vd_findinfo · HC / 2020 / 559 · 2020-09-25 · fr

VENTE D'IMMEUBLE, GARANTIE EN RAISON DES DÉFAUTS DE LA CHOSE, DISSIMULATION{CHOSES, FAITS}, ACTION EN RÉDUCTION DU PRIX, ACTION EN DOMMAGES-INTÉRÊTS{EN GÉNÉRAL}, CLAUSE EXCLUSIVE DE RESPONSABILITÉ | 197 al. 1 CO, 199 CO, 200 CO, 203 CO, 205 al. 1 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 25.09.2020 HC / 2020 / 559

TRIBUNAL
CANTONAL
PT15.043730-191505
409
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
25 septembre 2020
_______________________
Composition
:               Mme
GIROUD WALTHER, présidente
Mme
Kühnlein et M. Kaltenrieder, juges
Greffière
:              Mme
Logoz
*****
Art.
197 al. 1, 199, 200 al. 1, 203, 205 al. 1 CO
Statuant sur l’appel interjeté par
X.________
,
à [...] (Italie), défenderesse, contre le jugement rendue le 22 février 2019 par la Chambre
patrimoniale cantonale dans la cause divisant l’appelante d’avec
M.________
,
à [...], demanderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 22 février 2019, dont les considérants écrits ont été adressés
pour notification aux conseils des parties le 3 septembre 2019, la Chambre patrimoniale cantonale a dit
que X.________ devait immédiat paiement à M.________ de la somme de 583'784 fr. 40 avec intérêts
à 5% l’an dès le
11 janvier
2012 sur 457'375 fr. et dès le 8 avril 2015 sur 126'409 fr. 40 (I), a dit que le montant de 34'000
fr. consigné à titre de sûretés en mains de la Justice de paix du district de Lausanne
en vertu de l’ordonnance de séquestre du 30 septembre 2015 devait être immédiatement
libéré en faveur de M.________ (II), a fixé les frais judiciaires de la procédure
à 26’788 fr., à la charge de M.________ par
2'678
fr. 80 et à la charge de X.________ par 24'109 fr. 20, et les a compensés avec les avances
de frais versées (III), a dit que X.________ devait verser à M.________ la somme de 12'463
fr. 20 à titre de remboursement de ses avances de frais pour la procédure (IV), a dit que X.________
devait immédiat paiement à M.________ de la somme de 23'625 fr. à titre de dépens
réduits, débours compris (V) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VI).
En droit, les premiers juges, appelés à statuer sur une action en réduction du prix et
en dommages-intérêts introduite par M.________ contre X.________ du fait de la dissimulation
frauduleuse des défauts juridiques affectant l’immeuble vendu par la défenderesse à
la demanderesse, ont d’abord retenu que cette action, intentée dans les cinq ans suivant le
transfert de propriété, n’était pas prescrite. Ils ont ensuite considéré
que le caractère autorisé et conforme au droit public de l’ensemble des ouvrages construits
sur la parcelle litigieuse faisait partie des qualités que la demanderesse était en droit d’attendre
selon les règles de la bonne foi. En l’occurrence, au jour du transfert des risques, fixé
par les parties à la réquisition du transfert de la propriété, les travaux de construction
de la véranda, ceux concernant l’agrandissement et la transformation du garage en un local
durablement habitable et ceux réalisés sur l’abri de jardin, n’avaient pas été
régularisés et aucun permis d’habiter, respectivement d’utiliser, n’avait
été délivré pour les locaux concernés. Cette non-conformité au droit, ainsi
que l’absence de permis d’habiter, respectivement d’utiliser, constituaient autant
de défauts juridiques de la chose vendue. Dès lors que la venderesse avait frauduleusement
dissimulé ces défauts à la demanderesse, la clause d’exclusion de la garantie contractuellement
convenue par les parties ne trouvait pas application, la bonne foi en affaires imposant à la défenderesse
d’informer la demanderesse de ces éléments puisque leur connaissance aurait pu amener
celle-ci à ne pas conclure le contrat, ou à le conclure à des conditions différentes
de celles effectivement convenues.
Par ailleurs, la défenderesse, qui supportait le fardeau de la preuve, n’avait pas établi
que la demanderesse connaissait les défauts de la chose vendue. En effet, le fait que la demanderesse
ait, selon ses propres allégations, questionné la défenderesse lors de la visite de l’immeuble
pour savoir si l’autorité communale était venue sur place valider les travaux litigieux,
ne suffisait pas à démontrer qu’elle avait connaissance du défaut, à supposer
que cette problématique ait effectivement été abordée à cette occasion, ce qui
n’était pas établi. Il en allait de même de la déclaration de la demanderesse
selon laquelle son époux se serait étonné, au cours de la séance de signature du
contrat de vente, du fait que l’état descriptif de l’immeuble au Registre foncier, reproduit
dans l’acte de vente, mentionnait un seul bâtiment d’habitation alors qu’il y
avait également des pièces habitables dans le garage transformé. En effet, cet allégué
était, tout comme d’ailleurs le précédent allégué, contesté par la
défenderesse et n’avait de surcroît pas été confirmé par le notaire qui
avait instrumenté l’acte de vente, lors de son audition en qualité de témoin. De
plus, la défenderesse ne pouvait tirer argument de la description cadastrale de la parcelle et de
ses bâtiments figurant dans l’acte de vente, dans la mesure où les défauts de la
chose vendue n’avaient pas trait à la surface des ouvrages litigieux. Quant au fait que le
contrat de vente indiquait que la demanderesse avait connaissance de ce que certaines restrictions de
la propriété foncière, fondées sur le droit public ou le droit privé, n’étaient
pas mentionnées au Registre foncier, il n’était d’aucun secours à la défenderesse
puisque les défauts de la chose vendue n’avaient aucun rapport avec de telles restrictions.
Il en allait de même s’agissant de la mention faite dans le contrat de vente selon laquelle
la demanderesse déclarait bien connaître l’état juridique et matériel de la
parcelle, dès lors qu’elle devait être comprise à la lumière des éléments
d’information en possession de la demanderesse au moment de la signature de l’acte. Enfin,
en ce qui concernait la déclaration du notaire précité, selon laquelle tous les doutes
avaient été levés s’agissant de l’acte d’achat, elle ne permettait pas
davantage de conclure à la connaissance des défauts par la demanderesse, puisque la défenderesse
n’avait pas établi la nature des doutes ayant été levés lors de la vente. Au
surplus, il était inutile de déterminer quand, ou même si, des avis des défauts en
bonne et due forme avaient été adressés à la défenderesse, puisque la dissimulation
frauduleuse des défauts par celle-ci dispensait la demanderesse de tout avis des défauts.
La demanderesse était ainsi fondée à faire valoir les droits à la garantie de l’art
205 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220). Selon les premiers juges, les défauts
de la chose vendue avaient engendré une moins-value de la propriété, puisqu’en définitive
le garage avait dû être rendu inhabitable et inutilisable pour une activité et l’abri
de jardin détruit, cette moins-value donnant droit à une réduction du prix de vente estimée,
sur la base de l’expertise judiciaire, à 457'375 francs. Quant aux dommages-intérêts
réclamés par la demanderesse en raison de la violation de ses obligations contractuelles par
la défenderesse, il convenait de retenir un montant de 126'409 fr. 40, soit 1'192 fr. de frais de
mise en conformité de la propriété – la demanderesse n’ayant pas établi
les autres frais allégués à ce titre –, 110'000 fr. de perte locative et 15'307
fr. 40 d’honoraires facturés par le mandataire professionnel de la demanderesse en vue de
défendre ses droits à la suite de la découverte des défauts de la chose vendue.
B.
Par acte du 4 octobre 2019, X.________ a interjeté
appel contre ce jugement, en concluant, sous suite de frais et dépens, à sa réforme en
ce sens que les conclusions prises par M.________ au pied de sa demande du 8 octobre 2015 soient rejetées
(I), que M.________ lui doive immédiat paiement d’un montant de 66'000 fr. (II) et que le
montant de 64'000 fr. consigné par M.________ en mains de la Justice de paix du district de Lausanne
à titre de sûretés en garantie des conséquences du séquestre de la parcelle
n° [...] de la Commune de [...], propriété de l’appelante, soit libéré
en sa faveur (III). A titre subsidiaire, X.________ a conclu à l’annulation du jugement et
au renvoi de la cause à l’autorité inférieure pour nouvelle décision dans le
sens des considérants.
Le 22 novembre 2019, M.________ a déposé une réponse par laquelle elle a conclu au rejet
de l’appel, sous suite de frais et dépens.
Le même jour, X.________ a versé l’avance de frais requise à hauteur de 7'500 francs.
Dans sa réplique du 13 janvier 2020, X.________ a confirmé les conclusions prises au pied de
son appel du 4 octobre 2019.
M.________ en a fait de même dans la duplique qu’elle a déposée le 17 mars 2020.
Par courrier du 27 mars 2020, X.________ s’est spontanément déterminée sur la duplique
précitée.
Le 15 avril 2020, M.________ a également déposé des déterminations spontanées
sur l’écriture précitée.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1
. Par acte notarié du 30 septembre 2005,
X.________ a acquis la parcelle n° [...] de la Commune de [...], sise [...], au prix de 900'000
francs. Elle est devenue propriétaire de cet immeuble en date du
12
octobre 2005. Selon l’état descriptif contenu dans l’acte de vente, la parcelle
n°
[...] supportait un bâtiment d’habitation n° ECA [...] et un garage n° ECA [...].
Elle était alors sise en zone résidentielle A du règlement communal sur le plan d’affectation
et la police des constructions du 18 décembre 1992 (ci-après : RPA).
2.
Le 27 décembre 2005, X.________ a mis à l’enquête publique des plans pour un projet
de transformation de l’immeuble existant tendant à la création d’un sous-sol, à
la démolition d’annexes et à la création de nouveaux volumes. Un permis de construire
n° 1934 a été établi pour ces transformations le 23 février 2006. Une autorisation
supplémentaire, requise en cours de travaux, a encore été délivrée le 18 avril
2006 pour une modification de la cheminée du salon. Les travaux autorisés par la commune ont
été exécutés, à l’exclusion du sous-sol, auquel il a été renoncé.
3.
Le
4 août 2006, [...], architecte EPFL, a, pour X.________, adressé à la Municipalité
de la Commune de [...] (ci-après: la municipalité) un dossier de mise à l’enquête
relatif à la réalisation d’un agrandissement du garage n° ECA [...]. Ce projet prévoyait
l’agrandissement de la surface de ce bâtiment d’environ 13,2 m
2
,
l’augmentation de son volume et de sa hauteur, ainsi que la création d’une porte et
de deux fenêtres dans la façade ouest. La surface totale du bâtiment après transformation
devait être de 37,84 m
2
.
Selon le plan de situation dressé par le géomètre [...] pour la demande de permis de construire,
la parcelle n° [...] comprenait deux constructions, soit la villa n° ECA [...] et le garage
précité.
Par décision du 28 septembre 2006, la municipalité a refusé la demande d’agrandissement
du garage au motif que toute construction était interdite sur une parcelle d’une surface inférieure
à 800 m
2
(art. 27 RPA). Cette décision n’a pas été contestée.
4.
Le 6 juin 2007, la Commission de salubrité de la Commune de [...] a procédé à une
visite d’inspection de la villa en vue d’examiner les travaux de transformation et d’agrandissement
réalisés à la suite de la délivrance du permis de construire n° 1934.
Le 21 août 2007, la municipalité a délivré le permis d’habiter validant les
travaux objets du permis de construire précité, celui-ci mentionnant que le sous-sol prévu
sur les plans d’enquête n’avait pas été réalisé.
5.
A
une date inconnue, X.________ a réalisé une véranda fermée de 27,8 m
2
appondue à la façade nord du bâtiment n° ECA [...] et a procédé à
un agrandissement de 17,7 m
2
du garage n° ECA [...], sans que ces travaux n’aient été autorisés.
6.
Selon le plan cadastral de mensuration numérique établi le
6
novembre 2007 par l’ingénieur géomètre officiel [...], la parcelle n° [...]
comprenait alors, outre l’habitation n° ECA [...], déjà agrandie par les travaux
de construction de la véranda, et le garage n° ECA [...], un bâtiment de 19 m
2
[...], sis à l’angle nord-est de la parcelle sur plusieurs immeubles, soit 18 m
2
sur la parcelle
n° [...] et 1 m
2
sur la parcelle voisine n° [...].
7.
En mars 2008, la municipalité a constaté qu’une véranda avait été construite
sur la façade nord du bâtiment et que le garage avait fait l’objet d’une extension.
Par lettre du 27 mars 2008 adressée à X.________, elle a sollicité des précisions
à ce sujet. Une délégation de la municipalité s’est ensuite rendue sur place
en avril 2008 et a notamment constaté que la véranda, construite en dur dans le prolongement
de la cuisine, servait de salle à manger et que le garage, transformé et agrandi, accueillait
une «
salle de fitness
et de WC
». Par lettre du 28 avril 2008,
la municipalité a imparti un délai à la défenderesse pour déposer des plans
des travaux effectués, comprenant la véranda et le garage, avec toutes les modifications constatées.
X.________ a produit des plans d’architecte le 28 mai 2008. Outre les bâtiments
n
os
ECA [...] et [...], le plan d’enquête complémentaire dressé par l’architecte
H.________ le 27 mai 2008 fait état d’une «
remise
existante, non cadastrée ni modifiée 16 m
2
».
8.
Le
14 juillet 2008, la municipalité a dénoncé X.________ à la Préfecture pour contravention
à la loi sur l’aménagement du territoire ainsi qu’au règlement communal sur
le plan d’affectation et la police des constructions.
9.
Par décision du 16 juillet 2008, l’autorité communale a ordonné à X.________
de démolir la véranda et l’extension du garage réalisés sans autorisation.
Le
6 août 2008, X.________ a recouru contre cette décision auprès de la Cour de droit administratif
et public du canton de Vaud (ci-après : CDAP).
10.
Le 2 septembre 2008, le Préfet de l’Ouest lausannois a rendu une décision constatant
que X.________ avait enfreint la loi sur l’aménagement du territoire et les constructions
et l’a condamnée à une amende de 5'000 francs.
11.
Par
arrêt du 12 avril 2010, la CDAP a admis le recours formé par X.________ et a annulé la
décision du 16 juillet 2008. Elle a notamment considéré ce qui suit :
« (…)
Considérant en droit
(…)
3. (…)
b) Le bâtiment d’habitation a une surface de 83.3 m
2
,
auxquels doivent s’ajouter les 27.8 m
2
de la véranda, soit un total de 111.1 m
2
.
Cette surface excède d’emblée la limite de 1/10 de l’art. 28 RPA. A cela s’ajoute
la surface du garage. En effet, si le garage initial avait une surface de 23 m
2
,
il se trouvait dans la limite de la surface maximale de
30
m2 admise par l’art. 54 RPA pour des dépendances de peu d’importance au sens de
l’art.
39 RLATC. Conformément à l’art. 53 RPA, ces dépendances ne sont pas comptées
comme surface bâtie. Dans la mesure toutefois où l’agrandissement du garage a augmenté
la surface de cette construction de 40.7 m
2
,
la Municipalité a, à juste titre, considéré qu’il ne s’agissait plus
d’une dépendance au sens de l’art. 54 RPA, ce d’autant plus au vu de son caractère
habitable dès lors qu’un fitness et WC y ont été aménagés. Partant, la
totalité de sa surface doit être prise en compte dans le calcul de la surface bâtie. En
conséquence, il convient de retenir que la surface bâtie actuelle est de 151.8 m
2
,
soit 111.1 m
2
pour le bâtiment d’habitation auxquels s’ajoutent les 40.7 m
2
du garage.
Compte tenu de ce qui précède, les constructions litigieuses ne sont pas conformes à la
réglementation communale en vigueur et ne sauraient faire l’objet d’une régularisation
en l’état, même si la recourante procédait à une acquisition de surface complémentaire
afin de disposer d’une parcelle de 800 m
2
,
comme elle a déclaré en avoir l’intention. (…)
4. Aux termes des art. 105 al. 1 et 130 al. 2 LATC [loi du 4 décembre 1985 sur l’aménagement
du territoire et les constructions ; BLV 700.11], une municipalité est en droit de faire supprimer,
aux frais des propriétaires, tous travaux qui ne sont pas conformes aux prescriptions légales
réglementaires. La seule violation des dispositions de forme relatives à la procédure
d’autorisation de construire est en principe insuffisante pour justifier l’ordre de démolition
d’un ouvrage non autorisé, si ledit ouvrage est conforme aux prescriptions matérielles
applicables. En outre, la violation du droit matériel par les travaux non autorisés ne suffit
pas non plus à elle seule à justifier leur suppression. L’autorité doit procéder
à une pesée des intérêts en présence, soit l’intérêt public
au respect de la loi (et donc à la suppression de l’ouvrage non réglementaire construit
sans permis) et l’intérêt privé au maintien de celui-ci. Selon la jurisprudence,
l’ordre de démolir une construction ou un ouvrage édifié sans permis et pour lequel
une autorisation ne pouvait pas être accordée n’est en principe pas contraire au principe
de la proportionnalité. Celui qui place l’autorité devant un fait accompli doit s’attendre
à ce qu’elle se préoccupe davantage de rétablir une situation conforme au droit
que des inconvénients qui en découlent pour le constructeur (arrêt AC.2007.0258 du 27
novembre 2008 et références citées). L’autorité doit cependant renoncer à
une telle mesure si les dérogations à la règle sont mineures, si l’intérêt
public lésé n’est pas de nature à justifier le dommage que la démolition causerait
au maître de l’ouvrage, si celui-ci pouvait de bonne foi se croire autorisé à construire
ou encore s’il y a des chances sérieuses de faire reconnaître la construction comme conforme
au droit qui aurait changé dans l’intervalle (AC.2007.0258 précité et références
citées).
a) L’autorité intimée n’a pas procédé à une telle pesée des
intérêts en l’espèce, de sorte que sa décision devrait déjà être
annulée pour ce motif.
b) En l’occurrence, les dérogations à la réglementation communale ne sont pas mineures,
puisque la surface bâtie (151.8 m
2
)
dépasse considérablement la surface bâtie maximale (75.7 m
2
).
La bonne foi de la recourante doit être niée, dans la mesure où elle a procédé
à un agrandissement du garage alors même que la Municipalité avait refusé de tels
travaux. Reste toutefois à déterminer si la nouvelle réglementation communale est susceptible
de permettre la reconnaissance de la conformité des constructions litigieuses. Cette réglementation
n’est certes pas encore en vigueur (…). (…) Il se justifie (…) d’examiner
si les travaux litigieux pourraient être reconnus comme conformes à ce nouveau texte réglementaire.
5. Selon le nouveau règlement général sur l’aménagement du territoire et les
constructions, approuvé par le département compétent le 25 mai 2009 (ci-après « RGAT »)
mais pas encore en vigueur, la parcelle de la recourante serait colloquée en zone de faible densité,
régie par le chapitre 14 RGAT. Conformément à l’art. 14.1 al. 2 RGAT, les bâtiments
d’habitation sont implantés sur des bien-fonds de 800 m
2
au moins. Cette exigence correspond à l’actuel art. 27 RPA. L’art. 14.2 RGAT prévoit
quant à lui une capacité constructive sous forme d’un indice d’utilisation du sol
(IUS) de 0,30.
(…)
b) La parcelle de la recourante est certes inférieure à la limite de 800 m
2
.
Sa parcelle a toutefois été construite avant la règlementation actuelle et future, de
sorte qu’elle doit être mise au bénéfice de l’art. 80 LATC qui régit
les bâtiments existants non-conformes aux règles postérieures de la zone à bâtir.
(…)
En l’occurrence, la réglementation actuelle comporte une disposition limitant la densité
à 1/10 de la surface de la parcelle (art. 28 RPA), soit un coefficient d’occupation du sol,
et l’agrandissement litigieux constitue bien une aggravation de l’atteinte à la réglementation
existante. S’agissant en revanche de la nouvelle réglementation projetée, l’art.
14.2 RGAT introduit une règle de densité sous forme d’indice d’utilisation du sol
(IUS) de 0,30. Ce nouvel indice porte à 227.1 m
2
la surface brute de plancher utile. Partant, dans la mesure où les constructions litigieuses restent
dans cette limite, ce qui semble être le cas, puisque la surface actuellement bâtie est de
151.8 m
2
,
les agrandissements litigieux ne constitueraient pas une aggravation de l’atteinte à la réglementation
future (art. 80 al. 2 LATC), de sorte qu’ils pourraient faire l’objet d’une régularisation,
dès l’entrée en vigueur de cette réglementation.
(…)
6. Au vu de ce qui précède, il apparaît disproportionné d’ordonner à ce
stade la démolition pure et simple des constructions litigieuses, même si la recourante a érigé
celles-ci de mauvaise foi, ce pour quoi elle admet au demeurant avoir été sanctionnée,
conformément à l’art. 130 LATC. Le principe de la proportionnalité commande au contraire
de renoncer en l’état à exiger la remise en état jusqu’à l’entrée
en vigueur de la nouvelle réglementation et d’examiner ensuite dans quelle mesure une régularisation
des constructions litigieuses est possible à la lumière de celle-ci.
(…) »
12.
Le 18 août 2011, le RGAT est entré
en vigueur.
13.
Dans
le courant de l’année 2011, X.________ a mis la propriété en vente. Dans ce but,
elle a mandaté [...] SA, une société anonyme dont le siège se trouve à [...]
et dont le but est : « opérations immobilières; prestations de service et conseils
dans le domaine de la construction et du commerce ».
14.
Le
1
er
septembre 2011, A.________ a, au nom de [...] SA, envoyé un courriel à W.________, mari de
M.________, pour lui signaler la mise en vente de la parcelle n° [...] de la Commune de [...].
Une
plaquette de vente établie par [...], jointe à ce courriel, présentait la maison sise
sur la propriété comme une «
jolie
villa »
de 200 m
2
avec, notamment, trois chambres et «
une
salle à manger dans une véranda chauffée
».
La plaquette indiquait également que la propriété comprenait une vaste chambre à
coucher avec une magnifique salle de bains dans une dépendance extérieure,
« idéale pour les invités
»,
ainsi qu’un abri de jardin. Au pied de la dernière page de cette plaquette figurait l’inscription
suivante : «
L’information
contenue dans ce dossier n’est pas contractuelle et peut être modifiée à tout moment
».
Dès l’instant où elle a été informée de la mise en vente de la propriété,
M.________ a insisté pour venir immédiatement la visiter, ce qu’elle a fait le
2
septembre 2011 en compagnie de son mari et en présence de A.________ ainsi que de X.________ et
de son mari. Les parties ont notamment visité la villa, la salle à manger aménagée
dans la véranda chauffée, ainsi que l’ancien garage transformé sans autorisation
au nord-est de la parcelle. Au cours de la visite, M.________ a immédiatement manifesté auprès
de X.________ et de la courtière son intention d’acheter la propriété et a fait
une offre très proche du prix de vente voulu par X.________.
Sitôt
après la visite de la propriété, et sans que X.________ ne fasse pression sur elle pour
qu’elle l’achète immédiatement, M.________ a contacté le notaire F.________
et a versé un montant de 15'000 fr. sur le compte de celui-ci pour valoir réservation de la
parcelle.
15.
Le 8 septembre 2011, les parties ont, par devant
le notaire F.________, signé un document intitulé «
vente
à terme et droit d’emption désignation de nommable
»,
lequel prévoit ce qui suit :
« (…)
I.
Exposé préalable
Les
comparants exposent ce qui suit :
La
venderesse est propriétaire de la parcelle désignée ci-après :
Bien-fonds :
Bien-fonds [...]/ [...]
(…)
Bâtiment(s) :
Habitation, No ECA [...], 104 m
2
Bâtiment, No ECA
[...], 25 m
2
Bâtiment, No ECA [...], 18 m
2
.
Surface totale 19 m
2
(sur plusieurs immeubles)
(…)
Article
1.
Objet
de la vente
X.________
déclare vendre à M.________, qui déclare acheter :
la
parcelle [...] de [...] désignée ci-dessus (ci-après : « l’immeuble »).
(…)
Article
3.
Etat
juridique et matériel
L’immeuble
vendu sera transféré dans son état juridique et matériel actuel avec ses parties
intégrantes et ses accessoires, que l’acheteur déclare bien connaître. (…)
(…)
La
venderesse s’affranchit de toute garantie quelconque pour les défauts éventuels et l’acheteuse
accepte d’y renoncer après avoir été dûment informée de la portée
de cette clause par les soins du notaire soussigné. L’article cent nonante-neuf (199) du Code
des obligations reste toutefois réservé.
(…)
Article
5.
Restrictions
de la propriété foncière
L’acheteuse
a connaissance du fait que certaines restrictions de la propriété foncière, fondées
sur le droit public ou le droit privé, ne sont pas mentionnées au Registre foncier.
Il
s’agit notamment des dispositions de droit fédéral, cantonal et communal sur l’aménagement
du territoire et la police des constructions, des règles de voisinage et des distances des bâtiments
par rapport aux axes des routes.
Article
6.
Prix
de vente
Le
prix de vente est fixé à la somme de :
Trois
millions deux cent cinquante mille francs
(CHF
3'250'000.-)
(...)
Article
8.
Prise
de possession – Transfert des risques
La
prise de possession et le transfert des risques auront lieu le jour de la signature de la réquisition
de transfert.
(…)».
Selon
le notaire F.________, tous les doutes de la demanderesse ont été levés lors de la séance
du 8 septembre 2011 s’agissant de l’acte d’achat.
16.
M.________ a acquis cet immeuble et ses parties intégrantes en reprenant la cédule hypothécaire
grevant celle-ci, qu’elle a porté de 1'500'000 fr. à 2'000'000 fr., ainsi qu’en
obtenant un prêt bancaire de [...] SA. Avant d’accepter la conclusion de ce prêt bancaire,
cet établissement bancaire a dépêché P.________, ingénieur diplômé
EPFZ/SIA, sur la parcelle n° [...] et ses parties intégrantes afin qu’il en évalue
la valeur.
Le 10 janvier 2012, l’expert privé P.________ a rendu un rapport selon lequel la valeur vénale
de la parcelle n° [...] était de 2'500'000 fr., dont 120'000 fr. pour la
«
Dépendance n° [...]
». Dans sa description de l’objet, P.________ a indiqué qu’il y avait «
Env.
20 M2 de SBP habitable dans dépendance
»
et que «
L’ancienne
(sic) garage a été aménagé en chambre avec sanitaire et en local technique
».
17.
Le 11 janvier 2012, les parties ont comparu personnellement
à l’étude de Me F.________ pour signer la réquisition de transfert de la parcelle
n° [...] de la Commune de [...].
Lors
de cette séance, le nouveau règlement communal sur les constructions a été évoqué.
Le notaire s’est rendu avec sa secrétaire et le conjoint de M.________ dans un bureau attenant
pour imprimer ce règlement et un plan. Il a indiqué être certain de n’avoir pas
pu informer à cette occasion M.________ sur le statut des constructions, car le Registre foncier
ne renseignait pas sur ce point.
La propriété de la parcelle n° [...] de la Commune de [...] a été transférée
à M.________ le 16 janvier 2012.
18.
Au moment de la vente de la parcelle à M.________,
aucun ordre de démolition des extensions bâties par la X.________ n’était définitif,
ni exécutoire.
19.
Par courrier du 19 mars 2012 intitulé « Parcelle no [...] – [...] à [...] –
Arrêt de la CDAP du 12 avril 2010 », la municipalité a écrit ce qui suit à
M.________ :
« La
Municipalité de [...], reprenant récemment l’examen du dossier de la parcelle citée
en titre, a été informée de votre acquisition de celle-ci.
Nous
vous transmettons donc d’ores et déjà en annexe un arrêt de la Cour de droit administratif
et public du Tribunal cantonal du 12 avril 2010, à la lecture duquel vous constaterez que le statut
de la véranda construite entre 2007 et 2008 par Mme X.________ l’a été sans autorisation,
de même que l’agrandissement du garage, lequel avait par ailleurs été préalablement
expressément refusé par la Municipalité. L’arrêt suspendait l’examen
définitif du statut de ces installations jusqu’à l’entrée en vigueur du nouveau
plan général d’affectation communal (PGA).
Celui-ci
est entré en vigueur en août 2011.
(…)
Nous
vous serions reconnaissants de bien vouloir nous faire part de votre position sur ce qui précède
dans un délai d’un mois à compter de la présente, une décision devant ensuite
être prise sur la légalisation ou la démolition de tout ou partie des installations litigieuses.
(…) ».
20.
Le 4 avril 2012, le conseil de M.________ a adressé un courrier recommandé intitulé « Vente
de la parcelle no [...] [...] à [...] » à X.________ pour lui indiquer notamment
ce qui suit :
« (…)
En
date du 8 septembre 2011, vous avez conclu un contrat de vente dont l’objet était l’immeuble,
parcelle no [...] de [...] à [...].
(…)
En
annexe à la présente, je vous prie de trouver le courrier adressé en date du 19 mars 2012
par la Commune de [...] à Mme M.________, courrier dont ma cliente a pris connaissance dernièrement.
A
la lecture de ce courrier, Mme M.________ a découvert que certaines parties de l’immeuble
vendu n’étaient pas conformes à la réglementation en vigueur. Ce fait était
connu du vendeur, mais n’a pas été communiqué à l’acheteur dans le cadre
de la transaction précitée. Vous ne pouviez pas ignorer que l’absence de conformité
partielle de l’immeuble était une information qui devait impérativement être portée
à la connaissance de l’acheteur avant la signature de l’acte de vente. Cette non-conformité
doit être considérée comme un défaut majeur dans la mesure où elle réduit
de manière importante la valeur de l’immeuble et va très certainement entraîner
des frais à la charge de l’acheteur pour la remise en conformité. Par ailleurs, cette
remise en conformité réduira considérablement les chances de ma mandante de louer l’immeuble
pour un prix en adéquation avec son prix d’achat, la surface concernée constituant une
part importante du rez-de-chaussée.
La
présente doit être considérée comme un avis de défaut.
(…) ».
21.
Le
19 avril 2012, le conseil de M.________ a répondu comme suit à la municipalité dans un
courrier intitulé « Parcelle no [...] [recte : [...]], [...] à [...] –
arrêt de la CDAP du 12 avril 2010 » :
« (…)
Je
me réfère à votre correspondance du 19 mars 2012 à laquelle je réponds de la
façon suivante.
En
préambule, je tiens à dire que ma mandante a été tout à fait stupéfaite
d’apprendre à la lecture de ladite correspondance qu’un litige avait opposé l’autorité
municipale et Mme X.________ devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal au
sujet de la véranda et de l’agrandissement du garage et que ces travaux avaient été
réalisés sans autorisation et apparemment en contrariété avec les dispositions de
l’ancien règlement communal sur le plan d’affectation et la police des constructions.
(…)
Cela
étant, bien que victime de cette situation, ma mandante n’a aucune vocation ni intention de
se mettre en infraction avec la règlementation communale ou de maintenir des constructions qui ne
seraient pas règlementaires.
Suite
à la lecture de votre lettre du 19 mars et à celle de l’arrêt de la CDAP du 12 avril
2010, elle a imaginé des pistes de régularisation qu’elle souhaiterait vous soumettre
(…). »
22.
Le
25 janvier 2013, la municipalité a communiqué au conseil de M.________ la décision partiellement
reproduite ci-dessous :
« (…)
a)
La véranda construite sans autorisation peut être maintenue. (…) Un dossier complet de
demande de permis de construire devra cependant être déposé, tel qu’il serait exigé
pour la création d’une telle extension (y compris un plan de géomètre révisé)
(…).
b)
Le garage doit être remis en l’état antérieur (démolition de l’extension
construite illicitement) et rendu inhabitable. (…) Par ailleurs, cette extension n’est pas
conforme non plus au nouveau règlement sur les constructions de [...] (RPA), lequel prévoit
que les dépendances de peu d’importance ne peuvent dépasser 40 m
2
(art. 4.6 RPS) ; celle-ci fait 41.8 m
2
aujourd’hui, sans compter que la parcelle abrite déjà une autre dépendance de peu
d’importance (bâtiment [...]), ce qui amène le total de ces dépendances à plus
de 60 m
2
.
(…) [Le garage] doit donc être [remis] dans son état d’origine, soit redevenir
un garage, dépendance de peu d’importance au sens de la LATC, ni habitable, ni utilisable
pour une activité (art. 4.6 RPA). (…) ».
23.
M.________
a recouru contre cette décision auprès de la CDAP en date du 27 février 2013. Dans le
cadre de cette procédure, la CDAP a diligenté une inspection locale au cours de laquelle la
municipalité a découvert que des travaux avaient également été réalisés
sans autorisation par X.________ dans un deuxième bâtiment annexe situé au nord-ouest
de la parcelle.
24.
Le 11 juin 2013, la municipalité a délivré un permis de construire
n°
2107 régularisant la véranda, et a adressé à S.________, architecte mandaté
par M.________, une facture de 1'102 fr. pour la délivrance dudit permis de construire.
25.
Par courrier du 8 octobre 2013, le conseil de M.________ a annoncé à celui de X.________ que
«
la Municipalité
de [...] a découvert lors de l’inspection locale sur place que la dépendance située
au nord-ouest de la parcelle (bâtiment [...]) avait également été entièrement
« rénovée » par [sa] cliente sans autorisation
(…) ».
26.
Le 29 octobre 2013, la municipalité a rendu une nouvelle décision modifiant comme suit sa décision
du 25 janvier 2013 :
« (…)
1.
La surface totale des deux dépendances ne pouvant excéder 40
m
2
(art. 4.6 RGATC), le bâtiment au nord-ouest doit être détruit et décadastré,
la surface de celui au nord-est (actuellement 41.8 m
2
)
devant être ramenée à 40 m
2
.
2.
La dépendance au nord-est ne doit être ni habitable, ni utilisable pour une activité (art.
4.6 RGATC). En conséquence, la douche et le chauffage au sol doivent être mis hors d’usage
d’une façon qui ne permette pas leur remise en fonction ultérieure. La destruction du
dallage n’est pas exigée.
3.
Un délai de nonante jours est imparti à M.________ pour exécuter les travaux décrits
sous chiffre 1 et 2 ci-dessus. Une délégation de la Municipalité procèdera ensuite
à une inspection.
(…) ».
A
la suite de cette décision, M.________ a retiré son recours du 27 février 2013 auprès
de la CDAP. Celle-ci en a pris acte le 14 novembre 2013, rayant la cause du rôle et mettant 1'000
fr. de dépens à la charge de M.________.
27.
Entre le 19 mars et le 20 novembre 2013, le conseil de M.________ a facturé un total de 15'307 fr.
40, TVA comprise, à sa mandante pour les opérations effectuées du 9 juillet 2012 au 15
novembre 2013 dans l’affaire «
vente
de la parcelle no [...], [...] à [...] – dossier no 81’369
».
28.
A une date inconnue, M.________ a détruit la dépendance située au nord-ouest de la propriété,
supprimé une partie de l’ancien garage et rendu la partie restante inhabitable et inutilisable
pour toute activité, avec mise hors d’usage des installations sanitaires et du chauffage au
sol.
29.
Le 13 mars 2015, S.________ a adressé à W.________ un tableau du coût des travaux de remise
en conformité de la parcelle
n°
[...], dont le détail est le suivant :
Corps
de métier
Description
des travaux
Entreprise
Coûts
TTC
TRAVAUX
Démolition
Démolition
et évacuation de la cabane de jardin
[...]
1'730.00
Sanitaire
Démontage
des équipements de la salle de douche
[...]
800.00
Chauffage
Démontage
de l’installation de chauffage
[...]
286.20
Menuiserie
Déplacement
de la porte du local technique
[...]
1'404.00
Carrelage
Dans
l’entrée du local technique, façon de chape en pente et pose du carrelage
Pose
de carrelage et peinture dans l’ancienne salle de bains
[...]
2'000.00
Peinture
Crépissage
des murs
[...]
500.00
Maçonnerie
Démolition
et reconstruction des murs d’enceinte
Estimatif
70'000.00
Total
travaux
76'720.20
Procédure
administrative
Architecte
Procédure
de demande de régularisation
[...]
7'000.00
Frais
d’impression
[...]
62.85
Géomètre
officiel
Plans
d’enquête
[...]
2'916.00
Emoluments
Frais
administratifs
Commune
de [...]
1'102.00
Examen
de dossier
[...] pour la commune
486.00
Total
procédure administrative
11'566.85
TOTAL
GENERAL
88'287.05
30.
Le 16 mars 2015, le conseil de M.________ a informé le conseil de X.________ que les pourparlers
de l’année précédente n’ayant pas abouti, sa cliente n’avait d’autre
choix que de faire valoir ses droits en justice. Il a confirmé qu’elle entendait se prévaloir
de son droit à la réduction du prix, respectivement des prétentions en dommages et intérêts
consécutives aux défauts de la propriété que lui avait vendue X.________.
31.
Par courrier du 3 juin 2015 intitulé «
Parcelle
no [...] – Propriété M.________, [...] à [...] Agrandissement et surélévation
de la villa (+ mise en conformité de la véranda et du garage) Permis de construire
no
2107 du 11 juin 2013 et 2141 du 25 juin 2014
»
adressé à S.________, la municipalité a délivré un «
permis
d’habiter ou d’utiliser
»
n° 2141 «
valable
pour : 1 logement de 5 pièces, la véranda et le garage
»
et a réclamé le paiement d’un émolument de 540 francs.
32.
Le 29 septembre 2016, M.________ a signé avec [...] un contrat de bail à loyer reconductible
tacitement, portant sur la location de la propriété pour la période allant du 1er octobre
2016 au 30 septembre 2018.
33.
Une expertise a été ordonnée en cours de procédure et confiée à Louis Ganty,
directeur de [...]. L’expert a rendu son rapport, cosigné par [...], en date du 8 novembre 2017.
Il en ressort en résumé ce qui suit :
-              L’expert Ganty
a tout d’abord retenu que la parcelle n° [...] de la Commune de [...] avait, à la «
date
théorique
» du 13 février
2012 correspondant, pour l’expert, à la date d’acquisition de la propriété
par M.________, une valeur vénale de 2'825'000 fr. pour 180 m
2
de surface nette habitable, ce montant incluant 75'000 fr. pour l’«
abri
de jardin
» n° [...]. Il a également
calculé que la valeur vénale de la propriété après sa mise en conformité
sur la base de la décision municipale du 29 octobre 2013 (modifications du garage n° [...]
et démolition de la dépendance n° [...]) était,
ceteris
paribus sic stantibus
à la même «
date
théorique
» du 13 février
2012, de 2'400'000 francs.
Pour déterminer les valeurs précitées, l’expert a tenu compte du fait que la suppression
des surfaces habitables de la dépendance n° [...] avait influencé l’intérêt
général pour la propriété, non seulement en raison de la capacité d’accueil
réduite, mais également de l’impossibilité de recevoir des visites en dehors du
foyer principal. L’expert Ganty a en outre tenu compte de la création d’espaces de buanderie
et de rangement dans la dépendance n° [...], laquelle conservait, selon lui, sa valeur en tant
que « petit bâtiment de service ». En revanche, l’expert n’a pas
tenu compte des autres modifications effectuées par M.________ après l’acquisition de
la propriété, notamment le rehaussement d’un niveau de la partie nord de la villa. A
ce propos, l’expert a retenu que celle-ci avait profité du potentiel d’extension des
surfaces habitables découlant de la mise en conformité de la propriété (suppression
des surfaces habitables du garage) pour procéder au rehaussement de la villa ;
-
Pour l’expert, il semblait que le prix de 3'250'000 fr. payé par la demanderesse pour acquérir
la propriété ait relevé d’un «
coup
de cœur
» ;
-              Enfin, l’expert
a indiqué que le revenu locatif annuel de la propriété était de 60'000 fr., à
savoir 5'000 fr. par mois.
34.
En cours de procédure, M.________ a produit un tableau récapitulatif «
des
moins-values et dommages résultant des défauts (ouvrages non réglementaires) affectant
la parcelle n° [...] de la Commune de
[...]»,
daté du 16 mars 2015, dont la teneur est la suivante :
Poste
du dommage
Montant
Commentaires
Coûts
des travaux de régularisation consécutifs aux injonctions municipales, y compris les frais
d’architecte, de géomètre, les émoluments administratifs et les frais devisés
pour le déplacement des murs d’enceinte empiétant sur les parcelles voisines
CHF
88'287.05
Cf.
pièce n° 18
Perte
de valeur de la propriété suite à la mise en conformité de l’ancien garage
(perte d’habitabilité)
CHF
427'375.-
Calcul :
26.30 m
2
de l’ancien garage en réalité inutilisables mais vendus au prix de vente habitable de
CHF 16'250.- par m
2
(=CHF 3'250’000/200 m
2
)
Perte
de valeur de la propriété suite à l’ordre de démolir la seconde annexe (nord-ouest)
CHF
30'000.-
Pertes
locatives (manque à gagner) en raison de l’absence de permis d’habiter
CHF
120'000.-
Calcul :
24 mois x CHF 5'000.-/mois (arrondi)
Honoraires
d’avocats liés à la procédure administrative
CHF
15'307.40
Cf.
pièce n° 20
Total
CHF
680'969.45
35.
Le 28 septembre 2015, M.________ a requis un séquestre de la parcelle n° [...] de la Commune
de [...], propriété de X.________. Ce séquestre a été ordonné le 30 septembre
2015 par le Juge de paix du district de Lausanne.
Le même jour, le juge de paix a ordonné le transfert dans cette procédure de séquestre
d’un montant de 34'000 fr. précédemment versé par M.________ à titre de sûretés
dans une procédure de séquestre antérieure, qui n’avait pas été validée
en temps utile par le dépôt d’une action au fond.
Le séquestre a été opéré par l’Office des poursuites du district de Lausanne
sous n° 7617039. Daté du 1
er
octobre 2015, le procès-verbal de séquestre a été notifié au conseil de M.________
le 2 octobre 2015.
Le 7 octobre 2015, M.________ a adressé à l’Office des poursuites du district de Lausanne
une réquisition de poursuite contre X.________ pour un montant de 457'375 fr. plus intérêts
à 5% l’an dès le 11 janvier 2012, ainsi que pour un montant de 223'594 fr. 45 plus intérêts
à 5% l’an dès le 1
er
janvier 2013. Sous « Autres observations ou désignation du gage », M.________
a indiqué : «
La
poursuite a été précédée d’un séquestre, no 7617039. Date du procès-verbal
de séquestre : 1
er
octobre 2015
».
36.
a)
Par
demande déposée auprès de la Chambre patrimoniale cantonale le 8 octobre 2015, M.________
a conclu à ce que X.________ soit condamnée à lui verser un montant de 457'375 fr. avec
intérêts à 5% l’an dès le
11
janvier 2012 (I), à ce que X.________ soit en outre condamnée à lui verser un montant
de 223'594 fr. 45 avec intérêts à 5% l’an dès le 1
er
janvier 2013 (II) et à ce que la mainlevée définitive de l’éventuelle opposition
au commandement de payer notifié par l’Office des poursuites du district de Lausanne à
X.________ suite à la réquisition de poursuite portant paiement d’un montant de 457'375
fr. avec intérêts à 5% l’an dès le 11 janvier 2012 et d’un montant de
223'594 fr. 45 avec intérêts à 5% l’an dès le 1
er
janvier 2013 soit prononcée (III).
b)
Dans
une réponse et demande reconventionnelle datée du 12 février 2016, X.________ a invoqué
la prescription des prétentions de M.________ fondées sur l’erreur essentielle, puis
a conclu à ce que les conclusions prises par cette dernière au pied de sa demande du 8 octobre
2015 soient intégralement rejetées (I). Reconventionnellement, X.________ a conclu à ce
que M.________ soit reconnue sa débitrice et lui doive prompt paiement d’un montant qui ne
soit pas inférieur à 34'000 fr. (II) et à ce que le montant de
34'000
fr. consigné en main de la Justice de paix du district de Lausanne par M.________ à titre de
sûretés pour garantir les conséquences du séquestre de la parcelle n° [...]
de la Commune de [...], soit libéré en sa faveur (III).
c)
M.________
a déposé une réplique le 17
août 2016, complétant ses conclusions en ce sens que les conclusions reconventionnelles prises
par X.________ dans sa réponse du 12 février 2016 soient rejetées (IV) et que le montant
de 34'000 fr. consigné à titre de sûretés en mains de la Justice de paix du district
de Lausanne en vertu de l’ordonnance de séquestre du 30 septembre 2015 soit immédiatement
libéré en sa faveur (V).
d)
Par duplique et réplique sur demande reconventionnelle
du 24 novembre 2016, X.________ a confirmé les conclusions de sa réponse, a conclu au
rejet des conclusions complémentaires prises par M.________ dans sa réplique et a indiqué
qu’elle «
chiffrera[it]
ultérieurement avec précision le montant de son dommage consécutif au séquestre injustifié
qu’elle subit
».
e)
Dans ses plaidoiries écrites du 3 septembre 2018, X.________ a augmenté sa conclusion reconventionnelle
II, concluant désormais à ce que la demanderesse lui doive paiement d’un montant de 66'000
francs.
En droit
:
1.
1.1
Dans les affaires patrimoniales,
l’appel est recevable contre les décisions finales de première instance pour autant que
la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant l’autorité inférieure,
soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile du
19 décembre 2008 ; RS 272]). L’appel, écrit et motivé, doit être
introduit dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée (art.
311 al. 1 CPC).
1.2
En l'espèce, interjeté en temps utile
par une partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), dirigé
contre une décision finale de première instance et portant sur des conclusions supérieures
à 10’000 fr., l’appel est recevable.
2.
L’appel peut être formé
pour violation du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité
d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité
ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit, le cas
échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe général
de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la base des
preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43 consid. 2 et les réf. cit.)
et vérifie si le premier juge pouvait admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374
consid. 4.3.1 ; TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2).
3.
3.1
Dans un premier grief, l’appelante, après
avoir relevé que le jugement entrepris retenait à juste titre que l’intimée avait
échoué à démontrer avoir reçu des assurances expresses ou tacites de sa part
concernant les qualités de l’immeuble vendu, reproche aux premiers juges d’avoir cependant
considéré que cet immeuble ne présentait pas les qualités auxquelles l’intimée
pouvait s’attendre selon les règles de la bonne foi et qu’il était entaché
de défauts juridiques entamant son utilité, diminuant ainsi sa valeur de rendement dans une
mesure notable. L’appelante conteste le raisonnement des premiers juges selon lequel l’intimée
n’avait pas pu accepter les défauts de la chose vendue puisque l’appelante avait frauduleusement
tu l’absence des qualités précitées. Selon l’appelante, les qualités
attendues existaient bel et bien avant le transfert des risques et profits, de sorte que l’immeuble
vendu n’était entaché d’aucun défaut. De surcroît, l’intimée
aurait, quoi qu’il en soit, eu connaissance de la situation et du statut juridique de la parcelle
vendue, ainsi que des constructions érigées au moment de la signature du contrat, si bien que
l’appelante ne saurait répondre des défauts de la chose vendue. En effet, la description
de la désignation cadastrale de l’immeuble ne correspondait pas à la surface effective
des bâtiments s’agissant de la villa et du garage. De surcroît, le mari de l’acheteuse
s’était étonné le jour de la signature de l’acte de vente de l’absence
de qualificatif d’habitation s’agissant de la désignation cadastrale de l’ancien
garage. Par ailleurs, même en considérant qu’à la signature du contrat l’intimée
n’avait pas connaissance de l’absence des qualités auxquelles elle pouvait s’attendre,
elle en aurait néanmoins eu connaissance avant la signature de la réquisition de transfert,
puisqu’il ressortait du rapport de l’expert de la [...] SA mandatée par l’intimée
pour faire estimer la valeur de la parcelle, rapport dont la reddition était intervenue entre la
signature du contrat et celle de la réquisition de transfert, que l’agrandissement de la dépendance
n° ECA [...] n’était pas cadastré et que l’acheteuse était enjointe à
vérifier si l’extension de l’ancien garage avait été autorisée. En cela,
les faits auraient été constatés de manière incomplète par les premiers juges.
3.2
3.2.1
Aux termes de l’art. 197 al. 1 CO –
applicable par analogie à la vente d’immeubles par renvoi de l’art. 221 CO –,
le vendeur est tenu de garantir l’acheteur tant en raison des qualités promises qu’en
raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit
sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure.
Constitue ainsi un défaut l'absence d'une
qualité dont le vendeur avait promis l'existence ou à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre
selon les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa et les références citées,
JdT 1989 I 162 ; TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1). Selon la doctrine, il convient de comparer
deux états : l’état de la chose qui a été livrée et celui de la chose
qui devait être livrée. S’il y a une divergence entre ces deux états, il y a nécessairement
défaut (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5
e
éd., Genève/Zurich/Bâle 2016, p. 94, n. 659 ; Venturi/Zen-Ruffinen, Commentaire romand,
Code des obligations I, 2
e
éd., Bâle 2012, n. 2 ad art. 197 CO).
Le défaut peut être matériel s'il affecte les propriétés physiques de la chose
ou si celle-ci n'a pas l'utilité ou la valeur que l'acheteur en attendait, en raison de l'absence
d'une qualité (Tercier/Bieri/Carron, op. cit., p. 96, n. 674 ; Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit.,
n. 4 ad art. 197 CO). S’agissant des immeubles, on peut notamment citer à titre d’exemple
la différence par rapport au volume promis (TF 4A_65/2012 du 21 mai 2012 consid. 12.3 ; TF
C.416/1980 du 3 mars 1981, publié in SJ 1981 p. 518). Le défaut peut également être
de nature économique, soit lorsque la chose qui en est affectée ne permet pas d'obtenir le
rendement ou les revenus qu'il serait normal que l'acheteur puisse en retirer. Enfin, le défaut
peut être juridique si la chose vendue ne correspond pas aux exigences juridiques ou ne permet pas
à l'acheteur pour ce motif d'en tirer toutes les utilités (Tercier/Bieri/Carron, op. cit.,
p. 97, nn. 676 et 678 et les références citées ; Venturi/Zen-Ruffinen,
op. cit., nn. 5-6 ad art. 197 CO). Il en va ainsi des choses qui ne sont pas conformes aux prescriptions
administratives (ATF 95 II 119 consid. 3b, JdT 1970 I 238) ou de terrains affectés d'une restriction
de bâtir (ATF 98 II 15 consid. 3, JdT 1972 I 547).
Le vendeur répond d'abord des qualités promises, soit des assurances – qui sont des manifestations
de volonté – qu'il a pu donner à l'acheteur eu égard aux qualités de la chose.
Il peut avoir positivement assuré que la chose présentait certaines qualités ou, négativement,
que la chose ne souffrait pas de certains manquements. Il n'est pas nécessaire que le vice en question
affecte la valeur ou l'utilité de la chose pour que la responsabilité du vendeur soit engagée ;
même un défaut de moindre importance peut donner lieu à garantie, sous réserve de
l’abus de droit. L'assurance d’une qualité peut être expresse ou tacite et ne doit
ainsi pas nécessairement revêtir la forme prescrite pour le contrat. Elle peut parfois se déduire
du prix payé (lorsque celui-ci est une indication de l'authenticité de la chose) ou même
d'usages commerciaux (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., nn. 11-13 et 15 ad art. 197 CO et les références
citées). Une telle promesse peut découler d’une publicité contenue dans l’acte
de vente si cette dernière comporte des indications suffisamment précises et concrètes
sur une propriété déterminée de la chose vendue (ibid., n. 12 ad art. 197 CO).
Les qualités attendues sont celles qui n'ont pas été promises par le vendeur, mais sur
lesquelles l'acheteur pouvait compter selon les règles de la bonne foi. Dans ce cas de figure, le
vendeur n’est tenu à garantie que si l'absence de qualités attendues diminue de manière
notable soit la valeur objective de la chose – et non la valeur que lui ont attribuée les
parties (prix de vente) –, soit l'utilité prévue (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n.
17-19 ad art. 197 CO). Le niveau d'exigence quant à la qualité attendue dépend du contenu
du contrat, des règles de la bonne foi et des autres circonstances du cas concret. La responsabilité
du vendeur est moins stricte pour les qualités attendues que pour les qualités promises. Certains
auteurs soulignent qu'il y a en principe une diminution notable de la valeur ou de l'utilité prévue
lorsque l'acheteur n'aurait pas conclu le contrat ou l'aurait conclu à des conditions différentes
s'il avait connu le défaut (TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1 et les références
citées).
3.2.2
Les règles sur la garantie en raison des défauts de la chose vendue sont en principe de droit
dispositif. Les parties peuvent ainsi convenir de clauses limitatives ou exclusives de garantie (Tercier/Bieri/Carron,
op. cit., p. 115, n. 813 et la référence citée). Selon la jurisprudence, la volonté
des parties de supprimer la garantie légale pour les défauts doit être exprimée clairement ;
elle ne peut résulter d'une clause dite de style, soit d'une formule usuelle dans le type de contrat
en cause et insérée dans l'acte sans que les parties aient voulu en adopter son contenu (ATF
107 II 161 consid. 6a, JdT 1981 I 582 ; TF 4A_226/2009 du 20 août 2009 consid. 3.2.2).
La détermination de la portée d'une clause excluant ou limitant la responsabilité du vendeur
ressortit à l'interprétation du contrat. Si la volonté réelle des parties ne peut
être clairement établie, la clause d'exclusion doit être interprétée selon le
principe de la confiance (TF 4A_551/2010 du 2 décembre 2010 consid. 2.6 ; Venturi/Zen-Ruffinen,
op. cit., n. 38 ad Intro art. 197-210 CO), comme elle pouvait et devait être comprise d’après
sa teneur littérale et son contexte, ainsi que l’ensemble des circonstances (ATF 130 III 686
consid. 4.3.1, JdT 2005 I 247).
Une clause générale d’exclusion n’exclut en principe pas la garantie du vendeur
pour les qualités promises et il est en général admis qu'une clause limitative ou exclusive
de garantie n'est pas limitée aux seuls défauts ordinaires, ou aux défauts que les parties
ont envisagés. Une telle clause ne couvre cependant pas les défauts auxquels, objectivement,
un acheteur raisonnable ne pouvait pas s'attendre selon les règles de la bonne foi, soit ceux qui
sortent totalement du cadre qui pouvait être envisagé au vu de l'ensemble des circonstances
concrètes (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 39 ad Intro art. 197-210 CO). En d'autres termes,
une clause limitative ou exclusive de garantie ne saurait être invoquée à l'encontre d'un
défaut de la chose vendue totalement étranger aux éventualités qu'un acheteur raisonnable
doit prendre en compte (ATF 107 II 161 consid. 6a, JdT 1981 I 582 ; TF 4C.273/2006 du 6 décembre
2006 consid. 2.1). Savoir avec quoi un acheteur doit compter dépend des circonstances du cas particulier
et l’interprétation dépend essentiellement du but reconnaissable en vue duquel quelqu’un
a acheté un objet. Pour juger si un défaut déterminé tombe ou non sous le coup de
la clause d’exclusion de garantie, il faut dès lors se fonder sur le but économique du
contrat de vente. Partant, pour qu’un défaut ne tombe pas sous le coup de la clause d’exclusion
de la garantie, il ne suffit pas qu’il soit inattendu ; il doit aussi compromettre sensiblement
le but économique du contrat (ATF 130 III 686 consid. 4.3.1 et les références citées,
JdT 2005 I 247).
3.2.3
Selon l’art. 199 CO – applicable à la vente immobilière conformément à
l’art. 221 CO –, toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur
a frauduleusement dissimulé à l’acheteur les défauts de la chose. Le législateur
a ainsi mis en place, en cas de dol du vendeur, un régime aggravé qui modifie partiellement
les conditions de la garantie (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., nn. 44-45 ad Intro art. 197-210 CO).
La dissimulation frauduleuse peut notamment consister à taire un fait tel que l'absence d'une qualité
prévue de la chose vendue, dont la connaissance aurait induit l'acheteur à ne pas conclure
le contrat ou à le conclure à des conditions différentes de celles convenues (ATF 132
II 161 consid. 4.1, RDAF 2007 I 567 ; TF 4A_622/2012 du 18 janvier 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_70/2011
du 12 avril 2011 consid. 4.1). L'expression doit être entendue de manière large : le vendeur
peut induire intentionnellement l'acheteur en erreur (en lui dissimulant des défauts ou en simulant
des qualités), mais aussi exploiter l'erreur dans laquelle se trouve ce dernier (Venturi/Zen-Ruffinen,
op. cit., n. 3 ad art. 199 CO). En effet, le vendeur agit par dol non seulement lorsqu'il fournit des
indications fausses sur la qualité de la chose, mais également lorsqu'il passe sous silence
certains faits que la loi, le contrat ou les règles de la bonne foi lui commandent de révéler
(ATF 131 III 145 consid. 8.1, JdT 2007 I 261 ; ATF 116 Il 431 consid. 3a). Le vendeur doit
omettre consciemment de communiquer un défaut à l'acheteur – qui l'ignorait et ne pouvait
le découvrir en raison de son caractère caché – tout en sachant qu'il s'agit d'un
élément important pour ce dernier (TF 4A_622/2012 du 18 janvier 2013 consid. 3.2 ; TF
4A_301/2010 du 7 septembre 2010 consid. 3.2, publié in
SJ 2011 I p. 17). La dissimulation doit donc être
intentionnelle ; le dol éventuel suffit (TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1 et les références
citées ; TF 4A_622/2012 du 18 janvier 2013 consid. 3.2). Le vendeur doit avoir une connaissance
effective du défaut, l'ignorance due à une négligence même grave ne suffisant pas
(TF 4A_226/2009 du 20 août 2009 consid. 3.2.3 et les références citées). La connaissance
ne doit pas nécessairement être complète ni porter sur tous les détails ; il
suffit que le vendeur soit suffisamment orienté sur la cause à l'origine du défaut pour
que le principe de la bonne foi l'oblige à en informer l'acheteur (ATF 66 ll 132 consid. 6 ;
TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 5.3.3). La clause limitative ou exclusive demeure toutefois valable
s'agissant des défauts que le vendeur n'a pas frauduleusement dissimulés (Venturi/Zen-Ruffinen,
op. cit., n. 4 ad art. 199 CO). Le fardeau de la preuve de la dissimulation frauduleuse incombe
à l'acheteur (ATF 131 III 145 consid. 8.1 et la référence citée ; TF 4A_622/2012
du 18 janvier 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_70/2011 du 12 avril 2011 consid. 4.1).
Le devoir d'informer l'acheteur n'existe cependant pas si le vendeur peut valablement supposer, selon
les règles de la bonne foi, que ces défauts étaient à l'évidence connus de l'acheteur.
C'est en particulier le cas des défauts dont l'acheteur aurait dû s'apercevoir en faisant preuve
de l'attention commandée par les circonstances ; il suffit en principe que l'acheteur fasse
preuve de « l'attention habituelle » (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 3 ad art.
199 CO et la référence citée).
3.2.4
Aux termes de l’art. 200 CO, le vendeur
ne répond pas des défauts que l’acheteur connaissait au moment de la vente (al. 1
re
).
Il ne répond des défauts dont l’acheteur aurait dû s’apercevoir lui-même
en examinant la chose avec une attention suffisante que s’il lui a affirmé qu’ils n’existaient
pas (al. 2). Pour juger de la connaissance qu’avait ou qu’aurait dû avoir l’acheteur
des défauts, on se placera au moment de la conclusion du contrat, soit pour les immeubles l’instrumentation
de l’acte authentique (ATF 117 II 259 consid. 1, JdT 1992 I 559) et non celui du transfert de propriété
(ATF 11 III 145 consid 6.1, JdT 2007 1 161).
3.3
3.3.1
En l’espèce, les premiers juges ont
retenu que l’intimée avait échoué à démontrer qu’elle avait reçu
des assurances, expresses ou tacites de la part de l’appelante, quant à la conformité
des ouvrages construits ou rénovés sur la parcelle vendue.
3.3.1.1
Selon l’intimée, le jugement serait
erroné sur ce point et il conviendrait de modifier l’état de fait en retenant que contrairement
à ce que soutient l’appelante, celle-ci lui aurait explicitement et fallacieusement promis
les qualités juridiques qui font défaut. L’intimée échoue cependant à
prouver que l’appelante lui aurait donné de telles assurances lors de la visite de la propriété
le 2 septembre 2011. En effet, les déclarations de l’intimée venant étayer ses propres
allégations (all. 37 à 39, 47 et 77) ne sauraient suffire, pas plus que celles du témoin
W.________ présent au moment des faits, puisqu’il s’agit de son mari, dont les déclarations
doivent être appréciées avec une grande réserve à défaut d’être
corroborées par d’autres éléments de l’instruction, vu ses liens de parenté
avec l’intimée. Pour le surplus, il ressort de la liste des témoins de l’intimée
du 15 juin 2017 qu’elle n’a finalement pas requis l’audition d’autres témoins
sur les allégués précités, alors même que [...], qui représentait la société
de courtage [...] lors de la visite du bien, a été entendue en qualité de témoin
sur d’autres allégués de l’intimée. A défaut d’autres éléments
probants du dossier venant corroborer les allégations de l’intimée sur les supposées
assurances expresses ou tacites qu’elle aurait reçues s’agissant de la licéité
des travaux de transformation effectués par l’appelante, l’appréciation des preuves
par les premiers juges ne prête ainsi pas le flanc à la critique. Il n’y a donc pas lieu
de compléter l’état de fait du jugement sur ce point.
3.3.1.2
Les premiers juges ont ensuite estimé que l’intimée ne pouvait considérer les informations
contenues dans la plaquette de vente établie par [...] comme des assurances relatives à d’éventuelles
qualités de la chose vendue, cette plaquette n’ayant pas été établie par l’appelante
et ne constituant qu’un descriptif publicitaire de l’objet, expressément décrit
comme non contractuel et susceptible d’être modifié à tout moment. L’intimée
soutient cependant que la plaquette, qui décrit le bien vendu comme une jolie villa de 200 m
2
et fait état d’une dépendance transformée en chambre à coucher avec une magnifique
salle de bains, était propre à lui faire croire que l’ancien garage que constituait cette
dépendance comptait dans la surface habitable et, partant, que son caractère habitable était
autorisé. Il y aurait donc lieu de retenir que par le truchement de la plaquette de vente, l’appelante
aurait bel et bien donné des assurances de qualité à l’intimée.
Comme l’ont retenu à juste titre les premiers juges, aucune référence n’a
en l’occurrence été faite à la plaquette publicitaire dans l’acte de vente,
dite plaquette ayant en outre été établie par la société de courtage et non
par l’appelante. De plus, ce document ne contient aucune assurance concernant le caractère
habitable de la dépendance transformée en chambre d’amis au regard des règles sur
les constructions, la plaquette se bornant à faire état d’une «
jolie
villa de 200 m
2
».
Dans un arrêt du 26 juin 2017, la Cour de céans a confirmé un jugement rendu par la Chambre
patrimoniale cantonale retenant que l'inhabitabilité de l'étage inférieur (sous-sol) et
le manque de surface habitable de l’immeuble litigieux ne constituaient pas des défauts de
la chose vendue, aucun élément du dossier ne permettant de retenir que les vendeurs avaient
expressément promis ou assuré aux acheteurs que la surface de la villa était de 200 m
2
et que son étage inférieur était habitable. En effet, de telles assurances ne ressortaient
pas de l'acte de vente, qui était le seul document contractuel liant les parties, la plaquette de
vente – faisant état d’une telle surface – ne constituant pas un tel document
(CACI 26 juin 2017/256 consid. 4.4.2.1). Quoi qu’en dise l’intimée, le raisonnement
alors suivi par la Cour de céans doit s’appliquer au présent litige, le fait que les
normes invoquées par l’intimée pour juger de l’habitabilité des locaux litigieux
relèvent des règles sur la police des constructions et non des normes juridiques de salubrité
comme dans la précédente cause n’y changeant rien, dès lors que dans l’un
et dans l’autre litige sont en cause le caractère habitable des locaux vendus au regard du
descriptif figurant dans la plaquette de vente et des normes de droit public applicables. On ne voit
pas non plus que le fait que la violation de ces normes ait été en l’espèce sanctionnée
par une décision de mise en conformité change quoi que ce soit à l’appréciation
des premiers juges, selon laquelle l’intimée ne pouvait considérer les informations contenues
dans la plaquette de vente comme des assurances relatives à d’éventuelles qualités
de la chose vendue.
En définitive, l’appréciation des premiers juges selon laquelle de telles assurances
ne ressortent ni des propres déclarations de l’appelante, ni des informations contenues dans
la plaquette de vente doit ainsi être confirmée.
3.3.2
L’appelante soutient qu’au moment
du transfert des risques, les constructions litigieuses n’étaient pas contraires aux règles
de police des constructions de la Commune de [...] et que donc le bien vendu n’était entaché
d’aucun défaut s’agissant de ses qualités juridiques.
En l’occurrence, les premiers juges ont retenu qu’au jour du transfert des risques, fixé
par les parties à la signature de la réquisition du transfert de la propriété, le
bien litigieux ne présentait pas les qualités permettant son utilisation conforme aux prescriptions
de droit public. En effet, les travaux de construction de la véranda et d’agrandissement/transformation
du garage avaient été exécutés sans autorisation par l’appelante, tout comme
l’avaient été les travaux exécutés dans l’abri de jardin. Toujours au
jour du transfert des risques, ces divers travaux n’avaient par ailleurs pas été régularisés
et aucun permis d’habiter, respectivement d’utiliser, n’avait été délivré
pour les locaux concernés, de sorte que leur occupation n’était dès lors pas autorisée.
Les premiers juges ont fondé leur raisonnement sur la réglementation applicable en matière
de police des constructions, en particulier l’art. 22 al. 1 LAT (loi
fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire ; RS
700), selon lequel aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée
sans autorisation de l’autorité compétente, l’art. 103 al. 1 LATC, qui prévoit
qu’aucun travail de construction ou de démolition, en surface ou en sous-sol, modifiant de
façon sensible la configuration, l'apparence ou l'affectation d'un terrain ou d'un bâtiment,
ne peut être exécuté avant d'avoir été autorisé et l’art. 68 al.
1 RLATC (règlement d'application de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire
et les constructions ; BLV 700.11.1), assujettissant notamment à l'autorisation de la municipalité
les constructions nouvelles, les transformations intérieures ou extérieures, les reconstructions
ou les agrandissements affectant des bâtiments ou leurs annexes, ainsi que les ouvrages mentionnés
aux articles 39 et 40, soit en particulier les dépendances de peu d’importance et autres aménagements
assimilés.
En l’occurrence, les aménagements litigieux ont été réalisés sans aucune
autorisation administrative, alors qu’il s’agit d’ouvrages manifestement assujettis
à un permis de construire et, pour le garage, au mépris d’une décision municipale
refusant le projet d’agrandissement de cet ouvrage en application de
l’art.
27 RPA précisant que toute construction est interdite sur une parcelle n’ayant pas une superficie
de 800 m
2
.
L’appelante ne prétend d’ailleurs pas le contraire, se bornant à soutenir que l’ensemble
des constructions édifiées sur la parcelle en question bénéficiait de la protection
des situations acquises. Elle ne saurait cependant se prévaloir d’une telle protection alors
que les travaux d’agrandissement et de transformation du garage ont été réalisés
en violation de la décision communale refusant d’autoriser de tels travaux, ni ne saurait
raisonnablement soutenir, au vu de la décision précitée, qu’elle était fondée
à considérer au moment de la vente du bien litigieux à l’intimée que les ouvrages
litigieux n’étaient pas assujettis au régime de l’autorisation ou qu’ils
étaient du moins conformes à la règlementation communale alors en vigueur.
Certes, par arrêt du 12 avril 2010, la CDAP a annulé la décision communale du 16 juillet
2008 ordonnant la démolition de la véranda et de l’extension du garage. Elle a cependant
retenu que les constructions litigieuses n’étaient pas conformes à la réglementation
communale en vigueur, parce que la surface totale bâtie était supérieure à la limite
fixée par l’art 28 RPA, que la surface de l’ancien garage après les travaux d’extension
ne se trouvait plus dans les limites de la surface maximale de 30 m
2
admise par l’art. 54 RPA pour les dépendances de peu d’importance au sens de l’art.
39 RLATC et que cette surface ne permettait plus de considérer le garage comme tel. Le principe
de proportionnalité commandait néanmoins de renoncer à une telle démolition, eu égard
au fait que les constructions pourraient éventuellement faire l’objet d’une régularisation
à la lumière de la nouvelle réglementation communale en matière de constructions,
déjà approuvée par l’autorité cantonale mais pas encore entrée en vigueur.
Vu la teneur du jugement rendu à son encontre, l’appelante ne pouvait ignorer ni se croire
fondée à ignorer qu’au moment du transfert de propriété le 16 janvier 2012,
les constructions litigieuses n’étaient pas conformes à la réglementation alors
en vigueur et ne bénéficiaient pas des autorisations permettant de les habiter, respectivement
de les utiliser.
S’agissant plus particulièrement de l’abri de jardin (bâtiment [...]), l’appelante
soutient que cet ouvrage figurait au cadastre d’origine, qu’elle n’a entrepris aucuns
travaux de construction et que la porte de ce «
cabanon
»
a simplement été changée et les trous dans la paroi rebouchés. Elle ne saurait dès
lors être tenue de garantir les défauts résultant d’une supposée illicéité
de cette construction, constatée après le transfert de propriété et dont l’autorité
communale a ordonné la démolition lors de la procédure de régularisation de la véranda
engagée par l’intimée. Les allégations de l’appelante sur la nature des travaux
qu’elle a effectués dans l’abri de jardin ne reposent toutefois sur aucun fait dûment
allégué et sont en cela irrecevables. Pour le surplus, il n’est nullement établi
que cette dépendance existait – comme le soutient l’appelante – avant qu’elle
ne devienne propriétaire de la parcelle en 2005. Elle ne figure pas dans le descriptif contenu dans
l’acte de vente du 30 septembre 2005, pas plus que sur le plan de situation produit dans le cadre
de la mise à l’enquête de la transformation et de l’extension du garage. Le municipal
pour le secteur police des constructions a d’ailleurs indiqué, lors de l’inspection
locale de cette parcelle par la CDAP le 5 septembre 2013, n’avoir jusqu’alors jamais vu ce
«
petit bâtiment
».
Le procès-verbal de cette inspection mentionne par ailleurs que des travaux de rénovation ont
été réalisés dans cette annexe, que leur existence n’était pas connue
de l’autorité communale avant l’inspection et qu’ils ont visiblement été
effectués en même temps que les travaux de transformation du garage. Sur la base des éléments
précités, on ne saurait dire que les premiers juges auraient mal apprécié les preuves
en retenant que, tout comme les travaux de construction de la véranda et de transformation du garage,
ceux exécutés dans l’abri de jardin l’avaient été par l’appelante
sans aucune autorisation. Ils étaient dès lors fondés à considérer qu’au
vu des travaux réalisés par l’appelante sur la véranda, le garage et l’abri
de jardin et de l’absence de permis d’habiter, respectivement d’utiliser ces ouvrages,
la chose vendue ne présentait pas – au jour du transfert des risques et profits – les
propriétés permettant son utilisation conforme aux prescriptions de droit public et que cette
absence des qualités attendues constituait autant de défauts juridiques.
3.3.3
L’appelante fait valoir qu’elle ne
saurait, quoi qu’il en soit, répondre des supposés défauts affectant la chose vendue,
puisqu’au moment de la signature du contrat, l’intimée avait connaissance de la situation
et du statut juridique de la parcelle objet de la vente, ainsi que des constructions érigées
sur cette parcelle.
L’appelante conteste d’abord le raisonnement des premiers juges selon lequel elle ne saurait
tirer argument de la désignation cadastrale figurant dans l’acte de vente du bien litigieux,
dès lors que les défauts de la chose vendue n’ont pas trait à la surface des ouvrages
litigieux mais à leur non-conformité au droit. Elle soutient que les parties sont convenues
de la vente d’un immeuble tel qu’il ressort de l’extrait du Registre foncier reproduit
dans l’acte de vente, cet extrait faisant notamment état d’une surface de 104 m
2
d’habitation n° ECA [...], de 25 m
2
de bâtiment n° ECA [...] et de 18 m
2
de bâtiment n° ECA [...]. Selon l’appelante, la différence entre les surfaces ressortant
de cet extrait et les surfaces effectives aurait dû conduire les premiers juges à considérer
que l’intimée était consciente de la situation ou aurait dû l’être. Le
raisonnement des premiers juges ne prête cependant pas le flanc à la critique dans la mesure
où les défauts portent non pas sur la surface des ouvrages litigieux, mais sur les qualités
juridiques du bien vendu, en l’occurrence la conformité des aménagements effectués
par l’appelante à la législation en vigueur au moment de la conclusion de la vente.
L’appelante reproche ensuite aux premiers juges d’avoir retenu qu’il n’était
pas établi que le mari de l’intimée se serait étonné, au cours de la séance
de signature du contrat de vente du 8 septembre 2011, du fait que «
l’état
descriptif de l’immeuble du Registre foncier reproduit dans l’acte de vente mentionnait un
seul bâtiment d’habitation alors qu’il y avait également des pièces habitables
dans un bâtiment annexe
«  (all.
255 de la réplique). On ne voit cependant pas en quoi les premiers juges auraient erré dans
leur appréciation. En effet, l’intimée n’a offert à l’appui de son allégation
que son propre interrogatoire et l’audition de son mari. Elle n’est pour le surplus corroborée
par aucun autre élément probant du dossier. Le fait que l’appelante entende tirer argument
de cet allégué – alors qu’elle l’a contesté dans sa duplique et réplique
sur réponse reconventionnelle – ne saurait suffire à le tenir pour prouvé, étant
rappelé que le tribunal établit sa conviction par une libre appréciation des preuves (art.
157 CPC). On ne saurait dès lors en déduire quoi que ce soit en ce qui concerne la connaissance
par l’intimée, lors de la signature de la vente, de la situation juridique des ouvrages litigieux.
Que le notaire F.________ ait déclaré en réponse à l’allégué 315
de la duplique et réplique sur réponse reconventionnelle que tous les doutes avaient été
levés s’agissant de l’acte de vente n’y change rien, puisque, comme l’ont
relevé à juste titre les premiers juges, l’appelante n’a pas établi les doutes
de l’intimée et n’a en particulier pas démontré qu’elle avait des doutes
sur la conformité des constructions litigieuses. Au surplus, cet allégué – concernant
les explications qu’aurait données la venderesse à ce sujet lors de la signature de l’acte
de vente à terme – doit être mis en relation avec l’allégué 154 de la
réponse et demande reconventionnelle émanant également de l’appelante, lequel porte
sur les mêmes faits mais est libellé de manière plus précise. Or l’allégué
154 est contesté par l’intimée et aucun des témoins entendus sur cet allégué,
qu’il s’agisse des courtières A.________ et [...] ou des époux respectifs des parties,
n’a confirmé que l’appelante avait renseigné l’intimée sur le statut
juridique des ouvrages litigieux. Les déclarations du notaire ayant instrumenté l’acte
de vente ne peuvent dès lors être interprétées que comme couvrant les seules questions
usuelles se posant lors d’une vente immobilière. Il n’y a donc pas lieu de retenir qu’au
moment de la signature de l’acte de vente, l’intimée était informée de la
situation juridique des bâtiments.
3.3.4
L’appelante soutient que l’intimée
aurait, à tout le moins, eu connaissance de cette situation au moment de la signature de la réquisition
de transfert. Elle se réfère à cet égard au rapport de l’expert P.________,
mandaté par la [...] SA pour faire estimer la valeur de la parcelle, lequel indique que l’extension
du garage n’est pas cadastrée et recommande en conséquence à l’acquéreur
de contrôler si ces travaux ont fait l’objet d’une autorisation en bonne et due forme.
Le grief tombe cependant à faux. En effet, pour juger de la connaissance qu’avait ou aurait
dû avoir l’intimée des défauts, il convient de se placer au moment de la conclusion
du contrat. S’agissant d’une vente immobilière, le moment déterminant est celui
de l’instrumentation de l’acte de vente, intervenue en l’occurrence le 8 septembre
2011. La reddition du rapport étant intervenue le
10
janvier 2012, il n’est d’aucun secours pour déterminer si l’intimée avait
connaissance ou non des défauts juridiques entachant les ouvrages litigieux lorsqu’elle a
conclu le contrat de vente.
Au demeurant, les faits dont l’appelante prétend tirer argument n’ont pas été
allégués dans ses écritures. L’appelante s’est bornée à produire
le rapport de l’expert P.________ à l’appui de l’allégué n° 320
de sa duplique, selon lequel «
la
demanderesse a reçu le rapport de l’expert mandaté par [...] SA avant la signature de
la réquisition de transfert du 11 janvier 2012
»
et de l’allégué
n°
323, qui dit que «
la
demanderesse a accepté le prix de vente librement et en étant parfaitement informée de
la situation ».
La production de ce
rapport ne permet cependant pas de retenir que l’intimée aurait effectivement reçu le
rapport avant la signature de la réquisition de transfert, intervenue le lendemain, et aucun autre
moyen de preuve n’a été offert par l’appelante à l’appui de cette allégation.
De toute manière, la question de savoir si l’intimée a reçu – ou non –
le rapport avant la signature de la réquisition de transfert est dénuée de pertinence
s’agissant de déterminer si les défauts étaient connus de l’intimée au
moment de la conclusion du contrat de vente.
Même si l’on devait considérer que cette question s’avérait déterminante
pour la résolution du litige, on ne saurait prêter à l’allégué n°
320 la portée que l’appelante prétend lui conférer, s’agissant de la réserve
émise par l’expert P.________ quant à la question de savoir si les travaux effectués
sur le garage avaient fait l’objet d’une autorisation en bonne et due forme. Cet allégué
porte uniquement sur la question de la réception par l’appelante – avant la signature
de la réquisition de transfert – du rapport d’expertise. Contrairement à ce que
soutient l’appelante, il ne se rapporte pas à la valeur ni aux qualités présentées
par la parcelle vendue. Le droit fédéral détermine quel degré de précision doivent
atteindre les allégations du demandeur. Pour que cette exigence de motivation soit satisfaite, les
faits, allégués en la forme prescrite et selon le droit de procédure doivent être
suffisamment précis pour, d’une part, que la partie adverse puisse les contester en connaissance
de cause et, le cas échéant, administrer la preuve contraire et pour, d’autre part, que
le juge puisse statuer sur la prétention litigieuse, fondée sur le droit fédéral
(TF 5A_397/2015 du 23 novembre 2015 consid. 6.1 ; Colombini, Code de procédure civile, Condensé
de la jurisprudence fédérale et vaudoise, Lausanne 2018, n. 1.3 ad art. 55 CPC). En l’espèce,
tel n’est manifestement pas le cas s’agissant de l’information que comportait le rapport
au sujet du statut de l’annexe n° ECA [...] et du fait que l’attention de l’acheteuse
avait ainsi expressément été attirée sur cette question. Il n’y a dès
lors pas lieu de compléter l’état de fait du jugement dans le sens requis par l’appelante.
Dès lors qu’en l’occurrence le moment déterminant pour la connaissance du défaut
est celui de l’instrumentation de l’acte de vente, il est également sans intérêt
que le témoin F.________ ait déclaré en réponse à l’allégué
n° 173 se souvenir que les questions
de changement de zones avaient été abordées lors de la séance de signature de la
réquisition de transfert et qu’il soit sorti avec le mari de l’intimée pour imprimer
le nouveau règlement de la commune en matière de constructions ainsi qu’un plan.
En définitive, c’est à juste titre que les premiers juges ont retenu que l’intimée
n’avait pas connaissance des défauts affectant la chose vendue au moment où la vente
a été conclue. L’appelante ne saurait dès lors exclure sa responsabilité en
invoquant l’art. 200 al. 1 CO.
3.3.5
L’appelante plaide la tardiveté de
l’avis des défauts donné le 4 avril 2012 par l’intimée, respectivement l’absence
d’avis concernant l’abri de jardin. Dans la mesure où le vendeur qui a induit l’acheteur
en erreur intentionnellement ne peut se prévaloir du fait que l’avis des défauts n’aurait
pas été donné en temps utile
(art.
293 CO), il convient à titre préalable d’examiner si en l’espèce l’appelante
a frauduleusement dissimulé les défauts de la chose vendue à l’intimée. Dans
sa réplique, l’appelante conteste que tel ait été le cas. Elle soutient que l’intimée
n’aurait pas apporté la preuve de la dissimulation frauduleuse des défauts de la chose
vendue, alors que celle-ci supporte le fardeau de la preuve du dol de l’appelante en sa qualité
d’acheteuse.
Selon le Tribunal fédéral, le vendeur n’agit pas dolosivement dans le seul cas où
il fournit des indications fausses sur la qualité de la chose, mais également lorsqu’il
tait des circonstances que la bonne foi en affaires commandait de signaler lors des pourparlers précédant
la conclusion du contrat (ATF 131 III 145 consid 8.1; JdT 2007 I 161). En l’espèce, il
est constant que lorsque le bien litigieux a été vendu, l’appelante savait pertinemment
qu’elle avait fait réaliser de nombreux travaux qui n’étaient pas conformes à
la réglementation en matière de constructions alors en vigueur, qu’ils étaient dépourvus
de permis d’habiter, respectivement d’utiliser, et que leur sort était suspendu à
un nouvel examen de l’autorité communale devant intervenir une fois que la nouvelle réglementation
communale serait entrée en vigueur. Selon les premiers juges, la bonne foi en affaires imposait
dès lors à l’appelante d’informer l’intimée de ces éléments,
puisque leur connaissance aurait pu amener celle-ci à ne pas conclure le contrat ou à le conclure
à des conditions différentes de celles effectivement convenues.
L’appelante soutient que l’intimée aurait échoué à apporter la preuve
de la dissimulation des défauts, les seuls éléments au dossier étayant ses allégations
étant ses propres déclarations, ainsi que celles de son mari. S’agissant de la preuve
de faits négatifs, par nature difficile à apporter, le responsable de la dissimulation peut-être
tenu, en vertu des règles de la bonne foi (art. 2 CC), d’apporter la preuve des faits affirmatifs
contraires. S’il ne le fait pas ou s’il n’arrive pas à prouver cette circonstance,
le juge considérera cela comme un indice dans le sens que l’allégation de la victime
de la dissimulation est correcte (Pedrazzini, La dissimulation des défauts dans les contrats de
vente ou d’entreprise, thèse Fribourg 1992, n. 563 et les références citées).
On se trouve en l’occurrence dans un tel cas de figure, puisque l’intimée allègue
que l’appelante lui aurait intentionnellement caché les défauts juridiques de la chose
vendue, en dissimulant frauduleusement le fait que la véranda et la transformation de l’ancien
garage en pièces d’apparence habitable n’avait fait l’objet d’aucune autorisation
de construire, ni de permis d’habiter, en ne mentionnant pas le refus municipal d’autoriser
la transformation du garage pour le rendre habitable, en dissimulant également le fait que le statut
litigieux de ces ouvrages avait fait l’objet d’une procédure de recours devant la CDAP,
laquelle n’avait pas clos le dossier mais renvoyé la mise en conformité de ces constructions
à l’autorité municipale sans mettre un terme à ce contentieux, puis en cachant le
fait que celle-ci devait reprendre le dossier une fois le nouveau règlement communal entré
en vigueur, diligenter une nouvelle procédure et rendre une décision de mise en conformité,
et, enfin, en cachant le fait que, contrairement à leur apparence, l’ancien garage transformé
illégalement et la véranda avaient été jugés non conformes à la réglementation
en vigueur et dès lors inutilisables pour l’habitation ou une quelconque activité.
Selon l’appelante, le statut juridique controversé de la véranda, du garage et de l’annexe
nord-ouest aurait été abordé lors de la signature de l’acte de vente à terme
et l’attention de l’intimée aurait été expressément attirée sur
la situation de ces ouvrages (all. 155 et 156) ; il aurait été à nouveau abordé
lors de la séance de signature de la réquisition de transfert le 11 janvier 2012 (all. 164).
Aucun des témoins entendus sur ces allégués, tous contestés par l’intimée,
n’a cependant confirmé les allégations de l’appelante. En particulier, le notaire
F.________, qui a instrumenté l’acte de vente, a indiqué qu’il était certain
qu’il n’avait pas pu informer l’intimée sur ce point puisque le Registre foncier
ne renseignait pas sur le statut des constructions (réponse ad all. 170). La courtière A.________,
qui était présente lors de la signature de l’acte de vente, a répondu qu’elle
ne pensait pas que lors de cette séance, l’appelante ait donné toutes les explications
sur le statut des constructions et qu’elle ne se souvenait plus de ce qui s’était dit
lors de la séance de signature de la réquisition de transfert. Quant au rapport de l’expert
P.________, on ne saurait en déduire quoi que ce soit, puisque sa reddition est intervenue après
la conclusion du contrat de vente. C’est également en vain que l’appelante se prévaut
du fait que selon l’intimée, son mari se serait étonné du fait que, lors de la signature
de l’acte de vente, l’état descriptif de l’immeuble au Registre foncier reproduit
dans l’acte de vente mentionnait un seul bâtiment alors qu’il y avait des pièces
habitables dans un bâtiment annexe et que le notaire F.________ avait répondu qu’il n’était
en principe pas possible d’avoir deux habitations principales sur une même parcelle mais que
cela n’empêchait pas la présence légale d’une chambre et d’une salle
de bains dans un bâtiment annexe (all. 255 et 256). Interrogé sur ces allégués, contestés
par l’appelante, le notaire a cependant répondu qu’il ne se souvenait pas l’avoir
dit et que même s’il l’avait dit, il aurait fallu replacer cette déclaration dans
son contexte. A défaut d’autres élément de preuve venant corroborer les allégations
de l’appelante et de son mari, on ne discerne sur ce point aucun arbitraire dans l’appréciation
des preuves par les premiers juges. Quant à l’évocation de la nouvelle réglementation
communale sur les constructions lors de la signature de la réquisition de transfert, laquelle a
été confirmée par le notaire F.________, on ne saurait rien en déduire en ce qui
concerne la question de savoir si l’appelante a frauduleusement dissimulé le statut juridique
des constructions litigieuses ou pas, cette question ayant tout aussi bien pu être évoquée
en lien avec la capacité constructible de la parcelle acquise à la lumière de la nouvelle
règlementation sur les constructions de la Commune de [...].
C’est donc à juste titre que les premiers juges ont retenu que l’appelante avait frauduleusement
dissimulé les défauts de la chose vendue, cette dissimulation emportant la nullité de
la clause d’exclusion de garantie prévue par le contrat de vente (art. 199 CO) et faisant
obstacle à la péremption des droits de l’acheteur (art. 203 CO), l’intimée
étant en conséquence fondée à faire valoir l’action minutoire fondée sur
l’art. 205 al. 1 CO.
3.3.6
L’appelante ne conteste pas l’estimation
de la moins-value à raison des défauts de l’immeuble vendu, laquelle s’élève
selon les premiers juges à 488'398 fr., hormis en ce qui concerne l’abri de jardin, dont la
valeur a été évaluée par l’expert à
75'000
francs. Elle soutient que ce dernier montant doit être retranché de l’estimation précitée,
dès lors qu’elle-même ne serait aucunement intervenue sur cette construction, qui selon
elle était présente lors de son acquisition de la propriété. Le grief s’avère
cependant infondé, puisque, comme on l’a vu plus haut (cf. consid. 3.3.2
in
fine
), l’appelante n’a pas prouvé
ses allégations en ce qui concerne l’abri de jardin.
3.3.7
Finalement, le grief de l’appelante quant
au caractère injustifié du séquestre tombe à faux, dès lors que ce grief se
fonde sur la prémisse que les conditions d’exercice des droits à la garantie de l’intimée
à son encontre n’auraient pas été réalisées. L’action en garantie
et en dommages-intérêts de l’intimée s’avérant fondée et les créances
de l’intimée ayant justifié le séquestre ayant été reconnues par les premiers
juges, le grief de l’appelante doit être rejeté, l’appelante n’établissant
au demeurant ni l’existence, ni l’étendue de son supposé dommage.
4.
En conclusion, l’appel doit être rejeté
et le jugement confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 7'500 fr. (art. 62
al.
1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5), seront mis à
la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
L’intimée, qui obtient entièrement gain de cause dans la procédure d’appel,
a droit à de pleins dépens de deuxième instance qui seront arrêtés, compte tenu
des difficultés de la cause, de la valeur litigieuse, de l’ampleur du travail et du temps
consacré par le conseil, à 6’000 fr. (art. 7 TDC [tarif des dépens en matière
civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 7'500 fr. (sept mille cinq
cents francs), sont mis à la charge de l’appelante X.________.
IV.
L’appelante X.________ doit verser à l’intimée M.________ la somme de 6'000 fr.
(six mille francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Pierre-Dominique Schupp (pour X.________),
‑
Me Thibault Blanchard (pour M.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge présidant la Chambre patrimoniale cantonale.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :