vd_findinfo · HC / 2016 / 169 · 2016-02-05 · fr

ABUS DE DROIT, LOYER INITIAL, FORMULE OFFICIELLE, BAIL À LOYER, TRANSACTION EXTRAJUDICIAIRE | 2 al. 2 CC, 3 al. 2 CC, 270 al. 2 CO, 19 OBLF

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 05.02.2016 HC / 2016 / 169

TRIBUNAL
CANTONAL
XA13.038832-151928
87
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
5 février 2016
__________________
Composition
:               M.
abrecht
,
président
Mmes
Courbat et Giroud Walther, juges
Greffier
:
M.              Tinguely
*****
Art.
2 al. 2 et 3 al. 2 CC ; art. 270 al. 2 CO ; art. 19 OBLF
Statuant sur l’appel interjeté par
P.________
et
D.________
,
tous deux à [...], demandeurs, contre le jugement rendu le 13 novembre 2014 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant les appelants d’avec
Q.________
et
F.________
,
tous deux à [...], ainsi que d’avec
T.________
,
à [...], défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 13 novembre 2014, dont les motifs ont été notifiés aux parties le 19 octobre
2015, le Tribunal des baux a rejeté les conclusions prises par les demandeurs P.________ et D.________
à l’encontre des défendeurs F.________, Q.________ et T.________ dans la procédure
initiée par demande du 6 septembre 2013 (I) et dit que le jugement est rendu sans frais judiciaires
ni dépens (II).
En droit, les premiers juges ont estimé que les demandeurs, partie locataire, avaient fait preuve,
à l’égard des défendeurs, partie bailleresse, d’une attitude contradictoire
en remettant en cause le loyer initial après avoir paraphé un accord concernant une baisse
de loyer. Pour les premiers juges, les circonstances conduisaient en outre à penser que la nullité
du loyer initial avait été brandie par les demandeurs dans un contexte conflictuel, par mesure
de représailles et pour mettre une pression supplémentaire sur la partie bailleresse dans le
cadre du litige portant sur la validité du congé. Dès lors que ces circonstances relevaient
d’une attitude contradictoire et de représailles constitutive d’abus de droit au sens
de l’art. 2 al. 2 CC (Code civil du 10 décembre 1907 ; RS 210), les premiers juges ont
considéré que les demandeurs ne pouvaient pas se prévaloir de la nullité des loyers
initiaux convenus dans le contrat de bail des 19 et 27 mai 2009 en faisant valoir l’absence de
notification de la formule officielle lors de la conclusion du bail, de sorte que leurs conclusions devaient
être rejetées. Par ailleurs, le Tribunal des baux a retenu qu’ayant soumis leur litige
à un consultant juridique de l’ASLOCA préalablement à la transaction extra-judiciaire
à laquelle celui-ci avait participé, les demandeurs devaient se laisser imputer soit la connaissance,
dès le début de l’année 2012, de la nullité du loyer initial, soit l’omission
du consultant, qui avait eu le contrat de bail entre les mains et qui aurait dû déceler la
problématique de l’absence de remise de la formule officielle ad hoc. Dans ces circonstances,
les demandeurs ne pouvaient pas invalider la convention en faisant valoir l’existence d’une
erreur essentielle au sens de l’art. 24 al. 1 ch. 4 CO (loi fédérale du 30 mars 1911
complétant le code civil suisse [livre cinquième : Droit des obligations] ; RS 220).
B.
Par acte du 19 novembre 2015, P.________ et D.________
ont interjeté appel contre ce jugement, en concluant, avec suite de frais et dépens, à
son annulation.
Q.________, F.________ et T.________ n’ont pas été invités à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
Les 19 et 27 mai 2009, les demandeurs P.________
et D.________, partie locataire, et le défendeur T.________ se sont liés par un contrat de
bail à loyer portant sur un appartement de trois pièces et demie d’environ 97 m
2
dans les combles de l’immeuble [...], [...], à [...], qui correspondait au lot n° [...]
de la parcelle n° [...] de la Commune de [...], immeuble constitué en propriété par
étages. Le contrat comprend en outre la location d’une place de parc extérieure (n°
[...]) et d’une place de parc intérieure (n° [...]). Prévu pour durer initialement
du 1
er
juillet 2009 au 30 juin 2012, le bail devait se renouveler pour un an et ensuite de trois mois en trois
mois, sauf avis de résiliation donné par l’une ou l’autre des parties trois mois
à l’avance. Le loyer mensuel net initial du logement a été fixé à 1'500
fr., montant auquel s’ajoutaient les sommes de 150 fr. à titre de forfait de chauffage et
eau chaude et de frais accessoires, de 50 fr. pour la place de parc extérieure et de 100 fr. pour
la place de parc intérieure. Le contrat mentionnait comme critère de fixation du loyer un taux
d’intérêt hypothécaire de 3.5%.
La formule officielle de notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail n’a
pas été remise aux locataires.
2.
Le 2 mars 2010, les défendeurs Q.________
et F.________ sont devenus propriétaires du lot litigieux, reprenant ainsi, en vertu de l’art.
261 al. 1 CO (loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le code civil suisse [livre cinquième
: Droit des obligations] ; RS 220), le bail en lieu et place de T.________.
3.
Le 5 décembre 2011, les demandeurs ont sollicité
une baisse du loyer net à 1'380 fr. 60 dès la prochaine échéance, à savoir dès
le 1
er
juillet 2012, en se prévalant de l’évolution à la baisse du taux d’intérêt
hypothécaire de référence et de l’indice suisse des prix à la consommation.
Le 3 janvier 2012, les défendeurs, par l’intermédiaire de la gérance [...] SA, ont
partiellement admis la demande de baisse de loyer, proposant aux demandeurs de ramener le loyer mensuel
net à 1'426 fr. dès le 1
er
juillet 2012.
Le 31 janvier 2012, les demandeurs se sont entretenus avec K.________, consultant juridique auprès
de l’ASLOCA, en vue de préparer une réponse au courrier des défendeurs du 3 janvier
2012. A cette occasion, ils étaient munis d’un exemplaire du contrat de bail qu’ils
ont présenté au consultant de l’ASLOCA.
Par courrier du 1
er
février 2012 adressé aux défendeurs, préparé par K.________, les demandeurs
ont rectifié leur demande de baisse de loyer du 5 décembre 2011 en ce sens que le loyer
devait être arrêté à 1'340 francs. Par courrier du même jour, ils ont saisi
la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district du Gros-de-Vaud (ci-après :
la Commission de conciliation) d’une requête de conciliation, en indiquant que leur dossier
était suivi par K.________.
4.
Par courrier du 2 février 2012, les défendeurs ont rectifié leur précédent courrier
du 3 janvier 2012, proposant aux demandeurs de ramener le loyer mensuel à 1'358 fr. dès le
1
er
juillet 2012.
Le 13 février 2012, les demandeurs ont accepté cette proposition, en retournant aux défendeurs
un exemplaire contresigné du courrier de ces derniers du 2 février 2012. Le même
jour, les demandeurs ont informé la Commission de conciliation de l’accord trouvé, retirant
par conséquent leur requête de conciliation, ce dont la Commission de conciliation a pris acte
par décision du 14 février 2012.
5.
Le 22 février 2012, les demandeurs et le
défendeur F.________ ont pris à bail une seconde place de parc intérieure (n° 9).
A la fin du mois de juin 2012, les demandeurs ont restitué la place de parc extérieure (n°
[...]) comprise dans le bail des 19 et 27 mai 2009 et ont été libérés de leurs obligations
à cet égard.
Le 3 septembre 2012, les demandeurs et le défendeur F.________ ont conclu un avenant au contrat
de bail du 22 février 2012, ce dernier portant dorénavant sur la place de parc intérieure
n° [...] et non plus n° [...].
6.
Le
31 octobre 2012, le défendeur F.________ a résilié le contrat de bail des 19 et 27 mai
2009 avec effet au 31 mars 2013.
Les demandeurs ayant saisi la Commission de conciliation d’une requête tendant au constat
de la nullité de cette résiliation, respectivement à son annulation, une audience de conciliation
s’est tenue le 29 janvier 2013. A cette occasion, les demandeurs étaient assistés de
[...], consultante auprès de l’ASLOCA.
Le 27 février 2013, les demandeurs s’étant opposés à la proposition de jugement
rendue par l’autorité de conciliation, ils se sont vu délivrer une autorisation de procéder.
Par demande du 11 avril 2013 adressée au Tribunal des baux et dirigée contre le défendeur
F.________, les demandeurs P.________ et D.________, agissant par l’intermédiaire de l’avocat
consulté dans l’intervalle, en faveur duquel ils ont signé une procuration le 12 mars
2013, ont conclu à la nullité, subsidiairement à l’annulation de la résiliation
du 31 octobre 2012. Plus subsidiairement, ils ont conclu à la prolongation du bail jusqu’au
31 mars 2017.
7.
Le 24 avril 2013, les demandeurs, à nouveau
par l’intermédiaire de leur conseil, ont saisi la Commission de conciliation d’une requête
dirigée contre les défendeurs qui visait à la constatation de la nullité du loyer
initial, à la fixation du loyer initial, au remboursement des parts de loyer perçues en trop
depuis le 1
er
juillet 2009 et à la réduction de la garantie de loyer.
Le 9 août 2013, la conciliation n’ayant pas abouti, les demandeurs se sont vu délivrer
une autorisation de procéder.
8.
Le 3 septembre 2013, la procédure judiciaire
introduite par les demandeurs le 11 avril 2013 devant le Tribunal des baux a pris fin ensuite de l’acquiescement
du défendeur F.________ à la conclusion des demandeurs tendant à la constatation de la
nullité de la résiliation du 31 octobre 2012.
9.
Par demande du 6 septembre 2013 adressée
au Tribunal des baux, P.________ et D.________ ont pris les conclusions suivantes à l’encontre
de Q.________, F.________ et T.________ :
« I.- La demande est admise.
II.- Le loyer mensuel net de l'appartement de "3.5 pièces" au 2
ème
étage de l'immeuble sis [...], à 1307 [...], des places de parc intérieure et extérieure/garage,
loués par les demandeurs, selon contrat de bail des 19 et 27 mai 2009, est nul.
III.-
Le loyer mensuel net de l'appartement mentionné sous chiffre I.- ci-dessus est fixé à
CHF 900.- dès et y compris le 1
er
juillet 2009.
IV.- Le loyer mensuel net de la place de parc extérieure mentionnée sous chiffre I.- ci-dessus
est fixé à CHF 40.- par mois dès et y compris le 1
er
juillet 2009.
V.- Le loyer mensuel net de la place de parc intérieure/garage mentionnée sous chiffre I.-
ci-dessus est fixé à CHF 75.- dès et y compris le 1
er
juillet 2009.
VI.- Les défendeurs F.________, Q.________ et T.________, solidairement entre eux, subsidiairement
selon une clé de répartition qui sera fixée à dire de justice, sont les débiteurs
des demandeurs P.________ et D.________, solidairement entre eux, des parts de loyer que ceux-ci ont
payées en trop pour l'appartement et les places de parc intérieure et extérieure mentionnés
sous chiffre I.- ci-dessus et leur en doivent immédiat paiement.
VII.- La garantie de loyer constituée par P.________ et D.________, en relation avec l'appartement
mentionné sous chiffre I.- ci-dessus est réduite à CHF 1'800.-, la banque dépositaire
étant invitée à libérer en faveur de P.________ et D.________, solidairement entre
eux, tout montant en capital et intérêt dépassant cette somme. »
10.
Par courrier du 27 septembre 2013, complété le 15 octobre 2013, le défendeur T.________
s’est déterminé sur la demande, en concluant implicitement à son rejet.
A l’appui de sa détermination, il a notamment indiqué que le loyer mensuel net de 1'500
fr. n’avait pas été modifié lors des précédents changements de locataires
intervenus en 2007, 2008 et 2009.
11.
Le 4 octobre 2013, P.________ et D.________ ont complété leur demande par l’adjonction
d’une conclusion VIII nouvelle, formulée en ces termes :
« Dès et y compris le 1er juillet 2012, le loyer de l'appartement mentionné sous
chiffre II ci-dessus et des places de parc mentionnées sous chiffres IV et V ci-dessus est baissé
de 9,48% ».
12.
Le 18 décembre 2013, les défendeurs
Q.________ et F.________ ont produit un mémoire de réponse, par lequel ils ont conclu à
l’irrecevabilité de la demande, subsidiairement à son rejet.
A l’appui de leurs conclusions, ils ont en particulier soutenu que les demandeurs commettaient
un abus de droit en invoquant la nullité du loyer. Ils ont en outre soulevé l’exception
de prescription s’agissant des prétentions en enrichissement illégitime.
13.
Le 9 janvier 2014, les demandeurs se sont déterminés
sur les écritures des défendeurs, en confirmant implicitement leurs conclusions.
Par courrier du même jour, les demandeurs ont indiqué aux défendeurs Q.________ et F.________
qu’ils invalidaient l’accord passé le 13 février 2012 au sujet de la baisse
du loyer de leur appartement dès le 1
er
juillet
2012, invoquant leur ignorance, à la date de la transaction, de la nullité du loyer initial.
14.
Une audience s’est tenue le 13 février
2014 devant le Tribunal des baux en présence des parties, assistées de leurs conseils respectifs,
à l’exception du défendeur T.________, qui a comparu seul. Lors de l’audience,
les défendeurs Q.________ et F.________ ont pris une conclusion nouvelle tendant à être
relevés par le défendeur T.________ de tout éventuel montant auquel ils pourraient être
condamnés et cela tant que durait le contrat de bail conclu avec les demandeurs. Le défendeur
T.________ a conclu au rejet de cette conclusion. Les demandeurs ont pour leur part modifié leurs
conclusions III à V en ce sens que, dès le 1
er
juillet 2009, le loyer mensuel net de l’appartement soit fixé à 750 fr. (III), le
loyer de la place de parc extérieure à 25 fr. (IV) et le loyer de la place de parc intérieure
à 50 fr. (V).
Lors de l’audience, R.________, consultante juridique auprès de l’ASLOCA, a été
entendue en qualité de témoin. Il ressort de son audition qu’elle a rencontré les
demandeurs pour la première fois le 12 novembre 2012 à la suite de la résiliation de bail
qu’ils venaient de recevoir. Elle a affirmé qu’elle ne leur avait pas demandé s’ils
avaient reçu la formule officielle de notification du bail au moment de la conclusion du contrat,
exposant à cet égard que cette question n’était pas systématiquement abordée
lors des consultations auprès de l’ASLOCA, que ces consultations ne duraient généralement
que vingt minutes et qu’il y avait déjà passablement de points à évoquer avec
les demandeurs. Elle a également relevé que la question du loyer initial n’avait pas
non plus été abordée lors de l’audience de conciliation qui s’était tenue
le 29 janvier 2013 et lors de laquelle elle avait assisté les demandeurs.
15.
Une deuxième audience s’est tenue le
6 mai 2014 devant le Tribunal des baux en présence des parties, assistées de leurs conseils
respectifs, à l’exception du défendeur T.________, qui a comparu seul. Les demandeurs
ont pris une conclusion V bis nouvelle tendant à ce qu’à partir du 1
er
juillet 2012, le loyer des deux places de parc intérieures louées par les demandeurs soit fixé
à 37 fr. 50 par mois et par place de parc. Ils ont également complété leur conclusion
VI en ce sens que les défendeurs, solidairement entre eux, subsidiairement selon une clé de
répartition fixée à dire de justice, soient également débiteurs des demandeurs
des loyers payés en trop pour les deux places de parc faisant l’objet de la conclusion nouvelle
V bis, la conclusion originelle VI étant maintenue pour le surplus. Les demandeurs ont également
modifié leur conclusion VII en sollicitant que la garantie de loyer soit réduite à 1'500 francs.
Les défendeurs Q.________ et F.________ ont conclu au rejet des conclusions nouvelles et modifiées.
Quant au défendeur T.________, il s’est prévalu du fait qu’il n’était
pas concerné par la deuxième place de parc intérieure louée à partir du 1
er
juillet 2012.
Lors de l’audience, K.________, consultant juridique auprès de l’ASLOCA, a été
entendu en qualité de témoin. Il ressort de son audition qu’il disposait vraisemblablement
d’un exemplaire du contrat de bail signé les 19 et 27 mai 2009, dès lors qu’il
avait été en mesure de calculer le montant de la baisse de loyer à laquelle les demandeurs
prétendaient. Il a en outre qualifié de « folklorique » le courrier du
3 janvier 2012 adressé au demandeur par la gérance [...] SA, puisque le calcul de la baisse
de loyer en fonction du taux hypothécaire y serait totalement erroné, de même que le taux
en vigueur le 19 mai 2009. A la question de savoir quelle était la pratique des consultants juridiques
de l’ASLOCA en relation avec l’examen d’une éventuelle nullité du loyer initial
pour défaut de remise de formule officielle, le témoin a répondu que ce sujet n’était
pas systématiquement abordé lors de consultations relatives à une modification du loyer
en cours de bail.
16.
L’audience de jugement s’est tenue
le 11 septembre 2014 devant le Tribunal des baux en présence des parties, assistées de leurs
conseils respectifs, à l’exception du défendeur T.________, qui a comparu seul. Les demandeurs
ont modifié leur conclusion V bis en ce sens que le loyer de chaque place de parc intérieure
soit fixé à 34 fr. par mois et par place de parc. Ils ont en outre chiffré leur conclusion
VI à 51'597 fr., soit 29'700 fr. pour la période du 1
er
juillet 2009 au 30 juin 2012 et 21'897 fr. pour la période du 1
er
juillet 2012 au 30 septembre 2014.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272]), dans les causes patrimoniales pour autant que la valeur litigieuse, au dernier
état des conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins
(art. 308 al. 2 CPC). Le délai d’appel est de trente jours (art. 311 al. 1 CPC).
Vu la nature réformatoire de l’appel, l’appelant doit en principe prendre des conclusions
sur le fond. Ses conclusions doivent être suffisamment précises pour qu’en cas d’admission
de l’appel, elles puissent être reprises telles quelles dans le dispositif (ATF 137 III 617
consid. 4.3. et 6 ; TF 4D_8/2013 du 15 février 2013 consid. 4.2 ; TF 4A_383/2013 du 2 décembre
2013 consid. 3.2.1, RSPC 2014 p. 221). Il n’est fait exception à la règle de l’irrecevabilité
des conclusions en annulation que si l’autorité, en cas d’admission du recours, ne serait
de toute manière pas en mesure de statuer elle-même sur le fond, en particulier faute d’un
état de fait suffisant, et ne pourrait que renvoyer la cause à l’autorité inférieure
(cf. ATF 134 III 379 consid. 1.3 et l’arrêt cité). L’absence de conclusions
en réforme ne fait, dans un tel cas, pas obstacle à l’entrée en matière sur
le recours, qui sera rejeté si le moyen d’ordre formel est écarté (TF 5A_936/2013
du 8 juillet 2014 consid. 2.1.3).
1.2
En l’espèce, l’appel formé
par P.________ et D.________ ne contient pas de conclusions en réforme, les appelants se bornant
à solliciter l’annulation du jugement rendu le 13 novembre 2014 par le Tribunal des baux.
A la lecture des considérants du jugement entrepris, on constate cependant que les premiers juges
ne sont pas entrés en matière sur la question de la fixation du loyer initial et ne l’ont
pas instruite, estimant que les appelants commettaient un abus de droit en se prévalant de la nullité
du loyer initial. Il s’ensuit que, si l’appel devait être admis, la Cour de céans
ne serait pas en mesure de fixer elle-même le loyer initial, l’état de fait étant
inexistant sur cet aspect du litige.
Dans ces circonstances, il y a lieu de retenir que la conclusion en annulation des appelants est formellement
recevable, la Cour de céans pouvant dès lors entrer en matière sur l’appel.
Au reste, formé en temps utile par une partie qui y a un intérêt digne de protection (art.
59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance portant sur une cause
patrimoniale dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., l’appel est
recevable.
2.
L’appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, JdT 2010 III 134). Elle peut
revoir librement l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première
instance (Tappy, op. cit., JdT 2010 III 135).
3.
3.1
Les appelants contestent avoir commis un abus
de droit en invoquant l’absence d’avis de fixation du loyer initial sur formule officielle
lors de la conclusion du bail et la nullité du loyer initial que ce défaut implique. Les appelants
font valoir à cet égard qu’ils n’auraient eu connaissance du vice qu’après
consultation de leur conseil actuel, soit au mois de mars 2013, leur ignorance à ce sujet étant
jusqu’alors présumée par la loi. Ils se prévalent en outre des témoignages
de K.________ et de R.________, selon lesquels la question de la nullité du loyer initial n’a
pas été abordée lors de leurs consultations données dans le cadre de l’ASLOCA.
3.2
3.2.1
Lorsque la fixation du loyer initial est nulle,
en particulier en l’absence de notification d’une formule officielle indiquant le montant
du loyer payé par le locataire précédent, obligatoire dans le canton de Vaud (cf. art.
270 al. 2 CO et 19 OBLF [ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et
de locaux commerciaux du 9 mai 1990 ; RS 221.213.11]) ; loi vaudoise sur l'utilisation d'une
formule officielle au changement de locataire [LFOCL ; RSV 221.315] et arrêté du Conseil d'Etat
du 26 mars 2014 [ALFOCL ; RSV 221.315.1]), le locataire peut agir en fixation judiciaire du loyer initial
et en restitution de l'éventuel trop-perçu. Il s'agit là d'un cumul de deux actions (art.
90 CPC) : la première tend, après constatation (à titre préjudiciel) de la nullité
du loyer convenu, à la fixation judiciaire de celui-ci et la seconde, en tant que conséquence
de la première, vise la restitution des prestations effectuées sans cause conformément
aux règles de l'enrichissement illégitime (art. 62 ss CO ; ATF 140 III 583 consid. 3.2.3)
3.2.2
La nullité peut être constatée
par le juge en tout temps, sauf abus de droit de la part de celui qui s’en prévaut (Dietschy,
Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2010, n. 81 ad art. 270 CO). Le principe contenu à
l’art. 2 al. 2 CC (« L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi »)
permet à cet égard de corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un
droit allégué créerait une injustice manifeste. Le juge apprécie la question au regard
des circonstances concrètes, qui sont déterminantes. L'emploi dans le texte légal du qualificatif
« manifeste » implique que l'abus de droit doit être admis restrictivement. Les cas typiques
en sont l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique
de façon contraire à son but, la disproportion manifeste des intérêts en présence,
l'exercice d'un droit sans ménagement ou l'attitude contradictoire (ATF 140 III 583 consid. 3.2.4 ;
TF 4A_38/2013 du 12 avril 2013 consid. 2.1).
Lorsque la loi soumet la validité d’un acte à une certaine forme et que les parties ont
exécuté le contrat, celle qui s’est rendu compte par la suite du vice commet un abus
de droit en l’invoquant dans le cas où elle aurait dû s’en rendre compte plus tôt
ou tarde à faire valoir celui-ci après l’avoir découvert (Steinauer, Traité
de droit privé suisse II/1, Le Titre préliminaire du Code civil et Droit des personnes, Bâle
2009, n. 595, p. 225).
En matière de nullité du loyer initial, le Tribunal fédéral donne notamment l’exemple
du locataire qui, ne s’étant aperçu qu’ultérieurement du vice de forme, a
omis de protester dans un délai raisonnable ; dans un tel cas, on peut inférer qu’il
considère le loyer comme non abusif et renonce à le contester devant l’autorité,
validant ainsi le montant convenu et guérissant les effets du vice de forme (TF 4A_38/2013 du 12
avril 2013 consid. 2.1 et la référence citée). Le Tribunal fédéral tient également
pour un élément caractéristique de l’abus de droit le fait que l’invocation
de la nullité pour vice de forme par le locataire survienne dans un contexte conflictuel qui la
fait apparaître comme une mesure de représailles à l’égard du bailleur (ATF
123 III 70 consid. 3d).
A l’inverse, le seul fait d’avoir payé sans discuter son loyer pendant un long laps
de temps ne permet pas à lui seul de retenir que le locataire commet un abus de droit en invoquant
la nullité du loyer initial (TF 4A_129/2011 du 28 avril 2011 consid. 2.3). Les juges fédéraux
ont précisé à cet égard que l’étendue du devoir de diligence du locataire
devait s’apprécier selon les circonstances concrètes (TF 4A_256/2015 du 17 septembre
2015 consid. 3.3).
3.2.3
L’action pour cause d'enrichissement illégitime se prescrit par un an à compter du jour
où la partie lésée a eu connaissance de son droit de répétition et, dans tous
les cas, par dix ans dès la naissance de ce droit, conformément à l'art. 67 al. 1 CO (ATF
140 III 583 consid. 3.2.3). La connaissance propre à déclencher le cours annal prescrit par
cette disposition existe lorsque le créancier a acquis un tel degré de certitude sur les faits
qui fondent son droit à la répétition que l’on peut dire, selon les règles
de la bonne foi, qu’il n’a plus de raison ou n’a plus de possibilité de recueillir
davantage d’informations et qu’il dispose de suffisamment d’éléments pour
ouvrir action, si bien que l’on peut raisonnablement attendre de lui qu’il le fasse. Cela
suppose qu'il ait connaissance de la mesure approximative de l'atteinte à son patrimoine, de l'absence
de cause du déplacement de patrimoine et de la personne de l'enrichi (ATF 129 III 503 consid. 3.4
précité).
La reconnaissance d’un abus de droit à se prévaloir de la nullité du loyer initial
fait échec à l’action en répétition des art. 62 ss CO, quand bien même
celle-ci aurait été ouverte dans les délais prescrits (Steinauer, op. cit., n. 586, p. 220).
3.2.4
Selon l’art. 3 al. 2 CC, nul ne peut invoquer sa bonne foi si elle est incompatible avec l’attention
que les circonstances permettaient d’exiger de lui. Il appartient au juge de déterminer le
degré d’attention requis pour que la bonne foi d’une partie puisse être admise
(ATF 116 II 459). La mesure de l’attention commandée par les circonstances doit être
déterminée d’après un critère objectif, c’est-à-dire indépendamment
des connaissances et aptitudes particulières de la partie (ATF 131 III 418). Dans ce contexte, l’obligation
du mandataire de connaître la situation est opposable au mandant (ATF 111 Ib 213).
La Cour de céans a déjà jugé à cet égard que l’on ne pouvait pas
exiger du mandataire professionnel, consulté par des locataires pour un litige fondé sur des
défauts de la chose louée, de devoir systématiquement interroger ses mandants sur la notification
ou non de la formule officielle lors de la conclusion du bail, alors que le litige divisant les parties
ne portait pas nécessairement sur cette question (CACI 16 décembre 2013/671 consid. 3c).
3.3
En l’espèce, il n’est pas contesté
que le loyer stipulé dans le bail signé les 19 et 27 mai 2013 est nul faute de remise de la
formule officielle prévue à cet effet. Il résulte ainsi des considérations exposées
ci-dessus (cf. consid. 3.2.1-3.2.3) que les appelants étaient en principe fondés à agir
en fixation du loyer initial et en répétition des loyers éventuellement versés en
trop, par un cumul d’actions au sens de l’art. 90 CPC, sous les seules réserves de l’abus
de droit (art. 2 al. 2 CC) et de la prescription annale de l’action en enrichissement illégitime
(art. 67 al. 1 CO).
Ainsi, pour apprécier le bien-fondé des prétentions des appelants sous l’angle de
la prescription de l’art. 67 al. 1 CO et de l’abus de droit, il revenait aux premiers juges
de déterminer en premier lieu à partir de quel moment la partie locataire avait eu ou pouvait
avoir eu connaissance de la nullité du loyer initial.
A cet égard, le Tribunal des baux a considéré que les appelants devaient savoir depuis
le 31 janvier 2012, date de leur entretien avec K.________, consultant juridique auprès de l’ASLOCA,
que le loyer initial était nul, le consultant de l’ASLOCA ayant disposé à cette
occasion d’un exemplaire du bail litigieux lui permettant de calculer la baisse de loyer à
laquelle les appelants pouvaient prétendre sur la base du loyer initial. Pour les premiers juges,
dès lors que, dans ce contexte, il appartenait au consultant de vérifier la validité du
bail, l’omission de ce dernier devait être imputée aux appelants. Il en résultait
que ceux-ci, d’une part, ne pouvaient pas se prévaloir d’une erreur de droit essentielle
(art. 24 al. 1 ch. 4 CO) pour invalider la transaction extrajudiciaire conclue le 13 février
2012 ; d’autre part, leur attitude devait être qualifiée de contradictoire et ne
méritait donc pas d’être protégée par le droit, dès lors que les intéressés
remettaient en cause le loyer initial après avoir pourtant conclu une transaction extrajudiciaire
portant sur le loyer, cela avec l’aide du consultant de l’ASLOCA.
3.4
C’est à bon droit que les premiers
juges ont estimé que les appelants devaient se laisser imputer les conseils apportés par le
consultant K.________.
En effet, lors de l’entretien du 31 janvier
2012, la question de la validité des bases de calcul du loyer devait obligatoirement être abordée
par le consultant pour déterminer la baisse de loyer à laquelle les locataires pouvaient avoir
droit, et avec elle celle de la validité du loyer initial, cette dernière problématique
influant sur la validité même du loyer, ce que le consultant ASLOCA, spécialiste en droit
du bail, devait savoir. Savoir si la question de la nullité du loyer initial avait été
ou non effectivement abordée dans le cadre de la consultation du 31 janvier 2012 est sans importance
dès lors qu’elle aurait dû l’être, au vu de la problématique qui était
concrètement soumise au consultant spécialisé.
C’est en vain que les appelants se prévalent
d’un arrêt de la Cour de céans relatif au devoir de diligence exigé du mandataire
professionnel en droit du bail (CACI 16 décembre 2013/671, déjà cité). Ainsi
que cela ressort expressément des considérants de l’arrêt précité (cf.
consid. 3), le litige portait en l’occurrence sur une action en constatation de la nullité
du loyer initial qui avait été introduite plus d’une année après une précédente
action fondée sur des défauts de la chose louée. La Cour de céans a alors estimé
que le devoir de diligence du mandataire n’imposait pas à ce dernier de vérifier, au
moment où il était consulté dans le contexte des défauts de la chose louée,
si le loyer initial avait fait l’objet d’une notification au moyen de la formule officielle,
puisque le litige ne portait alors pas sur cette question.
La situation qui s’est présentée à la Cour de céans dans la cause précitée
n’est donc en rien comparable avec le cas d’espèce, qui impose d’examiner le devoir
de diligence imputable au mandataire agréé ASLOCA des appelants à la lumière de la
demande de baisse de loyer qu’ils entendaient formuler, pour laquelle l’examen de la validité
des bases de calcul du loyer était essentiel.
Dans ce contexte, c’est à bon droit que les premiers juges ont retenu l’existence d’une
attitude contradictoire de la partie locataire, qui avait conclu, dans un premier temps une transaction
extrajudiciaire portant sur le montant du loyer en bénéficiant des conseils d’un spécialiste,
avant de remettre en cause ce loyer en se prévalant de la nullité formelle du loyer initial.
Une telle attitude est constitutive d’un abus de droit au sens de l’art. 2 al. 2 CC, sans
qu’il soit besoin d’examiner si elle présente en outre un aspect chicanier ou de représailles
en lien avec la procédure en contestation du congé alors pendante.
Il s’ensuit que l’appel doit être rejeté pour ce motif déjà.
4.
Même si les appelants ne remettent pas en
cause ce point en procédure d’appel, il faut au demeurant admettre que la transaction extrajudiciaire
conclue le 13 février 2012 ne peut pas valablement être invalidée par le courrier de la
partie locataire du 9 janvier 2014, faute de toute erreur de droit susceptible d’être qualifiée
d’essentielle au sens de l’art. 24 al. 1 ch. 4 CO.
5.
Au surplus, le Tribunal fédéral a considéré
que la nullité formelle d’une modification d’un contrat de bail devait être invoquée
au plus tard à l’encontre de la prochaine modification du bail intervenant dans le respect
des formes prescrites, à défaut de quoi cette dernière modification emportait modification
du bail dans la mesure correspondante. Les juges fédéraux ont ainsi considéré, dans
le cas qui leur était soumis, que le locataire n’était plus fondé à se prévaloir
de la nullité formelle d’une prétention unilatérale du bailleur (en l’occurrence,
la restitution de deux locaux annexes sans réduction correspondante du loyer et en l’absence
de toute notification sur formule officielle prévue à l’art. 269d al. 1 et 3 CO) après
avoir renoncé à contester d’autres modifications du loyer, formellement valables, mais
fondées sur des bases de calcul erronées (en l’occurrence, baisse de loyer fondée
sur l’évolution du taux d’intérêts hypothécaires, de l’indice suisse
des prix à la consommation, partiellement compensée par une hausse des coûts et une adaptation
des frais accessoires), ces modifications ayant déployé leurs effets en l’absence de
contestation (TF 4A_256/2015 du 17 septembre 2015 consid. 3.4).
Au regard de la jurisprudence précitée, on doit considérer que ce qui vaut pour l’absence
de contestation d’une prétention unilatérale du bailleur imposant le respect de la notification
par le biais d’une formule officielle vaut
a
fortiori
lorsque l’adhésion de la partie
locataire intervient dans le cadre d’une convention portant sur une baisse de loyer, pour laquelle
la loi ne prescrit aucune forme.
Il en résulte qu’après avoir conclu la transaction extrajudiciaire du 13 février
2012, les appelants n’étaient plus fondés à remettre en cause la validité du
loyer initial.
6.
Il résulte de ce qui précède que
l’appel doit être rejeté, selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC,
et le jugement entrepris confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'800 fr. (art. 62 al. 1
TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge
des appelants, qui succombent (art. 106 al. 1 CPC), solidairement entre eux (art. 106 al. 3 CPC).
Il n’y a pas matière à l’allocation de dépens, les intimés n’ayant
pas été invités à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'800 fr. (deux mille huit
cents francs), sont mis à la charge des appelants, solidairement entre eux.
IV.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
9 février 2016
Le dispositif du présent arrêt est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète à :
‑
Me César Montalto, av. (pour Mme P.________ et M. D.________
),
‑
M. Thierry Zumbach, aab. (pour Mme Q.________ et M. F.________),
‑
M. T.________,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, au :
‑
Tribunal des baux
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :