vd_findinfo · HC / 2016 / 261 · 2016-03-02 · fr

LOYER USUEL, RÉSILIATION ABUSIVE, FARDEAU DE LA PREUVE | 271 al. 1 CO, 11 al. 1 OBLF

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 02.03.2016 HC / 2016 / 261

TRIBUNAL
CANTONAL
XC15.007657-160234
141
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
2 mars 2016
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
Mme
Rouleau et M. Perrot, juges
Greffière
:              Mme
Choukroun
*****
Art.
271 al. 1 CO
Statuant sur l’appel interjeté par
O.________
,
à [...], bailleresse, contre le jugement rendu le 10 juillet 2015 par le Tribunal des baux dans
la cause divisant l’appelante d’avec
L.________
,
à [...], locataire, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement rendu le 10 juillet 2015, dont les motifs ont été communiqués aux parties
le 5 janvier 2016, le Tribunal des baux a prononcé l’annulation de la résiliation de
bail notifiée par O.________ le 15 septembre 2014 pour le 31 décembre 2015, relative aux bureaux
au 4
e
étage de l’immeuble sis rue [...], à [...] (I), mis les frais judiciaires, arrêtés
à 4'000 fr., à la charge de O.________ (II), dit que O.________ devait verser à L.________
la somme de 4'200 fr. à titre de dépens (III) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions
(IV).
En droit, les premiers juges ont retenu que, sur interpellation du président, la bailleresse avait
indiqué que le congé avait été signifié en vue d'une relocation à un tiers
pour un loyer plus élevé se rapprochant ou atteignant les loyers du marché. Ils ont considéré
qu’elle n'avait toutefois pas établi, comme on pouvait l'attendre d'elle, qu'elle pourrait
exiger d'un nouveau locataire un loyer plus élevé sans que celui-ci soit abusif, dès lors
que les pièces produites au sujet des loyers usuels du quartier n'étaient pas probantes. Comme
la bailleresse n'avait invoqué que ce critère à l'appui de l'augmentation de loyer qu'elle
entendait signifier à un nouveau locataire, il n'y avait pas lieu d'examiner l'admissibilité
d'une augmentation sous l'angle de l'autre critère absolu de fixation du loyer, celui du rendement
de la chose louée.
B.
Par acte du 5 février 2016, O.________ a
formé appel contre ce jugement. Elle a conclu, avec suite de frais et dépens, principalement
à sa réforme en ce sens que le congé soit déclarée valable et qu'une prolongation
unique et définitive soit accordée à L.________ jusqu'au 31 décembre 2016, la locataire
rendant à cette date au plus tard les locaux libres de tous objets et de tous occupants. À
titre subsidiaire, elle a conclu à son annulation et au renvoi de la cause au Tribunal des baux
pour qu'il complète l'instruction et rende une nouvelle décision dans le sens des considérants
du jugement d'appel. Elle a produit un calcul de rendement daté du 3 février 2016.
L.________ n’a pas été invitée à se déterminer sur l’appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
O.________, en qualité de bailleresse, et L.________, en qualité de locataire, ont conclu le
11 janvier 2005 un contrat de bail à loyer portant sur des locaux commerciaux d’environ 196
m
2
au 4
e
étage de l’immeuble sis rue de [...], à [...]. Ce bail a débuté le 1
er
janvier 2005 pour se terminer au 31 décembre 2010 ; il se renouvelait ensuite pour cinq ans,
sauf avis de résiliation reçu au moins un an à l’avance, et ainsi de suite de cinq
ans en cinq ans.
Le loyer mensuel net desdits locaux est de 2’650 fr., auquel s’ajoute un acompte mensuel
pour les frais de chauffage et d’eau chaude, ainsi que pour les frais accessoires, de 200 francs.
2.
Par formule officielle du 15 septembre 2014, S.________, mandataire de la bailleresse, a résilié
le bail précité pour le 31 décembre 2015.
Le 1
er
octobre 2014, L.________ a contesté cette résiliation auprès de la Commission de conciliation
en matière de baux à loyer du district de Lausanne. O.________ s’est opposée à
la proposition de jugement rendue par la commission et s’est vu délivrer une autorisation
de procéder le 29 janvier 2015.
3.
Par demande adressée au Tribunal des baux le 25 février 2015, O.________ a conclu, avec suite
de dépens, à ce que le congé notifié le
15
septembre 2014 pour le 31 décembre 2015 soit considéré valable, une prolongation unique
et définitive étant accordée à L.________ jusqu’au
31
décembre 2016 pour rendre les locaux libres de tous objets et de tous occupants.
Faisant suite à une interpellation de la présidente du Tribunal des baux, O.________ a indiqué,
le 27 mai 2015, que le congé avait été signifié en vue d’une relocation à
un tiers pour un loyer plus élevé se rapprochant ou atteignant les loyers du marché.
Dans sa réponse du 10 juin 2015, L.________ a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet
des conclusions prises dans la demande du
25
février 2015. À titre reconventionnel, elle a principalement conclu à l’annulation
du congé notifié le 15 septembre 2014 pour le 31 décembre 2015 et subsidiairement à
l’octroi d’une prolongation de bail de six ans, soit jusqu’au 31 décembre 2021.
Une audience de jugement s’est tenue le 10 juillet 2015 en présence des parties et de leurs
conseils respectifs.
En droit
:
1.
Le litige porte principalement sur l'annulation
d'une résiliation de bail à loyer commercial, et, le cas échéant, sur l'octroi d'une
unique prolongation de bail d'une durée d'un an (selon la bailleresse) ou de six ans (selon la locataire).
Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se
fonder
sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral, l'appel étant ouvert dans
les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr.
(art.
308 al. 2 CPC).
En cas de contestation de la validité du congé, la valeur litigieuse est égale au loyer
de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable,
période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être
donné. En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait
être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let.
e CO (Code des obligations ; RS 220) consacre l'annulabilité d'une résiliation (JdT 2011 III
83 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 consid. 1.1 ;
SJ
2001 I 17 consid. la; ATF 119 II 147 consid. 1, JdT 1994 I 205). Lorsque le litige est relatif à
une prolongation du bail, la valeur litigieuse correspond à la totalité du loyer et des charges
qui seraient dus entre le moment où le Tribunal a statué et l'échéance de la prolongation
de bail demandée (TF 4A_552/2009 du 1
er
février 2010 consid. 1.1 et les arrêts cités). Lorsque des conclusions en prolongation
du bail sont prises à titre subsidiaire par rapport à des conclusions principales en annulation
du congé, la valeur résultant des conclusions subsidiaires n’est pas prise en compte
(art. 91 al. 1 in fine CPC).
En l’espèce, le montant du loyer mensuel net est de 2'650 fr. et
le
bail est renouvelable de cinq ans en cinq ans. Calculée conformément à l'art.
92
al. 1 CPC et aux principes qui viennent d'être exposés, la valeur litigieuse, qui correspond
au minimum à cinq ans de loyer, excède manifestement 10'000 fr., si bien que c'est la voie
de l'appel qui est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
Formé en temps utile par la bailleresse qui y a un intérêt digne de protection (art. 59
al. 2 let. a CPC), l'appel est recevable.
2.
2.1
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits
sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien
que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient à la partie concernée de démontrer
que ces conditions sont réalisées, en indiquant spécialement de tels faits et preuves
nouveaux et en motivant les raisons qui les rendent admissibles selon elle (TF 5A_22/2014 du 13 mai 2014
consid. 4.2; TF 5A_695/2012 du 20 mars 2013 consid. 4.2.1; TF 4A_334/2012 du 16 octobre 2012 consid.
3.1, SJ 2013 I 311; JdT 2011 III 43 consid. 2 et les références citées). Les restrictions
posées par l’art. 317 CPC s’appliquent également aux cas régis par la maxime
inquisitoire, l’art. 229 al. 3 CPC ne s’appliquant qu’à la procédure de première
instance (ATF 138 III 625 consid. 2.2). Les parties peuvent toutefois faire valoir que le juge de première
instance a violé la maxime inquisitoire en ne prenant pas en considération certains faits (HohI,
Procédure civile, Tome lI, 2
e
éd., 2010, n. 2414 p. 438).
L'instance d'appel peut également refuser une mesure probatoire en procédant à une appréciation
anticipée des preuves, lorsqu'elle estime que le moyen de preuve requis ne pourrait pas fournir
la preuve attendue ou ne pourrait en aucun cas prévaloir sur les autres moyens de preuve déjà
administrés par le tribunal de première instance, à savoir lorsqu'il ne serait pas de
nature à modifier le résultat des preuves qu'elle tient pour acquis (ATF 131 III 222 consid.
4.3 ; ATF 129 III 18 consid. 2.6). Elle peut aussi refuser d'administrer un moyen de preuve régulièrement
offert en première instance lorsque la partie a renoncé à son administration, notamment
en ne s'opposant pas à la clôture de la procédure probatoire (ATF 138 III 374 consid.
4.3.1).
2.2
En l’espèce, l’appelante a produit un calcul de rendement établi le
3
février 2016. Elle reproche au Tribunal des baux d'avoir refusé qu'un calcul de rendement soit
versé au dossier.
Ce grief est infondé. Il ressort en effet
du procès-verbal de l'audience de jugement du 10 juillet 2015 que l’intimée a réitéré
une réquisition tendant à la production d'une pièce 151 ainsi libellée : « toutes
pièces permettant d'établir un calcul de rendement portant sur l'immeuble sis rue [...] à
[...] ». Le conseil de l’appelante s'est dit « prêt à produire le calcul de
rendement ». Le tribunal a décidé de ne pas donner suite à la réquisition de
l’intimée, estimant qu’un calcul de rendement n'était pas pertinent pour le jugement
de la cause. Il n'a donc pas rejeté une requête de l’appelante tendant à ce que
soit versée au dossier cette pièce qui n'avait d'ailleurs pas encore été établie
puisqu'elle date du 3 février 2016. L'appelante ne prétend pas qu'elle n'aurait pas pu l'établir
plus tôt et la produire en première instance ; c'est le contraire qui ressort de ces allégations.
Cette pièce est donc irrecevable. Elle n'est d'ailleurs pas déterminante pour le sort de la
cause, comme on le verra plus loin (cf. consid. 3.4 infra).
3.
3.1
L’appelante fait valoir que la motivation
économique du congé devrait être distinguée des critères de calcul permettant
d'examiner le bien-fondé de la résiliation et que le bailleur serait lié par la première
mais pas par les seconds. Elle indique qu'elle n'entendait renoncer à aucune méthode de calcul,
comme l'intimée l'avait également bien compris puisqu'elle se déterminait dans sa réponse
sur le rendement de l'immeuble et avait requis de l'appelante la production de toutes pièces permettant
d'établir un calcul de rendement. Elle estime choquante l'appréciation du jugement selon laquelle
elle n'a pas prouvé qu'elle pouvait exiger un loyer plus élevé. Cet échec serait
dû à l'attitude du tribunal qui n'aurait pas donné suite à l'offre de preuve de l'appelante
ni à la réquisition de pièce de l'intimée. Elle soutient qu'en l'espèce, le
tribunal aurait donc dû accepter qu'un calcul de rendement soit versé au dossier puis examiner
la validité du congé également au regard du critère du rendement. Elle estime qu'avec
le calcul de rendement produit en appel, la cour d'appel disposerait des éléments nécessaires
pour réformer le jugement. À titre subsidiaire, elle estime qu’il conviendrait d’annuler
le jugement au motif qu’il serait lacunaire.
3.2
Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO).
Le congé motivé par la volonté du bailleur d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus
élevé que le loyer payé par le locataire dont le bail est résilié ne contrevient
en principe pas aux règles de la bonne foi. Toutefois, le congé dicté par des motifs économiques
ne doit pas servir de prétexte à la poursuite d'un but illicite tel que la perception d'un
loyer abusif. En d'autres termes, la résiliation est contraire à la bonne foi si l'application
de la méthode de calcul absolue permet d'exclure que le bailleur puisse majorer légalement
le loyer, parce que celui-ci est déjà conforme aux loyers usuels dans le quartier, respectivement
parce qu'il procure déjà un rendement suffisant (ATF 136 III 74 ; ATF 120 II 105).
Si le fardeau de la preuve d'un congé contraire aux règles de la bonne foi incombe au demandeur
à l'action en annulation, la partie qui résilie a le devoir de contribuer loyalement à
la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires
à la vérification du motif invoqué par elle. Lorsque ce motif consiste dans le désir
de majorer le loyer, il est normal que le bailleur produise toutes les pièces pertinentes et, s'il
ne le fait pas, qu'il doive se laisser opposer l'absence de preuve du motif de congé allégué
par lui. Au cas où un doute subsiste quant à la possibilité de majorer le loyer en cause,
le bailleur en supporte aussi les conséquences (TF 4A_472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.1). Le
bailleur doit ainsi, notamment, produire les pièces nécessaires pour le calcul du rendement
; il n'est pas insoutenable de nier toute force probante à un calcul établi après la naissance
du litige, pour les besoins de la cause (TF 4A_397/2013 du 11 février 2014 consid. 4.2).
3.3
Le tribunal établit les faits d'office dans les affaires visées à l'art. 243 al. 2 CPC
(art. 247 al. 2 CPC), soit notamment dans les litiges portant sur des baux à loyer de locaux commerciaux
en ce qui concerne la protection contre les congés ou la prolongation du bail à loyer (art.
243 al. 2 let. c CPC). Cette norme instaure une maxime inquisitoriale sociale, laquelle ne constitue
cependant pas une maxime officielle absolue. Fondée sur des motifs de politique sociale, elle vise
à protéger la partie économiquement faible, à assurer l'égalité des parties
et à accélérer la procédure. Elle ne libère pas les parties de la responsabilité
d'établir l'état de fait pertinent et d'apporter les preuves topiques (TF 4A_397/2013 du 11
février 2014 consid. 4.4). Le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'un plaideur renonce
à expliquer sa position, mais il doit interroger les parties et les informer de leur devoir de collaborer
à l'instruction et de fournir des preuves. Si des motifs objectifs le conduisent à soupçonner
que les allégations et offres de preuves d'une partie sont lacunaires, il doit inviter celle-ci
à compléter ses moyens. Il n'a pas pour fonction de se substituer au bailleur, auquel incombe
le devoir de fournir les pièces utiles
(TF
4A_295/2010 du 26 juillet 2010 consid. 2.2.2 et 2.2.3). En outre, la maxime inquisitoriale sociale, qui
impose au juge un devoir d'interpellation accru, s'applique avec retenue s'agissant d'une partie représentée
par un avocat (TF 4A_211/2015 du 8 décembre 2015 consid. 3.3 ; TF 4A_491/2014 du 30 mars 2015).
3.4
En l’espèce, les premiers juges ont retenu que la bailleresse n’avait motivé le
congé que par la volonté de relouer plus cher les locaux litigieux et avait invoqué expressément
la méthode de calcul absolue des loyers usuels du quartier, de sorte qu’il n’y avait
pas lieu d’examiner l’admissibilité de cette augmentation sous l’angle du rendement
de la chose louée. Ils ont considéré que les deux tableaux de loyers comparatifs produits
par la bailleresse (pièces 17 et 19) n’étaient pas déterminants, de tels documents
n’étant pas suffisants à établir les loyers usuels du quartier. Ils ont également
refusé de tenir compte de l’état locatif de l’immeuble litigieux et de l’immeuble
voisin produits par la bailleresse, au motif qu’ils appartenaient tous à la bailleresse et
ne constituaient dès lors pas des locaux distincts de celui à comparer.
La motivation des premiers juges est certes maladroite, dans la mesure où ils semblent considérer
que la bailleresse serait liée par les facteurs de hausse de loyer qu'elle a invoqués, comme
c'est le cas en matière de notification de hausse de loyer sur formule officielle pour les baux
d'habitation (ATF 139 III 13 consid. 3.1.2). On ne se trouve cependant pas dans cette situation très
formelle et il faut admettre que le motif du congé réside simplement dans la volonté d'obtenir
d'un nouveau locataire un loyer plus élevé. Toutefois, compte tenu des précisions données
par la bailleresse, assistée d'un avocat, sur le motif du congé, faisant référence
aux loyers usuels du quartier, le Tribunal des baux pouvait de bonne foi penser qu'elle n'entendait en
procédure se prévaloir que de cette méthode de calcul et qu’elle renonçait
à exposer un calcul de rendement.
La bailleresse, assistée d'un avocat, qui entendait prévenir l'annulation de son congé,
devait, si elle souhaitait que le tribunal examine la possibilité pour elle d'obtenir un loyer plus
élevé selon les deux méthodes de calcul possibles (comparaison des loyers du quartier
et calcul de rendement), fournir toutes les pièces utiles à cet examen. Elle ne pouvait pas
ignorer la nécessité pour elle de produire notamment les pièces utiles à l'établissement
d'un calcul de rendement, alors que la locataire avait requis ces pièces et que le juge ne serait
pas en mesure de procéder à un calcul, faute de documents. Or, elle ne s'est jamais étonnée
qu'on ne lui fixe pas de délai spécifique pour produire un calcul de rendement avec justificatifs,
alors qu'un tel délai lui avait été fixé pour produire des pièces permettant
des comparaisons de loyer. Il lui était loisible de produire spontanément des pièces jusqu'à
l'audience. Le Tribunal des baux n'a pas refusé de verser au dossier des pièces que l’appelante
aurait souhaité y voir figurer. Il est vrai qu'il a rejeté la réquisition de production
de la locataire, comme non pertinente. L’appelante ne prétend pas avoir été induite
en erreur par cette décision et avoir, de ce fait, renoncé à produire des documents. De
son côté, elle n'a rien requis ni offert et ne s'est pas opposée à la clôture
de l'instruction. En réalité, ce qu'elle aurait voulu du juge, c'est qu'il ordonne la production
de pièces supplémentaires dans le cas où il estimait que celles déjà produites
ne lui permettaient pas de lui donner gain de cause. La maxime inquisitoriale ne saurait toutefois servir
à réparer la négligence ou l'erreur d'appréciation qu'a pu commettre la partie bailleresse
assistée d'un conseil
(TF 4A_397/2013
consid. 4.4). De plus, alors qu'elle ne pouvait plus ignorer le problème, l'appelante s'est contentée
de produire en appel un calcul de rendement établi par un mandataire pour les besoins de la cause,
sans pièces justificatives. Un tel document n'a aucune force probante. Ainsi, non seulement la pièce
nouvelle produite ne permet nullement de remettre en cause le jugement de première instance, mais
il ne se justifie ni d'ordonner d'office, en appel, la production des pièces manquantes, ni d'annuler
le jugement pour que le Tribunal des baux procède à un complément d'instruction.
4.
En définitive, l’appel doit être rejeté selon le mode procédural de
l’art.
312 al. 1 CPC et le jugement confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'590 fr., seront mis à
la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n'y a pas matière à allocation de dépens, l'intimée n'ayant pas été
invitée à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'590 fr. (deux mille cinq
cent nonante francs), sont mis à la charge de l’appelante.
IV.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
3 mars 2016
Le dispositif du présent arrêt est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète à :
‑
Me Adrian Schneider, avocat (pour O.________),
‑
Me Philippe Conod, avocat (pour L.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :