vd_findinfo · HC / 2010 / 402 · 2010-07-30 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, DEMEURE DU DÉBITEUR, BAIL À LOYER, LOYER, LOCAL PROFESSIONNEL, RÉSILIATION IMMÉDIATE, CALCUL DU DÉLAI, EXIGIBILITÉ | 257d al. 1 CO, 257d al. 2 CO, 274g al. 1 let. a CO, 457 CPC, 23 LPEBL, 29 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 30.07.2010 HC / 2010 / 402

TRIBUNAL
CANTONAL
408/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Arrêt du
30 juillet 2010
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Giroud et Krieger
Greffier
:
M.              Perret
*****
Art.
257d al. 1 et 2, 274g al. 1 let. a CO; 23, 29 LPEBL; 457 CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
A.________
SA
, à Spreitenbach (AG), bailleresse, contre
l’ordonnance d’expulsion rendue le 2 juin 2010 par le Juge de paix du district de Morges
dans la cause divisant la recourante d’avec
D.________
SA
, à Lugano-Besso (TI), locataire.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 2 juin 2010, notifiée aux parties les 4 et 7 juin suivants, le Juge de paix du
district de Morges (ci-après : le juge de paix) a rejeté la requête d’expulsion
déposée le 8 mars 2010 par A.________ SA (I), arrêté les frais de justice de la prénommée
à 200 fr. (II), dit que celle-ci versera à D.________ SA la somme de 900 fr. à titre de
dépens (III) et rayé la cause du rôle (IV).
Les faits suivants résultent de l'ordonnance attaquée, complétée par les pièces
du dossier (art. 457 al. 1 CPC [Code de procédure civile du 14 décembre 1966; RSV 270.11])
:
Par contrat de bail à loyer du 16 janvier 2007, A.________ SA a remis en location à B.________
Sagl des locaux commerciaux d'une surface d'environ 320 m
2
au 1
er
étage de l'immeuble sis parcelle [...], à Aubonne. Le contrat mentionne, à son art. 19.5,
que toutes les communications en relation avec ledit contrat se feront directement et par écrit
pour A.________ SA à Allaman et pour B.________ Sagl chez l’avocat T.________, à Lugano-Besso
[Réd. : traduction de l'italien].
Par contrat de transfert de bail du 6 novembre 2007 passé entre A.________ SA, B.________ Sagl et
D.________ SA, B.________ Sagl a cédé à D.________ SA le bail du 16 janvier 2007 à
partir du 1
er
octobre 2007. Selon l’art. 3 du contrat, D.________ SA s’engageait à exécuter toutes
les clauses et conditions du contrat de bail du 16 janvier 2007. L’adresse de D.________ SA figurant
au contrat du 6 novembre 2007 est la même que celle de B.________ Sagl. Il s'agit du reste de l'adresse
résultant de l'inscription de la société D.________ SA au registre du commerce du canton
du Tessin.
Par lettre recommandée du 22 décembre 2009 adressée au siège de la locataire D.________
SA, pour adresse chez l’avocat T.________ à Lugano-Besso, la bailleresse A.________ SA, représentée
par son conseil, a imparti un délai de trente jours à la locataire pour s'acquitter du montant
de 49'352 fr. 40 correspondant à quatre mois de loyers arriérés, faute de quoi le bail
serait résilié avec un préavis de trente jours pour la fin d’un mois, en application
de l'art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220). Selon les indications résultant
de la base de données Track & Trace de La Poste, un avis de retrait relatif à cet envoi
a été déposé le 24 décembre 2009 dans la case postale du destinataire prénommé,
et le courrier recommandé a été retiré le 31 décembre 2009. Le même courrier
recommandé a été envoyé directement à l'adresse des locaux loués, à
Aubonne. Selon les indications résultant de la base de données Track & Trace de La Poste,
cet envoi a été distribué le 23 décembre 2009.
Le 13 janvier 2010, le conseil tessinois de la locataire a adressé au conseil de la bailleresse
une lettre dont il résulte en substance que la locataire considérait que le montant de 49'352
fr. 40 réclamé à titre d'arriéré de loyer était "inexistant, infondé
et non exigible" dès lors que les parties se seraient précédemment entendues notamment
sur une réduction de loyer [Réd. : traduction de l'italien].
Par lettre du 20 janvier 2010, le conseil de la locataire a informé le conseil de la bailleresse
en substance que le loyer du mois de janvier 2010 aurait été soldé par la locataire [Réd.
: traduction de l'italien].
Par formules officielles du 27 janvier 2010 adressées le même jour par plis recommandés
au conseil de la locataire, respectivement directement à l'adresse des locaux loués, à
Aubonne, la bailleresse, représentée par son conseil, a résilié le bail en cause
pour le 28 février 2010. Selon les indications résultant de la base de données Track &
Trace de La Poste, ces envois respectifs ont été notifiés à leurs destinataires le
28 janvier 2010. Au moment de l'envoi de la résiliation, le montant de l'arriéré de loyer
réclamé n'avait pas été payé.
Le 24 février 2010, la locataire a saisi la Commission de conciliation en matière de baux à
loyer du district de Morges (ci-après : la Commission de conciliation).
Par requête du 8 mars 2010 déposée devant le juge de paix, accompagnée d'un bordereau
de pièces, la bailleresse a pris, avec suite de frais et dépens, les conclusions suivantes
:
"
I.
Ordonner l'expulsion de D.________ SA et par conséquent lui ordonner de quitter et rendre libres
de tous objets lui appartenant et de tous occupants les locaux qu’elle occupe (surface commerciale
d'environ 320 m
2
au 1
er
étage) dans l’immeuble [...] à 1170 Aubonne, cela dans le délai que justice dira.
II.
Dire qu’à défaut de quitter volontairement les locaux précités, D.________
SA y sera contrainte par la force, selon les règles prévues aux art. 508 ss CPC/VD étant
précisé que :
a)
L'exécution aura lieu par les soins de l'huissier, ou de son remplaçant, sous la présidence
du Juge de paix.
b)
L'office pourra pénétrer dans les locaux objets de l'ordonnance même par voie d'ouverture
forcée. Les agents publics seront tenus, sur réquisition, de concourir à l'exécution.
III.
Dire que l’ordonnance à intervenir est immédiatement exécutoire nonobstant recours.
"
Le 11 mars 2010, la Commission de conciliation s'est dessaisie en faveur du juge de paix.
Le 25 mai 2010, la bailleresse a produit un procédé écrit complémentaire ainsi qu'un
bordereau II de pièces.
A l'audience tenue par le juge de paix le 27 mai 2010 ont comparu les parties, représentées,
pour la bailleresse, par [...], responsable du centre commercial, assisté de l'avocat Nicolas Saviaux,
et pour la locataire, par l'avocat T.________, assisté des avocats Philippe Conod et Carmelo Seminara.
La bailleresse a produit une copie de son procédé écrit complémentaire du 25 mai
2010 ainsi qu'un lot de pièces. Elle a maintenu les conclusions prises dans sa requête du 8
mars 2010. La locataire a produit des déterminations sur requête d'expulsion du 27 mai 2010
et un bordereau de pièces du même jour; elle a également produit une pièce hors bordereau.
Elle a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions de la bailleresse; à
titre reconventionnel, elle a également conclu, avec suite de frais et dépens, qu'il soit prononcé
que "
la résiliation
de bail notifiée le 27 janvier 2010 pour le 28 février 2010 est nulle, inefficace, subsidiairement
annulée
".
En droit, le premier juge a retenu, sur la base des dispositions contractuelles passées entre les
parties, que seules les communications adressées au siège de la locataire à Lugano-Besso,
pour adresse chez l’avocat T.________ en dite ville, entraient en considération. Il a dès
lors constaté que l'avis comminatoire adressé par la bailleresse à la locataire avait
été retiré le 31 décembre 2009, dernier jour du délai de garde postal. Par conséquent,
le délai de paiement de trente jours de l'art. 257d al. 1 CO avait commencé à courir le
1
er
janvier 2010 et n'était pas échu lors de l'envoi de l'avis de résiliation le 27 janvier
suivant, reçu le lendemain par la locataire, de sorte que la résiliation du bail en cause était
inefficace.
B.
Par acte motivé déposé le 11 juin
2010, A.________ SA a recouru contre cette décision en concluant, avec suite de frais et dépens,
principalement à sa réforme dans le sens suivant :
"I.
Admettre la requête d'expulsion du 8 mars 2010 d'A.________ SA contre D.________ SA.
II.
Ordonner l'expulsion de D.________ SA et par conséquent lui ordonner de quitter et rendre libres
de tous objets lui appartenant et de tous occupants les locaux qu’elle occupe (surface commerciale
d'environ 320 m
2
au 1
er
étage) dans l’immeuble [...] à 1170 Aubonne, cela dans le délai que justice dira.
III.
Dire qu’à défaut de quitter volontairement les locaux précités, D.________
SA y sera contrainte par la force, selon les règles prévues aux art. 508 ss CPC/VD étant
précisé que :
a)
L'exécution aura lieu par les soins de l'huissier, ou de son remplaçant, sous la présidence
du Juge de paix.
b)
L'office pourra pénétrer dans les locaux objets de l'ordonnance même par voie d'ouverture
forcée. Les agents publics seront tenus, sur réquisition, de concourir à l'exécution.
IV.
Dire que l’ordonnance à intervenir est immédiatement exécutoire nonobstant recours.
V.
Allouer à A.________ SA des dépens mis à la charge de D.________ SA, dont le montant est
fixé à dire de justice."
Par mémoire du 26 juillet 2010, l’intimée D.________ SA a conclu, avec suite de frais
et dépens, au rejet du recours.
En droit
:
1.
L’art. 23 al. 1 LPEBL (loi du 18 mai 1955
sur la procédure d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme; RSV 221.305)
ouvre un recours en nullité au Tribunal cantonal lorsque le juge était incompétent ou
s’est déclaré à tort incompétent (let. a), pour absence d’assignation
régulière (let. b) ou pour violation des règles essentielles de la procédure, lorsque
l’informalité est de nature à influer sur le prononcé (let. c).
Selon l’al. 2 de cette disposition, il y a également recours au Tribunal cantonal pour déni
de justice, ce recours pouvant aboutir soit à la réforme soit à l’annulation de
la décision attaquée (JT 2004 III 43).
S’agissant des faits, la Chambre des recours dispose du pouvoir d’examen défini à
l’art. 457 CPC (applicable en vertu du renvoi de l’art. 29 LPEBL), de telle sorte qu’elle
doit admettre comme constants les faits retenus par le jugement, sauf contradiction avec les pièces
du dossier et sous réserve du complètement sur la base de celui-ci (JT 2009 III 79; 1993 III
88).
Toutefois, l’art. 23 LPEBL, qui confère un pouvoir d’examen limité à la Chambre
des recours, ne saurait s’appliquer lorsque la validité du congé a été contestée
en vertu de l’art. 274g al. 1 let. a CO. Dans un tel cas, la Chambre des recours, pour répondre
aux exigences du droit fédéral, doit disposer d’un libre pouvoir d’examen du droit
fédéral (JT 2004 III 79; Guignard, Procédures spéciales vaudoises, Lausanne 2008,
n. 4 ad art. 23 LPEBL, p. 212).
En l'espèce, l’intimée ayant contesté le congé litigieux devant la commission
de conciliation, l’autorité de recours n’est pas limitée dans l'examen des moyens
de droit (Guignard, op. cit., n. 1 ad art. 24 LPEBL, p. 213).
2.
a)
L’art. 257d CO prévoit que, lorsque, après la réception de la chose, le locataire
a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut
lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement
dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de 30 jours au moins pour les baux
d’habitations et ceux de locaux commerciaux (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé,
le bailleur peut résilier les baux d’habitations et de locaux commerciaux, moyennant un délai
de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois (al. 2).
b)
En l’espèce, par lettre recommandée du 22 décembre 2009, la bailleresse a expédié
une sommation au siège de la locataire, pour adresse chez l’avocat T.________ à Lugano-Besso.
Celui-ci n’a pris connaissance du courrier que le dernier jour du délai de garde postal, soit
le 31 décembre 2009. Le courrier mentionnait qu’à défaut de paiement du montant
de 49'352 fr. 40, correspondant à quatre mois de loyer, dans les 30 jours, la bailleresse résilierait
le bail avec un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois. Le même courrier a été
envoyé directement à l'adresse des locaux occupés par la locataire à Aubonne. Par
pli recommandé du 27 janvier 2010 et formulaire officiel, envoyés à l’avocat Carmelo
Seminara à Lugano-Besso, conseil tessinois de l’intimée, la bailleresse a résilié
le bail pour le 28 février 2010.
La recourante cherche à établir que l’avis comminatoire de son conseil aurait été
envoyé tant en pli recommandé que par pli prioritaire; cela importe toutefois peu, puisque
la preuve de la réception de l’avis est à la charge de la recourante et que l’appréciation
relève de l’examen en droit.
c)
On ne saurait suivre la recourante sur la remise en cause de la jurisprudence bien établie dans
le domaine de la théorie relative de la réception, plus particulièrement en matière
de communication des plis envoyés en recommandé (cf. mémoire de recours, pp. 8-9).
L’arrêt cité par la recourante ne reprend pas autre chose au demeurant que les principes
bien établis (TF 4A_361/2008 du 26 septembre 2008 c. 2).
3.
a)
Le délai comminatoire a commencé à courir lorsque le locataire a effectivement reçu
en ses mains la mise en demeure, mais au plus tard à l’échéance du délai de
garde postal de sept jours (ATF 119 II 147, JT 1994 I 205; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008,
n. 2.2.2, p. 667; SVIT-Kommentar, 3
ème
éd., n. 28 ad art. 257d CO, pp. 134 s.), soit en l'espèce le 31 décembre 2009.
Comme cela ressort des faits, la résiliation a été notifiée avant l’échéance
du délai légal de 30 jours à forme de l’art. 257d al. 1 CO, puisqu’elle est
parvenue à l’intimée le 28 janvier 2010.
Pour ce motif, le premier juge avait raison de retenir que la résiliation était inefficace,
donc nulle (ATF 121 III 156 c. 1c/aa; Lachat, op. cit., n. 2.3.5 p. 671 et n. infrapaginale 58;
Tercier/Favre/Bugnon, Les contrats spéciaux, 4
ème
éd., n. 2395 p. 347).
b)
La bailleresse soutient que l’avis comminatoire avait également été envoyé
à l'adresse des locaux occupés par la locataire à Aubonne et reçu le 23 décembre
2009, de sorte que le délai de 30 jours avait ainsi été respecté.
Cet argument méconnaît toutefois le fait que le contrat entre les parties prévoyait que
les communications se feraient directement et par écrit à l'adresse de l'avocat T.________,
à Lugano-Besso, pour tout ce qui avait trait à l’exécution du contrat. Cette précision
avait même fait l’objet d’un art. 19.5 détaillé et séparé du premier
contrat du 16 janvier 2007, applicable par renvoi de l'art. 3 du contrat de transfert de bail du 6 novembre
2007. On ne saurait ainsi retenir qu’un avis remis à une autre adresse, fût-ce celle
de l’objet loué, suffirait dans un domaine où le respect de la forme est déterminant
au vu des graves conséquences de la procédure d’expulsion pour le locataire. De toute
manière, on peut ajouter que le destinataire de l’avis est le locataire, soit celui qui est
tenu de payer en vertu du contrat (Tercier/Favre/Bugnon, op. cit., n. 2396). Or, selon l’extrait
du registre du commerce du canton du Tessin produit sous pièce 2 par la recourante, l’avocat
T.________, de Lugano, apparaît comme administrateur unique de l’intimée. C’est
donc bien la personne chargée, pour l’intimée, de régler le loyer.
Le moyen doit dès lors être rejeté.
c)
La question de savoir si le locataire avait ou non l’intention de payer l’arriéré
de loyer réclamé importe peu à ce stade, à partir du moment où le délai
n’était pas échu. La recourante considère que l’intimée abuse de son
droit en se prévalant de ce moyen au motif qu’elle n’avait nullement l’intention
de payer. Elle se réfère à cet égard aux deux courriers du conseil de l’intimée
envoyés en janvier 2010.
Le Tribunal fédéral a admis qu’il puisse y avoir abus de droit de la part du locataire
à invoquer l’inefficacité du congé donné le dernier jour du délai comminatoire,
lorsqu’il n’a en toute hypothèse jamais eu l’intention de s’acquitter du
loyer (TF 4C.96/2006 du 4 juillet 2006 et les réf. citées; ATF 121 III 156; SJ 2004 I 27 c.
3.2).
En l’espèce, et en se fondant sur les deux courriers des 13 et 20 janvier 2010, la recourante
retient que l’intimée n’avait manifestement pas l’intention de payer les loyers
arriérés dans le délai imparti, ou plus exactement dans le délai restant.
La recourante fait une lecture partielle de I’arrêt du Tribunal fédéral 4C.96/2006
précité. En effet, le Tribunal fédéral considère qu’il faut que le locataire
ne veuille
manifestement
pas payer l’arriéré, alors qu’il semble en admettre le principe. En l’espèce,
la situation n’est pas claire et pourrait relever de la juridiction civile contentieuse, plus que
de l’autorité d’expulsion. Il apparaît en effet dans les deux courriers susmentionnés
que l’intimée considère que l’arriéré réclamé n’est pas
dû en raison des accords intervenus précédemment entre parties, qui portent notamment
sur une réduction du loyer en cause. Quant à la compensation, elle ne pouvait l’invoquer
puisqu’elle conteste qu’il reste un solde de loyer à payer. Quoi qu’il en soit,
le cas d'espèce n'est pas assimilable au cas de figure envisagé par le Tribunal fédéral
pour retenir un abus de droit, soit la situation claire du locataire qui admet devoir payer le loyer
demandé, mais annonce ne pas vouloir le faire sans autre justification.
Le moyen doit par conséquent être rejeté.
4.
Cela étant, le recours doit être rejeté et l'ordonnance attaquée confirmée.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à 793 francs (art. 230
al. 2 TFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en matière civile; RSV 270.11.5]).
Obtenant gain de cause, l’intimée, qui a consulté avocat, a droit à des dépens
de deuxième instance (art. 91 et 92 CPC), qu'il convient de fixer à 1'000 francs pour tenir
compte de la valeur litigieuse notamment (art. 2 al. 1 ch. 33 et art. 3 TAv [tarif du 17 juin 1986 des
honoraires d'avocat dus à titre de dépens; RSV 177.11.3]).
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
L'ordonnance est confirmée.
III.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à 793 francs (sept cent
nonante-trois francs).
IV.
La recourante A.________ SA versera à l'intimée D.________ SA la somme de 1'000 fr. (mille
francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
30 juillet 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
Me Nicolas Saviaux (pour A.________ SA),
‑
Me Philippe Conod (pour D.________ SA).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district de Morges.
Le greffier :