vd_findinfo · AP / 2010 / 121 · 2008-12-18 · fr

SOUS-LOCATION, BAIL À LOYER, AUTORISATION OU APPROBATION{EN GÉNÉRAL}, RÉSILIATION, RÉSILIATION ANTICIPÉE, LOCAL PROFESSIONNEL, BAIL À FERME | 262 CO, 271a al. 1 let. b CO, 271a al. 1 let. d CO

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 21.04.2010 AP / 2010 / 121

TRIBUNAL
CANTONAL
192/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Séance
du 21 avril 2010
___________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Creux et Krieger
Greffier
:
Mme              Sidi-Ali
*****
Art.
262 al. 2, 271a al. 1 let. b et d CO
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
Q.________
,
à Lausanne contre le jugement rendu le 18 décembre 2008 par le Tribunal des baux dans la cause
divisant le recourant d’avec
A.S.________
,
à Lausanne, et
B.S.________
,
au Mont-sur-Lausanne, défendeurs.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
En fait :
A.
Par jugement du 18 décembre 2008, adressé pour notification aux parties le 16 octobre 2009,
le Tribunal des baux notamment a prononcé que la résiliation de bail notifiée aux défendeurs
A.S.________ et B.S.________ par le demandeur Q.________ le 29 mai 2007 pour le 31 juillet 2007 est inefficace
(I), que la résiliation de bail notifiée aux défendeurs par le demandeur le 29 mai 2007
pour le 31 mars 2010 est inefficace (II), que le demandeur doit payer aux défendeurs, solidairement
entre eux, la somme de 12'333 fr. à titre de dépens (IV).
La Chambre des recours fait sien dans son entier l’état de fait du jugement qui est le suivant :
«
1.
Par contrat de bail du 9 avril 1985, C.S.________ et B.S.________ sont devenus locataires d'un local
commercial de 2'550 m2 à l'usage de "parking, garage" comprenant une vitrine d'exposition,
deux bureaux réception, un parking au rez, un atelier mécanique, un vestiaire, un W.C., deux
dépôts, un parking au sous-sol, deux niveaux en parking et une station service, dans l'immeuble
sis [...], à Lausanne. Le bail a commencé le 1
er
avril 1985 pour se terminer le 31 mars 2000, se renouvelant ensuite aux mêmes conditions de cinq
ans en cinq ans, sauf résiliation de l'une ou l'autre partie, par lettre chargée et consignée
à un office postal suisse au moins une année à l'avance. Le loyer mensuel net a été
fixé à 10'000 fr., montant auquel s'ajoute un forfait de 400 fr. pour le chauffage et l'eau
chaude. Le contrat prévoit que le loyer peut être adapté en suivant l'évolution de
l'indice suisse des prix à la consommation (IPC).
Durant la première année du bail, le loyer net a été réduit de 1'000 fr. par
mois, à titre d'indemnité accordée aux locataires en raison des conséquences résultant
de l'expulsion de l'ancien locataire (art. 27 des dispositions particulières du bail).
L'article 6 du contrat de bail pré-imprimé interdit la sous-location en ces termes:
"Le
locataire doit exploiter personnellement l'entreprise durant toute la durée du bail. La sous-location
totale ou partielle des locaux et des installations du locataire, y compris les dépendances, est
interdite, de même que leur mise à la disposition d'un tiers, même à titre gratuit
(…)".
L'article 31 des dispositions particulières du contrat est rédigé comme suit:
"En
dérogation à l'article 6 du bail, les locataires sont autorisés à sous-louer une
partie de leurs locaux".
2.
A la conclusion du bail, le propriétaire de l'immeuble était la société immobilière
T.________ SA. Cette société a été dissoute en 1997. Q.________ (également désigné
ci-après par "le bailleur" ou "le demandeur") a hérité cet immeuble
de son père; il est inscrit comme propriétaire au Registre foncier depuis le 24 décembre
1997.
La régie en charge de l'objet litigieux est la N.________ SA à Lausanne (ci-après: la
gérance). Dès l'année 2000, G.________ est devenu co-directeur de cette société
avec W.________; suite au décès de ce dernier, G.________ est devenu seul directeur de la société,
jusqu'à son départ en 2005. La direction a alors été reprise par P.________.
3.
Par avenant portant le timbre du 6 juillet 1992, le contrat de bail a été prolongé jusqu'au
1
er
avril 2010. Il est rappelé dans ce document que le loyer convenu tient compte du fait que les locataires
se sont engagés à prendre à leur charge tous les frais d'entretien prévus aux articles
25, 26, 29 et 30 du bail ainsi que ceux prévus dans la clause II de l'avenant, à savoir tous
frais d'entretien courants et tous ceux relatifs aux travaux qui pourraient être exigés par
toute autorité, notamment les frais d'entretien et de mise en conformité aux règlements
en vigueur de la station service et des installations qui lui sont liées (citernes, colonnes, enseignes
lumineuses, etc.). Les locataires avaient en particulier l'obligation selon l'article 25 précité
de payer le montant de la concession accordée à bien plaire par la Commune de Lausanne pour
l'utilisation des citernes à benzine et renonçaient à toute réduction de loyer dans
le cas où celle-ci n'était pas renouvelée.
Dans le courrier du 10 mars 1992 par lequel la gérance soumettait cet avenant aux locataires en
vue de sa signature, il était indiqué ce qui suit à propos de l'évolution du loyer
:
"(…)
S'agissant de votre requête relative à une indexation que partielle à l'indice suisse
des prix à la consommation, nous avons le regret de vous informer que nous ne pouvons pas y donner
suite. Nous estimons en effet, qu'étant donné la possibilité qui vous est offerte de sous-louer
une partie de vos locaux d'une part et de louer de nombreuses places de parc d'autre part, il devrait
vous être possible de répercuter cette hausse, en partie du moins, sur vos sous-locataires.
(…)".
4.
Suite au décès de C.S.________ le 10 octobre 2002, son épouse B.S.________, [...], est
devenue seule locataire des locaux litigieux selon avenant n° 2 conclu le 20 janvier 2003. Puis,
par un avenant n° 3 du 29 mars 2004, le bail susmentionné et ses avenants ont été
repris par B.S.________ et son fils, A.S.________, solidairement entre eux (ils seront également
désignés ci-après par "les locataires" ou "les défendeurs").
L'entreprise individuelle "Garage V.________, C.S.________" a été radiée du
registre du commerce le 5 février 2004 et au profit de l'entreprise individuelle "Garage V.________,
A.S.________", rebaptisée par la suite "Parking V.________, A.S.________".
5.
Le loyer mensuel net du bail litigieux a évolué
conformément à l'indice suisse des prix à la consommation en étant porté à
12'388 fr. dès le 1
er
juillet 1992 et à 12'862 fr. dès le 1
er
juillet 1993. Dès le 1
er
avril 1996, le bailleur a consenti une baisse de loyer de 5 %, constituée sous forme de réserve,
de sorte que le loyer s'est établi à 12'619 fr., sans changement jusqu'à ce jour.
6.
Le
parking compte environ 80 places de parc qui ont été louées dès le début du
bail litigieux à des particuliers et des entreprises; le prix pratiqué actuellement pour une
place de parc varie entre 150 et 260 fr. par mois. La station service a été démantelée
en 2004. L'atelier mécanique au sous-sol et les deux vitrines-bureaux donnant sur l'avenue [...]
sont exploités.
7.
Depuis le 1
er
mai 1985, une partie des locaux est sous-louée à la société anonyme [...] - rebaptisée
A.________ SA en 2000 - par contrat de bail à loyer indexé signé le 21 août 1985
portant sur une vitrine comportant un bureau et 9 places de parc, pour y exploiter une entreprise de
location de voitures à l'enseigne d' [...], devenue [...], puis [...]. Le loyer mensuel était
fixé à 1'800 fr. pour la vitrine-bureau. Les places de parc étaient louées 170 fr.
par mois chacune la première année, puis 200 fr. dès la deuxième année. Un montant
mensuel de charges de 200 fr. était dû en sus.
Le bail est toujours en vigueur aujourd'hui. Au fil du temps, la société A.________ SA a souhaité
augmenter le nombre de places louées. Ainsi en 1993, elle s'acquittait d'un loyer total de 6'186
fr. 50 par mois, soit 2'291 fr. 50 pour la vitrine-bureau, 3'375 fr. pour 15 places de parc à 225
fr. chacune, 200 fr. pour le chauffage et 320 fr. pour l'électricité. En 2002, elle versait
un loyer mensuel de 8'330 francs par mois, soit 2'400 fr. pour la vitrine-bureau, 3'900 fr. pour 21 places
de parc dont 15 à 260 fr. par mois et 6 à 230 fr. par mois, 250 fr. pour le chauffage et 400
pour l'électricité. Depuis le 1
er
juillet 2004, elle loue deux places de parc supplémentaires à 180 fr. par mois et paie dès
lors un loyer mensuel de 8'040 fr. au total, TVA non comprise.
8.
C.S.________
exploitait un garage sous l'enseigne "Garage V.________". En tant que concessionnaire [...],
son activité consistait à vendre des véhicules neufs et d'occasion, utilisant la seconde
vitrine des locaux litigieux à des fins d'exposition. Il s'occupait également de la gestion
des baux portant sur les places de parc ainsi que de l'entretien et la surveillance du parking. L'un
de ses fils collaborait avec lui en travaillant comme mécanicien automobile dans l'atelier mécanique
situé dans les locaux litigieux.
Après le décès de cet enfant en 1997, C.S.________ a engagé R.________ comme mécanicien
automobile. Etant dans un premier temps salarié, R.________ s'est par la suite mis à son compte;
c'est ainsi que, par contrat du 1
er
janvier 2000 conclu avec C.S.________, il a pris à bail l'atelier mécanique équipé
de tout le matériel nécessaire à son exploitation selon inventaire annexé au dit
contrat, pour un loyer mensuel net de 3'000 fr. auxquels s'ajoutent 100 fr. d'acompte de chauffage, eau
chaude et frais accessoires et 400 fr. de forfait d'électricité. Il est inscrit au registre
du commerce en raison individuelle sous le nom "Garage [...],R.________" depuis le 27 janvier
2000.
Au décès de C.S.________ en octobre 2002, le contrat de concession avec la marque [...] a pris
fin. Le second fils de C.S.________, le défendeur A.S.________, a repris les activités de gestion
des baux portant sur les places de parc ainsi que d'entretien et surveillance du parking. Il achète
également ponctuellement des voitures et motos d'occasion qu'il répare et revend; il utilise
à cette fin l'atelier mécanique loué à R.________, en accord avec celui-ci. A.S.________
occupe également une partie de la seconde vitrine-bureau à des fins d'exposition, l'autre partie
étant sous-louée à R.________ depuis le mois de décembre 2002, selon contrat de bail
conclu oralement entre les deux hommes, pour un loyer mensuel net de 1'250 fr. Depuis le décès
de C.S.________, R.________ continue en outre de louer l'atelier mécanique aux mêmes conditions
que précédemment et y exerce toujours son activité de mécanicien automobile; toutes
les machines et outils dont il dispose appartiennent aux défendeurs qui les entretiennent à
leurs frais.
9.
Durant plus de vingt ans, aucune information n'a été demandée par le propriétaire
de l'immeuble litigieux, respectivement la gérance, sur les conditions économiques dans lesquelles
les locaux étaient exploités.
En date du 13 octobre 2006, la gérance a demandé à A.S.________ de lui faire parvenir
copie des contrats de sous-location des places de parc, selon courrier dont la teneur est la suivante:
"Nous
nous référons à la surface que vous louez à l'adresse susmentionnée et vous
saurions gré de nous faire parvenir, pour notre information et le bon ordre de nos dossiers, copie
des contrats de sous-location des places de parc que vous avez avec les personnes occupant ces emplacements.
En
effet, nous nous référons à l'article 22 en matière de sous-location des Règles
et Usages Locatifs du canton de Vaud qui rappelle que le bailleur doit être tenu informé des
sous-location de tout ou partie des locaux loués et y marquer son accord. (…)".
La gérance, par son directeur P.________, a réitéré sa demande par courrier du 4
décembre 2006, en ces termes:
"Voilà
plus d'un mois, qu'au nom et pour le compte du propriétaire de l'immeuble, nous vous avons sollicité
en vue de connaître les contrats de sous-location que vous pratiquez dans les sous-sols de l'immeuble
sous rubrique. Cette demande vous a, par la suite, été confirmée lors d'une entrevue,
en nos locaux, en présence de Mme [...], responsable de notre service de location. Nous sommes désagréablement
surpris que vous fixiez une condition supplémentaire à la transmission de cette information,
pourtant exigée par l'article 262, al. 2 lettre a) CO! A ce titre, nous vous rappelons que le bailleur
peut exiger du locataire qu'il lui fournisse tous les éléments du contrat de sous-location
envisagé: identité du sous-locataire, durée de la sous-location, montant du loyer, etc…
Le bailleur peut, en outre, demander à recevoir une copie du contrat de sous-location. Cette obligation
d'informer le bailleur subsiste pendant toute la durée de la sous-location. Le locataire doit, dès
lors, tenir son bailleur informé des modifications éventuelles des conditions de la sous-location.
Dans
la mesure où vous sous-louez les places de parc concernées sans avoir requis notre consentement,
vous avez ainsi commis une faute contractuelle.
Au
vu de ce qui précède, nous vous mettons formellement en demeure de nous transmettre les éléments
ci-devant rappelés, afin que nous puissions prendre une position définitive sur les conditions
de sous-location que vous pratiquez. Nous agendons votre réponse
au
mercredi 6 décembre 2006
, dernier délai!
(…)".
Ayant reçu diverses pièces, le directeur
de la gérance s'est déterminé comme suit par courrier du 5 mars 2007 à A.S.________:
"L'étude
attentive des documents que vous avez bien voulu nous remettre, à notre demande, le 8 décembre
2006 confirme que la sous-location d'un garage équipé, de bureaux et de places de parc vous
permettent de générer des rentrées locatives dépassant Fr. 23'000.- (hors TVA). Ce
montant dépasse largement le loyer dont vous vous acquittez soit Fr. 12'219.-, charges de Fr. 400.-
en sus. A première vue ces conditions de sous-location, dont nous n'avions pas connaissance avant
le 8 décembre 2006, paraissent abusives au sens de l'article 262 alinéa 2, lettre b CO.
Nous
observons également que l'article 6 du contrat de bail à loyer traitant de la sous-location
et de la cession de bail prévoit que "
le
locataire doit exploiter
personnellement
l'entreprise durant toute la durée du bail. La sous-location totale ou partielle des locaux et des
installations du locataire, y compris les dépendances, est interdite, etc…
".
Avant
d'entreprendre toutes démarches en vue de préserver les intérêts du propriétaire,
nous vous serions reconnaissants de bien vouloir vous déterminer sur les deux points qui précèdent.
Nous agendons votre prise de position au 12 mars 2007.
L'étude
attentive de votre dossier nous a également permis de remarquer que vous vous acquittez d'un loyer
identique depuis le 1er avril 2006, date à laquelle votre loyer avait été abaissé
de Fr. 12'862.- à Fr. 12'219.-.
Sans
préjuger des dispositions que le propriétaire prendra en regard de la problématique de
la sous-location de vos locaux, nous vous adresserons dans les prochains jours une notification de hausse
de loyer conformément à la disposition n° 16 de votre bail à loyer prévoyant
que le loyer pourra être modifié proportionnellement à la variation de l'IPC (indice suisse
des prix à la consommation), en prenant pour base l'indice au 1
er
avril 1985. (…)".
Le 12 mars 2007, la gérance a corrigé les erreurs contenues dans le courrier du 5 mars 2007
en ces termes:
"Nous
nous permettons de revenir sur notre courrier du 5 mars 2007 et attirons votre attention sur le fait
que vous vous acquittez d'un loyer identique depuis le 1er avril
1996
(voir annexe) et non pas 2006 comme indiqué.
D'autre
part, l'IPC (indice suisse des prix à la consommation) de base est celui du
1er
mai 1993
, ainsi qu'indiqué sur la notification
de hausse du 23 mai 1993, dont vous trouverez une copie ci-jointe. (…)"
10.
Suite aux courriers du 5 et 12 mars 2007, A.S.________ a mandaté Me Thierry Thonney. Une rencontre
a eu lieu le 12 avril 2007 entre ce dernier et P.________, afin de discuter des divers points soulevés
par la gérance. Lors de cet entretien, P.________ a remis à Me Thierry Thonney un projet de
convention dont la teneur est la suivante :
"
Il
est préliminairement exposé ce qui suit
:
1.
Le 9 avril 1985, T.________ SA, d'une part, C.S.________ et B.S.________, d'autre part, ont conclu un
contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux portant sur un parking, un garage, et divers locaux
annexes, pour une surface totale de 2'550 m2. Le bail commençait le 1
er
avril 1985 pour finir le 31 mars 2000. Il se renouvelait ensuite de cinq ans en cinq ans, sauf résiliation
donnée par lettre chargée au moins une année à l'avance. Le loyer mensuel net actuel
est de CHF 12'219.-, auxquels s'ajoutent CHF 400.- d'acompte de chauffage, d'eau chaude et frais accessoires.
Il n'a pas été indexé depuis 1996.
2.
Suite au décès de M. C.S.________, le bail a d'abord été transféré à
Mme B.S.________ par avenant du 20 janvier 2003, puis à cette dernière et à son fils M.
B.S.________, solidairement entre eux, par avenant du 29 mars 2004. Par ailleurs, T.________ SA a transféré
l'immeuble objet du bail à M. Q.________, qui a repris les engagements qui y étaient liés.
3.
Le contrat de bail autorise les Locataires à sous-louer une partie des locaux (art. 31), sans condition.
De fait, les Locataire sous-louent les locaux depuis de nombreuses années.
4.
Les conditions de sous-location n'ont jamais été portées à la connaissance du Bailleur,
jusqu'à ce que celui-ci s'en inquiète, le 8 décembre 2006.
5.
Il ressort des comptes produits par les Locataires que le produit de la sous-location a permis à
ces derniers de réaliser un bénéfice net (c'est-à-dire toutes charges déduites),
CHF 129'657.99 en 2005, CHF 118'816.20 en 2004 et CHF 117'521.78 en 2003. Ainsi le produit de la sous-location
était supérieur aux loyers et aux charges de 108% en 2005, 134% en 2004 et 128% en 2003. Les
Locataires n'ont pas fourni leurs comptes pour les années antérieures, mais ils confirment
que les données en étaient comparables à celles qui ont été produites.
6.
Les Locataires reconnaissent que les conditions de la sous-location, telles que décrites ci-dessus,
sont abusives comparées à celles du contrat de bail. Ils reconnaissent dès lors que le
Bailleur aurait pu refuser la sous-location, fondé sur l'article 262 alinéa 2 lettre b CO.
Les
Parties étant cependant désireuses de poursuivre durablement leurs relations contractuelles,
elles conviennent de ce qui suit :
I.
Monsieur
A.S.________ et Madame B.S.________ se reconnaissent débiteurs de Monsieur Q.________, solidairement
entre eux, de la somme de
CHF
250'000.-
(deux cent cinquante mille francs).
Ils
s'engagent à s'acquitter du paiement de cette somme, dans les mains de la N.________ SA, par acomptes
trimestriels de CHF 50'000.-. Le premier acompte sera versé avant le 30.06.2007 sur le compte…..,
le dernier versement interviendra avant le 30.08.2008.
II.
D'un
commun accord entre les parties, le bail actuel est résilié au 30 avril 2007.
III.
Vu
les engagements pris sous chiffres I, II et III ci-dessus, le Bailleur donne son consentement à
la sous-location de l'ensemble des locaux objets des baux ci-dessous :
a)
bail à loyer pour 70 places de parc au prix de Fr. 12'000.-/mois, d'une durée de 5 ans, indexé,
renouvelable de 5 ans en 5 ans sauf avis de résiliation communiqué par courrier recommandé,
1 an à l'avance. Il est précisé que les 17 places restantes demeurent à la disposition
du Bailleur pour les besoins des autres locataires de l'immeuble.
b)
bail à loyer pour locaux commerciaux portant sur un garage et divers locaux d'une surface totale
de 420 m2 au prix de Fr. 3'000.-/mois, pour une durée de 5 ans indexé, renouvelable de 5 ans
en 5 ans.
IV.
Les
Locataires fourniront en tout temps les comptes d'exploitation ainsi que tous documents et justificatifs
nécessaires à l'appréciation exhaustive des conditions de la sous-location au Bailleur,
spontanément ou sur demande, mais au moins une fois par an, au mois de mars.
Tout
changement dans les conditions de sous-location sera soumis au consentement préalable du Bailleur,
étant précisé que le Bailleur pourra les refuser si l'une ou l'autre des conditions de
l'article 262 alinéa 2 CO est remplie.
V.
Les
autres clauses et conditions du bail et des avenants précités demeurent sans changement. Toutes
les autres dispositions contenues dans le bail de base ou dans les Dispositions générales et
Règles et usages locatifs du canton de Vaud ne sont valables que dans la mesure où elles ne
dérogent pas aux dispositions de la présente convention. "
Deux nouveaux contrats de bail débutant le 1
er
mai 2007 et contenant les modalités prévues dans la convention ont également été
soumis au conseil des défendeurs.
11.
En date du 16 mai 2007, P.________ a adressé le courrier suivant à Me Thierry Thonney:
"Nous
donnons suite à notre entrevue du 12 avril 2007 et à nos nombreux courriers à vos clients
depuis le mois de novembre 2006, pour vous confirmer que nous demeurons toujours dans l'attente de la
position de vos clients promise par vos lignes du 2 avril 2007.
A
l'appui de notre demande, nous constatons que l'intégralité de la situation vous est connue
depuis plus d'un mois. Lors de notre entrevue du 12 avril 2007, nous vous avions également demandé
de nous fournir les comptes d'exploitation révisés de vos clients, nous en restons pourtant
toujours dépourvus.
Fondés
sur ce qui précède, nous vous mettons en demeure de nous faire tenir les pièces ci-devant
mentionnées dans un délai au 25 mai 2007. (…)".
Le même jour, le conseil des défendeurs s'adressait à la gérance pour l'informer
de la position de ses clients au sujet de l'accord proposé lors de l'entretien du 12 avril 2007:
"Je
ne vous cache pas que mes clients sont extrêmement choqués des prétentions de leur bailleur,
notamment concernant des dommages et intérêts à concurrence de Fr. 250'000.- en conséquence
de la sous-location d'une partie des locaux et de l'exploitation du parking souterrain conformément
aux conditions du bail initial.
Mes
clients ne peuvent en aucun cas accepter votre proposition de résilier au 30 avril 2007 leur contrat
de bail à loyer pour être remplacé par deux baux distincts qui leur enlèvent la possibilité
de tirer un bénéfice de l'exploitation du parking. Par ailleurs, le montant demandé pour
le garage correspond pratiquement au loyer de sous-location alors qu'est comprise dans ce loyer la mise
à disposition de l'intégralité du matériel nécessaire à l'exploitation
du garage.
Mes
clients estiment que les prétentions de M. Q.________ relèvent d'une mauvaise compréhension
de l'économie du contrat telle qu'il a été convenu dès le départ et tel qu'il
a toujours été pratiqué.
Cela
étant, je me vois contraint de sauvegarder les intérêts de M. et Mme A.S.________, raison
pour laquelle je saisis ce jour la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du
district de Lausanne d'une requête tendant à faire constater le caractère licite de la
sous-location du garage et la manière dont le parking souterrain est exploité.
Je
précise que mes clients ne sont pas opposés au principe d'une augmentation de loyer qui respecterait
la clause d'indexation.
Par
ailleurs, mes clients ne sont pas insensibles au fait que M. Q.________ puisse avoir besoin de quelques
places de parc dans les sous-sols de manière à les mettre à disposition de ses propres
locataires.
Mes
clients seraient prêts à passer des accords à des conditions avantageuses avec ces éventuels
sous-locataires de manière à ce que l'absence de places de parc ne soient pas un obstacle à
l'exploitation des étages.
Il
va de soi que si M. Q.________ admet le fait que mes clients se sont toujours comportés de manière
conforme au bail et qu'il n'y a pas en l'espèce de "sous-location à des conditions abusives",
la requête adressée à la Commission de conciliation en matière de baux à loyer
du district de Lausanne pourrait être retirée puisqu'elle n'aurait alors plus d'objet. (…)"
Ce courrier a été reçu par la gérance le 21 mai 2007.
12.
A.S.________ et B.S.________ ont ainsi saisi la Commission de conciliation en matière de baux à
loyer du district de Lausanne par requête du 16 mai 2007, au pied de laquelle ils ont pris les conclusions
suivantes contre Q.________, avec suite de frais et dépens:
"
I.
Les conditions du contrat de sous-location du 1
er
janvier 2000 qui lie A.S.________ et B.S.________ à R.________ ne sont pas abusives.
II.              Les conditions auxquelles
A.S.________ et B.S.________ exploitent le parking souterrain situé dans l'immeuble de [...] à
Lausanne, propriété de Q.________, sont conformes au contrat de bail à ferme non-agricole
du 9 avril 1985.
Subsidiairement
:
III.              Les conditions auxquelles
les places de parc situées dans le parking souterrain de l'immeuble de [...] à Lausanne, propriété
de Q.________, sont sous-louées ne sont pas abusives.".
13.
Par courriers recommandés distincts du 29 mai 2007, le demandeur a, par l'intermédiaire de
la gérance, informé séparément les défendeurs de ce qui suit:
"
(…) Demeurant malheureusement sans réponse à notre requête à votre conseil,
Me Thierry Thonney, de pouvoir disposer de vos comptes d'exploitation dûment révisés dans
un délai au 25 mai 2007, nous constatons que nous ne sommes pas en mesure d'apprécier valablement
les conditions de sous-location que vous pratiquez.
Fondés
sur ce qui précède, et conformément aux dispositions des articles 262, al 2, lit a et
b, et 257f), al 3 CO, nous résilions votre bail à loyer de manière anticipée au 31
juillet 2007.
Subsidiairement,
dans le but de préserver tous les droits du propriétaire de l'immeuble, nous résilions
votre bail conformément à son échéance à savoir au 31 mars 2010. (…)".
Chaque courrier était accompagné de deux formules officielles de notification de résiliation
de bail, l'une pour le 31 juillet 2007, l'autre pour le 31 mars 2010.
14.
Par une seconde requête adressée à la Commission de conciliation en matière de baux
à loyer du district de Lausanne en date du 28 juin 2007, les défendeurs ont conclu à l'annulation
des congés, subsidiairement à une prolongation de bail.
15.
Dite Commission a tenu séance en date du 16 août 2007. La conciliation a été tentée,
mais n'a pas abouti. Dès lors, selon procès-verbal du 20 août 2007, la Commission a constaté
l'échec de la conciliation s'agissant de la requête du 16 mai 2007 et a statué comme suit
sur les conclusions des locataires prises dans leur requête du 28 juin 2007:
"I.
La résiliation de bail du 29 mai 2007 pour le 31 juillet 2007 adressée séparément
à M.  A.S.________ et Mme B.S.________, est nulle et de nul effet.
II.
La résiliation de bail du 29 mai 2007 pour le 31 mars 2010 adressée séparément à
M.  A.S.________et à Mme B.S.________, est annulée.
Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
La présente décision est rendue sans frais ni dépens."
16.
Le demandeur a saisi le Tribunal des baux par requête du 19 septembre 2007, au pied de laquelle
il a pris les conclusions suivantes avec dépens:
"I.
Les conditions de la sous-location par les locataires A.S.________ et B.S.________ des locaux qu'ils
louent à [...], à Lausanne, n'ont pas été intégralement communiquées au
bailleur Q.________ dans le délai au 25 mai 2007 qui leur était imparti.
II.              Les conditions auxquelles
les locataires A.S.________ et B.S.________ sous-louent les locaux qu'ils louent à [...] au bailleur
Q.________ sont abusives.
Principalement
III.              Les résiliations
de bail du 29 mai 2007 pour le 31 juillet 2007 adressées séparément à A.S.________
et à B.S.________ concernant leur bail commercial relatif aux locaux situés dans l'immeuble
sis à [...], à Lausanne sont valables, les locataires devant rendre les locaux libres de tous
objets et de toute occupation au bailleur Q.________ pour le 31 juillet 2007.
Subsidiairement
IV.              Les résiliations
de bail du 29 mai 2007 pour le 31 mars 2010 adressées séparément à A.S.________ et
à B.S.________ concernant leur bail commercial relatif aux locaux situés dans l'immeuble sis
à [...], à Lausanne sont valables, les locataires devant rendre les locaux libres de tous objets
et de toute occupation au bailleur Q.________ pour le 31 mars 2010."
17.
Les défendeurs ont
saisi le Tribunal des baux par requête du 20 septembre 2007, au pied de laquelle ils ont pris les
conclusions suivantes avec suite de frais et dépens:
"I.
Les conditions du contrat de sous-location du 1
er
janvier 2000 qui lie A.S.________ et B.S.________ à R.________ ne sont pas abusives.
II.
Les conditions auxquelles A.S.________ et B.S.________ exploitent le parking souterrain situé dans
l'immeuble de [...] à Lausanne, propriété de Q.________, sont conformes au contrat de
bail à ferme non-agricole du 9 avril 1985.
Subsidiairement
III.
Les conditions auxquelles les places de parc situées dans le parking souterrain de l'immeuble de
[...] à Lausanne, propriété de Q.________, sont sous-louées ne sont pas abusives."
18.
Le 7 février 2008, le Tribunal des baux a pris séance en inspection locale à [...], à
Lausanne. L'audience s'est ensuite poursuivie au Tribunal. Il a été protocolé ce qui suit
au procès-verbal:
"Me
Gaillard remet en cause la véracité des allégations de la partie adverse concernant les
conditions pratiquées au plan de la sous-location; il avance comme éléments justifiant
la défiance du bailleur le fait que les défendeurs ont produit, concernant une relation de
sous-location importante, une pièce qui date déjà de 2002 et que les défendeurs ont
précisé il y a seulement 15 jours dans le cadre de la présente procédure les conditions
de sous-location de la vitrine à M. R.________. En conséquence, Me Gaillard estime que
les comptes remis par les défendeurs ne sont pas fiables en l'état et que des documents audités
par un tiers devraient être fournis au tribunal par les défendeurs. A la demande de la présidente,
il précise qu'il ne requiert par une expertise sur ce point"
.
P.________, directeur de la N.________ SA, a été entendu comme témoin. L'audience a été
suspendue avec l'accord des parties, afin d'entendre R.________ ultérieurement.
19.
Le Tribunal des baux a repris séance le 20 mai 2008. Le témoin R.________ a été entendu.
Avec l'accord des parties, l'audience a été suspendue une nouvelle fois afin d'entendre comme
témoins D.________ et G.________.
20.
Le Tribunal des baux a repris séance le 18 décembre 2008. Le témoin G.________ a été
entendu. Le Tribunal a renoncé à l'audition du témoin D.________. Lors de dite audience,
les défendeurs ont conclu au rejet, avec suite de frais et dépens, des conclusions prises par
le demandeur et à la confirmation de la décision de la Commission de conciliation déclarant
nulle la résiliation signifiée pour le 31 juillet 2007 et annulant la résiliation signifiée
pour le 31 mars 2010. Le demandeur a pour sa part conclu au rejet, avec suite de frais et dépens,
de toutes les conclusions formulées par les défendeurs, dans la mesure où elles sont recevables.
Son conseil a produit deux pièces, dont un "tableau récapitulatif des loyers, charges
et bénéfices admis par le bailleur et bénéfices effectivement réalisés
par l'exploitation du Parking V.________" qui a été établie par ce dernier pour les
besoins de la cause.
21.
Le Tribunal de céans a délibéré le 12 février 2009. »
B.
Par acte du 23 octobre 2009, Q.________ a recouru
contre ce jugement, concluant principalement à sa réforme en ce sens que le dispositif est
modifié comme suit :
« I.
Les résiliations de bail du 29 mai 2007 pour le 31 juillet 2007 adressées séparément
à l’intimé A.S.________ et à l’intimée B.S.________ concernant leur bail
commercial relatif aux locaux situés dans l’immeuble sis à [...], à Lausanne, sont
valables, les intimés A.S.________ et B.S.________ devant rendre les locaux libres de tous objets
de toute occupation au recourant Q.________ pour le 31 juillet 2007.
II.
Sans objet.
IV.
De pleins dépens de première instance sont alloués au recourant Q.________. »
Subsidiairement, le recourant a conclu à la réforme du jugement attaqué en ce sens que
le dispositif est modifié comme suit :
« I.
Sans objet.
II.
Les résiliations de bail du 29 mai 2007 pour le 31 mars 2010 adressées séparément
à l’intimé A.S.________ et à l’intimée
B.S.________
concernant leur bail commercial relatif aux locaux situés dans l’immeuble sis à [...],
à Lausanne, sont valables, les intimés devant rendre les locaux libres de tous objets de toute
occupation au recourant Q.________ pour le 31 mars 2010.
IV.
De pleins dépens de première instance sont alloués au recourant
Q.________. »
Plus subsidiairement encore, le recourant a conclu à l’annulation du jugement attaqué
et au renvoi de la cause au Tribunal des baux pour nouveau jugement.
Dans son mémoire du 4 janvier 2010, le recourant a développé ses moyens et confirmé
ses conclusions.
Les intimés A.S.________ et B.S.________ ont conclu par acte du 9 mars 2010 au rejet du recours
avec suite de frais et dépens.
En droit
:
1.
Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC (Code de procédure civile du 14 décembre 1966; RSV 270.11),
applicables par renvoi de l'art. 13 LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux; RSV 173.655),
ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme contre un jugement principal rendu par
le Tribunal des baux.
Interjeté en temps utile, le recours tend à la réforme, subsidiairement à la nullité
du jugement.
2.
La Chambre des recours n'examine que les moyens de nullité expressément développés
(Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3ème éd., Lausanne 2002, n. 2 ad art.
465 CPC, p. 722). En l'espèce, le recourant ne fait valoir aucun moyen ou grief de cet ordre. Bien
plutôt, il considère que « le renvoi de la cause au Tribunal de baux pour compléter
l’état de fait […] n’est pas envisageable vu les circonstances » (cf.
mémoire p. 19). Il demande ainsi à la Chambre des recours de procéder directement à
des mesures d’instruction sous forme de réaudition d’un témoin et de prise en considération
des nouvelles pièces produites (cf. mémoire p. 15 et pp. 18-19). Cette requête sera examinée
dans le cadre du recours en réforme, le Tribunal cantonal pouvant corriger ou compléter l’état
de fait sur la base du dossier, conformément à l’art. 452 al. 1ter et 2 CPC. Il s’ensuit
que le recours en nullité est irrecevable.
Quant au recours en réforme, il est recevable.
3.
Lorsqu'elle est saisie d'un recours en réforme
interjeté contre un jugement principal rendu par le Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit
librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC, applicable par renvoi de l'art. 13 LTB).
Les parties ne peuvent toutefois pas articuler de faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent
du dossier et qui auraient dû être retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction
complémentaire selon l'art. 456a CPC (art. 452 al. 1ter CPC). Ainsi, le Tribunal cantonal revoit
la cause en fait et en droit sur la base du dossier sans réadministration des preuves déjà
administrées. Il développe son raisonnement juridique après avoir vérifié la
conformité de l'état de fait du jugement aux preuves figurant au dossier et l'avoir, le cas
échéant, corrigé ou complété au moyen de celles-ci (JT 2003 III 3 ; 2001
III 128).
4.
a)
Le Tribunal des baux a considéré
que les parties initiales au bail – à savoir la T.________ SA, qui était alors propriétaire
de l’immeuble, et les époux C.S.________ et B.S.________ – avaient convenu qu’une
partie des locaux loués puissent être sous-loués par les locataires. Il s’agit,
selon les constatations des premiers juges, d’une vitrine-bureau (comportant un bureau et plusieurs
places de parc, actuellement plus d’une vingtaine, sous-louée à A.________ SA qui y exploite
une entreprise de location de voitures sous l’enseigne d’ [...]), de l’atelier mécanique
et de la deuxième vitrine-bureau (tous deux sous-loués à R.________, qui y exerce son
activité de mécanicien automobile), ce qui correspond au consentement donné dans le contrat
par le bailleur. En revanche, toujours d’après les constatations du Tribunal des baux, le
parking ne fait pas l’objet d’un sous-bail. Le tribunal se réfère à cet égard
à divers documents, à commencer par le bail litigieux qui, à son article 31, permet la
sous-location partielle des locaux, mais également au courrier de la gérance du 10 mars 1992
ainsi qu’au projet de convention entre l’actuel bailleur et les actuels locataires. Au sujet
de l’exploitation du parking, les premiers juges relèvent qu’elle est directement exercée
par le défendeur A.S.________, les charges y afférentes étant acquittées par les
locataires et les profits leur revenant. Ils ajoutent que la location de places de parc est inhérente
à l’exploitation du parking, qu’ils comparent à la location de chambres hôtelières :
à l’instar d’une telle exploitation, l’activité déployée par le
défendeur est lucrative, correspond à l’usage convenu et ne saurait être limitée
par la réglementation relative à la sous-location ou au sous-affermage. Dès lors, selon
le Tribunal des baux, le bailleur ne pouvait invoquer valablement l’absence de consentement prescrit
par l’art. 262 al. 2 let. a CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220) pour se plaindre,
comme il l’a fait, de conditions prétendument abusives de sous-location des places de parc
et le congé anticipé notifié aux locataires pour le 31 juillet 2007 apparaît ainsi
inefficace.
Quant à la résiliation donnée pour le 31 mars 2010, le Tribunal des baux a considéré
qu’elle devait être annulée, contrevenant tant à l’art. 271a al. 1 let. b
et d CO qu’à l’art. 271 al. 1 CO. Aux yeux des premiers juges, le bailleur a voulu,
au travers de son projet de convention, imposer aux défendeurs ses prétentions, à savoir
non seulement des nouvelles conditions contractuelles plus défavorables aux locataires, mais également
le paiement d’un montant de 250'000 fr. représentant les profits prétendument abusifs
qu’ils auraient réalisés par la sous-location de places de parc ; il a en outre
signifié leur congé aux locataires alors que ceux-ci avaient engagé une procédure
judiciaire devant la Commission de conciliation aux fins de faire trancher le différend né
entre parties au sujet de la sous-location litigieuse. Par surabondance, les premiers juges ont stigmatisé
l’attitude « contradictoire et déloyale » du demandeur.
b)
Le recourant construit son argumentation sur un état de fait qu’il voudrait voir complété
sur divers points. Selon lui, au départ, les locaux ont été donnés à bail en
vue de l’exploitation d’un garage, le locataire ayant la possibilité de réaliser
un revenu complémentaire au moyen de l’exploitation du parking. Il se réfère sur
ce point au rapport de la fiduciaire [...], établi le 17 février 1985, qui procède à
une estimation du loyer supportable des locaux et dont la teneur est notamment la suivante :
« […
]
4.
Détermination du nombre de places à louer
Sur
la base des renseignements obtenus, le taux d’occupation des parkings lausannois se situe entre
70 et 80 %. Le parking dispose de 77 places. Pour nos calculs, nous retenons un taux d’occupation
de 75 % que nous jugeons réalisable compte tenu de son emplacement. Ainsi, nous estimons à
58 les places louées en permanence. Le prix des places mensuel varie entre Fr. 140.-- et Fr. 175.--.
Pour nos calculs, nous estimons que les places peuvent être louées, en moyenne, à Fr.
150.-- par mois, y compris les frais accessoires (chauffage, éclairage, etc.).
Calcul
du loyer supportable
58
places à Fr. 1'800.-- par an, soit
Fr.
104'400.--
dont
à déduire 25 % de bénéfice, de frais généraux et de risques
Fr.
-26'100.--
_____________
Fr.
78'300.--
Sur
la base de la situation du parking, de son état d’entretien et des inconvénients (surtout
les rampes d’accès trop étroites), la marge de bénéfice de 25 % pour la
couverture des frais généraux et des risques, déduite des recettes annuelles est entièrement
justifiée.
Le
loyer économiquement supportable et justifié pour ce parking peut être estimé à
un coût total net de Fr. 78'300.--.
Dans
l’estimation du loyer économiquement supportable, nous nous sommes basés sur un bail
d’une durée de cinq ans environ.
Nous
mentionnons enfin que nous avons admis que la partie de l’immeuble estimée serait utilisée
comme parking. Si cette partie pouvait servir à un autre usage, le loyer supportable pourrait aboutir
à un autre résultat.
[…
] »
Le
recourant requiert à cet égard la réaudition du témoin G.________ dont la déposition
aurait été méconnue par le tribunal, alors qu’il s’agirait d’un témoignage
d’une « importance cruciale ». En outre, il souligne, en se référant
aux comptes d’exploitation produits par les intimés, que le commerce d’achat et de vente
de véhicules a disparu depuis 2005, ce qui rend douteux le fait que le sous-bail à loyer conclu
oralement avec R.________ porte sur une demi-vitrine seulement.
Le recourant articule ensuite ses moyens en trois phases. Il commence par examiner la portée de
la sous-location autorisée en l’espèce sur une partie des locaux pour dénoncer le
fait que la sous-location actuelle, qui porte selon lui sur l’entier des locaux loués, excède
le périmètre de l’autorisation donnée lors de la conclusion du contrat, sans que
les locataires aient demandé, cas échéant obtenu, une autorisation du bailleur en ce sens.
Or, les conditions de sous-location ayant été modifiées, un nouveau consentement devait
être requis du bailleur. Puis, le recourant entreprend de démontrer que la résiliation
anticipée du bail était en l’occurrence justifiée, en se fondant sur l’art.
257f al. 3 CO (maintien du bail devenu insupportable pour le bailleur) et sur l’art. 262 al. 2
CO. Il invoque plus particulièrement le caractère abusif des conditions de sous-location, le
bénéfice retiré par les intimés de la sous-location du parking étant selon lui
largement excessif, ainsi que la durée illimitée de la sous-location, les intimés n’ayant
d’aucune manière manifesté leur intention de reprendre l’exploitation de l’atelier
mécanique, ce qui revient selon lui à substituer un locataire par la voie détournée
de la sous-location. Enfin, le recourant se défend d’avoir voulu, en soumettant un projet
de convention aux intimés, élever des prétentions léonines à leur encontre puis
d’avoir résilié le bail du fait de leur refus de signer ledit document. Il conteste de
même avoir contrevenu à l’art. 271a al. 1 let. d CO, la procédure introduite par
les intimés devant la Commission de conciliation visant à faire constater que les conditions
de la sous-location ne sont pas abusives l’ayant été selon lui au mépris des règles
de la bonne foi. Il réfute également avoir eu lui-même un comportement contradictoire
et déloyal, la présente procédure démontrant au contraire que ce sont les intimés
qui n’ont cessé de louvoyer « pour se préserver un revenu qui devrait échoir
au propriétaire de l’immeuble » (mémoire de recours, p. 18).
5.
A teneur de l'art. 262 CO, le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement
du bailleur (al. 1), lequel ne peut le refuser que dans l'un des trois cas envisagés à l'al.
2 (refus de communiquer les conditions de la sous-location [let. a]; conditions de la sous-location abusives
par rapport à celles du bail principal [let. b]; sous-location présentant pour le bailleur
des inconvénients majeurs [let. c]).
L'art. 257f al. 3 CO permet notamment au bailleur de résilier un bail d'habitation dans un délai
de trente jours pour la fin d'un mois lorsque le locataire, malgré un avertissement écrit,
persiste à enfreindre son devoir de diligence de manière à rendre le maintien du bail
insupportable pour son cocontractant ou les habitants de l'immeuble. Le Tribunal fédéral a
rappelé qu'une sous-location sans le consentement du bailleur – notamment lorsque le locataire
s'abstient de demander l'autorisation de sous-louer – peut justifier une résiliation anticipée
du bail selon l'art. 257f al. 3 CO. Le seul fait de ne pas requérir le consentement du bailleur
ne suffit toutefois pas à justifier un congé anticipé, sans avertissement préalable.
Pour respecter la condition de la protestation prescrite à l'art. 257f al. 3 CO, le bailleur qui
apprend que l'objet remis à bail est sous-loué sans son consentement, doit inviter le locataire,
par écrit, à se conformer aux exigences légales, en l'enjoignant à mettre un terme
à la sous-location ou en protestant contre l'absence de demande d'autorisation. Si le bailleur choisit
la première injonction, le preneur a tout de même la possibilité de requérir le consentement
de son cocontractant, qui peut être donné après coup. Si le locataire ne réagit pas
à l'avertissement écrit du bailleur, un congé anticipé sera fondé, en tout cas,
lorsqu'un examen rétrospectif des faits permet de conclure que le bailleur aurait disposé d'un
motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location. Dans ce cas, l'exigence
du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur posée à l'art. 257f
al. 3 CO n'a pas de portée indépendante (ATF 134 III 446 c. 2.2. ; cf. également
ATF 134 III 300 c. 3.1 et 3.2).
6.
Il convient, dans un premier temps, d’appréhender
la portée de l’autorisation de sous-location accordée par le bailleur. Celle-ci résulte
de l’art. 31 des dispositions particulières du bail, qui stipule, sans autre condition, que,
« en dérogation à l’art. 6 du bail, les locataires sont autorisés à
sous-louer une partie de leurs locaux ». Lesdits locaux sont répertoriés dans l’en-tête
du contrat. Les premiers juges se sont référés à la lettre de la gérance aux
locataires du 10 mars 1992 (pièce 4 du demandeur = pièce 3 des défendeurs), dans laquelle
la représentante du bailleur distinguait entre la possibilité offerte par le bail de sous-louer
une partie des locaux et celle de louer de nombreuses places de parc. Ils ont par conséquent estimé
que la sous-location au sens du bail litigieux ne pouvait porter que sur la partie des locaux effectivement
sous-loués par les intimés, à savoir une vitrine-bureau, la moitié de la deuxième
vitrine, ainsi que l’atelier mécanique, mais qu’elle ne concernait pas le parking d’environ
huitante places, cédé aux défendeurs afin qu’ils l’exploitent. Les premiers
juges ont ainsi constaté que l’activité nécessaire à cette exploitation était
directement exercée par le défendeur A.S.________ – avec les charges et profits qui en
découlent – et non par un tiers auquel le parking en tant que tel aurait été cédé
à titre onéreux aux fins, pour lui, de l’exploiter. Tirant un parallèle avec l’activité
hôtelière, ils ont considéré que cette activité ne saurait être régie
par les dispositions sur le sous-bail ou le sous-affermage, qu’elle était lucrative et qu’elle
correspondait à l’usage convenu, ce qui était clairement perçu par la gérance
dans son courrier précité.
Cette manière de voir ne peut qu’être confirmée. On ne voit pas, en particulier,
ce que l’estimation du loyer supportable des locaux à laquelle a procédé en son
temps – soit avant la signature du bail litigieux – la fiduciaire [...] pourrait y changer.
Cette pièce, dont il n’a pas été démontré qu’elle résulterait
d’une négociation entre parties ou qu’elle ferait partie de l’accord contractuel
intervenu entre elles, se présente comme une analyse économique des risques encourus par le
futur locataire et exploitant du parking. Rien ne permet d’en déduire, comme le fait le recourant,
que le contrat devait contenir une autorisation de sous-location relative à cette partie des locaux
loués « pour permettre aux parties de mettre en œuvre leur accord » (mémoire
de recours, p. 7). On doit au contraire constater avec les intimés que le recourant – qui
a également produit cette pièce – était au courant des composantes économiques
de l’exploitation commerciale des locations de places de parc. Sa contestation provient exclusivement
du fait que les revenus générés par cette exploitation ont augmenté. Or, comme le
font observer pertinemment les intimés, les parties initiales au contrat de bail n’ont prévu
nulle part une limitation des revenus, ni n’ont envisagé d’inclure une clause tenant
compte de l’évolution du bénéfice, voire de conclure un contrat liant le montant
du loyer au chiffre d’affaires, tel un bail partiaire (cf. Lachat, Le bail à loyer, 2008,
n. 2.1 p. 84 et n.10 p. 499).
Il est dès lors vain de se demander si l’autorisation de sous-location partielle des locaux
a été donnée « en blanc » et si les locataires devaient demander « une
autorisation pour la sous-location qui excédait le périmètre initial ». Au reste,
une autorisation de sous-louer donnée d’avance « en blanc » par le bailleur
est reconnue comme licite tant par la doctrine (cf. Lachat, op. cit., n. 2.6 p. 582 ; idem, Commentaire
romand, n. 9 ad art. 262 CO, p. 1372 ; SVIT Kommentar, n. 2 ad art. 262 CO, p. 355 ; Higi,
Zürcher Kommentar, n. 4 et 33 ad art. 262, p. 668) que par la jurisprudence (cf. TF 4A_199/2007
du 17 décembre 2007 c. 4.3.1). Une telle autorisation peut être donnée de manière
générale et inconditionnelle ; mais elle peut aussi être soumise à certaines
conditions ou modalités d’octroi (cf. ATF précité, avec réf. à Roncoroni,
in Mietrechtspraxis 2006, pp. 86-87, note 116). Or, en l’espèce, la sous-location à laquelle
a consenti le bailleur dans le contrat de bail litigieux – qui concernait, comme on l’a vu,
les locaux autres que les places de parc – n’était pas limitée par de quelconques
conditions ou modalités de sorte que les locataires n’étaient pas tenus de lui communiquer
en cours de bail des renseignements au sujet de ladite sous-location. Quoi qu’il en soit, les pièces
comptables requises par le bailleur lui ont été fournies par les locataires, même si celles-ci
n’étaient pas auditées (cf. décision de la Commission de conciliation du 20 août
2007), de même que les pièces complémentaires concernant les comptes 2007.
Il s’ensuit que le moyen tendant à établir que la sous-location autorisée par le
bailleur s’est en réalité étendue à l’entier des locaux loués et
à faire admettre que l’absence de consentement du bailleur à la sous-location excédant
le périmètre initial de l’autorisation serait constitutif d’une violation, par
les locataires, de leur devoir de diligence doit être rejeté, sans qu’il soit nécessaire
de procéder aux mesures d’instruction requises par le recourant. A cet égard, on ne voit
pas en quoi la réaudition du témoin G.________, portant sur l’étendue de la sous-location
autorisée, serait utile au sort du recours. Non seulement ce témoin a été entendu
par le Tribunal des baux, mais si véritablement la déposition de ce témoin revêtait
une telle importance aux yeux du recourant, il appartenait à ce dernier de requérir la verbalisation,
dans sa teneur essentielle, de ce témoignage (cf. JT 2001 III 80), ce qu’il s’est abstenu
de faire (cf. p.-v. p. 13). Quant aux pièces nouvelles produites avec le mémoire de recours,
il s’agit d’un pur échange de courriers entre les conseils des parties postérieur
au dépôt du présent recours et on ne discerne pas en quoi ces pièces contribueraient
à mieux cerner la réalité de certains faits litigieux.
7.
Compte tenu de ce qui précède, force est de constater que, comme en ont jugé à bon
droit tour à tour la Commission de conciliation puis le Tribunal des baux, le recourant n’avait
pas de motif justifiant une résiliation anticipée du bail. En particulier, les conditions d’une
telle résiliation en cas de sous-location sans le consentement du bailleur (cf. ATF 134 III 446
précité c. 2.2) ne sont in casu pas réalisées. Quant à la partie des locaux
pour laquelle le bailleur avait donné par avance son consentement à une sous-location, le recourant
ne rend plausible ni le caractère abusif des conditions de sous-location ni ne démontre en
quoi la gestion de l’atelier mécanique par le sous-locataire actuel rendrait le maintien du
bail insupportable. Que le produit de cette sous-location s’ajoute aux revenus générés
par l’exploitation du parking n’a en soi rien de répréhensible, cette dernière
activité étant bien exercée par l’intimé A.S.________ personnellement.
Dès lors, le moyen du recourant, qui repose exclusivement sur une prétendue violation du contrat
consistant en une « sous-location » du parking à des conditions abusives doit
être rejeté.
8.
Reste à examiner la validité de la résiliation ordinaire signifiée en même temps,
à titre subsidiaire, par la représentante du bailleur, à chacun des locataires.
L’art. 271a al. 1 CO prévoit que le congé est annulable lorsqu’il est donné
par le bailleur notamment dans le but d’imposer une modification unilatérale défavorable
au locataire ou une adaptation de loyer (let. b) et pendant une procédure de conciliation ou une
procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris
des règles de la bonne foi (let. d).
a)
Le recourant tente de minimiser les nouvelles prétentions contenues dans le projet de convention
qu’il a soumis aux intimés le 12 avril 2007 et conteste que le refus, par ceux-ci, de signer
un tel accord soit à l’origine de la résiliation du bail.
Certes, la lettre de résiliation du bail adressée aux locataires une dizaine de jours après
que le projet susmentionné eut été refusé par les locataires selon lettre de leur
conseil du 16 mai 2007 ne fait pas référence à cette circonstance, mais seulement au fait
que les comptes d’exploitation dûment révisés n’auraient pas été
produits dans le délai fixé et que cela constituerait de leur part une violation de leur devoir
de diligence. Or, la convention tendait notamment à faire admettre aux intimés que les conditions
de la sous-location telles que pratiquées depuis le début du bail étaient abusives et
à obtenir qu’ils « dédommagent » le bailleur en lui versant une somme
conséquente prélevée sur leur bénéfice prétendument excessif. Ainsi, la
proximité dans le temps entre ce refus par les locataires de signer un tel accord et la résiliation
de leur bail rend suffisamment vraisemblable, au sens de la doctrine et de la jurisprudence, le lien
existant entre la résiliation et la volonté du bailleur d’imposer sa prétention
(cf. Lachat, Le bail à loyer, n. 5.3.3 p. 743 et les réf. citées). Au reste, comme l’ont
retenu à bon droit les premiers juges, le motif de résiliation invoqué expressément
par le bailleur s’est révélé infondé. A cela ne change rien le fait que la
résiliation ordinaire ait été signifiée à titre subsidiaire seulement, les conditions
légales étant applicables dans cette hypothèse aussi.
b)
Le recourant conteste également que la résiliation soit annulable sous l’angle de l’art.
271a al. 1 let. d CO. Il soutient que, par leur requête du 16 mai 2007 adressée à la Commission
de conciliation tendant à faire constater que les conditions de la sous-location n’étaient
pas abusives, les intimés auraient procédé de manière préventive pour bénéficier
de la protection offerte par cette disposition et qu’ils auraient agi au mépris de la bonne
foi.
On ne voit cependant pas en quoi les locataires, auxquels le bailleur venait de soumettre un projet de
convention les appelant à reconnaître que les conditions de la sous-location qu’ils pratiquaient
étaient abusives, auraient été de mauvaise foi en faisant constater judiciairement qu’elles
ne l’étaient pas. Au reste, la Commission de conciliation saisie de cette requête l’a
traitée dans sa décision du 20 août 2007, en constatant l’échec de la conciliation
sur ce point (pp. 2 et p. 4
infra
).
Le fait que les conclusions des locataires requérants n’ont pas été reprises dans
le dispositif du jugement attaqué, mais qu’elles ont été examinées par le Tribunal
des baux dans les considérants de sa décision, est sans incidence à ce propos.
c)
Vu ce qui précède, il n’est pas nécessaire à la solution du litige d’examiner
si, comme l’ont retenu les premiers juges par surabondance sans motiver plus avant leur point de
vue, le comportement du recourant doit être qualifié de contradictoire et déloyal ni si
la résiliation litigieuse tombe également sous le coup de l’art. 271 CO.
Il s’ensuit que ce dernier moyen doit lui aussi être rejeté.
9.
Le recours est ainsi entièrement mal fondé et doit donc être rejeté.
Le recourant, qui succombe, devra verser, outre les frais de justice, des dépens de deuxième
instance aux intimés, qu’il se justifie de fixer à 3'000 francs.
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
en audience publique,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à 9'800 fr. (neuf mille
huit cents francs).
IV.
Le recourant Q.________ doit verser aux intimés A.S.________ et B.S.________, créanciers solidaires,
la somme de 3'000 fr. (trois mille francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
21 avril 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
‑
Me Isabelle Salomé Daïna (pour Q.________),
‑
Me Pierre-Louis Imsand (pour A.S.________ et B.S.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux.
La greffière :