vd_findinfo · HC / 2016 / 1034 · 2016-10-28 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ, IMPUTATION, MAXIME INQUISITOIRE | 257d CO, 86 al. 2 CO, 87 al. 1 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 28.10.2016 HC / 2016 / 1034

TRIBUNAL
CANTONAL
JL16.020696-161694
586
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
28 octobre 2016
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
M.
Colombini et Mme Giroud Walther, juges
Greffier
:
M.              Hersch
*****
Art.
86 al. 2, 87 al. 1 et 257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par
X.________
,
à Lausanne, défenderesse, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 13 juillet
2016 par la Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant l’appelante d’avec
N.________
AG
, p.a. à Lausanne,
demanderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 13 juillet 2016, dont les considérants écrits ont été adressés
aux parties le 2 septembre 2016, la Juge de paix du district de Lausanne (ci-après : la Juge
de paix) a ordonné à X.________ de libérer pour le mercredi 14 septembre 2016 à midi
les locaux occupés dans l'immeuble sis à Lausanne, [...] (appartement n° [...] de 4.5
pièces au rez supérieur) et à Lausanne, [...] (une place de parc intérieure n°
[...] au 1
er
sous-sol) (I), l’huissier de paix étant à défaut chargé de l’exécution
forcée sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture forcée des
locaux et le concours des agents de la force publique (II et III), a mis les frais judiciaires, arrêtés
à 750 fr., à la charge de la partie locataire (IV et V), a dit que celle-ci rembourserait à
la partie bailleresse son avance de frais du même montant et lui verserait la somme de 600 fr. à
titre de dépens (VI), et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VII).
En droit, le premier juge, statuant sur une demande simplifiée en expulsion déposée par
la bailleresse N.________ AG contre la locataire X.________, a retenu que la locataire s’était
acquittée des loyers de février et de mars 2015 les 6 mars et 10 avril 2015 respectivement.
Dans le délai de trente jours imparti par avis comminatoire du 12 mai 2015 pour régler les
loyers échus d’avril et de mai 2015, la locataire ne s’était acquittée que
du loyer d’avril 2015, en date du 8 juin 2015. Dès lors, à l’échéance
du délai comminatoire précité, l’entier de l’arriéré n’avait
pas été versé, de sorte que la résiliation des baux intervenue le 16 juin 2015 pour
le 31 juillet 2015 était valable. Il convenait donc d’admettre la demande de la bailleresse
et d’ordonner l’expulsion de la locataire.
B.
Par acte du 4 octobre 2016, X.________ a formé
appel contre l’ordonnance précitée, en concluant, avec suite de dépens, principalement
à sa réforme en ce sens que la demande d'expulsion déposée le 2 mai 2016 par N.________
AG soit rejetée et que la résiliation des baux du 16 juin 2015 soit annulée, subsidiairement
à son annulation et au renvoi de la cause au premier juge pour nouvelle décision dans le sens
des considérants. Elle a produit un bordereau de pièces.
X.________ a requis l’effet suspensif. Le 5 octobre 2016, elle a été informée que
cette requête était sans objet, compte tenu de l’octroi
ex
lege
de l’effet suspensif en procédure
d’appel.
Il n’a pas été ordonné d’échange d’écritures.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l'ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
Par contrat du 10 février 1993, N.________
AG a remis à bail à X.________ un appartement de quatre pièces et demie n° [...]
au rez supérieur de l’immeuble sis [...], à Lausanne. A compter du 1
er
mai 2011, le loyer a été fixé à 1'211 fr. par mois, charges comprises, montant
payable d’avance le premier de chaque mois.
Par contrat des 27 et 29 septembre 2007, N.________ AG a remis à bail à X.________ une place
de parc intérieure n° [...] au premier sous-sol de l’immeuble sis [...], à Lausanne.
Le loyer s’élevait à 130 fr. par mois, montant dû le premier jour du mois.
2.
Les loyers de décembre 2014 et de janvier
2015, par 1'381 fr. (frais de rappel par 30 fr. compris), ont été versés par X.________
les 3 janvier et 11 février 2015 respectivement.
Les loyers de février et de mars 2015, par 1'351 fr., ont été versés par X.________
les 6 mars et 10 avril 2015 respectivement.
Les bulletins de versement utilisés pour payer les loyers de l’année 2015 portaient tous
le numéro de référence [...].
3.
Par avis comminatoire du 12 mai 2015, N.________ AG a enjoint X.________ de verser les loyers dus d’avril
et de mai 2015, soit un montant total de 2'732 fr. (frais de rappel par 30 fr. compris), dans un délai
de trente jours, faute de quoi elle résilierait les baux, conformément à l’art.
257d CO.
Le 8 juin 2015, X.________ a versé la somme de 1'351 francs.
4.
Par formules officielles du 16 juin 2015, N.________
AG a résilié les contrats de bail avec effet au 31 juillet 2015.
Le 13 juillet 2015, X.________ a versé deux fois le montant de 1'351 francs.
5.
La conciliation devant la Commission de conciliation
en matière de baux et loyers ayant échoué le 20 avril 2016, une autorisation de procéder
a été délivrée à la bailleresse N.________ AG le 22 avril 2016.
Par demande simplifiée du 2 mai 2016, adressée à la Juge de paix, N.________ AG a conclu,
avec suite de frais et dépens, à ce qu’ordre soit donné à X.________ de libérer
l’appartement ainsi que la place de parc occupés, des mesures d’exécution forcée
directe étant d’ores et déjà ordonnées. Dans sa réponse du 5 juin 2016,
X.________ a conclu au rejet de la demande d’expulsion. L’audience devant la Juge de paix
a été tenue le 13 juillet 2016.
En droit
:
1.
L’appel est ouvert contre les décisions
finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions
devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al.
2 CPC [Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008 ; RS 272]). Lorsque la décision
a été rendue en procédure ordinaire ou simplifiée, le délai pour l’introduction
de l’appel est de 30 jours à compter de la notification de la décision motivée (art.
311 al. 1 CPC).
Lorsque l’expulsion a été obtenue dans le cadre d’une procédure simplifiée
et que les conditions de la résiliation fondée sur l’art. 257d CO sont remises en cause,
la valeur litigieuse n’est pas celle de la durée devant s’écouler jusqu’à
l’expulsion prononcée dans le cadre d’une procédure ordinaire – comme c’est
le cas lors d’une expulsion prononcée dans la procédure en cas clair –, mais elle
correspond au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation
n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé
peut être donné. Si la contestation émane du locataire, la durée déterminante
pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de
trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation
signifiée après une procédure judiciaire (TF 4A_501/2011 du 15 novembre 2011 consid. 1.1,
in RSPC 2012 p. 106, note Bohnet).
En l’espèce, compte tenu du loyer mensuel de 1'351 fr., la valeur litigieuse, calculée
selon les principes énoncés ci-dessus, dépasse largement 10'000 fr., de sorte que
l’appel, déposé en temps utile par une partie qui a intérêt digne de protection
(art. 59 al. 2 let. a CPC), est recevable.
2.
2.1
En appel, les faits et moyens de preuve nouveaux
ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient être
invoqués ou produits devant la première instance, bien que la partie qui s’en prévaut
ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC).
Ces exigences s’appliquent également aux litiges soumis à la maxime inquisitoire (ATF
138 III 625 consid. 2.2).
En l’espèce, parmi les pièces produites par l’appelante, les factures de loyers
pour les mois d’avril à septembre 2015 (pièce n° 4) sont antérieures à
l’audience de première instance du 13 juillet 2016 et l’appelante n’a pas expliqué
pourquoi elle n’aurait pas pu produire ces factures en première instance. Ces pièces
sont donc irrecevables. Les autres pièces produites en appel figurent déjà au dossier
de première instance, de sorte que la question de leur recevabilité est sans objet.
2.2
L'appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir
l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées
par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d'office
conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement la constatation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43 consid.
2 et les références).
3.
3.1
L'appelante soutient qu'en faisant usage des bulletins
de versement préparés par l'intimée, elle aurait tacitement imputé son paiement du
6 mars 2015 sur le loyer du mois d'avril et celui du 10 avril 2015 sur le loyer dû pour le mois
de mai 2015. Dès lors, l'avis comminatoire du 12 mai 2015 porterait sur deux loyers qui auraient
déjà été réglés les 6 mars et 10 avril 2015, ce qui entraînerait l’illicéité
de la résiliation anticipée du bail intervenue le 16 juin 2015.
3.2
Lorsque plusieurs loyers sont échus, on applique
les règles des art. 86 et 87 CO pour déterminer sur quelles dettes les paiements opérés
par le locataire doivent être imputés. Ainsi, en principe, le locataire a le droit de déclarer,
lors du paiement, de quelle dette il entend s'acquitter si cela ne ressort pas directement des circonstances
(mention du mois sur le bulletin de versement) (cf. art. 86 al. 1 CO) ; à défaut, le paiement
est imputé sur la dette que le bailleur désigne dans la quittance, à moins que le débiteur
ne s'y oppose immédiatement (cf art. 86 al. 2 CO). En l'absence de déclaration du débiteur
(locataire) et de désignation du créancier (bailleur) dans la quittance, il faut, conformément
à l'art. 87 al. 1 CO, imputer le paiement sur la dette pour laquelle le débiteur a été
poursuivi en premier ou, s'il n'y a pas eu de poursuites, sur la dette échue la première (Burkhalter/Martinez-Favre,
Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, n. 30a ad art. 257d CO ; CACI 22 janvier 2013/46).
L'imputation tacite par le locataire peut résulter de l'utilisation de bulletins de versement préparés
par le bailleur (CREC I 10 novembre 2008/519 ; CACI 1
er
octobre 2013/610). Cette imputation tacite est cependant conditionnée par le fait qu'elle soit reconnaissable
par le créancier. Lorsqu'il y a un arriéré de même montant antérieur à
celui faisant l’objet de la commination et ayant fait l'objet d'une commination précédente,
ce paiement doit être imputé sur la première dette exigible (CACI 1
er
septembre 2011/226).
3.3
En l'espèce, contrairement à ce que
soutient l'appelante, les bulletins de versement utilisés – qui portent tous le même
numéro de référence pour l'année 2015 – ne permettent pas de rattacher les
versements effectués au paiement de tel ou tel mois précis. On ne saurait dès lors, faute
de désignation expresse dans le versement, considérer que la locataire aurait, de manière
reconnaissable pour le bailleur, entendu régler le loyer du mois d'avril 2016 par son paiement du
6 mars 2016, ni que son paiement du 10 avril devrait être imputé sur le mois de mai 2016, d'autant
qu'il apparaît peu vraisemblable que la locataire ait entendu régler ces loyers avec trois
semaines d'avance, alors qu'il existait encore d'autres dettes échues.
Bien au contraire, il résulte du décompte des paiements produit par le bailleur que celui-ci
a imputé le paiement du 6 mars 2015 au loyer du mois de février 2015 et celui du 10 avril 2015
au loyer de mars 2015. Que l'on considère que le bailleur a ainsi fait usage de son droit de désignation
au sens de l'art. 86 al. 2 CO ou que l'on fasse application de l'art. 87 al. 1 CO, ces paiements ont
ainsi servi à éteindre les dettes échues les premières.
Au jour de la commination du 12 mai 2015, les loyers d'avril et mai 2015 étaient donc échus
et impayés. Dans le délai comminatoire, l'appelante a versé le 8 juin 2015 le montant
de 1'351 fr., qui a été imputé sur le mois d'avril. Il est dès lors constant qu'elle
n'a pas réglé dans ce délai l'entier des arriérés réclamés, de sorte
que la résiliation est valable, peu important que l'arriéré ait été réglé
par la suite (TF, arrêt du 27 février 1997, in CdB 1997 pp. 65 ss ; CACI 7 juin 2011/105
consid. 3).
4.
4.1
L'appelante fait encore valoir qu’en ne
l'interpellant pas sur l'imputation des paiements effectués les 6 mars et 10 avril 2015, le premier
juge aurait violé son devoir d'interpellation découlant de la maxime inquisitoire de l'art.
247 al. 2 CPC.
4.2
Le débiteur exerce son choix quant à
l’imputation de son paiement par une déclaration qui intervient normalement lors du paiement,
mais qui peut aussi intervenir avant celui-ci ; le débiteur peut également se réserver
le droit d'une détermination ultérieure (Loetscher, Commentaire romand, 2
e
éd., 2012, n. 5 ad art. 86 CO ; Schraner, Zürcher Kommentar, 3
e
éd., 2000, nn. 23-24 ad art. 86 CO). Sous cette dernière réserve, l'imputation ne peut
pas intervenir par une déclaration ultérieure au paiement.
Dans le cadre de la maxime inquisitoire sociale consacrée à l’art. 247 al. 2 CPC, le
devoir d'interpellation n'existe que si le juge a des motifs objectifs de soupçonner que les allégués
et offres de preuves d'une partie sont lacunaires et qu'il a connaissance, sur la base des déclarations
des parties et/ou du dossier, de moyens de preuve pertinents (ATF 141 III 569 consid. 2.3.2).
4.3
En l’espèce, l’appelante n’a
pas, au moment du paiement, effectué de déclaration d'imputation reconnaissable par le bailleur
et n’a pas non plus réservé une détermination ultérieure. Ainsi, en l’absence
d’incertitude sur ce point, le premier juge n'a dans tous les cas pas violé son devoir d'interpellation
en ne questionnant pas l’appelante sur la question de l’imputation de ses paiements. Rien
dans le dossier ne permettait d’ailleurs au juge d'avoir des motifs objectifs de soupçonner
qu'une éventuelle imputation aurait été faite, comme soutenu pour la première fois
en appel.
5.
Il s’ensuit que l’appel doit être
rejeté selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC et l’ordonnance entreprise
confirmée. La cause sera renvoyée au premier juge pour qu’il fixe à l’appelante,
une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux occupés. Les frais judiciaires de
deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais
judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelante,
qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Il n’y pas lieu d’allouer de dépens à l’intimée,
qui n’a pas été invitée à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de Lausanne pour qu’elle fixe à
X.________, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux occupés dans l’immeuble à
Lausanne, [...] (appartement n° [...] de 4.5 pièces au rez supérieur) et à Lausanne,
[...] (une place de parc intérieure n° [...] au 1
er
sous-sol).
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge de l’appelante X.________.
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit aux intéressés
le 31 octobre 2016, est notifié en expédition complète à :
‑
Me Alain Vuithier (pour X.________),
‑
Mikaël Ferreiro, aab (pour N.________ AG),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Madame la Juge de paix du district de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :