vd_findinfo · HC / 2012 / 62 · 2012-01-25 · fr

BAIL À LOYER, EXPULSION DE LOCATAIRE | 257d CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 25.01.2012 HC / 2012 / 62

TRIBUNAL
CANTONAL
JL11.032540-112220
44
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
25 janvier 2012
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Giroud et Abrecht
Greffière
:              Mme
Vuagniaux
*****
Art.
257d CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
C.________
,
à Lausanne, locataire, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 19 octobre 2011 par
la Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant l'appelant d’avec
L.________SA
,
à Lausanne, bailleresse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 19 octobre 2011, notifiée
aux parties par plis recommandés du 11 novembre 2011 distribués le 14 novembre 2011, la Juge
de paix du district de Lausanne a ordonné à C.________ de quitter et rendre libres pour le
vendredi 2 décembre 2011 à midi les locaux occupés dans l’immeuble sis à Lausanne,
[...] (locaux commerciaux de 124 m
2
au rez inférieur et 205 m
2
au rez) (I), ordonné à défaut l’exécution directe au sens de l’art. 337
CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2010; RS 272) de cette décision (II), chargé
l’huissier de paix ou son remplaçant, cas échéant avec le concours des agents de
la force publique et d’une entreprise de déménagement, de procéder à l’exécution
de cette décision sur simple requête de la partie bailleresse à condition que cette dernière
en assure l’avance des frais par le dépôt de 10'000 fr. au moyen du bulletin de versement
annexé et précisé qu’il pourrait au besoin être procédé à l’ouverture
forcée des locaux (III), dit qu’une décision séparée statuant sur les frais
et dépens de la procédure d’exécution forcée serait rendue au terme de celle-ci
(IV), arrêté à 480 fr. les frais judiciaires à ce jour (V), mis les frais à
la charge de la partie locataire (VI) et dit qu’en conséquence la partie locataire rembourserait
à la partie bailleresse ses frais de justice à concurrence de 480 fr. et lui verserait la somme
de 750 fr. à titre de défraiement de son représentant professionnel (VII).
En droit, le premier juge a retenu que l'arriéré de loyer n'avait pas été versé
à temps par le locataire, que l'on se trouvait en présence d'un cas clair au sens de l'art.
257 CPC permettant de faire application de la procédure sommaire des art. 248 ss CPC et que le congé
était valable.
B.
Par acte du 24 novembre 2011, remis à la poste le même jour, C.________, représenté
par l’avocat Jean-Pierre Bloch, a interjeté appel contre cette ordonnance en concluant, avec
suite de dépens, à ce que l’ordonnance du 19 octobre 2011, notifiée par pli
du 11 novembre 2011, soit rapportée.
L’appelant s’est acquitté de l’avance de frais de 725 fr. qui lui a été
demandée.
Par réponse du 20 janvier 2012, l’intimée L.________SA, représentée par l’agent
d’affaires breveté Jean-Marc Decollogny, a conclu avec suite de frais et dépens au rejet
de l’appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l'ordonnance complétée par
les pièces du dossier :
1.
L.________SA est propriétaire de l’immeuble sis à [...] à Lausanne.
2.
Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux signé le 17 mai 1995, K.________SA, alors
propriétaire et représenté par R.________SA, a remis à bail à A.________SA,
dans l’immeuble [...], à Lausanne, des locaux commerciaux affectés à usage de café-restaurant-brasserie,
comprenant un rez avec café, restaurant, brasserie et cuisine, d’une surface approximative
de 205 m
2
,
ainsi qu’un rez inférieur avec cave, économat, buanderie, chambre froide, sanitaires
clients et sanitaires personnel, d’une surface approximative de 124 m
2
.
Initialement conclu du 1
er
avril 1995 au 1
er
octobre 2004, le bail se renouvelait ensuite de plein droit aux mêmes conditions pour cinq ans et
ainsi de suite de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation donné par l’une ou l’autre
des parties par lettre chargée et consignée à un office postal suisse au moins une année
à l’avance.
Le loyer à l’origine s’élevait à 5'000 fr. mensuels, plus 800 fr. d’acompte
de chauffage et eau chaude. Il était payable trimestriellement à l'avance par 17'400 fr.,
sans frais en mains du bailleur ou de son représentant, mais recevable par mois d'avance s'il était
acquitté ponctuellement.
3.
Par acte du 6 octobre 1999, le bail à loyer signé le 17 mai 1995 a été cédé
au 1
er
juillet 1999, au sens de l’art. 263 CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220), par A.________SA
à B.________SA, solidairement avec [...].
Puis, selon acte du 4 mai 2005, le bail à loyer signé le 17 mai 1995 a été cédé
au 1
er
juin 2005, au sens de l'art. 263 CO, par B.________SA à C.________.
4.
Selon la formule officielle de notification de hausse de loyer datée du 19 novembre 2008, le
loyer a été porté à 5'438 fr. mensuels, plus 800 fr. d’acompte de chauffage,
eau chaude et frais accessoires, à compter du 1
er
janvier 2009.
5.
Par pli recommandé du 17 juin 2011, délivré au locataire le 21 juin 2011, la bailleresse
L.________SA, représentée par la R.________SA, a adressé à C.________ un avis comminatoire
le sommant de s’acquitter dans les 30 jours du montant total de 12'476 fr., représentant les
loyers et charges impayés suivants :
« Loyer :
Mai 2011, Juin 2011              Fr.
10’876.00
Charges :
Mai 2011, Juin 2011              Fr.
1'600.00              »
Cette lettre recommandée indiquait qu’à défaut de paiement dans les 30 jours, le
bail serait résilié conformément à l'art. 257d CO, et que le loyer était dorénavant
payable par trimestre d'avance.
Le 20 juin 2011, C.________ a payé en mains de R.________SA la somme de 6'238 fr., représentant
le loyer et les charges du mois de mai 2011.
6.
Sur formule officielle du 25 juillet 2011, L.________SA, représentée par R.________SA, elle-même
représentée par l’agent d’affaires Decollogny, a résilié le bail à
loyer pour le 31 août 2011.
Le locataire a payé en mains de R.________SA la somme de 6'238 fr. le 25 juillet 2011 pour
le mois de juin 2011 et la somme de 6'238 fr. le 8 août 2011 pour le mois de juillet 2011.
7.
Le 1
er
septembre 2011, L.________SA a saisi le juge de paix du district de Lausanne d’une requête
d’expulsion tendant à faire prononcer l'expulsion d'C.________ des locaux occupés dans
l’immeuble sis à Lausanne, [...].
A l’audience du 19 octobre 2011 se sont présentés le mandataire de la partie bailleresse
et le locataire C.________ personnellement.
En droit
:
1.
a)
L'ordonnance contestée a été
rendue le 19 octobre 2011, de sorte que les voies de droit sont régies par le CPC, entré en
vigueur le 1
er
janvier 2011 (art. 405 al. 1 CPC).
b)
Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance d'expulsion rendue pour défaut de paiement
de loyers et de charges. Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte,
il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral. Celle-ci
est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation
n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé
peut être donné. En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse
ne saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a
al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c.
1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1).
En l'espèce, calculée conformément à l'art. 92 al. 1 CPC, la valeur litigieuse excède
10'000 fr., si bien que c'est la voie de l'appel qui est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
c)
L'appel, écrit et motivé, est introduit dans les dix jours à compter de la notification
de la décision motivée si cette dernière a été rendue en procédure sommaire
(art. 314 al. 1 CPC).
En l'occurrence, la partie bailleresse a déposé une requête selon la procédure de
protection en cas clair de l'art. 257 CPC, de sorte que s'applique la procédure sommaire.
Dès lors, formé en temps utile par la partie locataire qui y a intérêt (art. 59 al.
2 let. a CPC), l'appel est recevable.
2.
L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de deuxième instance un plein pouvoir
d'examen. Celle-ci examine librement tous les griefs de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le
droit. Ainsi, l'instance d'appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière; elle contrôle
librement l'appréciation des preuves et les constatations de fait de la décision de première
instance (Hohl, Procédure civile, tome II, 2
e
éd., Berne 2010, n. 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle
n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première
instance. Son pouvoir d'examen est plein et entier (Hohl, op. cit., n. 2396, p. 435; Spühler,
Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2010, n. 1 ad art. 310 CPC, p. 1489, qui parle
de « vollkommenes Rechtsmittel »).
L'état de fait de l'ordonnance attaquée a ainsi été complété ci-dessus
sur la base des pièces au dossier de première instance.
3.
a)
L’appelant indique ne pas contester avoir
eu des problèmes de trésorerie dus, entre autres, au fait d'avoir été contraint dans
le courant de l’été de verser un émolument très important au Tribunal des baux
dans le cadre d’une procédure le concernant ( [...]). Il fait valoir, d'une part, qu'il est
notoire que les affaires sont difficiles dans la restauration de gamme « moyenne »,
eu égard à la conjoncture que l’on connaît; d'autre part, dans la mesure où
il s'est entre-temps entièrement mis à jour, valeur 30 novembre 2011, il soutient que l’expulsion
n'a plus sa raison d’être et est absolument infondée et choquante, car elle prive un
commerçant – ayant charge de famille nombreuse – de son outil de travail.
b)
Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier
le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être
résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin du mois (al. 2).
La jurisprudence a précisé que lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé
dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et
devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir
la résiliation du bail moyennant un délai de congé de 30 jours (ATF 127 III 548 c. 4),
cela même si l'arriéré avait finalement été payé (TF, arrêt du 27
février 1997, in Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss). A cet égard, des motifs humanitaires
n'entrent pas en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils
ne sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à
loyer (TF, arrêt du 27 février 1997 précité, c. 2b, p. 68; TF 4C_74/2006 du 12 mai
2006 c. 3.2.1; Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., Lausanne 2008, note infrapaginale 117, p. 820). Ils peuvent cependant être pris en compte
au stade de l'exécution forcée, en application du principe général de la proportionnalité.
Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que
relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF
117 Ia 336 c. 2b). La jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous l'empire de l'ancien droit
cantonal abrogé par l'entrée en vigueur du CPC que, sauf cas particulier, un délai de
libération des locaux de quinze à vingt jours était admissible (Guignard, in Procédures
spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 2 ad art. 17 aLPEBL [loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme], p. 196 et références).
c)
En l'espèce, l’appelant ne conteste pas avoir été en retard dans le paiement des
loyers réclamés. Le délai de 30 jours imparti par le courrier du 17 juin 2011 a commencé
à courir le 22 juin 2011, lendemain de la date à laquelle ce courrier a été distribué
au locataire. Ce délai est arrivé à échéance le 21 juillet 2011, sans que l’appelant
n'ait établi avoir payé l'entier de l’arriéré réclamé à cette
date; au contraire, on constate que, si le loyer et les charges du mois de mai 2011 ont été
payés le 20 juin 2011, ceux du mois de juin 2011 ne l'ont été qu'en date du 25 juillet
2011 (cf. supra, let. C, ch. 6).
L'art. 257d CO donnait dès lors le droit à l’intimée de résilier le bail en
cause moyennant un délai de 30 jours, ce qu'elle a fait valablement le 25 juillet 2011 pour le 31
août 2011. Par ailleurs, l'expulsion a été requise en temps opportun, soit après
l'expiration du bail (en l'espèce, le 1
er
septembre 2011) (Lachat, op. cit., note infrapaginale 88, p. 816).
d)
L'appelant invoque toutefois le caractère abusif du congé.
Selon la jurisprudence, même si le congé donné en cas de demeure du locataire (art. 257d
CO) est annulable en vertu des art. 271 ss CO, à l'exception des motifs prévus à l'art.
271a al. 1 let. d et e CO (art. 271a al. 3 CO), une telle annulation en application de l'art. 271 al.
1 CO n'est admise qu'exceptionnellement. Le droit du bailleur de résilier le bail s'oppose à
celui du locataire d'être protégé contre une résiliation abusive. Le juge ne peut
annuler le congé litigieux que si celui-ci est inadmissible au regard de la jurisprudence relative
à l'abus de droit et à la bonne foi, des circonstances particulières étant nécessaires
(ATF 120 II 31 c. 4b). Tel sera le cas, par exemple, lorsque le bailleur, lors de la fixation du délai
comminatoire, réclame au locataire une somme largement supérieure à celle en souffrance,
sans être certain du montant effectivement dû, ou si le montant impayé est insignifiant,
ou encore si l'arriéré a été payé très peu de temps après l'expiration
du délai comminatoire – ce qui est le cas, selon la doctrine et la jurisprudence, si le paiement
intervient un ou deux jours après l'échéance du délai comminatoire, sauf circonstances
spéciales (TF 4A_361/2008 du 26 septembre 2008, publié in Droit du bail [DB] 2008, n°
18, p. 40; Wessner, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2010, n. 43 ad art. 257d CO, p.
238; Lachat, op. cit., p. 672) –, alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté
à temps du loyer. Le congé est également abusif si le bailleur résilie le contrat
longtemps après l'expiration du délai comminatoire (TF 4C_35/2004 du 27 avril 2004 c. 3.1,
SJ 2004 I 424; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 2.2.2).
Selon l'art. 273 al. 1 CO, la partie qui veut contester le congé doit saisir l’autorité
de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de celui-ci. La contestation du congé,
prévue par cette disposition, vise le cas où la partie fait valoir que le congé est annulable
au sens des art. 271 et 271a CO. Le locataire qui n'agit pas dans le délai péremptoire de l'art.
273 al. 1 CO est déchu de se prévaloir dans la procédure d'expulsion du caractère
contraire à la bonne foi de la résiliation (TF 4C_430/2004 du 8 février 2005 c. 3.2.1,
SJ 2005 I 310; ATF 133 III 175, JT 2008 I 314 c. 3.3.4).
En l'espèce, il n'est pas établi que l'appelant a saisi en temps utile la commission de conciliation
en matière de baux à loyer d'une requête en annulation de congé, de sorte qu'il est
déchu de se prévaloir d'un prétendu abus de droit, en raison du fait qu'il aurait payé
très peu de temps après l'échéance du délai comminatoire. De toute manière,
le loyer et les charges du mois de juin 2011 n’ayant été réglés que le lundi
25 juillet 2011, soit quatre jours après l’échéance du délai comminatoire,
on ne saurait retenir que le paiement est intervenu très peu de temps après l’échéance
du délai, au sens rappelé plus haut et en l’absence de circonstances spéciales.
A cela s'ajoute le fait que, depuis le mois de mai 2011, l'appelant n'a plus jamais payé son loyer
à temps (le loyer étant payable trois mois à l'avance dès juillet 2011, dès
lors que l'appelant ne s'acquittait plus du loyer ponctuellement par mois d'avance – cf. contrat
de bail et lettre de la bailleresse du 17 juin 2011) et doit encore les indemnités pour occupation
illicite pour les mois de décembre 2011 et janvier 2012.
e)
Enfin, en invoquant le fait que l’expulsion prive un commerçant – qui aurait charge
de famille nombreuse – de son outil de travail, l’appelant fait valoir des motifs humanitaires,
qui, comme l’intimée le relève à juste titre (cf. réponse, pp. 4-5), n'entrent
pas en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, mais peuvent être pris en
considération au stade de l'exécution forcée, en application du principe général
de la proportionnalité (cf. c. 3b supra).
4.
a)
En conclusion, l'appel doit être rejeté
et l'ordonnance confirmée.
Vu l'effet suspensif accordé à l'appel de par la loi (art. 315 al. 1 CPC), la cause doit être
renvoyée au premier juge afin qu'il fixe à l’appelant, une fois les considérant
écrits du présent arrêt envoyés, un nouveau délai d’une durée appropriée
aux circonstances – s'agissant en l'espèce d'un commerçant exploitant un café-restaurant
avec du personnel – pour libérer les locaux, étant toutefois relevé que l'appelant
a bénéficié d'une prolongation conséquente ensuite de l'effet suspensif lié
à son appel.
b)
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 725 fr. (art. 62 al. 1 et 3
TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5]), sont mis à la charge
de l’appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Ces frais seront compensés par l’avance
fournie par l’appelant (art. 111 al. 1 CPC), lequel versera en outre à l’intimée
une indemnité de 750 fr. à titre de dépens de deuxième instance (art. 12 al. 1 TDC
[tarif du 23 novembre 2010 des dépens en matière civile; RSV 270.11.6]).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
L'appel est rejeté.
II.
L'ordonnance est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 725 fr. (sept cent vingt-cinq
francs), sont mis à la charge de l'appelant C.________.
IV.
L'appelant C.________ versera à l'intimée L.________SA une indemnité de 750 fr. (sept
cent cinquante francs) à titre de dépens.
V.
La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de Lausanne pour qu'elle fixe à C.________,
une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux que celui-ci occupe à Lausanne,
[...].
VI.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
27 janvier 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
Me Jean-Pierre Bloch (pour C.________)
‑
M. Jean-Marc Decollogny (pour L.________SA)
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Lausanne
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
La greffière :