vd_findinfo · HC / 2019 / 952 · 2019-10-31 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, ADMISSION DE LA DEMANDE, FARDEAU DE LA PREUVE, PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ | 257d CO, 257 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 31.10.2019 HC / 2019 / 952

TRIBUNAL
CANTONAL
JJ19.013440-191211
582
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
31 octobre 2019
_____________________
Composition
:               Mme Giroud Walther,
présidente
Mme Bendani et M. Oulevey,
juges
Greffière
:              Mme Bouchat
*****
Art.
257 CPC et 257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par
J.________
,
à Duillier, bailleur, contre l’ordonnance rendue le 31 juillet 2019 par la Juge de paix du
district de Nyon dans la cause divisant l’appelant d’avec
Z.________
,
à Duillier, locataire, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 31 juillet 2019, la Juge de paix du district de Nyon a (ci-après : le premier
juge ou la juge de paix) déclaré irrecevable la requête d’expulsion déposée
le 22 mars 2019 par J.________ (ci-après : le bailleur ou l’appelant) contre Z.________
(ci-après : la locataire ou l’intimée) (I), a arrêté à 780 fr. les
frais judiciaires du bailleur J.________ (II), a mis les frais à la charge du bailleur J.________
(III), a dit qu’J.________ verserait à la locataire Z.________ la somme de 900 fr. à
titre de défraiement de son représentant professionnel (IV) et a rayé la cause du rôle
(V).
En droit, le premier juge a en substance retenu que la requête d’expulsion était irrecevable
au motif qu’il résultait des récépissés postaux produits par l’intimée
que celle-ci avait versé en temps utile à la poste le montant qui lui était réclamé
par le bailleur, que celui-ci avait certes fait valoir que le numéro IBAN indiqué par l’intimée
sur le bulletin de versement n’était pas correct, de sorte que l’argent versé ne
lui serait pas parvenu, mais qu’il ne le démontrait pas en produisant un extrait de son propre
compte bancaire, si bien que les faits n’étaient pas susceptibles d’être immédiatement
prouvés et que le cas n’était pas clair au sens de l’art. 257 CPC (Code de
procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272).
B.
Par acte du 7 août 2019, J.________ a interjeté
appel contre l’ordonnance précitée en concluant, sous suite de frais judiciaires et dépens,
à sa réforme en ce sens que la requête d’expulsion déposée le 22 mars
2019 par le bailleur J.________ contre le locataire Z.________ soit recevable (I), qu’ordre soit
donné à Z.________ de quitter immédiatement et de rendre libre de tous occupants et de
tous biens lui appartenant ou appartenant à des tiers les locaux occupés dans la ferme sis
au chemin de [...] (II), qu’à défaut pour Z.________ de quitter volontairement ces locaux,
l’huissier de paix soit chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder
à l’exécution forcée de l’ordonnance sur simple requête du bailleur avec
au besoin l’ouverture forcée des locaux (III), qu’ordre soit donné aux agents de
la force publique de concourir à l’exécution forcée de l’ordonnance à
intervenir, s’ils en sont requis par l’huissier de paix (IV), à ce que les frais judiciaires
soient arrêtés à 780 fr. (V), à ce qu’ils soient mis à la charge de Z.________
(VI) et à ce que Z.________ soit astreinte à verser à J.________ la somme de 2'000 fr.
à titre de défraiement de son représentant professionnel (VII).
Le 27 septembre 2019, le Juge délégué de la Cour de céans a imparti un délai
de dix jours à l’intimée pour déposer une réponse. Cette dernière n’a
pas retiré le pli contenant l’avis.
Par avis du 22 octobre 2019, le Juge délégué de la Cour de céans a gardé la
cause à juger.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
Par contrat du 29 août 2018, J.________ a
remis à bail à Z.________ les locaux d’une ferme sis au chemin de [...] pour un loyer
de 5'900 fr. par mois. Conclu pour durer du 1
er
septembre 2018 au 31 août 2019, le contrat était renouvelable tacitement. Le document mentionne
en outre que le loyer était payable sur le compte bancaire du bailleur dont le numéro IBAN
est le [...] et que les charges étaient payées « individuellement » par
la locataire.
2.
Le 11 décembre 2018, le bailleur a fait notifier à la locataire un courrier réclamant
le paiement de la somme de 11'800 fr. (2 x 5'900 fr.) représentant les loyers dus au 1
er
décembre
2018 pour la période du 1
er
novembre
2018 au 31 décembre 2018, et renfermant également la signification qu’à défaut
de paiement dans les trente jours, le bail serait résilié.
Par courrier recommandé du 24 janvier 2019, le bailleur a signifié à la locataire sur
formule officielle qu’il résiliait le bail pour le 28 février 2019, faute de paiement
par cette dernière du loyer des mois de novembre et décembre 2018 dans le délai comminatoire.
La locataire n’a pas retiré le pli.
Le 19 février 2019, le bailleur a fixé l’état des lieux de sortie au 28 février
2019 à 10 heures. Celui-ci n’a pas pu avoir lieu, la locataire étant indisponible ce
jour-là.
3.
Le 22 mars 2019, le bailleur a déposé une requête en protection d’un cas clair tendant
à l’expulsion de la locataire.
Par pli recommandé du 26 mars 2019, la juge de paix a envoyé la requête pour notification
à la locataire. Ce pli n’a pas été retiré.
Le 24 avril 2019, la requête a été adressée à la locataire par pli simple.
Par courriel du 3 mai 2019 adressé à la juge de paix, la locataire a confirmé avoir reçu
la requête par pli simple du 24 avril 2019, tout en précisant avoir eu récemment des soucis
de santé et vouloir faire son maximum pour régler la situation.
Par courrier du 14 mai 2019, le conseil du bailleur a notamment indiqué que le courriel de
« réponse » de la locataire ne respectait pas les formes prévues par l’art. 130
CPC.
Le 21 mai 2019, le conseil de la locataire, nouvellement mandaté, a déposé des déterminations
par lesquelles il a conclu principalement au rejet, subsidiairement à l’irrecevabilité
de la requête d’expulsion, ainsi qu’à l’inefficacité de la résiliation
signifiée à sa mandante le 24 janvier 2019. Selon lui, dans la mesure où la locataire
n’avait pas retiré le pli recommandé contenant la résiliation du bail et que le
bailleur n’avait pas renvoyé le courrier par pli simple, le congé était inefficace.
Il a ajouté que rien n’établirait que la locataire n’aurait pas réglé
les loyers litigieux dans le délai comminatoire.
Par courrier du 22 mai 2019, le conseil du bailleur a renoncé à se déterminer plus en
avant.
Lors de l’audience du 21 juin 2019, la locataire a produit trois récépissés postaux
d’un montant de 5'900 fr. chacun ayant comme intitulé « loyer septembre 2018 (01.09.18) »,
« loyer octobre 2018 (10.10.18) » et « novembre 2018 (15.10.18) et portant le
numéro IBAN [...], ainsi que deux ordres de paiement d’un montant de 5'900 fr. et 10'000 fr.
ayant respectivement comme intitulés « loyer octobre (19.10.18) » et « à
déduire (21.01.19) » et portant le numéro IBAN [...].
Par courrier et télécopie du 26 juin 2019, le conseil du bailleur s’est déterminé
sur les pièces produites en audience en indiquant que le numéro
IBAN
[...] figurant sur les deux récépissés postaux intitulés « loyers octobre
2018 (10.10.18) » et « novembre 2018 (15.10.18) était erroné. Il a revanche
confirmé que celui figurant sur les deux ordres de paiement ayant comme intitulés « loyer
octobre (19.10.18) » et « à déduire (21.01.19) » était quant
à lui correct.
Par courrier du 4 juillet 2019, le conseil de la locataire a informé la juge de paix que son mandat
avait pris fin.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est ouvert contre les décisions
finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions
devant l'autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
Lorsque le litige porte uniquement sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon
la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé
par le recours à la procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée
à six mois (ATF 144 II 346 consid. 1.2.1).
Lorsque la décision entreprise a été rendue en procédure sommaire, comme c'est le
cas dans la procédure en cas clair (art. 248 let. b CPC), le délai d'appel est de dix jours
(art. 314 al. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, l’intimée n’allègue
pas avoir contesté la résiliation devant la commission de conciliation, de sorte que le litige
porte uniquement sur la question de la réalisation des
conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clair et que la valeur litigeuse doit être
déterminée selon la jurisprudence précitée. Formé
en
temps utile par une partie qui dispose d’un intérêt digne de protection (art. 59 al.
2 let. a CPC) et portant sur un objet patrimonial dont la valeur litigieuse est supérieure à
10'000 fr., l’appel est recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, la nature particulière
de la procédure sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d'appel d'évaluer les
faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi ; la
production de pièces nouvelles est ainsi en principe exclue, même celles qui sont visées
par l'art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012
du 7 novembre 2012 consid. 5 ; CACI 24 juin 2015/325 consid. 2 ; CACI 25 novembre 2014 ;
CACI 25 novembre 2014/607 consid. 3a).
3.
3.1
L’appelant soutient que les éléments
au dossier démontreraient que les loyers pour la période litigieuse, soit les mois de novembre
à décembre 2018, n’auraient pas été réglés dans le délai comminatoire,
contrairement à ce que le premier juge aurait retenu. Il prétend que les deux récépissés
postaux intitulés « loyers octobre 2018 (10.10.18) » et « novembre
2018 (15.10.18) mentionneraient un numéro IBAN erroné, de sorte qu’ils ne sauraient établir
un quelconque versement en sa faveur. Il précise par ailleurs que, dès lors que, par courrier
du 11 décembre 2018, l’intimée avait été mise en demeure de verser les loyers
impayés des mois de novembre et décembre 2018, il importerait peu d’établir le paiement
des loyers antérieurs, soit ceux des mois de septembre et octobre 2018. Au surplus, le premier juge
n’a pas retenu, et ce à juste titre, que le loyer du mois de décembre 2018 aurait été
réglé, alors même qu’il s’agirait de la période concernée par l’avis
comminatoire. Ainsi, les éléments qui précèdent démontreraient que les loyers
des mois de novembre et décembre 2018, objet de l’avis comminatoire, n’auraient pas
été intégralement acquittés et qu’il devrait être donné suite à
sa requête d’expulsion.
L’appelant soutient également que le premier juge aurait violé les dispositions légales
en matière de fardeau de la preuve. Selon lui, s’agissant d’un fait négatif, soit
le non-paiement d’une créance, il appartenait à l’intimée de démontrer
que les paiements avaient été effectués.
3.2
3.2.1
La procédure sommaire prévue par l'art.
257 CPC est une alternative aux procédures ordinaire ou simplifiée normalement disponibles,
destinée à offrir une voie particulièrement simple et rapide à la partie demanderesse,
dans les cas dits clairs. Cette voie suppose que l'état de fait ne soit pas litigieux ou qu'il soit
susceptible d'être immédiatement prouvé (al. 1 let. a) et que la situation juridique soit
claire (al. 1 let. b). Le juge n'entre pas en matière si l'une ou l'autre de ces hypothèses
n'est pas vérifiée (al. 3).
L'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il
n'est pas contesté par le défendeur ; il est susceptible d'être immédiatement prouvé
lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. Dans le cadre de
la protection des cas clairs, la rigueur de la preuve n'est pas restreinte. Le demandeur ne peut pas
se contenter de démontrer la vraisemblance de ses allégations pour faire valoir un droit, mais
doit apporter la preuve stricte des faits fondant ce droit. En outre, le cas n'est pas clair et la procédure
sommaire ne peut donc pas aboutir lorsque la partie défenderesse oppose à l'action des objections
ou exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent être écartées immédiatement
et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge. L'échec de la procédure sommaire
ne suppose pas que la partie défenderesse rende vraisemblable l'inexistence, l'inexigibilité
ou l'extinction de la prétention élevée contre elle ; il suffit que les moyens de cette
partie soient aptes à entraîner le rejet de l'action, qu'ils n'apparaissent pas d'emblée
inconsistants et qu'ils ne se prêtent pas à un examen en procédure sommaire (ATF 138
III 620 consid. 5.1.1, SJ 2013 I 283 et les réf. citées ; TF 4A_415/2013 du 20 janvier
2014 consid. 6).
La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon
évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées
(ATF 138 III 728 consid. 3.3 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2). En règle générale,
la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain
pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité,
en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ;
TF 4A_343/2004 du 17 décembre 2014 consid. 3.2 et les réf. cit).
3.2.2
Aux termes de l'art. 257d CO (Code des obligations
du 30 mars 1911 ; RS 220), lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du
retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par
écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai,
il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou
de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé,
le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation et de locaux
commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente
jours pour la fin d'un mois (al. 2).
La demeure du locataire, au sens de l'art. 257d CO, suppose que la créance du bailleur soit exigible
et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une de ces
deux conditions cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire
par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement
d'une prestation exigible n'est pas encore accompli au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation
du créancier, à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire
du débiteur (TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1 ; cf. CREC I 25 mars 2010/151).
3.3
En l’espèce, le contrat de bail du
29 août 2018 mentionne expressément le numéro IBAN [...] sur lequel les parties étaient
convenues que le loyer devait être versé. Il ressort des récépissés postaux
produits par l’intimée à l’audience du 21 juin 2019 que les 1
er
septembre, 10 et 15 octobre 2018, l’intimée a versé à trois reprises la somme
de 5'900 fr. sur le compte IBAN dont le numéro est [...]. Il est ainsi évident que les sommes
précitées ne sont pas parvenues à l’appelant et il n’est pas nécessaire
pour s’en persuader d’exiger des extraits du compte bancaire de ce dernier. Au surplus, il
incombe à la partie qui prétend que son obligation a été exécutée de prouver
cette exécution notamment par paiement (cf. ATF 128 III 271, JdT 2003 I 606 ; CACI 4 février
2014/62 ; CACI 13 mars 2014/121). D’après les pièces produites par l’intimée,
seul le versement de 5'900 fr. du 19 octobre 2018 a été effectué sur le bon numéro
de compte de l’appelant et dans le délai comminatoire de trente jours, lequel a commencé
à courir à l’échéance du délai de garde (cf. ATF 144 III 244),
le 19 décembre 2018. Ainsi, force est de constater que l’intimée n’a pas réglé
l’entier de l’arriéré de loyer dans le délai qui lui était imparti à
cet effet et que l’appelant était dès lors en droit de résilier le bail le 24 janvier
2019. Au surplus, comme déjà mentionné, bien que l’intimée se soit prévalue
d’une prétendue inefficacité du congé en première instance, elle n’allègue
pas qu’elle aurait contesté la résiliation devant la commission de conciliation. Ainsi,
contrairement à ce que le premier juge a retenu, les deux conditions cumulatives posées à
l'art. 257 al. 1 let. a et b CPC sont réalisées, de sorte que l’expulsion de l’intimée
des locaux litigieux peut être ordonnée en application de la procédure sommaire.
4.
4.1
Pour ces motifs, l’appel doit être admis et la décision entreprise réformée
en ce sens que la requête d’expulsion est admise, qu’ordre est donné à l’intimée
de quitter et rendre libre l’objet loué, qu’à défaut de quitter volontairement
ces locaux dans le délai qui lui sera imparti à cet effet, l’intimée y sera contrainte
par la force, selon les règles prévues à l’art. 343 al. 1 let. d CPC.
Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 780 fr., doivent être
mis à la charge de l’intimée, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Dès lors que l’appelant était assisté d’un mandataire professionnel en première
instance, il a droit à l’allocation de dépens. Ces dépens seront arrêtés,
compte tenu de l’importance de la cause, de ses difficultés, de l’ampleur du travail
et du temps consacré à cette procédure (art. 3 TDC [tarif des dépens en matière
civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]), à 900 fr. (art. 6 TDC).
4.2
Conformément à la pratique constante de la cour de céans (cf. notamment CACI 11 mai
2017/187 ; CACI 6 octobre 2016/550), il y a lieu de renvoyer la cause au premier juge afin qu'il
fixe à l’intimée, une fois l'arrêt envoyé pour notification aux parties, un
délai pour libérer les locaux.
4.3
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 718 fr. (art. 62 al. 1 et 3 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre
2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’intimée, qui succombe (art. 106 al.
1 CPC).
Vu l’issue du litige, l’appelant a également droit à de pleins dépens de deuxième
instance pour l’intervention de son conseil. Ces dépens seront arrêtés, selon les
critères précédemment énoncés (art. 3 TDC), à 900 fr. (art. 7 TDC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est admis.
II.
Il est statué à
nouveau comme il suit :
I.-              Ordre est donné
à Z.________ de quitter et de rendre libres de tous occupants et de tous biens lui appartenant ou
appartenant à des tiers, dans le délai qui sera imparti à cet effet par la Juge de paix
du district de Nyon, les locaux occupés dans la ferme sis au chemin de [...].
II.-
A défaut de quitter volontairement ces locaux dans le délai qui lui sera imparti à cet
effet par la Juge de paix du district de Nyon, Z.________ y sera contrainte par la force, selon les règles
prévues par l’art. 343 al. 1 let. d CPC, étant précisé que :
a)               l’exécution
forcée aura lieu par les soins de l’huissier de paix ou de son remplaçant, sous la présidence
du juge de paix ;
b)               l’office pourra
pénétrer dans les locaux objet de cette ordonnance même par la voie d’ouverture
forcée, les agents de la force publique étant tenus, sur réquisition, de concourir à
l’exécution forcée.
III.-               Les frais judiciaires
de première instance, arrêtés à 780 fr. (sept cent huitante francs), sont mis à
la charge de Z.________.
IV.- Z.________ versera à J.________ la somme de 1'680 fr. (mille six cent huitante francs), à
titre de restitution d’avance de frais et de dépens de première instance.
III.
La cause est renvoyée
à la Juge de paix du district de Nyon pour qu’elle fixe à Z.________ le délai prévu
au chiffre II/I ci-dessus.
IV.
Les frais judiciaires
de deuxième instance, arrêtés à 718 fr. (sept cent dix-huit francs), sont mis à
la charge de Z.________.
V.
Z.________ versera à
J.________ la somme de 1'618 fr. (mille six cent dix-huit francs) à titre de restitution d’avance
de frais et de dépens de deuxième instance.
VI.
L’arrêt
est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Jérôme Reymond pour J.________,
‑
Mme Z.________
personnellement,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Nyon.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :