vd_findinfo · HC / 2012 / 225 · 2012-03-21 · fr

CONSTATATION DES FAITS, DÉFAUT DE LA CHOSE, BAIL À LOYER | 259a CO, 259d CO, 310 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 21.03.2012 HC / 2012 / 225

TRIBUNAL
CANTONAL
XG09.014341-120114
143
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
21 mars 2012
__________________
Présidence
de               M.
COLOMBINI
,
président
Juges
:              Mmes
Bendani et Kühnlein
Greffière
:              Mme
Vuagniaux
*****
Art.
259a et 259d CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
M.________
,
à Monthey, demandeur, contre le jugement rendu le 12 janvier 2011 par le Tribunal des baux dans
la cause divisant l'appelant d’avec
Z.________
,
à Monthey, défendeur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par jugement du 12 janvier 2011, dont les considérants ont été adressés aux parties
le 30 novembre 2011 pour notification, le Tribunal des baux a dit que les conclusions prises par le demandeur
M.________ contre le défendeur Z.________ dans sa requête du 31 mars 2009, telles que modifiées
le 22 septembre 2010, sont rejetées (I), que les loyers consignés par le demandeur sur les
comptes de consignation n
o
[...] et n
o
[...] auprès de la Banque cantonale vaudoise sont déconsignés en faveur du défendeur
(II), que les frais de justice sont fixés à 10'390 fr. 10 pour le demandeur et à 880 fr.
pour le défendeur (III), que le demandeur doit payer au défendeur la somme de 5'893 fr. 75
à titre de dépens (IV) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (V).
En droit, les premiers juges ont considéré que le défendeur avait, au vu de son comportement,
toujours eu l’intention de s’engager personnellement en qualité de bailleur dans le
cadre du contrat de bail litigieux, de sorte qu’il avait la légitimation passive. Se référant
à l’avis de l’expert Bressoud, architecte, ils ont estimé que l’installation
de chauffage des locaux, soit une chaudière à pulsion d’air chaud d'une puissance de
60 kW, était suffisante pour chauffer les locaux correctement compte tenu de l’isolation existante,
que le demandeur n'avait pas fait fonctionner suffisamment le chauffage pour tempérer les locaux
à 18 degrés vu le nombre de litres de combustible préconisé par l'expert et que les
travaux de mise en conformité de l'isolation aux normes actuelles relevaient de la rénovation
de l’immeuble et non de la réfection d’un défaut. Les premiers juges ont aussi
retenu que, sachant qu’il louait un local dans un immeuble vieux de plus de cinquante ans, le locataire
ne pouvait de bonne foi s’attendre à ce que l’immeuble en cause réponde aux normes
en vigueur et que la mauvaise distribution de la chaleur des locaux relevait de sa responsabilité
et non pas d'un défaut de la chose louée, dès lors qu'il avait exigé, contre l'avis
du défendeur, la pose d'une porte coulissante entre la partie « atelier », où
se trouvait la chaudière, et la partie « peinture », de sorte que lorsque cette
porte était fermée, la chaleur se répandait moins vite dans cette dernière partie
des locaux. Le tribunal a en outre constaté que le défendeur avait respecté les engagements
pris dans la convention signée entre les parties en novembre 2008, hormis en ce qui concernait les
joints d'isolation de la porte de déchargement qui ne tenaient pas et le mauvais ajustement des
plaques d’isolation dans la cage d’escaliers, mais que ceci ne constituait pas des défauts
de la chose louée dans la mesure où la porte de déchargement litigieuse était par
définition non étanche et qu'une isolation correcte de la cage d'escaliers ne changerait rien
à la température des locaux. S’agissant des témoins, les premiers juges ont estimé
que ceux-ci n’avaient pas été en mesure d’affirmer que le chauffage était
en marche lorsqu’ils avaient constaté que le thermomètre dans les locaux indiquait 10-12
degrés. Enfin, le tribunal a rejeté la demande d'indemnité de 130'000 fr., dès
lors que le demandeur invoquait un hypothétique futur défaut de la chose louée.
B.
M.________ a interjeté appel contre ce jugement par acte du 16 janvier 2012. Il a pris les conclusions
suivantes :
«
Préalablement
,
constater la suspension des effets du jugement de Ière instance (effet suspensif)
Principalement,
recevoir l’appel et
ordonner
à l’appelé de faire exécuter par un professionnel les travaux d’isolation
nécessaires aux lieux loués, soit remplacer les portes et les fenêtres avec des portes
et des fenêtres isolantes et isoler le faux plafond;
en
cas d’inaction de la part de l’appelé, permettre à l’appelant d’exécuter
lui-même lesdits travaux – aux frais de l’appelé
établir
que les loyers consignés par l’appelant le restent jusqu’à exécution dans
les règles de l’art des travaux demandés
octroyer
à l’appelant une réduction de loyer net de 20 %, rétroactive au mois d’avril
2008 y compris (à ce jour, Fr. 700.-- x 46 mois, soit Fr. 32'200.--)
condamner
l’appelé aux frais de la procédure et aux dépens, lesquels comprendront le défraiement
du conseil soussigné
Subsidiairement,
sous suite de frais et dépens, recevoir l’appel
et renvoyer la cause à l’instance inférieure. »
Par courrier du 19 janvier 2012, la juge déléguée de la Cour d'appel civile a informé
l’appelant qu’il ne serait pas statué sur sa requête d’effet suspensif, l’appel
suspendant
de lege
la force de chose jugée et le caractère exécutoire de la décision attaquée.
L’intimé Z.________ n’a pas été invité à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les
pièces du dossier :
1.
Par contrat signé le 2 avril 2004, Z.________
a remis à bail à M.________ un local commercial à [...] à l'usage d'une carrosserie-peinture
à partir du 1
er
mai 2004. La description du local était la suivante : « local peinture – local
tôlerie – vestiaire – bureau – magasin de stock – 3 places de parc découvertes
– 400 m
2
de surface et lift ascenseur ». Avant cette date, Z.________ exploitait lui-même la carrosserie.
Le local commercial est chauffé au moyen d'une chaudière à pulsion d'air chaud d'une puissance
de 60 kW. Seul le demandeur a la possibilité de faire fonctionner l'installation de chauffage, de
sorte qu'il décide quand et à quelle puissance elle est enclenchée. Il s'acquitte en outre
des factures de combustible.
2.
Par convention signée les 3 et 19 novembre 2008, les parties ont notamment prévu ce qui suit :
« 1.
D'ici au jeudi 27 novembre 2008 au plus tard, Monsieur Z.________ s'engage à procéder, dans
les locaux occupés par Monsieur M.________, [...], aux travaux suivants, travaux ayant pour but
de parfaire l'isolation thermique :
-
Révision du plafond suspendu de la carrosserie et éventuellement remplacement des panneaux
endommagés;
-
Démolition de l'escalier en colimaçon de manière à permettre la fermeture du plafond
suspendu au-dessus du dit escalier;
-
Isolation du cadre de la porte de déchargement de manière à ce que ladite isolation puisse
être enlevée en dehors des périodes naturelles de chauffage;
-
Colmatage des 3 à 4 orifices situés près de la chaufferie de façon à ce que
la chaleur ne passe pas, par ce biais, du local « carrosserie » au local « peinture »;
-
Isolation silicone de la petite porte centrale de la porte d'entrée du local de peinture;
-
Correction des joints qui pourraient s'avérer défectueux sur les portes d'entrée du local
de peinture ainsi que de la porte d'entrée du local « carrosserie »;
-
Isolation de l'escalier attenant au local « dépôt peinture ». L'isolation
se fera en partie en dehors des locaux occupés par Monsieur M.________, à savoir par la cage
d'escaliers menant à l'étage et, pour le reste, depuis l'intérieur même du local
de peinture;
-
Remplacement de la vitre cassée de la porte située au bout du couloir menant au local « WC »;
-
Isolation des orifices que pourrait présenter le plafond aux alentours de la porte située au
bout du couloir menant au local « WC ».
2.
Monsieur M.________ s'engage, pour sa part, à réinstaller la porte sise initialement entre
le local « peinture » et la carrosserie, cela s'agissant de locaux commerciaux, durant
chaque période naturelle de chauffage. Il maintiendra, autant que faire se peut, ladite porte fermée. »
3.
Par ordonnance du 11 mars 2009, le Juge de paix du district d'Aigle a notamment dit qu'un constat avait
eu lieu le 6 mars 2009 à 15 h 30 dans les locaux professionnels de M.________. Selon le rapport
établi par l'huissier judiciaire, la température était, portes fermées, de 12 degrés
dans le local « carrosserie & mécanique », de 10 degrés dans le local
« préparation des peintures » et de 11 degrés dans le local « laboratoire
à peinture », la température extérieure étant de 1 degré.
4.
Par requête du 31 mars 2009 adressée
au Tribunal des baux, M.________ a pris les conclusions suivantes à l'encontre de Z.________ :
« A.
Principalement
1.
La présente requête est admise.
2.
Ordre est donné à Monsieur Z.________, [...], 1870 Monthey, de faire exécuter par un professionnel
tous travaux d’isolation aux lieux loués pour qu’il soit constaté une température
minimum de 18 degrés. Il est notamment tenu de faire exécuter les réfections suivantes :
-
Révision du plafond suspendu de la carrosserie et éventuellement remplacement des panneaux
endommagés;
-
Isolation du cadre de la porte de déchargement de manière à ce que ladite isolation puisse
être enlevée en dehors des périodes naturelles de chauffage;
-
Correction des joints qui pourraient s’avérer défectueux sur les portes d’entrée
du local de peinture ainsi que de la porte d’entrée du local « carrosserie »;
-
Isolation de l’escalier attenant au local « dépôt de peinture ».
L’isolation se fera en partie en dehors des locaux, à savoir par la cage d’escaliers
menant à l’étage et, pour le reste, depuis l’intérieur même du local
de peinture;
-
Isolation des orifices que pourrait présenter le plafond aux alentours de la porte située au
bout du couloir menant au local « WC »;
-
Isolation des portes du garage et de toutes les fenêtres.
B.
Subsidiairement
3.
Si le bailleur refuse de faire exécuter lui-même les travaux de réfection demandés,
je demande de pouvoir payer un loyer de CHF 1'500 par mois, la différence étant mise en réserve
pour des travaux futurs à exécuter par un ou plusieurs maître(s) d’état(s)
que je choisirai moi-même.
C.
En
tout état de cause
4.
Les loyers consignés demeurent consignés jusqu’à parfaite exécution des réfections
demandées. Alternativement : si ce Tribunal m’autorisera à ne payer que CHF 1’500
par mois, je verserai ce montant directement au bailleur, les loyers antérieurs demeurant par contre
consignés jusqu’à parfaite isolation des locaux.
5.
Une réduction de loyer net de 20 % par mois (soit CHF 600 par mois) m’est accordée
rétroactivement dès le mois d’avril 2008 en raison des défauts entachant les locaux
commerciaux et jusqu’à parfaite exécution des réfections demandées.
6.
Une indemnité pour tort moral – à dire de justice – m'est octroyée pour les
souffrances physiques et psychologiques subies, depuis le début du bail, en raison du manque d’isolation
des locaux que j’occupe. »
Le requérant a produit plusieurs pièces, dont quatre factures de mazout, indiquant 1'000 litres
en décembre 2004, 1'999 litres en janvier 2005, 3'000 litres en novembre 2005 et 2'001 litres en
mars 2007.
Dans sa réponse du 24 juin 2009, Z.________ a pris les conclusions suivantes :
« 1.
La requête déposée par M.________ en date du 31 mars 2009 est purement et simplement
rejetée dans la mesure de sa recevabilité.
2.
Les loyers consignés sont immédiatement libérés.
3.
Une équitable indemnité pour les dépens est, cas échéant, accordée à
Z.________. »
M.________ a répliqué le 4 septembre 2009.
A l'appui de sa duplique du 21 septembre 2009, Z.________ a produit six factures de mazout, représentant
1'981 litres en décembre 1998, 2'023 litres en mai 1999, 1'030 litres en octobre 1999, 3'020 litres
en janvier 2000, 1'141 litres en avril 2000 et 1'846 litres en octobre 2000.
5.
Lors de l’audience du 12 octobre 2009, le Président du Tribunal des baux a ordonné d'office
la mise en oeuvre d’une expertise portant sur les défauts invoqués par le demandeur.
6.
Le 30 avril 2010, l'architecte François Bressoud a établi son rapport d'expertise comme suit :
(…)
Invité à se déterminer sur le rapport d'expertise, le demandeur n'a pas répondu dans
le délai imparti au 4 juin 2010. Le défendeur a déposé ses observations le 27 mai
2010.
Par lettre du 22 juillet 2010, le demandeur a indiqué qu'il ne souhaitait pas entendre l'expert
à l'audience du 22 septembre 2010, dès lors que son expertise lui semblait suffisamment claire
et détaillée, et qu'il renonçait à une inspection locale.
7.
Lors de l'audience du 22 septembre 2010, le demandeur a remplacé les conclusions prises dans sa
requête du 31 mars 2009 par les conclusions suivantes :
« 1.
La présente requête est admise.
2.
Ordre est donné à mon bailleur de faire exécuter, par un professionnel, tous travaux d’isolation
nécessaires aux lieux loués. Il est notamment tenu de faire exécuter tout travail qui
soit apte –
conformément
à l’expertise rédigée le 30 avril 2010 par M. l’expert
– à diminuer la vétusté de l’immeuble, soit :
•
remplacer les menuiseries extérieures,
•
remplacer les portes et les fenêtres actuelles par de nouvelles portes et des nouvelles fenêtres
isolantes,
•
isoler les plafonds,
•
et dans le laboratoire à peinture, l’isolation actuelle de l’accès au 1
er
étage
doit être refait aux normes de sécurité (l’isolation est apparente et est inflammable,
dans un local de produits chimiques !).
Le but desdits travaux sera de parvenir à pouvoir constater une température minimum de 18 degrés
dans les locaux exploités.
3.
Les loyers consignés demeurent consignés jusqu’à parfaite exécution des travaux
demandés.
4.
Une réduction maximale de loyer net m’est accordée, rétroactivement dès le
mois d’avril 2008, en raison des défauts entachant les locaux commerciaux loués et jusqu’à
parfaite exécution des réfections demandées. La réduction sera
à
hauteur des conclusions rendues par M. l'expert dans son expertise du 30 avril 2010
aux termes de laquelle, dans l’hypothèse d’une isolation thermique correcte, une économie
(en termes de consommation de mazout annuelle pour chauffer les locaux) de 75 % par année a
été relevée.
5.
Une indemnité pour tort moral de
Fr.
10'000.-
m’est octroyée pour les souffrances
physiques et psychologiques subies, depuis le début du bail, en raison du manque d’isolation
des locaux que j’occupe.
6.
Accessoirement, dans l’hypothèse néfaste où soudainement je devais arrêter
toute activité – soit pour cause de sinistre imputable aux défauts des locaux loués,
soit suite à un ordre émanant d’un organe étatique de contrôle de sécurité
et sûreté sur les lieux du travail – je demande que mon bailleur soit tenu, en pareille
circonstance, de me verser une indemnisation annuelle à hauteur de mon chiffre d’affaires
moyen des années 2009 et 2010 (soit Fr. 130'000.- par année), ceci jusqu’à la fin
du contrat en vigueur au plus tard. »
Pour sa part, le défendeur a modifié ses conclusions en ce sens qu'il conclut, à titre
principal, à l'irrecevabilité de la demande et, à titre subsidiaire, au rejet de la demande
et à la déconsignation immédiate des loyers consignés.
Cinq témoins ont été entendus. Le tribunal a en outre informé les parties qu'il suspendait
d'office l'audience afin d'entendre l'expert François Bressoud.
8.
Lors de la reprise d'audience du 12 janvier 2011, l'expert a été entendu sur son rapport du
30 avril 2010.
En droit
:
1.
a)
La décision attaquée a été
communiquée en 2011, de sorte que les voies de droit sont régies par le Code de procédure
civile du 19 décembre 2008 (ci-après : CPC; RS 272), entré en vigueur le 1
er
janvier 2011 (art. 405 al. 1 CPC).
b)
L'appel est recevable contre les décisions finales de première instance dans les affaires patrimoniales
(art. 308 al. 1 let. a CPC), pour autant que la valeur litigieuse au dernier état des conclusions
de première instance soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
L'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel, soit la Cour d'appel
civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi vaudoise d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979, RSV
173.01]), dans les 30 jours à compter de la notification de la décision motivée ou de
la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
c)
En l'espèce, formé en temps utile par une partie qui a un intérêt digne de protection
(art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance rendue dans une
cause patrimoniale dont les conclusions, dans leur dernier état devant le tribunal de première
instance, portaient sur un montant supérieur à 10'000 fr., l'appel est formellement recevable.
2.
a)
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont
pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient être invoqués
ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve
de la diligence requise, ces deux conditions étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient
à l'appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel
doit indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons
qui les rendent admissibles selon lui (JT 2011 III 43 et réf.).
En matière de bail à loyer, la maxime inquisitoire est applicable (art. 274d CO [Code des obligations
du 30 mars 1911; RS 220]). L'art. 317 al. 1 CPC ne contient pas de règle élargissant la possibilité
d'invoquer des faits et preuves nouveaux dans les cas soumis à la maxime inquisitoire, contrairement
à la règle résultant en première instance de l'art. 229 al. 3 CPC. On ne saurait
y voir une lacune de la loi et l'on doit bien plutôt admettre qu'il s'agit d'un silence qualifié
impliquant qu'en appel les novas seront soumis au régime ordinaire. Les parties peuvent toutefois
faire valoir que le juge de première instance a violé la maxime inquisitoire en ne prenant
pas en considération certains faits (JT 2011 III 43 et réf.).
Selon la jurisprudence rendue en matière de bail à loyer, le devoir d’instruction ne
dispense cependant pas les parties de collaborer activement à la procédure, notamment en renseignant
le juge et en lui offrant des moyens de preuve pertinents (ATF 125 III 231).
b)
En l'occurrence, l'appelant a produit un bordereau de pièces dont trois doivent être considérées
comme des pièces nouvelles au sens de l’art. 317 al. 1 CPC : une lettre adressée
à l’Etablissement cantonal d’assurance contre l’incendie et les éléments
naturels le 15 juin 2011, ainsi que deux courriers du 8 juin 2011 adressés à la Commission
de salubrité et de contrôle des constructions. Bien que recevables car postérieures à
l’audience de jugement de première instance, ces pièces sont toutefois sans pertinence
sur le sort de la cause.
L’appelant requiert également la mise
en œuvre d’une expertise complémentaire et la tenue d’une inspection locale. Il
semble reprocher au premier juge d’avoir violé son devoir d’instruction dès lors
qu’il allègue que des questions fondamentales n’ont pas été posées à
l’expert et que celui-ci n’a pas été confronté aux témoins. Il sied de
relever qu’à réception du rapport d’expertise, l’appelant ne s’est
pas manifesté pour requérir un complément d’expertise ou une seconde expertise,
voire simplement pour contester les éléments de fait contenu dans le rapport. Il a même
écrit au juge le 22 juillet 2010 pour indiquer qu’il ne souhaitait pas entendre l’expert
à l’audience de jugement et qu’il renonçait à requérir une inspection
locale. Le 22 septembre 2010, le Tribunal a informé les parties qu’il ordonnait d’office
la suspension de l’audience pour pouvoir auditionner l’expert, lequel a pu donner des explications
complémentaires à l’audience du 12 janvier 2011. Il ne ressort pas du procès-verbal
d’audience que l’appelant a posé des questions à l’expert ou requis des mesures
d’instruction supplémentaires à ce moment-là, notamment une seconde expertise, la
confrontation avec les témoins ou une inspection locale. Faute d’avoir activement participé
à l’instruction du dossier en première instance, les deux moyens de preuve que l’appelant
requiert en appel ne peuvent pas être pris en compte. Il n’y sera pas donné suite.
3.
L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art.
310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe général
de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées
en première instance (JT 2011 III 43 et réf.).
4.
Dans un premier moyen, l’appelant reproche
aux juges de première instance d’avoir constaté de manière inexacte les faits.
a)
Il conteste le fait que l’atelier et
le local de peinture soient séparés par une porte coulissante installée à sa demande,
laquelle serait à l’origine d’une mauvaise distribution de chaleur dans les locaux.
D’après le jugement entrepris, l’expert a émis une réserve quant à la
distribution de la chaleur du fait que les locaux en cause sont séparés par une porte coulissante
avec d’un côté la partie dite « atelier », où se trouve la chaudière,
et de l’autre la partie dite « peinture », de sorte que lorsque cette porte
est fermée la chaleur se répand moins vite dans cette dernière partie des locaux. Toujours
selon les premiers juges, l’appelant aurait exigé la pose de cette porte, contre l’avis
de l’intimé, de sorte que la mauvaise distribution de la chaleur relève de sa responsabilité
et non pas d’un défaut de la chose louée. Or, il ne ressort pas du rapport d’expertise
que les pièces en question sont séparées par une porte coulissante. On en déduit
que l’expert a apporté des précisions à cet égard en cours d’audience.
Contrairement à ce que prévoit l’art. 240 al. 3 CPC-VD (Code de procédure civile
vaudoise du 14 décembre 1966), ses déclarations, qui viennent assurément compléter
le rapport d’expertise, n’ont pas été notées au procès-verbal. Outre
le fait que l'appelant n'en fait pas grief aux premiers juges, ceci demeure sans incidence sur l’issue
du litige : en effet, l’appelant s’est engagé, en novembre 2008, à réinstaller
la porte sise initialement entre le local peinture et la carrosserie durant chaque période naturelle
de chauffage et à la maintenir fermée autant que faire se peut (cf. supra, let. C, ch. 2, convention
des 3/19 novembre 2008). Il est ainsi exact que c’est à la réquisition de l’intimé
que la porte devait être maintenue fermée et que les supposées déclarations de l’expert
en audience ne sont pas correctes. Néanmoins, s’il s’avère que la solution consistant
à maintenir la porte coulissante fermée n’est pas opportune pour garantir une meilleure
répartition de la chaleur, il suffit que l’appelant la laisse ouverte, comme initialement.
Il ne peut prétendre de ce chef à la mise en œuvre de travaux d’isolation ou à
une réduction de loyer.
b)
Selon l’appelant, il est aussi erroné
de prétendre que les locaux peuvent être chauffés à 18 degrés.
L’expert a estimé qu’il était possible de maintenir la température des locaux
à 18 degrés. L’appelant n’a pas contesté le rapport d’expertise sur
ce point et les premiers juges n’avaient pas de raison de ne pas le tenir pour probant. Il est
inexact de prétendre que le rapport d’expertise est en contradiction avec le constat établi
le 11 mars 2009 par voie d’huissier, ce dernier ayant effectué un relevé des températures
à différents endroits, sans tenir compte du fonctionnement – ou non – du chauffage.
Enfin, s’agissant des témoignages écrits produits par l’appelant (pièce 24,
bordereau du demandeur), ils sont dépourvus de force probante, conformément à l’art.
177 CPC-VD. Au demeurant, les témoins ne font que constater que le chauffage était enclenché,
mais rien n’indique que la chaudière fonctionnait à plein régime. C’est dès
lors à bon droit que les premiers juges ont retenu que l'installation de chauffage permet de maintenir
une température de 18 degrés à l’intérieur de la carrosserie compte tenu de
l'isolation existante.
c)
Enfin, l’appelant estime que l’architecte n’a pas précisé si les travaux
prévus dans la convention du mois de novembre 2008 avaient été effectués correctement.
Par convention des 3/19 novembre 2008, les parties ont convenu que l’intimé procéderait
à divers travaux « ayant pour but de parfaire l’isolation thermique »
(cf. supra, let. C, ch. 2). L’expert a été mandaté notamment pour déterminer
si l’intégralité de ces travaux avaient été exécutés et, cas échéant,
s’ils l’avaient été dans les règles de l’art (question n
o
1).
L’expert a ainsi examiné chacun des travaux convenus et en a fait part dans son rapport (cf.
supra, let. C, ch. 6). Il a précisé que le travail avait été fait correctement, sauf
en ce qui concerne l’isolation de la porte de déchargement et l’isolation de la cage
d’escalier. Là encore, il sied de rappeler qu’à réception du rapport, l’appelant
n’a pas demandé de précision ni contesté les constatations de l’expert. Celui-ci
a pu préciser en audience que le plafond suspendu était en ordre et que l’intimé,
qui s’était uniquement engagé à remplacer les éléments endommagés,
avait respecté ses engagements. Il a encore ajouté que l’isolation posée vers la
porte de déchargement ne tenait pas, mais qu’il n’était pas possible de la faire
tenir. Quant aux plaques d’isolation de la cage d’escalier, elles étaient certes mal
ajustées, mais cela n’avait aucune incidence sur la température dans la carrosserie.
L’expert s’est ainsi prononcé sur chacun des travaux que l’intimé s’était
engagé à exécuter par convention.
d)
Les griefs tirés de l’inexactitude dans la constatation des faits sont dès lors infondés.
5.
a)
L’appelant reproche aux premiers juges
d’avoir procédé à une appréciation arbitraire des faits. A son avis, il est
insoutenable d’arriver à la conclusion que les locaux n’ont jamais été suffisamment
chauffés en examinant sa consommation de mazout, laquelle est proportionnelle au nombre de clients
et au volume de travail. Il considère que la comparaison avec le mazout consommé par l’intimé
est inutile et déplacée dès lors qu’il aurait fallu examiner le chiffre d’affaires
de l’intimé avant d’en tirer des conclusions.
b)
Il ressort de l’instruction que l’intimé, lorsqu’il exploitait lui-même la
carrosserie, avait passé commande de plus de 11'000 litres de mazout sur une période de moins
de deux ans, alors que l’appelant s’est fait livrer 8'000 litres en près de trois ans
(cf. supra, let. C, ch. 4). Il en découle que l’intimé avait une consommation annuelle
moyenne de 5'500 litres et l’appelant de 2'670 litres. Il est exact que ces données ne peuvent
pas être comparées dès lors que le four à peinture fonctionne également au mazout
et qu’il est possible que l’intimé en ait fait un usage plus important. Cela étant,
l’expert a admis que la quantité annuelle de mazout nécessaire pour arriver à chauffer
la carrosserie à 18 degrés quotidiennement pendant 8 heures était de 3'150 litres. Les
premiers juges n’ont pas mal apprécié la situation en estimant qu’au vu des livraisons
de mazout effectuées pour l’appelant et destinées à couvrir les besoins du four
et des locaux, celui-ci ne faisait pas suffisamment fonctionner la chaudière. En effet, sa consommation
annuelle ne suffit même pas à couvrir les besoins en chauffage de la carrosserie.
Le moyen est mal fondé.
6.
a)
L’appelant reproche aussi aux premiers juges d’avoir procédé à une appréciation
arbitraire de l’expertise. Il fait valoir que si l’expert estime qu’une rénovation
totale de l’immeuble permet une économie d’énergie de 75 %, les premiers juges
auraient dû en déduire que des menus travaux (remplacement des portes et des fenêtres)
devaient permettre une meilleure isolation des locaux exploités. Il soutient que le tribunal n'a
pas tenu compte de l'appréciation de l’expert selon laquelle une amélioration thermique
de l'enveloppe doit être envisagée selon l’activité du locataire. L'appelant considère
ainsi qu'au vu de ces éléments, les premiers juges auraient dû admettre l'existence d'un
défaut d’isolation des locaux litigieux. De manière générale, l’appelant
conteste l’appréciation juridique du tribunal selon laquelle les locaux ne seraient pas affectés
de défauts.
b)
Selon les art. 259a et 259d CO, en cas d’apparition
de défauts de la chose louée qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n’est
pas tenu de remédier à ses frais, et lorsque ces défauts entravent ou restreignent l’usage
pour lequel la chose a été louée, le locataire peut notamment exiger du bailleur une réduction
proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut
et jusqu’à l’élimination de ce dernier. Alors que les menus défauts sont à
la charge du locataire (art. 259 CO), les défauts de moyenne importance et les défauts graves
ouvrent au locataire les droits prévus à l’art. 259a CO (TF 4C_368/2004 du 21 février
2005 c. 4.1; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 225).
La définition du défaut au sens des art. 259 ss CO ne figure pas dans la loi. La doctrine et
la jurisprudence se réfèrent à l'état approprié à l'usage pour lequel la
chose a été louée au sens de l'art. 256 al. 1 CO. Cette notion suppose la comparaison
entre l'état réel de la chose et l'état convenu (ATF 135 III 347 c. 3.2; TF 4C_219/2005
du 24 octobre 2005 c. 2.2). Il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité
que le bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant
à l'état approprié à l'usage convenu. Le défaut de la chose louée est une
notion relative; son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre
en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, le
montant du loyer (Lachat, op. cit., pp. 216 et 219; Higi, in Zürcher Kommentar, Zürich 1994,
n. 28 ad art. 258 CO, pp. 382 s.; Wessner, Le bail à loyer et les nuisances causées par des
tiers en droit privé, in 12
e
Séminaire du droit du bail, Neuchâtel 2002, pp. 23 ss; TF 4C_368/2004 du 21 février 2005
c. 4.1 et les réf. citées; SJ 1997 p. 661 c. 3a). Les désagréments que peut rencontrer
le locataire doivent dépasser les limites de la tolérance pour constituer un défaut de
la chose louée (TF 4C_368/2004 précité c. 4.1).
Aux termes de l'art. 259a al. 1 CO, lorsque apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas
imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le
locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger
du bailleur la remise en état de la chose (let. a) ou une réduction proportionnelle du loyer
(let. b). Le locataire d'un immeuble peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). Selon l'art.
259d CO, si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée,
le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment
où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier.
Une température insuffisante dans un appartement peut être constitutive d’un défaut
au sens de l’art. 259a CO justifiant une réduction de loyer (CREC 29 janvier 2003/22; Lachat,
op. cit., p. 226 et les réf. citées). Il est généralement admis que le chauffage
d’un logement ne peut être qualifié d’insuffisant que si la température est
inférieure à 18°C (Lachat, op. cit., p. 220; Aubert, Droit du bail à loyer, Commentaire
pratique, Bâle 2010, n. 67 ad art. 259d CO).
c)
En l’espèce, l’expert a admis que l’isolation thermique du bâtiment pouvait
être améliorée en rajoutant une isolation complémentaire ou en remplaçant l’isolation
existante. Cela ne signifie pas pour autant que les locaux présentent un défaut au sens des
dispositions sur le bail à loyer. En effet, les parties ont conclu un contrat le 2 avril 2004 portant
sur un « local peinture » et un « local tôlerie » d’une
surface de 400 m
2
à Bex. L’âge du bâtiment litigieux peut être estimé à plus de cinquante
ans au minimum, ce que l’appelant a pu constater en visitant les locaux avant la signature du bail.
S'agissant d'un immeuble à vocation artisanale et compte tenu de sa vétusté, l’appelant
ne pouvait prétendre de bonne foi à ce que son rendement énergétique corresponde
aux nouvelles normes SIA en la matière. L’expert ayant constaté que les locaux pouvaient
être chauffés à une température de 18 degrés, ce qui est manifestement suffisant
s’agissant d’y exercer une activité artisanale, il n’y a pas lieu de considérer
que le manque d’isolation constitue un défaut au sens des art. 259a ss CO. Dans ces circonstances,
l’appelant ne peut pas prétendre à une meilleure isolation pour diminuer la vétusté
des locaux qu’il exploite.
Le moyen est mal fondé.
7.
L’appelant estime qu’il a toujours été coopérant, conciliant et de bonne foi
contrairement à ce qui est retenu dans le jugement.
Si les premiers juges ont mis en cause la bonne foi de l’appelant, c’est dans le cadre de
l’examen des qualités promises, comme relevé ci-dessus (c. 6). Pour le surplus,
l’attitude de l’appelant est sans incidence sur l’issue du litige et le grief est sans
pertinence.
8.
L’appelant explique encore dans quel contexte
il a formulé sa prétention en paiement d’une indemnité de 130'000 fr., tout en reconnaissant
que la formulation de cette prétention pouvait prêter à confusion, et relève que
c’est grâce à son attitude proactive que l’état actuel des locaux exploités
est maintenant conforme aux exigences posées en matière de salubrité et de construction.
Il se réfère aux pièces produites à l’appui de son appel mais ne développe
aucun moyen à cet égard, si bien que la Cour de céans n’a pas à examiner ces
arguments.
9.
En conclusion, l'appel doit être rejeté
dans la procédure de l’art. 312 al. 1 CPC et le jugement confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance sont arrêtés à 2'300 fr. (art. 62 al.
1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre 2010; RSV 270.11.5]) et mis
à la charge de l’appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
L’intimé n’ayant pas été invité à se déterminer, il n’est
pas alloué de dépens de deuxième instance.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'300 fr. (deux mille trois
cents francs), sont mis à la charge de l'appelant M.________.
IV.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
22 mars 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Christian Grossi (pour M.________)
‑
Me Luc Del Rizzo (pour Z.________)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de 136'480 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux
La greffière :