vd_findinfo · HC / 2022 / 675 · 2022-09-05 · fr

RÉSILIATION, ABUS DE DROIT, BAIL À FERME AGRICOLE | 16 LBFA, 308 al. 1 let. a CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 21.08.2023 (publié) HC / 2022 / 675

TRIBUNAL
CANTONAL
AX15.030021-211443
448
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
5 septembre 2022
_______________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, présidente
Mme
Crittin Dayen et M. de Montvallon, juges
Greffière
:              Mme
Robyr
*****
Art.
7, 16 al. 1 LBFA ; 308 al. 1 let a CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
B.________
,
à N.________, demanderesse, contre le jugement rendu le 26 mars 2021 par la Présidente du Tribunal
civil de l’arrondissement de La Côte dans la cause divisant l’appelante d’avec
Q.________SA
,
à N.________, défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 26 mars 2021, la Présidente du Tribunal civil de l’arrondissement de La Côte
(ci-après : la présidente ou la première juge) a dit que le bail à ferme agricole
conclu le 10 mars 2003 entre la demanderesse B.________ d'une part et la défenderesse Q.________SA
d'autre part était arrivé à échéance le 31 décembre 2016 (I), a prolongé
le bail précité jusqu'au 31 décembre 2022 (II), a mis les frais judiciaires, arrêtés
à 54'193 fr. 30, à la charge de chaque partie par 27'096 fr. 65 (III), a compensé les
dépens (IV) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (V).
En droit, la première juge a été appelée à statuer sur la demande en constatation
de la nullité, respectivement en annulation, de la résiliation du bail à ferme agricole
qui avait été adressée à la demanderesse le 29 octobre 2014. Dans ce cadre, elle
a notamment constaté que la résiliation n’avait pas à être signifiée séparément
au conjoint de la demanderesse dès lors qu’elle était seule indiquée comme fermière
dans le contrat de bail.
Conformément aux termes clairs du contrat et de la volonté exprimée par la défenderesse,
la première juge a retenu que le contrat de bail signé le 10 mars 2003 avait débuté
le 1
er
janvier 2002. Dès lors qu’il prévoyait sans équivoque une durée de bail de
neuf ans et que la Commission d’affermage l’avait approuvé, c’était cette
durée qui devait être admise. Faute de résiliation pour l’échéance du
31 décembre 2010, le bail avait ainsi été prolongé jusqu’au 31 décembre
2016. Quant à la résiliation, la défenderesse-bailleresse n’étant pas limitée
quant aux motifs de résiliation du bail à ferme à agricole, celle-ci pouvait y procéder
même en vue d’une revente des parcelles concernées. La résiliation avait donc été
valablement notifiée par courrier du 29 octobre 2014 pour le 31 décembre 2016.
La première juge a, enfin, examiné la demande de prolongation du bail de la demanderesse et
considéré qu’on ne pouvait retenir qu’une telle prolongation était intolérable
ou injustifiée en raison d’un manquement grave du fermier. Au vu des conséquences pénibles
pour la demanderesse et son époux, elle a admis une prolongation de bail de six ans, jusqu’au
31 décembre 2022.
B.
Par acte du 14 septembre 2021, accompagné
d’un bordereau de pièces (n
os
1 à 3), B.________ (ci-après : l’appelante) a interjeté appel contre ce jugement,
en concluant, avec suite de frais et dépens, principalement à sa réforme en ce sens qu’il
soit dit que la résiliation du 29 octobre 2014 du bail à ferme agricole du 10 mars 2003 liant
les parties est inefficace, soit nulle, subsidiairement annulée, que le chiffre III du dispositif
soit en conséquence supprimé, que les frais judiciaires de première instance soient mis
à la charge de la défenderesse Q.________SA (ci-après : l’intimée) et
que de pleins dépens lui soient alloués. Subsidiairement, elle a conclu à la réforme
des chiffres II et III de son dispositif en ce sens qu’il soit dit que le bail à ferme agricole
est arrivé à échéance le 31 décembre 2020 et qu’il soit prolongé
jusqu’au 31 décembre 2026. Plus subsidiairement encore, l’appelante a conclu à
l’annulation du jugement attaqué et au renvoi de la cause au premier juge pour nouveau jugement
dans le sens des considérants.
Le 6 octobre 2021, l’appelante a déposé une requête de novas comportant 9 allégués
et deux pièces nouvelles (n
os
101 et 102).
Par réponse du 24 novembre 2021, l’intimée a conclu, avec suite de frais et dépens,
au rejet de l’appel dans la mesure de sa recevabilité. Elle a déclaré s’en
remettre à justice s’agissant de la recevabilité des novas, sur lesquelles elle s’est
déterminée. Elle a introduit des allégués nouveaux n
os
8 à 19, produit un bordereau de pièces (n
os
1001 à 1006) et requis la production de deux pièces.
L’appelante a déposé des déterminations spontanées le 6 décembre 2021
et l’intimée le 15 décembre 2021.
Le 24 janvier 2022, l’intimée a déposé une requête de novas comportant trois
allégués (n
os
20 à 22) et une pièce n° 1007.
L’appelante a déposé une seconde requête de novas le 27 janvier 2022, comportant
également trois allégués (n
os
1 à 3) et produisant une pièce n° 103.
Par courrier du 17 février 2022, les parties ont été informées que la cause était
gardée à juger.
Le 1
er
juin 2022, l’appelante a été invitée à produire la pièce n° 103 produite
à l’appui de sa requête de novas du 28 janvier 2022, ce qu’elle a fait le 8 juin
2022.
L’intimée a déposé des déterminations et une pièce n° 1052 le 29
juin 2022.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
1.1
Par actes des 18 décembre 1980, 21 janvier
et 20 avril 1981, [...] et M.________ ont notamment cédé la propriété des actions
de la société intimée à leurs quatre enfants [...], domicilié en [...], L.________,
domiciliée en [...], [...], domiciliée à [...], et [...], domicilié en [...], tout
en conservant l’usufruit.
L’intimée
a notamment pour but l'élevage et l'exploitation
en général et sous toutes ses formes de domaines agricoles et viticoles.
L’intimée est propriétaire des parcelles n° [...] de [...], et n
os
[...],
111.________, [...] de N.________. Le domaine agricole couvre 26 hectares sur lesdites communes.
Il ressort de l’article 9 des statuts de l’intimée du 20 décembre 1989 que T.________SA
– dont le but est l’
acquisition,
l’administration et la gestion de participation à des sociétés commerciales, financières,
industrielles ou autres
– a reçu 498
des 500 actions composant son capital-social.
1.2
M.________
a été administratrice de l’intimée
avec signature individuelle du 26 juin 1998 au 6 décembre 2000, puis administratrice présidente
avec signature collective à deux du 6 décembre 2000 au 20 décembre 2012. Elle est décédée
le 21 juillet 2015.
Sa fille
L.________
est administratrice avec signature individuelle
depuis le 20 décembre 2012. Elle est également administratrice avec signature individuelle
de la société Q.________SA.
B.________, fille de L.________ et épouse de W.________ depuis le 4 juillet 2003, a été
administratrice de l’intimée avec signature collective à deux du 6 décembre
2000 au 20 décembre 2012, puis avec signature individuelle du 20 décembre 2012 au 17 juillet
2014.
W.________ a été au bénéfice d’une procuration individuelle lui permettant
de représenter l’intimée entre le 26 juin 1998 et le 10 décembre 2003.
2.
Par courrier du 19 juin 2001, l’Etat de
Vaud, Département de l’économie, Service de l’agriculture (ci-après :
le Service de l’agriculture), a informé l’intimée que dès cette année-là,
les personnes morales étaient en principe exclues des paiements directs versés dans l’agriculture
(art. 2 OPD [ordonnance du 7 décembre 1998 sur les paiements directs versés dans l’agriculture,
aujourd’hui abrogée]).
Le 9 juillet 2001, W.________ a répondu au Service de l’agriculture que les actions de l’intimée
étaient détenues à 100% par T.________SA, que les actions de cette dernière étaient
détenues à 100% par M.________ et que le domaine était exploité pour le compte de
M.________ par l’appelante et par lui-même. Il a ajouté que M.________ ne touchait aucune
rente AVS, ses seuls revenus étant ceux du domaine, soit 3'000 fr. par mois non soumis à l’AVS.
Par décision du 26 novembre 2001, le Service de l’agriculture a écrit à W.________,
pour l’intimée, que le droit à l’obtention de paiements directs ne pouvait pas
être maintenu, avec effet au 1
er
janvier 2001.
3.
Par lettre du 29 mai 2002, l’intimée, sous la signature de M.________, présidente, et
de l’appelante, membre, a informé le Service de l’agriculture qu’elle avait décidé,
lors de la séance du conseil d’administration du 24 mai 2002, de louer l’intégralité
du domaine agro-viticole à son «
administrateur
délégué
» W.________
à partir du 1
er
janvier 2002. Elle demandait le transfert au nom de W.________ de la demande de contributions agricoles
pour l’année 2002.
4.
Le 10 mars 2003, l’intimée, représentée
par M.________ alors âgée de 91 ans, en qualité de bailleresse, et l’appelante,
en qualité de fermière, ont signé une formule préimprimée de contrat de «
bail
à ferme pour parcelles
» pour le
domaine de N.________, dès le 1
er
janvier 2002 et pour une durée de neuf ans, résiliable au plus tôt le 1
er
février 2011 et renouvelable à défaut pour une durée de six ans, le fermage s’élevant
à 36'000 fr. par an. Le contrat mentionne que le bail porte sur des biens-fonds sis dans la commune
de N.________ et renvoie à une liste annexée.
Le même jour, l’appelante a signé une procuration par laquelle elle a délégué
tous pouvoirs relatifs à la gestion de l’affermage du domaine à «
son
conjoint W.________
» – étant
précisé qu’ils n’étaient pas encore mariés à cette date –
et celui-ci a adressé à la Commission d’affermage une requête d’approbation
du fermage mentionnant l’appelante en qualité de fermière.
Le contrat de bail à ferme signé le 10 mars 2003 a été approuvé le 1
er
mai
2003 par la Commission d’affermage, qui a apposé son tampon sur la première page et sur
la page qui comporte les signatures des parties. Sa décision porte l’indication des voies
de recours.
5.
Le 27 septembre 2005, à la demande de W.________,
la société [...] a déposé un rapport intitulé «
Déterminations
de la valeur de rendement et Calcul du fermage maximum des biens-fonds agricoles et viticoles appartenant
à la société anonyme Q.________SA situés au territoire des communes de N.________
et
[...]». Les auteurs du rapport ont notamment
indiqué qu’à la demande des intéressés, ils avaient pris en considération
les biens-fonds ou parties de biens-fonds suivants : l’habitation du fermier et les logements
pour le personnel, les locaux d’exploitation, les prés-champs (161’429 m
2
)
et les vignes (60’657 m
2
).
Ils ont ajouté que le reste des biens-fonds, comprenant, entre-autre, la partie non viticole du
château et les forêts, n’étaient pas concernés par le rapport.
Le 4 octobre 2005, l’appelante et M.________, pour le compte de l’intimée, ont signé
un document intitulé «
Annex
Il daté 04/10/05 qui remplace Annex I
»
(ci-après l’annexe II). Ce document énumère les parcelles et les locaux loués,
soit les parcelles n
os
[...],
111.________, [...]. Il précise ensuite que sont déduits «
Château,
Terrasse et Bord du Lac
» pour une superficie
de 10'237 m
2
et «
Forêts
»
pour une superficie de 23'727 m
2
.
Il mentionne également «
Terre
Agricole en fermage 164,408 m2
» et
«
Vigne 60'659 m2
».
6.
Le 17 décembre 2009, l’intimée
a adressé une requête au Service du développement territorial en vue d’obtenir l’autorisation
de morcellement de la parcelle n° 111.________ de la commune de N.________. Le service précité
a indiqué qu’il pourrait accepter le fractionnement envisagé pour autant que la Commission
foncière rurale admette l’ensemble de l’opération.
Dans une décision prise lors de sa séance du 25 juin 2010, la Commission foncière rurale
(section I) a notamment prononcé que la soustraction du domaine propriété de Q.________SA
de la fraction 1 de 9'713 m
2
à détacher de la parcelle n° 111.________ de N.________ était autorisée avec
charge, soit sous la condition de l’édification dans un des bâtiments édifiés
sur la parcelle n° [...] de N.________ d’une cave de réception et de vinification permettant
d’accueillir la totalité de la vendange du domaine, la construction de dite cave devant être
réalisée pour que cette soustraction soit autorisée. La décision indique notamment
ce qui suit :
« considérant (…) que la requérante Q.________SA est propriétaire d’un
domaine viti-vinicole et agricole, composé de 6 ha de vignes et de 16,4 ha de prés-champs,
affermé depuis de nombreuses années à B.________ avec approbation du bail de cette entreprise
par la Commission d’affermage,
que la parcelle 111.________ de N.________ (…) est colloquée en zone de bourg et hameau et
en zone de verdure,
que la requérante envisage de vendre les bâtiments ECA N° 113 (soit le château),
114 (la cave) et 115 et 116 (les dépendances), étant précisé que le château
n’est pas entièrement affermé, seuls l’étant une chambre d’employé,
la cave et un carnotzet
que l’expert a constaté que le domaine affermé dispose actuellement de deux logements,
soit un logement principal dans le bâtiment ECA N° 111 et un petit logement du personnel dans
le bâtiment ECA N° 116,
que la capacité du logement du fermier est de 10,3 unités de logement (UL), alors qu’un
domaine de ce type nécessiterait environ 15 à 16 UL,
que l’expert a relevé que les chambres d’employés situées dans les bâtiments
ECA N° 113 et 115 ainsi que le logement d’employé situé dans le bâtiment ECA
N° 116 complètent l’inventaire des logements à concurrence de 16,1 UL,
qu’il a néanmoins estimé que, notamment en fonction de l’organisation de l’exploitation,
fortement mécanisée, le logement ECA N° 111 suffit aux besoins de l’exploitation,
ce d’autant plus si l’on tient compte des autres bâtiments dont dispose le mari de la
requérante, W.________, fermier d’une entreprise agricole à [...],
que l’expert a en outre constaté que les caves et le pressoir de l’exploitation viticole
se trouvent dans les bâtiments ECA N° 113 et 114 et qu’il [s]ont d’indispensables
au domaine,
que la requérante a toutefois l’intention de construire une cave de substitution dans le bâtiment
ECA N° 108a édifié sur la parcelle [...] de N.________ dont elle est propriétaire
qui fait partie des biens-fonds affermés,
que l’expert a retenu que cette solution est cohérente et permettra de maintenir la substance
du domaine viticole et qu’il a en conséquence préavisé favorablement quant à
la soustraction de la fraction 1 de 9'713 m2 à détacher de la parcelle 111.________ de N.________,
pour autant qu’une cave de substitution soit construite,
que l’expert a en outre préavisé favorablement quant à l’inscription d’une
mention de soustraction sur la fraction précitée en relevant que les bâtiments qui y sont
édifiés n’auront plus d’usage ni d’affec[t]ation agricole,
que, faisant siennes les déterminations de l’expert, la Commission autorise en conséquence
la soustraction du domaine de la requérante de dite fraction, à la condition précitée,
ainsi que l’inscription de la mention sollicitée. (…) ».
7.
Le 5 décembre 2014, un membre du secrétariat
administratif de la Commission d’affermage a notamment écrit ce qui suit à L.________,
en sa qualité d’administratrice de l’intimée : «
Au
cours de sa séance du 1
er
mai 2003, la Commission d’Affermage a approuvé le fermage de l’entreprise agricole propriété
du Q.________SA, à N.________, d’une surface de 37,12 ha, fermage admis à hauteur de
Fr. 36'000.-. Le bail à ferme produit à l’appui de la requête, comporte le
sceau de la Commission d’affermage approuvant le fermage en date du 1
er
mai 2003. Le bail produit a été admis par la Commission d’affermage, selon les circonstances
et les conditions de celui-ci, portant, comme déjà dit, sur une entreprise agricole, au sens
de l’art. 7 de la Loi sur le droit foncier rurale (sic). ».
8.
Trois résiliations du bail à ferme du 10 mars 2003 sont intervenues successivement, soit en
2014 (procédure AX15.030021), en 2015 (procédure AX16.001095) et en 2016.
8.1
Dans une lettre manuscrite datée du 29 octobre 2014, L.________ a informé l’appelante
que les actionnaires de l’intimée avaient décidé de résilier son bail pour
la prochaine échéance pour des raisons qui lui seraient expliquées de vive voix. L’appelante
a contesté ce congé devant la Commission de conciliation en matière de baux à ferme
agricoles du district de Nyon (ci-après : la commission de conciliation) le 28 novembre 2014,
puis, la conciliation ayant échoué, devant le président du tribunal d’arrondissement
par demande du 16 juillet 2015 (procédure AX15.030021).
8.2
Ensuite de nouveaux éléments découverts dans le cadre de la procédure précédente,
l’intimée, par L.________, a communiqué à l’appelante par courrier remis en
main propre le 28 septembre 2015 la résiliation du bail à ferme de manière anticipée
pour le 31 mars 2016, «
son
exécution étant devenue intolérable à la société
».
Le 27 octobre 2015,
B.________
a contesté la résiliation anticipée
du bail devant la commission de conciliation. La conciliation ayant échoué, elle a déposé
une demande au fond le 7 janvier 2016. Elle a conclu, sous suite de frais et dépens, principalement
à ce que la résiliation du 29 octobre 2014 du bail à ferme du 10 mars 2003 liant les parties
et W.________, notifiée à l’appelante seulement, soit inefficace, soit nulle, subsidiairement
annulée. Subsidiairement, elle a conclu à la prolongation du bail jusqu’au 1
er
janvier 2026 (procédure AX16.001095).
Par décision du 19 avril 2016, la Présidente du Tribunal civil de l’arrondissement de
La Côte a refusé de joindre les causes AX15.030021 et AX16.001095.
Par jugement du 28 août 2017 rendu dans la procédure AX16.001095, la présidente a dit
que la résiliation du bail à ferme du 10 mars 2003 notifiée le 28 septembre 2015
à l’appelante par l’intimée était inefficace, soit nulle. Par arrêt du
21 août 2018, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal a rejeté l’appel formé
par l’intimée contre ce jugement.
8.3
Dans deux lettres recommandées adressées
le 28 novembre 2016 séparément à l’appelante et à son époux W.________,
l’intimée, par L.________, a contesté que W.________ soit partie au contrat de bail à
ferme. Toutefois, afin de sauvegarder ses droits si un tribunal devait admettre sa qualité de partie
au bail, elle déclarait résilier le bail du 10 mars 2003 pour sa prochaine échéance,
soit le 31 décembre 2017.
L’appelante et W.________ ont contesté le congé devant la commission de conciliation
le 17 février 2017, en concluant principalement à ce qu’il soit dit que la résiliation
était nulle, subsidiairement à la prolongation du bail jusqu’au 1
er
janvier 2026.
9.
9.1
S’agissant de la procédure AX15.030021,
l’appelante a déposé sa demande au fond le 16 juillet 2015. Elle a conclu, avec suite
de frais et dépens, principalement à ce qu’il soit dit que la résiliation du 29
octobre 2014 est inefficace, soit nulle, subsidiairement annulée. Elle a conclu subsidiairement
à la prolongation du bail à ferme jusqu’au 1
er
janvier 2016. Dans sa demande, elle a notamment allégué (n° 8), en invoquant pour preuve
le contrat de bail et l’annexe II, ce qui suit : «
Selon
le bail à ferme du 10 mars 2003, la défenderesse a affermé à la demanderesse les
parcelles dont elle est propriétaire, à l’exception des forêts et d’une surface
de 10’237 m
2
définie comme "château, terrasse et bord de lac"
».
Par réponse du 3 décembre 2015, l’intimée a conclu, avec suite de frais et dépens,
au rejet des conclusions de la demande dans la mesure de leur recevabilité, à ce que le bail
à ferme prenne fin le 31 décembre 2017, à moins que la résiliation anticipée
du bail entre en force plus tôt, et à ce que l’appelante rende à l’intimée
l'intégralité du domaine et du capital-fermier objet du bail à ferme du 10 mars 2003
en parfait état d'entretien, propre et en ordre, pour le 31 décembre 2017, à moins qu'elle
ne doive le faire plus tôt.
Par déterminations du 31 octobre 2016, l’appelante a conclu au rejet des conclusions de l’intimée.
9.2
L’audience de premières plaidoiries s’est tenue le 3 février 2017, en présence
de l’appelante, assistée de son conseil, ainsi que de L.________, pour l’intimée,
assistée de son conseil.
La présidente a rendu une ordonnance de preuves le 27 février 2017. Elle a ordonné l’assignation
et l’audition de plusieurs témoins, l’audition des parties et désigné un expert
afin de se déterminer sur les allégués 35 à 37, 39, 40, 57, 60, 69, 86, 105, 111,
130 à 133, 135 à 143. Elle a en revanche refusé d’ordonner une inspection locale
(ad all. 150), considérant que ce moyen de preuve n’apparaissait pas déterminant. Le
31 mai 2017, la présidente a adressé aux parties une ordonnance de preuves complémentaire
concernant la production de pièces.
9.3
[...] et [...], pour [...], ont déposé un rapport d’expertise le 2 juillet 2018.
L’intimée a requis la production en mains de l’appelante et de son mari d’un certain
nombre de pièces afin de permettre aux experts de compléter leurs conclusions. Elle a également
formulé des questions complémentaires. L’appelante a pour sa part requis qu’une
seconde expertise soit ordonnée et conclu à ce que la requête formulée par l’intimée
tendant à la production de pièces complémentaires, après la reddition du rapport
d’expertise et sans l’assentiment des experts, soit rejetée. Il en allait de même
s’agissant des compléments requis par l’intimée. Celle-ci s’est opposée
à ce que soit ordonnée une seconde expertise.
Par décision rendue le 19 février 2019, la présidente a rejeté la requête de
l’appelante tendant à ce qu’une seconde expertise soit ordonnée, lui a fixé
un délai pour poser des questions complémentaires aux experts et a ordonné le complément
d’expertise requis par l’intimée. Elle a pour le surplus rejeté les réquisitions
de production de pièces de l’appelante et dit qu’il appartiendrait aux experts de s’adresser
à la présidente s’ils ne parvenaient pas à se procurer par leurs propres moyens
les pièces dont ils avaient réellement besoin pour mener à bien leur mission de complément
d’expertise.
Dans le délai imparti au 15 mars 2019, l’appelante a posé des questions complémentaires
destinées aux experts.
Le 25 juin 2019, les experts ont indiqué que l’absence de pièces ne leur permettait pas
de se positionner sur la faisabilité et les coûts engendrés pour réaliser les compléments
d’expertise. Ils ont listé sur une quinzaine de pages les pièces nécessaires à
la suite de leur courrier.
Une audience d’instruction s’est tenue le 20 novembre 2019 en présence des parties assistées
et des experts. Des délais ont été impartis aux différents organismes et personnes
tierces pour produire un certain nombre de pièces.
9.4
Le 26 novembre 2019, W.________ a été cité à comparaître comme témoin à
l’audience du 28 février 2020. En vue de cette audition, il a été invité à
se préparer afin d’être en mesure de se prononcer sur une liste de points détaillés.
Par courrier de son conseil du 26 février 2020, W.________ a invoqué l’art. 165 CP pour
refuser de témoigner, soulignant notamment qu’il était personnellement en litige avec
l’intimée dans le cadre d’une procédure pendante devant la Chambre patrimoniale
cantonale et que des plaintes pénales impliquant personnellement les parties ainsi que des tiers
étaient en cours d’instruction. Cela étant, il a remis une attestation écrite afin
de répondre au questionnaire qui lui avait été adressé le 26 novembre 2019.
9.5
Par courrier du 10 mars 2020, les experts de l’[...] ont indiqué qu’au vu des documents
requis et des pièces et informations requises, ils considéraient que le complément d’expertise
n’était pas faisable.
Les parties se sont déterminées,
l’appelante a demandé une seconde expertise et la présidente a rejeté dite requête
par décision du 26 juin 2020.
Des novas ont été déposés et des pièces nouvelles produites, ce que la présidente
a admis. Elle a également rendu une ordonnance de preuves complémentaires en lien avec les
allégués nouveaux et offres de preuve y relatives.
L’audience de plaidoiries finales s’est tenue le 9 mars 2021, en présence de l’appelante,
de L.________ pour l’intimée et de leurs conseils respectifs. L’appelante a renoncé
à l’audition de W.________ et à son propre interrogatoire. Les parties ont également
renoncé à l’audition de L.________. Ont été entendus en qualité de témoins
[...], agent fiduciaire, [...], agriculteur et père de l’appelante, ainsi que [...], cultivatrice
et sœur de l’appelante.
10.
Le 20 mai 2020, l’appelante
a déposé une requête de mesures provisionnelles auprès du Président du Tribunal
d’arrondissement de La Côte. Elle a conclu à ce qu’il soit fait interdiction à
I.________SA de pénétrer sur la parcelle n° 111.________ et de procéder à tout
acte de disposition sur cette parcelle l’empêchant de l’exploiter. L’appelante
a invoqué être au bénéfice d’un contrat de bail à ferme agricole portant
sur l’ensemble des parcelles n° [...] de la Commune de [...] et n
os
[...], 111.________, [...] de la Commune de N.________. Plus largement, elle a soutenu être au bénéfice
d’un contrat de bail à ferme agricole portant sur l’ensemble des parcelles propriété
de l’intimée et constituant l’entreprise agricole en tant que telle. L’appelante
a indiqué avoir constaté que des travaux avaient été entrepris sans son accord sur
le château et ses alentours et que, selon ses informations, lesdits travaux auraient été
commandés par une société dénommée I.________SA.
Dans le cadre de cette procédure, I.________SA a fait valoir qu’elle occupait le château
au bénéfice d’une convention passée avec l’intimée.
Le 24 novembre 2020, I.________SA et l’intimée ont conclu un contrat de bail à loyer
pour locaux commerciaux portant sur les parcelles n
os
111.________ et [...] de la Commune de N.________. Ce contrat de bail a débuté le 1
er
septembre 2020 à midi pour une durée de dix ans et le montant du loyer a été fixé
à 15’000 fr. par mois.
Par ordonnance de mesures provisionnelles du 11 janvier 2021, le président a rejeté la requête
de mesures provisionnelles du 20 mai 2020. L’appelante a interjeté appel contre cette ordonnance
auprès de la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal.
D.
Le 31 juillet 2021, l’appelante s’est vu délivrer un Certificat fédéral de
capacité d’agricultrice.
Une enquête publique a été ouverte du 25 septembre au 24 octobre 2021, portant sur une
demande de permis de construire pour des travaux de transformation du bâtiment ECA n° 113 situé
sur la parcelle n° 111.________ de la commune de N.________ et sur laquelle est érigé
le château. Les travaux décrits sont les suivants : «
Remplacement
de l’installation de production de chaleur actuelle au gaz par une chaudière à pellets,
amélioration énergétique ponctuelle par l’isolation du plancher des combles, transformations
intérieures sans modifications extérieures ni changement d’affectation (transformation
de cloisonnements de locaux existants et création de quatre salles de bains)
».
Les propriétaires désignés sont L.________ et Q.________SA. Cette demande a fait l’objet
d’une publication dans la FAO du 24 septembre 2021.
Par arrêt du 31 décembre 2021, le Juge unique de la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
a rejeté l’appel interjeté par l’appelante contre l’ordonnance de mesures
provisionnelles rendue le 11 janvier 2021 par la présidente dans la cause la divisant d’avec
I.________SA. Il ressort notamment de cet arrêt ce qui suit :
« En l’espèce, au vu des éléments au dossier, force est de constater que
l’appelante ne parvient pas à rendre vraisemblable l’existence de son droit à ouvrir
action en cessation du trouble au sens de l’art. 928 CC à l’encontre de l’intimée
(ndr : I.________SA). Il ressort en effet du contrat de bail à ferme agricole du 10 mars 2003
et de son annexe II du 4 octobre 2005 que l’appelante ne loue pas, dans son intégralité,
la parcelle n° 111.________, qui comprend notamment le bâtiment ECA n° 113, à savoir
le château, de sorte qu’elle ne dispose pas d’un droit personnel pouvant légitimer
sa possession sur l’entier de ce bien-fonds. En effet, dans l’annexe II, signée par
les parties au contrat, il est fait état, s’agissant de la parcelle n° 111.________,
uniquement d’une part de la grande vigne. De plus, et surtout, il ressort expressément de
ce document que le château, la terrasse, le bord du lac et les forêts ont été soustraits,
pour un total de 34’054 m
2
,
du bail à ferme agricole de l’appelante et qu’il reste en fermage à cette dernière
un total de terres agricoles de 164’408 m
2
et de vignes de 60’659 m
2
.
Au surplus, il est indiqué dans l’annexe II que le bail à ferme comprend tout de même,
au château, des caves et une chambre de saisonnier, ainsi qu’un pressoir, une chambre pour
effeuilleuse, un logement du personnel saisonnier et diverses remises, un logement fermier et les bâtiments
du verger du château. A cet égard, on relève que de telles précisions n’auraient
pas été nécessaires si le bail avait porté sur l’entier de la parcelle litigieuse. ».
Le 14 janvier 2022, la Caisse de compensation AVS agricole, viticole et rurale [...] a délivré
à l’appelante une attestation d’affiliation en qualité d’agricultrice indépendante,
inscrite comme telle dès le 1
er
janvier 2022.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) dans les affaires patrimoniales dont la
valeur litigieuse, au dernier état des conclusions de première instance, est de 10'000 fr.
au moins (art. 308 al. 2 CPC).
L'appel, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l'instance d'appel, soit
auprès de la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi vaudoise d'organisation judiciaire du
12 décembre 1979 ; BLV 173.01]), dans les trente jours à compter de la notification de
la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1
CPC).
1.2
En l'espèce, formé en temps utile (art. 145 al. 1 let. b CPC) par une partie qui a un intérêt
digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) contre une décision finale rendue dans une cause
patrimoniale dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., l’appel est recevable.
La réponse a également été déposée en temps utile (art. 145 al. 1 let. c,
312 al. 2 CPC).
S’agissant des écritures spontanées – réplique et duplique  – déposées
par la suite par chaque partie, elles l’ont été dans les dix jours suivant la communication
de l’écriture précédente (
ATF
138 I 484 consid. 2, JdT 2014 I 32 ; ATF 138 I 154 consid. 2.3.3, JdT 2013 I 162 ; TF 1B_214/2019
du 25 juin 2019 consid. 2.1), soit en temps utile.
En revanche, les déterminations et la pièce n° 1052 déposées par l’intimée
le 29 juin 2022 sont tardives, partant irrecevables.
2.
2.1
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge, et doit, le cas échéant, appliquer
le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir
librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance et vérifie
si celui-ci pouvait admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_902/2020
du 25 janvier 2021 consid. 3.3 ; TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2 ; JdT 2011
III 43 consid. 2 et les réf. citées).
2.2
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont
pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient être invoqués
ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve
de la diligence requise (art. 317 al. 1 CPC). Ces deux conditions sont cumulatives (ATF 142 III
413 consid. 2.2.2, JdT 2017 II 153 ; TF 5A_67/2020 du 10 août 2020 consid. 3.3.1) et il
appartient à l'appelant de démontrer que celles-ci sont réalisées, de sorte que l'appel
doit indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons
qui les rendent admissibles selon lui (ATF 143 III 42 consid. 4.1, JdT 2017 II 342 avec note de
Tappy ; TF 4A_508/2016 du 16 juin 2017 consid. 4.1 ; TF 5A_266/2015 du 24 juin 2015 consid.
2.2.2). En effet, dans le système du CPC, tous les faits et moyens de preuve doivent en principe
être apportés dans la procédure de première instance. La diligence requise suppose
donc qu'à ce stade, chaque partie expose l'état de fait de manière soigneuse et complète
et qu'elle amène tous les éléments propres à établir les faits jugés importants
(TF 4A_334/2012 du 16 octobre 2012 consid. 3.1 et les réf. citées, in : SJ 2013 I
311).
Il convient de distinguer entre
vrais et pseudo
nova
.
Les premiers sont des faits ou moyens de preuve qui sont survenus après la fin des débats principaux
de première instance (art. 229 al. 1 CPC). Leur
recevabilité
en appel n'est soumise qu'à la condition de l'allégation immédiate posée par l'art.
317 lit. a CPC (TF 4A_76/2019 du 15 juillet 2020 consid. 8.1.1). Les pseudo
nova
sont des faits ou moyens de preuve qui existaient déjà au début des délibérations
de première instance, leur admissibilité étant largement limitée en appel :
ils sont irrecevables lorsque le plaideur aurait déjà pu les introduire dans la procédure
de première instance
en faisant preuve de
la diligence requise (
ATF 143 III
42 consid. 4 ;
TF 5A_882/2017 du 1
er
février
2018 consid. 5.3, publié in RSPC 2018 p. 218 ; TF 5A_756/2017 du 6 novembre 2017
consid. 3.4).
Il appartient à
la partie qui entend les invoquer devant l'instance d'appel de démontrer qu'elle a fait preuve de
la diligence requise, ce qui implique notamment d'exposer précisément les raisons pour lesquelles
le fait n'a pas pu être introduit en première instance (ATF 144 III
349 consid. 4.2.1 ; ATF 143 III
272 consid. 2.3). Il en va de même
pour la production de moyens de preuve nouveaux.
2.3
2.3.1
En l’espèce, l’appelante
a produit trois pièces à l’appui de son appel, soit une pièce de forme (n°
1), une copie d’un arrêt rendu le 17 août 2021 par la Cour de droit administratif et
public (n° 2) et une copie de son CFC d’agricultrice obtenu le 31 juillet 2021 (n°
3). Outre la pièce de forme, ces pièces sont postérieures à l’audience de première
instance, de sorte qu’elles sont recevables. Il en a été tenu compte dans la mesure de
leur utilité.
2.3.2
L’appelante a déposé une requête
de novas le 6 octobre 2021. Cette requête concerne l’allégations de faits nouveaux visant
à établir la mauvaise foi de l’intimée s’agissant des motifs invoqués
à l’appui de la résiliation du contrat de bail à ferme dont l’appelante entend
prouver le caractère abusif. Elle a produit deux pièces à l’appui de sa demande.
La pièce n° 101 est un avis d’enquête publique ouverte du 25 septembre au 24 octobre
2021, portant sur une demande de permis de construire pour des travaux de transformation du bâtiment
ECA n° 113 situé sur la parcelle n° 111.________ de la Commune de N.________ et sur
laquelle est érigé le château. La pièce n° 102 est un extrait de la publication
dans la FAO du 24 septembre 2021 relative à la demande précitée. S’agissant de faits
qui ressortent de publications officielles, ils sont notoires (art. 151 CPC) et recevables à ce
titre.
La requête de novas étant fondée sur ces faits postérieurs à la clôture
des débats de première instance, elle doit être admise dans ses éléments factuels,
étant précisé que les allégués n
os
3 à 9 sont en réalité des appréciations ou des arguments qui figuraient déjà
dans le mémoire d’appel.
2.3.3
Dans le cadre de sa réponse, l’intimée
s’est déterminée sur la requête de novas et a elle-même introduit de nouveaux
allégués n
os
8 à 19. Elle a produit six pièces (dont la pièce n° 1001 est une pièce de forme)
et formulé deux réquisitions de pièces.
Au prétexte de répondre aux nouveaux allégués figurant dans la requête de novas
du 6 octobre 2021 de l’appelante, l’intimée introduit de nouveaux allégués
(n
os
12 à 19) qui décrivent les agissements reprochés à W.________ dans le cadre de sa
fonction de municipal de la Commune de N.________. L’intimée ne motive toutefois pas les raisons
qui justifieraient l’introduction de ces faits nouveaux en appel, sans lien direct avec la requête
de novaw sur laquelle elle se détermine spécifiquement en page 6 de son appel et par les allégués
n
os
8 à 11. Les faits nouveaux relatifs à W.________ concernent une toute autre problématique
et il n'appartient pas à la Cour de céans de déterminer les raisons qui les rendraient
admissibles. Ces allégués ne sont donc pas recevables, pas plus que ne le sont les pièces
n
os
1002 à 1006, dont certaines sont du reste anciennes. Il ne se justifie pas non plus de procéder
à la réquisition de la pièce n° 1052 qui concerne le rapport de la Préfète
du district de l’Ouest lausannois au sujet des agissements de la Municipalité de N.________.
Quant à la pièce requise n° 1051 (dossier de la procédure ouverte ensuite de la contestation
par W.________ de la résiliation du bail qui le lie à [...], faisant l’objet d’un
courrier du 18 janvier 2021), elle concerne la partie du mémoire de réponse consacrée
aux faits que l’intimée entend faire rectifier ou compléter. Cette réquisition n’a
pas été formulée devant l’autorité de première instance. Elle ne satisfait
pas non plus aux conditions de l’art. 317 CPC. Elle excède ainsi les possibilités offertes
à la partie intimée dans le cadre de la réponse, étant rappelé que sous le régime
de la maxime des débats, les parties doivent alléguer les faits sur lesquels elles fondent
leurs prétentions et produire les moyens de preuve qui s’y rapportent (ATF 144 III 394 consid.
4.2, JdT 2019 II 147). La réquisition est donc irrecevable.
2.3.4
La requête de novas présentée par
l’intimée le 24 janvier 2022 tend à faire introduire des allégués en lien avec
un arrêt sur appel de mesures provisionnelles rendu le 31 décembre 2021 par le Juge unique
de la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal dans une cause qui opposait l’appelante à
la société I.________SA, soit la pièce n° 1007.
Les allégués sont de vrais novas, partant recevables. En outre, l’arrêt a été
envoyé aux parties pour notification le 14 janvier 2022, de sorte que la requête de novas déposée
le 24 janvier 2022 l’a été en temps utile. Il a donc été tenu de ces éléments
dans la mesure de leur utilité.
2.3.5
La dernière requête de novas déposée
le 27 janvier 2022 par l’appelante concerne son inscription le 14 janvier 2022 en qualité
d’agricultrice indépendante. S’agissant d’un vrai nova, les allégués
et la pièce correspondante n° 103 sont recevables et il en a été tenu compte.
3.
3.1
L’appelante invoque en premier lieu une
constatation inexacte des faits en ce sens que la première juge aurait retenu à tort que l’annexe
II du contrat de bail à ferme signée par les parties le 4 octobre 2005 aurait remplacé
l’annexe I, laquelle n’existerait pas. Elle soutient en substance que le château ferait
partie intégrante des parcelles affermées qu’elle serait en droit d’exploiter,
contrairement à ce que mentionne l’annexe II. L’appelante considère que cette annexe
serait inapplicable au contrat faute d’avoir été approuvée par la Commission d’affermage
du canton de Vaud. Elle fait valoir que l’intimée se prévaudrait de cette annexe afin
de pouvoir mettre en vente le château, ce qui établirait la mauvaise foi de cette dernière
et le caractère abusif de la résiliation du contrat de bail.
L’intimée invoque la mauvaise foi de l’appelante, qui s’est toujours référée
à l’annexe II et a elle-même allégué en procédure que l’objet du
bail excluait le château, la terrasse et le bord du lac.
3.2
Il convient à titre préalable de constater
que l’appelante ne soutient pas que l’annexe II serait un faux. Elle ne prétend pas
non plus que son contenu ne correspondrait pas à la réelle et commune volonté des parties
qui l’ont signée. Or, l’appelante est signataire de l’annexe en question comme
locataire à côté de sa grand-mère M.________ qui agissait en qualité d’administratrice
de l’intimée. Préalablement à la signature de l’annexe II du 4 octobre 2005,
l’appelante avait commandé avec son époux un rapport d’expertise à [...] sur
la valeur de rendement du domaine. Cette démarche permet de comprendre que l’appelante s’est
montrée particulièrement attentive à l’étendue des surfaces qu’elle entendait
exploiter ainsi qu’à leur valeur de rendement avant de signer l’annexe II litigieuse.
La signature de cette annexe étant intervenue très rapidement après le dépôt
du rapport d’expertise le 27 septembre 2005, il faut en conclure que l’appelante l’a
signée en toute connaissance de cause. Surtout, à l’allégué 8 de sa demande
du 16 juillet 2015, l’appelante s’est référée expressément au contrat
de bail à ferme du 10 mars 2003 ainsi qu’à son annexe II du 4 octobre 2005 pour affirmer
que ce bail ne comprenait pas une surface de 10'237 m
2
définie comme château, terrasse et bord du lac. L’appelante doit par conséquent
se voir opposer ses propres allégations en procédure qui permettent de conclure que, de son
propre point de vue, l’annexe II fait bel et bien partie intégrante du contrat de bail à
ferme qu’elle a signé, en dépit des allégués qu’elle a introduits par
la suite dans sa requête de novas déposée devant l’autorité de première
instance en date du 29 avril 2020, ainsi que de sa position en appel.
Quant à savoir si l’annexe II ne serait pas susceptible de déployer d’effet dans
le cadre du contrat de bail à ferme signé par les parties faute d’avoir été
expressément approuvée par la Commission d’affermage du canton de Vaud, cette question
peut rester ouverte dès lors que l’ampleur ou le nombre des parcelles affermées est sans
incidence sur la faculté du propriétaire ou du locataire de résilier le bail. En dehors
du respect de la forme écrite (art. 16 al. 1, 1
ère
phrase, LBFA [loi fédérale sur le bail à ferme agricole du 4 octobre 1985 ; RS 221.213.2]),
des délais prévus à cet effet (art. 16 al. 2 LBFA) et de la période concernée
(art. 16 al. 3 LBFA), la résiliation du contrat de bail à ferme agricole n’est soumise
à aucune restriction particulière (Carron, Commentaire Pratique, Droit du bail à loyer
et à ferme, Bâle 2017, n. 5 ad art. 296 CO), notamment quant au motif invoqué par la partie
qui y procède, sous réserve de l’interdiction générale de l’abus de droit
dont la question sera traitée ci-après (cf.
infra
consid. 4). Le moyen, sans incidence sur le sort de la cause, doit donc être rejeté.
4.
4.1
L’appelante reproche ensuite au premier
juge de ne pas avoir considéré que le congé donné par l’intimée constituait
un abus de droit manifeste au sens de l’art. 2 al. 2 CC. Elle fait valoir que le législateur
a voulu préserver une agriculture familiale et locale, et que l’interdiction de l’abus
de droit devrait être examinée à la lumière des objectifs visés par la politique
agricole fédérale. L’appelante estime ainsi que l’intimée aurait commis un
abus de droit en résiliant le contrat de bail à ferme dans l’intention de vendre le domaine
agricole et le château dont elle est propriétaire pour réaliser une opération financière
lucrative qui serait destructrice pour l’agriculture locale. La résiliation serait abusive
dès lors que l’exercice de ce droit par l’intimée irait à l’encontre
de l’intérêt protégé par la disposition légale qui le consacre. Compte
tenu de son statut de parent et de fermière, l’appelante considère qu’elle dispose
d’un droit de préemption en cas de vente et de préaffermage vis-à-vis des tiers.
Elle relève que le motif invoqué par l’intimée pour justifier la résiliation
du contrat de bail à ferme, à savoir la reprise en mains propres de l’exploitation du
domaine, serait dénué de toute réalité et partant fallacieux. Elle soutient également
que le château ne pourrait être vendu, celui-ci étant situé sur une parcelle agricole
hors zone à bâtir et faisant partie intégrante d’une entreprise agricole au sens
de l’art. 7 LDFR (loi sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991 ; RS 211.412.11).
Tout morcellement du domaine serait par ailleurs nul et non avenu en vertu de l’art. 70 LDFR. En
définitive, l’appelante affirme que la résiliation du contrat de bail à ferme a
pour seul but de permettre à l’intimée de se débarrasser d’elle, la sachant
opposée au démantèlement d’une entreprise agricole familiale au profit d’une
vente en faveur d’une société anonyme tierce. L’intimée chercherait ainsi
à faire prévaloir des intérêts pécuniaires égoïstes sur l’intérêt
public sur son intérêt privé à pouvoir conserver l’exploitation d’une
entreprise agricole affermée depuis 20 ans.
L’intimée relève que le fait de résilier un bail à ferme agricole afin de vendre
les parcelles concernées plus librement n’a rien d’abusif et que, même si cela
avait été son projet initial, cela ne serait pas répréhensible. Elle fait valoir
que sa position est demeurée constante : il convenait d’augmenter ses ressources financières,
le fermage ne suffisant pas pour entretenir le château et les autres immeubles que ceux affermés.
4.2
4.2.1
Aux termes de l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi.
Contrairement à l'art. 271 al. 1 CO ici inapplicable dès lors qu’il concerne les baux
d’habitations et de locaux commerciaux, l'abus de droit doit être manifeste (CACI du 31 octobre
2018/613 consid. 3.3.3).
L'existence d'un abus de droit
se détermine selon les circonstances concrètes du cas, en s'inspirant des diverses catégories
mises en évidence par la jurisprudence et la doctrine (ATF 129 Ill 493 consid. 5.1 et les réf.
citées). L'adjectif «
manifeste
»
indique qu'il convient de se montrer restrictif dans l'admission de l'abus de droit (TF 4C_385/2001 du
8 mai 2002, consid. 5b non publié aux
ATF
128 III 284 ; TF 4C_225/2001 du 16 novembre 2001, publié in SJ 2002 I p. 405, consid. 2b pp. 408
ss).
Selon la jurisprudence, l'abus peut être réalisé notamment lorsque l'intérêt
protégé par des règles impératives n'existe plus, qu'il a été sauvegardé
d'une autre manière ou que la partie invoquant ces règles a tellement tardé à s'en
prévaloir qu'il est devenu impossible à l'autre partie de préserver ses propres intérêts
(ATF 129 III 493 consid. 5.1 ; TF 4A_561/2017 consid. 4.1). La règle prohibant l'abus
de droit autorise certes le juge à corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice
d'un droit allégué créerait une injustice manifeste ; cependant, son application
doit demeurer restrictive et se concilier avec la finalité, telle que le législateur l'a voulue,
de la norme matérielle applicable au cas concret (TF 4A_529/2017 du 21 février 2018 consid.
3.3). Ainsi, pour être qualifié d'abusif, l'exercice d'un droit doit aller à l'encontre
du but même de la disposition légale qui le consacre, de telle sorte que l'écart entre
le droit exercé et l'intérêt qu'il est censé protéger soit manifeste. En définitive,
l'application des règles de la bonne foi ne saurait en aucun cas servir à vider la loi de sa
substance et à réaliser des objectifs que le législateur, conscient des divers intérêts
qu'il avait à prendre en considération, n'a pas voulu atteindre (ATF 107 la 206 consid. 3b).
4.2.2
A teneur de l’art. 16 al. 1 LBFA, la résiliation
d’un bail à ferme ne vaut qu’en la forme écrite ; l’intéressé
peut demander que le congé soit motivé. Il s’agit la d’une prescription d’ordre.
Une résiliation est ainsi valable même si le bailleur, interpellé, n'en donne pas les
motifs (Studer/Hofer, Das Landwirtschftliche Pachtrecht, 2
e
éd., Brugg 2014, n. 372 ad art. 16 LBFA, p. 264). Le législateur a en outre renoncé
à instituer une limitation du droit de donner le congé qui aurait permis au fermier d’attaquer
le congé, lequel ne serait valable qu’en cas de justes motifs, tels le désir du bailleur
d'exploiter lui-même la chose affermée ou un manquement grave du fermier à ses obligations.
(Message du Conseil fédéral concernant la LBFA du 11 novembre 1981, FF 1982 I 269 [citée
ci-après : Message], spéc. p. 292, n. 222.61). Il n'y a ainsi pas de limitation à
la résiliation (Studer/Hofer, ibidem) (CACI 31 octobre 2018/612).
4.3
En l’espèce, la première juge a considéré que le bailleur n’était
pas limité quant aux motifs l’amenant à résilier le contrat de bail à ferme
agricole. L’intimée pouvait ainsi se départir du contrat même si la finalité
était de pouvoir ensuite vendre les parcelles concernées et on ne pouvait y voir un abus de
droit manifeste.
4.4
La législation applicable au bail à
ferme agricole et la jurisprudence rendue en la matière ne pose aucune restriction quant au motif
de résiliation susceptible d’être invoqué par les parties au contrat de bail à
ferme agricole (cf.
supra
consid. 3.2). Avec l’autorité de première instance, il y a lieu de considérer que
l’intimée était ainsi en droit de se départir du contrat la liant à l’appelante
même si le but poursuivi était de permettre la vente des parcelles affermées. La question
ne peut donc être examinée que sous l'angle de l'abus de droit.
Or l’appelante est mal venue de se plaindre de la possible vente du château à un tiers,
dès lors qu’elle était elle-même administratrice de l’intimée au côté
de sa grand-mère, chacune avec pouvoir de signature collective à deux, lorsque la société
a déposé une requête en date du 17 décembre 2009 pour obtenir le morcellement
de la parcelle n° 111.________ sur laquelle est érigé le château. Cette requête
a abouti à une décision rendue le 25 juin 2010 par la Commission foncière rurale, section
I, qui a autorisé la soustraction de la fraction 1 de 9'713 m
2
à détacher de la parcelle n° 111.________ de N.________, pour autant qu’une cave
de réception et de vinification permettant d’accueillir la totalité de la vendange du
domaine soit construite. Cette décision mentionne en particulier ce qui suit :
« que
la requérante [ndr : l’intimée] envisage de vendre les bâtiments ECA N°
113 (soit le château), 114 (la cave) et 115 et 116 (les dépendances), étant précisé
que le château n’est pas entièrement affermé, seuls l’étant une chambre
d’employé, la cave et un carnotzet
».
La décision précise également que la parcelle n° 111.________ en cause est «
colloquée
en zone de bourg et hameau et en zone verdure
».
Dans cette mesure, les considérations sur le caractère prétendument abusif de la résiliation
du contrat de bail à ferme au motif qu’elle aurait été donnée pour permettre
la vente du château de N.________ à un tiers sont dénuées de fondement, l’appelante
ayant elle-même participé activement à créer les conditions d’une telle vente.
On observera par ailleurs que cette décision mentionne expressément que l’entier de la
parcelle n° 111.________ n’est pas affermée, contrairement à ce que soutient l’appelante
en procédure et comme l’établit l’annexe II du 4 octobre 2005. En sa qualité
d’administratrice au côté de sa grand-mère alors dans sa 98
ème
année en 2010, l’appelante s’est immanquablement impliquée dans toutes les étapes
du processus visant à obtenir le morcellement de la parcelle n° 111.________, soit du
château, de la cave et des dépendances, pour permettre la mise en vente des bâtiments
et du terrain concernés. Le grief formulé à l’encontre de l’intimée s’agissant
du motif de la résiliation du contrat de bail à ferme apparaît dès lors particulièrement
mal fondé et doit être rejeté. Non seulement le morcellement en cause a été
rendu possible grâce aux démarches réalisées par l’appelante, mais celle-ci
n’ignorait pas que la décision de vente d’une partie du domaine de l’intimée,
et non des moindre, était envisagée concrètement depuis plusieurs années, soit bien
avant la résiliation litigieuse. Dans ces conditions, on ne saurait y voir un quelconque abus de
droit de la part de l’intimée. Au surplus, l’appelante fait valoir qu’elle serait
titulaire d’un droit de préaffermage en vertu de l’art. 5 LBFA, voire également
d’un droit de préemption résultant de la LDFR, sur l’ensemble des parcelles susceptibles
d’être mises en vente. Or, s’agissant du droit de préaffermage, l’appelante
n’établit pas qu’un tel droit serait inscrit en sa faveur au Registre foncier comme
l’exige l’art. 5 al. 2 LBFA. Quant à l’existence d’un droit de préemption,
celui-ci ne fait pas obstacle à la mise en vente des parcelles concernées, de sorte que ces
éléments sont sans incidence sur la problématique en cause.
Le grief de l’abus de droit invoqué par l’appelante doit ainsi être rejeté,
de sorte que la résiliation du contrat de bail à ferme est valablement intervenue.
5.
5.1
Dans
un dernier moyen, l’appelante se plaint d’une violation de l’art. 7 al. 2 LBFA en ce
que la Commission d’affermage n’aurait pas examiné si sa situation personnelle ou économique
pouvait justifier une durée réduite de la durée du bail lorsqu’elle aurait accordé
son approbation au contrat de bail à ferme. Cette autorité n’aurait fait qu’approuver
le fermage sans procéder à un examen concret des conditions légales permettant de déroger
au principe de la durée minimale. Malgré la clause du contrat prévoyant une durée
initiale de 9 ans, l’appelante considère que cette durée est en réalité de
12 ans en vertu de l’art. 12 LVLBFA (loi d'application de la loi fédérale du 4 octobre 1985 sur
le bail à ferme agricole ; BLV 221.313) (durée initiale des baux à ferme portant
sur des vignes), ce qui fixait sa première échéance au 31 décembre 2014. La
résiliation du 29 octobre 2014 ne serait pas intervenue dans le respect du délai de résiliation
d’un an prévu par l’art. 16 al. 2 LBFA, ce qui aurait entrainé une reconduction
du contrat de bail pour une durée de 6 ans supplémentaires faute d’avoir été
résilié valablement, reportant le prochain terme du contrat au 31 décembre 2020. Etant
donné la prolongation de bail accordée par l’autorité de première instance
pour une durée de 6 ans, l’appelante soutient que cette autorité aurait dû constater
que le contrat de bail à ferme ne pouvait prendre fin avant le 31 décembre 2026.
De son côté, l’intimée fait valoir que la part prépondérante des objets
affermés n’étant pas constituée en vignes, la durée minimale prévue par
l’art. 12 LVLBFA ne s’appliquerait pas au bail litigieux. A supposer que tel soit le cas,
elle soutient que la durée réduite du bail a été valablement approuvée par la
Commission d’affermage. Elle relève que l’appelante et son époux ont seuls rédigé
le bail et demandé à ce qu’il soit d’une durée de neuf ans et que l’approbation
par l’autorité compétente n’est pas subordonnée à sa motivation. Au reste,
l’intimée considère que c’est à tort que la première juge a admis une
prolongation de bail de la durée maximale de six ans. Elle invoque sa situation financière
en péril, la violation grave par l’appelante et son époux de leurs devoirs légaux
et conventionnels et le «
harcèlement
judiciaire entrepris par l’appelante
»,
lesquels auraient dû conduire la première juge à considérer que la prolongation du
bail ne pouvait lui être imposée.
5.2
5.2.1
A teneur de l’art. 7 al. 1 LBFA, la durée
initiale d’un bail à ferme est de neuf ans au moins pour les entreprises agricoles. L’accord
prévoyant une durée plus courte n’est valable que s’il est approuvé par l’autorité
cantonale (art. 7 al. 2 LBFA) et si la situation personnelle ou économique d’une partie ou
d’autres motifs objectifs le justifient (art. 7 al. 3 LBFA).
L’art. 12 LVLBFA prévoit quant à lui que la durée initiale des baux à ferme
portant sur des vignes et des champs de pieds-mère est de douze ans au moins.
Si le bail a été conclu pour une durée
indéterminée et n’a pas été résilié valablement ou s’il a été
conclu pour une durée déterminée et a été reconduit tacitement à l’échéance,
il est réputé reconduit sans changement pour les six années suivantes (art. 8 al. 1 LBFA).
5.2.2
Les décisions administratives formellement
en vigueur lient en principe le juge civil, qui ne peut les réexaminer d'une manière indépendante.
Un tel contrôle constituerait en effet une immixtion inadmissible du juge civil dans la sphère
de compétence de l'autorité administrative. Ce principe est applicable aux contrats de droit
civil lorsqu'ils doivent être approuvés par une autorité administrative. Dans le seul
cas où l'autorisation administrative se révèle absolument nulle, elle ne lie pas le juge
civil. Mais le pouvoir d'examen du juge se limite à cette vérification (ATF 138 III 49 consid.
4.4.3 ; ATF 101 II 149 consid. 3 ; TF 5A_314/2021 du 31 janvier 2022 consid. 4.2). L’absence
de motifs d'accorder l'autorisation de conclure un bail pour une durée inférieure au minimum
légal ne rend pas pour autant nulle une telle décision. La sécurité du droit exige
que, sauf circonstances tout à fait exceptionnelles, les vices affectant un acte administratif sur
le plan du droit matériel ne le rendent pas nul (ATF 101 II 149 consid. 4b et les réf. citées).
5.3
La première juge a constaté que le bail
signé prévoyait sans équivoque une durée de neuf ans et que la Commission d’affermage
avait approuvé ce bail sans soulever aucune objection quant à cette durée, de sorte que
l’accord des parties sur cette durée était valable. Le bail était ainsi venu à
échéance le 31 décembre 2010, reconduit pour les six années suivantes jusqu’au
31 décembre 2016.
5.4
Il convient de relever que l’appelante omet
de préciser que le contrat de bail à ferme signé par les parties ne porte pas majoritairement
sur des vignes pour lesquelles l’art. 12 LVLBFA prévoit une durée initiale de 12
ans, étant rappelé que cette durée peut être réduite pour autant que le contrat
soit approuvé par la Commission d’affermage (art. 7 al. 2 LBFA). Il ressort de l’annexe
II que la surface dévolue aux vignes est de 60'659 m
2
sur un total de 225'067 m
2
,
ce qui correspond à 27 % du domaine affermé. Dans une large mesure, l’art. 12
LVLBFA apparaît ainsi inapplicable au contrat, comme l’a relevé l’intimée.
La LBFA ne prescrit pas d’exigence sur la manière dont la Commission d’affermage est
tenue d’approuver les contrats de bail à ferme qui lui sont soumis. En l’occurrence,
s’agissant de 73 % du domaine agricole exploité par l’appelante, la durée initiale
de 9 ans prévue par le contrat correspond à la durée minimale fixée par la loi pour
laquelle aucune approbation de la Commission d’affermage n’est requise (art. 7 al. 1 et 2
LBFA). L’approbation de la durée limitée du contrat de bail pour ce qui concerne les
surfaces dévolues à la vigne a été requise par l’appelante alors que celle-ci
agissait à la fois en qualité d’administratrice de l’intimée et comme fermière,
étant rappelé qu’à l’époque de la signature du contrat de bail à
ferme, l’appelante disposait avec sa grand-mère d’un pouvoir de signature collective
à deux. Quant à l’époux de l’appelante, celui-ci a été désigné
par la Commission d’affermage comme agissant en qualité d’administrateur de l’intimée,
étant également précisé qu’à cette époque celui-ci bénéficiait
d’une procuration individuelle lui permettant de représenter la société. La décision
d’approbation rendue par la Commission d’affermage a été notifiée aux deux
parties avec indication de la voie de recours correspondante. On comprend ainsi que l’appelante
était parfaitement au clair des tenants et aboutissants du contrat de bail à ferme s’agissant
de l’ensemble des clauses qu’il comportait, à savoir notamment quant à sa durée,
sa reconduction ainsi que les conditions de sa résiliation. Elle disposait de la faculté d’user
de son droit de recours administratif si, en toute hypothèse, elle considérait finalement être
lésée par l’une des dispositions approuvées par la Commission d’affermage.
Dans ces circonstances, conformément à la jurisprudence rappelée ci-dessus, même
à admettre que l'absence d’indication des motifs justifiant l'autorisation de conclure un
bail pour une durée inférieure au minimum légal – en ce qui concerne une partie
limitée des surfaces affermées – constituerait un vice affectant l’acte administratif
en question sur le plan du droit matériel, la sécurité du droit exige de considérer
que ce vice n’a pas pour effet de rendre cette décision nulle.
Au surplus, les surfaces exclues du contrat de bail à ferme par l’annexe II sont d’une
taille modeste par rapport à l’ensemble du domaine. Constituées du château, de sa
terrasse, du bord du lac et de forêts, elles ne sont pas dédiées à l’exploitation
agricole et vitivinicole proprement dite. Dans ces conditions, pour autant qu’elle soit nécessaire,
il apparaît vraisemblable que l’approbation de l’annexe II par la Commission d’affermage
ne constituerait qu’une simple formalité, étant précisé que cette annexe réserve
notamment expressément, en faveur de l’appelante, l’usage des caves et du pressoir situés
au château.
Ce moyen doit donc également être rejeté.
5.5
Les considérations de l’intimée
sur le caractère infondé de la prolongation de bail accordée par l’autorité
de première instance sont irrecevables, faute d’appel joint sur cette question. Il n’y
a donc pas lieu d’entrer en matière sur les moyens développés dans la réponse
à ce sujet. Les déterminations déposées par les parties n’apportent quant à
elles aucun élément pertinent.
6.
Au vu de ce qui précède, l’appel
doit être rejeté et le jugement confirmé.
Les frais judiciaires
de deuxième instance, arrêtés à 3'160 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais
judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), sont mis à la charge de l’appelante,
qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Elle versera en outre à l’intimée la somme de 3’000 fr. (art. 7 TDC [tarif des
dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]) à titre de dépens.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 3'160 fr. (trois mille cent
soixante francs), sont mis à la charge de l’appelante B.________.
IV.
L’appelante B.________ versera à l’intimée Q.________SA la somme de 3'000 fr. (trois
mille francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Yann Oppliger (pour B.________),
‑
Me Isabelle Salomé Daïna (pour Q.________SA),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal civil de l’arrondissement de La Côte.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :