vd_findinfo · HC / 2011 / 305 · 2011-05-30 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, EFFICACITÉ, RÉSILIATION, RÉSILIATION ABUSIVE, NOUVEAU MOYEN DE PREUVE | 257d al. 1 CO, 317 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 30.05.2011 HC / 2011 / 305

TRIBUNAL
CANTONAL
97
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
30 mai 2011
_________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Krieger et Winzap
Greffier
:
M.              Elsig
*****
Art.
257d al. 1 CO; 317 al. 1 CPC
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
G.________
,
à Lausanne, bailleresse, contre l’ordonnance rendue le 23 février 2011 par le Juge de
paix du district de Lausanne dans la cause divisant l'appelante d’avec
D.________
SA
, à Lausanne, locataire, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 23 février 2011, le Juge de paix du district de Lausanne a rejeté la requête
d'expulsion déposée le 24 novembre 2010 par G.________ (I), fixé les frais de justice
de la requérante à 300 fr. (II), alloué à l'intimée D.________ SA des dépens,
par 500 fr. (III) et rayé la cause du rôle (IV).
En droit, le premier juge a considéré que la bailleresse n'avait pas respecté la procédure
prévue par l'art. 7 RULV (Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du
Canton de Vaud) et qu'une part importante des loyers n'était pas échue au moment de la sommation,
ce qui rendait le congé abusif.
B.
G.________ a interjeté appel le 28 mars 2011 contre cette ordonnance en concluant, avec dépens,
à sa réforme en ce sens que sa requête d'expulsion est admise, un délai fixé
à dire de justice étant imparti à D.________ SA pour libérer l'ensemble des locaux
litigieux, et que lui soit octroyé la faculté de requérir l'exécution forcée
sous l'autorité de l'huissier de paix en cas d'absence d'exécution spontanée.
L'intimée D.________ SA a conclu, avec dépens, principalement au rejet de l'appel et, subsidiairement
à l'annulation de l'ordonnance attaquée. Elle a produit un bordereau de pièces
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l'ordonnance complétée par
les pièces du dossier :
Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux du 11 septembre 2003, G.________ a remis en
location à D.________ SA des locaux à l'usage de discothèque d'une surface approximative
de 697 m
2
au rez-de-chaussée inférieur de l'immeuble sis [...] à Lausanne. Conclu pour durer du
1
er
octobre 2003 au 1
er
octobre 2013, le bail devait se renouveler tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation
donné et reçu au moins une année avant l'échéance. Le loyer, payable par mois
d'avance, a été fixé à 9'000 fr. plus 1'000 fr. d'acompte de chauffage, d'eau chaude
et de frais accessoires. Le loyer, soumis à une clause d'indexation selon l'art. 4a, était
toutefois bloqué sur une durée de cinq ans, le bailleur se réservant le droit de l'augmenter,
à raison de 100 % de l'IPC dès le mois d'août 2009 en prenant en compte l'indice de 2008.
Le contrat prévoyait en outre qu'en cas de retard de plus de dix jours dans le paiement du loyer
mensuel, le bailleur pouvait, après une vaine mise en demeure, exiger que le loyer soit acquitté
trimestriellement à l'avance.
Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux du 10 septembre 2003, G.________ a remis en
location à D.________ SA des locaux d'un surface approximative de 180 m
2
destinée à l'agrandissement de la discothèque au prix de 83 fr. le mètre carré
par année et de dépôt au prix de 30 fr. le mètre carré par année dans l'immeuble
sis [...] à Lausanne. Conclu pour durer du 1
er
janvier 2004 au 1
er
octobre 2013, le bail devait se renouveler tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation
donné et reçu au moins une année avant l'échéance. Le loyer, payable par mois
d'avance selon les modalités fixées par le bailleur, a été fixé à 1'245
fr., plus 70 fr. d'acompte de chauffage, d'eau chaude et de frais accessoires. Le loyer, soumis à
une clause d'indexation selon l'art. 4a, était toutefois bloqué sur une durée de cinq
ans, le bailleur se réservant le droit de l'augmenter, à raison de 100 % de l'IPC dès
le mois d'août 2009 en prenant en compte l'indice de 2008. Le contrat prévoyait en outre qu'en
cas de retard de plus de dix jours dans le paiement du loyer mensuel, le bailleur pouvait, après
une vaine mise en demeure, exiger que le loyer soit acquitté trimestriellement à l'avance.
Par contrats de bail à loyer du 11 septembre 2003, G.________ a remis en location à D.________
SA les places de parc n
os
[...], [...], et [...] au cinquième sous sol de l'immeuble [...], à Lausanne. Conclus pour
durer initialement du 1
er
octobre 2003 au 1
er
octobre 2004, les baux devaient se renouveler tacitement d'année en année sauf avis de résiliation
donné et reçu au moins quatre mois avant l'échéance. Le loyer, payable d'avance selon
les art. 3 et 7 RULV édition novembre 2001 a été fixé à 200 fr. par mois pour
chaque place de parc.
Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux du 7 avril 2009, G.________ a remis en location
à D.________ SA un dépôt de 26,4 m
2
au troisième sous-sol de l'immeuble sis [...]. Conclu pour durer initialement du 1
er
mai 2009 au 1
er
juin 2014, le bail devait se renouveler tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation
donné et reçu au moins une année avant l'échéance. Le loyer, payable par mois
d'avance selon les modalités établies par le bailleur, a été fixé à 250
fr. par mois. Une clause d'indexation était prévue. Le contrat indiquait en outre qu'en cas
de retard de plus de dix jours dans le paiement du loyer mensuel, le bailleur pouvait, après une
vaine mise en demeure, exiger que le loyer soit acquitté trimestriellement à l'avance.
Par courriers du 21 juin 2010, la gérante de l'immeuble a invité la locataire à régler
les loyers du mois de juin 2010, par 9'750 fr. pour la discothèque, 600 fr. pour les trois places
de parc et 520 fr. pour le dépôt. Ces courriers mentionnaient qu'ils valaient mise en demeure
au sens de l'art. 7 RULV et qu'à défaut de paiement dans le délai de dix jours, elle pourrait
exiger le paiement des loyers par trimestre d'avance.
Par courriers recommandés du 12 juillet 2010, la gérante de l'immeuble a relevé que les
arriérés dus dès le 31 mai 2010 n'avaient pas été réglés, informé
la locataire qu'elle exigeait dès le début de mois de juillet le paiement des loyers par trimestre
d'avance, les loyers des mois de juin, juillet, août et septembre étant échus, et l'a
mise en demeure de régler dans un délai de trente jours les montants de 39'750 francs pour
la discothèque, 5'260 fr. pour le dépôt et 2'400 fr. pour les trois places de parcs, faute
de quoi les baux seraient résiliés en application de l'art. 257d CO. Ces courriers ont été
reçus le 20 juillet 2010 par la locataire.
Par formules officielles du 11 août 2010, la gérante de l'immeuble a résilié les
baux en cause pour le 1
er
octobre 2010.
La locataire a contesté ces congés le 31 août 2010 devant la Commission de conciliation
en matière de baux à loyer du district de Lausanne (ci-après : la commission de conciliation).
Par formules officielles du 29 septembre 2010, la gérante de l'immeuble a résilié une
nouvelle fois les baux en cause avec effet au 1
er
décembre 2010. Le 20 octobre 2010, la locataire a contesté ces congés devant la commission
de conciliation.
Le 24 novembre 2010, G.________ a requis du Juge de paix du district de Lausanne l'expulsion de D.________
SA des locaux en cause.
Le 9 décembre 2010, la commission de conciliation a transmis à ce magistrat le dossier des
contestations de congé.
A l'audience du 18 janvier 2011, les parties sont convenues d'impartir à la locataire un délai
au 21 janvier 2011 pour produire des déterminations écrites et un délai de détermination
sur cette écriture à la bailleresse échéant au 31 janvier 2011, le juge statuant
sur la base de dites écritures sans nouvelle audience.
Dans son procédé écrit du 21 janvier 2011, la locataire a fait notamment valoir que la
discothèque était affectée d'un défaut de ventilation, ce dont la bailleresse avait
été avertie dès 2006, et que les prétentions découlant de ce défaut couvraient
le prétendu arriéré.
Dans ses déterminations du 31 janvier 2011, la bailleresse a confirmé ses conclusions en expulsion.
En droit
:
1.
a)
L'ordonnance contestée a été
rendue le 23 février 2011, de sorte que les voies de droit sont régies par le Code de procédure
civile suisse du 19 décembre 2008 (ci-après : CPC; RS 272), entré en vigueur le 1
er
janvier 2011 (art. 405 al. 1 CPC).
b)
Le litige porte sur le bien-fondé d'une
ordonnance d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyers et de solde de charges. Pour déterminer
quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse,
calculée selon le droit fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la période minimum
pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée
déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à
la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité
d'une résiliation (TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1).
En l'espèce, le loyer mensuel de la seule discothèque atteint 10'000 fr. par mois. L'intimé
conclut à l'annulation des congés. La valeur litigieuse, calculée selon les principes
susmentionnés dépasse ainsi les 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est recevable.
Interjeté dans le délai de l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel est recevable.
2.
a)
L'appel est une voie de droit offrant à
l'autorité de deuxième instance un plein pouvoir d'examen. Celle-ci examine librement tous
les griefs de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l'instance d'appel revoit les
faits avec une cognition pleine et entière; elle contrôle librement l'appréciation des
preuves et les constatations de fait de la décision de première instance (Hohl, Procédure
civile, tome II, 2
ème
éd., 2010, n° 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle n'est
pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première instance.
Son pouvoir d'examen est plein et entier (Hohl, op. cit., n° 2396, p. 435; Spühler, Commentaire
bâlois, n. 1 ad art. 311 ZPO, qui parle de "vollkommenes Rechtsmittel").
L'état de fait de
l'ordonnance attaquée a ainsi été complété sur la base des pièces au dossier
de première instance.
b)
L'intimée a produit en deuxième instance
une sommation de l'appelante du 9 mars 2011 portant sur un montant de 122'328 fr. 45, la contestation
de dite sommation de l'intimée du 30 mars 2011, les avis de résiliation des baux en cause du
15 avril 2011 et la requête en contestation de ces congés du 10 mai 2011. Ces pièces sont
en principe recevables (art. 317 al. 1 CPC; Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure
civile, JT 2010 III 115, spéc. p. 139). Comme on le verra, elles ne sont toutefois pas déterminantes
pour le sort du litige.
3.
a)
L'appelante fait valoir que lorsqu'une sommation
porte à la fois sur des loyers échus et non échus, celle-ci n'est pas sans effets si le
locataire est invité à s'acquitter de l'arriéré et que celui-ci est déterminable.
Elle soutient qu'à la lecture de la sommation du 12 juillet 2010, l'intimée ne pouvait ignorer
que les loyers des mois de juin et de juillet 2010 était échu, de sorte que dite sommation
a porté effet et que le congé est valable faute de paiement de cet arriéré en temps
utile.
b/aa)
L'art. 257d al. 1 CO prévoit que, lorsque,
après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme, le bailleur
peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement
dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai est de trente jours au moins pour les baux
d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur
peut résilier les baux d'habitations et de locaux commerciaux, moyennant un délai de congé
minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2).
Aux termes de l'art. 7 al. 2 RULV, lorsque le locataire est en retard de plus de dix jours dans le paiement
d'une mensualité et qu'il a fait l'objet d'une vaine mise en demeure écrite, le bailleur peut
exiger que le loyer, les acomptes de chauffage et de frais accessoires soient acquittés trimestriellement
à l'avance, dès le mois suivant l'échéance du délai fixé dans la mise en
demeure. Selon la jurisprudence de la cour de céans, l'art. 7 RULV est une faculté donnée
au bailleur qui ne peut être exercée que dès le mois qui suit l'échéance du
délai que celui-ci a imparti en vain au locataire pour s'acquitter du loyer arriéré. Le
bailleur ne peut pas requérir immédiatement, par une mise en demeure à forme de l'art.
257d CO, le paiement du loyer par trimestre d'avance. Il doit procéder en deux temps, soit d'abord
adresser une mise en demeure en cas de retard du paiement du loyer (avec ou sans la menace de la sanction
du paiement des loyers par trimestre d'avance), puis communiquer au locataire sa volonté d'obtenir
le paiement du loyer par trimestre d'avance. Ce n'est qu'après cette dernière communication
qu'il peut, si les loyers n'ont pas été acquittés trimestriellement d'avance, adresser
l'avis comminatoire de l'art. 257d CO. La mise en demeure doit en outre être claire et distincte
(CREC I 18 février 2010/89; CREC I 28 août 2007/420, résumé in Cahiers du Bail [CdB]
2007, p. 129),
L'art. 257d CO présuppose un retard dans le paiement du loyer (Lachat, Commentaire romand, 2003,
n. 2 ad art. 257d CO, p. 1332). L'avis comminatoire est dépourvu d'effet s'il porte sur un loyer
qui n'est pas encore échu (Lachat, op. cit., n. 5 ad art. 257d CO, p. 1333). En d'autres termes,
si le bailleur a des créances qui ne permettent pas l'application de cet article et d'autres qui
la permettent, son courrier doit les distinguer de manière précise, de sorte que le locataire
puisse reconnaître sans difficulté les dettes à éteindre pour éviter la résiliation
du bail (Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 666; CREC I 25 mars 2010/151), la mention du montant
de l'arriéré n'étant pas indispensable, l'indication des mois de calendrier suffisant
(CdB 2000, p. 107, citant un arrêt du TF du 14 juin 2000).
bb)
Selon
la jurisprudence, est inefficace le congé qui ne satisfait pas aux exigences légales ou contractuelles
auxquelles est subordonné son exercice (ATF 135 III 441 c. 3.1 et référence, ATF 121 III
156 précité; TF 4C.116/2005 précité). Le Tribunal fédéral donne comme exemple
le congé motivé par le défaut de paiement du loyer alors qu'en réalité celui-ci
est payé, le congé donné pour de justes motifs qui ne sont pas réalisés, le
congé signifié pour une date ne correspondant pas au terme contractuel ou légal et le
congé donné en raison d'une violation des devoirs de diligence qui se révélera inexistante
(ATF 121 III 156 précité; TF 4C.116/2005 précité).
Dans un arrêt de principe rendu à cinq juges, la Chambre des recours, se fondant sur ces considérations,
a jugé inefficace le congé qui repose sur une mise en demeure portant sur un montant disproportionné
par rapport au loyer effectivement dû (du simple au double). La Chambre des recours a motivé
cette solution par le fait que le locataire "moyen" qui reçoit une telle mise en demeure
est non seulement incapable de faire la part des choses mais est d'emblée dissuadé de payer
quoi que ce soit d'un montant exagéré dont il ne dispose peut-être pas. Le bailleur contraint
ainsi le locataire à adopter une attitude vraisemblablement différente de celle qu'il aurait
eue si la mise en demeure avait porté sur le montant exact. L'on peut attendre d'un bailleur, représenté
la plupart du temps par un professionnel de l'immobilier, de procéder correctement. Une proportion
du simple au double entre le montant effectivement dû et celui réclamé a été
jugée disproportionnée (CREC I 18 janvier 2006/89 c. 3; confirmé par arrêt rendu
à cinq juges CREC I 3 septembre 2010/457 c. 4).
c)
En l'espèce, les sommations du 12 juillet
2010 ne respectent pas la lettre de l'art. 7 RULV dans la mesure où l'appelante n'a pas procédé
aux deux étapes distinctes voulues par la réglementation et la jurisprudence, savoir communiquer
au locataire sa volonté d'obtenir le paiement par trimestre d'avance et, pour les loyers non acquittés
trimestriellement, notifier ultérieurement la commination à la forme de l'art. 257d CO.
En outre, on ne saurait considérer que lesdites sommations sont suffisamment précises pour
permettre à la locataire de déterminer la dette à éteindre pour éviter la résiliation
de bail. En effet, elles indiquent toutes que les loyers des mois de juin, juillet, août et septembre
sont échus.
Enfin, à la date des sommations en cause, seuls les loyers des mois de juin et juillet étaient
échus, soit un montant total du 21'990 fr. (9'750 + 10'000 + [2 x 600] + [2 x 520]), alors que l'appelante
réclamait au total 47'410 fr. (39'750 + 5'260 + 2'400), soit un montant dépassant le double
des loyers échus. Vu l'importance de cette différence, il y a lieu d'admettre que l'intimée
ne pouvait faire la part des choses et était d'emblée dissuadée de payer quoi que ce soit
de ce montant exagéré dont elle ne disposait peut-être pas. Il importe dès lors peu
que l'intimée n'ait pas réglé dans le délai comminatoire les loyers effectivement
échus.
La solution du premier juge doit donc être confirmée.
4.
En conclusion, l'appel doit être rejeté
et l'ordonnance confirmée.
Vu l'issue du litige, les frais judiciaires de deuxième instance, fixés à 1'474 fr. (art.
62 al. 1 et 3 TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5]), sont mis
à la charge de l'appelante (art. 106 al. 1 CPC).
Obtenant gain de cause, l'intimée à droit à des dépens de deuxième instance,
fixés à 1'500 fr. (art. 106 al. 1 CPC; art. 7 TDC [tarif du 23 novembre 2010 des dépens
en matière civile; RSV 270.11.6]).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
L'appel est rejeté.
II.              L'ordonnance est confirmée.
III.              Les frais judiciaires
de deuxième instance, arrêtés à 1'474 fr. (mille quatre cent septante-quatre francs),
sont mis à la charge de l'appelante.
IV.              L'appelante G.________
doit verser à l'intimée D.________ SA la somme de 1'500 fr. (mille cinq cents francs) à
titre de dépens de deuxième instance.
V.              L'arrêt motivé
est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
31 mai 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
Me Alain Dubuis (pour G.________),
‑
Me Jacques Micheli (pour D.________ SA).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme le Juge de paix du district de Lausanne.
Le greffier :