vd_findinfo · HC / 2009 / 189 · 2009-07-22 · fr

LOYER ABUSIF, LOYER INITIAL, LOYER USUEL | 269 CO, 269a let. a CO, 451 ch. 2 CPC, 452 al. 1 CPC, 452 al. 2 CPC, 13 LTB

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 22.07.2009 HC / 2009 / 189

TRIBUNAL CANTONAL
391/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 22 juillet
2009
__________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.
F.
Meylan et Denys
Greffier
:
Mme   Bourckholzer
*****
Art. 269, 269a let. a CO ;
451 ch. 2, 452 al. 1 et 2, 471 al. 3 CPC ; 13 LTB
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s'occuper du recours interjeté par
D.________
, à Corseaux,
défendeur, contre le jugement
rendu le 15 septembre 2008 par le Tribunal des baux du canton de
Vaud dans la cause divisant le recourant d'avec
B.________
, à
Corseaux, demanderesse.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par jugement du 15 septembre 2008, dont la motivation a
été adressée aux parties le 21 avril 2009, le
Tribunal des baux du canton de Vaud a notamment réduit le
loyer initial mensuel net de l'appartement loué par le
défendeur Z.________ à la demanderesse B.________,
à 1'400 fr. dès le 16 décembre 2007 (I), dit
que le défendeur doit par conséquent à la
demanderesse une différence de loyer de 950 fr. (II),
réduit à 4'200 fr. le montant de la garantie locative
(III), dit que le défendeur doit rembourser à la
demanderesse 120 fr. de frais d'inscription (IV), rendu le jugement
sans frais ni dépens (V) et rejeté toutes autres ou
plus amples conclusions (VI).
Les éléments de fait nécessaires à
l'examen de la cause sont les suivants :
Le 16 novembre 2007, Z.________ a remis en location à
B.________ un appartement de 3,5 pièces au 1
er
étage de l'immeuble sis chemin du Basset 13, à 1802
Corseaux, moyennant paiement d'un loyer mensuel de 1'500 fr. et
d'un acompte mensuel de chauffage, d'eau chaude et de frais
accessoires de 280 francs. Selon la formule de « notification
de loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail » que la
représentante du bailleur, la régie [...] SA, avait
adressée le même jour à la locataire, les
loyers et acompte de charges, qui avaient été
précédemment fixés à 1'400 fr. et 200
fr. à partir du 1
er
août 2004, avaient
été réadaptés en considération
de l'« article 269a, lettre a, du CO. Adaptation de l'acompte
de charges».
Le 28 mars 2008, B.________ a ouvert action devant le Tribunal des
baux et pris les conclusions suivantes :
"1)
Le loyer initial est abusif.
2)
Le loyer initial net est ramené au loyer net payé par
le précédent locataire, à savoir CHF 1400.- ou
à dire de justice.
3)
La différence de loyer dont s'est acquittée la
requérante depuis le début du bail lui est
restituée dans les 30 jours.
A défaut, la soussignée est autorisée à
compenser ce montant avec le loyer.
4)
Les charges sont ramenées à CHF 200.-.
5)
La différence de charges dont s'est acquittée la
requérante
depuis le début du bail lui est restituée dans les 30
jours.
A défaut, la soussignée est autorisée à
compenser ce montant avec le loyer.
6)
Le montant de la garantie bancaire correspondant à 3 mois du
loyer initial, soit CHF 5340.-, est corrigé en fonction du
loyer précédent et ramené à CHF 4800.-
ou à dire de justice.
7)
Les CHF 120.-, payés à titre d'émolument pour
les frais d'inscription, sont restitués à la
requérante.
A défaut de restitution de ce montant dans les 30 jours, la
soussignée est autorisée à compenser ce
montant avec le loyer."
Par courrier du 9 juin 2008, rectifié le 11 juillet 2008, le
Président du Tribunal des baux a imparti un délai au
défendeur pour qu'il produise la partie de la police ECA
indiquant l'année de construction de l'immeuble et qu'il
fournisse l'adresse et la désignation précise de 5 ou
6 appartements de comparaison de 3,5 pièces, situés
dans la même localité ou quartier que celui-ci. Les
appartements indiqués devaient avoir un emplacement, une
dimension, un état et un équipement comparables
à ceux de l'immeuble et devaient être de la même
année de construction (art. 11 al. 1 OBLF). Des
justificatifs des caractéristiques des appartements, ainsi
qu'un calcul de rendement, assorti également de
pièces justificatives, devaient être
produits.
Dans sa réponse du 13 août 2008, le défendeur a
pris les conclusions suivantes :
"I.         Les conclusions
nos I à VII de la requérante du 28 mars 2009 sont
rejetées dans la mesure où elles sont
recevables.
II.         Le loyer
mensuel net dû par B.________ demeure fixé à
Fr. 1'500.00 net par mois, ce loyer étant calculé sur
un taux hypothécaire de 3,25%, de l'indice suisse des prix
à la consommation de 101,1 points à fin juillet 2007
ainsi que les charges de l'immeuble égalisées
à fin décembre 2006.
III.         L'acompte de
chauffage, eau chaude et frais accessoires demeure fixé
à Fr. 280.00 par mois.
IV.       La garantie locative est
réduite à Fr. 4'500.00 par mois correspondant
à trois mois de loyers nets, fixé par le bail du 16
novembre 2007."
Le même jour, le défendeur a précisé
qu'il n'était pas en mesure de fournir les
éléments et pièces demandés. Il a
requis la mise en œuvre d'une expertise dans le but de
déterminer, afin de faire procéder à un calcul
de rendement, la valeur de marché, au moment de leur
acquisition, des parcelles sur lesquelles se trouvait
l'immeuble.
Par déterminations des 27 et 28 août 2008, la
demanderesse s'est opposée à cette requête.
Elle a fait valoir que le bailleur était lié par le
critère des loyers usuels du quartier qu'il avait
indiqué pour augmenter le loyer sur la formule de
notification qu'il lui avait adressée et qu'il n'y avait
donc pas de motifs de mettre en œuvre une expertise pour
procéder à un calcul de rendement.
Après examen des pièces et audition des parties, le
tribunal des baux a rejeté la requête d'expertise. Il
a rendu son jugement.
En droit, il a retenu que la formule de notification du loyer
initial que le défendeur avait adressée à la
demanderesse spécifiait que le loyer avait été
augmenté selon le critère des loyers usuels du
quartier (art. 269a let. a CO ), que la demanderesse n'avait pas
demandé que le loyer soit de préférence
contrôlé sous l'angle de l'art. 269 CO (rendement de
l'immeuble), comme elle en avait la faculté (TF 4C236/2004
du 12 novembre 2004 c.3.2 ; ATF 124 III 310 c. 2b), qu'il convenait
par conséquent d'examiner le caractère
prétendument abusif du loyer en vertu du critère que
le défendeur avait mentionné sur la formule. Il a
observé ensuite que le défendeur n'avait pas fourni
les éléments de comparaison propres à
démontrer que le loyer litigieux se situait dans les limites
des loyers usuels (art. 269a let. a CO), qu'il avait donc
échoué dans la preuve qui lui incombait
d'établir le bien-fondé de la hausse notifiée
et qu'il fallait par conséquent réduire, entre autres
éléments, le loyer contesté.
B.
Par acte du 22 avril
2009, le défendeur a recouru contre
ce jugement et conclu à sa
réforme en ce sens que le loyer mensuel brut litigieux reste
fixé à 1'780 francs et que la garantie locative est
réduite à 4'500 francs. Par mémoire
déposé dans le délai imparti, il a
développé ses moyens et confirmé ses
conclusions.
En droit :
1.
L'art. 451 ch. 2 CPC
(Code de procédure civile du 14 décembre 1966, RSV
270.11), applicable par renvoi de l'art. 13 LTB (loi du 13
décembre 1981 sur le Tribunal des baux, RSV 173.655), ouvre
la voie du recours en réforme contre les jugements
principaux rendus par le Tribunal des baux.
Interjeté en temps utile, le recours, qui tend exclusivement
à la réforme, est recevable.
2.
a)
En
l'espèce, les
conclusions du recours ne
sont ni nouvelles ni plus amples que celles prises en
première instance (cf. jgt, pp. 3 et 4). Elles sont
recevables (
art. 452 al. 1 CPC [applicable par renvoi de
l'art. 13 LTB])
.
b)
Lorsqu'elle est saisie d'un recours en réforme
contre un jugement principal rendu par le Tribunal des baux, la
Chambre des recours revoit librement la cause en fait et en droit
(art. 452 al. 2 CPC, applicable par renvoi de l'art. 13 LTB). Les
parties ne peuvent cependant pas articuler de faits nouveaux, sous
réserve de ceux qui résultent du dossier et qui
auraient dû être retenus ou de ceux pouvant
résulter d'une instruction complémentaire selon
l'article 456a CPC (art. 452 al. 1ter CPC).
Le Tribunal cantonal
revoit
ainsi la cause en fait
et en droit sur la base du dossier, sans réadministration
des preuves déjà administrées en
première instance. Il développe par conséquent
son raisonnement juridique après avoir vérifié
la conformité de l'état de fait du jugement aux
preuves figurant au dossier et après l'avoir, le cas
échéant, corrigé ou complété au
moyen de celles-ci
(JT 2003 III
3).
En l'espèce, l'état de fait du jugement est complet
et conforme aux preuves administrées ; il permet à la
cour de céans de statuer en réforme, sans devoir
procéder à une instruction
complémentaire.
3.
En pages 2 à 8
de son recours, Z.________ fait valoir des "moyens de fait, en
particulier des éléments relatifs au critère
du rendement de l'immeuble, qui ont été portés
à la connaissance des premiers juges et dont ceux-ci ont
estimé, par des motifs complets et convaincants que la cour
de céans fait siens en application de l'art. 471 al. 3 CPC,
qu'ils étaient sans pertinence pour le sort de la cause. En
effet, comme les premiers juges l'ont retenu, le recourant
était lié par le critère des loyers usuels
qu'il avait mentionné dans la formule de "notification de
loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail" qu'il avait
adressée à l'intimée ; en outre, celle-ci n'a
pas demandé que le loyer soit de préférence
contrôlé sous l'angle de l'art. 269 CO (rendement de
l'immeuble), ainsi qu'elle en avait la faculté (TF
4C.236/2004 du 12 novembre 2004 c. 3.2 ; ATF 124 III 310 c. 2b) ;
les premiers juges ne pouvaient donc, dans ces conditions, examiner
le loyer litigieux que selon le critère des loyers usuels du
quartier (cf. jgt, p. 6, dernier alinéa, et p. 7 ; Fetter,
La contestation du loyer initial, Berne 2005, pp. 217-218, n°
473 et p. 90, n° 193). A cet égard, la lettre dont le
recourant se prévaut, qu'il a adressée au premier
juge le 13 août 2008 et dans laquelle il demande notamment
que le loyer soit examiné sous l'angle du rendement net de
l'immeuble, n'est pas propre à modifier cette conclusion. De
même, son affirmation, selon laquelle l'intimée aurait
elle-même demandé, tout au moins implicitement, par la
conclusion I de sa requête du 28 mars 2008, que le loyer soit
examiné sous l'angle du critère du rendement de
l'art. 269 CO, est inexacte. En effet, on ne saurait déduire
de la conclusion I, dont le libellé est : "Le loyer initial
est abusif", que l'intimée aurait voulu, même
implicitement, que le contrôle du loyer s'effectue sous
l'angle de l'art. 269 CO.
4.
Il s'ensuit que
l
e recours
doit être rejeté en application de l'art. 465 al. 1
CPC et que le jugement doit être confirmé.
Les frais de deuxième instance du recourant sont
arrêtés à 543 francs.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
en application de l'art. 465 al. 1
CPC,
prononce
:
I.
Le recours est
rejeté.
II.
Le jugement est
confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance
du recourant Z.________ sont arrêtés à 543 fr.
(cinq cent quarante trois francs).
IV.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président
:
L
a
greffi
ère
:
Du 22 juillet
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
a
greffi
ère
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète, par l'envoi de
photocopies, à :
‑      M. Jean-Marc
Schlaeppi, agent d'affaires breveté (pour
Z.________),
‑      Mme
B.________.
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est inférieure à 30'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
au :
‑      Tribunal des
baux.
L
a
greffi
ère
: