vd_findinfo · HC / 2020 / 709 · 2020-10-29 · fr

BAIL À FERME AGRICOLE, OBLIGATION D'ENTRETIEN, SOUS-LOCATION, RÉSILIATION, JUSTE MOTIF | 17 LBFA, 22 al. 3 LBFA, 22b let. b LBFA

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 29.10.2020 HC / 2020 / 709

TRIBUNAL
CANTONAL
PS19.019118-200837
457
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
29 octobre 2020
__________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, présidente
M.
Hack et Mme Kühnlein, juges
Greffière
:              Mme
Pache
*****
Art.
17 al. 1, 22 al. 3 et 22b let. b LBFA
Statuant sur l’appel interjeté par
Z.________
,
à Lausanne,
A.B.________
,
à Lausanne, et
B.B.________
,
à Lausanne, demandeurs, contre le jugement rendu le 15 avril 2020 par le Président du Tribunal
civil de l’arrondissement de l’Est vaudois dans la cause divisant les appelants d’avec
X.________
,
à Carrouge, défendeur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 15 avril 2020, dont les motifs ont été communiqués aux parties le 13 mai
2020, le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois (ci-après :
le premier juge ou le président) a rejeté les conclusions de la demande déposée le
26 avril 2019 par Z.________, A.B.________ et B.B.________ à l’encontre de X.________ (I),
a arrêté les frais judiciaires à 2’700 fr., les a mis à la charge de Z.________,
A.B.________ et B.B.________, solidairement entre eux, et les a compensés avec les avances de frais
versées par les parties (II), a dit que Z.________, A.B.________ et B.B.________ étaient les
débiteurs, solidairement entre eux, de X.________ et lui devaient immédiat paiement de la somme
de 600 fr. à titre de remboursement de son avance de frais judiciaires (III) et a dit que Z.________,
A.B.________ et B.B.________ étaient les débiteurs, solidairement entre eux, de X.________
et lui devaient immédiat paiement de la somme de 3’000 fr. à titre de dépens (IV).
En droit, le premier juge a rappelé que les parties étaient liées par un contrat de bail
à ferme, que les demandeurs avaient résilié le 16 novembre 2018 pour le 30 mai 2019. Les
demandeurs avaient conclu à la validité du congé notifié au défendeur, soutenant
avoir signalé à ce dernier différents manquements graves à son devoir d’entretien
de la parcelle affermée par courrier du 23 octobre 2017 – en particulier un défaut d’entretien
de divers arbres fruitiers ainsi que l’entreposage de machines de construction sur une partie de
la parcelle par le biais d’une sous-location qui ne leur avait pas été annoncée
– auquel le défendeur n’avait pas donné suite. Le premier juge a considéré
que les demandeurs n’établissaient pas l’existence d’un défaut d’entretien
des arbres, ce d’autant plus qu’on ignorait si ceux-ci étaient en bonne santé avant
la conclusion du bail, et qu’il n’était ainsi pas démontré que le défendeur
aurait failli à son obligation d’entretien de la parcelle affermée, de sorte que les
conditions de l’art. 22b let. b LBFA (loi fédérale sur le bail à ferme agricole
du 4 octobre 1985 ; RS 221.213.2) n’étaient pas réalisées. S’agissant
de l’entreposage de matériel de chantier d’une société tierce sur une partie
de la parcelle, le premier juge a retenu que les demandeurs connaissaient son existence et qu’ils
ne s’y étaient pas opposés. Quant à la sous-location alléguée par les
demandeurs, le défendeur avait confirmé avoir requis une contrepartie de l’ordre de 1'000
fr. pour la perte de récolte et le travail de réensemencement. Selon le premier juge, il était
patent qu’il ne s’agissait pas d’une sous-location mais bien d’une indemnisation
pour la perte de jouissance d’une partie de la surface affermée, la parcelle n’ayant
de surcroît pas été endommagée puisque la surface avait été depuis lors
réensemencée. Par conséquent, le premier juge a estimé qu’il n’existait
pas non plus de juste motif à la résiliation du contrat de bail au sens de l’art. 17
al. 1 LBFA, ce d’autant plus que la lettre de résiliation avait été adressée
au défendeur le
16 novembre 2018 alors
que les manquements reprochés à ce dernier lui avaient été signalés par courrier
du 23 octobre 2017, soit une année auparavant.
B.
Par acte du 11 juin 2020, Z.________, A.B.________
et B.B.________ ont interjeté appel contre le jugement précité, en concluant en substance,
sous suite de frais, à sa réforme en ce sens que le congé notifié à leur fermier
le 16 novembre 2018 pour le 30 mai 2019 soit valable.
Il n’a pas été ordonné d’échange d’écritures.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
Z.________, A.B.________ et B.B.________ (ci-après : les demandeurs) sont propriétaires en
communauté héréditaire du bien-fonds n° Q.________ de la Commune de Servion ensuite
du décès de C.B.________ en 2008. La surface de cette parcelle est de 20'815 m
2
.
Le bien-fonds n° Q.________ est issu de la
division de la parcelle n° [...] de la Commune de Servion. La nouvelle parcelle n° Q.________
jouxte la parcelle n° [...], qui a subsisté après la division parcellaire.
2.
a)
X.________ (ci-après : le défendeur)
et feu C.B.________ avaient conclu un contrat de bail à ferme agricole le 27 février 2003,
lequel a été annulé et remplacé par un nouveau contrat du 28 juin 2005, qui avait
notamment pour objet la parcelle n° [...] de la Commune de Servion.
b)
Le bail à ferme précité avait été résilié par la demanderesse Z.________
le 7 décembre 2009 pour le 31 décembre 2011. Par jugement du
27
juin 2011, la Présidente du Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois a dit
que cette résiliation était nulle.
3.
Un nouveau contrat de bail à ferme agricole ayant pour objet la parcelle n° Q.________ de la
Commune de Servion a été signé par les parties le 27 mars 2014.
Il est prévu à l’art. 2 dudit contrat que le bail est conclu pour une durée de six
ans, du 1
er
janvier 2018 au 31 décembre 2023, et que sauf résiliation une année avant l’échéance,
il se renouvellera tacitement pour une période de six ans et ainsi de suite.
4.
a)
La parcelle n° [...] de la Commune de
Servion, d’une surface de
2'765 m
2
,
a été vendue par les demandeurs à la société V.________SA le
9
décembre 2016. Dite société a pour but l’exploitation d’une entreprise générale
de construction et W.________ en est l’administrateur unique.
b)
V.________SA a fait édifier trois bâtiments sur la parcelle n° [...]. Afin de disposer
d’un peu plus d’espace, cette société a demandé à la demanderesse Z.________
si elle était autorisée à entreposer des machines de chantier en limite des parcelles
nos [...] et Q.________ pendant la durée des travaux.
Entendu à cet égard, le témoin W.________ a expliqué avoir contacté Z.________,
laquelle lui avait indiqué louer le terrain à un tiers, dont elle lui a communiqué les
coordonnées, qu’il a ensuite transmises à son contremaître N.________, ce qui a
été confirmé par ce dernier lors de son audition en qualité de témoin.
N.________ a ainsi contacté le défendeur, qui a donné son accord quant à l’utilisation
d’une partie de la parcelle n° Q.________. Lors de son audition, N.________ a déclaré
que la surface concernée était à peu près définie entre les arbres et qu’ils
en avaient discuté sur place.
c)
S’agissant d’une éventuelle compensation financière pour l’utilisation de
cette surface, le témoin N.________ a exposé que lorsqu’ils en avaient discuté avec
le défendeur, ils s’étaient arrangés sur un montant pour l’utilisation de
la parcelle, dont il ne se rappelait plus, et qu’il ignorait si quelque chose avait été
payé. Il a précisé que l’entreprise avait remis la parcelle en état après
utilisation mais qu’il ne s’en était pas occupé et qu’il ignorait le coût
de cette remise en état.
Quant au témoin W.________, il a indiqué que sa société n’avait rien versé
à X.________. Il a relevé qu’ils avaient discuté de l’envoi d’une facture
pour la location de la parcelle mais qu’ils ne l’avaient pas reçue à ce jour. Ce
témoin a précisé qu’il n’y avait eu aucun contrat écrit. Il a également
déclaré qu’hormis pour obtenir le numéro du fermier, il n’avait pas eu de
contact avec Z.________. W.________ a souligné qu’ils avaient utilisé la parcelle et
qu’ils attendaient une facture pour cette utilisation car cela paraissait normal. Il a expliqué
qu’en général, lorsqu’ils n’avaient pas assez de place pour stocker le matériel,
ils louaient un bout de la parcelle voisine hormis si celle-ci était mise à disposition gratuitement.
Le témoin a enfin précisé que sa société avait investi environ 30'000 fr. pour
remettre la parcelle n° Q.________ en état.
d)
Par courriel du 21 décembre 2018 adressé à la demanderesse Z.________, N.________ a confirmé
que lors d’une discussion entre W.________ et Z.________, celle-ci avait indiqué qu’elle
louait la parcelle litigieuse à X.________ et leur avait transmis les coordonnées du fermier
afin que « l’on discute directement avec M. X.________ pour la demande de surface pour
l’installation de chantier ». N.________ a relevé que par la suite, il avait eu
un contact avec X.________ pour discuter d’une surface pour l’installation de chantier sur
la parcelle en question, pour une durée approximative jusqu’en décembre 2017, et du paiement
d’un montant forfaitaire, mais qu’à ce jour ils n’avaient « rien reçu ».
e)
La surface utilisée pour l’entreposage
de matériel de chantier a été réensemencée.
5.
Par courrier du 23 octobre 2017, les demandeurs ont sommé le défendeur de respecter ses obligations
contractuelles, relevant notamment des dégâts aux arbres fruitiers en raison de l’absence
d’entretien, l’abattage d’un tronc de cerisier malgré leur refus et l’entreposage
de machines de construction sur une partie de la parcelle attenante au chantier de la parcelle voisine,
qui aurait fait l’objet d’une sous-location par le défendeur à leur insu.
6.
Selon un constat d’huissier
établi
le 15 octobre 2018, une large bande de terre de la parcelle n° Q.________ avait été retournée
et le chantier était bordé par des barrières. En outre, du matériel était entreposé
sur ladite parcelle (pelle mécanique, plots de béton, bétonnière, benne contenant
des gravats de chantiers, caisses en bois, conduits, godets pour pelle mécanique, etc) et l'herbe
avait cessé d’y pousser.
L’huissier
a également mentionné la présence d’un arbre mort, l'accès à cet arbre
étant rendu difficile par le chantier. Il ressort toutefois de la photographie produite en annexe
du constat que l'arbre était de l'autre côté de la zone délimitée par le chantier.
7.
Par courrier du 16 novembre 2018, la demanderesse Z.________ a résilié le contrat de bail à
ferme agricole du défendeur pour le 30 mai 2019, en se fondant sur l’art. 285 al. 1 CO et
se référant au courrier du 23 octobre 2017. Elle a considéré que le défendeur
avait gravement violé ses obligations, compte tenu notamment de l’autorisation d’entreposer
du matériel de chantier sur la parcelle et d’un défaut d’entretien ayant causé
la mort d’un arbre.
Par courrier du 5 décembre 2018 envoyé par l’intermédiaire de son assurance de protection
juridique, le défendeur a contesté la résiliation anticipée du contrat, en considérant
qu’aucune circonstance grave au sens de l’art. 17 al. 1 LBFA n’était réalisée.
Par courrier du 4 janvier 2019, la demanderesse Z.________ a maintenu sa position.
8.
a)
En date du 29 janvier 2019, le défendeur
a déposé, par l’entremise de son conseil, une requête de conciliation auprès
de la Commission de conciliation en matière de baux à ferme (ci-après : la commission
de conciliation), au terme de laquelle il a conclu à ce que l’échéance du contrat
du bail à ferme agricole portant sur la surface de la parcelle n° Q.________ liant les parties
soit au 31 décembre 2023 et à ce que le bail soit prolongé de six ans à partir de
son échéance.
Les parties ont été convoquées à une audience de conciliation qui s’est tenue
le 6 mars 2019. La conciliation, tentée, n’a pas abouti.
b)
Par proposition de jugement du 6 mars 2019, la commission de conciliation a notamment prononcé que
le congé notifié le 16 novembre 2018 pour le 30 mai 2019 n’était pas valable (I)
et que le bail à ferme signé par les parties le 27 mars 2014 restait en vigueur, débutant
le 1
er
janvier 2018 et se terminant le 31 décembre 2023, et que s’il n’était pas résilié
une année avant l’échéance, il se renouvellerait tacitement pour une nouvelle période
de 6 ans (minimum légal : 6 ans) et ainsi de suite (II).
c)
Par courrier du 15 mars 2019, les demandeurs ont fait opposition à la proposition de jugement précitée.
En date du 27 mars 2019, la commission de conciliation leur a délivré une autorisation de procéder,
au pied de laquelle il était précisé que « la partie au bénéfice de l’autorisation
de procéder est en droit de porter l’action devant le Tribunal d’arrondissement de l’Est
vaudois dans un délai de trente jours à compter de la délivrance de la présente autorisation.
».
9.
Par demande du 26 avril 2019 adressée au
Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois, Z.________, A.B.________ et B.B.________
ont conclu à ce que leur action soit admise (1) et à ce que le congé notifié le 16
novembre 2018 pour le 30 mai 2019 soit valable (2).
Par réponse du 2 septembre 2019, le défendeur a conclu, avec suite de frais et dépens,
à l’irrecevabilité de la demande, subsidiairement au rejet des conclusions prises au
pied de celle-ci.
10.
G.________, garde-forestier, s’est rendu sur la parcelle n° Q.________ de la Commune de Servion
le 4 septembre 2019. Entendu en qualité de témoin à l’audience de jugement du 3
mars 2020, il a déclaré avoir constaté l’existence d’un cerisier totalement
sec et de deux pruniers improductifs lors de sa visite des lieux, lesquels avaient subi les aléas
de la sécheresse et étaient « presque en bout de course ». Selon lui, ces arbres
étaient âgés de plus de cinquante ans et devaient être abattus. Il a précisé
que « le cerisier est un gros arbre, qui est sec et présente des fissures, et il est à
moins de 150 mètres environ d’un collège. Il y a un risque que les enfants montent sur
cet arbre. Je n’ai pas donné d’instructions pour que ces arbres soient abattus car c’est
en dehors d’une zone forestière. Je suis uniquement là en tant que conseiller ».
Il a confirmé qu’en leur état actuel, ces arbres n’apportaient aucune plus-value.
S’agissant d’une éventuelle responsabilité du défendeur quant à l’état
de ces arbres, le témoin a exposé ce qui suit : « je ne pourrais jamais dire que quelqu’un
est responsable, sauf si je l’ai vu mettre quelque chose sur l’arbre. Par contre, l’exploitation
agricole ne peut pas précipiter la fin de cet arbre. Lorsque je l’ai vu, c’était
en prairie. Donc à mon sens non, mais je ne peux pas le certifier. Je n’ai pas constaté
de blessures sur les troncs des arbres ni au niveau du système racinaire. Il n’y avait pas
non plus de champignons. Certains arbres ont grandement souffert ces trois dernières années
de la sécheresse. On ne peut rien y faire. Les jeunes arbres peuvent être arrosés, mais
passé un certain stade ce n’est plus possible ».
11.
a)
L’audience de jugement s’est tenue le 3 mars 2020 en présence des parties, assistées
de leurs conseils. Les témoins W.________, N.________ et G.________ ont été entendus à
cette occasion. Leurs déclarations ont été intégrées au présent état
de fait dans la mesure utile au jugement de la cause.
Le défendeur a quant à lui été interrogé à forme de l’art. 191 CPC
et a déclaré ce qui suit :
« S’agissant de la mise à disposition d’une partie de la parcelle Q.________, j’ai
voulu faire cet arrangement pour rendre service. Si j’avais su, je ne l’aurais pas fait.
Il est fréquent que dans les parcelles que j’exploite, des travaux se fassent, tel qu’un
passage de conduite. Lorsque c’est le cas, je n’avertis pas le propriétaire car c’est
l’exploitant qui est contacté. Nous sommes indemnisés selon le tarif Suisse Grêle.
Lorsque j’ai discuté avec M. N.________, afin de l’arranger, je lui ai dit de mettre
des barrières afin qu’ils n’aillent pas plus loin sur la parcelle. J’ai articulé
le chiffre de 1'000 fr., qui était mon estimation car c’est 44 fr. l’are pour l’herbe.
J’ai dû en plus payer de la semence pour remettre de l’herbe. Cet argent était
une contrepartie d’une perte de récolte durant deux ans et pour le travail de réensemencement.
Si j’avais su, je n’aurais rien fait. Le foin que je n’ai pas produit sur cette parcelle,
j’ai dû l’acheter. Je n’ai rien touché en l’état mais je vais
le demander car c’est normal que je touche quelque chose.
S’agissant des arbres, c’est un sujet ‘’chaud’’. Cela fait quelques
années que nous en discutons. J’avais bien vu que ces arbres étaient en fin de vie mais
je n’ai jamais eu le droit d’y toucher. Je ne sais plus quoi faire car je n’ose pas
les enlever, alors que ces arbres sont dangereux. Je plante chaque année entre 5 et 10 arbres et
je les entretiens correctement. J’ai arrosé les jeunes arbres sur la parcelle. »
b)
Le jugement a été rendu sous la forme d’un dispositif le 15 avril 2020.
Par courrier du 20 avril 2020, soit en temps utile, les demandeurs en ont requis la motivation.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est dirigé contre un jugement rejetant la demande en constatation de la validité d'un
congé donné dans le cadre d'un bail à ferme agricole.
1.2
L'appel est recevable contre les décisions finales de première instance
(art.
308 al. 1 let. a CPC) au sens de l'art. 236 CPC, dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse
au dernier état des conclusions devant l'autorité précédente est de 10'000 fr. au
moins (art. 308 al. 2 CPC). L'appel doit être introduit dans les trente jours à compter de
la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation
(art. 311 al. 1 CPC).
1.3
En l'espèce, formé en temps utile par une partie qui y a un intérêt digne
de
protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des conclusions qui sont supérieures à
10'000 fr., l'appel est recevable.
2.
2.1
L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits
(art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe général
de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur
la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 Ill 43 consid. 2 et les références
citées) et vérifie si le premier juge pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III
374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2).
2.2
Selon l'art. 317 al. 1 CPC, un moyen de preuve nouveau n'est pris en compte
au
stade de l'appel que s'il est produit sans retard (let. a) et ne pouvait l'être devant
la
première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise
(let. b).
On distingue vrais et faux nova. Lorsque — comme en l'espèce — un juge unique statue
en première instance, on considère que les vrais nova sont des faits ou moyens de preuve nés
après la clôture des débats principaux et que les faux nova (ou pseudo nova) sont des
faits ou moyens de preuve nouveaux qui existaient déjà au moment de la clôture des débats
principaux (cf. TF 5A_756/2017 du 6 novembre 2017 consid. 3.3).
S'agissant des vrais nova, la condition de nouveauté posée par la lettre b est sans autre réalisée
et seule celle d'allégation immédiate doit être examinée. En ce qui concerne les
pseudo nova, il appartient au plaideur qui entend les invoquer devant l'instance d'appel de démontrer
qu'il a fait preuve de la dili
gence
requise, ce qui implique notamment d'exposer précisément les raisons pour lesquelles le moyen
de preuve n'a pas pu être produit en première instance (ATF 144 III 349 consid. 4.2.1 et les
réf. citées).
Il n'est pas admissible d'introduire en appel un vrai novum dans le but de prouver un fait qui, en faisant
preuve de la diligence nécessaire, aurait déjà pu être présenté en première
instance (pseudo novum ; TF 5A_756/2017 précité consid. 3.4).
2.3
Les appelants ont produit de nombreuses pièces à l'appui de leur écriture, non numérotées
et hors bordereau. Il ne ressort pas des moyens soulevés en appel que les appelants auraient eu
connaissance de faits ou de moyens de preuve après la clôture des débats de première
instance. En conséquence, ces pièces, produites en vrac, doivent être déclarées
irrecevables.
3.
3.1
Selon l'art. 311 al. 1 CPC,
l'appel doit être motivé. L'appelant doit donc tenter de démontrer que sa thèse l'emporte
sur celle de la décision attaquée. Il ne saurait se borner à simplement reprendre des
allégués de fait ou des arguments de droit présentés en première instance, mais
il doit s'efforcer d'établir que, sur les faits constatés ou sur les conclusions juridiques
qui en ont été tirées, la décision attaquée est entachée d'erreurs. Il
ne peut le faire qu'en reprenant la démarche du premier juge et en mettant le doigt sur les failles
de son raisonnement. Si la motivation de l'appel est identique aux moyens qui avaient déjà
été présentés en première instance, avant la reddition de la décision attaquée
(TF 4A_97/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3) ou si elle ne contient que des critiques toutes générales
et superficielles de la décision attaquée ou encore si elle ne fait que renvoyer aux moyens
soulevés en première instance, elle ne satisfait pas aux exigences de l'art. 311 al. 1 CPC
et l'instance d'appel ne peut entrer en matière (TF 4A_593/2015 du 13 décembre 2016 consid.
5.1 ; TF 4A_37612016 du 2 décembre 2016 consid. 3.2.1 ; TF 4A_61/2016 du 10 mai 2016 consid. 4 ;
TF 4A_580/2015 du 11 avril 2016 consid. 2.2, non publié à l'ATF 142 III 271 ; TF 5A_488/2015
du 21 août 2015 consid. 3.2.1, publié in RSPC 2015 p. 512 ; TF 4A_290/2014 du 1er septembre
2014 consid. 3.1, publié in RSPC 2015 p. 52 ; TF 5A_438/2012 du 27 août 2012 consid. 2.2).
3.2
En l’espèce, d
ans une partie intitulée
« En faits » de l'acte d'appel, les appelants reprennent leur propre version des faits, sans
exposer aucunement en quoi les faits retenus par le premier juge seraient erronés ou lacunaires,
contrairement à leur devoir de motivation. Conformément à la jurisprudence susmentionnée,
il n'y a dès lors pas lieu de tenir compte de cette partie de leur écriture d'appel, qui est
irrecevable.
4.
4.1
Les appelants reprochent au premier juge de ne pas avoir retenu qu'il y avait un manquement à l'obligation
d'exploitation ni un défaut d'entretien de la parcelle litigieuse. Le constat établi par huissier
judiciaire le 19 octobre 2018 en attesterait, de même que les témoignages de W.________ et
de N.________, selon lesquels la remise en état de la parcelle n° Q.________ a coûté
30'000 francs. Les appelants soutiennent également que le témoignage du garde forestier G.________
ne devrait quant à lui pas être retenu, dès lors que celui-ci ne fait que reprendre les
déclarations de l'intimé et qu'il s'est rendu sur les lieux bien après que le défaut
d'entretien avait été signalé par les appelants.
4.2
Aux termes de l'art. 22 al. 3 LBFA, le fermier
est tenu de pourvoir à ses frais
au
bon entretien de la chose affermée. Il est tenu de procéder, conformément à l'usage
local, aux menues réparations et, en particulier, à l'entretien ordinaire des chemins, passerelles,
fossés, digues, haies et clôtures, toitures, aqueducs, etc. Le bailleur peut résilier
le bail par écrit, avec un délai de six mois, pour le terme de printemps ou d'automne suivant
si, malgré la protestation ou la sommation écrites du bailleur, le fermier continue à
ne pas respecter l'obligation d'entretien visée à l'art. 22 al. 3 (art. 22b let. b LBFA). La
loi ne prévoit pas d'autres conditions, notamment l'existence d'un juste motif.
La résiliation pour justes motifs est réglée
à l'art. 17 LBFA, qui prévoit que si, du fait de circonstances graves, l'exécution du
bail devient intolérable à l'une des
parties,
celle-ci peut résilier le bail par écrit, dans un délai de six mois, pour le terme de
printemps ou d'automne suivant (art. 17 al. 1 LBFA). La disposition correspond aux art. 297 et 266g CO
et on peut s'y référer pour l'interpréter (Tercier/Carron/Bieri, Les contrats spéciaux,
5
e
éd, 2016, n. 2417 p. 325 ; DB 1993 p. 36 ; Studer/Hofer, Das landwirtschaflliche Pachtrecht, 2
e
éd., n. 389 p. 273 ; Carron, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2
e
éd., 2017 [cité ci-après : CPra-Bail], n. 5 ad art. 297 CO). Les circonstances constitutives
d'un juste motif doivent rendre la continuation du bail jusqu'à son terme intolérable non seulement
selon une appréciation objective, mais aussi subjectivement. Il n'y a pas de justes motifs s'il
apparaît que le cocontractant s'accommode de faits objectivement graves et que ceux-ci ne lui rendent
pas insupportable la poursuite de la relation contractuelle. Il a ainsi été admis, dans le
cas des justes motifs au sens de l'art. 266g CO, que la partie doit résilier immédiatement
le bail après la survenance du juste motif, faute de quoi elle montre par son attitude que celui-ci
ne lui rend pas insupportable la continuation du contrat (TF 4A_594/2010 du 12 janvier 2011 consid. 2.3;
TF 4A_53612009 du 2 février 2010 consid. 2.4; TF 4A_119/2009 du 9 juin 2009 consid. 2.3).
4.3
Les appelants font valoir deux éléments à l'appui de leur constat selon lequel le fermier
n'aurait pas respecté
ses obligations d'entretien de la parcelle. Tout d'abord, ils se prévalent du fait que du matériel
de chantier ait été entreposé sur le terrain et, d'autre part, qu'un arbre soit mort.
Ils s'appuient principalement sur le constat d'huissier, dont le premier juge a tenu compte, et qui retient
qu'une large bande de terre a été retournée sur la parcelle, que le chantier est bordé
par des barrières, que du matériel y est entreposé (pelle mécanique, plots de béton,
bétonnière, benne contenant des gravats de chantiers, caisses en bois, conduits, godets pour
pelle mécanique, etc) et que l'herbe s'est arrêtée de pousser. Ce constat, établi
le 15 octobre 2018 n'est toutefois plus d'actualité. En effet, il ressort des témoignages W.________
et de N.________ que l’endroit utilisé par V.________SA pour stocker son matériel de
chantier a été remis en état à l’issue dudit chantier et W.________ a d’ailleurs
précisé qu'un montant de 30'000 fr. avait été investi pour cette remise en état.
Les appelants ne prétendent au demeurant pas que la parcelle aurait conservé des séquelles
du chantier. Ainsi, le fait qu’une partie de la parcelle ait été temporairement utilisée
à des fins d'entreposage de matériel pour le chantier voisin ne saurait être considéré
comme une violation du devoir d'entretien de la parcelle – qui a retrouvé sa configuration
initiale avant l'échéance du bail – ni comme un événement grave qui rendrait
intolérable la poursuite des rapports contractuels, sous réserve du fait qu'il faille y
voir
un contrat de sous-location qui aurait été conclu en violation du contrat principal, ce qui
sera examiné ci-dessous.
S'agissant du cerisier,
les appelants font grand cas du constat d'huissier qui mentionne qu'un arbre est mort, photo à l'appui.
L'huissier mentionne encore que l'accès à l'arbre est rendu difficile par le chantier. Or il
ressort de la photo produite en annexe du constat que l'arbre est de l'autre côté de la zone
délimitée par le chantier. Par ailleurs, le garde-forestier a constaté que les arbres
fruitiers de la parcelle étaient âgés de plus de cinquante ans et qu'ils n'apportaient
aucune plus-value mais devaient être abattus en raison de leur dangerosité. Contrairement à
ce que soutiennent les appelants, ce témoignage ne saurait être écarté au seul motif
qu'il corrobore les déclarations de la partie adverse. Par ailleurs, si le garde-forestier s'est
rendu sur la parcelle postérieurement aux comminations des appelants, cela ne l'empêche pas
d'avoir un regard critique et professionnel sur l'évolution de l'arbre litigieux et les éventuelles
causes de sa dégénérescence. Il a d'ailleurs déclaré n'avoir constaté aucune
blessure sur le tronc ni sur les racines de l'arbre litigieux, ce qui prouve qu'il a été en
mesure d'examiner si l'on pouvait considérer que le chantier litigieux avait causé la mort
de l'arbre. Quoi qu'il en soit, on voit mal que la mort d'un cerisier de plus de cinquante ans, quelle
que soit la cause de sa mort si, par impossible, il ne fallait pas considérer qu'il soit simplement
mort de vieillesse, puisse être considérée comme le résultat d'une violation du devoir
d'entretien du fermier ou qu'il en découle une impossibilité pour le bailleur de poursuivre
les rapports contractuels.
5.
5
.1
Les appelants reprochent encore au premier juge
d'avoir retenu que Z.________ avait connaissance de la sous-location de la parcelle par le propriétaire
du chantier. Pour les appelants, il ne ressort pas des témoignages qu'ils auraient été
informés par la société V.________SA de la requête d'entreposage de matériel
sur une partie de la parcelle Q.________.
5.2
A cet égard, les appelants ont une lecture partielle des témoignages. Interpellé sur l'allégué
25, qui est libellé comme suit :
«V.________SA s'est ainsi adressée à la demanderesse Z.________ pour lui demander l'autorisation
d'utiliser une surface de quelques centaines de m
2
située sur la parcelle Q.________ de Servion »,
le
témoin W.________, administrateur de la société en question, a déclaré que c'était
exact et le témoin N.________, contremaître, a précisé que c'était le directeur
qui s’était chargé de prendre langue avec l’appelante et qu'il avait ensuite reçu
un message de celui-ci afin qu'il contacte le fermier. Il peut dès lors être tenu pour constant
que l'appelante Z.________ a été contactée par la société V.________SA et avait
connaissance de la demande de la société précitée de pouvoir entreposer du matériel
de chantier sur la parcelle dont l'intimé était locataire. En transmettant les coordonnées
du fermier, l’intéressée a ainsi tacitement accepté la mise à disposition du
terrain.
6.
6.1
Les appelants font encore valoir que le jugement
attaqué aurait dû se référer au contrat de bail à ferme, objet de la résiliation
anticipée, lequel contrat stipule dans son quatrième article que le fermier ne peut sous-affermer,
ni sous-louer tout ou partie de l'objet du bail, ni l'échanger, ni le céder, ni procéder
à des mises de fleuries, sans l'autorisation écrite du bailleur. Or en l'espèce, aucune
autorisation n'aurait été délivrée par écrit.
6.2
A cet égard, le premier juge a exposé de façon convaincante les motifs pour lesquels on
ne pouvait pas retenir l’existence d’un contrat
de
sous-location, ce qui excluait l’existence d’un juste motif de résiliation du bail à
ferme agricole. En effet, il ne ressort pas du dossier qu'il y ait eu un contrat de sous-location, dès
lors que le fermier n'a pas encaissé de loyer de la part de V.________SA, ce qui ressort non seulement
des déclarations des parties mais surtout du témoignage de W.________ qui a déclaré
ne pas avoir reçu de facture pour l'entreposage de matériel mais avoir financé la remise
en état. Le fait que l'intimé ait indiqué, dans un courrier du 5 décembre 2018 par
l'intermédiaire de son assurance protection juridique, qu'aucune sous-location n'avait été
encaissée ne saurait être interprété, comme semblent le soutenir les appelants, en
ce sens qu'il s'agissait bien d'un contrat de sous-location mais sans contrepartie financière de
la part du sous-locataire, dès lors que le loyer est précisément l’un des éléments
constitutifs du contrat de bail. Enfin, il n’est pas contesté que le montant forfaitaire de
1'000 fr. perçu par l’intimé représentait un dédommagement pour la perte de
récolte et les frais de réensemencement.
Ce moyen, mal fondé, doit être rejeté.
7.
En définitive, l’appel, manifestement mal fondé, doit être rejeté (art. 312
al. 1
in fine
CPC) et le jugement entrepris confirmé.
Vu l’issue de l’appel, les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés
à 900 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV
270.11.5]), seront mis à la charge des appelants Z.________, A.B.________ et B.B.________, solidairement
entre eux, qui succombent (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens, l’intimé X.________ n’ayant
pas été invité à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 900 fr. (neuf cents francs),
sont mis à la charge de Z.________, d’A.B.________ et de B.B.________, solidairement entre
eux.
IV.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffiière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Z.________, personnellement,
‑
A.B.________, personnellement,
‑
B.B.________, personnellement,
‑
Me Jean-Claude Matthey (pour X.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :