vd_findinfo · HC / 2012 / 428 · 2012-06-25 · fr

PRINCIPE DE LA CONFIANCE{INTERPRÉTATION DU CONTRAT}, INTERPRÉTATION{SENS GÉNÉRAL} | 18 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 25.06.2012 HC / 2012 / 428

TRIBUNAL
CANTONAL
PT07.028430-120296
295
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
25 juin 2012
_________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              M.
Abrecht et Mme Kühnlein
Greffier
:              M.
Corpataux
*****
Art.
18 CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
A.________
SA
, à Morges,
B.________
,
à Préverenges,
C.________
,
à Morges, et
D.________
,
à Perroy, tous demandeurs, contre le jugement rendu le 16 décembre 2010 par le Tribunal civil
de l’arrondissement de La Côte dans la cause divisant les appelants d’avec
Z.________
Sàrl
, à Weinfelden, défenderesse,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par jugement du 16 décembre 2010, dont le dispositif a été communiqué aux parties
le 3 janvier 2011 et les considérants le 9 janvier 2012, le Tribunal civil de l’arrondissement
de La Côte a rejeté les conclusions de la demande formée le 24 septembre 2007 par A.________
SA, représentée par son administrateur C.________, feu E.________, soit B.________, C.________
et D.________, et D.________ contre Z.________ Sàrl (I), fixé les frais et émoluments
du tribunal à 14'942 fr. 50 pour les demandeurs, solidairement entre eux, et à 13'900 fr. pour
la défenderesse (II) et dit que les demandeurs devaient payer, solidairement entre eux, à la
défenderesse la somme de 33'900 fr. à titre de dépens (III).
En droit, le tribunal, interprétant selon le principe de la confiance les dispositions du contrat
de vente, et en particulier la clause relative à l’absence de pollution des parcelles vendues,
a admis que malgré la révélation d’une pollution par expertise, les parties étaient
obligées par le contrat tant que les frais de décontamination restaient inférieurs à
250'000 fr., qu’au-delà, elles devaient privilégier la bonne exécution du contrat
et tout entreprendre en vue de trouver une solution alternative d’un commun accord, et que ce n’était
que si les parties ne parvenaient pas à trouver une solution convenable qu’elles pouvaient
résilier le contrat, sans indemnité.
Le tribunal s’est ensuite employé à déterminer ce que les parties entendaient par
la notion « frais de décontamination » prévue par la clause II 2.2.2 du
contrat, ainsi que le montant desdits frais. Après avoir admis que cette notion devait être
comprise dans son acception technique, correspondant à la terminologie de l’OSites (Ordonnance
du 26 août 1998 sur l’assainissement des sites contaminés, RS 814.680), le tribunal a
estimé que l’hypothèse à prendre en considération était celle de l’élimination
de tous les matériaux pollués sur l’ensemble du site, quel que soit leur degré de
pollution et sans tenir compte des exigences légales – qui n’imposaient pas un assainissement
ni un nettoyage du site – ni de l’emprise du projet de construction projeté par Z.________
Sàrl dans le contrat de vente (hypothèse C de l’expertise Marcuard). Vu les coûts
d’une telle hypothèse (1’164'000 fr.), il a constaté que le plafond de 250'000
fr. prévu par les parties à la clause Il 2.2.2 du contrat était largement dépassé
et qu’il apparaissait ainsi impossible que les parties puissent trouver une solution de répartition
de ces frais, de sorte que, même si elles s’étaient engagées à tout mettre
en œuvre pour trouver une solution, elles pouvaient malgré tout résilier le contrat dès
lors qu’à l’impossible, nul n’était tenu.
B.
Par mémoire du 9 février 2012, A.________
SA, B.________, C.________ et D.________ ont fait appel de ce jugement, concluant, avec suite de frais
et dépens, principalement à sa réforme en ce sens que les conclusions de la demande déposée
le 24 septembre 2007 soient admises, que les frais et émoluments soient mis à la charge de
Z.________ Sàrl et que celle-ci soit condamnée à verser de pleins dépens. A titre
subsidiaire, les appelants ont conclu à l’annulation du jugement attaqué, la cause étant
renvoyée aux premiers juges pour nouveau jugement dans le sens des considérants.
Les appelants ont requis l’audition de F.________, déjà entendu en première instance,
notamment sur le sens à donner au chiffre II 2.2 du contrat, l’échange d’un deuxième
échange d’écritures ainsi que la tenue d’une audience d’appel.
Par mémoire du 7 mai 2012, Z.________ Sàrl s’est déterminée sur l’appel,
concluant, avec suite de frais et dépens, à son rejet.
L’intimée a produit une pièce nouvelle à l’appui de son mémoire, soit
une copie de la Norme-SIA 118 (édition 1977/1991).
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les
pièces du dossier :
a)
La
société A.________ SA est propriétaire de la parcelle n° [...] du Registre foncier
de Morges, sise [...], d’une surface de 4'790 m
2
,
sur laquelle est érigé un bâtiment décrit sur l’extrait du registre foncier
comme « habitation avec affectation mixte ». B.________, C.________ et D.________,
qui ont succédé à feu E.________, décédé le 14 janvier 2009, sont quant
à eux propriétaires des parcelles n
os
[...] et [...] du Registre foncier de Morges, sises [...], d’une surface respective de 973 m
2
et de 2'015 m
2
,
ces deux parcelles supportant chacune un bâtiment d’habitation ainsi qu’un garage pour
la première. D.________ est enfin propriétaire de la parcelle n° [...] du Registre foncier
de Morges, sise [...], d’une surface de 1'068 m
2
,
supportant un bâtiment d’habitation. Ces quatre parcelles sont contiguës.
b)
En novembre 2004, Z.________ Sàrl est entrée en contact avec les propriétaires des parcelles
précitées, car elle cherchait un site pour implanter un magasin à l’enseigne de
« [...] ». Les pourparlers contractuels ont débuté au cours du premier
trimestre 2005 et de nombreux projets successifs de contrat ont été établis, prévoyant
notamment une clause relative à l’absence de pollution des parcelles vendues, qui a donné
lieu à des échanges de vues. Ces pourparlers ont fait l’objet d’une description
complète dans le jugement attaqué (jugement, pp. 4 à 24) ; la Cour de céans
fait sienne dans son entier cette description.
Le 24 janvier 2006, les propriétaires des parcelles précitées et Z.________ Sàrl
ont signé par devant un notaire un acte de vente à terme et droit d'emption s'agissant des
parcelles n
os
[...], [...], [...] et [...] de la Commune de Morges pour un prix global de 7'961'400 fr., soit
900 fr. par mètre carré. Le contrat de vente stipule que Z.________ Sàrl prévoit
de construire, ensuite de la démolition des bâtiments existants et en vue de son exploitation,
un marché de produits alimentaires sur un niveau avec une surface d’exploitation de 1'782
m
2
conformément au plan dessiné le 26 septembre 2005 par l’architecte [...]  et annexé
à l’acte de vente. Cet acte de vente a la teneur suivante :
«
[…]
I.
OBJET
DU CONTRAT - DESCRIPTION DES IMMEUBLES
(…)
La présente vente est conclue en outre aux clauses et conditions convenues ci-après.
II.
CONDITIONS
SUSPENSIVES
Le présent contrat
de vente est conclu sous conditions suspensives. Son exécution est expressément subordonnée
à la réalisation des conditions cumulatives suivantes :
2.1.
Permis
de construire
2.1.1
Octroi
d'un permis de construire
Délivrance
par la Municipalité de la Commune de Morges, conformément à toutes les dispositions légales
en vigueur, d'un permis définitif et exécutoire de démolir les bâtiments existants
sur les parcelles susdésignées et de construire sur lesdites parcelles, en vue de son exploitation,
un marché de produits alimentaires sur un niveau ayant au minimum les dimensions suivantes ou correspondant
au moins aux chiffres ci-après selon plan de situation ci-annexé (annexe 5), signé ce
jour par les comparants qui en ont eu connaissance par le notaire soussigné et l'approuvent sans
restriction :
Surface d'exploitation
1'782 mètres carrés
Dont :
- Surface de vente
1’407 mètres
carrés
- Locaux d'entrepôts et annexes
375 mètres carrés
Places de parc visiteurs au niveau du sol
143
Places de parc collaborateurs au niveau du sol
15
Les
places de parc au niveau du sol doivent au moins présenter les dimensions suivantes : 5 mètres
sur 2.50 mètres, avec voie de circulation d'au moins 7 mètres de largeur. Au cas où l'autorité
compétente en matière de permis de construire exigerait des places de parc plus grandes ou
une voie de circulation plus large, ces exigences seront réputées admises conventionnellement.
Si des prescriptions de droit public exigent un plus grand nombre de places de parc, le nombre de places
de parc exigées sera également réputé admis conventionnellement.
2.1.2
Dépôt
de la demande de permis de construire
L'acquéreur
s'engage à déposer un dossier complet de mise à l'enquête respectant toutes les dispositions
légales et réglementaires en vigueur dans un délai de 3 mois à compter de la signature
du présent contrat.
Les
vendeurs s'engagent à signer à première requête tous documents et plans nécessaires
à une ou plusieurs mises à l'enquête ; tous les frais en relation avec la/les mise(s)
à l'enquête incomberont exclusivement à l'acquéreur, les vendeurs ne pouvant en aucun
cas être recherchés pour une participation quelconque à ces frais.
Les
vendeurs s'engagent en outre à soutenir l'acquéreur dans ses démarches en vue de l'obtention
du permis de construire, à ne pas faire opposition aux projets mis à l'enquête et à
ne déposer aucun recours contre lui.
Il
est ici expressément précisé que tous frais de procédure en relation avec une opposition
ou un recours incomberont exclusivement à l'acquéreur.
2.1.3
Coûts
supplémentaires
Dans
l'hypothèse où le permis de construire contiendrait des dispositions ou conditions entraînant
des dépenses supplémentaires pour l'acquéreur, celui-ci les supportera jusqu'à concurrence
du montant de fr. 100'000.-- (cent mille francs) ; au-delà de ce montant et jusqu'à
concurrence du montant maximum de fr. 250'000.-- (deux cent cinquante mille francs), ces frais supplémentaires
seront supportés pour une demie par l'acquéreur et pour l'autre demie par les vendeurs, entre
eux proportionnellement à la surface de leur(s) parcelle(s) respective(s). Si le permis de construire
contenait des dispositions ou conditions entraînant des coûts supplémentaires dépassant
le montant maximum de fr. 250'000.-- (deux cent cinquante mille francs), les parties s'obligent
à tout entreprendre en vue de trouver une solution permettant la bonne exécution du présent
contrat. A défaut de solution jugée acceptable par les parties, chacune d'entre elles sera
en droit de résilier unilatéralement le présent contrat, sans indemnité de part ou
d'autre, les frais du présent acte étant à la charge de l'acquéreur.
2.2
Absence
de pollution
2.2.1
Expertise
Délivrance,
aux frais de l'acquéreur, d'une expertise indiquant :
a)               que les parcelles vendues
ne sont pas des sites pollués et ne nécessitent ni assainissement, ni surveillance ;
b) qu'en outre, il n'y a été détecté ni formation de gaz, ni PCB, ni amiante, ni
aucune autre substance qualifiée de novice.
L'expert
sera choisi par l'acquéreur qui s'engage à le mettre en œuvre dans un délai de 3
mois dès la signature du présent acte. Dans ce délai, l'acquéreur adressera au vendeur
copie du mandat conféré à l'expert avec l'indication du délai de son intervention
et de la remise de son rapport. Passé le délai de 3 mois susmentionné, l'acquéreur
devra aux vendeurs une pénalité totale de fr. 1'000.-- (mille francs) par jour de retard.
L'expertise
doit par ailleurs avoir été reconnue comme appropriée par l'autorité cantonale responsable
des sites contaminés.
2.2.2
Frais
de décontamination
Si
l'expertise ci-dessus faisait apparaître une pollution de tout ou partie des parcelles objet du
présent acte, les frais de décontamination seraient supportés par l'acquéreur jusqu'à
concurrence de fr. 100'000.-- (cent mille francs) ; au-delà de ce montant et jusqu'à
un coût maximum de fr. 250'000.-- (deux cent cinquante mille francs), les frais de décontamination
seraient supportés pour une demie par l'acquéreur et pour l'autre demie par les vendeurs, entre
eux proportionnellement à la surface de leur(s) parcelle(s) respective(s). Si les frais de décontamination
s'avéraient supérieurs à fr. 250'000.-- (deux cent cinquante mille francs), les parties
s'obligent à tout entreprendre en vue de trouver une solution permettant la bonne exécution
du présent contrat. A défaut de solution jugée acceptable par les comparants, chacun d'entre
eux sera en droit de résilier unilatéralement le présent contrat, sans indemnité
de part ou d'autre, les frais du présent acte étant à la charge de l'acquéreur.
2.3
Consentement
de l'autorité tutélaire
Consentement
de l'autorité au présent acte et approbation dudit acte par l'autorité de surveillance,
tous délais de recours échus, conformément aux articles 421 et 422 du Code civil suisse.
2.4.
Absence
de tout droit personnel sur les immeubles
Les
immeubles susdésignés seront transférés libres de tout droit d'emption, de préemption,
d'usufruit et de bail, à l'exception du contrat de bail conclu avec [...], lequel passera à
l'acquéreur avec tous ses droits et obligations conformément à l'article 261 du Code des
obligations. L'acquéreur reconnaît avoir parfaite et suffisante connaissance des conditions
de ce bail.
A
première requête écrite et justifiée par les vendeurs, l'acquéreur s'engage
à prendre à sa charge d'éventuelles indemnités de sortie accordées aux locataires
en compensation d'une résiliation anticipée de leur contrat de bail à loyer jusqu'à
concurrence d'un montant maximum de fr. 50'000.-- (cinquante mille francs), ce montant plafonné
incluant les honoraires et débours dus à l'agent d'affaires breveté chargé de résilier
les contrats de bail. Ce montant restera définitivement acquis aux vendeurs, que le contrat soit
définitivement exécuté ou non.
2.5
Evacuation
des immeubles
Aucun
objet mobilier n'étant compris dans la présente vente, pas plus que dans le prix de vente convenu
ci-dessous, les vendeurs s'obligent à vider les immeubles vendus de tous objets mobiliers autres
que les parties intégrantes, les accessoires légaux et les constructions mobilières au
sens de l'article 677 du Code civil suisse.
Les
vendeurs demeurent cependant en droit de vendre à leur profit avant le transfert de propriété
tout ou partie des parties intégrantes, accessoires légaux et/ou conventionnels et constructions
mobilières au sens de l'article 677 du Code civil suisse.
2.6
Remise
des cédules hypothécaires
Avec
effet au jour de la signature de la réquisition de transfert, les vendeurs font gratuitement cession
à l'acquéreur de la propriété des cédules hypothécaires susdésignées,
libres de tout engagement envers des tiers.
Avec
effet au prédit jour, Z.________ Sàrl, [...], [...], reprend, à l'entière libération
et décharge des vendeurs, tous les droits et obligations découlant de ces titres, dont l'acquéreur
deviendra ainsi seul créancier et débiteur.
Si
les conditions énumérées sous points 2.1 à 2.6 ci-dessus n'étaient pas réalisées
d'ici au 24 septembre 2007, la présente vente deviendrait caduque, sans indemnité due
de part ou d'autre, les frais du présent acte incombant alors à l'acquéreur.
L'acquéreur
pourra toutefois renoncer unilatéralement à la réalisation de tout ou partie des conditions,
réserve étant faite de la condition mentionnée sous point 2.3.
Si
toutes les conditions sont réalisées, les parties ont l'obligation de s'exécuter.
III.
PRIX
DE VENTE / TRANSFERT DE PROPRIETE
3.1
Prix
de vente
Le
prix de vente est fixé de manière ferme et définitive à CHF 900.--/m
2
(neuf cents francs suisses le mètre carré), ce qui fait au total – compte tenu d'une
superficie totale de 8'864 mètres carrés – la somme globale de CHF 7'961'400.00
(sept millions neuf cent soixante et un mille quatre cents francs suisses), aucune valeur n'étant
attribuée aux bâtiments existants voués à la démolition.
Les
vendeurs informent le notaire que le prix de vente sera réparti entre eux proportionnellement à
la surface des parcelles vendues.
3.2.
Paiement
du prix
Le
prix de vente est payable sur un compte du notaire soussigné pour le jour ouvrable précédant
la signature de la réquisition de transfert de propriété.
La
signature de la réquisition de transfert de la propriété ne peut être exigée
par l'une ou l'autre des parties qu'après réalisation des conditions réservées sous
II ou renonciation de l'acquéreur à leur réalisation, cela moyennant préavis adressé
sous pli signature mis à la poste trente jours à l'avance avec copie au notaire.
Moyennant
paiement du prix de vente total en mains du notaire, au plus tard le 24 septembre 2007, le notaire
soussigné reçoit mandat des parties de requérir le transfert de propriété au
Registre foncier sous sa seule signature.
(…)
IV.
ENTREE
EN JOUISSANCE ET PRISE DE POSSESSION
(…)
4.4
Etat
juridique et matériel
Les
immeubles vendus seront transférés dans leur état actuel dont l'acquéreur déclare
avoir parfaite et suffisante connaissance, avec leurs parties intégrantes et accessoires légaux
– sous réserve de ce qui est dit sous point 2.5 – libres de tous droits et charges autres
que ceux mentionnés ci-dessus.
(…)
V.
GARANTIES
ET ENGAGEMENTS DES VENDEURS
5.1
Règle
générale
En
dérogation à l'article 197 du Code des obligations et sous réserve des dispositions impératives
de l'article 199 dudit Code et de ce qui est stipulé sous 5.2, les immeubles objet du présent
acte seront transférés sans aucune garantie légale ou conventionnelle quelconque de la
part des vendeurs. L'acquéreur est rendu attentif par le notaire soussigné qu'il sera ainsi
privé des garanties prévues par le Code des obligations, notamment des actions rédhibitoire
(résiliation de la vente), en réduction du prix (indemnité pour moins-value) et en dommages
et intérêts.
(…)
VI.
OCTROI
D'UN DROIT D'EMPTION
6.1
Droit
d'emption / Durée
Les
vendeurs A.________ SA, [feu] E.________ et D.________ – chacun pour ce qui le concerne –
accordent conjointement et solidairement entre eux à l'acquéreur Z.________ Sàrl, [...],
[...], qui accepte, un droit d'emption sur l'objet de la vente – soit sur les parcelles [...],
[...], [...] et [...] de Morges susdésignées – aux conditions stipulées dans le
présent acte.
Ce
droit d'emption vient à échéance le 24 septembre 2007.
6.2
Inscription
au registre foncier
Le droit d'emption concédé ci-dessus sera inscrit au registre foncier.
(…) »
c) aa)
Ensuite
de la conclusion de ce contrat, Z.________ Sàrl a confié au bureau [...] (ci-après :
le bureau P.________), à Karlsruhe (Allemagne), le soin d'effectuer une expertise conformément
à la clause II 2.2.1 du contrat de vente du 24 janvier 2006.
Le bureau P.________ a rendu son rapport le 21 mars 2006. Il a relevé que les analyses avaient confirmé
des études précédentes selon lesquelles une charge massive d’hydrocarbures d’huile
minérale était présente à l’emplacement prévu pour le projet de construction
et que, en plus des charges d'hydrocarbures auxquelles il fallait s'attendre, les échantillons,
qui sentaient, avaient révélé une légère charge de HAP, les échantillons
provenant des remblais anthropogènes présentant en outre des taux légèrement élevés
de différents métaux lourds. Le bureau a encore relevé qu’il ressortait d'études
précédentes qu'à l'emplacement prévu pour le projet, une charge massive d'hydrocarbures
d'huile minérale était présente dans le sous-sol, ce que les analyses avaient confirmé,
et que les causes et la situation du foyer du dommage n’étaient pas connues. Enfin, il ressort
de ce rapport que le sol supérieur des espaces verts autour des maisons d'habitation s'était
avéré légèrement chargé et que, selon l'OSol (Ordonnance du 1
er
juillet 1998 sur les atteintes portées au sol, RS 814.12), ce sol était classé comme légèrement
chargé.
Ce rapport d'expertise ne chiffre pas les frais de décontamination des parcelles en cas de réalisation
du projet de construction de Z.________ Sàrl. Les conclusions de ce rapport n'ont en outre pas été
approuvées par l'autorité cantonale compétente, à savoir le Service des eaux, sols
et assainissement (ci-après : le SESA).
Par téléfax du 22 mars 2006, le bureau P.________ a informé Z.________ Sàrl qu’il
partait du principe que les difficultés supplémentaires causées par des produits polluants
dans le sol allaient entraîner des coûts supplémentaires nettement supérieurs à
250'000 francs.
Le 12 avril 2006, Z.________ Sàrl a transmis le rapport du bureau P.________ aux propriétaires
des parcelles litigieuses. Dans sa lettre d'accompagnement du même jour, elle a déclaré
considérer que la pollution du site empêchait la survenance de la condition prévue par
la clause II 2.2.1 du contrat de vente, soit la délivrance d'une expertise indiquant que les parcelles
n’étaient pas des sites pollués et ne nécessitaient ni assainissement ni surveillance,
et, partant, la naissance du contrat. Elle a en outre déclaré renoncer unilatéralement
à « réaliser les autres conditions suspensives, selon chiffre II du contrat
de vente, en particulier celle de déposer une demande de permis de construire ».
Par lettre du 21 avril 2006, F.________, avocat auprès de la société fiduciaire et de
conseil [...] qui a conseillé les propriétaires des parcelles durant les pourparlers contractuels,
a répondu à Z.________ Sàrl que sa lettre du 12 avril 2006 avait profondément choqué
lesdits propriétaires, dès lors notamment que la clause relative à la pollution avait
été très largement discutée dans un sens tout autre que celui mentionné dans
cette dernière lettre. Il a reproché en outre à Z.________ Sàrl d’avoir abruptement
avisé les propriétaires que son expert avait considéré que le site était pollué,
que par conséquent il n'y avait pas de contrat qui était né entre les parties et que pour
cette raison, elle n’allait pas déposer de demande de permis de construire. F.________ a ajouté
que la problématique de la pollution avait été très largement évoquée et
que, dès lors qu'aucune garantie ne pouvait être donnée à l’acheteur quant
à la non-pollution de ce site, une disposition spécifique pour les frais de décontamination
avait été insérée dans le contrat, à savoir la clause II 2.2.2. Il a relevé
encore que Z.________ Sàrl avait été expressément invitée à prendre contact
avec l’ingénieur [...], lequel connaissait bien la situation pour avoir été mandaté
dix ans auparavant dans le cas d'une fuite de mazout qui avait été détectée sur une
partie des parcelles litigieuses, mais qui provenait d'une parcelle attenante, et qu’elle n’avait
pas souhaité suivre cette recommandation en arguant du fait qu’elle allait de toute façon
mandater, après la signature du contrat, son propre expert. F.________ a noté enfin qu’il
était à ce stade impossible de dire si le site était réellement contaminé ou
pollué et si celui-ci nécessitait un assainissement ou non, et qu’a fortiori, et même
si un assainissement était nécessaire, ce qui n’était pas sûr, il était
impossible d'en chiffrer le coût. Il a rappelé au surplus que les propriétaires avaient
entrepris des démarches, et notamment mandaté un bureau d’ingénieurs, pour procéder
aux études nécessaires, dont le résultat était attendu pour les jours suivants et
indiqué qu’il apparaissait à tout le moins prématuré, pour ne pas dire abusif,
que Z.________ Sàrl se départisse du contrat. Z.________ Sàrl a ainsi été invitée
à déposer la demande de permis de construire conformément à la clause II 2.1.2 du
contrat, à savoir dans un délai de trois mois à compter de la signature de l'acte, étant
précisé que la lettre valait au besoin mise en demeure.
Par lettre du 4 septembre 2006, Z.________ Sàrl a informé les propriétaires des parcelles
litigieuses qu’elle avait fait radier le 24 août 2006 le droit d’emption sur les parcelles
litigieuses.
bb)
Le 3 mai 2006, le bureau Q.________ SA, mandaté par les propriétaires des parcelles litigieuses,
a rendu son rapport intitulé « investigation préalable selon OSites ; investigation
historique selon art. 7 OSites ; cahier des charges pour l'investigation technique » dont
la conclusion s'agissant de l'investigation historique est la suivante :
«
L'investigation historique a montré qu'une seule activité potentiellement polluante a eu lieu
sur la parcelle n° [...] de la commune de Morges, l'entreprise A.________ SA, [...] active
depuis 1947 sur le site.
Cette
investigation a permis de localiser les différents secteurs à usages dangereux pour l'environnement
où ont pu avoir lieu des pollutions par le passé. Elle a également mis en évidence
de nombreuses traces d'hydrocarbures et des quantités importantes de terres souillées, à
la fois dans la zone d'étude, mais également dans ses environs immédiats, particulièrement
à l'ouest de la [...]. Ces indications laissent présager de la présence dans le sous-sol
de la région d'importantes quantités d'hydrocarbures. Si une contribution de la A.________
SA à cette pollution semble évidente par les pertes des conduites et réservoirs de mazout,
elle n'est cependant assurément pas la seule responsable. Une ordonnance rendue le 28 décembre
1990 par le Juge informateur de l'arrondissement de La Côte a d'ailleurs conclu que l'origine et
la datation des pollutions de 1988 et 1990 [étaient] incertaines et pourraient concerner d'autres
intervenants et remonter à plusieurs dizaines d'années.
La
réalisation d'une étude complémentaire, notamment sur les activités réalisées
sur la parcelle n° [...] à l'angle des avenues [...], serait souhaitable pour éclaircir
le contexte général dans lequel se trouve la contamination présente dans le sous-sol de
la [...]. Cette parcelle n° [...] est indiquée dans le cadastre cantonal des sites pollués
comme aire d'exploitation pour le stockage de rails, le site ne nécessitant ni surveillance, ni
assainissement. Cependant, il est maintenant certain que des activités de transvasement de mazout
s'y effectuaient, celles-ci pouvant avoir engendrés (sic) une contamination beaucoup plus vaste
qu'il n'y paraissait tout d'abord. »
Par lettre du 15 mai 2006, le SESA a indiqué qu’il approuvait l’investigation historique
et que le cahier des charges de cette investigation, prévue en trois étapes, était approprié,
tout en précisant que la nécessité de réaliser la troisième étape dépendrait
de la différence des concentrations observées entre l'aval et l'amont, qui étaient à
comparer avec les valeurs de l'annexe 1 de l'OSites, dès lors que s'il s'avérait que la nappe
phréatique était déjà polluée à l'amont, cela n'excluait pas nécessairement
que le site de la [...] puisse nécessiter un assainissement ou une surveillance.
Par lettre du 5 septembre 2006, F.________ a fait savoir à Z.________ Sàrl que les propriétaires
n’étaient pas restés inactifs depuis sa lettre du 14 avril 2006 et qu’un bureau
d'ingénieurs spécialisé dans l'environnement avait été immédiatement mandaté
aux fins de procéder aux études nécessaires, de concert avec l'autorité cantonale
compétente ; l'investigation historique selon l'art. 7 OSites avait été établie
et un rapport déposé le 3 mai 2006. Il a ajouté que, de concert avec le responsable
de l'Etat de Vaud, un cahier des charges pour une investigation technique avait été préparé,
que le même bureau avait été mandaté pour procéder à cette investigation
complémentaire et que, dans ce cadre, de nombreux sondages et prélèvements avaient été
effectués. F.________ a indiqué enfin qu’un rapport écrit était en cours d'élaboration
et qu’il apparaissait déjà qu'aucune concentration ne dépassait les valeurs de référence
de l'annexe 1 de l'OSites et que, par conséquent, ce site ne nécessitait pas d'assainissement.
Relevant que seule la mise en place d'une filière d'évacuation de quelques matériaux était
nécessaire et que la clé de répartition de ces éventuels surcoûts avait déjà
été fixée dans le contrat, il en a conclu que l’intention de Z.________ Sàrl
de résilier le contrat et de faire radier le droit d'emption auprès du registre foncier compétent
contrevenait manifestement au contrat qui la liait aux propriétaires des parcelles litigieuses.
Le bureau Q.________ SA a procédé à une investigation technique ayant « pour
objectif d'identifier le type et la quantité de substances présentes sur le site, leur possibilité
de dissémination, ainsi que l'importance des domaines de l'environnement concernés (art. 7,
al. 4 OSites) ». Le 14 septembre 2006, il a rendu son rapport, dont la conclusion est
la suivante :
«
La présente investigation technique montre que le site de la A.________ SA ne nécessite ni
surveillance ni assainissement, en vertu des articles 9 à 12 de l'Ordonnance sur les sites contaminés
(OSites).
Les
valeurs de concentration pour l'évaluation des atteintes portées aux eaux par les sites pollués
(annexe 1 de l'OSites) étant respectées et aucune différence significative n'étant
constatée entre les concentrations observées à l'amont et à l'aval du site à
l'exception du piézomètre Am 2, la réalisation de la troisième étape (…)
n'est pas nécessaire dans le cadre de la procédure OSites.
Par
contre, les concentrations de benzo(a)pyrène et de dibenzo(a,h)anthracène dans le piézomètre
Am 2, situé sur la parcelle n° [...] appartenant aux [...], indiquent la présence
d'une probable pollution à l'amont du site, qui nécessiterait une étude globale sur l'ensemble
de la région.
Finalement,
selon les constatations effectuées lors de la réalisation des sondages et les conclusions de
la précédente étude historique, des terres souillées par des hydrocarbures sont présentes
sur le site, dans la zone de battement de la nappe d'eaux souterraines. En cas de travaux de génie
civil ou de construction sur le site de la A.________ SA, il faut donc s'attendre à devoir éliminer
les matériaux d'excavation conformément au droit de l'environnement des matériaux d'excavation
et déblais. »
Par lettre du 25 septembre 2006,
le bureau Q.________ SA a transmis les résultats des analyses complémentaires demandées
par le SESA et a constaté que les concentrations d'hydrocarbures aliphatiques (C5-C10) présentes
dans les échantillons d'eau étaient toutes inférieures aux limites de quantification,
de sorte que ces résultats confirmaient les conclusions du rapport, à savoir que le site de
la A.________ SA ne nécessitait ni surveillance ni assainissement.
Par lettre du 4 octobre 2006, le SESA a relevé que les résultats confirmaient que le site ne
nécessitait ni surveillance ni assainissement, qu’en conséquence, l'inscription de la
parcelle n° [...] au cadastre des sites pollués serait modifiée en ce sens qu’il
s’agissait d’un « site pollué ne nécessitant ni surveillance ni assainissement »,
que des terres polluées par des hydrocarbures étaient néanmoins présentes sur le
site et que, lors d'éventuels travaux d'excavation, les matériaux extraits devraient être
triés et éliminés dans des filières conformes aux exigences de l'OTD (Ordonnance
du 10 décembre 1990 sur le traitement des déchets, RS 814.600). Les autres parcelles vendues
ne sont pas inscrites au cadastre des sites pollués.
d
)
Par lettre du 26 octobre 2006, le conseil des propriétaires des parcelles litigieuses a requis le
notaire de convoquer « les parties pour la signature de la réquisition de transfert
de propriété en respectant un délai minimal de 30 jours (…) conformément au
chiffre 3.2 de l'acte de vente », alléguant qu'un rapport d'expertise approuvé par
le SESA avait récemment établi que les parcelles concernées ne faisaient pas partie d'un
site pollué nécessitant un assainissement ou une surveillance, de sorte que les conditions
prévues sous chiffres 2.1 à 2.6 pouvaient être considérées comme réalisées.
Par lettre du même jour, le conseil des propriétaires des parcelles litigieuses a fait part
à Z.________ Sàrl que ceux-ci estimaient que l'acte de vente était parfaitement valable
et qu’il devait être exécuté dès lors que les conditions prévues par le
contrat pouvaient être considérées comme réalisées. En substance, il a fait
valoir que le rapport du 14 septembre 2006 concluait que les parcelles concernées par le contrat
de vente du 24 janvier 2006 ne faisaient pas partie d'un site pollué nécessitant un assainissement
ou une surveillance et que cette conclusion avait été approuvée par le SESA. Il a ajouté
que la seule contrainte découlant de cette expertise était en définitive la nécessité,
en cas de travaux de génie civil ou de construction sur le site de la [...], d'éliminer les
matériaux d'excavation où des traces d'hydrocarbures avaient été décelées
selon une filière adéquate conformément à la législation sur le traitement des
déchets, et que cette hypothèse avait manifestement été admise par les parties puisque
la clé de répartition des éventuels surcoûts liés à la « décontamination »
avait d'ores et déjà été fixée par les parties à la clause II 2.2.2 de
l'acte de vente du 24 janvier 2006. Z.________ Sàrl a ainsi été mise en demeure d’exécuter
le contrat du 24 janvier 2006, soit de verser le prix de vente convenu.
Par lettre du 7 novembre 2006, le conseil de Z.________ Sàrl a confirmé qu'il considérait
l'acte de vente du 24 janvier 2006 comme dépourvu de tout effet, en particulier pour la raison suivante :
«
Le contrat de vente du 24 janvier 2006 n'a produit aucun effet entre les parties au contrat en raison
de la non-réalisation de la condition suspensive figurant au point II.2.2 du contrat. Cette conséquence
résulte clairement du contrat. En particulier :
(…)
Une condition suspensive (parmi d'autres) figure au point 2.2. et est intitulée « Absence
de pollution » ; cela signifie que les parties ont voulu faire dépendre l'existence
du contrat de vente de l'absence de pollutions de toutes sortes concernant le bien-fonds (pollution au
sens large). L'absence de pollution – et ainsi la réalisation de la condition et l'existence
du contrat – devait être établie par une expertise commandée par l'acquéreur.
Conformément au texte du contrat, la condition n'est réalisée que lorsque l'expertise
commandée par l'acquéreur établit que les parcelles vendues ne sont pas des sites pollués
et ne nécessitent ni assainissement ni surveillance (point II.2.2.1.a).
L'expertise du 21 mars 2006 ordonnée par l'acquéreur apporte la preuve indiscutable que l'emplacement
est massivement contaminé par des hydrocarbures minéraux. En outre, toujours selon l'expertise,
les parcelles sont également polluées par différents métaux lourds. La condition
prévue au point II.2.2.1 concernant l'absence de pollution n'est par conséquent pas réalisée,
ce qui a pour conséquence que le contrat n'a pas abouti et n'a pas développé ses effets
juridiques. Sur cette base – à la suite de la preuve scientifique de la présence de polluants
–, il faut considérer que la condition n'est pas remplie. Les parties au contrat doivent donc
être placées dans la situation qui serait la leur si elles n'avaient jamais été en
contact ; par conséquent, il n'y a pas de contrat de vente entre les parties, et aucun événement
futur ne pourra y changer quoi que ce soit.
En relation avec la pollution, vous mentionnez qu'une expertise du 14 septembre 2006 ordonnée
par les vendeurs serait arrivée à la conclusion que les parcelles objets du contrat de vente
(…) ne nécessitaient ni assainissement ni surveillance.
(…)
Le contrat de vente prévoit de façon univoque que l'expertise doit également prouver l'absence
de toute pollution des parcelles en question et pas uniquement l'absence de besoin d'assainissement et
de surveillance du bien-fonds. Autrement dit : Selon la lettre du contrat, la condition n'est remplie
que lorsque l'expertise confirme non seulement l'absence de besoin d'assainissement et l'absence de besoin
de surveillance, mais en sus également l'absence de pollution du bien-fonds. Ces trois éléments
(absence de pollution, absence de besoin d'assainissement, absence de besoin de surveillance) sont donc
– comme il ressort clairement de la lettre du contrat (« ne sont pas des sites pollués
et ne nécessitent ni assainissement ni surveillance ») trois préconditions cumulatives,
qui doivent être toutes réalisées pour que la condition contractuelle soit remplie.
Par conséquent, même s'il devait résulter de l'expertise de vos clients que les parcelles
en question ne requièrent ni assainissement ni surveillance, ce qui est de toute façon contesté
sur la base de l'expertise dont je dispose et qui a été ordonnée par ma cliente, cela
n'entraînerait pas la réalisation de la condition formulée au point II.2.2.1 puisqu'il
s'agit toujours d'un site pollué. (…) D'une façon ou d'une autre, le contrat de vente
d'immeuble du 24 janvier 2006 n'entraîne donc aucun effet juridique en raison du fait qu'une condition
nécessaire ne s'est pas réalisée. »
Puis, par lettre du 20 novembre 2006, ledit conseil a encore déclaré que sa mandante refusait
d'exécuter le contrat, soit de verser le prix de vente et de venir signer la réquisition de
transfert de propriété, notamment pour les raisons suivantes :
«
Dans plusieurs courriers, ma cliente et moi-même avons informé votre cliente et vous-même
(…) que le contrat de vente immobilière mentionné sous rubrique n'a pas abouti et ne
développe aucun effet juridique. (…)
Etant donné qu'aucun contrat de vente immobilière n'existe entre votre cliente et la mienne,
je vous informe, au nom de celle-ci, qu'elle ne tiendra pas compte de la date de la séance de signature
de la réquisition de transfert de propriété mentionnée dans votre courrier du 7 novembre
2006. »
Par lettre du 11 décembre 2006, le conseil des propriétaires des parcelles litigieuses a contesté
la teneur des lettres des 7 et 20 novembre 2006 du conseil de Z.________ Sàrl, confirmé qu'il
considérait l'acte de vente du 24 janvier 2006 comme valable et devant être exécuté,
informé ledit conseil que la date de la signature de la réquisition de transfert de propriété
chez le notaire était maintenue et sommé Z.________ Sàrl de s'exécuter. Cette lettre
a notamment la teneur suivante :
«
La clause dite de l'absence de pollution, qui correspond au chiffre II 2.2.1 du contrat, est une clause
standard des contrats d'achat élaborés par la société Z.________ Sàrl (…).
Cette clause standard s'est révélée inadéquate s'agissant de la vente des parcelles
[...], [...], [...] et [...] et a été modifiée pour tenir compte des risques de pollution
de ces bien-fonds. Dès le début des discussions, l'attention de la société Z.________
Sàrl a été expressément attirée par les vendeurs sur les problèmes de pollution
découlant des activités industrielles de la A.________ SA sur les terrains à acquérir,
mais également d'une fuite d'hydrocarbures découverte dans le périmètre litigieux
à la fin des années 1980 (…).
Les risques d'une pollution éventuelle des terrains litigieux a (sic) donc été discuté
par les parties au cours des pourparlers, y compris devant le notaire [...], les vendeurs ayant toujours
affirmé qu'ils ne pouvaient donner aucune garantie d'absence de pollution à l'acquéreur.
Parfaitement au courant du risque, Z.________ Sàrl a accepté cette situation, raison pour laquelle
la clause dite de l'absence de pollution a été complétée sur requête des vendeurs
par une clause relative à la répartition des « frais de décontamination »
(…), la volonté des parties étant de rendre la vente contraignante malgré la découverte
d'une pollution par expertise.
Les parties ont ensuite longuement discuté de la répartition des frais de décontamination
que chacune d'elles était prête à prendre en charge. Elles sont alors convenues de mettre
les premiers CHF 100'000.- à la charge de l'acquéreur et de se partager ensuite par moitié
les frais supplémentaires, jusqu'à un montant maximum de CHF 250'000.- (…).
Z.________ Sàrl a requis le droit de se départir du contrat au cas où les frais de dépollution
dépasseraient ce montant (…), ce à quoi les vendeurs se sont opposés. Les parties
sont finalement tombées d'accord sur une clause prévoyant non pas la résiliation du contrat
mais la recherche d'une solution négociée de façon à favoriser autant que possible
l'exécution de la vente malgré la pollution (…).
Les parties ont également supprimé d'un commun accord la phrase qui liait dans les premiers
projets la clause de répartition des frais de décontamination à l'hypothèse où
« l'acheteur renonçait à la réalisation de la condition stipulant l'absence
de pollution » (…), dès lors que l'annulation de la vente ne pouvait intervenir,
d'après la volonté des parties, que dans la seule hypothèse où les frais de dépollution
des parcelles excédaient CHF 250'000.- et qu'aucune solution acceptable ne serait trouvée.
Dans un email du 7 décembre 2005, M. [...] a expressément admis cette modification et confirmé
la répartition des frais d'assainissement (…) « dans le cas où il y a une contamination
du terrain ». L'attention des parties a alors été expressément attirée
par le notaire (…) sur le fait que le texte du contrat signifiait désormais qu'en cas de pollution
jusqu'à un coût de décontamination de CHF 250'000.-, Z.________ Sàrl ne pouvait
pas annuler la vente et avait l'obligation d'acheter les bien-fonds, ce qui n'a donné lieu à
aucune objection. »
Aucun représentant de Z.________ Sàrl ne s'est présenté au jour et à l'heure
fixés par la convocation du 7 novembre 2006 pour la signature de la réquisition de transfert
de propriété.
e)
Dans un rapport intitulé « investigation historique, avec estimation des frais pour l'évacuation
des contaminations par les huiles minérales », dont la version allemande date du 16 janvier
2007 et la version française du 24 janvier 2007, et dont le SESA a reconnu qu’il résumait
bien les investigations déjà réalisées, le bureau P.________ a évalué à 1'635'200
fr. le coût d'une éventuelle décontamination du site. Ce coût se décompose comme
il suit :
Qualité de matériau
Cubature              Dimensions
Prix d'évacuation
Frais d'évacuation
(d=1,9
t/m
3
)
Excavation, chargement
et transport inclus
tolérable
4’420 m
3
8’400 t              38,00 CHF
/ t              319’200,00 CHF
Pollués
3’380 m
3
6’400 t              140,00
CHF
/ t              896’000,00
CHF
Frais d'évacuation
1'215’200,00 CHF
Evacuation:
1'215’200,00 CHF
Séparation, prise d'échantillons, suivi par un expert:
30’000,00 CHF
Remblai
du terrain, encastrement inclus: 7’800 m
3
x 50,00
CHF
/ m
3
390’000,00
CHF
1'635’200,00 CHF
Par lettre du 2 avril 2007, le bureau Q.________ SA a également chiffré le coût de la
dépollution des parcelles litigieuses, sur une surface de 2'600 m
2
,
à 624'000 francs. Ce coût se décompose comme il suit :
Volume
[m
3
]
Masse
[t]
Coût
unitaire
[CHF/t]
Coût
total
[CHF]
Matériaux
pollués
1'560
3'000
140
420'000
Matériaux
tolérés
4'420
8'400
11
93'000
Remblai
1'560
3'000
27
81'000
Séparation,
prise d'échantillons,
suivi
par un expert
30'000
TOTAL
624'000
Le bureau a précisé que pour un projet de construction avec d’hypothétiques sous-sols
couvrant une surface de 250 m
2
,
les coûts de dépollution pouvaient être évalués comme il suit :
Volume
[m
3
]
Masse
[t]
Coût
unitaire
[CHF/t]
Coût
total
[CHF]
Matériaux
pollués
150
285
140
40'000
Matériaux
tolérés
425
808
38
31'000
Séparation,
prise d'échantillons,
suivi
par un expert
30'000
TOTAL
101'000
Le bureau a relevé enfin que le coût de dépollution pouvait être estimé à
environ 283 fr./m
2
,
auxquels s'ajoutaient les frais de séparation, prise d'échantillons et suivi par un expert.
Par conséquent, la limite maximale des frais de dépollution du terrain de 250'000 fr.
présente dans le contrat de vente correspondrait à une surface de sous-sols d'environ 780 m
2
.
f)
En février 2007, les parties ont entrepris des pourparlers transactionnels. Elles se sont rencontrées
à cet effet le 8 février 2007. Par lettre du 12 février 2007, Z.________ Sàrl a offert
un montant de 600 fr. par mètre carré, soit un montant global de 5'307'600 fr., pour
l'achat des parcelles litigieuses ; cette offre n’a pas été acceptée par les
propriétaires desdites parcelles. Par lettre du 20 février 2007, Z.________ Sàrl a invité
ceux-ci à lui donner son accord pour établir une investigation supplémentaire comportant
des forages additionnels et comparer les résultats de celle-ci avec les résultats des expertises
existantes ; C.________ a refusé de donner son accord à de telles démarches. Par
lettre du 21 septembre 2007, le conseil des propriétaires des parcelles litigieuses a pris acte
du fait que les pourparlers avaient échoué et a indiqué que ses mandants demanderaient
en justice des dommages-intérêts pour inexécution.
g)
aa)
Par demande du 24 septembre 2007, les propriétaires des parcelles litigieuses ont saisi le Tribunal
civil de l’arrondissement de La Côte, prenant, avec suite de dépens, les conclusions
suivantes :
«
I.              Z.________ Sàrl
est la débitrice de A.________ SA, [feu] E.________ et D.________ et leur doit immédiat paiement,
solidairement entre eux, de la somme de CHF 1'217'600.- (un million deux cent dix-sept mille six
cents francs) avec intérêts à 5 % l'an dès le 19 décembre 2006, montant que
les demandeurs se réservent d'augmenter en cours de procédure.
II.              Z.________ Sàrl
est la débitrice de A.________ SA, [feu] E.________ et D.________ et leur doit immédiat paiement,
solidairement entre eux, de la somme de CHF 125'446.20 (cent vingt-cinq mille quatre cent quarante-six
francs vingt) avec intérêts à 5 % l'an dès la date d'ouverture de la présente
action, montant que les demandeurs se réservent d'augmenter en cours de procédure. »
Par réponse parvenue au greffe du tribunal le 15 février 2008, la défenderesse a conclu,
avec suite de frais et dépens, au rejet de la demande.
bb)
En cours d’instance, une experte a été mise en œuvre en la personne de Claude Marie
Marcuard, qui a déposé son rapport le 17 août 2009. Celui-ci vise à définir
si le diagnostic et les coûts d'assainissement et/ou d'élimination des déchets des parcelles,
avancés par les bureaux Q.________ SA et P.________, respectivement mandataires des demandeurs et
de la défenderesse, sont corrects. Conformément aux différents scénarios retenus
par les conseils lors de la séance de mise en œuvre de l'expert, l’experte a conclu son
rapport en présentant une « Evaluation des coûts d'assainissement respectivement
d'élimination des déchets », dont la teneur est la suivante :
«
7.1
Terminologie et bases légales
Afin
d'éviter des confusions, les termes spécifiques qui sont utilisés dans le chapitre 7
correspondent aux définitions données dans le glossaire de l'OFEV consultable sur Internet
[…]. Elles figurent ci-dessous pour mémoire.
Site
pollué
On
entend par sites pollués les emplacements d'une étendue limitée pollués par des déchets
[art. 2, al. 1, OSites]. Ces sites comprennent les sites de stockage définitif, les aires
d'exploitation et les lieux d'accident.
Site
contaminé
Les
sites contaminés sont des sites pollués par des déchets pour lesquels il est prouvé
qu'ils engendrent des atteintes nuisibles ou incommodantes, ou sur lesquels il existe un danger concret
que de telles atteintes apparaissent ; ces sites nécessitent un assainissement [art. 2,
al. 2 et 3, OSites].
Elimination
L'élimination
des déchets comprend leur valorisation ou leur stockage définitif ainsi que les étapes
préalables que sont la collecte, le transport, le stockage provisoire et le traitement [art. 7,
al. 6bis, 1re phrase, LPE].
Décontamination
Mesures
qui permettent d'éliminer les substances dangereuses pour l'environnement contenues dans un site
contaminé [art. 16, let. a, OSites].
Assainissement
Application
de mesures de décontamination ou de confinement ou encore restrictions d'utilisation du sol qui
permettront d'éviter, même à long terme, toute atteinte illégale à l'environnement
causée par le site contaminé (suppression du besoin d'assainissement).
Les
textes légaux permettant d'évaluer les besoins et les coûts d'un assainissement, respectivement
d'une élimination totale ou partielle des déchets sont les ordonnances OSites, OSol et OTD.
Les informations figurant dans la directive sur les matériaux d'excavation et les instructions pour
les matériaux terreux […] fournissent des éléments complémentaires utiles à
leur mise en application.
7.2              Cas traités
L'évaluation
des coûts porte sur le cas d'un assainissement d'une part, d'une élimination des déchets
d'autre part, en distinguant plusieurs variantes dans le cas de l'élimination.
-
Elimination de toutes les substances
polluantes présentes sur l'ensemble du site, indépendamment des limites fixées par la
législation. Reste réservé le cas de polluants d'origine diffuse, sans relation directe
avec les activités industrielles menées sur le site ou à proximité immédiate
et répandus à l'échelle du quartier au moins (exemple: retombées atmosphériques
dues au trafic).
-
Elimination de toutes les substances
polluantes présentes sur une partie du site, indépendamment des limites fixées par la
législation, sous la même réserve que celle décrite pour le cas précédent.
-
Elimination d'une partie des substances
polluantes présentes sur l'ensemble du site, dont les concentrations dépassent des limites
fixées dans les ordonnances et documents cités.
-
Elimination partielle des substances
polluantes présentes sur l'ensemble du site au plan des volumes pris en compte et des concentrations.
Dans
le deuxième et le dernier cas, le projet d'aménagement d'un centre commercial figurant dans
l'acte de vente du 24 janvier 2006 sert de base à la délimitation des zones à traiter
(…). Une première sous-variante correspond à un bâtiment construit au niveau du
terrain naturel, la deuxième inclut un niveau enterré.
7.3
Assainissement
Selon
la décision du SESA […], le site, s'il reste au cadastre comme site pollué, ne nécessite
ni surveillance, ni assainissement. Ne s'agissant pas d'un site contaminé, un assainissement et
par conséquent une décontamination ne sont pas nécessaires au plan légal. Dans la
situation actuelle, les coûts en résultant sont donc nuls.
Le
risque d'une modification des conditions hydrologiques et hydrogéologiques provoquant une remobilisation
de la pollution conduisant à un classement du site comme site contaminé a été évoqué
dans les rapports de P.________ […]. L'évolution de la piézométrie figurant dans
le rapport d'investigation technique montre que les écoulements souterrains initiaux ont déjà
été influencés par les constructions réalisées sur le site même, ainsi
qu'aux alentours […]. De nouvelles constructions, de même que l'abandon du système de
drainage existant sous la [...] sont donc susceptibles de modifier l'écoulement de la nappe. Compte
tenu de la complexité des mécanismes de propagation des polluants non miscibles tels que ceux
présents sur le site et des incertitudes relatives au contexte hydrogéologique, il n'est pas
possible d'évaluer si le risque d'une remobilisation des polluants est important ou non. Il ne peut
cependant être exclu.
L'effet
de modifications exceptionnelles du niveau du lac Léman sur les voies de migration des polluants
présents sur le site parait (sic) par contre négligeable au vu du mode de régulation de
ce plan d'eau.
Les
travaux d'assainissement à entreprendre pour se prémunir contre une possible remobilisation
des produits pétroliers liquides présents dans le sous-sol du site peuvent consister à
créer une barrière étanche autour du site ou à éliminer ces polluants. Les coûts
sont évalués comme suit (Tableau 8).
A.
Construction d'une enceinte étanche
Frs.
avant
TVA
1
Installation de
chantier
30'000.-
2
Mise en place d'une
paroi étanche autour des zones polluées (290 m' sur une hauteur de 3.5 m), soit ~ 1'000
m
2
à frs. 350.00/m
2
350'000.-
3
Etude de détail
de l'extension de la pollution, analyse de la faisabilité par rapport aux parcelles voisines, y
compris sondages et analyses
80'000.-
4
Projet de détail
et suivi des travaux, y compris suivi de l'impact du projet sur les parcelles voisines
60'000.-
5
Contrôle de
l'évolution au cours du temps, admis 20 ans à frs. 6'000/an
120'000.-
6
Divers et imprévus
~12%
76'000.-
Total
construction d'une enceinte étanche
716'000.-
B.
Elimination des produits pétroliers liquides = variante C du chapitre 7.4
1'164'000.-
7.4
Elimination des déchets
Une
élimination in situ de tous les polluants est irréaliste, au plan technique et financier. Les
mandataires des deux parties ne retiennent d'ailleurs que la solution d'une excavation des matériaux
pollués ce qui montre qu'ils s'accordent sur ce point.
Au
plan légal, des matériaux excavés (sol et sous-sol) sont considérés comme des
déchets indépendamment de leur teneur en polluants. Cette dernière dicte ensuite le choix
de la filière d'évacuation conforme à la protection de l'environnement.
La
valorisation et le traitement du sol et du sous-sol sont ensuite réglés par les instructions
« Evaluation et utilisation des matériaux terreux » pour le premier, par la
directive pour les matériaux d'excavation pour le deuxième.
De
ce fait, seuls les volumes pris en compte distinguent les différentes variantes d'élimination
des déchets. (…).
Les
variantes retenues sont brièvement décrites ci-dessous.
A.
Elimination de toutes les substances
polluantes présentes sur l'ensemble du site indépendamment d'un projet de construction.
B1.              Elimination de toutes
les substances polluantes présentes dans les matériaux excavés lors de la construction
d'un centre commercial sans sous-sol, sur un radier général ou sur des pieux battus.
B2.              Elimination de toutes
les substances polluantes présentes dans les matériaux excavés lors de la construction
d'un centre commercial avec sous-sol, fondé à l'altitude de 374.0 m s. m., sur
un radier général ou sur des pieux battus.
C.              Elimination du sol et
du sous-sol présents sur l'ensemble du site, si les concentrations en polluants dépassent le
seuil d'investigation de l'OSol, respectivement des valeurs T de la directive sur les matériaux
d'excavation, indépendamment d'un projet de construction.
D1.              Elimination des matériaux
excavés lors de la construction d'un centre commercial sans sous-sol, fondé à l'altitude
de 376.5 m s. m., sur un radier général ou sur des pieux battus, si les concentrations
en polluants dépassent le seuil d'investigation de l'OSol, respectivement des valeurs T de la directive
sur les matériaux d'excavation.
D2.              Elimination des matériaux
excavés lors de la construction d'un centre commercial avec sous-sol, fondé à l'altitude
de 374.0 m s. m., sur un radier général ou sur des pieux battus, si les concentrations
en polluants dépassent le seuil d'investigation de l'OSol, respectivement des valeurs T de la directive
sur les matériaux d'excavation.
Le
Tableau 10 résume ces différents cas.
(…)
7.5
Récapitulatif
Les
différentes variantes pour l'élimination des déchets et par conséquent des polluants
sont rappelées dans le tableau ci-dessous.
Type et localisation
de matériaux éliminés
Matériaux
pollués et tolérés
Matériaux
pollués
Sur
l'ensemble du site
A
C
Uniquement
les matériaux excavés
• Sans sous-sol
• Avec sous-sol
B1
B2
D1
D2
Tableau 10.              Cas pris en
compte pour l'évaluation des coûts d'une élimination des déchets
Les
coûts diffèrent fortement selon le scénario retenu. Or la pertinence des cas, sous l'angle
de la protection de l'environnement et de valeur objective du terrain, dépend des éléments
suivants :
-              une remobilisation des
produits pétroliers liquides ne peut être exclue suite à l'arrêt d'exploitation de
la [...] ou en conséquence de nouvelles constructions sur le site ou à proximité immédiate.
Il est donc nécessaire de prendre en compte un éventuel assainissement du site au sens de l'OSites.
-              une évacuation des
matériaux tolérés et leur remplacement par des remblais propres implique des coûts
environnementaux globaux élevés, transport de matériaux, utilisation de ressources naturelles.
La directive pour les matériaux d'excavation indique clairement que de tels matériaux peuvent
rester en place ou être valorisés de diverses manières. Aucune base légale ne justifie
une évacuation.
Le
Tableau 11 montre que la variante C permet de se prémunir contre un éventuel assainissement
tout en présentant un bilan environnemental satisfaisant. Elle permet l'utilisation du terrain avec
des contraintes limitées à la valorisation de matériaux d'excavation tolérés
en cas de terrassement. En combinant ces travaux avec la réalisation d'un bâtiment excavé
les coûts pourraient être réduits de frs 81'000.-, en supprimant l'apport de remblais
extérieurs.
Prix
en frs
(hors TVA)
Remarques
Assainissement:
- paroi étanche
716'000
En cas de terrassement
pour un sous-sol, les matériaux pollués devront de toute manière être évacués,
ce qui provoquerait un coût supplémentaire pouvant atteindre frs. 984'000 si toute la
surface polluée est excavée
- variante C
1'164'000
L'élimination
des polluants permet de disposer du terrain en réduisant fortement les contraintes d'utilisation.
Un montant de 81'000.- peut être déduit si une construction excavée est réalisée
simultanément
Elimination
des déchets:
- variante A
2'872'000
Le bilan environnemental
n'est pas favorable. Aucune base légale ne justifie ce choix
- variante B1
47'000
Un assainissement
ultérieur selon OSites ne peut être exclu
- variante B2
319'000
- variante C
1'164'000
L'élimination
des polluants constitue également un assainissement selon l'OSites. Voir aussi les remarques précédentes
pour cette variante
- variante D1
0
Un assainissement
ultérieur selon OSites ne peut être exclu
- variante D2
140'000
Tableau 11.
Récapitulatif
des coûts des variantes et leurs avantages
respectivement inconvénients
Comme
déjà indiqué et en accord avec les prises de position des mandataires des deux parties,
il est important de noter que l'estimation de l'extension de la pollution ne repose que sur des données
partielles […]. La marge d'incertitude reste donc très importante. Seules des investigations
complémentaires couplées avec l'établissement d'un avant-projet d'assainissement et/ou
d'élimination des déchets permettraient de préciser et de valider les montants avancés. »
cc)
L'audience de jugement s'est tenue les 15 et 16 décembre 2010.
Entendue lors de l'audience de jugement du 15 décembre 2010, l'experte a confirmé qu'en l'état
des connaissances et des exigences du SESA, les hypothèses à considérer dans son rapport
étaient les D1 et D2. Elle a précisé que les hypothèses B1 et B2 avaient été
définies avec les parties dans le cas où l'évacuation concernait aussi les matériaux
tolérés de façon à décontaminer le site, soit sans y laisser de produits. Elle
a toutefois déclaré que ces hypothèses seraient au-dessus des exigences légales.
L'experte a expliqué que pour éviter que les polluants partent, il y avait différentes
possibilités consistant à mettre une paroi étanche qui coûterait, selon ses estimations,
environ 716'000 fr., à enlever tous les polluants qui portaient atteintes à l'environnement
pour un montant de l'ordre de 1'164'000 fr. ou à parvenir à une parcelle propre, même
si il n'y avait pas de danger dans la mesure où certains matériaux à éliminer seraient
des matériaux tolérés, pour un montant de l'ordre de 2'872'000 francs. Afin d'avoir
une parcelle non polluée, l'experte a préconisé son hypothèse C qui consistait à
enlever les matériaux pollués, soit en éliminant la couche entre 1,10 m et 2 m,
puis à remblayer avec les matériaux tolérés.
L'experte a observé qu'en choisissant d'autres analyses, il était possible d'obtenir d'autres
résultats. Elle a expliqué que la Confédération avait émis notamment des directives
qui préconisaient des analyses types. Elle a toutefois déclaré que les hypothèses
prises en compte pour établir ces directives ne concernaient pas des terrains avec des couches et
où les polluants ne se mélangaient pas à l'eau. Elle a relevé que le cas en cause
présentait une situation inverse par rapport aux hypothèses précitées et qu'ainsi
l'analyse type n'était pas vraiment adaptée in casu. Elle a expliqué que dans la mesure
où le bureau P.________ s'était moins focalisé sur les directives, l'analyse utilisée
était mieux adaptée, mais que les méthodes étaient plus économiques et donc
moins bien.
L'experte a déclaré que si, en démolissant la [...], le système de drainage était
détruit, il y aurait alors une remobilisation dans la mesure où ledit système empêchait
les polluants de couler vers le lac. Dans cette hypothèse, elle a déclaré qu'un assainissement
selon l'OSites serait alors nécessaire. Elle a encore précisé que cela viserait à
empêcher les polluants de sortir de la parcelle, mais que ça n'impliquait pas que des matériaux
doivent être enlevés. Elle a distingué entre assainir la parcelle, soit empêcher
l'écoulement des polluants, et la décontaminer, soit nettoyer la zone.
L'experte a à plusieurs reprises répété que le risque de remobilisation n'était
pas que théorique, d'autant plus au vu de la pollution de 2008. Elle a confirmé que toute modification
de la hauteur de la nappe phréatique risquait de provoquer une pollution, notamment en cas de démolition
de la [...]. Elle a précisé ne pas pouvoir exclure, dans ce cas, qu'un assainissement serait
nécessaire et a déclaré que pour sa part, elle prévoirait un montant de 1'164'000 fr.
en réserve dans le cas où un problème se présenterait.
En droit
:
1.
a)
Le dispositif du jugement attaqué a été
communiqué aux parties le 3 janvier 2011, de sorte que les voies de droit sont régies par le
CPC (Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008, RS 272), entré en vigueur le
1
er
janvier 2011 (art. 405 al. 1 CPC ; ATF 137 III 127, JT 2011 II 226 ; ATF 137 III 130, JT 2011
II 228 ; Tappy, in CPC commenté, Bâle 2011, nn. 5 ss ad art. 405 CPC).
b)
L’appel est recevable contre les décisions finales de première instance au sens de l’art.
236 al. 1 CPC, dans les causes exclusivement patrimoniales pour autant que la valeur litigieuse, au dernier
état des conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
Formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par les demandeurs qui y ont intérêt (art.
59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance rendue dans une cause
patrimoniale dans laquelle les conclusions, dans leur dernier état devant le tribunal de première
instance, portaient sur un montant supérieur à 10’000 fr., l'appel est recevable à
la forme.
2.
a)
L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de deuxième instance un plein pouvoir
d'examen. Celle-ci examine librement tous les griefs de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le
droit. Ainsi, l'instance d'appel revoit  les faits avec une cognition pleine et entière ;
elle contrôle librement l'appréciation des preuves et les constatations de fait de la décision
de première instance (Hohl, Procédure civile, tome II, 2
e
éd., Berne 2010, n. 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle
n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première
instance (Hohl, op. cit., n. 2396, p. 435 ; Spühler, in Schweizerische Zivilprozessordnung,
Bâle 2010, n. 1 ad art. 311 CPC, qui parle de « vollkommenes Rechtsmittel »).
Selon l’art. 318 CPC, l’appel déploie principalement un effet réformatoire, de
sorte que l’autorité d’appel statue elle-même sur le fond (al. 1 let. b) ;
par exception, lorsqu’un élément essentiel de la demande n’a pas été
jugé ou lorsque l’état de fait doit être complété sur des points essentiels,
l’autorité d’appel peut renvoyer la cause à la première instance (al. 1 let.
c ch. 1 et 2 ; cf. Jeandin, in CPC commenté, nn. 2 ss ad art. 318 CPC).
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits
sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant
cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient à l'appelant de démontrer que ces conditions
sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer spécialement de tels faits et preuves
nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JT 2011 III
43 c. 2 et les réf. citées).
b)
En l’espèce, il n’y a pas lieu de revoir l’état de fait retenu par les premiers
juges, qui n’est pas contesté. Les appelants ont requis l’audition de F.________, déjà
entendu en première instance, notamment sur le sens à donner au chiffre II 2.2 du contrat.
Cette réquisition doit être rejetée dès lors que les appelants auraient déjà
pu faire entendre F.________ sur ce point en première instance (cf. art. 317 al. 1 let. b CPC) ;
au demeurant, une telle audition serait inutile, dès lors que F.________ ne pourrait donner que
son point de vue subjectif sur les faits, ce qui est sans pertinence dès lors que le contrat doit
être interprété selon le principe de la confiance. Il n’y a pas lieu non plus de
tenir une audience, la Cour d’appel civile étant en mesure de statuer sur pièces (art.
316 al. 1 CPC), d’autant plus que seules des questions de droit doivent être tranchées.
Enfin, il n’y a pas lieu d’ordonner un second échange d’écritures (art. 316
al. 2 CPC).
La pièce nouvelle produite par l’intimée, à savoir une copie de la Norme SIA 118,
est quant à elle irrecevable, dès lors que l’intimée ne démontre pas que les
conditions de l’art. 317 al. 1 CPC seraient réalisées. Cette pièce n’est de
toute façon pas pertinente pour l’examen de la cause.
3.
a)
Dans un premier moyen, les appelants reprochent
aux premiers juges d’avoir violé l’art. 18 CO (Code des obligations suisse du 30 mars
1911, RS 220) en procédant à une interprétation erronée de la notion de frais de
décontamination. Ils font valoir que, par définition, la décontamination porte sur un
site contaminé, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Selon les appelants, le raisonnement
du tribunal se heurterait par ailleurs à la volonté des parties, qui était de se prémunir
contre les éventuels surcoûts liés à la construction envisagée. Or, ce surcoût
correspondrait uniquement aux frais d’élimination des matériaux pollués à excaver
pour réaliser le projet de construction objet de l’acte de vente litigieux, qui peut être
estimé, sur la base de l’hypothèse D2 de l’expertise judiciaire, à 140'000
fr. au maximum.
b)
En matière contractuelle, le juge doit recourir en premier lieu à l’interprétation
dite subjective, c’est-à-dire rechercher la « réelle et commune intention des
parties », le cas échéant empiriquement, sur la base d’indices (art. 18 al.
1 CO). Dans ce cadre, le juge s’intéressera en premier lieu aux termes utilisés et/ou
aux comportements des parties, les termes utilisés étant pris dans leur sens habituel (moyens
primaires d’interprétation ; Winiger, in Commentaire romand, Bâle 2003, nn. 25 et
26 ad art. 18 CO). Pour préciser la volonté des parties, le juge prendra en compte notamment
le comportement des parties aussi bien avant qu’après la conclusion du contrat, leurs déclarations
antérieures, les projets de contrat, la correspondance échangée, leurs intérêts
respectifs et le but du contrat (moyens complémentaires d’interprétation ; Winiger,
op. cit., nn. 32 ss ad art. 18 CO).
S’il
ne parvient pas à établir avec sûreté cette volonté effective, ou s’il
constate que l’un des cocontractants n’a pas compris la volonté réelle exprimée
par l’autre, il recherchera le sens que les parties pouvaient et devaient donner, selon les règles
de la bonne foi, à leurs manifestations de volonté réciproques en fonction de l’ensemble
des circonstances, ce principe permettant d’imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration
ou de son comportement, même s’il ne correspond pas à sa volonté intime. Il s’agit
de l’application du principe de la confiance (ATF 133 III 61 ; ATF 133 III 675, JT 2008 I
508 ; ATF 132 III 626 c. 3.1 et les réf. citées, JT 2007 I 423). Le juge doit ainsi rechercher
comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l’ensemble
des circonstances, les circonstances déterminantes étant celles qui ont précédé
ou accompagné la manifestation de volonté (Winiger, op. cit., nn. 132 ss ad art. 18 CO).
c)
En l’espèce, est litigieuse l’interprétation de la clause de l’ « absence
de pollution » prévue par les parties au chiffre II 2.2 du contrat de vente du 24 janvier
2006, et plus particulièrement celle de la notion de « frais de décontamination »
qu’elle contient. D’un côté, les appelants soutiennent que cette clause est un
compromis trouvé par les parties afin de régler une éventuelle pollution des parcelles
litigieuses, en ce sens qu’en cas de pollution, l’acte reste valable, qu’il convient
alors d’évaluer les frais de décontamination et de les répartir entre elles et que,
si ces frais sont supérieurs à 250'000 fr., les parties doivent tout entreprendre en vue de
trouver une solution permettant la bonne exécution du contrat. Les appelants estiment que l’absence
de pollution n’est pas une condition de validité du contrat, que la clause de renonciation,
prévue à la fin du chiffre II, est une clause usuelle et que les « frais de
décontamination », tels que prévus par la clause II 2.2.2 du contrat, consistent
uniquement en le coût qu’implique la suppression de la pollution nécessaire à la
réalisation du projet de construction de l’intimée, motif pris que l’économie
du contrat est fondée sur ce projet. Ils précisent à ce sujet que l’intimée
ne construit usuellement ses magasins que sur un seul niveau, de sorte que l’hypothèse de
l’experte judiciaire à prendre en considération est l’hypothèse D1, et relèvent
que si une excavation devait avoir lieu, les coûts seraient alors de l’ordre de 140'000 fr.
(hypothèse D2). Pour sa part, l’intimée soutient que la condition d’absence de
pollution est une condition centrale du contrat, dans la mesure notamment où sa politique commerciale
consiste à n’acquérir que des immeubles exempts de pollution, et que les « frais
de décontamination », tels que prévus par le contrat, correspondent au coût
global de la suppression des substances polluantes sur la totalité des parcelles.
Dans la mesure où les volontés intimes des parties quant au sens à donner à la clause
litigieuse, et notamment à la notion de « frais de décontamination », divergent,
il y a lieu d’interpréter les déclarations et les comportements des parties selon la
théorie de la confiance, c’est-à-dire de procéder à une interprétation
dite objective.
Ce faisant, il y a lieu de constater que les parties sont convenues, en concluant leur contrat de vente
du 24 janvier 2006, qu’une expertise portant sur l’éventuelle pollution des parcelles
litigieuses devait être mise en œuvre, que celle-ci devait indiquer « que les parcelles
vendues [n’étaient] pas des sites pollués et ne [nécessitaient] ni assainissement
ni surveillance » et qu’elle devait avoir été « reconnue comme appropriée
par l’autorité cantonale responsable des sites contaminés ». De telles exigences
figuraient d’ailleurs déjà dans les différents projets de contrat, y compris dans
le contrat standard élaboré par l’intimée.
Il apparaît donc que les parties ont repris, dans l’élaboration de leur contrat, des
termes définis dans l’OSites et figurant dans divers textes légaux portant sur la protection
de l’environnement, notamment la LPE (Loi fédérale du 7 octobre 1983 sur la protection
de l’environnement, RS 814.01), l’OTD et l’OSol. Il se justifie dès lors d’interpréter
les termes contractuels litigieux conformément à la définition qui leur est donnée
dans les textes précités. La notion de « frais de décontamination »
utilisée à la clause II 2.2.2 du contrat ne saurait toutefois être interprétée
isolément, mais doit l’être en fonction de l’ensemble du chiffre II 2.2 litigieux,
et en particulier de la notion d’absence de pollution selon la clause II 2.2.1 du contrat.
Aussi, il y a lieu de considérer que la clause d’absence de pollution contenue au chiffre
II 2.2.1 du contrat  (« que les parcelles vendues ne sont pas des sites pollués et
ne nécessitent ni assainissement ni surveillance ; qu’en outre, il n’y a été
détecté ni formation de gaz, ni amiante, ni aucune autre substance qualifiée de nocive »)
retient la notion de site pollué de l’art. 2 al. 1 OSites, aux termes duquel « on
entend par
sites pollués
des emplacements d’une étendue limitée pollués par des déchets »,
et non la notion de site contaminé de l’art. 2 al. 3 OSites, aux termes duquel « les
sites contaminés
sont des sites pollués qui nécessitent un assainissement ».
Cela étant, il faut admettre que la notion de « frais de décontamination »
utilisée par les parties au chiffre II 2.2.2 du contrat de vente ne concerne pas seulement la décontamination
au sens étroit de mesure d’assainissement imposée par l’OSites pour les sites contaminés
(cf. art. 8 al. 1 let. b OSites), mais bien, plus largement, les mesures qui permettent d’éliminer,
sur un site pollué, les substances dangereuses pour l’environnement (cf. art. 16 al. 2 let.
a OSites). En d’autres termes, si la décontamination visée par l’OSites ne peut
effectivement porter, au sens strict, que sur les sites contaminés au sens de l’art. 2 al.
3 OSites – dans la mesure où ce n’est que pour ceux-ci que la loi impose des mesures
d’assainissement –, le terme de « décontamination », tel qu’il
est utilisé dans le contexte du chiffre II 2.2 du contrat de vente, doit manifestement être
compris dans le sens plus large d’élimination des substances dangereuses pour l’environnement
sur un site pollué au sens de l’art. 2 al. 1 OSites. Ce sens pourrait également être
rendu par le terme de « dépollution », qui, s’il est inconnu de l’OSites
dès lors qu’une telle mesure n’est précisément pas imposée par la loi,
a d’ailleurs été utilisé par le conseil des appelants dans sa lettre du 11 décembre
2006.
Dans ces conditions, il y a lieu d’admettre que la décontamination, telle que prévue
dans le contrat du 24 janvier 2006, vise à éliminer toutes les substances dangereuses pour
l’environnement (soit les matériaux pollués, à l’exception des matériaux
tolérés qui peuvent être valorisés – notamment  sur place – et n’ont
donc pas besoin d’être évacués) sur l’ensemble du site et non pas uniquement
celles se trouvant à l’emplacement du projet de construction.
La décontamination ainsi définie dans le cadre du chiffre II 2.2 du contrat du 24 janvier 2006
correspond à l’hypothèse C de l’experte judiciaire (« élimination
du sol et du sous-sol présents sur l’ensemble du site, si les concentrations en polluants
dépassent le seuil d’investigation de l’OSol, respectivement des valeurs T de la directive
sur les matériaux d’excavation, indépendamment d’un projet de construction »).
Le coût d’une telle décontamination/dépollution s’élève, selon l’estimation
de l’experte judiciaire, à 1'164'000 francs. Force est dès lors de constater que les
frais de décontamination/dépollution des parcelles vendues ascendent à 1'164'000 fr. et
qu’ils dépassent très largement le montant de 250'000 fr. tel que prévu par la clause
II 2.2.2 du contrat de vente du 24 janvier 2006.
Mal fondé, le moyen des appelants doit être rejeté.
4.
a)
Dans un deuxième moyen, les appelants
soutiennent que l’intimée n’était pas en droit de se départir du contrat de
vente du 24 janvier 2006 sans leur devoir d’indemnité. Ils critiquent  l’argumentation
du tribunal selon laquelle, au vu du caractère exorbitant de la différence entre le montant
de 250'000 fr. prévu dans le contrat de vente et l’estimation de 1'164'000 fr. pour les frais
de décontamination/dépollution, trouver une solution de répartition des frais supplémentaires
acceptable par les deux parties serait impossible, de sorte que, comme les parties avaient expressément
prévu cette impossibilité de trouver un accord en admettant alors que chacune d’elle
pouvait résilier le contrat, l’adage « à l’impossible nul n’est tenu
» leur permettait à l’une ou l’autre, de résilier le contrat de vente sans
indemnité due de part ou d’autre. Les appelants contestent l’application de cet adage,
soutenant qu’il ne serait pas question d’impossibilité (objective), mais de pures carences
fautives de l’intimée, dès lors que celle-ci n’a rien tenté pour respecter
l’obligation prévue par la clause II 2.2.2 de l’acte de vente de « tout entreprendre
en vue de trouver une solution permettant la bonne exécution du contrat », mais a invoqué
l’inexistence du contrat aussitôt le rapport du bureau P.________ déposé et a refusé
d’accomplir les autres conditions suspensives. Selon les appelants, c’est par conséquent
à tort que le tribunal a considéré que la condition prévue par la clause II 2.2.2
de l’acte de vente n’était pas réalisée ; il aurait dû admettre
le contraire et considérer que l’intimée était liée par le contrat de vente
du 24 janvier 2006, qu’elle devait l’exécuter par le versement du prix de vente convenu
lorsqu’elle en a été requise par les appelants et que ces derniers étaient en droit
de s’en départir sur la base des art. 214 CO, respectivement 107 al. 2 et 108 CO en raison
de la demeure injustifiée de l’intimée, après avoir constaté que les conditions
suspensives étaient toutes réalisées, le cas échéant par application de l’art.
156 CO.
b)
A titre liminaire, on relèvera que l’argument soulevé par l’intimée selon
lequel la demande doit être rejetée parce que le contrat ne produit aucun effet faute de délivrance
d’une expertise attestant que les parcelles vendues ne sont pas des sites pollués et faute
de renoncement par l’intimée à cette condition suspensive (réponse, pp. 11-17) est
spécieux. En effet, si le contrat subordonne effectivement littéralement l’exécution
du contrat notamment à la condition de la « Délivrance, aux frais de l’acquéreur,
d’une expertise indiquant : a) que les parcelles vendues ne sont pas des sites pollués
et ne nécessitent ni assainissement, ni surveillance ; b) qu’en outre, il n’a été
détecté ni formation de gaz, ni PCB, ni amiante, ni aucune autre substance qualifiée de
nocive. (...) L’expertise doit par ailleurs avoir été reconnue comme appropriée
par l’autorité cantonale responsable des sites contaminés » (clause II 2.2.1),
les parties ont prévu ce qui se passait si l’expertise faisait apparaître une pollution
de tout ou partie des parcelles (clause II 2.2.2). Il est donc contraire au sens du contrat, tel que
l’ont bien dégagé les premiers juges, de vouloir, comme le fait l’intimée,
se prévaloir du fait qu’il était « parfaitement impossible de délivrer
une expertise indiquant que les parcelles vendues n’étaient pas des sites pollués »
(puisqu’il est constant que la parcelle n° [...] est un site pollué) pour soutenir que
« le seul moyen pour que le contrat soit alors efficace était que l’intimée
renonce unilatéralement à la réalisation » de cette condition suspensive.
c)
Les griefs des appelants sont quant à eux fondés. En effet, le contrat du 24 janvier 2006 prévoit,
pour le cas où les frais de décontamination s’avéraient supérieurs à 250'000
fr., que « les parties s’obligent à tout entreprendre en vue de trouver une solution
permettant la bonne exécution du présent contrat. A défaut de solution jugée acceptable
par les comparants, chacun sera en droit de résilier le présent contrat, sans indemnité
de part ou d’autre, les frais du présent acte étant à la charge de l’acquéreur ».
Or force est de constater que l’intimée n’a rien tenté pour respecter l’obligation
prévue par la clause II 2.2.2 de l’acte de vente de « tout entreprendre en vue de trouver
une solution permettant la bonne exécution du contrat », mais a invoqué l’inexistence
du contrat aussitôt le rapport du bureau P.________ déposé et a refusé d’accomplir
les autres conditions suspensives. Or, rien ne permet de retenir qu’aucune solution jugée
acceptable par les comparants n’aurait pu être trouvée. Le prix de vente selon le contrat
du 24 janvier 2006 était de 7'961'400 fr. et celui proposé le 12 février 2007 de 5'307'600
fr., soit de 2'653'800 fr. inférieur, ce qui démontre bien la volonté de l’intimée
de ne pas respecter le contrat. En partant d’un coût de décontamination/dépollution
de 1'164'000 fr., selon l’évaluation de l’expert judiciaire, il n’est pas du tout
exclu que les appelants auraient accepté de prendre à leur seule charge même l’entier
du surplus de 914'000 fr. par rapport au montant maximum de 250'000 fr. dont les parties avaient convenu
que la première tranche de 100'000 fr. était à la charge de l’acquéreur et
le solde réparti par moitié entre partie venderesse et acheteuse. On ne saurait donc parler
d’impossibilité (objective), mais bien d’inexécution par l’intimée de
ses obligations. Du moment que l’intimée était en demeure et que les conditions de l’art.
108 ch. 1 CO étaient réalisées, les appelants étaient en droit de renoncer à
l’exécution du contrat et de réclamer à l’intimée des dommages-intérêts
pour cause d’inexécution (art. 107 al. 2 CO), qui sont des dommages-intérêts positifs
(ATF 123 III 16 c. 4b)
.
C’est en vain que l’intimée fait valoir que la clause II 2.2.2 prévoit une obligation
de négociation commune aux deux parties et soutient que les appelants n’ont pas allégué
des faits démontrant qu’ils auraient eux-mêmes cherché à trouver une solution
négociée permettant la bonne exécution du contrat, par exemple en invitant l’intimée
à une négociation (réponse, pp. 25-27). Toutes les affirmations de l’intimée
se rapportent en effet à des faits postérieurs au moment où elle-même a déclaré
le 12 avril 2006, aussitôt le rapport du bureau P.________ déposé, qu’elle ne s’exécuterait
pas.
C’est également à tort que l’intimée se réfère aux négociations
qui ont eu lieu en février 2007 pour soutenir qu’elle aurait respecté son devoir de tout
entreprendre en vue de trouver une solution permettant la bonne exécution du contrat (réponse,
pp. 29-30). Ces pourparlers, qui ont eu lieu près d’une année après que l’intimée
a déclaré que le contrat de vente n’était pas né, sont en effet sans pertinence
puisqu’ils sont postérieurs à la déclaration d’inexécution de l’intimée
du 12 avril 2006 et à la radiation du droit d’emption ; il ne s’agissait par conséquent
pas de « la bonne exécution du contrat », puisque l’intimée y avait
renoncé avant de connaître le résultat desdites négociations ; par ailleurs,
elle a offert à ce moment-là un prix de plus de 2'500'000 fr. inférieur à celui qui
figure dans le contrat litigieux, soit une différence largement supérieure au coût d’une
dépollution totale des parcelles vendues, même calculé selon les conclusions du rapport
du 26 janvier 2007 du bureau P.________, qui évaluait ce coût à 1'635'200 francs.
Par ailleurs, comme on l’a vu ci-dessus, rien ne permet de retenir qu’aucune solution jugée
acceptable par les comparants n’aurait pu être trouvée. C’est dès lors en
vain que l’intimée invoque l’adage « à l’impossible nul n’est
tenu », qu’elle comprend comme une application de la « clausula rebus sic stantibus »
(réponse, pp. 27-28).
d)
Les premiers juges n’ayant pas examiné la question de la réalisation des conditions suspensives
prévues par l’acte de vente du 24 janvier 2006, étant observé que l’intimée
soutient que la condition relative à l’obtention du permis de construire n’aurait de
toute manière pas pu être réalisée (cf. jugement, p. 67), ni la question des
dommages-intérêts réclamés par les appelants, dont les postes sont détaillés
en pages 32 à 35 de la demande, il convient d’annuler le jugement attaqué et de renvoyer
la cause en première instance, en application de l’art. 318 al. 1 let. c CPC, pour nouveau
jugement dans le sens des considérants.
5.
En conclusion, l’appel, partiellement fondé,
doit être admis, le jugement attaqué annulé et la cause renvoyée aux premiers juges
pour nouveau jugement dans le sens des considérants du présent arrêt.
L’issue du litige étant incertaine, il y a lieu de répartir les frais judiciaires de
deuxième instance, arrêtés à 13’176 fr. (art. 62 al. 1 et 2 TFJC
[Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010, RSV 270.11.5]), par moitié entre
les appelants d’une part, solidairement entre eux, et l’intimée d’autre part.
Aussi, les appelants, créanciers solidaires, ont droit à la restitution partielle par l’intimée
de leur avance de frais à concurrence de 6’588 fr. (art. 111 al. 2 CPC).
Vu le sort de l’appel, il y a lieu de compenser les dépens de deuxième instance (art.
95 et 106 al. 2 et 3 CPC ; cf. TF 5A_32/2008 du 29 janvier 2009 c. 5 non publié à l’ATF
135 III 496 ; TF 4C.303/2004 du 19 août 2008 c. 8 ; TF 5C.130/2005 du 2 mars 2006 c. 4 ;
TF 5C.257/2004 du 9 mars 2005 c. 3).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
L’appel est admis.
II.
Le jugement est annulé et la cause est renvoyée au Tribunal civil de l’arrondissement
de La Côte pour nouveau jugement dans le sens des considérants.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 13'176 fr. (treize mille cent
septante-six francs), sont mis pour moitié à la charge des appelants A.________ SA, B.________,
C.________ et D.________, solidairement entre eux, et pour moitié à la charge de l’intimée
Z.________ Sàrl.
IV.
L’intimée Z.________ Sàrl doit verser aux appelants A.________ SA, B.________, C.________
et D.________, créanciers solidaires, la somme de 6'588 fr. (six mille cinq cent huitante-huit francs),
à titre de restitution partielle d’avance de frais de deuxième instance.
V.
Les dépens de deuxième instance sont compensés.
VI.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :
Le greffier :
Du
27 juin 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Benoît Bovay (pour A.________ SA, B.________, C.________ et D.________)
‑
Me Peter Reetz (pour Z.________ Sàrl)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de 1'217’600 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal civil de l’arrondissement de La Côte
Le greffier :