vd_findinfo · HC / 2013 / 801 · 2013-12-09 · fr

PROCÉDURE SOMMAIRE, BAIL À LOYER, RÉSILIATION, DEMEURE DU CRÉANCIER, SOMMATION DE PAYER | 257d CO, 257 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 09.12.2013 HC / 2013 / 801

TRIBUNAL
CANTONAL
JL13.022381-132297
643
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
9 décembre 2013
__________________
Présidence
de              M.
COLOMBINI
,
président
Juges
:              M.
Giroud et Mme Kühnlein
Greffière
:              Mme
Vuagniaux
*****
Art.
257d CO ; 257 al. 1 CPC
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
R.________
,
à Assens, requérant, contre l’ordonnance rendue le 22 octobre 2013 par le Juge de paix
du district de la Broye-Vully dans la cause divisant l’appelant d’avec
G.________
,
à Corcelles-près-Payerne, intimée, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 22 octobre 2013, dont les considérants écrits ont été adressés
aux parties le 8 novembre 2013, le Juge de paix du district de la Broye-Vully n’est pas entré
en matière sur la requête d’expulsion de R.________ contre G.________ (I), a statué
sur les frais et dépens (II à IV) et rayé la cause du rôle (V).
En droit, le premier juge a constaté qu’aucune mise en demeure correspondant aux exigences
légales et jurisprudentielles n’avait précédé la résiliation de bail,
que dite résiliation pour défaut de paiement de loyer était à tout le moins douteuse
et que ni l’état de fait ni la situation juridique n’étaient clairs, de sorte qu’il
ne pouvait statuer sur la requête d’expulsion selon la procédure sommaire de l’art.
257 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2010 ; RS 272).
B.
Par acte du 12 novembre 2013, R.________ a fait appel de cette ordonnance en concluant à sa réforme
en ce sens que l’expulsion requise est ordonnée.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants :
1.
Par contrat signé le 19 février 2011, R.________ a remis à bail à G.________ et D.________
un appartement au rez-de-chaussée de cinq pièces, avec place de parc extérieure, à
[...], à Corcelles-près-Payerne, à partir du 1
er
juillet 2011.
2.
Dans une lettre du 19 septembre 2012 intitulée « Résiliation anticipée du bail
selon art. 257d CO », adressée à G.________, R.________ a indiqué que si l’arriéré
de loyer était rapidement payé, il renoncerait à une résiliation anticipée du
bail à loyer.
Selon une convention signée le 20 octobre 2012, le bailleur a notamment exposé qu’il
renoncerait à expulser les locataires pour défaut de paiement de loyers si ceux-ci s’acquittaient
de leur dette dans un délai échéant à la fin de l’année.
3.
Par contrat signé le 1
er
janvier 2013, R.________ a remis à bail à G.________ le même appartement qu’auparavant
à partir du 1
er
janvier 2013. Conclu pour une durée initiale de trois mois, le bail se renouvelait ensuite tous
les trois mois, sauf résiliation par l’une ou l’autre des parties un mois à l’avance
pour la fin d’un mois. Le loyer mensuel était de 1'250 fr., plus 200 fr. de charges.
Le 27 janvier 2013, R.________ a informé G.________ que l’arriéré de loyer s’élevait
à 3'360 fr. et qu’elle recevrait « dans quelques jours » une résiliation
de bail à loyer par formule officielle avec effet au 31 mars 2013.
Par formule officielle du 4 février 2013, R.________ a résilié le bail à loyer avec
effet au 31 mars 2013 en se référant à sa lettre du 27 janvier 2013.
4.
Par requête du 1
er
avril 2013 déposée auprès de la Justice de paix du district de la Broye-Vully, R.________
a conclu à ce qu’ordre soit donné à G.________ de libérer immédiatement
son appartement.
L’audience en procédure sommaire a eu lieu le 22 octobre 2013.
En droit
:
1.
Le litige porte sur le bien-fondé d’une ordonnance prononçant une expulsion pour défaut
de paiement de loyer. Pour déterminer quelle voie de droit, de l’appel ou du recours, est
ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral.
Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la
résiliation n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la date
pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée déterminante
pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de
trois ans pendant laquelle l’art. 271a al. 1 let. e CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ;
RS 220) consacre I’annulabilité d’une résiliation (JT 2011 III 43 ; TF 4A_634/2009
du 3 mars 2010 c. 1.1 ; SJ 2001 I 17 c. 1a ; ATF 119 II 147 c. 1).
En l’espèce, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie
de l’appel est ouverte. En outre, interjeté dans les dix jours s'agissant d'une procédure
sommaire (art. 257 ss et 314 al. 1 CPC) par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let.
a CPC), l’appel est recevable.
2.
a)
L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art.
310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe général
de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées
en première instance (JT 2011 III 43 c. 2 et les réf.).
b)
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits
sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien
que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient à l’appelant de démontrer
que ces conditions sont réalisées, de sorte que l’appel doit indiquer spécialement
les faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon
lui (JT 2011 III 43 et les réf.).
En l’espèce, les pièces produites en appel (lettres du bailleur des 16 février
2012, 29 juillet 2012, 18 août 2012, 12 septembre 2012 et 16 octobre 2012 avec attestation), antérieures
à l’audience de première instance, sont irrecevables, dès lors que l’appelant
n’établit pas qu’elles n’auraient pas pu être apportées en première
instance. A supposer recevables, elles ne sont pas de toute manière pas déterminantes, comme
on le verra ci-dessous.
3.
a)
Selon l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l’application de la procédure sommaire
lorsque les conditions suivantes sont remplies : l’état de fait n’est pas litigieux
ou est susceptible d’être immédiatement prouvé (let. a) et la situation juridique
est claire (let. b).
La situation juridique est claire lorsque, sur la base d’une doctrine ou d’une jurisprudence
éprouvée, la norme s’applique au cas concret et y déploie ses effets de manière
évidente (ATF 118 II 302 c. 3 ; JT 2011 III 146). En revanche, la situation juridique n’est
en règle générale pas claire lorsque l’application d’une norme présuppose
une décision d’appréciation du tribunal ou la prise en considération de l’ensemble
des circonstances, comme c’est le cas de l’application du principe de la bonne foi ou de
l’abus de droit (ATF 138 III 123 c. 2.1.2 ; ATF 138 III 620 c. 5.1.2).
b)
Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a
du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut
lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement
dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les
baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement
dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ;
les baux d’habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un
délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois (al. 2).
La jurisprudence a précisé que lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé
dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et
devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir
la résiliation du bail moyennant un délai de congé de 30 jours (ATF 127 III 548 c. 4),
cela même si l'arriéré avait finalement été payé (TF, arrêt du 27
février 1997, in Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss).
La sommation de payer du bailleur, au sens de l’art. 257d al. 1 CO, doit être claire et précise
sans qu’il soit cependant nécessaire d’indiquer le montant impayé de manière
chiffrée. Il suffit que l’objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion
(TF 4A_296/2008 du 29 juillet 2008, in CdB 2009 p. 8 ; TF 4A_29912011 du 7 juin 2011 c. 4). Cela
peut intervenir soit par l’indication des mois en souffrance, soit par l’indication, d’un
montant d’arriéré précis, pour autant, dans ce dernier cas, que le locataire ne
risque pas de se voir imposer la justification du paiement de tous les loyers déjà échus,
sous prétexte que l’un d’entre eux n’aurait, selon le bailleur, pas été
réglé (TF, arrêt du 14 juin 2000, in CdB 2000, pp. 107 ss, spéc. p. 109 ;
TF 4A_641/2011 1 du 27 janvier 2012 c. 5 ; Lachat, op. cit., p. 666). Est inefficace le congé
donné alors que la sommation ne satisfaisait pas aux exigences de clarté et de précision
(TF 4A_134/201 1 du 23 mai 2011 c. 3).
De même est inefficace le congé donné sans que l’avis comminatoire ne contienne
la fixation d’un délai de paiement au locataire et la signification qu’à défaut
de paiement dans ce délai le bail sera résilié (CACI 8 juin 2011/114), ces indications
étant impératives (ATF 117 II 415, JT 1992 I 596 ; Lachat, op. cit., p. 667). Il
en va de même lorsque l’avis comminatoire a fixé un délai trop court, par exemple
de cinq jours (CREC I 28 juillet 2009/326).
Les colocataires sont soumis au principe de l’indivisibilité du congé. C’est ainsi
à l’ensemble d’entre eux que le bailleur doit adresser l’avis comminatoire et
la résiliation du bail, sous peine de nullité (Bohnet/Dietschy, in Droit du bail à loyer
– Commentaire pratique, n. 33 ad art. 253 CO ; Lachat, op. cit., pp. 637-638 et 670 ;
Hohl, Commentaire romand, Code des obligations I, 2
e
éd., Bâle 2012, n. 3 ad art. 70 CO ; CREC I 23 février 2011/101).
c)
En l’espèce, l’appréciation du premier juge selon laquelle il n’est pas établi
qu’une mise en demeure correspondant aux exigences légales et jurisprudentielles a précédé
la résiliation de bail du 19 septembre 2012, le bailleur n’ayant pas produit la sommation,
doit être confirmée. Il importe peu que les locataires n’aient pas saisi en temps utile
la commission de conciliation, dès lors que la sommation qui ne respecte pas les exigences de clarté
et de précision ou qui ne contient pas la fixation d’un délai de paiement au locataire
avec la signification qu’à défaut de paiement dans ce délai le bail sera résilié
est inefficace, cette inefficacité devant être relevée d’office par le juge. Celui-ci
ne saurait donc prononcer l’expulsion en procédure de cas clair si le bailleur ne produit
pas la sommation permettant de vérifier que les conditions légales sont réalisées.
L’appelant reproche au premier juge de ne pas l’avoir invité à produire cette sommation
à l’audience du 22 octobre 2013. Le moyen est infondé. La maxime inquisitoire ne s’applique
en effet pas à la protection en matière de cas clairs dans les litiges relevant du droit du
bail à loyer (art. 255 CPC, l’art. 247 al. 2 let. b ch. 2 CPC étant alors inapplicable ;
CACI 8 novembre 2011/342 ; Sutter-Somm/Lötscher, ZPO Kommentar, Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger
Hrsg, 2013, 2
e
éd., n. 8 ad art. 257 CPC, p. 1673 ; Bohnet, CPC commenté, n. 22 ad art. 257 CPC, p. 1009
et référence ; Göksu, ZPO Kommentar, Brunner/Gasser/Schwander Hrsg, 2011, n. 18 ad
art. 257 CPC, p. 1500 ; Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, Lausanne
2011, pp. 164 et 172).
De toute manière, à supposer les pièces produites en deuxième instance recevables,
il y a lieu de constater d’une part que la sommation du 29 juillet 2012 ne comporte aucun délai
de paiement de 30 jours au moins conformément à l’art. 257d al. 1 CO, d’autre part
qu’elle a été adressée à D.________ uniquement et non à G.________ qui
en aurait reçu copie à titre d’information. De surcroît, le courrier du 18 août
2012, par lequel l’appelant indique être en droit de résilier le bail de manière
anticipée si la situation n’est pas régularisée dans les dix jours, est également
inefficace pour les mêmes motifs, dès lors que le délai imparti n’est pas conforme
aux exigences légales et que la lettre n’a pas été adressée au deux locataires
séparément.
Les sommations étant inefficaces, la résiliation du 19 septembre 2012 est nulle.
d)
Par surabondance, on relèvera que la conclusion, cas échéant par actes concluants, conformément
à l’art. 1 al. 2 CO, d’un nouveau bail à la suite d’une résiliation
fait obstacle à une procédure d’expulsion (TF 4A_247/2008 du 19 août 2008, in CdB
2008 p. 117 et réf).
En l’espèce, il n’est pas nécessaire d’examiner la portée de la convention
du 20 octobre 2012. Dans tous les cas, le contrat du 1
er
janvier 2013 passé avec G.________ constitue clairement un nouveau contrat de bail, de sorte que
le bailleur ne saurait en tout état de cause se prévaloir de la résiliation du 19 septembre
2012.
e)
Quant à la seconde résiliation du 4 février 2013, elle n’a été précédée
d’aucune mise en demeure au sens de l’art. 257d al. 1 CO. Le courrier du 27 janvier
2013 ne saurait valoir mise en demeure, puisqu’aucun délai n’y est imparti à la
locataire pour s’acquitter de l’arriéré de loyer, le bailleur y affirmant au contraire
qu’il résilierait le bail quelques jours plus tard, soit avant d’attendre l’échéance
d’un quelconque délai. Cette résiliation ne saurait fonder une procédure d’expulsion
devant le juge de paix pour retard dans le paiement du loyer.
Pour le reste, il n’est pas nécessaire d’examiner plus avant si D.________ est toujours
colocataire, à la suite de la signature du bail du 1
er
janvier 2013 avec la seule G.________, ni d’examiner la portée de ce dernier bail et si la
résiliation du 4 février 2013 devrait être interprétée comme une résiliation
ordinaire fondée sur ce bail. Dans tous les cas, le juge de paix n’est en effet pas compétent
pour statuer sur une requête d’expulsion fondée sur une résiliation ordinaire, mais
uniquement sur une résiliation fondée sur l’art. 257 d CO (art. 5 ch. 30 CDPJ [Code de
droit privé judiciaire vaudois du 12 janvier 2010 ; RSV 211.02]).
4.
Il s’ensuit que l’appel doit être
rejeté selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC et l’ordonnance entreprise
confirmée.
Les frais judiciaires de deuxième instance
sont arrêtés 200 fr. (art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du
28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]) et mis à la charge de l'appelant, qui succombe (art. 106
al. 1 CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge de l’appelant R.________.
IV.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
10 décembre 2013
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
R.________
‑
G.________
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de 3’360 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district de la Broye-Vully
La greffière :