vd_findinfo · HC / 2021 / 95 · 2021-03-15 · fr

DROIT DE PASSAGE NÉCESSAIRE, CONSTATATION DES FAITS, SERVITUDE PERSONNELLE, SERVITUDE FONCIÈRE, AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE ET DROIT PUBLIC DES CONSTRUCTIONS, MAXIME DE DISPOSITION | 694 CC, 781 CC, 58 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 15.03.2021 HC / 2021 / 95

TRIBUNAL
CANTONAL
PS16.042193-200788
125
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
15 mars 2021
__________________
Composition :
Mme
Giroud
Walther
, présidente
Mme
Merkli et M. Stoudmann, juges
Greffière :
Mme              Grosjean
*****
Art.
694, 781 CC ; 58 al. 1 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
K.________
,
à [...], contre le jugement rendu le 20 décembre 2019 par le Président du Tribunal civil
de l’arrondissement de Lausanne dans la cause divisant l’appelant d’avec
M.________
,
à [...], la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 20 décembre 2019, dont les motifs ont été adressés pour notification
aux parties le 30 avril 2020, le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de Lausanne
(ci-après : le président ou le premier juge) a admis la demande déposée le 31
janvier 2019 par les demandeurs E.________ Sàrl et huit consorts contre le défendeur K.________
(I), a ordonné l’inscription au Registre foncier des districts de Lausanne et de l’Ouest
lausannois, aux frais du défendeur K.________, d’une servitude de passage à pied, à
cycles et en voiture, d’une largeur de trois mètres (limitée aux véhicules de police,
pompiers, ambulances, véhicules d’entretien et de déménagement), au profit de la
parcelle n° [...] de la Commune de [...], propriété des demandeurs E.________ Sàrl
et huit consorts, sur la parcelle n° [...], conformément à la surface teintée
en rose sur le plan cadastral établi le 17 août 2016, dont le défendeur était
propriétaire (II), a chargé le Conservateur du Registre foncier des districts de Lausanne et
de l’Ouest lausannois de procéder à l’inscription de la servitude conformément
au chiffre II (III), a mis les frais judiciaires, arrêtés à 2'750 fr., à la charge
du défendeur (IV), a dit que le défendeur rembourserait aux demandeurs la somme de 2'450 fr.
versée au titre de leur avance des frais judiciaires (V), a dit que le défendeur devait verser
aux demandeurs la somme de 5'000 fr. à titre de dépens (VI) et a dit que toutes autres ou plus
amples conclusions étaient rejetées (VII).
En droit, le président a considéré que le fait que la parcelle n° [...] jouxte directement
la voie publique n’excluait pas d’emblée l’octroi d’un passage nécessaire.
Les bâtiments B, C et D érigés sur cette parcelle ne bénéficiaient en effet
d’un accès direct que par le parking souterrain et le passage par ce parking n’était
pas possible pour les véhicules de police, de pompiers, d’entretien ou de déménagement
et les ambulances, au vu de la hauteur de ce type de véhicules. L’accès aux bâtiments
précités par l’extérieur ne pouvait se faire que par une rampe d’accès
se situant devant le bâtiment A, et pouvait ainsi impliquer, lors de déménagements ou
de travaux d’entretien, le transport de matériel sur plusieurs dizaines de mètres sans
véhicule. Aucune autre voie d’accès depuis le domaine public ne paraissait en outre envisageable.
Ainsi, le président a retenu que la parcelle n° [...] ne bénéficiait pas d’un
accès suffisant au domaine public permettant l’exploitation de la totalité du bien-fonds
– soit pour trois bâtiments sur les quatre érigés – en ce qui concernait les
véhicules de police, de pompiers, d’entretien, de déménagement et les ambulances.
Afin de permettre cet accès externe, la seule route accessible et aménagée se situait
sur la parcelle n° [...] propriété de K.________. A cet égard, ce dernier avait de
toute façon donné son accord par écrit à la constitution de servitudes pour le passage
de véhicules d’urgence et de service. L’atteinte qui en découlerait serait limitée,
dès lors que la servitude n’impliquerait que des passages peu fréquents. Enfin, K.________
n’avait droit à aucune indemnité, dans la mesure où l’acte de vente mentionnait
que les propriétaires s’engageaient à constituer gratuitement toute servitude utile ou
nécessaire à la viabilité des constructions qui seraient érigées sur leur parcelle.
B.
a)
Par acte du 29 mai 2020, K.________ a formé
appel contre ce jugement, en concluant, avec suite de frais et dépens, principalement à sa
réforme en ce sens que la demande de la société E.________ Sàrl et consorts du 31
janvier 2019 soit rejetée et, subsidiairement, à son annulation et au renvoi de la cause au
premier juge pour nouvelle décision conformément aux considérants.
A l’appui de son appel, il a produit un onglet de deux pièces sous bordereau.
b)
Le
10 septembre 2020, M.________ a déposé une réponse. Elle a conclu, avec suite de frais
et dépens, au rejet de l’appel et à la confirmation du jugement querellé.
M.________ a précisé être la nouvelle propriétaire de la parcelle n° [...] de
la Commune de [...] et a invoqué une substitution de parties.
A l’appui de sa réponse, elle a produit un onglet de quatre pièces sous bordereau.
c)
Le
7 octobre 2020, soit dans le délai imparti à cette fin par la Cour d’appel civile, M.________
a confirmé que la substitution de parties intervenait avec l’accord des anciens propriétaires,
soit E.________ Sàrl et huit consorts, et a produit une déclaration écrite en ce sens
de W.________, pour E.________ Sàrl.
Le 21 octobre 2020, K.________ s’est déterminé en ce sens qu’il était nécessaire
d’obtenir des huit autres anciens propriétaires leur confirmation écrite à la substitution
avant que celle-ci puisse être acceptée. Par ailleurs, vu le siège de M.________, sis
à [...], il a requis la constitution de sûretés à hauteur de 25'000 fr., afin de
garantir le remboursement des frais de justice et des dépens.
Le 5 novembre 2020, M.________ a produit des attestations écrites signées les 23, 24, 26, 27
octobre et 4 novembre 2020, par lesquelles P.________, O.________, C.V.________, B.L.________, F.L.________,
G.________, J.________ et D.V.________ ont confirmé ne pas s’opposer à la substitution
de parties invoquée et ont donné procuration à W.________, d’E.________ Sàrl,
pour les représenter dans le cadre de la procédure en cours. M.________ s’est au demeurant
opposée à la requête en fourniture de sûretés déposée par K.________.
d)
Par
ordonnance du 3 décembre 2020, la Présidente de la Cour d’appel civile a rejeté
la requête en fourniture de sûretés formée le 21 octobre 2020 par K.________ et a
mis les frais judiciaires de sa décision, arrêtés à 900 fr., à la charge de
ce dernier.
e)
Le
27 janvier 2021, les parties ont été informées par la Cour de céans que la cause
était gardée à juger, qu’il n’y aurait pas d’autre échange d’écriture
et qu’aucun fait ou moyen de preuve nouveau ne serait pris en compte.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
a)
La
société E.________ Sàrl, G.________, C.V.________, D.V.________, B.L.________, F.L.________,
P.________, O.________ et J.________ (ci-après : les demandeurs) étaient copropriétaires
de la parcelle n° [...] de la Commune de [...].
Le 27 avril 2020, la parcelle précitée
a été acquise par M.________, qui en est devenue l’unique propriétaire.
b)
K.________ est propriétaire de la parcelle n° [...] de la Commune de [...]. Celle-ci est constituée
d’une ferme et d’un terrain et jouxte la parcelle n° [...].
2.
Le 13 mars 2008, le Conseil communal de [...]
a adopté le plan de quartier « [...] ». Celui-ci représente un périmètre
de forme triangulaire circonscrit par l’autoroute au nord, la route [...] au sud et l’avenue
[...] à l’ouest, dont la surface totale est de 57'173 m
2
.
Lors de son adoption, le plan de quartier comprenait douze parcelles, dont la parcelle n° [...],
qui avait une surface de 15'487 m
2
et appartenait à K.________, sa sœur [...] et son frère [...]. Le plan de quartier est
divisé en deux parties distinctes, séparées naturellement par la [...] dans un axe nord-sud.
L’urbanisation est concentrée dans la partie ouest alors que la partie est, ayant fait l’objet
d’aménagements hydrauliques (zone inondable), est traitée sous la forme de zone de verdure
non constructible. S’agissant de l’aménagement extérieur de la zone de verdure,
il est précisé ce qui suit : « Globalement inconstructible, ces zones représentées,
notamment par une zone inondable aujourd’hui existante, pourront accueillir des aménagements
de plein air, des ouvrages nécessaires à la régulation des débits de la [...], des
ouvrages antibruit, ainsi qu’un cheminement piétonnier devant, à terme, relier les différents
quartiers [...] et se poursuivre jusqu’au lac ».
Selon l’art. 95 du Règlement communal sur le plan d’affectation et la police des constructions
(RPA), la zone de verdure est caractérisée par l’interdiction de bâtir. Elle est
destinée à protéger les sites, à créer ou à maintenir des espaces verts.
Sont seuls autorisés dans cette zone l’aménagement de parcs, de places de jeux accessibles
au public, de cheminements pour piétons, de pistes cyclables et l’édification de petites
constructions d’utilité publique ou technique.
En 2009, la parcelle n° [...] a été
divisée en deux parcelles, la parcelle de base n° [...] et la parcelle n° [...].
Par acte de vente du 5 novembre 2009, K.________, sa sœur [...] et son frère [...] ont vendu
la parcelle n° [...] à E.________ Sàrl, G.________, C.V.________, D.V.________, B.L.________,
F.L.________, P.________, O.________ et J.________, qui l’ont acquise en copropriété.
Le chiffre 5 de cet acte de vente stipule que « les vendeurs et les acquéreurs s’engagent
à constituer, gratuitement, toute servitude utile ou nécessaire à la viabilité des
constructions qui seront érigées sur les parcelles [...] et [...] de la Commune de [...] ou
en faveur de toutes parcelles qui devraient bénéficier de l’accès prévu par
le plan de quartier, au droit de l’avenue [...] ».
Par cession, K.________ est devenu seul propriétaire de la parcelle n° [...].
3.
La parcelle n° [...] a été divisée et la parcelle n° [...] créée et
vendue dans le but de réaliser un projet immobilier. Les parties ont ainsi décidé de construire
cinq bâtiments d’habitation de trois niveaux, plus combles – soit trois bâtiments
de quatorze logements et un bâtiment de vingt-cinq logements sur la parcelle n° [...] et un
bâtiment de quatorze logements sur la parcelle n° [...] –, et un parking souterrain commun.
Ces bâtiments s’inscrivent dans les cinq périmètres d’implantation situés
le plus au sud du plan de quartier « [...] ».
Par contrat des 5 et 11 janvier 2010, K.________ a en outre confié la rénovation de sa ferme,
sise sur la parcelle n° [...], à E.________ Sàrl.
Les parties ont convenu de faire inscrire plusieurs servitudes, notamment de passage à pied, pour
tous véhicules et canalisations entre les parcelles n
os
[...] et [...] et également la parcelle voisine n° [...].
Dans le permis de construire délivré le 7 octobre 2013, la Municipalité de [...] a posé
des conditions spéciales. La première de celles-ci est que
«
[l]e
début des travaux est subordonné à la signature de conventions, par les propriétaires
des parcelles [...], [...] et [...], relatives à diverses servitudes dont, notamment :
·
Une servitude foncière de passage à
pied et tous véhicules et canalisations quelconque, grevant les parcelles [...], [...] et [...],
s’exerçant au travers du futur parking souterrain. Cette servitude devra garantir les droits
de passage réciproque permettant de relier le DP [...] [réd. : domaine public] (av. [...])
au DP [...] (rte [...]).
·
Diverses servitudes personnelles de passages piéton,
vélo et véhicule d’entretien, en faveur de la commune. Ces servitudes devront garantir
les principes définis par le plan de quartier « [...] ». Les assiettes définitives
seront déterminées d’un commun accord avec le service de l’urbanisme communal et
les propriétaires des parcelles [...], [...] et [...] ».
Les 27 et 31 octobre 2014, le bureau de géomètres brevetés [...] SA a établi les
plans suivants :
La surface la plus foncée (teintée en rouge sur le plan original) représente le garage
souterrain, soit le projet de servitude de passage à pied, pour tous véhicules et canalisations
à constituer.
La surface la plus foncée (teintée en vert sur le plan original) représente les accès
aux bâtiments par l’extérieur, soit un projet de servitude de passage à pied et
pour tous véhicules d’urgence.
Par acte signé le 28 novembre 2014, K.________ a donné procuration avec pouvoir de substitution
au notaire honoraire [...], à Lausanne, aux fins de le représenter à la signature du ou
des actes par lesquels les propriétaires des parcelles n
os
[...], [...] et [...] déclaraient constituer les servitudes suivantes :
«
1.
Passage
à pied, pour tous véhicules et canalisations quelconques
.
Fonds
dominants et servants
: les parcelles numéros
[...], [...] et [...] de
[...].
Assiette
:
Cette servitude s'exerce conformément à la surface teintée en rouge sur le plan établi
en date du 27 octobre 2014 par le bureau de géomètres brevetés [...] SA, à [...],
plan qui sera déposé au Registre foncier à l'appui de la réquisition d'inscription
des présentes.
Exercice
:
Cette servitude permet le passage à pied, pour tous véhicules et canalisations quelconques,
d'abord à ciel ouvert, puis par les rampes d'accès et dans le futur parking souterrain qui
sera créé au sous-sol des parcelles [...] et [...] de [...] et permettra de relier l'avenue
[...] (DP [...]) et la route [...] (DP [...]).
(…)
2.
Passage
à pied, à cycles et pour tous véhicules d’urgence et de services
.
Fonds
dominants et servants
: les parcelles numéros
[...], [...] et [...] de [...].
Assiette
:
Cette servitude s'exerce conformément à la surface teintée en vert sur le plan établi
en date du 31 octobre 2014 par le bureau de géomètres brevetés [...] SA, à [...],
plan qui sera déposé au Registre foncier à l'appui de la réquisition d'inscription
des présentes.
Exercice
:
Cette servitude permet le passage à pied, à vélo et pour tous véhicules d'urgence
et de services (tels que police, pompiers, ambulances, véhicules d'entretien et cætera).
(…)
3.
Passage
pour toutes canalisations
.
Fonds
servants
: les parcelles numéros [...]
et [...] de [...].
Fonds
dominant
: la parcelle numéro [...]
de [...].
Assiette
:
Cette servitude s'exerce conformément aux surfaces teintées en bleu sur le plan établi
en date du 27 octobre 2014 par le bureau de géomètres brevetés [...] SA, à [...],
plan qui sera déposé au Registre foncier à l'appui de la réquisition d'inscription
des présentes.
Exercice :
Cette servitude permet le raccordement de la parcelle [...] de [...] à tous services et le passage
de toutes canalisations (telles que conduites d'eaux claires et d'eaux usées, gaz, électricité,
téléphone, téléréseau, et cætera).
(…) »
L’inscription des deux premières servitudes et du droit de passage est une exigence de la
Commune de [...].
4.
Les cinq bâtiments (A, B, C, D et E) tels
que définis par le plan de quartier « [...] » sont aujourd’hui terminés.
Un parking souterrain commun, permettant l’accès aux cinq bâtiments d’habitation,
a été construit sur les parcelles n
os
[...], [...] et [...]. Le premier accès au parking se situe du côté de la route [...],
en dessous du bâtiment A, soit sur la parcelle n° [...]. Il existe également un accès
piétonnier avec une rampe à cet endroit. Le second accès se trouve du côté de
l’avenue [...], sur la parcelle n° [...]. La hauteur aux entrées du parking est de 2,5
mètres. Les entrées du parking souterrain sont représentées sur le plan PPE du 17
août 2016, reproduit ci-dessous, par des lignes tracées au feutre (en rose et bleu sur le plan
original) :
Le bâtiment A, sis au sud de la parcelle n° [...], est le seul à avoir un accès direct
au DP [...]. Les bâtiments B, C et D n’ont aucun accès direct au domaine public par la
route.
Les parties n’ont pas encore obtenu de permis d’habiter. Toutefois, la Commune semble tolérer
les logements.
Les propriétaires ont installé des Moloks le long du DP [...], au sud-est de la parcelle n°
[...].
Selon l’extrait tiré du guichet cartographique cantonal, la partie sud-ouest de la parcelle
n° [...], sur laquelle sont sis les bâtiments A et D, se trouve en zone d’habitation
de moyenne densité. Le nord de la parcelle, sur laquelle ont été bâtis les bâtiments
B et C, se situe en zone d’habitation de faible densité. A l’est de la parcelle se trouve
une bande bordant la rivière, d’une largeur d’environ 20 mètres, colloquée
en zone de verdure. En outre, une bande d’une largeur d’environ 15 mètres, sise
en zone d’habitation de moyenne densité et n’accueillant aucune construction, subsiste
à l’est du bâtiment A, étant précisé que ne sont pas représentés
sur cet extrait la rampe d’accès, le parking, ni les Moloks aménagés à la droite
du bâtiment.
5.
Durant le mois de septembre 2016, alors que des
camions de déménagement devaient pouvoir utiliser le passage pour tous véhicules d’urgence
et de services entre les fonds dominants et servants n
os
[...], [...] et [...], K.________, sans aucun préavis et de manière contraire au droit de passage,
a posé une barrière entre sa parcelle n° [...] et la parcelle n° [...], soit sur
le passage qui permet l’accès depuis l’avenue [...]. L’emplacement de cette barrière
est marqué par un trait pointé d’une flèche sur la gauche du plan établi le
31 octobre 2014 par [...] SA, reproduit sous chiffre 3 ci-dessus.
Une nouvelle vague de déménagements devait avoir lieu à la fin du mois de septembre 2016.
Onze locataires étaient concernés.
6.
Par requête de mesures superprovisionnelles
et de mesures provisionnelles du 26 septembre 2016, E.________ Sàrl, G.________, C.V.________, D.V.________,
B.L.________, F.L.________, P.________, O.________ et J.________ ont en substance conclu, avec suite
de frais et dépens, à ce qu’ordre soit donné à K.________ d’enlever immédiatement
la barrière qui empêchait le passage à pied, à cycles et pour tous véhicules
d’urgence et de services entre les parcelles n
os
[...], [...] et [...], conformément à la surface teintée en vert sur le plan établi
le 27 octobre 2014 par le bureau de géomètres brevetés [...] SA, à ce que toute personne
se rendant sur la parcelle n° [...] ou quittant cet immeuble soit autorisée, à pied, à
cycle ou en véhicule d’urgence et de services, à emprunter le passage entre les parcelles
n
os
[...],
[...] et [...] conformément à la surface teintée en vert sur le plan établi le 27
octobre 2014 par le bureau de géomètres brevetés [...] SA, et à ce que plus particulièrement,
les camions de déménagement se rendant sur la parcelle n° [...] ou quittant cet immeuble
soient autorisés à emprunter ce passage.
Par ordonnance de mesures superprovisionnelles rendue le 28 septembre 2016, le président a
fait droit aux conclusions précitées.
Avec l’accord des parties et compte tenu
de pourparlers transactionnels en cours, le président a suspendu l’audience de mesures provisionnelles
tenue le 11 novembre 2016.
7.
Le 17 novembre 2016, la société [...] SA a dressé deux nouveaux plans pour servitudes,
qui se présentent comme suit :
La surface la plus foncée (teintée en rouge sur le plan original) représente le garage
souterrain, soit le projet de servitude de passage à pied, pour tous véhicules et canalisations
quelconques à constituer.
La surface la plus foncée (teintée en vert sur le plan original) représente les accès
aux bâtiments par l’extérieur, soit un projet de servitude de passage à pied et
pour tous véhicules d’urgence et de services.
Une nouvelle procuration a été établie et soumise à K.________ pour signature. Cette
procuration est similaire à celle signée par le prénommé le 28 novembre 2014,
si ce n’est qu’elle tient compte des plans du 17 novembre 2016 en lieu et place de ceux des
27 et 31 octobre 2014. K.________, après avoir biffé les mots «
et
cætera
» relatifs à l’exercice
de la deuxième servitude (passage à pied, à cycles et pour tous véhicules d’urgence
et de services), a signé cette nouvelle procuration, sans la dater.
8.
L’audience de mesures provisionnelles a été reprise le 4 décembre 2018. La conciliation
a été vainement tentée. Les parties s’étant satisfaites de la situation provisionnelle
applicable, un délai non prolongeable au 31 janvier 2019 a été imparti aux requérants
pour introduire une action au fond.
9.
Le passage des camions de déménagement et autres véhicules d’entretien a provoqué
un léger affaissement au bout du chemin d’accès, à l’intersection se situant
devant le bâtiment D, sur la parcelle n° [...], propriété de K.________. Le chemin
est recouvert de pavés. Aucun affaissement sur le chemin bétonné n’a été
constaté sur la parcelle n° [...], ses propriétaires ayant prévu les travaux nécessaires
pour le passage de véhicules lourds sur leur terrain. Le chemin pavé sur la parcelle n°
[...] passe à proximité de la ferme de K.________ et notamment des chambres, dont les fenêtres
donnent sur ledit chemin.
10.
Par demande du 31 janvier 2019, E.________ Sàrl, G.________, C.V.________, D.V.________, B.L.________,
F.L.________, P.________, O.________ et J.________ ont pris, avec suite de frais et dépens, les
conclusions suivantes :
« I.              Condamner
K.________ à faire inscrire au registre foncier une servitude de passage à pied, à cycles
et en voiture (tels que police, pompiers, ambulances, véhicule d’entretien et cætera)
d’une largeur de trois mètres sur la parcelle n° [...], conformément à la surface
teintée en vert sur le plan cadastral établi le 17 août 2016 au profit de la parcelle
n° [...] ;
II.              Ordonner au Conservateur
du registre foncier de l’Office de Lausanne de procéder à l’inscription de la servitude
précitée. »
Le 20 mai 2019, K.________ a déposé une réponse au pied de laquelle il a conclu, avec
suite de frais et dépens, au rejet de la demande précitée.
Le 30 août 2019, les demandeurs ont déposé des déterminations contenant de nouveaux
allégués. Ils ont confirmé les conclusions prises dans leur demande du 31 janvier 2019.
Le 10 septembre 2019, le défendeur a déposé des déterminations par lesquelles il
a persisté dans ses conclusions.
L’audience de plaidoiries finales, avec inspection locale, a été tenue le 6 décembre
2019.
En droit :
1.
1.1
L’appel est ouvert contre les décisions
finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions
devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al.
2 CPC [Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008 ; RS 272]). L'appel, écrit
et motivé, doit être introduit auprès de l'instance d'appel, soit de la Cour d’appel
civile (art. 84 al. 1 LOJV [Loi d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]),
dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification
postérieure de la motivation (art. 311 aI. 1 CPC).
1.2
En l'espèce, interjeté dans le délai
légal et auprès de l’autorité compétente par une partie qui a un intérêt
digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance
rendue dans une cause patrimoniale dont la valeur litigieuse a été estimée à 30’000
fr., l’appel est recevable.
La réponse, déposée en temps utile (cf. art. 312 al. 2 CPC) par M.________, qui s’est
substituée
ex lege
à
E.________ Sàrl et ses huit consorts en devenant seule propriétaire de la parcelle n°
[...] (cf. art. 83 al. 4, 2
e
phrase, CPC), est également recevable.
2.
2.1
L’appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC (Jeandin, Commentaire romand, Code de procédure civile, 2
e
éd., Bâle 2019, nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l’appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43 consid.
2 et les réf. citées ; Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC) et vérifie si
le premier juge pouvait admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ;
TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2).
2.2
2.2.1
Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens
de preuve nouveaux ne sont pris en considération dans le cadre d'une procédure d'appel que
s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et ne pouvaient pas être invoqués
ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve
de la diligence requise (let. b), ces deux conditions étant cumulatives (TF 4A_419/2018 du
10 septembre 2018 consid. 6). Il appartient à l’appelant de démontrer si ces conditions
sont réalisées, de sorte que l’appel doit indiquer de tels faits et preuves nouveaux
et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (TF 5A_266/2015 du 24
juin 2015 consid. 3.2.2 ; TF 4A_540/2014 du 18 mars 2015 consid. 3.1, RSPC 2015 p. 339 ;
JdT 2011 III 43 consid. 2 et les réf. citées).
2.2.2
En l’occurrence, la pièce 1 produite
par K.________ (ci-après : l’appelant) est une pièce dite de forme. La pièce
2 et les pièces 51 à 53 produites par M.________ (ci-après : l’intimée)
figuraient pour leur part déjà au dossier de première instance. Ces pièces sont donc
en tout état de cause recevables. Enfin, la pièce 50, qui consiste en un extrait du Registre
foncier du 10 juin 2020, attestant que l’intimée est seule propriétaire de la parcelle
n° [...] de la Commune de [...] depuis son acquisition le 27 avril 2020, est également recevable
dès lors qu’elle est postérieure au jugement attaqué.
3.
3.1
L’appelant invoque d’abord une constatation
inexacte des faits. Il fait grief au premier juge de ne pas avoir retenu les faits figurant aux allégués
68 à 71 et 73 de sa réponse, alors que ceux-ci auraient été établis et seraient
utiles à la résolution du litige. Il lui reproche également d’avoir constaté
de manière inexacte que les véhicules d’urgence et de services pouvaient rejoindre les
bâtiments uniquement par le biais du parking souterrain.
3.2
3.2.1
L’appelant a allégué en première
instance dans sa réponse que « [l]a parcelle des demandeurs a accès au domaine public
sur toute la longueur sud de la parcelle pour accéder au DP [...] » (all. 68), et a offert
la preuve par le plan du bureau de géomètres brevetés [...] SA du 17 novembre 2016, produit
par les demandeurs. Les demandeurs ont admis que le bâtiment A situé sur la parcelle n°
[...] avait, au sud de la parcelle, un accès direct au DP [...] et ont contesté l’allégation
de l’appelant pour le surplus.
Le jugement mentionne à cet égard que la parcelle n° [...] a accès au domaine public
depuis le DP [...], mais que seul le bâtiment A y a un accès externe direct. L’appréciation
des preuves du premier juge, qui se fonde sur les différents plans produits au dossier et reproduits
dans l’état de fait du jugement, et notamment sur celui auquel s’est référé
l’appelant, est correcte et doit être confirmée.
3.2.2
L’appelant a allégué en première
instance que « [s]ur la longueur sud de la parcelle des demandeurs, il y a un accès au
garage ainsi qu’un accès piétonnier avec une rampe » (all. 69). Cet allégué
a été admis par les demandeurs.
Si le premier juge a bien retenu qu’une des entrées du parking se situait du côté
de la route [...], en dessous du bâtiment A sis sur la parcelle n° [...], il a omis de constater
dans son état de fait qu’il y avait également à cet endroit un accès piétonnier
avec une rampe, bien qu’il tienne compte de cet élément dans son appréciation en
droit (jugement, p. 16). Cette omission a été réparée dans le cadre du présent
jugement (cf. lettre C.4
supra
).
3.2.3
L’appelant a allégué en première
instance que « [s]ur cette même partie sud de la parcelle, les demandeurs ont installé
des Molok » (all. 70). Cette mention figure bien dans l’état de fait du jugement
(p. 10).
3.2.4
L’appelant a allégué en première
instance que « [l]e permis de construire a été délivré notamment pour l’obtention
d’une servitude en surface en faveur de la commune et non pas en faveur des demandeurs »
(all. 71), se référant précisément à ce permis de construire, qui avait été
produit par les demandeurs. Ces derniers ont admis que le permis de construire avait été délivré
notamment pour l’obtention d’une servitude en faveur de la Commune et ont contesté l’allégué
pour le surplus.
Le libellé exact du permis de construire s’agissant des conditions spéciales communales
liées aux servitudes a été reproduit dans l’état de fait du jugement contesté
(p. 3). Il n’y a donc pas de constatation inexacte des faits sur ce point.
3.2.5
L’appelant a allégué en première
instance que « [s]ur la parcelle des demandeurs jouxtant le domaine public DP [...], à
l’est du bâtiment se trouve une bande d’au moins 15 mètres colloquée en zone
de moyenne densité et une autre bande de 20 mètres colloquée en zone de verdure »
(all. 73). Il a produit à cet égard un extrait du guichet cartographique du canton de Vaud,
avec légende. Les demandeurs se sont déterminés en ce sens qu’ils se rapportaient
à la pièce.
Bien que le premier juge traite de l’argument qu’entend tirer l’appelant de son allégué
– à savoir que les zones qu’il mentionne permettraient la construction d’un chemin
d’accès – dans la partie en droit de son jugement, et fait à cet égard état
des aménagements autorisés en zone de verdure conformément à l’art. 95 RPA
(jugement, p. 16), aucune constatation correspondante, relative à la collocation de la parcelle
n° [...], ne figure dans l’état de fait. Comme le permet le pouvoir d’examen attribué
à l’autorité d’appel, l’état de fait a été complété
sur ce point dans la mesure utile et de manière conforme aux allégations des parties et aux
pièces produites (cf. lettres C.2 et C.4
supra
).
3.2.6
L’appelant soutient enfin que le premier
juge n’aurait pas pu constater dans les faits que les véhicules d’urgence et de services
pouvaient rejoindre les bâtiments uniquement par le parking souterrain, puis relever plus tard,
au moment d’examiner si l’inscription d’une servitude de passage se justifiait, que
« [l]e défendeur a, semble-t-il, toléré le passage des véhicules de police,
pompiers, ambulances, véhicule d’entretien et de déménagement depuis, à tout
le moins, l’audience de mesures provisionnelles qui s’est tenue le 4 décembre 2018 »
(jugement, p. 17).
A l’examen de l’extrait Google Maps
produit par les demandeurs (pièce 20) pour prouver leur allégué selon lequel le parking
souterrain commun était le seul moyen, pour les véhicules d’urgence et de services, de
rejoindre les bâtiments B, C et D (all. 80), ainsi d’ailleurs que des autres plans figurant
au dossier, il peut à tout le moins être constaté que les constructions précitées
n’ont en effet aucun accès direct au domaine public par la route. Pour le surplus, la question
de savoir si les véhicules d’urgence et de services disposent d’un accès suffisant
sera traitée ci-après (consid. 5
infra
).
4.
4.1
L’appelant invoque ensuite une violation
de l’art. 781 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210). Il fait valoir que
les diverses servitudes personnelles prévues dans le permis de construire devraient être constituées
en faveur de la Commune et que l’intimée n’aurait dès lors pas de légitimation
active pour demander leur inscription. Il serait d’ailleurs insoutenable de retenir que la servitude
doit être inscrite en faveur de la parcelle n° [...], dès lors que dans cette configuration,
les piétons et cyclistes qui n’habitent pas sur ce fonds ne pourraient pas l’utiliser.
L’intimée objecte que l’appelant omettrait de mentionner l’acte de vente du 5
novembre 2009 et la procuration du 28 novembre 2014, documents qui fonderaient pourtant sa légitimation
à agir et à demander l’inscription d’un droit de passage nécessaire, au sens
de l’art. 694 CC.
4.2
4.2.1
Aux termes de l’art. 781 CC, le propriétaire
peut établir, en faveur d’une personne quelconque ou d’une collectivité, d’autres
servitudes sur son fonds, à la condition que le fonds se prête à une jouissance déterminée,
par exemple, pour des exercices de tir ou pour un passage (al. 1). Ces droits sont incessibles, sauf
convention contraire, et l’étendue en est réglée sur les besoins ordinaires de l’ayant
droit (al. 2). Les dispositions concernant les servitudes foncières sont d’ailleurs applicables
(al. 3).
Les servitudes de l’art. 781 CC sont souvent désignées d’« irrégulières »,
parce qu’elles ont le contenu des servitudes foncières de l’art. 730 al. 1 CC sans être
rattachées à un fonds dominant (Piotet, Commentaire romand, Code civil, Bâle 2016, n.
2 ad art. 781 CC). Elles confèrent à une personne privée quelconque (personne physique
ou personne morale) ou à une collectivité le droit d’utiliser sous certains rapports
un immeuble donné. Toute utilisation de l’immeuble qui peut être conférée par
une servitude foncière peut aussi l’être par une servitude personnelle (Steinauer, Les
droits réels, Tome III, 4
e
éd., Berne 2012, nn. 2573 et 2575). L’un des buts de l’art. 781 CC est de permettre
la constitution de servitudes de droit privé en faveur des collectivités publiques, sans rattachement
à un fonds dominant (Piotet, op. cit., 15 ad art. 781 CC). La collectivité, dont notamment
une commune, peut ainsi par exemple se voir accorder un droit de passage. Le droit d’usage ainsi
créé profite à un cercle indéterminé de personnes (Steinauer, op. cit., n. 2575a).
4.2.2
Aux termes de l’art. 694 CC, le propriétaire
foncier qui n’a qu’une issue insuffisante sur la voie publique peut exiger de ses voisins
qu’ils lui cèdent le passage nécessaire, moyennant pleine indemnité (al. 1). Ce
droit s’exerce en premier lieu contre le voisin à qui le passage peut être le plus naturellement
réclamé en raison de l’état antérieur des propriétés et des voies
d’accès, et, au besoin, contre celui sur le fonds duquel le passage est le moins dommageable
(al. 2). Le passage nécessaire sera fixé en ayant égard aux intérêts des deux
parties (al. 3).
Peut agir en obtention du passage nécessaire le propriétaire actuel de l’immeuble qui
remplit les conditions légales. La créance est exigible principalement contre le propriétaire
de l’immeuble que désigne l’art. 694 al. 2 CC (Piotet, op. cit., nn. 10 et 13 ad art.
694 CC).
4.3
Dans le cas présent, le permis de construire
délivré par la Commune de [...] prévoit certes, à titre de condition spéciale,
notamment la constitution de diverses servitudes personnelles de passages pour piétons, vélos
et véhicules d’entretien en sa faveur, afin de garantir les principes définis par le
plan de quartier. Il s’agit bien de servitudes personnelles au sens de l’art. 781 CC.
Cela étant, en tant que propriétaire du fonds dominant, dont l’accès au domaine
public est prétendument insuffisant, et se fondant en cela notamment sur l’acte de vente du
5 novembre 2009 et les procurations signées par l’appelant, l’intimée a la légitimation
active pour demander l’octroi d’un passage nécessaire et l’inscription d’une
servitude foncière. C’est d’ailleurs en ce sens que les conclusions des demandeurs étaient
libellées en première instance, ceux-ci ayant indiqué dans leur demande agir en se fondant
sur l’art. 694 CC. Il y a dès lors lieu d’examiner si les conditions relatives à
l’application de cette disposition sont réalisées (cf. consid. 5
infra
).
La question de savoir si le droit de passage nécessaire qui pourrait être accordé sur
cette base répond aux exigences posées par la Commune dans son permis de construire, et qui
doit permettre la délivrance du permis d’habiter, ne constitue pas l’objet du présent
litige.
Le grief de l’appelant doit dès lors être rejeté.
5.
5.1
L’appelant se prévaut encore d’une
violation de l’art. 694 CC. Il fait valoir que les conditions d’application de cette disposition
ne seraient pas remplies du fait que l’intimée aurait un plein accès au domaine public
sur toute la longueur de sa parcelle à l’est, avec un accès au DP [...]. A l’est
du bâtiment se trouverait en effet une bande d’au moins 15 mètres colloquée en zone
de moyenne densité, ainsi qu’une autre bande de 20 mètres colloquée en zone de verdure.
L’intimée aurait ainsi la possibilité de constituer un chemin d’accès de service
sur sa parcelle. L’appelant soutient en outre que le permis de construire, qui imposerait un accès
suffisant au domaine public, lierait le juge civil. Enfin, il relève que la gratuité prévue
dans l’acte de vente pour la constitution de servitudes ne porterait que sur la servitude foncière
du parking souterrain, conformément au plan de quartier.
L’intimée relève que, s’il est vrai que le bâtiment A a un accès externe
direct à la voie publique depuis la route [...], tel ne serait pas le cas des bâtiments B,
C et D, qui ne bénéficieraient que d’un accès par le parking souterrain. Or, ce
passage ne permettrait pas aux véhicules de police, pompiers, ambulanciers, véhicules d’entretien
et de déménagement d’accéder à ces bâtiments par l’extérieur,
dès lors que la hauteur du parking souterrain ne serait pas suffisante pour ce type de véhicule.
L’intimée précise également que la zone à l’est de la parcelle serait
caractérisée par une interdiction de bâtir. Il serait ainsi manifeste que la construction
d’une voie d’accès pour véhicules y serait interdite. L’intimée souligne
encore qu’au moment de son élaboration, le projet de construction était un projet commun
entre les parties qui s’entendaient bien. Les propriétaires de la parcelle n° [...] n’auraient
pas pu imaginer que le droit de passage allait devenir litigieux par le fait que l’appelant poserait
une barrière pour empêcher l’accès aux bâtiments B, C et D. Les circonstances
auraient donc changé depuis la délivrance du permis de construire. Enfin, l’intimée
soutient que la volonté des parties quant à la gratuité de toute servitude utile ou nécessaire
à la viabilité des constructions érigées aurait été claire et ressortirait
de l’acte de vente.
5.2
5.2.1
Le droit de passage nécessaire constitue
comme d’autres restrictions légales indirectes de la propriété (par exemple l’obligation
de tolérer des conduites, la fontaine nécessaire, etc.) une « expropriation de droit
privé » (ATF 114 II 230 consid. 4a, JdT 1989 I 144). C’est pourquoi le Tribunal
fédéral a subordonné l’octroi d’un passage nécessaire à des conditions
strictes. Il a déduit de la genèse de l’art. 694 CC que le droit, fondé sur
les rapports de voisinage, d’obtenir un passage ne peut être invoqué qu’en cas
de véritable nécessité (ATF 105 II 178 consid. 3b, JdT 1981 I 113). Il n’y a nécessité
que si une utilisation du bien-fonds conforme à sa destination exige un accès à la voie
publique et que cet accès fait totalement défaut ou se révèle insuffisant, parce
qu’il ne répond pas aux besoins actuels (chemin trop étroit, trop dangereux, inutilisable
à la mauvaise saison, passage accordé seulement à bien plaire, etc.) (ATF 136 III 130
consid. 3.1, JdT 2010 I 291 ; ATF 117 II 35 consid. 2, JdT 1993 I 179 ; TF 5A_356/2017 du 18
décembre 2017 consid. 3.4.1 et les réf. citées ; Steinauer, Droits réels, Tome
II, op. cit., nn. 2700 ss ; Caroni-Rudolf, Der Notweg, thèse Berne 1969, pp. 55 ss).
La simple opportunité d’améliorer une voie d'accès existante, mais qui n'est pas
absolument satisfaisante, ne fonde pas le droit au passage nécessaire, pas plus que la simple commodité
personnelle du propriétaire. En principe, s’agissant d’un fond bâti, un passage
n’est suffisant que s’il peut être emprunté par des véhicules à moteur
(ATF 95 II 167 consid. 2, JdT 1968 I 226 ; TF 5A_670/2019 du 10 février 2020 consid. 4.1),
notamment par les véhicules des services publics (pompiers, police, ambulances) (TF 5A_142/2011
et 5A_156/2011 du 22 septembre 2011 consid. 3.2.1 ; Piotet, op. cit., n. 24 ad art. 694 CC et les
réf. citées). Il n’est toutefois pas nécessaire que l’on puisse arriver en
voiture directement devant la porte de la maison (ATF 136 III 130 consid. 5.4.2). L’existence d'une
situation de nécessité au sens de l'art. 694 CC dépend quoi qu’il en soit toujours
de l'ensemble des circonstances du cas concret (ATF 136 III 130 consid. 3.3.3 ; TF 5A_356/2017 du
18 décembre 2017 consid. 3.4.1 et les réf. citées).
Le propriétaire ne peut réclamer de passage lorsqu'il a lui-même causé l'état
de nécessité, qu'il l'a toléré ou s'en est accommodé, ou encore lorsqu'il a
adopté un comportement contraire au principe de la bonne foi, par exemple en supprimant un passage
existant pour en obtenir un plus commode (ATF 134 III 49 consid. 4.1 et les réf. citées). Le
refus du passage suppose que le propriétaire ait provoqué l'état de nécessité
en agissant de façon délibérée (Steinauer, Droits réels, Tome II, op. cit.,
n. 2700 ; Caroni-Rudolf, op. cit., p. 130).
Selon la jurisprudence, l'utilisation ou l'exploitation conforme à la destination du fonds découle
d'une part de la nature et de la situation du bien-fonds et d'autre part de la planification mise en
place conformément au droit de l'aménagement du territoire. Le juge civil est lié par
la décision administrative de l'autorité compétente à cet égard, à moins
que celle-ci soit absolument nulle (ATF 108 II 456 consid. 2 ; TF 5C.91/2005 du 11 octobre
2005 consid. 1.1). En principe, la question de savoir si un bien-fonds, même situé en zone
à bâtir, dispose d'un accès suffisant pour l'utilisation ou l'exploitation conforme à
sa destination relève également du droit public. En effet, le zonage devrait avoir pour conséquence
que, dans une zone à bâtir, les biens-fonds soient équipés conformément au plan
et que les passages nécessaires soient ainsi superflus. Il arrive néanmoins toujours que des
parcelles destinées à la construction ne disposent pas d'un accès suffisant à la
voie publique. Dans ce cas, le propriétaire foncier doit recourir en premier lieu aux institutions
du droit public si elles lui permettent d'obtenir un équipement convenable. A défaut, il peut
prétendre à l'octroi d'un passage nécessaire (ATF 136 III 130 consid. 3.3.1 ;
TF 5A_142/2011 et 5A_156/2011 du 22 septembre 2011 consid. 3.2.1 et les réf. citées).
L'accès est suffisant lorsqu'il est garanti non seulement pour ceux qui profitent de la construction,
mais également pour les véhicules des services publics. Les accès doivent être sûrs
et appropriés aux possibilités de construction des parcelles selon le plan de zone. L'étendue
des installations et la détermination de l'accessibilité relèvent du droit cantonal. Normalement,
une autorisation de construire n'est accordée que si le terrain est desservi, d'une manière
adaptée à l'utilisation prévue, par des voies d'accès (art. 22 al. 2 let. b et 19
al. 1 LAT [Loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 ; RS
700]). Le juge civil peut donc en principe se fonder sur l'autorisation de construire (
TF
5A_142/2011 et 5A_156/2011 du 22 septembre 2011 consid. 3.2.1 et les réf. citées). Si l’accès
suffisant doit être assuré en premier lieu par les moyens de l’aménagement du territoire,
il peut aussi reposer sur une convention privée des propriétaires concernés (ATF 136 III
130 consid. 3.3.2 ; ATF 121 I 65 consid. 4a, rés. in JdT 1996 I 452).
La décision par laquelle l’autorité compétente constate, de manière définitive,
qu’il existe, selon le droit public, un accès suffisant à un bien-fonds constitue le
point de départ de l’appréciation judiciaire de la nécessité d’un passage
au sens de l’art. 694 CC. En pareil cas, le juge civil doit examiner uniquement si, sur le vu de
l’ensemble des circonstances du cas concret, la nécessité d’un passage définie
par le droit privé a disparu ou non (ATF 136 III 130 consid. 3.3.5).
5.2.2
Lorsque toutes les conditions légales
sont réunies, la prétention en allocation du passage nécessaire ne peut être exercée
que moyennant indemnisation complète du préjudice qu’elle entraînera. Comme en matière
d’expropriation, ce règlement du dommage est dû, trait pour trait, au moment de la constitution
de la servitude, aucune partie ne pouvant exiger sa prestation si elle n’accède pas à
la demande de l’autre (ATF 101 II 314 consid. 5 ; Piotet, op. cit., n. 33 ad art. 694
CC et les réf. citées). C’est pourquoi une demande tendant à la constitution d’un
passage nécessaire est irrecevable si les parties ne se sont pas entendues sur l’indemnité
et que le demandeur n’a pas pris de conclusions sur ce point (ATF 104 II 302 consid. 4, JdT 1980
I 550 ; JdT 1990 III 82). Sauf convention contraire, l’indemnité doit couvrir toute la
moins-value du droit réel du titulaire ensuite de la création du passage nécessaire (ATF
120 II 423 consid. 7a, JdT 1996 I 122).
5.3
En l’espèce, le permis
de construire délivré le 7 octobre 2013 par la Commune de [...] prévoit, à titre
de condition spéciale, que le début des travaux est subordonné à la signature de
conventions par les propriétaires des parcelles n
os
[...], [...] et [...], relatives à diverses servitudes, dont notamment une servitude foncière
de passage à pied et pour tous véhicules et canalisations quelconques, grevant les trois parcelles
précitées et
s’exerçant au
travers du futur parking souterrain, ce qui devait permettre de garantir un droit de passage reliant
l’avenue [...] (DP [...]) à la route [...] (DP [...]), ainsi que diverses servitudes personnelles
de passages pour piétons, vélos et véhicules d’entretien, en faveur de la Commune,
qui doivent garantir les principes définis par le plan de quartier « [...] ».
La Commune a dès lors elle-même prévu la constitution de servitudes de droit privé
afin de garantir un accès suffisant au domaine public. Cette nécessité avait manifestement
déjà été anticipée lors de la vente des immeubles qui a suivi l’adoption
du plan de quartier « [...] », les parties ayant convenu dans l’acte de vente
qu’elles s’engageaient à constituer toute servitude utile ou nécessaire à
la viabilité des constructions qui seraient érigées sur les parcelles n
os
[...] et [...], afin que l’accès prévu par le plan de quartier au droit de l’avenue
[...] soit garanti. Ainsi, le droit public impose en l’espèce la constitution de servitudes
de droit privé afin de garantir un accès suffisant à la voie publique, étant précisé
qu’il faut déduire du terme « notamment » qui figure dans le permis de
construire que la liste des servitudes évoquées n’est pas exhaustive et que les exigences
prescrites peuvent le cas échéant être remplies à satisfaction par la constitution
et l’inscription d’un autre type de servitude. C’est donc de manière erronée
que l’appelant prétend que du point de vue de l’aménagement du territoire, un accès
suffisant au domaine public serait prévu, le permis de construire contenant précisément
des conditions spéciales pour que cet accès soit garanti et pour que le permis d’habiter
soit délivré.
En signant une première procuration
le 28 novembre 2014, l’appelant a donné son accord pour qu’une servitude de passage
à pied, à cycles et pour tous véhicules d’urgence et de services (« tels
que police, pompiers, ambulances, véhicules d’entretien et cætera ») traversant
sa parcelle soit constituée. Par la signature d’une procuration ultérieure en 2016, il
a confirmé cet accord, en biffant toutefois le terme «
et
cætera »
y figurant.
Le premier juge a retenu que ces procurations n’apparaissaient pas comme des autorisations simplement
précaires, que l’appelant prévoyait d’accorder à bien plaire et qui étaient
révocables en tout temps, mais comme des actes permettant la constitution d’un droit personnel
d’utilisation du passage sur la parcelle n° [...] depuis l’avenue [...], avant de constater
qu’aucune servitude personnelle n’avait été constituée. Se référant
à l’ATF 136 III 130, il a finalement considéré que même un droit de passage
accordé au titre d’une obligation personnelle pouvait être considéré comme
une issue insuffisante et que tel était le cas en l’espèce. Ce faisant, le premier juge
semble confondre « servitude personnelle » et « droit personnel »,
par opposition à « droit réel ». Il faut en réalité retenir que
de toute manière, les procurations signées par l’appelant n’octroient aucun droit
personnel d’utilisation à l’intimée qui rendrait superflue la nécessité
de constituer un droit de passage au sens de l’art. 694 CC, dès lors qu’elles n’autorisent
pas le passage mais uniquement la constitution de servitudes pour garantir ce droit de passage. Par ailleurs,
la simple disposition d’un voisin à autoriser les accès nécessaires à un immeuble
(« à titre précaire ») ne saurait remplacer un droit de passage nécessaire
(ATF 136 III 130 consid. 5.3 ; ATF 110 II 17 consid. 2b ; ATF 107 II 323 consid. 4, JdT
1982 I 469 ; ATF 84 II 614 consid. 3, JdT 1959 I 194).
Au surplus, l’appréciation du premier juge relative aux conditions d’application de
l’art. 694 CC est adéquate et doit être confirmée. Si le bâtiment A a un accès
extérieur direct au DP [...], il n’en est pas de même des bâtiments B, C et D, qui
ne bénéficient d’un accès que par le garage souterrain. Or, il est exact que certains
véhicules,
notamment de services publics
– tels que pompiers, de police et ambulances –, sont trop imposants pour pouvoir passer par
le parking souterrain, dont la hauteur aux entrées, de 2,5 mètres, n’est pas assez élevée.
Le seul moyen pour ces véhicules d’atteindre ces bâtiments est ainsi de s’arrêter
devant le bâtiment A, par la rampe d’accès depuis le DP [...], qui se situe à plusieurs
dizaines de mètres. Cela ne constitue pas une issue suffisante sur la voie publique pour l’ensemble
du bien-fonds (soit pour trois bâtiments sur quatre), qui a pourtant été aménagé
de manière conforme à sa destination selon le plan de quartier et le permis de construire.
C’est également de manière justifiée que le premier juge a limité l’exercice
de la servitude aux voitures de police, pompiers, ambulances, véhicules d’entretien et de
déménagement, dès lors que seul ce type de véhicules n’est pas en mesure d’emprunter
le parking souterrain et qu’il n’y a pas lieu d’accorder un passage plus important
que ce qui se révèle véritablement nécessaire.
L’appelant argue que l’intimée pourrait aménager un chemin d’accès à
l’est de sa parcelle. Or, vu la collocation de cette partie en zone de verdure, caractérisée
par une interdiction de bâtir, cette solution apparaît irréalisable. Un passage qui longerait
le bâtiment A à l’est et qui se situerait encore sur la zone d’habitation de moyenne
densité n’est pas plus envisageable, l’espace à disposition étant manifestement
insuffisant, ce d’autant qu’il apparaît qu’à cet endroit, se trouvent déjà
la rampe d’accès, un parking et les Moloks installés par l’intimée, ce qui
ne laisse concrètement aucune place disponible pour la construction d’une voie permettant
le passage de véhicules de grande envergure. La seule voie d’accès possible est donc
bien celle passant par la parcelle n° [...], propriété de l’appelant, depuis l’avenue
[...].
En ce qui concerne une éventuelle
indemnisation, les parties se sont engagées, en concluant l’acte de vente, « à
constituer, gratuitement, toute servitude utile ou nécessaire à la viabilité des constructions
qui seront érigées sur les parcelles [...] et [...]
de
la Commune de [...] ou en faveur de toutes parcelles qui devraient bénéficier de l’accès
prévu par le plan de quartier, au droit de l’avenue [...] ». Le libellé de
l’acte de vente est clair, la gratuité étant prévue pour la constitution de toute
servitude utile ou nécessaire à la viabilité de l’ensemble des bâtiments sis
sur les parcelles propriétés des parties. On rappellera que les servitudes mentionnées
dans le permis de construire ne constituent pas une liste exhaustive et qu’il est donc possible
de garantir les principes définis par le plan de quartier par l’inscription d’un autre
type de servitude. La servitude de passage nécessaire dont l’inscription est requise dans
le cadre de la présente procédure remplit cette fonction. L’accord figurant dans l’acte
de vente ne concerne donc manifestement pas la seule servitude foncière s’exerçant par
le garage souterrain. Au reste, l’appelant n’a pas formulé en première instance
ni en appel de conclusion chiffrée tendant au versement d’une indemnité.
Au vu de ce qui précède, les griefs de l’appelant doivent être rejetés.
6.
6.1
L’appelant invoque en dernier lieu une violation
de l’art. 58 al. 1 CPC, faisant valoir que le premier juge aurait statué
ultra
petita
en ajoutant les véhicules de déménagement
aux utilisateurs de la servitude ainsi qu’en prévoyant une inscription en faveur de la parcelle
n° [...] et non de la Commune. Il relève également que le dispositif du jugement ferait
référence à une surface teintée en rose sur le plan, qui correspondrait à la
servitude souterraine ne faisant pas l’objet du présent litige.
L’intimée soutient que le premier juge n’aurait pas accordé plus ou autre chose
que ce qui était demandé, mais, en réalité, moins, dès lors qu’il aurait
limité la servitude de passage aux camions de déménagement au lieu de reprendre le terme
« et cætera ».
6.2
L’art. 58 al. 1 CPC dispose que le tribunal
ne peut accorder à une partie ni plus ni autre chose que ce qui est demandé, ni moins que ce
qui est reconnu par la partie adverse (
ne
eat iudex ultra petita partium
). Il s'agit là
de la conséquence principale du principe de disposition, qui est l'expression en procédure
du principe de l'autonomie privée. Il appartient aux parties, et à elles seules, de décider
si elles veulent initier un procès et ce qu'elles entendent y réclamer ou reconnaître
(TF 4A_397/2016 du 30 novembre 2016 consid. 2.1 ; TF 4A_627/2015 du 9 juin 2016 consid. 5.2).
En d'autres termes, le tribunal est lié par les conclusions prises par les parties (TF 5A_368/2018
et 5A_394/2018 du 25 avril 2019 consid. 4.3.3 ; TF 5A_249/2018 du 13 décembre 2018 consid.
4.2).
Savoir si un tribunal a alloué plus ou autre chose que demandé par une partie se détermine
en premier lieu sur la base des conclusions. Les motifs ne doivent être pris en compte que lorsque
les conclusions sont peu claires et nécessitent une interprétation (TF 4A_397/2016 du 30 novembre
2016 consid. 2.1 ; TF 4A_307/2011 du 16 décembre 2011 consid. 2.4, RSPC 2012 p. 293, notes
Bohnet et Droese). Il convient de déterminer, lorsque le tribunal n'alloue pas strictement les conclusions
du demandeur, s'il reste néanmoins dans le cadre des conclusions prises, sans allouer plus que ce
qui est demandé ni étendre l'objet de la contestation à des points qui ne lui ont pas
été soumis (TF 4A_627/2015 du 9 juin 2016 consid. 5.2 et les réf. citées).
En droit du voisinage, dont relève le droit au passage nécessaire, en raison de la nature particulière
de la cause, une conclusion formulée de manière générale peut suffire, les mesures
à prendre ou la description plus précise de l’exercice admissible ou inadmissible de
la servitude (p. ex. le nombre de courses journalières, les catégories de véhicules, etc.)
étant laissées au tribunal (cf. notamment ATF 102 Ia 96 consid. 2 ; TF 5A_181/2011
du 3 mai 2011 consid. 4.3).
Le tribunal peut allouer moins que ce qui est demandé, pour autant que la mesure moins incisive
puisse trouver son fondement factuel dans les allégués (TF 5A_348/2012 du 15 août
2012 consid. 6.2, RSPC 2012 p. 468).
6.3
En l’espèce, l’intimée,
qui s’est substituée aux demandeurs, a pris la conclusion suivante dans sa demande adressée
au premier juge : « Condamner Monsieur K.________ à faire inscrire au registre foncier
une servitude de passage à pied, à cycles et en voiture (tels que police, pompiers, ambulances,
véhicule d’entretien et cætera) d’une largeur de trois mètres sur la parcelle
n° [...], conformément à la surface teintée en vert sur le plan cadastral établi
le 17 août 2016 au profit de la parcelle n° [...] ». L’intimée se fondait
ainsi sur le libellé de la première procuration signée par l’appelant le 28 novembre
2014.
En accordant une servitude de passage à pied, à cycles et en voiture limitée aux véhicules
de police, pompiers, ambulances, véhicules d’entretien et de déménagement, le premier
juge n’a pas statué
ultra
petita
, mais a bien accordé à l’intimée
moins que ce qu’elle demandait, en circonscrivant le passage aux seuls véhicules énoncés.
On rappellera qu’en tout état de cause, la délimitation précise de l’exercice
d’une servitude peut être laissée à l’appréciation du juge.
Au demeurant, et comme déjà mentionné plus haut (cf. consid. 4.3
supra
),
l’intimée a bien conclu à la constitution et à l’inscription d’une servitude
de passage en faveur de la parcelle n° [...] dont elle est propriétaire, en application de
l’art. 694 CC, et non en faveur de la Commune, en application de l’art. 781 CC. Devant la
Cour de céans, l’appelant indique qu’il aurait toujours consenti à l’inscription
d’une servitude personnelle au sens de l’art. 781 CC en faveur de la Commune, conformément
aux conditions énoncées dans le permis de construire. Or, en signant à deux reprises des
procurations, il ne pouvait ignorer qu’il donnait son accord à la constitution d’un
droit de passage réciproque entre les fonds n
os
[...], [...] et [...] et non en faveur de la Commune, la teneur de ces deux actes étant claire à
cet égard.
Il n’y a donc pas de violation de l’art. 58 al. 1 CPC et le grief de l’appelant doit
être rejeté.
Cela étant, il est exact que le dispositif du jugement entrepris contient une erreur en ce sens
qu’il se réfère à la surface teintée en rose sur le plan de la PPE établi
le 17 août 2016, qui représente l’entrée du parking souterrain depuis l’avenue
[...]. Il est manifeste que le tracé de la servitude de passage dont l’inscription au Registre
foncier doit être ordonnée dans le cadre de la présente procédure est en réalité
représenté par la surface teintée en vert sur le plan établi par le bureau de géomètres
[...] SA le 17 novembre 2016 – et non le 17 août 2016, la conclusion de l’intimée,
qui s’est substituée aux demandeurs, contenant à cet égard une erreur manifeste
de date –, conformément également à ce qui figure dans la procuration signée
par l’appelant. Le dispositif sera donc, en application de l’art. 334 al. 1 CPC, rectifié
d’office sur ce point.
7.
En définitive, l’appel doit être
rejeté et le jugement entrepris confirmé, à l’exception du chiffre II de son dispositif,
qui doit être rectifié d’office en ce sens que l’inscription de la servitude de
passage doit être ordonnée conformément à la surface teintée en vert sur le
plan cadastral établi le 17 novembre 2016.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 900 fr. (art. 62 al. 1 TFJC
[Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la
charge de l’appelant, qui succombe (art. 106 al. 1, 1
re
phrase, CPC).
Vu l’issue du litige, l’intimée a droit à de pleins dépens de deuxième
instance, qui seront arrêtés à 1'300 francs (art. 7 TDC [Tarif des dépens en matière
civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est réformé d’office au chiffre II de son dispositif comme il suit :
II.
ordonne l’inscription au Registre foncier du district de Lausanne et de l’Ouest lausannois,
aux frais du défendeur K.________, d’une servitude de passage à pied, à cycles et
en véhicule automobile, d’une largeur de trois mètres (limitée aux véhicules
de police, pompiers, ambulances, véhicule d’entretien et de déménagement), au profit
de la parcelle n° [...] de la Commune de [...], propriété de la demanderesse M.________,
sur la parcelle n° [...], conformément à la surface teintée en vert sur le plan cadastral
établi le 17 novembre 2016, dont le défendeur est propriétaire est dont la désignation
cadastrale est la suivante :
Commune politique :
[...]
Numéro d’immeuble :
[...]
Forme de registre foncier :
fédérale
E-GRID :
CH [...]
Surface :
4'503 m2, numérique
Autre(s) plan(s) :
No plan :
[...]
Désignation de la situation :
Avenue [...]
Couverture du sol :
Bâtiment(s), 621 m2
Jardin, 3'882 m2
Bâtiments/Constructions
Habitation, 564 m2, n° d’assurance : [...]
Bâtiment agricole, 57 m2, n° d’assurance : [...]
Propriété individuelle
[...] [...]
[...] Partage
[...] Cession
Le jugement est confirmé
pour le surplus.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 900 fr. (neuf cents francs),
sont mis à la charge de l’appelant K.________.
IV.
L’appelant K.________ doit verser à l’intimée M.________ la somme de 1'300 fr.
(mille trois cents francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :
La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
-
Me Serge Demierre (pour K.________),
-
Me Sandra Gerber (pour M.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
-
M. le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (Loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 ;
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :