vd_findinfo · HC / 2017 / 330 · 2017-04-13 · fr

DROIT DE CONSIGNER, MESURE PROVISIONNELLE, BAIL À FERME, DÉFAUT DE LA CHOSE | 261 al. 1 CPC (CH), 261 CPC (CH), 262 let. d CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 13.04.2017 HC / 2017 / 330

TRIBUNAL
CANTONAL
JI15.021585-170135
92
cour
d’appel CIVILE
____________________________
Arrêt du
13 avril 2017
__________________
Composition
:               M.
Colombini
,
juge délégué
Greffière
:              Mme
Juillerat Riedi
*****
Art.
261 et 262 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
H.________
,
à [...], intimée, contre l’ordonnance de mesures provisionnelles rendue le 28 décembre
2016 par le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de La Côte dans la cause
divisant l’appelante d’avec
M.________
,
à [...], et
C.________
,
à [...], requérants, le juge délégué de la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance de mesures provisionnelles du 28 décembre 2016, le Président du Tribunal civil
de l’arrondissement de La Côte a autorisé M.________ et C.________ à accéder
personnellement aux locaux et aux terrains situés sur les parcelles [...] et [...] de la Commune
de [...], accompagnés des entrepreneurs de leur choix (I), a ordonné à H.________, respectivement
à son administratrice [...], de laisser M.________ et C.________ accéder aux locaux et terrains,
conformément au chiffre I ci-dessus, cela sous la menace de la peine d'amende en cas d'insoumission
à une décision de l'autorité à elle signifiée, selon l'art. 292 CP (II), a ordonné
le maintien de la consignation portant sur les fermages consignés au jour de l’ordonnance
par H.________ sur le compte Banque [...] n
o
[...] (III), a levé la consignation des fermages futurs, soit dès et y compris le fermage relatif
au mois de janvier 2017 et ordonné leur versement à M.________ et C.________ directement (IV),
a mis les frais judiciaires de la procédure provisionnelle, arrêtés à 1'000 fr.,
à la charge de H.________ (V), a dit que H.________ devait restituer à M.________ et C.________,
solidairement entre eux, l'avance de frais que ceux-ci avaient fournie à concurrence de 1'000 fr.
(VI), a dit que H.________ devait verser à M.________ et C.________, solidairement entre eux, la
somme de 1'500 fr. à titre de dépens de la procédure provisionnelle (VII) et a rejeté
toutes autres ou plus amples conclusions (VIII).
En droit, le premier juge s’est référé à l’expertise judiciaire du 19
juillet 2016, selon laquelle le bâtiment abritant le bureau et le logement de l’administratrice
de H.________ présentait une isolation insuffisante et une humidité excessive. En ce qui concerne
l’accès aux locaux par les propriétaires, il a considéré que les visites de
ceux-ci étaient nécessaires à l’entretien et à la réparation des défauts
et justifiées en vertu de l’art. 287 al. 2 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ;
RS 220), cela d’autant que l’intimée avait pris, sur le fond, des conclusions tendant
à la remise en état des locaux et à la réduction du fermage jusqu’à la
réparation des défauts, et que l’urgence résidait, pour les bailleurs, dans le risque
de ne pas pouvoir réaliser les travaux à temps et ainsi de voir le juge du fond retenir une
éventuelle réduction du fermage jusqu’au jugement au fond si les travaux devaient perdurer.
Il a ainsi retenu que les conditions exposées à l’art. 261 al. 1 CPC étaient réalisées
s’agissant de ce point du litige ; il était en revanche prématuré d’autoriser
l’exécution d’autres travaux, dès lors que leur nature n’avait pas encore
été déterminée.
S’agissant de la libération des loyers consignés demandée par les bailleurs, le
premier juge a retenu que l’existence des défauts avait été rendue vraisemblable
par l’expertise et qu’au stade des mesures provisionnelles il y avait lieu de considérer
que la cause introduite devant le Président du tribunal d’arrondissement n’apparaissait
pas d’emblée irrégulière, même si la question de la portée de l’art.
30 LVLBFA (loi d’application de la loi du 4 octobre 1985 sur le bail à ferme agricole ;
RSV 221.313) et ainsi de la compétence de la Commission de conciliation en matière de baux
à ferme agricole demeurait litigieuse. A l’issue d’une pesée des intérêts
en présence et en tenant compte, en particulier, du fait que les montants consignés au jour
de l’ordonnance semblaient suffisants pour garantir la créance de la fermière en réduction
du fermage pour cause de défauts, le juge a considéré qu’il se justifiait de lever
la consignation pour les fermages à échoir.
B.
Par acte du 19 janvier 2017, H.________ a interjeté
appel à l’encontre de l’ordonnance précitée, en concluant, avec suite de frais
et dépens, à ce que le chiffre IV de son dispositif soit supprimé.
Dans leur réponse du 20 février 2017, M.________,  C.________ et S.________, ont conclu
au rejet (I) et à l’irrecevabilité (II) de l’appel, de même qu’à
ce que les montants consignés sur le compte de [...] n
o
[...] soient libérés en faveur des intimés représentés par l’exécuteur
testamentaire, le notaire S.________ (III). A l’appui de leur appel, ils ont produit un bordereau
de deux pièces.
Dans sa réplique spontanée du 24 février 2017, l’appelante a maintenu ses conclusions.
Elle a produit un bordereau de cinq pièces.
En annexe à un nouveau courrier du 17 mars 2017, l’appelante a produit une lettre adressée
au Tribunal fédéral le 24 février 2017 par le mandataire des intimés.
C.
Le juge délégué retient les faits pertinents suivants, sur la base de l’ordonnance
attaquée complétée par les pièces du dossier :
1.
Par requête du 20 janvier 2009 adressée au Président du Tribunal civil de l'arrondissement
de La Côte et complétée le 21 mars 2014, H.________ (ci-après : la fermière)
a notamment conclu
à
la nullité, subsidiairement à l'annulabilité de la résiliation du contrat de bail
qui lui avait été adressée le 24 juin 2008, le bail étant reconduit pour six ans,
à la réduction du fermage, dès le 1
er
janvier 2009, dans une proportion à déterminer par expertise, ainsi qu'à la condamnation
de M.________ et C.________ (ci-après : les propriétaires) à effectuer certains travaux
et à lui verser les sommes correspondant à la diminution de loyer à fixer par expertise
ainsi qu'une indemnité égale à la valeur de la construction, des travaux et des aménagements
effectués par la locataire sur la parcelle litigieuse.
Dans le cadre de cette procédure (JS08.030260), la fermière a notamment allégué que
la chose affermée était affectée de multiples défauts, justifiant l'exécution
de travaux qui devraient être déterminés par expertise.
2.
Dès le 30 avril 2014, la fermière a
consigné le fermage contractuel, qui s’élève mensuellement à 4'686 francs.
3.
Le 5 mai 2015, la fermière a formé une seconde requête (procédure Jl15.021585), adressée
au Président du Tribunal civil de La Côte (ci-après : le président), tendant
à ce que le montant du fermage du mois de mai 2014, consigné sur un compte auprès de la
Banque [...] – faute pour les propriétaires d'avoir procédé aux travaux requis en
raison des défauts invoqués dans la procédure JS08.030260 – soit libéré
en sa faveur.
Dans leurs déterminations du 6 juillet 2015, les propriétaires ont conclu à l'irrecevabilité,
subsidiairement au rejet de cette requête. A l’appui de leur conclusion en irrecevabilité,
ils ont invoqué la prétendue incompétence du juge de la conciliation. Ils ont par ailleurs
indiqué que la fermière avait consigné la totalité des loyers dus à compter
de mai 2014, alors que les défauts invoqués étaient formellement contestés et, le
cas échéant, avaient été immédiatement réparés.
Le 28 septembre 2015, les propriétaires ont retiré leur conclusion visant à l'irrecevabilité
de la demande.
4.
Par courriers des 2 et 7 décembre 2015 adressés
à la fermière, les propriétaires ont sollicité qu'une visite des lieux soit fixée
afin de déterminer les éventuels et prétendus défauts affectant la chose affermée.
Le 10 décembre 2015, la fermière s'y est opposée, arguant en particulier qu'une expertise
était en cours au sujet de ces défauts, de sorte qu'une visite préalable ne se justifiait
pas.
5.
Il ressort de l’expertise ordonnée par le président et établie le 19 juillet 2016
par l’architecte [...] que le bâtiment abritant le bureau et le logement de l’administratrice
de H.________ présentait une isolation insuffisante et une humidité excessive.
Le complément d’expertise requis par la fermière a été refusé par le juge
du fond par décision du 15 décembre 2016.
6.
Par lettres des 22 mars, 25 mai et 23 août 2016, le conseil des propriétaires a demandé
à la fermière de laisser ses mandants accéder aux locaux afin d’établir des
devis avec des entreprises concernées par les travaux à entreprendre.
Par lettres des 27 mai et 26 août 2016, la fermière, sous la plume de son conseil, s’est
opposée à ces visites en se prévalant des fortes tensions qui existaient entre les parties
ainsi que de son droit au respect de la sphère privée.
7.
Le 12 septembre 2016, M.________ et C.________ ont déposé une requête de mesures provisionnelles
et superprovisionnelles, dont les conclusions sont les suivantes :
«I.
Les requérants sont
autorisés à se rendre sur les parcelles 57 et 76 de la Commune de [...] (terrain et bâtiment),
en compagnie d'entrepreneurs, afin que ceux-ci examinent les travaux à entreprendre.
II.
Les entrepreneurs choisis par les requérants sont autorisés à effectuer tous les travaux
nécessaires déterminés par les requérants.
III.
Ordre est donné à H.________, respectivement son administratrice, de respecter, sous la menace
des peines d'arrêt prévues par l'article 292 CP, les décisions prises sous les chiffres
I et II ci-dessus.
IV.
Les fermages consignés à ce jour par l'intimée sur le compte de la Banque [...] n
o
[...] sont libérés en faveur des requérants.
Subsidiairement
à cette conclusion IV :
V.
Les fermages consignés à ce jour par l'intimée sur le compte de la Banque [...] n
o
[...] sont libérés en faveur des requérants dans une proportion fixée à dire
de justice.
VI.
La consignation des fermages futurs, sur le compte Banque [...] n
o
[...], dus dès le 1
er
octobre 2016 est levée en faveur des requérants.
Subsidiairement
à cette conclusion VI :
VII.
Le montant des fermages futurs à consigner par l'intimée sur le compte de la Banque [...] n
o
[...] est réduit dès le 1
er
octobre 2016 dans une proportion fixée à dire de justice. »
Le 5 octobre 2016, H.________ a conclu au rejet de la requête de mesures provisionnelles précitée.
Les parties ont été entendues le 19 décembre 2016.
En droit
:
1.
L'appel est recevable contre les ordonnances de
mesures provisionnelles (art. 308 al. 1 let. b CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272]) dans les causes non patrimoniales ou dont la valeur litigieuse au dernier état
des conclusions devant l'autorité inférieure est supérieure à 10'000 fr. (art. 308
al. 2 CPC). Les mesures provisionnelles étant régies par la procédure sommaire, selon
l'art. 248 let. d CPC, le délai pour l'introduction de l'appel est de dix jours (art. 314 al. 1
CPC). L'appel relève de la compétence d'un juge unique (art. 84 al. 2 LOJV [loi d'organisation
judiciaire du 12 décembre 1979 ; RSV 173.01]).
1.2
En l’espèce, formé en temps utile
par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC) dans une cause où la valeur
litigieuse dépasse 10'000 fr., l'appel est recevable.
En ce qui concerne la réponse, elle est irrecevable en tant qu’elle émane de Me S.________
qui n’est pas partie à la procédure. La conclusion III de la réponse, qui relève
du fond de la procédure, est également irrecevable dans le cadre d’une procédure
de mesures provisionnelles. Elle constitue d’ailleurs un appel joint qui est de toute manière
irrecevable dans le cadre d’une procédure sommaire (art. 314 al. 2 CPC).
2.
L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art.
310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe général
de l'art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut revoir
librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance
(Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC). Le large pouvoir d'examen en fait et en droit ainsi défini
s'applique même si la décision attaquée est de nature provisionnelle (JdT 2011 III 43
consid. 2 et les références citées).
3.
Les parties ont produit de nouvelles pièces
en appel.
Dans la mesure où elles sont antérieures à l’ordonnance attaquée et ne figurent
pas déjà au dossier de première instance, les deux pièces produites à l’appui
de l’appel, ainsi que la pièce n
o
3 produites à l’appui de la réponse sont irrecevables. Cela étant, aucune des pièces
produites, qu’elles soient recevables ou irrecevables, n’est de toute manière déterminante
pour l’issue de l’appel.
4.
4.1
L’unique question litigieuse est la levée de la consignation des fermages futurs, soit dès
et y compris le fermage relatif au mois de janvier 2017 et leur versement à M.________ et C.________.
4.2
4.2.1
Aux termes de l'art. 261 al. 1 CPC, le tribunal ordonne les mesures provisionnelles nécessaires
lorsque le requérant rend vraisemblable qu'une prétention dont il est titulaire remplit les
conditions suivantes : elle est l'objet d'une atteinte ou risque de l'être (let. a) et cette atteinte
risque de lui causer un préjudice difficilement réparable (let. b). Dans le cadre des mesures
provisionnelles, le juge peut donc se limiter à la vraisemblance des faits et à l'examen sommaire
du droit, en se fondant sur les moyens de preuve immédiatement disponibles. Un fait ou un droit
est rendu vraisemblable lorsque, au terme d'un examen sommaire, sur la base d'éléments objectifs,
ce fait ou ce droit est rendu probable, sans pour autant qu'il faille exclure la possibilité que
les faits aient pu se dérouler autrement ou que la situation juridique se présente différemment
(Bohnet, CPC commenté, Bâle 2011, n. 4 ad art. 261 CPC et les références citées).
En matière de mesures provisionnelles, tant l'existence du droit matériel (soit sa substance
et sa titularité), sa violation ou l'imminence de sa violation que le risque d'un préjudice
difficilement réparable doivent être rendus vraisemblables par le requérant (Bohnet, op.
cit., n. 5 ad art. 261 CPC). Selon l'art. 262 CPC, le tribunal peut ordonner toute mesure provisionnelle
propre à prévenir ou à faire cesser le préjudice, notamment ordonner la fourniture
d'une prestation en nature (let. d).
Toute mesure provisionnelle
présuppose la nécessité d'une protection immédiate en raison d'un danger imminent
menaçant ses droits (Hohl, Procédure civile, tome Il, 2
e
éd., 2010, n. 1758 p. 322). Le requérant doit ainsi rendre vraisemblable qu'il s'expose, en
raison de la durée nécessaire pour rendre une décision définitive, à un préjudice
qui ne pourrait pas être entièrement supprimé même si le jugement à intervenir
devait lui donner gain de cause (TF 4A_611/2011 du 3 janvier 2012 consid. 4.1 ; Juge délégué
CACI 26 février 2013/113 consid. 3a). En d'autres termes, il s'agit d'éviter d'être mis
devant un fait accompli dont le jugement ne pourrait pas complètement supprimer les effets.
4.2.2
Selon l'art. 259g al. 1 CO – applicable au contrat de bail à ferme (art. 288 al 1 CO) et au
contrat de bail à ferme agricole (art. 1 al. 4 LBFA [loi fédérale sur le bail à ferme
agricole du 4 octobre 1985 ; RS 221.213.2]) – le locataire d'un immeuble qui exige la réparation
d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet ; il
peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès
d'un office désigné par le canton les loyers à échoir ; le locataire avisera par
écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers. Les loyers consignés sont réputés
payés (art. 259g al. 2 CO). Les loyers consignés sont acquis au bailleur si le locataire ne
fait pas valoir, dans les trente jours qui suivent l'échéance du premier loyer consigné,
ses prétentions contre le bailleur auprès de l'autorité de conciliation (art. 259h al.
1 CO). Dès que le locataire a avisé le bailleur qu'il consignera les loyers à échoir,
le bailleur peut demander à l'autorité de conciliation d'ordonner le versement des loyers consignés
à tort (art. 259h al. 2 CO).
La consignation du loyer en cas de défaut de la chose louée est conçue comme un moyen
de pression à disposition du locataire pour obtenir du bailleur la réparation du défaut
(ATF 124 III 201 consid. 2d et les références, notamment au Message du Conseil fédéral).
Dans cette optique, le locataire peut consigner l'intégralité de son loyer, indépendamment
de la gravité du défaut dont il exige la réparation et du montant de ses prétentions
financières (ATF 124 III 201 consid. 2d ; TF 4C.35/2003 du 3 juin 2003 consid. 2.2; Wey, La consignation
du loyer, thèse Lausanne 1995, p. 87 n. 352 ; Aubert, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique,
2
e
éd., 2016, n. 35 ad art. 259g CO ; Lachat, Le bail à loyer, p. 278).
Compte tenu des montants
importants que peuvent représenter les loyers consignés après quelques mois, le bailleur
peut être tenté de ne pas attendre une décision au fond de l'autorité de conciliation
ou du juge pour obtenir la levée de la consignation. Une requête de mesures provisionnelles
visant à la levée de la consignation ne doit toutefois être admise que de manière
restrictive par le juge. Ce dernier ne doit pas perdre de vue l'avantage procédural que le législateur
a voulu accorder au locataire et doit éviter que la faculté du locataire de consigner son loyer
ne soit entravée par un recours systématique du bailleur à ce type de mesures (Aubert,
op. cit., n. 36-37 ad art. 259h-259i CO et les références citées ; CACI 20 octobre 2015/546).
Ainsi, le bailleur doit justifier de la condition de l'urgence, c'est-à-dire rendre vraisemblable
que la libération (totale ou partielle) des loyers consignés permettra d'écarter la menace
d'un dommage difficilement réparable que lui causerait la consignation ; en outre, il doit justifier
au degré de la vraisemblance que le droit du locataire de consigner n'est formellement ni matériellement
bien fondé (Byrde, Les mesures provisionnelles en droit du bail à loyer : examen de la jurisprudence
récente, 13
e
Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2004, p. 29 et les références citées
; CACI 20 octobre 2015/546).
S'agissant de la première de ces conditions, dans un arrêt de 2003, le Tribunal fédéral
a exigé que le requérant rende vraisemblable que la consignation lui cause un préjudice
difficilement réparable, notamment en raison de la disproportion entre le montant consigné
et les prétentions du locataire, afin d'éviter de remettre en cause l'équilibre contractuel
(TF 4C.35/2003 du 3 juin 2003 consid. 2.4 ; dans le même sens Weber, Basler Kommentar, 5
e
éd., n. 2 ad art. 259h et i CO ). Dans un autre contexte, le Tribunal fédéral a considéré
que le refus de levée de consignation n'était pas de nature à causer un préjudice
irréparable au sens de l'art. 93 al. 1 let. a LTF, dès lors que les
loyers étaient consignés auprès d'une institution étatique et seraient acquis au
bailleur, dans la mesure où ce dernier aurait une créance en paiement de loyer, lorsque le
jugement au fond aura été rendu (TF 4A_494/2013 du 25 février 2014 consid. 1.3, SJ 2014
I 435).
Selon une partie de la doctrine, suivie par la Cour de céans (CACI 20 octobre 2015/546), la première
de ces conditions n'est remplie que si le bailleur rend vraisemblable que la consignation le place dans
une situation financière difficile (Byrde, op cit. p. 29 et les références citées
et p. 31, qui estime que le juge des mesures provisionnelles n'a pas pour fonction de rétablir l'équilibre
contractuel ; cf. Aubert, op. cit., n. 37 ad art. 259h- 259i CO ; Frese/Kobel, Vorsorgliche Massnahmen
im Mietrecht, mp 2016 pp, 97ss, en particulier p. 115). Il est à cet égard relevé que,
si la consignation est un moyen de pression pour obtenir la réparation du défaut, une éventuelle
disproportion ne devrait pas être pertinente et serait contraire aux principes établis par
l'ATF 124 III 201 consid. 2d (Mietrecht für die Praxis, 9
e
éd., p. 274 note infrapaginale 267). La jurisprudence fédérale n'étant pas univoque,
il y a lieu de se rallier aux arguments convaincants de ce dernier courant doctrinal, déjà
suivi par la Cour de céans.
4.3
4.3.1
En l’espèce, le premier juge a considéré que les conditions formelles et matérielles
de la consignation étaient réunies, l'existence de défauts étant rendue vraisemblable
et l'appelante ayant établi avoir imparti un délai aux intimés pour remédier aux
défauts dénoncés et avoir consigné les fermages après l'expiration de ce délai.
Ces éléments ne sont pas contestés.
4.3.2
En revanche, les intimés font valoir que l'autorité n'aurait pas été saisie en temps
utile et que la procédure introduite devant le président du tribunal d'arrondissement serait
irrégulière au motif que la conciliation n'a pas été tentée devant la commission
de conciliation en matière de baux à ferme agricole, alors qu'elle aurait dû l'être
en vertu de l'art. 30 LVLBFA. Le premier juge a considéré à cet égard que la portée
de l'art. 30 LVLBFA était litigieuse et qu'au demeurant les intimés avaient retiré leur
conclusion tendant à faire constater que la demande était irrecevable en raison de l'irrégularité
de la procédure de conciliation.
Ces considérations sont adéquates. Constitue notamment un abus de droit l'attitude contradictoire
d'une partie. Lorsqu'une partie adopte une certaine position, elle ne peut pas ensuite soutenir la position
contraire, car cela revient à tromper l'attente fondée qu'elle a créée chez sa partie
adverse; si elle le fait, c'est un
venire
contra factum proprium
, qui constitue un abus
de droit (TF 4A_590/2016 du 26 janvier 2017 consid. 2.1). On doit retenir, au stade de la vraisemblance,
qu'en se prévalant de l'irrégularité de la procédure de conciliation, alors qu'ils
ont retiré leur conclusion d'irrecevabilité de la demande, les intimés commettent un abus
de droit.
4.3.3
Les intimés font encore valoir que la demande au fond de l'appelante devrait être rejetée,
faute de légitimation passive, car celle-ci aurait dû être dirigée contre l'exécuteur
testamentaire. Ils méconnaissent que, si leur argumentation devait être suivie, leur propre
légitimation pour requérir les mesures provisionnelles litigieuses devrait être déniée.
Au demeurant, il n'incombe pas au juge de mesures provisionnelles d'examiner plus avant la légitimation
active sur le fond. Il en va de même des moyens liés à la précision des conclusions
au fond, d'autant que des modifications de conclusions ne sont pas exclues en cours de procès, aux
conditions des art. 227 et 230 CPC. Au demeurant, dans une procédure parallèle, l'appelante
a pris des conclusions en réduction de fermage et en réparation (voir les conclusions IV et
VI du procédé du 21 mars 2014) et la présente procédure a été suspendue
au fond jusqu'à droit connu sur cette procédure parallèle.
4.4
Le premier juge a considéré que les intimés n'avaient pas établi le montant des charges
liées aux immeubles affermés, notamment les charges fiscales qu'ils prétendaient supporter
à ce titre et qu'ils n'établissaient pas non plus qu'ils rencontraient des difficultés
de trésorerie les empêchant d'acquitter leurs charges. Ceux-ci se contentent d'affirmer qu'ils
n'avaient pas besoin de prouver ces charges, dès lors qu'elles résultaient directement de la
loi fiscale. Ils n'établissent cependant pas ce faisant, ni ne rendent vraisemblable, que le paiement
de ces charges les mettraient dans une situation difficile. La condition d'urgence n'est clairement pas
établie.
Par surabondance, à supposer que l'on doive suivre le critère de la disproportion entre les
prétentions et le montant consigné résultant de la jurisprudence fédérale, la
condition d'urgence n'est pas plus établie. S'il est exact que l'appelante a refusé à
plusieurs reprises l'accès aux locaux affermés, on ne saurait en déduire qu'elle a renoncé
à la réparation des défauts, dès lors qu'elle n'a pas fait appel de l'ordonnance
en tant qu'elle autorise les intimés à accéder personnellement aux locaux et aux terrains
situés sur les parcelles litigieuses, accompagnés des entrepreneurs de leur choix.
Pour le surplus, il appartenait aux intimés de rendre vraisemblable une disproportion entre les
prétentions de la fermière et le montant consigné. Le premier juge s'est contenté
d'affirmer que les montants consignés à ce jour semblaient suffisants pour garantir la créance
de la fermière. La vraisemblance d'une disproportion ne résulte pas du seul fait que le montant
consigné s'élève à ce jour à plus de 150'000 fr., dès lors que les prétentions
de la fermière concernent non seulement la réduction du fermage depuis le 1
er
janvier 2009, soit sur une période de 9 ans, mais également le coûts des travaux pour
remédier aux défauts, voire pour les autres inconvénients et désagréments subis,
ainsi que les frais et dépens relatifs à la procédure. Certes l'appelante n'a pas (encore)
chiffré ses prétentions, celles-ci étant liées aux expertises à intervenir.
Le rapport de l'architecte [...] du 16 juillet 2016, s'il ne chiffre pas le coût des réfections
et s'il relève que globalement l'état de l'immeuble et la qualité thermique de l'enveloppe
sont acceptables, n'en considère pas moins que l'immeuble présente une isolation insuffisante
et une humidité excessive. A ce stade, la disproportion manifeste n'est pas rendue suffisamment
vraisemblable, étant par ailleurs rappelé que la requête de mesures provisionnelles visant
à la levée de la consignation ne doit être admise que de manière restrictive par
le juge et que les intimés ne subissent pas de préjudice irrémédiable, dès lors
que les loyers étant consignés auprès d'une institution étatique, ils leur seront
acquis, dans la mesure où ils se verraient alloués une créance en paiement de loyer, lorsque
le jugement au fond aura été rendu.
5.
Compte tenu de ce qui précède, l'appel doit être admis.
En première instance,
l'appelante obtient gain de cause entièrement sur la question principale de la consignation les
loyers à ce jour et futurs et perd sur la question de l'accès à l'immeuble. Les frais
et dépens I seront répartis à raison de ¾ à charge des requérants M.________
et C.________ et de ¼ à charge de l'intimée H.________.
Les frais judiciaires de deuxième instance, fixés à 800 fr. (art. 65 al. 1 TFJC [Tarif
des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RS 270.11.5]), seront mis à la charge des
intimés, qui succombent (art. 106 al. 1 CPC).
L’appelante, qui obtient entièrement gain de cause en deuxième instance, a droit à
de pleins dépens fixés à 1'500 francs. Les intimés devront ainsi lui verser le montant
de 2'300 fr. à titre de dépens et de remboursement de l’avance de frais.
Par
ces motifs,
le
juge délégué
de
la Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est admis.
II.
L'ordonnance est réformée aux chiffres IV à VII comme il suit :
IV.
supprimé.
V.
met les frais judiciaires de la procédure provisionnelle, arrêtés à 1’000 fr.
(mille francs) à la charge de M.________ et C.________, solidairement entre eux, par 750 fr. (sept
cent cinquante francs) et de H.________ par 250 fr. (deux cent cinquante francs).
VI.
dit que H.________ doit restituer à M.________ et C.________, solidairement entre eux, la somme
de 250 fr. (deux cent cinquante francs) à titre de restitution partielle d'avance de frais.
VII.
dit que M.________ et C.________, solidairement entre eux, doivent verser à H.________ la somme
de 1'200 fr. (mille deux cents francs) à titre de dépens.
Elle est confirmée
pour le surplus.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 800 fr. (huit cents francs)
sont mis à la charge des intimés, solidairement entre eux.
IV.
Les intimés M.________ et C.________, solidairement entre eux, doivent verser à l'appelante
H.________ la somme de 1'500 fr. (mille cinq cents francs) à titre de dépens de deuxième
instance.
V.
L’arrêt est exécutoire.
Le
juge délégué :
La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète à :
‑
Me Micheli (pour H.________),
‑
Me Olivier Burnet (pour M.________ et C.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de La Côte.
Le juge délégué de la Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse
est supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :