vd_findinfo · HC / 2013 / 831 · 2013-12-16 · fr

BAIL À LOYER, RÉSILIATION ANTICIPÉE, DEMEURE DU DÉBITEUR, DÉLAI DE RECOURS, DÉCISION D'IRRECEVABILITÉ | 257d CO, 271 CO, 271a CO, 321 al. 2 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 16.12.2013 HC / 2013 / 831

TRIBUNAL
CANTONAL
JL13.033993-132446
672
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
16 décembre 2013
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              M.
Battistolo et Mme Charif Feller
Greffière
:              Mme
Juillerat Riedi
*****
Art.
321 al. 2 CPC ; 257d, 271 et 271a CO
La Cour d'appel civile du Tribunal cantonal prend séance pour statuer sur l’appel interjeté
par
F.________
et
N.________
,
tous deux à Prilly, défendeurs, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 6 novembre
2013 par le Juge de paix du district de l’Ouest lausannois dans la cause divisant les appelants
d’avec
J.________
,
à Lausanne, et
X.________
,
à Lyon (France).
Statuant à huis clos, la Cour d'appel civile voit :
En fait:
A.
Par ordonnance du 6 novembre 2013, le Juge de paix du district de l’Ouest lausannois a ordonné
à F.________ et N.________ de quitter et rendre libres pour le vendredi 6 décembre 2013 à
midi les locaux occupés dans l’immeuble sis à Prilly, [...] (appartement de 3,5 pièces
au 3
e
étage + une cave) (I), dit qu’à défaut pour les parties locataires de quitter volontairement
ces locaux, l’huissier de paix est chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder
à l’exécution forcée de la décision sur requête des parties bailleresses,
avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique
de concourir à l’exécution forcée de la décision, s’ils en sont requis
par l’huissier de paix (III), arrêté à 280 fr. les frais judiciaires, qui sont compensés
avec l’avance de frais des parties bailleresses (IV), mis les frais à la charge des parties
locataires (V), dit qu’en conséquence N.________ et F.________ rembourseront, solidairement
entre eux, à J.________ et X.________ leur avance de frais à concurrence de 280 fr. et leur
verseront la somme de 300 fr. à titre de défraiement de leur représentant professionnel
(VI) et dit que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (VII).
Le premier juge a tout d’abord considéré que l’avis comminatoire adressé aux
locataires n’était pas conforme en ce sens qu’il aurait dû porter uniquement sur
les deux loyers échus avec un intérêt moyen, mais que cela n’entraînait toutefois
pas l’inefficacité du congé et ne le rendait pas abusif non plus. Il a ensuite jugé
que le congé était valable, l’entier des arriérés de loyers n’ayant pas
été entièrement acquitté dans le délai imparti à cet effet par les bailleresses,
qu’il n’y avait aucun motif d’annulabilité du congé et qu’une prolongation
de bail n’était par ailleurs pas possible en cas de demeure du locataire. Il a finalement
admis que l’on était en présence d’un cas clair permettant de faire application
de la procédure sommaire.
B.
Par courrier reçu
le 19 novembre 2013 par la Justice de paix du district de l’Ouest lausannois, F.________ et N.________
ont indiqué en substance que les arriérés de loyers avaient été réglés.
Une volonté de faire appel de l’ordonnance précitée ne ressortant pas clairement
de cet acte, le premier juge les a invités, par lettre du 21 novembre 2013, à lui préciser
par retour de courrier s’il devait considérer leur écriture du 19 novembre 2013 comme
un recours, avec l’indication que sans nouvelles de leur part, elle ne le serait pas.
Par acte daté du 7 décembre 2013, remis à la Justice de paix du district de l’Ouest
lausannois le 9 décembre 2013, F.________ et N.________ ont fait appel de cette ordonnance. Sans
se référer à leur premier courrier du 19 novembre 2013, ils ont conclu implicitement à
ce que la requête d’expulsion soit rejetée, faisant valoir que les loyers en cause avaient
été réglés par les services sociaux. Le 10 décembre 2013, leur écriture
a été transmise à la Cour de céans pour objet de sa compétence.
C.
La Cour d’appel civile retient les faits suivants sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces au dossier :
1.
Par contrat signé le 19 septembre 2003, X.________ et J.________, représentées par [...],
ont remis à bail à N.________ un appartement de 3.5 pièces au 3
e
étage de l’immeuble sis à [...] à Prilly. Le loyer mensuel net de l’appartement
s’élevait à 1'400 fr., plus 120 fr. d’acompte de chauffage, d’eau chaude
et de frais accessoires. F.________, époux de N.________, occupe également l’appartement
en question depuis le 20 août 2011 au moins. Actuellement, le loyer s’élève à
1'550 fr., acompte de charges compris.
Par courriers séparés du 7 mai 2013, les bailleresses ont mis en demeure N.________ et F.________
de s’acquitter dans les trente jours de la somme de 3'698 fr. 30, qui se décompose comme suit :
3'100 fr. à titre de loyers impayés d’avril et mai 2013, 22 fr. 30 à titre d’intérêts
de retard au taux de 7% dès le 1
er
avril 2013, 60 fr. à titre de frais de rappels, 20 fr. à titre de frais payés au Contrôle
des habitants, 350 fr. à titre de participation aux frais des créancières et 146 fr. à
titre de frais de poursuites. Cette sommation indiquait qu’à défaut de paiement dans
le délai imparti, les bailleresses seraient habilitées à résilier le bail en application
de l’art. 257d CO (code des obligations, RS 220). Les courriers ont été distribués
à leurs destinataires le 8 mai 2013.
Le 5 juin 2013, N.________ et F.________ ont payé le loyer d’avril 2013.
Par courriers du 11 juin 2013 envoyés aux deux époux séparément, les bailleresses
ont résilié le bail à loyer de N.________ avec effet au 31 juillet 2013 au moyen de la
formule officielle, pour non-paiement du loyer.
Le 9 juillet 2013, N.________ et F.________ ont payé le loyer de mai 2013.
2.
Le 10 juillet 2013,
N.________ et F.________ ont déposé
une requête en annulation du congé auprès de la commission de conciliation en matière
de baux à loyer et n’ont pas libéré l’appartement le 31 juillet 2013.
Par requête du 9 juillet 2013 adressée au Juge de paix du district de l’Ouest lausannois,
J.________ et X.________, représentées par Jacques Lauber, agent d’affaires breveté,
ont conclu, avec suite de frais et dépens, à ce que soit prononcé l’expulsion de
N.________ et F.________ de l’appartement de 3.5 pièces situé au 3
e
étage de l’immeuble sis à [...]
à Prilly.
Le 9 août 2013, la Commission de conciliation en matière de baux à loyer a suspendu la
cause jusqu’à droit connu sur l’issue de la procédure d’expulsion.
Les parties ont été citées à comparaître par le Juge de paix à une audience
fixée le 31 octobre 2013. Personne ne s’est présenté pour le compte des locataires.
En droit
1.
a)
Le litige porte sur le bien-fondé d’une ordonnance prononçant une expulsion pour défaut
de paiement de loyer. Pour déterminer quelle voie de droit, de l’appel ou du recours, est
ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral.
Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la
résiliation n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la date
pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée déterminante
pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de
trois ans pendant laquelle l’art. 271a al. 1 let. e CO consacre I’annulabilité d’une
résiliation (JT 2011 III 43 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1 ; SJ 2001 I 17 c. 1a ;
ATF 119 II 147 c. 1).
En l’espèce, le loyer, acompte de charges compris, s’élevant à 1’550
fr. par mois, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de
l’appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ;
RS 272]).
b)
Le délai pour l’introduction de l’appel contre les décisions prises en procédure
sommaire est de dix jours (art. 321 al. 2 CPC). L'indication de cette voie de droit figure au demeurant
au pied de la décision entreprise.
En l’espèce, il ressort du relevé « Track & Trace » de la Poste
que l’ordonnance attaquée a été notifiée aux appelants le 14 novembre 2013,
de sorte que le délai pour exercer un appel arrivait à échéance le lundi 24 novembre
2013. L’appel du 7 décembre 2013 a ainsi été déposé hors délai. Il
est par ailleurs trop tardif pour être considéré comme complémentaire au premier
courrier du 19 novembre 2013. Pour ces motifs, l’appel doit être déclaré irrecevable.
2.
Même supposé
recevable, l’appel serait infondé pour les motifs qui suivent.
a)
Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a
du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut
lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement
dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les
baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement
dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ;
les baux d’habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un
délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois (al. 2). Ainsi, lorsqu'il
n'a pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu
par l'art. 257d CO, le locataire est en demeure et doit subir les conséquences juridiques de l'alinéa
2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé
de 30 jours (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si l'arriéré a finalement été
payé (TF, arrêt du 27 février 1997, in Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss).
Dans certains cas toutefois, en présence de circonstances particulières, le congé donné
en raison de la demeure du locataire peut être annulé s’il contrevient aux règles
de la bonne foi (art. 271 et 271a  CO). Selon la jurisprudence, c’est notamment le cas lorsque
l’arriéré a été payé très peu de temps après l’expiration
du délai comminatoire, alors que le locataire s’était jusqu’ici toujours acquitté
à temps du loyer (ATF 120 II 31; TF 4A_468/2010 du 29 octobre 2010 et réf.). Elle a précisé
qu’un jour de retard remplissait cette condition (TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 2.2), mais que
tel n’était pas le cas lorsque le retard était de plus de deux semaines (TF 4A_493/2007
du 4 févier 2008 c. 4.2.5).
b)
En l’espèce, il n’est pas contesté que les loyers d’avril et de mai 2013,
qui ont fait l’objet d’un avis comminatoire de la part des bailleresses, n’ont pas
été versés dans leur totalité dans le délai imparti à cet effet. C’est
ainsi un montant de 1'550 fr. qui a été versé dans ce délai au lieu de 3'111 fr.
15 (montant comprenant les intérêts de retard). Le congé est donc valable et ne contrevient
pas aux règles de la bonne foi, le règlement du loyer de mai 2013 étant finalement intervenu
plus d’un mois après l’expiration du délai imparti. Il n’est dès lors
pas nécessaire de déterminer si les loyers auraient jusqu’ici toujours été
acquittés à temps.
3.
Au vu de ce qui précède, l’appel est irrecevable. Il ne sera pas perçu de frais
de justice en application de l’art. 11 TFJC (Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre
2010, RSV 270.11.5).
Compte tenu
de
l’effet suspensif accordé à l’appel de par la loi (315 al. 1 CPC), la cause doit
être renvoyée au premier juge afin qu’il fixe aux appelants un nouveau délai pour
libérer les locaux en cause.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L’appel est irrecevable.
II.
La cause est renvoyée
au Juge de paix du district de l’Ouest lausannois pour qu’il fixe à F.________ et N.________
un nouveau délai pour libérer les locaux qu’ils occupent dans l’immeuble sis à
Prilly, [...] (appartement de 3,5 pièces au 3
e
étage + cave).
III.
L’arrêt, rendu sans frais judiciaire, est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
M. F.________,
-
Mme N.________;
-
M. Jacques Lauber (pour J.________ et X.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois.
La greffière :