vd_findinfo · HC / 2025 / 608 · 2025-09-04 · fr

NULLITÉ, ADRESSE, PRÉSOMPTION, COPIE, PRINCIPE DE LA RÉCEPTION, BAIL À LOYER, FORMULE OFFICIELLE | 269d CO, 270 CO, 19 OBLF, 180 CPC

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile HC / 2025 / 608

TRIBUNAL
CANTONAL
XA23.035773-250373
393
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
4 septembre 2025
__________________
Composition
:               Mme
Crittin
Dayen
, présidente
MM.
Hack et Parrone, juges
Greffière
:              Mme
Ayer
*****
Art.
269d et 270 CO ; art. 19 OBLF ; art. 180 al. 1 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
A.W.________
et
B.W.________
,
tous deux à [...], demandeurs, contre le jugement rendu le 29 mai 2024 par le Tribunal des
baux dans la cause divisant les appelants d’avec la H.________, à [...], défenderesse,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 29 mai 2024, dont les motifs ont été adressés aux parties pour notification
le 24 février 2025, le Tribunal des baux (ci-après : le tribunal ou les premiers juges)
a rejeté les conclusions prises par A.W.________ et B.W.________ dans leurs demandes des 21 août
2023 et 5 janvier 2024, dans la mesure de leur recevabilité (I) et a rendu ledit jugement sans frais
judiciaires ni dépens (II).
En droit, les premiers juges ont été amenés, à titre préjudiciel, à statuer,
sur la question de la nullité du loyer initial. À ce titre, ils ont tout d’abord considéré
que la formule officielle de notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail avait
été valablement notifiée à A.W.________ et B.W.________ dans le délai de trente
jours de l’art. 270 CO, ces derniers ne contestant au demeurant pas avoir signé, retourné
cette formule à la gérance et que celle-ci l’ait reçu le 13 novembre 2018. Le tribunal
a ensuite retenu que l’inexactitude de l’adresse postale figurant sur la formule officielle
n’avait aucune incidence sur sa validité, puis a considéré que, faute d’augmentation
de loyer, aucun motif d’augmentation ne pouvait y figurer. Par ailleurs, la clause d’indexation
figurant dans le bail à loyer n’avait pas à être reproduite dans ladite formule.
Les premiers juges ont encore considéré que la requête en fixation du loyer initial d’A.W.________
et de B.W.________ était tardive, le délai péremptoire de trente jours de l’art.
270 al. 1 CO étant d’ores et déjà échu au moment du dépôt de leur
requête du 12 septembre 2023 auprès de la Commission de conciliation en matière de baux
à loyer du district de la Riviera-Pays‑d’Enhaut. Le tribunal a enfin retenu que l’augmentation
de loyer fondée sur la répercussion de la variation de l’indice des prix à la consommation
(ci-après : IPC) n’était pas abusive et que la baisse de loyer requise par A.W.________
et B.W.________ devait être considérée, d’une part, comme
a
priori
irrecevable compte tenu de sa tardiveté
et, d’autre part, infondée compte tenu de l’invocation de la méthode absolue à
la place de la méthode relative à laquelle il convenait de se référer dans le cadre
d’une requête de baisse de loyer à l’expiration de la durée initiale d’un
bail indexé reconductible pour au moins cinq ans.
B.
a)
Par acte du 26 mars 2025, A.W.________ et B.W.________
(ci-après : les appelants) ont interjeté appel de ce jugement, concluant, avec suite de
frais et dépens, à sa réforme, en ce sens que le loyer initial prévu dans le contrat
de bail les liant à la H.________ (ci-après : l’intimée) soit nul, à ce
que le montant dudit loyer initial soit fixé à 1'600 fr. par mois depuis le 1
er
décembre 2018, les acomptes de charges demeurant inchangés, à ce que l’intimée
soit condamnée à restituer aux appelants le trop-perçu, à savoir 250 fr. par mois
depuis le mois de décembre 2018 jusqu’au mois de l’entrée en force de la décision,
avec intérêts à 5 % l’an dès le mois d’avril 2021, à ce que la garantie
de loyer soit fixée à 4'800 fr., à ce que l’intimée soit condamnée à
restituer aux appelants le trop-perçu de la garantie de loyer, soit 750 fr. avec intérêts
à 5 % l’an dès le mois d’avril 2021 et à ce que le jugement soit rendu sans
frais judiciaires ni dépens. Subsidiairement, les appelants ont conclu à l’annulation
et au renvoi du jugement entrepris devant l’autorité précédente.
A l’appui de leur acte, les appelants ont produit neuf pièces sous bordereau.
b)
L’intimée n’a pas été invitée à se déterminer.
c)
Par avis du 5 mai 2025, les parties ont été informées que la cause était gardée
à juger, qu’il n’y aurait pas d’autre échange d’écritures et qu’aucun
fait ou moyen de preuve nouveau ne serait pris en compte.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
a)
L’intimée, institution de droit
public ayant principalement pour but l’assurance contre [...] et les [...], est propriétaire
de l’immeuble sis [...], à [...].
b)
Le 19 octobre 2018, l’intimée en qualité de bailleresse, représentée par la
gérance S.________ SA (ci-après : la gérance), et les appelants, en qualité
de locataires, ont conclu un contrat de bail portant sur un appartement de trois pièces et demie
au quatrième étage de l’immeuble sis [...], à [...].
Initialement conclu pour une durée de cinq ans, à savoir
du
1
er
décembre
2018 au 30 novembre 2023, le bail se renouvelait ensuite aux mêmes conditions de cinq ans en cinq
ans, sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre des parties donné et reçu
au moins quatre mois à l’avance pour la prochaine échéance.
Le loyer mensuel net s’élevait à 1’850 fr., montant auquel s’ajoutait un
acompte pour le chauffage et l’eau chaude de 165 francs. Ce loyer avait été fixé
sur la base d’un IPC de 101.9 (octobre 2018 ; base 2015)
.
Le contrat contenait en outre la clause 6.11 qui prévoyait ce qui suit :
« Le
loyer de l’art. 3 peut être indexé annuellement, conformément à l’art.
17 OBLF, en fonction de l’augmentation de l’ISPC, laquelle peut être reportée à
hauteur de 100 % sur le loyer ».
c)
Une formule officielle de notification de loyer
lors de la conclusion d’un nouveau bail (ci-après : la formule officielle) a été
établie le 19 octobre 2018. Il y est mentionné que les appelants doivent s’acquitter
d’un loyer mensuel net de 1'850 fr. et d’un acompte pour le chauffage, l’eau chaude
et les frais accessoires de 165 fr., contre respectivement 1'990 fr. et 240 fr. pour le précédent
locataire. Sous la rubrique « motifs de la hausse éventuelle », il est précisé
ce qui suit :
« Baisse
de loyer.
Adaptation de vos
acomptes de charges (art. 269d CO) »
Sous la rubrique « locataire », il est indiqué ce qui suit :
« Monsieur,
Madame
B.W.________ et
A.W.________
Avenue [...]
[...] ».
Les appelants n’ont jamais résidé à l’adresse susmentionnée.
d)
Le même jour, la gérance a communiqué
le courrier suivant aux appelants à l’adresse où ils étaient encore domiciliés,
soit [...], à [...] :
«
Immeuble
sis [...] à [...]
Appartement
de 3.5 pièces N° [...] au quatrième étage
Place
de parc intérieure n° [...]
Chère
Madame, Cher Monsieur,
Nous
avons le plaisir de vous remettre, ci-joint, les contrats de location ainsi que l’avis de fixation
de loyer relatifs aux objets susmentionnés, en un exemplaire.
Nous
vous prions de bien vouloir nous retourner ces documents (baux et avis de fixation de loyer) munis de
vos signatures le plus rapidement possible, ainsi que le questionnaire d’assurances locataires,
le formulaire pour les plaquettes de boîtes aux lettres, et le formulaire « Relations
bancaires et postales » annexés, dûment remplis et signés.
A
réception de ces documents, nous vous retournerons le double de votre contrat de location ainsi
que l’avis de fixation de loyer régularisés par nos soins pour vos dossiers.
(…)
Annexes :
-
Contrats de bail
-
Avis de fixation de loyer
-
Questionnaire d’assurance locataires (RC)
-
Formulaire d’arrivée B
-
Formulaire d’information
-
Règles et Usages locatifs
-
Bulletins de versement
-
Frais de dossier
-
Formulaire pour plaquette de boîtes aux lettres
-
Formulaire Relations bancaires et postales à compléter
».
e)
Le 6 novembre 2018, la gérance a adressé le courrier suivant aux appelants :
«
Immeuble
sis [...] [...]
Appartement
de 3.5 pièces, N° [...], au quatrième étage
Bail
n° [...]
Chère
Madame, cher Monsieur,
Nous
avons le plaisir de vous remettre, sous ce pli, l’exemplaire original du bail à loyer qui
vous revient, régularisé par nos soins. En revanche, nous vous informons que nous attendons
toujours l’avis de fixation de loyer (fiche verte) dûment signée par vos soins. (…)
».
f)
Le 8 novembre 2018, la gérance a adressé aux appelants le courrier suivant :
«
Immeuble
sis [...] [...]
Appartement
de 3.5 pièces, N° [...] au quatrième étage
Bail
n° [...]
Chère
Madame, cher Monsieur,
Veuillez
trouver en annexe :
[X]
à nous retourner dûment signé
Nous
vous renvoyons en annexe la notification de loyer, que nous vous prions de nous retourner signé
par tous les titulaires du bail. (..)
».
g)
Les appelants ont
retourné la formule officielle dûment signée à la gérance qui l’a reçue
le 13 novembre 2018. Ladite formule figurant au dossier de la présente procédure comporte les
signatures des parties ainsi que le tampon de la gérance « reçu le 13 nov. 2018 ».
h)
Un procès-verbal d’état des lieux d’entrée a été établi le
29 novembre 2018, date à laquelle les locaux litigieux ont été remis aux appelants.
i)
Après que les
appelants l’aient requis par lettre envoyée le 21 août 2023 à la gérance, celle-ci
leur a adressé le 31 août 2023 un exemplaire de la formule précitée, signée
par les deux parties.
2.
a)
Par courrier adressé à la gérance
le 25 septembre 2020, les appelants ont sollicité une baisse de loyer fondée sur la variation
du taux d’intérêt hypothécaire et de l’IPC.
b)
Par réponse du 1
er
octobre 2020, la gérance a refusé dite demande en expliquant ce qui suit :
« Nous
nous permettons de vous rappeler que votre bail du 19.10.2018 a été conclu pour une durée
de cinq ans, et que votre loyer ne peut être modifié qu’une fois l’an en proportion
de la variation de l’indice suisse des prix à la consommation (ISPC). Pendant cette période,
ni le bailleur ni le locataire ne peuvent invoquer, à la hausse ou à la baisse, d’autres
paramètres (taux hypothécaire, charges d’entretien, etc..). »
3.
Par transaction passée lors de l’audience qui s’est déroulée le 20 janvier
2023 devant le Tribunal des baux, les parties ont notamment convenu d’un forfait mensuel de charges
d’un montant de 180 fr. dès le 1
er
janvier 2023.
4.
a)
Par courrier du 5 avril 2023 établi par
la gérance, l’intimée a notifié aux appelants une formule officielle de notification
de hausse de loyer, applicable dès le 1
er
juin 2023. Dite formule prévoyait un nouveau
loyer mensuel net de 1'941 francs. Le motif de la hausse était indiqué de la manière suivante :
« Evolution
de l’ISPC de 101.900 au 09.2018 à 106.900 pts au 03.2023 soit 4.91 % = Chf 90.80/mois ».
b)
Par requête du 3 mai 2023, les appelants ont saisi la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut (ci-après : la commission
de conciliation) et ont indiqué ce qui suit :
« (…)
En vertu du bail produit en annexe, nous sommes locataires d’un appartement dans l'immeuble sis
à la [...] no. [...] à [...]. Cet immeuble est propriété de "H.________",
[...], [...], [...].
Le
11 avril courant nous avons reçu de la gérance agissant au nom du bailleur une notification
de hausse de loyer, également produite en annexe.
Tel
qu'indiqué dans le formulaire agrée, nous entendons contester le montant de cette hausse en
vertu de l'art. 269 ss CO corroboré avec le bail susmentionné et l'article 17 de l'OBLF qui
est invoqué par la gérance.
En
fait, l'alinéa 6.11 du bail qui nous concerne mentionne que l'augmentation de l'indice Suisse des
prix à la consommation (ISPC) peut être reportée à hauteur de 100 % sur le loyer.
Nous
ne comprenons pas de ce qui précède que le pourcentage de 100 % est définitivement établi,
ni que le bailleur peut le décider à sa discrétion.
En
absence des critères précis pour l'établissement du pourcentage d'augmentation nous entendons
de faire valoir d'autre arguments prouvant notre insatisfaction concernant la mauvaise foi de la gérance
dès notre aménagement et jusqu'au présent. Présentement la gérance crée
des problèmes qui entachent l'usage de la chose louée ce qui signifie qu'elle essaye vraisemblablement
de nous faire partir par harcèlement psychologique.
De
plus, l'article 17 de l'OBLF prévoit à l'alinéa 2 "qu'en cas de baisse de l'indice,
les loyers doivent être adaptés en proportion". Le mot "doivent" montre clairement
qu'il ne s'agit pas d'une indexation sur demande mais d'une obligation de la part du bailleur.
Vu
que le mot "indexation" ne signifie pas uniquement "augmentation", nous vous faisons
observer que le bailleur n'a pas donné cours à cette obligation en 2020 quand l'indice ISP
a diminué de 0.8 % en variation annuelle.
Pire
encore, le bailleur, par la voix de la gérance, nous a refusé une baisse de loyer conséquente
à une demande écrite faite en automne 2020. Il est vrai que nous avons indiqué une autre
raison que la diminution de l'ISPC mais il s’agit toutefois de la mauvaise foi car il s'agissait
d'une obligation.
Nous
contestons donc l'augmentation du loyer de 4.91 % respectivement 91 CHF car elle représente 100
% de l'augmentation de l'ISPC.
Selon
des sources citées par les médias, l'augmentation moyenne des loyers attendue en 2023 en Suisse
serait de 3% (article présenté en annexe).
Vu
les raisons invoquées ci-haut et par souci d'égalité de traitement des locataires au niveau
de la Suisse nous demandons que la hausse de loyer ne dépasse pas 50 CHF par mois, respectivement
environ 3 % du loyer.
Comme
solution alternative nous proposons le report de l'indexation du bail à la période de renouvellement,
soit le 1
er
décembre 2023, afin de nous permettre à faire valoir une éventuelle diminution de loyer.
Si tel était le cas, la présente notification serait annulée et des nouveaux délais
seraient nécessaires. (…) ».
Le 25 mai 2023, les appelants ont complété dite requête par les éléments suivants :
«
(…)
Vu :
-
l'augmentation du loyer qui nous a été communiquée le 5 avril 2023
-
l'échéance de notre bail au 30 novembre 2023
Nous
estimons que, sauf preuve contraire, notre loyer procure un rendement excessif à notre bailleur
« H.________ » représenté par S.________ SA.
Nous
demandons par conséquent la production de toute pièce qui permettrait le calcul du rendement
au regard de la méthode absolue. (…)
».
c)
Une audience s’est tenue le 31 mai 2023 devant la commission de conciliation, laquelle a rendu
une proposition de jugement le 5 juin 2023. Les appelants s’y étant opposés, dite autorité
leur a délivré une autorisation de procéder le 19 juin 2023.
d)
Au bénéfice de celle-ci, les appelants ont saisi le tribunal d’une demande le 21 août
2023, au pied de laquelle ils ont pris les conclusions suivantes, avec suite de frais et dépens
:
«
I.
Constater que le loyer net dû par A.W.________ et B.W.________ pour leur appartement sis [...],
[...], est abusif au sens des articles 269 et 269a CO.
II.
Dire que le loyer du bail liant A.W.________ et B.W.________ à la H.________ reste fixé à
1’850.- jusqu'à la prochaine échéance du bail, soit le 30 novembre 2023.
Ill.
Dire que le loyer mensuel net du bail liant A.W.________ et B.W.________ à la H.________ sera abaissé
à CHF 1’400.- dès le 1
er
décembre 2023, les demandeurs se réservant le droit de préciser cette conclusion en cours
d'instance.
IV.
Condamner la H.________ à restituer à A.W.________ et B.W.________ le trop-perçu, à
savoir mensuellement CHF 450.-, depuis le 1
er
décembre 2023 jusqu'au mois de l'entrée en force du jugement, les demandeurs se réservant
le droit de préciser cette conclusion en cours d'instance. ».
e)
Dite demande était assortie d’une requête en suspension de cause jusqu'à droit connu
sur la requête en nullité du loyer initial qu’ils allaient déposer auprès de
la commission de conciliation.
f)
Le 1
er
septembre 2023, la présidente du tribunal a informé les parties que la cause était suspendue
jusqu’à réception de la demande en nullité du loyer initial.
5.
a)
Par
requête
du 12 septembre 2023, les appelants ont saisi la commission de conciliation, concluant, à titre
préjudiciel, à la nullité du loyer initial et, principalement, à la fixation de celui-ci
à un montant mensuel net de 1’600 fr., à la restitution du trop‑perçu depuis
décembre 2018 jusqu’au mois de l’entrée en force de la décision, avec intérêts
à 5 % l’an dès avril 2021, à la fixation de la garantie de loyer à un montant
de 4’800 fr. et à la restitution de la somme 750 fr. perçue à ce titre, avec intérêts
à 5 % l’an dès le mois d’avril 2021.
b)
Une audience s’est tenue le 17 octobre 2023 devant la commission de conciliation, laquelle a rendu
une proposition de jugement le 23 octobre 2023. Les appelants s’y étant opposés, dite
autorité leur a délivré une autorisation de procéder le 16 novembre 2023.
c)
Au bénéfice de celle-ci, les appelants ont saisi le tribunal d’une demande du 5 janvier
2024 au pied de laquelle ils ont pris les conclusions suivantes, avec suite de frais et dépens :
«
A
titre préjudiciel
I.
Constater la nullité du loyer initial stipulé dans le contrat de bail liant A.W.________ et
B.W.________ à la H.________.
Principalement
II.
Fixer le loyer initial du bail liant A.W.________ et B.W.________ à la H.________ à un montant
mensuel net de CHF 1'600.-, les acomptes de charges demeurant inchangés. Les demandeurs se réservent
le droit de modifier cette conclusion en cours d'instance.
Ill.
Condamner la H.________ à restituer à A.W.________ et B.W.________ le trop-perçu, à
savoir mensuellement CHF 250.-, depuis le mois de décembre 2018 jusqu'au mois de l'entrée en
force de la décision, avec intérêts à 5% l'an dès le mois d'avril 2021. Ce montant,
qui s'élève à ce jour à CHF 15'250.-, devra être adapté en fonction du
temps qui s'écoule et jusqu'à prononcé du jugement définitif et exécutoire.
Les demandeurs se réservent le droit de modifier cette conclusion en cours d'instance.
IV.
Fixer le montant de la garantie de loyer à CHF 4'800.-. Les demandeurs se réservent le droit
de modifier cette conclusion en cours d'instance.
V.
Ordonner à la H.________ de procéder à la restitution du trop-perçu à titre
de garantie de loyer, soit CHF 750.- avec intérêts à 5 % l’an dès le mois d’avril
2021. Les demandeurs se réservent le droit de modifier cette conclusion en cours d’instance. »
d)
Par avis du 7 février 2024, la présidente du tribunal a ordonné, sans opposition des parties,
la jonction des causes faisant l’objet des demandes précitées, en vue d'une instruction
et d'un jugement communs.
e)
Par réponse du 1
er
mai 2024, l’intimée a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions
prises par les appelants dans leurs demandes des 21 août 2023 et 5 janvier 2024, dans la mesure
de leur recevabilité.
f)
Par avis du 7 mai 2024, la présidente du tribunal a refusé de limiter la procédure à
la question de la recevabilité de la contestation du loyer initial, l’ensemble des éléments
soulevés par l’intimée dans sa réponse pouvant faire l’objet d’une seule
instruction. La présidente a également pris note des motifs d’opposition de l’intimée
à la production des pièces requises et a informé les parties que lesdits motifs seraient
examinés dans la décision à intervenir
g)
Par déterminations du 27 mai 2024, les appelants ont maintenu leurs conclusions.
h)
Le 29 mai 2024, le tribunal a tenu une audience d’instruction et de jugement. A cette occasion,
B.W.________ a été interrogé en qualité de partie et a notamment déclaré,
qu’après avoir reçu le courrier du 8 novembre 2018 de la gérance, il avait –
avec l’appelante – téléphoné à ladite gérance pour signaler que
la formule officielle n’était pas jointe au courrier du 19 octobre 2018. Il a encore confirmé
avoir effectivement reçu la formule officielle, l’avoir contresignée et renvoyée
à la gérance.
Lors de cette audience, les témoins L.________ et B.________, employées de la gérance
lors des faits litigieux, ont également été entendues. Il est fait état de leurs
déclarations ci-dessus dans la mesure de leur pertinence.
Lors de cette audience, les appelants ont réitéré leur réquisition de production
de titre, soit la pièce n° 51, dont le libellé est le suivant :
« 51.
Toutes les pièces permettant d'effectuer un calcul de rendement de l'objet litigieux, dont notamment
:
-
Note de calcul de rendement
net de l'immeuble conforme à la jurisprudence actuelle du Tribunal fédéral et accompagnée
de toutes les pièces justificatives des éléments de calcul pris en considération
;
-
L'acte d'achat de l'immeuble
ou un récapitulatif de son coût de revient, avec des précisions sur la quotité des
fonds empruntés et des fonds propres ;
-
L'état des charges
immobilières de 2013 à 2023, y compris les coûts d'exploitation et d'entretien pour les
cinq derniers exercices afin de permettre l'établissement de moyennes ainsi que les comptes de pertes
et profits, accompagné des pièces justificatives ;
-
L'état locatif de
l'immeuble et un plan complet avec indication des surfaces (y compris communs et parking) ;
-
Facture de tous les travaux
entrepris dans l'appartement litigieux avant l'entrée des demandeurs pour les 10 dernières
années. ».
Le tribunal a refusé de réordonner la production de la pièce n° 51, d’ores
et déjà requise le 9 février 2024 auprès de l’intimée. A l’issue
de l’audience, la cause a été délibérée.
i)
Le dispositif du jugement entrepris a été adressé aux parties pour notification le 25
juin 2024. Les appelants en ont requis la motivation par courrier du 27 juin 2024.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al.
1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]) dans les affaires
patrimoniales dont la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant l’autorité
inférieure, est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
L’appel, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l’instance d’appel,
soit la Cour d’appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi d’organisation judiciaire du 12 décembre
1979 ; BLV 173.01]), dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée
ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
1.2
Formé en temps utile contre une décision finale de première instance portant sur des conclusions
patrimoniales, dont la valeur litigieuse – après capitalisation (art. 92 al. 2 CPC) –
est supérieure à 10'000 fr., par une partie disposant d’un intérêt digne de
protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), l’appel est recevable.
2.
2.1
L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour constatation inexacte
des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable,
y compris les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi
à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément
au principe général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (ATF 138 III 374 consid.
4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid. 5.3.1).
2.2
Sous réserve des vices manifestes, l’application du droit d’office ne signifie pas que
l’autorité d’appel doive étendre son examen à des moyens qui n’ont pas
été soulevés dans l’acte d’appel. Elle doit se limiter aux griefs motivés
contenus dans cet acte et dirigés contre la décision de première instance ; l’acte
d’appel fixe en principe le cadre des griefs auxquels l’autorité d’appel doit
répondre eu égard au principe d’application du droit d’office (ATF 147 III 176
consid. 4.2.1 et 4.2.1, RSPC 2021 p. 252 ; TF 5A_891/2022 du 11 janvier 2024 consid. 4.3.1). Cette jurisprudence
ne remet pas en cause la liberté conférée aux juges d’admettre ou de rejeter l’appel
en s’appuyant sur un argument non explicitement discuté par les parties (TF 4A_313/2019 du
19 mars 2020 consid. 3).
2.3
Selon l’art. 311 al. 1 CPC, l’appel doit être motivé. L’appelant doit donc
tenter de démontrer que sa thèse l’emporte sur celle de la décision attaquée.
Il ne saurait se borner à simplement reprendre des allégués de fait ou des arguments de
droit présentés en première instance, mais il doit s’efforcer d’établir
que, sur les faits constatés ou sur les conclusions juridiques qui en ont été tirées,
la décision attaquée est entachée d’erreurs. Il ne peut le faire qu’en reprenant
la démarche du premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement (ATF 147
III 176 consid. 4.2.1). Si la motivation de l’appel est identique aux moyens qui avaient déjà
été présentés en première instance, avant la reddition de la décision attaquée
(TF 4A_621/2021 du 30 août 2022 consid. 3.1 ; TF 4A_97/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3) ou si elle
ne contient que des critiques toutes générales et superficielles de la décision attaquée
ou encore si elle ne fait que renvoyer aux moyens soulevés en première instance, elle ne satisfait
pas aux exigences de l’art. 311 al. 1 CPC et l’instance d’appel ne peut entrer en matière
(TF 4A_318/2023 du 14 juillet 2023 consid. 2.3 ; TF 4A_274/2020 du 1
er
septembre 2020 consid. 4).
Lorsqu'elle examine un acte déposé par une partie non assistée ne disposant pas d'une
formation juridique, l'autorité d'appel ne doit pas se montrer trop stricte s'agissant de l'exigence
de motivation (TF 4A_117/2022 du 8 avril 2022 consid. 2.1.1 ; TF 4A_56/2021 du 30 avril 2021 consid.
5.1 ; TF 5A_577/2020 du 16 décembre 2020 consid. 5). Même rédigé par un non-juriste,
l'appel doit néanmoins permettre de comprendre sur quels points la décision attaquée serait
erronée (TF 5A_577/2020 précité consid. 6) ; l'exigence d'une motivation minimale ne saurait
constituer une violation du droit d'être entendu ou de l'interdiction du formalisme excessif (ATF
134 II 244 consid. 2.4.2 et les réf. citées ; TF 5A_577/2020 précité consid. 6 ;
sur le tout : TF 5A_779/2021, 5A_787/2021 du 16 décembre 2022 consid. 4.3.1 ; CACI 15 mars
2023/123 consid. 3.2.1.1).
2.4
2.4.1
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits
sans retard (art. 317 al. 1 let. a CPC) et ne pouvaient pas être invoqués ou produits en première
instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (art. 317 al.
1 let. b CPC), ces deux conditions étant cumulatives (TF 5A_451/2020 du 31 mars 2021 consid. 3.1.1).
2.4.2
Les pièces N3, N4, N6 et N7 produites par les appelants à l’appui de leur acte d’appel
concernent des pseudo
nova
que ceux-ci – s’ils avaient fait preuve de la diligence requise – auraient eu le loisir
de produire devant l’autorité précédente. Partant, ces pièces nouvelles sont
irrecevables. Les autres pièces produites, à savoir des pièces dites de forme, ainsi que
des pièces figurant d’ores et déjà au dossier de première instance, sont quant
à elles recevables.
3.
3.1
Dans un premier moyen, les appelants soutiennent en substance, et comme en première instance, que
l’erreur d’adressage figurant sur la formule officielle entraînerait la nullité
de celle-ci. Selon eux, l’identification d’une personne contractante repose sur plusieurs
éléments combinés, tels que l’adresse, le nom et la date de naissance. A l’appui
de leur argument, ils invoquent ne pas avoir connaissance d’un acte légal suisse dans lequel
une partie ne serait identifiée que par son seul nom.
3.2
En vertu de l’art. 270 al. 2 CO (loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code
civil suisse [livre cinquième : Droit des obligations] ; RS 220), en cas de pénurie de logements,
les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l’usage de la formule
officielle mentionnée à l’art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton
de Vaud a fait usage de cette faculté en édictant la loi du 7 mars 1993 sur l’utilisation
d’une formule officielle au changement de locataire (LFOCL ; BLV 221.315). L’utilisation
de la formule a été rendue obligatoire par l’arrêté du Conseil d’Etat
du 9 juillet 2001 sur l’obligation de l’utilisation de la formule officielle au changement
de locataire, remplacé par l’arrêté du 26 mars 2014 (ALFOCL ; BLV 221.315.1).
Selon l’art. 19 al. 3 OBLF (ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à
ferme d’habitations et de locaux commerciaux ; RS 221.213.11), les al. 1 et 1
bis
de cette disposition sont applicables par analogie lorsque les cantons rendent obligatoire, au sens de
l’art. 270 al. 2 CO, l’utilisation de la formule lors de la conclusion d’un nouveau
contrat de bail. L’art. 19 al. 1 OBLF prévoit que la formule destinée à communiquer
au locataire les hausses de loyer et autres modifications unilatérales du contrat au sens de l’art.
269d CO doit contenir pour les hausses de loyer (let. a) : 1. le montant de l’ancien loyer et l’ancien
état des charges ; 2. le montant du nouveau loyer et le nouvel état des charges ; 3. la date
d’entrée en vigueur de la hausse ; 4. les motifs précis de la hausse, étant précisé
que lorsque la hausse repose sur plusieurs motifs, les montants correspondant à chacun d’entre
eux sont à détailler ; 5. en cas de prestations supplémentaires, l’indication que
le bailleur reçoit des aides pour des améliorations créant des plus-values. Pour les autres
modifications unilatérales du contrat, la formule doit contenir (let. b) : 1. la désignation
des prétentions ; 2. la date de leur entrée en vigueur ; 3. les motifs précis justifiant
ces prétentions. Dans ces deux cas, visés par les let. a et b, la formule doit contenir (let.
c) : 1. les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le bien-fondé de
la prétention ; 2. la liste des autorités de conciliation existant dans le canton et leur compétence
à raison du lieu.
3.3
L’argument des appelants est dénué de tout fondement. En effet, ceux-ci ont signé
la formule officielle querellée sous leurs noms respectifs et dite formule mentionnait adéquatement
l’appartement pour lequel les parties venaient de signer un contrat de bail. Il n’y a dès
lors aucun doute quelconque sur l’identité de la partie locataire désignée dans
la formule et c’est donc à juste titre que les premiers juges ont retenu que l’adresse
inexacte qui y figurait n’avait aucune incidence sur sa validité.
La lecture que les appelants font de la jurisprudence du Tribunal fédéral est erronée.
L’ATF 142 III 369 mentionne seulement à son considérant 4.3.1 qu’une formule contenait,
dans le cas d’espèce, l’adresse des locataires. Contrairement à ce que soutiennent
les appelants, cet arrêt ne prévoit pas – et on ne peut en aucun cas le déduire
implicitement comme ils tentent vainement de le faire – que la mention de l’adresse serait
une condition de validité de la formule. Cela n’est du reste pas prévu par l’art.
19 OBLF (cf.
supra
consid. 3.2).
L’argumentation des appelants relève par ailleurs de la mauvaise foi. Outre qu’ils sont
présumés avoir reçu la formule avec le premier envoi du bailleur (ATF 142 III 369 précité
consid. 4.2), ils ont, à la suite du second envoi, retourné la formule officielle signée
à la gérance. S’ils avaient alors accordé une telle importance à l’erreur
d’adressage dont il est question, ils l’auraient signalée à l’époque.
Il est absurde d’affirmer à présent qu’en raison de cette erreur, ils auraient
« ignoré » la formule, l’auraient considérée comme une erreur
d’expédition, qu’ils n’en auraient pas compris le contenu (cf. appel, p. 4
in
initio
et ch. 7) et qu’ils auraient ainsi
été privés de la possibilité de contester le loyer initial (cf. appel, p. 4
in
initio
).
Enfin, les appelants font valoir qu’il existe deux appartements de trois pièces et demie au
même étage. Il ne serait donc pas certain, selon eux, que la formule concernait bien l’appartement
qu’ils ont loués. Outre qu’ils invoquent un fait nouveau irrecevable et qu’ils
s’écartent, sans justifier leur critique, de l’état de fait retenu par les premiers
juges, cet argument est téméraire. En effet, la formule concerne explicitement un appartement
de trois pièces et demie au quatrième étage de l’immeuble sis [...] à [...].
Il est évident, et il était évident pour les appelants lorsqu’ils ont signé
la formule officielle, que dite formule concernait l’appartement qu’ils prenaient en location
et non celui de leur voisin de palier.
Mal fondé, le moyen est rejeté.
4.
4.1
Dans un troisième moyen, les appelants font valoir, d’une part, que les premiers juges se
seraient uniquement fondés sur les copies numérisées du bail et de la formule officielle
produites par l’intimée et, d’autre part, que « la conservation exclusive
d’images numérisées dans un logiciel inconnu pose un problème majeur d’authenticité »
(cf. appel, p. 5). Selon eux, les pièces produites par l’intimée auraient été
manipulées et l’incapacité de celle-ci de produire les documents originaux porterait
atteinte à leur droit à un procès équitable. Par ailleurs, ils soutiennent que la
formule officielle ne comporte pas les signatures « en original » et ne précise
pas le nom de la personne signataire, la rendant invalide.
4.2
L’art. 180 al. 1 CPC prévoit qu'une copie du titre peut être produite à la place
de l'original. Celle-ci assume alors une fonction probatoire équivalente à celle d'un original,
s'il n'y a pas de doute sérieux quant à la conformité de la copie à l'original (Vouilloz,
Petit commentaire, Code de procédure civile, Bâle 2020, n. 3 ad art. 180 CPC ; Schweizer, Commentaire
romand, Code de procédure civile, 2
e
éd., Bâle 2019, n. 2 ad art. 180 CPC ;
CACI 10 avril 2024/156 consid. 4.2). Il appartient à l'autorité judiciaire saisie ou aux
autres parties d'exiger la production de l'original ou d'une copie certifiée conforme, lorsqu'il
y a des raisons fondées de douter de l'authenticité du titre (art. 180 al. 1, 2
e
phr., CPC).
4.3
En l’espèce, il n’existe aucune raison de douter de l’authenticité des pièces
produites au dossier. Qui plus est, les appelants n’ont pas requis en première instance, alors
qu’ils étaient assistés d’un conseil, la production des pièces originales.
Ainsi, ce moyen ne peut être soulevé en seconde instance et il faut considérer que les
copies produites en première instance ont une valeur probante équivalente à leurs versions
originales, se confondant donc avec celles-ci.
Pour le surplus, l’argumentation des appelants est difficilement compréhensible. Si les appelants
accusent l’intimée d’avoir produit des faux dans les titres en manipulant des documents
informatiques, il y a lieu de rappeler que les appelants ont eux-mêmes allégué dans leur
demande du 5 janvier 2024 que la formule officielle leur avait été transmise par courrier du
8 novembre 2018 et que la gérance l’avait reçue en retour le 13 novembre 2018 (all. 16
et 17). Entendu en qualité de partie à l’audience du 29 mai 2024, l’appelant a
déclaré qu’après avoir reçu le courrier du 8 novembre 2018 de la gérance,
ils avaient alors téléphoné à la gérance, avaient effectivement reçu la
formule, l’avaient contresignée et l’avaient renvoyée à cette dernière.
Dans ces conditions, il est pour le moins téméraire d’affirmer en appel que l’existence
de leurs signatures n’est pas établie au motif que l’intimée n’aurait produit
qu’une copie de la formule incriminée. Par ailleurs, leur signature n’a pas de portée
juridique propre mais atteste uniquement qu’ils ont pris connaissance de la formule officielle,
ce qu’ils ne contestent pas.
Partant, leur moyen est mal fondé.
5.
5.1
Il faut d’emblée constater que le quatrième moyen soulevé par les appelants est
pour le moins confus et difficilement compréhensible. Ils commencent par fonder leur raisonnement
sur des moyens de preuve irrecevables, puis semblent ensuite s’en prendre au raisonnement des premiers
juges, selon lequel les locataires sont présumés avoir reçu la formule officielle dès
lors qu’elle est mentionnée dans les annexes du contrat de bail.
5.2
Le grief précité est à la limite de la recevabilité sous l’angle de la motivation,
dès lors que les appelants se contentent d’élever des critiques inconséquentes quant
au fardeau de la preuve. Les appelants ne s’en prennent pas valablement à l’analyse
effectuée par les premiers juges et ne démontrent
a
fortiori
pas que leur raisonnement serait erroné.
En réalité, le tribunal a correctement appliqué la jurisprudence à cet égard
(ATF 142 III 369 précité). Par surabondance, la critique des appelants est sans portée
puisqu’il est établi que la gérance leur a fait parvenir la formule officielle par un
courrier ultérieur.
Le grief doit donc être rejeté, pour peu qu’on le considère recevable.
6.
6.1
Enfin, dans leur dernier grief, les appelants admettent avoir reçu la formule officielle mais exposent
s’être souvenus « avec le recul et dans le contexte actuel » que cette
réception aurait eu lieu après les fêtes de fin d’année 2018, respectivement
au début de l’année 2019, soit postérieurement au délai de trente jours suivant
la prise de possession de l’appartement objet du contrat de bail. Ils considèrent dès
lors que c’est à tort que les premiers juges n’ont pas retenu la nullité du loyer
initial.
6.2
Pour que la formule officielle soit valablement notifiée, il faut qu’elle soit parvenue au
locataire dans les trente jours suivant la remise de la chose. La notification est soumise au principe
de la réception absolue, c’est-à-dire qu’elle déploie ses effets dès
le moment où elle entre dans la sphère d’influence du destinataire (Dietschy-Martenet,
Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique [ci-après : CPra Bail], 2
e
éd., Bâle 2017, n. 80
ad
art. 270 CO et la jurisprudence citée ; Bohnet, CPra Bail, n. 4
ad
art. 266a CO).
6.3
L’examen des pièces du dossier établit – sans qu’il n’y ait de place
au doute – que les appelants ont bel et bien reçu la formule officielle. Il semblerait même
qu’ils l’aient reçue deux fois. Si les premiers juges ont pris en compte la pièce
produite en audience par l’intimée, à savoir une copie de la formule officielle signée
par les appelants, ceux-ci ont également produit une copie de la formule à l’appui de
leur première demande (P. 3 du bordereau du 21 août 2023), laquelle n’est pas signée
par leurs soins. Qui plus est, le sceau et la signature du bailleur n’est pas exactement au même
endroit que sur la formule produite par l’intimée. On doit donc en inférer que la pièce
3 précitée se trouve être la formule officielle qui leur avait été adressée
en annexe au contrat de bail.
Quoiqu’il en soit, l’intimée a produit la formule officielle signée par les appelants
– dont l’authenticité ne peut plus être contestée à ce stade (cf.
supra
consid. 4.3) – comportant un sceau, selon lequel ce document a été reçu par la gérance
le 13 novembre 2018, soit dans le délai de trente jours de l’art. 270 al. 1 CO.
Si ce qui précède suffit à sceller le sort de ce grief, on relèvera, à titre
superfétatoire, que les appelants n’ont pas fait valoir en première instance qu’ils
auraient reçu la formule à la fin de l’année 2018 ou au début de l’année
2019. Bien au contraire, ils ont eux-mêmes allégués, d’une part, avoir reçu
le formulaire après avoir relancé la gérance par téléphone – aux dires
de l’appelant lors de son interrogatoire en qualité de partie – et, d’autre part,
que la gérance avait reçu le formulaire en retour le 13 novembre 2018 (all. 16 et 17 de la
demande du 5 janvier 2024). Soutenir à présent avoir reçu la formule officielle après
les fêtes de fin d’année 2018 ou en début d’année 2019 est téméraire.
S’ensuit le rejet du grief et, avec celui-ci, de l’appel.
7.
7.1
Au vu de ce qui précède, l’appel, manifestement infondé, doit être rejeté
en application de l’art. 312 al. 1
in
fine
CPC et le jugement confirmé.
7.2
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1’818 fr. (art. 62 al.
1 et 2 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à
la charge des appelants, solidairement entre eux, qui succombent (art. 106 al. 1 CPC). Il n’y a
pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance, l’intimée n’ayant
pas été invitée à se déterminer sur l’appel.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1’818 fr. (mille huit
cent dix-huit francs), sont mis à la charge des appelants A.W.________ et B.W.________, solidairement
entre eux.
IV.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Laura Nista (pour A.W.________ et B.W.________),
‑
Me Isabelle Salomé Daïna (pour la H.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :