vd_findinfo · HC / 2021 / 669 · 2021-08-24 · fr

BAIL À LOYER, EXPULSION DE LOCATAIRE, CAS CLAIR | 257d CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 24.08.2021 HC / 2021 / 669

TRIBUNAL
CANTONAL
JL21.015937-210954
405
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
24 août 2021
__________________
Composition
:               Mme
giroud
walther
, présidente
Mme
Crittin Dayen et Cherpillod, juges
Greffière
:              Mme
Juillerat Riedi
*****
Art.
257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par
F.________
,
à [...], intimée, contre l’ordonnance rendue le 21 mai 2021 par la Juge de paix du district
de La Broye-Vully dans la cause divisant l’appelante d’avec
P.________
,
à [...], requérant, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 21 mai 2021, la Juge de paix du district de la Broye-Vully (ci-après : la juge
de paix) a ordonné à F.________ de quitter et rendre libres pour le lundi 28 juin 2021 à
midi les locaux qu'elle occupe dans l'immeuble sis [...] à [...] (appartement n
o
4 de 4.5 pièces au 1
er
étage) (I), a chargé l'huissier de paix, sous la responsabilité du juge de paix, de procéder
à l'exécution forcée de la décision sur requête de la partie bailleresse, avec
au besoin l'ouverture forcée des locaux, à défaut d'exécution volontaire de F.________
(II), a ordonné aux agents de la force publique de concourir à l'exécution forcée
de la décision s'ils en étaient requis par l’huissier de paix (III), a arrêté
les frais judiciaires  à 480 fr. et les a compensés avec l’avance de frais
de la partie bailleresse (IV), a mis les frais à la charge de la partie locataire (V), a dit qu’en
conséquence F.________ rembourserait à  P.________ son avance de frais à concurrence
de 480 fr. et lui verserait la somme de 750 fr. à titre de dépens (VI) et a rejeté toutes
autres ou plus amples conclusions (VII).
En droit, la juge de paix était appelée à statuer sur une requête en protection d'un
cas clair (art. 257 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]) tendant à
l'expulsion de l'intimée F.________, ensuite de la résiliation du bail pour non-paiement d’un
solde de loyer pour le mois de novembre 2020 ainsi que du loyer de décembre 2020. Elle a retenu,
en substance, que pour réclamer le paiement de 3'060 fr. représentant les loyers dus, la partie
bailleresse avait fait notifier le 14 décembre 2020 à la partie locataire une lettre recommandée
renfermant la signification qu'à défaut de paiement dans les trente jours, le bail serait résilié.
Faute de paiement intégral dans ce délai comminatoire, la partie bailleresse avait signifié
à la partie locataire, par avis du 17 février 2021, qu'elle résiliait le bail pour le
31 mars 2021, respectant ainsi la procédure de résiliation prévue à l’art.
257d CO. La juge de paix a également précisé que s’il était possible que certains
défauts annoncés par la requérante n’avaient pas encore été supprimés
par son bailleur au moment de la décision, la locataire n’avait de toute manière pas
valablement consigné son loyer. Ainsi, les arriérés de loyers n'ayant pas été
acquittés dans le délai imparti et faute de motif d'annulabilité du congé, le congé
était valable et la requête d'expulsion du 9 avril 2021 devait être admise.
B.
Par acte du 15 juin 2021, F.________ a interjeté
appel contre l’ordonnance précitée, en concluant implicitement à sa réforme,
principalement dans le sens d’un rejet de la requête d’expulsion et subsidiairement
en ce sens qu’un délai supplémentaire lui soit imparti pour trouver un appartement.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
Par contrat de bail à loyer du 6 juin 2017,
P.________, représenté par I.________ SA, a remis en location à F.________ un appartement
de 4,5 pièces dans l’immeuble sis [...] à [...] pour un loyer mensuel de 1’450
fr., acompte de charges de 260 fr. en sus. Ce contrat prévoyait que le bail, qui se terminait le
30 juin 2018, serait reconduit tacitement d’année en année, avec un délai de résiliation
de quatre mois.
2.
Par courrier du 19 novembre 2019, la Présidente
de la Commission de salubrité de la Ville de [...] a informé I.________ SA qu’à
la demande de F.________, elle avait effectué une visite de salubrité le 9 novembre 2020 et
a listé les défauts constatés, photos à l’appui, impartissant à sa destinataire
un délai au 15 décembre 2020 pour se déterminer à cet égard.
Par courrier du 2 décembre 2020, I.________ SA a informé la Commission précitée que
la suppression des défauts était en cours, mais que les prises de rendez-vous des entreprises
avec la locataire avaient à plusieurs reprises été refusées ou annulées.
3.
Par courrier recommandé du 14 décembre 2020, I.________ SA a imparti un délai de 30 jours
à F.________ pour régler 3'120 fr. représentant le solde du loyer du mois de novembre
2020 par 1'350 fr., le montant du loyer de décembre 2020 par 1'710 fr. et des frais de mise en demeure
de 60 fr., avec la signification qu'à défaut de paiement dans le délai imparti, le bail
serait résilié.
F.________ n’a pas procédé au paiement des loyers en question dans le délai imparti.
4.
Par courrier recommandé du 17 février
2021, accompagné de la formule officielle, I.________ SA a résilié le bail en question
pour le 31 mars 2021.
Répondant à un courrier de F.________ qui lui indiquait qu’elle avait l’intention
de continuer à « bloquer » les loyers en question, I.________ SA a informé
celle-ci, par courrier du 22 février 2021, qu’elle n’avait reçu aucun avis de consignation
et l’a invitée à lui transmettre dans les plus brefs délais la preuve de cette consignation
ou à régler les loyers impayés d’ici le 28 février 2021. Elle lui a par ailleurs
rappelé qu’elle était dans l’obligation de laisser les entreprises intervenir en
cas de problèmes techniques dans son logement.
F.________ n’a pas transmis à I.________ SA la preuve d’une consignation des loyers
en question et n’a pas quitté les lieux à l’échéance du délai précité.
5.
Le 16 mars 2021, F.________ a contesté la
résiliation de son bail auprès de la Commission de conciliation en matière de baux à
loyer du district de la Broye-Vully. Le 30 avril 2021, l’instruction de la cause a été
suspendue jusqu’à droit connu sur la procédure d’expulsion.
6.
Le 9 avril 2021, P.________ a déposé
auprès de la juge de paix une requête en cas clair d’expulsion contre F.________, en
concluant en substance, avec suite de frais et dépens, à ce qu’ordre soit donné
à celle-ci de quitter et rendre libre l’appartement loué et, à défaut, à
ce qu’il soit procédé à l’exécution forcée de la décision.
7.
Les parties ont été entendues à
l’audience du 21 mai 2021. A cette occasion, F.________ a indiqué qu’il restait de nombreux
défauts à réparer, qu’elle avait cessé de payer ses loyers dès lors que
son bailleur devait effectuer des travaux dans son appartement et qu’elle n’avait pas formellement
consigné ses loyers mais s’était contentée de les conserver sur un compte bancaire
à son nom. Elle a par ailleurs contesté avoir refusé à plusieurs reprises aux entreprises
l’accès à son appartement, admettant qu’elle avait toutefois dû annuler un
ou deux rendez-vous.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est ouvert contre les décisions finales de première instance pour autant que la valeur
litigieuse, au dernier état des conclusions devant l'autorité inférieure, soit de 10'000
fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ;
RS 272]).
Lorsque le litige porte sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la procédure
en cas clair sont réalisées et lorsque la validité de la résiliation a été
contestée devant les autorités compétentes, la valeur litigieuse correspond au loyer de
la période minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable,
période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être
donné, soit en principe pendant trois ans (ATF 144 III 346 consid. 1.2.2.3 ; CACI 22 janvier 2019/29
consid. 1.1).
Dans le cas présent, la valeur litigieuse s'élève à 61’560 fr. (1’710
fr./mois x 36 mois), de sorte que la voie de l'appel est ouverte. Interjeté en temps utile, par
acte écrit et motivé, par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC),
l'appel est recevable.
1.2
L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits
(art. 310 CPC). Cela étant, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière
de la procédure sommaire en protection de cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d'appel d'évaluer
les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi ; la
production de pièces nouvelles est exclue, même celles qui sont visées par l'art. 317
al. 1 CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid.
5 ; CACI 24 juin 2015/325 consid. 2 ; CACI 25 novembre 2014/607 consid. 3a).
Dans le cas présent, les pièces nouvelles que l'appelante a jointes à son acte d'appel
sont dès lors irrecevables.
2.
2.1
L’appelante soutient que la juge de paix ne l’aurait pas laissée parler et aurait refusé
des documents lors de l’audience du 21 mai 2021.
2.2
La jurisprudence a déduit du droit d’être entendu (art. 29 al. 2 Cst. [Constitution fédérale
de la Confédération suisse du 18 avril 1999 ; RS 101]), en particulier, le droit de chacun
de s’expliquer avant qu’une décision ne soit prise à son détriment, celui
de fournir des preuves quant aux faits de nature à influer sur le sort de la décision, celui
d’avoir accès au dossier, celui de participer à l’administration des preuves, d’en
prendre connaissance et de se déterminer à leur propos (ATF 142 II 218 consid. 2.3 ; 141 V
557 consid. 3.1 et les réf. citées).
2.3
En l’espèce, l’appelante ne rend pas vraisemblable les faits qu’elle avance, cela
d’autant qu’elle ne précise pas le contenu des éléments dont elle aurait voulu
faire part à la juge de paix. Il ressort par ailleurs du procès-verbal de l’audience
en question qu’elle a pu se déterminer sur la requête et qu’elle a produit des
pièces. En outre, son acte d’appel ne comporte pas de faits pertinents nouveaux et les nouvelles
pièces produites, certes jugées irrecevables, ne comportent de toute manière aucun nouvel
élément pertinent pour juger la présente cause.
3.
3.1
L’appelante soutient que son expulsion ne serait pas justifiée, soutenant en substance que
l’intimé n’aurait rien entrepris pour réparer les graves défauts annoncés
et qu’elle-même n’avait pas l’intention de ne pas payer son loyer, mais uniquement
de faire respecter ses droits.
3.2
3.2.1
Selon l'art. 257 al. 1 CPC, le juge admet l'application de la procédure sommaire lorsque l'état
de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé (let. a) et
que la situation juridique est claire (let. b). Lorsque l'une ou l'autre de ces deux conditions n'est
pas remplie, le juge doit, en vertu de l'art. 257 al. 3 CPC, déclarer la requête irrecevable.
Le cas n'est pas clair, et la procédure sommaire ne peut donc pas aboutir, lorsqu'en fait ou en
droit, la partie défenderesse oppose à l'action des objections ou exceptions motivées
sur lesquelles le juge n'est pas en mesure de statuer immédiatement. L'échec de la procédure
sommaire ne suppose pas que la partie défenderesse rende vraisemblable l'inexistence, l'inexigibilité
ou l'extinction de la prétention élevée contre elle ; il suffit que les moyens de cette
partie soient aptes à entraîner le rejet de l'action, qu'ils n'apparaissent pas d'emblée
inconsistants et qu'ils ne se prêtent pas à un examen en procédure sommaire (ATF 138 III
620 consid. 5 ; TF 4A_417/2015 du 15 octobre 2015 consid. 4). En outre, le cas n'est clair que si les
conclusions de la partie requérante peuvent être admises dans leur intégralité ;
même s'il n'existe que contre une partie d'entre elles seulement des moyens de défense qui
n'apparaissent pas d'emblée inconsistants et qui ne se prêtent pas à un examen sommaire,
la requête en protection d'un cas clair est toute entière irrecevable (cf. ATF 141 III 23 consid.
3.3).
3.2.2
En vertu de l'art. 257d al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), lorsque, après
la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires
échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement, qui sera au minimum
de trente jours pour les baux d'habitations, et lui signifier qu'à défaut de paiement dans
ce délai, il résiliera le bail. Selon l'art. 257d al. 2 CO, faute de paiement dans le délai
fixé, le bailleur peut résilier le bail, en observant pour les baux d'habitations un délai
de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois.
L'avis comminatoire du bailleur est un acte soumis à réception relative : il ne fait courir
le délai de paiement qu'à partir du jour où le locataire en a effectivement pris connaissance,
et non seulement depuis le jour où il est parvenu dans la sphère d'influence de son destinataire,
mais au plus tard dès l'échéance du délai de garde (cf. Pierre Wessner, in Bohnet/Carron/Montini
[édit.], Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2
e
éd., 2017, n. 21 ad art. 257d CO p. 246 avec les réf. cités).
3.2.3
La consignation est l'opération par laquelle une personne (le consignant) remet une chose mobilière
à une autre personne (le consignataire), en faveur d'un tiers bénéficiaire, le consignataire
s'engageant à la conserver jusqu'à ce que ce tiers ou le consignant soit autorisé à
lui en réclamer la délivrance. La consignation prévue aux art. 259g ss CO est une consignation
à titre d'exécution ; le débiteur, en remettant la chose à un tiers, est réputé
exécuter son obligation et échappe ainsi aux conséquences de l'inexécution. Il s'agit
d'un mode d'extinction d'une obligation tenant lieu d'exécution ou équivalant au paiement (Aubert,
Commentaire romand, Code des obligations I, 2
e
éd. 2012, nn. 8-10 ad art. 259g CO). Selon l'art. 259g al. 2 CO, les loyers consignés sont
réputés payés.
Le locataire qui prétend avoir une créance en réduction de loyer ou en dommages-intérêts
pour cause de défauts de l’objet loué n’est pas en droit de retenir tout ou partie
du loyer échu ; il n’a en principe que la possibilité de consigner le loyer, l’art.
259g CO étant une
lex
specialis
par rapport à l’art. 82 CO.
Il est donc dans son tort s'il retient le loyer (TF 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2 ; TF
4A_537/2016 du 16 novembre 2016 consid. 4.2 ; Wey, La consignation du loyer, thèse Lausanne,
1995, p. 64 ; Lachat/Rubli, Le bail à loyer, 2019, ch. 13.7.4.8 p. 341 ; Aubert, CPra-Bail,
2
e
éd., 2016, n. 10 ad art. 259g CO). Si le locataire passe outre, il peut toujours, à réception
de l'avis comminatoire, éviter la résiliation du bail en payant le montant dû ou en le
consignant et ainsi éviter le congé et la procédure judiciaire en contestation de ce congé.
S'il se décide néanmoins à compenser avec une contre-créance contestée, il fait
ce choix à ses risques et périls. Lachat relève dans ce sens que le locataire peut se
libérer en compensant avec une « créance certaine » (TF 4A_140/2014 du
6 août 2014 consid. 5.2 ; Lachat, Le bail à loyer, 2019, ch. 15.3.7 p. 381 et ch.
30.2.3.5 p. 879 s.).
3.3
En l’espèce, l’appelante reconnaît
ne pas avoir versé ni consigné les loyers en question dans le délai imparti par l’intimé.
Ce dernier, par l’intermédiaire d’I.________ SA, a par ailleurs respecté la procédure
de résiliation prévue à l’art. 257d CO, ce qui n’est d’ailleurs pas
contesté par l’appelante. L’intention de cette dernière de faire respecter ses
droits liés aux défauts de la chose louée, défendable sur le principe, aurait dû
être réalisée en conformité avec les règles des art. 259a ss CO. Aussi est-ce
à bon droit que la juge de paix a admis la requête de l'intimé en protection d'un cas
clair et qu'elle a ordonné l'expulsion de l'appelante.
4.
4.1
A titre subsidiaire, l’appelante requiert l’octroi d’un délai supplémentaire
pour quitter son appartement afin de lui laisser du temps pour trouver un autre logement pour ses deux
filles et elle.
4.2
Selon la jurisprudence, des motifs humanitaires n'entrent pas en ligne de compte dans l'examen des conditions
de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils ne sont pas pris en considération par les règles de
droit fédéral sur le bail à loyer (TF du 27 février 1997 précité in
CdB 3/97 p. 65 consid. 2b ; TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; TF 4C_7412006 du 12 mai 2006
consid. 3.2.1). Ils peuvent cependant être considérés au stade de l'exécution forcée,
en application du principe général de la proportionnalité. Toutefois, dans tous les cas,
l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que relativement bref et ne doit pas
équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 la 336 consid. 2b). Selon la
jurisprudence cantonale vaudoise, sauf cas particulier, un délai de libération des locaux de
quinze à vingt jours est admissible (CACI 12 septembre 2019/497 consid. 4.2 ; CACI 27 juillet
2011/175 et les réf. cit.).
4.3
Il ne se justifie pas ici de prolonger ce délai, étant rappelé qu’une prolongation
de bail est exclue en cas de résiliation due au retard dans le paiement d’un loyer dû
(art. 272a al. 1 let. a CO). Quant aux motifs humanitaires évoqués par
l’appelante, ils ne peuvent pas être pris en considération au stade de l’expulsion
; le cas échéant, ils devront être examinés dans le cadre de l’exécution
forcée, étant relevé que le délai d’évacuation a été fixé
à un mois, ce qui est conforme à la jurisprudence. Enfin, la locataire a bénéficié
de facto
d’un sursis supplémentaire en raison de l’effet suspensif de l’appel (art. 315
al. 1 CPC) ainsi que du fait qu’un nouveau délai de libération des locaux devra être
fixé par le premier juge ensuite du rejet de l’appel. Le principe de la proportionnalité
est ainsi largement respecté.
5.
En définitive, l'appel, manifestement mal fondé, doit être rejeté selon l'art. 312
al. 1
in fine
CPC.
Le délai de libération des locaux étant échu du fait de l'effet suspensif de l'appel
(art. 315 al. 1 CPC), il convient de renvoyer la cause au premier juge pour qu'il fixe à l’appelante
un nouveau délai pour libérer les locaux litigieux.
6.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 3,
69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]),
seront mis à la charge de l'appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens de deuxième instance, l'intimé n'ayant pas été
invité à se déterminer sur l'appel.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L'ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de La Broye-Vully pour qu'elle fixe à
F.________ un nouveau délai pour libérer les locaux qu’elle occupe dans l'immeuble sis
[...], [...] (appartement n
o
4 de 4,5 pièces au 1
er
étage).
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge de l'appelante F.________.
V.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Mme F.________,
‑
Mme Geneviève Gehrig, aab (pour P.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de la Broye-Vully.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :