vd_findinfo · HC / 2012 / 715 · 2012-05-03 · fr

RÉSILIATION, BAIL À LOYER, BRUIT | 257f al. 3 CO, 257f CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 28.11.2012 HC / 2012 / 715

TRIBUNAL
CANTONAL
XC12.001996-122008
535
cour
d'appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              Mme
Favrod et M. Abrecht
Greffière
:              Mme
Tchamkerten
*****
Art.
257f CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
L.________
,
à Vevey, défenderesse, contre le jugement rendu le 3 mai 2012 par le Tribunal des baux dans
la cause divisant l'appelante d'avec la
Société
Coopérative D.________
, à Vevey, demanderesse,
la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par jugement du 3 mai 2012, dont les motifs ont été adressés pour notification aux parties
le 24 octobre 2012, le Tribunal des baux a dit que la résiliation de bail adressée le 19 octobre
2011 par la demanderesse Société Coopérative D.________ à la défenderesse L.________,
avec effet au 30 novembre 2011, relative à l'appartement de trois pièces qu'elle occupe
au premier étage de l'immeuble sis rue X._______ à Vevey, est valable (I), ordonné
à la défenderesse L.________ de quitter et rendre libres, dans un délai de cinq jours
dès jugement définitif et exécutoire, les locaux mentionnés sous chiffre I ci-dessus
(II), rendu le jugement sans frais judiciaires ni dépens (III), fixé l'indemnité d'office
de Me Dan Bally, conseil de la défenderesse L.________, à 2'570 fr. 40 (IV), dit que la bénéficiaire
de l'assistance judiciaire est, dans la mesure de l'art. 123 CPC (Code de procédure civile suisse
du 19 décembre 2008; RS 272), tenue au remboursement de l'indemnité  du conseil d'office
mise à la charge de l'Etat (V), et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VI).
En droit, les premiers juges ont considéré que malgré un avertissement clair et ciblé,
la locataire avait persisté à manquer d'égards envers ses voisins par des nuisances sonores,
de sorte que le maintien de son bail n'était plus supportable; le congé qui lui avait été
donné était valable, toutes les conditions de l'art. 257f al. 3 CO (Code des obligations du
30 mars 1911; RS 220) étant réunies.
B.
Par acte du 1
er
novembre 2012, L.________ a fait appel de ce jugement en concluant, sous suite de frais et dépens,
principalement à sa réforme en ce sens que la résiliation du bail qui lui a été
adressée est nulle, et, subsidiairement, à son annulation, la cause étant renvoyée
en première instance pour instruction et nouvelle décision.
Le 8 novembre 2012, l'appelante a sollicité que l'assistance judiciaire lui soit accordée pour
la procédure d'appel. Par décision du 12 novembre 2012, le Juge délégué de céans
l'a dispensée de l'avance de frais, réservant la décision définitive sur l'assistance
judiciaire.
Le 15 novembre 2012, l'appelante a adressé un courrier au Tribunal cantonal et produit des pièces.
L'intimée Société Coopérative D.________ n'a pas été invitée à
se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les
pièces du dossier :
a)
Depuis le 1
er
juillet 1999, L.________, née en 1955, rentière de l'assurance-invalidité, loue à
la Société Coopérative D.________, bailleresse, un appartement subventionné de trois
pièces sis à la rue X._______, à Vevey; selon la dernière modification du contrat
de bail, entrée en vigueur le 1
er
juillet 2009, le loyer s'éleve à 1'078 fr., la part à la charge de la locataire étant
de 716 fr., plus 100 fr. d'acompte de chauffage et d'eau chaude.
L.________ vit dans cet appartement avec l'une de ses filles encore mineure.
b)
Entre 2003 et 2006, L.________ a fait l'objet
d'avertissements de la part de la bailleresse pour des nuisances sonores (le 3 février 2003 notamment
pour du bruit excessif surtout dès la tombée de la nuit, le 28 juillet 2003 pour du bruit excessif
tant durant le jour qu'en soirée, le 12 septembre 2005 pour du bruit excessif et de la fumée
provenant de la terrasse et le 27 juillet 2006 pour du bruit notamment).
c)
Le 17 mars 2009, une plainte, non signée,
émanant des "locataires de la rue X._______" a été adressée à la bailleresse;
cette plainte faisait état de nuisances sonores après 22 heures provoquées par L.________
et ses invités.
Le 23 août 2010, une douzaine de locataires de l'immeuble sis rue X._______ ont signé une lettre
qu'ils ont adressée à la bailleresse et dont la teneur est la suivante :
"
Concerne
: les nuisances sonores de Mme L.________
Madame,
Monsieur,
Nous
sommes quelques voisins à nous plaindre du bruit occasionné par les nuisances sonores jour
et nuit de Mme L.________.
Le
bruit de la musique, et des émissions de télévision sont entendues [sic] de tous, car
son téléviseur est apparemment proche de sa terrasse, s'il n'est pas dessus.
Notre
tranquillité n'est pas respectée, car Mme L.________ invite régulièrement des visites
sur sa terrasse, qui parlent fort, sans aucune discrétion, avec des débordements pour la nuit.
La
nuit au départ de ses visites, les paroles résonnent dans les couloirs, les portes claques
[sic], et il nous est difficile de pouvoir dormir.
Qui
peut encore profiter de son balcon / terrasse pour y manger, prendre le soleil, sans être dérangé
par le bruit de la musique, téléviseur ou invités peu discrets.
En
raison du bruit, avec les chaleurs de cet été, il était impossible de pouvoir dormir les
fenêtres ouvertes.
Son
chien, lorsqu'il est seul, pleure le retour de sa maîtresse.
Chaque
été, cela recommence, du bruit, de la musique, et des cris.
Cela
devient vite insupportable pour nous tous, et certains vont avoir les nerfs qui lachent [sic].
Nous
vous remercions de bien vouloir faire le nécessaire.
Avec
nos salutations.
Voici
quelques signatures des voisins agacés.
[signatures
manuscrites]"
Par courrier du 30 août 2010, la bailleresse a mis en demeure  L.________ de cesser d'incommoder
ses voisins, sous peine de résiliation de son contrat de bail pour justes motifs.
Le 27 septembre 2010, L.________ a écrit à la bailleresse qu'elle prenait bonne note de sa
lettre du 30 août 2010 et qu'elle s'abstiendrait d'émettre des nuisances sonores susceptibles
d'être considérées comme excessives; si elle acceptait les reproches relatifs au bruit
qui avait été fait durant les matches de football du Mondial, elle contestait faire du bruit
durant la journée; elle indiquait encore que, bien qu'elle ait affiché dans l'immeuble un message
priant ses voisins de faire preuve d'indulgence durant sa soirée d'anniversaire, elle avait reçu
la visite de la police à 23 heures 45.
Le 18 octobre 2010, la bailleresse lui a répondu qu'elle prenait acte de sa réponse du 27 septembre
précédent mais que la mise en demeure subsistait néanmoins et que tout nouvel écart
serait sanctionné par une résiliation du bail.
Le 6 juillet 2011, huit locataires de l'immeuble
sis rue X._______ ont fait parvenir  à la bailleresse un courrier dont la teneur est la suivante
:
"Concerne
: les odeurs d'urines et d'excréments dans le couloir du bâtiment rue X._______
Madame,
Monsieur,
Suite
à notre discussion avec la concierge de la rue X._______, nous vous faisons part de nos réclamations.
Dans
le couloir du bâtiment, côté gauche, il y a de fortes odeurs d'urines, et nous pensions
qu'il s'agit d'urines de chats de Mme L.________ qui en possède plusieurs.
Il
est inacceptable de subir ses odeurs, de plus qu'aucune aération n'est possible dans les couloirs.
Idem
sur les balcons et terrasses, nous subissons aussi les mauvaises odeurs.
Certains
chats fuguent sur les terrasses et stores voisins, et d'autres chats se battent entre eux.
Lorsqu'un
chat va se retrouver face aux chiens des voisins, cela peut dégénérer et faire des dégâts.
Dans cette situation, qui prendra en charge les dégâts matériels?
Nous
vous remercions de réagir au plus vite, car avec la chaleur, cela ne va pas s'arranger.
[…]"
Par courrier recommandé du 11 juillet 2011, la Société Coopérative D.________ s'est
adressée à L.________ en ces termes :
"Madame,
Nous
devons malheureusement vous écrire une nouvelle fois à la suite de plaintes formulées
à votre égard par plusieurs locataires qui ne supportent plus les odeurs d'urine provoquées
par vos chats et se propageant dans les couloirs communs.
De
plus, vos voisins n'acceptent plus que vos chats se rendent sur leurs terrasses et leurs toiles de balcon.
Il
vous appartient dès lors de faire le nécessaire sans délai pour que tout rentre dans l'ordre.
Votre
comportement a déjà donné lieu à plusieurs interventions de notre part. Celle du
16 [recte : 18] octobre 2010 précisait que le prochain écart serait sanctionné d'une résiliation
de votre bail à loyer. Dès lors, vous voudrez bien considérer que cet avertissement est
le dernier.
A
défaut de respect des règles de bon voisinage et d'un changement de comportement radical et
immédiatement perceptible, vous recevrez une lettre de résiliation de bail pour la plus prochaine
échéance.
[…]"
d)
Le 4 octobre 2011, sept locataires ont prié
la bailleresse d'intervenir, se plaignant de la persistance d'odeurs incommodantes provenant de l'appartement
de L.________ et du fait que celle-ci claquait les portes de son appartement jour et nuit.
Le 19 octobre 2011, la bailleresse a adressé à L.________ un courrier recommandé renfermant
une formule officielle de résiliation de bail, pour le 30 novembre 2011. Le motif du congé
était invoqué en ces termes :
"En
vertu de l'art. 257f al. 3 et 4 CO : malgré nos avertissements, la locataire persiste à causer
des nuisances de manière répétée, ce qui provoque de nouvelles plaintes de voisins
(bruits nocturnes, odeurs d'animaux domestiques)."
e)
Le 10 novembre 2011, la Société Coopérative
D.________  a saisi la Commission de conciliation de la Riviera - Pays-d'Enhaut d'une requête
tendant à l'expulsion de L.________.
L'audience de conciliation a eu lieu le 19 décembre 2011, en présence des parties. La conciliation
n'ayant pas abouti, une autorisation de procéder a été délivrée à la demanderesse.
Le 17 janvier 2012, la bailleresse a déposé une demande devant le Tribunal des baux, concluant
à la confirmation de la résiliation du bail à loyer. Par courrier du 6 février 2012,
la locataire a conclu implicitement au rejet des conclusions prises par la bailleresse. Le 17 février
2012, L.________ a déposé une réponse, par laquelle elle a conclu au rejet de la demande
d'expulsion dirigée contre elle.
Par "Procédé écrit" du 12 avril 2012, la Société Coopérative
D.________ a précisé ses conclusions comme il suit :
"I.
Le bail à loyer pour habitation signé le 21 janvier 2009 a été valablement résilié
en date du 19 octobre pour le 30 novembre 2011.
II.
Aucune prolongation de
bail n'est accordée à Mme L.________ à compter du 30 novembre 2011
III.
Ordre décision de
l'Autorité
[sic]
et de rendre libre de tous occupants et de tous biens lui appartenant ou appartenant à des tiers,
l'appartement de 3 pièces, cuisine, bain WC séparés, réduit, terrasse no 11 au 1
er
étage
de l'immeuble rue X._______ à Vevey ainsi que ses éventuels dépendances, cave et/ou galetas,
ceci dans un délai de 5 jours à compter de l'entrée en vigueur de la décision à
intervenir
IV.
Les conclusions prises
par Mme L.________, dans sa réponse du 17 février 2012, sont rejetés
[sic]
dans la mesure où elles sont recevables."
Le Tribunal des baux a tenu audience le 16 avril 2012, en présence des parties. Les voisins de L.________,
soit W.________, R.________, J.________, et G.________, ainsi que l'une de ses amies B.________ et sa
fille aînée K.________ ont été entendus comme témoins.
W.________, habitant l'appartement situé à côté et au dessus de celui de L.________,
au deuxième étage, s'est plainte du volume de la musique et des portes qui claquaient dans
l'appartement de l'intéressée; l'été, il y avait beaucoup de bruit sur sa terrasse
car L.________ invitait souvent des gens chez elle; les soirées débutaient après 22 heures
pour se terminer aux environs de 2 heures du matin. W.________ a également fait état de problèmes
d'odeurs et de vagabondage de chats appartenant à L.________.
R.________, résidant dans l'appartement voisin de celui de L.________, a déclaré que celle-ci
faisait beaucoup de bruit avec ses hauts talons et que cela le réveillait durant la nuit; il y avait
parfois du bruit de marteau durant la nuit; L.________ claquait ses volets; en été, ses invités
et elle faisaient beaucoup de bruit sur la terrasse, souvent à midi mais aussi la nuit, vers minuit.
R.________ s'est plaint de mauvaises odeurs dans les couloirs et sur les terrasses provenant à son
avis des chats de L.________.
J.________, habitant un appartement situé au troisième étage, au-dessus de celui de la
défenderesse, s'est plaint de bruit nocturne provenant de la terrasse de L.________, qui pouvait
durer jusqu'à 5 ou 6 heures du matin; la journée, il y avait du bruit à cause de la musique.
J.________ a également fait état de problèmes d'odeurs de chats provenant de la terrasse
de L.________.
G.________, qui fréquente L.________ comme ami et réside dans un appartement situé au
troisième étage de l'immeuble sis rue X._______, a confirmé que l'intéressée
recevait des invités sur sa terrasse environ deux fois par mois; il était arrivé que ces
soirées se terminent entre minuit et 1 heure du matin; il ignorait si ces soirées se prolongeaient
jusqu'à 3 heures du matin, car il ne restait pas si tard; lors de ces soirées, il y avait de
la musique en bruit de fond; d'après lui, les griefs des voisins étaient abusifs; il n'était
personnellement dérangé ni par le bruit ni par les odeurs, précisant qu'il s'agissait
selon lui d'odeurs d'égouts; il avait été absent de son appartement durant une année
et demie il y a environ deux ans.
B.________ a indiqué qu'elle se rendait chez son amie L.________ deux à trois fois par mois
durant deux à trois jours; elle savait que L.________ avaient d'autres amis qui venaient la trouver
à cette même fréquence; durant l'été, L.________ organisait des soirées
sur sa terrasse; celles-ci ne se terminaient pas après 23h30 et le volume de la musique était
raisonnable; d'ailleurs, vu son état de santé psychique et physique fragile, L.________ n'était
pas en mesure de faire la fête tous les soirs; B.________ n'était pas dérangée par
les odeurs de chats.
La fille aînée de L.________, K.________, a déclaré que sa mère recevait des
amis et de la famille chez elle mais que cela n'était pas régulier. L'été, L.________
recevait des amis sur sa terrasse, parfois plusieurs fois par semaine, pour des soirées réunissant
cinq ou six personnes au maximum, sauf en cas d'anniversaires où les participants étaient plus
nombreux; ces soirées pouvaient se prolonger jusqu'à 2 ou 3 heures du matin; selon ce témoin,
le bruit n'était pas excessif. K.________ a déclaré n'avoir personnellement senti aucune
mauvaise odeur quand elle se rendait chez sa mère.
Le Tribunal a décidé de clore l'instruction, sous réserve de la production de pièces
à requérir en main de la Police Riviera.
D'un extrait de main courante produit par la Police Riviera le 23 avril 2012, il ressort qu'un avertissement
a été donné à de L.________ pour tapage nocturne, dans la nuit du 5 au 6 novembre
2011, à environ une heure du matin.
En droit
:
1.
Le litige porte sur le bien-fondé d'une notification
de résiliation du bail fondée sur l'art. 257f al. 3 CO. Pour déterminer quelle voie de
droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée
selon le droit fédéral, l'appel étant ouvert, s'agissant d'affaires patrimoniales, pour
autant que cette valeur soit supérieure à 10'000 francs (art. 308 al. 2 CPC). En l'occurrence,
la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum durant laquelle le contrat subsiste
si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle
un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée déterminante pour le
calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans
pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (JT
2011 III 83; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1; Lachat, Le
bail à loyer, Lausanne 2008, pp. 749 ss).
En l'espèce, le loyer
mensuel de l'appelante est de 816 fr., acompte pour frais accessoires compris. Au vu de la jurisprudence
susmentionnée, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. et la voie de l'appel
est ainsi ouverte.
L'appel, écrit et
motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel, soit la Cour d'appel civile (art. 84 al.
1 LOJV [loi vaudoise d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979; RSV 173.01]), dans les
30 jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure
de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
Formé en temps utile
par une partie qui y a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), le présent
appel est par conséquent formellement recevable.
2.
a)
L'appel
peut être formé pour violation du droit ou constatation inexacte des faits (art. 310 CPC).
L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité
ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et doit, le cas échéant,
appliquer le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC (Jeandin,
CPC commenté, 2011, nn. 2 ss ad art. 310 CPC, p. 1249). Elle jouit d'un plein pouvoir d'examen.
Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en
première instance (JT 2011 III 43; Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile,
JT 2010 III 115, spéc. p. 134; Hohl, Procédure civile, tome II, 2
e
éd., 2010, n. 2399, p. 435; Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC, pp. 1249-1250).
b)
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits
sans retard et ne pouvaient  être invoqués ou produits devant la première instance
bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC; Tappy, op. cit., JT 2010 III 115, p. 138). Il appartient
à l'appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel
doit indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons
qui les rendent admissibles selon lui (ibidem, pp. 136-147).
La doctrine est divisée sur le point de savoir si la maxime inquisitoire, applicable en matière
de résiliation de bail (art. 243 al. 2 et 247 al. 2 CPC), est applicable également en appel
et si des faits et moyens de preuve nouveaux sont dès lors admissibles en deuxième instance
même si les conditions restrictives de l'art. 317 al. 1 CPC ne sont pas réalisées. La
jurisprudence vaudoise (JT 2011 III 43, RSPC 2011 p. 320 et note approbatrice de Tappy) considère
qu'en appel les novas sont soumis au régime ordinaire (en ce sens Tappy, op. cit., JT 2010 III 115
; Hohl, op. cit., n. 2410, p. 437). Le Tribunal fédéral a récemment approuvé cette
interprétation de la loi (TF 4A_228/2012 du 28 août 2012 c. 2).
En l'espèce, l'appelante a produit des pièces à l'appui de son appel. Celles qui figurent
déjà au dossier de première instance ne sont pas nouvelles, de sorte qu'elles sont recevables.
Les pièces nouvelles qui existaient déjà lors de l'instruction menée par les premiers
juges sont en revanche irrecevables, dès lors qu'elles auraient pu être produites en première
instance; elles ont de plus été produites tardivement, soit après le dépôt de
l'appel.
3.
Dans un premier grief, l'appelante reproche aux
premiers juges une constatation manifestement inexacte des faits. Elle relève que les témoins
n'ont pas été univoques quant à l'heure à laquelle se termineraient ses prétendues
soirées et que, âgée de 57 ans et au bénéfice d'une rente de l'assurance-invalidité,
elle n'a ni l'état de santé ni les moyens d'organiser quasi-quotidiennement des fêtes
chez elle. Elle fait également grief aux premiers juges d'avoir pris en considération avec
retenue les propos des témoins qu'elle a cités au motif qu'il s'agirait de proches.
Dans le cadre de son pouvoir d'examen (cf. c. 2a supra), la cour de céans a vérifié la
conformité de l'état de fait du jugement entrepris avec les pièces au dossier et les déclarations
des témoins; elle a complété cet état de fait au moyen de ces pièces et témoignages.
S'agissant de l'heure à laquelle se terminaient les soirées organisées par l'appelante,
les premiers juges ont relevé que si les déclarations des différents témoins divergeaient
sur ce point, l'on pouvait à tout le moins retenir que ces soirées prenaient fin bien après
22 heures, ce qui n'est pas critiquable, ce d'autant moins que même la fille de l'appelante a indiqué
que ces soirées pouvaient se prolonger jusqu'à 2 ou 3 heures du matin.
C'est également à bon droit que les premiers juges ont apprécié avec retenue les
déclarations de la fille de l'appelante K.________, de son amie B.________ et de son voisin et ami
G.________, à tout le moins en ce qui concerne les critiques relatives aux nuisances sonores, non
seulement parce qu'il s'agit de personnes proches de l'appelante, et donc nécessairement moins objectives,
mais aussi parce qu'elles n'habitent pas à proximité immédiate de l'appartement occupé
par l'appelante et sont ainsi moins exposées (s'agissant de G.________) voire pas du tout (s'agissant
de B.________ et K.________) auxdites nuisances. On relèvera au demeurant que les premiers juges
se sont fondés notamment sur ces témoignages pour considérer qu'il n'avait pas été
établi que les problèmes d'odeurs étaient réels et imputables aux chats de l'appelante,
de sorte qu'ils ont écarté ce grief.
D'une manière générale, l'appelante cherche à substituer sa propre version des faits
à celle retenue par les premiers juges d'une manière qui échappe à la critique. Le
moyen tiré d'une constatation manifestement inexacte des faits doit donc être rejeté.
4.
a)
Dans un second grief, l'appelante reproche aux premiers juges une violation de l'art. 257f CO. Elle soutient
que la résiliation du bail ne reposerait sur aucune constatation objective mais uniquement sur les
plaintes de certains de ses voisins, qu'elle accuse de se livrer à un véritable acharnement
envers elle et sa fille.
b)
Le locataire est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui
leur sont dus (art. 257f CO).
Selon l'art. 257f al. 3 CO
,
lorsque le maintien du bail est devenu insupportable
pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation
écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards
envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations
et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum
de 30 jours pour la fin d'un mois.
La validité du congé extraordinaire fondé sur l'art. 257f al. 3 CO présuppose la
réalisation des quatre conditions cumulatives suivantes : le locataire a violé son devoir de
diligence; le bailleur lui a adressé un avertissement écrit; nonobstant cet avertissement,
le locataire a persisté à contrevenir à son devoir de diligence et le maintien du contrat
est insupportable pour le bailleur ou pour les personnes habitant la maison (Lachat, op. cit., p. 675).
La violation du devoir de diligence doit revêtir un certain degré de gravité (Lachat,
op. cit., p. 376). Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité
(art. 4 CC [Code civil suisse du 10 décembre 1907; RS 210]), si la résiliation anticipée
répond à un motif suffisamment grave. A cette fin, il prend en considération tous les
éléments concrets du cas particulier (ATF 132 III 109 c. 2 et les réf. citées; Wessner,
Droit du bail à loyer, Commentaire pratique [Bohnet/Montini éd.], Bâle 2010, n. 38 ad
art. 257f CO). Le caractère insupportable de la poursuite du bail présuppose ainsi une décision
d'appréciation du tribunal prenant en compte l'ensemble des circonstances. Le motif suffisamment
grave doit en outre se rapporter à un fait ou à une situation qui a été expressément
mentionné dans la protestation écrite signifiée par le bailleur (Wessner, op. cit., n.
32 ad art. 257f CO).
Le Tribunal fédéral qualifie d'inefficace la résiliation anticipée donnée sans
que toutes les conditions requises par la loi soient réalisées. Sont réputées inefficaces
toutes les résiliations de bail qui respectent certes les exigences légales de forme, mais
pour lesquelles une condition matérielle, légale ou contractuelle fait défaut. La résiliation
donnée en vertu de l'art. 257f al. 3 CO peut être inefficace si les conditions légales
le concernant ne sont pas réalisées, par exemple l'absence de violation grave du devoir lié
à l'obligation de diligence. L'inefficacité est une forme de nullité. L'inefficacité
peut être soulevée en tout temps, même si le congé n'a pas été contesté,
et le juge doit la constater d'office (Lachat, op. cit., p. 729; Wessner, op. cit., n. 47 ad 257f CO).
c)
En l'espèce, il a été établi que l'appelante organisait régulièrement des
soirées qui se terminaient bien après 22 heures et qui occasionnaient un bruit excessif dérangeant
fortement ses voisins. Plusieurs avertissements lui avaient déjà été signifiés
pour des faits semblables entre 2003 et 2006. Malgré un avertissement clair qui lui a été
adressé en courrier recommandé par la bailleresse le 11 juillet 2011, l'appelante a persisté
à manquer d'égards envers ses voisins. Un avertissement pour tapage nocturne lui a d'ailleurs
été signifié par la police le 6 novembre 2011. Dans ces conditions, le maintien du contrat
de bail de l'appelante étant devenu insupportable pour les voisins, la résiliation du contrat
de bail était pleinement justifiée, la gravité des faits reprochés à l'appelante
découlant également de leur intensité et de leur fréquence. Quant à l'acharnement
dont l'appelante prétend avoir été victime de la part de ses voisins, il n'est nullement
rendu vraisemblable, dans la mesure où des périodes d'accalmie dans l'immeuble ont été
constatées, aucune plainte contre l'appelante ne figurant au dossier entre 2006 et 2009.
Mal fondé, ce moyen doit également être rejeté.
5.
Au vu de ce qui précède, l'appel doit être rejeté dans la procédure de l'art.
312 al. 1 CPC et le jugement entrepris confirmé.
L'appel étant dénué de chances de succès, la requête d'assistance judiciaire
doit être rejetée (art. 117 al. 1 let. b CPC
a
contrario
).
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 858 fr. (art. 62 al. 1 TFJC
[tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010; RSV 270.11.5]) seront mis à la charge
de l'appelante qui succombe.
L'intimée n'ayant pas été invitée à se déterminer, il n'y a pas lieu à
l'allocation de dépens en sa faveur.
Par
ces motifs,
la
Cour d'appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L'appel est rejeté.
II.
La requête d'assistance judiciaire est rejetée.
III.
Le jugement est confirmé.
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 858 fr. (huit cent cinquante-huit
francs), sont mis à la charge de l'appelante L.________.
V.
L'arrêt est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Dan Bally, avocat (pour L.________),
‑
M. Jean-Marc Schlaeppi, agent d'affaires breveté (pour la Société Coopérative D.________).
La Cour d'appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Président du Tribunal des baux.
La greffière :