vd_findinfo · AP / 2009 / 84 · 2007-11-21 · fr

EXÉCUTEUR TESTAMENTAIRE, QUALITÉ POUR AGIR, LOYER INITIAL, FRAIS D'EXPLOITATION, RÉNOVATION D'IMMEUBLE, TRAVAUX D'ENTRETIEN{EN GÉNÉRAL} | 518 CC, 269a let. b CO, 270 CO, 274d al. 3 CO, 452 al. 1ter CPC, 452 al. 2 CPC, 456a CPC, 13 LTB, 12 OBLF, 13 OBLF, 14 al. 1 OBLF, 14 OBLF

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 13.05.2009 AP / 2009 / 84

TRIBUNAL CANTONAL
211/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Séance du 13 mai
2009
___________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.     F. Meylan et Creux
Greffière
:
Mme   Rossi
*****
Art. 518 CC; 269a let. b, 270 et 274d
al. 3
CO; 12,
13 et 14 OBLF; 452 et 456a CPC; 13 LTB
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s'occuper du recours interjeté par
A.F.________
,
B.F.________
et
C.F.________
, domicile élu à Lausanne,
défenderesses, contre le
jugement rendu le 21 novembre 2007 par le Tribunal des baux du
canton de Vaud dans la cause divisant les recourantes d'avec
G.________
,
à Lausanne,
demandeur.
Délibérant en audience publique, la cour
voit :
En fait :
A.
Par jugement du 21 novembre 2007, dont la motivation a
été notifiée aux parties le 28 août
2008, le Tribunal des baux du canton de Vaud a fixé à
763 fr. le loyer initial mensuel net que le demandeur G.________
doit payer, dès le 1
er
juillet 2006, aux
défenderesses A.F.________, B.F.________ et C.F.________
pour l'appartement de 3 pièces qu'il loue au
3
ème
étage de l'immeuble sis [...],
à Lausanne (I), dit que les défenderesses doivent
restituer au demandeur la somme de 6'992 fr. correspondant aux
loyers perçus en trop du 1
er
juillet 2006 au 31
octobre 2007 (II), rendu le jugement sans frais ni dépens
(III) et rejeté toute autres ou plus amples conclusions
(IV).
Les faits suivants résultent de ce jugement,
complété par les pièces du dossier (art. 452
CPC [Code de procédure civile du 14 décembre 1966;
RSV 270.11]):
Depuis le 6 février 1996, A.F.________, B.F.________ et
C.F.________ sont propriétaires communes, ensuite du
décès de D.F.________, du bien-fonds n
o
[...] de la Commune de Lausanne, situé [...]. Selon
l'extrait du registre foncier relatif à cette parcelle, deux
exécuteurs testamentaires sont mentionnés.
L'hoirie D.F.________ a requis du Service du logement
l'autorisation de procéder à la réfection de
l'immeuble sis [...], au motif de la vétusté du
bâtiment construit en 1931 et de ses installations. Par
décision du 7 avril 2003, dit service a autorisé la
rénovation, en se basant sur les coûts devisés
et l'augmentation prévisible des loyers. L'état
locatif annuel net après travaux de 208'908 fr.
calculé par la requérante a été
considéré comme «admissible».
Les travaux ont été réalisés en
2003-2004.
D'autres travaux ont été effectués dans
l'appartement de 3 pièces situé au
3
ème
étage gauche de l'immeuble
précité.
Par contrat de bail à loyer du 28 juin 2006, l'hoirie
D.F.________, représentée par la Gérance
[...], a remis en location à G.________ l'appartement
susmentionné. Conclu pour durer initialement du
1
er
juillet 2006 au 1
er
juillet 2007, le bail
devait se renouveler tacitement pour une année, sauf avis de
résiliation donné par l'une des parties quatre mois
avant la prochaine échéance et ainsi de suite
d'année en année. Le loyer, payable d'avance, a
été fixé à 1'200 fr. par mois, plus 130
fr. d'acompte de chauffage, d'eau chaude et de frais
accessoires.
Par formule officielle du 20 juin 2006, la bailleresse avait
informé le locataire que le loyer payé par le
précédent occupant L.________ depuis la
dernière hausse de loyer en vigueur depuis le 1
er
octobre 1992 était de 750 fr., plus 110 fr. d'acompte de
chauffage, d'eau chaude et de frais accessoires. Les motifs de
hausse invoqués étaient les suivants:
«- Evolution du renchérissement compensée au
1
er
mai 2006, soit 101,1 points (art. 269a lit. e CO et
16 OBLF), représentant 8.17%, soit Fr. 61.30
-  Variation du taux hypothécaire
arrêté à 3% (art. 269a lit. b CO et 13 al. 1
OBLF)
-  Evolution des charges d'exploitation
égalisée à fin 2005 (art. 269a lit. b CO et 12
al. 1 OBLF), représentant 22.10%, soit Fr. 165.80
-  Autres travaux à plus-value effectués
dans le logement pour un montant de Fr. 26'000.00 (art. 269a lit. b
CO et 14 OBLF), représentant 13.42%, soit Fr.
100.65
- Importants travaux à plus-value effectués en
2004 dans l'immeuble (art. 269a lit. b CO et 14 OBLF),
représentant 44.88%, soit Fr. 336.55».
Le 29 juillet 2006, le locataire a contesté le loyer initial
de l'appartement en cause devant la Commission de conciliation en
matière de baux à loyer du district de Lausanne. Le 5
février 2007, cette autorité a constaté
l'échec de la conciliation.
Par requête du 3 mars 2007, G.________ a ouvert action contre
l'hoirie D.F.________ devant le Tribunal des baux du canton de
Vaud, concluant, sous suite de frais et dépens, à ce
qu'il soit admis à contester le loyer initial
conformément à l'art. 270 al. 1 CO (Code des
obligations du 30 mars 1911; RS 220) (I), à ce qu'il soit
dit que la majoration de 450 fr. n'est pas admissible (II), que le
loyer initial net reste fixé à 750 fr., avec effet au
1
er
juillet 2006, taux hypothécaire à 3%
et IPC à 101.1 (III) et que l'hoirie D.F.________ doit lui
rembourser les loyers versés en trop dans les trente jours
dès jugement définitif et exécutoire
(IV).
Par courrier du 10 mai 2007, la gérance représentant
la défenderesse a notamment conclu, sous suite de frais et
dépens, au rejet des conclusions du demandeur et à ce
qu'il soit dit que le loyer reste fixé à 1'200 fr.
par mois, plus charges.
Le 5 juin 2007, la gérance a, sur réquisition de la
Présidente du Tribunal des baux du 15 mai 2007, produit les
«pièces justificatives originales relatives aux
charges de l'immeuble (…) avec tableau "détail des
écritures" des années 2001 à 2005, ainsi qu'un
état locatif au 1
er
mai 1992 et au 30 juin
2006». Selon l'«état locatif avec charges et
divers au 30.06.2006», celui-ci s'élevait à
187'764 francs.
Les parties ont été entendues à l'audience du
5 juin 2007. Il ressort notamment du procès-verbal que
celles-ci ont d'entrée de cause admis que la
procédure divisait en réalité G.________
d'avec A.F.________, B.F.________ et C.F.________, de sorte que la
cause était dirigée contre ces dernières. En
outre, le demandeur a déclaré se limiter à
critiquer les motifs invoqués par les bailleresses dans la
formule officielle et qu'il entendait en rester à la
méthode relative.
Le 2 juillet 2007, le demandeur a déposé ses
déterminations sur les pièces produites par la partie
adverse le 5 juin 2007.
Dans ses déterminations du 19 juillet 2007, la
représentante des défenderesses a notamment
indiqué qu'elle ne conservait ni les correspondances, ni les
pièces comptables au-delà d'un délai de dix
ans, mais attestait toutefois que les chiffres sur lesquels
s'appuyait son calcul d'évolution des charges d'exploitation
étaient dignes de foi.
Le 5 octobre 2007, le demandeur a déposé des
déterminations sur les pièces produites par les
défenderesses.
Une seconde audience a eu lieu le 24 octobre 2007.
Il ressort du document établi le 22 juin 2004 par la
représentante des défenderesses que le coût des
travaux effectués en 2003-2004 se présentait comme
suit:
«
TRAVAUX
EXTERIEURS
1.
Echafaudages
:
[...]
Acompte N° 1 du 4 juillet 2003
Fr.
23'000.00
Facture du 9 décembre 2003
Fr.       12'228.00
Fr.
35'228.00
2.
Maçonnerie
: [...]
Situation N° 1 du 23 juillet
2003
Fr.       15'000.00
Situation N° 2 du 21 août
2003
Fr.       25'000.00
Situation N° 3 du 24 novembre 2003
Fr.       20'000.00
Facture du 10 décembre
2003
Fr.
2'450.00
Fr.       62'450.00
Facture du 24 avril
2004
Fr.
9'540.00
3.
Ferblanterie/Couverture
: [...]
Situation N° 1 du 14 août
2003
Fr.       30'000.00
Situation N° 2 du 10 septembre 2003
Fr.       50'000.00
Situation N° 3 du 27 octobre
2003
Fr.       45'000.00
Situation N° 4 du 21 novembre
2003
Fr.       30'000.00
Facture du 15 décembre
2003
Fr.
68'770.00
Fr.       223'770.00
Situation N° 5 du 27 février 2004 - terrasses
Fr.       20'000.00
Facture du 7 mai 2004
Fr.       17'350.00
Fr.       37'350.00
4.
Etanchéité
: [...]
Acompte N° 1 du 5 décembre 2003
Fr.       29'392.00
Facture du 10 février
2004
Fr.       11'530.00
Facture du 7 avril 2004
Fr.
32'760.00
Fr.       73'682.00
5.
Charpente
: [...]
Situation N° 1 du 20 août
2003
Fr.       15'000.00
Situation N° 2 du 6 octobre
2003
Fr.       15'000.00
Situation N° 3 du 17 novembre 2003
Fr.       10'000.00
Facture du 9 janvier 2004
Fr.         7'098.65
Fr.       47'098.65
6.
Peinture
: [...]
Situation N° 1 du 15 août
2003
Fr.       26'900.00
Situation N° 2 du 12 septembre
2003
Fr.       21'520.00
Situation N° 3 du 9 octobre
2003
Fr.       21'520.00
Situation N° 4 du 6 novembre 2003
Fr.       21'520.00
Facture du 9 décembre 2003
Fr.
28'140.00
Fr.       119'600.00
Facture du 16 avril
2004
Fr.
843.00
7.
Menuiserie/Fenêtres
: [...]
Situation N° 1 du 23 septembre 2003
Fr.       89'400.00
Facture du 13 novembre 2003
Fr.
10'175.00
Fr.        99'575.00
Facture du 26 novembre 2003
Fr.
499.25
8.
Serrurerie
: [...]
Facture du 5 décembre 2003
Fr.        42'769.00
Facture du 9 avril
2004
Fr.
1'394.00
Facture du 6 mai 2004
Fr.
669.00
A
reporter
Fr.       754'467.90
(…)
9.
Stores, contrevents, toiles de tentes
: [...]
Facture
du 17 décembre
2003
Fr.        72'750.00
Facture
du 31 mars 2004
Fr.
1'016.00
10.
Electricité
: T.________
SA
Acompte N° 1 du 15 octobre
2003
Fr.       10'000.00
Facture du 9 décembre
2003
Fr.
4'500.00
Fr.       14'500.00
11.
Nettoyage chantier
: [...]
Facture du 16 septembre
2003
Fr.
2'134.00
Facture du 31 octobre
2003
Fr.
1'230.90
Facture du 18 décembre
2003
Fr.
1'067.00
12.
Divers
Remboursement [...] du 28 novembre 2003
Fr.
-249.60
TOTAL
TRAVAUX
EXTERIEURS
Fr.
846'916.20
TRAVAUX
INTERIEURS
1.
Electricité
: T.________ SA
Acompte
N° 1 du 4 juillet
2003
Fr.       15'000.00
Acompte
N° 2 du 12 août
2003
Fr.       15'000.00
Acompte
N° 3 du 15 septembre
2003
Fr.       20'000.00
Acompte
N° 4 du 11 novembre
2003
Fr.       15'000.00
Acompte
N° 5 du 12 décembre
2003
Fr.         5'000.00
Facture
du 4 mai
2004
Fr.
3'000.00
Fr.       73'000.00
Facture
du 3 juin 2004 (Appt chantier - ex-
[...])
Fr.
2'436.90
2.
Peinture
: [...]
Facture du 9 décembre
2003
Fr.       28'690.00
Facture du 16 avril
2004
Fr.
5'272.00
Facture du 16 avril
2004
Fr.
542.00
Peinture
: [...]
Facture
du 28 juillet 2003 (Appt
[...])
Fr.
1'273.00
Facture
du 17 octobre 2003 (Appt
[...])
Fr.
1'002.00
Facture
du 30 octobre 2003 (Appt
[...])
Fr.
929.00
Facture
du 9 février 2004 (Appt
L.________)
Fr.
365.00
Facture
du 18 mai 2004 (Appt chantier - ex-
[...])
Fr.
3'267.00
3.
Sanitaire
:
C.________
Facture du 21 novembre
2003
Fr.       41'700.00
Sanitaire
: [...]
Facture du 12 septembre
2003
Fr.
236.70
4.
Maçonnerie
:
[...]
Facture du 10 décembre
2003
Fr.       15'575.00
5.
Menuiserie
: [...]
Facture du 9 janvier 2004
Fr.       10'718.00
Facture du 15 mars
2004
Fr.
2'154.00
6.
Agencement de
cuisine/menuiserie
: [...]
Facture du 14 novembre
2003
Fr.
480.00
A
reporter
Fr.       187'640.60
(…)
7.
Nettoyages
: [...]
Facture du 19 février 2004 (Appt
[...])
Fr.
270.90
Nettoyages
: [...]
Facture du 8 juin 2004 (Appt chantier - Ex-
[...])
Fr.
453.00
8.
Serrurerie
: [...]
Facture du 9 avril
2004
Fr.         4'763.00
Serrurerie
: [...]
Facture du 9 mars
2004
Fr.
193.70
9.
Revêtement de sol
:
[...]
Facture du 2 juin 2004 (Appt chantier - Ex-
[...])
Fr.
943.00
TOTAL TRAVAUX
INTERIEURS
Fr.
194'264.20
DIVERS
1.
Divers
Facture
Ville de Lausanne du 8 août 2003 (Utilisation domaine public)
Fr.     1'310.40
Facture
Ville de Lausanne du 16 septembre 2003
(…)
Fr.         1'278.40
Facture
Ville de Lausanne du 21 octobre 2003
(…)
Fr.         1'246.40
Facture
Ville de Lausanne du 21 novembre 2003
(…)
Fr.         1'310.40
Facture
[...] du 30 novembre 2003 (Tirage
plans)
Fr.
74.90
Facture
Ville de Lausanne du 23 décembre 2003
(…)
Fr.         1'324.80
Facture
Ville de Lausanne du 9 janvier 2004
(…)
Fr.         1'017.60
2.
Assurances
Facture [...] du 20 juin 2003 (Assurance contruction)
Fr.         2'895.50
Facture [...] du 20 juin 2003 (Assurance Maître de
l'ouvrage)
Fr.
629.20
TOTAL
FRAIS
DIVERS
Fr.
11'087.60
HONORAIRES
DE SURVEILLANCE
Honoraires
de surveillance 7% + TVA 7.6% - Acompte 17.12.2003
Fr.       62'574.80
Honoraires
de surveillance 7 % + TVA 7.6 % - Facture 22.06.2004
Fr.
15'844.10
Fr.       78'418.90
TOTAL
HONORAIRES DE
SURVEILLANCE
Fr.       78'418.90
RECAPITULATIF
TOTAL
TRAVAUX
EXTERIEURS
Fr.       846'916.20
TOTAL
TRAVAUX
INTERIEURS
Fr.       194'264.20
TOTAL
HONORAIRES DE
SURVEILLANCE
Fr.         78'418.90
TOTAL
FRAIS
DIVERS
Fr.
11'087.60
TOTAL
DES
TRAVAUX
Fr.     1'130'686.90
»
La facture de l'entreprise T.________ SA du 4 mai 2004 relative aux
travaux intérieurs expose en page 10 le récapitulatif
général suivant:
«
1.
Travaux
selon devis
2094
Fr.        16'542.10
1.1
Nouveau
tableau
Fr.
4'138.00
1.2
Alimentation
tableau
Fr.
1'402.20
1.3
Chemins de câbles
s/sol
Fr.
1'563.25
1.4
Alimentations
appartements
Fr.
6'907.90
1.5
Démontage et
provisoires
Fr.
1'528.00
1.6
Cage
d'escaliers
Fr.
573.00
1.7
Téléréseau
Fr.
429.75
2.
Travaux selon devis
2096
Fr.       45'457.75
2.1
Appartement rez inférieur
droite
Fr.
6'961.45
2.2
Appartement rez
gauche
Fr.
2'933.40
2.3
Appartement rez centre
droite
Fr.
6'961.45
2.4
Appartement rez centre
gauche
Fr.
624.80
2.5
Appartement 1er
droite
Fr.
6'961.45
2.6
Appartement 2ème
gauche
Fr.
742.25
2.7
Appartement 2ème
droite
Fr.
703.10
2.8
Appartement 3ème
gauche
Fr.
7'483.60
2.9
Appartement 3ème
centre
Fr.
5'124.80
2.10
Appartement 3ème
droite
Fr.
6'961.45
3.
Travaux selon devis
2113
Fr.
2'859.80
3.1
Réfection éclairage cage
d'escaliers
Fr.
1'406.20
3.2
Echange des fils et
boîtes
Fr.
1'453.60
4.
Travaux
complémentaires
Fr.
8'214.90
4.1
Eclairage des
caves
Fr.
2'739.15
4.2
Eclairage
chaufferie
Fr.
345.30
4.3
Eclairage
buanderie
Fr.
432.20
4.4
Câbles
chauffant
Fr.
286.95
4.5
Ventilation
Fr.
1'830.30
4.6
Alimentations
téléphone
Fr.
1'452.70
4.7
Mise à
terre
Fr.
196.10
4.8
Prise 400 V
s/sol
Fr.
240.80
4.9
Poussoirs
sonnerie
Fr.
691.40
Total
Brut
Fr.       73'074.55
(…)
Total
TTC
Fr.
3'000.00
».
La facture établie le 21 novembre 2003 par l'entreprise
d'installations sanitaires C.________ concerne la
«création de nouvelles colonnes cuisines». Le
travail exécuté était décrit de la
manière suivante: «Création et montage dans la
cage d'escaliers de nouvelles colonnes d'alimentations et
d'évacuations, devant servir aux raccordements des nouveaux
agencements prévus dans le futur. Raccordement des deux
agencements existants au niveau du 2ème étage, et
suppression et bouchonnage de l'ancienne tuyauterie. Fourniture et
installation d'une grille avaloir dans le saut-de-loup au niveau de
la cave. Raccordement sur la tuyauterie du WC du studio au niveau
d'une conduite de ventilation secondaire. Installation d'un
câble autorégulant de type Raychem pour le maintien de
température de la distribution d'eau chaude. Modification et
déviation des descentes d'eaux pluviales sur les balcons,
conformément aux instructions de l'entreprise de
ferblanterie (…)».
Le décompte du coût des travaux effectués en
2006 dans l'appartement loué par le demandeur, établi
le 31 août 2006 par la représentante des
défenderesses, est le suivant:
«
Peinture
Réfection
complète de
l'appartement
selon
facture de l'entreprise [...] du 19 juin
2006
Fr.         11'936.00
Parquets
Chambre
I       Réparation du parquet et
ponçage et imprégnation
du parquet et seuils
selon
facture de l'entreprise [...] du 26 juin
2006
Fr.
886.00
Carrelage
Cuisine
fourniture et pose de carrelage en lieu et place du
linoléum
Hall
fourniture et pose de carrelage en lieu et place du
linoléum
selon
facture de l'entreprise [...] du 19 juin
2006
Fr.
5'175.00
Electricité
Divers
travaux électriques
selon
facture de l'entreprise T.________ SA du 20 juillet
2006
Fr.
813.00
Menuiserie
Contrôle
et remise en état des menuiseries
selon
facture de l'entreprise [...] du 21 août
2006
Fr.         1'471.00
Chambre
fourniture et pose d'une fenêtre en PVC
selon
facture de l'entreprise [...] du 3 mai
2006
Fr.
213.00
Baignoire
Réémaillage
de la baignoire
selon
facture de l'entreprise [...] du 30 juin
2006
Fr.
872.00
Sanitaire
Contrôle
et remise en état des installations sanitaires
selon
facture de l'entreprise [...] du 28 août
2006
Fr.         3'676.70
Clés
Copie
de clés
selon
ticket de caisse (non
daté)
Fr.
40.50
Ouverture
d'un galetas et fourniture d'une clé
selon
facture de l'entreprise [...] du 9 février 2006
Fr.
159.50
Nettoyage
après travaux
selon
facture de l'entreprise [...] du 5 juillet
2006
Fr.
1'107.00
Total
Fr.       26'349.70
Honoraires
de surveillance    7% + TVA
7.6%
Fr.
1'984.65
Total
des
travaux
Fr.
28'334.35
».
Le calcul du nouveau loyer a fait l'objet de plusieurs documents.
Selon le décompte imprimé le 10 mai 2007 par la
représentante des défenderesses, l'évolution
des charges d'exploitation a été la
suivante:
«1986
21'780.--
2002
35'457.--
1987
21'780.--
2003
56'654.--
1988
16'948.--
2004
49'449.--
1989
16'021.--
2005
38'314.--
1990
21'695.--
2006
35'265.--
moyenne:
19'645.--
moyenne: 43'028.--».
Compte tenu d'un état locatif au 1
er
janvier 1991
de 125'796 fr., la variation des charges a été
estimée à 18,59 %, soit 139 fr. 40.
Il ressort encore de ce document que l'appartement en cause a une
surface de 83,3 m
2
et l'immeuble une surface locative
totale de 1'033 m
2
.
En audience, les défenderesses ont admis que, d'entente avec
le précédent locataire en place depuis plus de vingt
ans, l'appartement en cause avait été peu
entretenu.
En droit, les premiers juges ont considéré que les
conditions de l'art. 270 al. 1 let. a et b CO étaient
réalisées et qu'il y avait lieu d'entrer en
matière sur la requête du locataire.
Conformément à la volonté exprimée par
le demandeur, ils ont restreint l'examen de la cause à
l'impact des facteurs relatifs invoqués par celui-ci. Ils
ont écarté du calcul les travaux intérieurs
effectués en 2003-2004, au motif qu'ils ne concernaient en
partie pas l'appartement litigieux et relevaient pour le reste du
pur entretien. Compte tenu de la décision du Service du
logement du 7 avril 2003 autorisant les travaux en raison de la
nécessité de procéder à la
réfection du bâtiment datant de 1931 et dont
l'état était vétuste, ainsi que du fait qu'il
apparaissait selon eux que cet immeuble n'avait pas
été entretenu régulièrement, les
premiers juges ont estimé qu'il convenait de retenir le 50 %
des frais générés par les travaux
extérieurs de la même période en tant
qu'investissements créant des plus-values au sens de l'art.
14 al. 1 in fine OBLF (ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail
à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux
commerciaux; RS 221.213.11). Après réduction du
montant lié aux travaux d'étanchéité,
ils ont considéré que le montant total des travaux
extérieurs s'élevait à 834'582 fr., et que le
capital dont les défenderesses pouvaient obtenir un
rendement par le biais des loyers était de 208'645 fr.,
auquel un taux de 3,5 % devait être appliqué, soit un
rendement annuel de 7'302 francs. Ils ont estimé que la
durée d'amortissement des nouvelles installations
était en moyenne de trente ans et que l'amortissement des
travaux à plus-value était ainsi de 13'895 fr. par
an. Ajoutant à ces deux montants la charge annuelle
d'entretien desdites installations, par 2'119 fr., ils ont retenu
que les défenderesses pouvaient répercuter sur les
loyers le montant annuel de 23'316 fr., ce qui, pour l'appartement
du demandeur d'une surface de 83,3 m
2
,
représentait 156 fr. 50 par mois. Pour les travaux
réalisés en 2006 dans cet appartement, les premiers
juges ont considéré que seule la pose du carrelage
dans la cuisine et le hall, pour le montant de 5'175 fr., avait
apporté une plus-value, le reste des travaux n'ayant
été que du pur entretien, et qu'une hausse de loyer
de 10 fr. 10 devait être admise à ce titre. Ils ont
calculé que la baisse du taux hypothécaire de 6,75 %
à 3 % donnait droit à une réduction de loyer
de 28,57 %, ce qui représentait 214 fr. 30 par mois, et que
l'évolution de l'indice suisse des prix à la
consommation de 129.8 à 156.3 permettait une hausse
mensuelle de 61 fr. 25. Les défenderesses n'ayant pas
produit toutes les pièces nécessaires au calcul des
moyennes permettant de déterminer si l'évolution des
charges d'entretien alléguée était
fondée, le Tribunal des baux a écarté ce
facteur de fixation de loyer. Au vu de tous ces
éléments, il a considéré que les
défenderesses ne pouvaient augmenter le loyer que de 13 fr.
au lieu des 450 fr. en cause. Le loyer initial mensuel net
étant abusif, il a par conséquent été
ramené à 763 fr. dès le 1
er
juillet
2006. Les premiers juges ont enfin estimé que les
défenderesses devaient restituer au demandeur les loyers
perçus en trop entre cette date et le 31 octobre 2007, par
6'992 francs.
B.
Par acte du 4
septembre 2008, A.F.________, B.F.________ et C.F.________ ont
recouru contre ce jugement, concluant, sous suite de frais et
dépens, principalement à sa réforme en ce sens
que le loyer initial mensuel net dû par le demandeur pour
l'appartement de 3 pièces sis [...] à Lausanne est
fixé à un montant de 1'200 fr. dès le
1
er
juillet 2006, les bases de calcul étant un
taux d'intérêt hypothécaire de 3 % et un indice
des prix à la consommation de 154.8 (février 2006;
base 1983), toute autres ou plus amples conclusions étant
rejetées. Subsidiairement, elles ont conclu à son
annulation, la cause étant renvoyée au Tribunal des
baux pour nouveau jugement.
Dans leur mémoire du 28 novembre 2008, elles ont
développé leurs moyens et confirmé leurs
conclusions. Elles ont produit un lot de trois
pièces.
L'intimé G.________ a conclu, sous suite de frais et
dépens, au rejet du recours. Il a produit un lot de quatre
pièces.
En droit
:
1.
Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC, applicables par renvoi de
l'art. 13 LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des
baux; RSV 173.655), ouvrent la voie des recours en nullité
et en réforme contre les jugements principaux rendus par le
Tribunal des baux.
Interjeté en temps utile, le recours, qui tend
principalement à la réforme et subsidiairement
à la nullité, est recevable.
2.
En règle générale, le Tribunal cantonal
délibère en premier lieu sur les moyens de
nullité (art. 470 al. 1 CPC).
Les recourantes
concluent subsidiairement à l'annulation du jugement. Elles
ne font toutefois valoir aucun moyen de nullité
spécifique à l'appui de leur recours, de sorte que
celui-ci doit être écarté, la cour de
céans n'examinant que les moyens de nullité
dûment développés (Poudret/Haldy/Tappy,
Procédure civile vaudoise, 3
ème
éd., 2002, n. 2 ad art. 465 CPC, p. 722).
Il convient dès lors d'examiner le recours en
réforme.
3.
Saisie d'un recours
en réforme contre un jugement principal rendu par le
Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit librement la cause
en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC, applicable par renvoi de
l'art. 13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois articuler des
faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du
dossier et qui auraient dû être retenus ou de ceux
pouvant résulter d'une instruction complémentaire
selon l'art. 456a CPC (art. 452 al. 1ter CPC). L'Exposé des
motifs souligne le caractère exceptionnel de ce correctif,
devant permettre à l'autorité de recours de
procéder à des mesures d'instruction simples dans le
but de remédier elle-même à une lacune ou de
vérifier un point précis de l'état de fait
(Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. ad art. 456a CPC, p.
702).
Ainsi, le Tribunal cantonal
revoit
la cause en fait et en
droit sur la base du dossier, sans réadministration des
preuves déjà administrées en première
instance. Il développe donc son raisonnement juridique
après avoir vérifié la conformité de
l'état de fait du jugement aux preuves figurant au dossier
et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou
complété au moyen de celles-ci
(JT 2003 III 3).
En l'espèce l'état de fait du jugement est conforme
aux pièces du dossier et a été
complété sur la base de celui-ci. Sous réserve
du point développé au considérant 4b)
ci-dessous, il n'y a pas lieu de procéder à une
instruction complémentaire, la cour de céans
étant à même de statuer en
réforme.
Les pièces nouvelles produites en deuxième instance
sont en principe irrecevables. Il sera toutefois revenu sur ce
point dans la mesure utile au considérant 4b)
ci-dessous.
4.
a)
A titre principal, les recourantes soulèvent le
moyen tiré du défaut de qualité pour
défendre. Elles invoquent que la requête a
été introduite contre l'hoirie, dépourvue de
personnalité juridique, alors qu'elle aurait dû
l'être contre les membres de cette dernière. En outre,
même si elles ont admis devant les premiers juges qu'elles
étaient bien prises à partie, ce n'est pas contre
elles que l'intimé devait agir, mais contre les deux
exécuteurs testamentaires désignés par le
défunt, qui administrent en commun l'immeuble appartenant
à l'hoirie, comme le mentionne l'extrait du registre foncier
produit en annexe au recours. Elles relèvent que
l'exécuteur testamentaire a seul qualité pour
résister à des actions concernant les biens
successoraux. Dès lors que le litige porte sur un bien non
partagé, l'action devait être dirigée contre
les deux exécuteurs testamentaires. La procédure
initiée par l'intimé se trouve ainsi, selon elles,
entachée d'un vice irréparable, le locataire ayant
laissé ses droits se périmer en n'actionnant pas les
bailleresses dans le délai imparti à cette fin
(mémoire de recours, p. 3 s.).
b)
La production de pièces nouvelles en
deuxième instance est exclue, à moins qu'elle
intervienne dans le cadre d'une instruction complémentaire
ordonnée par le Tribunal cantonal en application de l'art.
456a CPC, voire si le recourant se plaint d'un manquement des
premiers juges à leur devoir d'instruction. Ainsi, la
production d'une pièce nouvelle ne doit pas alourdir
l'instruction du recours et être admise restrictivement, eu
égard à la double instance touchant à
l'appréciation des faits. Elle constitue cependant la mesure
d'instruction la plus aisément admissible dans ce cadre
restrictif (JT 2003 III 16 c. 2c). En pratique, la Chambre des
recours a régulièrement admis la production d'une
pièce nouvelle (cf. par exemple Ch. rec., 28 mars 2007,
n
o
101/I; Ch. rec., 15 novembre 2006, n
o
720;
Ch. rec., 4 septembre 2006, n
o
796 c. 1d; Ch. rec., 24
novembre 2004, n
o
740). En l'occurrence, la production
par les recourantes de l'extrait du registre foncier à
l'appui de ce premier moyen peut être autorisée,
s'agissant d'un moyen de fond devant être examiné
d'office par le juge (SJ 1995 p. 212 c. 2; Ch. rec., 16 juin 2008,
n° 281/I et les réf. citées), même si un
extrait moins récent figurait déjà au dossier
(cf. pièce produite par les défenderesses le 30 mars
2007).
c)
Le défaut de légitimation active (ou
passive) est un moyen de fond et non une exception de
procédure. Un tel moyen a le caractère d'une
objection. Il doit être examiné d'office par le juge
à la lumière des règles de droit
matériel et non des règles de procédure (ATF
126 III 59 c. 1a; Weber, Basler Kommentar, 4
ème
éd., 2007, n. 2a ad art. 273 CO, p. 1588). Il s'agit d'un
conflit sur la titularité du droit. En principe, seule est
légitimée comme partie au procès celle qui est
personnellement titulaire d'un droit ou contre laquelle
personnellement un droit est exercé. Le défaut de
légitimation active (ou passive) entraîne le rejet de
l'action, alors que le défaut de qualité de partie,
condition d'ordre procédural, entraîne
l'irrecevabilité de celle-ci (ATF 130 III 417 c. 3.1, SJ
2004 I 533; ATF 126 III 59 précité c. 1a; JT 2001 III
77 c. 2c et les arrêts cités; Poudret/Haldy/Tappy, op.
cit., n. 3 ad art. 138 CPC, p. 259, et n. 1 ad art. 62 CPC, pp.
113-114; Hohl, Procédure civile, tome I, Berne 2001, n. 451,
p. 100).
Selon la doctrine et la jurisprudence, l'exécuteur
testamentaire est partie au procès concernant l'actif et le
passif de la succession, pour autant que l'administration des biens
successoraux lui soit confiée selon l'art. 518 CC (Code
civil suisse du 10 décembre 1907; RS 210). Cependant, hormis
les cas où l'exécuteur testamentaire agit comme
partie dans sa propre cause, il n'est nullement question de sa
qualité pour agir ou pour défendre
(légitimation active ou passive), qui est régie par
le droit de fond. Dans les procès qui l'opposent à
des tiers au sujet des actifs de la succession, l'exécuteur
testamentaire ne fait pas valoir son propre droit matériel;
il résulte de sa situation légale qu'il doit
sauvegarder les droits successoraux en son propre nom. On est ainsi
en présence d'un cas où, pour des motifs
particuliers, un tiers (l'exécuteur testamentaire) peut
conduire un procès en son propre nom et en tant que partie
à la place de celui qui est, quant au fond, le sujet actif
ou passif du droit contesté (ATF 116 II 131 c. 3a; JT 1995
III 116 c. 2 b; SJ 1995 p. 212 c. 2; Piotet, Droit successoral, in
Traité de droit privé suisse, tome IV, 1975, p. 150;
Escher, Zürcher Kommentar, 1959, n. 31 ss ad art. 518 CC, pp.
475-477; Schaufelberger/Keller, Basler Kommentar,
3
ème
éd., 2007, n. 26 ss ad art. 602 CC,
pp. 672-673; Druey, Grundriss des Erbrechts, 3
ème
éd., 1992, pp. 181-183).
d)
Il découle de ce qui précède que le
grief soulevé par les recourantes n'est en
réalité pas un moyen de fond. Celui-ci tend en effet
à ce que la qualité de partie défenderesse ne
leur soit pas reconnue, au motif que deux exécuteurs
testamentaires sont chargés de l'administration de la
succession et que, s'agissant d'un immeuble propriété
de l'hoirie, ce sont eux qui devaient être pris à
partie dans la présente procédure. Or, la
qualité de partie est une condition de validité de
l'instance, dont le défaut est sanctionné par une
exception de procédure qui doit être soulevée
avant toute défense au fond (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit.,
n. 1 ad art. 62 CPC, p. 115, et les réf. citées). Non
seulement les recourantes n'ont pas soulevé une telle
exception, mais elles ont au contraire procédé sans
réserve sur le fond, admettant même que la
procédure ouverte contre l'hoirie D.F.________ était
en réalité dirigée contre elles-mêmes.
Elles ont ainsi reconnu qu'elles avaient la qualité de
partie. En tant que membres de l'hoirie propriétaire de
l'immeuble en cause, elles ont par conséquent
également qualité pour défendre à la
présente action.
Mal fondé, le recours doit être rejeté sur ce
point.
5.
a)
A titre subsidiaire, les
recourantes soulèvent plusieurs griefs en relation avec la
prise en compte des travaux à plus-value d'une part et
l'évolution des charges d'entretien d'autre part. Sur le
premier point, elles estiment que les premiers juges auraient
dû prendre en compte tant les travaux intérieurs
qu'extérieurs réalisés en 2003-2004, de
même que les honoraires de surveillance et les frais divers,
totalisant un montant de 1'130'686 fr. 90, lequel devait servir de
base à la détermination de la part de la plus-value
pouvant être répercutée sur le loyer. Ils
auraient également dû prendre en considération,
sans restriction, les travaux effectués en 2006 dans
l'appartement de l'intimé, totalisant 28'334 fr., qui
étaient tous des travaux à plus-value. Quant à
la part de plus-value, les premiers juges n'auraient pas dû
appliquer le pourcentage correspondant au bas de la fourchette
prévue par l'art. 14 al. 1 in fine OBLF, soit 50 %, mais
bien celui correspondant au taux maximal de 70 %; la
décision du Service du logement autorisant les travaux de
rénovation aurait dû les amener à une telle
conclusion. Sur le second point, les recourantes s'insurgent contre
le raisonnement des premiers juges qui ont refusé de prendre
en compte les charges d'exploitation au motif qu'elles n'avaient
pas produit les pièces nécessaires à cet
effet. Selon elles, cette manière de voir aboutit non
seulement à un résultat choquant, dans la mesure
où elle revient à ignorer l'augmentation des charges
d'exploitation sur une période de quinze ans, mais elle ne
s'accorde en outre ni avec la jurisprudence ni avec la doctrine
«généralement favorable aux locataires»,
qui n'excluent pas l'application de la méthode forfaitaire
dans certains cas où la preuve est difficile à
rapporter. Sur la base des éléments de preuve
qu'elles ont fournis, les premiers juges auraient dû admettre
une augmentation des charges d'exploitation correspondant à
une majoration de l'état locatif de 1,39 % par
année.
b)
Selon l'art. 269a let. b CO, les
loyers justifiés par des hausses de coûts ou par des
prestations supplémentaires du bailleur ne sont en
règle générale pas abusifs. Sont
réputées hausses de coûts au sens de la
disposition précitée les augmentations du taux
hypothécaire, des taxes, des impôts sur les immeubles,
des rentes de droits de superficie, des primes d'assurance ainsi
que des frais d'entretien (art. 12 al. 1 OBLF). Aux termes de
l'art. 14 al. 1 OBLF, sont réputés prestations
supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a let. b CO
les investissements qui aboutissent à des
améliorations créant des plus-values,
l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations
accessoires supplémentaires. En règle
générale, les frais causés par d'importantes
réparations sont considérés, à raison
de 50 à 70 %, comme des investissements créant des
plus-values.
Il est parfois difficile de
distinguer les améliorations à plus-value
(rénovations) qui accroissent la valeur de l'immeuble et
justifient une majoration du loyer des simples travaux d'entretien
(réparations) qui maintiennent la valeur de l'immeuble et
qui, en règle générale, n'entraînent
aucune augmentation de loyer. Pour cette raison, l'art. 14 al. 1 in
fine OBLF assimile partiellement les importantes réparations
à des améliorations à plus-value. Cette
règle a notamment pour but de faciliter la preuve. Seules
les importantes réparations sont visées par cette
disposition. Il doit s'agir de travaux extraordinaires,
dépassant manifestement l'entretien normal, concernant
simultanément plusieurs parties essentielles de l'immeuble
et d'un coût élevé en regard de l'état
locatif. Les travaux qui ne correspondent qu'à un entretien
différé et qui ne comportent aucun
élément de plus-value ne peuvent pas être
considérés comme de grandes réparations et ne
justifient ainsi aucune majoration de loyer à ce titre
(Lachat, Le bail à loyer, 2
ème
éd.,
2008, p. 480).
Conformément à l'art.
14 al. 4 OBLF, les hausses de loyer fondées sur des
investissements créant des plus-values sont
réputées non abusives lorsqu'elles ne servent
qu'à couvrir équitablement les frais
d'intérêts, d'amortissement et d'entretien
résultant de l'investissement. Les frais
d'intérêts correspondent au coût de revient des
prestations supplémentaires, multiplié par le taux
hypothécaire du marché, plus ½ %.
L'amortissement est quant à lui fonction de la durée
de vie des installations, qui peut être établie au
moyen de tabelles. Compte tenu de celui-ci, on ne retiendra que la
moitié du capital à renter. Pour l'entretien futur
des nouvelles installations, il convient d'ajouter à la
charge d'intérêts et d'amortissement 10 % du total du
poste "intérêts et amortissement"
(Lachat, op. cit., p. 483
s.).
c/aa)
En l'espèce, il n'est pas
contesté que, l'intimé ayant déclaré
qu'il limitait sa contestation aux facteurs relatifs
invoqués par les bailleresses, l'on se trouve dans un cas
d'application de l'art. 269a let. b (accessoirement let. e) CO,
ainsi que des art. 12, 13 et 14 OBLF qui le concrétisent,
dispositions auxquelles se référait
expressément la notification de loyer lors de la conclusion
du nouveau bail avec l'intimé (cf. sur la
délimitation du cadre judiciaire en relation avec la
méthode relative, Fetter, La contestation du loyer initial,
thèse Berne 2005, n. 482, p. 221).
bb)
Il convient tout d'abord d'examiner la question de la
prise en compte dans le calcul du nouveau loyer des travaux
effectués en 2003-2004. Les premiers juges ont exclu tous
les travaux intérieurs, totalisant 194'264 fr. 20, au motif
que ceux-ci ne concernaient pas l'appartement litigieux ou
relevaient du pur entretien de celui-ci n'apportant aucune
plus-value à l'immeuble (jgt, p. 7). Sans autre explication,
ils n'ont pas non plus pris en compte les honoraires de
surveillance, par 78'418 fr. 90, ni les frais divers relatifs
à l'utilisation du domaine public et à la couverture
d'assurance, par 11'087 fr. 60. Ils ont enfin réduit le
coût des travaux extérieurs
d'étanchéité d'un montant de 12'333 fr. 70
pour le porter à 61'348 fr. 30 au lieu de 73'682 fr., au
motif qu'une partie des factures ne concernait pas l'immeuble
abritant l'appartement de l'intimé. Les premiers juges ont
ainsi retenu que le coût total des travaux
réalisés en 2003-2004 s'élevait à
834'582 fr. (jgt, p. 8), alors que les recourantes se fondaient sur
un montant total de 1'130'687 francs.
Ces dernières contestent que les travaux intérieurs
aient relevé du pur entretien. Elles donnent des exemples
démontrant, selon elles, qu'ils comportent une part de
plus-value (cf. mémoire, p. 6).
Lorsque, comme en l'occurrence, la distinction entre les travaux
constituant des améliorations à plus-value et ceux
relevant du pur entretien est ardue, l'art. 14 al. 1 in fine OBLF
permet de faciliter la preuve, en assimilant partiellement les
importantes réparations à des améliorations
à plus-value. En l'espèce, contrairement à ce
qu'ont estimé les premiers juges, il ressort des
décomptes établis par les entreprises
concernées que les travaux d'électricité et de
sanitaire ont été au-delà du simple entretien
des installations existantes. Les montants de 73'074 fr.,
correspondant aux travaux facturés par la
société T.________ SA selon décompte du 4 mai
2004, et de 41'700 fr. ressortant de la facture du 21 novembre 2003
de l'entreprise d'installations sanitaires C.________ pour la
«création de nouvelles colonnes cuisines»
doivent ainsi être pris en considération. Pour des
motifs pratiques de calcul, il sera tenu compte de l'ensemble des
travaux d'électricité concernant les appartements.
L'augmentation admissible sera, dans un second temps,
calculée au prorata de la surface de l'appartement de
l'intimé par rapport à la surface locative totale. En
effet, selon la doctrine, lorsque tous les locataires
bénéficient des mêmes avantages, l'ensemble des
loyers pourra être augmenté d'un pourcentage
identique; il est également possible d'envisager d'autres
clés de répartition, par exemple en fonction de la
surface louée (Lachat, op. cit., p. 486).
En outre, le coût de revient des installations englobe les
dépenses effectives pour les travaux, telles que les
honoraires des mandataires, ainsi que les frais et taxes
liés aux éventuelles autorisations administratives,
etc.
(Lachat, op. cit., p. 483; SVIT, Das
Schweizerische Mietrecht, Kommentar, 3
ème
éd., 2008, n. 67 ad art. 269a CO, p. 578).
Les coûts relatifs
aux honoraires de surveillance, par 78'419 fr., et les frais divers
liés à l'utilisation du domaine public et à la
couverture d'assurance, par 11'087 fr., montants arrondis, doivent
ainsi être pris en considération. En revanche,
concernant les travaux extérieurs, les considérations
des premiers juges relatives à l'amputation partielle du
coût des travaux d'étanchéité (jgt, p.
8) sont convaincantes et peuvent être
confirmées.
En conséquence, le coût total des travaux
réalisés en 2003-2004 s'élève à
1'038'862 fr. (834'582 + 73'074 + 41'700 + 78'419
+11'087).
cc)
Il faut ensuite déterminer la
part des importantes réparations susmentionnées qui
peuvent être considérées comme un
investissement créant une plus-value.
L'art. 14 al. 1 OBLF prévoit
à cet égard une fourchette comprise entre 50 et 70 %.
Selon la doctrine et la jurisprudence, le choix du pourcentage
dépend de plusieurs facteurs, à savoir des
circonstances du cas concret (telles que l'importance des
améliorations à plus-value comprises dans les
travaux), du coût global des travaux par rapport à
l'état locatif (étant précisé que plus
il est élevé plus le pourcentage le sera aussi), du
temps écoulé depuis la construction de l'immeuble,
respectivement depuis sa dernière rénovation
générale, et enfin du taux retenu pour renter le
capital, étant souligné que si on retient un taux
élevé, on appliquera un pourcentage bas (cf. Lachat,
op. cit., p. 481; Higi, Zürcher Kommentar, 1998, n. 385 ss ad
art. 269a CO, pp. 334-335).
Les premiers juges ont retenu un taux
de 50 %, en se fondant d'une part sur la décision rendue le
7 avril 2003 par le Service du logement qui autorisait les travaux
en considérant que ceux-ci se justifiaient avant tout par la
nécessité de procéder à la
réfection du bâtiment qui datait de 1931 et dont
l'état était vétuste, ainsi que, d'autre part,
sur le fait que l'immeuble n'avait pas été entretenu
régulièrement (jgt, pp. 7-8). Il ressort de la
décision précitée que les motifs de
vétusté du bâtiment et de ses installations ont
été avancés par l'hoirie bailleresse dans sa
demande d'autorisation et que cette dernière était
fondée principalement sur les coûts devisés et
l'augmentation prévisible des loyers, laquelle apparaissait
«admissible». On ne saurait dès lors suivre les
premiers juges dans les conclusions qu'ils ont tirées de
cette décision. Bien plus, ils n'ont pas examiné
l'ensemble des facteurs qui président au choix du
pourcentage, exposés ci-dessus. Or, s'il est exact qu'il
s'agit d'un immeuble ancien qui n'avait apparemment pas
été rénové antérieurement, du
moins dans une telle ampleur, il n'en reste pas moins que les
travaux entrepris sont de nature à lui apporter
d'importantes plus-values, que leur coût représente
plus de quatre fois l'état locatif annuel et que le taux
applicable pour renter le capital est de 3 ½ % (cf. jgt, p.
8, point non contesté dans le mémoire de recours, p.
8), ce qui constitue un taux bas. Compte tenu de ces
différents facteurs, le pourcentage de 50 % retenu par les
premiers juges apparaît insuffisant et il convient de le
fixer au taux médian de 60 %.
dd)
Concernant les travaux effectués dans
l'appartement de l'intimé en 2006, les premiers juges ont
uniquement retenu la moitié des travaux de carrelage,
considérant que les autres travaux constituaient une
réfection et non une rénovation apportant une
plus-value. Ils se sont notamment fondés sur les
déclarations des recourantes, selon lesquelles l'appartement
en question avait été peu entretenu depuis une
vingtaine d'années. Cette appréciation, convaincante,
peut être confirmée. Dans la mesure où les
autres travaux (savoir notamment la peinture, la parqueterie,
l'électricité, la menuiserie, la restauration des
revêtements et la remise en état des installations
sanitaires de l'appartement) correspondent à des travaux
d'entretien différé, ils n'ont pas à
être pris en compte dans le calcul de majoration du loyer
(cf. Lachat, op. cit., p. 480). Dans le contexte du cas
d'espèce, les travaux de carrelage précités
relèvent bien, en partie, de la remise en état de
l'appartement, dans la mesure où il aurait de toute
manière fallu remplacer le linoléum existant. Les
calculs effectués par les premiers juges en pages 9 à
11 du jugement peuvent ainsi être
confirmés.
ee)
Il convient également
d'examiner la question de la prise en compte de l'évolution
des charges d'exploitation.
A cet égard, les recourantes
font valoir la difficulté d'apporter la preuve de
l'augmentation des charges d'exploitation encourue depuis 1992. Si
elles ont pu produire les pièces relatives aux charges pour
la période précédant la fixation du loyer
litigieux, soit de 2001 à 2005, les pièces
justificatives pour les années antérieures à
1992, année de la précédente fixation du
loyer, n'existent en revanche, selon elles, tout simplement plus.
Elles soulignent néanmoins qu'elles ont produit un
récapitulatif des comptes annuels de gérance couvrant
toutes les années concernées (1987 à 2006) et
qui atteste de l'évolution des charges d'exploitation. Elles
exposent leurs arguments pour faire admettre que l'évolution
de leurs charges d'exploitation correspond en définitive
à une augmentation de 1,39 % de l'état locatif par
année, ce qui, relèvent-elles, entre dans la
fourchette admise lorsque l'on applique la méthode du
forfait (mémoire, pp. 9-10).
Les premiers juges ont retenu que les charges courantes et
d'entretien devaient être comptabilisées en fonction
de leur montant effectif et que l'on ne pouvait retenir des
montants forfaitaires. Ils se sont référés
à l'art. 274d  al. 3 CO, qui prescrit que les parties
doivent produire toutes les pièces nécessaires, en
particulier les pièces comptables, utiles à la
solution du litige. Ils ont constaté que les recourantes
n'avaient pas produit toutes les pièces nécessaires
au calcul des moyennes permettant de déterminer
l'évolution desdites charges et que, par conséquent,
il n'y avait pas lieu de prendre en considération ce facteur
de fixation du loyer (jgt, pp. 11-12).
Selon la jurisprudence, le
degré de la preuve exigible peut et doit être
abaissé pour les faits où il y a typiquement des
difficultés de preuve (en général, cf. ATF 130
III 321, JT 2005 I 618 c. 3.2; ATF 128 III 271, JT 2003 I 606 c.
2b/aa). Tel est le cas en l'espèce, puisque l'on ne saurait
exiger de la partie bailleresse qu'elle conserve et soit en mesure
de produire des pièces comptables datant de vingt ans. De
plus, lorsque le locataire est légitimé à
contester le loyer initial qu'il a accepté
contractuellement, il lui appartient de démontrer le
caractère abusif de ce loyer, le fardeau de la preuve lui
incombant sur ce point (cf. notamment Weber, op. cit., n. 8 ad art.
270 CO, p. 1537; Lachat, op. cit., p. 394). Certes, le bailleur
doit contribuer à la contre-preuve, en particulier pour les
éléments qui sont en sa possession, comme ceux de
l'évolution de ses charges. Pour que la contre-preuve
aboutisse, il est seulement exigé que la preuve principale
soit affaiblie, non que le juge soit persuadé de
l'exactitude de la contre-preuve (Ch. rec., 1
er
octobre
2008, 439/I, c. 4b/cc).
Il ressort en outre de la
jurisprudence que les charges courantes et d'entretien ne peuvent
être prises en considération qu'à leur montant
effectif et non sur la base de forfaits (ATF 122 III 257, JT 1997 I
595 c. 3 b/bb). Toutefois, le Tribunal fédéral admet
exceptionnellement le recours à de tels forfaits lorsque la
détermination des coûts par les moyennes usuelles
n'aboutirait pas à un résultat satisfaisant, en
particulier lorsque les comptes d'un exercice comportent des
chiffres anormalement bas ou hauts (cf. TF in Mietrechtspraxis [mp]
2002 p. 158, avec réf. à l'ATF 111 II 378 c. 2). La
doctrine n'est pas unanime sur le sujet (cf. Lachat, op. cit., pp.
445-446 et pp. 473-474; Higi, op. cit., n. 140 ss ad art. 269 CO,
pp. 102 ss, et n. 214 ss ad art. 269a CO, p. 282 s.; SVIT
Kommentar, n. 36 ss ad art. 269a CO, pp. 564-566). En particulier,
Lachat (op. cit., note infrapaginale n
o
131, pp.
445-446) n'exclut pas l'application de forfaits pour des motifs de
simplification, à condition qu'ils soient établis sur
des bases paritaires et qu'ils soient suffisamment
différenciés. Au surplus, la méthode
forfaitaire est admise par certains tribunaux cantonaux (p. ex.
à Zurich et Berne, qui appliquent un pourcentage de
l'état locatif de l'ordre de 0,5 à 1,5 %, cf. SVIT
Kommentar, n. 40 ad art. 269a CO, p. 565). Il faut cependant
éviter que le recours à des forfaits favorise le
bailleur négligent qui n'entretient pas son immeuble. Ainsi
les pourcentages forfaitaires doivent être modulés en
fonction de l'âge de l'immeuble et n'être
appliqués que si le bailleur démontre
concrètement qu'il a entretenu son immeuble (Lachat, op.
cit., pp. 446 et 474).
En l'espèce, on ne saurait
certes dire que la contre-preuve a été suffisamment
apportée par les chiffres fournis par les recourantes pour
la période allant de 1986 à 1990 au seul motif que
leur représentante déclare que ceux-ci sont dignes de
foi et que les chiffres pour les années 2002 à 2005
correspondent aux pièces justificatives. Dans ce contexte,
où le défaut de production des pièces plus
anciennes n'est pas imputable aux bailleresses, il est admissible
de se fonder sur des chiffres forfaitaires, comme le
préconise une partie de la doctrine et la jurisprudence
cantonale citées précédemment. En
l'occurrence, il apparaît que l'immeuble n'a pas
été entretenu régulièrement (cf. jgt,
p. 8), sans que l'on puisse toutefois dire qu'il ne l'a pas du tout
été au vu des chiffres existants pour la
période 2002 à 2005. D'un autre côté,
l'immeuble en cause est ancien, ce qui pourrait justifier un taux
forfaitaire plus élevé. Au vu de ce qui
précède, il convient de retenir un taux impliquant
une augmentation de l'état locatif par année se
situant au bas de l'échelle préconisée par la
doctrine (cf. SVIT Kommentar, n. 40 ad art. 269a CO, p. 565), soit
0,7 %.
d)
Il convient enfin de calculer le
loyer mensuel net de l'appartement en cause, en tenant compte des
éléments susmentionnés, les montants
étant en règle générale arrondis au
franc.
Pour les travaux
réalisés en 2003-2004, les travaux partiellement
créateurs de plus-value s'élèvent à
1'038'862 fr. (cf. supra c. 5c/bb), auxquels le taux de 60 % sera
appliqué (cf. supra c. 5c/cc). Le coût total des
travaux qui doivent être considérés comme
créateurs de plus-value est donc de 623'317
francs.
Les premiers juges ont retenu, sans
que cela soit contesté, que, compte tenu de l'amortissement
des nouvelles installations, le capital à renter
décroît progressivement, si bien que seule la
moitié du prix de revient de ces installations devait
être renté (cf. sur ce point Lachat, op. cit., p. 484)
et que le taux de rendement à prendre en compte était
de 3,5 % (jgt, p. 6 et 8). Ainsi, le rendement annuel admissible du
capital est en l'espèce de 10'908 fr. (623'317 x
½  x 3,5 %).
Compte tenu d'une durée de vie
moyenne de trente ans (jgt, p. 9), l'amortissement des travaux
à plus-value est de 20'756 fr. (3,33 % x
623'317).
La charge annuelle d'entretien des
nouvelles installations apportant une plus-value est quant à
elle de 3'166 fr. (10 % x [10'908 + 20'756]).
En définitive, les recourantes
peuvent répercuter 34'830 fr. (10'908 + 20'756 + 3'166) sur
les loyers de l'immeuble en cause, soit, compte tenu de la surface
locative totale de 1'033 m
2
, 33 fr. 70 par
m
2
. L'appartement loué par l'intimé ayant
une surface de 83,3 m
2
, 2'807 fr. 20 (33,70 x 83,3)
peuvent être répercutés sur le loyer annuel,
soit 233 fr. 90 par mois, au lieu des 156 fr. 50 retenus par les
premiers juges (jgt, p. 9).
Quant aux charges d'exploitation, il
convient de tenir compte d'une augmentation admissible de 0,7 % par
an (cf. supra c. 5c/ee) entre 1992, la dernière hausse de
loyer datant d'octobre 1992, et 2005, soit sur une période
de quatorze ans. La hausse admissible de ce chef est donc de 9,8 %
(14 x 0,7 %), à calculer sur le loyer antérieur de
750 fr., soit 73 fr. 50 par mois.
En résumé, les facteurs
à prendre en considération sont 233 fr. 90 (travaux
réalisés en 2003-2004), 10 fr. 10 (travaux
effectués en 2006, jgt p. 11), 73 fr. 50 (charges
d'exploitation), 61 fr. 25 (renchérissement, jgt p. 12),
desquels il faut soustraire 214 fr. 30 (variation du taux
hypothécaire, jgt, p. 12), ce qui justifie en
définitive une hausse de 164 fr. 45, arrondie à 164
francs. Le loyer initial net doit ainsi être fixé
à 914 fr. (750 + 164).
e)
Compte tenu de ce qui
précède, les loyers payés en trop pour la
période allant de juillet 2006 à octobre 2007, soit
seize mois (cf. jgt, p. 13), s'élèvent à 4'576
fr. (16 x [1'200-914]), montant que les recourantes doivent
restituer à l'intimé.
6.
En conclusion, le recours doit être partiellement admis et le
jugement réformé en ce sens que le loyer initial
mensuel net que l'intimé doit payer aux recourantes pour
l'appartement de 3 pièces qu'il loue au
3
ème
étage de l'immeuble sis [...],
à Lausanne, est fixé à 914 fr. dès le
1
er
juillet 2006 et que celles-ci doivent restituer
à l'intimé le montant de 4'576 fr. correspondant aux
loyers perçus en trop du 1
er
juillet 2006 au 31
octobre 2007. Le jugement est confirmé pour le
surplus.
Les frais de deuxième instance des recourantes,
solidairement entre elles, sont arrêtés à 1'418
fr. (art. 232 al. 1 TFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais
judiciaires en matière civile; RSV 270.11.5]).
Obtenant partiellement gain de cause, les recourantes ont droit,
solidairement entre elles, à des dépens de
deuxième instance réduits de moitié,
fixés à 1'959 francs.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant en audience
publique,
prononce
:
I.
Le recours est partiellement admis.
II.
Le jugement est réformé
aux chiffres I et II de son dispositif comme il suit :
I.-
Le loyer initial mensuel net que le demandeur G.________ doit payer
aux défenderesses A.F.________, B.F.________ et C.F.________
pour l'appartement de 3 pièces qu'il loue au
3
ème
étage de l'immeuble sis [...],
à Lausanne, est fixé à 914 fr. (neuf cent
quatorze francs) dès le 1
er
juillet
2006.
II.-
Les défenderesses doivent restituer au demandeur la somme de
4'576 fr. (quatre mille cinq cent septante-six francs)
correspondant aux loyers perçus en trop du 1
er
juillet 2006 au 31 octobre 2007.
Il
est confirmé pour le surplus.
III.
Les frais de deuxième instance
des recourantes, solidairement entre elles, sont
arrêtés à 1'418 francs (mille quatre cent
dix-huit francs).
IV.
L'intimé G.________ doit verser
aux recourantes A.F.________, B.F.________ et C.F.________,
créancières solidaires, la somme de 1'959 fr. (mille
neuf cent cinquante-neuf francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
V.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président :
L
a
greffi
ère
:
Du 13 mai
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
a
greffi
ère
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète, par l'envoi de
photocopies, à :
‑      Me Isabelle
Salomé Daïna (pour A.F.________, B.F.________ et
C.F.________),
‑      Me
Jean-Michel Dolivo (pour G.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est de
111'872 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Tribunal des
baux.
L
a
greffi
ère
: