vd_findinfo · HC / 2018 / 1062 · 2018-12-10 · fr

BAIL À LOYER, LOYER INITIAL, RENDEMENT NET, CALCUL, STATISTIQUE, DEVOIR DE COLLABORER | 269 CO, 269a CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 10.12.2018 HC / 2018 / 1062

TRIBUNAL
CANTONAL
XA17.005754-180663
695
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
10 décembre 2018
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
M.
Hack et Mme Merkli, juges
Greffier :
M.
Grob
*****
Art.
269 et 269a CO
Statuant sur l’appel interjeté par
A.C.________
,
à [...], défenderesse, contre le jugement rendu le 8 septembre 2017 par le Tribunal des baux
dans la cause divisant l’appelante d’avec
G.________
et
D.________
,
tous deux à [...], demandeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 8 septembre 2017, dont les considérants écrits ont été adressés
aux parties pour notification le 21 mars 2018, le Tribunal des baux a rejeté la demande déposée
le 2 février 2017 par G.________ et D.________, dans la mesure où elle était dirigée
contre B.C.________ (I), a fixé le loyer mensuel net initial dû par G.________ et D.________
à A.C.________ pour la villa sise [...] à 1'080 fr. dès le 1
er
juillet 2016 (II), a dit que A.C.________ devait payer à G.________ et D.________ la somme de 45'080
fr. à titre de trop-perçu de loyer pour la période du 1
er
juillet 2016 au 31 août 2017 (III), a statué sans frais judiciaires ni dépens (IV) et
a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (V).
En droit, les premiers juges ont considéré que dans la mesure où seule A.C.________ était
mentionnée en qualité de bailleresse sur le contrat de bail litigieux, elle seule disposait
de la légitimation passive, le fait que la prénommée et B.C.________ soient copropriétaires
de la villa en cause étant sans pertinence à cet égard. Ils ont ensuite retenu que la
villa louée par G.________ et D.________ n’était pas un logement de luxe au sens de l’art.
253b al. 2 CO, de sorte que les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs s’appliquaient,
et que le loyer initial était entaché de nullité, si bien que le contrat devait être
complété sur ce point. L’autorité précédente a procédé à
la fixation du loyer initial selon le critère du rendement net dès lors que l’immeuble
en question, acquis en 2000, ne constituait pas un immeuble ancien au sens de la jurisprudence. Après
avoir constaté que la bailleresse n’avait pas produit, sans justification, les pièces
utiles à l’établissement d’un calcul de rendement, violant ainsi son devoir de
collaborer, en vue de pouvoir bénéficier d’une fixation du loyer sur la base de statistiques
qui lui seraient plus favorables, les premiers juges ont procédé à un tel calcul sur la
base des éléments connus et de ceux déterminables par le tribunal.
B.
Par acte du 1
er
mai 2018, A.C.________, « respectivement A.C.________ et B.C.________ », a interjeté
appel contre le jugement précité, en concluant, avec dépens de première et deuxième
instances, principalement à sa réforme en ce sens que le loyer mensuel net initial de la villa
en cause soit fixé à 4'300 fr. dès le 1
er
juillet 2016 et que le chiffre III du dispositif dudit jugement soit annulé, subsidiairement à
son annulation et au renvoi de la cause à l’autorité précédente pour complément
de l’état de fait dans le sens des considérants et nouvelle fixation du loyer initial
en fonction des statistiques, de l’appréciation du cas concret et de l’expérience
du juge.
Dans leur réponse du 6 septembre 2018, G.________ et D.________ ont conclu, sous suite de frais
et dépens, au rejet de l’appel.
C.
La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
A.C.________ et B.C.________ sont copropriétaires, chacun pour une demie, d’une villa sise
[...]. Selon contrat de vente à terme du 28 juillet 2000, les prénommés ont acquis ce
bien pour un prix de 380'000 francs.
2.
Par contrat de bail à loyer du 10 mai 2016, A.C.________ a remis à bail à G.________ et
D.________, avec effet au 1
er
juillet 2016, la villa précitée, pour un loyer mensuel net de 4'300 francs.
Un document daté du 10 mai 2016 également, intitulé « notification de loyer
lors de la conclusion d’un nouveau bail », a été remis aux locataires G.________
et D.________, qui l’ont signé le 19 mai 2016. Celui-ci n’était en revanche pas
signé par A.C.________. Ce document mentionnait que le loyer dû par le précédent
locataire était le même que le loyer initialement prévu par le bail du 10 mai 2016, alors
qu’il n’y avait en fait pas d’ancien locataire puisqu’il s’agissait d’une
première location.
3.
a)
Le 2 février 2017, G.________ et D.________ ont saisi le Tribunal des baux d’une demande,
au pied de laquelle ils ont pris, avec suite de frais et dépens, les conclusions suivantes contre
A.C.________ et B.C.________ :
«
1.
Nous demandons que soit constatée la nullité du loyer initial.
2.
Nous invoquons le rendement excessif et demandons la fixation judiciaire d’un nouveau loyer à
partir du 1
er
juillet 2016.
3.
Nous demandons que ce nouveau loyer soit fixé à 1’000chf (sic) par mois à partir
du 1
er
juillet 2016.
4.
Nous demandons la restitution de la différence des loyers perçus en trop depuis le début
du bail et la réadaptation de la garantie locative.
».
A l’appui de cette demande, G.________ et D.________ ont notamment requis production, en mains
de A.C.________ et B.C.________, de l’acte d’achat relatif à l’immeuble objet
du bail.
b)
Dans
leur réponse du 21 mars 2017, A.C.________ et B.C.________ ont conclu au rejet de la demande. Ils
ont en substance soutenu que la villa en cause constituerait un logement de luxe, ce qui rendrait inapplicables
les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs.
c)
Le
21 avril 2017, la Présidente du Tribunal des baux a ordonné production, en mains de A.C.________
et B.C.________, dans un délai au 22 mai 2017, de toute pièce de nature à établir
le prix du terrain et le coût de construction de l’immeuble ou l’acte d’achat
de l’immeuble litigieux, de toute pièce de nature à établir le montant des fonds
propres et des fonds étrangers investis dans l’immeuble et leur évolution jusqu’au
1
er
mai 2016, d’un tableau récapitulatif détaillé par rubriques des coûts d’exploitation
et d’entretien pour les années 2011 à 2015, accompagné des pièces justificatives,
ainsi que d’une note de calcul du rendement de l’immeuble au 1
er
mai 2016, conforme à la jurisprudence actuelle du Tribunal fédéral. Le délai imparti
pour la production de ces pièces a été prolongé par deux fois, la dernière fois
jusqu’au 14 juillet 2017.
d)
G.________
et D.________ se sont déterminés sur les allégués de la réponse le 21 juin 2017.
e)
Le
24 juillet 2017, G.________ et D.________, constatant que A.C.________ et B.C.________ n’avaient
pas produit les pièces requises par ordonnance du 21 avril 2017 dans le délai prolongé
au 14 juillet 2017, ont requis production, en mains du Registre foncier, de l’acte d’achat
par les défendeurs de l’immeuble en cause.
Le Registre foncier des districts d’Aigle et de La Riviera a produit ledit acte d’achat le
26 juillet 2016.
f)
Lors
de l’audience de jugement tenue le 18 août 2018, le Tribunal des baux a procédé
à une inspection locale de la villa objet du bail.
A cette occasion, A.C.________ et B.C.________ ont produit un lot de pièces réunies sous bordereau
comportant notamment diverses statistiques de loyers, ainsi que des exemples comparatifs, et ont requis
qu’un jugement disjoint soit rendu sur la qualification de logement de luxe de l’immeuble
en cause. Statuant sur le siège, le Tribunal des baux a refusé la disjonction requise au motif
qu’elle n’apparaissait pas être de nature à simplifier la cause.
G.________ et D.________ ont également produit une pièce, soit un document intitulé « calcul
de rendement avec les informations disponibles » établi par leur conseil, accompagné
d’un « résultat estimatif pour vente directe (VD) » provenant d’un
calculateur figurant sur le site Internet « notaires.ch » selon lequel l’achat
d’un bien immobilier d’une valeur de 380'000 fr. engendrait des coûts annexes (émolument
de l’acte et du Registre foncier, TVA et droits de mutation) estimatifs de 15'305 fr. 20.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l’art. 236 CPC, dans les
causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions devant l’autorité
précédente est de 10'000 fr. au moins (art. 308 aI. 2 CPC). Ecrit et motivé, il doit être
introduit dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou
de la notification postérieure de la motivation (art. 311 aI. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, A.C.________, qui dispose
d’un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), a interjeté appel en
temps utile et celui-ci porte sur des conclusions supérieures à 10'000 francs.
On relèvera que l’appel a également été formé « respectivement
par A.C.________ et B.C.________ », alors même que les premiers juges ont nié la
légitimation passive de B.C.________ et que l’appel ne contient aucun grief à cet égard,
de sorte que se pose la question de savoir s’il y a lieu d’y revenir. Quoi qu’il en
soit, la solution retenue par l’autorité précédente à cet égard doit être
confirmée. En effet, des propriétaires communs ne sont pas nécessairement cobailleurs,
la qualité de partie au rapport de bail dépendant du contrat de bail lui-même et de son
interprétation (cf. CACI 21 octobre 2016/576 consid. 3.3.1, JdT 2017 III 53), qui n’est pas
remise en cause en appel.
Il s’ensuit que la qualité pour interjeter appel ne doit être reconnue qu’à
A.C.________ et que l’appel, en tant qu’il est formé par celle-ci, est recevable.
2.
L’appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit, le cas échéant,
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées
en première instance (JdT 2011 III 43 consid. 2 et les références citées) et vérifie
si le premier juge pouvait admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ;
TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2).
3.
3.1
Invoquant une violation des art. 269 ss CO, l’appelante
conteste la manière dont les premiers juges ont fixé le loyer initial à 1'080 fr. et soutient
que le calcul auquel ils se sont livrés ne serait pas conforme aux art. 269 et 269a CO. Tout en
contestant que la non-production des pièces requises aurait constitué une faute de sa part,
elle reproche à l’autorité précédente de ne pas avoir fixé le montant
du loyer sur la base des statistiques figurant au dossier, les cas échéant en pondérant
les données qu’elles contiennent selon les caractéristiques concrètes de l’objet
loué et en tenant compte de son expérience du marché local, et de s’être livrée
à un calcul du rendement en ne prenant en considération que le prix d’achat de la villa
litigieuse, en tenant pour acquis que ce prix avait été financé entièrement par des
fonds propres, en ne tenant pas compte de la valeur des travaux effectués et en procédant à
une estimation des charges courantes.
Les intimés soutiennent que ce serait de manière fautive que l’appelante n’a pas
produit les pièces requises pour procéder au calcul de rendement. Se fondant sur la jurisprudence
du Tribunal fédéral qui préconise de recourir aux statistiques pour déterminer le
loyer uniquement « faute de mieux », soit lorsqu’il n’est pas possible
de procéder à un calcul de rendement, ils considèrent que ce serait à juste titre
que les premiers juges ont effectué un tel calcul sur la base du prix d’achat de l’immeuble,
qui constituerait l’élément primordial du calcul. Ils soulignent que le fait que les
magistrats aient retenu que le coût de revient de l’immeuble a été intégralement
acquitté au moyen de fonds propres serait favorable à l’appelante, tout comme l’estimation
des charges courantes et d’entretien à laquelle ils se sont livrés.
3.2
Les premiers juges ont retenu que l’appelante n’avait pas collaboré à l’administration
de la preuve du rendement net de la chose louée, bien qu’elle ait été invitée
à le faire par ordonnance du 21 avril 2017, qu’elle n’avait au demeurant jamais indiqué
qu’elle ne disposerait pas de ces pièces et que l’argument avancé uniquement lors
de l’audience de jugement pour justifier son refus de production, selon lequel l’établissement
du rendement net ne serait pas pertinent dès lors que la villa louée serait un logement de
luxe, ne constituait nullement une raison pouvant justifier le refus de collaborer d’une partie
conformément à l’art. 163 CPC. Ils ont ainsi considéré que l’appelante
avait refusé sciemment et sans justification de collaborer à l’administration des preuves
en ne produisant pas les pièces nécessaires à un calcul de rendement en vue de pouvoir
bénéficier d’une fixation du loyer sur la base de statistiques qui lui seraient plus
favorables. Tenant compte de cet élément dans l’appréciation des preuves, les magistrats
ont considéré que dans la mesure où ils disposaient de l’élément primordial
à l’établissement d’un calcul de rendement, soit le prix d’achat de l’immeuble,
il se justifiait de déterminer le loyer net sur la base du critère prééminent du
rendement net et de procéder à un tel calcul sur la base des éléments connus et de
ceux déterminables par le tribunal. Ils ont retenu que le coût de revient de l’immeuble
était de 395'305 fr. 20 en additionnant son prix d’achat (380'000 fr.) et les frais de notaire,
de Registre de foncier ainsi que les droits de mutation (15'305 fr. 20), sans tenir compte des travaux
effectués dans l’immeuble, faute d’allégation ou de preuve à cet égard.
Le montant des fonds étrangers n’ayant pas pu être déterminé en raison de l’absence
de collaboration de la bailleresse, l’autorité précédente a considéré
que le coût de revient avait été intégralement acquitté au moyen de fonds propres,
dont le montant a ensuite été réévalué de la totalité de l’évolution
du coût de la vie depuis la date à laquelle est déterminé le prix de revient jusqu’à
la date où est fixé le loyer initial. Confrontant le montant des fonds propres réactualisé
au taux d’intérêt hypothécaire de référence, elle a retenu que le rendement
admissible de ceux-ci était de 9'131 fr. 65. En l’absence de toute allégation et de toute
production de pièces à cet égard, les magistrats ont ensuite évalué les charges
courantes et d’entretien de l’immeuble sur la base d’un modèle théorique
à un montant arrondi de 3'900 francs. En définitive, les premiers juges ont retenu que le rendement
annuel admissible de la villa litigieuse était de 13'031 fr. 65 (9'131 fr. 65 + 3'900 fr.), de sorte
que le loyer initial net s’élevait à un montant arrondi de 1'080 fr. par mois.
3.3
En vertu de l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif
de la chose louée. Est ici visé le rendement net des fonds propres investis. Ce rendement correspond
au rapport entre les revenus nets que procure la chose louée au bailleur, après déduction
de toutes les charges, et les fonds propres investis. Le loyer doit d'une part offrir un rendement raisonnable
par rapport aux fonds propres investis et d'autre part couvrir les charges immobilières. Le calcul
du rendement net relève de la méthode absolue, où le loyer est contrôlé sur
la base de la situation financière de l'immeuble à un moment donné, sans égard aux
accords antérieurs. Globalement, il implique de déterminer les coûts d'investissement
financés par les fonds propres (principalement le prix d'acquisition de l'immeuble) et d'appliquer
à ces investissements un taux de rendement admissible, qui se définit par le taux d'intérêt
hypothécaire de référence augmenté de 0.5%. Il convient d'y ajouter les charges immobilières
annuelles, soit les charges financières (en particulier les intérêts hypothécaires
dus sur les emprunts), les charges courantes (impôt, prime d'assurance, etc.) et les charges d'entretien.
Il n'est pas possible de substituer aux coûts d'investissement d'autres valeurs, plus ou moins abstraites,
telles que la valeur vénale de l'immeuble, sa valeur fiscale ou sa valeur d'assurance-incendie,
celles-ci se référant à des valeurs objectives liées au marché et non aux coûts
concrets liés à l'acquisition de l'immeuble.
Il appartient au locataire de prouver que le loyer convenu procure au bailleur un rendement excessif.
Toutefois, selon les principes généraux tirés des règles de la bonne foi, la partie
qui n'a pas la charge de la preuve, à savoir le bailleur, doit collaborer loyalement à l'administration
des preuves et fournir les éléments qu'elle est seule à détenir. Une violation de
cette obligation ne doit pas être admise à la légère ; elle suppose que le locataire
se trouve dans l'impossibilité d'apporter lui-même la preuve et que la bonne foi impose au
bailleur de collaborer (ATF 142 III 568 consid. 2.1 et les références citées).
Si, sur la base des documents remis par les parties, le rendement net peut être établi, c'est
en fonction de ce critère qu'il convient de déterminer si le loyer litigieux est abusif au
sens de l'art. 269 CO. Lorsqu'aucun document n'est remis au juge ou que les pièces fournies sont
insuffisantes pour établir le rendement net, il faut distinguer selon que cette carence est ou non
imputable au bailleur (ATF 142 III 568 consid. 2.1 ; TF 4A_461/2015 du 15 février 2016 consid.
3.3).
Le bailleur qui, sans aucune justification, refuse ou néglige de produire les pièces comptables
en sa possession (ou se défait de ces pièces afin de ne pas pouvoir les produire) viole son
obligation de collaboration. De nature procédurale, celle-ci ne touche pas au fardeau de la preuve
et n'implique pas un renversement de celui-ci. C'est dans le cadre de l'appréciation des preuves
que le juge tirera les conséquences d'un refus de collaborer à l'administration de la preuve.
En l'absence de tout autre élément de preuve, le refus du bailleur peut convaincre le juge
de la fausseté complète ou partielle de ses allégations et l'amener à croire les
indications de l'autre partie. Toutefois, s'il dispose de données statistiques cantonales ou communales,
le juge ne peut se contenter de tirer les conséquences du refus du bailleur, mais doit faire intervenir
ces données dans le cadre de l'appréciation globale des preuves. Ces statistiques, même
si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, constituent,
faute de mieux, un repère objectif pouvant être pris en compte pour fixer le loyer admissible.
Le cas échéant, il s'agira de pondérer les chiffres figurant dans ces statistiques en
fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, du loyer payé par
le précédent locataire ou encore de l'expérience du juge (ATF 142 III 568 consid. 2.1 ;
TF 4A_461/2015 du 15 février 2016 consid. 3.3.1 et les références citées).
En revanche, si le bailleur justifie le défaut de production, ce défaut est dénué
de toute portée. Dans le cadre de l'appréciation des preuves, il s'agit alors de tenir compte
des statistiques qui, faute de mieux, permettront d'établir le loyer admissible, le cas échéant
en pondérant les chiffres en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement
litigieux, du loyer payé par le précédent locataire ou de l'expérience du juge (ATF
142 III 568 consid. 2.1) ; dans un tel cas, le Tribunal fédéral a précédemment
considéré que l'on devait exclusivement tenir compte de statistiques (TF 4A_461/2015 du 15
février 2016 consid. 3.3.2).
Dans un arrêt antérieur, le Tribunal fédéral avait considéré qu'en l'absence
d'éléments permettant de calculer le rendement net, dont le bailleur était responsable,
le Tribunal des baux pouvait se fonder sur son expérience générale – en l'occurrence,
une simple estimation du prix au mètre carré –, ce d’autant plus que ce tribunal
est composé de spécialistes en matière immobilière, qui connaissent l’état
du marché du logement dans le canton (TF 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 5.2
in
fine
).
Dans un cas où le loyer initial était nul, la Haute Cour a exposé dans un arrêt postérieur
à l'ATF 142 III 568 que le juge devait alors compléter le contrat, corriger le loyer convenu
à l'aide de données statistiques générales ou en se basant sur son expérience
du marché locatif (TF 4A_295/2016 du 29 novembre 2016 consid. 5.3.1
in
fine
et les références citées).
3.4
3.4.1
En l’espèce, conformément à
la jurisprudence du Tribunal fédéral, on doit tout d’abord examiner la question de savoir
si le défaut de production des pièces par l’appelante était justifié ou non.
L’appelante n’a pas donné suite à l’ordonnance de production de pièces
du 21 avril 2017 et il ne ressort pas du dossier qu’elle aurait indiqué ne pas disposer de
tout ou partie de ces pièces, l’intéressée n’invoquant cette circonstance
que dans son mémoire d’appel. L’argument selon lequel elle avait choisi de plaider l’existence
d’un logement de luxe, ce qui aurait le cas échéant rendu inapplicables les dispositions
sur la protection contre les loyers abusifs et aurait rendu inutile la détermination du rendement
de la chose, ne lui est d’aucun secours, cette circonstance ne constituant à l’évidence
pas un motif valable pouvant justifier son refus de collaborer. En effet, dans la mesure où les
intimés ont contesté la qualification de logement de luxe dans leurs déterminations du
21 juin 2017, l’intéressée aurait dû se conformer à l’ordonnance du 27
avril 2017 pour le cas où cette qualification n’aurait pas été admise.
Compte tenu de ce qui a été exposé, il y a lieu de confirmer l’appréciation
des premiers juges et de considérer que l’appelante n’a pas produit les pièces
requises, détenues par elle seule, sans justification et qu’elle a ainsi violé son obligation
de collaboration.
3.4.2
En ce qui concerne la manière dont l’autorité
précédente a déterminé le loyer initial, on rappellera que le Tribunal fédéral
considère en substance que, « lorsqu’aucun document n’est remis au juge ou
que les pièces fournies sont insuffisantes pour établir le rendement net », il faut
distinguer si le défaut de production de pièces de la part du bailleur était justifié
ou non et que les statistiques constituent, dans un cas comme dans l’autre, un repère admissible
– voire exclusif dans le second cas – « faute de mieux » (ATF 142 III
568 consid. 2.1 ; TF 4A_461/2015 du 15 février 2016 consid. 3.2.2, 3.3, 3.3.1 et 3.3.2).
Cela signifie que le raisonnement de la Haute Cour relatif à la prise en compte des statistiques
vaut également lorsque le juge dispose de pièces qui pourraient servir à un calcul de
rendement, mais que ces pièces sont « insuffisantes » pour établir toutes
les données utiles à un tel calcul. Dans ces conditions, et contrairement à ce que soutiennent
les intimés, la jurisprudence fédérale qui indique que les statistiques ne doivent être
utilisées que « faute de mieux » ne peut pas être comprise en ce sens que
le juge qui ne dispose que d’une partie des pièces pour effectuer un calcul de rendement doit
quand même procéder à un tel calcul et ne pas tenir compte de statistiques figurant au
dossier, ce d’autant moins que la jurisprudence précise en outre que si le juge dispose de
statistiques, il doit en tenir compte (ATF 142 III 568 consid. 2.1 ; TF 4A_461/2015 du 15 février
2016 consid. 3.3.1 let. b).
3.4.3
Pour procéder au calcul de rendement litigieux, l’autorité précédente a déterminé
le prix de revient en se fondant uniquement sur le prix de vente ressortant de l’acte d’achat
de la villa du 28 juillet 2000 et sur l’estimation des coûts annexes de cette vente (émolument
de l’acte et du Registre foncier, TVA et droits de mutation) produite par les intimés, si
bien que le prix de revient ainsi déterminé n’a manifestement rien de commun avec le
prix de revient réel puisque les coûts des travaux effectués par l’appelante, inconnus,
n’ont pas été pris en compte, alors même que les photographies figurant au dossier
et les constatations faites lors de l’inspection locale démontrent que des travaux ont été
effectués postérieurement à l’acquisition de la villa en 2000. L’autorité
précédente a ensuite fictivement considéré que le coût de revient avait été
intégralement acquitté au moyen de fonds propres et a procédé à une estimation
des charges courantes et d’entretien de l’immeuble. Force est ainsi de constater que les
premiers juges ne disposaient pas des éléments nécessaires pour effectuer un calcul de
rendement, les pièces figurant au dossier étant « insuffisantes » pour
ce faire, ce qu’ils admettent d’ailleurs eux-mêmes en indiquant que s’ils disposaient
du prix d’achat, ils n’avaient « en revanche pas connaissance des autres données
utiles à un tel calcul, telles que le coût des travaux que les défendeurs ont effectués
dans la villa, la part des fonds propres et des fonds étrangers ou encore le montant des charges
immobilières, faute pour la défenderesse d’avoir collaboré à cet égard »
(jugement consid. 7b/cc p. 10). Partant, les magistrats auraient dû constater l’impossibilité
de procéder à un calcul de rendement dès lors que les pièces fournies étaient
insuffisantes pour ce faire et, conformément à la jurisprudence du Tribunal fédéral,
fixer le loyer admissible sur la base du « repère objectif » que constituent
les statistiques produites par l’appelante lors de l’audience du 18 août 2017, en pondérant
le cas échéant les chiffres figurant dans celles-ci « en fonction des caractéristiques
concrètes de l'appartement litigieux, du loyer payé par le précédent locataire ou
encore de l'expérience du juge ». Il n’était pas admissible de procéder
au calcul du loyer sur la base d’une partie seulement des éléments nécessaires,
et en conséquence d’une partie seulement du prix de revient de l’immeuble.
3.4.4
Dans la mesure où l’autorité précédente n’a procédé à
aucune constatation sur les statistiques figurant au dossier, ni à une pondération des chiffres
y figurant en fonction des caractéristiques concrètes de la villa litigieuse telles que constatées
lors de l’inspection locale, et n’a pas usé de son expérience de tribunal composé
de spécialistes en matière immobilière, qui connaissent l’état du marché
du logement dans le canton, l’état de fait doit être complété sur ces points.
En conséquence, il se justifie de renvoyer la cause aux premiers juges (art. 318 al. 1 let. c
ch. 2 CPC) pour qu’ils procèdent en ce sens.
4.
4.1
En définitive, l’appel doit être
admis et le jugement annulé, le dossier de la cause étant renvoyé à l’autorité
précédente pour qu’elle procède dans le sens des considérants.
4.2
Vu l’issue de l’appel, les frais judiciaires
de deuxième instance, arrêtés à 8'728 fr. (art. 92 al. 2 CPC et 62 al. 1 et
2 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à
la charge des intimés (art. 106 al. 1 CPC), solidairement entre eux (art. 106 al. 3 CPC). Les
intimés, solidairement entre eux, verseront ainsi à l’appelante la somme de 8'728 fr.
à titre de restitution de l’avance de frais fournie par celle-ci (art. 111 al. 2 CPC).
Les intimés, solidairement entre eux, devront en outre verser à l’appelante de pleins
dépens de deuxième instance, arrêtés à 3'000 fr. (art. 12 et 20 al. 2 TDC [Tarif
des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; RSV 270.11.6]).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est admis.
II.
Le jugement est annulé et le dossier de la cause renvoyé au Tribunal des baux pour qu’il
procède dans le sens des considérants.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 8'728 fr. (huit mille sept
cent vingt-huit francs), sont mis à la charge des intimés G.________ et D.________, solidairement
entre eux.
IV.
Les intimés G.________ et D.________, solidairement entre eux, doivent verser à l’appelante
A.C.________ la somme de 11'728 fr. (onze mille sept cent vingt-huit francs) à titre de restitution
d’avance de frais et de dépens de deuxième instance.
V.
L’arrêt est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
M. Christophe Savoy (pour A.C.________),
‑
Me Nicole Wiebach (pour G.________ et D.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :