vd_findinfo · HC / 2012 / 638 · 2012-09-26 · fr

BAIL À LOYER, LOCAL PROFESSIONNEL, RESPONSABILITÉ DE DROIT PRIVÉ, DOMMAGE, EXÉCUTION{SENS GÉNÉRAL}, CONTRAT D'ENTREPRISE GÉNÉRALE, RUPTURE DU LIEN DE CAUSALITÉ | 308 al. 1 let. a CPC (CH), 308 al. 2 CPC (CH), 310 CPC (CH), 312 al. 1 CPC (CH), 317 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 26.09.2012 HC / 2012 / 638

TRIBUNAL
CANTONAL
XG07.030947-121513
446
cour
d'appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
26 septembre 2012
_______________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              M.
Creux et Mme Crittin Dayen
Greffier
:
M.              Perret
*****
Art.
308 al. 1 let. a et al. 2, 310, 312 al. 1, 317 al. 1 CPC
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
V.________
et
R.________
,
à Sion (VS), demandeurs, contre le jugement rendu le 8 août 2011 par le Tribunal des baux du
canton de Vaud dans la cause divisant l'appelant d'avec
G.________
SA
, à Pratteln (BL), défenderesse, et
E.________
SA
, à Martigny (VS), appelée en cause,
la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par jugement du 8 août 2011, dont les motifs ont été notifiés aux parties le 17 juillet
2012, le Tribunal des baux du canton de Vaud a rejeté les conclusions prises par les demandeurs
V.________ et R.________ contre la défenderesse G.________ SA par requête du 9 octobre 2007
et modifiées par écriture du 14 mars 2011 (I), rejeté les conclusions I, Il, IV et V prises
par la défenderesse au pied de son procédé écrit du 1
er
octobre 2010 et modifiées par dictée au procès-verbal de l'audience de jugement du 20
octobre 2010 et par écriture du même jour (Il), fixé les frais de justice à 5'453
fr. pour les demandeurs, solidairement entre eux, à 5'445 fr. pour la défenderesse et à
3'000 fr. pour l'appelée en cause E.________ SA (III), dit que les demandeurs, solidairement entre
eux, doivent payer à la défenderesse la somme de 8'118 fr. à titre de dépens (IV)
et dit que la défenderesse doit payer à l'appelée en cause la somme de 7'673 fr. à
titre de dépens (V).
En substance, les premiers juges ont rejeté les prétentions élevées par les demandeurs
en réparation du préjudice qu'ils alléguaient avoir subi du fait que la défenderesse
n'avait jamais pris possession des locaux qu'ils avaient mis à sa disposition conformément
au contrat de bail passé avec elle. Ainsi, s'agissant du montant de 47'300 fr. 75 correspondant
à des travaux effectués lors de la relocation des locaux litigieux, les premiers juges ont
retenu que les demandeurs n'avaient pas établi que ces frais avaient été générés
par le comportement de la défenderesse, de sorte que les conditions de la responsabilité n'étaient
pas réunies pour ce poste de dommage. S'agissant du montant de 52'845 fr. réclamé par
les demandeurs pour les honoraires d'un avocat qu'ils avaient mandaté pour procéder à
des poursuites à l'encontre de la locataire défaillante et les assister dans un litige les
ayant opposés à l'appelée en cause au sujet d'un contrat d'entreprise générale,
les premiers juges ont également considéré que l'existence d'un rapport de causalité
entre les honoraires en question et la défection de la défenderesse n'était pas établie
à satisfaction de droit, plusieurs éléments prouvant même le contraire. S'agissant
du montant de 1'200 francs réclamé par les demandeurs au titre des honoraires du conseil les
assistant dans la procédure devant le Tribunal des baux, les premiers juges ont relevé que
ces honoraires se rapportaient à des actes préparatoires à la procédure qui devaient
être compris dans les dépens de celle-ci et ne pouvaient être alloués aux demandeurs
en tant que poste de dommage. Enfin, s'agissant du montant de 26'250 fr. réclamé par les demandeurs
au titre d'indemnité pour le temps et les dépenses qu'ils avaient consacré à la recherche
d'un locataire de remplacement ainsi qu'aux audiences judiciaires et séances avec leur conseil dans
le cadre du litige les ayant opposés à l'appelée en cause, les premiers juges ont, d'une
part, renvoyé à leurs considérations précédentes montrant qu'il n'existait pas
de lien de causalité adéquate entre l'activité dudit conseil et la défection de la
défenderesse et, d'autre part, ont retenu que les pièces produites par les demandeurs étaient
dépourvues de valeur probante ou étaient insuffisantes pour établir leur dommage. Cela
étant, ses conclusions libératoires envers les demandeurs étant admises, la défenderesse
ne pouvait obtenir une quelconque condamnation de l'appelée en cause, de sorte que les conclusions
qu'elle avait prises à l'encontre de cette dernière devaient également être rejetées.
B.
Par acte du 16 août 2012, V.________ et R.________
ont interjeté un appel contre ce jugement, en concluant à son annulation pure et simple (I),
à ce qu'il soit dit et statué, sous suite de frais et dépens, que G.________ SA est la
débitrice de V.________ et R.________ d'un montant de 127'865 fr. 75, avec intérêt à
5% l'an dès le 1
er
mars 2002 suite aux travaux effectués lors de la relocation de la halle de K.________ (Il) et que
les frais de justice ainsi qu'une équitable indemnité pour les dépens sont mis à
la charge du défendeur (III).
Les intimées G.________ SA et E.________ SA n'ont pas été invitées à se déterminer
sur l'appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les
pièces du dossier :
1.
Le 26 juillet 2000, la "
Société
en formation, par M. V.________, [...] Sion
",
en qualité de propriétaire, représentée par V.________ et R.________, et la société
"
[...] SA
",
en qualité de locataire, représentée par C.________ et Z.________, ont signé un contrat
de bail à loyer pour locaux commerciaux.
Il n'est pas contesté par les parties que la locataire désignée sous le nom de "
[...]
SA
" était la société S.________
AG, dont C.________ et Z.________ étaient alors tous deux administrateurs. Ces derniers ont signé
le bail précité en qualité d'organes de cette société.
Le bail en question concernait une surface de 1'000 m
2
,
qui devait servir à l'usage d'un "
magasin,
commerce de vente de détail
", au rez-de-chaussée
d'une halle de 1'400 m
2
qui n'existait pas encore et devait être construite sur la parcelle n° [...] de la commune
de K.________, parcelle dont un tiers non partie à la procédure était propriétaire.
L'avenant n° 1 à ce contrat, du 26 juillet 2000, prévoyait que le contrat de bail précité
était conditionné à l'obtention du permis de construire, qu'il entrerait en force dès
la livraison du bâtiment et que la société propriétaire s'engageait à construire
et à mettre les locaux à disposition de la locataire au plus tard dix-huit mois après
l'obtention du permis de construire.
Selon le contrat, le bail était conclu pour une durée de dix ans et devait se renouveler de
cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation donné au minimum six mois à l'avance (ch.
1). Le loyer était fixé à un montant de 20'166 fr. par mois, soit 19'166 fr. de loyer
net et 1'000 fr. d'acompte sur les frais accessoires (ch. 2). Le loyer, les acomptes de chauffage et
de frais accessoires étaient payables par mois d'avance (ch. 5).
Le contrat ne contient aucune clause obligeant expressément la locataire à faire usage des
locaux.
2.
La société E.________ SA a été inscrite au registre du commerce le 19 septembre
2001. Il n'est pas établi qu'il s'agissait de la société pour le compte de laquelle V.________
et R.________ ont conclu le contrat de bail du 26 juillet 2000.
Le 8 octobre 2001, V.________ et R.________ ont conclu avec E.________ SA un contrat d'entreprise générale
aux termes duquel ceux-là se sont engagés envers celle-ci à construire la halle susmentionnée
sur la parcelle n° [...] de la commune de K.________. Les parties à ce contrat sont également
convenues que V.________ et R.________ livreraient l'ouvrage pourvu de locataires, soit S.________ AG
et la société D.________, avec laquelle V.________ et R.________ avaient également conclu,
le 28 mai 2001, un bail à loyer d'une durée minimale de dix ans portant sur une surface de
400 m
2
au rez-de-chaussée de ladite halle.
Il n'est pas établi que S.________ AG était au courant, lors de la conclusion du contrat de
bail du 26 juillet 2000, des engagements que V.________ et R.________ allaient prendre par le contrat
du 8 octobre 2001.
Le 12 octobre 2001, E.________ SA a été inscrite au registre foncier en qualité de propriétaire
de la parcelle n° [...] de la commune de K.________ en lieu et place du tiers propriétaire
non partie à la procédure.
3.
La halle précitée a été construite sur la parcelle susmentionnée. Par courriers
des 5 et 18 février 2002, V.________ et R.________ ont offert à S.________ AG de lui remettre
à la fin du mois de février 2002 la possession des locaux objet du bail du 26 juillet 2000,
et ils l'ont invitée à procéder au paiement du premier loyer au plus tard pour le 1
er
mars 2002.
S.________ AG n'a jamais pris possession des locaux. Elle a motivé cette défection par d'importants
problèmes financiers apparus après la conclusion du bail du 26 juillet 2000. A la fin du mois
de février 2002, la société ne s'était acquittée d'aucun loyer. Elle n'a présenté
aucun locataire de remplacement.
La société D.________ a également renoncé aux locaux qu'elle avait pris à bail.
Elle a été remplacée par la société [...] à partir du 10 février 2004.
Elle n'a pas désintéressé E.________ SA ni V.________ et R.________.
4.
V.________ et R.________ allèguent qu'ils ont effectué des démarches en vue de trouver
un locataire de remplacement à la société S.________ AG. Les courriers et annonces qu'ils
ont produits pour prouver les démarches en question ont été expressément rédigés
au nom d'une tierce personne, soit la société A.________ SA, dont R.________ est l'administrateur.
D'autres pièces, intitulées "notes de conversation", font état de communications
téléphoniques avec des candidats à la relocation des locaux litigieux. Selon le témoignage
de P.________, qui a travaillé en qualité de secrétaire pour A.________ SA pendant dix
ans, de 1999 à 2009, ces pièces ont été établies par elle-même, une apprentie
de la société précitée et R.________. Le témoin a déclaré qu'elle
ignorait si les démarches en question relevaient des affairés privées de R.________ ou
s'il s'agissait d'une activité professionnelle accomplie pour A.________ SA. Elle a toutefois ajouté
qu'il était usuel que cette société cherchât des locataires pour des bâtiments
construits par V.________ et R.________.
Les annonces en cause concernent également les locaux initialement loués à la société
D.________ ou encore des locaux sis sur d'autres immeubles.
5.
Par courrier du 18 avril 2002, S.________ AG a proposé à V.________ et R.________ diverses
solutions alternatives à l'exécution du contrat de bail, les informant notamment qu'elle continuait,
comme eux,
"
à
faire le maximum pour trouver un partenaire dans cette aventure
".
Peu de temps après ce courrier, des contacts ont eu lieu entre V.________, R.________, S.________
AG et la société L.________ AG, qui s'intéressait à la location des locaux en cause.
Cette dernière a d'abord indiqué à R.________, par télécopie du 24 avril 2002,
qu'elle était prête à reprendre lesdits locaux dès l'automne 2002, sous l'enseigne
"[...]", pour un loyer de 250 fr./m
2
,
soit pour un montant mensuel arrondi au franc supérieur de 20'834 francs.
Un projet de contrat prévoyant la location des locaux en question directement par E.________ SA
pour un loyer mensuel net de 20'834 fr. a ainsi été adressé à la candidate le 15
mai 2002. Celle-ci a refusé de signer ce projet et a adressé une contre-offre à R.________
par télécopie du 14 juin 2002, proposant un loyer mensuel brut de 10'000 francs. Cette contre-offre
n'a pas reçu de réponse.
A la fin du mois d'octobre 2002, S.________ AG et L.________ AG ont proposé à R.________ que
cette dernière, qui continuait à s'intéresser auxdits locaux, sous-loue ceux-ci jusqu'à
l'échéance du bail litigieux. Cette proposition ne s'est toutefois pas concrétisée,
V.________ et R.________ ayant demandé en vain à E.________ SA, propriétaire des lieux,
d'y consentir.
Un contrat portant sur la surface initialement louée à S.________ AG a finalement été
conclu entre E.________ SA, en qualité de bailleresse, et L.________ AG, en qualité de locataire,
le 1
er
décembre 2002. Ce contrat, entré en vigueur rétroactivement le 1
er
novembre précédent, prévoyait une remise de loyer jusqu'au 28 février 2003, puis
un loyer correspondant à 10% du chiffre d'affaires de la locataire, mais au minimum à 15'000
fr. par mois du 1
er
mars 2003 au 28 février 2004 et au minimum à 17'500 fr. par mois du 1
er
mars 2004 au 28 février 2005, le loyer dû pour ces périodes étant en outre plafonné
à un montant mensuel maximal de 20'000 francs. Le loyer convenu à partir du 1
er
mars 2005 s'élevait à 20'000 fr. par mois.
6.
V.________ et R.________ ont financé, à hauteur de 47'300 fr. 75, divers travaux d'aménagement
des locaux litigieux entrepris à partir du mois de décembre 2002. Ces travaux consistaient
dans la pose et le raccordement électrique d'un exutoire de fumée, l'installation de la signalisation
d'une sortie de secours, la réfection partielle de l'isolation de la toiture, la modification de
la façade, y compris l'ouverture d'une porte dans celle-ci, la pose de cadres, portes, embrasures
et poignées, la création de toilettes et l'installation d'un boiler.
Le témoin Q.________, administrateur de L.________ AG, a déclaré que celle-ci n'avait
nullement subordonné la conclusion du bail précité à l'exécution des travaux
susmentionnés. Il a précisé que la nouvelle locataire avait certes exigé la réfection
des sols, mais que celle-ci avait été effectuée aux frais de S.________ AG, ce qu'a confirmé
le directeur de celle-ci, le témoin X.________. Q.________ a ajouté que c'était la commune
de K.________ qui avait exigé l'installation d'une sortie de secours et des toilettes.
Il n'est pas établi que la commune précitée n'aurait pas également eu les mêmes
exigences si S.________ AG avait exploité les locaux litigieux. Il n'est pas non plus établi
que l'occupation de ceux-ci par cette société n'aurait pas aussi nécessité les travaux
relatifs à l'exutoire de fumée, au sujet desquels le témoin Q.________ a déclaré
qu'ils avaient été imposés par les autorités de police du feu.
7.
V.________ et R.________ ont introduit des poursuites contre S.________ AG pour diverses prétentions
fondées sur le contrat du 26 juillet 2000, notamment les montants impayés correspondant au
loyer stipulé par le bail litigieux pour la période allant du 1
er
mars 2002 à la relocation des locaux. Ils ont mandaté Me M.________, avocat à Sierre,
pour les assister dans le cadre de ces procédures.
8.
Par convention passée le 1
er
décembre 2002, S.________ AG et E.________ SA sont notamment convenues de ce qui suit :
"
PREAMBULE
Par
contrats à l'intitulé «entreprise générale», Messieurs V.________ et R.________
se sont engagés à construire clé en main et à livrer à la société
E.________ SA, propriétaire du fonds, deux halles commerciales sur la parcelle n° [...] sise
[...] à K.________ (VD). Selon ce contrat précité, les halles devaient être livrées
munies de deux locataires pour une durée de 10 ans. Deux contrats de bail ont donc été
signés en ce sens, dont l'un avec la société S.________ AG. En effet, par contrat de bail
du 26 juillet 2000, Messieurs V.________ et R.________ ont loué à S.________ AG une halle de
1'000 m2 pour un loyer annuel, charges comprises de CHF 239'000.-.
Suite
à la conclusion de ce contrat plusieurs problèmes se sont posés. Ces problèmes sont
notamment les suivants :
-
La société S.________ AG n'a pas honoré son contrat et n'a donc pas pris possession de
la halle louée, Messieurs V.________ et R.________ se sont donc trouvés en défaut d'exécution
du contrat les liant à la société E.________ SA. Ils ont pris des mesures pour trouver
des locataires de remplacement aussitôt connus les défauts de S.________ AG. Ils ont également
contraint S.________ AG à verser les loyers échus en leurs mains, ce jusqu'à fin novembre
2002.
-
En outre, il est notoire que Messieurs V.________ et R.________ n'étaient ni ne sont propriétaires
de la halle mise en location.
-
Enfin, il est avéré que le propriétaire, la société E.________ SA, n'a jamais
pris formellement possession de l'ouvrage des mains de Messieurs V.________ et R.________, dit ouvrage
étant pondéré du défaut contractuel résultant de la défaillance de S.________
AG.
-
Pour faire face à cette situation un nouveau locataire a été trouvé, la société
L.________ AG. Un contrat de sous-location a été signé entre S.________ AG et L.________
AG le 13 novembre 2002.
Afin
de remédier à l'insécurité juridique qui résulte des problèmes susmentionnés,
afin de clarifier les droits et obligations des parties et afin de déterminer les responsabilités
respectives des diverses entités concernées, il a été convenu que les contrats et
conventions suivants seraient conclus et exécutés en lieu et place des contrats préexistants,
dont la validité ne demeure que dans la mesure où ils fondent les droits, obligations et responsabilités
respectifs des parties concernées :
-
Un contrat de bail conclu le 1
er
décembre 2002 (date effective d'entrée en possession des locaux loués par le locataire)
directement entre le propriétaire de l'immeuble soit E.________ SA et le nouveau locataire soit
L.________ AG, strictement identique en ses termes essentiels au contrat de sous-location conclu entre
S.________ AG et L.________ AG le 13 novembre 2002.
-
Deux conventions de règlement amiable entre Messieurs V.________ / R.________ et E.________ SA,
réglant les effets de la défaillance contractuelle de ceux-là envers celle-ci, respectivement
les droits et obligations en résultant (Conventions B et C).
-
La présente convention, réglant les effets de la responsabilité de S.________ AG envers
E.________ SA (convention A).
Cela
étant préalablement posé, les parties conviennent de ce qui suit :
Article
1 : OBJET DE LA CONVENTION
Messieurs
V.________ et R.________ ont cédé à E.________ SA par convention conclue le _________
(Convention B annexée aux présentes) tout droit leur échéant du fait du contrat de
bail du 26 juillet 2000 les liant à S.________ AG.
De
ce fait, S.________ AG, qui accepte cette cession de créance, est responsable directement envers
E.________ SA de toutes les obligations résultant du contrat de bail du 26 juillet 2000.
En
concluant le 1
er
décembre 2002 un contrat de bail directement avec L.________ AG, E.________ SA admet avoir en cette
société un locataire responsable primaire de toutes les obligations incluses dans ledit contrat
de bail, étant entendu que S.________ AG reprend cumulativement toute dette de L.________ AG envers
E.________ SA résultant de ce même contrat.
Par
ailleurs, étant donné que le contrat de bail du 1
er
décembre 2002 entre E.________ SA et L.________ AG est différent en ses termes essentiels de
celui conclu le 26 juillet 2000 entre Messieurs V.________ / R.________ (cessionnaires en mains de E.________
SA) et S.________ AG, il est entendu que S.________ AG demeure responsable primaire de toute obligation
que ne reprendrait pas le contrat premier cité daté 1
er
décembre 2002.
Cela
étant exposé, il est agréé ceci :
(NB
: les chiffres pris en compte ci-dessous sont exempts de TVA, la TVA étant une obligation primaire
du locataire L.________ AG, dont est débiteur solidaire S.________ AG)
I.
REPRISE CUMULATIVE
DE DETTES (SOLIDARITE PASSIVE)
De
manière générale, S.________ AG reprend cumulativement toutes dettes et obligations de
L.________ AG telles que résultant du contrat de bail signé entre E.________ SA et L.________
AG en date du 1er décembre 2002. S.________ AG est de ce fait débiteur solidaire envers E.________
SA de l'exécution du contrat de bail susmentionné au sens des articles 143 et ss. CO.
Il.
RESPONSABILITE PRIMAIRE
De
manière spécifique et quant au paiement du loyer, le contrat de bail conclu entre E.________
SA et L.________ AG distingue trois périodes de paiement qu'il convient de détailler ici, étant
entendu que S.________ AG est débiteur solidaire (repreneur cumulatif de dettes) de tout loyer dû
par L.________ AG et débiteur principal (primaire et solidaire avec Messieurs V.________ et R.________,
cf. Convention B) du loyer prévu par le contrat de bail du 26 juillet 2000, à défaut de
son paiement en tout ou partie par L.________ AG. L'exigibilité de la dette de loyer est immédiate.
Dans
le cas où L.________ AG résilierait de manière anticipée pour le 20 février
2005 son bail conformément à ce que prévoit le contrat de sous-location conclu le 13 novembre
2002, le loyer, les charges, les frais ainsi que tout préjudice résultant de cette résiliation
anticipée seront entièrement dus à E.________ SA par S.________ AG (à titre de débiteur
principal, primaire et solidaire avec Messieurs V.________ et R.________; cf. Convention B annexée),
ce jusqu'au terme prévu par le contrat de bail du 26 juillet 2000, savoir le 28 février 2012.
a.
Période 1 : du 1
er
décembre 2002 au 28 février 2003.
Le
loyer devant être versé par L.________ AG est de CHF 0.00 (zéro franc suisse). Partant,
S.________ AG s'engage à verser sur le compte de E.________ SA la totalité du loyer prévu
dans le contrat de bail conclu entre Messieurs V.________ et R.________ et S.________ AG en date du 26
juillet 2000 soit mensuellement la somme de CHF 19'166.-.
b.
Période 2 : du 1
er
mars 2003 au 28 février 2005.
Le
loyer devant être versé par L.________ AG durant cette période est un loyer variable en
fonction du chiffre d'affaire. Par contrat ad hoc, ce loyer ne peut ni être supérieur à
CHF 20'000.- ni inférieur à CHF 16'000.-. En tout état, et jusqu'à l'établissement
des décomptes annuels des 1
er
mars 2004 et 1
er
mars 2005, le loyer est payé par L.________ AG en mains de E.________ SA trimestriellement par avance
à hauteur de CHF 16'000.- par mois du 01.03.03 au 28.02.04 (soit CHF 48'000.- par trimestre), et
à hauteur de CHF 17'500.- par mols du 01.03.04 au 28.02.05 (soIt. CHF 52'500.- par trimestre). Ces
montants seront précisés quant à leur quotité précise sur la base des décomptes
annuels des 1
er
mars 2004 et 1
er
mars 2005, toute éventuelle compensation intervenant avant le 31 mars de chaque année.
Or,
ces montants de loyer payés par L.________ AG sont inférieurs à ceux convenus par contrat
susmentionné du 26 juillet 2000. S.________ AG s'engage dès lors à payer trimestriellement
en mains de E.________ SA la différence entre les loyers versés par L.________ AG durant cette
période et ceux qu'elle s'était engagée à payer mensuellement par CHF 19'166.- charges
comprises selon ledit contrat du 26 juillet 2000. Soit :
•
CHF 3'166.-
par mols (CHF 9'498.- par trimestre) du 01.03.03 au 28.02.04
•
CHF 1'666.-
par mois (CHF 4'998.- par trimestre) du 01.03.04 au 28.02.05
Il
est entendu que tout montant éventuellement payé en trop par S.________ AG lui sera remboursé
dans un délai de 10 jours suivant la réception par E.________ SA des décomptes annuels
des 1
er
mars 2004 et 1
er
mars 2005.
c.
Période 3 : à compter du 1
er
mars 2005.
Le
loyer devant être versé par L.________ AG durant cette période est de CHF 20'000.-. Ce
loyer est supérieur à celui devant être versé par S.________ AG selon les termes
du contrat susmentionné du 26 juillet 2000 (CHF 19'166.-). Il demeure que S.________ AG devra payer
dans les mains de E.________ SA tout ou partie du loyer dans la mesure où la société L.________
AG ne le verserait pas et dans la mesure de son engagement initial soit CHF 19'166.-.
(….)"
Aucune convention de cession des droits découlant du bail n'a cependant été signée
entre E.________ SA et V.________ et R.________.
Par courriers des 22 septembre 2004 et 19 septembre 2005, E.________ SA a réclamé à S.________
AG des différences de loyer en se fondant sur la convention du 1
er
décembre 2002.
9.
Un litige a opposé V.________ et R.________ à E.________ SA au sujet du contrat d'entreprise
générale du 8 octobre 2001, litige qui a donné lieu à deux procédures, l'une
devant le Tribunal des districts de Martigny et St-Maurice et l'autre devant la Cour civile du Tribunal
cantonal du canton de Vaud. V.________ et R.________ ont mandaté l'avocat M.________ pour les assister
dans le cadre de ce litige.
W.________, administrateur de la société E.________ SA, a expliqué que le prix de l'ouvrage
objet du contrat du 8 octobre 2001 avait été déterminé en fonction du rendement des
locaux qui y étaient loués, que ce rendement avait augmenté avec le temps conformément
au bail conclu avec L.________ AG, que V.________ et R.________ prétendaient en conséquence
obtenir un prix supérieur à celui qui avait été stipulé initialement et que
le litige opposant E.________ SA à ces derniers portait sur cette prétention.
Il résulte de la décision de mainlevée du 10 mai 2004 rendue par la Juge suppléante
I du Tribunal des districts de Martigny et St-Maurice que W.________ a déclaré à l'audience
de mainlevée tenue le même jour que "
le
«défaut» qui consistait en l'absence de locataire avait été dûment réparé
".
Le litige s'est réglé par une convention venue à chef entre V.________ et R.________ et
E.________ SA le 20 janvier 2006 et ratifiée par décision du 28 février 2006 du Juge I
des districts de Martigny et St-Maurice, prévoyant notamment à son chiffre 2.6 que les frais
de Tribunal sont partagés par moitié entre les parties, chacune d'elles conservant pour le
surplus ses propres frais d'avocat, qu'il n'est pas alloué de dépens et que les sûretés
seront restituées.
Le 19 juin 2006, l'avocat M.________ a adressé à V.________ et R.________ une note de frais
et honoraires d'un montant total de 79'267 fr. 45 pour les opérations effectuées durant la
période du 23 août 2002 au 23 mai 2006 dans le litige ayant opposé les prénommés
à E.________ SA.
10.
a)
Par procès-verbal du 5 septembre 2007, la Commission de conciliation en matière de baux à
loyer du district d'Aigle a constaté l'échec de la conciliation tentée entre V.________
et R.________, d'une part, et S.________ AG, d'autre part, lors de l'audience du 4 septembre 2007.
b)
Le conseil des demandeurs, Me Laure Chappaz, avocate à Lausanne, a établi le 2 octobre 2007
une note d'honoraires et débours d'un montant total de 1'261 fr. 05 pour des opérations –
correspondance et conférence avec les demandeurs, examen du dossier – effectuées entre
le 13 et le 28 septembre 2007.
c)
V.________ et R.________ ont ouvert action le 15 octobre 2007 devant le Tribunal des baux du canton de
Vaud, prenant, avec suite de frais et dépens, les conclusions suivantes à l'encontre de S.________
AG :
"I.
La demande est admise.
Il.
La société S.________ AG est reconnue débitrice de MM. R.________ et V.________ de la
somme de Fr. 120'071.- portant intérêt à 5% l'an dès le 1
er
mars 2002.
IlI.
Les frais de justice, ainsi qu'une équitable indemnité pour les dépens sont mis à
la charge de S.________ AG."
Par prononcé du 14 novembre 2007, le Président du Tribunal des baux a déclaré la
demande du 15 octobre 2007 irrecevable. Saisie d'un recours déposé contre ce prononcé
par les demandeurs le 28 novembre 2007, la Chambre des recours du Tribunal cantonal, par arrêt du
12 mars 2008, a admis le recours et réformé le prononcé entrepris en ce sens que la demande
du 9 octobre 2007 était déclarée recevable.
d)
Par requête incidente du 12 janvier 2009, la défenderesse S.________ AG a requis l'appel en
cause de la société E.________ SA aux fins de prendre contre elle les conclusions suivantes
:
"I.
Le jugement à intervenir est opposable à l'appelée en cause.
II.
L'appelée en cause est tenue de relever la défenderesse et requérante de toute condamnation
prononcée contre elle du chef des conclusions prises par les demandeurs et intimés dans leur
demande du 9 octobre 2007".
Les demandeurs s'en sont remis à justice sur la requête d'appel en cause.
L'appelée en cause E.________ SA a conclu, avec dépens, à son rejet.
Par jugement incident du 8 juin 2009, le Président du Tribunal des baux a admis la requête
d'appel en cause (I) et autorisé la défenderesse S.________ AG à prendre contre l'appelée
en cause E.________ SA dans le procès la divisant d'avec les demandeurs V.________ et R.________
des conclusions tendant à ce que le jugement à intervenir soit opposable à l'appelée
en cause et à ce que celle-ci soit tenue de la relever de toute condamnation prononcée contre
elle du chef des conclusions prises par les demandeurs dans leur demande du 9 octobre 2007 (II).
Par arrêt du 8 octobre 2009, la Chambre des recours du Tribunal cantonal a rejeté le recours
formé par l'appelée en cause et confirmé le jugement incident.
e)
Le 8 février 2010, les conclusions que S.________ AG a été autorisée à prendre
à l'encontre de l'appelée en cause ont été transmises à la Commission de conciliation
en matière de baux à loyer du district d'Aigle, en vue de la conciliation préalable obligatoire.
L'échec de la conciliation tentée par dite commission a été constaté par procès-verbal
du 21 avril 2010.
f)
Par requête du 20 mai 2010, S.________ AG a saisi le Tribunal des baux des conclusions objet de
la tentative de conciliation susmentionnée.
g)
Une substitution de parties est intervenue ensuite de la conclusion, le 28 juin 2010, d'un contrat de
fusion entre les sociétés S.________ AG et T.________ SA, l'entité résultant de la
fusion continuant le procès en qualité de défenderesse sous cette dernière raison
sociale.
h)
Par procédé écrit du 1
er
octobre 2010, l'appelée en cause a pris les conclusions suivantes contre les demandeurs et la défenderesse
T.________ SA :
"Fondée
sur ce qui précède, la défenderesse Il a l'honneur de s'en remettre à justice s'agissant
des conclusions prises par les demandeurs à l'encontre de la défenderesse I au pied de sa requête
du 9 octobre 2007.
Par
ailleurs, la défenderesse Il a l'honneur de conclure, sous suite de dépens, à ce qu'il
plaise au Tribunal des baux du canton de Vaud, rejeter les conclusions I à III prises par la défenderesse
I à l'appui de sa requête du 20 mai 2010."
i)
Par procédé écrit du 1
er
octobre 2010, la défenderesse a pris, avec suite de frais et dépens, les conclusions suivantes
contre les demandeurs et l'appelée en cause :
"
Principalement
:
I.
Les conclusions de la demande du 9 octobre 2007 de V.________ et R.________ sont irrecevables.
Subsidiairement
:
Il.
Les conclusions de la demande du 9 octobre 2007 de V.________ et R.________ sont rejetées.
Plus
subsidiairement
:
III.
E.________ SA est tenue de relever T.________ SA (anciennement S.________ AG) de toute condamnation prononcée
contre elle du chef des conclusions prises par MM. V.________ et R.________ dans leur demande du 9 octobre
2007."
j)
Par déterminations du 20 octobre 2010 au sujet du procédé du 1
er
octobre
2010 de la défenderesse, les demandeurs ont conclu au rejet des conclusions prises par cette dernière
et confirmé leurs propres conclusions du 9 octobre 2007.
k)
Par déterminations du 20 octobre 2010 au sujet du procédé du 1
er
octobre
2010 de l'appelée en cause, les demandeurs s'en sont remis à justice s'agissant des conclusions
prises contre celle-ci par la défenderesse.
l)
A l'audience tenue par le Tribunal des baux le 20 octobre 2010 ont comparu les demandeurs personnellement,
assistés de leur conseil. La défenderesse, dispensée de comparution personnelle, était
représentée par son conseil. L'appelée en cause, dispensée de comparution personnelle,
était représentée par son conseil.
La défenderesse a produit une "déclaration sur l'honneur", datée du 18 octobre
2010, de [...]. Les demandeurs ont formé opposition à cette production. L'appelée en cause
s'en est remise à justice.
Par dictée au procès-verbal de l'audience, la défenderesse a modifié ses conclusions
du 1
er
octobre 2010 de la manière suivante :
"[…]
en introduisant le chiffre Il suivant :
«Le
jugement à intervenir est opposable à E.________ SA».
Le
chiffre Il devient le chiffre III.
Le
chiffre III devient le chiffre V [
réd.
: IV, selon rectificatif adressé au tribunal le 20 octobre 2010
].
Un
chiffre V est introduit à la teneur suivante :
«Le
jugement à intervenir est opposable à E.________ SA»."
Par dictée au procès-verbal, l'appelée en cause s'est opposée à l'augmentation
des conclusions, subsidiairement a conclu au rejet de celles-ci.
P.________, Q.________ et X.________ ont été entendus en qualité de témoins.
L'appelée en cause a réitéré sa réquisition de production des pièces 1501
et 1502, en mains de la défenderesse. Celle-ci s'est opposée à cette réquisition.
A l'issue de l'audience, le Tribunal des baux a indiqué aux parties qu'il leur communiquerait ultérieurement
par écrit sa décision concernant la production des pièces 1501 et 1502 et de la déclaration
écrite du 18 octobre 2010 produite par la défenderesse.
m)
Par courrier du 1
er
décembre 2010, T.________ SA a annoncé au Tribunal des baux qu'elle avait changé de raison
sociale et qu'elle portait désormais le nom de G.________ SA. La défenderesse participe depuis
lors au procès sous ce nom.
n)
Par courrier du 29 décembre 2010, la Présidente du Tribunal des baux a informé les parties
que celui-ci avait, d'une part, rejeté la réquisition de l'appelée en cause tendant à
la production des pièces 1501 et 1502 par la défenderesse et, d'autre part, retranché
du dossier la déclaration écrite de [...] produite par la société T.________ SA à
l'audience du 20 octobre 2010.
o)
Par écriture du 14 mars 2011, les demandeurs ont augmenté le capital de leur conclusion Il
à 127'865 fr. 75. A l'appui de cette modification, ils ont produit un bordereau de pièces numérotées
de 44 à 53a.
Par courrier adressé au Tribunal des baux le 21 mars 2011, la défenderesse s'est opposée
à l'augmentation des conclusions des demandeurs et a requis le retranchement du dossier des pièces
du bordereau produit à l'appui de l'écriture précitée portant les numéros 44
à 48, 50 et 53.
Par courrier du 23 mars 2011, la Présidente du Tribunal des baux a refusé le retranchement
du dossier des pièces susmentionnées.
p)
L'audience de jugement a été tenue par le Tribunal des baux le 15 juin 2011. Les demandeurs
ont comparu personnellement, assistés de leur conseil. La défenderesse était représentée
par son conseil. L'appelée en cause était représentée par son administrateur W.________,
assisté de son conseil.
En droit
:
1.
La décision attaquée a été
rendue le 8 août 2011, de sorte que les voies de droit sont régies par les dispositions du
CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272), entré en vigueur le 1
er
janvier 2011 (art. 405 al. 1 CPC).
L'appel est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let.
a CPC) au sens de l'art. 236 CPC, dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier
état des conclusions devant l'autorité précédente est de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 2 CPC).
Interjeté en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par une partie qui y a intérêt (art. 59
al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance, pour des prétentions
dépassant 10'000 fr., l'appel est formellement recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art.
310 CPC). L'autorité d'appel dispose d'un plein pouvoir d'examen en fait et en droit (JT 2011 III
43 et les références).
En préambule de leur mémoire, les appelants précisent que l'appel est formé pour
violation du droit et constatation inexacte des faits. L'entier de leur argumentation est toutefois développé
sous point 1, intitulé "constatation inexacte des faits".
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits
sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant
cumulatives (art. 317 al. 1 CPC; JT 2011 III 43 précité et les références). Il appartient
à l'appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel
doit indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons
qui les rendent admissibles selon lui (ibidem).
3.
Les premiers juges ont considéré que le lien entre le comportement de S.________ AG (inexécution
du bail) et les frais d'aménagement des locaux litigieux à l'occasion de la relocation n'était
pas établi. Pour ce faire, ils se sont basés sur le témoignage de Q.________, qui a déclaré
que la nouvelle locataire, L.________ AG, dont il est l'administrateur, n'avait nullement subordonné
la conclusion du bail à l'exécution des travaux litigieux. Ce même témoin a ajouté
que les travaux en question avaient été exigés par la commune de K.________ et les autorités
de police du feu. Les magistrats ont nié tout lien de causalité adéquate entre le montant
de 47'300 fr. 75 correspondant aux travaux d'aménagement des locaux et l'inexécution du bail
litigieux (cf. jugement entrepris, p. 21).
Les appelants soutiennent, contrairement à ce qui a été retenu, que si S.________ AG avait
exploité les locaux litigieux, elle n'aurait pas été soumise aux mêmes prescriptions
de prévention incendie que la locataire effective, compte tenu du nombre d'occupants présents
dans la halle. Ils allèguent à cet égard que la nouvelle locataire devait annoncer, compte
tenu du but de l'exploitation, un nombre d'occupants supérieur à 100 personnes, ce qui n'était
pas le cas de S.________ AG. Ils lient aussi l'application des prescriptions incendie à l'organisation
d'une grande fête à l'occasion de l'ouverture du magasin par la nouvelle locataire (cf. lettre
du 12 novembre 2002). Ces éléments de fait n'ont pas été allégués en première
instance. Il s'agit donc de faits nouveaux, irrecevables en procédure d'appel (art. 317 CPC). Cela
étant, l'argumentation des appelants tombe à faux.
Les appelants échouent par ailleurs à démontrer que la nouvelle société locataire
aurait soumis la conclusion du bail à l'exécution des travaux litigieux, puisqu'ils se contentent
d'affirmer le contraire. Or, il ressort clairement du témoignage de Q.________ que la conclusion
du bail par L.________ AG n'a été subordonnée à aucune condition liée aux travaux
en question. D'après le témoin X.________, seule la réfection des sols avait été
exigée, laquelle réfection avait été prise en charge par S.________ AG. Rien ne justifie
dès lors de s'écarter de la constatation litigieuse.
On ne peut par conséquent que constater l'absence de tout lien de causalité naturelle entre
le coût des travaux effectués et la défection de la locataire initiale. Dans ces circonstances,
il n'est pas nécessaire d'examiner si les autres conditions – cumulatives – fondant
la responsabilité de la défenderesse au fond sont réalisées.
Le premier grief soulevé doit ainsi être rejeté, dans la mesure de sa recevabilité.
4.
Les appelants lient le litige qui les a opposés à l'appelée en cause E.________ SA dans
le cadre du contrat d'entreprise générale à l'inexécution du contrat de location
et estiment que les honoraires de l'avocat M.________ dans le cadre de cette procédure devraient
être assumés par la défenderesse au fond.
Les premiers juges ont nié le rapport de causalité entre les honoraires de Me M.________ et
la défection de S.________ AG. Les magistrats ont indiqué que la société E.________
SA avait été désintéressée des conséquences de la défection de S.________
AG par la conclusion des bail et convention du 1
er
décembre
2002, plus de trois ans avant le règlement (par transaction extrajudiciaire ratifiée par décision
du 28 février 2006 du Juge I des districts de Martigny et St-Maurice) du litige qui les opposait,
et qu'ainsi d'autres facteurs expliquaient le litige en question, à savoir les prétentions
des demandeurs liées au rendement de l'immeuble – revu à la hausse conséquemment
au bail signé avec L.________ AG –, lequel rendement déterminait le prix de l'ouvrage.
Les considérations des premiers juges sont bien fondées. Les appelants ne contestent pas que
le litige qui les opposait à E.________ SA avait pour objet le prix de l'ouvrage déterminé
en fonction du rendement des locaux. Il ressort du reste expressément des déclarations de W.________,
pour E.________ SA, lors de l'audience de mainlevée tenue par la Juge suppléante I du Tribunal
des districts de Martigny et St-Maurice le 10 mai 2004 que le "défaut" qui consistait
en l'absence de locataire avait été dûment réparé. Il apparaît en outre
à la lecture de la décision de mainlevée du 10 mai 2004 que les poursuivants – à
savoir V.________ et R.________ – avaient connaissance de la réparation du défaut en
question, ce qui constitue autant d'indices que l'action au fond (action en libération de dette)
ne portait pas sur ce point. Enfin, les appelants ne parviennent pas à démontrer que les honoraires
de Me M.________, tels qu'allégués à titre de dommage, auraient été répartis
conformément à la proportion de surface que S.________ AG et la société D.________
– qui s'est également désistée – auraient dû occuper dans la halle de
K.________, ce qui n'a du reste pas été allégué en première instance et ne ressort
pas des actes de la cause.
Cela étant, le grief est également infondé.
5.
La même solution s'impose s'agissant des frais liés aux audiences judiciaires et séances
avec l'avocat M.________, l'argumentation développée au considérant précédent
pouvant être reprise ici dans son intégralité.
S'agissant enfin du dommage lié aux recherches effectuées pour trouver un locataire de remplacement,
il a été nié par les premiers juges, faute d'avoir été établi à satisfaction,
ce qu'il y a lieu de confirmer en appel. On ignore en effet si les courriers et annonces produits pour
prouver les démarches effectuées relèvent des affaires privées des appelants ou d'une
activité professionnelle accomplie pour la société A.________ SA, comme le relève
expressément le témoin P.________, et si, par voie de conséquence, elles affectent leur
patrimoine ou celui de la société. Force est dès lors d'admettre avec les premiers juges
que le dommage allégué n'a pas été établi à satisfaction.
6.
En définitive, l'appel doit être rejeté, en application de l'art. 312 al. 1 CPC, et le
jugement confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'278 fr. 65 (art. 62 al. 1
TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010; RSV 270.11.5]), sont mis à la charge
des appelants, qui succombent (art. 106 al. 1 CPC), solidairement entre eux.
Il n'y a pas matière à l'allocation de dépens de deuxième instance, les intimées
n'ayant pas été invitées à se déterminer sur l'appel.
Par
ces motifs,
la
Cour d'appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L'appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'278 fr. 65 (deux mille deux
cent septante-huit francs et soixante-cinq centimes), sont mis à la charge des appelants V.________
et R.________, solidairement entre eux.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens de deuxième instance.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
28 septembre 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Laure Chappaz (pour V.________ et R.________),
‑
Me Philippe Ciocca (pour G.________ SA),
‑
Me Pierre-Yves Brandt (pour E.________ SA).
La Cour d'appel civile considère que la valeur litigieuse est de 127'865 fr. 75.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux du canton de Vaud.
Le greffier :