vd_findinfo · HC / 2015 / 250 · 2015-02-19 · fr

BAIL À LOYER, FRAIS ACCESSOIRES, AUGMENTATION{EN GÉNÉRAL}, FORMULE OFFICIELLE | 269d CO, 19 al. 1 let. b OBLF

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 19.02.2015 HC / 2015 / 250

TRIBUNAL
CANTONAL
XZ13.037322-142222
83
CHAMBRE
DES RECOURS CIVILE
_________________________________________
Arrêt du
19 février 2015
__________________
Composition
:               M.
Winzap
,
président
M.
Giroud et Mme Courbat, juges
Greffière
:              Mme
Meier
*****
Art.
269d CO; 19 al. 1 let. b OBLF
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par
V.________
, à Lausanne, contre le jugement rendu le 9 avril 2014 par le Tribunal des baux dans la cause divisant
la recourante d’avec
G.________
,
à Zürich, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 9 avril 2014, dont les motifs ont été adressés aux parties le 7 novembre
2014, le Tribunal des baux a rejeté les conclusions prises par la demanderesse V.________ contre
la défenderesse G.________ dans sa demande du 19 août 2013 (I) et rendu le jugement sans frais
ni dépens (II).
En droit, les premiers juges ont considéré que la taxe de base annuelle de la Ville de Lausanne
pour l’élimination des déchets, prévue par le règlement communal du 7 juin
2012 sur la gestion des déchets de la ville de Lausanne (ci-après : RDG), pouvait être
répercutée par la défenderesse sur sa locataire V.________ par le biais du décompte
de frais accessoires. Le fait que la taxe n’ait pas encore été facturée à la
défenderesse au moment de la notification n’était pas déterminant, dès lors
qu’il ressortait clairement du règlement communal précité, auquel la locataire pouvait
sans peine accéder, que le montant maximal de la taxe serait de 30 centimes par mètre cube
et que la demanderesse disposait, par ses précédents décomptes de chauffage, des données
relatives aux volumes de l’immeuble, de sorte qu’elle pouvait se faire une idée du montant
total maximal de la taxe qui serait répercutée sur les locataires. Par ailleurs, on ne pouvait
exiger de la défenderesse qu’elle attende que la taxe, d’ores et déjà en vigueur,
lui fût effectivement facturée pour entreprendre les démarches visant à introduire
dans le bail le principe de son report sur sa locataire, pour l’échéance suivante seulement.
Cette taxe, conçue pour absorber les frais liés au traitement des déchets, correspondait
bien à des prestations en rapport avec l’usage de la chose au sens de l’art. 257a al.
1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911, RS 220). Le schématisme appliqué dans son mode
de calcul (en fonction du volume de l’immeuble) pouvait certes conduire à ne pas tenir compte
de ce qu’un immeuble était provisoirement inoccupé. Toutefois, ce mode de calcul correspondait
à un besoin de rationalisation et n’empêchait pas que, dans la majorité des cas,
le montant perçu couvrait les frais liés à une occupation effective des locaux.
B.
Le 10 décembre 2014, V.________ a recouru
contre le jugement précité, en concluant, avec suite de frais et dépens, principalement
à la réforme du chiffre I de son dispositif, en ce sens que la notification du 14 mars 2013
relative à l’introduction et la répercussion dans le décompte de charges de la taxe
de base pour l’enlèvement et l’élimination des déchets soit déclarée
nulle, subsidiairement abusive et privée d’effets. Plus subsidiairement encore, la recourante
à conclu à l’annulation du jugement et au renvoi de la cause à l’autorité
inférieure pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Dans sa réponse du 12 février 2015, l’intimée G.________ a conclu au rejet du recours.
C.
La Chambre des recours civile fait sien dans son entier l'état de fait du jugement, complété
par les pièces du dossier, dont il ressort notamment ce qui suit :
1.
Le 24 février 1995, G.________ a remis à
bail à V.________ un appartement de 4,5 pièces sis [...], [...], à  [...], pour un
loyer mensuel de 1'600 fr., plus 140 fr. correspondant à l’acompte mensuel de chauffage et
d’eau chaude. Le contrat a été conclu pour une durée d’une année, du
1
er
avril 1995 au 1
er
avril 1996, renouvelable aux mêmes conditions d’année en année, sauf avis de résiliation
de l’une ou l’autre des parties donné et reçu au moins quatre mois à l’avance
pour la prochaine échéance.
2.
Par courrier recommandé du 14 mars 2013, la bailleresse a adressé à la locataire la formule
officielle suivante :
« Introduction et répercussion dans le décompte de charges des frais de chauffage
et frais accessoires de la nouvelle taxe de base communale pour l’enlèvement et l’élimination
des déchets.
Entrée en vigueur : 01.04.2014
Motifs : Nouveau règlement communal sur la gestion des déchets.
»
Dans le courrier accompagnant cet avis, la bailleresse a précisé que cette nouvelle taxe de
base annuelle, calculée selon le volume du bâtiment, serait intégrée dans le décompte
de chauffage et de frais accessoires de l’immeuble.
3.
Par demande adressée le 19 août 2013
au Tribunal des baux, V.________ a conclu à ce que
la notification de nouvelles prétentions
qui lui avait été notifiée le 14 mars 2013 par G.________, en lien avec le bail portant
sur l’appartement sis avenue [...], relative à l’introduction et la répercussion
dans le décompte de charges de la taxe de base communale pour l’enlèvement et l’élimination
des déchets, soit déclarée inefficace et de nul effet, subsidiairement non valable et
privée d'effets.
Dans sa réponse du 15 octobre 2013, la défenderesse G.________ a conclu au rejet de la demande.
Lors de l'audience qui s'est tenue le 7 mars 2014 devant le Tribunal des baux, les parties ainsi que
deux témoins ont été entendus.
[...], juriste au Service d'assainissement de la ville de Lausanne, a expliqué que la taxe en question
visait à couvrir les frais d'infrastructures. Elle était prélevée indépendamment
de l'utilisation effective des prestations (utilisation des déchetteries, poste fixes, etc.) et
était due par tout propriétaire d'immeuble, indépendamment de l'usage de l'immeuble et
de son affectation, y compris si l'immeuble n'était pas occupé, sauf désaffection durable.
Calculée en fonction des volumes, cette taxe ne correspondait ainsi pas forcément à la
proportion de déchets générés. Elle servait à couvrir les coûts fixes de
l'élimination des déchets, à savoir notamment les frais liés à l'exploitation
de bâtiments, ainsi que le paiement de collaborateurs. Ces frais variaient peu en fonction du volume
des déchets. Le choix du critère schématique du volume permettait de conserver un lien
avec les volumes de production de déchets, l'idée étant que plus un immeuble était
volumineux, plus il était susceptible de générer des déchets. Dans la mesure où
la taxe devait financer des coûts peu variables, il avait été décidé de choisir
un critère également peu variable et dont les données pouvaient être facilement collectées.
La taxe de base permettait aux communes de couvrir la part des coûts d'élimination des déchets
non couverte par la taxe au sac.
Interrogée en sa qualité de représentante de partie, [...] a indiqué que la taxe
serait calculée sur la base du montant des bordereaux de taxation 2014 et 2015, au prorata des années
2014 et 2015. La taxe serait répartie en fonction des m
3
retenus dans le décompte de chauffage. Elle a confirmé que la taxe serait englobée dans
le décompte de frais accessoires qui serait établi pour la période du 1
er
avril 2014 au 31 mars 2015.
En droit
:
1.
L’appel est ouvert contre les décisions
finales de première instance dans les causes non patrimoniales (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code
de procédure civile du 19 décembre 2008, RS 272]) ou dont la valeur litigieuse est de 10'000
fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). En se référant au dernier état des conclusions, l’art. 308
al. 2 CPC vise les conclusions litigieuses devant l’instance précédente (Tappy,
Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, JT 2010 III 126).
Interjeté en temps utile par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), dans
une cause où la valeur litigieuse est inférieure à 10'000 fr., la voie subsidiaire du
recours au sens de l’art. 319 let. a CPC est ouverte.
2.
Le
recours est recevable pour violation du droit et constatation manifestement inexacte des faits (art.
320 CPC).
L’autorité de recours dispose d’un plein pouvoir d’examen s’agissant de
la violation du droit (Spühler, Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozess-ordnung, Bâle
2010, n. 12 ad art. 319 CPC, p. 1504). Elle revoit librement les question de droit soulevées par
le recourant et peut substituer ses propres motifs à ceux de l’autorité précédente
ou du recourant (Hohl, Procédure civile, tome II, 2
e
éd., 2010, n. 2508, p. 452).
S’agissant de la constatation manifestement inexacte des faits, ce grief, comme pour l’art.
97 al. 1 LTF (Loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005, RS 173.110), ne permet que
de corriger une erreur évidente, la notion se recoupant en définitive avec l’appréciation
arbitraire des preuves (Corboz et alii, Commentaire de la LTF, Berne 2009, n. 19 ad art. 97, p. 941).
Les constatations de fait et l’appréciation des preuves sont arbitraires lorsqu’elles
sont évidemment fausses, contredisent d’une manière choquante le sentiment de la justice
et de l’équité, reposent sur une inadvertance manifeste ou un abus du pouvoir d’appréciation,
par exemple si l’autorité s’est laissé guider par des considérations aberrantes
ou a refusé de tenir compte de faits ou de preuves manifestement décisifs. Une constatation
de fait n’est donc pas arbitraire pour la seule raison que la version retenue par le juge ne coïncide
pas avec celle du recourant; encore faut-il que l’appréciation des preuves soit manifestement
insoutenable, en contradiction flagrante avec la situation effective, qu’elle repose sur une inadvertance
manifeste, ou encore qu’elle heurte de façon grossière le sentiment de la justice et
de l’équité (ATF 129 I 8 c. 2.1).
3.
La recourante soutient tout d'abord que la nouvelle
prétention, non chiffrée, est insuffisamment motivée.
3.1
En matière de baux d'habitations et de locaux commerciaux, on entend par frais accessoires les dépenses
effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l'usage de la chose, telles que frais de
chauffage, d'eau chaude et autres frais d'exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent
de l'utilisation de la chose (art. 257b al. 1 CO). De tels frais ne sont à la charge du locataire
que si cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO); dans ce cas, les parties
peuvent prévoir un système forfaitaire ou un système fondé sur les coûts effectifs,
avec versement d'un acompte à valoir sur le décompte final (art. 4 OBLF; Lachat, Le bail à
loyer, 2008, p. 336 nn. 2.4 et 2.5). A défaut de convention, ces frais sont compris dans le loyer
(ATF 137 III 362 c. 3.2.1; ATF 121 III 460 c. 2a/aa). En cours de contrat, le bailleur peut décider
de modifier le régime des frais accessoires, en particulier de facturer séparément au
locataire des frais accessoires jusque-là inclus dans le montant du loyer ou de facturer des frais
nouvellement survenus. Il doit toutefois procéder conformément à l'art. 269d CO, et le
locataire peut contester la modification s'il la juge abusive (art. 270b CO; ATF 137 III 362 c. 3.2.1;
ATF 121 III 460 c. 2a/bb et c. 3; Lachat, op. cit., p. 336 s. nos 3.1 et 3.2).
Selon l’art. 269d CO, le bailleur peut notamment introduire de nouveaux frais accessoires en indiquant
des motifs au moyen d’une formule officielle. Les majorations de loyer sont nulles lorsqu’elles
ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle, lorsque les motifs ne sont pas indiqués
ou lorsqu’elles sont assorties d’une résiliation ou d’une menace de résiliation
(art. 269d al. 2 CO). Les alinéas 1 et 2 de l’article 269d CO sont aussi applicables lorsque
le bailleur envisage d’apporter unilatéralement au contrat d’autres modifications au
détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux
frais accessoires (art. 269d al. 3 CO).
L’art. 19 al. 1 let. b OBLF (Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations
et de locaux commerciaux du 9 mai 1990, RS 221.213.11) exige que la formule destinée à communiquer
au locataire la modification unilatérale du contrat contienne la désignation des prétentions,
la date de leur entrée en vigueur, les motifs précis justifiant ces prétentions.
Lorsque le locataire et le bailleur ne sont pas d’accord sur le sens ou la portée de cette
communication, il faut l’interpréter selon le principe de la confiance, c’est-à-dire
selon ce que le locataire pouvait comprendre de bonne foi et en tenant compte de toutes les circonstances
(Marchand, Droit du bail à loyer, commentaire pratique [ci-après: CPra Bail], n. 25 ad art.
269d CO).
Dans un arrêt publié aux ATF 137 III 362 c. 3.3, le Tribunal fédéral a considéré
que, dans le cas où le bailleur entend modifier en cours de contrat le régime des frais accessoires
en facturant séparément au locataire des frais jusque-là inclus dans le loyer, la motivation
de la modification est insuffisante lorsqu’elle n’indique pas à quels frais jusque-là
inclus dans le loyer correspondent les frais qui seront désormais facturés séparément;
le locataire ne peut se faire une idée de la portée de la modification que s’il a connaissance
des montants précédemment dépensés par le bailleur pour les frais qui seront désormais
perçus séparément. L’exigence de précision implique non seulement de désigner
en détail quels frais accessoires seront à l’avenir facturés directement au locataire,
mais aussi de faire apparaître quelle incidence revêt la distraction des frais sur la structure
du loyer. On ne saurait renvoyer le locataire à consulter les bases de calcul internes du bailleur,
sauf à méconnaître le sens de l’obligation de motiver (TF 4C.137/1999 du 23 août
1999 c. 2b et 2c, in MietRechtAktuell [MRA] 2000 p. 301). En bref, le locataire doit être en mesure
de déterminer si le montant du nouvel acompte correspond à des coûts effectifs, respectivement
si le loyer va subir une augmentation (cf. ATF 121 III 460 c. 4b). Le Tribunal fédéral précise
que s’il n’est pas possible de chiffrer avec exactitude le coût futur des frais liés
à l’usage, le locataire doit à tout le moins être renseigné sur les coûts
qu'ils ont générés jusque-là (ATF 137 III 362 c. 3.3, qui cite Bisang et alii., Das
schweizerische Mietrecht, 3
e
éd. 2008, n. 26 ad art. 269d CO).
3.2
En l’espèce, les frais accessoires
litigieux, qui concernent une taxe communale, ne sont certes pas directement liés à l’usage,
à l’instar de frais de chauffage, puisqu’ils sont au premier chef fonction du volume
de l’immeuble. Il n’empêche que, selon l’art. 11 al. 3 RDG, la municipalité
fixe le montant des taxes à concurrence du maximum de 30 centimes par an et par m
3
et l’adapte à l’évolution des coûts effectifs, de sorte que, dans une certaine
mesure, l’usage que le locataire va faire des infrastructures communales en matière de déchets
conditionnera le montant de la taxe (cf. c. 4 infra).
Les premiers juges ont retenu que l'intimée avait précisé, au moyen de la notification
litigieuse, que le règlement prévoyait une taxe calculée en fonction du volume de l'immeuble.
La locataire pouvait sans peine accéder à ce règlement, dont il ressortait clairement
que le montant maximal de la taxe serait de 30 centimes par an et par mètre cube. Grâce à
ses précédents décomptes de chauffage, elle disposait des données relatives aux volumes
de l’immeuble, de sorte qu’elle pouvait se faire une idée du montant total maximal de
la taxe qui serait répercutée sur les locataires. Par ailleurs, on ne pouvait exiger de l’intimée
qu’elle attende que la taxe, d’ores et déjà en vigueur, lui fût effectivement
facturée pour entreprendre les démarches visant à introduire dans le bail le principe
de son report sur sa locataire, pour l’échéance suivante seulement.
Cette appréciation peut être confirmée. En effet, s'il est exact que le prix de la nouvelle
taxe n'avait pas encore été fixé de manière précise par l'autorité au moment
de la notification de la nouvelle prétention, au vu des éléments qui précèdent,
la recourante était toutefois en mesure d'évaluer l'impact de cette nouvelle prétention
sur sa situation. Comme l’ont relevé les premiers juges, dès lors qu'il s'agissait d'introduire
une taxe jusqu'alors non couverte par le loyer net, la recourante pouvait comprendre qu'il en résulterait
une augmentation des frais à sa charge, par hypothèse couverte par l'acompte de frais accessoires
déjà perçu, puisque celui-ci n'était pas augmenté. En outre, l’intimée
ne disposait pas au moment de la notification des informations qui lui auraient permis d’articuler
un montant précis et individualisé de la quote part de la recourante, et on ne pouvait exiger
d’elle qu’elle attende que la taxe lui soit effectivement facturée pour entreprendre
les démarches relatives à l’introduction dans le bail du principe même du report
de la taxe pour l’échéance suivante.
En définitive, seule était en cause
à ce stade l'admission de principe de la répercussion sur le locataire de la taxe en question.
Dans ce contexte, force est de constater, à l’instar des premiers juges, que la recourante
conserve la faculté, cas échéant, de faire contrôler le report effectif de la taxe
– quant au montant répercuté et à la clé de répartition – par la
voie de la contestation des décomptes de frais accessoires à intervenir. Au vu de ces éléments,
il y a lieu de retenir que la communication litigieuse est conforme au principe de clarté posé
par le Tribunal fédéral.
Partant, le premier grief de la recourante doit
être rejeté.
4.
La recourante soutient qu’en tant qu’elle est perçue indépendamment de l’utilisation
qui est faite du bâtiment mais eu égard à la seule existence de celui-ci, la taxe en cause
ne saurait justifier des frais accessoires à la charge des locataires.
Selon l’art. 257a al. 1 CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le
bailleur ou un tiers en rapport avec l’usage de la chose. Un tel rapport existe pour des frais
de chauffage ou d’eau chaude mais non pas pour des dépenses liées à la propriété
ou l’existence même de la chose, soit des frais dus indépendamment de l’occupation
de l’immeuble ou de la conclusion d’un contrat de bail, ainsi les impôts fonciers et
les primes d’assurance du bâtiment (ATF 137 I 135 c. 2.4).
En l’espèce, la taxe litigieuse est fonction du volume d’un immeuble, ainsi que l’instruction
l’a établi (jugement, p. 10 et audition de [...], cf. chiffre 3 supra), peu importe que celui-ci
soit occupé ou non, de sorte qu’il ne s’agit pas d’une taxe causale, directement
fonction d’un volume de déchets. Il s’agit d’une taxe de base indépendante
des quantités (« Bereitstellungsgebühr »), qui, selon le Tribunal fédéral,
peut être prélevée pour financer des infrastructures de traitement des déchets qui
doivent être maintenues indépendamment de leur utilisation effective, moyennant respect d’une
certaine proportion entre le montant de la taxe de base et celle dépendant des quantités (TF
2C_740/2009 du 4 juillet 2011, c. 6.1 et les références citées). Il n’en reste pas
moins que cette taxe est conçue pour absorber les frais liés au traitement des déchets,
ceux-ci provenant de l’usage des immeubles. Elle correspond donc bien à des prestations en
rapport avec l’usage de la chose au sens de l’art. 257a al. 1 CO. Si le schématisme
qui préside à son prélèvement conduit à ne pas tenir compte de ce qu’un
immeuble est provisoirement inoccupé, cela n’ôte rien au fait que, dans le cas normal,
il s’agit bien de couvrir les frais liés à une occupation. La recourante ne saurait dès
lors invoquer l’exception pour en tirer la règle; son second moyen doit être rejeté.
5.
En définitive, le recours doit être
rejeté et le jugement entrepris confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (art. 69 al. 1 TFJC
[tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010, RSV 270.11.5]) sont mis à la charge de
la recourante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Vu l’issue du litige, la recourante doit verser à l’intimée des dépens de
deuxième instance, arrêtés à 1’500 fr. (art. 8 al. 1 TDC [tarif des dépens
en matière civile du 23 novembre 2010, RSV 270.11.6]).
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (cent francs), sont
mis à la charge de la recourante V.________.
IV.
La recourante V.________ doit verser à l’intimée G.________ la somme de 1’500 fr.
(mille cinq cents francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
23 février 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Carole Wahlen (pour V.________),
‑
Me Cyrille Bugnon (pour G.________).
La Chambre des recours civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, au :
‑
Tribunal des baux.
La greffière :