vd_findinfo · AP / 2010 / 49 · 2010-01-27 · fr

CHOSE LOUÉE, BAIL À LOYER, DÉFAUT DE LA CHOSE | 267 CO, 267a CO, 452 CPC, 456a CPC

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 27.01.2010 AP / 2010 / 49

TRIBUNAL
CANTONAL
50/I
CHAMBRE DES RECOURS
________________________________
Séance du 27 janvier
2010
___
__________________
Présidence
de   M.
Giroud
,
vice-président
Juges
:
M.
Creux  et M. Piotet, juge
suppléant
Greffière
:         Mme
Cardinaux
*****
Art. 8 CC; 267, 267a CO;
452, 456a CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s'occuper des
recours interjetés
par
A.L.________
, défenderesse, à Lausanne, d'une
part,
et
Z.________
, demandeur, à Grandvaux,
d'autre part, contre le
jugement
rendu
le 19 juin 2008 par la
Présidente du Tribunal des baux
dans la cause divisant l
es parties.
Délibérant en audience publique, la cour
voit :
En fait :
A.
Par jugement rendu le 19 juin 2008 et notifié les 22 et 23
juin 2009 aux parties, la Présidente du Tribunal des baux a
rejeté les conclusions prises contre le défendeur
B.L.________ par le demandeur Z.________, selon requête du 29
octobre 2007 et écriture du 21 mai 2008 (I); rejeté
la conclusion prise contre le demandeur par le défendeur,
selon requête du 10 avril 2008 (II); prononcé que le
demandeur doit payer à la défenderesse A.L.________
la somme de 1'770 francs 50, avec intérêts à 5
% l'an dès le 23 avril 2007 (III); que la garantie de loyer
constituée auprès du Crédit Suisse sur le
compte d'épargne pour garantie de loyer
n° 194073-30-5 est libérée en faveur de la
défenderesse à hauteur du montant figurant sous
chiffre III ci-dessus, en capital et intérêts et que
le solde de la garantie, en capital et intérêts, est
libéré en faveur du demandeur (IV); que le
jugement est rendu sans frais ni dépens (V); que
toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées
(VI).
La Chambre des recours se réfère à
l'état de fait du jugement, résumé ci-dessous
:
Par contrat de bail conclu le 23 juillet 1996, la
propriétaire bailleresse R.________ a donné en
location au demandeur Z.________ un appartement de quatre
pièces sis à l'avenue de France 19, à
Lausanne, pour un loyer mensuel s'élevant à 1'680 fr.
plus 130 fr. d'acompte de chauffage et d'eau chaude. L'immeuble
dans lequel se trouve cet appartement a été par la
suite acquis par le défendeur B.L.________, puis, le 7
juillet 2005, par la défenderesse A.L.________ qui est
devenue la seule propriétaire, le défendeur ne
s'occupant dès lors plus que de la gérance de
l'immeuble.
Un état des lieux de sortie a été
dressé le 2 octobre 2006, lors du départ du
demandeur. Ce dernier a contesté l'intégralité
des défauts mentionnés dans ce document soit que le
parquet était endommagé dans deux pièces. Un
constat d'urgence a été établi dans
l'appartement litigieux le 3 novembre 2006 par un expert
désigné par le Juge de paix du district de Lausanne
qui a confirmé l'existence de dégâts sur les
parquets dus à un arrosage excessif des plantes
d'intérieur (rapport, p. 1).
Par requête du 30 octobre 2007, Z.________ a pris les
conclusions suivantes contre les défendeurs B.L.________ et
A.L.________ :
"1. La garantie de loyer déposée sur le compte
194073-30-5 à la banque Crédit Suisse à
Lausanne est immédiatement et intégralement
libérée en faveur du locataire,
Z.________.
2. La poursuite n° 229959 envoyée par A.L.________
représentée par B.L.________ à Z.________ est
immédiatement annulée et radiée.
3. Z.________ n'est débiteur d'aucun montant envers
A.L.________ concernant le bail à loyer sis de [sic] av. de
France 19 à Lausanne.
4. Frais et dépens sont mis à la charge de la partie
adverse."
Par procédé écrit du 11 février 2008,
les défendeurs ont conclu, avec dépens, au rejet de
la requête du demandeur.
Par requête du 10 avril 2008, les défendeurs ont
conclu que "Z.________ est le débiteur de A.L.________ et
B.L.________, solidairement entre eux, ou selon ce que Justice
dira, et leur doit immédiat paiement de la somme de CHF
6'681.85 avec intérêt à 5% l'an, dès le
21 avril 2007, les demandeurs se réservant le droit
d'augmenter cette conclusion en cours de
procédure."
Le Tribunal des baux a procédé à la jonction
de cette procédure avec la cause pendante suite à
l'action déposée par Z.________ le 30 octobre
2007.
Dans son écriture du 2 mai 2008, le demandeur a conclu, avec
suite de frais et dépens, au rejet de toutes les conclusions
prises par les défendeurs dans leur requête du 10
avril 2008. Puis, dans une écriture du 21 mai 2008, il a
conclu à l'allocation de dépens pour
témérité de la partie adverse.
B.
Par acte du 2 juillet
2009, A.L.________ a recouru contre ce jugement en concluant, sous
suite de dépens, à la réforme en ce sens que
Z.________ est son débiteur de la somme de 6'681 fr. 85,
avec intérêt à 5% l'an dès le 23 avril
2007.
Dans son mémoire déposé le 3 septembre 2009,
la recourante a développé ses moyens et
confirmé ses conclusions.
Par acte du 3 juillet 2009, Z.________ a également recouru
contre ce jugement en concluant, sous suite de dépens,
principalement à la réforme en ce sens que la
garantie de loyer constituée par le Crédit Suisse sur
le compte d'épargne pour garantie de loyer no 194073-30-5
est libérée intégralement et
immédiatement en faveur du recourant et que ce dernier n'est
débiteur d'aucun montant vis-à-vis de A.L.________.
Subsidiairement, il a conclu à la nullité du jugement
entrepris et au renvoi de la cause au Tribunal des baux pour
nouvelle instruction et nouveau jugement.
Dans son mémoire déposé le 3 septembre 2009,
le recourant a développé ses moyens et
confirmé ses conclusions.
Dans ses déterminations du 29 octobre 2009, la recourante a
conclu au rejet du recours de Z.________. Dans son mémoire
du 30 novembre 2009, le recourant a confirmé les conclusions
de son recours.
En droit
:
1.
Les art. 444, 445 et
451 ch. 3 CPC (Code de procédure civile vaudoise du 14
décembre 1966, RSV 270.11), applicables par renvoi de l'art.
13 LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux,
RSV 173.655), ouvrent la voie des recours en nullité et en
réforme contre les jugements principaux rendus par le
Président du Tribunal des baux.
En l'espèce, le recours de A.L.________ (ci-après :
la recourante) tend à la réforme du jugement
attaqué. Le recours de Z.________ (ci-après : le
recourant) tend principalement à la réforme et
subsidiairement à la nullité du jugement
entrepris.
2.
a)
Saisie d'un recours en nullité, la Chambre des recours
n'examine que les moyens dûment développés,
l'énonciation séparée des moyens de
nullité étant une condition de recevabilité du
recours en nullité (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure
civile vaudoise, 3
ème
éd., 2002, n. 2 ad
art. 465 CPC, p. 722).
Les moyens de nullité invoqués par le recourant
touchent à de prétendus défauts d'instruction
de la première juge s'agissant du détail de la
facture de nettoyages et de la perte locative (mémoire, p.
4).
En réalité, le recourant reproche à la
première juge d'avoir retenu en droit des postes sur une
base factuelle insuffisante, soit d'avoir mal
apprécié les preuves administrées. Par ce
grief, le recourant invoque en réalité une violation
de l'art. 8 CC
(Code civil suisse du 10
décembre 1907, RS 210), en faisant valoir que la
prétention de la recourante ne pouvait être
partiellement retenue faute d'avoir prouvé dans le
détail les postes de dommage y afférant. Ce moyen
relève du recours en réforme, la Chambre des recours
revoyant alors la cause en fait et en droit et pouvant
compléter l'état de fait, cas échéant
annuler d'office le jugement si l'état de fait
complété ne permet de statuer sur le recours en
réforme. Le recours en nullité est dès lors
irrecevable.
b)
Déposés en temps utile par des parties qui y ont
intérêt, les recours en réformes sont
recevables.
3.
Saisie d'un
recours en réforme contre un jugement principal rendu, comme
en l'espèce, en procédure
accélérée par le président du Tribunal
des baux, la Chambre des recours revoit librement la cause en fait
et en droit (art. 452 al. 2 CPC). Les parties ne peuvent toutefois
articuler des faits nouveaux, sous réserve de ceux qui
résultent du dossier et qui auraient dû être
retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction
complémentaire selon l'art. 456a CPC (art. 452 al. 1ter
CPC). La Chambre des recours développe son raisonnement
juridique après avoir vérifié la
conformité de l'état de fait du jugement aux preuves
figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant,
corrigé ou complété au moyen de celles-ci (JT
2003 III 3).
En l'espèce, l'état de fait du jugement est conforme
aux pièces du dossier et aux autres preuves
administrées. Il n'y a pas lieu de le compléter ni de
procéder à des mesures d'instruction
complémentaires qui n'ont d'ailleurs pas été
requises, la cour de céans étant à même
de statuer en réforme.
4.
a)
Les parties sont en litige sur la question de la
responsabilité du recourant en matière de restitution
de la chose louée. Il n'est plus contesté en
deuxième instance que la recourante a satisfait à son
incombance d'avis immédiat de l'art. 267a CO (Code des
obligations du 30 mars 1911, RS 220). Les prétentions
matérielles exercées sont en revanche toutes
litigieuses.
La recourante doit apporter la preuve de l'imputabilité du
défaut au preneur (art. 8 CC). Dans la mesure où le
défaut n'était pas reconnu lors de l'état des
lieux d'entrée et que le preneur a admis que l'objet
était alors remis sans défaut (ou sans autre
défaut que ceux mentionnés), cette preuve doit
être considérée comme rapportée, et
c'est alors au preneur de se libérer de sa
responsabilité en apportant la contre-preuve utile (Higi,
Zürcher Kommentar, 1995, no 120 ad art. 267 CO; Weber, Basler
Kommentar, 2007, OR I, n. 5 ad art. 267 CO; Lachat, Le bail
à loyer, 2008, n. 7, p. 204).
b)
S'agissant des dégâts subis par les parquets,
l'état des lieux d'entrée indique une marque au sol
de la salle à manger. Les sols sont pour le surplus et dans
toutes les pièces indiqués "e.o." (en ordre). Par
rapport au constat de sortie et au rapport d'expertise hors
procès, on peut en conclure que la preuve d'une
imputabilité au recourant a été
rapportée. D'ailleurs, ce dernier n'a pas entrepris sur ce
point une contre-preuve libératoire.
La première juge, qui est arrivée à la
conclusion contraire, n'a pas tenu compte de l'état des
lieux d'entrée. Elle a par la suite nié que la preuve
d'une imputabilité au recourant ait été
rapportée à satisfaction de droit; cette
appréciation ne peut être confirmée dans le cas
particulier.
Autre est la question de savoir si le parquet avait encore une
valeur résiduelle, soit s'il devait de toute manière
être refait par la recourante à
l'échéance. Cette question s'apprécie selon
les tables d'usage, la durée des parquets en lamelles de
bois étant de 30 à 40 ans, renouvelables seulement de
4 à 6 fois pour le même parquet (Lachat, op. cit.,
annexe III, p. 871). On sait que deux ans avant l'entrée du
recourant, les parquets étaient recouverts de moquette - qui
les protégeait - (pièce produite à l'audience
du 27 mai 2008), mais la date de la dernière
réfection des parquets ne ressort pas des pièce
figurant au dossier. Certains fragments de parqueterie ont
toutefois été changés en 1994 (même
pièce), ce qui rend vraisemblable que ce parquet
était alors remis en état propre à la
location.
Cette appréciation est confirmée par l'état
des lieux d'entrée, deux ans plus tard. Il faut ainsi
admettre, autant que la preuve puisse raisonnablement être
exigée de la bailleresse, que, sur une trentaine
d'années de valeur de la réfection, la moitié
environ s'était écoulée lors de la remise des
locaux. Le recourant doit dès lors être tenu pour
responsable de la moitié de la facturation litigieuse
à ce titre, soit de 394 fr. 60.
c)
Les gaines de lignes électriques et câbles ne sont en
revanche pas mentionnées dans l'état des lieux
d'entrée qui mentionne plusieurs fiches et interrupteurs,
dont une prise ne fonctionnant pas dans la cuisine. Le recourant
fait valoir à cet égard qu'il a
considéré ces gaines comme des parties
intégrantes louées, existantes en 1996. Or, si ces
gaines existaient en 1996, il est admissible que le recourant ne
les ait pas considérées comme des défauts;
cela étant, il appartenait à la bailleresse de les
imputer par des preuves concrètes au recourant, ce qu'elle
n'a pas fait en l'espèce. Le recourant peut dès lors
être libéré de ce poste, comme l'a admis
à juste titre la première juge (jgt, p.
7).
d)
Les frais de nettoyage sont, comme l'a retenu la première
juge, à la charge du recourant. Ce dernier considère
dans son recours que la bailleresse n'a pas subi de dommage
puisqu'elle devait de toute manière nettoyer l'appartement
après les travaux qui étaient à sa
charge.
Le recourant perd de vue que la réfection du parquet
était en partie à sa charge (cf. supra
considérant 4b). Il devait également supporter le
nettoyage inhérent aux interventions sur le parquet,
même par moitié à sa charge. La part retenue en
première instance est donc adéquate et peut ainsi
être confirmée, soit 600 fr. (jgt,
p. 8)
e)
Quant aux frais du constat d'urgence, les parties divergent sur une
allocation au prorata des prétentions, justifiée par
les faits constatés, et sur une allocation au vu de
l'urgence. Si on retire encore la perte locative (cf. infra,
considérant 4f ), les prétentions de la recourante
s'élèvent à 994 fr. 60, soit environ 45% des
conclusions prises en avril 2008 pour les seuls postes de
réfection (soit 2'178 fr. 20, jgt, p. 8). En tenant compte
de la nécessité du constat d'urgence au vu de
l'attitude "oppositionnelle" du recourant, on doit admettre une
prise en charge de la moitié de ce poste, soit 880 fr.
80.
f)
Enfin, la perte locative d'un demi mois est contestée par
les deux parties. La première juge a admis une perte
locative d'un demi mois, en admettant que les travaux de nettoyage
seuls pouvaient être effectués en quelques jours et
qu'un nouveau preneur pouvait entrer dans les lieux à
mi-novembre.
Le recourant conteste à tort ce poste en considérant
que l'entrée dans les lieux pouvait se faire dans un
appartement qui n'était pas encore nettoyé. En ayant
lieu pendant la jouissance de l'appartement par un nouveau preneur,
ces nettoyages constituent un défaut dont l'ancien preneur
ne peut exiger que la bailleresse ait à répondre
vis-à-vis du nouveau preneur, puisqu'ils lui sont
principalement imputables.
Il reste le report à un mois de la perte locative
réclamé par la recourante. Tenant compte d'un constat
d'urgence du 3 novembre 2006 pour des défauts dont l'ancien
preneur doit répondre pour moitié environ, il
apparaît difficile de mettre en œuvre en moins d'une
semaine des travaux de parquets pour la mi-novembre. Ce serait
même impossible s'il ne fallait réparer que les
dégâts imputables au recourant, soit les fentes et les
marques. On doit dès lors admettre, selon le cours ordinaire
des choses et l'expérience de la vie, un mois entier de
perte locative pour novembre 2006, soit le montant de 1'371
francs.
En résumé, les prétentions allouées
à la recourante s'élèvent à 600 francs
pour les frais de nettoyages, 394 fr. 60 pour la réfection
des parquets, 880 francs 80 pour les frais de constat d'urgence (la
moitié de 1'761 fr. 65) et 1'371 francs pour la perte
locative pour le mois de novembre 2006, soit au total  3'246
fr. 40.
Le recours de A.L.________ doit être partiellement admis et
le jugement réformé en ce sens.
5.
En conclusion, le
recours de A.L.________ est partiellement admis. Le recours de
Z.________ est rejeté.
Le jugement est
réformé au chiffre III de son dispositif en ce sens
que le demandeur Z.________ doit payer à la
défenderesse A.L.________ la somme de 3'246 fr 40, avec
intérêts à 5% l'an dès le 23 avril
2007.
L
es frais de
deuxième instance de la recourante A.L.________ sont
arrêtés à 350 francs.
Les frais de deuxième instance du recourant Z.________ sont
arrêtés à 200 francs.
Z.________doit payer à A.L.________, qui obtient
partiellement gain de cause (art. 92 al, 2 CPC), la somme de 334
fr. à titre de dépens de deuxième
instance.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant en audience
publique,
prononce
:
I.
Le recours de A.L.________ est
partiellement admis.
II.
Le recours de Z.________ est
rejeté.
III.
Le jugement est réformé
au chiffre III de son dispositif comme il suit :
III.        Le demandeur
Z.________ doit payer à la défenderesse A.L.________
la somme de 3'246 fr. 40 (trois mille deux cent quarante-six francs
et quarante centimes), avec intérêts à 5 % l'an
dès le 23 avril 2007.
Il est confirmé pour le surplus.
IV.
les frais de deuxième instance
de la recourante A.L.________ sont arrêtés à
350 fr. (trois cent cinquante francs).
V.
Les frais de
deuxième instance du recourant Z.________sont
arrêtés à 200 fr. (deux cents
francs).
VI.
Z.________ doit payer à
A.L.________ la somme de 334 francs (trois cent trente-quatre
francs) à titre de dépens de deuxième
instance.
VII.
L'arrêt
motivé est exécutoire.
Le
président
:
La
greffière
:
Du 27 janvier
2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
La
greffière
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète, par l'envoi de
photocopies à :
‑      M
e Eric Ramel (pour A.L.________),
-      M
. Z.________, représenté par Mme
Marie-Christine Charles, mandataire agréée par
l'ASLOCA.
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est de 6'681
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit
du travail et de droit du bail
à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à
moins que la contestation ne soulève une question juridique
de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      M
me
la
Présidente du Tribunal des baux.
La
greffière
: