vd_findinfo · HC / 2014 / 515 · 2014-05-27 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, DEMEURE DU DÉBITEUR | 257d CC, 257 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 27.05.2014 HC / 2014 / 515

TRIBUNAL
CANTONAL
JL14.003488-140626-ZPA
283
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
27 mai 2014
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              M.
Giroud et Mme Favrod
Greffier
:
Mme              Meier
*****
Art.
257 al. 1 CPC et 257d CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
X.________
,
à Pully, contre l’ordonnance rendue le 25 mars 2014 par le Juge de paix du district de Lavaux-Oron
dans la cause divisant l’appelante d’avec
G.________
,
à Lausanne, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 25 mars 2014, notifiée aux parties le 27 mars 2014, le Juge de paix du district
de Lavaux-Oron a ordonné à X.________ et à C.________ de quitter et rendre libres pour
le mercredi 30 avril 2014 à midi les locaux occupés dans l’immeuble sis à [...],
[...] (appartement de 2,5 pièces au 3
ème
étage) (I), dit qu’à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces
locaux, l’huissier de paix est chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder
à l’exécution forcée de la décision sur requête de la partie bailleresse,
avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique
de concourir à l’exécution forcée, s’ils en sont requis par l’huissier
de paix (III), arrêté les frais judiciaires de la partie bailleresse à 250 fr., compensés
par l’avance de frais (IV), mis les frais à la charge de la partie locataire (V), dit que
la partie locataire remboursera à la partie bailleresse son avance de frais de 250 fr., et lui versera
la somme de 400 fr. à titre de défraiement de son représentant professionnel (VI) et rejeté
toutes autres ou plus amples conclusions (VII).
En droit, le premier juge a considéré que l’entier de l’arriéré de loyer
n’avait pas été acquitté dans le délai comminatoire de l’art. 257d CO
(Code des obligations du 30 mars 1911, RS 220). Partant, le congé était valable et l’on
était en présence d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC (Code de procédure
civile du 19 décembre 2008, RS 272). L’expulsion des locataires devait ainsi être prononcée
en procédure sommaire.
B.
Par appel du 31 mars 2014, X.________ a conclu
implicitement à la réforme de l’ordonnance précitée, en ce sens que l’expulsion
ne soit pas ordonnée, en demandant à ce qu’un sursis lui soit accordé et en indiquant
qu’elle avait pris, depuis le 21 janvier 2014, le ferme engagement d’être désormais
toujours à jour avec le paiement de ses loyers.
L’intimée n’a pas été invitée à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
Par contrat de bail à loyer du
27 octobre 2010, G.________ (ci-après :
la bailleresse) a cédé à X.________ et à C.________ (ci-après : les locataires)
l’usage d’un appartement de deux pièces et demi sis [...], à [...], pour un loyer
mensuel, acompte de charges compris, de 1'420 francs. Le contrat a été conclu pour une période
du 1
er
novembre
2010 au 31 mars 2016, renouvelable aux mêmes conditions de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation
de l’une ou l’autre des parties donné et reçu au moins quatre mois à l’avance
pour la prochaine échéance.
Par courriers recommandés du 22 octobre 2013, distribués aux locataires le 26 octobre 2013,
la bailleresse a sommé ces derniers de s’acquitter, dans un délai de trente jours, d’un
montant de 1'914 fr. correspondant au solde du loyer dû pour le mois de septembre 2013 (125 fr.),
au loyer du mois d’octobre 2013 (1'420 fr.), ainsi qu’à divers intérêts et
frais (369 fr.), faute de quoi le bail de leur logement serait résilié en application de l’art.
257d CO.
Au moyen de formules officielles datées du 26 novembre 2013, la bailleresse a résilié
le contrat de bail des locataires pour le 31 décembre 2013. Alors qu’C.________ n’a
jamais retiré le pli qui lui était adressé, X.________ a retiré le sien le 29 novembre
2013.
2.
Le 7 janvier 2014, la bailleresse a saisi la Justice
de paix du district de Lavaux-Oron d’une requête aux fins d’expulsion des locataires
de l’appartement sis [...], à [...].
A l’audience du 21 mars 2014, la bailleresse a exposé que les loyers en souffrance avaient
été réglés le 21 janvier 2014, qu’C.________ n’habitait plus l’appartement
et que X.________ tentait de rattraper les loyers en retard. Cette dernière a reconnu que les loyers
étaient payés irrégulièrement et a sollicité un sursis.
En droit
:
1.
Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance
rendue par un juge de paix admettant une requête d'expulsion fondée sur un défaut de paiement
de loyer. Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se
fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral. Celle-ci est égale
au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est
pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut
être donné. En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse
ne saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a
al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (JT 2011 III 43; ATF 137 III
389 c. 1.1; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1 et les références citées).
En l’espèce, le loyer du logement en cause s'élevant à 1'420 fr. par mois, la valeur
litigieuse est sans conteste supérieure à 10'000 francs. La voie de l'appel est ainsi ouverte
(art. 308 al. 2 CPC).
Lorsque la décision attaquée a été
– comme en l’espèce – rendue en procédure sommaire, le délai d'appel
est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC).
Bien que l’appel ne soit que peu motivé, l’appelante se contentant de solliciter un
sursis et d’affirmer qu’elle s’acquittera désormais de son loyer sans retard,
on comprend qu’elle conclut implicitement à la réforme de l’ordonnance en ce sens
que le bail est maintenu et que l’expulsion n’est pas ordonnée. Il convient d’entrer
en matière puisque la lecture de l’appel permet de comprendre ce que demande l’appelante,
les conclusions devant être interprétées à la lumière de la motivation (ATF
137 III 617 c. 6.2).
Interjeté en temps utile par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), l'appel
est recevable à la forme.
2.
L’appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge et doit, le cas échéant,
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, n. 2 ad art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l’appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit., n. 6
ad art. 310 CPC).
3.
a)
L’appelante s’oppose à l’expulsion
au motif qu’elle a sollicité un sursis et paie désormais son loyer en temps utile.
b/aa)
Selon l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l’application de la procédure sommaire
lorsque les conditions suivantes sont remplies : l’état de fait n’est pas litigieux
ou est susceptible d’être immédiatement prouvé (let. a) et la situation juridique
est claire (let. b).
La situation juridique est claire lorsque, sur la base d’une doctrine ou d’une jurisprudence
éprouvée, la norme s’applique au cas concret et y déploie ses effets de manière
évidente (ATF 118 II 302 c. 3; JT 2011 III 146). En revanche, la situation juridique n’est
en règle générale pas claire lorsque l’application d’une norme présuppose
une décision d’appréciation du tribunal ou la prise en considération de l’ensemble
des circonstances, comme c’est le cas de l’application du principe de la bonne foi ou de
l’abus de droit (ATF 138 III 123 c. 2.1.2; ATF 138 III 620 c. 5.1.2).
De manière générale, l’art. 257 CPC n’est pas seulement applicable lorsque
l’état de fait est incontesté, mais également lorsqu’il est susceptible d’être
immédiatement prouvé (TF 4A_585/2011 du 7 novembre 2011 c. 3.3.1, traduit in SJ 2012 I 121),
notamment sur la base de moyens de preuve immédiatement disponibles, en particulier des pièces
(ATF 138 III 123 c. 2.1.1 et les références citées).
bb)
Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a
du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut
lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement
dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les
baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement
dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les
baux d’habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai
de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois (al. 2). La jurisprudence a précisé
que lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire
prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences
juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant
un délai de congé de 30 jours (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si l'arriéré
avait finalement été payé (TF, arrêt du 27 février 1997, in Cahiers du bail
[CdB] 3/97 pp. 65 ss).
cc)
Selon la jurisprudence, le congé qui repose sur une mise en demeure portant sur un montant disproportionné
par rapport au loyer effectivement dû est le prototype même du congé inefficace. En effet,
le locataire « moyen » qui reçoit une telle mise en demeure est non seulement
incapable de faire la part des choses mais est d'emblée dissuadé de payer quoi que ce soit
d'un montant exagéré dont il ne dispose peut-être pas. Le bailleur contraint ainsi le
locataire à adopter une attitude vraisemblablement différente de celle qu'il aurait eue si
la mise en demeure avait porté sur le montant exact. L'on peut attendre d'un bailleur, représenté
la plupart du temps par un professionnel de l'immobilier, de procéder correctement (CREC I 28 janvier
2006/89 c. 3 confirmé in CREC I 9 décembre 2010/649 c. 4b).
Une proportion du simple au double entre le montant effectivement dû et celui réclamé
a été jugée disproportionnée (CREC I 18 janvier 2006/89 c. 3; confirmé par arrêt
rendu à cinq juges CREC I 3 septembre 2010/457 c. 4; CACI 30 mai 2011/97). Il en va de même
a fortiori d’une disproportion du simple au triple (CACI 2 janvier 2012/1). Dans un arrêt
de principe (CREC I 3 septembre 2010/457), la Chambre des recours a précisé, sans la modifier
(cf. CACI 2 janvier 2012/1) sa jurisprudence en ce sens qu’il n’était pas arbitraire
de considérer qu’une sommation portant sur un montant dépassant de 50% le loyer effectivement
dû n’entraînait pas l’inefficacité du congé mais qu’elle pourrait
le rendre abusif au sens des art. 271 ss CO, le locataire étant alors dans l’obligation de
contester celui-ci dans le délai de l’art. 273 al. 1 CO sous peine de forclusion.
c)
En l’espèce, les conditions permettant de prononcer une expulsion sont remplies. La commination
et la lettre de résiliation ont été envoyées aux deux locataires, dont on ignore
au demeurant s’ils sont mariés ou non. La résiliation a été adressée à
ces derniers le jour suivant l’échéance du délai de 30 jours, soit le 26 novembre
2013. Par ailleurs, même si la lettre de résiliation, envoyée à la nouvelle adresse
d’C.________, n’a pas été retirée à la poste, elle est réputée
reçue. De plus, ce dernier n’habite plus dans l’appartement et semble se désintéresser
de la procédure. En outre, le fait que le montant du loyer a été payé par l’appelante
après le délai comminatoire ne permet pas de faire obstacle au droit de la bailleresse de résilier
le bail, nonobstant l’engagement de l’appelante de s’acquitter désormais sans
retard de ses loyers.
Au surplus, la disproportion entre le loyer réclamé de 1'420 fr. et la sommation de 1'914 fr.
n’est pas telle que l’expulsion doive être invalidée.
Enfin, une demande de sursis ne peut être considérée comme un motif humanitaire au sens
de la jurisprudence.
4.
En définitive, l’appel doit être
rejeté en application de l’art. 312 al. 1 CPC, dans la mesure de sa recevabilité, et
l’ordonnance querellée confirmée.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (art. 69 al. 1 TFJC
par renvoi de l’art. 62 al. 3 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010, RSV
270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas matière à l’allocation de dépens de deuxième instance, l’intimée
n’ayant pas été invitée à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (cent francs), sont
mis à la charge de l’appelante X.________.
IV.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lavaux-Oron pour qu’il fixe à X.________
et C.________ une fois les considérants du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu’ils occupent dans l’immeuble
sis à [...], [...] (appartement de 2,5 pièces au 3
ème
étage).
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
28 mai 2014
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme X.________,
‑
M. Mikaël Ferreiro (pour G.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district de Lavaux-Oron.
La greffière :