vd_findinfo · AP / 2011 / 145 · 2010-06-28 · fr

DÉFAUT DE LA CHOSE, BAIL À LOYER, RÉDUCTION{EN GÉNÉRAL} | 259a al. 1 let. b CO, 259d CO

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 14.12.2011 AP / 2011 / 145

TRIBUNAL
CANTONAL
XG07.002450-111259
292/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Séance
du 14 décembre 2011
________________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              Mmes
Charif Feller et Bendani
Greffier
:
Mme              Bertholet
*****
Art.
259a al. 1 let. b; 259 d CO
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
M.________
,
à Zurich, demanderesse, contre le jugement rendu le 28 juin 2010 par le Tribunal des baux dans la
cause divisant le recourant d’avec
A.C.________
,
à Pully,
B.C.________
,
à Pully,
C.C.________
,
à Lausanne, et
D.C.________
,
à Pully, défendeurs.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
En fait :
A.
Par jugement du 28 juin 2010, dont le dispositif a été notifié aux parties le 3 août
2010 et la motivation le 27 juin 2011, le Tribunal des baux a dit que le loyer mensuel net de l’appartement
loué par les défendeurs E.C.________ et A.C.________ dans l’immeuble sis [...], à
Pully, est réduit de 3% du 1
er
janvier 2004 au 1
er
décembre 2006, à raison de l’état défectueux des poteaux métalliques qui
soutiennent le couvert d’entrée dudit immeuble (I), dit que le loyer mensuel net de l’appartement
mentionné ci-dessus est encore réduit, à raison de l’état défectueux des
peintures de la salle de bains, de 5 % du 12 août 2005 au 1
er
décembre 2006, puis du 31 octobre 2009 et jusqu’à la date de l’exécution complète
des travaux de réfection desdites peintures (murs et plafond) (Il), dit que la demanderesse M.________
doit payer aux défendeurs, solidairement entre eux, la sommé de 4’269 fr. 45, correspondant
aux fractions de loyer payées en trop compte tenu des réductions allouées sous chiffres
I et Il ci-dessus, entre le 1
er
janvier 2004 et le 28 juin 2010, date du présent jugement (III), dit que les loyers consignés
sur le compte de consignation [...] sont déconsignés en faveur des défendeurs à concurrence
du montant alloué sous chiffre III ci-dessus, le solde étant libéré en faveur de
la demanderesse (IV), rendu le jugement sans frais ni dépens (V) et rejeté toutes autres ou
plus amples conclusions (VI).
L'état de fait du jugement, complété par les pièces du dossier (art. 452 CPC-VD [Code
de procédure civile vaudois du 14 décembre 1966]), retient les faits suivants:
Le 30 novembre 1993, la [...], reprise ultérieurement par la société M.________, demanderesse,
et E.C.________ et A.C.________, défendeurs, ont conclu un contrat de bail à loyer, portant
sur un appartement de sept pièces, sis [...] 9 à Pully.
Les défendeurs sont parents de trois enfants, B.C.________, C.C.________et D.C.________.
Le 23 juillet 1998, le défendeur a signalé à la gérance que la peinture de sa salle
de bains s'écaillait et que les robinets se démontaient.
Dans son rapport du 17 décembre 2003, [...], architecte mandaté par la demanderesse, a indiqué
que les supports des piliers métalliques du couvert d'entrée de l'immeuble litigieux étaient
rouillés, ce qui pouvait être dangereux pour les utilisateurs. Ce rapport est parvenu à
la demanderesse au plus tard le 1
er
janvier 2004.
Le 27 février 2004, la demanderesse s'est vu délivrer une autorisation de rénovation pour
l'immeuble litigieux par le Service de l'économie, du logement et du tourisme (SELT) et, le 17 mars
2004, un permis de construire par la Municipalité de Pully.
Par arrêt du 30 juin 2005, le Tribunal administratif a admis le recours formé par sept locataires
de l'immeuble litigieux, dont les défendeurs, à l'encontre des décisions du SELT et de
la Municipalité de Pully et les a annulées aux motifs que la procédure avait été
irrégulière et l'expertise technique incomplète ([...]).
Le 17 juillet 2005, les défendeurs ont requis la demanderesse de faire procéder au plus vite
aux travaux de peinture de leur salle de bains, au remplacement de la robinetterie et des poteaux du
couvert d'entrée de l'immeuble.
Le 12 août 2005, la demanderesse est entrée en matière sur leurs prétentions en les
avisant qu'un devis avait été demandé pour la réfection des peintures de la salle
de bains (murs et plafond).
Le 9 février 2006, la demanderesse a introduit une nouvelle requête d’autorisation de
procéder à des travaux sur l’immeuble litigieux.
Le 6 mars 2006, les défendeurs ont requis la Commission de conciliation en matière de baux
à loyer du District de Lausanne d'ordonner l'exécution de travaux dans leur salle de bains
(peinture et changement de robinetterie) et du remplacement des poteaux du couvert d'entrée de l'immeuble,
ainsi que la réduction de loyer de 15% depuis le 17 décembre 2003.
La Commission de conciliation a tenu une audience de conciliation le 19 juillet 2006 et procédé
à une inspection locale le 14 août 2006. Lors de celle-ci, elle a relevé que les supports
métalliques sur l'avant porche se situant sur l'entrée de l'immeuble étaient détériorés
de façon importante par la rouille, constaté que la salle de bains méritait une réfection
de la peinture (murs, plafond, porte et fenêtre) et que la robinetterie devait être contrôlée
et changée au besoin. Par décision du 14 novembre 2006, la Commission de conciliation a demandé
que, par mesure de précaution, les colonnes soutenant le porche soient changées ou renforcées,
le plafond soit gratté et nettoyé de toute matière pouvant, en tombant, blesser une personne
lors de son passage, les évacuations d'eau soient débouchées (ch. 4) et les travaux demandés
par les locataires dans la salle de bains (peinture-sanitaire) (ch. 6) soient exécutés avant
fin décembre 2006.
Le 18 octobre 2006, la demanderesse s'est vu délivrer une nouvelle autorisation de procéder
à des travaux sur l'immeuble litigieux par le SELT et, le 10 novembre 2006, un nouveau permis de
construire par la Municipalité de Pully.
Par acte du 2 décembre 2006, les défendeurs ont recouru contre les décisions communales
et cantonales autorisant la demanderesse à procéder à la rénovation totale de l'immeuble.
Par requête adressée le 14 décembre 2006 au Tribunal des baux, la demanderesse a conclu
à l'annulation de la décision prise par la Commission de conciliation le 14 novembre 2006.
Le 17 janvier 2007, la demanderesse a procédé aux travaux d'étayage des poteaux métalliques
qui soutiennent le couvert d'entrée de l'immeuble litigieux.
Dans leur réponse du 5 avril 2007 adressée au Tribunal des baux, les défendeurs ont conclu
à la condamnation de la demanderesse à exécuter les travaux d'entretien décrits sous
chiffres 4 et 6 du procès-verbal de la Commission de conciliation du 14 novembre 2006, à la
réduction de 15% de leur loyer dès le 17 décembre 2003 et jusqu'à parfaite et complète
exécution des travaux d'entretien précités et à la déconsignation des loyers
consignés depuis le mois de mars 2006 selon les instructions que Justice dira.
Lors de l'audience d'instruction et de jugement du 28 septembre 2009, le Tribunal des baux a procédé
à l'inspection locale de l'immeuble litigieux. Au cours de celle-ci, il a constaté que la peinture
s'écaillait sur la quasi-totalité de la surface du plafond et sur les murs de la salle de bains,
que plusieurs morceaux s'étaient détachés de ces surfaces et que la robinetterie de la
baignoire, bien qu'usagée, fonctionnait correctement. Il a encore constaté que les poteaux
métalliques de l'entrée de l'immeuble étaient rouillés sur de larges surfaces, que
le dispositif de renforcement était toujours en place et qu'au vu de l'état de dégradation
avancé de ces poteaux, le risque d'effondrement du couvert d'entrée était patent. Il n'a
en revanche pas constaté que le plafond du couvert d'entrée, bien que défraîchi,
n'assurerait plus sa fonction. Le Tribunal des baux a entendu deux témoins. L'audience a été
suspendue jusqu'à droit connu sur le recours interjeté par les défendeurs le 2 décembre
2006 devant la Cour de droit administratif et public.
Par arrêt du 30 octobre 2009, les défendeurs ont été déboutés par la Cour
de droit administratif et public, laquelle a considéré que les travaux envisagés étaient
admissibles ([...]).
Entre avril 2006 et février 2010, les loyers ont été consignés. Par ordonnance de
mesures provisionnelles du 24 juin 2010, 85 % de ces loyers ont été déconsignés en
faveur de la demanderesse, le solde étant demeuré consigné.
L'audience a été reprise le 28 juin 2010. Au cours de celle-ci, le Tribunal des baux a pris
acte du fait que la première conclusion des défendeurs en exécution de travaux d'entretien
était devenue sans objet, des travaux de rénovation de l'immeuble ayant commencé le 23
mai 2010.
Le défendeur est décédé le [...] 2010; la succession a été acceptée
par son épouse et leurs trois enfants.
En droit, le Tribunal des baux a considéré que l'état des peintures de la salle de bains
des défendeurs et l'état dégradé des poteaux du couvert d'entrée constituaient
des défauts de la chose louée suffisamment importants pour entraver l'usage de la chose et
justifier une réduction de loyer. Tenant compte du fait que les défendeurs avaient recouru
par acte du 2 décembre 2006 contre les décisions cantonales et communales autorisant la demanderesse
à procéder à la rénovation totale de l'immeuble et du fait qu'ils avaient été
déboutés par l'arrêt du 30 octobre 2009 de la Cour de droit administratif et public, le
Tribunal des baux a retenu qu'il se justifiait de ne pas accorder aux défendeurs de réduction
de loyer pour toute la période durant laquelle la procédure administrative s'était déroulée,
soit du 2 décembre 2006 au 30 octobre 2009. Le Tribunal des baux a ainsi réduit le loyer mensuel
net des défendeurs de 5% du 12 août 2005 au 1
er
décembre 2006, puis du 31 octobre 2009 au 28 juin 2010, à raison de l'état défectueux
des peintures, et de 3% du 1
er
janvier 2004 au 1
er
décembre 2006, à raison de l'état défectueux des poteaux métalliques. Il a condamné
la demanderesse au paiement de la somme de 4'269 fr. 45 en faveur des défendeurs et procédé
à la déconsignation des loyers consignés.
B.
Par acte du 6 juillet 2011, M.________ a recouru
contre le jugement précité en concluant, avec suite de frais et dépens, par voie de nullité,
à son annulation et au renvoi de la cause au Tribunal des baux pour nouvelle instruction et nouveau
jugement et, par voie de réforme, à sa modification en ce sens qu’aucune réduction
de loyer n’est due à A.C.________ et aux hoirs de feu E.C.________, la totalité des loyers
consignés sur le compte [...] étant déconsignée en faveur de M.________. Le 31 août
2011, elle a déposé un mémoire dans lequel elle a développé ses moyens.
Par mémoire du 11 novembre 2011, A.C.________, B.C.________, C.C.________ et D.C.________ ont conclu
au rejet des conclusions de M.________.
En droit
:
1.
1.1
Depuis l’entrée
en vigueur le 1
er
janvier 2011 du CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272), les recours sont
régis par le droit en vigueur au moment de la communication de la décision aux parties (art.
405 al. 1 CPC). En l’occurrence, le dispositif du jugement entrepris a été notifié
aux parties le 3 août 2010. Sont donc applicables les dispositions en vigueur à cette date,
en particulier celles contenues dans la aLTB (Loi sur le Tribunal des baux du 13 décembre 1981)
et dans le CPC-VD.
1.2
Les art. 444, 445 et 451
ch. 2 CPC-VD, applicables par renvoi de l’art. 13 aLTB, ouvrent la voie des recours en nullité
et en réforme contre les jugements principaux rendus par le Tribunal des baux.
Déposé en temps utile, le recours tend principalement à la nullité, subsidiairement
à la réforme du jugement entrepris.
2.
2.1
En règle générale, la Chambre des recours délibère en premier lieu sur les
moyens de nullité (art. 470 al. 1 CPC-VD). La recourante reproche aux premiers juges de n’avoir
tenu compte que partiellement de l’arrêt rendu par la Cour de droit administratif et public
le 31 octobre 2009 et d’avoir ignoré l’arrêt rendu par le Tribunal administratif
le 30 juin 2005. Elle leur reproche d’avoir ignoré de nombreuses pièces produites au
dossier. Ces moyens relèvent de l’appréciation arbitraire des preuves sanctionnée
par l’art. 444 al. 1 ch. 3 CPC-VD. Or, un éventuel vice sur ce point est susceptible d’être
corrigé dans le cadre du recours en réforme, vu le large pouvoir d’examen en fait conféré
à la Chambre des recours par les art. 452 et 456a CPC-VD pour ce recours, de sorte que ce grief
est irrecevable en nullité (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3
e
éd., Lausanne 2002, n. 14 ad art. 444 CPC-VD, p. 655).
2.2
Dans le cadre du recours en réforme, la Chambre
des recours revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC-VD par renvoi de l’art.
13 aLTB). Les parties ne peuvent toutefois articuler des faits nouveaux, sous réserve de ceux qui
résultent du dossier et qui auraient dû être retenus ou de ceux pouvant résulter
d’une instruction complémentaire selon l’art. 456a CPC-VD (art. 452 al. 1
ter
CPC-VD). Elle développe donc son raisonnement
juridique sur la base de l’état de fait du jugement, après en avoir vérifié
la conformité aux preuves figurant au dossier et l’avoir, le cas échéant, corrigé
ou complété au moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
En l’espèce, l’état de fait du jugement, conforme aux pièces du dossier, a
été complété sur la base de celles-ci dans le cadre du pouvoir d’examen de
la cour de céans.
3.
Se plaignant de l’appréciation des preuves et invoquant l’abus de droit ainsi qu’une
violation de l’art. 259d CO (Code des obligations du 30 mars 2011; RS 220), la recourante conteste
les réductions de loyer octroyées par les premiers juges en faveur des intimés.
3.1
3.1.1
Selon l’art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié
à l’usage pour lequel elle a été louée et de l’entretenir dans cet état.
Lorsque apparaissent, en cours de bail, des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire
et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais, il peut notamment demander une
réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 let. b CO). Il faut pour cela que le défaut
entrave ou restreigne l’usage pour lequel la chose a été louée (art. 259d CO). Faute
de définition légale, la notion de défaut doit être rapprochée de l’état
approprié à l’usage pour lequel la chose a été louée. Elle suppose la
comparaison entre l’état réel de la chose et l’état convenu; il y a ainsi
défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu’elle
ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en
se référant à l’état approprié à l’usage convenu (TF 4C.97/2003
du 28 octobre 2003 c. 3.1; TF 4C.81/1997 du 26 janvier 1998 c. 3a; Lachat, Le bail à loyer, nouvelle
éd., Lausanne 2008, pp. 216 et 218 s.; Tercier/Favre/Bugnon, Les contrats spéciaux, Genève/Bâle/Zurich
2009, n. 2061, p. 304). Il n’est pas nécessaire que le bailleur soit en faute ou que le défaut
soit réparable (Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, n.
16 ad Remarques préliminaires aux art. 258-259i CO, pp. 187-188; Lachat, op. cit., p. 224). Le défaut
de la chose louée est une notion relative; son existence dépendra des circonstances du cas
particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l’objet loué, l’âge
et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (TF 4A_174/2009 du 8 juillet 2009 c. 2.1).
Pour qu’une réduction de loyer soit justifiée, l’objet remis à bail doit être
affecté d’un défaut de moyenne importance au moins. Un tel défaut restreint l’usage
convenu, sans l’exclure ni l’entraver considérablement. Un défaut, de moyenne importance,
justifiant une réduction de loyer, peut résulter de deux cas de figure: soit l’usage
de la chose louée est restreint dans une mesure de l’ordre de 5 % au moins, soit un défaut
mineur se prolonge sur une longue période sans que le bailleur, informé, ne prenne les mesures
nécessaires, de sorte qu’une atteinte à la jouissance
de
la chose louée doit être admise (TF 4C.97/2003 précité c. 3.3 et 3.6, CdB 2004, p.
33; ATF 135 III 345, c. 3.2, CdB 2009, p. 83).
Selon la jurisprudence, un défaut purement esthétique peut entraver ou restreindre l’usage
de la chose louée et donner lieu à une réduction de loyer. Ainsi, dans un arrêt du
28 octobre 2003, le Tribunal fédéral a admis une réduction du loyer de 2 % en raison de
l’état déplorable de la moquette de l’entrée de l’immeuble, tachée
et usée, arrachée sur une marche d’escalier et déchirée sur trois marches consécutives,
qui s’est prolongé pendant cinq ans et demi (TF 4C.97/2003 précité c. 3.3 et 3.6).
Le droit à la réduction du loyer ne naît que lorsque toutes les conditions sont remplies,
en particulier dès que le bailleur a connaissance de l’existence du défaut. Ce droit
perdure jusqu’à l’élimination du défaut, soit par l’intervention du
bailleur, soit parce que le défaut a pris fin de lui-même (Aubert, CPra Bail, Bâle 2010,
n. 15 ad art. 259d CO, p. 362).
3.1.2
La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l’art. 259d CO doit être
proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l’objet sans
défaut. Elle vise à rétablir l’équilibre des prestations entre les parties
(ATF 130 III 504 c. 4.1; ATF 126 III 388 c. 11c). En principe, il convient de procéder selon la
méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu’elle est pratiquée dans le contrat
de vente; la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective
sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le
calcul proportionnel n’est pas toujours aisé, notamment lorsque le défaut est de moyenne
importance. Il est alors admis qu’une appréciation en équité, par référence
à l’expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n’est
pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 c. 4.1).
3.1.3
Il est de jurisprudence constante que l’on peut exiger du locataire qui exerce les droits découlant
de la garantie des défauts qu’il se comporte conformément aux règles de la bonne
foi (ATF 130 III 504 c. 5.2). En particulier, il doit signaler le défaut sans retard pour permettre
au bailleur de prendre les mesures nécessaires afin de réduire son dommage (Corboz, Les défauts
de la chose louée, SJ 1979, p. 134). Le locataire qui adopte un comportement passif qui peut être
interprété comme une renonciation tacite à invoquer le défaut contrevient à
l’art. 2 al. 2 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907; RS 210) en intentant l’action
découlant de l’art. 259d CO (ATF 130 III 504 c. 5.2 p.; TF 4A_565/2009 du 21 janvier 2010
c. 2.2.2 et les références citées).
3.2
La recourante reproche aux premiers juges d’avoir ignoré les décisions de la Cour de
droit administratif et public et du Tribunal administratif et plus particulièrement l’arrêt
du 30 juin 2005. Elle explique en substance ne jamais avoir refusé d’entreprendre les travaux
nécessaires, dès lors qu’elle avait décidé, en 2003 déjà, de rénover
les immeubles concernés; il ne saurait par conséquent lui être reproché d’avoir
tardé à agir (cf. infra c. 3.2.1). Elle relève également que, dès 2004, les
intimés se sont opposés aux travaux de rénovation l’empêchant ainsi de procéder
aux réfections nécessaires et soutient que ceux-ci commettent un abus de droit à demander
la réfection de la salle de bains tout en s’opposant aux travaux en question (cf. infra c.
3.2.2).
3.2.1
Contrairement à ce que semble penser la recourante, il importe peu qu’elle ait eu, dès
2003 déjà, l’intention de rénover ses immeubles et par conséquent l’appartement
des intimés. En effet, le bailleur répond des défauts de la chose louée de manière
objective, donc même si ceux-ci résultent d’un cas fortuit ou du comportement de ses
auxiliaires ou même de tiers. Le droit à une réduction de loyer est donc indépendant
d’une éventuelle faute du bailleur. Par ailleurs, ce droit perdure jusqu’à l’élimination
du défaut et non pas seulement jusqu’au moment où le bailleur a éventuellement démontré
son intention ou décidé d’entreprendre les travaux nécessaires à ladite élimination.
Par ailleurs, c'est de manière convaincante que le Tribunal des baux a considéré que l'état
de la peinture était constitutif d'un défaut depuis l'été 2005 et retenu le 12 août
2005 comme déterminant pour le point de départ de la réduction de loyer, dès lors
que les intimés ont signalé pour la première fois le 23 juillet 1998 le fait que la peinture
de la salle de bains s'écaillait et que les robinets se démontaient, qu'ils se sont plaints
une nouvelle fois de l'état de la peinture le 17 juillet 2005 et qu'alors la recourante est entrée
en matière sur leurs prétentions le 12 août 2005.
3.2.2
Dans son arrêt du 30 juin 2005, le Tribunal administratif avait admis le recours formé par
sept locataires, dont les intimés, de l’immeuble sis [...], à Pully, et annulé les
décisions du Service de l'économie, du logement et du tourisme et de la Municipalité de
Pully. En substance, il avait admis une violation du droit d’être entendu des locataires,
au motif que la Municipalité concernée avait délivré l’autorisation de construire
requise par la recourante sur l’immeuble précité sans mise à l’enquête
publique préalable. Au regard du contenu et du dispositif de cet arrêt, il ne saurait être
reproché aux intimés d’avoir recouru contre les décisions susmentionnées et
d’avoir commis un abus de droit en s’opposant à la délivrance d’un permis
de construire en faveur de la recourante, dès lors que celui-ci avait été délivré
en violation de leur droit d’être entendu. L’inexécution des travaux de réfection
durant cette procédure ne saurait être imputée aux intimés, le premier permis ayant
été délivré en violation de leur droit, ce qui ne saurait évidemment leur être
reproché. Par ailleurs, en ce qui concerne l’état défectueux des peintures, il y
a lieu de relever que la réduction y relative n’a été admise qu'à compter du
12 août 2005, soit postérieurement au prononcé de l’arrêt du Tribunal administratif.
Le 9 février 2006, la recourante a introduit une nouvelle requête d’autorisation de procéder
à des travaux sur l’immeuble litigieux. Par décision du 10 novembre 2006, attaquée
par les locataires par acte du 2 décembre 2006, la Municipalité de Pully a délivré
le permis de construire. Dans son arrêt du 30 octobre 2009, la Cour de droit administratif et public
n’a admis que très partiellement le recours des locataires et a confirmé la décision
de la Municipalité. Au regard du contenu de cet arrêt, il y a lieu d'admettre que les intimés
se sont indûment opposés au projet de rénovation de la recourante et qu’ils l’ont
ainsi empêchée de remédier aux défauts constatés. Dès lors qu'il ressort
du jugement entrepris que le Tribunal des baux a refusé d’accorder aux intimés une réduction
de loyer pour toute la période de la procédure devant la Cour de droit administratif et public,
à savoir du 2 décembre 2006 au 30 octobre 2009, il faut constater qu'il a correctement tenu
compte du fait que l’inexécution de la réfection des défauts durant cette période
était imputable aux locataires et non pas à la bailleresse.
Sur le vu de ce qui précède, le Tribunal des baux n'a pas méconnu les décisions du
Tribunal administratif et de la Cour de droit administratif et public. Par ailleurs, l'autorité
de première instance a correctement tenu compte du comportement des intimés et du fait qu'en
interjetant un second recours, ils avaient indûment empêché la recourante de remédier
aux défauts constatés, étant relevé que s’agissant de la première décision,
les locataires étaient parfaitement fondés à s’opposer au permis délivré.
3.3
La recourante conteste que la dégradation avancée des poteaux métalliques du couvert d’entrée
puisse constituer un défaut.
Le Tribunal des baux a considéré que l’état dégradé des poteaux du couvert
d’entrée constituait un défaut de moyenne importance affectant la chose louée, défaut
qui justifiait une réduction de 3 % du loyer net. Il a relevé que les locataires étaient
fondés à demander une réduction de loyer dès le 1
er
janvier 2004 et jusqu’au 1
er
décembre 2006 inclus, aucune réduction de loyer n’étant due pour toute la période
de la procédure ouverte devant la Cour de droit administratif et public.
Ce raisonnement ne porte pas le flanc à la critique. Il y a lieu d'admettre que la dégradation
des poteaux métalliques constitue un défaut de moyenne importance restreignant l’usage
pour lequel la chose a été louée. Il ne s’agit effectivement pas d'un menu défaut
à la charge des locataires au sens de l’art. 259 CO. De simples travaux de peinture ou de
nettoyage auraient été insuffisants pour remédier à ce problème. Par ailleurs,
ce défaut n’était pas seulement de nature esthétique, mais concernait également
la sécurité des locataires. En effet, selon le rapport de l’architecte [...], réalisé
à la demande de la recourante le 17 décembre 2003, les piliers du porche d’entrée
de l’immeuble étaient rouillés, ce qui pouvait représenter un danger pour les utilisateurs.
Dans sa décision du 14 novembre 2006, la Commission de conciliation en matière de baux à
loyer a également constaté, à la suite de son inspection, que les supports métalliques
du couvert d'entrée étaient détériorés de façon importante par la rouille
et a demandé, par mesure de précaution, que les colonnes soutenant le porche soient changées
ou renforcées et que le plafond soit gratté et nettoyé de toute matière pouvant,
en tombant, blesser une personne lors de son passage. Le 17 janvier 2007, la recourante a effectué
les travaux d’étayage des poteaux du couvert d'entrée, en posant des pinces métalliques
autour de ceux-ci. Lors de son inspection, le Tribunal des baux a constaté que les poteaux métalliques
étaient rouillés sur de larges surfaces et que le dispositif de renforcement était toujours
en place. Il a retenu, sans que cette appréciation ne soit contestée par la recourante, qu’au
vu de l’état de dégradation de ces poteaux, le risque d’effondrement du couvert
d’entrée était patent et a donc fait sienne l’appréciation de l’architecte,
selon laquelle l’état des poteaux constituait un danger pour les usagers de l’immeuble.
La réduction de loyer de 3 % n’est dès lors pas non plus critiquable au regard de la
nature et de l’ampleur du défaut. En effet, le défaut est de moyenne importance, mais
ne restreint que faiblement l’usage de la chose louée dès lors qu’il n’affecte
que les parties communes et non le lieu privatif où vivent les locataires.
La recourante ayant eu connaissance de ce défaut dès le 1
er
janvier 2004 et procédé aux travaux nécessaires le 17 janvier 2007, c’est à
juste titre que le Tribunal des baux a admis une réduction de loyer de 3 % à compter du 1
er
janvier 2004 jusqu’au 1
er
décembre 2006 inclus, aucune réduction de loyer n’étant due pour la période
de la procédure ouverte devant la Cour de droit administratif et public.
Par ailleurs, c'est en vain que la recourante fait valoir la jurisprudence du Tribunal fédéral
4A_43/2009, publiée aux ATF 135 III 345, pour contester la réduction de loyer de 3% accordée
aux intimés. D'une part, il est possible de considérer plusieurs défauts dans leur ensemble
(Aubert, op. cit., n. 20 ad art. 259d al. 1 CO et références citées). En l'espèce,
les défauts, soit la dégradation des poteaux métalliques et l'état des peintures,
ont restreint l'usage de l'appartement litigieux dans une mesure supérieure à 5%, de sorte
que la réduction de loyer 3% accordée par les premiers juges est conforme à la jurisprudence
fédérale. D'autre part, le Tribunal fédéral a confirmé qu'il était admissible
de descendre en dessous de 5% s'il s'agit d'une atteinte qui se prolonge sur une longue période
(ATF 135 III 345, c. 3.2; TF 4C.97/2003 déjà cité c. 3.3). Tel est bien le cas en l'espèce,
dès lors que le seul défaut des poteaux rouillés a perduré trois ans (pour la période
dont répond la recourante); il s'est ainsi prolongé sur une période suffisamment longue
pour que l'on puisse admettre une atteinte à la jouissance de la chose louée justifiant une
réduction de loyer.
4.
En définitive, le recours doit être rejeté et le jugement entrepris confirmé.
Les frais de deuxième instance, arrêtés à 350 fr., sont mis à la charge de la
recourante (art. 4 al. 1, 230 al. 1 et 232 al. 2 aTFJC (Tarif des frais judiciaires en matière civile
du 4 décembre 1984).
Obtenant gain de cause, les intimés ont droit à des dépens de deuxième instance (art.
91 et 92 CPC-VD), qu’il convient de fixer à 1'000 fr. (art. 2 al. 1 ch. 33, 3 et 5 al. 1 ch.
2 aTAv [Tarif des honoraires d’avocat dus à titre de dépens du 17 juin 1986 ]).
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
en audience publique,
prononce
:
I.              Le recours est rejeté.
II.              Le jugement est confirmé.
III.              Les frais de deuxième
instance de la recourante sont arrêtés à 350 fr. (trois cent cinquante francs).
IV.              La recourante M.________
doit verser aux intimés A.C.________, B.C.________, C.C.________ et D.C.________ la somme de 1'000
fr. (mille francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V.              L'arrêt motivé
est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
14 décembre 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
‑
Me Philippe Conod (pour M.________),
‑
Me Dominique Hahn (pour A.C.________, B.C.________, C.C.________et D.C.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est de 4'269 fr. 45.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, au :
‑
Tribunal des baux
La greffière :