vd_findinfo · HC / 2014 / 929 · 2014-11-13 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, COMPÉTENCE SUBSIDIAIRE, CONFLIT DE COMPÉTENCES | 257d CO, 5 al. 1 ch. 30 CDPJ, 1 al. 1 LJB, 1 al. 2 LJB, 2 al. 1 LJB

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 13.11.2014 HC / 2014 / 929

TRIBUNAL
CANTONAL
JL14.025339-141498
591
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
13 novembre 2014
______________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Giroud et Abrecht
Greffier
:              M.
Tinguely
*****
Art.
1 al. 1 et 3 et 2 al. 1 LJB ; 5 al. 1 ch. 30 CDPJ
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
Q.________
,
à [...], intimé, contre la décision rendue le 24 juin 2014 par la Juge de paix du district
de Nyon dans la cause divisant l’appelant d’avec
G.________
,
à [...], requérante, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Le 24 juin 2014, la Juge de paix du district de Nyon a adressé à Q.________, représenté
par Me [...], la décision suivante :
« Je vous fixe un délai au
14 juillet 2014
pour vous déterminer sur les conclusions de la requête déposée par G.________ le
5 mai 2014.
En
effet, en réponse au courrier de Me [...] du 26 mai 2014, je m’estime compétente pour
connaître de ce litige, dès lors que des conclusions reconventionnelles en expulsion ont été
prises par la partie bailleresse devant la commission de conciliation. C’est ainsi à juste
titre que cette autorité a délivré une autorisation de procéder devant le juge de
paix (JT 2012 III 126).
Un
recours au sens des articles 319 ss CPC peut être formé dans un délai de 30 jours dès
la notification de la présente décision en déposant au greffe du Tribunal cantonal un
mémoire écrit et motivé. La décision objet du recours doit être jointe. »
B.
Par acte du 8 juillet 2014, Q.________ a formé
un recours auprès de la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal contre cette décision,
concluant avec suite de dépens à sa réforme en ce sens que la requête déposée
par G.________ devant la Juge de paix du district de Nyon le 5 mai 2014 dans la cause la divisant d’avec
Q.________ soit déclarée irrecevable.
Le 10 novembre 2014, la société G.________, représentée par Me [...], a adressé
son mémoire de réponse, par lequel elle a conclu au rejet de l’appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants :
1.
Le 29 septembre 2011, G.________ a conclu avec
Q.________ un contrat de bail d’une durée de 10 ans portant sur la location de locaux commerciaux,
à savoir une halle industrielle [...] sis chemin [...], à [...].
Le contrat de bail a pris effet au 1
er
janvier 2012 et pourra se terminer au plus tôt le 31 décembre 2021. Il est prévu qu’il
soit ensuite tacitement reconduit aux mêmes conditions pour cinq ans, sauf résiliation de l’une
ou l’autre partie intervenue une année à l’avance pour la prochaine échéance
et ainsi de suite de cinq ans en cinq ans.
Le loyer annuel (charges non comprises) payé par G.________ s’élève à 9'000
fr. par mois, soit 27'000 fr. par trimestre ou 108'000 fr. par année.
2.
Le 27 août 2013, le bailleur a adressé
à la locataire un courrier lui donnant un délai de 20 jours pour supprimer une « installation
litigieuse et soumise à des autorisations administratives », à défaut de quoi
le bail serait résilié en vertu de l’art. 257f al. 4 CO (Code des obligations du 30 mars
1911 ; RS 220).
Par courrier recommandé du 25 novembre 2013, la locataire a avisé le bailleur de défauts
constatés sur l’installation de chauffage. Se fondant sur l’art. 259g CO,
la locataire lui a signifié qu’à défaut de réparation du chauffage dans les
cinq prochains jours, le loyer serait consigné, les autres dommages étant réservés.
3.
Par courrier recommandé du 27 novembre 2013,
le bailleur a résilié le contrat de bail en application de l’art. 266g CO avec effet
au 30 juin 2014. Il soutenait en particulier que la locataire avait porté « atteinte à
l’intégrité du bâtiment de chauffage ».
Le bailleur a adressé à la locataire une nouvelle formule officielle en date du 3 décembre
2013, après avoir constaté que celle envoyée le 27 novembre 2013 comportait une faute
de frappe.
Le 20 décembre 2013, la locataire a informé le bailleur qu’elle considérait la résiliation
du contrat de bail du 3 décembre 2013 comme nulle, à défaut de justes motifs valables.
4.
Le 23 décembre 2013, la locataire a déposé
auprès de la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Nyon
une requête de conciliation concluant, à titre principal, à la constatation de la nullité
de la résiliation de bail notifiée le 3 décembre 2013 pour le 30 juin 2014, la validation
de la consignation de loyer, l’exécution de travaux ainsi qu’une réduction de loyer
de 35% dès le 1
er
octobre
2013 jusqu’à réparation complète de l’installation. Subsidiairement, elle
a demandé l’annulation de la résiliation de bail notifiée le 3 décembre 2013
et, plus subsidiairement, la prolongation du bail jusqu’au 31 décembre 2019.
5.
Par courrier recommandé du 10 janvier 2014
adressé à la locataire, le bailleur a résilié le bail en application de l’art.
257d CO au motif que le loyer du mois de décembre n’avait pas été acquitté
à ce jour.
Le 13 janvier 2014, la locataire a contesté cette résiliation, considérant celle-ci comme
inefficace, le vice étant donc invocable en tout temps.
6.
Le 20 janvier 2014, le bailleur s’est déterminé
sur la requête de conciliation du 23 décembre 2013 en concluant au rejet des conclusions prises
par la locataire. Il a conclu reconventionnellement à la déconsignation de tout montant de
loyer consigné par la partie locataire et à la confirmation de la validité de la résiliation
de bail notifiée le 3 décembre 2013.
7.
Le 10 février 2014, la locataire a déposé
une nouvelle requête de conciliation devant la Commission de conciliation en matière de baux
à loyer du district de Nyon, concluant à titre principal à la constatation de la nullité
de la résiliation de bail notifiée le 10 janvier 2014 avec effet au 28 février 2014. Subsidiairement,
elle a demandé l’annulation de cette résiliation et, plus subsidiairement, la prolongation
de bail jusqu’au 28 février 2020.
8.
Une audience de conciliation s’est déroulée le 18 mars 2014 devant la Commission de conciliation,
en présence des parties, assistées chacune de son conseil.
La conciliation n’ayant pas abouti, l’autorité a délivré à la locataire
deux autorisations de procéder devant le juge de paix, l’une portant sur la résiliation
du 3 décembre 2013 (en application de l’art. 266g CO) et la consignation des loyers, l’autre
sur la résiliation du 10 janvier 2014 (en application de l’art. 257d CO).
9.
Le 20 mars 2014, Q.________ a déposé
une requête d’expulsion devant la Juge de paix du district de Nyon à l’encontre
de G.________.
10.
Le 5 mai 2014, G.________ a saisi le Tribunal
des baux du canton de Vaud d’une requête dirigée contre Q.________, au pied de laquelle
elle a pris les conclusions suivantes :
« I. ADMET la présente requête.
II. CONSTATE la nullité de la résiliation notifiée le 3 décembre 2013 du contrat
de bail portant sur une halle industrielle sise [...] à [...] et liant les parties.
III.
CONSTATE la nullité de la résiliation notifiée le 10 janvier 2014 du contrat de bail portant
sur une halle industrielle sise [...] à [...] et liant les parties.
IV.
DIT que les loyers ont été valablement consignés par la requérante et qu’ils
resteront consignés, de même que les futurs loyers, tant et aussi longtemps que les défauts
relatifs au chauffage et aux fuites d’eau de la toiture des locaux sis [...] à [...] n’auront
pas été intégralement réparés.
V.
IMPARTIT un délai au bailleur pour réparer intégralement l’installation de chauffage
des locaux en question.
VI.
DIT que le loyer mensuel sera réduit de 35% (trente-cinq pour-cent) dès le 1
er
octobre 2013 jusqu’à réparation complète des défauts relatifs au chauffage
et aux fuites d’eau de la toiture des locaux qu’occupe la requérante.
VII.
REJETTE toutes autres conclusions.
Subsidiairement
au chiffre II :
VIII.
ANNULE la résiliation du contrat de bail du 3 décembre 2013 portant sur une halle industrielle
sise [...] à [...] et liant les parties.
IX.
ANNULE la résiliation du contrat de bail du 10 janvier 2014 portant sur une halle industrielle sise
[...] à [...] et liant les parties.
Plus
subsidiairement au chiffre II :
X.
PROLONGE le contrat de bail portant sur une halle industrielle sise [...] à [...] et liant les parties
jusqu’au 31 décembre 2019.
11.
Le 5 mai 2014 également, G.________ a saisi
la Juge de paix du district de Nyon d’une requête dirigée contre Q.________, au pied
de laquelle elle a pris les conclusions suivantes :
« I. ADMET la présente requête.
II. SUSPEND la présente procédure jusqu’à droit connu sur la question de la validité
de la consignation de loyer opérée par la requérante depuis le 13 décembre 2013,
c’est-à-dire jusqu’à ce qu’un jugement définitif et exécutoire
ait été rendu à cet égard par le Tribunal des baux qui a été saisi d’une
telle requête.
Ensuite
de suspension ou subsidiairement :
III.
CONSTATE la nullité de la résiliation notifiée le 10 janvier 2014 du contrat de bail portant
sur une halle industrielle sise [...] à [...] et liant les parties.
IV.
REJETTE toutes autres conclusions.
Subsidiairement
au chiffre III :
V.
ANNULE la résiliation du contrat de bail du 3 décembre 2013 portant une halle industrielle
sise [...] à [...] et liant les parties.
Plus
subsidiairement au chiffre III :
VI.
PROLONGE le contrat de bail portant sur une halle industrielle sise [...] à [...] et liant les parties
jusqu’au 31 décembre 2019. »
Invité à se déterminer sur la requête
déposée le 5 mai 2014, le bailleur a, en date du 26 mai 2014, sollicité de la Juge de
paix du district de Nyon qu’elle constate l’irrecevabilité de cette requête.
En droit
:
1.
a)
Selon l’art. 308 al. 1 let. a CPC (Code
de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272), l’appel est recevable contre
les décisions finales et les décisions incidentes de première instance. Une décision
est finale selon l’art. 236 CPC si elle met fin au procès soit en tranchant le fond, soit
en raison d’un motif de procédure (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure
civile, JT 2010 III 115, spéc. p. 119). Est une décision incidente selon l’art. 237 CPC
celle qui ne met pas fin au procès, mais tranche une question qui pourrait entraîner cette
fin s’il était statué en sens inverse (Tappy, CPC commenté, n. 3 ad art. 237 CPC).
L’appel, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l’instance d’appel
dans les 30 jours à compter de la notification motivée ou de la notification postérieure
de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
Dans les affaires patrimoniales, l’appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état
des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). En présence d’un litige portant
sur la validité de la résiliation d’un contrat de bail, la valeur litigieuse est égale
au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n’est
pas valable, période qui s’étend jusqu’à la date pour laquelle un nouveau
congé peut être donné. En principe, la durée déterminante pour le calcul de
la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans pendant
laquelle l’art. 271a al. 1 let. e CO consacre l’annulabilité d’une résiliation
(JT 2011 III 43 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1 ;SJ 2001 I 17 c. 1a ; ATF 119 II
147 c. 1).
b)
En l’espèce, la décision entreprise
est une décision incidente au sens de l’art. 237 CPC, dès lors qu’elle tranche
une question qui pourrait entraîner la fin du procès s’il était statué en sens
contraire.
Le loyer mensuel du bail objet du présent litige s’élève à 9’000 fr.
Calculée conformément à l’art. 271a let. e CO, la valeur litigieuse s’élève
à 324'000 fr. (36 x 9'000 fr.), si bien que le recours du 8 juillet 2014 doit être traité
comme un appel, dont il remplit les conditions de recevabilité.
2.
a)
A l’appui de son appel, Q.________ soutient
que la requête du 5 mai 2014 de G.________ doit être soumise à la compétence
exclusive du Tribunal des baux, dès lors qu’elle porte sur d’autres conclusions qu’une
expulsion ou une procédure qui relève des autorités chargées de l’application
de la LP (loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite du 11 avril 1889 ;
RS 281.1), ceci en application de l’art. 2 al. 1 LJB (loi sur la juridiction en matière
de bail du 9 novembre 2010 ; RSV 173.655).
L’appelant soutient encore avoir déposé, en ce qui le concerne, une requête d’expulsion,
qui contrairement à ce que reitent la décision attaquée ne l’a pas été
sous la forme de conclusions reconventionnelles mais bien sous la forme d’une requête positive
sur laquelle l’intimée a été invitée à se déterminer.
b)
En vertu de l’art. 1 LJB, cette loi s’applique
aux contestations relatives aux baux à loyer portant sur des choses immobilières, quelle que
soit la valeur litigieuse (al. 1), mais pas aux procédures d’expulsion, dans le cas où
le bail est résilié en raison d’un retard dans le paiement des loyers (al. 3).
Les contestations de l’art. 1 al. 1 LJB
relèvent de la compétence exclusive du Tribunal des baux (art. 2 al. 1 LJB), tandis que le
juge de paix est compétent pour expulser l’ancien locataire ou fermier dont le bail a été
résilié faute de paiement du loyer ou du fermage (art. 5 al. 1 ch. 30 CDJP [Code de droit privé
judiciaire vaudois du 12 janvier 2010 ; RSV 211.02]).
La Cour de céans a considéré que, dans le cadre d’un congé donné pour
défaut de paiement du loyer en application de l’art. 257d CO, lorsque des conclusions en expulsion
sont prises par le bailleur devant la Commission de conciliation à titre principal ou reconventionnel,
cette dernière devra indiquer dans son autorisation de procéder le juge de paix comme autorité
devant laquelle devra être portée l’affaire en procédure simplifiée, que l’autorisation
de procéder soit délivrée au bailleur ou au locataire et qu’elle soit délivrée
immédiatement après l’échec de la conciliation ou ensuite d’opposition après
proposition de jugement (CACI 29 mai 2012/250). L’action au fond, qu’elle soit intentée
par le bailleur en expulsion ou par le locataire en contestation du congé, devra être introduite
devant le juge de paix (JT 2012 III 126 ; CdB 2012 p. 97, note Sonnenberg).
La question de la compétence du juge de paix dans les litiges portant sur un congé donné
en application de l’art. 257d CO lorsque le bailleur n’avait pas pris de conclusion en expulsion
devant la Commission de conciliation était toutefois laissée ouverte.
Dans un arrêt CACI 23 janvier 2013/55, la Cour de céans a considéré que la LJB avait
repris la répartition des compétences entre le Tribunal des baux et le juge de paix qui existait
déjà sous le régime de l’ancien droit cantonal. Sous l’empire de l’art.
1 al. 1 aLPEBL (loi du 18 mai 1955 sur la procédure d’expulsion en matière de baux à
loyer et à ferme, en vigueur jusqu’au 31 décembre 2010), la compétence du juge de
paix présupposait que des conclusions en expulsion aient été prises par le bailleur (Byrde/Giroud
Walther/Hack, Procédures spéciales vaudoises, n. 4 ad art. 1 LPEBL). On devait considérer
qu’il en allait de même dans le nouveau droit, au regard du texte clair des art. 1 al. 3 LJB
et 5 al. 1 ch. 30 CDJP, qui parlent de « procédure d’expulsion », ce qui
présupposait qu’une conclusion ait été prise en ce sens par le bailleur. Dans les
hypothèses – qui devraient rester rares – où le bailleur n’avait pas pris
de conclusions principales ou reconventionnelles en expulsion devant la Commission de conciliation, ni
agi en expulsion par la procédure en cas clair de l’art. 257 CPC directement devant le juge
de paix (art. 198 let. a CPC), on devait dès lors retenir une compétence du Tribunal des baux,
conformément à la règle générale de l’art. 1 al. 1 LJB.
Dans un arrêt récent, la Cour de céans a cependant considéré que, lorsque le
bailleur, qui n’avait pas pris de conclusion formelle en expulsion devant la Commission de conciliation,
avait manifesté de manière suffisamment claire, en retirant une requête en expulsion devant
le juge de paix, qu’il entendait que la procédure soit poursuivie devant la Commission de
conciliation en procédure simplifiée, la Commission devait délivrer une autorisation de
procéder devant le juge de paix. S’il subsistait un doute sur les intentions du bailleur,
il appartenait à la Commission de conciliation d’interpeller ce dernier en application de
l’art. 56 CPC (CACI 1
er
avril 2014/164 c. 3b, JT 2014 III 88 ; CACI 11 décembre 2013/659).
c)
En l’espèce, même s’il
n’a pas pris de conclusions reconventionnelles formelles, il ressort du dossier que l’appelant
a déclaré vouloir requérir l’expulsion lors de l’audience de conciliation
qui s’est tenue devant la Commission de conciliation le 18 mars 2014. Les parties s’accordent
en outre sur le fait que l’appelant a par la suite effectivement déposé une requête
en expulsion devant la Juge de paix du district de Nyon, dont on ignore toutefois les circonstances exactes
de la saisine, à défaut de pièces versées au dossier.
Par conséquent, la Juge de paix du district de Nyon, saisie à la fois d’une requête
du bailleur demandant l’expulsion de la locataire et d’une requête de la locataire portant
sur la nullité du congé donné le 10 janvier 2014 pour défaut de paiement du loyer,
est compétente pour les deux requêtes.
d)
Toutefois, conformément à l’art.
5 al. 1 ch. 30 CDJP, seules les conclusions relatives au congé donné pour défaut de paiement
de loyer le 10 janvier 2014 relèvent de la compétence de la Juge de paix du district de Nyon.
Celle-ci n’est en revanche pas compétente pour statuer sur les conclusions subsidiaires qui
ont trait à l’annulation du congé donné pour justes motifs (art. 266g CO) le 3 décembre
2013 (requête du 5 mai 2014, conclusion V) et à la prolongation du bail, pour le cas où
le juge de paix devrait considérer comme valable le congé donné le 3 décembre 2013
(requête du 5 mai 2014, conclusion VI).
3.
Il résulte de ce qui précède que
l’appel doit être partiellement admis et la décision incidente du 24 juin 2014 réformée
en ce sens que les conclusions V et VI de la requête déposée le 5 mai 2014 par G.________
devant la Juge de paix sont irrecevables.
Vu l’issue de l’appel, les frais judiciaires
de deuxième instance, lesquels doivent être fixés à 4'240 fr. (art. 62 al. 1 TFJC
[tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils ; RSV 270.11.5]), seront répartis
à parts égales entre les parties (art. 106 al. 1 et 2 CPC). L’intimée versera
ainsi à l’appelant un montant de 2'120 fr. à titre de restitution partielle d’avance
de frais de deuxième instance (art. 111 al. 2 CPC). Les dépens de deuxième instance seront
compensés.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
L’appel est admis.
II.
La décision est réformée en ce
sens que les conclusions V et VI de la demande déposée le 5 mai 2014 sont irrecevables.
Elle
est confirmée pour le surplus.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 4'240 fr. (quatre mille deux cent quarante francs), sont mis pour moitié
à la charge de l’appelant et pour moitié à la charge de l’intimée.
IV.
L’intimée G.________ versera à
l’appelant Q.________ un montant de 2'120 fr. (deux mille cent vingt francs) à titre de restitution
partielle d’avance de frais de deuxième instance.
V.
Les dépens de deuxième instance sont
compensés.
VI.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
17 novembre 2014
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
-
Me [...]r, (pour Q.________)
-
Me [...]e, (pour G.________)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de 324’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
-
Mme la Juge de paix du district de Nyon
Le greffier :