vd_findinfo · HC / 2009 / 228 · 2009-08-25 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, ABUS DE DROIT | 257d al. 2 CO, 257d CO, 23 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 25.08.2009 HC / 2009 / 228

TRIBUNAL CANTONAL
434/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 25 août
2009
__________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:           MM.
Giroud et Creux
Greffi
er
:
M.        d'Eggis
*****
Art. 257 d CO; 23
LPEBL
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s'occuper du recours interjeté par
P.________
, à Lausanne,
demandeurs, contre l'ordonnance
rendue le 29 juin 2009 par le Juge de paix du district de l'Ouest
lausannois dans la cause divisant les recourants d'avec
L.________
,
à Chavannes-près-Renens,
défendeur.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 29 juin 2009, le Juge de paix de l'Ouest
lausannois a rejeté la requête d'expulsion
présentée par les bailleurs P.________ contre le
locataire L.________ (I), arrêté les frais de justice
à la charge du bailleur (II), n'a pas alloué de
dépens (III) et rayé la cause du rôle
(IV).
Cette ordonnance expose notamment les faits suivants :
Par contrat de bail à loyer signé le 25 novembre
2007, P.________ ont loué à L.________ un appartement
de deux pièces au premier étage de l'immeuble sis
[...], à [...].
Par lettre du 20 février 2009, les bailleurs ont
signifié au locataire qu'à défaut de paiement
dans les trente jours du montant de 10'559 fr. 80, dont 9'730 fr.
représentant les arriérés de loyers dus pour
la période du 1
er
mai 2008 au 28 février
2009, le bail serait résilié.
Dans une lettre du 30 mars 2009, les bailleurs ont
résilié le bail pour le 30 avril 2009 faute de
paiement dans le délai comminatoire.
Par requête déposée le 4 juin 2008 devant la
Commission de conciliation, le locataire a contesté le loyer
initial de son appartement.
Par requête déposée le 1
er
mai 2009
devant le Juge de paix, P.________ ont conclu que L.________ est
expulsé dudit appartement.
Le premier juge a considéré en bref que le locataire
avait payé le loyer mensuel d'abord entièrement, puis
dès mai 2008 par 700 fr., qu'il avait agi en justice
rapidement pour fixer le nouveau loyer après avoir eu
connaissance de ses droits et qu'un tel comportement n'était
pas abusif.
B.
P.________ ont
recouru contre cette ordonnance en concluant, avec dépens
des deux instances, à la réforme en ce sens que
l'expulsion du locataire L.________ est ordonnée pour le
motif que ce dernier n'avait versé aucun loyer pendant
plusieurs mois.
L'intimé n'a pas procédé.
En droit
:
1.
L'art. 23 al. 1 LPEBL [loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d'expulsion en matière de baux à loyer et à
ferme; RSV 221.305] ouvre un recours au Tribunal cantonal: a)
lorsque le juge était incompétent ou s'est
déclaré à tort incompétent; b) pour
absence d'assignation régulière; c) pour violation
des règles essentielles de la procédure, lorsque
l'informalité est de nature à influer sur le
prononcé. Selon l'al. 2, il y a également recours au
Tribunal cantonal pour déni de justice, ce recours pouvant
aboutir soit à la réforme soit à l'annulation
de la décision attaquée (JT 2004 III 43, c.
1a).
Toutefois, l'art. 23 al. 2 LPEBL, qui confère un pouvoir
d'examen limité à la Chambre des recours, ne saurait
s'appliquer lorsque la validité du congé a
été contestée en vertu de l'art. 274g al. 1
let. a CO. En pareil cas, la Chambre des recours, pour
répondre aux exigences du droit fédéral, doit
disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit fédéral
(JT 2008 III 12, c. 2a; JT 2004 III 79). En l'espèce, la
commission de conciliation a été saisie par
requête du 10 juin 2008. La cour de céans dispose donc
d'un plein pouvoir d'examen en droit.
D'un point de vue factuel, la Chambre des recours dispose d'un
pouvoir d'examen défini par l'art. 457 CPC, applicable en
vertu du renvoi de l'art. 29 LPEBL, de telle sorte qu'elle doit
admettre comme constants les faits constatés par le
jugement, sauf contradiction avec les pièces du dossier et
sous réserve du complètement sur la base de celui-ci
(art. 457 al. 1er CPC; JT 2008 III 12, c. 3a; JT 1993 III 88, c.
3). En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance est
conforme aux pièces du dossier.
La procédure des art. 23 et suivants LPEBL ne prévoit
pas que l'autorité de recours puisse ordonner des mesures
d'instruction complémentaires. La cour de céans
dispose certes d'un libre pouvoir d'examen en droit mais non en
fait. Par ailleurs, les recourants n'établissent pas que
l'état de fait et l'appréciation des preuves seraient
entachés d'arbitraire.
2.
Le premier juge a refusé d'ordonner l'expulsion pour le
motif que l'absence de l'utilisation d'une formule officielle
à la conclusion du bail avait frappé celui-ci de
nullité partielle et que le locataire n'avait pas pu
être mis valablement en demeure.
Selon la jurisprudence, en cas de contestation du loyer initial, il
appartient au juge de fixer le loyer admissible (ATF 124 III 62 c.
2a; ATF 120 Il 341 c. 5d); jusqu'à la fixation judiciaire du
loyer, il est exclu que le locataire tombe en demeure selon
l'article 257d CO (ATF 120 II 341 c. 6c). L'absence de formule
officielle ne doit cependant pas être abusivement
invoquée par le locataire; commet un abus de droit le
locataire qui s'oppose à une résiliation selon l'art.
257d al. 2 CO en invoquant le vice de forme, alors qu'il a
régulièrement versé son loyer durant 7 ans et
qu'il a attendu qu'il soit statué sur son expulsion pour le
faire valoir (TF 4C.315/2000 du 5 février 2001, c. 4a et c,
publié in CdB 2001, p. 79).
Les recourants voient un tel abus dans le fait que l'intimé
« n'a durant certains mois réglé aucun montant
à titre de loyer ». Selon eux, admettre la
nullité du loyer initial reviendrait à
légitimer un usage gratuit et « à
détourner le contrat de bail de son but ».
En l'espèce, on ne se trouve cependant pas, comme dans
l'arrêt du Tribunal fédéral
précité sur lequel les recourants se fondent, dans
une situation où le locataire s'est acquitté d'un
loyer durant longtemps avant de contester son montant en invoquant
le défaut d'usage de la formule officielle. C'est en effet
à compter du mois de mai 2008 que le montant du loyer
contractuel n'a plus été payé, alors que le
bail avait été conclu en novembre
précédent. En outre, contrairement aux affirmations
des recourants selon lesquelles l'appartement serait à la
disposition du locataire à titre gratuit, tout au moins
pendant la procédure de fixation du loyer, l'ordonnance
attaquée retient que ce dernier paie un loyer mensuel de 700
francs. Les recourants ne démontrent nullement que ce point
de fait serait en contradiction avec les pièces du dossier.
Au contraire, on trouve parmi celles-ci un décompte
adressé le 20 février 2009 par le conseil des
recourants à l'intimé, dont il ressort qu'entre mai
2008 et février 2009, celui-ci a versé cinq acomptes
de loyer par 700 fr. et un sixième de 600 francs.
Rien n'établit au surplus qu'après s'être rendu
compte du vice de forme résultant de la non utilisation de
la formule officielle, l'intimé se serait abstenu de
protester dans le dessein d'en tirer ultérieurement profit,
ce qui serait certainement abusif (ATF 113 II 187 c. 1a).
L'état de fait de l'ordonnance attaquée retient au
contraire que le locataire a agi rapidement après avoir eu
connaissance de ses droits. Les recourants ne démontrent pas
que ce point de fait serait contraire aux pièces du dossier.
C'est ainsi à juste titre que le premier juge a nié
une demeure du locataire et rejeté la requête
d'expulsion.
3.
En définitive, le recours doit être rejeté et
l'ordonnance confirmée.
Les frais de deuxième instance des recourants, solidairement
entre eux, sont arrêtés à 405
francs.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
prononce
:
I.
Le recours est
rejeté.
II.
L'ordonnance est
confirmée.
III.
Les frais de deuxième instance
des recourants P.________, solidairement entre eux, sont
arrêtés à 405 francs (quatre cent cinq
francs).
IV.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président :
L
e
greffi
er
:
Du 25 août
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
e
greffi
er
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète, par l'envoi de
photocopies, à :
‑      M. Daniel Schwab,
aab (pour P.________),
‑      M.
L.________.
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est de
10'559 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Mme la Juge de paix
du district de l'Ouest lausannois.
L
e
greffi
er
: