vd_findinfo · HC / 2023 / 594 · 2023-09-11 · fr

CAS CLAIR, DEMEURE DU DÉBITEUR, BAIL À LOYER | 257d CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile HC / 2023 / 594

TRIBUNAL
CANTONAL
JL23.019939-230952
368
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
11 septembre 2023
__________________
Composition
:               Mme
CRITTIN DAYEN, présidente
M.
Segura  et Mme Elkaim, juges
Greffier
:
M.              Steinmann
*****
Art.
257 d CO et 257 al. 1 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
A.M.________
et
B.M.________
,
à Lausanne, intimés, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 19 juin 2023 par
le Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant les appelants d’avec
O.________
,
à Genève, requérante, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 19 juin 2023, envoyée aux parties pour notification le
27
juin 2023, le Juge de paix du district de Lausanne (ci-après : le juge de paix ou le premier
juge) a ordonné à A.M.________ et B.M.________ de quitter et rendre libres pour le lundi 17
juillet 2023 à midi les locaux occupés dans l’immeuble sis à Lausanne, Route [...],
bâtiment B (appartement n°[...] de 3.5 pièces au 2
ème
étage et une cave n°[...]), Route [...] (place de parc intérieure n°[...], parking
souterrain P2), Route [...] (place de parc intérieure n°[...] au 1
er
sous-sol) et Route [...] (place de parc extérieure n°[...]) (I),
a
dit qu’à défaut pour A.M.________ et B.M.________ de quitter volontairement ces locaux,
l’huissier de paix était chargé, sous la responsabilité du juge de paix, de procéder
à l’exécution forcée de l’ordonnance sur requête du bailleur, avec au
besoin l’ouverture forcée des locaux (II), a ordonné aux agents de la force publique
de concourir à l’exécution forcée de l’ordonnance s’ils en étaient
requis par l’huissier de paix (III), a statué sur les frais judiciaires et les dépens
(IV à VI), et a dit que toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées (VII).
En droit, le juge de paix
a retenu que les locataires A.M.________ et B.M.________ n’avaient pas payé à temps les
loyers en souffrance pour les mois de mars à novembre 2022, de sorte que les congés signifiés
par la bailleresse O.________ étaient valables. Partant, il a considéré que l’expulsion
de A.M.________ et B.M.________ devait être ordonnée.
B.
Par acte du 10 juillet 2023, A.M.________ et B.M.________
(ci-après : les appelants) ont interjeté appel contre l’ordonnance susmentionnée,
en concluant, avec suite de frais et dépens, à son annulation et au renvoi de la cause au juge
de paix pour qu’il leur fixe un nouveau délai pour libérer les locaux qu’ils occupent
dans l’immeuble sis à Lausanne, Route [...], bâtiment B (appartement n°[...] de
3.5 pièces au 2
ème
étage et une cave n°[...]), Route [...] (place de parc intérieure n°[...], parking
souterrain P2), Route [...] (place de parc intérieure n°[...] au 1
er
sous-sol) et Route [...] (place de parc extérieure n°[...]).
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
a)
Par contrat de bail du 24 novembre
2006, O.________ (ci-après : l’intimée), en qualité de bailleresse, a remis
en location aux appelants, en qualité de locataires, avec effet au 1
er
avril 2007, un appartement de trois pièces et demie situé au deuxième étage de l’immeuble
sis Route [...], à Lausanne (ci-après : l’appartement), contre paiement d’un
loyer mensuel fixé en dernier lieu à 1'836 fr., charges comprises.
b)
Par
contrat de bail également daté du 24 novembre 2006, l’intimée a remis en location
aux appelants la place de parc intérieure n[...] de l’immeuble sis [...], à Lausanne,
contre paiement d’un loyer mensuel de 130 francs.
c)
Par
contrat de bail du 13 juin 2016, l’intimée a remis en location aux appelants la place de parc
intérieure n° [...] de l’immeuble sis [...], à Lausanne, contre paiement d’un
loyer mensuel de 140 francs.
d)
Par
contrat de bail du 15 avril 2019, l’intimée a remis en location aux appelants la place de
parc extérieure n°[...] de l’immeuble sis Route [...], à Lausanne, contre paiement
d’un loyer mensuel de 100 francs.
2.
a)
Par courriers du 16 novembre
2022, adressés sous plis recommandés aux deux appelants séparément, l’intimée,
représentée [...], a imparti à ceux-ci un ultime délai de trente jours pour s’acquitter
des loyers dus pour la location de l’appartement et des places de parc susmentionnées entre
les mois de mars 2022 et de novembre 2022, sous déduction d’un acompte de 2'206 fr. payé
le 20 juillet 2022, en les avertissant qu’à défaut, les contrats de bail précités
seraient résiliés conformément à l’art. 257d CO.
L’arriéré de loyer réclamé à ce titre s’élevait au total à
17'685 fr. 90, étant
précisé que la mise en demeure adressée à l’appelant portait sur un montant
supérieur – de 22'185 fr. 90 –, dès lors qu’elle incluait des arriérés
de loyer portant sur la location d’un dépôt sis à la Route [...], à Lausanne,
lequel n’est pas concerné par la présente procédure.
Les plis recommandés
précités ont été retirés par les appelants le
17
novembre 2022.
Le 1
er
décembre 2022, les appelants ont versé à l’intimée un montant de 12'385 fr.
90.
b)
Par formules officielles du 20 janvier 2023, adressées sous plis recommandés du même jour
à chacun des appelants, l’intimée a signifié à ces derniers la résiliation
des contrats de baux en cause avec effet au 28 février 2023, pour défaut de paiement de l’intégralité
des loyers en souffrance ensuite de la mise en demeure du 16 novembre 2022.
3.
a)
Le 4 mai 2023, l’intimée a saisi le juge de paix d’une requête en cas clair tendant
à l’expulsion des appelants des locaux litigieux.
b)
Le 19 juin 2023, une audience a
eu lieu par-devant le juge de paix, en présence du conseil de l’intimée et de l’appelant.
En droit
:
1.
1.1
L’appel
est ouvert contre les décisions finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse,
au dernier état des conclusions devant l’autorité précédente, soit de 10'000
fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
Lorsque le litige porte
uniquement – comme c'est le cas en l'espèce – sur la question de savoir si les conditions
d'une expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond
au retard causé par le recours à la procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de
fixer la durée à six mois (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1).
Lorsque la décision
entreprise a été rendue en procédure sommaire, comme c'est le cas dans la procédure
en cas clairs (art. 248 let. b CPC), le délai pour l’introduction de l’appel est de
dix jours (art. 314 al. 1 CPC).
1.2
En
l’espèce, compte tenu des loyers mensuels en cause – qui s’élèvent au
total à 2'206 fr. –, la valeur litigieuse, correspondant à l’équivalent de
six mois de loyers selon les principes énoncés ci-dessus, est supérieure à 10'000
fr., de sorte que la voie de l’appel est ouverte.
Interjeté en temps
utile contre une décision finale de première instance par des parties qui ont un intérêt
digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), l’appel, écrit et motivé
(art. 311 al. 1 CPC), est pour
le surplus recevable.
2.
L’appel
peut être formé pour violation du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art.
310 CPC). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris
les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la
décision du juge, et doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément
au principe général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir en principe librement l’appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (Jeandin, Commentaire romand,
Code de procédure civile, 2
e
éd., Bâle 2019, nn. 2 ss ad art. 310 CPC) et vérifie si le premier juge pouvait admettre
les faits qu’il a retenus (ATF 141 III 569 consid. 2.3.3 ;
TF
4D_7/2020 du 5 août 2020 consid. 5 ; TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019
consid.
3.4). Cela étant, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière
de la procédure sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer
les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi ;
la production de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l’art.
317 al. 1 CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ;
TF
4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5 ; CACI 25 novembre 2020/540
consid.
2). L’art. 317 al. 1 CPC s’applique toutefois pleinement au locataire qui a été
attrait en première instance, par la requête en cas clair du bailleur
(cf.
TF 4A_470/2022 du 4 janvier 2023, consid. 4.1).
3.
3.1
3.1.1
La procédure de protection
dans les cas clairs prévue par
l'art.
257 CPC permet à la partie demanderesse d'obtenir rapidement une décision ayant l'autorité
de la chose jugée et la force exécutoire, lorsque la situation de fait et de droit n'est pas
équivoque (ATF 141 III 23 consid. 3.2 et la référence citée ;
TF
4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 5.1). En application de l'art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet
l'application de la procédure sommaire lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible
d'être immédiatement prouvé (let. a) et que la situation juridique est claire (let. b).
L’état de fait exigé par l’art. 257 al. 1 let. a CPC est celui qui peut être
établi sans délai ni moyens particuliers, en général par pièces (ATF 138 III
123 consid. 2.1.1 et 5.1.1 ; TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014
consid.
3.2.1). Cela étant, le demandeur n’est pas dispensé d’apporter la preuve stricte
des faits fondant sa prétention. Si la partie adverse conteste les faits de manière vraisemblable,
la procédure touchant les cas clairs ne peut pas être suivie, faute de caractère limpide
de l’état de fait. Le cas clair est déjà nié lorsque la partie adverse avance
des objections ou des exceptions qui n’apparaissent pas vouées à l’échec.
En revanche, les objections manifestement mal fondées ou dénuées de pertinence sur lesquelles
il peut être statué immédiatement ne suffisent pas à exclure le cas clair (ATF 138
III 620 consid. 5.1.1 et 6.2 ; TF 4A_252/2014 précité
consid.
3.2.1).
Jurisprudence et doctrine
admettent que l’expulsion du locataire puisse être requise et prononcée par voie de procédure
sommaire lorsque les deux conditions cumulatives posées à l’art. 257 al. 1 CPC sont réalisées.
L’expulsion serait même l’un des exemples d’application de la procédure du
cas clair les plus fréquemment cités par la doctrine (TF 4A_252/2014 précité consid.
3.2.1 et l’arrêt cité).
3.1.2
Selon l'art. 257d CO,
lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou
de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail ;
ce délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux
(al. 1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat
avec effet immédiat ; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés
avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). La jurisprudence
a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré
réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire était
en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’alinéa 2 de cette disposition,
à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF
127 III 548 consid. 4), cela même si l’arriéré avait finalement été
payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les références citées).
3.1.3
Les motifs personnels
du locataire n’entrent pas en ligne de compte dans l’examen des conditions de l’art.
257d CO, dès lors qu’ils ne sont pas pris en considération par les règles du droit
fédéral sur le bail à loyer (TF 4D_30/2018 du
31
mai 2018 ; TF 4A_252/2014 précité consid. 4.2). Ils peuvent toutefois être éventuellement
appréciés au stade de l’exécution forcée, en application du principe général
de proportionnalité (CACI 21 juin 2023/249 consid. 3.1.3 ; CACI 29 novembre 2022/586 consid.
4.2.3 ; CACI 28 février 2022/107 consid. 9).
Par
ailleurs, selon la jurisprudence cantonale vaudoise, sauf cas particulier, un délai de libération
des locaux de quinze à vingt jours, calculé à partir de la notification de la décision,
est en tous les cas admissible (CACI 29 novembre 2022/586, CACI 25 janvier 2022/24 consid. 3.2.2 ;
CACI 28 septembre 2021/468 consid. 3.2.2 et les références citées).
3.2
3.2.1
Les
appelants ne contestent pas que les contrats de bail en cause aient été valablement résiliés,
conformément aux conditions posées par l’art. 257d CO. Ils admettent en particulier qu’ils
ne se sont pas acquittés de l’entier de l’arriéré de loyers qui leur était
réclamé dans le délai comminatoire de trente jours qui leur a été imparti par
courriers recommandés du 16 novembre 2022 (cf. appel p. 4 et 5).
Les appelants soutiennent
toutefois que le juge de paix aurait violé le principe de la proportionnalité en leur impartissant
un délai de 17 jours pour évacuer les locaux loués. A cet égard, ils relèvent
qu’ils vivent dans l’appartement litigieux avec leurs trois enfants mineurs et que cet élément
aurait dû être pris en considération dans la fixation du délai de libération
des locaux, compte tenu de l’impact que l’expulsion aurait sur les enfants. Enfin, ils font
valoir que le délai imparti par le premier juge serait contraire au droit constitutionnel vaudois,
lequel imposerait que le relogement d’une personne expulsée soit assuré par les autorités
communales lorsqu’aucune solution ne pourrait être trouvée entre le bailleur et le locataire,
dans la mesure où un tel relogement n’aurait pas été possible dans ledit délai.
3.2.2
En
l’espèce, les appelants savaient depuis le 20 janvier 2023 que leurs baux avaient été
résiliés pour le 28 février 2023. Ils ont ainsi disposé de plus de trois mois jusqu’au
dépôt de la requête d’expulsion du 4 mai 2023, puis de deux mois et demi supplémentaires
depuis lors, pour, le cas échéant, faire appel à l’obligation constitutionnelle
de la commune de les aider à se reloger. Le grief qu’ils invoquent à cet égard est
dès lors infondé.
Pour les mêmes motifs,
les appelants
ne peuvent valablement
se prévaloir de leur situation familiale pour contester le délai de libération des locaux
qui leur a été imparti, d’autant plus que les circonstances d’ordre personnel n’entrent
pas en ligne de compte à ce stade de la procédure.
On relèvera enfin
que les appelants ont disposé d’un délai de 17 jours pour libérer les locaux litigieux
depuis le moment où l’ordonnance entreprise leur a été notifiée, soit le 30
juin 2023. Or, un tel délai est suffisant au regard de la jurisprudence citée précédemment
(cf.
supra
consid. 3.1.3).
En définitive, l’ordonnance
attaquée ne prête pas le flanc à la critique.
4.
4.1
Au
vu de ce qui précède, l’appel, manifestement infondé, doit être rejeté
en application de l’art. 312 al. 1
in
fine
CPC et l’ordonnance
entreprise confirmée.
Vu l’effet suspensif
lié à l’appel (art. 315 al. 1 CPC), la cause sera renvoyée au premier juge pour
qu’il fixe un nouveau délai aux appelants pour libérer les locaux litigieux.
4.2
Les frais judiciaires
de deuxième instance, arrêtés à 600 fr. (art. 62 al. 1 et 62 al. 3 TFJC [tarif des
frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV
270.11.5]), sont mis à la charge des appelants, qui succombent, solidairement entre eux (art. 106
al. 1 et 3 CPC). Il n’y a pas lieu d’allouer des dépens de deuxième instance, l’intimée
n’ayant pas été invitée à se déterminer sur l’appel.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne pour qu’il fixe aux appelants
A.M.________ et B.M.________ un nouveau délai pour libérer les locaux qu’ils occupent
dans l’immeuble sis à Lausanne, Route [...], bâtiment B (appartement n°[...] de
3.5 pièces au 2
ème
étage et une cave n°[...]), Route de [...] (place de parc intérieure n°[...], parking
souterrain P2), Route [...] (place de parc intérieure n°[...] au 1
er
sous-sol) et Route [...] (place de parc extérieure n°[...]).
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 600 fr. (six cents francs),
sont mis à la charge des appelants A.M.________ et B.M.________, solidairement entre eux.
V.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               Le greffier
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Safaâ Fiorini Viana (pour A.M.________ et B.M.________),
‑
M. Jacques Lauber, aab. (pour O.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :