vd_findinfo · HC / 2016 / 849 · 2016-08-25 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, CAS CLAIR | 257d CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 25.08.2016 HC / 2016 / 849

TRIBUNAL
CANTONAL
JL16.012275-161301
471
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
25 août 2016
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
MM.
Colombini et Perrot, juges
Greffière
:              Mme
Choukroun
*****
Art.
257d CO ; 257 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
E.________
,
à [...], locataire, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 28 juillet 2016 par la
Juge de paix du district de l’Ouest lausannois dans la cause divisant l’appelante d’avec
K.________
,
à [...], bailleresse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 28 juillet 2016, notifiée le 29 juillet suivant, la Juge de paix du district de
l’Ouest lausannois a ordonné à E.________ et X.________ de quitter et rendre libres pour
le vendredi 26 août 2016 à midi les locaux occupés dans l’immeuble sis [...] (I),
dit qu'à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux, l'huissier de
paix est chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l'exécution
forcée de la décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l'ouverture
forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique de concourir à l'exécution
forcée de la décision s'ils en sont requis par l'huissier de paix (III), arrêté à
280 fr. les frais judiciaires, qui sont compensés avec l'avance de frais de la partie bailleresse
(IV), mis les frais à la charge de la partie locataire (V), dit qu'en conséquence E.________
et X.________ rembourseront, solidairement entre eux, à K.________ son avance de frais à concurrence
de 280 fr. et lui verseront la somme de 1'125 fr. à titre de défraiement de son représentant
professionnel (VI) et dit que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (VII).
En droit, le premier juge a retenu que pour réclamer le paiement de 4'700 fr. représentant
le loyer du mois de novembre 2015, la bailleresse avait notifié aux locataires, le 13 novembre 2015,
une lettre recommandée indiquant qu’à défaut de paiement dans les trente jours,
le bail serait résilié. Faute de paiement de l’entier de ce montant dans ce délai
comminatoire, le congé donné par la bailleresse le
7
janvier 2016 pour le 28 février 2016 était valable. Considérant qu'il s'agissait d'un
cas clair au sens de l'art. 257 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008; RS
270), le premier juge a fait application de la procédure sommaire.
B.
Par acte du 3 août 2016, X.________, agissant
en sa qualité d’administrateur de E.________ et non à titre personnel, a interjeté
appel contre cette ordonnance, en concluant à ce qu’un délai supplémentaire soit
accordé au 30 septembre 2016 à 16 h au plus tard pour quitter les locaux, précisant que
ceux-ci seraient libérés avant si une solution était trouvée plus rapidement.
L’intimée n’a pas été invitée à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l'ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
Par contrat de bail à loyer du 19 août 2012, K.________, représentée par Z.________,
a donné en location à E.________ et à son administrateur X.________ une surface commerciale
sise au rez-de-chaussée de l’immeuble [...]. Le contrat a été conclu pour une durée
initiale de cinq ans, soit du 1
er
septembre 2012 au 30 septembre 2017, renouvelable tacitement aux mêmes conditions pour cinq ans
sauf résiliation de l'une ou l'autre des parties donnée et reçue douze mois à l’avance
pour la prochaine échéance. Le loyer mensuel s’élève à 4'700 fr. charges
non comprises.
2.
Par courriers recommandés du 13 novembre 2015, la bailleresse a mis en demeure les locataires de
verser dans un délai de trente jours le montant de 4'950 fr., soit 4'700 fr. à titre de loyer
échu pour le mois de novembre 2015, 200 fr. de frais de rappel et 50 fr. pour les frais de mise
en demeure. Ce courrier renfermait en outre la signification qu’à défaut de paiement
dans le délai imparti, le bail serait résilié.
Les locataires n’ont pas établi avoir versé le montant en question dans le délai
comminatoire.
3.
Par courriers recommandés du 7 janvier 2016, la bailleresse a signifié aux locataires la résiliation
du bail pour le 28 février 2016 en se prévalant de
l’art.
257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220).
X.________ et E.________ n’ont pas libéré les locaux à la date prévue.
4.
Le 9 mars 2016, K.________ a saisi la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois d’une
requête en expulsion dans la procédure applicable aux cas clairs.
Une audience a eu lieu le 28 juillet 2016, à laquelle se sont présentés l’agent
d’affaires breveté Mickaël Ferreiro, pour la partie bailleresse, ainsi que X.________
et [...], respectivement administrateur et responsable administratif de E.________, pour la partie locataire.
En droit
:
1.
1.1
Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance d'expulsion rendue pour défaut de paiement
de loyer (art. 257d CO). Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte,
il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le litige porte sur la question de savoir
si les conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur
litigieuse correspond au dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet
loué au cas où lesdites conditions ne seraient pas réalisées ; le dommage correspond
à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement perdue jusqu'à ce qu'un
prononcé d'expulsion soit rendu dans une procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre
2014 consid. 2.1 ; TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 1.2.2, non publié à l’ATF
138 III 620). Cette période, qui commence à courir dès la date fixée pour l’expulsion
dans l’ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin au moment où la partie bailleresse
obtient un prononcé d’expulsion en procédure ordinaire, comprend ainsi le temps nécessaire
pour que l’instance d’appel statue – après avoir recueilli les déterminations
de la partie bailleresse – par un arrêt motivé, puis que la partie bailleresse introduise
une nouvelle demande en procédure ordinaire, que celle-ci soit instruite et aboutisse enfin à
un prononcé d’expulsion. Compte tenu de ces éléments, on devrait ainsi pouvoir partir
du principe que la durée prévisible ne sera, en règle générale, pas inférieure
à un an (CACI 17 mars 2015/129 ; CACI 28 janvier 2015/52).
En l’espèce, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., compte tenu
d’un loyer mensuel net de 4'700 francs. La voie de l'appel est dès lors ouverte (art. 308
al. 2 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]).
1.2
L’ordonnance incriminée ayant été rendue en procédure sommaire (art. 248
let. b et 257 CPC), le délai d’appel est de dix jours à compter de la notification de
la décision motivée (art. 314 al. 1 CPC). L’ordonnance attaquée ayant été
notifiée à l’appelante le 29 juillet 2016, l’appel interjeté le 3 août
2016, a été déposé en temps utile, par une partie qui a un intérêt digne
de protection à agir (art. 59 al. 2 let. a CPC).
1.3
L’art. 59 CPC dispose que le tribunal n’entre
en matière que sur les demandes et les requêtes qui satisfont aux conditions de recevabilité
de l’action
(al. 1), à savoir
notamment que les parties ont la capacité d’être partie et d’ester en justice (al.
2 let. c).
Selon l’art. 70 al. 1 CPC,
les parties à un rapport de droit qui n’est susceptible que d’une décision unique
doivent agir ou être actionnées conjointement. Ainsi, lorsque l’action n’est pas
introduite par toutes les parties tenues de procéder en commun ou qu’elle n’est pas
dirigée contre celles-ci, il y a défaut de légitimation active ou passive et la demande
sera rejetée (TF 4A_201/2014 du 2 décembre 2014 consid. 3.2 ; ATF 138 III 737
consid. 2 ; ATF 137 III 455 consid. 3.5). Le principe de l’action commune souffre toutefois
des tempéraments. La consorité nécessaire peut parfois se limiter à la participation
au procès de tous les consorts, répartis d’un côté et de l’autre de la
barre (TF 4A_201/2014 2 décembre 2014 consid. 3.2 ; Jeandin, CPC commenté, n. 10
ad art. 70 CPC ; Hohl, Procédure civile, tome I, 2001, n° 501). Le droit
de s’opposer à un congé abusif répond à un besoin de protection sociale particulièrement
aigu lorsqu’un local d’habitation est en jeu (Christian Luscher et Daniel Kinzer, note in
Cahiers du bail, 2006, p. 119). Il faut dès lors reconnaître au colocataire le droit d’agir
seul en annulation du congé. Mais comme l’action, formatrice, implique que le bail soit en
définitive maintenu ou résilié envers toutes les parties, le demandeur doit assigner aux
côtés du bailleur le ou les colocataires qui n’entendent pas s’opposer au congé,
sous peine de se voir dénier la qualité pour agir (TF 4A_201/2014 du 2 décembre 2014
consid. 3.2).
En l’occurrence, seule E.________ est partie à la procédure d’appel, X.________,
qui est co-titulaire du bail, n’ayant pas agi en son nom personnel mais uniquement en tant qu’administrateur
de la société.
Il ne
fait aucun doute que X.________ pourrait ratifier l'appel à titre personnel s'il y était invité.
Cependant, la question de savoir s'il y a lieu de lui impartir un délai pour agir en ce sens peut
être laissée ouverte, dès lors que l'appel, supposé recevable, devrait de toute manière
être rejeté pour les motifs qui suivent
(cf.
consid. 3 infra).
2.
L’appel est une voie de droit offrant à
l’autorité de deuxième instance un plein pouvoir d’examen (Jeandin, op. cit., n.
1 ad art. 310 CPC). Celle-ci examine librement tous les griefs de l’appelant, qu’ils concernent
les faits ou le droit. Ainsi, l’instance d’appel revoit les faits avec une cognition pleine
et entière ; elle contrôle librement l’appréciation des preuves et les constatations
de fait de la décision de première instance (HohI, Procédure civile, tome Il 2
e
éd., Berne 2010, n. 2399, p. 435). L’autorité d’appel applique le droit
d’office : elle n’est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou
par le tribunal de première instance (HohI, op. cit., n. 2396, p. 435; Spühler, Basler
Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung,
2
e
éd. Bâle 2013, n. 1 ad art. 310 CPC).
3.
L'appelante ne conteste pas que
les conditions posées par
l'art.
257d CO soient réalisées. Elle requiert en revanche un report de la date d'évacuation
fixée par le premier juge.
3.1
3.1.1
Selon l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l’application de la procédure sommaire
lorsque les conditions suivantes sont remplies: l’état de fait n’est pas litigieux ou
est susceptible d’être immédiatement prouvé (let. a) et la situation juridique est
claire (let. b). Cette procédure permet ainsi à la partie demanderesse d'obtenir rapidement
une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire, lorsque la
situation de fait et de droit n'est pas équivoque (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1). La situation
juridique est claire lorsque, sur la base d’une doctrine ou d’une jurisprudence éprouvée,
la norme s’applique au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente (ATF
118 II 302 consid. 3 ; JdT 2011 III 146). En revanche, la situation juridique n’est en règle
générale pas claire lorsque l’application d’une norme présuppose une décision
d’appréciation du tribunal ou la prise en considération de l’ensemble des circonstances,
comme c’est le cas de l’application du principe de la bonne foi ou de l’abus de droit
(ATF 138 I 123 consid. 2.1.2 ; ATF 138 III 620 consid. 5.1.2).
3.1.2
Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a
du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut
lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement
dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les
baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement
dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ;
les baux d’habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un
délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois (al. 2). Ainsi, lorsqu'il
n'a pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu
par l'art. 257d CO, le locataire est en demeure et doit subir les conséquences juridiques de l'alinéa
2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé
de 30 jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l'arriéré a finalement été
payé (TF, arrêt du 27 février 1997, in Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss). On relève
toutefois que le congé, même donné en raison de la demeure du locataire, peut être
annulé s’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 et 271a CO). Il faut des
circonstances particulières pour que le congé soit annulé. En effet, on ne saurait en
principe exiger d’un bailleur qu’il tolère la présence dans ses locaux d’un
locataire qui ne paie plus le loyer. Le congé donné pour ce motif repose donc sur un intérêt
légitime (TF 4A_497/2011 du 22 décembre 2011 consid. 2.4).
3.1.3
Des motifs humanitaires, qui ne sont pas pris en considération par les règles du droit du bail
à loyer, n’entrent pas en ligne de compte dans l’hypothèse d’une résiliation
pour non-paiement du loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; TF 4C_74/2006 du 12
mai 2006 consid. 3.2.1 ; Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., 2008, note infrapaginale 117, p. 820). De tels motifs peuvent cependant être pris en compte
au stade de l’exécution forcée, en application du principe général de la proportionnalité.
Toutefois, et dans tous les cas, l’ajournement de l’exécution forcée ne saurait
être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation
de bail (ATF 117 la 336 consid. 2b). A cet égard, un délai d’un mois pour l’exécution
forcée est jugé admissible par la jurisprudence vaudoise (Guignard, in Procédures spéciales
vaudoises, 2008, n. 3 ad art. 21 aLPEBL [loi du 18 mai 1955 sur la procédure d’expulsion en
matière de baux à loyer et à ferme, abrogée au 1
er
janvier 2011], p. 203 et les réf. cit. ; CREC 28 juillet 2015/274 ;
CREC
17 septembre 2013/314 consid. 3b ; CREC 8 mai 2013/149 consid. 3d ; CREC 15 janvier 2013/10
consid. 3d).
3.2
En l’espèce, la réalisation des conditions posées par l’art. 257d CO
n’est à juste titre pas contestée par l’appelante. Dès lors que l’expulsion
prononcée par le premier juge est fondée, il ne se justifie pas de critiquer le délai
de libération imparti par ce magistrat, d’une durée d’un mois, qui est conforme
à la jurisprudence. Ainsi, rien ne permet de remettre en cause l’ordonnance entreprise, l’appelante
ayant au demeurant bénéficié d’un délai supplémentaire depuis le 26 août
2016 en raison de l’effet suspensif conféré à son appel (art. 315 al. 1 CPC).
A toutes fins utiles, on relève que rien n’empêche les locataires, malgré le rejet
de l’appel et la confirmation de l’ordonnance d’expulsion, de négocier avec la
bailleresse – si celle-ci y consent – un report de la date du départ des locaux.
4.
Au vu de ce qui précède, l’appel doit, dans la mesure où il est recevable (cf. consid.
1.3 supra), être rejeté selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC
et l’ordonnance querellée confirmée.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 3
et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Le délai fixé pour la restitution des locaux étant échu en raison de l’effet
suspensif lié à l’appel, il convient de renvoyer la cause au premier juge pour qu’il
impartisse aux locataires un nouveau délai pour libérer les locaux litigieux.
L’intimée n’ayant pas été invitée à se déterminer, il n’y
a pas lieu de lui allouer de dépens.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L'appel est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II.
L'ordonnance est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge de l'appelante E.________.
IV.
La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de l'Ouest-lausannois pour qu'elle fixe
à E.________ et X.________, une fois les considérants écrits du présent arrêt
envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux occupés
dans l'immeuble sis [...] (surface commerciale au rez-de-chaussée d'environ 400 m
2
).
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
29 août 2016
Le dispositif du présent arrêt est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
E.________,
-
M. X.________,
‑
M. Mikaël Ferreiro, aab (pour K.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :