vd_findinfo · HC / 2016 / 268 · 2016-03-09 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE | 257d CO, 271a al. 1 let. a CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 09.03.2016 HC / 2016 / 268

TRIBUNAL
CANTONAL
JL15.052545-160278
153
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
9 mars 2016
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
M.
Colombini et Mme Charif Feller, juges
Greffière
:              Mme
Choukroun
*****
Art.
257d CO ; 257 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
R.________
,
à [...], locataire, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 2 février 2016 par
la Juge de paix du district de Nyon dans la cause divisant l’appelante d’avec
L.________
,
à [...], bailleur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance rendue le 2 février 2016, la Juge de paix du district de Nyon a ordonné à
R.________ de quitter et rendre libres pour le vendredi
26
février 2016 à midi les locaux occupés dans l’immeuble sis à 1180 Rolle, route
de Lausanne 21 (appartement de 4 pièces duplex au 2
e
étage avec cave et place de parc intérieure n° 1) (I), dit qu’à défaut
pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix est chargé
sous la responsabilité du Juge de paix de procéder à l’exécution forcée
de la décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture forcée
des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution
de la décision, s’ils en sont requis par l’huissier de paix (III), arrêté
à 300 fr. les frais judiciaires, qui sont compensés avec l’avance de frais de la partie
bailleresse (IV), mis les frais à la charge de la partie locataire (V), dit qu’en conséquence,
la partie locataire remboursera à la partie bailleresse son avance de frais à concurrence de
300 fr. et lui versera la somme de 850 fr. à titre de défraiement de son représentant
professionnel (VI), et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VII).
En droit, le premier juge a considéré que les conditions permettant l'application de la procédure
pour les cas clairs au sens de l'art. 257 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008
; RS 272) étaient réalisées. En particulier, il a estimé que les montants de 7'650
fr., représentant les loyers dus pour l'appartement, et de 450 fr., représentant les loyers
de la place de parc, dus au 1
er
septembre 2015 pour la période du 1
er
juillet 2015 au 30 septembre 2015, n’avaient pas été acquittés dans le délai
prévu par l'avis comminatoire du 10 septembre 2015 et que le congé signifié le 26 octobre
2015 était donc valable.
B.
Par acte du 12 février 2016, R.________ a
fait appel contre cette ordonnance. Elle a principalement conclu à son annulation en ce sens qu’elle
ne soit pas requise de quitter les lieux. À titre subsidiaire, elle a requis le report du congé ;
plus subsidiairement encore, elle a conclu à la prolongation du bail.
Par courrier du 24 février 2016, l’appelante a requis l’assistance judiciaire.
Par avis du 4 mars 2016, le Juge délégué de la Cour de céans l’a informée
qu’elle était en l'état dispensée de l'avance de frais, la décision définitive
sur l'assistance judiciaire étant réservée.
Il n'a pas été ordonné d'échange d'écriture.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l'ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
Le 9 avril 2015, L.________, en qualité de bailleur, et R.________, association à but non lucratif
dont le président est [...], en qualité de locataire, ont conclu un contrat de bail portant
sur un appartement de 4 pièces et une place de parc n° 1 sis route [...], à [...]. Le
bail, qui a commencé le 1
er
mai 2015, était renouvelable d’année en année, sauf résiliation donnée
au minimum quatre mois à l’avance, avec une première échéance au 30 avril 2016.
Le loyer mensuel net de l’appartement et de la place de parc s’élevait à 2'550
fr. au total, montant auquel s’ajoutait la somme de 150 fr. de forfait de chauffage, d’eau
chaude et de frais accessoires.
L’appartement a été occupé par D.________, qui a allégué avoir été
rejoint par son épouse et leurs trois enfants.
R.________ n’a pas payé les loyers des mois de juillet, août et septembre 2015, relatifs
à l’appartement et à la place de parc qu’elle occupe.
2.
Par deux courriers recommandés du 10 septembre 2015, distribués le 11 septembre 2015, le bailleur
a sommé la locataire de s’acquitter des loyers non payés pour un montant total de 8'100
fr. dans un délai de 30 jours dès réception de ses courriers et l'a rendue attentive au
fait qu'à défaut de paiement durant ce laps de temps, les baux à loyer seraient résiliés.
R.________ n’a pas payé le montant des loyers arriérés réclamé par L.________
dans le délai imparti à cet effet.
3.
Par formule officielle du 26 octobre 2015, L.________ a résilié les baux à loyer avec
effet au 30 novembre 2015, pour défaut de paiement de loyer.
R.________ a contesté la résiliation de bail auprès de la Commission de conciliation en
matière de baux à loyer de Nyon.
4.
Le 2 décembre 2015, L.________, représenté par l’agent d’affaires breveté
Eric Neuschwander, a saisi la Juge de paix du district de Nyon d'une requête d'expulsion en cas
clair. Il a précisé que la locataire ne s’était pas exécutée dans le délai
comminatoire de trente jours et qu’aucun loyer n’avait été versé pour la période
du 1
er
juillet au 31 octobre 2015, le solde des loyers impayés au moment de la résiliation s’élevant
ainsi à 10'800 francs.
Le Centre social régional de Nyon (ci-après : le CSR), en charge de la situation de [...]
et de sa famille, s’est acquitté de l’ensemble des loyers dus, par les versements de
3'759 fr. 85 le 9 décembre 2015, de 941 fr. 70 et 2'550 fr. le
16
décembre 2015 et enfin de 11'100 fr. le 18 décembre 2015.
R.________, par son directeur [...], s’est déterminée par courrier du
7
janvier 2016. Elle a conclu au rejet de la requête d’expulsion, faisant valoir que les arriérés
de loyers avaient finalement été payés par le Centre social régional qui s’était
engagé à continuer de payer les loyers à l’avenir.
Une audience s’est tenue le 29 janvier 2016 en présence de D.________ pour R.________, et
de l’agent d’affaires breveté Eric Neuschwander, pour L.________.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al.
1 let. a CPC), dans les causes non patrimoniales ou dont la valeur litigieuse est supérieure à
10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). L’art. 319 let. a CPC ouvre la voie subsidiaire du recours contre
les décisions finales qui ne peuvent pas faire l’objet d’un appel.
Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance d'expulsion rendue pour défaut de paiement
de loyer (art. 257d CO). Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte,
il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le litige porte sur la question de savoir
si les conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur
litigieuse correspond au dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet
loué au cas où lesdites conditions ne seraient pas réalisées; le dommage correspond
à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement perdue jusqu'à ce qu'un
prononcé d'expulsion soit rendu dans une procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre
2014 consid. 2.1;
TF 4A_273/2012 du 30 octobre
2012 consid. 1.2.2, non publié à l’ATF 138 III 620). Cette période, qui commence
à courir dès la date fixée pour l’expulsion dans l’ordonnance rendue en procédure
sommaire et prend fin au moment où la partie bailleresse obtient un prononcé d’expulsion
en procédure ordinaire, comprend ainsi le temps nécessaire pour que l’instance d’appel
statue – après avoir recueilli les déterminations de la partie bailleresse – par
un arrêt motivé, puis que la partie bailleresse introduise une nouvelle demande en procédure
ordinaire, que celle-ci soit instruite et aboutisse enfin à un prononcé d’expulsion.
Compte tenu de ces éléments, on devrait ainsi pouvoir partir du principe que la durée
prévisible ne sera, en règle générale, pas inférieure à un an (CACI 28
janvier 2015/52).
En l’espèce, les loyers mensuels de l'appartement et de la place de parc intérieure s’élèvent
en tout à 2'550 francs. Au vu de la jurisprudence précitée, la valeur litigieuse de 10'000
fr. est sans conteste atteinte. La voie de l’appel est donc ouverte (art. 308 al. 1 let. a et al.
2 CPC).
1.2
L’appel, écrit et motivé, s’exerce en principe dans un délai de trente jours
(art. 311 al. 1 CPC). Le délai d’appel est toutefois de dix jours dans toutes les décisions
rendues en procédure sommaire (art. 314 al. 1 CPC).
En l’espèce, la partie bailleresse a déposé une requête en cas clair et le
premier juge a fait application de cette procédure. L’ordonnance ayant dès lors été
rendue en procédure sommaire, le délai d’appel est de dix jours à compter de la
notification de la décision motivée.
Interjeté par la partie locataire le 12 février 2016, l’appel a été déposé
en temps utile. Formé par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), il est
dès lors recevable.
2.
L’appel peut être formé pour constatation
inexacte des faits (art. 310 let. b CPC) ou pour violation du droit (art. 310 let. a CPC). L'instance
d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit. En particulier, le
juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première
instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre
les faits qu'il a retenus (cf. Hohl, Procédure civile, tome II,
2
e
éd., Berne 2010, n. 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle
n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première
instance. Son pouvoir d'examen est plein et entier (Hohl, op. cit., n. 2396, p. 435 ; Spühler,
in Schweizerische Zivilprozessordnung, Bâle 2013, 2
e
éd., n. 1 ad art. 310 CPC, qui parle de « vollkommenes Rechtsmittel »).
3.
3.1
L'appelante ne conteste pas que les arriérés
de loyer n'ont pas été payés dans le délai comminatoire. Elle se prévaut du
fait que les loyers en retard ont entretemps été réglés par le CSR, qui s'est engagé
à régler les loyers à l'avenir. Elle invoque aussi que ce retard de paiement aurait été
causé par la décision tardive du CSR et en conclut que le congé serait annulable.
3.2
Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a
du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut
lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement
dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les
baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement
dans ce délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d’habitation
ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum
de trente jours pour la fin du mois (al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé
dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et
devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir
la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid.
4), cela même si l'arriéré avait finalement été payé (TF arrêt du
27 février 1997 in Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss). A cet égard, des motifs humanitaires
n'entrent pas en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils
ne sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à
loyer (TF arrêt du 27 février 1997 précité consid.
2b
; TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006 consid. 3.2.1
; Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., 2008, note infrapaginale 117 p. 820). Ils peuvent cependant être pris en compte au stade
de l'exécution forcée, en application du principe général de la proportionnalité.
Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que
relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF
117 Ia 336 consid. 2b). La jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous l'empire de l'ancien
droit cantonal abrogé par l'entrée en vigueur du CPC que, sauf cas particulier, un délai
de libération des locaux de quinze à vingt jours était admissible (Guignard, in Procédures
spéciales vaudoises, 2008, n. 2 ad art. 17 aLPEBL, p. 196 et références).
Le congé, même donné en raison de la demeure du locataire, peut être annulé
s'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 et 271a CO). Il faut des circonstances particulières
pour que le congé soit annulé. En effet, on ne saurait en principe exiger d'un bailleur qu'il
tolère la présence dans ses locaux d'un locataire qui ne paie plus le loyer. Le congé
donné pour ce motif repose donc sur un intérêt légitime (TF 4A_497/2011 du 22 décembre
2011 consid. 2.4). En particulier, la jurisprudence admet qu'un congé donné en raison du défaut
de paiement du loyer peut être annulé en application de l'art. 271 CO si l'arriéré
a été payé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire,
alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer (ATF 120 II
31 ; TF 4A_468/2010 du 29 octobre 2010 et les réf. citées). Elle a précisé qu'un
jour de retard remplissait cette condition (TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 consid. 2.2), mais que tel
n'était pas le cas lorsque le retard était de plus de deux semaines (TF 4A_493/2007 du 4 février
2008 consid. 4.2.5). La doctrine et la jurisprudence vaudoise considèrent qu'un paiement intervient
peu de temps après l'échéance des délais comminatoires lorsqu'il est effectué
un ou deux jours plus tard (Lachat, op. cit., p. 672; Wessner, in Droit du bail à loyer –
Commentaire pratique, n. 43 ad art. 257d CO; CACI 5 avril 2011/30), mais non six jours plus tard (CACI
14 septembre 2011/251, in CdB 2012 p. 25) ou huit jours plus tard, alors même que le délai
comminatoire incluait les fêtes de fin d'année (CACI
2
octobre 2013/518). Par ailleurs, un congé donné en vertu de l'art. 257d CO alors que le locataire
s'est acquitté de l'arriéré de loyer deux ou trois jours, voire un jour après l'expiration
du délai comminatoire n'est pas abusif lorsque le locataire ne s'est pas toujours acquitté
ponctuellement du loyer jusqu'alors (TF 4A_209/2009 du
3
juin 2009, in CdB 2010 p. 57; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 consid. 2.2.3).
3.3
En l’espèce, il ressort des pièces du dossier qu’en juillet 2015 déjà,
l’appelante a cessé de payer ses loyers et cela jusqu’à la fin du mois d’octobre
2015. Elle s’est finalement acquittée des montants dus dans le courant du mois de décembre
2015, soit plus de deux mois après l’échéance du délai comminatoire. Compte
tenu de la jurisprudence rappelée ci-dessus, les éléments dont l’appelante se prévaut
ne sont pas de nature à faire apparaître le congé comme contraire aux règles de la
bonne foi. Il est en particulier sans pertinence que l'arriéré ait été réglé,
dès lors qu'il ne l'a été qu'après l'échéance du délai comminatoire.
Le fait que le retard de paiement soit, le cas échéant, dû à une décision tardive
du CSR — tardiveté qui n'est pas établie — est sans pertinence, cette circonstance
n'étant pas imputable au bailleur. Quant au délai de libération des locaux, il est conforme
à la jurisprudence. L'appelante bénéficie d'ailleurs de facto d'un délai supplémentaire
en raison de l'effet suspensif lié à l'appel et au fait qu'un nouveau délai de libération
devra être refixé ensuite du rejet de l'appel.
4.
L'appelante fait par ailleurs valoir les conséquences pénibles pour la famille de son directeur
d'une expulsion en plein hiver et année scolaire. Elle fait valoir que les enfants et l’épouse
de ce dernier se sont installés dans l'appartement en cours de bail et qu'il s'agirait dès
lors d'un logement familial.
Si l'on devait comprendre que l'appelante invoque la violation des règles protectrices des art.
266m et n CO, le moyen est infondé. Le bail n'est en effet pas conclu avec D.________ personnellement,
mais bien avec R.________, qui est une personne morale distincte de ses membres et qui ne saurait se
prévaloir des règles protégeant le logement familial. Pour le surplus, les circonstances
humanitaires invoquées ne justifient pas un report des effets du congé au vu de la jurisprudence
précitée.
5.
L'appelante soutient encore que le juge de paix aurait dû attendre que la Commission de conciliation
se prononce.
Le moyen est infondé. La requête d'expulsion en cas clair est en effet recevable même
lorsque le locataire a contesté la validité du congé et que la procédure en contestation
est encore pendante. Le juge saisi en cas clair peut statuer à titre préjudiciel sur la validité
du congé, sans qu'il doive surseoir à statuer jusqu'à droit connu sur la procédure
en contestation de la validité du congé
(ATF
141 III 262 consid. 3).
6.
En définitive, l’appel, mal fondé, doit être rejeté selon le mode procédural
de l’art. 312 al. 1 CPC et l’ordonnance confirmée.
Une personne morale ne pouvant bénéficier de l’assistance judiciaire sauf circonstances
très particulières non réalisées ici (TF 4A_665/2014 du 2 avril 2015 consid. 4) et
l’appel s’avérant dénué de toute chance de succès (art. 117 let. b et
119 al. 3 CPC), la requête d’assistance judiciaire de l’appelante sera rejetée.
Le délai de libération des locaux étant échu, la cause doit être renvoyée
au premier juge afin qu’il fixe à l’appelante un nouveau délai pour évacuer
les lieux.
L’arriéré de loyer réclamé ayant fondé la résiliation s’élevant
à 8’100 fr., le montant des frais judiciaires doit être arrêté à 400 fr.
(art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]),
et sera mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer de dépens de deuxième instance à l’intimé
qui n’a pas été invité à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de Nyon pour qu’elle fixe à
R.________ une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu’elle occupe dans l’immeuble
sis [...] à [...] (appartement de 4 pièces duplex au 2
ème
étage avec cave et place de parc intérieure n°1).
IV.
La requête d’assistance judiciaire est rejetée.
V.
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 400 fr. (quatre cents francs), sont mis à la charge de l’appelante
R.________.
VI.
L’arrêt
motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
11 mars 2016
Le dispositif du présent arrêt est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
M. D.________, (pour R.________),
‑
M. Eric Neuschwander, aab (pour L.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Nyon.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :