vd_findinfo · HC / 2016 / 1031 · 2016-11-04 · fr

ABUS DE DROIT, LÉGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE, PROPRIÉTÉ PAR ÉTAGES, PROPRIÉTAIRE, CONSORITÉ, GÉRANT{SENS GÉNÉRAL}, PARTIE COMMUNE, FONDS SERVANT, FONDS DOMINANT, SERVITUDE FONCIÈRE, JARDIN, CLÔTURE, INTÉRÊT DE FAIT | 2 al. 2 CC, 712t al. 2 CC, 737 CC, 70 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 04.11.2016 HC / 2016 / 1031

TRIBUNAL
CANTONAL
PT10.021300-161420
595
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
4 novembre 2016
__________________
Composition
:               M.
abrecht
,
président
M.
Muller et Mme Crittin Dayen, juges
Greffier
:              M.
Valentino
*****
Art.
2, 712n, 712t, 737 CC
Statuant sur l’appel interjeté par et
B.H.________
,
à Pully, demandeurs, contre le jugement rendu le 2 août 2016 par le Tribunal civil de l’arrondissement
de Lausanne dans la cause divisant les appelants d’avec
LA
COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES D’ETAGES DE LA PPE
G.________
»,
à Pully, défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 2 août 2016, communiqué pour notification aux parties le même jour, le
Tribunal civil de l’arrondissement de Lausanne a rejeté la demande déposée le 20
décembre 2010 par C.H.________ et B.H.________ contre la défenderesse Communauté des copropriétaires
d’étages de la PPE « G.________ » (I), a admis partiellement la demande
reconventionnelle déposée le 27 novembre 2012 par la Communauté des copropriétaires
d’étages de la PPE « G.________ » (II), a ordonné aux demandeurs
de remettre en état la clôture qui séparait la parcelle n° [...] de la parcelle n°
[...] de la Commune de Pully, sous la menace des peines d’amende prévues à l’art.
292 CP (Code pénal suisse du 21 décembre 1937 ; RS 311), l’ensemble des travaux
devant être effectué de manière à ce que la clôture soit dans l’état
dans lequel elle se trouvait lorsque les demandeurs l’ont supprimée au printemps 2010 et ce,
dans un délai de soixante jours dès jugement définitif et exécutoire (III), a dit
qu’à défaut pour les demandeurs de s’exécuter conformément au chiffre
III ci-dessus, la défenderesse était autorisée à faire reposer la clôture qui
séparait la parcelle n° [...] de la parcelle n° [...], aux frais des demandeurs (IV),
a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (V) et a statué sur les frais et dépens
(VI et VII).
En droit, les premiers juges,
après
s’être livrés à une analyse du règlement d’administration et d’utilisation
de la PPE (ci-après : le règlement PPE), sont arrivés à la conclusion que les
demandeurs avaient ôté sans droit la clôture séparant la servitude d’usage
exclusif de jardin constituée en faveur du lot n° [...] dont ils étaient propriétaires
de leur parcelle voisine n° [...]. Pour les magistrats, l’art. 7 du règlement PPE, qui
prévoit que les clôtures constituent une partie commune de la PPE, était clair et ne laissait
aucune place à l’interprétation. Ils ont par ailleurs indiqué que la servitude d’usage
exclusif du jardin, sur lequel se trouvait la clôture litigieuse, était inscrite au Registre
foncier où il était précisé que le propriétaire du fonds dominant ne pouvait
modifier l’aménagement de son jardin qu’avec l’accord de l’administrateur
de la propriété par étages et qu’en l’occurrence il était manifeste que
l’enlèvement de la clôture litigieuse était constitutif d’un tel acte d’aménagement.
Les premiers juges ont ainsi constaté qu’en ôtant la clôture litigieuse, les demandeurs
avaient modifié l’aménagement d’une partie commune et en avaient de surcroît
modifié l’aspect extérieur. A cet égard, ils ont retenu que, quand bien même
ni la loi, ni le règlement PPE, ni le Registre foncier n’interdisaient absolument de telles
modifications, ils requéraient toutefois l’accord des propriétaires d’étages
directement concernés, respectivement de l’administrateur de la propriété par étages,
et qu’en l’espèce, cet accord n’avait pas été donné.
Les magistrats ont par ailleurs rejeté l’argumentation des demandeurs fondée sur l’art.
737 CC
(Code civil suisse du 10 décembre
1907, RS 210)
. Ils ont nié
que l’enlèvement de la clôture fût nécessaire pour que les demandeurs puissent
user de leur servitude. Ils ont considéré à cet égard que la servitude d’usage
exclusif n’était pas une servitude personnelle mais une servitude foncière dont le fonds
servant était en l’occurrence la parcelle n° [...] – à savoir la PPE G.________ » –
et le fonds dominant le lot n° [...] de cette PPE. La servitude litigieuse n’étant pas
rattachée au
bien-fonds n° [...] du
cadastre de Pully,
propriété
des demandeurs,
sis [...] de cette commune (ci-après :
PPE T.________ »),
et
aucun droit de passage n’existant en lien avec ce bien-fonds, les prétentions des demandeurs
à pouvoir user de leur servitude depuis cette propriété n’étaient pas justifiées.
Les premiers juges ont indiqué, par surabondance, que l’utilisation que les demandeurs entendaient
faire de leur usage exclusif de jardin ne répondait pas au but de la servitude et outrepassait son
étendue.
Enfin, les premiers juges ont rejeté l’argument des demandeurs selon lequel lors des deux
assemblées générales extraordinaires de la PPE G.________ » des 14 avril 2000
et 3 septembre 2012, l’administrateur n’avait pas la qualité pour représenter les
copropriétaires et, partant, n’avait pas été valablement autorisé à plaider
et à mandater un avocat pour l'assister dans la procédure en cause. Ils ont relevé à
cet égard que le délai péremptoire d’un mois pour contester les décisions prises
par l’assemblée des copropriétaires aux dates précitées était en l’état
échu, de sorte que la contestation des demandeurs ne pouvait être soulevée à ce stade.
B.
Par acte du 23 août 2016, C.H.________ et
B.H.________ ont fait appel de ce jugement, en concluant à sa réforme en ce sens que leurs
conclusions prises au pied de la demande du 20 décembre 2010 soient admises et qu’il soit
constaté qu’ils sont légitimés, en leur qualité de titulaire de la servitude
[...] usage de jardin [...], à pénétrer sans entrave depuis leur jardin sur ce droit d’usage
exclusif, c’est-à-dire d’user de cette servitude conformément à sa destination
(I), et qu’en conséquence ordre soit donné à la PPE G.________ » de laisser
cet accès libre sous peine de droit (II).
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
a)
C.H.________ et B.H.________ sont propriétaires
des lots – en propriété par étage (ci-après : PPE) – n
os
[...], [...] et [...], qui constituent des parts du bien-fonds n° [...] du cadastre de Pully, sis
[...] de cette commune (ci-après : PPE T.________ »).
b)
La communauté des copropriétaires d’étage de la PPE G.________ », sise
[...] à 1009 Pully, est composée de plusieurs lots dont les propriétaires sont les suivants :
[...]
2.
a)
La PPE G.________ » a un règlement
d’administration et d’utilisation qui a été adopté le 27 septembre 2006. Ce
règlement contient notamment les clauses suivantes :
«
[…]
Article
6
.
Parties
privées
Sont
notamment parties privées, objet de l’usage exclusif des copropriétaires :
-
Les locaux compris dans chaque
lot avec leurs parties intégrantes, ainsi que leurs accessoires ;
[…]
-
et, en résumé, tout
ce qui est à l’intérieur des locaux et qui peut être supprimé ou modifié
sans compromettre l’existence, la solidité ou la structure du bâtiment, sans endommager
les parties, ouvrages ou installations communs, sans modifier l’aspect extérieur, sans restreindre
l’exercice des droits des autres copropriétaires.
[…]
Article
7
.
Parties
communes
Sont
parties communes, affectées à l’usage commun de tous les copropriétaires :
-
la totalité du bien-fonds ;
-
les murs,
clôtures
(mis en gras par le rédacteur), grilles et portails qui délimitent la propriété ;
-
les places, accès, pelouses
et jardins ;
-
[…].
Cette
énonciation est purement énonciative et non limitative.
[…]
Article
8
.
en
général
A
– Parties privées
Chaque
copropriétaire jouit et dispose librement des locaux sur lesquels il exerce un droit exclusif de
jouissance et d’administration et les aménage à son gré, à condition de ne
pas nuire aux droits des autres copropriétaires ou aux intérêts de la communauté,
et sous les réserves ci après :
[…]
B
– Parties communes
Article
11
.
En
général
Chaque
propriétaire use des parties communes suivant leur destination propre et selon les besoins découlant
de la jouissance normale de son lot, mais dans une mesure compatible avec les droits des autres copropriétaires
et avec les intérêts de la communauté.
[…]
Article
12
.
En
particulier
Il
est d’autre part, prévu les dispositions particulières suivantes :
[…]
g)
servitudes
:
Les
copropriétaires doivent respecter toutes les servitudes qui grèvent la propriété.
[…]
i)
jardin
Le
jardin sera entretenu aux frais de la copropriété y compris la partie sise au nord de la parcelle,
dont la jouissance est attribuée par une servitude, mais pour la tonte de l’herbe uniquement.
[…]
Article
23
Convocation
et communications
L’assemblée
est convoquée par l’administrateur dix jours à l’avance, par lettre chargée
à chaque copropriétaire. Les objets portés à l’ordre du jour sont mentionnés
dans la convocation. Les propositions individuelles doivent être adressées à l’administrateur
au moins dix jours avant l’assemblée. […]
».
b)
Une assemblée générale constitutive
de la PPE G.________ » a été tenue le 23 novembre 2006 en présence de douze
copropriétaires. A cette occasion, une votation a eu lieu sur le mode de convocation aux assemblées
générales. A l’unanimité, les copropriétaires ont accepté que les assemblées
soient dorénavant convoquées sous pli simple en modification du règlement PPE susmentionné.
3.
a)
Le 31 octobre 2007, deux servitudes d’usage
de jardin ( [...] et [...]) ont été constituées sur les biens-fonds n
os
[...] et [...], situés au rez-de-chaussée de l’immeuble [...], à Pully. Ces servitudes
portent sur une surface herbeuse sise devant le bâtiment, attenante à la parcelle n° [...].
b)
Avant la construction du bâtiment de la PPE T.________ » sur la parcelle n° [...]
du cadastre de Pully qui jouxte la parcelle n° [...], ces deux parcelles étaient séparées
par une clôture. Pour permettre les travaux de construction du bâtiment sur la parcelle n°
[...], en 2009, les promoteurs [...] et [...] susmentionnés ont provisoirement ôté cette
clôture, qu’ils s’étaient au surplus engagés à réinstaller dès
l’achèvement des travaux, comme cela ressort du procès-verbal de l’assemblée
générale ordinaire de la PPE G.________ » du 29 octobre 2009, et ainsi que l’ont
admis les demandeurs lors de l’audience de plaidoiries finales et de jugement.
4.
a)
Le 7 février 2005, une servitude d’usage de jardin a été constituée sous n°
[...] au Registre foncier de la commune de Pully ( [...]), dont le bien-fonds n° [...], sis [...]
à Pully – soit un lot de la PPE G.________ » – est le seul fonds dominant,
et dont la parcelle n° [...] – à savoir la PPE G.________ » – est le
fonds servant.
Cette servitude d’usage de jardin est désignée de la manière suivante dans l’extrait
du Registre foncier : «
Cette
servitude confère au propriétaire du fonds dominant l’usage exclusif de la partie de
jardin teintée en jaune sur le plan annexé. L’accès au jardin du concierge et des
autres manutentionnaires est réservé. Tous les frais d’entretien de ce jardin seront
pris en charge par le propriétaire du fonds dominant, à l’exception de la tonte de l’herbe,
intervenant lors de la tonte générale de la parcelle, qui sera à la charge de la copropriété.
Le propriétaire du fonds dominant veillera à ce que les lieux soient toujours parfaitement
propres et libres de tous dépôts pouvant nuire à l’esthétique de l’immeuble
ou de ses abords. En outre, il ne pourra modifier l’aménagement de son jardin qu’avec
l’accord de l’administrateur de la propriété par étages. En cas de carence,
les travaux nécessaires pourront être commandés par l’administrateur de la propriété
par étages aux frais du propriétaire du fonds dominant
».
Le tracé de la servitude n° [...] est figuré dans un plan qui se présente comme suit,
étant précisé que la «
partie
de jardin teintée en jaune
» est
reproduite en hachuré :
[...]
b)
Avant leur emménagement dans la PPE T.________ », les demandeurs se sont intéressés
à cette servitude d’usage de jardin se situant devant leur fenêtre, soit au sud [...].B.________
s’y est également intéressé.
c)
Aucun lot de la PPE T.________ », soit la parcelle n° [...], ne bénéficie d’une
servitude d’usage de jardin sur la parcelle n° [...].
5.
Les demandeurs ont acquis leurs trois lots de
PPE – soit les biens-fonds n
os
[...], [...] et [...] du cadastre de Pully – le 9 mars 2009.
6.
a)
Par courrier du 18 décembre 2008, les
promoteurs [...] et [...] ont informé, d’une part, les demandeurs que B.________ souhaitait
«
acquérir un
lot auquel est rattaché une servitude d’usage de jardin exclusif au sud [...]
»
et, d’autre part, ce dernier que les demandeurs souhaitaient «
pouvoir
utiliser une petite partie de ce jardin à bien plaire et contre bons soins
».
Un certain nombre de correspondances ont été par la suite échangées entre [...] (anciens
[...] et [...]) et Z.________ (ancien administrateur de la PPE G.________ ») au sujet de la
jouissance du jardin, notamment en date des 5 mai et 4 juin 2009.
Z.________ a proposé un entretien sur place aux demandeurs avec le comité d’immeuble
de la PPE G.________ » pour discuter de la servitude d’usage de jardin.
Par lettre du 26 juin 2009, les demandeurs ont informé Z.________ qu’ils avaient décidé
d’acquérir le lot n° [...] de la PPE G.________ » donnant «
automatiquement
l’usage exclusif de la servitude de jardin liée à ce lot
»
et attenante à leur propre jardin.
b)
Par courrier du 13 juillet 2009, Z.________ a informé les demandeurs qu’elle avait rencontré
les membres du comité de la PPE G.________ » le 2 juillet 2009 et leur a signifié
que ce comité avait maintenu sa décision, à savoir la (re)pose d’une clôture
délimitant la parcelle propriété de la PPE G.________ » de la parcelle propriété
de la PPE T.________ ».
A la suite de cet envoi, la clôture séparant les parcelles n
os
[...] et [...] a été réinstallée, soit en date des 28 et 31 août 2009.
Le courrier du 13 juillet 2009 susmentionné a été reçu par les demandeurs avant même
qu’ils acquièrent le lot n° [...] de la parcelle n° [...] de la PPE G.________ ».
c)
Les demandeurs ont acquis le lot n° [...] de la PPE en question le 9 septembre 2009 selon acte notarié
[...] pour un prix de vente s’élevant à 100'000 francs. Cette vente a été inscrite
au Registre foncier de Lausanne en date du 16 septembre 2009. A l’occasion de cet achat, les demandeurs
ont pris connaissance du Règlement de la PPE G.________ » susmentionné.
7.
a)
Une assemble générale ordinaire de
la PPE G.________ » a été tenue le 29 octobre 2009 à 14h00, en présence
notamment des demandeurs. A cette occasion, ces derniers ont déclaré souhaiter «
obtenir
la suppression de la clôture afin qu’ils puissent avoir un accès direct au jardin qui
se trouve sur la parcelle de la PPE G.________ », la situation actuelle les obligeant à
faire le tour du quartier
».
B.________ a, quant à lui, indiqué «
que,
selon ses renseignements, une servitude de passage n’[était] par
(sic)
possible, les deux parcelles n’étant pas rattachées au même plan d’affectation,
ce qui de l’avis de l’administration [était] à contrôler, s’agissant
de droit privé
».
A l’issue de cette assemblée générale,
aucune décision au sujet de la clôture litigieuse n’a été prise.
b)
Par courrier du 17 décembre 2009, les
demandeurs ont à nouveau requis qu’une discussion puisse avoir lieu avec l’administrateur
de la PPE G.________ » s’agissant de la clôture litigieuse.
Un nouveau courrier a été adressé à Z.________ le 18 mars 2010 par le conseil des
demandeurs, par lequel ces derniers ont exposé leur position et ont indiqué qu’ils allaient
prendre les dispositions nécessaires pour assurer leur accès à leur servitude depuis leur
habitation.
c)
En date du 23 mars 2010, il a été constaté que la clôture séparant les parcelles
n
os
[...] et [...] avait été ôtée, sans aucune autorisation ni accord de la part des
copropriétaires de la PPE G.________ ». Lors de l’inspection locale effectuée
par les premiers juges le 1
er
mars 2016, les demandeurs ont admis avoir enlevé la clôture litigieuse et ont expliqué
qu’elle était stockée dans un local.
d)
Le 25 mars 2010, Z.________ a sommé les demandeurs de procéder à la remise en place de
la clôture séparant les parcelles n
os
[...] et [...], dans un délai de 72 heures à dater de la réception du courrier.
Par lettre du 29 mars 2010, les demandeurs – par l’intermédiaire de leur conseil –
ont répondu au courrier susmentionné en invoquant le fait qu’il était connu de chacun
que cet usage de jardin était en relation avec leur propriété, qui jouxtait cette partie
du fonds PPE G.________ », et qu’il était dès lors abusif et contraire au droit
de vouloir leur interdire l’usage de la servitude qu’ils avaient acquise.
8.
Plusieurs assemblées extraordinaires ont
eu lieu. Une première le 14 avril 2010 et une seconde le 3 septembre 2012.
a)
S’agissant
de l’assemblée extraordinaire du 14 avril 2010, il n’est pas contesté que la convocation
à cette assemblée, qui a eu lieu à 14h00, soit «
à
un horaire tout à fait inhabituel »
,
ait été valablement adressée aux copropriétaires.
Sur l’ordre du jour figuraient notamment les points suivants :
« 3. Résumé de l’affaire et confirmation de la copropriété à
la repose immédiate de la clôture
4. Proposition de conférer un mandat à un avocat pour défendre les intérêts
de la copropriété dans le cadre de l’affaire de la clôture
5. Proposition d’un choix d’avocat
6. Limitation éventuelle du mandat
».
Cette assemblée s’est tenue en présence de seize copropriétaires, dont douze étaient
représentés, totalisant 705 millièmes.
A cette occasion, B.________ est intervenu «
pour
indiquer sa position ainsi que, pense-t-il, de tous les copropriétaires, qu’il ne s’oppose
nullement aux époux B.H.________, mais qu’il estime la faute du promoteur immobilier qu’il
assimile à de l’usucapion
».
[...] a quant à elle demandé «
qu’une
solution pacifique soit trouvée, estimant, pour sa part, tout à fait agréable que ce terrain
soit utilisé
». Elle a de surcroît
indiqué à l’assemblée que des prix «
quelque
peu étranges
» avaient été
articulés par le promoteur pour la vente du lot n° [...]. [...] a confirmé que c’était
un prix totalement surfait pour un local.
Selon [...], «
les
procurations adressées à l’administrateur ne précisent pas l’intention individuelle
des administrés. Néanmoins, l’ordre du jour ayant été clairement rédigé,
les personnes ayant mandaté l’administrateur pour défendre leurs intérêts vont
dans le sens d’exiger la remise en place de la clôture
».
A l’issue de cette assemblée, il a été proposé d’établir une convention
dont les copropriétaires auraient connaissance, de manière à voter en toute connaissance
de cause en fonction dudit projet de convention. Les membres de l’assemblée ont considéré
que l’administrateur était compétent pour présenter le projet à tous les copropriétaires.
La décision définitive de l’assemblée générale extraordinaire de la PPE
G.________ » a donc été de «
suspendre
momentanément la repose (ou l’obligation de reposer ??? pas clair…) de la clôture
jusqu’à nouvel avis
». Le
point 4 de l’ordre du jour, soit la proposition de conférer un mandat à un avocat, n’a
pas été abordé.
aa)
Un
projet de convention a été établi par les demandeurs, avec l’aide de leur conseil.
Celui-ci l’a adressé à Z.________ par courrier du 17 mai 2010, en l’invitant à
le transmettre aux copropriétaires concernés.
bb)
Le
comité de la PPE G.________ » composé de B.________, [...] et [...] a, par communication
du 9 mai 2010, proposé aux copropriétaires d’exiger la remise en place de la clôture,
en précisant qu’« à
partir
de là une solution prenant en compte le souhait des propriétaires de T.________ »
ainsi que les intérêts des copropriétaires des G.________ » pourrait être
négociée sans que [ces derniers] soient impliqués dans un contentieux qui ne les regarde
pas
».
cc)
Par
courrier du 31 mai 2010, lequel n’a pas été soumis aux copropriétaires, Z.________
a écrit au conseil des demandeurs qu’en l’état, la convention proposée était
«
parfaitement inacceptable
pour [s]es clients
».
dd)
Par
courrier du 10 juin 2010, Z.________ a indiqué aux copropriétaires de la PPE G.________ »
qu’il «
a[vait]
été laissé à la libre appréciation à l’administrateur de voir s’il
convenait ou non de joindre le projet de convention, ce qui paraissait dans un premier temps, judicieux
»
et que «
malheureusement,
ce dernier [leur était] parvenu tardivement, à savoir en date du 17 mai dernier
».
Un coupon-réponse a été joint à cette correspondance, dans lequel chaque copropriétaire
devait décider s’il souhaitait ou non la repose immédiate de la clôture litigieuse
et pouvait faire part de « commentaires éventuels ».
Les pièces produites n’ont pas permis de déterminer le nombre de coupons-réponses
revenus en retour ni le souhait de chaque copropriétaire.
b)
S’agissant de l’assemblée générale extraordinaire le lundi 3 septembre 2012
à 14h00, il a été retenu que la convocation à cette assemblée avait été
valablement adressée aux copropriétaires par pli simple conformément à la décision
prise par l’assemblée générale constitutive du 23 novembre 2006. [...], entendu
en qualité de témoin à l’audience de plaidoiries finales et de jugement du 1
er
mars
2016, a confirmé la validité de ce mode de convocation.
Le 29 août 2012, les demandeurs ont adressé à la Q.________ un courrier par lequel ils
exposaient avoir été en vacances et avoir l’intention de participer à l’assemblée
du 3 septembre 2012. Par un deuxième courrier du même jour, les demandeurs se sont adressés
aux copropriétaires de la PPE G.________ » pour expliquer leur position et formuler leurs
propositions.
L’assemblée en question s’est tenue en présence de quatorze copropriétaires
(présents ou représentés), représentant ensemble 686 millièmes. Etaient absents
ou excusés neuf copropriétaires représentant 313 millièmes.
La situation du litige opposant les demandeurs à la défenderesse a fait l’objet d’un
exposé contradictoire. Les demandeurs ont pu s’exprimer à cette occasion. A la suite
de cet exposé, deux votes ont eu lieu. Par douze voix contre deux, l’assemblée a pris
la décision de donner pouvoir à l’administrateur de plaider et de défendre les intérêts
de la communauté des copropriétaires, d’une part, et de mandater un avocat pour l’assister
dans cette procédure, d’autre part.
9.
a)
Sur requête des demandeurs, le Président
du Tribunal civil de l'arrondissement de Lausanne (ci-après : le président) a, par ordonnance
de mesures préprovisionnelles du 5 juillet 2010 puis par ordonnance de mesures provisionnelles du
8 décembre 2010, ordonné à la PPE G.________ » de maintenir en l’état
la situation actuelle entre la parcelle n° [...] de la commune de Pully et la parcelle n° [...]
de la même commune, soit la partie de jardin dont l’usage exclusif était conféré
aux requérants C.H.________ et B.H.________ par la servitude [...].
b)
Le
20 décembre 2010, les demandeurs ont déposé une demande contre les seuls copropriétaires
de la PPE G.________ » – à l’exception de la communauté des copropriétaires
d’étages –, plus précisément contre vingt-neuf d’entre eux, en concluant,
avec suite de frais et dépens, à ce qu’il soit constaté qu’en leur qualité
de titulaire de la servitude [...] usage de jardin [...] ils sont légitimés à pénétrer
sans entrave depuis leur jardin sur ce droit d’usage exclusif, c’est-à-dire d’user
de cette servitude conformément à sa destination (I), et qu’en conséquence ordre
soit donné à la PPE G.________ » de laisser cet accès libre sous peine de droit
(II).
Par décision du 16 février 2011, le président a indiqué qu’il considérait
que la PPE en question n’était pas partie à la procédure.
La Chambre des recours civile du Tribunal cantonal a, par arrêt du 29 juin 2011, admis le recours
déposé par les demandeurs le 3 mars 2011 contre cette décision, annulé celle-ci et
renvoyé la cause au président pour nouvelle instruction et nouvelle décision au sens des
considérants. Elle a en substance considéré que la décision attaquée n’avait
manifestement pas été rendue dans les formes prescrites, en particulier en l’absence
de toute motivation de la part du premier juge.
Par jugement incident motivé du 25 janvier 2012, le président a retenu que la demande déposée
par C.H.________ et B.H.________ le 20 décembre 2010 devait être considérée comme
ayant été dirigée contre la communauté des copropriétaires de la PPE G.________ »,
en sus des propriétaires à titre individuel.
Par réponse du 27 novembre 2012, la communauté des copropriétaires d’étages
de la PPE G.________ », représentée par son administrateur la Q.________, d’une
part, et vingt-deux copropriétaires représentés par Me Jean-Samuel Leuba, d’autre
part, ont conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de la demande et, reconventionnellement,
notamment à ce qu’ordre soit donné aux demandeurs, sous la menace des peines d’amende
prévues à l’art. 292 CP, de remettre en l’état la clôture qui séparait
la parcelle n°  [...] de la parcelle n° [...] de la Commune de Pully – l’ensemble
des travaux devant être effectué de manière à ce que la clôture soit dans l’état
dans lequel elle se trouvait lorsque les demandeurs l’avaient supprimée au printemps 2010
et ce dans un délai de soixante jours suivant jugement définitif et exécutoire –
et à ce que, à défaut de remise en état de la clôture par les demandeurs, la
communauté des copropriétaires de la PPE G.________ » soit autorisée à
la faire réinstaller, aux frais des demandeurs.
Le 1
er
février 2013, les demandeurs ont déposé une réplique contre vingt-deux copropriétaires
de la PPE G.________ » – sans mention de la communauté des copropriétaires
d’étages – en concluant, avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions
prises dans la réponse.
La défenderesse, toujours représentée par son administrateur la Q.________, et les copropriétaires,
soit – à une exception près (l’acte ne mentionnant pas [...]) – les mêmes
ayant déposé la réponse, représentés par Me Jean-Samuel Leuba, se sont
encore déterminés le 29 avril 2013.
c)
Une
audience de premières plaidoiries s’est tenue le 13 mai 2013 en présence des demandeurs,
assistés de leur conseil, et du conseil de la défenderesse, accompagné de [...], administrateur
adjoint de la Q.________, et de [...], propriétaire du lot [...] de la PPE G.________ ».
A cette occasion, les demandeurs ont proposé la [...], subsidiairement la Gérance [...], en
qualité d’expert. Une ordonnance de preuves a été rendue en ce sens le 3 juin 2013.
d)
Un rapport d’expertise a été déposé par la [...] le 3 décembre 2013. Sa
mission consistait à se prononcer sur la valeur du lot n°  [...] au regard notamment de
la jouissance exclusive de la surface de jardin, ainsi que sur les conséquences de l’absence
ou de la présence de la clôture litigieuse. A dire d’expert, le lot n° [...], d’une
surface cadastrale de 23 m
2
et juridiquement non habitable, devait être considéré comme un dépôt et sa valeur
intrinsèque devait être estimée à 25'000 francs. L’expert a confirmé au
surplus que la plus grande partie de la valeur du lot provenait de la servitude d’usage de jardin
et que la valeur de cette servitude pouvait être «
mathématiquement
admise
» à hauteur de 80'000 francs.
L’expert a précisé encore que cette servitude, attenante à un lot, pouvait se définir
par sa valeur de marché, qui s’élèverait dans ce cas entre 130'000 et 150'000 francs.
Aux dires de cet expert, le lien physique (accessibilité) de la servitude querellée à
la parcelle n° [...] «
donn[ait]
toute sa valeur à ladite servitude
»
et l’accès à la surface était primordial afin de pouvoir en jouir pleinement. L’expert
s’est également déterminé sur le fait que l’absence ou la présence d’une
clôture ne pénalisait aucunement la valeur des lots de la PPE G.________ », dès
lors que ces derniers avaient des pièces « à vivre » situées sud-ouest
et les pièces « de nuit » étaient placées en façade nord-est,
seul le dernier corps de bâtiment, situé à l’extrémité ouest, donnant
sur la zone de jardin litigieuse. Quant à savoir si une barrière impliquerait une restriction
très importante d’usage de la servitude pour les demandeurs, l’expert a relevé
qu’il n’existait aucun passage direct possible entre la parcelle n° [...] et la parcelle
n° [...], respectivement entre celle-ci et la servitude querellée, et que les demandeurs seraient,
dans ce cas, contraints de contourner une partie du quartier pour accéder à cette zone de jardin,
ce qui restreindrait en effet de manière importante leur usage de la servitude litigieuse, et
de
facto
, sa valeur.
Un rapport complémentaire a été déposé le 30 juin 2015 par la [...]. L’expert
a en substance confirmé le contenu de son rapport du 3 décembre 2013. Il a en particulier
indiqué que, pour ce qui était des nuisances, il maintenait sa position, à savoir que
l’absence de la barrière entre la parcelle n° [...] et la servitude litigieuse n’affectait
pas la valeur des lots de la PPE « G.________ », le début de la zone de jardin
objet de la servitude se trouvant à 25 mètres du droit de la façade de la PPE. Il
a apporté une précision en ce sens que la servitude pouvait être valorisée à
75'000 francs.
e)
L’audience de plaidoiries finales et de jugement s’est tenue le 1
er
mars
2016 en présence des demandeurs, assistés de leur conseil, et du conseil de la défenderesse,
accompagné de [...], administrateur de la PPE G.________ ». A cette occasion, le tribunal
en corps a procédé à une inspection locale en présence des mêmes comparants.
Cette inspection locale a permis de constater que la bande herbeuse des lots n
os
[...] et [...], propriété des demandeurs, était délimitée par des haies et que
la clôture litigieuse n’avait pas été reposée. Cette dernière suivait
le tracé actuel des haies et était à la même hauteur que les barrières les plus
basses existantes en l’état sur le côté est de la parcelle. La servitude querellée
était donc délimitée matériellement par rapport à la parcelle n°
[...] dans tout son pourtour par des barrières, sauf à sa jonction avec la parcelle n°
[...] où la barrière avait été ôtée. Il a en effet été constaté
que la parcelle faisant l’objet de la servitude de jardin se situait immédiatement devant
la parcelle n° [...]. Le tribunal a ensuite effectué le trajet à pied de la propriété
des demandeurs jusqu’à leur local (lot n° [...] de la PPE G.________), ainsi que devraient
le faire les demandeurs si la clôture litigieuse était présente. Il a été constaté
qu’une barrière, munie d’un portail, séparait de ce côté-là également
la parcelle de jardin sur laquelle les demandeurs bénéficiaient d’un usage exclusif de
la parcelle n° [...]. Les parties se sont accordées sur le fait que l’accès à
la servitude d’usage exclusif de jardin était autorisé aux seuls demandeurs, que le portail
était un accès privatisé sur le lot n° [...] et que seul le concierge pouvait en
outre y pénétrer pour tondre le gazon. Au terme de l’inspection locale, [...], propriétaire
du lot n° [...], s’est présentée et a déclaré être opposée à
la remise en place de la clôture litigieuse.
En cours de procédure,
[...] et [...], [...] et [...], [...] et [...] ont, successivement, renoncé à prendre part
au présent litige et ont déclaré adhérer aux conclusions de la demande.
A l’issue de cette
audience de plaidoiries finales et de jugement, les demandeurs ont consenti à ce qu’ [...]
et [...] soient mis hors de cause et de procès sans frais ni dépens ; la défenderesse
a renoncé à l’audition du témoin [...].
f)
Le dispositif du jugement a été notifié
aux parties le 30 mars 2016. Chacune des parties en a requis la motivation par courriers datés du
4 avril 2016.
En droit
:
1.
1.1
Le jugement attaqué ayant été communiqué
après l’entrée en vigueur du CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008,
RS 272), l’appel est régi par celui-ci (art. 405 al. 1 CPC).
1.2
L'appel est recevable contre les décisions
finales de première instance dans les affaires patrimoniales (art. 308 al. 1 let. a CPC), pour autant
que la valeur litigieuse au dernier état des conclusions de première instance soit de 10'000 fr.
au moins (art. 308 al. 2 CPC). Il doit être introduit auprès de l'instance d'appel, soit de
la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi vaudoise d'organisation judiciaire du 12 décembre
1979; RSV 173.01]), dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée
ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
1.3
En l'espèce, formé en temps utile par une partie qui y a un intérêt digne de protection
(art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance rendue dans
une cause patrimoniale dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., l’appel
est recevable à la forme.
2.
L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour constatation inexacte
des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable,
y compris les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi
à la décision du juge et doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office
conformément au principe général de l’art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, Bâle
2011, nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la
base des preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC).
3.
3.1
Il convient d'examiner tout d'abord les questions
de qualité pour agir et qualité pour défendre, questions que les premiers juges ont abordées
succinctement.
Dispose de la qualité pour agir, ou légitimation active, le titulaire du droit déduit
en justice. Comme pour la qualité pour défendre, ou légitimation passive, la légitimation
active appartient aux conditions matérielles de la prétention litigieuse et se détermine
selon le droit au fond. Son défaut conduit au rejet de l’action, indépendamment de la
réalisation des éléments objectifs de la prétention litigieuse (TF 5A_892/2011 du
21 juin 2012 consid. 4.3.1 ; ATF 126 III 59 consid. 1a), alors que son admission signifie que
le demandeur peut faire valoir sa prétention contre le défendeur, en tant que sujet passif
de l’obligation en cause. Ces questions, qui ressortissent au droit matériel fédéral,
doivent être examinées d’office et librement (ATF 136 III 365 consid. 2.1). Comme pour
la qualité pour agir, ou légitimation active, le fardeau de la preuve et de l’allégation
des faits qui fondent la qualité pour défendre incombe au demandeur, ce qui correspond à
la règle générale de l’art. 8 CC (ATF 130 III 417 consid. 3.1).
3.2
En l’espèce, les appelants ont, dans
leur mémoire d’appel, repris les deux mêmes conclusions que dans leur demande, à
savoir une conclusion tendant à ce qu’il soit constaté qu’ils sont légitimés,
en leur qualité de titulaire de la servitude [...] d’usage de jardin [...], à pénétrer
sans entrave depuis leur jardin sur ce droit d’usage exclusif, c’est-à-dire d’user
de cette servitude conformément à sa destination (I), et une conclusion condamnatoire tendant
à ce qu’un ordre soit donné à la communauté des copropriétaires par étages
concernée de laisser libre l’accès leur permettant de pénétrer, depuis leur
parcelle n° [...], sur le jardin qui se trouve sur la parcelle voisine de la PPE G.________ »
(II).
3.2.1
La conclusion constatatoire porte sur les droits
des demandeurs fondés sur la servitude d’usage exclusif du jardin.
Dans un arrêt paru au JdT 2014 III 13, la Cour de céans a retenu que la légitimation passive
à l’action du titulaire d’une
servitude appartient aux copropriétaires par étages de l’immeuble grevé, lesquels
forment une consorité passive nécessaire (art. 70 CPC) – cette légitimation passive
devant être vérifiée au moment du jugement au fond –, et non à la communauté
des copropriétaires.
Bohnet (Bohnet, Actions civiles, 2014,
§ 51 n. 20) expose que la légitimation
passive à l’action confessoire – soit l’action qui permet au titulaire d’une
servitude troublé dans l’exercice de son droit de faire cesser l’état de choses
incompatible avec la servitude et/ou faire interdire tout nouveau trouble à l’avenir (op.
cit. § 51 n. 1) – appartient à l’auteur du trouble de l’exercice de la servitude,
même s’il n’est titulaire d’aucun droit réel sur l’immeuble grevé
ni d’aucun droit personnel contre le propriétaire de l’immeuble, et précise que
les copropriétaires du fonds grevé forment une consorité passive nécessaire au sens
de l’art. 70 CPC.
Il n’y a pas lieu de s’écarter ici de ces considérations. En effet, il faut retenir
que les conclusions portant sur la violation d’une servitude ou les droits issus d’une servitude
se rattachent à la parcelle de base. Or, en l’occurrence, c’est bien la parcelle de
base qui est le fonds servant et non les parts de PPE des différents copropriétaires, de sorte
qu’il y a effectivement consorité matérielle nécessaire passive. La conclusion constatatoire
des demandeurs devrait ainsi être dirigée contre tous les copropriétaires au moment du
jugement.
La Cour de céans a retenu, dans l’arrêt paru au JdT 2014 III 13 déjà cité,
que l’identité des propriétaires figurant au Registre foncier au moment du jugement est
un fait notoire (art. 151 CPC) qu’il n’y a donc pas besoin d’alléguer ou de prouver
et qu’il en va de même des mutations intervenues au Registre foncier. Cette jurisprudence
a été confirmée ultérieurement (CACI 23 juin 2016/367 consid. 3.1 ; CACI
30 avril 2014/225 consid. 2.1).
En l’espèce, il y a lieu de constater que des changements de propriétaires se sont produits,
depuis le dépôt de la demande, pour deux des lots de la copropriété G.________ »
: il s’agit des lots n
os
[...], propriété de [...] (selon acte de vente du 6 avril 2014), et [...], propriété
de [...] et [...] (selon acte de vente du 5 octobre 2015), comme cela résulte également de
la page de garde de l’appel. Ces modifications ont d’ailleurs été prises en compte
par la Cour de céans pour rectifier l'état de fait du litige (let. C/1b
supra
),
étant relevé que le jugement attaqué omet également de faire figurer le nom de [...]
en tant que copropriétaire – avec [...] et [...] – du lot n° [...] et de mentionner
les lots n
os
[...], [...] et [...] et leurs propriétaires respectifs, à savoir [...] pour le premier, C.H.________
et B.H.________ pour le deuxième et [...] pour le troisième, de sorte qu’il se justifie
également de compléter l’état de fait en y intégrant ces éléments
(let. C/1b
supra
).
Or, on ignore contre quels défendeurs les demandeurs ont pris des conclusions au stade de l’audience
de jugement de première instance du 1
er
mars 2016, étant donné que la liste des copropriétaires selon la demande et selon la réplique
est différente, le procès-verbal des opérations ne fournissant aucune indication à
ce propos.
On peut toutefois retenir qu’il n’y a pas de conclusions prises – à tout le moins
– contre [...] ni contre [...] et [...], ce qui suffit à retenir que la conclusion I n’a
pas été prise contre tous les copropriétaires par étages – consorts nécessaires
au sens de l’art. 70 al. 1 CPC – au moment du jugement. Il s’ensuit que cette
conclusion doit être rejetée pour ce seul motif déjà, sans que l’on puisse
– ni doive d’office – considérer qu’il y a eu substitution de partie, les
demandeurs, qui font certes figurer sur la page de garde de l’appel les nouveaux copropriétaires,
ne prenant aucune conclusion dans ce sens (Jeandin, op. cit., n. 13 ad art. 83 CPC) et les potentiels
substitués ne pouvant se voir, par hypothèse, opposer un jugement ou un arrêt sur appel
sans avoir pu prendre position à cet égard, dans le respect de leur droit d’être
entendus.
3.2.2
La conclusion condamnatoire a, quant à elle,
été prise contre la communauté des copropriétaires. Or, en tant qu’elle se
fonde aussi sur la servitude, elle est mal dirigée, dès lors que la communauté n’a
pas la qualité pour défendre en rapport avec l’exécution de la servitude, pour les
raisons exposées ci-avant (consid. 3.2.1).
En revanche, dans la mesure où l’on considère que cette conclusion se fonde sur une distinction
entre partie commune et partie privative, en d’autres termes dès lors qu’elle a trait
à l’affectation d’une partie commune par un copropriétaire par étages, elle
est recevable car valablement dirigée contre la communauté, puisque celle-ci dispose de la
qualité pour défendre dans son domaine de gestion de la PPE, selon l’art. 712l al. 2
CC.
3.3
3.3.1
Il se pose ensuite la question de savoir si les
conclusions reconventionnelles prises par la communauté des copropriétaires, représentée
par son administrateur la Q.________, d’une part, et par vingt-deux copropriétaires individuels,
d’autre part, l’ont été valablement.
Il y a lieu de préciser que ces conclusions – tendant à ordonner aux demandeurs de remettre
en place la clôture séparant les parcelle n
os
[...] et [...] – se fondent directement sur les règles en matière de PPE et non de servitude.
Or, selon Wermelinger (La propriété par étages, 3
e
éd., 2015, p. 645, n. 189 et les réf. citées), la communauté peut exercer l’action
en remise en état d’une partie commune modifiée par un propriétaire d’étages.
Il s’ensuit qu’il n’est pas nécessaire, en l’occurrence, que les copropriétaires
agissent tous en tant que consorts nécessaires. Les conclusions reconventionnelles ont par conséquent
été valablement prises par la communauté en tant qu’il s’agit de remettre
en état une partie commune modifiée.
3.3.2
Lorsque, habilitée à agir, la communauté
procède en justice par l’intermédiaire de son administrateur, il faut s’assurer
que les conditions de l’art. 712t al. 2 CC sont réunies. Cette disposition prévoit que,
sauf en procédure sommaire, l’administrateur ne peut agir en justice comme demandeur ou défendeur
sans autorisation préalable de l’assemblée des propriétaires, sous réserve
des cas d’urgence pour lesquels l’autorisation peut être demandée ultérieurement.
Ainsi, lorsque l’action ouverte par la communauté des copropriétaires par étages,
représentée par son administrateur, est soumise à la procédure ordinaire ou simplifiée,
une décision de la communauté doit être prise, soit avant ouverture d’action, soit,
en cas d’urgence, en cours de procédure.
Le Tribunal fédéral a confirmé que cette décision, comme d’ailleurs toutes
celles de la communauté des copropriétaires par étages, doit répondre à certaines
exigences de forme, d’une part pour des raisons liées aux intérêts fondamentaux
de la publicité et à la sécurité du droit, d’autre part pour éviter des
difficultés liées au calcul du délai pour contester les décisions. Lorsqu’elle
est prise oralement, à l’assemblée des copropriétaires par étages, cette décision
doit faire l’objet d’un procès-verbal, qui doit être conservé (art. 712n al.
2 CC), sous peine de nullité (TF 5A_913/2012, du 24 septembre 2012, SJ 2014 I 183).
En l’espèce, la question de l’ouverture d’une action a été discutée
en particulier lors de l’assemblée des copropriétaires du 3 septembre 2012, dont le procès-verbal
a été produit sous pièce 104. Celui-ci comporte une décision claire de mandater l’administrateur
de la PPE et de lui accorder tous les pouvoirs pour plaider et défendre les intérêts de
la communauté dans le cadre de la procédure engagée par les demandeurs. L’administrateur
a également été autorisé à mandater un avocat. Les réquisits des art. 712t
et 712n CC, tels que rappelés ci-dessus, sont dès lors réalisés. L’autorisation
étant antérieure au dépôt de la réponse, l’administrateur a valablement
représenté la communauté
in
casu
.
Pour le surplus, les décisions prises les 14 avril 2010 et 3 septembre 2012 n’ont pas été
attaquées, comme l’ont à juste titre souligné les premiers juges. On relèvera
que si l’accord avait été de façade, comme le prétendent les appelants (appel,
p. 13), l’assemblée aurait pu prendre une décision ordonnant à l’administrateur
de mettre un terme au procès, ce qui n’a pas été le cas.
4.
Sous le chiffre III de leur appel, intitulé
« Faits », les appelants se bornent à faire un résumé des faits, sans
toutefois remettre en cause l’état de fait retenu par les premiers juges. Leur mémoire
ne contient à cet égard aucun moyen, de sorte qu’il y a lieu de s’en tenir aux
faits retenus dans la décision attaquée, sous réserve des rectifications et compléments
apportés à la liste des copropriétaires d’étages de la PPE G.________ »
(consid. 3.2.1
supra
).
5.
5.1
Sur le fond, l
es
appelants dénoncent,
dans un premier moyen,
une fausse application des art.
730 et 737 CC.
5.2
Selon l’art. 737 CC, celui à qui la
servitude est due peut prendre toutes les mesures nécessaires pour la conserver et pour en user
(al. 1). lI est tenu d’exercer son droit de la manière la moins dommageable (al. 2). Le propriétaire
grevé ne peut en aucune façon empêcher ou rendre plus incommode l’exercice de la
servitude (al. 3).
L'objet de la servitude est déterminé par la convention des parties et l'art. 737 al. 2 CC
ne peut conduire à restreindre cet objet; il ne limite pas le droit comme tel, mais seulement les
formes abusives de son exercice. Le propriétaire du fonds dominant a ainsi droit à la pleine
satisfaction des besoins pour lesquels la servitude a été créée.
L'art. 737 CC ne concerne pas l'interprétation
des servitudes et ne saurait être invoqué pour étendre le contenu d'une servitude au-delà
du cadre défini par l'art. 738 CC (Petitpierre, Basler Kommentar, 5
e
éd., 2015, n. 2 ad art. 737 CC).
L’art. 737 CC précise l’idée fondamentale selon laquelle le propriétaire du
fonds grevé ne doit pas empêcher ce que le bénéficiaire de la servitude a le droit
de faire. Tandis que le bénéficiaire est tenu d’exercer son droit de la manière
la moins dommageable (principe «
servitus
civiliter exercenda
; ATF 113 II 151 consid. 4),
le propriétaire grevé ne peut en aucune façon empêcher ou rendre plus incommode l’exercice
de la servitude (art. 737 al. 3 CC ; ATF 137 III145, consid. 5.1).
Ne commet pas un abus de droit le propriétaire du fonds dominant qui exige la démolition des
constructions illicites qui empêchent l’exercice de la servitude et qu’il n’a
pas admises, fût-ce tacitement (ATF 83 II 201, JdT 1958 I 108). Lorsque l’usage de la servitude
est excessif, le propriétaire du fonds grevé peut exiger que l’ayant droit modifie la
manière dont il exerce la servitude (Steinauer, Les droits réels, Tome II, 4
e
éd., 2012, n. 2281a et 2281b, pp. 442 et 443).
L’usage inapproprié de la servitude s’apprécie au regard du contenu de la servitude
et par une pesée des intérêts en présence (Göksu, Handkommentar zum Schweizer
Privatrecht, 3
e
éd., 2016, n. 6 ad art. 737 CC et les références citées ; Schmid-Tschirren,
Kurzkommentar ZGB, Bâle 2012, n. 13 ad art. 737 CC). Le contenu d'une servitude dépend en premier
lieu de l'inscription au Registre foncier (art. 738 al. 1 CC). A défaut de clarté, il peut
être précisé par l'origine de la servitude, mais aussi par la manière dont elle a
été exercée longtemps, paisiblement et de bonne foi (art. 738 al. 2 CC).
Le Tribunal fédéral a jugé qu’est de nature à rendre plus incommode l’exercice
de la servitude l’installation par le propriétaire grevé, sur l’assiette de la
servitude de passage à pied et pour tous véhicules, d’une barrière ouverte par un
portail dont la présence contraint ceux qui veulent accéder au fonds dominant avec un véhicule
automobile à s’arrêter pour ouvrir la barrière, à faire avancer leur véhicule,
puis à l’arrêter à nouveau pour refermer le portail (ATF 113 II 151).
5.3
En l’espèce, l
es
appelants soutiennent que le jardin qui fait l’objet de la servitude d’usage est une zone
privative et que le portail qui donne un accès privatisé au jardin peut être assimilé
à la porte d’entrée d’un appartement, auquel seul le propriétaire a un droit
d’accès, à l’exclusion des autres copropriétaires. Pour les appelants, les
premiers juges auraient dû voir dans la clôture litigieuse une entrave à l’exercice
de la servitude d’usage du jardin.
Les appelants ne parviennent toutefois pas à faire la démonstration d’une violation de
l’art. 737 CC, se contentant d’affirmer de manière péremptoire que tel serait le
cas.
On observera en premier lieu que le jardin, qui bénéficie d’un droit d’usage exclusif,
ne saurait être assimilé à une partie privative, l’art. 7 du règlement PPE
prévoyant expressément que la totalité du bien-fonds est une partie commune, conformément
d’ailleurs à ce qui est prévu par le droit fédéral (art. 712b al. 2 ch. 1 CC).
Le droit d’usage particulier est un droit accordé conventionnellement à un propriétaire
d’étages sur une partie commune lui permettant d’exclure tout acte d’utilisation
des autres propriétaires d’étages ou de tiers (Wermelinger, La propriété par
étages, Commentaire des articles 712a à 712t du Code civil suisse, 2015, n. 151 ad art. 712a CC,
p. 118).
In
casu
, le droit d’usage particulier
revêt la forme d’une servitude foncière « négative », en ce
sens que le propriétaire du fonds servant est tenu de s’abstenir lui-même d’actes
d’usage que, normalement, il serait en droit de faire. Les copropriétaires de la PPE «G.________ »
ne se sont pas engagés à autoriser les bénéficiaires de cette servitude réelle
à enlever une clôture qui délimite le jardin, mais (uniquement) à ne pas faire usage
de ce jardin.
C’est ensuite à juste titre que les premiers juges ont nié que l’enlèvement
de la clôture était nécessaire pour que les demandeurs puissent user de leur servitude.
La servitude d’usage exclusif est une servitude foncière dont le fonds servant est la parcelle
n°
[...] – à savoir la PPE « G.________ » – et le fonds dominant le
lot
n°
[...] de cette même PPE. Il ne s’agit pas d’une servitude personnelle. La servitude
litigieuse est rattachée au lot
n°
[...] et non pas aux lots n
os
[...], [...] et [...] de la PPE « T.________ ». Aucun droit de passage n’existe
en lien avec ces derniers lots, ce qui permet de distinguer le cas d’espèce de celui exposé
à l’ATF 113 II 151, cité par les appelants (consid. 5.2
in
fine supra
). Sur ces points, l’inscription
au Registre foncier est claire. On ne voit en conséquence pas ce qui pourrait fonder la prétention
des demandeurs de pouvoir user de leur servitude depuis leurs propres biens-fonds (n
os
[...], [...] et [...] du cadastre de la Commune de Pully). On ne voit pas davantage en quoi la présence
de la clôture serait contraire à la servitude litigieuse. Les appelants n’apportent aucune
explication convaincante à ce sujet. Ils ne disent pas et encore moins ne démontrent que l’intérêt
de la servitude litigieuse était autre que celui de faire bénéficier les propriétaires
du fonds dominant de la jouissance du jardin. Or, outre le fait que l’existence de la clôture
ne compromet en rien un tel usage, l’accès au fond dominant depuis les biens-fonds n
os
[...], [...] et [...] dépasse le cadre de la servitude.
De surcroît, aucun élément au dossier ne permet de soutenir que la PPE « G.________ »
en tant que propriétaire grevé aurait empêché ou rendu plus incommode l’exercice
de la servitude, au sens de l’art. 737 al. 3 CC, puisque l’exercice de la servitude doit
être examiné depuis le fonds dominant, soit le lot
n°
[...], et non pas depuis la propriété voisine des appelants, au bénéfice d’aucune
servitude personnelle. Les appelants ne contestent en particulier pas que le lot
n°
[...] bénéficie d’un portail pour pénétrer dans le jardin et que l’on
puisse y accéder par ce biais sans entrave.
Enfin, on ne saurait suivre les appelants lorsqu’ils soutiennent que « cette clôture
n’était pas un aménagement visé par la servitude, qui devait avoir un caractère
d’atteinte au jardin lui-même ». Cette assertion ne repose sur aucune démonstration
à même d’invalider l’affirmation posée par les premiers juges, selon laquelle
la clôture était un élément de l’aménagement du jardin et qu’en
l’ayant enlevée, les appelants ont modifié cet aménagement ; elle s’éloigne
du reste du texte clair de la servitude, qui ne fait nullement état « d’atteinte
au jardin ». Les appelants ne contestent d’ailleurs pas que la suppression de la clôture
a généré une répercussion sur l’aspect extérieur du bâtiment.
Il s’ensuit que le moyen est mal fondé et doit être rejeté.
6.
6.1
Dans un deuxième moyen, les
appelants dénoncent une « fausse application de l’art. 737 al. 3 CC [et de l’]art.
2 CC ». Après avoir rappelé que le contenu de l’art. 737 al. 3 CC concrétise
celui de l’art. 2 al. 2 CC, ils reprochent aux premiers juges de n’avoir fait aucune analyse
de l’argument lié à l’abus de droit, pourtant expressément invoqué en
plaidoirie. Ils considèrent que l’usage de leur servitude serait empêché de manière
abusive, dès lors que l’absence de barrière n’aggraverait en rien ni ne modifierait
l’usage exclusif du droit conféré par la servitude vis-à-vis d’autres copropriétaires.
6.2
L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé
par la loi (art. 2 al. 2 CC). La catégorie de l'absence d'intérêt à l'exercice d'un
droit trouve son origine dans l'interdiction du « mur de chicane » (Neidmauer) et
vise l'exercice d'un droit sans aucun intérêt réel pour son titulaire, révélant
le plus souvent un dessein de nuire (Chappuis, Commentaire romand, Code civil I, n. 34 ad. art. 2 CC).
6.3
En l’espèce, la question qui se pose
est de savoir s’il est fondé, donc non abusif, de contraindre les demandeurs à faire
le tour du quartier pour se rendre dans le jardin objet de la servitude plutôt que d’y accéder
directement par l’endroit litigieux, sachant qu’il semble établi que les autres copropriétaires
n’ont – selon les demandeurs – aucun intérêt à ce que cette barrière
existe.
A cet égard, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que le lien physique (accessibilité),
à défaut de rattachement juridique, à la parcelle n°  [...] (respectivement
des lots qui la grèvent) a tout son sens et
de
facto
donne toute sa valeur à cette servitude.
En effet, outre le dégagement visuel que procure cette servitude, l’accès à la surface
est primordial afin de pouvoir en jouir pleinement. En cas de repose de la clôture en limite de
propriété entre les parcelles n
os
[...] et [...], l’accès ne pourrait se faire qu’en contournant le quartier, comme l’expert
a pu le constater.
Selon l’expert, compte tenu de l’orientation des lots, seul le dernier corps de bâtiment
situé à l’extrémité ouest donne sur la zone de jardin incriminée, sachant
qu’une aire de jeu/repos est intercalée entre le bâtiment et cette dernière. Dès
lors et du fait de l’éloignement entre la façade et la limite de propriété
entre les parcelles n
os
[...] et [...], l’absence ou la présence de clôture n’affecte en rien la valeur
des lots de la PPE « G.________ ».
Dans son rapport complémentaire, l’expert a indiqué que, pour ce qui était des nuisances,
il maintenait sa position, à savoir que l’absence de la barrière entre la parcelle n°
[...] et la servitude n’affectait pas la valeur des lots de la PPE « G.________ »,
le début de la zone de jardin objet de la servitude se trouvant à 25 mètres du droit de
la façade de la PPE.
Il ressort donc de cette expertise que si les défendeurs n’ont aucun intérêt de
fait à la présence de la clôture litigieuse, les demandeurs ont, quant à eux, un
intérêt de fait à l’absence de cette clôture. Le droit dont l’abus manifeste
pourrait ne pas être protégé (art. 2 al. 2 CC) est celui des défendeurs d’exiger
que la parcelle de base demeure clôturée à l’endroit litigieux, alors même
que les demandeurs sont copropriétaires d’une servitude réelle leur permettant d’utiliser
le jardin à titre exclusif, que ce sont eux qui sont copropriétaires du fonds qui jouxte la
clôture litigieuse et que les défendeurs n’ont, comme l’expert l’a relevé,
aucun intérêt de fait à la présence de cette clôture. Il s’agit donc de
savoir si, au vu de ces circonstances, les défendeurs abusent ou non de leur droit à la présence
de cette clôture.
Il convient de répondre à cette question par la négative. En effet, il y a lieu de rappeler
que
l’usage de la servitude
n’implique pas de pouvoir en bénéficier depuis les biens-fonds sis « T.________ »,
ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par les appelants, l’usage de jardin n’étant
pas une servitude personnelle, mais une servitude réelle,
opposables
erga omnes
.
On ne voit dès lors pas en quoi la repose de la clôture serait à même d’empêcher
l’usage de la servitude.
La situation n’est
pas celle d’un litige contractuel, où l’on devrait davantage tenir compte de ce que
les parties ont compris et voulu, au regard notamment de l’art. 18 al. 1 CO (interprétation
fondée sur la confiance). Ainsi, l’invocation de l’abus de droit ne permet pas aux demandeurs
d’obtenir des droits supplémentaires à ceux dont ils sont actuellement titulaires en
vertu des règles de la PPE et du droit des servitudes, en marge du Registre foncier, des règles
et décisions de fonctionnement de la PPE en question et en l’absence de tout contrat.
On
observera d’ailleurs qu’en acquérant le lot
n°
[...]
, les appelants étaient
au courant que la clôture litigieuse devait être replacée et qu’ils ne pourraient
pas accéder au jardin depuis leur appartement ; ils ne sauraient en conséquence se prévaloir
de leur bonne foi. De surcroît, on relèvera, avec les premiers juges, que l’utilisation
qu’aimeraient faire les appelants de la servitude aggraverait la charge résultant de cette
servitude. A cet égard, les premiers juges ont indiqué – sans que les appelants y reviennent
– que s’il était admis que les demandeurs puissent ôter la clôture querellée
et en quelque sorte « annexer » le jardin faisant l’objet de la servitude à
leur propriété sise sur la parcelle
n°
[...]
de la commune de Pully, cela
reviendrait à créer un précédent, c’est-à-dire qu’un
éventuel nouveau copropriétaire des lots n
os
[...], [...] et [...] de la PPE « T.________ »
pourrait alors légitimement requérir de la PPE « G.________ » de pouvoir
bénéficier de la même étendue d’utilisation de la servitude d’usage du
jardin que les demandeurs, quand bien même cela ne correspond absolument pas à l’intérêt
que cette servitude avait pour le fonds dominant au moment de sa constitution. Enfin et surtout, il ne
faut pas perdre de vue que ce n’est pas la PPE « G.________ » qui a posé
la clôture sans motifs suffisants, mais ce sont les demandeurs qui ont ôté sans droit
une clôture existante. Ceux-ci ne sauraient dans ces circonstances invoquer un abus de droit dans
le fait pour la communauté des copropriétaires de vouloir redresser une situation contraire
au droit qu’ils ont eux-mêmes provoquée.
Le moyen tiré de l’abus de droit est donc mal fondé et doit être rejeté.
7.
Dans un troisième moyen, les
appelants invoquent une violation de l’art. 712t al. 2 CC, dont la teneur a été
rappelée ci-avant (consid. 3.3.2). Ils se prévalent d’une unanimité « de
façade » et soutiennent que « dans la mesure où la PPE agit par son administrateur,
ce dernier ne doit pas se voir reconnaître la qualité de représentant valablement constitué ».
Cette argumentation a été examinée et rejetée au considérant 3.3.2 ci-dessus,
soit dans le cadre de l’examen de la recevabilité des conclusions reconventionnelles prises
par la communauté des copropriétaires, de sorte qu’il suffit d’y renvoyer. Aux
motifs exposés ci-avant s’ajoute le fait que
les
décisions prises
par l’assemblée
des copropriétaires d’étages
les
14 avril 2010 et 3 septembre 2012 n’ont pas été attaquées,
la constatation des premiers juges – non remise en cause par les appelants –, selon laquelle
le délai péremptoire d’un mois pour contester ces décisions était échu,
étant à cet égard pertinente et convaincante.
8.
Dans un dernier moyen, les appelants
reviennent sur les notions de partie commune et de partie privée, qui ont fondé la première
motivation des magistrats de première instance.
Il est faux de prétendre que le règlement PPE « désigne comme parties communes
celles d’usage commun puis dresse une liste exemplative », de sorte que « les
barrières à usage commun sont des parties communes et celles à usage privatif sont des
parties privées ». En effet, aucune mention n’est faite de clôtures dans la
liste figurant à l’art. 6 du règlement PPE, intitulé « Parties privées »,
et rien ne permet de soutenir que « les barrières à usage privatif sont des partie
privées ». Il ressort bien plutôt de l’art. 7 du règlement PPE, qui ne
laisse place à aucune interprétation contraire, que les clôtures constituent une partie
commune de la PPE « G.________ ». On rappellera encore que le jardin objet de la
servitude n’est pas une partie privée, quoi qu’en disent les appelants, mais une partie
commune au bénéfice d’une servitude d’usage, l’art. 7 du règlement PPE
précisant bien que la totalité du bien-fonds est une partie commune. L’art. 12 i) du
règlement PPE consacré au jardin et à son entretien se trouve d’ailleurs sous la
lettre B « partie commune ». L’art. 712b al. 2 ch. 1 CC prévoit aussi
expressément que le copropriétaire ne peut pas acquérir le droit exclusif sur le bien-fonds,
ce qui signifie
a
contrario
que le bien-fonds est
toujours une partie commune. Ainsi, l’argumentation des appelants qui se fondent sur la qualification
de « partie privée » du bien-fonds litigieux ne peut être suivie.
9.
En conclusion, l’appel doit être rejeté
selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC et le jugement attaqué confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'750 fr. (art. 62 al. 1
TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge
des appelants, qui succombent (art. 106 al. 1 CPC), solidairement entre eux (art. 106 al. 3 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer des dépens de deuxième instance, l’intimée
n’ayant pas été invitée à se déterminer sur l’appel.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'750 fr. (mille sept cent
cinquante francs), sont mis à la charge des appelants C.H.________ et B.H.________, solidairement
entre eux.
IV.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit aux intéressés
le 8 novembre 2016, est notifié en expédition complète à :
‑
Me Henri Baudraz (pour C.H.________ et B.H.________),
‑
Me Jean-Samuel Leuba (pour [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...],
[...], [...], [...], [...], [...], [...], [...],B.________, [...] et [...]),
‑
M. [...],
‑
Mme [...],
‑
Mme [...],
‑
M. [...],
‑
Mme [...],
‑
Mme [...],
‑
M. [...],
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal civil de l’arrondissement de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :