vd_findinfo · HC / 2010 / 654 · 2010-12-09 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, EFFICACITÉ, RÉSILIATION, SOLIDARITÉ PASSIVE | 257d CO, 544 al. 3 CO, 457 al. 1 CPC, 23 al. 1 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 09.12.2010 HC / 2010 / 654

TRIBUNAL
CANTONAL
650
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Arrêt du
9 décembre 2010
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Giroud et Krieger
Greffier
:
Mme              Bourckholzer
*****
Art.
257d al. 1, 544 al. 3 CO; 457 al. 1 CPC; 23 al. 1 LPEBL
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
G.________
SARL
,
à Renens, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 27 août 2010 par la Juge de
paix du district de Nyon dans la cause divisant la recourante d’avec
A.Q.________
,
B.Q.________
et
D.________
SARL
à Rolle.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 27 août 2010, notifiée à G.________ Sàrl le 31 août 2010,
la Juge de paix du district de Nyon a rejeté la requête d'expulsion déposée par la
bailleresse prénommée contre B.Q.________, A.Q.________ et D.________ Sàrl (I), statué
sur les frais et dépens (II et III) et rayé la cause du rôle (IV).
Les faits suivants résultent de l'ordonnance attaquée, complétée par les pièces
du dossier (art. 457 CPC) :
1.
Par contrat de bail à loyer du 24 novembre 2003, G.________ Sàrl a remis en location à
Y.________ des locaux artisanaux d'une surface de 200 m2 situés dans le bâtiment A se trouvant
au numéro 20 de la route de Lausanne, à Rolle. Conclu pour durer du 1
er
janvier 2004 au 30 juin 2008, le contrat prévoyait le versement d'un loyer et de charges de 2'300
fr. par mois au total.
Par un second contrat de bail à loyer du 16 janvier 2004, prenant effet du 1
er
février 2004 au 30 juin 2008, G.________ Sàrl a remis en location à Y.________ d'autres
locaux artisanaux d'une surface de 100 m2 sis dans le bâtiment précité pour un loyer et
des charges mensuels de 1'000 francs au total.
Par convention du 23 juin 2008 passée entre la bailleresse et les locataires D.________ Sàrl,
Y.________ et A.Q.________, les baux des deux surfaces susmentionnées ont été prolongés
"jusqu'à l'obtention du permis de démolition du bâtiment".
2.
Le 27 novembre 2007, G.________ Sàrl a donné à bail à A.Q.________ et B.Q.________,
dans le bâtiment A précité, une surface d'environ 270 m2 à usage de stockage, pour
un loyer et des charges de 900 fr. par mois au total. Conclu pour durer du 1
er
décembre 2007 au 31 mai 2008, ce bail a été prolongé selon les mêmes conditions
que précédemment et le loyer mensuel maintenu à 900 fr. par convention signée par
les parties le 11 novembre 2008.
3.
La société D.________ Sàrl s'est acquittée des loyers et charges des différentes
surfaces louées.
4.
Par lettres recommandées du 26 janvier 2010, adressées sous plis séparés, G.________
Sàrl a sommé A.Q.________, B.Q.________ et D.________ Sàrl de s'acquitter, dans un délai
de trente jours, du montant de 9'671 fr. 45 représentant les loyers des trois locaux artisanaux
des mois de décembre 2009 et janvier 2010, plus intérêt à 7 % l'an dès le 1
er
décembre 2009, 280 fr. de frais de poursuite et 900 fr. de frais d'intervention, faute de quoi le
bail serait résilié en application de l'art. 257d al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars
1911; RS 220).
Par formules officielles du 9 mars 2010, adressées à chacun des locataires en envoi recommandé,
la bailleresse a résilié les baux litigieux avec effet au 30 avril 2010.
Le 23 juin 2010, elle a requis de la juge de paix l'expulsion des locataires.
5.
Au vu des éléments en cause, la juge de paix a considéré que les conditions d'expulsion
des locataires n'étaient pas réalisées.
B.
Par acte motivé du 10 septembre 2010, G.________
Sàrl a recouru contre cette décision et conclu, avec suite de frais et dépens, à
sa réforme en ce sens que l'expulsion de A.Q.________, B.Q.________ et D.________ Sàrl de la
surface artisanale de 270 m2 est prononcée.
Les intimés ne se sont pas déterminés.
En droit
:
1.
L'art. 23 al. 1 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur
la procédure d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme, RSV 221.305) ouvre
un recours en nullité au Tribunal cantonal lorsque le juge était incompétent ou s'est
déclaré à tort incompétent (let. a), pour absence d'assignation régulière
(let. b) ou pour violation des règles essentielles de la procédure, lorsque l'informalité
est de nature à influer sur le prononcé (let. c). Selon l'al. 2 de cette disposition, il y
a également recours au Tribunal cantonal pour déni de justice, ce recours pouvant aboutir soit
à la réforme soit à l'annulation de la décision attaquée (JT 2004 III 43).
Toutefois, en vertu de l'art. 274g al. 1 let. a CO, le juge saisi de la procédure d'expulsion doit
statuer sur la validité du congé, lorsque celle-ci est contestée, en examinant la cause
de manière complète en fait et en droit. L'autorité de recours cantonale doit alors, dans
ce cas, disposer au moins d'un plein pouvoir d'examen en ce qui concerne la violation du droit fédéral
(ATF 119 II 141 c. 4a; ATF 119 Il 241 c. 4b et c). Autrement dit, l'art. 23 LPEBL, qui confère un
pouvoir d'examen limité à la Chambre des recours, ne saurait s'appliquer lorsque la validité
du congé a été contestée. En pareil cas, la Chambre des recours doit disposer d'un
libre pouvoir d'examen du droit tel que le prévoit l'art. 457 al. 2 CPC pour le recours en réforme
contre les décisions du juge de paix (JT 2008 III 12; JT 2004 III 79).
En l'espèce, formé à temps, le recours est recevable. Les congés litigieux n'ont
pas été contestés devant la commission de conciliation compétente. Le recours doit
par conséquent être examiné en droit sous l'angle restreint de l'arbitraire.
2.
Selon l'art. 457 al. 1 CPC, applicable vu le renvoi
de l'art. 29 LPEBL aux règles ordinaires de la procédure civile contentieuse, la Chambre des
recours doit admettre comme constants les faits tels qu'ils sont constatés par le jugement, sauf
contradiction avec les pièces du dossier et sous réserve de complètement sur la base de
celles-ci (JT 2008 III 12 c. 3a; JT 1993 III 88 c. 3; Gauthier, Note sur la procédure d'expulsion
en matière de bail à loyer, in JT 1993 III 126).
En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance est conforme aux pièces du dossier et a été
complété sur la base de celui-ci.
3.
Selon la jurisprudence, le déni de justice au sens des art. 9 Cst. (Constitution fédérale
du 18 avril 1999; RS 101 [anciennement art. 4 aCst.; FF 1997 I 146]) et 23 al. 2 LPEBL consiste en une
décision arbitraire, rompant manifestement l'égalité entre parties et violant un principe
légal, ou encore une décision par laquelle le juge statue contrairement à une disposition
légale précise ou se met en contradiction flagrante avec les pièces du dossier (Poudret/Haldy/Tappy,
Procédure civile vaudoise, 3
ème
éd., Lausanne 2002, n. 5 ad art. 356 CPC, p. 537).
Il ne suffit pas que la motivation de la décision soit insoutenable; encore faut-il que celle-ci
apparaisse arbitraire dans son résultat (ATF 128 I 273; ATF 126 III 438; ATF 125 I 166 c. 2a).
4.
En
l'espèce, observant que la solidarité entre locataires débiteurs ne se présume pas
et qu'elle ne résultait pas, en l'occurrence, des baux litigieux, la juge de paix a considéré
que les montants réclamés dans les sommations étaient disproportionnés par rapport
à ceux dont chacun des locataires était réellement tenu pour la surface de 270 m2, que
les congés qui leur avaient été notifiés étaient inefficaces et qu'ils ne pouvaient
donc être expulsés.
a)
Selon
l'art. 143 CO, il y a solidarité entre plusieurs débiteurs lorsqu'ils déclarent s'obliger
de manière qu'à l'égard du créancier chacun d'eux soit tenu pour le tout (al. 1).
A défaut d'une semblable déclaration, la solidarité n'existe que dans les cas prévus
par la loi (al. 2). En particulier, l'art. 544 al. 3 CO prévoit que, sauf convention contraire,
les associés d'une société simple sont solidairement responsables des engagements qu'ils
ont assumés envers les tiers. Cette règle trouve application en matière de bail à
loyer (Lachat, Le bail à loyer, éd. 2008, p. 72 et les références citées à
la note infrapaginale n. 12; Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4
ème
éd., nn. 2025-2026, p. 300 et les références citées). Ainsi, l'animus societatis
doit être admis lorsque les locataires ont pour but commun d'occuper un logement ou d'exercer une
activité économique dans un même local en contrepartie du paiement d'un loyer (Bohnet/Dietschy,
Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, nn. 26 à 28 ad art. 253 CO).
En l'espèce, A.Q.________ a signé le contrat de bail du 27 novembre 2007 portant sur la surface
de 270 m2 et il a signé avec B.Q.________ la convention du 11 novembre 2008 prolongeant ce bail.
En outre, il n'est pas contesté que D.________ Sàrl, qui s'est acquittée des loyers de
la surface d'environ 270 m2 jusqu'au mois de décembre 2009, est au bénéfice d'un bail
tacite. Les trois locataires sont donc solidairement débiteurs et en principe chacun redevable de
la totalité de la dette de loyer réclamée pour cet objet (art. 144 CO).
Le moyen tiré de la solidarité entre locataires débiteurs invoqué par la recourante
sur ce point doit par conséquent être admis.
b)
Quant
à l'inefficacité du congé, ce motif peut être invoqué en tout temps par le locataire
sans qu'il ait à saisir préalablement la commission de conciliation. Sont inefficaces les congés
qui sont dénués d'effet juridique parce qu'ils ne satisfont pas aux exigences légales
ou contractuelles auxquelles est subordonné leur exercice (ATF 135 III 441 c. 3.1 et référence;
ATF 121 III 156; TF 4C.116/2005 du 20 juin 2005 c. 2.2; CREC I du 7 février 2008 n° 59). Sont
en particulier qualifiés comme tels le congé motivé par le défaut de paiement du
loyer alors qu'en réalité le loyer a été payé, le congé donné pour
de justes motifs qui ne se sont pas réalisés ou le congé donné en raison d'une violation
des devoirs de diligence qui se révèlera inexistante (ATF 121 III 156 précité; TF
4C. 116/2005 précité).
Est également inefficace
le congé qui repose sur une mise en demeure portant sur un montant disproportionné par rapport
au loyer qui est effectivement dû (du simple au double). Dans un arrêt du 18 janvier 2006,
la Chambre des recours a motivé cette solution par le fait que le locataire "moyen" qui
reçoit une telle mise en demeure est non seulement incapable de faire la part des choses mais est
d'emblée dissuadé de payer quoi que ce soit d'un montant exagéré dont il ne dispose
peut être pas. Ainsi, le bailleur contraint le locataire à adopter une attitude vraisemblablement
différente de celle qu'il aurait eue si la mise en demeure avair porté sur le montant exact.
Or, l'on peut attendre de lui, représenté la plupart du temps par un professionnel de l'immobilier,
qu'il procède correctement. Une proportion du simple au double entre le montant effectivement dû
et celui réclamé a été jugée disproportionnée (CREC I du 18 janvier 2006
n° 89 c. 3). Dans un arrêt de principe du 3 septembre 2010 (CREC I n° 457), dans lequel
elle a confirmé son arrêt du 7 février 2008 (CREC I n° 59), la Chambre des recours
a en revanche jugé qu'il n'était pas arbitraire de considérer qu'une sommation portant
sur un montant dépassant de 50 % le loyer effectivement dû n'entraînait pas l'inefficacité
du congé mais qu'elle pouvait le rendre abusif au sens des art. 271 ss CO, le locataire étant
alors dans l'obligation de contester celui-ci dans le délai de l'art. 273 al. 1 CO sous peine de
forclusion.
En l'espèce, la sommation qui a été adressée à B.Q.________ la met en demeure
de régler non seulement l'arriéré de loyer dû pour la surface artisanale de 270 m2,
mais également les arriérés de loyer dus pour les surfaces de 100 et 200 m2, soit un montant
total de 9'671 fr. 45 avec intérêts et frais. Or, si B.Q.________ est bien colocataire de la
surface de 270 m2, elle ne l'est pas des deux autres. Elle n'est donc pas redevable des arriérés
de 4'600 fr. et 2'000 francs avec intérêts qui lui sont réclamés pour les deux autres
surfaces. En outre, les frais de commandement de payer de 280 fr. et les intérêts de 900 fr.
réclamés en application de l'art. 106 CO ne peuvent être compris dans la mise en demeure
(Higi, Zürcher Kommentar, n. 25 ad art. 257d CO; Wessner, L'obligation du locataire de payer le
loyer et les frais accessoires, 9
ème
séminaire sur le droit de bail, p. 18). Abstraction faite des différents montants précités,
ce n'est dès lors que pour un montant de 1'819 fr. 60 que la sommation adressée à B.Q.________
est justifiée. Le montant de 9'671 fr. 45 représentant plus de cinq fois le montant effectivement
dû par la locataire, c'est par conséquent sans arbitraire que le premier juge a considéré
que, vu la jurisprudence rappelée plus haut, le congé notifié à B.Q.________ était
inefficace et qu'il ne pouvait donner lieu à son expulsion.
Au demeurant, l'objet
du bail n'est pas divisible. S'il est par conséquent justifié de rejeter la requête d'expulsion
en ce qui concerne B.Q.________, il est également justifié de la rejeter en ce qui concerne
les deux autres colocataires A.Q.________ et D.________ Sàrl qui, eux, sont parties aux trois baux
ayant fait l'objet de la sommation.
5.
En définitive, le recours doit être rejeté et l'ordonnance confirmée.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à 396 francs (art. 232
al. 1 TFJC, par renvoi de l'art. 230 al. 2 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du
4 décembre 1984; RSV 270.11.5]).
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
L'ordonnance est confirmée.
III.
Les frais de deuxième instance de la recourante G.________ Sàrl sont arrêtés à
396 fr. (trois cent nonante six francs).
IV.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
9 décembre 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
M. Thierry Zumbach (pour G.________ Sàrl),
‑
Mme B.Q.________,
-
M. A.Q.________,
-
D.________ Sàrl.
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Nyon.
La greffière :