vd_findinfo · HC / 2010 / 87 · 2010-02-18 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, REJET DE LA DEMANDE, EFFICACITÉ, RÉSILIATION | 457 CPC, 23 LPEBL, 24 LPEBL, 29 LPEBL, 7 RULV

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 18.02.2010 HC / 2010 / 87

TRIBUNAL CANTONAL
89/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 18 février
2010
__________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.
Creux et
Krieger
Greffier
:
Mme
Bourckholzer
*****
Art. 7 RULV; 23, 24, 29
LPEBL; 457 CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s'occuper du
recours interjeté
par
R.________
SA, à Lausanne, requérante,
contre l'ordonnance
rendue le 2 décembre 2009
par la
Juge de paix du district du Jura-Nord
vaudois
dans la
cause divisant la
recourante
d'avec
L.________
SA
et
A.________
, à Yverdon-Les-Bains, intimés.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 2 décembre 2009, notifiée aux
parties le 11 décembre 2009, la Juge de paix du district du
Jura-Nord vaudois a rejeté la requête d'expulsion
déposée par la bailleresse R.________ SA contre les
locataires L.________ SA et A.________ (I), arrêté les
frais de justice de la bailleresse (II), dit qu'il n'est pas
alloué de dépens (III) et rayé la cause du
rôle (IV).
Les faits suivants ressortent de cette ordonnance,
complétée par les pièces au dossier (art. 457
CPC [Code de procédure civile du 14 décembre 1966;
RSV 270.11]) :
Par
contrat de bail à loyer du 18 mars 2005, R.________ SA a
donné en location à Q.________ SA des bureaux d'une
surface de 396 m2 ainsi que trois places de parc situés au
n° 9 de la rue [...], à [...]. Conclu pour durer
initialement du 1
er
avril 2005 au 1
er
avril
2010, ce contrat devait se renouveler tacitement de cinq ans en
cinq ans aux même conditions, sauf avis de résiliation
donné et reçu au moins une année à
l'avance pour la prochaine échéance (ch. 1). Payable
par mois d'avance, selon les modalités fixées par le
bailleur, le loyer avait été fixé au montant
total de 5'290 fr. par mois; il comprenait 170 fr. d'acompte de
chauffage et d'eau chaude, ainsi que 120 fr. de loyer pour les
places de parc. En cas de retard de paiement de plus de dix jours,
la bailleresse pouvait, après une vaine mise en demeure,
exiger que le loyer soit acquitté trimestriellement à
l'avance (ch. 2). Le contrat de bail renvoyait aux Dispositions
paritaires romandes et règles et usages locatifs du Canton
de Vaud (RULV) (ch. 8.a).
Le
27 mars 2009, R.________ SA a transféré le bail
à L.________ SA et A.________. Le contrat conclu à
cet effet mentionnait que les repreneurs connaissaient parfaitement
la teneur du bail transféré, notamment les clauses
particulières qui en faisaient partie intégrante (ch.
3, p. 2).
Le 1
er
juillet 2009, la gérante V.________ SA,
agissant pour le compte de R.________ SA, a adressé à
chacun des locataires la lettre recommandée suivante
:
"Madame,
Monsieur,
Le contrôle
de nos comptes relève qu'en dépit de notre
rappel/mise en demeure
, vos locations n'ont pas
été réglées dans le délai de dix
jours et ne sont donc payées qu'au 31 mai 2009.
Dans ces
circonstances, nous nous voyons contraints d'exiger, dès le
début de ce mois, le versement de vos loyers et acomptes de
chauffage par
trimestre civil d'avance
. Vu ce qui
précède, vous nous devez à ce jour les loyers
de Juin, Juillet, Août, Septembre 2009, dès lors
échus, qui totalisent :
Loyer
du
01.06.2009       au
30.09.2009
Fr.    20000.00
Forfait chauffage
mensuel   du
01.06.2009       au 30.09.2009
Fr.
680.00
Place de
parc
du 01.06.2009       au
30.09.2009         Fr.
480.00
Frais de mise en
demeure
Fr.
20.00
Total
Fr.    21180.00
Conformément
aux dispositions de l'article 257 d CO, nous vous mettons en
demeure de vous acquitter du paiement de ce montant dans les 30
jours à compter de la réception de la
présente.
Si votre
règlement ne nous est pas
parvenu
dans ce
délai,
nous serons en droit de résilier votre
bail
en application de la disposition légale
susmentionnée.
Cette mise en
demeure vous est adressée sans préjudice d'une
éventuelle procédure de recouvrement, tous
dommages-intérêts étant par ailleurs
réservés.
Veuillez
agréer (…)"
Faute de paiement dans le délai indiqué, V.________
SA a signifié aux deux locataires, par formules officielles
adressées à chacun d'eux par voie recommandée
le 27 août 2009, que le bail était
résilié pour le 30 septembre 2009.
Le 27 octobre 2009, elle a requis de la Juge de paix du district du
Jura-Nord vaudois leur expulsion.
En droit, la juge de paix a rejeté cette requête. Se
fondant sur l'arrêt de la Chambre des recours du 28
août 2007 (n° 420/I), elle a considéré que,
faute d'avoir produit le rappel/mise en demeure qu'elle avait
invoqué dans sa commination du 1
er
juillet 2009,
la requérante n'avait pas établi avoir informé
les locataires de leur devoir de payer désormais le loyer
par trimestre d'avance avant d'exiger d'eux ledit paiement, ni
avoir respecté la procédure de l'art. 7 RULV. Elle ne
pouvait donc pas leur réclamer une somme largement
supérieure (21'160 fr.) à celle qui était en
souffrance (10'580 fr.), de sorte que le congé était
inefficace.
B.
Par recours
motivé du 14 décembre 2009, R.________ SA a recouru
contre cette ordonnance et conclu, principalement, à sa
réforme en ce sens que l'expulsion de A.________ et de
L.________ SA est ordonnée, subsidiairement que l'ordonnance
du 2 décembre 2009 est "annulée d'office et la cause
renvoyée à une autre juridiction du même ordre
que celle dont le jugement est annulé".
Les intimés ne se sont pas déterminés dans le
délai imparti.
En droit
:
1.
L'art. 23 al. 1 LPEBL
(loi du 18 mai 1955 sur la procédure d'expulsion en
matière de baux à loyer et à ferme; RSV
221.305) ouvre un recours au Tribunal cantonal : a) lorsque le juge
était incompétent ou s'est déclaré
à tort incompétent; b) pour absence d'assignation
régulière; c) pour violation des règles
essentielles de la procédure lorsque l'informalité
est de nature à influer sur le prononcé. Selon l'al.
2, il y a également recours au Tribunal cantonal pour
déni de justice (art. 23 al. 2 LPEBL), ce recours pouvant
aboutir soit à la réforme soit à l'annulation
de la décision attaquée (JT 2004 III 43).
S'agissant des faits, la Chambre des recours dispose du pouvoir
d'examen défini à l'art. 457 CPC (applicable en vertu
du renvoi de l'art. 29 LPEBL). Elle doit admettre comme constants
les faits retenus par le jugement, sauf contradiction avec les
pièces du dossier et sous réserve du
complètement sur la base de celui-ci (JT 2009 III 79; JT
1993 III 88).
L'art. 23 LPEBL, qui confère un pouvoir d'examen
limité à la Chambre des recours, ne saurait toutefois
s'appliquer lorsque la validité du congé a
été contestée en vertu de l'art. 274g al. 1
let. a CO. Dans un tel cas, la Chambre des recours, pour
répondre aux exigences du droit fédéral, doit
disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit fédéral
(JT 2008 III 12; JT 2004 III 79; Guignard, Procédures
spéciales vaudoises, n. 4 ad art. 23 LPEBL). En
l'espèce, les intimés n'ont pas contesté la
validité du congé auprès de l'autorité
de conciliation. Le pouvoir d'examen de la Chambre des recours se
limite donc au déni de justice.
Il y a déni de justice matériel si la décision
attaquée est arbitraire, rompant manifestement
l'égalité entre parties et violant un principe
légal, ou encore si le juge a statué contrairement
à une disposition légale précise ou s'est mis
en contradiction flagrante avec les pièces en sa possession
(Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3ème
éd., 2002, n. 5 ad art. 356 CPC). Il ne suffit pas que la
motivation de la décision soit insoutenable; encore faut-il
que celle-ci apparaisse arbitraire dans son résultat. Il n'y
a pas arbitraire du seul fait qu'une solution autre apparaît
concevable ou même préférable (ATF 129 I 8 c.
2.1).
2.
L'article 257d al.
1 CO prévoit que, lorsque, après la réception
de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme,
le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de
paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement
dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai
est de 30 jours au moins pour les baux d'habitations et ceux de
locaux commerciaux (al. 1). Faute de paiement dans le délai
fixé, le bailleur peut résilier les baux
d'habitations et de locaux commerciaux, moyennant un délai
de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (al.
2).
Le premier juge s'est référé à un
arrêt de la cour de céans du 28 août 2007
(n° 420/I), traitant du même objet et admettant un
recours contre une décision d'expulsion, au motif que l'art.
7 RULV, qui prévoit le paiement du loyer par trimestre
d'avance, est une faculté donnée au bailleur qui ne
peut être exercée que dès le mois qui suit
l'échéance du délai que celui-ci a imparti en
vain au locataire pour s'acquitter du loyer arriéré.
Le bailleur ne peut pas, en effet, requérir
immédiatement le paiement du loyer par trimestre d'avance,
par une mise en demeure à forme de l'art. 257d CO. Il doit
procéder en deux temps : d'abord adresser une mise en
demeure en cas de retard du paiement du loyer (avec ou sans la
menace de la sanction du paiement des loyers par trimestre
d'avance), puis communiquer au locataire sa volonté
d'obtenir le paiement du loyer par trimestre d'avance. Ce n'est
qu'après, si les loyers n'ont pas été
acquittés trimestriellement d'avance, qu'il peut adresser
l'avis comminatoire de l'art. 257d CO. La mise en demeure doit en
outre être claire et distincte.
On peut ajouter que l'art. 257d CO présuppose un retard dans
le paiement du loyer (Lachat, Commentaire romand, n. 2 ad art. 257d
CO). L'avis comminatoire est dépourvu d'effet s'il porte sur
un loyer qui n'est pas encore échu (Lachat, op. cit., n. 5
ad art. 257d CO). En d'autres termes, si le bailleur a des
créances qui ne permettent pas l'application de cet article
et d'autres qui le permettent, le courrier doit les distinguer de
manière précise, de sorte que le locataire puisse
reconnaître sans difficulté les dettes à
éteindre pour éviter la résiliation du bail
(Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 666).
3.
En l'espèce, la mise en demeure à forme de l'art.
257d CO du 1er juillet 2009 comprenait tout à la fois le
rappel, l'exigence d'un paiement trimestriel, la prise en compte
des loyers non seulement échus (soit juin et juillet 2009),
mais également ceux des mois d'août et septembre 2009,
loyers non encore échus.
La commination portait sur un total de Fr. 21'180.-, soit les
loyers du 1er juin au 30 septembre 2009. La lettre du
créancier recourant ne faisait aucune distinction entre les
loyers échus et ceux qui ne l'étaient pas encore. Au
surplus, la somme réclamée aux locataires
était largement supérieure à celle en
souffrance, ce qui rendait inefficace le congé donné
ensuite de la commination (CREC n° 420/I du 28 août 2007
et réf. citées).
4.
Il s'ensuit que le
recours, mal fondé, doit être rejeté, le
recourant n'invoquant au surplus aucun motif de nullité
(Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise,
3
ème
éd., Lausanne 2002, n. 2 ad art. 465
CPC), et que l'ordonnance doit être
confirmée.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont
arrêtés à 511 francs (art. 232 al. 1 TFJC, par
renvoi de l'art. 230 al. 2 TFJC [Tarif du 4 décembre 1984
des frais judiciaires en matière civile).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
prononce
:
I.
Le recours est
rejeté
.
II.
L'ordonnance
est confirmée
.
III.
Les frais de deuxième instance
de la recourante R.________ SA sont arrêtés à
511 fr. (cinq cent onze francs).
IV.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
Le
président
:
La
greffière
:
Du 18 février
2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
La
greffière
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑      M. Jean-Marc
Schlaeppi, agent d'affaires breveté (pour R.________
SA)
,
‑      L.________
SA,
-     M. A.________
.
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est inférieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Mme la Juge de paix
du district du Jura-Nord vaudois
.
La
greffière
: