vd_findinfo · HC / 2014 / 623 · 2014-08-12 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, CAS CLAIR, DEMEURE DU DÉBITEUR | 257d CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 12.08.2014 HC / 2014 / 623

TRIBUNAL
CANTONAL
JL14.011050-141163
429
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
12 août 2014
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              M.
Battistolo et Mme Bendani
Greffier
:
M.              Zbinden
*****
Art.
257 CPC ; 257d CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
Z.________
,
à La Sarraz, locataire, contre l’ordonnance rendue le 10 juin 2014 par le Juge de paix du
district de Morges dans la cause divisant l’appelant d’avec et
E.Q.________
,
à Echallens, bailleurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En
fait :
A.
Par ordonnance du 10 juin 2014, le Juge de paix du district de Morges a ordonné à Z.________
de quitter et rendre libres pour le vendredi 11 juillet 2014 à midi, les locaux occupés dans
l’immeuble sis [...] à la Sarraz (appartement de 3,5 pièces au 2
ème
étage avec cave et galetas, local au rez-de-chaussée et garage) (I), dit qu’à défaut
pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix est chargé
sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution forcée
de la décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture forcée
des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution
forcée de la décision, s’ils en sont requis par l’huissier de paix (III), arrêté
à 250 fr. les frais judiciaires, qui sont compensés avec l’avance de frais de la partie
bailleresse (IV), mis les frais à la charge de la partie locataire (V), dit qu’en conséquence
Z.________ remboursera à A.Q.________ et E.Q.________ leur avance de frais à concurrence de
250 fr. et leur versera la somme de 450 fr. à titre de défraiement de leur représentant
professionnel (VI) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VII).
En droit, le premier juge a considéré que, faute de paiement de l’entier de l’arriéré
des loyers dans le délai comminatoire imparti au locataire, les congés signifiés au locataire
par avis du 25 novembre 2013 étaient valables et que l’on était en présence d’un
cas clair au sens de l’art. 257 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ;
RS 272).
B.
Par acte du 24 juin 2014, Z.________ a formé
appel contre cette ordonnance, concluant implicitement à son annulation.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
Par contrat de bail du 8 août 2006, les bailleurs
A.Q.________ et E.Q.________ ont remis à bail au locataire un appartement de 3,5 pièces, au
2
ème
étage de l’immeuble sis [...] à La Sarraz, comprenant une cuisine non agencée, une
petite salle de bains sans confort, un WC séparé et un grand balcon avec vue.
Le loyer mensuel, payable par mois d’avance, était fixé à 1'500 fr. net, incluant
un forfait pour le chauffage et l’eau chaude de 170 francs.
Le 29 août 2006, les parties ont signé
un second contrat de bail portant sur un petit local avec porte de séparation sur cave voûtée
de 50m², sis également [...], à La Sarraz, dont le loyer mensuel se montait à 290
francs.
Depuis le 28 janvier 2007, le locataire est également
titulaire du bail d’un garage de moins de 20m², sis [...], à La Sarraz, pour un loyer
mensuel de 180 francs.
2.
Le 17 octobre 2013, les bailleurs, représentés par l’agence immobilière [...], ont
adressé au locataire trois lettres recommandées le mettant en demeure de s’acquitter,
dans un délai de trente jours, de l’entier de ses arriérés concernant les trois
objets remis à bail, soit :
1)              9'234 fr. pour l’appartement,
détaillé comme suit :
« Loyer               du 01.05.2013
au 31.10.3013
Fr
7980.00
Forfait mensuel chauffage
du 01.05.2013               au 31.10.2013
Fr               1020.00
Frais de rappel impayés
au 18.07.2013
Fr
260.00
Frais de mise en demeure
Fr
65.00
Sous total
Fr               9325.00
Vos acomptes
Fr
-90.80
Total
Fr
9234.20
»
2)              1'805 fr. s’agissant
du petit local de 50m², incluant l’arriéré de loyer du 1
er
mai 2013 au 31 octobre 2013 de 1'740 fr. ainsi que des frais de mise en demeure de 65 francs.
3)              1'145 fr. pour le garage,
comprenant l’arriéré de loyer du 1
er
mai 2013 au 31 octobre 2013 de 1'080 fr. et une indemnité pour frais de mise en demeure de 65 francs.
Les trois courriers précisaient qu’à
défaut de paiement dans le délai imparti, le bail serait résilié en application de
l’art. 257d al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220).
3.
Le 25 novembre 2013, constatant que la somme réclamée
n’avait pas été payée, les bailleurs ont notifié au locataire la résiliation
des trois contrats de bail pour le 31 janvier 2014.
4.
Par requête en cas clair du 17 mars 2014, les bailleurs, par l’intermédiaire de leur
conseil, ont requis l’expulsion du locataire, au besoin par le biais de l’exécution
forcée.
5.
Par lettre du 3 juin 2014, les bailleurs ont confirmé que l’intégralité des arriérés
n’avait toujours pas été remboursée par le locataire et qu’ils maintenaient
leur conclusion en expulsion du locataire.
Une audience a eu lieu le 5 juin 2014, à laquelle seul le locataire s’est présenté.
En droit
:
1.
a)
L’art. 308 al. 1 et 2 CPC ouvre la voie
de l’appel contre les décisions finales et incidentes de première instance pour autant
que, s’agissant d’affaires patrimoniales, la valeur litigieuse soit de 10'000 fr. au moins.
La valeur litigieuse est déterminée par l’objet du litige, soit les conclusions des parties
(Tappy, in CPC commenté, 2011, n. 30 ad art. 91). Lorsque l’appel porte sur le bien-fondé
de la mesure d’expulsion, la valeur litigieuse est calculée selon le droit fédéral
et est égale au moins à la période de trois ans pendant laquelle l’art. 271a al.
1 let. e CO consacre l’annulabilité d’une résiliation (Lachat, Le bail à loyer,
2
e
éd., 2008, pp. 749 ss ; JT 2011 III 43 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1 ; SJ
2001 I 17 c. 1a ; ATF 119 II 147 c. 1).
En l’espèce, le litige porte sur la validité de la résiliation des baux, donnée
en application de l’art. 257d CO. En prenant la période de protection de trois ans du bail
de l’appartement, dont le loyer mensuel est de 1'500 fr., la valeur litigieuse de première
instance dépasse le montant de 10'000 fr., de sorte que la voie de l’appel est ouverte.
b)
Le délai pour l’introduction de l’appel est de trente jours (art. 311 al. 1 CPC), sauf
notamment contre les décisions prises en procédure sommaire, auquel cas le délai est de
dix jours (art. 314 al. 1 CPC).
En l’espèce, l’intimé a requis l’application de la procédure pour les
cas clairs (art. 257 CPC) et le premier juge en a fait application. Une telle procédure étant
sommaire (art. 248 let. b CPC), le délai d’appel est de dix jours.
Interjeté en temps utile par une partie qui y a un intérêt, l’appel est recevable.
2.
L’appel peut être formé pour violation
du droit ou constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou d’appréciation
laissées par la loi à la décision du juge et doit, le cas échéant, appliquer
le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57 CPC (Jeandin,
in CPC commenté, op. cit., nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l’appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit., n.
6 ad art. 310 CPC).
3.
a)
L’appelant ne conteste pas l’existence
d’arriérés, ni le fait qu’il ne les a pas réglés dans le délai comminatoire,
mais soutient que ceux-ci seront remboursés d’ici fin septembre 2014.
b)
Selon l’art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du
retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui
fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement
dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les
baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins.
L’art. 257d al. 2 CO précise que, faute de paiement dans ce délai, le bailleur peut résilier
le contrat avec effet immédiat; les baux d’habitation ou de locaux commerciaux peuvent être
résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un
mois.
La jurisprudence a précisé que, lorsque le locataire n’avait pas réglé l’arriéré
réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, il était
en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’alinéa 2 de cette disposition,
à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF
127 III 548 c. 4), cela même si l’arriéré a finalement été payé (TF,
arrêt du 27 février 1997, in CdB 1997, pp. 65 ss ; CACI 7 juin 2011/105 c. 3). A cet égard,
des motifs humanitaires n’entrent pas en ligne de compte dans l’examen des conditions de
l’art. 257d CO, dès lors qu’ils ne sont pas pris en considération par les règles
de droit fédéral sur le bail à loyer (TF, arrêt du 27 février 1997 précité,
c. 2b, in CdB 1997 p. 68 ; TF 4C.74/2006 du 12 mai 2006 c. 3.2.1 ; TF 4A_387/2011 du 19 août
2011 c. 3.2 ; Lachat, op. cit., p. 820 note infrapaginale 117). Ils peuvent cependant être
pris en compte au stade de l’exécution forcée, en application du principe général
de la proportionnalité. Toutefois, dans tous les cas, l’ajournement de l’exécution
forcée ne saurait être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à
une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 la 336 c. 2b). La jurisprudence cantonale vaudoise considérait
sous l’empire de l’ancien droit cantonal abrogé par l’entrée en vigueur du
CPC que, sauf cas particulier, un délai de libération des locaux de quinze à vingt jours
était admissible (Guignard, in Procédures spéciales vaudoises, 2008, n. 2 ad art. 17 LPEBL
[loi du 18 mai 1955 sur la procédure d’expulsion en matière de baux à loyer et à
ferme, abrogée au 1er janvier 2011], p. 196 et les références citées). Cette jurisprudence
garde sa pertinence sous l’empire du CPC (CACI 27 mars 2014/160 et les références citées).
c)
En l’espèce, il importe peu, au vu des principes juridiques exposés ci-dessus, que l’appelant
ait réglé une partie des arriérés après l’échéance du délai
comminatoire et qu’il dise vouloir régler la totalité des arriérés d’ici
fin septembre 2014. En outre, le délai d’un mois pour libérer les locaux ne prête
pas le flanc à la critique, d’autant que l’appelant bénéficiera de fait d’un
délai supplémentaire en raison de l’effet suspensif lié à l’appel et
au fait que le juge de paix devra fixer un nouveau délai de libération, une fois les considérants
du présent arrêt adressés aux parties. Pour le surplus, l’appelant ne conteste à
juste titre pas que les conditions de l’art. 257d CO sont réalisées.
4.
Au vu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté en application de l’art.
312 al. 1 CPC et l’ordonnance confirmée.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 708 fr. (art. 62 al. 1 TFJC
[tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils ; RSV 270.11.5]), seront mis à la
charge de l’appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Le délai de libération des locaux étant échu du fait de l’effet suspensif accordé
à l’appel, il convient de renvoyer la cause au premier juge pour qu’il fixe à l’appelant
un nouveau délai pour libérer les locaux.
Il n’y a pas matière à l’allocation de dépens, les intimés n’ayant
pas été invités à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 708 fr. (sept cent huit francs),
sont mis à la charge de l’appelant Z.________.
IV.
La cause est renvoyée au Juge de paix du
district de Morges pour qu’il fixe à Z.________, une fois les considérants écrits
du présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai pour libérer
les locaux qu’il occupe dans l’immeuble sis à [...] à la Sarraz (appartement de
3,5 pièces au 2
ème
étage avec cave et galetas, local au rez-de-chaussée et garage).
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
13 août 2014
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Z.________,
‑
M. Jean-Marc Schlaeppi, agent d’affaires breveté (pour A.Q.________ et E.Q.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district de Morges.
Le greffier :