vd_findinfo · Jug / 2016 / 324 · 2017-01-30 · fr

VENTE D'IMMEUBLE, CONDITION SUSPENSIVE, EXCEPTION D'INEXÉCUTION | 107 CO, 151 CO, 216 CO, 82 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour civile 30.01.2017 Jug / 2016 / 324

TRIBUNAL
CANTONAL
CO11.000033
11/2017/PHC
COUR
CIVILE
_________________
Audience
de jugement du 30 janvier 2017
_______________________________
Composition
:               Mme
Byrde
,
présidente
MM.
Muller et Hack, juges
Greffier
:              M.
Steinmann
*****
Cause
pendante entre :
P.________
N.________
C.________
F.________
(Me A. Reil)
et
A.________
(Me F. Besse)
-
Du même jour -
Délibérant immédiatement à huis clos, la Cour civile considère :
Remarques
liminaires:
En cours d'instruction, trois témoins ont été entendus, dont A.G.________, administrateur
président des demanderesses P.________ et F.________. Celui-ci a admis avoir activement participé
à l'élaboration des écritures des demandeurs et vu les écritures de la défenderesse.
Compte tenu de ces éléments, ses déclarations ne seront retenues que si elles sont corroborées
par d'autres éléments du dossier.
En fait:
1.
a)
A.G.________ est administrateur président de P.________ depuis son inscription au registre du commerce
en octobre 1993. Depuis le 29 mars 1994, il est également administrateur président de F.________,
dont la raison sociale était U.________ jusqu’au 10 janvier 2014. Au 2 novembre 2012, il était
en outre actionnaire de ces deux sociétés.
b)
Il ressort du registre du commerce que, par contrat de fusion du
23
juin 2014, A.________ a repris les actifs et passifs de E.________ AG, laquelle avait précédemment
repris les actifs et passifs de L.________, également ensuite de fusion.
c)
Le 12 octobre 2000, soit au moment de la signature de la convention sous seing privé et de la promesse
de vente et d'achat conditionnelle dont il sera question ci-après (cf.
infra
, ch. 2 b et 3), Z.________ était administrateur
président de X.________. A cette époque, il était également administrateur président
de la société H.________, qui a été radiée du registre du commerce le 28 novembre
2013.
d)
L’avocat François Besse est le conseil de la défenderesse dans le cadre de la présente
procédure. Il est également le conseil de A.R.________ depuis au moins une quinzaine d’années.
Il a notamment représenté celui-ci dans le cadre de l’élaboration et de la légalisation
du plan de quartier « [...] », ainsi que lors des pourparlers menés avec les
demandeurs concernant la vente des parcelles n° abc et def de la commune de Nyon dont il sera
question ci-après (cf.
infra
,
ch. 2 à 4 et 9).
2.
a)
Le
18 août 2000, le Département des infrastructures du canton de Vaud a approuvé le plan
de quartier 2 « [...] » de la commune de Nyon.
b)
Par acte notarié du 12 octobre 2000 instrumenté
par le notaire V.________, un acte intitulé « promesse de vente et d'achat conditionnelle »
a été conclu entre, d'une part, A.R.________ en qualité de « promettant-vendeur »
et, d'autre part, H.________, P.________, N.________ et C.________ en qualité de « promettants-acquéreurs »,
aux termes duquel ces derniers ont promis d’acquérir, « pour eux, pour leur ou leurs
nommables », la parcelle n° abc de la commune de Nyon, au prix de 2'546'280 francs.
Il ressort de cet acte (ci-après : la promesse de vente) notamment les éléments suivants
:
« (…)
9.-
Entrée
en jouissance et prise de possession
L'entrée
en jouissance, la prise de possession et le transfert des profits et des risques auront lieu le jour
de la signature de l'acte de vente.
(…)
13.-
Irrévocabilité
La
présente promesse de vente et d'achat est conclue ferme de part et d'autre sans possibilité
de dédit.
14.
Echéance
La
présente promesse de vente et d'achat est conclue pour une durée qui échoira le trente
septembre deux mil dix.
15.
Signature
de l'acte de vente
Les
parties se convoqueront elles-mêmes pour la signature de l'acte de vente en l'Etude du notaire soussigné.
Cette convocation se fera par courrier recommandé moyennant trente jours de préavis, dès
la réalisation des trois conditions ci-après.
IV.
CONDITIONS
La
présente promesse est soumise aux trois conditions cumulatives suivantes:
a)
que le plan de quartier " [...]" susmentionné
entre en force,
b)
que chaque propriétaire foncier concerné
par ce plan de quartier signe la convention de remaniement parcellaire qui en découlera, et
c)
que les promettants-acquéreurs obtiennent
le financement nécessaire à l'achat en cause à hauteur de huitante pour cent (80%), étant
entendu que le solde de vingt pour cent (20%) restant constitue les fonds propres qui seront investis
par les promettants-acquéreurs.
Le
promettant-vendeur s'engage à informer régulièrement les promettants-acquéreurs de
l'évolution des démarches relatives au plan de quartier et au remaniement parcellaire.
V.
DROIT
D'EMPTION
Pour
garantir les droits des promettants-acquéreurs, le promettant-vendeur concède à ces derniers,
qui acceptent, un droit d'emption dont l'objet est la parcelle abc de la commune de Nyon sus-désignée.
(…)
Exécution
de la vente
: le trente septembre deux mil dix.
Toutefois, les promettants-acquéreurs pourront en tout temps demander l'exécution de la vente,
moyennant trente jours de préavis.
Echéance
du droit d'emption et de son annotation au Registre foncier
:
trente
septembre deux mil dix.
(…)
VII.
DIVERS
(…)
Les
promettants-acquéreurs pourront en tout temps demander l'exécution de la présente promesse,
moyennant trente jours de préavis, que les conditions ci-dessus soient réalisées ou non.
(…) »
c)
Il n’est pas établi que A.R.________ aurait invoqué un vice du consentement pour invalider
la promesse de vente, ni qu’il aurait entrepris des démarches tendant à l’annulation
de cet acte avant le 30 septembre 2010, date de son échéance.
Il n’est pas non plus établi que H.________, P.________, N.________ et C.________ auraient
demandé l’exécution anticipée de la promesse de vente en application du chiffre
VII de cet acte.
3.
Le 12 octobre 2000, simultanément à
la signature de la promesse de vente, l’acte suivant a été signé dans les bureaux
du notaire V.________ (ci-après : l’acte sous seing privé) :
Il n’est pas établi que l’acte sous seing privé aurait été signé
sous la forme authentique ou sous la forme d’un acte dressé par les soins du notaire V.________
antérieurement au 31 octobre 2000, en application de son chiffre 8. Il n'est pas établi non
plus que A.R.________ aurait entrepris des démarches à cette fin.
4.
a)
Le 20 février 2001, une séance du
« groupe [...] à Nyon », réunissant l'avocat François Besse, A.R.________,
A.G.________, Z.________, M.________, N.________ et C.________, a eu lieu. Il ressort notamment ce qui
suit du procès-verbal du 2 mars 2001 relatif à cette séance :
« (…)
Il
a également été discuté qu'en ce qui concerne la parcelle def, il était pour
l'instant trop tôt pour prendre une décision quant à une éventuelle acquisition.
(…) »
Dans un procès-verbal du 21 mai 2001, relatif
à une séance du « groupe [...] à Nyon » du 18 mai précédent,
tenue en présence de A.G.________, Z.________, A.R.________, N.________ et C.________, il a notamment
été consigné ce qui suit au sujet de l'achat de la parcelle n° def de la commune
de Nyon :
« (…)
Après
diverses interventions et explications de Monsieur N.________ et de Monsieur C.________, et après
avoir reçu l'avis de chacun, il est décidé d'attendre d'un commun accord la décision
du tribunal administratif concernant, le recours avant de mettre en application la convention signée
entre les parties, notamment avec la signature d'une promesse de vente ou d'une vente à terme.
(…) »
Par télécopie du 10 juin 2002 adressée
à A.R.________, C.________ a soumis à ce dernier une proposition du « groupe de promotion
pour l'achat de la parcelle n° def à Nyon », prévoyant notamment ce qui suit:
« (…)
Signature
d'une promesse d'achat pour la parcelle def (A.R.________ –L.________) similaire pour tous les
points, à celle signée avec le groupe de promotion le 12 octobre 2000 pour la parcelle abc.
Ceci est conforme à la convention signée à la même date pour la parcelle def entre
le groupe et toi-même.
(…) »
Dans une télécopie du 11 juin 2002, C.________ a notamment écrit ce qui suit à A.R.________
:
« (…)
Comme indiqué, dans mon précédent fax je t'apporte réponse des partenaires et L.________
sur la question d'une augmentation du prix arrêté dans notre convention.
Après
consultation, nous serions en collaboration avec L.________ disposés à le revoir à la
hausse comme tu me l'as demandé. Ceci, pour autant qu'il y aie (sic) négociation également
sur d'autres conditions (…) »
Le même jour, U.________ a transmis à L.________ une copie de cette télécopie à
l'attention de son directeur, S.________, ainsi qu’un projet de convention.
Par courrier du 17 juin 2002, l'avocat François Besse, agissant pour le compte de A.R.________,
a écrit ce qui suit à l'attention de C.________ :
« (…)
Me
référant à votre dernier courrier adressé à Monsieur A.R.________, je vous informe
que le prix de vente plancher de mon client s'élève à CHF 380.- par mètre carré
de surface brute de plancher, auquel s'ajoute un intérêt à 5% entre le moment où
le plan de quartier aura été légalisé, tous délais de recours échus et
le paiement.
(…) »
Par
correspondances des 18 juin, 2 juillet et 4 juillet 2002, le groupe de promotion, par l'intermédiaire
de C.________, a poursuivi les pourparlers en vue d'acquérir la parcelle n° def de la commune
de Nyon. Une séance de travail a eu lieu à cette fin le 5 septembre 2002.
Le 1
er
octobre 2002, le groupe de promotion s'est réuni en séance, en présence de S.________.
Il ressort du procès-verbal de cette séance qu’une copie de l’acte sous seing privé
du 12 octobre 2000 a été remise à S.________ à cette occasion.
Par courrier du 2 octobre 2002 adressé à A.R.________, C.________ – faisant référence
au partenaire du groupe de promotion, L.________ – a indiqué ce qui suit :
« (…)
Concrètement,
celui-ci est aujourd'hui prêt à signer avec vous une promesse de vente pour la parcelle def,
conformément à la discussion que nous avons eue lors de notre séance du 5 septembre dernier
(…)
Dès
lors, nous demandons à Me V.________ d'établir un projet de promesse de vente et d'achat (…)
(…) »
Le 4 octobre 2002, le groupe de promotion a tenu
une nouvelle séance, à laquelle S.________ et Y.________ ont participé au nom de L.________.
Lors de cette séance, C.________ a notamment exposé que le groupe de promotion et son partenaire
L.________ avaient décidé de mettre en application la convention signée avec A.R.________
concernant la parcelle def de la commune de Nyon.
Le 5 novembre 2002, le notaire V.________ a rédigé un projet de promesse de vente et d’achat
conditionnelle portant sur la parcelle précitée entre, d’une part, A.R.________ en tant
que promettant-vendeur et, d’autre part, L.________ en tant que promettante-acquéresse.
Par
lettre du 7 novembre 2002 adressée à C.________, A.R.________ et ses partenaires [...] et [...]
ont indiqué qu’ils avaient « décidé de confier un mandat de pilotage à
De Necker Strategic Consulting/ Mr. I.________ » afin, d’une part, de trouver rapidement
une solution avec leurs banques et, d’autre part, de constituer « un Groupe de réalisation
et d’Investisseurs ayant de réelles capacités d’investissements financiers, capables
de réaliser cette opération ». Faisant état de plusieurs groupes de prestataires
et d’investisseurs intéressés, ils ont informé C.________ que leur mandataire I.________,
qui était l’associé fondateur du groupe De Necker, prendrait très prochainement
contact pour examiner ses propositions.
Par télécopie du 15 novembre 2002, C.________ a répondu à A.R.________ que le groupe
de promotion avait « une priorité sur de nouveaux venus en tout cas en ce qui concerne
les parcelles abc et def ».
Par courrier du 2 décembre 2002, Me François Besse a, en substance, écrit à C.________
qu’aucune transaction ne serait possible sans l’agrément des banques.
Par lettre du 23 décembre 2003, C.________, agissant au nom du groupe de promotion, a repris contact
avec A.R.________, en sollicitant un rendez-vous.
b)
Dans un courrier électronique du 24 juillet
2004, Me François Besse a soumis à Z.________ et C.________ deux propositions alternatives
destinées à régler la situation en relation avec la parcelle n° abc de la commune
de Nyon, la seconde consistant à racheter la promesse de vente pour un montant total de 318'285
francs.
Par lettre du 16 décembre 2004, Me François
Besse a soumis à C.________ une offre au nom du groupe De Necker, portant sur le rachat, au prix
de 500'000 fr., du droit d’emption prévu sous chiffre V de la promesse de vente.
Par courrier du 27 janvier 2005, C.________, agissant au nom du groupe de promotion, a adressé une
contre-proposition à Me François Besse, aux termes de laquelle ce droit d’emption était
cédé moyennant versement d’un montant 700'000 fr. sans conditions.
Le 18 mai 2005, C.________ a soumis à A.G.________, Z.________, T.________, N.________ et U.________
un projet de convention établi par le groupe De Necker, prévoyant, en substance, la cession
du droit d’emption précité à De Necker Kipling & Cie SA, au prix de
680'000
francs. Ce projet de convention a débouché sur un projet d’acte notarié de Me V.________
intitulé « Désignation de nommables », daté du 11 janvier 2006.
Lors d’une séance de discussions tenue le 17 février 2006 en présence de I.________,
S.________, Y.________, Me V.________ et C.________, il a été décidé de désigner
L.________ comme nommable dans le projet d’acte notarié précité, en lieu et place
du groupe De Necker.
5.
Par acte notarié du 21 mars 2006 instrumenté par le notaire V.________ et intitulé « Désignation
de nommables » (ci-après : la désignation de nommables), H.________, P.________,
N.________ et C.________, d’une part, et L.________, d’autre part, ont notamment convenu
de ce qui suit :
« (…)
II.
CESSION
DU DROIT D’ACQUERIR – DESIGNATION DE NOMMABLE
H.________,
P.________, N.________ et C.________, comparants, cèdent conjointement le droit d’acquérir
la parcelle abc de la commune de Nyon sus-désignée, qu’ils détiennent en raison
de la promesse de vente et d’achat susmentionnée, à L.________ (L.________) (L.________),
qui accepte.
En
conséquence :
a)
les cédants cèdent en cet instant le
droit d’emption objet de l’annotation numéro [...] sus-désignée à la
cessionnaire, qui accepte, et
b)
s’engagent solidairement à désigner, en qualité de nommable, la cessionnaire, ou
toutes personnes désignées par cette dernière à cet effet, le jour de l’exécution
de la promesse de vente et d’achat sus-désignée. Les obligations contractées par
les cédants dans le cadre de la promesse en cause seront donc entièrement reprises par la cessionnaire
ou ses nommables, à la libération totale et définitive des cédants.
Cette
cession du droit d’acquérir est convenue aux clauses et conditions suivantes :
Prix
Cette
cession est concédée moyennant le paiement, par la cessionnaire, aux cédants, d’une
somme de
---SIX
CENT HUITANTE MILLE FRANCS---
---(fr.
680'000.--)---
à
l’exclusion de tout autre prestation dont il ne serait pas parlé dans le présent acte.
Ce
montant a été et sera payé de la manière suivante :
a) par le versement
d’un acompte de cinquante mille francs
fr. 50'000.--
sur le compte
numéro [...] dont l’Association des Notaires Vaudois est titulaire auprès de [...], à
Lausanne, sous rubrique « Notaire V.________ », dont quittance, sous réserve
d’encaissement
b) par le versement
d’un second acompte de cent trente mille francs
fr. 130'000.--
sur le compte
susmentionné, dès la réalisation des deux conditions a) et b) auxquelles est soumise la
promesse de vente et d’achat susmentionnée, savoir a) que le plan de quartier « [...] »
entre en force et b) que chaque propriétaire foncier concerné par ce plan de quartier signe
la convention de remaniement parcellaire qui en découlera, et
c) par le versement
du solde de cinq cent mille francs
fr. 500'000.--
sur le compte
susmentionné, dans les trente jours qui suivront l’entrée en force du premier permis
de construire sur le périmètre du plan de quartier « [...] ».
Total égal
au prix de cession :
six cent huitante
mille francs.              fr. 680'000.--
Dans l’hypothèse
où la cessionnaire ou son/ses nommable(s) acquerraient tout ou partie de la parcelle sus-désignée
avant la réalisation des deux conditions rappelées immédiatement ci-dessus, il serait
remis, aux cédants, une garantie afin d’assurer le paiement des montants de cent trente mille
francs (fr. 130'000.--) et cinq cent mille francs (fr. 500'000.--) respectivement convenu.
Cette garantie
consisterait en la remise, en les mains du notaire soussigné, d’une garantie bancaire ou d’une
cédule hypothécaire qui grève, en premier rang, sans parité, aux conditions usuelles,
la parcelle sus-désignée. Tant la garantie que la cédule auraient une valeur minimale
de six cent trente mille francs (fr. 630'000.--).
(…)
II.
MANDAT
EN FAVEUR DE LA SOCIETE ANONYME FONCIA GECO La Côte SA
(…)
IV.
MANDAT
EN FAVEUR
D’U.________
L.________
(L.________) (L.________) s’engage purement et simplement à mandater U.________, société
anonyme dont le siège est à [...] (canton de Genève), aux fins de concevoir et réaliser
les plans d’exécution de la construction pour l’équivalent de dix mille mètres
carrés (10'000 m2) de plancher au minimum dans le cadre des réalisations du plan de quartier
de la « [...] », ou dans le cadre d’une autre construction dans la région
de l’arc lémanique, et à faire reprendre cet engagement à tout acquéreur successif
de la parcelle sus-désignée.
(…)
V.
MANDAT
EN FAVEUR DE MONSIEUR
N.________
(…)
VI.
ELECTION
DE DROIT-FOR
Pour
toute contestation qui pourraient s’élever quant à l’interprétation ou l’exécution
des présentes, les parties déclarent faire élection de domicile attributif de for et de
juridiction aux tribunaux ordinaires du canton de Vaud.
(…) »
L’acompte de 50'000 fr. ressortant de la désignation de nommables a été consigné
auprès de Me V.________ et versé aux demandeurs, ou à l’un d’entre eux, par
l’intermédiaire dudit notaire.
6.
Le 10 janvier 2007, A.R.________ a vendu la parcelle
n° def de la commune de Nyon à quatre acheteurs constitués en société simple,
dont E.________, qui avait repris les actifs et passifs de L.________ ensuite de fusion (cf.
supra
,
ch. 1b).
7.
a)
Par acte notarié signé les 11, 15
et 19 février 2008, H.________, N.________, P.________ et C.________ ont donné leur consentement
au remaniement parcellaire découlant du plan de quartier «
[...]
».
b)
Le 21 août 2008, une séance de signature de l’acte de remaniement parcellaire relatif
au plan de quartier précité était prévue en l’étude du notaire [...].
L’un des propriétaires concerné, B.R.________, ne s’est pas présenté
à cette séance, de sorte que Me [...] a établi le même jour un constat de carence.
c)
Le 19 décembre 2008, la Présidente du Tribunal d’arrondissement de la Côte a rendu
une ordonnance de mesures provisionnelles sous la forme d’un dispositif, dont la teneur était
la suivante :
« (…)
I.-
ORDONNE
à B.R.________ de signer, dans les cinq jours dès la notification de l’ordonnance, tous
documents permettant le remaniement parcellaire sur le périmètre du Plan de quartier « [...] »,
à Nyon, en particulier la convention de remaniement parcellaire et l’acte d’échange
y relatif, conformément aux modèles annexés à la présente ordonnance pour en
faire partie intégrante;
II.-
DIT
qu’à défaut d’exécution
du chiffre I ci-dessus, C.R.________, copropriétaire de la parcelle n° [...] du cadastre de
la commune de Nyon, est autorisé à signer, à son entière décharge, au nom et
pour le compte d’B.R.________, la convention de remaniement parcellaire et l’acte d’échange
y relatif, ainsi que tous les autres documents nécessaires aux modifications à requérir
du Conservateur du Registre foncier;
(…) »
Par lettre du 13 janvier 2009, la Présidente du Tribunal d’arrondissement de la Côte
a confirmé qu’aucun appel n’avait été déposé à l’encontre
de l’ordonnance de mesures provisionnelles susmentionnée.
d)
Le
même jour, un acte de remaniement parcellaire découlant du plan de quartier « [...] »
et concernant notamment la parcelle n° abc du cadastre de la commune de Nyon a été approuvé,
par devant le notaire [...], par A.R.________, C.R.________, B.R.________, la commune de Nyon, [...],
E.________, [...], [...], [...], [...] et [...].
C.R.________ a signé cet acte pour lui-même et pour le compte d’B.R.________, en exécution
du chiffre II de l’ordonnance de mesures provisionnelles du 19 décembre 2008.
A.R.________ a pris part à cet acte en qualité de propriétaire des parcelles n° abc
et [...] de la commune de Nyon. Quant à E.________, elle y a pris part en qualité de propriétaire
en mains communes, société simple, de la parcelle n° def de la commune de Nyon. Tous deux
étaient représentés par l’avocat François Besse lors de la séance d’instrumentation.
e)
Le 14 janvier 2009, le remaniement parcellaire objet de l’acte notarié susmentionné a
été inscrit au Registre foncier sous numéro [...]. Ensuite de ce remaniement, la parcelle
n° abc du cadastre communal de Nyon a notamment été fractionnée en deux biens-fonds
distincts, soit les parcelles n° K.________ et B.________. Ces deux biens-fonds, ainsi
qu’une nouvelle parcelle n° [...], ont été attribués à A.R.________. Une
nouvelle parcelle n° [...] a en outre été attribuée à C.R.________ et B.R.________
en copropriété, chacun pour une demie. L’annotation du droit d’emption en faveur
de H.________, N.________, P.________ et C.________ a par ailleurs été reportée sans changement,
avec le consentement des bénéficiaires susmentionnés, de la parcelle n° abc sur les
nouvelles parcelles n° K.________ et B.________.
Les parcelles n° K.________, B.________ et [...] susmentionnées n’ont pas fait l’objet
d’un autre remaniement parcellaire que celui inscrit au Registre foncier le 14 janvier 2009, dont
il est fait état ci-dessus.
8.
a)
Le 25 février 2009, Y.________ a adressé
à C.________ un courrier électronique au nom d’E.________, indiquant ce qui suit :
« (…)
Nous
souhaitons discuter de la suite que nous entendons donner quand (sic) à la désignation future
de la parcelle abc et de sa cession partielle à un autre promoteur.
Ci-joint
un plan d’accès E.________ à Onex.
Meilleures
salutations
(…) »
La défenderesse ne conteste pas que cet « autre
promoteur », auquel Y.________ faisait référence, pouvait être, entre autres,
une société proche du groupe D.________.
b)
A une date indéterminée, U.________,
par l’intermédiaire de B.G.________, est entrée en discussion avec deux représentants
de D.________, à savoir W.________ et Q.________.
Par courrier électronique du 6 avril 2009,
B.G.________ a écrit ce qui suit à W.________ et Q.________ :
« (…)
Lors
de notre séance du 1
er
avril 2009 dans vos locaux, nous avons convenu de vous rendre une offre concernant l’établissement
de plans d’exécution pour le projet de logement de la parcelle abc de la commune de Nyon,
et pour le
9 avril 2009.
(…) »
Le 23 avril 2009, Q.________ a transmis notamment
à N.________ et B.G.________ des plans de bâtiments et d’autres documents pour permettre
à U.________ de formuler son offre de mandat.
Le 7 mai 2009, U.________, par l’intermédiaire de B.G.________ et A.G.________, a envoyé
un courrier à D.________, dont il ressort notamment ce qui suit :
« (…)
Après
analyse du dossier, nous avons dû nous rendre à l’évidence (sic) ce qui avait déjà
été évoqué lors de notre entrevue, en présence de vos architectes :
-
une intégration efficace de la prestation
partielle à fournir par notre bureau dans le processus engagé par vos mandataires ne sera pas
une affaire aisée; notamment vu sous l’angle d’une situation économique tendue,
le risque de faire perdre de l’argent aux deux mandataires existe,
-
le projet en question ne correspond qu’à
environ 55% des surfaces SPB stipulées par la promesse de mandat,
-
nous avons pris acte lors de l’entrevue
que vous ne pouvez entrer en matière sur un mandat de substitution, possibilité prévue
par la convention, en raison de la situation économique actuelle.
Fort
de ce qui précède, votre proposition de dédite globale semble en effet la seule solution
réaliste et praticable, malgré le fait que notre engagement dans cette affaire n’avait
d’autre but que d’assurer un mandat à notre bureau.
Reste
la définition d’une dédite équitable, ce qui n’est pas chose aisée. Pour
nous forger une idée, nous nous sommes tenus à une notion prudente de « gain échappé »,
basé sur une marge de l’ordre de 10% par rapport au montant des honoraires supposés.
En
l’état, nous estimons la valeur d’une dédite globale de la promesse de mandat telle
que formulée dans l’acte de désignation de nommables signé le 20/03/2006 (recte :
21/03/2006) à CHF HT 100'000.—(cent mille).
Ce
montant serait payable en mains du notaire, le jour de la réalisation de la promesse de vente et
d’achat relative à la parcelle abc; les frais, émoluments et honoraires éventuels
étant à votre charge.
(…) »
c)
Par convention sous seing privé du 22
septembre 2009, E.________ a cédé son droit d’acquérir la parcelle n° B.________
du cadastre communal de Nyon à la société O.________, dont le siège est à [...].
d)
Le 22 octobre 2009, D.________, par l’intermédiaire
de Q.________, a adressé à U.________, à l’attention de B.G.________, un courrier
électronique dont il ressort ce qui suit :
« (…)
Nous
avons le plaisir de revenir vers vous dans le cadre de l’affaire mentionnée en objet.
Nous
avons, en partenariat avec O.________, conclu avec E.________ dans le courant de ce mois un accord relatif
à la cession d’une partie de la désignation de nommable et la reprise des mandats convenus
entre votre société et E.________.
Nous
vous remercions pour votre confiance et l’offre du 07.05.09 que vous nous avez fait parvenir. Celle-ci
rencontre notre approbation sur le principe.
D’entente
avec E.________, nous avons convenu qu’au moment de la signature de la cession de la désignation
de nommable devant notaire nous joindrons copie de l’offre de chacun des mandataires afin d’entériner
nos accords. Cette signature sera rendue possible dès l’inscription définitive du remaniement
parcellaire.
Nous
vous remercions de bien vouloir accuser réception du présent email et nous confirmer par la
même occasion votre engagement sur le respect de la confidentialité.
En
vous réitérant nos remerciement (sic) pour la confiance accordée nous vous adressons,
Messieurs, nos salutations distinguées. »
Il n’est pas établi que E.________ aurait participé aux discussions entre U.________
et D.________ concernant les parcelles n° K.________ et B.________ (anciennement n° abc) du
cadastre de la commune de Nyon, ni qu’elle aurait eu connaissance de leur contenu.
9.
a)
Par lettre du 7 septembre 2010, Me V.________
a convoqué H.________, P.________, N.________, C.________, E.________, D.________ et O.________,
à une séance d’instrumentation de l’acte de vente des parcelles K.________ et B.________
du cadastre de la commune de Nyon, prévue le 30 septembre 2010, à 16 heures.
b)
Le
20 septembre 2010, E.________ a ordonné le virement en faveur de Me V.________ de la somme de 30'953
fr. 20. L’ordre de paiement émis à cette occasion indique, sous la rubrique « Motif
du paiement », ce qui suit :
« (…)
Paiement
de la quote part E.________ (44,974%) sur le montant de CHF 130'000.- à verser lors de la signature
du remaniement parcellaire par tous les propriétaires après déduction de la quote part
D.________ (55,026%) sur CHF 50'000.- payés par E.________ le 17.03.2006
(…) »
c)
Par courrier électronique du 23 septembre 2010, l’Etude de Me V.________ a envoyé
un projet d’acte de vente daté du même jour à Q.________, Y.________, J.________,
Me François Besse, N.________, A.G.________, A.R.________, C.________ et Z.________. Il ressort
du chiffre VI de ce projet notamment ce qui suit :
« (…)
VI.
MANDATS
La
société O.________ reprend dès maintenant, signature des présentes, à l’entière
et définitive décharge d’E.________, les obligations de mandater convenues dans l’acte
de « Désignation de nommables » objet de la minute numéro [...] dont parlé
ci-dessus.
La
société O.________ s’engage irrévocablement, purement et simplement, à :
(…)
-
verser à la société U.________,
dont le siège est à [...] (canton de Genève), une indemnité de cent mille francs
(fr. 100'000.--), hors taxes, dans les trente jours à compter d’aujourd’hui, et ce,
pour solde de tout compte (…)
(…) »
d)
Le 30 septembre 2010, A.R.________, H.________, P.________, N.________, C.________, E.________ et O.________,
étaient présents ou représentés à l’Etude de Me V.________, en vue de
la signature de l’acte de vente concernant les parcelles n° K.________ et B.________ du cadastre
de la commune de Nyon. E.________ avait conféré procuration, le 29 septembre 2010, à Y.________
pour la représenter à cette occasion. Quant à O.________, elle était représentée
par J.________ qui l’engageait par sa signature individuelle. Lors de cette séance, un nouveau
projet d’acte de vente des parcelles susmentionnées, daté du 30 septembre 2010, a été
remis aux comparants. Ce projet comprenait notamment, sous chiffre VI intitulé « MANDATS »,
les mêmes clauses que celles figurant dans le projet d’acte de vente du 23 septembre 2010
relatives aux obligations d’O.________ envers U.________ (cf.
supra,
ch. 9 c).
Après s’être entretenu en aparté avec les représentants d’E.________
et O.________ pour les informer en primeur de sa décision, A.R.________ a refusé de signer
l’acte de vente des parcelles n° K.________ et B.________ du cadastre de la commune de Nyon
à l’issue de la séance du 30 septembre 2010.
e)
Le
jour même, Me V.________ a établi un constat de carence relevant notamment ce qui suit :
« (…)
a)
Monsieur A.R.________, se référant à
une convention sous seing privé du douze octobre deux mille et d’une (sic) note intitulée
« Parcelle abc » - Note en vue de la séance du 30 septembre 2010 »,
dont une copie de chacune est signée ce jour des comparants et produite pour demeurer ci-annexée,
refuse de signer l’acte de ventes des parcelles K.________ et B.________ de la commune de Nyon,
conformément au projet d’acte établi ce jour par le notaire soussigné, dont une
copie signée ce jour des comparants est produite pour demeurer ci-annexée,
b)
les autres comparants nommés dans le projet
d’acte susmentionné étaient présents ou représentés par procuration et
prêts à signer l’acte de ventes conformément au projet précité,
c)
les acquéresses (réd. : E.________
et O.________) ont eu connaissance des convention et note dont parlé ci-dessus qu’immédiatement
avant la signature du présent constat,
d)
chacun des comparants au projet d’acte en
cause déclare n’avoir aucune proposition à formuler afin d’aboutir à une signature
ce jour et
e)
les cédants (réd. : H.________,
P.________, N.________ et C.________) reconnaissent ne pas avoir remis aux acquéresses copie de
la convention précitée car ils estimaient qu’il n’y avait aucun lien entre ce document
et le droit d’emption sus-désigné.
(…) »
f)
Le document annexé au constat de carence susmentionné, intitulé « Parcelle abc »
- Note en vue de la séance du 30 septembre 2010 », a la teneur suivante :
« 1.
Il faut rappeler que la promesse de vente et d'achat a été conclue pour une durée de 10
ans, échéant le 30 septembre 2010. Cette promesse est subordonnée aux trois conditions
cumulatives suspensives suivantes :
a)
Le plan de quartier « [...] » entre en force;
b)
Chaque propriétaire foncier concerné par ce plan de quartier signe la convention de remaniement
parcellaire en découlant;
c)
Les promettant-acquéreurs obtiennent le financement nécessaire.
Le
droit d'emption concédé aux promettant-acquéreurs et inscrit au Registre foncier est soumis
aux mêmes conditions.
Il
faut noter que, dans le projet d'acte qu'il a établi le 8 mai 2006, Me V.________ a constaté
(page 3, point B), que "dite promesse de vente et d'achat en cause est subordonnée à conditions
qui ne sont, à ce jour, pas toutes réalisées". A l'époque, tous les propriétaires,
hormis
B.R.________
,
avaient signé la convention de remaniement parcellaire. Le Tribunal d'arrondissement de La Côte
avait déjà rendu une décision ordonnant à
B.R.________
de signer également le remaniement (arrêt d'appel sur mesures provisionnelles du 23 mars 2006).
Aujourd'hui, le remaniement est certes inscrit, mais
B.R.________
ne l'a toujours pas signé et continue à le contester, à telle enseigne qu'il vient d'adresser
une requête tendant à l'interdiction d'aliéner les parcelles remaniées et s'apprête
à agir en rectification du Registre foncier. C'est dire que l'on peut émettre d'ores et déjà
des doutes sérieux sur le point de savoir si la condition selon laquelle chaque propriétaire
concerné par le plan de quartier aura signé la convention de remaniement parcellaire est bel
et bien remplie ou non. La question peut toutefois rester en suspens, puisque d'autres éléments
mettent clairement en doute la validité même de la promesse de vente et d'achat signée
le 12 octobre 2000.
2.
Simultanément à la signature de cette promesse de vente et d'achat, en présence du notaire
V.________, les parties ont signé une convention qui prévoit en particulier les trois clauses
suivantes :
a)
La promesse signée le même jour devant
le notaire V.________ peut être annulée si la parcelle n° def reste en mains de
A.R.________
deux ans après la signature de celle-ci;
b)
Le prix de vente peut être adapté au marché et à l'indice suisse des prix à
la consommation, dans le cadre des réalisations successives, en tenant compte des intérêts
intercalaires et autres charges éventuellement en cours par les acquéreurs.
c)
L'article 6 de la convention précise que "toute acquisition pourra intervenir chaque fois que
l'autorisation de construire en force sera délivrée par l'autorité compétente, tous
recours échus.
3.
Les documents préparatoires en vue de la signature des conventions du
12
octobre 2000 démontrent les éléments suivants :
a)
Divers projets de convention sous seing privé ont circulé entre les parties entre le 6 et le
11 octobre 2000.
b)
Tous ces projets ont été établis par M. C.________ et proviennent du fax de X.________.
c)
Tous les projets prévoient que le prix pourra être adapté au marché du moment et
à l'indice des prix à la consommation. Cette volonté des parties est d'ailleurs confirmée
par le courrier de Maître V.________ du 11 octobre 2000, qui prend la peine de préciser notamment
: "Vous remarquerez que je n'ai pas modifié le chapitre V "Droit d'emption" dudit
acte en précisant que le prix pourra être rediscuté. En effet, il n'est, à mon sens,
pas possible de prévoir un prix qui ne serait pas arrêté ou, du moins, que la manière
de le calculer ne soit pas convenue avec précision."
d)
Le texte finalement signé par les parties le 12 octobre 2000 prévoit, au chiffre 2, ce qui
suit "Il est précisé que la promesse de vente a pour but la réalisation des objectifs
visés par la présente convention, en particulier des points 3 et 6 de celle-ci. La promesse
pourrait en particulier être annulée si la parcelle n° def reste en mains de "RG"
2 ans après la signature de celle-ci". La raison d'être de cette adjonction, par rapport
au 1
er
projet, ressort du 2
ème
projet,
dans lequel
A.R.________
a demandé que soit ajoutée la phrase suivante :
"La
validité de la promesse de vente parcelle abc est liée à la réalisation du point
3, qui est l'objectif principal
. En cas de réalisation
de la parcelle def par un autre acquéreur la promesse de vente pourra être annulée."
L'objectif est donc clair, et il est évident que le point 3 de la convention, savoir l'acquisition
de la parcelle def, n'a pas été réalisé.
e)
On peut également évoquer l'article 6 de la convention sous seing privé, qui, bien que
n'excluant pas expressément une acquisition anticipée, paraît faire clairement dépendre
cette dernière de l'entrée
en force de l'autorisation de construire, tous recours échus
.
Il s'agit manifestement d'un élément essentiel de la convention, puisque l'article 2 fait expressément
référence à l'article 6 comme étant l'un des objectifs visés par la convention.
f)
Maître V.________ connaissait parfaitement les termes de cette convention au moment de la signature
de l'acte authentique. Sur un des projets qu'il a établi, projet adressé par télécopieur
à A.R.________ le 6 octobre 2000, C.________ a ajouté à la main la remarque suivante :
"Pour Me V.________ à signer simultanément avec la promesse, la semaine prochaine. Merci".
Cela démontre également, si besoin est, que les deux actes étaient liés et interdépendants.
En outre, lorsque Me Besse a demandé par courrier à Maître V.________, le 9 juin 2008,
une copie de la "convention signée en votre étude sous seing privé entre les parties
simultanément à l'acte authentique instrumenté le 12 octobre 2000 sous N° [...] de
vos minutes", Maître V.________ lui a adressé, ainsi qu'à A.R.________, ladite convention
par télécopie du 13 juin 2008 avec un mot manuscrit, ce qui confirme clairement que cette convention
figurait dans son dossier.
4.
Aux termes de l'article 216 alinéa 2 CO, les promesses de vente et les pactes d'emption, en particulier,
ne sont valables que s'ils sont passés en la forme authentique, lorsqu'ils portent sur un immeuble.
On
admet que la forme authentique s'étend à toutes les clauses qui sont objectivement et subjectivement
essentielles (ATF 90 II 21, JdT 1964 I 567; ATF 90 II 154; ATF 113 II 402). En outre, la forme authentique
doit embrasser tous les points objectivement secondaires, mais subjectivement essentiels, pour autant
que ces derniers, de par leur nature, constituent un élément du contrat de vente, c'est-à-dire
affectent le rapport entre prestations et contre-prestations issu de la vente (ATF 119 II 135; ATF 113
Il 402; ATF 117 II 259 JdT 1992 I 559).
L'observation
de la forme requise par la loi est une condition de validité du contrat (Art. 11 al 2 CO). D'après
la jurisprudence du Tribunal fédéral, le contrat de vente immobilière qui n'est pas valable
à la forme est frappé de nullité absolue (voir notamment Pierre ENGEL, Contrats de droit
suisse,
2
e
édition, p. 97 Pierre TERCIER/Jean-François DUCREST, La simulation, FJS 606, p. 17 à 19;
ATF 112 II 330, JdT 1987 I 70 et références). Ainsi, le Tribunal fédéral a admis
la nullité du contrat de vente lorsqu'un point accessoire, mais essentiel, ne figure pas dans l'acte
de vente (ATF 90 Il 34), notamment lorsque l'acte indique un prix inférieur ou supérieur au
prix convenu (ATF 84 II 369; ATF 86 II 398, JdT 1961 I 210).
Tout
au plus, faut-il réserver le cas dans lequel le fait d'invoquer le vice de forme constitue un abus
de droit, admis par exemple par le Tribunal fédéral lorsque la partie qui se prévaut du
vice de forme en avait connaissance et a, malgré cette connaissance, exécuté tout ou partie
du contrat (ATF 116 Il 700; ATF 112 II 330; ATF non publié 4 C.299/1998). En l'occurrence, on ne
peut pas reprocher à A.R.________ d'avoir exécuté tout ou partie du contrat, de sorte
que cette réserve est sans effet.
5.
En l'espèce, la convention passée sous seing privé comporte trois clauses qui sont clairement
essentielles, tant objectivement que subjectivement. La clause prévoyant la possibilité d'annuler
la promesse si
A.R.________
demeure, après deux ans, propriétaire de la parcelle n° def pose une condition qui influe
directement sur la validité de la promesse. Le fait de ne pas la reporter dans l'acte authentique
qui est donc contraire aux exigences de cette forme. Il en va de même, et d'une manière plus
caractérisée encore, de la clause d'adaptation du prix, dès lors que le prix de vente
est un élément objectivement essentiel du contrat. Une clause d'adaptation du prix passée
dans un acte sous seing privé signé simultanément à la promesse de vente porte clairement
atteinte à la validité de l'acte. Enfin, la troisième clause est celle qui découle
de l'article 6 de la convention sous seing privé, et qui précise que l'acquisition peut intervenir
chaque fois que l'autorisation de construire en force sera délivrée par l'autorité compétente.
6.
La nullité étant absolue, l'acte est dépourvu d'effet. Il ne peut être ultérieurement
validé (Pierre ENGEL, Contrats de droit suisse, 2e éd., p. 97; TERCIER/DUCREST, op. cit.).
Partant, la désignation de nommable intervenue par la suite sur la base de cet acte est également
dépourvue de tout effet et nulle. »
g
)
Le constat de carence et le document intitulé « Parcelle abc » - Note en vue
de la séance du 30 septembre 2010 » reproduit ci-dessus ont tous deux été signés
notamment par C.________, agissant pour lui-même et en tant que représentant de N.________
et H.________, ainsi que par A.G.________, agissant comme représentant de P.________.
h)
Par
lettre du 4 octobre 2010, un exemplaire du constat de carence du 30 septembre 2010, instrumenté
sous numéro [...] des minutes de Me V.________, a été adressé par ce dernier à
D.________ notamment.
10.
Par courrier du 18 novembre 2010, l’avocat
[...], agissant alors en tant que conseil de H.________, P.________, N.________ et C.________, a sommé
E.________ de régler, d’ici au 30 novembre 2010, l’acompte de 130'000 fr. prévu
par la désignation de nommables du 21 mars 2006 et la somme de 100'000 fr. due, selon lui, en contrepartie
de l’engagement de D.________ de reprendre le mandat d’architecte de P.________ (recte :
U.________).
Par lettre du 17 janvier 2011, E.________ a écrit à Me [...] ce qui suit :
« (…)
Messieurs,
Nous
accusons réception de votre courrier du 25 novembre 2010 concernant l’affaire visée en
titre, ainsi que de son annexe dont le contenu est intégralement contesté. Nous relevons en
particulier ce qui suit :
1.
A titre préliminaire, nous relevons que les
accusations que vous portez à l’encontre de notre collaborateur
Y.________
sont non seulement totalement infondées, mais choquantes. Non seulement nous réfutons ces accusations,
mais nous estimons, comme vous le constaterez dans les lignes qui suivent, que vous et vos partenaires
portent l’exclusive responsabilité de cette situation.
2.
Nous vous rappelons que
H.________
,
P.________
,
N.________
et
C.________
ont reconnu, en signant le constat de carence du notaire V.________ le 30 septembre dernier sans aucune
réserve, qu’ils n’avaient pas remis à notre société copie de la convention
du 12 octobre 2000. Ce fait est incontestable. Vous ne pouvez prétendre aujourd’hui le contraire.
3.
Pareillement, en signant sans aucune réserve
l’annexe au constat de carence intitulée « Parcelle abc – Note en vue de la
séance du
30 septembre 2010 »,
H.________
,
P.________
,
N.________
et
C.________
ont admis que la convention passée sous seing privé le 12 octobre 2000 comportait des
clauses objectivement et subjectivement essentielles, en particulier quant à la détermination
du prix, et que, faute d’avoir repris ces clauses dans le contrat authentique, ce dernier devait
être considéré comme nul et non-avenu. Vous l’avez admis noir sur blanc et ne sauriez
aujourd’hui prétendre le contraire.
4.
E.________ ne peut plus agir en exécution
d’une promesse de vente et d’un droit d’emption qui n’ont, aujourd’hui,
plus aucune valeur. Une action contre
A.R.________
en exécution d’un acte échu est juridiquement exclue. C’est dire que la seule action
possible est une action en dommages-intérêts. Or, notre préjudice résulte essentiellement
du fait que, pour obtenir le transfert de l’ancienne parcelle abc en notre faveur, nous ne pourrons
le faire qu’en payant le prix du marché, qui s’avère, comme vous le savez, largement
plus élevé que le prix initialement convenu. Ce préjudice vous est directement imputable,
ainsi qu’à vos partenaires. Si nous allons tout mettre en œuvre pour tenter de le réduire
au maximum, nous devons néanmoins nous réserver de faire valoir nos droits en réparation
du dommage que cette situation nous occasionnera.
5.
Dans ces conditions, vous comprendrez que nous
ne pouvons entrer en matière sur vos prétentions, qui sont totalement infondées et ne
résistent manifestement pas à l’examen de l’ensemble du dossier.
Nous
vous prions de croire, (…) »
11.
a)
E.________, A.R.________ et d’autres
personnes ont déposés des demandes de permis de construire dans le cadre de la réalisation
du plan de quartier «
[...]
»,
portant notamment sur les parcelles K.________ et B.________ du cadastre de la commune de Nyon.
Le 20 juin 2011, la municipalité de Nyon a délivré les permis de construire sur le périmètre
du plan de quartier précité.
Ces permis de construire ont fait l’objet de recours interjetés par B.R.________ auprès
du Tribunal cantonal et du Tribunal fédéral.
b)
Par lettre du 23 août 2012, l’avocat
[...], conseil d’B.R.________, a écrit à Me François Besse ce qui suit :
« (…)
M.
B.R.________ est d’accord de signer le remaniement parcellaire selon la dernière mouture du
Notaire Me [...] et M. B.R.________, par lettre séparée, retire son opposition à l’entier
des permis de construire et demandes relatives aux équipements et collecteurs déposés
par vos mandants et la Commune de Nyon, Messieurs les Constructeurs sur le PQ2 et les recours au Tribunal
Fédéral et au Tribunal Administratif Cantonal deviendront ainsi sans objet et ceci dépens
compensés.
(…)
(…)
M. B.R.________ se rendra avec Me [...] chez Me [...] pour la signature du remaniement parcellaire tel
que déposé par ce dernier au Registre foncier (…) »
c)
Par
courrier du 27 août 2012, B.R.________ a déclaré retirer son recours au Tribunal fédéral
concernant l’octroi des permis de construire précités. Par ordonnance du 3 septembre
2012, le Tribunal fédéral a pris acte de ce retrait et rayé la cause du rôle.
12.
Le 28 novembre 2012, A.R.________ a vendu la parcelle
n° B.________ de la commune de Nyon à la fondation [...], au prix de 3'115'000 francs.
13.
a)
Ni la promesse de vente du 12 octobre 2000,
ni l’acte sous seing privé signé à cette même date n’ont été
exécutés.
Il n’est pas établi que les demandeurs auraient agi en justice contre A.R.________ pour obtenir
l’exécution de la promesse de vente ou, à défaut, des dommages-intérêts,
ni qu’ils auraient interpellé celui-ci à ce sujet.
b)
Il
n’est pas établi que
E.________
aurait participé aux pourparlers qui ont
précédé la signature de la promesse de vente, ni qu’elle aurait eu connaissance
de leur contenu. Il n’est pas davantage établi qu’elle aurait empêché l’avènement
de l’une ou l’autre des conditions prévues par cet acte ou qu’elle aurait tiré
un avantage du refus de A.R.________ de signer la convention de vente des parcelles n° B.________
et K.________ de la commune de Nyon.
14.
En cours d’instance, une expertise a été
confiée à François Vuillomenet, architecte EPFL SIA FSU, afin de déterminer la rémunération
du mandat d’architecte qui aurait été confié à U.________ (devenue F.________)
en exécution du chiffre IV de la désignation de nommables du 21 mars 2006 et la marge bénéficiaire
pouvant en résulter. L’expert a déposé un rapport le 8 avril 2013, dont il ressort
en substance les éléments suivants :
a)
Se
fondant sur des calculs d’honoraires effectués selon la norme SIA 102, l’expert a considéré
que les honoraires résultant du mandat qui aurait été confié à U.________ selon
la désignation de nommables précitée, portant sur la conception et la réalisation
des plans d’exécution de la construction pour l’équivalent de 10'000 m2 de
plancher au minimum dans le cadre des réalisations du plan de quartier de la « [...] »,
se seraient élevés à des montants arrondis de 1'262'000 fr. HT en 2006 (correspondant,
selon les valeurs 2006 de la norme SIA 102, à un total de 10'533 heures attribuables au mandat au
tarif horaire de 120 francs) et de 1'669'000 fr. HT en 2013 (correspondant, selon les valeurs 2013
de la norme SIA 102, à 12’415 heures au tarif horaire de 135 francs).
b)
L’expert
a indiqué qu’il n’était pas possible d’être catégorique concernant
la marge bénéficiaire, celle-ci dépendant de nombreux facteurs, dont l’importance
de son réinvestissement dans des activités non directement rentables (par exemple participation
à des concours ou prospection). Relevant que les affaires d’un bureau d’architecture
se bouclaient avec des bilans très variables, il a néanmoins estimé qu’une marge
bénéficiaire de 10% était vraisemblable pour le type d’ouvrage en cause. A titre
d’exemple, l’expert a cité l’article 1.12.2 de la norme SIA 102, relatif à
la fin anticipée d’un mandat en temps inopportun, qui prévoit que l’architecte
est habilité dans ce cas à exiger un supplément, en plus des prestations fournies conformément
au contrat, se montant à 10% des honoraires correspondant à la part de mandat qui lui aura
été retirée, ou même plus si le préjudice prouvé est supérieur.
c)
Au
vu des constatations qui précèdent, l’expert a confirmé que U.________ aurait subi
un manque à gagner de 100'000 francs.
15.
a)
Par demande du 30 décembre 2010, P.________, N.________, C.________, H.________ et U.________ ont
pris, avec suite de frais et dépens, les conclusions suivantes :
«
I.-
Condamner E.________ au
paiement immédiat, en mains des demandeurs P.________, N.________, C.________ et H.________, solidairement
entre eux, du montant de
CHF
130'000.-
(cent trente mille francs) avec intérêts
à 5% l’an dès le
18 novembre
2010.
II.-
Condamner E.________ au paiement du montant de
CHF
500'000.-
(cinq cent mille francs) en mains des
demandeurs P.________, N.________, C.________ et H.________, solidairement entre eux, dans les trente
jours suivant l’entrée en force du premier permis de construire sur le périmètre
du plan de quartier « [...] » à Nyon, avec intérêts à 5% l’an
dès cette date.
III.-
Subsidiairement à
la conclusion II
:
Constater que E.________ est la débitrice des demandeurs P.________, N.________, C.________ et H.________,
solidairement entre eux, du montant de
CHF
500'000.-
(cinq cent mille francs), payable dans
les trente jours suivant l’entrée en force du premier permis de construire sur le périmètre
du plan de quartier « [...] » à Nyon, avec intérêts à 5% l’an
dès cette date.
IV.-
Condamner E.________ au paiement immédiat, en mains de la demanderesse U.________ du montant de
CHF 100'000.- (cent mille francs) avec intérêts à 5% l’an dès le 18 novembre
2010. »
Par jugement incident du 25 juillet 2011, le Juge instructeur de la Cour civile a rejeté la requête
de déclinatoire déposée par E.________ le
23
mars précédent. Ce jugement n’a pas fait l’objet d’un recours.
Par réponse du 14 décembre 2011, E.________ a conclu, avec suite de frais et dépens, au
rejet des conclusions de la demande et a pris la conclusion reconventionnelle suivante :
«
H.________,
P.________
, M.
N.________
,
M.
C.________
sont les débiteurs solidaires d’
E.________
(
E.________
)
(E.________) et lui doivent immédiat paiement du montant de CHF 50'000.-- avec intérêts
à 5% l’an dès le 21 mars 2006. »
Par réplique du 4 avril 2012, P.________, N.________, C.________, H.________ et U.________ ont conclu,
avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions reconventionnelles prises par E.________
dans sa réponse du 14 décembre 2011.
Les parties ont chacune déposé un mémoire de droit.
b)
Comme indiqué précédemment, H.________ a été radiée du registre du commerce
le 28 novembre 2013 ensuite de dissolution et liquidation, U.________ a modifié sa raison sociale
en F.________ le 10 janvier 2014 et A.________ a repris les actifs et passifs de E.________ par contrat
de fusion du 23 juin 2014 (cf.
supra
,
ch. 1a, 1b et 1c).
Par courriers des 3 et 7 mars 2016, les parties ont confirmé qu’elles ne s’opposaient
pas à ce qu’il soit pris acte de la modification des raisons sociales de la demanderesse U.________
en F.________ et de la défenderesse E.________ en A.________.
En droit:
I.
a)
Le procès ayant été
ouvert avant l'entrée en vigueur, le
1
er
janvier 2011, du Code de procédure civile suisse (ci-après : CPC; RS 272), les dispositions
de l’ancien droit de procédure civile (art. 404 al. 1 CPC), en particulier du CPC-VD, sont
applicables.
Les dispositions de la loi d'organisation judiciaire
du 12 décembre 1979 (LOJV; RSV 173.01) dans leur teneur en vigueur au 31 décembre 2010 sont
également applicables
.
La Cour civile est ainsi compétente pour les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse est
supérieure à 100'000 fr. et qui ne sont pas attribuées par la loi à une autre autorité
(art. 74 al. 2 aLOJV).
b)
En l’espèce, la Cour de céans
est compétente pour connaître du présent litige en vertu de la clause d’élection
de for contenue au chiffre VI de la désignation de nommables et de l’art. 74 al. 2 aLOJV,
la valeur litigieuse étant supérieure à 100'000 francs. La compétence de la Cour
civile n’est d’ailleurs plus litigieuse, cette question ayant été définitivement
tranchée par le jugement incident du 25 juillet 2011, rejetant la requête de déclinatoire
déposée par la défenderesse.
II.
A titre préliminaire, il convient de préciser
quelles sont les parties à la présente procédure.
a)
La fusion opère le transfert
ipso
jure
des contrats d’une société
transférante à la société reprenante (art. 22 al. 1 LFus [loi fédérale
sur la fusion, la scission, la transformation et le transfert de patrimoine du 3 octobre 2003;
RS
221.301]; Trigo Trindade, Commentaire LFus, n. 15, p. 375 ad art. 22 LFus). En outre, elle a pour conséquence
que la société reprenante se substitue de plein droit à celle qui a été reprise
au plan de la procédure en vertu de l’art. 64 al. 2 CPC-VD
(JdT
2006 III 67; JdT 1997 III 51; ATF 106 II 346, JdT 1982 I 77; Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile
vaudoise, 3
e
éd., n. 2 ad art. 64 CPC-VD).
b)
En l’espèce, les demandeurs fondent leurs prétentions sur la désignation de nommables
du 21 mars 2006 conclue avec L.________. Il est toutefois admis qu’à la suite d’une
fusion, les actifs et passifs de cette société ont été repris par E.________, dont
les actifs et passifs ont à leur tour été transférés, en cours de procès,
à A.________, également ensuite de fusion. Cette dernière société a donc repris
les éventuelles obligations ressortant de la désignation de nommables et remplace de plein
droit E.________ en tant que défenderesse dans le cadre de la présente procédure.
c)
H.________ ayant été radiée
du registre du commerce le
28 novembre 2013,
elle doit être mise hors de cause. Quant à la demanderesse U.________, il y a lieu de prendre
acte de la modification de sa raison sociale en F.________.
d)
En définitive, la présente procédure divise les demandeurs P.________, N.________, C.________
et F.________ d’avec la défenderesse A.________.
III.
Les demandeurs réclament à la défenderesse
le paiement en faveur de P.________, N.________ et C.________, des 2
ème
et 3
ème
acomptes prévus par l’acte du 21 mars 2006, soit 130'000 fr. et 500'000 fr., en soutenant
que les conditions d’exigibilité de ces montants sont toutes remplies. Ils réclament
en outre des dommages et intérêts à hauteur de 100'000 fr. en faveur de F.________, consécutifs
à la non-exécution de la clause figurant sous chiffre IV de la désignation de nommables.
Pour sa part, la défenderesse fait valoir en substance que la « promesse de vente »
du 12 octobre 2000 concernant l’acquisition de l’ancienne parcelle n° abc du cadastre
de la commune de Nyon est nulle, au motif qu’elle n’intègre pas certains éléments
essentiels ressortant de l’acte sous seing privé signé à la même date, ce qui
a pour conséquence une violation des exigences de la forme authentique. Selon elle, ce vice de forme
entraîne la nullité de la désignation de nommables du 21 mars 2006, puisque les demandeurs
P.________, N.________ et C.________ n’ont jamais obtenu le droit d’acquérir l’immeuble
litigieux et qu’ils ne pouvaient dès lors céder valablement ce droit par la désignation
de nommables. Les demandeurs prénommés auraient d’ailleurs admis cette nullité en
signant sans réserve le document annexé au constat de carence de Me V.________, intitulé
« Parcelle [...] – Note en vue de la séance du 30 septembre 2010 » (ci-après :
la note), dont il ressort en substance que tant la « promesse de vente » que la désignation
de nommables sont nulles pour vice de forme. A titre subsidiaire, la défenderesse fait valoir que
même si elle devait par impossible être considérée comme valable en la forme, la
« promesse de vente » serait caduque, dès lors que la condition suspensive relative
à la signature du remaniement parcellaire découlant du plan de quartier « [...] »
par tous les propriétaires concernés n’était pas réalisée au jour de son
échéance, le 30 septembre 2010. Dans ces circonstances, la désignation de nommables ne
pouvait plus déployer d’effets, les demandeurs P.________, N.________ et C.________ s’étant
retrouvés dans l’impossibilité de pouvoir transférer à la défenderesse
la parcelle faisant l’objet de la « promesse de vente » comme ils s’y
étaient obligés. La défenderesse soutient également, toujours à titre subsidiaire,
que les demandeurs susmentionnés ne peuvent de toute manière réclamer aucun montant à
titre de dommages et intérêts, faute pour eux d’avoir exécuté leurs propres
prestations. Selon elle, en omettant d’actionner A.R.________, ils ont en effet renoncé, de
fait, à exécuter les prestations qui découlaient de la désignation de nommables ;
ils ne sauraient dès lors exiger de la défenderesse qu’elle exécute les siennes,
ce d’autant que celle-ci ne pouvait pas de son côté ouvrir action contre A.R.________
pour obtenir l’exécution de la « promesse de vente » puisqu’elle
n’était pas partie à cet acte et qu’elle n’avait aucune relation contractuelle
avec le promettant-vendeur. Par ailleurs, la défenderesse estime avoir valablement résolu la
désignation de nommables par le courrier qu’elle a adressé à l’ancien conseil
des demandeurs le 17 janvier 2011. S’agissant de la clause figurant sous chiffre IV de la désignation
de nommables, la défenderesse considère, d’une part, que celle-ci ne saurait déployer
d’effets en raison de la nullité, respectivement de la caducité de la désignation
de nommables et, d’autre part, que F.________ ne peut faire valoir aucune prétention à
ce titre, dès lors qu’elle a refusé d’entreprendre le mandat stipulé en sa
faveur dans ladite clause. Pour toutes ces raisons, la défenderesse est d’avis que les demandeurs
ne peuvent invoquer aucune prétention à son encontre et qu’ils doivent au contraire lui
rembourser l’acompte de 50'000 fr. que son ayant cause leur a versé en exécution
de la désignation de nommables.
IV.
Les demandeurs concluent au paiement par la défenderesse
des montants de 130'000 fr. et 500'000 fr. correspondant aux 2
ème
et 3
ème
acomptes prévus par l’acte du 21 mars 2006. La défenderesse s’oppose à l’exécution
de cet acte en soulevant divers moyens, qu’il convient d’examiner successivement.
a)
La défenderesse fait d’abord valoir
que la « promesse de vente » du 12 octobre 2000 ne respecte pas l’exigence
de la forme authentique, dès lors qu’elle n’intègre pas certaines clauses essentielles
de la vente de l’ancienne parcelle
n°
abc de la commune de Nyon figurant dans l’acte sous seing privé signé le
12
octobre 2000, ce qui entraînerait la nullité de la désignation de nommables du
21
mars 2006 sur laquelle les demandeurs fondent leurs prétentions.
aa)
Selon l’art. 216 al. 1 CO (loi fédérale
complétant le Code civil suisse du 30 mars 1911 [Code des obligations]; RS 220), les ventes d’immeubles
ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique. En vertu de l’al. 2 de cette même
disposition, il en va de même des promesses de vente et des pactes d’emption portant sur un
immeuble.
Le droit fédéral précise la notion de forme authentique, son objet et son contenu, ainsi
que les effets de son inobservation (ATF 125 III 131 consid. 5b;
ATF
124 I 297 consid. 4a; ATF 113 II 402 consid. 2a). Il voit et veut au minimum dans la forme authentique
un acte écrit dressé par une personne préposée à cet effet et contenant l’énoncé
des faits ayant une portée juridique, des déclarations de volonté ou des actes juridiques
qu’il parfait (Engel, Contrats de droit suisse, 2
e
éd.,
p. 94). Quant au droit cantonal,
il détermine les formalités de la forme authentique, notamment en ce qui concerne l’organisation
du notariat et la procédure notariale (art. 55 al. 1 Tit. Fin. CC [Titre final du Code civil suisse
du 10 décembre 1907;
RS 210; Müller,
Contrats de droit suisse, n. 386, p. 83). Dans le canton de Vaud, seuls les actes notariés répondant
aux exigences de validité de la LNo (loi vaudoise sur le notariat du 29 juin 2004; RSV 178.11) sont
des actes authentiques
(art. 47 al. 1 LNo).
Selon la jurisprudence rendue en application de l’art. 216 al. 1 CO, applicable également
à la promesse de vente immobilière, la forme authentique doit porter sur tous les éléments
objectivement essentiels du contrat, et aussi sur les points objectivement secondaires mais subjectivement
essentiels, pour autant que ces derniers, de par leur nature, constituent un élément du contrat
de vente; il faut comprendre par cette dernière expression tous les éléments qui affectent
le rapport entre la prestation et la contre-prestation issues de la vente (ATF 135 III 295
consid.
3.2; ATF 119 II 135 consid. 2a; ATF 113 II 402 consid. 2a; Foëx, Commentaire romand, CO I, 2
e
éd. [cité : Foëx, CR CO I], n. 9 ad art. 216 CO). L’acte authentique doit donc
énoncer toutes les contre-prestations promises en échange du bien immobilier et le prix indiqué
doit correspondre à celui réellement convenu; à défaut, l’acte est nul parce
que simulé (ATF 135 III 295 précité
consid.
3.2; ATF 101 II 329 consid. 3a; ATF 94 II 270). Doivent notamment être revêtus de la forme
authentique, en tant qu’
essentialia
negotii
, la désignation des parties et de
leurs éventuels représentants, la désignation de l’immeuble vendu, l’indication
véridique du prix de vente comprenant la mention de toutes les prestations (en argent) devant être
fournies par l’acheteur, la manière d’établir le prix de vente s’il n’est
pas déterminable au moment de la conclusion du contrat, les engagements de transférer la propriété
et de l’acquérir et l’engagement de payer le prix (Foëx, CR CO I, n. 10 ad art.
216 CO). Sont par ailleurs également soumises à l’observation de la forme authentique
les clauses concernant une condition affectant le contrat (Foëx, CR CO I, n. 11 ad art. 216 CO et
les références doctrinales citées). D’une façon générale, le Tribunal
fédéral admet que les points subjectivement essentiels n’entrant pas dans le cadre de
la vente ne sont pas soumis à l’observation de la forme authentique, même s’ils
constituent une condition
sine
qua non
de la conclusion du contrat de vente;
ce qui est décisif, selon la jurisprudence, c’est l’unité du contrat de vente,
qui se détermine en fonction du contenu de ce contrat et non selon des circonstances extérieures
(ATF 113 II 402 consid. 2a; ATF 119 II 135 consid. 2 a; TF 4C. 386/2005 du 3 février 2006 consid.
3.1; Foëx, CR CO I, n. 13 ad art. 216 CO). Dans ce contexte, un contrat conclu dans la forme requise
est également nul, lorsqu’un second contrat, indissociable du premier en vertu de la volonté
des parties, ne respecte pas cette forme (cf. Meier/Hayoz, Berner Kommentar, n. 89 ad art. 657 CC; ATF
90 II 34 consid. 3).
La vente d’immeubles ou la promesse d’une telle vente qui ne respecte pas la forme authentique
est en principe frappée de nullité absolue
(ATF
135 III 295 consid. 3.2; ATF 112 II 330 consid. 2b). Le contrat ne produit aucun effet et ne peut être
validé ultérieurement. Les parties n’ont donc aucun droit à l’exécution
de leurs prestations réciproques (Müller, op. cit., n. 394, p. 84; Tercier/Bieri/Carron, Les
contrats spéciaux, 5
e
éd., n. 984, p. 138). La constatation de la nullité a lieu d’office et n’importe
quelle personne ayant un intérêt digne de protection peut l’invoquer en tout temps (ATF
111 II 134 consid. 1, JdT 1986 I 627;
ATF
95 II 532 consid. 3, JdT 1971 I 40).
L'interprétation selon le principe de la confiance – y compris celle d'un contrat dont la
validité dépend d'une forme particulière (ATF 127 III 248 consid. 3c) – consiste
en rechercher comment les parties, lorsque leur accord s'est formé, pouvaient comprendre de bonne
foi les clauses adoptées par elles, en fonction du contexte dans lequel elles ont traité (ATF
132 III 24 consid. 4). Même s'il est apparemment clair, le sens d'un texte souscrit par les parties
n'est pas forcément déterminant, de sorte que l'interprétation purement littérale
est prohibée
(art. 18 al. 1 CO). Lorsque
la teneur d'une clause contractuelle paraît limpide à première vue, il peut résulter
d'autres éléments du contrat, du but poursuivi par les parties ou d'autres circonstances que
le texte de cette clause ne restitue pas exactement le sens de l'accord conclu. Il n'y a cependant pas
lieu de s'écarter du sens littéral du texte adopté par les cocontractants lorsqu'il n'y
a aucune raison sérieuse de penser que celui-ci ne correspond pas à leur volonté (ATF
131 III 606 consid. 4.2 ; ATF 130 III 417 consid. 3.2 ; ATF 129 III 118 consid. 2.5).
bb)
En
l’espèce, par acte notarié du 12 octobre 2000, intitulé « promesse de
vente et d'achat conditionnelle », A.R.________ s’est engagé à vendre la parcelle
n° [...] de la commune de Nyon à H.________, P.________, N.________ et C.________ pour le prix
de 2'546'280 francs (cf.
infra
,
consid. IV c) bb) i)) pour la qualification juridique de cet acte en contrat de vente immobilière,
et non en promesse de vente immobilière). Simultanément à la signature de cet acte, A.G.________,
Z.________, N.________, C.________, A.R.________ et une autre personne dont il n’a pas été
possible de déchiffrer le nom, ont signé, en l’étude de Me V.________, un acte sous
seing privé ayant pour but de définir les modalités d’acquisition des immeubles
du quartier dit « [...] », dont A.R.________ était propriétaire. Ce document,
dont il est établi qu’il n’a jamais fait l’objet d’un acte authentique,
fait expressément référence à la « promesse de vente » précitée,
en précisant que cette dernière « a pour but la réalisation des objectifs visés
par la présente convention, en particulier des points 3 et 6 de celle-ci ». Il prévoit
en substance l’engagement du « groupe de promotion » – défini comme
étant « U.________ A.G.________, X.________ Z.________, N.________, C.________ »
et une personne indéterminée – d’acquérir la parcelle n° def de la commune
de Nyon en mains de A.R.________ (ch. 3) et stipule, sous chiffre 2, qu’à défaut d’acquisition
de cette parcelle dans les deux ans à compter de sa signature, « la promesse pourrait
en particulier être annulée ». Il contient en outre, sous chiffre 5, une clause arrêtant
le prix de vente des parcelles n° def et abc susmentionnées à 360 fr. le mètre carré
et prévoyant que « ce prix pourra être adapté au marché du moment et à
l’indice des prix à la consommation (réf : ville de Zurich), en tenant compte des
intérêts intercalaires et autres charges éventuellement encourues par le « ”groupe
de promotion” ou ses nommables ». Sous chiffre 6, il dispose enfin que toute acquisition
pourra intervenir chaque fois que l’autorisation de construire en force sera délivrée
par l’autorité compétente tous recours échus.
Pour la défenderesse, les chiffres 2, 5 et 6 précités de l’acte sous seing privé
seraient des éléments essentiels de la vente de l’ancienne parcelle n° abc de la
commune de Nyon qui, faute d’avoir été intégrés dans l’acte intitulé
« promesse de vente », entraineraient la nullité de celui-ci. On ne saurait
la suivre sur ce point. Tout d’abord, les parties à l’acte sous seing privé ne
sont pas les mêmes que celles à la « promesse de vente ». En réalité,
seuls N.________, C.________ et A.R.________ figurent dans les deux actes. P.________ et H.________ ne
sont en revanche liées que par la « promesse de vente », alors qu’U.________,
X.________, A.G.________, Z.________ et une dernière personne dont le nom, ajouté à la
main, n’a pu être déchiffré, ne sont parties qu’à l’acte sous seing
privé. Or, l’on ne saurait considérer que lorsqu’il est passé par d’autres
personnes, un acte puisse contenir des éléments essentiels qui auraient dû être intégrés
à un acte de vente authentique. Peu importe à cet égard que A.G.________ ait été
administrateur-président et actionnaire à la fois d’U.________ et de P.________ et que
Z.________ ait été administrateur-président tant de H.________ que de X.________. Il n’en
demeure pas moins qu’en l’absence d’éléments permettant d’admettre
une identité économique entre ces personnes et ces sociétés (Durchgriff), celles-ci
doivent être considérées comme des entités distinctes. Cela étant, à défaut
d’identité de parties entre la « promesse de vente » et l’acte sous
seing privé, les clauses de celui-ci ne peuvent être considérées comme des éléments
essentiels de celle-ci. Par ailleurs, au regard de leur contenu, on ne saurait de toute manière
considérer les chiffres 2, 5 et 6 de l’acte sous seing privé comme des éléments
essentiels de la « promesse de vente ». En effet, le chiffre 2 prévoit que la
« promesse de vente » « pourrait être annulée » si
la parcelle n° def reste en mains de A.R.________ deux ans après sa signature. Il n’est
pas dit qu’elle le sera. Au contraire, l’emploi du verbe pouvoir au conditionnel confirme
qu’il s’agissait là d’une simple déclaration d’intention, sans réelle
portée juridique. Il en va de même des chiffres 5 et 6 qui prévoient que le prix de vente
des parcelles n° def et abc « pourra être adapté » au marché
du moment et à l’indice des prix à la consommation dans le cadre des réalisations
successives et que toute acquisition « pourra intervenir » chaque fois que l’autorisation
de construire en force sera délivrée. Dans les deux cas, l’emploi du verbe pouvoir au
futur indique qu’il ne s’agissait pas pour les parties de faire naître de véritables
droits et obligations mais uniquement de formuler une déclaration d’intention. D’ailleurs,
le fait que les parties aient convenu que l’acte sous seing privé serait formalisé par
un acte authentique avant le 31 octobre 2000 et qu’elles n’aient finalement pas procédé
en ce sens confirme qu’elles ne considéraient pas cet acte comme contraignant en l’état.
La Cour de céans considère dès lors que celui-ci était une pure déclaration
d’intention et qu’il ne contenait au surplus aucun élément essentiel au contrat
de vente de l’ancienne parcelle n° abc de la commune de Nyon.
On ne saurait davantage suivre la défenderesse lorsqu’elle prétend qu’en signant
le 30 septembre 2010 la note annexée au constat de carence, les demandeurs P.________, N.________
et C.________ auraient admis la nullité de la « promesse de vente ». En effet,
il ressort de l’état de fait que, lors de la séance du 30 septembre 2010 à laquelle
toutes les parties avaient été convoquées par le notaire V.________, le vendeur A.R.________
a refusé d’exécuter la vente immobilière conditionnelle en se prévalant de
l’acte sous seing privé du 12 octobre 2000 précité, d’une part, et d’une
« Note rédigée en vue de la séance du 30 septembre 2010 » qui
exposait les motifs pour lesquels cet acte sous seing privé aurait entaché de nullité
la vente immobilière, d’autre part. Or, il ressort du constat de carence dressé à
l’issue de cette séance par ledit notaire que tous les autres comparants, dont les demandeurs
P.________, N.________ et C.________ qui avaient cédé leur droit d’acquérir, voulaient
exécuter la vente immobilière et étaient prêts à signer l’acte authentique
préparé par le notaire. A l’évidence, puisqu’ils étaient disposés
à exécuter la vente, ou à concourir à l’exécution de celle-ci, les demandeurs
n’ont pas pu vouloir apposer leur signature en guise d’approbation avec le contenu d’une
note qui aboutissait à la conclusion que la vente immobilière était nulle et ne pouvait
pas être exécutée. Il en va de même des autres comparants qui ont apposé leur
signature sur cette note et qui, au contraire du vendeur, entendaient exécuter la vente immobilière.
En réalité, la raison pour laquelle tous les comparants ont apposé leur signature sur
les deux documents précités et sur le projet d’acte authentique du 30 septembre 2010,
ressort du texte du constat de carence lui-même, qui précise que tous ces documents sont signés
pour demeurer annexés audit constat. Par leur signature, les comparants ont ainsi signé ces
documents pour attester en avoir pris connaissance et non pour adhérer à leur contenu. En raisonnant
par l’absurde, il faudrait considérer, si l’on admettait le contraire, que la vente
objet du constat de carence est valablement conclue, au motif que les comparants ont signé le projet
d’acte de vente annexé audit constat. Tel n’est évidemment pas le cas et pour les
mêmes motifs, on ne saurait retenir qu’en signant la note, les demandeurs P.________, N.________
et C.________ auraient admis la nullité de la « promesse de vente ».
En définitive, il apparaît qu’il ne manque aucun élément essentiel à la
« promesse de vente » du 12 octobre 2000 et qu’aucun élément essentiel
de cet acte n’est simulé, de sorte qu’il est valable en la forme. Par conséquent,
l’acte notarié de désignation de nommables du 21 mars 2006, par lequel les demandeurs
P.________, N.________ et C.________ ont convenu de céder à l’ayant cause de la défenderesse
le droit d’acquérir la parcelle faisant l’objet de la « promesse de vente »,
n’est pas nul pour ce motif-là.
b)
A titre subsidiaire, la défenderesse fait
valoir que toutes les conditions suspensives stipulées dans la « promesse de vente »
du 12 octobre 2000 n’étaient pas remplies au jour de son échéance le 30 septembre
2010, de sorte que cet acte est devenu caduc et que la cession et désignation de nommables du 21 mars
2006 ne pouvait plus déployer d’effets.
aa)
En
vertu de l'art. 151 CO, le contrat est conditionnel lorsque l'existence de l'obligation qui en forme
l'objet est subordonnée à l'arrivée d'un événement incertain (al. 1) ;
il ne produit d'effets qu'à compter du moment où la condition s'accomplit, si les parties n'ont
pas manifesté une intention contraire (al. 2). On parle de condition potestative si la réalisation
de la condition dépend de l'une des parties, de condition casuelle si elle dépend d'un tiers
ou du hasard et de condition mixte si elle dépend cumulativement d'une partie et d'un tiers ou du
hasard (Pichonnaz, Commentaire romand, CO I, op. cit. [cité : Pichonnaz, CR CO I],
nn.
2, 4-5, 12, 29 ad art. 151 CO). Le contrat assorti d'une condition est conclu mais il n'est pas encore
parfait, en ce sens que les créances réciproques n'existent pas encore. Au moment de l'avènement
de la condition, la période de suspension prend fin immédiatement et l'acte conditionnel produit
ses effets dès cet instant comme un acte pur et simple, sans qu'une action supplémentaire des
parties soit nécessaire. La condition peut faire défaut pour deux raisons : l'événement
futur ne s'est pas réalisé au terme fixé par les parties ou l'avènement de la condition
est devenu définitivement impossible. Lorsque la condition fait défaut, l'expectative de droit
renforcée disparaît et les parties se retrouvent dans la même situation que si elles n'avaient
jamais conclu d'acte conditionnel (Pichonnaz, CR CO I, nn. 40-41, 48-49, 54-58 ad art. 151 CO et
les références citées). Le contrat est dans tous les cas entièrement caduc et les
prestations effectuées doivent être restituées en application des règles sur l'enrichissement
illégitime (art. 62 CO; ATF 129 III 264 consid. 3.2.2 ; TF 4C_25/2004 du 13 septembre 2004 consid.
3.3).
bb)
En
l’espèce, la « promesse de vente » du 12 octobre 2000 était soumise
à trois conditions suspensives cumulatives, à savoir que le plan de quartier « [...] »
entre en force (IV a), que chaque propriétaire foncier concerné par ce plan de quartier signe
la convention de remaniement parcellaire qui en découlerait (IV b) et que les promettants-acquéreurs
obtiennent le financement nécessaire à l’achat en cause à hauteur de 80% du prix
de vente (IV c).
La défenderesse conteste la réalisation de la condition IV b susmentionnée, au motif que
l’un des propriétaires concernés par le plan de quartier, B.R.________, n’aurait
pas consenti au remaniement parcellaire au moment de l’échéance de la promesse de vente,
soit le 30 septembre 2010. Il est toutefois établi que le 13 janvier 2009, une convention de remaniement
parcellaire découlant du plan de quartier « [...] » a été approuvée
devant notaire par tous les propriétaires concernés, C.R.________ ayant signé cet acte
au nom et pour le compte de son frère B.R.________, après y avoir été autorisé
par ordonnance de mesures provisionnelles rendue le 19 décembre 2008. Il est en outre établi
que le remaniement parcellaire objet de l’acte notarié susmentionné a été inscrit
au Registre foncier le lendemain. Dans ces circonstances, la condition suspensive prévue sous chiffre
IV b de la « promesse de vente » était bien remplie le
30
septembre 2010, étant précisé que les éléments que la défenderesse invoque
dans son mémoire de droit – à savoir qu’B.R.________ aurait continué à
contester le principe de sa représentation par son frère et qu’il aurait déposé
le
27 septembre 2010 une requête tendant
à l’inscription d’une restriction du droit d’aliéner les parcelles remaniées
qui était encore pendante le 30 septembre 2010 – n’ont pas été allégués
ni a fortiori établi, et qu’ils sont dès lors sans incidence sur le constat qui précède.
En outre, il y a lieu de considérer que le plan de quartier « [...] » est entré
en force avant le 30 septembre 2010, dès lors que le remaniement parcellaire a été enregistré
au Registre foncier le 14 janvier 2009 et qu’un tel enregistrement nécessitait l’entrée
en force préalable du plan de quartier. La « promesse de vente » le confirme
lorsqu’elle précise que le remaniement, qui concerne chaque propriétaire foncier concerné
par le plan de quartier, découle de celui-ci. Il s’ensuit que la condition prévue sous
chiffre IV a de la « promesse de vente » était également réalisée
au jour de son échéance, ce que la défenderesse ne conteste d’ailleurs pas.
Quant à la condition prévue sous chiffre IV c, elle doit être considérée comme
remplie elle aussi, dans la mesure où il ressort du constat de carence qu’à l’exception
de A.R.________, les autres parties étaient prêtes à exécuter la vente le 30 septembre
2010, ce qui suppose qu’à cette date, les acquéresses, soit l’ayant cause de la
défenderesse et O.________, avaient obtenu le financement nécessaire à l’acquisition.
Au demeurant, ce fait n’est pas contesté par la défenderesse.
En définitive, les trois conditions suspensives prévues par la « promesse de vente »
du 12 octobre 2000 étaient réalisées avant la date de son échéance, le 30 septembre
2010. Contrairement à ce que soutient la défenderesse, cet acte n’est donc pas devenu
caduc pour ce motif.
c)
A titre plus subsidiaire, la défenderesse
fait valoir que les demandeurs P.________, N.________ et C.________ n’ont pas exécuté
leurs propres obligations découlant de l’acte du 21 mars 2006, de sorte qu’ils ne peuvent
exiger de la défenderesse qu’elle exécute les siennes.
aa) i)
Selon
la jurisprudence du Tribunal fédéral, le précontrat qui contient déjà tous les
éléments essentiels du contrat principal doit être assimilé à ce contrat. Constitue
ainsi une vente immobilière, non une promesse de contracter, la promesse de vente, passée en
la forme authentique, dans laquelle les parties se sont mises d'accord sur tous les éléments
du contrat (ATF 129 III 264 consid. 3.2.1 ; ATF 118 III 32 consid. 3b ; ATF 103 III 97 consid.
2a). Dans ces circonstances, la promesse de vente permet d’agir directement en exécution (art.
665 al. 1 CC
[Code civil suisse du 10 décembre
1907 - RS 210] ; ATF 103 III 97 consid. 2a ;
ATF
118 III 32 consid. 3b et 3c).
Il est admissible que, lors de la conclusion d’un contrat de vente immobilière, les parties
conviennent que l’acheteur puisse se faire remplacer par un tiers (ATF 105 III 11 consid. 4 ;
ATF 103 III 107 consid. 2a ; ATF 42 II 497 ; Schmid, Die offentliche Beurkundung von Schuldverträgen,
thèse Fribourg 1988, n. 328,
p. 93).
Dans l’arrêt paru aux ATF 103 III 97 précité, le Tribunal fédéral a qualifié
de contrat de vente immobilière un acte passé en la forme authentique intitulé « promesse
de vente – droit d’emption », dans lequel l’acheteur s’engageait à
acquérir « pour soi ou son nommable » et prévoyant une inscription au registre
foncier pour une date ultérieure à celle de la signature. Relevant que les parties –
se conformant à une pratique notariale très répandue dans le canton de Vaud – n’avaient
pas conclu tout de suite un contrat de vente à inscrire immédiatement au registre foncier,
selon toute probabilité parce qu’elles entendaient, d’une part, prévoir l’inscription
au registre foncier seulement pour plus tard et, d’autre part, donner à l’acheteur la
possibilité de se substituer un tiers, le Tribunal fédéral a considéré que cela
n’empêchait pas de considérer l’acte en cause comme un contrat de vente d’ores
et déjà définitif. Selon le Tribunal fédéral, il y avait certes là deux
facteurs d’incertitude dans les rapports contractuels, mais ni l’un ni l’autre n’entraînait
la nécessité pour les parties de conclure entre elles encore un autre contrat. Ainsi, au moment
de l’échéance de leurs prestations respectives, les deux contractants pouvaient réclamer
directement l’exécution du contrat. Au cas où l’acheteur aurait voulu faire usage
de la possibilité de se substituer un tiers, il n’aurait pas été nécessaire
que fût conclu un contrat entre le vendeur et ce tiers, mais seulement entre l’acheteur et
ce tiers. Le vendeur aurait pu réclamer l’exécution du contrat à l’acheteur
directement, le cas échéant au tiers. Pour le Tribunal fédéral, la convention passée
devant notaire et intitulée « promesse de vente – droit d’emption »
n’était donc pas une promesse de contracter une vente immobilière, mais un contrat de
vente immobilière, ceci résultant d’ailleurs des termes employés dans l’acte,
lequel précisait qu’à l’expiration du délai convenu « chacune des
parties pourra assigner l’autre … pour procéder au transfert définitif »
(ATF 103 III 97
consid. 2a).
Lorsqu’elle est conclue pour soi ou pour son nommable, une telle « promesse de vente »
produit ainsi les effets suivants : Le promettant-acquéreur s’oblige à l’égard
du promettant-vendeur à acheter l’immeuble pour son compte ou pour celui d’un tiers
à désigner (le « nommable »). Si le promettant-acquéreur renonce ultérieurement
à faire usage de son droit de substitution, il peut rechercher directement le promettant-vendeur
en exécution du contrat de vente qui les lie (et vice versa), sans nécessité de conclure
entre eux un nouveau contrat. Si le promettant-acquéreur décide en revanche de transférer
le contrat au nommable, l’exécution en nature peut être demandée entre le promettant-vendeur
et le nommable, et ce dès l’instant où le promettant-acquéreur opère le « choix
du nommable », c’est-à-dire dès la conclusion de l’accord passé
entre le promettant-acquéreur et le nommable, accord par lequel le promettant-acquéreur choisit
un nommable qui accepte (Favre, Le transfert conventionnel de contrat, thèse Fribourg 2005, n. 259,
p. 76). C’est dans le sens d’un contrat de vente au transfert duquel le vendeur-restant consent
d’emblée, dans la vente même, qu’il faut comprendre la vente conclue « pour
soi ou pour son nommable » ou « avec réserve de substitution », selon
l’expression consacrée dans la pratique notariale. Dans un tel acte en effet, le contrat de
vente est conclu ou bien entre l’acheteur et le vendeur, ou bien entre le nommable et le vendeur,
le nommable étant le cas échéant désigné par l’acheteur. Il ne peut s’agir
d’un contrat conclu « pour le compte de qui il appartiendra », car l’intention
de l’acheteur – qui achète en son nom et qui peut (mais ne doit pas) acheter pour son
compte – d’agir pour le compte d’autrui n’est pas certaine. Il est seul conforme
à la volonté typique des parties concernées de retenir la présence d’un consentement
anticipé du vendeur (restant) au remplacement de l’acheteur (partie sortante) par un tiers
(nouveau contractant) au contrat de vente (Favre, op. cit., n. 257, pp. 74 et 75).
ii)
Lorsque le contrat de base est bilatéral, et que tous les droits et obligations de l’acheteur
initial sont transférés au tiers désigné par celui-ci, comme dans un contrat de vente
immobilier conclu « pour soi ou son nommable », il s’agit d’un transfert
de contrat (« Vertragsübertragung ») et non d’une simple cession de créance
(Favre, op. cit., nn. 257 et 259, pp. 74 et 76 et les références citées ; Schmid,
op. cit., nn. 314, 328 et 329, pp. 88 et 93ss), voire d’une reprise de l’exécution d’une
obligation préexistante découlant du contrat de vente immobilière (« Erfüllungsübernahme » ;
ATF 110 II 340 consid. 1b/bb, critiqué par Schmid, op. cit., n. 317). Le transfert de contrat peut
reposer sur une convention, appelée contrat de transfert. Ce dernier a été longtemps analysé
comme une combinaison de cessions de créances et de reprises de dettes (théorie dite de la
décomposition). Il est plus juste d’y voir une opération indépendante et complexe
(théorie dite de l’unité), portant sur la position de partie au contrat de base. Elle
exige donc la participation des trois personnes concernées : le nouveau contractant (« entrant »),
la partie « sortante » et le cocontractant originel (« restant »).
On peut envisager deux constructions : ou bien le contrat est conclu entre la partie sortante et
le nouveau cocontractant, mais il est subordonné à l’assentiment (antérieur, concomitant
ou postérieur) du cocontractant originel. Ou bien le cocontractant originel participe également
comme partie au transfert; celui-ci s’analyse alors comme un contrat tripartite, exigeant un échange
de toutes les manifestations de volonté (Tercier/Pichonnaz, Le droit des obligations, 5
e
éd., nn. 1727-1728, p. 387 et les arrêts cités).
Selon Jean-Frédéric Reymond, qui a étudié historiquement la pratique notariale vaudoise,
la cession du droit d’acquérir l’immeuble à un nommable se fait en trois temps,
soit d’abord par la conclusion de l’acte de base, sous la forme d’une promesse de vente
entre le promettant-vendeur et le promettant-acquéreur ou son nommable (1), ensuite par la conclusion
d’un acte en la forme authentique entre le promettant-acquéreur et le nommable par lequel
ce dernier accepte de prendre la place du promettant-acquéreur dans le contrat de base (2), et enfin
par la « désignation de nommable proprement dite », soit l’acte par lequel
le promettant-acquéreur, en général, révèle le nom du nommable au promettant-vendeur
(Reymond, La promesse de vente pour soi ou pour son nommable, thèse Lausanne 1945, pp. 201 ss).
La « désignation de nommable proprement dite » doit intervenir dans le délai
de validité de la promesse de vente, qui sauf stipulation contraire, est de dix ans en droit suisse
(art. 127 CO), mais qui peut être réduit conventionnellement. Comme cette désignation
n’est qu’une simple indication du nom du nommable au promettant-vendeur, elle n’est
pas soumise à une condition de forme (Reymond, op. cit., p. 204). Dès qu’il a désigné
au promettant-vendeur un nommable capable d’exécuter le contrat de base et qui a accepté
par un acte authentique de prendre sa place à cet acte (cf. étape (2) ci-dessus), le promettant-acquéreur
est délié et il ne reste plus en présence que le promettant-vendeur et le nommable (Reymond,
op. cit., p. 205). La désignation de nommable peut avoir lieu à titre onéreux, en ce sens
qu’au lieu de désigner gratuitement son nommable, le promettant-acquéreur retire un bénéfice
de cette désignation, soit en une somme d’argent, soit en un avantage quelconque. La désignation
de nommable à titre onéreux étant faite, le promettant-acquéreur est dégagé
de ses obligations. Comme dans les hypothèses examinées plus haut, le promettant-acquéreur
qui fait une désignation de nommable à titre onéreux fait une cession (Reymond, op. cit,
p. 206).
bb)
En
l’espèce, pour juger de l’exception d’inexécution (art. 82 CO) soulevée
par la défenderesse, il y a lieu de déterminer la nature et la portée des droits et obligations
de chaque partie, en se penchant d’abord sur la « promesse de vente » du 12
octobre 2000 et, ensuite, sur l’acte notarié du 21 mars 2006, intitulé « désignation
de nommables ».
i)
La « promesse de vente »
du 12 octobre 2000 prévoit en substance que A.R.________ promet de vendre aux demandeurs P.________,
N.________ et C.________, ainsi qu’à H.________, qui promettent d’acquérir « pour
eux, pour leur ou leurs nommables » la parcelle n° abc de la commune de Nyon au prix de
2'546'280 fr., le transfert de possession et de propriété étant prévu au jour de
la signature de l’acte de vente, le 30 septembre 2010. Il y est en outre stipulé que « la
présente promesse de vente et d’achat est conclue ferme de part et d’autre sans possibilité
de dédit » (ch. III 13), qu’elle est soumise à trois conditions cumulatives
(ch. IV) et assortie d’un droit d’emption échéant le
30
septembre 2010 concédé par A.R.________ « pour garantir les droits des promettants-acquéreurs »
(ch. V).
Au vu de ce qui précède, il apparaît que cet acte contient tous les éléments
objectivement et subjectivement essentiels de la vente de l’ancienne parcelle n° abc de la
commune de Nyon. Il s’agit dès lors, non pas d’une simple promesse de contracter (art.
22 al. 1 CO), mais bien d’un contrat de vente immobilière au sens de l’art. 216 al.
1 CO. Peu importe à cet égard le fait que le transfert de propriété ne devait intervenir
qu’à une date postérieure à celle de la signature. En effet, la vente était
conditionnelle au sens de l’art. 217 al. 1 CO, ce qui implique que le transfert de propriété
ne pouvait être inscrit au registre foncier qu’après l’avènement des trois
conditions suspensives convenues. A noter que la jurisprudence précise que la vente ne saurait rester
en suspens pendant une durée illimitée (ATF 95 II 523). Tel n’était toutefois pas
le cas en l’espèce, puisque les parties s’étaient donné rendez-vous au plus
tard le 30 septembre 2010, et qu’à cette date, elles devaient en principe constater si les
conditions étaient réalisées ou pas, sans qu’il soit nécessaire de conclure
un autre contrat pour opérer le transfert de propriété en faveur des acquéreurs.
Il en résulte qu’une fois les conditions suspensives remplies, la « promesse de
vente » conférait aux acquéreurs un titre d’acquisition qui leur permettait
d’exiger de A.R.________ qu’il fasse opérer l’inscription du transfert de propriété
de la parcelle vendue au registre foncier, conformément à l’art. 665
al.
1 CC. En cas de refus, ils pouvaient ouvrir une action en transfert de la propriété dirigée
contre la personne obligée par le titre d’acquisition, en l’occurrence A.R.________,
pour autant que celui-ci fût encore propriétaire (art. 665 al. 1 in fine CC ; Steinauer,
Les droits réels, tome II, 4
e
éd., nn. 1549 ss, spéc. 1551 ss, pp. 79 ss). Ils pouvaient ensuite requérir eux-mêmes
l’inscription du transfert de propriété sur la base du jugement, en se fondant sur les
art. 665 al. 2 et 963 al. 2 CC (Steinauer, op. cit., n. 1555, p. 81).
Cela étant, la « promesse de vente » prévoit que les demandeurs P.________,
N.________ et C.________, ainsi que H.________, acquièrent la parcelle litigieuse « pour
eux, pour leur ou leurs nommables ». Cette clause doit être interprétée en ce
sens que la vente liait à l’origine les quatre acquéreurs prénommés au vendeur
A.R.________, ce dernier ayant toutefois consenti de manière anticipée à ce que les acquéreurs
transfèrent ultérieurement leurs droits d’acquérir la parcelle vendue à un
tiers de leur choix. On ne saurait considérer que les demandeurs prénommés et H.________
ont agi en tant que représentants de l’ayant cause de la défenderesse, dès lors
qu’au moment de la signature de la promesse de vente, ils se sont engagés en leurs noms et
qu’ils avaient la possibilité d’acquérir la parcelle vendue pour leur propre compte ;
leur intention d’agir pour le compte d’autrui n’était dès lors pas certaine
au moment de la conclusion de la vente.
ii)
La
« cession du droit d’acquérir - désignation de nommables » du 21 mars
2006 prévoit quant à elle notamment ce qui suit :
« (…)
II.
CESSION
DU DROIT D’ACQUERIR – DESIGNATION DE NOMMABLE
H.________,
P.________, N.________ et C.________, comparants, cèdent conjointement le droit d’acquérir
la parcelle abc de la commune de Nyon sus-désignée, qu’ils détiennent en raison
de la promesse de vente et d’achat susmentionnée, à L.________ (L.________) (L.________),
qui accepte.
En
conséquence :
a)
les cédants cèdent en cet instant le
droit d’emption objet de l’annotation numéro [...] sus-désignée à la
cessionnaire, qui accepte, et
b)
s’engagent solidairement à désigner, en qualité de nommable, la cessionnaire, ou
toutes personnes désignées par cette dernière à cet effet, le jour de l’exécution
de la promesse de vente et d’achat sus-désignée. Les obligations contractées par
les cédants dans le cadre de la promesse en cause seront donc entièrement reprises par la cessionnaire
ou ses nommables, à la libération totale et définitive des cédants.
(…) »
Cet acte prévoit ainsi le transfert à L.________ – aux droits de laquelle la défenderesse
a succédé – de tous les droits et obligations des quatre acquéreurs originels de
l’ancienne parcelle n° abc de la commune de Nyon issus de la « promesse de vente ».
Il s’agit donc d’un transfert de contrat. Plus précisément, cet acte correspond,
selon la thèse de Jean-Frédéric Reymond précitée, à la deuxième étape
de la cession du droit d’acquérir l’immeuble à un nommable, à savoir la conclusion
d’un acte en la forme authentique entre les promettant-acquéreurs et le nommable, par lequel
ce dernier accepte de prendre la place des promettant-acquéreurs dans le contrat de base, en l’occurrence
dans la « promesse de vente ».
Cela étant, il apparaît que le transfert du droit d’acquérir la parcelle litigieuse
à L.________ a pris effet au jour de la signature de l’acte précité. Les verbes
« céder » et « accepter » relatifs au transfert sont en
effet indiqués au présent, étant précisé que la cession du droit d’emption
est également indiquée au présent. Le caractère immédiat du transfert est en
outre confirmé par le fait qu’une partie du prix prévu en échange de celui-ci devait
être payé séance tenante. Logiquement, puisque la vente était soumise à des
conditions suspensives et que les parties à la « promesse de vente » étaient
convenues de se revoir plus tard pour constater si lesdites conditions étaient réalisées,
la désignation de nommables prévoyait, sous chiffre II b, que « les cédants
(…) s’engagent solidairement à désigner en qualité de nommable la cessionnaire
(…) le jour de l’exécution de la vente ». Cet engagement correspond, selon
la thèse de Jean-Frédéric Reymond susmentionnée, à la troisième étape
du transfert du droit d’acquérir l’immeuble vendu à l’ayant cause de la défenderesse,
soit à la communication du nommable au vendeur. Cette communication, qui n’est soumise à
aucune condition de forme (cf.
supra
,
consid. IV c) aa) ii)), devait intervenir dans le délai de validité de la « promesse
de vente », soit au plus tard le 30 septembre 2010. Elle avait pour effet de libérer les
cédants des obligations contractées à l’égard de A.R.________ dans la « promesse
de vente », comme le confirme le chiffre II b de la désignation de nommables, dont il
ressort qu’une fois la cessionnaire désignée en qualité de nommable, « les
obligations contractées par les cédants dans le cadre de la promesse en cause seront (…)
entièrement reprises par la cessionnaire ou ses nommables, à la libération totale et définitive
des cédants ».
En résumé, la Cour de céans considère que l’acte du 21 mars 2006 prévoyant
le transfert des droits et obligations issus de la « promesse de vente » avait des
effets immédiats entre les cédants et la cessionnaire, mais qu’elle ne déployait
des effets vis-à-vis du vendeur A.R.________ que lorsque la désignation de nommables lui était
communiquée, en principe au « jour de l’exécution de la vente ».
Or, A.R.________ a été informé avant le 30 septembre 2010 que L.________ remplacerait
H.________, P.________, N.________ et C.________ dans le cadre de la vente. En effet, il en a été
informé le 23 septembre 2010 par l’envoi du projet d’acte de vente de Me V.________
et, en tous les cas, lors de la séance de signature tenue en l’Etude dudit notaire le 30 septembre
2010. Il s’ensuit que le transfert à L.________ des droits découlant de l’acte
intitulé « promesse de vente » est intervenu au plus tard ce jour-là. Comme
cet acte n’était pas un précontrat mais une vente immobilière respectant la forme
authentique (cf.
supra
,
consid. IV c) bb) i)), contrairement à ce que soutient la défenderesse, L.________ aurait pu
ouvrir action contre A.R.________ pour obtenir l’exécution de la vente. Quant aux demandeurs,
ayant alors valablement cédés à un tiers leurs droits découlant de cette vente, ils
n’avaient plus de relations contractuelles avec le vendeur A.R.________. C’est donc à
tort que la défenderesse leur impute l’inexécution de la vente.
iii)
En
définitive, il apparaît que les demandeurs P.________, N.________ et C.________ ont parfaitement
rempli leurs obligations à l’égard de L.________, en désignant cette société
comme leur nommable à A.R.________, et ce au plus tard le jour prévu pour l’exécution
de la vente. L’exception d’inexécution (art. 82 CO) soulevée par la défenderesse
doit dès lors être écartée.
d)
La défenderesse fait enfin valoir que
E.________, qui avait succédé aux droits de L.________, aurait valablement résolu la désignation
de nommables par le courrier qu’elle a adressé à l’ancien conseil des demandeurs
le 17 janvier 2011.
aa)
Lorsque l'une des parties est en demeure dans un contrat bilatéral, l'autre partie peut lui fixer
un délai convenable pour s'exécuter (art. 107 al. 1 CO), et si l'exécution n'est pas intervenue
à l'expiration de ce délai, le créancier qui en fait la déclaration immédiate
peut se départir du contrat (art. 107 al. 2 CO). La résolution du contrat peut être annoncée
déjà avant l'expiration du délai, pour le cas où l'exécution n'interviendrait
pas; en particulier, elle peut être combinée avec la fixation du délai (TF 4A_23/2011
du 23 mars 2011 consid. 4). La fixation d'un délai au débiteur n'est pas nécessaire lorsqu'il
ressort de l'attitude du débiteur que cette mesure serait sans effet, lorsque, par suite de la demeure
du débiteur, l'exécution de l'obligation est devenue sans utilité pour le créancier
ou lorsque aux termes du contrat l'exécution doit avoir lieu exactement à un terme fixe ou
dans un délai déterminé (art. 108 CO).
bb)
En
l’espèce, c’est à tort que la défenderesse prétend que la désignation
de nommables du 21 mars 2006 aurait été valablement résolue par le courrier adressé
le 17 janvier 2011 par E.________ à l’ancien conseil des demandeurs. En effet, il ne ressort
pas du texte de ce courrier que E.________ aurait déclaré résoudre cet acte. Au demeurant,
les demandeurs P.________, N.________ et C.________ avaient, à cette date, valablement exécuté
les obligations découlant dudit acte (cf.
supra
,
consid. IV c) bb) ii) et iii)). Or, en l’absence de demeure des demandeurs prénommés,
E.________ n’aurait de toute manière pas été fondée à résoudre la
désignation de nommables.
e)
En
définitive, il apparaît que l’acte intitulé « cession du droit d’acquérir
- désignation de nommables » du 21 mars 2006 est valable et que les demandeurs P.________,
N.________ et C.________ ont parfaitement exécuté les obligations qui en résultent. En
conséquence, ils peuvent prétendre au paiement du prix prévu en contrepartie de l’exécution
de leurs obligations, pour autant que les conditions d’exigibilité stipulées dans cet
acte soient remplies.
A cet égard, les demandeurs susmentionnés réclament le paiement des deuxième et troisième
acomptes prévus par ledit acte, de respectivement 130'000 fr. et 500'000 fr., le premier acompte
de 50'000 fr. leur ayant déjà été versé au moment de la signature de l’acte.
Le deuxième acompte était payable dès la réalisation des deux conditions suspensives
auxquelles était soumise la « promesse de vente », à savoir que le plan
de quartier « [...] » entre en force et que chaque propriétaire concerné
par ce plan de quartier signe la convention de remaniement parcellaire en découlant. Pour les raisons
évoquées précédemment, ces deux conditions étaient remplies avant la date d’échéance
de la « promesse de vente », le 30 septembre 2010 (cf.
supra
,
consid. IV b) bb)), de sorte que le deuxième acompte est exigible. Quant au troisième acompte
de 500'000 fr., il était stipulé payable dans les trente jours suivant l’entrée
en force du premier permis de construire sur le périmètre du plan de quartier « [...] ».
Or, il résulte de l’état de fait que de tels permis de construire ont été délivrés
par la municipalité de Nyon le 20 juin 2011 et qu’ils sont entrés en force au plus tard
le 3 septembre 2012, date à laquelle le Tribunal fédéral a pris acte du retrait des recours
interjetés par B.R.________ contre leur octroi. Le troisième acompte est donc devenu exigible
30 jours plus tard, soit le 3 octobre 2012.
Au vu de ce qui précède, il apparaît que les conclusions prises par les demandeurs en
paiement des deuxième et troisième acomptes selon la désignation de nommables sont fondées.
La défenderesse doit ainsi aux demandeurs P.________, N.________ et C.________, solidairement entre
eux, les montants de 130'000 fr. et 500'000 francs. L’intérêt moratoire à 5% l’an
sur la somme de 130'000 fr. sera alloué dès le 20 novembre 2010, soit le lendemain du
jour de la réception du courrier du 18 novembre 2010, par lequel l’ancien avocat des demandeurs
a mis en demeure E.________ de payer le deuxième acompte (art. 102 al. 1 et 104 al. 1 CO). Il sera
alloué sur la somme de 500'000 fr. dès le 4 octobre 2002, soit le lendemain du jour où
le troisième acompte est devenu exigible. Il convient en effet d’admettre que la défenderesse
est tombée en demeure à cette date, indépendamment de toute nouvelle interpellation des
demandeurs, dès lors que ces derniers l’avaient déjà sommée de verser le troisième
acompte par le biais de la demande du 30 décembre 2010 (art. 102 al. 1 CO). Dans ces conditions,
une nouvelle interpellation n’était pas nécessaire, d’autant que la défenderesse
avait manifesté, par le dépôt de sa réponse, qu’elle ne s’exécuterait
pas (ATF 94 II 26,
JdT 1969 I 322).
V.
Il convient à présent d’examiner
la prétention des demandeurs en paiement
de dommages et intérêts à hauteur de 100'000 fr. en faveur de F.________, consécutifs
à la non-exécution de la clause figurant sous chiffre IV de la désignation de nommables
du 21 mars 2006, qui prévoit, en substance, l’engagement de L.________ ou de son nommable
à mandater la demanderesse F.________ « aux fins de concevoir et réaliser les plans
d’exécution de la construction pour l’équivalent de dix mille mètres carrés
(10'000 m2) de plancher au minimum dans le cadre des réalisations du plan de quartier la « [...] »,
ou dans le cadre d’une autre construction dans la région de l’arc lémanique».
a)
On appelle « clause d’architecte » la stipulation accessoire par laquelle l’acquéreur
d’un bien-fonds s’engage à confier à la personne désignée (le bénéficiaire)
les travaux d’architecture de l’ouvrage qu’il veut ou pourrait vouloir y édifier.
La clause est en principe liée à un contrat principal de vente immobilière et c’est
ce lien qui lui donne un caractère particulier. Le bénéficiaire peut être soit le
vendeur du bien-fonds, soit un tiers. Dans ce second cas, la clause consiste en une promesse de contracter
(art. 22 CO), doublée d’une stipulation pour autrui
(art.
112 CO). On entend par là une clause par laquelle une personne, agissant en son propre nom, fait
promettre à une autre une prestation en faveur d’un tiers (Tercier, Le droit de l’architecte,
3
e
éd., nn. 159 ss, pp. 54-56).
La stipulation pour autrui n’est pas un
contrat, mais un mode spécialement convenu de l’exécution de l’obligation (Tercier/Pichonnaz,
op. cit., n. 1046, p. 235 ; Tevini/Du Pasquier, Commentaire romand, CO I, op. cit. [cité :
Tevini/Du Pasquier, CR CO I], n. 2 ad
art.
112 CO). Elle fait intervenir trois acteurs : le stipulant, le promettant et le bénéficiaire.
L’art. 112 CO distingue la stipulation pour autrui imparfaite (al. 1) de la stipulation pour autrui
parfaite (al. 2 et 3)
.
Dans
la première, le bénéficiaire est uniquement destinataire de la prestation et seul le stipulant
peut agir contre le promettant. En revanche, dans la seconde, stipulant et promettant accordent au tiers
le droit d'exiger directement la prestation et, le cas échéant, d'actionner le promettant (ATF
139 III 60 consid. 5.2 ; Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2
e
éd. [cité : Engel, Traité des obligations], pp. 417 ss ; Tevini/Du Pasquier,
CR CO I, n. 3 ad
art. 112 CO ; Zellwegger-Gutknecht,
Basler Kommentar OR I, 6
e
éd., nn. 15 et 15a ad art. 112 CO). La stipulation pour autrui parfaite ne se présume pas
(TF
4A_627/2011 du 8 mars 2012 consid. 3.5.1 ; ATF 123 III 129 consid. 3d ; Tevini/Du Pasquier,
CR CO I, n. 9 ad art. 112 CO). Elle se déduit avant tout de l’intention des parties (Tercier/Pichonnaz,
op. cit., n. 1051 p. 236 ; Tevini/Du Pasquier, CR CO I, n. 8 ad art. 112 CO ; Zellwegger-Gutknecht,
op. cit., n. 9 ad
art. 112 CO), mais également
de l’usage, de la loi, ou encore du but et de la nature du contrat (Engel, Traité des obligations,
p. 420 ; Zellwegger-Gutknecht, op. cit.,
n.
10 ad art. 112 CO). Le Tribunal fédéral a admis une stipulation pour autrui parfaite dans le
cas de l’engagement pris par l’acheteur d’un immeuble de le revendre à un tiers
déterminé (ATF 57 II 507 consid. 1) ou de l’engagement de l’acquéreur d’un
terrain à bâtir de confier la construction à un certain architecte (ATF 98 II 307
consid.
1). Engel est en outre d’avis qu’il faut admettre la volonté des parties de conférer
au bénéficiaire un droit propre lorsque le vendeur d’un immeuble stipule de son acheteur
la continuation du bail d’un locataire ou lorsqu’une donation est assortie d’une rente
viagère en faveur d’un tiers (Engel, Traité des obligations, p. 423). Le but et la nature
du contrat commandent de retenir une stipulation pour autrui parfaite lorsque la prestation en question
n’a d’intérêt que pour le tiers bénéficiaire (Engel, Traité des
obligations, p. 425 ; ATF 46 II 131 consid. 4, JdT 1920 I 404 ;
ATF
83 II 277 consid. 2, JdT 1958 I 170).
b)
aa)
En l’espèce, l’engagement de L.________ de mandater F.________ pour concevoir et réaliser
les plans de construction, soit dans le cadre du plan de quartier la « [...] », soit
pour un autre objet équivalent ailleurs en Suisse romande, est une clause d’architecte, couplée
d’une stipulation pour autrui au sens de l’art. 112 CO.
La clause d’architecte
porte ici sur un engagement similaire à celui faisant l’objet de l’ATF 98 II 307 précité
– lequel a été qualifié de stipulation pour autrui parfaite – à savoir
sur l’engagement de l’acquéreur d’un terrain à bâtir, en l’occurrence
l’ayant cause de la défenderesse, de mandater un certain architecte, en l’occurrence
F.________, dans le cadre de la construction projetée. En outre, la prestation d’architecte
à fournir n’avait d’intérêt que pour le tiers bénéficiaire F.________.
Pour ces motifs, la Cour de céans est d’avis que la clause d’architecte litigieuse prévoit
une stipulation pour autrui parfaite. En conséquence, la demanderesse F.________ est légitimée
à en réclamer directement l’exécution, respectivement à demander des dommages
et intérêts pour cause d’inexécution. Cela étant, la conclusion n° IV
de la demande, portant sur le paiement de dommages et intérêts à F.________ en raison
de l’inexécution de la clause d’architecte, a été prise par l’ensemble
des demandeurs. Dès lors, même si l’on devait retenir l’existence d’un cas
de stipulation pour autrui imparfaite, il y aurait de toute manière lieu d’examiner le bien-fondé
de cette conclusion, puisque les stipulants P.________, N.________ et C.________ sont en tous les cas
légitimés à conclure à l’allocation de dommages et intérêts en faveur
de la bénéficiaire F.________ sur la base de la clause d’architecte.
bb)
La défenderesse soutient que F.________ ne
peut prétendre à des dommages et intérêts, dès lors qu’elle a refusé
le mandat stipulé en sa faveur dans la clause d’architecte.
Elle se prévaut à
cet égard du courrier de F.________ du
7
mai 2009, dans lequel cette dernière a indiqué, en substance, qu’elle ne souhaitait pas
réaliser le mandat envisagé dans le cadre du plan de quartier la « [...] »
et qu’elle était disposée à accepter, en lieu et place, une dédite globale
d’un montant de 100'000 francs. Force est toutefois de constater que ce courrier était adressé,
non pas à la défenderesse ou à son ayant cause, mais à D.________. Il ne saurait
dès lors valoir refus d’exécuter la clause d’architecte à l’égard
de la défenderesse. Par ailleurs, il convient de rappeler que la clause d’architecte litigieuse
prévoyait la possibilité pour F.________ de concevoir et réaliser les plans de construction,
soit dans le cadre du plan de quartier la « [...] », soit pour un autre objet équivalent
ailleurs en Suisse romande. Or, il ressort du courrier précité que D.________ a refusé
d’entrer en matière sur un tel mandat de substitution, raison pour laquelle une proposition
de dédite globale avait été faite à F.________. Dans ces conditions, on ne saurait
considérer que F.________ a refusé d’exécuter la clause d’architecte, comme
le prétend la défenderesse.
cc)
Le fait que la vente n’ait finalement pas
été exécutée en faveur de la défenderesse n’a pas eu comme conséquence
de rendre l’exécution de la clause d’architecte impossible. En effet, comme indiqué
précédemment, le mandat d’architecte envisagé n’était pas limité
au plan de quartier la « [...] » mais pouvait aussi porter sur un autre objet équivalent
ailleurs en Suisse romande.
Les demandeurs ne réclament
cependant pas l’exécution de la clause d’architecte ; ils requièrent en lieu
et place des dommages et intérêts contractuels pour cause d’inexécution (art. 107
al. 2 CO ; Tercier/Pichonnaz, op. cit., nn.1315-1317, p. 294). Or, le droit à de tels dommages
et intérêts n’existe que pour autant que le débiteur soit en demeure qualifiée
(Tercier/Pichonnaz, op. cit., n. 1313,
p.
294 ; Thévenoz, CR CO I, n. 5 ad art. 107 CO, p. 830). Cela suppose d’abord que le débiteur
ait été mis en demeure de s’exécuter par l’interpellation du créancier
(art. 102 al. 1 CO ; Tercier/Pichonnaz,
op. cit., nn. 1279-1288, pp. 287-289, spéc.
n.
1283 p. 287). Il faut ensuite, en principe, qu’un délai supplémentaire (délai de
grâce) lui ait été imparti et qu’il ne se soit toujours pas exécuté à
son expiration
(art. 107 al. 1 CO ;
Tercier/Pichonnaz, op. cit., nn. 1299-1312, pp. 291-293, spéc.
n.
1308 pp. 292 et 293).
En l’espèce,
il n’apparaît pas que les demandeurs aient mis en demeure L.________, ni les sociétés
E.________ et A.________ qui lui ont succédé, d’exécuter la clause d’architecte,
soit de confier le mandat convenu à F.________. Leur ancien avocat a certes, par courrier du 18
novembre 2010, sommé E.________ de payer la somme de 100'000 fr., mais ce comme contrepartie de
l’engagement de D.________ de reprendre le mandat d’architecte de F.________. Ce courrier
n’emportait dès lors pas mise en demeure d’exécuter la clause d’architecte.
On ne saurait davantage considérer que les discussions entre F.________ et D.________ valaient mise
en demeure à l’égard d’E.________, dès lors que cette dernière n’était
pas concernée par lesdites discussions et qu’il n’est pas établi qu’elle
y aurait participé ou en aurait eu connaissance. Il ne ressort a fortiori pas de l’état
de fait que les demandeurs aient fixé un délai supplémentaire à ces sociétés
pour s’exécuter, conformément à l’art. 107 al. 1 CO. Or, les demandeurs n’ont
allégué aucun élément qui permettrait de considérer qu’ils pouvaient partir
du principe que la fixation d’un tel délai n’était pas nécessaire, au motif
qu’il ressortirait de l’attitude du débiteur que cette mesure serait sans effet (art.
108 ch. 1 CO), étant rappelé que le mandat ne devait pas nécessairement concerner la parcelle
litigieuse. Dans ces conditions, les demandeurs ne peuvent prétendre à des dommages et intérêts,
faute pour eux d’avoir préalablement mis la défenderesse, respectivement les sociétés
qui l’ont précédée, en demeure d’exécuter la clause d’architecte.
Il s’ensuit que
la conclusion n° IV de la demande doit être rejetée.
VI.
A titre reconventionnel, la défenderesse
réclame aux demandeurs P.________, N.________ et C.________, solidairement entre eux, le paiement
de la somme de 50'000 fr., correspondant à l’acompte versé par L.________ sur la base
de la désignation de nommables du 21 mars 2006. Elle fait valoir à cet égard que
ce paiement ne reposerait sur aucune cause valable, la désignation de nommables étant nulle
pour vice de forme, respectivement caduque ensuite de sa résolution. Ce faisant, la défenderesse
exerce l’action en enrichissement illégitime des art. 62 ss CO.
a)
Selon
l’art. 62 CO, celui qui, sans cause légitime, s’est enrichi aux dépens d’autrui,
est tenu à restitution (al. 1). La restitution est due, en particulier, de ce qui a été
reçu sans cause valable, en vertu d’une cause qui ne s’est pas réalisée, ou
d’une cause qui a cessé d’exister (al. 2).
b)
En l’espèce, pour les motifs exposés
précédemment
(cf.
supra
,
consid. IV), il apparaît que la désignation de nommables est valable et que les trois demandeurs
susmentionnés ont exécuté à satisfaction les obligations qui en résultent. Partant,
ils ont droit au paiement du prix prévu par cet acte à titre de contre-prestation. Contrairement
à ce que soutient la défenderesse, l’acompte de 50'000 fr. – qui était payable
au moment de la signature de la désignation de nommables – n’a donc pas été
versé sans cause légitime.
Il s’ensuit que la conclusion reconventionnelle doit être rejetée.
VII.
a)
Selon l'art. 92 al. 1 CPC-VD, des
dépens sont alloués à la partie qui obtient gain de cause. Ceux-ci comprennent principalement
les frais de justice payés par la partie, les honoraires et les débours de son avocat (art.
91 let. a et c CPC-VD). Les frais de justice englobent l'émolument de justice, ainsi que les frais
de mesures probatoires. Les honoraires d'avocat sont fixés selon le tarif des honoraires d'avocat
dus à titre de dépens du 17 juin 1986 (
RSV
177.11.3 ; aTAv, applicable selon
l'art.
404 al. 1 CPC)
. Les débours
ont trait au paiement d'une somme d'argent précise pour une opération déterminée.
Lorsqu'aucune des parties n'obtient entièrement
gain de cause, le juge peut réduire les dépens ou les compenser (art. 92 al. 2 CPC-VD). La
partie qui a triomphé sur le principe ou sur les principales questions litigieuses a droit à
la totalité (art. 92 al. 1 CPC-VD) ou à une partie des dépens (art. 92 al. 2 CPC-VD),
lorsque ses conclusions ont été sensiblement réduites (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit.,
n. 3 ad art. 92 CPC-VD).
b)
En l’espèce, les demandeurs obtiennent presque entièrement gain de cause, leurs conclusions
étant admises à hauteur de 630'000 fr. sur un montant total réclamé de 730'000 francs.
Ils l’emportent en outre en ce qui concerne la conclusion reconventionnelle prise par la défenderesse,
qui est rejetée. Dans ces circonstances, les demandeurs ont droit, solidairement entre eux, à
des dépens réduits de un dixième, à la charge de la défenderesse, qu'il convient
d'arrêter au vu de la valeur litigieuse, des opérations faites par le conseil des demandeurs
et de la difficulté significative de la cause, à 54'348 fr. 75 (art. 2 al. 1 ch. 19, 20, 23,
24, 25, 3, 4 al. 2 deuxième tiret, 5 et 7 aTAv), savoir :
a)
36’000
fr.
à
titre de participation aux 9/10
èmes
des honoraires de leur conseil;
b)
1’800
fr.
pour
les débours de celui-ci;
c)
16’548
fr.
75
en
remboursement des 9/10
èmes
de leur coupon de justice.
Par
ces motifs,
la
Cour civile,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I
.
La défenderesse A.________ doit payer aux demandeurs P.________, N.________ et C.________, solidairement
entre eux, la somme de 130'000 fr. (cent trente mille francs), avec intérêt à 5% l’an
dès le 20 novembre 2010.
II.
La défenderesse A.________ doit payer aux
demandeurs P.________, N.________ et C.________, solidairement entre eux, la somme de 500'000 fr. (cinq
cent mille francs), avec intérêt à 5% l’an dès le 4 octobre 2012.
III.
Les frais de justice sont arrêtés à
18'387 fr. 50 ( dix-huit mille trois cent huitante-sept francs et cinquante centimes) pour les demandeurs
P.________, N.________, C.________ et F.________,
solidairement entre eux, et à 7'557 fr. 50 ( sept mille cinq cent cinquante-sept francs et cinquante
centimes) pour la défenderesse A.________.
IV.
La défenderesse A.________ versera aux demandeurs
P.________, N.________, C.________ et F.________, solidairement entre eux, la somme de 54'348 fr. 75
(cinquante-quatre mille trois cent quarante-huit francs et septante-cinq centimes) à titre de dépens.
V.
Toutes autres ou plus amples conclusions sont
rejetées.
La
présidente :              Le greffier
:
F.
Byrde              Y. Steinmann
Du
Le jugement qui précède, dont le dispositif a été communiqué aux parties le
9 mars 2017, lu et approuvé à huis clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, aux
conseils des parties.
Les parties peuvent faire appel auprès de la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal dans les trente
jours dès la notification du présent jugement en déposant auprès de l'instance d'appel
un appel écrit et motivé, en deux exemplaires. La décision qui fait l'objet de l'appel
doit être jointe au dossier.
Le greffier :
Y. Steinmann