vd_findinfo · HC / 2015 / 823 · 2015-09-22 · fr

CONGÉ DE REPRÉSAILLES, ANNULABILITÉ, RÉSILIATION, RÉNOVATION D'IMMEUBLE, PRINCIPE DE LA BONNE FOI, PROLONGATION DU BAIL À LOYER | 271 al. 1 CO, 271a al. 1 let. a CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 22.09.2015 HC / 2015 / 823

TRIBUNAL
CANTONAL
XC14.019502-151068
495
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
22 septembre 2015
__________________
Composition
:               M.
Colombini
,
président
MM.
Krieger et Abrecht, juges
Greffier
:
M.              Hersch
*****
Art.
271 al. 1, 271a al. 1 let. a CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
U.________
,
à Crissier, demandeur, contre le jugement rendu le 29 octobre 2014 par le Tribunal des baux dans
la cause divisant l’appelant d’avec
G.________
et
T.________
,
tous deux à Crissier, défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère:
En fait :
A.
Par jugement du 29 octobre 2014, dont les motifs ont été envoyés aux parties le 11 juin
2015, le Tribunal des baux a prononcé que la résiliation de bail signifiée à U.________
par G.________ et T.________ le 6 février 2014 pour le 30 septembre 2014, relative à un appartement
de 3 pièces au 1
er
étage de l’immeuble sis [...], à Crissier, est valable (I), que le bail mentionné
sous chiffre I est prolongé une seule et unique fois au 31 décembre 2015 (II), qu’ordre
est donné au demandeur de quitter et rendre libres de tout objet et de tout occupant l’appartement
de 3 pièces qu’il occupe au 1
er
étage de l’immeuble sis [...], à Crissier, ainsi que les éventuelles dépendances,
cave et/ou galetas, ce au plus tard à la date mentionnée au chiffre II, et que, passé
ce délai, les défendeurs sont autorisés à avoir recours à l’Huissier du
Tribunal des baux pour que celui-ci procède, si nécessaire avec l’aide de la force publique,
à l’exécution forcée du présent jugement, avec au besoin l’ouverture
forcée des locaux (III), que ce jugement est rendu sans frais judiciaires ni dépens (IV) et
que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées, dans la mesure où elles sont recevables
(V).
En droit, les premiers juges ont considéré que le congé signifié à U.________
par G.________ et T.________ le 6 février 2014 pour le 30 septembre 2014 n’était pas
contraire à la bonne foi car il reposait sur un motif avéré et légitime, à savoir
l’exécution de travaux de rénovation considérables dans l’appartement d’U.________.
Ces travaux nécessitaient que l’appartement soit vidé de son occupant. De même,
le congé ne pouvait pas non plus être considéré comme un congé de représailles.
En effet, les deux premières prétentions invoquées – les factures d’électricité
et l’installation de cochons nains – étaient antérieures à la résiliation
de plus d’un an. Cet écart temporel empêchait tout lien de causalité avec le congé
du 6 février 2014. Quant à la troisième prétention invoquée – l’opposition
à l’abattage d’un saule –, il n’avait pas pu être établi qu’elle
était la raison pour laquelle la résiliation avait été signifiée, G.________
et T.________ ayant au demeurant exposé de façon convaincante que c’étaient les
lourds travaux de rénovation prévus qui avaient motivé la résiliation. Il en découlait
que le congé signifié était valable. Les premiers juges se sont ensuite penchés sur
une éventuelle prolongation du bail et, considérant la durée du bail, l’âge
d’U.________, son enracinement dans la commune, ses revenus, son comportement et la situation du
marché du logement sur l’arc lémanique, ont jugé approprié de lui accorder
une unique prolongation de 15 mois, soit jusqu’au 31 décembre 2015, U.________ devant quitter
les lieux à cette date au plus tard, à défaut de quoi il pourrait être procédé
à son expulsion par voie d’exécution forcée.
B.
a)
Par acte du 29 juin 2015, U.________, agissant
sans l’assistance d’un avocat, a interjeté appel contre ce jugement, en concluant implicitement
à sa réforme en ce sens que la résiliation du bail signifiée le 6 février 2014
soit annulée, de manière à lui « donner une protection de 3 ans ».
b)
Il n’a pas été ordonné d’échange d’écritures.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les
pièces du dossier :
1.
Le 17 juin 2013, U.________, en qualité de
locataire, et G.________ et T.________, en tant que bailleurs, ont conclu un contrat de bail à loyer
portant sur un appartement de 3 pièces d’une surface de 86 m
2
au 1
er
étage de l’immeuble sis [...], à Crisser, pour un loyer mensuel de 1'300 francs.
Les parties sont convenues que ce bail durerait du 1
er
octobre 2013 au 30 septembre 2014, puis se renouvellerait d’année en année, sauf
avis de résiliation donné et reçu au moins trois mois à l’avance pour son échéance.
U.________ était auparavant au bénéfice d’un autre contrat de bail portant
sur tout le premier étage dudit immeuble et composé de deux appartements réunis, contrat
qui avait débuté le 1
er
février
2006 et qui le liait à [...], [...] et [...], précédents propriétaires de l’immeuble.
2.
Au
début de l’année 2013, U.________ ainsi qu’une autre locataire se sont plaints
auprès de G.________ et T.________ au sujet de deux factures d’électricité émises
fin 2012 et début 2013, prétendument trop élevées. Les locataires ont émis l’hypothèse
selon laquelle ce montant serait dû aux travaux en cours. Le 19 avril 2013, une réunion
a été organisée et un accord a pu être trouvé entre les parties.
A la fin de l’été 2013, G.________ et T.________ ont installé deux cochons nains
vietnamiens dans un enclos sur leur propriété, ce dont U.________ s’est plaint auprès
de la commune de Crissier. Le 22 janvier 2014, la commune de Crissier a adressé à G.________
et T.________ un courrier par lequel elle a notamment précisé les formalités à respecter
pour l’installation de tels animaux et invité les intéressés à lui soumettre
un dossier complet. Par lettre du 7 février 2014, G.________ et T.________ ont informé
la commune de Crissier qu’afin de maintenir de bonnes relations avec leurs voisins, ils s’étaient
résolus à chercher un nouveau lieu d’accueil pour leurs cochons nains. Ils demandaient
pour ce faire qu’un délai au 30 juin 2014 leur soit accordé, ce que la commune de Crissier
a accepté par courrier du 19 février 2014.
Au début de l’année 2014, G.________ et T.________ ont déposé auprès de
la commune de Crissier une demande d’autorisation pour l’abattage d’un saule situé
sur leur parcelle. Le 10 février 2014, U.________ y a fait opposition. Par décision du 18 février
2014, la commune de Crissier a autorisé l’abattage du saule et levé l’opposition
d’U.________. Le 25 février 2014, U.________ a déposé un recours contre cette décision
auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal. Par décision du 10
juin 2014, reconsidérant sa décision du 19 février 2014, la commune de Crissier a décidé
de n’autoriser que l’élagage du saule en question, en lieu et place de son abattage.
Ensuite de cette nouvelle décision, la juge instructrice de la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal, constatant que le recours d’U.________ était désormais sans objet,
a rayé la cause du rôle. Le 9 juillet 2014, G.________ et T.________ ont à leur tour déposé
un recours contre la décision de la commune de Crissier du 10 juin 2014 auprès de la Cour de
droit administratif et public du Tribunal cantonal.
Au cours de la nuit du 13 février 2014, la Police est intervenue dans le quartier où habitent
les parties. Dans ce cadre, le jardin et les abords de l’immeuble sis [...], à Crisser, ont
été inspectés. Par courriel du 13 février 2014, U.________, se plaignant auprès
de G.________ et T.________ de ce que la porte d’entrée était restée ouverte pendant
la nuit du 13 février 2014, les a sommés de prendre des mesures pour que la porte soit verrouillée
le soir, à défaut de quoi il ferait installer à leurs frais une deuxième serrure
de sécurité. Par courrier du 14 février 2014, adressé à tous les locataires
de l’immeuble, G.________ et T.________ ont rappelé que tant la porte principale que la porte
de la buanderie devaient toujours demeurer verrouillées.
3.
Dès l’année 2012, G.________ et
T.________ ont décidé de procéder à d’importants travaux de rénovation
dans leur immeuble. Tous les logements de l’immeuble étaient visés. Cependant, pour des
raisons financières, il a été décidé d’échelonner les travaux dans
le temps. Les locataires de l’immeuble ont été informés du projet de rénovation
dès le début de l’année 2013.
Le 10
janvier 2013, G.________ et T.________ ont obtenu
de la commune de Crissier un permis de construire portant sur la création d’un duplex dans
leur immeuble. Les travaux ont eu lieu durant les années 2013 et 2014 et se sont achevés en
juillet 2014.
Le 22 mai 2014, G.________ et T.________ ont obtenu de la commune de Crissier un nouveau permis de construire,
lequel portait sur le remplacement des fenêtres existantes et sur la rénovation de l’appartement
sis au premier étage de l’immeuble litigieux, à savoir l’appartement occupé
par U.________.
Ladite rénovation devait consister dans le remplacement du chauffage électrique par une pompe
à chaleur, l’enlèvement de la chape de l’ensemble des pièces pour y installer
le chauffage au sol, le remplacement de toutes les fenêtres par un modèle plus isolant,
la réfection des peintures, le remplacement des sanitaires et le changement de l’agencement
de la cuisine.
A terme, G.________ et T.________ ont également prévu de rénover la façade de l’immeuble,
projet pour lequel aucun permis de construire n’a encore été délivré.
4.
Par formule de notification de résiliation
de bail du 6 février 2014, G.________ et T.________ ont résilié le bail conclu avec U.________
le 17 juin 2013, avec effet au 30 septembre 2014.
Le 10 février 2014, U.________ a saisi la Commission de conciliation en matière de baux à
loyer. L’audience de conciliation a eu lieu le 9 avril 2014. La conciliation ayant échoué
et U.________ s’étant opposé le 14 avril 2014 à la proposition de jugement soumise
aux parties, une autorisation de procéder lui a été délivrée le 28 avril 2014.
U.________ a saisi le Tribunal des baux par demande du 10 mai 2014, complétée en application
de l’art. 132 CPC (Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008 ; RS 272)
par courrier du 5 juin 2014. Il a pris les conclusions suivantes contre G.________ et T.________: « (…)
l’annulation du congé ordinaire « prétexte », une déduction
sur les loyers depuis le début du chantier à 01.2013 et terminer l’isolation de la maison,
du côté que je loue, avant l’hiver prochain, ainsi qu’un état des lieux pour
définir les travaux de rénovation nécessaires ».
Dans leur réponse du 30 septembre 2014, G.________ et T.________ ont conclu sous suite de frais
et dépens au rejet des conclusions prises par le demandeur et pris des conclusions reconventionnelles
tendant à ce que la résiliation de bail notifiée le 6 février 2014 à U.________
pour le 30 septembre 2014 et portant sur l’appartement qu’il loue dans l’immeuble sis
[...], à Crissier, soit déclarée valable, aucune prolongation de bail n’étant
accordée au locataire (I), à ce qu’ordre soit donné à U.________ de restituer,
au plus tard le 30 septembre 2014, à G.________ et T.________, l’appartement qu’il loue
dans l’immeuble [...], à Crissier, libre de tous occupants et de tous objets lui appartenant
(II) et à ce qu’il soit dit qu’à défaut de départ à la date du 30
septembre 2014, il sera procédé à l’exécution forcée du chiffre II ci-dessus
par les soins de l’Huissier du Tribunal des baux, au besoin par voie d’exécution forcée,
les agents de la force publique étant tenus, sur réquisition, de concourir à dite exécution
(III).
L’audience de jugement a eu lieu le 29 octobre 2014. Les parties ainsi que les témoins [...],
[...], [...] et [...], ont été entendus. [...], ancien copropriétaire, a déclaré
que ses rapports avec U.________ avaient été difficiles, ce dernier ayant adopté un comportement
très revendicateur. [...], gérante de l’immeuble, a quant à elle décrit U.________
comme un locataire procédurier, à l’affût de problèmes, et ayant tendance à
émettre des revendications excessives.
En droit
:
1.
a)
Dans les causes patrimoniales, l’appel
est ouvert contre les décisions finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse,
au dernier état des conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr.
au moins (art. 308 CPC). L’appel, écrit et motivé, doit être introduit dans les
trente jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC).
b)
Selon
le droit fédéral, la valeur litigieuse d’une contestation de congé se détermine
en prenant en compte le loyer de la période minimale pendant laquelle le contrat subsisterait si
la résiliation n’était pas valable, période qui s’étend jusqu’à
la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. Cette durée ne saurait être
inférieure à la période de protection de trois ans pendant laquelle l’art. 271a al. 1 let. e
CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220) consacre l’annulabilité d’une
résiliation (JT 2011 III 83 ; TF 4A_634/2009 du 23 mars 2010 c. 1.1 ; SJ 2011 117
c. 1a ; ATF 119 II 147 c. 1, JT 1994 I 205).
c)
En
l’espèce, compte tenu d’un loyer mensuel de 1'300 fr., la valeur litigieuse, calculée
selon les principes ci-dessus, dépasse largement 10'000 fr., de sorte que l’appel, déposé
en temps utile et satisfaisant aux conditions de forme posées par la loi, est en principe recevable
2.
a)
L’appel peut être formé pour
violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L’instance
d’appel dispose ainsi d’un plein pouvoir d’examen de la cause en fait et en droit ;
en particulier, le juge d’appel contrôle librement l’appréciation des preuves effectuée
par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l’art. 310 let. b CPC) et
vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 c. 4.3.1).
Que la cause soit soumise à la maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC) ou à la maxime inquisitoire
(cf. notamment art. 247 al. 2 let. a CPC), il incombe cependant à l’appelant de motiver son
appel (art. 311 al. 1 CPC), c’est-à-dire de démontrer le caractère erroné de
la motivation attaquée ; pour satisfaire à cette exigence, il ne lui suffit pas de renvoyer
aux moyens soulevés en première instance, ni de se livrer à des critiques toutes générales
de la décision attaquée ; sa motivation doit être suffisamment explicite pour que
l’instance d’appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation
précise des passages de la décision que l’appelant attaque et des pièces du dossier
sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 c. 4.3.1 ; TF 5A_396/2013 du 26 février
2014 c. 5.3.1). A défaut de motivation suffisante, l’appel est irrecevable (TF 4A_651/2012
du 7 février 2013 c. 4.2).
b)
En appel, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués
ou produits sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance,
bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient à l’appelant
de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte qu’il doit indiquer spécialement
dans son appel quels faits et preuves sont nouveaux et motiver les raisons qui les rendent admissibles
selon lui (JT 2011 III 43). En effet, dans le système du CPC, tous les faits et moyens
de preuve doivent en principe être apportés dans la procédure de première instance ;
la diligence requise suppose donc qu’à ce stade déjà, chaque partie expose l’état
de fait de manière soigneuse et complète et qu’elle amène tous les éléments
propres à établir les faits jugés importants (TF 4A_334/2012 du 16 octobre 212 c. 3.1
et les réf. citées, SJ 2013 I 311). Ces exigences s’appliquent également aux litiges
soumis à la maxime inquisitoire (ATF 138 III 625 c. 2.2).
c)
En
l’espèce, l’appelant se contente dans son appel de « [réitérer sa]
demande d’annulation de bail notifiée le 6 février 2014, par un congé prétexte
ou représailles, donné par les propriétaires », en donnant sa propre version
des faits, sans aucunement démontrer en quoi les premiers juges auraient constaté les faits
de manière inexacte ou incomplète. Dans la mesure où il s’attaque à l’état
de fait établi en première instance, l’appel se révèle ainsi irrecevable et
il y a lieu de s’en tenir aux faits retenus par les premiers juges, qui apparaissent conformes
aux pièces du dossier.
3.
L’appelant soutient que le congé qui
lui a été signifié le 6 février 2014 constituerait en réalité un congé
de représailles.
a)
A
teneur de l’art. 271a al. 1 let. a CO, le congé est annulable lorsqu’il est donné
parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail. Cette disposition
vise à permettre au locataire d’exprimer librement ses prétentions sans avoir à
craindre un congé (TF 4A_656/2010 du 14 février 2011 c. 4.1) et réprime le congé
représailles, infligé au locataire pour le punir d’avoir émis en dehors de toute
procédure des prétentions fondées sur le contrat de bail ou sur la loi (Lachat, Le bail
à loyer, 2008, p. 739). Elle suppose la réunion de trois conditions cumulatives, soit (1) une
prétention en relation avec le bail, (2) que le locataire fait valoir de bonne foi et (3) qui provoque
la résiliation du bail par le bailleur (Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du
bail, 2011, n. 5 ad art. 271a CO ; Conod, in Bohnet/Montini, Commentaire pratique, Droit du
bail à loyer, 2010, n. 3 ad art. 271a CO). S’agissant du fardeau de la preuve, le locataire
doit prouver qu’il a soumis à son cocontractant une prétention dérivant du bail
(Lachat, op. cit., p. 740) et rendre à tout le moins hautement vraisemblable qu’il existe
un rapport de cause à effet entre sa prétention et la résiliation (TF 4A_656/2010 du 14
février 2011 c. 4.1 ; TF 4C.155/2000 du 30 août 2000 c. 2a, SJ 2001 I 17 ; Bisang
et al., Das Schweizerische Mietrecht, Kommentar, 3
e
éd, 2008, n. 14 ad art. 271a CO).
Si l’existence d’une prétention du locataire doit faire l’objet d’une preuve
certaine, la relation de causalité peut quant à elle résulter d’une grande vraisemblance
et sa preuve apportée par indices ; plus la résiliation est rapprochée dans le temps
de la prétention, plus le lien de causalité est probable ; la motivation du congé
revêt dans ce contexte une importance primordiale (Lachat, op. cit., p. 741 et les réf. citées).
Il est toutefois loisible au bailleur, qui assume le fardeau de la contre-preuve, de démontrer que
le motif véritable du congé est autre, auquel cas l’art. 271 al. 1 let. a CO ne trouve
pas application (TF 4A_656/2010 du 14 février 2011 c. 4.1 ; TF 4A_46/2010 du 27 avril 2010
c. 6.1 et les réf. citées ; TF 4C.59/2007 du 25 avril 2007 c. 3.3 ; Lachat, op. cit.,
p. 741 ; CACI 23 novembre 2012/551). Lorsque, en revanche, le bailleur refuse de motiver le congé
– étant précisé que conformément à l’art. 271 al. 2 CO, la motivation
du congé est obligatoire si l’autre partie la demande  et que, si le bailleur est lié
par les motifs qu’il a donnés avant l’ouverture de la procédure, il peut cependant
les compléter ou les expliciter au cours de celle-ci (Lachat, op. cit., p. 732) –, tarde à
le faire, ou ne parvient pas à prouver le motif du congé, on admettra, avec d’autres
indices, le congé de représailles (Lachat, op. cit., p. 741).
b)
En
l’espèce, les premiers juges ont soigneusement examiné la question de l’existence
d’un congé de représailles au regard des diverses prétentions que l’appelant
a fait valoir au fil du temps. Se penchant sur les deux factures d’électricité litigieuses
et sur l’installation de cochons nains, ils ont retenu que ces différends, qui remontaient
au début de l’année 2013, respectivement à la fin de l’été 2013,
étaient trop éloignés temporellement de la résiliation du 6 février 2014 pour
en être la cause. Cette appréciation peut être suivie. Au demeurant, il faut rappeler
que ces deux litiges ont pu être réglés à l’amiable entre les parties, les
intimés ayant opté pour une attitude conciliante en organisant d’une part une séance
avec l’appelant le 19 avril 2013 et en renonçant d’autre part à installer leurs
animaux sur leur parcelle le 7 février 2014. On voit donc mal comment ces deux désaccords,
qui ont au final débouché sur des solutions satisfaisantes pour les deux parties, auraient
pu conduire les intimés à résilier le bail de l’appelant à titre de représailles.
En ce qui concerne le troisième conflit invoqué, à savoir l’abattage litigieux
d’un saule, les premiers juges, laissant ouverte la question de savoir si l’appelant avait
agi de bonne foi, ont considéré que malgré la proximité temporelle de ce conflit
avec la résiliation du bail – les deux étant intervenus au mois de février 2014
–, un lien de causalité entre les deux n’avait pas pu être établi par l’appelant.
Bien plus, les intimés avaient pu démontrer que c’étaient les travaux de rénovation
prévus de longue date qui avaient motivé la résiliation du bail. Cette appréciation
ne prête pas le flanc à la critique. En outre, et par surabondance de motifs, il n’est
pas certain que ce litige puisse être qualifié de prétention découlant du bail au
sens de l’art. 271 al. 1 let. a CO, puisque la qualité pour faire opposition à l’abattage
d’un saule ne découle pas de la qualité de locataire de l’appelant et des droits
contractuels et légaux qui lui sont conférés, mais bien plutôt de sa qualité
de voisin susceptible d’être touché dans ses intérêts dignes de protection
par l’abattage d’un arbre, conformément au droit administratif. Quoi qu’il en
soit, l’appréciation des premiers juges peut être suivie, les intimés ayant démontré
de façon convaincante que le motif véritable de la résiliation résidait dans les
travaux conséquents entrepris dans l’appartement de l’appelant, comme on le verra plus
bas.
C’est donc à juste titre que les premiers juges ont nié l’existence d’un
congé de représailles. Le grief de l’appelant est mal fondé.
4.
L’appelant fait valoir que dans un arrêt
du 27 août 2014, le Tribunal fédéral a annulé des congés notifiés aux locataires
pour rénovation et transformation, au motif qu’ils ne reposaient sur aucun projet concret
au moment de la notification des résiliations ; il soutient que ce cas de figure serait identique
au sien.
a)
Selon l’art. 266a al. 1 CO, les parties au contrat sont libres de résilier un bail de durée
indéterminée pour le prochain terme légal ou contractuel ; un motif particulier n’est
pas exigé. Toutefois, selon l’art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu’il
contrevient aux règles de la bonne foi (cf. également l’art 271a CO). Tel est le cas
lorsqu’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection
et qu’il apparaît ainsi purement chicanier. Le seul fait que la résiliation entraîne
des conséquences pénibles pour le locataire n’est pas suffisant ; il faut une disproportion
crasse entre l’intérêt du preneur au maintien du contrat et l’intérêt
du bailleur à y mettre fin. En règle générale, l’absence d’intérêt
digne de protection du bailleur est également admise lorsque la motivation du congé, demandée
par le locataire, est lacunaire ou fausse. Pour juger de la validité de la résiliation, il
faut se placer au moment où celle-ci a été notifiée (ATF 138 III 59 c. 2.1 et les
arrêts cités).
Dans un arrêt de principe rendu en 2008 (ATF 135 III 112), le Tribunal fédéral a jugé
qu’une résiliation de bail en vue de vastes travaux d’assainissement de l’objet
loué ne contrevient pas aux règles de la bonne foi. Il en va ainsi même si le locataire
se dit prêt à rester dans l’appartement durant les travaux et à s’accommoder
des inconvénients qui en résultent, car sa présence est propre à entraîner des
complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux.
La résiliation est critiquable uniquement s’il apparaît que la présence du locataire
ne compliquerait pas les travaux, ou seulement de manière insignifiante, par exemple en cas de réfection
des peintures ou lors de travaux antérieurs tels qu’une rénovation de façade ou
un agrandissement de balcon. Dans la cause ayant donné lieu à cet arrêt, le bailleur avait
détaillé les travaux prévus dans une lettre jointe à l’avis de résiliation
(ATF 135 III 112 point A et c. 4.2).
Par ailleurs, le congé en vue de travaux de transformation ou de rénovation est abusif lorsque
le projet du bailleur ne présente pas de réalité tangible ou qu’il apparaît
objectivement impossible, notamment parce qu’il est de toute évidence incompatible avec les
règles du droit public applicable et que le bailleur n’obtiendra ainsi pas les autorisations
nécessaires ; la preuve de l’impossibilité objective incombe au locataire. La validité
du congé ne suppose pas que le bailleur ait déjà obtenu les autorisations nécessaires,
ni même qu’il ait déposé les documents dont elles dépendent (TF 4A_210/2014
du 17 juillet 2014 c. 3.1 et les arrêts cités ; ATF 136 III 190 c. 4).
Dans un arrêt du 27 août 2014, le Tribunal fédéral a précisé que le congé
en vue de travaux de transformation ou de rénovation contrevient également aux règles
de la bonne foi lorsqu’au moment de la notification du congé, le projet du bailleur n’est
pas suffisamment mûr et élaboré pour permettre d’apprécier l’importance
des travaux envisagés et de déterminer ainsi si ceux-ci nécessitent le départ du
locataire (ATF 140 III 496 c. 4.1 et 4.2.2).  Selon le Tribunal fédéral, le locataire
doit pouvoir apprécier l’importance des travaux envisagés et déterminer s’ils
nécessitent que les locaux soient vidés de leurs occupants, le congé étant annulable
si cette appréciation est impossible, faute de renseignements suffisants (ATF 140 III 496 c. 4.2.2 ;
TF 4A_301/2014 du 29 octobre 2014 c. 2 ; TF 4A_625/2014 du 25 juin 2013 c. 4).
b)
En l’espèce, à l’appui du congé signifié, les intimés ont invoqué
les importants travaux de rénovation prévus dans l’appartement de l’appelant. Les
juges de première instance se sont livrés à un examen minutieux des travaux envisagés.
Ils ont relevé que les intimés se sont vus octroyer un premier permis de construire le 10 janvier
2013, lequel portait sur la rénovation du duplex qu’ils occupaient et qui a occasionné
des travaux jusqu’en juillet de l’année 2014. Les intimés ont ensuite obtenu un
second permis de construire le 22 mai 2014 en vue de la rénovation de l’appartement occupé
par l’appelant et le remplacement de ses fenêtres. Les premiers juges ont constaté qu’en
ce qui concerne ledit appartement, il était prévu de remplacer le chauffage électrique
par un chauffage au sol, ce qui nécessitait l’enlèvement de la chape de l’ensemble
des pièces, de remplacer toutes les fenêtres, de refaire toutes les peintures, de remplacer
tous les sanitaires et de changer l’agencement de la cuisine. Ces travaux de rénovation conséquents
ne pouvaient raisonnablement pas s’effectuer en présence du locataire. Forts de ce constat,
les premiers juges sont parvenus à la conclusion que les appelants disposaient d’un motif
réel et légitime pour résilier le contrat de bail, à savoir les lourds travaux prévus,
de sorte que la résiliation querellée ne pouvait être considérée comme contraire
à la bonne foi.
Cette appréciation peut être entièrement confirmée. Bien plus, à la lecture
du dossier, on constate que l’appelant était au courant des travaux et de leur étendue
dès le début de l’année 2013 : ainsi, le compte-rendu de la séance du
19 avril 2013 mentionne que les locataires, contestant le montant de deux factures d’électricité
prétendument trop élevées, « se demandaient si cela avait relation avec les
rénovations ». Plus bas, sous « décisions prises », il est mentionné
que « les locataires ne vont pas demander le réduction pendant les rénovations du
bâtiment (sic) ». Le courrier de l’appelant du 10 février 2014 à la commune
de Crissier vient confirmer cette appréciation, puisque il s’y plaint notamment des « travaux
de rénovation de ce chantier perpétuel depuis début 2013 ». De même, dans
sa demande du 10 mai 2014 complétée par son courrier du 5 juin 2014, l’appelant demande
« une déduction sur les loyers depuis le début du chantier à 01.2013 ».
Enfin, dans son appel du 29 juin 2015, l’appelant expose des discussions ayant eu lieu entre les
parties au sujet des rénovations à la conclusion du bail, soit le 17 juin 2013. Il résulte
de ce qui précède que l’appelant était au courant de l’étendue et de
la portée des travaux de rénovation envisagés dès le début de l’année
2013.
Partant, force est de constater qu’au moment du congé signifié le 6 février 2014,
le projet des intimés était déjà suffisamment mûr et élaboré pour
permettre d’apprécier l’importance des travaux envisagés et de déterminer
ainsi si ceux-ci nécessitaient le départ de l’appelant, ce qui, selon les constatations
adéquates des premiers juges, était bien le cas. De même, l’appelant, par ses nombreux
échanges avec les intimés, était pleinement en mesure d’apprécier l’importance
des travaux envisagés et de déterminer qu’ils nécessitaient que l’appartement
qu’il occupait soit vidé.
Par conséquent, les premiers juges ont correctement apprécié les éléments au
dossier pour parvenir à la conclusion que le congé signifié le 6 février 2014 ne
contrevenait pas à la bonne foi et était valable. Le grief de l’appelant se révèle
donc mal fondé.
5.
L’appelant
ne conteste pas à titre subsidiaire la prolongation de bail accordée par les premiers juges
pour une durée de 15 mois, soit jusqu’au 31 décembre 2015.
Pour parvenir à ce résultat, les juges ont examiné l’ensemble des critères
à même de justifier ou non une prolongation de bail en application de l’art. 272
CO. Ils ont d’une part constaté que l’appelant, âgé de 47 ans, résidait
dans l’immeuble en question depuis environ huit ans, que mis à part son travail, il ne semblait
pas être notablement enraciné dans sa commune, que ses revenus nets annuels de 47'000 fr. ne
lui permettraient pas de s’acquitter d’un loyer beaucoup plus élevé et que la situation
actuelle du marché du logement était très tendue sur l’arc lémanique. D’autre
part, ils ont noté que les travaux projetés par les intimés ne revêtaient pas un
caractère urgent. Partant, il se justifiait d’accorder une prolongation de bail à l’appelant.
Les premiers juges ont toutefois également relevé l’attitude généralement oppositionnelle
et procédurière de l’appelant, de même que le fait qu’il n’avait pas
procédé à la moindre recherche de logement, et sont parvenus à la conclusion que,
compte tenu des intérêts en présence, une prolongation du bail d’une durée
de 15 mois, soit jusqu’au 31 décembre 2015, constituait une solution adéquate. Cette
argumentation, dûment étayée, ne prête pas le flanc à la critique et peut ici
être confirmée.
6.
Il résulte de ce qui précède que
l’appel, manifestement mal fondé, doit être rejeté – dans la mesure où
il est recevable (cf. c. 2c supra) – selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC
et le jugement entrepris confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, qui doivent être arrêtés à 1’468
fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]),
seront mis à la charge de l’appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer de dépens, dès lors que les intimés n’ont
pas été invités à se déterminer sur l’appel et n’ont donc pas encouru
de frais pour la procédure de deuxième instance (art. 95 al. 3 CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'468 fr. (mille quatre cent
soixante-huit francs), sont mis à la charge de l'appelant U.________.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens de deuxième instance.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
24 septembre 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
U.________,
‑
Me Philippe Conod (pour G.________ et T.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Monsieur le Président du Tribunal des baux.
Le greffier :