vd_findinfo · AP / 2010 / 93 · 2008-11-24 · fr

BAIL À LOYER, ACTION EN ENRICHISSEMENT ILLÉGITIME, FRAIS ACCESSOIRES, PRESCRIPTION, GARANTIE BANCAIRE, CAUTIONNEMENT | 257a CO, 257e al. 1 CO, 67 al. 1 CO, 451 ch. 2 CPC, 452 al. 1ter CPC, 452 al. 2 CPC, 13 LTB

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 24.03.2010 AP / 2010 / 93

TRIBUNAL
CANTONAL
136/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Séance
du 24 mars 2010
____________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Giroud et Denys
Greffier
:
M.              Perret
*****
Art.
67 al. 1, 257a, 257e al. 1 CO; 13 LTB; 451 ch. 2, 452 al. 1ter et 2 CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
E.________
,
à Leysin, demanderesse, représentée par sa tutrice P.________, à Gland, contre le
jugement rendu le 24 novembre 2008 par le Tribunal des baux du canton de Vaud dans la cause divisant
la recourante d’avec
B.________
SA
, à Lausanne, défenderesse.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
En fait :
A.
Par jugement du 24 novembre 2008, dont les motifs ont été notifiés aux parties le 26 novembre
2009, le Tribunal des baux du canton de Vaud a prononcé que la demanderesse E.________ est la débitrice
de la défenderesse B.________ SA et lui doit immédiat paiement de la somme de 609 fr. 45 avec
intérêt à 5% l’an dès le 25 novembre 2007 (I), levé définitivement
l’opposition formée par E.________ au commandement de payer notifié le 20 février
2008 dans la poursuite ordinaire no [...] de l'Office des poursuites de Nyon-Rolle dans la mesure du
montant précité, en capital et intérêt (lI), dit que la défenderesse B.________
SA est la débitrice de la demanderesse E.________ et lui doit immédiat paiement de la somme
de 666 fr. 70 avec intérêt à 5% l’an dès le 15 février 2008 (III),
rendu ce jugement sans frais ni dépens (IV) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions
dans la mesure où elles sont recevables (V).
Les faits suivants résultent du jugement attaqué, complété par les pièces du
dossier (art. 452 CPC [Code de procédure civile du 14 décembre 1966; RSV 270.11]) :
Par contrat de bail à loyer conclu le 23 juillet 1996, E.________ a pris en location un appartement
de 4,5 pièces dans les combles de l'immeuble sis [...], à Gland. Conclu pour durer initialement
du 1
er
novembre 1996 au 31 octobre 1997, le bail devait se reconduire aux mêmes conditions pour 12 mois
et ainsi de suite de 12 mois en 12 mois, sauf avis de résiliation donné par l'une ou l'autre
des parties quatre mois à l'avance pour la prochaine échéance.
Il résulte du chiffre 3 du contrat que le loyer, payable d'avance, a été fixé à
6'150 fr. par trimestre, soit 2'050 fr. par mois, savoir 1'900 fr. de "l
oyer
net
" (ch. 3.2) et 150 fr. d'"
acompte
de chauffage
" (ch. 3.3). Le contrat ne fait
état d'aucun autre poste de frais mis à la charge de la locataire, en particulier en relation
avec l'eau chaude ou la taxe d'épuration, les rubriques "
téléréseau
",
"
garage, parking
"
et "
divers
"
(ch. 3.4 à 3.6) ayant été laissées vierges. L'acompte de chauffage précité
a été augmenté, par courrier du 2 décembre 2002 contresigné pour accord par
la locataire le 13 décembre suivant, à 170 fr. par mois dès le 1
er
janvier 2003, puis, par courrier du 7 avril 2006 contresigné pour accord le 19 avril suivant, à
210 fr. par mois dès le 1
er
juillet 2006.
Le chiffre 4 du contrat prévoyait la constitution d'une garantie de loyer pour un montant de 4'000
francs. Un certificat de cautionnement a été établi le 29 novembre 1996 en faveur
de la locataire par T.________ SA à hauteur du montant précité.
Selon extrait du registre foncier du 30 juin 2006, l'immeuble abritant l'objet du bail a été
acquis par la société B.________ SA le 15 décembre 2003.
Par courrier du 27 avril 2007, la gérance X.________ SA a accusé réception de la résiliation
de bail de la locataire et a délié cette dernière de ses obligations contractuelles pour
le 30 juin 2007.
Le 30 avril 2007, la justice de paix du district de Nyon a nommé P.________ tutrice d'E.________.
Le 3 juillet 2007, la gérance a procédé à l'état des lieux de sortie en présence
de la tutrice, qui a signé la convention de sortie établie à l'issue de cette opération.
Selon ce document, la locataire sortante "
reconnai
[ssait]
être responsable des remises
en état suivantes :
1)
Fourn. clés manquantes
Est.              Fr.
550.-
2)
Vider garage              Est.
Fr.                 500.-
3)
Compl. nettoyage (sdb + cuisine
balcon + sanitaire + vitrage
armoire etc…)              Est.
Fr.                 800.-
6)
tringle à enlever
Est.
Fr.
60.-
[Réd.
: Total intermédiaire :]
Fr.
1'910.-
7)
lum. à enlever              Est.
Fr.                 100.-
8)
4 crochets store à rempl.
Est.              Fr.
150.-
9)
clés chambres à fournir
Est.              Fr.
200.-
10)
Fourn. brise-jet              Est.
Fr.
50.-
11)
Glace + Plexi + ampoule + bouchon à f.
Est.              Fr.
250.-
12)
Flexible + porte papier
Est.              Fr.
150.-
13)
Plaque porte WC à rep.
Est.              Fr.
50.-
14)
Vitrage frigo à rempl.
Est.
Fr.
150.-
Montant
total estimatif des remises en état
Fr.
3'010.-
".
Selon la convention, la locataire sortante s'engageait à l'égard du propriétaire à
faire "
exécuter,
à ses frais, dans les règles de l'art, les travaux correspondant aux chiffre(s) 1-2-3-6-7-8-11-12
",
sans qu'un délai ait été précisé, "
à
défaut de quoi la gérance commandera librement les travaux et les lui facturera, le paiement
devant alors intervenir dans les 30 jours dès la date d'envoi du décompte
";
en outre, la locataire sortante "
autoris
[ait]
le gérant à commander
les travaux, selon chiffre(s) 9-11-13-14 et s'engage
[ait]
à régler les frais y relatifs dans les 30 jours à dater de l'envoi du décompte
".
La convention indiquait par ailleurs que la locataire n'était plus redevable d'aucun montant au
titre du loyer, "
réserve
étant faite des frais de chauffage dus pour l'exercice 2006-2007
".
Enfin, il était mentionné que "
la
présente convention vaut reconnaissance de dettes, selon l'article 82 LP, pour le montant de Fr.
3'010.- (Fr. trois mille dix)
".
Par courrier du 25 octobre 2007, la gérance a prié la locataire de s'acquitter de la somme
de 1'927 fr. 40 relative à la convention de sortie, par retour dans les trente jours de l'ordre
de paiement correspondant dûment signé, ensuite de quoi la bailleresse ferait verser à
la locataire le solde de sa garantie ainsi que les intérêts. Le montant précité était
détaillé comme suit dans le décompte joint :
"
Remplacer
la poignée du garage
fr.              227.30
(
selon
copie de la facture n° 1'140 de l'entreprise [...]
)
Complément
nettoyage              fr.
600.-
(
selon
copie du courrier de M. [...], nouveau locataire
)
Forfait
pour le remplacement du verre sur bac à légumes
fr.                35.-
Fourniture
des clés pour les chambres
fr.              249.65
(
selon
copie de la facture du 16.07.2007 de l'entreprise [...]
)
Remplacement
armoire de toilette              fr.
576.65
(
selon
copie de la facture n° 2007-3913 de l'entreprise [...]
)
Ramonage
de la cheminée              fr.
74.80
(
selon
copie de la facture n° 120935 de l'entreprise [...]
)
Forfait
pour la suppression des miroirs dans la salle de douche
fr.                50.-
Détartrage
des WC + robinets              fr.
114.-
"
(
selon
copie de la facture n° 2007-3913 de l'entreprise [...]
)
Par lettre du 24 [sic] octobre 2007 à la gérance, la tutrice a admis que les montants figurant
dans le décompte du 25 octobre 2007 relatifs au forfait pour le remplacement du verre sur le bac
à légumes, par 35 fr., à la fourniture des clés pour les chambres, par 249 fr. 65,
et au cache sur luminaire d'armoire de salle de bain, pour une somme indéterminée, soient mis
à la charge de sa pupille, "
conformément
à la convention de sortie signée le 3 juillet 2007
".
Elle a en revanche rejeté les prétentions relatives à la facture de nettoyage final, jugeant
celles-ci injustifiées, dès lors que le nettoyage "
a
[vait]
été assuré par
[ses propres]
soins,
[…]
et que l'appartement
a
[vait]
été laissé impeccable, après une journée de travail à 2 personnes
".
La gérance a répondu le 31 octobre 2007 à la tutrice, indiquant maintenir intégralement
ses prétentions en paiement d'un montant de 1'927 fr. 40. Dans ce courrier ainsi que dans diverses
correspondances ultérieures à la tutrice, elle considérait notamment que le résultat
des nettoyages dont devait se charger la locataire n'avait pas été satisfaisant; elle précisait
également que, compte tenu de la vétusté de l'armoire de salle de bain, il avait été
plus facile de changer ce meuble que d'en remplacer la pièce manquante, et que, par ailleurs, aucun
amortissement ne pouvait être déduit sur une vitre de frigo ainsi qu'un cache luminaire.
La gérance a adressé à la tutrice un décompte individuel du 15 novembre 2007
relatif aux frais de chauffage et d'eau chaude pour la période du 1
er
juillet 2006 au 30 juin 2007, lequel mentionne un solde de 322 fr. 20 en faveur de la locataire sur le
montant total des acomptes versés par cette dernière, par 2'520 francs. Ce solde a été
encaissé le 23 novembre 2007. Il ressort du détail de la base de calcul jointe au décompte
que les frais de chauffage de l'immeuble s'élèvent à 13'022 fr. 35 et la taxe d'épuration
de l'immeuble à 1'558 francs. Ce dernier montant a été ajouté aux frais de chauffage,
l'ensemble totalisant 14'580 fr. 35. Les frais d'eau chaude s'élèvent pour leur part à
4'112 fr. 35. Sur ces montants globaux, une part de 1'714 fr. 27 pour les frais de chauffage et de 483
fr. 51 pour les frais d'eau chaude est retenue à la charge de la locataire.
Par lettre du 14 janvier 2008, la tutrice a notamment déclaré à la gérance que, "
renseignements
pris
", le contrat de bail ne prévoyait
pas à la charge de sa pupille le paiement d’autres frais accessoires que ceux de chauffage.
Elle a dès lors contesté le décompte relatif à la période 2006-2007 et requis
la gérance de lui fournir les décomptes de chauffage et d'eau chaude à partir de l'exercice
1995-1996. Par ailleurs, s'agissant des prétentions de la bailleresse en rapport avec l'état
des lieux de sortie, la tutrice a admis que les frais de ramonage, par 74 fr. 80, soient mis à la
charge de sa pupille. En revanche, elle a indiqué refuser :
"
-
Le remplacement de la poignée du garage, qui ne figure pas sur l'état des lieux de sortie
-
Le complément de nettoyage qui a été effectué après les travaux
-
Le remplacement du verre sur bac à légumes, le frigo étant amorti
-
La fourniture des clés pour les chambres, l'état des lieux d'entrée ne mentionnant pas
de clé sur la porte de la salle de douche, idem pour la salle de bain et une des chambres, soit
précisément 3 clés
-
Le remplacement de l'armoire de toilette au lieu du remplacement du cache luminaire, car certainement
amortie
-
Le forfait pour la suppression des miroirs dans la salle de douche, car il était entendu que si
le nouveau locataire ne les désirait pas, vous nous le feriez savoir
-
Le détartrage des WC et robinets, qui ont été effectués par mes soins
"
.
Le 12 février 2008, la locataire, représentée par sa tutrice, a saisi la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer du district de Nyon, déclarant notamment qu’elle
avait été "
amenée
à
[se]
renseigner
sur
[ses]
droits
suite à l’état des lieux
"
et qu’elle avait "
appris
que la gérance
[lui]
avait
facturé la taxe d’épuration ainsi que les frais d’eau chaude, alors que ceux-ci
ne figuraient pas expressément à
[sa]
charge, dans ledit bail
".
Un commandement de payer n°[...] a été notifié par l’Office des poursuites
et faillites de Nyon-Rolle à E.________ le 20 février 2008, portant sur le montant de 1’927
fr. 40, plus intérêt à 5% l'an dès le 25 novembre 2007, au titre de frais de remise
en état de l'appartement selon décompte du 25 octobre 2007, ainsi que 100 fr. au titre de frais
de rappel. Au nom de sa pupille, la tutrice a formé opposition totale audit commandement.
L'audience de la Commission de conciliation a été tenue le 20 mai 2008 en présence des
représentants de la locataire et de la bailleresse. Le lendemain, le préfet du district de
Nyon a constaté l'échec de la conciliation.
Par requête adressée au Tribunal des baux le 19 juin 2008, la demanderesse E.________, représentée
par sa tutrice, elle-même assistée de Roxana Guignard, mandataire agréée de l'Asloca,
a pris, avec suite de frais et dépens, les conclusions suivantes contre la défenderesse B.________
SA :
"
B.________
SA doit libérer immédiatement et intégralement en faveur de E.________ la garantie bancaire
de Fr. 4000.- constitué [sic] auprès de T.________ SA, ainsi que les intérêts
y relatifs.
Il.
E.________ n’est débitrice d’aucun montant envers son ancienne bailleresse, B.________
SA.
III.
Le commandement de payer, (poursuite) n°[...] adressée à E.________ est annulé et
radié.
IV.
La taxe d’épuration et les frais d’eau chaude ne figurent pas sur le contrat de bail,
et ne peuvent donc pas être facturés à la locataire.
V.
B.________ SA est débitrice et doit restituer à E.________ la somme actuellement indéterminée,
mais qui sera précisée ultérieurement par les pièces à fournir par la partie
intimée, pour les périodes 1995/1996 à 2006/2007, plus intérêts de 5% l’an
dès le 12 juillet 2007.
VI.
Les frais et dépens sont mis à la charge de la partie adverse.
"
Le 29 juillet 2008, le président du Tribunal des baux a invité les parties à faire valoir
leurs moyens de preuve dans un délai au 29 août 2008, en particulier à produire ou requérir
la production de toutes pièces nécessaires à l'instruction.
La défenderesse a notamment produit les décomptes totaux et définitifs des frais accessoires
(chauffage et eau chaude) pour les périodes du 1
er
juillet 2003 au 30 juin 2004, du 1
er
juillet 2004 au 30 juin 2005 et du 1
er
juillet 2005 au 30 juin 2006, lesquels englobent la situation de l'ensemble des locataires de l'immeuble.
Elle a également produit copie des factures faisant l'objet du décompte du 25 octobre 2007.
Par déterminations du 30 septembre 2008, la défenderesse a pris, avec suite de frais et dépens,
les conclusions suivantes contre la demanderesse :
"
I.-
Les conclusions nos I à VI de la requête du 18 juin 2008 sont rejetées dans la mesure
où elles sont recevables.
II.-
E.________ est débitrice et doit immédiat paiement à B.________ SA de la somme de Fr.
1'927.40 avec intérêts à 5% dès le 25 novembre 2007.
III.-
L’opposition totale formée par E.________, le 20 février 2006, au commandement de payer
poursuite ordinaire no [...] de l’Office des poursuites de Nyon-RolIe est définitivement levée
dans la mesure de la conclusion no Il ci-dessus.
"
A l’audience de jugement tenue le 29 octobre 2008 ont comparu, pour la demanderesse, dispensée
de comparution personnelle sur le siège, sa tutrice, assistée de Roxana Guignard, et pour la
défenderesse, dispensée de comparution personnelle, son représentant, l’agent d’affaires
breveté Jean-Marc Schlaeppi, accompagné d'un responsable de la gérance. Les parties ont
produit diverses pièces. La défenderesse a soulevé son défaut de légitimation
passive pour la période antérieure au 15 décembre 2003, ce qu'a admis la demanderesse.
Par ailleurs, la défenderesse a réduit à 1'906 fr. 40 le décompte litigieux du 25
octobre 2007. Elle a en outre invoqué la prescription. La demanderesse a quant à elle précisé
que la répétition de l’indû invoquée pour les décomptes 2003 à 2007
s’élevait à un montant total de 2'308 fr. 70 défini comme suit : "
pour
le décompte 2003-2004, elle s’élève à 201 fr. en ce qui concerne l’eau
chaude et 48 fr. 40 en ce qui concerne la taxe d’épuration, soit un total de 249 fr. 40; pour
le décompte 2004-2005, elle s’élève à 412 fr. 30 en ce qui concerne l’eau
chaude et 298 fr. 50 en ce qui concerne la taxe d’épuration, soit un total de 710 francs 90;
pour le décompte 2005-2006, elle s’élève à 491 fr. en ce qui concerne l’eau
chaude et 190 fr. 80 en ce qui concerne la taxe d’épuration, soit un total de 681 fr. 80;
pour le décompte 2006-2007, elle s’élève à 483 fr. 50 en ce qui concerne l’eau
chaude et 183 fr. 20 en ce qui concerne la taxe d’épuration, soit un total de 666 fr. 70
".
V.________, fille de la demanderesse, a été entendue en qualité de témoin.
En droit, les premiers juges ont retenu que, faute de légitimation passive de la défenderesse
pour la période antérieure au 15 décembre 2003, les prétentions de la demanderesse
ne pouvaient porter que sur les périodes 2003-2004 à 2006-2007. Cela étant, ils ont considéré
que seuls les frais de chauffage, expressément compris dans le contrat de bail, étaient dus
par la locataire, à l'exclusion des frais d'eau chaude et de la taxe d'épuration, pour lesquels
la locataire était fondée à réclamer le remboursement au titre de l'enrichissement
illégitime. Toutefois, ils ont relevé que, comme la demanderesse n'avait pas produit les décomptes
relatifs à ces frais pour les périodes 2003 à 2006, ni requis la défenderesse de
le faire, elle échouait à la preuve de l'enrichissement illégitime pour ces périodes.
En revanche, ils ont constaté que la demanderesse avait produit un décompte pour la période
du 1
er
juillet 2006 au 30 juin 2007, sur la base duquel ils ont estimé que l'enrichissement illégitime
de la défenderesse était établi pour un montant de 666 fr. 70 (correspondant exclusivement
à la part des frais de chauffage à la charge de la locataire [calculée sur la base des
frais de chauffage de l'immeuble, par 13'022 fr. 35, multipliés par la clé de répartition
utilisée dans le décompte, non contestée, de 285/2'424], soit 1'531 fr. 10, dont à
déduire le montant total des acomptes versés, par 2'520 fr., plus 322 fr. 20 de solde de décompte
déjà encaissé par la locataire), qui devait ainsi être versé à la demanderesse
en répétition de l'indu, avec intérêt moratoire dès le lendemain du dépôt
de la requête auprès de la Commission de conciliation, la défenderesse n'ayant pas été
interpellée valablement au préalable. Par ailleurs, les premiers juges ont rejeté la conclusion
de la demanderesse en libération de sa garantie locative, dès lors qu'ils ont considéré
que dite garantie, constituée sous forme de cautionnement, n'obéissait pas au régime de
l'art. 257e CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220), la mention de l'al. 3 de cette disposition
n'étant pas portée sur le formulaire de cautionnement. Enfin, en ce qui concerne les prétentions
formulées par la défenderesse au titre de frais de remise en état, les premiers juges
ont considéré que les défauts qui ne figuraient pas valablement dans la convention de
sortie passée entre les parties le 3 juillet 2007 (savoir le remplacement de la poignée du
garage, la suppression des miroirs dans la salle de douche et le détartrage des WC et robinets)
n'étaient pas établis, et que, parmi ceux qui y figuraient, seuls certains étaient établis
(soit les postes non contestés par la demanderesse relatifs au ramonage selon facture du 12 août
2008 de l’entreprise [...], par 74 fr. 80, au forfait pour le remplacement du verre sur le bac
à légumes du frigo, par 35 fr., et à la fourniture des clés des chambres selon facture
du 16 juillet 2007 de l’entreprise [...], par 249 francs 65, ainsi qu'un montant forfaitaire de
250 fr. pour le remplacement de l'armoire de salle de bain, fondé sur l'estimation retenue dans
la convention de sortie) et justifiaient que la locataire s'acquitte d'un montant total de 609 fr. 45,
avec intérêt moratoire dès la date du décompte par lequel la bailleresse l'avait
pour la première fois interpellée à cet égard. Cela étant, les premiers juges
ont admis que les conditions de la mainlevée de l'opposition, à concurrence du montant précité,
étaient réunies.
B.
Par acte du 7 décembre 2009, E.________,
représentée par sa tutrice, a recouru contre ce jugement, concluant, avec dépens, à
sa réforme en ce sens qu’elle n'est débitrice d'aucun montant envers l'intimée B.________
SA, que le commandement de payer qui lui a été notifié le 20 février 2008 dans la
poursuite ordinaire no [...] de l'Office des poursuites de Nyon-Rolle est annulé et radié,
que l’intimée est sa débitrice et lui doit immédiat paiement de la somme de 2’308
fr. 70 avec intérêt à 5% l'an dès le 15 février 2008 et que l’intimée
doit libérer immédiatement et intégralement en sa faveur la garantie bancaire de 4'000
fr. constituée auprès de T.________ SA, ainsi que les intérêts y relatifs.
La recourante a développé ses moyens et confirmé ses conclusions par mémoire du 6
janvier 2010.
Par mémoire du 10 février 2010, l’intimée a conclu, avec dépens, au rejet du
recours.
En droit
:
1.
Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC, applicables
par renvoi de l’art. 13 LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux; RSV 173.655),
ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme contre les jugements principaux rendus
par le Tribunal des baux.
En l'espèce, le recours ne tend qu’à la réforme. Interjeté en temps utile,
par une personne qui y a intérêt, il est recevable.
2.
a)
Saisie d’un recours en réforme contre un jugement principal rendu par le Tribunal des baux,
la Chambre des recours revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC, applicable
par renvoi de l’art. 13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois pas articuler des faits nouveaux,
sous réserve de ceux qui résultent du dossier et qui auraient dû être retenus ou
de ceux pouvant résulter d’une instruction complémentaire selon l’art. 456a CPC
(art. 452 al. 1ter CPC).
Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur la base du dossier, sans réadministration
des preuves déjà administrées en première instance. Il développe donc son raisonnement
juridique après avoir vérifié la conformité de l’état de fait du jugement
aux preuves figurant au dossier et l’avoir, le cas échéant, corrigé ou complété
au moyen de celles-ci (JT 2003 III 3). Il n’ordonne une instruction complémentaire, ou n’annule
d’office le jugement (art. 456a al. 2 CPC), que s’il éprouve un doute sur le bien-fondé
d’une constatation de fait déterminée, s’il constate que l’état de fait
du jugement n’est pas suffisant pour juger la cause à nouveau ou s’il relève un
manquement des premiers juges à leur devoir d’instruction, et à condition encore que
les preuves figurant au dossier ne permettent pas de remédier à ces vices. Au demeurant, vu
le caractère exceptionnel que la loi confère à l’instruction complémentaire
et compte tenu de l’atteinte que l’ouverture d’une telle instruction porte à la
garantie de la double instance, le Tribunal cantonal ne peut ordonner que des mesures d’instruction
limitées, telles que la production d’une pièce bien déterminée au dossier ou
l’audition d’un témoin sur un fait précis; si les mesures à prendre sont plus
importantes, quantitativement ou qualitativement, le Tribunal cantonal annulera d’office le jugement
(JT 2003 III 3 précité).
b)
En l’espèce, l’état de fait du jugement est conforme aux pièces du dossier
et aux autres preuves administrées. Il doit cependant être complété sur la base du
dossier comme il suit :
-
Il ressort notamment ce qui suit des relevés de frais accessoires produits par l’intimée
(Pièces 108 ss) :
Période
Frais de chauffage
pour l'ensemble de l'immeuble
Taxes d’épuration
pour l’ensemble de l’immeuble
Eau chaude pour
l'ensemble de l'immeuble
Part de la recourante
aux frais de chauffage et aux taxes d’épuration
Acomptes versés
par la recourante
Solde en faveur
ou défaveur de la recourante
2003-2004
10'906.--
824.95
3'444.--
1’379.25
2’040.--
+ 255.85
2004-2005
11'105.65
2’539.10
3'507.05
1’604.30
2’040.--
+  23.40
2005-2006
13'238.89
1’613.70
4'180.71
1’746.30
2’040.--
- 197.80
3.
a)
La recourante se plaint tout d’abord de ce que seule une partie de ses conclusions en répétition
de montants relatifs à la taxe d’épuration et aux frais d’eau chaude lui a été
allouée. Les premiers juges ont considéré que cette prétention n’était
justifiée que pour la période 2006-2007, pour laquelle un décompte individuel avait été
produit, mais non pas pour les périodes antérieures, à défaut de pièces relatives
à celles-ci; selon eux, il aurait incombé à la recourante de requérir production
en mains de l’intimée de décomptes individuels pour les années 2003 à 2005.
Il est vrai que la recourante n’a produit que le décompte individuel concernant la période
2006-2007 (Pièce 14). Cependant, à sa réquisition, l’intimée a produit des
tableaux présentant les frais accessoires pour l'ensemble des locataires de l'immeuble (Pièces
108 ss), qui permettent de reconstituer les décomptes pour les périodes antérieures. En
effet, contrairement à ce qu’on lit en page 9 du jugement, ces tableaux sont suffisants pour
prouver ce que la recourante a payé et ce qui a été mis à sa charge au titre de frais
accessoires. Ils permettent de déterminer ce qui a été versé à tort par l'intéressée
pour ces périodes au titre de frais accessoires, hormis sa part aux frais de chauffage, cela en
procédant au même calcul que celui auquel se sont livrés les premiers juges.
Ainsi, pour la période 2003-2004, les frais de chauffage de l'immeuble se sont élevés
à 10'906 fr., ceux d'épuration à 824 fr. 95 et ceux d'eau chaude à 3'444 fr. (Pièce
111). La recourante devait assumer une part de 285/2'424 calculée sur les seuls frais de chauffage,
soit 1'282 fr. 25 ([10'906 x 285] : 2'424). Elle a versé des acomptes de 2'040 fr. et un montant
de 255 fr. 85 lui a été versé à titre de solde en sa faveur. Il s'ensuit que la recourante
a droit au remboursement, pour la période litigieuse, d'un montant de 501 fr. 90 (2'040 –
1'282.25 – 255.85).
Pour la période 2004-2005, les frais de chauffage de l'immeuble se sont élevés à
11'105 fr. 65, ceux d'épuration à 2'539 fr. 10 et ceux d'eau chaude à 3'507 francs 05
(Pièce 110). La recourante devait assumer une part de 285/2'424 calculée sur les seuls frais
de chauffage, soit 1'305 fr. 75 ([11'105.65 x 285] : 2'424). Elle a versé des acomptes de 2'040
fr. et un montant de 23 fr. 40 lui a été versé à titre de solde en sa faveur. Il
s'ensuit que la recourante a droit au remboursement, pour la période litigieuse, d'un montant de
710 fr. 85 (2'040 – 1'305.75 – 23.40).
Pour la période 2005-2006, les frais de chauffage de l'immeuble se sont élevés à
13'238 fr. 89, ceux d'épuration à 1'613 fr. 70 et ceux d'eau chaude à 4'180 francs 71
(Pièce 109). La recourante devait assumer une part de 285/2'424 calculée sur les seuls frais
de chauffage, soit 1'556 fr. 55 ([13'238.89 x 285] : 2'424). Elle a versé des acomptes de 2'040
fr. et a dû payer un solde de 197 fr. 80 en faveur de la bailleresse. Il s'ensuit que la recourante
a droit au remboursement, pour la période litigieuse, d'un montant de 681 fr. 25 (2'040 –
1'556.55 + 197.80).
Le total pour les trois périodes aboutit à 1'894 fr. (501 fr. 90 + 710 fr. 85 + 681 fr. 25).
Ce montant doit être ajouté à celui de 666 fr. 70 déjà alloué à la
recourante par les premiers juges pour la période ultérieure 2006-2007 (cf. jugement, p. 10),
de sorte qu’elle aurait droit à la restitution d’un montant de 2'560 fr. 70 pour l'ensemble
de la durée litigieuse. Elle n’a toutefois conclu qu’au paiement d’un montant
de 2’308 fr. 70, si bien que seul celui-ci peut lui être alloué en définitive (art. 3
CPC).
b)
Il n’est pas contesté que les prétentions en restitution de sommes indûment versées
à titre de frais accessoires relèvent des dispositions sur l’enrichissement illégitime,
lorsqu’elles sont formulées subséquemment à la présentation du décompte
de charges par le bailleur (TF 4C.24/2002 du 29 avril 2002 c. 3.3 et les références, traduit
in Cahiers du Bail 4/02, p. 144).
Selon l’art. 67 al. 1 CO, l’action en enrichissement illégitime se prescrit par un an
à compter du jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit de répétition.
La jurisprudence a précisé que le créancier a connaissance de son droit de répétition
et que le délai de prescription commence à courir lorsqu’est atteint le niveau de certitude
à partir duquel on peut dire, selon les règles de la bonne foi, que le créancier n’a
plus de raison ou n’a plus la possibilité de recueillir davantage d’éclaircissements
et qu’il dispose d’autre part de suffisamment d’éléments pour ouvrir action,
de telle sorte que cette démarche peut être raisonnablement exigée de lui. La certitude
relative au droit de répétition suppose la connaissance de la mesure approximative de l’atteinte
au patrimoine, de l’absence de cause du déplacement de celui-ci et de la personne de l’enrichi.
A l’inverse de la réglementation prévue à l’art. 26 CO pour l’erreur,
on ne se fonde pas sur le moment où le lésé aurait pu connaître son droit de répétition
en usant de l’attention commandée par les circonstances, mais sur la connaissance effective
de la prétention. On exige cependant que le créancier qui a connaissance des éléments
essentiels de sa prétention se renseigne sur les détails et recueille les précisions dont
il a besoin pour conduire le procès (ATF 129 III 503 c. 3.4 et les références citées,
JT 2004 I 35). A cet égard, la doctrine considère que la méconnaissance de la situation
de droit est susceptible de justifier la passivité du créancier (Spiro, Die Begrenzung privater
Rechte durch Verjährungs-, Verwirkungs- und Fatalfristen, Bd I, 1975, p. 186).
En application de ces principes, le Tribunal fédéral a considéré, dans un cas de
factures de traitement médical payées par une assurance, que le délai de l’art.
67 al. 1 CO commençait à courir au moment du paiement de celles-ci, dès lors que les informations
nécessaires à la constatation de leur caractère trop élevé provenaient de ces
factures elles-mêmes (ATF 127 III 421 c. 4b, JT 2002 I 318). Dans un cas de frais accessoires selon
l’art. 257a CO, il a relevé que le délai de prescription de l’art. 67 al. 1 CO
ne pouvait commencer à courir à la réception d’un décompte ou d’une facture,
mais au plus tôt au moment du versement de la prestation indue. A cet égard, dès lors
qu’en matière d’enrichissement illégitime, la condition d’une erreur non
fautive n’est pas exigée, le moment où le créancier aurait pu se renseigner sur
l’absence de son obligation de payer ou celui où l’on pouvait exiger qu’il le
fasse ne sont pas déterminants. Il convient de fixer ce moment au point où le créancier
a connu la véritable situation (TF 4C.250/2006 du 3 octobre 2006 c. 2.4 et 2.5).
En l’espèce, le contrat de bail de la recourante a pris fin le 30 juin 2007 et un état
des lieux de sortie a été effectué le 3 juillet 2007. A cette même date, une convention
de sortie a été passée par la tutrice de la recourante, nommée en cette qualité
le 30 avril précédent. C’est lorsque l’intimée a réclamé par lettre
du 25 octobre 2007 le paiement d’un montant de 1’927 fr. 40 au titre de frais de remise
en état de l’appartement loué qu’un litige est survenu. Par lettre du 14 janvier
2008, la tutrice a notamment déclaré au représentant de l’intimée que, "
renseignements
pris
", le contrat de bail ne prévoyait
pas à la charge de sa pupille le paiement d’autres frais accessoires que ceux de chauffage.
Par lettre du 12 février 2008 à la Commission de conciliation préfectorale, contresignée
par sa tutrice, la recourante a déclaré qu’elle avait été "
amenée
à
[se]
renseigner
sur
[ses]
droits
suite à l’état des lieux
"
et qu’elle avait "
appris
que la gérance
[lui]
avait
facturé la taxe d’épuration ainsi que les frais d’eau chaude, alors que ceux-ci
ne figuraient pas expressément à
[sa]
charge, dans ledit bail
".
Il s’avère ainsi que la recourante a été informée de son droit de répétition
lorsqu’elle a été assistée de sa tutrice, qui a elle-même recueilli des renseignements
en matière juridique. Elle a saisi la Commission de conciliation moins d’une année après
avoir connu la situation, de sorte que le délai de l’art. 67 CO a été respecté
et que sa créance n’est pas prescrite.
4.
La recourante conclut encore à la libération en sa faveur d’une "
garantie
bancaire de Fr. 4’000.- constitué
[sic]
auprès de la T.________
SA, ainsi que les intérêts y relatifs
".
Il est établi que la société précitée a remis à l’intimée un
"
certificat de cautionnement
",
lui procurant une garantie de 4’000 fr. en relation avec le bail conclu par la recourante. S’il
est fait état dans ce certificat d’un dépôt de 2'000 fr. sur un compte bancaire,
on ignore qui a procédé à ce dépôt et si sa restitution doit être opérée
en mains de la recourante ou de la société ayant fourni un cautionnement. Dans tous les cas,
comme l’ont constaté les premiers juges, on ne se trouve pas en présence de sûretés
fournies par le locataire en espèces ou sous forme de papiers-valeurs, que le bailleur est tenu
de déposer auprès d’une banque au nom du locataire au sens de l’art. 257e al. 1
CO. C’est en effet un tiers qui a fourni une garantie au bailleur sous la forme d’un cautionnement.
Ce procédé est admissible en droit vaudois pour garantir les obligations découlant d’un
bail à loyer concernant un logement (art. 1 al. 4 LGBL [loi du 15 septembre 1971 sur les garanties
en matière de baux à loyer; RSV 221.307]). Mais le cautionnement n’est pas soumis à
l’art. 257e CO (Stoll Daniel, Sicherheitsleistung der Mieterschaft vor dem Hintergrund kantonalrechtlicher
Bestimmungen - eine Übersicht zu Art. 257e Abs. 4 OR, in mietrechtspraxis 2/07, pp. 65 ss, spéc.
p. 66 et les renvois), dont n’est dès lors pas applicable l’al. 3, selon lequel la banque
est tenue à restitution en mains du locataire notamment en vertu d’un jugement exécutoire,
celui-ci statuant au sujet des relations entre les parties au contrat de bail.
Pour réclamer la libération d’une garantie bancaire d’un montant de 4’000
fr., la recourante aurait dû établir qu’elle avait constitué une telle garantie,
ce qui n’est pas le cas. Elle ne s’en prend au surplus pas au cautionnement lui-même,
se bornant à exposer que le Tribunal des baux est compétent à son sujet, ce qui est sans
portée au vu des conclusions qu’elle a prises. C’est ainsi à juste titre que celles-ci,
en tant qu’elles tendent à une libération de garantie, ont été rejetées.
5.
La recourante soutient enfin que des frais de remise en état, par 609 francs 45, ne peuvent pas
être mis à sa charge, dès lors que l’intimée n’aurait pas apporté
la preuve d’un dommage. En réalité, ce montant correspond à des frais de ramonage,
par 74 fr. 80, de remplacement d’un verre à l'intérieur d'un frigo, par 35 francs, de
fourniture de clés, par 249 fr. 65, et de remplacement d’éléments d’une armoire
de salle de bain, par 250 fr., qui ont tous été approuvés par la tutrice de la recourante,
que ce soit par convention de sortie du 3 juillet 2007 ou par des correspondances ultérieures des
24 octobre 2007 et 14 janvier 2008. Ce moyen est dès lors mal fondé.
6.
En définitive, le recours doit être partiellement admis et le jugement réformé au
chiffre III de son dispositif en ce sens que la défenderesse B.________ SA est la débitrice
de la demanderesse E.________ et lui doit immédiat paiement de la somme de 2'308 fr. 70 avec intérêt
à 5% l'an dès le 15 février 2008. Le jugement est confirmé pour le surplus.
La recourante n’a pas droit à des dépens de première instance à titre de participation
aux honoraires de son mandataire, la collaboratrice de I’Asloca qui l’a assistée devant
le Tribunal des baux n’étant pas considérée comme un mandataire professionnel (TF
5P.233/2004 du 23 août 2004). La procédure devant cette autorité est au surplus gratuite
(art.14 LTB).
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à 350 francs (art. 232
al. 2 TFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en matière civile; RSV 270.11.5]).
La recourante obtient gain de cause sur ses conclusions concernant la répétition de frais accessoires,
pour un montant de 2’308 fr. 70, supérieur de 1'642 francs à ce qu’elle avait obtenu
en première instance. Elle est en revanche déboutée de ses conclusions relatives à
des frais de remise en état et de libération de garantie. Par conséquent, il se justifie
de lui allouer des dépens de deuxième instance réduits de moitié, à savoir la
demie de ses frais de justice, soit 175 fr. (art. 91 et 92 CPC).
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
en audience publique,
prononce
:
I.
Le recours est partiellement admis.
II.
Le jugement est réformé au chiffre III de son dispositif comme suit :
III.-
La défenderesse B.________ SA est la débitrice de la demanderesse E.________ et lui doit immédiat
paiement de la somme de 2'308 fr. 70 (deux mille trois cent huit francs et septante centimes) avec intérêt
à 5% l'an dès le 15 février 2008.
Le
jugement est confirmé pour le surplus.
III.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à 350 francs (trois
cent cinquante francs).
IV.
L'intimée B.________ SA doit verser à la recourante E.________ la somme de 175 fr. (cent septante-cinq
francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
24 mars 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
‑
Asloca, par Mme Roxana Guignard (pour E.________),
‑
Jean-Marc Schlaeppi (pour B.________ SA).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est de 6'251 fr. 45.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux du canton de Vaud.
Le greffier :