vd_findinfo · HC / 2013 / 743 · 2013-12-10 · fr

BAIL À LOYER, RÉSILIATION, ANNULABILITÉ, USAGE PERSONNEL, FARDEAU DE LA PREUVE, PRINCIPE DE LA BONNE FOI, RÉNOVATION D'IMMEUBLE | 271 al. 1 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 10.12.2013 HC / 2013 / 743

TRIBUNAL
CANTONAL
XC12.037621-131886
647
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
10 décembre 2013
__________________
Présidence
de              M.
COLOMBINI
,
président
Juges
:              Mmes
Favrod et Crittin Dayen
Greffière
:              Mme
Vuagniaux
*****
Art.
271 al. 1 CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
P.________
,
à Yverdon-les-Bains, bailleur, contre le jugement rendu le 28 janvier 2013 par le Tribunal des baux
dans la cause divisant l’appelant d’avec
A.Z.________
,
à Cully, locataire, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par jugement du 28 janvier 2013, dont les motifs ont été envoyés le 9 août 2013
et reçus le 19 août 2013 par P.________, le Tribunal des baux a dit que les résiliations
de bail notifiées par P.________ à A.Z.________ le 24 avril 2012 avec effet au 30 avril 2013
et le 23 juillet 2012 avec effet au 31 mars 2013, relatives à l’appartement de trois
pièces qu’elle occupe au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [...], à Cully,
sont annulées (I), dit que la résiliation de bail notifiée par le bailleur à la locataire
le 21 juin 2012 avec effet au 31 juillet 2012, relative à l’appartement mentionné sous
chiffre I, est inefficace (II), rendu le jugement sans frais judiciaires ni dépens (III) et rejeté
toutes autres ou plus amples conclusions (IV).
En droit, les premiers juges ont retenu que les travaux que la fille de A.Z.________ avait effectués
dans le logement de mai à juillet 2012 n’étaient pas des travaux de rénovation ou
de modification de la chose louée soumis à autorisation du bailleur, mais de simples travaux
d’entretien auxquels elle pouvait elle-même procéder. En effet, il résultait de
l’instruction que l’appartement n’avait pas été régulièrement entretenu
depuis 1960 par les deux bailleurs successifs et que P.________ avait connaissance que l’appartement
était en très mauvais état, puisque les successives demandes de travaux d’entretien
de la locataire avaient rarement été acceptées ou l’avaient été sous la
réserve d’une hausse de loyer, si bien que l’intéressée y avait renoncé,
et que les témoins T1.________ et T4.________, anciennes locataires de l’immeuble, avaient
confirmé que les deux bailleurs successifs avaient quasi-systématiquement refusé de donner
suite aux requêtes de travaux d’entretien. Le tribunal a retenu qu’au cours de l’entrevue
du 29 avril 2012 entre la fille de la locataire – cette dernière étant hospitalisée
– et le bailleur, il était clairement ressorti de l’attitude de ce dernier que la fixation
d’un délai convenable pour effectuer les travaux serait restée sans effet et était
dès lors superflue. Dans ces circonstances, les premiers juges ont considéré que le congé
notifié le 21 juin 2012 pour le 31 juillet 2012 était inefficace.
S’agissant des deux congés ordinaires, le deuxième ayant pour but de corriger le premier
qui n’avait pas été donné pour l’échéance contractuelle, les premiers
juges ont exposé qu’un lien de causalité entre la demande de travaux du 24 avril
2012 de la locataire et la résiliation de bail du même jour par le bailleur n’était
pas établi, de sorte que le congé représailles n’était pas prouvé. Quant
au motif invoqué par le bailleur à l’appui de la résiliation du bail à loyer,
à savoir faire procéder à d’importants travaux dans l’appartement afin d’y
loger sa mère, le tribunal a constaté que l’intéressé n’avait fourni
aucun élément tendant à démontrer la réalité de ses projets, que ce soit
en relation avec l’emménagement de sa mère ou avec les travaux envisagés, de sorte
que ce refus de collaboration laissait à penser que le bailleur cherchait à cacher le véritable
motif des deux congés et que ceux-ci devaient être annulés.
Enfin, les premiers juges ont considéré que la liste des témoins déposée par
le bailleur au début de l’audience de jugement du 28 janvier 2013 était tardive et que
sa demande tendant à la mise en œuvre d’une inspection locale n’était pas
utile.
B.
Par acte du 19 septembre 2013, P.________ a fait
appel de ce jugement en concluant, avec suite de frais et dépens, à sa réforme en ce sens
que la résiliation du 23 juillet 2012 pour le 31 mars 2013 est valable, subsidiairement que la résiliation
ordinaire est valable (I), et qu’un court délai est fixé à l’intimée
pour quitter les lieux (II). Plus subsidiairement, il a conclu à l’annulation du jugement
litigieux, la cause étant renvoyée au Tribunal des baux pour nouvelle instruction et nouveau
jugement.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les
pièces du dossier :
1.
Par contrat prenant effet au 1
er
avril 1960, K.________ (ancienne propriétaire) a remis à bail à B.Z.________, époux
de A.Z.________, un appartement de 3 pièces, à [...] [...]), à Cully. B.Z.________ est
décédé en août 1977.
Le 9 décembre 1985, P.________, représentant de K.________, a résilié le bail à
loyer de A.Z.________ « pour la prochaine date utile ». Un nouveau contrat de bail
a été établi au nom de A.Z.________ à partir du 1
er
avril 1986. Conclu pour une durée initiale de trois ans, le bail se renouvelait ensuite tacitement
d’année en année, sauf avis de dénonciation de l’une ou l’autre des
parties donné au moins quatre mois à l’avance. Au 1
er
avril 1992, le loyer mensuel était de 1'005 fr., plus 120 fr. de charges.
P.________ est propriétaire de l’immeuble depuis le 20 mai 2005, selon l’extrait du
Registre foncier au dossier.
2.
A.Z.________ a été hospitalisée fin mars 2012. Durant son absence, sa fille, C.Z.________,
et son ami ont entrepris divers travaux dans l’appartement (peintures, pose de parquets clipsés,
pose de carrelage, modernisation de la cuisine et changement de baignoire notamment).
3.
Le 24 avril 2012, P.________ a résilié le bail à loyer de A.Z.________ avec effet au 30
avril 2013, aux motifs suivants : «Utilisation pour la famille du propriétaire, rénovation ».
4.
Le 13 juin 2012, le Dr [...], interniste et allergologue FMH, a attesté que A.Z.________ réintégrerait
son domicile dès le 1
er
juillet 2012 et qu’il était nécessaire que les seuils de son appartement soient éliminés
en raison d’une affection médicale entraînant des chutes fréquentes.
A.Z.________ perçoit une allocation pour impotent (degré grave) de l’assurance-invalidité
depuis le 1
er
juin 2012. Le 22 juin 2013, C.Z.________ a déménagé chez sa mère afin de s’occuper
d’elle.
5.
Le 21 juin 2012, P.________ a résilié le bail à loyer de A.Z.________ avec effet au 31
juillet 2012, aux motifs suivants : « Travaux importants effectués sans autorisation
du bailleur, dommages volontaires à la propriété malgré mises en garde du bailleur ».
6.
A.Z.________ a contesté les résiliations des 24 avril 2012 et 21 juin 2012 auprès de la
Commission de conciliation du district de Lavaux-Oron (ci-après : la Commission de conciliation).
Compte tenu de l’opposition des deux parties à sa proposition de jugement du 2 juillet 2012,
la Commission de conciliation leur a délivré une autorisation de procéder le 15 août
2012.
7.
Le 23 juillet 2012, P.________ a résilié le bail à loyer de A.Z.________ avec effet au
31 mars 2013, sans motivation. Une seconde autorisation de procéder a été délivrée
par la Commission de conciliation.
8.
Par demande du 14 septembre 2012 adressée au Tribunal des baux, A.Z.________ a conclu, avec suite
de frais et dépens, principalement à la nullité et à l’annulation des résiliations
de bail des 24 avril 2012 et 21 juin 2012, subsidiairement à une prolongation de bail d’une
durée maximale.
Par demande du 18 septembre 2012 adressée au Tribunal des baux, P.________ a conclu, avec suite
de frais et dépens, principalement à l’entrée en force de la résiliation du
21 juin 2012, faute d’avoir été contestée valablement, subsidiairement à la
validité de la résiliation du 21 juin 2012 pour le 31 juillet 2012, un court délai étant
fixé à la locataire pour remettre l’appartement, et plus subsidiairement à la validité
de la résiliation du 24 avril 2012 pour le 30 avril 2013. P.________ a précisé qu’il
entendait loger sa mère dans l’appartement de A.Z.________, car celle-ci souffrait de problèmes
importants de mobilité.
Par demande du 26 octobre 2012 adressée au Tribunal des baux, A.Z.________ a conclu, avec suite
de frais et dépens, principalement à la nullité et à l’annulation de la résiliation
de bail du 23 juillet 2012 avec effet au 31 mars 2013, subsidiairement à une prolongation de bail
d’une durée maximale.
Par demande du 19 novembre 2012 adressée au Tribunal des baux, P.________ a conclu, avec suite de
frais et dépens, à la validité de la résiliation du 23 juillet 2012.
Le 23 novembre 2012, P.________ a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de la demande
de A.Z.________. Le 12 décembre 2012, A.Z.________ a conclu, avec suite de frais et dépens,
au rejet des conclusions de P.________.
9.
Le 14 décembre 2012, la présidente du Tribunal des baux a imparti au bailleur un délai
au 9 janvier 2013 afin d’indiquer les nom, prénom et adresse de sa mère, afin de la citer
comme témoin.
10.
L’audience d’instruction et de jugement a eu lieu le 28 janvier 2013. A.Z.________ a réitéré
sa réquisition tendant à l’audition de la mère du bailleur. P.________ s’y
est opposé. Quatre témoins ont été entendus.
En droit
:
1.
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272]), dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions devant l’autorité précédente est de 10’000 fr. au moins (art.
308 al. 2 CPC).
En cas de litige portant sur la résiliation d'un bail, la valeur litigieuse se détermine selon
le loyer dû pour la période durant laquelle le contrat subsiste nécessairement, en supposant
que l'on admette la contestation, et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé
aurait pu être donné ou l'a été effectivement. Lorsque le bail bénéficie
de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre
en considération la période de trois ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO (Code
des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220) (TF 4C.155/2000 du 30 août 2000, publié in SJ
2001 I p. 17 c. 1a ; TF 4C.310/1996 du 16 avril 1997, publié in SJ 1997 p. 493, c. 2a ;
ATF 111 II 385 c. 1). Le délai de protection court à compter de la fin de la procédure
judiciaire (TF 4C.441/2006 du 23 mars 2007 c. 2.2 et l’arrêt cité).
En l’espèce, interjeté en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par une partie qui y a intérêt
(art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance dont la valeur
litigieuse est de 10'000 fr. au moins, l’appel est formellement recevable.
2.
a)
L'appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir
l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées
par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d'office
conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (JT 2011 III 43 c. 2 et
les réf.).
b)
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits
sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien
que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient à l’appelant de démontrer
que ces conditions sont réalisées, de sorte que l’appel doit indiquer spécialement
les faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon
lui (JT 2011 III 43 et les réf.).
En l'espèce, même si les pièces 9 et 10 produites par l’appelant indiquent une date
postérieure à celle du jugement attaqué (attestation de la mère de l’appelant
du 14 septembre 2013 et certificat médical du Dr [...] du 17 septembre 2013), elles ne sont
pas recevables dès lors qu’il ne s’agit pas de faits nouveaux et qu’elles auraient
pu être apportées en première instance. Il en va de même en ce qui concerne les pièces
11 à 15.
3.
L’appelant conclut à la réforme du jugement du Tribunal des baux du 28 janvier 2013
en ce sens que la résiliation du 23 juillet 2012 pour le 31 mars 2013 est valable, subsidiairement
que la résiliation ordinaire est valable.
Au vu de ces conclusions, qui sont claires, d’autant qu’elles émanent d’une partie
qui est avocat de profession, force est de constater que l’appelant ne remet pas en cause l’inefficacité
de la résiliation extraordinaire signifiée le 21 juin 2012 pour le 31 juillet 2012, les premiers
juges ayant considéré que les travaux entrepris par la locataire constituaient des travaux
d’entretien et non de rénovation et qu’au vu de l’attitude du bailleur, la fixation
d’un délai convenable afin d’effectuer ces travaux d’entretien aurait de toute
manière été vaine. Tous les griefs de l’appelant concernant cette résiliation
de bail ne sont par conséquent pas utiles à l’examen du litige. De même, les requêtes
de l’appelant tendant à la tenue d’une inspection locale (en vue de constater que le
logement de l’intimée « n’est pas insalubre »), ainsi qu’à
l’audition des témoins [...] et [...] (en vue d’« apporter un témoignage
utile sur les différents points contestés de l’état de fait du jugement »)
doivent être rejetées, dès lors qu’elles concernent les circonstances de fait relatives
au congé extraordinaire.
Demeure donc seule litigieuse la question de savoir si la résiliation de bail ordinaire du 23 juillet
2012 pour le 31 mars 2013 est valable.
4.
a)
Dans son mémoire du 19 septembre 2013, l’appelant expose qu’il a pris contact avec la
fille de la locataire afin de l’informer qu’il comptait reprendre l’appartement pour
des besoins personnels et faire procéder à des travaux conséquents avec l’aide d’un
architecte (p. 6). Il soutient qu’il s’est opposé au témoignage de sa mère,
car celle-ci, âgée de 83 ans, souffre de problèmes de mobilité et qu’il lui
était difficile psychologiquement de témoigner sur un sujet aussi sensible. Il considère
que la simple affirmation d’un besoin de sa famille est suffisante et qu’il n’est pas
nécessaire d’en apporter la preuve stricte (p. 8).
b)
Aux termes de l’art. 271 al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), le congé
est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi.
Selon la jurisprudence, la protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois
du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC [Code civil suisse du 10 décembre 1907 ;
RS 210]) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction
rigoureuse ne se justifie pas en cette matière (ATF 120 Il 31 c. 4a ; Conod, La protection
du locataire en matière de congés, in 15
e
Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2008, pp. 169 ss, spéc. p. 185, n. 54). Les
cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une
institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des intérêts
en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation
du congé ; à cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de
l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit « manifeste »
au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 c. 3a).
Le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt
objectif, sérieux et digne de protection, s'il est purement chicanier ou fondé sur un motif
qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou encore lorsqu'il y a disproportion manifeste entre
les intérêts des parties ; à cet égard il ne suffit pas que la résiliation
entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (TF 4A_126/2012 du 3 août 2012
c.1; TF 4A 255/2012 du 20 juillet 2012 c. 2.1; TF 4A_414/2009 du 9 décembre 2009; ATF 138 III
59 c. 2.1; ATF 136 III 190 c. 2; ATF 135 III 112 c. 4.1; ATF 120 II 31 précité ; ATF 120
II 105 précité).
Il appartient en principe au locataire qui demande l'annulation du congé de prouver les circonstances
de fait qui permettent de constater son caractère abusif (art. 8 CC), mais la partie qui résilie
a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous
les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif qu'elle
invoque et doit se laisser opposer l'absence de preuve du motif de congé allégué (TF 4A_629/2010
du 2 février 2011 c. 3.2 ; ATF 135 III 112 c. 4.1, JT 2009 I 491 ; ATF 120 II 105
c. 3c ; TF 4C.61/2005 du 27 mai 2005 c. 4.3.1 publié in SJ 2006 I p. 34). Celui qui donne le
congé doit ainsi au moins rendre vraisemblable les motifs du congé (TF 4A_518/2010 du 16 décembre
2010 c. 2.4.1 et réf.), une résiliation fondée sur un motif qui ne constitue qu’un
prétexte ou sur un faux motif alors qu’il n’est pas possible d’établir son
motif réel, étant contraire à la bonne foi (ATF 138 III 59 c. 2.1 et réf.).
c)
En l’espèce, l’appelant fait valoir deux motifs à l’appui de la résiliation
ordinaire du bail de l’intimée : la rénovation de l’appartement et l’installation
de sa mère dans le logement pour des raisons de mobilité. Il ressort de l’ensemble des
pièces au dossier que l’appelant n’a fourni aucune pièce susceptible de prouver
la réalité de la rénovation de l’appartement, par exemple par la production de plans
d’architecte, l’appelant ayant lui-même indiqué qu’il comptait procéder
à des travaux de rénovation conséquents et s’adjoindre les services d’un tel
professionnel. En outre, alors que l’intimée avait requis son audition, il a refusé que
sa mère vienne témoigner de sa volonté et de son besoin de déménager dans le
logement litigieux, refusant même de donner ses coordonnées au tribunal de première instance.
Il n’est pas non plus établi que la mère de l’appelant était dans l’incapacité
physique ou psychique de se rendre au tribunal en qualité de témoin, pas plus qu’elle
rencontrerait des difficultés de santé justifiant qu’elle doive quitter son logement
actuel pour emménager dans celui de l’intimée.
S’il appartient certes à la locataire de prouver le caractère abusif du congé, cela
ne veut pas dire pour autant qu’il faudrait admettre les motifs du congé invoqués par
le bailleur sur la base de ses seules déclarations. Force est de constater que l’appelant
n’a pas contribué à la vérification des deux motifs de congé et a même
empêché la preuve de la vérité de ses allégations en refusant que sa mère
vienne témoigner devant le tribunal de première instance. Dès lors qu’on ne dispose
pas du moindre indice en faveur de la réalité des motifs invoqués, on ne peut qu’en
déduire, à l’instar des premiers juges, que le bailleur cherche à cacher le motif
réel de la résiliation du bail à loyer.
En définitive, il n'a pas été démontré, au regard des exigences légales
et jurisprudentielles en la matière, que le bailleur avait l’intention de rénover l’appartement
de l’intimée et d’y loger sa mère en raison de ses problèmes de santé.
Par conséquent, l’appelant doit se voir opposer l'absence de preuve des motifs de congé
qu'il allègue. Contrevenant aux règles de la bonne foi, la résiliation litigieuse doit
être annulée.
5.
Il résulte de ce qui précède que l’appel doit être rejeté et la décision
attaquée confirmée.
Les frais judiciaires de deuxième instance sont arrêtés à 1’361 fr. (art. 62
al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]) et mis à
la charge de l'appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
N'ayant pas été invitée à se déterminer, l'intimée n’a pas droit
à des dépens.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l’art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'361 fr. (mille trois cent
soixante et un francs), sont mis à la charge de l’appelant P.________.
IV.
L'arrêt est exécutoire.
Le
président :               La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
P.________
‑
Me Nicole Wiebach (pour A.Z.________)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de 76’680 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux
La greffière :