vd_findinfo · ML / 2021 / 216 · 2021-11-01 · fr

VENTE D'IMMEUBLE, EXÉCUTION DE L'OBLIGATION, CLAUSE PÉNALE, REFUS DE PAYER | 163 CO, 82 LP

Vaud Tribunal cantonal Cour des poursuites et faillites 01.11.2021 ML / 2021 / 216

TRIBUNAL
CANTONAL
KC20.041113-211097
227
Cour
des poursuites et faillites
________________________________________________
Arrêt du
1
er
novembre 2021
__________________
Composition
:              M.
Hack
,
président
Mmes
Rouleau et Cherpillod, juges
Greffier
:
Mme              Joye
*****
Art.
82 LP
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal, statuant à huis clos en sa qualité
d'autorité de recours en matière sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par
J.________
,
à Chavannes-près-Lausanne, contre le prononcé rendu le 27 mai 2021, à la suite de
l’interpellation de la poursuivie, par la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois,
dans la cause opposant la recourante à
M.________
,
à Jakarta (Indonésie).
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
En fait :
1.
a)
Le 6 août 2020, l’Office des poursuites du district de l’Ouest lausannois a notifié
à J.________, à la réquisition d’M.________, un commandement de payer dans la poursuite
ordinaire n° 9'650’940, portant sur les sommes de :
1)
94'000 fr. avec intérêt à 5 % l’an dès le 6 mars 2020 et
2)
103 fr. 30 sans intérêt,
et
indiquant comme titre de la créance ou cause de l’obligation :
1)
« Contrat de vente à terme du 20 novembre 2019. Poursuivie conjointement et solidairement
avec Monsieur [...]» ;
2)
« Constat OP Riviera du 30.6.20 relatif à l’inexécution de la notification ».
La poursuivie a formé opposition totale.
b)
Le 17 septembre 2020, M.________ a requis du Juge de paix du district de l’Ouest lausannois, avec
suite de frais et dépens, qu’il prononce la mainlevée provisoire de l’opposition
à concurrence de 94'000 fr. avec intérêt à 5 % l’an dès le 6 mars 2020
et condamne J.________ à lui rembourser les frais des poursuites n° 9'629'022 et n° 9'650'938.
A l’appui de sa requête, elle a produit, outre le commandement de payer précité,
notamment les pièces suivantes, en copie :
–
un acte de « vente à terme - pacte d’emption » notarié [...] le
20
novembre 2019, portant sur la vente, par M.________, venderesse, à J.________ et [...], acheteurs
qui l’acquièrent en copropriété à raison d’une demie chacun, de l’immeuble
[...] du cadastre de ...]Montreux, prévoyant notamment ce qui suit :
«
I.
VENTE
(…)
4.
Prix de vente
Le prix de
vente est fixé, sans aucune autre prestation, à la somme globale de
UN
MILLION DEUX CENT QUARANTE MILLE FRANCS
Il a été
et sera payé de la manière suivante.
a)
Un acompte de
trente
mille francs
a été payé par
CHF 30'000.-
un
virement bancaire de même montant effectué
au
crédit du compte ouvert au nom de l’Association
des
Notaires Vaudois, rubrique [...],
auprès
de la Banque Cantonale Vaudoise, à Vevey.
Ce
montant sera immédiatement remis au vendeur
par
les soins du notaire.
b)
Le solde, soit un million deux cent dix mille
francs
CHF 1’210'000.-
sera
payé par un virement bancaire de même
montant
à effectuer au crédit du même compte
valeur
17 janvier 2020
.
Total :
un million deux cent quarante mille francs
CHF 1'240'000.-
Quittance est ici donnée de l’acompte
versé ce jour. Aucun des montants mentionnés ci-dessus ne portera intérêt.
(…)
II.
EXECUTION
1.
Signature de la réquisition de transfert
La signature de la réquisition de transfert interviendra à une date que les parties fixeront
d’un commun accord d’ici au
17
janvier 2020
, date fixée pour le paiement
du prix de vente.
A défaut d’entente entre les parties d’ici à cette date, la plus diligente d’entre
elles pourra requérir l’exécution du présent contrat par l’envoi sous pli
recommandé d’une convocation adressée au moins 10 jours à l’avance.
2.
Inexécution
Si l’une ou l’autre des parties ne
donne pas suite aux engagements ici souscrits, après y avoir été invitée selon la
procédure décrite ci-dessus, il en sera fait constat par acte authentique et la partie non
défaillante pourra à son choix :
- soit poursuivre l’exécution du contrat en demandant le transfert de l’immeuble et
le paiement du prix,
- soit renoncer à l’exécution du contrat et demander en lieu et place le paiement d’une
indemnité, à titre de clause pénale, d’ores et déjà fixée à
CHF 124'000.-
(cent
vingt-quatre mille francs), montant immédiatement exigible, sans autre mise en demeure.
Dans l’hypothèse où l’acheteur fait défaut et que le vendeur choisit la clause
pénale en lieu et place de l’exécution, l’acompte versé lui demeurera définitivement
acquis à titre de paiement partiel de la clause pénale et l’acheteur devra lui verser
le solde de la clause pénale.
Inversement, si le vendeur fait défaut et que l’acheteur choisit la clause pénale en
lieu et place de l’exécution, le vendeur devra d’une part lui restituer l’acompte
versé et, d’autre part, lui verser le montant de la clause pénale
(…) » ;
–
un constat de carence établi le 13 février 2020 par le notaire [...], constatant notamment
que les acheteurs n’ont versé aucun montant le 17 janvier 2020 pour parfaire le règlement
du solde du prix de vente de l’immeuble, que par lettre recommandée du 20 janvier 2020, sur
mandat de la venderesse, le notaire a mis les acheteurs en demeure de s’acquitter du solde du prix
de vente dans un délai de dix jours, que cette lettre recommandée n’a jamais été
retirée, que le délai de paiement accordé est arrivé à échéance le
8 février 2020 (compte tenu du délai de garde postal) et que le montant de 1'210'000 fr. n’a
jamais été versé ;
–
la lettre recommandée de mise en demeure du 20 janvier 2020 annexée au constat, l’enveloppe
l’ayant contenue et le suivi de la poste attestant que l’envoi en cause a été retourné
à l’expéditeur le 29 janvier 2020, échéance du délai de garde postal ;
–
une lettre recommandée du 5 mars 2020 par laquelle M.________, sous la plume de son avocat, a mis
J.________ et [...] en demeure de payer, à réception de la présente, le montant de 94'000
fr. correspondant à l’indemnité prévue dans le contrat du 20 novembre 2019 à
titre de clause pénale (sous déduction de l’acompte de 30'000 fr. déjà versé) ;
– deux réquisitions de poursuite qu’M.________ a adressées à l’Office
des poursuites du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut le 17 juin 2020, l’une contre J.________,
l’autre contre [...], portant sur le montant de 94'000 fr., et deux constats d’inexécution
de la notification des commandements de payer
n°
9'629'022 et n° 9'629'026 que l’office avait établis, indiquant que les deux débiteurs
étaient « parties hors arrondissement » et fixant les frais d’établissement
et d’envoi des commandements de payer à 103 fr. 30 pour chaque poursuite.
c)
La poursuivie J.________ s’est déterminée sur la requête de mainlevée le 10
février 2021, concluant, avec suite de frais et dépens, à son rejet. A l’appui de
son écriture, elle a produit une copie d’une lettre que l’avocat Julien Chappuis, qui
indiquait être consulté par [...], a adressée au notaire [...] en date du 15 février
2020, l’informant que son client proposait de conférer avec la venderesse pour trouver une
solution amiable et qu’il a pu trouver deux acheteurs potentiels qui seraient susceptibles de le
remplacer.
La poursuivante M.________ a encore déposé des détermina-tions le 12 mars 2021. Elle a
confirmé les conclusions qu’elle avait prises dans sa requête de mainlevée du 17
septembre 2020 et rectifié une erreur de plume qui s’y était glissée, en ce sens
qu’elle concluait à ce que J.________ soit condamnée à lui rembourser les frais
relatifs aux poursuites n° 9'629'022 et n° 9'650’940 (non
n°
9'650'938). A l’appui de cette écriture, elle a produit un échange de courriels des 17/20
janvier 2020 entre [...] (qui disait intervenir pour sa « cliente » M.________)
et le notaire [...] et une « demande de renseignements » de la commune de Montreux
du 18 février 2021 attestant que J.________ a son domicile principal à [...].
2.
Par prononcé rendu
sous forme de dispositif le 27 mai 2021, adressé aux parties le 1
er
juin 2021, la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois a prononcé la mainlevée
provisoire de l’opposition à concurrence de 94'000 fr. plus intérêt au taux de 5%
l’an dès le 6 mars 2020 (I), a arrêté à 480 fr. les frais judiciaires, compensés
avec l’avance de frais de la poursuivante (II), a mis les frais à la charge de la poursuivie
(III) et a dit que celle-ci devait rembourser ce montant à la poursuivante qui en avait fait l’avance
et lui verser la somme de 2'000 fr. à titre de défraiement de son représentant professionnel
(IV).
La motivation du prononcé, requise par J.________ le 11 juin 2021, a été adressée
aux parties le 29 juin 2021 et notifiée à la prénommée le lendemain.
La juge de paix a considéré que le contrat de vente à terme du
22
novembre 2019, signé par les parties, prévoyait une peine conventionnelle fixée
à
124'000 fr., que ce montant, qui représentait 10% du prix de vente, ne pouvait
pas
être qualifié d’excessif, que Me [...], mandaté par la poursuivante, avait valablement
mis en demeure la poursuivie de payer le montant de 94'000 fr. (124'000 fr. ./. 30'000 fr. d’acompte)
et que le constat établi par le notaire le 13 février 2020 attestait de l’inexécution
par la poursuivie de ses obligations ; la juge en a conclu que les documents produits valaient titres
de mainlevée provisoire pour le montant de 94'000 fr. avec intérêts à 5% l’an
dès le 6 mars 2020, précisant que s’agissant des 103 fr. 30 réclamés sous chiffre
2) du commandement de payer, la poursuivante n’avait pas produit de reconnaissance de dette.
3.
Par acte du 12 juillet
2021, J.________ a recouru contre cette décision, concluant principalement à sa réforme
en ce sens que la requête de mainlevée est rejetée et à ce qu’un montant de
2'000 fr. lui soit alloué à titre de dépens et, subsidiairement, à l’annulation
du prononcé et au renvoi de la cause à l’instance précédente pour nouvelle
décision dans le sens des considérants.
Par décision du 14 juillet 2021, le Président de la cour de céans a rejeté la requête
d’effet suspensif contenue dans le recours.
L’intimée n’a pas été invitée à se déterminer.
En droit :
I.
a)
Le
recours a été déposé dans les formes requises (art. 321 al. 1 CPC [Code de procédure
civile ; RS 272]) et en temps utile, dans le délai de dix jours suivant la notification de
la décision motivée (art. 321 al. 2 CPC), arrivé à échéance le samedi 10
juillet 2021 et reporté au lundi 12 juillet suivant (art. 142 al. 3 CPC). Il est ainsi recevable.
b)
Le recours doit être, à l’instar de l’appel, motivé (ATF 147 III 176 consid.
4.2.1). Un renvoi à des écritures préalables ne répond pas à ces exigences.
Ce faisant, la recourante perd en effet de vue qu’il lui appartient de motiver, dans son écriture
de recours, conformément aux exigences posées par la jurisprudence, ses griefs, notamment en
ce qui concerne une éventuelle constatation manifeste des faits (art. 320 al.1 let.b CPC). Son renvoi
aux faits allégués et moyens de preuve produits dans le cadre de la procédure de première
instance est ainsi à cet égard irrecevable.
c)
Pour le surplus, la décision de mainlevée n'est susceptible que d'un recours au sens des art.
319 ss CPC, de sorte que l'autorité cantonale n'intervient s’agissant des faits que si le
juge de première instance a retenu, respectivement nié de manière arbitraire leur simple
vraisemblance (art. 320 let. b CPC ; TF 5A_582/ 2012 du 11 février 2013 consid. 3.1 ;
également 5A_581/2011 du 5 mars 2012 consid. 4.1.2 ; CPF 5 juillet 2021/118 consid. II
b).
La recourante invoque le fait qu’elle a proposé des acquéreurs potentiels à l’intimée
et reproche à l’autorité précédente de n’avoir pas constaté puis
tenu compte de cet élément. Dès lors que la recourante n’invoque pas de grief correctement
motivé sur ce point et qu’au surplus une telle proposition, de la part de la recourante, ne
ressort pas des pièces, on ne saurait reprocher à l’autorité précédente
de n’avoir pas retenu la vraisemblance d’un tel fait. Au demeurant, même en tenant compte
des écrits de l’avocat de l’autre acheteur (lettre de l’avocat Julien Chappuis
du 15 février 2020), on ne discerne pas la présence d’une proposition sérieuse d’autres
acquéreurs, dont les noms auraient notamment été transmis et dont on peut penser qu’il
aurait été probable qu’ils reprennent et puissent reprendre la place des acheteurs initiaux
sans délai.
La recourante invoque également le fait que l’intimée n’aurait allégué
aucun dommage. Comme l’intimée l’a toutefois exposé dans ses déterminations,
elle n’avait pas à le faire, une peine conventionnelle visant justement à éviter
à la créancière d’avoir à établir son dommage (dans ce sens également
art. 161 al. 1 CO [Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220]). Il ne s’agit ainsi pas
ici d’un fait pertinent, de sorte qu’on ne saurait reprocher à l’autorité
précédente de ne pas l’avoir constaté. On ne saurait au demeurant en tirer, comme
le voudrait implicitement la recourante, la vraisemblance que l’intimée, à la suite du
fait que les acheteurs n’ont pas payé le prix de vente convenu et au final pas acheté
l’immeuble, n’aurait subi aucun dommage.
II.
En droit, la recourante reproche à l’autorité précédente de n’avoir pas
considéré que la clause pénale prévue par le contrat de vente était inefficace
dès lors que la procédure prévue en cas d’inexécution n’avait pas été
respectée : la recourante n’avait pas été convoquée dix jours à l’avance
comme le prévoit le contrat de vente ; Me [...] ayant instrumenté l’acte de vente
n’était pas légitimé à représenter l’intimée et à adresser
à la recourante la convocation précitée dès lors que le contrat de vente ne prévoyait
pas cette possibilité et que l’officier public n’avait pas justifié de ses pouvoirs
pour agir en ce sens. Au surplus, la peine était excessive dès lors que l’intimée
n’avait allégué aucun dommage et que la recourante avait proposé des acheteurs de
substitution.
a)
Selon l'art. 82 al. 1 LP, le créancier dont la poursuite se fonde sur une reconnaissance de dette
constatée par acte authentique ou sous seing privé peut requérir la mainlevée provisoire
de l’opposition formulée par le poursuivi.
aa)
Constitue une reconnaissance de dette au sens de l'art. 82 al. 1 LP l'acte authentique ou sous seing
privé, signé par le poursuivi ou son représentant, d'où ressort sa volonté de
payer au poursuivant, sans réserve ni condition, une somme d'argent déterminée, ou aisément
déterminable, et exigible (
ATF
145 III 20
consid. 4.1.1). Une reconnaissance
de dette peut résulter d'un ensemble de pièces dans la mesure où il en ressort les éléments
nécessaires ; cela signifie que le document signé doit clairement faire référence
ou renvoyer aux données qui mentionnent le montant de la dette ou permettent de la chiffrer (
ATF
139 III 297
consid. 2.3.1; TF 5A_388/2019
du 7 janvier 2020 consid. 4.1.2).
Lorsqu'il procède à l'interprétation du titre, le juge de la mainlevée provisoire
ne peut prendre en compte que les éléments intrinsèques à ce titre, à l'exclusion
des éléments extrinsèques qui échappent à son pouvoir d'examen (
ATF
145 III 20
consid. 4.3.3 ; arrêts 5A_89/2019
du 1 er mai 2019 consid. 5.1.3, publié in SJ2019 I p. 400 ; 5A_867/2018 du 4 mars
2019 consid. 4.1.3 ; 5A_648/2018 du 25 février 2019 consid. 3.2.1 et les références, non
publié aux ATF, publié in Pra 2019 (124) p. 1217). Si le sens ou l'interprétation
du titre de mainlevée invoqué est source de doutes ou si la reconnaissance de dette ne ressort
que d'actes concluants, la mainlevée provisoire doit être refusée. La volonté de
payer du poursuivi doit ressortir clairement des pièces produites, à défaut de quoi elle
ne peut être déterminée que par le juge du fond (TF 5A_388/2019 consid. 4.1.3 ; 5A_89/2019
précité consid. 5.1.3 ; 5A_867/2018 précité consid. 4.1.3 ; 5A_735/2012 du 17 avril
2013 consid. 2 et la référence).
bb)
La procédure de mainlevée provisoire est une procédure sur pièces (Urkundenprozess),
dont le but n'est pas de constater la réalité de la créance en poursuite, mais l'existence
d'un titre exécutoire. Le juge de la mainlevée provisoire examine seulement la force probante
du titre produit par le créancier, sa nature formelle - et non la validité de la créance
-, et lui attribue force exécutoire si le débiteur ne rend pas immédiatement vraisemblables
ses moyens libératoires
(
ATF
145 III 160
consid. 5.1;
142
III 720
consid. 4.1; TF 5A_227/2021 du 29
juin 2021 consid. 3.1 ; 5A_946/2020 du 8 février 2021 consid. 3.1; 5A_773/2020 du
22
décembre 2020 consid. 3.1). Le poursuivi peut en effet se prévaloir de tous les moyens de droit
civil - exceptions ou objections - qui infirment la reconnaissance de dette (
ATF
145 III 20
consid. 4.1.2 ;
142
III 720
consid. 4.1). Il n'a pas à apporter
la preuve absolue (ou stricte) de ses moyens libératoires, mais seulement à les rendre vraisemblables,
en principe par titre (art. 254 al. 1 CPC), d'autres moyens de preuves immédiatement disponibles
n'étant, le cas échéant, pas exclus (
ATF
145 III 160
consid. 5.1 et les références).
Le juge n'a pas à être persuadé de l'existence des faits allégués ; il doit,
en se fondant sur des éléments objectifs, avoir l'impression qu'ils se sont produits, sans
exclure pour autant la possibilité qu'ils se soient déroulés autrement (
ATF
142 III 720
consid. 4.1; TF 5A_227/2021 du
29 juin 2021 consid. 3.3 ; 5A_977/2020 du 5 mai 2021 consid. 2.1).
cc)
Un contrat écrit stipulant une peine conventionnelle (art. 160 CO) constitue, avec la preuve de
l'inexécution de la prestation promise, une reconnais-sance de dette (TF 5A_946/2020 précité
consid. 3.2 ; 5A_867/2018 du 4 mars 2019 consid. 4.1.1 et les références, publié
in mp 2019 p. 230). Selon la doctrine, le débiteur peut toutefois faire valoir que la peine est
excessive au sens de l'art. 163 al. 3 CO, à tout le moins lorsque la clause pénale est manifestement
exagérée (Veuillet, in La mainlevée de l'opposition, 2017, n. 150 ad art. 82 LP ; Staehelin,
in Basler Kommentar, SchKG I, 2ème éd. 2010, n. 110 ad art. 82 LP ; Panchaud/Caprez, La mainlevée
d'opposition, 1980, § 85, nn. 9 et 18 ; Marchand, Précis de droit des poursuites, 2ème
éd. 2013, p. 68 ; cf. ég. parmi d'autres, BJM 2020 p. 133 [BS] ; LGVE 2006 I no 50 [LU] ; RSJ
2005 p. 459 [SH] ; GVP 1991/92 p. 169 [ZG] ; JdT 1980 II p. 31 [VD] ; AGVE 1979 p. 63 [AG]). Le Tribunal
fédéral a fait mention, sans autre développement, de cette exception (TF 5A_946/2020 précité
consid. 3.2 ; 5A_867/2018 du 4 mars 2019 consid. 4.4).
b)
Aux termes de l'art. 163 CO, les parties fixent librement le montant de la peine (al. 1) ; le juge
doit réduire les peines conventionnelles qu'il estime excessives (al. 3). Cette dernière disposition
confère un pouvoir d'appréciation au juge. Une réduction ne se justifie toutefois que
si le montant fixé dépasse toute mesure raisonnable et compatible avec le droit et l'équité.
Tel est le cas, notamment, lorsqu'il existe une disproportion évidente entre le montant convenu
et l'intérêt du créancier à élever la totalité de sa prétention. Les
circonstances d'espèce sont déterminantes ; il convient de tenir compte, en particulier, de
la nature et de la durée du contrat, de la gravité de la faute, de la situation économique
des parties et de leur expérience en affaires. Il n'incombe pas au créancier de prouver que
la peine convenue est appropriée, mais au débiteur d'alléguer et d'établir des faits
propres à justifier une réduction (
ATF
133 III 201
consid. 5.2 p. 209 ; voir aussi
ATF
143 III 1
consid. 4 ; 4A_273/2019, 4A_281/2019
du 17 avril 2020 consid. 5.1). Le Tribunal fédéral cite également comme critère à
prendre en considération pour examiner le caractère excessif d’une peine l'intérêt
du créancier à l'exécution de l'obligation, la violation de l'engagement principal ou
encore la circonstance que la peine est due une fois ou au contraire à chaque nouvelle infraction,
la disproportion évidente entre le dommage causé et la peine stipulée (TF 5A_946/2020 précité
consid. 4.3.2 et les références).
c)
En l’espèce, sous chiffre II 1 du contrat de vente à terme, intitulé « Signature
de la réquisition de transfert », il est prévu que la signature de la réquisition
de transfert interviendra à une date que les parties fixeront d’un commun accord d’ici
au 17 janvier 2020, date fixée pour le paiement du prix de vente (alinéa 1) et qu’à
défaut d’entente entre les parties d’ici à cette date, la plus diligente d’entre
elles pourra requérir l’exécution du contrat par l’envoi sous pli recommandé
d’une convocation adressée au moins dix jours à l’avance (alinéa 2). Selon
le chiffre II 2 intitulé « Inexécution », si l’une ou l’autre
des parties ne donne pas suite aux engage-ments ici souscrits, après y avoir été invitée
selon la procédure décrite ci-dessus, il en sera fait constat par acte authentique et la partie
non défaillante pourra à son choix : soit poursuivre l’exécution du contrat
en demandant le transfert de l’immeuble et le paiement du prix, soit renoncer à l’exécution
du contrat et demander en lieu et place le paiement d’une indemnité, à titre de clause
pénale, d’ores et déjà fixée à 124'000 fr., montant immédiatement
exigible, sans autre mise en demeure. Le chiffre II 2 prévoit encore que dans l’hypothèse
où l’acheteur fait défaut et où le vendeur choisit la clause pénale en lieu
et place de l’exécution, l’acompte versé lui demeurera définitivement acquis
à titre de paiement partiel de la clause pénale et l’acheteur devra lui verser le solde
de la clause pénale.
d)
Il est ici évident qu’il ne saurait y avoir une convocation pour signer une réquisition
de transfert si le prix n’a pas été payé. Le chiffre II 1 alinéa 2 doit donc
être compris dans le sens qu’en cas de non paiement du prix, préalable nécessaire
à une rencontre pour signer la réquisition de transfert, la partie venderesse pouvait requérir
le paiement du prix par l’envoi d’un pli recommandé impartissant un délai de dix
jours pour y procéder, sans que la partie en demeure doive en outre, en plus de payer, être
« convoquée ».
En l’espèce, en date du 20 janvier 2020, Me [...], déclarant représenter l’intimée,
a adressé aux acheteurs, domiciliés à la même adresse, une telle mise en demeure,
par pli recommandé, en requérant le paiement du prix dans un délai de dix jours. Cette
missive doit être considérée comme conforme aux exigences posées par le chiffre II
1 alinéa 2 du contrat. L’intimée n’avait en effet pas à « convoquer »
la recourante afin qu’elle s’acquitte du prix. Une convocation n’avait de sens que
pour signer la réquisition de transfert, une fois le paiement du solde du prix effectué.
La contestation de la représentation de l’intimée par Me [...] est dénuée de
toute consistance : l’intimée pouvait se faire représenter par qui elle voulait
pour adresser à la recourante la mise en demeure qui précède et cela ne saurait invalider
le courrier du 20 janvier 2020. La recourante, si elle conteste une telle représentation, n’expose
au demeurant pas, bien qu’assistée, le fondement légal de son grief. Soulever un tel
grief en première instance, de cette manière, n’imposait ainsi pas le rejet de la requête
afin que cette question soit examinée par le juge du fond, un tel examen n’excédant aucunement
celui incombant au juge de la mainlevée.
La recourante fait également valoir que Me [...] n’aurait pas justifié de ses pouvoirs.
Ici encore le grief est vain, rien n’obligeant Me [...] à démontrer, sous peine de nullité
de son courrier, spontanément, ses pouvoirs de représentation. Au demeurant, la présente
procédure, par laquelle l’intimée a repris le courrier de Me [...], constitue une ratification
tacite suffisante de ses pouvoirs, qui encore une fois n’avaient pas à être attestés
au préalable par écrit.
Au vu de ce qui précède, force est de constater que la recourante échoue à rendre
vraisemblable que la procédure prévue par l’acte de vente pour demander le paiement de
la clause pénale n’aurait pas été respectée. La mainlevée n’avait
dès lors pas à être refusée pour ce motif.
e)
La recourante semble également reprocher au premier juge de lui avoir imputé la volonté
de payer la peine conventionnelle inconditionnellement. En vain, le contrat est clair. Il constitue,
avec la mise en demeure et le constat de carence, une reconnaissance de dette de la part de la poursuivie
de sa volonté de payer dite peine conventionnelle.
f)
La recourante reproche encore à l’autorité précédente d’avoir prononcé
la mainlevée alors qu’elle avait soutenu que la peine était dans sa quotité excessive,
dès lors d’une part que la recourante avait proposé d’autres acheteurs potentiels
et d’autre part que l’intimée n’avait allégué aucun dommage.
Comme vu ci-dessous, le premier fait n’a pas été rendu vraisemblable, en particulier
dans le caractère sérieux de l’offre, au demeurant formulée par un tiers, et le
second est sans pertinence ici. Au demeurant, soulever une exception - en l’occurrence le caractère
excessif de la quotité de la peine conventionnelle - est une chose, la rendre vraisemblable de sorte
que la mainlevée ne puisse être prononcée en est une autre. Or en l’espèce,
au vu de la jurisprudence qui précède, il aurait fallu que la recourante rende vraisemblable
des circonstances laissant penser que le montant de la peine conventionnelle fixée dépassait
« toute mesure raisonnable et compatible avec le droit et l'équité ». Tel
n’est clairement pas le cas d’une peine conventionnelle fixée pour une vente immobilière
à 10% du prix de dite vente, au seul motif que l’autre acheteur, après l’échéance
du délai de mise en demeure, aurait allégué très vaguement et de manière peu
crédible l’existence d’« acheteurs potentiels » ou encore du fait
que l’intimée n’aurait pas allégué qu’elle aurait subi un dommage alors
même que l’art. 161 al. 1 CO vise précisément à lui enlever ce souci. Il s’ensuit
que l’autorité précédente n’a pas violé le droit en jugeant non excessive
la peine conventionnelle, respectivement le solde encore dû, ou en refusant de rejeter la requête
de mainlevée déposée devant elle pour ce motif.
g)
La recourante invoque encore la violation de son droit d’être entendue au motif que le premier
juge aurait purement et simplement ignoré ses moyens libératoires tirés du fait que la
peine était excessive dès lors que l’intimée n’avait allégué aucun
dommage et qu’elle avait proposé des acheteurs de substitution.
Le droit d'être entendu implique l'obligation pour le juge de motiver sa décision, afin que
ses destinataires et toutes les personnes intéressées puissent la comprendre et l'attaquer
utilement en connaissance de cause, et qu'une instance de recours soit en mesure, si elle est saisie,
d'exercer pleinement son contrôle. Pour répondre à ces exigences, il suffit que le juge
mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé
sa décision (
ATF
139 IV 179
consid. 2.2 p. 183 ;
137
II 266
consid. 3.2 p. 270). Il n'a pas l'obligation
d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais
peut au contraire se limiter à ceux qui, sans arbitraire, lui apparaissent pertinents; le droit
d'être entendu est violé s'il ne satisfait pas à son devoir minimum d'examiner et de traiter
les problèmes pertinents (
ATF
130 II 530
consid. 4.3 p. 540 ;
129
I 232
consid. 3.2 p. 236 ;
126
I 97
consid. 2b p. 102 ss ;
121
I 54
consid. 2c p. 57 et les arrêts cités).
L'étendue de la motivation dépend au demeurant de la liberté d'appréciation dont
jouit le juge et de la gravité des conséquences de sa décision (
ATF
112 Ia 107
consid. 2b p. 110 ; cf. également
ATF
129 I 232
consid. 3.3 p. 239 ; 5A_867/2015
du 11 décembre 2015 consid. 4.1).
Au vu de ce qui précède, il apparait certes que les griefs soulevés par la recourante
l’ont été en première instance. Ils étaient toutefois totalement impropres
à modifier le sort de la cause et ainsi dépourvus de pertinence. Dans ces conditions, le fait
pour l’autorité précédente de juger la peine non excessive, sans expressément
mentionner l’offre vague faite par un tiers ou le fait que l’intimée n’avait pas
allégué de dommage, n’est pas constitutif de violation du droit d’être entendue
de la recourante.
h)
La recourante fait encore valoir qu’une référence citée par l’autorité
précédente, soit l’arrêt 5A_169/2009, serait erronée. Peut-être. Reste
que selon la jurisprudence citée plus haut, que la recourante dûment assistée ne saurait
prétendre ignorer, il lui appartenait pour faire obstacle à la procédure de mainlevée,
non pas seulement d’invoquer le caractère excessif de la peine conventionnelle, mais encore
de rendre vraisemblable un tel caractère excessif, ce qu’elle échoue tout à fait
à faire. L’erreur qui précède n’a ainsi aucune portée sur le sort de
la décision attaquée, qui, pleinement fondée, sera ici confirmée.
III.
Vu ce qui précède, le recours, manifestement mal fondé, doit être rejeté selon
le mode procédural de l’art. 322 CPC, et le prononcé attaqué confirmé.
Les frais judiciaires
de deuxième instance, arrêtés à 720 fr., sont mis à la charge de la recourante
qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu
d’allouer des dépens de deuxième instance, l’intimée n’ayant pas été
invitée à procéder.
Par
ces motifs,
la
Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos en sa qualité d'autorité
de
recours en matière sommaire de poursuites,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le prononcé est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 720 fr. (sept cent vingt francs),
sont mis à la charge de la recourante J.________.
IV.
L'arrêt est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Julien Chappuis, avocat (pour J.________),
‑
Me Laurent Winkelmann, avocat (pour M.________).
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur litigieuse est de 94’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe
(art.
74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100  al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
‑
Mme la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois.
La greffière :