vd_findinfo · HC / 2010 / 52 · 2010-02-01 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, LOI CANTONALE RELATIVE À LA PROCÉDURE EN MATIÈRE DE BAIL, COMPENSATION DE CRÉANCES | 120 al. 1 CO, 120 CO, 257d CO, 457 CPC, 23 LPEBL, 29 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 01.02.2010 HC / 2010 / 52

TRIBUNAL CANTONAL
61/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 1er février
2010
____________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.     Giroud et Creux
Greffi
er
:           M.
d'Eggis
*****
Art. 120, 257d CO; 23, 29
LPEBL; 457 CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s'occuper du recours interjeté par
L.A.________
, à Renens,
et
L.X.________
, à Celorico de Bastos (Portugal),
défendeurs, contre
l'ordonnance rendue le 6 octobre 2009 par la Juge de paix des
districts de Lausanne et de l'Ouest lausannois dans la cause
divisant les recourants d'avec
P.________ SA
, à
Zurich,
demandeur.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 6 octobre 2009, le Juge de paix des districts de
Lausanne et de l'Ouest lausannois a ordonné aux
défendeurs L.A.________ et L.X.________ de quitter et rendre
libres pour le 16 décembre 2009, à midi, les locaux
occupés dans l'immeuble sis à Lausanne, avenue [...]
(halle de billard avec bar) (I), avec les mentions en vue de
l'exécution forcée (II), arrêté à
600 fr. les frais de la demanderesse (III) et à 2'100 fr.
les dépens à la charge des défendeurs,
solidairement entre eux (IV), enfin déclaré
l'ordonnance immédiatement exécutoire (V).
Cette ordonnance expose notamment les faits suivants :
Par avis comminatoire du 4 novembre 2008, la bailleresse P.________
SA a réclamé aux défendeurs L.A.________ et
L.X.________, locataires, un montant de 61'648 fr. 50
représentant l'arriéré de loyers et charges du
1
er
novembre 2007 au 30 novembre 2008, en signifiant
qu'à défaut de paiement dans les trente jours, le
bail serait résilié.
Par lettre recommandée du 28 novembre 2008, la bailleresse a
réclamé aux locataires le paiement d'un montant de
51'801 fr. 55 (déduction faite d'un acompte de 192 fr. 70)
pour les loyers du 1
er
janvier au 30 novembre 2008, en
signifiant qu'à défaut de paiement dans les trente
jours, le bail serait résilié. La bailleresse
mentionnait qu'au montant réclamé s'ajoutait "la
mensualité de décembre 2008 par 4'726 fr. 75", ce qui
portait la somme due à 56'528 fr. 30.
Par avis du 7 janvier 2009, la bailleresse a résilié
le bail des locataires pour le 28 février 2009, faute de
paiement du montant réclamé dans la lettre du 28
novembre 2008.
Par requête déposée le 4 février 2009
devant la Commission de conciliation en matière de baux
à loyer, les locataires ont conclu à l'annulation du
congé.
Par requête déposée le 28 août 2009
devant le Juge de paix, la bailleresse a conclu que les locataires
soient expulsés des locaux loués.
Le Juge de paix a tenu audience le 6 octobre 2009 en
présence des parties ou de leurs
représentants.
En droit, le premier juge a considéré notamment que
les sommations des 4 et 28 novembre 2008 portent sur des montants
différents se rapportant à des périodes
différentes, l'arriéré de loyer étant
clairement déterminé le 28 novembre 2008, avec une
renonciation à deux mois de loyers seulement; de même,
les locataires ne pouvaient avoir de doutes quant au montant
réclamé en raison des indications portées sur
les commandements de payer qui leur avaient été
notifiés. Le premier juge a constaté que les
locataires n'avaient pas payé le solde des loyers
arriérés dans le délai comminatoire, qu'ils
avaient entrepris des démarches en vue d'exploiter les lieux
et, partant, accepté tacitement une exploitation
différée des locaux, qu'ils avaient aussi
accepté tacitement une baisse de loyer résultant d'un
avenant en versant plusieurs loyers réduits sans consigner
et que peu importait le fait qu'ils n'aient pas reçu des
bulletins de versement avec l'indication des versements à
effectuer.
B.
L.A.________ et
L.X.________ ont recouru contre ce jugement en concluant, avec
dépens, principalement à son annulation,
subsidiairement au renvoi de la cause au premier juge pour nouvelle
décision.
L'intimée a conclu au rejet du recours.
Par décision présidentielle du 2 décembre
2009, l'effet suspensif a été accordé au
recours.
En droit
:
1.
L'art. 23 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d'expulsion en matière de baux à loyer et à
ferme; RSV 221.305) ouvre un recours au Tribunal cantonal : a)
lorsque le juge était incompétent ou s'est
déclaré à tort incompétent; b) pour
absence d'assignation régulière; c) pour violation
des règles essentielles de la procédure lorsque
l'informalité est de nature à influer sur le
prononcé (al. 1). Il y a également recours au
Tribunal cantonal pour déni de justice (art. 23 al. 2
LPEBL); celui-ci peut aboutir soit à la réforme soit
à l'annulation de la décision attaquée (JT
1993 III 88, c. 2; JT 1977 III 96).
Les recourants ont pris une conclusion principale en
nullité, qui est recevable en la forme. Ils ont
également conclu, à titre subsidiaire, au renvoi de
la cause au premier juge pour que celui-ci statue. On peut
interpréter cette conclusion subsidiaire en ce sens qu'ils
recourent également pour déni de justice pour obtenir
la réforme de l'ordonnance attaquée. Le point de
savoir si leur conclusion subsidiaire est suffisante pour obtenir
la réforme pour les moyens soulevés dans le
mémoire peut demeurer ouvert, le recours devant de toute
manière être rejeté en raison de ce qui
suit.
2.
En vertu de l'art. 274g al. 1 let. a CO, le juge saisi de la
procédure d'expulsion doit statuer sur la validité du
congé, lorsque celle-ci est contestée, en examinant
la cause de manière complète en fait et en droit.
L'autorité de recours cantonale doit alors au moins disposer
d'un plein pouvoir d'examen en ce qui concerne la violation du
droit fédéral (ATF 119 II 141, c. 4a; ATF 119 II 241,
c. 4b et c). Autrement dit, l'art. 23 LPEBL, qui confère un
pouvoir d'examen limité à la Chambre des recours, ne
saurait s'appliquer lorsque la validité du congé a
été contestée. En pareil cas, la Chambre des
recours doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit tel que
le prévoit l'art. 457 al. 2 CPC pour le recours en
réforme contre les décisions du juge de paix (JT 2009
III 79 c. 2a p. 84; JT 2008 III 12; JT 2004 III 79).
En l'espèce, les recourants ont contesté la
résiliation devant la Commission de conciliation, si bien
que le recours doit être examiné en droit avec un
plein pouvoir d'examen.
3.
Selon l'art. 457 al. 1 CPC, applicable vu le renvoi de l'art. 29
LPEBL aux règles ordinaires de la procédure civile
contentieuse, la Chambre des recours doit admettre comme constants
les faits tels qu'ils sont constatés par le jugement, sauf
contradiction avec les pièces du dossier et sous
réserve de complètement sur la base de celles-ci (JT
2009 III 79 c. 2b p. 84; JT 2008 III 12 c. 3a; JT 1993 III 88 c. 3;
Guignard, Procédures spéciales vaudoises, 2008, n. 3
ad art. 23 al. 2 LPEBL, p. 210 et les
références).
4.
Dans un premier moyen, les recourants font valoir que les
sommations et la résiliation du contrat de bail n'auraient
pas été valablement notifiées au recourant
L.X.________, à son adresse de Renens, lequel n'aurait pas
eu « la possibilité de réagir et d'agir dans le
délai de l'art. 257 d CO ». Ils se
réfèrent à un document du Service de la
population de la commune de Renens du 2 février 2009
(pièce 18), qui établirait que le
prénommé est parti pour le Portugal et qu'il n'est
plus domicilié en Suisse depuis le 31 octobre
2007.
Il convient tout d'abord de constater que le bail et son avenant
portent tous deux l'adresse des deux locataires à la rue
[...][...], à Renens. Aucune des pièces au dossier
n'atteste qu'un changement d'adresse aurait été
porté à la connaissance de la bailleresse. Les
échanges de courriers entre la gérance et les
recourants (exception faite des lettres du 9 octobre et du 4
novembre 2008, pièces 11 et 12 de l'intimée,
envoyées à l'adresse commerciale) comportent
invariablement l'adresse précitée. A cela s'ajoute
que tant les sommations que les notifications de résiliation
de bail ont été adressées par la
gérance aux locataires à leurs deux adresses,
privée et commerciale. De plus, le commandement de payer
adressé par la bailleresse au recourant L.X.________
concernant les arriérés de loyer (pièce 13 des
recourants) a été notifié le 4 décembre
2008 - soit à la même époque que les sommations
litigieuses - au prénommé personnellement à
son adresse de Renens, ainsi qu'en atteste la mention
apposée au bas de ce document. De même, l'avis de
consignation des loyers établi par la BCV le 16
décembre 2008 (pièce 20) mentionne également
l'adresse du recourant à Renens. Dès lors, quelle que
soit la valeur probante de l'attestation précitée
(pièce 18), le moyen soulevé par les recourants
apparaît abusif et doit être rejeté.
5.
Les recourants se plaignent ensuite
d'«ambiguïté» dans les sommations qui leur
ont été notifiées le 28 novembre 2008. Ils
font état des «multiples discussions» qui ont eu
lieu entre parties précédemment, d'une sommation du 4
novembre 2008 portant sur un montant d'arriéré
différent et de poursuites intentées contre eux par
la bailleresse.
Contrairement à ce que soutiennent les recourants, les
sommations en cause (cf. pièces 4 et 5 de l'intimée)
sont claires. Elles permettent de savoir exactement ce que
réclame la bailleresse, à savoir les
arriérés de loyer pour les onze premiers mois de
2008. Qu'il y ait eu antérieurement des pourparlers entre
parties, apparemment restés sans suite, n'y change rien. Il
en va de même de la précédente sommation,
portant sur un montant d'arriérés plus important, qui
a été remplacée suite à un entretien
téléphonique par celle du 28 novembre 2008
Quant aux poursuites introduites à l'encontre des
locataires, elles sont sans incidence sur la portée de la
sommation. Le moyen doit donc être rejeté.
6.
Les recourants réclament six mois de loyer gratuits
dès le mois de mars 2008, afin de tenir compte de la date de
délivrance de l'autorisation d'exploiter leur
commerce.
Ce moyen se heurte cependant au texte clair du contrat de bail, qui
précise, à son chiffre 2, que «le bailleur
participe aux aménagements du locataire en le dispensant du
paiement des 6 premiers loyers bruts mensuels», soit du
1
er
mai 2007 au 31 octobre 2007. Comme il résulte
de la sommation, la bailleresse a encore renoncé au loyer
pour les deux derniers mois de 2007 (cf. également lettre du
9 octobre 2008 = pièce 11 des recourants). Le reste
ressortit aux pourparlers engagés entre parties, qui n'ont
apparemment pas abouti et dont les recourants ne sauraient se
prévaloir dans la présente procédure. Le moyen
doit donc être rejeté.
7.
Les recourants semblent ensuite vouloir opposer en compensation la
réparation de prétendus défauts et la
moins-value qui serait due à une capacité moindre de
l'établissement que celle qui était initialement
prévue.
A cet égard, l'ordonnance attaquée relève
à juste titre (p. 6) que les locataires n'ont pas
invoqué valablement la compensation dans le délai de
trente jours de l'art. 257d al. 2 CO, en se référant
notamment à la lettre de leur conseil du 23 décembre
2008 (pièce 15 des recourants), qui ne comporte aucun
montant déterminé ou déterminable. Cette
motivation est pertinente et les recourants ne démontrent
pas en quoi elle violerait la loi. Le moyen doit donc être
rejeté.
8.
Les recourants remettent en cause la validité du contrat de
bail qu'ils ont signé, en faisant valoir que le bien mis en
location « n'existait alors pas » et qu'il s'agissait
d'une « chose impossible ».
Le grief est peu explicite. Les recourants confondent les locaux
loués, qui sont seuls l'objet du bail, et l'exploitation
commerciale qu'ils entendaient y développer, laquelle ne
relève pas des relations contractuelles entre parties. Or,
il n'est pas contesté que les locaux loués faisaient
partie de l'immeuble sis à l'avenue [...], dont les
recourants occupaient le deuxième sous-sol. Seule la surface
a été modifiée par avenant du 14 septembre
2007, non remis en cause par les recourants. Le moyen doit donc
également être rejeté.
9.
Les recourants invoquent enfin le comportement déloyal de
l'intimée, qui aurait attendu près de 8 mois depuis
la notification des sommations sans formuler de «
réserve », avant de saisir le juge de
l'expulsion.
De fait, ce sont les recourants qui, après avoir reçu
la résiliation de leur bail, ont saisi la Commission de
conciliation compétente. Celle-ci a tenu séance le 18
mai 2009, avant de suspendre l'audience jusqu'au 31 juillet 2009,
suspension prolongée jusqu'au 31 août 2009 en vue de
permettre aux parties de trouver un accord (cf. communication de
suspension du 18 mai 2009, pièce 13 de l'intimée et
dossier de ladite Commission). Les locataires ayant avisé la
Présidente, par lettre du 26 août 2009, qu'aucune
transaction n'était intervenue, la bailleresse a alors saisi
le juge de paix. Ce moyen, à la limite de la
témérité, doit donc lui aussi être
rejeté.
10.
En définitive, le recours doit être rejeté et
l'ordonnance confirmée. La cause est renvoyée
à la Juge de paix du district de Lausanne pour qu'elle fixe
à nouveau, une fois les considérants du
présent arrêt envoyés pour notification aux
parties, le délai de libération des locaux
occupés par les locataires dans l'immeuble sis à
Lausanne, avenue [...].
Les frais de deuxième instance des recourants, solidairement
entre eux, sont arrêtés à 865 fr. (art. 5 al. 1
et 230 TFJC).
Les recourants, solidairement entre eux (Poudret/Haldy/Tappy,
Procédure civile vaudoise, 3
ème
éd., 2002, n. 7.6 ad art. 92 CPC, p. 180), doivent verser
à l'intimée la somme de 1'000 fr. à titre de
dépens de deuxième instance.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
prononce
:
I.
Le recours est
rejeté.
II.
L'ordonnance est
confirmée.
III.
La cause est renvoyée à
la Juge de paix du district de Lausanne pour qu'elle fixe à
nouveau, une fois les considérants du présent
arrêt envoyés pour notification aux parties, le
délai de libération des locaux occupés par les
locataires dans l'immeuble sis à Lausanne, avenue
[...].
IV.
Les frais de deuxième instance
des recourants, solidairement entre eux, sont arrêtés
à 865 fr. (huit cent soixante-cinq francs).
V.
Les recourants L.A.________ et
L.X.________, solidairement entre eux, doivent verser à
l'intimée P.________ SA la somme de 1'000 fr. (mille francs)
à titre de dépens de deuxième
instance.
VI.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président :
L
e
greffi
er
:
Du 1er
février 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
e
greffi
er
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète, par l'envoi de
photocopies, à :
‑      Mme
Geneviève Gehrig (pour L.A.________ et
L.X.________),
‑      Me Philippe
Conod (pour P.________ SA).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est de
56'528 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Mme la Juge de paix
des districts de Lausanne et de l'Ouest lausannois.
L
e
greffi
er
: