vd_findinfo · HC / 2016 / 434 · 2016-05-04 · fr

LOYER ABUSIF, LOYER INITIAL, FORMULE OFFICIELLE | 269 CO, 270a CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 04.05.2016 HC / 2016 / 434

TRIBUNAL
CANTONAL
XA12.047626-160524
258
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
4 mai 2016
__________________
Composition
:               M.
abrecht
,
président
Mmes
Rouleau et Giroud Walther, juges
Greffier
:              M.
Valentino
*****
Art.
269 et 270a al. 2 CO
Statuant sur l’appel interjeté par
H.________
et
G.________
,
défenderesses, toutes deux à Nyon, contre le jugement rendu le 2 septembre 2015 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant les appelantes d’avec
T.________
,
demanderesse, à Nyon, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 2 septembre 2015, dont les motifs ont été notifiés aux parties le 29 février
2016, le Tribunal des baux a dit que le loyer initial net dû par la demanderesse T.________ aux
défenderesses G.________ et H.________ pour l’appartement de 2,5 pièces qu’elle
loue dans l’immeuble sis [...] à Nyon est fixé à 800 fr. par mois (I), que le loyer
mensuel net dû par la demanderesse aux défenderesses pour l’appartement mentionné
au chiffre I est fixé à 743 fr. dès le 1
er
septembre 2013 (II) et à 697 fr. dès le 1
er
septembre 2016, ce dernier montant sur la base des paramètres suivants : TIH : 1,75 % ;
IPC : juillet 2015 (base 2005) (III), que les défenderesses sont tenues, solidairement entre
elles, de restituer à la demanderesse les montants versés en trop à titre de loyer jusqu’au
jour de l’entrée en force du jugement (IV), que la garantie de loyer constituée par la
demanderesse est réduite à 2'400 fr. (V) et rendu son jugement sans frais judiciaires ni dépens
(VI), toutes autres ou plus amples conclusions étant rejetées (VII).
En droit, le Tribunal des baux a considéré que le loyer initial de 1'420 fr. convenu en 2006
était nul, faute d’avoir été notifié par le bailleur sur la formule officielle
obligatoire et qu’il fallait donc le refixer sur la base du critère du rendement non excessif.
Il a relevé qu’en l’occurrence, toutefois, faute de pièces probantes produites
par le bailleur, il n’était pas possible de calculer le rendement net, que les critères
des loyers usuels du quartier (les pièces produites à cet égard étant de toute façon
impropres à les établir) et du loyer payé par le précédent locataire n’entraient
dès lors pas en considération et que le juge pouvait dans cette hypothèse se fonder sur
des données statistiques ou sur son expérience. Il a indiqué qu’en l’espèce,
un jugement rendu au sujet du même immeuble avait fixé le loyer du mètre carré à
186 fr. par an, mais qu’il fallait revoir ce montant à la baisse dès lors que, selon
les propres chiffres avancés par le bailleur, un tel loyer lui procurerait un rendement excessif,
de sorte que, toujours sur la base de ces chiffres, il convenait de fixer le loyer à 150 fr. le
mètre carré. A la requête de la locataire, les premiers juges ont ensuite réduit
ce loyer dès le 1
er
septembre 2013 et une deuxième fois dès le 1
er
septembre
2016, sur la base de l’évolution du taux hypothécaire de référence et de l’indice
des prix à la consommation.
B.
Par acte du 30 mars 2016, les défenderesses ont fait appel de ce jugement, en concluant, avec suite
dépens de première et deuxième instances, principalement à sa réforme en ce
sens que le loyer initial soit fixé à 1'420 fr. par mois (I), que le loyer mensuel net dû
soit fixé à 1'319 fr. dès le 1
er
septembre 2013 (II) et que les chiffres III et V de son dispositif soient supprimés, subsidiairement
à son annulation et au renvoi de la cause en première instance pour nouveau jugement dans le
sens des considérants.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
Le 17 décembre 1987, [...] et la défenderesse [...] sont devenus propriétaires, chacun
pour une moitié, de l’immeuble situé [...] à Nyon.
A la faveur d’une donation, la défenderesse H.________ a acquis la part de copropriété
d’ [...] le 1
er
juillet 1993.
2.
Le 8 mai 2006, T.________ a conclu avec H.________
et G.________ un contrat de bail portant sur un appartement de 2,5 pièces avec cave et parking n
o
25 dans l’immeuble sis [...] à Nyon, pour un loyer mensuel net de 1’420 fr., plus un
acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires de 100 fr. et un loyer de 130 fr. pour la place
de parc intérieure.
Le contrat prenait effet le 1
er
septembre 2006 et se terminait la première fois le 31 août 2007, puis se renouvelait d’année
en année, sauf préavis de résiliation donné ou reçu quatre mois à l’avance.
H.________ et G.________ n’ont pas remis à la locataire la formule officielle de notification
de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail. Les précédents locataires s’acquittaient
des mêmes loyers que T.________ pour l’appartement et la place de parc, ainsi que d’un
acompte provisionnel pour les frais accessoires de 75 francs.
3.
Par courrier du 11 août 2012, T.________ a informé G.________ de ce qu’elle venait d’apprendre
que, depuis le 1
er
août 2001, le bailleur avait l’obligation de notifier le loyer sur formule officielle lors
de la conclusion du bail et que, dès lors que cette formule ne lui avait pas été remise,
le loyer initial était nul. Elle réclamait une nouvelle fixation du loyer initial.
4.
a)
Le 4 septembre 2012, T.________ a saisi la
Commission de conciliation du district de Nyon de conclusions en constatation de la nullité du loyer
initial, en fixation de celui-ci et en restitution du trop-perçu. La tentative de conciliation n’ayant
pas abouti, la commission a délivré à la demanderesse, à l’issue de l’audience
du 8 octobre 2012, une autorisation de procéder.
b)
Par demande du 1
er
novembre 2012 adressée au Tribunal des baux, T.________ a conclu à ce que le loyer net dû
pour son appartement sis [...] à Nyon soit considéré comme excessif au sens des art. 269
et 269a CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), qu’il soit abaissé d’un
montant de 1'000 fr. par mois à partir du 1
er
septembre
2006 et donc fixé à 420 fr. par mois dès cette date, à ce que la garantie locative
soit diminuée en conséquence, à ce que le loyer net dû soit abaissé d’un
montant de 8,26% par mois à partir du 1
er
septembre 2013 (passage d’un taux hypothécaire de 3% à 2,25%) et à ce que les bailleresses
soient reconnues débitrices solidaires de tous les montants payés indûment par la locataire
T.________ dès le 1
er
septembre 2006 concernant le loyer de l’appartement en cause, avec intérêt à 5%
l’an, les frais et les dépens étant mis à la charge de la partie adverse.
5.
a)
Dans une cause opposant les défenderesses
aux époux [...] (XA12.046008), qui louaient, depuis le 10 septembre 2009, un appartement dans l’immeuble
abritant celui de la demanderesse, le Tribunal des baux a été appelé à constater
la nullité du loyer initial convenu par les parties et à compléter le contrat sur ce point.
Par jugement du 19 décembre 2013, il a accueilli l’action des locataires, a constaté
que le loyer mensuel net arrêté initialement à 1’810 fr. était nul et
a fixé celui-ci à 1’500 fr., ce qui correspondait à un loyer annuel net de 186 fr.
par mètre carré. Constatant qu’en refusant de produire tous les éléments probants
pour établir le rendement net de l’immeuble, les défenderesses cherchaient à cacher
un rendement excessif et à défaut d’un critère déterminant pour fixer le loyer
– notamment les loyers comparatifs –, le tribunal a jugé d’expérience que
le loyer annuel net non abusif d’un appartement du type de celui en cause devait se situer entre
180 et 200 fr. par mètre carré.
b)
Par décision du 18 février 2014, la Présidente du Tribunal des baux a suspendu la présente
procédure jusqu’à droit connu dans la cause opposant les défenderesses aux époux
[...].
c)
Par arrêt du 11 juin 2014, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal a rejeté l’appel
interjeté par les défenderesses contre le jugement du 19 décembre 2013 dans la cause les
opposant aux époux [...]. Par arrêt du 2 février 2015, le Tribunal fédéral a
déclaré irrecevable le recours constitutionnel et a rejeté le recours en matière
civile formés par les défenderesses contre l’arrêt de la Cour de céans du 11
juin 2014.
6.
a)
Le 1
er
avril 2015, le Président du Tribunal des baux a ordonné la reprise de la procédure.
b)
En
cours de procédure, les bailleresses ont été requises à maintes reprises, tant d’office
qu’à l’initiative de la locataire, de produire les pièces permettant d’établir
le rendement net de l’objet loué au 1
er
mai 2006, y compris les pièces justificatives faisant état des éléments de calcul
pris en compte. Par avis du 7 mai 2015 notamment, le Président du Tribunal des baux a imparti un
délai au 8 juin aux bailleresses et à leur fiduciaire L.________ pour produire le contrat de
bail du précédent locataire de l’appartement en cause, un état locatif de l’immeuble
au 1
er
mai 2006, un plan de l’immeuble, une note de calcul du rendement de celui-ci au 1
er
mai 2006, le titre d’acquisition de l’immeuble, ainsi que toute pièce de nature à
établir le prix du terrain, le coût de construction de l’immeuble, le montant des fonds
propres et des fonds étrangers investis et leur évolution jusqu’au 1
er
mai 2006, le montant de l’intérêt hypothécaire dû pour les cinq années
précédant la conclusion du bail litigieux et celui des coûts d’exploitation et d’entretien
pour les années 2001 à 2005. Par avis du même jour, les parties ont été citées
à comparaître à l’audience de jugement et un délai au 8 juin 2015 leur a été
imparti pour indiquer leurs moyens de preuve. A la requête de la demanderesse, le délai qui
lui avait été imparti a été prolongé à deux reprises, la seconde fois au
17 août 2015. La requête tendant à ce qu’il soit prolongé au jour de l’audience
a été rejetée par avis du 18 août 2015.
Les bailleresses ont produit l’acte d’achat de l’immeuble en cause, dont il ressort
un prix de vente de 2'450’000 francs.
Elles ont également produit un décompte
non signé (pièce 120 du bordereau du 13 juillet 2015), récapitulant les coûts d’exploitation
et d’entretien de l’immeuble pour les années 2001 à 2005, qui affiche notamment
les données suivantes :
-
moyenne
des charges financières,
d’exploitation
et d’entretien
:
255’463
fr.
-
valeur
du terrain
:
2’539’121
fr.
-
coût
de construction de l’immeuble
:
5’952’708
fr.
-
fonds
étrangers en 2006
:
6’109’717
fr.
Les chiffres qui précèdent ne sont que très partiellement documentés. Les bailleresses
ont produit, pêle-mêle, divers extraits de leurs livres comptables, non signés, ainsi
que plusieurs lots de factures relatives à des frais d’entretien de l’immeuble en cause.
Le coût de construction de l’immeuble allégué n’est établi par aucune
pièce et on ignore quel était le montant initial des fonds propres investis dans l’immeuble,
ainsi que leur évolution jusqu’à la date à laquelle le bail litigieux a été
conclu.
Les bailleresses ont produit l’état locatif de l’immeuble pour l’année 2006.
Il ressort de cette pièce que la surface habitable totale est de 2’550 m
2
– les surfaces des balcons étant prises en compte pour une moitié – et que la surface
de l’appartement loué à T.________, comprenant la moitié de celle du balcon, est
de 64 m
2
.
c)
La fiduciaire n’ayant pas répondu dans les délais impartis, la demanderesse a, le 1
er
septembre 2015, déposé une requête d’exécution forcée de l’ordonnance
de production de pièces signifiée le 7 mai 2015 à L.________, en concluant à ce que
le greffe du Tribunal des baux procède à l’enlèvement des pièces utiles à
la cause conformément à cette ordonnance auprès de L.________, sise [...] à Nyon,
et que dernière soit enjointe à se conformer à ladite décision et à tolérer
ce qui précède sous la menace de la peine d’amende prévue à l’art. 292
CP.
d)
Le Tribunal des baux a tenu audience le 2 septembre 2015. Les parties ont été informées
que les actes de la procédure XA12.046008 étaient versés au dossier de la cause.
La demanderesse a formulé un neuvième chef de conclusions, tendant à ce que le loyer net
dû pour son appartement sis [...] à Nyon soit abaissé de 6,03% par mois à partir
de la prochaine échéance du bail (baisse du taux hypothécaire de 2,25% à 1,75%).
Les défenderesses ont conclu au rejet de cette conclusion et de la requête en exécution
forcée déposée le 1
er
septembre 2015 par la demanderesse. Elles ont requis en outre la mise en œuvre d’une expertise
tendant à l’évaluation de la part de copropriété de H.________ au moment de
son acquisition par donation, ainsi que la production par le précédent bailleur de la demanderesse
de l’entier du dossier de location. Elles ont par ailleurs produit plusieurs pièces complémentaires.
Quant à la demanderesse, elle a requis la production de tous les bilans et comptes de pertes et
profits certifiés conformes de la fiduciaire L.________ et de la défenderesse G.________ depuis
1988 jusqu’en 2006.
Entendu lors de l’audience, l’administrateur de L.________ a indiqué que, vu l’écoulement
du temps, il n’avait pas d’autres pièces à produire que celles qui figuraient au
dossier.
Le Tribunal a rejeté toutes les mesures d’instruction requises par les parties. La requête
d’exécution forcée a également été rejetée, dans la mesure de sa
recevabilité.
7.
Dans le jugement attaqué, les premiers juges
ont fixé le loyer initial à 150 fr. le mètre carré en se fondant sur le tableau
récapitulatif produit par les défenderesses sous pièce 120 précitée et sur un
taux hypothécaire de référence au moment de la conclusion du bail de 3%. Ils ont ensuite
réduit le loyer à compter du 1
er
septembre 2013 en tenant compte d’une diminution du TIH de 0,75% (3% - 2,25%) et du fait que l’IPC
avait augmenté de 100.5 à 103.3 (mars 2013 ; base 2005). Quant à la seconde réduction
de loyer, due à compter du 1
er
septembre 2016, les premiers juges ont relevé qu’au jour du jugement, tant le TIH que l’IPC
avaient diminué depuis la fixation du dernier loyer, le 1
er
septembre 2013, le premier passant de 2,25% à 1,75% et le second passant de 103.3 à 101.8.
8.
Au 23 avril 2016, l’IPC, base décembre
2005, était de 101.5, depuis mars 2016, le TIH étant quant à lui resté inchangé,
à 1,75%.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes patrimoniales dont la
valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Ecrit et motivé, il doit être introduit dans les trente jours à compter de la notification
de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
1.2
En l'espèce, l’appel a été
formé en temps utile et dans les formes requises par les bailleresses qui ont succombé. Il
porte sur des conclusions supérieures à 10'000 francs. En effet, la valeur litigieuse calculée
conformément à l'art. 92 al. 2 CPC correspond à la différence de loyer litigieuse
sur vingt ans, le bail renouvelable tacitement étant à durée indéterminée (TF
4C.323/2001 du 9 avril 200 consid. 1). L'appel est ainsi recevable.
2.
L’appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge et doit le cas échéant
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées
en première instance.
Cela étant, dès lors que, selon l’art. 311 al. 1 CPC, l’appel doit être motivé
– la motivation consistant à indiquer sur quels points et en quoi la décision attaquée
violerait le droit et/ou sur quels points et en quoi les faits auraient été constatés
de manière inexacte ou incomplète par le premier juge –, la cour de céans n’est
pas tenue d’examiner, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions
juridiques qui se posent si elles ne sont pas remises en cause devant elle, ni de vérifier que tout
l’état de fait retenu par le premier juge est exact et complet, si seuls certains points de
fait sont contestés devant elle (Jeandin, CPC commenté, n. 3 ad art. 311 CPC et la jurisprudence
constante de la CACI, notamment CACI 1
er
février 2012/57 consid. 2a).
3
3.1
Les appelantes ne contestent ni la nullité
du loyer initial faute de formule officielle, ni la constatation des premiers juges selon laquelle elles
n’ont pas produit toutes les pièces nécessaires pour le calcul du rendement net. Elles
font valoir sur ce dernier point que si elles n’ont pas produit toutes ces pièces, ce n’est
pas par refus de collaborer mais par impossibilité, la construction de l’immeuble datant de
plus de 27 ans. Elles relèvent qu’aucune norme ne leur imposait de conserver toutes pièces
justificatives sans limite de temps, qu’elles ont produit ce qu’elles avaient, qu’il
en allait de même de leur fiduciaire et qu’elles avaient aussi proposé une expertise.
Il n’y aurait dès lors pas matière à application de l’art. 164 CPC,
disposition évoquée par les premiers juges. De plus, H.________ ayant acquis sa part de copropriété
de l’immeuble par donation, il ne serait pas possible de se fonder sur le prix d’achat, de
sorte qu’il faudrait déterminer, par expertise, la valeur de l’immeuble à la date
de la donation.
Faute de pouvoir faire un calcul de rendement, il faudrait, selon les appelantes, se fonder sur les loyers
usuels du quartier ou, à défaut de pièces probantes, sur le loyer payé par l’ancien
locataire. En effet, si le locataire demande que son loyer initial soit réduit en dessous du seuil
constitué par le loyer payé par le précédent locataire, il lui appartiendrait de
prouver que cet ancien loyer lui-même était abusif, ce que l’intimée n’avait
pas fait. En l’occurrence, le loyer usuel serait, selon les pièces 126 à 128, de 350
à 450 fr. le mètre carré ; on ne trouverait aucun logement à un prix aussi bas
que celui calculé par le Tribunal des baux. Le loyer de 1'420 fr. payé par l’ancien locataire,
montant inchangé depuis 2002, ne serait donc pas abusif. Les appelantes estiment aussi choquant
que les juges, après avoir, dans une cause similaire, fixé le loyer initial à 186 fr.
le mètre carré, s’écartent de cette appréciation quelques mois plus tard.
3.2
Lorsque le loyer initial a fait l’objet
d’une notification valable, accompagnée de la formule officielle, c’est en principe
le locataire qui supporte la preuve du caractère abusif du loyer convenu, le bailleur devant cependant
apporter des contre-preuves en vue d’ébranler la conviction que les locataires s’efforcent
d’établir. Dans ce contexte, lorsqu’il est établi que le loyer est abusif, mais
que le juge ne dispose pas des éléments lui permettant d’arrêter le loyer usuel
et à défaut de production par les parties de statistiques officielles, il y a lieu de s’en
tenir au loyer payé par l’ancien locataire (ATF 139 III 13 consid. 3.1 et 3.5). Si le locataire
entend que son loyer initial soit réduit en dessous du seuil constitué par le loyer du précédent
locataire, il doit prouver des faits permettant de constater que l’ancien loyer était lui-même
abusif (TF 4A_475/2012 du 6 décembre 2012 consid. 2.4.3).
Contrairement au cas d’une contestation de loyer initial ayant fait l’objet d’une notification
valable, le fardeau de la preuve du caractère non abusif du loyer initial lorsque celui-ci est nul
ensuite d’un vice de la notification de la formule officielle incombe au bailleur (CREC I 21 février
2012/20 consid. 2). En effet, il s’agit dans cette hypothèse non d’établir en quoi
et dans quelle mesure le loyer valablement conclu est abusif, mais bien de déterminer le montant
d’une créance contractuelle au jour de la conclusion du contrat (Piotet, Commentaire romand,
Bâle 2010, n. 31 ad art. 8 CC; CREC I 3 novembre 2010/577, in Cahiers du Bail 2011, p.
49, consid. 6a). Le juge exerce ainsi un pouvoir d’appréciation plus étendu que dans
la procédure en contestation d’un loyer communiqué selon les formes prescrites ; il n’a
pas à limiter son intervention à l’éventualité où le loyer convenu est
abusif (ATF 120 Il 341 consid. 6c ; TF 4A_674/2012 du 23 septembre 2013 consid. 2 ; ATF 124 II 62
consid. 2b).
Lorsque le loyer initial est nul parce que la formule officielle n'a pas été communiquée,
le juge doit compléter le contrat, en se basant sur toutes les circonstances du cas (ATF 124 III
62 consid. 2b).
En principe, le juge partira du critère absolu que constitue le rendement non excessif de la chose
louée (art. 269 CO), ce critère ayant la primauté sur les autres méthodes de détermination
du loyer non abusif. Si le montant ainsi obtenu n'est pas excessif, le loyer ne saurait être corrigé
et augmenté à la hauteur des loyers usuels de la localité ou du quartier, car le loyer
serait alors nécessairement abusif au regard de l'art. 269 CO. En revanche, le juge peut se fonder
sur le critère des loyers comparatifs pour fixer le loyer initial à un niveau plus bas que
le loyer obtenu conformément au critère du rendement non excessif de la chose; le bailleur
qui n'a pas respecté l'art. 270 al. 2 CO qui impose l'utilisation de la formule officielle pour
notifier le loyer initial peut se voir opposer les loyers du marché (TF 4A_198/2014 du 17 juillet
2014 consid. 4.1). Lorsque l'immeuble a été construit ou acquis il y a plusieurs décennies,
il est admis que, à certaines conditions, la hiérarchie entre les deux critères soit inversée
au profit du critère des loyers comparatifs (ATF 140 III 433 consid. 3.1).
Lorsque le bailleur n'a pas apporté les éléments nécessaires pour permettre un calcul
du rendement net, éléments qu'il est le seul à détenir, le juge est autorisé
à se baser, faute de mieux, sur des données statistiques, même si elles ne sont pas suffisamment
différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF (ordonnance sur le bail à loyer et le bail
à ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 ; RS 221.213.11) (TF 4A_250/2012
du 28 août 2012 consid. 2.4), ou sur son expérience (TF 4A_198/2014 précité consid.
4.5). Le juge dispose ainsi d'une grande marge d'appréciation lorsqu'il doit fixer le loyer initial
(TF 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 5.1).
La question de savoir dans quelle mesure il est tenu compte du loyer payé par le précédent
locataire n’est pas évidente.
Il a d’abord été jugé que le précédent loyer figurait parmi les facteurs
à prendre en compte, comme le montant admissible selon l’art. 269 CO et les loyers non abusifs
pratiqués dans le quartier (ATF 124 III 62). Il a ensuite été précisé que le
précédent loyer n’entre en ligne de compte que lorsque le juge ne dispose pas des éléments
lui permettant de procéder à un calcul de rendement (SJ 1998 p. 718).
La Cour de céans a considéré que « sauf circonstances particulières, c’est
le précédent loyer qui entre en ligne de compte lorsque le juge ne dispose pas des éléments
lui permettant de procéder à un calcul de rendement » (CACI 10 février 2014/68
consid. 5b et les réf. citées, not. SJ 1998 précitée p. 718 et Fetter, La contestation
de loyer initial, Etude de l’article 270 CO, thèse, Berne 2005, n. 549, p. 252). Elle
a cependant ajouté, dans le même arrêt (consid. 5b), que doctrine et jurisprudence admettent
que, lorsque le bailleur refuse de produire les pièces nécessaires au calcul de rendement,
le juge peut inférer de cette circonstance que le bailleur cache un rendement abusif et retenir
que le loyer initial non abusif peut être fixé en fonction des conclusions prises par le locataire
dans sa requête, si celles-ci ne paraissent pas déraisonnables, voire même, exceptionnellement,
selon une statistique officielle (Dietschy, CPra Bail, n. 64 ad art. 270 CO; Fetter, op. cit., n. 517,
p. 237).
Dans l’arrêt 4A_517/2014 précité relatif au même immeuble que celui dont il
est question dans la présente cause, le Tribunal fédéral semble exclure de tenir compte
du loyer précédent. Il a en effet considéré que, « en l’absence d’éléments
permettant de calculer le rendement net, dont les bailleresses sont responsables, le critère de
la comparaison avec les loyers usuels (…) ne peut entrer en considération. Il en va de même
du loyer payé par le locataire précédent ». Cette phrase résulte toutefois
d’un considérant s’appliquant au cas d’espèce et non des considérants
théoriques, où le loyer précédent n’est certes pas mentionné parmi les
critères à prendre en considération pour fixer le loyer initial, mais n’est pas
expressément exclu non plus.
Il faut sans doute en déduire que le loyer précédent ne constitue pas une preuve en soi
que ce loyer est admissible et qu’il ne reste par conséquent plus que les statistiques et
l’expérience.
3.3
En l’espèce, il importe peu de savoir
si l’on peut, comme semblent l’avoir fait les premiers juges, reprocher un manque de collaboration
aux bailleresses pour n’avoir pas produit toutes les pièces nécessaires pour le calcul
du rendement net, dès lors qu’ils n’en ont pas tiré de conséquence dans l’appréciation
des preuves en retenant les allégations de la partie adverse (TF 4A_461/2015 du15 février 2016
consid. 3.3.1) ou en allouant à la locataire ses conclusions (cf. CACI 10 février 2014/68 précité).
Les appelantes ne contestent pas avoir produit les pièces permettant un calcul de rendement net.
C’est dès lors en vain qu’elles soutiennent qu’il faudrait déterminer, par
exemple au moyen d’une expertise, quelle est la valeur de la part de copropriété de H.________
au moment de son acquisition par donation. Au demeurant, même s’il est vrai que, dans une
telle situation, c’est le prix effectif du marché qui est déterminant (TF 4A_129/2011
du 28 avril 2011 consid. 3.2) – et qu’on pourrait l’établir sur la base du prix
payé par [...] et G.________ en 1987 –, il n’empêche qu’il s’agit d’une
donnée mais qu’il en manque encore d’autres.
Par ailleurs, l’immeuble a été acquis par G.________ 19 ans avant le contrat de bail
litigieux, et par H.________ plus récemment. Il ne se justifie donc pas de préférer le
critère des loyers usuels à celui du rendement net (consid. 3.2 p. 11
supra
).
De toute façon, ceux-ci ne sont pas établis.
A cet égard, les appelantes semblent soutenir que les pièces 128 à 130 permettraient de
déterminer les loyers usuels du quartier. Il s’agit d’un article de presse relatif à
un éco-quartier de Gland (qui mentionne incidemment une évaluation du coût d’un
logement « du segment moyen à supérieur » à Nyon), un autre contenant
une statistique des loyers dans le canton, notamment à Nyon, des appartements de 4,5 pièces,
et d’une autorisation de démolition d’un immeuble comportant cinq appartements loués
meublés (précisant que la commune de Nyon fixe une limite à 300 fr. le mètre carré
pour les loyers d’objets comparables). On peut aisément constater, comme l’a fait le
Tribunal des baux, que ces pièces ne remplissent pas les exigences de la jurisprudence en matière
de détermination des loyers usuels (ATF 141 III 569 ; ATF 136 III 74 ; ATF 123 III 317
consid. 4c/cc ; TF 4A_674/2012 précité consid. 3).
Dans ces circonstances, le juge doit se fonder sur les autres éléments dont il dispose, comme
les statistiques et son expérience, étant signalé que les conclusions de la locataire
(fixation du loyer initial à 420 fr. au lieu de 1'420 fr.) étaient déraisonnables ;
le loyer payé par le précédent locataire est un élément à prendre en considération
mais ne saurait suffire à lui seul à établir le montant d’un loyer non abusif, dont
le fardeau de la preuve incombe aux bailleresses. Se fonder sur un jugement rendu dans une cause récente
relative au même immeuble et sur les propres allégations des bailleresses n’a rien d’insoutenable.
Enfin, il est difficile de tirer quelque chose des statistiques ressortant des pièces 126 à
128 : en effet, outre le fait qu’on ne sait pas si le logement litigieux est « du
segment moyen à supérieur » (cf. pièce 126), il n’est pas de 4,5 pièces
(cf. Pièce 127) et n’est pas meublé (cf. pièce 128).
Les appelantes ne contestent pas le résultat du calcul effectué par le Tribunal des baux, fondé
sur les chiffres qu’elles ont fournis elles-mêmes en vue d’un calcul de rendement (pièce
123). Dans cette mesure, la décision de première instance sur ce point peut être confirmée ;
il n’est pas « choquant » de s’écarter d’une précédente
décision s’il existe, comme en l’espèce, un motif pour le faire. Les premiers juges
n’ont donc pas violé le droit, ni abusé de leur pouvoir d’appréciation.
Le moyen, mal fondé, doit donc être rejeté.
4
4.1
Les appelantes soutiennent ensuite que le Tribunal
des baux ne pouvait pas réduire le loyer à partir du 1
er
septembre 2016. Elles font valoir que, compte tenu de la date de la requête (2 septembre 2015) et
du délai au 30 avril 2016 pour résilier le bail à sa prochaine échéance, le
31 août 2016, en respectant le préavis de quatre mois, les éléments déterminants
pour le calcul seraient ceux en vigueur le 30 avril 2016, qui ne sont pas encore connus. De plus, la
condition formelle posée par l’art. 270a al. 2 CO pour l’admission d’une
telle requête, à savoir le refus ou l’absence de réaction du bailleur dans un délai
de 30 jours, ne serait pas remplie.
4.2
A teneur de l'art. 270a al. 1 CO, le locataire
peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation,
s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens
des art. 269 et 269a CO, à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant
en particulier d'une baisse des frais.
Le locataire doit respecter un certain nombre de formalités prévues à l’alinéa
2 de cette disposition. Il peut toutefois être renoncé à cette procédure préalable
si le locataire invoque dans une instance pendante en baisse de loyer des motifs de réduction supplémentaires
(ATF 132 III 702, JdT 2007 I 47). Si de nouveaux facteurs de baisse apparaissent durant une procédure
en diminution de loyer, le locataire peut faire valoir ses prétentions dans la procédure pendante,
autant que le droit de procédure le permet (ATF 122 III 20, JdT 1996 I 600).
Plusieurs moments sont envisageables pour effectuer le calcul du loyer, en particulier la date à
laquelle la demande de modification est formulée, le dernier jour où elle peut être présentée,
le jour de la réponse du cocontractant, ou encore la date d'entrée en vigueur de la modification
(cf. Isabelle Bieri, DB 1996 p. 28 n. 5). Pour juger une demande d'adaptation de loyer, il faut se placer
au dernier moment où la déclaration de hausse ou la demande de baisse devait être exprimée,
soit le dernier jour où elle devait être remise à la poste pour atteindre le cocontractant
en temps utile (ATF 141 III 245 consid. 3 ; ATF 122 III 20 consid. 4b), étant précisé
que le courrier, pour parvenir au bailleur le dernier jour du délai, doit, prudemment, être
envoyé en recommandé sept jours à l’avance (ATF 141 III 245 précité).
S'agissant d'une demande en réduction de loyer, la date déterminante est donc le dernier jour
où elle devait être postée pour parvenir au bailleur la veille du délai de congé.
Sont uniquement pris en compte les facteurs de calcul connus de façon certaine à ce moment
déterminant, et qui prendront effet au plus tard au terme de résiliation. La pratique s'en
remettait initialement à la date d'entrée en vigueur de la modification requise, puis une évolution
a semblé se dessiner en faveur de la date de communication effective de la demande d'adaptation
(cf par ex. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, pp. 530 s.) Selon le Tribunal fédéral,
ce dernier critère, repris par la Cour de céans (cf. par ex. CACI 29 janvier 2015/54), doit
toutefois être écarté dans la mesure où il s'agit d'un moment choisi arbitrairement
par la partie requérante (ATF 141 III 245 consid. 3 ; ATF 122 III 20 consid. 4b).
4.3
En l’occurrence, vu ce qui précède,
on ne peut pas faire grief à la locataire de n’avoir pas suivi la procédure préalable
de l’art. 270a al. 2 CO. En effet, avant de prendre, à l’audience de jugement, la conclusion
litigieuse, elle avait déjà demandé, en cours de procédure, une baisse de loyer au
1
er
septembre 2013.
En revanche, le premier grief relatif à la date déterminante pour juger une demande en réduction
de loyer apparaît bien fondé. Il résulte en effet des faits que la baisse de loyer litigieuse
a été demandée à l’audience de jugement, le 2 septembre 2015, pour la prochaine
échéance du bail, soit le 1
er
septembre 2016. Elle devait parvenir au bailleur le 30 avril 2016, et donc être envoyée le
23 avril 2016 au plus tard. Le Tribunal des baux, alors qu’il a cité la jurisprudence précitée,
a baissé le loyer sur la base du fait que, « au jour de la demande de baisse de loyer »,
soit au jour du jugement, le taux hypothécaire et l’indice des prix à la consommation
avaient diminué depuis la fixation du dernier loyer, le 1
er
septembre 2013. Il ne pouvait, le 2 septembre 2015, savoir avec certitude quelle serait l’évolution
du TIH et de l’IPC au 23 avril 2016. La Cour d’appel civile le peut, en revanche.
L'instance d'appel peut en effet administrer des preuves (art. 316 al. 3 CPC), notamment lorsqu'elle
estime opportun de renouveler l'administration d'une preuve ou d'administrer une preuve alors que l'instance
inférieure s'y était refusée, de procéder à l'administration d'une preuve nouvelle
ou d'instruire à raison de conclusions ou de faits nouveaux (Jeandin, op. cit., n. 5 ad art. 316
CPC).
En appel, les faits et moyens de preuves nouveaux ne sont en principe pris en compte qu’aux conditions
de l’art. 317 al. 1 CPC. Ces exigences s’appliquent également aux litiges soumis à
la maxime inquisitoire, sans exception même pour les cas où le juge établit les faits
d’office (ATF 138 III 625 consid. 2.2). Cependant, l’évolution du TIH et de l’IPC
est un fait notoire (ATF 141 III 245 consid. 3.2), de sorte que la Cour de céans peut en tenir compte.
Il faut dès lors, d’office, tenir compte des dernières valeurs connues au 23 avril 2016.
Le TIH est resté inchangé (à 1,75 %) depuis le 2 juin 2015. L’IPC, base décembre
2005, a évolué à 101.5, en mars 2016. L’IPC étant plus bas que 101.8, chiffre
retenu par les premiers juges, le jugement ne peut qu’être confirmé sur cet point, faute
de pouvoir prononcer une
reformatio
in pejus
au détriment des appelantes.
5.
En définitive, l’appel doit être
rejeté en application de l’art. 312 al. 1 CPC et le jugement entrepris intégralement
confirmé. Il n’y a dès lors pas matière à revoir la question des dépens
de première instance.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2’595 fr. (art. 62 al. 1
et 2 TFJC), doivent être mis à la charge des appelantes, qui succombent (art. 106 al.
1 CPC), solidairement entre elles (art. 106 al. 3 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer des dépens de deuxième instance à l’intimée,
qui n’a pas été invitée à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'595 fr. (deux mille
cinq cent nonante-cinq francs), sont mis à la charge des appelantes G.________ et H.________, solidairement
entre elles.
IV.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
6 mai 2016
Le dispositif du présent arrêt est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète à :
‑
Me Nathalie Fluri (pour G.________ et H.________),
‑
Mme Marie-Christine Charles (pour T.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :