vd_findinfo · HC / 2016 / 123 · 2016-02-02 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, CAS CLAIR | 257d CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 02.02.2016 HC / 2016 / 123

TRIBUNAL
CANTONAL
JL15.048661-160109
66
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
2 février 2016
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
M.
Colombini et Mme Rouleau, juges
Greffière
:              Mme
Huser
*****
Art.
257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par
C.________
,
à [...], locataire, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 14 janvier 2016 par la
Juge de paix du district du Jura - Nord vaudois, dans la cause divisant l’appelant d’avec
U.________AG
,
à [...], partie bailleresse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 14 janvier 2016, adressée pour notification aux parties le même jour et reçue
par la partie locataire le 18 janvier 2016, le Juge de paix du district du Jura - Nord vaudois (ci-après :
la Juge de paix) a ordonné à S.________ et C.________ de quitter et rendre libres pour le 11
février 2016 à midi les locaux occupés dans l’immeuble sis [...], [...] (appartement
de 5 pièces situé au 2
e
étage), la place de parc extérieure n° 4 et le garage-box n° 13, tous deux situés
à la même adresse (I), dit qu’à défaut pour la partie locataire de quitter
volontairement ces locaux, l’huissier de paix est chargé sous la responsabilité du juge
de paix de procéder à l’exécution forcée de la présente décision
sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II),
ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée de
la présente décision, s’ils en sont requis par l’huissier de paix (III), arrêté
à 300 fr. les frais judiciaires, qui sont compensés avec l’avance de frais de la partie
bailleresse (IV), mis les frais à la charge de la partie locataire (V), dit qu’en conséquence
la partie locataire remboursera à la partie bailleresse son avance de frais à concurrence de
300 fr. et lui versera la somme de 300 fr. à titre de dépens, à savoir en remboursement
de ses débours nécessaires et à titre de défraiement de son représentant professionnel
(VI), et dit que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (VII).
En droit, le premier juge a considéré que l’entier de l’arriéré de loyer
n’avait pas été payé dans le délai comminatoire de trente jours, que le congé
était donc valable et qu’il s’agissait d’un cas clair au sens de l’art.
257 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272) permettant l’application
de la procédure sommaire des art. 248 ss CPC.
B.
Par acte du 21 janvier 2016, C.________ a fait
appel de l’ordonnance précitée, en déclarant s’y opposer et souhaiter conserver
l’appartement litigieux.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l'ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
[...] SA – dont les actifs et passifs ont
été repris par la requérante U.________AG – et les intimés S.________ et C.________
étaient liés par quatre contrats de bail portant respectivement sur un appartement de 5 pièces
situé au 2
e
étage d’un immeuble sis [...] à [...], une place de parc extérieure n° 4, un
garage-box n° 13, et un deuxième garage-box n° 4 (recte : n° 12), tous sis à
la même adresse. Les contrats, établis le 30 juin 2009, respectivement le 1
er
juillet 2008 pour le garage-box n° 13, et signés les 10 et 8 juillet 2009 par la partie bailleresse
et locataire (à une date inconnue pour le garage-box n° 13 dès lors qu’il manque
– notamment – la dernière page du contrat), devaient entrer en vigueur le 1
er
mai 2009 (15 juillet 2008 pour le garage-box n° 13) pour une durée indéterminée.
Pour ces quatre objets, les loyers étaient fixés, selon les contrats, à 1'930 fr., respectivement
70 fr. et 150 fr. par garage-box.
2.
Par courriers recommandés
du 12 août 2015 adressés à chacun des locataires, plis retirés le lendemain, la Société
[...] AG, déclarant agir « au nom et pour le compte du bailleur », leur a imparti
un délai de trente jours pour s'acquitter d'un montant de 2'150 fr. correspondant « au(x) loyer(s)
» du mois d'août 2015, avec l’indication qu’à défaut de paiement dans
les trente jours suivant la notification du rappel, le bailleur résilierait le contrat de bail à
loyer en application de l’art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220).
3.
Par courriers recommandés du 24 septembre
2015, retirés par C.________ le 25 septembre 2015 et par S.________ le 29 septembre 2015, la partie
bailleresse leur a signifié, au moyen de la formule officielle, la résiliation des contrats
de bail relatifs à l'appartement et à la place de parc n° 4, avec effet au 31 octobre
2015.
Par courriers recommandés du 25 septembre 2015, retirés par C.________ le 28 septembre 2015
et par S.________ les 29 et 30 septembre 2015, la partie bailleresse leur a signifié, au moyen de
la formule officielle, la résiliation du contrat de bail relatif au garage-box n° 4 (recte :
n° 12), avec effet au 31 octobre 2015.
Par courriers recommandés
du 28 septembre 2015, retirés par C.________ le 29 septembre 2015 et par S.________ les 30 septembre
et 1
er
octobre 2015, la partie bailleresse leur a signifié, au moyen de la formule officielle, la résiliation
du contrat de bail relatif au garage-box n° 13, avec effet au 31 octobre 2015.
4.
Le 27 octobre 2015, C.________ a saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer
d'une requête en « annulation de congé, prolongation du bail », expliquant avoir
reçu une résiliation de bail et réglé le loyer impayé « entre-temps ».
5.
Le 10 novembre 2015, U.________AG a saisi la Juge de paix des districts du Jura - Nord vaudois et du
Gros-de-Vaud d'une requête de protection pour les cas clairs (art. 257 CPC), sollicitant l'expulsion
de la partie locataire des quatre objets loués avec effet immédiat et les mesures d'exécution
nécessaires.
Le 11 novembre 2015, la Commission de conciliation en matière de baux à loyer a avisé
la Juge de paix qu'elle examinerait la requête dont elle était saisie une fois connue l'issue
de la procédure d'expulsion.
La Juge de paix a tenu audience le 13 janvier 2016 en présence d'un représentant de la requérante
et, pour la partie intimée, de C.________. S.________ ne s'est pas présenté, bien que
régulièrement assigné. La partie bailleresse a retiré sa requête en tant qu'elle
portait sur le garage-box n° 12. Elle a expliqué que le montant impayé de 2'150 fr. se
composait des loyers de l'appartement par 1'930 fr., de la place de parc extérieure par 70 fr. et
du garage-box n° 13 par 150 francs. L'intimée a admis ne pas avoir payé le montant de
2'150 fr. dans le délai comminatoire.
En droit
:
1.
1.1
Le litige porte sur le bien-fondé d'une
ordonnance d'expulsion rendue pour défaut de paiement du loyer (art. 257d CO). Pour déterminer
quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse,
calculée selon le droit fédéral.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral,
lorsque le litige porte sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la procédure
en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au dommage prévisible causé
par le retard dans la restitution de l'objet loué au cas où lesdites conditions ne seraient
pas réalisées; le dommage correspond à la valeur locative ou à la valeur d'usage
hypothétiquement perdue jusqu'à ce qu'un prononcé d'expulsion soit rendu dans une procédure
ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre 2014 consid. 2.1 ; TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid.
1.2.2, non publié à l'ATF 138 III 620). Cette période, qui commence à courir dès
la date fixée pour l'expulsion dans l'ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin
au moment où la partie bailleresse obtient un prononcé d'expulsion en procédure ordinaire,
comprend ainsi le temps nécessaire pour que l'instance d'appel statue – après avoir recueilli
les déterminations de la partie bailleresse – par un arrêt motivé, puis que la partie
bailleresse introduise une nouvelle demande en procédure ordinaire, que celle-ci soit instruite
et aboutisse enfin à un prononcé d'expulsion. Compte tenu de ces éléments, on devrait
ainsi pouvoir partir du principe que la durée prévisible ne sera, en règle générale,
pas inférieure à un an (CACI 28 janvier 2015/52 consid. la).
En l'espèce, le seul loyer mensuel de l'appartement étant de 1'930 fr., la valeur litigieuse
est sans conteste supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte (art.
308 al. 2 CPC).
1.2
L'ordonnance ayant été
rendue en procédure sommaire, le délai d'appel est de dix jours à compter de la notification
de la décision motivée (art. 314 al. 1 CPC).
Formé
en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par la partie locataire qui a succombé en première instance
et qui a un intérêt à l'appel (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale
de première instance rendue dans une cause patrimoniale dans laquelle les conclusions portent sur
un montant supérieur à 10'000 fr., l'appel est recevable.
2.
2.1
L'appel peut être formé pour violation du droit et pour constatation inexacte des faits (art.
310 CPC). Cela étant, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière
de la procédure sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d'appel d'évaluer les
faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi ; la production
de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l'art. 317 al. 1
CPC (TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5 ; TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2
; cf. CACI 25 novembre 2014/607 consid. 3a ; CACI 6 mars 2014/102 consid. 2b ; CACI 10 juin 2013/289
consid. 4a ; CACI 6 mai 2013/237 consid. 5a).
2.2
En l'espèce, C.________ a joint à son
acte d'appel diverses pièces – une lettre, datée du 10 décembre 2015, adressée
au mandataire de la bailleresse, un extrait de son casier judiciaire, un extrait de l'office des poursuites
et trois bulletins de salaire – qu'elle n'avait pas produites en première instance et qui
sont donc irrecevables. Elles ne sont au demeurant pas déterminantes pour le sort de la cause.
3.
3.1
L'appelante ne soutient pas que la décision
serait mal fondée. Elle fait seulement valoir qu'elle a passé par une phase financière
difficile, mais qu'elle a réussi à régulariser le retard de loyer « dans un délai
raisonnable », qu'elle est désormais à jour, qu'elle a trois enfants, que l'on est en
hiver, que le délai imparti pour se reloger est très bref et qu'elle souhaite conserver son
appartement.
3.2
3.2.1
Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après
la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires
échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à
défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours
au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1).
Faute de paiement dans ce délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat
; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai
de congé minimum de trente jours pour la fin du mois (al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé
dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et
devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir
la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF
127
II 548 consid. 4), cela même si l'arriéré avait finalement été payé (cf. notamment
TF 27 février 1997, Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss).
Selon la doctrine, l'art. 257d CO est une disposition absolument impérative, sauf en ce qui concerne
les délais qui peuvent être prolongés en faveur du locataire (Lachat, Le Bail à loyer,
2008, p. 674 n. 2.3.12 ; Higi, Zürcher Kommentar, 1994, n. 4 ad art. 257d CO). Compte tenu du motif
qui justifie la résiliation du contrat et du fonctionnement de l'art. 257d CO, qui accorde un sursis
au locataire dans le paiement du loyer, l'annulation d'un congé donné sur cette base ne doit
être admise que restrictivement, seulement dans des circonstances particulières: ainsi, la
jurisprudence a-t-elle admis l'annulation lorsque le montant en cause est insignifiant, par exemple une
vingtaine de francs, ou que le retard est de peu d'importance, un ou deux jours par exemple (Wessner,
Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, 2010, n. 43 ad art. 257d et les références
citées). A cet égard, des motifs humanitaires n'entrent pas en ligne de compte dans l'examen
des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils ne sont pas pris en considération par les
règles de droit fédéral sur le bail à loyer (TF, arrêt du 27 février 1997
précité, consid. 2b, p. 68 ; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006 c. 3.2.1 ; TF 4A_252/2014 du 28 mai
2014 consid. 4.2 ; Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., Lausanne 2008, note infrapaginale 117, p. 820). Ils peuvent cependant être pris en compte
au stade de l'exécution forcée, en application du principe général de la proportionnalité.
Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que
relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF
117 la 336 consid. 2b). La jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous l'empire de l'ancien
droit cantonal abrogé par l'entrée en vigueur du CPC que, sauf cas particulier, un délai
de libération des locaux de quinze à vingt jours était admissible (Guignard, in Procédures
spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 2 ad art. 17 aLPEBL [loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme], p. 196 et références). Cette
jurisprudence garde sa pertinence sous l'empire du CPC (CACI 27 mars 2014/160 et références).
3.2.2
Selon l'art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les
conditions suivantes sont remplies : l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être
immédiatement prouvé (let. a) et la situation juridique est claire (let. b).
De manière générale, l'art. 257 CPC n'est pas seulement applicable lorsque l'état
de fait est incontesté, mais également lorsqu'il est susceptible d'être immédiatement
prouvé (TF 4A_585/2011 du 7 novembre 2011 consid. 3.3.1; SJ 2012 I 122), notamment sur la base
de moyens de preuve immédiatement disponibles, en particulier des pièces (ATF 138 III 123 consid.
2.1). Le demandeur doit apporter la pleine preuve des faits fondant sa prétention. Le cas clair
doit être nié dès que le défendeur fait valoir des moyens qui, sur le plan des faits,
ne sont pas d'emblée voués à l'échec et qui nécessitent une instruction complète
des preuves. C'est dans ce sens que l'on doit comprendre que le défendeur doit rendre ses moyens
vraisemblables. Il suffit donc que ses moyens ne soient pas dépourvus de consistance. On ne peut
en revanche exiger du défendeur qu'il rende ses moyens vraisemblables (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1
; TF 4A_310/2013 du 19 novembre 2013 consid. 2 ; TF 4A_627/2013 du 8 avril 2014 consid. 2). Autrement
dit, si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes (« substanziiert
und schlüssig »), qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont
de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable
(ATF 141 III 262 consid. 4.2.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; TF 4A_68/2014 du 16 juin
2014 consid. 4.1, non publié à l'ATF 140 III 315).
A l'inverse, le cas clair doit être retenu
lorsque sont émises des objections manifestement mal fondées ou inconsistantes sur lesquelles
il peut être statué immédiatement (TF 4A_350/2014 du 16 septembre 2014 consid. 2.1 ; TF 4A_184/2015
du 11 août 2015 consid. 4.2.1, destiné à la publication). Le fait pour le défendeur
d'avancer des arguments sans proposer le moindre indice à leur appui et sans mentionner les preuves
des moyens qu'il invoque ne remet pas en cause le cas clair (Bohnet, Le défendeur et le cas clair,
Newsletter Bail.ch décembre 2012 ; Bohnet, note in RSPC 2013 p. 140 ; CREC 30 juillet 2013/251 ;
CACI 4 mars 2014/98, CdB 2014 p. 119 ; TF 4A_418/2014 du 18 août 2014 consid. 3).
La situation juridique est claire lorsque, sur
la base d'une doctrine ou d'une jurisprudence éprouvée, la norme s'applique au cas concret
et y déploie ses effets de manière évidente (ATF 118 11 302 consid. 3). En revanche, la
situation juridique n'est en règle générale pas claire lorsque l'application d'une norme
nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation du tribunal ou que celui-ci doit rendre
une décision en équité en tenant compte de l'ensemble des circonstances, comme c'est le
cas de l'application du principe de la bonne foi ou de l'abus de droit (ATF 141 III 262 consid. 4.2.1 ;
ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ; ATF 138 III 620 consid. 5.1.2
; TF 4A_282/2015 du 27 juillet 2015 consid. 2.1 ; TF 4A_68/2014 du 16 juin 2014 consid. 4.1,
non publié à l'ATF 140 III 315).
3.3
En l'espèce, il n'est pas déterminant de savoir si et à quelle date l'appelante a «
désormais » payé les loyers en retard, ce fait – non établi formellement –
ne permettant pas de remettre en cause le bien-fondé de l'ordonnance querellée. L'appelante
ne conteste pas avoir laissé impayé jusqu'au 13 septembre 2015 au moins un montant de
2'150 fr. correspondant aux loyers d'août des trois objets (un appartement, une place de parc extérieure
et un garage-box) dont l'expulsion est demandée. Il ne s'agit pas d'un montant dérisoire et
le retard n'est pas limité à quelques jours. Par ailleurs, le délai pour quitter les locaux
imparti par le premier juge – 23 jours compte tenu de la date de notification de son ordonnance
et sans compter le jour du départ – est suffisant. La locataire a au demeurant obtenu un délai
supplémentaire du fait de l’effet suspensif lié à l’appel. L'intérêt
du locataire à la continuation du contrat n'entre pas dans les circonstances qui permettent de considérer
que le congé serait annulable.
Les
conditions formelles de la résiliation fondée sur l'art. 257d CO étant réalisées
– ce qui n'est au demeurant pas contesté par l'appelante –, c'est à bon droit que
le premier juge a constaté que l'on se trouvait en présence d'un cas clair au sens de l'art.
257 CPC et que la requête devait être admise.
4.
Il résulte de ce qui précède que l'appel doit être rejeté selon le mode procédural
de l’art. 322 al. 1 CPC
et l'ordonnance
entreprise
confirmée.
Compte tenu de l'effet suspensif lié à l'appel (art. 315 al. 1 CPC), il y a lieu de renvoyer
la cause au premier juge pour qu'il fixe à l'appelante, une fois les considérants écrits
du présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai pour libérer
les locaux qu'elle occupe [...], à [...].
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 3 et 69
al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), doivent être
mis à la charge de l'appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC)
Il n'y a pas matière
à allocation de dépens, l'intimée n'ayant pas été invitée à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée à la Juge de paix du district du Jura – Nord vaudois pour qu’elle
fixe à C.________, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés
pour notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu’elle occupe
chemin de [...], à [...] (un appartement de 5 pièces au 2
e
étage, une place de parc extérieure n° 4 et un garage-box n° 13).
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge de l’appelante C.________.
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
3 février 2016
Le dispositif du présent arrêt est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Mme C.________,
‑
M. Thierry Zumbach, agent d’affaires breveté (pour U.________AG),
Il est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district du Jura - Nord vaudois.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
La greffière :