vd_findinfo · HC / 2022 / 929 · 2022-11-21 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, DEMEURE DU DÉBITEUR, CONSIGNATION EN JUSTICE, LOYER | 257d CO, 259g CO

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile HC / 2022 / 929

TRIBUNAL
CANTONAL
JL22.021031-221480
267
CHAMBRE
DES RECOURS CIVILE
_________________________________________
Arrêt du
21 novembre 2022
_______________________
Composition
:               M.
Pellet
,
président
M.
Sauterel et Mme Crittin Dayen, juges
Greffière
:              Mme
Logoz
*****
Art.
257d, 259g al. 2 CO
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par
G.________
,
à [...], intimée, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 11 août 2022 par
la Juge de paix du district de la Broye-Vully dans la cause divisant la recourante d’avec et
B.F.________
,
à [...], requérants, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 3 août 2022, adressée pour notification aux parties le 3 novembre 2022, la
Juge de paix du district de la Broye-Vully (ci-après : la juge de paix) a ordonné à G.________
de quitter et rendre libres pour le jeudi 24 novembre 2022 à midi les locaux occupés dans l’immeuble
sis [...], à [...] (appartement de 3.5 pièces au 3
ème
étage) (I), a dit qu’à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement
ces locaux, l’huissier de paix était chargé, sous la responsabilité de la juge de
paix, de procéder à l’exécution forcée de l’ordonnance sur requête
de la partie bailleresse, en procédant au besoin à l’ouverture forcée des locaux
(II), a ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée
de l’ordonnance s’ils en étaient requis par l’huissier de paix (III), a statué
en matière de frais judiciaires et de dépens (IV à VI) et a dit que toutes autres ou plus
amples conclusions étaient rejetées (VII).
En droit, la juge de paix a constaté que le solde des loyers dus depuis le mois de janvier 2022
pour la location de l’appartement et d’une place de parc, par 3'130 fr. et par 200 fr., n’avait
pas été acquitté dans le délai comminatoire imparti à cet effet par les bailleurs
et que le congé signifié le 10 mars 2022 à la locataire G.________ était ainsi valable.
Considérant que les conditions de la protection des cas clairs étaient réalisées,
elle a prononcé l’expulsion de la susnommée selon ce mode procédural.
B.
Par acte du 18 novembre 2022, G.________ a recouru
contre cette ordonnance en concluant, en substance, à son annulation, en ce sens que son expulsion
ne soit pas mise en œuvre. Elle a requis que l’effet suspensif soit accordé à son
recours.
A l’appui de son recours, elle a produit deux pièces.
C.
La Chambre des recours civile retient les faits pertinents suivants sur la base de l’ordonnance,
complétée par les pièces du dossier :
1.
Le 7 mai 2020, A.F.________ et B.F.________, en qualité de bailleurs, d’une part, G.________,
en qualité de locataire, et [...], en qualité de garant, d’autre part, ont conclu un
contrat de bail portant sur un appartement de 3.5 pièces sis au 3
e
étage de l’immeuble [...], à [...], ainsi que sur une place de parc souterraine, pour
un loyer de 1’665 fr. par mois, soit 1'350 fr. à titre de loyer net de l’appartement,
100 fr. à titre de loyer pour la place de parc souterraine et 215 fr. à titre d’acompte
de charges.
2.
Par courriers recommandés du 8 février 2022, les intimés ont imparti à G.________
ainsi qu’à [...] un délai de trente jours pour qu’ils s’acquittent d’une
part du montant de 3'130 fr. à titre de loyer impayé de l’appartement depuis le mois
de janvier 2022, et d’autre part du montant de 200 fr. à titre de loyer impayé de la
place de parc souterraine depuis le mois de janvier 2022 également, en indiquant qu’à
défaut de paiement dans ce délai, le bail serait résilié dans un délai de trente
jours pour la fin du mois conformément à l’art. 257d al. 2 CO.
3.
Par formules officielles du 10 mars 2022, adressées sous plis recommandés du même jour
à G.________ et à [...], les intimés leur ont signifié la résiliation du contrat
de bail concernant l’appartement d’une part, la place de parc souterraine d’autre part,
avec effet au 30 avril 2022, pour défaut de paiement ensuite de la mise en demeure du 8 février
2022.
4.
Le 16 mai 2022, A.F.________ et B.F.________ ont saisi la juge de paix d’une requête en cas
clair tendant à l’expulsion de G.________ des locaux litigieux.
Les requérants, représentés par la [...] SA, ainsi que l’intimée personnellement,
ont été entendus à l’audience d’expulsion du 11 août 2022.
En droit
:
1.
1.1
Aux termes de l’art. 319 let. a CPC (Code de procédure civile du
19
décembre 2008 ; RS 272), le recours est recevable contre les décisions finales, incidentes
et provisionnelles de première instance qui ne peuvent pas faire l’objet d’un appel,
soit notamment, dans les causes patrimoniales, lorsque la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions est inférieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC
a
contrario
). Lorsque le litige porte uniquement
sur la question de savoir si les conditions d’une expulsion selon la procédure en cas clair
sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé par le recours à
la procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée à six mois (ATF
144 III 346 consid. 1.2.1).
Le recours doit être interjeté dans les dix jours lorsque le litige est soumis à la procédure
sommaire (art. 321 al. 2 CPC) – soit notamment en matière de cas clairs (cf. art. 248 let.
b CPC) – auprès de l’autorité de deuxième instance compétente, soit la
Chambre des recours civile (art. 73 al. 1 LOJV [loi d’organisation judiciaire du 12 décembre
1979 ; BLV 173.01]).
1.2
En l’espèce, le litige ne porte que sur l’expulsion de la recourante, le congé
n’ayant pas été contesté (cf. art. 273 al. 1 CO). Au vu des loyers des locaux concernés,
la voie du recours est ouverte contre l’ordonnance d’expulsion. Déposé en temps
utile par une partie au bénéfice d’un intérêt digne de protection (art. 59
al. 2 let. a CPC), le recours est recevable.
2.
2.1
Le recours peut être formé pour violation
du droit et constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC). S’agissant de la violation
du droit, l'autorité de recours dispose d’un plein pouvoir d’examen (Spühler, in
Spühler et al. [édit.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO), 3
e
éd., Bâle 2017, n. 26 ad art. 319 CPC). Elle revoit librement les questions de droit soulevées
par le recourant et peut substituer ses propres motifs à ceux de l’autorité précédente
ou du recourant (Hohl, Procédure civile, tome II, 2
e
éd., Berne 2010, p. 452, n. 2508).
2.2
En procédure de recours, les conclusions,
les allégations de fait et les preuves nouvelles sont irrecevables (art. 326 al. 1 CPC).
En l’espèce, la recourante a produit deux pièces, à savoir un courrier du 22 avril
2022 adressé par l’entreprise [...] SA à la [...] SA et un certificat médical daté
du 18 novembre 2022. Ces pièces, qui ne figurent pas au dosser de première instance, sont nouvelles.
Elles sont dès lors irrecevables.
3.
3.1
La recourante se prévaut de défauts
entachant son logement et explique que la gérance aurait tenté de faire prendre en charge la
réparation de ces défauts par son assurance RC ménage afin de s’éviter les
frais d’une procédure contre [...] SA. Elle soutient qu’elle aurait refusé, car
elle considérait que son assurance n’avait pas à intervenir pour des dommages qu’elle
estimait imputables à un défaut de la chose louée, et qu’elle aurait communiqué
à la gérance qu’elle « mettait de côté les loyers » jusqu’à
ce que cette problématique soit réglée. Elle fait en outre valoir qu’elle a trois
enfants à charge et qu’elle est enceinte d’un quatrième enfant, l’accouchement
étant prévu pour fin janvier.
3.2
3.2.1
Selon l’art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), lorsque le locataire
a reçu la chose louée et qu’il tarde à s’acquitter d’un terme ou de
frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et
lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail ;
ce délai doit être d’au moins trente jours pour les baux d’habitation ou de locaux
commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier
le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation ou de locaux commerciaux peuvent être
résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois
(al. 2).
La demeure du locataire au sens de l’art. 257d CO suppose que la créance du bailleur soit
exigible et que le locataire soit en retard dans l’exécution de l’obligation y relative.
Si l’une de ces deux conditions cumulatives n’est pas réalisée, le délai de
paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l’art. 257d al. 1 CO, reste sans
effet. Il y a retard lorsque le paiement d’une prestation exigible n’est pas encore accompli
au terme prévu. Point n’est besoin d’une interpellation du créancier, à l’inverse
de ce que l’art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_65/2016
du 2 septembre 2016 consid. 3.1 ; TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré
réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire était
en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’al. 2 de cette disposition, à
savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III
548 consid. 4), cela même si l’arriéré avait finalement été payé
(TF  4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les références citées). Si en
revanche l’une des conditions d’application de l’art. 257d CO n’est pas réalisée,
le congé est inefficace (Lachat/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p. 879).
Des motifs humanitaires n’entrent pas en ligne de compte dans l’examen des conditions de
l’art. 257d CO, dès lors qu’ils
ne sont pas pris en considération par les règles du droit fédéral sur le bail à
loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006 consid. 3.2.1). Ils peuvent,
le cas échéant, être pris en compte au stade de l’exécution forcée, en
application du principe général de la proportionnalité (Lachat, Le bail à loyer,
Lausanne 2019, n. 7.6 p. 1052).
Selon la jurisprudence cantonale vaudoise, sauf cas particulier, un délai de libération des
locaux de quinze à vingt jours est admissible (CACI 9 octobre 2018/567 ; CACI 12 août 2011/194
; CACI 27 juillet 2011/175 et les références citées).
3.2.2
En principe, le locataire en retard dans le paiement
de son loyer est en demeure, ce qui justifie l'application de la procédure prévue à l'art.
257d CO. Tel n'est toutefois pas le cas, entre autres hypothèses, lorsque le locataire a valablement
consigné le loyer. En effet, les loyers consignés sont réputés payés (art. 259g
al. 2 CO) (TF 4C.264/2003 du 3 décembre 2003 consid. 2.1). Aux termes de l'art. 259g
al.
1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit
au bailleur un délai raisonnable à cet effet ; il peut lui signifier qu'à défaut
de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le
canton les loyers à échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention
de consigner les loyers.
3.3
En l’espèce, la recourante ne conteste
pas que pour réclamer le paiement des montants de 3'130 fr. et de 200 fr. correspondant aux arriérés
de loyers relatifs à l’appartement et à la place de parc depuis le mois de janvier 2022,
les intimés lui ont envoyé, ainsi qu’à son garant J.________, un courrier recommandé
contenant la signification qu’à défaut de paiement dans les trente jours, le bail serait
résilié. Elle ne conteste en outre ni le montant de l’arriéré réclamé
ni le fait que celui-ci n’a pas été acquitté dans le délai qui lui avait été
imparti à cet effet. Partant, les conditions de l’art. 257d CO étaient réalisées
lorsque les intimés ont résilié le contrat de bail sur formule officielle pour le 30 avril
2022.
La recourante invoque son refus de faire assumer des défauts par son assurance ménage. Ces
motifs ne sont cependant pas pertinents, le congé et l’expulsion étant fondés sur
des loyers impayés et non consignés.
Par ailleurs, la recourante a bénéficié de plusieurs mois depuis la requête du 16
mai 2022 et l’audience du 11 août 2022 pour organiser sa relocation, de sorte qu’on
ne discerne aucune violation du principe de proportionnalité.
Enfin, les motifs humanitaires invoqués à l’appui du recours, liés à la situation
personnelle de la recourante, ne sauraient à ce stade entrer en ligne de compte.
4.
Il s'ensuit que le recours, manifestement infondé, doit être rejeté selon le mode procédural
de l'art. 322 al. 1 CPC et l’ordonnance d’expulsion confirmée, ce qui rend la requête
d’effet suspensif sans objet.
Il n'est pas perçu de frais judiciaires de deuxième instance (art. 11 TFJC [tarif des frais
judiciaires en matière civile du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]).
Il n'est pas alloué de dépens de deuxième instance, dès lors que les intimés
n'ont pas été invités à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
en
application de l'art. 322 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
La requête d’effet suspensif est sans objet.
IV.
L’arrêt, rendu sans frais ni dépens, est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
L'arrêt qui précède,
dont
la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié à
:
‑
G.________,
‑
B.F.________ et A.F.________.
La Chambre des recours civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de la Broye-Vully.
La greffière :