vd_findinfo · Jug / 2013 / 324 · 2013-12-16 · fr

BAIL À LOYER, SOCIÉTÉ SIMPLE, CONTRAT DE FAIT, CONCLUSION DU CONTRAT | 1 CO, 2 CO, 253 CO, 530 CO, 531 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour civile 16.12.2013 Jug / 2013 / 324

TRIBUNAL
CANTONAL
CO09.029021
97/2013/DCA
COUR
CIVILE
_________________
Séance
du 16 décembre 2013
________________________
Présidence
de               M. HACK, président
Juges
:              Mmes Carlsson et Saillen,
juge suppléant
Greffier
:              M. Marty
*****
Cause
pendante entre :
N.________SA
(Me O. Flattet)
et
Z.________Sàrl
(Me Y. Hofstetter)
-
Du même jour -
Délibérant
à huis clos, la Cour civile considère :
En fait :
1.
a)
La
demanderesse N.________SA est une société anonyme ayant pour but les opérations fiduciaires,
de comptabilité et de gestion. Avant le 10 février 2003, sa raison sociale était
S.________SA.
b)
La défenderesse Z.________Sàrl est une société à responsabilité limitée
ayant pour but les opérations fiduciaires, de gérance immobilière et mobilière. F.________
en est l’associé gérant depuis sa fondation.
2.
a)
Par convention du 4 octobre 2000, F.________ et G.________ ont vendu à K.________ et T.________
48 actions, soit 80 % du capital-actions de la société S.________SA, avec effet rétroactif
au 1
er
juillet 2000. Selon cette convention, le prix de vente incluait notamment la clientèle.
La
raison de cette transaction tenait à la volonté de G.________ et F.________ de remettre leur
affaire à des jeunes. Le premier souhaitait également « lever le pied »
tandis que le second voulait voler de ses propres ailes. Les parties ont cependant convenu qu’elles
continueraient à partager les mêmes locaux, sis rue [...], à Lausanne.
Selon
la demanderesse, les parties auraient envisagé au début que F.________ collabore dans la SA,
sans percevoir de rémunération, en contrepartie de quoi il aurait pu profiter d’un bureau
et du matériel de bureau. Ce fait est contesté par la défenderesse. A l’appui de
son allégation, la demanderesse a produit un document intitulé « Entretien du 10.12.99 »,
où l’on peut lire notamment ce qui suit :
"
(…)
[...]
collabore dans la S.A. sans salaire, ou minime
(qques révisions, contacts clients, nouveaux mandats, etc…)
contrpartie [sic] : un bureau et utilis. photocop., etc…
(…) "
Même
s’il est assez plausible que « [...]» désigne F.________, on ignore qui a rédigé
ce document, lequel n’est par ailleurs pas signé. En l’absence d’autres éléments
concordants, la Cour considère que sa force probante est insuffisante pour retenir l’allégué.
b)
Selon le compte « loyers » de la défenderesse pour l’année 1999,
le loyer annuel pour les bureaux, le garage et une place de parc s’élevait à 51'480 francs.
c)
Les parties n’ont passé aucune convention écrite concernant la répartition des frais
généraux, en particulier des charges de loyer.
Le
31 décembre 2000, F.________ a adressé en son nom à la demanderesse une lettre ayant
la teneur suivante :
"
Messieurs,
J’ai
l’avantage de vous remettre ci-dessous le décompte de répartition de frais entre votre
société et moi-même pour la période du 1
er
juillet au 31 décembre 2000.
En
ma faveur
:
-
Salaire du 01/07/2000 au 31/12/2000 :
fr.              12'000.00
-
Retenues AVS/AC s/ dito :
fr.
786.00
-
-
Frais de déplacement 07-12/2000 :
fr.              1'500.00
-
Participation au leasing 07-12/2000 :
fr.              2'320.00
-
Frais de représentation 07-12/2000 :
fr.
2'400.00
Total :
fr.
17'434.00
En
votre faveur
:
-
Participation au loyer 07-12/2000 :
fr.              8'400.00
-
Participation aux fournitures 07-12/2000 :
fr.              300.00
-
Participation salaire de l’apprentie 07-12/2000 :
fr.              1'800.00
-
Participation aux frais informatiques 07-12/2000 :
fr.              900.00
-
Participation aux frais de téléphone 07-12/2000 :
fr.              1'800.00
-
Participation aux frais de timbre 07-12/2000 :
fr.
1'800.00
Total :
fr.
15’000.00
Différence
en ma faveur
:
fr.
2'434.00
"
Les
locaux de la rue [...] étant devenus trop exigus, les parties se sont installées au chemin
[...] à partir du 1
er
octobre 2001.
Selon
un document intitulé « Compte de profits et pertes de l’exercice 2001 »,
ni daté ni signé, produit par la demanderesse, ses charges de loyers sont passées de 41'511
fr. 35 à 62'830 fr. entre 2000 et 2001. La défenderesse n’a cependant pas modifié
le montant de sa participation au loyer, à savoir 1'400 fr. par mois. C’est ainsi que, par
courrier du 8 juillet 2003, F.________ a adressé à la demanderesse un décompte pour la
période du 1
er
janvier au 30 juin 2003, comportant les mêmes rubriques, avec les mêmes montants, que celui
du 31 décembre 2000.
Le
1
er
décembre
2003, K.________ et T.________ ont acheté à F.________ et G.________ les 12 actions restantes
de la demanderesse.
En
date du 30 juin 2005, F.________ a rédigé à l’intention de la demanderesse une lettre
comportant un décompte de répartition des frais entre la demanderesse et lui pour la période
du 1
er
janvier au 30 juin 2005, laissant apparaître un solde de 2'494 fr. en faveur de celui-ci. Il n’est
toutefois pas établi que la demanderesse ait reçu cette lettre.
Par
courrier du 31 décembre 2005, F.________ a adressé à la demanderesse un décompte
de répartition des frais pour la période du 1
er
juillet au 31 décembre 2005, laissant apparaître un solde de 2'494 fr. en faveur de F.________.
Par
courrier du 30 juin 2006, F.________ a adressé à la demanderesse un décompte de répartition
des frais pour la période du 1
er
janvier au 30 juin 2006, laissant apparaître un solde de 2'175 fr. en faveur de F.________.
Le
19 juillet 2006, l’administrateur-président de la demanderesse, K.________, a écrit une
note à l’intention de F.________, où il a exprimé le souhait que la répartition
des charges soit revue.
A
partir de ce moment, les rapports entre les parties sont devenus de plus en plus tendus.
Par
courrier du 31 décembre 2006, F.________ a adressé à la demanderesse un décompte
de répartition des frais pour la période du 1
er
juillet au 31 décembre 2006, laissant apparaître un solde de 3'703 fr. en faveur de la demanderesse.
Alors
que les tensions entre les parties s’avivaient, F.________, pour la défenderesse, a adressé
à la demanderesse une lettre datée du 24 février 2007 où il écrivait ceci :
" Z.________Sàrl prendra à sa charge valeur 1
er
janvier 2007 tous ses frais généraux. "
Par
courrier du 30 juin 2007, F.________ a adressé à la demanderesse un décompte de répartition
des frais pour la période du 1
er
janvier au 30 juin 2007, laissant apparaître un solde de 10'200 fr. en faveur de la demanderesse.
Le
6 septembre 2007, en réaction à la lettre de la défenderesse du 24 février
2007, le conseil de la demanderesse a adressé à la défenderesse un projet de décompte
pour le mois de janvier 2007.
Par
lettres des 18 octobre et 3 décembre 2007, le conseil de la demanderesse a derechef demandé
à la défenderesse que le partage des frais généraux soit réexaminé. F.________
a répondu, le 10 décembre 2007, qu’il s’opposait à l’augmentation
de sa participation aux charges communes.
La
défenderesse a cessé de recourir aux apprentis de la demanderesse à partir du 1
er
juillet 2006 et a assumé elle-même ses frais de timbres à partir du 1
er
janvier 2007. La défenderesse a également séparé sa propre informatique de celle
de la demanderesse et en a assumé les coûts. Ce point a été soumis à l’expertise,
qui relève que cette séparation a eu lieu le 1
er
janvier 2007. L’expert constate aussi que la défenderesse s’est équipée de
son propre photocopieur dès le 1
er
janvier 2008.
Il
n’est pas établi que la défenderesse ait payé une quelconque participation aux frais
généraux à partir de janvier 2007.
Par
courrier du 15 décembre 2008, F.________, pour la défenderesse, a adressé à la demanderesse
un décompte de répartition des frais pour la période du 1
er
juillet au 31 décembre 2007, laissant apparaître un solde de 10'200 fr. en faveur de la demanderesse.
Dans un second courrier du même jour, F.________, pour la défenderesse, a adressé à
la demanderesse un décompte de répartition des frais pour la période du 1
er
janvier au 31 décembre 2008, laissant apparaître un solde de 20'400 fr. en faveur de la demanderesse.
A
la même date, F.________, pour la défenderesse, a rédigé à l’intention
de la demanderesse une lettre comportant un décompte de répartition des frais entre la demanderesse
et lui pour la période du 1
er
janvier au 30 juin 2009 et laissant apparaître un solde de 10'200 fr. en faveur de la demanderesse.
Il n’est cependant pas établi que la demanderesse ait reçu cette lettre.
A
la différence des précédents décomptes, ceux datés du 15 décembre 2008
comportent le nom de la défenderesse au-dessus de celui de F.________.
Selon
un décompte non daté établi par la demanderesse, les frais généraux imputables
(et qu’elle réclame) à la défenderesse pour la période du 1
er
janvier
2005 au 30 juin 2009 sont les suivants :
2005 :
30'575 fr.
2006 :
28'986 fr.              70
2007 :
36'579 fr.              75
2008 :
34'352 fr.              70
2009 :
17'176 fr.              35
Total :
147'670 fr.              50
arrondi
par la demanderesse à
145'800 fr.
De
son côté, la défenderesse a produit son propre décompte de répartition des frais
généraux pour la période du 1
er
janvier 2005 au 30 juin 2009. Ce dernier fait apparaître un solde de 47'540 fr. en faveur de la
demanderesse.
La
défenderesse a aussi établi un décompte des versements effectués par K.________ et
T.________ dans le cadre de la convention de vente d’actions du 1
er
décembre 2003. D’après ce document, le solde dû par les prénommés s’élèverait
à 21'250 fr. au 31 décembre 2008.
A
une certaine époque, F.________ a envisagé d’opérer une compensation entre ses prétentions
à l’égard de K.________ et T.________ et celles de la demanderesse à l’égard
de la défenderesse. Dite compensation n’est pas intervenue.
Selon
les constatations de l’expert, la défenderesse a quitté les locaux du chemin [...] le
31 décembre 2009.
3.
En cours d'instruction, une expertise a été confiée à [...], expert-comptable diplômé,
aux fins de déterminer les frais généraux imputables à la défenderesse pour
la période 2005-2009. L'expert a déposé son rapport le 2 octobre 2012, puis un rapport
complémentaire le 28 juin 2013. Il en résulte en substance ce qui suit :
a)
L’expert admet que le loyer des locaux pris à bail par la demanderesse se montait à 4'080
fr. par mois (montant retenu par la demanderesse dans ses refacturations). Bien que le contrat de bail
à loyer de 2001 mentionne un loyer (charges comprises) de 3'940 fr., l’expert considère
en effet qu’il a été indexé.
L’expert se base ensuite sur le plan des locaux pour répartir cette charge de loyer. Il observe
tout d’abord que la demanderesse utilisait quatre bureaux, tandis que la défenderesse et G.________
en utilisaient respectivement deux et un. Le reste de la surface était occupé par des locaux
communs.
Partant
de cela, l’expert calcule que la part du loyer imputable à la défenderesse et à
G.________ est de 43 %, soit, en valeur, 1'754 fr. 40 par mois. Réparti en trois unités,
cela représente donc un montant de 584 fr. 40 par unité. Sachant que le bureau occupé
par G.________ était plus petit que ceux de la défenderesse, l’expert estime justifié
de réduire à 500 fr. le montant devant être supporté par G.________. Il arrive ainsi
à la conclusion que le loyer imputable à la défenderesse s’élève à
1'254 fr. 40, arrondi à 1'254 fr. par mois, durant les années 2005 à 2009, soit 75'240
fr. au total.
b)
L’expert calcule ensuite qu’entre 2005 et 2009 le coût des services industriels et du
matériel d’entretien supporté par la demanderesse s’est monté, en moyenne,
respectivement à 208 fr. et 26 fr. 20 par mois. Il propose d’imputer à la défenderesse
une fraction de ces frais proportionnelle au nombre de bureaux qu’elle occupait, ce qui donne un
montant de 66 fr. 90 par mois [(208 + 26.20) × 2/7].
D’après
les informations recueillies par l’expert, les locaux de la défenderesse étaient fermés
et celle-ci en assumait elle-même le nettoyage. Cependant, elle bénéficiait du nettoyage
des espaces communs, acquitté par la demanderesse. Dès lors, l’expert est d’avis
d’imputer à la défenderesse une fraction réduite de moitié des frais de nettoyage
payés par la demanderesse, soit 1/7 au lieu de 2/7. Sachant que ces frais ont représenté
en règle générale 200 fr. par mois entre 2005 et 2009, l’expert en déduit un
montant de 28 fr. 60 [200/7], à la charge de la défenderesse.
Au
total, le coût des services industriels, du matériel d’entretien et du nettoyage des
locaux imputable à la défenderesse se monte à 95 fr. 50, arrondi par l’expert à
96 fr. par mois, soit 5'760 fr. pour la période 2005-2009.
c)
En ce qui concerne les places de parc, l’expert relève que le décompte de la demanderesse
correspond à la réalité : de 2005 à 2009, la défenderesse a disposé
de quatre places louées par la demanderesse, au prix de 100 fr. par mois, pour l’une d’entre
elles, et de 120 fr. par mois pour les autres. Cela représente donc un montant de 460 fr. par mois,
soit 27'600 fr. sur l’ensemble de la période.
d)
Dans son premier rapport du 2 octobre 2012, s’agissant des frais de communication, l’expert
a préconisé un partage moitié-moitié de la moyenne des frais assumés par la
demanderesse pour l’année 2007, cette moyenne étant extrapolée pour l’ensemble
de la période 2005-2007. Cette méthode était celle proposée par la demanderesse,
qui justifiait cette clé de répartition par une analyse de plusieurs factures détaillées
Swisscom de 2007. C’est ainsi que l’expert a d’abord retenu un montant mensuel de 372
fr., arrondi à 370 fr., à la charge de la défenderesse.
Celle-ci
a été entendue par l’expert dans le cadre du complément d’expertise et a contesté
devoir assumer la moitié des frais de téléphone, au motif que les frais imputables à
la demanderesse étaient plus importants que ceux estimés par l’expert (à ce sujet,
elle a invoqué que K.________ s’occupait d’autres activités, comme celles du LHC,
et téléphonait régulièrement à des connaissances à l’étranger).
La défenderesse en veut pour preuve que, dans ses nouveaux locaux à [...], la moyenne de ses
frais de téléphone ne dépasserait pas 283 fr. par mois. De leur côté, les administrateurs
de la demanderesse soutiennent que l’activité de gérance de la défenderesse coûte
plus cher en frais de communication que celle d’une fiduciaire.
En
définitive, l’expert a modifié sa position initiale et retient une valeur médiane
entre le montant réclamé par la demanderesse – correspondant à un strict partage
par moitié – et les frais de communication actuels de la défenderesse, ce qui conduit
à un montant de 327 fr. 50 par mois pour la période 2005-2007.
Pour
les années 2008-2009, l’expert réduit ce forfait de moitié, soit à 163 fr.
75 par mois, en tenant compte du fait que la défenderesse a assumé ses frais de téléphone
portable à partir de janvier 2008.
En
résumé, les frais de communication imputables à la défenderesse s’élèvent,
selon l’expert, à 11'790 fr. pour la période 2005-2007 et à 3'930 fr. pour la période
2008-2009, soit 15'720 fr. sur l’ensemble des cinq années.
e)
L’expert constate que la défenderesse a assumé elle-même ses frais de timbres à
partir de 2007 ; en revanche, en 2005 et 2006, lesdits frais – soit respectivement 11'075
fr. 05 et 7'898 fr. 45 – ont été supportés par la demanderesse. Partant de cela,
l’expert approuve la méthode de répartition de la demanderesse et estime que, pour ces
deux années, la moitié des frais de timbre incombe à la défenderesse, soit, en chiffres
ronds, un montant de 9'450 fr.
f)
S’agissant du coût du photocopieur utilisé par la défenderesse, l’expert l’arrête
à 209 fr. par mois pour les années 2005 à 2007, ce qui représente un montant total
de 7'524 fr. sur les trois années en question.
Quant
aux frais d’informatique imputables à la défenderesse (principalement l’abonnement
auprès du fournisseur d’accès IP Worldcom), l’expert retient un montant de 40 fr.
par mois pour les années 2005 et 2006, soit en tout 960 francs.
g)
Bien que ce poste ne figure pas dans le décompte de la demanderesse ni dans les factures mensuelles
qu’elle a établies pour l’année 2007 – toutes datées du 10 octobre 2008
–, l’expert a ajouté aux montants susmentionnés une participation aux salaires
des apprentis par 5'400 fr., à charge de la défenderesse, pour l’année 2005 et le
premier semestre 2006. Il a justifié cet ajout par le fait, d’une part, que F.________ a admis
avoir recouru aux services de l’apprentie jusqu’à la fin du mois de juin 2006 et, d’autre
part, que ce dernier a fait figurer dans ses propres décomptes des montants dus à ce titre :
1'800 fr. pour chaque semestre de 2005 et 200 fr. pour le 1
er
semestre 2006.
h)
En définitive, l’expert considère que, sur l’ensemble des frais supportés
par la demanderesse durant les années 2005 à 2009, les montants suivants sont imputables à
la défenderesse :
Loyers
des locaux :              75'240
fr.
Loyers
des places de parc :
27'600 fr.
Nettoyage,
matériel d’entretien
et services
industriels :              5'760
fr.
Photocopies :
7'524 fr.
Informatique :
960 fr.
Timbres :
9'450 fr.
Téléphones :
15'720 fr.
Sous-total :
142'254 fr.
Salaires
apprentis :              5'400
fr.
Total :
147'654 fr.
i)
L’expert constate que, le 6 mai 2005, la
demanderesse a payé un montant de 2'494 fr. en faveur de F.________, cette somme correspondant au
solde du décompte établi par ce dernier pour le second semestre 2004, à savoir 17'494
fr. à titre de salaire et remboursement de frais, sous déduction d’une participation
aux loyers et frais généraux de la demanderesse à hauteur de 15'000 francs.
j)
Tout en soulignant que cette question déborde du cadre de sa mission, l’expert examine les
prétentions salariales de F.________ à l’égard de la demanderesse. En effet, il
constate que F.________ a personnellement exécuté plusieurs mandats confiés à la
demanderesse, entre 2005 et 2006 et qu’il a de lui-même renoncé à toute rémunération
à partir de 2007.
En
appliquant une méthode empirique et estimative, basée sur les honoraires facturés, et
sans avoir pu déterminer le temps consacré par F.________ aux tâches accomplies pour le
compte de la demanderesse, l’expert arrive à la conclusion que les salaires et défraiements
dus par celle-ci à celui-là au titre des années 2005 et 2006 représentent un montant
de 46'488 fr., qu’il déduit du total de 147'654 francs.
k)
L’expert constate que la demanderesse, dans son décompte récapitulatif, a porté,
par deux fois, un montant de 12'430 fr. en déduction des sommes réclamées pour les années
2005 et 2006, sous la rubrique « Travaux effectués par F.________». Il ne comprend
cependant pas pourquoi, relevant qu’en 2006 la défenderesse a encaissé des honoraires
revenant à la demanderesse pour un total de 12'430 fr., mais que ce montant a par la suite été
entièrement reversé à la demanderesse. Il ne constate pas d’opération similaire
pour l’année 2005. En tout état de cause, l’expert considère que la demanderesse
n’avait pas à opérer ces deux déductions de 12'430 fr. et, de ce fait, il ne les
reprend pas à son compte.
4.
Par demande du 1
er
septembre 2009, N.________SA a pris contre Z.________Sàrl les conclusions suivantes, avec suite
de frais et dépens :
"
I.
L’action est admise.
II.              F.________ est reconnue
débitrice de N.________SA du [sic] montant de Fr. 145'800.- (cent quarante-cinq mille huit cents)
avec intérêts à 5% dès notification de la présente demande, à titre de
participation aux frais généraux encourus du 1
er
janvier 2005 au 20 juin 2009.
III.              Il est constaté
que le montant mensuel de la participation aux frais généraux dû par Z.________Sàrl
à N.________SA s’élève à fr. 2'700.- dès le 1
er
juillet 2009. "
Dans sa réponse du 17 novembre 2009, la défenderesse a conclu au rejet des conclusions de la
demande, avec suite de frais et dépens.
En droit :
I.
Les parties ont partagé des
bureaux loués par la demanderesse au chemin [...] entre le 1
er
octobre 2001 et le 31 décembre 2009. Durant cette période, la défenderesse a également
bénéficié de diverses prestations payées par la demanderesse. Les parties divergent
sur le montant dont la défenderesse serait débitrice à ce titre envers la demanderesse
pour la période allant de 2005 à 2009.
II.
En premier lieu, il convient de déterminer le droit de procédure applicable au présent
jugement. Le Code de procédure civile est en effet entré en vigueur le 1
er
janvier 2011 afin de régler la procédure applicable devant les juridictions cantonales, notamment
les affaires civiles contentieuses (art. 1 litt. a CPC, Code de procédure civile du 19 décembre
2008, RS 272). L'art. 404 al. 1 CPC dispose que les procédures en cours à l'entrée en
vigueur de la présente loi sont régies par l'ancien droit de procédure jusqu'à la
clôture de l'instance. Cette règle vaut pour toutes les procédures en cours, quelle que
soit leur nature (Tappy, Le droit transitoire applicable lors de l'introduction de la nouvelle procédure
civile unifiée,
in
JT 2010 III 11, p. 19).
Aux
termes de l'art. 166 CDPJ (Code de droit privé judiciaire vaudois du 12 janvier 2010, RSV 211.02),
les règles de compétences matérielles applicables avant l'entrée en vigueur de la
présente loi demeurent applicables aux causes pendantes devant les autorités civiles ou administratives
(Tappy, op. cit., p. 14).
La
présente procédure a été introduite par demande du
1
er
septembre 2009
, soit avant l'entrée
en vigueur du CPC. L'instance a donc été ouverte sous l'empire du CPC-VD (Code de procédure
civile vaudoise du 14 décembre 1966, dans sa version au 31 décembre 2010, RSV 270.11)
et n’était pas close au 1
er
janvier 2011. Il convient dès lors d'appliquer le CPC-VD à la présente cause. Les dispositions
de la LOJV (loi d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979, dans sa teneur au 31 décembre
2010, RSV 173.01) sont également applicables.
b)
La Cour civile est compétente
pour les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse est supérieure à 100'000 fr. et qui
ne sont pas attribuées par la loi à une autre autorité (art. 74 al. 2 LOJV).
En
l'espèce, vu le montant des conclusions pécuniaires prises par la demanderesse, la compétence
de la cour de céans est donnée.
III.
a)
Sur le fond, il sied préalablement de
vérifier si la défenderesse a bien la légitimation passive, autrement dit si la demanderesse
a dirigé son action contre la bonne entité. La question se pose, en effet, dans la mesure où
la plupart des décomptes établis par l’associé-gérant de la défenderesse
et produits lors de l’instruction ne comportent aucune mention de Z.________Sàrl, mais seulement
de F.________. De plus, ces décomptes opèrent des compensations entre des montants dus à
la demanderesse et des montants dus par celle-ci à titre de salaire, qui ne peuvent donc concerner
que F.________ personnellement, et non sa société.
Les
derniers décomptes, datés du 15 décembre 2008, ont été adressés par F.________
au nom de la défenderesse. Mais surtout, la défenderesse a admis avoir emménagé dans
les locaux loués par la demanderesse au chemin [...], de sorte qu’il ne subsiste aucun doute
sur le fait que les participations au loyer et aux frais généraux figurant sur les décomptes
concernaient la société, et non son associé gérant à titre personnel.
Dès
lors, il faut conclure que la défenderesse a la légitimation passive.
IV.
a)
aa)
En second lieu, il convient de qualifier juridiquement la relation nouée par les parties.
Tant la demanderesse que la défenderesse plaident qu’il s’agirait d’un contrat
complexe dont la composante essentielle relèverait du contrat de bail, quoique ni l’une ni
l’autre ne l’aient allégué lors de l’échange d’écritures.
Aux
termes de l’art. 1 al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911, RS 220), le contrat est parfait
lorsque les parties ont, réciproquement et d'une manière concordante, manifesté leur volonté.
Cette manifestation peut être expresse ou tacite (art. 1 al. 2 CO). Les parties sont liées
dès l’instant où elles se sont mises d'accord sur l’ensemble des points objectivement
et subjectivement essentiels (art. 2 al. 1 CO). A défaut d’un tel accord, et quand bien même
les parties ne divergeraient que sur le contenu ou l’interprétation du contrat, et non sur
son existence, celui-ci n’est pas conclu (Gauch/Schluep/Schmid, Schweizerisches Obligationenrecht,
Allgemeiner Teil, 9
e
éd., 2008, n. 1274). Si les parties réservent l'un ou l'autre points essentiels à
un accord ultérieur, le contrat ne viendra à chef qu'à ce moment-là (ATF 127 III
248 c. 3e ; Morin, Commentaire romand, Code des obligations I, 2
e
éd. [ci-après : CR-CO I], n. 1 ss ad art. 2).
ab)
En l’espèce, il n’est pas établi que les parties aient passé une quelconque
convention écrite pour fixer les termes de leur collaboration. Il n’est pas davantage démontré
qu’elles en seraient convenues moyennant un accord oral. Dès lors que la conclusion d’un
contrat peut résulter non seulement de déclarations expresses concordantes mais aussi du comportement
des parties, il faut donc examiner si, par actes concluants, les parties ont noué une relation contractuelle.
Il
est constant que les parties se sont mises d’accord pour partager des locaux sis au chemin [...],
ainsi qu’un certain nombre de frais liés à ces locaux (électricité, nettoyage,
etc.), mais également d’autres frais non directement liés à l’usage des locaux,
tels que les frais de photocopie, de timbres ou encore les apprentis. Cette situation peut évoquer
soit un contrat de société simple, soit un contrat synallagmatique, qu’il resterait à
spécifier.
b)
ba)
La société simple se définit
légalement comme « un contrat par lequel deux ou plusieurs personnes conviennent d’unir
leurs efforts ou leurs ressources en vue d’atteindre un but commun » (art. 530 al. 1
CO) ; « chaque associé doit faire un apport, qui peut consister en argent, en créances,
en d’autres biens ou en industrie » (art. 531 al. 1 CO). Ces deux conditions –
soit l’apport et le but commun – sont des éléments objectivement essentiels du
contrat de société simple (Chaix, CR-CO I, nn. 5 s ad art. 530 CO ; Tercier/Favre/Carron,
Les contrats spéciaux, 4
e
éd., 2009, n. 7450).
Le
but commun constitue l’« âme de la société »
(animus
societatis)
et correspond, d’une part, au
résultat concret que les associés veulent atteindre par leur activité commune et, d’autre
part, au moyen par lequel ils entendent atteindre ce résultat. Cet
animus
societatis
implique la volonté commune de
partager les responsabilités, de même que les bénéfices ou les pertes éventuelles
(Tercier/Favre/Carron, op. cit., nn. 7457 ss). Quant à l’apport, il consiste en une prestation
que l’associé doit faire, non pas en faveur d’un associé en particulier, mais au
profit de la société dans son ensemble (id., nn. 7452 et 7455).
Il
n’est en revanche pas nécessaire que les parties aient eu l’intention de former une
société simple pour que naisse celle-ci, car l’existence d’une société
simple peut également se déduire d’un certain comportement des partenaires, sans même
que ceux-ci en aient conscience (ATF 124 III 363 c. 2a, JT 1999 I 402 ; ATF 116 II 707 c. 1b, JT
1991 I 357 ; Chaix, CR-CO I, n. 25 ad art. 530 CO).
bb)
En l’espèce, aucune des parties n’a allégué avoir jamais eu l’intention
de former une société simple. Dans leurs mémoires de droit, elles ne se sont pas non plus
réclamées d’un tel contrat. Plus encore, la défenderesse a formellement contesté
qu’il faille retenir une telle qualification. Cela n’est cependant pas décisif, et il
faut plutôt regarder si les deux éléments essentiels du contrat de société simple
sont ici réunis.
S’agissant
de l’obligation d’apport, il est établi que la demanderesse a pris à bail en son
seul nom les locaux du chemin [...], ainsi que les différentes places de parc utilisées par
les parties, et qu’elle s’est acquittée seule des loyers. Il ressort en outre du rapport
et du complément d’expertise que l’ensemble des charges communes, à tout le moins
celles qui ont été alléguées en procédure, respectivement constatées par
l’expert, ont été assumées directement par la demanderesse seule, étant précisé
qu’à partir de l’année 2006 la défenderesse a progressivement cessé de
recourir à des prestations payées par la demanderesse (apprentis, timbres, informatiques et
photocopies). Dans la mesure où la demanderesse a également bénéficié de ces
prestations, on pourrait à la rigueur les qualifier d’apports.
En
revanche, du côté de la défenderesse, il n’apparaît pas qu’elle ait elle-même
effectué des prestations entrant dans la définition légale de l’apport. S’agissant
des mandats confiés à la demanderesse et exécutés par F.________, la Cour ne dispose
d’aucun élément lui permettant d’affirmer qu’il s’agirait d’un
apport en industrie s’insérant dans une société simple formée par les parties.
Surtout,
on relève qu’un but commun fait défaut, attendu qu’il n’a été ni
allégué ni établi que les parties aient eu une volonté commune de partager les responsabilités,
de même que les bénéfices ou les éventuelles pertes.
En
définitive, la qualification de société simple doit être écartée.
c)
Il convient maintenant d’examiner si les parties ont éventuellement noué un autre type
de contrat, soit un contrat synallagmatique.
ca)
Le point de savoir si, dans un contrat synallagmatique, la rémunération de la contre-prestation
caractéristique fait partie des éléments nécessaires du contrat est controversé.
Cela revient à se demander si, lorsque les parties se sont mises d’accord sur le principe,
mais non sur l’étendue de la rémunération, et qu’elles n’ont pas érigé
ce point en élément essentiel, le juge est habilité à combler la lacune du contrat.
Le Code des obligations ne contient aucune règle générale à cet égard, qui vaudrait
pour tous les contrats onéreux. En revanche, on trouve un certain nombre de règles dans la
partie spéciale, qui ne convergent pas : ainsi, s’agissant du contrat de vente, la loi
stipule que le prix doit être déterminé, ou, à tout le moins, déterminable (art.
184 al. 3 CO) ; il n’en va pas de même pour le contrat de travail, le contrat d’entreprise
et le mandat, où la loi reconnaît au juge la faculté de fixer le montant de la rémunération
due (art. 322 al. 1, 374 et 394 al. 3 CO).
Après
avoir considéré que les articles précités exprimaient une règle générale
et en avoir tiré la conclusion qu’un accord sur la cession onéreuse de l’usage
d’une chose suffisait à faire naître un contrat de bail (ATF 100 II 330, JT 1975 I 609),
le Tribunal fédéral s’est rallié à l’opinion d’une partie de la
doctrine (Jeanprêtre,
in
JT 1975 I 610 et JT 1982 I 534, et Merz,
in
RJB 1976 97, p. 99) et a modifié sa jurisprudence.
Il a ainsi nié toute portée générale aux art. 322 al. 1, 374 et 394 al. 3 CO et considéré
qu’un loyer déterminé ou déterminable était un élément essentiel
du bail (ATF 119 II 347, JT 1994 I 609). Il n’a toutefois pas dit explicitement si cette solution
représentait une règle applicable de manière générale aux contrats onéreux,
dont l’art. 184 al. 3 serait l’expression particulière et qui vaudrait notamment pour
les contrats innommés, les art. 322 al. 1, 374 et 394 al. 3 CO tenant lieu d’exception. Vu
l’opinion des auteurs auxquels se réfère le Tribunal fédéral (notamment Jeanprêtre,
JT 1975 I 610, spéc. p. 612), cela semble être le cas (Wessner,
in
Droit du bail 6/1994 p. 6, n. 4, penche
dans ce sens). Cette question peut cependant demeurer indécise, compte tenu des développements
qui suivent, et en gardant à l’esprit qu’en présence d’un contrat mixte ou
composé, chaque question litigieuse doit être résolue conformément aux normes légales
ou aux principes juridiques adaptés à chacune d'elles, en recherchant le centre de gravité
du contrat, appréhendé comme un accord global unique (ATF 131 III 528 c. 7.1).
Même
si la méthode traditionnelle du juriste fait précéder l’examen de la qualification
du contrat par celui de l’existence du contrat (cf. Corboz, La réception du contrat par le
juge : la qualification, l’interprétation et le complètement,
in
Bellanger et al. (éd.), Le contrat dans
tous ses états, Berne 2004), la jurisprudence précitée montre que ces deux étapes
doivent être conduites simultanément, en ce sens que le juge doit souvent retenir (au moins
provisoirement) l’hypothèse d’une qualification concrète pour pouvoir dire si un
contrat a été véritablement conclu ou non.
cb)
En l’espèce, les parties se sont entendues sur le fait que la demanderesse mette à disposition
de la défenderesse une partie des locaux pris à bail au chemin [...]. Par ailleurs, il ne résulte
pas de l’état de fait que les parties auraient convenu d’une cession d’usage à
titre gratuit. Bien au contraire, tous les décomptes – sans exception – établis
par la défenderesse et produits lors de l’instruction stipulent un montant en faveur de la
demanderesse à titre de « participation au loyer ». C’est également
le cas des factures mensuelles établies par la demanderesse pour l’année 2007. Même
si ces documents n’ont pas de valeur contractuelle, ils montrent, sans équivoque possible,
que les parties ont toujours été d’accord sur le caractère onéreux de la mise
à disposition des locaux et des places de parc.
Il
en va de même pour les prestations annexes à l’utilisation des locaux, bien qu’il
ne soit pas établi que les parties se seraient entendues sur la liste détaillée de ces
prestations. A tout le moins, dans ses propres décomptes, la défenderesse a admis être
redevable à la demanderesse de certains montants à titre de participation aux fournitures,
au salaire des apprentis, aux frais informatiques, aux frais de téléphone et aux frais de timbres.
Cette
situation est typique d’un contrat synallagmatique, puisqu’on a bien affaire à des prestations
dans un rapport d’échange : d’un côté, l’usage de locaux et de
places de parc, ainsi que diverses prestations annexes ; de l’autre, une rémunération,
dont l’étendue constitue l’objet du litige, étant précisé que ce dernier
est circonscrit à la période 2005-2009.
Il
reste alors à examiner si l’on peut admettre que les parties ont effectivement conclu un contrat,
et lequel, quand bien même elles ne se sont pas accordées sur le montant de cette rémunération.
A
cet égard, on ne peut tirer aucune conclusion du fait que la demanderesse n’a élevé
aucune prétention pour la période du 1
er
octobre 2001 au 31 décembre 2004. Que la demanderesse n’ait pas contesté les décomptes
de la défenderesse avant juillet 2006 ne saurait être interprété comme une acceptation
desdits décomptes et de toute façon, à supposer qu’on puisse interpréter son
silence dans ce sens, cette acceptation ne vaudrait que pour les périodes concernées par ces
décomptes, et non pour une durée indéterminée. De même, le paiement de 2'494
fr. du 6 mai 2005, effectué par la demanderesse en faveur de la défenderesse, ne pourrait signifier,
à la rigueur, que l’acceptation du décompte de la défenderesse du second semestre
2004, mais pas davantage. Ainsi, même si l’on devait admettre que les parties ont réglé
contractuellement (en l’occurrence par actes concluants) leur collaboration pour la période
antérieure à 2005, cela n’impliquerait nullement qu’un tel accord vaudrait pour
une durée indéterminée. Or, il est établi qu’en juillet 2006 la demanderesse
a interpellé la défenderesse en sollicitant une nouvelle discussion de la répartition
des charges à compter de l’exercice 2005, signe qu’elle n’acceptait pas les derniers
décomptes que lui avait adressés la défenderesse les 31 décembre 2005 et 30
juin 2006.
Il
est manifeste à un double titre que l’usage des locaux constitue l’élément
central de l’accord noué par les parties. Tout d’abord, la participation au loyer de
la demanderesse (places de parc comprises) représente plus de la moitié du montant total réclamé
par la demanderesse mais aussi des sommes en faveur de la demanderesse, telles qu’elles ressortent
des décomptes établis par la défenderesse. Au demeurant, l’expert n’est pas
arrivé à une conclusion différente, puisque sur un total de 147'654 fr. de charges imputables
à la défenderesse, il retient un montant de 102'840 fr. au titre de la participation au loyer
des locaux et des places de parc. Ensuite, on voit clairement que, parmi les prestations fournies par
la demanderesse à la défenderesse, toutes les prestations autres que l’usage des locaux
(électricité, téléphone, apprentis, timbres, etc.) sont accessoires par rapport à
celui-ci et ne peuvent se concevoir indépendamment. D’ailleurs, les parties, au fil des années,
ont peu à peu séparé certains de leurs frais (informatique, téléphone, timbres,
téléphone) mais n’en ont pas moins continué à partager les locaux.
Quant
à leur intention de conclure un contrat unique, elle se déduit à la fois du fait que la
décision de déménager dans les mêmes locaux a été prise simultanément
avec celle de partager les frais généraux, mais aussi du fait, relevé plus haut, que le
partage des frais généraux était intrinsèquement lié au partage des locaux.
Il
ressort des considérations qui précèdent que les parties avaient l’intention de
conclure un unique contrat bilatéral à caractère onéreux, dont l’élément
prépondérant était la cession de l’usage d’une partie des locaux pris à
bail par la demanderesse. Le raisonnement qui suit ne serait de toute manière pas foncièrement
modifié si l’on envisageait un complexe de contrats.
S’agissant
de la qualification putative de ce contrat, et compte tenu du fait que la cession de l’usage de
locaux à titre onéreux en forme le noyau, on peut seulement hésiter entre un pur contrat
de bail et un contrat mixte ou composé avec une composante prépondérante de bail, puisque
certaines des prestations fournies à la défenderesse (par exemple le travail de l’apprenti,
ou encore les timbres) sont exorbitantes d’un bail à loyer. Il n’est pas nécessaire
de trancher cette question, dans la mesure où l’usage des locaux était de toute façon
l’élément central du contrat voulu par les parties, de sorte que la conclusion du contrat
doit être examinée à l’aune des règles régissant le contrat de bail.
Or,
au vu de la jurisprudence précitée relative à la conclusion de bail (ATF 119 II 147, JT
1994 I 609), qui doit donc aussi s’appliquer à la conclusion de contrats mixtes avec une composante
principale de bail, il apparaît que les parties auraient dû s’entendre sur le montant
du loyer ou, au minimum, sur une manière de le déterminer, pour que le contrat vienne à
chef, ce qu’elles ne sont pas parvenues à faire. Dès lors, il faut considérer que
les parties ne se sont pas liées par un contrat.
d)
Il reste à examiner si les prétentions
de la demanderesse pourraient trouver leur fondement ailleurs que dans un contrat valablement formé.
da)
Dans le cas d’un contrat de durée indéterminée invalide mais néanmoins exécuté
par les parties dans l’ignorance du vice l’affectant, la jurisprudence considère qu’on
doit admettre l’existence d’un rapport contractuel de fait (ATF 119 II 437 c. 3b/bb ;
RVJ 1995 pp. 240 ss). Une large part de la doctrine approuve une telle solution (Jeanprêtre,
in
JT 1982 I 534, p. 535 et RJN 1982 p. 10,
spéc. p. 16), même si certains auteurs répugnent à employer le concept assez indéterminé
de contrat de fait et préfèrent parler de rapport juridique analogue à un bail (Engel,
Contrats de droit suisse, p. 163), notion à laquelle le Tribunal fédéral a lui-même
parfois recouru (ATF 63 II 368 c. 2, JT 1938 I 200 ; ATF 108 II 112 c. 4, JT 1982 I 531), d’autres,
encore, parlant d’un « état de fait légal, que l’on pourrait regarder
comme un quasi-contrat » (von Tuhr/Peter, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts,
1979, § 33 III, p. 281 ; Wessner, op. cit., n. 6, parle également de « pseudo-locataire »).
La distinction entre ces différentes notions est malaisée et, en l’absence de définitions
claires, tout porte à penser qu’elles se recoupent (Gauch/Schluep/Schmid, op. cit., nn. 1191
ss).
En
tous les cas, et au-delà des options terminologiques, on trouve un large consensus sur le fait qu’il
convient de traiter ce type de situation de manière analogue à des situations contractuelles,
en transposant des solutions légales ou, à défaut, consacrées par la jurisprudence
(Wessner, loc. cit. ; Guhl/Merz/Koller, Das schweizerische Obligationenrecht, p. 377 ; Von
Tuhr/Peter, loc. cit.). Du reste, on n’aboutirait pas à une solution différente sur le
fond si l’on se rangeait à l’avis des auteurs qui considèrent que le montant du
loyer n’est pas un élément objectivement essentiel du contrat de bail et qu’on
est dès lors en présence d’un véritable contrat (Weber, Commentaire bâlois,
5
e
éd.,
nn. 5 s ad art. 253 CO ; Higi, Commentaire zurichois, n. 31 ad art. 253 CO ; Gauch/Schluep/Schmid,
op. cit., nn. 338 et 1276 s, ces derniers auteurs approuvant le raisonnement suivi dans l’ATF 108
II 112 et proposant de retenir l’existence d’un tel contrat incomplet pour le passé,
quand bien même il serait tenu pour inexistant au moment où les parties ont commencé à
l’exécuter). Quelle que soit la qualification envisagée (véritable contrat, pseudo-
ou quasi-contrat, contrat de fait, rapport juridique ou de fait analogue à un contrat), on est bien
en présence d’une lacune qui doit être comblée.
db)
Il convient dès lors d’admettre, en l’espèce, que la défenderesse doit une
indemnité équitable à la demanderesse du chef de l’usage et de la jouissance des
locaux mis à sa disposition, ainsi que des autres prestations dont elle a bénéficié,
non seulement celles en rapport direct avec l’usage des locaux et ainsi assimilables aux frais
accessoires de la chose louée (art. 257a al. 1 CO), telles que les services industriels et le nettoyage
des locaux communs, mais également celles qui dépassent ce cadre et sur lesquelles les parties
se sont mises d’accord.
V.
a)
Il s’agit maintenant de fixer le montant de cette indemnité globale. Trois méthodes sont
a priori envisageables (Thévenoz, CR-CO I, nn. 50 s ad Introduction à la partie spéciale
du Code des obligations) : on peut d’abord penser à appliquer par analogie certaines
règles spéciales du contrat de bail. Une autre méthode consisterait à établir
la volonté hypothétique des parties, en recherchant ce que des personnes raisonnables et honnêtes,
placées dans les mêmes circonstances, auraient décidé si elles avaient elles-mêmes
envisagé et réglé le problème (ATF 132 V 278 c. 4.3 ; ATF 108 II 112 c. 4,
JT 1982 I 531 ; Gauch/ Schluep/Schmid, op. cit., n. 1257). Cette approche individualisée correspond
à celle de l’art. 2 al. 2 CO (appliqué par analogie), où le juge doit se laisser
principalement guider par le principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC), en tenant compte de l’essence
et du but du contrat, ainsi que de l’ensemble des circonstances (Pichonnaz, Les contrats innommés,
quelques questions récurrentes,
in
Pichonnaz/Werro (éd.), La pratique contractuelle,
2009, p. 40 s). Enfin, on pourrait tenter de rechercher une solution généralisable, en considérant
qu’il y a une lacune dans la loi (art. 2 al. 1 CC).
La
première méthode doit être ici privilégiée. En effet, comme on l’a vu,
la cession de l’usage de locaux constitue le centre de gravité de la relation nouée par
les parties et il se justifie, dès lors, de raisonner de la même manière que si l’on
était en présence d’un contrat de bail, plus spécialement d’un contrat de
sous-location. En outre, une grande partie de la réglementation du bail immobilier revêt un
caractère impératif, notamment celle relative à la fixation du loyer et aux frais accessoires.
Toutefois, il convient de relever que les trois méthodes sont tout à fait convergentes dans
le cas d’espèce.
b)
S’agissant du loyer, on est ici dans le même cas de figure que lorsque le bail est frappé
de nullité partielle en raison de l’absence de notification du loyer sur formule officielle.
Dans cette situation, il incombe au juge de fixer le loyer admissible en se fondant sur toutes les circonstances
du cas d’espèce, notamment sur le rendement admissible (art. 269 CO), les loyers pratiqués
dans le quartier (art. 269a CO) et le loyer payé par le précédent locataire (Lachat,
Le bail à loyer, 2008, p. 396). Ces critères doivent être adaptés dans le cas
d’une sous-location, afin de déterminer la valeur locative des locaux (ATF 108 II 112 c. 5,
JT 1982 I 531 ; Wessner, op. cit., n. 6). En effet, le rendement d’une sous-location ne peut être
fixé pour le locataire (sous-bailleur) de la même manière que pour le propriétaire
d’immeuble. Le Tribunal fédéral a ainsi jugé que, dans le cadre d’une première
sous-location, le seul loyer permettant de servir de point de comparaison est celui fixé dans le
bail principal (TF 4A_490/2011 du 10 janvier 2012 c. 4.3 ; ATF 124 III 62 c. 2b ;
Lachat, op. cit., p. 397, note 101).
La
méthode de l’expert [...], qui est parti du loyer acquitté par la demanderesse pour les
locaux et les places de parc, doit donc être approuvée.
Etant
donné que la défenderesse n’occupait qu’une partie des locaux loués par la
demanderesse, sa situation s’apparente à une sous-location partielle et il convient de faire
supporter à la défenderesse une fraction du loyer payé par la demanderesse. L’expert
a déterminé cette fraction en se basant d’abord sur le nombre de bureaux occupés
par la défenderesse et G.________, afin de calculer le montant du loyer imputable à ceux-ci
pris globalement, soit 1'754 fr. 40 par mois, ou 584 fr. 40 par unité. Le Tribunal fédéral
a eu l’occasion de se prononcer sur cette méthode et l’a jugée tout à fait
admissible, dans la mesure où elle permet de prendre en compte l’accès aux locaux communs
(ATF 119 II 353 c. 5b). Dans un second temps, ayant constaté que le bureau occupé par
G.________ était plus petit que ceux occupés par la défenderesse, l’expert a estimé
qu’il se justifiait de réduire à 500 fr. par mois la valeur locative du bureau de G.________,
ce qui, par soustraction, donnait un montant de 1'254 fr. 40, arrondi à 1'254 fr. par mois,
imputable à la défenderesse. Ce mode de calcul ne prête pas le flanc à la critique.
En définitive, on retiendra le montant de 75'240 fr. arrêté par l’expert, à
titre d’indemnité pour l’occupation des locaux durant la période 2005-2009.
c)
En ce qui concerne les places de parc, il y a également lieu de retenir le chiffre de l’expert,
qui l’a calculé à partir du loyer effectif des quatre places dont la défenderesse
a eu l’usage entre 2005 et 2009. Celle-ci doit donc à la demanderesse un montant de 27'600
fr. à ce titre.
d)
Il s’agit maintenant de statuer sur les autres frais dont la demanderesse réclame le remboursement.
da)
En premier lieu, on relève que la demanderesse ne réclame aucune participation aux salaires
de ses apprentis, que ce soit dans ses écritures ou dans les factures mensuelles qu’elle a
établies pour l’année 2007, et sur lesquelles son propre décompte est basé.
Dès lors, et quand bien même la défenderesse a admis avoir bénéficié du
travail de ces apprentis durant toute l’année 2005 et le premier semestre 2006, la Cour ne
retiendra pas le montant de 5'400 fr. résultant du rapport d’expertise pour ce poste.
db)
S’agissant des autres frais sur lesquels s’est prononcé l’expert, ils sont analogues
aux prestations supplémentaires fournies au sous-locataire, pour lesquels il est unanimement admis
qu’une rémunération est due (ATF 119 II 353 c. 5c ; Lachat, op. cit., p. 576 ;
Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, 2011, n. 17 ad art. 262 CO). Fixer le montant
de cette rémunération est cependant plus délicat.
En
droit du bail, les frais accessoires doivent en principe être facturés au locataire sur la
base des coûts effectifs (art. 257a et 257b al. 1 CO et 5 al. 1 OBLF (Ordonnance sur le bail à
loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux, RS 221.213.11) ; Lachat, CR-CO
I, n. 5 ad art. 257a-257b CO). Cependant, l’art. 4 al. 2 OBLF prévoit que les frais accessoires
peuvent être facturés de manière forfaitaire s’ils se fondent sur une moyenne calculée
sur une période de trois ans. A cet égard, et en l’absence d’un accord des parties
sur le montant de ce forfait, la jurisprudence admet que le juge, respectivement l’expert, puisse
recourir à une méthode schématique, faute d’éléments plus précis
à disposition (ATF 119 II 353 c. 5c/aa).
Cette
manière de faire correspond à l’évidence davantage à la volonté présumée
des parties, attendu que toutes deux ont élaboré des décomptes basés sur le système
du forfait.
Pour
ces raisons, il convient d’approuver les propositions de l’expert, qui a calculé un
forfait mensuel pour chaque prestation annexe fournie à la défenderesse en appliquant une méthode
estimative.
Sur
la base de l’expertise, on retient dès lors que la défenderesse est débitrice envers
la demanderesse des montants suivants : 5'760 fr. pour le nettoyage des locaux, le matériel
d’entretien et les services industriels ; 7'524 fr. pour les photocopies ; 960 fr.
pour l’informatique ; 9'450 fr. pour les timbres ; 15'720 fr. pour les téléphones.
Au
total, l’indemnité due par la défenderesse à la demanderesse s’élève
donc à 142'254 fr. [75'240 fr. + 27'600 fr. + 5'760 fr. + 7'524 fr. + 960 fr. + 9'450
fr. + 15'720 fr.]. De cette somme, il convient cependant de retrancher les deux montants de
12'430 fr. figurant en déduction pour les années 2005 et 2006 dans le décompte de la demanderesse
(pièce 20), sous la rubrique « Travaux effectués par F.________». En effet,
même s’il faut reconnaître, avec l’expert, que les motifs de ces déductions
demeurent obscurs, la demanderesse sait manifestement pourquoi elle les a opérées. Elle n’a
d’ailleurs pas prétendu, à un quelconque moment de la procédure, que ces déductions
résulteraient d’une erreur de sa part.
En
définitive, le montant dû par la demanderesse doit être arrêté à 117'394
fr. [142'254 fr. - 24'860 fr.].
L’indemnité
allouée à la demanderesse couvre ses prestations jusqu’au 31 décembre 2009, date
à laquelle la défenderesse a quitté les locaux du chemin [...]. De ce fait, les parties
n’ont ensuite plus eu à partager les frais généraux et la conclusion III en constatation
prise par la demanderesse est donc devenue sans objet.
VI.
La demanderesse réclame la TVA sur l’indemnité à lui allouer. Cependant, l’indemnité
accordée rémunère principalement la mise à disposition de locaux à des fins
d’usage et n’est dès lors pas soumise à la TVA, en vertu de l’art. 21
al. 2 ch. 21 LTVA (loi fédérale régissant la taxe sur la valeur ajoutée, RS
641.20). Selon l’art. 22 al. 1 et al. 2 let. b LTVA a contrario, la demanderesse aurait peut-être
eu la faculté de soumettre à l’impôt ses prestations. Elle n’a cependant pas
allégué ni établi avoir exercé cette option, et ce fait ne résulte pas non plus
de l’expertise. Cette prétention doit par conséquent être rejetée.
VII.
Les éventuelles créances salariales
de F.________ calculées par l’expert n’ont pas à être prises en compte. Tout
d’abord, elles n’ont pas été établies à satisfaction de droit. Ainsi,
l’état de fait, tel qu’il résulte de l’administration des preuves, ne permet
pas de retenir que F.________ et la demanderesse ont été liés par un contrat de travail
(ou par un autre contrat). L’avis de l’expert sur ce point, qui se livre à des appréciations
juridiques sortant du cadre de sa mission, n’a pas à être suivi.
Surtout,
la défenderesse n’a pas allégué s’être fait céder de telles créances
contre la demanderesse par F.________, ni les avoir opposées en compensation à la demanderesse.
Il
convient dès lors de ne pas retenir la déduction de 46'488 fr. opérée par l’expert
sur l’indemnitée allouée à la demanderesse (cf. supra, ch. 3j).
VIII
.
a)
Selon
l'art. 92 al. 1 CPC-VD, des dépens sont alloués à la partie qui obtient gain de cause.
Ceux-ci comprennent principalement les frais de justice payés par la partie, les honoraires et les
débours de son avocat (art. 91 let. a et c CPC-VD). Les frais de justice englobent l'émolument
de justice, ainsi que les frais de mesures probatoires
(art.
90 al. 1 CPC-VD ; art. 2 aTFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en matière
civile], applicable par renvoi de l'art. 99 al. 1 TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires
civils, RSV 270.11.5])
.
Les
honoraires et les débours d'avocat sont fixés selon le tarif du 17 juin 1986 des honoraires
d'avocat dus à titre de dépens (applicable par renvoi de l'art. 26 al. 2 TDC [tarif du 23 novembre
2010 des dépens en matière civile, RSV 270.11.6]). Les débours ont trait au paiement d'une
somme d'argent précise pour une opération déterminée.
A l'issue d'un litige, le juge doit rechercher lequel des plaideurs gagne le procès et lui allouer
une certaine somme en remboursement de ses frais, à la charge du plaideur perdant. La partie qui
a triomphé sur le principe ou sur les principales questions litigieuses a droit à la totalité
des dépens (Poudret/Haldy/ Tappy, op. cit., n. 3 ad art. 92 CPC-VD).
b)
En l’espèce, la demanderesse, qui obtient gain de cause sur la majeure partie de ses prétentions,
a droit à des dépens réduits d’un dixième, à la charge de la défenderesse,
qu'il convient d'arrêter à 20'968 fr. 90, savoir :
a)
10'800
fr.
à
titre de participation aux honoraires de son conseil;
b)
540
fr.
pour
les débours de celui‑ci;
c)
9'628
fr.
90
en
remboursement de son coupon de justice.
Par
ces motifs,
la
Cour civile,
statuant
à huis clos
en
application de l'art. 318a CPC,
prononce
:
I.
La défenderesse Z.________Sàrl doit payer à la demanderesse N.________SA la somme de 117'394
fr. (cent dix-sept mille trois cent nonante-quatre francs) avec intérêt à 5% l’an
dès le 24 septembre 2009.
II.
Les frais de justice sont arrêtés à 10'698 fr. 80 (dix mille six cent nonante-huit francs
et huitante centimes) pour la demanderesse et à 6'312 fr. 20 (six mille trois cent douze francs
et vingt centimes) pour la défenderesse.
III.
La défenderesse versera à la demanderesse le montant de 20'968 fr. 90 (vingt mille neuf cent
soixante-huit francs et nonante centimes) à titre de dépens.
IV.
Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
Le
président :              Le greffier
:
P.
Hack              P. Marty
Du
Le jugement qui précède, dont le dispositif a été communiqué aux parties le
23 décembre 2013, lu et approuvé à huis clos, est notifié, par l'envoi de photocopies,
aux conseils des parties.
Les parties peuvent faire appel auprès de la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal dans les trente
jours dès la notification du présent jugement en déposant auprès de l'instance d'appel
un appel écrit et motivé, en deux exemplaires. La décision qui fait l'objet de l'appel
doit être jointe au dossier.
Le greffier :
P. Marty