vd_findinfo · HC / 2012 / 760 · 2012-11-30 · fr

BAIL À LOYER, RÉSILIATION IMMÉDIATE, DÉFAUT DE LA CHOSE, INTERPRÉTATION CONTRA STIPULATOREM, ASCENSEUR | 18 al. 1 CO, 259b CO, 259b let. a CO, 259d CO, 247 al. 2 CPC (CH), 317 al. 1 CPC (CH), 317 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 30.11.2012 HC / 2012 / 760

TRIBUNAL
CANTONAL
XC11.012571-121797
557
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
30 novembre 2012
__________________
Présidence
de               M.
COLOMBINI
,
président
Juges
:              M.
Abrecht  et Mme Charif Feller
Greffier
:
M.              Bregnard
*****
Art.
316, 317 CPC; 18 al. 1, 259b, 259d CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
B.________
,
à Aigle,
P.________
,
à Choëx, et
M.________
,
à Ollon, demandeurs, contre le jugement rendu le 28 novembre 2011 par le Tribunal des baux dans
la cause divisant les appelants d’avec
A.Z.________
,
et
B.Z.________
,
tous deux à Aigle, défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par jugement du 28 novembre 2011, le Tribunal des baux a prononcé que la résiliation du bail
signifiée aux défendeurs A.Z.________ par les demandeurs B.________, P.________ et M.________
par courrier du 4 juin 2010, relative à des locaux commerciaux situés aux premier et deuxième
étages de l’immeuble sis [...], à Aigle, était inefficace (I); que les demandeurs/locataires
devaient payer aux défendeurs la somme de 75’662 fr., avec intérêts à 7% dès
le 1er octobre 2009 sur la somme de 12’696 fr. et dès le 1er octobre 2010 sur le solde (Il);
que les oppositions formées aux commandements de payer par les demandeurs dans les poursuites n°[...],
n° [...] et n°[...] de l'Office des poursuites du district d'Aigle étaient définitivement
levées à hauteur du montant alloué sous chiffre Il ci-dessus, en capital et intérêts;
elles sont définitivement maintenues pour le surplus (III, IV, V); que les conclusions Xl à
XX des demandeurs sont devenues sans objet, de même que leur conclusion VIII en ce qu’elle
concerne la poursuite n° [...] de l’Office des poursuites du district d’Aigle, leur
conclusion IX en ce qu’elle concerne la poursuite n° [...] dudit office et leur conclusion
X en ce qu’elle concerne la poursuite n° [...] du même office (VI). Pour le surplus,
le Tribunal des baux a réparti les frais et rejeté toutes autres et plus amples conclusions
(VII – IX).
En droit, le Tribunal des baux a considéré que, si un accès direct aux locaux loués
depuis l'avenue [...][...] et par ascenseur constituait un avantage indéniable pour des locaux commerciaux,
les demandeurs n’avaient cependant pas établi que cet accès était un élément
indispensable à l’exploitation des locaux loués de sorte que la résiliation anticipée
intervenue le 4 juin 2010 était inefficace et les demandeurs devaient en conséquence payer
le loyer jusqu'à l'échéance du contrat. Toutefois, les travaux prévus à la clause
6a) du contrat de bail, en particulier la mise à disposition de l’ascenseur et l'accès
par l’entrée principale donnant directement sur l'avenue [...], n’ayant pas été
réalisés, les locaux étaient dépourvus d’une qualité promise portant sur
des locaux communs dont la jouissance était incluse dans le loyer, et, de ce fait, affectés
d’un défaut. Le Tribunal a ainsi accordé aux demandeurs,
ex
aequo et bono
, une réduction de 30% du loyer
net dès le 1er janvier 2010 et jusqu’à la fin du bail, soit jusqu’au 30 septembre
2011.
B.
Par acte du 26 septembre 2012, B.________, P.________ et M.________ ont formé appel concluant, avec
suite de frais et dépens, à ce que le jugement précité soit annulé; que la résiliation
de bail signifiée aux défendeurs par courrier du 4 juin 2010 soit valable; que les oppositions
formées aux commandements de payer par P.________ (poursuite n° [...]), M.________ (poursuite
n° [...]) et B.________ (poursuite n°[...]) soient maintenues; qu'il soit constaté que
les conclusions Xl à XX des appelants sont devenus sans objet, de même que leur conclusion
VIII en ce qu'elle concerne la poursuite n° [...] de l'Office des poursuites du district d'Aigle,
leur conclusion IX en ce qu'elle concerne la poursuite n°[...] dudit office et leur conclusion X
en ce qu’elle concerne la poursuite n° [...] du même office. Subsidiairement, les appelants
ont conclu à ce que le loyer soit réduit proportionnellement à la gravité des défauts
qui affectaient les locaux loués; encore plus subsidiairement, à acheminer les appelants à
prouver par toutes voies de droit la véracité des faits allégués dans les présentes
écritures et leur réserver la contre-preuve des faits allégués par les intimés.
Ils ont produit à l'appui de leur appel une nouvelle pièce, soit un courriel daté du 25
septembre 2012 et sollicitent l'audition de deux témoins, ainsi que la tenue d'une nouvelle audience.
Les intimés n'ont pas été invités à déposer une réponse.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les
pièces du dossier :
B.________ est une société à responsabilité limitée, située à Aigle,
qui a pour but d'effectuer des opérations immobilières et dont les associés-gérants
sont P.________ et M.________.
A.Z.________ et B.Z.________ sont propriétaires d'un immeuble sis à [...] à Aigle.
Le 29 août 2008, A.Z.________ et B.Z.________, en qualité de bailleurs, et B.________, P.________
et M.________, en qualité de locataires, ont conclu un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux
situés aux premier et deuxième étages de l'immeuble précité pour une durée
de 3 ans, soit du 1er octobre 2008 au 31 (recte: 30) septembre 2011. Le loyer était payable trimestriellement
et s'élevait à 12'696 fr. par trimestre, forfait de 360 fr. pour les charges compris. Sous
la rubrique intitulée "6. dispositions particulières" du contrat, il était mentionné
notamment ceci:
"a)
Extension
obligatoire
:
espace ascenseur, vestibule, et hall, locaux adjacent (sic) de 82,3 m
2
env. à CHF 450.- le m
2
/annuel,
au plus tard le 01.01.2010
(…)
"
Selon cette clause, les bailleurs devaient mettre à disposition des locataires au 1er janvier 2010
au plus tard, une surface supplémentaire située au deuxième étage qui devait être
accessible depuis le rez-de-chaussée par un ascenseur et un accès par l'avenue [...] devait
être créé, les locaux n'étant accessibles à l'origine qu'à partir d'une
entrée donnant sur un passage. Le contrat a été rédigé par A.Z.________ qui
est au bénéfice d'une formation de juriste.
Les travaux prévus à la clause susmentionnée n'étant pas réalisés, les
locataires ont cessé de payer leurs loyers à partir du 1er octobre 2009. Ils en ont informé
la bailleresse par courrier du 9 novembre 2009 en précisant que ce problème était "extrêmement
contraignant" dans l'exploitation de leur entreprise dès lors que cette situation entravait
la continuation de la collaboration avec certains de leurs partenaires.
Les bailleurs ont alors introduit une requête auprès de la
Commission
de conciliation
en
matière de baux à loyer et à ferme du district d'Aigle (ci-après : la Commission
de conciliation). Au cours de l'audience du 16 février 2010, les bailleurs ont déclaré
être disposés "à accepter un loyer à 6'000 fr. pour les mois d'octobre à
décembre 2009 et de 4'000 fr. dès le 1er janvier 2010, jusqu'à parfaite exécution
des travaux mais au plus tard le 1er septembre 2010, cas échéant, le bail serait résilié".
Les locataires ont refusé cette offre et la Commission de conciliation a délivré une autorisation
de procéder, dont les bailleurs n'ont pas fait usage.
Par courrier du 22 mars 2010, les locataires ont imparti un délai au 1er mai 2010 aux bailleurs
afin d'effectuer la totalité des travaux prévus par le contrat de bail. Les travaux n'étant
pas terminés, les locataires ont requis le 3 juin 2010 un constat d'urgence auprès de la Justice
de paix du district d'Aigle afin de faire constater l'état des locaux ainsi que l'avancement des
travaux relatifs à l'extension prévue par l'art. 6 a) du contrat de bail. Il ressort en substance
du rapport de constat d'urgence que les travaux prévus par le contrat de bail n'étaient pas
réalisés au 8 juin 2010 et que, selon l'expert, une durée de six mois était nécessaire
pour achever lesdits travaux.
Par courrier du 4 juin 2010, les locataires ont résilié le contrat de bail avec effet immédiat
dès lors qu'ils considéraient que les locaux étaient totalement inadaptés à
l'activité d'une société de promotion immobilière et présentaient de ce fait
un défaut majeur.
Les bailleurs ont introduit auprès de l'Office
des poursuites d'Aigle des poursuites portant sur un montant de 118'846 francs. Les locataires ont formé
opposition aux commandements de payer qui leur ont été notifiés les 16 novembre 2010 à
P.________ (poursuite n° [...]), 17 novembre 2010 à B.________ (poursuite n° [...]) et
2 décembre 2010 à M.________ (poursuite n° [...] ).
Par requête du 10 décembre 2010, les locataires ont saisi la Commission de conciliation en
concluant à ce qu'il soit constaté que les prétentions de 118'846 fr. des bailleurs à
l'égard des locataires sont inexistantes et qu'ordre soit donné à l'Office des poursuites
d'Aigle d'annuler les poursuites n°[...], n°[...] et n° [...] introduites à leur
endroit.
Après le dépôt de la requête précitée, les bailleurs ont introduit de nouvelles
poursuites à l'encontre des locataires qui ont modifié leurs conclusions en conséquence
par écritures des 22 février et 7 mars 2011. Ces poursuites ont ultérieurement été
retirées ou annulées.
Une audience de conciliation a eu lieu le 8 mars 2011. A cette occasion les locataires ont une nouvelle
fois complété leur requête du 10 décembre 2010 en concluant à ce qu'il soit
constaté que le congé donné le 4 juin 2010 était valable. La Commission de conciliation
a procédé à une inspection locale et a estimé que le congé donné par les
locataires était valable. La conciliation n'a pas abouti.
Par acte du 28 mars 2011, B.________, P.________ et M.________ ont saisi le Tribunal des baux en prenant,
avec suite de frais et dépens, les conclusions suivantes:
"I.
La résiliation du bail à loyer liant B.________, M.________ et P.________ à A.Z.________
et B.Z.________ portant sur les locaux situés avenue[...] à Aigle notifiée le 4 juin 2010
est valable;
II.
La prétention de 118'846 fr. de l'intimé A.Z.________ contre la requérante B.________
est inexistante;
III.
La prétention de 118'846 fr. des intimés A.Z.________ et B.Z.________ contre la requérante
B.________ est inexistante;
IV.
La prétention de 118'846 fr. de l'intimé A.Z.________ contre le requérant M.________ est
inexistante;
V.
La prétention de 118'846 fr. des intimés A.Z.________ et B.Z.________ contre le requérant
M.________ est inexistante;
VI.
La prétention de 118'846 fr. de l'intimé A.Z.________ contre le requérant P.________ est
inexistante;
VII.
La prétention de 118'846 fr. des intimés A.Z.________ et B.Z.________ contre le requérant
P.________ est inexistante;
VIII.
Ordre est donné à l'office des poursuites du district d'Aigle d'annuler la poursuite [...]
introduite à l'encontre de la requérante B.________;
IX.
Ordre est donné à l'office des poursuites du district d'Aigle d'annuler la poursuite [...]
introduite à l'encontre du requérant M.________;
X.
Ordre est donné à l'office des poursuites du district d'Aigle d'annuler la poursuite [...]
introduite à l'encontre du requérant P.________;
XI.
Les prétentions de 54'153 fr. de B.Z.________ et A.Z.________ à l'encontre de P.________, M.________
et B.________ sont inexistantes;
XII.
Ordre est donné à l'office des poursuites du district d'Aigle d'annuler les poursuites[...]
dirigée contre P.________, [...] dirigée contre M.________ et [...] dirigée contre B.________;
XIII.
La prétention de B.Z.________ et A.Z.________ de 57'308 fr. contre M.________, P.________ et B.________
est inexistante;
XIV.
Ordre est donné à l'office des poursuites du district d'Aigle d'annuler les poursuites [...]
et [...] introduites contre M.________, B.________ et P.________;
XV.
Ordre est donné à l'office des poursuites du district de Monthey d'annuler la poursuite [...]
introduite par B.Z.________ et A.Z.________ contre P.________
XVI.
La prétention de 60'404 fr. 65 de B.Z.________ et A.Z.________ à l'encontre de B.________ etM.________
est inexistante;
XVII.
Ordre est donné à l'office des poursuites du district d'Aigle d'annuler les poursuites [...]
et [...] dirigées contre B.________ et M.________;
XVIII.
La prétention de 78'895 fr. 03 de B.Z.________ et A.Z.________ à l'encontre de M.________,
B.________ et P.________ est inexistante;
XIX.
Ordre est donné à l'office des poursuites du district d'Aigle d'annuler les poursuites [...]
et [...] dirigées contre M.________ et B.________;
XX.
Ordre est donné à l'office des poursuites du district de Monthey d'annuler la poursuite [...]
dirigée contre P.________.
"
Les bailleurs ont une nouvelle fois introduit des poursuites à l'encontre de B.________ (n°
[...]), de P.________ (n° [...]) et de M.________ (n° [...]) portant chacune sur un montant
de 106'434 fr. 80. Les locataires ont formé opposition aux commandements de payer qui ont été
notifiés le 13 octobre 2011 à B.________ et P.________, et le 18 octobre 2011 à M.________.
Par requête croisée du 15 avril 2011, les bailleurs ont pris à l'encontre des locataires
les conclusions suivantes, avec suite de frais et dépens :
" - que les loyers impayés, soit à
ce jour Fr. 80'408.-, sont dus;
-
qu'un intérêt de 5 % pour chaque mois de loyer échu est dû, pour chaque échéance
respective.
"
Les bailleurs se sont en outre déterminés
sur la requête des locataires le 15 juillet 2011.
Par écriture du 7 novembre 2011, les locataires ont modifié leurs conclusions de la manière
suivante :
"VIII.-
nouvelle              Ordre est donné
à l'Office des poursuites du district d'Aigle d'annuler les poursuites [...] (commandement de payer)
et [...] (prise d'inventaire et réintégration) dirigée contre B.________;
IX.-
nouvelle              Ordre est donné
à l'Office des poursuites du district d'Aigle d'annuler les poursuites [...] (commandement de payer)
et [...] (prise d'inventaire et réintégration) dirigée contre P.________;
X.-
nouvelle              Ordre est donné
à l'Office des poursuites du district d'Aigle d'annuler les poursuites [...] (commandement de payer)
et [...] (prise d'inventaire et réintégration) dirigée contre M.________.
Les conclusions XI.- à XX.- n'ont plus d'objet.
"
Par acte du 8 novembre 2011, les bailleurs ont modifié et complété leurs conclusions comme
suit :
"
I.
B.________, P.________ et M.________ sont les débiteurs, principalement solidairement entre eux,
subsidiairement chacun pour la part que justice dira, de A.Z.________ et de B.Z.________, et leur doivent
immédiat paiement de la somme de Fr. 101'568.-- (cent un mille cinq cent soixante-huit francs),
plus intérêts à 7 % l'an dès le 1er octobre 2010, échéance moyenne.
II.
L'opposition faite par M. M.________ au commandement de payer qui lui a été notifié par
l'Office des poursuites du district d'Aigle dans la poursuite n° [...] est définitivement levée
à concurrence de Fr. 101'568.-- (cent un mille cinq cent soixante-huit francs), plus intérêts
à 7 % l'an dès le 1er octobre 2010, échéance moyenne, plus frais et accessoires
légaux.
III.
L'opposition faite par M. P.________ au commandement de payer qui lui a été notifié par
l'Office des poursuites du district d'Aigle dans la poursuite n° [...] est définitivement levée
à concurrence de Fr. 101'568.-- (cent un mille cinq cent soixante-huit francs), plus intérêts
à 7 % l'an dès le 1er octobre 2010, échéance moyenne, plus frais et accessoires
légaux.
IV.
L'opposition faite par B.________ au commandement de payer qui lui a été notifié par l'Office
des poursuites du district d'Aigle dans la poursuite n° [...] est définitivement levée
à concurrence de Fr. 101'568.-- (cent un mille cinq cent soixante-huit francs), plus intérêts
à 7 % l'an dès le 1er octobre 2010, échéance moyenne, plus frais et accessoires
légaux.
"
Le 9 novembre 2011, le Tribunal des baux a procédé
à une inspection locale et a tenu une audience. Les parties y ont été entendues, ainsi
que cinq témoins, dont [...] et [...], compagne de P.________. Cette dernière, qui a assisté
au premier entretien entre les parties en vue de la location des locaux commerciaux, a déclaré
que les locataires avaient fait de l'accès par l'avenue [...] une condition sine qua non de la conclusion
du bail. Lors de cette audience, les bailleurs se sont engagés à retirer les poursuites n°
[...], [...] et [...] de l'Office des poursuites du district d'Aigle et chaque partie a conclu, avec
suite de frais et dépens, au rejet des conclusions prises par sa partie adverse.
En droit
:
1.
L'appel est recevable
contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let. b CPC [Code de procédure
civile du 19 décembre 2008; RS 272]) dans les causes non patrimoniales ou dont la valeur litigieuse
est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). L'appel, écrit et motivé, est introduit
dans les 30 jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification
postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
Formé
en temps utile par une partie qui y a intérêt et portant sur des conclusions patrimoniales
qui, au dernier état des conclusions de première instance étaient supérieures à
10'000 fr., l'appel est recevable.
2.
a)
L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art.
310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe général
de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, JT 2010 III 115,
p. 134). Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées
en première instance (Tappy, ibid., p. 135).
b/aa)
L'instance d'appel peut administrer les preuves
(art. 316 al. 3 CPC), notamment lorsqu'elle estime opportun de renouveler l'administration d'une preuve
ou d'administrer une preuve alors que l'instance inférieure s'y était refusée, de procéder
à l'administration d'une preuve nouvelle ou d'instruire à raison de conclusions ou de faits
nouveaux (Jeandin, CPC commenté, n. 5 ad art. 316 CPC). L'art. 316 al. 3 CPC ne confère pas
à l'appelant un droit à la réouverture de la procédure probatoire et à l'administration
des preuves. L'instance d'appel peut rejeter la requête de réouverture de la procédure
probatoire et d'administration d'un moyen de preuve déterminé si l'appelant n'a pas suffisamment
motivé sa critique de la constatation de fait retenue par la décision attaquée. Elle peut
également refuser une mesure probatoire en procédant à une appréciation anticipée
des preuves, lorsqu'elle estime que le moyen de preuve requis ne pourrait pas fournir la preuve attendue
ou ne pourrait en aucun cas prévaloir sur les autres moyens de preuve déjà administrés
par le tribunal de première instance, à savoir lorsqu'il ne serait pas de nature à modifier
le résultat des preuves qu'elle tient pour acquis (cf. ATF 131 III 222 c. 4.3; ATF 129 III 18 c.
2.6). Si l’instance d’appel doit procéder à l’administration d’une
preuve nouvelle ou instruire à raison de faits nouveaux, son pouvoir sera limité par les restrictions
de l’art. 317 CPC (Jeandin, op. cit., n. 9 ad art. 316 CPC).
Selon
cette disposition, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués
ou produits sans retard et ne pouvaient  être invoqués ou produits devant la première
instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC; Tappy, op. cit., JT 2010 III 115, p. 138). Il appartient
à l'appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel
doit indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons
qui les rendent admissibles selon lui (ibidem, pp. 136-147).
bb)
En l'espèce, les appelants invoquent, à titre de faits nouveaux, le besoin d'une surface locative
de 250 m
2
.
A cet égard, ils soulèvent qu'ils se sont associés ou
ont acheté des sociétés complémentaires
à leur propre activité.
Ils relèvent qu'ils sont très à
l'étroit dans leur local actuel quand bien même ils ont trouvé des locaux supplémentaires
de 140 m
2
,
ainsi que 200 m
2
d’atelier/halle, malheureusement disséminés. A l'appui de ces allégations, ils ont
produit une nouvelle pièce, soit un courriel daté du 25 septembre 2012, qui est postérieur
à la séance de délibérations du 28 novembre 2011 et à la motivation du jugement
adressée aux parties le 24 août 2012 et requièrent l'organisation de nouveaux débats,
ainsi que l'audition de deux témoins.
Les appelants, demandeurs en première instance, avaient allégué devant les premiers juges
avoir loué les locaux litigieux dans le but de s’associer avec des tiers, l’accès
par l’ascenseur étant indispensable à la venue de ceux-ci. Sur ce point, le Tribunal
des baux a relevé que les appelants n'avaient pas établi, par pièces ou par témoins,
l'existence de ces prétendus futurs associés (jugement entrepris, p. 12 -13). Or, à supposer
que l’association avec des tiers n’ait abouti qu’en septembre 2012, les appelants,
qui se contentent de produire le courriel du 25 septembre 2012 à l’appui de leur appel, n’établissent
pas à satisfaction de droit la raison pour laquelle ils ne pouvaient, en ayant fait preuve de la
diligence requise, produire des documents ou citer des témoins en première instance, à
tout le moins au sujet de leurs négociations en cours en vue de cette prétendue association.
Il y a donc lieu de considérer que la condition de l’art. 317 al. 1 let. b CPC n’est
pas réalisée et, en conséquence, leur nouvelle pièce est irrecevable. Au surplus,
même à supposer que cette pièce soit recevable, celle-ci n’aurait pas la valeur
probante que lui attribuent les appelants s’agissant du caractère indispensable de l’accès
litigieux pour l’exploitation des locaux (cf. infra c. 3).
En ce qui concerne la requête portant sur de nouveaux débats, les parties ont déjà
été entendues en première instance sur les faits de la cause, notamment sur leurs projets
d'association, tout comme le témoin [...], auditionné le 9 novembre 2011. Dès lors, il
ne sera pas donné suite aux mesures d'instruction requises, compte tenu également de ce qui
suit.
3.
Les appelants soutiennent que le défaut de l’objet loué était grave et qu'une résiliation
avec effet immédiat était justifiée. Ils estiment que les premiers juges ont fait une
appréciation erronée des preuves. Ils développent plusieurs arguments à l'appui de
leur thèse qui seront examinés ci-après (c. 3.1 – 3.5).
Aux termes de l'article 259b let. a CO (Code des obligations du 30 mars 1911, RS 220), lorsque le
bailleur a connaissance d'un défaut et qu'il n'y a pas remédié dans un délai convenable,
le locataire peut résilier le contrat avec effet immédiat si le défaut exclut ou entrave
considérablement l'usage pour lequel un immeuble a été loué ou si le défaut
restreint l'usage pour lequel une chose mobilière a été louée. La résiliation
anticipée du contrat par le locataire présuppose notamment que les locaux soient affectés
d'un défaut grave. D'une manière générale le défaut est grave lorsque objectivement,
l'on ne peut plus exiger du locataire qu'il continue à occuper les lieux. Constitue un défaut
important selon la jurisprudence, celui qui met en danger des intérêts vitaux, tels que la
santé du locataire ou de sa famille, ou celui qui rend impossible pendant un certain temps l'utilisation
de l'appartement ou d'une grande partie de celui-ci (TF 4C.384/2005 du 22 mars 2006 c. 3.1; Aubert, Droit
du bail à loyer, Commentaire pratique, Bâle 2010, n. 15 ad art. 259b CO).
3.1
a)
Les appelants relèvent que l’interprétation littérale de la clause litigieuse (6a
du contrat de bail) permettait déjà de conclure que l’extension était indispensable.
Toutefois, les appelants admettent l’existence d’une lacune contractuelle, le contrat de
bail ne prévoyant pas la conséquence de l’inexécution de cette condition. Ils reprochent
aux premiers juges de ne pas avoir interprété le contrat en établissant la volonté
des parties au moment de sa conclusion, en s’appuyant en particulier sur le témoignage de
[...] qui avait été citée par les intimés.
b)
En
présence d’un litige sur l'interprétation d’un contrat le juge doit tout d’abord
s’efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans s’arrêter
aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour
déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO).
Si la volonté réelle des parties ne
peut pas être établie ou si leurs volontés intimes divergent, le juge doit interpréter
les déclarations faites et les comportements selon la théorie de la confiance; il doit donc
rechercher comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction
de l'ensemble des circonstances; le principe de la confiance permet ainsi d'imputer à une partie
le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même s'il ne correspond pas à
sa volonté intime. L'application du principe de la confiance est une question de droit que le tribunal
peut examiner librement. Pour trancher cette question, il doit cependant se fonder sur le contenu de
la manifestation de volonté et sur les circonstances, dont la constatation relève du fait (ATF
135 III 410 c. 3.2 p. 412 s.); les circonstances déterminantes sont celles qui ont précédé
ou accompagné la manifestation de volonté.
Le sens d'un texte, apparemment clair, n'est pas forcément déterminant, de sorte que l'interprétation
purement littérale est prohibée. Même si la teneur d'une clause contractuelle paraît
limpide à première vue, il peut résulter d'autres conditions du contrat, du but poursuivi
par les parties ou d'autres circonstances que le texte de ladite clause ne restitue pas exactement le
sens de l'accord conclu. Il n'y a cependant pas lieu de s'écarter du sens littéral du texte
adopté par les cocontractants lorsqu'il n'existe aucune raison sérieuse de penser qu'il ne
correspond pas à leur volonté (cf. ATF 136 III 186 c. 3.2.1; ATF 135 III 295 c. 5.2; 133 III
61 c. 2.2.1; ATF 133 III 675 c. 3.3).
c)
A l’instar des premiers juges, il y a lieu de considérer que le sens littéral de la clause
litigieuse n’est pas forcément déterminant compte tenu des circonstances de l’espèce,
de sorte qu’il est permis de s’en écarter dans la mesure où il ne correspond pas
à la volonté des parties. En l'espèce, le bail litigieux était d’une durée
déterminée de trois ans et l’accès supplémentaire au deuxième étage
ne devait être disponible qu'à partir du 1er janvier 2010, soit quinze mois après le début
du bail; si les travaux avaient été indispensables à l’exploitation des locaux,
on voit mal les demandeurs accepter une telle contrainte. De plus, les locaux du deuxième étage,
bien que privés d'ascenseur, étaient exploitables puisque accessibles par la même cage
d’escaliers que ceux du premier étage. Les déclarations du témoin [...], quant au
caractère indispensable de l’accès prévu dans la clause, doivent être relativisées,
indépendamment de ses liens avec l’une des parties, dès lors que ce témoin n’avait
assisté qu’à la première des discussions précontractuelles et qu’aucun
autre élément du dossier ne permet de corroborer ses déclarations à ce sujet.
Au demeurant, dans la mesure où les appelants entreprennent de critiquer les développements
des premiers juges en particulier l’appréciation des preuves qu’ils qualifient d’erronée,
en tentant de faire prévaloir leur propre vision des choses, leur argumentation est vaine dès
lors qu'ils se livrent à des critiques toutes générales de la décision sans une motivation
suffisamment précise (ATF 138 III 374 c. 4.3.1).
Mal fondé, le moyen des appelants doit être rejeté.
3.2
a)
Les appelants sont d’avis qu’en
cas de doute sur la commune et réelle intention des parties, le contrat devait s’interpréter
en défaveur de son rédacteur (
in
dubio contra stipulatorem
) qui est l’un
des intimés, auquel ils reprochent d’avoir omis, en tant que juriste, d’y mentionner
les conséquences de l’inexécution.
b)
Savoir quel est, parmi les différents éléments constitutifs d’une clause contractuelle,
celui qui manque de clarté est une pure question d’appréciation, laquelle doit être
résolue à l’aide des moyens d’interprétation ordinaires, un recours éventuel
au principe “
in dubio
contra stipulorem
" ne se justifiant que si
ces moyens-là ne permettent pas de trancher la question (4C. 302/1998 du 16 mars 2000 c. 3 ; ATF
123 III 35 consid. 2c/bb p. 44 et les références).
c)
En l’espèce, une série de circonstances à la fois antérieures (phase précontractuelle)
et postérieures à l’établissement du contrat de bail, singulièrement de la
clause litigieuse, ont permis de mettre en évidence que l'accès à [...] ne constituait
pas un élément indispensable à l’exploitation des locaux loués (cf. supra c.
3.1). C’est ainsi par le recours aux moyens d’interprétation ordinaires que le manque
de clarté du texte de la clause contractuelle litigieuse, approuvé par les appelants qui sont
du reste des professionnels de l’immobilier, versés dans les affaires, a été levé.
Dès lors, une interprétation selon le principe « in dubio contra stipulatorem » est
superflue.
Mal fondé le grief des appelants est rejeté.
3.3
a)
Les appelants soutiennent également que les premiers juges auraient dû tenir compte des circonstances
survenues postérieurement à la conclusion du contrat, notamment le comportement des parties
qui constituerait un indice de leur volonté réelle. Ils reprochent au Tribunal des baux de
ne pas avoir pris en considération, lors de l’examen de la validité de la résiliation
ou de la réduction de loyer, la proposition des intimés à l'audience du 18 février
2010 (recte : 16 février 2010) devant la Commission de conciliation, qui portaient sur une réduction
de 50% du loyer pour les trois mois précédant le 1
er
janvier 2010 et de presque 80% postérieurement à cette date jusqu'à parfaite exécution
des travaux, mais au plus tard jusqu'au 1
er
septembre 2010. Les appelants relèvent par ailleurs qu'à l'audience du 8 mars 2011, la Commission
de conciliation a estimé que la résiliation de bail donnée le 4 juin 2010 par les locataires
était valable.
b)
Si les circonstances postérieures à la conclusion du contrat peuvent, le cas échéant,
être prises en compte pour son interprétation, cela ne vaut en principe pas s’agissant
du comportement des parties après la litispendance. En particulier, l’attitude des intimés
dans le cadre de la procédure de conciliation, qui n’a pas abouti en l’espèce,
et l’avis de la Commission de conciliation — qui ne lie pas le juge du fond ne sont pas déterminantes
pour interpréter la clause litigieuse, au vu notamment du but de cette procédure (art. 201
CPC; fonction conciliatrice à caractère informel), de sa séparation de la procédure
au fond et de son caractère de confidentialité (art. 205 CPC; Bohnet, in CPC commenté,
Bâle 2011, n. 2 ad art. 205 CP et réf. citées). On ne saurait dès lors retenir à
l'encontre des intimés leur proposition transactionnelle formée dans le but d'éviter un
procès.
3.4
Les appelants soutiennent encore que le coût
de la surface louée de 450 fr./m2, élevé en comparaison avec les prix habituellement
pratiqués à Aigle, donnait une indication claire du standing dont auraient dû bénéficier
les locaux loués. Cet élément, qui aurait dû permettre aux premiers juges de constater
que les travaux étaient indispensables à la poursuite des affaires des appelants, aurait été
ignoré par le Tribunal des baux.
Pour autant qu'il soit recevable au regard des exigences de l'art. 317 CPC, ce moyen, soulevé à
titre d' «élément de preuve supplémentaire» par les appelants, doit de toute
manière être rejeté, dès lors qu'il ne trouve aucune assise dans le dossier. Au surplus,
il n'est de toute manière pas propre à remettre en cause l'interprétation de la clause
litigieuse au vu des circonstances retenues et au regard de la réduction de 30% du loyer net, accordée
en définitive par le Tribunal des baux pour défaut de mise  à disposition d'un ascenseur
et en raison de l'inexécution des travaux concernant l'entrée principale.
3.5
a)
Les appelants invoquent, à titre subsidiaire,
qu'au vu des éléments soulevés dans leur appel, le défaut de la chose louée
doit être considéré comme étant bien plus grave et justifierait une réduction
plus importante que les 30% accordés par les premiers juges.
b/aa)
Selon
les art. 259a al. 1 let. b et 259d CO, en cas d’apparition de défauts de la chose louée
qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses
frais, et lorsque ces défauts entravent ou restreignent l’usage pour lequel la chose a été
louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir
du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination
de ce dernier. La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l’art.
259d CO doit être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur
de l’objet sans défaut. Elle vise à rétablir l’équilibre des prestations
entre les parties (ATF 130 III 504 c. 4.1 ; ATF 126 III 268 c. 11c). En principe, il convient de procéder
selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu’elle est pratiquée dans le
contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa
valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion.
Cependant, le calcul proportionnel n’est pas toujours aisé, notamment lorsque le défaut
est de moyenne importance. Il est alors admis qu’une appréciation en équité, par
référence à l’expérience générale de la vie, au bon sens et à
la casuistique, n’est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 c. 4.1 ; SJ 1997,
p. 661 c. 3a ; TF 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 c. 2.3).
bb)
S'agissant de la quotité de la réduction
qui peut être demandée en raison d'une privation d'ascenseur, il convient de se référer
aux jurisprudences cantonales citées par la doctrine qui admettent des diminutions de loyer de 10%
à 25% en fonction des circonstances. Ainsi, il a été jugé que la privation d'ascenseur
au quatrième étage justifiait une réduction de loyer de 10% (Lachat, Le bail à loyer,
Lausanne 2008, p. 258 et réf. citée); que la privation d'ascenseur, de buanderie, de grenier
et d'antenne TV aux sixième et septième étages pouvait donner droit à une réduction
de 15%; une réduction de 25% a été accordée pour un locataire, particulièrement
âgé et atteint dans sa santé, habitant au septième étage qui ne pouvait atteindre
son appartement sans être porté (Aubert, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique,
Bâle 2010, n. 57 ad art. 259d CO, pp. 381 ss et réf. citées).
c)
En l'espèce, ce n'est pas tant l'usage des locaux qui est entravé, mais l'image de standing
que les locataires entendent donner par l'accès direct par l'entrée principale à [...]
en ascenseur au deuxième étage de leur immeuble. La perte de cette qualité, dans la mesure
où aucun dommage n'est établi – notamment une perte du chiffre d'affaires –,
ne justifie pas une diminution de loyer de plus de 30%. Vu ce qui précède, les premiers juges
n'ont pas abusé de leur pouvoir d'appréciation.
4.
En conclusion, l’appel doit être rejeté
et le jugement confirmé en application de l'art. 312 al. 1 CPC.
Les frais de deuxième instance, arrêtés à 1'756 fr. (art. 69 al. 1 TFJC [tarif des
frais judiciaires civils du 28 septembre 2010; RSV 270.11.5], sont mis à la charge des appelants
qui succombent, solidairement entre eux (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
Les intimés n'ayant pas été invités à se déterminer, il n'y a pas lieu
d'allouer des dépens.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L'appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'756 fr. (mille sept cent
cinquante-six francs), sont mis à la charge des appelants B.________, P.________ et M.________,
solidairement entre eux.
IV.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
3 décembre 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Andrea E. Rusca (pour B.________, P.________ et M.________),
‑
Me Jérôme Benedict (pour A.Z.________ et B.Z.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, au :
‑
Tribunal des baux.
Le greffier :