vd_findinfo · HC / 2024 / 793 · 2024-12-09 · fr

COURTAGE, CONSTATATION DES FAITS, PARTAGE{SENS GÉNÉRAL}, VENTE, LIEN DE CAUSALITÉ | 412 al. 1 CO, 413 al. 1 CO, 106 al. 2 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile HC / 2024 / 793

TRIBUNAL
CANTONAL
PT20.014706-221515-230546
546
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
9 décembre 2024
__________________
Composition
:               Mme
Crittin
Dayen
, présidente
M.
Hack et Mme Giroud Walther, juges
Greffière
:              Mme
Ayer
*****
Art.
412 al. 1 et 413 al. 1 CO
Statuant sur l’appel interjeté par
E.________
SA
, à [...], demanderesse, ainsi que sur
l’appel joint interjeté par
T.________
et
H.________
,
à [...] (Royaume-Uni), défendeurs, contre le jugement rendu le 31 mars 2022 par le Tribunal
civil de l’arrondissement de l’Est vaudois dans la cause divisant les parties entre elles,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 31 mars 2022, dont les motifs ont été adressés pour notification le 24
octobre 2022 aux parties, le Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois (ci-après :
les premiers juges, le tribunal ou l’autorité précédente) a dit que T.________ et
H.________, solidairement entre eux, devaient payer à E.________ SA la somme de 35'137 fr. 15, avec
intérêts à 5 % l’an dès le 30 avril 2019 (I), a mis les frais judiciaires,
arrêtés à 7'389 fr., à la charge d’E.________ SA par 3'694 fr. 50 et à
la charge de T.________ et H.________, solidairement entre eux, par 3'694 fr. 50, et les a compensé
avec les avances de frais versées par les parties (II), a dit que T.________ et H.________, solidairement
entre eux, verseraient à E.________ SA la somme de 2'714 fr. 50 à titre de remboursement des
frais judiciaires qu’elle avait avancés (III), a compensé les dépens (IV) et a rejeté
toute autre ou plus ample conclusion (V).
En droit, les premiers juges ont considéré qu’E.________ SA, d’une part, ainsi
que T.________ et H.________, d’autre part, étaient liés par un contrat de courtage de
négociation exclusif tendant à la vente du bien immobilier de ces derniers sis à [...].
L’autorité précédente a retenu que T.________ et H.________ avaient mis un terme
à l’exclusivité de ce contrat en date du 27 novembre 2018, lequel avait perduré
sous la forme d’un contrat de courtage non exclusif jusqu’au 23 avril 2019, date à
laquelle ceux-ci avaient résilié le contrat précité. Elle a relevé que T.________
et H.________ avaient conclu, en parallèle, un contrat de courtage de négociation non exclusif
avec W.________ SA en date du 19 décembre 2018, par l’intermédiaire de laquelle un contrat
de vente avait été conclu le 30 avril 2019 avec F.________. Les premiers juges ont considéré
qu’une commission était due à E.________ SA dans la mesure où elle avait exercé
plusieurs des activités caractéristiques du courtier négociateur, à savoir qu’elle
avait notamment déployé une importante activité en rencontrant un certain nombre d’acheteurs
potentiels, en mettant T.________, H.________ et l’acquéreur F.________ en contact, en effectuant
plusieurs visites et en amenant l’acheteur à formuler une offre d’achat. Au surplus,
selon les premiers juges, E.________ SA bénéficiait d’une clause d’allégement
du lien de causalité entre l’activité de courtier et la conclusion du contrat de vente
au regard du chiffre 7 du contrat de courtage la liant à T.________ et H.________. Le lien de causalité
a été considéré, par l’autorité précédente, d’autant plus
prouvé qu’aucun manquement ne pouvait être reproché à E.________ SA au motif
que les visites effectuées avec F.________ et sa compagne I.________, ainsi que le travail de valorisation
du bien auprès de ces derniers, avaient été des éléments déterminants dans
leur décision d’acquérir le bien immobilier sis à [...] et ce malgré l’intervention
de W.________ SA, avec laquelle T.________ et H.________ avaient au demeurant conclu une convention d’indemnisation.
Les premiers juges ont écarté l’éventualité d’une rupture définitive
des pourparlers postérieure de l’activité d’E.________ SA au regard des déclarations
de F.________, ainsi qu’au motif que les conditions de vente présentées par W.________
SA à celui-ci ne reposaient pas sur des bases nouvelles. Enfin, l’autorité précédente
a retenu qu’en tenant compte de la proximité temporelle de l’intervention des deux courtiers,
la continuité, tant des négociations que de la valorisation initiée par E.________ SA,
était manifeste. Finalement, les premiers juges ont considéré – en se fondant sur
l’ATF 72 II 421 – qu’une seule commission était due par T.________ et H.________
et que les deux courtiers, soit E.________ SA et W.________ SA, avaient contribué au résultat
obtenu dans une proportion équivalente. Partant, l’action d’E.________ SA a été
partiellement admise et la moitié de la commission convenue lui a été allouée.
B.
a)
Par acte du 23 novembre 2022, E.________ SA
(ci-après :  l’appelante)
a interjeté appel de ce jugement en concluant, avec suite de frais et dépens, préalablement,
à ce que T.________ et H.________ (ci-après : les intimés, respectivement l’intimée
ou l’intimé) soient condamnés, solidairement entre eux, à payer un montant de 2'000
fr. à titre de sûretés en garantie des dépens dans l’éventualité
où ceux-ci devaient interjeter un appel ou un appel joint, et, principalement, à ce que le
jugement soit annulé et à ce que les intimés soient condamnés, solidairement entre
eux, à lui payer un montant de 70'274 fr. 25, avec intérêts à 5 % l’an
dès le 30 avril 2019.
b)
Le 26 avril 2023, les intimés ont déposé un mémoire de réponse et un appel joint,
concluant, avec suite de frais et dépens, au rejet de l’appel, respectivement à l’annulation
du jugement litigieux et au rejet des conclusions prises par l’appelante en procédure de première
instance.
c)
Le 10 mai 2023, les intimés se sont déterminés sur la requête de fournitures de sûretés
en concluant à son rejet.
d)
Le 17 mai 2023, l’appelante a répliqué spontanément sur les déterminations
du 10 mai 2023 et a maintenu sa requête.
e)
Par ordonnance du 6 juin 2023, le Juge délégué de la Cour de céans (ci-après :
le juge délégué) a admis la requête de fournitures de sûretés formée
par l’appelante (I), a astreint les intimés, solidairement entre eux, à verser un montant
de 2'000 fr. à titre de sûretés dans un délai de vingt jours dès notification
de l’ordonnance, faute de quoi l’appel joint serait déclaré irrecevable (II), a
mis les frais judiciaires de cette ordonnance, arrêtés à 900 fr., à la charge des
intimés, solidairement entre eux (III), et a dit que l’ordonnance était exécutoire
(IV).
f)
Les intimés se sont acquittés de la somme de 2'000 fr. en garantie des dépens le 3 juillet
2023, soit dans le délai imparti pour ce faire.
g)
Dans sa réponse à l’appel joint du 4 septembre 2023, l’appelante a déclaré
confirmer les conclusions prises dans son appel du 23 novembre 2022 et a conclu, avec suite de frais
et dépens, au rejet de l’appel joint déposé par les intimés.
h)
Par courrier du 8 mai 2024, le juge délégué a informé les parties que la cause était
gardée à juger, qu’il n’y aurait pas d’autre échange d’écritures
et qu’aucun fait ou moyen de preuve nouveau ne serait pris en compte.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
L’appelante est une société anonyme de droit suisse, sise à [...], ayant succédé
le 28 novembre 2018 à la raison individuelle Z.________, dont le titulaire était J.________,
et dont le but social est d'effectuer toutes opérations immobilières, notamment la promotion,
l'achat, la vente, le courtage et la gérance de tous biens immobiliers, ainsi que du conseil en
financement immobilier. J.________ et X.________ en sont les administrateurs.
2.
Les intimés, ressortissants [...], étaient domiciliés à [...] au moment de la conclusion
du contrat litigieux. Ils sont désormais établis au [...]. Ils étaient propriétaires
de la parcelle n° [...] du Registre foncier de la Commune de [...], sise à la rue [...].
3.
Souhaitant vendre leur bien immobilier, sis à
[...], les intimés ont conclu un «
contrat
de courtage immobilier
» le 11 mai 2018
avec le titulaire de la raison individuelle Z.________, J.________, lequel contrat prévoyait notamment
ce qui suit :
«
(…)
2.
Mandat
Le
mandant charge l'Agence
[l’appelante, ndlr]
de trouver des acheteurs et de négocier la vente de l'objet défini sous chiffre 3. Le courtier
exercer
[sic]
les fonctions de négociateur et d'intermédiaire en ce sens qu'il s'entremettra entre le mandant
et l'amateur en vue de faire aboutir la vente ou la promesse de vente. (...)
4.
Prix de mise en vente demandé par vos soins
chf
2'990'000.- (…).
5.
Commission de courtage
2.5%
(deux pourcents et demi) du prix de vente obtenu chez le notaire, TVA 7.7% en sus.
Ce
taux de commission de courtage est dû à l'agence si l'affaire aboutit grâce à la
négociation conduite par “[...]”. (…)
La
commission de courtage est due à l'agence dès la signature de l'acte de vente ou de la promesse
de vente chez le notaire. (...)
Contrat
O
Contrat de mandat
Exclusivité
de 6 mois
à partir de
la date de signature du présent contrat se renouvelant automatiquement pour la même durée.
Dans
le cas où l'exclusivité ne serait pas renouvelée, le mandat continuera sous la forme d'un
contrat “non exclusif”.
La
durée minimale du mandat est de six mois et se renouvelle automatiquement à chaque échéance.
(…)
Au
fur et à mesure, ainsi qu'à l'expiration du présent contrat, l'Agence communiquera au
mandat le nom de toutes les personnes auxquelles il aura fait des offres et transmis un dossier. Si l'une
de ces personnes devait se porter acquéreur de la propriété ci-dessus désignée,
la commission de vente sera due, même si la vente intervient après la fin du contrat, pour
autant que la vente intervienne dans les douze mois après la fin du contrat de mandat.
(…)
8.
Durée et for juridique
(…)
Pour
tout litige qui pourrait résulter du présent mandat, la compétence revient aux tribunaux
du lieu de situation de l'objet désigné à l'article 3 du présent contrat. (…) »
4.
J.________ a fait visiter l’immeuble des
intimés à plusieurs acheteurs potentiels. Après chaque visite, il faisait un point de
situation avec les intimés.
5.
a)
Le 19 août 2018, J.________ a eu un échange
de courriels avec I.________, qui était à la recherche d’un bien immobilier, pour lui
transmettre plusieurs dossiers. Il a ainsi mis les intimés pour la première fois en contact
avec I.________ et son compagnon F.________.
b)
Après une première visite du bien immobilier le 20 août 2018, F.________ a contacté
J.________ afin de lui faire part de son souhait de faire une offre d’achat comprise entre 2'200'000
et 2'350'000 francs.
c)
Par courriel du 28 août 2018, F.________ et I.________ ont fait part à J.________ de leur souhait
de visiter une deuxième fois l'immeuble des intimés.
Le 30 août 2018, J.________ a informé F.________ et I.________ que les intimés n'étudieraient
pas les offres ne se situant pas entre 2'650'000 et 2'900'000 francs.
d)
Après la deuxième visite, F.________ a fait, le 30 octobre 2018, une offre d'achat de 2'300'000
francs. J.________ a transmis cette offre aux intimés le 13 novembre 2018, en précisant
qu’il pensait que F.________ serait susceptible de la revoir à la hausse.
Le 15 novembre 2018, les intimés ont refusé ladite offre et ont formulé une contre-offre
de 2'720'000 francs. Dès le lendemain, J.________ leur a indiqué qu’il allait communiquer
leur réponse à F.________ et voir dans quelle mesure celui-ci pourrait revoir son offre.
6.
Par courriel du 27 novembre 2018, les intimés ont mis un terme à l’exclusivité du
mandat les liant à J.________, l’informant qu’ils allaient mandater d’autres courtiers
pour vendre leur maison. Ils y ajoutaient que s’il souhaitait continuer sur cette base, ils l’invitaient
à leur fournir les nouvelles conditions générales.
7.
Par courriels des 28 novembre et 13 décembre 2018, F.________ a interpellé J.________ à
propos des conditions du prêt hypothécaire contracté par les intimés auprès
de la banque Y.________ (ci-après : Y.________). Entendu comme témoin, F.________ a indiqué
que J.________ lui avait suggéré de se renseigner auprès de la banque des intimés
d’une éventuelle reprise de leur crédit hypothécaire. F.________ a tenté d’obtenir
ces informations auprès d’Y.________, sans succès.
8.
Le 19 décembre 2018, les intimés ont signé un contrat de courtage non exclusif avec W.________
SA. Ce contrat avait également pour objet la vente de l'immeuble des intimés sis [...] à
[...]. Le prix de vente demandé par ces derniers était de 2'900'000 francs. La commission de
courtage était fixée à 3 %, plus TVA, du prix de vente convenu.
9.
a)
Le 9 janvier 2019, J.________ a informé
l’intimée qu’il avait eu des contacts avec F.________ à la fin du mois de décembre
2018, que celui-ci était toujours intéressé à acquérir l’immeuble mais
qu’il doutait qu’il puisse se rallier à leur contre-offre.
b)
L’appelante a fait visiter une troisième fois l’immeuble des intimés à F.________
et I.________ le 17 janvier 2019.
c)
Par courriel du 18 janvier 2019, l’appelante a informé les intimés que F.________ allait
revoir son offre à la hausse mais que celle-ci ne dépasserait pas 2'400'000 francs. Entendu
comme témoin, F.________ a confirmé qu’il n’entendait pas, à cette époque-là,
faire une offre supérieure à 2'450'000 francs. Il a indiqué ne plus avoir eu de contacts
avec J.________ à partir de ce moment et qu’en raison notamment de cette absence de nouvelles,
il avait cessé de s’intéresser au bien immobilier des intimés, étant précisé
que c’était surtout son amie qui souhaitait l’acquérir. Il a encore exposé
qu'il ignorait si J.________ avait toujours un mandat et qu'il avait trouvé bizarre qu'il ne le
relance plus, sachant qu'il était intéressé par l'objet en cause. Il s'était ainsi
demandé s'il n'y avait pas une transaction en cours sur ledit objet et il avait renoncé. Il
a déclaré n’avoir que peu de répondant de la part de J.________, qu'il avait dû
le relancer, qu’il avait eu le sentiment que la relation de ce dernier avec les intimés était
difficile, respectivement « brouillées », et que le rapport de confiance n'était
pas dans un très bon état.
10.
Les relations de courtage entre l’appelante et les intimés se sont poursuivies durant tout
l’hiver 2019.
11.
a)
Peu après le 19 février 2019 et dans sa recherche d'un autre bien immobilier, F.________ est
entré en contact avec R.________, courtier auprès de W.________ SA. Lors de leurs contacts
au sujet d’un autre bien immobilier, qui n'a finalement pas plu à F.________, R.________ lui
a parlé d'une maison à [...]. F.________ a compris qu'il s'agissait de l'immeuble des intimés.
Après lui avoir confirmé qu’il était toujours en vente, W.________ SA lui a fait
visiter le bien à deux reprises. F.________ a immédiatement informé R.________ qu’il
connaissait déjà le bien immobilier des intimés par l’intermédiaire d’un
autre courtier. Lors de la première visite, il lui a fait part du fait qu’il avait déjà
formulé une offre par le biais de l’appelante, offre qui avait été refusée
par les intimés. Entendu comme témoin, R.________ a ajouté que F.________ lui avait dit
qu'il pensait que J.________ n'était plus mandaté par les intimés. Il n'est pas établi
par ailleurs que ces derniers, ou qui que soit d'autre, auraient informé l’appelante que W.________
SA était en négociation avec F.________ pour la vente de leur bien immobilier.
b)
R.________ a négocié tant avec les intimés pour qu'ils réduisent leurs prétentions
qu'avec F.________ pour qu'il augmente son offre.
c)
Le 4 mars 2019, J.________ a informé les intimés que B.________ avait fait une offre d’achat
à 2'775'000 francs. La vente n’a pas abouti pour une raison qui n’a pas été
établie.
d)
En parallèle, par courriel du 28 février 2019, R.________ a confirmé aux intimés
une offre « des époux S.________ », sans condition et en vente directe, à
hauteur de 2'600'000 fr., dont la validité était de cinq jours. En réponse à une
sollicitation de l’intimée du 2 avril 2019 qui s’enquerrait de savoir si cet acheteur
était toujours intéressé, il a confirmé que cette offre était maintenue. Le 4 avril
2019, R.________ a réitéré cette confirmation à l’attention de l’intimée,
tout en précisant qu’il ferait encore visiter le bien immobilier à F.________. Le 7 avril
2019, l’intimée a répondu à R.________ que dans l’éventualité où
F.________ ne devait pas formuler une offre supérieure, l’intimé et elle-même accepteraient
l’offre « des époux S.________ » de 2'600'000 francs.
e)
Le 8 avril 2019, F.________ a adressé à R.________ une offre d’achat de 2'610'000 fr.,
sous réserve de financement. Ce dernier a transmis cette offre le lendemain à l’intimée,
laquelle lui a répondu que cette offre était acceptée.
Entendu comme témoin, R.________
a expliqué que F.________ avait fait une offre similaire à celle « des époux
S.________ » et qu'il avait augmenté son offre de 10’000 fr., ce qui avait fait
pencher la balance en sa faveur. Selon lui, les intimés avaient baissé leur prix au motif,
notamment, qu’ils avaient déjà déménagé, que la maison était vide
et que les mois s'écoulaient. R.________ avait néanmoins dû négocier avec eux pour
qu'ils acceptent cette offre. Il a encore déclaré que c'était grâce à lui que
F.________ avait acquis le bien immobilier des intimés mais qu'il ne pouvait pas corroborer l'assertion
selon laquelle c'était uniquement grâce à lui.
Lors de son audition en qualité de témoin, F.________ a indiqué que la négociation
par le biais de R.________ s'était faite assez rapidement, ajoutant que celui-ci était un courtier
dynamique, efficace et entreprenant. Il a encore déclaré que tant J.________ que R.________
avaient joué un rôle dans la vente, mais que ce dernier avait joué un rôle décisif
à la fin, ayant réussi à faire en sorte que l'offre et la demande se rencontrent. Il a
précisé que c'était effectivement R.________ qui avait permis la finalisation de la vente
et que celui-ci était le plus efficace dans la négociation. Entendue comme témoin, I.________
a confirmé les propos de son compagnon, en déclarant que R.________ avait réussi à
convaincre celui-ci d'augmenter son offre, contrairement à J.________. F.________ a toutefois ajouté
qu'il ne pouvait exclure que la vente serait de toute manière venue à chef sans l'intervention
de R.________ dès lors que I.________ et lui-même avaient toujours l'objet en tête.
En outre, F.________ et R.________ ont tous deux confirmé, lors de leur audition en qualité
de témoin, que les négociations entre eux n'avaient pas débuté sur des bases nouvelles,
dans la mesure où F.________ avait déjà visité la maison des intimés et fait
des offres. Celui-ci a ajouté qu'il n'attendait plus rien de J.________ dès lors qu'ils n'avaient
plus de contacts.
12.
Le 23 avril 2019, les intimés ont résilié le contrat de courtage les liant à l’appelante,
au motif que leur bien immobilier allait être vendu par W.________ SA. Ni l’identité
de l’acheteur ni le prix de vente n’ont été communiqués à l’appelante.
13.
a)
F.________ a acheté l’immeuble des intimés le 30 avril 2019, pour un prix de 2'610'000
francs.
b)
La vente de l'immeuble des intimés a permis à W.________ SA d'obtenir une commission de courtage
de 84'329 fr. 10, soit 3 % du prix de vente de l'immeuble, TVA en sus.
c)
Le 30 avril 2019 également, les intimés ont conclu avec W.________ SA une convention dans laquelle
ils sont convenus de ce qui suit :
«
I.
W.________ SA s'engage à indemniser complètement M. et Mme [...] pour toute somme qui serait
éventuellement due à [...]
[l’appelante,
ndlr]
y compris les frais d'avocat,
frais de justices, dépens, etc.
II.
Cet engagement d'indemnisation est limité à CHF 42'000, TVA comprise.
III.
M. et Mme [...] consulteront W.________ SA avant une transaction éventuelle avec [...]
[l’appelante,
ndlr].
IV.
En cas d'allocation à [...]
[l’appelante,
ndlr]
par décision de
justice, d'un montant inférieur à CHF 42'000, la somme à rétrocéder par [...]
serait inférieure et réduite au montant alloué
.
»
14.
a)
L’appelante a déposé une requête
de conciliation devant le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois
(ci-après : le président) le 25 octobre 2019. Une autorisation de procéder lui
a été délivrée le même jour.
b)
Par demande du 16 avril 2020, l’appelante a conclu, avec suite de frais et dépens, à
ce que les intimés soient condamnés, solidairement entre eux, à lui verser la somme de
70'274 fr. 25, avec intérêt à 5 % l’an dès le 29 avril 2019.
c)
Par mémoire du 22 juin 2020, les intimés ont conclu, avec suite de frais et dépens, au
rejet de la demande et ont requis l’appel en cause de W.________ SA, à savoir que cette dernière
soit condamnée à leur verser la somme qu’ils seraient eux-mêmes condamnés à
verser à l’appelante, y compris les honoraires d’avocats et les frais de justice.
d)
Dans une requête du 29 juillet 2020, W.________ SA a conclu, avec suite de frais et dépens,
à ce qu'ordre soit donné aux intimés de constituer des sûretés d'au moins 10’000
fr. et, qu’à défaut, il ne soit pas entré en matière sur la requête d'appel
en cause.
e)
Le 8 septembre 2020, l’appelante a déposé des déterminations de quatre pages, dont
une page de garde et une page de conclusions, sur la requête d’appel en cause concluant, avec
suite de frais et dépens, à son irrecevabilité.
f)
Le 21 septembre 2020, les intimés ont conclu, principalement, au rejet de la requête en constitution
de sûretés et, subsidiairement, à ce que les sûretés soient fixées à
hauteur de 3’000 francs.
Par
courrier du 22 septembre 2020, l’appelante s'en est remise à justice quant au bienfondé
de la requête en constitution de sûretés.
g)
Par prononcé du 8 octobre 2020, la présidente a notamment astreint les intimés, sous peine
d'être éconduits de leur instance contre W.________ SA, à déposer au greffe du tribunal,
dans un délai de 30 jours dès prononcé définitif, la somme de 10’000 fr. en
espèces ou une garantie d'un montant équivalent (II), a mis les frais judiciaires à la
charge des intimés (III) et a alloué une somme de 1'500 fr. à W.________ SA à titre
de dépens dus par les intimés (V).
h)
Par avis du 27 novembre 2020, la présidente a retenu que, dans la mesure où les sûretés
n'avaient pas été constituées dans le délai imparti, les intimés étaient
éconduits de leur instance à l'encontre de W.________ SA et qu'il n'était ainsi pas entré
en matière sur leur requête d'appel en cause du 22 juin 2020.
i)
L’appelante a déposé une réplique le 8 mars 2021 et les intimés une duplique
le 11 mars 2021, chaque partie confirmant sa position.
j)
A l'audience d'instruction du 26 août 2021, les témoins F.________, I.________ et R.________
ont été entendus.
k)
L'audience de plaidoiries finales a eu lieu 7 mars 2022. Lors de celle-ci, l’appelante a réduit
ses conclusions, en ce sens que le point de départ des intérêts à 5 % l'an courait
dès le 30 avril 2019. Les intimés et J.________, pour l’appelante, ont été
interrogés en qualité de partie.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al.
1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]), dans les causes patrimoniales
dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions devant l’autorité de première
instance est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). L’appel, écrit et motivé,
doit être introduit auprès de l’instance d’appel, soit la Cour d’appel civile
(art. 84 al. 1 LOJV [Loi d’organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01])
dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311
al. 1 CPC).
La réponse doit être déposée dans un délai de trente jours (art. 312 al. 2
CPC) ; l’intimé à l’appel peut former un appel joint dans la réponse
(art. 313 al. 1 CPC).
1.2
Formé en temps utile contre une décision finale dans une cause patrimoniale dont la valeur
litigieuse est supérieure à 10'000 fr. par une partie disposant d’un intérêt
digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), l’appel est recevable.
Il en va de même de la réponse sur appel et de l’appel joint formé dans celle-ci.
2.
L’art.
310 CPC dispose que l’appel peut être formé pour violation du droit (let. a), ainsi que
pour constatation inexacte des faits (let. b). L’autorité d'appel peut revoir l’ensemble
du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées
par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d’office
conformément au principe général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (ATF 138 III 374 consid.
4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid. 5.3.1 ; TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019
consid. 3.4).
Sous réserve des vices manifestes, l’application
du droit d’office ne signifie pas que l’autorité d’appel doive étendre son
examen à des moyens qui n’ont pas été soulevés dans l’acte d’appel.
Elle doit se limiter aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés contre la décision
de première instance ; l’acte d’appel fixe en principe le cadre des griefs auxquels
l’autorité d’appel doit répondre eu égard au principe d’application
du droit d’office (ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2 ; TF 5A_873/2021 du 4 mars
2022 consid. 4.2 applicable en appel).
3.
3.1
Les intimés et appelants par voie de jonction
(ci-après : les intimés) reprochent à l’autorité précédente
d’avoir constaté les faits de manière inexacte.
3.2
Les intimés commencent par faire valoir leur propre appréciation des faits, sans formuler toutefois
de critiques précises quant à l’exactitude de l’état de fait du jugement entrepris
et se limitent à contester l’appréciation des faits des premiers juges, sous réserve
de ce qui suit (cf.
infra
consid. 3.3).
3.3
3.3.1
Les intimés font grief aux premiers juges d’avoir passé sous silence deux déclarations
du témoin F.________, à savoir, d’une part, qu’il pensait que l’appelante
n’avait plus le mandat et qu’il trouvait étrange qu’elle ne le relance pas alors
qu’il était intéressé par l’objet et, d’autre part, qu’il avait
confirmé que c’était bien R.________ qui avait réussi à faire en sorte que
l’offre et la demande se rencontrent et que celui-ci était le plus efficace dans la négociation.
3.3.2
Ce grief est partiellement admis. Les intimés
se méprennent, pour l’essentiel, dès lors qu’il ressort expressément du jugement
litigieux, d’une part, que F.________ a indiqué «
qu’il
ignorait si ce dernier
[J.________, ndlr]
avait
encore un mandat mais qu’il avait trouvé bizarre qu’il ne le relance plus, sachant qu’il
était intéressé par l’objet en cause
»
(cf. jugement entreprise, ch. 11, par. 4, p. 6) et, d’autre part, que F.________ a déclaré
que R.________ avait «
joué
un rôle décisif à la fin, ayant réussi à faire en sorte que l’offre et
la demande se rejoignent
» (jugement
attaqué, ch. 17, par. 3, p. 8), ce qui a été repris dans l’état de fait du
présent arrêt. Ensuite, contrairement à ce que soutiennent les intimés, on retient,
à l’instar de l’autorité précédente (cf. jugement, ch. 11, par. 4, p.
6), que le témoin F.________ n’a pas déclaré que l’appelante n’avait
plus le mandat mais seulement qu’il ignorait si celle-ci l’avait encore. En revanche, il
convient effectivement de compléter l’état de fait en ce sens que R.________ était
le plus efficace dans la négociation et que F.________ avait eu le sentiment que les relations entre
les intimés et J.________ étaient brouillées.
4.
4.1
Selon l’appelante, l’autorité précédente a fait, à tort, application
de la jurisprudence du Tribunal fédéral du 12 novembre 1946 (ATF 72 II 421, JdT 1947 I
293). Elle conteste le raisonnement des premiers juges consistant à diviser par moitié la commission
qui lui était due par les intimés. A titre subsidiaire, elle conteste le calcul de répartition
de la rémunération. Finalement, elle reproche aux premiers juges d’avoir réparti
les frais judiciaires par moitié et d’avoir compensé les dépens.
4.2
4.2.1
L'art. 412 al. 1 CO (loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse [livre
cinquième : Droit des obligations] ; RS 220) définit le courtage comme un contrat
par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion
de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation
d'un contrat (courtage de négociation).
4.2.2
Selon l'art. 413 al. 1
CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation
qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat.
L'art. 413 al. 1 CO est de droit dispositif (ATF
131 III 268 consid. 5.1.2). Les parties peuvent donc convenir de clauses particulières dans
le but d'atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du courtier. Selon
la jurisprudence, la partie qui entend déroger à la règle de l'art. 413 al. 1 CO doit
le faire avec suffisamment de clarté (ATF 113 II 49 consid. 1b ; TF 4A_461/2020 du 16 février
2021 consid. 5.1.1).
Le
courtier est en principe appelé à développer une activité factuelle, consistant à
trouver un amateur qui se portera contractant du mandant (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; TF 4A_153/2017
du 29 novembre 2017 consid. 2.1). Contrairement au courtier indicateur, le courtier négociateur
exerce l’essentiel de son activité auprès de l’amateur avec qui il doit entrer
en contact directement ou par l’intermédiaire d’un mandataire ; la doctrine distingue
habituellement quatre phases dans l’activité du courtier négociateur, à savoir la
recherche d’amateur, la communication de l’occasion de conclure à l’amateur, le
travail de négociation auprès de l’amateur et la communication au mandant que l’amateur
est prêt à conclure, étant précisé que la naissance du droit au salaire n’est
pas subordonnée à la condition que chacune de ces activités ait été exercée
par le courtier (Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier : étude
de droit suisse, Lausanne 1993, pp. 425-426).
Pour
prétendre à un salaire, le courtier doit prouver, d'une part, qu'il a agi et, d'autre part,
que son intervention a été couronnée de succès (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ;
TF 4A_153/2017 précité consid. 2.1 et l’arrêt cité). Il faut donc que le contrat
que le mandant cherchait à obtenir ait été conclu et qu'il existe un lien de causalité
entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat (ATF 144 III 43 consid. 3.1.1 ; ATF 97
II 355 consid. 3 ; TF 4A_59/2021 du 25 janvier 2022 consid. 3.1.1). Il ne s'agit pas d'un lien
de causalité naturelle ou de causalité adéquate (TF 4A_153/2017 précité
consid. 2.3 et la référence citée). Il n’est pas nécessaire que la conclusion
du contrat principal soit la conséquence immédiate de l’activité fournie. Il suffit
que celle-ci ait été une cause même éloignée de la décision du tiers satisfaisant
à l'objectif du mandant (TF 4A_153/2017 précité consid. 2.3.1). Dans le courtage de négociation,
la jurisprudence se contente d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision
du tiers (ATF 84 II 542 consid. 5 ; ATF 72 II 84 consid. 2 ; TF 4A_59/2021 précité
consid. 3.1.1; TF 4A_461/2020 précité consid. 5.1.2), lien qui peut subsister malgré
une rupture des pourparlers (ATF 84 II 542 consid. 5 ; TF 4A_75/2016 du 13 septembre 2016). A cet
égard, il importe peu qu'un autre (nouveau) courtier ait également été mis en œuvre.
En pareil cas, la condition suspensive de l'art. 413 al. 1 CO n'est défaillante que si l'activité
du premier courtier n'a abouti à aucun résultat, que les pourparlers consécutifs à
cette activité ont été définitivement rompus et que l'affaire est finalement conclue,
avec le contractant que le premier courtier avait présenté, sur des bases toutes nouvelles
(ATF 72 II 84 consid. 2 ; ATF 62 II 342 consid. 2 ; TF 4A_461/2020 précité consid. 5.1.2 ;
TF 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.2 et les arrêts cités).
Il
incombe au courtier de prouver que son intervention – à savoir son entremise en cas de courtage
de négociation ou ses indications en cas de courtage d’indication – a conduit au succès
défini contractuellement (TF 4A_59/2021 précité consid. 3.1.1). Le courtier bénéficie
toutefois d’une présomption de fait en ce sens que s’il a réellement accompli des
efforts objectivement propres à favoriser la conclusion du contrat, le juge peut admettre, si le
contraire ne ressort pas des circonstances, que ces efforts ont effectivement entraîné cette
conséquence (TF 4A_401/2012 du 16 octobre 2012 consid. 4 et réf. citées).
4.2.3
Selon
la jurisprudence, si plusieurs courtiers sont intervenus indépendamment, la commission des uns et
des autres doit être fixée en proportion de leur contribution au résultat obtenu, pour
lequel le commettant ne doit qu’une seule commission (ATF 72 II 421, JdT 1947 I 293, confirmant
la jurisprudence publiée aux ATF 62 III 342 consid. 2 ; Ammann
in
Widmer Lüchinger, Oser [éd.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7e éd., Bâle
2020, n. 12 ad art. 413 CO ; Rayroux
in
Théveneo, Werro [éd.], Commentaire romand, Code des obligations I, 3
e
éd.,
Bâle 2021, n. 23 ad art. 413 CO et les références citées ; CACI 23 mars 2021/142
consid. 4.2.2.2 ; CACI 20 janvier 2021/24 consid. 5.6.1 et 5.6.2). Le courtier qui entend se
prémunir du risque de devoir partager son salaire avec d’autres courtiers peut contracter
une clause d’exclusivité avec le mandant (Rayroux,
ibidem
).
A
l’occasion de l’arrêt publié à l’ATF 72 II 421 (JdT 1947 I 293), le
Tribunal fédéral avait déjà examiné et écarté l’avis d’une
partie de la doctrine qui voulait que lorsque plusieurs courtiers commis indépendamment les uns
des autres avaient contribué à procurer la conclusion d’un contrat, chacun d’eux
avait le droit à toute la commission, vu que chacun avait une part déterminante au succès
recherché, dont la réalisation valait au courtier la pleine rétribution (Hofstetter, Le contrat
de courtage
in
Traité de droit privé suisse VII/II, 1994, p. 165 et
Gautschi
in
Berner
Kommentar, 5. Teilbd., Art. 407-424 OR, 2
e
éd., Berne 1964, n. 15 ad art. 412 OR). A cet égard, le Tribunal fédéral avait
indiqué que cette solution – et ce quand bien même le courtier avait le droit à
l’intégralité de son salaire lorsque, après avoir mis en mouvement les pourparlers,
il voyait le commettant prendre l’affaire en main et réussir à clôturer celle-ci
sur la base initialement créée par le courtier – était inéquitable, car elle
aboutissait à faire peser une charge trop lourde sur le mandant. Dès lors, en cas de concours
de plusieurs courtiers, il paraissait juste de mesurer l’importance du travail de chacun d’eux
dans l’ensemble des efforts qui avaient été couronnés de succès et de fixer
le salaire des uns et des autres en proportion de leur contribution au résultat obtenu pour lequel
le commettant ne devait qu’une seule commission. Cette solution ne constituait pas un traitement
trop dur pour le courtier, car celui-ci devait s’attendre à ce que d’autres courtiers,
outre lui-même, s’occupent de la même affaire. En effet, toujours selon le Tribunal fédéral,
dans le commerce des immeubles, le vendeur chargeait en règle générale ou du moins très
souvent plusieurs courtiers indépendamment les uns des autres de lui procurer un acheteur. Ainsi,
le courtier qui entendait s’assurer tout le mérite du succès avait la possibilité
d’y parvenir en stipulant la clause d’exclusivité dans le contrat de courtage (cf. CACI
18 mai 2021/235 consid. 5.6.2).
4.3
4.3.1
Dans un premier moyen, l’appelante fait valoir que l’ATF 72 II 421 serait plus nuancé,
à double titre, que ne l’ont retenu les premiers juges. Elle estime que, selon cette jurisprudence,
le courtier devrait s’attendre à ce que d’autres courtiers travaillent sur l’affaire,
et celui qui voudrait s’assurer une rémunération complète devrait veiller à
ce qu’une clause d’exclusivité soit incluse dans le contrat. Selon l’appelante,
ces questions n’auraient pas été discutées par les premiers juges.
Cet argument tombe à faux. En effet, l’autorité précédente a mentionné
ces deux points dans le jugement litigieux (cf. jugement, ch. II, let. a
in
fine
) en relation avec l’arrêt en question
en se référant à la doctrine susmentionnée (cf.
supra
consid. 4.2.3, par. 1
in fine
).
De surcroît, dans le cas d’espèce, l’appelante devait d’autant plus s’attendre
à l’intervention d’autres courtiers en raison du fait que la clause d’exclusivité,
convenue avec les intimés, avait été résiliée par ces derniers conformément
au contrat.
Mal fondé, ce grief doit être rejeté.
4.3.2
4.3.2.1
Dans un deuxième moyen, l’appelante fait valoir que l’ATF 72 II 421 est ancien et critiqué
en doctrine (cf.
supra
consid. 4.2.3) et que le Tribunal fédéral en aurait limité la portée dans un arrêt
non publié 4C.178/2001 du 28 novembre 2001, lequel ouvrirait la voie à un changement de jurisprudence
ultérieur.
4.3.2.2
Il est exact que le Tribunal fédéral, dans l’arrêt précité – rendu
sur un cas de courtage d’indication et non de négociation – a mentionné que la
règle posée dans l’ATF 72 II 421, fondée sur des motifs d’équité,
ne rencontrait pas l’unanimité en doctrine et qu’elle ne valait que pour autant qu’aucun
accord contraire n’ait été conclu (cf. TF 4C.178/2001 précité consid. 3b).
On ne peut toutefois y voir un revirement de jurisprudence ainsi que le soutient implicitement l’appelante.
En revanche, il y a lieu d’en déduire
a
contrario
que, dans l’hypothèse où
aucun accord contraire n’a été conclu, la règle de répartition de l’ATF
72 II 421 prévaut. Malgré les critiques élevées par la doctrine (cf.
supra
consid. 4.2.3), l’application de la règle
contenue dans la jurisprudence précitée, qui n’a jamais été renversée,
est raisonnable. En effet, un raisonnement contraire conduirait à retenir que lorsque deux courtiers
ont contribué dans une mesure égale à la vente – ce que l’appelante ne conteste
pas en l’espèce – chacun aurait droit à une pleine commission. Il en irait de même
lorsque davantage encore de courtiers auraient contribué à une seule et même vente. Un
tel résultat apparaît contraire à la volonté du législateur. Le raisonnement
des premiers juges ne prête ainsi pas le flanc à la critique.
4.3.3
L’appelante invoque en outre la jurisprudence (cf. notamment l’arrêt 4A_75/2016 du 13
septembre 2016, consid. 4.1) selon laquelle il importe peu que le «
courtier
n’ait pas participé jusqu’au bout aux négociations du vendeur et de l’acheteur,
ni qu’un autre courtier ait également été mis en œuvre
»
et soutient que si l’activité du courtier n’est pas reprise de zéro, le premier
courtier aurait droit à une commission complète, ce qui serait le cas en l’espèce
compte tenu du fait que les négociations entreprises par W.________ SA se seraient inscrites dans
le prolongement de celles menées par l’appelante.
Le grief de l’appelant est vain. Quand bien même il serait exact – en appliquant purement
et simplement cette jurisprudence – que deux courtiers ayant eu une activité de négociateur
en relation causale avec la vente auraient, tous deux, droit à une pleine commission, dite jurisprudence
n’a été rendue et appliquée que dans des cas où il n’y avait qu’un
courtier qui prétendait à une commission. Comme il a été démontré ci-dessus,
lorsque deux courtiers, ou plus, ont contribué au résultat de manière causale, c’est
la règle de répartition de l’ATF 72 II 421 qui doit s’appliquer.
Mal fondé, ce grief doit être rejeté.
4.3.4
4.3.4.1
Dans un quatrième grief, l’appelante reproche aux premiers juges d’avoir fait application
– selon elle à tort – de l’ATF 72 II 421, en soutenant que les parties étaient
convenues d’un accord contraire dérogeant à cette jurisprudence citée. Elle souligne
à cet effet que le contrat du 11 mai 2018 comprenait, d’une part, une clause d’exclusivité
de six mois et, d’autre part, un allégement du lien de causalité lui permettant de prétendre
à sa commission si les intimés vendaient leur bien à une personne qui leur avait été
présentée par elle dans un délai de douze mois dès la fin du contrat.
4.3.4.2
On relèvera tout d’abord que l’existence de la clause d’exclusivité ne permet
pas de renverser le raisonnement de l’autorité précédente. Dans ce cadre, le fait
que l’appelante ait présenté F.________ aux intimés durant la période d’exclusivité
– ainsi qu’elle le soutient – est sans pertinence. Les intimés ont signé
le nouveau contrat de courtage non exclusif avec W.________ SA et conclu le contrat de vente portant
sur leur immeuble postérieurement à la résiliation de ladite clause. Compte tenu de ces
éléments, seuls déterminants, force est de constater que la clause d’exclusivité
n’a aucunement été violée.
S’agissant de la clause d’allégement du lien de causalité, le contrat de vente
a effectivement été conclu dans les douze mois suivant la résiliation du contrat de courtage
survenu le 11 mai 2018. Selon l’appelante, cette clause devrait être interprétée
en ce sens que la commission serait entièrement due si l’objet immobilier était vendu
à une personne présentée par le courtier dans les douze mois suivant la résiliation
du contrat, et cela même dans l’hypothèse où un autre courtier serait intervenu.
Toutefois, le sens spécifique de la clause d’allégement du lien de causalité conclue
par les parties n’est clairement pas d’exclure la règle posée par l’ATF 72
II 421. Si les parties avaient entendu attribuer une commission entière au courtier y compris dans
le cas où un autre courtier participait à la vente, elles l’auraient précisé.
Bien plutôt, la clause en question visait – comme il est usuel – à prémunir
le courtier contre le risque que le mandant résilie le contrat avant de terminer les négociations
lui-même, et d’éviter ainsi le paiement d’une commission.
En outre, à suivre l’argument de l’appelante, on aboutirait à un résultat
aberrant. En effet, dès lors que ladite clause d’allègement du lien de causalité
ne s’applique que dès la résiliation du contrat de courtage, à suivre l’appelante,
la commission devrait être partagée si un autre courtier avait contribué à la vente
pendant la durée du contrat, mais l’appelante aurait droit à une commission entière
si cet autre courtier avait contribué à la vente après que son propre contrat de courtage
ait été résilié. Ce raisonnement n’est guère soutenable.
Il y a au contraire lieu de considérer que la clause d’allégement du lien de causalité
et la règle de répartition posée par l’ATF 72 II 421 coexistent. Cela signifie que
l’appelante, si elle avait été seule mandatée, aurait effectivement eu droit à
l’entier de sa commission pour autant qu’elle ait exercé une activité causale dans
la vente, que dite vente ait eu lieu pendant la durée du contrat ou dans le délai d’une
année dès sa résiliation. Elle n’a en revanche droit qu’à une partie
de sa commission dès lors qu’un autre courtier a également exercé une activité
ayant contribué à la vente – comme en l’espèce – et ceci à nouveau
indifféremment si la vente a eu lieu avant ou après la résiliation de son contrat, pour
autant que son activité ait été causale dans la vente.
Dans ces circonstances et à l’instar des premiers juges, on doit constater qu’aucun
élément ne permet de s’écarter de la jurisprudence du Tribunal fédéral,
de sorte que la commission due à l’appelante doit être fixée en proportion de sa
contribution au résultat obtenu.
4.3.5
4.3.5.1
Dans un moyen subsidiaire, l’appelante fait valoir que la proportion de sa rémunération
aurait été mal calculée par l’autorité précédente. Selon elle, il
aurait fallu additionner le montant total des commissions dues par les intimés à l’appelante,
ainsi qu’à W.________ SA, et diviser ce total par moitié, à supposer que les deux
courtiers auraient travaillé à parts égales.
4.3.5.2
La jurisprudence ressortant de l’ATF 72 II 421 ne précise rien quant à la manière
exacte de calculer la commission de chacun des courtiers. Cela étant, il y a lieu de retenir que
le courtier ne doit pas profiter des conditions, cas échéant plus avantageuses, qui ont été
concédées à un autre courtier. Dans la mesure où l’appelante a contribué
pour moitié au résultat – à l’instar de ce qu’ont retenu les premiers
juges – il paraît juste qu’elle reçoive la moitié de la commission qu’elle
avait convenue avec les intimés, et non un montant supplémentaire du fait que la commission
prévue par le contrat de l’autre courtier – qui en ce qui la concerne est une
res
inter alios acta
– serait supérieure.
Mal fondé, ce grief doit être rejeté.
4.3.6
4.3.6.1
Dans un dernier grief, l’appelante conteste la répartition des frais judiciaires et des dépens,
telle qu’elle a été fixée par les premiers juges.
Les premiers juges ont mis les frais judiciaires à la charge de chacune des parties par moitié,
au motif que l’appelante n’avait obtenu que la moitié de la commission auquel elle prétendait
dans son entier et ils ont compensé les dépens, dont la charge était équivalente
pour chacune des parties.
L’appelante soutient que – dans l’éventualité où le jugement de première
instance devait être confirmé – les frais devraient être supportés par les
intimés à tout le moins à raison de trois quarts. Elle se prévaut du fait qu’elle
a dû se déterminer sur la requête d’appel en cause des intimés et sur la requête
de sûretés déposée par l’appelée en cause.
4.3.6.2
Selon l’art. 106 al. 2 CPC, lorsqu’aucune des parties n’obtient entièrement gain
de cause, les frais sont répartis selon le sort de la cause.
4.3.6.3
En tant qu’il se fonde sur de prétendues déterminations déposées sur la requête
de sûretés, le moyen de l’appelante est téméraire. L’appelante ayant
renoncé à se déterminer (cf.
supra
C/14/f), elle ne peut en tirer argument quant à la répartition des frais et, à plus forte
raison, à l’octroi de dépens.
En tant qu’il se fonde sur la requête d’appel en cause, le moyen doit également
être rejeté. Cette requête d’appel en cause étant devenue sans objet compte
tenu du fait que les sûretés auxquels les intimés avaient été astreints n’ont
pas été déposées, son sort demeure ouvert. Les frais en relation avec cette procédure
ne peuvent être alloués qu’en fonction du résultat du procès au fond. Qui plus
est, des déterminations de quatre pages, dont une page de garde et une page de conclusions, ne pouvaient
influer le sort des dépens de l’entier de la cause que dans une mesure parfaitement négligeable.
4.3.7
Compte tenu de ce qui précède, s’ensuit le rejet de l’appel.
5.
5.1
Dans leur appel joint, les intimés contestent le droit de l’appelante de percevoir toute commission
de courtage en vertu du contrat conclu entre eux le 11 mai 2018. Ils font en substance valoir que
les négociations entre R.________ et F.________ sont reparties sur des bases entièrement nouvelles,
et ils contestent l’existence d’un lien de causalité entre l’activité de
l’appelante, par l’intermédiaire de J.________, et la conclusion du contrat.
5.2
A
l’appui de leur argumentation, les intimés commencent par citer plusieurs jurisprudences fédérales
dans lesquels il avait été retenu que les pourparlers avaient été définitivement
rompus et que l’affaire avait été conclue avec le second courtier sur des bases entièrement
nouvelles (TF 4C.259/2005 du 14 décembre 2005, SJ 2006 I 916 ; TF 4A_75/2016 du 13
décembre 2016 ; TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017). Dans le premier arrêt, le Tribunal
fédéral avait tenu pour constant que les amateurs amenés par le premier courtier s’étaient
déclarés insatisfaits des prestations de ce dernier en raison d’une information tardive
et lacunaire relative au projet de construction qui était en cours sur la parcelle voisine et qu’ils
avaient retiré leur offre pour cette raison (SJ 2006 I 916). Dans le deuxième arrêt, le
premier courtier n’avait pas éveillé l’intérêt de l’acheteur, lequel
avait déjà cherché à acquérir le bien immobilier précédemment (TF
4A_75/2016 du 13 septembre 2016 consid. 4.2). Dans le troisième arrêt, il avait notamment
été retenu que le second courtier n’avait pas bénéficié de la moindre
répercussion positive qui aurait pu résulter du travail du premier courtier, par exemple l’intérêt
que celui-ci aurait suscité chez l’acheteur mais, qu’au contraire, l’expérience
de ce dernier avec le premier courtier avait plutôt constitué un obstacle (TF 4A_153/2017 du
29 novembre 2017 consid. 2.4).
5.3
On voit donc que les intimés perdent de vue que les arrêts auxquels ils se réfèrent
concernent des situations très diverses, qui ne sont pas comparables à celle examinée
en l'espèce.
5.4
Sur la question de la rupture du lien de causalité
psychologique, l’appelante rappelle, dans sa réponse à l’appel joint, la clause
7 du contrat de courtage litigieux. Ladite clause 7 prévoit la possibilité pour le courtier
de percevoir une commission après la résiliation dudit contrat dans un délai de douze
mois. Les parties sont donc convenues que l’appelante aurait droit à une commission,
y compris dans le cas où son activité n’avait pas entièrement mené à
la vente du bien. Il s’ensuit que l’on ne peut pas exclure le droit de l’appelante
à une commission du fait que c’est le deuxième courtier qui a fait aboutir l’affaire.
Sinon, comme le fait valoir l’appelante à juste titre, l’article 7 du contrat de courtage
litigieux deviendrait lettre morte.
5.5
A cela s’ajoute que le lien de causalité psychologique, au sens de la jurisprudence précitée
(cf.
supra
consid. 4.2.2), entre l’activité de l’appelante et la vente du bien immobilier des intimés
n’a pas été véritablement rompu. En effet, comme l’a retenu l’autorité
précédente, l’appelante a fait visiter le bien immobilier à F.________ à trois
reprises et a transmis un dossier à sa compagne, I.________. F.________ a commencé par formuler
une première offre comprise entre 2'200'000 et 2'350'000 fr., que l’appelante a transmise
aux intimés, lesquels ont indiqué ne pas souhaiter descendre le prix de vente en dessous de
2'650'000 fr. au minimum. L’appelante ayant communiqué cette information à F.________,
celui-ci a alors précisé le montant de son offre à hauteur de 2'300'000 francs. Les intimés
ont alors informé l’appelante qu’ils formulaient une contre-offre d’un montant
de 2'720'000 fr., ce qui a conduit F.________ – après la troisième visite de l’immeuble
– à augmenter son offre à un montant maximum de 2'400'000 francs.
Etant rappelé que le prix initial fixé contractuellement par les intimés était de
2'990'000 fr., il convient d’admettre qu’au moment où W.________ SA est intervenue,
une partie du travail de négociation avait été faite compte tenu des visites effectuées
et de la dernière offre formulée par F.________, lequel avait déjà, à ce stade,
augmenté son offre initiale de 200'000 francs. Bien qu’il ressorte du témoignage de celui-ci
que l’appelante n’a pas été en mesure de faire aboutir la négociation, cela
n’est pas déterminant puisqu’il a été établi ci-dessus (cf.
supra
consid. 4.3.4.2) que la clause d’allègement de causalité prévoit une commission
lorsque la vente est effectuée après la fin du contrat. Ensuite, s’il n’est pas
contesté que les pourparlers ont pris fin, il n’est pas soutenable de retenir qu’ils
ont été activement rompus. En effet, l’appelante n’a pas été un obstacle
à la vente de ce bien immobilier qu’elle a elle-même présenté à F.________.
Il ne ressort pas non plus des déclarations de ce dernier qu’il aurait retiré son offre
ou renoncé à ce bien immobilier en raison de son mécontentement vis-à-vis de l’appelante.
Enfin, il ressort tant du témoignage de F.________ que de celui de R.________ que les négociations
menées par W.________ SA ne sont pas reparties sur des bases nouvelles. Quand bien même le
témoignage de F.________ est nuancé, il en ressort en définitive que les courtiers ont
tous deux participé à la vente dans une mesure sensiblement égale. Un lien de causalité
psychologique entre l’activité de l’appelante et la vente du bien immobilier des intimés
doit ainsi être retenu.
5.6
S’ensuit le rejet de l’appel joint.
6.
6.1
En définitive, l’appel
et l’appel joint doivent être tous deux rejetés et le jugement entrepris confirmé.
6.2
Vu le sort réservé
à l’appel et à l’appel joint, les frais judiciaires de deuxième instance relatifs
à chaque appel, arrêtés à 1'351 fr. (art. 62 al. 1 et 2 TFJC [tarif des frais judiciaires
civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]) compte tenu d’une valeur litigieuse de 35'137
fr., seront supportés par leurs auteurs respectifs (art. 106 al. 1 CPC), solidairement entre eux
s’agissant des intimés (art. 106 al. 3 CPC). En outre, les dépens seront compensés.
Enfin, les sûretés déposées par les intimés, à hauteur de 2'000 fr., leur
seront restituées.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel principal est rejeté.
II.
L’appel joint est rejeté.
III.
Le jugement est confirmé.
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance pour l’appel principal, arrêtés à
1'351 fr. (mille trois cent cinquante-et-un francs), sont mis à la charge de l’appelante E.________
SA.
V.
Les frais judiciaires de deuxième instance pour l’appel joint, arrêtés à 1'351
fr. (mille trois cent cinquante-et-un francs), sont mis à la charge des intimés T.________
et H.________, solidairement entre eux.
VI.
Les dépens de deuxième instance sont compensés.
VII.
Les sûretés déposées par les intimés T.________ et H.________, à hauteur
de 2'000 fr. (deux mille francs), leur sont restituées.
VIII.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Christophe Wilhelm (pour E.________ SA),
‑
Me Michael Lepper (pour T.________ et H.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :