vd_findinfo · HC / 2017 / 941 · 2017-11-10 · fr

BAIL À LOYER, RÉSILIATION ANTICIPÉE, BRUIT, LOCATAIRE, DÉFAUT DE LA CHOSE | 8 CC, 257f al. 3 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 10.11.2017 HC / 2017 / 941

TRIBUNAL
CANTONAL
XC15.026004-170869
514
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
10 novembre 2017
__________________
Composition
:               M.
abrecht
,
président
Mme
Merkli et M. Kaltenrieder, juges
Greffier
:
M.              Valentino
*****
Art.
8 CC ; 257f al. 3 CO
Statuant sur l’appel interjeté par
T.________
,
à Lausanne, demandeur, contre le jugement rendu le 9 juin 2016 par le Tribunal des baux dans la
cause divisant l’appelant d’avec
C.F.________
,
à Morges,
A.________
,
à Plan-les-Ouates, et
C.________
,
à Genève, défenderesses, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 9 juin 2016, dont la motivation a été notifiée aux parties le 20 avril
2017, le Tribunal des baux (ci-après : le tribunal ou les premiers juges) a prononcé que
la résiliation de bail, notifiée le 9 mars 2015 par les défenderesses C.F.________, A.________
et C.________ au demandeur T.________ avec effet au 30 avril 2015, relative à l’appartement
de trois pièces qu’il occupe au 4
e
étage de l’immeuble sis [...], à Lausanne, était valable (I), qu’ordre était
donné au demandeur d’immédiatement quitter et rendre libre de tout occupant et objet
lui appartenant le logement mentionné sous chiffre I ci-dessus (II), qu’à défaut
pour le demandeur de quitter volontairement les locaux dans un délai de trente jours dès jugement
définitif et exécutoire, l’huissier du Tribunal des baux était chargé sous
la responsabilité de la présidente du Tribunal des baux de procéder à l’exécution
forcée du chiffre II de la décision sur requête des défenderesses, avec au besoin
l’ouverture forcée des locaux (III), qu’ordre était donné aux agents de la
force publique de concourir à l’exécution forcée de la décision, s’ils
en étaient requis par l’huissier du Tribunal des baux (IV), que le jugement était rendu
sans frais judiciaires ni dépens (V) et que toutes autres ou plus amples conclusions étaient
rejetées, dans la mesure où elles étaient recevables (VI).
En droit, saisi d’une demande tendant notamment à ce que les défenderesses mettent un
terme immédiat et définitif aux nuisances sonores de la locataire G.________, à l’allocation
d’une réduction de loyer du fait de ces agissements, ainsi qu’à la nullité
et à l’inefficacité des résiliations ordinaire et extraordinaire du bail notifiées
au demandeur le 9 mars 2015, le tribunal a considéré en substance que rien n’attestait
d’une pratique systématique de la part de G.________ telle que dénoncée par le demandeur,
à savoir de coups donnés régulièrement et durablement sur ses radiateurs tôt
le matin, et que les quelques événements ponctuels de ce type qui avaient eu lieu ne présentaient
pas le degré d’intensité et de constance permettant d’admettre l’existence
d’un défaut de la chose louée, d’autant moins qu’ils étaient liés
à des nuisances sonores occasionnées par le demandeur lui-même. Partant, les conclusions
du demandeur en remise en état et en réduction de loyer ne pouvaient être que rejetées.
Concernant ensuite les résiliations litigieuses, le tribunal, après avoir rappelé que,
de manière générale, l
es
égards dus aux voisins impliquaient de la part d’un locataire, en premier lieu, un certain
degré de tolérance, ainsi qu’une capacité d’écoute et de dialogue en
cas de problèmes, a retenu qu’en l’occurrence, le demandeur n’avait fait preuve
d’aucune de ces qualités et qu’au contraire, par son attitude inutilement procédurière,
il avait contribué à une forte dégradation de ses rapports avec sa voisine G.________
ainsi que, par là-même, avec les bailleresses, violant ainsi clairement son devoir de diligence.
Considérant que G.________, de son côté, n’avait jamais eu de problème relationnel
avec quelqu’un d’autre dans l’immeuble, il fallait admettre que les bailleresses étaient
légitimées à ne résilier que le bail du demandeur pour mettre fin à ce conflit
de voisinage. Le tribunal a ainsi conclu que les conditions cumulatives posées par l’art.
257f al. 3 CO
(Code des obligations ; RS
220)
étaient réalisées
en l’espèce, de sorte que le congé notifié au demandeur le 9 mars 2015 pour le 30
avril 2015 était efficace et que, par conséquent, il n’y avait pas lieu d’examiner
la validité de la résiliation ordinaire signifiée le même jour.
B.
Par acte du 17 mai 2017, T.________, non assisté,
a fait appel de ce jugement, en concluant à sa réforme en ce sens que
les défenderesses doivent mettre un terme immédiat et définitif aux agissements de G.________,
consistant à volontairement déranger la tranquillité du requérant (ndr : ici
appelant) lorsqu'il se trouve dans son appartement (I), qu'une réduction de loyer de 5% du 2 novembre
2011 jusqu'à l'arrêt définitif des nuisances lui soit accordée du fait des agissements
de G.________ (II), que la résiliation anticipée du bail à loyer pour le 30 avril 2015
soit déclarée inefficace, les motifs invoqués par les défenderesses étant entièrement
infondés et contrevenant aux règles de bonne foi (III), que la résiliation du bail à
loyer du requérant pour son échéance contractuelle du 31 octobre 2015 soit déclarée
inefficace et annulable selon les art. 271 et 271a CO (IV) et que toutes autres et plus amples conclusions
soient rejetées (V).
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
Par contrat de bail à loyer du 14 octobre
2003, l’hoirie [...] a loué au demandeur T.________ un appartement de trois pièces au
4
e
étage
de l’immeuble sis [...], à
Lausanne. Prévu pour durer initialement du 16 octobre 2003 au 31 octobre 2006, le bail
se renouvelait ensuite aux mêmes conditions d’année en année, sauf avis de résiliation
donné par l'une ou l'autre des parties au moins quatre mois à l'avance.
2.
L’hoirie [...] est
composée des défenderesses C.F.________ et A.________, qui sont propriétaires en commun
de l’immeuble en cause respectivement depuis le 6 octobre 1986 et le 7 avril 2014, ainsi que de
la défenderesse C.________, au bénéfice d’un usufruit constitué le 2 juin
2014. B.F.________ est l’administrateur de l’hoirie précitée et gère l’immeuble
litigieux.
3.
Depuis plusieurs années, T.________ formule
de manière systématique des griefs à propos de ses voisins et de l’administration
de l’immeuble par le gérant B.F.________ et a des comportements peu propices aux rapports
de bon voisinage avec les autres locataires de l’immeuble.
a)
Ainsi,
par lettre du 21 janvier 2011, le demandeur a écrit au gérant qu’il s’était
adressé à lui « à maintes reprises oralement et par écrit durant plusieurs
années » pour manifester son mécontentement concernant l’usage de l’entrée
de l’immeuble par les locataires et la propreté.
Dans
ce même courrier, à propos d’un problème de couleur de l’eau chaude annoncé
le 4 octobre 2010, le demandeur s’est plaint du fait que le gérant n’avait pas fait
intervenir une entreprise à temps, que l’intervention d’un plombier avait été
planifiée sans qu’il fût consulté et que des nouvelles propositions d’horaire,
toujours incompatibles avec son agenda, lui avaient été transmises par un intermédiaire ;
en outre, le demandeur a fait état de ce que, face à ce qu’il qualifiait de manque de
réactivité du gérant, il avait contacté personnellement l’Office d’hygiène
de la ville de Lausanne ainsi que le Service des eaux.
Le témoin V.________ a expliqué qu’elle avait compris, dès son arrivée dans
l’immeuble en 2010 en tant que locataire et concierge, qu’il y avait un problème entre
le demandeur et le gérant. Le demandeur s’était en effet adressé à elle plus
d’une fois pour critiquer la façon dont B.F.________ administrait le bâtiment. Selon
le témoin, le demandeur se montrait de manière générale impatient et incapable de
dialoguer, que ce soit avec elle ou avec le gérant.
Les relations entre B.F.________ et tous les locataires, excepté le demandeur, ont toujours été
très harmonieuses. La locataire G.________ a indiqué qu’elle connaissait B.F.________
depuis son emménagement en 1994 et qu’elle l’appréciait. Le témoin Q.________
a affirmé que la gestion de l’immeuble par B.F.________ était parfaite, comme les rapports
qu’il entretenait avec ce dernier, qu’il discutait avec lui chaque fois que ce dernier passait
dans le bâtiment et que c’était un bonheur d’avoir un tel gérant. Le témoin
[...] a confirmé que la gestion de l’immeuble était parfaite.
b)
Le
témoin S.________, locataire et exploitant du restaurant L.________, situé au rez-de-chaussée
de l’immeuble en question, a expliqué que le demandeur avait photographié à plusieurs
reprises des clients du L.________ présents sur la terrasse pendant les heures d’ouverture
ainsi que des livraisons de marchandises, donnant ainsi l’impression qu’il surveillait l’activité
du restaurant. Il a indiqué que lorsqu’il s’était adressé au demandeur pour
lui dire que de telles pratiques n’étaient pas acceptables, celui-ci s’était contenté
de lui répondre : « Enfin, vous réagissez ! ». Le témoin
a encore déclaré que la police du commerce était venue lui signifier que les bacs à
plantes dépassaient de 5 cm la surface autorisée de la terrasse de son établissement.
Il a ajouté que la police du commerce était à nouveau intervenue en 2014, le jour même
où il avait agrandi sa terrasse, et qu’elle était repartie aussitôt après que
l’autorisation y relative, qu’il venait d’obtenir, lui avait été présentée.
Le témoin a précisé qu’il pensait que le demandeur était à l’origine
de ces interventions. Celui-ci a reconnu que c’était bien lui qui avait contacté la police
du commerce, à qui il avait transmis, en 2012, un certain nombre de photographies à cet égard.
Le témoin Q.________, locataire d’un bureau dans l’immeuble, a déclaré qu’il
avait l’habitude, il y a quelques années, de prendre son café le matin au L.________
et qu’il avait vu à ces occasions que le demandeur, quand il sortait pour partir au travail,
« rouspétait » par rapport à la disposition d’un bac à fleurs
situé à proximité de l’entrée du bâtiment ou par rapport aux sacs poubelle
devant l’entrée de l’immeuble qu’il déplaçait parfois, étant précisé
qu’il ne s’agissait pas des ordures du restaurant. Pour le témoin Q.________, ce comportement
dénotait un « rapport de mauvais voisinage » et un « manque de tolérance »
de la part du demandeur. La concierge V.________ a affirmé que Q.________ était venu une fois,
affolé, lui rapporter qu’il avait vu le demandeur donner des coups de pied dans les bacs à
fleurs du L.________. Q.________ a déclaré qu’il n’avait pas de souvenirs précis
de cet épisode, puisque c’était ancien. Il a toutefois ajouté qu’il était
probable qu’il ait assisté à de tels coups de pied dans les bacs à fleurs ainsi
que dans les poubelles, dès lors qu’il se rappelait que ces bacs et ces poubelles constituaient
un gros problème pour le demandeur. Le témoin S.________ a, quant à lui, déclaré
qu’un de ses employés avait vu le demandeur donner un coup de pied dans un de ces bacs. Au
sujet du restaurant L.________, le témoin [...], qui habite l’immeuble depuis treize ou quatorze
ans, a dit qu’il s’agissait d’un établissement très correct avec une clientèle
appropriée au cadre, dont la présence ne posait aucun problème et lui était agréable.
c)
Le
témoin M.________, voisine de palier de G.________, a pour sa part fait état d’un problème
survenu entre elle et le demandeur au sujet des heures d’utilisation de la buanderie, ce dernier
ayant, sans lui en parler, arrêté une machine qu’elle avait mise en marche au motif qu’elle
n’avait pas le droit de faire la lessive un jour férié. Le témoin a également
expliqué que, lorsqu’elle avait parlé pour la dernière fois au demandeur, celui-ci
était en train de prendre des photographies de la terrasse du L.________. Le demandeur lui aurait
alors répondu « Ne me parlez pas, ne me parlez surtout pas ».
d)
Le témoin V.________ a déclaré qu’il était arrivé que, étendant seule
son linge à la buanderie, elle sente une présence, se retourne et voie le demandeur qui se
tenait là sans rien dire, ce qu’elle a qualifié de comportement bizarre, tout comme le
fait – qui lui avait été rapporté par des locataires de l’immeuble –
que l’intéressé avait été vu à plusieurs reprises le dimanche devant les
boîtes aux lettres à ne rien faire pendant 5 ou 10 minutes. G.________ et M.________ ont aussi
toutes deux déclaré que T.________ leur inspirait de la peur, le témoin G.________ ayant
ajouté qu’elle se sentait menacée par les comportements verbalement agressifs du demandeur
à son égard. Cette impression a été confirmée par la fille de G.________. Le
conseil des défenderesses, dont l’Etude se situe dans l’immeuble litigieux, a lui-même
indiqué, dans une lettre au demandeur du 25 septembre 2013 : « (…) j’admets
volontiers que votre comportement me fait peur, de même que le sentiment de persécution hors
de contrôle qui semble vous animer ».
e)
De manière générale,
le témoin Q.________ a déclaré que lorsque les locataires de l’immeuble discutaient
du demandeur, c’était toujours parce qu’il y avait eu un problème et jamais de
manière positive. D’après ce témoin, cela découlait de l’attitude du
demandeur, caractéristique d’un « mauvais rapport de voisinage », alors
que les relations entre tous les autres locataires étaient très bonnes. Les témoins G.________
et S.________ ont confirmé qu’ils s’entendaient bien avec tous leurs voisins, hormis
avec T.________, le témoin S.________ ayant ajouté que le comportement du demandeur inquiétait
beaucoup les habitants de l'immeuble.
f)
Le
témoin [...], qui n’habite pas l’immeuble en question, n’a pas fait état
de problèmes avec T.________, dont il est ami depuis plus de 10 ans. Il a confirmé, sur question
de ce dernier, l’avoir accompagné, un soir de mars 2011, chez la concierge V.________ pour
que le demandeur s’entretienne avec elle au sujet d’une intervention dans son appartement.
Il a précisé n’avoir perçu aucun signe de mécontentement de la part de la concierge
et avoir assisté à un échange poli, même s’il n’avait pas prêté
attention à ce qui se disait.
g)
Enfin,
le témoin [...] a notamment déclaré que son appartement était en face de celui de
T.________, qu’il n’avait jamais eu de problèmes avec celui-ci et qu’il n’avait
jamais entendu de bruit venant de chez le demandeur qui l’aurait dérangé, précisant
à cet égard qu’il était absent la journée et que son salon et sa chambre à
coucher étaient très éloignés de l’appartement de T.________. Il a ajouté
qu’il n’était pas au courant des problèmes entre ce dernier et les autres locataires
de l’immeuble.
4.
a)
Un
important conflit de voisinage existe entre le demandeur et sa voisine du dessous, G.________, qui fait
l’objet de la présente affaire. G.________ habite dans l’immeuble depuis 1994 et, excepté
ce conflit, n’a jamais eu de problèmes avec ses voisins, ni avec la partie bailleresse ou
le gérant.
Le litige qui oppose le demandeur à la prénommée a débuté en 2011. Par courrier
de leur conseil du 24 février 2011, les bailleresses ont en effet signalé au demandeur que
G.________ s’était plainte de
fréquentes
nuisances sonores en provenance de son appartement, tard dans la nuit et très tôt le matin,
en particulier de bruits provenant de ce qu’elle supposait être un appareil de gymnastique,
de déplacements de meubles et de pas lourds significatifs d’un va-et-vient incessant d’une
pièce à l’autre. Le demandeur a répondu par lettre du 18 mars 2011 que ces reproches
étaient totalement « infondés, non-corroborés et grotesques ». Par
courrier du 2 novembre 2011, G.________ a interpellé le gérant de l’immeuble, B.F.________,
en lui indiquant que, durant les deux derniers mois, son voisin du dessus avait fait, avec une lourdeur
excessive, les cent pas dans son appartement, quasiment toutes les nuits à partir de minuit et
parfois jusqu’à 04h00 du matin ; elle expliquait être à bout et avoir commencé
à lui faire signe d’arrêter par « quelques tapements », puis avoir
tenté d’aller lui parler le soir précédent, vers 22h40, sans succès, celui-ci
ayant refusé d’ouvrir sa porte. A propos du conflit entre T.________ et G.________, la concierge
V.________, a expliqué, lors de l’audience du 2 décembre 2015, que G.________ et sa fille
étaient venues un nombre incalculable de fois sonner chez elle, affolées ou fâchées
à cause du bruit provenant de l’appartement du demandeur, que G.________ lui avait dit qu’avant,
elle tapait sur le radiateur ou au plafond quand le demandeur faisait du bruit, et que maintenant elle
ne réagissait plus, qu’elle n’en pouvait plus et que cela la minait. Le témoin
V.________ a ajouté que les bruits donnés sur le radiateur étaient audibles jusque chez
elle et qu’elle ne les avait entendus qu’à trois reprises, vers 22h00 et 01h00, longtemps
auparavant.
Par lettre du 5 novembre 2011, le demandeur s’est adressé au conseil des défenderesses
comme suit :
« J’ai été interpellé il y a quelques jours de manière inattendue
et discourtoise par ma voisine du dessous (…), au prétexte fallacieux que le bruit de mes
pas la dérangeait, comme si j’étais responsable de l’isolation phonique du bâtiment !
Elle a conclu en me disant : « de toute manière vous allez dégager rapidement »,
démontrant par là-même sa connaissance du litige qui m’oppose à votre mandataire.
Je ne peux que conclure que vous avez entretenu Madame G.________ de nos différents et que vous
cherchez à l’utiliser pour m’intimider.
Je regrette une fois de plus vos méthodes « musclées » et me dois de souligner
votre entière responsabilité au cas où mes relations avec mes voisins, au demeurant excellentes
jusqu’à ce jour, venaient à se dégrader. (…) ».
Le 8 novembre 2011, le conseil des défenderesses a répondu au demandeur que sa version des
faits était en contradiction avec celle de sa voisine.
b)
Le
conflit entre le demandeur et G.________ est allé en s’amplifiant depuis lors.
Le dimanche matin 27 avril 2014, la police est intervenue dans l’immeuble en question à la
demande de la prénommée, qui se plaignait de ce que son voisin courait dans l’appartement.
A cette occasion, le demandeur a déclaré qu’il marchait pieds nus et faisait attention,
sachant que l’immeuble était vieux et mal insonorisé, en ajoutant que la plaignante tapait
régulièrement sur les radiateurs, alors qu’il dormait encore. La police n’a constaté
aucune nuisance.
Le 17 mai 2014, le demandeur a porté plainte pénale contre G.________, pour injure, et contre
la fille de cette dernière, [...], pour menaces. Il reprochait à la première de l’avoir
plusieurs fois injurié à haute voix dans la cage d’escaliers le 14 mai 2014 à
07h45, et à la seconde de l’avoir menacé le 12 mai à 19h30. Entendue par la police
le 13 août 2014, G.________ a admis que le jour en question, à 06h00 du matin, elle était
allée sonner, puis frapper, mais pas violemment, à la porte du demandeur, car le bruit qu’il
faisait avec ce qu’elle supposait être un appareil de gymnastique était insupportable.
Elle a expliqué ne pas l’avoir insulté mais lui avoir demandé d’arrêter
et de la laisser dormir, le demandeur ne lui ayant pas répondu. Elle a également reconnu avoir,
à cette occasion, tapé sur son radiateur afin de faire comprendre au demandeur qu’il
devait cesser son activité et faire moins de bruit. Quant à [...], elle a déclaré
à la police, le 18 août 2014, qu’elle était allée sonner deux fois à la
porte du demandeur durant les trois dernières années pour tenter de discuter avec lui et qu’il
n’avait pas répondu. Elle a également relaté qu’elle-même et sa mère
avaient rencontré le demandeur devant l’ascenseur le 12 mai 2014, que ce dernier l’avait
interpellée en lui demandant si elles parlaient de lui, qu’elle lui avait expliqué qu’il
était difficile de parler avec lui et que le contact était compliqué. Elle a ajouté
qu’elle s’était alors emportée quelque peu mais sans le menacer ou l’insulter,
que le demandeur avait ensuite bloqué la porte de l’ascenseur et qu’elle lui avait dit
que cela ne pouvait plus continuer ainsi. Au sujet de sa mère, elle a indiqué que celle-ci
était exaspérée par l’attitude de son voisin et qu’elle pouvait avoir frappé
sur son radiateur.
Par courrier du 3 juin 2014 au gérant, le demandeur s’est plaint pour la première fois
de ce que G.________ le réveillait quotidiennement à 6h15 depuis plusieurs mois en tapant sur
les radiateurs de son appartement de façon répétitive, qu’elle agissait régulièrement
de la sorte en fin de journée et en soirée et qu’à plusieurs reprises ces dernières
semaines, elle et sa fille avaient sonné chez lui et avaient frappé violemment à sa porte
tôt le matin, vers 6h30. Dans cette même lettre, le demandeur a mis le gérant en demeure
de mettre un terme à ces agissements d’ici au 23 juin 2014, à défaut de quoi il
consignerait son loyer et saisirait la Commission de conciliation en matière de baux à loyer
du district de Lausanne (ci-après : la Commission de conciliation), réclamant en outre
rétroactivement une réduction de loyer de 5% dès le 2 novembre 2011 jusqu’à
résolution définitive de ce problème. Enfin, le demandeur a indiqué que les faits
qu’il venait de décrire avaient été accompagnés de menaces et d’injures
à son égard, que diverses plaintes pénales avaient été déposées et
qu’il ferait part plus en détail des suites qui y seraient données dans un prochain courrier,
dans la mesure où ces propos avaient été tenus dans les parties communes de l’immeuble
par certains habitants.
Au mois de juin 2014, T.________ a consigné son loyer et, par lettre du 4 juillet 2014, le conseil
des défenderesses a adressé un avertissement commun au demandeur et à G.________, dont
la teneur était la suivante :
« (…) Force
est de constater que M. T.________ se plaint du comportement de sa voisine Mme G.________, alors que
cette dernière exprime un mécontentement réciproque à l’égard de l’intéressé,
qu’il s’agisse de nuisances sonores à des heures incongrues, de réveils brutaux,
de propos désobligeants, pour ne pas dire menaçants, allant jusqu’à l’intervention
récente de la police.
C’est pourquoi le bailleur m’a chargé de vous adresser une lettre commune pour valoir
avertissement. À chacun de vous, de veiller à rétablir un climat serein dans l’immeuble,
exempt de tout conflit ou altercation, de façon à ménager les intérêts des autres
locataires et des voisins.
Cette protestation tient au fait que le bailleur ne saurait être tenu comme responsable de la dispute
continuelle qui envenime vos relations, mais aussi et surtout nuit au climat délétère
qui règne toujours à l’heure actuelle et qui rend la vie insupportable dans l’immeuble
aussi bien pour l’hoirie que pour les autres locataires.
La réduction de loyer sollicitée par M. T.________, au même titre que la consignation
de ce dernier, apparaissent dès lors comme parfaitement infondées, alors que, encore une fois,
c’est bien votre attitude inappropriée qui est constitutive d’une violation contractuelle.
La gravité des faits pourrait justifier une résiliation de bail anticipée, à teneur
de l’art. 257f al. 3 CO, en raison d’un manque de diligence et d’égards envers
les voisins à laquelle il sera procédé au cas où la présente sommation ne serait
pas suivie d’effets.
A ce titre, l’on attend de M. T.________ qu’il renonce à sa demande de baisse de loyer
et annonce à la [...] que la consignation devient sans objet et par là-même sa menace
de saisir la commission de conciliation en matière de baux à loyer.
Dans le cas contraire, le bailleur prendra toutes les mesures qui s’imposent à l’égard
de chacun d’entre vous, sur la base des dispositions légales précitées, tout en
espérant qu’il ne faudra pas en arriver à cette extrémité. (…) »
Par courriel du 9 juillet 2014, le demandeur a accusé réception de ce courrier en informant
le conseil des bailleresses qu’il allait saisir la Commission de conciliation, tout en signalant
que G.________ l’avait une nouvelle fois réveillé en tapant de façon répétitive
sur un radiateur dès 06h15.
Le demandeur a saisi la Commission de conciliation le 21 juillet 2014, puis le Tribunal des baux le 29
octobre 2014. Le tribunal a déclaré la demande irrecevable au motif qu’elle était
dirigée contre une hoirie, laquelle n’avait pas la capacité d’être partie
à une procédure.
Par courrier du 4 août 2014, le conseil de G.________ a répondu à l’avertissement
donné le 4 juillet 2014 comme suit, avec copie au conseil de l’époque du demandeur :
« En tant qu’il s’agit des reproches que vous adressez à Madame G.________,
ceux-ci sont intégralement contestés et cela avec la plus grande fermeté.
En lieu et place d’inviter Madame G.________ à adopter un comportement correct sans savoir
de quoi il retourne, il conviendrait préalablement de se renseigner sur l’atmosphère
délétère qui est le fait exclusif de Monsieur T.________.
Comme le sait extrêmement bien Monsieur C.F.________, Madame G.________ est locataire de l’appartement
sis [...] depuis 1994, c’est-à-dire depuis 20 ans. (…)
Madame G.________ a toujours eu une attitude en tous points irréprochable et n’a jamais fait
l’objet de quelque reproche que ce soit, qu’il s’agisse du propriétaire et/ou
des voisins. (...)
Par contre, (…) Madame G.________ vit un enfer quotidien totalement insupportable en raison des
nuisances provoquées jour et nuit par le susnommé (ndr. : T.________) qui n’a cure
du respect d’autrui et tout particulièrement de la tranquillité à laquelle doit
légitimement aspirer tout voisin.
Ce monsieur, en raison de son attitude, a d’ailleurs réussi de se mettre à dos la plupart
des locataires, voire même le tenancier du restaurant L.________.
Comme vous le savez, Madame G.________ doit se rendre prochainement du côté de St Martin
pour y répondre de faits totalement inventés et a d’ores et déjà réagi
comme il se doit. (…)
J’invite Monsieur B.F.________ à réagir en fonction de la situation provoquée par
le sieur T.________ et à faire preuve de réserve lorsqu’il pense pouvoir (…) adresser
des griefs infondés à ma mandante. »
c)
Par courriel du 19 novembre 2014, le demandeur
s’est à nouveau plaint auprès du conseil des défenderesses de ce que sa voisine
continuait de le réveiller régulièrement aux alentours de 06h15.
Dans sa réponse du 5 décembre 2014, le conseil des défenderesses a indiqué au demandeur
que G.________ avait également réitéré son mécontentement à propos des
bruits et nuisances en provenance de l’appartement du demandeur. Il en a déduit que l’avertissement
du 4 juillet 2014 n’avait pas été suivi d’effet et qu’une résiliation
anticipée du bail était donc réservée.
Par courriel du 18 décembre 2014, le demandeur a à son tour répondu au conseil des défenderesses
comme il suit :
«  Je regrette que vous continuiez à porter des accusations totalement infondées
à mon encontre et les réfute entièrement. Je note que vous agissez de la sorte depuis
maintenant plusieurs années, dans le but de m’intimider, sans pourtant n’y avoir jamais
donné suite.
Par ailleurs, et comme je vous l’ai indiqué devant la commission de conciliation en septembre
dernier, les agissements de Madame G.________ pourront être prouvés de manière irréfutable
en temps voulu. »
Par courrier du 7 janvier 2015, le demandeur a derechef imparti aux défenderesses un délai
pour mettre un terme aux agissements de sa voisine, avec menace de consigner son loyer et en persistant
à réclamer une réduction de loyer de 5% dès le 2 novembre 2011.
Par lettre du 16 janvier 2015, le conseil des défenderesses lui a répondu que son attitude
confinait à l’obstination et que ses clientes opposaient une fin de non-recevoir à sa
prétention en réduction de loyer, dès lors que c’était son comportement inapproprié
dans l’immeuble, et en particulier à l’égard de G.________, qui était à
l’origine du conflit de voisinage, celui-ci constituant au demeurant une violation de ses obligations
contractuelles pouvant justifier une résiliation anticipée de son bail.
d)
Le
13 janvier 2015, le Ministère public de l’arrondissement de Lausanne a rendu une ordonnance
de classement de la procédure ouverte contre G.________ et sa fille sur plainte du demandeur (lettre
C/4b
supra
).
Il a retenu qu’un conflit de voisinage opposait le demandeur à sa voisine depuis trois ans
et que les prévenues avaient expliqué avoir fait part au plaignant, de manière polie et
correcte, de leurs récriminations légitimes dans le cadre de la cohabitation au sein de l’immeuble,
alors que le plaignant avait exposé avoir été menacé et insulté. Le Procureur
a conclu que le contexte houleux, les versions contradictoires des parties et le défaut d’éléments
probants suffisants justifiaient un classement.
5
.
Le 24 février 2015, le demandeur a adressé à la Commission de conciliation une requête
visant l’élimination de défauts constitués, selon lui, par les agissements de sa
voisine du dessous, G.________, ainsi que l’allocation d’une réduction de loyer.
6.
Par formule officielle du 9 mars
2015, les défenderesses ont résilié de manière anticipée le contrat de bail
du demandeur pour le 30 avril 2015 « pour violation du devoir de diligence et d’égards
envers les voisins, consécutivement au non-respect de l’avertissement préalable du 04.07.2014
et lettre 09.03.2015 ».
Le même jour et pour les mêmes motifs, les défenderesses ont également résilié,
sur formule officielle, le bail du demandeur pour son échéance ordinaire du 31 octobre 2015.
Les défenderesses ont justifié les résiliations par courrier joint aux formules officielles
du 9 mars 2019, relevant notamment ce qui suit :
«
(…)
De toute évidence, le rapport de confiance entre les parties est rompu définitivement, sachant
que vous êtes à l’origine de l’atmosphère délétère qui persiste
dans l’immeuble, alors même que vous avez été prié de faire preuve de retenue,
sans succès, bien au contraire.
Le rappel des événements ci-après le démontre :
- En date du 4 juillet 2014, Mme G.________ et vous-même avez fait l’objet d’un avertissement
commun, tenant lieu de protestation du bailleur, en invitant chacun à veiller au rétablissement
d’un climat serein, exempt de tout conflit ou altercation.
- Par lettre du 4 août 2014, l’avocat de Mme G.________, en la personne de Me  [...]
m’a répondu que s’agissant des reproches adressés à sa cliente, ceux-ci étaient
intégralement contestés et cela avec la plus grande fermeté, en ce sens qu’elle
avait surtout à se plaindre de vos agissements.
- En date du 8 décembre 2014, la Présidente du Tribunal des baux Mme Sandrine Boucher a déclaré
irrecevable votre demande (élimination de défauts et consignation de loyer) introduite le 7
octobre 2014, auprès de cette autorité, décision contre laquelle vous n’avez pas
recouru, de sorte qu’elle est définitive et exécutoire, avec pour conséquence la
libération intégrale des loyers consignés auprès de la Banque [...].
- En date du 13 janvier 2015, la Procureure Mme Yasmine Boolakee du Ministère public de l’arrondissement
de Lausanne, a rendu une ordonnance de classement au sujet de la plainte pénale que vous avez cru
bon déposer contre Mme G.________ pour injure.
- Par courrier du 19 janvier 2015, Me [...] a confirmé que les mêmes nuisances continuaient
encore et encore, de manière de plus en plus infernale, à tel point que Mme G.________ était
contrainte de prendre des tranquillisants, sous le contrôle de son médecin.
- A plusieurs reprises, vous avez également pris à partie M. S.________, patron du café-restaurant
du L.________, ainsi que le soussigné, sur les lieux mêmes de l’établissement, de
façon agressive, ce qui constitue un facteur aggravant.
La violation de vos obligations contractuelles, et en particulier le manque de diligence et d’égards
envers les voisins, sont à ce point choquants, que le maintien du bail est devenu insupportable.
Ceci justifie la mise en application des dispositions relatives aux art. 257 litt. f al. 2 et 3 CO, savoir
la
résiliation
anticipée
de votre contrat de bail, pour le
30
avril 2015
,
au moyen de la formule de notification agréée par le canton, par le biais d’un envoi
postal distinct. (…)
».
Par requête adressée le 5 avril 2015 à la Commission de conciliation, le demandeur a contesté
les résiliations notifiées par les défenderesses en concluant à leur inefficacité
et à leur annulation, subsidiairement à une prolongation de son bail.
Le 14 avril 2015, la Commission de conciliation a tenu une audience commune s’agissant des deux
requêtes précitées. Le 23 avril suivant, elle a rendu une proposition de jugement à
laquelle le demandeur s’est opposé.
Par demande du 20 juin 2015 – dont les conclusions sont similaires à celles prises en appel
–, le demandeur, au bénéfice d’une autorisation de procéder, a conclu à
ce que les défenderesses mettent un terme immédiat et définitif aux agissements de
G.________
,
consistant à volontairement déranger la tranquillité du requérant lorsqu'il se trouve
dans son appartement (I), à ce qu'une réduction de loyer de 5% du 2 novembre 2011 jusqu'à
l'arrêt définitif des nuisances soit accordée au requérant du fait des agissements
de
G.________
(II), à ce que la résiliation anticipée du bail à loyer pour le 30 avril 2015 soit
déclarée inefficace et nulle, les motifs invoqués par les défenderesses étant
entièrement infondés et contrevenant aux règles de bonne foi (III), à ce que la résiliation
du bail à loyer du requérant pour son échéance contractuelle du 31 octobre 2015
soit déclarée inefficace et annulable selon les art. 271 et 271a CO (IV), à ce que
les défenderesses prennent des mesures strictes afin que les règles et usages locatifs du canton
de Vaud soient pleinement respectés dans leur immeuble et à ce titre établir un règlement
qu’ils veilleront à faire appliquer par la concierge (V) et à ce que toutes autres et
plus amples conclusions soient rejetées (VI).
Par procédé du 24 septembre
2015, les défenderesses ont conclu au rejet de la demande dans la mesure de sa recevabilité
et reconventionnellement à ce que le congé anticipé soit déclaré valable, à
ce qu’aucune prolongation au-delà du 30 avril 2015 ne soit accordée au demandeur et à
ce qu’ordre soit donné à ce dernier de libérer son logement. Subsidiairement, les
défenderesses ont notamment conclu reconventionnellement à ce qu’aucune prolongation
au-delà du 31 octobre 2015 ne soit accordée au demandeur.
Quatre audiences se sont tenues les 2 décembre
2015, 26 janvier, 10 mars et 9 juin 2016 devant le Tribunal des baux, au cours desquelles les
parties, de même que les témoins V.________, G.________, M.________, S.________, Q.________,
[...] et [...] ont été entendus. Leurs déclarations ont été reprises dans le
présent état de fait dans la mesure de leur utilité.
En droit
:
1.
L’appel est recevable contre les décisions
finales (art. 236 CPC) et les décisions incidentes (art. 237 CPC) de première instance
(art. 308 al. 1 let. a CPC) dans les causes non patrimoniales ou dont la valeur litigieuse est supérieure
à 10’000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). En se référant au dernier état des conclusions,
l’art. 308 al. 2 CPC vise les conclusions litigieuses devant l’instance précédente,
non l’enjeu de l’appel (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile,
in JdT 2010 III 126). L’appel, écrit et motivé, doit être introduit dans les trente
jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 CPC).
Interjeté en temps utile par une partie qui y a un intérêt dans un litige où la valeur
litigieuse de première instance, calculée selon l’art. 92 CPC, dépasse 10’000
fr., l’appel est recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir
l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées
par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d'office
conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 Ill 43 consid.
2 et les réf. citées).
3.
Le litige
porte sur deux questions, soit, d'une part, sur la garantie des défauts de la chose louée,
invoquée
par l'appelant en rapport avec les nuisances sonores dont sa voisine G.________ serait à l’origine
(consid. 3.1 ss
infra
),
et, d'autre part, sur les résiliations ordinaire et anticipée
émanant
des bailleresses, motivées par un comportement conflictuel du demandeur, en particulier par rapport
à la locataire précitée (consid. 4
infra
).
3.1
3.1.1
La notion de défaut –
qui relève du droit fédéral – doit être rapprochée de l'état approprié
à l'usage pour lequel la chose a été louée. Elle suppose la comparaison entre l'état
réel de la chose et l'état convenu ; il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente
pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité
sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état
approprié à l'usage convenu. Il n'est pas nécessaire que le bailleur soit en faute ou
que le défaut soit réparable (TF 4A_222/2012 du 31 juillet 2012 consid. 2.2 ; ATF 135
III 345 consid. 3.2). Le défaut peut être matériel ou immatériel ; le défaut
juridique (l'absence d'une autorisation administrative par exemple) est un défaut immatériel
(TF 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1). Le défaut peut avoir sa source non seulement
dans la chose elle-même, mais aussi dans le voisinage ou l'attitude de tiers (TF 4C.219/2005 du
24 octobre 2005 consid. 2.2).
L'usage
convenu et l'état de la chose que peut attendre le locataire résulte en premier lieu de la
convention des parties (TF 4A_606/2015 du 19 avril 2016 consid. 3 ; TF 4A_159/2014 du 18 juin 2014
consid. 4.1). Les parties peuvent convenir expressément ou tacitement de l'usage qui sera fait de
la chose louée. Les règles habituelles d'interprétation des contrats sont applicables.
L'utilisation adoptée par le locataire sur une longue période sans opposition du bailleur peut
refléter un accord
tacite
(ATF 136 III 186 consid. 3.1.1). A défaut d'usage convenu, l'usage habituel est déterminant
(TF 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid.3.2).
La chose louée comprend aussi les installations communes (escaliers, hall d'entrée, etc.),
l'accès à l'immeuble et autres terrains attenants. L'exigence d’« état
approprié » concerne cet ensemble (TF 4C.52711996 du 29 mai 1997 consid. 3a, in SJ 1997
661 ; TF 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.2).
Le défaut de la chose louée est une notion relative ; son existence dépend des circonstances
du cas concret. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge
et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (TF 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid.
3.2).
3.1.2
S'agissant plus précisément du bruit, le locataire ne saurait s'attendre, sauf promesse spéciale,
à un silence absolu. Il est plus ou moins inévitable que des bruits provenant de l'extérieur
puissent être perçus à l'intérieur d'un logement. Que l'on entende un bruit dans
un appartement ne suffit pas pour conclure à l'existence d'un défaut. On ne sort des limites
de ce à quoi le locataire devait s'attendre que si le bruit, compte tenu de sa durée, de son
intensité et du moment où il se manifeste, dépasse un certain seuil et entrave l'usage
normal de la chose louée, par exemple en perturbant le sommeil. La jurisprudence a déjà
eu l'occasion de souligner que la nuisance sonore devait dépasser les limites que le locataire devait
supporter en fonction de l'usage normal de la chose louée ; elle a cité l'exemple de voisins
particulièrement bruyants ou d'un immeuble dont l'isolation phonique est exceptionnellement mauvaise ;
elle a également relevé que des nuisances sonores propres à perturber le sommeil dans
un logement d'habitation étaient excessives. La notion de seuil de tolérance implique évidemment
qu'un certain pouvoir d'appréciation est laissé au juge du fait. Pour dire quels sont les bruits
avec lesquels le locataire devait normalement compter (et qui ne constituent donc pas un défaut
par rapport à l'usage convenu), il faut tenir compte du lieu de situation de l'immeuble, de la qualité
de son aménagement, de son degré de vétusté, ainsi que des activités exercées
dans l'immeuble et du comportement normalement prévisible des autres occupants (TF 4A_281/2009 du
31 juillet 2009 consid. 2.2 ; TF 4C.36812004 du 21 février 2005 consid. 4.1 et les références
citées, publié in MietRecht Aktuel [MRA] 2005 pp. 196 ss.).
3.1.3
L'art. 8
CC répartit le fardeau de la preuve pour toutes les prétentions fondées sur le droit fédéral
et détermine, sur cette base, laquelle des parties doit assumer les conséquences de l'échec
de la preuve (ATF 130 III 321 consid. 3.1 p. 323 ; ATF 127 III  519 consid. 2a p. 522 ;
ATF 126 III 189 consid. 2b). On en déduit également un droit à la preuve et à la
contre-preuve (ATF 129 III 18 consid. 2.6 et les arrêts cités). Pour que cette règle soit
violée par le refus d'administrer une preuve, il faut que la partie ait offert régulièrement,
dans les formes et les délais prévus par la loi de procédure applicable, d'établir
un fait pertinent qui n'est pas déjà prouvé, par une mesure probatoire adéquate (ATF
129 III 18 consid. 2.6 p. 24/25 et les arrêts cités). En revanche, l'art. 8 CC ne prescrit
pas quelles sont les mesures probatoires qui doivent être ordonnées (ATF 127 III 519 consid.
2a), ni ne dicte au juge comment forger sa conviction (ATF 128 III 22 consid. 2d p. 25 ; ATF 127
III 248 consid. 3a, 519 consid. 2a). Il n'exclut ni l'appréciation anticipée des preuves,
ni la preuve par indices
(ATF 129
III 18 consid. 2.6 p. 25 ; ATF 127 III 520 consid. 2a ; ATF 126 III 315 consid. 4a). Au demeurant,
la règle sur le fardeau de la preuve cesse d'être applicable dès le moment où le
juge est parvenu à une conviction sur la base de l'appréciation des preuves (ATF 132 III 626
consid. 3.4 p. 634 ; ATF 128 III 271 consid. 2b/aa p. 277).
3.2
3.2.1
En l’espèce, le tribunal
a tout d’abord retenu que, bien que sollicitant une réduction de loyer depuis le 2 novembre
2011 [ndlr : par quoi il faut comprendre rétroactivement au 2 novembre 2011], le demandeur (ici
appelant) s'était plaint pour la première fois le 3 juin 2014 au gérant de ce que G.________
le dérangeait en donnant des coups sur un radiateur, alors que différents litiges avaient opposé
les parties durant les années précédentes et que de nombreuses correspondances avaient
été échangées entre elles. Selon le tribunal, cela allait à l'encontre des allégations
de l’intéressé selon lesquelles il aurait été régulièrement dérangé
depuis 2011 par les agissements de sa voisine.
L’appelant critique cette appréciation et soutient que le courrier du 3 juin 2014 ne constituait
qu’une mise en demeure et qu’il avait déjà signalé les défauts par courriers
des 2 et 5 novembre 2011, adressés au conseil des défenderesses.
Or ces d
eux pièces mentionnées
n'attestent d'aucun avis des défauts de la part de l'appelant. Elles ne permettent pas de remettre
en cause l'appréciation des preuves effectuée par le tribunal, contestée par l'appelant,
nonobstant la réduction de loyer requise par l'appelant le 23 juin 2014, rétroactivement au
2 novembre 2011. Au contraire, dans son courrier du 5 novembre 2011, l'appelant relevait expressément
que ses relations avec ses voisins étaient « excellentes à ce jour », ce qui est
du reste infirmé par les éléments du dossier, en particulier par les témoignages
de Q.________, S.________ et M.________, qui concordent pour dire que l’appelant avait un comportement
discourtois, à l’origine d’un mauvais rapport de voisinage entre ce dernier et les autres
voisins, lesquels en revanche entretenaient, entre eux, de très bonnes relations (cf. let. C/3c
et 3e
supra
).
S'agissant de la requête de l’appelant portant sur le retranchement du témoignage M.________,
formulée à ce stade pour un prétendu vice de la procédure (appel, p. 10), cette
question n'a pas fait l'objet d'un recours et est ainsi irrecevable.
3.2.2
L'appelant tente ensuite de remettre
vainement en cause
l'appréciation
du tribunal, selon laquelle rien n'attesterait « d'une pratique systématique de G.________ »
consistant à donner régulièrement et durablement des coups sur ses radiateurs tôt
le matin, au motif que les quelques évènements ponctuels de ce type, dont l'existence devait
être reconnue, ne présentaient pas le degré d'intensité et de constance permettant
d'admettre l'existence d'un défaut de la chose louée, d'autant moins qu'ils étaient liés
à des nuisances sonores occasionnées par l’appelant lui-même.
En effet,
les extraits de la lettre du 2 novembre 2011 de G.________, par laquelle celle-ci a expliqué au
gérant avoir fait signe à T.________ d’arrêter par « quelques tapements »,
avant de se rendre devant la porte ce dernier, la veille, à 22h40, de même que les extraits
de l'audition de la prénommée par la police le 13 août 3014, faisant état de ce qu'elle
était allée frapper, à une reprise, à la porte de l'appelant à 6h00 en lui disant
d'arrêter et de la laisser dormir, et, enfin, les extraits de l'audition par la police de la fille
de G.________, qui avait relaté le 18 août 2014 que sa mère pouvait avoir frappé
sur son radiateur, ne permettent pas, comme le fait l'appelant, d'amplifier les interventions de G.________
pour faire cesser les nuisances sonores, dès lors que ces témoignages, qui se recoupent en
partie, portent sur quelques épisodes ponctuels, qu'il convient du reste de situer dans le contexte
d'un conflit de longue durée. Au demeurant, le caractère épisodique des interventions
de G.________ a été confirmé par la concierge V.________ (let. C/4a
supra
),
seul témoin à s’être exprimé à ce sujet. Aussi, c'est à juste titre
que le tribunal a nié l'existence d'un défaut de la chose louée qui serait dû au
comportement de G.________.
3.2.3
L'appelant
conteste encore être l'auteur des nuisances sonores, que les défenderesses n'auraient pas établies.
En l'espèce, c'est à l'appelant qu'il incombait d'établir le défaut de la chose louée
(cf. TF 4A_281/2009 du 31 juillet 2009 consid. 2.1), soit l'existence de prétendues nuisances sonores
permanentes de la part de G.________, ce en quoi il a échoué. Au demeurant, comme déjà
mentionné, la règle sur le fardeau de la preuve cesse d'être applicable dès le moment
où le juge est parvenu à une conviction sur la base de l'appréciation des preuves (cf.
consid. 3.1.3
supra
).
Or, à l'instar des premiers juges, la Cour de céans a acquis la conviction, au vu des éléments
au dossier, que rien ne permettait de retenir un défaut de la chose louée découlant de
nuisances sonores générées par G.________, et ce indépendamment de la question de
savoir si elle réagissait ainsi aux prétendues nuisances générées par l’appelant,
étant relevé que l’instruction n’a pas porté sur le bruit prétendument
causé par l’appelant, dont G.________ soupçonnait qu’il provenait d’un appareil
de gymnastique.
4.
4.1
L'art. 257f al. 3 CO permet au
bailleur de résilier un bail d'habitation, moyennant un délai de congé de trente jours
pour la fin d'un mois, lorsque le maintien du contrat est devenu insupportable pour lui ou les personnes
habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, a persisté
à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins.
La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions
cumulatives suivantes: (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement
écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir
en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère
insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de
trente jours pour la fin d'un mois (TF 4A_476/2015 du 11 janvier 2016 consid. 4.1 et les arrêts
cités).
La violation du devoir de diligence et le manque
d'égards envers les voisins peut consister notamment dans des excès de bruit, en particulier
le non-respect du repos nocturne qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires,
et l'irrespect des règles d'utilisation des parties communes. Les manques d'égards envers les
voisins doivent revêtir un certain degré de gravité. Comme la résiliation doit respecter
les principes de la proportionnalité et de la subsidiarité, il faut que le maintien du bail
soit insupportable pour le bailleur ou pour les personnes habitant la maison. Cette question doit être
résolue à la lumière de toutes les circonstances de l'espèce, antérieures à
la résiliation du bail (TF 4A_2/2017 du 4 septembre 2017 consid. 3.2 et 3.3).
Le congé qui ne remplit pas l'une ou l'autre de ces cinq conditions est un congé inefficace
(TF 4A_2/2017 précité consid. 3.4 et les arrêts cités).
4.2
4.2.1
En l’occurrence, l'appelant, qui conteste la réalisation des conditions de la résiliation
extraordinaire, reproche, notamment et en substance, au tribunal de s'être appuyé, pour retenir
le manque de diligence à l'égard des voisins avant l'avertissement du 4 juillet 2014,
sur des éléments qui ne ressortiraient pas de cet avertissement et qui ne seraient en outre
pas établis, comme les nuisances sonores et les propos désobligeants à l'endroit de G.________
et de sa fille. Il reproche également aux premiers juges d'avoir considéré ses plaintes
pénales comme procédurières, alors qu'elles avaient fait l'objet d'un classement. Il se
plaint de ce que le tribunal aurait lié la résiliation anticipée à la persistance
de ses démarches à l'endroit des bailleresses s'agissant de la réduction du loyer et de
sa consignation en relation avec le conflit de voisinage, alors qu'il était en droit de requérir
un jugement au fond à cet égard. Il fait encore valoir que le souhait des bailleresses de mettre
fin à un conflit dans leur immeuble et de réinstaurer la paix en son sein pourrait fonder une
résiliation ordinaire mais non une résiliation anticipée, laquelle serait contraire à
la bonne foi et constituerait un congé-représailles de sorte qu'elle devrait être annulée
en vertu de l'art. 271 al. 1 CO. Enfin, il relève la singularité du procédé
utilisé par les premiers juges qui consiste à rapporter des propos tenus dans une plaidoirie
pour motiver le jugement.
4.2.2
L'avertissement
adressé en commun à l'appelant et à G.________ le 4 juillet 2014, qui contenait un résumé
des faits opposant ces deux parties en conflit – ayant même nécessité l’intervention
de la police –,
a rappelé
leurs reproches réciproques et leur a enjoint de veiller à rétablir un climat serein dans
l'immeuble, exempt de tout conflit ou altercation, de façon à ménager les intérêts
des autres locataires et des voisins.
La résiliation du bail du 9 mars 2015 a, quant à elle, relevé notamment que le rapport
de confiance entre les parties était définitivement rompu, dès lors que l'appelant était
à l'origine de l'atmosphère délétère persistant dans l'immeuble, alors même
qu'il avait été prié de faire preuve de retenue mais sans succès.
Le manque
de preuve concernant le responsable des nuisances sonores dont s’était plainte G.________
(cf. consid. 3.2.3
supra
)
et les propos désobligeants que celle-ci reprochait au demandeur d’avoir tenus à son
endroit, qui ne constituaient ainsi pas le fondement de l'avertissement et de la résiliation, ne
sont pas décisifs et tombent à faux. Par ailleurs, comme déjà mentionné, les
premiers juges ont forgé leur conviction s'agissant de la nature du conflit opposant les parties
en se fondant notamment sur le témoignage de la concierge V.________ (cf. consid. 3.2.2
supra
),
à laquelle G.________ s'était adressée à ce sujet. En outre, l'appelant s'était
plaint pour la première fois auprès du gérant de l'attitude de cette dernière en
date du 3 juin 2014, en fixant aux bailleresses un délai au 23 juin 2014 pour mettre un terme aux
agissements de sa voisine, faute de quoi il consignerait son loyer, ce qu'il avait fait. Ces éléments
sont antérieurs à
l'avertissement
du 4 juillet 2014, mais ont été suivis – malgré l'injonction contenue dans ce courrier
à l'endroit des deux parties en litige visant à rétablir le calme dans l'intérêt
des autres locataires et des bailleresses – de plaintes pénales de l'appelant contre
G.________ et sa fille. Même si les plaintes pénales ont été classées par la
suite, elles pouvaient ainsi être considérées comme procédurières, puisqu'elles
étaient manifestement de nature à envenimer le conflit de voisinage et qu'elles avaient été
maintenues par l'appelant même après la réception de l'avertissement. L'appelant perd
de vue que l'avertissement visait aussi à ce que les parties en litige mettent un terme à leur
conflit, de sorte que l’on ne saurait voir dans le fait que la résiliation faisait mention
de la requête de réduction de loyer et de la consignation de celui-ci – qui se fondaient
sur les prétendues nuisances sonores générées par G.________ – une tentative
pour l'empêcher de se prévaloir d'une action au fond à cet égard, étant rappelé
que sa demande avait été déclarée irrecevable le 8 décembre 2014, sans qu'il
recoure contre cette décision.
L'appelant remet ensuite en cause les faits découlant des témoignages recueillis, tels que
retenus par le tribunal pour examiner si la résiliation de bail de l'appelant, plutôt que celle
de G.________, était justifiée en l'espèce. Il réfute avoir manqué de tolérance,
de capacité d'écoute ou de dialogue à l'endroit de ses voisins ou du gérant B.F.________
et estime que les conflits l'opposant à celui-ci et aux bailleresses ne sauraient lui être
imputés. Certes, les témoins [...] et [...] n'ont pas fait état de problèmes avec
l'appelant. Toutefois, le témoin Q.________ a qualifié le comportement de l’appelant
par rapport à l'exploitant du L.________ comme relevant de rapports de mauvais voisinage et d’un
manque de tolérance de la part de l’appelant ; il a également déclaré qu'entre
les locataires de l'immeuble, il y avait de très bons rapports et que l'appelant constituait une
exception à cette bonne entente. Le témoin Q.________ a encore mentionné trois voisins,
hormis G.________, soit V.________, M.________ et S.________ qui n'avaient pas de bons rapports avec
l'appelant, ce que chacun d’eux a confirmé, le gérant du L.________ ayant précisé
à cet égard qu'il s'entendait bien avec tous les autres locataires et que le comportement de
l'appelant inquiétait beaucoup les habitants de l'immeuble.
S’agissant
plus particulièrement des relations de T.________ avec S.________, le tribunal a notamment relevé
que l'appelant avait manifesté
une
irritabilité hors norme et un comportement chicanier au sujet des mensurations de la terrasse du
L.________, à tout le moins en rouspétant publiquement, en prenant des photographies en présence
de la clientèle et en faisant intervenir la police du commerce –
même
si cette intervention s'était avérée justifiée –
,
sans s’adresser préalablement au tenancier. Cette appréciation, qui repose non seulement
sur les déclarations du gérant du restaurant, mais également sur le témoignage de
Q.________ (cf. let. C/3b
supra
),
est convaincante et il y a lieu de s’y rallier.
Il en va de même de l’appréciation concernant l'épisode relaté par le témoin
M.________, que le tribunal a considéré comme un signe d'un comportement discourtois de l'appelant
à l'égard des voisins. Enfin, les premiers juges n'avaient pas, au terme de leur appréciation
(anticipée) des preuves, à s'appuyer sur la lettre produite par l'appelant qui émanerait
de feu la voisine [...], laquelle n'a pas pu être entendue (appel, p. 11
in
fine
),
de sorte qu'il n'y a pas lieu d'y revenir à ce stade.
Les premiers juges doivent également être suivis lorsqu’ils considèrent que T.________
a eu des comportements ayant généré des angoisses chez des locataires de l’immeuble,
ce qui ressort non seulement des affirmations de [...] – qui a expliqué
qu’elle
se sentait menacée par les comportements verbalement agressifs du demandeur à son égard
–
,
mais aussi, notamment, des déclarations concordantes de M.________ et de V.________, cette dernière
s’étant par ailleurs référée à un épisode précis la concernant
et à des faits qui lui avaient été rapportés par certains locataires de l’immeuble
(cf. let. C/3d
supra
).
S’agissant des rapports de T.________ avec le gérant B.F.________, les premiers juges ont
fondé leur appréciation sur le témoignage de la concierge selon lequel l’appelant
s’était adressé à elle « plus d’une fois pour critiquer la façon
dont B.F.________ administrait le bâtiment », sur le courrier du 21 janvier 2011 par lequel
l’appelant reprochait au gérant son « manque de réactivité » face
à un problème d’eau chaude annoncé en octobre 2010, sur les démarches de l’appelant
consistant à contacter
personnellement l’Office
d’hygiène de la ville de Lausanne, ainsi que le Service des eaux, et, enfin, sur le fait que
l’intéressé avait admis s’être adressé au gérant
« à maintes reprises oralement
et par écrit durant plusieurs années » pour un problème lié à l’usage
de l’entrée de l’immeuble et à la propreté. Ils en ont conclu que T.________
avait adopté une attitude « systématiquement et durablement conflictuelle ».
Cette appréciation est également convaincante, d’autant plus que ce mécontentement
constant manifesté par l’appelant envers B.F.________ se heurte à la description que
les témoins Q.________ et [...] ont faite de la gestion de l’immeuble, qualifiée de « parfaite »,
le gérant ayant par ailleurs toujours eu de très bonnes relations avec les autres locataires
de l’immeuble.
L'appelant reproche encore au tribunal
de s'être appuyé sur ses formulations à l'endroit de ses voisins lors des plaidoiries.
Or il ne s'agit là que d'un motif supplémentaire qui, s'il n'est pas décisif à lui
seul, est néanmoins susceptible de démontrer, avec les autres éléments retenus, que
la résiliation du bail de T.________ – et non de celui de G.________ – était justifiée.
L'appréciation des preuves par le tribunal peut ainsi être confirmée, tant s'agissant
du comportement de l'appelant que du choix par les bailleresses de résilier son contrat de bail
plutôt que celui de G.________, qui, faut-il le rappeler, n’a jamais occasionné de problèmes
avant son litige avec l’appelant.
4.2.3
Les moyens ayant trait à la
résiliation anticipée du bail à loyer doivent être rejetés, dès lors que
les conditions de l'art. 257f al. 3 CO sont réalisées, sans qu'il faille examiner plus avant
les griefs soulevés en rapport avec l'art. 271 al. 1 CO, la bonne foi ou le congé-représailles
.
5.
Il résulte de ce qui précède que
l’appel doit être rejeté selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1
CPC et que le jugement entrepris doit être confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'616 fr. (art. 62 al. 1
TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à
la charge de l’appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens, les intimées n’ayant pas
été invitées à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'616 fr. (mille six cent seize
francs), sont mis à la charge de l’appelant T.________.
IV.
L’arrêt est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
M. T.________,
‑
[...], aab (pour C.F.________, A.________ et C.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :