vd_findinfo · HC / 2013 / 769 · 2013-11-28 · fr

BAIL À LOYER, RÉSILIATION ANTICIPÉE, DEMEURE DU DÉBITEUR, SOMMATION DE PAYER, PRINCIPE DE LA BONNE FOI | 257d al. 2 CO, 257d CO, 271 al. 1 CO, 271 CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 28.11.2013 HC / 2013 / 769

TRIBUNAL
CANTONAL
JL13.031089-132077
625
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
28 novembre 2013
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Giroud et Perrot
Greffière
:              Mme
Juillerat Riedi
*****
Art.
257d CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
Z.________
,
à Lausanne, défendeur, contre l’ordonnance rendue le 20 septembre 2013 par le Juge de
paix du district de Lausanne dans la cause divisant l’appelant d’avec l’
HOIRIE
P.________
, à Lausanne, demanderesse, la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 20 septembre 2013, dont les considérants écrits ont été adressés
aux parties le 27 septembre 2013, le Juge de paix du district de Lausanne a ordonné à Z.________
de quitter et rendre libres pour le vendredi 18 octobre 2013 à midi les locaux occupés dans
l’immeuble sis à Lausanne, rue [...] (appartement d’1.5 pièce au 2
ème
étage et une cave) (I), arrêté les frais et dépens (II à IV) et rejeté
toutes autres ou plus amples conclusions (V).
En droit, le premier juge a considéré en substance que l’entier de l'arriéré
de loyer n'avait pas été acquitté par le locataire dans le délai de trente jours
imparti à cet effet par la bailleresse, de sorte que le congé était valable, qu’il
n’y avait aucun motif d’annulabilité du congé et qu’une prolongation de bail
n’était par ailleurs pas possible en raison de la demeure du locataire. Il a finalement admis
que l’on était en présence d'un cas clair permettant de faire application de la procédure
sommaire prévue par les art. 248 ss CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2010 ;
RS 272).
B.
Par acte du 15 octobre 2013, remis à la poste
le lendemain, Z.________ a fait appel de cette ordonnance en concluant à son annulation. Il a produit
un bordereau de pièces contenant notamment un avis de débit de sa banque attestant d’un
versement de 2'910 fr. effectué en faveur de la gérance N.________ le 27 mai 2013.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces au dossier :
1.
Par contrat signé le 4 septembre 2003, feu P.________, représenté par la gérance
N.________, a remis à bail à Z.________ un appartement d’1,5 pièce au 2
ème
étage de l’immeuble sis rue [...] à Lausanne, à partir du 1
er
octobre 2003. Le loyer mensuel net de l’appartement s’élevait à 890 fr., plus 70
fr. d’acompte de charges. A partir du 1
er
avril 2013, l’acompte de charges a été augmenté à 80 francs.
2.
Le 26 février 2013, N.________ a adressé
un courrier à Z.________, dont la teneur était notamment la suivante :
[…]
Nous constatons que vous ne respectez toujours pas les échéances de paiement de votre loyer,
à savoir qu’il est payable par mois d’avance et non par mois échu.
En
conséquence, nous vous fixons un ultime délai de 5 jours pour acquitter vos loyers des mois
de janvier et février 2013, soit CHF 1'920.00 charges comprises.
Dès
lors, si cela devait se reproduire, nous ferons usage de notre faculté d’exiger le paiement
du loyer par trimestre d’avance, conformément à l’art. 7 des RULV. […]
3.
Par lettre recommandée du 17 avril 2013, distribuée à l’intéressé le lendemain,
N.________ a mis en demeure Z.________ de s'acquitter dans les trente jours de la somme de 970 fr., correspondant
aux loyers et charges de l’appartement d’avril 2013. La sommation indiquait qu’à
défaut de paiement dans le délai imparti, le bail à loyer serait résilié conformément
à l’art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220).
Par lettre recommandée du même jour, N.________, se référant à l’avertissement
intervenu par courrier du 26 février 2013 et constatant que les échéances de paiement
n’étaient toujours pas respectées, a exigé le paiement du loyer par trimestre d’avance
dès le 1
er
mai 2013.
Le 22 mai 2013, N.________ a résilié le bail à loyer de Z.________ avec effet au 30 juin
2013 au moyen de la formule officielle, pour non-paiement du loyer. Celui-ci a déposé une requête
en annulation du congé auprès de la Commission de conciliation en matière de baux à
loyer et n’a pas libéré l’appartement au 30 juin 2013.
4.
Par requête du 9 juillet 2013 adressée au Juge de paix du district de Lausanne, l’Hoirie
P.________, représentée par N.________, a conclu, avec suite de frais et dépens, à
ce que soit prononcée l’expulsion de Z.________ de l’appartement n
o
22 d’1,5 pièce au 2
ème
étage de l’immeuble sis rue [...] à Lausanne.
Le 11 juillet 2013, la Commission de conciliation en matière de baux à loyer a suspendu la
cause jusqu’à droit connu sur l’issue de la procédure d’expulsion.
Par courrier du 14 août 2013, les parties ont été citées à comparaître
par le Juge de paix à une audience fixée le 20 septembre 2013
et un délai au 6 septembre 2013 leur a été
imparti pour indiquer leurs moyens de preuve.
Par courrier non signé et non daté, reçu le 9 septembre 2013 par la Justice de paix, Z.________
a indiqué qu’il ne pourrait pas être présent à l’audience en raison d’un
séjour à l’étranger. Il a fait valoir en substance que la résiliation intervenait
dans une période difficile pour lui dès lors qu’il allait commencer son travail de diplôme
à l’EPFL fin septembre, qu’il s’engageait à payer les futurs loyers par trimestre
et par avance et qu’il se justifiait ainsi de lui prolonger son bail jusqu’à fin 2014.
L’audience en procédure sommaire a
eu lieu le 20 septembre 2013 en l’absence de Z.________.
En droit
:
1.
a)
Le litige porte sur le bien-fondé d’une ordonnance prononçant une expulsion pour défaut
de paiement de loyer. Pour déterminer quelle voie de droit, de l’appel ou du recours, est
ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral.
Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la
résiliation n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la date
pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée déterminante
pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de
trois ans pendant laquelle l’art. 271a al. 1 let. e CO consacre I’annulabilité d’une
résiliation (JT 2011 III 43 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1 ; SJ 2001 I 17 c. 1a ;
ATF 119 II 147 c. 1).
En l’espèce, le loyer, acompte de charges compris, s’élevant à 970 fr. par
mois, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l’appel
est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
b)
Le délai pour l'introduction de l'appel est de trente jours, sauf notamment contre les décisions
prises en procédure sommaire auquel cas le délai est de dix jours (art. 321 al. 1 et 2 CPC).
En l'espèce, l'ordonnance a été rendue en application de la disposition relative aux cas
clairs (art. 257 CPC), soit en procédure sommaire, de sorte que le délai d'appel n'est que
de dix jours.
Interjeté
le 16 octobre 2013, alors que l’ordonnance attaquée avait été distribuée à
l’appelant le 7 octobre 2013, l’appel a été déposé en temps utile, par
une partie qui y a par ailleurs intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), de sorte qu’il est
recevable à la forme.
c)
Compte tenu des moyens développés dans l’appel, on doit comprendre que, bien que les
conclusions soient en annulation de l’ordonnance, l’appel tend en réalité à
la réforme de l’ordonnance en ce sens que l’expulsion de l’appelant n’est
pas ordonnée. Il doit en effet être entré en matière sur des conclusions formellement
déficientes, lorsqu’on comprend à la lecture de la motivation ce que demande l’appelant,
les conclusions devant être interprétées à la lumière de la motivation de l’appel
(ATF 137 III 617 c. 6.2; TF 5A_855/2012 du 13 février 2013 c. 3.3.2; TF 5A_713/2012 du 15 février
2013 c. 4.1; TF 5A_621/2012 du 20 mars 2013, liquidation du régime matrimonial).
2.
a)
L'appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir
l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées
par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d'office
conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (JT 2011 III 43).
b)
Le pièces 100, 102 et 103 figurent déjà au dossier, de sorte que la question de leur recevabilité
ne se pose pas. Les pièces destinées à prouver des paiements dans le délai comminatoire
sont recevables en appel, au titre non pas d’exception à l’irrecevabilité des nova
mais de sanction du fait que la bailleresse n’a pas révélé au juge de paix le paiement
effectué auprès de l’office des poursuites (CACI 13 mai 2011/83; CACI 1
er
octobre 2013/513). La pièce 101 est dès lors recevable.
3.
a)
Selon l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l’application de la procédure sommaire
lorsque les conditions suivantes sont remplies: l’état de fait n’est pas litigieux ou
est susceptible d’être immédiatement prouvé (let. a) et la situation juridique est
claire (let. b). La situation juridique est claire lorsque, sur la base d’une doctrine ou d’une
jurisprudence éprouvée, la norme s’applique au cas concret et y déploie ses effets
de manière évidente (ATF 118 II 302 c. 3; JT 2011 III 146). En revanche, la situation juridique
n’est en règle générale pas claire lorsque l’application d’une norme
présuppose une décision d’appréciation du tribunal ou la prise en considération
de l’ensemble des circonstances, comme c’est le cas de l’application du principe de
la bonne foi ou de l’abus de droit (ATF 138 I 123 c. 2.1.2; ATF 138 III 620 c. 5.1.2).
b)
Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a
du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut
lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement
dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les
baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement
dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ;
les baux d’habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un
délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois (al. 2). Ainsi, lorsqu'il
n'a pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu
par l'art. 257d CO, le locataire est en demeure et doit subir les conséquences juridiques de l'alinéa
2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé
de 30 jours (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si l'arriéré a finalement été
payé (TF, arrêt du 27 février 1997, in Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss).
c)
En l’espèce, il n’est pas contesté que l’avis comminatoire imparti le 17
avril 2013 pour régler le mois d’avril 2013 a été notifié à l’appelant
le 18 avril 2013, de sorte que le délai de 30 jours, échéant le samedi 18 mai 2013, a
été reporté au mardi 21 mai 2013, compte tenu du lundi de Pentecôte.
L’appelant a versé un montant de 2’910 fr., couvrant notamment l’arriéré,
crédité sur le compte du bailleur le 27 mai 2013, selon le décompte individuel du locataire
produit au dossier. Il soutient que la preuve du paiement tardif incombait au bailleur et qu’il
n’est pas exclu que le montant en question ait été crédité avant le 27 mai
2013. Le moyen frise la témérité. D’une part, l’appelant n’a pas contesté
en première instance le décompte du locataire produit par le bailleur. Ensuite, il lui incombait
de toute manière d’établir la date de son paiement. C’est en effet à la partie
qui prétend que son obligation a été exécutée — et objecte ainsi le fait
qu’elle est éteinte — de prouver cette exécution (ATF 128 III 271, JT 2003 I 606
c. 2a/aa). Il appartient ainsi au débiteur de prouver l’extinction de son obligation, notamment
par paiement (art. 8 CC; Schmid, Basler Kommentar, n. 58 ad art. 8 CC; Deschenaux, Traité de droit
privé suisse, II, n. 1 p. 240 et réf.). Or, loin d’apporter la preuve d’un paiement
dans le délai comminatoire, la pièce 101 produite en appel prouve que l’appelant a effectivement
viré le montant de 2’910 fr. le 27 mai 2013, comme cela figure par ailleurs dans le décompte
du bailleur.
4.
a)
Le congé, même donné en raison de la demeure du locataire, peut être annulé
s’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 et 271 a CO). Il faut des circonstances
particulières pour que le congé soit annulé. En effet, on ne saurait en principe exiger
d’un bailleur qu’il tolère la présence dans ses locaux d’un locataire qui
ne paie plus le loyer. Le congé donné pour ce motif repose donc sur un intérêt légitime
(TF 4A_497/2011 du 22 décembre 2011 c. 2.4). En particulier, la jurisprudence admet qu’un
congé donné en raison du défaut de paiement du loyer peut être annulé en application
de l’art. 271 CO si l’arriéré a été payé très peu de temps
après l’expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s’était jusqu’ici
toujours acquitté à temps du loyer (ATF 120 II 31; TF 4A_468/2010 du 29 octobre 2010 et réf.).
Elle a précisé qu’un jour de retard remplissait cette condition (TF 4A_634/2009 du 3
mars 2010 c. 2.2), mais que tel n’était pas le cas lorsque le retard était de plus de
deux semaines (TF 4A_493/2007 du 4 févier 2008 c. 4.2.5). La doctrine et la jurisprudence vaudoise
considèrent qu’un paiement intervient peu de temps après l’échéance des
délais comminatoires lorsqu’il est effectué un ou deux jours plus tard (Lachat, Le bail
à loyer, p. 672; Wessner, in Droit du bail à loyer — Commentaire pratique, n. 43 ad art.
257d CO; CACI 5 avril 2011/30), mais non six jours plus tard (CACI 14 septembre 2011/25 1, in CdB 2012
p. 25) ou huit jours plus tard, alors même que le délai comminatoire incluait les fêtes
de fin d’année (CACI 2 octobre 2013/518). Par ailleurs, un congé donné en vertu
de l’art. 257d CO alors que le locataire s’est acquitté de l’arriéré
de loyer deux ou trois jours, voire un jour après l’expiration du délai comminatoire
n’est pas abusif lorsque le locataire ne s’est pas toujours acquitté ponctuellement
du loyer jusqu’alors (TF 4A_209/2009 du 3 juin 2009, in CdB 2010 p. 57; TF 4A_634/2009 du 3 mars
2010 c. 2.2.3).
b)
En l’espèce, l’arriéré a été réglé six jours après
l’échéance du délai comminatoire, alors même que le locataire ne s’était
pas toujours acquitté ponctuellement de son loyer arriéré. Il avait en effet dû être
averti le 26 février 2013 et un ultime délai lui avait été fixé pour régler
dans les cinq jours les loyers de janvier et février 2013, le bailleur se réservant la faculté
d’exiger le paiement du loyer par trimestre d’avance, si cela devait se reproduire. Le congé
n’est donc pas contraire aux règles de la bonne foi.
Ainsi, le locataire n’ayant pas réglé
l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art.
257d CO, il était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’alinéa
2 de cette disposition, savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente
jours (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si l’arriéré a finalement a été
payé (TF, arrêt du 27 février 1997 in CdB 3/97 pp. 65 ss).
5.
L’appelant invoque encore ses difficultés à trouver un emploi rémunéré
à côté de ses études et le fait qu’il devrait achever son master en février
2014. De tels motifs n’entrent pas en ligne de compte dans l’examen des conditions de l’art.
257d CO, dès lors qu’ils ne sont pas pris en considération par les règles de droit
fédéral sur le bail à loyer (TF du 27 février 1997 précité c. 2b, in CdB
3/97 p. 68; TF 4C.74/2006 du 12 mai 2006 c. 3.2.1; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, note
infrapaginale 117 p. 820). Ils peuvent cependant être pris en compte au stade de l’exécution
forcée, en application du principe général de la proportionnalité. Toutefois, dans
tous les cas, l’ajournement de l’exécution forcée ne saurait être que relativement
bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 la 336
c. 2b). La jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous l’empire de l’ancien droit
cantonal abrogé par l’entrée en vigueur du CPC que, sauf cas particulier, un délai
de libération des locaux de quinze à vingt jours était admissible (Guignard, in Procédures
spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 2 ad art. 17 aLPEBL, p. 196 et réf.). En l’espèce,
le délai de près d’un mois fixé par l’ordonnance ne prête pas le flanc
à la critique. Au surplus, l’appelant obtiendra un nouveau délai pour obtempérer
en raison de l’effet suspensif lié à son appel et bénéficie ainsi d’une
prolongation de fait de plusieurs semaines.
6.
Au vu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté selon le mode procédural
de l’art. 312 al. 1 CPC.
Compte tenu de l’effet suspensif accordé à l’appel de par la loi (art. 315 al.
1 CPC), la cause doit être renvoyée au premier juge afin qu’il fixe à l’appelant,
une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés, un nouveau délai
pour libérer les locaux en cause.
Vu l’issue du litige, les frais judiciaires de deuxième instance, fixés à 100 fr.
(art. 62 al. 3, 69 al. 1 et 70 al. 4 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010, RSV
270.11.5]) seront supportés par l’appelant conformément à l’art. 106 al. 1
CPC.
Il n’y a pas lieu d’allouer des dépens, l’intimée n’ayant pas été
invitée de se déterminer sur l’appel.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (cent francs), sont
mis à la charge de l’appelant Z.________.
IV.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne pour qu’il fixe à Z.________
une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu’il occupe dans l’immeuble
sis à Lausanne, rue [...] (appartement d’1.5 pièce au 2
ème
étage et une cave).
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
29 novembre 2013
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Olivier Flattet, avocat (pour Z.________),
‑
[...] (pour l’Hoirie P.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district de Lausanne.
La greffière :