vd_findinfo · HC / 2010 / 250 · 2010-05-05 · fr

BAIL À LOYER, RÉSILIATION IMMÉDIATE, APPRÉCIATION DES PREUVES, INTERDICTION DE L'ARBITRAIRE, EFFICACITÉ, EXPULSION DE LOCATAIRE, POUVOIR D'EXAMEN LIMITÉ, DEMEURE DU DÉBITEUR | 257d al. 1 CO, 257d al. 2 CO, 257d CO, 457 al. 1 CPC, 457 CPC, 9 Cst., 23 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 05.05.2010 HC / 2010 / 250

TRIBUNAL
CANTONAL
236/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Arrêt du
5 mai 2010
________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Giroud et Krieger
Greffière
:              Mme
Rossi
*****
Art.
9 Cst.; 257d CO; 457 CPC; 23 LPEBL
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
C.________
,
à Fey, locataire, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 12 mars 2010 par la Juge
de paix du district du Gros-de-Vaud dans la cause divisant le recourant d’avec
N.________
SA
, à Carrouge (VD), bailleresse.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 12 mars 2010, notifiée aux parties le 15 mars 2010, la Juge de paix du district
du Gros-de-Vaud a ordonné à C.________ de quitter et rendre libres pour le mardi 6 avril 2010
à midi les locaux occupés dans l'immeuble sis à Fey, [...] (hangar) (I), dit qu'à
défaut de quitter volontairement ces locaux, il y sera contraint par la force selon les règles
des art. 508 ss CPC (Code de procédure civile du 14 décembre 1966; RSV 270.11) (II), arrêté
les frais de justice de la bailleresse N.________ SA à 250 fr. (III), alloué à celle-ci
des dépens, par 500 fr., soit 250 fr. en remboursement de ses frais de justice et 250 fr. à
titre de participation aux honoraires, débours et frais de vacation de son mandataire (IV) et déclaré
l'ordonnance immédiatement exécutoire nonobstant recours (V).
Cette ordonnance, complétée par les pièces du dossier (art. 457 CPC), retient les faits
suivants:
Par contrat de bail oral, N.________ SA a remis en location à C.________ un hangar sis [...], à
Fey.
Par courrier recommandé du 26 août 2009, non retiré dans le délai de garde postale,
la bailleresse a mis en demeure le locataire de s'acquitter d'un montant total de 8'594 fr. 45. Cette
somme correspondait aux loyers impayés des mois de janvier à décembre 2008 par 4'800 fr.
(12 x 400 fr.), aux intérêts de retard à 8% dès le 1
er
juillet 2008 (échéance moyenne) par 442 fr. 65, aux loyers impayés de janvier à août
2009 par 3'200 fr. (8 x 400 fr.), aux intérêts de retard à 8% dès le 1
er
mai 2009 (échéance moyenne) par 81 fr. 80 et aux frais de la poursuite introduite le même
jour à son encontre par 70 francs. Cette lettre comportait également la signification qu'à
défaut de paiement dans les trente jours, le bail serait résilié.
La bailleresse a résilié le contrat de bail pour le 30 novembre 2009, par formule officielle
du 8 octobre 2009 non retirée dans le délai de garde.
Le 25 janvier 2010, N.________ SA a requis du Juge de paix du district du Gros-de-Vaud l'expulsion de
C.________ des locaux en cause. Elle mentionnait que le contrat de bail avait été conclu oralement
durant l'année 2001 et que le loyer avait été fixé à 400 fr. par mois.
Les parties ont comparu à l'audience du juge de paix du 8 mars 2010.
En droit, le premier juge a retenu que le locataire ne s'était pas acquitté, dans le délai
de trente jours imparti, de l'entier de l'arriéré de loyer de 8'000 fr. dû pour la période
de janvier 2008 à août 2009 et considéré que les conditions de l'expulsion étaient
réalisées.
B.
Le 19 mars 2010, C.________ a recouru contre cette
ordonnance, concluant implicitement à son annulation. Il a requis l'effet suspensif.
Par décision du 26 mars 2010, le Président de la Chambre des recours a accordé l'effet
suspensif au recours.
Le recourant n'a pas déposé de mémoire dans le délai imparti.
Par mémoire du 23 avril 2010, l'intimée N.________ SA a conclu, sous suite de dépens des
deux instances, au rejet du recours.
En droit
:
1.
L'art. 23 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme; RSV 221.305) ouvre un recours au Tribunal
cantonal: a) lorsque le juge était incompétent ou s'est déclaré à tort incompétent;
b) pour absence d'assignation régulière; c) pour violation des règles essentielles de
la procédure lorsque l'informalité est de nature à influer sur le prononcé (al. 1).
Il y a également recours au Tribunal cantonal pour déni de justice (art. 23 al. 2 LPEBL); celui-ci
peut aboutir soit à la réforme soit à l'annulation de la décision attaquée (JT
1993 III 88 c. 2; JT 1977 III 96). Toutefois, en vertu de l'art. 274g al. 1 let. a CO (Code des obligations
du 30 mars 1911; RS 220), le juge saisi de la procédure d'expulsion doit statuer sur la validité
du congé, lorsque celle-ci est contestée, en examinant la cause de manière complète
en fait et en droit. L'autorité de recours cantonale doit alors au moins disposer d'un plein pouvoir
d'examen en ce qui concerne la violation du droit fédéral (ATF 119 II 141 c. 4a; ATF 119 II
241 c. 4b et c). Autrement dit, l'art. 23 LPEBL, qui confère un pouvoir d'examen limité à
la Chambre des recours, ne saurait s'appliquer lorsque la validité du congé a été
contestée. En pareil cas, la Chambre des recours doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit
tel que le prévoit l'art. 457 al. 2 CPC pour le recours en réforme contre les décisions
du juge de paix (JT 2009 III 79; JT 2008 III 12; JT 2004 III 79).
En l'espèce, le recourant n'a pas contesté le congé devant la commission de conciliation
compétente. Le recours doit donc être examiné en droit sous l'angle restreint de l'arbitraire.
2.
a)
Selon l'art. 457 al. 1 CPC, applicable vu le
renvoi de l'art. 29 LPEBL aux règles ordinaires de la procédure civile contentieuse, la Chambre
des recours doit admettre comme constants les faits tels qu'ils sont constatés par le jugement,
sauf contradiction avec les pièces du dossier et sous réserve de complètement sur la base
de celles-ci (JT 2008 III 12 c. 3a; JT 1993 III 88 c. 3; Gauthier, Note sur la procédure d'expulsion
en matière de bail à loyer, in JT 1993 III 126).
En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance est conforme aux pièces du dossier et a été
complété sur la base de celui-ci.
b)
Selon
la jurisprudence, le déni de justice au sens des art. 9 Cst. (Constitution fédérale du
18 avril 1999; RS 101) et 23 al. 2 LPEBL consiste en une décision arbitraire, rompant manifestement
l'égalité entre parties et violant un principe légal, ou encore une décision par
laquelle le juge statue contrairement à une disposition légale précise ou se met en contradiction
flagrante avec les pièces du dossier (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3
ème
éd., 2002, n. 5 ad art. 356 CPC, p. 537).
Il ne suffit pas que la motivation de la décision soit insoutenable; encore faut-il que celle-ci
apparaisse arbitraire dans son résultat (ATF 134 II 124 c. 4.1; ATF 128 I 273; ATF 126 III 438;
ATF 125 I 166 c. 2a).
3.
a)
Le recourant expose qu'il n'existe pas de contrat
de bail écrit et que l'arrangement oral trouvé par les parties prévoit le paiement d'un
montant de 200 fr. par mois, et non de 400 fr. comme retenu dans l'ordonnance entreprise. Il indique
que le loyer était couvert par des travaux de démontage, de nettoyage et de remontage du poulailler
- qu'il a effectués jusqu'en 2008 - et que ceux-ci ont dépassé la somme due pour le local
qu'il occupe. Il ajoute qu'il a remis à deux reprises à l'intimée, de main à main
et sans quittance, la somme de 2'400 fr. en mars 2008 et en 2009.
b)
L'art. 257d CO prévoit que, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du
retard pour s'acquitter d'un terme, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai est de trente jours au moins pour les baux d'habitations (al. 1). Faute de paiement dans le
délai fixé, le bailleur peut résilier les baux d'habitations, moyennant un délai
de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2).
c/aa)
Le recourant estime que c'est à tort que le juge de paix a retenu un loyer mensuel de 400 fr., invoquant
ainsi le grief d'appréciation arbitraire des preuves. Ce moyen - qui relève de l'art. 23 al.
1 let. c LPEBL - est recevable, dès lors que la Chambre des recours est liée par les faits
constatés par le premier juge, dans les limites de l'art. 457 CPC (cf. Guignard, in Procédures
spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 2 ad art. 23 LPEBL, p. 209).
Il appartient au bailleur qui entend se prévaloir d'une résiliation extraordinaire pour défaut
de paiement de rapporter la preuve que les conditions en sont réalisées (Guignard, op. cit.,
n. 4 ad art. 14 LPEBL, p. 192). L'intimée devait ainsi notamment établir le montant du loyer.
Il est arbitraire de retenir, sur la base des seules déclarations de la bailleresse - contestées
par le recourant -, que le loyer s'élève en l'espèce à 400 fr. par mois. Le recourant
admettant un loyer mensuel de 200 fr. et en l'absence de tout autre élément de preuve, le premier
juge ne pouvait, sans arbitraire, retenir un loyer supérieur à 200 fr. par mois.
bb)
Cela étant, se pose la question de savoir si le congé signifié ne serait pas inefficace
- soit dénué d'effet juridique - parce qu'il ne satisfait pas aux exigences légales ou
contractuelles auxquelles est subordonné son exercice. Tel est le cas du congé qui repose sur
une mise en demeure portant sur un montant disproportionné par rapport au loyer effectivement dû.
En effet, le locataire "moyen" qui reçoit une telle mise en demeure est non seulement
incapable de faire la part des choses, mais est d'emblée dissuadé de payer quoi que ce soit
d'un montant exagéré dont il ne dispose peut-être pas. Le bailleur contraint ainsi le
locataire à adopter une attitude vraisemblablement différente de celle qu'il aurait eue si
la mise en demeure avait porté sur le montant exact (CREC I, 23 avril 2009, n
o
223 c. 4; CREC I, 18 janvier 2006, n° 89 c. 3).
En l'espèce, abstraction faite de la question de la compensation et des paiements effectués,
la mise en demeure - fondée sur un loyer de 400 fr., alors qu'il n'est pas établi qu'il soit
supérieur à 200 fr. - est en tout état de cause intervenue pour le double de la somme
effectivement due à titre de loyer. La sommation a ainsi porté sur un montant largement disproportionné
par rapport à celui pour lequel elle aurait dû être notifiée. Le congé est dès
lors inefficace et l'expulsion infondée, ce qu'il convient de constater nonobstant le fait que la
commission de conciliation n'a pas été saisie (CREC I, 23 avril 2009, n
o
223 précité; CREC I, 18 janvier 2006, n° 89 précité).
4.
En conclusion, le recours
doit être admis et l'ordonnance réformée en ce sens que la requête d'expulsion est
rejetée, que les frais de justice de la bailleresse sont arrêtés à 250 fr. et qu'il
n'est pas alloué de dépens.
Les frais de deuxième
instance du recourant sont arrêtés à 350 fr. (art. 230
TFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais
judiciaires en matière civile; RSV 270.11.5]).
Le recourant obtenant
gain de cause, il a droit à des dépens de deuxième instance. Dès lors qu'il a agi
sans l'aide d'un mandataire professionnel, ceux-ci sont fixés à 350 fr., en remboursement de
ses frais de justice.
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
Le recours est admis.
II.
L'ordonnance est réformée comme il suit :
I.
La requête d'expulsion est rejetée.
II.
Les frais de justice de la partie bailleresse sont arrêtés à
250
fr. (deux cent cinquante francs).
III.
Il n'est pas alloué de dépens.
III.
Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à 350 fr. (trois cent cinquante
francs).
IV.
L'intimée N.________ SA doit verser au recourant C.________ la somme de 350 fr. (trois cent cinquante
francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
5 mai 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
M. C.________,
‑
M. Pascal Stouder (pour N.________ SA).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est de 17'200 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district du Gros-de-Vaud.
La greffière :