vd_findinfo · HC / 2016 / 840 · 2016-08-09 · fr

CAS CLAIR, EXPULSION DE LOCATAIRE | 257d CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 09.08.2016 HC / 2016 / 840

TRIBUNAL
CANTONAL
JL16.020648-161147
439
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
9 août 2016
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
M.
Kaltenrieder et Mme Giroud Walther, juges
Greffière
:              Mme
Choukroun
*****
Art.
257d CO ; 257 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
N.________
et
O.________
en liquidation, à [...], locataires, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 21 juin
2016 par la Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant les appelants d’avec
A.________
,
à [...], bailleur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 21 juin 2016, la Juge de paix du district de Lausanne a ordonné à O.________
en liquidation et N.________ de quitter et rendre libres pour le mardi 19 juillet 2016 à midi les
locaux occupés dans l’immeuble sis à [...] (I), dit qu'à défaut pour la partie
locataire de quitter volontairement ces locaux, l'huissier de paix est chargé sous la responsabilité
du juge de paix de procéder à l'exécution forcée de la décision sur requête
de la partie bailleresse, avec au besoin l'ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux agents
de la force publique de concourir à l'exécution forcée de la décision s'il en sont
requis par l'huissier de paix (III), arrêté à 300 fr. les frais judiciaires, qui sont
compensés avec l'avance de frais de la partie bailleresse (IV), mis les frais à la charge des
parties locataires (V), dit qu'en conséquence les parties locataires rembourseront à la partie
bailleresse son avance de frais à concurrence de 360 fr. et lui verseront, solidairement entre elles,
la somme de 500 fr. à titre de dépens en défraiement de son représentant professionnel
(VI) et dit que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (VII).
En droit, le premier juge a retenu que faute de paiement dans le délai comminatoire du montant de
5'192 fr. 80, représentant les loyers dus pour les mois de janvier et février 2016, le congé
signifié aux locataires le 22 mars 2016 était valable et qu’il s’agissait d’un
cas clair au sens de l’art. 257 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ;
RS 272).
B.
Par acte du 3 juillet 2016, N.________ a formé
appel contre cette ordonnance, en concluant en substance, avec suite de frais et dépens, à
son annulation.
L’intimé n’a pas été invité à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l'ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
Par contrat de bail à loyer du 6 novembre 2012, A.________ a remis en location à O.________
et à N.________, « solidairement responsables entre eux », des bureaux situés
au rez supérieur de l'immeuble sis [...]. Le loyer prévu était de 2'850 fr. par mois,
charges par 200 fr. comprises. Le contrat a été conclu pour une durée initiale de cinq
ans, soit du 1
er
octobre 2012 au 1
er
octobre 2017, renouvelable tacitement pour une durée de cinq ans, sauf avis de résiliation
de l'une ou l'autre des parties donné 12 mois à l'avance pour la prochaine échéance.
2.
Par courriers recommandés du 10 février 2016, le bailleur, par l'intermédiaire de la Régie
W.________, a mis en demeure les locataires de lui verser, dans un délai de trente jours, le montant
total de 5'192 fr. 80 pour les loyers de janvier et février 2016, faute de quoi le contrat de bail
serait résilié conformément à l'art. 257d CO (Code des obligations ; RS 220).
Ces avis comminatoires ont été distribués les 15 et 16 février 2016 aux locataires.
Le montant réclamé n'ayant pas été versé dans le délai comminatoire, la
bailleresse a signifié le 22 mars 2016 aux locataires, par formules officielles adressées sous
plis recommandés du même jour, la résiliation du contrat de bail pour le 30 avril 2016.
Ces envois n'ont pas été retirés par leurs destinataires.
3.
Le 3 mai 2016, la bailleresse a saisi la Juge de paix du district de Lausanne (ci-après : la Juge
de paix) d'une requête en cas clair tendant à faire prononcer l'expulsion des locataires des
locaux occupés au rez supérieur de l'immeuble sis [...].
4.
Une audience, à laquelle les parties ont été dûment citées, s'est tenue le 21
juin 2016 devant la Juge de paix en présence du mandataire de la bailleresse. Les locataires ne
se sont pour leur part pas présentés, ni n'étaient représentés.
5.
Selon l’extrait du Registre du commerce, la société O.________, dont N.________ est l’administrateur
avec signature individuelle, a été déclarée en faillite avec effet au 14 avril 2016.
La société se trouve actuellement en liquidation.
En droit
:
1.
1.1
Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance d'expulsion rendue pour défaut de paiement
du loyer (art. 257d CO). Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte,
il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le litige porte sur la question de savoir
si les conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur
litigieuse correspond au dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet
loué au cas où lesdites conditions ne seraient pas réalisées ; le dommage correspond
à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement perdue jusqu'à ce qu'un
prononcé d'expulsion soit rendu dans une procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre
2014 consid. 2.1 ;
TF 4A_273/2012 du 30
octobre 2012 consid. 1.2.2, non publié à l'ATF 138 III 620). Cette période, qui commence
à courir dès la date fixée pour l'expulsion dans l'ordonnance rendue en procédure
sommaire et prend fin au moment où la partie bailleresse obtient un prononcé d'expulsion en
procédure ordinaire, comprend ainsi le temps nécessaire pour que l'instance d'appel statue
– après avoir recueilli les déterminations de la partie bailleresse – par un arrêt
motivé, puis que la partie bailleresse introduise une nouvelle demande en procédure ordinaire,
que celle-ci soit instruite et aboutisse enfin à un prononcé d'expulsion. Compte tenu de ces
éléments, on devrait ainsi pouvoir partir du principe que la durée prévisible ne
sera, en règle générale, pas inférieure à un an (CACI 28 janvier 2015/52 consid.
1a).
En l'espèce, le loyer mensuel s'élevant à 2'850 fr., la valeur litigieuse est supérieure
à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
1.2
L'ordonnance ayant été rendue en procédure
sommaire, le délai d'appel est de dix jours à compter de la notification de la décision
motivée (art. 314 al. 1 CPC).
Formé en temps utile par la partie locataire qui a succombé en première instance et qui
y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), l'appel est recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon la jurisprudence
du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure sommaire pour cas clairs
(art. 257 CPC) impose au juge d'appel d'évaluer
les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi ; la
production de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l'art.
317 al. 1 CPC (TF 4A_420/2012 du
7 novembre
2012 consid. 5 ; TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2).
En l'espèce, les pièces nouvelles produites par l'appelant sont donc irrecevables.
3.
3.1
L'appelant ne conteste pas les arriérés
de loyers qui ont conduit à la
résiliation
du contrat de bail. Il fait en réalité valoir qu'il a été désigné par l'Office
des faillites de Lausanne gardien judiciaire des biens inventoriés dans la masse en faillite de
la société O.________ en liquidation qui sont présents dans les locaux litigieux, ce qui
l'empêcherait de déplacer ces biens. Par ailleurs, il aurait proposé à la gérance
un locataire de remplacement.
3.2
3.2.1
Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après
réception de la chose, le
locataire
a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer
par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai,
il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou
de locaux commerciaux, de trente jours au moins
(al.
1). Faute de paiement dans le délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat
; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai
de congé minimum de trente jours pour la fin du mois (al. 2).
L'avis comminatoire doit indiquer le montant impayé de façon suffisamment claire et précise.
Une indication chiffrée n'est pas indispensable : il suffit que l'objet de la mise en demeure soit
déterminable sans discussion, par exemple avec une désignation précise des mois de loyers
impayés (TF 4A_641/2011 du 27 janvier 2012 consid. 5 ; TF 40.123/2000 du 14 juin 2000 consid. 3b,
in Cahiers du Bail [CdB] 2000 p. 109 ; Wessner, Droit du bail à loyer, Zurich 2010, n. 17 ad
art.
257d CO ; Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., 2008, p. 666 ; Burkhalter/Martinez-Favre, Le droit suisse du bail à loyer, commentaire
SVIT, Zurich 2011, n. 26 ad
art. 257d CO).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé
dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et
devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir
la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid.
4), cela même si l'arriéré avait été finalement payé (TF du 27 février
1997 in CdB 3/97 pp. 65 ss). A cet égard, des motifs humanitaires n'entrent pas en ligne de compte
dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils ne sont pas pris en considération
par les règles de droit fédéral sur le bail à loyer (TF du 27 février 1997 précité
in CdB 3/97 p. 65 consid. 2b ; TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006
consid. 3.2.1 ; Lachat, op. cit., note infrapaginale 117 p. 820). Ils peuvent cependant être pris
en compte au stade de l'exécution forcée, en application du principe général de la
proportionnalité. Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne
saurait être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation
de bail (ATF 117 la 336 consid. 2b). Selon la jurisprudence cantonale vaudoise, sauf cas particulier,
un délai de libération des locaux de quinze à vingt jours est admissible (CACI 12 août
2011/194 ; CACI 27 juillet 2011/175 et les réf. citées).
3.2.2
La requête d'expulsion en cas clair est recevable même lorsque le locataire a contesté
la validité du congé et que la procédure en contestation est encore pendante. Le juge
saisi en cas clair peut statuer à titre préjudiciel sur la validité du congé, sans
qu'il doive surseoir à statuer jusqu'à droit connu sur la procédure en contestation de
la validité du congé (ATF 141 III 262 consid. 3).
Le congé, même donné en raison de la demeure du locataire, peut être annulé
s'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 et 271a CO). Il faut des circonstances particulières
pour que le congé soit annulé. En effet, on ne saurait en principe exiger d'un bailleur qu'il
tolère la présence dans ses locaux d'un locataire qui ne paie plus le loyer. Le congé
donné pour ce motif repose donc sur un intérêt légitime (TF 4A_497/2011 du 22 décembre
2011 consid. 2.4). En particulier, la jurisprudence admet qu'un congé donné en raison du défaut
de paiement du loyer peut être annulé en application de l'art. 271 CO si l'arriéré
a été payé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire,
alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer (ATF 120 II
31 ; TF 4A_468/2010 du 29 octobre 2010 et les réf. citées).
3.3
En l'espèce, les locataires n'ont pas contesté leur congé. Il est à cet égard
incontestable que les loyers de janvier et février 2016 accusaient un retard de 5'192 fr. 80 et
que ce montant était exigible lors de l'envoi des avis comminatoires. Ces avis précisaient
expressément qu'à défaut de paiement dans les trente jours du montant total de 5'192 fr.
80, le bail pouvait être résilié. Or le montant total de l'arriéré n'a pas été
payé dans le délai imparti et l'appelant ne le conteste d'ailleurs pas. La bailleresse était
donc fondée à résilier le bail.
Dès lors, au vu de ce qui précède, c'est à juste titre que le premier juge a considéré
que la procédure de cas clair était applicable au cas d'espèce.
3.4
L'appelant ne saurait tirer argument du fait que l'Office des faillites de Lausanne l'a désigné
gardien judiciaire des biens inventoriés dans la masse en faillite de la société O.________
en liquidation pour faire obstruction à son expulsion des locaux litigieux. Il lui appartient en
réalité dans ce contexte d'examiner directement avec l'office concerné les modalités
de déplacement des biens présents dans les locaux afin de libérer ces derniers dans le
nouveau délai qui sera imparti à cet effet.
Enfin, le fait que l'appelant aurait trouvé un locataire de remplacement n'est pas pertinent dans
la présente procédure d'expulsion et n’est au surplus pas établi.
4.
Il s'ensuit que l'appel doit être rejeté selon le mode procédural de
l'art.
312 al. 1 CPC et l'ordonnance entreprise confirmée.
La cause sera renvoyée à la Juge de paix du district de Lausanne pour qu'elle fixe aux locataires,
avec avis à l’Office des faillites de Lausanne pour information, une fois les considérants
écrits du présent arrêt envoyés aux parties pour notification, un nouveau délai
pour libérer les locaux qu'ils occupent dans l'immeuble sis [...].
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr. (art. 62 al. 3 et 69
al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5],
seront mis à la charge de l’appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
Il ne sera pas alloué de dépens de deuxième instance, dès lors que l'intimé
n'a pas été invité à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de Lausanne pour qu’elle fixe à
O.________ en liquidation et à N.________, avec avis à l’Office des faillites de Lausanne,
une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu’ils occupent dans l’immeuble
sis à [...] (bureaux au rez supérieur).
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr. (quatre cents francs),
sont mis à la charge des appelants O.________ en liquidation et N.________, solidairement entre
eux.
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
11 août 2016
Le dispositif du présent arrêt est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
M. N.________,
-
O.________ en liquidation,
‑
M. Patrick Ferreiro, aab (pour A.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Lausanne,
‑
Office des faillites de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :