vd_findinfo · HC / 2017 / 348 · 2017-05-04 · fr

BAIL À LOYER, FORMULE OFFICIELLE, ABUS DE DROIT, RÉPÉTITION{ENRICHISSEMENT ILLÉGITIME}, LOYER INITIAL | 2 al. 2 CC, 18 CO, 270 al. 2 CO, 62 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 04.05.2017 HC / 2017 / 348

TRIBUNAL
CANTONAL
XA14.043564-170233
169
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
4 mai 2017
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
M.
Colombini et Mme Fonjallaz, juges
Greffière
:              Mme
Juillerat Riedi
*****
Art. 2
al. 2 CC ; 18, 62 ss, 270 al. 2 CO
Statuant sur l’appel interjeté par
V.________
,
à [...], défendeur, contre le jugement rendu le 24 juin 2016 par le Tribunal des baux dans
la cause divisant l’appelant d’avec
X.________
,
à [...], demandeur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 24 juin 2016, dont les considérants écrits ont été adressés
aux parties le 21 décembre 2016, le Tribunal des baux a dit que le défendeur V.________ devait
payer au demandeur X.________ la somme de 30'652 fr. 95 (I), a dit que le jugement était rendu sans
frais judiciaires ni dépens (II) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (III).
Le jugement indique à son pied qu'il peut faire l'objet d'un appel.
En droit, les premiers juges ont retenu que les parties, liées par un contrat de sous-location,
avaient implicitement convenu que le demandeur, en sa qualité de sous-locataire, devait s’acquitter
d’un acompte de charges similaire à celui prévu par le bail principal, de sorte qu’il
avait droit à la restitution, par le défendeur, des ristournes découlant des décomptes
de frais accessoires des périodes 2009/2010 à 2012/2013, soit à 1'003 fr. 25, cela indépendamment
du fait que le défendeur n’avait pas lui-même perçu ces ristournes de la part de
son bailleur.
Les premiers juges ont considéré ensuite que la hausse de loyer de 40 fr. par mois opérée
par le défendeur, entrée en vigueur le 1
er
juin 2009, était en fait une augmentation consensuelle de l’acompte de charges, qui n’était
soumise à aucune forme et était ainsi valable nonobstant l’absence de l’utilisation
de la formule officielle. La conclusion du demandeur tendant au remboursement de 2'480 fr. (40 fr. x
62 mois) a ainsi été rejetée.
En ce qui concerne le loyer initial, les juges ont retenu qu’il était nul au motif que le
défendeur n’avait pas fait usage de la formule officielle, qui était obligatoire même
en cas de sous-location et sans égard au fait que le sous-locataire ait eu connaissance du loyer
du bail principal. Par ailleurs, le délai d’un an prévu par l’art. 67 al. 1 CO
(Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), qui courait dès la connaissance du droit de
contester le loyer initial, avait été respecté par le demandeur. Finalement, le demandeur
n’avait pas eu un comportement constitutif d’un abus de droit en faisant valoir la nullité
du loyer initial.
Les juges ont ensuite examiné si le demandeur avait versé des loyers en trop compte tenu de
la nullité du loyer initial. Ils ont retenu à cet égard qu’il se justifiait, au
regard des circonstances et de la jurisprudence du Tribunal fédéral, de fixer le loyer à
1'104 fr., soit au montant de 920 fr. correspondant au loyer du contrat principal auquel il y avait lieu
d’ajouter 20 % (184 fr. ) pour les meubles. L’action en restitution du locataire étant
régie par l’art. 67 CO et non par l’art. 128 CO, elle n’était pas prescrite,
de sorte que celui-ci avait droit à la restitution des loyers payés en trop, soit 35'318 fr.
50 (116'131 fr. 30 versés – 80'812 fr. 80 dus).
En définitive, le demandeur aurait eu droit au montant total de 36'521 fr. 75 (35'518
fr. 50 + 1’003 fr. 25). Les juges étant liés par les conclusions du demandeur, ils ont
réduit le montant alloué à 30'652 fr. 95. Ils ont finalement rejeté la compensation
invoquée par le défendeur à hauteur de 9'976 fr. pour divers travaux de nettoyage et de
peinture à la fin du bail, au motif qu’il n’avait apporté la preuve de l’état
des locaux ni au jour de leur remise au demandeur, ni au jour de leur restitution par le demandeur.
B.
Par acte du 2 février 2017, intitulé
« recours » et adressé à la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
V.________, agissant par l’intermédiaire d’un avocat, a conclu, avec suite de frais
et dépens, principalement à la réforme du jugement en ce sens qu’il ne soit le débiteur
d’aucun montant à l’égard de X.________, subsidiairement à l'annulation du
jugement et au renvoi de la cause au premier juge et, encore plus subsidiairement, à la réforme
du jugement en ce sens qu’il soit le débiteur de X.________ d'un montant maximum de 15'772
fr. 95.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
V.________ loue depuis le 1
er
juin 2006 un appartement de quatre pièces au 4
e
étage de l'immeuble sis [...], à Vevey, pour un loyer mensuel net de 920 fr., plus un acompte
de chauffage et eau chaude de 100 francs.
2.
a)
Par contrat des 23 et 24 juin 2008, X.________ a sous-loué l'appartement précité à
V.________ pour un loyer mensuel de 1’820 francs. Ce bail a débuté le 25 juin 2008 pour
une durée initiale de 18 mois, puis se renouvelait d'année en année, sauf avis de résiliation
de l'une ou l'autre des parties donné au moins trois mois à l'avance. La formule officielle
de notification du loyer à la conclusion d'un nouveau bail n'a pas été communiquée
à X.________.
b)
Par un second contrat des 23 et 24 juin 2008, V.________ a loué à X.________, pour une durée
de 18 mois, l'intégralité du mobilier garnissant l'appartement. Ce contrat ne prévoyait
aucun loyer. Il mentionnait qu'à l'issue de la période contractuelle de 18 mois, V.________
pouvait exercer l'option de vendre le mobilier en cause pour la somme de 8’000 fr. à X.________,
lequel s'engageait à accepter de l'acheter. Il indiquait que, si l'option n'était pas exercée,
V.________ continuerait à louer les meubles tant que durerait le contrat de sous-location.
Le mobilier en question était vétuste et « bas de gamme ».
c)
Aucun de ces contrats ne prévoyait le versement d'un acompte de charges par le sous-locataire, ni
l'obligation pour V.________ d'établir un décompte de charges en fin de saison. Toutefois,
les deux parties ont admis qu'elles avaient en réalité convenu que X.________ s'acquitte d'un
acompte de charges similaire à celui prévu par le bail principal et qu'il devait ainsi payer
les soldes ou avait droit au remboursement des ristournes découlant des décomptes établis
par le bailleur principal. Il est d'ailleurs établi que X.________ a versé à son bailleur
un montant, en sus du loyer, pour les frais accessoires relatifs à la période 2008/2009.
d)
Les parties n’ont pas procédé à un état des lieux d’entrée.
3.
L’acompte de charges du bail principal a été augmenté 40 fr. avec effet au 1
er
juin 2009.
Dès cette date, le loyer de X.________ a été augmenté de 40 fr., pour s’élever
à 1’860 francs.
4.
Les décomptes de frais accessoires des périodes 2009/2010 à 2012/2013 émis par le
bailleur principal laissent apparaître un solde total, en faveur de V.________, de 1’003 fr.
25 (369 fr. 60 + 421 fr. 25 + 149 fr. 35 + 63 fr. 05). Ces décomptes tiennent compte du paiement
d’un acompte mensuel de 140 francs.
5.
X.________ a à son tour sous-loué l’appartement
en cause à [...] d’avril à décembre 2012, pour un loyer similaire au sien.
6.
X.________
n’a versé que 420 fr. au lieu des 1'860 fr. contractuels pour le mois de novembre 2012. Dès
le 1
er
décembre 2012, il ne s’est plus acquitté de son loyer.
7.
Par courrier du 31 janvier 2014, V.________ a transmis à son locataire deux devis concernant des
frais de nettoyage et de peinture en l'informant que, faute de déterminations dans les 10 jours,
il mandaterait les entreprises concernées.
8.
X.________ a consulté pour la première fois l'Asloca le 25 mars 2014. Par courrier adressé
à son bailleur le lendemain, X.________ a contesté les prétentions de son bailleur émises
par courrier du 31 janvier 2014 et lui a imparti un délai au 11 avril 2014 pour lui transmettre
la formule officielle de notification de loyer qui ne lui avait pas été remise lors de la conclusion
du bail.
V.________ n’a pas remis la formule officielle dans le délai imparti.
9.
Par courrier adressé à X.________ le 10 juillet 2014, V.________ a résilié le contrat
avec effet au 31 juillet 2014, au vu du non-paiement des loyers depuis novembre 2012, en précisant
ce qui suit :
«
Si quelque chose n'est pas clair dans l'objet de la présente, je vous prie de bien vouloir me le
notifier d'ici au 20 juillet 2014 par voie écrite ».
Par lettre du 17 juillet 2014, X.________ a répondu ce qui suit :
« J'accuse
réception de votre courrier du 10 juillet 2014 et vous avise que je suis prêt à remettre
l'appartement de Vevey au 31 juillet 2014 (à savoir remise des clefs et état des lieux de sortie)
si vous me confirmez que vous me libérez de mes obligations contractuelles (paiement du loyer et
recherche d'un locataire de remplacement) dès cette date. »
Par courrier du 25 juillet 2014, V.________ a confirmé qu'il libérait son locataire de ses
obligations contractuelles tant pour le contrat de sous-location que pour le contrat de location du mobilier
ainsi que de la recherche d'un locataire de remplacement au 31 juillet 2014. Il n'a pas mentionné
que l’accord incluait la renonciation de son locataire à se prévaloir de la nullité
du loyer initial.
10.
X.________ s'est acquitté du loyer convenu du 25 juin 2008 au 31 octobre 2012, ainsi que d’un
montant de 420 fr. à titre de loyer du mois de novembre 2012. Il a ainsi versé à son bailleur
un montant total de 90’204 fr. ([1’720 fr. : 30 jours x 6 jours] + [1’720 fr. x 52
mois] + 420 fr.) à titre de loyers nets.
Il résulte d'une attestation de l'Office des poursuites du district de Monthey du 26 février
2016 que X.________ a par ailleurs versé à V.________, par son intermédiaire, un montant
de 28’867 fr. 30 dans le cadre des poursuites introduites.
11.
X.________ a ouvert action par requête de conciliation du 12 août 2014. Il a saisi ensuite
le Tribunal des baux d'une demande le 22 octobre 2014, en prenant les conclusions suivantes, avec suite
de frais et dépens, contre V.________:
1.
Le loyer initial est nul
;
2.
Le loyer initial est corrigé à dire de justice ;
3.
La différence de loyer dont s'est acquitté le requérant depuis le début du bail lui
est immédiatement restituée avec intérêts à 5 % ;
4.
La hausse de loyer de frs. 40.- du 1
er
juin 2009 est nulle ;
5.
Le montant de frs. 2’480.- correspondant à cette hausse pendant 62 mois est immédiatement
restitué au requérant, avec intérêt à 5 % ;
6.
Le montant de frs. 1’003.25 correspondant aux ristournes pour les décomptes de chauffage,
eau chaude et frais accessoires, de 2009/2010 à 2010/2011, est immédiatement restitué
au requérant, avec intérêt à 5 %.
Dans ses déterminations du 2 mars 2015, V.________ a conclu, avec suite de frais et dépens,
au rejet des conclusions prises par le demandeur. En se fondant sur les devis datés des 28 novembre
2013 et 31 janvier 2014, il a opposé en compensation aux prétentions du demandeur une créance
de 9’976 fr. relative à des frais de nettoyage par 1’728 fr. et de peinture par 8’248
francs.
Le Tribunal des baux a tenu une première audience le 18 mai 2015, au cours de laquelle le demandeur
a chiffré ses conclusions 2 et 3 en ce sens que le loyer mensuel net initial soit fixé à
1’104 fr. et que le défendeur doive lui rembourser la somme de 30’652 fr. 95, comprenant
les montants de 2’480 fr. et de 1’003 fr. 25 réclamés dans ses conclusions 5 et
6.
Le tribunal a encore tenu audience le 25 septembre 2015, puis à nouveau le 29 février 2016.
En droit
:
1.
La valeur litigieuse au dernier état des
conclusions de première instance est supérieure à 10'000 fr., de sorte que c’est
la voie de l'appel qui est ouverte contre le jugement (art. 308 al. 2 CPC [Code de procédure civile
du 19 décembre 2008 ; RS 272]), conformément à l'indication des voies de droit figurant
au pied du jugement, et non celle du recours.
Lorsque la partie, assistée d'un avocat, dépose sciemment un appel et non un recours, nonobstant
l'indication correcte des voies de droit, il n'y a pas lieu de convertir son acte en recours et l'appel
doit être déclaré irrecevable (TF 4D_77/2012 du 20 novembre 2012 consid. 5.1, in RSPC
2013 p. 142 ; CACI 29 août 2014/457; CACI 19 novembre 2014/599). Il doit logiquement en aller de
même lorsque la partie, assistée d'un avocat, dépose sciemment un recours, alors que l'appel
était ouvert, ce que la simple lecture de la loi permettait de constater et qui était confirmé
par l'indication correcte des voies de droit. En l'espèce, V.________, assisté d'un mandataire
professionnel, semble avoir expressément déposé un recours, ce qui ressort tant de l'en-tête
de son écriture que de ses conclusions, ainsi que de la correspondance accompagnant le recours,
adressée à la « Chambre des recours civile du Tribunal cantonal ». Cela étant,
la question de la recevabilité peut être laissée ouverte, l’appel devant de toute
manière être rejeté pour les motifs qui suivent.
2.
2.1
L’appelant
V.________ ne conteste pas que l'intimé n'avait
pas à respecter le délai de 30 jours de l'art. 270 CO et qu'il a agi dans le délai de
l'art. 67 CO, mais invoque un comportement contradictoire de ce dernier, qui serait constitutif d'un
abus de droit.
2.2
2.2.1
Lorsque le bail a été conclu sans que soit utilisée la formule officielle ou
sans
que la hausse de loyer y soit motivée, le locataire peut agir en fixation judiciaire du loyer initial
et en restitution de l'éventuel trop-perçu. Il s'agit là d'un cumul d'actions (art. 90
CPC) : la première tend, après constatation, à titre préjudiciel, de la nullité
du loyer convenu, à la fixation judiciaire de celui-ci et la seconde, en tant que conséquence
de la première, vise à la restitution des prestations effectuées sans cause conformément
aux règles de l'enrichissement illégitime (art. 62 ss CO). Puisque le législateur n'a
pas prévu de règle limitant l'invocation du vice de forme dans le temps, par exemple à
la durée du bail, seules les règles de la prescription peuvent constituer une limite à
l'intérêt du locataire à agir en justice. Son action pour cause d'enrichissement illégitime
se prescrit par un an à compter du jour où il a eu connaissance de son droit de répétition
et, dans tous les cas, par dix ans dès la naissance de ce droit, conformément à l'art.
67 al. 1 CO – l'art. 128 ch. 1 CO ne s'appliquant pas (ATF 130 III 504 consid. 6.2) –, de
sorte que tant que son action n'est pas prescrite ou que le débiteur n'a pas soulevé l'exception
de prescription (art. 142 CO), le locataire a également un intérêt à son action
en fixation judiciaire du loyer, même après la fin du bail (ATF 140 III 583 consid. 3.2.3;
TF 4A_517/2014 du 2 février 2014 consid. 4.1.2, CdB 2015 p. 65).
2.2.2
Le principe de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC [Code civil suisse du 10 décembre
1907 ; RS 210]) permet de corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un
droit allégué créerait une injustice manifeste. Le juge apprécie la question au regard
des circonstances concrètes, qui sont déterminantes. L'emploi dans le texte légal du qualificatif
« manifeste » démontre que l'abus de droit doit être admis restrictivement.
Les cas typiques d'abus de droit sont l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation
d'une institution juridique de façon contraire à son but, la disproportion manifeste des intérêts
en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement ou l'attitude contradictoire (ATF 140 III
583 consid. 3.2.4 ; ATF 135 III 162 consid. 3.3.1).
Constitue notamment un abus de droit l'attitude contradictoire d'une partie. Lorsqu'une partie adopte
une certaine position, elle ne peut pas ensuite soutenir la position contraire, car cela revient à
tromper l'attente fondée qu'elle a créée chez sa partie adverse; si elle le fait, c'est
un
venire contra factum proprium
,
qui constitue un abus de droit (TF 4A_590/2016 du 26 janvier 2017 consid. 2.1). Ainsi, lorsqu'une partie
admet les limites de son fonds et, partant, la propriété de la partie adverse sur un terrain,
elle ne peut pas, dans un procès ultérieur, prétendre être propriétaire de ce
terrain: c'est un
venire contra
factum proprium
qui constitue un abus de droit,
car la partie adverse pouvait compter que cette partie n'abandonnerait pas la position qu'elle avait
prise antérieurement en connaissance de cause (ATF 89 II 287 consid. 5). De même, lorsque l'employeuse
adopte un comportement contradictoire, en faisant valoir (avec succès) le défaut de légitimation
de l'employé au motif que celui-ci avait valablement cédé sa créance, puis en soutenant
dans le deuxième procès mené par le cessionnaire que cette cession serait nulle, un tel
comportement ne mérite aucune protection juridique. Il s'agit d'un
venire
contra factum proprium
, qui constitue un abus
de droit (TF 4A_590/2016 du 26 janvier 2017 consid. 2.1).
Au titre de l'attitude contradictoire du locataire, la jurisprudence a retenu qu'une exception au droit
de répétition des art. 62 ss CO peut être admise, par exemple, lorsque le preneur s'est
rendu compte du vice de forme et s'est abstenu de protester dans le dessein d'en tirer, le cas échéant,
ultérieurement profit ou encore lorsque le locataire a renoncé expressément et en toute
connaissance de cause à la notification de la formule officielle et a exécuté de son plein
gré l'accord conclu. En revanche, le seul fait d'avoir payé, sans discuter, le loyer pendant
un long laps de temps ne saurait conduire, à lui seul, à la conclusion que le locataire commet
un abus de droit (ATF 140 III 583 consid. 3.2.4 et réf. citées). Le fait d'attendre dix mois
pour ouvrir action dès connaissance du vice lié à l'absence de notification de la formule
officielle n'est pas constitutif d'un abus de droit (ATF 140 III 583 consid. 3.3.1).
2.2.3
Selon l'art. 18 al. 1 CO, pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher
la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations
inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable
de la convention. Le juge doit rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention
des parties (interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices;
si elle aboutit, cette démarche conduit à une constatation de fait (art. 105 al. 1 LTF; ATF
132 III 268 consid. 2.3.2; 129 III 664 consid. 3.1). S'il ne parvient pas à déterminer cette
volonté, ou s'il constate qu'une partie n'a pas compris la volonté manifestée par l'autre,
le juge doit découvrir quel sens les parties pouvaient ou devaient donner, de bonne foi, à
leurs manifestations de volonté réciproques (principe de la confiance); il s'agit d'une question
de droit (ATF 132 III 268 consid. 2.3.2; 129 III 702 consid. 2.4). Cette interprétation objective
s'effectue non seulement d'après le texte et le contexte des déclarations, mais également
sur le vu des circonstances qui les ont précédées et accompagnées, à l'exclusion
des événements postérieurs (ATF 135 III 295 consid. 5.2; 132 III 626 consid. 3.1 in fine;
TF 4A_219/2012 du 30 juillet 2012 consid. 2.5). En effet, le comportement ultérieur des parties
n’a pas d’importance dans l’interprétation objective du contrat, le moment déterminant
étant celui de la conclusion du contrat (ATF 132 III 626 consid. 3.1, JT 2007 I 423).
Le sens d'un texte, apparemment clair, n'est pas forcément déterminant, de sorte que l'interprétation
purement littérale est prohibée. Même si la teneur d'une clause contractuelle paraît
limpide à première vue, il peut résulter d'autres conditions du contrat, du but poursuivi
par les parties ou d'autres circonstances que le texte de ladite clause ne restitue pas exactement le
sens de l'accord conclu. Il n'y a cependant pas lieu de s'écarter du sens littéral du texte
adopté par les cocontractants lorsqu'il n'existe aucune raison sérieuse de penser qu'il ne
correspond pas à leur volonté (cf. ATF 136 III 186 consid. 3.2.1 ; 135 III 295 consid. 5.2
; 133 III 61 consid. 2.2.1, 675 consid. 3.3 ).
L'interprétation subjective l'emporte sur l'interprétation objective (ATF 123 III 35 consid.
2b p. 39). Si, contrairement à ce principe, le juge recherche d'emblée la volonté objective
et estime que la volonté subjective divergente d'une partie, pourtant alléguée régulièrement
et en temps utile, n'est pas pertinente, il viole les règles du droit fédéral sur la conclusion
(art. 1 CO) et l'interprétation (art. 18 CO) du contrat (ATF 125 III 305 consid. 2b p. 308; 123
III 35 consid. 2b p. 40). Le fardeau de l'allégation et le fardeau de la preuve de l'existence et
du contenu d'une volonté subjective qui s'écarte du résultat de l'interprétation
objective (ou normative) sont à la charge de la partie qui s'en prévaut (ATF 121 III 118 consid.
4b/aa p. 123 et les références citées; cf. également: ATF 123 III 35 consid. 2b p.
40).
2.3
2.3.1
L'appelant reproche en particulier à l'intimé d'avoir commis un abus de droit en ne saisissant
pas la commission de conciliation peu après l'échéance du délai au 11 avril 2014
qu'il lui avait fixé par courrier du 26 mars 2014 pour lui transmettre la formule officielle, mais
en attendant le mois d'août 2014. Le moyen est téméraire. L'appelant ne saurait se fonder
sur sa propre carence et sur le fait qu'il n'a pas répondu au courrier du 26 mars 2014 pour en déduire
que l'intimé aurait commis un abus de droit en n'agissant pas immédiatement à l'échéance
du délai qu'il avait fixé. On ne discerne ici aucun comportement contradictoire chez l'intimé.
2.3.2
L'appelant soutient ensuite que l'intimé aurait eu un comportement contradictoire en passant un
accord avec lui les 17 et 25 juillet 2014, puis en saisissant la commission de conciliation pour contester
le loyer initial à peine un mois plus tard. Il prétend que cet accord liquiderait définitivement
les relations contractuelles entre les parties, y compris les prétentions découlant de la nullité
du loyer initial.
Comme les premiers juges l'ont retenu, il ressort des courriers échangés entre les parties
entre le 10 et le 25 juillet 2014 (cf. ch. 8 des faits du présent arrêt), interprétés
selon le principe de la confiance, que si les parties sont bien tombées d'accord sur les conséquences
de la restitution des locaux avant l'échéance contractuelle, la question du loyer initial n'a
pas été abordée. Rien, dans cet échange de correspondances, ne permet de retenir
que l'accord était passé pour solde de tout compte et notamment que l'intimé renonçait
à se prévaloir de la nullité du loyer initial. D'une part, l'appelant n'a pas mentionné
dans son accord du 25 juillet 2014 que celui-ci incluait la renonciation de l'intimé à se prévaloir
de la nullité du loyer initial, alors que cette problématique avait été soulevée
depuis le mois de mars précédent. D'autre part, l'intimé n'a jamais indiqué qu'il
renonçait à ses droits sur ce point. Il n'avait pas, selon le principe de la bonne foi, à
réserver expressément ses droits éventuels tirés de la nullité du loyer initial
à réception du courrier de l'appelant du 10 juillet 2014. C'était au contraire à
l'appelant de préciser que son accord était subordonné à la renonciation par l'intimé
à ses droits tirés de la nullité du loyer initial, ce qu'il n'a pas fait. A cet égard,
il y a lieu de rappeler que, selon le contrat, le bail se renouvelait d'année en année, sauf
avis de résiliation donné par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois à l'avance,
et que le bailleur n'avait pas respecté la procédure de l'art. 257d CO s'il entendait donner
un congé extraordinaire fondé sur le retard dans le paiement de loyer, de sorte que la résiliation
ne pouvait intervenir au 31 juillet 2014, sauf accord du locataire ; le bailleur avait aussi un intérêt
certain à ce que le locataire accepte cette résiliation. Enfin, le fait que l'accord ne concernait
que les conséquences de la résiliation anticipée (libération de l'obligation de payer
de loyer après le 31 juillet 2014 et dispense de rechercher un locataire de remplacement) et n'était
pas passé pour solde de toutes prétentions est confirmé par le fait que l'appelante a
mis l'intimé en poursuite pour les loyers impayés pendant la durée du contrat. Les prétentions
entre parties jusqu'au 31 juillet 2014 (prétention en paiement de loyer d'un côté, prétention
en restitution de loyer d'un autre côté) n'étaient ainsi pas réglées par l'accord.
3.
3.1
L'appelant fait valoir à titre subsidiaire que les premiers juges ne pouvaient retenir, sans plus
ample instruction, que les meubles garnissant l'appartement sous-loué étaient vétustes
et « bas de gamme » et ne justifiaient qu'une majoration de 20% par rapport au précédent
loyer, de sorte que le jugement devrait être annulé pour complément d'instruction sur
ce point.
3.2
En cas de nullité partielle du bail reposant sur l'art. 270 al. 2 CO, le Tribunal fédéral
considère que le juge appelé à fixer le loyer initial doit se fonder sur toutes les circonstances
du cas. Parmi les facteurs à prendre en compte, il y a notamment le montant admissible selon l'art.
269 CO (qui intégre la notion de rendement), les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier
et le loyer payé par le précédent locataire (ATF 124 III 62 consid. 2b). Le rendement
d'une sous-location ne peut être fixé pour le locataire (sous-bailleur) de la même manière
que pour le propriétaire de l'immeuble. La notion de rendement effectif n'a en effet pas de sens
pour le locataire qui peut au mieux faire un léger bénéfice sur la sous-location (cf.
art. 262 al. 2 let. b CO; ATF 119 II 353 consid. 6e). Ainsi, en matière de sous-location, si le
local est régulièrement sous-loué, le loyer du précédent sous-locataire représente
pour le juge un élément d'appréciation important puisqu'il constitue la rémunération
pour l'usage de la même chose (TF 4A_490/2011 du 10 janvier 2012 consid. 4.3 et réf.). Dans
le cadre d'une première sous-location, le Tribunal fédéral a jugé que le seul loyer
permettant de servir de point de comparaison était celui fixé dans le bail principal (ATF 124
III 62 consid. 2b ; TF 4A_490/2011 du 10 janvier 2012 consid. 4.3).
Il est unanimement admis que le locataire peut prétendre à une rémunération pour
les prestations supplémentaires fournies au sous-locataire, comme le mobilier par exemple. Il est
admissible, faute d'éléments plus précis, de recourir à une méthode schématique
consistant à ajouter un pourcentage au loyer pour tenir compte des prestations fournies par le sous-bailleur
(ATF 119 II 353 consid. 5c). Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral a confirmé une augmentation
de 20% du loyer par pièce, soit 15% en raison de l'ameublement et du risque et 5% parce que la pièce
était « bien meublée ».
Contrairement au cas d'une contestation de loyer initial ayant fait l'objet d'une notification valable,
le fardeau de la preuve du caractère non abusif du loyer initial lorsque celui-ci est nul ensuite
d'un vice de la notification de la formule officielle incombe au bailleur. En effet, il ne s'agit pas,
dans cette hypothèse, d'établir en quoi et dans quelle mesure le loyer valablement conclu est
abusif, mais bien de déterminer le montant d'une créance contractuelle au jour de la conclusion
du contrat (CREC I 21 février 2012/20 ; CREC I 3 novembre 2010/577, CdB 2011 p. 49 ; CACI 4 mai
2016/258)
3.3
Les premiers juges ont appliqué le même pourcentage de majoration de 20% que dans l'arrêt
fédéral précité, en considérant que l'appelant n'avait apporté aucune preuve
quant à la valeur du mobilier garnissant le logement et n'avait pas démontré que ce pourcentage
ne tiendrait pas correctement compte de sa prestation supplémentaire. Ils se sont en outre fondés
sur les photographies de ce mobilier, qui permettaient de retenir que celui-ci était vétuste
et « bas de gamme », de sorte que le pourcentage de 20% apparaissait largement suffisant
pour rémunérer la prestation supplémentaire du bailleur compte tenu d'une durée d'amortissement
moyenne de 15 ans pour les meubles. Ces considérations peuvent être confirmées.
Au vu de la jurisprudence précitée, il incombait au bailleur de prouver la valeur du mobilier,
dès lors qu'il supporte le fardeau de la preuve du caractère non abusif du loyer. C'est donc
en vain que l'appelant se prévaut d'une instruction prétendument lacunaire. Conformément
à la jurisprudence, les parties doivent renseigner le juge sur les faits de la cause et lui indiquer
les moyens de preuve propres à établir ceux-ci. De son côté, le juge doit les informer
de leur devoir de coopérer à la constatation des faits et à l'administration des preuves.
Il doit les interroger pour s'assurer que leurs allégués de fait et leurs offres de preuves
sont complets, mais seulement s'il a des motifs objectifs d'éprouver des doutes sur ce point. Son
rôle ne va toutefois pas au-delà (à propos de l'art. 274d al. 3 aCO, cf. ATF 136
III 74 consid. 3.1 ; 125 III 231 consid. 4a.; à propos de l'art. 343 al. 4 aCO, cf. ATF 107 II 233
consid. 2c ; TF 4A_397/2013 du 11 février 2014 consid. 4.4). C'est dans ce sens qu'il y a lieu de
comprendre le « devoir du juge de rechercher des preuves » évoqué dans
l'ATF 139 III 13 consid. 3.2 ; si le juge a des motifs objectifs de soupçonner que les allégués
et offres de preuves d'une partie sont lacunaires, et qu'il a connaissance, sur la base des déclarations
des parties et/ou du dossier, de moyens de preuve pertinents, il n'est pas lié par l'offre de preuve
de cette partie. Toutefois, lorsque les parties sont représentées par un avocat, le tribunal
peut et doit faire preuve de retenue, comme dans un procès soumis à la procédure ordinaire.
Il n'appartient en effet pas au juge de fouiller le dossier pour tenter d'y trouver des moyens de preuve
en faveur d'une partie (TF 4A_491/2014 du 30 mars 2015 consid. 2.6.1 ; ATF 141 III 569 consid. 2.3.2).
Si, contrairement à ce qu'on serait en droit d'attendre d'elle, une partie ne collabore pas à
l'administration des preuves, celle-ci peut être close. La maxime inquisitoire simple ne doit pas
servir à étendre à volonté la procédure probatoire et à administrer tous
les moyens de preuve possibles (TF 4A_491/2014 du 30 mars 2015 consid. 2.6.1; ATF 125 III 231 consid.
4a ; ATF 141 III 569 consid. 2.3.2 ; TF 4A_476/2015 du 11 janvier 2016 consid. 3, RSPC 2016 p. 190).
En l'occurrence, l'appelant, assisté d'un mandataire professionnel, n'a rien allégué quant
à la valeur des meubles, alors que le fardeau de la preuve lui incombait, de sorte que les premiers
juges pouvaient se fonder sur les éléments figurant au dossier, à savoir les photographies,
pour retenir qu'il s'agissait d’un mobilier vétuste et « bas de gamme ».
Au demeurant, l'appelant se contente d'alléguer, sans aucun élément de preuve, que le
mobilier serait « haut de gamme », ce que les photographies démentent clairement,
quelle que soit la date où elles ont été prises.
4.
L'appelant fait enfin
valoir que l'intimé aurait lui-même sous-loué l'appartement litigieux à [...] pour
le même loyer que celui convenu entre les parties d'avril à décembre 2012 et qu'il serait
choquant de ne pas en tenir compte dans le calcul de la restitution des loyers perçus en trop, car
cela reviendrait sinon à enrichir le locataire.
A cet égard, les premiers juges ont relevé que les conditions de l'art. 62 CO sont traditionnellement
fixées au nombre de quatre – soit un enrichissement d'une partie, un appauvrissement d'une
autre, une absence de cause à l'enrichissement et un lien de connexité entre l'enrichissement
et l'appauvrissement – mais qu'il est discuté en doctrine de savoir si l'appauvrissement du
titulaire de la prétention en enrichissement illégitime constitue bien une condition de l'art.
62 CO. Selon l'école traditionnelle, la prétention en enrichissement illégitime est la
sanction d'un déplacement de patrimoine : une valeur qui était dans le patrimoine d'une personne
se trouve désormais dans celui d'une autre ou une valeur, au lieu d'aller dans le patrimoine de
la créancière, est allée directement et sans raison dans le patrimoine d'une autre personne,
de sorte que la première est appauvrie et la seconde est enrichie. La deuxième école considère
que l'appauvrissement n'est pas une condition de l'action basée sur l'art. 62 CO (voir la discussion
chez Chappuis, Commentaire romand, 2
e
éd., nn. 6ss ad art. 62 CO).
Les premiers juges ont considéré que même si l'on admettait que l'appauvrissement du demandeur
était une condition de sa prétention en enrichissement illégitime, elle serait également
réalisée pendant la période où l'intimé avait sous-loué l'appartement à
[...]. L'intimé s'étant effectivement acquitté en mains de l'appelant de montants de loyers
qui n'étaient pas dus, il y avait eu déplacement de patrimoine, partant appauvrissement de
l'intimé. Le fait que ce dernier se soit le cas échéant éventuellement enrichi au
détriment d' [...] sur la base d'un autre rapport de bail n'y changeait rien et ne saurait avoir
une quelconque influence sur l'appauvrissement de l'intimé en lien avec l'enrichissement de l'appelant.
Ces considérations sont parfaitement fondées et peuvent être confirmées par adoption
de motifs. Le fait que, en vertu d'un autre rapport de droit, l'intimé se soit le cas échéant
enrichi au détriment d'un tiers concerne les relations entre l'intimé et ce tiers, qui dispose
d'ailleurs lui-même d'une prétention en enrichissement illégitime envers l'intimé,
et n'a aucune influence sur l'appauvrissement de l'intimé par rapport à l'appelant, respectivement
sur l'enrichissement de ce dernier. A cet égard, il y a lieu de rappeler que l'art. 66 CO n'exclut
la répétition que pour ce qui a été donné en vue d'atteindre un but illicite
ou contraire aux moeurs, ce qui n'est manifestement pas le cas en l’espèce.
Partant, ce grief doit également être rejeté.
5.
Compte tenu de ce qui précède, il y a lieu de rejeter l'appel – dans la mesure où
il est recevable (cf. consid. 1 supra) – selon le mode procédural de l'art. 312 al. 1
CPC.
Les frais judiciaires de deuxième instance, fixés à 1'306 fr. (art. 62 al. 1 et
2 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à
la charge de l’appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il ne sera pas alloué de dépens, l’intimé n’ayant pas été invité
à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'306 fr. (mille trois cent
six francs), sont mis à la charge de l'appelant V.________.
IV.
L'arrêt est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Diego Bischof (pour V.________),
‑
Me Pierre-Yves Court (pour X.________)
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Président du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :