vd_findinfo · HC / 2015 / 490 · 2015-04-22 · fr

BAIL À LOYER, LOCAL PROFESSIONNEL, AVIS DES DÉFAUTS, PROCÈS-VERBAL, ÉTAT DES LIEUX{CHOSE LOUÉE}, RÉSILIATION | 267 al. 1 CO, 267a CO, 312 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 22.04.2015 HC / 2015 / 490

TRIBUNAL
CANTONAL
XZ13.009279-150512
189
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
22 avril 2015
__________________
Composition
:               M. COLOMBINI, président
MM. Giroud et Stoudmann,
juges
Greffière
:              Mme Boryszewski
*****
Art.
267 al. 1 et 267a CO et 312 al. 1 CPC
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
H.________
,
à Pully, bailleur contre le jugement rendu le 21 mai 2014 par le Tribunal des baux dans la cause
divisant l'appelant d’avec
L.________
,
à Pully, locataire, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 21 mai 2014, envoyé pour notification le 19 février 2015, le Tribunal des baux
a rejeté les conclusions prises par le demandeur H.________ à l'encontre de la défenderesse
L.________ dans sa demande du 26 février 2013 dans la mesure où elles sont recevables
(I), dit que la garantie de loyer de 8'700 fr. constituée par la défenderesse L.________ en
vertu du contrat de bail conclu le 13 mars 2006 avec le demandeur H.________, portant sur des locaux
commerciaux au rez-de-chaussée supérieur de l'immeuble sis chemin de [...] à [...], est
immédiatement et entièrement libérée en faveur de la défenderesse (II), dit
que les frais judiciaires, arrêtés à 4'580 fr., sont mis à la charge du demandeur
et les frais judiciaires seront prélevés sur les avances fournies par les parties (III), dit
que le demandeur doit payer à la défenderesse la somme de 200 fr. à titre de remboursement
des frais prélevés sur l'avance que celle-ci a fournie (IV) et dit que le demandeur doit verser
à la défenderesse la somme de 4'778 fr. à titre de dépens (V).
En droit, les premiers juges ont notamment considéré, s'agissant de la conclusion en constatation
des dégâts que la défenderesse aurait causés à la chose louée, que le constat
requis n'était qu'un préalable à la conclusion condamnatoire II du demandeur, de sorte
que celui-ci n'y avait aucun intérêt digne de protection et que la conclusion y relative devait
dès lors être déclarée irrecevable. Quant au remboursement des divers frais réclamé
par le demandeur en lien avec la restitution des locaux, les premiers juges ont en substance retenu que,
faute d'avis des défauts valable, la défenderesse devait être déchargée de toute
responsabilité conformément à l'art. 267a al. 2 CO (Code des obligations, loi fédérale
du 20 mars 1911 complétant le Code civil suisse, RS 220). Ils ont notamment considéré
que, d'une part, le contenu de la convention de sortie n'avait pas été allégué et,
que d'autre part, le procès-verbal se contentait de décrire succinctement l'état des installations
sans préciser s'il résultait d'une usure normale ou anormale.
B.
Par acte du 23 mars 2015, H.________ a interjeté
appel contre le jugement précité en concluant, sous suite de frais et dépens, comme suit
:
"
I.
La
requête d'appel est admise.
II.
Le
jugement du 21 mai 2014 est réformé aux chiffres I et II de son dispositif comme suit :
-
Dire que les conclusions prises par l'appelant H.________ à l'encontre de L.________ dans sa demande
du 26 février 2013 sont admises, dans la mesure où elles sont recevables.
-
Dire que la garantie de
loyer de 8'700 fr. (…) constituée par L.________ en vertu du contrat de bail conclu le 13
mars 2006 avec l'appelant H.________, portant sur des locaux commerciaux au rez-de-chaussée supérieur
de l'immeuble sis chemin de [...] à [...] est immédiatement et entièrement libérée
en faveur de l'appelant."
L'intimée n'a pas été invitée à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les
pièces du dossier :
1.
Le 13 mars 2006, H.________
et L.________ ont conclu un contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux, portant sur le rez-de-chaussée
supérieur de l’immeuble sis au chemin de [...] à [...], en vue de l’exploitation
par L.________ de la [...], dont elle est la directrice.
Selon le contrat, les locaux comprennent un hall d’entrée, cinq bureaux dont un ouvert sur
l’entrée, un coin cuisine et deux toilettes. Le chiffre 6.5 des dispositions particulières
annexées au contrat de bail prévoit ce qui suit :
"Mlle
L.________ est autorisée à faire faire des travaux de transformation des locaux selon le projet
annexé et signé au présent bail et qui en outre comprend la pose d’un parquet en
bois en lieu et place de la moquette actuelle, la pose d’une cuisine avec possibilité de pose
d’un volet de fermeture dans le bureau ayant un mur mitoyen avec l’actuelle cuisinette, un
évier pour enfants dans cette même pièce, un point d’eau dans une autre pièce
et l’installation d’un WC enfant dans l’actuelle cuisinette. Ces travaux seront acquis
à Monsieur H.________ lors du départ de Mlle L.________ et cette dernière ne pourra revendiquer
aucun dédommagement. En outre, c’est Mlle L.________ qui devra entretenir ces nouvelles installations
à sa charge."
2.
A
son entrée dans les locaux, la locataire a fait exécuter divers travaux en vue de permettre
leur exploitation. Elle a notamment fait poser une cuisine agencée ainsi que diverses installations
sanitaires.
L.________ a par ailleurs constitué une garantie bancaire d’un montant de 8’700 fr.,
représentant trois mois de loyer brut.
3.
Plusieurs litiges sont
nés entre les parties en rapport avec ledit bail, que L.________ a finalement résilié
par courrier du 18 septembre 2012 pour le 31 octobre 2012.
4.
Peu avant la fin du bail,
une fuite d’eau s’est produite. Le témoin [...], père de L.________ et serrurier,
entendu lors de l'audience du 31 mars 2014, a indiqué qu’il avait démonté un lavabo
situé dans la cuisine de la garderie et que, lors de cette opération, un écoulement d’eau
s’était produit, auquel il avait immédiatement fait remédier par un installateur
sanitaire.
Par requête de mesures superprovisionnelles au titre de preuve à futur du 25 octobre 2012 adressée
au juge de paix du district de Lavaux-Oron, L.________ a requis un constat d’urgence. Par ordonnance
du lendemain, le juge de paix a rejeté ladite requête.
5.
Le 31 octobre 2012, L.________
a restitué les locaux. Le même jour, l’état des lieux de sortie a été
effectué en présence des parties. A cette occasion, le demandeur a établi un procès-verbal
d’état des lieux, de même qu’un projet de convention de sortie, documents que la
défenderesse a refusé de signer. Le procès-verbal d’état des lieux a le contenu
suivant :
Le 29 novembre 2012, H.________ a déposé une demande en conciliation auprès de la Commission
de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lavaux-Oron (ci-après : commission
de conciliation).
6.
Après le départ
de la locataire, H.________ a obtenu plusieurs devis pour des travaux dans les locaux litigieux. Le montant
total devisé s’élève à 20’695 fr. 80, soit 6’156 fr. pour des travaux
de peinture selon devis de [...] du 1
er
novembre 2012, 12’671 fr. 40 pour des installations sanitaires selon le devis de [...] SA du 12
novembre 2012, 1'868 fr. 40 pour le remplacement de la porte palière selon le devis de [...] du
5 novembre 2012 et 16’648 fr. 45 pour le remplacement de vitres selon le devis de [...] SA du 6
décembre 2012. lI résulte en outre d’une facture du 24 juin 2013 que l’entreprise
[...] a exécuté, dans l’immeuble litigieux, des travaux de remplacement de fenêtres
pour un montant total de 33’784 fr. 19.
Le devis établi par l’entreprise [...] SA précise que cette entreprise a été
sollicitée pour le remplacement de 29 verres sur les fenêtres des locaux litigieux et qu’elle
a procédé à un constat le 6 décembre 2012. lI porte, sous rubrique "Votre référence",
la mention "[...], [...], App. Rez Verres rayés". Les autres devis ne fournissent pas
d'information sur l’état des installations concernées au moment où ils ont été
établis. Enfin, la facture de l’entreprise [...] ne précise ni les dates d’intervention,
ni le nombre de vitrages changés, ni l’état des installations remplacées.
7.
Le 20 janvier 2013, les
parties ont comparu devant la commission de conciliation. Suite à l'échec de la conciliation,
la commission a délivré une autorisation de procéder.
Par demande adressée au Tribunal des baux le 26 février 2013, H.________ a conclu, avec suite
de frais et dépens, comme suit :
"
I.-
Dire
que L.________ est tenue pour responsable du coût du montant des dégâts causés dans
les locaux commerciaux qu’elle occupait depuis le 14 mars 2006 au 31 octobre 2012 sis au Chemin
du [...], [...], ensuite de son départ le 31 octobre 2012, ainsi que du paiement des installations
démontées sans droit.
II.-
Dire
que L.________ est la débitrice de H.________ de la somme de 45'000.- (…), avec intérêt
à 5 % l’an depuis le 1
er
novembre 2012, montant correspondant au coût des dégâts dont elle est responsable dans
les locaux commerciaux qu’elle occupait depuis le 14 mars 2006 au 31 octobre 2012 sis au Chemin
du [...], [...]."
Par réponse du 13 juin 2013, la défenderesse a conclu, sous suite de frais et dépens,
comme suit :
"I.-
L.________ est libérée de l’ensemble des conclusions prises par H.________ ainsi que
de toute responsabilité envers ce dernier du fait du contrat de bail du 13 mars 2006.
Il.-
La garantie de loyer de
CHF 8’700.-, augmentée des intérêts, est immédiatement et intégralement
libérée en faveur de L.________."
8.
L'audience de premières
plaidoiries a eu lieu le 23 septembre 2013 devant le Président du Tribunal des baux.
Lors de l'audience du 31 mars 2014 du Tribunal des baux, les parties ont été entendues. Le
demandeur a déclaré réduire le montant de la conclusion II à 25’000 francs.
Divers témoins ont également été entendus, soit [...], [...], [...] et [...].
Le témoin [...], installateur-électricien, appelé par le bailleur pour sécuriser
l'installation électrique située au sous-sol de l’immeuble litigieux, a exposé que
de l’eau s’était infiltrée dans les boîtes de dérivation, ce qui avait
nécessité de sécuriser l’installation le temps que l’eau sèche, soit
d’ouvrir les boîtes et déconnecter les fils provisoirement. Il a encore indiqué
qu’il ignorait les causes de l’infiltration, n’étant pas un spécialiste.
Le témoin [...], ébéniste, a pour sa part indiqué que la poignée de la porte
d’entrée des locaux avait été rehaussée, que cela n’avait pas été
fait dans les règles de l’art et que, compte tenu de l’état général dégradé
de ladite porte, dû non seulement au rehaussement de la poignée mais également à
l’âge de l’installation, un changement complet de celle-ci était nécessaire.
Enfin, le témoin [...], qui était présente lors de cet état des lieux, a indiqué
qu’elle n’avait pas eu l’impression que les locaux étaient en mauvais état,
ni constaté de dégât particulier lié à l’eau.
En droit
:
1.
a)
L'appel est recevable
contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008, RS 272])
dans les causes non patrimoniales ou dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions devant
l'autorité précédente est d'au moins 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC).
L’appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l’instance d’appel,
en l'occurrence la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi d'organisation judiciaire du 12 décembre
1979, RSV 173.01]), dans les trente jours à compter de la notification de la motivation (art. 311
al. 1 CPC).
b)
En l’espèce, formé en temps utile, par une partie qui y a un intérêt digne
de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), dans une cause patrimoniale dont la valeur litigieuse est d'au
moins 10'000 fr., l'appel est recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge et doit le cas échéant appliquer le
droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté,
Bâle 2011, nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut revoir librement la constatation des faits sur la
base des preuves administrées en première instance et parvenir à des constatations de
fait différentes de celles de l'autorité de première instance (TF 4A_748/2012 du 3 juin
2013 c. 2.1; Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC). Cela étant, dès lors que l’appel
doit être motivé – la motivation consistant à indiquer sur quels points et en quoi
la décision attaquée violerait le droit et/ou sur quels points et en quoi les faits auraient
été constatés de manière inexacte ou incomplète par le premier juge –,
la cour de céans n’est pas tenue d’examiner, comme le ferait une autorité de première
instance, toutes les questions juridiques qui se posent si elles ne sont pas remises en cause devant
elle, ni de vérifier que tout l’état de fait retenu par le premier juge est exact et
complet, si seuls certains points de fait sont contestés devant elle (Jeandin, CPC commenté,
Bâle 2011, n. 3 ad art. 311 CPC et la jurisprudence constante de la CACI, notamment CACI 1
er
février 2012/57 c. 2a).
3.
a)
L'appelant soutient que, contrairement à
ce qu'ont retenu les premiers juges, il a donné à l'intimée un avis des défauts en
temps utile.
b)
A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l’état qui résulte d’un
usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO). Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier
l’état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci
répond (art. 267a al. 1 CO). Si le bailleur néglige de le faire, le locataire est déchargé
de toute responsabilité, à moins qu’il ne s’agisse de défauts qui ne pouvaient
pas être découverts à l’aide des vérifications usuelles (art. 267a al. 2
CO).
L’avis des défauts doit être précis et détaillé; des considérations
générales telles que “taches dans la cuisine” sont insuffisantes. Le bailleur doit
clairement faire connaître au locataire la liste des défauts dont il le tient pour responsable.
Si le procès-verbal de sortie des locaux répond à ces exigences, il peut valoir avis des
défauts au sens  de l’art. 267a CO. Il doit toutefois permettre de discerner quels défauts,
parmi tous ceux recensés, sont imputables au locataire (Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire
SVIT, 2011, n. 35b ad art. 267-267a CO; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, n. 4.3 p. 806; Higi,
Zürcher Kommentar, 4
e
éd.
1995, nn. 26-30 ad art. 267a CO). Le bailleur doit donner l’avis des défauts dans les deux
ou trois jours ouvrables qui suivent l’état des lieux de sortie et la restitution des locaux
(Lachat, op. cit., n. 4.1 p. 805 qui cite Permann et Higi dans le même sens). L’avis doit
être donné tout de suite après l’inspection ou après un bref de délai
de réflexion (Thanei, Pflichte der Mietparteien betreffend die Ubergabe der Mietsache bel Vertragsbeginn
und - ende, in MP 1992 pp. 57 ss); deux ou trois jours, mais pas plus d'une semaine, soit sept jours
(CdB 1997 p. 26; Zehnder, Die Mängelrüge im Kauf-, Werkvertrags- und Mietrecht, in RSJ 2000
pp. 545 ss et SVIT-Kommentars, Das schweizerirsche Mietrecht 3
e
éd., 2008, n. 35 ad art. 267-267a CO – ces auteurs sont cités par Lachat, op. cit., à
la note infrapaginales 20, p. 805). Lorsque l'état des lieux est établi contradictoirement
et qu'il est signé sur place par le locataire, l’avis des défauts est donné valablement,
pour autant que le constat contradictoire précise les défauts pour lesquels le locataire est
tenu pour responsable, un exemplaire du document lui étant remis (Aubert, in Bohnet/Montini, Commentaire
pratique, Droit du bail à loyer, Bâle 2010, nn. 15 et 17 ad art. 267a CO et la jurisprudence
citée). En cas de litige, le bailleur doit démontrer qu’il a donné à temps
l’avis des défauts et que celui-ci était suffisamment précis (Lachat, op. cit.,
n. 4.5 p. 807). Le Tribunal fédéral a considéré qu’un procès-verbal d’état
des lieux de sortie, même signé par le locataire, ne valait pas avis des défauts s’il
se bornait à énumérer des "dégâts par nature imputables" au locataire,
dès lors qu’il s’agissait de reproches trop généraux pour satisfaire aux exigences
d’un avis de défauts (TF 4A_545/2011 du 11 janvier 2012 c. 3.4).
c)
Les premiers juges ont notamment considéré, s'agissant des prétentions de l'appelant découlant
des divers frais qu'il aurait encourus après la restitution des locaux, que, faute d'avis des défauts
valable, la locataire devait être déchargé de toute responsabilité conformément
à l'art. 267a al. 2 CO. Le contenu de la convention de sortie n'avait pas été allégué
et le procès-verbal se contentait de décrire succinctement l'état des installations sans
préciser s'il résultait d'une usure normale ou anormale. Au surplus, le bailleur n'avait pas
démontré la réalité des défauts allégués.
d)
Le procès-verbal de l'état des lieux établi par le bailleur le 31 octobre 2012 mentionne
différents défauts, tels que des peintures "très défraîchies", des
boiseries "pas EO" et des papiers "EO traces peintures très usagée", dont
on peut se demander s’ils correspondent à des manquements de la locataire ou à une usure
normale. Si ce document mentionne bien des défauts qui pourraient être imputables à la
locataire, soit "1 néon cassé", "EO manque un support", "pas de clés",
"manque le lavabo de la table à langer" et "partie ouest pas balayée",
il n'est pas signé. De surcroît, il n’en ressort nullement que le bailleur tient la locataire
pour responsable de défauts particuliers. Dans la mesure où la locataire a refusé de signer
ce document, il incombait au bailleur de lui signifier ce dont il la tenait pour responsable, ce d’autant
qu’il était assisté d’un avocat et que les parties avaient été en conflit
précédemment. Il ne pouvait s'abstenir de le faire et n’émettre des prétentions
que plusieurs mois plus tard. Ainsi, c'est à juste titre que les premiers juges ont rejeté
les prétentions du bailleur au motif qu'il n'avait pas satisfait aux exigences de l’art. 267a
al. 1 CO, l’al. 2 de cette disposition prévoyant notamment que, si le bailleur néglige
d'aviser le locataire, celui-ci est déchargé de toute responsabilité. Au surplus, l'appelant
ne soutient pas qu'il se serait trouvé en présence de défauts qui ne pouvaient pas être
découverts à l'aide des vérifications usuelles au sens de l'art. 267a al. 2 CO. Cela
suffit à sceller le sort de l'appel, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les griefs de l'appelant
relatifs à l'existence des défauts et au dommage pour l'essentiel niés par les premiers
juges.
4.
a)
Il résulte de ce qui précède que l’appel, manifestement infondé, doit être
rejeté selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC et le jugement entrepris confirmé.
b)
L’appelant, qui succombe, supportera les frais judiciaires de deuxième instance (art. 106
al. 1 CPC), arrêtés à 1'450 fr. (art. 4 al. 4 et 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires
en matière civile du 28 septembre 2010, RSV 270.11.5]).
c)
L’intimée n’ayant pas été invitée à se déterminer sur l’appel
(art. 312 al. 1 CPC), il n’y a pas lieu de lui allouer de dépens de deuxième instance.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'450 fr. (mille quatre cent
cinquante francs), sont mis à la charge de l'appelant H.________.
IV.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
23 avril 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Jean-David Pelot (pour l'appelant),
‑
Me Roberto Izzo (pour l'intimée).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral,
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, au :
‑
Tribunal des baux.
La greffière :