vd_findinfo · AP / 2010 / 244 · 2009-06-17 · fr

VENTE D'IMMEUBLE, CONTRAT D'ENTREPRISE, PRINCIPE DE LA CONFIANCE{INTERPRÉTATION DU CONTRAT}, DÉFAUT DE LA CHOSE, VICE DE CONSTRUCTION, ACTION EN RÉDUCTION DU PRIX, ACTION EN DOMMAGES-INTÉRÊTS{EN GÉNÉRAL}, EXPERTISE PRÉSENTÉE PAR UNE PARTIE, SUREXPERTISE, VICE DE PROCÉDURE, FAITS NOUVEAUX | 18 al. 1 CO, 216 CO, 363 CO, 368 al. 2 CO, 368 al. 3 CO, 153 al. 2 CPC, 238 CPC, 444 al. 1 ch. 3 CPC, 445 al. 1 ch. 2 CPC

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 11.08.2010 AP / 2010 / 244

TRIBUNAL
CANTONAL
422/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Séance
du 11 août 2010
____________________
Présidence
de               M.
Giroud
,
vice-président
Juges
:              M.
Creux et M. Oulevey, juge suppléant
Greffier
:
M.              Elsig
*****
Art.
18 al. 1, 216, 363, 368 al. 2 et 3 CO; 153 al. 2, 238, 444 al. 1 ch. 3, 445 al. 1 ch. 2, 452 al. 1 ter
CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
A.
et B.N.________
, à Nyon, demandeurs, contre
le jugement rendu le 17 juin 2009 par le Tribunal civil de l'arrondissement de La Côte dans la cause
divisant les recourants d’avec
H.________
,
à Nyon, et
C.________
SA
, à [...], défendeurs.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
En fait :
A.
Par jugement du 17 juin 2009, dont la motivation a été envoyée le 17 février 2010
pour notification, le Tribunal civil de l'arrondissement de La Côte a dit que le défendeur
H.________ doit payer aux demandeurs A. et B.N.________ la somme de 200 fr., avec intérêt à
5 % l'an dès le 2 juin 2006 (I), fixé les frais de justice des demandeurs à 6'284 fr.
60 et ceux des défendeurs H.________ et C.________ SA à 4'342 fr. 30 (II), alloué aux
défendeurs, créanciers solidaires, des dépens par 11'842 fr. 30 (III) et rejeté toutes
autres ou plus amples conclusions (IV).
La Chambre des recours fait sien dans son entier l'état de fait du jugement, qui est le suivant
:
"1.
a) Inscrite au Registre du commerce du canton de Vaud le [...] 1987, la défenderesse C.________
SA est une société anonyme, dont le siège se situe à [...]. Son but social consiste
en l’exploitation d’un bureau d’architecture.
b) D’après la Minute n° [...] du 8 avril 2004 faite par devant Me L.________, notaire
à Nyon, le défendeur H.________ était l’unique propriétaire de la parcelle
[...] sise sur le territoire de la commune de Nyon. Par cet acte, il a déclaré la soumettre
au régime de la propriété par étages telle que régie par les articles 712a et ss
CC.
Dite parcelle a alors été divisée en deux lots de propriété par étages,
lesquels ont reçu chacun un feuillet distinct au Registre foncier et dont la désignation est
la suivante :
« ════════════════════════════════════════════════════
RF
No
Descriptif
Millièmes
[...]-1
Villa
comprenant
:
sous-sol, rez-de-chaussée
et étage
constituant
le lot 1 des plans,
334
teinté en jaune
[...]-2
Villa
comprenant
:
sous-sol,
rez-de-chaussée et étage
constituant
le lot 2 des plans,
666
teinté en bleu
------------
Au total : Mille millièmes
1000
═══════
══════════════════════════════════════════════════ »
Le même jour, le
défendeur a adopté un règlement de propriété par étages, dont les articles
7, 9 et 10 sont ainsi libellés :
«
(…)
Article
7.- Parties communes
------------------------------------------------------------------------
Sont
parties communes affectées à l’usage commun des copropriétaires:----------------
·
la totalité
du bien-fonds, les servitudes d’usage de place et jardin constituées en faveur des lots étant
réservées,-------------------------------------------------------------------
·
les murs de
soutènement, porteurs et de séparation des lots,-----------------------
·
les canalisations
(eau potable, eaux claires et usées, électricité, téléphone, téléréseau,
etc.) utilisées en commun,--------------------------------------------------------------
·
le chemin d’accès
aux villas.------------------------------------------------------------------
(…)
Article
9.- Chauffage et eau chaude
---------------------------------------------------------------
Chaque
villa dispose de sa propre installation de chauffage et de production d’eau chaude.------------------------------------------------------------------------------------------------------
Article
10.- Eau froide
----------------------------------------------------------------------------------
Chaque
villa dispose de son propre circuit d’eau froide ménagère et, par conséquent, de
son propre sous-compteur de consommation d’eau froide.--------------------------------
(…) »
2.
a) Par contrat de vente à terme conditionnelle du 23 avril 2004 (Minute n° [...]), passé
par devant Me Q.________, notaire à Nyon, et conclu avec le défendeur, les demandeurs A. et
B.N.________ ont acquis en copropriété, chacun pour une demie, un immeuble (villa), sis sur
la commune de Nyon et répertorié auprès du Registre foncier de Nyon sous feuillet [...]-1.
Le contrat susmentionné prévoit notamment ce qui suit (
sic
):
« (…)
II.-
VENTE
A TERME CONDITIONNELLE
‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑
H.________
vend aux époux A. et B.N.________ qui acquièrent  en copropriété, chacun pour
une demie, le feuillet [...]-1 sus désigné.------------------------
La
présente vente est faite sous les clauses et aux conditions suivantes :----------------
1.-
Etat
-------------------------------------------------------------------------------------------------------
L’immeuble
vendu sera transféré aux acquéreurs dans son état actuel, dont ils déclarent
avoir parfaite connaissance et au sujet duquel ils ne formulent aucune remarque, avec tous ses droits
et dépendances, parties intégrantes et accessoires quelconques.-----------------------------------------------------------------------------------------------
2.-
Garantie
------------------------------------------------------------------------------------------------
En
dérogation à l’article cent nonante-sept du Code des obligations, la vente est conclue
sans garantie quant aux défauts éventuels de la chose vendue. Demeure réservé l’article
cent nonante-neuf du Code des obligations qui prévoit que toute clause qui supprime ou restreint
la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l’acheteur les défauts
de la chose.----------------------------------------------------
Les
acquéreurs sont conscients de ce que la chose vendue peut être affectée de défauts
cachés à cause du temps qui s’est écoulé depuis la construction et de l’usure
inévitable du bâtiment.-----------------------------------------------------------------------------------
Le
prix de vente ci-après mentionné tient compte de cette exclusion de la garantie.---
En
conséquence, les acquéreurs savent qu’ils sont ainsi privés des garanties prévues
par la loi, notamment des actions rédhibitoire, en réduction du prix ou en dommages et intérêts.-----------------------------------------------------------------------------------
Les
acquéreurs ont été rendus attentifs, par le notaire soussigné, à la portée
et aux conséquences de cette présente clause d’exclusion de garantie.----------------------------
En
revanche, le vendeur cèdera aux acquéreurs, le jour de l’exécution de la présente
vente, les droits qu’il pourrait posséder à l’encontre des entrepreneurs, artisans
et toutes autres personnes ayant participé à des travaux dans l’immeuble vendu. Les acquéreurs
sont rendus attentifs au fait que cette cession ne concernera que le droit à la réparation
et celui à l’indemnisation en raison d’éventuels défauts.--------------------
L’attention
des acquéreurs est finalement attirée sur l’Ordonnance sur les installations électriques
à basse tension (OIBT) du sept novembre deux mil un faisant référence à l’obligation
pour tout propriétaire de bien immobilier de faire vérifier, par une personne du métier
au sens de l’article sept de dite ordonnance, la conformité des installations électriques
à basse tension de son bâtiment après chaque transfert de propriété et pour
autant que le dernier contrôle date de plus de cinq ans. Le coût des éventuelles réparations
sera à la charge des acquéreurs à l’entière décharge et libération
du vendeur. -------------------------------------------------------
(…)
17.-
Conditions
-------------------------------------------------------------------------------------------
La
validité de la présente vente est subordonnée à la réalisation par le vendeur,
d’ici au jour du transfert de la propriété, sous sa responsabilité et à ses
frais, de l’installation d’un système de chauffage, d’eau, de gaz et d’électricité
séparé pour chacun des deux lots de la propriété par étages.-------------------------------------------------
Dans
l’hypothèse où cette condition n’était pas réalisée d’ici
au jour de l’exécution la présente vente, celle-ci serait purement et simplement caduque,
les parties étant déliées de leurs engagements réciproques, sans qu’il soit
dû d’indemnité de part et d’autre.-------------------------------------------------------------------------------------------------------
Dans
ce cas, les frais du présent acte seront  à la charge du vendeur et l’acompte
consigné sera restitué sans délai ni intérêt aux acquéreurs.----------------------------------
(…)»
b)
Le 1
er
juillet 2004, le défendeur et les demandeurs ont signé une réquisition de transfert de
cette parcelle, laquelle mentionne notamment ce qui suit :
«
Les soussignés, (…), agissant en exécution d’un acte
de vente à terme conditionnelle
signé par eux le 23 avril
2004, devant le notaire Q.________, à Nyon, sous numéro [...] de ses minutes, et dont une copie
conforme sera déposée au Registre foncier à l’appui de la présente, déclarent
conjointement que bien que la condition mentionnée sous chiffre 17.- de l’acte précité
ne soit pas encore entièrement réalisée, ils décident néanmoins d’exécuter
ce jour ladite vente à terme ; dès lors le vendeur s’engage à achever ces travaux
dans les plus brefs délais ; (…) .»
Le 26 juillet 2004, Me Q.________ a certifié l’authenticité des signatures apposées
sur le dit document par les parties en sa présence.
3.
a) D’après
le devis général établi le 24 avril 2003 par la défenderesse pour H.________, les
travaux, visant à rendre les deux villas jumelles indépendante et autonome l’une de l’autre,
ont été estimés à 78'563 fr. 05, toutes taxes comprises.
Le 24 mars 2004, les demandeurs
ont notamment écrit ce qui suit au défendeur à propos de ces travaux, étant précisé
que dite lettre a été contresignée par A.N.________ et H.________ (
sic
) :
« (…)
Nous
faisons suite à votre « Email » envoyé à [...] Immobilier pour confirmation
du prix de vente de la villa «  [...] » accordé d’un commun accord à
CHF 670'000.- (six cent septante mille francs suisses).
Ce
montant comprend entre autres, les travaux à faire selon le devis du bureau d’architecte « C.________
SA», domicilié à [...], établit le 24 avril 2003, Ceci afin de rendre chaque villa
indépendante et autonome l’une de l’autre. « Copie du Devis qui, par ailleurs,
nous a été transmis par vos soins ».
Cependant,
il nous reste un point à soulever. En effet, à l’extérieur de la maison 1 « côté
route » (biffé est remplacé manuscritement par « sur terrasse »),
il n’y a pas d’arrivée d’eau (un robinet) pour l’entretien du jardin. Nous
en aimerions un, indexé au nouveau compteur lors des travaux de la dite maison.
(…) »
b) Les demandeurs étant partis à l’étranger du 5 juillet au 9 août 2004, A.N.________
a adressé à la défenderesse, le 15 septembre 2004, un courrier à propos des travaux
de transformation des deux villas jumelles. Sans réponse de H.________, il l’a alors invitée
à lui fournir toutes les copies des factures et/ ou devis séparés pour leur villa, et
lui a posé des questions précises s’agissant des travaux susmentionnés.
Par lettre du 27 septembre 2004, la défenderesse lui a notamment répondu ce qui suit (
sic
):
« (…)
Nous
avons été mandaté par M. H.________ pour effectuer les travaux de transformation susmentionné
et nous ne pouvons, de ce fait, pas vous transmettre ni les documents ni les renseignements que vous
souhaitez avoir. Pour ce faire vous devez prendre contact directement avec M. H.________.
Par
contre, nous vous indiquons, ci-dessous, le nom des artisans ayant participé aux travaux, (…)
et auprès desquels vous pouvez obtenir tous renseignements techniques.
(…) »
c) D’après le décompte final établi le 15 octobre 2004 par la défenderesse
et signé par elle-même (pièce produite par les demandeurs), les travaux (introduction
eau, introduction gaz, introduction électricité, introduction téléréseau, inst.
chauffage-fumisterie, inst. électrique, inst. sanitaire, inst. ferblanterie, maçonnerie –
BA, architecte / estimation, taxes électricité) ont été estimés à 86'538 fr.
30, toutes taxes comprises.
Selon le décompte final établi le 16 octobre 2004 par la défenderesse (pièce produite
par les défendeurs), les travaux (introduction eau, introduction gaz, introduction électricité,
taxes électricité, inst. chauffage-fumisterie, inst. électrique, inst. sanitaire, maçonnerie
– BA, architecte / estimation) ont été estimés à 87'969 fr. 70, toutes
taxes comprises.
4.
Mandaté à titre privé par le demandeur, G.________, architecte REG A-UTS, a rendu, le
18 novembre 2004, un rapport, dont l’objet était
« Votre
litige quant aux travaux exécutés dans votre villa »
.
Le 24 mai 2005, dit architecte a établi un
document intitulé « ESTIMATION POUR LA REMISE EN CONFORMITE DU LOCAL TECHNIQUE DANS LA
VILLA DE MONSIEUR N.________ », lequel fait état d’un montant de l’ordre de
22'211 francs. Dit document précise que l’estimation ne concerne que la villa des époux
N.________ et qu’elle ne tient pas compte de l’alimentation et autres frais pour la deuxième
villa.
D’après la facture du 14 juillet 2005, les honoraires de G.________ ont été estimés,
frais de déplacements compris, à 2'500 fr. ou à 2'343 fr. 30, selon corrections manuscrites
sur dit document.
5.
Par requête de la
fin de 2004, le demandeur a déposé une demande d’expertise hors procès dirigée
contre les défendeurs. Par courrier du 21 janvier 2005, se référant à celui du Juge
de paix du 27 décembre 2004, il a fourni le nom des parties en cause et proposé un questionnaire
à soumettre à l’expert.
Le 11 mars 2005 s’est
alors tenue une audience devant le Juge de paix du district de Nyon, dont l’objet était de
statuer sur la requête d’expertise hors procès déposée par le demandeur à
l’encontre des défendeurs.
A l’issue de cette
audience, le défendeur s’est rendu au domicile du demandeur.
6.
a) Par lettre du 1
er
avril 2005, le Chef des Services industriels de la ville de Nyon, T.________, a notamment exposé
ce qui suit au défendeur :
«
(…)
Suite
à l’entretien que vous avez eu avec notre collaborateur M. F.________ le 31 avril dernier,
nous vous confirmons que les introductions en eau, gaz et électricité des villas jumelées
Rte [...] et [...] sont conformes à nos règles techniques d’alimentation. Chaque introduction
possède une vanne d’arrêt, un organe de coupure et une unité comptage indépendants
par villa.
Comme
soulevé, nous vous suggérons d’établir une servitude de passage et de maintien des
installations privées qui sont communes aux 2 villas et qui se situent sur la parcelle du [...].
(…) »
b)
Par courriers identiques du 12
avril 2005, sous réserve des modifications liées au fait qu’elles étaient adressées
à chaque défendeur, le premier conseil du demandeur leur a notamment écrit ce qui suit
:
« (…)
Comme
vous le savez, j’assume la défense des intérêts de M. A.N.________ dans le cadre
du litige l’opposant à votre société, ainsi qu’à M. H.________.
Suite
à l’audience du
11
mars 2005
par-devant
le Juge de paix, M. H.________ s’est rendu au domicile de mon client afin d’examiner, de
manière plus précise, les défauts allégués.
A
ce jour, ni M. H.________, ni vous-même, n’avez exprimé votre position sur la possibilité,
cas échéant, de régler le litige à l’amiable.
Aussi,
je vous impartis un délai unique au
19
avril 2005
au plus
tard, pour vous déterminer définitivement sur les prétentions de mon mandant, et ce par
retour de courrier adressé personnellement à l’Etude.
Il
vous appartiendra notamment de me faire savoir si vous envisagez, ou non, de remédier aux malfaçons
constatées, en particulier par M. G.________, architecte, en mandatant les différents corps
de métier compétents ou si vous envisagez une compensation financière qu’il vous
faudra, en tous les cas, formuler de manière précise.
Sans
réponse satisfaisante de votre part dans le délai susmentionné, j’agirai
immédiatement
par-devant le Tribunal compétent.
Je
précise que, dans cette hypothèse, votre société s’expose à des frais
supplémentaires, lesquels seront entièrement à votre charge si vous succombez dans le
cadre de l’action judiciaire.
(…) »
Par lettre du 21 avril 2005, le
conseil des défendeurs lui a notamment répondu ce qui suit :
« (…)
Après
avoir rencontré mes clients, je suis en mesure de vous faire part des déterminations suivantes :
1.-
La vente à
terme conditionnelle signée par vos clients et M. H.________ prévoit que la validité de
la vente est subordonnée à la réalisation par le vendeur, d’ici au jour du transfert
de la propriété, sous sa responsabilité et à ses frais, de l’installation d’un
système de chauffage, d’eau, de gaz et d’électricité séparés pour
chacun des deux lots de la propriété par étage.
2.-
Ce même acte prévoit que le vendeur cédera aux acquéreurs, le jour de l’exécution
de la présente vente, les droits qu’il pourrait posséder à l’encontre des
entrepreneurs, artisans et toute autre personne ayant participé à des travaux dans l’immeuble
vendu.
A
la demande de vos clients, l’exécution de la vente a eu lieu avant que les travaux prévus
à l’art. 17 de l’acte de vente à terme aient eu lieu.
Il
s’ensuit que la cession déploie tous ses effets et qu’il appartient à vos clients
d’assumer la responsabilité des travaux qui ont eu lieu pendant leurs vacances au Maroc.
Toutefois,
par gain de paix, je suis en mesure de vous indiquer que mes clients sont d’accord de déplacer
la vanne d’arrêt intérieur de leur villa dans celle du voisin ce qui rend sans objet
les questions 3 à 5 de la Requête d’expertise de M. A.N.________ du 21 janvier 2005.
(…) »
En date du 29 avril 2005, A.N.________
a retiré sa requête déposée devant le Juge de paix du district de Nyon, lequel a
rayé la cause du rôle, par prononcé du 2 mai 2005.
7.
A ce jour, aucun compromis n’a
pu être trouvé entre les parties.
Les demandeurs devaient faire face, au jour du dépôt de leur écriture, à des frais
de justice et d’avocat s’élevant à un montant total de 6'650 fr. (frais de la Justice
de paix du district de Nyon par 150 fr. + 6'500 fr. d’honoraires de leur premier conseil).
8.
Par
demande en paiement du 15 mai 2006, A. et B.N.________ ont pris, avec suite de frais et dépens,
les conclusions suivantes :
«
A.
Préalablement
I.
Une expertise est ordonnée aux fins de déterminer précisément la présence ou
l’absence de malfaçons en relation avec les travaux effectués par les défendeurs
dans la propriété de Monsieur A.N.________ et Madame  B.N.________, la nature exacte des
travaux nécessaires afin de procéder à la mise en conformité de ladite propriété,
le montant nécessaire afin d’effectuer l’ensemble de ces travaux cas échéant,
ainsi que le montant exact du préjudice global subi à ce jour par les demandeurs pour utilisation
abusive de leur bien.
II.
Monsieur H.________ et C.________ SA sont condamnés à faire l’avance de l’intégralité
des frais d’expertise.
III.
Monsieur A.N.________ et Madame B.N.________ sont autorisés à compléter leur demande,
leurs conclusions et/ou leur bordereau de pièces à réception du rapport d’expertise.
B.
Principalement
IV.
Monsieur H.________ et C.________ SA sont débiteurs et doivent, conjointement et solidairement,
prompt paiement à Monsieur  A.N.________ et Madame B.N.________ de la somme de
CHF
22'211.-
(vingt mille deux cent onze francs) plus accessoires et intérêts à 5% l’an dès
le
15
septembre 2004
.
V.
Monsieur H.________ et C.________ SA sont débiteurs et doivent, conjointement et solidairement,
prompt paiement à Monsieur  A.N.________ et Madame B.N.________ de la somme de
CHF
30'000.-
(trente mille francs) plus accessoires et intérêts à 5% l’an dès le
15
septembre
2004.
VI.
Monsieur H.________ et C.________ SA sont débiteurs et doivent, conjointement et solidairement,
prompt paiement à Monsieur  A.N.________ et Madame B.N.________ de la somme de
CHF
2'500.-
(deux mille cinq cents francs) plus accessoires et intérêts à 5% l’an dès le
14
juillet
2005.
VII.
Monsieur H.________ et C.________ SA sont débiteurs et doivent, conjointement et solidairement,
prompt paiement à Monsieur  A.N.________ et Madame B.N.________ de la somme de
CHF
6’650.-
(six mille six cent cinquante francs) plus accessoires et intérêts à 5% l’an dès
le
31
mai 2006.
VIII.
Monsieur H.________ et C.________ SA sont débiteurs et doivent, conjointement et solidairement,
prompt paiement à Monsieur  A.N.________ et Madame B.N.________ de tout autre montant complémentaire
qui sera arrêté par l’expert cas échéant.
IX.
Monsieur H.________ et C.________ SA sont déboutés de toutes autres ou contraires conclusions. »
Par
réponse du 22 août 2006, H.________ et C.________ SA ont conclu, avec dépens, au rejet
des conclusions prises par A. et B.N.________
au pied de leur demande du 15 mai 2006.
Par
déterminations du 25 octobre 2006, A. et B.N.________ ont conclu, avec suite de frais et dépens,
aux mêmes conclusions que celles prises dans leur demande du 15 mai 2006.
9.
a) En cours d'instruction, un expert a été
mis en œuvre en la personne de Pierre-André Juvet, architecte EPFL - SIA.
Dans son rapport du 13 juin 2007, l'expert a considéré
ce qui suit (
sic
):
« (…)
Allégués
de la «
demanderesse
»
8.
Dans le courrier du 15 septembre 2004, Monsieur N.________ a mis en évidence les malfaçons
suivantes :
a/
Les arrivées d’eau et gaz ne comportent pas de gaines d’isolations ;
b/  Aucun des travaux de peinture convenus n’ont été exécutés s’agissant
de la maçonnerie fraîchement effectuée ;
c/               Les vannes de sécurité
pour l’arrivée du gaz se trouvent à portée de mains d’enfants en bas âges
et aucun cache de protection n’a été apposé ;
d/              Le tableau électrique
alimentant auparavant les deux maisons n’a pas été changé (et n’est pas sécurisé
selon les normes en vigueur), alors même que ces dernières sont totalement indépendantes ;
e/              Les dérivations
électriques de la villa voisine passe par le local technique du demandeur ;
f/              Une gaine de passage
pour câbles électriques a été installée en direction de la villa voisine du
demandeur et sans que cela soit justifié.
Réponse
:
a/
En principe, les tuyaux d’eau froide ne comportent pas d’isolation ; tout au plus, si
les locaux dans lesquels ils se trouvent sont chauffés, il y aurait lieu néanmoins d’en
prévoir une pour éviter des gouttes de condensation.
En l’occurrence,
les tuyaux d’amenée d’eau sont isolés, seul le retour
« arrosage »
ne l’est pas.
Partant du principe,
« ou
tout, ou rien »
,
l’expert est d’avis qu’il y aurait lieu de l’isoler.
En ce qui concerne les
tuyaux de gaz, il n’est pas d’usage de les isoler.
b/                L’expert
ne disposant d’aucun
« descriptif
des travaux convenus »
n’est
pas à même de répondre précisément à cette question.
Néanmoins, il lui
paraît que, selon les règles de l’art, il y aurait lieu de blanchir la maçonnerie.
A noter que selon MM.
H.________ et K.________, un bidon de peinture avait été offert à M. N.________ pour qu’il
effectue, selon entente, le travail.
c/               Les installations requises
par les Services Industriels ont été contrôlées, et confirmées conformes.
La lettre du 1
er
avril 2005 (pièce 104) en témoigne.
Aussi, l’expert
admet que les défendeurs n’avaient pas à poser un cache de protection.
d/              Le tableau électrique
a été adapté en fonction de la nouvelle situation et, toujours selon lettre du 1
er
avril 2005 des Services Industriels, a été reconnu comme conforme.
L’expert, toujours
faute de descriptif, estime que les défendeurs n’avaient pas à le changer, ni à
le
« sécuriser »
par la construction d’une
armoire.
e/
+
Il est exact que la villa voisine est alimentée par une dérivation avant compteur
f/
passant
par le local technique du demandeur.
Là
également, il n’y avait aucune contre-indication des Services Industriels.
12.
Il ressort de ce document que Monsieur et Madame N.________ ne peuvent, en l’état, jouir pleinement
de leur bien dès lors que les travaux prévus par le contrat de vente, du 23 avril 2004, ainsi
que dans la réquisition de transfert immobilier, du 1
er
juillet 2004, n’ont pas été exécutés dans les règles de l’art et
selon les accords passés entre les acquéreurs et le vendeur.
Réponse
:
A
l’inverses des conclusions du rapport G.________, l’expert est d’avis que l’art.
17 de l’acte de vente à terme du 23 avril 2004 est respecté, car le vendeur a réalisé,
à ses frais, une installation de chauffage, d’eau et de gaz et d’électricité
séparée
pour chacun des 2 lots.
Il
n’était nullement précisé que les introductions devaient être séparées.
C’est
d’ailleurs ce qui est réalisé dans toute PPE ou, à partir d’une introduction,
chaque copropriétaire dispose de ses propres compteurs.
Là, également,
la lettre du 1
er
avril 2005 des Services Industriels (pièce 104) précise bien que
« chaque
introduction possède une vanne d’arrêt, un organe de coupure et une unité d comptage
indépendants par villa. »
A noter que le règlement
de PPE (mis en annexe de la pièce 1) en ses art. 7, 9 et 10 n’infirme pas ce qui précède.
Quant
à l’affirmation de l’expert G.________ relative au fait que l’exécution (sous
entendu l’introduction du gaz) interdirait toute construction sur la parcelle, l’expert tient
à préciser que, compte tenu de l’alignement du 13.05.58 (voir annexe 1) alignement dicté
par la classification de la Route [...] en route cantonale, aucune construction telle que garage ou piscine
ne pouvait être prévue sur la parcelle.
(ANNEXE 1)
21.
Celle-ci a été estimée par Monsieur G.________ à la somme minimale de fr. CHF 22'211.-
Réponse
:
Compte
tenu de la réponse apportée à l’allégué 12, l’expert estime que
les défendeurs n’ont pas à assumer une quelconque mise en conformité, car les installations
sont conformes.
22.
Monsieur et Madame N.________ estiment également subir un préjudice du fait de l’utilisation
abusive de leur immeuble depuis le mois d’avril 2004, faute de consentement de leur part.
Réponse
:
Selon
M. et Mme N.________, le préjudice subi relève de l’encombrement des tuyaux d’eau
et de gaz alimentant l’appartement voisin.
L’expert relève
qu’il s’agit en fait d’un tuyau d’alimentation d’eau et de gaz.
Ces tuyaux ont été
posées correctement, le long des parois et suspendus sous dalle, au plus près de celle-ci.
(vide utile sous tuyau 2.03 m’).
A noter qu’un tuyau
d’eau et un écoulement (cuisine) extérieur déjà aux mêmes endroits.
L’expert estime
qu’il n’y a pas de préjudice, ce d’autant plus que le sous-sols ne peuvent être
habitables et que le vide utile des locaux est de 2.20 m’ environ.
23.              Les demandeurs estiment
être fondés à réclamer, à titre de réparation du préjudice subi à
ce titre, la somme minimale de
CHF
30'000.-
Réponse
:
Compte
tenu des réponses apportées aux allégués 21 et 22, l’expert est d’avis
qu’aucun montant, dit de préjudice, ne peut être réclamé aux défendeurs.
Ceux-ci ont d’ailleurs
fait remarquer à l’expert qu’ils avaient posés un chauffe-eau en remplacement de
celui qui existait et ce, à leurs frais, alors qu’ils n’en étaient nullement tenus
(anciennement chauffe-eau électrique jugé insuffisant par les défendeurs).
Allégués
des défendeurs
35.              Conformément aux
engagements pris à l’art. 17 de l’acte de vente à terme conditionnelle du 23 avril
2004, le défendeur H.________ a fait exécuter, à ses frais, les travaux d’installation
d’un système de chauffage, d’eau, de gaz et d’électricité séparé
pour le lot vendu aux demandeurs.
Réponse
:
En
relation avec la réponse apportée à l’allégué 12, l’expert est d’avis
que le défendeur H.________ a rempli ses obligations.
Celles-ci sont conformes
à l’art. 17 de l’acte de vente à terme conditionnelle du 23 avril 2004 car un
« système
séparé »
ne sous-entend pas des introductions indépendantes.
36.
Ces travaux ont été exécutés dans les règles de l’art.
Réponse
:
C’est
exact, tout au plus devrait-on isoler le retour
« arrosage »
entendu que les tuyaux d’alimentation d’eau ont été isolés (coût estimatif
y c. déplacement de l’entreprise fr. 200.-). »
L’annexe
1 n’est pas reproduite.
b) Pendant l’instruction,
les demandeurs ont souhaités qu’une liste de questions soient soumises à l’expert
au vu de la complexité de la tâche qui
l’attendait et afin de dûment compléter la mission d’expertise. Par courrier du
23 mai 2007, le Président de céans les a informés qu’il refusait de sortir du cadre
de l’ordonnance sur preuves rendue le 18 janvier 2007, et dès lors, de transmettre ledit
questionnaire à l’expert.
Par courrier du 13 juillet
2007, ils ont catégoriquement contesté les conclusions de l’expert Pierre-André
Juvet aux motifs qu’il était arrivé sans en motiver le fondement à des conclusions
différentes de celles de l’expert G.________, et qu’il aurait entretenu des relations
professionnelles ou d’affaires avec les défendeurs, en particulier avec la société
C.________ SA et/ou M. K.________. Invité à se déterminer à ce sujet, Pierre-André
Juvet a alors exposé, dans une lettre du 27 juillet 2007, que les seuls contacts qu’il avait
eus avec la défenderesse résultaient d’expertises dans lesquelles elle était en
cause. Le conseil des époux N.________ a confirmé, par lettre du 31 juillet 2007,
que ses clients considéraient que le rapport dudit expert était loin d’être complet
et convaincant, de sorte qu’ils persistaient dans leurs conclusions prises le 13 juillet 2007.
En réponse à ce courrier, le Président de céans a notamment exposé qu’il
estimait que l’expert avait répondu aux allégués respectifs des parties et que son
rapport était clair et complet, car il ne lui appartenait pas de répondre à d’autres
questions que celles figurant aux allégués nos 8, 12, 21, 23, 35 et 36 mentionnés dans
l’ordonnance sur preuves du 18 janvier 2007. Il a enfin rappelé que l’expert n’était
pas l’arbitre du litige, et qu’il était exclu de lui demander de procéder à
une instruction générale sur le fonds de l’affaire et encore moins de dire quelle partie
avait tort ou raison. En l’état, le Président susmentionné a refusé de donner
suite à la requête de deuxième expertise des demandeurs.
c) D’après
le rapport rendu le 28 août 2008 par B.________, agent et expert immobilier, régisseur et courtier
en immeubles diplômé, membre de l’USPI et de la Chambre des experts CER, les demandeurs
lui auraient soumis le rapport de l’expert Pierre-André Juvet pour analyse.
d) Vu les contestations
émises par les demandeurs s’agissant de l’expertise judiciaire, ceux-ci ont, par requête
en réforme du 3 septembre 2008, conclu en substance, avec suite de frais et dépens, à
ce qu’ils soient autorisés à se réformer jusqu’à et y compris la veille
du délai pour déposer des Déterminations (I), à se réformer et à déposer
une écriture complémentaire intitulée « Déterminations complémentaires »
datée du même jour (II), et à fournir tous moyens de preuves, en particulier la preuve
par expertise, à l’occasion d’une nouvelle audience préliminaire à appointer
(III).
Par jugement incident
du 6 octobre 2008, le Président du Tribunal civil d’arrondissement de La Côte a notamment
rejeté la requête en réforme formée le 3 septembre 2008 par les époux N.________
(chiffre I du dispositif).
10.
L’audience de jugement
du 17 juin 2009 a débuté par une inspection locale au domicile des demandeurs, puis s’est
poursuivie en salle d’audience. Le Tribunal de céans a visité le sous-sol de leur villa
(trois pièces) et constaté ce qui suit dans son rapport d’inspection :
1) Cave :
- on observe
environ 6 tuyaux, qui concernent notamment les arrivées d’eau chaude, de gaz, etc, pour les
deux parcelles ;
- la hauteur
du sol au plafond est inférieure à 2 mètres. La hauteur du sol aux tuyaux est de l’ordre
d’1m87. Lorsque Maître Saviaux marche sous les tuyaux, il les touche avec sa tête. Il
indique en outre mesurer environ 1m88 ;
- il y a une
ouverture d’environ 19 centimètres de diamètre dans le mur, laquelle donne directement
sur l’extérieur. Les demandeurs ont exposé que cela engendrait un important appel d’air
en hiver, de sorte qu’ils ne pouvaient pas utiliser leur cheminée. Cette ouverture serait
destinée à l’aération des gaz et du local.
2) Pièce
avec le « garde-manger » : les demandeurs ont dit que cela sentait le moisi.
Apparement, le mur s’effrite et les peintures se décollent. Tous les tuyaux qui passent dans
ce local ne sont pas isolés.
3) Pièce
« Atelier » : selon les demandeurs, il y aurait également du moisi dans
cette pièce. Les peintures sont plus foncées en bas qu’en haut. Selon les défendeurs,
il s’agit de salpêtre."
En droit, les premiers juges ont considéré que la défenderesse n'avait pas la légitimation
passive et qu'il n'y avait pas eu de la part du défendeur inexécution du contrat de vente à
terme conditionnelle. Ils ont admis, en se fondant sur l'expertise judiciaire, que les travaux convenus
avaient été effectués dans les règles de l'art. Ils ont rejeté en conséquence
les conclusions des demandeurs en remboursement des frais d'expertise privée, de même que les
frais de justice et de conseil relatif à l'expertise hors procès. Ils ont alloué aux demandeurs
le coût de l'isolation du retour "arrosage", par 200 francs. En ce qui concerne les autres
dommages invoqués par les demandeurs (problème de moisissures, hauteur depuis le sol au tuyaux,
ouverture directe sur l'extérieur, peinture qui se décollent, irrégularité dans la
couleur des peintures, mur qui s'effrite), les premiers juges ont considéré qu'ils étaient
couverts par la clause d'exclusion de garantie, la preuve d'une dissimulation frauduleuse de ces défauts
n'étant pas établie. Quant au moyen tiré de l'absence de servitude pour le passage de
l'alimentation de la villa voisine dans le local technique des demandeurs, les premiers juges ont relevé
qu'aucune conclusion n'avait été prise à cet égard et considéré que les
demandeurs auraient dû soulever la question avant la conclusion du contrat de vente conditionnelle.
B.
A. et B.N.________ ont recouru contre ce jugement en concluant, avec dépens, principalement à
sa réforme en ce sens que les défendeurs, conjointement et solidairement entre eux, doivent
leur payer les sommes de 22'211 francs, avec intérêt à 5 % l'an dès le 15 septembre
2004, de 30'000 fr. avec intérêt à 5 % l'an dès le 15 septembre 2004, de 2'500 fr.
avec intérêt à 5 % l'an dès le 15 septembre 2004 et de 6'650 fr. avec intérêt
à 5 % l'an dès le 15 septembre 2004, ainsi que des dépens de première instance fixés
à dire de justice. Subsidiairement, ils ont conclu à l'annulation du jugement.
Dans leur mémoire, les recourants ont développé leurs moyens et confirmé leurs conclusions.
Ils ont requis la mise en œuvre d'une nouvelle expertise.
Les intimés H.________ et C.________ SA ont conclu, avec dépens, au rejet du recours.
En droit
:
1.
Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC (Code de procédure
civile du 14 décembre 1966; RSV 270.11) ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme
contre les jugements principaux rendus en procédure accélérée par un tribunal d'arrondissement.
Interjeté en temps utile contre un tel jugement, par des parties qui ont succombé dans leurs
conclusions, le présent recours est recevable.
2.
En règle générale, le Tribunal
cantonal statue en premier lieu sur les moyens de nullité (art. 470 al. 1 CPC). Toutefois, lorsque
la recevabilité ou le bien fondé de moyens de nullité dépend du sort de moyens de
réforme, ceux-ci doivent être examinés en premier lieu.
En l’espèce, l’unique moyen de nullité est tiré du rejet prétendument
injustifié d’une requête de réforme, au sens de l’art. 153 CPC, qui avait
pour but de permettre aux recourants de requérir une nouvelle expertise judiciaire sur divers points
de fait. Comme les recourants soutiennent, à l’appui de leurs conclusions réformatoires,
que ces faits doivent être l’objet d’une instruction complémentaire au sens de
l’art. 456a al. 1 CPC, subsidiairement qu’il y a lieu à annulation d’office en
application de l’art. 456a al. 2 CPC pour qu’ils soient instruits à nouveau en première
instance, il convient d’examiner en premier lieu les moyens de réforme.
3.
Saisie d’un recours en réforme contre
un jugement principal rendu par un tribunal d’arrondissement en procédure accélérée,
la Chambre des recours revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC). Les parties
ne peuvent toutefois pas articuler de faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du
dossier et qui auraient dû être retenus ou de ceux pouvant résulter d’une instruction
complémentaire selon l’art. 456a CPC (art. 452 al. 1 CPC). La Chambre des recours développe
son raisonnement juridique après avoir vérifié la conformité de l’état
de fait du jugement aux preuves figurant au dossier et l’avoir, le cas échéant, corrigé
ou complété au moyen de celles-ci (JT 2003 III 3 c. 3a p. 5 ss).
En l’espèce, l’état de fait est conforme aux pièces du dossier. Il convient
toutefois de le compléter en constatant ce qui suit:
-
Le devis établi le
24 avril 2003 par l’intimée C.________ SA (pièce 14 des recourants), auquel les recourants
font référence dans leur lettre du 24 mars 2004, comporte la mention suivante: “but de
l’opération: rendre chaque villa indépendante et autonome l’une de l’autre”.
II prévoit notamment l’intervention des services industriels de la commune de Nyon pour modifier
l’introduction de l’eau, du gaz, de l’électricité et du téléréseau.
-
Le contrat de vente à
terme conditionnelle du 23 avril 2004 fixe le prix de vente à 670’000 francs.
4.
a)
Les recourants soutiennent qu’interprété
en tenant compte de leur lettre du 24 mars 2004, le contrat de vente immobilière obligeait les intimés
à équiper chacune des deux villas d’un système de chauffage, d’eau, de gaz
et d’électricité doté de sa propre introduction, de ses propres tuyaux ou câbles
et de ses propres compteurs, de sorte qu’ils puissent utiliser l’installation, faire relever
les compteurs et faire exécuter les travaux d’entretien sans avoir à passer chez le propriétaire
de l’autre lot et que celui-ci puisse en faire de même sans qu’ils aient à tolérer
un passage chez eux. Les travaux exécutés par les intimés n’aboutissant pas à
ce résultat, les recourants prétendent au paiement, en sus des 200 fr. qui leur ont été
alloués en première instance, d’une somme de 22’211 fr., plus intérêts,
correspondant aux frais qui devraient être engagés pour mettre leurs installations techniques
en conformité avec ce qui était prévu dans le contrat; ils soutiennent également
qu’ils ont droit, en outre, à des indemnités de 30'000 fr., plus intérêts,
pour utilisation abusive de leur local technique depuis avril 2004, de 2’500 fr. plus intérêts,
pour des frais d’expertise privée et de 6'650 fr., plus intérêts, pour des frais
d’avocat antérieurs au dépôt de la demande.
Les intimés contestent ces prétentions. Selon eux, comme les termes “indépendante”
et “autonome” que les recourants avaient utilisés dans leur lettre du 24 mars 2004 ne
sont pas repris à l’art. 17 du contrat du 23 avril 2004, il faut en conclure que seule une
séparation des installations était convenue. La séparation étant l’action qui
consiste à diviser, partager, les recourants ne pouvaient comprendre que l’intimé H.________
s’engageait à créer une nouvelle installation de chauffage, d’eau, de gaz et d’électricité
totalement autonome. L’expert judiciaire lui-même, relèvent les intimés, a compris
la clause litigieuse comme exigeant une simple séparation et non une indépendance totale.
b)
Sur
le résultat que devaient atteindre les travaux qui restaient à entreprendre lors de l’instrumentation
de la vente, la volonté réelle des parties n’est pas établie. Pour déterminer
quelles obligations dérivent du contrat, il faut dès lors procéder à une interprétation
selon le principe de la confiance (ATF 131 III 606 c. 4.1). L’interprétation selon le principe
de la confiance - y compris celle d’un contrat dont la validité dépend d’une forme
particulière (ATF 127 III 248 c. 3c) - consiste à rechercher comment les parties, lorsque leur
accord s’est formé, pouvaient comprendre de bonne foi les clauses adoptées par elles,
en fonction du contexte dans lequel elles ont traité (ATF 135 III 295 c. 5.2 et les références).
Les déclarations que les parties se sont adressées doivent ainsi être interprétées
d’après le sens que le destinataire pouvait raisonnablement leur attribuer en le considérant
comme réellement voulu, sur la base de l’attitude antérieure du déclarant et des
circonstances qu’il connaissait au moment où la déclaration lui a été faite
(cf. Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2
ème
éd. 1997, p. 239). Parmi les éléments dont il y a lieu de tenir compte figurent notamment
les communications et les manifestations de volonté que les parties ont échangées pendant
les pourparlers (von Thur/ Peter, Allgemeiner Teil des schweizerischen Obligationenrechts, vol. I, 1979,
p. 287).
c)
En
l'espèce, le chiffre 17 des conditions du contrat du 23 avril 2004 prévoit l'engagement du
vendeur d'installer un système de chauffage, d'eau et de gaz séparé pour chacun des deux
lots de la propriété par étages. Le 1
er
juillet 2004, en “exécution” du contrat du 23 avril 2004, les recourants et l’intimé
H.________ ont signé par devant notaire une “réquisition de transfert immobilier”,
bien que la condition posée par l’art. 17 du contrat du 23 avril 2004 ne fût pas encore
remplie. Ce nouvel acte disposait que le vendeur s’engageait à achever dans les meilleurs
délais les travaux prévus à l’art. 17. Ainsi, dès la conclusion de cet avenant
au contrat de vente à terme conditionnelle du 23 avril 2004, l’intimé H.________ a été
tenu d’une véritable obligation d’exécuter ou de faire exécuter ces travaux.
En revanche, le contrat n’oblige pas l’intimée C.________ SA, qui n’y est pas
partie. Certes, l’acte du 23 avril 2004 prévoyait que le vendeur céderait aux acheteurs,
au jour du transfert, les droits à la réparation et ceux en dommages- intérêts à
raison d’éventuels défauts qu’il pourrait avoir contre les entrepreneurs, artisans
ou toutes autres personnes ayant participé à des travaux dans l’immeuble vendu. Mais
cette clause ne s’applique pas aux travaux de séparation des installations techniques, puisque
le transfert a précédé leur exécution. Ainsi, le recours en réforme est mal
fondé dans la mesure où il est dirigé contre l’intimée C.________ SA.
Quant au point de savoir si le chiffre 17 des conditions du contrat du 23 avril 2004, interprété
selon le principe de la confiance à défaut de preuve de la volonté réelle des parties,
excluait, au vu du courrier des recourants du 24 mars 2004 tendant à ce que les travaux litigieux
rendent "chaque villa indépendante et autonome l'une de l'autre", la présence dans
l'une des deux villas mitoyennes en cause de canalisations alimentant l'autre, il peut demeurer indécis.
En effet, comme on le verra le recours doit être rejeté pour d'autres motifs.
5.
D’après la jurisprudence, en cas de
vente d’un bien-fonds sur lequel un bâtiment est en cours de construction, les parties peuvent
conclure deux contrats séparés (vente immobilière et contrat d’entreprise) ou un
seul contrat mixte, incluant les obligations résultant de la vente et celles relatives à l’exécution
de l’ouvrage. Cette dernière qualification s’applique en particulier lorsque les parties
sont convenues d’un prix global qui couvre toutes les prestations du cédant. Elle a pour conséquence
qu’en cas de défaut de construction, les règles du contrat d’entreprise sont applicables,
et ce même aux parties de l’ouvrage qui existaient déjà lors de la conclusion du
contrat (cf. ATF 118 II 142 c. 1a, JT 1993 I 300).
Il y a une différence entre le cas où la vente a pour objet un bien-fonds sur lequel un bâtiment
est en cours de construction et celui où la vente a pour objet un bien-fonds sur lequel le bâtiment
est déjà achevé et utilisable conformément à sa destination, mais où une
dernière modification doit être apportée. Dans ce dernier cas, la chose existe déjà
pour l’essentiel au moment de la conclusion du contrat; elle se distingue en cela d’un ouvrage
au sens de l’art. 363 CO (cf. François Chaix, in Commentaire romand, 2003, n. 9 et 18 ad art.
363 CO). Partant, on ne saurait appliquer les règles du contrat d’entreprise en cas de défauts
du bâtiment originaire, surtout si le transfert de propriété et l’entrée en
jouissance précèdent l’exécution des travaux de modification. Mais le résultat
des travaux de modification constitue, quant à lui, un ouvrage. Dès lors, en cas de défaut
de celui-ci, le cédant a les mêmes obligations que celles qui découlent d’un contrat
d’entreprise. Ainsi, les défauts du bâtiment originaire et ceux des modifications apportées
à celui-ci ne sont pas soumis au même régime juridique.
Dans le cas présent, par le contrat du 23 avril 2004, l’intimé H.________ s’est
exclusivement obligé à transférer une part de copropriété par étages. Certes,
les travaux nécessaires à la séparation complète des installations techniques restaient
à faire. Mais leur exécution ne constituait pas une prestation promise par le cédant;
elle était seulement une condition suspensive dont était assorti le contrat de vente immobilière.
Par l’acte du 1
er
juillet 2004, en revanche, l’intimé s’est obligé à exécuter ces travaux.
Le résultat promis, savoir des installations techniques indépendantes, est un ouvrage. Le prix
convenu de 670’000 fr. a été confirmé, pour l’ensemble des prestations du
cédant. Le contrat a ainsi été transformé en contrat mixte de vente immobilière
et d’entreprise.
L’acte du 1
er
juillet 2004 ne comporte aucune exclusion de garantie pour le cas de défauts dans l’exécution
des travaux que le cédant s’est engagé à faire. Le contrat du 23 avril 2004 prévoyait
bien que l’immeuble était vendu en l’état, sans garantie quant aux défauts
éventuels. Mais, comme l’exécution de travaux de séparation était érigée
en condition suspensive, la vente était caduque si les modifications prévues à l’art.
17 de l’acte du 23 avril 2004 n’étaient pas parfaitement exécutées au plus
tard le 31 juillet 2004, date de l’échéance fixée par l’art. 20 de l’acte
du 23 avril 2004. Dans ces circonstances, l’avenant du 1
er
juillet 2004 oblige l’intimé à exécuter ces modifications avec toutes les conséquences
qui résultent de l’art. 368 CO en cas de défaut.
6.
a)
Le défaut, au sens de l’art. 368 CO, est l’absence d’une qualité promise
par l’entrepreneur ou d’une qualité légitimement attendue, au regard des règles
de la bonne foi, par le maître (cf Tercier/Favre/Carron, in Tercier/Favre, Les contrats spéciaux,
4 éd., 2009, n. 4471 p. 674).
En l’espèce, il ressort des réponses données par l’expert sur les allégués
8 (lettres e et t) et 22 des recourants, du rapport d’inspection locale (p. 2 du procès-verbal
de l’audience du 17 juin 2009) et du jugement (c. 5 II b p. 22) que la villa voisine de celle des
recourants est alimentée en eau, en gaz et en électricité par des dérivations avant
compteur passant par le local technique de la villa des recourants. Certes, les vannes d’entrée
de l’eau et du gaz des voisins des recourants, ainsi que leur tableau électrique d’entrée,
se situent dans leur propre villa. Mais il n’en reste pas moins que ces tuyaux et câbles occupent
une partie du volume du local technique des recourants. Dans la mesure où l'on considère que
l'art. 17 des conditions du contrat du 23 avril 2004 excluait la présence de ces tuyaux dans le
local technique des recourants, on se trouve en présence d'un défaut.
b)
Aux termes de l’art. 368 CO, lorsque l’ouvrage est si défectueux ou si peu conforme
à la convention que le maître ne puisse en faire usage ou être équitablement contraint
de l’accepter, le maître a le droit de le refuser, et, si l’entrepreneur est en faute,
de demander des dommages-intérêts (al. 1); lorsque les défauts de l’ouvrage ou les
infractions au contrat sont de moindre importance, le maître peut réduire le prix en proportion
de la moins-value, ou obliger l’entrepreneur à réparer l’ouvrage à ses frais
si la réfection est possible sans dépenses excessives; le maître a, de plus, le droit
de demander des dommages-intérêts lorsque l’entrepreneur est en faute (al. 2); s’il
s’agit d’ouvrages faits sur le fonds du maître, et dont, à raison de leur nature,
l’enlèvement présenterait des inconvénients excessifs, le maître ne peut prendre
que les mesures indiquées au précédent alinéa (al. 3).
Lorsque, dans le cadre de l’al. 2 de cette disposition, le maître qui a droit à la réfection
opte pour cette solution, il lui appartient de mettre l’entrepreneur en demeure d’exécuter
les travaux. Si celui-ci ne s’exécute pas, le maître peut alors lui réclamer, en
vertu de l’art. 98 CO, des dommages-intérêts positifs correspondant au prix que lui coûterait
la réfection par un tiers.
Tous ces droits supposent que le maître ait donné l’avis des défauts immédiatement
après les avoir découverts, ce que le juge doit admettre si, comme en l’espèce,
l’entrepreneur n’allègue pas le contraire (ATF 118 II 142, JT 1993 I 300).
Dans le cas présent, les travaux ont été exécutés après le transfert de
propriété. En vertu de l’al. 3 de l’art. 368 CO, les recourants ne disposent que
des voies qui leur sont ouvertes par l’art. 368 al. 2 CO.
c)
Le
15 septembre 2004, les recourants ont donné l’avis des défauts sans se prononcer sur
les conséquences juridiques qu’ils en tireraient. Dans leur lettre du 12 avril 2005, renonçant
à opter eux-mêmes à ce stade entre la réfection et la réduction du prix, ils
ont prié l’intimé de faire savoir s’il entendait procéder à la réfection
ou verser une compensation financière. L’intimé a, pour l’essentiel, refusé
l’une et l’autre solutions. Dans leur demande du 15 mai 2006, les recourants font valoir
que l’intimé a refusé “d’assumer la mise en conformité de leur villa”
(all. 20) et ils allèguent que les frais qui devraient être engagés à cet effet se
montent à 22’211 francs au minimum (all. 21). Ils se fondent sur ces deux seuls allégués
pour conclure au paiement de cette somme. Ils ne soutiennent pas, en particulier, avoir mis l’intimé
en demeure de procéder aux réfections.
aa)
Pour déterminer le prix après réduction, dans le contrat d’entreprise comme dans
le contrat de vente (art. 205 CO), il faut diviser le prix convenu par le rapport existant entre la valeur
objective de la chose supposée sans défaut et celle de la chose effectivement livrée.
Cette méthode vise à rétablir l’équilibre des prestations réciproques
des parties, selon le principe qui régit les contrats synallagmatiques. Son application stricte
se heurte en pratique à la difficulté de fixer la valeur objective de la chose convenue, sans
défaut, et la valeur objective de la chose effectivement livrée avec défaut. Pour éviter
ces problèmes, la jurisprudence a établi certaines présomptions; selon l’une d’elles,
la valeur de la chose qui aurait dû être livrée est tenue pour égale au prix convenu
par les parties; selon une autre, le montant de la moins-value est présumé égal aux frais
qui devraient être engagés pour la réfection (cf. Tercier/Favre/Carron, op. cit., n. 4601
à 4604 p. 692 et les références). Dans ces conditions, en tant qu’ils concluent
au paiement des 22’211 fr. qui correspondent, d’après eux, aux frais qui devraient être
engagés pour supprimer le défaut, les recourants exercent l’action minutoire, fondée
sur les présomptions précitées, et non comme l’action en paiement de dommages-intérêts
positifs pour l’inexécution par l’entrepreneur de son obligation de procéder à
la réfection.
bb)
Dans le cas présent, la présomption selon laquelle la moins-value est égale au coût
des travaux de réfection est renversée par la réponse convaincante que l’expert
judiciaire a donnée sur l’allégué 22 des recourants. Il en résulte en effet
que le sous-sol n’est de toute façon pas habitable et que le volume encore disponible du local
technique est suffisant. L’encombrement n’entraîne donc en soi aucune moins-value pour
le lot des recourants.
Le chiffrage des travaux à effectuer accompli par l'expert privé G.________ ne suffit pas à
établir une moins-value, une expertise privée devant être considérée comme une
simple allégation de la partie (TF 4A_294/2009 du 25 août 2009 c. 5.2 et référence).
Ainsi, même dans la mesure où l'on admettrait que la villa présente un défaut (cf.
c. 6a ci-dessus). La conclusion des recourants en paiement de la somme de 22'211 fr. devrait être
rejetée.
d)
Dans
le cas, présumé (cf. Tercier/Favre/Carron, op. cit., n. 4630, p. 696), où l’entrepreneur
a commis une faute, le maître peut prétendre à des dommages-intérêts si le défaut
lui cause un dommage (perte éprouvée ou gain manqué) supérieur à la réduction
du prix.
aa)
À ce titre, les recourants réclament une indemnité de 30’000 francs pour la perte
d’utilisation de la partie du volume de leur local technique occupée par les tuyaux qui desservent
exclusivement la villa de leurs voisins. Toutefois cette prétention n'a pas été établie
en cours de procédure, l'expert relevant que le vide utile sous les tuyaux litigieux s'élevait
à 2,03 m et qu'un tuyau d'eau et un écoulement se trouvaient au même endroit, ce qui avait
pour conséquence qu'il n'y avait aucun préjudice (expertise, réponse aux allégués
22 et 23).
Ainsi, même dans la mesure où l'on admettrait que la villa présente un défaut, la
conclusion des recourants en paiement de la somme de 30'000 fr. devrait être rejetée.
bb)
Les recourants concluent en outre au paiement d’une indemnité de 2’500 fr., correspondant
aux honoraires de l’expert privé qu’ils ont mandaté, et d’une indemnité
de 6’650 fr. correspondant aux honoraires versés à leur premier conseil pour ses opérations
antérieures au dépôt de la demande.
Si le maître a dû recourir aux services d’un expert pour constater les défauts,
les honoraires versés à celui-ci constituent un dommage (cf. Chaix, op. cit., n. 59 ad art.
368 CO p. 1920; Tercier/Favre/Carron, op. cit., n. 4626 p. 695). En l’espèce, cependant, il
n’apparaît pas que les recourants aient été contraints de faire appel à un
expert pour constater les défauts. II ressort au contraire de la date des opérations mentionnées
sur la note finale de l’expert G.________ (pièce 12) que celui-ci est intervenu après
l’avis des défauts, donné par les recourants le 15 septembre 2004. Les rapports demandés
à cet expert étaient destinés, en réalité, à fixer la situation de fait
nécessaire à la rédaction de la demande en justice. Les frais qu’ils ont entraînés
constituent dès lors un poste des dépens (cf. Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 3 ad art. 91
CPC p. 171). Il en va de même des honoraires payés au premier conseil des recourants pour les
opérations antérieures au dépôt de la demande, dont il n’est au demeurant pas
établi qu’elles aient toutes été utiles.
Ainsi, même dans la mesure où l'on admettrait que la villa présente un défaut, ces
prétentions devraient être rejetées.
e)
En
définitive, le recours en réforme doit être rejeté et il convient d'examiner les
conclusions subsidiaires en nullité.
7.
Saisi d’un recours en nullité, le tribunal
cantonal n’examine que les moyens soulevés par la partie recourante (Poudret/Haldy/Tappy,
op. cit., n. 2 ad art. 470 CPC p. 730).
8.
En premier lieu, les recourants font grief au
président du tribunal civil d’avoir violé une règle essentielle de la procédure,
au sens de l’art. 444 al. 1 ch. 3 CPC, en n’ordonnant pas d’office un complément
d’expertise, dès lors que, dans son rapport du 13 juin 2007, l’expert judiciaire avait
écrit qu’il ne pouvait pas se prononcer sur l’allégué 8, lettre b, faute de
disposer d’un descriptif technique des travaux convenus.
L’art. 238 CPC n’est pas une règle essentielle de la procédure. La partie insatisfaite
d’un rapport d’expertise doit prendre des conclusions incidentes en complément d’expertise;
à ce défaut, elle ne peut se prévaloir des lacunes du rapport d’expertise en deuxième
instance (cf. Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 3 ad art. 238 CPC p. 376). Le moyen est donc mal fondé.
Au demeurant, il s’appuie sur une citation tronquée. En réalité, l’expert
a donné la réponse suivante (rapport d'expertise, p.3) :
“L’expert
ne disposant d’aucun “descriptif des travaux convenus” n'est pas à même de
répondre précisément à cette question.
Néanmoins,
il lui paraît que, selon les règles de l’art, il y aurait lieu de blanchir la maçonnerie.
À
noter que selon MM. H.________ et K.________, un bidon de peinture avait été offert à
M. A.N.________ pour qu’il effectue, selon entente, le travail.”
Ainsi, l’expert judiciaire s’est prononcé de manière complète sur l’aIlé-
gué qui lui était soumis. Le président n’avait dès lors pas à ordonner
un complément d’expertise.
D'ailleurs, le président du tribunal a précisé que l'expert serait cité à l'audience
de jugement et que chaque partie aurait ainsi l'opportunité de lui demander les éclaircissements
souhaités (cf. jugement incident du 6 octobre 2008, pp. 7 et 10-11). Or, il ressort du procès-verbal
(p. 37) que les recourants ont renoncé à l'audition de l'expert.
9.
En second lieu, les recourants
reprochent au président du tribunal civil d’avoir rejeté leur requête de réforme.
Ils invoquent un rejet injustifié de conclusions incidentes, au sens de l’art. 445 al. 1 ch.
2 CPC.
a)
Aux termes de l’art. 153 al. 2 CPC, la réforme ne sera accordée que si le requérant
y a un intérêt réel. Elle ne saurait servir à introduire des allégués portant
sur des faits déjà invoqués sous une autre forme dans la procédure (Poudret/Haldy/Tappy,
op. cit., n. 7 ad art. 153 CPC p. 280).
En l’espèce, la requête de réforme tendait à permettre aux recourants de déposer
des déterminations complémentaires contenant divers allégués (all. 59, 60, 62, 66,
67, 69, 70 et 74) qui ne faisaient que reformuler des allégués résultant déjà
de la demande (notamment des allégués 3, 6, 8, 12, 21, 22 et 23). Dans cette mesure, c’est
à bon droit que le président du tribunal civil a rejeté la requête.
b)
Pour le surplus, le moyen pris du rejet injustifié de conclusions incidentes n’est recevable
qu’à la condition que l’irrégularité soit de nature à influer sur le
jugement.
aa)
Certains des allégués réellement nouveaux que les recourants voulaient introduire en procédure
(all. 61, 63, 64, 65) tendaient à faire valoir que la présence de conduites dans le sous-sol
de la villa [recte : dans le sous-sol de la partie du jardin affecté à leur usage exclusif]
constituait un défaut, de nature à entraver la construction d’une piscine, d’un
garage ou d’un abri en bois dans le jardin.
Les travaux que l’intimé H.________ s’est engagé à exécuter devaient
permettre de rendre les deux “villas” indépendantes et autonomes, c’est-à-dire
les deux bâtiments mitoyens, objets du droit d’usage privatif des propriétaires de lots.
II ne s’agissait pas de faire en sorte qu’il n’existe plus de conduites communes, au
sens de l’art. 7, point 3, du règlement de la copropriété par étages annexé
à l’acte de vente du 23 avril 2004. L’introduction des allégués relatifs à
la présence de ces conduites dans le sous-sol du jardin des recourants n’aurait dès lors
rien changé à l’issue du litige. Dans cette mesure, il n’y a dès lors pas
lieu de déterminer si c’est à tort ou à raison que le président du tribunal
civil a rejeté la requête de réforme.
bb)
Un autre allégué réellement nouveau que les recourants souhaitaient introduire en procédure
concernait les frais d’entretien des conduites dont ils ne veulent pas dans leur local technique
(all.68).
L’art. 7, point 3, du même règlement définit les canalisations comme comprenant
notamment les conduites de distribution de l’eau potable, d’évacuation des eaux claires
et usées, les conduites électriques, les câbles du téléphone et du téléréseau.
S’agissant des frais et charges d’entretien des canalisations ainsi entendues, l’art.
8 du règlement de propriété par étages prévoit que seuls ceux qui concernent
les tronçons communs des canalisations font partie des frais communs. La destination du tronçon
apparaît donc comme le critère décisif pour l’attribution des frais d’entretien
qui le concernent. II s’ensuit que l’entretien des parties de conduites qui desservent exclusivement
la villa voisine de celle des recourants est à la charge des voisins des recourants. II n’y
a dès lors pas lieu de déterminer si c’est à tort ou à raison que le président
du tribunal civil a refusé aux recourants l’autorisation d’introduire en procédure
leur allégué 68, dès lors qu’au fond, le jugement aurait de toute façon été
le même.
cc)
Les derniers allégués réellement nouveaux que les recourants demandaient à pouvoir
introduire en procédure n’ont de pertinence qu’au regard d’une éventuelle
réfection de l’ouvrage (all. 71, 72 et 73). Or les recourants n’ont jamais mis en demeure
les intimés de procéder à une réfection; ils agissent en réduction du prix.
En outre, le droit à la réfection suppose que celle-ci n’entraîne pas des dépenses
excessives, c’est-à-dire disproportionnées par rapport à l’utilité que
l’élimination des défauts présente pour le maître (cf. Tercier/Favre/Carron,
op. cit., n. 4572 p. 688; ATF 111 II 173 c. 5). Or, l’intérêt des recourants à entrer
en jouissance de la partie du volume de leur local technique occupée par les tuyaux et câbles
de leurs voisins, et à éviter que des travaux concernant les installations de ceux-ci ne doivent
avoir lieu chez eux, ne justifierait pas d’engager une somme de l’ordre de 20’000 fr.,
prix minimum de la réfection. Dès lors que les vannes d’entrée et que les compteurs
de ces installations se trouvent dans la villa des voisins des recourants, on imagine difficilement qu’il
puis se être nécessaire d’intervenir chez les recourants plus d’une fois par décennie.
Aussi les recourants n’auraient-ils pas été fondés à exiger la réfection
et ne sont-ils dès lors pas fondés à élever des prétentions liées à
l’hypothèse d’une réfection.
10.
En définitive, le recours en nullité
doit être rejeté.
11.
En conclusion, le recours doit être rejeté
et le jugement confirmé.
Les frais de deuxième instance des recourants sont arrêtés à 911 fr. (art. 232 TFJC
[tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en matière civile; RSV 270.11.5).
Obtenant gain de cause, les intimés ont droit à des dépens de deuxième instance,
fixés à 2'500 fr. (art. 91 et 92 CPC; art. 2 al. 1 ch. 33, art. 3 et 5 ch. 2 TAv [tarif du
17 juin 1986 des honoraires d'avocat dus à titre de dépens; RSV 177.11.3]).
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
en audience publique,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance des recourants sont arrêtés à 911 fr. (neuf cent onze
francs).
IV.
Les recourants A. et B.N.________, solidairement entre eux, doivent verser aux intimés H.________
et C.________ SA, solidairement entre eux, la somme de 2'500 fr. (deux mille cinq cent francs) à
titre de dépens de deuxième instance.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
11 août 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
‑
Me Nicolas Saviaux (pour A. et B.N.________),
‑
Me Olivier Freymond (pour H.________ et C.________ SA).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est de 61'161 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal d'arrondissement de La Côte.
Le greffier :