vd_findinfo · HC / 2024 / 115 · 2024-03-13 · fr

BAIL À LOYER, DÉFAUT DE LA CHOSE, DROIT D'ÊTRE ENTENDU, LOYER | 8 CC, 256 al. 1 CO, 257f al. 3 CO, 259a al. 1 let. a CO, 259a al. 1 let. b CO, 259d CO, 269d al. 1 CO, 269d al. 3 CO, 269d CO, 29 al. 2 Cst.

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile HC / 2024 / 115

TRIBUNAL
CANTONAL
XC23.003612-231270
115
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
13 mars 2024
__________________
Composition
:               Mme
CRITTIN
DAYEN,
présidente
M. Oulevey et Mme Cherpillod,
juges
Greffière
:              Mme
Schwendi
*****
Art.
29 al. 2 Cst. ; 8 CC ; 256 al. 1, 257f al. 3, 259a al. 1 let. a et b, 259d, 269d al. 1 et 3
CO
Statuant sur l’appel interjeté par
B.________
,
à [...], contre le jugement rendu le 27 avril 2023 par le Tribunal des baux dans la cause divisant
l’appelante d’avec
P.________
,
à [...], la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 27 avril 2023, dont les motifs ont été notifiés le 14 août 2023 à
B.________, le Tribunal des baux (ci-après : les premiers juges, l’autorité précédente
ou le tribunal) a dit que la résiliation de bail signifiée par ladite société à
P.________ le 9 septembre 2022 pour le 31 octobre 2022, relative à l’appartement de deux
pièces situé au premier étage de l’immeuble sis [...], et à la place de parc
sise à la même adresse, était inefficace (I), a dit que le loyer mensuel net dû par
P.________ pour l’appartement précité, qu’elle louait à B.________, était
réduit de 5 %, soit de 34 fr. 30, du 1
er
décembre
2021 au 8 septembre 2022, et de 10 %, soit de 68 fr. 60, à compter du 9 septembre
2022 et jusqu’à élimination des défauts, à savoir la réparation des trois
plaques de cuisson défectueuses et la restitution à P.________ de la possibilité d’utiliser
la buanderie de l’immeuble et ses machines par la recharge de sa carte-lessive (II), a dit
que par conséquent, B.________ devait immédiat paiement à P.________ de la somme de 848
fr. 35, à titre de parts de loyers perçues en trop entre le 1
er
décembre 2021 et le 30 avril 2023 (III), a dit que le jugement était rendu sans frais judiciaires
ni dépens (IV) et a dit que toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées
(V).
En droit, les premiers
juges ont en substance retenu que le congé donné par B.________ à P.________, valable
quant à la forme, était inefficace faute d’avertissement préalable. S’agissant
des défauts invoqués par P.________, les premiers juges ont retenu qu’en refusant de
réparer les plaques de cuisson de la susmentionnée, respectivement en interdisant à celle-ci
d’accéder à la buanderie commune de l’immeuble, B.________ l’avait empêchée
d’user de la chose louée conformément à son but et que, partant, la locataire était
en droit d’en exiger la remise en état, respectivement de demander une réduction proportionnelle
de son loyer. L’autorité précédente a au surplus retenu que B.________ aurait dû
faire usage d’une formule officielle afin d’empêcher P.________ d’accéder
à la buanderie.
B.
Par acte du 14 septembre 2023, B.________ (ci-après :
l’appelante) a interjeté appel de ce jugement en concluant, avec suite de frais et dépens,
principalement à sa réforme, dans le sens d’une suppression des chiffres II et III de
son dispositif, le jugement demeurant inchangé pour le surplus. A titre subsidiaire, elle a conclu
à l’annulation du jugement et au renvoi de la cause au tribunal pour nouvelle instruction
et décision.
A l’appui de son acte, elle a requis la production d’une attestation d’assurance responsabilité
civile en mains de P.________ (ci-après : l’intimée), subsidiairement en mains de
son assureur responsabilité civile.
C.
La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
a)
Le 4 novembre 2010, l’appelante, en qualité de bailleresse, et l’intimée, en qualité
de locataire, ont conclu un contrat de bail portant sur un logement subventionné de deux pièces,
avec jardin et place de parc non couverte, situé au premier étage de l’immeuble
sis [...].
Le bail relatif à l’appartement a été conclu pour un loyer mensuel net de 548
fr. et pour une durée initiale allant du 1
er
décembre 2010 au 31 mai 2011, le contrat se renouvelant ensuite aux mêmes conditions pour
une année sauf avis de résiliation donné et reçu au moins trois mois à l’avance
pour la prochaine échéance et ainsi de suite d’année en année.
b)
Au terme de la subvention cantonale et communale, les parties ont signé, le 28 mars 2022, un
nouveau bail relatif au même objet prévoyant un loyer mensuel net de 686 fr. pour l’appartement.
Ce bail a été conclu pour une durée initiale allant du 1
er
juillet
2022 au 30 septembre 2023,
le contrat
se renouvelant ensuite aux mêmes conditions pour une année sauf avis de résiliation
donné et reçu au moins trois mois à l’avance pour la prochaine échéance
et ainsi de suite d’année en année.
2.
L’immeuble comprenant l’appartement précité bénéficie de deux buanderies,
dont les machines à laver et sécher le linge à disposition des locataires fonctionnent
au moyen d’un système de lecteur de cartes rechargeables.
Selon le bail précité, diverses annexes font partie intégrante du contrat, en particulier
un document
intitulé
«
règlement
de maison
». A son chiffre 11.17, intitulé
« UTILISATION DE LA BUANDERIE », le règlement prévoit notamment qu’en
cas de non-respect par le locataire des consignes d’utilisation de la buanderie, celui‑ci
s’expose à d’éventuelles sanctions, tel le refus de recharger la carte-lessive.
3.
a)
Par courrier du 27 mai 2014, l’appelante a notamment indiqué à l’intimée avoir
constaté, lors d’un récent passage dans le bâtiment, que celle-ci avait adopté
un comportement contraire aux règles de l’immeuble – soit avoir construit devant sa
terrasse une rangée de dalles de béton et avoir donné à la façade de l’immeuble
un aspect esthétique déplorable et de casernement – lequel n’avait été
approuvé ni par la gérance ni par la propriétaire. Elle a donc sommé l’intimée
de cesser ce comportement, faute de quoi elle se verrait contrainte de résilier son bail « pour
modification de la chose louée sans accord du propriétaire ».
b)
Par courrier du 18 novembre 2014, l’appelante a sommé l’intimée de respecter les
lieux et les règles d’usage de la buanderie, en lui indiquant notamment ce qui suit :
« C’est la deuxième fois cette année (réf. 27 mai 2014) que nous devons
intervenir pour vous remettre à l’ordre suite à l’inobservation du règlement
de maison, cette fois-ci dans le cadre de la buanderie. Une buanderie remise à l’usager suivant
dans un état déplorable de saleté, la personne qui vous a suivi a dû nettoyer le
local et les machines avant son utilisation. Vous êtes sommée à
[sic]
respecter les lieux, notamment [l]es règles d’usage […] ».
4.
a)
Par courriel du 1
er
décembre 2021 envoyé à 11 h 02 par l’intermédiaire de sa fille, l’intimée
a informé l’appelante que trois de ses plaques de cuisson dysfonctionnaient, que la plaque
restante ne chauffait pas bien ou très peu, et que les portes de son frigidaire et de son bac congélateur
se fermaient mal. Elle a requis de l’appelante qu’elle procède à la réparation
de ces éléments.
b)
Par retour de courriel du même jour, envoyé à 11 h 43, l’appelante a répondu
en ces termes : « [l]es anomalies qui
[sic]
vous
[sic]
signalés
[sic]
relèvent du locataire et non du propriétaire, [v]euillez donc téléphoner au service
après-vente (entretien) des marque
[sic]
respectives des appareils ».
Par courriel du 2 décembre 2021 envoyé à 8 h 53, l’appelante a confirmé à
l’intimée qu’il lui revenait, respectivement à son assurance ménage, de prendre
en charge les frais de réparation des défauts annoncés, étant donné que ceux-ci
étaient dus « à la mauvaise utilisation ou l’utilisation accidentelle
» des plaques de cuisson.
5.
a)
Une pétition datée du 5 septembre 2022 et signée par huit locataires de l’immeuble
en cause a été adressée à l’appelante. Par ce document, les signataires se
sont plaints du fait que l’intimée adoptait « des comportements allant à l’encontre
des clauses du bail et du règlement de maison » depuis trois ans, notamment en faisant
un usage disproportionné de la buanderie et en n’en respectant pas le planning.
Entendu en qualité de témoin par le tribunal, [...] concierge de l’immeuble, a notamment
déclaré avoir rédigé et envoyé une pétition à la gérance à
la suite de plaintes de locataires concernant essentiellement l’utilisation de la buanderie par
l’intimée. Ils s’étaient en particulier plaints du non-respect des jours de lavage
et de l’absence de nettoyage des locaux par l’intéressée, ainsi que du fait que
celle-ci enlevait le filtre de la machine à laver, ce qui engendrait une vidange de la pompe et
aurait fait tomber la machine en panne à deux reprises.
b)
L’accès à la buanderie a été interdit à l’intimée par le biais
du retrait de sa carte‑lessive au moment où celle-ci l’a déposée en vue de
sa recharge. Le témoin précité a déclaré à ce propos qu’il n’y
avait plus de problème depuis que l’intimée n’avait plus accès aux machines
à laver.
6.
Le 9 septembre 2022, l’appelante a résilié le bail à loyer la liant à l’intimée
au moyen d’une formule officielle idoine, avec effet au 31 octobre 2022. Le congé a été
donné pour « violation des statuts de la [...] (Résiliation selon art. 257f al. 3
et 4 CO – devoir de diligence) ». A l’appui de sa résiliation, l’appelante
s’est référée, sous la rubrique « Motifs », à une lettre
du 8 septembre 2022, dont le contenu faisait référence au comportement de l’intimée
au sein de l’immeuble, ainsi qu’aux doléances élevées à son encontre
par les locataires de l’immeuble, notamment en lien avec son manque d’égards envers
les autres usagers de la buanderie.
7.
Selon une facture du 21 septembre 2019 – faisant suite à un devis de réparation établi
le 14 septembre 2022 à l’attention de l’appelante, l’entreprise [...] est intervenue
en raison d’une panne de l’un des lave‑linges de l’immeuble, notamment en raison
d’un défaut venant de la pompe de vidange.
8.
Par courrier recommandé du 13 octobre 2022, l’intimée s’est une nouvelle fois plainte
auprès de l’appelante des défauts affectant son appartement – en particulier le
dysfonctionnement de ses plaques de cuisson. Au pied de sa lettre, l’intimée a exposé
qu’aucune réparation n’avait encore été effectuée à ce jour, et
ce depuis son courriel du 1
er
décembre 2021. Elle a donc réitéré son souhait que l’appelante remédie
aux défauts invoqués.
9.
a)
Par requête du 30 septembre 2022, l’intimée
a saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district du Jura-Nord vaudois
(ci-après : la Commission de conciliation) d’une requête de conciliation dirigée
contre l’appelante et tendant à l’annulation du congé du 9 septembre 2022, à
la prolongation du bail ainsi qu’à la facilité de départ.
b)
La
Commission de conciliation a tenu audience le 18 octobre 2022. Le 25 novembre suivant, elle a adressé
aux parties une proposition de jugement déclarant nulle la résiliation de bail datée du
9 septembre 2022 et rejetant toutes autres ou plus amples conclusions. L’appelante y a formé
opposition le 19 décembre 2022. Partant, le 23 décembre suivant, la Commission
de conciliation a délivré une autorisation de procéder à l’appelante.
c)
Par acte du 24 janvier 2023, l’appelante
a saisi l’autorité précédente d’une demande dirigée contre l’intimée
en concluant, en substance et avec suite de frais et dépens, au constat de la validité de la
résiliation du bail, à la libération des locaux par l’intimée et à ce
qu’aucune prolongation du bail ne soit accordée.
d)
Dans sa réponse du 31 mars 2023, l’intimée a conclu, avec suite de frais et dépens,
principalement à ce que la résiliation de bail du 9 septembre 2022 soit déclarée
nulle, respectivement inefficace, subsidiairement à ce que la résiliation soit annulée
et plus subsidiairement encore à ce qu’une prolongation du bail de quatre ans lui soit accordée.
A titre reconventionnel, elle a conclu à une diminution de loyer de 10 %, dès le 1
er
décembre
2021 et ce jusqu’à élimination complète des défauts signalés.
e)
Dans ses déterminations du 24 avril 2023, l’appelante a conclu au rejet des conclusions reconventionnelles
précitées et a requis la production par l’intimée d’une attestation de couverture
d’assurance responsabilité civile pour le mois de décembre 2021.
f)
Le 27 avril 2023, l’autorité précédente a tenu une audience au cours de laquelle
le concierge de l’immeuble et deux locataires ont été entendus en qualité de témoins.
A l’audience, l’appelante a renouvelé sa réquisition tendant à ce que l’intimée
produise une attestation de couverture d’assurance responsabilité civile. Dite réquisition
a été rejetée sur le siège par le tribunal.
En droit
:
1.
1.1
L’appel
est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC
[Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]) au sens de l’art. 236 CPC,
dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant
l’autorité précédente, est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
L’appel doit être introduit auprès de l’instance d’appel, soit auprès
de la Cour d’appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi d’organisation judiciaire du 12 décembre
1979 ; BLV 173.01]), dans les trente jours à compter de la notification de la décision
motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
1.2
Formé en temps utile
par une partie qui dispose d’un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC)
et portant sur des conclusions patrimoniales qui, capitalisées (art. 92 al. 2 CPC), sont supérieures
à 10'000 fr., l’appel est recevable.
2.
L’appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des preuves effectuée par le juge de première
instance et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III
374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_902/2020 du 25 janvier 2021 consid. 3.3 ; TF 4A_215/2017 du 15 janvier
2019 consid. 3.4).
Sous réserve des vices manifestes, l’application du droit d’office ne signifie pas que
l’autorité d’appel doive étendre son examen à des moyens qui n’ont pas
été soulevés dans l’acte d’appel. Elle doit en principe se limiter aux griefs
motivés contenus dans cet acte et dirigés contre la décision de première instance
; l’acte d’appel fixe aussi en principe le cadre des griefs auxquels l’autorité
d’appel doit répondre eu égard au principe d’application du droit d’office
(cf.
ATF
147 III 176
consid. 4.2.1 et 4.2.2 ;
TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid 4.2).
L’appel, écrit
et motivé, doit être introduit dans les trente jours à compter de la notification de la
décision motivée (art. 311 CPC). Pour satisfaire à son obligation de motivation de l'appel
prévue par l'art. 311 al. 1 CPC, l'appelant doit démontrer le caractère erroné de
la motivation de la décision attaquée et son argumentation doit être suffisamment explicite
pour que l'instance d'appel puisse la comprendre, ce qui suppose une désignation précise des
passages de la décision qu'il attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique
(ATF 141 III 569 consid. 2.3.3 ; ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).
3.
3.1
Dans un premier grief, l’appelante reproche
à l’autorité précédente d’avoir accordé à l’intimée
une réduction de 5 % de son loyer depuis que celle-ci a été privée de la possibilité
d’utiliser la buanderie de l’immeuble, en procédant par le biais du refus de la régie
de recharger sa carte lessive.
3.1.1
En premier lieu, l’appelante, se fondant
sur l’ATF 125 III 231 consid. 3b, fait valoir que le tribunal a retenu à tort que la bailleresse
aurait dû notifier une formule officielle à l’intimée afin de l’empêcher
d’accéder à la buanderie. Elle considère que l’art. 269d al. 3 CO –
qui prescrit l’usage d’une telle formule – serait applicable uniquement en cas de modification
unilatérale du contrat pouvant fausser le rapport d’échange entre les prestations réciproques
des parties et ayant pour conséquence « l’examen de l’éventuel caractère
abusif du loyer de l’objet restant ». L’appelante soutient donc qu’elle aurait
procédé dans les formes à la privation de sa prestation – soit l’usage de
la buanderie par l’intimée dans le cas d’espèce – et considère que le
montant du loyer de l’appartement à la suite de la suppression de cette prestation ne serait,
dans tous les cas, pas abusif.
3.1.2
Les premiers juges ont retenu que l’appelante avait interdit l’accès à la buanderie
à l’intimée, à tout le moins à compter du 9 septembre 2022, et ceci en
lui confisquant sa carte lessive au moment de la recharge. Ils ont considéré qu’une telle
action constituait une diminution des prestations et, partant, une modification unilatérale du contrat
au détriment du locataire au sens de l’art. 269d al. 3 CO. Ils ont encore relevé
que, malgré le manque d’égard de l’intimée envers les autres usages de buanderie,
l’appelante aurait dû – pour empêcher l’accès à ce local par l’intimée
– procéder au moyen d’une formule officielle.
3.1.3
En vertu de l’art. 269d CO, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme
de résiliation. L’avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au
locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué
au moyen d’une formule agrée par le canton (al. 1). Les majorations de loyer sont nulles
lorsqu’elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle, lorsque les motifs ne
sont pas indiqués ou encore lorsqu’elles sont assorties d’une résiliation ou d’une
menace de résiliation (al. 2). Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage
d’apporter unilatéralement au contrat d’autres modifications au détriment du locataire,
par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires (al. 3).
Selon la jurisprudence, l’art. 269d CO prescrit une forme écrite qualifiée qui s’étend
à la motivation de la modification annoncée. Les motifs doivent être précis ;
ils doivent permettre au locataire de saisir la portée et la justification de la modification de
manière à pouvoir apprécier en pleine connaissance de cause l’opportunité de
la contester ou non (ATF 137 III 362 consid. 3.2.1 ; ATF 121 III 6 consid. 3a ; ATF 117
II 458 consid. 2a et TF 4A_409/2009 du 1
er
février 2010 consid. 2.1). Le champ d’application de l’art. 269d al. 3 CO
est large (TF 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 4.2.2.1). Le Tribunal fédéral,
reprenant la doctrine, a ainsi estimé que les changements visés par l’art. 269d
al. 3 CO incluaient également le retrait des droits d’usage pour les pièces généralement
accessibles aux locataires de l’immeuble, telles que les buanderies ou les caves à vélos
(ATF 125 III 231 consid. 3a et la doctrine citée).
L’art. 19 OBLF (ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations
et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 ; RS 221.213.11) exige que la formule destinée à
communiquer au locataire la modification unilatérale du contrat contienne notamment la désignation
des prétentions, la date de leur entrée en vigueur, les motifs précis justifiant ces prétentions
(al. 1 let. b), ainsi que les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le
bien-fondé de la prétention et encore la liste des autorités de conciliation existant
dans le canton et leur compétence à raison du lieu (al. 1 let. c).
3.1.4
Il résulte de ce qui précède que l’appelante, pour priver l’intimée de
l’usage de la buanderie de l’immeuble, aurait dû, à tout le moins, procéder
à l’aide de la formule officielle prévue par l’art. 269d al. 1 CO, ce qu’elle
n’a pas fait, violant ainsi cette disposition. Le fait de prévoir dans le règlement de
maison que l’appelante pourrait notamment refuser, en cas de mauvais usage de la buanderie, de
recharger la carte lessive des locataires ne permet pas à l’appelante de déroger à
une telle exigence formelle. On ne saurait en conséquence suivre l'appelante lorsqu’elle soutient
avoir interdit à l’intimée l’accès de la buanderie dans les formes requises.
L’appelante fait une lecture erronée de la jurisprudence fédérale, en particulier
de l’ATF 125 III 231 qu’elle invoque à l’appui de son grief ; en effet, cette
jurisprudence indique que lorsque la modification contractuelle a été notifiée au locataire
par l’intermédiaire du formulaire idoine, cela ouvre au précité le droit d’invoquer
– dans le cadre de la procédure en contestation et à la suite de la modification en question
– que le loyer est abusif. En l’occurrence, faute d’avoir été notifiée
à l’aide du formulaire requis par la loi, la modification litigieuse n’est pas valable.
C’est dire que la question de savoir si, après une modification – valable – du
contrat, un locataire est en droit de contester le loyer, au motif qu’il est abusif, ne se pose
pas. Ce sont au contraire uniquement les règles en matière de défaut qui s’appliquent.
Mal fondé, le grief est rejeté.
3.2
3.2.1
L’appelante considère en outre qu’aucune
réduction de loyer ne doit être accordée à l’intimée, faute pour l’interdiction
d’accès à la buanderie de constituer un défaut de la chose louée. Selon l’appelante,
à supposer que l’usage d’une formule officielle ait été nécessaire dans
le cas d’espèce – rendant ainsi nul le retrait d’accès à la buanderie
– l’octroi d’une réduction de loyer devrait dans tous les cas être nié.
Elle considère en effet qu’une telle réduction serait inéquitable au regard du fait
que le comportement adopté par l’intimée est à l’origine de l’interdiction
d’accès à la buanderie qu’elle s’est vu infligé.
3.2.2
Le tribunal a en substance retenu que l’appelante avait manifestement restreint l’usage de
la chose louée en diminuant ses prestations et, par conséquent, qu’une telle action était
constitutive d’un défaut qualifié de moyenne importance donnant droit à une réduction
de loyer de 5 %, soit 34 fr. 30, dès le 9 septembre 2022 jusqu’à l’élimination
du défaut.
3.2.3
Aux termes de l’art. 259a al. 1 let. a et
b CO, lorsqu’apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire
et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché
d’user de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur la remise
en état de celle-ci, ainsi qu’une réduction proportionnelle du loyer.
En vertu de l’art. 259d CO, si le défaut entrave ou restreint l’usage pour lequel la
chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle
du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et ce jusqu’à
l’élimination de ce dernier.
Faute de définition légale, la notion de défaut doit être rapprochée de l’état
approprié à l’usage pour lequel la chose a été louée, au sens de l’art.
256 al. 1 CO ; elle suppose la comparaison entre l’état réel de la chose et
l’état convenu. Il y a ainsi défaut lorsque l’état réel de la chose diverge
de l’état convenu, c’est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité
que le bailleur avait promise ou lorsqu’elle ne présente pas une qualité sur laquelle
le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l’état approprié
à l’usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les réf. citées ; TF
4A_411/2020 du 9 février 2021 consid. 3.1.1 et TF 4A_130/2018 du 26 juillet 2018 consid.
4).
Le défaut de la chose
louée est une notion relative et son existence dépendra des circonstances du cas particulier ;
il convient de prendre en compte notamment la destination de l’objet loué, l’âge
et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (ATF 135 III 345 précité consid.
3.3 ; TF 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2).
Selon les art. 259a al. 1 let. b et 259d CO, en
cas d’apparition de défauts de la chose louée qui ne sont pas imputables au locataire
et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais, et lorsque ces défauts entravent
ou restreignent l’usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger
du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a
eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier. La réduction
du loyer vise à rétablir l’équilibre des prestations entre les parties. En principe,
la valeur objective de la chose avec le défaut est comparée à sa valeur objective sans
le défaut, et le loyer est réduit dans la même proportion. Ce calcul proportionnel
n’est cependant pas toujours aisé, notamment en présence d’un défaut de moyenne
importance ; il peut alors être remplacé par une appréciation en équité,
fondée sur l’expérience générale de la vie, le bon sens et la casuistique (ATF
130 III 504 précité consid. 4.1 ; TF 4A_130/2018 précité consid. 4). Parmi les défauts
qui surviennent pendant la durée du bail, la loi distingue, d’une part, les menus défauts,
à la charge du locataire (art. 259 CO) et, d’autre part, les défauts de moyenne importance
et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l’art. 259a
CO, en particulier, la remise en état de la chose, la réduction du loyer et les dommages‑intérêts
(TF 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1 ; TF 4C.288/2005 du 9 décembre 2005
consid. 2.1.1 ; TF 4C.368/2004 du 21 février 2005 consid. 4.1).
Selon la jurisprudence
fédérale, pour qu’une réduction de loyer soit justifiée, l’objet remis
à bail doit être affecté d’un défaut de moyenne importance au moins. Un tel
défaut restreint l’usage convenu, sans l’exclure ni l’entraver considérablement.
Un défaut de moyenne importance justifiant une réduction de loyer peut résulter de deux
cas de figure : soit l’usage de la chose louée est restreint dans une mesure de l’ordre
de 5 % au moins, soit un défaut mineur se prolonge sur une longue période sans que le bailleur,
informé, ne prenne les mesures nécessaires, de sorte qu’une atteinte à la jouissance
de la chose louée doit être admise. La jurisprudence admet de descendre à 2 %, s’il
s’agit d’une atteinte permanente (ATF 135 III 345 précité consid. 3.2 ; TF
4D_54/2015 du 23 février 2016 consid. 3.1).
La réduction de loyer,
que peut exiger le locataire en application de l’art. 259d CO, doit être proportionnelle
au défaut et se détermine par rapport à la valeur objective de l’objet sans défaut ;
elle vise à rétablir l’équilibre des prestations entre les parties (ATF 142 III
557 consid. 8.3.4, JdT 2017 II 367 ; ATF 130 III 504 consid. 4.1 ; ATF 126 III 388 consid.
11c). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle,
telle qu’elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose
avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite
réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n’est pas toujours
aisé, notamment lorsque le défaut est de moyenne importance. Il est alors admis qu’une
appréciation en équité, par référence à l’expérience générale
de la vie, au bon sens et à la casuistique n’est pas contraire au droit fédéral
(ATF 130 III 504 précité consid. 4.1 ; TF 4A_130/2018 précité consid. 4).
A titre d’exemple,
le Tribunal fédéral a admis une réduction de 2 % pour un défaut esthétique,
soit une moquette endommagée à l’entrée d’un immeuble qui n’avait pas
été changée malgré les demandes répétées des locataires (TF 4D_54/2015
précité consid. 3.1 et réf. cit.). Une réduction de loyer de 5 % a été
admise par la jurisprudence vaudoise pour des cas de traces de moisissures sur un mur, d’un four
inutilisable, de défaut d’accès motorisé à l’entrée d’une
école privée, de bruit et d’odeur causés par les usagers d’un centre de formation
qui fumaient durant les pauses au pied de l’immeuble (CACI 19 août 2020 2020/443 consid.
6.2 et réf. cit.).
La réduction de loyer est due dès que le bailleur a connaissance du défaut et jusqu’à
ce qu’il y remédie (Lachat, Le droit du bail, Lausanne 2019, p. 311 ; Aubert, op cit.,
n. 15 ad art. 259d CO ; Commentaire SVIT, Le droit suisse du bail à loyer, Lausanne
2011, précité, n. 11 ad art. 259d CO).
3.2.4
Il découle de ce qui précède que
le refus par l’appelante de laisser l’intimée accéder et utiliser la buanderie
de l’immeuble correspond bel et bien à un défaut de la chose louée qu’elle
a elle-même créé. Le prétendu comportement préalable de l’intimée
sur ce point n’y change rien. En effet, conformément à la loi, un tel comportement peut
permettre au bailleur – moyennant le respect de conditions strictes – de résilier le
contrat (art. 257f al. 3 CO) et non de refuser de fournir – alors qu’un plein loyer
reste dû – certaines prestations ou encore de modifier d’une telle manière, soit
partiellement et sans respecter des exigences formelles, le contrat de bail. De même, on ne saurait
suivre l’appelante lorsqu’elle indique qu’en raison du « bas loyer »
et des prétendues « violations répétées » de ses obligations
par l’intimée, il n’était pas abusif d’exiger de celle-ci « qu’elle
n’accède plus à la buanderie et qu’elle acquiert en contrepartie pour son propre
compte un lave-linge et un sèche-linge à son domicile ». Un tel changement unilatéral
du contrat de bail, fût-il supportable pour l’intimée qui vit dans un appartement de
65 m
2
et dont les revenus – de l’aveu même de l’appelante – seraient « minimes »,
n’est pas acceptable. Il est de surcroît inadmissible de compenser, sans autre forme, un prétendu
comportement de l’intimée par un retrait de prestations dues par l’appelante.
Dans de telles conditions, la question n’est pas de savoir si le loyer dont s’acquitte l’intimée
est abusif – au regard des prestations encore fournies par l’appelante – mais bien
celle de savoir à quel taux de réduction de loyer la privation de l’utilisation de la
buanderie – contraire au contrat de bail – correspondrait.
A cet égard, l’appelante invoque encore le comportement préalable de l’intimée,
respectivement les critiques formulées par ses voisins à son encontre. Or, on l’a
vu, un tel comportement n’est pas de nature à s’opposer à une réduction de
loyer –
a fortiori
du seul fait d’un défaut causé ici par l’appelante elle‑même. Celle-ci
invoque également le fait que le comportement de l’intimée aurait engendré de nombreux
frais qui lui auraient coûté, selon ses dires, « plusieurs milliers de francs ».
Cependant, de telles circonstances ne ressortent aucunement de la décision entreprise. Par ailleurs,
l’appelante n’a formulé aucun grief de constatation inexacte des faits sur ce point,
en indiquant notamment quelle pièce au dossier aurait permis d’établir non seulement
des pannes mais également que celles-ci aient impliqué pour l’appelante un engagement
financier particulier, ce qui ne va pas nécessairement de pair. Le fait est partant irrecevable,
au demeurant non établi.
Faute de tout autre grief contre l’appréciation de l’autorité précédente,
celle-ci, convainquant, pourra ici être reprise (cf. TF 5A_503/2018 du 25 septembre 2018
consid. 6.3). Partant, la réduction du loyer de 5 %, octroyée au titre de privation de
l’usage de la buanderie au détriment de l’intimée, est confirmée et le grief
rejeté.
4.
4.1
L’appelante reproche encore à l’autorité
précédente d’avoir accordé une réduction du loyer de 5 % à l’intimée
en raison du fait que celle-ci était privée de trois plaques de cuisson sur quatre, ce depuis
près de deux ans.
A l’appui de son moyen, l’appelante soutient avoir fait intervenir immédiatement le
concierge de l’immeuble ainsi qu’un électricien, qui auraient tous deux constaté
que le défaut résultait d’un mauvais usage du matériel par l’intimée.
Selon les intéressés, la locataire aurait laissé les plaques de cuisson allumées
à vide durant un grand laps de temps, créant ainsi une surchauffe du système. Ces éléments
auraient été annoncés dans le courrier que l’appelante a adressé à l’intimée
en date du 1
er
décembre
2021.
4.2
Les premiers juges ont en substance retenu qu’en refusant de réparer les plaques de cuisson
de l’intimée ou, à tout le moins, en refusant de donner suite au défaut annoncé
– en faisant par exemple intervenir un technicien –, l’appelante avait empêché
l’intimée d’user de la chose louée conformément au contrat. Partant, ils ont
retenu qu’en l’absence de la preuve que l’intimée était à l’origine
du défaut, celle-ci était en droit d’exiger de l’appelante la remise en état
des plaques de cuisson.
Les premiers juges ont relevé que l’appelante était au courant du problème lié
aux plaques de cuisson depuis le 1
er
décembre 2021, de sorte que la réduction de loyer a été réclamée à
juste titre par l’intimée à compter de cette date. Cette réduction a été
évaluée à hauteur de 5 %, soit 34 fr. 30, à compter du 1
er
décembre
2021 et ce jusqu’à l’élimination des défauts, à savoir la réparation
des plaques de cuisson défectueuses.
4.3
En l’espèce, la pièce 9 produite
par l’appelante en première instance, dont l’intéressée se prévaut à
l’appui de son moyen, contient trois courriels. Le premier, daté du 1
er
décembre 2021, à 11 h 02, est adressé à l’appelante par la fille de l’intimée
afin de lui faire part de certains défauts affectant l’appartement de sa mère. Le second
est un courriel daté du même jour, à 11 h 43, par lequel l’appelante a répondu
à la précitée, sans autre indication, en ces termes : « les anomalies
qui vous signalés (sic) relèvent du locataire et non du propriétaire ». L’appelante
a encore confirmé ce fait par courriel du 2 décembre 2021, à 8 h 53, en indiquant au surplus
les éléments suivants : « les anomalies ressortent de la mauvaise utilisation
ou l’utilisation accidentelle, donc couvertes en principe par votre assurance au surplus par le
locataire ».
Un tel échange de courriels ne permet en rien d’étayer l’argumentation de l’appelante,
selon laquelle le défaut serait dû à la mauvaise utilisation ou de l’utilisation
accidentelle des plaques de cuisson par l’intimée. Au contraire, il s’agit ici
d’une pure affirmation de la gérance. On voit en effet mal que celle-ci – étant
donné le court laps de temps entre l’annonce (soit le courriel envoyé à 11 h 02)
et la réponse qui a suivie (envoyée quant à elle à 11 h 43) – ait fait intervenir
un technicien entre temps ou qu’elle ait pu examiner les plaques de cuisson et ait pu en déduire
– de manière probante – que la manière dont l’intimée avait utiliser
les plaques était manifestement la cause de leur état défectueux. Cela n’est
ni probant, ni même vraisemblable.
L’appelante invoque également les éléments suivants : « le moteur
fonctionnait parfaitement et il n’est rapporté aucune panne en ce qui concerne le four. Dans
de telles conditions, seule une mauvaise utilisation par la locataire peut engendrer la panne des plaques
de cuisson ». Cela étant, l’appelante ne se réfère à aucun élément
au dossier établissant les premiers faits, qu’elle se contente de simplement alléguer.
Ils sont ainsi irrecevables.
Pour le surplus, le dernier fait n’est pas établi : une panne du système peut résulter
notamment de l’usure liée au temps, ce qui ne saurait être mis à la charge du locataire.
Dans ces conditions et faute d’autre élément probant, on ne saurait retenir que le défaut
des plaques de cuisson aurait été causé par l’intimée. Au surplus, il
ne s’agit clairement pas d’un défaut mineur que l’on pourrait mettre à la
charge de l’intimée (sur cette notion cf. ATF 135 III 345 consid. 3.2), celle-ci était
donc en droit de réclamer une réduction du loyer jusqu’à réparation du défaut
conformément à l’art. 259a al. 1 let. b CO.
4.4
L’appelante fait toutefois valoir que s’il
fallait par impossible considérer que le défaut ne résultait pas du fait de l’intimée,
il faudrait dans tous les cas admettre qu’aucune réduction de loyer ne se justifie compte
tenu de la restriction minime que constitue le défaut en cause.
L’appelante soutient en particulier que, dans la mesure où l’intimée vit seule
et que l’une des quatre plaques de cuisson fonctionne, elle ne serait pas « totalement
entravée » dans l’utilisation de la cuisinière de l’appartement, de sorte
qu’il ne se justifierait pas de lui accorder une réduction de loyer.
4.5
En l’espèce, l’intimée ne
dispose plus, depuis le mois de décembre 2021 au moins, que d’une plaque de cuisson –
sur les quatre mises à disposition avec l’objet loué – afin de cuisiner des plats
chauds pour elle‑même, respectivement pour les personnes qu’elle choisit d’inviter
chez elle. En équité, un tel défaut correspond à une réduction de 5 % au moins
de l’usage de la chose louée, puisque l’intimée n’est plus en mesure de se
préparer convenablement à manger, ce qui ouvre le droit à une réduction du loyer.
Faute d’autre grief soulevé par l’appelante, la réduction prononcée à
hauteur de 5 % par l’autorité précédente – dont la quotité n’est
pas critiquée en tant que telle – apparaît équitable et sera également ici
confirmée.
5.
5.1
L’appelante voit enfin une violation de son droit d’être entendue dans le fait pour
les premiers juges d’avoir refusé d’ordonner à l’intimée de produire
une attestation d’assurance responsabilité civile pour le mois de décembre 2021. Elle requiert
l’administration de cette pièce en appel.
5.2
Compris comme l’un des aspects de la notion générale de procès équitable ancrée
à l’art. 29 Cst., le droit d’être entendu consacré par l’art. 29 al.
2 Cst. englobe notamment le droit pour l’intéressé de s’exprimer sur les éléments
pertinents avant qu’une décision ne soit prise touchant sa situation juridique, mais également
le droit à la preuve. Celui-ci, qui se déduit également de l’art. 8 CC et trouve
une consécration expresse à l’art. 152 CPC (ATF 143 III 297 précité consid. 9.3.2 ;
TF 5A_793/2020 du 24 février 2021 consid. 4.1), implique que toute personne a droit, pour établir
un fait pertinent contesté, de faire administrer les moyens de preuve adéquats, pour autant
qu’ils aient été proposés régulièrement et en temps utile (ATF 144
II 427 consid. 3.1 ; ATF 143 III 297 précité consid. 9.3.2). Le droit à la preuve
n’est en revanche pas mis en cause lorsque le juge, par une appréciation anticipée, arrive
à la conclusion que la mesure requise n’apporterait pas la preuve attendue, ou ne modifierait
pas la conviction acquise sur la base des preuves déjà recueillies (ATF 146 III 73 consid.
5.2.2 ; ATF 145 I 167 consid. 4.1 ; TF 5A_926/2021 du 19 mai 2022, consid. 4.1.1).
5.3
Dans leur décision, les premiers juges ont
retenu que la question d’une telle couverture d’assurance ne constituait pas un fait pertinent
afin de statuer sur les conclusions des parties concernant le défaut présenté par les
plaques de cuisson et ont donc rejeté la réquisition de pièce formulée par l’appelante.
5.4
En l’espèce, la pièce
dont la production est requise par l’appelante est sans pertinence, dès lors que la question
de savoir si l’intimée a ou non contracté une assurance responsabilité civile n’a
aucun impact sur les obligations de l’appelante en matière de bail à loyer. Le refus
d’ordonner la production de cette pièce ne viole par conséquent pas le droit d’être
entendue de l’appelante. A cet égard, pourtant représentée par une régie ainsi
que par un conseil lors de la procédure de première instance, l’appelante a confondu
deux choses, le fait pour un locataire de devoir disposer d’une assurance responsabilité civile
et celui pour lui de devoir prendre un dommage à sa charge. Or, le premier n’implique aucunement
le deuxième, tout comme cela est le cas dans la présente cause.
6.
Au vu de ce qui précède, l’appel, manifestement mal fondé, doit être rejeté
en application de l’art. 312 al. 1
in
fine
CPC et le jugement confirmé.
Les
frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 766 fr. (art.
62
al. 1 TFJC
[tarif
des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5
]),
doivent être mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC) et qui
en a déjà fait l’avance.
Il n’y a pas lieu d’allouer des dépens de deuxième instance, l’intimée
n’ayant pas été invitée à procéder.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 766 fr. (sept cent soixante-six
francs), sont mis à la charge de l’appelante B.________.
IV.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
B.________,
‑
Me Filip Banic (pour P.________),
et communiqué, par l’envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l’objet d’un recours en matière civile devant
le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi sur le Tribunal fédéral du 17
juin 2005 – RS 173.110), le cas échéant d’un recours constitutionnel subsidiaire
au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n’est
recevable que si la valeur litigieuse s’élève au moins à 15'000 fr. en matière
de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins
que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent
être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la
présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :