vd_findinfo · HC / 2015 / 701 · 2015-08-21 · fr

BAIL À LOYER, RÉSILIATION ANTICIPÉE, EXPULSION DE LOCATAIRE, LOYER | 257d al. 2 CO, 257d CO, 257 al. 1 CPC (CH), 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 21.08.2015 HC / 2015 / 701

TRIBUNAL
CANTONAL
JL.15.019549-151273
431
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
21 août 2015
__________________
Composition
:               M.
Colombini
,
président
M.
Abrecht et Mme Giroud Walther, juges
Greffière
:              Mme
Juillerat Riedi
*****
Art.
257d al. 2 CO ; 257 al. 1 CPC
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
H.________
,
à Lausanne, intimé, contre l’ordonnance rendue le 14 juillet 2015 par la Juge de paix
du district de Lausanne dans la cause divisant l’appelant d’avec
U.________
,
à Lausanne, requérante, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère:
En fait :
A.
Par ordonnance du 14 juillet 2015, notifiée au locataire H.________ le 22 juillet 2015, statuant
sur requête de la bailleresse U.________, la Juge de paix du district de Lausanne (ci-après :
la Juge de paix) a ordonné à H.________ de quitter et rendre libres pour le mardi 11 août
2015 à midi les locaux occupés dans l’immeuble sis à Lausanne, [...] (I), arrêté
à 280 fr. les frais judiciaires, qui sont compensés avec l’avance de frais de la
partie bailleresse (II), mis les frais à la charge de la partie locataire (III), dit qu’en
conséquence la partie locataire remboursera à la partie bailleresse son avance de frais à
concurrence de 280 fr., sans allocation de dépens pour le surplus (IV) et dit que toutes autres
ou plus amples conclusions sont rejetées (V).
En droit, le premier juge a retenu que faute de paiement dans le délai comminatoire de l’intégralité
du montant de 4’660 fr. représentant les loyers dus pour la période du 1
er
décembre 2014 au 31 janvier 2015, sous déduction de 2'574 fr., le congé signifié
par U.________ à H.________ par avis recommandé du 3 mars 2015 pour le 30 avril 2015 était
valable et que l’on se trouvait en présence d’un cas clair au sens de l’art. 257
CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008, RS 272) permettant de faire application
de la procédure sommaire des art. 248 ss CPC.
B.
Par acte écrit et motivé du 20 octobre
2014, H.________ a formé appel contre cette ordonnance, demandant à la Cour de céans « de
surseoir aux différentes décisions d’expulsion ». Il a par ailleurs sollicité
l’octroi de l’effet suspensif à son appel.
L’effet suspensif n’a fait l’objet d’aucune décision d’octroi formelle,
celui-ci résultant déjà de la loi (art. 315 al. 1 CPC).
L’intimée n’a pas été invitée à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
Par contrat de bail du 25 avril 2008, la bailleresse U.________ a remis à bail au locataire H.________,
pour le 16 mai 2008, un appartement de 4 pièces au 2
e
étage de l’immeuble sis [...] à Lausanne.
Le loyer mensuel était fixé à 2'330 fr. net, y compris un acompte de charges de 180 francs.
2.
Par lettre du 20 janvier 2015 adressée sous pli recommandé à H.________, U.________ a
sommé celui-ci de s’acquitter, dans un délai de trente jours, de la somme de 3’840
fr. correspondant aux loyers dus pour la période du 1
er
décembre 2014 au 31 janvier 2015 déduction faite d’un paiement de 820 fr. intervenu le
21 novembre 2014, faute de quoi le bail serait résilié.
H.________ a versé les montants de 1'510 fr. le 1
er
février 2015 (correspondant au solde du loyer de décembre 2014), 565 fr. le 9 février
2015 et 499 fr. le 12 février 2015. Il n’a ainsi pas payé l’entier de arriéré
de loyers en question dans le délai imparti, puisqu’à l’échéance du délai
comminatoire, il lui restait encore un solde de 1'266 fr. à payer pour le loyer du mois de janvier
2015.
Par courrier recommandé du 3 mars 2015, U.________ a signifié à son locataire qu’elle
résiliait le bail pour le 30 avril 2015 en vertu de l’art. 257d CO (code des obligations du
30 mars 1911 ; RS 220).
Par courrier du 27 avril 2015, la bailleresse a fixé l’état des lieux le mercredi 6 mai
2015 à 08h00. H.________ locataire n’a pas libéré son appartement à la date
prévue, ni à ce jour.
3.
Par acte adressé le 7 mai 2015 à la Juge de paix, U.________ a requis l’expulsion de
son locataire.
H.________ s’est déterminé sur cette requête le 29 juin 2015, demandant à la
Juge de paix « de surseoir à statuer » sur son expulsion.
Une audience a eu lieu le 14 juillet 2015, à laquelle les deux parties se sont présentées.
En droit
:
1.
a)
Le litige porte sur le bien-fondé d'une
ordonnance d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyers (art. 257d CO). Pour déterminer
quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse,
calculée selon le droit fédéral.
Selon la jurisprudence fédérale, la valeur litigieuse – qui détermine la voie de
droit – est équivalente au dommage causé par le retard dans la restitution de l’objet
loué au cas où les conditions d’une expulsion prononcée selon la procédure
de cas clair ne seraient pas réalisées; le dommage correspond à la valeur locative ou
à la valeur d’usage hypothétiquement perdue jusqu’à ce qu’un prononcé
d’expulsion soit rendu dans une procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre 2014 c. 2.1
; 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 c. 1.2.2 non publié à I’ATF 138 III 620). Selon la jurisprudence
de la cour de céans, cette période, qui commence à courir dès la date fixée
pour l’expulsion dans l’ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin au moment
où la partie bailleresse obtient un prononcé d’expulsion en procédure ordinaire,
comprend ainsi le temps nécessaire pour que l’instance d’appel statue – après
avoir recueilli les déterminations de la partie bailleresse – par un arrêt motivé,
puis que la partie bailleresse introduise une nouvelle demande en procédure ordinaire, que celle-ci
soit instruite et aboutisse enfin à un prononcé d’expulsion. Compte tenu de ces éléments,
la durée prévisible ne sera en règle générale pas inférieure à un
an (CACI 28 janvier 2015/52 c. 1a).
En l'espèce, le loyer mensuel étant
de 2’330 fr., la valeur litigieuse est sans conteste supérieure à 10'000 fr., de
sorte que la voie de l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
b)
L’ordonnance incriminée ayant été rendue en procédure sommaire (art. 248 let,
b et 257 CPC), le délai d’appel est de dix jours à compter de la notification de la décision
motivée (art. 314 al. 1 CPC).
Formé en temps utile, par une partie disposant d’un intérêt juridiquement protégé
à l’appel (art. 59 al. 1 et 2 let. a CPC), écrit et suffisamment compréhensible
pour satisfaire à l’exigence de motivation, l’appel est recevable. En particulier, nonobstant
que l’appelant sollicite littéralement le « report » de l’expulsion, on comprend
qu’il vise en réalité la réforme du prononcé d’expulsion lui-même
et non seulement son report dans le temps, puisqu’il sollicite qu’il soit tenu compte de
ses efforts pour se mettre à jour quant au paiement du loyer et de l’arriéré et
mentionne également des démarches de relocation n’ayant pas encore abouti, alors qu’il
n’indique aucune échéance au report formellement sollicité.
2.
a)
L’appel peut être formé pour
violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge et doit, le cas échéant,
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC (Jeandin, CPC commenté, 2011, nn. 2 ss ad art. 310 CPC, p. 1249). Elle peut revoir librement
l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance
(Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC, pp. 1249-1250).
b)
Selon l’art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s’ils
sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et ne pouvaient être invoqués ou produits
devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la
diligence requise (let. b), ces deux conditions étant cumulatives.
En l’occurrence, l’appelant invoque
en substance, à l’appui de ses conclusions tendant à obtenir le report de l’expulsion,
d’une part les efforts déployés pour régler le loyer courant ainsi que les arriérés,
notamment des démarches effectuées afin d’obtenir l’allocation de prestations d’invalidité
et, d’autre part, le fait que les démarches entreprises en vue de se reloger n’ont pas
encore abouti. En l’occurrence, ces éléments ont déjà été invoqués
devant l’autorité de première instance par courrier du 29 juin 2015, de sorte qu’ils
ne sont pas nouveaux et, partant, sont recevables en appel.
3.
a)
Lorsque le loyer n’est pas payé
ou n’est payé qu’avec retard, l’art. 257 d CO octroie à la partie bailleresse
la possibilité de signifier le congé moyennant l’octroi préalable d’un délai
de grâce de dix jours au moins, et pour les baux d’habitation ou de loyaux commerciaux, de
trente jours au moins pour payer le montant en souffrance. Faute de paiement intervenu à l’échéance
de l’avis comminatoire, le bail peut être résilié avec un délai de trente jours
pour la fin d’un mois s’agissant d’un bail d’habitation. Lorsque l’arriéré
n’a pas été réglé dans le délai comminatoire, le locataire est en demeure
et doit subir les conséquences juridiques de l’art. 257d al. 2 CO, à savoir la résiliation
du bail moyennant un délai de congé de trente jours et ce même si l’arriéré
a finalement été payé (ATF 127 II 548 c. 4; TF 4A_549/2013 du 7 novembre 2013, c. 4, en
fr.). Le locataire en demeure doit alors restituer l’objet du bail (art. 267 al. 1 CO).
Des motifs humanitaires n’entrent pas en ligne de compte en pareille hypothèse, n’étant
pas pris en considération par les règles du droit du bail à loyer (TF 4A_252/2014 du 28
mai 2014 c. 4.2; 4C_7412006 du 12 mai 2006 c. 3.2.1; Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., 2008, note infrapaginale 117, p. 820). De tels motifs peuvent cependant être pris en compte
au stade de l’exécution forcée, en application du principe général de la proportionnalité.
Toutefois, et dans tous les cas, l’ajournement de l’exécution forcée ne saurait
être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation
de bail (ATF 117 la 336 c. 2b). A cet égard, un délai d’un mois pour l’exécution
forcée est jugé admissible par la jurisprudence vaudoise (Guignard, in Procédures spéciales
vaudoises, 2008, n. 3 ad art. 21 aLPEBL [loi du 18 mai 1955 sur la procédure d’expulsion en
matière de baux à loyer et à ferme, abrogée au 1
er
janvier 2011], p. 203 et les réf. cit. ; CREC 28 juillet 2015/274 ; CREC 17 septembre
2013/314 c. 3b ; CREC 8 mai 2013/149 c. 3d ; CREC 15 janvier 2013/10 c. 3d).
b)
Jurisprudence et doctrine admettent que l’expulsion
du locataire puisse être requise et prononcée par voie de procédure sommaire lorsque les
deux conditions cumulatives posées à l’art. 257 al. 1 CPC sont réalisées. L’expulsion
est même l’un des exemples d’application de la procédure du cas clair les plus
fréquemment cités par la doctrine (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 c. 3.2.1). Dans ce cas il
n’y a pas place pour une procédure de conciliation (TF 4A_485/2011 du 7 novembre 2011 c .3.1,
SJ 2012 I 120).
De manière générale, l’art. 257 CPC n’est pas seulement applicable lorsque
l’état de fait est incontesté, mais également lorsque, s’il l’est, il
est susceptible d’être immédiatement prouvé (TF 4A_585/2011 du 7 novembre 2011 c.
3.3.1; SJ 2012 I 122), notamment sur la base de moyens de preuve immédiatement disponibles, en particulier
des pièces (ATF 138 III 123 c. 2.1). Le seul fait que le juge doive requérir la production
de certaines pièces ne permet pas d’exclure la protection en cas clair (CACI 29 mars 2012/157;
CREC 30 juillet 2013/251).
c)
La décision incriminée, corroborée par les pièces du dossier, retient que les loyers
dus pour la période de décembre 2014 et janvier 2015 n’ont été que partiellement
payés dans le délai de grâce de trente jours imparti le 20 janvier 2015 en application
de l’art. 257d CO. L’appelant ne le conteste d’ailleurs pas. Il ne ressort pas davantage
de l’appel ni du dossier de première instance que l’appelant aurait consigné l’arriéré
ou aurait invoqué la compensation avant l’échéance du délai comminatoire. Il
s’ensuit que l’application de la procédure de cas clair visée à l’art. 257
CPC était justifiée au plan procédural, d’une part, et que sur le fond, les conditions
d’application de l’art. 257d CO sont réalisées, de sorte que le congé, donné
le 5 mars 2015 (date du timbre postal) pour le 31 avril 2015 suivant, respectant le préavis requis
de trente jours pour la fin d’un mois, a été valablement signifié, fondant l’obligation
de l’appelant de restituer.
Les motifs invoqués par l’appelant tenant à sa situation difficile en raisons d’ennuis
de santé et des difficultés financières occasionnées par une allocation tardive de
prestations d’invalidité, ainsi qu’à l’échec des démarches entreprises
en vue de se reloger, ne sont pas établis ni même rendus vraisemblables, ce qui exclut déjà
de les prendre en considération. Au surplus, même établis, ils ne suffiraient pas à
justifier un report de l’expulsion en application du principe de la proportionnalité :
la décision incriminée a certes imparti à l’appelant un délai de départ
inférieur à un mois, éventuellement susceptible de fonder une violation du principe de
la proportionnalité dans l’hypothèse – non établie en l’espèce
– de l’existence de motifs humanitaires. Cependant, compte tenu de l’effet suspensif
résultant
ex lege
de l’appel et de la durée de la procédure d’appel, l’appelant aura de fait
obtenu à l’issue de la présente procédure une prolongation du délai de libération.
En outre, il faut considérer que le bail a été résilié pour la fin du mois d’avril
dernier, de sorte qu’en définitive, l’appelant aura bénéficié pour organiser
son relogement d’une période de quatre mois à tout le moins, ce qui est largement supérieur
au délai d’un mois admis par la jurisprudence en présence de motifs humanitaires justifiant
le report de l’expulsion.
4.
Mal
fondé, l’appel doit être rejeté en application de l’art. 312 CPC et l’ordonnance
confirmée. Le délai de libération des locaux étant échu du fait de l’effet
suspensif à l’appel, la cause doit être renvoyée au premier juge afin qu’il
fixe à l’appelant un nouveau délai pour évacuer les lieux.
Dès lors que l’arriéré de loyer réclamé s’élevait à 3'840
fr., le montant des frais judiciaires sera arrêté à 200 fr. (art. 62 aI. 3 et 69 al. 1
TFJC) et mis à la charge de l’appelant qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer des dépens de deuxième instance à l’intimée,
qui n’a pas été invitée à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
Les frais judiciaires, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs), sont mis à la
charge de l’appelant H.________.
I
V.
La cause est renvoyée à la Juge de paix du district Lausanne pour qu’elle fixe à
H.________, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu’il occupe dans l’immeuble
sis au chemin [...] à Lausanne.
VI.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
24 août 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. H.________,
‑
U.________.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Lausanne.
La greffière :