vd_findinfo · HC / 2014 / 111 · 2014-02-13 · fr

GARANTIE EN RAISON DES DÉFAUTS DE LA CHOSE, VENTE D'IMMEUBLE | 219 al. 3 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 13.02.2014 HC / 2014 / 111

TRIBUNAL
CANTONAL
CO09.017596-132375
78
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
13 février 2014
__________________
Présidence
de              M.
COLOMBINI
,
président
Juges
:              Mmes
Charif Feller et Crittin Dayen
Greffière
:              Mme
Vuagniaux
*****
Art.
97 al. 1, 201 al. 1 et 2 et 219 al. 3 CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
A.T.________
,
à [...], défendeur, contre le jugement rendu le 5 juillet 2013 par la Cour civile du Tribunal
cantonal dans la cause divisant l’appelant d’avec
K.________
,
à [...], demandeur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par jugement du 5 juillet 2013, dont les considérants ont été envoyés aux parties
le 30 octobre 2013, la Cour civile du Tribunal cantonal a prononcé que le défendeur A.T.________
doit payer au demandeur K.________ la somme de 93'597 fr. 15, avec intérêt à 5 %
l’an dès le 11 janvier 2008 sur la somme de 6'000 fr., dès le 29 juillet 2008 sur la
somme de 73'494 fr. et dès le 30 mai 2009 sur la somme de 14'103 fr. 15, sous déduction du
montant que le défendeur doit libérer selon chiffre II ci-dessous (I), que le défendeur
doit libérer en faveur du demandeur la somme de 30'000 fr. consignée chez le notaire N.________
conformément à l’acte notarié du 11 janvier 2008, minute [...] (II), que les frais
de justice sont arrêtés à 12'362 fr. 15 pour le demandeur et à 4'652 fr. 85 pour
le défendeur (III), que le défendeur versera au demandeur le montant de 25'741 fr. 40 à
titre de dépens (IV) et que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (V).
En droit, les premiers juges ont retenu que le contrat signé entre les parties était un contrat
de vente immobilière au sens des art. 216 ss CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS
220), qui avait produit ses effets au 11 janvier 2008 au plus tard. S’agissant de l’action
en garantie pour les défauts, ils ont considéré que seul le nouveau chiffre 4 de l’acte
de vente modifié du 7 novembre 2007 était applicable, de sorte que le délai de cinq ans
de l’art. 219 al. 3 CO pour ouvrir action avait été respecté. En outre, les manquements
mis à jour – à savoir que la largeur de l’escalier intérieur ne respectait
pas les directives de protection incendie et que le revêtement bitumeux de la place de parking présentait
des défauts probablement dus à une utilisation prématurée de la surface pendant la
période de durcissement – étaient des défauts qui entraînaient une diminution
notable de la valeur et de l’utilité des immeubles ; ils étaient inclus dans l’obligation
de garantie et avaient été communiqués en temps utile. Les premiers juges ont retenu,
à charge du vendeur/défendeur, un montant de 6'000 fr. à titre de réduction du prix
de vente, respectivement de frais de réparation de la place de parking, un montant de 73'494 fr.
à titre d’indemnité pour le dommage résultant de la délivrance tardive du permis
d’habiter, correspondant aux loyers que l’acheteur/demandeur aurait perçus pendant neuf
mois s’il avait pu mettre les deux appartements litigieux en location, et un montant de 14'103
fr. 15 pour les frais d’avocat engagés par l’acheteur/demandeur avant le dépôt
de la demande du 8 mai 2009.
B.
Par acte du 27 novembre 2013, A.T.________ a fait
appel de ce jugement en prenant les conclusions suivantes, sous suite de frais et dépens :
«
Principalement
I.-
Le défendeur A.T.________ doit payer au demandeur K.________ la somme de CHF 6'000.- (six mille
francs) sans intérêts.
II.-
Le montant consigné auprès du notaire N.________, conformément à l’acte notarié
du 11 janvier 2008, minute [...], est libéré à concurrence de CHF 24'000.- (vingt quatre
mille francs) en faveur de A.T.________ et de CHF 6'000.- (six mille francs) en faveur de K.________,
la libération du montant de CHF 6'000.- en faveur de ce dernier valant paiement du montant dû
selon chiffre I ci-dessus.
Subsidiairement
III.-
Le défendeur A.T.________ doit payer au demandeur K.________ la somme de CHF 29'350.- (vingt neuf
mille trois cent cinquante francs) sans intérêts.
IV.-
Le défendeur A.T.________ doit libérer en faveur du demandeur la somme de CHF 29'350.- (vingt
neuf mille trois cent cinquante francs) consigné chez le notaire N.________ conformément à
l’acte notarié du 11 janvier 2008, minute [...], le versement du montant précité
à K.________ valant paiement du montant dû selon conclusion III mentionnée ci-dessus,
le solde de CHF 650.- (six cent cinquante francs) étant libéré en faveur du défendeur
A.T.________. »
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les
pièces du dossier :
1.
K.________ est propriétaire depuis le 16
mai 2007 de l'immeuble n
o
x-9
de la Commune de [...].
2.
Le 17 août 2007, A.T.________ en qualité de vendeur et K.________ en qualité d’acheteur
ont conclu devant notaire un contrat intitulé « vente à terme conditionnelle et pacte
d'emption », portant sur les immeubles n
os
x-3, x-4, x-7 et x-8 (deux appartements dans une villa et deux garages intérieurs) de la Commune
de [...]. Le contrat indiquait que le prix de vente était de 2'456'256 fr., que les lots vendus
étaient en cours de finition et que les travaux devaient être achevés pour le 31 octobre
2007 au plus tard.
Par acte notarié du 7 novembre 2007, les
parties ont modifié le contrat de vente du 17 août 2007 en raison du retard des travaux.
3.
La société M.________SA a exécuté les travaux, qui étaient supervisés par
B.T.________, épouse de A.T.________.
M.________SA, K.________ et A.T.________ ont visité ensemble les immeubles le 2 novembre 2007. Le
procès-verbal de la visite établi le 5 décembre 2007 par M.________SA indiquait que la
qualité du revêtement de la cour était conforme aux normes en vigueur et que les traces
laissées par la voiture de Mme B.T.________ étaient tout à fait normales, car l'utilisation
de la cour avait été interdite pendant la période de durcissement.
K.________ a refusé de signer le procès-verbal. Dans un courriel du 7 janvier 2008 adressé
à A.T.________ et au notaire N.________, il a dressé une liste de dix points encore litigieux.
S'agissant de la cour, il a indiqué que le coût de réparation s’élevait à
30'000 francs.
4.
Le 11 janvier 2008, A.T.________ et K.________
ont signé devant le notaire N.________ une réquisition de transfert relative aux immeubles
n
os
x-3,
x-4, x-7 et x-8 de la Commune de [...]. L’acte mentionnait ce qui suit à chiffre III/2 :
«
Travaux
de finition
(…)
A titre de garanties et jusqu'à la levée des points litigieux, les comparants consignent en
cet instant un montant de Fr. 30'000.- (trente mille francs) en mains du notaire soussigné.
Ce
montant sera entièrement libéré en faveur du vendeur, moyennant accord des deux parties,
dès la levée des points litigieux. »
5.
K.________ a été inscrit au registre foncier comme propriétaire des immeubles précités
le 18 janvier 2008. Dès cette date, il lui appartenait d'intervenir pour obtenir le permis d'habiter.
6.
Lors de sa séance du 3 avril 2008, la Municipalité
de [...] a pris connaissance du rapport de la commission d'inspection des constructions concernant les
immeubles vendus.
Par décision du 3 avril 2008 adressée à M.________SA, avec copie à K.________, la
municipalité a dressé une liste de points à mettre en conformité afin d’obtenir
le permis d’habiter comme il suit :
« -
Les directives pour les installations de production de chaleur à mazout ne sont pas respectées,
soit : socle de 11 cm pour rétention des hydrocarbures, sécuriser les écoulements, etc.
-
Prévoir un extincteur selon directives ECA.
-
La largeur de l'escalier commun n'est pas conforme aux directives ECA en vigueur.
-
Le fumiste transmettra les informations concernant les prises d'air des cheminées.
-
L'entrepreneur transmettra un document concernant la conformité des canaux de fumée.
(…)
En ce qui concerne la largeur de l'escalier commun, copie du rapport est adressé ce même jour
à l'Etablissement Cantonal d'Assurance contre les incendies et les éléments naturels,
Pully, s'agissant d'un objet de sa compétence.
Pour
le reste, la Municipalité vous impartit un délai au 9 mai 2008 pour entreprendre les travaux
utiles pour la mise en conformité (…). Pour rappel, le permis d'habiter ne peut être
délivré tant que le nécessaire n'aura pas été entrepris. »
Par lettre recommandée du 9 avril 2008, K.________ a signalé à M.________SA et à
A.T.________ les défauts constatés par la municipalité.
Le 23 avril 2008, K.________ a déposé un recours contre la décision de la municipalité
du 3 avril 2008 auprès de la Cour de droit administratif et public.
Le 10 juin 2008, M.________SA a indiqué qu’elle avait décidé d’installer une
paroi anti-feu sur le palier du rez-de-chaussée afin de remédier à la non-conformité
de l’escalier aux normes ECA. Elle ajoutait que si cette proposition convenait à K.________,
elle pourrait commencer les travaux de suite.
Le juge instructeur de la Cour de droit administratif et public a suspendu la cause le 2 juillet 2008.
Le 8 juillet 2008, K.________ a écrit à M.________SA en ces termes :
« Sur
le principe, M. K.________ confirme son accord avec les travaux envisagés. Plusieurs conditions
sont toutefois posées :
1.-
Dès lors que la fermeture de la cage d’escalier va priver la première volée d’escalier
de toute lumière naturelle, il convient de compenser cette diminution d’éclairage par
l’installation de luminaires en face de l’entrée du premier appartement. M. K.________
demande que deux petites niches, en face de la porte de son appartement, soient construites et équipées
d’ampoules halogènes, afin de créer une ambiance à la hauteur du standing du bâtiment.
Vous voudrez bien me dire si une telle réalisation est compatible avec les normes incendie. Si tel
n’était pas le cas, il conviendrait alors de prévoir au minimum deux sorties électriques
dans le mur pour la pose d’appliques halogènes.
2.-
(…)
3.-
M. K.________ s’est rendu compte récemment que la cage d’escalier telle que réalisée
actuellement "chauffe" passablement lorsque le soleil donne sur la vitre qui l’éclaire.
Lorsque le mur de séparation aura été construit, il n’y aura plus aucune aération
naturelle de la seconde rampe d’escalier, ce qui n’est pas acceptable pour des raisons évidentes
de confort et de salubrité. Il convient donc de modifier la fenêtre afin que celle-ci puisse
s’ouvrir en imposte, ou si cela n’est pas possible, de poser une ventilation électrique
discrète.
4.-
Il conviendra également de veiller à ce que l’allumage automatique des lumières
dans le hall soit indépendant pour les deux appartements, de sorte que les personnes se rendant
à l’appartement du rez ne provoquent pas l’allumage de l’éclairage dans l’escalier
du haut.
5.-
M. K.________ avait loué l’appartement du haut pour la période du 1
er
avril au 30 septembre 2008 avec une clause de renouvellement d’une année. Cela représente
un loyer de Fr. 8'800.- par mois net, qui n’a pas pu être encaissé faute de permis d’habiter.
L’appartement du bas devait également être loué pour un montant de Fr. 9'000.- net
par mois, ce à quoi M. K.________ a dû renoncer, à nouveau en raison du défaut du
permis d’habiter. De plus, l’absence de location engendre des surcoûts s’agissant
du financement de l’immeuble, selon les premières discussions à ce sujet avec la banque
concernée. Un dédommagement pour la perte de jouissance des appartements doit con (sic) être
offert.
6.-
Ce qui précède ne concerne que la question du défaut du permis d’habiter en raison
d’une largeur d’escalier insuffisante pour l’ECA. D’autres défauts subsistent
dans la construction, qui vous ont déjà été annoncés. Pour les points les plus
urgents, il s’agit, notamment :
6.1
du revêtement du parking extérieur, qui doit être remplacé par un pavage, la plus-value
étant le cas échéant prise en charge par la PPE (…). »
Le 2 octobre 2008, M.________SA a écrit ce qui suit à K.________ :
« Je
me réfère à votre fax du 30 septembre 2008 en l’affaire sous rubrique.
Les
travaux à effectuer seront exécutés selon les instructions reçues de Monsieur K.________,
à savoir selon les plans 3D (de la variante de montage du mur) établis par M.________SA et
qui vous ont été transmis le 24 septembre 2008. Le mur sera réalisé avec du
matériel anti-feu (…).
Sauf
avis contraire immédiat de votre part, Monsieur [...] interviendra avec son équipe, pour les
travaux décrits ci-dessus, dès le lundi 6 octobre 2008 à 08h00. »
Le permis d'habiter a été délivré le 23 décembre 2008.
Par convention des 19 et 20 janvier 2009, K.________
et la Commune de [...] ont mis un terme au litige administratif. La cause a été rayée
du rôle par décision du 22 janvier 2009, sans frais ni dépens.
7.
M.________SA a terminé les travaux de mise
en conformité le 10 février 2009.
8.
K.________ a loué l’appartement du premier étage, meublé, à partir du 16 février
2009. Le loyer mensuel était de 7'000 francs.
9.
Le 8 mai 2009, le conseil de K.________ a produit une note d’honoraires de 14'103 fr. 15 pour les
opérations effectuées avant le dépôt de la demande (cf. infra), correspondant à
35,6 heures de travail à 360 fr. l’heure, 297 fr. de débours et 996 fr. 15 de TVA à
7,6 %. Une provision de 4'304 fr. avait été déposée le 3 décembre
2007 par K.________.
10.
Par demande du 8 mai 2009, K.________ a pris les
conclusions suivantes :
«
I.
A.T.________ et M.________SA sont débiteurs solidaires de K.________, de la somme de Fr. 224'052.75
(deux cent vingt-quatre mille cinquante-deux francs et septante-cinq centimes) plus intérêt
à 5 % l'an du 22 août 2008 sur Fr. 175'000 (cent septante-cinq mille francs) et de ce
jour sur Fr. 49'052.75 (quarante-neuf mille cinquante-deux francs et septante-cinq centimes).
II.
Ordre est donné à A.T.________ de libérer en faveur de K.________ la somme de Fr. 30'000.--
consignée chez le notaire N.________ conformément à l'acte notarié au 11 janvier
2008, minute [...], en paiement de sa dette mentionnée sous conclusion I. »
Dans sa réponse du 24 novembre 2009, A.T.________ a pris les conclusions suivantes :
« I.-
Les conclusions prises par le demandeur K.________ sont rejetées.
II.-
Ordre est donné à K.________ de libérer en faveur de A.T.________ la somme de fr. 30'000.00
consignée chez le notaire N.________ conformément à l'acte notarié au 11.02.2008
(sic) sous minute No [...]. »
11.
Le 23 juillet 2010, K.________ a vendu les lots litigieux à des tiers.
12.
Par jugement incident du 16 septembre 2010, le juge instructeur de la Cour civile a admis la requête
de déclinatoire déposée le 23 mars 2008 par M.________SA et a éconduit K.________
de l'instance ouverte selon demande du 8 mai 2009 en tant qu'elle concernait cette dernière société.
13.
Un second échange d’écritures a eu lieu en juin et septembre 2011.
14.
Une expertise a été confiée à Patrick Giorgis, architecte EPFZ-SIA. Dans son rapport
du 1
er
juin 2012, l’expert indiquait notamment ce qui suit :
« (..)
Les seuls travaux apparemment non-conformes aux règles de l’art qui subsistaient après
l’obtention du permis d’habiter à la suite de la fin des travaux de mise en conformité
du 10 février 2009 étaient la qualité du revêtement de la place de parc (point 7
ci-dessus) et la finition des aménagements extérieurs en limite de propriété ouest
(point 1 ci-dessus).
(…)
Un objet similaire non meublé devait pouvoir être loué en 2008 pour un prix de l’ordre
de fr. 350.- le m2/an. S’agissant de la perte locative sur l’immeuble elle pourrait ainsi
s’élever pour les deux logements à 280 m2 à fr. 350 le m2/an soit fr. 98'000.-
an, ou fr. 8'166.- par mois.
(…)
Entre le refus du permis d'habiter le 3 avril 2008 et son obtention le 23 décembre 2008, il
s'est écoulé environ 9 mois ce qui devrait correspondre à la période maximale durant
laquelle l'objet ne pouvait raisonnablement pas être mis en location.
Considérant
que la proposition de mise en conformité de M.________SA date du 10 juin 2008 je ne m’explique
pas pourquoi il a fallu attendre 4 mois, soit début octobre 2008, pour que les travaux débutent.
Ainsi si tout le monde y avait mis de la bonne volonté on peut admettre que la durée de l’impossibilité
de louer les appartements aurait été de 5 mois.
Je
me demande également s’il n’aurait pas été possible d’obtenir au moins
un permis d’habiter partiel pour l’appartement du rez-de-chaussée qui est de plein pied
et facile d’accès pour les pompiers ou pour l’évacuation des habitants.
D’autre
part il semble que le propriétaire Monsieur K.________ et sa société ont occupé tout
ou partie de ces logements pendant la période de refus de permis d’habiter, c’est du
moins ce que Monsieur A.T.________ m’a affirmé.
(…)
Le dommage peut être estimé entre 5 mois à fr. 8'166.- soit fr. 40'830.- et 9 mois à
fr. 8'166.- soit fr. 73'494.- »
Considérant que la majorité des défauts relevés par K.________ dans sa liste du 7
janvier 2008 avaient été corrigés, l’expert a conclu ce qui suit :
« La demande de Monsieur K.________
concernant la perte locative engendrée par le refus du permis d’habiter peut être estimée
entre fr. 40'830.- et fr. 73'494.-.
La
demande de Monsieur K.________ concernant la réfection de la place de parc doit être ramenée
à fr. 13'500.- pour un dédommagement complet ou fr. 6'000.- pour un dédommagement
ne concernant que l’aménagement d’une surface prête à recevoir un revêtement
de finition. »
15.
Chaque partie a déposé un mémoire de droit le 10 décembre 2012.
En droit
:
1.
a)
Les recours sont régis par le droit en
vigueur au moment de la communication de la décision aux parties (art. 405 al. 1 CPC [Code de procédure
civile du 19 décembre 2010 ; RS 272]). Les voies de recours prévues par le nouveau droit
s’appliquent également aux décisions communiquées après le 1
er
janvier 2011 par une instance unique de droit cantonal telle que prévue sous l’ancien droit
de procédure cantonal (RSPC, 3/2011, pp. 229-230 ; CACI 14 février 2012/79). L’appel
est donc ouvert contre un jugement de la Cour civile rendu après le 1
er
janvier 2011 dans une cause introduite avant cette date. En revanche, la procédure étant déjà
en cours avant le 1
er
janvier 2011, c’est l’ancien droit de procédure qui s’applique jusqu’à
la clôture de l’instance (art. 404 al. 1 CPC), notamment le CPC-VD (Code de procédure
civile vaudoise du 14 décembre 1966).
b)
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes non patrimoniales ou dans
les affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 10'000
fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). L’appel, écrit et motivé, doit être introduit
dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al.
1 CPC).
En l'espèce, formé en temps utile par une partie qui a un intérêt digne de protection
(art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des conclusions supérieures à 10'000 fr., l’appel
est recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art.
310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe général
de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées
en première instance (JT 2011 III 43 c. 2 et les réf.).
3.
a)
S’agissant de l’avis des défauts,
les premiers juges ont retenu que le vendeur A.T.________ avait eu connaissance du défaut relatif
à la place de parking avant même l’entrée en possession de l’immeuble par
l’acheteur K.________. En ce qui concerne la non-conformité de l’escalier aux directives
de protection incendie, ils ont considéré que l’acheteur l’avait signalée
à temps, à savoir dans un délai de cinq jours entre la réception de la lettre de
la Municipalité de [...] du 3 avril 2008 et sa lettre au vendeur du 9 avril 2008.
b)
L’appelant soutient que l’avis des défauts a été signalé tardivement
et que la jurisprudence admet un maximum de trois jours après la découverte du défaut.
Il ressort clairement de la jurisprudence citée par la Cour civile (cf. jgt, p. 26) qu’un
avis des défauts signalé deux, trois ou à la rigueur sept jours après leur découverte
respecte la condition d’immédiateté prévue par l’art. 201 al. 1 et 2 CO, au
contraire de dix-sept ou vingt jours. Il y a donc lieu de confirmer que l’intimé a satisfait
aux devoirs de vérification et d’avis des deux défauts concernés.
4.
a)
L’appelant s’appuie sur l’avis de l’expert Giorgis, selon lequel le retard de
quatre mois entre la connaissance des travaux à effectuer et le début de ceux-ci est inexplicable,
pour en déduire que le dommage lié à la perte locative devrait être arrêté
à cinq mois au lieu de neuf mois.
b)
A l’instar des premiers juges, il y a lieu de retenir que la durée de quatre mois qui s’est
écoulée entre la proposition de mise en conformité faite par M.________SA, le 10 juin
2008, et le début des travaux intervenu le 6 octobre 2008, ne permet pas de considérer
que l’intimé a failli à son obligation de réduire le dommage. En effet, ce laps
de temps s’explique notamment par le fait que la proposition de modification, avant d’être
exécutée, devait être examinée et approuvée par les parties et était susceptible
d’entraîner à son tour des adaptations nécessaires. Ainsi, dans son courrier du
8 juillet 2008 adressé à M.________SA, l’intimé fait état de problèmes
consécutifs aux travaux envisagés par l’entreprise pour obtenir le permis d’habiter,
tels la diminution de la lumière naturelle dans l’escalier, le manque d’aération
et le déclenchement automatique des lumières, et dont il n’apparaît pas que leur
résolution aurait été superflue. En outre, dans sa lettre du 2 octobre 2008 adressée
à l’intimé, M.________SA indique que les travaux seront exécutés selon les
instructions de celui-ci, soit selon les plans 3D (de la variante de montage du mur) établis par
elle et qu’elle avait transmis à l’intimé pour approbation le 24 septembre
2008 seulement. L’expert Giorgis s’est du reste exprimé avec prudence s’agissant
d’une éventuelle responsabilité déterminée à ce titre, puisqu’il
a notamment déclaré : « Ainsi
si
tout le monde y avait mis de la bonne volonté
on peut admettre que la durée de l’impossibilité de louer les appartements aurait été
de 5 mois » (cf. supra, let. C, ch. 14).
5.
a)
L’appelant soutient également que, dans la mesure où l’intimé occupait un
des deux appartements litigieux durant la période de mise en conformité, la perte locative
équivaut à la location pour un montant de 4'760 fr. d’un seul appartement non meublé
pendant cinq mois, soit au total à 23'350 francs.
b)
Aux termes de l’art. 97 al. 1 CO, lorsque le créancier ne peut obtenir l'exécution de
l'obligation ou ne peut l'obtenir qu'imparfaitement, le débiteur est tenu de réparer le dommage
en résultant, à moins qu'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable.
Le demandeur doit, entre autres conditions, apporter la preuve qu'un dommage lui a été causé
(art. 8 CC). Le dommage juridiquement reconnu réside dans la diminution involontaire de la fortune
nette ; il correspond à la différence entre le montant actuel du patrimoine du lésé
et le montant qu'aurait ce même patrimoine si l'événement dommageable ne s'était
pas produit. Le dommage peut se présenter sous la forme d'une diminution de l'actif, d'une augmentation
du passif, d'une non-augmentation de l'actif ou d'une non-diminution du passif. Dire s'il y a eu un dommage
et quelle en est la quotité est une question de fait. C'est en revanche une question de droit de
dire si la notion juridique de dommage a été méconnue (ATF 133 III 462 c. 4.4.2 et réf. ;
ATF 127 III 543 c. 2b et réf.).
c)
En l’espèce, dans sa lettre du 8 juillet 2008, l’intimé a exposé qu’il
avait loué l’appartement du premier étage du 1
er
avril au 30 septembre 2008, avec une clause de renouvellement d’une année, pour un loyer
mensuel de 8'800 fr., qui n’a pas pu être encaissé faute de permis d’habiter, et
qu’il avait également dû renoncer à louer l’appartement du rez-de-chaussée
pour un montant mensuel de 9'000 francs. Dans son rapport du 1
er
juin
2012, l’expert Giorgis a repris les affirmations de l’appelant selon lesquelles l’intimé
aurait occupé tout ou partie des logements pendant la période du refus du permis d’habiter.
L’appelant ne conteste pas la volonté de l’intimé de louer les deux appartements
et rien dans le dossier ne permet d’en douter. On ne se trouve donc pas en l’espèce
dans un cas de perte de l’usage d’un bien qui ne constitue pas en soi un dommage juridiquement
reconnu (ATF 126 III 388 c. 11). Au vu des pièces précitées, il n’est pas établi,
au degré de la preuve absolue, que l’intimé a occupé l’un des deux appartements
achetés durant toute ou partie de la période litigieuse, soit du 3 avril au 23 décembre
2008. De toute manière, même si cela avait été le cas, il y aurait lieu de constater
qu’il s’agissait d’une occupation non autorisée à défaut de permis d’habiter
délivré, excluant en principe l’habitat pour le propre usage et, a fortiori, la conclusion
d’un bail en raison de la non-conformité de l’escalier commun aux exigences de sécurité.
Dès lors qu’il n’était en principe pas possible d’exiger de l’acheteur
qu’il habite dans un des deux appartements avant la délivrance du permis d’habiter,
le montant du dommage ne saurait être réduit.
6.
a)
L’appelant fait valoir que la justification
de la note d’honoraires d’avocat par 14'103 fr. 15 et son paiement par l’intimé
ne sont pas rapportés, de sorte qu’il ne doit aucune somme à ce titre.
b)
En droit de la responsabilité civile, le dommage comprend les frais engagés par le lésé
pour la consultation d'un avocat avant l'ouverture du procès civil, lorsque cette consultation était
nécessaire et adéquate et que les frais ne sont pas couverts ni présumés couverts
par les dépens (TF 4A_573/2010 du 28 mars 2011 c. 4 et réf.). Cette adéquation ne
porte pas seulement sur le principe de la défense, mais aussi sur le montant des frais engagés.
c)
L’appelant ne prétend pas, à juste titre, que les honoraires du conseil de l’intimé
afférents aux opérations effectuées avant le dépôt de la demande du 8 mai
2009 ne constituent pas un poste du dommage. Sa quotité n’a pas été véritablement
contestée en première instance par l’appelant puisque celui-ci s’est contenté
de se déterminer par « ignorés » sur les allégués 60 et 61 de
la demande du 8 mai 2009 et qu’il n’y fait aucune mention dans son mémoire de droit
du 10 décembre 2012.
En outre, il résulte du dossier que le conseil de l’intimé a été mandaté
sur une période d’environ un an et demi (à tout le moins depuis le dépôt de
la provision du 3 décembre 2007) pour des problèmes complexes d’avis des défauts
et de procédure de recours administrative, qui ont nécessité un suivi régulier et
occasionné une correspondance abondante. Ainsi, l’avocat a-t-il rédigé une lettre
à la Municipalité de [...] le 9 avril 2008 (P. 13), un courrier au conseil de l’appelant
le 8 avril 2008 (P. 26), un recours de sept pages à la Cour de droit administratif et public
(CDAP) le 23 avril 2008 et dont la procédure s’est terminée par convention et sans allocation
de dépens (P. 15), une lettre le 27 mai 2008 à M.________SA (P. 18), un courrier à la
CDAP le 30 juin 2008 (P. 17), deux télécopies à M.________SA les 30 septembre 2008 et
11 décembre 2008 (P. 19 et 20), une convention de trois pages avec la Commune de [...] en janvier
2009 (P. 22) et trois lettres à M.________SA les 8 juillet 2008, 22 octobre 2008 et 15 décembre
2008 (P. 28 et pièces requises 51). De plus, dans sa lettre du 8 janvier 2008 adressée aux
parties et à leurs conseils, le notaire N.________ fait référence « aux nombreux
échanges de correspondance reçus par courriel ».
Les éléments qui précèdent suffisent à établir que les opérations
nécessaires à la conduite de la procédure se sont élevées aux 35,6 heures alléguées,
ce qui ne paraît pas excessif compte tenu d’une activité régulière déployée
sur un an et demi.
Au demeurant, le point de savoir si la note d’honoraires a été payée n’est
pas pertinent, dès lors que, dans tous les cas, il y a dommage par une augmentation du passif (la
dette liée à la note d’honoraires) ou par une diminution de l’actif (la dette acquittée)
(ATF 129 III 18 c. 2.4).
7.
a)
L’appelant fait valoir que le ch. II du dispositif du jugement est inadéquat dans le sens
où le versement du montant de 30'000 fr. vaut paiement partiel et que les intérêts ne
sauraient courir que pour le solde ouvert après déduction du montant consigné. La somme
de 6'000 fr., que l’appelant admet devoir à titre de moins-value afférente au défaut
de la place de parking, serait donc due sans intérêts.
b)
Le dépôt de 30'000 fr. – prévu au chiffre III/2 de la réquisition de transfert
du 11 janvier 2008 (cf. supra, let. C, ch. 4) – a été effectué à titre de sûretés,
afin de garantir à l’acheteur/demandeur la levée par le vendeur/défendeur des points
litigieux ; dès cette levée, la consignation des 30'000 fr. vaut exécution par l’acheteur
de son obligation en paiement du solde de prix d’achat (ATF 135 III 31 c. 2.2.2, JT 2010 II 133
c. 2.2.2 ; CACI 18 mars 2013/160 c. 4).
c)
La question soulevée par l’appelant fait l’objet du ch. I in fine du dispositif en relation
avec le ch. II du dispositif (cf. aussi jgt, c. XIII, p. 32). Cette formulation du dispositif n’a
pas besoin d’être précisée, dès lors que la somme de 6'000 fr., due à
titre de réduction du prix de vente, porte intérêt compensatoire pour les motifs énoncés
par le jugement entrepris (c. XII c/bb, pp. 31-32) et que la déconsignation intervient en faveur
de l’acheteur.
8.
Il résulte de ce qui précède que
l’appel doit être rejeté en application de l’art. 312 al. 1 CPC et la décision
entreprise confirmée.
Les frais judiciaires de deuxième instance seront arrêtés à 1'876 fr. (art. 62 al.
1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]) et mis à la
charge de l'appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
N'ayant pas été invité à se déterminer, l'intimé n’a pas droit à
des dépens.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'876 fr. (mille huit cent
septante-six francs), sont mis à la charge de l’appelant A.T.________.
IV.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
17 février 2014
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Denis Merz (pour A.T.________)
‑
Me Christian Jaccard (pour K.________)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de 87'597 fr. 15.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Cour civile du Tribunal cantonal
La greffière :