vd_findinfo · HC / 2010 / 370 · 2010-07-08 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE | 257d CO, 457 CPC, 23 LPEBL, 24 LPEBL, 29 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 08.07.2010 HC / 2010 / 370

TRIBUNAL
CANTONAL
369/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Arrêt
du 8 juillet 2010
__________________
Présidence
de               M.
Giroud
,
vice-président
Juges
:              MM.   Denys
et Krieger
Greffière
:              Mme
Cardinaux
****
Art.
257d CO; 23, 24, 29 LPEBL; 457 CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
P.________
,
locataire, à Lausanne, contre l'ordonnance rendue le 9 mars 2010 par la Juge de paix du district
de Lausanne dans la cause divisant le recourant d’avec la
W.________
,
bailleresse, à Zurich.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 9 mars 2010, notifiée le 29 mars 2010 au recourant, la Juge de paix du district
de Lausanne a ordonné à P.________ de quitter et rendre libres pour le vendredi 9 avril 2010
à midi les locaux occupés dans l’immeuble sis à l'avenue de Chailly 48, à Lausanne
(appartement de 2 pièces, au 2
ème
étage et une cave) (I); dit qu’à défaut de quitter volontairement ces locaux, P.________
y sera contraint par la force, selon les règles prévues aux art. 508 et ss CPC (II); fixé
les frais de justice à 250 fr. pour la requérante W.________ (III); dit que P.________ versera
à la requérante la somme de 400 fr. à titre de dépens, comprenant 250 fr. en remboursement
de ses frais de justice et 150 fr. à titre de participation aux honoraires, débours et frais
de vacation de son mandataire (IV) et dit que l'ordonnance est immédiatement exécutoire nonobstant
recours (V).
Les faits suivants ressortent de cette ordonnance complétée par les pièces du dossier
(art. 457 al. 1 CPC [Code de procédure civile vaudoise du 14 décembre 1966, RSV 270.11]) :
Par contrat de bail à loyer du 21 février 2008, la W.________ a donné en location à
P.________ un appartement de 2 pièces (avec cave) au 2
ème
étage de l'immeuble sis à l'avenue de Chailly 48, à Lausanne. Le loyer mensuel s'élevait
à 810 fr., plus 70 francs d'acomptes de chauffage et eau chaude.
Par lettre recommandée du 6 octobre 2009, la bailleresse a mis en demeure le locataire de s'acquitter,
dans un délai de trente jours dès réception, des arriérés de loyers de 2'640
fr. pour la période du 1
er
août au 31 octobre 2009 (soit 3 x 880 fr.), plus 70 fr. de frais de poursuite et 320 fr. d'indemnité
au sens de l'art. 103 CO (Code des obligations du 30 mars 1911, RS 220), soit au total de 3030 fr., sous
peine de résiliation du bail, au sens de l'art. 257d CO.
Par avis du 25 novembre 2009, notifié sur formule officielle, la bailleresse a résilié
le bail du locataire pour le 31 décembre 2009 faute de paiement dans le délai comminatoire.
Par requête du 12 décembre 2009, P.________ a contesté le congé devant la Commission
de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne.
Par requête du 22 janvier 2010, la bailleresse a requis de la juge de paix l'expulsion du locataire
de l'appartement de 2 pièces (avec cave) au 2
ème
étage de l'immeuble sis à l'avenue de Chailly 48, à Lausanne.
Vu la procédure d'expulsion ouverte par la bailleresse, la commission de conciliation s'est dessaisie
de l'affaire, le 25 janvier 2010, en faveur du juge de paix, conformément à l'art. 274g al.
1 et 3 CO.
La juge de paix a considéré que la résiliation du bail était justifiée pour
le motif que le locataire ne s'était pas acquitté des arriérés de loyers de l'appartement
dans le délai de trente jours qui lui avait été imparti.
B.
Par acte motivé déposé
le 31 mars 2010, P.________ a recouru contre cette ordonnance en concluant implicitement à sa réforme.
L’intimée, dont le conseil avait demandé une prolongation de délai, n’a finalement
pas déposé de mémoire.
En droit
:
1.
a)
L'art. 23 al. 1 LPEBL (loi sur la procédure d'expulsion en matière de baux à loyer et
à ferme, RSV 221.305) ouvre un recours en nullité au Tribunal cantonal : a) lorsque le juge
était incompétent ou s'est déclaré à tort incompétent; b) pour absence
d'assignation régulière; c) pour violation des règles essentielles de la procédure
lorsque l'informalité est de nature à influer sur le prononcé. Selon l'alinéa 2,
il y a également recours au Tribunal cantonal pour déni de justice, celui-ci pouvant aboutir
soit à la réforme soit à l'annulation de la décision attaquée (JT 2004 III 43
c. 1a).
Toutefois, l'art. 23 LPEBL, qui confère un pouvoir d'examen limité à la Chambre des recours,
ne saurait s'appliquer lorsque la validité du congé a été contestée en vertu
de l'art. 274g al. 1 let. a CO. En pareil cas, la Chambre des recours, pour répondre aux exigences
du droit fédéral, doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit fédéral (JT
2008 III 12; JT 2004 III 79; Guignard, Procédures spéciales vaudoises, n. 4 ad art. 23 LPEBL,
p. 212).
En l'espèce, le recourant ayant contesté le congé devant la commission de conciliation
compétente par requête du 12 décembre 2009, l'autorité de recours n'est pas limitée
dans l'examen des moyens de droit (Guignard, op. cit., , n. 1 ad art. 24 LPEBL, pp. 213-214).
b)
Le recours, déposé en temps utile (art. 24 al. 1 LPEBL), tend implicitement à la réforme
de l'ordonnance en ce sens que l'expulsion de l'appartement n'est pas prononcée. Il est recevable.
c)
D'un point de vue factuel, la cour de céans dispose d'un pouvoir d'examen défini par l'art.
457 CPC (applicable en vertu du renvoi de l'art. 29 LPEBL) de telle sorte qu'elle doit admettre comme
constants les faits constatés par le jugement, sauf contradiction avec les pièces du dossier
et sous réserve du complètement sur la base de celui-ci (art. 457 al. 1 CPC; JT 1993 III 88
c. 3). La production de pièces nouvelles n’est admise que dans le cadre de moyens de nullité,
mais non à l’appui de moyens de réforme (art. 25 LPEBL; Guignard, op. cit., n. 1 ad art.
25 LPEBL).
En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance, qui a été complété, est conforme
aux pièces du dossier.
2.
a)
L'art. 257d CO prévoit que, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du
retard pour s'acquitter d'un terme, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai est de 30 jours au moins pour les baux d'habitations et ceux de locaux commerciaux (al. 1).
Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier les baux d'habitations
et de locaux commerciaux, moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un
mois (al. 2).
En l’espèce,
l'intimée a indiqué par courrier du 6 octobre 2009 qu’elle restait dans l’attente
du paiement des arriérés de loyer de l'appartement de 2’640 fr. dû pour la période
allant du 1
er
août au 31 octobre 2009, soit trois mois à 880 fr., et qu’à défaut de paiement
dans les 30 jours, elle résilierait le bail moyennant préavis de 30 jours. Par notification
du 25 novembre 2009, elle a résilié le bail pour le 31 décembre 2009.
b)
Le délai comminatoire a commencé à courir lorsque le locataire a effectivement reçu
en ses mains la mise en demeure, mais au plus tard à l’échéance du délai de
garde postal de 7 jours (ATF 119 II 147, JT 1994 I 205; Lachat, Le bail à
loyer,
2008, n. 2.2.2, p. 667; SVIT-Kommentar, 3
ème
éd., n. 28 ad art. 257d CO). Faute de paiement dans le délai de trente jours imparti, la notification
par l'intimée d’une résiliation pour le 31 décembre 2009 respectait les délais
de l’art. 257d CO.
Dans le cas particulier, la juge de paix a ordonné
l’expulsion nonobstant les extraits internet de divers ordres de paiement produits par le recourant
à l’audience du 9 mars 2010, pour les motifs que “ceux-ci n’indiquent cependant
pas quels loyers il entendait acquitter, en particulier quelle période était couverte par les
paiements intervenus, qui faisaient au surplus l’objet d’un ordre de paiement englobant des
loyers relatifs à trois objets distincts faisant l’objet de baux distincts, à savoir
un appartement de 2,5 pièces, une chambre individuelle et un garage”.
Or, comme le soutient le recourant, la gérance lui faisait parvenir des bulletins de versement qui
englobaient les trois locations. On ne saurait donc faire grief au recourant d’avoir versé
chaque mois le montant global des trois objets loués. L’argument du juge de paix quant au
versement global et à la difficulté d’en définir le détail est plutôt
à mettre au passif de la gérance et non du recourant.
Les extraits internet produits par le recourant portent sur des montants mensuels de 1’322 fr.
(soit le total des loyers concernant les trois objets loués, l’appartement par 880 fr., la
chambre par 312 fr. et le garage par 130 fr.). Les débits ont eu lieu les 8 juillet 2009, 31 juillet
2009, 4 septembre 2009, 6 octobre 2009, 30 octobre 2009 et 30 novembre 2009. L'intimée a pris connaissance
de ces pièces au plus tard à l’audience du 9 mars 2010. Elle n’a pas produit de
relevé de compte selon lequel les montants, allégués payés par le recourant, ne l’auraient
pu être. En l'absence de pièces contraires ou divergentes de l'intimée, il faut reconnaître
une force probante suffisante aux extraits internet produits par le recourant et admettre que lesdits
montants ont été payés à temps, à tout le moins dans le délai comminatoire,
aux périodes qui ressortent des documents produits.
c)
L'avis comminatoire du 6 octobre 2009 enjoignait au recourant de s'acquitter dans les trente jours dès
réception non seulement du montant de 2'640 fr. dû à titre d’arriérés
de loyer pour la période du "1
er
août au 31 octobre 2009 (3 x 880)", mais aussi des "frais de poursuite" par 70 fr.
et d'une "indemnité 103 CO" par 320 francs. Il faut comprendre qu'il s'agit en réalité
d'une indemnité au sens de l'art. 106 CO. Or, selon la doctrine et la jurisprudence, les frais de
poursuite et les intérêts dus en application de l'art. 106 CO ne peuvent être compris
dans la mise en demeure (Higi, Zürcher Kommentar, n. 25 ad art. 257d CO; Wessner, L'obligation du
locataire de payer le loyer et les frais accessoires, 9
ème
Séminaire sur le droit du bail, 1999, p. 18). En l'espèce, la mise en demeure ne pouvait donc
porter que sur un montant de 2'640 fr. et non de 3'030 fr., ce qui ne pouvait échapper au conseil
de l'intimée, mandataire professionnel. La manière de procéder de l'intimée n'est
pas admissible.
3.
En conclusion, le recours doit être admis et l’ordonnance réformée aux chiffres
I à V du dispositif en ce sens que la requête d'expulsion est rejetée; le chiffre II est
supprimé; les frais de justice de la bailleresse W.________ sont arrêtés à 250 fr.;
les chiffres IV et V sont supprimés.
.
Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à 250 fr. (art. 230 TFJC
[tarif des frais judiciaires en matière civile du 4 décembre 1984, RSV 270.11]).
L'intimée doit verser au recourant, qui obtient gain de cause (art. 92 al. 1 CPC), la somme de 250
fr. à titre de dépens de deuxième instance.
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
Le recours est admis.
II.
L'ordonnance attaquée est réformée comme il suit :
I.-
La requête d'expulsion est rejetée.
II.-
Supprimé.
III.-
Les frais de justice de la partie bailleresse W.________ sont arrêtés à 250 fr. (deux
cent cinquante francs).
IV.- et V.-
Supprimés.
III.
Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à 250 fr. (deux cent cinquante
francs).
IV.
L'intimée W.________ doit verser au recourant P.________ la somme de 250 fr. (deux cent cinquante
francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
8 juillet 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. P.________,
.‑
M. Christophe Savoy, agent d'affaires breveté (pour W.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est de 2'640 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Lausanne.
La greffière :