vd_findinfo · HC / 2020 / 23 · 2020-01-08 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, REJET DE LA DEMANDE, LÉGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE, TRANSFERT DE BAIL, PROCÉDURE SOMMAIRE, CAS CLAIR, ADMINISTRATION DES PREUVES | 257d CO, 257 CPC (CH), 317 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 08.01.2020 HC / 2020 / 23

TRIBUNAL
CANTONAL
JL19.040207-191723
8
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
8 janvier 2020
______________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, présidente
MM.
Colombini et Stoudmann, juges
Greffière
:              Mme
Bourqui
*****
Art.
257, 317 al. 1 CPC ; 257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par
X.________
,
à [...], locataire, contre l’ordonnance rendue le 29 octobre 2019 par le Juge de paix du district
de Lausanne dans la cause divisant l’appelant d’avec
L.________
,
à [...], bailleresse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance d’expulsion du 29 octobre 2019, adressée pour notification aux parties le 5
novembre 2019, le Juge de paix du district de Lausanne, statuant en procédure de cas clair, a ordonné
à X.________ de quitter et rendre libres pour le mardi 26 novembre 2019 à midi les locaux occupés
dans l'immeuble sis à [...] (local commercial de 130 m
2
env. au rez-de-chaussée) (I), a dit qu'à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement
ces locaux, l'huissier de paix était chargé sous la responsabilité du juge de paix de
procéder à l'exécution forcée de la décision sur requête de la partie bailleresse,
avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), a ordonné aux agents de la force publique
de concourir à l'exécution forcée de la décision s'ils en sont requis par l'huissier
de paix (III), a arrêté les frais judiciaires à 780 fr. et les a compensés avec l'avance
de frais de la partie bailleresse (IV), a mis les frais à la charge de la partie locataire (V),
a dit qu'en conséquence la partie locataire rembourserait à la partie bailleresse son avance
de frais à concurrence de 780 fr. et lui verserait la somme de 700 fr. à titre de dépens
en défraiement de son représentant professionnel (VI) et a dit que toutes autres ou plus amples
conclusions étaient rejetées (VII).
En substance, le premier juge a
retenu que le montant des arriérés de loyer de 48’694 fr. 55, représentant une partie
des loyers dus pour la période du 1
er
juin
2017 au 30 avril 2019, n'avait pas été réglé dans le délai comminatoire, puisque
seul un montant de 5’060 fr. 35 avait été payé, de sorte que le congé était
valable et que l'expulsion pouvait être ordonnée selon la procédure en protection des
cas clairs.
B.
Par acte du 25 novembre 2019, X.________ a interjeté
appel contre cette ordonnance en concluant, avec suite de frais et dépens, à ce qu’il
soit constaté que la résiliation du bail à loyer conclu le 30 novembre 2016 entre X.________
et B.________SA ou tout autre personne que cette dernière aurait pu représenter est nulle et
de nul effet, ainsi qu’à la réforme de l’ordonnance entreprise en ce sens que la
requête d’expulsion déposée le 6 septembre 2019 par L.________ soit déclarée
irrecevable. Subsidiairement, il a conclu à ce que l’ordonnance soit réformée en
ce sens que la requête d’expulsion déposée le 6 septembre 2019 soit rejetée.
Plus subsidiairement, il a conclu à l’annulation de l’ordonnance et au renvoi de la
cause à l’autorité de première instance pour nouvelle décision dans le sens
des considérants.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
Le 30 novembre 2016, un contrat de bail a été conclu entre X.________ en qualité de locataire
et le « propriétaire de l’immeuble [...] », représenté par la
régie B.________SA, dès le 1
er
mars 2017, portant sur des locaux commerciaux de 130 m
2
au rez-de-chaussée, pour un loyer mensuel de 4'235 fr. du 1
er
juin 2017 au 30 septembre 2018, de 4'910 fr. du 1
er
octobre
2018 au 30 septembre 2020 et de 5'580 fr. dès le 1
er
octobre 2020, acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires par 230 fr., location du dépôt
de 30 m
2
au sous-sol par 250 fr. et TVA en sus.
Selon le Registre foncier, la parcelle n°  [...], dont la désignation de la situation
est «  [...], [...] », couvre plusieurs bâtiments dont les surfaces sont réparties
sur plusieurs immeubles et est propriété de L.________.
2.
Par courrier du 18 octobre 2018, avec pour intitulé
« locaux commerciaux au rez « C.________» et cave au sous-sol », la
bailleresse a informé le locataire qu’à partir du 1
er
novembre 2018, le loyer mensuel, conformément au contrat de bail conclu le 30 novembre 2016, serait
de 4'910 fr., plus 230 fr. de charges, plus 250 fr. pour la cave et TVA de 7,7 % en sus, soit un total
de 5'805 francs.
3.
Par courrier recommandé du 3 avril 2019,
la bailleresse a, par la Régie B.________SA, mis en demeure le locataire de verser dans un délai
de trente jours un montant de 48'694 fr. 55 – représentant une partie des loyers dus pour
la période du 1
er
juin 2017 au 30 avril 2019 –, lui indiquant qu'à défaut de paiement dans ce délai
elle résilierait le bail, conformément à l'art. 257d CO.
4.
Par formule officielle datée du 24 mai 2019, la bailleresse a résilié le bail pour le
30 juin 2019.
5.
Par courrier du 19 juin 2019, la bailleresse a
informé le locataire que l’état des lieux de sortie était fixé au 1
er
juillet 2019 à 8 heures.
6.
Le 6 septembre 2019, la bailleresse a saisi le Juge de paix du district de Lausanne d’une requête
d’expulsion du locataire.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est ouvert contre les décisions
finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions
devant l'autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
Lorsque le litige porte uniquement sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon
la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé
par le recours à la procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée
à six mois (TF 4A_565/2017 du 11 juillet 2018 consid. 1.2.1, destiné à la publication).
Lorsque la décision entreprise a été rendue en procédure sommaire, comme c'est le
cas dans la procédure en cas clair (art. 248 let. b CPC), le délai d'appel est de dix jours
(art. 314 al. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, la valeur litigieuse est
supérieure à 10'000 fr., compte tenu d’un loyer mensuel net de 5’805 fr.,
de sorte que la voie de l’appel est ouverte. L’ordonnance attaquée ayant été
rendue dans la procédure applicable aux cas clairs et notifiée à l’appelant le 14
novembre 2019, l’appel, interjeté le 25 novembre 2019, a été déposé en
temps utile par une partie ayant un intérêt digne de protection.
2.
L'appel peut être formé
pour violation du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité
d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge, et doit, le cas échéant, appliquer
le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté,
Bâle 2019, 2
e
éd., nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la
base des preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC).
3.
Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut
résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation et de locaux commerciaux
peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour
la fin d'un mois (al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé
dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et
devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir
la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid.
4), cela même si l'arriéré avait été finalement payé (TF du 27 février
1997 in CdB 3/97 pp. 65 ss).
4.
4.1
L'appelant soutient que la bailleresse
aurait admis le transfert de bail à la société C.________ Sàrl, à tout le moins
aurait admis que la société C.________ Sàrl devienne colocataire, de sorte qu'il n'aurait
pas la légitimation passive, respectivement que la procédure aurait également dû
être dirigée contre C.________ Sàrl. Il se fonde sur des pièces nouvelles, à
savoir des avis de paiement de loyer par C.________ Sàrl et requiert la production de diverses pièces.
4.2
4.2.1
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits
sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (art. 317 al. 1 CPC), ces
deux conditions étant cumulatives. Cette règle signifie que les faits doivent être allégués
et énoncés de façon suffisamment détaillée dès les écritures de première
instance ; cette obligation à charge des plaideurs a pour but de circonscrire le cadre du procès,
d'assurer une certaine transparence et de permettre une contestation efficace par la partie adverse (TF 4A_309/2013
du 16 décembre 2013 consid. 3.2, SJ 2014 I 196). Le procès doit en principe se conduire entièrement
devant les juges du premier degré ; l'appel est ensuite disponible mais il est destiné
à permettre la rectification des erreurs intervenues dans le jugement plutôt qu'à fournir
aux parties une occasion de réparer leurs propres carences (TF 4A_309/2013 du 16 décembre 2013
consid. 3.2, SJ 2014 I 196 ; TF 4A_569/2013 du 24 mars 2014 consid. 2.3 ; TF 5A_445/2014 du
28 août 2014 consid. 2.1 ; TF 5A_756/2017 du 6 novembre 2017 consid. 3.3). Sous réserve
de l'art. 317 al. 1 CPC, la procédure d'appel ne sert dès lors en principe pas à compléter
la procédure de première instance, mais à examiner et, cas échéant, corriger
le jugement de première instance, sur la base des griefs concrètement articulés (ATF 142
III 413 consid. 2.2.2, JdT 2017 II 153).
4.2.2
La nature particulière de la procédure sommaire pour cas clairs impose au juge d’appel
d’évaluer les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier
juge saisi. La production de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont visées
par l’art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; Colombini,
CPC Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise, Lausanne, 2018, n. 1.11.1 ad art.
317 CPC).
On peut se demander si la jurisprudence qui prohibe la production de pièces nouvelles citée
ci-dessus (TF 4A_312/2013 déjà cité consid. 3.2) vaut également lorsque les
novas
sont produits par le locataire qui entend contester l’existence d’un cas clair. La
ratio
de cette jurisprudence est en effet qu’il est loisible à la partie, si elle s’y croit
fondée, d’introduire une nouvelle requête devant le même juge de paix sur la base
des
nova
(TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5, SJ 2013 I 129), ce qui ne vaut évidemment pas pour
le locataire expulsé en cas clair (CACI 22 avril 2015/187 ; Colombini, op. cit., n. 1.11.2
ad art. 317 CPC).
4.3
Quoi qu’il en soit, l'appelant
n'a pas allégué en première instance les faits dont il entend déduire un transfert
de bail, respectivement une colocation, alors qu'il aurait pu et dû le faire. Ces allégations
nouvelles sont dès lors irrecevables en appel, même si l’on devait admettre que l’exclusion
des
novas
en appel contre un jugement en cas clair ne devait pas s’appliquer au locataire, les conditions
de l’art. 317 al. 1 CPC n’étant en tout état de cause pas réalisées.
II en va de même des pièces, respectivement des réquisitions de production de pièces,
sur lesquelles il entend fonder son moyen. De toute manière, à supposer les pièces et
allégations nouvelles recevables, le fait qu'un tiers ait réglé le loyer ne permet pas
encore de retenir que le bailleur aurait tacitement admis un transfert de bail à ce tiers.
5.
L'appelant soutient que la légitimation active de l'intimée ne serait pas claire et se prévaut
du fait que le bail ne porte à aucun endroit mention de l'identité du propriétaire, B.________SA
étant indiquée comme représentante du bailleur.
Le bail a été passé entre « le propriétaire de l'immeuble [...] »,
représenté par B.________SA, et l'appelant. Il ressort de l'extrait du Registre foncier au
dossier que l'intimée est propriétaire de la parcelle n° [...] de la Commune de [...],
avec la désignation de situation suivante : «  [...], [...], [...]». Il en résulte
que la propriété de l'intimée sur l'immeuble [...], partant sa qualité de bailleresse,
est clairement établie, peu importe que la parcelle puisse s'étendre à d'autres bâtiments,
respectivement que les surfaces mentionnées dans le bail soient différentes de celles figurant
sur l'extrait du registre foncier.
L'hypothèse selon laquelle B.________SA pourrait être la partie bailleresse est par ailleurs
exclue par le fait que, comme le reconnaît l'appelant lui-même, B.________SA apparaît
clairement dans le bail comme la représentante du bailleur.
6.
Pour le surplus, dans son appel,
le locataire ne conteste pas la motivation de l’ordonnance entreprise selon laquelle il n’a
pas réglé les loyers arriérés dans le délai comminatoire, à l’exception
du montant de 5'060 fr. 35, se bornant à contester les qualités de locataire et de bailleur
des parties.
L'état de fait et la situation juridique étant clairs (art. 257 al. 1 CPC), c'est à juste
titre que le premier juge a admis la requête d'expulsion.
7.
Il découle des considérants qui précèdent
que l’appel doit être rejeté selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1
CPC. Compte tenu de l’effet suspensif lié à l’appel (art. 315 al. 1 CPC), la cause
doit être renvoyée au premier juge pour qu’il fixe à l’appelant un nouveau
délai pour libérer les locaux litigieux.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 736 fr. (62 al. 3 TFJC [tarif
des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge
de l’appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer de dépens à l’intimée, qui n’a pas
été invitée à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne pour qu’il fixe à X.________
un nouveau délai pour libérer les locaux qu’il occupe dans l’immeuble sis à
[...] (local commercial de 130 m
2
env. au rez-de-chaussée).
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 736 fr. (sept cent trente-six
francs), sont mis à la charge de l’appelant X.________.
V.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit aux intéressés
le 9 janvier 2020, est notifié en expédition complète à :
‑
Me Sébastien Thüler (pour X.________),
‑
M. Jean-François Pfeiffer, aab, (pour L.________),
et communiqué, par l'envo
i
de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :