vd_findinfo · HC / 2013 / 805 · 2013-12-10 · fr

BAIL À LOYER, RÉSILIATION ANTICIPÉE | 257d CC, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 10.12.2013 HC / 2013 / 805

TRIBUNAL
CANTONAL
JL13.034744-132098
648
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
10 décembre 2013
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              Mmes
Favrod et Bendani
Greffière
:              Mme
Juillerat Riedi
*****
Art.
257 CPC et 257d CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
W.________
,
à Corseaux, défendeur, contre l’ordonnance rendue le 10 octobre 2013 par le Juge de Paix
du district de la Riviera - Pays-d’Enhaut dans la cause divisant l’appelant d’avec
S.________
,
à Corseaux, et
C.________
,
à Corseaux, demandeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 10 octobre 2013, notifiée le même jour, le Juge de paix du district de la
Riviera - Pays-d’Enhaut a ordonné à W.________ de quitter et rendre libres pour le jeudi
7 novembre 2013 à midi les locaux occupés dans l’immeuble sis à Corseaux, [...]
(appartement de 3 pièces au 1
er
étage + une cave) (I), dit qu’à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement
ces locaux, l’huissier de paix est chargé sous la responsabilité du Juge de paix de procéder
à l’exécution forcée de la présente décision sur requête de la partie
bailleresse, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux agents de
la force publique de concourir à l’exécution forcée de la présente décision,
s’ils en sont requis par l’huissier de paix (III), arrêté à 240 fr. les frais
judiciaires, qui sont laissés à la charge de I’Etat (IV), arrêté à 810
fr. l’indemnité d’office de Me Valérie Mérinat, conseil de la partie locataire
W.________, plus débours par 164 fr. 90 (V), dit que le bénéficiaire de l’assistance
judiciaire est, dans la mesure de l’art. 123 CPC, tenu au remboursement des frais judiciaires et
de l’indemnité du conseil d’office mis à la charge de I’Etat (VI), dit que
la partie locataire versera à la partie bailleresse des dépens par 400 fr., à titre de
défraiement de son représentant professionnel (VII), et dit que toutes autres ou plus amples
conclusions sont rejetées (VIII).
En droit, le premier juge a considéré en substance que l’entier de l'arriéré
de loyer n'avait pas été acquitté par le locataire dans le délai de trente jours
imparti à cet effet par les bailleurs, de sorte que le congé était valable, que le locataire
avait certes contesté le congé devant la Commission de conciliation mais qu’il n’y
avait aucun motif d’annulabilité du congé et qu’une prolongation de bail n’était
par ailleurs pas possible en raison de la demeure du locataire. Admettant que l’on se trouvait
en présence d'un cas clair, il a fait application de la procédure sommaire prévue par
les art. 248 ss CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2010 ; RS 272).
B.
Par appel du 21 octobre 2013, W.________ a conclu
à ce qu’il plaise à la Cour d’appel civile de prononcer, sous suite de frais et
dépens, que la requête d’expulsion déposée le 14 août 2013 par S.________
et C.________ est irrecevable.
Dans leur réponse du 6 décembre 2013, S.________ et C.________ ont conclu au rejet de l’appel,
avec suite de dépens.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces au dossier :
1.
S.________ et C.________ sont copropriétaires de l’appartement de trois pièces au 1
er
étage de l’immeuble sis Route de la Crottaz 4 à Corseaux. Par contrat signé le 5
mai 2008, ils ont remis à bail ce bien à W.________ (avec une cave et une place de parc extérieure)
à partir du 1
er
avril 2008, pour un loyer mensuel net de 1’350 fr., plus 150 fr. d’acompte de charges.
Depuis le mois d’août 2012 au moins, l’appartement en question est également occupé
par l’amie de W.________, G.________.
2.
Le 29 septembre 2012, les bailleurs ont notifié à W.________, sous pli recommandé, une
formule officielle de résiliation de son bail pour le 31 mars 2013, exposant qu’à la
suite de leur courrier du 12 juin 2012 les problèmes de nuisances envers les voisins avaient repris,
qu’ils recevaient toujours des plaintes des voisins, que la porte d’entrée de l’immeuble
qui devait être fermée à clé le soir était laissée ouverte et que le 6
septembre 2012, le bruit provenant de l’appartement jusqu’à quatre heures du matin avait
dérangé les voisins. La lettre envoyée en recommandé n’a pas été
retirée à la poste par son destinataire.
3.
Par courrier envoyé en recommandé et sous pli simple le 30 octobre 2012, accompagné de
la formule officielle, les bailleurs ont renouvelé leur résiliation du 29 septembre 2012.
4.
W.________ n’a pas payé comme convenu le loyer du mois de novembre 2012.
Par lettre du 27 novembre 2012, W.________ et G.________ ont notamment demandé à leurs bailleurs
de leur transmettre au plus vite une copie de leur contrat de bail, exposant que le loyer de novembre
n’avait pas été payé en raison du fait que le Centre social intercommunal (ci-après :
CSI), qui était censé les aider en attendant la perception d’indemnités de chômage,
avait besoin de cette pièce pour « débloquer » l’argent nécessaire
au paiement du loyer. IIs se sont par ailleurs déterminés sur les reproches formulés à
leur encontre.
5.
W.________ n’a pas payé comme convenu
le loyer du mois de décembre 2012.
Par courrier recommandé du 3 décembre
2012, les bailleurs ont mis en demeure W.________ de s'acquitter dans les trente jours de la somme de
3'000 fr., correspondant aux loyers et charges de l’appartement pour les mois de novembre et décembre
2012. La sommation indiquait qu’à défaut de paiement dans le délai imparti, le bail
à loyer serait résilié conformément à l’art. 257d CO (Code des obligations
du 30 mars 1911 ; RS 220).
6.
Le 13 décembre 2012, la Direction des affaires sociales et familiales a versé aux bailleurs
trois fois le montant de 750 francs, avec l’indication qu’il s’agissait du paiement
des loyers d’août, septembre et octobre 2012 de G.________. Il ressort toutefois d’un
e-mail adressé par le CSI à cette dernière le 11 janvier 2013 que ces trois acomptes concernaient
les loyers de septembre, octobre et novembre.
Par courrier adressé le 17 décembre 2012 à la Direction des affaires sociales intercommunales,
les bailleurs, se référant à un entretien téléphonique du 14 décembre 2012,
ont confirmé refuser les versements précités au motif que G.________ n’était
pas titulaire du bail en question. Ils ont ainsi restitués 2'250 fr. par virement bancaire du 15
janvier 2013.
7.
Le 18 décembre 2012, la Direction des affaires sociales et familiales a versé aux bailleurs
le montant de 1’500 fr., avec l’indication qu’il s’agissait du paiement du loyer
de novembre 2012 de W.________. Le même jour, elle a également versé aux bailleurs le
montant de 750 fr. correspondant à la part de loyer de décembre 2012 de W.________.
8.
Par courrier daté du 16 janvier 2013, accompagné de la formule officielle, les bailleurs ont
résilié le bail de W.________ pour le 31 mars 2013, exposant que seul un montant de 1'500 francs
(750 fr. à titre d’acompte pour le loyer de novembre 2012 et 750 fr. à titre d’acompte
pour le loyer de décembre 2012) avait été payé dans le délai imparti.
9.
Par courrier du 31 janvier 2013, W.________ et G.________ ont contesté la résiliation, faisant
valoir qu’ils avaient bel et bien payé l’entier des arriérés. Ils ont relevé
en particulier que G.________ avait payé, en plus des 1'500 fr. versés par W.________, trois
fois 750 fr. pour septembre, octobre et novembre, qu’en réalité les mois de septembre
et d’octobre avaient déjà été payés, que partant un montant de 1'500 fr.
était dévolu au mois de décembre et qu’ils disposaient d’un solde en leur
faveur de 750 fr. pour les loyers futurs.
10.
Par prononcé du 24 mai 2013, la Commission de conciliation a constaté que les congés donnés
les 29 septembre 2012, 30 octobre 2012 et 19 janvier 2013 étaient nuls au motif que les formules
officielles de résiliation de bail utilisées à cet effet n’étaient plus en
vigueur.
11.
Par courrier recommandé du 28 mai 2013, accompagné de la formule officielle, les bailleurs
ont résilié le bail de W.________ pour le 31 juillet 2013, exposant en substance que les loyers
de novembre et décembre 2012 n’avaient pas été entièrement réglés,
que ces loyers avaient en effet fait l’objet d’un unique versement de 2'250 fr. par la Direction
des affaires sociales le 18 décembre 2012, qu’ainsi la moitié du loyer de décembre
par 750 fr. n’avait pas été payée malgré la sommation du 3 décembre 2012.
12.
Le 17 juin 2013, la Commission de conciliation en matière de baux à loyer a été saisie
d’une requête en annulation du congé déposée par W.________.
13.
Le 14 août 2013, S.________ et C.________
ont déposé auprès du Juge de paix du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut une requête
d’expulsion à l’encontre de leur locataire W.________, en invoquant la protection du
cas clair au sens de l’art. 257 CO et l’application de la procédure sommaire.
14.
La Commission de conciliation en matière de baux à loyer a suspendu la cause en annulation
du congé en raison du dépôt, par les bailleurs, de leur requête d’expulsion.
En droit
:
1.
a)
Le litige porte sur le bien-fondé d’une
ordonnance d’expulsion rendue pour défaut de paiement de loyer. Pour déterminer quelle
voie de droit, de l’appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse,
calculée selon le droit fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la période minimum
pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n’est pas valable, période qui
s’étend jusqu’à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné.
En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être
inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l’art. 271a al. 1 let. e CO
consacre l’annulabilité d’une résiliation (JT 2011 III 83; TF 4A_634/2009 du 3
mars 2010 c. 1.1; SJ 2001 117 c. la; ATF 119 II 147 c. 1).
En l’espèce, le loyer mensuel net de l’appartement s’élève à 1’350
fr, plus 150 fr. de charges, de sorte que la valeur litigieuse est supérieure à 10’000
francs. La voie de l’appel est ainsi ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
b)
Le délai pour l'introduction de l'appel est de trente jours, sauf notamment contre les décisions
prises en procédure sommaire, auquel cas le délai est de dix jours (art. 321 al. 1 et 2 CPC).
En l'espèce, l'ordonnance a été rendue en application de la disposition relative aux cas
clairs (art. 257 CPC), soit en procédure sommaire, de sorte que le délai d'appel n'est que
de dix jours. Interjeté le 18 octobre 2013, alors que l’ordonnance attaquée avait été
notifiée à l’appelant le 11 octobre 2013, l’appel a été déposé
en temps utile, par une partie qui y a par ailleurs intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), de
sorte qu’il est recevable.
2.
L’appel est une
voie de droit offrant à l’autorité de deuxième instance un plein pouvoir d’examen
(Jeandin, in Bohnet et al., Code de procédure civile commenté, Bâle 2011, n. 1 ad art.
310 CPC, p. 1249). Celle-ci examine librement tous les griefs de l’appelant, qu’ils concernent
les faits ou le droit. Ainsi, l’instance d’appel revoit les faits avec une cognition pleine
et entière; elle contrôle librement l’appréciation des preuves et les constatations
de fait de la décision de première instance (HohI, Procédure civile, tome Il 2
e
éd., Berne 2010, n. 2399, p. 435). L’autorité d’appel applique le droit d’office
: elle n’est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première
instance (HohI, op. cit., n. 2396, p. 435; Spühler, Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung,
Bâle 2010 n. 1 ad art. 310 CPC, p. 1489).
3.
a)
Selon l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l’application de la procédure sommaire
lorsque les conditions suivantes sont remplies: l’état de fait n’est pas litigieux ou
est susceptible d’être immédiatement prouvé (let. a) et la situation juridique est
claire (let. b). La situation juridique est claire lorsque, sur la base d’une doctrine ou d’une
jurisprudence éprouvée, la norme s’applique au cas concret et y déploie ses effets
de manière évidente (ATF 118 II 302 c. 3; JT 2011 III 146). En revanche, la situation juridique
n’est en règle générale pas claire lorsque l’application d’une norme
présuppose une décision d’appréciation du tribunal ou la prise en considération
de l’ensemble des circonstances, comme c’est le cas de l’application du principe de
la bonne foi ou de l’abus de droit (ATF 138 I 123 c. 2.1.2; ATF 138 III 620 c. 5.1.2).
b)
Aux
termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du
retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui
fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement
dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les
baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement
dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ;
les baux d’habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un
délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois (al. 2). Ainsi, lorsqu'il
n'a pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu
par l'art. 257d CO, le locataire est en demeure et doit subir les conséquences juridiques de l'alinéa
2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé
de 30 jours (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si l'arriéré a finalement été
payé (TF, arrêt du 27 février 1997, in Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss). On relève
toutefois que le congé, même donné en raison de la demeure du locataire, peut être
annulé s’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 et 271a CO). Il faut des
circonstances particulières pour que le congé soit annulé. En effet, on ne saurait en
principe exiger d’un bailleur qu’il tolère la présence dans ses locaux d’un
locataire qui ne paie plus le loyer. Le congé donné pour ce motif repose donc sur un intérêt
légitime (TF 4A_497/2011 du 22 décembre 2011 c. 2.4).
Selon la jurisprudence, lorsque plusieurs loyers sont échus, on applique les règles des art.
86 et 87 CO pour déterminer sur quelles dettes les paiements opérés par le locataire doivent
être imputés. Ainsi, en principe, le locataire a le droit de déclarer, lors du paiement,
de quelle dette il entend s’acquitter si cela ne ressort pas directement des circonstances (mention
du mois sur le bulletin de versement) (cf. art. 86 al. 1 CO) ; à défaut, le paiement est
imputé sur la dette que le bailleur désigne dans la quittance, à moins que le débiteur
ne s’y oppose immédiatement (cf. art. 86 al. 2 CO). En l’absence de déclaration
du débiteur (locataire) et de désignation du créancier (bailleur) dans la quittance, il
faut, conformément à l’art. 87 al. 1 CO, imputer le paiement sur la dette pour laquelle
le débiteur a été poursuivi en premier ou, s’il n’y a pas eu de poursuites,
sur la dette échue la première (Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail,
Lausanne 2011, n. 3a ad art. 257d CO, p. 126; CACI 22 janvier 2013/46).
c)
En l’espèce, la situation est confuse en raison des déclarations contradictoires des
parties au sujet des loyers versés et encaissés. En effet, les bailleurs ont d’abord
résilié le bail le 16 janvier 2013 au motif que seuls deux acomptes de 750 fr. avaient été
versés, pour ensuite affirmer dans le nouvel avis de résiliation du 28 mai 2013 que le loyer
de novembre 2012 avait été payé par 1’500 fr. et que le loyer de décembre 2012
n’avait été que partiellement payé par un acompte de 750 francs. Quant au CSI, il
a donné des indications contraires aux locataires et aux bailleurs. Dans leur correspondance du
31 janvier 2013, le locataire et sa compagne ont finalement prétendu qu’ils avaient payé
un acompte de 750 fr. en trop.
Il ressort néanmoins des pièces au dossier que le CSI a versé le loyer du mois de novembre
par 1’500 fr. le 18 décembre 2012, soit dans le délai comminatoire, en indiquant expressément
que ce montant devait être affecté au paiement du loyer de novembre. Il a en outre versé
un acompte de 750 fr. le même jour, indiquant qu’il fallait considérer que le montant
versé correspondait au loyer de décembre. Ainsi, c’est bien un manco de 750 fr. qui apparaît.
On ne comprend dès lors pas pour quelle raison la résiliation du 16 janvier 2013 retenait que
seuls deux acomptes de 750 fr. avaient été versés.
Ensuite, les bailleurs savaient que l’appartement était occupé par le détenteur
du bail W.________ et par sa compagne. Ces derniers les ont informés le 27 novembre 2012 qu’ils
avaient du retard dans le versement du loyer de novembre et ils leur ont confirmé qu’ils avaient
besoin d’une copie du bail pour que le CSI finance leurs loyers. Celui-ci a alors versé aux
bailleurs trois fois 750 fr. le 13 décembre 2012 représentant selon le CSI la moitié du
loyer de G.________ des mois de septembre, octobre et novembre 2012 pour l’appartement en question.
Les bailleurs ont toutefois refusé immédiatement ces versements au motif que le bail avait
été conclu par W.________ seul, alors qu’ils savaient que son amie occupait également
l’appartement et que les services sociaux allaient intervenir en sa faveur pour les mois de novembre
et décembre. Ils ont ainsi refusé pendant le délai comminatoire de percevoir des montants
versés par la compagne du locataire. En outre, il ne ressort d’aucune pièce du dossier
qu’il y avait un arriéré de loyer pour les mois d’août à octobre 2012
et les bailleurs ne l’ont pas fait valoir. Le locataire et son amie affirment d’ailleurs
dans leur lettre du 27 novembre 2012 qu’en presque six ans, le paiement du loyer n’a été
manqué qu’à une seule reprise et rattrapé le mois suivant.
Ainsi, compte tenu de l’absence de décomptes de loyers, des déclarations contradictoires
tant du locataire et de sa compagne que des bailleurs et du refus des bailleurs d’encaisser 2’250
fr. pendant le délai comminatoire, il apparaît qu’il ne s’agit pas d’un cas
clair.
4.
a)
Dès lors que les moyens de l’appelant
sont fondés, la requête d’expulsion doit être déclarée irrecevable. En
effet, le bailleur ayant agi selon la procédure de cas clair (art. 257 CPC), sa requête ne
peut pas être déclarée mal fondée : c’est le demandeur qui requiert la
protection par la voie sommaire ; si cette voie n’est pas applicable, il n’est pas entré
en matière sur la requête ; la simple conclusion en rejet par le défendeur ne permet
pas un prononcé de mal fondé (cf. Bohnet, CPC Commenté, Bâle 2011, n. 24 ad art.
257 CPC ; JT 2011 III 146 c. 5b/bb).
b)
Vu l’issue du litige, les frais judiciaires de première instance, arrêtés à
240 fr., et de deuxième instance, arrêtés à 100 fr., sont mis à la charge des
intimés qui succombent (art. 106 al. 1 CPC ; art. 62 al. 3, 69 al. 1 et 70 al. 4 TFJC).
c)
Les intimés verseront à l’appelant des dépens de première instance, fixés
à 1'000 fr., TVA et débours compris (art. 106 al. 1 CPC). L’indemnité d’office
de Me Mérinat demeure toutefois valable pour le cas où elle ne pourrait obtenir le paiement
des dépens qui lui ont été alloués (art. 122 al. 2 CPC).
L’appelant n’a pas requis l’assistance judiciaire en appel. Les intimés lui verseront
des dépens de deuxième instance, fixés à 1'300 francs (art. 106 al. 1 CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
L’appel est admis.
II.
Il est statué à nouveau comme il suit :
I.              La requête d’expulsion
déposée le 9 août 2013 par S.________ et C.________, partie bailleresse, contre W.________,
partie locataire, est irrecevable.
II.              Les frais judiciaires
de première instance, arrêtés à 240 fr. (deux cent quarante francs), sont mis à
la charge de la partie bailleresse.
III.              L’indemnité
d’office de Me Valérie Mérinat, conseil d’office de la partie locataire W.________,
est arrêtée à 974 fr. 90 (neuf cent septante-quatre francs et nonante centimes), TVA et
débours compris.
IV.              Le bénéficiaire
de l’assistance judiciaire est, dans la mesure de l’art. 123 CPC, tenu au remboursement
de l’indemnité au conseil d’office mis à la charge de l’Etat.
V.              La partie bailleresse
doit verser à la partie locataire la somme de 1'000 fr. (mille francs), à titre de dépens
de première instance.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (cent francs), sont
mis à la charge des intimés S.________ et C.________, solidairement entre eux.
IV.
Les intimés S.________
et C.________, solidairement entre eux, doivent verser à l’appelant W.________ la somme de
1'300 fr. (mille trois cents francs) à titre de dépens et de restitution d’avance de
frais de deuxième instance.
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :
La greffière :
Du
11 décembre 2013
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Valérie Mérinat, avocat (pour W.________),
‑
Me Denis Sulliger, avocat (pour S.________ et C.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district de la Riviera-Pays-d’en-haut.
La greffière :