vd_findinfo · HC / 2021 / 120 · 2021-03-12 · fr

BAIL À LOYER, RÉSILIATION, RÉNOVATION D'IMMEUBLE, PROLONGATION DU BAIL À LOYER | 271 al. 1 CO, 272 CO, 272b al. 1 CO, 272c CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 12.03.2021 HC / 2021 / 120

TRIBUNAL
CANTONAL
XC19.053178-201296
131
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
12 mars 2021
__________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, présidente
Mmes
Crittin Dayen et Cherpillod, juges
Greffier :
M.
Grob
*****
Art.
271 al. 1, 272, 272b al. 1 et 272c al. 1 CO
Statuant sur l’appel interjeté par
O.________
SA
, à [...], demanderesse, contre le jugement
rendu le 7 février 2020 par le Tribunal des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec
X.________
,
à [...], défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 7 février 2020, dont les considérants écrits ont été adressés
aux parties pour notification le 31 août 2020, le Tribunal des baux a annulé la résiliation
de bail adressée par O.________ SA à X.________ le 10 juillet 2019 pour le 31 mars 2020,
relative à l’appartement de deux pièces au 3
e
étage
de l’immeuble sis [...] (I), a rendu le jugement sans frais judiciaires ni dépens (II) et
a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (III).
En droit, les premiers juges ont retenu que la bailleresse O.________ SA avait résilié le bail
de sa locataire X.________ sans indiquer de motif dans le courrier accompagnant la formule officielle
de résiliation et qu’il n’avait pas été démontré que la première
aurait répondu au courrier de la seconde lui demandant l’indication du motif. Ils ont ensuite
examiné si le motif invoqué par la bailleresse tout au long de la procédure, à savoir
le fait qu’elle projetait la réalisation de travaux de rénovation dans l’appartement
en cause, contrevenait aux règles de la bonne foi. En substance, l’autorité précédente
a considéré que ce motif apparaissait insuffisamment vraisemblable, que ce soit sous l’angle
de la réalité du projet de travaux, du caractère concret et actuel de celui-ci ou de la
nécessité du départ de la locataire, de sorte que la résiliation devait être
annulée. Elle a également relevé que les éléments du dossier laissaient à
penser que la bailleresse avait tenté de dissimuler le rôle joué par le critère du
rendement de l’immeuble dans la décision de résilier le bail de la locataire.
B.
Par acte du 10 septembre 2020, O.________ SA a
interjeté appel contre le jugement précité, en concluant, sous suite de frais et dépens,
principalement à sa réforme en ce sens que la résiliation du bail de X.________ soit déclarée
valable, qu’ordre soit donné à celle-ci de quitter et rendre libres les locaux dans un
délai de trente jours dès la notification de la décision à intervenir, faute de quoi
l’huissier du Tribunal des baux était chargé de procéder à l’exécution
forcée, le cas échéant avec le concours de la force publique, et que toute demande de
prolongation soit rejetée. Subsidiairement, elle a conclu à l’annulation du jugement
et au renvoi de la cause à l’autorité précédente pour nouvelle décision
dans le sens des considérants. A l’appui de son mémoire, elle a produit un lot de sept
pièces réunies sous bordereau.
Dans sa réponse du 30 novembre 2020, X.________ a conclu, sous suite de frais et dépens, principalement
au rejet de l’appel et à la confirmation du jugement. Subsidiairement, pour le cas où
la résiliation devait être considérée comme valable, elle a conclu à ce qu’une
prolongation de bail de quatre ans, soit jusqu’au 31 mars 2024, lui soit accordée, avec la
faculté de résilier le bail en observant un préavis d’un mois pour le quinze ou
la fin d’un mois.
Le 10 décembre 2020, O.________ SA a spontanément déposé une réplique et a confirmé
ses conclusions.
Par avis du 7 janvier 2021, la Juge déléguée de la Cour de céans a informé les
parties que la cause était gardée à juger, qu’il n’y aurait pas d’autre
échange d’écritures et qu’aucun fait ou moyen de preuve nouveau ne serait pris
en compte.
C.
La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
Par contrat conclu le 10 novembre 1995, X.________
(ci-après : la défenderesse ou l’intimée) a pris à bail du dénommé
[...] un appartement de deux pièces au 3
e
étage de l’immeuble sis [...].
D’une durée initiale allant du 1
er
février 1996 au 1
er
avril 1997, le bail s’est renouvelé depuis lors d’année en année ; le
préavis de résiliation est de quatre mois. Le loyer mensuel net initial a été fixé
à 865 fr., auquel s’ajoute un montant de 90 fr. dû à titre d’acompte de chauffage
et eau chaude.
Dès le 1
er
avril 2014, le loyer net a été abaissé à 685 fr. par mois ; l’acompte
mensuel de charges a été porté à 150 fr. à compter du 1
er
mai 2017.
2.
Le 27 septembre 2012, [...] a établi, à l’attention de [...] SA, alors propriétaire
de l’immeuble en cause, un devis portant sur le remplacement de l’installation de W.-C. et
la révision de la robinetterie de la cuisine du logement loué à la défenderesse.
Ce document précise notamment ce qui suit s’agissant du W.-C. : « Porcelaine
fissurée suite à un choc. Installation d’origine, mauvais état général ».
3.
En 2015 et 2016, la défenderesse s’est plainte à plusieurs reprises, auprès de la
gérance alors en charge de l’immeuble, de défauts affectant le système de chauffage
et le réfrigérateur équipant son logement, en menaçant de consigner son loyer.
4.
Le 22 mars 2018 (selon la date figurant au pied de ce document, mais plus vraisemblablement le 22 mars
2019 ; cf.
infra
consid. 4.3), J.________ SA a établi le rapport succinct suivant sur l’état général
des logements de l’immeuble en cause :
5.
Le 21 juin 2018, la gérance alors en charge de l’immeuble a adressé un courriel à
une entreprise sanitaire pour lui demander d’intervenir chez la défenderesse, dont l’évier
coulait.
Par courriel du 27 juin 2018, cette même gérance s’est adressée à l’entreprise
[...] Sàrl, qui était intervenue chez la défenderesse, pour lui demander de terminer son
travail.
Par courrier du 28 juin 2018, la défenderesse a requis de la gérance qu’elle fasse en
sorte que les entreprises [...] Sàrl et [...] viennent achever les travaux rapidement, lesquels
avaient trait, d’une part, à un cylindre à changer et à une armoire à fixer
dans la cuisine et, d’autre part, à un problème d’écoulent de lavabo. La gérance
a répondu le 3 juillet 2018 qu’elle avait relancé les intervenants en question, qui devaient
la recontacter.
6.
Le 12 juillet 2018, [...] a établi un rapport d’expertise visant à déterminer la
valeur vénale de l’immeuble en cause. Ce rapport qualifie l’état d’entretien
de l’immeuble de bon à moyen (note de 2.5, 2 correspondant à « bon »
et 3 à « moyen ») et fait notamment état de ce qui suit :
«
Immeuble
locatif mitoyen édifié en 1967, rénové partiellement ces dernières années,
qui abrite sur 7 niveaux + sous-sol, soit 7 logements de 3 pièces, 7 logements de 2 pièces
et 12 studios. Au rez-de-chaussée on trouve le hall d’entrée de l’immeuble, les
4 garages, 5 studios et les communs. La distribution de l’étage est identique sur les 7 niveaux
soit avec 3 logements par palier. Chaque logement bénéficie d’un balcon, d’une
cuisine fermée et d’une salle de bains. Au sous-sol on trouve les caves des locataires ainsi
que la chaufferie.
[…]
L’ossature
et l’enveloppe sont d’origine. Les fenêtres ont été remplacées dernièrement
et la toiture contrôlée. L’installation de chauffage a été revue entièrement
en 2014 (du mazout au gaz). Les logements sont remis au goût du jour à chaque changement de
locataire. Des travaux de revêtements de sols, de cuisine et de salle de bains sont exécutés.
Nous
n’avons pas l’information concernant le nombre de logements actuellement remis au goût
du jour.
»
7.
Le 28 août 2018, O.________ SA (ci-après : la demanderesse ou l’appelante) a acquis
la propriété de l’immeuble en cause.
8.
Au 1
er
octobre 2018, l’état locatif de l’immeuble était le suivant :
[...]
Propriétaire
:
O.________
SA
Etat
locatif au 1er octobre 2018
Objet
Res.
Début
bail
Echéance
Montant
mensuel
Montant
Annuel
Surface
Prix
au m2
2
pièces
3
01.05.2014
30.06.2020
1710
CHF
20'520
CHF
44
466.36
2
pièces
4
01.01.1977
31.03.2021
610
CHF
7'320
CHF
44
166.36
2
pièces
4
01.02.1996
31.03.2020
685
CHF
8'220
CHF
44
186.82
2
pièces
4
01.09.2006
30.09.2020
900
CHF
10'800
CHF
44
245.45
2
pièces
4
01.04.2018
15.01.2019
1'470
CHF
17'640
CHF
44
400.91
2
pièces
4
01.11.2016
31.10.2019
1'525
CHF
18'300
CHF
44
415.91
2
pièces
4
01.04.2009
31.03.2021
900
CHF
10'800
CHF
44
245.45
3
pièces
4
15.06.2013
30.06.2020
1'650
CHF
19'800
CHF
53
373.58
3
pièces
4
01.01.1985
31.03.2021
740
CHF
8'880
CHF
53
167.55
3
pièces
4
01.08.1997
15.10.2019
800
CHF
9'600
CHF
53
181.13
3
pièces
4
01.11.1999
31.03.2019
970
CHF
11'640
CHF
53
219.62
3
pièces
4
15.02.2007
31.03.2021
1'300
CHF
15'600
CHF
53
294.34
3
pièces
4
01.10.2017
30.09.2020
1'610
CHF
19'320
CHF
53
364.53
3
pièces
4
15.07.2018
30.09.2020
1'860
CHF
22'320
CHF
53
421.13
Studio
4
01.10.2007
15.07.2019
400
CHF
4'800
CHF
24
200
Studio
4
01.03.2017
15.04.2019
1'090
CHF
13'080
CHF
24
545
Studio
4
01.12.2011
31.07.2019
1'050
CHF
12'600
CHF
25
504
Studio
4
15.02.2009
31.08.2019
645
CHF
7740
CHF
24
322.5
Studio
3
01.10.2018
30.09.2019
1'090
CHF
13'080
CHF
24
545
Studio
4
15.06.2003
30.06.2020
600
CHF
7'200
CHF
21
342.86
Studio
4
15.06.2016
30.09.2020
980
CHF
11760
CHF
21
560
Studio
4
01.10.2017
30.09.2020
1'090
CHF
13'080
CHF
24
545
Studio
4
01.04.2012
31.03.2021
1'000
CHF
12'000
CHF
24
500
Studio
4
01.02.2018
31.03.2021
1'120
CHF
13'440
CHF
24
560
Studio
Vacant
24
Studio
Vacant
24
9.
Par courriel du 4 octobre 2018, J.________ SA, désormais en charge de la gérance de l’immeuble
pour le compte de la demanderesse, a écrit ce qui suit à cette dernière :
«
Comme
convenu lors de notre dernier échange du 03.10.2018, je vous prie de trouver ci-joint le rapport
technique de l'immeuble mentionné sous rubrique suite à notre visite sur site du 03.10.2018.
En
complément, vous pourrez parcourir les photos prises pendant cette séance via le lien suivant :
[…]
Par
ailleurs, vous trouverez ci-dessous mes commentaires suite à notre visite et à vos derniers
échanges avec mes collègues :
Rénovation
des appartements
-              Les rénovations
des deux appartements du 1
er
et du 5
e
étage sont suivies par les mandants
-              Le remplacement des cylindres
caves et appartements du 7
e
sont suivies par les mandants
-              Nous procédons actuellement
à un relevé de cave via un avis locataire dores [sic] et déjà transmis (délai
au 31.10.2018)
-              La commercialisation
de ces deux appartements à [sic] déjà été mis en place par nos soins sur notre
plateforme internet / prix restant à fixer / aucun dossier reçu pour le moment
Points
techniques à assainir urgemment
-              Porte entrée immeuble
– l'entreprise [...] doit nous transmettre un devis
-              Bloc boîte aux lettres
– l'entreprise [...] doit nous transmettre un devis
-              Tube d'extraction de
fumée en chaufferie à réviser et évacuation y relative en toiture aussi ; demander
rapport sur l'état du tube d'extraction de fumée qui ne semble pas conforme du tout ;
vérifier qui entretient la chaufferie et pourquoi les choses ont été laissés [sic]
en l'état ; ce tube en
plastique
scotché
ne nous parait pas du tout aux normes.
Une demande écrite pour marquer la trace de nos constatations auprès de l'entreprise nous parait
très importante et urgente, afin d'éviter tout dommages [sic], intoxication et autres
-              Désinfection des
espaces communs et privées [sic] à prévoir (infection de punaises de lit importantes dans
un appartement)
Points
à traiter par la gérance
-              Demande de rapport sur
l'état de l'ascenseur à l'ascensoriste
-              Demande de devis pour
remplacement paillasson
-              Demande de rapport sur
l'état de la ventilation à l'entreprise contractée [sic]
-              Demande d'offre à
[...] pour curage des colonnes primaires en toiture (inspection caméra pas nécessaire pour
le moment, sauf en cas de problème qui apparaitrait ou serait apparu)
-              Demande de rapport/devis
à une entreprise spécialisée concernant l'état de la toiture, des massifs et des
écoulements E.P. en toiture
-              Demande de rapport à
l'entreprise contractée [sic] pour l'entretien de la chaufferie (tube d'extraction de fumée)
Merci
de spécifier si ces points sont une priorités [sic] ou alors définir leur degré d'importance
pour accomplissement
-              Création d'un local
poussette en lieu et place de la salle d'étendage
-              Mise en place d'un sèche-linge
-              Evacuation du local/WC
-              Remise en état des
vitrages du local/wc et local poubelles
-              Offres pour remplacement
des vannes thermostatiques des espaces communs et privés (en suspend pour 2019)
-              Assainissement espace
de jeux
»
En annexe à ce courrier, figurait le rapport technique suivant :
10.
Entre le 24 septembre et le 15 novembre 2018, J.________ SA a fait établir les devis suivants :
- devis du 24 septembre 2018 de [...], portant sur le remplacement des vannes des radiateurs par des
vannes thermostatiques, la suppression de l’aérochauffeur de la buanderie, le remplacement
des raccords de retour existants par des raccords d’arrêt, de même que sur l’ébouage
et le traitement de l’eau de l’installation de chauffage ;
- devis du 9 novembre 2018 d’[...], portant sur l’assainissement des conduites d’alimentation
d’eau froide et d’eau chaude, de même que des conduites de circulation de l’immeuble ;
- devis du 13 novembre 2018 de [...], portant sur l’assainissement de l’installation d’eau
froide et d’eau chaude (séchage des conduites au moyen d’un compresseur, sablage afin
d’enlever la corrosion puis injection d’un enduit en résine), les travaux étant
prévus sur 7 jours pour l’eau froide et sur 6 jours pour l’eau chaude, soit sur une
durée totale de 13 jours ;
- devis du 15 novembre 2018 de [...], portant sur la dépose et la repose de la robinetterie des
appartements et des communs, la création d’accès dans les colonnes montantes d’eau
chaude, d’eau froide et de circulation (sur un total de 6 colonnes montantes), ce documents prévoyant
un poste pour la fourniture de matériel provisoire en vue de l’« alimentation en
eau mitigée sur les colonnes montantes pendant la durée des travaux d’assainissement ».
11.
Par courrier du 4 mars 2019, J.________ SA a adressé à la demanderesse le compte de gestion
de l’immeuble arrêté au 31 décembre 2018, en faisant état des commentaires
suivants :
«
Gérance
technique
Travaux
importants
:
Rouille/corrosion
dans les colonnes d'induction générale de l'immeuble
Après
avoir fait procéder à un premier contrôle par l'entreprise [...] de l'arrivée d'eau
au lavabo de la cuisine de l'appartement no 72 au 7
e
étage,
il a été relevé de la rouille stagnante. Suite à cela, tous les appartements de l'étage
inférieur ont été contrôlés, présentant des problèmes de pression
similaire.
Nous
vous proposons d'effectuer un chemisage de l'ensemble des 6 conduites d'induction, afin de résoudre
ces problèmes sur l'ensemble de l'immeuble. En effet, du cas par cas est impossible pour ce type
d'intervention. L'objectif est d'assurer la pérennité du bâtiment pour ne pas être
dans l'obligation de remplacer l'ensemble des conduites.
Dans
cette dynamique, la société [...] a été sollicitée afin d'apporter un deuxième
avis, laquelle relève les mêmes problèmes et un avis identique, proposant même à
[sic] un remplacement complet de toutes les conduites EP.
A
ce jour nous notons que vous êtes en contact avec d'autres entreprises afin de trouver une solution
alternative à ce problème.
Curage
et inspection caméra des colonnes d'évacuations d'eaux usées
:
Après
curage de la dérivation de la cuisine de l'appartement no 72 au 7
e
étage,
de l'eau est remontée dans la baignoire du 2
e
étage. Nous avons fait procéder à un appel d'offre à l'entreprise [...] pour un curage
et une inspection par caméras des quatre colonnes d'eaux usées (EU) et des deux colonnes des
eaux propres (EP). Il est à noter que l'état général de ces colonnes de chute est
obsolète. A ce jour, nous notons que le dossier est en attente de votre côté.
»
12.
Le 25 mars 2019, la demanderesse a déposé une requête de preuve à futur dirigée
contre la précédente propriétaire de l’immeuble et tendant à la mise en œuvre
d’une expertise sur l’état des canalisations et de l’installation de chauffage
de l’immeuble.
13.
En date du 6 mai 2019, [...] a établi, à l’attention de J.________ SA, un devis portant
sur des travaux de finitions intérieures et extérieures sur les portes-fenêtres du rez-de-chaussée
de même que sur des fenêtres.
14.
Le 10 mai 2019, l’entreprise [...] est intervenue dans le logement de la défenderesse pour
effectuer les travaux suivants, qui ont été facturés à la demanderesse le 30 juin
2019 :
-              remplacement du mélangeur
de bain au complet ;
-              remplacement du mélangeur
mural du lavabo ;
-              remplacement du mélangeur
de l’évier et des robinets d’arrêt sous l’évier ;
-              révision de la chasse
du W.-C. ;
-              essais pour déboucher
la conduite d’eau froide dans le mur de la salle de bains avec de l’air comprimé « mais
sans garantie ».
15.
Au 10 juillet 2019, l’état locatif de l’immeuble était le suivant :
Immeuble
: [...]
Etat
locatif au 10.07.2019
Objet
Rés.
Ren.
Début
bail
Échéance
Montant
mensuel
Montant
Annuel
Surface
Prix
au m2
2
pièces
3
12
01.05.2014
30/06/2020
1710
20520
44.00
466.36
2
pièces
4
12
01.02.1996
31/03/2020
685
8220
44.00
186.82
2
pièces
3
12
01.02.2019
31/01/2021
1470
17640
44.00
400.91
2
pièces
4
12
01.09.2006
30/09/2020
900
10800
44.00
245.45
2
pièces
4
12
01.01.1977
31/03/2021
610
7320
44.00
166.36
2
piièces
4
6
01.11.2016
31/10/2019
1525
18300
44.00
415.91
2
pièces
4
12
01.04.2009
31/03/2021
900
10800
44.00
245.45
3
pièces
4
12
15.06.2013
30/06/2020
1650
19800
53.00
373.58
3
pièces
4
12
01.10.2017
30/09/2020
1610
19320
53.00
364.53
3
pièces
4
12
01.01.1985
31/03/2021
740
8880
53.00
167.55
3
pièces
15.02.2007
31/03/2021
1300
15600
53.00
294.34
3
pièces
4
12
01.08.1997
15/10/2019
800
9600
53.00
181.13
3
pièces
4
12
15.04.2019
30/06/2020
1640
19680
53.00
371.32
3
pièces
4
12
15.07.2018
30/09/2020
1860
22320
53.00
421.13
Studio
4
12
01.10.2007
15/07/2019
400
4800
24.00
200.00
Studio
4
12
01.02.2018
31/03/2021
1120
13440
24.00
560.00
Studio
4
12
01.04.2012
31/03/2021
1000
12000
24.00
500.00
Studio
4
12
01.04.2019
31/03/2021
1080
12960
24.00
540.00
Studio
4
12
01.10.2017
30/09/2020
1090
13080
24.00
545.00
Studio
01.10.2018
30/09/2019
1090
13080
24.00
545.00
Studio
4
12
01.12.2011
31/07/2019
1050
12600
25.00
504.00
Studio
4
12
15.02.2009
31/08/2019
645
7740
24.00
322.50
Studio
4
12
15.06.2003
30/06/2020
600
7200
21.00
342.86
Studio
4
6
15.06.2016
30/09/2020
980
11760
21.00
560.00
Studio
3
12
15.12.2018
31/01/2021
990
11880
24.00
495.00
Studio
Vacant
1090
13080
24.00
545.00
16.
Par formule officielle du 10 juillet 2019, la
demanderesse a résilié le bail de la défenderesse avec effet au 31 mars 2020. La lettre
d’accompagnement de cette formule indiquait que le congé intervenait en raison du souhait
« [d]es sociétés propriétaires » de récupérer le bien pour
cette date.
17.
Par décision du 22 juillet 2019, la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois (ci-après :
la juge de paix) a admis la requête d’expertise formée le 25 mars 2019 par la demanderesse
et a désigné l’architecte B.________ en qualité d’expert.
18.
Par courrier du 23 juillet 2019, la défenderesse a requis de J.________ SA la « motivation
précise » de la résiliation de bail du 10 juillet 2019.
19.
Le 21 octobre 2019, la juge de paix a admis la requête d’expertise complémentaire déposée
par la demanderesse le 22 juillet 2019, tendant en substance à ce que l’expert visite tous
les appartements de l’immeuble et décrive leur état d’entretien, respectivement
se prononce sur d’éventuels manquements de la précédente propriétaire.
20.
Interpellé par celle-ci, l’Office du logement de la ville de [...] a indiqué le 19 novembre
2019 à la défenderesse n’avoir aucun dossier en cours concernant une procédure de
rénovation de son appartement.
21.
Par courrier du 7 février 2020 adressé à J.________ SA, le Service des communes et du
logement du canton de Vaud a émis le préavis suivant concernant l’application de la LPPPL
(Loi sur la préservation et la promotion du parc locatif du 10 mai 2016 ; BLV 840.15.1)
à des travaux de rénovation d’un logement de 3.5 pièces au 5
e
étage de l’immeuble en cause :
«
Nous
nous référons à votre courriel du 7 janvier 2020 relatif à l'assujettissement ou
non à la LPPPL de la rénovation de l'appartement susmentionné, eu égard notamment
à la valeur à neuf assurance incendie (ECA) de l'immeuble [...].
[…]
Vous
nous avez toutefois informés par votre e-mail du 7 janvier 2020 qu'une nouvelle police ECA a été
établie avec effet au 26 novembre 2019, laquelle indique désormais un montant de CHF 3'675'230.-
ou CHF 3'600'470.- pour la partie logement, ce qui porte la valeur à neuf ECA à CHF 803.- le
m3.
Partant,
il vous semble que les travaux de rénovation de ce 3 pièces du 5
ème
étage,
qui ont débuté « fin novembre 2019 » ne sont pas soumis à la LPPPL.
Pour
notre part, avant de nous prononcer formellement, nous souhaitons savoir quels ont été les
motifs de la hausse de la valeur à neuf ECA de cet immeuble, qui n'a touché que certains postes
spécifiques de la Police ECA. S'agit-il de travaux réalisés dans l'immeuble ou en lien
avec les autres logements de l'immeuble ou d'autres adaptations ?
A
priori
, nous sommes d'avis que ce n'est que si
le chantier de cet appartement a réellement débuté après la date d'effet de la nouvelle
police ECA, soit à compter du 26 novembre 2019, que ce dernier pourrait bénéficier, le
cas échéant, de l'exception prévue à l'art. 3 al. 1 litt. c) LPPPL.
En
revanche, si le chantier avait déjà démarré à cette date d'effet de la nouvelle
police ECA, c'est l'ancienne police qui est déterminante, soit celle avec effet au 23 février
2009 ; dans cette hypothèse, cet appartement fera l'objet d'un contrôle de son loyer,
selon la procédure prévu [sic] pour la rénovation d'objets isolés.
A
notre sens, sous réserve de l'examen des motifs ayant justifié l'adaptation de la police ECA,
c'est bien la date de démarrage du chantier qui est déterminante, ce qu'il vous appartiendra
de justifier auprès de notre autorité par tout moyen utile, le cas échéant.
De
même, dans tous les cas, les appartements qui auraient été rénovés entre le
1
er
janvier 2018 (date d'entrée en vigueur de la LPPPL qui a clarifié la question de la nécessité
d'une autorisation pour la rénovation d'objets isolés par rapport à l'ancienne LDTR qui
était plus « floue » sur cette question) et 2020 ne pourront pas bénéficier
des effets de la nouvelle police ECA.
En
effet, l'art. 3 al. 4 RLPPPL prévoit que « Durant la période de contrôle des
loyers instaurée en vertu de l'article 14 LPPPL sur un immeuble rénové, transformé
ou reconstruit après démolition, le propriétaire ne peut pas faire valoir que la valeur
de cet immeuble rénové, transformé ou reconstruit serait supérieure à la valeur
à neuf assurance incendie de référence pour échapper au contrôle des loyers :
il ne pourra pas non plus se prévaloir de cette valeur de référence pour vendre un appartement
loué soumis à un tel contrôle du loyer ». Ce qui vaut pour des travaux dûment
autorisés vaut bien entendu également et à plus forte raison pour des travaux réalisés
sans avoir été autorisés alors qu'une procédure d'autorisation aurait été
nécessaire, ce qui semble être le cas.
Pour
les autres logements qui ont déjà été rénovés récemment, nous réitérons
notre demande, en ce sens que nous souhaitons savoir quels sont les appartements qui ont été
rénovés récemment dans cet immeuble (nombre de pièces, étages, etc.), quand
les travaux ont été réalisés, leurs coûts des travaux et quels étaient
leurs loyers avant/après travaux.
Ces
éléments nous permettront de nous déterminer de manière générale sur les
différents types de travaux ayant touchés cet immeuble et leur assujettissement ou non à
la LPPPL et aux éventuels contrôles administratifs instaurés par cette législation.
»
22.
Le 25 juillet 2019, la défenderesse a saisi l’autorité de conciliation d’une requête
tendant à l’annulation de la résiliation. Celle-ci a rendu une proposition de jugement
le 1
er
octobre 2019, annulant le congé. La demanderesse s’y est opposée le 8 octobre 2019 et
une autorisation de procéder lui a été délivrée le 28 octobre 2019.
23.
a)
Par demande du 27 novembre 2019, la demanderesse
a conclu, sous suite de frais et dépens, à ce que la résiliation soit déclarée
valable, à ce qu’ordre soit donné à la défenderesse de quitter et rendre libres
les locaux pour le 31 mars 2020, faute de quoi l’huissier du tribunal était chargé
de procéder à l’exécution forcée, le cas échéant avec le concours
de la force publique, et à ce que toute demande de prolongation de bail soit rejetée.
Par écriture du 24 janvier 2020, la défenderesse a conclu au rejet de la demande et, reconventionnellement,
à l’annulation de la résiliation, subsidiairement à une prolongation du bail de
quatre ans jusqu’au 31 mars 2024, avec la faculté de résilier le bail en observant un
préavis d’un mois pour le quinze ou la fin d’un mois.
b)
Lors de l’audience d’instruction et de jugement du 7 février 2020, S.________, administrateur
de la demanderesse, a été interrogé en qualité de partie à forme de l’art.
191 CPC et T.________, gérant d’immeubles auprès de J.________ SA, a été entendu
en qualité de témoin.
aa)
Le témoin T.________ a en substance déclaré que le motif du congé résidait dans
la volonté de la demanderesse de faire exécuter des travaux dans le logement de la défenderesse.
Ce motif aurait, selon lui, été communiqué par écrit à la locataire, en réponse
à sa demande.
Il a expliqué que depuis l’acquisition de l’immeuble par la demanderesse, cinq logements
avaient fait l’objet de travaux de rénovation complète, à l’exception des
colonnes de chute pour deux d’entre eux, que quatre de ces appartements avaient été rénovés
à l’occasion de changements de locataires et que s’agissant du cinquième logement,
à savoir un studio qui se trouvait dans un état d’extrême dégradation, à
la limite de l’insalubrité, il avait été occupé pendant quarante-huit ans par
le même locataire. Il a précisé que le bail du locataire en question avait été
résilié également en raison de problèmes d’ordre personnel avec celui-ci, du
fait de son âge, et que finalement, l’intéressé avait libéré son studio
le 15 juillet 2019 pour être relogé dans un autre studio de l’immeuble, pour un
loyer inférieur à celui payé par le précédent occupant et avant rénovation.
Le témoin T.________ a exposé que d’autres logements de l’immeuble, tel celui loué
par la défenderesse, se trouvaient dans un certain état de vétusté, mais moins extrême
que le studio susmentionné, que l’immeuble n’avait pratiquement pas été entretenu
par son précédent propriétaire, à l’exception de quelques interventions ponctuelles
comme par exemple le remplacement des robinetteries dans l’appartement de la défenderesse,
et que la demanderesse avait ainsi dû investir, depuis son acquisition, quelque 200'000 fr. pour
des travaux d’entretien urgent. S’agissant plus précisément du logement de la défenderesse,
les travaux les plus urgents avaient été réalisés et il ne restait plus que le solde
des travaux de rénovation. L’état du logement de la défenderesse différait
des autres appartements vétustes en cela que le parquet du hall avait été retiré
par la locataire, compte tenu du refus de la précédente propriétaire de procéder
à des travaux pourtant nécessaires ; la chape avait été revêtue de peinture
blanche.
Ce témoin a estimé le coût des travaux à exécuter dans le logement de la défenderesse
entre 32'000 et 35'000 fr. hors honoraires de surveillance, en précisant qu’aucun architecte
n’avait été mandaté. Il a expliqué que ces travaux consistaient en une réfection
complète des revêtements de murs, des sols, de la salle de bain, de la cuisine (avec installation
d’un agencement avec équipement complet) et des installations électriques, ainsi qu’en
un remplacement des colonnes de chute, des conduites et des dérivations. Un désamiantage (d’une
durée de sept jours) était selon lui également nécessaire. Le remplacement des conduites
devait durer deux à trois semaines et l’ensemble des travaux de rénovation devait s’étendre
sur quarante-cinq à soixante jours, le témoin n’étant en revanche pas en mesure
d’indiquer une durée estimée avec un maintien en place de la locataire. De son point
de vue, la présence de la défenderesse n’était pas envisageable au cours des travaux
dans la mesure où il s’agira de désamianter et de « tout casser ».
Il n’y aurait en particulier aucune alimentation le temps du remplacement des conduites, la pose
d’installations provisoires n’ayant pas été envisagée s’agissant de
rénover un appartement isolément.
Le témoin T.________ a relaté que parmi les cinq logements déjà rénovés,
un seul avait fait l’objet d’un désamiantage, en relevant qu’aucun diagnostic
amiante n’avait été réalisé sur l’immeuble, que de telles investigations
n’intervenaient qu’individuellement, au fur et à mesure de la rénovation de chaque
appartement, et qu’à ce stade, il n’y en avait pas eu s’agissant du logement de
la défenderesse, cette opération étant apparue prématurée du fait de la vraisemblable
contestation du congé. De son avis, un désamiantage serait nécessaire, compte tenu du
type de faïence équipant cet objet et du fait que la substance était aussi présente
dans les plinthes.
S’agissant des opérations de remplacement des colonnes de chute, le témoin a indiqué
qu’il avait été opté pour un remplacement tronçon par tronçon ; il
n’y avait à cet égard aucune obligation de suivre un cheminement particulier.
Le témoin T.________ a ajouté qu’aucune demande au sens de la LPPPL n’avait été
déposée à ce stade, une telle opération étant jugée prématurée,
en relevant que des discussions étaient en cours avec le service du logement et qu’il y avait
selon lui de fortes chances pour que l’immeuble ne soit plus assujetti à cette législation,
compte tenu des volumes ECA. Interpellé au sujet des réserves émises par ce même
service dans son courrier du 7 février 2020 quant aux rénovations d’ores et déjà
accomplies, le témoin a déclaré qu’il n’entendait pas se déterminer sur
ce point, qui ne concernait pas la présente procédure. Il justifiait de la même manière
le fait qu’aucune facture relative aux travaux de rénovation déjà réalisés
dans cinq appartements ne figure au dossier.
Selon le témoin, il avait été projeté de résilier également les baux des
autres logements vétustes de l’immeuble, mais les opérations étaient en suspens
dans l’attente de voir quel serait le sort réservé au congé adressé à
la défenderesse. Le choix de rénover en premier lieu l’appartement de la défenderesse
avait été motivé par l’absence de parquet dans le hall du logement, par son état
de vétusté et par le fait que la colonne qui le dessert était celle qui était dans
le plus mauvais état, ce qui justifiait un degré d’intervention prioritaire, en précisant
qu’il s’agissait à l’heure actuelle du logement se trouvant dans le moins bon
état. Il a relevé que le montant du loyer n’avait pas joué de rôle dans cette
décision, même si la volonté de la bailleresse était de réajuster les loyers
après rénovation. Le témoin a ensuite expliqué que, parmi les six appartements de
la colonne où se trouvait l’objet en cause, le studio du rez-de-chaussée avait d’ores
et déjà été rénové et que le locataire du premier étage avait manifesté
son intention de partir à plus ou moins proche échéance, si bien que le choix s’était
orienté sur le logement du dessus. L’attention du témoin étant attirée sur
le fait que l’appartement de la défenderesse se situe au 3
e
étage, l’intéressé a ensuite ajouté que le choix ne s’était pas
porté sur le locataire du 2
e
étage dès lors que, selon son souvenir, sa cuisine avait déjà été agencée
par le précédent propriétaire, que ce locataire avait deux enfants, qu’il était
en place depuis longtemps et qu’il avait demandé de pouvoir occuper un logement plus grand
dans l’immeuble.
Enfin, le témoin T.________ a relevé de possibles erreurs sur les états locatifs produits
au dossier (P. 151 et 152), en ce sens que le locataire [...] était entré dans son ancien studio
en 1971, de même que sur le rapport du 22 mars 2018 (P. 14), dont la date était probablement
erronée. Au sujet de cette dernière pièce, il a indiqué qu’il était possible
qu’il en soit l’auteur mais qu’il n’en avait pas le souvenir.
bb)
Pour sa part, S.________ a expliqué que lors de l’acquisition de l’immeuble, la demanderesse
n’avait pas dans l’idée de le rénover et qu’après cet achat, elle avait
découvert qu’il y avait eu un manque d’entretien et que certains logements méritaient
une rénovation. J.________ SA avait été mandatée afin d’établir un état
des lieux en vue de déterminer les travaux nécessaires, tous les appartements n’ayant
pas été visités avant l’achat. Il a indiqué que dans la mesure où la demanderesse
n’avait pas les moyens de procéder à une rénovation intégrale, mais uniquement
de rénover au maximum entre deux et trois logements par année, elle procédait à un
choix en fonction du degré d’urgence des travaux et de la disponibilité des logements,
en relevant que plusieurs logements avaient ainsi pu faire l’objet de travaux dans l’urgence,
au coup par coup.
Il a par ailleurs déclaré que la demanderesse envisageait d’intervenir dans les appartements
au fur et à mesure des départs de locataires, à l’exception des logements qui nécessitaient
des mesures plus urgentes. Ce n’était pas la demanderesse qui avait déterminé quels
étaient les objets où les travaux impliquaient une résiliation du bail en cours, mais
le gérant T.________. Elle s’en était à cet égard remise à l’analyse
effectuée par celui-ci.
S.________ ignorait au demeurant quels étaient les travaux qui devaient être réalisés
de manière urgente dans le logement de la défenderesse, qu’il n’avait pas visité.
Enfin, il a admis qu’il n’y avait pas d’urgence à faire exécuter les travaux
immédiatement dans cet appartement, mais comme les différents logements devaient être
remis au goût du jour afin que l’immeuble soit correctement valorisé et que tous les
locataires pouvaient obtenir des prolongations de leurs baux, il était nécessaire de procéder
par le biais de résiliations.
24.
Le compte de gestion de l’immeuble en cause
pour la période du 1
er
janvier
au 31 juillet 2020, établi par J.________ SA le 15 juillet 2020, fait état de montants de 11'776
fr. 05 sous la rubrique « Entretien travaux appartements » et de 12'649 fr. 90
sous la rubrique « Rénovation appartements ».
25.
Dans son rapport du 12 août 2020, établi
dans le cadre de la procédure de preuve à futur initiée par la demanderesse (cf.
supra
ch. 12, 17 et 19), l’expert B.________, qui s’était notamment vu adresser le décompte
des travaux réalisés dans un appartement de 3 pièces au 5
e
étage de l’immeuble d’un montant de 53'490 fr., a répondu comme il suit aux questions
qui lui ont été posées :
«
Question
1
Veuillez
décrire l'état des canalisations (soit les six colonnes montantes – eau chaude, eau froide
et circulation –, ainsi que les six colonnes de chute – quatre colonnes d'eaux usées
et deux colonnes d'eau propre) de l'immeuble sis [...] (parcelles n° [...]) ?
Réponse
:
L'immeuble
précité a été construit en 1967.
En
règle générale les installations n'ont pas subi de modifications importantes, les appareils
et robinetterie sont de la même période que la construction.
Les
installations peuvent fonctionner sans grand problème pour autant qu'un suivi d'entretien fonctionne.
[…]
15.
Veuillez
visiter tous les appartements de l'immeuble sis [...] (parcelles [...]) et décrire leur état
général d'entretien ?
NB :
ces visites peuvent être brèves. Elles seront organisées d'entente avec les locataires
qui seront contactés par l'intermédiaire de la société propriétaire et de sa
gérance, une fois que l'appartement-témoin aura été examiné. Parmi l'état
général des appartements, il convient de vérifier notamment l'état général
des stores.
J'ai
visité tous les appartements sauf les no 1 et 3
T.________
de la régie J.________ SA, qui connaît bien l'immeuble, m'a informé que le no 1 avait
été refait par J.________ SA et que le no 3 était en cours de rénovation.
Sur
les 26 appartements de l'immeuble :
-
19 sont dans leur état d'origine,
-
sept ont été partiellement rénovés sous l'ancien propriétaire mais il est vraisemblable
qu'il sera nécessaire de démonter ou démolir ce qui a été refait pour remplacer
les colonnes de chutes et les distributions d'eau froide et d'eau chaude, dans les gaines, les murs et
les sols,
-
six ont été rénovés par le nouveau propriétaire, soit les numéros 1, 12,
32, 52, 53 et 63.
Les
appartements étaient tous habitables et habités.
De
manière générale les appartements étaient dans leur état d'origine lors de la
transaction immobilière mis à part les sept logements qui avaient été partiellement
rénovés.
[…]
17.i.
Quels
seraient, selon votre expérience générale, les frais prévisibles d'une remise en
état des appartements en déficit d'entretien ?
Il
n'y a pas déficit d'entretien, il y a usure normale.
Il
y a certes quelques menus travaux de maintenance à éliminer dont j'estime le montant de leur
élimination entre 1'000 et 2'000 francs par appartement.
Les
frais prévisibles d'une remise en état peuvent être de deux ordres :
1.
Les
propriétaires entretiennent les appartements dans leur état d'origine et réparent ce qui
doit l'être (robinet qui coule, chasse de WC qui ne fonctionne pas, poignée de porte qui se
démonte, etc.)
Ces
menus travaux à faire, à ce jour, compte tenu de ce que j'ai vu, représentent entre 1'000
à 2'000 francs par appartement.
2.
Les
propriétaires décident de rénover les appartements pour répondre à l'attente
des nouveaux locataires et engagent des travaux importants, à savoir :
-              Réfection des salles
de bain
-              installation d'un nouvel
agencement de cuisine y compris cuisinière et hotte comme encore le remplacement du carrelage
-              réfection des colonnes
de chute et de distribution d'eau chaude et froide
-              contrôle et adaptation
des installations électriques ponçage et vitrification des parquets voire leur remplacement
-              réfection complète
des peintures
-              réglage des armoires
-              remplacement des stores
-              rénovation des balcons
(carrelage et peinture).
Alors
il s'agit d'une « remise en état » qui devient une restauration et une amélioration
à plus-value et qui permet une adaptation du loyer.
J'estime
ces travaux entre 50'000 et 70'000 francs compte tenu du fait qu'il y a des appartements d'une, deux
et trois pièces.
»
26.
La défenderesse bénéficie du Revenu
d’insertion depuis le 1
er
août 2016 et a bénéficié des prestations de l’assurance-chômage durant
un délai-cadre d’indemnisation initialement fixé du 1
er
août 2018 au 31 juillet 2020, son gain assuré ayant été fixé à 1'007 fr.
et l’indemnité journalière à laquelle elle avait droit à 37 fr. 10.
En 2017, le revenu annuel de la défenderesse était de 8'712 fr. et son revenu imposable nul,
sa fortune étant de 6'339 fr. au 31 décembre 2017. En 2018, son revenu annuel était de
8'072 fr. et son revenu imposable nul, sa fortune étant de 5'223 fr. au 31 décembre 2018. Aucun
acompte d’impôt ne lui a été réclamé pour l’année 2020. En
janvier 2020, elle a réalisé un salaire mensuel net de 466 fr. 30 en travaillant à la
Ville de [...].
En droit
:
1.
1.1
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l’art. 236 CPC, dans les
causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions devant l’autorité
précédente est de 10'000 fr. au moins (art. 308 aI. 2 CPC).
En cas de litige portant sur la validité d’un congé, la valeur litigieuse correspond
au loyer de la période minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n’est
pas valable, période qui s’étend jusqu’à la date pour laquelle un nouveau
congé peut être donné. En principe, la durée déterminante pour le calcul de
la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans pendant
laquelle l’art. 271a al. 1 let. e CO consacre l’annulabilité d’une résiliation
(ATF 144 III 346 consid. 1.2, JdT 2019 II 235 ; ATF 137 III 389 consid. 1.1 ; ATF 119 II 147
consid. 1, JdT 1994 I 205 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 consid. 1.1 ; JdT 2011 III 83).
Ecrit et motivé, l’appel doit être introduit dans les trente jours à compter de
la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation
(art. 311 aI. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, formé en temps utile
contre une décision finale par une partie qui y a un intérêt digne de protection (art.
59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des conclusions supérieures à 10'000 fr. au vu du montant
du loyer mensuel brut, l’appel est recevable.
La réponse, déposée en temps utile (art. 312 al. 2 CPC), est également recevable.
Il en va de même de la réplique spontanée déposée par l’appelante dans
les dix jours suivant la communication de la réponse (ATF 138 I 484 consid. 2, JdT 2014 I 32 ;
ATF 138 I 154 consid. 2.3.3, JdT 2013 I 162 ; TF 1B_214/2019 du 25 juin 2019 consid. 2.1).
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir
l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées
par la loi à la décision du juge et doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office
conformément au principe général de l'art. 57 CPC (Jeandin, Commentaire romand, Code de
procédure civile, 2
e
éd., Bâle 2019, nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l'appréciation des
faits sur la base des preuves administrées en première instance (art. 157 CPC en relation avec
l'art. 310 let. b CPC ; Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC ; JdT 2011 III 43 et les références
citées) et vérifie si le premier juge pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III
374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2).
3.
3.1
L’appelante a produit des pièces à
l’appui de son mémoire, dont il convient d’examiner la recevabilité.
3.2
L'art. 317 al. 1 CPC prévoit que les faits
et moyens de preuve nouveaux sont admissibles en appel pour autant qu'ils soient invoqués ou produits
sans retard (let. a) et qu'ils n'aient pas pu l'être en première instance, bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Ces conditions sont cumulatives
(TF 5A_456/2016 du 28 octobre 2016 consid. 4.1.1) et il appartient à l'appelant de démontrer
que celles-ci sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer spécialement de tels
faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon
lui (ATF 143 III 42 consid. 4.1, JdT 2017 II 342 avec note de Tappy ; TF 4A_508/2016 du 16 juin
2017 consid. 4.1 ; TF 5A_266/2015 du 24 juin 2015 consid. 2.2.2 ; TF 4A_540/2014 du 18 mars
2015 consid. 3.1, publié in RSPC 2015 p. 339 ; TF 4A_334/2012 du 16 octobre 2012 consid. 3.1,
publié in SJ 2013 I 311).
On distingue à cet effet vrais et faux novas. Les vrais novas sont des faits ou moyens de preuve
qui ne sont nés qu'après la fin de l'audience de débats principaux de première instance ;
ils sont recevables en appel lorsqu'ils sont invoqués sans retard après leur découverte.
Les faux novas sont des faits ou moyens de preuve nouveaux qui existaient déjà lors de l'audience
de débats principaux ; leur recevabilité en appel est exclue s'ils avaient pu être
invoqués en première instance en faisant preuve de la diligence requise (TF 5A_882/2017 du
1
er
février
2018 consid. 5.3, publié in RSPC 2018 p. 218 ; TF 5A_756/2017 du 6 novembre 2017 consid.
3.4 ; Colombini, Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise relative à
l’appel et au recours en matière civile, in JdT 2013 III 131, spéc. p. 150, n. 40).
3.3
En l’occurrence, les pièces 1 à
3 sont des pièces dites de forme, de sorte qu’elles sont recevables.
La pièce 4 est un rapport d’expertise judiciaire du 12 août 2020 de l’architecte
B.________, établi à l’attention de la juge de paix dans le cadre de la procédure
de preuve à futur divisant l’appelante d’avec l’ancienne propriétaire de
l’immeuble en cause. Ce titre est recevable dès lors qu’il est postérieur à
la clôture de l’instruction en première instance, intervenue à l’issue de
l’audience du 7 février 2020, et qu’il ne pouvait pas être produit antérieurement.
La pièce 6, à savoir un « compte de gestion » de l’immeuble en cause
pour la période du 1
er
janvier au 31 juillet 2020, daté du 15 juillet 2020, est recevable pour le même motif.
La pièce 5, soit un « compte de gestion » de l’immeuble pour la période
du 1
er
janvier au 31 décembre 2019 daté du 16 janvier 2020, est irrecevable dès lors que ce document
aurait pu être produit en première instance en faisant preuve de la diligence requise.
Il en va de même de la pièce 7, à savoir un document intitulé « budget
travaux » concernant un appartement de 2.5 pièces de l’immeuble litigieux établi
par la gérance le 3 septembre 2020, puisque rien n’indique que ce titre ne pouvait pas être
établi et produit avant le 7 février 2020. Certes cette pièce indique que les travaux
en question ont débuté le 3 septembre 2020. Cela étant, il aurait été loisible
à l’appelante de produire en première instance déjà des documents similaires
en lien avec les travaux de rénovation déjà effectués dans les autres appartements
de l’immeuble.
4.
4.1
L’appelante fait grief aux premiers juges
d’avoir annulé le congé. Elle soutient qu’elle aurait établi sa volonté
de mener une politique systématique de rénovation des logements de l’immeuble et qu’elle
aurait disposé d’un projet de rénovation suffisamment mûr et précis au moment
de la résiliation pour justifier celle-ci, ces éléments étant selon elle attestés
notamment par les rapports techniques demandés à la gérance, les devis qu’elle a
fait établir et le rapport d’expertise du 12 août 2020. Elle fait également
valoir que l’état de l’appartement de l’intimée justifierait la réalisation
de travaux de rénovation importants ne permettant pas le maintien de la locataire. Elle relève
enfin que la résiliation du bail ne répondrait pas à un autre motif que celui de procéder
à des travaux de rénovation, lequel serait avéré.
De son côté, l’intimée fait valoir que l’appelante ne mènerait pas une
politique systématique de rénovation des logements, notamment car elle aurait allégué
en première instance la réalisation de travaux d’entretien et elle entendrait éviter
le remplacement des conduites. En outre, l’appelante n’aurait pas su de quelle manière
elle allait rénover l’appartement au moment de la résiliation, de sorte que les travaux
envisagés ne seraient pas suffisamment concrets. Elle soutient également que l’appelante
aurait échoué à démontrer que les travaux envisagés ne permettraient pas de
maintenir le bail et qu’il y aurait urgence à les réaliser.
Les premiers juges ont retenu que les seuls éléments fournis par l’appelante en vue de
démontrer son intention de faire exécuter des travaux dans le logement litigieux consistaient
en des documents établis par le gérant de l’immeuble, les déclarations de celui-ci
et ses propres explications. Or les déclarations du gérant ne revêtaient qu’une
faible valeur probante, à l’instar des déclarations de l’intéressée,
l’administrateur de l’appelante n’ayant d’ailleurs pas été en mesure
d’indiquer quels travaux devaient nécessairement être exécutés. Quant aux devis
produits, ils concernaient uniquement des travaux à réaliser sur l’ensemble du bâtiment
et ne portaient pas sur le projet de rénovation de l’appartement de l’intimée,
aucun architecte ni aucune entreprise n’ayant du reste été contacté au jour de l’audience
en vue de la mise en œuvre des travaux prétendument projetés. En outre, l’existence
de la politique systématique de rénovation alléguée par l’appelante n’était
pas démontrée, celle-ci n’ayant produit aucune facture relative aux travaux déjà
réalisés et la seule mention, dans le préavis du 7 février 2020 du Service des communes
et du logement, de logements récemment rénovés ne suffisait pas à établir la
réalité des travaux. L’autorité précédente a relevé qu’à
supposer qu’une telle politique fût suffisamment vraisemblable, il n’en demeurait pas
moins que la nature exacte des travaux devant être réalisés dans l’appartement de
l’intimée était inconnue, les déclarations du gérant étant insuffisamment
probantes à cet égard. Il n’était ainsi pas démontré que l’état
de cet appartement, qui avait déjà fait l’objet de plusieurs interventions ponctuelles,
nécessiterait à l’heure actuelle des travaux, hormis une simple remise au goût du
jour. Les premiers juges ont également constaté qu’ils n’étaient pas renseignés
sur les conséquences concrètes de la présence de la locataire sur le déroulement
ou le coût des travaux et que rien n’indiquait qu’il ne serait pas possible de poser
des installations provisoires, pour un surcoût modeste, le temps d’effectuer certains travaux,
ou de planifier certaines interventions de courte durée lors d’absences de la locataire. L’appelante
avait ainsi échoué à rendre vraisemblable le fait que la présence de l’intimée
serait propre à engendrer des complications ou un surcoût significatif. Les magistrats ont
encore relevé que le fait que l’indication des loyers pratiqués dans l’immeuble
ait été systématiquement occultée sur les divers documents produits par l’appelante
laissait à penser que celle-ci avait tenté de dissimuler le rôle joué par ce critère
dans la décision de résilier le bail de l’intimée, qui payait le second loyer le
moins cher parmi les appartements de 2 pièces de l’immeuble, et que l’appelante avait
ainsi cherché à se départir progressivement des locataires aux loyers les plus modestes
en vue de revaloriser les logements, sans toutefois apporter la preuve que le rendement retiré de
l’immeuble permettait une telle opération.
4.2
4.2.1
Lorsque le bail est de durée
indéterminée – ce qui est le cas lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite
(cf. art. 255 al. 2 et 3 CO et ATF 114 II 165 consid. 2b) –, chaque partie est en principe libre
de résilier le contrat en respectant les délai et terme de congé (cf. art. 266a al. 1
CO ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1, JdT 2014 II 418). Le bail n'oblige
les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue ; au terme du contrat, la
liberté contractuelle renaît (TF 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.2 et les références
citées). La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation
particulier (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1).
Le bailleur est en principe libre de résilier le bail pour exploiter son bien de la manière
qu'il juge la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer
des travaux de transformation ou de rénovation (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1, JdT 2017 II 220),
pour obtenir un rendement plus élevé (ATF 136 III 190 consid. 2 ; TF 4A_293/2016 du 13
décembre 2016 consid. 5.2.3), ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou les attribuer
à ses proches (TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.1).
4.2.2
La seule limite à la liberté
contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur
une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles
de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO).
La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe
de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC ;
ATF 136 III 190 consid. 2).
Les cas typiques
d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution
juridique contrairement à son but, disproportion grossière des intérêts en présence,
exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé.
Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun
intérêt objectif, sérieux et digne de protection, s'il est purement chicanier ou encore
fondé sur un motif qui n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 136 III 190 consid. 2 et les
références citées).
Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation
entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1), ou
que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur
à ce qu'il prenne fin,
mais pour autant qu'il
n'existe pas une disproportion manifeste des intérêts en présence (Lachat, Le bail à
loyer, Lausanne 2019, pp. 962-963)
.
Selon la jurisprudence, il appartient au locataire qui demande l'annulation du congé de prouver
les circonstances permettant de déduire que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi.
Le bailleur qui résilie doit toutefois collaborer à la manifestation de la vérité
en indiquant le motif du congé s'il en est requis (art. 271 al. 2 CO) et, en cas de contestation,
fournir tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du
motif invoqué (ATF 135 III 112 consid. 4.1 et les références citées, JdT 2009
I 491 ; TF 4A_113/2019 du 9 juillet 2019 consid. 3). Autrement dit, celui qui donne le congé
doit rendre au moins vraisemblables les motifs du congé (TF 4A_583/2008 du 23 mars 2009 consid.
4.1 et les références citées). Pour déterminer si une résiliation tombe sous
le coup de l'art. 271 al. 1 CO, il y a lieu de procéder à une appréciation de cas
en cas, eu égard à l'ensemble des circonstances existant au moment où la résiliation
a été donnée, notamment à la motivation du congé et à l'historique de la
relation contractuelle (TF 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 5.2.2).
4.2.3
La jurisprudence considère
que le congé n'est pas abusif lorsque le bailleur signifie un congé ordinaire en vue d'accomplir
d'importants travaux de rénovation, transformation ou assainissement qui limitent considérablement
la possibilité d'utiliser les locaux loués (ATF 135 III 112 consid. 4.2, JdT 2009 I 491). La
validité du congé suppose qu'au moment où il est donné, le bailleur dispose d'un
projet suffisamment mûr et élaboré pour pouvoir constater concrètement que la présence
du locataire entraverait les travaux, engendrerait des complications, coûts supplémentaires
ou retards dans les travaux envisagés, au point de nécessiter l'évacuation du locataire ;
à défaut, il est abusif (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1 ; ATF 140 III 496 consid. 4.2.2 ;
TF 4A_142/2017 du 3 août 2017 consid. 4.1). Il en est de même lorsque le projet du bailleur
apparaît objectivement impossible, notamment parce qu'il est de toute évidence incompatible
avec les règles du droit public applicables et que le bailleur n'obtiendra donc pas les autorisations
nécessaires ; la preuve de l'impossibilité objective incombe au locataire (ATF 140 III
496 consid. 4.1).
Le Tribunal fédéral a rappelé qu'une résiliation ne contrevient pas aux règles
de la bonne foi lorsque le bailleur envisage d'entreprendre, selon des critères de construction
techniques et économiques appropriés, de vastes travaux d'assainissement limitant considérablement
la possibilité d'utiliser les locaux loués et qu'il se trouve dans la nécessité de
faire évacuer les lieux (ATF 135 III 112 consid. 4.2, JdT 2009 I 491 ; cf. Higi, Zürcher
Kommentar, 4
e
éd., Zurich 1996, n. 87 ad art. 271 CO et les exemples mentionnés). L'élément déterminant
pour exclure le caractère abusif réside dans les retards ou les complications qu'entraînerait
la présence du locataire durant les travaux. Si de tels retards ou complications ne sont pas à
craindre, la réalisation des travaux ne justifie en principe pas le congé (TF 4A_414/2009 du
9 décembre 2009 consid. 3.1).
Le congé est abusif si le projet du bailleur d'entreprendre des rénovations ne présente
pas de réalité tangible ou s'il n'est pas possible d'apprécier l'importance des travaux
envisagés, notamment l'entrave provoquée par ceux-ci sur l'utilisation à venir des locaux
loués (TF 4A_425/2009 du 11 novembre 2009 consid. 3.2.2). De vastes travaux d'assainissement
dans le cadre desquels non seulement les cuisines et les salles de bain sont changées, mais aussi
l'ensemble des conduites, les sols, les murs ainsi que les plans des appartements sont modifiés
entraînent, selon l'expérience générale de la vie, des immiscions et des dérangements
qui limitent considérablement la possibilité d'utiliser les locaux et rendent nécessaire
l'évacuation des lieux (ATF 135 III 112 consid. 4.2, JdT 2009 I 491).
Il ne suffit pas que le locataire se dise prêt à rester dans les locaux durant les travaux
et à s'accommoder des inconvénients qui en résultent ; ce n'est en effet que si sa
présence ne compliquerait pas les travaux, ou seulement de manière insignifiante, que la résiliation
est annulable (TF 4A_200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.1.3.1 ; TF 4A_583/2014 du 23 janvier
2015 consid. 2.1.1).
4.3
En l’espèce, après
être devenue propriétaire de l’immeuble en cause le 28 août 2018, l’appelante
a demandé en octobre 2018 à J.________ SA de lui fournir un rapport technique sur l’état
de l’immeuble, comme l’atteste le courriel du 4 octobre 2018 et son annexe, ce premier document
faisant état du fait que la rénovation de deux appartements était en cours. Il ressort
du courrier de la gérance du 4 mars 2019 que celle-ci a fait établir des constats quant à
l’état des colonnes d’induction de l’immeuble, qui présentaient de la rouille
et de la corrosion, ainsi que des colonnes de chute, dont l’état général a été
qualifié d’obsolète. Le document « état général des logement
[sic] [...] » portant par erreur la date du 22 mars 2018 selon le témoin T.________ –
au sujet duquel l’appelante a indiqué la date du 22 mars 2019 dans son bordereau de pièces
du 27 novembre 2019, ce qui apparaît crédible dès lors que J.________ SA n’était
manifestement pas encore en charge de la gérance de l’immeuble le 22 mars 2018 et que le rapport
technique du 4 octobre 2018 indique que les appartements n’ont pas été visités
– démontre que deux appartements avaient déjà été rénovés par
l’appelante, qu’un troisième était en cours de rénovation et que les cuisines,
les salles de bains ainsi que les revêtements des sols et murs de la majorité des autres appartements
non rénovés par l’appelante étaient « d’origine », étant
rappelé que l’immeuble a été construit en 1967. Entre septembre et novembre 2018,
l’appelante a fait établir des devis relatifs à l’entretien du système de
chauffage, ainsi qu’à l’assainissement des colonnes d’induction et de chute. En
mai 2019, l’appelante a encore fait établir un devis portant sur des travaux de finitions
intérieures et extérieures sur les portes-fenêtres du rez-de-chaussée ainsi que sur
des fenêtres. Il ressort également de l’état locatif au 10 juillet 2019 produit
sous pièce 152 que la plupart des appartements dont le loyer est le plus élevé sont ceux
qui ont une date de début de bail postérieure à l’acquisition de l’immeuble
par l’appelante, ce qui tend à démontrer que ces logements ont été rénovés
par l’intéressée. Le courrier du 7 février 2020 du Service des communes et du logement
établit la rénovation d’un appartement de 3.5 pièces au 5
e
étage de l’immeuble ayant débuté en novembre 2019 et fait état d’« autres
logements qui ont déjà été rénovés récemment ».
Analysé objectivement, l’ensemble de ces circonstances permet de démontrer à satisfaction,
contrairement à ce qu’ont retenu les premiers juges et à ce que soutient l’intimée,
qu’au moment où la résiliation a été adressée à la locataire le 10
juillet 2019, l’appelante menait une politique de rénovation des appartements de son immeuble
et avait déjà procédé à la rénovation de logements. Cette politique a d’ailleurs
été confirmée par le témoin T.________, dont les déclarations à cet égard
ne sont nullement contredites par les éléments du dossier, de sorte qu’il ne saurait
être retenu que celles-ci seraient sujettes à caution. Par surabondance, la politique de rénovation
entreprise par l’appelante est également corroborée par les constatations de l’expert
B.________. Son rapport du 12 août 2020 indique que dix-neuf appartements sont dans leur état
d’origine, que sept ont été partiellement rénovés par l’ancien propriétaire
– avec la précision qu’il est « vraisemblable qu’il sera nécessaire
de démonter ou démolir ce qui a été refait pour remplacer les colonnes de chutes
et les distributions d’eau froide et d’eau chaude, dans les gaines, les murs et les sols »
– et que six appartements avaient été rénovés par l’appelante.
En outre, on ne saurait considérer que le choix de rénover l’appartement de l’intimée
serait irrationnel, au regard des critères objectifs à disposition, étant relevé
que la bailleresse peut légitimement choisir de rénover un appartement dans le but d’une
valorisation de l’immeuble. En effet, l’appartement en question est loué depuis le 1
er
février 1996 et l’intimée s’est plainte à plusieurs reprises de défauts
affectant son logement. Les cuisine, salle de bain et revêtements de sol et murs sont d’origine
et, contrairement aux autres appartements n’ayant pas encore été rénovés, ce
logement ne dispose plus de parquet dans le hall d’entrée, où la chape, repeinte en blanc,
est apparente. L’appartement n’a par ailleurs jamais fait l’objet d’une rénovation,
hormis des interventions ponctuelles concernant le réfrigérateur, la fixation d’une armoire
dans la cuisine, la fuite d’un évier et le remplacement de la robinetterie. S’agissant
de ce dernier remplacement, la facture y relative du 30 juin 2019 de l’entreprise [...] indique
la réalisation d’« essais pour déboucher la conduite d’eau froide dans
le mur de la salle de bains avec de l’air comprimé mais sans garantie ». Vu l’état
de vétusté des colonnes de chute et de distribution d’eau de l’immeuble, le besoin
de rénovation de l’appartement de l’intimée, dont la conduite d’eau froide
est bouchée selon la facture précitée, se justifie d’autant plus.
L’intimée fait fausse route lorsqu’elle tente de démontrer le caractère non
urgent des travaux à entreprendre, puisqu’il ne s’agit pas d’une condition autorisant
la résiliation. L’intéressée ne saurait davantage être suivie lorsqu’elle
relève l’absence d’information sur la nature des travaux réalisés dans les
six appartements déjà rénovés par l’appelante. On rappellera à cet égard
que le témoin T.________ a déclaré que ceux-ci avaient été « rénovés
totalement », dont certains avec le remplacement des colonnes de chute, et a précisé,
s’agissant des travaux de rénovation projetés dans l’appartement de l’intimée,
qu’il s’agirait en particulier d’une réfection complète des revêtements
de murs, des sols, de la salle de bain, de la cuisine, des colonnes de chutes et des conduites. On relèvera
qu’il n’y a pas lieu de dénier toute force probante à un témoignage du seul
fait que son auteur est l’employé d’une partie (CACI 18 août 2017/366 consid. 4.3,
concernant un conflit du travail), ce d’autant qu’on ne voit pas que ce gérant ait un
intérêt personnel à l’issue de la cause du simple fait que c’est lui qui avait
déterminé quels étaient les appartements pour lesquels les travaux impliquaient une résiliation
du bail en cours et que l’appelante s’en est remise à l’analyse de celui-ci. Par
ailleurs, les déclarations de ce témoin quant au remplacement des colonnes de chutes et des
conduites sont corroborées par le fait que l’appelante a demandé des devis concernant
l’assainissement des conduites et que ces installations sont vétustes. De plus, les appartements
déjà rénovés ont vraisemblablement vu leurs revêtements de sol et des murs,
ainsi que leurs salles de bain et cuisines être remis à neuf, ce qui démontre que ces
installations seront également remises à neuf dans le cadre des travaux de rénovation
du logement en cause comme l’a déclaré le témoin T.________. En effet, le décompte
des travaux réalisés dans un appartement de 3 pièces au 5
e
étage
remis à l’expert B.________ fait état d’un montant de 53'490 francs. Or cet
expert a estimé les travaux de rénovation pouvant être réalisés dans les appartements
« pour répondre à l’attente des nouveaux locataires » entre 50'000
fr. et 70'000 fr. selon le nombre de pièces, en précisant qu’il s’agissait de travaux
de réfection des salles de bain, d’installation d’un nouvel agencement de cuisine, y
compris cuisinière, hotte et remplacement du carrelage, de réfection des colonnes de chute
et de distribution d’eau, de contrôle et d’adaptation des installations électriques,
de ponçage et de vitrification des parquets, voire leur remplacement, de réfection complète
des peintures, de réglage des armoires, de réfection des stores et de rénovation des balcons
(carrelage et peinture). On précisera enfin qu’il ne peut pas être reproché à
l’appelante de ne pas avoir produit de devis relatifs aux travaux de rénovation qu’elle
entendait entreprendre dans l’appartement de l’intimée. La résiliation a été
adressée plus de huit mois à l’avance et il était légitime pour l’appelante
d’attendre le résultat de la procédure de contestation du congé pour approcher des
entreprises en vue de travaux dont la date de début est en l’état incertaine.
Des circonstances d’espèce, aucune volonté de dissimuler un autre motif que celui de
vouloir entreprendre des travaux de rénovation dans l’appartement litigieux ne peut être
retenue. En particulier, les premiers juges ne peuvent pas être suivis lorsqu’ils considèrent
que l’appelante aurait cherché à dissimuler le rôle joué par le critère
du loyer du logement de l’intimée en occultant systématiquement les divers documents
produits où apparaissaient les loyers pratiqués dans l’immeuble, puisque des états
locatifs aux 1
er
octobre
2018 et 10 juillet 2019 non cavardiés, clairs et transparents, ont été produits sous pièces
151 et 152. Peu importe à cet égard que ces deux états locatifs n’indiquent pas
les noms des locataires ou les numéros d’appartements, ou que les logements soient classés
dans un ordre différent de celui du document « état général des logement
[sic] [...] », comme le relève l’intimée. Il n’y a par ailleurs rien
à tirer du fait que certaines rénovations aient eu lieu lors des départs des locataires
concernés, dès lors que le bailleur reste libre de résilier le bail en vue de travaux
de rénovation, sans qu’il ne soit soumis à l’exigence d’une résiliation
de la part du locataire, la seule restriction découlant du respect du principe de la bonne foi.
L’intimée échoue ainsi à démontrer que le motif invoqué par l’appelante
ne serait pas réel. Les premiers juges se sont montrés trop exigeants vis-à-vis de la
bailleresse quant à son obligation de collaborer à la manifestation de la vérité
et procèdent par-là à un renversement du fardeau de la preuve et donc à une violation
de l’art. 8 CC, même si celle-ci n’est pas directement dénoncée. On ne saurait
par ailleurs considérer que l’appelante n’a pas collaboré à la manifestation
de la vérité, puisqu’elle a fourni les éléments en sa possession nécessaires
à la vérification du motif invoqué par ses soins.
A cela s’ajoute qu’il n'est pas établi que la présence de l’intimée
ne serait pas propre à entraîner des complications, des coûts supplémentaires ou
une prolongation des travaux envisagés, la nature de ceux-ci plaidant d’ailleurs en sens contraire.
Selon la jurisprudence rappelée ci-dessus (cf.
supra
consid. 4.2.3), de vastes travaux d’assainissement dans le cadre desquels non seulement les cuisines
et les salles de bain sont changées, mais aussi l’ensemble des conduites, les sols, les murs
ainsi que les plans des appartements sont modifiés, entraînent, selon l’expérience
générale de la vie, des immissions et des dérangements qui limitent considérablement
la possibilité d’utiliser les locaux et rendent nécessaire l’évacuation des
lieux. Dans un autre cas, les juges fédéraux ont expressément retenu qu’il était
« manifeste que la réfection totale de la cuisine et des salles d’eau [était]
plus compliquée si le locataire occup[ait] l’appartement, car il ne p[ouvait] être totalement
privé de l’usage de ces installations durant des jours » (TF 4A_126/2012 du 3 août
2012 consid. 2.4 ; cf. également TF 4A_491/2018 du 8 mai 2019, consid. 3.4 en matière
de suppression de l’arrivée d'eau). Dans le cas d’espèce, une partie seulement
des travaux envisagés permet déjà d’exclure la présence de l’intimée
dans l’appartement litigieux. En particulier, la réfection – voire le remplacement vu
leur état de dégradation, l’expert B.________ ayant d’ailleurs indiqué dans
sa réponse à la question 15 qu’il faudrait les remplacer – des colonnes de chute
et de distribution d’eau – dont celle d’eau froide est bouchée selon la facture
du 30 juin 2019 précitée – impliquera vraisemblablement des travaux de percements
dans les dalles et les murs ainsi qu’une coupure des arrivées et évacuations d’eau
durant plusieurs jours, étant relevé que les seuls travaux d’assainissement des installations
d’eau froide et d’eau chaude dans l’ensemble de l’immeuble ont été
prévus sur une durée totale de treize jours selon le devis du 13 novembre 2018 de [...] et
que le témoin T.________ a estimé une durée de deux à trois semaines nécessaire
au remplacement des conduites. En outre, la rénovation complète de la salle de bains et de
la cuisine évoquée par ledit témoin impliquera également une impossibilité d’utiliser
ces pièces et leurs installations durant plusieurs jours. Enfin, ce témoin a fait état
d’une probable nécessité d’un désamiantage, d’une durée estimée
à sept jours, qui n’apparaît pas invraisemblable compte tenu de l’année de
construction de l’immeuble. Il est ainsi établi que les travaux de rénovation projetés
par l’appelante sont incompatibles ou rendus plus malaisés avec la présence de l’intimée
dans les locaux.
Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la résiliation litigieuse n’est
pas contraire à la bonne foi. Elle ne saurait l’être du seul fait qu’elle entraîne
des conséquences pénibles pour l’intimée ou que l’intérêt de cette
dernière au maintien du bail paraîtrait plus important que celui de l’appelante à
ce qu’il prenne fin, au regard par exemple d’un objectif de valorisation du bail de la part
de la bailleresse. Aucune disproportion manifeste des intérêts en présence n’a valablement
été mise à jour.
L’appel doit donc être admis sur ce point.
5.
5.1
Subsidiairement, pour le cas où
la résiliation serait déclarée valable, l’intimée a conclu à ce qu’une
prolongation bail de quatre ans, jusqu’au 31 mars 2024, lui soit accordée. Se référant
aux éléments allégués en première instance, l’intéressée fait
en substance valoir que le bail durerait depuis vingt-quatre ans, qu’elle bénéficierait
du Revenu d’insertion, qu’elle aurait des activités accessoires dans la commune de [...]
et que ses recherches d’un nouveau logement n’auraient pas abouti en raison de sa situation
personnelle et financière, ainsi que de la pénurie de logements.
L’appelante a conclu à ce que toute demande de prolongation soit rejetée, sans autre
explication.
5.2
Selon l’art. 272 al. 1 CO, le locataire
peut demander la prolongation d’un bail de durée déterminée ou indéterminée
lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que
les intérêts du bailleur le justifient. L’al. 2 de cette disposition précise que
dans la pesée des intérêts, l’autorité compétente se fondera notamment
sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat (let. a), la durée du bail
(let. b), la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement
(let. c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser
eux-mêmes les locaux ainsi que l’urgence de ce besoin (let. d) et la situation sur le marché
local du logement et des locaux commerciaux (let. e).
La pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive sert non seulement à
déterminer le principe d'une éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée. Les
règles sur la prolongation tendent à adoucir les conséquences pénibles que la résiliation
peut entraîner pour le locataire (ATF 116 Il 446 consid. 3b ; TF 4A_281/2008 du 12 septembre
2008 ; Lachat, op. cit., p. 1000). Il s'agit d'accorder au locataire plus de temps qu'il n'en aurait
selon le délai de résiliation ordinaire pour trouver de nouveaux locaux (ATF 135 III 121
consid. 2 ; ATF 125 III 226 consid. 4b ; ATF 104 II 311, JdT 1979 I 495), et non de lui donner
l'occasion de profiter le plus longtemps possible de celui qu'il a (ATF 116 II 446 consid. 3b). La prolongation
n'a donc de sens que si elle permet d'atténuer les conséquences pénibles qu'entraînerait
le congé (ATF 116 II 446 ; TF 4A_662/2012 du 7 février 2013 consid. 7.4).
La durée de la prolongation ne peut pas être déterminée schématiquement. Dans
chaque cas, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en jeu en se fondant
sur les critères énumérés à l'art. 272 al. 1 et 2 CO (TF 4C.167/2004 du
3 août 2004 consid. 3.1). La détermination de la durée de la prolongation en fonction
des critères précités relève du pouvoir d'appréciation du juge, selon les règles
du droit et de l'équité (art. 4 CC). Celui-ci doit tenir compte du but de la disposition, qui
est de donner du temps au locataire pour trouver une solution de remplacement, et procéder à
une pesée des intérêts en présence. Le juge ne transgresse pas le droit fédéral
en exerçant le pouvoir d'appréciation que la loi lui accorde. Le droit fédéral n'est
violé que si le juge sort des limites fixées par la loi, s'il se laisse guider par des considérations
étrangères à la disposition applicable, s'il ne prend pas en compte les éléments
d'appréciation pertinents ou s'il en tire des déductions à ce point injustifiables que
l'on doive parler d'un abus du pouvoir d'appréciation (ATF 136 III 190 consid. 6 ; ATF 135
III 121 consid. 2 ; ATF 125 III 226 consid. 4b ; TF 4A_662/2012 du 7 février 2013 consid.
7 ; TF 4A_130/2008 du 26 mai 2008 consid. 3.1). En particulier, le juge doit prendre en compte
les circonstances et la durée du bail, mais aussi la situation personnelle et financière de
chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché (ATF 136 III 190 consid.
6 ; TF 4A_159/2018 du 11 juillet 2018 consid. 3.1). Il peut tenir compte du délai qui s'est
écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, comme
de la durée de la procédure judiciaire qui prolonge en fait le bail, ainsi que du fait que
le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement
(ATF 125 III 226 consid. 4c ; TF 4A_639/2018 du 21 novembre 2019 consid. 6.1 ; TF 4A_31/2013
du 2 avril 2013 consid. 3.1 ; TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 5.1, publié in
SJ 2017 I 165). Le juge se demandera s'il est particulièrement difficile pour le locataire de trouver
des locaux de remplacement, notamment en raison de la nature particulière de ses activités
et tiendra compte du besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (ATF 136
III 190 consid. 6 ; TF 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 3.1 ; TF 4A_57/2012 du 29 juin
2012 consid. 2.3, publié in SJ 2012 I 473).
L'art. 272b al. 1 CO prévoit que la durée de la prolongation est de quatre ans au maximum pour
des baux d'habitation, limite dans laquelle une ou deux prolongations peuvent être accordées
(Lachat, op. cit., p. 1013). Procéder par deux prolongations successives ne se justifie cependant
que lorsqu'il existe une incertitude caractérisée sur la situation à la fin de la première
période de prolongation (TF 4A_621/2009 du 25 février 2010 consid. 2.4.2, publié
in CdB 2010, p. 83). L’octroi d'une première prolongation est ainsi indiqué lorsqu'on
peut difficilement estimer si un objet de remplacement approprié pourra être trouvé dans
la prolongation accordée et que des éléments plus précis pourront être tirés
ultérieurement de l'évolution du marché immobilier, en tenant compte des efforts du locataire
entretemps (TF 4A_699/2014 du 7 avril 2015 consid. 3.5). De façon générale, le juge accordera
une première prolongation s'il ne parvient pas à établir un pronostic sur la possibilité
que le locataire retrouve des locaux dans le laps de temps accordé. Il prendra aussi en compte l'éventuel
besoin du bailleur d'obtenir la restitution des locaux (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1 ; TF 4A_411/2017
du 21 février 2020 consid. 4.1). Une prolongation unique peut être ordonnée lorsque, au
moment du jugement, un pronostic fiable peut être posé quant aux difficultés du locataire
à trouver un local de remplacement (CACI 5 juillet 2018/397 consid. 4.2 ; CACI 23 mai 2017/99
consid. 3.2 ; CACI 20 août 2014/443 consid. 5 ; Weber, Basler Kommentar, Bâle
2008, n. 15 ad art. 272 CO), respectivement lorsque le locataire peut disposer d'une solution de remplacement
en déployant les efforts nécessaires (Conod, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire
pratique, 2
e
éd., Bâle 2017, n. 9 ad art. 272b CO). Une prolongation unique est également envisageable
lorsque le locataire n'a pas fait de recherches intensives de locaux de remplacement jusqu'au moment
de la prolongation (TF 4C.400/2001 du 4 mars 2002 consid. 4 ; Svit, Das schweizerische Mietrecht :
Kommentar, 4
e
éd., Zurich 2018, n. 6 ad art. 272b CO).
5.3
En l’espèce, l’intimée,
dont le bail a débuté le 1
er
février 1996, occupait l’appartement en cause depuis plus de vingt-trois ans lorsqu’elle
a reçu la résiliation. Une telle durée du bail implique usuellement des attaches et habitudes
dans le quartier et la localité.
En ce qui concerne la situation financière de l’intimée, il ressort des pièces au
dossier qu’en 2017, son revenu annuel était de 8'712 fr. et son revenu imposable nul, sa fortune
étant de 6'339 fr. au 31 décembre 2017, et qu’en 2018, son revenu annuel était de
8'072 fr. et son revenu imposable nul, sa fortune étant de 5'223 fr. au 31 décembre 2018. Aucun
acompte d’impôt ne lui a été réclamé pour l’année 2020. L’intimée
bénéficie du Revenu d’insertion depuis le 1
er
août 2016 et a bénéficié des prestations de l’assurance-chômage durant
un délai-cadre d’indemnisation initialement fixé du 1
er
août 2018 au 31 juillet 2020, son gain assuré ayant été fixé à 1'007 fr.
et l’indemnité journalière à laquelle elle avait droit à 37 fr. 10.
En janvier 2020, elle a réalisé un salaire mensuel net de 466 fr. 30 en travaillant à
la Ville de [...]. Compte tenu de ces éléments, la situation financière de l’intimée
n’apparaît pas favorable, ce qui rendra plus difficile ses recherches de logement équivalent.
Les documents produits par l’intéressée censés attester de ses recherches d’appartement
depuis la résiliation démontrent d’ailleurs que celle-ci cible des logements dont le
loyer est modeste, étant rappelé que son loyer actuel s’élève à 835 fr.
charges comprises. On relèvera à cet égard qu’il ne peut pas être reproché
à l’intimée, qui a vu son congé être annulé par l’autorité
de conciliation puis par le Tribunal des baux, de ne pas avoir poursuivi activement ses recherches de
logement, le cours des événements ne s’inversant que ce jour, avec l’admission
de l’appel de la bailleresse sur la question de la validité du congé (cf. TF 4C.343/2004
du 22 décembre 2004 consid. 4.2 ; TF 4C.267/2002 du 18 novembre 2002 consid. 3, publié
in SJ 2003 I 161).
S’agissant de la situation sur le marché local du logement, on ne saurait par contre retenir
la situation de pénurie alléguée par l’intimée, la tendance actuelle étant
à la détente du taux de logements vacants quel que soit le nombre de pièces (cf. communiqué
de presse du 10 juillet 2020 du Bureau d’information et de communication de l’Etat de Vaud
« Augmentation du nombre de logements vacants », disponible à l’adresse
Internet https://www.vd.ch/toutes-les-actualites/communiques-de-presse/detail/communique/augmentation-du-nombre-de-logements-vacants-1594366244.pdf).
De son côté, l’appelante
ne fait valoir aucune urgence à récupérer les locaux pour entreprendre les travaux de
rénovation qu’elle projette. Son administrateur a d’ailleurs déclaré lors
de son interrogatoire qu’il n’y avait pas d’urgence à faire exécuter les
travaux immédiatement dans l’appartement en question et l’appelante a indiqué dans
son mémoire que les travaux seraient commandés lorsque celui-ci serait libre (appel n. 32
in
fine
).
Au vu de ce qui a été exposé, il se justifie, sur le principe, d’accorder une prolongation
de bail à l’intimée, d’une durée relativement importante, étant relevé
qu’aucun intérêt prépondérant de l’appelante n’impose une fin rapide
du contrat. Compte tenu en particulier de la situation financière de l’intimée, il n’est
pas possible d’établir un pronostic fiable sur la possibilité que l’intéressée
retrouve un
objet de remplacement approprié
durant la prolongation accordée, de sorte qu’une prolongation unique n’apparaît
pas indiquée.
Dans ces conditions, il se justifie d’accorder à l’intimée une première prolongation
de bail de deux ans, à savoir jusqu’au 31 mars 2022.
6.
6.1
Toujours pour le cas où la
résiliation serait déclarée valable, l’intimée a également conclu à
ce qu’elle puisse résilier le bail pendant la prolongation en observant un préavis d’un
mois pour le quinze ou la fin d’un mois.
6.2
Dans le cadre de la procédure
de première ou de seconde prolongation de bail, les parties peuvent demander que la décision
de prolongation adapte le contrat (art. 272c al. 1 CO). L’adaptation du contrat à l’occasion
de la prolongation du bail présuppose une demande du bailleur ou du locataire dans le cadre de la
procédure, le juge ne pouvant pas intervenir d’office (Lachat, op. cit., pp. 1022-1023).
6.3
En l’espèce, le préavis
de résiliation contractuel est de quatre mois. Compte tenu de cette durée relativement longue
et de l’intérêt de l’appelante à récupérer l’appartement litigieux
pour le rénover, et non pour le relouer immédiatement, il se justifie de faire droit à
la conclusion de l’intimée. La modification du délai de résiliation permettra du
reste de faciliter les recherches de logement de l’intimée, ce qui servira également
les intérêts de l’appelante à récupérer les locaux.
Partant, il y a lieu d’adapter le contrat en raccourcissant le préavis de résiliation
à un mois pour le quinze ou la fin d’un mois.
7.
7.1
En définitive, l’appel
doit être partiellement admis et le jugement réformé en ce sens que la résiliation
est déclarée valable, l’intimée bénéficiant d’une première
prolongation de bail de deux ans jusqu’au 31 mars 2022, avec la possibilité de résilier
le contrat moyennant un préavis d’un mois pour le quinze ou la fin d’un mois.
Il n’y a pas lieu de se prononcer sur les frais de la première instance selon l’art.
318 al. 3 CPC, la procédure devant le Tribunal des baux étant gratuite (art. 12 al. 1 LJB [Loi
sur la juridiction en matière de bail du 9 novembre 2010 ; BLV 173.655]), sauf exceptions (art.
12 al. 2 et 3 LJB) non réalisées en l’espèce.
7.2
Vu le sort de l’appel, les
frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'300 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [Tarif
des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge
de l’appelante par 300 fr. et à la charge de l’intimée par 1'000 fr. (art. 106
al. 2 CPC). En conséquence, l’intimée devra verser à l’appelante la somme
de 1'000 fr. à titre de restitution partielle de l’avance de frais fournie par celle-ci (art.
111 al. 2 CPC).
L’intimée devra en outre verser à l’appelante la somme de 2'000 fr. à titre
de dépens de deuxième instance réduits.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est partiellement admis.
II.
Il est statué à nouveau comme il suit :
I.              La résiliation
de bail notifiée par la demanderesse O.________ SA à la défenderesse X.________ le 10
juillet 2019 pour le 31 mars 2020, relative à l’appartement de deux pièces au 3
e
étage de l’immeuble sis [...] est valable.
II.              Une première prolongation
de bail d’une durée de deux ans, soit jusqu’au 31 mars 2022, est accordée à
la défenderesse X.________.
III.              Durant la prolongation,
la défenderesse X.________ a la faculté de résilier le bail moyennant un préavis
d’un mois pour le quinze ou la fin d’un mois.
IV.              Le présent jugement
est rendu sans frais judiciaires ni dépens.
V.              Toutes autres ou plus
amples conclusions sont rejetées.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'300 fr., sont mis à
la charge de l’appelante O.________ SA par 300 fr. (trois cents francs) et à la charge de
l’intimée X.________ par 1'000 fr. (mille francs).
IV.
L’intimée X.________ doit verser à l’appelante O.________ SA la somme de 3'000
fr. (trois mille francs) à titre de dépens et de restitution partielle d’avance de frais
de deuxième instance.
V.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               Le greffier
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Arnaud Thièry (pour O.________ SA),
‑
M. Jean-Luc Veuthey (pour X.________),
et communiqué, par l’envoi de photocopies, à :
‑
M. le Président du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :