vd_findinfo · HC / 2023 / 538 · 2023-09-07 · fr

BAIL À LOYER, RÉSILIATION ANTICIPÉE, EFFICACITÉ, RÉSILIATION, ANNULABILITÉ, RECTIFICATION DE LA DÉCISION | 257f al. 3 CO, 271 CO, 334 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile HC / 2023 / 538

TRIBUNAL
CANTONAL
XC21.053602-230139
363
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
7 septembre 2023
__________________
Composition
:               Mme
CRITTIN DAYEN, présidente
Mme
Courbat et M. Oulevey, juges
Greffier
:
Mme              Umulisa Musaby
*****
Art.
257f al. 3 et 271 CO
Statuant sur l'appel interjeté par
A.S.________
et
B.S.________
,
à Lausanne, défendeurs, contre le jugement rendu le 28 juin 2022, tel que modifié le 29
décembre 2022, par le Tribunal des baux dans la cause les divisant d’avec
A.F.________
et
B.F.________
,
à Lausanne, demandeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement rendu sous forme de dispositif le 28 juin 2022, le Tribunal des baux (ci-après : le
Tribunal des baux ou les premiers juges) a dit que la résiliation de bail extraordinaire adressée
aux demandeurs A.F.________ et B.F.________ par les défendeurs A.S.________ et B.S.________ par
formules officielles du 6 septembre 2021 pour le 31 octobre 2021 était inefficace (I), a rendu ce
jugement sans frais judiciaires ni dépens (II) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions
(III).
Les motifs de ce jugement ont été adressés aux parties le 29 décembre 2022 et notifiés
au conseil des défendeurs le 3 janvier 2023. Lors de la motivation, le Tribunal des baux a «rectifié»
le chiffre I du dispositif en ce sens que la résiliation du contrat de bail était annulée.
En droit, le Tribunal des baux a retenu que selon les bailleurs, le congé litigieux avait été
signifié aux locataires à la suite de l'inobservation de l'avertissement donné le 11 août
2021 (cf. let. C/ch. 14
infra
).
Il a passé successivement en revue les griefs contenus dans cet avertissement et a jugé que,
sous réserve de l'omission par les locataires de fournir une copie de leur police d'assurance responsabilité
civile (ci-après : assurance RC), les autres manquements (les griefs relatifs aux défauts de
la chose louée, à la sous-location et au non-paiement des frais de rappel et des intérêts
moratoires) n'étaient soit pas établis, soit pas suffisamment graves pour justifier une résiliation
anticipée selon l'art. 257f al. 3 CO. En revanche, les locataires ayant violé leur devoir de
communiquer aux bailleurs une copie de l'assurance RC, le congé était efficace. Le Tribunal
des baux a ensuite examiné si ce congé était valable à l'aune de l'art. 271
CO, question à laquelle il a répondu négativement. Pour le tribunal, les défendeurs
ont attendu la dégradation des relations entre les parties avant de réclamer une copie de la
conclusion d'une assurance RC. Ce document avait été requis de façon chicanière,
dans un seul but de représailles à la suite de diverses prétentions émises par les
locataires. Les bailleurs, qui ne pouvaient pas résilier le bail en respectant le délai ordinaire
compte tenu de la procédure introduite contre eux le 22 juin 2020 et du délai de protection
de l'art. 271a al. 1 let. d CO, avaient ensuite tiré prétexte de la non-communication du document
précité pour résilier le contrat de bail de façon extraordinaire. Cette attitude
était manifestement contraire aux règles de la bonne foi.
B.
Par acte posté le
1
er
février 2023
, A.S.________ et B.S.________
(ci-après : les appelants) ont interjeté appel contre ce jugement, concluant, avec suite de
frais judiciaires et dépens, principalement, à sa réforme en ce sens que la résiliation
extraordinaire de bail soit déclarée valable et efficace (II), à ce qu'ordre soit donné
à A.F.________ et B.F.________ (ci-après : les intimés) de libérer de tout occupant
et de tout bien l'appartement, objet du bail, sis à l'avenue [...] à Lausanne, dans un délai
de 30 jours dès jugement exécutoire (III) et qu'à défaut d'exécution volontaire
dans ce délai, l'huissier du Tribunal des baux soit chargé de procéder à l'exécution
forcée sur requête de l'appelant (
sic
)
(IV). Subsidiairement, ils ont conclu à l'annulation du jugement attaqué et au renvoi de la
cause à l'autorité précédente pour nouveau jugement dans le sens des considérants
de l'arrêt à intervenir (V).
Par réponse du 27 avril 2023, les intimés ont conclu, avec suite de frais judiciaires et dépens,
à l'irrecevabilité des conclusions III et IV de l'appel, celui-ci étant rejeté pour
le surplus, et à ce que le dispositif rendu par le Tribunal des baux le 28 juin 2022 soit confirmé.
Subsidiairement, ils ont conclu à la confirmation du second dispositif rendu le 29 décembre
2022.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement attaqué complété
dans la mesure nécessaire par les pièces du dossier :
1.
Par contrat de bail du 12 juillet 2007, C.S.________ et D.S.________, alors propriétaires et représentés
par la régie [...], ont loué à l'appelant et à R.________ un appartement de cinq
pièces au rez-de-chaussée de l’immeuble sis avenue [...], à Lausanne. Le bail
a été conclu pour un loyer mensuel de 3'500 fr. et pour une durée initiale d’une
année, dès le 1
er
août 2007, se renouvelant ensuite d’année
en année, sauf avis de résiliation donné par l’une des parties, au moins trois mois
à l’avance.
2.
Par avenant (n° 1) du 15 février 2008, l'intimé est devenu le seul locataire
de l'appartement litigieux.
3.
Par courrier du 9 avril 2008, l'intimé a avisé les bailleurs de sa volonté de sous-louer
une partie de l’appartement
.
Le 18 août 2015, il a conclu un contrat de sous-location avec [...] pour la durée
allant du 1
er
septembre 2015 au 31 mars 2016, se renouvelant ensuite de deux mois en deux mois, sauf avis
de résiliation donné au moins deux mois à l’avance. Il a été convenu d’un
loyer mensuel de 900 fr., auquel s'ajoutait 70 fr. de frais d’électricité. Une copie
de ce contrat a été transmise par courrier aux bailleurs.
4.
Par avenant (n° 2) du 22 décembre 2017, la nouvelle épouse de l'intimé, B.F.________,
est devenue cotitulaire du contrat de bail à loyer.
5.
Le 22 juin 2020, les intimés ont adressé une requête auprès de la Commission de conciliation
en matière de bail à loyer du district de Lausanne (ci-après : la commission de conciliation),
en concluant à la baisse de loyer sur la base de la variation du taux hypothécaire de référence
et de l’indice des prix à la consommation.
Dite commission a tenu une audience le 15 février 2021. La conciliation n’ayant pas abouti,
une autorisation de procéder a été délivrée aux intimés.
Ces derniers ont saisi le Tribunal des baux le 12 mai 2021. La cause en question, référencée
[...], a donné lieu à un jugement rendu le 8 juin 2022, faisant droit aux prétentions
des intimés.
6.
Les appelants, enfants de C.S.________ et D.S.________, sont entre-temps devenus copropriétaires
de l’appartement en cause à la suite d'une donation conclue le 7 octobre 2020.
7.
Le 24 avril 2021, une altercation a eu lieu entre l'intimé et C.S.________. A la suite de celle-ci,
chaque protagoniste a déposé une plainte pénale contre l'autre auprès du Ministère
public de l’arrondissement de Lausanne.
Le 11 mai 2022, la Procureure en charge de ces plaintes a avisé les parties de ce qu’elle
entendait rendre :
-
une ordonnance pénale
contre l'intimé pour injure et voies de fait, considérant que l’intéressé avait,
le 24 avril 2021, injurié (verbalement et par un courriel) son contradicteur et l’avait saisi
fortement par le bras, lui occasionnant un hématome ;
-
des ordonnances de classement
en faveur de l'intimé concernant les chefs d’accusation de calomnie, subsidiairement diffamation,
tentative de contrainte et menaces, de même qu’en faveur d’C.S.________ pour les infractions
de calomnie, subsidiairement diffamation et injure, dénonciation calomnieuse et induction de la
justice en erreur, de même que tentative de contrainte.
Par ce même avis, elle impartissait un délai au 1
er
juin 2022 aux parties pour faire valoir leurs éventuelles réquisitions de preuve.
8.
Le 6 mai 2021, les pompiers sont intervenus en raison d’un départ de feu dans l’appartement
loué aux intimés.
Le 10 mai 2021, l'appelant a adressé à l'intimé le courriel suivant :
"Suite
à l’intervention du 6 mai 2021, l’électricien m’a indiqué qu’une
prise devait être réinstallée dans l’appartement que vous louez.
J’ai
pris contact avec un technicien qui peut intervenir cette semaine afin de procéder au remplacement
de la prise. Je vous saurais gré de me donner vos disponibilités pour cette intervention."
Le lendemain, l'intimé a répondu ce qui suit par courriel :
"Comme
vous l’avez souligné lors de l’audience du 15 février dernier, je ne réponds
pas à vos élucubrations farfelues, dont vous êtes le seul à comprendre le sens.
De
même, vous êtes le seul à comprendre le sens de vos intentions, comme la hausse de loyer
que vous prétendez pouvoir faire et qui a déclenché l’hilarité de la Commission
de conciliation.
En
l’occurrence, vous ne semblez pas réaliser la gravité de ce qui s’est passé
jeudi dernier. Les pompiers ont dû intervenir pour prévenir un départ de feu ! Si
nous n’étions pas intervenus immédiatement pour couper l’électricité,
l’immeuble aurait pu partir en flamme et nous tous avec !
Il
ne s’agit pas d’un simple « remplacement de prise », mais d’un
contrôle complet et approfondi de l’appartement, voire de l’immeuble, comme l’a
évoqué votre père auprès du pompier venu l’informer le 6 mai au soir. Le système
électrique présentant des anomalies, notamment dans la cuisine, les réparations devraient
prendre une certaine ampleur.
En
outre, votre incompétence crasse et votre volonté constante de nous nuire nous ont déjà
fait perdre des jours précieux. Selon les usages professionnels de la branche, vous devez émettre
un bon de travail adressé à votre électricien, indiquant mes coordonnées (y compris
N° de tel) et lui enjoignant de prendre contact avec le locataire au plus vite, ce qui aurait dû
être fait vendredi matin.
Je
vous encourage donc à procéder de la sorte dans les plus brefs délais, au lieu de recourir
à des manœuvres dilatoires consistant à vous poser en intermédiaire pour échanger
des disponibilités.
Dans
ces circonstances et vu l’urgence de la situation, vous devez comprendre que mes disponibilités
sont totales et que cette intervention constitue une priorité absolue pour les habitants de l’appartement."
9.
Le 10 mai 2021, l'intimé a adressé le courrier recommandé suivant aux appelants :
"
Notification
de défauts de l'objet loué et menace de consignation du loyer
Madame,
Monsieur,
Comme
nous l'avions signalé à votre mère il y a plusieurs années, lors de ses multiples
visites inutiles avec différents architectes, la cuisine présente des défauts électriques
importants.
Par
exemple, nous n'utilisons plus les lampes de plafond au-dessus du plan de travail en raison des ampoules
qui sautent continuellement. L'installateur qui a changé le lave-vaisselle a constaté que les
branchements étaient incorrects et pouvaient provoquer un court-circuit... Ce qui reflète bien
l'état de délabrement et le manque quasi-total d'entretien de cet appartement depuis bientôt
14 ans.
Jeudi
soir, 6 mai 2021, nous avons dû faire intervenir les pompiers pour un départ de feu dans une
prise de la cuisine ! Inutile de vous préciser que mon fils et ma femme ont eu très peur.
Par
mail du 2 février 2021, je vous ai signalé les défauts des fenêtres Sud-Ouest.
Comme
les défauts n'ont pas été réparés à ce jour, nous vous prions de bien vouloir
le faire d'ici au 25 mai 2021 pour l'électricité et au 10 juin 2021 pour les fenêtres.
De plus, nous demandons une réduction de loyer adaptée pour la durée depuis 2013 pour
l'électricité et depuis le 2 février pour les fenêtres, jusqu'à la réparation
des défauts annoncés.
Sans
réparation de ces défauts dans ce délai, nous consignerons le prochain loyer auprès
du service cantonal concerné et ferons appel, dans le délai légal, à l'autorité
de conciliation compétente.
Dans
l'attente d'un examen complet du système électrique et des réparations très diligentes,
nous vous prions d'agréer, Madame, Monsieur, nos meilleures salutations."
L'appelant a procédé à une visite de l’appartement en cause le 13 mai 2021.
Le 26 mai 2021, en parallèle d’un échange de courriels, les appelants ont adressé
le courrier suivant aux intimés  :
"La
présente vous est expédiée par lettre à l’identique ce jour.
Par
courrier recommandé du 10 mai 2021, notifié le 11 mai 2021, vous avez relevé un « défaut »
relatif à certaines fenêtres de l’appartement que vous louez.
Le
13 mai 2021, M. A.S.________ s’est rendu dans l’appartement.
Il
a été constaté que certaines fenêtres sont effectivement difficiles à fermer,
le mécanisme n’ayant visiblement pas été graissé et huilé depuis longtemps.
L’article
9 let. f des RULV prévoit que « Le locataire est tenu d’user de la chose louée
avec tout le soin nécessaire. Il est chargé de procéder à ses frais aux travaux de
nettoyage. Sous réserve de l’usure normale, il prend à sa charge la réparation des
dégâts qu’il a causés et les menus travaux d’entretien et de réparation.
Il se charge notamment de graisser les serrures, gonds, fiches de portes, fenêtres, volets, armatures
de tente, etc. »
Votre
contrat de bail est soumis aux RULV.
Au
vu de ce qui précède nous vous mettons en demeure de respecter votre devoir de diligence envers
la chose louée et de procéder à l’entretien nécessaire des fenêtres.
Nous
nous réservons tous droits au vu des points susmentionnés et vous rappelons à cet égard
que l’état de fonctionnement actuel des fenêtres a été filmé le 13 mai
2021.
[…]"
10.
Il ressort de plusieurs autres courriels échangés entre le 2 et le 8 juin 2021 que les intimés
se sont plaints de défauts supplémentaires, notamment l’apparition de fourmis et une
panne du lave-vaisselle. Ces échanges ont donné lieu à des interventions de professionnels.
En particulier, la société T.________AG est intervenue le 4 juin 2021 pour déboucher le
filtre de vidange du lave-vaisselle à la suite d’un écoulement d’eau. Le 12 juin
2021, elle a établi une facture d’un montant de 168 francs.
11.
Le 8 juin 2021, les intimés ont fait procéder par la société L.________SA au contrôle,
au réglage et au graissage de quatre fenêtres, dont les poignées étaient bloquées.
La facture établie le 11 juin 2021 par cette société mentionne que la mécanique du
haut de l’une des fenêtres était cassée
et
qu’une réparation par L.________SA n’était pas envisageable, la pièce n’étant
pas de leur fabrication.
12.
Le 17 juin 2021, les intimés ont adressé aux appelants un nouvel avis des défauts, assorti
d’un délai au 18 juillet 2021 pour procéder à diverses réparations. Ils ont
également requis une réduction de loyer et menacé de consigner le loyer si les travaux
de réfection n’étaient pas effectués dans le délai imparti. Cet avis mentionnait
notamment les défauts suivants :
"[…]
Comme
nous vous l'avions signalé lors de votre visite du 13 mai 2021, devant témoin, nous déplorons
les défauts suivants :
1.
La porte d’entrée présente un jour de près d’un centimètre sur le haut
et n’est plus étanche ni aux bruits ni aux courants d’air extérieurs.
2.
De graves remontées d’humidité, de la salle de bain au fond du couloir, entraînent
la désagrégation du montant de la porte de la petite chambre. A la suite du passage de votre
mère en 2013, nous avions dû faire refaire les parois de douche et baignoire à nos frais
par un carreleur. […]"
Il n'est pas établi que les intimés aient signalé aux bailleurs le problème d'humidité
ou de dégâts d'eau avant ce courrier du 17 juin 2021, pas plus qu'il soit prouvé qu'ils
aient réellement entrepris les travaux d'élimination de ce défaut.
13.
Par courrier du 28 juillet 2021, les intimés ont informé les appelants qu’ils avaient
consigné le loyer afférent au mois d’août 2021.
14.
Le 11 août 2021, les appelants ont rédigé le courrier d’avertissement
suivant à l’attention des intimés :
"Madame,
Monsieur, diverses demandes qui vous ont été adressées restent sans réponses à
ce jour.
En
premier lieu, nous vous prions de confirmer que les fenêtres non graissées de votre appartement
ont fait l’objet d’une intervention suite à notre mise en demeure du 26 mai 2021.
Nous vous rappelons que ces travaux vous incombent en vertu de l’art. 9 let. f RULV
et que les RULV forment partie intégrante du contrat de bail. Il vous appartient au demeurant d’entretenir
convenablement l’appartement conformément à votre devoir de diligence.
En
l’absence d’une intervention réalisée à ce jour, nous vous accordons un ultime
délai au 1
er
septembre 2021 pour effectuer ces travaux.
Vous
avez été sommés à diverses reprises de nous transmette [sic] une copie des documents
d’identité des deux sous-locataires que vous indiquez loger dans l’appartement. M. A.S.________
a relavé [sic] lors de sa visite du 13 mai 2021 que personne ne résidait dans la petite chambre
au fond du couloir. Il vous a également été demandé sous quelle nature se présentent
les cautions que les deux baux de sous-location remis prévoient.
En
l’absence de réponses et clarification de votre part à ce jour, nous vous intimons un
ultime délai au 1
er
septembre.
Le
nom des deux sous-locataires annoncés par vos soins, M. [...], n’apparaît au demeurant
pas sur votre boîte aux lettres. Vous êtes invités à rectifier la plaque de votre
boîte aux lettres, en indiquant le nom des personnes résidant actuellement dans l’appartement,
en retirant les anciens noms. Par ailleurs votre plaque de boîte aux lettres actuelle n’est
pas conforme (un autocollant mentionne « MP festif » [réd.: soit le nom d’une
entreprise individuelle exploitée par le demandeur à l’adresse de l’immeuble en
cause, inscrite le 23 mai 2018 au registre du commerce, dont les inscriptions ont valeur de fait notoire]),
nous vous prions de respecter le modèle suivi par les autres habitants de l’immeuble et de
ne pas apposer d’autocollant pour rajouter des noms sur la plaque.
Vous
êtes sommés de procéder à ce changement de plaque d’ici au 1
er
septembre 2021.
Par
ailleurs, compte tenu des nombreux défauts que vous invoquez dans vos courriers précédents,
sans démontrer leur existence (notamment par photographie) et sans qu’ils n’aient été
relevés par M. A.S.________ lors de sa visite du 13 mai 2021, nous vous sommons de nous présenter
une attestation d’assurance de responsabilité civile d’ici au 1
er
septembre 2021.
Nous
relevons à cet égard que vous n’avez jamais remboursé le four endommagé en
août 2018 à sa valeur résiduelle, alors qu’il dû [sic] être remplacé
par les propriétaires précédents. Ayant repris les créances des anciens propriétaires
liées à votre bail nous souhaitons procéder à ce recouvrement et contacter votre
assurance à cet effet
Nous
vous rappelons également que des frais de rappel de 15.- CHF vous ont été facturé
[sic] suite à votre non-paiement du loyer en février 2021, par recommandé du 2 février
2021. Des intérêts moratoires à 5% l’an sont également dû sur le loyer
de février, lequel n’a été payé que le 22 février 2021.
Nous
vous accordons un ultime délai au 1
er
septembre pour effectuer ces paiements.
Enfin,
une intervention que vous avez exigée a eu lieu le 4 juin 2021 suite à une fuite d’eau
émanant de votre lave-linge. Nous avons payé la facture de T.________AG, le devis et la facture
mentionnent tous deux que l’intervention consistait à « déboucher le filtre
de vidange ». Le coût de cette intervention vous revient alors selon l’art. 9 let.
h RULV.
Nous
vous prions dès lors de procéder au versement des 168.- CHF d’ici au 1
er
septembre
2021 au plus tard. […]"
Ce courrier « A+ » a été remis à la Poste le 12 août 2021 et
distribué aux intimés le 13 août 2021.
15.
Ces derniers ont saisi la commission de conciliation par requête du 25 août 2021 en concluant
à la réparation de divers défauts dans l’appartement en cause et à la validation
de la consignation du loyer.
16.
Le 2 septembre 2021, les intimés ont sollicité l’autorisation des appelants pour la conclusion
d’un nouveau bail de sous-location avec le dénommé [...]. Ces derniers leur ont également
transmis une copie du contrat en question.
17.
Par formules officielles du 6 septembre 2021, les appelants ont signifié aux intimés la résiliation
de leur bail pour le 31 octobre 2021 sans indication de motif de résiliation.
18.
Le 30 septembre 2021, à la suite d'une requête
en renseignements fiscaux déposée le 9 septembre 2021, l'Administration cantonale des impôts
a informé l'appelant que l'intimé disposait d'une fortune imposable de 381'000 fr. en 2019.
19.
Le 1
er
octobre 2021, les intimés ont saisi la commission de conciliation d’une nouvelle requête
tendant au constat de la nullité, respectivement de l’inefficacité de la résiliation
reçue, subsidiairement à l’annulation de celle-ci. Ils ont requis, plus subsidiairement
encore, une prolongation de bail de quatre ans.
La commission de conciliation a traité cette requête, ainsi que celle déposée le
25 août 2021 lors de deux audiences successives, en date du 5 novembre 2021. Le procès-verbal
de l’audience relative au congé ne comporte aucune mention du motif de la résiliation.
La conciliation n’ayant pas abouti, deux autorisations de procéder pour chacune des requêtes
ont été délivrées aux intimés le 15 novembre 2021.
20.
Par demande du 16 décembre 2021, les intimés ont saisi le Tribunal des baux en concluant,
avec suite de frais judiciaires et dépens, principalement à ce qu'il soit constaté que
la résiliation du contrat de bail à loyer était nulle et inefficace, subsidiairement à
ce qu'elle soit annulée, et, plus subsidiairement, à ce qu'une prolongation de bail de quatre
ans leur soit accordée. Les intimés ont par ailleurs pris des conclusions en lien avec les
défauts de la chose louée (travaux de remise en état, une réduction de 15% du loyer
et la déconsignation partielle des loyers en faveur des locataires).
Par réponse du 11 mars 2022, les appelants ont conclu, préalablement, à la division des
causes et, principalement à la «confirmation» de la résiliation de bail et au rejet
de la demande en réduction de loyer.
S'agissant du congé, les appelants ont déclaré que le congé extraordinaire en cause
avait été signifié en application de l’art. 257f al. 3 CO, à la suite de la
mise en demeure notifiée le 13 août 2021 (soit le courrier daté du 11 août 2021 produit
sous pièce 107), à laquelle les intimés n’auraient pas donné suite de manière
satisfaisante.
21.
Le Tribunal des baux a siégé le 28 juin 2022. Lors de cette audience, les intimés ont
produit un bordereau de pièces, contenant notamment une attestation d’assurance RC valable
dès le 5 décembre 2011.
Les parties ont conclu une transaction partielle réglant le sort des conclusions relatives aux défauts
de la chose louée, de telle sorte que la cause ne s’est poursuivie que sur la question de
la résiliation extraordinaire du bail.
En droit
:
1.
1.1
Ecrit et motivé, l'appel est recevable contre
les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure
civile suisse du 19 décembre 2008 ; RS 272]), dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse
est d'au moins 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC) et doit être introduit auprès de l'instance
d'appel, soit de la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi vaudoise d'organisation judiciaire du
12 décembre 1979 ; BLV 173.01]), dans les trente jours à compter de la notification de la décision
motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
En cas de litige portant
sur la résiliation d'un bail, la valeur litigieuse se détermine selon le loyer dû pour
la période durant laquelle le contrat subsiste nécessairement en supposant que l'on admette
la contestation et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé aurait pu être
donné ou l'a été effectivement. En principe, la durée déterminante pour le calcul
de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans pendant
laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (ATF 144 III
346 consid. 1.2.2.3 ; ATF 137 III 389 consid. 1.1).
1.2
En l’espèce,
le montant du loyer est de 3'500 fr. net par mois. La valeur litigieuse excède ainsi manifestement
10'000 francs. En outre, l'appel, dûment motivé, a été formé en temps utile
par la partie bailleresse qui dispose d’un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2
let. a CPC). Il est dès lors recevable.
La réponse des locataires
l'est également (art. 312 al. 2 CPC).
2.
L’appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer
le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir
librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance
(ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid. 5.3.1 ; TF 4A_215/2017 du
15 janvier 2019 consid. 3.4). Sous réserve des vices manifestes, l'application du droit d'office
ne signifie pas que l'autorité d'appel doive étendre son examen à des moyens qui n'ont
pas été soulevés dans l'acte d’appel. Elle doit se limiter aux griefs motivés
contenus dans cet acte et dirigés contre la décision de première instance ; l'acte d’appel
fixe en principe le cadre des griefs auxquels l'autorité d’appel doit répondre eu égard
au principe d'application du droit d'office (cf. ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2 ; TF 5A_873/2021
du 4 mars 2022 consid 4.2 applicable en appel). Cette jurisprudence ne remet pas en cause la liberté
conférée aux juges d'admettre (ou de rejeter) l'appel en s'appuyant sur un argument non explicitement
discuté par les parties (TF 4A_313/2019 du 19 mars 2020 consid. 3).
3.
Les appelants invoquent d'abord une série
de constatation inexacte des faits. En réalité, comme on le verra ci-dessous, leurs griefs
concernent à plusieurs reprises l'appréciation juridique opérée par le Tribunal des
baux et non l'établissement des faits.
3.1
En premier lieu, le Tribunal des baux a retenu
que les appelants tentaient de justifier leur demande d'une attestation d'assurance RC par le fait que
les locataires seraient responsables des défauts qu'ils avaient invoqué, qu'ils auraient caché
l'existence de ces défauts ou encore qu'ils auraient fait procéder aux travaux d'élimination
de défauts sans droit. Les appelants reprochent au tribunal d'avoir constaté que les appelants
n'avaient pas apporté la démonstration de ces allégations. Ils se prévalent de la
pièce 9, soit un courrier des locataires datant du 17 juin 2021 par lequel les intimés leur
avaient informé qu'ils avaient dû faire des travaux d'élimination d'humidité dans
la salle de bain à leurs frais «à la suite du passage» de la mère des appelants
en 2013.
Les intimés objectent qu'au vu de ce dernier courrier les travaux avaient été exécutés
«à la suite
du passage» de la mère des appelants, ce qui démontre, toujours selon les intimés,
que les bailleurs de l'époque connaissaient parfaitement l'état des locaux et le problème
en question. En outre, les appelants habitant le même immeuble que les intimés, on verrait
mal comment les intimés pourraient faire procéder à des travaux en cachette.
L'argumentation des intimés n'est pas convaincante.
D'une part, si les intimés ont déclaré dans la pièce 9 avoir entrepris des travaux
«à la suite du passage» de la mère des appelants, aucun élément du dossier
ne vient corroborer que les intimés avaient formellement annoncé le problème d'humidité
ou de dégât d'eau avant le courrier du 17 juin 2021 et encore moins qu'ils avaient entrepris
des travaux. D'autre part, si les bailleurs et les locataires habitent certes le même immeuble,
ils n'habitent pas le même appartement, de sorte que les premiers ne sont pas censés être
au courant de l'activité des seconds chez eux.  L'état de fait a dès lors été
complété sur ce point (cf. let. C/ch. 12
supra
).
3.2
Les appelants exposent en second lieu que le Tribunal
des baux a retenu à tort que les locataires avaient requis l'élimination de plusieurs défauts,
prétentions dont rien ne permettait de considérer qu'elles étaient infondées. Ils
développent à cet égard une argumentation juridique fondée sur les art. 258 et 259ss
CO, qui ne ressort dès lors pas d'une constatation des faits. Ce grief est irrecevable.
3.3
Le Tribunal des baux a considéré qu'on
peinait à concevoir l'urgence soudaine pour les appelants d'obtenir la preuve de la conclusion d'une
assurance RC, alors que la situation financière des intimés était aisée.
Les appelants reprochent en troisième lieu
au tribunal d'avoir retenu qu'ils savaient que la situation financière des locataires était
aisée. Ils se prévalent de diverses pièces démontrant que tant au moment de la mise
en demeure que lors de la résiliation du bail, ils ignoraient la situation financière des locataires.
Les intimés relèvent que les appelants avaient eux-mêmes allégué en première
instance que la situation financière des intimés était aisée (all. 27 ss de la réponse
du 11 mars 2022).
S'il est vrai que les appelants ont été au courant de la bonne situation financière des
locataires, ils l'ont su postérieurement à la résiliation, soit au moment de la réception
des renseignements fournis par l'administration fiscale. De plus, il n'était pas non plus acquis
que cette situation soit toujours bonne au moment de la résiliation, puisque l'attestation en question
donnait des renseignements pour la période fiscale 2019. L'état de fait du jugement attaqué
a dès lors été complété sur ce point (cf. let. C/ch. 18
supra
).
3.4
Les appelants, en se référant à
la jurisprudence du Tribunal fédéral en matière de congé pour non-paiement de loyer,
reprochent en quatrième lieu au tribunal d'avoir estimé que la créance de 168 fr. (cf.
let. C/ch. 10 et 14) était
«modeste». Leur moyen ressortit ainsi
au droit et non au fait, si bien qu'il est irrecevable.
3.5
Les appelants contestent en cinquième lieu
l'appréciation du tribunal selon laquelle les demandes des intimés auraient mené à
l'altercation entre le père des appelants et l'intimé le 24 avril 2021. Ce grief n'a aucune
pertinence pour l'issue de la présente cause.
3.6
Les appelants font valoir en dernier lieu que
leurs demandes contenues dans le courrier du 11 août 2021 étaient légitimes et n'exprimaient
pas leur volonté de se débarrasser des locataires. Ils plaident ici qu'ils étaient
«légitimés», vu les circonstances,
à demander une attestation d'assurance RC. Ce moyen ressortit au droit et est irrecevable en tant
qu'il concerne la constatation des faits.
4.
Les
appelants invoquent une violation de l'art. 257f al. 3 CO. Ils soutiennent qu'en réalité, le
Tribunal des baux a rajouté une «condition supplémentaire» par le biais de l'art.
271 al. 1 CO. Ils relèvent qu'ils n'avaient pas à justifier d'urgence particulière ni
aucune autre condition pour obtenir une attestation de l'existence de l'assurance RC. Ainsi, l'art. 271
al. 1 CO ne s'appliquait de toute manière pas au cas d'espèce, le congé donné étant
conforme aux règles de la bonne foi, les locataires n'ayant au demeurant apporté aucun élément
propre à établir un manque de bonne foi. Ils se prévalent de l'arrêt du Tribunal
fédéral (TF 4A_468/2020) et plaident que, selon cette jurisprudence, le fait de ne pas conclure
ou attester de la conclusion d'une assurance RC constitue une violation grave du contrat de bail. Enfin,
les appelants estiment qu'il n'y avait aucune contradiction avec l'art. 271a CO (délai de protection)
et qu'il n'y avait aucune volonté chicanière de leur part.
4.1
Aux
termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur
ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du
bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les
voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation et
de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum
de 30 jours pour la fin d'un mois.
Cette disposition vise
un cas particulier d'inexécution des obligations, spécifique à la relation entre bailleur
et locataire, et en règle les effets. Dans son domaine de validité, elle exclut l'application
des règles générales de l'art. 107 CO relatif aux droits de la partie qui ne parvient
pas à obtenir le respect d'un contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 p. 113; TF 4A_468/2020 du 9 février
2021 consid. 4.1).
La résiliation prévue
par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes: (1) une
violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable
du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement
évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien
du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un
mois (TF 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1 et l'arrêt cité).
Le comportement du locataire
(condition n° 1) doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose
en violation des stipulations du contrat (ATF 132 III 109, consid. 5 p. 113 ; ATF 123 III 124, consid. 2a).
Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine gravité (ATF 134 III 300, consid.
3.1). Il convient de déterminer en l'espèce si le fait de ne pas conclure ou attester de la
conclusion d'une assurance de responsabilité civile est une violation grave du contrat (TF 4A_468/2020
précité consid. 4.1.1).
En vertu de l'art. 6 du
Contrat cadre romand, le locataire a l'obligation de contracter une assurance couvrant la responsabilité
civile concernant le bail. Ainsi, il est également tenu d'apporter au bailleur la preuve qu'il en
a conclu une, en lui en fournissant une attestation (TF 4A_468/2020 précité consid. 4.1.1).
La conclusion par le locataire
d'une assurance de responsabilité civile vise à assurer le risque de dommages à l'objet
du bail pouvant entraîner des coûts très importants. Elle poursuit un but similaire à
la fourniture de sûretés prévues par l'art. 257e CO, lesquelles servent au bailleur à
se prémunir contre l'insolvabilité du locataire ou contre d'éventuels dégâts
en vertu du bail (Higi, in Zürcher Kommentar, 5
e
éd. 2019, n. 5 ad art. 257e CO; Lachat, in
Commentaire romand, 2
e
éd.
2012, n. 2 ad art. 257e CO). La violation par le locataire de son obligation de conclure une police d'assurance
de responsabilité civile, respectivement de communiquer celle-ci au bailleur expose ce dernier au
risque d'insolvabilité du locataire qui aurait provoqué un dégât à la chose
louée. Le montant assuré excède généralement largement le montant maximum que
le locataire peut être tenu de fournir à titre de sûretés. L'absence de conclusion
d'une assurance de responsabilité civile expose donc le bailleur a un risque bien plus important
que celui de l'absence de fourniture de sûretés, et le coût peut atteindre la valeur de
la chose elle-même. La violation du contrat est réalisée indépendamment de la survenance
ou non d'un dommage. L'obligation du locataire de se conformer aux stipulations du contrat ne saurait
être contestée par celui-ci au motif que le bailleur pourrait tenter d'actionner l'assurance
dans le cas d'un litige portant sur un sinistre. Le locataire demeure tenu de fournir une preuve de son
assurance (TF 4A_468/2020 précité consid. 4.1.1).
Il est généralement
admis en doctrine que la violation par le locataire de son obligation de fournir des sûretés
lorsque le contrat le prévoit, l'expose à la résiliation anticipée du bail sur la
base de l'art. 257f al. 3 CO (Higi, in Zürcher Kommentar, 5
e
éd. 2019, n. 13 ad art. 257e CO ; Lachat, in Commentaire romand, 2
e
éd. 2012, n. 8 ad art. 257e CO; Lachat, Le bail à loyer, 2019, n. 1.3 p. 866, et 3.1.4, p.
885 ; Marchand, in Commentaire pratique bail, 2
e
éd. 2017, n. 12 ad art. 257e CO; Wyttenbach, in Mietrecht für die Praxis, 9
e
éd. 2016, n° 15.2.6). La violation de l'obligation de conclure une assurance par le locataire
faisant peser sur le bailleur un risque supérieur à celui de la violation de fournir des sûretés,
il se justifie en tout cas que la première violation expose le locataire à la résiliation
anticipée fondée sur l'art. 257f al. 3 CO (TF 4A_468/2020 précité consid. 4.1.1).
Le manquement du locataire
qui omet de conclure une assurance de responsabilité civile ou qui refuse d'en transmettre une attestation
expose donc le bailleur à un risque de dommage important et revêt par conséquent un caractère
grave (TF 4A_468/2020 précité consid. 4.1.1).
L'application de l'art.
257f al. 3 CO suppose que la violation par le locataire de son devoir de diligence rende le maintien
du contrat insupportable pour le bailleur (condition n° 4). Comme la résiliation doit respecter
les principes de la proportionnalité et de la subsidiarité, il faut en effet que le maintien
du bail soit insupportable pour le bailleur. Cette question doit être résolue à la lumière
de toutes les circonstances de l'espèce, antérieures à la résiliation du bail. Elle
relève du pouvoir d'appréciation du juge (art. 4 CC). Il convient de déterminer si l'absence
d'assurance de responsabilité civile du locataire est une violation du contrat propre à rendre
la continuation du bail insupportable au bailleur (TF 4A_468/2020 précité consid. 4.1.2).
En matière de sous-location
sans autorisation du bailleur, le Tribunal fédéral considère que le refus de communiquer
les conditions de la sous-location (art. 262 al. 2 let. a CO) ou la sous-location à des conditions
abusives (art. 262 al. 2 let. b CO) atteignent manifestement le degré de gravité requis pour
rendre le maintien du bail insupportable pour le bailleur. Lorsque la violation du contrat est grave,
le maintien du bail est d'emblée insupportable pour le bailleur (ATF 134 III 300, consid. 3.1 p.
304). Il doit en aller de même lorsque le locataire omet de contracter une assurance de responsabilité
civile ou d'en transmettre une attestation à son bailleur, puisqu'il commet ainsi une violation
grave du contrat (TF 4A_468/2020 précité consid. 4.1.1 et 4.1.2).
L'application
du régime de l'art. 257f al. 3 CO requiert encore un avertissement au locataire (condition n°
2), ainsi que la persistance de la violation du contrat par celui-ci (condition n° 3).
Le bailleur doit encore
observer un délai de préavis de trente jours pour la fin d'un mois pour sa résiliation
(condition n° 5). La résiliation extraordinaire fondée sur l'art. 257f al. 3 CO présente
ainsi des garanties suffisantes de protection sociale des locataires en cas de violation du contrat.
4.2
Dans l'arrêt précité
(4A_468/2020), le bailleur avait demandé à plusieurs reprises au locataire de lui présenter
une attestation d'assurance responsabilité civile et l'avait averti, à deux reprises et par
écrit, du fait qu'il entendait résilier le contrat de bail si le locataire persistait à
ne pas fournir d'attestation. Le locataire avait refusé d'obtempérer. Il n'était même
pas établi qu'il eût effectivement conclu une telle assurance. Le Tribunal fédéral
a considéré qu'il avait ainsi persisté dans la violation grave de ses obligations contractuelles,
ce qui avait rendu la continuation du bail insupportable pour le bailleur. Le fait qu'il craignait que
son bailleur n'actionne l'assurance pour la faire intervenir dans le cadre d'un sinistre dans l'immeuble
dont il niait être le responsable, ne pouvait excuser la violation de son obligation. Enfin, la
régie avait respecté un délai de trente jours pour la fin d'un mois en formulant en dernier
lieu sa menace de résiliation le 3 juillet 2018 puis en la mettant à exécution le 25 juillet
2018 avec effet au 31 août 2018. Pour le Tribunal fédéral, le bailleur avait mis fin au
contrat en respectant le délai légal ainsi que toutes les autres conditions de l'art. 257f
al. 3 CO. Il a rejeté l'argument du locataire qui demandait également l'annulation du congé
selon l'art. 271 CO, considérant qu'un congé qui remplit les conditions d'un congé extraordinaire
ne contrevient pas aux règles de la bonne foi.
4.3
Il
ressort de l'arrêt qui précède que le fait de ne pas transmettre une attestation d'assurance
RC constitue, selon le Tribunal fédéral, une violation grave du contrat de bail, que le bailleur
doit adresser un avertissement au locataire et respecter le délai de résiliation et, enfin,
que si les conditions de la résiliation extraordinaire de l'art. 257f al. 3 CO sont réalisées,
il n'y a pas matière à l'application de l'art. 271 CO qui prévoit l'annulabilité
des congés contraires aux règles de la bonne foi.
Or, le Tribunal des baux
a retenu que les conditions de 257f al. 3 CO étaient réalisées dans la mesure où
les locataires n'avaient pas transmis d'attestation malgré la mise en demeure. Cela étant,
les premiers juges ont ensuite estimé que l'art. 271 CO s'appliquait et que le congé était
contraire aux règles de la bonne foi, notamment en raison du climat plus que tendu qui régnait
entre les diverses personnes concernées. Certes, il est indéniable que le climat était
tendu et qu'en réalité on ne peut pas exclure que les bailleurs aient voulu, comme le dit le
Tribunal des baux, « se débarrasser » de leurs locataires. Cependant, il faut admettre,
comme l'a fait le Tribunal des baux, que les conditions de l'art. 257f al. 3 CO étaient bel et bien
réalisées, et qu'alors dans ce cas-là, comme l'a dit le Tribunal fédéral, il
n'y avait pas matière à examiner la question de bonne ou mauvaise foi puisque les conditions
de l'art. 257f al. 3 CO étaient remplies. On ne saurait retenir qu'une partie remplit les conditions
d'un droit qu'elle peut faire valoir (soit la résiliation extraordinaire), tout en lui reprochant
d'être de mauvaise foi.
Les
intimés relèvent que l'arrêt TF 4A_468/2020 faisait référence à «plusieurs»
mises en demeure, alors qu'ici il n'y en aurait eu qu'une. Cela n'est pas pertinent, dès lors que
la «condition 2» est
«un»
avertissement et non «plusieurs» avertissements. Les intimés se prévalent également
de ce qu'en cours de procédure ils auraient fourni l'attestation requise contrairement au cas de
l'arrêt précité. Certes, mais on ne comprend d'autant moins qu'ils ne l'aient pas fourni
en temps voulu. Ils ne l'ont pas fait malgré l'avertissement, de sorte qu'on ne peut pas revenir
en arrière et que la résiliation était fondée au sens de l'art. 257f al. 3 CO comme
l'a retenu le Tribunal des baux.
Les intimés contestent
que le courrier du 11 août 2021 soit interprété comme un avertissement au sens de l'art.
257f al. 3 CO, arguant qu'il ne menaçait pas les locataires de résiliation et que les locataires
pouvaient par ailleurs raisonnablement douter du caractère sérieux de la demande d'attestation,
compte tenu des autres reproches «tout à fait farfelus qui étaient également invoqués
dans le courrier». Contrairement à ce que soutiennent les locataires, une menace de résiliation
n'est pas nécessaire. Constitue un avertissement, une lettre dans laquelle le bailleur indique précisément
quelle violation il reproche au locataire, afin que celui-ci puisse rectifier son comportement et, si
nécessaire, la lettre impartira au locataire un délai raisonnable pour s'amender ou remettre
les choses en l'état (cf. TF 4A_655/2017 du 22 février 2018 consid. 3 ; TF 4A_263/2011 du 20
septembre 2011 consid. 3.2 ; Lachat/Bohnet, in Commentaire romand, 3
e
éd. 2021, n. 10 ad art. 257f CO). Dans le courrier du 11 août 2021, les appelants ont «somm[é]»
les intimés de leur présenter une attestation d'assurance RC d'ici au 1
er
septembre 2021. D'une part, les intimés ne pouvaient ignorer, au vu de l'art. 5 RULV, que la conclusion
d'une telle assurance faisait partie de leurs obligations contractuelles. D'autre part, ils n'avaient
pas produit la police d'assurance RC. Par le courrier du 11 août 2021, ils devaient comprendre qu'ils
avaient un délai maximal d'environ deux semaines à cet effet. Indépendamment des autres
griefs contenus dans le courrier précité, celui-ci constituait un avertissement en ce qui concerne
la non-communication de la police d'assurance RC.
Enfin, l'argument des
intimés selon lequel il n'y a eu en l'espèce aucun sinistre concret qui aurait nécessité
de faire fonctionner l'assurance RC tombe à faux. Comme l'a relevé à bon droit le Tribunal
des baux, l’existence d’un préjudice effectif n’est pas exigée.
Au vu de ce qui précède, le congé signifié aux intimés était efficace au
sens de l'art. 257f al. 3 CO et c'est à tort que le Tribunal des baux l'a annulé en recourant
à l'art. 271 CO.
5.
Dans un dernier moyen, les intimés invoquent une violation de l'art. 334 al. 1 CPC et concluent
à la confirmation du dispositif rendu le 28 juin 2022. D'une part, ils relèvent que selon le
chiffre I de ce dernier dispositif, la résiliation du contrat de bail a été déclarée
inefficace, alors que selon le chiffre I figurant au pied de la motivation du 29 décembre 2022 la
résiliation a été annulée. Il y aurait une modification matérielle du jugement
du 28 juin 2022, non permise par l'art. 334 CPC. D'autre part, ils soutiennent qu'on ne peut pas exclure
qu'il y ait eu un changement dans la composition du tribunal entre le premier dispositif et le deuxième
: la première décision serait rendue à trois juges et la seconde par le président
seul. Or, il serait inconcevable qu'un dispositif rendu par une juridiction collégiale soit modifiée
matériellement par le président dans le cadre de la motivation.
5.1
Si le dispositif de la décision est peu clair,
contradictoire ou incomplet ou qu'il ne correspond pas à la motivation, le tribunal procède,
sur requête ou d'office, à la rectification de la décision (art. 334 al. 1 CPC).
A partir du moment où il l'a prononcée, le juge ne peut corriger sa décision, en vertu
du principe de dessaisissement, même s'il a le sentiment de s'être trompé. Une erreur
de fait ou de droit ne peut être rectifiée que par les voies de recours. Seule une procédure
d'interprétation ou de rectification permet exceptionnellement au juge de corriger une décision
déjà communiquée. L'objet de la rectification est de permettre la correction des erreurs
de rédaction ou de pures fautes de calcul dans le dispositif. Il faut qu'apparaisse, à la lecture
de l'arrêt dans son ensemble et en fonction des circonstances, une inadvertance qui peut être
corrigée sur la base de ce qui a été décidé (ATF 143 III 520 consid. 6.1 ; TF
5A_6/2016 du 15 septembre 2016 consid. 4.3.1 non publié à l’ATF 142 III 695 ; TF 5A_972/2016
du 24 août 2017 consid. 4.2 ; TF 5A_760/2016 du 5 septembre 2017 consid. 9.2 ; TF 5A_776/2019 du
27 octobre 2020 consid. 3.1). Il y a lieu à rectification en cas d’erreur dans la formulation
de ce qui a été voulu, mais non en cas d’erreur dans la formation de la volonté
du tribunal. La rectification ne peut avoir pour but la modification du jugement rendu par le tribunal,
mais intervient uniquement lorsque ce que le tribunal a voulu n’a pas été correctement
transcrit (TF 5A_972/2016 du 24 août 2017 c. 4.2).
Lorsque le premier juge rend une décision motivée matériellement différente du dispositif,
celle-ci doit être en principe annulée d'office et le dossier renvoyé au premier juge
pour qu'il motive le dispositif rendu en premier lieu (CPF 31 octobre 2014/372). Il peut y être
renoncé, par économie de procédure, lorsque l'annulation se ferait au détriment des
deux parties, qui se verraient ensuite l'une et l'autre contraintes de recourir (JdT 2019 III 143 note
Colombini ; CPF 26 octobre 2017/229).
5.2
Le jugement motivé indique que le chiffre
I du dispositif du 28 juin 2022 était entaché d'une erreur manifeste, dans la mesure où
il mentionne «la sanction de l'inefficacité alors que la résiliation est en réalité
annulée».
La jurisprudence fait clairement la distinction
entre les congés inefficaces et les congés annulables. L'inefficacité d'un congé
signifie que le congé est dénué d'effet, alors que l'annulation ne peut concerner qu'un
congé valable (cf. ATF 121 III 156 consid. 1c/aa).
En l'espèce, il ressort de la page de garde du jugement envoyé aux parties le 28 juin 2022
que le Tribunal des baux a prononcé l'inefficacité du congé en se basant uniquement sur
l'art. 257f CO. Il avait ainsi considéré que les conditions posées par cette dernière
disposition n'étaient pas remplies et que le congé donné n'avait produit aucun effet.
En annulant le congé, dans les motifs, il a matériellement modifié sa décision. Il
a ici considéré que le congé était efficace mais devait être annulé en
application de l'art. 271 CO (cf. jgt, p. 20 consid. I/d). Il y a ainsi eu un changement dans la formation
de la volonté du tribunal. La cause devrait ainsi être renvoyée au Tribunal des baux,
afin qu'il motive l'inefficacité du congé, conformément à la décision rendue
le 28 juin 2022.
Cela étant, le renvoi pour nouvelle motivation ne s'impose pas en l'espèce. En effet, force
est de relever que tant la décision du 28 juin 2022 que celle du 29 décembre 2022 était
favorable aux intimés ; ces derniers n'ont d'ailleurs pas fait appel. En revanche, la nouvelle motivation
serait suivie d'un nouvel appel des bailleurs, qui serait admis, au vu des motifs exposés ci-dessus
au considérant 4.3. La procédure serait rallongée inutilement, si bien que le renvoi est
une vaine formalité.
6.
Les appelants ont pris en deuxième instance
les conclusions III et IV tendant à l'expulsion des intimés. Ces conclusions qui n'ont pas
fait l'objet d'une décision de première instance, sont nouvelles et dès lors irrecevables
(cf. art. 308 al. 1 CPC ; consid. 1
supra
).
7.
Au vu de ce qui précède, l'appel doit
être partiellement admis et le chiffre I du dispositif du 28 juin 2022, tel que modifié le
29 décembre suivant, réformé en ce sens que la résiliation est valable et efficace.
Dans la mesure où les appelants obtiennent gain de cause sur le fond (le bien-fondé du congé)
et perdent sur les conclusions accessoires, il convient de considérer que la charge des frais incombe
exclusivement aux intimés.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'260 fr. (art. 62 al. 1
TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), sont mis à la charge
des intimés, solidairement entre eux, qui succombent (art. 106 al. 1 CPC).
La charge des dépens de deuxième instance est évaluée à 4’000 fr. (art.
7 TDC [Tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]), de sorte que,
compte tenu de ce que les frais – comprenant les frais judiciaires et les dépens (art. 95
al. 1 CPC) – doivent être mis à la charge des intimés, ceux-ci verseront en définitive,
solidairement entre eux, aux appelants, créanciers solidaires, la somme de 6'260 fr. à titre
de restitution d’avance de frais et de dépens de deuxième instance (art. 111 al. 2 CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est partiellement admis.
II.
Le jugement est réformé comme il suit au chiffre I de son dispositif :
I.
La résiliation de bail extraordinaire adressée aux demandeurs A.F.________ et B.F.________
par les défendeurs A.S.________ et B.S.________ par formules officielles du 6 septembre 2021 pour
le 31 octobre 2021 est valable et efficace.
Il est confirmé pour
le surplus.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'260 fr. (deux mille deux
cent soixante francs), sont mis à la charge des intimés A.F.________ et B.F.________, solidairement
entre eux.
IV.
Les intimés A.F.________ et B.F.________, solidairement entre eux, verseront aux appelants A.S.________
et B.S.________, créanciers solidaires, la somme de 6'260 fr. (six mille deux cent soixante francs)
à titre de restitution partielle d’avance de frais et de dépens de deuxième instance.
V.
L'arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Albert Habib, avocat (pour A.S.________ et B.S.________),
‑
Me Carole Wahlen, avocate (pour A.F.________ et B.F.________)
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Président du Tribunal des baux
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière: