vd_findinfo · ML / 2023 / 46 · 2023-05-16 · fr

JONCTION DE CAUSES, MAINLEVÉE PROVISOIRE, TITRE DE MAINLEVÉE, BAIL À LOYER, COMPENSATION DE CRÉANCES, DÉFAUT DE LA CHOSE | 259b CO, 266g CO, 82 LP, 125 let. c CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour des poursuites et faillites ML / 2023 / 46

TRIBUNAL
CANTONAL
KC21.027162-230091
KC21.027855-230092
KC22.029638-230093
107
Cour
des poursuites et faillites
________________________________________________
Arrêt du
16 mai 2023
__________________
Composition
:              M.
Hack
,
président
Mmes
Byrde et Giroud Walther, juges
Greffier
:
Mme              Debétaz Ponnaz
*****
Art.
125 let. c CPC; 82 LP; 259b et 266g CO
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal, statuant à huis clos en sa qualité
d'autorité de recours en matière sommaire de poursuites, s'occupe des recours exercés
par
M.________SA
,
à [...], contre les prononcés rendus le 25 avril et le 9 septembre 2022, par la Juge de
paix du district de Nyon dans les causes en mainlevée d’opposition divisant la recourante
d’avec
Y.________SA
,
à [...].
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
En fait :
1.
Dans une précédente poursuite n°
9'437'778 de l’Office des poursuites du district de Nyon, Y.________SA (ci-après : Y.________SA)
a fait notifier à M.________SA (ci-après : M.________SA), le 17 janvier 2020, un commandement
de payer le montant de 77'763 fr. 60, plus intérêts, réclamé à titre d’arriérés
de loyer du 1
er
juin 2019 au 1
er
novembre 2019. La poursuivie a formé opposition totale.
Dans la procédure de mainlevée provisoire de l’opposition qui a suivi, la poursuivie
a invoqué en compensation diverses créances reposant sur l’existence de prétendus
défauts de la chose louée, initiaux (locaux livrés non nettoyés) ou apparus en cours
de bail (pannes de chauffage, pannes du monte-charge, présence de mouches, eau chaude brunâtre,
nuisances provenant du chantier voisin). Par prononcé du 5 novembre 2020, le Juge de paix du district
de Nyon a prononcé la mainlevée provisoire de l’opposition à concurrence de 59’587
fr., plus intérêts, considérant que le contrat de bail signé par la poursuivie constituait
une reconnaissance de dette envers la poursuivante en ce qui concernait le loyer et les charges pour
la période de six mois en cause, tout en admettant le moyen de la poursuivie tiré de la compensation
pour deux postes, à savoir la réparation du monte-charge et l’installation d’une
fontaine à eau, ainsi qu’une créance compensante de 8'000 fr. en remboursement d’acomptes
de chauffage qu’elle aurait payés en trop de mars à juin 2017 et de juillet à décembre
2018.
Par arrêts du 20 octobre 2021 (KC20.034066-201863 et -210004, n° 204), la Cour des poursuites
et faillites a admis le recours de la poursuivante et rejeté le recours de la poursuivie contre
le prononcé précité, qu’elle a réformé en ce sens que l’opposition
à la poursuite en cause était provisoirement levée à concurrence de la totalité
du montant réclamé en poursuite, en capital et intérêts. En substance, elle a considéré
que la poursuivie ne rendait vraisemblable ni le principe, ni la quotité, ni l’exigibilité
d’aucune des nombreuses prétentions qu’elle opposait en compensation, en particulier
la créance en remboursement d’acomptes de chauffage prétendument payés en trop pendant
dix mois, «estimée» à 800 fr. par mois. En ce qui concernait les deux factures de
travaux réalisés sur le monte-charge, il n’était pas établi que toutes les
conditions légales étaient remplies pour que la bailleresse ait l’obligation de les payer
à titre de réparation du dommage résultant de défauts de la chose louée; pour
les mêmes motifs, la prétention en réduction du loyer en raison des pannes du monte-charge
devait être rejetée. Quant au problème invoqué au sujet du caractère potable
de l’eau que la poursuivie n’aurait plus «osé consommer», ce qui l’aurait
contrainte à installer une fontaine à eau, l’existence de ce défaut n’était
pas non plus rendue vraisemblable par les pièces produites.
Par arrêt du 9 mars 2022, le Tribunal fédéral a rejeté, dans la mesure où ils
étaient recevables, les recours de la poursuivie contre les arrêts de la Cour des poursuites
et faillites. En substance, il a considéré que la recourante échouait à démontrer
que les pièces qu’elle avait produites seraient suffisantes pour rendre vraisemblables, d’une
part, l’importance et la durée des prétendus défauts ainsi que leur impact sur les
locaux loués et, d’autre part, le montant de la réduction de loyer, respectivement des
dommages-intérêts réclamés (TF 5A_964/2021 ; 5A_965/2021).
2.
a)
Le 18 juin 2020, à la réquisition d’Y.________SA, l’Office des poursuites du district
de Nyon a notifié à M.________SA, dans la poursuite n° 9’617'410, un commandement
de payer portant sur le montant de 38’881 fr. 80, plus intérêt à 5% l’an dès
le 15 mai 2020, réclamé à titre d’«arriérés de loyer du 1
er
avril
au 1
er
juin
2020». La poursuivie a formé opposition totale.
b)
Le 17 juin 2021, la poursuivante a requis de la Juge de paix du district de Nyon qu’elle prononce
la mainlevée provisoire de l’opposition. A l’appui de sa requête, elle a produit
notamment les pièces suivantes, en copie :
-
un contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux conclu le 27 septembre 2016 entre la poursuivante,
en qualité de bailleresse, et la poursuivie, en qualité de locataire, portant sur des locaux
à l’usage d’atelier de mécanique et de bureaux, situés dans l’immeuble
sis au chemin de [...], pour une durée initiale de dix ans, du 1
er
mars 2017 au 1
er
mars 2027, le bail se renouvelant ensuite de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation de l’une
ou l’autre des parties donné et reçu au moins une année à l’avance pour
la prochaine échéance, et pour un loyer mensuel brut de 12'834 fr. (10'834 fr. de loyer net
plus 2'000 fr. d’acompte de chauffage et frais accessoires) (pièce 4). Les clauses 5 et 6
du contrat ont la teneur suivante :
«
5.
Frais accessoires
5a
.
Principe
L’article 8 des Dispositions paritaires romandes et Règles et usages locatifs vaudois n’est
pas de force obligatoire. Les parties qui refusent son application doivent par conséquent indiquer
toute solution contraire à l’article 5b.
5b.
Frais accessoires à
la charge du locataire
Le locataire paie sa consommation d’eau froide et d’eau chaude. (…)
6. Dispositions particulières
6.1. En dérogation à l’article 8 des Dispositions paritaires romandes et Règles
et usages locatifs vaudois, l’entretien et les frais du monte-charge sont à la charge exclusive
du locataire, car il en est le seul utilisateur.
6.2. Il est précisé que le locataire paie directement sa consommation d’eau chaude et
d’eau froide et que l’eau chaude est produite électriquement.
6.3. Le chauffage sera facturé au KW sur la base d’un compteur que le bailleur fera installer.
6.4. Toute modification des locaux devra faire l’objet d’une autorisation écrite préalable
du bailleur. Le locataire s’engage à remettre les locaux dans leur état initial à
l’issue du bail et à renoncer à toute indemnité pour les éventuels travaux
entrepris.
(…)
»;
-
un courrier du 19 décembre 2018 adressé à la poursuivie, par lequel la fiduciaire de la
poursuivante lui a transmis le décompte de chauffage de la période du 1
er
juillet 2017 au 30 juin 2018, l’a informée que l’estimation de 2'000 fr. d’acompte
mensuel de chauffage figurant dans le contrat de bail était trop élevée et a proposé
une réduction de cet acompte à 1'200 fr. par mois, TVA en sus, dès le 1
er
janvier 2019 (pièce 5);
-
une lettre du 20 décembre 2018 par laquelle la poursuivie a déclaré être d’accord
avec la proposition précitée de réduction de l’acompte mensuel de chauffage dès
le 1
er
janvier 2019 (pièce 6);
-
une facture du 14 janvier 2019 adressée par la poursuivante à la poursuivie pour le loyer du
mois de janvier 2019 de 12'960 fr. 60 (soit 10'834 fr. de loyer net, 1'200 fr. d’acompte de chauffage
et 926 fr. 60 de TVA à 7,7%) (pièce 7);
-
une lettre du 11 octobre 2019 adressée à la poursuivie par le conseil de la poursuivante, disant
avoir été informé par sa cliente que les loyers dus depuis le 1
er
juin
2019 n’avaient pas été réglés et que l’arriéré se montait à
64'800 fr. (pièce 8);
-
l’exemplaire pour le créancier du commandement de payer n° 9’617'410 (pièce
17).
c)
Par
déterminations du 21 septembre 2021, la poursuivie a invoqué des «créances compensatoires
supérieures au montant réclamé par la requérante» et a conclu, avec suite de
frais et dépens, à l’irrecevabilité de la requête de mainlevée, subsidiairement
à son rejet. A l’appui de son acte, elle a produit notamment les pièces suivantes, en
copies :
-
un lot de devis et d’offres portant sur divers travaux envoyés par des maîtres d’état
à la précédente locataire des locaux entre les mois de mai et juillet 2013 (pièce
9);
-
un courriel du 15 février 2017 de la poursuivante informant la poursuivie que les locaux n’avaient
pas été nettoyés et lui demandant de décider si une entreprise de nettoyage devait
intervenir avant ou après son installation (pièce 38);
-
une lettre adressée le 17 janvier 2018 par la poursuivie à la fiduciaire de la poursuivante
relative à des «problèmes de chauffage» durant les mois de septembre à décembre
2017 (pièce 37);
-
une notification de nouvelles prétentions du 2 juillet 2018 adressée par la poursuivante à
la poursuivie, indiquant que dès le 1
er
janvier 2018, soit rétroactivement, la TVA de 7,7% était due sur le loyer et les charges (pièce
6);
-
des pièces relatives à un dégât d’eau dans la cage d’ascenseur en juillet
2019, pour lequel l’ECA est intervenu (pièces 32 et 33);
-
une lettre de la poursuivie au conseil de la poursuivante du 30 novembre 2019, indiquant qu'elle allait
pouvoir reprendre les paiements réguliers des loyers à partir du mois de décembre 2019,
que les arriérés de loyers seraient progressivement remboursés sur une période de
dix mois, et qu’elle espérait que cette solution pourrait satisfaire la poursuivante (pièce
17);
-
un «avis comminatoire et menace de résiliation du contrat de bail» du 2 décembre
2019, par lequel le conseil de la poursuivante a signifié à la poursuivie que sa cliente n’était
plus disposée à attendre plus longtemps le paiement des loyers non honorés depuis le 1
er
juin 2019, que l’arriéré de 90'724 fr. 20 devait parvenir sur son compte dans un délai
de trente jours et qu’à défaut de règlement, le contrat de bail serait résilié
conformément à l’art. 257d al. 2 CO (Codes obligations; RS 220) et il serait procédé
au recouvrement de la créance (pièce 18);
-
la réponse du 4 décembre 2019 de la poursuivie à cet avis, notamment dans les termes suivants
(pièce 19) :
«
(…)
(…),
je comprends de votre lettre de menaces que vous refusez notre proposition de règlement à l’amiable
des arriérés de loyers, datée du 30 novembre dernier. Nous sommes conscients de l’arriéré
de loyer dû mais son montant devra d’abord être discuté.
En effet,
par le passé nous avons eu de nombreuses interruptions de chauffage du bâtiment. Ces interruptions
nous ont empêché de travailler et ont provoqué des frais importants (perte de productivité,
chauffage électrique à notre charge, etc.). A l’époque et par gain de paix, nous
avions accepté de votre mandante une somme bien inférieure aux frais encourus. Ce ne sera plus
le cas désormais. Ce bâtiment est vétuste et vous ne l’ignorez pas.
Au
demeurant, nous constatons les problèmes suivants :
1.
Le chauffage est toujours défectueux. Certains
radiateurs fonctionnent mal ou pas du tout.
2.
L’eau du robinet n’est pas consommable.
En effet et après quelques jours de non-activité (par exemple après un week-end) l’eau
chaude coule avec une couleur brunâtre. Les canalisations sont vétustes et doivent être
remplacées. Nous n’osons plus consommer cette eau et avons dû installer une fontaine
à eau.
3.
Votre mandante a démarré un chantier
important juste à côté de notre bâtiment (sans nous en avertir) et nous en subissons
les nuisances. En effet le chantier est bruyant, les véhicules des entreprises travaillant sur le
chantier nous bloquent régulièrement l’accès à nos places de parc ainsi qu’à
nos locaux, et ces mêmes véhicules parqués n’importe où empêchent également
les poids-lourds de manœuvrer correctement voir d’accéder à nos locaux. Des toilettes
de chantier ont également été installées à 2 mètres de l’entrée
de notre bâtiment.
4.
L’ascenseur (monte-charge) est en panne
depuis le mois de juillet et n’a toujours pas été réparé. Les locaux au sous-sol
sont dès lors inutilisables (impossible d’y descendre ou d’y monter des machines) et
les locaux au premier étage ne le sont que partiellement.
5.
La serrure de la porte principale doit être
remplacée. Elle s’est déjà bloquée à plusieurs reprises (avec une clé
insérée dans le cylindre).
6.
Nous sommes envahis par les mouches. Même
en fermant les fenêtres (que de toute façon nous ne pouvons ouvrir à cause des bruits
du chantier), il y en a partout. En clair, il y a quelque chose qui les attire (eau stagnante dans la
cage d’ascenseur ?) et qui leur permet de rentrer dans le bâtiment.
7.
Le lave-vaisselle et la cuisinière ne sont
pas en état de fonctionnement.
Nous
vous invitons à nous indiquer comment, par quels moyens, et dans quel délai vous entendez rendre
ces locaux conformes à leur utilisation.
(…).»
;
-
une lettre du 16 décembre 2019 par laquelle le conseil de la poursuivante a répondu notamment
en ces termes (pièce 20) :
«
(…)
2.1
Ma cliente comprend que le chauffage est défectueux
en ce sens que certains radiateurs fonctionnent mal ou pas du tout. Il est rappelé que votre devoir
d’entretien entraîne la purge des radiateurs, ce que je vous invite à faire sans délai.
Il s’agit là d’une obligation à la charge du locataire.
2.2
Ce n’est pas parce que l’eau est de
couleur brunâtre lorsque l’on ouvre le robinet qu’elle n’est pas consommable.
Cela arrive lorsque l’eau n’a pas été tirée pendant plusieurs jours, par exemple
pendant le week-end. Il suffit de laisser couler l’eau une minute ou deux pour qu’elle devienne
transparente.
Contrairement
à ce que vous pensez, les conduites ne sont pas vétustes. Elles ont été changées
par la Commune il y a quelques années et ma cliente en a fait de même entre 1995 et 2000. Ma
cliente attire votre attention sur le fait qu’il est fréquent que de l’eau brune coule
dans la Commune de [...]. Toutefois, ma cliente va demander à l’entreprise Berger de contrôler
les installations.
2.3
Ma cliente a averti M. [...] (réd. administrateur
président de M.________SA) : qu’elle allait procéder à des travaux importants
à côté de votre entreprise. (…), il n’en demeure pas moins qu’il
s’agit d’un chantier qui entraîne forcément des désagréments.
Ceux-ci
toutefois restent dans les normes admissibles d’un chantier de cette taille.
(…).
2.4
En dépit du fait que ma cliente apprend que
l’ascenseur (monte-charge) serait en panne depuis le mois de juillet, elle vous renvoie à
l’art. 6.1 des dispositions particulières de votre bail à loyer (…).
Ma
cliente vous laisse donc prendre les mesures nécessaires à la réparation de l’ascenseur.
2.5
Dans la mesure où vous avez repris, du précédent
locataire, (…), serrures, cylindres et clés, il vous appartient de les entretenir ou de les
réparer.
2.6
Le problème des mouches est un problème
naturel qui s’est accru avec le réchauffement climatique et des étés de plus en
plus chauds et de plus en plus longs. Ma cliente a le même problème chez elle alors même
qu’il n’y a pas d’eau stagnante ni chez elle ni dans les locaux que vous louez.
2.7
Conformément aux Dispositions paritaires
romandes et Règles et usages locatifs du Canton de Vaud, l’entretien du lave-vaisselle et
de la cuisinière relève des obligations du locataire. Dans l’hypothèse où le
non-fonctionnement de vos appareils ne relève pas de menus travaux, ma cliente devra alors prendre
à sa charge les frais d’intervention.
En
tous les cas, ma cliente va faire le nécessaire pour mandater les entreprises compétentes pour
examiner les problèmes que vous soulevez.
Ma
cliente estime ne pas faillir dans ses obligations encore faut-il qu’elle soit informée des
problèmes que vous pouvez rencontrer.
(…).»
;
-
une lettre du 18 décembre 2019 adressée à la poursuivante par la poursuivie, déclarant
que les désagréments invoqués dans ses précédents courriers, qui subsistaient
pour leur majeure partie, justifieraient une réduction de loyer et qu’en outre, une grille
d’accès aux locaux loués était régulièrement fermée, ce qui empêchait
la distribution à temps des plis et colis postaux (pièce 11);
-
des factures établies par [...] relatives à la location par la poursuivie d’une fontaine
à eau de février 2019 à mai 2020 (pièce 21);
-
un nouvel «avis comminatoire et menace de résiliation du contrat de bail» adressé
par le conseil de la poursuivante à la poursuivie le 6 janvier 2020 (pièce 24);
-
le commandement de payer notifié le 17 janvier 2020 à la poursuivie à l’instance
de la poursuivante dans la poursuite n° 9’437'778 (pièce 25);
-
une lettre du 20 janvier 2020 adressée à la poursuivante, dans laquelle la poursuivie déclarait
résilier le contrat de bail à loyer avec effet au 1
er
mars 2020 selon l’art. 259b CO, subsidiairement selon l’art. 266g CO (pièce 26);
-
une lettre du 23 janvier 2020 adressée à la poursuivante par la poursuivie, se plaignant de
n’avoir pas eu d’eau chaude ce jour-là et de subir depuis plusieurs jours du bruit provenant
du chantier voisin (pièce 23);
-
dito du 27 janvier 2020, la poursuivie se plaignant de n’avoir plus d’eau chaude sanitaire
à la suite du passage d’un technicien vraisemblablement mandaté par la poursuivante (pièce
28);
-
un courriel interne du 17 mars 2020 de la poursuivie, selon lequel le monte-charge fonctionnait après
l’intervention d’[...] (pièce 35);
-
deux factures du 24 avril 2020 d’[...] adressées à la poursuivie, mentionnant le «bon
pour accord client» du 24 et du 25 février 2020, pour des travaux de «remise en état
du fond de fosse suite à l’inondation de celle-ci», respectivement de «remplacement
de tout le système de barrière lumineuse défectueuse» (pièce 15) et deux
extraits bancaires attestant le paiement par la poursuivie des factures précitées le 21 août
2020 (pièce 31);
-
une photographie non datée du portail d’accès à l’immeuble loué, ouvert
(pièce 39);
-
des photographies de l’immeuble abritant les locaux loués et de ses abords «avant et
après» l’installation du chantier voisin (pièces 40 à 42);
-
une facture établie le 4 août 2020 par une entreprise de déménagement, relative au
déménagement des bureaux de la poursuivie effectué le 28 juillet 2020 (pièce 2);
-
une facture établie le 15 septembre 2020 par une entreprise de nettoyage pour des travaux de nettoyage
et d’évacuation des déchets effectués pour la poursuivie le 9 septembre 2020
(pièce 10);
-
une lettre du conseil de la poursuivante du 15 mars 2021, mettant la poursuivie en demeure de retirer
avec effet immédiat les huit poursuites qu’elle avait intentées contre sa mandante entre
le 11 décembre 2020 et le 1
er
mars 2021, «près de neuf mois après votre départ des locaux que vous louez»,
pour un montant total de 84’253 fr. à titre de prétentions compensatoires, indemnités
ou réductions de loyer entièrement contestées par la poursuivante : «pour livraison
de locaux non nettoyés», «pour solde d’acomptes de chauffage jamais remboursés»,
«pour frais de réparation du monte-charge suite à des défauts et au refus de rembourser»,
«pour nuisances dues au chantier», «pour inaccessibilité du sous-sol suite à
la panne du monte-charge», «pour eau non potable et frais d’installation d’une
fontaine d’eau», «pour intrusion d’un mandataire du propriétaire sans avertissement/déclenchement
d’alarme/frais d’intervention de la société de sécurité» et «pour
des pannes répétées de chauffage et d’eau chaude (…) pour plusieurs mois sans
chauffage» (pièce 43);
-
la réponse adressée au conseil de la poursuivante par la poursuivie le 27 avril 2021, maintenant
toutes ses prétentions (pièce 44).
3.
a)
Le 14 octobre 2020, à la réquisition
d’Y.________SA, l’Office des poursuites du district de Nyon a notifié à M.________SA,
dans la poursuite n° 9’715'445, un commandement de payer portant sur le montant de 38’881
fr. 80, plus intérêt à 5% l’an dès le 15 août 2020, réclamé
à titre d’«arriérés de loyer du 1
er
juillet
2020 au 1
er
septembre
2020». La poursuivie a formé opposition totale.
b)
Le 23 juin 2021, la poursuivante a requis de la Juge de paix du district de Nyon qu’elle prononce
la mainlevée provisoire de l’opposition. A l’appui de sa requête, elle a produit,
outre, l’exemplaire pour le créancier du commandement de payer n° 9’714'445 (pièce
18), les mêmes pièces qu’à l’appui de sa requête de mainlevée du
17 juin précédent, qu’elle a d’ailleurs produite en copie (pièce 17).
c)
Par
déterminations du 21 septembre 2021, la poursuivie a invoqué des «créances compensatoires
supérieures au montant réclamé par la requérante» et a conclu, avec suite de
frais et dépens, à l’irrecevabilité de la requête de mainlevée, subsidiairement
à son rejet. A l’appui de son acte, elle a produit les mêmes pièces qu’à
l’appui de ses déterminations du même jour dans la poursuite n° 9’617'410.
4.
Dans les deux poursuites précitées (n° 9’617'410 et n° 9’715'445), la
procédure de mainlevée a été suspendue jusqu’au 30 novembre 2021, par décision
du 29 septembre 2021, dans l’attente de l’arrêt à rendre par la Cour des poursuites
et faillites sur les recours des parties contre le prononcé de mainlevée du 5 novembre
2020 (poursuite 9’437'778).
La reprise de cause a été ordonnée par décision du 14 janvier 2022 et la juge de
paix a cité les parties à comparaître à son audience du 10 mars 2022.
Lors de cette audience, qui s’est tenue
contradictoirement, le conseil de la poursuivante a produit les arrêts de la Cour des poursuites
et faillites du 20 octobre 2021 (n° 204).
5.
a)
Le 28 juin 2021, à la réquisition d’Y.________SA, l’Office des poursuites du district
de Nyon a notifié à M.________SA, dans la poursuite n° 10'049’654, un commandement
de payer portant sur le montant de 90’724 fr. 20, plus intérêt à 5% l’an dès
le 15 janvier 2021, réclamé à titre d’«arriérés de loyer du
1
er
octobre
2020 au 1
er
avril
2021». La poursuivie a formé opposition totale.
b)
Le 17 juin 2022, la poursuivante a requis de la Juge de paix du district de Nyon qu’elle prononce
la mainlevée provisoire de l’opposition. A l’appui de sa requête, elle a produit
les mêmes pièces qu’à l’appui de ses requête de mainlevée des 17
et 23 juin 2021, qu’elle a d’ailleurs produites en copie (pièces 19 et 22); elle
a produit en outre les arrêts de la Cour des poursuites et faillites du 20 octobre 2021 (pièces
16 et 17), l’arrêt rendu par le Tribunal fédéral le 9 mars 2022 (pièce 18)
et l’exemplaire pour le créancier du commandement de payer n° 10'049’654 (pièce
24).
c)
Par
déterminations du 7 septembre 2022, la poursuivie a invoqué des «créances compensatoires
supérieures au montant réclamé par la requérante» et a conclu, avec suite de
frais et dépens, à l’irrecevabilité de la requête de mainlevée, subsidiairement
à son rejet. A l’appui de son acte, elle a produit les mêmes pièces qu’à
l’appui de ses déterminations du 21 septembre 2021 dans les poursuites n° 9’617'410
et n° 9’715'445.
Une audience s’est tenue contradictoirement devant la juge de paix le 8 septembre 2022.
6.
a)
La juge de paix a statué sur les deux
premières requêtes de mainlevée par prononcés du 25 avril 2022, dont les dispositifs
ont été adressés aux parties le 27 avril suivant.
Dans chacune de ces décisions, elle a dit que les déterminations de la poursuivie sur la requête
étaient recevables (I), a prononcé la mainlevée provisoire de l’opposition à
la poursuite en cause (II), a arrêté à 360 fr. les frais judiciaires, compensés avec
l'avance de frais de la poursuivante (III), a mis les frais à la charge de la poursuivie (IV) et
a dit que celle-ci rembourserait à la poursuivante son avance de frais judiciaires à concurrence
de 360 fr. et lui verserait la somme de 1'500 fr. à titre de dépens (V).
La poursuivie a demandé la motivation de ces deux décisions par lettre du 3 mai 2022.
Les motifs des deux prononcés, identiques, ont été adressés aux parties le 4 janvier
2023 et notifiés à la poursuivie le lendemain. La première juge a considéré
qu’aucune des pièces produites par la poursuivie, dont des photographies, des devis, des offres
et des factures, n’avait de caractère probant s’agissant de l’existence des défauts
en cause, ni de leur gravité, et que s’agissant des créances invoquées en compensation
qui ne reposaient pas sur de prétendus défauts de la chose louée, elles ne pouvaient qu’être
rejetées, faute de toute consistance.
b)
Par
décision du 9 septembre 2022, la juge de paix a prononcé la mainlevée provisoire de l’opposition
formée à la poursuite n° 10’049'654 (I), a arrêté à 480 fr. les frais
judiciaires, compensés avec l’avance de frais de la poursuivante (II), a mis les frais à
la charge de la poursuivie (III) et a dit que celle-ci rembourserait à la poursuivante son avance
de frais à concurrence de 480 fr. et lui verserait la somme de 2'000 fr. à titre de dépens
(IV).
La poursuivie a demandé la motivation de cette décision par lettre du 13 septembre 2022.
Les motifs, identiques à ceux des deux prononcés précédents, ont été adressés
aux parties le 4 janvier 2023 et notifiés à la poursuivie le lendemain.
7.
Par trois actes déposés le 13 janvier
2023, la poursuivie a recouru contre les prononcés de mainlevée rendus à son encontre.
En substance, elle a conclu, avec suite de frais judiciaires et dépens, à la réforme des
prononcés attaqués en ce sens que les requêtes de mainlevée provisoire déposées
par la poursuivante sont rejetées et les oppositions aux poursuites en cause maintenues; elle a
conclu également à ce qu’il soit constaté que le contrat de bail du 27 septembre
2016 a été résilié au sens de l’art. 259b CO, subsidiairement 266g CO.
A l’appui de chacun de ces actes, elle a produit un classeur de pièces contenant, outre le
prononcé attaqué, des pièces figurant déjà au dossier de première instance,
à savoir la requête de mainlevée provisoire déposée par la poursuivante, ses
propres déterminations sur cette requête et les quarante-quatre pièces produites à
leur appui.
La poursuivante et intimée n’a pas été invitée à répondre aux recours.
8.
Par décision du 3
mars 2023, prenant date le 6 mars suivant, le Président de la cour de céans a admis la requête
déposée par la recourante le 23 février 2023, qui demandait l’octroi de l’effet
suspensif aux trois recours .
En droit
:
I.
Les trois recours, identiques dans leurs motivations
et leurs conclusions, sont dirigés contre trois prononcés de mainlevée provisoire d’opposition
identiques dans leurs états de fait et leurs motivations en droit, rendus dans trois procédures
de poursuite divisant les mêmes parties, fondées sur le même contrat de bail et portant
sur des prétentions en arriérés de loyers de trois périodes successives, auxquelles
la poursuivie a opposé les mêmes moyens libératoires tirés de la compensation. Contrairement
à ce qui était le cas dans la cause jugée par le Tribunal fédéral dans son arrêt
TF 5D_232/2017 du 17 novembre 2017, on n’a pas affaire à des «
périodes
temporelles distinctes (antérieurement au congé donné par le locataire et postérieurement),
de sorte que le raisonnement opéré ne peut s'appliquer de manière similaire
».
En l’occurrence, il est opportun de joindre les trois causes - références KC21.027162-230091,
KC21.027855-230092 et KC22.029638-230093 - et de les traiter dans un seul et même arrêt (art.
125 let. c CPC [Code de procédure civile; RS 272]).
II.
a)
Formés par actes écrits, motivés
et contenant des conclusions recevables dans la mesure où elles tendent au rejet des requêtes
de mainlevée et au maintien des oppositions litigieuses, les recours ont été exercés
dans les formes requises et en temps utile, dans les dix jours suivant la notification des prononcé
attaqués motivés (art. 321 al. 1 et 2 CPC). Ils sont recevables.
b)
La conclusion tendant à ce qu’il soit constaté que le contrat de bail a été
résilié au sens de l’art. 259b CO, subsidiairement 266g CO, est irrecevable, la cour
de céans n’étant pas compétente pour rendre des décisions sur des questions
de droit de fond. La question de la résiliation du bail en cause sera néanmoins examinée
dans le cadre des autres moyens soulevés par la recourante.
c)
La
production en instance de recours de pièces déjà produites en première instance et
versées au dossier est inutile, mais non prohibée. Seules les pièces nouvelles sont irrecevables
(art. 326 al. 1 CPC). En l’occurrence, la recourante n’a produit aucune pièce nouvelle.
III.
a)
L’art. 320 CPC dispose que le recours est recevable pour constatation manifestement inexacte des
faits (let. b), par quoi on entend une constatation des faits ou une appréciation des preuves arbitraire
au sens de l’art. 9 Cst. (Constitution fédérale ; RS 101) (ATF 138 III 232 consid
4.1.2, JdT 2012 II 511; TF 5A_160/2022 du 27 juin 2022 consid. 2.1.2.2). Le recours doit exposer de manière
claire et détaillée en quoi la décision attaquée est entachée d’un tel
arbitraire. Il ne suffit en particulier pas de citer certaines preuves qui devraient être appréciées
de manière différente et d’opposer sa propre opinion de manière appellatoire, comme
si l’autorité de recours disposait d’un libre pouvoir d’examen sur les faits (TF 4A_66/2020
du 5 mars 2020 consid. 2.2; 4A_649/2020 du 26 mai 2021 consid. 4.1).
b)
En l’occurrence, la recourante commence par exposer sa propre version des faits, en reprochant
à la première juge d’avoir «complètement et manifestement ignoré les éléments
de faits et de droit apportés».
Ainsi, elle soutient avoir établi sa prétendue créance de 8'000 fr. en remboursement de
la différence entre l’acompte de chauffage de 2'000 fr. qu’elle aurait payé pendant
dix mois, de mars à juin 2017 et de juillet à décembre 2018, et la «charge réelle»
qui serait de 1'200 francs. Or, elle a produit un courrier du 19 décembre 2018 par lequel la
fiduciaire de la poursuivante lui a transmis le décompte de chauffage de la période du 1
er
juillet 2017 au 30 juin 2018, l’a informée que l’estimation de 2'000 fr. d’acompte
mensuel de chauffage figurant dans le contrat de bail était trop élevée et a proposé
une réduction de cet acompte à 1'200 fr. par mois, TVA en sus, dès le 1
er
janvier 2019 (pièce 5). Ce courrier ne permet pas de considérer que la «charge réelle»
pour la période de dix mois concernée serait de 1'200 fr. au lieu de 2'000 francs. La recourante
allègue en outre que l’intimée n’a produit qu’un seul décompte de chauffage,
«malgré les demandes répétées de la recourante». Le courrier produit ne
rend toutefois pas vraisemblable qu’il n’y ait pas eu d’autres décomptes établis
et les «demandes répétées» de la recourante ne sont nullement documentées.
Au sujet de sa prétendue créance de 50'000 fr. à titre de compensation pour des équipements
que la précédente locataire aurait installés, la recourante soutient que «la reprise
des locaux impliquait le rachat de ces équipements», que le montant total de leur valeur à
neuf était de 227'758 fr., qu’elle les aurait rachetés pour ce prix, qu’ils «apportent
une réelle plus-value aux locaux» et qu’«on peut estimer la valeur vénale actuelle
de ces équipements, encore en excellent état, à environ ¼ de leur valeur à neuf».
Comme preuves de ses allégations, elle a produit le contrat de bail (pièce 4) et un lot de
devis et d’offres portant sur divers travaux envoyés par des maîtres d’état
à la précédente locataire des locaux entre les mois de mai et juillet 2013 (pièce
9). Or, le bail ne dit mot des équipements en question, ni d’une quelconque reprise ou rachat
par la locataire, ni d’un prix pour une telle reprise; quant aux devis et offres, qui ne totalisent
que 192'050 fr. (après conversion en francs suisses de deux montants devisés en euros), ils
ne prouvent pas qu’ils ont été acceptés et que les travaux en question ont bien
été exécutés. Les autres offres de preuve sont le témoignage et le transport
sur place, qui ne sont pas des moyens de preuve immédiatement disponibles et sont donc exclus en
procédure sommaire de mainlevée (art. 254 CPC; ATF 145 III 160 consid. 5.1), la déclaration
de partie, qui est un moyen de preuve dont la force probante est limitée s’il n’est
pas corroboré par d’autres éléments de l’instruction (Vouilloz,
in
Petit commentaire du Code de procédure civile, 2021, n. 14
ad
art. 191 CPC et les réf. cit.), et l’absence de preuve contraire, qui n’est pas un moyen
de preuve. On ne saurait considérer que le premier juge a fait preuve d’arbitraire en n’admettant
pas la vraisemblance de l’existence des équipements en question, ni de leur prétendu
rachat par la poursuivie, ni de leur prétendue valeur à neuf ou actuelle.
Pour justifier sa prétendue créance de 5'000 fr. à titre de compensation pour «la
livraison des locaux non nettoyés», soit une somme équivalente à ce qu’elle
aurait payé pour les rendre propres, la recourante – non sans témérité –
a produit une facture établie le 15 septembre 2020 par une entreprise de nettoyage pour des travaux
de nettoyage et d’évacuation des déchets effectués le 9 septembre 2020 (pièce
10), soit à son départ et non à son entrée dans les locaux. Elle a produit en outre
un courriel du 15 février 2017 de la poursuivante l’informant que les locaux n’avaient
pas été nettoyés et lui demandant de décider si une entreprise de nettoyage devait
intervenir avant ou après son installation (pièce 38), pièce qui ne rend pas vraisemblable
que la recourante ait dû alors faire procéder aux nettoyages des locaux à ses frais.
Au sujet de sa prétendue créance de 1'000 fr. «en compensation des nombreux désagréments
subis» en raison de la fermeture du portail d’accès à l’immeuble abritant
les locaux loués du 22 décembre 2018 au 6 janvier 2019 et du 21 décembre 2019 au
5 janvier 2020, «ainsi que pour les entraves à un accès libre au bâtiment loué»,
la recourante allègue que la poste et autres services de livraison n'ont pas pu accéder au
bâtiment et que «de nombreux plis et colis sont arrivés avec beaucoup de retard, ont été
retournés à l’expéditeur, voire même ont été perdus». Or, elle
n’a produit comme preuves qu’une photo non datée du portail d’accès
ouvert (pièce 39) et trois lettres de sa part au conseil de l’intimée des 18 et 30 décembre
2019 ainsi que du 3 janvier 2020, dans lesquelles elle se plaint de la fermeture du portail en question
durant les jours ouvrables (pièces 11, 12 et 13). S’il est vraisemblable que la fermeture
éventuelle du portail ait pu empêcher la livraison du courrier, rien ne permet de considérer
que cela soit survenu, ni que cela ait causé à la recourante un dommage justifiant une indemnisation
de 1'000 fr., ni que l’intimée en serait responsable; on ne comprend d’ailleurs pas
pourquoi la recourante, qui selon ses dires «ne ferme pas et continue son activité pendant
ces périodes», n’aurait pas elle-même ouvert ou rouvert le portail pour recevoir
courrier et livraisons s’il était fermé.
Une telle motivation, appellatoire et consistant en réalité à faire grief à la première
juge de n’avoir pas admis ses prétentions en adoptant son interprétation des pièces
produites, est irrecevable.
IV.
a)
Le recours est également recevable pour violation du droit (art. 320 let. a CPC). Il n’est
pas nécessaire que la violation soit manifeste ou arbitraire, la cognition de l’autorité
de recours étant libre comme en matière d’appel (TF 5A_140/2019 du 5 juillet 2019 consid. 5.1.3)
– ce qui ne signifie pas qu’elle soit tenue, comme une autorité de première instance,
d’examiner toutes les questions de droit qui peuvent se poser, lorsque les parties ne les font
plus valoir devant elle. Sous réserve de vices manifestes, l’autorité de recours doit
se limiter aux arguments développés contre le jugement de première instance dans la motivation
écrite (TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid. 4.2). En effet, selon la jurisprudence du Tribunal
fédéral, la motivation du recours doit à tout le moins satisfaire aux exigences qui sont
posées pour un acte d’appel. Le recourant doit donc démontrer le caractère erroné
de la motivation de la décision attaquée et son argumentation doit être suffisamment explicite
pour que l'instance de recours puisse la comprendre, ce qui suppose une désignation précise
des passages de la décision qu'il attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa
critique (ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et les références citées; 141 III 569 consid.
2.3.3; TF 5A_206/2016 du 1
er
juin 2016 consid. 4.2.1 et les références citées).
b)
En
vertu de l'art. 82 al. 1 LP, le créancier dont la poursuite se fonde sur une reconnaissance de dette
constatée par acte authentique ou sous seing privé peut requérir la mainlevée provisoire.
Constitue une reconnaissance de dette au sens de cette disposition l'acte sous seing privé, signé
par le poursuivi ou son représentant, d'où ressort sa volonté de payer au poursuivant,
sans réserve ni condition, une somme d'argent déterminée, ou aisément déterminable,
et exigible (ATF 145 III 20 consid. 4.1.1; 139 III 297 consid. 2.3.1).
aa)
Le contrat signé de bail constitue une reconnaissance de dette et justifie la mainlevée provisoire
de l’opposition pour le montant du loyer échu, pour autant que le bailleur ait mis l’objet
du contrat à disposition du locataire. En signant le contrat de bail, le locataire reconnaît
son obligation de payer le loyer non seulement pour la durée d’occupation de l’objet
loué, mais pour toute la durée contractuelle (ATF 134 III 267 consid. 3, JdT 2008 II 77; CPF
27 juin 2019/132 consid. IIa/bb et les références citées).
bb)
En l'espèce, il n'est
pas contesté que le contrat de bail conclu entre les parties constitue un titre de mainlevée
provisoire pour le loyer convenu.
cc)
La recourante soutient avoir résilié ce contrat «au sens de l’art. 259b CO,
subsidiairement 266g CO». Elle n’en tire toutefois aucun moyen ni conclusion libératoire,
mais uniquement une conclusion constatatoire, irrecevable (cf.
supra
consid. IIb).
Selon l’art. 259b let. a CO, le locataire peut résilier le contrat avec effet immédiat
lorsque les locaux sont affectés d'un défaut grave, soit lorsque objectivement, l'on ne peut
plus exiger du locataire qu'il continue à occuper les lieux (TF 4A_395/2017 du 11 octobre 2018
consid. 5.2, CdB 2019 p. 6). L’art. 266g al. 1 CO, qui ne trouve en principe pas application
lorsque les conditions d'un autre cas de résiliation anticipée sont réunies, confère
un droit de congé extraordinaire pour justes motifs lorsque l’exécution du contrat devient
intolérable pour une partie, qui peut résilier le bail à n’importe quel moment,
en observant le délai de congé légal.
En l’occurrence, la recourante a informé l’intimée qu’elle résiliait
le bail pour le 1
er
mars 2020 par lettre du 20 janvier 2020. Il ne s’agissait donc pas d’une résiliation
avec effet immédiat; elle n’a d’ailleurs quitté les locaux qu’au cours de
l’été 2020. Au surplus, les défauts invoqués ne sont, comme on le verra, pas
rendus vraisemblables (cf.
infra
let. c). Or, un congé est inefficace et dénué d'effet (
unwirksam
,
wirkungslos
)
lorsqu'il ne satisfait pas aux exigences légales ou contractuelles auxquelles est subordonné
son exercice, notamment le congé donné pour de justes motifs qui ne sont pas réalisés,
le congé signifié pour une date ne correspondant pas au terme contractuel ou légal, ou
encore le congé donné en raison d'une violation des devoirs de diligence qui se révélera
inexistante. Dans de tels cas, celui qui reçoit un congé inefficace et sans effet, ou qui est
mis en face d'une résiliation abrupte injustifiée, n'est nullement tenu d'agir dans les trente
jours devant l'autorité de conciliation (art. 273 CO), et son inaction dans ce délai ne
saurait rendre le congé efficace (ATF 121 III 156; 122 III 92, JdT 1996 I 595; 135 III 441 consid.
3.3; TF 4A_636/2012 du 2 avril 2013 consid. 3.1).
Il s’ensuit qu’en l’espèce, les conditions d’une résiliation anticipée
ne sont pas établies. On relève d’ailleurs que la recourante oppose en compensation des
créances d’indemnités pour des nuisances qu’elle aurait subies postérieurement
au 1
er
mars 2020 (inaccessibilité au sous-sol, location d’une fontaine à eau [cf. pièce
21] et chantier voisin).
c)
Le juge saisi d’une requête de mainlevée
provisoire fondée sur une reconnaissance de dette prononce la mainlevée si le débiteur
ne rend pas immédiatement vraisemblable sa libération (art. 82 al. 2 LP). En application de
cette disposition, le locataire poursuivi peut faire valoir que la chose louée est affectée
de défauts justifiant la réduction du loyer ou des dommages-intérêts et opposer cette
prétention en compensation pour faire échec à la mainlevée, à condition toutefois
d'établir au degré de la vraisemblance le principe, l'exigibilité et le montant de la
créance compensante (TF 5A_66/2020 du 22 avril 2020 consid. 3.3.1; 5A_833/2017 du 8 mars 2018
consid. 2.3 et les références; CPF 30 décembre 2020/362; 27 juin 2019/135).
aa)
Comme dans la précédente poursuite n° 9'437'778, la recourante invoque des «défauts
du bâtiment loué» (all. 57-126 du recours) et réclame des montants en compensation
de sa dette de loyer (p. 33 du recours) :
-
la panne du monte-charge,
pour laquelle elle réclame les montants suivants : 1) des frais de réparation de 7'929
fr. 70; 2) une «juste indemnité» de 5'000 fr. «pour la livraison d'un monte-charge
non sécurisé»; 3) une somme de 32'499 fr. (correspondant à un tiers du loyer, soit
3'611 fr., pendant neuf mois) «au titre de compensation pour l’inaccessibilité du sous-sol»
du 15 juin 2019 au 17 mars 2020 (all. 61-89);
-
des pannes de chauffage et d’eau chaude,
pour lesquelles elle réclame une somme de 17'330 fr. à titre de compensation, correspondant
à 40% du loyer net pendant quatre mois (all. 96 à 104);
-
la couleur «brunâtre» de l’eau
sortant des robinets qui aurait nécessité l’installation d’une fontaine à
eau, pour laquelle elle réclame
«les
frais y relatifs» de 2'246 fr. 70 (all. 105 à 108);
-
des «nuées de mouches» qui auraient
envahi le premier étage, causant des nuisances pour lesquelles elle réclame une «indemnité
forfaitaire» de 1'000 fr. (all. 109 à 115);
-
des nuisances et «certains
dangers» dus au chantier sur un immeuble voisin dont l’intimée est également propriétaire,
qui aurait «débuté fin 2019» et aurait «duré au moins 5 mois», pour
lesquels elle réclame une «indemnité» de 10'384 fr. (
sic),
correspondant à 20 % du loyer net pendant cinq mois (all. 116-126).
bb)
Comme dans la précédente poursuite également, il convient d’abord de relever que
la recourante n'invoque en compensation aucune prétention qui repose sur une reconnaissance de dette
signée par l’intimée. A l'appui des diverses prétentions invoquées, elle offre
non seulement la preuve par titre, mais également par témoin ou par déclaration de partie,
ou encore par appréciation. Or, de jurisprudence constante, seule la preuve par titre peut être
offerte pour étayer le moyen libératoire tiré de la compensation (cf. ATF 145 III 160
consid. 5.1 et les réf. cit.). Il s'ensuit que seuls les titres produits en première instance
doivent être pris en considération dans l'examen des créances invoquées en compensation.
A elles seules, les pièces produites par la recourante n'ont pas de caractère probant s'agissant
de l'existence des défauts en cause, ni du reste de leur gravité, qu’il s’agisse
de photographies (pièces 7, 39 à 42), de devis et d’offres (pièces 9 et 14), ou
même de factures (pièces 2, 10, 15, 21, 31 et 34) ; d’ailleurs, aucune pièce
n'atteste du paiement de ces factures, à l'exception de celles relatives au monte-charge et à
la fontaine à eau, de sorte qu’elles ne sauraient à elles seules rendre vraisemblable
à satisfaction une diminution de l'actif de la poursuivie et, donc, l'existence du dommage prétendu.
Dans la cause précédente (CPF 20 octobre 2021/204), au terme d’un examen fouillé
des moyens et des offres de preuve de la recourante, il a été jugé que celle-ci ne rendait
vraisemblable ni le principe, ni la quotité, ni l'exigibilité d'aucune des nombreuses prétentions
qu'elle opposait en compensation. Le Tribunal fédéral a confirmé cette décision,
considérant que la recourante échouait à démontrer que les pièces qu’elle
avait produites seraient suffisantes pour rendre vraisemblables, d’une part, l’importance
et la durée des prétendus défauts ainsi que leur impact sur les locaux loués et,
d’autre part, le montant de la réduction de loyer, respectivement des dommages-intérêts
réclamés (TF 5A_964 et 5A_965/2021). Dans la présente cause, dès lors que les mêmes
moyens et les mêmes offres de preuve que dans la précédente sont soumis à l’examen
de la cour de céans, la même décision s’impose.
V.
Vu ce qui précède, les recours, manifestement
infondés, doivent être rejetés selon le mode procédural de l’art. 322 al. 1
CPC et les prononcés attaqués confirmés.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 990 fr. vu la valeur litigieuse
totale, sont mis à la charge de la recourante M.________SA. La différence de 810 fr. avec les
avance de frais judiciaires totales de 1'800 fr. payées par la recourante doit être remboursée
à celle-ci par la caisse du Tribunal cantonal.
Il n’est pas alloué de dépens à l’intimée qui n’a pas été
invitée à procéder.
Par
ces motifs,
la
Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos en sa qualité d'autorité
de
recours en matière sommaire de poursuites,
prononce
:
I.
Les recours sont rejetés.
II.
Les prononcés sont confirmés.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 990 fr. (neuf cent nonante
francs), sont mis à la charge de la recourante M.________SA.
La différence de
810 fr. (huit cent dix francs) avec les avances de frais judiciaires totales versées par la recourante
lui est remboursée.
IV.
L'arrêt est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M.________SA,
‑
Mes Gloria Capt et Melissa Huber, avocates (pour Y.________SA).
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur litigieuse totale est de 168’487 fr.
80.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Nyon.
La greffière :