vd_findinfo · HC / 2011 / 643 · 2011-11-25 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE | 257d CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 25.11.2011 HC / 2011 / 643

EXPULSION DE LOCATAIRE | 257d CO

TRIBUNAL
CANTONAL
JL11.025820-112020
371
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
25 novembre 2011
______________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              Mmes
Charif Feller et Bendani
Greffier
:
M.              Schwab
*****
Art.
257d CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
A.V.________
et
B.V.________
,
à Belmont-Lausanne, locataires, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 13 octobre
2011 par le Juge de paix du district de Lavaux-Oron dans la cause divisant les appelants d’avec
N.________
,
à Lausanne, bailleur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 13 octobre 2011, le Juge de paix du district de Lavaux-Oron a ordonné à A.V.________
et B.V.________ de quitter et rendre libres pour le mardi 15 novembre 2011 à midi, les locaux occupés
dans l’immeuble sis [...], à Belmont-sur-Lausanne (appartement de 4.5 pièces au 1
er
étage avec place de parc n° 54, garage collectif) (I), arrêté à 250 fr. les
frais judiciaires, qui sont compensés avec l'avance de frais de la partie bailleresse (Il), mis
les frais à la charge des locataires (III) et dit qu'en conséquence ils rembourseront, solidairement,
à la partie bailleresse son avance de frais à concurrence de 250 fr., sans allocation de dépens
pour le surplus (IV).
En droit, le premier juge a relevé que l'arriéré de loyer n'avait pas été versé
par les locataires dans le délai qui leur avait été imparti par le bailleur. Il a ainsi
considéré que le congé était valable et qu'il y avait lieu de donner suite à
la requête d'expulsion de la partie bailleresse, en précisant que la résiliation du contrat
de bail avait certes été contestée en temps utile, mais qu'il n'y avait aucun motif d'annulabilité
du congé et qu'une prolongation du bail n'était pas possible. En outre, le premier juge a estimé
que le cas d'espèce constituait un cas clair au sens de l'art. 257 CPC (Code de procédure civile
suisse du 19 décembre 2008; RS 272).
B.
Le
31 octobre 2011, A.V.________ et B.V.________
ont interjeté appel contre cette ordonnance, concluant en substance à ce qu'un délai "acceptable"
leur soit accordé pour leur permettre de trouver un nouvel appartement. Les appelants ont en outre
exposé leur situation personnelle – notamment l'état de santé de B.V.________ –
et financière. Ils ont également déposé une requête d'effet suspensif.
L'intimé n'a pas été invité à se déterminer.
Le 3 novembre 2011, la Juge déléguée de la cour de céans a indiqué à A.V.________
et B.V.________ que l'appel avait un effet suspensif de par la loi en vertu de l'art. 315 al. 1 CPC.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l'ordonnance complétée par
les pièces du dossier :
Les 20 et 22 avril 2010, A.V.________ et B.V.________, locataires, et N.________, bailleur, ont signé
un contrat de bail portant sur un appartement de 4,5 pièces sis [...], à Belmont-sur-Lausanne,
pour un loyer net mensuel de 1'850 fr. et un acompte mensuel pour le chauffage, l'eau chaude et les frais
accessoires de 120 francs. Ils ont également signé un contrat de bail portant sur une place
de parc intérieure (n°54) pour un loyer net mensuel de 140 francs. Les deux contrats précisaient
que le bail débuterait le 1
er
mai 2010 et se terminerait le 30 juin 2011. Il était également prévu, dans les conditions
complémentaires auxquelles renvoie le contrat de bail, que la possibilité de conclure un contrat
de bail de durée indéterminée serait examinée dans le courant du premier trimestre
de l'année 2011, pour autant que les mensualités courantes soient réglées ponctuellement
au début de chaque mois et que les arriérés de loyer issus d'un bail précédent
soient totalement payés.
Par courriers recommandés du 15 février 2011, adressés séparément à chacun
des locataires, le bailleur leur a indiqué que l'arriéré des loyers impayés et du
supplément relatif aux frais de chauffage s'élevait à 3'135 fr., soit 1'850 fr. pour le
mois de février 2011 plus les frais de chauffage de 120 fr., 1006 fr. pour le mois de janvier 2011
(solde du loyer dû) plus les frais de chauffage de 120 fr., ainsi que 39 francs pour le solde du
montant dû à titre de supplément aux frais de chauffage. L'intimé leur a accordé
un délai de trente jours pour s'acquitter du montant dû en précisant qu'à défaut
de paiement, le contrat de bail serait résilié selon la procédure légale, en application
de l'art. 257d al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220).
A la même date, le bailleur a écrit aux locataires, séparément, par courriers recommandés,
pour leur réclamer le paiement des loyers des mois de janvier et février 2011 relatifs à
la place de parc, soit un total de 240 francs. Il leur a accordé un délai de trente jours pour
l'exécution du paiement, en précisant qu'à défaut de paiement, le contrat de bail
serait résilié selon la procédure légale, en application de l'art. 257d al. 1 CO.
Par formules officielles du 6 mai 2011, adressées sous plis recommandés séparément
aux locataires, le propriétaire a résilié les deux contrats de bail en cause avec effet
au 30 juin 2011 et a produit à l'appui de sa résiliation le décompte des loyers relatifs
aux deux contrats, du mois de mai 2010 au mois de juin 2011.
La requête d'expulsion a été déposée par N.________ le 5 juillet 2011. La partie
bailleresse a requis l'application de la procédure sommaire selon l'art. 257 CPC.
En droit
:
1.
a)
Le CPC régit les voies de droit, l’ordonnance
entreprise ayant été communiquée aux parties postérieurement au 31 décembre
2010 (art. 405 al. 1 CPC).
b)
Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance d'expulsion rendue pour défaut de paiement
de loyers et de solde de charges. Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours,
est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral
(art. 92 al. 1 CPC). Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le
contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à
la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée déterminante
pour le calcul de la valeur litigieuse pour un bail à durée indéterminée ne saurait
être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let.
e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (cf. TF 4A_189/2011 du 4 juillet 2011, destiné
à la publication, in SJ 2011 I 462; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF
119 II 147 c. 1).
En l’espèce, le contrat de bail a été conclu pour une durée déterminée
de quatorze mois, soit du 1
er
mai 2010 au 30 juin 2011. Les conditions complémentaires, auxquelles le contrat renvoie, prévoient
un examen de la possibilité d'établir un contrat de bail de durée indéterminée
dans le courant du premier trimestre de l'année 2011, pour autant que les mensualités courantes
soient réglées ponctuellement au début de chaque mois et que les arriérés de
loyer du bail précédent, y compris les frais de procédure, payés par acomptes mensuels
de 500 fr. soient entièrement remboursés. Le bailleur ne s'est pas explicitement prononcé
durant le premier trimestre de l'année 2011 sur l'éventuelle reconduite du contrat de bail.
Au vu des circonstances, à savoir le retard des locataires dans le paiement des loyers, il est fort
douteux que le contrat aurait été reconduit. Le contrat de bail aurait donc pris fin à
l'expiration de la durée convenue par les parties, soit le 30 juin 2011 (cf. art. 255 al. 2 CO).
Dans leur appel, les locataires ont toutefois laissé entendre qu'ils souhaitaient rester dans leur
appartement actuel pour pouvoir effectuer les recherches nécessaires afin d'en trouver un autre,
en relevant que la tâche n'était pas aisée dans la région de l'arc lémanique,
ce d'autant plus qu'ils faisaient l'objet de poursuites, et que leur situation financière s'était
dégradée. Leur séjour dans l'appartement actuel risquait ainsi de se prolonger de manière
indéterminée. Il faut donc admettre que la valeur litigieuse ouvrant la voie de l'appel selon
l'art. 308 al. 2 CPC est atteinte (Colombini, Note sur quelques questions liées à la procédure
d'expulsion, in JT 2011 III 84 ch. 1).
c)
Selon l'art. 314 al. 1 CPC, si la décision a été rendue en procédure sommaire, le
délai d'appel est de dix jours. L'art. 257 al. 1 CPC admet l'application de la procédure sommaire
en présence d'un cas clair. En l'espèce, les bailleurs ont requis l'application de la procédure
des cas clairs. Le premier juge ayant appliqué cette procédure, le délai d'appel était
donc de dix jours.
d)
Formé en temps utile par une partie qui y a un intérêt et portant sur des conclusions
dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., le présent appel est formellement
recevable.
2.
L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité
de deuxième instance un plein pouvoir d'examen (Jeandin, CPC commenté, 2011, n. 1 ad art. 310
CPC, p. 1249). Celle-ci examine librement tous les griefs de l'appelant, qu'ils concernent les faits
ou le droit. Ainsi, l'instance d'appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière; elle
contrôle librement l'appréciation des preuves et les constatations de fait de la décision
de première instance (HohI, Procédure civile, t. Il, 2
ème
éd., 2010, n. 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle n'est pas
liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première instance.
Son pouvoir d'examen est plein et entier (HohI, op. cit., n. 2396, p. 435 ; Spühler, Basler
Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2010, n. 1 ad art. 310 CPC, p. 1489, qui parle de « vollkommenes
Rechtsmittel »).
L'état de fait de l'ordonnance attaquée, complété sur la base des pièces au
dossier de première instance, est suffisant pour permettre à la cour de céans de statuer
sur le fond.
3.
a)
Les appelants remettent en cause le montant
dû à la date de leur mise en demeure par le bailleur le 25 février 2011, en alléguant
que ce montant ne correspondait pas à deux loyers. Les appelants se prévalent en outre du mauvais
état de santé de l'appelant B.V.________.
b)
Selon l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour
s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins (art. 257d al. 1 CO).
Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet
immédiat ; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (art. 257d al. 2
CO).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé
dans un délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et
devait subir les conséquences juridiques de l'art. 257d al. 2 CO, savoir la résiliation du
bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si
l'arriéré a finalement été payé (TF, arrêt du 27 février 1997, in
Cahiers du Bail [CdB] 3/97, pp. 65 ss). A cet égard, des motifs humanitaires n'entrent pas en ligne
de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils ne sont pas pris en considération
par les règles de droit fédéral sur le bail à loyer (TF, arrêt du 27 février
1997 précité, c. 2b; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006 c. 3.2.1; Lachat, Le bail à loyer, 2008,
note infrapaginale 117, p. 820). Ils peuvent cependant être pris en compte au stade de l'exécution
forcée, en application du principe général de la proportionnalité. Toutefois, dans
tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que relativement bref
et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 Ia 336 c. 2b).
La jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous l'empire de l'ancien droit cantonal abrogé
par l'entrée en vigueur du CPC que, sauf cas particulier, un délai de libération des locaux
de quinze à vingt jours était admissible (Guignard, in Procédures spéciales vaudoise,
2008, n. 2 ad art. 17 aLPEBL, p. 196).
c)
En l'espèce, A.V.________ et B.V.________ ne se sont pas acquittés des sommes réclamées
dans le délai comminatoire selon les pièces du dossier. La preuve du contraire leur incombe
(art. 8 CC). Au demeurant, ils ne prétendent pas avoir payé l'arriéré réclamé,
mais se limitent à soutenir qu'à la date de la mise en demeure, le 25 février 2011, la
dette n'était pas de deux loyers. La réalité de l'arriéré résulte du décompte
des loyers payés du 1
er
mai 2010 au 30 juin 2011 produit par l'intimée en première instance. Ils précisent en
outre que ce n'est pas la première fois qu'ils ont des problèmes de paiement en raison de leur
situation financière, mais qu'ils ont toujours pu régler les arriérés de loyer.
Quant à la situation personnelle des appelants, qui ne bénéficiaient que d'un contrat
de bail de durée déterminée dont la reconduction pour une durée indéterminée
était tributaire du paiement régulier de leurs loyers, elle a été prise en considération
de façon adéquate au regard de la jurisprudence précitée dans le délai de libération
fixé par l'ordonnance du Juge de paix du district de Lavaux-Oron.
4.
En définitive, l'appel doit être rejeté en application de l'art. 312 al. 1 CPC et l'ordonnance
attaquée confirmée.
Vu l’effet suspensif accordé à l’appel de par la loi (art. 315 al. 1 CPC), la cause
doit être renvoyée au premier juge afin qu’il fixe aux appelants, une fois les considérants
écrits du présent arrêt envoyés, un nouveau délai pour libérer les locaux
en cause.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 3 et 69
al. 1 TFJC [Tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5]), sont mis à
la charge des appelants, solidairement entre eux, qui succombent (art. 106 al. 1 CPC).
Les intimés n'ayant pas été invités à se déterminer, il n'est pas alloué
de dépens de deuxième instance (art. 312 al. 1 CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L'appel est rejeté.
II.
L'ordonnance est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge des appelants
A.V.________
et
B.V.________
,
solidairement entre eux.
IV.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lavaux-Oron pour qu'il fixe à
A.V.________
et
B.V.________
,
une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu'ils occupent à [...], 1092 Belmont-Lausanne.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
28 novembre 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
Mme et M. A.V.________ et B.V.________,
‑
N.________.
La Cour d'appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Le greffier :