vd_findinfo · HC / 2016 / 536 · 2016-06-07 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, CAS CLAIR, BAIL À LOYER, PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ | 257d CO, 257 CPC (CH), 308 al. 1 let. a CPC (CH), 308 al. 2 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 07.06.2016 HC / 2016 / 536

TRIBUNAL
CANTONAL
JL15.047953-160630
334
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
7 juin 2016
_________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
Mmes
Merkli et Giroud Walther, juges
Greffière
:              Mme
Robyr
*****
Art.
257d CO ; 257, 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
O.________SA
,
à [...], locataire, contre l’ordonnance rendue le 8 avril 2016 par la Juge de paix du district
de Nyon dans la cause divisant l’appelante d’avec
T.________
,
bailleur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 8 avril 2016, la Juge de paix du district de Nyon a ordonné à O.________SA
de quitter et rendre libres pour le lundi 2 mai 2016 les locaux occupés dans l’immeuble sis
rue [...], à [...] (surface administrative d’environ 112 m
2
au 1
er
étage, cinq places de parc extérieures n° 8-9-10-14-15) (I), dit qu’à défaut
pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix est chargé
sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution forcée
de la décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l'ouverture forcée
des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution
forcée de la présente décision, s’ils en sont requis par l’huissier de paix
(III), arrêté à 300 fr. les frais judiciaires, qui sont compensés avec l'avance de
frais de la partie bailleresse (IV), mis les frais à la charge de la partie locataire (V) et dit
qu'en conséquence, la partie locataire, sous bénéfice de l’assistance judiciaire,
remboursera à la partie bailleresse son avance de frais à concurrence de 300 fr. et lui versera
la somme de 700 fr. à titre de défraiement de son représentant professionnel (VI), toutes
autres ou plus amples conclusions étant rejetées (VII).
En droit, le premier juge a retenu que, faute de paiement dans le délai comminatoire du montant
de 2’415 fr., représentant le loyer dû pour le mois de juin 2015, le congé signifié
par le bailleur à la locataire par avis du 17 septembre 2015 pour le 31 octobre 2015 était
valable et que, même si ce congé avait été contesté en temps utile devant la
commission de conciliation, la locataire ne pouvait se prévaloir d’aucun motif d’annulation.
Il a finalement considéré que l’on se trouvait en présence d’un cas clair
au sens de l’art. 257 CPC permettant de faire application de la procédure sommaire des art.
248 ss CPC.
B.
Par acte du 21 avril 2016, O.________SA a interjeté
appel contre cette ordonnance, en concluant, avec suite de frais et dépens, à son annulation.
L’appelante a requis l’effet suspensif et l’assistance judiciaire.
Par avis du 26 avril 2016, la Juge déléguée de la Cour d’appel civile a informé
l’appelante que sa requête d’effet suspensif était sans objet, l’appel ayant
effet suspensif
ex lege
.
Le 11 mai 2016, l’appelante a déposé une formule simplifiée de demande d’assistance
judiciaire pour la procédure de deuxième instance, en mentionnant son administrateur S.________
en qualité de requérant.
Le 30 mai 2016, T.________ a déposé une réponse spontanée, accompagnée de pièces,
selon laquelle il a conclu au rejet de l’appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux
du 16 octobre 2003, L.________SA a remis en location à K.________SA une surface administrative d’environ
112 m
2
au 1
er
étage de l’immeuble sis rue [...], à [...], ainsi que cinq places de parc extérieures
n° 8-9-10-14-15. Le contrat a été conclu pour une durée initiale du 1
er
février 2004 au 31 janvier 2009, le bail se renouvelant par la suite aux mêmes conditions de
cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre partie donné et reçu
au moins une année à l'avance pour la prochaine échéance. Le loyer mensuel, payable
d'avance, a été fixé à 2'310 fr., acompte de chauffage, eau chaude et frais
accessoires par 150 fr. et places de parc par 200 fr. compris.
T.________ a acquis la propriété de l’immeuble sus-mentionné le 3 janvier 2005.
Depuis le 1
er
avril 2008, le loyer mensuel des locaux et des places de parc a été porté à 2'415
fr., acompte de chauffage et d’eau chaude compris.
Par avenant du 11 février 2008, B.________SA a repris en qualité de locataire le bail à
loyer aux mêmes conditions dès le 1
er
janvier 2008.
Par un deuxième avenant du 20 janvier 2014, tous les droits et obligations du contrat de bail ont
été transférés au locataire reprenant O.________SA dès le 1
er
janvier
2014.
2.
Par courrier recommandé du 28 juillet 2015,
le bailleur, par l’intermédiaire de R.________SA, a mis en demeure O.________SA de lui verser,
dans un délai de trente jours, le montant de 2’465 fr. correspondant au loyer du mois de juin
2015 des bureaux (2'215 fr.) et des cinq places de parc (5 x 40 fr.), ainsi qu’à des frais
de rappel par 50 fr., faute de quoi le bail serait résilié en application de l’art. 257d
CO.
Aucun paiement n'étant intervenu dans le délai imparti, le bailleur a signifié à
la locataire, par formule officielle du 17 septembre 2015 adressée sous pli recommandé, la
résiliation du contrat de bail pour le 31 octobre 2015. Cet acte a été notifié à
l’intéressée le 18 septembre 2015.
3.
Le 19 octobre 2015, O.________SA a adressé
à la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Nyon une requête
en contestation d’une résiliation de bail commercial contre T.________.
4.
Le 9 novembre 2015, le bailleur a saisi le Juge
de paix du district de Nyon d'une requête en cas clair tendant à faire prononcer l’expulsion
de la locataire des locaux sis rue [...], à [...].
Par correspondance du 10 novembre 2015, le président de la commission de conciliation a informé
le juge de paix qu’il avait été saisi d’une requête en annulation du congé
et qu’il n’entendait pas examiner cette requête avant de connaître l’issue
de la procédure d’expulsion.
La locataire s’est déterminée par écriture du 12 février 2016.
Une audience a eu lieu le 31 mars 2016, par défaut de la partie locataire.
En droit
:
1.
1.1
Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance
d'expulsion rendue pour défaut de paiement du loyer (art. 257d CO). Pour déterminer quelle
voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée
selon le droit fédéral.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le litige porte sur la question de savoir
si les conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur
litigieuse correspond au dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet
loué au cas où lesdites conditions ne seraient pas réalisées; le dommage correspond
à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement perdue jusqu'à ce qu'un
prononcé d'expulsion soit rendu dans une procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre
2014 consid. 2.1 ; TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 1.2.2, non publié à
l’ATF 138 III 620). Cette période, qui commence à courir dès la date fixée
pour l’expulsion dans l’ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin au moment
où la partie bailleresse obtient un prononcé d’expulsion en procédure ordinaire,
comprend ainsi le temps nécessaire pour que l’instance d’appel statue – après
avoir recueilli les déterminations de la partie bailleresse – par un arrêt motivé,
puis que la partie bailleresse introduise une nouvelle demande en procédure ordinaire, que celle-ci
soit instruite et aboutisse enfin à un prononcé d’expulsion. Compte tenu de ces éléments,
on devrait ainsi pouvoir partir du principe que la durée prévisible ne sera, en règle
générale, pas inférieure à un an (CACI 28 janvier 2015/52 consid. 1a).
En l'espèce, le loyer mensuel s'élevant à 2'415 fr., acompte de chauffage, eau chaude,
frais accessoires et places de parc compris, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr.,
de sorte que la voie de l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
1.2
L’ordonnance ayant été rendue en procédure sommaire, le délai d’appel
est de dix jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 314 al. 1 CPC).
Formé en temps utile par la partie locataire
qui a succombé en première instance et qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC),
l'appel est recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon la jurisprudence
du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure sommaire pour cas clairs
(art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer les faits sur la base des preuves
déjà appréciées par le premier juge saisi; la production de pièces nouvelles
est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_420/2012
du 7 novembre 2012 consid. 5 ; TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; CACI 24
juin 2015/325 consid. 2 ; CACI 25 novembre 2014/607 consid. 3a ; CACI 6 mars
2014/102 consid. 2b ; CACI 10 juin 2013/289 consid. 4a).
En l’espèce, les pièces produites par l’intimée sont nouvelles, partant irrecevables.
3.
3.1
L’appelante conteste l’appréciation
du premier juge selon laquelle il n’y a pas de motif d’annulation du congé. Elle expose
qu’elle a dûment invoqué devant la commission de conciliation la bonne foi de son administrateur
unique, lequel, en raison de très importants soucis de santé, n’a pu régler le montant
des loyers échus en temps utile. Elle fait en outre valoir qu’un congé est annulable
s’il est contraire aux règles de la bonne foi, lorsqu’une incertitude subsiste quant
au montant réellement dû pour éviter la résiliation, ce qui serait le cas en l’espèce.
3.2
3.2.1
Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après
réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier
qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai
sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours
au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai, le bailleur peut résilier le contrat
avec effet immédiat ; les baux d’habitation ou de locaux commerciaux peuvent être
résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois
(al. 2).
L'avis comminatoire doit indiquer le montant impayé de façon suffisamment claire et précise.
Une indication chiffrée n'est pas indispensable : il suffit que l'objet de la mise en demeure soit
déterminable sans discussion, par exemple avec une désignation précise des mois de loyers
impayés (TF 4A_641/2011 du 27 janvier 2012 consid. 5; TF 4C.123/2000 du 14 juin 2000 consid.
3b, in Cahiers du Bail [CdB] 2000 p. 109; Wessner, Droit du bail à loyer, Zurich 2010, n. 17 ad
art. 257d CO; Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., 2008, p. 666; Burkhalter/Martinez-Favre, Le droit suisse du bail à loyer, commentaire
SVIT, Zurich 2011, n. 26 ad art. 257d CO). Lorsque la sommation mentionne, sans plus de renseignements,
un montant sans rapport avec la somme effectivement due à titre de loyer et de charges, la mise
en demeure ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision (TF 4A_134/2011 du
23 mai 2011 consid. 3). Si le bailleur a plusieurs créances dont certaines ne permettent pas l'application
de l'art. 257d CO tandis que d'autres la permettent, son courrier doit les distinguer de manière
précise, de sorte que le locataire puisse reconnaître sans difficulté les dettes à
éteindre pour éviter la résiliation du bail (TF 4A_306/2015 du 14 octobre 2015
consid. 2 et les réf. citées).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré
réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire était
en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’alinéa 2 de cette disposition,
à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF
127 III 548 consid. 4), cela même si l’arriéré avait été finalement payé
(TF du 27 février 1997 in CdB 3/97 pp. 65 ss).
A cet égard, des motifs humanitaires n'entrent
pas en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils ne sont pas
pris en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à loyer (TF
du 27 février 1997 précité in CdB 3/97 p. 65 consid. 2b; TF 4A_252/2014 du 28 mai
2014 consid. 4.2; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006 consid. 3.2.1; Lachat, op. cit., note infrapaginale 117
p. 820). Ils peuvent cependant être pris en compte au stade de l'exécution forcée, en
application du principe général de la proportionnalité. Toutefois, dans tous les cas,
l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que relativement bref et ne doit pas
équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 Ia 336 consid. 2b). La jurisprudence
cantonale vaudoise considérait, sous l’empire de l’ancien droit cantonal abrogé
par l’entrée en vigueur du CPC, que, sauf cas particulier, un délai de libération
des locaux de quinze à vingt jours était admissible (Guignard, in Procédures spéciales
vaudoises, 2008, n. 2 ad art. 17 aLPEBL, p. 196 et les réf. citées). Cette jurisprudence garde
sa pertinence sous l’empire du CPC (CACI 12 août 2011/194 ; CACI 27 juillet 2011/175).
3.2.2
La requête d’expulsion en cas clair
est recevable même lorsque le locataire a contesté la validité du congé et que la
procédure en contestation est encore pendante. Le juge saisi en cas clair peut statuer à titre
préjudiciel sur la validité du congé, sans qu’il doive surseoir à statuer jusqu’à
droit connu sur la procédure en contestation de la validité du congé (ATF 141 III 262
consid. 3).
3.2.3
Le congé, même donné en raison
de la demeure du locataire, peut être annulé s'il contrevient aux règles de la bonne foi
(art. 271 et 271a CO). Il faut des circonstances particulières pour que le congé soit annulé.
En effet, on ne saurait en principe exiger d'un bailleur qu'il tolère la présence dans ses
locaux d'un locataire qui ne paie plus le loyer. Le congé donné pour ce motif repose donc sur
un intérêt légitime (TF 4A_497/2011 du 22 décembre 2011 consid. 2.4). En particulier,
la jurisprudence admet qu’un congé donné en raison du défaut de paiement du loyer
peut être annulé en application de l’art. 271 CO si l’arriéré a été
payé très peu de temps après l’expiration du délai comminatoire, alors que
le locataire s’était jusqu’ici toujours acquitté à temps du loyer (ATF 120
II 31 ; TF 4A_468/2010 du 29 octobre 2010 et les réf. citées).
3.3
En l’espèce, il est incontesté
que le loyer pour le mois de juin 2015 était exigible et impayé au moment de l'envoi de l'avis
comminatoire. Cet avis précisait expressément et sans aucune ambiguïté qu'il se rapportait
au loyer impayé des bureaux par 2'215 fr. et des places de parc par 200 fr. (5 x 40 fr.). A réception,
l’appelante ne pouvait avoir le moindre doute au sujet du bien-fondé et de l'exigibilité
de cette créance de l’intimé. Peu importe qu'il ait pu exister un doute sur la validité
de l'avis comminatoire s’agissant des frais de rappel : l’appelante ne pouvait ignorer
la dette qu'elle devait en tout état de cause payer. Or, le montant de l’arriéré
n’a pas été payé dans le délai imparti et l’appelante ne le conteste
d’ailleurs pas. Le bailleur était donc fondé à résilier le bail.
L’argument de l’appelante, selon lequel son administrateur unique a rencontré de très
importants soucis de santé, n’entre pas en ligne de compte dans l’examen de la bonne
foi pouvant conduire dans des circonstances très particulières à l’annulation du
congé donné en cas de demeure du locataire. La question de savoir si l’appelante peut
se prévaloir de ce fait à titre de motif humanitaire peut au demeurant rester indécise
à ce stade de la procédure d’expulsion, au vu des principes énoncés à
cet égard (cf. consid. 3.2.1).
Pour le surplus, le délai de libération des locaux est conforme à la jurisprudence. L’appelante
bénéficie d’ailleurs
de
facto
d’un délai supplémentaire
en raison de l’effet suspensif
résultant
ex lege
de l'appel
et du fait qu’un nouveau délai
de libération devra être fixé ensuite du rejet de l’appel.
4.
4.1
Il s'ensuit que l'appel doit être rejeté
selon le mode procédural de
l'art. 312
al. 1 CPC et l'ordonnance entreprise confirmée.
La cause sera renvoyée à la Juge de
paix du district de Nyon pour qu'elle fixe à la locataire, une fois les considérants écrits
du présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai pour libérer
les locaux qu'elle occupe dans l'immeuble sis rue [...], à [...].
4.2
Une personne a droit à l’assistance
judiciaire si elle ne dispose pas de ressources suffisantes et si sa cause ne paraît pas dépourvue
de toute chance de succès (art. 117 CPC).
En sa qualité de personne morale, l’appelante ne peut en principe pas prétendre à
l'assistance judiciaire (TF 5A_783/2015 du 15 janvier 2016 consid. 5 ; ATF 131 II 306 consid. 5.2.1
et 5.2.2 ; ATF 126 V 42 consid. 4). Afin de tenir compte d’avis divergents exprimés dans
la doctrine, la jurisprudence n’a pas exclu l’octroi de l’assistance judiciaire à
une personne morale si son seul actif est en litige et si les personnes physiques qui en sont les ayants
droit économiques sont sans ressource. Cette éventualité a toutefois uniquement été
réservée et, en interprétant strictement ces conditions, l’assistance judiciaire
n’a pas pour autant été accordée à une personne morale (TF 4A_665/2014
du 2 avril 2015 consid. 3 ; TF 1B_522/2011 du 23 novembre 2011 consid. 2.1 ; ATF 119 Ia
337 consid. 4a-4e).
En l’espèce, l’appelante se contente de renvoyer à la décision d’assistance
judiciaire octroyée à S.________ personnellement en première instance, en indiquant que
cette assistance a été octroyée au vu de la situation obérée de la société.
Ce faisant, elle ne démontre pas à satisfaction de droit que son seul actif serait en litige
et que la personne physique qui en est l’ayant droit serait sans ressource.
Quoi qu’il en soit, la requête d’assistance judiciaire de l’appelante –
à supposer qu’elle ait pu être octroyée nonobstant sa qualité de personne morale
– doit être rejetée, dès lors que l’appel était d’emblée dépourvu
de chances de succès.
4.3
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 3 et 69
al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]),
sont mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance, l’intimé
ayant déposé une réponse spontanée sans y avoir été invité.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée à la Juge de paix
du district de Nyon pour qu’elle fixe à O.________SA, une fois les considérants écrits
du présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai pour libérer
les locaux qu’elle occupe dans l’immeuble sis [...], à [...] (surface administrative
d’environ 112 m
2
au
1
er
étage,
cinq places de parc extérieures n° 8-9-10-14-15).
IV.
La requête d’assistance judiciaire
est rejetée.
V.
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 200 fr. (deux cents francs), sont mis à la charge de l’appelante
O.________SA.
VI.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
9 juin 2016
Le dispositif du présent arrêt est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète à :
‑
Me Christian Dénériaz (pour O.________SA),
‑
M. Youri Diserens, agent d’affaires breveté (pour T.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Nyon.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :