vd_findinfo · AP / 2009 / 44 · 2007-10-26 · fr

PRINCIPE DE LA CONFIANCE{INTERPRÉTATION DU CONTRAT}, MANIFESTATION DE VOLONTÉ, PRINCIPE DE LA CÉLÉRITÉ, PROCÈS ÉQUITABLE, ADMINISTRATION DES PREUVES, POUVOIR D'EXAMEN, QUESTION DE FAIT, BAIL À LOYER, FORMULE OFFICIELLE, PRÊT À USAGE, RÉSILIATION, CHOSE LOUÉE | 18 al. 1 CO, 18 CO, 253a al. 1 CO, 253a CO, 269d al. 3 CO, 269d CO, 294 CPC, 296 CPC, 298 CPC, 347 CPC, 444 al. 1 ch. 3 CPC, 444 CPC, 452 al. 1 CPC, 452 al. 1ter CPC, 452 CPC, 456a al. 1 CPC, 456a CPC, 29 al. 1 Cst., 29 Cst., 12 LTB, 15 LTB

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 13.05.2009 AP / 2009 / 44

TRIBUNAL CANTONAL
207/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Séance du 13 mai
2009
___________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.     Giroud et
Creux
Greffier
:
M.        Elsig
*****
Art. 29 al. 1 Cst.; 18
al. 1, 253a, 269d al. 3 CO; 294, 296, 298, 347, 452 al. 1 et 1 ter,
456a CPC; 12 al. 4, 13 LTB
La Chambre des
recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper du
recours interjeté
par
X.________
, à Yverdon-les-Bains,
défenderesse, contre le
jugement rendu
le 26 octobre 2007 par le Tribunal
des baux du canton de Vaud dans la cause divisant la recourante
d'avec
K.________
, à Yverdon-les-Bains,
demandeur.
Délibérant en audience publique, la cour
voit :
En fait :
A.
Par jugement du 26 octobre 2007, dont la motivation a
été envoyée le 14 octobre 2008 pour
notification, le Tribunal des baux du canton de Vaud a dit que la
révocation de l'utilisation de la terrasse située au
troisième étage de l'immeuble sis [...], à
Yverdon-les-Bains signifiée par la défenderesse
X.________ au demandeur K.________ le 5 août 2006 est nulle
(I), dit que dite terrasse fait partie intégrante de l'objet
loué par le demandeur selon bail du 23 novembre 2004 (II),
ordonné à la défenderesse de remettre
immédiatement en état dite terrasse en
remédiant à l'absence de joints de stabilisation
entre les carreaux et en remplaçant les carreaux
cassés (III), réduit le loyer dû par le
demandeur de 5 % du 20 juin au 15 octobre 2005, du 15 avril au 15
octobre 2006 et du 15 avril au 24 septembre 2007, soit d'un montant
total de 1'203 fr. 10 (IV), réduit ledit loyer de 5 %
dès le 25 septembre 2007 et jusqu'à parfaite
exécution des travaux prévus sous chiffre III, durant
la période du 15 avril au 15 octobre (V),
libéré les loyers consignés en faveur du
demandeur à concurrence du montant figurant au chiffre IV,
le solde étant libéré en faveur de la
défenderesse (V), rendu le jugement sans frais ni
dépens (VII) et rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (VIII).
L'état de fait du jugement, complété par les
pièces du dossier (art. 452 CPC; Code de procédure
civile du 14 décembre 1966; RSV 270.11), retient les faits
suivants :
Par contrat de bail à loyer du 23 novembre 2004, la
défenderesse X.________ a remis en location au demandeur
K.________ un appartement comprenant trois chambres dont une avec
cheminée, une cuisine habitable, une salle de bains/WC et un
WC avec lave-mains séparés, ainsi qu'un petit local
proche de la cuisine au troisième étage de l'immeuble
sis [...], à Yverdon-les-Bains. Conclu pour durer du
1
er
janvier 2005 au 31 décembre 2007, le bail
devait se renouveler pour une durée de trois ans, puis
d'année en année, sauf avis de résiliation
donné et reçu au moins trois mois à l'avance.
Le loyer, payable mensuellement d'avance, a été
fixé à 1'590 fr., forfait de chauffage, d'eau chaude
et de frais accessoires compris.
La rubrique "Locaux ou dépendances mis à disposition
à titre gratuit et à bien plaire" comporte la mention
suivante : "un compartiment dans le galetas et en plus une grande
terrasse privative".
Le contrat déclare que les Dispositions paritaires romandes
et Règles et usages locatifs du canton de Vaud et
Dispositions générales pour habitation, garage et
place de parc (éd. de novembre 2001) sont annexées,
qu'elles en font partie intégrante et que les parties en ont
pris connaissance.
L'art. 5 des Dispositions générales pour habitation,
garage et place de parc faisant partie intégrante du contrat
de bail prescrit qu'une utilisation tolérée
uniquement à bien plaire pourra être
révoquée en tout temps sans indication de motif,
moyennant un préavis de trente jours, notifié par
lettre recommandée (al. 1). Les locaux ou dépendances
mis à disposition à titre gratuit et à bien
plaire peuvent être repris par le bailleur moyennant un
préavis de trente jours (al. 2).
La lettre d'accompagnement d'envoi des contrats pour signature du
18 novembre 2004 mentionne les Dispositions paritaires romandes et
Règles et usages locatifs du Canton de Vaud, mais pas les
Dispositions générales pour habitation, garage et
place de parc.
Il est ressorti de l'inspection locale que l'on accède
à la terrasse litigieuse par un petit portail situé
à une dizaine de mètres de la porte d'entrée
de l'appartement en cause, sur le même palier au
troisième étage, et que celle-ci constitue un attrait
important pour un appartement situé au centre ville, de
nature à influencer de manière déterminante le
choix d'un locataire à louer l'appartement auquel elle est
liée.
Selon les déclarations de la défenderesse, dite
terrasse a été créée il y a une dizaine
d'années environ. Celle-ci a en outre affirmé
envisager de procéder à des travaux sur un immeuble
voisin, qui impliqueraient sa suppression.
Le bail de la précédente locataire, signé le 2
décembre 1996, mentionnait que dite terrasse faisait partie
intégrante du bail et fixait le loyer à 1'450 francs
par mois, avec une réserve de hausse de 100 fr. selon l'art.
18 OBLF (ordonnance  du 9 mai 1990 sur le bail à loyer
et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux;
RS 221.213.11).
Le loyer de l'appartement litigieux est supérieur de 100 fr.
à celui de l'appartement du deuxième étage,
qui est similaire mais dépourvu de terrasse. Le demandeur a
allégué que la défenderesse avait
motivé cette différence par la présence de la
terrasse litigieuse. Dans ses déterminations du 30 juillet
2007, la défenderesse l'a expliquée par
l'installation à ses frais d'une machine à laver et
à sécher le linge. A l'audience, elle l'a
expliquée par la situation plus élevée de
l'appartement en cause.
Par courrier du 27 juin 2005, la défenderesse a
répondu au courrier du demandeur lui demandant de refaire la
terrasse litigieuse en exposant que le fait que les carreaux du sol
n'étaient pas cimentés était justifié
par des motifs d'étanchéité et en refusant de
les cimenter ou de les remplacer par des blocs de bois, proposant
au demandeur de poser un tapis genre moquette d'extérieur
sur ceux-ci.
Il est ressorti de l'inspection locale que la terrasse litigieuse
est constituée de dalles posées sur des poutres en
bois, qu'un espace de quelques millimètres les sépare
et que les dalles étaient initialement immobilisées
par de petits croisillons en plastique, qui avaient pour les uns
disparu et, pour les autres, ne remplissaient plus leur fonction en
raison de l'usure. Les dalles ne sont ainsi plus
immobilisées, mais simplement posées les unes contre
les autres sur les poutres de soutien, ce qui augmente le risque
qu'elles se brisent, ce qui est déjà le cas de quatre
d'entre elles. L'inspection locale a en outre établi que
sous les dalles brisées se trouve un espace vide pouvant
atteindre plusieurs dizaines de centimètres.
Par courrier du 27 juin 2006, le demandeur, par son assurance de
protection juridique, a sommé la défenderesse de
commencer les travaux de remise en état de la terrasse
litigieuse dans un délai échéant au 15 juillet
2006 et a demandé une réduction de loyer de 10
%.
Par lettre recommandée du 5 août 2006, la
défenderesse a révoqué l'autorisation à
bien plaire relative à la terrasse litigieuse avec effet
trente jours plus tard.
Par courrier du 15 août 2006, le demandeur, par son assurance
de protection juridique, a qualifié le congé
précité de nul, faute d'usage d'une formule
officielle, et maintenu les termes de sa lettre du 27 juin 2006,
avec un nouveau délai au 30 août 2006 et menace de
saisine de la commission de conciliation.
Par lettre du 12 septembre 2006, le demandeur, par son assurance de
protection juridique, a imparti à la défenderesse un
dernier délai au 21 septembre 2006 pour faire
procéder aux travaux de réfection de la terrasse
litigieuse, à tout le moins pour lui faire parvenir un plan
de ceux-ci et un programme de leur exécution, faute de quoi
les loyers seraient consignés.
Par courrier du 6 octobre 2006, le demandeur, par son assurance de
protection juridique, a informé la défenderesse qu'il
avait consigné le loyer du mois d'octobre et que les loyers
suivants seraient également consignés.
Le demandeur, par son assurance de protection juridique, a saisi la
Commission de conciliation en matière de bail à loyer
du district d'Yverdon (ci-après : la commission de
conciliation) et a conclu à ce que la défenderesse
soit condamnée à prendre toutes les mesures
nécessaires aux fins de réparer la terrasse (1), les
travaux devant être exécutés sans délai
à compter de la notification de la décision (2),
à ce qu'il soit autorisé à consigner les
loyers jusqu'à suppression définitive des
défauts (3), la consignation effectuée depuis le 28
septembre 2006 étant validée (4), et à
l'allocation d'une réduction de loyer de 10 % dès le
1
er
avril 2006 et jusqu'à suppression des
défauts mentionnés.
Par décision du 16 novembre 2006, la commission de
conciliation, après avoir constaté l'échec de
la conciliation, a constaté que le retrait de l'autorisation
à bien plaire relative à la terrasse était
effectif dès le 20 septembre 2006, faute d'avoir
été contesté (1), qu'en conséquence les
travaux requis ne pouvaient être exigés (2), les
loyers consignés étant libérés en
faveur de la défenderesse (3) et aucune réduction de
loyer n'étant accordée (4).
K.________ a ouvert action le 5 décembre 2006 devant le
Tribunal des baux et a conclu, avec dépens, à ce
qu'il soit constaté que la révocation du 5 août
2006 est nulle (I) et que la terrasse litigieuse fait partie
intégrante de l'objet loué (II), à ce qu'ordre
est donné à la défenderesse de remettre en
état la terrasse litigieuse (III), à ce qu'il soit
autorisé à consigner les loyers jusqu'à
réfection de dite terrasse (IV), à ce que la
consignation des loyers des mois d'octobre et de novembre 2006 soit
jugée valable (V) et à ce qu'une réduction de
loyer de 10 % dès le 1
er
juin 2005 lui soit
accordée (VI).
La défenderesse a conclu, avec dépens, au rejet des
conclusions de la demande et, reconventionnellement, à ce
que le demandeur lui doit une indemnité de 159 fr. par mois
dès l'échéance du délai fixé par
courrier du 5 août 2006.
Le demandeur a conclu au rejet de cette conclusion
reconventionnelle.
L'audience de jugement s'est tenue le 24 septembre 2007 et la
délibération a eu lieu le 26 octobre 2007.
En droit, les premiers juges ont retenu que la volonté
réelle des parties avait été d'inclure la
terrasse litigieuse dans le bail, sa mise à disposition
étant faite à titre onéreux. Ils ont
considéré que la révocation du 5 août
était nulle, faute d'usage d'une formule officielle et que
la terrasse était affectée d'un
défaut.
B.
X.________ a recouru contre ce jugement en concluant, avec
dépens, principalement à sa réforme en ce sens
qu'il est constaté que la terrasse litigieuse ne fait pas
partie de l'objet du contrat du 23 novembre 2004, que la
révocation du 5 août 2006 est valable et que les
loyers consignés sont libérés en sa faveur.
Subsidiairement, la recourante a conclu à l'annulation du
jugement.
Dans son mémoire, la recourante a développé
ses moyens et confirmé ses conclusions. Elle a produit une
pièce.
L'intimé K.________ a conclu, avec dépens, au rejet
du recours.
En droit
:
1.
Les art. 444, 445 et
451 ch. 2 CPC, applicables par renvoi de l'art. 13 LTB (loi du 13
décembre 1981 sur le Tribunal des baux; RSV 173.655),
ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme
contre les jugements principaux rendus par le Tribunal des
baux.
2.
La recourante conclut
subsidiairement à l'annulation et fait grief aux premiers
juges d'avoir reporté la délibération à
plus d'un mois après l'audience. Conformément
à l'art. 470 al. 1 CPC, il convient d'examiner ce moyen en
premier lieu.
Aux termes de l'art. 12 al. 4 LTB, le dispositif du jugement doit
être communiqué aux parties dans les trente jours
suivant la clôture de l'instruction. La jurisprudence a
précisé que ce délai était un
délai d'ordre et il n'y a déni de justice que dans la
mesure où le retard est considérable
(Byrde/Giroud-Walther/Hack, in Procédures spéciales
vaudoises, 2008, n. 12 ad art. 12 LTB, p. 134 et
référence).
A la différence de la procédure ordinaire où
l'art. 294 al. 2 CPC prévoit qu'après la
clôture des débats et l'adoption du
procès-verbal, le tribunal passe au jugement à huis
clos et où l'art. 296 al. 3 CPC prescrit que la
délibération sur les solutions testimoniales ne peut
être renvoyée au premier jour utile que pour cause
d'empêchement majeur mentionné au
procès-verbal, la LTB est muette sur la question du moment
où la délibération doit être
effectuée. L'art. 15 LTB renvoie aux règles du titre
XII du CPC relatives à la procédure sommaire, soit
les art. 346 à 356 CPC, qui sont également muets sur
la question litigieuse. L'art. 347 CPC renvoie quant à lui
aux règles des titres I à VII du CPC et non pas au
titre VIII où figurent les art. 294 et 296 CPC. Il y a donc
lieu de considérer que la législation applicable au
Tribunal de baux n'impose pas à celui-ci de
délibérer immédiatement à l'issue de
l'audience.
Une application par analogie des art. 294 al. 2 et 296 al. 3 CPC ne
s'impose pas dès lors que le Tribunal des baux ne rend pas
de solutions testimoniales et que ces dispositions trouvent
précisément leur justification dans le
prononcé desdites solutions. D'ailleurs l'art. 298 al. 2 CPC
permet, en procédure ordinaire, après que les
solutions testimoniales ont été rendues, de renvoyer
la délibération sur les conclusions à trente
jours au plus dès la clôture des débats, la
jurisprudence ayant précisé qu'il s'agit là
d'un délai d'ordre (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure
civile vaudoise, 3
ème
éd., 2002, note ad
art. 298 CPC, p. 455).
Quant à la notion de délai raisonnable
découlant de la garantie constitutionnelle et
conventionnelle du procès équitable, elle est de
nature essentiellement relative et dépend des circonstances
de fait, en particulier de l'objet du litige et de la nature de la
procédure (Steinmann, in Die schweizerische
Bundesverfassung, Kommentar, 2
ème
éd.,
2008, n. 12 ad art. 29 Cst., pp. 583 ss).
En l'espèce, la fixation de la délibération
à une date suivant d'un peu plus d'un mois l'audience ne
constitue pas une atteinte à la garantie du procès
équitable prévue à l'art. 29 al. 1 Cst.
(Constitution fédérale du 18 avril 1999; RS
101).
Le recours en nullité doit en conséquence être
rejeté et il convient d'examiner le recours en
réforme
3.
a)
Selon
l'art. 452 al. 1 CPC, les parties ne peuvent prendre en
deuxième instance des conclusions nouvelles ou plus
amples.
En l'espèce, la recourante a conclu en première
instance au rejet des conclusions de la demande et
reconventionnellement au paiement par l'intimé d'une
indemnité. Elle n'a en revanche pris aucune conclusion en
libération en sa faveur des loyers consignés.
Nouvelle, sa conclusion sur ce point prise en deuxième
instance est en conséquence irrecevable.
b)
Saisie
d'un recours en réforme contre un jugement principal rendu
par le Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit librement
la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC, applicable par
renvoi de l'art. 13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois
articuler des faits nouveaux, sous réserve de ceux qui
résultent du dossier et qui auraient dû être
retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction
complémentaire selon l'art. 456a CPC (art. 452
al. 1 ter CPC).
Ainsi, le Tribunal cantonal
revoit
la cause en fait et en
droit sur la base du dossier, sans réadministration des
preuves déjà administrées en première
instance. Il développe donc son raisonnement juridique
après avoir vérifié la conformité de
l'état de fait du jugement aux preuves figurant au dossier
et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou
complété au moyen de celles-ci
(JT 2003 III 3)
.
La production de pièces nouvelles en seconde
instance est exclue, à moins qu'elle intervienne dans le
cadre d'une instruction complémentaire ordonnée par
le Tribunal cantonal en application de l'art. 456a CPC ou, si le
recourant se plaint d'un manquement des premiers juges à
leur devoir d'instruction, qu'elle ne tende à établir
un fait de procédure que ne constaterait pas le
procès-verbal (Ch. rec. n° 740 du 24 novembre 2004).
Ainsi, la production d'une pièce nouvelle ne doit pas
alourdir l'instruction du recours et être admise
restrictivement eu égard à la double instance
touchant à l'appréciation des faits; elle constitue
cependant la mesure d'instruction la plus aisément
admissible dans ce cadre restrictif (Ch. rec., n° 740
précité; JT 2003 III 16, c. 2c).
En l'espèce, la pièce produite par la recourante
consiste en un exemplaire original des Dispositions paritaires
romandes et Règles et usage locatifs du canton de Vaud de
novembre 2001, dont les Dispositions générales pour
habitation, garage et place de parc - faisant partie
intégrante du contrat de bail - constituent le verso de la
troisième page desdites Dispositions paritaires.
N'étant pas de nature à compliquer la
procédure probatoire et consistant en l'original d'une
pièce produite en copie en première instance, dite
pièce est recevable.
Quant à l'état de fait du jugement, il est conforme
aux pièces du dossier et aux autres preuves
administrées et a été complété
sur la base de dossier. Il n'y a pas lieu de mettre en œuvre
d'autres mesures d'instruction complémentaires, la cour de
céans étant à même de statuer en
réforme.
4.
La recourante fait grief aux premiers juges d'avoir
retenu que la volonté réelle des parties avait
été d'inclure la terrasse litigieuse dans le bail
signé le 23 novembre 2004, ce nonobstant le texte contraire
du contrat.
a)
Selon l'art. 18 al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars
1911; RS 220), pour apprécier la forme et les clauses d'un
contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune
intention des parties sans s'arrêter aux expressions et
dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit
par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de
la convention.
La jurisprudence a déduit de cette disposition qu'il
convenait de chercher à déterminer en premier lieu la
réelle et commune intention des parties
(interprétation subjective) et, si celle-ci n'était
pas établie ou si les volontés intimes divergaient
adopter la méthode d'interprétation selon le principe
de la confiance (méthode objective; ATF 132 III 626 c. 3.1
et références, JT 2007 I 423; ATF 125 III 305 c. 2b
et références). Dans le cadre de
l'interprétation subjective, le juge s'intéressera en
premier lieu aux termes utilisés et/ou aux comportements des
parties, les termes utilisés étant pris au sens
habituel (moyens primaires d'interprétation; Winiger,
Commentaire romand, 2003, n. 25 et 26 ad art. 18 CO, p. 86). Pour
préciser la volonté des parties, le juge prendra en
compte notamment le comportement des parties aussi bien avant
qu'après la conclusion du contrat, leurs déclarations
antérieures, les projets de contrat, la correspondance
échangée, leurs intérêts respectifs et
le but du contrat (moyens complémentaires
d'interprétation; Winiger op. cit., n. 32 ss ad art. 18 CO,
pp 87 ss).
En l'espèce, l'intimé n'a fait qu'alléguer que
la recourante l'aurait informé, avant la conclusion du bail,
que la différence de loyer était due à la
possibilité de jouir de la terrasse litigieuse (jugement, p.
6). Il n'est donc pas établi, sous cet angle, que le montant
du loyer en cause engloberait en réalité une
rémunération pour la terrasse. On ne peut pas non
plus le déduire de la seule comparaison avec le loyer de
l'appartement du deuxième étage, similaire mais
dépourvu de terrasse, qui est inférieur de 100 fr, ni
avec celui de la locataire précédente, qui
mentionnait que la terrasse faisait partie intégrante du
bail, le loyer étant cependant plus avantageux que celui de
l'intimé. La liberté contractuelle permet dans les
limites des art. 269 ss CO de fixer des loyers différents
selon les appartements. Le montant du loyer pouvait tenir compte de
l'installation aux frais de la recourante dans le logement
litigieux d'une machine à laver et à sécher le
linge. Le bail du précédent locataire datait de 1996
et mentionnait une réserve de hausse de 100 fr. par mois.
Par ailleurs, le fait que le bail litigieux mentionne
expressément que la terrasse est mise à disposition
gratuitement et à bien plaire montre bien que la recourante
a voulu autre chose que dans le bail précédent
où la terrasse faisait partie intégrante du bail. Les
premiers juges admettent qu'en faisant figurer cette
différence, la recourante entendait éviter de devoir
assumer des frais d'entretien d'un objet dont elle envisageait la
destruction, ce qui parle clairement contre la volonté de
l'intéressée d'englober cette terrasse dans l'objet
du bail.
L'intention de l'intimé étant de louer la terrasse en
cause, il y a lieu de constater que les volontés intimes des
parties ont divergé à la conclusion du bail et que
l'interprétation subjective ne permet pas d'établir,
contrairement à ce qu'on retenu les premiers juges, la
réelle et commune intention des parties. Il convient
dès lors d'examiner la clause litigieuse au regard du
principe de la confiance.
b)
Selon la jurisprudence,
cette interprétation, dite
objective, consiste à rechercher le sens que chacune des
parties pouvait et devait raisonnablement prêter aux
déclarations de l'autre, en tenant compte des termes
utilisés ainsi que du contexte et de l'ensemble des
circonstances dans lesquelles elles ont été
émises (ATF 133 III 61 c. 2.2.1; ATF 125 III 305 c. 2b et
références). Le principe de la confiance permet
d'imputer à une partie le sens objectif de sa
déclaration ou de son comportement même si celui-ci ne
correspond pas à la volonté intime de
l'intéressé (ATF 133 III 61 précité et
références). Les circonstances déterminantes
sont celles qui ont précédé ou
accompagné la manifestation de volonté, à
l'exclusion des événements postérieurs (ATF
133 III 61 précité et
références).
Le sens d'un texte, apparemment clair, n'est pas forcément
déterminant, de sorte que l'interprétation purement
littérale est prohibée. Même si la teneur d'une
clause contractuelle paraît limpide à première
vue, il peut résulter d'autres conditions du contrat, du but
poursuivi par les parties ou d'autres circonstances que le texte de
ladite clause ne restitue pas exactement le sens de l'accord
conclu. Il n'y a cependant pas lieu de s'écarter du sens
littéral du texte adopté par les cocontractants
lorsqu'il n'existe aucune raison sérieuse de penser qu'il ne
correspond pas à leur volonté (ATF 133 III 61
précité et références).
En l'espèce, on ne voit pas de circonstances ayant
précédé ou accompagné la conclusion du
bail en cause permettant à l'intimé de
considérer de bonne foi que, contrairement au texte du
contrat, la terrasse en cause était incluse dans l'objet du
bail. Le fait que l'intimé n'ait pas fait attention à
la clause litigieuse, ainsi qu'il l'a allégué sous
n° 16 de la requête, n'est à cet égard pas
déterminant, cette inattention relevant davantage du domaine
de l'erreur affectant le consentement du cocontractant que de celui
de l'interprétation du contrat.
Aussi convient-il d'admettre qu'au regard du principe de la
confiance, les parties sont convenues que l'objet du bail en cause
ne comprenait pas la terrasse litigieuse.
Le recours doit en conséquence être admis sur ce
point.
5.
La recourante
soutient que la terrasse en cause ne constitue pas une "chose dont
l'usage est cédé avec l'habitation ou le local
commercial" au sens de l'art. 253a CO et que la révocation
du 5 août 2006 ne nécessitait pas l'usage d'une
formule officielle.
a)
Aux termes de l'art. 253a al. 1 CO, les dispositions
concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux
s'appliquent aussi aux choses dont l'usage est cédé
avec ces habitations ou locaux commerciaux. L'art. 1 OBLF
précise que ces choses comprennent les biens mobiliers,
garages, places de stationnement extérieures ou souterraines
ainsi que les jardins. De tels accessoires sont liés
à la chose principale lorsqu'ils lui sont fonctionnellement
utiles et que l'usage n'en est cédé, respectivement
obtenu qu'en raison du bail portant sur la chose principale. Il est
nécessaire que les parties aux deux contrats soient les
mêmes. En revanche la date de la conclusion des contrats ou
le nombre de ceux-ci importe peu à cet égard (ATF 125
III 231 c. 2a, JT 2000 I 194).
Le Message relève qu'est déterminant pour
l'application de cette disposition "le fait que les choses
accessoires soient louées par le bailleur au même
locataire et que leur usage soit en rapport avec l'usage de la
chose principale" (Feuille Fédérale [FF] 1985 I 402).
La doctrine mentionne que "le critère déterminant
pour que l'accessoire suive le sort du principal est celui de
l'interdépendance entre les locaux du fait de leur nature et
de leur usage. Le locataire n'a loué les dépendances
que parce qu'il avait loué ou voulait louer le logement ou
le local commercial" (Lachat, Le bail à loyer,
2
ème
éd., 2008, p. 126; SVIT, Das
schweizerisches Mietrecht,
3
ème
éd.,
2008 n. 11 ad art. 253a CO, p. 38; Weber, Basler Kommentar,
4
ème
éd., 2007, n. 15 ad art. 253a/253b CO
p. 1352, qui parlent de "mitvermietete Objekte"). Il
ressort de ces
considérations que l'accessoire doit être loué
pour justifier l'application de l'art. 253a CO et que cette
disposition ne s'applique pas aux objets laissés à
bien plaire à la disposition du locataire. L'ATF 125 III 231
susmentionné traite d'ailleurs de places de parc
cédées à titre onéreux.
Au vu de ce qui précède il y a lieu d'admettre que
les dispositions concernant les baux d'habitation et de locaux
commerciaux ne s'appliquent pas à la terrasse litigieuse
dès lors qu'elle a été laissée à
bien plaire et gratuitement à la disposition de
l'intimé.
b)
Au demeurant, l'application de l'art. 269d al. 3 CO, qui
prescrit notamment l'usage d'une formule officielle, suppose que la
modification unilatérale puisse fausser le rapport
d'échange entre les prestations réciproques des
parties au contrat et a pour conséquence l'examen, par les
autorités saisies d'une contestation, de l'éventuel
caractère abusif du loyer de l'objet restant ou de la
résiliation du bail tel qu'il existait jusqu'à la
modification unilatérale, avec le cas échéant
prolongation dudit bail (ATF 125 III 231 précité c.
3b). Or, dès lors que la terrasse litigieuse ne constitue
pas un local commun (cf. ATF 125 III 231 précité c.
3a) et qu'elle a été mise à disposition
gratuitement et à bien plaire, elle n'est pas comprise dans
l'échange de prestations entre les parties au contrat et la
révocation de cette mise à disposition n'est pas de
nature à fausser le rapport d'échange entre ces
prestations, ce qui exclut également l'application de l'art.
269d al. 3 CO.
c)
L'art. 5 des Dispositions générales pour
habitation, garage et place de parc faisant partie
intégrante du contrat de bail prévoit pour les objets
où une utilisation à bien plaire a été
accordée, une révocation sans indication de motif,
moyennant un préavis de trente jours, notifiée par
lettre recommandée.
Les premiers juges ont considéré que la communication
de ces dispositions générales à
l'intimé n'avait pas été établie au vu
de la lettre d'accompagnement du 18 novembre 2004. Toutefois, il
ressort de la pièce produite en deuxième instance par
la recourante que la réglementation litigieuse figure au
verso de la troisième page des Dispositions paritaires
romandes et Règles et usages locatifs du canton de Vaud
mentionnées par ce courrier. Il y a donc lieu d'admettre que
cette réglementation a été communiquée
à l'intimé, ainsi que cela figure dans le contrat du
23 novembre 2004.
La révocation du 5 août 2006 est conforme à
cette réglementation et est donc valable.
d)
Le recours doit également être admis sur ce
point.
6.
L'utilisation de la terrasse en cause ayant été
accordée gratuitement, il n'y a pas lieu à
réduction du loyer pour les défauts l'affectant.
Dès lors que l'autorisation d'utilisation à bien
plaire a été révoquée valablement, les
conclusions tendant à la réfection de dite terrasse
doivent également être rejetées.
7.
En conclusion, le recours doit être admis et le jugement
réformé en ce sens que les conclusions du demandeur
prises dans sa requête du 5 décembre 2006 sont
rejetées.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont
arrêtés à 407 fr. (art. 232 TFJC; tarif du 4
décembre 1984 des frais judiciaires en matière
civile; RSV 270.11.5).
Obtenant gain de cause, mais n'ayant pas été
assistée par un mandataire professionnel, la recourante a
droit au remboursement de son coupon de justice à titre de
dépens (art. 91 et 92 CPC; Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n.
1 ad art. 91 CPC, p. 169).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant en audience
publique,
prononce
:
I.
Le recours est admis.
II.
Le jugement est réformé
en ce sens que les conclusions prises par le demandeur K.________
à l'encontre de la défenderesse X.________ dans sa
requête du 5 décembre 2006 sont
rejetées.
III.
Les frais de deuxième instance
de la recourante sont arrêtés à 407 francs
(quatre cent sept francs).
IV.
L'intimé K.________ doit verser
à la recourante X.________ la somme de 407 fr. (quatre cent
sept francs) à titre de dépens de deuxième
instance.
V.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président
:
L
e
greffi
er
:
Du 13 mai
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
e
greffi
er
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète, par l'envoi de
photocopies à :
‑      Mme
X.________,
‑      Me Eric
Kaltenrieder (pour K.________).
La Chambre des
recours considère que la valeur litigieuse est de
10'743 fr. 10 .
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Tribunal des
baux.
L
e
greffi
er
: