vd_findinfo · HC / 2009 / 274 · 2009-08-17 · fr

DÉFAUT DE LA CHOSE, ACTION EN RÉDUCTION, LOYER ABUSIF, BAIL À LOYER, IMMISSION, TRAVAUX DE CONSTRUCTION, RECOURS JOINT | 256 al. 1 CO, 259d CO, 451 ch. 2 CPC, 452 al. 2 CPC, 13 LTB

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 17.08.2009 HC / 2009 / 274

TRIBUNAL CANTONAL
406/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 17 août
2009
__________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.
F.
Meylan et Giroud
Greffier
:
Mme   Bourckholzer
*****
Art. 256 al. 1, 259d CO ;
451 ch. 2, 452 al. 2, 465 al. 1 CPC ; 13 LTB
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s'occuper des recours interjetés par les
défendeurs
D.________
, à Jouxtens-Mézery,
A.H.________
, à
Buchillon,
G.________
, à
Bettens, et par les demandeurs
V.________
,
Q.________
,
N.________
,
A.W.________
,
B.W.________
,
X.________
,
T.________
,
A.C.________
,
B.C.________
, à
Lausanne,
contre le jugement
rendu le 10 janvier 2008 par le Tribunal des baux dans la cause qui
divise les recourants entre eux et qui divise les défendeurs
d'avec les demandeurs
A.P.________
et
B.P.________
, à Lausanne.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par jugement du 10 janvier 2008, le Tribunal des baux a
rejeté les conclusions prises par les demandeurs
A.W.________ et B.W.________, A.P.________ et B.P.________,
A.C.________ et B.C.________ contre les défendeurs
D.________, A.H.________ et G.________ (I), dit que les loyers nets
des appartements, respectivement des locaux commerciaux que louent
les demandeurs V.________, N.________, Q.________, T.________ et
X.________ sont réduits de 15 % du 30 juin 2004 au 31 mai
2007 (II), fixé les frais de justice (III), dit que les
défendeurs, solidairement entre eux, doivent payer aux
demandeurs T.________
et
X.________, solidairement
entre eux, la somme de 2'700 fr. à titre de dépens
(IV) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions
(V).
Les faits nécessaires à l'examen de la cause sont les
suivants :
I.
Depuis le 7 mars 1980, les défendeurs sont
nus-propriétaires et les époux B.H.________ et
C.H.________ usufruitiers de l'immeuble et des places de parc sis
au chemin de la Batelière n° 4, à Lausanne. Entre
1983 et 2001, les demandeurs sont devenus locataires
d'appartements, respectivement de locaux commerciaux, ainsi que de
places de parc situés à cette adresse. Les baux
passés par les demandeurs A.P.________, A.C.________ et
A.W.________, en 1993, 1999 et 2001, comportent le nom de
B.H.________ sous la rubrique réservée au
bailleur.
II.
Les appartements occupés par les demandeurs V.________,
N.________, Q.________, T.________ et X.________, dans l'immeuble
des défendeurs, présentent les
caractéristiques suivantes :
- l'appartement que loue V.________, depuis 1983, occupe une
surface de 208 m2 et se situe au 3
ème
étage de l'immeuble. Il compte 5 pièces et demie dont
4 chambres et un grand séjour-salle à manger. Deux
chambres ont des fenêtres donnant à l'ouest et le
grand living jouit d'une fenêtre au sud ainsi que de deux
balcons/terrasses orientés, l'un, à l'ouest, l'autre,
au sud. Les fenêtres des deux autres pièces et celle
de la cuisine s'ouvrent à l'est sur le chemin de la
Batelière.
L'appartement loué par N.________ depuis 1983, au
2
ème
étage de l'immeuble, est
semblable.
L'appartement de 5 pièces et demie (4 chambres et un grand
séjour-salle-à-manger) que Q.________ loue
également depuis 1983, au 2
ème
étage de l'immeuble, occupe une surface de 156 m2. L'une des
chambres, qui dispose d'une fenêtre au nord, et un grand
living avec une fenêtre et un balcon/terrasse sont
entièrement orientés à l'ouest. Les
fenêtres de la cuisine et de la salle de bains s'ouvrent au
nord, alors que trois chambres donnent sur le chemin de la
Batelière.
Les demandeurs T.________ et X.________, médecins
spécialisés en gynécologie et
obstétrique, sont tout d'abord devenus locataires d'un local
commercial après la construction de l'immeuble, en 1983, et
sont à la tête d'un cabinet médical de 240 m2,
situé au 4
ème
étage de l'immeuble,
depuis la conclusion d'un nouveau bail en 1995 qui a
remplacé le premier. Le cabinet comporte deux salles de
consultation et un bureau, dont les fenêtres s'ouvrent sur
l'ouest, une pièce plus grande, qui sert à la fois de
bureau et de salle de consultation et qui jouit d'un
balcon/terrasse orienté à l'ouest ainsi que d'une
fenêtre au sud, enfin, d'une salle de repos qui dispose d'un
balcon au sud, d'un laboratoire, d'une réception et d'une
salle d'attente, qui donnent sur le chemin de la
Batelière.
III.
Le 29 avril 2004, la régie [...] SA, représentante
des défendeurs, a informé les locataires que des
travaux de construction allaient être entrepris sur la
parcelle n° 2618, propriété de Philipp Morris,
qui jouxte l'immeuble des défendeurs du côté de
l'avenue de Rhodanie.
Avant que ne débutent les travaux, qui ont été
dirigés par l'ingénieur M.________ et que celui-ci a
décrits comme faisant partie, par leur volume, des chantiers
les plus importants du canton de Vaud, les locataires jouissaient,
depuis de nombreuses années, d'un important
dégagement calme et verdoyant, depuis les pièces de
leurs appartements, orientées totalement ou partiellement
à l'ouest.
IV.
Commencés le 17 mai 2004, les travaux se sont
terminés le 30 août 2007. Ils se sont étendus
sur un périmètre d'environ 75'000 m2 appartenant
à la société Philip Morris,
périmètre qui était délimité par
l'avenue de Cour au nord, l'avenue de Rhodanie au sud, le chemin du
Stade à l'ouest et celui de la Batelière à
l'est. Au nord-ouest, se trouvaient le bâtiment de l'avenue
de Cour 107, occupé depuis de nombreuses années par
la société Philip Morris, au nord-ouest, un parking
extérieur, au sud, le bâtiment "Kodak" racheté
en 2002 par le maître d'œuvre et, entre ces deux
immeubles, un parc arborisé. C'est à cet endroit, sur
la parcelle jouxtant le jardin qui s'étend devant la
façade ouest de l'immeuble des défendeurs, qu'a
été réalisée la construction de
l'ensemble immobilier litigieux. Cet ensemble, conçu comme
une tour couchée constituée d'un corps central
relié en amont et en aval aux bâtiments existants et
de six ailes entrecoupées par des cours/patios, avait pour
vocation d'accueillir 1'500 employés. Selon les plans de
situation produits par [...] SA, ce complexe immobilier, qui
s'étend sur 22 mètres de dénivelée
formée de paliers allant pour certains d'entre eux
jusqu'à dix étages, dont quatre sont
réservés au parking souterrain d'une capacité
de 700 places, couvre presque toute la surface du site. L'ensemble
a coûté 274 millions et s'inscrivait "grosso modo"
dans le cadre d'un plan partiel d'affectation qui a
été approuvé en 1994. Le témoin [...],
directeur chez Philip Morris, a précisé toutefois
à ce propos que les premiers projets de construction du
complexe avaient été conçus au courant des
années 1997 et 1998.
V.
Selon le témoin M.________, la première phase du
chantier a duré jusqu'à fin avril 2005. Elle a
débuté par la pose d'une paroi moulée en
béton, qui délimitait tout le périmètre
du chantier, et qui a nécessité l'intervention de
camions et de malaxeurs, ainsi que par des travaux de terrassement.
Un volume total de 128'000 m3 de terre a été extrait
du sol et repoussé par des bulldozers, jusqu'à
l'emplacement de l'une des quatre grues situées du
côté ouest du chantier, à l'endroit où
se trouvait la piste servant d'accès principal à
celui-ci et qui longeait le site de construction depuis l'avenue de
Cour jusqu'au bas du chemin du Stade, à une distance de 100
mètres environ de l'immeuble de la Batelière 4. Plus
de 10'000 passages de camions ont été
nécessaires pour évacuer la terre ainsi
excavée. Une dizaine d'ancrages ont été
forés dans la terre au nord pour stabiliser le terrain. De
nombreux blocs erratiques que comportait le sous-sol ont dû
être cassés tout d'abord au moyen d'un trépan
(sorte de masse pointue qu'on laisse tomber sur un bloc en
profondeur), technique qui est connue pour les vibrations qu'elle
engendre, puis par l'utilisation de charges contrôlées
(mines) destinées à limiter les
désagréments causés au voisinage.
La deuxième phase du chantier a commencé au mois de
mai 2005. Elle a démarré par la construction des
structures en béton armé de l'immeuble,
achevée au mois d'avril 2006. Quatre ou cinq équipes
de cinquante à soixante ouvriers chacune ont
été affectées à la préparation,
au coffrage et au bétonnage et ont ainsi travaillé
sur le site. Une centrale à béton munie d'un
malaxeur, alimentée en ballast par des camions, avait par
ailleurs été installée à l'ouest du
chantier. Une fois formé, le béton était
acheminé sur le chantier par un système de pompage ;
il était ensuite vibré et mis en place. Les
façades du complexe immobilier ont ensuite été
érigées durant l'année 2006, au moyen de
structures métalliques construites en atelier, qui
étaient ensuite livrées par camions et
assemblées sur place. Ces structures étaient
déplacées sur le chantier par des grues. Au cours de
la même année, les vitres ont été
posées, les toits rendus étanches et les
aménagements intérieurs ont débuté, de
même que les aménagements extérieurs qui ont
été réalisés de janvier à mai
2007, à proximité de l'immeuble litigieux, dans la
zone est près du chemin de la Batelière.
VI.
Pour tenter de limiter au maximum les nuisances causées par
le chantier, le maître d'œuvre a pris diverses mesures.
Il a notamment fait mettre en place un procédé de
soutènement par parois moulées, au lieu d'utiliser
des palplanches, et a instauré un système de pompage
pour acheminer le béton sur le chantier, afin
d'éviter de le déplacer au moyen de
véhicules.
VII.
En dépit des mesures prises, les locataires ont subi de
nombreuses nuisances. Ils se sont notamment vus contraints de
garder fermées, la plupart du temps, les fenêtres de
leurs appartements qui donnaient sur le chantier.
Régulièrement, ils ont été
incommodés par de fortes odeurs de brûlé, par
des émanations de poussière et ont dû faire
face à quelques coupures d'électricité. Ils
ont également subi de pénibles et importantes
nuisances sonores, particulièrement intenses lors de la
construction des structures en béton armé de mai 2005
à avril 2006, que causaient les nombreux véhicules et
machines de chantier en fonctionnement. Les horaires habituels de
travail sur le site n'ont pas non plus toujours été
respectés. Comme l'ont attesté l'entreprise
générale [...], dans ses courriers adressés
aux locataires A.C.________ les 28 juin, 9 août, 18 novembre
2004 et 14 mars 2005, ainsi que le témoin M.________, ces
perturbations d'horaires ont causé des nuisances certains
soirs, ainsi que certains samedis. Le 27 avril 2007, le Groupe de
prévention du bruit est intervenu parce que des extracteurs
de fumée étaient restés enclenchés la
nuit précédente. Parfois, des éclairages, dont
certains spots étaient directement dirigés vers le
chemin de la Batelière, restaient aussi allumés la
nuit. Toutes ces nuisances ont affecté la majeure partie des
appartements des demandeurs V.________ et N.________ et, en grande
partie, celui de la demanderesse Q.________. Les atteintes subies
ont aussi été particulièrement
préjudiciables pour les demandeurs T.________ et X.________,
dans la mesure où ceux-ci n'ont plus été en
mesure d'exercer leur activité de médecins
spécialistes en gynécologie-obstétrique avec
la sérénité voulue. Leurs patientes ont
également été incommodées. Enfin,
certains locataires n'ont pu profiter de leur balcon orienté
à l'ouest durant les trois belles saisons des années
2004 à 2006.
VIII.
Par requête adressée le 28 mars 2007 au Tribunal des
baux, les locataires V.________, N.________, A.W.________ et
B.W.________, A.P.________ et B.P.________
,
A.C.________ et
B.C.________, Q.________, ainsi que T.________ et X.________ ont
ouvert action contre les bailleurs D.________, A.H.________ et
G.________ en réduction de 15 % de leurs loyers nets, pour
la période du 30 juin 2004 jusqu'à la fin des
travaux.
En cours d'instruction, les témoins M.________ et [...] ont
été entendus. Une inspection locale a eu lieu le 10
janvier 2008. Elle a révélé en particulier que
l'ensemble construit s'élevait à une distance de
quelque 25 mètres de la façade ouest de l'immeuble
propriété des défendeurs.
Lors de l'audience du 10 janvier 2008, les demandeurs ont
précisé leur requête, déclarant qu'ils
demandaient la réduction du loyer jusqu'au 31 août
2007.
Les défendeurs ont conclu à
libération.
IX.
En droit, les premiers juges ont rejeté les conclusions des
couples A.W.________, A.P.________ et A.C.________, prises contre
les défendeurs D.________, A.H.________ et G.________,
considérant que dits demandeurs n'avaient pas conclu leurs
baux avec les défendeurs prénommés mais avec
l'usufruitier B.H.________ et qu'ils ne pouvaient donc diriger leur
action contre ceux-ci. En revanche, ils ont admis la
légitimation passive des défendeurs dans le cadre des
actions intentées par les autres demandeurs, relevant que
les défendeurs, ou leur représentant dans certains
cas, avaient bien signé les baux de ces autres demandeurs.
Ensuite, considérant l'importance des travaux entrepris, le
périmètre du chantier et la densité de la
construction réalisée, les premiers juges ont
estimé que les fortes nuisances que l'édification du
complexe avait engendrées légitimaient, même si
le maître d'œuvre avait tenté de limiter
celles-ci, une réduction du loyer des demandeurs. A cet
égard, considérant que les nuisances
manifestées étaient constitutives d'un défaut
de moyenne importance par rapport à l'état convenu de
la chose louée, ils ont estimé devoir réduire
les loyers litigieux, ex aequo et bono, et compte tenu de la
casuistique en vigueur, à raison d'un taux moyen de 15 %,
relevant que ce taux était raisonnable au regard de la
durée, de l'intensité et de la proximité des
travaux. Enfin, s'ils ont accordé la réduction de
loyer dès le début des travaux, soit à partir
du 30 juin 2004, ils ont limité cette réduction
à la date du 31 mai 2007, observant qu'après cette
date, les travaux entrepris n'avaient plus été source
de nuisances permettant aux locataires d'invoquer un défaut
de moyenne importance.
B.
Par acte du 22 avril
2009, les défendeurs ont recouru contre ce jugement et
conclu principalement à son annulation, subsidiairement
à sa réforme, en ce sens que les conclusions des
demandeurs sont rejetées et que T.________ et X.________
leur doivent des dépens de première instance,
fixés à dire de justice. Par mémoire
déposé dans le délai imparti, ils ont
développé leurs moyens et confirmé
implicitement leurs conclusions.
Par acte du 24 avril 2009, V.________, N.________, A.W.________ et
B.W.________, Q.________, T.________, X.________, A.C.________ et
B.C.________ ont également recouru contre dit jugement,
concluant principalement à son annulation, subsidiairement
à sa réforme, en ce sens qu'une réduction des
loyers nets de 15 %, du 30 juin 2004 au 31 août 2007, leur
est accordée. Par mémoire déposé dans
le délai imparti, ils ont développé leurs
moyens et confirmé uniquement leur conclusion en
réforme, renonçant à leur conclusion en
nullité.
En droit
:
1.
Les art. 444, 445 et
451 ch. 2 CPC (Code de procédure civile du 14
décembre 1966 ; RSV 270.11), applicables par renvoi de
l'art. 13 LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des
baux ; RSV 173.655), ouvrent la voie des recours en nullité
et en réforme contre les jugements principaux rendus par le
Tribunal des baux.
Interjeté en
temps utile, le recours des défendeurs tend principalement
à la nullité, subsidiairement à la
réforme du jugement.
2.
En règle générale, la Chambre des recours
délibère en premier lieu sur les moyens de
nullité (art. 470 al. 1
er
CPC). Elle n'examine
toutefois que les moyens de nullité expressément
développés (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure
civile vaudoise, 3e éd., Lausanne 2002, n. 2 ad art. 465
CPC, p. 722).
En l'espèce, les défendeurs reprochent au Tribunal
des baux d'avoir reproduit très partiellement les
dépositions de certains témoins, invoquant une
appréciation arbitraire des preuves. Un tel moyen est
subsidiaire et ne peut être invoqué que si le vice ne
peut être réparé dans le cadre d'un recours en
réforme (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 14 ad 444 CPC).
En l'occurrence, l'autorité de recours peut ordonner des
mesures d'instruction complémentaires (art. 456a CPC) et
revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC;
Ch. rec. n° 495 du 29 mai 2002) ; le vice invoqué
pouvant être réparé dans le cadre du recours en
réforme, il est par conséquent irrecevable en
nullité.
Il convient d'examiner le recours en réforme.
3.
Saisie d'un recours
en réforme contre un jugement principal rendu par le
Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit librement la cause
en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC, applicable par renvoi de
l'art. 13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois articuler des
faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du
dossier et qui auraient dû être retenus ou de ceux
pouvant résulter d'une instruction complémentaire
selon l'art. 456a CPC (art. 452 al. 1ter CPC).
Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur
la base du dossier, sans réadministration des preuves
déjà administrées en première instance.
Il développe donc son raisonnement juridique après
avoir vérifié la conformité de l'état
de fait du jugement aux preuves figurant au dossier et l'avoir, le
cas échéant, corrigé ou complété
au moyen de celles-ci (JT 2003 III 3). Il n'ordonne une instruction
complémentaire, ou n'annule d'office le jugement (art. 456a
al. 2 CPC), que s'il éprouve un doute sur le
bien-fondé d'une constatation de fait
déterminée, s'il constate que l'état de fait
du jugement n'est pas suffisant pour juger la cause à
nouveau ou s'il relève un manquement des premiers juges
à leur devoir d'instruction, et à condition encore
que les preuves figurant au dossier ne permettent pas de
remédier à ces vices. Au demeurant, vu le
caractère exceptionnel que la loi confère à
l'instruction complémentaire et compte tenu de l'atteinte
que l'ouverture d'une telle instruction porte à la garantie
de la double instance, le Tribunal cantonal ne peut ordonner que
des mesures d'instruction limitées, telles que la production
d'une pièce bien déterminée au dossier ou
l'audition d'un témoin sur un fait précis ; si les
mesures à prendre sont plus importantes, quantitativement ou
qualitativement, le Tribunal cantonal annulera d'office le jugement
(JT 2003 III 3 précité).
En l'espèce, l'état de fait du jugement est conforme
aux pièces du dossier et aux autres preuves
administrées. Représentés par un avocat, les
recourants n'ont pas requis la verbalisation des
déclarations des témoins entendus à l'audience
de jugement, alors qu'ils en avaient la faculté (JT 2001 III
80 c. 2c) ; ils ne sont ainsi pas en mesure d'établir
que l'appréciation des preuves par le tribunal ne serait pas
conforme. Leur grief concernant une reproduction lacunaire des
déclarations de témoins doit être
rejeté.
4.1.
Les recourants
soutiennent que les intimés, habitant en ville, devaient
s'attendre à ce qu'une construction soit
érigée sur le fonds voisin et que, dès lors,
ils « ne sont pas fondés à se plaindre de
la survenance de ce qui en réalité était
inéluctable ».
Selon l'art. 259d CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS
220), si la chose louée est affectée d'un
défaut qui entrave ou restreint l'usage pour lequel elle a
été louée, le locataire peut exiger du
bailleur une réduction proportionnelle du loyer à
partir du moment où le bailleur a eu connaissance du
défaut jusqu'à l'élimination de
celui-ci.
Faute de définition légale, la notion de
défaut doit être rapprochée de l'état
approprié à l'usage pour lequel la chose a
été louée, au sens de l'art. 256 al. 1 CO ;
elle suppose la comparaison entre l'état réel de la
chose et l'état convenu.  L'objet de
référence est celui sur lequel le locataire peut
sincèrement compter d'après le contenu du contrat,
car le défaut se définit comme l'absence d'une
qualité dont l'existence avait été promise ou
à laquelle la partie contractante pouvait s'attendre selon
les règles de la bonne foi (TF 4C.527/1996 du 29 mai 1997,
publié in SJ 1997 p. 661, c. 3a, p. 664; plus
récemment arrêt TF 4C.377/2004 du 2 décembre
2005 c. 2.1 et les références à
Tercier/Favre/Bugnon, Les contrats spéciaux, 4e éd.,
Zurich 2009, n. 2096 ss, p. 309, ainsi qu'à Higi,
Commentaire zurichois, n. 17 ad art. 256 CO et n. 27 ss ad art. 258
CO). Le défaut peut avoir sa source non seulement dans la
chose elle-même, mais aussi dans le voisinage ou l'attitude
de tiers (TF 4C.527/1996 du 29 mai 1997, publié in SJ 1997
p. 661, c. 3a, p. 664 ; C.144/1985 du 24 septembre 1985,
publié in SJ 1986 p. 195, c. 1b, p. 197 ; plus
récemment 4C.377/2004 du 2 décembre 2005, c.
2.1).
En d'autres termes, il y a défaut lorsqu'une
péjoration de l'état de la chose louée tel que
prévu par le contrat intervient et porte atteinte à
son utilisation. Il faut ainsi partir de l'état de l'objet
loué tel qu'il pouvait être attendu des parties eu
égard aux circonstances existant à la conclusion du
contrat, à d'éventuelles assurances données,
à l'état des connaissances de l'époque, au
montant du loyer ainsi qu'à l'emplacement et aux
particularités de cet objet. L'existence d'un défaut
sera déterminée eu égard au contrat ;
elle sera admise si la perturbation intervenue après coup
aurait, si elle avait été présente
d'emblée, exclu la conclusion du contrat ou aurait
modifié ses conditions, ainsi en faisant adopter un loyer
plus bas (Brunner, Störungen des Mieters durch Immissionen, in
MP 2000, pp. 97 ss, spéc. p. 101).
Selon le Tribunal fédéral, les immissions provenant
d'un chantier voisin (bruit, poussière, secousses) peuvent
constituer un défaut justifiant une réduction de
loyer. Peu importe qu'elles échappent ou non à la
sphère d'influence du bailleur (TF 4C.527/1996 du 29 mai
1997, publié in SJ 1997 p. 661, c. 3a, pp. 664 ss ;
C.144/1985 du 24 septembre 1985, publié in SJ 1986 p. 195,
c. 1b, p. 197; plus récemment arrêts TF 4C.377/2004 du
2 décembre 2005, c. 2.1 et 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 c.
2.2 et la référence à Weber, Commentaire
bâlois, n. 1 ad art. 259d CO). En revanche, l
a responsabilité du bailleur
n'est pas engagée pour les défauts que le preneur
connaissait ou aurait dû connaître en déployant
l'attention commandée par les circonstances (art. 200 CO par
analogie; SJ 1986 p. 195 c. 1d). Selon la jurisprudence du Tribunal
des baux, ne constituent pas un défaut des
caractéristiques dont les locataires devaient se rendre
compte en visitant les lieux ou auxquelles ils devaient
légitimement s'attendre. Ce Tribunal a ainsi rejeté
l'action en réduction de loyer de locataires qui se
plaignaient de nuisances d'un chantier parce qu'ils étaient
en mesure de se rendre compte, à la conclusion du bail,
qu'un quartier était notoirement en pleine expansion et, en
particulier, qu'un immeuble allait être construit à
proximité (CdB 2004 p. 58 ; Ch. rec. n° 323/I du 4
juillet 2007, c. 3a).
En l'espèce, on ne saurait considérer avec les
recourants que la présence d'un chantier important, sortant
de l'ordinaire et qui a duré quelque trois ans sur une
parcelle voisine, était au nombre des éléments
que les demandeurs devaient prendre en considération au
moment de la signature de leur bail à loyer. A tout le moins
les recourants n'établissent-ils pas qu'ils auraient
déclaré d'emblée, à ce
moment-là, que la jouissance des locaux était
restreinte dans cette mesure. Ils ont plutôt
prélevé des loyers dont rien n'indique qu'ils
auraient été réduits en conséquence et
l'environnement de l'objet loué a été calme
pour les locataires les plus anciens durant quelque vingt ans.
Admettre qu'une situation en ville et non à la campagne
implique de tolérer des travaux de construction reviendrait
à ôter toute portée à la jurisprudence
susmentionnée, laquelle retient au contraire que de tels
travaux peuvent être constitutifs d'un défaut,
l'importance des nuisances étant à cet égard
décisive et non pas une prévisibilité à
imputer au locataire. Ce moyen doit par conséquent
être rejeté. Au reste, le seul fait que, selon les
plans nos 571 et 583 approuvés par le Conseil d'Etat les 4
février 1976 et 25 février 1977, le
périmètre litigieux ait été
constructible n'implique pas, en l'absence de projets de
construction concret au moment de la signature des baux, que les
locataires aient dû s'attendre à ce qu'un chantier
aussi important que celui de Philip Morris puisse s'ouvrir dans
leur voisinage immédiat.
4.2.
Les recourants prétendent encore que les intimés
n'ont pas prouvé que le chantier voisin leur aurait
causé une atteinte. Des photographies ne montrent selon eux
qu'un chantier où « tout est parfaitement
ordonné » et où « les ouvriers,
quand il y en a, sont très peu nombreux » ;
des rapports de la brigade anti-bruit seraient insuffisants ;
l'inspection locale n'aurait pu établir la
« gravité des désagréments
occasionnés au voisinage par les
travaux ».
En réalité, outre que c'est un fait
d'expérience qu'un chantier de construction, dont les
recourants admettent en l'espèce qu'il a été
important, génère de fortes nuisances, les premiers
juges ont procédé à une instruction, notamment
par l'audition de témoins, qui a établi que du bruit,
de la poussière, des éclairages, des odeurs et des
coupures d'électricité avaient été
imposés aux intimés (cf. jgt, pp. 12 et 13). On ne
saurait reprocher à ceux-ci de n'avoir pas fait dresser un
constat durant chaque jour de chantier ou de n'avoir pas
enregistré le bruit sur un support de son. Le moyen des
recourants doit par conséquent être rejeté
également sur ce point.
4.3.
Les recourants
prétendent enfin que la durée des nuisances retenue
par les premiers juges est excessive. Si, contre leur avis, une
réduction de loyer devait être admise, elle ne devrait
pas porter sur la période du 30 juin 2004 au 31 mai 2007,
mais au plus tard jusqu'à la mi-décembre 2006, moment
correspondant à l'achèvement de la pose des
façades et des conduites. Sont ainsi litigieux les mois de
janvier à mai 2007.
Les premiers juges ont établi qu'une fois les façades
terminées, des travaux d'aménagements
extérieurs avaient été menés à
proximité du bâtiment occupé par les
intimés, de sorte que ceux-ci « n'[avaient] pas
vraiment connu de répit » (cf. jgt, p. 12). Dans
le cadre de l'appréciation à laquelle ils se sont
livrés en équité, conformément à
la jurisprudence fédérale (cf. les
références en pages 7 et 8 du jugement), ils ont
ainsi considéré que le défaut avait
perduré durant les cinq premiers mois de l'année,
mais toutefois pas au-delà, puisqu'avaient ensuite
été seulement effectués des travaux de
retouches et des finitions intérieures (cf. jgt, p. 15).
Cette appréciation n'est pas critiquable. Le moyen des
recourants doit être rejeté, également à
cet égard.
En outre, on peut relever que, comme les premiers juges ont pris en
compte une réduction de loyer de 15 % en moyenne sur toute
la période des travaux, ce taux a vraisemblablement
été inférieur à certaines
périodes, ainsi, par exemple, lorsque les travaux ayant
servi à l'aménagement extérieur, qui ont
été considérés comme moins dommageables
que d'autres, ont été entrepris ; au reste, le taux
moyen de 15 % qui a été retenu est de toute
façon inférieur aux taux que la jurisprudence admet
généralement dans des cas semblables (
cf. Lachat, Le bail à loyer,
2
ème
éd., 2008, p. 170 : bruit provenant
d'un chantier voisin, locaux loués à usage d'une
école de langues 40 %, puis 25 % ; SJ 1979 p. 145 :
réduction de 35 % lorsque le locataire habite un immeuble
évacué et en chantier ; DB 2005 p. 26 :
réduction moyenne de 37 % sur une période de 27 mois,
à la suite de nuisances durables provenant de deux chantiers
voisins sur des locaux loués à l'usage d'un cabinet
d'ophtalmologie ; arrêt TF 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 :
réduction de 60 % admise pour une période où
les nuisances rendaient les locaux presque inutilisables à
leur usage de conseil technique à la clientèle, puis
de 25 % pour une phase où il existait une gêne
sensible pour les entretiens entre le personnel et la
clientèle ; Ch. rec. n° 242 du 21 mai 2003 : taux de 20
% pour des travaux dans un immeuble résidentiel impliquant
l'utilisation d'un marteau piqueur ; Ch. rec. n° 323/I du 4
juillet 2007).
5.1.
Dans leur recours en
réforme, les locataires font valoir qu'en ce qui concerne
l'action de six d'entre eux (les couples A.W.________, A.P.________
et A.C.________), la légitimation passive a
été déniée à tort aux bailleurs
intimés.
A cet égard, les premiers juges ont constaté que les
six locataires précités avaient passé des
contrats indiquant que le bailleur était B.H.________,
à savoir l'un des deux usufruitiers de l'immeuble, et que
les intimés nus-propriétaires ne pouvaient par
conséquent pas être titulaires des droits et
obligations découlant de ces baux et avoir la
légitimation passive.
Les recourants tirent argument de ce que l'immeuble est
propriété commune des intimés et que ceux-ci
ont conclu des baux avec certains des recourants pour en
déduire que le bailleur est le même pour tous les
logements. Ils prétendent qu'il aurait incombé aux
intimés de démontrer que B.H.________ serait au
bénéfice de droits particuliers l'habilitant à
conclure seul un contrat de bail. La répartition
particulière des droits sur l'immeuble entre les nus
propriétaire et usufruitiers est cependant sans incidence
sur la personne du bailleur qui a effectivement conclu un contrat
avec les six locataires susmentionnés. Au surplus, ceux-ci
ne prétendent évidemment pas que B.H.________
n'aurait pas été habilité à conclure un
contrat de bail et que les baux ne seraient pas valides. Dans ces
conditions, rien ne justifie de faire abstraction de ce que seul
B.H.________ est intervenu en qualité de bailleur dans le
cadre de ces baux. Au surplus, on ne peut pas reprocher aux
intimés de ne pas avoir attiré d'emblée
l'attention des recourants sur le fait que différents
bailleurs étaient intervenus pour la location d'appartements
dans un même immeuble puisque rien ne les y
contraignait. On ne peut pas non plus voir un abus de droit dans
l'invocation par les intimés, seulement en procédure
devant le Tribunal des baux, du moyen de fond tiré du
défaut de légitimation. Tout au plus aurait-il
été possible de tenir compte de ce comportement des
intimés au moment de la fixation de dépens en leur
faveur, si ceux-ci avaient dû leur être alloués,
ce qui n'a pas été le cas.
5.2.
Les recourants prétendent encore qu'une réduction de
loyer devrait être admise pour une période
supplémentaire ayant couru de juin à août 2007.
Ils se heurtent cependant aux constatations des premiers juges,
conformes aux éléments du dossier, selon lesquelles
une atteinte importante a cessé en mai 2007 comme
exposé ci-dessus. Ce moyen ne saurait non plus être
accueilli.
6.
Il s'ensuit que les
recours doivent être rejetés en application de l'art.
465 al. 1 CPC et que le jugement doit être
confirmé.
Les frais de deuxième instance des recourants D.________,
A.H.________ et G.________ sont arrêtés à 1'100
francs, solidairement entre eux
(art. 232 al. 1 TFJC [Tarif du 4 décembre 1984 des
frais judiciaires en matière civile ; RSV
270.11.5).
Les frais de deuxième instance des recourants V.________,
N.________, A.W.________ et B.W.________, Q.________, T.________,
X.________, A.C.________ et B.C.________ sont arrêtés
à 600 fr., solidairement entre eux (art. 232 al. 1
TFJC).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
en application de l'art. 465 al. 1
CPC,
prononce
:
I.
Les recours sont
rejetés.
II.
Le jugement est
confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance
des recourants D.________, A.H.________ et G.________ sont
arrêtés à 1'100 fr. (mille cent francs),
solidairement entre eux.
IV.
Les frais de deuxième instance
des recourants V.________, N.________, A.W.________ et
B.W.________, Q.________, T.________, X.________, A.C.________ et
B.C.________ sont arrêtés à 600 fr. (six cents
francs), solidairement entre eux.
V.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président
:
L
a
greffi
ère
:
Du 17 août
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
a
greffi
ère
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète, par l'envoi de
photocopies, à :
‑      Me Philippe Mercier
(pour D.________, A.H.________ et G.________),
‑      Me
Genevière Gehrig (pour Q.________. N.________, B.P.________,
A.P.________, B.C.________, A.C.________, B.W.________,
A.W.________, X.________, V.________ et T.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Tribunal des baux
du canton de Vaud.
L
a
greffi
ère
: