vd_findinfo · HC / 2015 / 575 · 2015-05-26 · fr

BAIL À LOYER, TRIBUNAL FÉDÉRAL, DÉCISION DE RENVOI, RÉSILIATION, DÉFAUT DE LA CHOSE, RÉSILIATION ANTICIPÉE, TRAVAUX D'ENTRETIEN{EN GÉNÉRAL} | 256 al. 1 CO, 257f al. 2 CO, 257f al. 3 CO, 259b let. b CO, 260a al. 1 CO, 271 al. 1 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 26.05.2015 HC / 2015 / 575

TRIBUNAL
CANTONAL
XC12.037621-142198
258
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
26 mai 2015
__________________
Composition
:              M.
COLOMBINI
,
président
Mmes
Favrod et Crittin Dayen, juges
Greffière :
Mme              Vuagniaux
*****
Art.
256 al. 1, 257f al. 2 et 3, 259b let. b, 260a al. 1 et 271 al. 1 CO
Statuant à huis clos, à la suite de l’arrêt du Tribunal fédéral rendu
le 17 octobre 2014, sur l’appel interjeté par
G.________
,
à Yverdon-les-Bains, contre le jugement rendu le 28 janvier 2013 par le Tribunal des baux dans la
cause divisant l’appelant d’avec
A.V.________
,
à Cully, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 28 janvier 2013, dont les motifs ont été envoyés le 9 août 2013
et reçus le 19 août 2013 par G.________, le Tribunal des baux a dit que les résiliations
de bail notifiées par le défendeur G.________ à la demanderesse B.V.________ le 24 avril
2012 avec effet au 30 avril 2013 et le 23 juillet 2012 avec effet au 31 mars 2013, relatives à l’appartement
de trois pièces qu’elle occupe au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [...], à
Cully, sont annulées (I), dit que la résiliation de bail notifiée par le défendeur
à la demanderesse le 21 juin 2012 avec effet au 31 juillet 2012, relative à l’appartement
mentionné sous chiffre I, est inefficace (II), rendu le jugement sans frais judiciaires ni dépens
(III) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (IV).
En droit, les premiers juges ont retenu que les travaux que la fille de B.V.________ avait effectués
dans le logement de mai à juillet 2012 n’étaient pas des travaux de rénovation ou
de modification de la chose louée soumis à autorisation du bailleur, mais de simples travaux
d’entretien auxquels elle pouvait elle-même procéder. En effet, il résultait de
l’instruction que l’appartement n’avait pas été régulièrement entretenu
depuis 1960 par les deux bailleurs successifs et que G.________ avait connaissance que l’appartement
était en très mauvais état, puisque les successives demandes de travaux d’entretien
de la locataire avaient rarement été acceptées ou l’avaient été sous la
réserve d’une hausse de loyer, si bien que l’intéressée y avait renoncé,
et que les témoins T1.________ et T4._______, anciennes locataires de l’immeuble, avaient
confirmé que les deux bailleurs successifs avaient quasi-systématiquement refusé de donner
suite aux requêtes de travaux d’entretien. Le tribunal a retenu qu’au cours de l’entrevue
du 29 avril 2012 entre la fille de la locataire – cette dernière étant hospitalisée
– et le bailleur, il était clairement ressorti de l’attitude de ce dernier que la fixation
d’un délai convenable pour effectuer les travaux serait restée sans effet et était
dès lors superflue. Dans ces circonstances, les premiers juges ont considéré que le congé
notifié le 21 juin 2012 pour le 31 juillet 2012 était inefficace.
S’agissant des deux congés ordinaires, le deuxième ayant pour but de corriger le premier
qui n’avait pas été donné pour l’échéance contractuelle, les premiers
juges ont exposé qu’un lien de causalité entre la demande de travaux du 24 avril
2012 de la locataire et la résiliation de bail du même jour par le bailleur n’était
pas établi, de sorte que le congé représailles n’était pas prouvé. Quant
au motif invoqué par le bailleur à l’appui de la résiliation du bail à loyer,
à savoir faire procéder à d’importants travaux dans l’appartement afin d’y
loger sa mère, le tribunal a constaté que l’intéressé n’avait fourni
aucun élément tendant à démontrer la réalité de ses projets, que ce soit
en relation avec l’emménagement de sa mère ou avec les travaux envisagés, de sorte
que ce refus de collaboration laissait à penser que le bailleur cherchait à cacher le véritable
motif des deux congés et que ceux-ci devaient être annulés.
Enfin, les premiers juges ont considéré que la liste des témoins proposés par le
bailleur au début de l’audience de jugement du 28 janvier 2013 était tardive et que sa
demande tendant à la mise en œuvre d’une inspection locale n’était pas utile
dans la mesure où ils étaient suffisamment renseignés par les pièces produites et
les témoignages.
B.
Par acte du 19 septembre 2013, G.________ a fait
appel de ce jugement en concluant, avec suite de frais et dépens, à sa réforme en ce sens
que la résiliation du 23 juillet 2012 pour le 31 mars 2013 est valable, subsidiairement que la résiliation
ordinaire est valable (I), et qu’un court délai est fixé à l’intimée
pour quitter les lieux (II). Plus subsidiairement, il a conclu à l’annulation du jugement
litigieux, la cause étant renvoyée au Tribunal des baux pour nouvelle instruction et nouveau
jugement.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les
pièces du dossier :
1.
Par contrat prenant effet au 1
er
avril 1960, P.________ (ancienne propriétaire) a remis à bail à C.V.________, époux
de B.V.________, un appartement de 3 pièces, [...][...], à Cully. C.V.________ est décédé
en août 1977. Le loyer mensuel net était de 155 francs.
Le montant du loyer a été augmenté dix fois par la propriétaire P.________ de 1966
à 1992. Au 1
er
avril 1992, le loyer mensuel était de 1'005 fr., plus 120 fr. de charges.
2.
Le 6 avril 1973, C.V.________ a contesté la hausse de loyer notifiée en raison de plusieurs
inconvénients qu’il devait supporter dans l’appartement. Il précisait que lorsqu’il
avait loué le logement treize ans auparavant, il avait procédé à ses frais à
tous les aménagements supplémentaires d’électricité, de papiers peints et de
hotte d’aération dans la cuisine. Il avait ensuite repeint deux fois la cuisine et la chambre
des enfants et une fois le salon, le tout sans que la propriétaire n’effectue jamais aucuns
travaux.
3.
Le 19 mars 1981, P.________ a notifié à
B.V.________ une hausse de loyer de 100 fr., passant de 470 fr. à 570 fr., en raison des peintures
effectuées dans la cuisine et le corridor et de l’augmentation des charges de l’immeuble.
Elle ajoutait qu’elle ne pourrait effectuer les travaux dans la salle de bains que si la locataire
acceptait une nouvelle augmentation mensuelle de 13 francs.
Le 24 mars 1981, A.V.________ a répondu qu’elle ne critiquait pas l’augmentation concernant
les charges de l’immeuble. En revanche, elle contestait toute augmentation en rapport avec les
peintures de la cuisine et du corridor, même si elle les avait demandées, dès lors qu’il
ne s’agissait que de l’entretien normal de l’objet loué après vingt-et-un
ans d’habitation.
4.
Le 9 décembre 1985, G.________, agissant au nom de P.________, a résilié le bail à
loyer de B.V.________ « pour la prochaine date utile ». Un nouveau contrat de bail
a été établi au nom de B.V.________ à partir du 1
er
avril 1986. Conclu pour une durée initiale de trois ans, le bail se renouvelait ensuite tacitement
d’année en année, sauf avis de dénonciation de l’une ou l’autre des
parties donné au moins quatre mois à l’avance. Le loyer mensuel net était de 820
francs.
5.
Dans une lettre du 31 août 1990 adressée à la Fiduciaire [...],B.V.________ a indiqué
que la baignoire avait été réémaillée quatre ans auparavant et qu’elle
avait dû être réémaillée une année plus tard, son état étant
redevenu le même qu’avant les travaux. Elle annonçait que les mêmes problèmes
se présentaient à nouveau, à savoir que l’émail était abîmé
et continuait à se détériorer.
6.
G.________ est propriétaire de l’immeuble depuis le 20 mai 2005, selon l’extrait du
Registre foncier au dossier.
7.
B.V.________ a été hospitalisée fin mars 2012, puis placée en convalescence dans
un EMS. De mai à juillet 2012, sa fille, A.V.________, et son ami ont entrepris divers travaux dans
l’appartement. Ils ont procédé à la peinture des murs, des plafonds, des portes
et des boiseries de tout l’appartement, à la pose d’un parquet synthétique clipsé
dans une des chambres et le salon, à la réparation des WC qui coulaient, au remplacement du
carrelage du sol de la salle de bains et du corridor, du faux-plafond de la salle de bains, de l’agencement
de la cuisine et de la baignoire, ainsi qu’à la mise en place d’une hotte dans la cuisine.
Les photographies au dossier montrent qu’avant les travaux effectués par A.V.________, l’appartement
était en très mauvais état, notamment la baignoire dans un état indescriptible, la
peinture des murs jaunie et noircie, le faux-plafond de la salle de bains parsemé de trous, le carrelage
cassé, le parquet troué en raison de lames manquantes et la cuisine très vétuste.
Hormis la réfection de la peinture de la cuisine et du corridor en 1980 et le réémaillage
de la baignoire en 1986, puis à nouveau en 1987, il est établi que l’appartement n’a
pas été régulièrement entretenu par les deux bailleurs successifs depuis 1960 en
tout cas. Il est également établi qu’il était difficile d’obtenir des travaux
d’entretien de la part des bailleurs.
8.
A.V.________ et G.________ ont eu un entretien téléphonique le 24 avril 2012.
Le même jour, G.________ a adressé la lettre suivante à B.V.________ :
« Je
fais suite à l’entretien téléphonique que j’ai eu avec votre fille, n’ayant
pas pu vous atteindre. Elle m’a informée du fait que vous aviez été hospitalisée
et qu’il était vraisemblable que vous alliez d’ici une année environ quitter votre
logement.
Je
l’ai informée du fait que je comptais reprendre votre logement pour les besoins de ma famille,
comptant y effectuer des travaux de rénovation importants. Je vous adresse dès lors une résiliation.
Toutefois,
pour vous laisser le temps de vous organiser, je mets un terme éloigné, soit au 30 avril 2013
(…). »
Le même jour, A.V.________ a écrit à G.________ en ces termes :
« Je
vous remercie pour l’aimable conversation de ce jour et permettez moi de vous transmettre les informations
suivantes.
En
effet, ma Maman a été hospitalisée depuis quelques semaines et devrait réintégrer
son appartement à la fin du mois de mai 2012. Aussi, je trouverais opportun d’effectuer entre
temps quelques travaux de réfection dans l’appartement, sachant que rien n’a été
entrepris depuis 1978.
Ci-dessous,
j’ai l’avantage de vous faire la proposition suivante ;
Travaux
à prévoir :
-
Rafraîchissement (peinture uniquement) des deux chambres à coucher, salon, cuisine et corridor.
-
Rafraîchissement de la salle de bain, remise à niveau des installations sanitaires (baignoire
et WC), colmatage des trous dans le plafond suite aux inondations de l’appartement du dessus.
De
mon côté, je m’occupe de trouver à meilleure (sic) prix les devis nécessaires
à ces travaux, sachant que ma maman prendra à sa charge la remise en état des sols ainsi
que du nettoyage de la cour intérieure.
Je
vous transmettrais prochainement le budget accompagné des devis des différentes entreprises,
afin que vous puissiez statuer rapidement.
Je
reste à votre entière disposition pour tout complément d’information que vous jugerez
utile ou nécessaire (…) »
9.
G.________ a visité l’appartement de B.V.________ le 29 avril 2012, en présence d’A.V.________.
10.
Par courriel du 23 mai 2012, G.________ a exposé à A.V.________ qu’il avait appris par
différents voisins qu’elle serait en train d’emménager avec son ami dans l’appartement
de sa mère et que des travaux conséquents seraient en cours sans qu’il n’en ait
été informé. Il rappelait que des travaux ne pouvaient pas être faits sans l’accord
exprès du bailleur.
Le 3 juin 2012, G.________ a informé B.V.________ que sa fille n’avait pas répondu à
son courriel du 23 mai 2012. Il lui a demandé de prendre toute mesure pour cesser les travaux et
remettre les choses en l’état, ainsi que de lui faire savoir si elle allait réintégrer
son logement.
11.
Par lettre du 5 juin 2012, A.V.________ a écrit à G.________ en ces termes :
« Je
suis quelque peu étonnée que vous mentionnez dans votre email du 23 mai et votre courrier
du 3 juin, de ne pas être au courant des travaux dans l’appartement de ma maman, Mme B.V.________.
En
effet, lors de notre conversation téléphonique du 24 avril, je vous ai demandé des travaux
de rafraîchissement (confirmation dans mon courrier envoyé à la même date (copie
en annexe), vous avez répondu et envoyé par courrier recommandé, ceci le même jour,
une notification de résiliation de fin de bail.
Elle
m’avait bien dit que si elle vous demandait des travaux de rafraîchissement, vous ne manquerez
pas de lui envoyer son congé, ce qui confirme ces dires. C’est pour cela que ma maman n’a
jamais osé vous demander des travaux dans son appartement et qu’aucuns travaux n’ont
été entrepris depuis 1978.
Le
dimanche 29 avril, lors de votre visite dans l’appartement de ma maman, vous a (sic) pu constaté
(sic) l’état de ce dernier et je vous ai reparlé lors de cette visite, que je devais
impérativement remettre à niveau les sols, afin qu’il n’y ai (sic) plus aucun niveau
entre le corridor, la salle de bain, la cuisine et les chambres.
De
ce fait, je me suis vue dans l’obligation de me débrouiller, ceci afin que ma maman puisse
réintégrer son appartement au plus vite, cela était prévu pour la fin mai, mais vu
l’ampleur des travaux, ma maman réintégrera son appartement au 1
er
juillet.
Pour
votre information, mon ami étant menuisier indépendant, il se trouve donc être présent
sur le chantier avec moi et ne sommes en aucun cas en train d’aménager dans ce chantier, mais
bel et bien en train d’y travailler, afin que les travaux puissent être finis d’ici
la fin juin (…) »
Le 12 juin 2012, G.________ a répondu ce qui suit à B.V.________ :
« (…)
Le contenu de votre lettre est contesté. En particulier, la chronologie n’est pas juste. J’ai
dit à votre fille, dès notre première conversation, que j’allais reprendre cet appartement
pour des besoins familiaux. C’était d’ailleurs la raison de mon appel téléphonique
du 24 avril 2012 lors duquel je l’ai informée de mes intentions. J’ai également
demandé à cette occasion à pouvoir visiter l’appartement.
Votre
fille indique que vous n’auriez pas demandé des travaux de peur de recevoir une résiliation.
Une telle affirmation est malvenue. J’ai au contraire eu des égards pour vous que peu de propriétaires
auraient eu avec un locataire. Le loyer n’a pas varié depuis une trentaine d’années,
malgré le fait que la maison avait été rénovée extérieurement. Vous avez
pu bénéficier d’un appartement bien placé, dans une localité très prisée,
pour un loyer inférieur à celui d’un studio.
La
résiliation a été annoncée oralement à votre fille le 24 avril et a été
faite par écrit avant que j’aie pris connaissance de son courrier. C’est au contraire
votre fille qui tente, par l’envoi d’un courrier juste après notre discussion téléphonique,
qui cherche indûment à faire passer la résiliation pour une mesure de représailles.
Je
vous demande une nouvelle fois d’interrompre les travaux en cours, qui ne sont pas autorisés.
Je constate par ailleurs que votre fille a apparemment emménagé avec sa famille, alors que
je n’ai reçu de votre part aucune demande de pouvoir sous-louer votre logement (…). »
12.
Le 13 juin 2012, le Dr [...], interniste et allergologue FMH, a attesté que B.V.________ réintégrerait
son domicile dès le 1
er
juillet 2012 et qu’il était nécessaire que les seuils de son appartement soient éliminés
en raison d’une affection médicale entraînant des chutes fréquentes.
B.V.________ percevait une allocation pour impotent (degré grave) de l’assurance-invalidité
depuis le 1
er
juin 2012. Le 22 juin 2012, A.V.________ a déménagé chez sa mère afin de s’occuper
d’elle.
13.
Le 21 juin 2012, G.________ a résilié le bail à loyer de B.V.________ avec effet au 31
juillet 2012, aux motifs suivants : « Travaux importants effectués sans autorisation
du bailleur, dommages volontaires à la propriété malgré mises en garde du bailleur ».
14.
B.V.________ a contesté les résiliations des 24 avril 2012 et 21 juin 2012 auprès de la
Commission de conciliation du district de Lavaux-Oron (ci-après : la Commission de conciliation).
Compte tenu de l’opposition des deux parties à sa proposition de jugement du 2 juillet 2012,
la Commission de conciliation leur a délivré une autorisation de procéder le 15 août
2012.
Locataire et bailleur ont déposé chacun une demande devant le Tribunal des baux, respectivement
les 14 et 18 septembre 2012. B.V.________ a conclu principalement à la nullité et à l’annulation
des résiliations des 24 avril 2012 et 21 juin 2012, subsidiairement à la prolongation du bail
pour une durée maximale. G.________ a conclu principalement à l’entrée en force,
subsidiairement à la validité de la résiliation du 21 juin 2012 et plus subsidiairement
à la validité de la résiliation du 24 avril 2012. Il a précisé qu’il entendait
loger sa mère dans l’appartement litigieux, celle-ci souffrant de problèmes importants
de mobilité.
15.
Le 23 juillet 2012, G.________ a à nouveau résilié le bail à loyer de B.V.________
avec effet au 31 mars 2013, sans motivation, pour corriger la première résiliation qui n’avait
pas été donnée pour l’échéance contractuelle. La Commission de conciliation
a délivré une seconde autorisation de procéder.
Locataire et bailleur ont à nouveau déposé chacun une demande devant le Tribunal des baux,
respectivement les 26 octobre et 19 novembre 2012. A.V.________ a conclu principalement à la nullité
et à l’annulation de la résiliation du 23 juillet 2012, subsidiairement à la prolongation
du bail pour une durée maximale. G.________ a conclu à la validité de la résiliation
du 23 juillet 2012.
Chaque partie a conclu au rejet de la demande de l’autre.
16.
Par lettre du 31 octobre 2012, les parties ont été citées à comparaître le 28
janvier 2013 et un délai au 29 novembre 2012 leur a été imparti pour indiquer leurs moyens
de preuve.
17.
Le 28 novembre 2012, la Présidente du Tribunal des baux a joint les deux causes ouvertes par A.V.________
et G.________ en vue d’une instruction et d’un jugement communs.
18.
Le 29 novembre 2012, G.________ a requis la tenue d’une inspection locale. Le 3 décembre 2012,
la Présidente du Tribunal des baux a répondu que l’opportunité de procéder
à une inspection locale serait examinée au cours de l’audience à venir.
Le 12 décembre 2012, dans le délai prolongé, B.V.________ a requis l’assignation
des témoins T1.________, T2.________, T3.________ et T4._______, ainsi que celle de la mère
du bailleur.
Le 14 décembre 2012, la Présidente du Tribunal des baux a imparti à G.________ un délai
au 9 janvier 2013 afin d’indiquer les nom, prénom et adresse de sa mère, afin de la citer
comme témoin.
19.
L’audience d’instruction et de jugement a eu lieu le 28 janvier 2013.
G.________ a produit un bordereau de pièces et une liste de témoins amenés, à savoir
T5.________ et T6.________. Il a exposé que la pièce requise 152 (toute pièce permettant
d’établir les travaux effectués dans l’appartement de B.V.________ depuis 1992
à ce jour) n’existait pas, car il n’y avait pas eu de travaux dans l’appartement
depuis cette date. Il a indiqué qu’aucun appartement de l’immeuble n’était
loué à un membre de sa famille. B.V.________ a réitéré sa requête tendant
à l’audition de la mère du bailleur. G.________ s’y est opposé.
Quatre témoins ont été entendus :
- T1.________ a déclaré qu’elle avait habité dans le même immeuble que B.V.________
de 1985 à 1997. Elle connaissait bien B.V.________. Elle était allée plusieurs fois dans
son appartement et devait aller chez elle lorsqu’il n’y avait plus de chauffage. Le logement
était très sombre. Elle connaissait également G.________ en tant que représentant
de la propriétaire, puis propriétaire de l’immeuble. G.________ avait résilié
le bail de son appartement pour y loger un membre de sa famille sans dire de qui il s’agissait.
A sa connaissance, l’appartement avait été reloué à un couple avec un enfant,
qui n’étaient pas des membres de sa famille. Elle était allée à l’Asloca
mais elle ne se souvenait plus ce qu’on lui avait conseillé de faire ou si elle avait contesté
la résiliation. Elle était partie à contrecoeur. Il n’y avait eu aucuns travaux
de rénovation lorsqu’elle avait emménagé dans son logement. Il était difficile
d’obtenir des travaux d’entretien et, pendant la durée de son bail, le bailleur n’avait
procédé à aucuns travaux d’entretien. Elle avait repeint l’appartement à
ses frais et elle devait s’occuper elle-même du chauffage et de la purge des radiateurs.
- T2.________, ami d’A.V.________, a déclaré qu’il connaissait B.V.________. Il
a confirmé qu’il avait procédé à plusieurs travaux dans l’appartement
de B.V.________. A son avis, l’appartement était insalubre avant les travaux et l’immeuble
était mal entretenu. A.V.________ était allée vivre chez sa mère car elle avait pris
conscience de ses besoins. Son amie et lui n’avaient appris qu’après coup qu’elle
pourrait hériter du bail. L’appartement comportait beaucoup de désavantages, car la terrasse
était inutilisable, il n’y avait pas de stores, les fenêtres n’avaient jamais été
changées, l’une d’elles ne fermant par ailleurs plus, la chaudière se situait dans
l’appartement et faisait beaucoup de bruit, le boiler coulait et le sol était moisi.
- T3.________ a déclaré qu’elle était amie avec B.V.________, qu’elle connaissait
depuis 1978. Elle lui rendait régulièrement visite. A sa connaissance, il n’y avait jamais
eu de travaux dans le logement jusqu’à ceux entrepris par sa fille dernièrement. Avant
ces travaux, l’appartement était à la limite de l’insalubrité et elle n’aurait
pas voulu y habiter. Tout était très sombre, triste et pas très propre. Elle ignorait
si B.V.________ avait demandé au bailleur d’effectuer des travaux. A.V.________ était
allée vivre chez sa mère, car cette dernière ne pouvait plus y rester seule. Même
remis en état, l’appartement n’était pas pratique, car il y avait peu de lumière,
plusieurs pièces donnaient sur la rue, la cuisine donnait sur une cour intérieure moche et
la chaufferie dans l’appartement faisait un bruit de fond.
- T4._______ a déclaré qu’elle avait habité l’immeuble pendant environ sept
ans jusqu’en 2007 ou 2008. Elle connaissait B.V.________ et entretenait de bons rapports de voisinage
avec elle. Elle était allée quelquefois dans l’appartement, qui était sombre et
vétuste. Elle savait que B.V.________ avait demandé des travaux à G.________, notamment
à cause de la chaudière. Durant son bail, elle n’avait vu aucuns travaux effectués
dans l’appartement, hormis des travaux sur la façade. Il était difficile en général
d’obtenir des travaux de la part du bailleur. Elle était partie d’elle-même.
B.V.________ a renoncé à sa réquisition d’inspection locale. G.________ a maintenu
ses demandes d’inspection locale et d’audition de témoins, lesquelles ont été
rejetées sur le siège par le tribunal.
20.
B.V.________ est décédée le 5 septembre 2013.
D.
Par arrêt du 10 décembre 2013, la Cour d’appel civile a rejeté l’appel formé
par G.________ contre le jugement du Tribunal des baux du 28 janvier 2013.
La Cour d’appel civile a constaté que l’appelant ne remettait pas en cause l’inefficacité
de la résiliation extraordinaire du 21 juin 2012 dans ses conclusions, de sorte que tous les griefs
y relatifs n’étaient pas utiles à l’examen du litige. Les réquisitions de
l’appelant tendant à la tenue d’une inspection locale et à l’audition des
témoins T5.________ et T6.________ devaient être rejetées, dès lors qu’elles
concernaient les circonstances de fait relatives au congé extraordinaire. S’agissant de la
résiliation de bail ordinaire du 23 juillet 2012 pour le 31 mars 2013, la Cour d’appel civile
a retenu que le bailleur n’avait pas contribué à la vérification des deux motifs
invoqués à l’appui de la résiliation, à savoir la rénovation de l’appartement
et l’installation de sa mère dans le logement litigieux pour des raisons de mobilité.
Dans la mesure où il n’existait aucun indice en faveur de la réalité de ces deux
motifs, on ne pouvait qu’en déduire que le bailleur cherchait à cacher la véritable
raison de la résiliation du bail à loyer, de sorte que celle-ci devait être annulée.
E.
Par arrêt du 17 octobre 2014, le Tribunal fédéral a admis le recours formé par G.________,
annulé l’arrêt de la Cour d’appel civile du 10 décembre 2013 et renvoyé
la cause à la cour cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Après instruction d’office, le Tribunal fédéral a retenu qu’A.V.________ succédait
dans les droits et obligations de sa mère et que le rubrum de l’arrêt devait être
modifié en ce sens. Les conclusions
stricto
sensu
du mémoire d’appel contenaient
une contradiction, dès lors que l’appelant y demandait que soient déclarées valables
principalement la résiliation ordinaire du 23 juillet 2012 et, subsidiairement, à nouveau la
résiliation ordinaire. Cependant, il ressortait clairement des motifs de l’appel que l’appelant
demandait à la Cour d’appel civile de considérer que la résiliation extraordinaire
du 21 juin 2012 était valable, de sorte que la conclusion contradictoire de l’appelant devait
être considérée comme une erreur de plume. La cour cantonale avait ainsi fait preuve de
formalisme excessif et violé l’art. 29 al. 1 Cst. (Constitution fédérale de la Confédération
suisse du 18 avril 1999 ; RS 101).
F.
Les parties ont été invitées à se déterminer sur l’arrêt du Tribunal
fédéral.
Le 29 janvier 2015, G.________ a exposé que si les documents produits, notamment les photographies,
ne devaient pas suffire à démontrer l’existence de travaux effectués sans droit,
il y aurait lieu d’ordonner une inspection locale et l’audition de témoins.
A.V.________ ne s’est pas déterminée dans le délai imparti.
En droit
:
1.
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272]), dans les causes non patrimoniales ou dans les affaires patrimoniales dont la valeur
litigieuse, au dernier état des conclusions devant l’autorité précédente, est
de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Pour décider si la voie de l’appel ou du recours est ouverte, il faut se fonder sur la valeur
litigieuse calculée selon le droit fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la période
minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n’est pas valable, période
qui s’étend jusqu’à la date pour laquelle un nouveau congé aurait pu être
donné. En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait
être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l’art. 271a al.
1 let. e CO consacre l’annulabilité d’une résiliation (JT 2011 III 83 et les réf.
citées). Le délai de protection court à compter de la fin de la procédure judiciaire
(TF 4C.441/2006 du 23 mars 2007 c. 2.2 et l’arrêt cité).
En l’espèce, le loyer mensuel net était de 1'005 fr. au 1
er
avril 1992. Interjeté en temps utile (art. 311 al. 1 CPC) par une partie qui a un intérêt
digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des conclusions d’au moins 10'000 fr.
devant le tribunal de première instance, l’appel est recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir
l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées
par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d'office
conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (JT 2011 III 43 c. 2 et
les réf.).
3.
a)
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont
pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient être invoqués
ou produits devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait
preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient
à l’appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l’appel
doit indiquer spécialement les faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons
qui les rendent admissibles selon lui (JT 2011 III 43 et les réf.).
b)
En l'espèce, même si les pièces 9 et 10 produites par l’appelant indiquent une date
postérieure à celle du jugement attaqué (attestation de la mère de l’appelant
du 14 septembre 2013 et certificat médical du Dr [...] du 17 septembre 2013), elles ne sont
pas recevables dès lors qu’il ne s’agit pas de faits nouveaux et qu’elles auraient
pu être apportées en première instance. Il en va de même en ce qui concerne les pièces
11 à 15 (divers courriers antérieurs à l’audience de jugement du 28 janvier 2013).
4.
a)
L’appelant requiert l’audition des témoins T5.________ et T6.________. Cette réquisition
formulée au cours de l’audience de jugement du 28 janvier 2013, soit après le délai
imparti au 29 novembre 2012 dans la citation à comparaître pour indiquer les moyens de preuve,
était déjà tardive en première instance. Elle l’est en appel également.
Au demeurant, on ne discerne pas sur quels faits pertinents de la cause, ces deux témoins, soit
la locataire du premier étage et une habitante de Cully qui a signalé les travaux au propriétaire
afin d’obtenir l’appartement pour elle-même, pourraient être entendus.
b)
L’appelant sollicite la mise en œuvre d’une inspection locale qu’il avait requise
le 29 novembre 2012 et au cours de l’audience de jugement du 28 janvier 2013. Il considère
que cette inspection permettrait de voir d’autres appartements de l’immeuble, l’état
d’entretien de l’immeuble et l’ampleur des travaux effectués dans le logement
litigieux. Le rejet de cette mesure d’instruction en première instance doit être confirmé.
L’état de l’appartement avant les travaux et l’ampleur des travaux effectués
par A.V.________ ressortent clairement des pièces au dossier. En outre, la visite d’autres
appartements et/ou l’état d’entretien de l’immeuble dans son ensemble ne sont
pas utiles pour statuer dans le présent litige, seul étant déterminant l’état
de l’appartement de feu B.V.________ avant et après travaux.
c)
L’appelant conteste l’entier des témoignages recueillis au cours de l’audience
du 28 janvier 2013 en ce sens qu’ils concerneraient des faits trop anciens et émaneraient
de personnes proches de feu B.V.________ et de sa fille (respectivement T3.________ et T2.________) et
de deux anciennes locataires qui seraient encore ses débitrices d’arriérés de loyers
et qui auraient voulu se venger (T1.________ et T4._______).
L’ensemble des témoignages et des pièces au dossier ne permet pas de retenir que tous
les logements de l’immeuble n’ont pas été entretenus depuis des décennies
et que les deux bailleurs successifs refusaient quasi-systématiquement de donner suite aux demandes
d’entretien des locataires (cf. jgt, p. 9). On peut tout au plus déduire des témoignages
d’T1.________, locataire de 1985 à 1997, et d’T4._______, locataire de 2000/2001 à
2007/2008, qui connaissaient bien feu B.V.________, qu’il était difficile d’obtenir
des travaux d’entretien de la part des bailleurs. De toute manière, cette constatation de
fait n’est pas décisive dans l’examen de la cause.
d)
L’appelant fait valoir que le tribunal a faussement indiqué qu’il était propriétaire
de l’immeuble depuis 2005, alors qu’il l’est en réalité depuis 1993, ce qui
relève de la mauvaise foi et démontre le parti pris à son encontre. Il ressort pourtant
de l’extrait du Registre foncier produit par feu B.V.________ que le transfert de propriété
a eu lieu en date du 20 mai 2005. De plus, l’appelant ne produit aucune pièce à l’appui
de son allégation. On sait toutefois que l’appelant a agi au nom de la bailleresse P.________
en 1985 déjà lorsqu’il a résilié le bail à loyer de feu B.V.________ une
première fois. Quoiqu’il en soit, si erreur il y avait, elle n’aurait de toute façon
aucune influence sur le sort de l’appel.
5.
a)
L’appelant soutient qu’A.V.________
a entrepris des travaux d’envergure dans le logement de sa mère sans son autorisation et qu’elle
n’a pas cessé les travaux et remis l’appartement en l’état comme il le lui
avait demandé, si bien que la résiliation de bail extraordinaire serait valable.
b)
aa)
Aux termes de l’art. 257f CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), le locataire
est tenu d’avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur
sont dus (al. 2). Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes
habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste
à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins, le
bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitations et
de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum
de 30 jours pour la fin d’un mois (al. 3).
La validité du congé extraordinaire fondé sur l’art. 257f al. 3 CO présuppose
la réalisation des quatre conditions cumulatives suivantes : le locataire a violé son
devoir de diligence, le bailleur lui a adressé un avertissement écrit, le locataire a persisté
à contrevenir à son devoir de diligence nonobstant cet avertissement et le maintien du contrat
est insupportable pour le bailleur ou pour les personnes habitant la maison (Lachat, Le bail à loyer,
2
e
éd., Lausanne 2008, p. 675).
La violation du devoir de diligence doit revêtir un certain degré de gravité (Lachat,
op. cit., p. 376). Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l’équité
(art. 4 CC [Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210]), si la résiliation anticipée
répond à un motif suffisamment grave. A cette fin, il prend en considération tous les
éléments concrets du cas particulier (ATF 132 III 109 c. 2 et les réf. citées ;
Wessner, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique [ci-après : CPra-Bail], Bâle
2010, n. 38 ad art. 257f CO). Le caractère insupportable de la poursuite du bail présuppose
ainsi une décision d’appréciation du tribunal prenant en compte l’ensemble des
circonstances. Le motif suffisamment grave doit en outre se rapporter à un fait ou à une situation
qui a été expressément mentionné dans la protestation écrite signifiée
par le bailleur (Wessner, op. cit., n. 32 ad art. 257f CO). Les travaux exécutés sans autorisation
par le locataire peuvent fonder une résiliation extraordinaire au sens de l’art. 257f CO (TF
4A_277/2007 du 26 septembre 2007 ; Higi, Zürcher Kommentar, 1994, n. 31 ad art. 260a CO). En
effet, le locataire n’a le droit de rénover ou de modifier la chose qu’avec le consentement
écrit du bailleur (art. 260a al. 1 CO).
Le Tribunal fédéral qualifie d’inefficace la résiliation anticipée donnée
sans que toutes les conditions requises par la loi soient réalisées. Sont réputées
inefficaces toutes les résiliations de bail qui respectent certes les exigences légales de
forme, mais pour lesquelles une condition matérielle, légale ou contractuelle fait défaut.
La résiliation donnée en vertu de l’art. 257f al. 3 CO peut être inefficace si les
conditions légales le concernant ne sont pas réalisées, par exemple l’absence de
violation grave du devoir lié à l’obligation de diligence. L’inefficacité
est une forme de nullité. L’inefficacité peut être soulevée en tout temps,
même si le congé n’a pas été contesté, et le juge doit la constater d’office
(Lachat, op. cit., p. 729 ; Wessner, op. cit., n. 47 ad art. 257f CO).
bb)
L’art. 256 al. 1 CO prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date
convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée,
et de l’entretenir dans cet état.
La notion de défaut – qui relève du droit fédéral – doit être rapprochée
de l’état approprié à l’usage pour lequel la chose a été louée.
Elle suppose la comparaison entre l’état réel de la chose et l’état convenu ;
il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait
promise ou lorsqu’elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait
légitimement compter en se référant à l’état approprié à l’usage
convenu. Il n’est pas nécessaire que le bailleur soit en faute ou que le défaut soit
réparable (TF 4A_222/2012 du 31 juillet 2012 c. 2.2 ; ATF 135 III 345 c. 3.2). Le défaut
peut être de nature esthétique, le locataire étant en droit d’escompter que l’apparence
de la chose louée corresponde à des standards normaux, et même provenir de l’usure
normale (TF 4C.527/1996 du 29 mai 1997 c. 3a, SJ 1997 p. 661). En effet, l’usure normale de
la chose louée constitue un défaut à partir du moment où elle a atteint un certain
degré et où elle peut être assimilée à un manque d’entretien de la chose
louée (Aubert, Les défauts de la chose louée, 17
e
séminaire sur le droit du bail, Bâle 2012, n. 16, p. 9).
Le bailleur a ainsi l’obligation d’entreprendre les travaux d’entretien, soit les travaux
destinés à remédier aux défauts de la chose ainsi qu’à réparer ou
à prévenir des dommages. A l’issue de ceux-ci, il n’y a aucune amélioration
ou plus-value, mais uniquement maintien de la situation existante par rapport à l’usage et
l’état convenu par les parties lors de la conclusion du bail (Aubert, CPra-Bail, n. 7 ad art.
260 CO).
Le locataire a non seulement le droit, mais aussi le devoir d’effectuer les réparations à
ses frais lorsqu’il s’agit de menus défauts survenant en cours de bail ou s’il
s’agit de travaux consécutifs à des dégâts que lui-même ou une personne
dont il répond a occasionnés. Lorsque les réparations visent à remédier à
des défauts de moyenne importance ou à des défauts graves, dont le locataire n’est
pas responsable, c’est au bailleur d’intervenir. Le locataire n’est en droit d’exécuter
ou de faire exécuter ces travaux que dans les hypothèses suivantes : a) il a obtenu l’accord
du bailleur ; b) il s’agit d’un défaut de moyenne importance et le locataire a
vainement invité le bailleur à les exécuter et il lui a imparti, à cette fin, un
délai raisonnable ; c) il s’agit de réparer un défaut grave et le juge a autorisé
le locataire à exécuter les travaux aux frais du bailleur ; d) il y a péril en la
demeure et le bailleur ne peut pas être avisé à temps ou est absent et, hypothèse
exceptionnelle, le locataire peut se prévaloir des dispositions sur la gestion d’affaires
(Lachat, op. cit., pp. 825-826). Pour déterminer la durée de vie d’une installation,
il est d’usage de se référer à la table de longévité des installations
établie par les associations de bailleurs et de locataires, étant précisé qu’il
s’agit d’un outil permettant de disposer d’une référence indicative (TF 4C.261/2006
du 1
er
novembre 2006 ; TF 4C.131/1995 du 15 novembre 1995 c. 2, SJ 1996 p. 322 ; Das schweizerische
Mietrecht : Kommentar, 3
e
éd., 2008, n. 24 ad art. 267-267a CO ; Engel, Contrats de droit suisse, Berne 2000, 2
e
éd., p. 187).
En outre, conformément à l’art. 259b let. b CO, lorsque le bailleur a connaissance d’un
défaut et qu’il n’y a pas remédié dans un délai convenable, le locataire
peut remédier au défaut aux frais du bailleur si le défaut restreint, sans l’entraver
considérablement, l’usage pour lequel la chose a été louée. Selon la jurisprudence,
même si l’état de l’appartement peut être qualifié de « très
mauvais » avant l’exécution des travaux, un délai convenable au sens de l'art.
259b let. b CO doit en principe être imparti au bailleur pour réparer les défauts constatés
(TF 4A_277/2007 du 26 septembre 2007 c. 4.2 et 5.3). La fixation d’un délai est toutefois
superflue dans les cas prévus à l’art. 108 CO, lorsque, entre autres, il ressort de l’attitude
du bailleur que cette mesure serait sans effet (TF 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 c. 4.2).
cc)
La rénovation au sens de l’art. 260a CO entraîne une amélioration de l’état
de l’objet et donc en règle générale une augmentation de sa valeur ; la modification
touche la substance même de l’objet, dont elle change l’aspect ou l’état
(TF 4A_541/2011 du 28 mars 2012 c. 4.2 ; Higi, op. cit., n. 8 ss ad art. 260 CO et nn. 6-7
ad art. 260a CO). Il s’agit ainsi de travaux qui modifient l’état des locaux initialement
convenu, qui améliorent et procurent au locataire un confort supplémentaire et à l’immeuble
une plus-value (Lachat, op. cit., p. 287 ; Aubert, CPra-Bail, n. 10 ad art. 260 CO). Le remplacement
d’installations entièrement amorties par d’autres de même qualité n’apporte
pas de plus-value (Montini/Bouverat, CPra-Bail, n. 49 ad art. 256 CO).
c)
En l’espèce, l’appelant, bien que propriétaire de l’immeuble depuis 2005
seulement, connaissait parfaitement l’état de l’immeuble dès lors qu’il s’en
était occupé pendant de nombreuses années pour l’ancienne propriétaire et qu’il
a notamment signé la première lettre de résiliation du bail du 9 décembre 1985. Il
a du reste indiqué dans sa lettre de résiliation du 24 avril 2012 qu’il entendait entreprendre
des travaux de rénovation, de sorte qu’il connaissait depuis des années l’état
de l’appartement.
L’appartement litigieux était très vétuste. Depuis 1960, seuls ont été
entrepris la réfection de la peinture de la cuisine et du corridor en 1980 et le réémaillage
de la baignoire en 1986, puis à nouveau en 1987. En particulier, la peinture des murs était
fortement jaunie et noircie, voire décrépie par endroits, la peinture des portes et de diverses
menuiseries était très abîmée, la baignoire était dans un état indescriptible,
l’émail ayant quasiment disparu dans le fond de celle-ci, le faux-plafond de la salle de bains
était parsemé de multiples trous, qui avaient dû être faits à la suite d’un
dégât d’eau pour que l’eau puisse s’écouler, le carrelage de la salle
de bains était cassé à plusieurs endroits et les sols étaient très sales, usés
et inégaux, des lames du parquet manquant même par endroits. Cette usure allait bien au-delà
de ce qui était admissible et avait atteint un tel degré qu’elle doit être assimilée
à un manque d’entretien de la chose louée et donc à un défaut de moyenne importance.
Le montant modique du loyer de l’appartement dont l’appelant se prévaut n’implique
aucunement que les parties se soient entendues sur un usage restreint de la chose louée.
Les travaux entrepris constituent en conséquence des travaux d’entretien et non des travaux
de rénovation. C’est à l’évidence le cas pour les travaux de peinture et du
changement du carrelage, du faux-plafond de la salle de bains et du parquet, qui n’ont apporté
aucune plus-value à la chose louée. Les parquets posés ont par ailleurs été
simplement clipsés sur le parquet existant. On ne saurait considérer que le remplacement de
la baignoire présente une quelconque plus-value compte tenu de son état indescriptible. Enfin,
le changement d’agencement de la cuisine et la pose d’une hotte, même s’ils comportent
une part minime de plus-value, constituent des travaux d’entretien au vu de l’état de
la cuisine qui n’a pas été modifiée depuis au moins 1960 et de la durée moyenne
de ces installations selon les tabelles usuelles.
Au demeurant, certains travaux présentaient un caractère d’urgence évident, dès
lors que la locataire séjournait pour une courte période dans une maison de convalescence après
son séjour à l’hôpital, qu’il était prévu qu’elle rentre chez
elle et que son appartement ne devait plus présenter de seuils en raison des risques de chutes,
comme son médecin l’a attesté. Elle ne pouvait manifestement pas vivre dans un appartement
dont le sol était inégal et dont le parquet présentait même des trous.
On ne saurait reprocher à la locataire de n’avoir pas mis en demeure le propriétaire
de remédier à ces défauts. En effet, sachant que le bailleur connaissait de longue date
l’état de l’appartement pour n’y avoir entrepris aucuns travaux et qu’elle
avait toujours rencontré des difficultés à obtenir de simples travaux d’entretien,
feu B.V.________ pouvait légitimement penser que cette mesure serait restée sans effet. Cela
est d’autant plus vrai qu’elle avançait en âge. De surcroît, à aucun
moment, le bailleur, quand bien même il n’ignorait pas l’importance des défauts
et la nécessité d’y remédier surtout compte tenu de l’état de santé
très précaire de la locataire, qui ne pouvait réintégrer son appartement que moyennant
entre autres une remise à niveau des sols, n’a manifesté une quelconque volonté
de procéder à un quelconque travail de réfection, notamment dans son courrier du 12 juin
2012 où il prétend être un bailleur modèle, alors que les photographies au dossier
attestent au contraire de la vétusté extrême de l’objet loué. Ayant déjà
résilié le contrat de manière ordinaire, il y avait tout lieu de penser qu’il se
refuserait à effectuer des travaux de réfection dans le laps de temps courant jusqu’à
l’échéance du contrat. Si des travaux de rénovation étaient envisagés
par le bailleur lors de la résiliation du 24 avril 2012, c’était exclusivement après
le départ de la locataire. Une mise en demeure apparaissait par conséquent inutile, d’autant
que les travaux présentaient une certaine urgence. Dans l’appréciation de la gravité
de la violation contractuelle, il y a lieu de prendre encore en compte que les travaux effectués
n’ont pas dépassé ce qui était nécessaire pour rétablir un état conforme
et qu’il ne s’agit en particulier pas de travaux de rénovation au sens de l’art.
260a CO comme exposé ci-dessus.
Vu les circonstances particulières du cas d’espèce, il y a lieu de retenir que le maintien
du bail n’était pas devenu insupportable pour le bailleur, nonobstant sa protestation écrite.
L’une des conditions légales de l’art. 257f CO n’étant pas réalisée,
la résiliation extraordinaire du 21 juin 2012 doit être déclarée inefficace.
6.
Demeure litigieuse la question de savoir si la résiliation de bail ordinaire du 23 juillet 2012
pour le 31 mars 2013, qui remplace celle du 24 avril 2012 pour le 30 avril 2013, est valable.
a)
Dans son mémoire du 19 septembre 2013, l’appelant expose qu’il a pris contact avec la
fille de la locataire afin de l’informer qu’il comptait reprendre l’appartement pour
des besoins personnels et faire procéder à des travaux conséquents avec l’aide d’un
architecte (p. 6). Il soutient qu’il s’est opposé au témoignage de sa mère,
car celle-ci, âgée de 83 ans, souffre de problèmes de mobilité et qu’il lui
était difficile psychologiquement de témoigner sur un sujet aussi sensible. Il considère
que la simple affirmation d’un besoin de sa famille est suffisante et qu’il n’est pas
nécessaire d’en apporter la preuve stricte (p. 8).
b)
Aux termes de l’art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux
règles de la bonne foi.
Selon la jurisprudence, la protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois
du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC),
tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière (ATF 120 Il 31
c. 4a ; Conod, La protection du locataire en matière de congés, 15
e
Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2008, pp. 169 ss, spéc. p. 185, n. 54). Les
cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une
institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des intérêts
en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation
du congé ; à cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de
l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit « manifeste »
au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 c. 3a).
Le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt
objectif, sérieux et digne de protection, s'il est purement chicanier ou fondé sur un motif
qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou encore lorsqu'il y a disproportion manifeste entre
les intérêts des parties ; à cet égard il ne suffit pas que la résiliation
entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (TF 4A_126/2012 du 3 août 2012
c.1 ; TF 4A 255/2012 du 20 juillet 2012 c. 2.1 ; TF 4A_414/2009 du 9 décembre 2009 ;
ATF 138 III 59 c. 2.1 ; ATF 136 III 190 c. 2 ; ATF 135 III 112 c. 4.1; ATF 120 II 105
c. 3b/aa).
Il appartient en principe au locataire qui demande l'annulation du congé de prouver les circonstances
de fait qui permettent de constater son caractère abusif (art. 8 CC), mais la partie qui résilie
a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous
les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif qu'elle
invoque et doit se laisser opposer l'absence de preuve du motif de congé allégué (TF 4A_629/2010
du 2 février 2011 c. 3.2 ; ATF 135 III 112 c. 4.1, JT 2009 I 491 ; ATF 120 II 105
c. 3c ; TF 4C.61/2005 du 27 mai 2005 c. 4.3.1 publié in SJ 2006 I p. 34). Celui qui donne le
congé doit ainsi au moins rendre vraisemblable les motifs du congé (TF 4A_518/2010 du 16 décembre
2010 c. 2.4.1 et réf.), une résiliation fondée sur un motif qui ne constitue qu’un
prétexte ou sur un faux motif alors qu’il n’est pas possible d’établir son
motif réel, étant contraire à la bonne foi (ATF 138 III 59 c. 2.1 et réf.).
c)
En l’espèce, l’appelant fait valoir deux motifs à l’appui de la résiliation
ordinaire du bail de l’intimée : la rénovation de l’appartement et l’installation
de sa mère dans le logement pour des raisons de mobilité. Il ressort de l’ensemble des
pièces au dossier que l’appelant n’a fourni aucune pièce susceptible de prouver
la réalité de la rénovation de l’appartement, par exemple par la production de plans
d’architecte, l’appelant ayant lui-même indiqué qu’il comptait procéder
à des travaux de rénovation conséquents et s’adjoindre les services d’un tel
professionnel. En outre, alors que l’intimée avait requis son audition, il a refusé que
sa mère vienne témoigner de sa volonté et de son besoin de déménager dans le
logement litigieux, refusant même de donner ses coordonnées au tribunal de première instance.
Il n’est pas non plus établi que la mère de l’appelant était dans l’incapacité
physique ou psychique de se rendre au tribunal en qualité de témoin, pas plus qu’elle
rencontrerait des difficultés de santé justifiant qu’elle doive quitter son logement
actuel pour emménager dans celui de l’intimée.
S’il appartient certes à la locataire de prouver le caractère abusif du congé, cela
ne veut pas dire pour autant qu’il faudrait admettre les motifs du congé invoqués par
le bailleur sur la base de ses seules déclarations. Force est de constater que l’appelant
n’a pas contribué à la vérification des deux motifs de congé et a même
empêché la preuve de la vérité de ses allégations en refusant que sa mère
vienne témoigner devant le tribunal de première instance. Dès lors qu’on ne dispose
pas du moindre indice établissant la réalité des motifs invoqués, on ne peut qu’en
déduire, à l’instar des premiers juges, que le bailleur cherche à cacher le motif
réel de la résiliation du bail à loyer.
En définitive, il n'a pas été démontré, au regard des exigences légales
et jurisprudentielles en la matière, que le bailleur avait l’intention de rénover l’appartement
de l’intimée et d’y loger sa mère en raison de ses problèmes de santé.
Par conséquent, l’appelant doit se voir opposer l'absence de preuve des motifs de congé
qu'il allègue. Contrevenant aux règles de la bonne foi, la résiliation litigieuse doit
être annulée.
7.
Il résulte de ce qui précède que l’appel doit être rejeté et la décision
attaquée confirmée.
Les frais judiciaires de deuxième instance sont arrêtés à 1’361 fr. (art. 62
al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]) et mis à
la charge de l'appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Ne s’étant pas déterminée, l'intimée n’a pas droit à des dépens.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
La décision est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'361 fr. (mille trois cent
soixante et un francs), sont mis à la charge de l’appelant G.________.
IV.
L'arrêt est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
Me G.________
‑
Mme A.V.________
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de 76’680 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
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Tribunal des baux
La greffière :