vd_findinfo · HC / 2010 / 155 · 2010-03-19 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, BAIL À LOYER, DEMEURE, LOYER, LOI CANTONALE RELATIVE À LA PROCÉDURE EN MATIÈRE DE BAIL, ABUS DE DROIT, INTERDICTION DE L'ARBITRAIRE, POUVOIR D'EXAMEN LIMITÉ, RÉSILIATION, RÉSILIATION ANTICIPÉE | 2 CC, 257d al. 1 CO, 257d al. 2 CO, 257d CO, 457 al. 1 CPC, 457 al. 2 CPC, 457 CPC, 23 al. 2 LPEBL, 23 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 19.03.2010 HC / 2010 / 155

TRIBUNAL CANTONAL
144/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 19 mars
2010
__________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.     Denys et Krieger
Greffière
:
Mme   Rossi
*****
Art. 2 CC; 257d CO; 457
CPC; 23 LPEBL
La Chambre des
recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper du
recours interjeté par
V.________
, à Vevey,
et
R.________
, domicile élu à Vevey,
locataires, contre l'ordonnance
d'expulsion rendue le 21 janvier 2010 par le Juge de paix du
district de la Riviera-Pays-d'Enhaut dans la cause divisant les
recourants d'avec
T.________ SA
,
domicile élu à Lausanne,
bailleresse.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 21 janvier 2010, notifiée le 27 janvier
2010 à V.________ et présumée notifiée
le 29 janvier 2010 à R.________ qui n'a pas retiré le
pli, le Juge de paix du district de la Riviera-Pays-d'Enhaut a
ordonné à V.________ et R.________ de quitter et
rendre libres pour le lundi 22 février 2010 à midi
les locaux occupés dans l'immeuble sis à Vevey, [...]
(appartement de 5 pièces au 2
ème
étage avec une cave, un galetas et un bûcher) (I), dit
qu'à défaut de quitter volontairement ces locaux, ils
y seraient contraints par la force selon les règles des art.
508 ss CPC (Code de procédure civile du 14 décembre
1966; RSV 270.11) (II), arrêté les frais de justice de
la bailleresse T.________ SA à 250 fr. (III), alloué
à celle-ci des dépens, par 450 fr. (IV) et
déclaré l'ordonnance immédiatement
exécutoire nonobstant recours (V).
Cette ordonnance, complétée par les pièces du
dossier (art. 457 CPC), retient les faits suivants:
Par contrat de bail à loyer du 17 juin 1989, [...] a remis
en location à R.________ l'appartement de 5 pièces,
avec cave, bûcher et galetas, sis [...], à Vevey. Ce
contrat était signé par le locataire et son
épouse V.________. Conclu pour durer initialement du
1
er
septembre 1989 au 30 septembre 1990, le bail devait
se renouveler pour trois mois, sauf avis de résiliation de
l'une ou l'autre des parties donné au moins trois mois
à l'avance pour la prochaine échéance, et
ainsi de suite de trois mois en trois mois. Le loyer, payable
d'avance, a été fixé à 1'530 fr. par
mois, acompte de chauffage par 130 fr. inclus.
Selon la formule officielle du 23 février 1998, le loyer
s'est élevé à
1'790 fr. par mois dès le 1
er
juillet 1998,
acompte de chauffage et d'eau chaude par 150 fr.
compris.
Depuis le 6 mai 2008, T.________ SA est propriétaire de
l'immeuble dans lequel sont situés les locaux en
cause.
Par courriel du 19 juin 2008, [...] SA a indiqué à
X.________ SA, nouvelle représentante de la bailleresse, que
le montant des charges pour l'appartement loué par
R.________ avait été baissé à 200 fr.
dès le mois d'avril 2007.
Par courriers recommandés du 10 août 2009, X.________
SA a mis en demeure V.________ et R.________ de s'acquitter du
montant de 3'680 fr., correspondant aux loyers nets des mois de
juillet et août 2009, par 3'280 fr., et aux charges pour
cette période, par 400 francs. Cette lettre comportait
également la signification qu'à défaut de
paiement dans les trente jours, le bail serait
résilié.
La bailleresse a résilié le contrat de bail pour le
31 octobre 2009, par formules officielles du 23 septembre
2009.
Le 4 novembre 2009, T.________ SA a requis du Juge de paix du
district de la Riviera-Pays-d'Enhaut l'expulsion de V.________ et
R.________ de l'appartement en cause.
La bailleresse et V.________ ont comparu à l'audience du
juge de paix du 12 janvier 2010. V.________ a produit une
pièce, soit un exemplaire du courrier qu'elle avait
adressé à X.________ SA le 24 novembre 2009 et de son
annexe comprenant la copie de six récépissés.
Il ressort de ces documents qu'elle allègue s'être
acquittée régulièrement de tous les loyers et
n'avoir aucun retard dans le paiement de ceux-ci. Selon les
récépissés, les versements de 1'840 fr. ont
été effectués les 6 juillet, 12 septembre, 12
octobre et 10 novembre 2009 en faveur de la gérance sur le
compte de chèque postal numéro [...] d'UBS SA. Les
dates des sceaux postaux apposés sur les deux derniers
récépissés ne sont pas lisibles.
Par courrier du 12 janvier 2010, la bailleresse a transmis au juge
de paix une copie de la lettre qu'elle avait adressée le
1
er
décembre 2009 à V.________. Elle
indiquait dans cette dernière correspondance -
rédigée en réponse à celle du 24
novembre 2009 - ne pas avoir perçu les versements
effectués les 12 septembre et 12 octobre 2009, que ces
paiements comportaient «certainement une erreur de
référence» et laissait le soin à
V.________ de faire une demande de recherche auprès de
Postfinance, voire de l'UBS. Tout en rappelant l'absence de
paiement le 1
er
février 2009, la gérance
mentionnait que «pour notre part, votre loyer est
actuellement payé au 31 août 2009».
En droit, le premier juge a retenu que les locataires ne
s'étaient pas acquittés de l'entier de
l'arriéré de loyer dans le délai de trente
jours imparti et considéré que les conditions de
l'expulsion étaient réalisées.
B.
Par acte du 4
février 2010, V.________ et R.________ ont recouru contre
cette ordonnance, contestant leur expulsion et requérant
implicitement l'effet suspensif. Ils ont produit une
pièce.
Par décision du 10 février 2010, le Président
de la Chambre des recours a accordé l'effet suspensif au
recours.
Dans son mémoire du 11 mars 2010, l'intimée
T.________ SA a conclu, sous suite de dépens des deux
instances, à la confirmation de l'ordonnance.
En droit
:
1.
a)
L'art.
23 al. 1 LPEBL
(loi du 18 mai 1955 sur la
procédure d'expulsion en matière de baux à
loyer et à ferme; RSV 221.305)
ouvre un recours au Tribunal
cantonal: a) lorsque le juge était incompétent ou
s'est déclaré à tort incompétent; b)
pour absence d'assignation régulière; c) pour
violation des règles essentielles de la procédure
lorsque l'informalité est de nature à influer sur le
prononcé. Selon l'alinéa 2 de cette disposition, il y
a également recours au Tribunal cantonal pour déni de
justice, ce recours pouvant aboutir soit à la réforme
soit à l'annulation de la décision attaquée
(JT 2004 III 43 c. 1a). Toutefois, l'art. 23 LPEBL, qui
confère un pouvoir d'examen limité à la
Chambre des recours, ne saurait s'appliquer lorsque la
validité du congé a été
contestée en vertu de l'art. 274g al. 1 let. a CO
(Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220)
. En pareil cas, la Chambre des
recours, pour répondre aux exigences du droit
fédéral, doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du
droit fédéral (
JT 2009 III 79; JT 2008 III 12;
JT 2004 III
79).
En l'espèce,
les recourants n'ont pas
contesté le congé devant la commission de
conciliation compétente
. La cour de céans dispose
donc d'un pouvoir d'examen en droit limité à
l'arbitraire (art. 23 al. 2 LPEBL).
b)
D'un point de vue factuel, la Chambre des recours dispose
du pouvoir d'examen défini par l'art. 457 CPC (applicable en
vertu du renvoi de l'art. 29 LPEBL), de telle sorte qu'elle doit
admettre comme constant les faits constatés par le jugement,
sauf contradiction avec les pièces du dossier et sous
réserve du complètement sur la base de celui-ci (art.
457 al. 1 CPC;
JT 2008 III 12 c. 3a; JT 1993
III 88 c. 3; Gauthier, Note sur la procédure d'expulsion en
matière de bail à loyer, in JT 1993 III 126)
.
2.
a)
L'art. 257d CO prévoit que, lorsque, après
la réception de la chose, le locataire a du retard pour
s'acquitter d'un terme, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à
défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai est de trente jours au moins pour les baux
d'habitations (al. 1). Faute de paiement dans le délai
fixé, le bailleur peut résilier les baux
d'habitations, moyennant un délai de congé minimum de
trente jours pour la fin d'un mois (al. 2).
En l'espèce, pour réclamer le paiement de 3'680 fr.
correspondant aux loyers des mois de juillet et août 2009,
l'intimée a adressé aux recourants, par courriers
recommandés séparés du 10 août 2009, une
mise en demeure comportant la signification qu'à
défaut de paiement dans les trente jours, le bail serait
résilié. L'intimée a résilié le
bail pour le 31 octobre 2009, par formules officielles
adressées sous plis recommandés le 23 septembre 2009
à chacun des recourants.
b/aa)
Le congé donné en application de l'art.
257d CO est nul lorsque le locataire a payé
l'arriéré de loyer dans le délai comminatoire
qui lui avait été imparti (Lachat, Le bail à
loyer, Lausanne 2008, n. 2.3.5, p. 671). La nullité vaut a
fortiori lorsque le locataire était à jour dans le
paiement de ses loyers lorsqu'il a reçu l'avis
comminatoire.
bb)
En première instance, la recourante V.________ a
produit un courrier adressé à la gérance
immobilière le 24 novembre 2009, dans lequel elle relevait
qu'elle n'avait aucun retard dans le paiement des loyers. Etaient
annexés à ce courrier six
récépissés postaux attestant de versements en
faveur de la gérance de 1'840 fr. chacun - soit le montant
du loyer - les 6 juillet, 12 septembre, 12 octobre et 10 novembre
2009 sur le compte de chèque postal numéro [...]
d'UBS SA. Les dates des sceaux postaux ne sont pas lisibles sur les
deux derniers récépissés mais on peut supposer
qu'elles avaient trait aux mois de juin et août 2009. Il
ressort également du dossier de première instance que
la gérance immobilière a répondu à
cette lettre le 1
er
décembre 2009, indiquant que
les paiements des 12 septembre et 12 octobre 2009 n'avaient pas
été perçus - ceux-ci comportant
«certainement une erreur de référence» -,
et invitant la recourante à procéder à une
recherche auprès de Postfinance. Tout en rappelant l'absence
de paiement le 1
er
février 2009, la
représentante de la bailleresse mentionnait enfin que
«pour notre part, votre loyer est actuellement payé au
31 août 2009». Le premier juge n'a pas tenu compte de
ces deux courriers.
En deuxième instance, les recourants ont produit une copie
de onze récépissés postaux, qui attestent du
versement des loyers pour toute l'année 2009, à
l'exception du mois de février. Il en ressort tout
particulièrement que le loyer des mois de juillet et
août 2009 pour lesquels l'avis comminatoire a
été adressé ont été payés
les 6 juillet et 6 août 2009. Tous les versements 2009 ont
été opérés avec les mêmes
indications quant au destinataire et au compte de chèque
postal concerné, les références remplies
à la main correspondant au demeurant aux bulletins
préimprimés adressés par la gérance au
recourant, comme l'atteste le récépissé
portant le sceau postal du 10 janvier 2009. Un éventuel
problème de comptabilisation des paiements au sein de la
représentante de l'intimée n'apparaît donc pas
résulter d'une erreur des recourants dans l'indication du
numéro de référence, contrairement à ce
qu'a laissé supposer la gérance dans son courrier du
1
er
décembre 2009.
cc)
Il est vrai que les récépissés
postaux produits avec le recours viennent pour partie
compléter ceux déposés en première
instance, de sorte que ces pièces sont dans cette mesure
nouvelles. En principe, la production de pièces nouvelles en
deuxième instance n'est pas admise, sauf celles servant
à établir une irrégularité
soulevée à
l'appui d'un moyen de nullité (art. 25 LPEBL a contrario;
Guignard, in Procédures spéciales vaudoises, Lausanne
2008, n. 1 ad art. 25 LPEBL, p. 214). Toutefois, selon la
jurisprudence du Tribunal fédéral, le grief
tiré de l'abus de droit en raison du déroulement de
la procédure est assimilable à la violation d'une
règle essentielle de la procédure cantonale et
s'apparente à un moyen de nullité (ATF 111 II 62 c.
3; ATF 83 II 345), de sorte qu'il faut admettre que, dans un tel
cas, le recourant doit pouvoir produire des pièces nouvelles
à l'appui de son recours. Commet notamment un abus de droit
en procédure le bailleur qui n'informe pas le juge du
paiement du loyer dans le délai comminatoire et qui persiste
à requérir l'expulsion du locataire (ATF 125 III 257,
JT 1999 II 163 c. 2a; Guignard, op. cit., n. 1 ad art. 25 LPEBL, p.
215; CREC I, 20 avril 2009, n
o
200).
En l'espèce, on peut s'étonner que l'intimée -
pourtant représentée par un mandataire professionnel
- ne se soit pas exprimée dans ses déterminations du
11 mars 2010 sur les versements du loyer, qui ont manifestement
été opérés régulièrement
au vu des récépissés produits par les
recourants, le paiement du loyer du mois de juillet 2009 ayant au
demeurant été établi par pièce en
première instance déjà. Il convient
également de relever que, dans son courrier du
1
er
décembre 2009, la représentante de la
bailleresse a indiqué que le loyer était actuellement
payé au 31 août 2009. Au vu du comportement de
l'intimée, les pièces nouvelles sont,
conformément à la jurisprudence susmentionnée,
recevables en deuxième instance. Sur la base de celles-ci et
du dossier, il y a lieu d'admettre que la résiliation
signifiée le 23 septembre 2009 est nulle, l'avis
comminatoire du 10 août 2009 ayant été
adressé alors que les loyers litigieux des mois de juillet
et août 2009 avaient été payés les 6
juillet et 6 août 2009.
3.
En conclusion, le recours doit être admis et l'ordonnance
réformée en ce sens que la requête d'expulsion
est rejetée et les chiffres II et IV de son dispositif
supprimés. Elle est confirmée pour le
surplus.
Les frais de deuxième instance des recourants, solidairement
entre eux, sont arrêtés à 300 fr. (art.
230 al. 1 TFJC
[
tarif du 4 décembre 1984 des frais
judiciaires en matière civile; RSV 270.11.5]).
Obtenant gain de cause, les recourants ont
droit à des dépens de deuxième instance. Ayant
agi sans l'aide d'un mandataire professionnel, ceux-ci sont
fixés à 300 fr., en remboursement des frais de
justice.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
prononce
:
I.
Le recours est admis.
II.
L'ordonnance est
réformée comme suit aux chiffres I, II et IV de son
dispositif :
I.
La requête d'expulsion est rejetée.
II. et IV.    Supprimés.
L'ordonnance est confirmée pour le surplus.
III.
Les frais de deuxième instance
des recourants, solidairement entre eux, sont arrêtés
à 300 fr. (trois cents francs).
IV.
L'intimée T.________ SA doit
verser aux recourants V.________ et R.________, créanciers
solidaires, la somme de 300 fr. (trois cents francs) à titre
de dépens de deuxième instance.
V.    L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président :
L
a
greffi
ère
:
Du 19 mars
2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
a
greffi
ère
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑      Mme
V.________,
‑      M.
R.________,
-      M. Jean-Marc
Schlaeppi (pour T.________ SA).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est de 71'760
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      M. le Juge de paix
du district de la Riviera-Pays-d'Enhaut.
L
a
greffi
ère
: