vd_findinfo · HC / 2021 / 315 · 2021-04-26 · fr

BAIL À LOYER, CONSTATATION DES FAITS, RÉSILIATION | 257d CO, 310 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 26.04.2021 HC / 2021 / 315

TRIBUNAL
CANTONAL
JL18.051153-210441
192
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
26 avril 2021
__________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, présidente
Mmes
Merkli et Bendani, juges
Greffier
:
M.              Magnin
*****
Art.
310 CPC ; 257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par
P.________
,
à [...], demandeur, contre la décision finale rendue le 15 mai 2020 par la Juge de paix du
district de l’Ouest lausannois dans la cause divisant l’appelant d’avec
A.K.________
et
B.K.________
,
à [...], défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par décision finale du 15 mai 2020, dont les motifs ont été communiqués aux conseils
des parties le 10 février 2021, la Juge de paix du district de l'Ouest lausannois (ci-après :
le premier juge) a rejeté les conclusions prises par le demandeur P.________ au pied de sa demande
du 22 novembre 2018 à l'encontre des défendeurs B.K.________ et A.K.________ (I), a compensé
les frais judiciaires, arrêtés à 900 fr., avec l'avance de frais du demandeur (II), a
mis les frais à la charge de ce dernier (III), a dit que le demandeur verserait aux défendeurs
la somme de 1'800 fr. à titre de défraiement de leur représentant professionnel (IV) et
a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (V).
En droit, le premier juge a tout d’abord considéré que l’occupation de l’appartement
par les défendeurs de l’immeuble situé sur la parcelle [...] de la Commune de [...],
sise à la [...], était régie par les règles relatives au contrat de bail, dès
lors que le défendeur et les membres de la société simple ayant acquis ce bien –
initialement le demandeur et le défendeur – s’étaient accordés sur les éléments
essentiels d’un tel contrat, à savoir la cession de l’usage d’une chose contre
le paiement d’une rémunération. Il a ensuite relevé que la sommation du 19 avril
2017, ainsi que la résiliation du bail précité du 6 octobre 2017, adressées par [...]
– qui était entre-temps devenue propriétaire de la parcelle précitée avec le
défendeur – respectivement par le demandeur aux défendeurs, n’étaient pas
valables, dans la mesure où elles avaient été faites par un seul membre de la société
simple, non titulaire d’un pouvoir de représentation de celle-ci, et où il n’était
pas établi que ces actes auraient été ratifiés par le défendeur. Selon le premier
juge, le demandeur ne pouvait pas de bonne foi continuer les affaires précédemment gérées
par son épouse [...], à savoir la résiliation du bail pour le non-paiement du loyer des
défendeurs, alors que les opérations de liquidation auraient dû être initiées,
lesquelles étaient soumises au principe de l’unité et comprenaient en particulier la
fin de la propriété commune sur le bien immobilier partiellement occupé par le défendeur.
Le premier juge a indiqué que, pour ce faire, la nomination d’un liquidateur aurait dû
être demandée et qu’il aurait pu valablement intervenir. Ainsi, il a considéré
qu’il y avait lieu de constater la nullité du congé donné par le demandeur.
B.
Par acte du 15 mars 2021, P.________ a interjeté
un appel contre cette décision, concluant, avec suite de frais et dépens, à sa réforme
en ce sens qu'il soit constaté que le bail à loyer intervenu en faveur de [...] et A.K.________
a été valablement résilié, qu'ordre leur soit donné de quitter immédiatement,
ou dans l'ultime délai que justice dira, l'appartement qu'ils occupent au rez-de-chaussée de
l'immeuble sis à la rue [...], et qu'à défaut de s'exécuter spontanément, les
prénommés y soient contraints par la voie de l'expulsion forcée directe sous l'autorité
de la justice de paix. Subsidiairement, il a conclu à l’annulation de la décision précitée,
la cause étant renvoyée à l’autorité de première instance pour nouvelle
décision dans le sens des considérants.
Par avis du 16 avril 2021, la Juge déléguée de la Cour de céans a informé les
parties que la cause était gardée à juger, qu’il n’y aurait pas d’autre
échange d’écritures et qu’aucun fait ou moyen de preuve nouveau ne serait pris
en compte.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de la décision attaquée
complétée par les pièces du dossier :
1.
a) A la fin des années 1980, les parties ont eu l’opportunité d’acquérir ensemble
un bien immobilier, soit la parcelle [...], sise à la rue [...] à [...].
P.________ et B.K.________ étaient amis et travaillaient ensemble.
P.________ souhaitait prendre les fonds nécessaires pour l’acquisition de l’immeuble
précité sur les finances de son entreprise de carrosserie. Il a ainsi proposé à B.K.________,
à qui il avait vendu la moitié de sa société et qui en était devenu actionnaire,
d’acheter cet immeuble avec lui. Ils ont payé un prix d’environ 240'000 fr. et ont investi
un montant d’environ 180'000 fr. provenant de la carrosserie. P.________ a versé en sus un
montant de 20'000 francs. Ils ont convenu que chacun paierait la moitié du solde du prix de vente
de la maison.
b) P.________ a indiqué avoir acheté cet immeuble dans le but d’y habiter, mais comme
son épouse, [...], n’a pas voulu y vivre, ce bien est devenu un investissement.
A.K.________, épouse de B.K.________, a déclaré qu’étant associés dans
la carrosserie, son mari et P.________ ont placé leur capital dans cet immeuble et que, comme son
époux travaillait tout près, il était venu y habiter.
2.
De nombreuses transformations ont été faites sur la maison pour un montant total d’environ
890'000 francs. P.________ avait commencé les travaux avant même d’avoir signé l’acte
de vente. Selon l’expertise immobilière établie le 12 décembre 2018 par [...]
SA, la valeur vénale de l’immeuble est estimée à 1'200'000 francs.
L’immeuble est en propriété commune. Il est composé de deux apparte-ments. L’un
des appartements a été loué par les propriétaires communs à des tiers pour un
loyer mensuel de 2'250 francs. L’autre est occupé par [...] et A.K.________ contre le versement
d’un montant mensuel de 1'600 francs.
[...] et A.K.________ versaient ce montant à titre d’indemnité pour occupation des locaux
sur un compte ouvert au nom des deux propriétaires, soit d’abord P.________, puis feu son
épouse lorsque le prénommé lui a transféré sa part (cf. consid. C.3
infra
).
P.________ a expliqué avoir fixé le loyer des deux appartements avec le fiduciaire de la carrosserie,
alors que les époux [...] n’étaient pas présents. Comme B.K.________ était
copropriétaire, il lui a fait un rabais sur le loyer de son appartement. B.K.________ a indiqué
qu’un bail avait été signé uniquement avec les autres locataires. Dans ses discussions
avec les époux [...], P.________ a systématiquement utilisé le terme « loyer ».
B.K.________ a admis qu’au début, ils parlaient de loyers.
L’immeuble sis à la rue du [...], à
[...], était géré comme une société. P.________ s’est d’abord occupé
de toute la gestion, des factures et des travaux, puis son épouse, [...], qui disposait à cet
égard de la signature collective à deux, durant dix-sept ans. Cette dernière remplissait
les bulletins et les faisait signer à B.K.________. Lorsqu’elle est tombée malade, ce
dernier a disposé de la signature individuelle. P.________ ne participait pas au paiement des charges
de l’immeuble, le compte étant bénéficiaire.
3.
Par donation du 29 août 2011, [...] est devenue propriétaire, en propriété commune,
société simple, avec B.K.________ de la parcelle n° [...] de la commune de [...].
4.
Les 30 décembre 2015, 2 février 2016, 2 mars 2016, 31 mars 2016, 28 avril 2016, 31 mai
2016, 27 juin 2016, 29 juillet 2016, 23 septembre 2016, 30 septembre 2016, 28 octobre 2016, 29 novembre
2016, 30 décembre 2016, 30 janvier 2017 et 27 février 2017, B.K.________ a versé
sur le compte [...] ouvert au nom de « [...] et [...]., [...] » un montant de 1'600
fr., en indiquant comme motif du versement « loyer ». Le 30 mars 2017, le versement
a été réduit à 1'000 francs.
Sur les comptes de gestion de l’immeuble des années 2007 à 2015 figure l’annotation
suivante : « A déduire la différence de la baisse du loyer convenu de Monsieur
[...], dont la moitié revient à Monsieur [...] ».
5.
a) Le 13 mars 2017, [...] et A.K.________ ont adressé à [...] un courrier, dont le contenu
est le suivant :
« Pour
donner suite aux nouvelles conditions hypothécaires que nous venons de renouveler, tenant compte
de nos âges ainsi que de nos possibilités financières, nous t’informons des modifications
que nous souhaitons apporter dès le 1
er
avril prochain.
Les
tableaux explicatifs sont joints à la présente et sommes bien entendu à disposition pour
d’éventuelles informations complémentaires souhaitées. ».
b) Par courrier du 19 avril 2017, le conseil d’[...] a informé [...] et A.K.________ de ce
qui suit :
« J’ai
l’avantage de vous informer que je suis consulté par Mme [...], Rue du [...] à [...],
qui m’a chargé s’assumer la défense de ses intérêts dans le cadre notamment
du contrat de bail à loyer que vous disposez pour l’appartement sis Rue [...] à [...].
Je
constate que, depuis le début de la relation contractuelle, le dernier loyer convenu entre parties
s’élevait à fr. 1'600.-- par mois jusqu’à fin février 2017.
Vous
avez, dans votre propre initiative, décidé de réduire le loyer à fr. 1'000.-- par
mois. Dite baisse n’est en aucun cas parfaite puisqu’elle n’a pas été ratifiée
conjointement.
Je
rappelle en effet qu’une société simple n’est pas une personne morale puisqu’elle
ne dispose pas de personnalité.
Ainsi,
toutes les décisions doivent être prises avec le consentement de tous les associés ce
qui n’est pas le cas en l’espèce.
Dans
ces circonstances, le loyer pour votre logement s’élève bien à une somme de fr.
1'600.-- par mois.
J’attends
donc que le reliquat ouvert à valoir sur les locations des mois de mars et avril 2017 par fr. 1'200.--
me parvienne dans un délai de trente jours dès réception de la présente. ».
c) Le 25 avril 2017, le conseil de [...] et A.K.________ a adressé au conseil [...] le courrier
suivant :
« Mes
clients m’ont remis une copie des avis comminatoires qui leur ont été adressés le
19 avril dernier.
Mme
[...] aurait-elle omis de vous préciser que mon client, M. [...], est propriétaire, en mains
communes, avec votre mandante de l’immeuble dans lequel il vit avec son épouse ?
Il
est dès lors bien entendu que votre avis comminatoire n’a aucun sens et que les montants versés
par mes clients ne sont pas des loyers mais bien une participation aux charges de l’immeuble.
A
ce sujet, le litige survenu entre les parties m’a poussé à examiner les comptes de l’immeuble
d’un peu plus près ; il s’avère que ceux-ci présentent plusieurs anomalies,
notamment en relation avec les montants versés par mon client mais aussi, et surtout, en relation
avec les montants perçus par Mme [...] et son mari avant elle.
Il
apparaît de prime abord que votre cliente, à part encaisser des montants, n’a jamais
participé pour un centime aux frais de l’immeuble puisque le compte de celui-ci a toujours
été alimenté uniquement par les versements de mes clients et les loyers des locataires
du 2
ème
étage. Votre cliente – et son mari avant elle – n’ont donc fait que récupérer
les fruits sans jamais participer financièrement aux charges.
Non
seulement ont-ils bénéficié des fruits, mais au surplus, la répartition de ceux-ci
présente un montant supplémentaire en leur faveur d’environ 38'000.00 sur les dix dernières
années sans que M. [...] ait trouvé un justificatif à cette différence pour le moins
colossale si l’on prend en considération les sommes qu’il a lui seul versées chaque
mois à titre de participation aux charges.
La
part revenant à M. [...] ne lui a, par ailleurs, semble-t-il, pas été reversée plusieurs
années de suite ».
6.
[...] est décédée le [...]. Selon le certificat d’héritier délivré
le 1
er
juin 2018, elle a laissé comme seul héritier légal et institué P.________.
7.
Le 6 octobre 2017, P.________ a résilié, au moyen de deux formules officielles, le bail de
[...] et A.K.________ pour le 30 novembre 2017 pour défaut de paiement des loyers à la suite
de la sommation du 19 avril 2017. Ces notifications de résiliation de bail ont également été
envoyées en copie au conseil des prénommés.
Par courrier du 13 octobre 2017, [...] et A.K.________ ont indiqué à P.________ qu’ils
considéraient ces résiliations du 6 octobre 2017 comme étant purement et simplement inefficaces,
contestant notamment l’existence d’une relation de bail liant les parties.
8.
a) Le 12 décembre 2017, P.________ a introduit une procédure de conciliation contre [...] et
A.K.________ devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer. Une audience
a eu lieu le 14 février 2018 à l’issue de laquelle la cause a été suspendue
afin de permettre aux parties d’entamer des négociations transactionnelles.
La conciliation n’ayant pas abouti, une autorisation de procéder a été délivrée
le 19 juin 2018 à P.________.
b) Le 16 août 2018, P.________ a adressé une demande au Tribunal des baux.
Le 6 novembre 2018, le Tribunal des baux a déclaré la demande du 16 août 2018 irrecevable,
ladite autorité étant incompétente pour statuer sur une expulsion à la suite d’un
congé fondé sur l’art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220).
9.
a) Par demande (en procédure simplifiée) du 22 novembre 2018, adressée au Juge de paix
du district de l’Ouest lausannois, P.________ a pris, avec suite de frais et dépens, des conclusions
ainsi libellées :
« I.
Le bail à loyer intervenu en faveur de [...] et A.K.________ a valablement été résilié ;
II.
Ordre est donné aux intimés de quitter immédiatement ou dans l’ultime délai
que Justice dira, l’appartement qu’ils occupent au rez-de-chaussée de l’immeuble
sis [...].
III.
A défaut de s’y exécuter spontanément, les défendeurs pourront y être
contraints par la voie de l’expulsion forcée directe sous l’Autorité de la Justice
de paix. ».
b) Dans leurs déterminations du 19 août 2019, [...] et A.K.________ ont conclu, avec suite
de frais et dépens, au rejet de la demande.
c) Le 9 mars 2020, la Juge de paix a tenu une audience. A cette occasion, les parties ont été
entendues et leurs déclarations protocolées.
Les parties ont déposé des plaidoiries écrites les 14 et 15 mai 2020.
En droit
:
1.
1.1
Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur
la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral, l'appel étant ouvert dans
les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse est d'au moins 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC [Code
de procédure civile suisse du 19 décembre 2008 ; RS 272)]).
En cas de litige portant sur la résiliation d'un bail, la valeur litigieuse se détermine selon
le loyer dû pour la période durant laquelle le contrat subsiste nécessairement en supposant
que l'on admette la contestation et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé
aurait pu être donné ou l'a été effectivement. En principe, la durée déterminante
pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de
trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation
(ATF 144 III 346 consid. 1.2.2.3 ; ATF 137 III 389 consid. 1.1).
L'appel, recevable contre les décisions finales de première instance, (art. 308 al. 1 let.
a CPC), doit être introduit auprès de l'instance d'appel, soit de la Cour d'appel civile (art.
84 al. 1 LOJV [loi vaudoise d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]),
dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification
postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, les conclusions sont supérieures à 10'000 fr., de sorte que la
voie de l’appel est ouverte. En outre, l’appel a été formé en temps utile
par une partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC). Il est donc
recevable.
2.
2.1
L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour constatation inexacte
des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable,
y compris les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi
à la décision du juge, et doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office
conformément au principe général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43 consid.
2 et les références citées) et vérifie si le premier juge pouvait admettre les faits
qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015
consid. 2.2).
2.2
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits
sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant
cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient à l'appelant de démontrer que ces conditions
sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer spécialement les faits et preuves nouveaux
et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JdT 2011 Ill 43 et les
références citées).
L'appelant a produit les comptes 2020 de l'immeuble litigieux. Ces comptes ont été établis
postérieurement au prononcé de la décision attaquée, de sorte qu'ils sont recevables.
Il n’en a toutefois pas été fait mention dans l’état de fait, ceux-ci n’étant
pas pertinents pour l’issue du présent litige.
3.
Invoquant un établissement incomplet des faits, l'appelant reproche au premier juge de ne pas avoir
tenu compte de l'intégralité des courriers du 19 avril 2017. Il fait valoir que ceux-ci comporteraient
une menace de résilier le bail à défaut de paiement, soit tous les éléments
de forme nécessaires permettant de résilier le bail dans le délai imparti au sens de l'art.
257d al. 1 et 2 CO. Il relève que le premier juge n’a cité, dans son état de fait,
que la première page desdits courriers et que la menace de résiliation figurerait sur la deuxième
page de ceux-ci.
3.1
Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut
résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation et de locaux commerciaux
peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour
la fin d'un mois (al. 2).
La demeure du locataire, au sens de cette disposition, suppose que la créance du bailleur soit exigible
et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une de ces
deux conditions cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire
par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement
d'une prestation exigible n'est pas encore accompli au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation
du créancier, à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure
ordinaire du débiteur (TF 4A_65/2016 du 2 septembre 2016 consid. 3.1 ; TF 4A_566/2011
du 6 décembre 2011 consid. 3.1 ; ).
3.2
En l’espèce, contrairement aux allégations de l'appelant, les courriers du 19 avril 2017,
produits par ce dernier en pièces 7 du bordereau du 22 novembre 2018, ne comportent pas de page
2 et ne contiennent sur la page 1 qui a été produite aucune menace de résiliation du bail
à défaut de paiement de la part des intimés dans un délai de 30 jours. Ainsi, le
premier juge, en citant les courriers précités tels qu’ils ressortent des pièces
du dossier, a établi les faits de manière complète.
Par conséquent, il faut retenir que les courriers du 19 avril 2017 ne répondent pas aux exigences
de forme posées par l’art. 257d al. 1 CO, de sorte que la résiliation du bail du 6 octobre
2017 n’est pas valable. Pour ce motif, l'expulsion des intimés de l’appartement qu’ils
occupent au rez-de-chaussée de l’immeuble sis à la [...], à [...], ne peut être
prononcée, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres griefs formulés par l’appelant.
4.
En conclusion, l’appel, manifestement infondé, doit être rejeté selon l’art. 312
al. 1
in fine
CPC et la décision entreprise confirmée.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 696 fr. (art. 62 al. 1
et 3 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), sont mis à
la charge de l’appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Les intimés n’ayant pas été invités à se déterminer, il n’y
a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
La décision est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 696 fr. (six cent nonante-six
francs), sont mis à la charge de P.________.
IV.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               Le greffier
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Raphaël Dessemontet, avocat (pour P.________),
‑
Me Martine Schlaeppi, aab (pour [...] et A.K.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :