vd_findinfo · HC / 2021 / 338 · 2021-05-06 · fr

BAIL À LOYER, LOYER INITIAL, FORMULE OFFICIELLE, RENDEMENT BRUT | 257a CO, 269 CO, 269d CO, 308 al. 1 let. a CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 06.05.2021 HC / 2021 / 338

TRIBUNAL
CANTONAL
XA18.026836-201080
223
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
6 mai 2021
__________________
Composition
:               Mme
GIROUD WALTHER, présidente
Mmes
Merkli et Kühnlein, juges
Greffière
:              Mme
Robyr
*****
Art.
257a, 269ss CO ; 308 al. 1 let. a CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
A.Q.________
,
à [...],
B.Q.________
,
à [...], et
C.Q.________
,
à [...], défenderesses, contre le jugement rendu le 10 septembre 2019 par le Tribunal des baux
dans la cause divisant les appelantes d’avec
T._______
,
à [...], demandeur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 10 septembre 2019, dont les motifs ont été envoyés aux parties pour notification
le 1
er
juillet 2020, le Tribunal des baux a dit que les défenderesses A.Q.________, B.Q.________ et C.Q.________,
solidairement entre elles, devaient payer au demandeur T._______, dans les vingt jours suivant jugement
définitif et exécutoire, les sommes de 13’572 fr. à titre de loyer perçu
en trop pour l’appartement de quatre pièces et demie que ce dernier louait dans l’immeuble
sis avenue [...] (I), de 1’690 fr. à titre de loyer perçu en trop pour la place de parc
qu’il louait dans l’immeuble susmentionné (II) et de 3’600 fr., avec intérêt
à 5 % l’an dès le 12 avril 2018, à titre de trop-perçu de frais accessoires
(III), a rendu le jugement sans frais judiciaires ni dépens (IV) et a rejeté toutes autres
ou plus amples conclusions (V).
En droit, les premiers juges ont d’abord retenu que la question de savoir si le demandeur avait
reçu ou non la formule officielle de notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau
bail pouvait demeurer indécise, dès lors que la formule en question n’avait pas fait
l’objet d’un agrément du canton. La formule étant nulle, le loyer initial était
également frappé de nullité. Par surabondance, les premiers juges ont constaté que
la formule produite ne distinguait pas le prix payé pour le logement et celui payé pour la
place de parc et que cette absence de distinction entre le loyer payé par son prédécesseur
pour l’appartement et la place de parc était de nature à biaiser potentiellement l’appréciation
du locataire sur la question de l’opportunité de contester le loyer initial. La formule ne
comportait en outre aucune mention de la date de fixation du loyer dû par le précédent
locataire. Ces informalités constituaient autant de motifs de nullité du loyer initial. Les
premiers juges ont ensuite relevé qu’il n’y avait pas abus de droit à invoquer
le moyen tiré de la nullité du loyer initial afin d’obtenir le remboursement des parts
de loyer versées en trop.
Afin de fixer le loyer initial, les premiers juges ont considéré qu’il convenait d’appliquer
de manière prééminente le critère du rendement brut du bien dès lors que les
parties s’accordaient sur le fait que l’immeuble était récent. L’investissement
total consenti s’élevait à 1'859'030 fr. après avoir déduit les frais d’avocat,
mais non les frais de l’atelier d’architecture. Le prix du terrain était sensiblement
élevé en rapport du coût de construction, si bien qu’il convenait de majorer de
2% le taux hypothécaire de référence, lequel s’élevait au moment de la fixation
du loyer initial à 1.75%. Les premiers juges ont ainsi admis que le taux de rendement brut était
de 3.75%. Le rendement brut admissible pour l’ensemble de l’immeuble litigieux était
ainsi de 294'714 fr. et, après application des ratios, le loyer admissible pour l’appartement
du demandeur était de 20'477 fr. par année, soit 1'706 fr. par mois. Pour la place de
parc, ce rendement était de 1'358 fr. par an, soit 113 fr. par mois. Il convenait toutefois d’arrêter
le loyer initial de la place de parc à 120 fr. au vu des conclusions du demandeur. Enfin, le calcul
de rendement étant parfaitement réalisable, les premiers juges ont estimé qu’il
ne se justifiait pas de pondérer le loyer au regard des loyers usuels pratiqués dans le quartier
ou la localité. Ils ont dès lors calculé les montants trop perçus pour l’appartement
et pour la place de parc (différence entre le loyer mensuel net initialement convenu et le loyer
mensuel net fixé par le jugement) et les ont alloués au demandeur.
B.
Par acte du 27 juillet 2020, accompagné de
pièces, A.Q.________, B.Q.________ et C.Q.________, représentées par E.Q.________, D.________Sàrl,
ont interjeté appel contre ce jugement en concluant, avec suite de dépens, à sa réforme
principalement en ce sens qu’il soit dit que la demande est prescrite (I) et que le locataire T._______
doive paiement de la somme de 919 fr. 60 à titre de décompte des charges 2016-2017 (II) et,
subsidiairement, à l’admission des « conclusions 2 à 7 des appelantes »
(III), à ce qu’il soit dit qu’il n’y a pas d’enrichissement illégitime
(IV), que le loyer est conforme à la chose louée (V), que le «
revenu
locatif de l’appartement en litige correspond à un environnement et à la finition d’un
logement-standing
» (VI) et que le loyer
de 2'750 fr. par mois, place de parc non comprise, est conforme (VII).
Par réponse du 12 novembre 2020, T._______ a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet
de l’appel dans la mesure de sa recevabilité.
Les appelantes se sont déterminées par écriture du 25 novembre 2020.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
Le 22 juin 2012, A.Q.________, B.Q.________ et
C.Q.________ ont acquis par donation de leur père D.Q.________ la copropriété à parts
égales de la parcelle n° [...] sise avenue [...].
2.
La société D.________Sàrl a été
inscrite au registre du commerce le 9 juillet 2012. Elle a pour but «
tous
travaux d'architecture, d'urbanisme, de dessins, de gestion de chantier et d'expertise en matière
immobilière ; la gestion administrative, locative et technique des immeubles d'habitation ou commerciale,
qui soient à loyer libre ou modéré
».
D.Q.________ en est administrateur avec signature individuelle et E.Q.________ collaboratrice au bénéfice
d’une procuration lui conférant un pouvoir de gestion. Tous deux sont les parents d’A.Q.________,
B.Q.________ et C.Q.________.
3.
Un bâtiment de quatorze appartements a été érigé sur la parcelle décrite
sous chiffre 1, soit douze logements de 4,5 pièces et deux appartements de 2,5 pièces. Une
place de parc dans un parking couvert est à disposition de chaque appartement.
Il ressort d’un document établi par [...] et intitulé «
Contrôle
crédit construction
» qu’au
14 novembre 2014, la somme totale de 7'862’470 fr. avait été investie dans l’immeuble,
à savoir 1’723’000 fr. pour l’acquisition initiale du terrain par D.Q.________
et 6'139’470 fr. pour la construction du bâtiment en cause. Ce coût comprenait notamment
3’440 fr. payés le 5 avril 2013 à l’avocat [...] pour des « mesures provisionnelles »,
de même que 754’000 fr. d’honoraires du bureau D.________Sàrl.
Le 21 juillet 2015, A.Q.________, B.Q.________ et C.Q.________ ont signé en faveur de D.________Sàrl
une procuration intitulée «
Procuration
du contrat de gérance
», par laquelle
elles lui ont confié le pouvoir de conclure et résilier des baux. Le même jour, D.Q.________
a établi une procuration en faveur d’E.Q.________, en lui déléguant notamment ce
pouvoir.
4.
Le 11 janvier 2016, les bailleresses « [...]» [ndr.: acronyme de C.Q.________, A.Q.________,
et B.Q.________], représentées par D.________Sàrl, ont conclu avec le locataire T._______
un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de 114,6 m
2
comportant quatre pièces et un vestibule,
au quatrième étage de l’immeuble sis avenue [...], ainsi qu’une place de parc dans
un garage couvert. Conclu pour une durée déterminée du 1
er
février 2016 au 30 juin 2018, ce bail prévoyait un loyer mensuel net de 2750 fr. pour le logement,
auquel s’ajoutait un acompte de «
chauffage
et eau chaude et frais accessoires
»
de 300 fr., ainsi qu’un loyer de 250 fr. pour un «
garage,
parking
». Le contrat de bail mentionne
que l’ancien locataire était le premier locataire et que l’immeuble neuf avait été
mis en exploitation en juillet 2015.
La clause additionnelle 11.3 du contrat de bail, intitulée «
avis
de fixation de loyer
», précise
que le «
locataire
reconnaît avoir reçu avec le présent contrat l’avis officiel de fixation du loyer
lors de la conclusion d’un nouveau bail
».
Une clause additionnelle 11.24 «
décompte
de chauffage
» a en outre la teneur
suivante :
« Frais
en rapport avec la chose louée et à la charge du locataire inclus dans les « acomptes
de chauffage et eau chaude et frais accessoires », même en cas d’absence prolongée :
a.
frais de chauffage (combustible, ramonage, entretien,
etc),
b.
frais de la production d’eau chaude,
c.
frais de la consommation d’eau,
d.
toutes taxes publiques notamment taxe d’épuration
des eaux (entretien et utilisation), taxe d’égout, taxe d’enlèvement des ordures
ou toute autre contribution publique liée à l’utilisation de la chose,
ainsi
que d’autres frais accessoires en l’occurrence :
e.
frais d’entretien et de force motrice de
la ventilation,
f.
frais d’éclairage des cages d’escalier,
des locaux communs et des abords de l’immeuble,
g.
les frais d’entretien général
de l’immeuble et du garage tels que conciergerie, nettoyage,
h.
les frais d’entretien des façades végétalisées,
du jardin, du biotope, des arrosages,
i.
frais et abonnements d’entretien de l’ascenseur
et porte du garage,
j.
les abonnements d’entretien des extincteurs. »
Les bailleresses ont produit au dossier de la cause une copie d’une formule de notification du
loyer initial datée du 11 janvier 2016 et signée par E.Q.________, qu’elles allèguent
avoir communiquée au locataire. Cette formule indique que le loyer mensuel net payé par le
précédent locataire s’élevait à 3000 fr. et que l’acompte de chauffage,
eau chaude et frais accessoires était de 300 francs. Il en ressort que le nouveau loyer est du même
montant, de même que l’acompte de frais accessoires. La formule mentionne l’adresse
du bien loué et le fait qu’il s’agit de l’«
app.42,
4.5 pièces 117 m
2
net
», sans préciser la présence
d’un garage ni indiquer si le loyer comprend ou pas un garage. Au bas de la page est en outre ajouté
«
formule agréée
par le canton de Vaud le 08 novembre 2007
».
Selon le contrat de bail de la précédente locataire, [...], le loyer mensuel net était
de 2’750 fr., plus 300 fr. à titre d’acompte de frais accessoires et 250 fr. à
titre de loyer pour un «
garage,
parking
». Le bail de durée déterminée
devait commencer le 1
er
août 2015 et se terminer le 30 juin 2018.
5.
L’appartement a été restitué
par T._______ le 28 février 2017, date à laquelle les parties ont procédé à
un état des lieux de sortie.
6.
Selon l’état locatif de l’immeuble
2016, les 14 appartements qui le composent totalisent une surface de 1543 m
2
.
Il se déduit de ce même titre que le coût de construction du garage (à savoir 507’300
fr.) représente 6,45 % du coût de construction total de l’immeuble.
Selon le tableau de répartition des frais accessoires produit par les bailleresses pour la période
du 1
er
juillet 2016 au 30 juin 2017, il en ressort un montant total à charge de T._______ de 3’319
fr. 59, dont à déduire 2’400 fr. d’acomptes payés, soit un supplément
dû par ce dernier de 919 fr. 59.
7.
Le 12 mars 2018, T._______ a saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer
du district de Lausanne (ci-après : l’autorité de conciliation) d’une requête
contre A.Q.________, B.Q.________ et C.Q.________.
Le 15 mai 2018, la conciliation ayant échoué, l’autorité de conciliation a délivré
une autorisation de procéder.
8.
Par demande adressée le 18 juin 2018 au Tribunal des baux, T._______ a conclu, sous suite de frais
et dépens, à ce que le loyer initial soit fixé à un montant qui ne soit pas supérieur
à 1'500 fr. (I), à ce que le loyer initial de la place de parc soit fixé à un montant
qui ne soit pas supérieur à 120 fr. (II), à ce que les bailleresses soient condamnées,
solidairement entre elles, à lui restituer le trop perçu du loyer, soit 15'000 fr., le trop
perçu du loyer de la place de parc, soit 1'560 fr., et le trop perçu des frais accessoires,
depuis le début du bail jusqu’au 28 février 2017, soit 3'600 fr., dans les 20 jours
suivant jugement définitif et exécutoire, avec intérêt à 5% l’an dès
le 15 juillet 2016 (III à V).
Par réponse du 27 septembre 2018, A.Q.________, B.Q.________ et C.Q.________ ont conclu, avec suite
de frais et dépens, au rejet de la demande et, reconventionnellement, à ce que T._______ soit
reconnu leur débiteur de la somme de 919 fr. 60 pour les charges 2016-2017.
Le 18 avril 2019, le président a donné suite à une réquisition de T._______ et ordonné
aux bailleresses de produire les pièces suivantes :
«-               le bail du précédent
locataire
-               la dernière fixation
du loyer du précédent locataire
-              la police ECA de l’immeuble
par le précédent propriétaire (avant la donation de 2012)
-              toute pièce de nature
à établir le montant des fonds propres et des fonds étrangers investis dans l’immeuble
par le précédent propriétaire (avant la donation de 2012)
-              toute pièce permettant
d’établir le montant de l’intérêt hypothécaire (ou d’autres emprunts
à des tiers en lien avec l’immeuble) dû pour l’année 2016
-               toute pièce permettant
d’établir le montant des coûts d’exploitation et d’entretien pour les années
2013 à 2015 (factures), accompagnées d’un tableau récapitulatif détaillé
par rubriques
-              l’état locatif
de l’immeuble au 1
er
janvier 2016
-              une note de calcul de
rendement de l’immeuble au 1
er
janvier 2016
-               l’adresse et la
désignation précise d’au moins cinq appartements de comparaison situés dans la localité/quartier,
satisfaisant aux critères l’art. 11 al. 1
er
OBLF (logement comparables à la chose louée quant à l’emplacement, la dimension,
l’équipement, l’état et l’année de construction)
-              tous les justificatifs
des caractéristiques déterminantes de l’appartement litigieux ainsi que des logements
de comparaison (identité du propriétaire/bailleur, nombre de pièces, surface, année
de construction, équipement, emplacement, niveau d’entretien, bail de comparaison avec la
dernière fixation du loyer)
-               toutes pièces établissant
le bien-fondé du décompte de frais accessoires 2016-2017 (notamment les factures établissant
les coût qui y figurent)».
Par courrier du 25 avril 2019, les défenderesses ont contesté l’ordonnance de production
précitée, demandé le renvoi de l’audience appointée au 3 juillet 2019
et déposé un recours auprès de la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal. Celle-ci
a, par arrêt du 7 mai 2019, déclaré le recours irrecevable.
Par courrier du 13 juin 2019, le demandeur a requis l’audition de plusieurs témoins et réitéré
sa demande de production de pièces, notamment celles nécessaires à l’établissement
d’un calcul de rendement.
Dans une écriture complémentaire déposée le 27 juin 2019, le demandeur a conclu au
rejet des conclusions reconventionnelles et précisé la formulation de ses conclusions I et
II comme suit :
«I. Fixer le loyer mensuel net initial dû
par T._______ à A.Q.________, B.Q.________ et C.Q.________ pour l’appartement de 4.5 pièces
qu’il a loué au 4
ème
étage de l’immeuble sis avenue [...] à Fr. 1'500.-, T._______ se réservant
la possibilité de modifier cette conclusion en cours d’instance.
II. Fixer le loyer mensuel net initial dû
par T._______ à A.Q.________, B.Q.________ et C.Q.________ pour la place de parc qu’il a loué
dans l’immeuble sis avenue [...] à Fr. 120.-, T._______ se réservant la possibilité
de modifier cette conclusion en cours d’instance.»
Lors de l’audience du 3 juillet 2019, D.Q.________ a indiqué que la formule officielle établie
pour T._______ l’avait été de la même manière que celle établie pour [...],
précédente locataire de l’appartement. Il a admis que cette formule n’avait pas
été agréée par le canton de Vaud, contrairement à deux modèles de formules
établis plus récemment, qu’il a produits à l’audience. Il a indiqué au
demeurant qu’il avait renoncé à établir un décompte de frais accessoires pour
l’exercice 2015/2016, considérant que pour cette période, les acomptes versés devaient
être forfaitisés. Le tribunal a rejeté tous les autres moyens de preuve requis, notamment
l’expertise demandée par les défenderesses, s’estimant suffisamment renseigné
pour passer au jugement de la cause.
Les parties ont déposé des plaidoiries écrites respectivement les 19 et 20 août
2019.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les affaires patrimoniales dont la
valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Ecrit et motivé, l’appel doit être introduit auprès de l'instance d'appel, soit
auprès de la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi vaudoise d'organisation judiciaire du
12 décembre 1979 ; BLV 173.01]), dans les trente jours à compter de la notification de
la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1
CPC).
1.2
En l’espèce, déposé en temps utile par une partie qui a un intérêt digne
de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance rendue
dans une cause patrimoniale dont la valeur litigieuse, à l’état des conclusions prises
en première instance, est supérieure à 10’000 fr., l’appel est recevable.
1.3
Vu la nature réformatoire de l’appel,
l’appelant doit prendre des conclusions sur le fond.
Il
faut donc qu’il explicite dans quelle mesure la décision attaquée doit être modifiée
ou annulée (ATF 137 III 617 consid. 4.2.2, JdT 2012 III 23 et les réf. citées),
ses conclusions pouvant être interprétées à la lumière de la motivation de l'appel.
Les conclusions doivent être suffisamment précises pour qu’en cas d’admission de
l’appel, elles puissent être reprises telles quelles dans le dispositif (ATF 137 III 617 consid.
4.3  et 6.1, JdT 2014 II 187 ; TF 4D_8/2013 du 15 février 2013 consid. 4.2 ;
TF 4A_383/2013 du 2 décembre 2013 consid. 3.2.1, RSPC 2014 p. 221).
S’agissant
de conclusions pécuniaires, le recours doit en outre contenir des conclusions chiffrées (ATF
137 III 617 consid. 4; TF 4A_348/2016 du 23 juin 2016 consid. 4 ; TF 4A_35/2015 du
12 juin 2015 consid. 3.2).
En l’espèce, on comprend que les appelantes contestent la réduction du loyer initial
et la restitution des sommes de 13'572 fr., 1'690 fr. et 3'600 fr. à l’intimé. Elles
réclament en outre le paiement en leur faveur de 919 fr. 60 à titre de décompte des charges
2016-2017. Les conclusions sont recevables dans cette mesure.
2.
2.1
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge, et doit, le cas échéant, appliquer
le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies
de droit du nouveau Code de procédure civile, JdT 2010 III 134). Elle peut revoir librement l'appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43 consid.
2 et les réf. citées ; Jeandin, Commentaire romand, CPC, 2
e
éd., Bâle 2019, nn. 2ss et 6 ad art. 310 CPC).
Lorsqu’il s’agit de revoir une question d’appréciation, l’autorité
d’appel peut s’autoriser une certaine retenue (Jeandin, op. cit., n. 5 ad art. 310 CPC ;
TF 5A_265/2012 du 30 mai 2012 consid. 4.3.2). Il en résulte qu'elle ne saurait substituer sa
propre appréciation à celle de l'autorité inférieure (Seiler, Die Berufung nach ZPO,
Zurich 2013, n. 475 p. 205).
2.2
Selon l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit être
motivé, la motivation consistant à indiquer sur quels points et en quoi la décision attaquée
violerait le droit et/ou sur quels points et en quoi les faits auraient été constatés
de manière inexacte ou incomplète par le premier juge. La Cour de céans n’est pas
tenue d’examiner, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions
juridiques qui se posent si elles ne sont pas remises en cause devant elle, ni de vérifier que tout
l’état de fait retenu par le premier juge est exact et complet, si seuls certains points de
fait sont contestés devant elle (Jeandin, op. cit., n. 3 ad art. 311 CPC et la jurisprudence constante
de la CACI : CACI 20 novembre 2020/498 ; CACI 5 février 2015/65 ; CACI 1
er
février 2012/75).
2.3
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont
pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient être invoqués
ou produits devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait
preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC ;
Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 317 CPC). Il appartient à l’appelant de démontrer que
ces conditions sont réalisées, de sorte que l’appel doit indiquer spécialement de
tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon
lui (JdT 2011 III 43 et les réf. citées).
En l’espèce, les appelantes ont produit le jugement ainsi que des pièces n
os
6,
200 à 207, 209 et 210a, b et c. Les pièces n
os
6, 200 pages 1 et 2, 201, 209 et 210b figurent déjà au dossier de première instance, de
sorte qu’elles sont recevables. En revanche, les pièces n
os
200 pages 3 à 6, 202 à 207, 210a et c sont nouvelles mais antérieures à l’audience
de première instance. Or les appelantes n’expliquent pas pour quelle raison elles n’auraient
pas pu les produire en première instance en faisant preuve de la diligence requise, de sorte qu’elles
sont irrecevables.
L’intimé pour sa part a produit des pièces de forme recevables.
3.
3.1
Les appelantes invoquent la prescription de l’action
ouverte par l’intimé et critiquent, pour autant que de besoin, la fixation du loyer par les
premiers juges. En revanche, elles ne contestent pas la nullité du loyer initial. Celle-ci peut
être confirmée pour autant que de besoin, au vu des considérants qui suivent.
3.2
En vertu de l'art. 270 al. 2 CO,
en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur
territoire, l'usage de la formule officielle, mentionnée à l'art. 269d CO – disposition
régissant initialement les augmentations de loyer et autres modifications unilatérales du contrat
par le bailleur – pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Vaud a fait usage de cette
faculté (cf. loi sur l'utilisation d'une formule officielle au changement de locataire du 7 mars
1993 [LFOCL ; BLV 221.315] et l’arrêté sur l’obligation de l’utilisation
de la formule officielle au changement de locataire du 26 mars 2014 [ALFOCL ; BLV 221.315.1]).
Le formulaire officiel doit être celui «
agréé
par le canton
» (art.
270 al. 2 et 269d i.f. CO). Une formule privée, copiée sur une formule officielle, dont
le contenu correspond à l’art. 19 OBLF (ordonnance sur le bail à loyer et le bail à
ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 ; RS 221.213.11) mais qui n’a pas
été agréée par le canton ne répond pas à la condition de forme de l’art.
269d CO. Ainsi, le bailleur ne peut utiliser une formule qu’il a créée lui-même
que si cette formule correspond aux exigences de l’art. 19 OBLF et qu’il a obtenu l’agrément
des autorités cantonales pour la formule ainsi créée. A défaut, la notification est
nulle. Les seuls cas dans lesquels la jurisprudence a admis une exception à ce principe concernent
l’emploi d’une ancienne formule agréée, pour autant qu’elle contienne les
mentions adéquates notamment s’agissant des voies de droit (Hack, Formalisme et durée :
quelques développements récents en droit du bail, JdT 2007 II 4 ; Marchand,
Commentaire
pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2
e
éd., 2017 [ci-après : CPra-Bail],
nn.
18 et 19 ad art. 269d CO et les réf. citées ; Dietschy-Martenet,
CPra-Bail
,
n. 18 ad art. 269d CO et n. 79 ad art. 270 CO ; Fetter, La contestation du loyer initial, thèse
2005, n. 186).
Dans sa jurisprudence récente,
le Tribunal fédéral a rappelé l'importance de la communication de la formule officielle
de notification du loyer initial et les conséquences de son absence. La formule officielle doit
être notifiée au locataire au moment de la conclusion du bail ou, au plus tard, le jour de
la remise de la chose louée. Elle a pour but d'informer le locataire, en lui fournissant toutes
les indications utiles, de sa possibilité de saisir l'autorité de conciliation afin de contester
le montant du loyer. Elle sert à empêcher les hausses abusives de loyer lors d'un changement
de locataire, de sorte que l'indication du loyer versé par le précédent locataire doit
y figurer (TF 4A_398/2015 du 19 mai 2016, consid. 3 non publié à l’ATF 142 III 369 ;
ATF 140 III 583 consid. 3.1 et les arrêts cités). L'utilisation de la formule officielle,
l'indication du loyer versé par le précédent locataire et, le cas échéant, la
motivation d'une éventuelle hausse de loyer sont indispensables (TF 4A_517/2014 du 2 février
2015 consid. 4.1.1 ; sur le contenu de la formule, cf. art. 19 al. 1 et 1bis OBLF, applicable
par analogie lors de la conclusion d'un nouveau contrat de bail en vertu de l'art. 19 al. 3 OBLF, et
art. 2 LFOCL).
Lorsque le contrat de bail qui est envoyé
au locataire – dont la réception n’est pas contestée – mentionne que la formule
officielle y est annexée, le bailleur est, selon l’expérience générale de la
vie, présumé avoir effectivement mis le contrat de bail et la formule officielle dans l’enveloppe,
pourvu qu'il soit en mesure d'en produire une copie. Il y a lieu d’admettre qu’il s’agit
là d’une règle d’expérience (art. 1 al. 2 CC), qui entraîne un renversement
du fardeau de la preuve. C'est donc au locataire qui prétend que l'enveloppe ne contenait pas la
formule officielle alléguée par le bailleur d'apporter la preuve que celui-ci a commis une
erreur lors de la mise sous pli ; comme il s'agit pour le destinataire de prouver un fait négatif,
dont la preuve est, par nature, difficile à rapporter, il lui suffit d'apporter cette preuve avec
une vraisemblance prépondérante. S'il veut se ménager la possibilité d'apporter de
façon sûre la preuve que la formule officielle a bien été reçue par le locataire,
le bailleur peut certes l'inviter à lui en retourner un exemplaire signé. Toutefois, cette
exigence n'est pas une condition de validité de la formule qui, en tant que communication du bailleur,
est une déclaration unilatérale de celui-ci (ATF 142 III 369 consid. 4.2 et les réf. citées).
3.3
En l’espèce, l’intimé a
signé le 11 janvier 2016 le contrat de bail et des clauses additionnelles. Le contrat de bail mentionne,
en première page, que l’ancien locataire était le premier locataire et que l’immeuble
neuf avait été mis en exploitation en juillet 2015. Dans les clauses additionnelles figure
effectivement l’indication que le locataire reconnait avoir reçu avec le contrat l’avis
officiel de fixation du loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail (clause 11.3). Cette formule
officielle a été produite par les appelantes sous pièce n° 2, ce qui, au vu de la
jurisprudence précitée, paraît suffisant pour admettre qu’elle a été remise
au locataire.
Les premiers juges ont toutefois retenu que la question de la remise officielle pouvait demeurer indécise
au motif qu’elle n’avait pas fait l’objet d’un agrément du canton et que,
par surabondance, le loyer indiqué pour la précédente locataire ne distinguait pas le
prix payé pour le logement et celui payé pour la place de parc. Il laissait ainsi entendre
que la précédente locataire s’acquittait d’un loyer mensuel de 3'000 fr. pour l’appartement
et pour la place de parc.
Il ressort du site internet de l’Etat de Vaud (https://www.vd.ch/fileadmin/ user_upload/themes/vie_privee/logement/fichiers_pdf/liste_formules_off.pdf)
que ce dernier a agréé la formule officielle de notification de hausse de loyer de D.________Sàrl
avec effet au 27 juin 2019. La question de savoir si cet élément est un fait notoire dont il
peut être tenu compte sans qu’il ait été établi en première instance (art.
151 CPC) peut rester ouverte. En effet, lors de l’audience du 3 juillet 2019, D.Q.________ –
pour les appelantes – a admis que la formule remise à l’intimé n’avait pas
été agréée par le canton de Vaud, contrairement à deux modèles de formules
établis plus récemment. Il en résulte que la notification de la formule est nulle et qu’il
en va de même de la détermination du loyer initial. Il n’est lors pas nécessaire
de déterminer pour le surplus si le libellé du nouveau loyer par rapport à l’ancien
est si imprécis qu’il entraînerait également la nullité de la formule.
4.
4.1
Les appelantes font valoir que, dans le contrat
de bail signé, il était indiqué que le «
locataire
[reconnaissait] avoir reçu avec le présent contrat l’avis officiel de fixation du loyer
lors de la conclusion d’un nouveau bail
».
Partant, elles soutiennent que l’intimé avait connaissance depuis la signature du bail le
11 janvier 2016 du «
dommage
»
et de «
la personne
qui en est l’auteur
». L’ouverture
d’action le 18 juin 2018, après saisine de la Commission de conciliation le 12 mars 2018,
soit plus de deux ans plus tard, serait dès lors tardive au regard de la prescription d’un
an de l’art. 60 al. 1 CO.
L’intimé pour sa part relève que l’exception de prescription n’a pas été
soulevée devant les premiers juges, de sorte que son invocation en procédure d’appel
serait tardive.
4.2
4.2.1
Lorsque le bail a été conclu sans que
soit communiquée la formule officielle, le loyer fixé est nul (nullité partielle du contrat).
Le locataire peut agir en fixation judiciaire du loyer initial et en restitution de l'éventuel trop-perçu.
Il s'agit là d'un cumul d'actions (art. 90 CPC) : la première action tend, après
constatation à titre préjudiciel de la nullité du loyer convenu, à la fixation judiciaire
de celui-ci et la seconde action, en tant que conséquence de la première, vise à la restitution
des prestations effectuées sans cause conformément aux règles de l'enrichissement illégitime
(art. 62 ss CO) (ATF 140 III 583 consid. 3.2.3 et les arrêts cités ; TF 4A_495/2019
du 28 février 2020 consid. 3.3 et 3.4 non publiés à l’ATF 146 III 82).
Puisque le législateur n'a pas prévu de règle limitant l'invocation du vice de forme dans
le temps, par exemple à la durée du bail, seules les règles de la prescription de l'action
en enrichissement illégitime peuvent constituer une limite à l'intérêt du locataire
à agir en fixation judiciaire du loyer. L'action en enrichissement illégitime se prescrit par
un an à compter du jour où le locataire a eu connaissance de son droit de répétition
et, dans tous les cas, par dix ans dès la naissance de ce droit, conformément à l'art.
67 al. 1 CO – l’art. 128 ch. 1 CO ne s'appliquant pas. Par conséquent, tant que cette
action n'est pas prescrite ou que le débiteur n'a pas soulevé l'exception de prescription (art.
142 CO), le locataire a également un intérêt à son action en fixation judiciaire
du loyer (ATF 140 III 583 consid. 3.2.3 ; TF 4A_495/2019 du 28 février 2020 consid. 3.5
et consid. 4, ce dernier étant publié à l’ATF 146 III 82 ; TF 4A_254/2016
du 10 juillet 2017 consid. 3.1.3.1).
4.2.2
S'agissant de la prescription, le juge ne peut
suppléer d'office le moyen en résultant (art. 142 CO). Pour que l'exception de prescription
puisse être retenue, il faut que le débiteur ait invoqué un tel moyen selon les formes
et dans le délai prescrits par le droit de procédure (TF 4A_512/2019 du 12 novembre 2020 consid. 4.1.1 ;
TF 4A_210/2010 du 1
er
octobre 2010 consid. 7.1.1 non publié à l'ATF 136 III 502). C'est en effet le droit
de procédure qui détermine jusqu'à quel stade de l'instance l'exception peut être
soulevée dans le procès (ATF123 III 213 ; ATF 80 III 41 consid. 2). Si le CPC ne règle
pas expressément la question, la doctrine considère que, comme la prescription suppose une
déclaration expresse en procédure de la partie concernée (ATF 101 lb 348; TF 4A_56/2008
du 8 octobre 2009 consid. 9.1; Krauskopf, La prescription en pleine mutation, in SJ 2011 II 1, p. 18),
il paraît logique de soumettre cette déclaration aux règles sur les allégations de
fait, à savoir, en procédure ordinaire, à l'art. 229 CPC (Tappy, op. cit., n. 41 ad art. 221
CPC et la réf. citée).
La prescription, en tant qu’exception de droit matériel, ne peut être introduite en appel
que si les conditions de l'art. 317 CPC sont remplies (TF 4A_432/2013 du 14 janvier 2014 consid.
2.2, RSPC 2014 p. 258 ; TF 4A_305/2012 du 6 février 2013 consid. 3.3, RSPC 2013 p. 254 ;
CACI 10 juin 2020/231).
4.3
En l’occurrence, au vu de son objet et de sa valeur litigieuse, la cause était soumise en
première instance à la procédure simplifiée et les faits devaient être établis
d’office, compte tenu de l’application de la maxime inquisitoire simple (art. 243 al. 2 let.
c et 247 al. 2 CPC). Il s’ensuit que les faits et moyens de preuve nouveaux pouvaient être
admis sans restriction jusqu’aux délibérations, conformément à l’art. 229
al. 3 CPC. En l’espèce, la prescription n’a pas été alléguée dans
les écritures des appelantes. Par ailleurs, les conditions restrictives de l’art. 317 CPC
ne sont pas remplies. La prescription ne saurait donc être valablement invoquée dans le cadre
de l'appel
.
5.
5.1
Les appelantes contestent les calculs effectués
par les premiers juges pour établir le loyer initial.
Les premiers juges ont retenu qu’il fallait donner la préférence au critère absolu
de fixation du loyer, puis confronter le résultat à celui des loyers pratiqués dans la
localité, sauf pour le cas où ils ne disposeraient pas des éléments permettant de
procéder au calcul de rendement, ce qui n’était pas le cas en l’espèce. Les
parties s’accordaient sur le fait que l’immeuble était récent, de sorte qu’il
était possible de calculer le loyer en fonction du rendement brut, celui-ci permettant au bailleur
d’obtenir un rendement supérieur à celui autorisé par les autres critères légaux
(exception au rendement net prévu à l’art. 269 CO). Ils ont exposé que le prix du
terrain était sensiblement élevé en rapport du coût de construction, si bien qu’il
convenait de majorer de 2% le taux hypothécaire de référence, lequel s’élevait
au moment de la fixation du loyer initial à 1.75%. Les premiers juges ont ainsi admis que le taux
de rendement brut était de 3.75%. Enfin, le calcul de rendement étant parfaitement réalisable,
les premiers juges ont estimé qu’il ne se justifiait pas de pondérer le loyer au regard
des loyers usuels pratiqués dans le quartier ou la localité.
5.2
Lorsque la nullité partielle du bail est
reconnue, il appartient au tribunal de compléter le contrat. Selon la jurisprudence, le juge jouit,
dans une telle hypothèse, d’un pouvoir plus étendu que dans la procédure en contestation
d’un loyer fixé selon les formes prescrites. Il ne doit ainsi pas restreindre son examen au
caractère abusif ou non du loyer convenu entre les parties, mais se fonder sur toutes les circonstances
du cas (TF 4A_185/2008 du 24 septembre 2008 consid. 2.3 ; ATF 120 II 341 consid. 6c, rés.
In JdT 1995 I 382). Les facteurs qui peuvent être pris en compte seront notamment le rendement admissible
(art. 269 ou 269a lit. c CO), les loyers usuels du quartier (art. 269a lit. a CO) ou, faute de disposer
des éléments permettant d’appliquer l’une de ces deux méthodes, le loyer payé
par le précédent locataire, sauf si celui-ci apparaît lui-même abusif, les statistiques
officielles voire l’annuel statistique cantonal ou encore l’expérience du tribunal spécialisé.
5.3
Dans sa jurisprudence récente, le Tribunal
fédéral a confirmé la priorité du critère absolu du rendement net excessif par
rapport au critère absolu des loyers usuels dans la localité ou le quartier (TF 4A_581/2018
du 9 juillet 2019 consid. 3.1.1 ; TF 4A_400/2017 du 13 septembre 2018 consid. 2.1 et les réf.
citées, partiellement publié à l’ATF 144 III 514). La jurisprudence consacrée
à l’ATF 124 III 310 a été confirmée par la suite, le Tribunal fédéral
ayant notamment précisé que sa jurisprudence était conforme à la volonté du
législateur, tant sous l’angle d’une interprétation littérale qu’au
vu des travaux législatifs (TF 4A_276/2011 du 11 octobre 2011 consid. 5.4). Ainsi, le juge donnera
tout d’abord la préférence au critère absolu de fixation du loyer que constitue
le rendement non abusif de la chose louée selon l’art. 269 CO. Dans tous les cas, le loyer
convenu, frappé de nullité, constitue la limite supérieure du loyer à fixer (TF 4A_276/2011
consid. 5.2.2).
6.
6.1
Les appelantes font valoir qu’il convient
de retenir non pas le taux de référence mais le taux contractuel selon la convention de crédit
de 2.5%, lequel devrait être majoré de 2.5% pour aboutir à un taux de rendement brut admissible
de 5%.
6.2
Aux termes de l’art. 269 CO, les loyers sont abusifs lorsqu’ils permettent au bailleur d’obtenir
un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu’ils résultent d’un prix d’achat
manifestement exagéré. Toutefois, selon l’art. 269a let. c CO, ne sont en règle
générale pas abusifs les loyers qui, notamment, se situent, lorsqu’il s’agit de
constructions récentes, comme c’est le cas en l’espèce, dans les limites du rendement
brut permettant de couvrir les frais.
Le calcul de rendement brut sert à déterminer les loyers admissibles par rapport au coût
de revient de l’immeuble et s’applique avant tout dans le cadre d’une contestation
du loyer initial (Lachat/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 21.6.2 p. 618).
Pour apprécier le critère de l’art. 269a let. c CO, les coûts du propriétaire,
tels que les coûts financiers, les frais d’entretien et les charges courantes, sont pris en
compte en fonction de données générales et abstraites, lors de la fixation du taux de
rendement admissible (Lachat/Stastny, ibidem et réf. cit.). Le taux de rendement admissible se définit
au regard de la nécessité d’obtenir un rendement brut devant « couvrir les
frais ». Ce rendement brut doit donc être suffisant pour que le bailleur puisse rentabiliser
son capital propre et assumer ses charges financières (intérêts des fonds empruntés),
ses charges courantes et ses frais d’entretien. En cumulant ces divers postes en fonction des données
générales, la pratique retient un taux admissible de l’ordre de 2 % à 2,5 %, voire
3% au-dessus de l’intérêt hypothécaire de référence (ATF 118 II 124 consid.
5 ; Weber, Basler Kommentar OR, 7
e
éd., Bâle 2020, n. 13 ad art. 269a CO ; Bohnet/Broquet,
CPra-Bail,
n. 106 ad art. 269a CO ; Lachat/Stastny, op. cit., n. 21.6.7 p. 620 s.).
Le taux hypothécaire à prendre en considération est celui du marché. Le taux hypothécaire
effectivement pratiqué par le prêteur du bailleur, notamment celui prévu par un contrat
de prêt hypothécaire à taux fixe, ne doit pas être retenu (Lachat/Stastny, op.cit.,
n. 21.3.2.4 p. 589 s.). Ainsi, il s’impose de tenir compte du taux de référence publié
par le Département fédéral de l’économie, de la formation et de la recherche
(DEFR), conformément à l’art. 12a al. 1 et 2 OBLF (Lachat/Stastny, ibidem).
S’agissant du taux de majoration admissible, le Tribunal fédéral a récemment procédé
à un revirement de jurisprudence en matière de calcul de rendement net. Il admet désormais
que le taux de rendement admissible des fonds propres réévalués soit fixé à
2%, et non plus à 0,5%, en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci
est égal ou inférieur à 2% (ATF 147 III 14 consid. 8.4). Il a tenu compte du fait que
le taux hypothécaire de référence est historiquement bas, avec pour conséquence que
les calculs de rendement opérés sur cette base aboutissent à un rendement insuffisant
pour les caisses de pension qui doivent servir des rentes à leurs assurés et pour les autres
propriétaires immobiliers qui courent aussi des risques (ibid). Si cette jurisprudence a été
rendue à l’aune de l’art. 269 CO, elle suppose logiquement de réévaluer le
taux de rendement admissible en matière de calcul de rendement brut. Comme le relève Conod,
il serait sinon difficilement compréhensible que pour un immeuble récent, le rendement soit
inférieur sur la base d’un calcul de rendement brut par rapport à un calcul de rendement
net (Conod, Rendement net art. 269 CO ; réévaluation des fonds propres ; taux de rendement
des fonds propres [arrêt TF 4A_554/2019], in : Newsletter bail.ch décembre 2020, p. 7).
Ainsi, la majoration de 2 à 2,5 % doit être réévaluée à hauteur de
l’ordre de 3,5 à 4 % (CACI 1
er
avril 2021/162).
6.3
En l’espèce, les appelantes ont manifestement
mal compris les principes juridiques exposés ci-dessus. La majoration de 3,5 à 4% doit s’ajouter
au taux de l’intérêt hypothécaire de référence et non au taux hypothécaire
contractuel, sous peine d’admettre que la situation personnelle du bailleur – qui influe
nécessairement sur le contrat de prêt hypothécaire – ou les modalités qu’il
aura choisies au moment de la conclusion du prêt hypothécaire (durée, taux variable ou
fixe, etc.) ne se répercutent indûment sur la situation du locataire (cf. en outre Lachat/Stastny,
op.cit., n. 21.6.7 précité ; art. 12a al. 1 et 2 OBLF). C’est donc bien le taux
de référence de 1,75% qui doit être retenu.
En revanche, compte tenu de la jurisprudence rendue récemment, la majoration doit être réévaluée
pour tenir compte du fait que le taux de référence se situe à un niveau historiquement
bas, avec pour conséquence que les calculs de rendement opérés sur cette base aboutissent
à un rendement insuffisant pour les caisses de pension qui doivent servir des rentes à leurs
assurés et pour les autres propriétaires immobiliers qui courent aussi des risques. Ainsi,
le taux hypothécaire de référence, par 1,75 %, doit être majoré de 3,5 à
4% et il devrait dès lors passer à 5.25 ou à 5.75%. Les appelantes ayant toutefois elles-mêmes
invoqué un taux de rendement admissible de 5%, c’est ce taux qui sera admis.
7.
7.1
Les appelantes font valoir que le loyer de l’appartement
en cause est conforme à la réalité du marché, à la situation de l’immeuble
et à un rendement net non abusif. En particulier, elles reprochent aux premiers juges d’avoir
déduit la somme de 3'340 fr. du coût total, estimant que c’est illégal «
selon
les normes SIA, division du logement-VD, voire la norme CFC
».
Elles font également valoir que les premiers juges n’ont pas tenu compte de la pièce
n° 204 qui expliquait qu’il fallait répartir les coûts de construction de manière
différenciée selon l’affectation en habitation ou garage et que la surface nette locative
était erronée car il ne fallait pas tenir compte des surfaces de balcon. Les appelantes font
enfin valoir que les exemples qu’elles ont produits sont valables et confirment que les loyers
pratiqués dans les environs pour des logements de standing similaires sont plus chers que celui
requis pour l’appartement litigieux. Selon elles, une plus-value sur le loyer de base pourrait
être requis compte tenu de la situation exceptionnelle de l’immeuble et du confort dont bénéficie
le locataire, qui peut se passer entre autre d’un véhicule.
7.2
Les premiers juges ont constaté que l’investissement
total consenti à hauteur de 7'862'470 fr. comprenait, selon le décompte produit, un montant
de 3'440 fr. correspondant à des honoraires d’avocat payés dans le cadre d’une
procédure de mesures provisionnelles ayant opposé D.Q.________ à [...]. Ils ont relevé
que rien ne permettait de conclure avec une certitude suffisante que cette dépense était bien
inscrite dans le contexte de la construction de l’immeuble en cause. Ils ont dès lors retranché
ce montant de l’investissement total.
Les appelantes font valoir qu’une telle
soustraction est illégale «
selon
les normes SIA, division du logement-VD, voire la norme CFC
».
Cela étant, elles ne précisent pas quelles sont les normes concernées qui seraient enfreintes.
Surtout, elles n’apportent aucun élément propre à remettre en cause l’appréciation
des premiers juges.
Au demeurant, on constatera que ce montant représente approximativement 0.04% des frais d’investissement,
si bien que cela n’a pour ainsi dire pas d’incidence sur le loyer mensuel de l’appartement
litigieux.
7.3
Il convient de rappeler que les appelantes ne
peuvent pas se prévaloir de la pièce n° 204, celle-ci étant nouvelle, partant irrecevable
(cf.
supra
consid. 2.3).
Pour le surplus, les premiers juges ont procédé à un calcul rigoureux et précis en
différenciant déjà les parties construites de l’immeubles des places de parc. Les
données et les valeurs dont ils ont tenu compte pour calculer le rendement ressortent des pièces
produites par les appelantes elles-mêmes, notamment s’agissant de la répartition entre
les logements et les places de parc ou s’agissant de la quotité de la surface nette. Celles-ci
ne peuvent donc pas critiquer les chiffres retenus alors qu’ils découlent précisément
des pièces qu’elles ont produites.
7.4
Enfin, s’agissant des griefs selon lesquels,
d’une part, les loyers pratiqués dans les environs pour des logements de standing similaires
seraient plus chers et, d’autre part, la situation exceptionnelle de l’immeuble et le confort
dont bénéficierait le locataire justifieraient une plus-value sur le loyer de base, ils tombent
à faux : le Tribunal fédéral a affirmé de jurisprudence constante la prééminence
du critère absolu du rendement net (cf.
supra
consid. 5.3).
En l’espèce, les premiers juges ont disposé des éléments leur permettant de
calculer le rendement et, partant, de fixer le loyer admissible. Ils n’avaient dès lors pas
à prendre en considération des exemples comparatifs ou des statistiques.
8.
Au vu des considérants qui précèdent,
il convient de calculer à nouveau le loyer mensuel net admissible, lequel se détermine par
le prix de revient de l’appartement, multiplié par le taux de rendement admissible, de 5%
en l’occurrence (cf.
supra
consid. 6.3). Le rendement à prendre en considération est celui de la chose louée, soit
du logement concerné, et non celui de l’immeuble dans son entier ou d’un ensemble d’immeubles.
Cela implique une ventilation du revenu locatif entre les divers appartements et locaux de l’immeuble
ou du groupe d’immeubles, selon les clés de répartition usuelles, comme la surface, le
volume ou le nombre de pièces par logements (Bohnet/Broquet, op. cit., nn. 11 et 12 ad art. 269
CO et n. 107 ad art. 269a CO).
Comme exposé ci-dessus (cf.
supra
consid. 7.3), les premiers juges ont différencié les appartements des places de parc, puis
ils ont tenu compte de la surface nette des logements et du nombre de place de parc. Les mêmes bases
de calcul peuvent donc être reprises.
L’investissement des appelantes étant de 7'859'030 fr., le rendement brut admissible pour
l’ensemble de l’immeuble est de 392'951 fr. 50 (7'859'030 fr. x 5%).
Les logements représentent 93,55%, de sorte que leur rendement global est de 367'606 fr. 12 (392'951
fr. 50 x 93,55%). L’appartement de l’intimé étant de 114,6 m
2
sur une surface totale de 1543 m
2
,
le loyer admissible pour l’appartement en cause est ainsi de 27'302 fr. 43 fr. par année ([367'606
fr. 12 / 1543 m
2
]
x 114,6 m
2
),
soit de 2'275 fr. par mois.
Le trop-perçu par les appelantes pour le loyer de l’appartement s’élève à
475 fr. (2’750 fr. – 2’275 fr.) par mois sur treize mois, de sorte que le montant à
restituer est de 6’175 fr. (475 fr. x 13).
S’agissant du loyer admissible pour les places de parc, le rendement annuel admissible de l’ensemble
des places de parc s’élève à 25'345 fr. 37 (392'951 fr. 50 x 6,45 %).
Rapporté à une place de parc, sachant qu’il y en a quatorze en tout selon l’état
locatif, le loyer admissible s’élève à 1'810 fr. 38 par an (25'345 fr. 37 / 14),
soit à 150 fr. par mois.
Le trop-perçu de loyer de la place de parc se monte à 100 fr. (250 fr. – 150 fr.) par
mois sur treize mois, de sorte que le montant à restituer totalise 1’300 fr. (100 fr. x 13).
9.
9.1
Les appelantes réclament le paiement de 919
fr. 60 à titre de décompte des charges 2016-2017. Elles font valoir que le décompte du
21 décembre 2017 n’a pas été contesté par l’intimé alors qu’il
disposait des moyens pour le faire.
9.2
Les premiers juges ont constaté que les appelantes
n’avaient produit qu’un tableau de répartition des frais de chauffage, eau chaude et
accessoires pour la période 2016/2017. Or, les frais accessoires mis à la charge de l’intimé
selon ce document portaient sur une période d’occupation allant jusqu’à fin juin
2017 alors que le bail avait pris fin au mois de février 2017. En outre, les appelantes n’avaient
produit aucune pièce justificative permettant d’établir le bien-fondé de leur créance
malgré la demande du président du tribunal.
9.3
En vertu de l’art. 257a CO, les frais accessoires
sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l’usage de la
chose (al. 1), pour autant que cela ait été convenu spécialement (al. 2). La loi
exige donc que les parties s’entendent spécialement sur les frais accessoires, dont les postes
effectifs doivent être détaillés. Le but de cette règle est que, en concluant le
contrat, le locataire – généralement considérée comme la partie faible –
comprenne facilement quels postes lui seront facturés en plus du loyer (ATF 135 III 591 consid. 4.3.1 ;
Lachat, Le bail à loyer précité, n. 2.1 p. 403). Un catalogue standardisé des
frais à la charge du locataire ou des formulations ouvertes comme « etc. »,
« tels que », ou « notamment » par exemple pour la maintenance
des installations ou les contributions publiques, sont insuffisants (Lachat, op. cit. n. 2.3 p. 405,
et notule 31, dont TF 4A_622/2015 du 4 février 2016 consid. 3.2 et 3.3). A défaut de convention,
ceux-ci sont donc compris dans le loyer (ATF 121 III 460 consid. 2a/aa).
Le bailleur ne peut facturer au locataire que le coût effectif des frais accessoires (art. 257b
al. 1 CO et 5 al. 1 OBLF) et n
e
peut réaliser aucun profit sur ces frais. Il doit, à la demande du locataire, lui permettre
de consulter les pièces justificatives (art. 257b al. 2 CO) et, en cas de litige, prouver le
montant des frais qu’il réclame, les locataires devant bénéficier des éventuels
escomptes, prix de gros et ristournes consentis par les fournisseurs (Lachat, op. cit., n. 4.1 p. 408
et les réf. citées).
Si les parties adoptent le système des acomptes provisionnels (ou provisions pour charges), le bailleur
est tenu d’établir un décompte au moins une fois par année et de le présenter
au locataire (art. 4 al. 1 OBLF). Le décompte de frais accessoires doit comporter la liste chiffrée
des frais accessoires mis en compte (chauffage, eau chaude, taxe d’épuration, frais de concierge,
etc.), le total de ces frais, la clé de répartition des frais accessoires entre les locataires,
le montant dû par le locataire pour la période concernée, le montant des acomptes payés
au cours de l’exercice, ainsi que le solde dû par le locataire ou le trop perçu que le
bailleur doit rembourser (Lachat, op. cit., nn. 6.1 et 6.3 p. 414).
9.4
Il convient à titre préalable de noter que les pièces 210a et c sur lesquelles se fondent
les appelantes sont irrecevables et que seule la pièce 210b a déjà été produite
en première instance.
La seule pièce figurant au dossier de manière recevable consiste ainsi en un tableau de répartition
des frais de chauffage, eau chaude et frais accessoires, qui ne permet pas d’établir le bien-fondé
des montants réclamés. Or, comme cela a été exposé, en cas de litige, le bailleur
doit prouver le bien-fondé des montants qu’il réclame. Par ordonnance du 18 avril 2019,
le Président du tribunal des baux a imparti un délai aux appelantes pour produire notamment
toutes pièces établissant le bien-fondé du décompte de frais accessoires 2016-2017.
Les appelantes ont contesté la demande de production de pièces, allant jusqu’à interjeter
un recours – irrecevable – contre l’ordonnance de preuve. Elles n’ont en tous
les cas pas produit les pièces requises. Cela étant, elles n’ont pas justifié les
montants réclamés et ne sauraient se les voir allouer, comme l’ont constaté les
premiers juges.
Cela se justifie d’autant plus que, comme l’a relevé l’intimé, la clause
additionnelle 11.24 concernant les frais accessoires liste les frais concernés avec des formulations
telles que «
etc
»,
«
notamment
»
et «
tels que
»,
qui laissent entendre que la liste n’est pas exhaustive. Il s’ensuit que la conclusion des
appelantes en paiements de 916 fr. 60 au titre des frais accessoires pour l’exercice 2016-2017
doit être rejetée.
10.
10.1
En définitive, l’appel doit être
partiellement admis et le jugement attaqué réformé aux chiffres I et II de son dispositif
en ce sens que les bailleresses doivent payer au locataire les sommes de 6'175 fr. à titre de loyer
perçu en trop pour l’appartement de quatre pièces et demie que ce dernier louait dans
l’immeuble sis avenue [...] (I) et de 1'300 fr. à titre de loyer perçu en trop pour la
place de parc qu’il louait dans l’immeuble susmentionné (II).
Il n’y a pas lieu de se prononcer sur les frais de la première instance, la
procédure
devant le Tribunal des baux étant gratuite (art. 12 al. 1 LJB), sauf exceptions (art. 12 al. 2 et
3 LJB) non réalisées en l’espèce.
10.2
Les frais, qui comprennent les
frais judiciaires et les dépens (art. 95 al. 1 CPC), sont mis à la charge de la partie
succombante et, lorsqu’aucune des parties n’obtient entièrement gain de cause, sont
répartis selon le sort de la cause (art. 106 al. 1 et c CPC).
En l’espèce, les appelantes n’obtiennent que partiellement gain de cause sur leur appel,
le principe de l’action de l’intimé restant admis et les conclusions reconventionnelles
des appelantes demeurant rejetées. L
es frais
judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 760 fr. (art. 62 al. 1 TFJC), doivent
être mis à la charge des appelantes, solidairement entre elles, à raison de deux tiers
et de l’intimé à raison d’un tiers (art. 106 al. 2 CPC). L’intimé versera
ainsi aux appelantes la somme de 253 fr. à titre de restitution partielle de l’avance de frais
fournie par ces dernières (art. 111 al. 2 CPC).
Selon l'art. 95 al. 3 let. b CPC, les dépens sont notamment destinés à couvrir le défraiement
– en réalité, la rémunération et le défraiement – d'un mandataire
professionnel (TF 4A_290/2013 du 30 juillet 2013 consid. 3).
La
notion de « représentant professionnel » est définie à l'art. 68 CPC
et englobe notamment les mandataires professionnellement qualifiés, si le droit cantonal le prévoit,
devant les juridictions spéciales en matière de contrat de bail et de contrat de travail (art.
68 al. 2 let. d CPC). Sont notamment visées les associations de locataires et celles de propriétaires
ou de gérants d'immeubles (Bohnet, Commentaire romand, CPC, précité, n. 22 ad art. 68
CPC). Selon l'art. 36 al. 2 CDPJ (Code de droit privé judiciaire vaudois du 12 janvier 2010 ;
BLV 211.02), les représentants des organisations représentatives de locataires ou de bailleurs,
préalablement autorisées par le Tribunal cantonal, peuvent représenter les parties devant
les commissions de conciliation en matière de baux, le Tribunal des baux et pour les causes relevant
de l'art. 5 ch. 30 CDPJ (les expulsions). La Cour d'appel civile a admis, conformément à la
pratique de la Chambre des recours, qu’une partie pouvait être assistée d'un syndicat,
d'une organisation patronale, ou d'un mandataire des organisations représentatives de locataires
ou de bailleurs (Byrde/Giroud Walther/Hack, Procédu-res spéciales vaudoises, n. 8 ad art. 10
LTB [loi sur le Tribunal des baux du 13 décembre 1981] et les réf. citées ;
CACI 16 août 2016/454 ; CREC I 8 décembre 2010/652).
Cela étant, on doit considérer qu’E.Q.________, autorisée par la Chambre vaudoise
immobilière à assister la partie bailleresse, est dans le domaine du bail en cause un représentant
professionnel. Les appelantes ont par conséquent droit sur le principe à des dépens pour
leur représentante E.Q.________.
Compte tenu de ce que les frais – comprenant les dépens (art. 95 al. 1 CPC) – doivent
être mis à la charge des appelantes à raison de deux tiers et de l’intimé à
raison d’un tiers, les appelantes, débitrices solidaires, verseront en définitive à
l’intimé, après compensation, la somme de 1’500 fr. à titre de dépens,
la charge de pleins dépens étant estimée pour chaque partie à 4'500 fr. en deuxième
instance.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est partiellement admis.
II.
Le jugement est réformé aux chiffres I et II de son dispositif comme il suit :
I.
Les défenderesses C.Q.________, A.Q.________
et B.Q.________, solidairement entre elles, doivent payer au demandeur T._______, dans les vingt jours
suivant jugement définitif et exécutoire, la somme de 6'175 fr. (six mille cent septante-cinq
francs), à titre de loyer perçu en trop pour l’appartement de quatre pièces et demie
que ce dernier louait dans l’immeuble sis avenue [...].
II.
Les défenderesses C.Q.________, A.Q.________
et B.Q.________, solidairement entre elles, doivent payer au demandeur T._______, dans les vingt jours
suivant jugement définitif et exécutoire, la somme de 1’300 fr. (mille trois cents francs),
à titre de loyer perçu en trop pour la place de parc qu’il louait dans l’immeuble
susmentionné.
Le jugement est confirmé
pour le surplus.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 760 fr. (sept cent soixante
francs), sont mis à la charge des appelantes C.Q.________, A.Q.________ et B.Q.________, débitrices
solidaires, par 507 fr. (cinq cent sept francs) et à la charge de l’intimé T._______
par 253 fr. (deux cent cinquante-trois francs).
IV.
L’intimé T._______ doit verser aux appelantes C.Q.________, A.Q.________ et B.Q.________,
créancières solidaires, la somme de 253 fr. (deux cent cinquante-trois francs) à
titre de restitution partielle d’avance de frais de deuxième instance.
V.
Les appelantes C.Q.________, A.Q.________ et B.Q.________,
débitrices solidaires, doivent verser à l’intimé T._______ la somme de 1’500
fr. (mille cinq cents francs) à titre de dépens de deuxième instance.
VI.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Mme E.Q.________ (pour A.Q.________, B.Q.________ et C.Q.________),
‑
Me Xavier Rubli (pour T._______),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Président du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :