vd_findinfo · HC / 2013 / 165 · 2012-12-05 · fr

BAIL À LOYER, RÉDUCTION{EN GÉNÉRAL}, LOYER, IMMISSION, AVIS DES DÉFAUTS, DÉFAUT DE LA CHOSE, DÉFAUT ESTHÉTIQUE | 259a CO, 259d CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 05.12.2012 HC / 2013 / 165

TRIBUNAL
CANTONAL
XG11.024816-122028
561
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
5 décembre 2012
______________________
Présidence
de               M.
COLOMBINI, président
Juges
:              MM.
Giroud et Abrecht
Greffier
:
M.              Bregnard
*****
Art.
259a et 259d CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
A.L.________
,
à Territet, et
B.L.________
,
à Rennaz, demandeurs, contre le jugement rendu le 9 janvier 2012 par le Tribunal des baux dans la
cause divisant les appelants d’avec
P.________
et
T.________
,
toux deux à Clarens, défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par jugement du 9 janvier 2012, dont la motivation a été adressée aux parties le
1
er
octobre 2012, le Tribunal des baux a prononcé que les conclusions II et III sont sans objet (I);
que le loyer mensuel net de l’appartement de sept pièces au premier étage de l’immeuble
sis rue [...] à Clarens loué par les demandeurs est réduit de 5% du
1
er
avril 2009 au 28 février 2011 et de 5% supplémentaires du
1
er
juillet
au 30 septembre 2009 (Il); que les loyers consignés par les demandeurs sur le compte de consignation
no [...] auprès de la Banque cantonale vaudoise sont immédiatement et entièrement libérés
en faveur des défendeurs (III); que le jugement est rendu sans frais ni dépens (IV) et que
toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (V).
En droit, les premiers juge ont considéré
que les "traces sèches" d'infiltration d'eau visibles dans les sanitaires et dans le couloir,
ainsi que les problèmes d'infiltration d'eau et d'air par les fenêtres de l'appartement, constituaient
des défauts mineurs, qui pris dans leur ensemble justifiaient une réduction de loyer de 5%.
L'exploitation de chambres d'hôtes dans l'immeuble justifiait une diminution supplémentaire
de 5% durant une période de trois mois. En revanche, les premiers juges ont considéré
que les nuisances sonores provenant des voisins, le mauvais état des stores ainsi que l'absence
d'un service de conciergerie et le mauvais entretien des pièces communes n'avaient pas été
établis. S'agissant de la forte odeur d'égout dont se plaignaient les locataires, ceux-ci n'en
avaient pas informé les bailleurs avant la fin du bail et ne pouvaient ainsi pas prétendre
à une diminution de loyer de ce chef.
B.
Par acte du
1
er
novembre 2012, B.L.________ et A.L.________ ont
formé appel contre ce jugement en concluant principalement à sa réforme en ce sens que
le loyer mensuel net de l’appartement de sept pièces au premier étage de l’immeuble
sis rue du [...] à Clarens, que les intimés louaient aux appelants, est réduit de 35%
au moins du
1
er
avril 2009 au 28 février 2011 et de 15% supplémentaires
du
1
er
juillet au 30 septembre 2009 et que les loyers
consignés par les appelants sur le compte de consignation no [...] auprès de la Banque cantonale
vaudoise sont immédiatement libérés en leur faveur, subsidiairement à son annulation,
la cause étant renvoyée au Tribunal des baux pour qu'il statue à nouveau . Les appelants
ont produit à l'appui de leur appel un onglet de vingt-six pièces sous bordereau.
Les intimés n'ont pas été invités à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les
pièces du dossier :
1.
A partir du 16 octobre 1995, les locataires B.L.________
et A.L.________ ont loué un appartement de sept pièces situé au premier étage d'un
immeuble sis [...], à Clarens, dont les propriétaires et bailleurs étaient P.________
et T.________. Cet immeuble bénéficiait d'un service de conciergerie confié à [...]
dès le 1
er
décembre 2007.
2.
Le 17 mars 2009, les locataires ont adressé un courrier à la gérance [...] se plaignant
notamment des défauts suivants:
"(…)
• Toutes les fenêtres laissent passer l’air et l’eau lors de fortes pluies.
•
Le parquet du salon est fortement endommagé par l’infitration (sic) de la pluie.
• Tous les stores de l’appartement sont dans un état ancien et doivent être révisés.
•
Dans la salle de bain, dans tout l’appartement, et dans la cage d’esclier (sic) de l’immeuble
de très fortes odeurs d’égouts subsistent en quasi permanence.
•
Installation du téléreseau Cablecom pas muté, voir le refus des propriétaires signal
trop faible pour la réception d’internet, est digital phone (sic).
•
Le service de conciergerie n’est pas fait correctement, ou pas du tout. Les poubelles ne sont pas
sorties 2 fois par semaine par le concierge.
Les communs ne sont pas souvent nettoyés, (cage d’escaliers, et accès au caves.[sic])
(…)              "
Le 23 mars 2009, la gérance leur a répondu que le mandat la liant aux bailleurs avait été
résilié pour le 31 mars 2009 et qu'il y avait lieu désormais de s'adresser aux propriétaires.
A partir du mois d'avril 2009, la gérance de l'immeuble a été assumée par la société
[...].
3.
En automne 2009, des travaux ont été réalisés dans l'appartement litigieux par l'entreprise
[...] [...]SA, qui a établi le 8 octobre 2009 une facture d'un montant de 2'283 fr. 80 pour avoir
notamment tringlé et modifié la dérivation des eaux usées de la douche.
Concernant l'état des fenêtres de l'immeuble, l'architecte [...] a établi le 17 novembre
2009 un rapport d'expertise portant sur un autre appartement de sept pièces de l'immeuble, occupé
par [...] et sa famille. L'expert a constaté des infiltrations d'air et d'eau provenant uniquement
de certaines fenêtres, à savoir celles qui sont orientées au sud-ouest.
Les fenêtres de l'appartement des locataires A.L.________ et B.L.________ présentaient des
signes d'humidité à certains endroits.
4.
Du mois de juin au mois d'octobre 2009, P.________ a loué des chambres d'hôtes — "Bed
& Breakfast" — au deuxième étage de l'immeuble. Les clients se déplaçaient
au sous-sol pour prendre leur douche et déjeunaient dans l'appartement occupé par P.________.
Celui-ci a ensuite loué ces chambres, ainsi que d'autres au premier étage, à des étudiants
de l'Ecole hôtelière de Glion. En raison des nuisances sonores dont se plaignaient les locataires,
la Police Riviera a été contactée et est intervenue à cinq reprises. Du tapage nocturne
a été constaté le 23 octobre 2010; les agents n'ont en revanche constaté aucune nuisance
lors des interventions effectuées les 11 juin, 12 novembre 2010, 27 mars et 12 avril 2011, hormis
un claquement de porte le 11 juin 2010.
5.
Le 29 octobre 2010, les locataires ont adressé un courrier au conseil des bailleurs en demandant
notamment la réparation immédiate des défauts mentionnés dans le courrier du 17 mars
2009, qui était annexé (cf. supra 2). Ils les ont en outre informés de la consignation
des loyers.
6.
Le 30 novembre 2010, les locataires ont déposé une requête auprès de la Commission
de conciliation du district de la Riviera-Pays-d'Enhaut. Lors de l'audience du 25 janvier 2011, la procédure
a été suspendue afin de permettre aux parties d'entreprendre des pourparlers transactionnels.
Le même jour, la Commission de salubrité de la Commune de Montreux a procédé à
une inspection de l'appartement litigieux et a relevé une forte odeur d'égout, ainsi que des
traces d'humidité apparentes au plafond, qui étaient sèches selon les indications de l'hygromètre.
Ces constatations ont fait l'objet d'un courriel envoyé le 26 janvier 2011 au conseil des locataires.
La procédure de conciliation a été reprise et son échec constaté dans un procès-verbal
daté du 30 mai 2011.
7.
Le 23 décembre 2010, les bailleurs ont résilié le bail avec effet immédiat pour le
28 février 2011. Les locataires, qui avaient saisi la Commission de conciliation à la suite
de cette résiliation, ont finalement quitté l'appartement litigieux le 30 juin 2011 et retiré
leur contestation lors de l'audience du 25 août 2011.
8.
Le 1
er
juillet 2011, les locataires ont déposé une requête auprès du Tribunal des baux en
prenant, sous suite de frais et dépens, les conclusions suivantes:
"I.
Constater le bien-fondé de la consignation des loyers et charges mensuels à partir du 31 octobre
2010 jusqu'à la date de l'élimination des défauts suivants, mais au plus tard le 30 novembre
2012 :
•
Les plafonds et murs du petit wc, de la salle de douche et du corridor ont été endommagés
suite aux inondations de 2008 ;
•
Les fenêtres de l'appartement ne sont pas étanches, l'eau et l'air s'infiltrent dans tout l'appartement ;
•
Le parquet du salon est fortement endommagé suite à l'infiltration de l'eau par les fenêtres ;
•
Les stores de l'appartement sont usés et en mauvais état ;
•
Forte odeur d'égouts en permanence dans tout l'appartement et l'immeuble ;
•
Absence de service de conciergerie dans l'immeuble ;
•
Les pièces communes de l'immeuble ne sont pas entretenues.
II.
Ordonner la cessation des nuisances suivantes :
•
L'exploitation d'un Bed & Breakfast sans autorisation ;
•
Les nuisances sonores excessives de jour comme de nuit provenant des locataires du 2ème étage
de l'immeuble ;
•
Insalubrité des pièces communes et déchets encombrants entreposés dans ces pièces
communes ;
•
Insécurité générale dans l'immeuble et portes d'accès constamment ouvertes ;
•
Passages incessants de jour comme de nuit des locataires louant des chambres dans l'immeuble.
III.
Ordonner la réparation des défauts suivants de la chose louée :
•
La réfection des plafonds et murs du petit wc, de la salle de douche et du corridor ;
•
Le remplacement des fenêtres de l'appartement afin que celles-ci soient étanches ;
•
Le remplacement du parquet du salon ;
•
Le remplacement des stores de l'appartement ;
•
L'assainissement de l'immeuble (canalisations, siphons etc…) afin de neutraliser l'odeur d'égouts
permanente ;
•
Instauration d'un service de conciergerie ;
•
Nettoyage régulier des pièces communes de l'immeuble.
IV.
Réduire le loyer de 50 % du 1
er
avril 2009 à la date de l'élimination des défauts mentionnés sous chiffre I ci-dessus
mais au plus tard le 30 novembre 2012.
"
Le
3 octobre 2011, les bailleurs se sont déterminés en concluant au rejet des conclusions prises
dans la requête du 1
er
juillet 2011.
Les
parties ont été entendues lors de l'audience du 9 janvier 2012, ainsi que les témoins
[...], [...] et [...].
[...],
membre de la Commission de salubrité de la Commune de Montreux, a déclaré qu'il avait
constaté une forte odeur d'égout lors de sa visite du 25 janvier 2011, ainsi que des "traces
sèches" d'infiltration d'eau au plafond du corridor. Il a en outre indiqué qu'il avait
avisé oralement les propriétaires des constatations faites lors de sa visite, sans toutefois
être en mesure de préciser la date.
[...],
employée de [...], gérante de l'immeuble jusqu'au 31 mars 2009, a déclaré que toutes
les fenêtres de l'immeuble étaient très vétustes et qu'elle avait constaté des
"traces sèches" d'infiltration d'eau dans le couloir de l'appartement litigieux peu avant
la fin de son mandat.
Le
témoin [...], ancienne locataire de l'immeuble, a quant à elle déclaré que les fenêtres
de l'immeuble n'étaient pas étanches et que les étudiants qui résidaient dans l'immeuble
faisaient plus de bruit que la moyenne car il s'agissait de jeunes personnes qui parlaient fort et n'avaient
pas les mêmes horaires que la plupart des gens.
En
droit :
1.
L'appel
est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let. b CPC
[Code de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272]) dans les causes non patrimoniales ou
dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). L'appel, écrit
et motivé, est introduit dans les trente jours à compter de la notification de la décision
motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
Formé
en temps utile par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des
conclusions patrimoniales qui, au dernier état des conclusions de première instance étaient
supérieures à 10'000 fr., l'appel est recevable.
2.
L'appel
peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC).
L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité
ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et doit, le cas échéant,
appliquer le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC (Tappy,
Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, JT 2010 III 115, p. 134). Elle peut revoir
librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance
(Tappy, ibid., p. 135).
Les
faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans
retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que
la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant
cumulatives (art. 317 al. 1 CPC).
En
l'espèce, les pièces produites par les appelants en deuxième instance sont recevables,
dès lors qu'elles figurent déjà toutes au dossier de première instance.
3.1
Invoquant une constatation inexacte des faits, les appelants prétendent tout d’abord qu’il
n’existait pas de service de conciergerie, respectivement que, si celui-ci existait, sa tâche
n’était pas exécutée correctement.
En l'espèce, les
intimés ont produit plusieurs pièces établissant  l'existence d'un service de conciergerie,
notamment la lettre de la gérance [...] Sàrl du 24 janvier 2011 (pièce 105), le certificat
de salaire établi par celle-ci pour le concierge [...] pour la période du 1
er
avril au 31 décembre 2009 (pièce 106), ainsi que l'avis aux locataires informant ceux-ci de
ce que le prénommé assumerait le service de conciergerie à compter du 1
er
décembre 2007 (pièce 107). Que ce service ait mal fonctionné ne ressort pour le surplus
d’aucune pièce ou témoignage, comme l’ont relevé les premiers juges. Les appelants
ne peuvent en particulier pas se prévaloir des diverses photographies figurant au dossier, dès
lors que celles-ci ne sont pas datées et qu'en conséquence rien n'indique qu'elles n'attestent
pas d'un état de fait ancien ou d'un état de fait très ponctuel.
Mal fondé, le moyen
des appelants doit être rejeté.
3.2
Les appelants prétendent ensuite qu’une
odeur d’égout était présente dans leur logement et dans l’immeuble. Ils en
veulent pour preuve les déclarations du témoin [...], membre de la Commission de salubrité,
selon lesquelles il avait constaté le 25 janvier 2011 une forte odeur d’égout dans la
salle de bains. Ils invoquent également le courrier électronique que ce témoin a envoyé
le 26 janvier 2011 à leur conseil (pièce 16), dans lequel cette même odeur est relatée.
Cette circonstance a été retenue par les premiers juges, qui ont toutefois considéré
que les appelants n’avaient pas avisé les intimés avant la fin du bail survenu le 28
février 2011. Les appelants ne font pas valoir qu’ils auraient avisé les intimés
du défaut précité postérieurement au 25 janvier 2011. Ils soutiennent en revanche
qu’un tel avis avait été donné par lettre de leur conseil du 29 octobre 2010 (pièce
12). Or, rien de tel ne ressort de ce courrier. Certes, les appelants ont-ils demandé dans cette
correspondance qu'il soit remédié à tous les défauts mentionnés dans le courrier
du 17 mars 2009 adressé à la gérance [...] qu'ils ont d'ailleurs joint en annexe. Toutefois,
les intimés avaient admis en 2009, suite à ce courrier, l'existence d'odeurs d'égout dans
l'appartement litigieux et avaient chargé l'entreprise [...]SA d'y remédier dans le courant
de l'automne, ce qui avait donné lieu à une facture du 8 octobre 2009. II faut en effet admettre
que l’intervention de cette entreprise, dont la facture d’un montant de 2’233 fr. 80
fait état d’une modification de la dérivation des eaux usées de la douche, était
bien en relation avec l’odeur signalée par les appelants, comme indiqué par les intimés.
Cela étant, si les appelants avaient entendu se plaindre ultérieurement de cette odeur, il
leur aurait incombé de saisir à nouveau les intimés et d'indiquer expressément que
cette odeur persistait, démarche qu’ils n’ont pas établie.
Le
moyen des appelants est infondé.
3.3
Les appelants reprochent également aux premiers
juges, qui avaient admis l’existence d’infiltrations d’air et d’eau par les fenêtres,
d’avoir nié l’existence de nuisances y relatives restreignant l’usage du logement
dans une mesure de 5% au moins. Les appelants se bornent toutefois à invoquer des photographies
(pièces 5 et 6), qui, si elles permettent bien de constater la présence d’humidité
à certains endroits sur les fenêtres, ne suffisent pas à établir une diminution de
jouissance notable. Quant aux témoignages de [...], ancienne gérante, et de [...], ancienne
locataire, autant qu’ils ont été relatés en pages 8 et 9 du jugement, ils ne permettent
pas de dire en quoi la jouissance des locaux aurait été amoindrie, pas davantage que le rapport
établi par l’expert [...] (pièce 103).
C’est ainsi à juste titre que les premiers juges ont retenu l’existence d’un défaut
mineur.
3.4
Les appelants prétendent encore que l’existence
de nuisances sonores a été niée à tort dès lors qu’ils ont établi
avoir appelé la police à ce sujet à cinq reprises.
Il est vrai que figurent au dossier des rapports de police établis à la suite de demandes
d’intervention formées par les appelants à cinq reprises en 2010 et 2011. A une seule
reprise toutefois du tapage nocturne a été constaté le 23 octobre 2010, alors que lors
de quatre autres interventions les 11 juin, 12 novembre 2010, 27 mars et 12 avril 2011, rien n’a
été constaté, si ce n’est un claquement de porte le 11 juin 2010. Dans ces conditions,
on ne saurait se contenter des plaintes émises par les appelants pour retenir l’existence
de nuisances sonores réduisant notablement la jouissance des locaux.
Mal fondé, le moyen des appelants doit être rejeté.
4.
a)
Les appelants contestent que les "traces
sèches" visibles sur plusieurs murs et plafonds ainsi que le défaut d’étanchéité
des fenêtres puissent être considérés comme de menus défauts. Il s’agit
selon eux de défauts de moyenne importance qui, pris dans leur ensemble, justifieraient une réduction
de loyer bien supérieure aux 5% retenus par les premiers juges.
b)
Faute de définition légale, la notion de défaut doit être rapprochée de l'état
approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée, au sens de l'art. 256
al. 1 CO; elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu
(ATF 135 III 347 c. 3.2 ; TF 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 c. 2.2).
Le
défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépendra des circonstances
du cas particulier; il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge
et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (TF 4A_281/2009 du 31 juillet 2009 c. 3.2;
TF 4C.387/2004 du 17 mars 2005 c. 2.1; TF 4C.368/2004 du 21 février 2005 c. 4.1). L'objet de référence
est celui sur lequel le locataire peut sincèrement compter d'après le contenu du contrat, car
le défaut se définit comme l'absence d'une qualité dont l'existence avait été
promise ou à laquelle la partie contractante pouvait s'attendre selon les règles de la bonne
foi (TF 4C.288/2005 du 9 décembre 2005 c. 2.1.1; Tercier/Favre/Bugnon, Les contrats spéciaux,
Zurich 2009, n. 2061, p. 304; Higi, Zürcher Kommentar, Zurich 1994, n. 17 ad art. 256 CO et n. 27
ss ad art. 258 CO). Le défaut peut être esthétique, le locataire étant en droit d'escompter
que l'apparence de la chose louée corresponde à des standards normaux (TF 4C.527/1996 du 29
mai 1997 c. 3a et réf. citées, publié in SJ 1997 p. 661; TF 4C.377/2004 du 2 décembre
2004 c. 2.1).
Selon
les art. 259a al. 1 let. b et 259d CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220), en cas d’apparition
de défauts de la chose louée qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n’est
pas tenu de remédier à ses frais, et lorsque ces défauts entravent ou restreignent l’usage
pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction
proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut
et jusqu’à l’élimination de ce dernier. Parmi les défauts qui surviennent
pendant la durée du bail, la loi distingue, d'une part, les menus défauts, à la charge
du locataire (art. 259 CO) et, d'autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts
graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier, la remise
en état de la chose, la réduction du loyer et les dommages-intérêts (TF 4C.288/2005
du 9 décembre 2005 c. 2.1..1; TF 4C.368/2004 du 21 février 2005 c. 4.1). La doctrine est partagée
en ce qui concerne les menus défauts. D’après certains auteurs, ils ne justifient aucune
réduction dans la mesure où ils n’affectent pas l’usage des locaux (Lachat, Le
droit du bail, Lausanne 2008, p. 226 s. et réf. citées; Commentaire SVIT, Le droit suisse du
bail à loyer, Lausanne 2011, n. 64 ad Remarques préliminaires aux art. 258 – 259i CO,
p. 201), alors que pour d’autres, seuls ceux qui relèvent du devoir d’entretien et de
réparation du locataire au sens de l’art. 259 CO ne sont pas couverts par l’art. 259d
CO (Higi, op.cit., n. 8 ad art. 259 d et réf. citées).
Selon
le Tribunal fédéral, pour qu’une réduction de loyer soit justifiée, l’objet
remis à bail doit être affecté d’un défaut de moyenne importance au moins.
Un tel défaut restreint l’usage convenu, sans l’exclure ni l’entraver considérablement.
Un défaut de moyenne importance justifiant une réduction de loyer peut résulter de deux
cas de figure: soit l’usage de la chose louée est restreint dans une mesure de l’ordre
de 5 % au moins, soit un défaut mineur se prolonge sur une longue période sans que le bailleur,
informé, ne prenne les mesures nécessaires, de sorte qu’une atteinte à la jouissance
de la chose louée doit être admise (ATF
135 III 345, c. 3.2, CdB 2009, p. 83; TF 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 c. 3.3 et 3.6, CdB 2004, p. 33).
La réduction de loyer que peut exiger le
locataire en application de l'art. 259d CO doit être proportionnelle au défaut et se détermine
par rapport à la valeur objective de l'objet sans défaut; elle vise à rétablir l'équilibre
des prestations entre les parties (ATF 126 III 388 c. 11c). En principe, il convient de procéder
selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat
de vente: la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective
sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le
calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, notamment lorsque le défaut est de moyenne importance.
Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience
générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral
(TF 4A_222/2012 du 31 juillet 2012 c. 2.2; ATF 130 III 504 c. 4.1).
A titre d'exemple, le
Tribunal fédéral a admis une réduction de 2% pour un défaut esthétique, soit
une moquette endommagée à l'entrée d'un immeuble qui n'avait pas été changée
malgré les demandes répétées des locataires (TF 4C.97/2003 précité, CdB
2004, p. 33). Une réduction de loyer de 5% a été admise par la jurisprudence vaudoise
pour des cas de traces de moisissures sur un mur (CREC I 18 août 2011/222 c. 3 c/bb); d'un four
inutilisable (CREC I
1
er
octobre 2009/501 c.3); de défaut d'accès
motorisé à l’entrée d’une école privée (CREC I 22 août 2012);
de bruit et d'odeur causés par les usagers d’un centre de formation qui fumaient durant les
pauses au pied de l'immeuble (CREC I 28 mars 2012/29 c.5). Dans le canton de Genève, la Cour de
justice a admis une diminution de loyer de 5% dans la cas d'un appartement où la porte palière
n'était pas étanche aux fuites d'air et où le papier peint devait être refait dans
une pièce secondaire (salle de jeux) (ACJC/1007/2009 du 7 septembre 2009, http://justice.geneve.ch/jurisprudence/Fiches/tableau_259d_co.html).
c)
En l’espèce, les premiers juges
n’ont pas nié l’existence de défauts justifiant une réduction de loyer mais
s’en sont tenus à une réduction globale de 5%, ce qui s’avère adéquat.
Ils ont considéré que les défauts étaient mineurs dès lors que les "taches
sèches" étaient purement esthétiques et n'affectaient aucune pièce à vivre
et que le défaut d'isolation d'une partie des fenêtres ne rendait pas le séjour dans certaines
pièces de l'appartement inconfortable. Les appelants ne font que substituer leur point de vue à
cette appréciation sans démontrer en quoi elle serait inappropriée. En particulier, ils
n'expliquent pas en quoi ces défauts seraient susceptibles de restreindre notablement l'usage de
la chose louée.
Vu ce qui précède, ce moyen être rejeté.
5.
Les appelants demandent également une réduction supplémentaire de 15% pour les mois de
juillet à septembre 2009 en raison de l'exploitation du "Bed & Breakfast".
En l'espèce, les premiers juges ont considéré que les allées et venues à des
heures tardives occasionnées par l'exploitation du "Bed & Breakfast" justifiaient
une diminution de loyer supplémentaire de 5%, ce qui apparaît approprié.
Au surplus, les appelants n'exposent pas pour quels motifs une diminution de loyer supérieure devrait
être accordée. Ils citent bien un cas où le Tribunal des baux a admis une diminution de
loyer de 10 à 20 % pour des nuisances répétées provenant d'un locataire (Droit du
bail 2005 n° 11 p. 27). Toutefois, ce cas concerne des nuisances (dégâts dus à l'écoulement
d'eau, accueil de personnes douteuses, tapage diurne et nocturne, hurlements dans les escaliers, émanations
d'odeurs nauséabondes, aboiements d'un gros chien, injures et menaces de mort) qui sont sans commune
mesure avec celles découlant de l'exploitation du "Bed & Breakfast"
Mal fondé, le moyen des appelants doit également être rejeté.
6.
En conclusion, l'appel doit être rejeté dans la procédure de l'art 312 al. 1 CPC et le
jugement entrepris confirmé.
Les
frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 804 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [Tarif
du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge des appelants,
solidairement entre eux (art. 106 al. 3 CPC).
Il
n’y a pas lieu d’allouer de dépens, dès lors que les intimés n'a pas été
invités à se déterminer sur l'appel et n’ont donc pas encouru de frais pour la procédure
de deuxième instance (cf. art. 95 al. 3 CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L'appel est rejeté.
II.
Le
jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 804 fr. (huit cent quatre francs), sont mis à la charge des appelants B.L.________
et A.L.________, solidairement entre eux.
IV.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
5 décembre 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Pierre-Alain Killias (pour A.L.________ et B.L.________),
‑
Me Sébastien Pedroli (pour P.________ et T.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, au :
‑
Tribunal des baux.
Le greffier :