vd_findinfo · HC / 2015 / 350 · 2015-04-22 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, CAS CLAIR | 257d CO, 266l CO, 266n CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 22.04.2015 HC / 2015 / 350

TRIBUNAL
CANTONAL
JL14.050718-150347
187
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
22 avril 2015
__________________
Composition
:               M.
Colombini
,
président
M.
Abrecht et Mme Courbat, juges
Greffière
:              Mme
Choukroun
*****
Art.
257d CO; 257 al. 1, 312 al. 1 CPC
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
L.________
,
à [...], locataire, contre l’ordonnance rendue le 18 février 2015 par la Juge de paix
des districts du Jura – Nord vaudois et du Gros-de-Vaud dans la cause divisant l’appelant
d’avec
A.W.________
et
B.W.________
,
tous deux à [...], bailleurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 18 février 2015, la Juge de paix des districts du Jura – Nord vaudois et
du Gros-de-Vaud a ordonné à L.________ de quitter et rendre libres pour le mercredi 18 mars
2015 à midi les locaux occupés dans l’immeuble sis [...], à [...] (appartement de
3,5 pièces au rez-de-chaussée, garage, jardin et cabanon de jardin) (I), dit qu’à
défaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix est
chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution
forcée de la présente décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin
l’ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique de concourir
à l’exécution forcée de la présente décision, s’ils en sont requis
par l’huissier de paix (III), arrêté à 300 fr. les frais judiciaires, qui sont compensés
avec l’avance de frais de la partie bailleresse (IV), mis les frais à la charge de la partie
locataire (V), dit qu’en conséquence la partie locataire remboursera à la partie bailleresse
son avance de frais à concurrence de 300 fr. et lui versera la somme de 600 fr. à titre de
dépens, à savoir en remboursement de ses débours nécessaires et à titre de défraiement
de son représentant professionnel (VI) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VII).
En droit, le premier juge a considéré que le congé signifié le 2 octobre 2014 pour
le 30 novembre 2014 était valable au regard de l’art. 257d CO (Code des obligations du 30
mars 1911 ; RS 220), dès lors que le locataire ne s'était pas acquitté du montant
de 2'780 fr., représentant les loyers dus pour les mois de juillet et août 2014, dans le délai
comminatoire de trente jours fixé le 22 août 2014 par les bailleurs, et que l’on se trouvait
en présence d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC (Code de procédure civile
du 19 décembre 2008 ; RS 272). L'expulsion du locataire devait ainsi être prononcée
en procédure sommaire.
B.
Par acte daté du 26 février 2015 mais
remis à la poste le 27 février suivant, L.________ a formé appel contre cette ordonnance,
concluant à ce qu’un délai supplémentaire pour vider son appartement lui soit accordé,
en raison de son hospitalisation. Il a joint une attestation établie le 25 février 2015 par
la Dresse [...], médecin assistante au Service de psychiatrie générale du CHUV, sur le
site de [...] à [...].
Les intimés n’ont pas été invités à se déterminer sur l’appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
Le 8 juillet 2013, les bailleurs A.W.________ et B.W.________, d’une part, et le locataire L.________,
d’autre part, ont signé un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de 3,5
pièces au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [...], à [...], et comprenant un garage,
un jardin ainsi qu’un cabanon de jardin. Le loyer mensuel s'élève actuellement à1’650
fr., charges comprises, payable d’avance et par mois.
2.
Par lettres recommandées du 22 août 2014, les bailleurs ont mis le locataire en demeure de
s'acquitter des loyers échus des mois de juillet et août 2014, respectivement pour l’appartement
et pour le garage, dans un délai de trente jours, faute de quoi le contrat de bail serait résilié
de manière anticipée, en application de l’art. 257d CO.
3.
Le 2 octobre 2014, constatant que l'arriéré de loyer réclamé n'avait pas été
payé, les bailleurs ont résilié le contrat de bail avec effet au 30 novembre 2014. Le
locataire n’a pas contesté cette résiliation.
4.
Le 12 décembre 2014, les bailleurs ont saisi le Juge de paix d'une requête d'expulsion en cas
clair pour défaut de paiement du loyer, précisant qu’au jour de la requête, les
loyers des mois de juillet à novembre 2014 ainsi que l’indemnité d’occupation illicite
de décembre 2014 demeuraient impayés.
5.
Une audience s’est tenue le 11 février 2015 devant la Juge de paix.
En droit
:
1.
a)
Le litige porte sur le bien-fondé d'une
ordonnance d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyers (art. 257d CO). Pour déterminer
quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse,
calculée selon le droit fédéral.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le litige porte sur la question de savoir
si les conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur
litigieuse correspond au dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet
loué au cas où lesdites conditions ne seraient pas réalisées; le dommage correspond
à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement perdue jusqu'à ce qu'un
prononcé d'expulsion soit rendu dans une procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre
2014 c. 2.1; TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 c. 1.2.2, non publié à l’ATF 138 III 620).
Cette période, qui commence à courir dès la date fixée pour l’expulsion dans
l’ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin au moment où la partie bailleresse
obtient un prononcé d’expulsion en procédure ordinaire, comprend ainsi le temps nécessaire
pour que l’instance d’appel statue – après avoir recueilli les déterminations
de la partie bailleresse – par un arrêt motivé, puis que la partie bailleresse introduise
une nouvelle demande en procédure ordinaire, que celle-ci soit instruite et aboutisse enfin à
un prononcé d’expulsion. Compte tenu de ces éléments, on devrait ainsi pouvoir partir
du principe que la durée prévisible ne sera, en règle générale, pas inférieure
à un an (CACI 28 janvier 2015/52 c. 1a).
En l'espèce, le loyer mensuel étant de 1’650 fr., charges comprises, la valeur litigieuse
est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte (art. 308 al.
2 CPC).
b)
L’ordonnance ayant été rendue en procédure sommaire, le délai d’appel
est de dix jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 314 al. 1 CPC).
L’appel, déposé le 27 février 2015, a été formé en temps utile (art.
311 a. 1 CPC), par une partie ayant un intérêt à l’appel (art. 59 al. 2 let. a CPC),
de sorte que l’appel est recevable.
2.
a)
L’appel peut être formé pour
violation du droit et pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon la
jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure sommaire
pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer les faits sur la base
des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi; la production de pièces
nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF
4A_312/2013 du
17 octobre 2013 c. 3.2; TF
4A_420/2012 du 7 novembre 2012 c. 5; CACI
25
novembre 2014/607 c. 3a ; CACI 6 mars 2014/102 c. 2b; CACI 10 juin 2013/289
c.
4a; CACI 6 mai 2013/237 c. 5a).
b)
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits
sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance, bien
que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient à l’appelant de démontrer
que ces conditions sont réalisées, de sorte que l’appel doit indiquer spécialement
les faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon
lui (JT 2011 III 43 et les réf. citées).
c)
En l’espèce, l’appelant produit une nouvelle pièce, soit un certificat établi
le 25 février 2015 par la Dresse [...], médecin assistante au Service de psychiatrie générale
du CHUV.
On peut se demander si la jurisprudence qui prohibe la production de pièces nouvelles citée
ci-dessus vaut également lorsque les
novas
sont produites par le locataire qui entend contester l’existence d’un cas clair. La
ratio
de cette jurisprudence est en effet qu’il est loisible à la partie, si elle s’y croit
fondée, d’introduire une nouvelle requête devant le même juge de paix sur la base
des novas (TF 4A_420/2012 déjà cité, SJ 2013 I 129), ce qui ne vaut évidemment pas
pour le locataire expulsé en cas clair. La question peut cependant être laissée ouverte,
dès lors que l’appelant fait valoir qu’il est hospitalisé depuis le 27 janvier
2015 – soit avant qu’il ne se présente à l’audience du 18 février 2015
devant le premier juge – sans exposer en quoi les conditions de l’art. 317 CPC seraient réalisées.
Par conséquent, faute d’avoir été produite en première instance, cette pièce
est irrecevable.
3.
L’appelant fait valoir qu’il est hospitalisé
à Cery depuis le 27 janvier 2015 et qu’il est dans l’impossibilité de libérer
son appartement pour le 18 mars 2015.
a)
Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a
du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut
lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement
dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les
baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement
dans ce délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d’habitation
ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum
de trente jours pour la fin du mois (al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé
dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et
devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir
la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c.
4), cela même si l'arriéré avait finalement été payé (TF, arrêt du
27 février 1997 in Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss.). A cet égard, des motifs humanitaires
n'entrent pas en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils
ne sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à
loyer (TF, arrêt du 27 février 1997 précité c. 2b p. 68 ; TF 4A_252/2014
du 28 mai 2014 c. 4.2 ; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006 c. 3.2.1 ; Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., 2008, note infrapaginale 117 p. 820). Ils peuvent cependant être pris en compte au stade
de l'exécution forcée, en application du principe général de la proportionnalité.
Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que
relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF
117 Ia 336 c. 2b). La jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous l'empire de l'ancien droit
cantonal abrogé par l'entrée en vigueur du CPC que, sauf cas particulier, un délai de
libération des locaux de quinze à vingt jours était admissible (Guignard, in Procédures
spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 2 ad art. 17 aLPEBL, p. 196 et références).
b)
En l’espèce, l’appelant ne conteste pas que les conditions posées par l’art.
257d CO étaient réalisées. Il ne conteste pas avoir eu connaissance de la sommation du
22 août 2014 et de la résiliation du 2 octobre 2014. Il ne conteste pas non plus que l’entier
de l’arriéré de loyer pour les mois de juillet et août 2014 n’avait pas été
payé à l’échéance du délai comminatoire de trente jours fixé dans
l’avis du 22 août 2014.
Les intimés étaient ainsi en droit, le 2 octobre 2014, de résilier le bail pour le 30
novembre 2014, conformément à l’art. 257d al. 2 CO, et c’est à raison que
le premier juge a constaté la validité du congé et ordonné les mesures d’exécution
sollicitées (art. 236 et 237 CPC). Cela étant, rien ne permet de remettre en cause l’ordonnance
entreprise, d’autant que l’appelant a bénéficié
de
facto
d’un délai supplémentaire
pour libérer son appartement en raison de l’effet suspensif lié à l’appel.
4.
Compte tenu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté selon le mode procédural
de l’art. 312 al. 1 CPC et l’ordonnance confirmée.
Le délai de libération des locaux étant échu du fait de l’effet suspensif accordé
à l’appel, il convient de renvoyer la cause au premier juge pour qu’il fixe à l’appelant
un nouveau délai pour libérer les locaux litigieux.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 3 et 69
al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]),
seront mis à la charge de l’appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance, les intimés
n’ayant pas été invités à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge de l’appelant L.________.
IV.
La cause est renvoyée au Juge de paix des districts du Jura-Nord vaudois et du Gros-de-Vaud pour
fixer à L.________, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés
pour notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu’il occupe
dans l’immeuble sis [...] à [...] (appartement de 3.5 pièces + garage + jardin + cabanon
de jardin).
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
23 avril 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. L.________,
‑
M. Jacques Lauber, aab, (pour A.W.________ et B.W.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix des districts du Jura – Nord vaudois et du Gros-de-Vaud.
La greffière :