vd_findinfo · HC / 2012 / 101 · 2012-02-09 · fr

LOYER, DEMEURE DU DÉBITEUR, RÉSILIATION IMMÉDIATE, PROCÉDURE SOMMAIRE | 257d CO, 257 CPC

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 09.02.2012 HC / 2012 / 101

TRIBUNAL
CANTONAL
JL11.041297-120086
65
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
9 février 2012
__________________
Présidence
de               M.
COLOMBINI, président
Juges
:              M.
Abrecht et Mme Kühnlein
Greffier
:
Mme              Logoz
*****
Art.
257al. 1 et 3 CPC; 257d, 271 al. 1 let. e CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
G.________
,
à Montréal (Canada), requérant, contre l'ordonnance rendue le 23 décembre 2011 par
le Juge de paix du district du Jura-Nord vaudois dans la cause divisant l'appelant d’avec
A.K.________
,
à Yvonand, et
B.K.________
,
à Yvonand, intimés, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par prononcé du 23 décembre 2011, notifié aux parties le même jour et reçu par
l'appelant le 3 janvier 2012, le Juge de paix du district du Jura-Nord vaudois n'est pas entré en
matière sur la requête d'expulsion du 18 octobre 2011 (I), a arrêté à 300 fr.
les frais judiciaires de la partie bailleresse (II), mis les frais à la charge de la partie bailleresse
(III), dit qu'il n'était pas alloué de dépens (IV) et rayé la cause du rôle
(V).
En droit, le premier juge a considéré que l'avis comminatoire adressé aux intimés
ne permettait pas de déterminer quel était le mois qui était impayé, ce qui impliquait
que la partie locataire n'avait d'autre choix que de vérifier les paiements de tous les loyers échus
en 2010. Il a estimé qu'en présence d'un avis comminatoire peu clair, qui pourrait justifier
l'annulation de la résiliation de bail, il convenait de ne pas entrer en matière sur la requête
en protection des cas clairs,  dès lors qu'il n'était pas possible de rejeter la requête.
B.
Par appel motivé du 11 janvier 2012 adressé
à la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal, G.________ a conclu, à titre principal, à
la réforme du prononcé précité en ce sens que les parties soient condamnées
à quitter le bien loué, soit une villa de six pièces sur trois étages sise [...]
à [...] et toutes dépendances, vides et en parfait état de propreté, dans les dix
jours suivant l'entrée en force de la décision, et d'en remettre les clés au requérant
(I). Si les parties adverses ne quittaient pas ledit logement dans les dix jours suivant l'entrée
en force de la décision, le requérant serait habilité à recourir à la force
publique aux frais des parties adverses pour vider les lieux (II), les frais et dépens étant
mis à leur charge (III).
Les intimés n'ont pas été invités à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de la décision attaquée complétée
par les pièces du dossier :
1. G.________ est propriétaire de la villa sise [...], à [...] (feuillet n° [...] du registre
foncier).
Par contrat de bail à loyer du 29 avril 2004 et débutant le 1
er
août 2004, le prénommé, représenté par la X.________, a loué cette villa
à A.K.________ et B.K.________ pour un loyer mensuel de 1'300 francs.
Le bail se terminait le 1
er
octobre 2005 et se renouvelait aux mêmes conditions pour douze mois, et ainsi de suite de douze
mois en douze mois, sauf avis de résiliation reçu au moins quatre mois à l'avance pour
la prochaine échéance.
2. Par prononcé de mesures protectrices de l'union conjugale rendu le 30 juin 2010, le Président
du Tribunal civil d'arrondissement de la Broye et du Nord vaudois a ratifié pour valoir prononcé
de mesures protectrices de l'union conjugale la convention signée le 3 juin 2010 par les époux
A.K.________ et B.K.________, modifiant le chiffre II du prononcé du 29 janvier 2010, et dont la
teneur est la suivante :
"(…) La jouissance du domicile conjugal est attribuée depuis le 1
er
mai 2010 à A.K.________, qui en paiera le loyer et les charges."
3. Par courrier recommandé du 18 février 2011, notifié respectivement à A.K.________
et à A.K.________, N.________ leur a communiqué un état de leur compte au 18 février
2011, ayant la teneur suivante :
Date
Libellé
Débit
Crédit
31/12/2010
01/01/2011
07/01/2011
01/02/2011
09/02/2011
Solde
à nouveau
Appel
JANVIER
Virt
du 07/01/2011 A.K.________
Appel
FEVRIER
Virt
du 09/02/2011 A.K.________
1'300.00
1'300.00
1'300.00
1'300.00
1'300.00
Solde
Frais
de relance
1'300.00
22.00
Total
dû
1'322.00
Ce courrier renfermait en outre la signification qu'à défaut de paiement dans les 30 jours,
le bail serait résilié pour la fin du mois suivant (art. 257d CO [Code des obligations du 30
mars 1911; RS 220]) et que leur expulsion serait, le cas échéant, requise.
B.K.________ a reçu l'avis comminatoire le 22 février 2011.
A.K.________ a été avisé de la réception de cet avis comminatoire le 21 février
2011, mais ne l'a pas réclamé durant le délai de garde de la poste.
4. Faute de paiement dans le délai imparti, G.________, représenté par N.________, a notifié
le 28 avril 2011, respectivement à B.K.________ et à A.K.________, la résiliation de leur
bail avec effet au 31 mai 2011.
5. Par acte du 18 octobre 2011 adressée à la Justice de paix des districts du Jura-Nord Vaudois
et du Gros-de-Vaud, G.________ a requis, dans la procédure applicable aux cas clairs, l'expulsion
de A.K.________ et B.K.________ pour non-paiement du loyer.
6. A l'audience du Juge de paix du district du Jura-Nord Vaudois du 16 décembre 2011, le requérant
a produit un extrait de compte adressé le 20 octobre 2011 à A.K.________ et B.K.________, récapitulant
tous les encaissements et facturations comptabilisés au cours de l'année 2010 pour la location
de la villa .
En droit
:
1.
a)
Depuis l'entrée en vigueur le 1
er
janvier 2011 du CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272), les recours sont
régis par le droit en vigueur au moment de la communication de la décision aux parties (art.
405 al. 1 CPC). La date d'envoi par le tribunal est déterminante, à l'exclusion de la date
de réception par l'une ou l'autre des parties (ATF 137 III 130). En l'occurrence, la décision
querellée a été notifiée le 23 décembre 2011 aux parties de sorte que les voies
de droit sont régies par le CPC.
b)
Sont notamment attaquables par la voie de l'appel les décisions finales et les décisions incidentes
de première instance dans les causes non patrimoniales (art. 308 al. 1
er
let.a CPC) ou dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). L'art.
319 let. a CPC ouvre la voie subsidiaire du recours contre les décisions finales, incidentes et
provisionnelles de première instance qui ne peuvent pas faire l'objet d'un appel. Savoir si une
décision sera susceptible d'appel ou de recours stricto sensu dépendra ainsi de la valeur litigieuse
et de la nature desdites décisions. A cet égard, l'art. 236 CPC dispose qu'une décision
est finale si elle met fin au procès soit en tranchant le fond, soit en raison d'un motif de procédure
(Tappy, Les voies de droit du nouveau CPC, in JT 2010 III 119), fût-ce in limine litis (Rétornaz,
L'appel et le recours, in Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, 2010,
p. 357).
En l'espèce, le premier juge, statuant sur une requête dans la procédure applicable aux
cas clairs, a rendu une décision de non-entrée en matière en application de l'art. 257
al. 3 CPC. Le caractère final d'une telle décision peut prêter à discussion. Avec
Tappy (CPC commenté, n. 6 ad art. 236 CPC), on admettra que la non-entrée en matière met
fin au procès pour un motif assimilable au sens large à une irrecevabilité (cf. à
cet égard également Bohnet in CPC commenté, n. 23 ad art. 257 CPC, qui est d'avis que
le juge doit refuser d'entrer en matière et déclarer la demande irrecevable si le juge considère
que la protection ne peut pas être accordée) et que cette décision est ainsi susceptible
d'appel si la cause est non patrimoniale ou que la valeur litigieuse atteint 10'000 fr. ou de recours
stricto sensu dans le cas contraire.
c)
En cas de litige portant sur la résiliation d'un bail, la valeur litigieuse se détermine selon
le loyer dû pour la période durant laquelle le contrat subsiste nécessairement, en supposant
que l'on admette la contestation, et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé
aurait pu être donné ou l'a été effectivement. En principe, la durée déterminante
pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de
trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation
(TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1).
En l'espèce, le loyer mensuel s'élève à 1'300 fr. par mois de sorte que la limite
de 10'000 fr. fixée par l'art. 308 al. 2 CPC est sans conteste atteinte. La voie de l'appel est
dès lors ouverte.
d)
L'appel s'exerce en principe dans un délai de trente jours (art. 311 CPC). Le délai d'appel
est toutefois de dix jours dans toutes les décisions rendues en procédure sommaire (art. 314
al. 1 CPC). Pour déterminer quel est le délai d'appel applicable, il convient donc de qualifier
la procédure en vertu de laquelle la décision attaquée a été rendue
En l'espèce, le bailleur a requis l'application de la procédure dans les cas clairs (art. 257
CPC) et le premier juge en a fait application. Une telle procédure étant sommaire, le délai
d'appel est de dix jours.
Interjeté en temps utile par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC) et
dûment motivé (art. 311 al. 1 CPC), l'appel est ainsi formellement recevable.
2.
a)
L'appel peut être formé pour violation
du droit ou constatation inexacte des faits (art. 310 CPC).
L'autorité d'appel peut ainsi revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité
ou d'appréciation laissée par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant
appliquer le droit d'office conformément au principe général de l'art 57 CPC. Son pouvoir
d'examen est plein et entier (Hohl, Procédure civile, t. II, 2
ème
éd., 2010, n° 2396 p. 435; Spühler, Basler Kommentar, n° 1 ad art. 311 ZPO, qui parle
de "vollkommenes Rechtsmittel").
L'instance d'appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière; elle contrôle librement
les constatations de fait et l'appréciation des preuves de la décision de première instance
(Hohl, op. cit., n° 2399 p. 435).
b)
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits
sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant
cumulatives (art. 317 al. 1 CPC).
En l'espèce, l'appelant n'invoque ni ne produit de faits et moyens de preuves nouveaux de sorte
qu'il n'y a pas lieu d'examiner si les conditions de l'art. 317 CPC sont réalisées.
3.
L'appelant reproche au premier juge de ne pas
être entré en matière sur la requête d'expulsion alors qu'à réception de
la mise en demeure, les locataires étaient en mesure d'identifier la dette à éteindre
pour éviter la résiliation de leur contrat de bail à loyer.
a/a)
Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après
la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires
échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à
défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours
au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute
de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat;
les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai
de congé minimum de trente jours pour la fin du mois (al. 2).
Il appartient au bailleur qui entend se prévaloir d'une résiliation extraordinaire pour défaut
de paiement d'apporter la preuve que les conditions sont réalisées (Guignard, in Procédures
spéciales vaudoises, n. 4 ad art. 14 LEPBL p. 192).
Selon la jurisprudence, la sommation de payer du bailleur, au sens de l'art. 257d al. 1
er
CO, doit être claire et précise sans qu'il soit cependant nécessaire d'indiquer le montant
impayé de manière chiffrée. Il suffit que l'objet de la mise en demeure soit déterminable
sans discussion (TF 4A_296/2008 du 29 juillet 2008 p. 8, CdB 2009 p. 8; TF 4A_299/2011 du 7 juin 2011
c. 4). Cela peut intervenir soit par l'indication d'un montant d'arriéré précis, pour
autant, dans ce dernier cas, que le locataire ne risque pas de se voir imposer la justification du paiement
de tous les loyers déjà échus, sous prétexte que l'un d'entre eux n'aurait, selon
le bailleur, pas été réglé (TF, arrêt du 14 juin 2000, CdB 2000, pp. 107 ss.,
spéc. p. 109; CREC I 1
er
avril 2011/120 c. 4 et réf.; Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., 2008, p. 666). Est inefficace le congé donné alors que la sommation ne satisfait
pas aux exigences de clarté et de précision (TF 4A_ 134 /2011 du 23 mai 2011 c. 3). Il importe
dès lors peu que les intimés n'aient pas saisi la Commission de conciliation dans le délai
de l'art. 273 al. 1 CO, la nullité ou l'inefficacité pouvant en principe être constatés
en tout temps – même à défaut de saisine de l'autorité de conciliation dans
le délai légal - par toute autorité valablement saisie, soit essentiellement l'autorité
chargée de prononcer l'expulsion (ATF 121 III 156 c. 1c; TF 4 C.430/2004 du 8 février 2004,
SJ 2005 I 310 c.3.2.1).
a/b)
Aux termes de l'art. 257 CPC, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque l'état
de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé (al. 1 let.
a) et que la situation juridique est claire (al. 1 let. b). Cette procédure est exclue lorsque l'affaire
est soumise à la maxime d'office (al. 2). Enfin, le tribunal n'entre pas en matière sur la
requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée (al. 3).
La procédure du cas clair est une procédure sommaire qui permet d'obtenir rapidement une décision
sur le fond. Les règles des art. 252 à 256 CPC sont applicables. Le juge ne peut pas refuser
de se saisir, mais il doit rendre une décision définitive rapidement. Si les conditions de
l'expulsion sont remplies, il donne l'ordre au locataire d'évacuer les lieux. Si le locataire conteste
la résiliation du bail et rend vraisemblable ses allégations, le tribunal n'entrera pas en
matière. Le bailleur devra alors ouvrir devant le tribunal compétent une action en expulsion
selon la procédure simplifiée des art. 243ss CPC (Hohl, op. cit., n. 1454, p. 263).
La protection dans les cas clairs est soumise aux conditions suivantes (cf. Message du Conseil fédéral
du 28 juin 2006, FF 2006 p. 6959; Sutter-Somm/Lötscher, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung,
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger Hrsg, p. 1468 ss; JT 2011 III 146) :
- Les faits ne sont pas litigieux. Si le défendeur conteste les faits ou oppose une exception à
la prétention du demandeur, la protection dans les cas clairs peut plus difficilement être
accordée. Pour le défendeur, il suffit de démontrer la vraisemblance des objections; des
allégations dénuées de fondement ne sauraient toutefois faire obstacle à un procès
rapide. De plus, le demandeur peut réfuter les objections qui lui sont opposées en démontrant
qu'elles ne sont pas pertinentes ou qu'elles sont inexactes.
- Les faits sont susceptibles d'être immédiatement prouvés. En principe, la preuve est
rapportée par titre (art. 254 al. 1 CPC). Toutefois, d'autres moyens de preuve sont recevables si
leur administration ne retarde pas sensiblement la procédure (art. 254 al. 2 let. a). Il faut que
la preuve complète puisse être apportée avec ces moyens de preuve limités. Autrement
dit, le juge doit être convaincu que l'état de fait est suffisamment établi avec les moyens
de preuve à disposition et que d'autres moyens de preuve ne changeraient rien au résultat.
- La situation juridique est claire. Tel est le cas lorsque, sur la base d'une doctrine ou d'une jurisprudence
éprouvée, la norme s'applique au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente
(ATF 118 II 302 c. 3; JT 2011 III 146).
b)
Le premier juge a estimé qu'il ne pouvait entrer en matière sur la requête d'expulsion
en application de la procédure en protection des cas clairs dans la mesure où l'avis comminatoire
envoyé aux intimés n'indiquait pas clairement quel était l'arriéré de loyer
impayé, de sorte qu'ils n'avaient d'autre choix que de vérifier les paiements de tous les loyers
échus en 2010. Il a en outre considéré que la production du relevé de compte du 20
octobre 2011 ne changeait en rien l'appréciation de la situation dès lors que c'est bien l'avis
comminatoire qui doit indiquer clairement quel est l'objet de la mise en demeure et qu'il n'était
pas possible de compenser un manque de clarté de l'avis comminatoire par l'envoi d'un relevé
de compte, ce d'autant plus quand ce relevé était envoyé huit mois après l'avis comminatoire
comme en l'espèce.
c)
En l'espèce, il est exact que les intimés, à réception de l'avis comminatoire, pouvaient
aisément déterminer quel montant était encore dû, soit 1'300 francs. Par contre,
l'avis n'indique pas à quel mois ce montant correspond, seule une mention "solde à nouveau
au 31 décembre 2010" y figurant. D'après l'appelant, il s'agit nécessairement du
mois de décembre 2010. On ne saurait cependant suivre ce raisonnement. Sur le même document
figurent les libellés "solde à nouveau", "Appel JANVIER" et "Appel
FEVRIER". A la lecture de cet avis, le locataire ne doit pas nécessairement comprendre que
le mois de décembre 2010 est en souffrance, mais plutôt qu'après imputation, l'intégralité
des loyers dus depuis le début du bail le 1
er
août 2004 n'a pas été réglée.
Il ressort d'une pièce produite en cours de procédure, soit l'extrait de compte du 20 octobre
2011 pour la période du 1
er
janvier 2010 au 31 décembre 2010, laquelle n'a que peu de force probante, que les intimés ont
régulièrement payé leur loyer et qu'au moment de la mise en demeure, seul le loyer de
décembre 2010 était encore dû. Il n'en demeure pas moins qu'à réception de l'avis,
les intimés n'avaient pas d'autre choix que de vérifier les paiements de tous les loyers échus
au 31 décembre 2010 pour savoir lequel n'avait pas été versé, ce qui n'est pas admissible
au regard de la jurisprudence précitée. Pour ce motif, l'avis comminatoire ne peut mentionner
un solde reporté sans indication du mois en souffrance et c'est à bon droit que le premier
juge a refusé d'entrer en matière.
Mal fondé, le moyen doit être rejeté.
4.
L'appelante soutient encore qu'une requête d'expulsion qui aurait été admise sous l'empire
de l'ancien droit doit nécessairement aboutir à une ordonnance d'expulsion lorsque le juge
de paix est saisi d'une requête en cas clairs à forme de l'art. 257 CPC, sous peine d'inciter
les bailleurs à saisir systématiquement le Tribunal de baux par voie de mesures provisionnelles
en évacuation, alors même que telle n'était pas la volonté du législateur lorsqu'il
a élaboré l'art. 5 al. 1
er
ch. 30 CDPJ (Code de doit privé judicaire vaudois du 12 janvier 2010, RSV 211.02).
La décision du premier juge comme le présent arrêt reposent sur une jurisprudence constante
de la Chambre des recours, élaborée sous l'empire de la LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme), abrogée par le CDPJ entré
en vigueur le 1
er
janvier 2010. L'appelant ne saurait dès lors prétendre que c'est en raison d'exigences supplémentaires
liées à l'art. 257 CPC et non souhaitées par le législateur qu'il se voit refuser
l'expulsion en procédure sommaire.
Le moyen est mal fondé et doit être rejeté.
5.
En conclusion, l'appel doit être rejeté
dans la procédure de l'art. 312 al. 1 CPC et le prononcé confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (art. 62 al. 3 et 69
TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5]) sont mis à la charge
de l'appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n'y pas lieu à l'allocation de dépens de deuxième instance, les intimés n'ayant
pas été invités à déposer une réponse.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le prononcé est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (cent francs), sont
mis à la charge de l'appelant G.________.
IV.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
10 février 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. Christophe Savoy (pour G.________),
‑
M. A.K.________,
-
Mme B.K.________.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Le greffier :