vd_findinfo · HC / 2025 / 177 · 2025-04-08 · fr

CAS CLAIR, DEMEURE DU DÉBITEUR, BAIL À LOYER, EXPULSION DE LOCATAIRE, SOMMATION, COMPENSATION DE CRÉANCES, FICTION DE LA NOTIFICATION, PRINCIPE DE LA RÉCEPTION | 120 al. 1 CO, 257d al. 1 CO, 257d al. 2 CO, 138 al. 3 let. a CPC (CH), 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile HC / 2025 / 177

TRIBUNAL
CANTONAL
JL23.047421-240376
158
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
8 avril 2025
__________________
Composition
:               Mme
Crittin
Dayen
, présidente
MM.
Stoudmann et de Montvallon, juges
Greffière
:              Mme
Ayer
*****
Art.
257d al. 1 et 2 CO ; art. 257 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
N.________
SA
, à [...], requérante, contre la décision
rendue le 19 février 2024 par la Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant l’appelante
d’avec
K.________
Sàrl
,
B.________
,
tous deux à [...], et
X.________
,
à [...], intimés, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par décision du 19 février 2024, adressée aux parties pour notification le 5 mars 2024,
la Juge de paix du district de Lausanne (ci-après : la juge de paix ou la première juge)
a déclaré irrecevable la requête d’expulsion en cas clairs déposée le
1
er
novembre 2023 par la bailleresse N.________ SA contre les locataires K.________ Sàrl, B.________
et X.________ (I), a arrêté les frais judiciaires à 780 fr. et les a compensés avec
l’avance de frais de la partie bailleresse (II), a mis ces frais judiciaires à la charge de
cette dernière (III), a dit que la partie bailleresse verserait aux locataires K.________ Sàrl
et B.________, solidairement entre eux, la somme de 3'500 fr. à titre de dépens (IV), a dit
qu’il n’était pas alloué de dépens au locataire X.________ (V) et a rejeté
toutes autres ou plus amples conclusions (VI).
En droit, après avoir constaté l’existence d’un contrat de bail à loyer au
sens des art. 253ss CO (loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse [livre
cinquième : Droit des obligations] ; RS 220), la conformité des avis comminatoires aux réquisits
de l’art. 257d CO et l’absence de paiement des loyers dus à hauteur de 18'200 fr., dans
le délai imparti de 30 jours, la première juge a relevé qu’aucun des locataire n’avait
retiré tant les avis comminatoires que les avis de résiliation qui leur avaient été
notifiés par plis recommandés. Elle a considéré que la situation juridique relative
à la notification desdits avis n’était pas claire et partant la validité du congé
également, dès lors, d’une part, qu’on pouvait se demander si les locataires devaient
s’attendre à cette notification compte tenu de la procédure en annulation de congé
qu’ils avaient ouverte devant l’autorité de conciliation et qui avait été
suspendue pour permettre des pourparlers, et, d’autre part, que lesdits avis n’avaient pas
été adressés au conseil des locataires qui avaient élu domicile en l’étude
de celui-ci et alors que la bailleresse avait connaissance depuis longtemps de la constitution de ce
mandataire avec qui de nombreux échanges étaient intervenus. En outre, la première juge
a considéré que les locataires avaient invoqué en temps utile la compensation avec le
dommage consécutif aux défauts de la chose loué. A cet égard, elle a relevé
que si les locataires n’avaient pas eu la possibilité de faire valoir la compensation dans
le délai comminatoire, cette situation était imputable à la bailleresse qui n’avait
pas adressé les avis comminatoires au conseil des locataires, lequel n’avait pas pu respecter
le délai. Elle a par ailleurs considéré que les locataires avaient indiqué ne pas
avoir pu exploiter les locaux durant plusieurs semaines et que se posait la question de la bonne foi
de la bailleresse, ce qui excluait l’application de la procédure en cas clairs. La première
juge a relevé qu’une convention avait été signée les 1
er
et 9 septembre 2022 et qu’une indemnité avait été accordée par la bailleresse
aux locataires ensuite de différents problèmes d’odeurs et de dégâts des eaux
survenus jusque-là. Les problèmes ayant perduré, ce dont la bailleresse avait connaissance
en raison des plaintes régulières de ses locataires, il n’apparaissait pas non plus invraisemblable
qu’un impact négatif sur l’exploitation de leur restaurant leur ait causé un dommage.
Il a ainsi été retenu que le dommage invoqué en compensation par les locataires n’était
pas dépourvu de vraisemblance. La première juge a donc considéré que la requête
déposée le 1
er
novembre 2023 par la bailleresse était irrecevable, les conditions requises par l’art. 257
CPC n’étant pas réalisées.
B.
a)
Par acte déposé le 18 mars 2024,
N.________ SA (ci-après : l’appelante) a interjeté appel de cette décision,
concluant en substance, principalement, à l’admission de sa requête en cas clairs, à
la confirmation de la validité de la résiliation de bail notifiée le 26 septembre 2023
aux locataires K.________ Sàrl, B.________ et X.________ (ci-après : les intimés),
à la confirmation de l’échéance du bail au 31 octobre 2023 et au prononcé de
l’expulsion des intimés, avec suite de frais et dépens. Subsidiairement, l’appelante
a conclu à l’annulation de la décision entreprise.
b)
Le 23 mai 2024, les intimés ont déposé une réponse, concluant, avec suite de frais
et dépens, au rejet de l’appel, et ont produit une pièce.
c)
Le 30 mai 2024, l’appelante a déposé une réplique spontanée, comportant des
nova
,
et a maintenu les conclusions prises dans son appel. A l’appui de son acte, elle a produit huit
pièces sous bordereau.
d)
Le 6 juin 2024, X.________ a été invité à se déterminer sur l’appel. Ce
pli n’a pas été réclamé et X.________ n’a pas procédé dans
le délai imparti.
e)
Les intimés ont déposé des déterminations spontanées le 17 juin 2024.
f)
Par avis du 4 juillet 2024, le Juge délégué de la Cour de céans (ci-après :
le juge délégué) a informé les parties que la cause était gardée à
juger, qu’il n’y aurait pas d’autre échange d’écritures et qu’aucun
fait ou moyen de preuve nouveau ne serait pris en compte.
g)
Par courrier du 16 juillet 2024, les intimés ont déposé des
nova
ainsi que des pièces sous bordereau.
h)
Faisant suite à un courrier de l’appelante du 17 décembre 2024, le juge délégué
l’a informée que, compte tenu de la clôture de l’instruction, cette écriture
ne serait pas versée au dossier.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de la décision complétée
par les pièces du dossier :
1.
Les parties sont liées par un contrat de
bail signé le 15 décembre 2020, lequel porte sur des locaux commerciaux d’environ 456
m
2
sis [...] à [...], destinés à l’exploitation d’un restaurant-bar, dont le
loyer mensuel était échelonné de la manière suivante :
«
[…]
6.1
Le présent contrat est un bail échelonné qui se divise comme suit :
Dès
le 1
er
mars 2021, le loyer sera de CHF 8'000.- + 1'100.- de charges, soit CHF 9'100.- (voir article 6.2)
Dès
le 1
er
juin 2022, le loyer sera de CHF 10'000.- + 1'100.- de charges, soit CHF 11'100.-
Dès
le 1
er
juin 2024, le loyer sera de CHF 12'100.- + 1'110.- de charges, soit CHF 13'100.-
6.2
Afin d’aider le locataire dans le démarrage de son activité, le bailleur lui accorde
une réduction de loyer, sur le loyer net, de Fr. 5'500.- et cela jusqu’au 31 mai 2021 […]
».
2.
a)
Par courrier recommandé du 25 avril 2022,
l’appelante a, par l’intermédiaire de la gérance D.________ SA (ci-après :
la gérance), adressé un avis comminatoire aux intimés pour les arriérés de loyer
des mois d’octobre 2021 à avril 2022. Ledit courrier a mis en demeure les intimés de
s’acquitter, dans un délai de trente jours, d’un montant total de 22'700 fr., faute
de quoi le bail serait résilié pour défaut de paiement, conformément à l’art.
257d CO.
b)
Par courriers des 23 et 25 mai 2022, les intimés K.________ Sàrl et B.________ ont, par l’intermédiaire
de leur conseil, demandé à la gérance de surseoir à la mise en demeure du 25 avril
2022, afin d’envisager des pourparlers transactionnels. Ils ont en outre invoqué expressément
la compensation entre le montant objet de la mise en demeure et le dommage dont ils se prévalaient,
qui n’était – selon eux et après une première estimation sommaire –
pas inférieur à 200'000 francs.
c)
Par courrier recommandé du 7 juin 2022, l’appelante a, par l’intermédiaire de sa
gérance, signifié aux intimés que le contrat de bail relatif aux locaux litigieux était
résilié pour le 31 juillet 2022.
3.
a)
Le 7 juillet 2022, les intimés K.________ Sàrl et B.________ ont déposé une requête
de conciliation auprès de la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du
district de Lausanne (ci-après : la Commission de conciliation) concluant à la nullité,
subsidiairement à l’annulation de la résiliation du 7 juin 2022 pour le 31 juillet 2022.
A l’appui de leur requête, ils ont expliqué que, dès le début du bail, des
odeurs nauséabondes étaient apparues de manière récurrente dans l’immeuble,
ainsi que divers dégâts d’eau en raison de la vétusté des canalisations, ce
qui avait gravement entravé leur activité commerciale. Ils ont précisé avoir subi
un dommage qui pouvait être chiffré au minimum à 140'000 fr., l’établissement
ayant dû être fermé durant près d’un mois à la demande de l’appelante
pour effectuer les travaux nécessaires.
b)
Le 18 juillet 2022 et compte tenu des pourparlers ayant cours entre les parties, la Commission de conciliation
a accepté de suspendre la cause jusqu’au 30 septembre 2022.
c)
Ces pourparlers ont abouti à la signature d’une convention le 1
er
septembre 2022 par les intimés K.________
Sàrl et B.________ et le 9 septembre 2022 par l’appelante – l’intimé X.________
n’ayant pas participé à la procédure eu égard à sa déclaration de
rompre ses engagements envers ses colocataires – dont le contenu est le suivant :
«
Article
I
A
la suite des différents problèmes d’odeurs et de dégâts d’eau rencontrés
dans les locaux, le bailleur accorde une indemnité, à bien plaire et pour solde de tout compte,
de 68.75% sur les loyers du 1er juin 2021 au 1er juin 2022, soit au total CHF 66'000. Les charges restent
dues.
Sont
compris dans l’indemnité :
-
la consommation d’électricité
suite à la pause du déshumidificateur du 23 juillet au 30 août 2021.
-
les 28 jours de fermeture suivants :
o
du 19 au 27 juillet 2021 ;
9 jours.
o
du 12 au 31 décembre 2021 ;
19 jours en tenant compte des jours de fermeture du restaurant.
Article
II
Les
parties conviennent que la résiliation de bail est suspendue jusqu’au 31 mars 2023. Si les
loyers sont régulièrement acquittés dans l’intervalle, elle sera purement et simplement
retirée et le bail se poursuivra aux mêmes conditions.
Il
est précisé qu’un avenant sera cas échéant établi à cette date, afin
de sortir X.________ du bail, qui sera au besoin remplacé par un autre garant.
Article
III
Les
parties conviennent que le solde de loyer dû après réduction de loyer en raison des divers
défauts survenus à ce jour dans l’objet loué se porte à CHF 40'700, valeur
au 30 septembre 2022.
Ce
montant sera versé dans les 3 jours dès la signature de la présente convention.
A
défaut de paiement du montant précité, la résiliation sera maintenue, la convention
sera caduque, chaque partie reprenant sa liberté d’action.
Article
IV
Les
parties conviennent de reporter les clauses d’échelonnement comme suit :
Le
loyer mensuel net est fixé à 3'600.-- jusqu’au 31 décembre 2022.
Dès
le 1
er
janvier 2023, le loyer mensuel net se portera à CHF 8'000.--
Dès
le 1
er
juin 2024, le loyer mensuel net se portera à CHF 10'000.--
Dès
le 1
er
juin 2025, le loyer mensuel net se portera à CHF 12'000.--
Article
V
La
bailleresse confirme que le sinistre a été annoncé à son assurance. Elle communiquera
le numéro de sinistre à K.________ Sàrl et B.________ et transmettra le tableau établi
s’agissant de la perte d’exploitation à l’assurance et autorise les locataires
à prendre contact avec celle-ci au besoin.
Si
l’assurance entre en matière la bailleresse s’engage à verser l’entier de
l’indemnité qu’elle recevra [recte : à] K.________ Sàrl et B.________. Dans
le cas où l’assurance ne devrait pas verser d’indemnité, ceux-ci renoncent à
se retourner contre la bailleresse et à lui réclamer une indemnité supplémentaire
à la réduction de loyer convenue dans le cadre de la présente convention et/ou à
formuler toute autre prétention, s’agissant des défauts survenus à ce jour.
N°
de sinistre [...] suite dégâts des eaux : 337668/21
N°
de sinistre [...] suite odeurs : 4233151/21
Article
VI
La
bailleresse entreprendra encore les travaux suivants pour remettre en état l’objet loué,
notamment au niveau -1 : (sol, tuyauterie et plafond).
Article
VII
Si
un repreneur susceptible de fournir les garanties nécessaires devait être intéressé
par l’objet loué, même avant le 31 mars 2023, la bailleresse ne s’opposera pas
au transfert de bail, aux conditions légales.
Article
VIII
La
présente convention sera soumise à la ratification de l’autorité de conciliation,
dans le cadre du dossier ouvert sous numéro de référence [...]. Les parties sollicitent
la suspension de la cause jusqu’au 31 mars 2023. En cas de bonne exécution de la convention
conformément au chiffre I ci-dessus, le congé sera retiré et la cause deviendra sans objet.
Chaque
partie supporte ces propres frais et honoraires.
Article
IX
Pour
le surplus, le bail conclu entre les parties le 10 décembre 2020 se poursuit aux mêmes conditions ».
d)
Le 13 septembre 2022, la Commission de conciliation a accepté de prolonger la suspension de la cause
jusqu’au 31 mars 2023.
4.
a)
Le 23 novembre 2022, l’intimé B.________
a informé la gérance que des odeurs d’égouts étaient réapparues dans les
locaux.
b)
A la demande de la bailleresse, l’entreprise P.________ SA est intervenue entre les mois d’octobre
et décembre 2022 pour résoudre le problème.
c)
Par courrier du 11 janvier 2023, le conseil des intimés a informé la gérance de la réapparition
des odeurs d’égouts dans le restaurant, ce qui entravait gravement l’exploitation des
locaux. Un délai au 26 janvier 2023 a ainsi été imparti à l’appelante pour
procéder aux mesures de réparation nécessaires, faute de quoi les futurs loyers seraient
consignés.
d)
Le 18 janvier 2023, le conseil de l’appelante a répondu qu’un test « fumée »
avait été réalisé le 21 décembre 2022 et qu’une inétanchéité
avait été constatée sur la canalisation, la réparation ayant été immédiatement
effectuée. Il a relevé que, pour l’appelante, le problème avait donc été
résolu. Il a ajouté que, s’agissant du délai imparti au 26 janvier 2023, il faudrait
beaucoup plus de temps pour investiguer et déceler la cause, puis la solutionner, s’il y avait
un problème qui persistait, au vu de l’historique du dossier et de tout ce qui avait été
déjà entrepris par l’appelante. Le conseil de l’appelante a enfin souligné
que les loyers devaient être régulièrement payés, les conditions d’une consignation
n’étant pas réunies.
e)
Par courrier du 23 janvier 2023, le conseil des intimés a indiqué au conseil de l’appelante
que les odeurs étaient toujours présentes et qu’une nouvelle fuite d’eau était
récemment apparue. Il a ajouté que les intimés étaient disposés à leur
impartir un délai au 24 février 2023 pour traiter cette problématique, faute de quoi les
futurs loyers seraient bien consignés.
f)
Par courrier du 31 janvier 2023, le conseil de l’appelante a contesté l’existence d’une
nouvelle fuite d’eau, expliquant que, selon l’entreprise P.________ SA, cette eau résiduelle
provenait du lavage à grande eau du sol ou de certains appareils, le problème venant donc du
comportement des intimés et n’était ainsi pas constitutif d’un défaut de la
chose louée.
g)
Le 21 février 2023, le conseil de l’appelante a écrit au conseil des intimés que
le problème d’odeurs était considéré comme réglé et qu’il y
n’y avait pas de raison valable de consigner le loyer, dans la mesure où cela faisait plus
de trois semaines que les intimés n’avaient plus évoqué ledit problème. Il
a ajouté qu’afin de terminer les travaux entrepris, l’appelante devait intervenir sur
une grille du sol au niveau -2 et que, pour ce faire, les intimés devaient enlever les revêtements
de sol à leurs frais. Il a en outre précisé qu’un nouveau test « fumée
» avait été réalisé le février 2023 et qu’une inétanchéité
apparaissait au niveau de l’installation de la plonge et de la tireuse à bière, mettant
ainsi les intimés en demeure d’entreprendre les travaux nécessaires d’ici la fin
du mois de mars 2023.
h)
N’ayant pas reçu de réponse à son courrier du 21 février 2023, le conseil de
l’appelante a réécrit le 22 mars 2023 au conseil des intimés, indiquant partir de
l’idée que le problème d’odeurs était définitivement réglé,
vu l’absence de nouvelle plainte à cet égard depuis la fin du mois de janvier 2023. Il
a ajouté que l’appelante proposait de réaliser les travaux mentionnés dans son précédent
courrier lors de la fermeture estivale de l’établissement.
i)
Par courrier du 31 mars 2023, le conseil des intimés a indiqué que ces derniers contestaient
être responsables du ruissellement d’eau, expliquant ne pas effectuer de lavage à grande
eau. Il a en outre relevé que la problématique d’odeurs persistait, joignant un courriel
reçu le 9 mars 2023 d’un prestataire des intimés précisant notamment que «
[ses] clients se plaign[ai]ent
de l’odeur de la salle du bas
», que
«
malgré l’utilisation
de désodorisant l’odeur d’égout nauséabonde persist[ait] et gên[ait]
[ses] participants
» et que «
cela
fai[sait] maintenant plusieurs éditions que ce problème persist[ait] et n’évolu[ait]
pas malgré de nombreuses remarques à ce sujet
». Il a néanmoins expliqué que les intimés souhaitaient poursuivre des discussions
amiables et suggéré ainsi que les parties se rencontrent sur place au mois d’avril 2023,
afin de discuter d’une solution.
j)
Le 4 avril 2023, la Commission de conciliation a accepté, à la demande des intimés, de
prolonger la suspension de la cause jusqu’au 31 mai 2023.
k)
Le 11 avril 2023, le conseil de l’appelante a répondu au courrier du 31 mars des intimés
en s’étonnant de la réapparition du prétendu problème d’odeurs, lequel
n’avait pas été signalé immédiatement après le courriel du 9 mars 2023.
Il a ajouté que les intimés n’avaient pas répondu à la demande de l’appelante
qui voulait terminer les travaux entrepris en intervenant sur une grille de sol au niveau -2. S’agissant
des écoulements, il a rappelé que, selon l’entreprise P.________ SA, ceux-ci-ci étaient
dus à des infiltrations d’eau superficielles qui ruisselaient sur le pourtour de la conduite
d’écoulement et ressortaient au plafond du niveau -1. Il a indiqué ne pas voir la pertinence
d’une rencontre sur place sauf pour discuter de la fin du bail.
l)
Les locataires n’ayant pas donné suite à la correspondance précitée, le conseil
de l’appelante leur a indiqué, par courrier du 5 mai 2023, que le problème d’odeurs
était considéré comme définitivement réglé. Il a ajouté rester dans
l’attente de nouvelles concernant les travaux que l’appelante souhaitait pouvoir terminer
sur la grille du sol au niveau -2.
5.
a)
Le 30 mai 2023, une séance s’est
tenue dans les locaux loués en présence de toutes les parties.
b)
A la demande des intimés, la Commission de conciliation a accepté, le 5 juin 2023, de prolonger
la suspension de la cause jusqu’au 30 août 2023.
c)
A
la suite de la séance du 30 mai 2023, l’appelante a entrepris de nouveaux travaux d’assainissement
des canalisations des locaux au niveau -2. Ces travaux se sont déroulés entre le 26 juin et
le 17 juillet 2023.
d)
Par échanges de courriels du 13 juillet 2023, les intimés ont informé la gérance
que, durant les travaux, des souris se promenaient dans le restaurant. La gérance a répondu
qu’elle avait mandaté une société pour résoudre ce problème. Les intimés
ont ensuite relevé qu’il était impossible pour eux de travailler dans de telles conditions,
ajoutant déjà subir les préjudices des deux autres étages fermés, et être
obligés de fermer le dernier étage à cause des souris. Une entreprise de nettoyage est
intervenue le 18 juillet 2023, puis une nouvelle fois durant la semaine du 24 juillet 2023, dès
lors que les travaux avaient provoqué beaucoup de poussière.
6.
a)
Par courriers recommandés du 9 août
2023, l’appelante a, par l’intermédiaire de sa gérance, adressé un avis comminatoire
pour les arriérés de loyer des mois de juillet et août 2023 aux trois intimés, à
l’adresse des locaux litigieux, à l’intimé X.________ à son adresse privée
et à l’adresse des locaux litigieux, ainsi qu’à l’intimé B.________
à son adresse privée et à l’adresse des locaux litigieux. Ces avis ont mis en demeure
les intimés de s’acquitter, dans un délai de trente jours, du montant total de 18'200
fr., et les a informés qu’à défaut de paiement dans le délai imparti, le bail
serait résilié conformément à l’art. 257d CO.
b)
Ces cinq courriers recommandés n’ont pas été retirés par les intimés et
ont été retournés à la gérance.
7.
a)
Le 29 août 2023, le conseil des intimés
a sollicité auprès de la Commission de conciliation une prolongation de la suspension de la
cause jusqu’au 31 octobre 2023, ce qui a été accepté.
b)
Le même jour, le conseil des intimés
a adressé un courrier au conseil de l’appelante lui indiquant que, depuis les derniers travaux
entrepris, les odeurs n’étaient pas réapparues, relevant qu’il convenait toutefois
d’attendre la période hivernale pour s’assurer que la problématique était
réglée. Il a ajouté que de nombreux dégâts avaient été causés
durant lesdits travaux, précisant que la télévision avait été cassée à
cause de la poussière, que la peinture et le papier-peint avaient été abîmés
et même arrachés à certains endroits et que des câbles électriques avaient été
endommagés. Il a relevé que l’exploitation des locaux n’avait pas été
possible pendant plusieurs semaines, ce qui avait causé un dommage considérable aux locataires.
Il a par ailleurs expliqué que ces derniers avaient rencontré le responsable des sinistres
auprès de l’assurance K.________ qui leur avait indiqué n’être absolument
pas au courant de la situation, alors que l’appelante s’était engagée, dans le
cadre de la convention signée les 1
er
et 9 septembre 2022, à signaler la problématique à cette assurance. Le conseil des intimés
a invité l’appelante à lui proposer quelques dates pour une nouvelle séance.
c)
Par courrier du 6 septembre 2023, le conseil de l’appelante a répondu au conseil des intimés
que des entreprises allaient être mandatées pour la remise en état des défauts consécutifs
aux travaux, relevant néanmoins que ces derniers n’avaient jamais été signalés
auparavant. Il a en outre affirmé que l’appelante avait fait le nécessaire auprès
de la K.________.
d)
Le 7 septembre 2023, le conseil des intimés a indiqué au conseil de l’appelante que celle-ci
ne pouvait pas ignorer la situation, puisqu’elle avait elle-même procédé aux travaux.
e)
Par courrier du 15 septembre 2023, le conseil de l’appelante a répondu que le fait d’entreprendre
des travaux ne signifiait aucunement qu’on pouvait deviner qu’il y avait des défauts
en résultant. Il a en outre relevé qu’aucun des défauts invoqués n’avait
empêché l’exploitation des locaux. Il a enfin précisé que trois entreprises
avaient été mandatées pour procéder aux réparations.
f)
Le 22 septembre 2023, le conseil des intimés a indiqué qu’il convenait que les parties
parviennent à trouver une solution concertée et qu’il serait à cet effet utile de
mettre sur pied une nouvelle séance de discussion, demandant ainsi à l’appelante de lui
proposer quelques dates pour ce faire.
8.
a)
Les intimés ne se sont jamais acquittés
des loyers dus pour les mois de juillet et août 2023, faisant l’objet des mises en demeure
du 9 août 2023.
b)
Faute de paiement dans le délai comminatoire imparti le 9 août 2023 aux intimés, l’appelante
leur a signifié, par cinq avis recommandés du 26 septembre 2023, adressés de la même
manière que les mises en demeure du 9 août 2023, que le contrat de bail était résilié
pour le 31 octobre 2023.
c)
Ces cinq courriers recommandés n’ont pas été réclamés par les intimés
et ont été retournés à l’expéditeur.
9.
a)
Le 18 octobre 2023, l’intimé B.________
a adressé un courriel à la gérance, l’informant du retour des odeurs. Le lendemain,
la gérance lui a répondu qu’un sanitaire allait passer.
b)
Une nouvelle rencontre entre les parties a
eu lieu le 24 octobre 2023 dans les locaux.
c)
Par courrier du jour-même, le conseil des intimés a indiqué au conseil de l’appelante
que ses mandants avaient reçu, quelques heures après la séance, un courrier daté
de la veille évoquant une résiliation extraordinaire du bail en raison d’un défaut
de paiement du loyer et fixant un état des lieux de sortie le 31 octobre 2023. Il a relevé
que les intimés n’avaient reçu aucune correspondance à ce sujet durant l’été.
Il a ajouté que ses clients invoquaient formellement la compensation, en lien avec les loyers qui
n’auraient pas été acquittés durant l’été, rappelant que l’exploitation
du restaurant n’avait pas été possible en raison des travaux liés au défaut
d’odeurs qui leur avaient causé un dommage supplémentaire, qui pouvait d’ores et
déjà être chiffré à un montant qui n’était pas inférieur à
200'000 francs.
d)
Par courriel du 27 octobre 2023, l’intimé B.________ a indiqué à la gérance
que les odeurs étaient à nouveau présentes et très fortes.
e)
Le 31 octobre 2023, le conseil des intimés a fait suite à son courrier du 24 octobre 2023 et
a requis de l’appelante qu’elle prenne position. Il a en outre estimé que le congé
était nul et indiqué que les intimés ne restitueraient pas les locaux le 31 octobre 2023.
f)
A la demande des intimés,
la Commission de conciliation a accepté,
le 1
er
novembre 2023, de prolonger la suspension de la cause jusqu’au 30 novembre 2023.
10.
a)
Les intimés ne se sont jamais acquittés
des loyers dus pour les mois de septembre et octobre 2023.
b)
Les intimés n’ont jamais procédé à la consignation de leur loyer.
11.
Le 1
er
novembre 2023, l’appelante a déposé une requête d’expulsion en cas clairs
auprès de la juge de paix et a pris, avec suite de frais et dépens, les conclusions suivantes :
«
- I -
Dire
que la résiliation de bail à loyer, notifiée à K.________ Sàrl, B.________ et
X.________, portant sur le local commercial/restaurant de 456 m2 environ répartis sur trois
étages dans l’immeuble sis [...], [...] le 26 septembre 2023 pour le 31 octobre 2023 est valable.
- II –
Dire
que le bail à loyer pour locaux commerciaux liant K.________ Sàrl, B.________ et X.________
à N.________ SA, portant sur le local commercial/restaurant de 456 m2 environ répartis sur
trois étages dans l’immeuble sis [...], a pris fin le 31 octobre 2023.
-  III -
Ordonner
l’expulsion immédiate de K.________ Sàrl, B.________ et X.________ et par conséquent
leur ordonner de quitter et rendre immédiatement libre de tous occupants et de tous biens leur appartenant
le local commercial/restaurant de 456 m2 environ répartis sur trois étages dans l’immeuble
sis [...], [...].
- IV -
Dire
qu’à défaut de quitter volontairement les locaux précités, K.________ Sàrl,
B.________ et X.________ y seront contraints par la force, selon les règles prévues à
l’art. 343 CPC, notamment par des mesures de contrainte telles que l’expulsion, étant
précisé que :
a)
L’exécution aura
lieu par les soins de l’huissier, ou de son remplaçant, sout la présidence du Juge de
paix.
b)
L’office pourra pénétrer
dans les locaux objets de l’ordonnance même par voie d’ouverture forcée. Les agents
publics seront tenus, sur réquisition, de concourir à l’exécution.
- V -
Dire
que K.________ Sàrl, B.________ et X.________ sont les débiteurs, solidairement entre eux,
de N.________ SA de la somme de de CHF 36'400.00 (trente-six mille quatre cents francs) plus intérêts
à 5 % l’an dès le 1
er
septembre 2023 (échéance moyenne).
- VI -
Dire
que K.________ Sàrl, B.________ et X.________ sont les débiteurs, solidairement entre eux,
de N.________ SA de la somme de CHF 9'100.00 (neuf mille cent francs) par mois à titre d’indemnité
d’occupation illicite, dès le 1
er
septembre 2023, chaque montant mensuel de CHF 9'100.00 portant intérêts à 5 % l’an
dès le 1
er
de chaque mois, cela jusqu’au mois durant lequel K.________ Sàrl, B.________ et X.________
auront occupé [le] local commercial/restaurant 456 m2 environ répartis sur trois étages
dans l’immeuble sis [...], [...].
- VII -
Dire
que la décision à intervenir est immédiatement exécutoire nonobstant recours ou appel. ».
12.
a)
Par courriel du 2 novembre 2023, l’entreprise
P.________ SA a informé les intimés qu’elle allait procéder à un nouveau test
« fumée » le 7 novembre 2023.
b)
A la date précitée, le conseil de l’appelante a adressé un courrier au conseil des
intimés indiquant que ces derniers ne s’étaient pas présentés au rendez-vous
avec l’entreprise P.________ SA. Il a précisé que l’appelante considérait
que les travaux effectués étaient concluants et que les problèmes d’odeurs étaient
réglés.
c)
Par courriel du 8 novembre 2023, le conseil des intimés a répondu que l’intimé B.________
avait été présent à l’étage le 7 novembre 2023 et avait reçu un appel
manqué, ajoutant qu’il avait tenté en vain de rappeler la gérance.
d)
Le 10 novembre 2023, le conseil de l’appelante a répondu que les explications des intimés
n’étaient pas plausibles, relevant notamment qu’il avait été frappé en
vain à la porte de l’établissement et constaté qu’il n’y avait aucune
lumière à l’intérieur des locaux.
e)
Par courrier du même jour, le conseil de l’appelante a informé la Commission de conciliation,
ainsi que le conseil des intimés, du fait qu’il y avait eu une nouvelle sommation, puis une
nouvelle résiliation de bail, si bien que la procédure devant ladite commission n’avait
plus d’objet.
f)
Par courriel du 25 novembre 2023, l’intimé B.________ a informé la gérance que l’odeur,
infecte et insupportable, remontait jusqu’à l’étage du haut, l’invitant à
passer le constater par elle-même.
g)
Le 27 novembre 2023, le nouveau conseil des intimés a sollicité la reprise de la cause devant
la Commission de conciliation, estimant que celle-ci avait toujours un objet, puisque les défauts
de la chose louée n’avaient jamais été réglés et que les intimés
devaient être indemnisés.
13.
a)
Le 27 novembre 2023 également, les intimés,
par l’intermédiaire de leur conseil, ont déposé des déterminations par-devant
la juge de paix, concluant, avec suite de frais et dépens, principalement à l’irrecevabilité
de la requête d’expulsion du 1
er
novembre 2023 et, subsidiairement, à son rejet.
b)
L’appelante a déposé une réplique le 6 décembre 2023, maintenant, avec suite
de frais et dépens, les conclusions prises dans sa requête en cas clairs du 1
er
novembre 2023.
c)
Le 20 décembre 2023, l’appelante a adressé un courrier, ainsi qu’un bordereau de
pièces à la première juge.
d)
Le 25 janvier 2024, les intimés ont déposé une duplique confirmant leurs conclusions.
e)
L’appelante a encore déposé des déterminations spontanées le 12 février
2024.
f)
Une audience a eu lieu le 19 février 2024 en présence de A.________, pour la gérance D.________
SA, en qualité de représentante de l’appelante, de l’intimé B.________, de
W.________, en qualité d’associée gérante de l’intimée K.________ Sàrl,
en présence de leurs conseils respectifs. L’intimé X.________ ne s’est pas présenté,
ni personne en son nom, bien que régulièrement cité à comparaître.
A cette occasion, le conseil des intimés a produit une autorisation de procéder délivrée
le 13 février 2024 par la Commission de conciliation. Le conseil de l’appelante a, quant à
lui, produit un extrait de compte débiteurs des intimés, état au 8 février 2024,
dont il ressort que les loyers des mois de juillet, août, septembre et octobre 2023 étaient
impayés par les intimés.
En droit
:
1.
1.1
1.1.1
L’appel est ouvert contre les décisions
finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions
devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al.
2 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]). L’appel, écrit et
motivé, est introduit auprès de l’instance d’appel, soit la Cour d’appel
civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi d’organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]).
Lorsque le litige porte uniquement – tel qu’en l’espèce – sur la question
de savoir si les conditions d’une expulsion selon la procédure en cas clairs sont réalisées,
la valeur litigieuse correspond au retard causé par le recours à la procédure sommaire,
dont il y a lieu en principe de fixer la durée à six mois (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 et
1.2.2, JdT 2019 II 235 ; parmi d’autres : CACI 10 mars 2023/113 consid. 3.1.1).
Lorsque la décision entreprise a été rendue en procédure sommaire, comme c’est
le cas dans la procédure en cas clairs (art. 248 let. b CPC), le délai de recours est de dix
jours (art. 321 al. 2 CPC).
1.1.2
En l’espèce, l’appelante conteste l’irrecevabilité de sa requête d’expulsion
en protection des cas clairs. Compte tenu de la fixation du loyer mensuel à hauteur de 10'000 fr.
dès le 1
er
juin 2024, par convention du 1
er
septembre 2022, la valeur litigieuse, calculée selon les principes énoncés ci-dessus,
est sans conteste supérieure à 10'000 fr., si bien que la voie de l’appel est ouverte.
Par ailleurs, formé en temps utile par des parties ayant un intérêt digne de protection
(art. 59 al. 2 let. a CPC) contre une décision finale de première instance, l’appel est
recevable.
La réponse, déposée
en temps utile (art. 314 al. 1 CPC), est également recevable. Il en va de même de la réplique
spontanée et des déterminations spontanées formées les 30 mai et 17 juin 2024 par
les parties, celles-ci ayant fait usage de leur droit de réplique inconditionnel en temps utile
(cf. TF 5A_755/2022 du 20 février 2023 consid. 3.2 et les réf. citées). Quant à la
question des
nova
,
elle sera examinée ci-dessous (cf.
infra
consid. 3).
1.2
1.2.1
L’appelante prend
deux conclusions en constatation relatives à la validité de la résiliation de bail du
26 septembre 2023 et à la date à laquelle le bail litigieux a pris fin, dont il convient d’examiner
la recevabilité.
1.2.2
Selon l'art. 88 CPC, le
demandeur intente une action en constatation de droit pour faire constater par un tribunal l'existence
ou l'inexistence d'un droit ou d'un rapport de droit. Selon la jurisprudence et conformément à
l'art. 59 al. 2 let. a CPC, une telle action n'est recevable que si le demandeur y a un intérêt
digne de protection. L'action en constatation de droit de l'art. 88 CPC est ouverte si le demandeur a
un intérêt – de fait ou de droit – digne de protection à la constatation immédiate
de la situation de droit. Il découle de la jurisprudence antérieure, toujours applicable sur
ces points, qu'il faut qu'il y ait une incertitude concernant les droits du demandeur, que la suppression
de cette incertitude soit justifiée, en ce sens que l'on ne peut exiger du demandeur qu'il tolère
plus longtemps la persistance de cette incertitude parce qu'elle l'entrave dans sa liberté de décision,
que cette incertitude puisse être levée par la constatation judiciaire et qu'une action condamnatoire
ou une action formatrice, qui lui permettrait d'obtenir directement le respect de son droit ou l'exécution
de son obligation, ne soit pas ouverte (ATF 135 III 378 consid. 2.2 ; TF 4A_688/2016 du 5 avril 2017
consid. 3.1). Il suit de la quatrième condition que l’action en constatation de droit est
subsidiaire par rapport à une action condamnatoire ou une action formatrice (ATF 135 III 378 consid.
2.2 ; TF 4A_688/2016 précité
ibidem
).
1.2.3
En l’occurrence,
l’appelante n’expose aucunement en quoi elle aurait un intérêt juridique à
faire constater la validité de la résiliation du contrat de bail du 26 septembre 2023, ni la
date à laquelle le contrat de bail litigieux a pris fin, soit le 31 octobre 2023. Dans ces conditions,
ces conclusions constatatoires sont irrecevables.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ou constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble
du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées
par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d'office,
conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle contrôle librement l’appréciation
des preuves effectuée par le juge de première instance et vérifie si celui-ci pouvait
admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre
2021 consid. 5.3.1 ; TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid. 3.4).
Sous réserve des vices manifestes, l'application du droit d'office ne signifie pas que l'autorité
d'appel doive étendre son examen à des moyens qui n'ont pas été soulevés dans
l'acte d’appel. Elle doit se limiter aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés
contre la décision de première instance ; l'acte d’appel fixe en principe le cadre des
griefs auxquels l'autorité d’appel doit répondre eu égard au principe d'application
du droit d'office (ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2 ; TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid 4.2
applicable en appel).
3.
3.1
L’appelante fait valoir des
nova
dans sa réplique spontanée du 30 mai 2024. Pièces nouvelles à l’appui, elle
allègue des éléments figurant dans un courrier adressé aux intimés, par l’intermédiaire
de sa gérance, le 26 avril 2024 pour les informer que le loyer était de 11'100 fr. par mois
dès le 1
er
juin 2024, charges comprises, ainsi que dans des courriels des 13, 14 et 15 mai 2024 échangés
au sujet de la notification des courriers recommandés du 26 avril 2024 et de l’usage de la
chose louée. Elle produit également un état de situation des locataires au 1
er
juin 2024.
Dans leur courrier du 16 juillet 2024, les intimés, quant à eux, produisent, à titre de
nova
,
des pièces relatives à des travaux entrepris dans les locaux litigieux durant l’été
2024.
3.2
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont en principe recevables qu’aux conditions de l’art.
317 al. 1 CPC, soit s’ils sont invoqués ou produits sans retard (art. 317 al. 1 let. a CPC)
et ne pouvaient pas être invoqués ou produit en première instance bien que la partie qui
s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (art. 317 al. 1 let. b CPC), ces deux
conditions étant cumulatives (TF 5A_451/2020 du 31 mars 2021 consid. 3.1.1). Dans ce cadre,
il convient de distinguer entre vrais et pseudo
nova
.
Les premiers sont des faits ou moyens de preuve qui sont survenus après la fin des débats principaux
de première instance (art. 229 al. 1 CPC) et leur recevabilité en appel n'est soumise qu'à
la condition de l'allégation immédiate posée par l'art. 317 let. a CPC (TF 4A_76/2019
du 15 juillet 2020 consid. 1.1).
Toutefois, la nature particulière de la procédure sommaire en protection des cas clairs (art.
257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer les faits sur la base des preuves déjà
appréciées par le premier juge saisi. La production de pièces nouvelles est ainsi exclue,
même celles qui sont visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_470/2022 du 4 janvier 2023
consid. 4.1 ; TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid.
5). En ce qui concerne spécifiquement les vrais
nova
(«
echte Noven
»),
le Tribunal fédéral a jugé que le requérant qui avait succombé en première
instance et avait vu sa requête déclarée irrecevable ne pouvait pas produire en appel
des vrais
nova
– notamment des pièces nouvelles – même s'il ne lui était pas possible de
les produire devant le premier juge. Il lui est en revanche loisible d'introduire une nouvelle fois sa
requête en cas clairs devant le premier juge (TF 4A_394/2024 du 18 septembre 2024 consid. 4 ;
TF 4A_470/2022 précité
ibidem
;
TF 4A_420/2012 précité
ibidem
;
CACI 22 janvier 2025/33 consid. 3.1).
Cette interdiction ne saurait toutefois concerner la partie requise, qui n'a pas introduit la requête
d'expulsion. L'art. 317 al. 1 CPC s'applique donc pleinement à la partie locataire qui a été
attraite en première instance par la requête en cas clairs de la partie bailleresse (TF 4A_470/2022
précité
ibidem
; CACI 22 janvier 2025/33 précité
ibidem
).
3.3
En l’espèce, l’appelante n’a donc pas la possibilité de faire valoir des
nova
en procédure d’appel compte tenu de sa qualité de partie requérante en première
instance dans le cadre d’une procédure en protection des cas clairs. Les
nova
et les pièces nouvelles figurant dans sa réplique spontanée du 30 mai 2024 et dans le
bordereau IV du même jour sont par conséquent irrecevables.
S’agissant du courrier des intimés du 16 juillet 2024 et des pièces nouvelles qui y étaient
jointes, ceux-ci concernent de vrais
nova
.
S’ils ont effectivement été allégués par la partie attraite en première
instance, ils ont toutefois été produits après que la cause ait été gardée
à juger par la Cour de céans, ce qui rend leur recevabilité discutable. Compte tenu des
développements qui suivent (cf.
infra
consid. 5, en particulier 5.5), ces faits apparaissent en définitive dépourvus d’influence
sur le sort de la cause, si bien que cette question pourra souffrir de demeurer ouverte.
4.
4.1
L’appelante se prévaut de plusieurs griefs en lien avec une constatation incomplète des
faits au regard des preuves régulièrement offertes devant la première juge et requiert
que l’état de fait de la décision litigieuse soit complété en conséquence.
4.2
4.2.1
Tout d’abord, l’appelante fait valoir que la première juge aurait dû mentionner
que les loyers des mois de juillet et août 2023, objet de la mise en demeure du 9 août 2023,
n’avaient pas été payés, que le loyer et les charges du mois de septembre 2023 n’avaient
pas non plus été payés, que les intimés n’avaient pas consigné leurs loyers
– se référant aux allégués 7, 13 et 14 de sa requête en cas clairs –
et que le relevé produit à l’audience du 19 février 2024 confirmait qu’il
y avait un impayé de quatre mois de loyer à cette époque. L’appelante estime que
ces faits étaient indispensables au traitement de la question de la validité de la résiliation
extraordinaire et anticipée fondée sur l’art. 257d CO.
4.2.2
Ensuite, l’appelante requiert que l’état de fait du jugement soit complété
par l’indication que les plis recommandés du 26 septembre 2023 contenant les formules officielles
de résiliation n’ont pas été retirés par les intimés. A ce titre, elle
se réfère à l’allégué 10 de sa requête en cas clairs, élément
qu’elle a prouvé par la pièce 5 de son bordereau et qui n’a pas été contesté
par les intimés. Au surplus, les intimés ont admis l’allégué 10. L’appelante
considère que l’admission de cet allégué par les intimés établit qu’ils
ont délibérément décidé de ne pas retirer les plis en question.
4.2.3
Ces faits ont été régulièrement allégués et prouvés par l’appelante
en première instance, respectivement les intimés n’ont pas amené la preuve du contraire.
Ces faits étant pertinents et susceptibles d’influencer l’issue du litige, l’état
de fait a dès lors été complété dans la mesure de l’utile. Il a toutefois
été fait exception de la mention que les intimés auraient délibérément
décidé de ne pas retirer les plis recommandés contenant les résiliations de bail.
En effet, les pièces produites et l’admission de l’allégué 10 ne permettant
pas – à l’évidence – de prouver l’intention des intimés en procédant
de la sorte.
4.3
4.3.1
En se fondant notamment sur les pièces produites dans le bordereau III du 20 décembre 2023,
l’appelante entend ensuite faire compléter l’état de fait de la décision entreprise
sur la question de la domiciliation des intimés au moment de la conclusion du contrat de bail litigieux,
sur leurs situations financières, se référant en particulier à leurs extraits de
poursuites respectifs, et sur la cessation de paiement des factures émises par les Services industriels
de […]. L’appelante estime que ces éléments sont nécessaires à l’examen
de la bonne foi des intimés.
4.3.2
L’écriture de l’appelante du 20 décembre 2023 et les pièces produites à
son appui ont été déposées après la réplique du 6 décembre 2023, soit
après la dernière occasion d’allégation à disposition de l’appelante,
mais avant la clôture du double échange d’écritures, soit avant la fin de la phase
d’allégation proprement dite. La recevabilité de cette écriture paraît dès
lors douteuse, quand bien même elle n’avait pas été écartée par la première
juge et que les intimés n’avaient formulé aucune objection lors de son dépôt.
Cette question pourra toutefois souffrir de demeurer ouverte eu égard aux développements ci-dessous
(cf.
infra
consid. 5), ces éléments étant dénués de pertinence pour la résolution
du litige.
5.
5.1
L’appelante invoque une violation des art. 257 CPC et 257d CO.
5.2
5.2.1
La procédure de protection dans les cas clairs prévue à l'art. 257 CPC permet d'obtenir
rapidement une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire
lorsque la situation en fait et en droit n'est pas équivoque (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 ; TF
4A_385/2022 du 14 février 2023 consid. 3.2).
Aux termes de l'art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire de
protection dans les cas clairs lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou peut être immédiatement
prouvé (let. a) et que la situation juridique est claire (let. b). Si ces conditions ne sont pas
remplies, le tribunal n'entre pas en matière sur la requête (art. 257 al. 3 CPC) et la déclare
irrecevable. Il est exclu que la procédure aboutisse au rejet de la prétention du demandeur
avec autorité de la chose jugée (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 140 III 315 consid. 5.2.3
et 5.3).
5.2.2
La recevabilité de la procédure de protection dans les cas clairs est donc soumise à deux
conditions cumulatives.
Premièrement, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le défendeur.
Il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis
sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve est rapportée par
la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. Il ne s'agit pas d'une preuve
facilitée : le demandeur doit apporter la preuve certaine («
voller
Beweis
») des faits justifiant sa prétention
; la simple vraisemblance ne suffit pas. Si le défendeur soulève des objections et exceptions
motivées et concluantes («
substanziiert
und schlüssig
») qui ne peuvent être
écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge,
la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid.
3.2 ; ATF 138 III 620 consid. 5.1.1).
Secondement, la situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose
de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence
éprouvées (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2, 620 consid. 5.1.1 et
728 consid. 3.3). En règle générale (cf. toutefois TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid.
5.4 et les réf. citées), la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme
nécessite un certain pouvoir d'appréciation du juge ou si celui-ci doit rendre une décision
fondée sur l'équité qui intègre les circonstances concrètes (ATF 144 III 462
consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ; TF 4A_273/2012 du 30 octobre
2012 consid. 5.1.2, non publié
in
ATF 138 III 620).
5.2.3
En cas de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou de frais accessoires échus
(par quoi il faut entendre les acomptes provisionnels ou les montants forfaitaires convenus) au sens
de l'art. 257d CO, le bailleur peut requérir, par la procédure de protection dans les cas clairs
de l'art. 257 CPC, aussi bien l'expulsion du locataire (art. 267 al. 1 CO) que le paiement de créances
pécuniaires (TF 4A_234/2022 du 21 novembre 2022 consid. 4).
Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de règlement dans ce délai,
il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations
ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai
fixé, les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant
un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois, cela même si l’arriéré
a été finalement payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les réf.
citées). Si, en revanche, l’une des conditions d’application de l’art. 257d CO
n’est pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat et
alii
,
Le bail à loyer, 2019, n. 2.3.5, p. 879).
5.2.4
En ce qui concerne l'expulsion du locataire, c'est-à-dire la restitution de la chose louée
(art. 267 al. 1 CO), le bailleur doit alléguer et prouver, conformément à l'art. 8 CC
(Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs
de droit ; «
rechtserhebende
Tatsachen
»). L'expulsion du locataire
présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition
du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO ; TF 4A_234/2022 précité consid.
4.1). La demeure du locataire, au sens de l'art. 257d CO, suppose que la créance du bailleur soit
exigible et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une
de ces deux conditions cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au
locataire par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque
le paiement d'une prestation exigible n'est pas encore accompli au terme prévu. Point n'est besoin
d'une interpellation du créancier, à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour
la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1 ; CACI
10 avril 2024/156 consid. 3.3).
Il appartient, en revanche, au locataire d'invoquer les faits dirimants ou destructeurs, en invoquant
des objections ou des exceptions, comme l'extinction de sa dette ou la compensation avec une contre-créance
(TF 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid. 4.2.1).
5.3
5.3.1
Dans un premier motif, l’appelante conteste l’appréciation de la première juge
selon laquelle la notification des avis comminatoires aux intimés laisserait subsister un doute
quant à leur validité.
5.3.2
5.3.2.1
Si le locataire a contesté la résiliation du bail (art. 150 al. 1
in
fine
et 55 al. 1 CPC), le juge doit examiner la
question de la validité de celle-ci à titre préjudiciel, autrement dit vérifier si
les conditions matérielles de l’art. 257d al. 1 et 2 CO sont remplies. Les conditions de l’art.
257 CPC s’appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid.
3.3.1 ; ATF 142 III 515 consid. 2.2.4
in
fine
; ATF 141 III 262 consid. 3.2
in
fine
).
5.3.2.2
La résiliation du bail est une déclaration unilatérale de volonté de l'une des parties
au contrat, qui est soumise à réception. Tant le point de départ de ce délai que
sa computation doivent se faire selon le droit matériel, étant rappelé que les règles
de procédure du CPC ne sont pas applicables pour la computation des délais de droit matériel
(ATF 143 III 15 consid. 4.1 et les réf. citées). Ainsi, la communication de la résiliation
du bail est soumise à la théorie de la réception dite absolue (ATF 140 III 244 consid.
5 ; ATF 137 III 208 consid. 3.1.2 ; ATF 118 II 42 consid. 3 ; ATF 107 II 189 consid. 2). Le point de
départ du délai correspond au moment où la manifestation de volonté (i.e. la résiliation
du bail) est parvenue dans la sphère d'influence («
Machtbereich
») du destinataire ou de son représentant, de telle sorte qu'en organisant normalement ses
affaires, celui-ci est à même d'en prendre connaissance (ATF 137 III 208 consid. 3.1.2). Lorsque
la manifestation de volonté est communiquée par pli recommandé, si l'agent postal n'a
pas pu le remettre effectivement au destinataire (ou à un tiers autorisé à prendre livraison
de l'envoi) et qu'il laisse un avis de retrait (« invitation à retirer un envoi ») dans
sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en
mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait ; il s'agit soit du jour
même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l'on peut
attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon en règle générale le lendemain
de ce jour (ATF 143 III 15 consid. 4.1.1 ; ATF 137 III 208 consid. 3.1.2 ; ATF 107 II 189 consid. 2).
La fiction de notification le 7
e
jour du délai de garde prévue pour les délais de procédure (art. 138 al. 3 let. a
CPC) ne vaut pas pour les délais de droit matériel. Il en va de même de la réserve
faite à l'art. 138 al. 3 let. a CPC, selon laquelle la fiction ne vaut que si le destinataire devait
s'attendre à recevoir une notification (sur cette dernière notion, cf. ATF 138 III 225 consid.
3.1). Le destinataire supporte donc le risque qu'il ne prenne pas ou prenne tardivement connaissance
de la manifestation de volonté de l'expéditeur, par exemple en cas d'absence ou de vacances
(ATF 143 III 15 consid. 4.1.1 ; TF 4A_234/2022 du 21 novembre 2022 consid. 4.1.1 et TF 4A_100/2018 du
5 mars 2018 consid. 7).
Un régime différent, plus favorable au destinataire, est consacré relativement à
deux communications prévues par le droit du bail à loyer. Il s'agit de la communication de
l'avis de majoration du loyer et de la notification de l'avis comminatoire prévu par l'art. 257d
al. 1 CO (ATF 143 III 15 consid. 4.1 ; TF 4A_100/2018 précité consid. 7), lesquelles sont soumises
au principe de la réception dite relative, valable normalement pour le calcul des délais de
procédure (ATF 119 II 147 consid. 2 ; TF 4A_234/2022 précité consid. 4.1.1 ; TF 4A_100/2018
précité consid. 7). Aussi, le délai comminatoire de l'art. 257d al. 1 CO commence à
courir le lendemain du jour où le locataire a reçu l'avis du bailleur (TF 4C.196/2006 du 4
août 2006 consid. 2.1). Si le locataire est absent lors du passage du facteur et que celui-ci dépose
dans sa boîte aux lettres ou sa case postale un avis de retrait indiquant le délai postal de
garde, le délai comminatoire est reçu au moment où le locataire retire effectivement le
pli au guichet de la poste ou le 7
e
et dernier jour du délai de garde postal, si le locataire ne retire pas le pli dans ce délai
(ATF 137 III 208 consid. 3.1.3 ; ATF 119 II 147 consid. 2, JdT 1994 I 205 ; TF 4A_244/2017 du 4
septembre 2017 consid. 5.1 ; Lachat et
alii
,
op. cit
.,
n. 2.2.4, p. 875). Au surplus, la fiction de notification réservée par l'art. 138 al. 3 let.
a CPC est applicable, en ce sens que les parties ont le devoir de se comporter selon les règles
de la bonne foi, c’est-à-dire notamment de veiller à ce que les décisions pertinentes
de la procédure puissent leur être notifiées. Ce devoir naît lors de la création
du lien de procédure et s'applique pour la durée de celle-ci, pour autant que les parties doivent
s'attendre avec une certaine vraisemblance à la notification d'un acte officiel. Celui qui se sait
être partie à une procédure judiciaire et doit dès lors s'attendre à la notification
d'actes officiels, est tenu, de jurisprudence constante, de relever son courrier ou, s'il est absent
de son domicile, de veiller à recevoir néanmoins ce courrier (TF 4A_449/2023 du 2 mai 2024,
consid. 4.2.3).
5.3.2.3
La notification de l’avis comminatoire et celle de la résiliation doivent en principe être
effectuées à l’adresse de l’appartement ou des locaux loués, comme le prévoient
généralement les conditions spécifiques du contrat de bail. Cette adresse de notification
est valable aussi longtemps que le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse au bailleur
(TF 4A_234/2022 précité consid. 4.1.1 ; Higi/Bühlmann,
in
Zürcher Kommentar, 5
e
éd., 2020, n. 38 ad Vorb. ad art. 266-266o CO).
L’art. 257d CO n'exige pas que l'avis comminatoire soit remis en mains propres au locataire. Il
n'y a donc aucune objection à ce que celui-ci se fasse représenter par une personne de son
choix pour recevoir un tel avis («
passive
Stellvertretung
»). Dans ce cas, la
réception, par le représentant, de la manifestation de volonté émanant du tiers produit
les mêmes effets que si cette manifestation était parvenue directement au représenté,
pour autant que la procuration passive délivrée au représentant autorisât ce dernier
à recevoir l'avis correspondant pour le compte du représenté (TF 4A_ 361/2008 du 26 septembre
2008, consid. 2.2.2 ; Gauch/Schluep/Schmid/Heinz, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner
Teil, vol. I, 8
e
éd., n. 1359). Celui qui prétend que la communication faite au représentant liait le représenté
doit prouver, en cas de contestation, que la réception de l'avis comminatoire était couverte
par la procuration donnée au mandataire (cf. Christine Chappuis,
in
Thévenoz/Werro [éd.], Commentaire romand, Code des obligations I, 3
e
éd.,
n. 19 ad art. 32 CO). S'agissant du mandat, son étendue est déterminée, si la convention
ne l'a pas expressément fixée, par la nature de l'affaire à laquelle il se rapporte (art.
396 al. 1 CO).
5.3.3
En l’espèce, il n’est pas contesté que l’appelante a notifié, par courriers
recommandés du 9 août 2023, cinq avis comminatoires aux intimés pour les loyers impayés
des mois de juillet et août 2023, à savoir aux trois locataires intimés à l’adresse
des locaux litigieux, ainsi qu’à l’adresse de domicile des intimés B.________ et
X.________, courriers qui n’ont été retirés par aucun d’entre eux. Il en va
de même des courriers recommandés du 26 septembre 2023 concernant la résiliation du contrat
de bail au moyen des formules officielles, lesquels n’ont pas non plus été retirés
par les intimés.
Ces notifications ont été faites valablement et conformément à l’art. 257d
CO.
Tout d’abord, le fait qu’aucun des trois intimés n’ait retiré les plis qui
leur ont été notifiés en recommandé par l’appelante, que ce soit pour l’avis
comminatoire ou l’avis de résiliation, ne trouve aucune explication rationnelle. En particulier,
les intimés n’ont pas expliqué avoir été dans l’impossibilité de
retirer les plis en question.
Ensuite, c’est à tort que la première juge a retenu que les intimés ne pouvaient
pas s’attendre à recevoir de tels avis. En effet, les intimés avaient déjà
– en avril 2022 – reçu un avis comminatoire, puis une résiliation de bail fondée
sur l’art. 257d CO à la suite du non-paiement de leur loyer. Ils ne pouvaient dès lors
pas ignorer qu’en suspendant à nouveau le paiement de leur loyer, ils s’exposaient à
une nouvelle mise en demeure, puis à une résiliation anticipée du contrat de bail litigieux.
L’argument qui consiste à dire qu’il existait une procédure pendante en annulation
du premier congé devant la Commission de conciliation est vain. En effet, dans le cadre de cette
procédure, les parties ont signé une convention les 1
er
et 9 septembre 2022 réglant le sort des loyers impayés entre le 1
er
juin 2021 et le 1
er
juin 2022 et prévoyant la suspension de la procédure – suspension prolongée jusqu’au
30 novembre 2023 – à la condition que les loyers soient régulièrement acquittés.
Cela étant, les intimés devaient savoir qu’en suspendant à nouveau le paiement de
leurs loyers – en particulier sans procéder à leur consignation – ils s’exposaient
à recevoir un nouvel avis de commination, respectivement un avis de résiliation de la part
de l’appelante.
Enfin, à l’époque des faits, les intimés n’avaient fourni aucun renseignement
à l’appelante quant à l’absence de validité de leur adresse professionnelle
ou privée et ne lui ont donné aucune instruction spécifique en la matière. L’appelante
était par conséquent fondée à notifier les avis comminatoires et les avis de résiliation
tant à l’adresse professionnelle qu’à l’adresse personnelle des intimés,
telle qu’elle en avait l’emploi dans le cadre de leurs relations contractuelles habituelles.
C’est d’ailleurs à tort que la première juge a retenu que l’appelante aurait
dû adresser les avis comminatoires et les avis de résiliation au conseil des intimés en
raison du fait qu’ils avaient élu domicile en son étude. En effet, l’élection
de domicile générale figurant dans la procuration donnée à un avocat ne saurait influer,
sans autre directive particulière, sur les relations ordinaires des parties pour ce qui n’a
pas trait au procès en cause. De surcroît, les intimés n’apportent pas l’ombre
d’une preuve que la procuration délivrée à leur conseil autorisait ce dernier à
recevoir un avis comminatoire au sens de l’art. 257d CO.
Partant, les avis comminatoires, comme les avis de résiliation, ont été valablement notifiés
aux intimés, conformément aux réquisits de l’art. 257d CO et il convient dès
lors d’admettre le grief de l’appelante.
5.4
5.4.1
Dans un second motif, l’appelante remet en cause la décision de première instance en
ce sens qu’elle retient que les intimés ont soulevé la compensation en temps utile.
5.4.2
Le locataire en demeure peut invoquer la compensation pour empêcher le congé extraordinaire
de l'art. 257d CO. Il peut opposer à la créance de loyer une autre créance qu'il a lui-même
contre le bailleur si, parmi d'autres conditions, la créance compensante est échue et exigible
(cf. art. 120 al. 1 CO ; CACI du 9 juin 2021/275 consid. 3.1.2.2.1) et le moyen invoqué avant l'échéance
du délai comminatoire de l'art. 257d al. 1 CO (ATF 119 II 241 c. 6b/bb ; TF 4A_211/2024 du 11 juin
2024 consid. 3.1.2 et 3.5 ; TF 4A_574/2022 du 23 mai 2023 consid. 3.4 ; TF 4A_429/2022 du 7 mars 2023
conid. 3.2 ; TF 4A_385/2022 du 14 février 2023 consid. 3.4 ; TF 4A_157/2021 du 15 juin
2021 consid. 7.2). Une déclaration de compensation effectuée dans le délai fixé par
l’avis comminatoire est assimilée à un paiement effectué en temps utile (TF 4A_211/2024
précité
ibidem
).
Le locataire peut certes exercer la compensation avec une créance contestée, par exemple en
réduction du loyer à la suite d’un défaut non réparé (art. 120 al. 2 et
259d CO), mais la dette de loyer ne sera éteinte que si et dans la mesure où la créance
du locataire est finalement reconnue par le juge. C’est pourquoi la compensation est un moyen de
défense risqué aussi longtemps que la créance compensante n’est pas admise par le
bailleur ou par une décision judiciaire entrée en force (Lachat et
alii
,
op. cit
.,
n. 2.1.5, p. 871, note de bas de page n. 41).
En effet, si l'on ne veut pas que l'instrument de protection juridique mis à disposition par le
législateur dans le cadre de la procédure de l’art. 257d CO devienne
de
facto
obsolète, il ne suffit pas que le locataire
tente d'éviter une résiliation extraordinaire pour retard dans le paiement du loyer et une
expulsion en alléguant des défauts de l'objet loué et en invoquant la compensation sur
la base de ceux-ci au moyen de créances non chiffrées et non déterminées. Le locataire
doit donc alléguer et prouver que, sommé de payer son loyer sous menace de résiliation,
il a fait la déclaration de compensation avant l'échéance du délai de grâce
de l'art. 257d al. 1 CO. Il doit également alléguer sa contre-créance et être en
mesure de la prouver sans délai (TF 4A_211/2024 précité consid. 3.6.5 ; TF 4A_333/2022
du 9 novembre 2022 consid. 5.2, non publié
in
ATF 149 III 67 ; TF 4A_574/2022 précité
ibidem
).
5.4.3
En l’occurrence, les intimés n’ont pas allégué ni prouvé avoir invoqué
la compensation dans le délai comminatoire imparti par l’appelante en application de l’art.
257d al. 1 CO. La question de savoir si les intimés ont fait valoir l’existence de défauts
dans le cadre de la procédure en annulation de congé est sans pertinence, comme les allégations
faites à ce sujet dans le cadre de la procédure d’expulsion. En particulier, on ne saurait
déduire de la convention passée entre les parties les 1
er
et 9 septembre 2022 l’existence d’une créance échue et exigible susceptible d’être
invoquée immédiatement en compensation à l’époque de la notification des avis
comminatoires du 9 août 2023. Au surplus, les intimés n’ont jamais consigné de loyer
ni intenté de procédure judiciaire pour faire constater l’existence de défauts ou
les faire éliminer.  Ainsi, même à supposer qu’ils aient soulevé la compensation
dans le délai fixé par l’avis comminatoire, il y a lieu de considérer que les intimés
n’avaient aucune créance de cette nature à faire valoir contre l’appelante. Une
telle exception, soulevée par les intimés en temps utile, aurait dû être considérée
d’emblée comme inconsistante dès lors que la contre-créance ne pouvait être
prouvée sans délai (cf. TF 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 5.3 ; TF 4A_140/2014
du 6 août 2014 consid. 5.2). Au surplus, on ne saurait admettre l’invocation implicite d’une
compensation, telle qu’elle résulterait, selon les intimés, de leur courrier du 29 août
2023 (cf.
supra
ch. 7, let. b).
Aucune créance compensatrice n’ayant été invoquée en temps utile par les intimés,
le grief de l’appelante est par conséquent fondé.
5.5
Il résulte de ce qui précède que l’appelante a prouvé à satisfaction de
droit que les conditions de l’art. 257d CO étaient réalisées, singulièrement
que les avis comminatoires et les résiliations de bail avaient été valablement notifiés
au moyen de plis recommandés aux intimés, ceux-ci n’ayant pas invoqué la compensation
en temps utile.
Par conséquent, il convient de retenir que la situation est claire en fait comme en droit et que
l’expulsion des intimés des locaux litigieux devait être ordonnée en application
de la procédure sommaire. Les problématiques liées à l’existence d’éventuels
défauts de la chose louée et à l’éventuelle mauvaise foi de l’appelante
ou des intimés étant dépourvues de pertinence, elles n’ont pas à être
examinées plus avant.
6.
6.1
En conclusion, l’appel doit être admis, dans la mesure de sa recevabilité, et la décision
entreprise annulée. Il sera statué à nouveau en ce sens que la requête d’expulsion
est admise, qu’ordre est donné aux intimés de quitter et rendre libres les locaux loués,
et qu’à défaut de quitter volontairement ces locaux dans le délai qui leur sera
imparti à cet effet, ils y seront contraints par la force, selon les règles prévues à
l’art. 343 al. 1 let. d CPC.
Conformément à la pratique constante de la Cour de céans (cf. notamment CACI 23 janvier
2025/41 consid. 4.1 ; CACI 10 avril 2024/156 consid. 6.1), il y a lieu de renvoyer la cause à la
première juge pour qu’elle fixe aux intimés un délai pour quitter les lieux.
6.2
Si l’instance d’appel statue à nouveau, elle se prononce sur les frais de la première
instance (art. 318 al. 3 CPC).
A teneur de l’art. 106 CPC, les frais sont mis à la charge de la partie succombante (al. 1).
Lorsqu'aucune des parties n'obtient entièrement gain de cause, les frais sont répartis selon
le sort de la cause (al. 2).
En l’espèce, vu l’issue de la procédure, les frais judiciaires de première
instance, par 780 fr., seront mis à la charge des intimés, qui succombent, solidairement entre
eux (art. 106 al. 3 CPC).
Dès lors que l’appelante était assistée d’un mandataire professionnel en première
instance, elle a droit à l'allocation de dépens. Ces dépens ont été arrêtés
à 3'500 fr. en première instance (art. 6 TDC [tarif des dépens en matière civile
du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]). Il n’y a pas lieu de s’écarter de ce montant
qui sera mis à la charge des intimés, solidairement entre eux (art. 106 al. 3 CPC).
6.3
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 782 fr. (art. 62 al. 1 et 3
TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la
charge des intimés qui succombent, solidairement entre eux (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
6.4
Au vu de l’issue du litige, l’appelante a droit à de plein dépens de deuxième
instance pour l’intervention de son conseil qui seront arrêtés à 1'500 fr. (art.
7 TDC).
Les intimés, solidairement entre eux, verseront donc à l’appelante la somme de 2'282
fr. (782 fr. + 1'500 fr.) au titre de remboursement de l’avance de frais et de dépens de deuxième
instance.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est admis dans la mesure de sa recevabilité.
II.
La décision est annulée et il est statué à nouveau comme il suit :
I.
La requête d’expulsion en cas clairs
formée le 1
er
novembre 2023 par la partie bailleresse N.________ SA est admise.
II.
Ordre est donné aux parties locataires, K.________
Sàrl, B.________ et X.________, de quitter et de rendre libres de tous occupants et de tous biens
leur appartenant, dans le délai qui leur sera imparti à cet effet par la Juge de paix du district
de Lausanne, le local commercial/restaurant-bar de 456 m2 environ répartis sur trois étages,
occupé dans l’immeuble sis [...] à [...].
III.
A défaut pour les parties locataires de quitter
volontairement lesdits locaux dans le délai qui leur sera imparti à cet effet par la Juge de
paix du district de Lausanne, l’huissier de paix est chargé, sous la responsabilité de
la Juge de paix, de procéder à l’exécution forcée de la présente décision
sur requête de la partie bailleresse, N.________ SA, avec au besoin l’ouverture forcée
des locaux.
IV.
Ordre est donné aux agents de la force publique
de concourir à l’exécution forcée de la présente décision, s’ils
en sont requis par l’huissier de paix.
V.
Les frais judiciaires de première instance,
arrêtés à 780 fr. (sept cent huitante francs), sont mis à la charge des parties locataires,
solidairement entre elles, et compensés avec l’avance de frais de la partie bailleresse.
VI.
Les parties locataires, solidairement entre elles,
doivent rembourser à la partie bailleresse son avance de frais à concurrence de 780 fr. (sept
cent huitante francs) et lui verser la somme de 3'500 fr. (trois mille cinq cents francs) à titre
de dépens.
VII.
Toutes autres ou plus amples conclusions sont
rejetées.
III.
La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de Lausanne pour qu’elle fixe aux
intimés K.________ Sàrl, B.________ et X.________ le délai prévu au chiffre II/II
ci-dessus.
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 782 fr. (sept cent huitante-deux
francs), sont mis à la charge des intimés K.________ Sàrl, B.________ et X.________, solidairement
entre eux.
V.
Les intimés K.________ Sàrl, B.________ et X.________, solidairement entre eux, verseront à
l’appelante N.________ SA la somme de 2’282 fr. (deux mille deux cent huitante-deux francs),
à titre de remboursement de l’avance de frais et de dépens de deuxième instance.
VI.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Nicolas Saviaux (pour N.________ SA),
‑
Me Elie Elkaim (pour K.________ Sàrl, B.________ et X.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :