vd_findinfo · HC / 2012 / 448 · 2012-07-13 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE | 257d CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 13.07.2012 HC / 2012 / 448

TRIBUNAL
CANTONAL
JL12.003535-120871
330
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
13 juillet 2012
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              M.
Giroud et Charif Feller
Greffière
:              Mme
Vuagniaux
*****
Art.
257 CPC; 257d CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
B.________
,
à Clarens, locataire, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 27 avril 2012 par le
Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut dans la cause divisant l'appelant d’avec
Q.________
,
à Hochdorf (LU), bailleresse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par décision dont les considérants écrits ont été adressés aux parties
le 27 avril 2012, le Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut a ordonné à
la partie locataire B.________, de quitter et rendre libres pour le jeudi 31 mai 2012 à midi, les
locaux occupés dans l'immeuble sis [...], à 1815 Clarens (appartement de 2 pièces au 3
e
étage, n
o
33) (I), dit qu'à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux, l'huissier
de paix est chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l'exécution
forcée de la présente décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin
l'ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique de concourir à
l'exécution forcée de la présente décision, s'ils en sont requis par l'huissier de
paix (III), arrêté les frais et dépens (IV à VI) et dit que toutes autres et plus
amples conclusions sont rejetées (VII).
En droit, le premier juge a considéré que l'entier de l'arriéré de loyer n'avait
pas été acquitté dans le délai imparti et que l'on était en présence d'un
cas clair au sens de l'art. 257 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2010; RS
272), de sorte que le congé notifié par la bailleresse était valable.
B.
Par appel du 11 mai 2012, B.________ a conclu
à la nullité et l'annulabilité du congé et au rejet de la requête d'expulsion.
Par réponse du 6 juillet 2012, Q.________ a conclu avec suite de frais et dépens au rejet de
l'appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l'ordonnance complétée par
les pièces du dossier :
1.
Par contrat de bail à loyer signé le 12 mai 1995, [...] (ancienne bailleresse) a remis à
bail à B.________ un appartement de 2 pièces [...], à Clarens. La location débutait
au 1
er
juillet 1995 pour une durée indéterminée et le bail pouvait être résilié
moyennant un préavis de quatre mois pour toutes les fins de mois, hormis le 31 décembre. Le
loyer mensuel de l'appartement était de 876 fr., soit 760 fr. pour le loyer net, 100 fr. d'acompte
de chauffage, eau chaude, électricité, fourniture et épuration d'eau, frais de conciergerie,
entretien du jardin, service de l'ascenseur, consommation générale d'électricité
et nettoyage des containers, ainsi que 16 fr. de forfait pour le téléréseau. Au 1
er
avril 2011, le loyer était de 911 francs.
2.
Les 2 et 16 avril 2010, le locataire a contesté le décompte des frais de chauffage/accessoires
dus pour la période du 1
er
juillet 2008 au 30 juin 2009, en précisant qu'il n'avait pas reçu les copies des pièces
justificatives demandées.
Le 25 novembre 2010, le locataire a contesté le décompte des frais de chauffage/accessoires
dus pour la période du 1
er
juillet 2009 au 30 juin 2010 et a demandé que les copies des pièces justificatives lui soient
envoyées.
3.
Par lettre du 11 octobre 2011, Q.________ a mis en demeure B.________ de payer, dans les trente jours
dès réception dudit courrier et sous menace de résiliation du bail à loyer, la somme
de 3'488 fr. 20, représentant 2'733 fr. de loyers impayés d'août à octobre 2011,
ainsi que 427 fr. 40 et 327 fr. 80 de suppléments pour frais de chauffage/accessoires dus pour les
périodes du 1
er
juillet
2008 au 30 juin 2009 et du 1
er
juillet 2009 au 30 juin 2010 respectivement.
Le 1
er
novembre 2011, le locataire a contesté la mise en demeure de la bailleresse.
Par lettre recommandée du 21 novembre 2011, la bailleresse a résilié le bail à loyer
avec effet au 31 décembre 2011, faute de paiement dans le délai comminatoire.
Le 20 décembre 2011, le locataire a contesté la résiliation de son bail à loyer auprès
de la Commission de conciliation en matière de baux à loyer.
4.
Par acte du 19 décembre 2011, Q.________ a saisi le Juge de paix du district de la Riviera –
Pays-d'Enhaut d’une requête en procédure sommaire pour les cas clairs de l'art. 257 CPC,
tendant à faire prononcer l'expulsion de B.________ de l'appartement sis [...], à Clarens.
Le 12 mars 2012, B.________ a conclu à l'irrecevabilité de la requête d'expulsion.
L'audience en procédure sommaire a eu lieu le 27 mars 2012.
En droit
:
1.
a)
Le litige porte sur le bien-fondé d’une ordonnance rejetant la requête d’expulsion
pour défaut de paiement de loyer. Pour déterminer quelle voie de droit, de l’appel ou
du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral.
Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la
résiliation n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la date
pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée déterminante
pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de
trois ans pendant laquelle l’art. 271a al. 1 let. e CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS
220) consacre I’annulabilité d’une résiliation (JT 2011 III 83; TF 4A_634/2009
du 3 mars 2010 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1).
En l'espèce, le loyer mensuel s'élevant à 911 fr., la valeur litigieuse est supérieure
à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
b)
Lorsque la décision attaquée a été rendue en procédure sommaire, le délai
d’appel est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC). Interjeté en temps utile par une partie qui
y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), l’appel est recevable
2.
a)
L’appel est une voie de droit offrant
à l’autorité de deuxième instance un plein pouvoir d’examen (Jeandin, CPC
commenté, Bâle 2011, n. 1 ad art. 310 CPC, p. 1249). Celle-ci examine librement tous les griefs
de l’appelant, qu’ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l’instance d’appel
revoit les faits avec une cognition pleine et entière; elle contrôle librement l’appréciation
des preuves et les constatations de fait de la décision de première instance (HohI, Procédure
civile, tome Il, 2
e
éd., Berne 2010, n. 2399, p. 435). L’autorité d’appel applique le droit d’office :
elle n’est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première
instance (HohI, op. cit., n. 2396, p. 435; Spühler, Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung,
2010, n. 1 ad art. 310 CPC, p. 1489).
En l'espèce, l’état de fait de l’ordonnance attaquée, complété sur
la base des pièces au dossier de première instance, est suffisant pour permettre à la
cour de céans de statuer sur le fond.
b)
Les faits et moyens de preuves nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits
sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance, bien
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant
cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient à l'appelant de démontrer que ces conditions
sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer spécialement de tels faits et preuves
nouveaux, et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JT 2011 III
43 c. 2 et les réf. citées).
Dans le cas particulier, la bailleresse a produit deux décomptes débiteurs/créditeurs
dans son mémoire de réponse du 6 juillet 2012. Celui daté du 10 octobre 2011 est
irrecevable, dès lors qu'il aurait pu être produit en première instance. En revanche,
il sera tenu compte de celui daté du 27 mars 2012, déjà produit lors de l'audience en
procédure sommaire du même jour.
3.
a)
Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après
la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme, le bailleur
peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut
de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai est de 30 jours au moins pour
les baux d’habitations et ceux de locaux commerciaux (al. 1). Faute de paiement dans le délai
fixé, le bailleur peut résilier les baux d’habitations et de locaux commerciaux, moyennant
un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois (al. 2).
b)
Selon la jurisprudence, la sommation de payer du bailleur, au sens de l’art. 257d al. 1 CO, doit
être claire et précise sans qu’il soit cependant nécessaire d’indiquer le
montant impayé de manière chiffrée. Il suffit que l’objet de la mise en demeure
soit déterminable sans discussion (TF 4A_296/2008 du 29 juillet 2008, CdB 2009 p. 8; TF 4A_299/2011
du 7 juin 2011 c. 4). Cela peut intervenir soit par l’indication des mois en souffrance, soit par
l’indication d’un montant d’arriéré précis, pour autant, dans ce dernier
cas, que le locataire ne risque pas de se voir imposer la justification du paiement de tous les loyers
déjà échus, sous prétexte que l’un d’entre eux n’aurait, selon
le bailleur, pas été réglé (TF, arrêt du 14 juin 2000, in CdB 2000, pp. 107
ss, spéc. p. 109; TF 4A_641/2011 du 27 janvier 2012 c. 5; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne
2008, p. 666).
Si le bailleur a des créances qui ne permettent pas l’application de cet article et d’autres
qui la permettent, son courrier doit les distinguer de manière précise, de sorte que le locataire
puisse reconnaître sans difficulté les dettes à éteindre pour éviter la résiliation
du bail (Lachat, op. cit., p. 666; CACI 30 mai 2011/97; CREC I 25 mars 2010/151).
c)
Le congé donné en application de l’art. 257d CO est nul lorsque le locataire a payé
l’arriéré de loyer dans le délai comminatoire de 30 jours (Lachat, op. cit., p.
671). La nullité vaut a fortiori lorsque le locataire était à jour dans le paiement de
ses loyers lorsqu’il a reçu l’avis comminatoire (CREC I 14 juin 2010/317).
Dans un arrêt de principe rendu à cinq juges, la Chambre des recours a jugé inefficace
le congé qui repose sur une mise en demeure portant sur un montant disproportionné par rapport
au loyer effectivement dû (du simple au double). La Chambre des recours a motivé cette solution
par le fait que le locataire « moyen » qui reçoit une telle mise en demeure
est non seulement incapable de faire la part des choses mais est d’emblée dissuadé de
payer quoi que ce soit d’un montant exagéré dont il ne dispose peut-être pas. Le
bailleur contraint ainsi le locataire à adopter une attitude vraisemblablement différente de
celle qu’il aurait eue si la mise en demeure avait porté sur le montant exact. L'on peut attendre
d’un bailleur, représenté la plupart du temps par un professionnel de l’immobilier,
de procéder correctement (CREC I 18 janvier 2006/89 c. 3).
Dans un autre arrêt de principe rendu à cinq juges, la Chambre des recours a précisé,
sans la modifier, sa jurisprudence en ce sens qu’il n’était pas arbitraire de considérer
qu’une sommation portant sur un montant dépassant de 50 % le loyer effectivement dû
n’entraînait pas l’inefficacité du congé mais qu’elle pourrait le rendre
abusif au sens des art. 271 ss CO, le locataire étant alors dans l’obligation de contester
celui-ci dans le délai de l’art. 273 al. 1 CO sous peine de forclusion (CREC I 3 septembre
2010/457 c. 4) Il en va de même a fortiori d’une disproportion du simple au triple (CACI 2
janvier 2012/1).
d)
Le solde de décompte de chauffage et d’eau chaude peut faire l’objet de la mise en demeure
de l’art. 257d al. 1 CO. Tel n’est cependant pas le cas, selon Lachat (op.cit., p. 664),
lorsque le locataire n’a pas reçu un décompte détaillé ou s’est vu refuser
la consultation des pièces justificatives originales, ou bien lorsque le solde du décompte
fait l’objet d’une contestation de la part du locataire avant la commination. En tout état
de cause, l’examen du bien-fondé du décompte de chauffage et d’eau chaude ne peut
en principe pas intervenir dans le cadre d’une procédure en cas clair de l’art. 257
CPC (Colombini, Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise dès 2009 en matière
de congé donné en raison du défaut de paiement du loyer [art. 257d CO], JT 2012 III 42
n. 11).
4.
L’appelant soutient qu'il a versé, pour la période du 1
er
avril au 31 octobre 2011 une somme totale de 6’300 fr. et qu'il a ainsi réglé les
loyers réclamés dans le délai comminatoire.
En l’espèce, la commination du 11 octobre 2011 portait sur le montant de 3’488 fr. 20,
selon le détail suivant :
-
2’733 fr. à titre de loyers pour la période du 1
er
août au 31 octobre 2011;
-
427 fr. 40 à titre de supplément pour frais de chauffage/accessoires pour la période du
1
er
juillet 2008 au 30 juin 2009;
-
327 fr. 80 à titre de supplément pour frais de chauffage/accessoires pour la période du
1
er
juillet 2009 au 30 juin 2010.
Il ressort des pièces produites par l’appelant en première instance que celui-ci a versé
le loyer du mois d'août 2011 le 3 août 2011 et celui du mois d'octobre 2011 le 8 octobre 2011
(pièces 5). Les décomptes de frais de chauffage/accessoires des années 2008-2009 et 2009-2010
ont également été contestés, le locataire demandant que les décomptes de chauffage
détaillés avec copies des pièces justificatives lui soient adressés (cf. supra, let.
C, ch. 2), sans qu’il soit établi qu'il ait pu avoir accès à ces pièces. Dès
lors que ces décomptes ne pouvaient faire l’objet de l’avis comminatoire selon la doctrine
précitée, il y a lieu d'en déduire que seul le loyer de septembre 2011 n’a pas été
réglé.
Il apparaît par conséquent que la commination portait en l’espèce sur un montant
disproportionné par rapport aux montants effectivement dus au sens de la jurisprudence susmentionnée
(3'488 fr. 20 au lieu de 911 fr.), de sorte que le congé apparaît nul.
Certes, la bailleresse se prévaut d’un relevé débiteurs/créditeurs dont il
résulterait que le locataire se serait acquitté de manière irrégulière de son
loyer depuis le début de l’année 2009. Elle fait valoir en particulier que, pour l’année
2011, seuls sept loyers ont été payés pour la période du 1
er
janvier au 31 octobre 2011. Or, ce relevé, établi unilatéralement par la bailleresse,
ne fait pas une preuve suffisante de la réalité et de la quotité de ces arriérés.
Il résulte en particulier des copies des récépissés de versement produits par l’appelant
que celui-ci a viré en 2011 les montants de 880 fr. le 5.1.2011, le 4.2.2011, le 5.4.2011 et le
5.5.2011, ainsi que les montants de 911 fr. le 5.4.2011, le 4.5.11, le 10.6.2011, le 3.8.2011 et le 8.10.2011
(pièces 5, 5A et 5B). Ainsi, au jour de la commination, l’appelant avait versé neuf loyers
et non sept, comme l’affirme l’intimée.
Si l’on devait tenir compte d’arriérés antérieurs à 2011, force est de
constater que la commination, qui porte sur les mois d’août à octobre 2011, ne serait
pas suffisamment claire au sens de la jurisprudence citée au c. 3b. Le locataire ne pouvait se voir
imposer la justification du paiement de tous les loyers déjà échus depuis 2009, sous prétexte
que certains d’entre eux n’auraient, selon le bailleur, pas été réglés,
sans que ce dernier n’en fasse état dans la commination.
A tout le moins découle-t-il de ce qui précède que l’on ne se trouve pas en présence
d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC.
5.
Il s'ensuit que l'appel doit être admis et qu'il doit être statué à nouveau (art.
318 al. 1 let. b CPC) en ce sens que la requête déposée le 30 janvier 2012 par la bailleresse
est irrecevable, que les frais judiciaires sont fixés à 240 fr. et mis à la charge de
la bailleresse et qu'il n'est alloué aucun dépens.
Les frais judiciaires de deuxième instance sont arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 3
et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010; RSV 270.11.5]) et mis à
la charge de l'intimée, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
L'intimée doit verser à l'appelant la somme de 200 fr. à titre de restitution d'avance
de frais.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
L'appel est admis.
II.
Il est statué à nouveau comme il suit :
I.
La requête déposée le 30 janvier 2012 par Q.________ est irrecevable.
II.
Les frais judiciaires, fixés à 240 fr. (deux cent quarante francs), sont mis à la charge
de la partie bailleresse.
III.
Il n'est pas alloué de dépens.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge de l'intimée.
IV.
L'intimée Q.________ doit verser à l'appelant B.________ la somme de 200 fr. (deux cents francs)
à titre de restitution d'avance de frais.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
16 juillet 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
B.________
‑
Mme Martine Schlaeppi, aab (pour Q.________)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut
La greffière :