vd_findinfo · HC / 2021 / 677 · 2021-08-31 · fr

CAS CLAIR, ADMISSION DE LA DEMANDE, EXPULSION DE LOCATAIRE, BAIL À LOYER, BAILLEUR{BAIL À LOYER} | 257d CO, 257 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 31.08.2021 HC / 2021 / 677

TRIBUNAL
CANTONAL
JL20.041180-210757
422
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
31 août 2021
__________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, présidente
Mme
Crittin Dayen et M. Maillard, juges
Greffier
:              M.
Clerc
*****
Art.
257 al. 1 CPC ; 257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par
B.________
,
à Saubraz, intimée, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 23 avril 2021 par
le Juge de paix du district de Lausanne dans
la cause divisant l’appelante d’avec
K.________
,
à Pully, requérante, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance d’expulsion du 23 avril 2021, communiquée pour notification aux parties le
28 avril 2021, le Juge de paix du district de Lausanne (ci-après : le juge de paix ou le premier
juge), faisant application de la procédure en cas clair, a ordonné à B.________ de quitter
et rendre libres pour le mercredi 19 mai 2021 à midi les locaux occupés dans l’immeuble
sis P.________ (appartement de 3,5 pièces au 3
e
étage) (I), a dit qu’à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement
ces locaux, l’huissier de paix serait chargé sous la responsabilité du juge de paix de
procéder à l’exécution forcée de la présente décision sur requête
de la partie bailleresse K.________, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), a
ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée de
l’ordonnance, s’ils en étaient requis par l’huissier de paix (III), a mis les
frais judiciaires, arrêtés à 480 fr., à la charge de la partie locataire (IV et V),
a dit qu’en conséquence, la partie locataire rembourserait à la partie bailleresse son
avance de frais à concurrence de 480 fr., sans allocation de dépens pour le surplus (VI) et
a dit que toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées (VII).
En droit, le premier juge, saisi par K.________ d’une requête en cas clair tendant à
l’expulsion de B.________, a retenu que celle-ci ne s’était pas acquittée de l’intégralité
de l’arriéré de loyer des mois de mars 2020 à avril 2020 dans le délai comminatoire
qui lui avait été imparti. Il a relevé que la partie locataire avait contesté en
temps utile la résiliation devant la Commission de conciliation mais qu’il n’y avait
aucun motif d’annulabilité du congé, une prolongation de bail n’étant par
ailleurs pas possible en cas de demeure du locataire, si bien que le congé était valable et
que la procédure en cas clair était applicable.
B.
Par acte du 10 mai 2021, B.________ a interjeté
appel contre cette ordonnance en concluant, sous suite de frais et dépens, à sa réforme
en ce sens que la requête d’expulsion déposée le 8 octobre 2020 par K.________ soit
rejetée.
K.________ n’a pas déposé de réponse dans le délai qui lui a été
imparti à cet effet.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l'ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
Par contrat de bail à loyer du 18 février
2016, la bailleresse K.________ a remis en location à B.________, avec effet au 15 mars 2016, un
appartement de 3,5 pièces sis P.________. Le loyer mensuel a été initialement fixé
à 1'280 fr., charges par 130 fr. comprises. Il a été augmenté à 1'291 fr.,
charges comprises, pour le 1
er
juin 2017.
2.
a)
En juillet 2018, la locataire a, avec l’accord
de la bailleresse, compensé le montant du loyer dû pour le mois de juillet 2018 avec un solde
de décompte chauffage en sa faveur, de sorte qu’il lui restait un solde à payer de 208 fr. 70.
Le 7 septembre 2018, la locataire a versé un montant de 208 fr. 70 à la bailleresse.
b)
Par courrier recommandé du 15 avril 2020,
K.________ a mis en demeure la locataire de lui verser un montant de 2'381 fr. 45 – correspondant
aux loyers impayés de mars 2020 et avril 2020 par 2'602 fr., plus les frais de mise en demeure
par 107 fr. 70, sous déduction d’un montant de 328 fr. 25 libellé « vos acomptes »
– dans un délai de 30 jours. Le délai de paiement était porté à 90 jours
si le retard de loyer était « lié, en tout ou en partie, aux mesures ordonnées
par les autorités pour lutter contre le COVID-19 », à charge pour la locataire de
transmettre un justificatif attestant du lien de causalité entre le retard de versement et lesdites
mesures. Il était précisé qu’à défaut de paiement dans le délai,
le contrat de bail serait résilié de manière anticipée.
c)
Le
27 avril 2020, la locataire s’est acquittée d’un montant de 1'301 francs.
d)
Par
formule officielle du 25 mai 2020 adressée sous pli recommandé à la locataire, la bailleresse
a signifié à celle-ci la résiliation du contrat de bail pour le 30 juin 2020.
3.
La locataire n’a pas libéré les
locaux au 30 juin 2020.
4.
a)
Par requête en cas clair déposée
le 8 octobre 2020 auprès du juge de paix, K.________ a requis l’expulsion de B.________ des
locaux objets du bail à loyer.
b)
Le 2 novembre 2020, la Présidente de la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer de Lausanne a informé le premier
juge qu’elle avait été saisie d’une requête en annulation de congé déposée
par B.________ contre K.________ et a indiqué qu’elle n’entendait pas examiner cette
requête avant de connaître l’issue de la procédure d’expulsion pendante auprès
du juge de paix.
c)
Une
audience s’est tenue le 8 janvier 2021 en présence de [...] pour la bailleresse et de l’agent
d’affaires breveté Julien Greub pour la locataire. A cette occasion, le premier juge a suspendu
la procédure pour une durée de deux mois afin de permettre aux parties de clarifier l’état
de paiement des loyers.
d)
Par courrier du 17 mars 2021, K.________ a produit notamment un décompte des loyers acquittés
par B.________. Il ressort de l’extrait du compte locataire au nom de B.________ que celle-ci a
versé un total de 35 loyers entre le 1
er
juin 2017 et le 30 avril 2020.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse, au dernier
état des conclusions devant l’autorité précédente, est de 10'000 fr. au moins
(art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
Lorsque le litige porte uniquement sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon
la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé
par le recours à la procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée
à six mois (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1).
Cependant, lorsque – comme en l’espèce – la validité du congé est également
contestée à titre préjudiciel, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période
minimum pendant laquelle le contrat subsiste si le congé n’est pas valable, soit, eu égard
à la période de protection visée à l’art. 271a al. 1 let. e CO, en principe
pendant trois ans (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 et 1.2.2 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 consid. 1.1).
Pour le calcul de la valeur litigieuse, cette période de protection s’écoule dès
la date de la décision attaquée (ATF 137 III 389 consid. 1.1 ; ATF 111 II 384 consid. 1 ; TF 4A_551/2016
du 3 novembre 2016 consid. 6).
Lorsque la décision entreprise a été rendue en procédure sommaire, comme c'est le
cas dans la procédure en cas clair (art. 248 let. b CPC), le délai d'appel est de dix jours
(art. 314 al. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, compte tenu d’un
loyer mensuel de 1'291 fr., charges comprises, la valeur litigieuse, calculée selon les principes
énoncés ci-dessus, est supérieure à 10'000 fr. (1'291 fr. x 12 mois x 3 ans), si
bien que c’est la voie de l’appel qui est ouverte (art. 308 al. 2 CPC). Pour le surplus,
formé en temps utile par une partie qui y a un intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC),
l’appel est recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon la jurisprudence
du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure sommaire pour cas clairs
(art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer les faits sur la base des preuves
déjà appréciées par le premier juge saisi ; la production de pièces nouvelles
est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_312/2013
du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5 ; CACI 25 novembre
2020/540 consid. 2).
3.
3.1
L’appelante soutient qu’au moment
de l’envoi de l’avis du 15 avril 2020, elle n’était aucunement en demeure de paiement,
l’intimée ayant omis de tenir compte du fait qu’elle avait compensé une part de
loyer en juillet 2018 avec un solde d’acompte de chauffage, ce qui aurait décalé le décompte
des loyers payés. Subsidiairement, l’appelante estime que les conditions du cas clair ne seraient
pas réunies dans la mesure où les montants réclamés ne correspondent pas à la
réalité et que l’intimée n’a en particulier pas expliqué à quoi
correspondaient les acomptes de 328 fr. 25.
3.2
3.2.1
S
elon
l’art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à s'acquitter
d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai
de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail ; ce délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de
locaux commerciaux (al. 1).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré
réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire était
en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’alinéa 2 de cette disposition,
à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF
127 III 548 consid. 4), cela même si l’arriéré avait finalement été
payé (TF  4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et réf. cit.). Si en revanche l’une
des conditions d’application de l’art. 257d CO n’est pas réalisée, le congé
est inefficace (Lachat/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p. 879).
3.2.2
Conformément à l’art.
257 al. 1 CPC, le tribunal admet l’application de la procédure sommaire lorsque l’état
de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé
(let. a) et la situation juridique est claire (let. b).
La protection par la voie du cas clair permet au demandeur, si la situation de fait et de droit n’est
pas équivoque, d’obtenir rapidement une décision ayant autorité de chose jugée
et exécutoire. Partant, si la protection dans les cas clairs est accordée, elle aboutit à
un jugement définitif et entré en force au sens matériel, qui empêche que l’affaire
soit rejugée en raison du principe
res
iudicata
(ATF 138 III 620
consid. 5).
La situation juridique est claire lorsque, sur la base d’une doctrine ou d’une jurisprudence
éprouvée, la norme s’applique au cas concret et y déploie ses effets de manière
évidente. En revanche, la situation juridique n’est en règle générale pas claire
lorsque l’application d’une norme nécessite l’exercice d’un certain pouvoir
d’appréciation du tribunal, lorsque celui-ci doit rendre une décision en équité,
en tenant compte de l’ensemble des circonstances, comme c’est le cas de l’application
du principe de la bonne foi ou de l’abus de droit (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; Colombini,
Code de procédure civile, Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise, 2018,
n. 4.1 ad art. 257 CPC).
Dans les contestations du droit de bail relatives à la protection contre les congés, soumises
à la procédure simplifiée, les faits doivent être établis d’office dans
le cadre de la maxime inquisitoire sociale (art. 243 al. 2 let. c et 247 al. 2 let. a CPC). Afin que
le but poursuivi par ces dispositions ne soit pas détourné par la protection en cas clair,
celle-ci ne doit être accordée que lorsqu’il n’existe aucun doute sur le caractère
complet de l’état de fait, qu’en particulier le juge n’avait pas à exercer
son devoir d’interpellation, et que le congé apparaît clairement justifié sur cette
base (ATF 142 IIII 515 consid. 2.2.4 ; TF 4A_609/2020 du 26 mars 2021 consid. 4 ; TF 4A_440/2016
du 24 octobre 2016 consid. 5.2.2 ; TF 4A_184/2015 du 11 août 2015 consid. 4.2.2, non publié
à l’ATF 141 III 262 ; TF 4A_265/2013 du 8 juillet 2013 consid. 6 ; TF 4A_7/2012
du 3 avril 2012 consid. 2.5, RSPC 2012 p. 387 ; Colombini, op. cit., n. 5.5 ad art. 257 CPC).
3.3
Il ressort des pièces au dossier
que
l’appelante a, avec l’accord de
la bailleresse, compensé le montant du loyer dû pour le mois de juillet 2018 avec un solde
de décompte chauffage en sa faveur, de sorte qu’il lui restait un solde à payer de 208 fr. 70,
montant dont elle s’est acquitté le 7 septembre 2018.
L’appelante rend vraisemblable que ce versement ne paraît pas avoir été pris en
compte par l’intimée, ce qui a provoqué un décalage dans le compte locataire au
nom de l’appelante. En effet, il appert que pour la période du 1
er
juin
2017 au 30 avril 2020, soit une période de 35 mois, 35 loyers ont été acquittés.
Sur la base d’un examen
prima
facie
, il semble qu’au jour
de la mise en demeure du 15 avril 2020, seul un loyer était ouvert, celui-ci ayant finalement été
acquitté le 27 avril 2020, à savoir dans le délai comminatoire.
Par ailleurs, comme le relève l’appelante, on ignore à quoi correspond le montant de
328 fr. déduit des loyers dus et libellé « vos acomptes » dans la mise
en demeure du 15 avril 2020. L’extrait du compte locataire fait état de loyers à concurrence
de 1'291 fr. puis de 1'301 fr., ce dernier montant figurant également dans la mise en demeure, alors
que l’intimée n’a allégué aucune hausse de loyer ni produit une pièce
qui en attesterait.
Le premier juge n’a
pas non plus examiné la validité de l’avis du 15 avril 2020 s’agissant des frais
de mise en demeure par 107 fr. 70, respectivement l’inefficacité de l’avis comminatoire
pour la somme qui dépasse les loyers et frais accessoires réellement impayés (
ATF
121 II 31 consid. 4b ; TF 4A_330/2017 du 8 février 2018 consid. 3.1 ; TF 4A_549/2013 du 7 novembre
2013 consid. 4). Quant au délai comminatoire, il prête aussi à confusion puisque
la mise en demeure mentionne deux délais, soit un de trente jours et un autre de nonante jours si
le retard de loyer était
« lié,
en tout ou en partie, aux mesures ordonnées par les autorités pour lutter contre le COVID-19 »,
l’art. 2 O
rdonnance
COVID
-19
bail à loyer et à ferme (RS 221.213.4) prévoyant que si le locataire a du retard
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires, échus entre le 13 mars 2020 et le 31 mai 2020,
en raison des mesures prises par le Conseil fédéral pour lutter contre le coronavirus, le bailleur
accorde, en dérogation à l'art. 257d al. 1 CO, un délai d'au moins 90 jours pour l'acquittement
des montants dus.
Au vu de ce qui précède, en particulier de la compensation effectuée en juillet 2018,
des chiffres figurant dans la mise en demeure et qui semblent s’écarter des montants effectivement
dus et des loyers mentionnés dans le contrat de bail ainsi que du délai de 90 jours figurant
dans la mise en demeure dont l’appelante se prévaut, on ne saurait considérer le cas
comme étant clair, étant précisé que ces éléments sont rendus vraisemblables
sur la base de pièces figurant au dossier de première instance. D’ailleurs, le premier
juge avait lui-même suspendu la procédure pour une durée de deux mois afin de permettre
aux parties de clarifier l’état de paiement des loyers mais n’avait finalement pas discuté
des problématiques exposées ci-dessus.
4.
4.1
En définitive, l’appel doit être
admis et l’ordonnance entreprise réformée en ce sens que la requête en cas clair
tendant à l’expulsion de l’appelante déposée le 8 octobre 2020 par l’intimée
est irrecevable.
4.2
Si l’instance d’appel
statue à nouveau, elle se prononce sur les frais – soit les frais judiciaires et les dépens
(art. 95 al. 1 CPC) – de la première instance (art. 318 al. 3 CPC).
Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 480 fr. (art. 28 al. 1 TFJC
[tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), doivent être mis
à la charge de l’intimée qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
L’intimée devra en outre verser à l’appelante la somme de 400 fr. à titre
de dépens de première instance (art. 11 TDC [tarif des dépens en matière civile du
23 novembre 2012 ; BLV 270.11.6]).
4.3
Vu l’issue de l’appel,
les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 1 et 3
et art. 69 TFJC), seront mis à la charge de l’intimée, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
L’intimée devra en outre verser à l’appelante de pleins dépens de deuxième
instance, arrêtés à 600 fr. (art. 13 TDC par analogie).
Par conséquent, l’intimée versera à l’appelante la somme de 800 fr. à
titre de dépens et de restitution d’avance de frais judiciaires de deuxième instance.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est admis.
II.
Il est statué à nouveau comme il suit :
I. La requête d’expulsion
en cas clair déposée le 8 octobre 2020 par K.________ contre B.________ est irrecevable.
II. Les frais judiciaires
de première instance, arrêtés à 480 fr. (quatre cent huitante francs), sont mis à
la charge de K.________.
III. K.________ doit verser
à B.________ la somme de 400 fr. (quatre cents francs) à titre de dépens de première
instance.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge de l’intimée K.________.
IV.
L’intimée K.________ doit verser à l’appelante B.________ la somme de 800 fr. (huit
cents francs) à titre de dépens et de remboursement de l’avance des frais judiciaires
de deuxième instance.
V.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :
Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
M. Julien Greub, aab (pour B.________),
‑
K.________,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :