vd_findinfo · HC / 2012 / 507 · 2012-08-10 · fr

BAIL À LOYER, FRAIS ACCESSOIRES, CALCUL, INSTALLATION DE CHAUFFAGE | 257a CO, 257b al. 1 CO, 4 al. 1 OBLF, 4 al. 2 OBLF, 31 let. a RULV, 31 let. b RULV, 31 let. e RULV, 3 al. 3 LEne, 9 al. 1 LEne, 9 al. 3 let. d LEne, 28 al. 2 let. h LVLEne, 42 RLVLEne, 44 al. 1 RLVLEne, 44 al. 4 RLVLEne

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 10.08.2012 HC / 2012 / 507

TRIBUNAL
CANTONAL
XG10.008165-120975
271
CHAMBRE
DES RECOURS CIVILE
_________________________________________
Arrêt du
10 août 2012
__________________
Présidence
de               M.
creux
,
président
Juges
:              Mme
Charif Feller et M. Colelough
Greffière
:              Mme
Vuagniaux
*****
Art.
257a, 257b al. 1 CO; 4 al. 1 et 2, 8 OBLF; 3 al. 3, 9 al. 1 et 3 LEne; 28 al. 2 let. h LVLEne; 42,
44 al. 1 et 4 RLVLEne; 31 let. a, b et e RULV
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par
X.________SA
,
à Zurich, demanderesse et bailleresse, contre le jugement rendu le 25 mai 2011 par le Tribunal des
baux dans la cause divisant la recourante d’avec
M.________
,
à Lausanne, défendeur et locataire, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par jugement du 25 mai 2011, dont la motivation a été envoyée aux parties le 27 avril
2012, le Tribunal des baux a prononcé que les conclusions prises par la demanderesse X.________SA
à l'encontre du défendeur M.________ dans sa requête adressée au Tribunal des baux
le 10 mars 2010 étaient rejetées (I) et rendu le jugement sans frais ni dépens (II).
En droit, le tribunal a tout d'abord considéré que dans la mesure où l'instruction avait
permis d'établir que l'immeuble en cause était équipé des appareils nécessaires,
soit de répartiteurs électroniques de chaleur et de vannes thermostatiques, la demanderesse
avait l'obligation d'établir des décomptes individuels de frais de chauffage et d'eau chaude,
selon les Directives du 29 juin 1978 pour l'établissement du compte annuel de chauffage et eau chaude
(ci-après : Directives 1978), soit conformément au modèle DIFC (Décompte individuel
des frais de chauffage), établi par l'Office fédéral de l'énergie. Cela étant,
les premiers juges ont constaté qu'ils n'avaient ni les éléments ni les compétences
techniques pour corriger les décomptes litigieux (2006-2007, 2007-2008 et 2008-2009), lesquels n'étaient
pas conformes au modèle DIFC à deux titres : d'une part, afin de répartir les frais
en frais de chauffage et frais d'eau chaude avant 2009, date de la pose du compteur d'eau chaude, la
bailleresse aurait dû déterminer la consommation d'énergie en dehors de la période
de chauffage et extrapoler cette valeur sur l'année entière pour chaque exercice litigieux,
et non prendre en compte la moyenne nationale indiquée au ch. 3.2 DIFC – soit 70 % pour
les frais de chauffage et 30 % pour les frais d'eau chaude – qui ne servait que d'indicateur
aux bailleurs et ne pouvait donc pas être utilisée comme base de calcul, ce qui était
corroboré par le fait que la bailleresse devait procéder chaque année au calcul de la
part de production d'eau chaude, sauf si les mesures avaient montré sur plusieurs années que
la consommation d'eau chaude ne variait que faiblement et que la bailleresse pouvait s'épargner
d'effectuer des mesures pour les périodes postérieures; d'autre part, la demanderesse aurait
dû calculer la part des frais généraux de chauffage selon le ch. 3.3 DIFC, soit en additionnant
les autres frais de chauffage, le combustible utilisé pour le chauffage des locaux communs et les
déperditions dans la distribution de chaleur, le solde représentant alors les frais fonction
de la consommation, et non selon les fourchettes indiquées dans le modèle de décompte
– soit 40 % de frais généraux et 60 % de frais variables –, lesquelles
était également mentionnées à titre indicatif. A cet égard, le tribunal n'a
pas admis les projections proposées par la bailleresse, dans lesquelles les pourcentages utilisés
avaient été fixés de manière empirique (cf. P. 17 du bordereau du 18 février
2011). Par surabondance, les premiers juges ont relevé que les décomptes étaient aussi
erronés dans le sens où ils couvraient la période allant du 1
er
avril au 31 mars de l'année suivante, alors que le gaz et l'électricité était facturé
par les Services industriels de la Ville de Lausanne chaque année pour la période allant du
1
er
juillet au 30 juin suivant. Ils ont dès lors retenu qu'il était superflu d'examiner les autres
griefs formulés par le défendeur à l'égard des décomptes litigieux et que la
bailleresse n'avait pas établi que le locataire devait lui payer un supplément de frais de
chauffage et d'eau chaude en sus des acomptes déjà versés.
B.
Par acte du 29 mai 2012, X.________SA a recouru
contre ce jugement en concluant, avec dépens, principalement à sa réforme en ce sens que
M.________ est son débiteur des sommes de 544 fr. 75, plus intérêts à 5 % l'an
dès le 3 septembre 2007, de 750 fr. 15, plus intérêts à 5 % l'an dès
le 16 octobre 2008, et de 861 fr. 55, plus intérêts à 5 % l'an dès le 19 août
2009, ainsi qu'à la levée de l'opposition totale formulée au commandement de payer n
o
[...] de l'Office des poursuites de Lausanne-Ouest, notifié le 19 septembre 2009. Subsidiairement,
la bailleresse a conclu à l'annulation du jugement, la cause étant renvoyée au Tribunal
des baux pour nouveau jugement.
C.
La Chambre des recours civile fait sien dans son entier l'état de fait du jugement, complété
par les pièces du dossier, dont il ressort notamment ce qui suit :
1.
Par contrat de bail signé le 18 septembre 1997, X.________SA a remis en location à M.________
un appartement de 4,5 pièces, sis [...], à Lausanne, à partir du 1
er
novembre 1997. Le loyer net était de 1'455 fr., auquel s'ajoutait un acompte de 110 fr. pour les
frais de chauffage et d'eau chaude.
2.
L'immeuble concerné est équipé de vannes thermostatiques sur les radiateurs et de répartiteurs
électroniques de chaleur depuis le début du bail environ. La pose d'un compteur d'eau chaude
dès 2009 permet de prendre en compte la consommation effective d'eau chaude dans la répartition
des frais de chauffage et de production d'eau chaude.
3.
Le 3 septembre 2007, la gérance Z.________,
à Lausanne, agissant au nom de la bailleresse, a envoyé au locataire M.________ le « décompte
des frais de chauffage/accessoires du 01.04.2006 - 31.03.2007 » en lui réclamant un paiement
supplémentaire de 544 fr. 75, après déduction des acomptes déjà versés.
La gérance a procédé de même pour les périodes allant du 1
er
avril 2007 au 31 mars 2008 (courrier du 16 octobre 2008) et du 1
er
avril 2008 au 31 mars 2009 (courrier du 19 août 2009), en demandant le paiement des sommes de 750
fr. 15 et 861 fr. 55 respectivement.
4.
Par commandement de payer n
o
[...] du 9 septembre 2009, la bailleresse, représentée par l'agent d'affaire breveté Thierry
Zumbach, a sommé M.________ de payer les sommes de 544 fr. 75 (période 2006-2007) et 750 fr.
15 (période 2007-2008), intérêts et frais en sus. Celui-ci a formé opposition totale
le 14 septembre 2009.
5.
Lors de l'audience du 18 février 2010, la Commission de conciliation en matière de baux à
loyer, à Lausanne, a constaté l'échec de conciliation concernant la requête en paiement
de créance de la bailleresse du 1
er
décembre 2009.
6.
Par requête du 10 mars 2010 adressée au Tribunal des baux, X.________SA a conclu au paiement
immédiat par M.________ des sommes de 544 fr. 75, plus intérêts à 5 %
dès le 3 septembre 2007, de 750 fr. 15, plus intérêts à 5 % dès le 16 octobre
2008, et de 861 fr. 55, plus intérêts à 5 % dès le 19 août 2009, et à
ce que l'opposition totale au commandement de payer de la poursuite n
o
[...] de l'Office des poursuites de Lausanne-Ouest, notifié le 14 septembre 2009, soit déclarée
nulle et non avenue, libre cours étant laissé à cet acte.
Le 29 septembre 2010, M.________, représenté par l'ASLOCA, a conclu implicitement au rejet
des conclusions de la requérante.
Lors de l'audience du 16 mai 2011, le témoin L.________, employé de [...], a exposé que
son entreprise était chargée de s'occuper des relevés des répartiteurs électroniques
dont l’immeuble était équipé depuis quatorze ans – lesquels ont été
remplacés en 2009 –, que les décomptes de chauffage et eau chaude étaient établis
selon le modèle DIFC et que, depuis la pose d’un compteur d’eau chaude en 2009, la consommation
d’eau chaude effective, communiquée par l’entreprise [...], était désormais
prise en compte dans la répartition des frais de chauffage et d’eau chaude. Il a ajouté
qu'auparavant, soit durant les périodes des décomptes litigieux, la répartition pratiquée
était de 70 % de frais de chauffage et de 30 % de frais d’eau chaude, pourcentages
retenus en fonction de la moyenne nationale.
En droit
:
1.
Le jugement attaqué a été rendu
le 25 mai 2011, de sorte que les voies de droit sont régies par le Code de procédure civile
du 19 décembre 2010 (CPC; RS 272), entré en vigueur le 1
er
janvier 2011 (art. 405 al. 1 CPC).
Le jugement entrepris étant une décision finale de première instance rendue dans une cause
patrimoniale dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est inférieure à
10'000 fr. (soit 2'156 fr. en l'espèce), c'est la voie du recours qui est ouverte (art. 308 al.
2 et 319 al. 1 let. b CPC). Formé en temps utile (art. 321 al. 2 CPC) par une partie qui y a intérêt
(art. 59 al. 2 let. a CPC), le recours est ainsi recevable.
2.
Le recours est recevable pour violation du droit
et constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC).
S'agissant de la violation du droit, l'autorité de recours dispose d'un plein pouvoir d'examen.
Elle revoit librement les questions de droit soulevées par le recourant et peut substituer ses propres
motifs à ceux de l'autorité précédente ou du recourant (Hohl, Procédure civile,
tome II, 2
e
éd., Berne 2010, n. 2508, p. 452).
Pour ce qui est de la constatation manifestement inexacte des faits, ce grief, comme pour l'art. 97 al.
1 LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral; RS 173.110), ne permet que de corriger
une erreur évidente, la notion se recoupant en définitive avec l'appréciation arbitraire
des preuves (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, n. 5 et 6 ad art. 320 CPC, p. 1276; Corboz et
alii, Commentaire de la LTF, Berne 2009, n. 19 ad art. 97, p. 941). Les constatations de fait et l'appréciation
des preuves sont arbitraires lorsqu'elles sont évidemment fausses, contredisent d'une manière
choquante le sentiment de la justice et de l'équité, reposent sur une inadvertance manifeste
ou un abus du pouvoir d'appréciation, par exemple si l'autorité s'est laissée guider par
des considérations aberrantes ou a refusé de tenir compte de faits ou de preuves manifestement
décisifs. Une constatation de fait n'est donc pas arbitraire pour la seule raison que la version
retenue par le juge ne coïncide pas avec celle du recourant; encore faut-il que l'appréciation
des preuves soit manifestement insoutenable, en contradiction flagrante avec la situation effective,
qu'elle repose sur une inadvertance manifeste, ou encore qu'elle heurte de façon grossière
le sentiment de la justice et de l'équité (ATF 129 I 8 c. 2.1).
3.
a)
En matière de bail à loyer, pour
autant que la convention des parties le prévoie spécialement, le locataire doit rembourser
en sus du loyer les dépenses effectives supportées par le bailleur en rapport avec l'usage
de la chose louée, telles que les frais de chauffage et de consommation d'eau chaude pour les habitations
ou les locaux commerciaux (art. 257a et 257b al. 1 CO [Code des obligations du 30 mars 1911; RS
220]). Le bailleur peut percevoir ces frais – dits accessoires – de manière forfaitaire,
sur la base de la moyenne des dépenses effectives calculée sur une période de trois ans
(art. 4 al. 2 OBLF [ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations
et de locaux commerciaux; RS 221.213.11]). Il peut également se faire rembourser les dépenses
effectives sur la base d'un décompte; il doit alors établir ce document au moins une fois par
année et le présenter au locataire (art. 4 al. 1 OBLF). La convention peut prévoir que
dans l'intervalle des décomptes successifs, le locataire versera des acomptes (TF 4D_45/2010 du
31 mai 2010 c. 3).
En l’espèce, les parties sont convenues pour les frais accessoires d’une facturation
des frais effectifs, le locataire payant un acompte mensuel. Les parties ne contestent pas que la recourante
avait l’obligation d’établir un décompte annuel relatif à ces frais.
b)
La loi fédérale sur l’énergie du 26 juin 1998 (LEne; RS 730.0) prévoit que
les coûts de l’utilisation de l’énergie sont répercutés dans la mesure
du possible sur les consommateurs auxquels ils sont imputables (art. 3 al. 3 LEne; principe du consommateur
payeur). De ce fait, les cantons doivent introduire dans leur législation les conditions générales
d’une utilisation économe et rationnelle de l’énergie (art. 9 al. 1 LEne) et édicter
des dispositions sur le décompte individuel de frais de chauffage et d’eau chaude dans les
bâtiments neufs (art. 9 al. 3 LEne; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, ch. 6.2, p. 344).
Les « Décompte [s] individuel[s] de frais de chauffage (DIFC) et d’eau chaude (DIFEC) »
sont imposés par la LEne pour les bâtiments neufs de plus de cinq logements (parfois quatre),
et par certaines législations cantonales pour les immeubles anciens qui font l’objet de rénovations
lourdes (Bieri I., CPra Bail, n. 105 ad art. 257a-257b CO).
c)
Dans le canton de Vaud, la loi sur l’énergie du 16 mai 2006 (LVLEne; RSV 730.01), entrée
en vigueur le 1
er
septembre 2006, renvoie au règlement d'application du 4 octobre 2006 de la LVLEne (RLVLEne; RSV
730.01.1), entré en vigueur le 1
er
novembre 2006, pour fixer les dispositions applicables aux installations devant permettre un décompte
aisé et fiable de la consommation d’énergie par usager, dans les immeubles collectifs
(art. 28 al. 2 let. h LVLEne).
S’agissant de l’équipement des bâtiments existants, l'art. 42 RLVLEne prévoit
que lors d’une modification importante du réseau de distribution de chauffage et pour autant
que cela ne cause pas de dépenses déraisonnables, les bâtiments et groupes de bâtiments
alimentés par une production de chaleur centralisée, comportant au moins cinq unités d’occupation,
sont équipés des appareils requis pour l’établissement du décompte individuel
des frais de chauffage et des dispositifs permettant de fixer la température ambiante par local
et de la garantir automatiquement.
Dans les bâtiments ou groupes de bâtiments équipés, les frais de chauffage et d’eau
chaude sanitaire font l’objet de décomptes se fondant en majeure partie sur la consommation
mesurée pour chaque unité d’occupation (art. 44 al. 1 RLVLEne). Les principes formulés
dans le modèle de décompte établi par l’Office fédéral de l’énergie
doivent être respectés. Le décompte est présenté aux usagers de manière
à leur permettre la vérification. Il indique l’indice de dépense d’énergie
(IDE) pour la consommation de chauffage et d’eau chaude établi conformément aux normes
SIA (art. 44 al. 4 RLVLEne).
d)
Selon le ch. 3.2 DIFC, intitulé « Répartition en frais de chauffage et frais de production
d’eau chaude », si l’eau chaude est produite entièrement ou partiellement
au moyen de la chaudière (en période de chauffage, par exemple), il conviendra tout d’abord
de répartir le total des frais en frais de chauffage et frais de production d’eau chaude.
Cette répartition se fera au prorata de la consommation d’énergie. La consommation totale
d’énergie pourra être déterminée sur la base du décompte présenté
au ch. 3.1 DIFC. Pour déterminer la consommation d’énergie nécessaire pour la production
d’eau chaude, il conviendra de mesurer avec autant de précision que possible la consommation
d’énergie en dehors de la période de chauffage (à l’aide de compteurs à
mazout, de compteurs d’heures de marche ou de compteurs d’eau chaude). La valeur obtenue
sera ensuite extrapolée à l’année entière en tenant compte du rendement de
chacune des deux périodes et des durées d’occupation.
Une fois que la consommation d’énergie nécessaire pour la production d’eau chaude
aura été déterminée, la répartition pourra se faire sur la base de la formule
mathématique prévue à l’art. 3.2 DIFC. Dans les cas d’installations où
la chaudière est arrêtée en dehors des périodes de chauffage, cette formule permettra
de déterminer par analogie la part des frais liés à la production d’eau chaude pendant
la période de chauffage. Si les mesures montrent que la consommation d’eau chaude ne varie
que faiblement, les valeurs déterminées pourront être reprises d’une période
de chauffage à l’autre. En revanche, un nouveau calcul devra être fait en cas de rénovation
ou de remplacement de l’installation ainsi qu’en cas de renforcement notable de l’isolation
thermique du bâtiment. La part des frais de production d’eau chaude sera proportionnellement
plus élevée en présence de chaudières combinées anciennes, de conduites de circulation
longues ou mal isolées ainsi que d’une bonne isolation thermique du bâtiment. Des mesures
exhaustives ont montré que dans les immeubles locatifs conventionnels dotés de circulation
d’eau chaude, la part de production d’eau chaude se monte à 30 % environ.
e)
Selon la doctrine (Bieri et Lachat, voir références ci-après) et le ch. 3.3 DIFC intitulé
« Décomposition des frais de chauffage », tous les frais de chauffage ne sont
toutefois pas répartis en fonction de la consommation individuelle. Les frais généraux
liés à l’installation représentent une part incompressible, oscillant entre 30 et
50 %. Il s’agit des frais de ramonage, de révision de citerne, de surveillance et d’assurance,
de l’électricité de l’installation de chauffage, du coût d’entretien
des installations et des frais administratifs. Ces frais sont répartis en fonction d’une clé
de répartition proportionnelle au volume ou à la surface loués (ou clé de répartition
objective).
Le solde des frais (50 à 70 %) est réparti entre les locataires selon la consommation
individuelle, en fonction des relevés de compteurs, lesquels sont équipés de répartiteurs
de chaleur (électroniques ou à évaporation). Ce système a le mérite de tenir
compte des comportements individuels des locataires. En cas de défaillance technique ou de contestation
des relevés, le bailleur n’aura souvent pas d’autre solution que de procéder à
la répartition des frais selon la clé applicable aux frais généraux (Bieri I., op.
cit., n. 106 ad art. 257a-257b CO ; Lachat, op. cit., p. 344 et 345).
4.
Les décomptes litigieux concernent les années 2006/2007, 2007/2008 et 2008/ 2009.
a)
La recourante admet que l’immeuble en cause était équipé pendant les périodes
relatives aux décomptes litigieux de compteurs de chaleur et de vannes thermostatiques pour chaque
appartement. Selon elle, ces installations sont intervenues « hors de toute obligation légale »,
car antérieures à l’adoption du RLVLEne. Dans sa conclusion, elle relève que ni
le CO, ni le droit public, ni les Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs
du canton de Vaud ne lui imposaient de modèle précis pour l’établissement des décomptes
litigieux, ceux-ci devant ne pas aboutir à des résultats inéquitables.
b)
L’art. 42 RLVLEne ne prévoit que l’équipement des bâtiments existants par
des appareils requis pour l'établissement du décompte individuel des frais de chauffage (DIFC)
– et non des frais d'eau chaude (DIFEC) –, soit par des compteurs ou répartiteurs de
chaleur et des vannes thermostatiques. Selon l’art. 44 al. 1 et 4 RLVLEne, ce seul équipement
(compteurs ou répartiteurs de chaleur et vannes thermostatiques) permet l'établissement de
décomptes des frais de chauffage
et
d'eau chaude sanitaire
se fondant en majeure partie
sur la consommation mesurée pour chaque unité d'occupation, dans le respect des principes formulés
dans le modèle de décompte établi par l'Office fédéral de l'énergie. Dès
lors que l’immeuble en question était équipé pour la période litigieuse de
répartiteurs de chaleur et de vannes thermostatiques, conformément au RLVLEne, la recourante
aurait dû procéder à un calcul tenant compte de la consommation individuelle mesurée
pour chaque unité d’occupation et conforme aux principes DIFC. Une répartition forfaitaire
ne suffisait donc pas. Peu importe à cet égard que l’équipement de l’immeuble
litigieux en compteurs de chaleur et vannes thermostatiques ait été installé sur une base
volontaire ou non : seule était déterminante l’existence de cet équipement,
respectant le principe de proportionnalité de l’art. 6 LVLEne selon lequel des mesures ne
peuvent être imposées que si elles sont techniquement réalisables et exploitables, dans
les limites économiquement supportables.
Il en résulte que la recourante ne pouvait se contenter d’une répartition forfaitaire
dans la mesure où des compteurs individuels existaient pour la consommation individuelle de chauffage,
ce d’autant plus que même les frais généraux de chauffage sont répartis au
prorata de la taille de l'unité de consommation, c'est-à-dire, par exemple, en m
2
de surface ou en m
3
de volume des pièces (clé de répartition objective; cf. supra c. 3e et ch. 3.3 DIFC),
le solde des frais de chauffage étant réparti en fonction de la consommation individuelle.
Par ailleurs, la répartition forfaitaire mentionnée au ch. 3.2 DIFC, à savoir que « des
mesures exhaustives ont montré que dans les immeubles locatifs conventionnels dotés de circulation
d’eau chaude, la part de production d’eau chaude se monte à 30 % environ »,
constitue uniquement un ordre de grandeur. En effet, ce pourcentage forfaitaire de répartition peut
notamment s'appliquer en cas de défaillance technique avérée des installations ou servir
de référence en cas de contestation d'un décompte établi. Cela ne dispense pas pour
autant le bailleur, s'agissant des immeubles équipés (obligatoirement ou non) de compteurs
individuels de chauffage, de présenter un décompte individuel clair et simple indiquant le
mode de répartition des frais, la période sur laquelle il porte et la consommation d'énergie.
Comme déjà relevé (c. 3d ci-avant), la répartition des frais en frais de chauffage
et frais de production d'eau chaude se fait au prorata de la consommation d'énergie. Pour déterminer
la consommation d’énergie nécessaire pour la production d’eau chaude, il convient
de mesurer avec autant de précision que possible la consommation d’énergie en dehors
de la période de chauffage, par exemple à l’aide de compteurs à mazout, de compteurs
d’heures de marche ou de compteurs d'eau chaude. L’immeuble en question n’ayant été
équipé de compteurs d’eau chaude qu'à partir de 2009, les équipements disponibles
(compteurs ou répartiteurs de chauffage et vannes thermostatiques) permettaient de calculer les
frais d’eau chaude dans le respect des principes DIFC, puisqu’il suffisait d’extrapoler
à l’année entière, en tenant compte du rendement de chacune des deux périodes
et des durées d’occupation, la valeur de la consommation d’énergie obtenue à
l’aide desdits équipements. Une fois la consommation d’énergie nécessaire
pour la production d’eau chaude déterminée, la répartition pouvait ensuite être
calculée à l'aide de la formule mathématique prévue à l’art. 3.2 DIFC.
Dans le cas d'installations où la chaudière était arrêtée en dehors des périodes
de chauffage, cette formule permettait de déterminer par analogie la part des frais liés à
la production d’eau chaude pendant la période de chauffage. Si les mesures montraient que
la consommation d’eau chaude ne variait que faiblement, les valeurs déterminées pouvaient
être reprises d’une période de chauffage à l’autre.
c)
La LVLEne et le RLVLEne reflètent la volonté du législateur vaudois qui, dès leur
entrée en vigueur en 2006,  a tenu compte de l’obligation imposée aux cantons par
l’art. 9 LEne, dans le respect du principe de la proportionnalité et de l’équité,
du principe du consommateur payeur et donc d’un décompte DIFC/DIFEC aussi précis que
possible. A cet égard, l’étude sur le DIFC de l’Office fédéral de l’énergie
parue en novembre 2008, intitulée « Konzept, Vollzug und Wirkung der verbrauchsabhängigen
Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung (VHKA) » précise (p. 40) que le canton de Vaud prévoit
depuis 1993 l’équipement des bâtiments existants si cela est techniquement et économiquement
réalisable (art. 6 LVLEne), la base légale étant l’art. 28 LVEne et les art. 42-44
RLVLEne.
Contrairement à l’affirmation de la recourante, l’art. 44 RLVLEne, qui prévoit
des équipements pour le décompte de chauffage – même incomplets, car n'incluant
pas les compteurs d'eau chaude – en combinaison avec le calcul DIFC, instaure une base légale
pour un décompte individuel et précis des frais d'eau chaude. Le même raisonnement doit
être tenu pour les frais de chauffage (généraux et variables), dont la répartition
se fera une fois qu'ils auront été établis de manière précise – ce qui
est nécessaire pour déterminer les frais d'eau chaude – conformément à la formule
prévue dans le DIFC (ch. 3.2 et 3.3).
5.
Les règles et usages locatifs du canton de Vaud ont été adoptés le 26 août
1998 par la Commission paritaire nommée par le Conseil d’Etat. Celle-ci a élaboré,
en 2001, le contrat-cadre dénommé « Dispositions paritaires romandes et règles
et usages locatifs du canton de Vaud » (ci-après : RULV). La force obligatoire du
contrat-cadre a été conféré par Arrêté du Conseil d'Etat du 8 octobre 2001
et approuvé par Arrêté du Conseil fédéral du 5 septembre 2001. L'arrivée
à échéance du contrat-cadre le 30 juin 2008 et l'entrée en vigueur, le 1
er
janvier 2007, de la loi fédérale du 18 juin 2004 sur le partenariat (LPart; RS 211.231) ont
conduit, à la requête des parties contractantes, au renouvellement de la force obligatoire
du contrat-cadre. Son art. 31 let. e prévoit que la répartition des frais de chauffage et d'eau
chaude s'effectue conformément aux Directives 1978. Ces directives, adoptées par la Commission
paritaire désignée par le Conseil d’Etat et approuvées par l’Office cantonal
du logement, prévoient à leur ch. 6 intitulé « Proportion entre les frais de
chauffage et ceux de l’eau chaude », ce qui suit : « Lorsque l’installation
assure le chauffage des locaux et la fourniture d’eau chaude, les frais sont répartis dans
le compte annuel à raison de 76 % pour le chauffage et de 24 % pour l’eau chaude ».
A supposer que la première condition pour l’application des Directives 1978 soit remplie,
à savoir l’existence d’une seule installation assurant le chauffage et la fourniture
d’eau chaude, la répartition forfaitaire serait admise (voir aussi Lachat, op. cit., p. 345,
ch. 6.4) . Depuis que les RULV ont obtenu la force obligatoire (1
er
décembre 2001), elles ont la même valeur qu'une disposition du Code des obligations semi-impérative.
Il n'est alors possible d'y déroger qu'en faveur du locataire. On constate d'ailleurs que la recourante
met elle-même en doute l’extension de la force obligatoire des RULV aux Directives 1978. Quoi
qu’il en soit, si la méthode DIFC préconisée par le RLVLEne, adopté par le
Conseil d’Etat vaudois sur délégation de la LVLEne et dans le respect des principes de
l'art. 9 LEne, est plus favorable au locataire que la répartition forfaitaire prévue dans les
Directives 1978, c’est cette méthode qui devrait l'emporter. Or, selon le document « Décomptes
individuels – Frais de chauffage et d’eau chaude » (p. 2) de la Conférence
Romande des Délégués à l’Energie (www.crde.ch), le modèle DIFC permet
de répartir plus équitablement les frais d’énergie, de récompenser les comportements
économes, de diminuer la consommation des immeubles et d'agir pour le développement durable
en contribuant aux objectifs du programme national SuisseEnergie, ce qui permet de penser que le décompte
DIFC est plus favorable au locataire et autorise la dérogation aux Directives 1978, voire aux RULV.
A relever encore que les art. 257a et 257b CO ne font pas partie des dispositions impératives énumérées
à l’art. 3 de la loi fédérale du 23 juin 1995 sur les contrats-cadres de baux à
loyer et leur déclaration de force obligatoire générale (RS 221.213.15), auxquelles les
RULV ne peuvent déroger. Par ailleurs, l'art. 24 (Décompte individuel de chauffage et d'eau
chaude [DIFC]) des nouvelles Directives, entrées en vigueur le 1
er
juillet
2012, renvoie à la législation cantonale sur l’énergie et les art. 25 (Répartition
entre frais d’eau chaude et de chauffage [annexe 2]), 26 (Répartition des frais d’eau
chaude) et 27 (Répartition des frais de chauffage) ne prévoient plus le système forfaitaire,
mais une méthode de calcul se basant sur des données précises.
Vu ce qui précède, même si elle s’étendait aux Directives 1978, la force obligatoire
des RULV ne l’emporterait pas sur les dispositions cantonales de la LVEne et du RVLEne, adoptés
conformément à l’art. 9 LEne.
6.
La recourante soutient enfin que la période de décompte allant du 1
er
avril
au 31 mars a été valablement convenue avec l'intimé, dès lors qu'elle n'a jamais
été contestée.
Les premiers juges n’ont traité cet aspect que par surabondance. Ils ont relevé que les
décomptes établis étaient problématiques en raison du décalage temporel entre
les décomptes de la recourante et ceux des Services industriels de la Ville de Lausanne.
Le droit de regard du locataire découle de l’art. 257b al. 2 CO, qui dispose que le bailleur
doit, à la demande du locataire, lui permettre de consulter les pièces justificatives (Bieri
I. op. cit., n. 92 ad art. 257a-257b CO). En vertu de l’art. 8 OBLF, lorsqu’un décompte
détaillé des frais de chauffage et de préparation d’eau chaude ainsi que de leur
répartition entre les locataires n’est pas remis au locataire avec la facture annuelle du
chauffage, il y a lieu d’indiquer expressément sur la facture que le locataire peut exiger
le décompte détaillé (al. 1). Le locataire ou son mandataire dûment autorisé
est admis à consulter les pièces justificatives originales et à demander des renseignements
sur l’état des stocks de combustibles au début et à la fin de la période de
chauffage (al. 2). Selon l’art. 44 al. 4 RLVLEne, le décompte est présenté aux usagers
de manière à leur permettre la vérification.
Compte tenu de l’obligation légale d’information du bailleur à l’endroit
du locataire s’agissant des décomptes de chauffage et d’eau chaude (cf. également
art. 31 let. a et b RULV), il est vrai que le décalage relevé par les premiers juges est susceptible
de rendre la lecture de ces informations impossible ou à tout le moins difficile. La doctrine prévoit
certes que les factures qui chevauchent deux périodes de décomptes sont en principe à
comptabiliser au prorata dans chaque décompte, mais un tel système est moins simple à
gérer en cas de mutation au sein de l’immeuble (Bieri I., op. cit., n. 91 ad art. 257a-257b
CO, p. 178). Par ailleurs, la recourante ne saurait déduire de l’arrêt 4C_224/2006 du
24 octobre 2006 (CdB 3/07, c. 2.1 p. 71) que si l'introduction de nouveaux frais accessoires doit être
soumise à la forme écrite, cela n'était
a
contrario
pas requis en l’espèce s’agissant
des périodes de décomptes. Quoi qu’il en soit, dès lors que les calculs n’ont
pas été effectués conformément aux exigences en la matière, point n'est besoin
d’examiner plus avant cette question.
7.
Il résulte de ce qui précède que le recours doit être rejeté et le jugement
attaqué confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance
sont arrêtés à 500 fr. (art. 6 al. 1 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils
du 28 septembre 2010; RSV 270.11.5]) et mis à la charge de la recourante, qui succombe (art. 106
al. 1 CPC).
N'ayant pas été invité à se déterminer, l'intimé n’a pas droit à
des dépens.
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 322 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 500 fr. (cinq cents francs),
sont mis à la charge de la recourante X.________SA.
IV.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
13 août 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Isabelle Salomé Daïna (pour X.________SA)
‑
M. Jacques-André Mayor, ASLOCA (pour M.________)
La Chambre des recours civile considère que la valeur litigieuse est de 2'156 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux
La greffière :