vd_findinfo · HC / 2022 / 884 · 2022-11-21 · fr

DÉFAUT DE LA CHOSE, LOYER, CONSIGNATION EN JUSTICE | 259a CO, 259b CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 21.11.2022 HC / 2022 / 884

TRIBUNAL
CANTONAL
XZ20.008285-220508
575
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
21 novembre 2022
_______________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, présidente
MM.
Krieger et Oulevey, juges
Greffière
:              Mme
Pitteloud
*****
Art.
259a et 259b CO
Statuant sur l’appel interjeté par
H.________
,
à [...], demanderesse, contre le jugement rendu le 20 décembre 2021 par le Tribunal des
baux dans la cause divisant l’appelante d’avec
D.________
,
à [...], défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 20 décembre 2021, motivé le 15 mars 2022, le Tribunal des baux (ci-après :
le tribunal ou les premiers juges) a donné ordre à H.________ de prendre toutes les mesures
nécessaires à la suppression définitive des défauts affectant la climatisation des
locaux commerciaux loués par D.________ à l’avenue de [...], d’ici au 30 avril
2022 (I), a réduit le loyer mensuel de 6 % à partir du 6 juillet 2017 et jusqu’à
l’élimination des défauts relatifs à la climatisation et de 5 % en raison des défauts
d’isolation phonique pour la période du 24 novembre 2016 au 25 février 2020 (II),
a dit que par conséquent H.________ devait payer à D.________, à titre de réduction
de loyer en lien avec les défauts d’isolation phonique, la somme de 10'522 fr. 65 (III),
a libéré les loyers consignés par D.________ auprès de la [...], en faveur de D.________
à hauteur du montant alloué au chiffre III et en faveur de H.________ pour le solde (IV), a
mis les frais judiciaires, arrêtés à 3'190 fr., à la charge de H.________ à
hauteur de 2'552 fr. et à la charge de D.________ à hauteur de 638 fr. (V), a dit que
D.________ devait payer à H.________ les sommes de 543 fr. à titre de remboursement d’avance
de frais (VI) et de 1'842 fr. 75 à titre de dépens (VII) et a rejeté toutes autres ou
plus amples conclusions (VIII).
En droit, les premiers juges ont considéré qu’il appartenait à l’appelante
d’installer une nouvelle climatisation dans les locaux loués par l’intimée et a
réduit le loyer de 6 % du fait de l’absence de système de refroidissement fonctionnel
depuis le 6 juillet 2017. Ils ont en outre réduit de 5 % le loyer pour la période ayant précédé
celle où l’appelante a entrepris des travaux d’isolation phonique sur le mur séparant
les locaux occupés par l’intimée d’avec les locaux voisins, ce qui représentait
une somme de 10'522 fr. 65 qu’il convenait de déconsigner en faveur de l’intimée.
B.
Par acte du 2 mai 2022, H.________ (ci-après :
l’appelante) a interjeté appel du jugement du 20 décembre 2021 et a conclu, sous suite
de frais des deux instances, principalement à sa réforme en ce sens que les conclusions de
D.________ (ci-après : l’intimée) soient intégralement rejetées, les loyers
étant déconsignés en sa faveur. Subsidiairement, elle a conclu à l’annulation
du jugement entrepris et au renvoi du dossier de la cause aux premiers juges pour nouveau jugement.
Par réponse du 21 juillet 2022, l’intimée a conclu, sous suite de frais et dépens,
au rejet de l’appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
Par contrat du 4 décembre 2014, l’intimée
a pris à bail de l’appelante des bureaux d’une surface de 229,6 m², orientés
sud-ouest, dans l’entre-sol de l’immeuble sis avenue de [...].
Le loyer avait été fixé à 5’311 fr. par mois, auquel s’ajoutait un acompte
pour frais accessoires de 700 fr., portant ainsi le loyer mensuel à un total brut de 6'011 francs.
2.
L’entre-sol de l’immeuble litigieux comporte trois surfaces distinctes, dont celle louée
par l’intimée. Lors de l’entrée de cette dernière dans les locaux susmentionnés,
l’une des deux autres surfaces était vide. Elle a été occupée du 1
er
avril
2007 au 31 décembre 2013 par Q.________, sans être relouée par la suite. L’autre
surface était alors louée par [...], dissoute après faillite le 7 septembre 2017.
La surface concernée n’a ensuite plus été relouée.
3.
La société Q.________
avait installé, sans autorisation préalable des services compétents, un système de
climatisation dans les locaux qu’elle louait à l’appelante. Cette dernière le lui
a racheté, après amortissement, au prix de 7'367 fr. 50.
Il ressort notamment du procès-verbal de remise/reprise pour locaux commerciaux établi par
la régie V.________ (future [...]) à l’entrée de l’intimée dans les locaux
que la ventilation/climatisation devait être réglée.
4.
Le 24 novembre 2016, J.________, directeur de
l’intimée, a adressé à la gérance un courriel dans lequel il se plaignait d’un
défaut d’isolation phonique, constaté à la suite de travaux effectués dans
les bureaux voisins. Dans ce courriel, il précisait qu’il était possible « sans
effort de converser d’un bureau à l’autre », ce qui pouvait entraîner
« des dommages de confidentialité ». Le même jour, la gérance a notamment
répondu qu’il serait procédé à l’isolation phonique du mur qui sépare
ces bureaux.
Le 6 juillet 2017, J.________ a adressé à la gérance un courriel pour se plaindre notamment
que la climatisation du bureau de la comptabilité ne fonctionnait plus et que l’isolation
phonique avec les bureaux voisins n’était toujours pas optimale.
Le même jour, la gérance a notamment répondu qu’elle allait envoyer un technicien
pour la climatisation. S’agissant de l’isolation phonique, elle a précisé que les
bureaux étaient toujours vacants, mais qu’elle allait également faire le nécessaire
pour régler le problème.
Le 18 juillet 2018, la gérance a adressé
à [...], société détenue par la holding intimée, un courrier au sujet de la
demande d’indemnité pour la climatisation, dont il ressort notamment ce qui suit :
« […]
A
ce sujet, nous vous informons que nous avons eu connaissance du problème de la climatisation du
bureau de la comptabilité au sein de vos locaux dans le courant du mois de juin 2017.
Une
deuxième relance nous a été faite fin septembre 2017, par courriel, suite à laquelle
nous avons tenté de solutionner le problème. L’entreprise nous a fait part qu’un
seul appareil ne fonctionnait plus et comme il s’agissait du début de la période de froid
nous avons laissée (sic) le cas en suspens.
Toutefois,
au mois de juin 2018, nous avons reçu plusieurs courriels et téléphones de votre part,
nous indiquant que plusieurs appareils dysfonctionnent au sein de vos bureaux.
Nous
avons alors relancé les démarches afin de trouver une solution. L’entreprise [G.________]
nous a fait parvenir une offre que nous avons adjugé (sic) à réception. Les pièces
de ses (sic) appareils sont en commande et seront livrées sous 7 semaines. A réception, le
technicien procèdera au (sic) réparations dans les meilleurs délais.
Au
vu de ce qui précède, nous avons également demandé à la société [G.________]
de venir poser un appareil provisoire au plus vite dans vos bureaux afin de compléter la climatisation
actuelle.
En
tant que confrères, pourriez-vous faire preuve d’un peu d’égard à ce sujet,
nous n’avons en aucun cas voulu vous créer des torts, les appareils ne se trouvent plus sur
le marché et les pièces de remplacement ont été difficile (sic) à commander.
[…] ».
Le 5 juin 2019, la gérance X.________ a adressé
à l’intimée un courriel dont il ressort qu’elle n’avait pas eu connaissance
d’un problème de climatisation depuis la reprise de la gestion de l’immeuble, le 1
er
avril 2019, jusqu’à ce jour. Elle a toutefois indiqué avoir entrepris des recherches
et avoir constaté que d’importants travaux d’entretien avaient déjà été
effectués sur l’installation de climatisation dans les bureaux en 2018 (remplacement de platines,
pompe de relevage, réfection de l’isolation des tuyauteries, etc.) par la société
G.________ Elle a toutefois pris note de ce que l’intimée continuait à rencontrer des
soucis malgré les travaux effectués et a dit avoir mandaté ce jour la société
G.________ pour une nouvelle intervention.
5.
Le 13 septembre 2019, le conseil de l’intimée
a mis la régie en demeure de remédier dans un ultime délai de dix jours aux défauts
affectant l’installation de climatisation, faute de quoi le loyer serait consigné, et lui
a imparti un délai de trente jours pour entreprendre toute démarche utile pour remédier
à la problématique d’isolation phonique entre les bureaux de sa cliente et ceux qui les
jouxtent.
Le 20 septembre suivant, la régie a rappelé à l’intimée que la société
G.________ était intervenue à cinq reprises dans les locaux loués pour des problèmes
de ventilation, les factures s’élevant à plus de 17'000 francs. Elle a précisé
avoir à nouveau contacté la société précitée pour qu’elle procède
à un diagnostic précis et complet de l’installation de climatisation et formule une proposition
de remise en état ou de remplacement. S’agissant de l’isolation phonique, la régie
a exposé qu’aucune information ni courrier ne figurait dans le dossier de l’intimée,
de sorte qu’elle proposait un rendez-vous sur place et l’invitait à lui faire part de
ses disponibilités.
Le 22 octobre 2019, la régie a écrit au conseil de l’intimée ce qui suit :
« […]
Voici
un point de situation à ce jour :
Climatisation :
La
société G.________ nous confirme que la climatisation devient vétuste mais qu’elle
fonctionne à ce jour à 75%. La société propriétaire a été informée
de la situation. Cette installation a été reprise de l’ancien locataire et ne semble
[pas] donner totalement satisfaction, nous avons dès lors conseillé au propriétaire de
mandater un bureau d’étude pour voir les différentes options possibles.
[…]
Isolation :
Après
contrôle dans le dossier complet du locataire, il n’apparait aucun courrier ni avis de défaut
par rapport à un quelconque problème d’isolation.
Je
reste cependant volontiers à l’écoute du locataire pour nous expliquer son problème
d’isolation et pour ce faire, je vous propose un rendez-vous sur place avec toutes les parties
[…] ».
6.
L’intimée a consigné le loyer
net, soit un montant mensuel de 5'311 fr., sur le compte n° [...] ouvert spécialement à
cet effet auprès de la banque [...], dès et y compris le mois de novembre 2019.
7.
Par courriel du 12 février 2020, la gérance
a informé l’intimée qu’une société avait été mandatée
pour remédier au problème d’isolation entre les bureaux loués et les surfaces vacantes
voisines, intervention qui devait débuter le lendemain et avoir lieu uniquement depuis les surfaces
voisines.
Le 25 février 2020, une société de plâtrerie-peinture est intervenue dans le local
voisin de celui loué par l’intimée, dans l’entre-sol de l’immeuble litigieux.
Elle a procédé à la compensation de l’isolation du plafond, au doublage complet
des murs en placoplâtre, ainsi qu’à divers travaux d’adaptation et de fermeture
de tous les passages bruyants du local voisin.
8.
a)
S’agissant
de l’installation de climatisation, la société G.________ est intervenue à plusieurs
reprises sur le site, à tout le moins les 13, 14 et 15 juin 2018, entre le 27 juin et le 20
août 2018, les 7 et 13 septembre 2018, entre le 20 septembre 2018 et le 8 janvier 2019, les
14 et 18 juin 2019, le 24 septembre 2019 et le 7 janvier 2020, sans parvenir à remédier
de manière définitive au défaut affectant le système.
Le 24 janvier 2020, à la suite de son intervention du 7 janvier 2020, la société
précitée a adressé à la régie un devis détaillé, d’un montant
de 8'594 fr. 45 TTC, pour l’installation d’une unité intérieure murale et d’un
groupe compresseur, dont la teneur est la suivante :
« […]
nous avons constaté que le compresseur comprime le liquide (réfrigérant) d’où
la détérioration mécanique expliquée de celui-ci.
Au
vu de ces éléments, nous n’avons d’autre choix que de vous proposer le remplacement
complet de l’installation.
Le
groupe extérieur (condenseur) ainsi que l’unité intérieure de type ʽmuraleʼ
(sic) seront disposés en lieu et place des emplacements actuels des équipements existants.
Ledit groupe extérieur n’étant pas ʽfacile d’accèsʼ, un pont roulant
devra être posé.
Au
vu de l’ancienneté de l’installation, les lignes devront probablement être remplacées
et non pas seulement ʽrincéesʼ. Nous reprendrons les passages existants pour relier les
conduites fluidiques en cuivre isolés (sic) entre l’unité intérieure et extérieure.
[…] ».
Lors de son audition en qualité de témoin à l’audience du 5 février 2021, E.________,
technicien au sein de la société G.________, a indiqué qu’il n’avait pas été
mandaté pour exécuter les travaux en question.
b)
La
société G.________ est encore intervenue le 23 juin 2020 sur le site. Par courriel du
24 juin 2020, J.________ a fait savoir à la régie que la climatisation avait pu être rallumée,
mais que les employés de G.________ ne l’avaient apparemment pas laissée en fonction
à leur départ. Le lendemain, la régie a répondu au prénommé qu’elle
en avait informé la société et lui avait demandé d’effectuer un contrôle,
auquel il fut procédé le même jour. Le 29 juin 2020, la régie revenait vers J.________
dès lors qu’elle avait reçu confirmation du fonctionnement de la climatisation. Elle
souhaitait savoir si tel était bien le cas. Le 2 juillet suivant déjà, la régie a
informé J.________ qu’elle venait de s’entretenir avec la société G.________
selon laquelle la climatisation présentait un problème de connexion et qu’elle allait
contacter un électricien pour remédier à ce défaut.
Le 7 juillet 2020, le conseil de l’intimée a rappelé à l’appelante que, malgré
de nombreuses interventions, la climatisation ne fonctionnait toujours pas. Il l’a invitée
à entreprendre immédiatement toutes les démarches utiles à sa remise en état.
La régie a établi deux bons de travail, l’un le 10 juillet 2020, l’autre le 30 juillet
2020, pour que la société G.________ intervienne sur la climatisation qui ne fonctionnait à
nouveau plus. Elle a établi un autre bon de travail le 16 septembre 2020, dès lors que l’intimée
l’avait informée que la climatisation ne fonctionnait que partiellement et qu’elle ne
tenait pas sur la durée. G.________ est à nouveau intervenue le 18 septembre suivant.
Le 12 octobre 2020, la société G.________ a adressé à la régie une offre budgétaire
portant sur la location de sept climatiseurs mobiles pendant cinq mois selon deux variantes (5'654 fr.
25 ou 5'546 fr. 55), respectivement sur leur achat au prix de 3'715 fr. 65 l’unité.
c)
Dans
un rapport du 24 novembre 2020 (cf. pièce 13 du bordereau du 5 février 2021) commandé
par l’appelante, la société d’ingénierie S.________ est parvenue à la
conclusion que la mise en place d’une nouvelle installation de rafraichissement, soit de six unités
intérieures à détente directe et d’une unité extérieure, représenterait
un investissement de 353 fr./m², soit un total de 66'180 fr. en déduisant le coût des
panneaux solaires.
9.
a)
Le 20 novembre 2019, l’intimée a saisi la Commission de conciliation en matière de baux
à loyer du district de [...] d’une requête dirigée contre l’appelante, dont
les conclusions étaient les suivantes :
« I.
La consignation des
loyers effectuée par D.________ auprès de la
[...] sur le compte [...] est valable.
II.
Ordre est donné à
la bailleresse, H.________, de
procéder, dans un délai que justice dira, à la réfection des défauts relevés
selon               correspondance du
13 septembre 2019 portant sur l’installation de la
climatisation ainsi que de l’isolation complète des murs séparant les locaux loués
par D.________ d’avec
ceux voisins sur le même étage.
III.
Les loyers demeurent consignés dès et y compris celui de novembre 2019
jusqu’à la parfaite exécution des travaux précités.
IV.
Il est accordé
une réduction de loyer de 25% sur le loyer net dès juin 2017, ce
jusqu’à la complète remise en état des défauts »
Lors de l’audience qui s’est tenue le 17 décembre 2019 devant la commission de conciliation,
l’intimée a modifié sa conclusion IV en ce sens que la réduction de loyer de 25
% devait être octroyée à compter du mois de décembre 2016.
La conciliation n’ayant pas abouti, l’autorité préfectorale a rendu une proposition
de jugement à laquelle l’intimée a formé opposition.
b)
Par demande adressée au tribunal le 24
février 2020, l’appelante a conclu, sous suite de frais et dépens, au rejet des conclusions
prises par l’intimée au pied de sa requête du 20 novembre 2019 et à la déconsignation
en sa faveur des loyers consignés auprès de la [...].
Par réponse du 14 juillet 2020, l’intimée a conclu, sous suite de frais et dépens,
au rejet des conclusions de la demande, à ce que la consignation des loyers soit déclarée
valable, à ce qu’ordre soit donné à l’appelante de procéder à la
réfection des défauts relevés selon correspondance du 13 septembre 2019 portant sur l’installation
de la climatisation ainsi que sur l’isolation complète des murs séparant les locaux loués
d’avec ceux voisins sur le même étage, les loyers demeurant consignés jusqu’à
l’exécution des travaux précités et une réduction de loyer de 25 % étant
accordée dès le 24 novembre 2016, et ce jusqu’à la complète remise en état
des défauts.
c)
Le
tribunal a tenu une première audience le 28 septembre 2020, une deuxième audience le 5 février
2021, lors de laquelle il a procédé à l’audition d’E.________ en qualité
de témoin, et une dernière audience le 29 novembre 2021, lors de laquelle J.________ a
été entendu en qualité de partie.
J.________ a rappelé que les locaux litigieux sont orientés plein sud et a confirmé avoir
acheté sept climatiseurs d’appoint en été 2021, dont un placé dans la salle
de conférence qui ne disposait pas de système de climatisation propre. Ces climatiseurs étant
bruyants et nécessitant de faire passer un tuyau par une fenêtre ouverte, J.________ a estimé
que cette solution n’était pas pleinement satisfaisante dès lors que ses employés
étaient souvent au téléphone.
A cette dernière audience, l’intimée a précisé ses conclusions en ce sens qu’elle
souhaitait une remise en état de l’installation existante ou le remplacement de celle-ci et
que l’appelante soit condamnée au paiement en sa faveur de la différence de loyer de
25 % pour la période allant du 25 novembre 2016 jusqu’à la complète remise en état
du défaut.
En droit
:
1.
L'appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC
[Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]), dans les affaires patrimoniales
dont la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 10'000 fr. au moins (art. 308
al. 2 CPC). Le délai pour l'introduction de l'appel est de trente jours à compter de la notification
de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al.
1 CPC).
Formé en temps utile
par une partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une
décision finale de première instance et portant sur des conclusions supérieures à
10'000 fr., l'appel est recevable.
2.
2.1
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge, et doit, le cas échéant, appliquer
le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir
librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art.
157 CPC en relation avec l’art. 310 let. c CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les
faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_902/2020 du 25 janvier 2021 consid.
3.3 ; TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2 ; JdT 2011 III 43 consid. 2 et les réf.
citées).
Le libre pouvoir d’examen
ne signifie pas que le juge d’appel soit tenu, comme une autorité de première instance,
d’examiner toutes les questions de fait ou de droit qui peuvent se poser, lorsque les parties ne
les font plus valoir devant lui. Sous réserve de vices manifestes, il peut se limiter aux arguments
développés contre le jugement de première instance dans la motivation écrite (ATF
142 III 413 consid. 2.2.4, JdT 2017 II 153 ; TF 5A_437/2020 du 17 novembre 2020 consid. 4.2.1 ;
TF 5A_605/2018 du 7 décembre 2018 consid. 5.3 ; TF 4A_536/2017 du 3 juillet 2018 consid. 3.2).
2.2
Si la maxime inquisitoire simple est applicable aux litiges en matière de bail (art. 55 al. 2 et
247 al. 2 let. b CPC), le juge est néanmoins lié par les conclusions des parties (art. 58 al.
1 CPC).
3.
3.1
Dans un premier moyen, l’appelante se plaint d’une constatation inexacte et incomplète
des faits, en lien avec deux éléments. Premièrement, l’état de fait du jugement
ne ferait pas état du montant total de l’investissement nécessaire à l’installation
de la climatisation selon le devis de la société S.________, soit 66'180 fr. après déduction
du coût des panneaux solaires, mais seulement le prix au m
2
de la nouvelle installation, soit 353 fr./m
2
.
Il est exact que le rapport établi par S.________ figure au dossier (cf. pièce 13 du bordereau
du 5 février 2021) et que le montant final permet d’évaluer l’ampleur des travaux
de réfection de la climatisation. Le montant de 66'180 fr. a ainsi été ajouté à
l’état de fait (cf.
supra
ch. 8c).
3.2
Deuxièmement, l’appelante soutient que le montant figurant dans le devis du 24 janvier 2020
de 8'508 fr. 30 (
recte
:
8'594 fr. 45), qui correspond à la solution proposée par G.________, ne devrait pas figurer
dans l’état de fait. En effet, il ne s’agirait pas d’une solution pérenne
et le rapport de S.________ aurait été établi après la dernière intervention
de G.________
Le montant figurant dans le devis du 24 janvier 2020, soit 8'594 fr. 45 – et non 8'508 fr. 30 –,
correspond à une offre concernant le démantèlement de l’installation existante et
l’installation d’une unité de climatisation. Il n’y a pas matière à
retrancher de l’état de fait les coûts évoqués par G.________, puisqu’à
l’instar du montant indiqué par S.________, il s’agit d’un élément nécessaire
à l’examen de la situation en droit.
4.
4.1
L’appelante soutient que l’investissement nécessaire à la remise en état de
la climatisation, soit 66'180 fr., serait excessif au regard du montant du loyer mensuel et de la réduction
de loyer accordée. Ce serait dès lors à tort que les premiers juges ont ordonné la
remise en état de la climatisation.
De son côté, l’intimée relève que la bailleresse ne conteste pas l’existence
du défaut et que la présence d’une climatisation constituait un élément essentiel
du contrat de bail, de sorte que la remise en état serait justifiée.
4.2
Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel
elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO [Code des
obligations du 30 mars 1911 ; RS 220]). Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion
du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux
défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de
défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge
de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que
le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire
pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage
convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les réf. citées ; TF 4A_411/2020 du 9 février
2021 consid. 3.1.1 ; TF 4A_130/2018 du 26 juillet 2018 consid. 4). Le défaut de la chose louée
est une notion relative et son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient
de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, son emplacement, l'âge et le
type de la construction, le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3 ; TF 4A_395/2017 du 11
octobre 2018 consid. 5.2).
Aux termes de l’art. 259a al. 1 CO, lorsque apparaissent des défauts de la chose qui ne sont
pas imputables au locataire et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais, ou
lorsque le locataire est empêché d’user de la chose conformément au contrat, il
peut exiger du bailleur la remise en état de la chose (a), une réduction proportionnelle du
loyer (b), des dommages-intérêts (c) ou la prise en charge du procès contre un tiers (d).
Le locataire d’un immeuble peut en outre consigner le loyer (al. 2).
Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus
à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose (al. 1 let. a) (TF 4A_411/2020,
déjà cité, consid. 3.1.1 ; TF 4A_395/2017, déjà cité, consid. 5.2).
La remise en état
de la chose vise la suppression du défaut. Le bailleur doit soit effectuer les réparations
– en cas de défaut matériel –, soit éliminer la source du défaut ou de
la nuisance. Il peut demander des travaux d’entretien ou de réparation, mais pas des travaux
de rénovation. Le locataire ne peut demander la remise en état que si elle apparaît possible :
il ne peut pas exiger la remise en état lorsque le bailleur n’a aucune emprise sur le défaut
ou lorsque le coût d’une remise en état serait disproportionné (Aubert, Droit du
bail à loyer et à ferme, 2
e
éd., 2017, nn. 11 et 12 ad art. 259b CO ;
Lachat/Rubli,
in
Lachat/Grobet
Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, éd. 2019, nn. 2.1 à 2.3, pp. 306 et 307).
Selon les art. 259a al. 1 let. b et 259d CO, en cas d'apparition de défauts de la chose louée
qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais,
et lorsque ces défauts entravent ou restreignent l'usage pour lequel la chose a été louée,
le locataire peut notamment exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir
du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de
ce dernier. Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la loi distingue, d'une
part, les menus défauts, à la charge du locataire (art. 259 CO) et, d'autre part, les défauts
de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à
l'art. 259a CO, en particulier, la remise en état de la chose, la réduction du loyer et
les dommages-intérêts (TF 4A_411/2020, déjà cité, consid. 3.1.1 ; TF 4C.288/2005
du 9 décembre 2005 consid. 2.1.1).
Le locataire perd son droit à la remise en
état de la chose louée lorsque la réparation du défaut est objectivement impossible,
tel étant par exemple le cas si le bailleur n’a pas de prise sur le défaut ou lorsque
le coût des travaux nécessaires serait disproportionné (TF 4A_291/2020 du 3 décembre
2020 consid. 5.1 et les réf. citées).
Conformément à la règle générale de l'art. 8 CC (
Code
civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), il incombe au locataire de prouver l'existence
du défaut subséquent, au sens de l'art. 259a CO, qu'il invoque (TF 4A_411/2020, déjà
cité, consid. 3.1.2).
4.3
Les premiers juges ont retenu que les locaux avaient été loués avec un système de
climatisation, mais que celui-ci ne permettait plus un rafraîchissement raisonnable. Il ressortait
du reste du procès-verbal de remise-reprise pour locaux commerciaux que la ventilation devait être
réglée. Le tribunal a constaté que ce défaut, qu’il a qualifié de moyenne
importance, n’avait pas été supprimé et que la mise à disposition de climatiseurs
d’appoint n’était pas satisfaisante pour l’intimée, compte tenu du bruit
et des coûts, les chiffrant au total à 26'009 fr. 55. Le tribunal s’est ensuite référé
au devis de G.________ de janvier 2020 de 8'508 fr. (
recte
:
8'594 fr. 45), puis à la proposition de S.________, sans revenir sur le coût des travaux envisagés,
pour en déduire que, même si cette solution était plus onéreuse, elle était
à privilégier pour solutionner définitivement le problème.
4.4
Il n’est pas contesté que la climatisation est défectueuse, malgré les nombreuses
interventions de la société G.________ et que les locaux ont été pris à bail
alors que celle-ci devait être réparée. Il convient toutefois d’examiner si, comme
le soutient l’appelante, la suppression du défaut serait disproportionnée au sens de
la jurisprudence, au regard du coût de l’investissement (cf.
supra
consid. 3.2).
Comme le relève à juste titre l’appelante, on ne saurait lui imposer sans examen de la
proportionnalité l’installation d’une nouvelle climatisation dont le coût s’élèverait
à plus de 60'000 fr., référence étant faite à la solution proposée
par S.________, alors que le loyer brut s’élève à 6'011 fr. par mois. La précédente
locataire, Q.________, avait installé la climatisation sans autorisation de la propriétaire,
même si celle-ci l’avait rachetée pour 7'367 fr. 50 en juin 2014. Il est évident
que, compte tenu du coût de ce rachat et de l’absence d’autorisation, le système
était un refroidissement simple, mais qui apparaissait comme suffisant compte tenu de l’agencement
et de l’utilisation des locaux. C’est d’ailleurs ce système qui garnissait les
locaux lorsque l’intimée les a pris à bail et c’est le système en place à
l’époque qui devait être réparé. La locataire actuelle ne saurait par conséquent
exiger que la bailleresse installe une climatisation intégrée,
a
fortiori
pour un coût très conséquent,
ce qui n’a du reste jamais été convenu entre les parties. L’intimée a toutefois
le droit de disposer d’une climatisation de même nature que celle installée par la locataire
précédente et qui était opérationnelle en son temps. Un système de climatisation
équivalent doit ainsi être réinstallé, quand bien même il pourrait s’agir
d’un modèle bruyant ne permettant pas d’atteindre le confort requis par l’intimée,
et qui est mobile, ce dont la locataire intimée ne pourra pas se plaindre. En juger autrement reviendrait
à imposer à la bailleresse non des travaux de remise en état, mais de rénovation,
ce qui n’entre pas dans le champ d’application de l’art. 259a al. 1 CO. Pour ce qui
est du prix de la mise en place d’un tel système mobile, la société G.________ avait
proposé une solution d’un montant de 8'594 fr. 45 dans son devis du 24 janvier 2020, respectivement
de 26'009 fr. 55 dans son offre du 12 octobre 2020, soit des sommes apparaissant comme étant
proportionnées au regard du montant du loyer.
On ne se trouve dès lors pas dans une situation dans laquelle la réparation du défaut
serait objectivement impossible au sens de la jurisprudence et il appartient à l’appelante
de remédier aux défauts de la climatisation dans le sens des motifs qui précèdent,
un nouveau délai de six mois lui étant imparti pour ce faire.
Le chiffre I du dispositif du jugement entrepris sera ainsi précisé en ce sens qu’il
s’agira d’installer un système de climatisation correspondant à celui mis en place
par le locataire précédent, dans un délai échéant au 31 mai 2023.
5.
5.1
L’appelante conteste la réduction du loyer de 6 % s’agissant du défaut de climatisation
au motif que l’intimée n’aurait pas produit de relevés de température permettant
d’établir les périodes de chaleur excessives. Le calcul de la réduction de loyer
devrait se fonder sur des motifs objectifs qui feraient défaut, alors que l’intimée est
une gérance. Selon l’appelante, d’autres facteurs pourraient influer sur la température
des locaux et les premiers juges n’auraient pas tenu compte des multiples interventions de G.________
durant plusieurs années pour tenter d’éliminer le défaut.
Selon l’intimée, des relevés de température ne seraient pas nécessaires pour
apprécier l’impact de l’absence de climatisation au regard de l’exposition au
sud des locaux, de surcroît vitrés. La réduction de 6 % pour l’absence de climatisation
serait de plus conforme à la jurisprudence.
5.2
5.2.1
Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l’exclure
ni l'entraver considérablement (art. 258 al. 3 let. a, 259b let. b et 259d CO). Un défaut de
moyenne importance justifiant une réduction de loyer peut résulter de deux cas de figure :
soit l'usage de la chose louée est restreint dans une mesure de l'ordre de 5 % au moins, soit un
défaut mineur se prolonge sur une longue période sans que le bailleur, informé, ne prenne
les mesures nécessaires, de sorte qu'une atteinte à la jouissance de la chose louée doit
être admise (ATF 135 III 345 consid. 3.2 ; TF 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.3 et
3.6).
5.2.2
La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l’art. 259d CO doit
être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l’objet
sans défaut. Elle vise à rétablir l’équilibre des prestations entre les parties.
En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle
qu’elle est pratiquée dans le contrat de vente, c’est-à-dire que la valeur objective
de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer
étant ensuite réduit dans une même proportion. Cependant le calcul proportionnel n’est
pas toujours aisé, notamment lorsque le défaut est de moyenne importance. Il est alors admis
qu’une appréciation en équité, par rapport à l’expérience générale
de la vie, au bon sens et à la casuistique, n’est pas contraire au droit fédéral
(ATF 130 III 504 consid. 4.1). Lorsque le juge est amené à évaluer en équité
la diminution de jouissance de la chose louée, il doit apprécier objectivement la mesure dans
laquelle l’usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque
espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important (TF 4A_490/2010
du 25 janvier 2011 consid. 2.1).
Dans l’ATF 130 III 504 auquel se réfère l’intimée, le Tribunal fédéral
a considéré qu’une réduction du loyer de 16 % était justifiée s’agissant
de l’absence de climatisation dans les locaux loués, dans la mesure où il s’agissait
d’exploiter une école, dans un environnement bruyant empêchant l’ouverture des
fenêtres (cf. consid. 4.2).
Dans un arrêt du 7 octobre 2021 (n
o
484), la Cour de céans a confirmé une décision dans laquelle les premiers juges avaient
considéré que des infiltrations d’eau – qui n’avaient pas été très
fréquentes, ni conséquentes – étaient constitutives d’un défaut de moyenne
importance et justifiaient une réduction du loyer de 5 % (cf. consid. 3.3 et 3.4).
5.3
Les premiers juges ont motivé la réduction du loyer en lien avec le défaut de climatisation,
qualifié de moyenne importance, par le fait que les locaux étaient exposés plein sud,
mais que les fortes chaleurs n’avaient lieu qu’environ six mois par an, ce qui équivalait
à une réduction de 12 % sur les six mois en question.
5.4
L’appréciation de l’autorité précédente est adéquate et peut être
confirmée. Au regard de la jurisprudence rappelée ci-dessus, la réduction opérée
apparaît ici raisonnable pour un défaut de moyenne importance, en particulier compte tenu de
l’exposition au sud des locaux et du fait que le montant du loyer a été accepté
par le locataire en tenant compte de ce que les locaux seraient équipés d’une climatisation
en ordre de marche.
Il est par ailleurs excessif d’exiger un relevé des températures, les nombreux avis à
la gérance concernant les pannes et leur absence de contestation étant suffisants pour retenir
lesdites pannes pour établies, la gérance ayant d’ailleurs délivré de nombreux
bons de travail à des entreprises pour y remédier, en vain.
Pour ce qui est de la quotité de la réduction, la situation d’espèce diffère
de celle de l’ATF 130 III 504 cité par l’intimée, puisqu’il s’agissait
de refroidir des locaux occupés par des écoliers, situés dans un environnement extérieur
bruyant ne permettant pas l’ouverture des fenêtres.
Le grief est en définitive rejeté
6.
6.1
L’appelante reproche aux premiers juges d’avoir réduit le loyer en raison du problème
d’isolation phonique.
De son côté, l’intimée fait valoir que la réduction de 5 % serait conforme
à la jurisprudence en la matière.
6.2
6.2.1
S'agissant du bruit, le locataire ne saurait s'attendre, sauf promesse spéciale, à un silence
absolu. Il est plus ou moins inévitable que des bruits provenant de l'extérieur puissent être
perçus à l'intérieur d'un logement. Que l'on entende un bruit dans un appartement ne suffit
pas pour conclure à l'existence d'un défaut. On ne sort des limites de ce à quoi le locataire
devait s'attendre que si le bruit, compte tenu de sa durée, de son intensité et du moment où
il se manifeste, dépasse un certain seuil et entrave l'usage normal de la chose louée, par
exemple en perturbant le sommeil. La jurisprudence a déjà eu l'occasion de souligner que la
nuisance sonore devait dépasser les limites que le locataire devait supporter en fonction de l'usage
normal de la chose louée ; elle a cité l'exemple de voisins particulièrement bruyants
ou d'un immeuble dont l'isolation phonique est exceptionnellement mauvaise ; elle a également
relevé que des nuisances sonores propres à perturber le sommeil dans un logement d'habitation
étaient excessives (TF 4A_281/2009 du 31 juillet 2009 consid. 3.2, cf. TF 4C.368/2004 du 21 février
2005 consid. 4.1).
6.2.2
Dans un arrêt du 24 octobre 2005, le Tribunal fédéral a considéré qu’une
réduction de loyer de 25 % était adéquate, s’agissant d’une entreprise de
placement devant effectuer des entretiens alors qu’étaient en cours des travaux d'armatures
métalliques et de pose de parois vitrées, suivie du démontage d'échafaudages (TF
4C.219/2005 du 4 octobre 2005 consid. 2).
Dans un arrêt du 31 janvier 2022 (n
o
39), la Cour de céans a confirmé qu’une baisse de loyer de 3 % était adéquate
s’agissant d’une salle de fitness dans laquelle étaient donnés des cours de zumba
provoquant des nuisances sonores au-dessus d’un cabinet de cardiologie, eu égard à la
fréquence relative des cours de zumba en question (cf. consid. 8).
Dans un arrêt du 25 septembre 2017, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton
de Genève (ACJC/1200/2017) a considéré qu’une réduction de 5 % en raison d’un
défaut d’isolation phonique correspondait au pourcentage qui avait pu être retenu par
la jurisprudence dans des situations équivalentes, en particulier des bruits liés à la
mauvaise isolation phonique de l'immeuble et au défaut de maintien de l'ordre et de la tranquillité
(cf. TF 4C.11/2006 du 1
er
mai 2006) et des nuisances sonores provenant du trafic ferroviaire après la pose de double vitrage
(cf. ACJC/1027/2004 du 6 septembre 2004).
6.3
Les premiers juges ont rappelé que les locaux adjacents à ceux loués par l’intimée
n’avaient pas ou peu été occupés par un tiers et que c’était en raison
des travaux effectués par l’appelante en vue de la relocation de ces surfaces qu’était
apparu le défaut concerné, lequel n’avait que peu impacté le travail de l’intimée.
Ils ont toutefois retenu qu’une réduction de loyer de 5 % pouvait être accordée
à l’intimée.
6.4
En l’espèce, il ne s’agit pas d’un bail à loyer d’habitation mais commercial,
de sorte que c’est l’impact du bruit durant les heures de bureau qui doit être examiné.
Le mur séparant les divers bureaux du même étage était effectivement mal isolé.
Toutefois, l’intimée n’a constaté ce dernier élément qu’au moment
où des travaux ont été effectués dans les locaux adjacents en vue de leur relocation,
selon ce qui ressort du courriel du 24 novembre 2016 de J.________. Dans ce courriel, l’intimée
a fait valoir que pouvait survenir un éventuel « dommage de confidentialité »,
sans toutefois se plaindre du bruit entraîné par lesdits travaux. Elle n’a pas invoqué
avoir été concrètement entravée de quelque manière que ce soit dans son activité
commerciale, ni avoir été dérangée par le problème d’isolation quand les
locaux voisins étaient occupés. Par la suite, elle ne s’est apparemment plus plainte
du défaut d’isolation phonique – sauf dans son courriel du 6 juillet 2017 auquel il
lui a été répondu que les locaux adjacents étaient inoccupés –, dès
lors que la gérance X.________ ayant repris la gestion de l’immeuble n’a rien trouvé
à ce sujet dans son dossier, malgré ses recherches, et que le contraire n’est pas établi.
Pour opérer la réduction de loyer de 5 %, les premiers juges ont retenu le manque de confidentialité
en lien avec les tâches de la société intimée. Or, durant la période considérée,
les locaux adjacents n’ont quasiment pas été occupés et le bruit a été
uniquement constaté lors des travaux d’aménagement en vue de la relocation. Au regard
des exemples jurisprudentiels rappelés ci-avant, la situation d’espèce ne justifie pas
la réduction de 5 % opérée par les premiers juges. Elle ne justifie au demeurant pas non
plus une réduction inférieure, dans la mesure où la locataire intimée n’a pas
subi d’inconvénients concrets, faute de voisins, l’intéressée invoquant en
définitive un dommage hypothétique.
Il s’ensuit qu’aucune réduction de loyer ne doit être accordée à l’intimée
du fait du défaut d’isolation phonique pour la période 24 novembre 2016 au 25 février
2020.
Ce qui précède justifie de réformer
les chiffres II à IV du dispositif du jugement en ce sens que le loyer n’est pas réduit
de 5 % du 24 novembre 2016 au 25 février 2019, aucune somme n’étant allouée à
l’intimée à ce titre, et l’entier de la somme étant déconsigné en
faveur de l’appelante.
7.
7.1
Dans un ultime moyen, l’appelante allègue une violation du principe de disposition en raison
du fait que le tribunal a déconsigné les loyers en faveur de l’intimée, alors même
que celle-ci n’aurait pris qu’une conclusion tendant au maintien des loyers consignés
jusqu’à l’exécution des travaux.
De son côté, l’intimée relève que dans la mesure où l’appelante
a conclu à la déconsignation en sa faveur de l’ensemble des loyers consignés, elle
s’exposait à l’obtention d’une déconsignation partielle.
7.2
L’art. 58 al. 1 CPC prévoit que le tribunal ne peut accorder à une partie ni plus ni
autre chose que ce qui est demandé, ni moins que ce qui est reconnu par la partie adverse (
ne
eat iudex ultra petita partium
). Il s’agit
là de la conséquence principale de la maxime de disposition, qui est l’expression en
procédure du principe de l’autonomie privée. Il appartient aux parties, et à elles
seules, de décider si elles veulent initier un procès et ce qu’elles entendent y réclamer
ou reconnaître (TF 5A_663/2020, 5A_664/2020 du 2 février 2021 consid. 5.2.1 ; TF 4A_397/2016
du 30 novembre 2016 consid. 2.1 ; TF 4A_627/2015 du 9 juin 2016 consid. 5.2). En d’autres
termes, le tribunal est lié par les conclusions prises par les parties (TF 5A_368/2018, TF 5A_394/2018
du 25 avril 2019 consid. 4.3.3 ; TF 5A_249/2018 du 13 décembre 2018 consid. 4.2).
Les parties doivent formuler
des conclusions précises et déterminées, qui puissent être reprises dans le dispositif
de jugement en cas d'admission de la demande (ATF 142 III 102 consid. 5.3.1). Cette exigence découle
notamment du principe de disposition (TF 4A_428/2018 du 29 août 2019 consid. 4.2.1, RSPC 2020 p.
24). Si le juge est lié par les conclusions des parties, encore faut-il préciser qu'il peut
être amené à statuer sur la base de conclusions implicites (TF 4A_428/2018, déjà
cité, consid. 4.2.1). Le principe de disposition n'interdit cependant pas au tribunal de déterminer
le sens véritable des conclusions et de statuer sur cette base, plutôt que selon leur libellé
inexact (TF 5A_368/2018, déjà cité, consid. 4.2.1 ; TF 5A_657/2014 du 27 avril
2015 consid. 8.1 ; TF 5A_621/2012 du 20 mars 2013 consid. 4.3.1). En d'autres termes, il n'est pas
interdit au juge de déterminer le sens réel de la demande en justice et de se concentrer sur
celui-ci plutôt que sur la formulation incorrecte (TF 4A_314/2021 du 27 octobre 2021 consid. 7.2.2).
Dès lors, une désignation ou expression inexactes ne sont pas à elles seules déterminantes
(TF 4A_440/2014 du 27 novembre 2014 consid. 3.3). Les conclusions doivent en effet être interprétées
selon le principe de la confiance, à la lumière de la motivation de l'acte (TF 5A_658/2019
du 7 juillet 2020 consid. 5.1.2 ; TF 4D_20/2018 du 11 juin 2018 consid. 3. ; TF 5A_369/2016
du 27 janvier 2017 consid. 5.4).  Il est en définitive décisif de savoir si on peut déterminer
de manière suffisamment claire, sur la base des conclusions en lien avec leur motivation, ce qui
est véritablement voulu (TF 5A_753/2018 du 21 janvier 2019 consid. 3.1).
Il est néanmoins
admis que, si le tribunal ne peut accorder autre chose (
extra
petita
), il peut en revanche accorder moins, tout
en restant dans le cadre des conclusions formulées (ATF 115 II 6 consid. 7 ; ATF 111 II 156 consid.
4 ; TF 5A_663/2020, 5A_664/2020, déjà cité, consid. 5.2.1 ; TF 5A_449/2014 du 2 octobre
2014 consid. 6.2.1 et 6.2.2). Le tribunal peut allouer moins que ce qui est demandé, pour autant
que la mesure moins incisive puisse trouver son fondement factuel dans les allégués (TF 5A_348/2012
du 15 août 2012 consid. 6.2, RSPC 2012 p. 468).
Savoir si un tribunal a alloué plus ou autre chose que demandé par une partie se détermine
en premier lieu sur la base des conclusions. Les motifs ne doivent être pris en compte que lorsque
les conclusions sont peu claires et nécessitent une interprétation (TF 4A_397/2016, déjà
cité, consid. 2.1 ; TF 4A_307/2011 du 16 décembre 2011 consid. 2.4, RSPC 2012 p. 293).
Il convient de déterminer, lorsque le tribunal n'alloue pas strictement les conclusions du demandeur,
s'il reste néanmoins dans le cadre des conclusions prises, sans allouer plus que ce qui est demandé
ni étendre l'objet de la contestation à des points qui ne lui ont pas été soumis
(TF 5A_207/2021 du 8 février 2022 consid. 5.1 ; TF 4A_627/2015, déjà cité, consid.
5.2).
7.3
Le tribunal a relevé que si l’intimée n’avais certes pas pris de conclusion en
attribution des loyers consignés, tel n’était pas le cas de l’appelante, de sorte
qu’il y avait lieu d’attribuer aux parties les loyers consignés conformément aux
prétentions reconnues dans le jugement. Elle n’a toutefois déconsigné en faveur
de l’appelante que le montant relatif au défaut d’isolation phonique et a libéré
le solde en faveur de l’appelante.
7.4
L’intimée a conclu, dans sa réponse du 14 juillet 2020, au maintien de la consignation
des loyers jusqu’à la parfaite exécution des travaux ainsi qu’à une réduction
de loyer de 25 % jusqu’à la complète remise en état des défauts. Lors de l’audience
du 29 novembre 2021, l’intimée a précisé ses conclusions en ce sens qu’elle
souhaitait une remise en état de l’installation existante ou le remplacement de celle-ci et
que l’appelante soit condamnée au paiement en sa faveur de la différence de loyer de
25 % pour la période allant du 25 novembre 2016 jusqu’à la complète remise en état
du défaut.
En tout état de cause, il devait de toute manière être statué sur la déconsignation
du loyer en raison de la conclusion de l’appelante et le paiement en lien avec les défauts
était une conclusion qui avait également été prise. Par conséquent, il est excessif
de voir une violation du principe de disposition dans le règlement opéré par le tribunal,
qui devait statuer sur la déconsignation d’une part et sur le montant à allouer d’autre
part.
Quoi qu’il en soit, le moyen apparaît sans objet, dans la mesure où aucune somme n’est
en définitive allouée à l’intimée du fait du défaut d’isolation
phonique, de sorte que l’entier de la somme consignée sera libérée en faveur de
l’appelante.
8.
8.1
Au vu de ce qui précède, l’appel doit être partiellement admis et le jugement entrepris
réformé au chiffre I de son dispositif en ce sens qu’il est précisé qu’il
s’agira d’installer un système de climatisation correspondant à celui mis en place
par le locataire précédent, d’ici au 31 mai 2023.
Le jugement entrepris est par ailleurs réformé au chiffre II de son dispositif en ce sens que
la réduction de 5 % en raison des défauts d’isolation phonique est supprimée, le
chiffre III du dispositif du jugement étant également supprimé. Il est encore réformé
au chiffre IV de son dispositif en ce sens que l’entier de la somme consignée est libérée
en faveur de l’appelante.
8.2
Aux termes de l’art. 318 al. 3 CPC, si l’instance d’appel statue à nouveau, elle
se prononce sur les frais de la première instance.
Au vu de l’issue du litige, il se justifie de répartir par moitié les frais judiciaires
de première instance, soit 1'595 fr. pour chaque partie, et de compenser les dépens (art. 106
al. 2 CPC).
L’intimée devra ainsi verser à l’appelante la somme de 1'595 fr. à titre de
restitution partielle d’avance des frais judiciaires de première instance (art. 111 al. 2
CPC).
8.3
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'767 fr. (art. 63 al.1 TFJC
[tarif des frais judiciaires
civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront également répartis par moitié
entre les parties, soit 883 fr. 50 pour chacune d’elles (art. 106 al. 2 CPC) ; le sort du
litige justifie de compenser les dépens de deuxième instance.
L’intimée versera en définitive à l’appelante la somme de 883 fr. 50 à
titre de restitution partielle d’avance de frais judiciaires de deuxième instance (art. 111
al. 2 CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est partiellement admis.
II.
Le jugement du 20 décembre 2021 est réformé comme il suit :
I.
Ordre est donné à la demanderesse H.________ de prendre toutes les mesures nécessaires
à la suppression définitive des défauts affectant la climatisation des locaux commerciaux
loués par la défenderesse D.________ à l’avenue [...], par l’installation
d’un système équivalent à celui mis en place par le locataire précédent
d’ici au
31 mai
2023
.
II.
Le loyer mensuel net payé par la défenderesse D.________ pour les locaux susmentionnés
est réduit de 6 % à partir du 6 juillet 2017 et jusqu’à l’élimination
des défauts relatifs à la climatisation.
III.
[supprimé]
IV.
Les loyers consignés par la défenderesse D.________ auprès de la [...] sur le compte n
o
[...]
sont entièrement libérés en faveur de la demanderesse H.________.
V.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'190 fr., sont mis à la charge de la demanderesse
H.________ à hauteur de 1'595 fr. (mille cinq cent nonante-cinq francs) et à la charge de la
défenderesse D.________ à hauteur de 1'595 fr. (mille cinq cent nonante-cinq francs).
VI.
La défenderesse D.________ doit payer à la demanderesse D.________ la somme de 1'595 fr. (mille
cinq cent nonante-cinq francs) à titre de remboursement partiel de l’avance de frais judiciaires
que celle-ci a fournie.
VII.
Les dépens sont compensés
Le
jugement est confirmé pour le surplus.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'767 fr., sont mis à
la charge de l’appelante H.________ par 883 fr. 50 (huit cent huitante-trois francs et cinquante
centimes) et à la charge de l’intimée D.________ par 883 fr. 50 (huit cent huitante-trois
francs et cinquante centimes).
IV.
L’intimée D.________ doit verser à l’appelante H.________ la somme de 883 fr. 50
(huit cent huitante-trois francs et cinquante centimes) à titre de restitution partielle d’avance
de frais judiciaires de deuxième instance.
V.
Les dépens de deuxième instance sont compensés.
VI.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Christian Favre (pour H.________),
‑
Jacques Lauber (pour D.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :