vd_findinfo · HC / 2012 / 493 · 2012-06-28 · fr

BAIL À LOYER, ACTION EN RÉDUCTION, ACTION EN RÉDUCTION DU PRIX, DROIT À LA RÉDUCTION DU PRIX, RÉDUCTION{EN GÉNÉRAL} | 259a al. 1 let. b CO, 259d CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 28.06.2012 HC / 2012 / 493

TRIBUNAL
CANTONAL
XG10.012041-120332-120933
293
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
28 juin 2012
_________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              M.
Creux et Mme Bendani
Greffier
:              M.
Corpataux
*****
Art.
259a al. 1 let. b et 259d CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
A.________
,
B.________
et
C.________
,
à Belmont-sur-Lausanne, deman-deurs, et sur l’appel joint formé par
Caisse
de pensions X.________
, à Lausanne, défenderesse,
contre le jugement rendu le 8 avril 2011 par le Tribunal des baux dans la cause divisant les parties
entre elles, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par jugement du 8 avril 2011, dont le dispositif a été communiqué aux parties le 13 avril
2011 et les considérants le 16 janvier 2012, le Tribunal des baux a réduit de 10 % du 1
er
avril 2008 au 30 septembre 2010 le loyer mensuel net des appartements sis [...], à Belmont-sur-Lausanne,
que les demandeurs C.________, d’une part, et A.________ et B.________, d’autre part, louent
à la défenderesse Caisse de pensions X.________ (I), dit que la défenderesse doit rembourser,
au titre de réduction de loyer mentionnée sous chiffre I ci-dessus, la somme de 4'620 fr.,
avec intérêt à 5 % l’an dès le 10 avril 2010, à la demanderesse C.________
et la somme de 5'280 fr., avec intérêt à 5 % l’an dès le 12 octobre 2010, aux
demandeurs A.________ et B.________ (II), dit que le jugement est rendu sans frais (III) et rejeté
toutes autres ou plus amples conclusions (IV).
En droit, le tribunal a considéré que les nuisances occasionnées par le chantier voisin
des logements loués par les demandeurs à la défenderesse justifiaient une baisse de leur
loyer de 10 % du 1
er
avril 2008 au 30 septembre 2010, période durant laquelle s’étaient déroulés
les travaux de gros œuvre. Le tribunal a fixé la quotité de la réduction sur la base
d’une évaluation en équité de la diminution de la jouissance de la chose louée,
l’application de la méthode relative ou proportionnelle, qui implique d’effectuer un
calcul concret de la diminution de valeur des locaux loués, étant en l’espèce peu
aisée.
B.
Par mémoire du 16 février 2012, A.________,
B.________ et C.________ ont fait appel de ce jugement, concluant, avec suite de frais et dépens,
principalement à sa réforme en ce sens que le loyer net de leur appartement soit réduit
de 30 % entre le 1
er
novembre 2008 et le 31 décembre 2008 et de 40 % entre le 1
er
avril 2008 et le 30 octobre 2008 ainsi qu’entre le 1
er
janvier 2009 et le 30 septembre 2010, et que la Caisse de pensions X.________ doive dès lors rembourser
18'172 fr., avec intérêt à 5 % l’an dès le 10 avril 2010, à C.________
et 20'768 fr., avec intérêt à 5 % l’an dès le 12 octobre 2010, à A.________
et B.________. A titre subsidiaire, les appelants ont conclu à l’annulation du jugement attaqué,
la cause étant renvoyée au Tribunal des baux pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Par mémoire du 24 mai 2012, la Caisse de pensions X.________ s’est déterminée sur
l’appel, concluant, avec suite de frais et dépens, à son rejet. A cette occasion, elle
a par ailleurs formé un appel joint, concluant, avec suite de frais et dépens, principalement
à la réforme du jugement attaqué en ce sens que les conclusions prises par les demandeurs
soient rejetées et, subsidiairement, à l’annulation dudit jugement.
Les appelants principaux n’ont pas été invités à se déterminer sur l’appel
joint.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les
pièces du dossier :
a)
C.________, locataire, d’une part, et la Caisse de pensions X.________, bailleresse, d’autre
part, sont liées par un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de 3,5 pièces
situé au 6
e
étage de l’immeuble sis [...], à Belmont-sur-Lausanne. Le contrat a été conclu
pour une durée initiale limitée, du 1
er
décembre 2004 au 1
er
octobre 2005, le bail se renouvelant par la suite aux mêmes conditions de six mois en six mois,
sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre des parties donné et reçu au
moins quatre mois à l’avance pour la prochaine échéance. Le loyer mensuel a été
fixé à 1'650 fr., acompte de chauffage, d’eau chaude et de frais accessoires par 110
fr. compris.
A.________ et B.________, locataires, d’une part, et la Caisse de pensions X.________, bailleresse,
d’autre part, sont quant à eux liés par un contrat de bail à loyer, conclu le 28
janvier 2008, portant sur un appartement de 4,5 pièces situé au 4
e
étage de l’immeuble sis [...], à Belmont-sur-Lausanne. Le contrat a été conclu
pour une durée initiale d’une année, du 1
er
avril 2008 au 1
er
avril 2009, le bail se renouvelant par la suite aux mêmes conditions de six mois en six mois, sauf
avis de résiliation de l’une ou l’autre des parties donné et reçu au moins
quatre mois à l’avance pour la prochaine échéance. Le loyer mensuel a été
fixé à 1’920 fr., acompte de chauffage, d’eau chaude et de frais accessoires par
160 fr. compris.
b)
L’immeuble dans lequel se trouvent les logements de C.________, d’une part, et de A.________
et B.________, d’autre part (ci-après : les locataires), est entouré de plusieurs
autres immeubles de taille assez importante, mais se trouve à la lisière d’une forêt.
En avril 2008, la construction de deux immeubles de huit étages, comprenant chacun 43 logements,
et d’un parking situé le long des deux immeubles, comportant tant des places souterraines
qu’en surface, a débuté sur une des parcelles voisines de celle sur laquelle est sis
l’immeuble dans lequel se trouvent les logements des locataires. Les travaux de construction et
d’aménagement se sont étendus sur près de trois ans ; le gros œuvre, à
savoir le terrassement ainsi que la construction des immeubles (jusqu’à ce qu’ils soient
équipés de fenêtres) et du parking, a toutefois été terminé à la fin
du mois de septembre 2010 et le second œuvre, à savoir les autres travaux de construction,
à la fin de l’année 2010. Le chantier et l’immeuble des locataires étaient
distants d’une cinquantaine de mètres.
Avant le début des travaux, la parcelle sur laquelle a pris place le chantier était dépourvue
de toute construction ; au moment où les contrats de bail ont été conclus entre les
parties, cette parcelle n’était par ailleurs ni aménagée, ni préparée
de telle sorte qu’elle aurait laissé supposer que des travaux de construction y auraient lieu.
Les travaux de gros oeuvre ont notamment généré du bruit, de la poussière, des vibrations
et des secousses. Le directeur des travaux qui a suivi le chantier, entendu en qualité de témoin
par le tribunal, a déclaré en substance qu’il s’agissait d’un grand chantier,
d’une ampleur exceptionnelle de par sa dimension et sa durée, et a précisé que la
construction du parking avait nécessité, à la suite de plusieurs glissements de terrain,
des travaux spéciaux particulièrement bruyants, notamment des ancrages, la construction d’une
paroi en béton gunité ainsi que le forage, le ferraillage et le bétonnage d’une
cinquantaine de trous de 50 à 80 cm de diamètre et de 30 à 50 m de profondeur. Le témoin
a ajouté qu’il y avait eu sur le chantier, du mois de septembre 2008 au mois de septembre
2010, deux grues et deux bétonneuses, de cinquante à huitante ouvriers en fonction des périodes
de travaux et dix à douze camions qui faisaient des allers-retours toute la journée pour faire
fonctionner ces bétonneuses. Le témoin a relevé par ailleurs que l’intensité
des nuisances variait d’un jour à l’autre, dès lors que le travail de bétonnage
se déroulait généralement en alternance entre des travaux de bétonnage, très
bruyants, et des travaux de décoffrage, peu bruyants, et que les horaires de chantier avaient fluctué
en fonction des phases de travaux, les horaires d’été ayant été plus étendus
que les horaires d’hiver et la pause de midi ayant été ponctuellement supprimée.
Divers autres témoins entendus par le tribunal, à savoir Mmes [...] et [...], amies de C.________,
le fils de celle-ci ainsi que Mme [...], habitante de l’immeuble litigieux jusqu’en 2009,
ont déclaré que les travaux de gros œuvre avaient généré des bruits très
importants, ainsi que de la poussière et des vibrations jusque dans les logements des locataires.
Ils ont précisé que le bruit généré par le chantier empêchait de converser
normalement dans les pièces situées au sud – soit notamment les pièces à vivre
–, donnant sur le chantier, dans une moindre mesure toutefois avec les fenêtres fermées,
et qu’il n’était pas possible de profiter du balcon en raison du bruit et de la poussière.
Les témoins [...] et [...] ont déclaré qu’elles avaient à maintes reprises
décidé de sortir de l’appartement de C.________ lors de leurs visites à celle-ci,
le bruit étant insupportable. Le témoin [...] a néanmoins relevé que les nuisances
générées par le chantier étaient supportables dans les pièces des appartements
situées au nord.
Il n’a pas été établi que les travaux de second œuvre auraient occasionné
des nuisances restreignant l’usage de la chose louée ou excédant les limites de la tolérance.
c)
Par courrier du 18 août 2008, C.________ a signalé à sa bailleresse qu’elle subissait
des nuisances du fait du chantier voisin. Malgré plusieurs échanges de correspondances entre
les locataires et la bailleresse qui ont suivi ce premier courrier, les parties n’ont pas réussi
à s’entendre sur l’octroi d’une réduction de loyer.
d)
aa)
Par requête du 10 juin 2009, C.________ a saisi la Commission de conciliation en matière de
baux à loyer du district de Lavaux-Oron (ci-après : la commission de conciliation), concluant
à l’octroi d’une réduction de loyer de 20 % jusqu’à la fin des travaux,
avec effet rétroactif. La conciliation n’a pas abouti. Par requête du 22 janvier 2010,
C.________ a saisi à nouveau l’autorité de conciliation, renouvelant les conclusions
prises dans sa première requête. Lors de l’audience de conciliation du 11 mars 2010,
elle a augmenté ses conclusions, réclamant une baisse de loyer de 30 %. La conciliation a été
tentée, mais n’a pas abouti ; l’échec de la conciliation a alors été
dûment constaté.
Par requête du 10 avril 2010, C.________ a saisi le Tribunal des baux, concluant, avec suite de
frais et dépens, à ce qu’une baisse de loyer de 30 % lui soit accordée à
partir du 1
er
août 2008 et jusqu’à la fin des travaux et à ce que la bailleresse soit astreinte
à lui verser un montant de 12'012 fr., avec intérêt à 5 % l’an, en raison
des nuisances subies par le chantier voisin et jusqu’à la fin de celui-ci.
bb)
Par requête du 12 août 2010, A.________ et B.________ ont également saisi la commission
de conciliation, concluant à l’octroi d’une réduction de loyer du début des
travaux, soit à mi-avril 2008, jusqu’à leur achèvement complet. L’audience
de conciliation a eu lieu le 17 septembre 2010. A cette occasion, les requérants ont précisé
leurs conclusions en ce sens qu’ils sollicitaient une réduction de loyer de 30 % du mois de
mai 2008 au mois de mai 2010. La conciliation a été tentée en vain. L’échec
de la conciliation a alors été constaté.
Par requête du 12 octobre 2010, A.________ et B.________ ont saisi le Tribunal des baux, concluant,
avec suite de frais et dépens, à ce qu’une baisse de loyer de 30 % leur soit accordée
à partir du 1
er
août 2008 et jusqu’à la fin des travaux et à ce que la bailleresse soit astreinte
à leur verser un montant de 12'672 fr., avec intérêt à 5 % l’an, en raison
des nuisances subies par le chantier voisin et jusqu’à la fin de celui-ci.
cc)
Par décision du 23 novembre 2010, la Présidente du Tribunal des baux a joint les deux causes.
dd)
Par acte du 23 février 2011, les demandeurs ont augmenté leurs conclusions. C.________ a conclu
à ce qu’une baisse supplémentaire de 10 %, soit de 40 % de loyer net pour nuisances
importantes (défaut) de la chose louée (chantier voisin), lui soit accordée durant la
période du gros œuvre de janvier 2009 à juillet 2010, et à ce que la Caisse de pensions
X.________ soit astreinte à lui verser 1'700 fr. (frais d’expertise) ; A.________ et
B.________ ont pour leur part conclu à ce qu’une baisse supplémentaire de 10 %, soit
de 40 % de loyer net pour nuisances importantes (défaut) de la chose louée (chantier voisin),
leur soit accordée durant la période du gros œuvre de janvier 2009 à juillet 2010,
et à ce que la Caisse de pensions X.________ soit astreinte à leur verser 1'700 fr. (frais
d’expertise).
ee)
L’audience de jugement a eu lieu le 23 mars 2011.
A cette occasion, les demandeurs ont déposé un acte, daté du 22 mars 2011, par lequel
ils ont augmenté et complété leurs conclusions ; ils ont alors conclu à ce qu’une
baisse supplémentaire de 10 %, soit de 40 % de loyer net pour nuisances importantes (défaut)
de la chose louée (chantier voisin) leur soit accordée durant la période du gros œuvre
d’avril à octobre 2008 et de juillet 2010 à fin novembre 2010. Les demandeurs ont précisé
que ces conclusions ne remplaçaient pas, mais complétaient leurs conclusions du 23 février
2011. La défenderesse a conclu au rejet des conclusions des demandeurs.
Plusieurs témoins ont par ailleurs été entendus ; leurs déclarations ont été
résumées ci-dessus dans ce qu’elles avaient d’utile pour l’examen de la cause.
En droit
:
1.
a)
Le dispositif du jugement attaqué a été
communiqué aux parties le 13 avril 2011, de sorte que les voies de droit sont régies par le
CPC (Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008, RS 272), entré en vigueur le
1
er
janvier 2011 (art. 405 al. 1 CPC ; ATF 137 III 127, JT 2011 II 226 ; ATF 137 III 130, JT 2011
II 228 ; Tappy, in CPC commenté, Bâle 2011, nn. 5 ss ad art. 405 CPC).
b)
L’appel est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al.
1 let. a CPC), dans les causes exclusivement patrimoniales pour autant que la valeur litigieuse, au dernier
état des conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 2 CPC). Le délai d’appel est de trente jours (art. 311 al. 1 CPC), pour autant que
la décision n’ait pas été rendue en procédure sommaire, auquel cas ce délai
n’est que de dix jours (art. 314 al. 1 CPC).
Formé en temps utile par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), dans une
cause patrimoniale dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., l’appel est
recevable à la forme. Il en va de même de l’appel joint (art. 313 CPC).
2.
a)
L'appel est une voie de droit offrant à
l'autorité de deuxième instance un plein pouvoir d'examen. Celle-ci examine librement tous
les griefs de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l'instance d'appel revoit les
faits avec une cognition pleine et entière ; elle contrôle librement l'appréciation
des preuves et les constatations de fait de la décision de première instance (Hohl, Procédure
civile, tome II, 2
e
éd., Berne 2010, n. 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle
n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première
instance (Hohl, op. cit., n. 2396, p. 435 ; Spühler, in Schweizerische Zivilprozessordnung,
Bâle 2010, n. 1 ad art. 311 CPC, qui parle de « vollkommenes Rechtsmittel »).
b)
Selon l’art. 318 CPC, l’appel déploie principalement un effet réformatoire, de
sorte que l’autorité d’appel statue elle-même sur le fond (al. 1 let. b) ;
par exception, lorsqu’un élément essentiel de la demande n’a pas été
jugé ou lorsque l’état de fait doit être complété sur des points essentiels,
l’autorité d’appel peut renvoyer la cause à la première instance (al. 1 let.
c ch. 1 et 2 ; cf. Jeandin, in CPC commenté, nn. 2 ss ad art. 318 CPC).
En l’espèce, la cour de céans est en mesure de statuer en réforme.
3.
a)
L’objet
du litige porte sur la réduction sollicitée par les locataires de leur loyer en raison des
nuisances occasionnées par les travaux de construction entrepris sur la parcelle voisine. Les locataires
et appelants principaux concluent à ce que leur loyer mensuel net soit réduit de 40 % entre
le 1
er
avril 2008 et le 30 octobre 2008 et entre le 1
er
janvier 2009 et le 30 septembre 2010, ainsi que de 30 % entre le 1
er
novembre 2008 et le 31 décembre 2008. En substance, ils font valoir qu’en allouant une réduction
de loyer de seulement 10 %, le tribunal n’a pas appliqué correctement les art. 259a al. 1
let. b et 259d CO (Code des obligations suisse du 30 mars 1911, RS 220).
La bailleresse et appelante par voie de jonction
conclut pour sa part à ce qu’aucune réduction de loyer ne soit accordée. En substance,
elle soutient que les appartements dont sont locataires les appelants principaux se trouvent dans une
zone calme et paisible, mais à proximité d’une route à fort trafic et d’un
stand de tir, et que, dans ces circonstances, les locataires ne doivent pas pouvoir élever des exigences
en matière de tranquillité ou d’absence de nuisances sonores, d’autant moins que
celles-ci étaient prévisibles. Au surplus, l’appelante par voie de jonction critique
le fait d’allouer systématiquement des réductions de loyer lorsqu’il existe des
chantiers dans le voisinage ; elle fait fait valoir que de tels chantiers n’empêchent
nullement d’utiliser la chose louée, en particulier les pièces à vivre, d’autant
moins lorsque, comme en l’espèce, le chantier et l’immeuble des locataires sont distants
de 80 à 100 m, ce dont le jugement ne ferait à tort pas état. L’appelante par voie
de jonction reproche enfin au tribunal de ne pas avoir appliqué la méthode relative ou proportionnelle
et présente divers calculs censés démontrer qu’en procédant de la sorte, seule
une réduction de loyer de 1,5 % aurait pu entrer en ligne de compte ; ce pourcentage étant
inférieur à 5 %, les locataires ne pourraient en définitive prétendre à aucune
réduction de leur loyer.
b)
aa)
Selon les art. 259a al. 1 let. b et 259d CO, en cas d’apparition de défauts de la chose louée
qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses
frais, et lorsque ces défauts entravent ou restreignent l’usage pour lequel la chose a été
louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir
du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination
de ce dernier. Alors que les menus défauts sont à la charge du locataire (art. 259 CO), les
défauts de moyenne importance et les défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus
à l’art. 259a CO (TF 4C.368/2004 du 21 février 2005 c. 4.1 ; Lachat, Le bail à
loyer, Lausanne 2008, p. 225).
Faute de définition légale, la notion de défaut doit être rapprochée de l’état
approprié à l’usage pour lequel la chose a été louée, au sens de l’art.
256 al. 1 CO ; elle suppose la comparaison entre l’état réel de la chose et l’état
convenu (ATF 135 III 347 c. 3.2 ; TF 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 c. 2.2). Le défaut de la
chose louée est une notion relative ; son existence dépendra des circonstances du cas
particulier ; il convient de prendre en compte notamment la destination de l’objet loué,
l’âge et le type de la construction ou encore le montant du loyer (TF 4C.368/2004 du 21 février
2005 c. 4.1). L’objet de référence est celui sur lequel le locataire peut sincèrement
compter d’après le contenu du contrat, car le défaut se définit comme l’absence
d’une qualité dont l’existence avait été promise ou à laquelle la partie
contractante pouvait s’attendre selon les règles de la bonne foi. Le défaut peut avoir
sa source non seulement dans la chose elle-même, mais aussi dans le voisinage ou l’attitude
de tiers. En particulier, les nuisances provenant d’un chantier voisin (bruit, poussière,
secousses) peuvent constituer un défaut justifiant une réduction de loyer. Peu importe qu’elles
échappent ou non à la sphère d’influence du bailleur (TF 4C.377/2004 du 2 décembre
2004 ; TF 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 c. 2.2 et les nombreuses références citées).
S’agissant notamment des nuisances sonores, elles ne constituent pas nécessairement un défaut
de la chose louée ; il faut que les désagréments excèdent les limites de la
tolérance. Le moment auquel le bruit est perçu est également important (TF 4C.368/2004
du 21 février 2005 c. 4.1).
bb)
La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l’art. 259d CO doit être
proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l’objet sans
défaut. Elle vise à rétablir l’équilibre des prestations entre les parties
(ATF 130 III 504 c. 4.1 ; ATF 126 III 268 c. 11c). En principe, il convient de procéder selon la
méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu’elle est pratiquée dans le contrat
de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective
sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le
calcul proportionnel n’est pas toujours aisé, notamment lorsque le défaut est de moyenne
importance. Il est alors admis qu’une appréciation en équité, par référence
à l’expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n’est
pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 c. 4.1 ; SJ 1997, p. 661 c. 3a ; TF 4C.219/2005
du 24 octobre 2005 c. 2.3). lI est possible par ailleurs de considérer plusieurs défauts dans
leur ensemble, notamment lorsque les travaux effectués dans le cadre d’un chantier ont engendré
différents désagréments (TF 4C.377/2004 du 2 décembre 2004 c. 3.3).
cc)
S’agissant de la quotité de la réduction devant être accordée au locataire
en raison des nuisances dues à un chantier voisin, une abondante jurisprudence a été rendue
et il convient de s’y référer (SJ 1979 p. 145 : réduction de 35 % lorsque le
locataire habite un immeuble évacué et en chantier ; Droit du bail 2005, p. 26 : réduction
moyenne de 37 % sur une période de 27 mois, à la suite de nuisances durables provenant de deux
chantiers voisins sur des locaux loués à l’usage d’un cabinet d’ophtalmologie ;
TF 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 : réduction de 60 % admise pour une période où
les nuisances rendaient les locaux presque inutilisables à leur usage de conseil technique à
la clientèle, puis de 25 % pour une phase où il existait une gêne sensible pour les entretiens
entre le personnel et la clientèle ; CREC I 17 août 2009/406 : réduction à
un taux moyen de 15 % sur une période de trois ans pour les nuisances provoquées par un gros
chantier voisin, jugée inférieure à la casuistique ; CREC I 5 décembre 2007/602 :
taux de 25 % et de 33 % pour les nuisances causées par le chantier TRIDEL ; CREC I 4 juillet 2007/323
: réduction de 25 % pour les nuisances causées par un chantier voisin qui avait duré un
an, provoquant bruit, émanations de poussière et autres vibrations ; CREC I 21 mai 2003/242
: taux de 20 % pour des travaux dans un immeuble résidentiel impliquant l’utilisation d’un
marteau piqueur ; TBaux VD, in Mietrechtspraxis 1987, p. 51 : réduction de 35 % pour de sérieuses
immissions en raison d’un chantier voisin, impliquant l’utilisation d’un compresseur
et d’un bulldozer, avec poussières et dynamitages).
c)
En l’espèce, les appelants principaux, lorsqu’ils ont pris à bail leur logement,
ne pouvaient s’attendre à l’ouverture d’un chantier sur la parcelle voisine, qui
n’était ni équipée ni aménagée. Non seulement l’immeuble dans lequel
ils habitent ne se trouve pas en zone urbaine au sens strict, mais même si tel était le cas,
les appelants principaux ne pouvaient raisonnablement s’attendre à subir les désagréments
d’un chantier portant sur deux bâtiments de huit étages, comprenant chacun 43 logements,
ainsi que sur un parking comportant des places à la fois souterraines et en surface.
Ce chantier avait une ampleur exceptionnelle, tant par son volume que par sa durée, et a nécessité
deux grues et deux bétonneuses durant deux ans, avec le va-et-vient de dix à douze camions
toute la journée et le concours de cinquante à huitante ouvriers. Qui plus est, la présence
de molasse à cet endroit a rendu nécessaires des travaux spéciaux particulièrement
bruyants (forage, ferraillage, bétonnage). Ce chantier a ainsi généré des bruits
très importants ainsi que de la poussière et des vibrations jusque dans les logements des appelants
principaux pendant toute la période du gros oeuvre, laquelle s’est étendue du 1
er
avril 2008 au 30 septembre 2010. Ces nuisances, constitutives de défauts d’importance moyenne,
ont clairement restreint l’usage des locaux loués par les appelants principaux.
C’est en vain que l’appelante par voie de jonction tente de contester les éléments
de fait qui précèdent et de minimiser l’importance pour les appelants principaux des
défauts générés par la proximité du chantier litigieux. Le caractère exceptionnel
de ce dernier, relevé par les premiers juges, et son impact sur la qualité de vie des habitants
du voisinage, parmi lesquels les appelants principaux, ont en effet été démontrés
à satisfaction de droit. De même, contrairement à ce qu’elle plaide, le jugement
fait état de la distance séparant l’immeuble abritant les logements des appelants principaux
du chantier destiné à la construction des ouvrages litigieux, puisqu’il retient que ledit
chantier était situé « sur une des parcelles voisines de celle sur laquelle se trouve »
ledit immeuble dont il était séparé de « quelque cinquante mètres ».
Il a également été retenu que les pièces touchées par les nuisances étaient
« les pièces à vivre, utilisées principalement pendant la journée, soit
pendant les heures de chantier ». Sont pour le surplus sans pertinence les références
de l’appelante par voie de jonction à la notion d’immutabilité des circonstances,
en relation avec des nuisances sonores inhérentes ou extérieures au logement du ou des locataire(s),
dans la mesure où l’on a affaire, en l’occurrence, à une source de désagréments
importants qui diminuent temporairement l’usage de la chose louée. Il s’ensuit que l’appel
joint doit être rejeté sur ce point.
Reste à examiner si la réduction de loyer accordée aux appelants principaux par le tribunal
est justifiée, cas échéant si elle apparaît suffisante eu égard aux circonstances
de la présente espèce.
Les premiers juges ont retenu que seule devait être prise en considération la période
du gros oeuvre telle que délimitée ci-dessus, à l’exclusion des travaux du second
oeuvre, pour calculer la réduction à laquelle avaient droit les appelants principaux. Compte
tenu du fait que l’ampleur de l’entrave à l’usage des locaux loués n’avait
pas été constante pendant toute la période du gros oeuvre mais que les nuisances s’étaient
révélées plus ou moins importantes selon le type de travaux exécutés, ils ont
alors estimé, conformément à la jurisprudence précitée (cf. ci-dessus c. 3b/bb),
que dans la mesure où l’on ne pouvait exiger des appelants principaux de fournir les preuves
de l’intensité des nuisances et de l’entrave à l’usage des locaux loués
au jour le jour, il n’était pas possible d’effectuer un calcul concret de la diminution
de la valeur des locaux loués et qu’il convenait d’évaluer la diminution de jouissance
en équité. Au vu de l’ensemble des circonstances, soit en particulier la longue période
du gros oeuvre et l’intensité des nuisances, ils ont fixé la quotité de la réduction
à 10 %.
Sur la période à prendre en considération, les appelants principaux ne contestent plus
que seule la période de travaux du gros oeuvre, telle que délimitée par les premiers juges,
donne lieu à réduction du loyer. Compte tenu des différents paramètres à prendre
en considération, à savoir notamment le type de travaux exécutés, l’intensité
des nuisances variable d’un jour à l’autre, la fluctuation des horaires de chantier
ou encore l’usage des appartements loués et de leurs balcons différent selon la saison,
il n’apparaît guère possible, et encore moins aisé, d’appliquer la méthode
relative ou proportionnelle, comme le voudrait l’appelante par voie de jonction. Les calculs proposés
par cette dernière le montrent du reste à souhait. C’est ainsi à juste titre que
le tribunal a fixé la quotité de la réduction sur la base d’une évaluation
en équité de la diminution de la jouissance de la chose louée.
Cela étant, on doit remarquer que le taux de 10 % qui a été retenu est inférieur
aux taux que la jurisprudence admet généralement dans des cas semblables (cf. ci-dessus c.
3b/cc). Au vu de cette jurisprudence, et compte tenu des circonstances du cas d’espèce, le
taux de réduction de 10 % appliqué par les premiers juges apparaît manifestement trop
faible. Il y a ainsi lieu de le porter ex aequo et bono à 20 %, cela pour toute la durée des
travaux du gros oeuvre, soit du 1
er
avril 2008 au 30 septembre 2010, sans distinction entre la période d’avril à octobre
2008, respectivement de janvier à septembre 2009, et celle de novembre-décembre 2008. A ce
dernier égard, on relèvera que le taux de réduction sollicité par les appelants principaux
pour les deux derniers mois de 2008, à savoir 30 %, est de toute manière plus élevé
que celui accordé ci-dessus et qu’au vu des faits consignés dans le jugement, qui n’ont
pas été contestés en appel, il n’existe aucun motif apparent de procéder à
une telle distinction.
L’augmentation du taux de réduction à 20 % a une incidence directe sur le remboursement
des fractions de loyer payées en trop par les appelants principaux durant la période considérée.
Les calculs opérés à cet égard par les premiers juges doivent dès lors être
modifiés dans ce sens. C’est ainsi que les sommes allouées à ce titre par le jugement
doivent être doublées, de sorte que l’appelante par voie de jonction doit être astreinte
à verser à ce titre la somme de 9’240 fr. (4'620 fr. x 2) à l’appelante principale
C.________ et la somme de 10’560 fr. (5'280 fr. x 2) aux appelants principaux A.________ et B.________,
avec intérêt sur chacune de ces sommes comme le retient le jugement attaqué.
4.
En conclusion, l’appel principal doit être admis partiellement, l’appel joint rejeté,
sans qu’il soit nécessaire d’interpeller les appelants principaux pour se déterminer
à son sujet (art. 312 al. 1 CPC), et le jugement réformé en ce sens qu’une réduction
de loyer de 20 % est accordée aux appelants principaux du 1
er
avril 2008 au 30 septembre 2010 et que l’appelante par voie de jonction est astreinte à verser
la somme de 9'240 fr., avec intérêt à 5 % l’an dès le 10 avril 2010, à
l’appelante principale C.________ et la somme de 10'560 fr., avec intérêt à 5 %
l’an dès le 12 octobre 2010, aux appelants principaux A.________ et B.________.
S’agissant des frais de deuxième instance, il y a lieu de constater que les appelants principaux
l’emportent sur la seule question faisant l’objet de leur contestation, à savoir l’augmentation
de la quotité de la réduction de leur loyer, mais n’obtiennent que partiellement gain
de cause, dès lors qu’ils avaient conclu à une réduction de 30 %, respectivement
40 %, et qu’ils n’obtiennent qu’une réduction de 20 %. L’appelante par voie
de jonction succombe quant à elle tant sur la quotité que sur le principe même de la réduction
du loyer. Il en découle que les frais de l’appel principal doivent être mis à la
charge de l’appelante par voie de jonction par quatre cinquièmes et à la charge des appelants
principaux par un cinquième (art. 106 al. 2 CPC) et que les frais de l’appel joint doivent
être mis à la charge de son auteur qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Aussi, les frais judiciaires de l’appel principal, arrêtés à 890 fr. (art. 62 al.
1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010, RSV 270.11.5]), sont mis à la charge
des appelants principaux, solidairement entre eux, par 178 fr. et à la charge de l’appelante
par voie de jonction par 712 fr. ; l’appelante par voie de jonction versera ainsi aux appelants
principaux, créanciers solidaires, la somme de 712 fr. à titre de restitution partielle de
l’avance de frais fournie par ces derniers (art. 111 al. 2 CPC). Les frais judiciaires de l’appel
joint, arrêtés à 699 fr. (art. 62 al. 1 TFJC), sont quant à eux mis à la charge
de l’appelante par voie de jonction.
Les appelants principaux, créanciers solidaires, ont par ailleurs droit à des dépens de
deuxième instance réduits d’un cinquième, arrêtés à 2'000 fr. (art.
7 TDC [Tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010, RSV 270.11.6]), à charge
de l’appelante par voie de jonction. N’ayant pas été invités à se déterminer
sur l’appel joint, il n’y a pas lieu de leur allouer des dépens en lien avec cette procédure.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
L’appel principal est partiellement admis.
II.
L’appel joint est rejeté.
III.
Le jugement est réformé comme il suit aux chiffres I et II de son dispositif :
I.
le loyer mensuel net des appartements sis [...],
à Belmont-sur-Lausanne, que les demandeurs C.________, d’une part, et A.________ et B.________,
d’autre part, louent à la défenderesse Caisse de pensions X.________, est réduit
de 20 % du 1
er
avril 2008 au 30 septembre 2010.
II.
la défenderesse Caisse de pensions X.________
doit rembourser, au titre de réduction de loyer mentionnée sous chiffre I ci-dessus :
-
à la demanderesse C.________ la somme de
9'240 fr. (neuf mille deux cent quarante francs), avec intérêt à 5 % l’an dès
le 10 avril 2010 ;
-
aux demandeurs A.________ et B.________ la somme
de 10'560 fr. (dix mille cinq cent soixante francs), avec intérêt à 5 % l’an dès
le 12 octobre 2010.
Le jugement est confirmé
pour le surplus.
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'589 fr. (mille cinq cent
huitante-neuf francs), sont mis à la charge des appelants principaux, solidairement entre eux, par
178 fr. (cent septante-huit francs) et de l’appelante par voie de jonction par 1'411 fr. (mille
quatre cent onze francs).
V.
L’appelante par voie de jonction Caisse
de pensions X.________ doit verser aux appelants C.________, A.________ et B.________, créanciers
solidaires, la somme de 2'712 fr. (deux mille sept cent douze francs) à titre de dépens et
de restitution d’avance de frais de deuxième instance.
VI.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :
Le greffier :
Du
28 juin 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Guillaume Perrot (pour C.________, A.________ et B.________)
‑
Me Nicolas Saviaux (pour Caisse de pensions X.________)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse de l’appel principal est de
29'040 fr. ([18'172 fr. ./. 4'620 fr.] + [20'768 fr. ./. 5'280 fr.]) et que celle de l’appel joint
est de 9'900 fr. (4'620 fr. + 5'280 fr.).
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux
Le greffier :