vd_findinfo · HC / 2017 / 821 · 2017-09-21 · fr

DÉLAI DE RÉSILIATION, EXPULSION DE LOCATAIRE, DROIT D'ÊTRE ENTENDU | 257d CO, 57 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 21.09.2017 HC / 2017 / 821

TRIBUNAL
CANTONAL
JL17.012449-171190
418
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
21 septembre 2017
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
Mmes
Merkli et Giroud Walther, juges
Greffière
:              Mme
Choukroun
*****
Art.
57 CPC; 257d CO
Statuant sur l'appel interjeté par
A.Z.________
et
B.Z.________
,
à [...], locataires, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 29 juin 2017 par le Juge
de paix du district de la Riviera–Pays d'Enhaut, dans la cause divisant les appelants d’avec
X.________
,
à [...], bailleresse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 29 juin 2017, notifiée aux locataires le 3 juillet 2017, le Juge de paix du district
de la Riviera-Pays d'Enhaut (ci-après: le juge de paix) a ordonné à A.Z.________ et B.Z.________
de quitter et rendre libres pour le mercredi 2 août 2017 à midi les locaux occupés dans
l'immeuble sis à l'avenue [...] (appartement n° [...] de 2 pièces au 1
er
étage) (I), a dit qu’à défaut pour les parties locataires de quitter volontairement
ces locaux, l’huissier de paix était chargé sous la responsabilité du juge de paix
de procéder à l’exécution forcée de cette décision sur requête de
la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), a ordonné aux
agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée de cette décision,
s’ils en étaient requis par l’huissier de paix (III), a arrêté à 680
fr. les frais judiciaires, qui étaient compensés avec l’avance de frais de la partie
bailleresse (IV), a mis les frais à la charge des parties locataires, solidairement entre elles
(V), a dit qu’en conséquence, les parties locataires, solidement entre elles, rembourseraient
à la partie bailleresse son avance de frais à concurrence de 680 fr. et lui verseraient la
somme de 540 fr. à titre de défraiement de son représentant professionnel (VI) et a dit
que toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées (VII).
En droit, le premier juge a considéré que l’entier de l’arriéré de loyer
n’avait pas été acquitté dans le délai de trente jours imparti par les avis
comminatoires du 9 décembre 2016 aux locataires. Ainsi, le congé signifié le
27
janvier 2017 avec effet au 28 février 2017 était valable et, dès lors que l’on était
en présence d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC, il y avait lieu de prononcer l’expulsion
des locataires.
B.
Par acte du 7 juillet 2017, A.Z.________ et B.Z.________
ont déposé un appel contre cette décision, en concluant, avec suite de frais et dépens,
en substance à sa réforme en ce sens que la requête de cas clair formée le 21 mars
2017 par X.________ soit déclarée irrecevable. Ils ont produit un lot de pièces et ont
en outre sollicité l'effet suspensif.
Par avis du 11 juillet 2017 de la juge déléguée de céans, les appelants ont été
informés de ce que la requête d'effet suspensif n'avait pas d'objet, l'appel ayant effet suspensif
de par la loi (art. 315 al. 1 CPC).
Le 28 août 2017, X.________ a implicitement conclu au rejet de l'appel. Elle a produit une pièce
à l'appui de ses conclusions.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l'ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
Par contrat de bail à loyer d'habitation du 3 octobre 2014 prenant effet le 15 octobre 2015, échéant
le 1
er
avril 2016, puis se reconduisant d'année en année sauf résiliation donnée sous pli
recommandé au moins quatre mois à l'avance, la bailleresse X.________ a remis à bail aux
locataires A.Z.________ et B.Z.________ un appartement de 2 pièces au 1
er
étage de l'immeuble sis à l'avenue [...]. Le loyer de 1'300 fr., l'acompte de charges de 150
fr. ainsi que le forfait de gaz de cuisson de 20 fr. (soit un total de 1'470 fr.) étaient stipulés
payables par trimestre d'avance, mais recevables à bien plaire par mois d'avance et en cas de paiement
ponctuel seulement.
2.
Par courriers recommandés des 9 décembre 2016, X.________ a requis de chaque locataire le paiement
dans les trente jours d'un arriéré de 2'440 fr. représentant les loyers de novembre et
décembre 2016, les avisant qu'à défaut de règlement dans le délai imparti, le
bail précité serait résilié conformément à l'art. 257d CO. Les plis correspondants
n'ont pas été réclamés.
3.
Par courriers recommandés des 27 janvier 2017, X.________ a adressé à chaque locataire
une formule officielle de notification de résiliation de bail à l'échéance du 28
février 2017, pour défaut de paiement de loyer. Ces résiliations de bail ont été
notifiées à A.Z.________ et B.Z.________ le 31 janvier 2017, lendemain de la communication
de l'avis de retrait des plis recommandés.
4.
a)
Le 21 mars 2017, X.________ a déposé
auprès du juge de paix une requête de protection en cas clair, en concluant en substance, avec
suite de frais et dépens, à ce qu'ordre soit donné à A.Z.________ et B.Z.________
de libérer immédiatement, ou dans l'ultime délai qui pourrait être imparti par le
juge, l'appartement concerné, le cas échéant par voie d'exécution forcée directe.
b)
Le 3 mai 2017, sous plis recommandés séparés, le juge de paix a adressé à chacun
des locataires la requête précitée avec une attestation de dépôt et les a cités
à comparaître à son audience du 28 juin 2017. Les plis étant revenus en retour non
réclamés, le juge de paix a renvoyé le 15 mai suivant à chacun des locataires une
copie de l'attestation de dépôt ainsi que de la citation à comparaître, précisant
que la requête et les pièces jointes à l'envoi demeuraient à leur disposition au
greffe de paix. Il ressort d'une mention manuscrite apposée sur l'enveloppe ayant contenu l'envoi
du 3 mai 2017 à B.Z.________ que celui-ci est venu retirer le contenu du pli au greffe de paix le
5 juillet 2017. Pour sa part, A.Z.________ ne s'est pas manifestée.
c)
Par télécopie du 28 juin 2017, le mandataire de X.________ a notamment exposé que les
loyers faisant l'objet de la mise en demeure du 9 décembre 2016, soit des mois de novembre et décembre
2016, avaient été réglés valeur au 30 janvier 2017.
d)
Une
audience s'est tenue devant le juge de paix le 28 juin 2017 en la seule présence de B.Z.________,
X.________ et A.Z.________ ne se présentant pas, ni personne en leur nom.
B.Z.________ a confirmé ne pas souhaiter quitter les locaux litigieux. Il a déclaré avoir
réglé l'arriéré de loyers au 30 janvier 2017 et avoir régulièrement payé
le loyer depuis lors.
En droit
:
1.
1.1
Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance
d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyers (art. 257d CO). Pour déterminer quelle
voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée
selon le droit fédéral.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le litige porte sur la question de savoir
si les conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur
litigieuse correspond au dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet
loué au cas où lesdites conditions ne seraient pas réalisées ; le dommage correspond
à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement perdue jusqu'à ce qu'un
prononcé d'expulsion soit rendu dans une procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre
2014 consid. 2.1 ; TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 1.2.2, non publié à
l’ATF 138 III 620). Cette période, qui commence à courir dès la date fixée
pour l’expulsion dans l’ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin au moment
où la partie bailleresse obtient un prononcé d’expulsion en procédure ordinaire,
comprend ainsi le temps nécessaire pour que l’instance d’appel statue – après
avoir recueilli les déterminations de la partie bailleresse – par un arrêt motivé,
puis que la partie bailleresse introduise une nouvelle demande en procédure ordinaire, que celle-ci
soit instruite et aboutisse enfin à un prononcé d’expulsion. Compte tenu de ces éléments,
on devrait ainsi pouvoir partir du principe que la durée prévisible ne sera, en règle
générale, pas inférieure à un an (CACI 17 mars 2015/129 ; CACI 28 janvier
2015/52).
En l’espèce, compte tenu du montant du loyer mensuel fixé à 1'470 fr., la valeur
litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte (art. 308
al. 2 CPC).
1.2
L’ordonnance incriminée ayant été rendue en procédure sommaire
(art.
248 let. b et 257 CPC), le délai d’appel est de dix jours à compter de la notification
de la décision motivée (art. 314 al. 1 CPC).
Interjeté en temps utile, l'appel, signé et motivé, est recevable.
2.
2.1
L’appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées
en première instance (JdT 2011 III 43 consid. 2 et les réf.) et vérifie si le premier
juge pouvait admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_238/2015
du 22 septembre 2015 consid. 2.2).
Cela étant, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière de
la procédure sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer
les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi; la production
de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l’art. 317
al. 1 CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ;
TF
4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5; CACI 24 juin 2015/325 consid. 2.2).
2.2
En l’espèce, les pièces produites par les appelants sont irrecevables en tant qu'elles
ne figuraient pas au dossier de première instance ; il en va en particulier ainsi des récépissés
de paiement de certains loyers mensuels.
La pièce produite par l'intimée à l'appui de sa réponse est recevable, s'agissant
du procès-verbal de l'audience du 28 juin 2017, déjà au dossier de première instance.
3.
3.1
La procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC est une alternative aux procédures ordinaire
ou simplifiée normalement disponibles, destinée à offrir une voie particulièrement
simple et rapide à la partie demanderesse, dans les cas dits clairs. Cette voie suppose que l'état
de fait ne soit pas litigieux ou qu'il soit susceptible d'être immédiatement prouvé (al.
1 let. a) et que la situation juridique soit claire (al. 1 let. b). Le juge n'entre pas en matière
si l'une ou l'autre de ces hypothèses n'est pas vérifiée (al. 3).
3.2
Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins
(al. 1). Faute
de paiement dans ce délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ;
les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai
de congé minimum de trente jours pour la fin du mois (al. 2).
L'avis comminatoire doit indiquer le montant impayé de façon suffisamment claire et précise.
Une indication chiffrée n'est pas indispensable; il suffit que l'objet de la mise en demeure soit
déterminable sans discussion
(TF 4A_306/2015
du 14 octobre 2015 consid. 2), par exemple avec une désignation précise des mois de loyers
impayés (TF 4C.123/2000 du 14 juin 2000 consid. 3b,
in
CdB 2000, p. 109 ; Wessner, Droit du bail à loyer, Zurich 2010, n. 17 ad art. 257d CO ; Lachat,
Le bail à loyer, 2
e
éd., 2008, p. 666 ; Burkhalter/Martinez-Favre, Le droit suisse du bail à loyer, commentaire
SVIT, Zurich 2011, n. 26 ad art. 257d CO).
Lorsqu'il n'a pas réglé
l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO,
le locataire est en demeure et doit subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette
disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente
jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l'arriéré a finalement été payé
(TF 4A_549/2013 du 7 novembre 2013 consid. 4,
SJ
2014 I 105;
TF 4A_641/2011 du 27
janvier 2012 consid. 7).
3.3
La résiliation du bail est une manifestation de volonté sujette à réception. Elle
déploie ses effets lorsqu’elle entre dans la sphère de puissance du destinataire de telle
sorte qu’en organisant normalement ses affaires, celui-ci doit être à même d’en
prendre connaissance; peu importe qu’une prise de connaissance effective ait lieu ou non. Lorsque
l’agent postal ne peut pas remettre le pli recommandé à son destinataire ou à un
tiers autorisé et qu’il laisse un avis de retrait dans la boîte aux lettres ou la case
postale, la communication est reçue dès que le destinataire est en mesure d’en prendre
connaissance au bureau de poste selon l’avis de retrait, soit en règle générale
le lendemain du dépôt de l’avis (théorie de la réception absolue; ATF 143 III
15 consid. 4.1; ATF 140 III 244 consid. 5.1; ATF
137
III 208 consid. 3.1.2; ATF 107 Il 189 consid. 2).
Selon la doctrine majoritaire, le congé donné sans que le délai légal ait été
respecté est reporté pour le prochain terme pertinent (art. 266a al. 2 CO), ce qui s'applique
également aux congés extraordinaires, singulièrement à celui signifié sur la
base de l'art. 257d CO (Wessner, in Bohnet/Carron/Montini, Droit du bail à loyer et à ferme,
2
e
édit. 2017, n. 38 ad art. 257d CO et les réf. cit.).
Le locataire qui n'a pas agi dans le délai de l'art. 273 al. 1 CO – soit dans les 30 jours
dès réception du congé – ne peut plus faire valoir, dans le cadre de la procédure
d'expulsion, que le congé est annulable au sens des art. 271 et 271a CO, notamment qu'il a été
donné contrairement au principe de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO) (ATF 133 III 175 consid. 3.3.4,
JdT 2008 I 314; TF 4A_40/2015 du
18 février
2015 consid. 4.2.2; TF 4A_469/2013 du 14 novembre 2013 consid. 4;
TF
4C.430/2004 du 8 février 2005 consid. 3.2.1, in SJ 2005 I 310). En revanche, la nullité ou
l'inefficacité peuvent en principe être constatés en tout temps – même à
défaut de saisine de l'autorité de conciliation dans le délai légal – par toute
autorité valablement saisie, soit essentiellement l'autorité chargée de prononcer l'expulsion
(ATF 121 III 156 consid. 1c; TF 4A_40/2015 du 18 février 2015 consid. 4.2.2;
TF
4C.430/2004 du 8 février 2005 consid. 3.2.1, in SJ 2005 I 310). Est notamment inefficace le congé
donné alors que la sommation ne satisfaisait pas aux exigences de clarté et de précision
(TF 4A_134/2011 du 23 mai 2011 consid. 3).
4.
4.1
En l'espèce, l'intimée a adressé le 27 janvier 2017 une formule officielle de résiliation
de bail à chacun des appelants. La notification de cette résiliation s'est faite le 31 janvier
2017, soit le lendemain de la communication de l'avis de retrait placé dans la boîte aux lettres
des appelants.
Appliquant le droit d'office (art. 57 CPC), la cour d'appel constate que le délai de congé
de l'art. 257d al. 2 CO n'a pas été respecté par l'intimée. En effet, la notification
de la résiliation de bail intervenue le 31 janvier 2017 reporte le délai de résiliation
du bail de trente jours de l'art. 257d al. 2 CO au 2 mars 2017. Le congé ne pouvait par conséquent
pas prendre effet pour le 28 février 2017, mais au plus tôt pour le 31 mars 2017. La requête
d'évacuation du 21 mars 2017 était dès lors prématurée, la restitution des locaux
n'étant pas exigible au 28 février 2017.
Dans ces circonstances, la requête de cas clair aurait dû être déclarée irrecevable,
ce qui constitue un premier motif d'admission de l'appel.
5.
Les appelants invoquent en outre
le fait d'avoir été induits en erreur par la précision insuffisante des mises en demeures,
signifiées pour un montant de
2'440
fr. alors que les loyers bruts de novembre et décembre 2016 totalisent
2'940
fr. (1'470 x 2).
5.1
Les dispositions paritaires romandes et Règles et usages locatifs du canton de Vaud (ci-après:
RULV) régissent toutes les relations contractuelles en matière de baux à loyer dans le
canton de Vaud, indifféremment de la date de signature des contrats et de la jonction ou non auxdits
contrats d'une version des RULV. Ces règles ont au surplus un caractère semi-impératif.
Seules les
dérogations en faveur du
locataire sont ainsi admissibles depuis le 1
er
décembre 2001 (CREC I 5 juillet 2007/333). Un contrat de bail passé entre les parties, selon
lequel le loyer est payable trimestriellement d'avance, déroge à la réglementation des
RULV en défaveur des locataires et ne saurait dès lors fonder les prétentions de la partie
bailleresse, sans que la procédure prévue par l'art. 7 RULV ait été respectée
(CACI 20 juin 2013/320; CACI 2 janvier 2012/1).
5.2
Le premier juge a retenu que le montant de 2'440 fr. objet des mises en demeure correspondait à
un « solde » des loyers dus pour la période de novembre et décembre 2016.
Or il ne ressort pas des mises en demeure, ni d'ailleurs de la requête, qu'un solde de loyer aurait
été dû. Dans sa réponse, l'intimée se prévaut de l'imputation des versements
des locataires durant et au-delà du délai comminatoire sur des loyers précédemment
dus. Toutefois, cette assertion n'est pas étayée et le contraire ressort des mises en demeure,
qui font état d'un loyer payé « au 31 octobre 2016 seulement », ainsi que d'un montant
en souffrance de «frs 2'440.00 représentant le(s) loyer(s) de novembre 2016 à décembre
2016 ». Or, comme le relèvent les appelants, les loyers bruts de la période concernée,
charges et forfait de gaz compris, totalisent 2'940 fr. et non 2'440 fr. ; quant aux loyers nets, ils
totalisent 2'660 fr. et non 2'440 francs.
Au vu de ce qui précède, il faut constater avec les appelants que les mises en demeure, telles
que libellées, induisaient en confusion, de sorte qu'il n'était pas possible de déterminer
quel montant était dû ni à quel titre. Cela vaut d'autant plus que la stipulation selon
laquelle le loyer était exigible par trimestre de bail – contrairement à la réglementation
impérative des RULV en la matière –, alors que le loyer paraît avoir été
payé mensuellement, était de nature à ajouter à la confusion. Il s'ensuit que le
congé signifié sur la base de ces mises en demeure est inefficace, ce que les locataires appelants
pouvaient invoquer également devant juge de l'expulsion.
L'appel doit être admis pour ce second motif également et la requête de cas clair déclarée
irrecevable.
6.
6.1
En définitive, l’appel doit être admis et la décision entreprise réformée
en ce sens que la requête d’expulsion déposée en procédure de cas clairs le
21 mars 2017 est irrecevable.
Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 680 fr., doivent être
mis à la charge de l’intimée, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
6.2
Il en va de même des frais judiciaires de deuxième instance, qui seront arrêtés à
200 fr. (art. 62 al. 3 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]).
L’intimée X.________ devra ainsi verser aux appelants A.Z.________ et B.Z.________, solidairement
entre eux, la somme de 200 fr. à titre de remboursement d’avance des frais judiciaires de
deuxième instance (art. 111 al. 2 CPC).
6.3
Il n’y a au surplus pas lieu à l’allocation de dépens de première ou de seconde
instance, les appelants ayant procédé sans l'assistance d’un mandataire professionnel.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est admis.
II.
L'ordonnance est réformée comme il suit:
I. La requête de
cas clair formée le 21 mars 2017 par X.________, tendant à l'expulsion de B.Z.________ et A.Z.________
des locaux (appartement de 2 pièces n° [...] au 1
er
étage) qu'ils occupent dans l'immeuble sis avenue [...], est irrecevable.
II. Les frais judiciaires
de première instance, arrêtés à 680 fr. (six cent huitante francs), sont mis à
la charge de X.________.
III. Toutes autres et
plus amples conclusions sont rejetées.
III.
Les frais judiciaires de seconde
instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs), sont mis à la charge de l'intimée
X.________.
IV.
L'intimée X.________ doit verser aux appelants A.Z.________ et B.Z.________, créanciers solidaires,
la somme de 200 fr. (deux cents francs) à titre de restitution d'avance de frais de deuxième
instance.
V.
L'arrêt est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète à :
‑
A.Z.________ et B.Z.________,
‑
Mikaël Ferreiro, aab (pour X.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district de la Riviera-Pays-d'Enhaut.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral;
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :