vd_findinfo · HC / 2018 / 927 · 2018-10-24 · fr

BAIL À LOYER, LOCAL PROFESSIONNEL, DÉFAUT DE LA CHOSE, RÉDUCTION{EN GÉNÉRAL}, LOYER, TRAVAUX D'ENTRETIEN{EN GÉNÉRAL}, AÉRATION, CONSIGNATION EN JUSTICE, SOMMATION | 256 al. 1 CO, 259a al. 1 let. b CO, 259d CO, 259g CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 24.10.2018 HC / 2018 / 927

TRIBUNAL
CANTONAL
XC17.002132-180293
594
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
24 octobre 2018
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
MM.
Hack et Kaltenrieder, juges
Greffier
:
M.              Hersch
*****
Art.
256 al. 1, 259a al. 1 let. b, 259d et 259g CO
Statuant sur l’appel interjeté par
V.________
,
à Schlieren (ZH), défenderesse, contre le jugement rendu le 19 juin 2017 par le Tribunal des
baux dans la cause divisant l’appelante d’avec
D.________
et
Y.________
,
à Lausanne, demanderesses, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 19 juin 2017, dont les considérants ont été adressés pour notification
aux parties le 16 janvier 2018, le Tribunal des baux a dit que la résiliation de bail notifiée
par V.________ à D.________ et Y.________ le 21 novembre 2016 avec effet au 31 décembre 2016,
relative au local commercial au rez-de-chaussée de l’immeuble sis chemin [...] à [...],
était inefficace (I), a dit que V.________ devait remettre en état, dans un délai de trente
jours dès jugement définitif, le système de ventilation du local commercial afin d'obtenir
un débit d'air de 432 m
3
/h
au minimum (II), D.________ et Y.________ étant autorisées, en cas d'inexécution de ces
travaux dans le délai imparti, à mandater l'entreprise de leur choix pour les exécuter
aux frais de V.________ (III), a dit que le loyer mensuel net du local commercial était réduit
de 20% du 1
er
février 2015 jusqu'à complète exécution des travaux de remise en état et de
100% pendant la fermeture du local nécessitée par les travaux (IV), a libéré les
loyers consignés par D.________ et Y.________ auprès de la [...] à concurrence de 14'392
fr. en faveur de ces dernières et à concurrence du solde en faveur de V.________ (V), a déclaré
irrecevable la conclusion g
bis
prise par D.________ et Y.________ lors de l'audience du 22 mai 2017 (VI), a mis les frais judiciaires,
arrêtés à 4'800 fr., par 1'600 fr. à la charge de D.________ et Y.________, solidairement
entre elles, et par 3'200 fr. à la charge de V.________, cette dernière devant verser à
D.________ et Y.________ les sommes de 3'200 fr. à titre de remboursement d’avances de frais
et de 2'100 fr. à titre de dépens (VII à IX), et a rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (X).
Les premiers juges étaient amenés à statuer sur une action intentée par les locataires
D.________ et Y.________ contre la bailleresse V.________ tendant à l’annulation de la résiliation
de leur bail, à la remise en état du système de ventilation de leur local commercial,
à la réduction du loyer jusqu’à et pendant l’exécution des travaux précités
et au versement de dommages-intérêts.
En droit, les premiers juges ont d’abord relevé que la conclusion nouvelle g
bis
prise par les locataires lors de l'audience du 22 mai 2017 et tendant au paiement d'un montant de 100'000
fr. par la bailleresse relevait de la procédure ordinaire, alors que les conclusions figurant dans
leur demande du 13 janvier 2017 étaient soumises à la procédure simplifiée, de sorte
que cette conclusion nouvelle était irrecevable. Ils ont ensuite considéré que les loyers
avaient été valablement consignés par les locataires, malgré l'absence de menace
de consignation signifiée préalablement. Le congé fondé sur l'art. 257d al. 2 CO
était par conséquent inefficace. S'agissant de la ventilation, le débit d'air mesuré
dans les locaux, de 215 m
3
/h,
était bien inférieur à la puissance promise de 350 m
3
/h,
mais également à celle de 432 m
3
/h
sur laquelle les locataires pouvaient légitimement compter au vu de l'usage convenu. Les premiers
juges ont dès lors retenu que la chose louée était affectée d'un défaut initial
de moyenne importance. Selon le contrat de bail, il incombait à la bailleresse de remettre en état,
à ses frais, la ventilation défectueuse. Par ailleurs, le défaut constitué par la
défectuosité de l'installation de ventilation justifiait en équité une réduction
de loyer de 20% jusqu'à complète exécution des travaux de remise en état et de 100%
durant la fermeture des locaux nécessitée par lesdits travaux. A cet égard, les loyers
consignés pouvaient être déconsignés en faveur des locataires dans cette première
proportion. Enfin, les demanderesses avaient échoué à prouver l'ampleur d'une éventuelle
perte de chiffre d'affaires liée au défaut affectant les locaux loués, de sorte que leur
conclusion correspondante en allocation de dommages-intérêts devait être rejetée.
B.
Par acte du 16 février 2018, V.________ a
formé appel contre le jugement précité, en concluant, avec suite de frais et dépens,
à sa réforme en ce sens qu’il soit donné acte à D.________ et Y.________ que
V.________ modifiera, dans un délai de 120 jours, le système de ventilation du local commercial
afin d’obtenir un débit d’air de 340 m
3
/h
et que les conclusions de la demande du 13 janvier 2017 ainsi que les conclusions complémentaires
du 18 avril 2017 soient rejetées.
Dans leur réponse du 26 avril 2018, D.________ et Y.________ ont conclu, sous suite de frais et
dépens, au rejet de l'appel.
Une audience a été tenue le 11 juin 2018, au cours de laquelle la conciliation n’a pas
abouti.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
Par contrat du 1
er
décembre 2014, la bailleresse V.________ a remis à bail aux locataires D.________ et Y.________
à compter du 1
er
février 2015 un local commercial d’environ 110 m
2
au rez-de-chaussée de l’immeuble sis chemin [...] à [...], destiné à la danse
et au bien-être. Le loyer mensuel a été fixé à 2'570 fr., plus un acompte de
chauffage, eau chaude et frais accessoires de 270 fr. et 64 fr. de frais de conciergerie.
Le contrat précise à son art. 9.1 que le bon entretien de la chose louée, à savoir
le maintien de celle-ci en état d’utilisation, est à la charge du bailleur, à l’exception
des positions spécifiées dans la rubrique « entretien à la charge du locataire »,
soit la création d’une douche en lieu et place d’un des WC séparés, dont l’entretien
et le remplacement incombent au locataire (art. 9.2 et 6.2 du contrat).
Un plan du rez-de-chaussée annexé au contrat de bail et dont il fait partie intégrante
(art. 2.2) indique ce qui suit : « Ventilation Bur. 1 Helio KWLC EC 350 350 m
3
/h »
et « Ventilation Bur. 2 Helio KWLC EC 350 350 m
3
/h ».
Ce système de ventilation pallie l’absence dans le local en question de fenêtres pouvant
s’ouvrir.
Dans les locaux loués, D.________ et Y.________ exploitent une école de danse et un espace
de bien-être, sous la raison sociale [...] Sàrl ; elles y donnent notamment des cours
de pilates et de danse.
Le 2 septembre 2014, D.________ et Y.________ avaient indiqué à [...], gérant d’immeubles
auprès de V.________, que les normes pour l’aération exigeraient une puissance d’aération
de 30 m
3
/h
par personne, soit pour un maximum de 15 personnes et une réalité de 10 personnes, une puissance
de 300 à 450 m
3
/h.
Le 3 décembre 2014, [...] avait pris acte que de l’avis des locataires, la ventilation prévue
dans le plan technique transmis serait suffisante, en précisant que le débit devrait être
sensiblement plus important, la surface concernée ayant été divisée par deux. Il
avait indiqué que cette installation possédait différentes vitesses et pouvait être
réglée, qu’elle était mise à disposition en l’état et qu’en
cas de remplacement nécessaire, V.________ en assumerait les frais.
2.
L’état des lieux d’entrée
a eu lieu le 20 janvier 2015. Le 27 janvier 2015, D.________ et Y.________ ont indiqué à V.________
que le système d’aération était défectueux et que de fortes et mauvaises odeurs
de cuisine provenant du restaurant d’à côté s’infiltraient dans les locaux ;
elle lui ont demandé de faire le nécessaire pour le démarrage de leur activité, le
2 février 2015, soit notamment de remettre en état le système de ventilation, tel que
préconisé par l’entreprise J.________ SA, intervenue le jour même.
Le 29 janvier 2015, V.________ a répondu qu’elle mettrait tout en œuvre pour régler
la problématique à réception du rapport de la société J.________ SA, précisant
que le délai au 2 février 2015 paraissait d’emblée irréaliste.
Dans son rapport du 6 février 2015, J.________ SA a constaté que l’installation de ventilation
des locaux litigieux ne fonctionnait plus, les nouveaux locataires ne connaissant pas les commandes.
De plus, les filtres à air étaient complètement colmatés. Après leur aspiration
et la remise en fonction de la ventilation, le débit d’air demeurait néanmoins très
faible en position vitesse deux, la vitesse trois ne fonctionnant pas. J.________ SA précisait encore
que, selon ses estimations, le monobloc double flux installé dans les locaux ne pouvait véhiculer
que 250 m
3
/h
en vitesse trois en permanence, de sorte qu’il fallait faire attention au nombre de personnes présentes,
la législation imposant 36 m
3
/h
par personne pour un local sans fenêtres.
Le 20 avril 2015, D.________ et Y.________, se référant au courriel d’ [...] du 3 décembre
2014 et rappelant que la puissance de ventilation de 350 m
3
/h
indiquée sur le plan était « juste » pour une occupation moyenne de dix
à douze personnes, ont demandé à V.________ de procéder dans les plus brefs délais
à la mise aux normes de la ventilation.
3.
Mandatée par V.________, la société
[...] SA a rendu le 29 octobre 2015 un rapport d’expertise, lequel faisait état de débits
du monobloc double flux mesurés à environ 215 m
3
/h
avec les filtres, respectivement à 280 m
3
/h
sans les filtres. La ventilation des locaux litigieux fonctionnait, mais le débit d’air fourni
était relativement faible. Il était précisé qu’en fonction de l’affectation
des locaux, la réglementation SIA imposait une ventilation beaucoup plus importante : pour
une salle de gymnastique, la valeur standard était de 7,2 m
3
/(m
2
/h),
soit, pour une surface d’environ 90 m
2
,
un débit d’air de 650 m
3
/h.
De plus, selon la norme SIA, le débit d’air devait être de 36 m
3
/h
par personne, c’est-à-dire environ 500 m
3
/h
pour l’occupation maximale de quatorze personnes indiquée par les locataires. Le remplacement
du monobloc actuel était devisé à 23’700 fr. pour un débit maximum de 340 m
3
/h
et à 32’600 fr. pour un débit maximum de 650 m
3
/h.
Le 1
er
décembre 2015, V.________ a indiqué être disposée à prendre en charge les réparations
du système de ventilation. Elle s’engageait, conformément à l’occupation des
locaux annoncée lors des négociations puis à la signature du contrat (moyenne de dix à
douze personnes), à ce qu’un débit d’air de 340 m
3
/h
soit atteint. Si D.________ et Y.________ souhaitaient augmenter cette puissance, il conviendrait d’entrer
en discussion afin de définir la répartition des frais de ces travaux à plus-value.
Sollicitée le 15 décembre 2015, V.________ a refusé le 4 janvier 2016 de transmettre à
D.________ et Y.________ une copie du rapport d’ [...] SA, rappelant que celles-ci avaient confirmé
qu’une puissance d’aspiration de 350 m
3
/h
était suffisante et qu’elle était elle-même disposée à procéder aux
travaux nécessaires pour que cette puissance soit atteinte. Elle a demandé aux locataires de
lui confirmer leur accord à la réalisation de travaux pour l’obtention d’une puissance
de 340 m
3
/h,
ce que D.________ et Y.________ ont fait le 18 janvier 2016, en demandant que les travaux soient entrepris
sans tarder.
Une rencontre dans les locaux litigieux a eu lieu le 17 mars 2016, au cours de laquelle V.________ a
pris note des dates de vacances des locataires. Le 1
er
avril 2016, V.________ a indiqué avoir reçu un devis relatif à la modernisation de l’installation
de ventilation, précisant que la différence de coûts entre les monobloc 350 m
3
/h
et 650 m
3
/h
se montait à 5’000 francs.
Le 29 avril 2016, D.________ et Y.________ ont confirmé leur accord s’agissant des travaux
pour l’obtention d’une puissance de ventilation de 350 m
3
/h.
Elles ont pris acte du fait que la durée des travaux serait de deux semaines durant lesquelles elles
seraient contraintes de fermer leur école, précisant à cet égard que la période
idéale serait pour elles du 25 juillet au 5 août 2016. Elles ont sollicité de V.________
une compensation, soit une réduction de loyer proportionnelle depuis le 1
er
février 2015 jusqu’au début des travaux et de 100 % pendant la durée des travaux.
4.
Le 7 juillet 2016, l’avocat mandaté
par V.________ a soumis à D.________ et Y.________ un avenant au contrat de bail prévoyant
que V.________ procéderait aux travaux qui permettraient d’obtenir un débit de ventilation
de 650 m
3
/h
et que de leur côté, les locataires renonçaient à toute indemnité ou réduction
de loyer relative à la ventilation et s’engageaient à conclure un abonnement d’entretien
pour la ventilation. Il a précisé que cette proposition n’était pas négociable
et constituait la seule alternative à un procès long et coûteux.
Le 13 juillet 2016, D.________ et Y.________ ont décliné la proposition de V.________. Elles
l’ont mise en demeure d’exécuter du 25 juillet au 5 août 2016 les travaux de remise
en état de la ventilation, en vue d’obtenir la puissance préconisée dans le rapport
d’ [...] ou au minimum de 350 m
3
/h,
à défaut de quoi elles saisiraient la commission de conciliation.
Le 23 juillet 2016, l’avocat de V.________, relevant qu’aucune solution amiable n’était
envisageable, a invité D.________ et Y.________ à saisir la commission de conciliation.
A compter du 30 août 2016, D.________ et
Y.________ ont consigné leur loyer auprès de la [...].
Le 7 octobre 2016, V.________ a mis en demeure D.________ et Y.________ de s’acquitter des arriérés
de loyer à hauteur de 5’808 fr. dans un délai de trente jours, faute de quoi leur contrat
de bail serait résilié conformément à l’art. 257d CO. Par formules officielles
du 21 novembre 2016, elle a résilié leur contrat de bail pour le 31 décembre 2016.
5.
D.________ et Y.________ ont saisi la Commission
de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lavaux-Oron le 29 septembre 2016.
La conciliation n’ayant pas abouti, elles ont ouvert action le 14 janvier 2017 devant le Tribunal
des baux, en concluant, avec suite de frais et dépens, à ce que la résiliation du bail
du 21 novembre 2016 soit annulée, à ce que V.________ soit condamnée à remplacer
le système de ventilation actuel pour obtenir un débit minimum de 650 m
3
/h
dans les 30 jours à compter de l’entrée en force de la décision, sous la menace
de la peine d’amende prévue à l’art. 292 CP, elles-mêmes étant autorisées
à effectuer ces travaux aux frais de la bailleresse si celle-ci n’y avait pas remédié
dans le délai fixé, à ce qu’une réduction de loyer de 20% du 1
er
février 2015 jusqu’à la mise en conformité du système de ventilation et de
100% durant la fermeture de l’école en raison des travaux leur soit allouée, à ce
que V.________ soit condamnée à leur verser des dommages-intérêts de 6'200 fr. pendant
la fermeture de l’école si les travaux duraient 15 jours, sous réserve d’une durée
de fermeture supérieure ou de dommages plus élevés, et à ce que les loyers consignés
leur soient restitués à concurrence des montants dus jusqu’à l’élimination
des défauts.
Le 18 avril 2017, les locataires ont augmenté leur conclusion en allocation de dommages-intérêts
à 9'500 francs.
Le 24 avril 2017, V.________ a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de la demande.
A l’audience de jugement du 22 mai 2017, D.________ et Y.________ ont pris une nouvelle conclusion
g
bis
en ce sens que V.________ soit condamnée à leur verser des dommages-intérêts de 100'000 fr.,
correspondant à la perte du chiffre d’affaires sur la durée du bail et à un tort
moral. V.________ a conclu au rejet de cette conclusion.
En droit
:
1.
Dans les affaires patrimoniales, l’appel
est recevable contre les décisions finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse,
au dernier état des conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10’000
fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile suisse du 19 décembre
2008 ; RS 272]). L’appel, écrit et motivé, doit être introduit dans les trente jours
à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC).
En l’espèce, formé en temps utile par une partie qui a un intérêt digne de
protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des conclusions qui sont supérieures à
10’000 fr., l’appel est recevable.
2.
L’appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC. Elle peut revoir librement la constatation des faits sur la base des preuves administrées en
première instance (JdT 2011 III 43 consid. 2 et les références
).
3.
3.1
L'appelante fait d’abord grief aux premiers
juges de l'avoir condamnée à procéder à la remise en état du système de
ventilation à raison d’une puissance plus importante, soit 432 m
3
/h,
que celle qui avait été acceptée par les intimées, par 340 m
3
/h.
Par ailleurs, un délai de 30 jours pour la réalisation de tels travaux ne serait pas réaliste
compte tenu des agendas des entreprises et des périodes de vacances scolaires.
Les intimées soutiennent pour leur part que le débit de ventilation devrait être de 350
m
3
/h
ou plus, cette puissance constituant une qualité promise de la chose louée.
3.2
Conformément à l'art. 256 al. 1 CO,
le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié
à l'usage pour lequel elle a été louée, et de l'entretenir en cet état.
La notion
de défaut – qui relève du droit fédéral – doit être rapprochée
de l'état
approprié à l'usage duquel
la chose a été louée. Elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose
et l'état convenu ; il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité
que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire
pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage
convenu. Il n'est pas nécessaire que le bailleur soit en faute ou que le défaut soit réparable
(TF 4A_222/2012 du 31 juillet 2012 consid. 2.2 ; ATF 135 III 345 consid. 3.2). Le défaut peut
être matériel ou immatériel ; le défaut juridique (l'absence d'une autorisation
administrative par exemple) est un défaut immatériel (TF 4A_208/2015 du 12 février 2016
consid. 3.1).
L'usage convenu et l'état de la chose que peut attendre le locataire résulte en premier lieu
de la convention des parties (TF 4A_606/2015 du 19 avril 2016 consid. 3 ; TF 4A_159/2014 du 18 juin
2014 consid. 4.1). Les parties peuvent convenir expressément ou tacitement de l'usage qui sera fait
de la chose louée. Les règles habituelles d'interprétation des contrats sont applicables.
L'utilisation adoptée par le locataire sur une longue période sans opposition du bailleur peut
refléter un accord tacite (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1). A défaut d'usage convenu, l'usage
habituel est déterminant (TF 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid.3.2).
3.3
Saisi d'un litige sur l'interprétation d'un contrat, le juge doit tout d'abord s'attacher à
rechercher la réelle et commune intention des parties, le cas échéant empiriquement, sur
la base d'indices, sans s'arrêter aux expressions et dénominations inexactes dont elles ont
pu se servir (art. 18 al. 1 CO). Pour ce faire, le juge prendra en compte non seulement la teneur des
déclarations de volonté, mais aussi les circonstances antérieures, concomitantes et postérieures
à la conclusion du contrat. Déterminer ce qu'un cocontractant savait ou voulait au moment de
conclure relève des constatations de fait; la recherche de la volonté réelle des parties
est qualifiée d'interprétation subjective (ATF 140 III 86 consid. 4.1 et les réf.).
Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si leurs volontés
intimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations faites et les comportements selon
la théorie de la confiance; il doit donc rechercher comment une déclaration ou une attitude
pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances; le principe de la
confiance permet ainsi d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son
comportement, même s'il ne correspond pas à sa volonté intime. Il s’agit là
d’une question de droit (ATF 135 III 410 consid. 3.2).
3.4
En l’espèce, les parties ont conclu
un contrat de bail portant sur des locaux à l'usage de « danse et bien-être ».
Le plan du rez-de-chaussée de l'immeuble, annexé au bail pour en faire partie intégrante,
indiquait la présence d'un système de ventilation d'un débit de 350 m
3
/h,
qui devait pallier à l'absence dans les locaux litigieux de fenêtres pouvant s'ouvrir. Les
intimées, se fondant sur des renseignements qu'elles avaient obtenus selon lesquels une puissance
de 30 m
3
/h
par personne était suffisante, ont indiqué à l'appelante que le système de ventilation
mis à leur disposition était juste suffisant pour l'activité qu'elles entendaient déployer.
Il faut ainsi admettre que la puissance minimale ne pouvait pas être inférieure à ces
350 m
3
/h,
ce qui conduit déjà au rejet de la conclusion de l'appelante tendant à ce que la puissance
de l'installation soit fixée à 340 m
3
/h.
Il faut aussi admettre que l'installation présentait un volume largement inférieur à celui
prévu par le bail.
Se pose la question de savoir si, en l'occurrence, c'est à juste titre que les premiers juges, se
fondant sur une moyenne de douze personnes présentes aux cours, ont retenu comme base la norme SIA,
qui prévoit une puissance minimale de 36 m
3
/h
par personne, pour astreindre l’appelante à procéder à des travaux permettant d’obtenir
un débit d'air de 432 m
3
/h.
Comme on l’a vu, l'usage convenu et l'état de la chose que peut attendre le locataire résulte
en premier lieu de la convention des parties. Or en l’espèce, le contrat de bail est explicite
en ce sens que le plan qui en fait partie intégrante prévoit expressément un système
de ventilation d’un débit de 350 m
3
/h.
Dès lors, l’interprétation du contrat de bail selon la volonté réelle des parties
fait apparaître que l’appelante s’est engagée à ce que dans le local litigieux,
le débit d’air s’élève à 350 m
3
/h.
Les intimées ont d’ailleurs longtemps exigé de l’appelante qu’elle procède
aux travaux permettant d’obtenir un tel débit. Certes, celles-ci ne connaissaient pas les
normes SIA lors de la conclusion du bail. Toutefois, elles ne peuvent pas plaider l'erreur essentielle,
dans la mesure où les normes SIA n'ont pas valeur de loi. Par conséquent, c’est à
un débit d’air de 350 m
3
/h
que correspond l’usage convenu du local commercial en question.
Le grief de l’appelante se révèle ainsi partiellement fondé et celle-ci doit être
astreinte à remettre en état le système de ventilation du local litigieux afin d’atteindre
un débit d’air de 350 m
3
/h
au minimum, tel que déterminé dans le contrat de bail.
S’agissant du délai
imparti à l'appelante pour procéder aux travaux, de trente jours dès jugement définitif,
il doit quant à lui être confirmé, étant précisé que le bail a débuté
le 1
er
février 2015. Il appartiendra à l'appelante de s'organiser en conséquence pour procéder
aux travaux dans ce délai.
4.
4.1
L'appelante soutient qu'aucune réduction
de loyer ne devrait être accordée aux intimées en raison du défaut constaté,
dans la mesure où ce dernier n'entraverait pas l'usage de la chose louée. Procédant à
une appréciation du nombre moyen de clients participant aux cours des intimées, l'appelante
arrive à la conclusion que la capacité de ventilation actuelle serait largement suffisante
pour l'utilisation qui est faite des locaux par les intimées. Elle qualifie par ailleurs d'excessif
le taux de réduction de loyer fixé par les premiers juges, estimant que la réduction ne
devrait pas dépasser 10% du loyer.
Les intimées, de leur côté, avancent que les taux de réduction de 20 % depuis le
début du bail et jusqu’à complète exécution des travaux et de 100 % pendant
la durée des travaux retenus par les premiers juges paraissent parfaitement adéquats.
4.2
En vertu de l’art. 259a al. 1 let. b CO,
en cas de défauts de la chose louée, le locataire peut également exiger une réduction
proportionnelle du loyer. A cet égard, l'art. 259d CO prévoit que si l'usage de la chose louée
est restreint par un défaut survenant pendant la durée du bail, le locataire peut exiger une
réduction proportionnelle du loyer dans le laps compris entre le moment où le bailleur apprend
l'existence de ce défaut et celui où le défaut est éliminé.
La réduction du loyer vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties.
En principe, la valeur objective de la chose avec le défaut est comparée à sa valeur objective
sans le défaut, et le loyer est réduit dans la même proportion. Ce calcul proportionnel
n'est cependant pas toujours aisé, notamment en présence d'un défaut de moyenne importance ;
il peut alors être remplacé par une appréciation en équité, fondée sur
l'expérience générale de la vie, le bon sens et la casuistique (TF 4A_130/2018 du
26 juillet 2018 consid. 4 ; ATF 130 III 504 consid. 4.1).
Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité,
en tenant compte des particularités du cas concret, parmi lesquelles figurent notamment la destination
de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (Tercier/Bieri/Carron,
Les contrats spéciaux, 5
e
éd., 2016, n. 1749 ; Higi, Zürcher Kommentar, 1994, n. 28 ad art. 258 CO). Il ne s'agit
pas de circonstances subjectives propres à un locataire, mais bien de l'usage prévu contractuellement
dans le cas d'espèce (Aubert, Droit du bail, Commentaire pratique [CPra-Bail], 2
e
éd., 2017, n. 21 ad art. 259d CO). Pour mesurer la moins-value, il faut partir des circonstances
de l'espèce et déduire, d'après des critères objectifs, la moins-value causée
par le défaut (CACI 23 mars 2018/187 consid. 3.2).
La jurisprudence a admis une réduction de 15 % pour une ventilation insuffisante dans une cuisine
sans fenêtre ou pour une ventilation défectueuse dans un restaurant, de 20 % pour des odeurs
nauséabondes causées par un défaut de ventilation d’un restaurant, de 25 % pour
la ventilation insuffisante d’un établissement public et de 50 % pour la ventilation gravement
défectueuse d’un restaurant, dans lequel il était impossible de manger (Aubert, op. cit.,
n. 67 ad art. 259d CO).
4.3
En l’espèce, il faut d'emblée
relever que l'appelante ne conteste pas le taux de réduction de loyer de 100% accordé pour
la période durant laquelle les travaux de remise en état conduiront à la fermeture des
locaux loués. A juste titre, puisque comme on l'a vu ci-dessus, les travaux de remise en état
incombent à l'appelante, si bien qu'elle répond de l'impossibilité des locataires d'utiliser
les locaux pour permettre la remise en état de l'installation de ventilation.
L'appelante ne conteste pas non plus que les défectuosités présentées par l'installation
de ventilation doivent être qualifiées de défauts de moyenne importance.
S'agissant de la question de savoir si de tels défauts doivent conduire à une réduction
de loyer, la position de l'appelante selon laquelle ce point devrait dépendre de la fréquentation
effective des cours dispensés par les intimées est erronée. Le point déterminant
est en réalité de savoir quel a été l'usage convenu par les parties. Or il a été
vu plus haut que les locaux ont été loués à l'usage d'un local de danse et de bien-être
et qu’un débit d’air de 350 m
3
/h
a été convenu. C'est sur la base d'un tel usage et d’une telle puissance de ventilation
qu'il a pu être confirmé que l'installation de ventilation, dans son état actuel, présentait
un défaut en raison d'un débit d’air insuffisant. On en déduit qu'en l'état,
les locaux loués ne correspondent pas à l'usage convenu entre parties et restreignent l'usage
pour lequel la chose a été louée. Peu importe le nombre effectif de participants aux cours
dispensés par les intimées. Celles-ci, conformément aux accords passés entre les
parties, doivent pouvoir disposer de locaux à l’usage de danse et de bien-être, dont
la puissance de ventilation doit s’élever à 350 m
3
/h,
ce qui n’est pas le cas en l'état. L'appelante n'en disconvient pas, puisqu'elle admet elle-même
dans son appel qu'actuellement, la capacité de ventilation des locaux loués s’élève
à 250 m
3
/h.
En ce qui concerne la quotité de la réduction de loyer, les premiers juges l'ont fixée
à 20%, en équité. En comparaison des exemples jurisprudentiels cités, mais également
en tenant compte du large pouvoir d'appréciation dont les premiers juges jouissent en la matière,
il convient de confirmer ce taux. On relèvera à cet égard que ce taux est inférieur
à celui auquel on parviendrait si l'on se limitait à un calcul selon la méthode proportionnelle,
cas dans lequel le taux de réduction devrait s'élever à près de 30 %, compte tenu
d’une puissance de ventilation de 250 m
3
/h
contre 350 m
3
/h
selon l’usage convenu entre parties.
5.
5.1
Dans un dernier moyen, l'appelante estime que
les premiers juges auraient à tort retenu que la procédure de consignation du loyer avait été
valablement menée par les intimées. Elle-même n’aurait à aucun moment définitivement
refusé d'exécuter les travaux de remise en état de la ventilation défectueuse. Elle
aurait en revanche été légitimée à conditionner l'exécution de ces travaux
à la renonciation par les intimées à toute réduction de loyer. Partant, en l'absence
de consignation respectant les dispositions légales, la résiliation de bail signifiée
aux intimées pour non-paiement du loyer serait parfaitement valable.
Les intimées considèrent au contraire
qu'au vu de l'attitude de l'appelante, elles auraient été parfaitement légitimées
à faire application de
l'art. 108 CO,
ce qui les dispensait d'impartir à l'appelante un délai raisonnable pour réparer le défaut
et de la menacer de consigner le loyer en cas d'inexécution.
5.2
Aux termes de l’art. 259g CO, le locataire
d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un
délai raisonnable à cet effet ; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation
dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers
à échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les
loyers (al. 1). Les loyers consignés sont réputés payés (al. 2). Le locataire doit
faire valoir ses prétentions devant l’autorité de conciliation dans les trente jours
à compter de l’échéance du premier loyer consigné (art. 259h al. 1 CO).
Lorsqu'il apparaît à l'évidence que les démarches seront sans effet, le locataire
peut se dispenser d'impartir au bailleur un délai raisonnable pour réparer le défaut et
de le menacer de consigner le loyer (art. 108 ch. 1 CO ; TF 4C.264/2003 du 3 décembre 2003
consid. 3.1). Selon les règles de la bonne foi, la fixation d'un délai, comme l'interpellation
formelle prévue pour la mise en demeure, apparaît superflue lorsque le débiteur a clairement
manifesté, par son comportement, sa ferme intention de ne pas accomplir son obligation (ATF 94 II
32 consid. 3a). Il faut que le refus du débiteur de s'exécuter apparaisse clair et définitif
(ATF 110 II 144 consid. 1b). C'est au créancier qu'il incombe d'établir les faits permettant
de conclure à l'inutilité de la fixation d'un délai, au sens de l'art. 108 ch. 1 CO (Weber,
Berner Kommentar, 2000, n. 69 ad art. 108 CO). En matière de consignation, le fardeau de la preuve
est supporté par le locataire qui entend faire l'économie des démarches formelles prescrites
par l'art. 259g al. 1 CO (TF 4C.264/2003 du 3 décembre 2003 consid. 3.2.1).
5.3
En l’espèce, il est exact que l'appelante
n'a jamais déclaré renoncer définitivement à l'exécution des travaux de remise
en état de la ventilation pour la rendre conforme à l'usage convenu entre parties. Elle a toutefois
décidé de conditionner la réalisation de ces travaux à la renonciation par les intimées
à toute réduction de loyer fondée sur les défauts de l'installation litigieuse. La
position de l'appelante était à ce sujet déterminée, puisque, sous la plume de son
avocat, elle a indiqué le 7 juillet 2016 aux intimées que «
cette
proposition n'est pas négociable et constitue la seule alternative à un procès long et
coûteux
», puis le 23 juillet 2016 qu’«
à
la lecture de votre courrier, je ne peux que constater qu'une solution amiable n'est pas envisageable.
Je vous laisse donc le soin de saisir la commission de conciliation
».
Il en découle qu’aussi longtemps que les intimées ne renonçaient pas à toute
réduction de loyer, l’appelante refusait d’exécuter les travaux de réparation
de l'installation de ventilation.
L'appelante considère qu’elle était légitimée à conditionner la réalisation
de ces travaux à la renonciation à toute réduction de loyer. On peut en douter. Même
si la question d'une réduction de loyer est en quelque sorte l'accessoire d'un défaut, en ce
sens que la réduction du loyer suppose l’existence d’un défaut, il n’en demeure
pas moins que ces questions sont bien distinctes. Savoir si l’objet loué est affecté
d'un défaut est une chose ; savoir si un défaut peut donner lieu à une réduction
de loyer en est une autre. En réalité, l’appelante a conditionné son intervention
sur l’installation défectueuse à la renonciation des intimées à faire valoir
leurs droits – fondés ou pas, là n'est pas la question – à une demande en
réduction de loyer. Cette manière de procéder ne mérite pas protection. Rien n’empêchait
l'appelante de réaliser les travaux de réparation, qu’elle ne contestait d'ailleurs pas,
puis de résister, le cas échéant en justice, à toute demande de réduction de
loyer formée par les intimées. Aussi, avec les premiers juges, il faut admettre que les intimées
étaient fondées à déduire de l’attitude adoptée par l’appelante
que cette dernière n'entendait pas exécuter inconditionnellement les travaux litigieux et que,
partant, il apparaissait à l’évidence que la fixation d'un délai raisonnable pour
exécuter les travaux, avec la menace de consigner les loyers en cas d'inexécution, demeurerait
sans effet. Il faut ainsi admettre que la procédure de consignation a été valablement
menée par les intimées.
6.
Il résulte des considérants qui précèdent
que l’appel doit être partiellement admis et le jugement entrepris réformé au chiffre
II de son dispositif en ce sens que l’appelante doit remettre en état, dans un délai
de trente jours dès jugement définitif, le système de ventilation du local commercial
mentionné sous chiffre I afin d’atteindre un débit d’air de 350m
3
/h
au minimum. Pour le surplus, le jugement querellé doit être confirmé.
En première instance, les intimées avaient elles-mêmes partiellement succombé sur
le débit d'air et entièrement s’agissant de la perte du chiffre d'affaires et du tort
moral. Dès lors, nonobstant l'admission partielle de l'appel, la répartition des frais et dépens
de première instance opérée par les premiers juges à raison d'un tiers à la
charge des intimées et de deux tiers à la charge de l'appelante peut être confirmée.
L'appelante, qui a conclu en appel à devoir obtenir un débit d’air de 340 m
3
/h
alors qu’elle a été condamnée en première instance à parvenir à un
débit d'air de 432 m
3
/h,
obtient partiellement gain de cause sur cette question, mais succombe sur tous les autres points litigieux,
soit le délai de remise en état de 30 jours dès jugement définitif imparti pour procéder
aux travaux, la réduction de loyer accordée et la question de la validité de la résiliation
du bail.
Par conséquent, il convient de répartir les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés
à 2'075 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
RSV 270.11.5]), à raison de trois quarts, soit 1’556 fr., à la charge de l'appelante
et d'un quart, soit 519 fr., à la charge des intimées, qui verseront cette somme à l’appelante
à titre de restitution partielle d’avance de frais de deuxième instance. Pour les mêmes
motifs, l’appelante versera une indemnité de dépens réduite d’un quart aux
intimées. Ainsi, la charge des dépens pouvant être estimée à 3'000 fr. par partie
(art. 7 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; RSV 270.11.6]),
l’appelante versera, après compensation, des dépens de deuxième instance de 1'500 fr.
aux intimées, créancières solidaires (art. 106 al. 2 CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est partiellement admis.
II.
Le jugement est réformé au chiffre II de son dispositif comme il suit :
Il. La défenderesse
doit remettre en état, dans un délai de trente jours dès jugement définitif, le système
de ventilation du local commercial mentionné sous chiffre I afin d'atteindre un débit d'air
de 350 m
3
/h
au minimum.
Le jugement est confirmé
pour le surplus.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'075 fr. (deux mille septante-cinq
francs), sont mis par 1'556 fr. (mille cinq cent cinquante-six francs) à la charge de l'appelante
V.________ et par 519 fr. (cinq cent dix-neuf francs) à la charge des intimées D.________ et
Y.________, solidairement entre elles.
IV.
Les intimées D.________ et Y.________, solidairement entre elles, verseront à l'appelante V.________
la somme de 519 fr. (cinq cent dix-neuf francs) à titre de restitution partielle d'avance de frais
de deuxième instance.
V.
L'appelante V.________ versera
aux intimées D.________ et Y.________, créancières solidaires, la somme de 1'500 fr. (mille
cinq cents francs) à titre de dépens de deuxième instance.
VI.
L’arrêt est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me José Zilla (pour V.________),
‑
Me Denis Gobet (pour D.________ et Y.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Madame la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :