vd_findinfo · HC / 2011 / 457 · 2011-08-17 · fr

BAIL À LOYER, LOCAL PROFESSIONNEL, CONGÉ-PRESSION | 271 al. 1 CO, 271 CO, 271a al. 1 CO, 271a al. 1 let. b CO, 271a CO, 444 al. 1 ch. 3 CPC, 444 CPC, 470 al. 1 CPC, 470 CPC

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 17.08.2011 HC / 2011 / 457

TRIBUNAL
CANTONAL
220/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Arrêt du
17
août 2011
_________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              Mme
Bendani
et Mme
Kühnlein
Greffier
:
Mme
Sottas
*****
Art.
271 al. 1, 271a al. 1 let. b CO; 444 al. 1 ch. 3, 470 al. 1 CPC-VD
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
Josette
Vogel
,
à
Malbuisson
(F),
Gabrielle
Gindroz
Theintz
, à
Lausanne,
Norbert
Theintz
,
à
Moudon,
et
Henri
Theintz
,
à
Gimel,
intimés, contre le jugement rendu le 22 novembre 2010 par le Tribunal des baux dans la cause divisant
les recourants d’avec
Serge
Lincio
,
à
Rolle, requérant.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
En fait :
A.
Par jugement du 22 novembre 2010, le Tribunal des baux a dit que le congé notifié au demandeur
Serge Lincio
le 12 mai 2010, avec effet au 30 novembre 2010, concernant le local commercial situé au rez-de-chaussée
de l'immeuble sis
place
des Bains 10, à Rolle, et les places de parc attenantes est annulé (I), les conclusions subsidiaires
III et IV prises par le demandeur au pied de sa requête du 29 juillet 2010 sont sans objet (II),
les frais de justice sont fixés à 1'906 fr. pour le demandeur et à 716 fr. pour les défendeurs
Josette
Vogel,
Gabrielle
Gindroz Theintz,
Norbert
Theintz et
Henri
Theintz, solidairement entre eux; si la motivation du jugement n'est pas demandée, ces frais sont
réduits à 1'684 fr. pour le demandeur et à 494 fr. pour les défendeurs (III), les
défendeurs, solidairement entre eux, doivent payer au demandeur la somme de 3'586 fr. à titre
de dépens; si la motivation du jugement n'est pas demandée, cette somme est réduite à
3'364 fr. (IV), et toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées dans la mesure où
elles sont recevables (V).
La Chambre des recours fait sien dans son entier l'état de fait du jugement, dont il ressort en
résumé ce qui suit:
a)
Serge Lincio
est locataire depuis le 1
er
avril 1981 d'un local commercial à Rolle, sur la base d'un contrat de bail oral conclu avec feu
Elisabeth Theintz.
A la suite du décès de celle-ci le 2 juillet 2007,
Josette
Vogel,
Gabrielle
Gindroz Theintz,
Norbert
Theintz et
Henri
Theintz se sont substitués à elle en qualité de bailleurs.
Le 19 avril 2010, les bailleurs ont prié le locataire de libérer une partie de l'annexe et
la place de parc devant celle-ci au motif qu'elles ne seraient pas comprises dans le bail.
Le locataire a répondu par lettre du 27 avril 2010. Il a refusé de libérer les locaux
litigieux étant donné qu'ils seraient compris dans le contrat de bail.
Le 12 mai 2010, les bailleurs ont résilié le bail du locataire pour le 30 novembre 2010,
invoquant des projets de développement de la parcelle.
b)
Le 29 juillet 2010, le locataire a déposé une requête auprès du Tribunal des baux,
concluant avec dépens à l'annulation de la résiliation du 12 mai 2010 (I), la résiliation
du 12 mai 2010 étant un congé de représailles/pression au sens des art. 271a al. 1a et
1b, et 271a al. 2 CO (II). Subsidiairement, il a conclu à la prolongation du bail avec toutes les
surfaces louées dès le 1
er
janvier 1999 jusqu'au 30 novembre 2016 (III), et au dédommagement du locataire à concurrence
des investissements, de l'entretien et des réparations réalisés selon conclusion qui sera
chiffrée en cours de procédure (IV). A l'appui de sa requête, il a notamment produit un
courrier du 8 novembre 2007 des bailleurs indiquant que les locaux en question ne faisaient pas partie
de la surface mise à disposition selon la convention passée avec feu
Elisabeth
Theintz.
Dans leur réponse du 18 octobre 2010, les bailleurs ont conclu, avec dépens, au rejet de la
requête du 29 juillet 2010 (I), à la confirmation de la décision de la Commission de conciliation
en matière de baux à loyer du district de Nyon du 2 juillet 2010 (II) et à faire
interdiction au requérant d'empiéter sur la partie anciennement louée à
Alain
Azoulay, ou d'en compromettre l'accès (III). Ils ont notamment indiqué qu'un panneau avec la
mention "A vendre" était affiché sur les locaux depuis plus d'un an. Ils ont par
ailleurs produit un courrier du 15 septembre 2008 adressé à la Municipalité de Rolle par
lequel ils demandaient des renseignements sur les possibilités de revalorisation de la parcelle,
ainsi que la réponse de la Municipalité de Rolle du 30 septembre 2008.
Le locataire a confirmé ses conclusions par acte du 4 novembre 2010.
Lors de l'audience du 22 novembre 2010, les témoins
Alain
Azoulay,
Philippe
Stricker,
Madeleine
Iannello,
Giorgio
Cordolo et
Karl
Kraft ont confirmé que le locataire occupait la partie avancée de l'annexe et la place de parc
litigieuse depuis près de quinze ans.
c)
Dans la motivation de leur jugement, les premiers juges ont considéré que la partie de l'annexe
de droite et la place de parc devant l'entrée de celle-ci étaient comprises dans le bail et
que le court laps de temps écoulé entre le courrier du locataire du 27 avril 2010 et la résiliation
du 12 mai 2010 démontrait que le refus du locataire d'accepter une modification du contrat avait
motivé la signification du congé par les bailleurs.
B.
Par acte du 5 juillet 2011,
Josette
Vogel,
Gabrielle
Gindroz Theintz,
Norbert
Theintz et
Henri
Theintz ont recouru contre le jugement du 22 novembre 2010 du Tribunal des baux. Ils ont conclu, avec
dépens, à l'admission du recours (I) et à sa réforme en ce sens que la décision
de la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Nyon du 2 juillet
2011 est confirmée et qu'il est fait interdiction à
Serge
Lincio d'empiéter sur la partie anciennement louée à
Alain
Azoulay et d’en compromettre l'accès (II). Subsidiairement, ils ont conclu à l'annulation
du jugement entrepris et au renvoi de la cause pour nouvelle décision au Tribunal des baux (III).
Les bailleurs ont développé leurs moyens et confirmé leurs conclusions dans leur mémoire
de recours du 22 juillet 2011.
En droit
:
1.
a)
Depuis l'entrée en vigueur le 1
er
janvier 2011 du CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272), les recours sont
régis par le droit en vigueur au moment de la communication du dispositif de la décision aux
parties (art. 405 al. 1 CPC; ATF 137 III 127 et 131). En l'espèce, le dispositif du jugement
entrepris a été notifié aux parties le 16 décembre 2010. Sont donc applicables les
dispositions en vigueur à cette date, en particulier celles contenues dans la LTB (loi du 13 décembre
1981 sur le Tribunal des baux) et dans le CPC-VD (Code de procédure civile vaudois du 14 décembre
1966).
b)
Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC-VD, applicables par renvoi de l'art. 13 LTB, ouvrent la voie des recours
en nullité et en réforme contre les jugements principaux rendus par le Tribunal des baux.
Déposé en temps utile, le recours tend principalement à la réforme, subsidiairement
à la nullité du jugement entrepris.
2.
En règle générale, la Chambre des
recours délibère en premier lieu sur les moyens de nullité (art. 470 al. 1 CPC-VD).
Les recourants reprochent aux premiers juges de mal avoir apprécié les témoignages produits
par l'intimé et d'avoir écarté certains éléments de preuve étayant leur
propre version des faits. Ces moyens relèvent de l'appréciation arbitraire des preuves sanctionnée
par l'art. 444 al. 1 ch. 3 CPC-VD. Or, un éventuel vice sur ce point est susceptible d'être
corrigé dans le cadre du recours en réforme, vu le large pouvoir d'examen en fait conféré
à la Chambre des recours par les art. 452 et 456a CPC-VD pour ce recours, de sorte que ce grief
est irrecevable en nullité (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3
ème
éd., Lausanne 2002, n. 14 ad art. 444 CPC-VD).
3.
Dans le cadre du recours en réforme, la Chambre
des recours revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC-VD par renvoi de l'art.
13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois articuler des faits nouveaux, sous réserve de ceux qui
résultent du dossier et qui auraient dû être retenus ou de ceux pouvant résulter
d'une instruction complémentaire selon l'art. 456a CPC-VD (art. 452 al. 1ter CPC-VD). Elle développe
donc son raisonnement juridique sur la base de l'état de fait du jugement, après en avoir vérifié
la conformité aux preuves figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé
ou complété au moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
En l'espèce, l'état de fait du jugement, conforme aux pièces du dossier, a été
complété sur la base de celles-ci dans le cadre du pouvoir d'examen de la cour de céans.
4.
Les recourants soutiennent que l'intimé n'avait pas le droit d'occuper la surface litigieuse et
que le Tribunal des baux a mal apprécié le rapport de causalité entre le différend
opposant les parties concernant la surface louée et le congé donné au locataire. Ce faisant,
ils contestent l'application de l'art. 271a al. 1 let. b CO et l'appréciation des preuves faites
par les premiers juges.
a)
Aux termes de l'art. 271a al. 1 let. b CO, le congé est annulable lorsqu'il est donné par le
bailleur dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire
ou une adaptation de loyer ("
ä
nderungskündigung").
Cette disposition est un cas particulier d'application de l'art. 271a al. 1 let. c CO (Lachat, Le bail
à loyer, 2
ème
éd., 2008, n. 5.4.1, p. 744 et les références citées à la note de bas de page
137). Elle prohibe le congé-pression, qui consiste en particulier à placer le locataire devant
l'alternative d'accepter la prétention du bailleur ou de quitter les locaux (TF 4C.36/1992 du 15
septembre 1992 c. 4a; déjà sous l'ancien droit: ATF 115 II 83 c. 4c p. 86; ATF 115 II 484 c.
3c p. 487). Le congé-pression suppose par ailleurs l'existence d'un lien de causalité entre
la résiliation et la volonté du bailleur d'imposer sa prétention en augmentation de loyer
ou en modification du contrat. La preuve de ce lien, qui doit être apportée par le locataire,
peut résulter d'indices (Tercier, Les contrats spéciaux, n. 2464, p. 356; Lachat, op. cit.,
n. 5.3.3, p. 743; Higi, Zürcher Kommentar, 4
ème
éd., n. 86 ad art. 271a CO; Calamo, Die missbräuchliche Kündigung der Miete von Wohnungen,
Berne 1994, p. 219). L'ordre dans lequel ont lieu la résiliation et la manifestation de volonté
d'augmenter le loyer n'est pas déterminant à cet égard (ATF 115 II 83 c. 4c p. 86). Si,
d'un commun accord, les parties conviennent de modifier leurs prestations de manière équilibrée,
l'art. 271a al. 1 let. b CO ne s'applique pas (cf. Lachat, op. cit., n. 5.3.2 p. 743).
b)
Par lettre du 19 avril 2010, les recourants ont prié l'intimé de libérer une partie des
locaux qu'il occupait, ceux-ci n'étant pas compris dans le bail à loyer. Le 27 avril 2010,
l'intimé a répondu qu'il refusait de libérer les locaux litigieux, au motif que ces derniers
étaient compris dans le bail conclu à l'origine avec feu
Elisabeth
Theintz. Le 12 mai 2010, les recourants ont adressé à l'intimé une formule officielle
de résiliation de bail.
Le Tribunal des baux a admis que la surface litigieuse – à savoir la partie avancée de
l'annexe de droite et la place de parc se trouvant devant celle-ci – faisait bel et bien partie
du contrat de bail conclu entre l'intimé et feu Elisabeth Theintz et que le congé donné
devait être annulé en application de l'art. 271a al. 1 let. b CO, dès lors que le lien
de causalité entre la volonté du bailleur d'imposer sa prétention (à savoir une réduction
des surfaces louées) et le congé était établi.
b) aa)
L'appréciation des premiers juges selon laquelle la partie litigieuse – à savoir la partie
avancée de l'annexe de droite et la place de parc se trouvant devant celle-ci – fait partie
du bail conclu n'est pas critiquable. En effet, sur la base de l'ensemble des témoignages recueillis
lors de l'audience de première instance et exposés ci-dessus (cf. supra consid. A b p. 3),
on doit admettre que l'intimé occupe la surface litigieuse depuis de très nombreuses années
et que celle-ci fait donc bel et bien partie de la surface louée.
Le fait que les recourants aient notamment indiqué à l'intimé, dans un courrier du 8 novembre
2007, qu'il apparaissait que les locaux en question ne faisaient pas partie de la surface qui était
mise à disposition selon la convention passée avec feu
Elisabeth
Thientz et que des témoins aient déclaré que l'intimé leur avait rapporté le
reproche qui lui était ainsi fait par les recourants ne permet pas d'infirmer cette appréciation.
En effet, l'intimé utilisait la surface litigieuse depuis de nombreuses années déjà
avant l'envoi du courrier précité. Or, le seul fait que les recourants paraissent, dans un
simple courrier, avoir contesté la quotité de la surface louée n'équivaut pas à
une modification du bail à loyer et les éléments du dossier ne permettent pas de conclure
que l'intimé aurait finalement été d'accord de renoncer à cette surface suite au
courrier du 8 novembre 2007.
bb)
On doit admettre que le Tribunal des baux a fait une correcte application de l'art. 271a al. 1 let. b
CO. En effet, en ordonnant de libérer la surface litigieuse, les recourants ont tenté d'imposer
à l'intimé une modification unilatérale défavorable à ce dernier. Le fait qu'ils
aient résilié le bail très peu de temps après la réponse de l'intimé refusant
la modification souhaitée par les recourants atteste que ces derniers ont tenté avant tout
d'imposer leur prétention et confirme par conséquent l'existence d'un lien de causalité
entre la résiliation et la volonté des recourants d'imposer leur prétention. Il en va
de même du fait que les recourants ne sont pas parvenus à démontrer la véracité
du motif de congé indiqué dans leur résiliation du 12 mai 2010. En effet, même s'ils
ont motivé le congé litigieux par des projets de développement sur leur parcelle, le motif
invoqué équivaut en réalité à un prétexte pour mettre un terme au contrat
de bail. Pour le reste, il n'y a pas lieu d'examiner si la prétention des recourants relative à
la modification du contrat était abusive ou non, la loi sanctionnant le moyen utilisé et non
le but visé. Enfin, l'intimé ne commet pas un abus de droit à demander l'annulation du
congé au motif que les recourants lui ont indiqué en 2007 déjà qu'il apparaissait
qu'il n'était pas autorisé à occuper la surface litigieuse.
La conclusion des recourants tendant à ce qu'il soit fait interdiction d'empiéter sur la partie
anciennement louée à
Alain
Azoulay doit également être rejetée, dès lors qu'aucun élément ne permet
d'affirmer que l'intimé empièterait sur cette surface et le reste de celle-ci faisant partie
de son bail à loyer.
5.
Les recourants relèvent qu'ils ont l'intention de vendre la parcelle louée et reprochent au
Tribunal des baux d'avoir retenu que le congé ne reposait sur aucun intérêt digne de protection.
a)
Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al.1 CO).
Selon la jurisprudence, la protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois
du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC),
tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière (ATF 120 II 31
c. 4a; ATF 120 II 105 c. 3 p. 108).
Le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt
objectif, sérieux et digne de protection (TF 4C.65/2003 du 23 septembre 2003, c. 4.2.1; TF 4C.267/2002
du 18 novembre 2002, c. 2.2, reproduit in SJ 2003 I 261ss). Est abusif le congé purement chicanier
dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 120 II 31 c. 4a p. 32). En revanche, le congé
donné par le bailleur en vue d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais
non abusif, ne saurait, en règle générale, constituer un abus de droit (ATF 120 II 105
c. 3b). De même, le congé donné pour l'échéance en vue de vendre un domaine
dans de meilleures conditions ne contrevient pas aux règles de la bonne foi au sens des art. 271
al. 1 CO (arrêt précité du 18 novembre 2002, c. 2.3).
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, même si le fardeau de la preuve d'un congé
contraire aux règles de la bonne foi incombe au destinataire du congé, la partie qui résilie
a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous
les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué
par elle (ATF 120 II 105 c. 3c in fine).
b)
Les recourants ont motivé le congé du 12 mai 2010 par des projets de développement sur
la parcelle sur laquelle se situent les locaux litigieux. Le Tribunal des baux a retenu que, faute d'établir
l'existence d'un projet concret de vente ou de transformation de l'immeuble, les recourants n'avaient
pas démontré la véracité du motif de congé indiqué dans la formule de résiliation
adressée le 12 mai 2010 à l'intimé, le motif apparaissant comme un prétexte pour
mettre un terme au contrat.
Certes, il ressort du dossier que les recourants souhaitent vendre la parcelle en cause, comme l'attestent
les démarches entreprises auprès de la Commune de Rolle ainsi que la pose d'affiches indiquant
que les bâtiments sont offerts à la vente. Reste que les recourants ont entrepris de telles
démarches dès 2008, qu'ils ont déjà eu des offres d'achat concrètes et qu'ils
n'ont jamais, à ces diverses occasions, résilié le bail en question. De plus, les recourants
ont résilié le bail peu de jours après la lettre de l'intimé refusant la réduction
de la surface louée. Dans ces conditions, on doit admettre, comme les premiers juges, que le motif
indiqué ne constitue en réalité qu'un prétexte pour mettre un terme au contrat.
6.
En conclusion, le recours
doit être rejeté et le jugement confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance des recourants sont arrêtés à 696 fr.
(art. 232 al. 1 aTFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires civils]).
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 465 al. 1 CPC-VD,
prononce
:
I.              Le recours est rejeté.
II.              Le jugement est confirmé.
III.              Les frais de deuxième
instance des recourants
Gabrielle
Gindroz Theintz,
Henri
Theintz,
Norbert
Theintz et
Josette
Vogel Theintz, solidairement entre eux, sont arrêtés à 696 fr. (six cent nonante-six francs).
IV.              L'arrêt motivé
est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
17
août 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Henri Berchier (pour
Josette
Vogel,
Gabrielle
Gindroz Theintz,
Norbert
Theintz et
Henri
Theintz),
‑
Me Albert J. Graf (pour
Serge
Lincio).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est de 39'600 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux.
La greffière :