vd_findinfo · AP / 2010 / 163 · 2009-07-29 · fr

BAIL À LOYER, ANNULABILITÉ, RÉSILIATION, PROLONGATION DU BAIL À LOYER, PESÉE DES INTÉRÊTS, RÉNOVATION D'IMMEUBLE | 271 al. 1 CO, 271 CO, 272 al. 1 CO, 272 al. 2 CO, 272 CO, 452 al. 1ter CPC, 452 al. 2 CPC, 452 CPC, 456a al. 1 CPC, 456a CPC, 13 LTB

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 05.05.2010 AP / 2010 / 163

TRIBUNAL
CANTONAL
225/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Séance
du 5 mai 2010
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Giroud et Krieger
Greffière
:              Mme
Rossi
*****
Art.
271 al. 1 et 272 CO; 452 et 456a CPC; 13 LTB
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
G.________
,
à Renens, demandeur, contre le jugement rendu le 29 juillet 2009 par le Tribunal des baux du canton
de Vaud dans la cause divisant le recourant d’avec
A.L.________
et
B.L.________
,
tous deux à Lausanne, défendeurs.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
En fait :
A.
Par jugement du 29 juillet 2009, dont la motivation a été adressée aux parties pour notification
le 21 octobre 2009, le Tribunal des baux du canton de Vaud a prononcé que le contrat de bail à
loyer du demandeur G.________, portant sur un appartement de deux pièces sis [...], à Renens,
a été valablement résilié par les défendeurs A.L.________ et B.L.________ le
23 septembre 2008 pour le 31 décembre 2008 (I), accordé au demandeur une seule et unique prolongation
du contrat de bail jusqu'au 31 décembre 2011 (II), rendu le jugement sans frais ni dépens (III)
et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (IV).
Ce jugement, complété par les pièces du dossier (art. 452 CPC [Code de procédure
civile du 14 décembre 1966; RSV 270.11]), retient les faits suivants:
Par contrat de bail à loyer du 25 novembre 2000, [...] et [...] ont remis en location à G.________
l'appartement de deux pièces au 1
er
étage droite de l'immeuble sis [...], à Renens. Conclu pour durer initialement du 1
er
décembre 2000 au 1
er
janvier 2002, le bail se renouvelait aux même conditions pour une année, sauf avis de résiliation
de l'une ou l'autre des parties au moins trois mois à l'avance pour la prochaine échéance,
et ainsi de suite d'année en année. Le loyer mensuel a été fixé à 610 fr.,
acompte de chauffage, d'eau chaude et de frais accessoires par 80 fr. en sus.
Le 14 novembre 2007, A.L.________ et B.L.________ ont acquis par succession l'immeuble dans lequel se
situent les locaux en cause.
Par formule officielle du 23 septembre 2008, A.L.________ et B.L.________ ont résilié le contrat
de bail les liant avec G.________ pour le 31 décembre 2008. La lettre d'accompagnement mentionnait
notamment ce qui suit: «(…) nous nous voyons contraints de résilier votre bail pour le
31 décembre 2008
en vue de lourds travaux de rénovation (…)».
Le 9 octobre 2008, G.________ a saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer
du district de l'Ouest lausannois (ci-après: la commission de conciliation) d'une requête en
annulation du congé.
Par décision du 14 janvier 2009, la commission de conciliation a annulé le congé signifié
à D.________, locataire d'un appartement de l'immeuble en cause, la résiliation ne respectant
pas l'échéance du bail fixée au 31 mars 2009.
Par courrier recommandé du 12 février 2009, A.L.________ a transmis à G.________ quatre
offres de location trouvées sur internet pour des appartements situés à Renens, soit deux
logements de 1,5 pièces pour un loyer mensuel respectif de 900 fr. et 695 fr., un 2,5 pièces
pour un loyer de 800 fr. par mois (sans indication des charges) et d'une pièce pour 870 fr., charges
comprises.
Les coordonnées d'un cinquième appartement de 1,5 pièces pour un loyer mensuel de 695
fr., charges comprises, ont été adressées au locataire par le propriétaire le 24
février 2009.
Ensuite de la suspension de la cause jusqu'au 28 février 2009, la commission de conciliation a,
par décision du 11 mars 2009, dit que le congé était valablement donné (1), accordé
à G.________ une prolongation de bail de quatre ans, soit jusqu'au 31 décembre 2012, date à
laquelle il rendrait au plus tard le logement libre de tout occupant et de tout objet (2) et dit que
le locataire pouvait quitter l'appartement en tout temps, moyennant préavis de trente jours pour
la fin d'un mois (3).
Le 9 avril 2009, G.________ a adressé une requête au Tribunal des baux du canton de Vaud, prenant
les conclusions suivantes:
«1.              La résiliation
de bail du 23 septembre 2008 pour le 31.12.2008, donnée à G.________ est nulle.
2.              La résiliation
de bail du 23 septembre 2008 pour le 31.12.2008, donnée à G.________ est annulée selon
les articles 271 et 271a CO.
3.              -Subsidiairement, une
prolongation de 4 ans est accordée au locataire, G.________, soit jusqu'au 31.12.2012.
4.              Frais et dépens
sont mis à la charge de la partie adverse.»
Par lettre du 29 avril 2009, la Présidente du Tribunal des baux a imparti au demandeur un délai
au 29 mai 2009 pour lui indiquer quels étaient les motifs invoqués à l'appui de sa conclusion
en nullité.
Le 20 mai 2009, la magistrate précitée a fixé aux parties un délai au 18 juin 2009
pour produire les pièces qu'elle précisait dans ce courrier.
Selon le certificat médical établi le 15 juin 2009 par le Dr [...], spécialiste FMH en
médecine interne, le demandeur a subi de nombreuses opérations et présente de très
graves maladies. Il souffre notamment de diabète sucré de type 2, d'hypercholestérolémie,
d'oesophagite, de retard circulatoire marqué de l'artère temporale inférieure de l'œil
droit associé à une rétinopathie hypertensive de stade II, d'une occlusion de la carotide
interne gauche et de l'artère vertébrale gauche, d'une maladie artérielle des vaisseaux
précérébraux, ainsi que d'une insuffisance artérielle sévère des membres
inférieurs. Selon ce médecin, «le pronostic est catastrophique».
Dans leur écriture du 16 juin 2009, les défendeurs ont indiqué que l'immeuble n'avait
par le passé pas fait l'objet d'un entretien régulier et qu'ils avaient décidé d'entreprendre
les travaux de rénovation nécessaires. Ils ont conclu à ce que la prolongation accordée
au locataire soit limitée à deux ans. Ils ont précisé que certains travaux avaient
déjà été entrepris, savoir la rénovation à neuf de l'appartement situé
au 1
er
étage gauche, celle de la cage d'escaliers, du sous-sol et le remplacement des boîtes aux lettres.
Le même jour, les défendeurs ont produit des pièces, savoir notamment le rapport d'expertise
privée établi le 30 juillet 2008 à leur demande par M.________, directeur de travaux et
consultant immobilier. Il ressort de ce document que l'immeuble abritant six appartements, sur lequel
aucuns gros travaux n'ont été réalisés depuis plusieurs années, est une construction
des années 1900, ayant besoin d'un entretien profond qui nécessite de gros travaux. La lettre
d'accompagnement du 5 août 2008 mentionnait que le bâtiment était «fortement délabré»
et énumérait la liste des travaux à prévoir, savoir le rafraîchissement des
façades et la pose d'une isolation périphérique, la réfection de la toiture, le remplacement
des fenêtres et des volets, la rénovation des parties communes (cage d'escaliers, sous-sol,
etc.), le remplacement des boîtes aux lettres, le goudronnage de la parcelle, la rénovation
complète des appartements (y compris l'agencement de cuisine), le drainage extérieur afin de
remédier aux problèmes d'infiltration d'eau et le raccordement au séparatif communal des
eaux claires et usées. M.________ a estimé le montant de ces travaux à 300'000 francs.
Par lettre du 22 juin 2009, la Présidente du Tribunal des baux a requis les défendeurs de produire
des pièces attestant que leur créancier conditionnait l'octroi du financement des travaux à
l'augmentation de l'état locatif, ainsi que le calcul de rendement de l'immeuble au 1
er
octobre 2009 et les pièces justificatives y relatives.
A la suite de la lettre du Centre médico-social de Renens (ci-après: le CMS) du 30 juin 2009
informant la Présidente du Tribunal des baux que l'assistante sociale du demandeur, Z.________,
serait en vacances lors de l'audience fixée au 29 juillet 2009, la magistrate précitée
a, par lettre du 2 juillet 2009, indiqué à ce témoin qu'elle était dispensée
de comparaître à dite audience.
Par courrier du 10 juillet 2009, la Présidente du Tribunal des baux a refusé la requête
du demandeur tendant au renvoi de l'audience et précisé que l'opportunité de procéder
à l'audition de Z.________ serait examinée lors de cette séance.
Le 14 juillet 2009, les défendeurs ont produit une lettre d'UBS SA du 13 juillet 2009, ayant pour
objet «Financement immeuble sis [...]. 1020 Renens» et mentionnant que cet établissement
serait sur le principe disposé à augmenter le financement actuel de l'immeuble par un prêt
hypothécaire de
179'000 francs. Des
pièces relatives au calcul de la rentabilité du bâtiment ont également été
déposées.
Les parties ont été entendues à l'audience du Tribunal des baux du 29 juillet 2009. Le
demandeur a notamment admis n'avoir aucun motif de nullité à faire valoir à l'encontre
de la résiliation de bail litigieuse, ni aucun motif d'annulation au sens de l'art. 271a CO (Code
des obligations du 30 mars 1911; RS 220). Il a déclaré que, si la résiliation du bail
était annulée, il s'opposerait aux travaux prévus et réclamerait, le cas échéant,
un logement de remplacement durant la rénovation. Il a ajouté vouloir terminer sa vie dans
cet appartement. Les défendeurs ont expliqué que les travaux envisagés dans l'appartement
du demandeur comprenaient la réfection complète des sols et des murs de tout le logement, ainsi
que le remplacement de l'agencement de cuisine et des appareils sanitaires, et que l'un des six appartements
de l'immeuble avait déjà été rénové de cette manière. Selon le procès-verbal
de cette audience, la mandataire d'alors du demandeur a indiqué renoncer à sa requête
tendant à l'audition de Z.________.
Il ressort en outre de l'instruction que, malgré son état de santé, le demandeur - âgé
de 73 ans au moment de la résiliation - n'a pas besoin d'un suivi médical à domicile,
ses médicaments lui étant prescrits sous forme de pilules, et qu'il se rend chez son médecin
traitant à Renens tous les deux à trois mois. Bien qu'il puisse à peine lire les journaux
en raison de ses problèmes oculaires, il voit suffisamment pour préparer seul ses repas. Une
personne envoyée par le CMS de Renens fait son ménage une fois par semaine et ses courses une
fois tous les quinze jours. Le demandeur ne se déplace hors de son domicile qu'accompagné,
le plus souvent de D.________. Il a pour seule famille un fils, qui vit également à Renens.
G.________ réalise un revenu annuel de 27'000 fr., soit 2'250 fr. par mois, composé d'une rente
AVS, d'une rente de 2
ème
pilier et de prestations complémentaires.
Le Tribunal des baux a en outre retenu que le demandeur n'avait pas parlé de la résiliation
du bail à son assistante sociale et qu'il y avait notoirement pénurie de logements dans le
canton de Vaud, en particulier pour les appartements de deux pièces avec un loyer mensuel net inférieur
à 750 francs.
En droit, les premiers juges ont considéré que, dès lors que le demandeur avait admis
n'avoir aucun motif de nullité à faire valoir à l'encontre du congé signifié
le 23 septembre 2008 pour le 31 décembre 2008, il n'y avait pas lieu de constater la nullité
de cette résiliation. Ils ont estimé que les défendeurs avaient établi la nécessité
des travaux de rénovation en produisant le rapport d'expertise privée du 30 juillet 2008 et
que le courrier d'UBS SA attestait que les propriétaires disposaient du financement nécessaire.
Les défendeurs avaient ainsi démontré leur volonté réelle d'effectuer les travaux
de rénovation invoqués à l'appui du congé. Se basant sur son expérience, le
Tribunal des baux a retenu que les travaux envisagés réduiraient considérablement l'usage
des locaux loués, dès lors que tant la cuisine que les sanitaires ne seraient plus disponibles
et que les pièces de l'appartement devraient être entièrement vidées pour pouvoir
procéder à la réfection des sols et des murs. Le maintien du demandeur dans le logement
durant les travaux - bien qu'envisageable - entraînerait des difficultés techniques et organisationnelles
indéniables, et, partant, un retard et un surcoût du chantier, ce d'autant plus que le locataire
- âgé et malade - était presque en permanence présent dans son appartement. Les déclarations
du demandeur, selon lesquelles il s'opposerait aux travaux prévus et, le cas échéant,
réclamerait un logement de remplacement, démontraient que le locataire admettait lui-même
que les travaux prévus réduiraient considérablement - sinon complètement - la possibilité
d'user des locaux loués. Les premiers juges ont ainsi estimé que les défendeurs avaient
établi que le motif du congé était vrai, objectif, sérieux et digne de protection;
le demandeur ne rendait quant à lui pas vraisemblable que le motif de la résiliation n'aurait
été qu'un prétexte, l'annulation du congé donné à D.________ n'étant
pas pertinente puisqu'il l'avait été pour non-respect de l'échéance du bail. En conséquence,
le Tribunal des baux a considéré que le contrat de bail avait été valablement résilié
pour le 31 décembre 2008. Statuant sur la demande de prolongation, les premiers juges ont estimé
que les appartements proposés au locataire par les propriétaires n'étaient pas équivalents
au logement occupé et que l'on ne pouvait dès lors pas estimer que les défendeurs avaient
offert une habitation de remplacement. Au vu de l'état de santé du demandeur, de sa situation
financière et de la pénurie notoire de logements dans le canton de Vaud, ils ont retenu que
le congé litigieux présentait pour le locataire des conséquences pénibles au sens
de l'art. 272 al. 1 CO. Les défendeurs n'invoquaient en outre pas un besoin personnel mais la nécessité
de rénover les locaux loués, sans qu'il soit établi que ces travaux seraient urgents.
Compte tenu notamment du fait que le demandeur vivait seul et n'avait pas de charges familiales, qu'il
refusait l'aide des défendeurs pour retrouver un logement, qu'il n'avait effectué aucune démarche
en ce sens et qu'il n'avait pas parlé de la résiliation à son assistante sociale, les
premiers juges ont estimé qu'une prolongation un peu plus courte que le maximum légal se justifiait,
ce d'autant plus que si les travaux prévus par les défendeurs n'étaient pas urgents, le
projet était concret, actuel et sérieux. Statuant en équité, le Tribunal des baux
a ainsi considéré qu'il convenait d'accorder au demandeur une unique prolongation de bail de
trois ans, jusqu'au 31 décembre 2011.
B.
Par acte du 2 novembre 2009, G.________ a recouru
contre ce jugement, concluant, sous suite de frais et dépens, en substance principalement à
sa réforme en ce sens que la résiliation du bail qui lui a été notifiée le 23
septembre 2008 par les bailleurs A.L.________ et B.L.________ est annulée, subsidiairement en ce
sens que le bail est prolongé de quatre ans, soit jusqu'au 31 décembre 2012. Plus subsidiairement,
il a conclu à son annulation et au renvoi de la cause au Tribunal des baux pour nouvelle instruction
et nouveau jugement.
Dans son mémoire du 29 janvier 2010, le recourant a développé ses moyens et confirmé
ses conclusions. Il a produit une pièce.
Le 25 mars 2010, les intimés A.L.________ et B.L.________ ont conclu, sous suite de frais et dépens,
au rejet du recours.
En droit
:
1.
Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC, applicables
par renvoi de l'art. 13 LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux; RSV 173.655), ouvrent
la voie des recours en nullité et en réforme contre les jugements principaux rendus par le
Tribunal des baux.
Interjeté en temps utile, le recours, qui tend principalement à la réforme et subsidiairement
à la nullité, est recevable en la forme.
2.
En règle générale, la Chambre des recours délibère en premier lieu sur les moyens
de nullité (art. 470 al. 1 CPC). Saisie d'un recours en nullité,
la
Chambre des recours n'examine que les griefs de nullité dûment développés (Poudret/Haldy/Tappy,
Procédure civile vaudoise, 3
ème
éd., Lausanne 2002, n. 2 ad art. 465 CPC, p. 722).
Le recourant conclut subsidiairement à l'annulation du jugement, invoquant l'introduction de faits
non prouvés et une appréciation arbitraire des preuves en violation des art. 4 al. 1 et 5 al.
3 CPC. Le grief d'appréciation arbitraire des preuves est assimilé à celui d'une violation
d'une règle essentielle de la procédure (JT 2001 III 128). Le recours en nullité n’est
ouvert qu’à la condition que la prétendue informalité ne puisse être soumise
au Tribunal cantonal par un recours en réforme ou corrigée par lui dans le cadre d’un
tel recours (cf. art. 444 al. 1 ch. 3 CPC). Or, vu le libre pouvoir d'examen conféré par les
art. 452 et 456a CPC à la Chambre des recours, une éventuelle informalité sur les points
soulevés par le recourant pourra être corrigée dans le cadre du recours en réforme,
de sorte que les moyens invoqués sont irrecevables en nullité (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit.,
n. 14 ad art. 444 CPC, pp. 655-656). Il convient dès lors d'examiner le recours en réforme.
Quoi qu'il en soit, l'argument du recourant selon lequel les intimés n'auraient «fourni pratiquement
aucune des preuves requises avant jugement par le Tribunal des baux» est infondé. En effet,
les intimés ont donné suite aux réquisitions des premiers juges, dans la mesure où
ils disposaient des pièces. Au demeurant, les éléments figurant au dossier - savoir notamment
le rapport M.________ et les documents bancaires - et retenus par le Tribunal des baux étaient,
comme cela sera examiné ci-après, suffisants pour constater que des travaux lourds étaient
nécessaires.
3.
a)
Les conclusions en réforme
ne sont ni nouvelles ni plus amples que celles prises en première instance (art. 452 al. 1 CPC).
Elles sont donc recevables.
b/aa)
Saisie d'un recours en réforme contre un jugement principal rendu par le Tribunal des baux, la Chambre
des recours revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC, applicable par renvoi
de l'art. 13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois articuler des faits nouveaux, sous réserve de
ceux qui résultent du dossier et qui auraient dû être retenus ou de ceux pouvant résulter
d'une instruction complémentaire selon l'art. 456a CPC (art. 452 al. 1ter CPC).
Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur la base du dossier, sans réadministration
des preuves déjà administrées en première instance. Il développe donc son raisonnement
juridique après avoir vérifié la conformité de l'état de fait du jugement aux
preuves figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété
au moyen de celles-ci. Il n'ordonne une instruction complémentaire, ou n'annule d'office le jugement
(art. 456a al. 2 CPC), que s'il éprouve un doute sur le bien-fondé d'une constatation de fait
déterminée, s'il constate que l'état de fait du jugement n'est pas suffisant pour juger
la cause à nouveau ou s'il relève un manquement des premiers juges à leur devoir d'instruction,
et à condition encore que les preuves figurant au dossier ne permettent pas de remédier à
ces vices. Au demeurant, vu le caractère exceptionnel que la loi confère à l'instruction
complémentaire et compte tenu de l'atteinte que l'ouverture d'une telle instruction porte à
la garantie de la double instance, le Tribunal cantonal ne peut ordonner que des mesures d'instruction
limitées, telle la production d'une pièce bien déterminée au dossier ou l'audition
d'un témoin sur un fait précis; si les mesures à prendre sont plus importantes, quantitativement
ou qualitativement, le Tribunal cantonal annulera d'office le jugement (JT 2003 III 3).
bb)
En l'espèce, l'état de fait du jugement est conforme aux pièces du dossier et a été
complété sur la base de celui-ci. La pièce nouvelle produite en deuxième instance
par le recourant ne dépasse pas le cadre de l'instruction complémentaire telle qu'exposée
ci-avant et peut être versée au dossier. Il convient dès lors de compléter l'état
de fait du jugement entrepris en ce sens qu'il ressort du courrier adressé le 27 janvier 2010 par
le CMS de Renens au mandataire du recourant que celui-ci a eu un contact avec le précédent
responsable du CMS de Renens le 26 novembre 2008, puis avec Z.________, et qu'il a alors notamment informé
ce centre de la résiliation de son bail.
Au surplus, le recourant requiert l'audition de Z.________, en application de l'art. 456a CPC. Or, il
ressort du procès-verbal de l'audience du 29 juillet 2009 que la mandataire d'alors du recourant
a expressément renoncé à l'audition de ce témoin. Le grief fait aux premiers juges
d'avoir violé leur devoir d'instruction en n'entendant pas Z.________ est dès lors infondé.
4.
a)
Le recourant soutient que le congé qui lui a été donné est contraire aux règles
de la bonne foi, puisque les intimés n’ont pas démontré un intérêt digne
de protection à la résiliation du bail en raison des travaux de rénovation envisagés.
Il considère que le projet des propriétaires n’est qu’embryonnaire et ne présente
aucune réalité tangible. Il se fonde notamment sur le rapport M.________ et sur la LDTR (Loi
concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d’habitation,
ainsi que l’utilisation de logements à d’autres fins que l’habitation; RSV 840.15).
Il estime qu'au moment du congé, il n'y avait aucune autorisation requise, ni aucun permis de construire
délivré.
b/aa)
Aux termes de l’art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux
règles de la bonne foi. Le congé doit être motivé si l’autre partie le demande
(art. 271 al. 2 CO). Tout congé donné dans les formes par le bailleur est a priori valable
(Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 730). Le juge n’est autorisé à intervenir
et à annuler le congé que si celui-ci est inadmissible selon la bonne foi (SVIT, Das schweizerische
Mietrecht, 3
ème
éd., 2008, n. 23 ad art. 271 CO, p. 728). Selon la jurisprudence, la protection accordée par
l’art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC [Code
civil suisse du 10 décembre 1907; RS 210) et de l’interdiction de l’abus de droit (art.
2 al. 2 CC), tant il est vrai qu’une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière
(ATF 120 Il 31 c. 4a). Les cas typiques d’abus de droit (absence d’intérêt à
l’exercice d’un droit, utilisation d’une institution juridique contrairement à
son but, disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d’un droit
sans ménagement, attitude contradictoire) justifient l’annulation du congé; à cet
égard, il n’est toutefois pas nécessaire que l’attitude de l’auteur du congé
puisse être qualifiée d’abus de droit «manifeste» au sens de l’art. 2
al. 2 CC (ATF 120 Il 105 c. 3a). Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif
s’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection,
s’il est purement chicanier ou encore fondé sur un motif qui n’est manifestement qu’un
prétexte. En revanche, le congé signifié pour l’échéance en vue de vendre
un objet dans de meilleures conditions ou d’obtenir d’un nouveau locataire un loyer plus
élevé, mais non abusif, ne saurait, en règle générale, constituer un abus de
droit. Il en va de même du congé notifié en vue de la réalisation de vastes travaux
d’assainissement lorsque le maintien du locataire dans les locaux est susceptible d’entraîner
des retards ou des complications dans l’exécution des travaux (TF 4A_414/2009 du 9 décembre
2009 c. 3.1; ATF 135 III 112 c. 4.1, JT 2009 I 491; ATF 120 II 31 c. 4a; ATF 120 II 105 c. 3).
Le caractère abusif ou non de la résiliation s’apprécie au moment où l’auteur
du congé manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat. C’est dire que le motif
avancé pour résilier le bail ne peut pas devenir contraire aux règles de la bonne foi
parce qu’il cesserait d’exister par la suite (TF 4C.176/2004 du 8 septembre 2004 c. 2.1;
contra semble-t-il: Lachat, op. cit., note infrapaginale n
o
50, pp. 732-733).
A l’égard d’un projet de construction ou de transformation invoqué comme motif
de congé par le bailleur, l’annulabilité du congé en raison de son caractère
abusif est admise si le projet apparaît objectivement impossible, en particulier parce qu’il
se heurtera à un refus d’autorisation des autorités administratives (Barbey, Commentaire
du droit du bail, Chapitre III, Protection contre les congés concernant les baux d’habitations
et de locaux commerciaux, Introduction et art. 271-271a CO, 1991, n. 210 et 216, pp. 179-180; SVIT, op.
cit., n. 32 ad art. 271 CO, p. 731; TF 4P.274/2004 du 24 mars 2005 c. 3.3). L’annulabilité
du congé est également admise lorsque le projet du bailleur, pour des motifs de droit public,
n’est manifestement pas prêt à pouvoir se concrétiser (Weber, Basler Kommentar,
4
ème
éd., 2007, n. 6 ad art. 271/271a CO, p. 1556). Ainsi, selon un arrêt genevois (Droit du bail
[DB] 2001, n° 21, p. 32), tel était le cas lorsqu’une démolition n’allait
pas pouvoir être autorisée avant plusieurs années en raison de la position de la zone
au centre d’intérêts publics divergents entre les instances politiques, le projet du
bailleur apparaissant, en raison du droit public, avoir une issue totalement incertaine. En revanche,
si le propriétaire a non seulement la volonté réelle d’exécuter des travaux,
mais encore que, raisonnablement, il peut penser que ceux-ci sont réalisables et qu’ils pourront
faire l’objet d’une autorisation, alors le congé fondé sur ces travaux n’est
pas abusif (CREC I, 26 août 2009, n
o
417; CREC I, 27 mai 2009, n
o
275 et les réf. citées; CREC, 18 août 2004, n
o
507). Dans un arrêt récent, le Tribunal fédéral a rappelé que le bailleur qui
envisage d’entreprendre, selon des critères de construction techniques et économiques
appropriés, de vastes travaux d’assainissement limitant considérablement la possibilité
d’utiliser les locaux loués, se trouve dans la nécessité de faire évacuer les
lieux; la résiliation ne contrevient pour cette raison pas aux règles de la bonne foi (ATF
135 III 112 précité c. 4). Il faut toutefois constater, dans les faits, un intérêt
digne de protection et effectif (TF 4A_425/2009 du 11 novembre 2009 c. 3.2.1).
bb)
En ce qui concerne le fardeau de la preuve, il appartient au destinataire du congé de démontrer
que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi; la partie qui résilie a seulement le devoir
de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments
en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle (TF 4A_414/2009
précité c. 3.1; ATF 135 III 112 précité c. 4.1). Autrement dit, celui qui donne le
congé doit rendre au moins vraisemblables les motifs du congé (TF 4A_583/2008 du 23 mars 2009
c. 4.1 et les réf. citées).
S’agissant du congé
donné en raison de travaux de rénovation, il suffit, pour que la résiliation ne soit pas
contraire aux règles de la bonne foi, que le bailleur rende vraisemblable d’une part la nécessité
des travaux de rénovation invoqués, deuxièmement sa volonté réelle de les effectuer
et, troisièmement, que la présence de locataires complique sérieusement la conduite des
travaux (CREC I, 27 mai 2009, n
o
275). Le motif pour lequel un congé est donné
relève des constatations de fait (TF 4A_503/2009 du 17 novembre 2009 c. 3.1. et les réf. citées).
c)
Le jugement entrepris retient que les travaux projetés dans l’appartement du recourant comprennent
la réfection complète des sols et des murs de tout l'appartement, ainsi que le remplacement
de l'agencement de cuisine et des appareils sanitaires (cf. jgt, p. 6). Ces éléments sont confirmés
par le rapport d'expertise M.________ et la liste des travaux à prévoir contenue dans la lettre
du 5 août 2008 accompagnant celui-ci. Selon l'expert privé, le bâtiment est fortement
délabré et nécessite un entretien profond, de gros travaux étant à envisager.
La nécessité des travaux est ainsi rendue suffisamment vraisemblable par l'expertise M.________.
Il convient en outre de relever que les circonstances de fait sont similaires à celles ayant fait
l'objet de l'ATF 135 III 12 (c. 4), les travaux en cause dans cet arrêt consistant notamment dans
le changement complet de la cuisine, des installations sanitaires et la rénovation des murs et des
sols. De plus, comme l'ont à juste titre considéré les premiers juges (cf. jgt, pp. 6-7),
la présence du recourant dans l'appartement durant le chantier - bien qu'envisageable - compliquerait
sérieusement la conduite des travaux, le maintien du locataire dans le logement entraînant
des difficultés techniques et organisationnelles et, partant, un retard et un surcoût du chantier.
Les ouvriers devraient en effet notamment effectuer les travaux pièce par pièce en raison des
meubles du recourant et des solutions provisoires de mise à disposition d'une cuisine et de sanitaires
devraient être mises en place. Le recourant serait présent presque en permanence dans son logement,
en raison de son âge et de son état de santé. Le recourant avait au demeurant lui-même
indiqué qu'il réclamerait, le cas échéant, un logement de remplacement durant la
rénovation.
Les intimés ont également démontré, sur la base des documents bancaires produits,
qu’ils avaient obtenu le financement nécessaire aux travaux qu’ils souhaitent effectuer
dans l’appartement du recourant. Il ressort en effet du courrier d'UBS SA du 13 juillet 2009, ayant
pour objet «Financement immeuble sis [...]. 1020 Renens», que cet établissement bancaire
est disposé à consentir aux intimés un prêt hypothécaire de 179'000 francs.
Le grief du recourant concernant l'absence de lien entre la lettre de la banque et les travaux est infondé,
puisque l'immeuble date des années 1900 et que les intimés l'ont acquis par succession en 2007.
Ce document ne peut ainsi concerner que des travaux de rénovation. La réalité des travaux
est donc prouvée à satisfaction et le recourant ne démontre pas le contraire. Dans ce
domaine, il est d’ailleurs difficile d’exiger davantage, dès lors qu'un plan financier
détaillé ne pourrait être obtenu d’une banque qu’à partir d’une
date certaine, notamment en relation avec les calculs des intérêts, qui varient selon le marché.
Tant que les travaux ne peuvent être commencés, il n'est pas possible de préciser le financement.
On aurait certes pu souhaiter plus de pièces relatives à l’ampleur des travaux et à
leur planification, mais l’octroi du crédit suffit pour en délimiter l’importance.
Au demeurant, au-delà des simples affirmations des intimés, la volonté réelle d'effectuer
les travaux de rénovation est rendue suffisamment vraisemblable par le fait que l’un des six
appartements de l’immeuble a déjà été rénové, ce qui démontre
une politique de rénovation à long terme. On ne saurait exiger au stade de la vraisemblance
que l’intention réelle soit étayée par des devis précis fournis par des entreprises
(CREC I, 27 mai 2009, n
o
275).
Enfin, le recourant se réfère à la LDTR et à l’absence de mise à l’enquête.
Outre le fait qu'on ne saurait exiger au stade de la vraisemblance que l’éventuelle requête
d’autorisation selon la LDTR soit déposée, encore moins obtenue, il appartenait au recourant
de fournir les éléments qui permettraient de retenir que le projet n’est manifestement
pas prêt à pouvoir se concrétiser pour des raisons de droit public, ce qu’il n'a
pas fait. Il y a à cet égard lieu de relever que rien n’indique que les intimés
n’obtiendraient pas l’autorisation du département, les conditions d’application
paraissant de prime abord remplies (art. 4 al. 1 LDTR). Quant à la mise à l’enquête
publique (art. 103 al. 1 LATC [loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les
constructions; RSV 700.11] et 68 RLATC [règlement du 19 septembre 1986 d'application de la loi du
4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions; RSV 700.11.1]) et au
permis de construire qui serait cas échéant délivré, la validité de celui-ci
se périme par deux ans dès sa date si la construction n’a pas commencé (art. 118
al. 1 LATC), éventuellement prolongée d’un an (art. 118 al. 2 LATC). Il en va de même
de l’autorisation préalable (art. 119 al. 2 LATC). On ne saurait donc reprocher aux intimés
de n’avoir pas d'ores et déjà requis un permis de construire, puisque celui-ci pourrait
être périmé, faute d’avoir obtenu le départ du locataire. Au demeurant, il
n'est même pas établi qu'une autorisation selon la LDTR serait indispensable, au vu de l'art.
1 al. 2 RLDTR (règlement du 6 mai 1988 appliquant la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition,
la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements
à d'autres fins que l'habitation; RSV 840.15.1), qui prévoit que le département peut dispenser
le propriétaire de présenter une demande lorsque les travaux envisagés représentent
un coût inférieur aux 20% de la valeur à neuf de l'assurance-incendie de l'immeuble.
5.
a)
A titre subsidiaire, le recourant conteste la durée de la prolongation. Selon lui, le Tribunal des
baux aurait procédé à une pesée erronée des intérêts en présence
en ramenant la prolongation de quatre ans accordée par la commission de conciliation par décision
du 11 mars 2009 à une prolongation unique de trois ans.
b)
Aux termes de l’art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d’un bail de
durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou
sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.
Selon l'art. 272 al. 2 CO, dans la pesée des intérêts, l’autorité compétente
se fondera notamment sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat (let. a),
la durée du bail (let. b), la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi
que leur comportement (let. c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent
avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l’urgence de ce besoin (let. d), la
situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let. e).
Le but de la prolongation légale est de protéger le locataire d’un local d’habitation
ou commercial contre une résiliation dont les conséquences seraient pour lui trop pénibles.
Il s’agit d’accorder au locataire plus de temps qu’il n’en aurait selon le délai
de résiliation ordinaire pour trouver de nouveaux locaux (ATF 135 III 121 c. 2; ATF 125 III 226
c. 4b; ATF 104 II 311, JT 1979 I 495) et non de lui donner l’occasion de profiter le plus longtemps
possible de celui qu’il a (ATF 116 lI 446, JT 1991 I 63). La prolongation n’a donc de sens
que si elle permet d’atténuer les conséquences pénibles qu’entraînerait
le congé (ATF 116 lI 446 précité).
Saisi d’une demande de prolongation de bail, le juge doit d’abord, vu le texte de l’art.
271 al. 1 CO, examiner s’il existe des conséquences pénibles, les éventuelles recherches
de locaux de remplacement devant être prises en compte à ce stade. Le locataire qui s’adresse
au juge pour la première fois ne peut exiger une prolongation de bail qu’à la condition
d’avoir entrepris ce que l’on pouvait raisonnablement attendre de lui pour remédier
aux conséquences pénibles du congé, savoir ne pas rester inactif ou renoncer à trouver
de nouveaux locaux; toutefois, on ne peut formuler à son égard les mêmes exigences que
pour celui qui a déjà bénéficié d’une prolongation (ATF 116 Il 446 précité;
ATF 105 Il 197 c. 3a, JT 1980 I 162; ATF 102 Il 254). A défaut de réalisation de la condition
de l’existence de conséquences pénibles, le juge n’a pas à procéder à
la balance entre les intérêts du bailleur et du locataire et doit rejeter la demande de prolongation
(CREC, 27 janvier 2006, n° 238; SVIT, op. cit., n. 15 ad art. 272 CO, p. 782; Weber, op. cit., n.
3 ad art. 272 CO, p. 1571; contra: Lachat, op. cit., note infrapaginale n° 40, p. 771 et les réf.).
La notion de conséquences pénibles doit être appréciée au cas par cas, en tenant
compte de toutes les circonstances (Cahiers du bail [CdB] 1992, p. 61): il faut entendre toutes les circonstances
particulières rendant difficile ou impossible la recherche de locaux de remplacement avant la fin
du bail, à l’exclusion des désagréments inhérents à toute résiliation
de bail (CdB 2001, p. 41). Le locataire doit établir la réalité et la gravité des
conséquences de la fin du bail pour lui ou pour sa famille; elles sont le plus souvent liées
à la pénurie de logements et à la difficulté de trouver des locaux comparables à
bref délai (ATF 116 Il 446 précité; Tercier/Favre/Bugnon, Les contrats spéciaux,
4
ème
éd., 2009, n. 2764, p. 406).
c)
En l’espèce, la pesée des intérêts en cause opérée par les premiers
juges ne prête pas le flanc à la critique. Ils ont notamment tenu compte de la durée du
bail, de la situation personnelle du recourant, du fait que le champ de recherche était - vu l'état
de santé et la proximité de son fils et de son médecin - limité à Renens, de
la situation financière du locataire, du marché tendu du logement et du fait que les travaux
pouvaient attendre l’échéance de la période de prolongation. Ils ont également
pris en considération le fait que le recourant refusait l'aide des intimés - même s'il
était relevé que les appartements proposés par ceux-ci ne suffisaient pas en soi pour
considérer qu'un logement de remplacement avait été offert et n'étaient pas équivalents
aux locaux en cause - et qu'il n'avait effectué aucune recherche d'appartement depuis la résiliation
du bail le 23 septembre 2008, n'ayant même pas informé son assistante sociale du congé
qu'il avait reçu (cf. jgt, pp. 9 à 12). Les premiers juges n'ont dès lors pas abusé
de leur pouvoir d'appréciation en accordant une unique prolongation de bail de trois ans. Il est
néanmoins donné acte au recourant que, contrairement à ce qui a été retenu en
page 12 du jugement, il a informé le CMS de Renens de la résiliation de son bail en novembre
2008, selon la lettre du 27 janvier 2010 produite à l’appui du recours. Cela ne change rien
au fait que le recourant n’a entrepris aucune démarche en vue de sa relocation, déclarant
au contraire qu’il voulait terminer sa vie dans le logement litigieux. Si le locataire a principalement
conclu à l’annulation du congé, on se montrera certes moins exigeant quant aux recherches
que l’on peut attendre de lui (Lachat, op. cit., p. 782), sans que cela ne le dispense pour autant
de toute démarche.
d)
A l’appui de sa conclusion subsidiaire en prolongation du bail jusqu'au 31 décembre 2012,
le recourant revient sur la question des travaux eux-mêmes et sur le manque d’informations
reçues à ce sujet. Or, ces éléments - qui fondent ou non la résiliation - sont
sans pertinence dans l'examen de la durée de la prolongation. Au demeurant et comme relevé
ci-avant au considérant 2, les intimés ont donné suite aux réquisitions des premiers
juges, dans la mesure où ils disposaient des pièces.
6.
En conclusion, le recours doit être rejeté et le jugement confirmé.
Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à 684 fr. (art. 232 al.
1 TFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en matière civile; RSV 270.11.5]).
Les intimés ayant agi sans l'aide d'un mandataire professionnel, il n'y a pas lieu de leur allouer
de dépens de deuxième instance.
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
en audience publique,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance du recourant G.________ sont arrêtés à 684 fr. (six
cent huitante-quatre francs).
IV.
Il n'est pas alloué de dépens de deuxième instance.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
5 mai 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Rodolphe Petit (pour G.________),
‑
M. A.L.________,
-
Mme B.L.________.
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est de 29'670 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux.
La greffière :