vd_findinfo · HC / 2011 / 329 · 2011-06-10 · fr

PLACE DE PARC, PROTECTION CONTRE LES CONGÉS, PROLONGATION DU BAIL À LOYER | 253a al. 1 CO, 465 al. 3 CPC, 13 LTB

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 10.06.2011 HC / 2011 / 329

TRIBUNAL
CANTONAL
194/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Arrêt du
10 juin 2011
___________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Giroud et Creux
Greffier
:
Mme              Logoz
*****
Art.
13 LTB; 465 al. 3 CPC-VD; art. 253a al. 1, 266e CO
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
V.________
,
à Belmont-sur-Lausanne, demandeur, contre le jugement rendu le 25 octobre 2010 par le Tribunal des
baux  dans la cause divisant le recourant d’avec
W.________
,
à Belmont-sur-Lausanne, défenderesse.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
En fait :
A.
Par jugement rendu le 25 octobre 2010, dont les motifs ont été notifiés aux parties le
17 février 2011, le Tribunal des baux a prononcé que la résiliation de bail notifiée
par la défenderesse W.________ au demandeur V.________ le 26 janvier 2010 pour le 28 février
2010, portant sur une place de parc dans l'immeuble sis rue (recte: [route des]) Monts-de-Lavaux 28D,
à Belmont-sur-Lausanne, est valable (I), qu'aucune prolongation de bail n'est accordée au demandeur
en relation avec la place de parc mentionnée sous chiffre I (II), que le présent jugement est
rendu sans frais ni dépens (III) et que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées
(IV).
Les faits suivants résultent du jugement attaqué, complété par les pièces du
dossier:
1. Par acte de vente notarié du 28 novembre 2006, les héritiers de feu M.________, décédée
le 5 mai 2005, ont vendu à W.________ la part de propriété par étages n° 1015
grevant la parcelle de base n° B-F 127/196 de la Commune de Belmont-sur-Lausanne, sise route des
Monts-de-Lavaux 28D, soit un appartement de trois pièces et demie avec cave et balcon au troisième
étage. L'immeuble vendu est fonds dominant d'une servitude de place de parc intérieure n°
9, inscrite au registre foncier sous n° 396'751.
2. V.________ est locataire depuis le 1
er
novembre 2000 d'un appartement de trois pièces et demie au premier étage de l'immeuble sis
route des Monts-de-Lavaux 28D, à Belmont-sur-Lausanne, selon contrat de bail à loyer du 17
octobre 2000 conclu avec feu P.________. A son entrée dans l'appartement, V.________ a reçu
une télécommande donnant accès au parking souterrain abritant la place de parc n°
9 précitée.
Depuis son emménagement dans l'appartement loué à feu P.________, V.________ occupe dite
place de parc, sans que des dispositions écrites réglementant la mise à disposition de
la place de parc n'aient toutefois été prises.
Considérant qu'V.________ occupait la place de parc illicitement et n'était pas au bénéfice
d'un contrat de bail à loyer, W.________ s'est d'abord adressée au Tribunal civil d'arrondissement
de Lausanne pour en obtenir la libération. Le prénommé a toutefois soulevé le déclinatoire,
arguant que le litige portait sur un contrat de bail à loyer et relevait de la compétence du
Tribunal des baux. La requête de déclinatoire a été rejetée par jugement incident
du 17 août 2009 du Président du Tribunal civil d'arrondissement. Par arrêt du 13 janvier
2010, la Chambre des recours du Tribunal cantonal, statuant sur le recours formé par V.________,
a toutefois réformé le jugement incident et admis la requête en déclinatoire, la
cause étant reportée devant le Tribunal des baux afin qu'il la transmette à la Commission
de conciliation en matière de baux à loyers du district de Lavaux-Oron pour que celle-ci procède
à la conciliation préalable sur les conclusions des parties. Le 26 janvier 2010, W.________
a notifié sur formule officielle la résiliation du contrat de bail pour le 28 février
2010. A l'audience du 13 avril 2010, la Commission précitée a constaté l'échec de
la conciliation.
Par requête adressée au Tribunal des baux le 18 mai 2010, V.________ a conclu principalement
à la nullité de la résiliation de son bail, subsidiairement à l'annulation de dite
résiliation et à la prolongation du contrat de bail pour une durée de quatre ans. Entendu
à l'audience de jugement du 25 octobre 2010, le témoin [...], qui habite l'immeuble en cause,
a déclaré que la place de parc avait été remise en location à V.________ par
feu M.________ lorsqu'elle s'est séparée de son véhicule. La prénommée a d'ailleurs
consigné dans un carnet bleu le régulier versement, par l'épouse d'V.________, d'un loyer
mensuel de 100 fr. dès le mois de novembre 2000; la dernière inscription porte sur le loyer
du mois de décembre 2002.
En droit, les premiers juges ont admis l'existence d'un contrat de bail à loyer de durée indéterminée
et estimé que la place de parc litigieuse ne constituait pas l'accessoire de l'appartement d'V.________.
Ils ont retenu que le bail d'une telle place de parc pouvait ainsi être résilié en observant
un délai de congé de deux semaines pour la fin d'un mois (art. 266e CO [Code des obligations
du 30 mars 1911; RS 220]) et que le contrat avait dès lors été valablement résilié
par le conseil de W.________. Ils ont en outre relevé que les dispositions instituant une protection
contre les congés abusifs (art. 271 ss CO) ne s'appliquaient qu'aux baux portant sur des logements
ou des locaux commerciaux et leurs accessoires et qu'il n'y avait dès lors pas lieu d'examiner si
les conditions d'une éventuelle annulation du congé étaient remplies, ni d'accorder une
prolongation de bail.
B.
Par acte du 4 mars 2011, V.________ a recouru
contre ce jugement, concluant principalement à son annulation, subsidiairement à sa réforme
en ce sens que, principalement, la notification de résiliation de bail du 26 janvier 2010 est nulle
et non avenue, subsidiairement que ladite notification est annulable et que le contrat de bail portant
sur la place de parc n° 9 sise à la route des Monts-de-Lavaux 28D à Belmont-sur-Lausanne
est prolongé pour une durée de quatre ans.
Le recourant a développé ses moyens dans un mémoire ampliatif daté du 2 mai 2010.
En droit
:
1.
Depuis l'entrée en vigueur le 1
er
janvier 2011 du Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC; RS 271), les recours sont
régis par le droit en vigueur au moment de la communication de la décision aux parties (art.
405 al. 1 CPC). En l'espèce, le dispositif du jugement a été notifié aux parties
le 4 novembre 2010. Sont donc applicables les dispositions contenues dans le Code de procédure civile
du canton de Vaud du 14 décembre 1966 (CPC-VD) devant la Chambre des recours du canton de Vaud (art.
81a al. 2 ROTC [règlement organique du Tribunal cantonal du 13 novembre 2007] et 166 al. 2 CDPJ
[Code de droit privé judiciaire vaudois du 12 janvier 2010; RSV 211.01]).
2.
Selon l'art. 13 LTB, les parties peuvent recourir
au Tribunal cantonal contre les jugements du tribunal des baux comme en matière de recours contre
les jugements du tribunal d'arrondissement en procédure accélérée ou sommaire. Les
art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC-VD ouvrent ainsi la voie des recours en nullité et en réforme
contre les jugements principaux rendus par le Tribunal des baux. Selon l'art. 458 CPC-VD, le recours
doit être déposé dans les dix jours dès la notification du jugement.
Formé en temps utile par une partie qui y a intérêt et concluant à la nullité
et à la réforme du jugement attaqué, le recours est formellement recevable.
Toutefois, lorsque le recours conclut à la nullité, le mémoire du recourant doit énoncer
séparément les moyens invoqués (art. 465 al. 3 CPC-VD). L'énonciation séparée
de tels moyens est une condition de recevabilité du recours en nullité (Poudret/Haldy/Tappy,
Procédure civile vaudoise, 3
ème
éd., Lausanne 2002, n. 2 ad art. 465 CPC-VD, p. 722, et n. 2 et 4 ad art. 470 CPC-VD, pp. 730-731).
En l'occurrence, le recourant n'invoque aucun moyen à l'appui de sa conclusion tendant à l'annulation
du jugement. Son recours en nullité est dès lors irrecevable.
3.
Saisi d'un recours en réforme contre un jugement
principal rendu par le Tribunal des baux, le Tribunal cantonal revoit librement la cause en fait et en
droit (art. 452 al. 2 CPC-VD); il développe ainsi son raisonnement juridique après avoir vérifié
la conformité de l'état de fait du jugement aux preuves figurant dans le dossier et après
avoir, le cas échéant, corrigé ou complété celui-ci au moyen desdites preuves.
Les parties ne peuvent, en principe, articuler des faits nouveaux, sous réserve de ceux résultant
du dossier et qui auraient dû être retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction
complémentaire selon l'art. 456a CPC-VD (art. 452 al. 1 ter CPC-VD; JT 2003 III 3).
4.
Le recourant soutient que la place de parc lui
a été en réalité sous-louée par feu P.________, bailleresse de son appartement
au moment de la conclusion du contrat de bail. A cet égard, il relève que la prénommée
lui a remis lors de l'état des lieux d'entrée de l'appartement une télécommande permettant
l'accès à la place de parc litigieuse, qu'il a donc occupée dès son entrée dans
l'appartement. Il fait ainsi valoir qu'il était au bénéfice d'un contrat de location concernant
l'appartement et de sous-location concernant la place de parc, que ces biens lui ont été loués
en même temps par la même personne et que partant l'interdépendance entre l'appartement
loué et la place de parc est établie. Subsidiairement, il soutient que même si l'on devait
retenir qu'il y avait deux bailleurs distincts, la proximité géographique ainsi que l'usage
de l'accessoire et le rapport de cause à effet constituent des critères suffisants pour que
l'on applique à l'accessoire le statut juridique du principal.
a) Il ne ressort d'aucune manière du jugement attaqué que le recourant aurait été
le sous-locataire de feu P.________ pour la place de parc litigieuse. Le recourant s'est au contraire
prévalu dans sa procédure du fait qu'il louait ladite place depuis novembre 2000 à feu
M.________ pour un loyer mensuel de 100 francs. C'est du reste sur la base des propres assertions du
recourant que la Cour de céans a admis le déclinatoire et renvoyé la cause au Tribunal
des baux. Rien au dossier ne vient au demeurant accréditer la thèse soutenue par le recourant
pour la première fois dans le cadre du présent recours. En particulier, le fait que ce dernier
ait reçu, lors de l'état des lieux d'entrée dans l'appartement, de la bailleresse de l'appartement
une télécommande pour l'accès au parking abritant la place de parc litigieuse, n'est,
comme l'ont retenu les premiers juges, pas déterminant. Il ne saurait en tout cas suffire à
prouver une quelconque relation contractuelle entre le recourant et la bailleresse de son appartement
concernant la place de parc appartenant à feu M.________. On doit au contraire considérer que
le bail oral invoqué par le recourant a bien été conclu, comme soutenu jusqu'ici par ce
dernier, avec la propriétaire de la place de parc, à savoir feu M.________.
b) Pour juger de l'interdépendance entre les locaux d'habitation et la place de parc, les premiers
juges se sont référés à la jurisprudence de la Cour de céans en la matière
(CREC I 16 décembre 2009/629 c. 4b). Ils ont considéré que les parties aux deux contrats
de bail n'étaient pas les mêmes et que, les circonstances de la présente espèce ne
révélant aucun abus de droit manifeste, il n'y avait dès lors pas lieu de faire application
de l'art. 253a al. 1 CO prévoyant que les dispositions concernant les baux d'habitation s'appliquent
aussi aux choses dont l'usage est cédé avec l'habitation, en l'occurrence à la place de
parc litigieuse.
Le seul fait que l'usage de la place de parc soit en rapport direct avec l'usage de la chose principale,
à savoir l'appartement, ou qu'il y ait une proximité géographique entre les deux objets
n'est en effet pas tenu pour suffisant par la jurisprudence, quoi qu'en dise Lachat (Le bail à loyer,
Lausanne 2008, p. 126-127) dont l'opinion reste minoritaire (CREC I 16 décembre 2009/629 et réf.
à ATF 125 III 231, JT 2000 I 194 c. 2a; FF 1985 I 1402; Higi, Zürcher Kommentar, 3
ème
éd., n. 53 ad art. 253a–253b CO; Bisang et al., SVIT-Kommentar, das schweizerische Mietrecht
Kommentar, 3
ème
éd., 2008, n. 12 ad. art. 253a CO; Weber/Zihlmann, Basler Kommentar, 2ème éd., n. 15 ad
art. 253a-253b CO). Il s'ensuit que l'on ne saurait considérer que l'usage de la place de parc litigieuse
a été cédé au recourant avec l'usage de son appartement, au sens de la disposition
précitée, autrement dit que la première serait l'accessoire du second. Dès lors que
le bail portant sur la place de parc pouvait être résilié indépendamment du bail
portant sur l'appartement, le recourant ne peut se prévaloir des dispositions prévues aux art.
271 ss. CO relatives à la protection contre les congés concernant les baux d'habitations. C'est
donc à bon droit que les premiers juges ont considéré que la résiliation du bail
signifiée au recourant par l'intimée était valable et qu'aucune prolongation ne pouvait
lui être accordée.
Au vu de ce qui précède, le grief doit être rejeté.
5.
Pour
le surplus, nonobstant sa conclusion tendant à ce que la notification de la résiliation du
bail du 26 janvier 2010 soit déclarée nulle et non avenue, le recourant ne remet pas en cause
la validité formelle de ladite résiliation pour le 28 février 2010, telle que constatée
par les premiers juges. Il peut être renvoyé sur ce point à la motivation du jugement
entrepris (cf pp. 6 in fine à 9 principio), complète et convaincante, qui doit être confirmée
(art. 471 al. 3 CPC-VD). Le recourant fait certes valoir que la résiliation aurait dû être
notifiée à son épouse mais il n'établit nullement que cette personne aurait également
été titulaire du bail concernant la place de parc litigieuse. Il y a dès lors lieu de
constater que le congé notifié au recourant a été valablement donné.
6.
En définitive, le recours doit être
rejeté en application de l'art. 465 al. 1 CPC-VD, et le jugement confirmé.
Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à 350 fr. (art. 232 al.
2 TFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en matière civile]).
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 465 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance du recourant V.________ sont arrêtés à 350 fr. (trois
cent cinquante francs).
IV
.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
10 juin 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme Geneviève Gehrig (pour V.________),
‑
Me Pierre-André Marmier(pour W.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est de 4'800 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
Le greffier :