vd_findinfo · HC / 2022 / 201 · 2022-06-23 · fr

CONSTRUCTION MOBILIÈRE, BAIL À LOYER, TERRAIN, CONSTRUCTION EN BOIS, VOLONTÉ RÉELLE, OBJECTIF{CARACTÉRISTIQUE}, CONTRAT DE DURÉE INDÉTERMINÉE | 677 CC, 29 Cst., 224 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 23.06.2022 HC / 2022 / 201

TRIBUNAL
CANTONAL
XC20.002724-210940
328
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
23 juin 2022
______________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, présidente
Mme
Cherpillod, juge, et M. Piotet, juge suppléant
Greffière
:              Mme
Bourqui
*****
Art.
642, 677 CC ; 266l, 271 ss CO ; 29 Cst. ; 67 LOCE et 224 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
S.________
,
à [...],
A.N.________
,
à [...],
B.N.________
,
à [...],
C.N.________
,
à [...],
A.B.________
,
à [...],
Q.________
,
à [...],
J.________
,
à [...],
B.B.________
,
à [...],
A.Z.________
,
à [...], et
B.Z.________
,
à [...], demandeurs, contre le jugement rendu le 19 novembre 2020 par le Tribunal des baux
dans la cause divisant les appelants d’avec l’
U.________
,
représenté par la [...] et par la [...] à [...], défendeur, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 19 novembre 2020, dont les considérants écrits ont été envoyés
aux parties pour notification le 12 mai 2021, le Tribunal des baux (ci-après : le tribunal
ou les premiers juges) a dit que les résiliations de bail adressées le 26 juin 2019 pour le
1
er
avril 2020 par le défendeur U.________ aux demandeurs S.________, A.N.________, B.N.________, C.N.________,
A.B.________, Q.________, J.________, B.B.________, A.Z.________ et B.Z.________, portant sur des portions
de la parcelle RF 111.________ de la Commune d’O.________, étaient valables (I), a dit qu’ordre
était en conséquence donné aux demandeurs, sous la menace de la peine d’amende prévue
par l’art. 292 CP en cas d’insoumission à une décision de l’autorité,
d’enlever, dans un délai de deux mois dès l’entrée en force du jugement, les
maisonnettes suivantes érigées sur la parcelle précitée, tout en évacuant également
les éventuels matériaux et gravas, de même que tous autres biens leur appartenant, et
en remblayant le terrain : S.________ : bâtiment ECA n° [...]2 ; A.N.________,
B.N.________ et C.N.________ : bâtiment ECA n° [...]72 ; A.B.________, Q.________
et J.________ : bâtiment ECA n° [...]0 ; B.B.________, A.Z.________ et B.Z.________:
bâtiment ECA n° [...]1 (II et III), a dit qu’en cas d’inexécution de l’ordre
intimé sous chiffre II dans le délai prescrit, le défendeur U.________ était autorisé
à procéder à l’évacuation et aux travaux ordonnés en lieu et place des
demandeurs et aux frais de ceux-ci, le cas échéant avec l’assistance de la force publique
(IV), a rendu le jugement sans frais judiciaires ni dépens (V) et a dit que toutes autres ou plus
amples conclusions étaient rejetées (VI).
En droit, les premiers juges, appelés à statuer sur la validité des congés signifiés
aux locataires de chalets érigés sur la parcelle RF n° 111.________ de la Commune d’O.________
au lieu-dit de la « T.________ », ont retenu que les chalets litigieux consistaient
dans des constructions en bois ayant pour seules fondations des systèmes de poutraisons, enterrées
sur une faible profondeur sur lesquels ils reposaient. Il s’agissait de constructions plutôt
légères, reliées au sol de manière lâche et l’enlèvement de ces édifices
ne causerait aucun dégât significatif à la parcelle, une telle opération impliquant
uniquement le creusement de trous peu importants, tant en termes de surface que de profondeur, à
l’endroit des fondations. En outre, le fait que ces constructions étaient raccordées
à l’électricité, à l’eau courante et aux égouts n’était
pas de nature à infirmer la thèse selon laquelle ces chalets constituaient des constructions
mobilières conformément à la jurisprudence du Tribunal fédéral (TF 4C.293/2001
du 11 décembre 2001 consid. 4b). Les magistrats ont en outre considéré que l’absence
de lien ferme entre les constructions et le sol commandait d’accorder une attention particulière
à l’élément subjectif, soit à la volonté des parties de l’époque
de la construction des maisonnettes en cause de les établir ou non à demeure. A cet égard,
il résultait expressément des baux initialement signés en 1961 et 1963 que les maisonnettes
de vacances dont l’édification était autorisée devraient être enlevées
en cas de résiliation des baux. En outre, l’intention d’ériger des constructions
éphémères, pour la seule durée des relations contractuelles liant leurs usagers à
l’U.________, avait été réaffirmée à plusieurs reprises postérieurement.
C’était en définitive le caractère éphémère convenu entre les parties
originaires, au moment de l’édification des chalets, qui avait constitué l’élément
d’appréciation déterminant confortant la qualification de constructions mobilières.
Les premiers juges ont finalement considéré que les chalets érigés sur la parcelle
RF n° 111.________ de la Commune d’O.________ constituaient des constructions mobilières
au sens de l’art. 677 CC et qu’ils étaient demeurés la propriété de leurs
usagers, cette propriété ayant été transmise au fil du temps pour être finalement
acquise par les demandeurs. Il y avait ainsi lieu de considérer que les baux liant actuellement
les parties ne pouvaient porter que sur les portions de terrains sur lesquelles les chalets – propriété
des demandeurs – avaient été édifiés, de sorte que le défendeur n’avait
pas l’obligation de faire usage de la formule officielle lors de la résiliation des baux et
que les demandeurs ne pouvaient bénéficier de la protection contre les congés abusifs.
Les premiers juges ont ensuite expliqué avoir rejeté la réquisition d’expertise
formulée par les demandeurs au motif que la question de savoir si les bâtiments litigieux devaient
être qualifiés de construction mobilière ou immobilière relevait du droit et non
du fait. En outre, l’établissement des faits nécessaires à la résolution de
cette question ne nécessitait pas de connaissances techniques particulières compte tenu des
éléments figurant au dossier et des constatations faites par le tribunal lors de son inspection
locale.
Le tribunal, examinant si les locataires pouvaient, nonobstant le fait que les baux dont ils étaient
titulaires ne portaient que sur des terrains nus, bénéficier à titre exceptionnel de la
protection spéciale prévue aux art. 271 ss CO, a considéré que les demandeurs n’avaient
pas fait d’importants investissements qui n’auraient pas été amortis depuis leur
construction. Par ailleurs, les constructions litigieuses n’étaient que des chalets de loisir
et ne servaient pas à l’habitation durable. Ces motifs excluaient l’application exceptionnelle
de la protection contre les congés.
Les premiers juges n’ont par ailleurs pas considéré que les baux litigieux avaient été
conclus pour durer jusqu’au décès des demandeurs, de sorte qu’ils pouvaient être
résiliés de manière ordinaire du vivant des locataires.
Enfin, s’agissant des résiliations, celles-ci pouvaient être tenues pour valables dans
la mesure où les personnes qui les avaient signées avaient les compétences de conclure
des baux à loyer pour le compte de l’U.________, respectivement de les résilier.
B.
Par acte du 10 juin 2021, S.________, A.N.________,
B.N.________ et C.N.________, A.B.________, Q.________, J.________, B.B.________, A.Z.________ et B.Z.________
(ci-après : les appelants) ont interjeté appel de ce jugement et ont conclu, avec suite
de frais et dépens, à sa réforme en ce sens qu’il soit constaté que la résiliation
qui leur avait été envoyée le 26 juin 2019 était nulle, respectivement inefficace.
Subsidiairement, ils ont conclu à l’annulation de la résiliation. Plus subsidiairement,
ils ont conclu à ce que leurs baux à loyer soient prolongés d’une durée de
quatre ans. Ils ont en outre conclu, à titre encore plus subsidiaire, à ce que la cause soit
renvoyée au Tribunal des baux pour nouveau jugement dans le sens des considérants.
Par courrier du 18 juin 2021, les appelants ont déposé un mémoire de faits nouveaux ainsi
qu’une pièce.
Par réponse du 5 août 2021, l’U.________ (ci-après : l’intimé) a
conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de l’appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
L’intimé est propriétaire de la parcelle RF 111.________ de la Commune d’O.________
(lieu-dit de la « T.________ »), d’une surface de 89 034 m
2
.
Du
chalet «
S.________
»
(ECA [...]2)
2.
Il ressort du registre
foncier et d’une attestation d’assurance établie par l’ECA qu’un « chalet
de week-end » de 63 m
2
,
portant le numéro d’assurance [...]2, a été érigé sur la parcelle 111.________
en 1957.
3.
Par contrat de bail à loyer du 20 juin 1961, l’intimé a loué à D.________ une
« parcelle du domaine privé de l’U.________, terrain de 400 m
2
portant le No[...] sur les bords du lac de [...], commune de O.________ »
.
Conclu pour une durée initiale de dix ans courant jusqu’au 31 décembre 1969, le contrat
prévoyait sa reconduction tacite d’année en année, sauf avis de résiliation
donné par lettre recommandée avant le 1
er
juillet
pour la fin de l’année. Il était en outre convenu que « le prix de location
annuelle comporte, d’une part, une somme fixe de Fr. 100.-, d’autre part, une somme égale
au 5 ‰ de la taxe d’assurance incendie (du jour) de la maisonnette élevée sur la
parcelle ».
Le contrat de bail prévoyait en outre ce qui suit :
«
(…) 4) La maisonnette de vacances que le locataire est autorisé à installer sur la parcelle,
reste sa propriété. Elle doit être enlevée en cas de résiliation du présent
contrat. Elle sera relevée sur un plan tenu à jour par le service forestier et assurée
obligatoirement contre l’incendie et autres dommages. (…)
5)
Cette maisonnette de vacances sera conforme aux prescriptions suivantes :
a.-
Elle n’aura qu’un étage. Le comble est habitable si la toiture est à deux pans.
Les lucarnes ne sont pas autorisées et les fenêtres ne sont admises que dans les pignons.
b.-
La hauteur à la corniche est limitée à 4m., la hauteur au faîte à 6,50 m. Ces
cotes sont mesurées dès le sol naturel moyen.
c.-
La maisonnette sera solidement fixée à son soubassement (socles, piliers). Le dessous du plancher
sera situé à la cote minimum 431.00. L’Etablissement cantonal d’assurance ne couvrira
pas les risques d’inondation des constructions situées au-dessous de la cote précitée.
Les constructions en bois doivent être implantées à 10 m. au moins les unes des autres ;
celles en maçonnerie à 6 m. au moins.
Les
installations à feu (canaux de fumée, fourneaux etc.) doivent être établies en conformité
des prescriptions du règlement d’application de la loi sur la police des constructions. (…)
d.-
Tout déversement d’égoûts dans le lac, eau publique ou puits perdu, doit faire l’objet
d’une autorisation du Département des Travaux Publics, Service des eaux, qui prescrira les
installations d’épuration à construire avant le déversement des eaux usées.
Les installations existantes seront régularisées. Les ordures et débris ne seront en aucun
cas jetés au lac mais devront être enterrés ou déposés aux emplacements ad hoc
désignés par le service forestier. (…)
8)
Le propriétaire du terrain n’assume aucune responsabilité pour les dommages ou accidents
dont les choses, propriété du locataire ou construites par lui, pourraient être l’objet
ou la cause. (…)
10)
Le bail est incessible ; en cas de vente de la maisonnette, un nouveau bail doit être demandé.
(…)
12)
En cas de résiliation du contrat, la parcelle doit être restituée libre de tout aménagement
ou construction pouvant entraver l’usage de la dite parcelle par un autre locataire. (…)
14)
Toute réparation ou modification des choses bâties par le locataire doivent être au préalablement
autorisées par les services intéressés de l’Etat et soumises
obligatoirement
à l’enquête publique. (…)
»
4.
a)
Par acte notarié du 4 novembre 1966, une servitude personnelle de superficie a été constituée
en faveur de D.________ sur une partie de la parcelle 111.________ de la T.________. Cet acte prévoyait
notamment ce qui suit :
«
(…) 2. Cette servitude donne à chacun des superficiaires le droit de construire et de maintenir
une maisonnette de week-end à l’emplacement figuré sur le plan de situation dont un exemplaire
sera déposé au registre foncier à l’appui du présent acte. Les plans de construction
ont été approuvés par U.________. Cette servitude assure également à chacun
des superficiaires les dégagements indispensables autour de sa construction. (…)
3.
Chacun des superficiaires s’oblige à entretenir régulièrement sa construction et
ses abords et à y maintenir en tout temps l’ordre et la propreté. Les ordures et débris
ne seront en aucun cas jetés au lac, mais devront être enterrés ou déposés aux
emplacements ad’hoc désignés par le service forestier (…)
7.
Cette servitude est constituée pour une période de trente ans à partir du vingt juin mil
neuf cent soixante-un. Elle est convenue cessible et passe aux héritiers du superficiaire. La cessibilité
est restreinte en ce sens qu’une aliénation doit être préalablement soumise à
l’accord du propriétaire du sol. (…)
8.
La redevance annuelle se compose d’une taxe de base de cinquante centimes par mètre carré
occupé, plus un montant égal au cinq pour mille de la valeur du jour de la taxe incendie du
bâtiment. (…) Dans la mesure où le propriétaire du sol amène l’eau potable,
évacue et épure les eaux usées, le superficiaire s’engage à participer à
ces travaux d’équipement par une majoration de la redevance annuelle au prorata de leur coût.
9.
Les contributions résultant du droit public sont à la charge du superficiaire : primes
d’assurance contre l’incendie, impôts et cætera.
10.
Les parties au contrat renoncent expressément à tout droit de préemption légal sur
la construction ou sur le sol, prévu par l’article 682, alinéa 2 du Code civil et demandent
que cette suppression soit annotée au registre foncier.
11.
A l’échéance du droit de superficie, le superficiaire doit à ses frais, rendre le
sol libre de toute construction ou installation, nettoyer et égaliser le terrain, - sauf arrangement
contraire,- le tout dans un délai de trois mois dès l’échéance au maximum.
Il n’a droit à aucune sorte d’indemnité pour des frais de transport des matériaux
ou de remise en état des lieux. Cette clause spéciale fera également l’objet d’une
annotation au registre foncier, conformément à l’article 779 e nouveau du Code civil.
(…)
14.
La construction existante sera, dans la mesure du possible et au fur et à mesure de son entretien,
rendue conforme au règlement de la zone d’O.________. Elle sera obligatoirement munie du dispositif
d’épuration des eaux avant mil neuf cent soixante-sept. (…) »
b)
Ce droit de superficie a été prolongé en faveur de S.________ au 31 décembre 2000,
selon acte notarié du 15 décembre 1987. Celui-ci prévoyait à son chiffre 2 que « durant
la période de prolongation, la redevance annuelle sera[it] portée à septante-cinq centimes
par mètres carrés occupés plus un montant égal au cinq pour mille de la valeur du
jour de la taxe incendie du bâtiment ».
c)
Il ressort d’une facture libellée FC-[...], émise le 9 octobre 2017 par la [...] ([...],
devenu au 1
er
janvier 2019, la [...]) que S.________ devait s’acquitter d’un montant de 1’374 fr.
à titre de « redevance définie par l’acte de prolongation du 24.12.1987 »
pour l’année 2017.
Selon une facture n° [...] du 5 novembre 2018 du service précité, S.________ s’est
vu réclamer un montant de 1’374 fr. à titre de « Redevances, Droits de superficies »
pour l’année 2018.
5.
Le 26 juin 2019, la [...] et la [...] ont adressé le courrier recommandé suivant à S.________:
«
Avis de résiliation – O.________ « T.________» - Parcelle 111.________, propriété
de U.________ – Bâtiment ECA n° [...]2 – M. S.________
Monsieur,
Le
20 juin 1961, feu D.________ et U.________ ont conclu un contrat de bail à loyer pour mise à
disposition d’une partie de la parcelle 111.________ d’O.________. Feu D.________ y a érigé
un chalet de week-end (bâtiment ECA [...]2). Le bail stipulait notamment qu’en cas de résiliation,
cette portion de parcelle devait «
être
restituée libre de tout aménagement ou construction pouvant entraver l’usage de ladite
parcelle par un autre locataire
».
Le
4 novembre 1966, ce contrat de bail a été remplacé par un droit de superficie prévoyant
le droit, pour le superficiaire, de «
construire
et maintenir une maisonnette de week-end
»
à ce même emplacement. Il était précisé «
qu’à
l’échéance du droit de superficie, le superficiaire doit, à ses frais, rendre le
sol libre de toute construction ou installation, nettoyer et égaliser le terrain […] le tout
dans un délai de trois mois dès l’échéance au maximum
».
Depuis l’échéance de ce droit de superficie, le 31 décembre 2000, la mise à
disposition de cette partie de la parcelle 111.________ s’est poursuivie sous la forme d’un
bail tacite.
Malheureusement,
la poursuite de ce bail n’est plus possible, en particulier en raison des engagements que U.________
a pris en matière de reboisement à l’égard de la Confédération. Dans ce
contexte, l’affectation en zone constructible de la T.________ ne pourra être pas pérennisée.
*
L’U.________ vous invite par conséquent à restituer, à vos frais, le terrain faisant
l’objet du bail libre de toute construction ou installation, nettoyé et égalisé
d’ici
au 1
er
avril
2020
à midi. A cet effet, nous vous invitons
à prendre contact avec la Commune d’O.________, compétente en matière de police
des constructions.
La
présente vaut avis de résiliation
. (…) »
Ce courrier n’a été produit que partiellement par l’appelant S.________ qui n’a
produit que la première page mais non la seconde comportant les signatures.
Du
chalet «
N.________»
(ECA [...]72)
6.
Il ressort du registre foncier
et d’une attestation d’assurance établie par l’ECA qu’un « chalet
de week-end » de 33 m
2
selon le registre précité, respectivement de 56 m
2
selon l’ECA, portant le numéro d’assurance [...]72, a été érigé
sur la parcelle 111.________ en 1958.
7.
Par contrat de bail à loyer du 20 juin 1961, l’intimé a loué à [...] une « parcelle
du domaine privé de l’U.________, terrain de 400 m
2
portant le No [...] sur les bords du lac de [...], commune de O.________ »
.
Conclu pour une durée initiale de dix ans courant jusqu’au 31 décembre 1969, le contrat
prévoyait sa reconduction tacite d’année en année, sauf avis de résiliation
donné par lettre recommandée avant le 1
er
juillet
pour la fin de l’année. Il était convenu que « le prix de location annuelle
comporte, d’une part, une somme fixe de Fr. 100.-, d’autre part, une somme égale au
5 ‰ de la taxe d’assurance incendie (du jour) de la maisonnette élevée sur la parcelle ».
Le contrat de bail avait en outre la même teneur que le contrat de bail de l’appelant précédent
(cf. ch. 3
supra
).
8.
a)
Par acte notarié du 16 décembre 1966, une servitude personnelle de superficie a été
constituée en faveur de [...] sur une partie de la parcelle 111.________ de la T.________. Cet acte
prévoyait notamment ce qui suit :
«
(…) 2. Cette servitude donne à chacun des superficiaires le droit de construire et de maintenir
une maisonnette de week-end à l’emplacement figuré sur le plan de situation dont un exemplaire
sera déposé au registre foncier à l’appui du présent acte. Les plans de construction
ont été approuvés par l’U.________. Cette servitude assure également à
chacun des superficiaires les dégagements indispensables autour de sa construction. (…)
3.
Chacun des superficiaires s’oblige à entretenir régulièrement sa construction et
ses abords et à y maintenir en tout temps l’ordre et la propreté. Les ordures et débris
ne seront en aucun cas jetés au lac, mais devront être enterrés ou déposés aux
emplacements ad’hoc désignés par le service forestier (…)
7.
Chaque servitude est constituée pour une période de trente ans à partir du six juin mil
neuf cent soixante-trois pour la parcelle [...] ([...]) et du dix août mil neuf cent soixante-et-un
pour toutes les autres parcelles.
Chaque
servitude est convenue cessible et passe aux héritiers du superficiaire. La cessibilité est
restreinte en ce sens qu’une aliénation doit être préalablement soumise à l’accord
du propriétaire du sol. (…)
8.
La redevance annuelle se compose d’une taxe de base de cinquante centimes par mètre carré
occupé, plus un montant égal au cinq pour mille de la valeur du jour de la taxe incendie du
bâtiment. (…) Dans la mesure où le propriétaire du sol amène l’eau potable,
évacue et épure les eaux usées, le superficiaire s’engage à participer à
ces travaux d’équipement par une majoration de la redevance annuelle au prorata de leur coût.
9.
Les contributions résultant du droit public sont à la charge du superficiaire : primes
d’assurance contre l’incendie, impôts et cætera.
10.
Les parties au contrat renoncent expressément à tout droit de préemption légal sur
la construction ou sur le sol, prévu par l’article six cent huitante-deux, alinéa deux
du Code civil, et demandent que cette suppression soit annotée au Registre foncier.
11.
A l’échéance du droit de superficie, le superficiaire doit à ses frais, rendre le
sol libre de toute construction ou installation, nettoyer et égaliser le terrain, - sauf arrangement
contraire,- le tout dans un délai de trois mois dès l’échéance au maximum.
Il n’a droit à aucune sorte d’indemnité pour des frais de transport des matériaux
ou de remise en état des lieux. Cette clause spéciale fera également l’objet d’une
annotation au registre foncier, conformément à l’article 779 e nouveau du Code civil.
(…)
14.
La construction existante sera, dans la mesure du possible et au fur et à mesure de son entretien,
rendue conforme au règlement de la zone de [...]. Elle sera obligatoirement munie du dispositif
d’épuration des eaux avant mil neuf cent soixante-sept. (…) ».
b)
Ce droit de superficie a été prolongé au 31 décembre 2000, en faveur des héritiers
de [...], soit son épouse [...] et ses trois fils, C.N.________, A.N.________ et B.N.________, selon
acte notarié du 15 décembre 1987. Celui-ci prévoyait, à son chiffre 2, que « durant
la période de prolongation, la redevance annuelle sera[it] portée à septante-cinq centimes
par mètres carrés occupés plus un montant égal au cinq pour mille de la valeur du
jour de la taxe incendie du bâtiment ».
9.
a)
Le 7 juin 2018, R.________ et V.________, respectivement chef et adjoint de [...] ont écrit ce qui
suit à A.N.________:
« O.________
– « T.________» - DDP n° [...] sur parcelle n° 111.________, propriété
de U.________
Monsieur,
Occupés
au contrôle de la régularisation de divers dossiers, nous vous informons avoir requis, auprès
du registre foncier du Jura-Nord vaudois, la radiation du droit distinct et permanent n° [...] sur
la parcelle précitée, propriété de U.________, étant précisé que ce
droit est échu depuis le 31 décembre 2000. (…) »
b)
A.N.________ a adressé le courriel suivant à V.________ le 8 juin 2018 :
« Monsieur,
Je
reçois ce jour votre courrier nous informant d’une radiation du droit existant en notre faveur
sur la parcelle mentionnée plus haut.
Votre
courrier omet de préciser les conséquences directes de cette radiation sur notre droit à
l’utilisation du chalet situé sur cette parcelle.
Pourriez-vous
nous confirmer que U.________ entend respecter ses engagements, à savoir le maintien des chalets
existants au moins jusqu’en 2025 sauf décès antérieur du propriétaire. (…) »
c)
V.________ a répondu ce qui suit par courriel du 11 juin 2018 :
« Monsieur,
Aucune
nouvelle décision n’est intervenue à ce jour concernant votre chalet, à l’exception
de notre demande de radiation du DDP auprès du Registre foncier.
Concernant
votre question, nous l’avons transmise à notre mandataire juridique pour traitement, au terme
duquel une réponse vous sera apportée. (…) »
10.
a)
Le 1
er
décembre 2018, A.N.________ a adressé le courriel suivant au [...]:
« Madame,
Monsieur,
J’ai
reçu après de nombreuses péripéties postales une facture de votre part (que vous
trouverez en copie) relative au droit de superficie de notre parcelle sise à O.________. (…)
Madame
[...]) est décédée en 2016, ce qui n’a pas échappé à votre service
des opérations foncières qui a requis la radiation du DDP et l’a communiqué par
recommandés aux trois co-locataires de la parcelle (voir annexe).
Je
vous prie par conséquent de bien vouloir mettre à jour vos fichiers d’adresse et réadresser
la facture avec le délai de paiement adapté aux trois débiteurs de la manière suivante :
A.N.________,
B.N.________ et C.N.________
p/a
[...].
(…) »
b)
Par courriel du 4 décembre 2018, le service précité a refusé de faire figurer sur
la facture les noms de A.N.________, B.N.________ et C.N.________.
11.
Le 26 juin 2019, la [...] et la [...] ont adressé le courrier recommandé suivant à la
communauté héréditaire formée de A.N.________, B.N.________ et C.N.________:
«
Avis de résiliation – O.________ « T.________» - Parcelle 111.________, propriété
de U.________ – Bâtiment ECA n° [...]72 – MM. C.N.________, B.N.________ et A.N.________
Messieurs,
Le
20 juin 1961, feu [...] et U.________ ont conclu un contrat de bail à loyer pour mise à disposition
d’une partie de la parcelle 111.________ d’O.________. Feu [...] y a érigé une
maisonnette de vacances (bâtiment ECA [...]72). Le bail stipulait notamment qu’en cas de résiliation,
cette portion de parcelle devait «
être
restituée libre de tout aménagement ou construction pouvant entraver l’usage de ladite
parcelle par un autre locataire
».
Le
16 décembre 1966, ce contrat de bail a été remplacé par un droit de superficie prévoyant
le droit, pour le superficiaire, de «
construire
et maintenir une maisonnette de week-end
»
à ce même emplacement. Il était précisé «
qu’à
l’échéance du droit de superficie, le superficiaire doit, à ses frais, rendre le
sol libre de toute construction ou installation, nettoyer et égaliser le terrain […] le tout
dans un délai de trois mois dès l’échéance au maximum
».
Depuis l’échéance de ce droit de superficie, le 31 décembre 2000, la mise à
disposition de cette partie de la parcelle 111.________ s’est poursuivie sous la forme d’un
bail tacite.
Malheureusement,
la poursuite de ce bail n’est plus possible, en particulier en raison des engagements que U.________
a pris en matière de reboisement à l’égard de la Confédération. Dans ce
contexte, l’affectation en zone constructible de la T.________ ne pourra pas être pérennisée.
U.________
vous invite par conséquent à restituer, à vos frais, le terrain faisant l’objet
du bail libre de toute construction ou installation, nettoyé et égalisé
d’ici
au 1
er
avril
2020
à midi. A cet effet, nous vous invitons
à prendre contact avec la Commune d’O.________, compétente en matière de police
des constructions.
La
présente vaut avis de résiliation
. (…) »
Ce courrier était signé par W.________, directeur général de la [...] et par C.________,
directeur général de la [...].
12.
Par courrier du 9 juillet 2020, la société [...] SA a informé C.N.________ de ce qui suit :
«
(…) Suite à votre demande, nous avons étudié la possibilité de déplacer
votre chalet.
Au
vu des dimensions très largement hors gabarits routiers pour transport exceptionnel, nous vous confirmons
que votre chalet n’est pas transportable. (…) »
Du
chalet «
B.________»
(ECA [...]0)
13.
Il
ressort du registre foncier et d’une attestation d’assurance établie par l’ECA
qu’un « chalet de week-end » de 77 m
2
portant le numéro d’assurance [...]0 a été érigé sur la parcelle 111.________
en 1959.
14.
Par contrat de bail à loyer du 20 juin 1961, l’intimé a loué à [...] une « parcelle
du domaine privé de l’U.________, terrain de 400 m
2
portant le No [...] sur les bords du lac de [...], commune de O.________ »
.
Conclu pour une durée initiale de dix ans courant jusqu’au 31 décembre 1969, le contrat
prévoit ensuite sa reconduction tacite d’année en année sauf avis de résiliation
donné par lettre recommandée avant le 1
er
juillet
pour la fin de l’année. Il était convenu que « le prix de location annuelle
comporte, d’une part, une somme fixe de Fr. 100.-, d’autre part, une somme égale au
5 ‰ de la taxe d’assurance incendie (du jour) de la maisonnette élevée sur la parcelle ».
Le contrat de bail avait en outre la même teneur que celui des appelants précédents (cf.
ch. 3 et 7
supra
).
15.
a)
Par acte notarié du 7 mars 1967, une servitude personnelle de superficie a été constituée
en faveur de [...], épouse d’[...], sur une partie de la parcelle 111.________ de la T.________.
Cet acte prévoyait notamment ce qui suit :
«
(…) 2. Chaque servitude donne à chacun des superficiaires le droit de construire et de maintenir
une maisonnette de week-end à l’emplacement figuré sur les plans de situation déjà
produits au Registre foncier (…). Les plans de construction ont été approuvés par
U.________. Chaque servitude assure également à chacun des superficiaires les dégagements
indispensables autour de sa construction. (…)
3.
Chacun des superficiaires s’oblige à entretenir régulièrement sa construction et
ses abords et à y maintenir en tout temps l’ordre et la propreté. Les ordures et débris
ne seront en aucun cas jetés au lac, mais devront être enterrés ou déposés aux
emplacements ad’hoc désignés par le service forestier (…)
7.
Chaque servitude est constituée pour une période de trente ans à partir du dix août
mil neuf cent soixante-et-un.
Chaque
servitude est convenue cessible et passe aux héritiers du superficiaire. La cessibilité est
restreinte en ce sens qu’une aliénation doit être préalablement soumise à l’accord
du propriétaire du sol. (…)
8.
La redevance annuelle se compose d’une taxe de base de cinquante centimes par mètre carré
occupé, plus un montant égal au cinq pour mille de la valeur du jour de la taxe incendie du
bâtiment. (…) Dans la mesure où le propriétaire du sol amène l’eau potable,
évacue et épure les eaux usées, les superficiaires s’engagent à participer
à ces travaux d’équipement par une majoration de la redevance annuelle au prorata de
leur coût.
9.
Les contributions résultant du droit public sont à la charge du superficiaire : primes
d’assurance contre l’incendie, impôts et cætera.
10.
Les parties au contrat renoncent expressément à tout droit de préemption légal sur
la construction ou sur le sol, prévu par l’article six cent huitante-deux, alinéa deux
du Code civil, et demandent que cette suppression soit annotée au Registre foncier.
11.
A l’échéance du droit de superficie, le superficiaire doit à ses frais, rendre le
sol libre de toute construction ou installation, nettoyer et égaliser le terrain, - sauf arrangement
contraire,- le tout dans un délai de trois mois dès l’échéance au maximum.
Il n’a droit à aucune sorte d’indemnité pour des frais de transport des matériaux
ou de remise en état des lieux. Cette clause spéciale fera également l’objet d’une
annotation au registre foncier, conformément à l’article 779 e nouveau du Code civil.
(…)
14.
La construction existante sera, dans la mesure du possible et au fur et à mesure de son entretien,
rendue conforme au règlement de la zone de [...]. Elle sera obligatoirement munie du dispositif
d’épuration des eaux avant mil neuf cent soixante-huit. (…) »
b)
Ce droit de superficie a été prolongé au 31 décembre 2000 selon acte notarié
du 15 décembre 1987. Celui-ci prévoyait, à son chiffre 2, que « durant la période
de prolongation, la redevance annuelle sera[it] portée à septante-cinq centimes par mètres
carrés occupés plus un montant égal au cinq pour mille de la valeur du jour de la taxe
incendie du bâtiment ».
16.
Le 1
er
février 2003, [...] a notamment écrit ce qui suit au [...] de U.________:
«
Je profite de ce courrier pour demander une actualisation de l’intitulé et du montant de la
redevance annuelle. Votre décompte 2002 mentionne un droit de superficie n° [...], je suppose
que vous parlez de l’ancien DDP échu le 31.12.00. Concernant la calculation, si je trouve
que la location des m
2
de terrain est adaptée, la redevance liée à la valeur actuelle du bâtiment n°
[...]0 de Fr. 149'600.00 doit être revue. La construction date d’une quarantaine d’années
et aucun entretien sérieux n’a été réalisé pour un bâtiment qui devait
être démoli en 2000 par nos soins à l’échéance du DDP. Depuis 20 ans l’entretien
se résume au remplacement de quelques poutres pourries par l’humidité et les années,
je doute aujourd’hui obtenir un permis de construire pour la rénovation, voir l’aménagement
de notre chalet. Je pense que l’estimation actuelle du bâtiment n’excède pas Fr.
30'000.00 et souhaite demander une adaptation de la police ECA, ainsi que la révision de votre redevance ».
17.
Par courrier du 18 juillet 2018, le registre foncier a informé J.________ de ce qu’il avait
radié, en date du 4 juin 2018, le droit de superficie ID [...] échu le 31 décembre 2000,
conformément à l’art. 969 CC.
18.
Le 26 juin 2019, la [...] et la [...] ont adressé le courrier recommandé suivant à la
communauté héréditaire formée de A.B.________, Q.________ et J.________:
«
Avis de résiliation – O.________ « T.________» - Parcelle 111.________, propriété
de U.________ – Bâtiment ECA n° [...]0 – Hoirie [...]
Mesdames,
Le
20 juin 1961, feu [...] et U.________ ont conclu un contrat de bail à loyer pour mise à disposition
d’une partie de la parcelle 111.________ d’O.________. Feu [...] y a érigé une
maisonnette de vacances (bâtiment ECA [...]0). Le bail stipulait notamment qu’en cas de résiliation,
cette portion de parcelle devait «
être
restituée libre de tout aménagement ou construction pouvant entraver l’usage de ladite
parcelle par un autre locataire
».
Le
7 mars 1967, ce contrat de bail a été remplacé par un droit de superficie prévoyant
le droit, pour le superficiaire, de «
construire
et maintenir une maisonnette de week-end
»
à ce même emplacement. Il était précisé «
qu’à
l’échéance du droit de superficie, le superficiaire doit, à ses frais, rendre le
sol libre de toute construction ou installation, nettoyer et égaliser le terrain […] le tout
dans un délai de trois mois dès l’échéance au maximum
».
Depuis l’échéance de ce droit de superficie, le 31 décembre 2000, la mise à
disposition de cette partie de la parcelle 111.________ s’est poursuivie sous la forme d’un
bail tacite.
Malheureusement,
la poursuite de ce bail n’est plus possible, en particulier en raison des engagements que U.________
a pris en matière de reboisement à l’égard de la Confédération. Dans ce
contexte, l’affectation en zone constructible de la T.________ ne pourra pas être pérennisée.
U.________
vous invite par conséquent à restituer, à vos frais, le terrain faisant l’objet
du bail libre de toute construction ou installation, nettoyé et égalisé
d’ici
au 1
er
avril
2020
à midi. A cet effet, nous vous invitons
à prendre contact avec la Commune d’O.________, compétente en matière de police
des constructions.
La
présente vaut avis de résiliation
. (…) »
Ce courrier était signé par W.________, directeur général de la [...] et par C.________,
directeur général de la [...].
Du
chalet «
Z.________»
(ECA [...]1)
19.
Par contrat de bail à
loyer du 9 juillet 1963, l’intimé a loué à [...] une « parcelle du domaine
privé de U.________ terrain de 400 m
2
portant le No[...] sur les bords du lac de [...], commune de O.________ »
.
Conclu pour une durée initiale de dix ans courant jusqu’au 31 décembre 1972, le contrat
prévoyait sa reconduction tacite d’année en année, sauf avis de résiliation
donné par lettre recommandée avant le 1
er
juillet
pour la fin de l’année. Il était convenu que « le prix de location annuelle
comporte, d’une part, une somme fixe de Fr. 100.-, d’autre part, une somme égale au
5 ‰ de la taxe d’assurance incendie (du jour) de la maisonnette élevée sur la parcelle ».
Le contrat de bail avait en outre la même teneur que celui des appelants précédents (cf.
ch. 3, 7 et 14
supra
).
20.
Il ressort du registre foncier
et d’une attestation d’assurance établie par l’ECA qu’un « chalet
de week-end » de 34 m
2
selon le registre précité, respectivement de 36 m
2
selon l’assurance ECA, portant le numéro d’assurance [...]1, a été érigé
sur la parcelle louée en 1965.
21.
Par acte notarié du 15 juillet 1966, une servitude personnelle de superficie a été constituée
en faveur de [...] sur une partie de la parcelle 111.________ de la T.________. Cet acte prévoyait
notamment ce qui suit :
«
(…) 2. Cette servitude donne à chacun des superficiaires le droit de construire et de maintenir
une maisonnette de week-end à l’emplacement figuré sur le plan de situation dont un exemplaire
sera déposé au registre foncier à l’appui du présent acte. Les plans de construction
ont été approuvés par U.________. Cette servitude assure également à chacun
des superficiaires les dégagements indispensables autour de sa construction. (…)
3.
Chacun des superficiaires s’oblige à entretenir régulièrement sa construction et
ses abords et à y maintenir en tout temps l’ordre et la propreté. Les ordures et débris
ne seront en aucun cas jetés au lac, mais devront être enterrés ou déposés aux
emplacements ad’hoc désignés par le service forestier (…)
7.
Cette servitude est constituée pour une période de trente ans à partir du vingt juin mil
neuf cent soixante-un pour les parcelles 16 et 20 et du neuf juillet mil neuf cent soixante-trois pour
la parcelle 13. Elle est cessible et passe aux héritiers du superficiaire. La cessibilité est
restreinte en ce sens qu’une aliénation doit être préalablement soumise à l’accord
du propriétaire du sol. (…)
8.
La redevance annuelle se compose d’une taxe de base de cinquante centimes par mètre carré
occupé, plus un montant égal au cinq pour mille de la valeur du jour de la taxe incendie du
bâtiment. (…) Dans la mesure où le propriétaire du sol amène l’eau potable,
évacue et épure les eaux usées, le superficiaire s’engage à participer à
ces travaux d’équipement par une majoration de la redevance annuelle au prorata de leur coût.
9.
Les contributions résultant du droit public sont à la charge du superficiaire : primes
d’assurance contre l’incendie, impôts et cætera.
10.
Les parties au contrat renoncent expressément à tout droit de préemption légal sur
la construction ou sur le sol, prévu par l’article 682, alinéa 2 du Code civil, et demandent
que cette suppression soit annotée au Registre foncier.
11.
A l’échéance du droit de superficie, le superficiaire doit à ses frais, rendre le
sol libre de toute construction ou installation, nettoyer et égaliser le terrain, - sauf arrangement
contraire,- le tout dans un délai de trois mois dès l’échéance au maximum.
Il n’a droit à aucune sorte d’indemnité pour des frais de transport des matériaux
ou de remise en état des lieux. Cette clause spéciale fera également l’objet d’une
annotation au registre foncier, conformément à l’article 779 e nouveau du Code civil.
(…)
14.
La construction existante sera, dans la mesure du possible et au fur et à mesure de son entretien,
rendue conforme au règlement de la zone de [...]. Elle sera obligatoirement munie du dispositif
d’épuration des eaux avant mil neuf cent septante-sept. (…) »
22.
a)
Par courrier du 13 avril 1970, le notaire [...]
a informé l’inspecteur forestier du fait que [...] avait transféré son droit de
superficie, distinct et permanent, n° [...], à [...] et qu’il sollicitait l’autorisation
nécessaire à ce transfert.
b)
Par courrier du 22 mai 1970, le notaire [...] a requis de l’inspecteur forestier susmentionné
l’autorisation de transférer le droit de superficie de [...] à C.Z.________.
23.
Dans un courrier du 14 août 1970 concernant
le « droit de superficie – bail à loyer », l’inspecteur des forêts
a rappelé à C.Z.________ qu’aucune dépendance, annexe ou autre abri ne pouvait être
aménagé sans l’autorisation écrite du propriétaire du sol.
24.
Le droit de superficie a été prolongé
en faveur de C.Z.________ au 31 décembre 2000, selon acte notarié du 15 décembre
1987. Celui-ci prévoyait, à son chiffre 2, que « durant la période de prolongation,
la redevance annuelle sera[it] portée à septante-cinq centimes par mètres carrés
occupés plus un montant égal au cinq pour mille de la valeur du jour de la taxe incendie du
bâtiment ».
25.
Le 8 janvier 1997, A.Z.________, fils de C.Z.________, a écrit ce qui suit au [...] de l’intimé :
«
(…) Suite au décès de mon père C.Z.________ en 1992, le chalet d’O.________
est devenu propriété des héritiers : B.Z.________ à [...], B.B.________ à
[...] et moi-même, en hoirie.
L’inscription
correspondante a été établie au Registre Foncier en 1992.
Par
téléphone, j’avais à l’époque demandé à recevoir directement
le courrier à mon adresse, sans effet. Dès lors je vous remercie d’adresser toute correspondance
au nom de l’hoirie [...], à mon adresse, et de modifier vos fichiers en conséquences
(droit de superficie). (…) »
26.
a)
Par courrier du 7 juin 2018, R.________ et V.________, respectivement chef et adjoint de [...] ont informé
B.B.________ de ce qu’ils avaient requis du registre foncier la radiation du droit distinct et
permanent n° [...], échu depuis le 31 décembre 2000.
b)
Par courrier du 18 juillet 2018, le registre foncier a informé B.B.________ avoir effectivement
radié, en date du 4 juin 2018, le droit de superficie ID [...] échu le 31 décembre 2000,
conformément à l’art. 969 CC.
27.
Le 26 juin 2019, la [...] et la [...] ont adressé le courrier recommandé suivant à la
communauté héréditaire formée de B.B.________ et A.Z.________ et B.Z.________:
«
Avis de résiliation – O.________ « T.________» - Parcelle 111.________, propriété
de U.________ – Bâtiment ECA n° [...]1 – Madame B.B.________ et Messieurs B.Z.________
et A.Z.________
Madame,
Messieurs,
Le
9 juillet 1963, Monsieur [...] et U.________ ont conclu un contrat de bail à loyer pour mise à
disposition d’une partie de la parcelle 111.________ d’O.________. M.[...] y a érigé
une maisonnette de vacances (bâtiment ECA [...]1). Le bail stipulait notamment qu’en cas de
résiliation, cette portion de parcelle devait «
être
restituée libre de tout aménagement ou construction pouvant entraver l’usage de ladite
parcelle par un autre locataire
».
Le
6 décembre 1966, ce contrat de bail a été remplacé par un droit de superficie prévoyant
le droit, pour le superficiaire, de «
construire
et maintenir une maisonnette de week-end
»
à ce même emplacement. Il était précisé «
qu’à
l’échéance du droit de superficie, le superficiaire doit, à ses frais, rendre le
sol libre de toute construction ou installation, nettoyer et égaliser le terrain […] le tout
dans un délai de trois mois dès l’échéance au maximum
».
Depuis l’échéance de ce droit de superficie, le 31 décembre 2000, la mise à
disposition de cette partie de la parcelle 111.________ s’est poursuivie sous la forme d’un
bail tacite.
Malheureusement,
la poursuite de ce bail n’est plus possible, en particulier en raison des engagements que U.________
a pris en matière de reboisement à l’égard de la Confédération. Dans ce
contexte, l’affectation en zone constructible de la T.________ ne pourra pas être pérennisée.
L’U.________
vous invite par conséquent à restituer, à vos frais, le terrain faisant l’objet
du bail libre de toute construction ou installation, nettoyé et égalisé
d’ici
au 1
er
avril
2020
à midi. A cet effet, nous vous invitons
à prendre contact avec la Commune d’O.________, compétente en matière de police
des constructions.
La
présente vaut avis de résiliation
. (…) »
Ce courrier était signé par W.________, directeur général de la [...] et par C.________,
directeur général de la [...].
Du
sort de la parcelle 111.________
28.
Le 1
er
novembre 1985, le Département fédéral de l’intérieur a autorisé le défrichement
de 41’817 m
2
de
forêt dans les communes d’O.________ et de [...], dans le cadre de l’aménagement
des grèves du lac de la rive Est du lac de [...], entre [...] et O.________. L’autorisation
concernait dix zones réparties sur les biens-fonds 111.________ et [...] de la commune d’O.________
(numérotées de 1 à 7 et de 9 à 11), de même que le bien-fonds [...] de la commune
de [...]. En compensation du défrichement, l’autorisation prévoyait le reboisement de
41’817 m
2
,
répartis sur les zones suivantes :
«
-
21 200 m2
,
en relation avec les parcelles Nos 1 et 11, sur place, à l’échéance des baux de
location, soit au 31 décembre 2000.
-
20 617 m2
,
en relation avec les parcelles Nos 2 à 7 et 9 et 10, sur le bien-fonds No [...], propriété
de M. [...], boisement exécuté à l’époque où la « colonisation »
des grèves s’effectuait. ».
29.
Le 5 février 1993, la municipalité d’O.________
a adressé le courrier suivant à l’association des riverains de la rive sud du lac de
[...] ([...]) :
« Concerne :
Chalets de vacances sur propriété de U.________.
Monsieur,
A
la suite de notre entrevue du 1
er
crt, la Municipalité d’O.________ a examiné avec beaucoup d’attention les problèmes
soulevés par votre délégation ayant trait à la sauvegarde des chalets de week-end
situés sur le territoire politique de la Commune d’O.________, mais sur la propriété
de U.________.
Notre
autorité vous fait part, ci-après, de ses réflexions et considérants : (…)
-2-
Chalets de week-end au lieu-dit « T.________»
Ce
lotissement de 12 parcelles, dont 11 sont construites, fait partie intégrante du plan de Zones communal.
Le raccordement des chalets à l’eau potable et les eaux usées à la STEP, démontre
que ces constructions sont conformes aux directives de la loi sur la protection des eaux. De ce fait,
la Municipalité souhaite que les chalets de vacances puissent être maintenus. (…) ».
30.
a)
Le 30 novembre 1994, le [...] a soumis la proposition
suivante au Conseil d’Etat :
«
Préambule
En
1982, les Conseils d’Etat des Cantons de Fribourg et Vaud adoptaient le Plan directeur de la rive
sud du lac de [...] et des rives du lac de [...] (le plan directeur). Par cette décision, ils entérinaient
entre autre la proposition visant à démolir, à l’échéance des contrats
de bail ou des droits de superficie, les chalets construits sur les terrains propriété des
deux cantons sur la rive sud du lac de [...].
Cette
décision a récemment été remise en cause par deux interventions parlementaires, l’une
au Grand Conseil vaudois (motion [...]), l’autre au Grand Conseil fribourgeois (postulat [...]).
Ces interventions demandent que l’ordre de démolition soit reporté à une échéance
unique, soit 2012.
Le
Conseil d’Etat vaudois a répondu à la motion [...] en proposant, pour des motifs de protection
de la nature, de maintenir la décision prise en 1982. Cette réponse a été refusée
par une majorité des députés. Dans le canton de Fribourg, une réponse définitive
vient d’être soumise au Grand Conseil. Le Conseil d’Etat y préconise le maintien,
de manière générale, de la décision prise en 1982.
Suite
à ces débats parlementaires, les services responsables de cette question ont analysé dans
le détail la situation de chaque secteur de chalets et vérifié la pertinence de la mesure
visant à supprimer à terme l’ensemble des résidences secondaires situées sur
terrain privé des deux cantons. Un rapport a été établi et joint en annexe à
la présente proposition. (…)
3.
Secteurs pouvant bénéficier d’un renouvellement limité dans le temps
Pour
certains des chalets situés dans des secteurs plus urbanisés, la question peut se poser de
la pertinence de leur suppression. Il y a là matière à réflexion et à modulation
de la politique prévue par le plan directeur. Ainsi, à l’échéance des baux,
il est possible que certaines constructions puissent être maintenues, sous réserve des dispositions
légales applicables, en particulier de la législation forestière. Mais il est aussi possible
que certaines d’entre elles doivent être démolies ou déplacées, ou qu’elles
subsistent moyennant une utilisation non privative. Certaines constructions situées dans ou à
proximité de zones d’intérêt touristique pourraient en outre être reprises
par l’Etat.
Les
secteurs suivants sont concernés :
Commune
Lieu-dit
Nombre de chalets
Echéance
O.________
[...]
6
1991
O.________
T.________
12
2000
Total
18
Pour
cette
catégorie
de chalets, il est décidé de proposer le maintien aux conditions suivantes :
3.1
Les droits de superficie
des terrains du T.________ seront transformés en baux à loyers et établis au nom du titulaire
actuel. Les baux seront en principe résiliés au décès du locataire. Les chalets devront
alors être démolis, à moins que l’Etat ne s’en porte acquéreur pour des
motifs d’utilité publique.
3.2
Les baux à loyer
des terrains situés aux [...] seront résiliés au décès du locataire. Les chalets
devront alors être démolis.
3.3
Aucun transfert des DDP
et des baux à loyer à des personnes tierces ne sera admis.
3.4
Le Conseil d’Etat évaluera les possibilités d’extension du secteur de [...] (sur
la Commune de [...]), qui pourrait accueillir quelques constructions supplémentaires, sous réserve
des autorisations de défrichement.
3.5
Le sort du secteur du T.________ à O.________ sera réglé à l’échéance
des droits de superficie actuels, soit avant l’an 2000. Le délai permettra aux différents
services de l’Etat, en collaboration avec la commune, d’envisager différents scénarios
quant à l’utilisation future de cette zone.
Le Conseil d’Etat chargera le Département des travaux publics, de l’aménagement
et des transports de demander un délai pour le réexamen des modalités de l’autorisation
de défrichement actuellement en vigueur. Le secteur est en effet actuellement au bénéfice
d’une autorisation temporaire de défrichement qui devient caduque, aux termes des nouvelles
dispositions légales en matière de forêt, à la fin de cette année.
3.6
Le Conseil d’Etat interviendra auprès des Communes riveraines afin qu’elles dressent
la liste des terrains en zone de résidence secondaire encore libres de constructions. Cette liste
sera transmise aux propriétaires de chalets en vue d’un éventuel déplacement de
leur construction dans l’une ou l’autre de ces zones.
3.7
Les loyers des DDP, respectivement des baux à loyer, de tous les terrains appartenant au canton
et occupés par des résidences secondaires seront sensiblement augmentés. Une harmonisation
des tarifs avec ceux du Canton de Fribourg sera effectuée.
Vu ce qui précède, le Chef du Département des travaux publics, de l’aménagement
et des transports
A L’HONNEUR DE
PROPOSER AU CONSEIL D’ETAT
:
(…) – de maintenir à titre provisoire, jusqu’au décès du bénéficiaire
actuel, les chalets situés sur le territoire de la commune d’O.________ ([...] et T.________),
aux conditions décrites aux points 3.1 à 3.7 ; (…) »
b)
Il ressort d’un extrait du procès-verbal de la séance du Conseil d’Etat du canton
de Vaud du 14 décembre 1994 que celui-ci a notamment décidé ce qui suit :
«
- d’adopter le rapport établi conjointement par les Cantons de Fribourg et Vaud et le Groupe
d’étude et de gestion de la [...];
-
de maintenir les chalets situés sur le territoire des communes de [...]z ([...]), O.________ ([...])
et [...] (Port), aux conditions stipulées aux points 1.1 et 1.2 et de fixer la nouvelle échéance
en 2025 ; (…)
-
de maintenir à titre provisoire, jusqu’au décès du bénéficiaire actuel,
les chalets situés sur le territoire de la commune d’O.________ ([...] et T.________), aux
conditions décrites aux points 3.1 à 3.7 ;
-
de charger le Département des travaux publics, de l’aménagement et des transports d’informer
les superficiaires de ces décisions ;
-
de charger le Département des travaux publics, de l’aménagement et des transports de
demander au Département fédéral de l’intérieur un délai au 31.12.2000
pour la demande de défrichement qui doit être effectuée pour les secteurs du T.________
à O.________ et de [...] à [...]. »
31.
a)
Le 30 mars 1995, le [...] de U.________ a adressé
la circulaire suivante à « tous les bénéficiaires d’un droit de superficie,
d’une servitude ou d’un bail à loyer sur le domaine privé de lU.________ à
la rive Sud du lac de [...] et aux rives du lac de [...]» :
« (…)
Nous sommes en mesure de vous donner une information sur le statut réservé aux chalets construits
sur les rives des lacs de [...] et [...].
Lors
d’une récente séance, le Conseil d’Etat a pris les décisions suivantes :
-
de maintenir les chalets situés sur le territoire des communes de [...], O.________ ([...]) et [...]),
sous certaines conditions et de fixer la nouvelle échéance en 2025 ; (…)
-
de maintenir à titre provisoire, jusqu’au décès du bénéficiaire actuel,
les chalets situés sur le territoire de la commune d’O.________ (T.________), sous certaines
conditions.
Le
tableau de synthèse ci-après reflète la situation pour chaque secteur.
Commune
Lieu-Dit
Décision
Nbre de chalets
A démolir
Dont démolis
Echéances
(…)
O.________
T.________
Maintien à
titre provisoire
12
0
0
1991
(…)
Ces
décisions feront l’objet d’un nouveau débat au Grand Conseil lors de la session
débutant le 12 juin prochain (…).
A
l’issue de cette procédure, une information individuelle et circonstanciée sera adressée
à chaque superficiaire traitant de son cas particulier. (…) »
b)
Le 14 janvier 1996, le [...] de U.________ a adressé le courrier recommandé suivant à
C.Z.________, [...], [...] et à S.________:
« (…)
Pour compléter l’information qui vous a été communiquée le 30 mars écoulé,
nous vous signalons que le Grand Conseil a accepté le rapport du conseil d’Etat à la
motion de Mme [...], le 14 juin 1995.
Ainsi,
nous sommes en mesure de vous transmettre la teneur de la décision qui a été prise au
sujet de votre droit de superficie. Dans la zone que vous occupez, le droit sera reconduit à titre
provisoire jusqu’au décès du titulaire actuel. Le sort définitif du secteur du T.________
sera réglé avant l’an 2000, en collaboration avec la commune d’O.________.
Toutefois,
nous attirons votre attention sur les conditions mises à l’octroi de cette reconduction.
-
A l’échéance du droit, soit au 31 décembre 2000, l’acte constitutif du droit
de superficie sera converti en bail à loyer.
-
Lors de la conversion, la redevance sera fixée sur des bases différentes en harmonie avec la
tarification en vigueur dans le canton de Fribourg. Elle sera assez fortement augmentée, voire doublée.
-
La valeur indexée ne servira plus de base à la fixation de la redevance, une valeur de construction
sera fixée à dire d’expert. Un autre système d’indexation sera pratiqué,
basé sur l’indice des prix à la consommation.
Nous
vous communiquerons prochainement une liste exhaustive de l’ensemble des terrains situés sur
la rive sud du lac de [...], sis en zone de résidences secondaires. Vous aurez ainsi la possibilité
de prendre contact avec les communes concernées afin d’obtenir un droit de superficie sur
l’un ou l’autre de ces terrains afin d’y déplacer votre construction et vous garantir
la pérennité de la situation.
Dans
l’intervalle qui nous sépare de l’échéance de votre droit, en cas de décès
ou de renoncement au droit de superficie, aucune mutation ne pourra être acceptée.
Les
dispositions ci-dessus figureront dans le nouveau contrat et si vous y renonciez d’emblée,
vous aurez l’obligeance de nous en informer sans tarder.
Sans
nouvelle de votre part dans les 30 jours, nous partons de l’idée que vous entendez renouveler
votre contrat. Lors de l’établissement du nouvel acte, nous vous recommandons de régulariser
la situation au niveau du nom du superficiaire, trop souvent le titulaire est décédé sans
que nous en ayons été informés. (…) »
32.
Par courrier du 31 mars 2006, le [...], à
savoir feu le Conseiller d’Etat [...], a écrit ce qui suit à la Municipalité d’O.________ :
« (…)
J’accuse réception de votre correspondance du 13 mars 2006, qui a retenu toute mon attention.
Comme
vous le savez, le statut des chalets du T.________ a été défini par la décision du
Conseil d’Etat du 14 décembre 1994. Les chalets sont actuellement au bénéfice d’une
autorisation à bien plaire de la part de U.________ puisque les baux ont été prolongés
jusqu’au décès des actuels titulaires. A terme, ils seront démolis.
Etant
donné qu’il n’y a pas aujourd’hui d’éléments nouveaux qui tendraient
à modifier cette décision, je vous confirme son maintien.
Ainsi,
tel que vous le prévoyez dans votre plan directeur, la forêt de rive pourra être entièrement
mise à disposition du large public fréquentant la plage. Du point de vue forestier, le défrichement
temporaire sera abrogé une fois les chalets démolis.
Selon
les informations qui m’ont été transmises par le Service de l’aménagement
du territoire, je relève encore que votre intention d’agrandir la zone de maisons de vacances
des [...] permettrait d’y déplacer les chalets du T.________, ainsi que d’autres chalets
appelés à être démolis, ou pour le moins de proposer aux propriétaires de chalets
des terrains de remplacement, ce qui constituerait une alternative positive à leur démolition.
Pour
la suite de la procédure relative à votre Plan directeur communal, je vous demande de renoncer
à l’objectif de placer les chalets du T.________ en zone à bâtir. Cette proposition
ne pourrait pas recevoir l’aval du Conseil d’Etat (…) »
33.
a)
Par courrier du 4 février 2014, la Municipalité
d’O.________ a interpellé le [...] quant à l’inexistence d’infrastructures
sanitaires à disposition des utilisateurs de la plage et a demandé si un bloc sanitaire temporaire
comportant des WC et des douches pourrait être installé ensuite de la démolition du chalet
ECA [...].
b)
Par courrier du 12 juin 2014, [...] a répondu
ce qui suit à la Municipalité d’O.________ :
«
O.________ – « T.________» - Parcelle n° 111.________, propriété
de U.________
(…)
Vous nous avez approchés dans le cadre de la démolition du bâtiment n° ECA [...],
sis sur le droit distinct et permanent (DDP) n° [...], échu au 31.12.2000 Votre requête
relative à l’implantation d’infrastructures sanitaires pour les utilisateurs de la plage
et de ses alentours nous est bien parvenue et a retenu tout notre attention.
U.________
souhaite s’affranchir des mises à disposition de terrain sur cette parcelle, afin de rendre
ce bien-fonds à la nature. Dès lors, la démolition du bâtiment n° ECA [...],
permettant la radiation du DDP n° [...], correspond à la politique actuellement poursuivie
par l’Autorité cantonale. Dans cette perspective, la mise à disposition dudit terrain
à votre collectivité n’est pas en adéquation avec nos objectifs de gestion du site.
Toutefois,
compte tenu de la situation particulière du site et de la nécessité d’installer
de telles infrastructures, nous pouvons entrer en matière pour la mise à disposition temporaire
d’une surface restreinte de terrain, permettant l’installation de sanitaires amovibles durant
la période estivale. Dans le cadre de la révision du Plan Général d’Affectation
(PGA), des installations fixes et définitives devront être prévues hors de la zone forêt.
Dès lors, cette autorisation est valable pour les étés 2014 et 2015. Un renouvellement
au terme de l’été 2015 sera envisageable en fonction de l’avancement du PGA en
cours de révision.
Compte
tenu de ce qui précède, nous vous prions de nous transmettre un document indiquant le type
d’installations prévues ainsi que l’emprise de ses dernières sur la parcelle citée
en titre. (…) »
c)
Le 3 septembre 2015, la Municipalité d’O.________ s’est adressée en ces termes
à [...] :
«
(…) En réponse à votre courrier du 12 juin 2014 relatif à l’objet cité
sous rubrique, nous vous informons de ce qui suit :
Des
toilettes sèches ont été installées à la plage d’O.________ en début
d’été. Or, elles ont été vandalisées à plusieurs reprises. (…)
C’est
pourquoi, au vu de la situation, nous nous permettons de vous demander l’autorisation de mettre
une installation qui pourrait être conservée à l’année jusqu’à la
révision du règlement communal sur le plan général d’affectation (RCPGA), de
manière à ce qu’elle soit plus résistante (matériaux à définir, béton,
inox, avec ou sans éclairage). (…) »
d)
Par courrier du 11 septembre 2015, [...] a
répondu à la Municipalité d’O.________ qu’elle serait disposée à
« autoriser l’installation provisoire de toilettes publiques sur l’ancien DDP radié
n° [...], jusqu’à l’obtention du nouveau plan général d’affectation
communal » et sous réserve de l’obtention d’un permis de construire ou de
l’aval des services cantonaux concernés.
34.
Le 30 octobre 2019, la [...] a adressé le courrier suivant à G.________, inspecteur des forêts
du 8
e
arrondissement :
« Commune
de [...]: Régularisation des constructions de la rive sud du lac de [...] – Prolongation du
délai de reboisement
Monsieur
l’Inspecteur,
Le
1
er
novembre 1985, le Département fédéral de l’intérieur a délivré à
notre Service, une autorisation de défrichement pour le projet cité en titre (F.-Déf.
8/1092a).
Cette
autorisation prévoyait de reboiser certaines surfaces occupées par des chalets de vacances
ainsi que des reboisements de compensation et des mesures en faveur de la nature et du paysage. Le délai
de reboisement était fixé à la fin 2000.
Cette
autorisation a été modifiée par l’Office fédéral de l’environnement,
des forêts et du paysage le 9 septembre 1997 en vue du maintien du quartier de [...] (F.-Déf.
8/1092b).
Le
23 août 2005, vous nous avez annoncé que les reboisements et les mesures en faveur de la nature
et du paysage relatifs au dossier F.-Déf. 8/1092b avaient été exécutés.
Toutefois,
les reboisements relatifs au dossier F.-Déf. 8/1092a n’avaient pas été effectués
dans leur totalité. Par lettre du 15 septembre 2005 l’autorisation de défrichement du
1
er
novembre 1985 avait été modifiée, en ce sens que le délai de reboisement avait été
prolongé au 31 décembre 2020 au plus tard (cf. chapitre 21).
Nous
vous demandons de tout mettre en œuvre pour respecter ce délai (…) »
35.
Le 13 janvier 2020, la municipalité d’O.________
a adressé un préavis au conseil communal de cette même localité, proposant à
ce dernier d’accepter un crédit d’étude pour la création d’un nouveau
plan partiel d’affectation « les Plages », qui intégrerait le Plan d’extension
partiel (communal) « T.________», en vigueur depuis le 10 août 1977.
De
la procédure de conciliation
36.
S.________ a introduit une requête de conciliation le 23 juillet 2019 auprès de la Commission
de conciliation en matière de baux à loyer du district du Jura-Nord vaudois (ci-après :
la Commission de conciliation). La conciliation a échoué à l’audience du 24 septembre
2019, tenue en présence des parties et de leur conseil, et une autorisation de procéder a été
délivrée le 19 décembre 2019.
37.
C.N.________, B.N.________ et A.N.________ ont
introduit une requête de conciliation le 25 juillet 2019 auprès de la Commission de conciliation.
La conciliation a échoué à l’audience du 5 novembre 2019, tenue en présence
des parties et de leur conseil, et une autorisation de procéder a été délivrée
le 19 décembre 2019.
38.
B.B.________, B.Z.________ et A.Z.________ ont introduit une requête de conciliation le 25 juillet
2019 auprès de la Commission de conciliation. La conciliation a échoué à l’audience
du 5 novembre 2019, tenue en présence des parties et de leur conseil, et une autorisation de procéder
a été délivrée le 19 décembre 2019.
39.
A.B.________, Q.________ et J.________ ont introduit une requête de conciliation le 29 juillet 2019
auprès de la Commission de conciliation. La conciliation a échoué à l’audience
du 5 novembre 2019, tenue en présence des parties et de leur conseil, et une autorisation de procéder
a été délivrée le 19 décembre 2019.
De
la procédure devant le Tribunal des baux
40.
a)
Par demande du 20 janvier 2020 adressée
au Tribunal des baux,
S.________
a conclu, avec dépens, à ce que la résiliation de bail qui lui avait été signifiée
par l’intimé le 26 juin 2019 soit annulée. Dans le cadre de sa demande, il a allégué
être « locataire d’une portion de la parcelle n° 111.________ du RF d’O.________ »,
à savoir d’une vaste parcelle de près de 9 hectares dont l’U.________ est
propriétaire dans le secteur du T.________ (allégués 1 et 2). Il a par ailleurs exposé
avoir acquis le chalet de feue D.________ (allégué 7). Enfin, il a indiqué que « Le
présent litige porte sur la contestation de la résiliation d’un bail relatif à un
terrain » (p. 1,
in
fine
).
b)
Dans une réponse datée du 18 mai 2020, l’intimé a conclu, avec suite de frais et
dépens, au rejet de la demande, à ce que la résiliation de bail signifiée le 26 juin
2019 soit valable, à ce qu’ordre soit donné au locataire de remettre en état la
portion de parcelle n° 111.________ de la Commune d’O.________ sur laquelle la maisonnette
n° ECA [...]2 est posée en y enlevant cette maisonnette et tout autre objet, d’évacuer
les éventuels matériaux et gravas y relatifs et de remblayer le terrain, sous la menace de
la peine d’amende prévue par l’art. 292 CP, à défaut d’exécution
dans les deux mois dès l’entrée en force du jugement, l’autorité en charge
de l’exécution, y procédant sur réquisition de l’intimé.
c)
Par déterminations du 14 juillet 2020, S.________ a conclu, avec dépens, à la libération
des conclusions reconventionnelles prises par l’intimé.
41.
a)
Par demandes distinctes du 21 janvier 2020
adressées au Tribunal des baux,
C.N.________, B.N.________, A.N.________, A.B.________,
Q.________, J.________, B.B.________, A.Z.________ et B.Z.________ ont, avec suite de frais et dépens,
principalement conclu à ce que la nullité, respectivement l’inefficacité, des résiliations
envoyées le 26 juin 2019 aux locataires soit constatée. Subsidiairement, ils ont conclu
à l’annulation desdites résiliations. Et plus subsidiairement, ils ont conclu à
ce que les baux entre les parties soient prolongés d’une durée de quatre ans. Ils ont
allégué être « locataire[s] d’une portion de la parcelle n° 111.________
du RF d’O.________ », à savoir d’une vaste parcelle de près de 9 hectares
dont U.________ est propriétaire dans le secteur du T.________ (allégués 1 et 2). Ils
ont en outre indiqué que « Le présent litige porte sur la contestation de la résiliation
d’un bail relatif à un terrain » (p. 1,
in
fine
).
b)
Par réponses distinctes datées du 18 mai 2020, l’intimé a conclu, avec suite de
frais et dépens, au rejet des demandes, à ce que les résiliations de baux signifiées
le 26 juin 2019 soient déclarées valables, à ce qu’ordre soit donné aux locataires
de remettre en état les portions de parcelle n° 111.________ de la Commune d’O.________
sur lesquelles les maisonnettes n° ECA [...]72, ECA [...]0, ECA [...]1 sont posées en y enlevant
ces maisonnettes et tout autre objet, d’évacuer les éventuels matériaux et gravas
y relatifs et de remblayer le terrain, sous la menace de la peine d’amende prévue par l’art.
292 CP, à défaut d’exécution dans les deux mois dès l’entrée en
force du jugement, l’autorité en charge de l’exécution, y procédant sur réquisition
de l’intimé.
c)
Les appelants se sont déterminés sur les allégués de la réponse par écriture
du 8 juillet 2020.
42.
a)
Avec l’accord des parties, les quatre causes introduites par les appelants ont été jointes,
selon avis du 7 avril 2020.
b)
Par courrier du 5 mai 2020, le Président du Tribunal des baux (ci-après : le président)
a informé les parties que, compte tenu de la situation liée au Covid-19, de l’absence
de salles permettant la tenue d’une audience dans le respect des prescriptions sanitaires à
Yverdon (soit dans l’arrondissement du lieu de situation des immeubles) et afin d’assurer
la tenue de l’audience dans des délais raisonnables, celle-ci serait, sauf opposition de leur
part, tenue à Lausanne (en application de l’art. 3 al. 3 LJB). Par ailleurs, la cause serait
jugée sans le concours des assesseurs, compte tenu de l’exiguïté des salles disponibles.
Les appelants se sont opposés, dans le délai imparti, aux modalités proposées, au
motif qu’ils souhaitaient limiter leurs déplacements et qu’il paraissait opportun que
la cause soit jugée en présence d’assesseurs, compte tenu de la particularité de
la cause et à défaut d’urgence. L’intimé a pour sa part estimé que cette
opposition était avant tout dilatoire.
c)
Par courriers des 11 et 16 juin 2020, les appelants ont requis qu’un second échange d’écritures
soit ordonné, démarche également jugée dilatoire par l’intimé. Au terme
d’un échange épistolaire sur cette question de même que sur celle de la nature et
la recevabilité des conclusions prises dans les réponses, le président a informé
les parties le 25 juin 2020 de ce qu’il n’entendait pas ordonner un second échange d’écritures,
l’ampleur et la difficulté de la cause ne paraissant pas le justifier. Cela étant, il
a imparti aux appelants un délai pour se déterminer sur les réponses, rappelant qu’il
leur serait loisible de compléter leurs allégations de fait et offres de preuves conformément
à l’art. 229 al. 3 CPC ; il a par ailleurs informé les parties que la question de
la recevabilité des conclusions des réponses pourrait être discutée à l’audience.
d)
Le 23 juin 2020, les parties ont été assignées à une audience fixée le 9 septembre
2020 à 9 heures, prévue pour débuter en inspection locale puis se poursuivre dans la salle
polyvalente d’O.________, aménagée pour l’occasion en salle d’audience.
Dans ce même envoi, un délai au 14 juillet 2020 a été accordé aux parties pour
indiquer leurs moyens de preuve. Celui-ci a été prolongé au 21 août 2020 à la
requête de certains appelants.
e)
Par courrier du 17 août 2020, ces mêmes appelants ont déposé un lot de pièces
complémentaires, comprenant notamment des descriptifs techniques des chalets « B.________»,
« Z.________» et « N.________», dont il résulte en particulier que
les divers systèmes de poutraisons ou semelles filantes sur lesquels reposent ces constructions
sont enterrés sur une profondeur de 75 à 80 cm. Ces mêmes documents font état
des dimensions extérieures suivantes des chalets :
-
chalet « B.________» :
10 m x 7,5 m ;
-
chalet « Z.________» :
7,6 m x 4,7 m ;
-
chalet « N.________» :
9,7 m x 5,7 m.
Ces appelants ont par ailleurs requis la mise en œuvre d’une expertise aux fins de « confirmer
la nature immobilière des chalets et de leur caractère fermement attaché au sol ».
Le 19 août 2020, le président leur a répondu que l’opportunité de mettre en
œuvre ce moyen de preuve serait examinée à l’audience.
43.
a)
Le tribunal a siégé
in
corpore
à O.________ le 9 septembre 2020.
b)
Il a procédé à l’inspection des chalets en cause.
Lors de cette visite, le tribunal a constaté, comme cela a été protocolé, que ces
chalets reposent alternativement sur des pilotis en béton, des pilotis en métal ou encore des
semelles filantes en pierre et en béton, qu’ils disposent tous de raccordements à l’électricité,
à l’eau courante et aux égouts et que ces différentes constructions correspondent
bien à celles figurant sur les clichés photographiques produits au dossier de la cause, y compris
s’agissant des lieux où des fouilles ont été exécutées autour de pilotis.
A cette même occasion, le président a réalisé quelques prises de vue photographiques,
qui ont été reproduites au procès-verbal.
c)
Les appelants ont par ailleurs conclu à l’irrecevabilité, subsidiairement au rejet des
conclusions III et IV formulées au pied des réponses déposées par l’intimé.
d)
Les parties, qui ont déclaré s’en remettre à justice quant à la nécessité
de mettre en œuvre l’expertise requise par courrier du 17 août 2020, ont été
informées du rejet de cette réquisition par le tribunal.
e)
Enfin, ce dernier a procédé à l’audition, en qualité de témoins, de R.________,
chef de [...], et de G.________, inspecteur des forêts du 8
e
arrondissement.
Lors de son audition, le témoin R.________ a déposé quatre pièces, dont un extrait
des Directives et règles à usage interne de l’U.________ (« [...]»), dont
il ressort notamment ce qui suit :
«
9.1.6
Baux à loyer – délégation aux chefs de département pour signature
Le
Conseil d’Etat décide :
1.
de déléguer aux chefs de département la compétence de
signer
au nom de U.________ les contrats
de
baux à loyer
selon les modalités suivantes :
·
location ou sous-location à des tiers d’immeubles
appartenant à l’U.________ ou utilisés par celui-ci :
La compétence
de signer appartient au chef du département des finances; (…)
2.
que les chefs de département
sont autorisés à déléguer cette compétence, aux conditions et dans les formes
fixées par l’article 67 de la loi du 11 février 1970 sur l’organisation du Conseil
d’Etat ; (…) »
Il a également déposé une pièce reproduisant l’art. 67 de la loi sur l’organisation
du Conseil d’Etat, ainsi qu’un document, émanant du [...] et intitulé « Délégation
de compétences du chef du département des finances à des cadres supérieurs des services
dudit département », en vertu duquel la compétence de signer au nom de U.________
les contrats de location ou de sous-location à des tiers d’immeubles appartenant à l’Etat
est déléguée à tous les chefs de services et d’offices.
Lors de son audition, R.________ a déclaré ce qui suit :
« Je
m’estime délié du secret de fonction et accepte de témoigner compte tenu de la procuration
qui m’a été délivrée par C.________. Je confirme que C.________ dispose du
pouvoir de signer et résilier les baux portant sur des biens de l’U.________, en vertu d’une
délégation par le chef du [...].
Le
témoin produit trois pièces.
M.
C.________ était donc en droit de signer seul les résiliations litigieuses. Pour des raisons
de contrôle interne et au vu de l’implication forte du département, M.W.________, directeur
général de la [...], a contresigné les congés.
Le
témoin produit encore une pièce.
Je
confirme que la volonté de l’U.________ a toujours été de ne louer que des terrains
nus. Je précise que je n’étais pas présent lors des discussions qui ont conduit
à la conclusion des contrats.
S’agissant
des baux en cause, il était entendu pour l’U.________ que les terrains devraient être
restitués libres de toute construction. L’U.________ n’assure aucune dépense pour
l’entretien ou la rénovation des chalets litigieux. Je confirme qu’à une époque,
il y a eu des intentions portant sur la conclusion de baux de durée déterminée conclus
jusqu’au décès du locataire, mais que ces intentions n’ont jamais été
concrétisées.
S’agissant
de l’avenir de la parcelle 111.________, il s’agira pour l’U.________ de respecter
les obligations légales de reforestation qu’il assume en vertu d’accords conclus avec
la Confédération. Un délai au 31 décembre 2020 a été imparti à cet
effet. Cette obligation est une donnée qui ressort de mon dossier. Je n’ai jamais vu les conventions
qui la prévoient. J’ignore pour quel motif ce document n’a pas été produit
au dossier. J’ignore également si le délai au 31 décembre 2020 est le résultat
d’une prolongation, n’étant pas au courant de la chronologie à cet égard.
Je ne sais pas non plus ce qui se passerait si le délai n’était pas tenu. Je confirme
que d’autres chalets ont été démolis sans que l’U.________ ne finance ces
démolitions. A ma connaissance, la reforestation doit intervenir par le biais d’un repeuplement
naturel. »
G.________ a quant à lui déclaré ce qui suit :
« Je
n’ai pas été formellement délié du secret de fonction, mais je m’estime
en mesure de répondre à vos questions compte tenu de la procuration qui m’a été
délivrée par W.________.
Je
suis en fonction depuis août 2017. De ce que j’ai lu dans les dossiers et selon ce que j’ai
entendu, l’installation de WC public sur la parcelle 111.________ a été demandée
par la Commune d’O.________ à la suite d’une de ses visites annuelles des campings.
Cette demande a été validée par l’UOF, cette solution étant prévue comme
provisoire jusqu’à révision du plan d’affectation. L’entier de la zone des
chalets a été défriché. L’autorisation de ce défrichement a été
assortie de l’obligation de reboiser. Un délai au 31 décembre 2020 est actuellement
imparti, à la suite d’une prolongation d’un précédent délai. Il faut
environ une semaine pour reboiser une telle parcelle mais il faut ensuite attendre trois ans avant de
pouvoir constater que la reforestation a été correctement exécutée. Dans l’hypothèse
où le reboisement aura effectivement débuté avant l’échéance du délai,
il sera possible de demander une nouvelle prolongation à la Confédération. Dans l’hypothèse
où le délai au 31 décembre 2020 ne serait pas respecté, la Confédération
pourrait faire procéder à une exécution forcée sous la forme d’une exécution
par substitution. J’ignore s’il reste aujourd’hui une marge de manœuvre pour négocier
une nouvelle prolongation. Cette marge de manœuvre me parait en tous les cas plus ténue qu’à
l’époque, compte tenu du laps de temps qui s’est déjà écoulé. Les
parcelles qui ont déjà été libérées de leurs constructions sont en cours
de reboisement, étant précisé que nous procédons par la voie d’un repeuplement
naturel, qui sera au besoin complété par des plantations. L’obligation de reboiser ressort
de la décision de défrichement. Le document prévoyant la prolongation a également
été déposé au dossier. Vous me soumettez la pièce 109. Il s’agit bien
de ce document dont ressort la prolongation. Je ne dispose d’aucun document de la Confédération
accordant cette prolongation. Je précise que la demande de prolongation et sa validation par la
Confédération interviennent informatiquement. A l’heure actuelle, les chalets se trouvent
en zone à bâtir. Une fois le délai de reboisement échu, tel ne devrait plus être
le cas : ces terrains repasseraient en zone forêt. Je ne connais pas le planning lié au
changement d’affectation du secteur, mais je sais que les mandats liés à ce projet ont
été attribués. A la question de savoir pour quelle raison le préavis communal n’évoque
pas de reboisement, je réponds que la [...] n’a pour l’instant pas été associée
aux démarches de la Commune. Cela interviendra dans un second temps. Cela devrait se produire cette
année encore. Une éventuelle exécution par substitution interviendrait à mon sens
par l’intermédiaire de la [...] mais je n’ai jamais été confronté à
un tel cas de figure. J’ignore quelles sont les implications juridiques d’une telle exécution. ».
En droit
:
1.
1.1
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l’art. 236 CPC, dans les
causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions devant l’autorité
précédente est de 10'000 fr. au moins (art. 308 aI. 2 CPC).
Ecrit et motivé, l’appel doit être introduit dans les trente jours à compter de
la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation
(art. 311 aI. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, formé en temps utile
contre une décision finale par des parties qui y ont un intérêt digne de protection (art.
59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des conclusions supérieures à 10'000 fr., l’appel
est recevable.
La réponse, déposée en temps utile (art. 312 al. 2 CPC), est également recevable.
2.
2.1
L'appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir
l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées
par la loi à la décision du juge et doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office
conformément au principe général de l'art. 57 CPC (Jeandin, Commentaire romand, Code de
procédure civile, 2
e
éd., Bâle 2019 [ci-après : CR CPC], nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut revoir librement
l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance (art.
157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC ; Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC ;
JdT 2011 III 43 et les références citées) et vérifie si le premier juge pouvait admettre
les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid.
2.2).
2.2
2.2.1
L'art. 317 al. 1 CPC prévoit que les faits
et moyens de preuve nouveaux sont admissibles en appel pour autant qu'ils soient invoqués ou produits
sans retard (let. a) et qu'ils n'aient pas pu l'être en première instance, bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Ces conditions sont cumulatives
(TF 5A_456/2016 du 28 octobre 2016 consid. 4.1.1) et il appartient à l'appelant de démontrer
que celles-ci sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer spécialement de tels
faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon
lui (ATF 143 III 42 consid. 4.1, JdT 2017 II 342 avec note de Tappy ; TF 4A_508/2016 du 16 juin
2017 consid. 4.1 ; TF 5A_266/2015 du 24 juin 2015 consid. 2.2.2 ; TF 4A_540/2014 du 18 mars
2015 consid. 3.1, publié in RSPC 2015 p. 339 ; TF 5A_445/2014 du 28 août 2014 consid. 2.1 ;
TF 5A_695/2012 du 20 mars 2013 consid. 4.2.1 ; TF 4A_334/2012 du 16 octobre 2012 consid. 3.1,
publié in SJ 2013 I 311). Le procès doit en principe se conduire entièrement devant les
juges du premier degré ; l'appel est ensuite disponible mais il est destiné à permettre
la rectification des erreurs intervenues dans le jugement plutôt qu'à fournir aux parties une
occasion de réparer leurs propres carences (TF 5A_756/2017 du 6 novembre 2017 consid. 3.3 ;
TF 5A_445/2014 du 28 août 2014 consid. 2.1 ; TF 4A_569/2013 du 24 mars 2014 consid. 2.3 ;
TF 4A_309/2013 du 16 décembre 2013 consid. 3.2, publié in SJ 2014 I 196). Sous réserve
de l'art. 317 al. 1 CPC, la procédure d'appel ne sert dès lors en principe pas à
compléter la procédure de première instance, mais à examiner et, le cas échéant,
corriger le jugement de première instance, sur la base des griefs concrètement articulés
(ATF 142 III 413 consid. 2.2.2, JdT 2017 II 153).
On distingue vrais et faux novas. Les vrais novas sont des faits ou moyens de preuve qui ne sont nés
qu'après la fin de l'audience de débats principaux de première instance ; ils sont
recevables en appel lorsqu'ils sont invoqués sans retard après leur découverte. Les faux
novas sont des faits ou moyens de preuve nouveaux qui existaient déjà lors de l'audience de
débats principaux ; leur recevabilité en appel est exclue s'ils avaient pu être invoqués
en première instance en faisant preuve de la diligence requise (TF 5A_882/2017 du 1
er
février
2018 consid. 5.3, publié in RSPC 2018 p. 218 ; TF 5A_756/2017 du 6 novembre 2017
consid. 3.4).
2.2.2
En l’espèce, les pièces T 15 et
T 16 produites par les appelants, soit deux courriers datés respectivement des 10 décembre
2020 et 20 janvier 2021 échangés entre les parties, sont recevables dans la mesure où
ils sont postérieurs à la clôture de l’instruction de première instance. La
pièce T 17, soit les débats du Grand Conseil du 22 septembre 2020, constitue un fait notoire
et est donc recevable. Enfin, la pièce T 18, soit le descriptif du chalet de l’une des parties,
est irrecevable dans la mesure où cette pièce aurait pu être produite en première
instance déjà et où les appelants ne démontrent pas ne pas avoir pu la produire à
ce stade-là. Enfin, la pièce produite à l’appui de l’écriture des appelants
du 18 juin 2021, soit les déterminations du mandataire de l’intimé dans le cadre d’une
autre affaire, est également recevable puisque postérieure à la clôture de l’instruction
de première instance. Les pièces recevables seront prises en considération dans la mesure
de leur utilité.
2.3
Si l'instance d'appel peut librement décider d'administrer des preuves en vertu de l'art. 316 al.
3 CPC, cette disposition ne confère pas au justiciable un droit à la réouverture de la
procédure probatoire et à l'administration de preuves. Ni l'art. 8 CC ou l'art. 29 al. 2 Cst.
(Constitution fédérale du 18 avril 1999 ; RS 101), n'excluent une appréciation anticipée
des preuves (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 et les arrêts cités). L’autorité d’appel
peut ainsi renoncer à procéder à des mesures d'instruction lorsque les preuves administrées
lui ont permis de forger sa conviction et que, procédant à une appréciation anticipée
des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude qu'elles ne pourraient l'amener à
modifier son opinion (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 ; ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 ; TF 5A_489/2019
du 24 août 2020 consid. 3.2 et les réf. citées). En règle générale,
la procédure d'appel est conduite sur pièces sans audience ni administration de preuves (ATF
142 III 413 consid. 2.2.1 et les réf. citées ; TF 5A_37/2017 du 10 juillet 2017 consid.
3.1.2).
En ce qui concerne la mesure d’instruction requise par les appelants, à savoir la mise en
œuvre d’une expertise pour établir les caractéristiques techniques des chalets afin
d’en déterminer la nature juridique, celle-ci doit être rejetée conformément
aux motifs avancés ci-dessous (cf. consid. 4
infra
).
3.
3.1
Les appelants font tout d’abord grief aux
premiers juges d’avoir violé l’art. 224 CPC en refusant d’ordonner un deuxième
échange d’écritures à la suite de la réponse de l’intimé contenant
selon eux une demande reconventionnelle. Ils soutiennent également que la demande reconventionnelle
de l’intimé relève de la procédure ordinaire et aurait dû être déclarée
irrecevable par les premiers juges dans la mesure où la présente procédure relève
quant à elle de la procédure simplifiée.
Ce refus d’ordonner un deuxième échange
d’écritures les aurait privés de leur faculté de répliquer sur la question
de la nature immobilière des chalets et de répondre aux arguments de l’intimé, sans
pouvoir alléguer de faits nouveaux quant à la demande reconventionnelle, ce qui constituerait
une violation de leur droit d’être entendus.
3.2
Au sens de l’art. 224 CPC, le défendeur
peut déposer une demande reconventionnelle dans sa réponse si la prétention qu’il
invoque est soumise à la même procédure que la demande principale (al. 1). Lorsque la
valeur litigieuse de la demande reconventionnelle dépasse la compétence matérielle du
tribunal, les deux demandes sont transmises au tribunal compétent (al. 2). Si une demande reconventionnelle
est introduite, le tribunal fixe un délai au demandeur pour déposer une réponse écrite.
La demande reconventionnelle ne peut faire l’objet d’une demande reconventionnelle émanant
du demandeur initial (al. 3).
La reconvention est une action introduite par le défendeur contre le demandeur dans un procès
pendant. Ce n'est pas un moyen de défense, mais une véritable action qui poursuit un but propre
(cf. art. 224 CPC ; ATF 142 III 713 consid. 4.2 ; ATF 124 III 207 consid. 3a p. 208). La reconvention
présuppose que le défendeur conteste le bien-fondé de la prétention réclamée
dans la demande principale et partant conclut à son rejet, alors que, de son côté, il
forme une nouvelle demande (TF 5A_18/2020 consid. 3.1.2 ; TF 4A_317/2019 du 30 juin 2020 consid. 1.3.1
et les références citées). Des conclusions ayant pour seule fin d'obtenir la libération
des prétentions du demandeur ne sont pas reconventionnelles. La reconvention ne doit pas être
confondue avec la compensation (art. 120 CO), que le défendeur peut invoquer par voie d'exception
pour obtenir le rejet de la demande intentée contre lui : en brandissant ce moyen, le défendeur
n'introduit pas une nouvelle action avec un effet de litispendance ; il entend simplement faire échec
à l'action du demandeur (ATF 141 III 549 consid. 6.5 et ATF 142 III 626 consid. 8.4 ; TF 4A_317/2019
consid. 1.3.1 ; Tappy, CR CPC, n. 4 ad art. 224 CPC ; Heinzmann, in Basler Kommentar, 3
e
éd. 2018, n. 7 ad art. 53 LTF).
3.3
Compris comme l'un des aspects de la notion générale de procès équitable au sens
de l’art. 29 Cst. (Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril
1999 ; RS 101), le droit d'être entendu garantit notamment au justiciable le droit de s'expliquer
avant qu'une décision ne soit prise à son détriment, d'avoir accès au dossier, de
prendre connaissance de toute argumentation présentée au tribunal et de se déterminer
à son propos, dans la mesure où elle l'estime nécessaire, que celle-ci contienne ou non
de nouveaux éléments de fait ou de droit, et qu'elle soit ou non concrètement susceptible
d'influer sur le jugement à rendre (ATF 142 III 48 consid. 4.1.1 et les réf. citées).
Le droit de se déterminer précité n'impose toutefois pas à l'autorité judiciaire
l'obligation de fixer un délai à la partie pour déposer d'éventuelles observations.
Elle doit seulement lui laisser un laps de temps suffisant, entre la remise des documents et le prononcé
de sa décision, pour qu'elle ait la possibilité de déposer des observations si elle l'estime
nécessaire (ATF 146 III 97 consid. 3.4.1 ; ATF 142 III 48 consid. 4.1.1 ; ATF 138 I 484 consid.
2.4).
Le droit d'être entendu est une garantie
constitutionnelle de caractère formel, dont la violation entraîne en principe l'annulation
de la décision attaquée, indépendamment des chances de succès du recours sur le fond
(ATF 142 II 218 consid. 2.8.1 et les réf. citées). Cependant, ce droit n'est pas une fin en
soi ; il constitue un moyen d'éviter qu'une procédure judiciaire ne débouche sur
un jugement vicié en raison de la violation du droit des parties de participer à la procédure,
notamment à l'administration des preuves. Ainsi, lorsqu'on ne voit pas quelle influence la violation
de ce droit a pu avoir sur la procédure, il n'y a pas lieu d'annuler la décision attaquée.
Il incombe au recourant d'indiquer quels arguments il aurait fait valoir dans la procédure et en
quoi ceux-ci auraient été pertinents (TF 4A_453/2016 du 16 février 2017 consid. 4.2.3).
A défaut de cette démonstration, en effet, le renvoi de la cause à l'autorité précédente
en raison de cette seule violation constituerait une vaine formalité et conduirait seulement à
prolonger inutilement la procédure (ATF 143 IV 380 consid. 1.4.1 ; TF 5A_923/2018 du 6 mai
2019 consid. 4.2.1 et les autres réf. citées).
3.4
En l’espèce, les conclusions litigieuses qui seraient constitutives d'une reconvention sont
celles en constat de la validité des résiliations adressées à chaque partie appelante
ainsi que celles en remise en état de la parcelle par l’enlèvement des constructions
aux termes des baux, tel que plaidé par l'intimé dans ses réponses du 18 mai 2020.
Les premiers juges ont examiné la recevabilité des conclusions de l’intimé et ont
considéré qu’elles correspondaient à une demande de restitution de l’objet
loué à la fin du bail, soit en expulsion des locataires. Les objets loués étant selon
eux des terrains nus, leur restitution complète impliquait
de
facto
l’enlèvement des constructions
mobilières qui s’y trouvaient, de sorte que les conclusions litigieuses étaient recevables.
3.5
L'on observe préliminairement que les conclusions en cause résultent directement des conclusions
en rejet de la demande de chaque appelant, dans la mesure où le constat de la nullité des résiliations
entraîne le rejet desdites conclusions, et où inversement, l'admission des conclusions de l'intimé
procède du rejet de celles des appelants, y compris des conclusions en prolongation de bail. En
effet, il n'est pas contesté qu’à l'extinction de chaque bail, le preneur a l'obligation
de restituer la chose louée dans l’état qui résulte d’un usage conforme au
contrat (art. 267 al. 1 CO), soit d'enlever les constructions des différents « chalets ».
Les appelants soutiennent qu’ils auraient dû pouvoir développer de manière détaillée
leurs arguments s’agissant de la recevabilité des conclusions de l’intimé. Selon
eux, celles-ci seraient irrecevables au motif qu’elles ne relèveraient pas d’une procédure
relative à des baux d’habitation puisque l’on ne peut concevoir la destruction de la
chose louée dans le cadre de tels baux. La conclusion reconventionnelle selon eux dépassant
30'000 fr., elle relèverait de la procédure ordinaire et ne pourrait faire l’objet d’une
demande reconventionnelle lorsque la demande principale porte sur une procédure simplifiée.
Cette argumentation repose sur l'idée, précisément litigieuse – et dont on verra
qu’elle est infondée –, que les constructions font l'objet de baux immobiliers, ce que
conteste l'intimé qui soutient que seul le terrain nu a été loué. Il faut ainsi confirmer
que l’intimé n’a pas déposé de « conclusion reconventionnelle »
au sens de l'art. 224 CPC, la conclusion en constat de la validité de la résiliation et en
enlèvement procédant directement de l'hypothèse du rejet des conclusions des demandeurs
(Killias, Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, tome II, 2012, n. 12 ad 224 CPC ;
Tappy, CR CPC, n. 17 ad 222 CPC et n. 4 ad 224 CPC). Partant, l'objet litigieux n’est pas différent
de celui de l'action principale (Trezzini, Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile
svizzero, 2
e
éd., 2017, n. 9 ad 224 CPC ; Heinzmann/Hermann-Heiniger,
in
Chabloz/Dietschy-Martenet/
Heinzmann [édit.],
Petit Commentaire du Code de procédure civile, Bâle 2021, n. 1 ad art. 224 CPC et les réf.
citées). En conséquence, l’art. 224 CPC ne trouve pas application.
S’agissant du droit d’être entendu des appelants, ceux-ci ont pu se déterminer
et se sont déterminés les 8 et 14 juillet 2020 sur les réponses déposées par
l’intimé, de sorte qu’on ne voit pas que leur droit d’être entendus aurait
été violé.
4.
4.1
Les appelants font ensuite grief aux premiers juges de ne pas avoir donné suite à leur demande
d’expertise à même d’établir le caractère mobilier des constructions.
Ils font valoir que les premiers juges ne disposaient pas des connaissances techniques indispensables
à l’établissement des faits. Selon eux, les caractéristiques techniques des chalets,
en particulier leur caractère fermement rattaché au sol et les facilités de destruction
et d’enlèvement ne pouvaient pas être appréciées par le Tribunal des baux.
Ils requièrent en outre la mise en œuvre d’une expertise par la Cour de céans.
4.2
Au regard de l’appréciation des preuves
entreprise dans le jugement litigieux, on ne voit pas qu’une expertise puisse répondre de
manière adéquate à la qualification de construction mobilière ou immobilière
des chalets qui, comme l’ont à juste titre retenu les premiers juges, relève du droit
et non du fait. Par ailleurs, la nature mobilière ou immobilière d'une construction dépend
d'un élément subjectif, qui échappe à l'expertise, et d'un élément objectif,
qui tient à la liaison de la superstructure au sol. Même cet élément objectif n'est
pas un fait technique impliquant le recours à un expert : le constat de la liaison matérielle
au sol peut également résulter, comme en l'espèce, d'une inspection locale corroborée
par différents documents au dossier, soit les fiches techniques produites par les appelants. Ces
éléments de fait peuvent être appréciés sans connaissance particulière.
Il ne paraît donc pas que le constat de la nature mobilière ou immobilière des chalets
nécessitait des connaissances techniques particulières, les documents techniques en mains du
tribunal ainsi que ses constatations sur place constituant des informations nécessaires et suffisantes
pour déterminer la nature juridique des constructions.
Au surplus, les appelants n’expliquent pas sur quelle allégation d’un fait technique
une expertise aurait dû être ordonnée, ni en quoi les constatations du jugement entrepris
sur les éléments objectifs retenus pour la qualification de constructions mobilières souffriraient
de lacunes que seule une expertise aurait pu combler.
Dès lors, c’est à bon droit que les premiers juges ont rejeté la demande d’expertise
des appelants. Pour les mêmes raisons, il convient de rejeter la requête formulée en deuxième
instance, la Cour de céans s’estimant suffisamment renseignée par l’instruction
déjà menée et résultant du dossier.
5.
5.1
Les appelants font ensuite valoir que les résiliations seraient nulles dans la mesure où elles
auraient été signées par des personnes ne bénéficiant pas des pouvoirs de signature
idoines.
5.2
Selon le système des art. 32 ss CO, lorsque le représentant qui conclut le contrat manifeste
agir au nom du représenté, celui-ci est lié dans trois cas de figure : (1) lorsque
le représenté avait conféré les pouvoirs nécessaires au représentant dans
leurs rapports internes (procuration interne ; art. 32 al. 1 CO) ; (2) en l'absence de pouvoirs
internes conférés au représentant par le représenté, lorsque le tiers pouvait
déduire l'existence de tels pouvoirs du fait du comportement du représenté dans leurs
rapports externes (procuration apparente ; art. 33 al. 3 CO) ; et (3) en l'absence de pouvoirs
internes conférés au représentant par le représenté, lorsque celui-ci a ratifié
le contrat (art. 38 al. 1 CO) (ATF 146 III 37 consid. 7.1 ; ATF 131 III 511 consid. 3.1).
L’absence de pouvoirs d’un organe a pour conséquence l’application analogique
des art. 32 ss CO, et spécialement de l’art. 38 CO (Zäch/Künzler, Berner Kommentar,
2014, n. 46 ad art. 32-40 CO et les réf. citées ; Gauch/Schluep/
Schmid/Emmenegger,
OR AT I, 11
e
éd., Zurich 2020, n. 1324 p. 344 s. ; Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2
e
éd., Berne 1997, p. 374).
La ratification intervenant après l'acte, qui aurait par hypothèse été fait sans
pouvoir, a pour effet juridique de lui conférer sa validité rétroactivement, soit qu'il
a pu déployer ses effets entièrement depuis son émission.
L’art. 33 al. 1 CO prévoit que le pouvoir d’accomplir des actes juridiques pour autrui,
en tant qu’il se fonde sur des rapports de droit public, est réglé par le droit public
de la Confédération ou des cantons.
5.3
En l’état, l’appelant S.________ fait preuve de mauvaise foi en contestant la validité
de la signature présente sur sa lettre de résiliation puisqu’il n’a produit que
la première page de cette lettre, soit sans la page comportant les signataires de ce courrier. Il
ne saurait dans ce cas se prévaloir d’un défaut de pouvoir. Quant aux autres appelants,
leur lettre de résiliation est signée par les directeurs généraux de la [...] et
de la [...], dont les compétences portent sur la gestion du patrimoine de l’U.________ et
l’exécution des textes légaux de l’ensemble des domaines environnementaux. On ne
voit pas que ces signataires, chefs de leur direction respective, ne soient pas aptes à les engager
pour résilier un contrat de bail dont l’U.________ est bailleur. Au demeurant, que cela soit
dans le cadre des procédures de conciliation ou dans celui de la procédure devant le Tribunal
des baux, l’intimé a, de manière évidente, ratifié les actes de résiliation,
de sorte que pour ce motif encore celles-ci sont à cet égard valables.
6.
6.1
Les appelants font grief aux premiers juges d’avoir considéré que les chalets litigieux
constituaient des constructions mobilières tant sur le plan objectif que subjectif. Sur le plan
objectif, ils font valoir que l’unité entre ces constructions et le sol serait clairement
reconnaissable et que leur enlèvement serait manifestement délicat puisqu’il reviendrait
à les détruire. Ils soutiennent que l’impossibilité de déplacement des chalets
constitue manifestement un indice du caractère immobilier des constructions. S’agissant du
critère subjectif, les appelants reprochent aux premiers juges d’avoir retenu que les baux
initialement conclus entre les parties prévoyaient que les maisonnettes de vacances dont l’édification
était autorisée devaient être enlevées en cas de résiliation des baux. Pour
les appelants, la constitution d’un droit de superficie pour 30 ans, inscrit au registre foncier,
signifiait que les parties auraient clairement déclaré leur volonté de retenir la nature
immobilière des constructions, les constructions mobilières n’étant pas inscrites
au registre foncier et ne pouvant faire l’objet du contenu d’un tel droit. Ils en déduisent
donc que les chalets constituent des constructions immobilières, de sorte que les résiliations
seraient nulles d’une part car elles ne répondraient pas aux conditions de forme de l’art.
266l al. 2 CO et, d’autre part, les règles sur les baux de locaux d’habitation ou commerciaux,
en particulier celles relatives à la protection des congés des art. 271 ss CO, s’appliqueraient.
6.2
6.2.1
Selon l’art. 266l CO, le congé des baux d’habitations et de locaux commerciaux doit
être donné par écrit (al. 1). Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule
agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder
s’il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (al. 2). Si la partie
qui donne le congé ne respecte pas les prescriptions de forme des art. 266l à 266n CO, le congé
est nul (art. 266o CO ; TF 4A_125/2009 du 2 juin 2009 consid. 3.4.1, in CdB 2009, p. 105).
Au sens de l’art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles
de la bonne foi.
La seule limite à la liberté
contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur
une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles
de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO ; ATF 140 III 496 consid.
4.1 ; ATF 138 Ill 59 consid. 2.1). Les art. 271 et 271a CO ne s’appliquent qu’aux baux
d’habitation et de locaux commerciaux (Lachat/Bohnet, Commentaire romand CO I, Bâle 2021,
n. 3 ad art. 271 CO).
6.2.2
L’art. 677 al. 1 CC traitant des « constructions
mobilières » prévoit que les constructions légères, telles que les chalets,
boutiques, baraques, élevées sur le fond d’autrui sans intention de les y établir
à demeure, appartiennent au propriétaire de ces choses.
Au sens de l’art. 713 CC, la propriété mobilière a pour objet les choses qui peuvent
se transporter d’un lieu dans un autre, ainsi que les forces naturelles qui sont susceptibles d’appropriation
et ne sont pas comprises dans les immeubles.
6.2.3
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, une construction est mobilière ou immobilière
en fonction de deux critères : sa légèreté objective, soit un critère dit matériel
ou objectif, et l'intention d'établir la construction à demeure ou non, soit un élément
subjectif (ATF 92 II 227 consid. 1a, JdT 1967 I 264 ; TF 5D_77/2017 du 25 octobre 2017 consid. 3.3.1,
SJ 2018 I 229).
Pour déterminer si l'on se trouve en présence d'une construction mobilière, il s'agit
de tenir compte à la fois de l'intensité objective du lien qui unit la chose au sol et de l'intention
subjective du propriétaire de l'immeuble (ATF 105 II 264 consid. 1a ; ATF 92 II 227 consid.
2, JdT 1967 I 264 ; TF 5D_77/2017 du 25 octobre 2017 consid. 3.3.1, SJ 2018 I 229 et les réf. ;
TF 4C.293/2001 du 11 décembre 2001 consid. 4b). A propos du critère objectif, il faut
que la construction et le sol soient reliés matériellement, c'est-à-dire que leur unité
soit reconnaissable extérieurement, du moins dans une certaine mesure (ATF 92 II 227 consid.
2b, JdT 1967 I 264 ; TF 5D_77/2017 du 25 octobre 2017 consid. 3.3.1, SJ 2018 I 229). Est non seulement
déterminant le fait que la construction mobilière puisse être enlevée du fonds où
elle se trouve, mais également les conséquences de cet enlèvement, l'absence de détérioration
ou d'altération lors de la séparation du bâtiment ou du détachement du sol constituant
un indice du caractère mobilier de la construction (ATF 96 II 181 consid. 3 ; TF 5D_77/2017,
déjà cité, consid. 3.3.1, SJ 2018 I 229 ; Marchand, in Commentaire romand, Code civil
II, 2016, n. 7 ad art. 677 CC). Le fait que la construction soit reliée aux égouts et
connectée aux réseaux électrique et téléphonique ne suffit pas à combler
l'absence de lien objectif avec le sol (TF 4C.293/2001 du 11 décembre 2001 consid. 4b). Quant
à l'élément subjectif, il doit être examiné à la date d'érection de
la construction (ATF 100 II 8 consid. 2b ; TF 5D_77/2017, déjà cité, consid.
3.3.1, SJ 2018 I 229 ; Rey/Strebel, in Basler Kommentar, ZGB II, 6
e
éd. 2019, n. 4 ad art. 677 CC ; Marchand, op. cit., n. 10 ad art. 677 CC).
Toujours selon la jurisprudence, plus la construction est complètement et solidement incorporée
à l'immeuble qui la soutient, plus l'élément objectif doit être seul considéré
(ATF 92 II 227 consid. 2b, JdT 1967 I 264).
Sous l’angle de l’arbitraire, le Tribunal fédéral a jugé qu’une piscine
préfabriquée, incorporée par une excavation de son volume à l'intérieur du sol,
puis établie sur un socle en radier sur toute la surface de son fond, pour enfin voir ses rebords
stabilisés et tenus par une couche de béton coulée et des boulets, constitue un exemple
où l'élément objectif du lien matériel est seul décisif, et cela en application
de l'art. 667 al. 1 CC (TF 5D_77/2017, déjà cité, consid. 3, SJ 2018 I 229).
6.3
6.3.1
Les appelants soutiennent principalement la prise en considération du seul élément objectif,
respectivement que cet élément objectif a été sous-estimé par les premiers juges.
Il ressort cependant du dossier que le lien avec le sol, indépendamment des raccordements utiles,
est de façon incontestée un système de lien par poutraison sur des pilotis en béton
ou en métal, ou des semelles filantes en pierre et béton, celles-ci enfoncées sur une
faible profondeur.
Ce lien apparaît ainsi beaucoup plus faible que l'aménagement d'une excavation sur toute la
surface au sol d'une piscine préfabriquée entièrement enterrée dans l'excavation
et dont les bords sont entièrement et doublement fixés en dur. Il convient ainsi d'apprécier
la qualification des chalets des appelants à l'aune des deux critères juridiques, objectif
et subjectif.
La qualification des chalets litigieux, eux-mêmes mentionnés dans le texte de l'art. 677 al.
1 CC, doit ainsi être examinée au regard de deux conditions, subjective et objective, et non
de la seule condition objective.
6.3.2
Pour ce qui concerne le critère objectif,
il est admis que des chalets reposant sur des pilotis ou des semelles les liant à l'immeuble constituent
des constructions « légères » au sens de l'art. 677 al. 1 CC (TF 4C.293/2001
du 11 décembre 2011 consid. 4b ; Rütishauser, Die Fahrnisbaute gemäss Art. 677
ZGB, Zurich 2020, p. 86 et les réf.). Les appelants mettent en avant les surfaces et volumes des
chalets en affirmant qu’ils ne constituent pas des constructions légères. Toutefois,
ils ne démontrent pas en quoi cela les distinguerait des autres cas tranchés par la jurisprudence.
Le lien avec le sol doit en effet se voir attribuer une importance prépondérante pour l'appréciation
du critère objectif (Steinauer, Les droits réels II, Berne 2020, n. 2269 p. 139 et les réf.).
Les appelants font en outre valoir que l'enlèvement des chalets litigieux devrait amener à
leur démontage, ce qui serait compliqué et coûteux, et ne serait pas compatible avec leur
nature mobilière.
Le fait que la partie enlevée soit éventuellement détruite ou plus probablement démontée
par cette opération n'implique nullement qu'elle doit se voir reconnaître la qualité de
partie intégrante au sens de l’art. 642 CC. Ce qui est décisif c'est que la chose principale
ne paraisse pas incomplète ou détruite ensuite de cet enlèvement, et non pas que la partie
ajoutée le soit par l'opération : cela est aujourd’hui la position de la doctrine
moderne (Sutter-Somm, Eigentum und Besitz, Bâle 2014, n. 89 p. 50 et les réf. ; Rütishauser,
op. cit., n. 150 p. 72 ; Foëx, Commentaire romand CC II, Bâle 2016, n. 10 ad art. 642
CC et les réf. note 22 ; Wiegand/Wolf, in Basler Kommentar, ZGB II, op. cit., n. 15 ad 642
CC) ; selon la doctrine en effet, les critères de l'art. 642 CC s'appliquent au cas de l'art.
677 CC (Meier-Hayoz, Berner Kommentar, Berne 1965, n. 7 ad art. 677 CC ; Rütishauser, op.cit.,
p.74 ss et les réf.).
6.3.3
S’agissant du caractère subjectif de construction « légère »
selon l'art. 677 CC, les appelants invoquent les décennies d'établissement des chalets
pour démontrer l'intention de durabilité du lien au sol. La durée n'est toutefois pas
la preuve de l'intention dont l’examen doit être fait au moment de l’érection de
la construction.
Les appelants déduisent ensuite de la constitution pour les différents chalets des droits de
superficie, qui ont duré de 1966, respectivement de 1967 pour le chalet « B.________ »,
au 31 décembre 2000, un lien subjectif avec le sol.
En l'espèce, l'intention non durable d'établissement des chalets résulte déjà
des actes juridiques les plus anciens passés entre les prédécesseurs des parties actuelles,
et l’intimé, soit dès la conclusion des contrats de baux en 1961 et 1963. En effet, ces
actes juridiques font déjà expressément état du fait que les maisonnettes de vacances
dont l’édification avaient été autorisée, devraient être enlevées
en cas de résiliation des contrats. Ces contrats démentent aussi que l’intention des
parties lors de l’édification des chalets eut été que ceux-ci soient installés
durablement sur les fonds de l’intimé. Or les appelants ne démontrent pas que cette intention
notamment de la part de l’intimé aurait changé par la suite. Au contraire, le droit de
superficie dont les appelants ont obtenu la prolongation en leur faveur jusqu’au 31 décembre
2000 prévoyait expressément qu’à l’échéance de ce droit, le superficiaire
devrait à ses frais, rendre le sol libre de toute construction ou installation, nettoyer et égaliser
le terrain. Dans ces conditions, les appelants ne sauraient soutenir que l’intention des parties
au-delà de cette date aurait été que les chalets soient considérés comme des
installations durables. D’une part, aucun élément n’en atteste. En outre, comme
le prévoit la jurisprudence, c’est l’intention au moment de l’édification
des bâtiments qui est déterminante.
Les appelants déduisent du fait que la superficie suppose une rupture du principe de l'accession
préexistant (ATF 98 II 199 consid. 3, JdT 1973 I 155), que la qualité de partie intégrante
des chalets ne pourrait être niée de bonne foi par l'intimé.
Il convient de rappeler qu'avant l'arrêt fédéral de 1972 précité (ATF 98 II
199), la doctrine soutenait largement que la servitude de superficie n'impliquait pas en tous les cas
une rupture de l'accession, mais était parfaitement admise pour des constructions mobilières,
faisant ainsi apparaître la propriété séparée de celles-ci au registre foncier
(Liver, in RJB 1968 p. 30 ; Friedrich, in Berner Tage für die juristische Praxis, 1968 spéc.
p. 150-151 ; Freimüller, Die Stellung der Baurechtsdienstbarkeit im System der dinglichen Rechte,
Berne 1967, p. 28). Cette pratique prescrite a été partagée par les autorités du
registre foncier (réf. in Freimüller, op. cit., p. 28 ; RSJ 1929/30, p. 84 s. ; Département
fédéral de Justice et Police, in RNRF 1923, p. 152 s.).
Face à cette pratique admise à l'époque, et qui parait certes aujourd'hui incorrecte,
il ne peut être reproché à l'intimé un comportement contradictoire et un non-respect
des règles de droit.
6.3.4
Il ressort ainsi de ce qui précède que
les conditions tant objective que subjective pour qualifier les chalets de constructions mobilières
sont toutes deux réalisées en l'espèce.
6.4
Partant, la résiliation intervenue n'est en soi pas visée par l'art. 266l al. 2 CO, faute
de porter sur les constructions elles-mêmes mais sur le fonds uniquement. Dès lors, à
défaut de bail portant sur un logement ou un espace commercial, les dispositions protectrices des
art. 271 ss CO ne peuvent trouver application directe en l'espèce, une surface n'étant pas
visée par ces dispositions, même si elle peut être utilisée dans la perspective de
l'affectation protégée (ATF 124 III 108 consid. 2b ; TF 4A_109/2015 du 23 septembre
2015 consid. 4.2 ; Repertorio di giurisprudenza patria [RGP], 1996, p. 21 ss).
Le Tribunal fédéral s'est interrogé sur l'application par analogie des dispositions protectrices
dans l'hypothèse où le preneur à bail édifie à grands frais une construction
sur le terrain loué et peut s'attendre à ce que le bail soit durablement non résilié
(ATF 98 II 199 consid. 4b). Cette question, laissée ouverte, n'a pas été résolue
par l'affirmative par la suite et demeure discutée en doctrine (Higi, Zürcher Kommentar, 2020,
n. 12 ad 266b CO ; Müller, in SVIT-Kommentar, Kommentar Schweizerisches Mietrecht, 2
e
éd., Zurich 2018, n. 28-29 ad art. 266f CO ; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p.
854).
Elle peut souffrir de demeurer ici ouverte. En effet, les contrats initiaux prévoyaient expressément
qu’en cas de résiliation du contrat, les maisonnettes de vacances devraient être enlevées
de la parcelle, propriété de l’intimé. Ce fait a en outre été rappelé
lors de l’établissement du droit de superficie, de sorte que les appelants ne sauraient de
bonne foi soutenir que l’intimé leur avait fourni les assurances qu’ils pourraient demeurer
de façon durable sur les immeubles litigieux. En outre, les conditions de cette jurisprudence (ATF
98 II 199) ne trouvent pas écho ici puisque les appelants n’ont pas élevé de coûteuses
constructions sur le bien fonds de l’intimé et savaient dès la conclusion des contrats
qu’ils seraient tenus de restituer le sol loué et détruire les chalets que leurs prédécesseurs
y avaient élevés. Les appelants ne peuvent par conséquent invoquer le principe de la bonne
foi et en déduire qu’ils auraient un droit à la protection contre les congés abusifs
appliqués dans les cas de locaux d’habitation.
7.
7.1
Les appelants font encore valoir que les baux en question auraient été conclus pour une durée
déterminée, soit jusqu’au décès des bénéficiaires des chalets, ce
qui aurait pour conséquence qu’ils auraient dû être résiliés de manière
extraordinaire. Ils se réfèrent à un courrier du 31 mars 2006 qu’un représentant
de l’intimé a adressé à la commune dans laquelle sont situées les constructions,
l’informant que les chalets litigieux étaient actuellement au bénéfice d’une
autorisation à bien plaire de sa part puisque les baux avaient été prolongés jusqu’au
décès des actuels titulaires, en précisant qu’à terme, ils seraient démolis
(cf. ch. 32
supra
).
7.2
Aux termes de l'art. 1 CO, le contrat est parfait
lorsque les parties ont, réciproquement et d'une manière concordante, manifesté leur volonté
(al. 1) ; cette volonté peut être expresse ou tacite (al. 2).
Ainsi, le contrat se forme généralement par l'offre et l'acceptation. L'offre est une proposition
ferme de conclure un contrat. L'offre doit être adressée à autrui, exprimer une volonté
juridique de conclure un contrat et contenir tous les éléments essentiels du contrat proposé.
La forme doit revêtir celle qui est prévue pour le contrat. L'acceptation est la réponse
affirmative à une offre. C'est la manifestation de volonté de conclure un contrat conforme
à l'offre. L'auteur est lié par sa déclaration selon le sens que le destinataire peut
et doit lui attribuer de bonne foi. On se place du point de vue du destinataire qui doit se comporter
en homme diligent, raisonnable et honnête. En se plaçant du point de vue du destinataire, l'art.
1 CO signifie que le contrat vient à chef par la concordance des manifestations de volonté.
On se place du point de vue du destinataire pour appréhender le sens objectif et usuel des termes,
selon le contexte aussi de la connaissance personnelle des faits et des circonstances à la portée
du précité. Enfin, pour qu'un contrat se forme, il faut que les parties s'accordent sur les
points essentiels. Les points essentiels sont les clauses indispensables à l'existence du contrat,
tant les points subjectivement qu'objectivement essentiels (Engel, Traité des obligations en droit
suisse, 2
e
éd., 1997, pp. 192 ss.).
Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, le juge doit tout d'abord s'attacher à
rechercher la réelle et commune intention des parties (cf. art. 18 al. 1 CO). Constituent des indices
en ce sens non seulement la teneur des déclarations de volonté, mais aussi le contexte général,
soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté des parties, qu'il s'agisse
des déclarations antérieures à la conclusion du contrat, des projets de contrat, de la
correspondance échangée, ou encore de l'attitude des parties après la conclusion du contrat
(Winiger, Commentaire romand CO I, 3
e
éd., Bâle 2021, nn. 15, 25 et 32-34 ad art. 18 CO ; Kramer/Schmidlin, Berner Kommentar, 1986,
nn. 22 ss ad art. 18 CO). Cette interprétation subjective repose sur l'appréciation concrète
des preuves par le juge, selon son expérience générale de la vie, et relève du fait
(ATF 144 III 93 consid. 5.2.1 à 5.2.3 ; ATF 132 III 626 consid. 3.1 ; ATF 131 III
606 consid. 4.1 ; TF 4A_508/2016 du 16 juin 2017 consid. 6.2 ; TF 4A_65/2012
du 21 mai 2012 consid. 10.2).
Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si les volontés
intimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations et comportements des parties selon
le principe de la confiance, en recherchant comment une déclaration ou une attitude pouvait de bonne
foi être comprise en fonction de l'ensemble des circonstances (ATF 133 III 61 consid. 2.2.1). Cette
interprétation dite objective, qui relève du droit, s'effectue non seulement d'après le
texte et le contexte des déclarations, mais également sur le vu des circonstances qui les ont
précédées et accompagnées (ATF 131 III 377 consid. 4.2.1 ; ATF 119 II 449 consid.
3a), à l'exclusion des circonstances postérieures (ATF 132 III 626 consid. 3.1) (sur le tout :
ATF 144 III 93 consid. 5.2.1 à 5.2.3 ; TF 4A_65/2012 du 21 mai 2012 consid. 10.2).
7.3
En l’espèce, on ne peut suivre le raisonnement
des appelants lorsqu’ils invoquent la réelle et commune intention des parties, dans la mesure
où rien ne permet de retenir que le document sur lequel se base leur argumentation, à savoir
le courrier d’un Conseiller d’Etat à la Commune d’O.________ du 31 mars 2006,
leur aurait été directement transmis. En effet, ce courrier n’était pas destiné
aux appelants et ne peut pas être considéré comme une offre au sens de la jurisprudence
précitée. Il n’a par conséquent pas donné lieu à un échange de volontés
entre les parties, ni à une acceptation de la part des appelants. Il en va de même de la prétendue
proposition qui aurait été acceptée par décision du Conseil d’Etat au 14 décembre
1994 dans la mesure où ce document est un acte interne à l’Etat, qui n’a vraisemblablement
pas été directement communiqué aux appelants, du moins n’est-ce pas établi.
Ces derniers n’établissent au demeurant pas que la réelle et commune intention des parties
était, dès la fin des droits de superficie, de conclure un bail jusqu’au décès
des bénéficiaires des chalets.
Quant à la volonté subjective des parties, en procédant à son interprétation
selon le principe de la confiance, on constate qu’aucune déclaration ni aucun acte de l’intimé
aux appelants ne pouvait de bonne foi être compris par eux comme étant le signe qu’il
accordait à ces derniers la possibilité de pouvoir demeurer sur son fonds jusqu’au décès
des bénéficiaires, étant rappelé que tous les actes juridiques conclus prévoient
un enlèvement des chalets et qu’au demeurant les bénéficiaires actuels sont différents
de ceux de l’époque la conclusion des contrats.
C’est par conséquent à raison que les premiers juges ont considéré que les
baux en question n’avaient pas été conclus pour une durée déterminée et
pouvaient être résiliés de manière ordinaire par l’intimé.
8.
8.1
Enfin, les appelants invoquent un comportement contradictoire, respectivement contraire à la bonne
foi et constitutif d’abus de droit de l'intimé justifiant selon eux l'admission de leurs conclusions.
Les appelants soutiennent que l’intimé aurait clairement annoncé – en 1995 déjà
– que les baux litigieux étaient conclus jusqu’au décès de leurs titulaires.
Ils se fondent en outre sur l'art. 271 al. 1 CO pour soutenir que le congé serait manifestement
contraire à la bonne foi puisque l’intimé aurait exigé la suppression des chalets
sans avoir procédé à une procédure de planification, que l’obligation de reboiser
invoquée par l’intimé ne serait pas urgente et découlerait d’un abus de droit
manifeste dans la mesure où le reboisement naturel ne serait, selon eux, pas entravé par les
constructions.
8.2
Comme cela a été retenu plus haut (cf. consid. 6.5
supra
),
les contrats de bail en cause ne portant pas sur une habitation ou un espace commercial mais uniquement
sur une parcelle de terrain, les dispositions des art. 271 ss CO ne s’appliquent donc pas. Comme
déjà dit, l’application « par analogie » des règles sur la protection
contre les congés telle que retenue dans l’ATF 98 II 199 consid. 4b, ne peut non plus être
envisagée dans le cas d’espèce.
S’agissant du principe de la bonne foi et de son application générale, on ne peut considérer
comme le soutiennent les appelants que l’attitude de l’intimé a été contradictoire.
Dès la conclusion des contrats, il était clair que les chalets dont la construction avait été
autorisée devraient être enlevés en cas de résiliation des baux qui ont été
conclus pour une durée indéterminée.
Pour le surplus, les appelants échouent à démontrer la réalité d’un bail
à vie.
Au demeurant, l'enlèvement des chalets se justifie par le respect d’une obligation de droit
public de renaturation et de reboisement que la Confédération a imposée au Canton et dont
l'existence et le caractère contraignant ne laissent pas place au doute.
9.
Les appelants requièrent l'introduction de nouveaux allégués 94 à 101.
Il s'agit de faits postérieurs aux résiliations et au jugement qui portent sur des déclarations
de la Conseillère d'Etat [...] selon lesquelles « le patrimoine des chalets existe et
celui-ci sera maintenu ».
Ce fait est toutefois d'ordre général et n'influe pas sur la présente cause, dans la mesure
où ce maintien patrimonial ne voit pas son champ d'application précisé. Cette déclaration,
non suivie d’un engagement exprès, est au demeurant de nature politique et ne peut avoir de
portée juridique face au droit fédéral supérieur dont l'application a été
soulignée en l'espèce. Sans portée, elle n’a pas à être instruite ni constatée
ici.
10.
10.1
Au vu de ce qui précède, l'appel doit être rejeté et le jugement litigieux confirmé.
10.2
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2’200 fr. (art. 62 al. 1
TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), sont mis à
la charge des appelants qui succombent, solidairement entre eux (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
10.3
Vu le sort de l’appel, les appelants, solidairement entre eux, verseront la somme de 3’000
fr. (art. 7 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]) à
l’intimé à titre de dépens de seconde instance.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'200 fr. (deux mille deux
cents francs), sont mis à la charge des appelants S.________, A.N.________, B.N.________, C.N.________,
A.B.________, Q.________, J.________, B.B.________, A.Z.________ et B.Z.________, solidairement entre
eux.
IV.
Les appelants S.________, A.N.________, B.N.________, C.N.________, A.B.________, Q.________, J.________,
B.B.________, A.Z.________ et B.Z.________, solidairement entre eux, verseront à l’intimé
U.________ la somme de 3'000 fr. (trois mille francs), à titre de dépens de deuxième instance.
V.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me François Bohnet (pour S.________, A.N.________, B.N.________, C.N.________, A.B.________, Q.________,
J.________, B.B.________, A.Z.________ et B.Z.________),
‑
Me Laurent Pfeiffer (pour U.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Président du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :