vd_findinfo · HC / 2013 / 428 · 2013-08-07 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, BAIL À LOYER, LOYER, PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ, TERME COMMINATOIRE, SOMMATION | 257d CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 07.08.2013 HC / 2013 / 428

TRIBUNAL
CANTONAL
JL13.009346-131250
393
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
7 août 2013
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              Mme
Kühnlein et M. Perrot
Greffier
:
M.              Bregnard
*****
Art.
257d CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
F.________
,
à Yverdon-les-Bains, intimée, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 5 juin
2013 par le Juge de paix des districts du Jura – Nord vaudois et du Gros-de-Vaud dans la cause
divisant l' appelante d’avec
V.________
,
à Lausanne, requérante, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 5 juin 2013, adressée pour notification aux parties le même jour, le Juge
de paix des districts du Jura – Nord vaudois et du Gros-de-Vaud a ordonné à F.________,
A.Q.________ et B.Q.________ de quitter et rendre libres pour le 1
er
juillet 2013 à midi, les locaux occupés dans l'immeuble sis [...], à Yverdon-les-Bains
(appartement n° [...] de 3,5 pièces dans les combles) (I), arrêté à 300 fr.
les frais judiciaires, qui sont compensés avec l'avance de frais de la partie bailleresse (II),
mis les frais à la charge de la partie locataire (III), dit qu'en conséquence F.________,
A.Q.________ et B.Q.________, solidairement entre eux, rembourseront à la V.________ (ci-après
V.________) son avance de frais à concurrence de 300 fr., sans allocation de dépens pour le
surplus (IV) et dit que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (V).
En droit, le premier juge a considéré que l'arriéré de loyer n'avait pas été
versé entièrement dans le délai comminatoire de l'art. 257d CO (Code des obligations du
30 mars 1911; RS 220), que le congé était valable, et que l'on se trouvait en présence
d'un cas clair au sens de l'art. 257 CPC (Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008;
RS 272), de sorte que l'expulsion du locataire devait être prononcée en procédure sommaire.
B.
Par acte du 13 juin 2013, F.________ a formé
appel contre l'ordonnance en concluant implicitement à l'annulation de l'expulsion.
L'intimée n'a pas été invitée à déposer une réponse.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l'ordonnance complétée par
les pièces du dossier :
La V.________, en qualité de bailleresse, d'une part, et F.________, A.Q.________ et B.Q.________,
comme locataires, d'autre part, ont conclu le 14 juin 2005 un contrat de bail à loyer portant sur
un appartement de 3,5 pièces (n° [...]) situé dans les combles de l'immeuble sis [...],
à Yverdon-les-Bains. Le contrat a été conclu pour une durée initiale du 1
er
novembre 2005 au 1
er
avril 2007, le bail se renouvelant par la suite d'année en année, sauf avis de résiliation
de l'une ou l'autre des parties donné et reçu au moins quatre mois à l'avance pour la
prochaine échéance. Le loyer mensuel initial a été fixé à 1'330 fr., plus
110 fr. d'acompte de chauffage, d'eau chaude et de frais accessoires. Avec le consentement de F.________,
le montant de l'acompte de chauffage a été augmenté de 60 fr. dès le 1
er
août 2008
Par courriers adressés séparément sous plis recommandés le 15 août 2012 aux
locataires F.________, A.Q.________ et B.Q.________, la bailleresse, par le biais de sa représentante
W.________, a mis en demeure les locataires de lui verser, dans un délai de trente jours, un montant
de 3000 fr. 30 correspondant aux loyers des mois de juillet et août 2012, ainsi qu'au solde du loyer
de juin 2012, faute de quoi le bail serait résilié conformément à l'art. 257d CO.
Les plis destinés à A.Q.________ et B.Q.________ ont été distribués le 16 août
2012. F.________ n'a pas retiré son pli dans le délai de garde postal de sept jours.
Par formules officielles du 10 octobre 2012 adressées séparément à chaque locataire
sous plis recommandés du même jour, la V.________ a résilié le contrat de bail pour
le 30 novembre 2012. Ces plis ont été réceptionnés le 11 octobre 2012 par A.Q.________
et B.Q.________, et le jour suivant par F.________.
Par courrier du 21 décembre 2012, les W.________, agissant au nom de la V.________, ont accusé
réception de deux versements de la part de F.________. Le premier versement de 1'500 fr., reçu
en date 5 décembre 2012, a été considéré comme une indemnité pour occupation
illicite de l'appartement pour le mois de décembre 2012. Le second versement d'un montant de 1'608
fr. 50, reçu en date du 12 décembre 2012, a été accepté à titre d'arriéré
de loyer.
Le 22 janvier 2013, les W.________ ont adressé un courrier similaire informant F.________ qu'un
versement de 1'500 fr. avait bien été réceptionné en date du 16 janvier 2013 et qu'il
était accepté en tant qu'indemnité d'occupation illicite pour le mois de janvier 2013.
Par courrier du 7 février 2013, les W.________ ont confirmé à F.________ qu'un paiement
de 1'500 fr., considéré comme une indemnité d'occupation illicite pour le mois de février
2013, avait bien été réceptionné en date du 31 janvier 2013. F.________ a été
informée qu'un nouveau contrat de bail devait être établi dès lors que le précédent
avait été résilié. Elle a été invitée à retourner un double du
courrier dûment daté et signé pour accord.
Par requête du 27 février 2013, les W.________ ont adressé au Juge de paix des districts
du Jura – Nord vaudois et du Gros-de-Vaud une requête d'expulsion à la forme de l'art.
257 CPC.
Lors de l'audience du 24 avril 2013, une représentante de la requérante et les locataires F.________
et A.Q.________ ont été entendus.
Le 3 mai 2013, F.________ a produit une attestation RI du Centre Social Régional du Jura –
Nord vaudois indiquant que tant qu'elle bénéficiait de l'aide sociale vaudoise, le paiement
du loyer d'un montant de 1'485 fr. serait garanti.
En droit
:
1.
Le litige porte en l'occurrence sur le bien-fondé d'une ordonnance rendue par un juge de paix admettant
une requête d'expulsion fondée sur un défaut de paiement de loyer. Pour déterminer
quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse,
calculée selon le droit fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la période minimum
pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée
déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à
la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité
d'une résiliation (JT 2011 III 83 et les réf. citées).
En l'espèce, le loyer mensuel s'élève, acompte de chauffage, d'eau chaude et de frais
accessoires inclus, à 1'500 fr., et il ressort des motifs exposés par l'appelante que celle-ci
souhaite le maintien du bail, conclu pour une durée indéterminée. La valeur litigieuse
est ainsi supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte.
Le délai pour l'introduction de l'appel est
de trente jours, sauf notamment contre les décisions prises en procédure sommaire auquel cas
le délai est de dix jours (art. 321 al. 1 et 2 CPC). En l'espèce, l'ordonnance a été
rendue en application de la disposition relative aux cas clairs (art. 257 CPC), soit en procédure
sommaire, de sorte que le délai d'appel est de dix jours.
Interjeté le 13 juin 2013, soit en temps utile, par une partie qui y a intérêt (art. 59
al. 2 let. a CPC), l'appel est recevable à la forme.
2.
Selon l'art. 70 CPC, qui traite de la consorité
nécessaire, les parties à un rapport de droit qui n'est susceptible que d'une décision
unique doivent agir ou être actionnés conjointement (al. 1). Les actes de procédure accomplis
en temps utile par l'un des consorts valent pour ceux qui n'ont pas agi, à l'exception des déclarations
de recours (al. 2). Ainsi, toute remise en cause d'une décision finale ne peut être valablement
opérée si les consorts n'agissent pas (séparément ou non) tous en temps utile (Jeandin,
Code de procédure commenté, Bâle 2011, n. 14 ad art. 70).
Dès lors que trois colocataires sont titulaires du contrat de bail, il convient de se demander si
l'appel, déposé uniquement par une colocataire, est recevable.
En
matière de contestation de loyer, des colocataires, même conjoints, forment une consorité
nécessaire de sorte qu'ils doivent agir ensemble (ATF 136 III 431). S'agissant d'une résiliation
d'un bail, l'ATF 118 II 168 – auquel se réfère l'ATF 136 III 431 précité –
retient que si des époux sont bien colocataires solidaires et disposent tous deux d'un droit sur
la chose louée, cela ne signifie pas pour autant que ce droit ne puisse être exercé que
conjointement. Cet arrêt a par ailleurs relevé que si la faculté de contester individuellement
le congé est accordée à l’époux non locataire, elle doit être reconnue
aussi au conjoint qui est locataire (ATF 118 II 168).
La jurisprudence n’a
pas encore tranché la question de savoir si cette faculté doit être étendue aux colocataires
non mariés et la doctrine paraît divisée sur ce point (Lachat, Le bail à loyer, 2e
éd., Lausanne 2008, pp. 72-73 et réf. citées), certains auteurs admettant une ratification
ultérieure par le colocataire qui n'a pas agi ou envisageant d'attraire à la procédure
ledit colocataire. (cf. Weber, Basler Kommentar, Bâle 2011, n. 2 ad art. 271-271a CO).
En l'occurrence, la question
de savoir si l'appelante pouvait agir individuellement peut être laissée ouverte, de même
que celle de savoir s'il y avait lieu d'impartir un délai aux deux autres colocataires pour ratification,
dès lors que l'appel doit de toute manière être rejeté pour les motifs qui suivent.
3.
L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité
de deuxième instance un plein pouvoir d'examen. Celle-ci examine librement tous les griefs de l'appelant,
qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l'instance d'appel revoit les faits avec une cognition
pleine et entière; elle contrôle librement l'appréciation des preuves et les constatations
de fait de la décision de première instance (Hohl, Procédure civile, tome II, 2e éd.,
Berne 2010, n. 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle n'est pas liée
par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première instance. Son pouvoir
d'examen est plein et entier (Hohl, op. cit., n. 2396, p. 435; Spühler, in Schweizerische Zivilprozessordnung,
Bâle 2010, n. 1 ad art. 311 CPC, qui parle de "vollkommenes Rechtsmittel").
4.
a)
L'appelante fait valoir que la procédure
n'est pas justifiée dès lors qu'elle a été locataire pendant huit ans et qu'elle
a réussi à ce jour à régler la totalité des arriérés de loyer, ainsi
que les frais administratifs. Elle expose également que le retard n'était pas dû à
une négligence mais à une hospitalisation suivie d'un traitement en milieu résidentiel.
b)
Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier
le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être
résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois (al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé
dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et
devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir
la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c.
4), cela même si l'arriéré avait finalement été payé (TF, arrêt du
27 février 1997 in Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss). A cet égard, les motifs humanitaires
n'entrent pas en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils
ne sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à
loyer (TF, arrêt du 27 février 1997 précité, c. 2b, p. 68; TF 4C_74/2006 du 12 mai
2006 c. 3.2.1; Lachat, op. cit., note infrapaginale 117, p. 820). Ils peuvent cependant être pris
en compte au stade de l'exécution forcée, en application du principe général de la
proportionnalité. Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne
saurait être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation
de bail (ATF 117 Ia 336 c. 2b). La jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous l'empire de
l'ancien droit cantonal abrogé par l'entrée en vigueur du CPC que, sauf cas particulier, un
délai de libération des locaux de quinze à vingt jours était admissible (Guignard,
in Procédures spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 2 ad art. 17 aLPEBL, p. 196 et références).
c)
En l'espèce,
l'appelante ne conteste pas avoir été
en retard dans le paiement du loyer.
Même si elle n'a pas retiré l'avis comminatoire du 15 août 2012, on doit retenir que celui-ci
a été reçu le septième et dernier jour du délai de garde postal (ATF 137 III
208 c. 3.1.3; ATF 119 II 47, JT 1994 I 205), soit le 23 août 2012. Le délai de trente jours
a ainsi commencé à courir le 24 août 2012 et est arrivé à échéance
le 23 septembre 2012, sans que l'intéressée ne s'acquitte du loyer litigieux.
L'hospitalisation alléguée par l'appelante ne lui est d'aucun secours dès lors qu'elle
pouvait charger un tiers de retirer son courrier, voire d'effectuer le paiement en son nom (CREC I 23
septembre 2010/503 ; Lachat, op. cit. p. 668). Ne s'acquittant plus de son loyer, elle devait s'attendre
à se voir notifier un avis comminatoire. De plus, les colocataires A.Q.________ et B.Q.________
ont bien retiré l'avis comminatoire qui leur était adressé. A supposer que l'appelante
ait effectivement été  hospitalisée, il leur incombait d'intervenir ou à tout
le moins de la prévenir. De toute manière, cette hospitalisation n'a pas été invoquée
en première instance et l'appelante n'a pas produit un quelconque justificatif sur ce point, notamment
lors de l'audience du 24 avril 2013. Ce moyen de fait se révèle dès lors tardif et il
doit être écarté, en application de l'art. 317 al. 1 let. a et b CPC.
L'intimée était dès lors autorisée, en application de l'art. 257d CO, à résilier
le bail en cause moyennant un délai de trente jours, ce qu'elle a valablement fait par formule officielle
du 10 octobre 2012 pour le 30 novembre 2012. Par ailleurs, l'expulsion a été requise le 27
février 2013, soit après l'expiration du bail (Lachat, op. cit., note infrapaginale 88, p.
816). Vu la règle de l'art. 257d CO, il est sans importance que l'appelante ait finalement réglé
son arriéré de loyer après la résiliation de bail.
d)
Selon la jurisprudence, même si le congé donné en cas de demeure du locataire (art. 257d
CO) est annulable en vertu des art. 271 ss CO, à l'exception des motifs prévus à l'art.
271a al. 1 let. d et e CO (art. 271a al. 3 let. b CO), une telle annulation en application de l'art.
271 al. 1 CO n'est admise qu'exceptionnellement. Le droit du bailleur de résilier le bail s'oppose
à celui du locataire d'être protégé contre une résiliation abusive. Le juge
ne peut annuler le congé litigieux que si celui-ci est inadmissible au regard de la jurisprudence
relative à l'abus de droit et à la bonne foi, des circonstances particulières étant
nécessaires (ATF 120 II 31 c. 4b). Tel sera le cas, par exemple, lorsque le bailleur, lors de la
fixation du délai comminatoire, réclame au locataire une somme largement supérieure à
celle en souffrance, sans être certain du montant effectivement dû, ou si le montant impayé
est insignifiant, ou encore si l'arriéré a été payé très peu de temps après
l'expiration du délai comminatoire – ce qui est le cas, selon la doctrine et la jurisprudence,
si le paiement intervient un ou deux jours après l'échéance du délai comminatoire,
sauf circonstances spéciales (TF 4A_361/2008 du 26 septembre 2008, publié in Droit du bail
[DB] 2008, n. 18, p. 40; Wessner, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2010, n. 43 ad art.
257d CO, p. 238; Lachat, op. cit., p. 672) –, alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours
acquitté à temps du loyer. Le congé est également abusif si le bailleur résilie
le contrat longtemps après l'expiration du délai comminatoire (TF 4C_35/2004 du 27 avril 2004
c. 3.1, publié in SJ 2004 I 424; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 2.2.2).
En l'espèce, l'appelante a fini de s'acquitter de l'arriéré de loyer, qui s'élevait
au total à 3000 fr. 30, au mois de décembre 2012, soit plus de deux mois après l'échéance
du délai comminatoire. Au regard des principes jurisprudentiels rappelés ci-dessus, il n'apparaît
pas que le congé donné le 10 octobre 2012 soit abusif. Dès lors, il n'est pas annulable
au sens de l'art. 271 al. 1 CO et déploie tous ses effets.
e)
Enfin, en invoquant le fait que son fils, dont
elle s'occupe, n'a pas à subir les conséquences de la présente procédure, l’appelante
fait valoir des motifs humanitaires, qui n'entrent pas en ligne de compte dans l'examen des conditions
de l'art. 257d CO, mais peuvent être pris en considération au stade de l'exécution forcée,
en application du principe général de la proportionnalité (cf. c. 4b supra).
5.
En conclusion, l'appel doit être rejeté en application de l'art. 312 al. 1 CPC et l'ordonnance
confirmée.
Vu l'effet suspensif accordé à l'appel de par la loi (art. 315 al. 1 CPC), la cause doit être
renvoyée au premier juge afin qu'il fixe à l'appelante un nouveau délai pour libérer
les locaux en cause.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 3 et 69
al. 1 TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5]), sont mis à
la charge de l'appelante (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer de dépens, dès lors que l’intimée n'a pas
été invitée à se déterminer sur l'appel (art. 312 CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté, en tant qu'il est recevable.
II.
L'ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée au Juge de paix des districts du Jura – Nord vaudois et du Gros-de-Vaud
pour qu'il fixe à F.________, A.Q.________ et B.Q.________ un nouveau délai pour libérer
les locaux occupés dans l'immeuble sis [...], à Yverdon-les-Bains (appartement n° [...]
de 3,5 pièces dans les combles).
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge de l'appelante.
V.
L'arrêt est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
Mme F.________,
‑
W.________ (pour la V.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix des districts du Jura – Nord vaudois et du Gros-de-Vaud.
Le greffier :