vd_findinfo · HC / 2018 / 15 · 2017-12-07 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, BAIL À LOYER, CAS CLAIR | 257d CO, 112 al. 1 CPC (CH), 257 CPC (CH), 308 al. 1 let. a CPC (CH), 308 al. 2 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 07.12.2017 HC / 2018 / 15

TRIBUNAL
CANTONAL
JL17.031492-171979
568
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
7 décembre 2017
______________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
Mmes
Merkli et Giroud Walther, juges
Greffière
:              Mme
Robyr
*****
Art.
257d CO ; 112 al. 1, 257, 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
F.________
et
J.________
,
à [...], locataires, contre l’ordonnance rendue le 7 novembre 2017 par la Juge de paix du
district de Lavaux-Oron dans la cause divisant les appelants d’avec
K.________
,
aux [...], bailleur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 7 novembre 2017, la Juge de paix du district de Lavaux-Oron a ordonné à F.________
et J.________ de quitter et rendre libres pour le 5 décembre 2017 à midi les locaux occupés
dans l’immeuble sis rue [...] (appartement de 4.5 pièces au 2
e
étage, comprenant : hall, cuisine fermée, séjour, 3 chambres, salle de bains, WC
séparé et balcon), ainsi que le garage-box individuel sis rue [...] (I), a dit qu’à
défaut pour les locataires de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix était
chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution
forcée de la décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l'ouverture
forcée des locaux (II), a ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution
forcée de la décision s’ils en étaient requis par l’huissier de paix (III),
a arrêté à 500 fr. les frais judiciaires, lesquels étaient compensés avec
l'avance de frais de la partie bailleresse (IV), et les a mis à la charge de la partie locataire
(V), a dit qu’en conséquence, F.________ et J.________ rembourseraient à K.________ son
avance de frais à concurrence de 500 fr. et lui verseraient la somme de 1'500 fr. à titre de
dépens (VI) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VII).
En droit, le premier juge a considéré que le congé signifié le 2 mai 2017 pour le
30 juin 2017 était valable au regard de l’art. 257d CO dès lors que les locataires ne
s'étaient pas acquittés de l’entier de l’arriéré des loyers de février
et mars 2017 dans le délai comminatoire de trente jours fixé par le bailleur par courriers
recommandés du 27 mars 2017. Il a en outre constaté que l’on se trouvait en présence
d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC.
B.
Par acte daté par erreur du 17 octobre 2017
et mis à la poste le 17 novembre 2017, F.________ et J.________ ont interjeté appel contre
cette ordonnance, en concluant à sa réforme en ce sens que l’ordonnance d’expulsion
soit purement et simplement annulée. Les appelants ont en outre sollicité d’être
exemptés de tous frais judiciaires en application de l’art. 112 al. 1 CPC.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
Par contrat de bail à loyer de durée
déterminée du 2 août 2016, K.________ a remis en location à F.________ et J.________,
solidairement responsables, un appartement de 4.5 pièces au 2
e
étage (comprenant hall, cuisine fermée, séjour, 3 chambres, salle de bains, WC séparé
et balcon) sis rue [...]. Le contrat a été conclu pour une durée du 1
er
septembre
2016 au 30 septembre 2017. Le loyer mensuel, payable d’avance, a été fixé à
1’600 fr. par mois, acompte de chauffage, d’eau chaude et de frais accessoires par 180 fr.
compris.
Le même jour, les
parties ont signé un contrat de bail à loyer de durée déterminée portant sur
un garage-box sis rue [...]. Le contrat a également été conclu pour une durée du
1
er
septembre
2016 au 30 septembre 2017. Le loyer mensuel était de 120 francs.
2.
Par courriers recommandés du 24 mars 2017
envoyés séparément à F.________ et J.________, le bailleur les a mis en demeure de
lui verser, dans un délai de trente jours, le montant de 3'200 fr. correspondant aux loyers de l’appartement
des mois de février et mars 2017, faute de quoi le bail serait résilié en application
de l’art. 257d CO.
Le même jour, le bailleur a également adressé aux locataires deux courriers recommandés
les mettant en demeure de lui verser, dans un délai de trente jours, le montant de 240 fr. correspondant
aux loyers du garage-box des mois de février et mars 2017, faute de quoi le bail serait résilié.
Les envois recommandés précités ont été retirés au guichet par F.________
et J.________ le 29 mars 2017.
Les loyers étant demeurés impayés, le bailleur a signifié aux locataires, par formules
officielles du 2 mai 2017 adressées sous plis recommandés à chaque locataire séparément,
la résiliation des deux contrats de bail – pour l’appartement et pour le garage-box
– pour le 30 juin 2017. Ces plis ont été retirés le 4 mai 2017.
3.
Le 10 juillet 2017, K.________ a saisi la Juge
de paix du district de Lavaux-Oron d'une requête en cas clair tendant à faire prononcer l’expulsion
de F.________ et J.________ des locaux sis rue [...], et du garage-box sis rue [...].
Le 22 août 2017, la juge de paix a adressé cette requête aux locataires et les a cités
à comparaître à l’audience du 26 octobre 2017.
Par courrier du 17 octobre 2017, J.________ a requis le renvoi de l’audience au début
du mois de novembre suivant. Il a fait valoir qu’il serait absent de Suisse à cette date et
qu’il souhaitait être présent aux côtés de son épouse, dès lors qu’il
avait acquitté l’ensemble des loyers et espérait trouver un accord avec le bailleur.
Par avis du 19 octobre 2017, la juge de paix a refusé de renvoyer l’audience, au motif que
F.________ pouvait représenter le couple et que la procédure sommaire demandait une certaine
célérité.
Le 22 octobre 2017, F.________ a demandé la reconsidération de ce refus, faisant valoir qu’elle
n’avait pas la possibilité de faire garder ses enfants.
L’audience a été reportée au 2 novembre 2017. La partie bailleresse a été
représentée par son avocate. En revanche, les locataires ne se sont pas présentés.
4.
Les
loyers de l’appartement et du garage des mois de février et mars 2017 ont été payés
le 16 mai 2017. En outre, les loyers des mois d’avril à juin 2017 ont été acquittés
le 8 août 2017.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est ouvert contre les décisions
finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions
devant l'autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le litige porte sur la question de savoir
si les conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur
litigieuse correspond au dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet
loué au cas où lesdites conditions ne seraient pas réalisées; le dommage correspond
à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement perdue jusqu'à ce qu'un
prononcé d'expulsion soit rendu dans une procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre
2014 consid. 2.1 ; TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 1.2.2, non publié à
l’ATF 138 III 620). Cette période, qui commence à courir dès la date fixée
pour l’expulsion dans l’ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin au moment
où la partie bailleresse obtient un prononcé d’expulsion en procédure ordinaire,
comprend ainsi le temps nécessaire pour que l’instance d’appel statue – après
avoir recueilli les déterminations de la partie bailleresse – par un arrêt motivé,
puis que la partie bailleresse introduise une nouvelle demande en procédure ordinaire, que celle-ci
soit instruite et aboutisse enfin à un prononcé d’expulsion. Compte tenu de ces éléments,
on devrait ainsi pouvoir partir du principe que la durée prévisible ne sera, en règle
générale, pas inférieure à un an (
CACI
17 mars 2015/129 ;
CACI 28 janvier 2015/52
consid. 1a).
Lorsque la décision entreprise
a été rendue en procédure sommaire, comme c'est le cas dans la procédure en cas clair
(art. 248 let. b CPC), le délai d'appel est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC).
1.2
En l'espèce, le loyer mensuel s'élevant à 1’720 fr. (1'600 fr. + 120 fr.), la valeur
litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte (art. 308
al. 2 CPC).
Formé en temps utile par les locataires qui
y ont intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), l'appel est recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon la jurisprudence
du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure sommaire pour cas clairs
(art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer les faits sur la base des preuves
déjà appréciées par le premier juge saisi; la production de pièces nouvelles
est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_312/2013
du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5 ; CACI 24
juin 2015/325 consid. 2 ; CACI 25 novembre 2014/607 consid. 3a).
3.
3.1
Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après
la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires
échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à
défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours
au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1).
Faute de paiement dans ce délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat
; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai
de congé minimum de trente jours pour la fin du mois (al. 2). La jurisprudence a précisé
que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire
prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences
juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant
un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l'arriéré
avait finalement été payé (TF, arrêt du 27 février 1997, Cahiers du bail [CdB]
3/97 pp. 65 ss).
3.2
En l’espèce, les appelants ne contestent
pas qu’ils ne se sont pas acquittés des arriérés de loyer à hauteur de 3’440
fr. dans le délai comminatoire de 30 jours qui leur a été imparti par courriers du 24
mars 2017. Ils n’invoquent pas non plus un vice de forme qui impliquerait la nullité de la
résiliation. Il s’ensuit que les conditions de l’art. 257d CO sont réalisées.
4.
4.1
Les appelants font valoir que l’intimé
a continué à percevoir les loyers courants après la résiliation du bail du 2 mai
2017 sans émettre la moindre réserve, de sorte qu’il faudrait considérer qu’il
a renoncé à la résiliation.
4.2
Selon la jurisprudence, la conclusion par actes
concluants, conformément à l'art. 1 al. 2 CO, d'un nouveau bail à la suite d'une résiliation
suppose que, durant une période assez longue, le bailleur se soit abstenu de faire valoir le congé,
d'exiger la restitution de la chose louée et qu'il ait continué à encaisser régulièrement
le loyer sans formuler aucune réserve. La conclusion tacite d'un bail ne peut être admise qu'avec
prudence (TF 4A_701/2015 du 26 janvier 2016 consid. 2.2.2 ; ATF 119 II 147 consid. 5, JdT 1994 I
205 ; TF 4C.441/2004 du 27 avril 2005 consid. 2.1 et les réf.). A lui seul, l'élément
temporel n'est pas déterminant pour décider s'il y a bail tacite; il convient bien plutôt
de prendre en compte l'ensemble des circonstances (TF 4A_247/2008 du 19 août 2008, CdB 2008
p. 117).
Il a été jugé que l'existence d'un bail tacite au-delà de l'échéance d'un
bail de durée déterminée ou indéterminée est conditionnée au fait que le
locataire jouisse des locaux durant de nombreux mois et que le bailleur encaisse le loyer sans remarque
particulière ; une tolérance temporaire ou l'acceptation de quelques versements à
titre de loyers ne sont pas suffisants. Une période de deux mois et demi est en elle-même insuffisante,
étant précisé que l'élément temporel n'est pas à lui seul déterminant
pour décider s'il y a bail tacite : il convient de prendre en compte l'ensemble des circonstances
du cas pendant une période prolongée, soit de quelques mois (CdB 2003 p. 19 consid. II/b et
la doctrine citée). Cette jurisprudence, confirmée ultérieurement (CREC I 18 avril 2005/219 ;
CREC I 14 juillet 2008/342), a été approuvée par Wessner, qui l'a du reste inspirée
et rappelle lui aussi qu'on ne peut admettre la conclusion d'un bail tacite que si, durant plusieurs
mois, le locataire reste en jouissance de la chose louée et que le bailleur continue à encaisser
régulièrement le même loyer, sans formuler de réserve ou de remarques (Droit du bail
16/2004, pp. 12-13, n. 3 avec réf.; CACI 6 octobre 2016/550 ; CACI 12 août 2013/425).
Dans un cas où le bailleur avait requis l’expulsion peu après la résiliation, la
Cour d’appel civile a considéré que le fait qu’une procédure était pendante
était suffisant, au regard de la jurisprudence parue aux ATF 119 II 147, pour exclure la reconduction
tacite du bail, sans qu’il soit nécessaire pour le bailleur d’exprimer des réserves
à la réception des loyers (CACI 1
er
septembre 2011/226, confirmé par TF 4A_641/2011 du 27 janvier 2012 consid. 9).
4.3
En l’espèce, les loyers de février
et mars 2017 – payables d’avance – étant en souffrance tant pour l’appartement
que pour le garage, le bailleur a adressé le 24 mars 2017 à chacun des locataires l’avis
comminatoire prévu à l’art. 257d al. 1 2
e
phrase CO, lequel leur a été notifié le 29 mars 2017. Puis, les loyers n’étant
toujours pas acquittés à l’échéance du délai de trente jours, le bailleur
a, par plis recommandés séparés envoyés le 2 mai et notifiés le 4 mai 2017,
résilié les baux en question pour le 30 juin 2017. Enfin, le bailleur a sollicité l’expulsion
des locataires par requête du 10 juillet 2017, ce dont ceux-ci ont été avisés par
courrier du 22 août 2017.
Eu égard à la doctrine et à la jurisprudence précitée, il faut constater que
le bailleur n’a pas désemparé et qu’en sollicitant l’expulsion dans les dix
jours dès la fin des rapports de bail, il a clairement manifesté qu’il n’entendait
pas tolérer le maintien du bail malgré le règlement de l’arriéré.
On notera au demeurant que le bailleur n’a pas, comme le soutiennent les appelants, accepté
durant plus de quatre mois le paiement des loyers courants, dès lors que les loyers d’avril
à juillet 2017 n’ont été acquittés que le 8 août 2017.
Le moyen est donc infondé et doit être rejeté. La résiliation est intervenue valablement
sous l’angle de l’art. 257d CO et c’est à juste titre que la requête d’évacuation
en procédure de cas clairs (art. 257 CPC) a été admise.
5.
5.1
Les appelants critiquent la brièveté
du délai d’évacuation qui leur a été imparti, fixé à moins de trente
jours par la décision attaquée. Ils sollicitent qu’un nouveau délai leur soit imparti,
à tout le moins à fin janvier 2018, afin de tenir compte de leur situation personnelle, en
particulier de la nécessité de se reloger à proximité du lieu de scolarisation de
leur fils aîné âgé de six ans.
5.2
Des motifs humanitaires n'entrent pas en ligne
de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils ne sont pas pris en considération
par les règles de droit fédéral sur le bail à loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai
2014 consid. 4.2 ; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006 consid. 3.2.1 ; TF du 27 février
1997 précité, consid. 2b ; Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., 2008, note infrapaginale 117 p. 820). Ils peuvent cependant être pris en compte au stade
de l'exécution forcée, en application du principe général de la proportionnalité.
Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que
relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF
117 la 336 consid. 2b). Selon la jurisprudence cantonale vaudoise, sauf cas particulier, un délai
de libération des locaux de quinze à vingt jours est admissible (CACI 25 octobre 2016/578 ;
CACI 12 août 2011/194 ; CACI 27 juillet 2011/175).
5.3
En l’espèce, bien que relativement
bref, le délai d’évacuation imparti dans le cas d’espèce ne viole pas le principe
de la proportionnalité, d’autant que la résiliation a pris effet le 30 juin 2017 et que,
dans les faits, les appelants ont déjà joui d’une prolongation de bail de cinq mois,
sans compter qu’un nouveau délai devra leur être imparti par le juge de paix (cf. infra
consid. 7).
L’appel est donc également mal fondé sur ce point.
6.
6.1
Les appelants sollicitent enfin d’être
exemptés de tous frais judiciaires en application de l’art. 112 al. 1 CPC.
6.2
A teneur de cette disposition, le tribunal peut accorder un sursis ou, lorsque la partie est durablement
dépourvue de moyens, renoncer aux créances en frais judiciaires. Cette disposition peut être
appliquée dans la décision arrêtant la répartition des frais et leur liquidation,
mais aussi postérieurement par une décision séparée. L’autorité compétente
sera le juge statuant sur cette répartition et cette liquidation, même dans le cadre d’une
décision postérieure (Tappy, CPC commenté, Bâle 2011, nn. 11 et 12 ad art. 112 CPC).
6.3
En l’espèce, en tant que la conclusion des appelants vise les frais judiciaires de première
instance, elle est irrecevable : en effet, la cour de céans n’est pas compétente
pour en juger, la requête devant être adressée au juge ayant statué.
En tant qu’elle viserait les dépens de première instance, cette conclusion devrait en
revanche être rejetée. D’une part, l’art. 112 CPC ne s’applique qu’aux
créances en frais judiciaires et, d’autre part, les appelants ayant succombé à la
requête d’expulsion, l’art. 106 al. 1 CPC implique de les charger des dépens, aucun
motif d’exception ne justifiant de déroger à la règle.
S’agissant des frais judiciaires de deuxième instance, la conclusion des appelants sera examinée
ci-après.
7.
En définitive, l’appel doit être
rejeté selon le mode procédural de l'art. 312 al. 1 CPC, dans la mesure où il est
recevable (cf. consid.6.3 supra), et l’ordonnance attaquée confirmée.
Vu l'effet suspensif de l'appel (art. 315 al. 1 CPC), la cause sera renvoyée au juge de paix afin
qu'il fixe aux locataires un nouveau délai pour libérer l’appartement et le garage litigieux.
Les frais judiciaires de deuxième instance
sont arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires
civils du 28 septembre 2010; RSV 270.11.5]). Ils seront mis à la charge des appelants qui succombent
(art. 106 al. 1 CPC), solidairement entre eux. En effet, il n’y a pas lieu de donner suite à
la requête d’exemption au vu du montant modique des frais judiciaires, lesquels ont par ailleurs
déjà été acquittés par les appelants.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
Le dossier de la cause est renvoyé à la Juge de paix du district de Lavaux-Oron pour qu’elle
fixe à F.________ et J.________, une fois les considérants écrits du présent arrêt
envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai pour quitter :
-
les locaux occupés dans l’immeuble sis à [...] (appartement de 4.5 pièces au 2
e
étage, comprenant : hall, cuisine fermée, 3 chambres, salle de bains, WC séparé
et balcon) ;
- le garage-box individuel
sis à [...].
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge des appelants F.________ et J.________, solidairement entre eux.
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit aux intéressés
le 8 décembre 2017, est notifié en expédition complète à :
‑
Mme F.________ et M. J.________,
‑
Me Léonie Spreng (pour K.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Lavaux-Oron.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de
droit
du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent
être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la
présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :