vd_findinfo · HC / 2013 / 732 · 2013-11-18 · fr

BAIL À LOYER, EXPULSION DE LOCATAIRE, SOMMATION DE PAYER | 257d al. 1 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 18.11.2013 HC / 2013 / 732

TRIBUNAL
CANTONAL
JL13.032382-132164
594
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
18 novembre 2013
__________________
Présidence
de              M.
COLOMBINI
,
président
Juges
:              Mmes
Charif Feller et Bendani
Greffière
:              Mme
Vuagniaux
*****
Art.
257d al. 1 CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
V.________
,
à Renens, intimée, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 3 octobre 2013 par
la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois dans la cause divisant l’appelante d’avec
O.________
,
à Zurich, requérante, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 3 octobre 2013, dont la motivation a été envoyée aux parties le 14 octobre
2013 pour notification, la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois a constaté que les
conclusions tendant à l’expulsion d’U.________ des locaux litigieux est sans objet (I),
ordonné à V.________ et tous autres occupants de quitter et rendre libres pour le vendredi
15 novembre 2013, à midi, les locaux occupés dans l’immeuble sis à 1020 Renens,
[...] (appartement de 4,5 pièces n
o
A7 + une cave et garage n
o
10) (II), dit qu’à défaut pour la partie locataire V.________ de quitter volontairement
ces locaux, l’huissier de paix est chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder
à l’exécution forcée de la décision sur requête de la partie bailleresse,
avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (III), ordonné aux agents de la force publique
de concourir à l’exécution forcée de la décision s’il en sont requis
par l’huissier de paix (IV), fixé les frais judiciaires et dépens (V à VII) et rejeté
toutes autres ou plus amples conclusions (VIII).
En droit, le premier juge a retenu que l'arriéré de loyers n'avait pas été acquitté
dans le délai de trente jours imparti, que l'on était en présence d'un cas clair permettant
de faire application de la procédure sommaire des art. 248 ss CPC (Code de procédure civile
du 19 décembre 2010 ; RS 272) et qu’U.________ avait signé le bail pour faire office
de garant et n’avait jamais occupé les locaux litigieux.
B.
Par acte du 25 octobre 2013, V.________ a fait
appel de cette ordonnance en concluant à une suspension de six mois de l’ordonnance d’expulsion.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants :
1.
Par contrats signés les 1
er
et 6 avril 2010, O.________, représentée par la gérance F.________SA, a remis à bail
à U.________ et V.________ un appartement de 4,5 pièces n
o
A7 + cave, ainsi qu’une place de parc n
o
10 dans le garage collectif, à partir du 15 avril 2010. Par avenants datés du 27 août
2010, l’entrée en vigueur des baux à loyer a été reportée au 1
er
septembre 2010. Le loyer mensuel net de l’appartement était de 1’960 fr., plus
330 fr. de charges, et celui de la place de parc de 130 francs.
2.
Par deux lettres recommandées du 24 avril 2013, la gérance F.________SA a mis en demeure U.________
et V.________ de s'acquitter dans les trente jours de la somme de 4'580 fr., correspondant aux loyers
et charges de l’appartement de mars et avril 2013, et de la somme de 390 fr., correspondant aux
loyers de la place de parc de février à avril 2013. Les deux sommations indiquaient qu’à
défaut de paiement dans le délai imparti, les baux à loyer seraient résiliés.
Le 27 mai 2013, la gérance F.________SA a résilié les deux baux à loyer avec effet
au 30 juin 2013, pour défaut de paiement de loyers.
3.
Par requête du 4 juillet 2013 adressée au Juge de paix du district de l’Ouest lausannois,
postée le 19 juillet 2013, O.________, représentée par la gérance F.________SA, elle-même
représentée par l’agent d’affaires breveté Mikaël Ferreiro, a conclu
à ce qu'ordre soit donné à U.________ et V.________ de libérer immédiatement
ou dans l'ultime délai qui pourrait être imparti par le juge l’appartement sis au 3
e
étage de l'immeuble ...][...], à 1020 Renens, ainsi que la place de parc n
o
10, sise au 1
er
sous-sol garage de l’immeuble [...], à 1020 Renens, libres de tout bien et de tout occupant
(I), et qu'à défaut de s'exécuter, les locataires pourront y être contraints par
la voie de l'exécution forcée, à charge du juge de fixer les opérations d'exécution
forcée à la date et l'heure que justice dira pour le cas où les intimés ne se seraient
pas exécutés (II).
L’audience en procédure sommaire a
eu lieu le 3 octobre 2013.
En droit
:
1.
Le litige porte sur le bien-fondé d’une ordonnance prononçant une expulsion pour défaut
de paiement de loyer. Pour déterminer quelle voie de droit, de l’appel ou du recours, est
ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral.
Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la
résiliation n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la date
pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée déterminante
pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de
trois ans pendant laquelle l’art. 271a al. 1 let. e CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ;
RS 220) consacre I’annulabilité d’une résiliation (JT 2011 III 43 ; TF 4A_634/2009
du 3 mars 2010 c. 1.1 ; SJ 2001 I 17 c. 1a ; ATF 119 II 147 c. 1). En cas de litige relatif
à une prolongation du bail, la valeur litigieuse correspond à la totalité du loyer et
des charges qui seraient dus entre le moment où le Tribunal a statué et l’échéance
de la prolongation de bail demandée (TF 4A_552/2009 du 1
er
février
2010 c. 1.1 et les arrêts cités).
En l’espèce, l’appelante a conclu à une prolongation de bail de six mois. Compte
tenu des loyers et des charges s’élevant à 2’420 fr. au total, la valeur litigieuse
est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l’appel est ouverte. En outre,
interjeté dans les dix jours s'agissant d'une procédure sommaire (art. 257 ss et 314 al. 1
CPC) par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), l’appel est recevable.
2.
a)
L'appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir
l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées
par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d'office
conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (JT 2011 III 43).
b)
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits
sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien
que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient à l’appelant de démontrer
que ces conditions sont réalisées, de sorte que l’appel doit indiquer spécialement
les faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon
lui (JT 2011 III 43).
En l'espèce, le certificat médical du 22 août 2013 produit par l’appelante aurait
pu l’être en première instance, de sorte qu’il est irrecevable. En revanche, les
lettres des 9 et 16 octobre 2013 de l’Etablissement vaudois d’accueil des migrants (ci-après :
EVAM) et du Centre social régional de l’Ouest lausannois respectivement sont recevables, car
postérieures à l’ordonnance attaquée.
3.
a)
L’appelante fait valoir que sa santé est très délicate, qu’elle a la charge
de deux enfants et qu’elle s’est adressés à I’EVAM qui prend en charge une
partie de son loyer. En revanche, elle reconnaît qu’elle doit le montant des impayés
tels qu’exposés dans l’ordonnance d’expulsion.
b)
Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a
du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut
lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement
dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les
baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement
dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ;
les baux d’habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un
délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois (al. 2).
La jurisprudence a précisé que lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé
dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et
devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir
la résiliation du bail moyennant un délai de congé de 30 jours (ATF 127 III 548 c. 4),
cela même si l'arriéré avait finalement été payé (TF, arrêt du 27
février 1997, in Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss). A cet égard, des motifs humanitaires
n'entrent pas en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils
ne sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à
loyer (TF, arrêt du 27 février 1997 précité, c. 2b, p. 68 ; TF 4C_74/2006 du
12 mai 2006 c. 3.2.1 ; Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., Lausanne 2008, note infrapaginale 117, p. 820). Ils peuvent cependant être pris en compte
au stade de l'exécution forcée, en application du principe général de la proportionnalité.
Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que
relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF
117 Ia 336 c. 2b). La jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous l'empire de l'ancien droit
cantonal abrogé par l'entrée en vigueur du CPC que, sauf cas particulier, un délai de
libération des locaux de quinze à vingt jours était admissible (Guignard, in Procédures
spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 2 ad art. 17 aLPEBL [loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme], p. 196 et références).
En outre, si l’état de santé d’un locataire doit être pris en considération
dans le cadre d’une prolongation du bail (Lachat, op. cit., chap. 30, p. 775), il n’en va
pas de même dans la procédure en expulsion fondée sur l’art. 257d CO, où toute
prolongation est précisément exclue (cf. art. 272a al. 1 let. a CO).
c)
En l’espèce, l’appelante n’a pas payé l’arriéré de loyers
dans le délai de trente jours imparti, lequel a commencé à courir le 27 avril 2013, soit
le lendemain de la date à laquelle l’intéressée a retiré la mise en demeure
à la poste, et est arrivé à échéance le 26 mai 2013. L’intimée était
par conséquent fondée à résilier les baux à loyer concernés dans les trente
jours, ce qu’elle a fait valablement par formule officielle du 27 mai 2013 pour le 30 juin 2013.
Par ailleurs, l'expulsion a été requise en temps opportun, soit après l'expiration des
baux à loyer au 30 juin 2013 (Lachat, op. cit., note infrapaginale 88, p. 816).
Les moyens allégués par l’appelante ne sont pas susceptibles de faire obstacle au droit
conféré au bailleur de résilier les contrats de bail en application de l’art. 257d
CO, au vu de la jurisprudence susmentionnée. Au demeurant, on notera que l’appelante a d’ores
et déjà bénéficié d’une prolongation de fait de quelques semaines et obtiendra
en sus un nouveau délai pour obtempérer en raison de l’effet suspensif lié à
son appel.
4.
En conclusion, l’appel doit être rejeté en application de l’art. 312 al. 1 CPC
et l’ordonnance entreprise confirmée.
Vu l’effet suspensif accordé à l’appel de par la loi (art. 315 al. 1 CPC), la cause
doit être renvoyée au premier juge afin qu’il fixe à l’appelante, une fois
les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification aux parties,
un nouveau délai pour libérer les locaux en cause.
Les frais judiciaires de deuxième instance sont arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 3
et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre 2010 ; RSV
270.11.5]) et mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l’art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district de l’Ouest lausannois pour qu’il fixe
à V.________, une fois les considérants du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu’elle occupe dans l’immeuble
sis à 1020 Renens, [...] (appartement de 4,5 pièces n
o
A7
+ cave et garage n
o
10).
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 200 fr. (deux cents francs), sont mis à la charge de l’appelante
V.________.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
18 novembre 2013
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
V.________
‑
M. Mikaël Ferreiro (pour O.________)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de 14’520 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de l'Ouest lausannois
La greffière :