vd_findinfo · HC / 2012 / 492 · 2012-08-07 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE | 257d CO, 257 CPC (CH), 308 al. 2 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 07.08.2012 HC / 2012 / 492

TRIBUNAL
CANTONAL
JL12.008270-120981
354
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
7 août 2012
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              Mmes
Charif Feller et Crittin Dayen
Greffier
:
Mme              Nantermod Bernard
*****
Art.
257 d CO; 257, 308 al. 2 CPC
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
T.________
,
à Prilly, appelant, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 3 mai 2012 par la Juge
de paix du district de l'Ouest lausannois dans la cause divisant l'appelant d’avec
R.________
,
à Bâle, requérante, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 3 mai 2012, dont les considérants écrits ont été adressés
aux parties le 10 mai 2012, la Juge de paix du district de l'Ouest lausannois a ordonné au locataire
T.________ de quitter et rendre libres, pour le vendredi 8 juin 2012 à midi, les locaux qu'il occupait
dans l'immeuble sis à [...] (local commercial, 2
ème
étage, 326 m
2
+ place de parc extérieure        n° 16) (I), dit qu'à
défaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux, l'huissier de paix était
chargé, sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l'exécution forcée
de la décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l'ouverture forcée
des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique de concourir à l'exécution forcée
de la présente décision, s'ils en étaient requis par l'huissier de paix (III), arrêté
à 360 fr. les frais judiciaires, qui étaient compensés avec l'avance de frais de la partie
bailleresse (IV), mis les frais à la charge de la partie locataire (V), dit qu'en conséquence
la partie locataire rembourserait à la partie bailleresse ses frais de justice à concurrence
de 360 fr. et lui verserait la somme de 600 fr. à titre de défraiement de son représentant
professionnel (VI) et dit que toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées.
En droit, le premier juge, statuant au regard des art. 257d, 266l et 266n CO (Code des obligations du
30 mars 1911; RS 220) et de l'art. 257 CPC (Code de procédure civile suisse du 19 décembre
2008; RS 272), a considéré que l'entier de l'arriéré de loyer n'avait pas été
acquitté par la partie locataire dans le délai comminatoire de l'art. 257 d CO et que le congé
notifié subséquemment par la partie bailleresse respectait les conditions posées par l'art.
257d al. 2 CO.
B.
Par acte du 28 mai 2012, T.________ a fait appel
contre cette ordonnance et conclu à ce qu'il ne soit pas expulsé des locaux, la procédure
d'appel étant mise au bénéfice de l'effet suspensif.
Par courrier du 4 juin 2012, la Juge déléguée de la cour de céans a porté à
la connaissance de l'appelant que l'appel avait un effet suspensif de par la loi (art. 315 al. 1 CPC),
en  sorte que sa requête était sans objet.
L'appelant s'est acquitté de l'avance de frais de 400 fr. qui lui avait été demandée.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l'ordonnance querellée, complétée
par les pièces du dossier :
1.
La société anonyme
R.________ est propriétaire depuis le 9 août 1985 du bien-fonds [...]
2.
Par contrat de bail pour locaux commerciaux du 8 mars 2005 et débutant le 1
er
mai 2005, R.________, représentée par [...], a loué à T.________ un local commercial
de 326 m
2
au 2
ème
étage, sis chemin du [...], à l'usage d'un Centre d'éducation sportive, pour un loyer
mensuel net de 3'800 fr., plus 860 fr. d'acomptes chauffage, eau chaude et frais accessoires; le loyer
et les charges étaient payables au 1
er
jour du mois (art. 1). Le bail se terminait le 30 juin 2010 et se renouvelait aux mêmes conditions
de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation donné et reçu au moins six mois à
l'avance pour fin juin, au plus tôt pour le 30 juin 2010 (art. 5).
Par contrat de bail à loyer du 16 novembre 2005 et débutant le 1
er
février 2006, R.________, représentée par [...], a loué à [...] une place de
parc extérieure n° 32, sise chemin du [...], pour un loyer mensuel net de 60 fr., payable au
1
er
jour du mois (art. 2). Le bail se renouvelait aux mêmes conditions, sauf avis de résiliation
donné et reçu au mois trois mois à l'avance pour fin mars, juin et septembre (art. 4).
Selon notifications de hausse de loyer des 16 novembre 2007 et 6 novembre 2008, le loyer du local commercial
a été porté à 4'782 fr. dès le 1
er
janvier 2008, puis à 4'002 fr. dès le 1
er
janvier 2009, sur la base de l'ISPC 160.8 au 30 septembre 2008.
Selon avenant du N°1 du 29 septembre 2009, le locataire a occupé dès le 1
er
octobre 2009 la place extérieure n° 16 en lieu et place de celle portant n° 32, les autres
clauses et conditions du contrat de location demeurant inchangées.
3.
Par courriers recommandés du 9 décembre 2011 adressés à T.________ et à [...],
M. T.________, R.________ a mis en demeure le locataire de verser le montant de 9'844 fr., représentant
les arriérés de loyer du 1
er
novembre 2011 au 31 décembre 2011. Ces courriers renfermaient en outre la signification qu'à
défaut de paiement dans un délai de trente jours, le bail serait résilié en application
de l'art. 257d CO.
4.
Par formule officielle du 18 janvier 2012, constatant que l'arriéré de loyer demeurait impayé,
la partie bailleresse a notifié à la partie locataire la résiliation de ses baux pour
le 29 février 2012.
5.
Par courrier du 20 février 2012, T.________ a sollicité l'intervention de la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer, Préfecture du district de l'Ouest lausannois.
6.
Le 1er mars 2012, R.________
a requis de la Justice de paix du district de l'Ouest lausannois l'expulsion de T.________ des locaux
en cause, en se fondant sur l'art. 257 CPC (protection des cas clairs).
7.
Par communication au Juge de paix du district de Lausanne du 2 mars 2012, la Commission de conciliation
en matière de baux à loyer a déclaré qu'elle avait été saisie d'une requête
en annulation de congé présentée par le locataire, mais qu'elle n'entendait pas l'examiner
avant de connaître l'issue de la procédure d'expulsion.
8.
Le 19 avril 2012, statuant à la suite de l'audience du même jour tenue par défaut du poursuivi
sur la requête de mainlevée déposée le 6 février 2012 par R.________ dans la
poursuite dirigée contre T.________, la Justice de paix du district de l'Ouest lausannois a prononcé
la mainlevée provisoire de l'opposition à concurrence de 4'862 fr., plus intérêts
au taux de 5% l'an dès le 1
er
janvier 2012, + 180 fr., plus intérêts au taux de 5% l'an dès le 1
er
décembre 2011. T.________ en a requis la motivation.
9.
Par lettre recommandée du 16 mai 2007, le locataire a requis de la partie bailleresse qu'elle lui
accorde un rendez-vous afin de trouver un arrangement pour régler les arriérés de loyer.
En droit
:
1.
1.1
Pour décider si la voie de l’appel
ou du recours est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse calculée selon le droit fédéral.
Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la
résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle
un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée déterminante pour le
calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans
pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (TF
4A_634/2009 du 3 mars 2010  c. 1.1; ATF 136 III 196 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c.
1). Le
dies a quo
de ce délai – dans l'optique du calcul de la valeur litigieuse – est la date de la décision
cantonale. Il faut ensuite se placer à l'échéance de cette période de protection
pour déterminer le terme de résiliation le plus proche (ATF 137 III 389 c. 1.1). Ces principes
sont applicables en matière d'expulsion
du locataire pour non paiement du loyer selon
l'art. 257d CO (JT 2011 III 83; TF 4A_551/2009 du 6.10.2010, in CdB 2011 p. 18). En l'espèce, les
loyers mensuels s'élevant à respectivement 4'002 fr. et 60 fr., la valeur litigieuse est supérieure
à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
1.2
Pour déterminer quel est le délai d'appel (10 ou 30 jours), il faut qualifier la procédure
dans laquelle la décision attaquée a été rendue. Si la procédure sommaire était
applicable, le délai est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC), sinon de trente jours (art. 311 al.
1 CPC).
En l'espèce, l'ordonnance a été rendue en application de la disposition relative aux cas
clairs (art. 257 CPC), soit en procédure sommaire, de sorte que le délai d'appel est de dix
jours.
Le présent appel, interjeté en temps utile par une partie qui y a intérêt (art. 59
al. 2 let. a CPC) et dûment motivé (art. 311 al. 1 CPC), est recevable à la forme.
2.
2.1
L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de deuxième instance un plein pouvoir
de cognition. Il peut être formé pour violation du droit ou constatation inexacte des faits
(art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe général
de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, JT 2010 III 134).
Elle n'est ainsi pas liée par les motifs invoqués par les parties ou le tribunal de première
instance (Hohl, Procédure civile, tome II, 2
ème
éd., 2010, n. 2396, p. 435). Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base
des preuves administrées en première instance (Tappy, op. cit., JT 2010 III 136-148; JT 2011
III 43 c. 2; Hohl, ibid., n. 2399 p. 435).
En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance a été complété par les pièces
au dossier.
3.
L'art. 257d CO prévoit que, lorsque, après
la réception de la chose louée, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de
frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement ou
lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail; ce délai
sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au
moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat
avec effet immédiat; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2).
L'appelant ne conteste pas ne pas avoir payé
l'arriéré dans le délai comminatoire qui lui était imparti. Il admet au contraire
expressément les arriérés de loyer et indique vouloir trouver un arrangement pour les
régler.
Le locataire n'ayant pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire
prévu par l'art. 257d CO, il était en demeure et devait subir les conséquences juridiques
de l'alinéa 2 de cette disposition, savoir la résiliation du bail moyennant un délai de
congé de trente jours (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si l'arriéré a finalement
été payé (TF, arrêt du 7 février 1997, in Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65
ss). Par ailleurs, le locataire en demeure ne peut contraindre le bailleur à trouver un arrangement
pour lui permettre de continuer à exploiter les locaux, alors que la résiliation est valable,
et il ne prétend du reste pas qu'un tel arrangement, susceptible de mettre fin à la procédure,
serait intervenu.
Cela étant, l'intimée était en droit, au vu de la jurisprudence susmentionnée, de
résilier le bail moyennant un délai de trente jours pour la fin d'un mois conformément
à l'art. 257d al. 2 CO et de requérir l'expulsion de l'appelant.
4.
L'appelant fait valoir que l'expulsion entraînerait
l'impossibilité d'exploiter son entreprise et que les conséquences en seraient désastreuses
notamment pour son fils qui, soutien de famille (il a deux enfants de cinq ans et neuf mois), vit de
cette exploitation. Il indique encore qu'il rencontrerait de graves problèmes avec la clientèle
constituée d'abonnés au bénéfice de souscriptions non échues.
De tels motifs n'entrent pas en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès
lors qu'il ne sont pas pris en considération par les règles du droit fédéral sur
le bail à loyer (TF du 27 février 1997 précité c. 2b,
in
CdB 3/97 p. 68; TF 4C.74/2006 du 12 mai 2006 c. 3.2.1; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, note
infrapaginale 117 p. 820). Ils peuvent cependant être pris en compte au stade de l'exécution
forcée, en application du principe général de la proportionnalité. Toutefois, dans
tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que relativement bref
et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 Ia 336 c. 2b).
La jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous l'empire de l'ancien droit cantonal abrogé
par l'entrée en vigueur du CPC que, sauf cas particulier, un délai de libération des locaux
de quinze à vingt jours était admissible (Guignard,
in
Procédure spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 2
ad
art. 17 aLPEBL, p. 196 et les réf.). Le délai d'un mois fixé par l'ordonnance ne prête
pas flanc à la critique. Au surplus, l'appelant obtiendra un nouveau délai pour obtempérer
en raison de l'effet suspensif lié à son appel; il bénéficie ainsi d'une prolongation
de fait de plusieurs mois de son exploitation dans les locaux en question.
5.
En définitive, l'appel doit être rejeté dans la procédure de l'art. 312 al. 1 CPC,
et l'ordonnance querellée confirmée.
6.
Les frais judiciaires
de deuxième instance, arrêtés à 400 fr. (art. 62 al. 2 et 69 al. 1 TFJC [tarif du
28 septembre 2010 des frais judiciaires civils, RSV 270.11.5]), sont mis à la charge de l'appelant,
qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n'y a pas lieu à
l'allocation de dépens de deuxième instance, l'intimée n'ayant pas été invitée
à déposer une réponse.
Vu l'effet suspensif accordé
à l'appel de par la loi (art. 315 al. 1 CPC), la cause doit être renvoyée au premier juge
afin qu'il fixe à l'appelant, une fois les considérants écrits du présent arrêt
envoyés, un nouveau délai pour libérer les locaux en cause.
Par ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
L'appel est rejeté.
II.
L'ordonnance est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr. (quatre cents francs),
sont mis à la charge de l'appelant T.________.
IV.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district de l'Ouest lausannois pour qu'il fixe à T.________,
une fois les considérants du présent arrêt envoyés pour notification aux parties,
un nouveau délai pour libérer les locaux qu'il occupe dans l'immeuble sis à [...] (local
commercial, 2
ème
étage, 326 m2 + place de parc extérieure no 16).
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
7 août 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
M. T.________,
‑
M. Jacques Lauber (pour R.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de l'Ouest lausannois.
Le greffier :