vd_findinfo · HC / 2009 / 218 · 2009-09-04 · fr

POUVOIR D'EXAMEN, CONSTATATION DES FAITS, EXPULSION DE LOCATAIRE, BAIL À LOYER, LOYER, DEMEURE, CALCUL DU DÉLAI, RECOURS JOINT, CONCLUSIONS | 257d al. 2 CO, 257d CO, 274g al. 1 CO, 274g al. 1 let. a CO, 274g CO, 78 CO, 466 CPC, 23 al. 2 LPEBL, 23 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 04.09.2009 HC / 2009 / 218

TRIBUNAL CANTONAL
455/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 4 septembre
2009
_____________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.     F. Meylan et
Giroud
Greffier
:
M.        Elsig
*****
Art. 257d, 274g; 452 al.
1, 457, 466 CPC; 23 LPEBL
La Chambre des
recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper du
recours interjeté
par
A. et
B.L.________
, à Lausanne,
bailleurs, et du recours joint interjeté par
D.________
, à La
Tour-de-Peilz,
locataire,
contre l'ordonnance rendue le 5 juin 2009 par le Juge de paix du
district de la Riviera-Pays-d'Enhaut dans la cause divisant les
parties.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 5 juin 2009, le Juge de paix du district de la
Riviera-Pays-d'Enhaut a rejeté la requête d'expulsion
(I), fixé les frais de justice des bailleurs A. et
B.L.________ à 200 fr. (II), n'a pas alloué de
dépens (III) et rayé la cause du rôle
(IV).
L'état de fait de l'ordonnance, complété par
les pièces du dossier (art. 457 CPC; Code de
procédure civile du 14 décembre 1966; RSV 270.11),
retient les faits suivants.
Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux du 24
avril 1998, W.________ a remis en location à D.________ un
local avec WC commun d'une surface approximative de 30
m
2
au premier étage de l'immeuble sis [...],
à La Tour-de-Peilz. Conclu pour durer initialement du
1
er
juillet 1998 au 30 juin 2003, le bail devait se
renouveler tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf avis de
résiliation donné par lettre chargée une
année à l'avance. Le loyer, payable par mois
d'avance, a été fixé à 200 fr. par
mois.
Par contrat de bail à loyer pour parking du 24 novembre
1999, W.________ a remis en location à D.________ un garage
individuel au premier sous-sol de l'immeuble sis [...], à La
Tour-de-Peilz. Conclu pour durer initialement du 1
er
janvier 2000 au 1
er
avril 2001, le bail devait se
renouveler tacitement d'année en année, sauf avis de
résiliation donnée par pli recommandé trois
mois à l'avance. Le loyer, payable par trimestre d'avance,
mais recevable à bien plaire par mois d'avance en cas de
paiement ponctuel, a été fixé à 150 fr.
par mois.
Il ressort des décomptes produits par les parties que les
loyers ont été régulièrement
versés au milieu du mois et il n'a pas été
allégué ni rendu vraisemblable que cette
manière de procéder aurait suscité la moindre
réaction de la gérante de l'immeuble.
Le 13 août 2002, les bailleurs A. et B.L.________ ont acquis
l'immeuble où se trouvent les locaux litigieux.
Par courriers du 3 décembre 2008, les bailleurs ont
sommé la locataire de s'acquitter, dans un délai de
trente jours faute de quoi le bail serait résilié et
l'expulsion requise, de l'arriéré de loyer du local
commercial des mois d'octobre à décembre 2008, par
600 fr., et de l'arriéré de loyer du garage du mois
de décembre 2008, par 150 francs. Ces avis mentionnent
qu'ils comportent en annexe un bulletin de versement.
Les loyers des locaux en cause du mois d'août 2008, par 350
fr., n'ont pas été réglés par la
locataire durant ce mois. Celle-ci a par la suite versé 350
fr. le 15 septembre 2008, 350 fr. le 14 octobre 2008, 300 fr. le 11
novembre 2008, cette somme figurant sur le bulletin que lui avait
adressé la gérante de l'immeuble, 350 fr. le 12
décembre 2008 et 350 fr. le 12 janvier 2009.
Par formules officielles du 22 janvier 2009, les bailleurs ont
résilié les baux en cause pour le 28 février
2009.
La locataire a contesté ces congés le 24
février 2009 devant la Commission de conciliation du
district de la Riviera-Pays-d'Enhaut.
Le 4 mars 2009, A. et B.L.________ ont requis du Juge de paix du
district de la Riviera-Pays-d'Enhaut l'expulsion de la locataire
des locaux en cause.
Le 30 mars 2009, la Commission de conciliation du district de la
Riviera-Pays-d'Enhaut a transmis à ce magistrat le dossier
de la cause en contestation du congé.
En droit, le premier juge a considéré qu'à la
date de la commination, les loyers du mois de décembre
n'étaient pas échus et que seul un montant de 50 fr.
demeurait en litige, de sorte que les conditions de l'expulsion
n'étaient pas réalisées.
B.
A. et B.L.________ ont recouru contre cette ordonnance en
concluant, avec dépens, principalement à sa
réforme en ce sens que l'expulsion de la locataire est
ordonnée et, subsidiairement, à son
annulation.
L'intimée D.________ a conclu à la confirmation de
l'ordonnance (I), à "l'admission de son mémoire"
(II), et à la constatation de la nullité de la
résiliation (III).
Les recourants ont conclu à l'irrecevabilité de la
conclusion III de l'intimée.
En droit
:
1.
L'art. 23 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur la
procédure d'expulsion en matière de baux à
loyer et à ferme; RSV 221.305) ouvre un recours en
nullité  au Tribunal cantonal : a) lorsque le juge
était incompétent ou s'est déclaré
à tort incompétent; b) pour absence d'assignation
régulière; c) pour violation des règles
essentielles de la procédure lorsque l'informalité
est de nature à influer sur le prononcé (al.
1).
Les recourants invoquent, à l'appui de leur conclusion en
nullité, l'abus du pouvoir d'appréciation en ce sens
que le premier juge aurait retenu des faits en contradiction avec
les pièces du dossier. Vu le pouvoir d'examen
conféré à la cour de céans par l'art.
457 CPC, applicable par renvoi de l'art. 29 LPEBL dans le cadre du
recours pour déni de justice et du recours en
réforme, une éventuelle informalité sur ce
point est susceptible d'être corrigée dans le cadre de
ces recours, de sorte que ce moyen est irrecevable en
nullité (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile
vaudoise, 3
ème
éd., 2002, n. 14 ad art.
444 CPC, p. 655-656).
2.
L'
art. 23 al. 2 LPEBL
ouvre le
recours au Tribunal
cantonal pour déni de justice; celui-ci peut aboutir soit
à la réforme soit à l'annulation de la
décision attaquée (JT 1993 III 88, c. 2; JT 1977 III
96). Toutefois, en vertu de l'art. 274g al. 1 let. a CO (Code des
obligations du 30 mars 1911; RS 220), le juge saisi de la
procédure d'expulsion doit statuer sur la validité du
congé, lorsque celle-ci est contestée, en examinant
la cause de manière complète en fait et en droit.
L'autorité de recours cantonale doit alors au moins disposer
d'un plein pouvoir d'examen en ce qui concerne la violation du
droit fédéral (ATF 119 II 141, c. 4a; ATF 119 II 241,
c. 4b et c). Autrement dit, l'art. 23 LPEBL, qui confère un
pouvoir d'examen limité à la Chambre des recours, ne
saurait s'appliquer lorsque la validité du congé a
été contestée. En pareil cas, la Chambre des
recours doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit tel que
le prévoit l'art. 457 al. 2 CPC pour le recours en
réforme contre les décisions du juge de paix (JT 2008
III 12; JT 2004 III 79).
En l'espèce, l'intimée a contesté le
congé devant la commission de conciliation
compétente. Le recours doit donc être examiné
avec le pouvoir d'examen conféré par l'art. 457 CPC
et non celui limité au déni de justice prévu
à l'art. 23 LPEBL.
3.
Selon la
jurisprudence, la voie du recours joint de l'art. 466 CPC n'est pas
ouverte dans le cadre du recours pour déni de justice de
l'art. 23 al. 2 LPEBL (Guignard, in Procédures
spéciales vaudoises, 2008, n. 3 ad art. 23 LPEBL, p. 212 et
référence). Toutefois, elle l'est lorsque le recours
doit être examiné avec le pouvoir d'examen du recours
en réforme (Guignard, in Procédures spéciales
vaudoises, 2008, n. 4 ad art. 23 LPEBL, p. 212 et
référence).
En l'espèce, dès lors que la cour de céans
doit examiner le recours avec un pouvoir d'examen étendu au
recours en réforme, la conclusion de l'intimée
tendant à ce qu'il soit constaté que les
congés litigieux sont nuls est recevable en deuxième
instance, ce d'autant qu'elle concerne un point sur lequel le
premier juge devait statuer. On ne saurait en outre la qualifier de
nouvelle, dès lors que les congés ont
été contestés devant la commission de
conciliation et que celle-ci a transmis la cause au premier juge
afin qu'il tranche cette question.
4.
D'un point de vue
factuel, la cour de céans dispose d'un pouvoir d'examen
défini par l'art. 457 CPC (applicable en vertu du renvoi de
l'art. 29 LPEBL), de telle sorte qu'elle doit admettre comme
constants les faits constatés par le jugement, sauf
contradiction avec les pièces du dossier et sous
réserve du complètement sur la base de celui-ci (art.
457 al. 1 CPC; JT 1993 III 88 c. 2).
En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance est
conforme aux pièces du dossier. Il a été
complété sur la base de celui-ci.
4.
Les recourants font
valoir que l'entier de l'arriéré de loyer
réclamé dans la commination du 3 décembre 2008
n'a pas été réglé dans le délai
comminatoire échéant le 10 janvier 2009 et que,
dès lors, l'expulsion devait être prononcée,
aucun abus de droit ne pouvant être retenu à leur
charge.
Selon l'art.
257d
al. 1 CO, lorsque,
après la réception de la chose, le locataire a du
retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires
échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un
délai de paiement et lui signifier qu'à défaut
de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux
d'habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au
moins.
Faute de paiement dans le délai fixé, le
bailleur
peut résilier
le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation ou de
locaux commerciaux peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de trente jours
(art. 257d al. 2 CO).
La jurisprudence a précisé que,
lorsque le locataire n'avait pas réglé
l'arriéré réclamé dans le délai
comminatoire prévu à l'art. 257d al. 1 CO, il
était en demeure et devait subir les conséquences
juridiques de l'al. 2 de cette disposition, savoir la
résiliation du bail moyennant un délai de
congé de trente jours (ATF 127 III 548 c. 4).
En l'espèce, les recourants réclamaient, dans leurs
avis du 3 décembre 2008, un arriéré de 750
francs. Avec le premier juge, il y a lieu de considérer que
les parties étaient convenues tacitement que les loyers
litigieux étaient payables au milieu du mois en cours, de
sorte que ceux du mois de décembre n'étaient pas
échus à cette date. Demeuraient donc impayés
à cette date - compte tenu de l'imputation du versement du
mois de septembre 2008 au paiement des loyers du mois d'août
et de celui du mois de novembre au paiement d'un
arriéré pour le garage - le loyer du local commercial
pour les mois d'octobre et novembre 2008, par 400
francs.
A défaut de pièces attestant la réception des
avis du 3 décembre 2008, il y a lieu d'admettre qu'ils ont
été communiqués à la recourante par
voie de jonction à l'échéance du délai
de garde postal de sept jours (cf. Lachat, Le bail à loyer,
2
ème
éd., 2008 p. 667 et
références), soit le 11 décembre 2008. Le
délai de trente jours arrivait donc à
échéance le samedi 10 janvier 2009, et était
donc reporté au lundi 12 janvier 2009 (art. 78 CO; art. 1 de
la loi fédérale sur la supputation des délais
comprenant un samedi du 21 juin 1963; RS 173.110.3). La recourante
par voie de jonction a effectué un versement de 350 fr. le
12 décembre 2008 et un nouveau versement de 350 fr. le 12
janvier 2008, soit le jour de l'échéance du
délai comminatoire. Il y a lieu de considérer que
l'arriéré dû au 3 décembre 2008, par 400
francs, a été réglé en temps utile,
dès lors qu'un bulletin de versement avait été
annexé à la commination (ATF 124 III 145, JT 2000 I
220). Les conditions de l'art. 257d CO n'étaient donc pas
réalisées et le congé donné le 22
janvier 2009 pour le local commercial est nul (ATF 124 III 201, JT
1999 I 367). Il en est de même pour le congé relatif
au garage, dès lors qu'il n'existait aucun
arriéré à la date de la
commination.
5.
Au vu des
considérations qui précèdent, le recours joint
doit être admis en ce sens qu'il est constaté que le
congé donné pour le local commercial et le garage le
22 janvier 2009 est nul.
6.
En conclusion, le
recours doit être rejeté, le recours joint admis et
l'ordonnance réformée en ce sens que le congé
donné le 22 janvier 2009 à la locataire est
nul.
Les frais de deuxième instance des recourants sont
arrêtés à 150 fr. (art. 230 du tarif du 4
décembre 1984 des frais judicaires en matière civile;
RSV 270.11.5).
Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens de deuxième
instance, la recourante par voie de jonction ayant agi sans
l'assistance d'un avocat ou d'un agent d'affaires breveté
(art. 91 et 92 CPC; Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 1 ad art. 91
CPC, p. 169; Byrde/Giroud Walther/Hack, in Procédures
spéciales vaudoises, 2008, n. 5 ad art. 14 LTB, p. 149 et
références).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté et le recours joint est
admis.
II.
L'ordonnance est confirmée et
complétée en son dispositif par le chiffre
I bis suivant :
I
bis.-       Le congé donné
à D.________ le 22 janvier 2009 par A. et B.L.________ est
nul.
III.
Les frais de deuxième instance
des recourants A. et B.L.________ sont arrêtés
à 150 fr. (cent cinquante francs), solidairement entre
eux.
IV.
Il n'est pas alloué de
dépens de deuxième instance.
V.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président
:
L
e
greffi
er
:
Du 4 septembre
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
e
greffi
er
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑      M. Jacques Lauber
(pour A. et B.L.________),
‑      Mme
D.________.
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est de
18'050 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Mme la Juge de paix
du district de la Riviera-Pays-d'Enhaut.
L
e
greffi
er
: