vd_findinfo · HC / 2009 / 287 · 2009-10-05 · fr

BAIL À LOYER, EXPULSION DE LOCATAIRE, RÉSILIATION, PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ, LOI CANTONALE RELATIVE À LA PROCÉDURE EN MATIÈRE DE BAIL | 257d al. 1 CO, 257d al. 2 CO, 457 CPC, 23 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 05.10.2009 HC / 2009 / 287

TRIBUNAL CANTONAL
518/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 5 octobre
2009
___________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.     F. Meylan et Creux
Greffière
:
Mme   Rossi
*****
Art. 257d CO; 457 CPC; 23
LPEBL
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s'occuper du recours interjeté par
A.H.________
, à Renens,
intimé, contre l'ordonnance
d'expulsion rendue le 13 juillet 2009 par le Juge de paix du
district de l'Ouest lausannois dans la cause divisant le recourant
d'avec
D.________
, domicile
élu à Lausanne,
requérant.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 13 juillet 2009, notifiée aux locataires
le 25 août 2009, le Juge de paix du district de l'Ouest
lausannois a ordonné à A.H.________ et B.H.________
de quitter et rendre libres pour le mardi 1
er
septembre
2009 à midi les locaux occupés dans l'immeuble sis
à Renens, [...] (appartement n
o
[...] de 4
pièces, au rez-de-chaussée) et [...] (place de parc
extérieure n
o
[...]) (I), dit qu'à
défaut de quitter volontairement ces locaux, ils y seront
contraints par la force, selon les règles prévues aux
art. 508 ss CPC (Code de procédure civile du 14
décembre 1966; RSV 270.11) (II), arrêté les
frais de justice du requérant D.________ à 300 fr.
(III), alloué à celui-ci des dépens, par 600
fr. (IV) et dit que l'ordonnance est immédiatement
exécutoire, nonobstant recours (V).
Cette ordonnance, complétée par les pièces du
dossier (art. 457 CPC), retient les faits suivants:
Par contrat de bail à loyer du 28 juin 1995, R.________,
représenté par la régie Z.________ SA, a remis
en location à A.H.________ et B.H.________ l'appartement de
4 pièces n
o
[...] situé au
rez-supérieur de l'immeuble sis [...], à Renens.
Conclu pour durer initialement du 1
er
septembre 1995 au
1
er
octobre 1996, le bail devait se renouveler pour une
année, sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre
des parties donné quatre mois à l'avance pour la
prochaine échéance, et ainsi de suite d'année
en année. Le loyer, payable d'avance, a été
fixé à 1'226 fr. par mois, acompte de chauffage et
d'eau chaude par 140 fr. compris.
Le même jour, les parties ont également conclu un
contrat de bail à loyer portant sur la place de parc
extérieure n
o
[...] située [...], à
Renens. Conclu pour durer initialement du 1
er
septembre
1995 au 1
er
octobre 1996, le bail devait de renouveler
pour six mois, sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre
des parties donné quatre mois à l'avance pour la
prochaine échéance, et ainsi de suite de six mois en
six mois. Le loyer mensuel, payable d'avance, s'élevait
à 40 francs.
Le bailleur R.________ est décédé le 14 avril
2000.
Le 12 décembre 2001, le Président du Tribunal civil
de l'arrondissement de Lausanne a attesté que Me D.________,
notaire à Lausanne, assumait désormais sous sa seule
responsabilité, ensuite de la démission de [...], le
mandat d'exécuteur testamentaire de la succession de feu
R.________.
Par formule officielle du 9 mai 2008, le loyer mensuel de
l'appartement a été baissé à 1'199 fr.,
acompte de chauffage, d'eau chaude et de frais accessoires par 140
fr. compris.
Par courriers recommandés du 16 mars 2009, la régie a
mis en demeure les locataires de s'acquitter du montant de 2'398
fr., représentant les loyers des mois de février et
mars 2009 pour l'appartement. Cette lettre comportait
également la signification qu'à défaut de
paiement dans les trente jours, le bail serait
résilié.
Une mise en demeure et une menace de résiliation du bail a
été adressée le même jour aux locataires
relativement à l'arriéré de loyer de la place
de parc pour la période susmentionnée, par 80
francs.
La succession de feu R.________, représentée par
l'exécuteur testamentaire D.________, a
résilié les deux contrats de bail pour le 31 mai
2009, par formules officielles du 27 avril 2009.
Le 2 juin 2009, l'exécuteur testamentaire a requis du Juge
de paix du district de l'Ouest lausannois l'expulsion forcée
de A.H.________ et B.H.________. Il était
précisé que les locataires s'étaient
acquittés le 14 mai 2009 d'un montant de 3'597 fr. pour les
mois de mars, avril et mai 2009.
Par lettre du 26 juin 2009, le requérant a informé le
juge de paix que les locataires avaient versé le 14 mai 2009
la somme de 120 fr., représentant les loyers de la place de
parc pour les mois de février, mars et avril
2009.
Le 10 juillet 2009, l'exécuteur testamentaire a
résumé les paiements intervenus à ce jour
auprès de la régie, soit 3'597 fr. pour le loyer de
l'appartement des mois de mars, avril et mai 2009 et 120 fr. pour
celui de la place de parc de la période allant de
février à avril 2009 versés le 14 mai 2009,
ainsi que 200 fr. pour le loyer de la place de parc des mois de mai
et juin 2009 et 1'199 fr. pour l'indemnité d'occupation de
l'appartement du mois de juin 2009 versés le 7 juillet
2009.
L'audience du juge de paix, à laquelle les locataires n'ont
pas comparu, s'est tenue le 13 juillet 2009.
En droit, le premier juge a retenu que les locataires ne
s'étaient pas acquittés de l'entier de
l'arriéré de loyer dans le délai de trente
jours imparti et considéré que les conditions de
l'expulsion étaient réalisées.
B.
Par acte du 25
août 2009, A.H.________ a recouru contre cette ordonnance,
concluant en substance à ce que l'expulsion ne soit pas
ordonnée.
L'intimé D.________ n'a pas
procédé.
En droit
:
1.
L'art. 23 al. 1 LPEBL
(loi du 18 mai 1955 sur la procédure d'expulsion en
matière de baux à loyer et à ferme; RSV
221.305) ouvre un recours en nullité au Tribunal cantonal:
a) lorsque le juge était incompétent ou s'est
déclaré à tort incompétent; b) pour
absence d'assignation régulière; c) pour violation
des règles essentielles de la procédure, lorsque
l'informalité est de nature à influer sur le
prononcé. Selon l'al. 2, il y a également recours au
Tribunal cantonal pour déni de justice, ce recours pouvant
aboutir soit à la réforme soit à l'annulation
de la décision attaquée (JT 2004 III 43 c.
1a).
En l'espèce, le recourant ne fait valoir aucun des motifs de
nullité prévus à l'art. 23 al. 1 LPEBL, de
sorte que son recours doit être examiné sous l'angle
de la réforme uniquement.
2.
a)
L'art.
23 LPEBL, qui confère un pouvoir d'examen limité
à la Chambre des recours, ne saurait s'appliquer lorsque la
validité du congé a été
contestée en vertu de l'art. 274g al. 1 let. a CO (Code des
obligations du 30 mars 1911; RS 220). En pareil cas, la Chambre des
recours, pour répondre aux exigences du droit
fédéral, doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du
droit fédéral (JT 2008 III 12 c. 2a; JT 2004 III
79).
Dans le cas d'espèce, la commission de conciliation n'a pas
été saisie. La cour de céans dispose donc d'un
pouvoir d'examen en droit limité à l'arbitraire (art.
23 al. 2 LPEBL).
b)
D'un point de vue factuel, la Chambre des recours dispose
d'un pouvoir d'examen défini par l'art. 457 CPC, applicable
en vertu du renvoi de l'art. 29 LPEBL, de telle sorte qu'elle doit
admettre comme constants les faits constatés par le
jugement, sauf contradiction avec les pièces du dossier et
sous réserve du complètement sur la base de celui-ci
(art. 457 al. 1 CPC; JT 2008 III 12 c. 3a; JT 1993 III 88 c.
3).
En l'espèce, l'état de
fait de l'ordonnance est conforme aux pièces du dossier et a
été complété sur la base de
celui-ci.
3.
a)
L'art.
257d CO prévoit que, lorsque, après la
réception de la chose, le locataire a du retard pour
s'acquitter d'un terme, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à
défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai est de trente jours au moins pour les baux
d'habitations (al. 1). Faute de paiement dans le délai
fixé, le bailleur peut résilier les baux
d'habitations, moyennant un délai de congé minimum de
trente jours pour la fin d'un mois (al. 2).
b)
Le recourant demande à ce qu'une dernière
chance de rester dans l'appartement en cause lui soit
accordée. Il fournit diverses explications sur sa situation
personnelle et celle de son épouse.
c)
En l'espèce, il ressort des mises en demeure du 16
mars 2009 que les locataires étaient en retard dans le
paiement des loyers des mois de février et mars 2009, tant
pour l'appartement que pour la place de parc. Or, selon la
requête du 2 juin 2009, le courrier du 26 juin 2009 et le
récapitulatif établi le 10 juillet 2009, non remis en
cause par le recourant, ce dernier et son épouse n'ont
effectué les versements qu'en date des 14 mai et 7 juillet
2009. Le paiement des arriérés de loyer étant
intervenu après l'expiration du délai de trente jours
imparti dans les avis comminatoires du 16 mars 2009,
l'intimé était en droit, conformément à
l'art. 257d al. 2 CO, de résilier les contrats de bail, ce
qu'il a fait par formules officielles du 27 avril 2009 avec effet
au 31 mai 2009.
Au surplus, le recourant se borne à exposer les
inconvénients que lui causerait le fait de devoir quitter
l'appartement. Même si le recours avait tendu à ce que
le délai fixé par le premier juge pour libérer
les locaux en cause soit prolongé, il convient de relever
que ce délai d'un peu plus d'un mois est conforme à
la pratique usuelle et que le recourant et son épouse ont,
de fait, bénéficié d'un délai
supplémentaire, puisqu'ils occupent toujours les lieux
à ce jour.
Le premier juge n'a en conséquence pas fait preuve
d'arbitraire en considérant comme valable le congé
donné aux locataires et en donnant suite à la
requête d'expulsion déposée par
l'intimé.
Mal fondé, le recours doit être
rejeté.
4.
En conclusion, le
recours doit être rejeté et l'ordonnance
confirmée.
Les frais de deuxième instance du recourant sont
arrêtés à 250 fr.
(art. 230 al. 1 TFJC [
tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en
matière civile; RSV 270.11.5]).
Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens de deuxième
instance à l'intimé, qui n'a pas
procédé.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
L'ordonnance est
confirmée.
III.
Les frais de deuxième instance
du recourant A.H.________ sont arrêtés à 250
fr. (deux cent cinquante francs).
IV.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président :
L
a
greffi
ère
:
Du 5 octobre
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
a
greffi
ère
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑      M.
A.H.________,
-      M. Jean-Marc Decollogny
(pour D.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est de 57'993
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      M. le Juge de paix
du district de l'Ouest lausannois,
-      Mme
B.H.________.
L
a
greffi
ère
: