vd_findinfo · HC / 2015 / 153 · 2015-02-03 · fr

SERVITUDE, SERVITUDE DE NON-BÂTIR, LIBÉRATION JUDICIAIRE D'UNE SERVITUDE, BONNE FOI SUBJECTIVE, DROIT CONSTITUTIONNEL À LA PROTECTION DE LA BONNE FOI, PRINCIPE DE LA BONNE FOI, PRINCIPE DE LA CONFIANCE{INTERPRÉTATION DU CONTRAT} | 736 CC, 738 CC, 971 al. 1 CC

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 03.02.2015 HC / 2015 / 153

TRIBUNAL
CANTONAL
PP10.021359-141817
63
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
3 février 2015
__________________
Présidence
de               M.
colombini
,
président
Juges
:              MM.
Abrecht et Perrot
Greffier
:              M.
Tinguely
*****
Art.
736 et 738 CC
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
A.________
,
à [...], demandeur, contre le jugement rendu le 5 février 2014 par le Président du Tribunal
civil de l’arrondissement de Lausanne dans la cause divisant l’appelant d’avec
K.________
,
à [...], défendeur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par jugement du 5 février 2014, dont les motifs ont été notifiés aux parties par
plis recommandés du 2 septembre 2014, le Président du Tribunal civil de l’arrondissement
de Lausanne a rejeté les conclusions prises par le demandeur A.________ contre le défendeur
K.________, selon demande du 2 juillet 2010 (I), arrêté les frais de justice à 4'900 fr.
pour le demandeur et à 1'650 fr. pour le défendeur (II) et dit que le demandeur devra, au titre
de dépens, la somme de 9'900 fr. au défendeur (III).
En droit, après avoir rappelé les principes posés par la jurisprudence et la doctrine
relativement à l’application de l’art. 736 CC (Code civil suisse du 10 décembre
1907 ; RS 210), le premier juge a considéré que, la servitude n° 700_______ ayant
été exercée sur l’ensemble de la parcelle n° 4_______, conformément à
ce qui avait été prévu dans l’acte constitutif du 6 avril 1984, durant plus de vingt
ans, le défendeur était de bonne foi lors de l’acquisition de sa parcelle en pensant
qu’il existait une restriction de bâtir sur l’entier de la parcelle n° 4_______.
Dès lors que le demandeur n’avait pas prouvé que la servitude aurait perdu toute utilité
pour le fonds du défendeur et que l’intérêt de ce dernier n’avait pas diminué,
l’application de l’art. 736 al. 1 CC était donc exclue. Pour le premier juge, les
éléments avancés par le demandeur n’ont pas suffi à établir qu’il
subissait une aggravation de la charge sur sa parcelle, ni à établir une diminution de l’intérêt
du propriétaire du fonds dominant, de sorte que l’art. 736 al. 2 CC n’était pas
applicable. Par ailleurs, dans la mesure où la réduction de la servitude n’était
pas accordée, il n’était pas nécessaire d’examiner la question de l’éventuelle
indemnité due au défendeur.
B.
Par acte du 3 octobre 2014, A.________ a interjeté
appel contre ce jugement, concluant, avec suite de frais et dépens, à ce qu’il soit statué
à nouveau comme suit :
« I.- Réduire la servitude n° 700_______ de la Commune de [...] également à
l’égard du fonds dominant n° 3_______ en ce que l’exercice de la servitude se définit
comme suit :
« Exercice :
Il ne peut être édifié sur la surface teintée en orange sur le plan annexé qu’un
bâtiment d’habitation couvert de tuiles et dont la hauteur au faîte ne poura pas dépasser
la cote 625.16 (PN [...]). Cette limite de hauteur ne s’applique toutefois pas aux cheminées
et tourelles. »
II.-
Ordonner au préposé au Registre foncier de la Commune de [...] de modifier l’exercice
de la servitude n° 700_______ dans le sens prévu au chiffre I.- ci-dessus en se référant
au plan déjà annexé à dite servitude.
III.-
Allouer au propriétaire de la parcelle n° 3_______ une indemnité de 5'000 fr. pour la
réduction de la servitude n° 700_______ dans le sens prévu au chiffre I.- ci-dessus. »
Il
a en outre produit un bordereau de pièces et requis à titre de mesure d’instruction la
tenue d’une inspection locale.
Par mémoire de réponse du 23 décembre 2014, K.________ a conclu, sous suite de frais et
dépens, au rejet des conclusions de l’appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les
pièces du dossier :
1.
Le demandeur A.________ est l’actuel propriétaire
de la parcelle n° 4_______ de la Commune de [...].
Le défendeur K.________ est l’actuel propriétaire de la parcelle n° 3_______ de
la Commune de [...].
2.
Le 23 mai 1945, une servitude de « restriction de bâtir » a été inscrite
au registre foncier de la Commune de[...] sous le numéro original [...]. L’exercice de cette
servitude ne résultait pas de son inscription au registre foncier mais de son acte constitutif,
qui ne figure pas au dossier.
Selon un état de réinscription non daté (pièce 1), par lequel un nouveau n°
700_______ a été attribué à la servitude, celle-ci devait s’exercer comme suit :
« il ne peut être édifié
sur la parcelle grevée qu’un bâtiment d’habitation couvert de tuiles et dont la
hauteur au faîte ne pourra pas dépasser la cote 625.16 (PN [...]). Cette limite de hauteur
ne s’applique toutefois pas aux cheminées et tourelles.
Il est précisé qu’en cas de fractionnement ultérieur de la parcelle n° 5_______,
la servitude ne pourra être reportée qu’en faveur de la zone teintée en jaune sur
la photocopie ci-annexée. »
Le fonds servant de cette servitude était alors la parcelle n° 6_______ et les fonds dominants
étaient les parcelles [...], n° 1_______, n° 2_______, n° 3_______ et n° 5_______.
La parcelle n° 6_______ est en pente et son altitude varie entre 608 et 621 mètres environ.
Le plan annexé à la servitude est reproduit ci-dessous, la zone légèrement grisée
de la parcelle n° 4_______ correspondant à la zone teintée en jaune sur le document original :
3.
Le 6 avril 1984, les époux B. et C.________ ont acquis, chacun pour une demie, les parcelles n
os
[...], n° 4_______, n° 5_______ et n° 6_______.
Par acte notarié, instrumenté par Me W.________, notaire à Lausanne, signé par les
époux B. et C.________ le 30 mars 1984 et inscrit le 6 avril 1984, ces derniers ont décidé
de réunir ces quatre parcelles en une seule, soit la nouvelle parcelle n° 4_______ d’une
superficie totale de 6'339 m
2
.
Dans le cadre de cette réunion, ils ont procédé à l’épuration ou au report
des servitudes existantes ; certaines servitudes ont été reportées sur la nouvelle
parcelle n° 4_______, d’autres ont été reportées uniquement sur une partie
de la nouvelle parcelle n° 4_______ et d’autres encore n’ont simplement pas été
reportées. Ainsi la servitude n° 700_______, restriction de bâtir, a été reportée
comme charge sur le nouveau bien-fonds n° 4_______, les époux Bizet renonçant au bénéfice
de cette servitude comme propriétaires de l’ancienne parcelle n° 5_______. Au contraire,
d’autres servitudes (n
os
[...]), n’ont été reportées que sur une partie du nouveau bien-fonds correspondant
à une ou plusieurs des anciennes parcelles.
Le report de la servitude n° 700_______ ayant été fait sans aucune limitation, le fonds
servant de cette servitude est désormais la nouvelle parcelle n° 4_______, les fonds dominants
étant les parcelles n° 1_______, n° 2_______ et n° 3_______. L’ancienne parcelle
n° 5_______ est ainsi passée de fonds dominant à fonds servant et l’ancienne parcelle
n° 4_______, qui n’était initialement pas concernée par la servitude n° 700_______,
est devenue fonds servant. Le plan cadastral se présente dès lors comme suit, la zone en noir
correspondant à l’ancienne parcelle n° 6_______ :
4.
En 1985, les époux B. et C.________ ont fait construire une maison d’habitation sur le haut
de la nouvelle parcelle n° 4_______. La base de cette maison, soit le carrelage au rez-de-chaussée
de l’habitation, se situe à une altitude de 623.73 mètres. Son faîte varie entre
628.90 mètres et 631 mètres, dépassant ainsi la limite de hauteur fixée dans la servitude
n° 700_______. A l’époque de la construction du bien immobilier, aucun propriétaire
des fonds dominants de la servitude n° 700_______ n’a réagi en invoquant une violation
de cette servitude.
5.
Le 11 février 2000, le demandeur a acquis la propriété de la parcelle n° 4_______.
Le 12 octobre 2001, le défendeur a acquis la propriété de la parcelle n° 3_______.
Les deux autres fonds dominants de la servitude n° 700_______, soit les parcelles n° 1_______
et n° 2_______, sont propriétés de tiers : la parcelle n° 1_______ est propriété
d’E.________ et la parcelle n° 2_______ est propriété commune de la communauté
héréditaire composée [...][...].
6.
En 2005, le demandeur, souhaitant procéder à des transformations sur sa parcelle, s’est
adressé aux propriétaires des parcelles n° 1_______, n° 2_______ et n° 3_______
pour leur proposer de rétablir la situation originelle, soit de restreindre l’assiette de
la servitude n° 700_______ à l’ancienne parcelle n° 6_______. Les propriétaires
des parcelles n° 1_______ et n° 2_______ ont accepté cette proposition.
En revanche, le défendeur, propriétaire de la parcelle n° 3_______, a refusé la proposition,
malgré plusieurs courriers explicatifs, notamment des 1
er
décembre 2005 et 6 mars 2006, de Me R.________, notaire à Lausanne, mandatée par le demandeur.
Par courrier du 15 mai 2006, le défendeur a écrit à Me R.________ qu’il ne pouvait
en aucun cas accepter la modification de l’assiette de la servitude n° 700_______ proposée
par le demandeur, précisant qu’il n’était pas opposé à rediscuter certains
aspects de cette affaire après l’introduction du nouveau plan général d’affectation
de la zone.
7.
L’article [...] du plan général d’affectation, règlement du 26 juin 2006 de
la Commune de [...] a la teneur suivante :
«
1
Le nombre de niveaux est limité à deux étages complets et un étage partiel de combles
ou attique.
2
La surface brute de plancher du dernier niveau, mesurée sur la partie dont le dégagement est
d’au moins 2.40 mètres, ne peut excéder les 3/5 de la surface du deuxième niveau.
Cette surface peut aussi être répartie entre le dernier niveau et un niveau inférieur
supplémentaire dégagé par la pente du terrain. »
A raison d’environ 3 mètres par étage, la limite résultant de cette disposition
correspond donc à une hauteur d’environ 10 mètres.
8.
Le 2 avril 2007, le conseil du demandeur a adressé au défendeur un courrier, dont la teneur
est notamment la suivante :
« Comme vous le savez, cette parcelle est actuellement grevée d’une servitude de
restriction de bâtir n° 700_______ en faveur de votre parcelle.
Historiquement, la portée de cette servitude est le fruit d’une erreur intervenue lors de
la réunification en une seule parcelle des quatre biens-fonds qui composaient alors, avant même
l’acquisition de la villa de mon client, la parcelle actuelle n° 4_______.
Ainsi, cette servitude, constituée à l’origine sur une parcelle représentant aujourd’hui
une petite partie du bien-fonds de mon client, a eu pour conséquence d’imposer à M. A.________
des restrictions de droit de bâtir inutiles sur la totalité de sa parcelle dans sa forme actuelle.
Vous n’êtes également pas sans savoir que cette erreur a eu pour conséquence de
rendre la villa acquise par mon client hors norme, ce que personne n’avait remarqué jusqu’à
relativement récemment.
L’objectif légitime de M. A.________ est de ramener la servitude actuelle à son assiette
intiale afin de corriger l’erreur qui a été faite en son temps et dont il n’est
en rien responsable, ainsi que de rendre sa villa conforme aux normes réglementaires.
Certes, la situation actuelle permet à M. A.________ d’ériger sur sa parcelle et sous
réserve de la servitude en question une construction de onze mètres de hauteur jusqu’à
y compris en bordure de votre bien-fonds, mais tel n’est pas le souhait de mon client.
M. A.________ souhaite simplement rectifier l’erreur initiale pour rendre la villa qu’il
occupe actuellement conforme aux dispositions réglementaires. Pour ce faire, il lui est nécessaire
de ramener la servitude dont vous bénéficiez à son assiette initiale, conformément
à la lettre et l’esprit de cette servitude.
Conscient de ce qui pourrait être éventuellement des inquiétudes de votre part, mon client
est d’avis qu’un dialogue doit s’engager maintenant pour trouver la meilleure façon
de procéder en apportant des réponses à vos éventuelles interrogations.
Cette affaire présentant des aspects très techniques, je vous suggère de me communiquer
le nom de votre conseiller juridique. Il va sans dire que je me tiens à votre entière disposition
pour conférer de cette affaire et trouver une solution négociée acceptable pour vous-même
et M. A.________. »
9.
Par acte notarié, instrumenté par Me R.________ le 27 avril 2007, le demandeur et les propriétaires
des parcelles n° 1_______ et n° 2_______ ont requis le Conservateur du registre foncier de
[...] de préciser l’assiette de la servitude n° 700_______ comme suit :
« Il ne peut être édifié sur la surface teintée en orange sur le plan précité
qu’un bâtiment d’habitation couvert de tuiles et dont la hauteur au fait ne pourra pas
dépasser la quote 625.16 (PN [...]). Cette limite de hauteur ne s’applique toutefois pas aux
cheminées et tourelles. »
L’acte précise que, par cette modification de l’exercice de la servitude, celle-ci est
reportée sur son assiette d’origine correspondant à l’ancienne parcelle n°
6_______ de [...]. Il est également souligné que la réquisition a été passée
gratuitement au titre des relations de bon voisinage. Le défendeur n’a pas signé cet
acte.
Ensuite de cet acte, l’état de retranscription de la servitude n° 700_______ (n°
original [...]) a été complété comme suit :
«
No [...].-
Modification de l’exercice et de l’assiette en date du 27.04.2007 : En ce qui concerne
les rapports entre le fonds servant et les parcelles n° 1_______ et n° 2_______, l’assiette
de la servitude est limitée à la zone teintée en orange sur le plan annexé.
10.
Selon
l’extrait délivré le 21 janvier 2010, le feuillet du grand livre relatif à la parcelle
n° 3_______ comprend l’inscription de la servitude suivante :
« 23.05.1945
n° 700_______ (D)
Zone/quartier : restriction de bâtir, ID [...] à la charge de [...]».
11.
Le 28 janvier 2010, le demandeur, par l’intermédiaire de son conseil, a adressé au défendeur
un courrier explicatif contenant des propositions d’arrangement.
12.
Par demande du 2 juillet 2010 adressée au
Président du Tribunal civil de l’arrondissement de Lausanne (ci-après : le Président),
A.________ a pris, sous suite de frais et dépens, les conclusions suivantes :
« I. Admettre la demande.
II. Réduire la servitude n° 700_______ de la Commune de [...] également à l’égard
du fonds dominant n° 3_______ en ce sens que l’exercice de cette servitude se définit
comme suit :
« Exercice :
Il ne peut être édifié sur la surface teintée en orange sur le plan annexé qu’un
bâtiment d’habitation couvert de tuiles et dont la hauteur au faîte ne pourra pas dépasser
la cote 625.16 (PN [...]). Cette limite de hauteur ne s’applique toutefois pas aux cheminées
et tourelles. »
III. Ordonner au Préposé au registre foncier de la Commune de [...] de modifier l’exercice
de la servitude n° 700_______ dans le sens prévu au chiffre II ci-dessus en se référant
au plan déjà annexé à dite servitude.
IV. Allouer au propriétaire de la parcelle n° 3_______ une indemnité à fixer à
dire de justice pour la réduction de la servitude n° 700_______ dans le sens prévu au
chiffre II ci-dessus. »
Par mémoire de réponse du 9 novembre 2010, le défendeur a conclu, avec suite de dépens,
au rejet des conclusions de la demande du 2 juillet 2010.
13.
En cours d’instance, une expertise a été confiée à [...], ingénieur-géomètre
officiel. L'expert a rendu son rapport le 29 août 2011. Puis, sur requête du défendeur,
il a déposé un rapport complémentaire le 20 février 2012.
L’expert a principalement vérifié les altitudes alléguées dans les écritures
des parties. Il a ainsi relevé que les points mesurés pour contrôle le 20 juillet
2011 sur l’ancienne parcelle n° 6_______ avaient une altitude variant de 608 à 621 mètres
environ, que l’altitude mesurée sur le carrelage du rez-de-chaussée de la maison construite
par les époux B. et C.________ était de 623.73 mètres et que son faîte variait entre
628.90 mètres et 631 mètres, selon différentes mesures. Concernant l’art. [...]
du plan général d’affectation, règlement du 26 juin 2006 de la Commune de [...],
l’expert a estimé qu’une valeur de 3 mètres par étage était raisonnable
pour une maison de qualité, portant ainsi la hauteur limite fixée dans ce règlement à
environ 10 mètres. Il a confirmé que la servitude autorisait de bâtir une maison de 10
à 15 mètres de haut sur le bas de la parcelle n° 4_______. Il a en outre rappelé
toutes une série de dispositions du plan général d’affectation, notamment concernant
la zone mixte de faible densité.
14.
Les parties, assistées
de leur conseil respectif, ont été entendues à l’audience de jugement du 21 novembre
2012, laquelle a débuté par une inspection locale sur la parcelle du demandeur, puis sur celle
du défendeur. A cette occasion, le témoin [...], architecte, a été entendu. L’audience
a été suspendue, les parties ayant convenu de mettre sur pied une transaction et de la soumettre
ultérieurement au Président.
15.
L’accord n’ayant pas abouti, l’audience de jugement a été reprise le 15 janvier
2014, en présence du conseil du demandeur et du défendeur, assisté de son conseil. Le
demandeur a pris une conclusion V nouvelle, subsidiaire à sa conclusion IV, tendant à l’allocation
au propriétaire de la parcelle n° 3_______ d’une indemnité de 5'000 fr. pour la
réduction de la servitude litigieuse dans le sens prévu à la conclusion II. Le défendeur
a conclu au rejet de cette nouvelle conclusion.
En
droit :
1.
a)
Le jugement attaqué a été rendu le 5 février 2014, de sorte que les voies de droit
sont régies par le CPC (Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008, RS 272)
entré en vigueur le 1
er
janvier 2011 (art. 405 al. 1 CPC; ATF 137 III 130, JT 2011 II 228; Tappy, in CPC commenté,
Bâle 2011, nn. 5 ss ad art. 405 CPC). En revanche, dès lors que la demande a été
déposée en 2010, c’est l’ancien droit de procédure qui s’applique jusqu’à
la clôture de l’instance (art. 404 al. 1 CPC), notamment le CPC-VD (Code de procédure
civile vaudoise du 14 décembre 1966, aujourd’hui abrogé).
b)
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes patrimoniales pour autant
que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant l’autorité inférieure,
soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
L’appel, écrit et motivé, est
introduit auprès de l’instance d’appel, soit la Cour d’appel civile (art. 84 al.
1 LOJV [loi vaudoise du 12 septembre 1979 d'organisation judiciaire ; RSV 173.01]) dans les
trente jours à compter de la notification de la décision ou de la notification postérieure
de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
En l’espèce,
les conclusions de l’appelant, rejetées par le premier juge, tendent à ce que l’assiette
de la servitude de restriction de bâtir qui est inscrite sur l’ensemble de sa parcelle n°
4_______ soit limitée à la superficie correspondant à l’ancienne parcelle n°
6_______. Il est constant que le faîte de la maison d’habitation de l’appelant varie
entre 628.90 mètres et 631 mètres d’altitude et qu’il dépasse ainsi la cote
625.16 fixée dans la servitude n° 700_______. Dans ces circonstances, il est manifeste que
la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 francs.
Il s’ensuit que
l’appel, formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par une partie qui y a un intérêt
(art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance rendue dans une
cause patrimoniale dans laquelle les conclusions portent sur un montant supérieur à 10'000
fr., est recevable.
2.
L’appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge et doit le cas échéant
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées
en première instance (JT 2011 III 43 et les références citées).
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont
pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient être invoqués
ou produits devant la première instance, bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve
de la diligence requise, ces deux conditions étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC ; Jeandin, op.
cit., n. 6 ad art. 317 CPC). Il appartient à l’appelant de démontrer que ces conditions
sont réalisées, de sorte que l’appel doit indiquer spécialement de tels faits et
preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JT 2011
III 43 et les références citées).
En l’espèce, le dossier contenant tous les éléments nécessaires pour trancher
le litige, il n’y a pas lieu de donner suite à la requête de l’appelant tendant
à effectuer en instance d’appel une inspection locale. Par ailleurs, les extraits du registre
foncier de la Commune de [...] produits par l’appelant et portant sur les servitudes n
os
[...] du registre foncier de la Commune de [...]
sont irrecevables, dès lors qu’ils auraient pu être produits en première instance
et que l’appelant n’a pas établi avoir fait preuve de la diligence requise.
3.
a)
Le litige porte sur la question de savoir si
la servitude de « restriction de bâtir » inscrite au registre foncier de la
Commune de[...] le 23 mai 1945 sous le n° original [...] – nouveau n° 700_______ dans
l’extrait délivré le 21 janvier 2010 au demandeur – doit s’exercer sur la
seule surface correspondant à l’ancienne parcelle n° 6_______ qu’elle grevait à
l’origine ou si, en raison de son report sur la nouvelle parcelle n° 4_______ lors de la réunion
des anciennes parcelles n
os
[...], n° 4_______, n° 5_______ etn° 6_______ opérée le 6 avril 1984, elle s’exerce
sur toute la surface de l’actuelle parcelle n° 4_______.
b/aa)
Selon
l’art. 971 al. 2 CC, le contenu d’un droit réel immobilier peut être précisé,
dans les limites de l’inscription, par les pièces justificatives ou de toute autre manière.
L’art. 738 CC reprend et précise ce principe, dont il constitue une lex specialis en matière
de servitude (Steinauer, Les droits réels, t. II, 4
e
éd., Berne 2012, n. 2288). Selon l’art. 738 al. 1 CC, l’inscription fait règle,
en tant qu’elle désigne clairement les droits et les obligations dérivant de la servitude.
Pour déterminer le contenu d’une servitude, il faut donc se reporter en priorité à
l’inscription au registre foncier (feuillet du grand livre) ; comme pour la constitution de
la servitude, c’est l’inscription au feuillet du fonds servant qui est décisive. L’inscription
ne précise pas tous les détails de la servitude ; conformément à l’art.
98 ORF (ordonnance sur le registre foncier du 23 septembre 2011 ; RS 211.432.1) – et auparavant
à l’art. 35 aORF (ordonnance sur le registre foncier du 22 février 1910, abrogée
le 1
er
janvier 2012) –, elle se limite à indiquer, au moyen d’un mot-clé, le genre de
droit ou de charge dont il s’agit (p. ex. « droit de passage à pied et pour tous
véhicules », « droit de source », « restriction au droit
de bâtir », etc.), les numéros des fonds servant et dominant, la date de l’inscription
ainsi que la référence à la pièce justificative (Steinauer, op. cit., nn. 2289-2290).
Le tiers acquéreur ne peut être considéré comme étant de bonne foi que si l’inscription
ne renvoie pas à d’autres documents (plan, contrat) et si elle est suffisamment précise
(« désigne clairement les droits et les obligations dérivant de la servitude » ;
cf. art. 738 al. 1 CC). Un tiers ne saurait se fier, sans consulter les pièces justificatives, à
des inscriptions aussi générales que « droit de passage », « droit
de source » ou « restriction dans les constructions ». Cela implique aussi
que, dans les limites de l’inscription, une servitude puisse être modifiée par le biais
d’une modification du contrat constitutif ; pour être opposable aux tiers, la modification
du contrat doit être portée au registre foncier, comme pièce justificative complémentaire
de l’inscription (Steinauer, op. cit., n. 2291b).
Comme l’inscription est très sommaire, il est souvent nécessaire de recourir à d’autres
éléments pour déterminer le contenu de la servitude. Selon l’art. 738 al. 2
CC, ce contenu peut alors être précisé soit par l’origine de la servitude, soit
par la manière dont la servitude a été exercée pendant longtemps, paisiblement et
de bonne foi (Steinauer, op. cit., n. 2292). L’origine de la servitude (Erwerbsgrund, titolo di
acquisto), c’est le titre d’acquisition, à savoir en général le contrat constitutif
déposé comme pièce justificative au registre foncier ; l’interprétation
de ce titre – qui doit renfermer tous les éléments servant à déterminer la
charge imposée au propriétaire du fonds grevé et donc notamment indiquer de façon
précise le contenu de la servitude (Steinauer, op. cit., n. 2227) – doit chercher à établir
la réelle et commune intention des parties ou, si cela n’est pas possible, déterminer
la volonté des parties conformément au principe de la confiance ; on tiendra compte en
particulier du but poursuivi par les parties lors de la constitution de la servitude. En effet, selon
le principe de l’identité de la servitude, une servitude ne peut être maintenue pour
un but différent de celui pour lequel elle a été établie ; il en résulte
que l’exercice de la servitude ne peut être étendu à un but supplémentaire
qui ne serait pas identique avec celui visé à l’origine (Steinauer, op. cit., n. 2269
et 2294 note 50).
bb)
Dans
sa teneur en vigueur en 1984 – soit au moment de la réunion des parcelles ayant formé
la parcelle n° 4_______ –, l’art. 91 al. 2 aORF prévoyait que, si les immeubles
étaient grevés de servitudes, ils ne pouvaient être réunis que si les ayants droit
y consentaient ou si leurs droits n’étaient pas lésés à raison de la nature
de la charge. Selon l’art. 92 al. 1 aORF, si la réunion pouvait se faire, le report des inscriptions
s’opérait suivant l’accord intervenu entre les intéressés, en grevant la totalité
du nouvel immeuble des charges afférentes à chaque immeuble en particulier.
Il est généralement reconnu qu’en cas de réunion, le report de la servitude s’étend
formellement sur la totalité du nouvel immeuble (Waltisberg, Die Vereinigung von Liegenschaften
im Privatrecht, Fribourg 1996, p. 98-99 et références ; ATF 94 II 145 c. 7). La question
de savoir si cette extension n’est que de nature formelle ou si elle a des effets matériels
en ce sens que l’exercice de la servitude s’étend à l’entier de la parcelle
réunie est en revanche controversée.
Un auteur semble en effet considérer que les inscriptions sont reportées et étendues sur
l’ensemble du nouvel immeuble et que, si les parties veulent éviter cette conséquence
juridique, il leur appartiendrait de procéder aux extinctions ou limitations correspondantes (Fasel,
Grundbuchverordnung Kommentar, 1
re
éd., Bâle 2008, nn. 6-7 ad art. 92 aORF). Cette opinion n’est toutefois pas convaincante,
car elle méconnaît le principe cardinal de l’identité de la servitude, exposé
plus haut (cf. supra c. 3b/aa). La modification des limites des fonds, qu’elle prenne la forme
d’une division ou d’une réunion, ne doit dès lors pas conduire à une modification
matérielle des servitudes qui s’y rapportent. La décision du propriétaire du fonds
dominant ou du fonds servant de modifier les limites de son fonds ne doit donc pas avoir pour effet de
modifier la situation juridique des titulaires de servitudes (Mooser, Les servitudes et les modifications
de limites, in : Les servitudes et les cédules hypothécaires à la lumière des
nouvelles dispositions du Code civil, Zurich 2012, p. 175). Il faut donc retenir qu’une convention,
ou une modification du contrat constitutif, est nécessaire si la charge n’est pas seulement
étendue formellement, mais également matériellement sur toute la nouvelle parcelle (cf.
Message du Conseil fédéral concernant la révision du Code civil suisse [Cédule hypothécaire
de registre et autres modifications des droits réels], FF 2007 p. 5015 ss, spéc.
5067 ; Steinauer, op. cit., n. 2291b).
En définitive, la question de l’extension matérielle de la servitude formellement étendue
à l’entier de la parcelle dépend de l’ensemble des circonstances, en particulier
du contenu de la requête d’épuration présentée par le propriétaire ayant
requis la réunion ou des accords passés avec les titulaires de la servitude (Waltisberg, op.
cit., p. 100).
Cela dit, vis-à-vis des tiers, la volonté réelle des parties au contrat constitutif de
la servitude n’est pas décisive. Il faut en effet se référer à l’inscription
ainsi qu’aux pièces justificatives, telles que le tiers pouvait les comprendre, de bonne foi,
lors de son acquisition (TF 5A_527/2011 du 14 décembre 2011 c. 4.1.2 ; TF 5A_340/2013
du 27 août 2013 c. 3.3). A cela s’ajoute encore que la bonne foi de l’acquéreur
qui se fie au registre foncier peut être remise en cause notamment par la publicité dite « naturelle »,
qui consiste en ceci que la situation juridique se manifeste d’une manière visible de l’extérieur
par l’état physique du bien-fonds, ce principe étant notamment applicable pour l’étendue
du droit de passage (ATF 137 III 153 c. 4.1.3 ; ATF 137 III 145 c. 3.3.3).
c)
En l’espèce, la servitude n° 700_______ a été initialement inscrite le 23 mai
1945 au registre foncier de la Commune de [...] sous le numéro original [...], avec comme fonds
servant la parcelle n° 6_______ et comme fonds dominants les parcelles n
os
[...], n° 1_______, n° 2_______, n°
3_______ et n° 5_______. L’inscription au registre foncier se limitant au mot-clé « restriction
de bâtir », il est nécessaire, pour déterminer le contenu de la servitude, de
se référer au titre d’acquisition, à savoir le contrat constitutif de la servitude,
dont la définition de l’exercice de la servitude est retranscrite dans l’état de
réinscription dans laquelle un nouveau n° 700_______ est donné à la servitude.
Lors de la réunion des anciennes parcelles n
os
[...], n° 4_______, n° 5_______ et n° 6_______, intervenue sur réquisition du 30
mars 1984 des époux B. et C.________ – propriétaires d’alors de ces parcelles –,
ceux-ci ont simplement sollicité que la servitude n° 700_______ soit « reportée
comme charge sur le nouveau bien-fonds ». La charge a ainsi été formellement reportée
sur la nouvelle parcelle n° 4_______.
Il est toutefois manifeste qu’il n’a jamais été question pour les époux B.
et C.________ et les propriétaires des fonds dominants d’étendre matériellement
la servitude n° 700_______ sur toute la nouvelle parcelle n° 4_______. Une telle extension
n’a en tout cas pas eu lieu en échange d’avantages financiers ou en nature pour les
propriétaires des fonds dominants. On ne voit à cet égard pas ce qui aurait motivé
les époux B. et C.________ à vouloir s’imposer une limitation unilatérale de leurs
possibilités de bâtir sans obtenir de contrepartie de leurs voisins, ce d’autant moins
qu’ils ont construit quelques mois après un bâtiment non-conforme au prescrit de la servitude,
sans que cela ne provoque de réaction des voisins.
En l’absence d’une nouvelle convention ou d’une modification du contrat constitutif,
l’étendue matérielle de la servitude litigieuse continuait de porter, conformément
au but dans lequel elle avait été constituée à l’origine, sur la seule partie
de la nouvelle parcelle n° 4_______, correspondant à l’ancienne parcelle n° 6_______.
C’est d’ailleurs ce que les propriétaires des fonds dominants n° 1_______ et n°
2_______ ont reconnu de bonne foi, en acceptant de préciser l’assiette de la servitude n°
700_______ en ce sens que celle-ci grevait la partie de la nouvelle parcelle n° 4_______ correspondant
à l’ancienne parcelle n° 6_______.
Le seul fait que l’intimé ait acquis après coup sa parcelle n° 3_______, alors que
le feuillet du registre foncier indiquait une servitude de restriction de bâtir inscrite formellement
à la charge de la nouvelle parcelle n° 4_______, ne suffit pas à considérer qu’il
devrait être protégé dans sa prétendue bonne foi concernant une restriction du droit
de bâtir qui grèverait matériellement l’ensemble de cette parcelle. L’intimé
ne saurait de bonne foi se fonder sur la seule inscription au registre foncier, celle-ci n’étant
pas suffisante pour déterminer l’assiettn° 700_______. Quant aux pièces justificatives
de la réquisition du 30 mars 1984 tendant à la réunion des parcelles, elles ne permettent
pas de conclure que les époux B. et C.________ auraient entendu étendre non seulement formellement
conformément à l’art. 92 al. 1 aORF, mais également matériellement l’assiette
de la servitude, contrairement à son but et à son étendue originaires tels qu’ils
ressortent de l’inscription d’origine, grevant la seule ancienne parcelle n° 6_______.
La prétendue bonne foi de l’intimé n’est pas non plus compatible avec la publicité
dite « naturelle » du registre foncier, l’intimé ne pouvant que se rendre
compte sur le terrain que les bâtiments construits n’étaient pas compatibles avec l’étendue
de la servitude dont il cherche à se prévaloir.
4.
Il résulte de ce qui précède que
les conclusions du demandeur A.________ tendant à restreindre, respectivement préciser, l’exercice
de la servitude n° 700_______ à l’égard du fonds dominant n° 3_______ en ce
sens que l’assiette de cette servitude est limitée à la surface correspondant à
l’ancienne parcelle n° 6_______, à savoir la zone teintée en orange sur le plan
annexé à l’état de réinscription relatif à la servitude de restriction
de bâtir n° 700_______ (n° original [...]), doivent être admises.
En conséquence, le défendeur K.________ versera au demandeur A.________ de pleins dépens
de première instance (art. 92 al. 1 CPC-VD), qu’il convient d’arrêter à 13'000
fr., soit 4'900 fr. en remboursement de ses frais de justice et 8'100 fr. à titre de participation
aux honoraires et débours de son conseil.
5.
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 900 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre
2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’intimé, qui succombe (art. 106
al. 1 CPC), l’avance de frais de 900 fr. effectuée le 22 octobre 2014 par l’appelant
lui étant restituée par l’intimé (cf. art. 111 al. 2 CPC).
L’intimé versera en outre à l’appelant la somme de 2'500 fr. à titre de dépens
de deuxième instance (art. 7 al. 1 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre
2010 ; RSV 270.11.6]).
6.
Le dispositif envoyé aux parties le 5 février 2015 contient une erreur de plume en ce sens
qu’il mentionne un numéro de servitude incorrect (« n°[...]» au lieu de
« n° 700_______ »). Il convient de rectifier cette erreur au chiffre II/I
du présent dispositif (cf. art. 334 al. 1 CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
L’appel est admis.
II.
Il est statué à nouveau comme il suit :
I.
Ordre est donné au Préposé du Registre
foncier de _______ de restreindre, respectivement préciser, l’exercice de la servitude de
restriction de bâtir n° 700_______ à l’égard du fonds dominant n° 3_______
en ce sens que l’assiette de la servitude est limitée à la surface correspondant à
l’ancienne parcelle n° 6_______, à savoir à la zone teintée en orange sur le
plan annexé à l’état de réinscription relatif à la servitude de restriction
de bâtir n° 6_______ (n° original [...]).
II.
Les frais judiciaires sont arrêtés à
4'900 fr. (quatre mille neuf cents francs) pour le demandeur A.________ et à 1'650 fr. (mille six
cent cinquante francs) pour le défendeur K.________.
III.
Le défendeur K.________ doit verser au demandeur
A.________ une indemnité de 13'000 fr. (treize mille francs) à titre de dépens.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance,
par 900 fr. (neuf cents francs), sont mis à la charge de l’intimé K.________.
IV.
L’intimé K.________ doit verser à
l’appelant A.________ la somme de 3'400 fr. (trois mille quatre cents francs) à titre de dépens
et de restitution d’avance de frais de deuxième instance.
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
5 février 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Lionel Zeiter (pour A.________)
‑
Me Benoît Bovay (pour K.________)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de Lausanne
Le greffier :