vd_findinfo · HC / 2019 / 1062 · 2019-12-09 · fr

BAIL À LOYER, DÉFAUT DE LA CHOSE, TRAVAUX D'ENTRETIEN{CONSTRUCTION}, RÉDUCTION{EN GÉNÉRAL}, LOYER, CONSIGNATION EN JUSTICE | 120 al. 1 CO, 259a al. 1 let. a CO, 259a al. 1 let. b CO, 259g al. 1 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 09.12.2019 HC / 2019 / 1062

TRIBUNAL
CANTONAL
XZ15.031834-190773
XZ15.031834-190776
640
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
9 décembre 2019
__________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, présidente
M.
Colombini et Mme Merkli, juges
Greffier
:
M.              Hersch
*****
Art.
120 al. 1, 259a al. 1 let. a et b et 259g al. 1 CO
Statuant sur les appels interjetés par
U.________
,
à Palinges (France), demandeur, et par
B.________
,
à Commugny, défenderesse, contre le jugement rendu le 29 novembre 2019 par le Tribunal des
baux dans la cause divisant les parties entre elles, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
considère :
En fait :
A.
Par jugement du 29 novembre 2018, dont les considérants écrits ont été adressés
aux parties le 2 avril 2019, le Tribunal des baux (ci-après : les premiers juges) a ordonné
à B.________ de faire poser deux luminaires dans la salle de douche du 1
er
étage et de faire réparer le lave-vaisselle dans la v
illa
louée par U.________ au [...] à Commugny, dans le respect des règles de l'art et dans
un délai de 60 jours dès jugement définitif et exécutoire (I), a dit qu'à compter
du 1
er
juillet 2017 et jusqu'à complète élimination des défauts constatés, le loyer
mensuel net acquitté par U.________ était réduit de 5% pour les luminaires et de 3% pour
le lave-vaisselle (II), a condamné B.________ à verser à U.________ un montant de 6'298
fr. 70 sans intérêt (III), a ordonné la déconsignation des loyers consignés
par U.________ auprès d’[...] SA en faveur d'U.________ à concurrence de 19'945 fr. 15,
plus intérêts éventuels, et en faveur de B.________ à concurrence de 99'743 fr. 95
(IV), a maintenu l'opposition au commandement de payer dans la poursuite n° [...] de l'Office
des poursuites du district de Nyon et a annulé cette poursuite (V), a statué sans frais judiciaires
ni dépens (VI) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions dans la mesure de leur
recevabilité (VII).
En droit, les premiers juges, statuant sur des conclusions en remise en état des défauts et
en réduction du loyer prises par le locataire U.________ contre la bailleresse B.________, ont retenu
que les infiltrations d’eau dans la cheminée alléguées par le locataire n’étaient
pas établies, de sorte qu’elles ne constituaient pas un défaut. Les infiltrations d’eau
en provenance de la salle de douche du premier étage dans le plafond du rez-de-chaussée constituaient
en revanche un défaut de moyenne importance, justifiant une réduction de loyer de 10 % depuis
l’avis du locataire du 3 février 2015 et jusqu’à la réparation du défaut
par la bailleresse le 22 juillet 2015. L’absence de luminaires dans la salle de douche du premier
étage constituait également un défaut de moyenne importance, justifiant une réduction
de loyer de 5 % à compter de l’inspection locale du 11 décembre 2015, moment où
le défaut avait été signalé, jusqu’au 30 juin 2017, date à laquelle le
locataire avait cessé de s’acquitter du loyer. Enfin, le lave-vaisselle défectueux constituait
un défaut d’importance moyenne justifiant une réduction de loyer de 3 % du 21 juin 2016,
date de l’avis à la bailleresse, au 30 juin 2017. Les luminaires de la salle de douche du
premier étage et le lave-vaisselle n’ayant pas été réparés, ordre devait
en outre être donné à la bailleresse de procéder à leur remise en état.
Se penchant ensuite sur la consignation des loyers opérée par le locataire entre le 1
er
janvier 2010 et le 30 juin 2017, les premiers juges ont considéré que celle-ci n’était
pas justifiée s’agissant des infiltrations d’eau en provenance de la salle de douche
du premier étage, la bailleresse ayant rapidement effectué les réparations provisoires
nécessaires. La consignation n’était pas davantage justifiée s’agissant des
luminaires de la salle de douche précitée, puisque le locataire n’avait avisé la
bailleresse de ce défaut qu’à l’occasion de l’inspection locale du 11 décembre
2015. En revanche, la consignation était justifiée s’agissant du lave-vaisselle défectueux,
dont le locataire avait dûment avisé la bailleresse. Sur la base d’un jugement précédent
accordant au locataire une réduction de loyer pour d’autres défauts, les premiers juges
ont considéré qu’un montant de 16'947 fr. devait être déconsigné en faveur
du locataire, auquel s’ajoutaient 1'527 fr. 05 de réduction de loyer en lien avec le lave-vaisselle
défectueux et 2'483 fr. de baisse de loyer intervenue ensuite de la baisse du taux d’intérêt
hypothécaire. De cette somme devaient être déduits les 1'000 fr. de dépens obtenus
par la bailleresse dans une décision incidente et la différence entre les intérêts
du compte de consignation et les frais bancaires, par 10 fr. 90. En définitive, les loyers consignés
devaient être déconsignés en faveur du locataire à hauteur de 19'945 fr. 15, le solde
de
99'743 fr. 95 étant déconsigné
en faveur de la bailleresse. Pour le surplus, la bailleresse devait être condamnée à verser
au locataire les moins-values afférentes aux luminaires de la salle de douche du premier étage
et au lave-vaisselle défectueux, à hauteur de 6'298 fr. 70, pour lesquelles les conditions
de la consignation n’étaient pas remplies.
B.
Par acte du 20 mai 2019, U.________ a formé
appel contre ce jugement, en concluant, avec suite de frais et dépens, à la réforme du
jugement en ce sens qu'une réduction de loyer lui soit accordée et que la déconsignation
intervienne uniquement en sa faveur, aucune déconsignation ne devant intervenir en faveur de B.________.
Il a requis l’assistance judiciaire. Le 13 juin 2019, il a été dispensé d'avance
de frais, la décision définitive sur l’assistance judiciaire étant réservée.
Aucune réponse n’a été requise de B.________.
Le 13 mai 2019, B.________ a également formé appel contre le jugement du 29 novembre 2019,
en concluant, avec suite de frais et dépens, principalement à sa réforme en ce sens que
les chiffres III et IV du dispositif soient annulés, elle-même n'étant débitrice
d'aucun montant en faveur d'U.________ et les loyers consignés par ce dernier étant intégralement
déconsignés en sa faveur. A titre subsidiaire, elle a conclu à l'annulation des chiffres
III et IV du dispositif et au renvoi de la cause aux premiers juges pour nouvelle instruction et nouvelle
décision.
Par avis recommandé du 21 juin 2019, un délai au non prolongeable de 30 jours a été
imparti à U.________ à son adresse de Palinges (France) pour déposer une réponse
à l’appel de B.________. U.________, qui n’a pas retiré le pli, n’a pas déposé
de réponse dans le délai imparti. Dès lors qu'il avait indiqué une adresse de correspondance
au [...] à Commugny et que la lettre de dispense d'avance de frais avait été envoyée
à cette dernière adresse, un nouveau délai de réponse lui a été imparti
le 20 septembre 2019 à cette adresse. U.________ a déposé une réponse le 30 octobre
2019, au pied de laquelle il a conclu au rejet de l'appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
Par contrat du 18 décembre 2009, B.________
a remis à bail à U.________ une villa mitoyenne sise [...] à Commugny. Le loyer mensuel
a été fixé à 4'800 fr., charges comprises. Il a été ramené à
4'275 fr. dès le 1
er
février 2014 puis à 4'129 fr. dès le 1
er
février 2016.
2.
Dès le mois de janvier 2010, U.________,
qui a fait valoir des défauts de la chose louée, a consigné le loyer sur un compte ouvert
à cette fin auprès de la banque [...] SA.
Une première procédure opposant locataire et bailleresse a abouti au jugement du Tribunal des
baux du 25 juillet 2013, donnant ordre à B.________ de remettre en état l’aire de stationnement
située devant la villa, les dalles instables de la terrasse et le frigidaire et de supprimer la
trace d’humidité du plafond du rez-de-chaussée, condamnant B.________ à verser à
U.________ la somme de 8'554 fr. 80, réduisant le loyer mensuel net de 9 % dès le 1
er
juillet 2013 et jusqu’à élimination des défauts constatés et ordonnant la déconsignation
des loyers par 8'554 fr. 80 en faveur d’U.________ et pour le solde en faveur de B.________.
Par arrêt du 6 juin 2014, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal a réformé
le jugement qui précède en ce sens que B.________ était condamnée à verser à
B.________ la somme de 5'083 fr., montant déconsigné en faveur de ce dernier, le jugement étant
confirmé pour le surplus.
3.
Le 11 décembre 2014, U.________ a avisé
la gérance [...] SA de la présence d’infiltrations d’eau dans la cheminée.
Il a indiqué que faute d’y remédier d’ici au 31 décembre 2014, le loyer serait
consigné.
Invité le 19 décembre 2014 par la gérance à procéder à un contrôle
de la toiture et des ferblanteries autour de la cheminée, l’entreprise [...] a indiqué
le 21 avril 2015 n’avoir constaté aucune tuile cassée ni défaut dans la ferblanterie.
En cas de pluie continue ou forte, l’eau pouvait pénétrer dans le canal malgré le
chapeau en béton de type Joran posé. L’installation était conforme et l’infiltration
de quelques gouttes d’eau par le canal de la cheminée était tout à fait normale.
Lors de l’inspection locale du 6 novembre 2018, les premiers juges n’ont constaté aucune
trace d’humidité dans la cheminée du salon, ni de rouille. En l’absence de pluie,
ils n’ont constaté aucune accumulation d’eau. Ils ont relevé la présence de
traces noires sur le devant de la cheminée.
4.
Le 3 février 2015, U.________ a avisé la gérance d’une importante infiltration d’eau
dans le plafond du rez-de-chaussée et sur le sol de la salle de douche du premier étage. Il
a indiqué que faute d’y remédier d’ici au 25 février 2015, il consignerait
le loyer.
Ensuite de cet avis, la gérance a délivré plusieurs ordres de travail à différents
mandataires, notamment afin de définir la zone de fuite d’eau, de réparer la conduite
percée, d’assécher les zones atteintes, de rhabiller le plafond dans le hall du rez-de-chaussée,
de remplacer les conduites d’eau de la salle de douche et de refaire le carrelage dans cette salle.
A l’audience du 11 décembre 2015, les premiers juges ont constaté que dans la salle de
douche du premier étage, les canalisations avaient été réparées suite à
la fuite d’eau. L’ensemble du carrelage des sols ainsi que des murs avait été refait.
Les fils électriques pour luminaires en dessus du lavabo et au plafond étaient apparents, aucun
nouveau luminaire n’ayant été posé ensuite des travaux. A l’audience du 6
novembre 2018, les premiers juges ont relevé l’absence de lumière artificielle dans la
salle de douche du premier étage, cette pièce étant uniquement éclairée par
la lumière naturelle entrant par la fenêtre. Des fils électriques sortaient du mur, au-dessus
de la porte d’entrée et du lavabo.
5.
Le 21 juin 2016, U.________ a avisé la gérance que l’évacuation des eaux usées
de son lave-vaisselle ne fonctionnait plus correctement. A défaut de remise en état d’ici
au 15 juillet 2016, le loyer serait consigné.
Ensuite de l’intervention de la société [...] SA, U.________ a informé la gérance
le 11 juillet 2016 que la pompe d’évacuation du lave-vaisselle fonctionnait en permanence.
Faute de remise en état d’ici au 30 juillet 2016, le loyer serait consigné. Mandatée
par la gérance, la société [...] SA a remplacé le siphon de l’évier et
a posé un clapet de retenue le 26 octobre 2016.
Le 10 novembre 2016, U.________ a avisé la gérance que le lave-vaisselle ne fonctionnait plus
du tout, la pompe ayant cessé de fonctionner et semblant très endommagée après avoir
fait un bruit inquiétant.
Lors de l’inspection locale du 6 novembre 2018, les premiers juges ont constaté que le lave-vaisselle
ne fonctionnait pas.
6.
Le 23 juillet 2015, U.________ a conclu à
ce qu’ordre soit donné à B.________ de faire réparer les infiltrations d’eau
de pluie dans la cheminée et la fuite d’eau provenant de l’étage, à ce que
le loyer net soit réduit à hauteur de 20 % du 11 décembre 2014 jusqu’à l’élimination
des défauts, lui-même étant autorisé à consigner les loyers et ceux-ci étant
déconsignés en sa faveur à hauteur de la réduction du loyer une fois les défauts
éliminés. Le 9 décembre 2015, B.________ a conclu au rejet des conclusions d’U.________.
Par demande du 12 juillet 2016, dont il a augmenté les conclusions le 18 avril 2017, U.________
a conclu à ce que B.________ soit condamnée à lui verser la somme de 7'472 fr. 75 avec
intérêts à 5 % l’an dès le 5 janvier 2016, à ce que l’opposition
au commandement de payer dans la poursuite n° [...] de l’Office des poursuites du district
de Nyon soit définitivement levée à hauteur de ce montant, à ce que loyer net soit
fixé à 4'129 fr. dès le 1
er
février 2016, sur la base d’un taux hypothécaire de 1.75 % et d’un indice des prix
à la consommation (ci-après : IPC) de 101.08 (base 100/2005), et à ce que B.________
soit condamnée à lui rembourser le trop perçu, par 146 fr. par mois, du 1
er
février 2016 au jugement définitif et exécutoire, plus intérêts moratoires.
Le 1
er
décembre 2016, B.________ a conclu au rejet des conclusions qui précèdent.
Le 2 décembre 2016, U.________ a conclu au constat de la validité de la consignation des loyers
dès le 1
er
septembre 2016, à ce qu’ordre soit donné à B.________ de remettre en état le
lave-vaisselle et d’en changer le siphon et la conduite d’évacuation, sous la menace
de la peine prévue à l’art. 292 CP, à ce qu’une réduction de loyer net
de 5 % lui soit accordée dès le 21 juin 2016 et jusqu’à l’élimination
complète des défauts, à ce que B.________ soit condamnée à lui rembourser le
trop perçu, par 213 fr. 75 par mois, du mois de juin 2016 à l’entrée en force du
jugement, avec intérêts à 5 % l’an dès le 21 juin 2016, et à ce que les
loyers consignés soient attribués en conséquence. Le 16 janvier 2017, B.________ a conclu
au rejet de la demande d’U.________, à ce que les loyers soient déconsignés en sa
faveur et à ce qu’U.________ soit condamné à une amende disciplinaire fixée
à dire de justice.
Le 9 février 2018, les demandes qui précèdent ont été jointes.
A l’audience du 6 novembre 2018, B.________ a opposé la compensation aux prétentions
d’U.________ du 12 juillet 2016 à hauteur de l’arriéré de loyer dû par
celui-ci, qu’elle a chiffré à 43'000 fr. au 6 novembre 2018. Elle a en outre acquiescé
à la fixation du loyer net à 4'129 fr. dès le 1
er
février 2016, sur la base d’un taux hypothécaire de 1.75 % et d’un IPC de 101.08
(base 100/2005).
7.
U.________ a cessé de s’acquitter des loyers depuis le mois de juillet 2017. A la date du
6 novembre 2018, le compte de consignation ouvert par U.________ faisait état d’un solde de
119'689 fr. 10, intérêts par 29 fr. 10 et frais par 40 fr. compris.
La mise en demeure au sens de l’art. 257d CO de B.________ du 19 juillet 2017 étant restée
sans effet, celle-ci a résilié le bail le 29 août 2017 pour le 31 octobre 2017. Par arrêt
du 6 mars 2019 (TF 4A_60/2019), le Tribunal fédéral a déclaré irrecevable le recours
interjeté par U.________ contre l’arrêt de la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
du 7 décembre 2018 ordonnant l’expulsion de ce dernier. Le Tribunal fédéral a relevé
que l’allégation de B.________ selon laquelle aucun loyer n'avait été versé
après le mois de juillet 2017 n'avait pas été démentie par U.________ et que celui-ci
avait entièrement cessé, depuis plus de 18 mois, d'exécuter le contrat de bail censé,
selon son argumentation, continuer de lier les parties.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let.
a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]), dans les causes non patrimoniales
ou dont la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 2 CPC). L'appel, écrit et motivé, doit être introduit dans les trente jours à
compter de la notification de la décision motivée (art. 311 CPC).
1.2
En l'espèce, formés en temps utile par
des parties qui ont un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur
des conclusions supérieures à 10'000 fr., tant l’appel de B.________ que celui d’U.________
sont recevables à cet égard.
Au pied de son appel, U.________ a notamment conclu à une réduction du loyer, sans chiffrer
sa conclusion. La recevabilité d’une telle conclusion apparaît douteuse puisque la prise
de conclusions chiffrées constitue une condition de recevabilité de l'appel (Colombini, Code
de procédure civile, Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise, 2018, n.
9.3. ad art. 311 CPC et réf. citées). Cela étant, dans la mesure où U.________ conclut
à la déconsignation en sa seule faveur de l'entier des montants consignés, on doit retenir
qu'il prend des conclusions en réduction à concurrence du même montant. Il y a dès
lors lieu d'entrer en matière sur son appel.
2.
2.1
L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits
(art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable,
y compris les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi
à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément
au principe général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement la constatation des
faits sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43 consid. 2
et les références).
2.2
En appel, les faits et moyens de preuve nouveaux
ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient être
invoqués ou produits devant la première instance, bien que la partie qui s’en prévaut
ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC).
En l’espèce, parmi les pièces produites par B.________, l’appel du 19 décembre
2018 dans le dossier [...], les arrêts de la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal du 7
décembre 2018 et du 8 avril 2019 et l’arrêt du Tribunal fédéral du 6 mars 2019
sont postérieurs à la dernière audience de première instance du 6 novembre 2018 et
sont dès lors recevables. Le mémoire d’appel du 7 mai 2018 dans le dossier [...] est
antérieur à l’audience du 6 novembre 2018. B.________ n’expliquant pas pourquoi
cette pièce n’aurait pas pu être produite devant les premiers juges, celle-ci se révèle
irrecevable.
Parmi les pièces produites par U.________, la requête de conciliation du 29 août 2018
est antérieure à la dernière audience de première instance du 6 novembre 2018. U.________
n’expliquant pas pourquoi il n’aurait pas pu produire cette pièce devant les premiers
juges, celle-ci se révèle irrecevable au stade de l’appel. Il en va de même, pour
les mêmes motifs, du courrier de la régie [...] SA du 29 août 2017, de la requête
de conciliation du 27 septembre 2017 et du courrier de B.________ du 20 juin 2018, qui sont irrecevables.
La requête de conciliation du 20 mai 2019 et la demande adressée au Tribunal des baux le 2
janvier 2019 sont postérieures à la dernière audience de première instance du 6 novembre
2019 et sont donc recevables en appel.
3.
Appel d’U.________
3.1
U.________ fait d’abord valoir une violation
du droit d'être entendu en lien avec les infiltrations d'eau dans la cheminée invoquées.
Il reproche aux premiers juges de n’avoir pas fait référence à des photos qu’il
avait produites, censées démontrer lesdites infiltrations.
Sur le fond, U.________ soutient que le fait qu’un accès soit ouvert aux intempéries
et permette l'infiltration d'eau ne pourrait être considéré comme un état approprié.
Il se réfère à cet égard à l'avis de l'entreprise [...].
3.2
La jurisprudence a déduit du droit d'être
entendu garanti par l'art. 29 al. 2 Cst. l'obligation pour les autorités de motiver leurs décisions.
Le droit d'être entendu, en tant que droit rattaché à la personnalité permettant
de participer à la procédure, exige que l'autorité entende effectivement les arguments
de la personne touchée dans sa situation juridique par la décision, qu'elle examine ses arguments
avec soin et sérieux, et qu'elle en tienne compte dans la prise de décision. De là découle
l'obligation fondamentale des autorités de motiver leurs décisions. Le citoyen doit savoir
pourquoi l'autorité a rendu une décision à l'encontre de ses arguments. La motivation
d'une décision doit dès lors se présenter de telle manière que l'intéressé
puisse le cas échéant la contester de manière adéquate. Cela n'est possible que lorsque
tant le citoyen que l'autorité de recours peuvent se faire une idée de la portée d'une
décision. Dans ce sens, il faut que les considérations qui ont guidé l'autorité et
sur lesquelles elle a fondé sa décision soient à tout le moins brièvement exposées
(ATF 129 I 235 consid. 3.2, JdT 2004 I 588). Toutefois, l'autorité n'a pas l'obligation d'exposer
et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais elle peut
au contraire se limiter à ceux qui, sans arbitraire, lui paraissent pertinents (ATF 143 III 65 consid.
5.2 ; ATF 142 III 433 consid. 4.3.2 ; ATF 138 I 232 consid. 5.1 ; ATF 133 III 439 consid. 3.3, JdT
2008 I 4). Une motivation implicite, résultant des différents considérants de la décision,
suffit à respecter le droit d'être entendu (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1 ; TF 5A_278/2012 du
14 juin 2012 consid. 4.1).
3.3
En l'espèce, la motivation des premiers juges
relative aux infiltrations d'eau dans la cheminée figurant en p. 20 du jugement entrepris est suffisante.
Elle a permis à l'appelant de l'attaquer utilement. Les photos invoquées n’apportent
pas la preuve des infiltrations invoquées, encore moins celle de l'existence d'un défaut imputable
à l'intimée, de sorte qu'il n’était pas nécessaire de les mentionner.
Quant au caractère défectueux de la cheminée invoqué par l’appelant, l’entreprise
[...] n'a constaté dans son rapport du 21 avril 2015 aucune tuile cassée ou défaut dans
la ferblanterie. Des traces d'humidité peu prononcées étaient présentes à l'intérieur
du canal et il en découlait qu'en cas de pluie continue ou de forte pluie, de l'eau pouvait pénétrer
dans le canal malgré la pose d'un chapeau en béton de type Joran. L'installation était
cependant conforme et l'infiltration de quelques gouttes d’eau par le canal de la cheminée
était tout à fait normale dans les situations précitées. L'appelant ne peut dès
lors rien déduire en sa faveur de cet avis, bien au contraire. A cela s'ajoute que lors de l'inspection
locale du 6 novembre 2018, le Tribunal des baux n’a constaté aucune trace d'humidité
ou de rouille sur la cheminée. C'est dès lors à juste titre que les premiers juges ont
retenu que l'appelant avait échoué à apporter la preuve d'un défaut sur ce point.
Le grief d’U.________ est mal fondé.
4.
4.1
U.________ soutient ensuite que le défaut
affectant les luminaires de la salle de douche du premier étage serait grave, en raison du risque
d'électrocution. En outre, ce défaut aurait été connu de la bailleresse, qui se devait
d'être en contact avec ses prestataires, de sorte que la réduction de loyer aurait dû
être accordée avant le 11 décembre 2015.
4.2
Le bailleur est tenu de délivrer la chose
dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de
l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Cette obligation du bailleur permet de cerner la
notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant
aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en
cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose
diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité
que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire
pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage
convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références). Le défaut de la chose louée
est une notion relative, son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient
de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction
et le montant du loyer (cf. ATF 135 III 345 consid. 3.3).
Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l'entraver
considérablement (art. 258 al. 3 let. a et art. 259b let. b et art. 259d CO). Pour sa part, le défaut
grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO) exclut l'usage de la chose louée tel qu'il a été
convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire
qu'il use de l'objet du bail. Tel est notamment le cas du défaut qui met en danger la santé
du preneur et de sa famille ou du défaut qui empêche totalement le locataire d'habiter, pendant
un certain temps, le logement loué ou une part importante de celui-ci. La gravité du défaut
peut également résulter de la durée de l'entrave (TF 4C.164/1999 du 22 juillet 1999 consid.
2d et les références ; TF 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2).
Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus
à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose (al. 1 let. a) et la réduction
du loyer (al. 1 let. b) (TF 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.2). Il n'est pas nécessaire
que le bailleur soit en faute ou que le défaut soit réparable Pour se libérer, le bailleur
peut toujours prouver que le défaut a été causé par le locataire (cf. art. 259a al.
1 CO). Si le bailleur n'apporte pas cette contre-preuve, le loyer doit être réduit, même
si l'origine exacte du défaut ne peut être établie, et cela sans faute du bailleur (TF
4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2).
La réduction du loyer est proportionnelle au défaut ; elle est due à partir du moment
où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier
(art. 259d CO), mais au plus tard lorsque le bail prend fin (TF 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid.
4.1). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle,
telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec
défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite
réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé.
Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience
générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral
(ATF 130 III 504 consid. 4.1 ; TF 4A 395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2).
Pour justifier une réduction, le locataire doit prouver que le bailleur a eu connaissance du défaut
(Aubert, in Bohnet/Carron/Montini, Droit du bail à loyer et à ferme, 2
e
éd., 2017, n. 12 ad art. 259d CO). Il n'est pas nécessaire que cette communication soit le
fait du locataire lui-même. Le bailleur peut ainsi prendre connaissance du défaut en le constatant
par lui-même ou en étant informé par des auxiliaires (concierge, gérant), voire par
des tiers (maîtres d'état, autorités) (Aubert, op. cit., n. 11 ad art. 259d CO; Lachat
et al., Le bail à loyer, 2019, p. 310).
4.3
En l’espèce, Il a été retenu
en fait qu'ensuite de travaux de réfection dans la salle de douche du premier étage, les luminaires
n'avaient pas été réinstallés, de sorte que les fils électriques étaient
apparents en-dessus du lavabo et au plafond devant la porte. Les premiers juges ont considéré
qu'il s'agissait d'un défaut moyen justifiant une réduction de 5% du loyer, qui devait être
accordé dès le 11 décembre 2015, moment où il avait été signalé.
C'est à juste titre que les premiers juges ont considéré que le défaut n'était
pas grave et l'appelant n'établit pas qu'il n'aurait pas utilisé la salle de bain en raison
de la crainte prétendue d'être électrocuté. Un tel danger ne ressort pas de l'inspection
locale, ni des photos produites et ne constitue pas davantage un fait notoire. Pour le surplus, c'est
de manière correcte que la décision attaquée retient qu'il incombait à l'appelant
de signaler l'absence de pose de luminaires après les travaux de réfection, ce qu'il n'a pas
fait avant l'inspection locale du 11 décembre 2015. Il n’est par ailleurs pas établi
que la bailleresse ait eu connaissance de ce défaut antérieurement, soit directement, soit
par l'intermédiaire d'un auxiliaire. C'est en vain que l'appelant soutient que l'intimée se
devait d'être plus en contact avec ses prestataires. A cet égard, une éventuelle négligence
du bailleur est sans pertinence, la loi exigeant une connaissance effective du défaut. Le grief
de l’appelant est mal fondé.
5.
U.________ requiert enfin la suspension de la
présente procédure jusqu’à droit connu sur le jugement à intervenir ensuite
de sa nouvelle demande du 19 janvier 2019, relative à des défauts des radiateurs datés
du 13 novembre 2016.
Il n'y a pas lieu de donner suite à cette requête. U.________ aurait pu faire valoir les défauts
allégués antérieurement, de sorte que cette nouvelle procédure apparaît dilatoire.
L’appel d’U.________ doit être rejeté.
6.
Appel de B.________
6.1
L'appelante B.________ invoque la compensation
du montant dû en faveur d’U.________ avec les loyers impayés par celui-ci. Elle aurait
elle-même été reconnue débitrice par les premiers juges d’U.________ d'un montant
de 26'253 fr. 85 au titre de réduction de loyer pour défauts et baisse de loyer, tandis qu’U.________
serait son débiteur de loyers impayés depuis juillet 2017 à hauteur de 64'577 fr. 56 au
6 novembre 2018. Les parties seraient donc à la fois créancière et débitrice l'une
de l'autre, de sorte que la condition de la réciprocité serait remplie et l’aurait déjà
été au moment de la déclaration de compensation. A cet égard, le fait qu’U.________
ait consigné des loyers auprès de la banque [...] SA ne changerait rien à la réciprocité
des créances. De plus, en requérant la déconsignation en sa faveur, alors qu'il totaliserait
22 mois de loyers en souffrance, U.________ commettrait un abus de droit.
6.2
Selon l'art. 120 CO, lorsque deux personnes sont
débitrices l'une envers l'autre de sommes d'argent ou d'autres prestations de même espèce,
chacune des parties peut compenser sa dette avec sa créance, si les deux dettes sont exigibles.
La compensation exige un rapport de réciprocité entre deux personnes qui sont « débitrices
l'une envers l'autre ». En d'autres termes, celles-ci doivent être à la fois débitrices
et créancières l'une de l'autre. Cette réciprocité doit exister au moment où
la compensation est invoquée, mais pas nécessairement dès la naissance des prétentions
en cause. En dehors de ce rapport de réciprocité, la compensation est exclue : le débiteur
ne peut compenser en invoquant la prétention d'un tiers contre son créancier, ni même
sa propre créance contre un tiers. Seul le critère juridique est relevant pour juger de l'existence
ou non du rapport de réciprocité (Jeandin, Commentaire romand CO I, 2
e
éd., 2012, n. 2 ad art. 120 CO).
La consignation est l'opération par laquelle une personne (le consignant) remet une chose mobilière
à une autre personne (le consignataire), en faveur d'un tiers bénéficiaire, le consignataire
s'engageant à la conserver jusqu'à ce que ce tiers ou le consignant soit autorisé à
lui en réclamer la délivrance. La consignation prévue aux art. 259g ss CO est une consignation
à titre d'exécution ; le débiteur, en remettant la chose à un tiers, est réputé
exécuter son obligation et échappe ainsi aux conséquences de l'inexécution. Il s'agit
d'un mode d'extinction d'une obligation tenant lieu d'exécution ou équivalant au paiement (Aubert,
Commentaire romand CO I, op. cit., nn. 8-10 ad art. 259g CO). Selon l'art. 259g al. 2 CO, les loyers
consignés sont réputés payés.
Est litigieux le point de savoir si la relation avec l'office de consignation relève du droit public
ou du droit privé. La majorité de la doctrine considère qu'elle relève du droit public
et non du droit privé, dès lors que la banque a l'obligation d'accepter la consignation, que
les parties perdent tout pouvoir de disposition sur l'avoir du compte de consignation et que la déconsignation
ne peut intervenir que sur décision de l'autorité. Ces auteurs admettent cependant que la controverse
n'a pas de portée pratique significative, car le droit privé s'applique à titre supplétif
à un dépôt opéré en vertu du droit administratif (Aubert, op. cit., n. 50 ad
art. 259g CO et réf. citées ; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5
e
éd., 2016, n. 6012 p. 890). S'il constate que les conditions matérielles ou formelles de la
consignation n'étaient pas réalisées, le juge doit ordonner la restitution des loyers
au bailleur, dans le cas contraire au locataire (Lachat et al., op. cit, p. 343).
On retient en général que la consignation auprès de l'office de consignation relève
d'un dépôt irrégulier. Par la consignation auprès de la banque, le déposant
perd la propriété de la chose déposée, qui passe au dépositaire (ATF 78 II 243,
JdT 1953 I 148). Le déposant n'a pas une prétention personnelle (ou réelle) sur l'objet
déposé, mais uniquement une prétention personnelle tendant à la remise d'une chose
de même valeur (Aubert, op. cit., n. 51 ad art. 259g CO). Quant au tiers bénéficiaire,
il n'est pas partie au contrat de consignation passé entre un consignateur et le consignataire,
même s'il existe un rapport juridique antérieur entre le consignateur et le tiers bénéficiaire.
Lors de la consignation des art. 259 ss CO, le contrat de bail conclu entre le locataire et le bailleur
constitue ce rapport de base (Wey, La consignation du loyer, thèse Lausanne, 1995, p. 102).
6.3
Les premiers juges ont considéré que
la compensation n'était pas possible au motif que la bailleresse ne serait pas partie au contrat
de consignation entre le locataire et la banque consignataire [...] SA, laquelle était devenue propriétaire
des avoirs concernés.
Ce raisonnement est convaincant. La déconsignation ordonnée judiciairement en faveur du locataire
a pour effet que le locataire peut prétendre envers la banque, devenue propriétaire des avoirs
consignés, à la restitution d'avoirs de même valeur. La déconsignation porte ainsi
sur une créance en restitution du locataire envers la banque. Il importe peu que, pour se déterminer
sur la déconsignation, le juge ait examiné à titre préalable le bien-fondé des
défauts, étant par ailleurs relevé que la consignation valablement intervenue avait éteint
la créance en paiement de loyer, en vertu de l'art. 259g al. 2 CO. Aussi bien, les premiers juges
n'ont pas prononcé que l'intimé était débiteur de l'appelante de la somme de 19'945 fr.
15, comme le plaide l'appelante, mais se sont uniquement prononcé sur la déconsignation. C'est
dès lors à juste titre que les premiers juges ont nié la condition de la réciprocité,
en ce qui concerne le montant déconsigné de 19'945 fr. 15. A ce propos, le fait pour U.________
de s'opposer à une compensation dont on a vu que les conditions ne sont pas réalisées
ne saurait constituer à lui seul un abus de droit.
En revanche, les premiers juges ont également condamné B.________ à verser à U.________
la somme de 6'298 fr. en raison de défauts – absence de luminaires dans la salle de douche
du 1
er
étage et infiltration d’eau à partir de cette pièce – pour lesquels les conditions
de la consignation n’étaient pas réalisées. Dans cette mesure, la condition de réciprocité
des créances est réalisée.
U.________ conteste l'existence de la créance compensante, soit d'une créance de loyer postérieure
au mois de juillet 2017. Il résulte cependant de l'arrêt du Tribunal fédéral du 6
mars 2019 (TF 4A_60/2019) qu’U.________ n’avait pas démenti n’avoir versé
aucun loyer après le mois de juillet 2017 et que celui-ci avait entièrement cessé, depuis
plus de 18 mois, d'exécuter le contrat de bail censé, selon son argumentation, continuer de
lier les parties. Dans sa réponse, U.________ n'amène aucune preuve du paiement d'un quelconque
loyer postérieurement au mois de juillet 2017. Dans la mesure où il prétend avoir payé
ce loyer par anticipation, il se borne à une simple allégation. Il n'est point besoin de chiffrer
précisément le montant susceptible de faire l'objet d'une compensation, dès lors qu'en
tout état de cause, celui-ci est supérieur à 6'298 francs. Les autres conditions de la
compensation, soit l’exigibilité de la créance compensante, l’exécutabilité
de la créance compensée et le fait qu’il s’agisse de prestations de même espèce,
sont également réalisées. Il s’ensuit que la compensation est opérante pour
le montant de 6'298 francs. Le grief de l’appelante est donc fondé en ce qui concerne ce dernier
montant.
7.
A titre subsidiaire, B.________ soutient que la
déconsignation ne pouvait pas intervenir en faveur d’U.________ pour le montant de 2'482 fr.
concernant une baisse de loyer en raison de la diminution du taux hypothécaire.
La consignation de loyers sert uniquement à
garantir la réparation de défauts (Aubert, op. cit., nn. 1 et 59 ad art. 259g CO) et non la
restitution de loyers versés en trop à la suite d'une demande de baisse de loyer.
.
La critique de l’appelante est fondée,
puisque la consignation n’a pas pour fonction de garantir la restitution de loyers versés
en trop ensuite d’une demande de baisse de loyer.
Par ailleurs, il n'y a pas lieu de reconnaître l'appelante débitrice de ce montant, dès
lors que, pour les motifs déjà invoqués au considérant 6.3 ci-dessus la compensation
est opérante également pour ce montant.
La déconsignation sera dès lors ordonnée en faveur du locataire à concurrence de
17'463 fr. 15 (19'945 fr. 15 - 2'482 fr.) et en faveur de la bailleresse à concurrence de 102'225
fr. 95.
8.
En définitive, l’appel d’U.________
doit être rejeté selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC. La cause de ce
denier étant dépourvue de chances de succès, sa requête d’assistance judiciaire
doit être rejetée (art. 117 let. b CPC).
L’appel de B.________ doit être partiel-lement admis. Le jugement entrepris doit être
réformé en ce sens que le chiffre III de son dispositif est supprimé et que les loyers
consignés seront déconsignés en faveur d’U.________ à hauteur de 17'463 fr.
15 et en faveur de B.________ à concurrence de 102'225 fr. 95.
Les frais judiciaires de deuxième instance afférents à l’appel d’U.________,
arrêtés à 1'997 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre
2010 ; BLV 270.11.5]), doivent être mis à la charge de ce dernier, qui succombe (art.
106 al. 1 CPC). Il n’y a pas lieu d’allouer de dépens à B.________, qui n’a
pas été invitée à se déterminer.
L’appelante B.________ a pris des conclusions en réforme à hauteur de 26'243 fr., elle
obtient finalement partiellement gain de clause à concurrence de 8'780 francs. Dans ces circonstances,
les frais judiciaires de deuxième instance afférents à son appel, arrêtés à
862 fr. (art. 62 al. 1 TFJC), seront mis par deux tiers, soit par 575 fr., à sa charge, et par un
tiers, soit par 287 fr., à la charge de l’intimé U.________ (art. 106 al. 2 CPC). Pour
les mêmes motifs, B.________ a droit à des dépens réduits de deux tiers. La charge
des dépens s’élevant à 2'400 fr. (art. 7 TDC [tarif des dépens en matière
civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]) et U.________ n’ayant pas consulté de représentant
professionnel pour sa réponse, les dépens dus en faveur de B.________ seront arrêtés
à 800 francs. U.________ versera donc à B.________ la somme de 1'087 fr. à titre de restitution
partielle d’avance de frais et de dépens réduits de deuxième instance.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel d’U.________ est rejeté.
II.
L’appel de B.________ est partiellement admis.
III.
Le jugement est réformé aux chiffres III et IV de son dispositif comme il suit :
III.
supprimé.
IV.
Les loyers consignés par le demandeur U.________
sur le compte de consignation n° [...] ouvert auprès d'[...] SA sont déconsignés
en faveur d’U.________ à concurrence de 17'463 fr. 15 (dix-sept mille quatre cent soixante-trois
francs et quinze centimes) plus intérêts éventuels et en faveur de B.________ à concurrence
de 102'225 fr. 95 (cent deux mille deux cent vingt-cinq francs et nonante-cinq centimes).
Le jugement est confirmé
pour le surplus.
IV.
La requête d'assistance judiciaire d’U.________ est rejetée.
V.
Les frais judiciaires de l'appel d’U.________,
arrêtés à 1'997 fr. (mille neuf cent nonante-sept francs), sont mis à la charge de
l’appelant.
VI.
Les frais judiciaires de l'appel de B.________,
arrêtés à 862 fr. (huit cent soixante-deux francs), sont mis à la charge de l’appelante
par 575 fr. (cinq cent septante-cinq francs) et à la charge de l’intimé par 287 fr. (deux
cent huitante-sept francs).
VII.
L’intimé
U.________ doit verser à l’appelante B.________ la somme de 1'087 fr. (mille huitante-sept
francs) à titre de restitution partielle d’avance de frais et de dépens réduits
de deuxième instance.
VIII.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               Le greffier
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
U.________,
‑
Me Philippe Conod (pour B.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Madame la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :