vd_findinfo · HC / 2010 / 141 · 2010-03-11 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, BAIL À LOYER, DEMEURE, RÉSILIATION ANTICIPÉE, POUVOIR D'EXAMEN LIMITÉ, INTERDICTION DE L'ARBITRAIRE, LOI CANTONALE RELATIVE À LA PROCÉDURE EN MATIÈRE DE BAIL, LOYER, RÉSILIATION | 257d al. 1 CO, 257d al. 2 CO, 257d CO, 272a al. 1 let. a CO, 457 al. 1 CPC, 457 al. 2 CPC, 457 CPC, 9 Cst., 23 al. 2 LPEBL, 23 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 11.03.2010 HC / 2010 / 141

TRIBUNAL CANTONAL
123/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 11 mars
2010
__________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.     Giroud et Creux
Greffière
:
Mme   Rossi
*****
Art. 9 Cst.; 257d et
272a al. 1 let. a CO; 457 CPC; 23 LPEBL
La Chambre des
recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper du
recours interjeté par
A.C.________
, à Lausanne,
locataire, contre l'ordonnance
d'expulsion rendue le 2 décembre 2009 par le Juge de paix du
district de Lausanne dans la cause divisant le recourant
d'avec
J.________ SA
,
domicile élu à Lausanne,
bailleresse.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 2 décembre 2009, adressée aux
parties pour notification le 8 décembre 2009, le Juge de
paix du district de Lausanne a ordonné à A.C.________
de quitter et rendre libres pour le mardi 29 décembre 2009
à midi les locaux occupés dans l'immeuble sis
à Lausanne, [...] (locaux commerciaux au rez de 77
m
2
) et [...] (place de parc extérieure
n
o
[...]) (I), dit qu'à défaut de quitter
volontairement ces locaux, il y serait contraint par la force selon
les règles des art. 508 ss CPC (Code de procédure
civile du 14 décembre 1966; RSV 270.11) (II),
arrêté les frais de justice de la bailleresse
J.________ SA à 300 fr. (III), alloué à
celle-ci des dépens, par 550 fr. (IV) et
déclaré l'ordonnance immédiatement
exécutoire nonobstant recours (V).
Cette ordonnance, complétée par les pièces du
dossier (art. 457 CPC), retient les faits suivants:
Par contrat de bail à loyer du 27 février 2002,
L.________ SA, représentée par D.________ SA, a remis
en location à A.C.________ et B.C.________ un local
commercial de 77 m
2
à l'usage d'un magasin
d'alimentation [...], avec vitrines, WC séparés et
lavabo, au rez de l'immeuble sis [...], à Lausanne. Conclu
pour durer initialement du 1
er
mai 2002 au
1
er
juillet 2007, le bail devait se renouveler pour cinq
ans, sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre des
parties donné au moins une année à l'avance,
et ainsi de suite de cinq ans en cinq ans. Le loyer, payable par
trimestre d'avance mais recevable par mois d'avance si
acquitté ponctuellement, a été fixé
à 1'400 fr. par mois, acompte de chauffage et d'eau chaude
par 100 fr. inclus.
Par contrat de bail à loyer du 22 janvier 2003, L.________
SA, représentée par D.________ SA, a également
remis en location à A.C.________ et B.C.________ la place de
parc extérieure n
o
[...] située [...],
à Lausanne. Conclu pour durer initialement du 1
er
février 2003 à midi au 30 juin 2004 à midi, le
bail devait se renouveler pour une année, sauf avis de
résiliation de l'une ou l'autre des parties donné
quatre mois à l'avance, et ainsi de suite d'année en
année. Le loyer, payable par trimestre d'avance mais
recevable chaque mois d'avance si acquitté ponctuellement, a
été fixé à 75 fr. par mois.
Par avenants du 17 novembre 2004, la bailleresse et les locataires
sont convenus que A.C.________ deviendrait le seul titulaire des
deux contrats de bail, avec effet au 1
er
décembre
2004.
Depuis le 5 décembre 2005, J.________ SA est
propriétaire des immeubles dans lesquels sont situés
les locaux loués.
Par formule officielle du 22 janvier 2008, le loyer mensuel du
local commercial - qui s'élevait alors à 1'497 fr.
charges comprises - a été augmenté à
1'530 fr. dès le 1
er
juillet 2008, acompte de
chauffage, d'eau chaude et de frais accessoires par 120 fr.
inclus.
Par courrier recommandé du 16 juin 2009, notifié le
24 juin 2009, N.________ SA, représentante de la
bailleresse, a mis en demeure le locataire de s'acquitter du
montant de 4'835 fr., correspondant aux loyers des mois d'avril
à juin 2009 pour le local commercial, par 4'590 fr., et pour
la place de parc, par 225 fr., ainsi qu'aux frais de rappel par 20
francs. Cette lettre comportait également la signification
qu'à défaut de paiement dans les trente jours, le
bail serait résilié.
La régie a résilié les deux contrats de bail
pour le 30 septembre 2009, par formule officielle datée du
30 juillet 2009 et remise à la poste le 4 août 2009.
Ce courrier a été réceptionné par le
locataire le 12 août 2009.
Le 15 octobre 2009, J.________ SA a requis du Juge de paix du
district de Lausanne l'expulsion de A.C.________ du local
commercial et de la place de parc en cause.
Les parties ont comparu à l'audience du juge de paix du 2
décembre 2009. La bailleresse a admis qu'un versement de
1'605 fr. avait été effectué par le locataire
le 6 novembre 2009.
En droit, le premier juge a retenu que le locataire ne
s'était pas acquitté de l'entier de
l'arriéré de loyer dans le délai de trente
jours imparti et considéré que les conditions de
l'expulsion étaient réalisées.
B.
Par acte daté
du 18 décembre 2009 et remis à la poste le lendemain,
A.C.________ a recouru contre cette ordonnance, concluant au
«report de l'ordre d'expulsion» et requérant que
son «cas soit réexaminé». Il a produit
une pièce, soit un certificat de travail établi le 31
mai 2009 par X.________.
Dans ses déterminations du 2 mars 2010, l'intimée
J.________ SA a conclu, sous suite de dépens de
première et deuxième instance, au rejet du
recours.
En droit
:
1.
a)
L'art. 23 LPEBL (loi du 18 mai 1955
sur la procédure d'expulsion en matière de baux
à loyer et à ferme; RSV 221.305) ouvre un recours au
Tribunal cantonal: a) lorsque le juge était
incompétent ou s'est déclaré à tort
incompétent; b) pour absence d'assignation
régulière; c) pour violation des règles
essentielles de la procédure lorsque l'informalité
est de nature à influer sur le prononcé (al. 1).
Il
y a également
recours au Tribunal cantonal pour déni de justice (art. 23
al. 2 LPEBL); celui-ci peut aboutir soit à la réforme
soit à l'annulation de la décision attaquée
(JT 1993 III 88 c. 2; JT 1977 III 96). Toutefois, en vertu de
l'art. 274g al. 1 let. a CO (Code des obligations du 30 mars 1911;
RS 220), le juge saisi de la procédure d'expulsion doit
statuer sur la validité du congé, lorsque celle-ci
est contestée, en examinant la cause de manière
complète en fait et en droit. L'autorité de recours
cantonale doit alors au moins disposer d'un plein pouvoir d'examen
en ce qui concerne la violation du droit fédéral (ATF
119 II 141 c. 4a; ATF 119 II 241 c. 4b et c). Autrement dit, l'art.
23 al. 2 LPEBL, qui confère un pouvoir d'examen
limité à la Chambre des recours, ne saurait
s'appliquer lorsque la validité du congé a
été contestée. En pareil cas, la Chambre des
recours doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit tel que
le prévoit l'art. 457 al. 2 CPC pour le recours en
réforme contre les décisions du juge de paix (JT 2009
III 79; JT 2008 III 12; JT 2004 III 79
; Guignard, in Procédures
spéciales vaudoises, 2008, n. 4 ad art. 23 LPEBL, p. 212 et
références
).
b)
En l'espèce, le recourant n'a pas contesté
le congé devant la commission de conciliation
compétente. Le recours doit donc être examiné
en droit sous l'angle restreint de l'arbitraire.
Le recourant demande une modification de l'ordonnance entreprise,
en ce sens que la date de l'expulsion est reportée.
Interjeté en temps utile (cf. art. 24 al. 1 LPEBL), le
recours est formellement recevable.
2.
a)
Selon l'art. 457 al.
1 CPC, applicable vu le renvoi de l'art. 29 LPEBL aux règles
ordinaires de la procédure civile contentieuse, la Chambre
des recours doit admettre comme constants les faits tels qu'ils
sont constatés par le jugement, sauf contradiction avec les
pièces du dossier et sous réserve de
complètement sur la base de celles-ci (JT 2008 III 12 c. 3a;
JT 1993 III 88 c. 3; Gauthier, Note sur la procédure
d'expulsion en matière de bail à loyer, in JT 1993
III 126).
En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance est
conforme aux pièces du dossier et a été
complété sur la base de celui-ci.
b)
Selon la jurisprudence, le déni de justice au sens
des art. 9 Cst. (Constitution fédérale du 18 avril
1999; RS 101) et 23 al. 2 LPEBL consiste en une décision
arbitraire, rompant manifestement l'égalité entre
parties et violant un principe légal, ou encore une
décision par laquelle le juge statue contrairement à
une disposition légale précise ou se met en
contradiction flagrante avec les pièces du dossier
(Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise,
3
ème
éd., 2002, n. 5 ad art. 356 CPC, p.
537).
Il ne suffit pas que la motivation de la décision soit
insoutenable; encore faut-il que celle-ci apparaisse arbitraire
dans son résultat (ATF 134 II 124 c. 4.1 et
références; ATF 132 I 175 c. 1.2; 132 III 209 c.
2.1).
c)
La pièce nouvelle produite par le recourant
n'étant pas destinée à établir une
irrégularité soulevée à l'appui d'un
moyen de nullité (art. 25 LPEBL a contrario; Guignard, op.
cit., n. 1 ad art. 25 LPEBL, p. 214), elle est
irrecevable.
3.
a)
L'art.
257d CO prévoit que, lorsque, après la
réception de la chose, le locataire a du retard pour
s'acquitter d'un terme, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à
défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai est de trente jours au moins pour les baux
d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). Faute de paiement
dans le délai fixé, le bailleur peut résilier
les baux d'habitations et de locaux commerciaux, moyennant un
délai de congé minimum de trente jours pour la fin
d'un mois (al. 2).
b)
Sans contester avoir eu du retard dans le paiement des
loyers, le recourant fait valoir que, affaibli
financièrement notamment par la perte de son emploi à
50% à X.________, il a essayé de négocier un
arrangement avec la régie pour régler les loyers en
retard, mais qu'il ne lui a pas été possible de
verser la somme exigée dans le délai comminatoire. Il
estime que le mandataire de l'intimée, qui a introduit des
poursuites à son encontre et demandé la prise
d'inventaire dans les locaux loués, use de
procédés abusifs démontrant une absence de
volonté de négocier avec lui. Il allègue en
outre avoir effectué deux versements de 1'605 fr. chacun en
octobre et novembre 2009, dont l'un seulement a été
retenu dans l'ordonnance attaquée. Il fait enfin grief au
mandataire précité de l'avoir empêché de
négocier la revente de son commerce dans des conditions
acceptables.
c)
Ces griefs sont infondés. En effet, le recourant
n'a pas rapporté la preuve par pièces des paiements
de loyers arriérés qu'il allègue avoir
effectués, celui de 1'605 fr. le 6 novembre 2009 retenu par
le premier juge ayant été admis par les deux parties.
Quoi qu'il en soit, ces versements n'ont pas été
faits dans le délai comminatoire de trente jours qui lui
avait été imparti en vertu de l'art. 257d al. 1 CO
pour s'acquitter de l'entier de la somme en souffrance, soit 4'835
fr. correspondant aux loyers du local commercial et de la place de
parc pour les mois d'avril à juin 2009, ainsi qu'aux frais
de rappel par 20 francs. L'intimée était dès
lors habilitée, à l'expiration dudit délai,
à résilier les deux contrats de bail pour le 30
septembre 2009 et c'est avec raison que le premier juge a tenu
cette résiliation pour valable.
Par ailleurs, on ne saurait qualifier d'abusif le comportement de
l'intimée, respectivement celui de son mandataire, qui
consiste à user des procédés qui lui sont
offerts par la loi pour tenter de récupérer ce qui
lui est dû ou pour exercer son droit de rétention sur
les meubles se trouvant dans les locaux loués (cf. art. 268
CO). La bailleresse était donc en droit de requérir
l'expulsion du locataire, sans que sa requête s'apparente,
selon les termes du recourant, à «une forme de
harcèlement» ou que l'on puisse reprocher à
l'intimée une attitude contraire à la bonne
foi.
Le délai de libération des locaux loués
fixé par le premier juge au 29 décembre 2009 à
midi, soit un peu moins d'un mois dès l'audience du 2
décembre 2009 et une vingtaine de jours dès la
réception de l'ordonnance, apparaît quant à lui
admissible - ou en tout cas pas arbitraire - au regard de la
jurisprudence de la cour de céans (cf. Guignard, op. cit.,
n. 2 ad art. 17 LPEBL, p. 196 et les références
citées), compte tenu du fait que le recourant savait depuis
la résiliation qui lui avait été
notifiée le 12 août 2009 qu'il devait libérer
les locaux litigieux pour le 30 septembre 2009. Ce délai de
libération ne saurait en particulier être
prolongé pour permettre au recourant, comme il le demande,
de trouver un arrangement avec l'intimée, car cela
équivaudrait à une prolongation de bail exclue par
l'art. 272a al. 1 let. a CO.
4.
En conclusion, le recours doit être rejeté et
l'ordonnance confirmée.
Les frais de deuxième instance du recourant sont
arrêtés à 350 fr. (art. 230 al. 1 TFJC
[
tarif du 4 décembre 1984 des frais
judiciaires en matière civile; RSV 270.11.5]).
Obtenant gain de cause, l'intimée a droit à des
dépens de deuxième instance, fixés à
300 francs.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
L'ordonnance est
confirmée.
III.
Les frais de deuxième instance
du recourant A.C.________ sont arrêtés à 350
fr. (trois cent cinquante francs).
IV.
Le recourant doit verser à
l'intimée J.________ SA la somme de 300 fr. (trois cents
francs) à titre de dépens de deuxième
instance.
V.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président :
L
a
greffi
ère
:
Du 11 mars
2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
a
greffi
ère
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑      M.
A.C.________,
‑      M. Thierry
Zumbach (pour J.________ SA).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est de
9'630
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      M. le Juge de paix
du district de Lausanne.
L
a
greffi
ère
: