vd_findinfo · HC / 2012 / 160 · 2012-03-07 · fr

BAIL À LOYER, RÉSILIATION, RÉSILIATION ABUSIVE, PRINCIPE DE LA BONNE FOI, ANNULABILITÉ | 257d al. 1 CO, 257d al. 2 CO, 257d CO, 271 al. 1 CO, 271 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 07.03.2012 HC / 2012 / 160

TRIBUNAL
CANTONAL
11.016818-112246
113
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
7 mars 2012
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              M.
Giroud et Mme Charif Feller
Greffier
:              M.
Corpataux
*****
Art.
257d et 271 al. 1 CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
X.________
SA
, à Lausanne, requérante, contre l’ordonnance
rendue le 29 septembre 2011 par la Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant l’appelante
d’avec
A.B.________
et B.B.________
, à Renens, intimés,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 29 septembre 2011, communiquée aux parties le 28 octobre 2011, la Juge de paix
du district de Lausanne a rejeté la requête d’évacuation-expulsion déposée
le 4 mai 2011 par X.________ SA (I), dit que la résiliation du bail commercial et d’une place
de parc extérieure sis dans l’immeuble [...], à 1004 Lausanne, prononcée le 21 décembre
2010 à l’encontre des intimés A.B.________ et B.B.________ est inefficace (II), arrêté
à 900 fr. les frais judiciaires de la requérante et mis ceux-ci à sa charge (III et IV),
dit que la requérante versera aux intimés la somme de 2'000 fr. à titre de dépens,
à savoir 100 fr. en remboursement de leurs débours nécessaires et 1'900 fr. à titre
de défraiement de leur représentant professionnel (V) et rayé la cause du rôle (VI).
En droit, le premier juge a relevé qu’il y avait une disproportion manifeste des intérêts
en présence, dès lors que l’intérêt des locataires à continuer d’exercer
leur activité professionnelle était particulièrement important et que l’intérêt
du bailleur avait été préservé par la consignation des loyers, puis par la libération
des montants en sa faveur. Il a donc considéré que la résiliation du bail, alors que celui-ci
était indispensable à l’activité commerciale des locataires et que les loyers avaient
été acquittés, était contraire à la bonne foi, de sorte qu’elle devait
être annulée en application de l’art. 271 al. 1 CO (Code des obligations suisse du 30
mars 1911, RS 220). Dans la mesure où la résiliation devait être annulée, le premier
juge a considéré que la requête d’évacuation-expulsion déposée par
le bailleur devait être rejetée.
B.
Par mémoire du 24 novembre 2011, X.________
SA a fait appel de cette ordonnance, concluant, avec suite de dépens de première et deuxième
instance, à sa réforme en ce sens que la requête d’évacuation-expulsion du
4 mai 2011 est admise et qu’ordre est par conséquent donné à A.B.________ et B.B.________
de libérer immédiatement les locaux.
Par mémoire du 30 janvier 2012, les intimés se sont déterminés sur l’appel,
concluant, avec suite de frais et dépens, à son rejet.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
a)
X.________ SA, représentée par la régie [...], puis par la régie [...], bailleresse,
d’une part, et A.B.________, B.B.________ et [...], locataires, d’autre part, ont conclu
le 25 novembre 1998 un contrat de bail à loyer portant sur un local commercial d’environ 90
m2, au rez de l’immeuble sis [...], à 1004 Lausanne, ainsi que sur une place de parc extérieure.
Le contrat a été conclu pour une durée initiale de cinq ans et quatre mois, du 1
er
décembre 1998 au 1
er
avril 2004, le bail se renouvelant ensuite aux mêmes conditions de cinq ans en cinq ans, sauf avis
de résiliation donné par l’une ou l’autre des parties au moins une année à
l’avance. Le loyer mensuel a été fixé à 1'835 fr., place de parc et frais accessoires
compris.
Par avenant n° 1 du 12 décembre 2000, le bail a été repris dès le 1
er
janvier 2001 dans tous ses droits et ses obligations par les locataires A.B.________ et B.B.________.
Par formule officielle datée du 14 mai 2001, le bailleur a signifié aux locataires une hausse
de loyer, celui-ci passant à 1'888 fr., place de parc et frais accessoires compris, à compter
du 1
er
juillet 2001.
b)
Entre le 12 mars 2009 et le 23 mars 2010, le bailleur a, à plusieurs reprises, mis ses locataires
en demeure de lui verser des arriérés de loyer, en leur adressant sept avis comminatoires conformément
à l’art. 257d al. 1 CO.
c)
Par requête du 7 septembre 2010, les locataires ont saisi la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer de la Préfecture de Lausanne (ci-après : la commission de conciliation) ;
la requête avait pour objet la consignation des loyers, l’exécution de travaux et la
réduction de loyer. L’audience de conciliation a été fixée au 22 décembre
2010. Cette procédure est toujours pendante.
d)
Par courrier du 9 novembre 2010, adressé sous pli simple et recommandé, le bailleur a imparti
aux locataires un délai de trente jours pour s’acquitter des arriérés de loyer d’août
à novembre 2010, par 7'052 fr., et des intérêts et frais, par 350 fr., faute de quoi le
bail serait résilié aux conditions de l’art. 257d CO.
Le 10 novembre 2011, les locataires ont consigné un montant de 5'289 fr., correspondant aux loyers
d’août à octobre 2010, sur un compte ouvert auprès de la Banque [...] ; le
29 novembre 2011, ils ont consigné un montant supplémentaire de 1'763 fr., correspondant au
loyer de novembre 2010, sur le compte précité.
Le 8 décembre 2010, le bailleur, par l’intermédiaire de la régie [...], a adressé
un courrier au mandataire des locataires, dont la teneur est la suivante :
« […]
Nous
accusons bonne réception de votre lettre du 7 ct reçue ce jour au sujet de notre proposition
faite en date du 3 ct à vos clients dans l’affaire précitée.
A
cet effet, nous vous confirmons le contenu de votre lettre en motivant comme suit :
1.               Taxes d’épuration
perçues indûment (compris dans l’indemnité de Fr. 4'000.--) ;
2.              Indemnités pour
les inconvénients subis n’empêchant pas l’exploitation du commerce (compris dans
l’indemnité de Fr. 4'000.--) ;
3.              Abandons de la perception
de la différence de loyer d’un montant de Fr. 200.-- qui aurait dû être perçu[e]
depuis le 1
er
juin 2005 jusqu’au 31 décembre 2010 (Fr. 13'400.--) ;
4.              Réintroduction
de cette différence de Fr. 200.-- dès le 1
er
janvier 2011 ;
5.              Consignation de loyer
non valable (rétroactive dès le 31 juillet 2010) à libérer de suite en notre faveur ;
6.              Une réponse doit
nous être donnée sur notre proposition d’ici au vendredi 10.12.2010 au plus tard, faute
de quoi M. Schwab, agent d’affaires, résiliera le bail à loyer pour locaux commerciaux
pour défaut de paiement.
Si
cette proposition ne devait pas être acceptée, les termes de cet arrangement deviendraient
caduques et ne pourront pas être invoqués en procédure.
[…] »
Par lettre du 10 décembre 2010, le mandataire des locataires a accusé réception du courrier
de la régie du 8 décembre 2010. Il a alors informé celle-ci qu’il examinerait rapidement
sa proposition avec ses clients et qu’il lui soumettrait une contre-proposition. Par ailleurs,
il a invoqué la compensation entre les loyers réclamés et un droit à une réduction
de loyer découlant de défauts, du versement indu des taxes d’épuration et de prétentions
invoquées au stade de la procédure pendante devant l’autorité de conciliation.
Le 13 décembre 2010, les locataires ont chargé la Banque [...] d’annuler le compte de
consignation de loyer et de transférer le solde du compte en faveur de la régie ; les
loyers consignés, d’août à décembre 2010, par 8'815 fr., ont été
libérés le 21 décembre 2010.
Par courrier du 14 décembre 2010, la régie a accusé réception de la lettre du mandataire
des locataires du 10 décembre 2010 et invité celui-ci à lui faire parvenir rapidement
une contre-proposition. La régie a indiqué par ailleurs qu’elle se réservait le
« soin » de résilier le bail à loyer, par l’intermédiaire de
son agent d’affaires breveté, avec effet au 31 janvier 2011, si aucun arrangement n’était
trouvé d’ici au 17 décembre 2010.
Par lettre du 16 décembre 2010, le mandataire des locataires a proposé à la régie
de discuter de leur contre-proposition lors de l’audience de la commission de conciliation du 22
décembre 2010 ; la régie a été informée par ailleurs que le compte de consignation
avait été intégralement libéré en sa faveur.
e)
Par formule officielle datée du 21 décembre 2010, adressée sous pli simple et recommandé,
le bailleur, par l’intermédiaire de son agent d’affaires, a résilié le bail
commercial des locataires pour le 31 janvier 2011 pour défaut de paiement de loyer selon l’art.
257d CO.
f)
Par requête du 21 janvier 2011, les locataires ont saisi une nouvelle fois la commission de conciliation,
cette fois-ci en contestation de la résiliation de leur bail commercial. L’audience a eu lieu
le 1
er
mars 2011 ; la conciliation n’a pas abouti et le bailleur a conclu reconventionnellement à
l’expulsion forcée des locataires.
Le 29 mars 2011, la commission de conciliation a rendu une proposition de jugement, à teneur de
laquelle la résiliation du bail commercial du 21 décembre 2010 pour le 31 janvier 2011 est
inefficace (I), toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (II) et la décision
est rendue sans frais ni dépens (III).
Le 19 avril 2011, le bailleur a fait opposition à la proposition de jugement ; l’autorisation
de procéder lui a été délivrée le 21 avril 2011.
g)
Par requête du 4 mai 2011, le bailleur a saisi le Juge de paix du district de Lausanne, concluant,
avec suite de frais et dépens, à ce qu’il soit dit que le bail à loyer liant les
parties a pris fin, qu’ordre soit donné à A.B.________ et B.B.________ de quitter immédiatement
et de rendre libre l’objet du bail et qu’ils y soient contraint par la force, selon les règles
de l’exécution forcée, s’ils ne quittent pas volontairement ces locaux.
Par mémoire du 6 juillet 2011, A.B.________ et B.B.________ se sont déterminés sur la
requête du 4 mai 2011, concluant, avec suite de frais et dépens, à son rejet et à
ce qu’il soit prononcé que la résiliation du 21 décembre 2010 est inefficace.
L’audience a eu lieu le 29 septembre 2011.
En droit
:
1.
a)
L’ordonnance attaquée a été
rendue le 29 septembre 2011, de sorte que les voies de droit sont régies par le CPC (Code de procédure
civile suisse du 19 décembre 2008, RS 272), entré en vigueur le 1
er
janvier 2011 (art. 405 al. 1 CPC).
b)
Le litige porte en l’occurrence sur le bien-fondé d’une ordonnance rendue par un juge
de paix rejetant une requête d’expulsion fondée sur un défaut de paiement de loyers.
Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur
la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral. Celle-ci est égale au loyer
de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable,
période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être
donné. En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait
être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let.
e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (JT 2003 III 83 et les réf. citées).
En l'espèce, le loyer mensuel des locaux litigieux s'élève à 1’888 fr., frais
accessoires et place de parc compris. Alors que l’appelante requiert l’expulsion des intimés,
ceux-ci concluent notamment au rejet de la requête, soit au maintien du bail, qui court jusqu’au
1
er
avril 2014, puis se renouvelle de cinq ans en cinq ans. Eu égard aux principes énoncés
ci-avant, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., ce qui ouvre la voie de l’appel.
Le
délai d’appel est de trente jours pour les décisions prises en procédure ordinaire
ou en procédure simplifiée  (art. 311 al. 1 CPC).
L'appel,
écrit et motivé (art. 311 al. 1 CPC), interjeté en temps utile par une partie qui y a
intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), est recevable à la forme.
2.
L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits
(art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable,
y compris les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi
à la décision du juge et doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément
au principe général de l’art. 57 CPC. Elle jouit d’un plein pouvoir d’examen
(Hohl, Procédure civile, tome II, 2
e
éd., Berne 2010, n. 2396, p. 435 ; Spühler, in Commentaire bâlois, Bâle 2010,
n. 1 ad art. 311 CPC). Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la base des
preuves administrées en première instance (JT 2011 III 43 ; Tappy, Les voies de droit
du nouveau Code de procédure civile, in JT 2010 III 115, spéc. p. 134 ; Hohl, op. cit.,
n. 2399, p. 435).
3.
a)
L’appelante reproche au premier juge
d’avoir annulé le congé en application de l’art. 271 al. 1 CO. Elle soutient d’abord
que l’application de cette disposition suppose des circonstances exceptionnelles qui n’existent
pas en l’espèce. Elle fait ensuite valoir qu’elle n’a pas commis d’abus
de droit en résiliant le bail commercial des intimés, dès lors que la résiliation
est intervenue faute de paiement du loyer. Elle relève enfin que la résiliation a été
précédée de sept mises en demeure entre mars 2009 et mars 2010 et qu’en ne demandant
pas l’expulsion à ce moment-là, elle a déjà fait preuve de mansuétude,
de sorte qu’on ne saurait maintenant lui reprocher de vouloir le départ des intimés,
d’autant moins que ceux-ci persistent à ne pas respecter les échéances de paiement.
b)
aa)
L'art. 257d al. 1 CO prévoit que, lorsque,
après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme, le bailleur
peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement
dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai est de trente jours au moins pour les baux
d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur
peut résilier les baux d'habitations et de locaux commerciaux, moyennant un délai de congé
minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). L'art. 257d CO présuppose un retard dans
le paiement du loyer (Lachat, Commentaire romand, Bâle 2003, n. 2 ad art. 257d CO).
bb)
A teneur de l’art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles
de la bonne foi. Tout congé donné dans les formes par le bailleur est a priori valable (Lachat,
Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 730). Le juge n’est autorisé à intervenir et
à annuler le congé que si celui-ci est inadmissible selon la bonne foi (SVIT, Das schweizerische
Mietrecht, 3
e
éd., Zurich 2008, n. 23 ad art. 271 CO ; ATF 120 II 31 c. 4b). Selon la jurisprudence, la protection
accordée par l’art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art.
2 al. 1 CC [Code civil suisse du 10 décembre 1907, RS 210) et de l’interdiction de l’abus
de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu’une distinction rigoureuse ne se justifie pas en
cette matière (ATF 120 Il 31 c. 4a). Les cas typiques d’abus de droit, tels que l’absence
d’intérêt à l’exercice d’un droit, l’utilisation d’une institution
juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence,
l’exercice d’un droit sans ménagement ou une attitude contradictoire, justifient l’annulation
du congé ; il n’est pas nécessaire que l’attitude de l’auteur du congé
puisse être qualifiée d’abus de droit « manifeste » au sens de l’art.
2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 c. 3).
L’art.
271 al. 1 CO peut également trouver application lorsque la résiliation du bail a pour cause
la demeure du locataire au sens de l’art. 257d CO ; le droit du bailleur de résilier
le bail s’oppose alors à celui du locataire d’être protégé contre une
résiliation abusive. Le juge ne peut toutefois annuler le congé litigieux que si celui-ci est
inadmissible au regard de la jurisprudence relative à l’abus de droit et à la bonne foi
et en présence de circonstances particulières (ATF 120 II 31 c. 4a).
Le
Tribunal fédéral a notamment considéré que le congé était contraire à
la bonne foi dans un cas où les parties étaient en pourparlers transactionnels au sujet du
montant de la réduction de loyer pour défaut de la chose louée – la réduction
n’étant pas en elle-même contestée – et où la situation n’était
par conséquent pas claire au moment de la mise en demeure comme au moment de la résiliation.
Dans cette cause, le Tribunal fédéral a qualifié de déloyal le comportement du bailleur
qui, bien qu’étant en relation permanente avec son locataire, avait pris position tardivement
et de manière indirecte sur la prétention en réduction de loyer, alors que, dans l’hypothèse
la plus défavorable pour lui, il n’avait droit qu’à une somme nettement moins élevée
que celle réclamée initialement dans la sommation (TF 4C.65/2003 du 23 septembre 2002 c. 4.2.2).
Dans
un autre arrêt, le Tribunal fédéral a considéré que le bailleur avait adopté
un comportement contraire aux règles de la bonne foi en contraignant le locataire à s’acquitter
de l’entier de l’arriéré de loyer alors que les parties étaient en négociation
sur la quotité d’une réduction de loyer dont le principe était en soi incontesté,
la situation étant largement incertaine au moment de la commination et de la résiliation ;
selon le Tribunal fédéral, le locataire, compte tenu de l’indemnité finalement versée,
se trouvait en effet dans la même situation que celle dans laquelle le bailleur réclame une
somme largement supérieure à celle en souffrance sans être certain du montant effectivement
dû (TF 4C.173/2005 du 24 octobre 2005 c. 2.3).
Cette
dernière jurisprudence a été confirmée récemment par le Tribunal fédéral,
qui a toutefois précisé a contrario qu’elle n’était pas applicable lorsqu’il
n’était pas établi que le bailleur avait admis le principe de la réduction ou que
les parties étaient en discussion à ce sujet (TF 4A_549/2010 du 17 février 2011 c. 4.1
et 4.2).
c)
En l’espèce, les intimés ont déposé, le 7 septembre 2010, une requête
en consignation du loyer, en exécution de travaux et en réduction de loyer. Le 9 novembre 2010,
l’appelante a imparti aux intimés un délai de trente jours pour s’acquitter d’un
montant de 7’052 fr. d’arriérés de loyer, ainsi que 350 fr. de frais et intérêts,
faute de quoi le bail serait résilié. Des discussions ont alors eu lieu entre les parties,
puisque la régie, représentant l’appelante, a écrit dans son courrier du 8 décembre
2010 qu’elle se référait à des lettres et propositions précédentes des
intimés. Dans ce même courrier, la régie a par ailleurs indiqué qu’elle était
prête à admettre une indemnisation transactionnelle de 4'000 fr. pour les défauts de la
chose louée. S’en sont suivis divers échanges de courriers, puis, le 21 décembre
2010, la résiliation du bail des intimés.
Il
en découle que les parties étaient en pourparlers transactionnels et que l’appelante
avait admis le principe d’une indemnisation pour les défauts de la chose louée en proposant
un montant de 4'000 fr. à ce titre. On doit donc constater que l’avis comminatoire du 9 novembre
2010 a porté sur un montant de 7'052 fr. dont l’appelante admettait qu’il n’était
pas dû à concurrence de 4'000 francs. La résiliation de bail intervenue dans de telles
circonstances et justifiée par le fait que les intimés ne se sont pas acquittés dans le
délai comminatoire du montant exigé par l’appelante contrevient aux règles de la
bonne foi, de sorte qu’elle doit être annulée en application de l’art. 271 al.
1 CO, conformément à la jurisprudence précitée.
Vu
ce qui précède, il n’y a pas lieu d’examiner si c’est à juste titre
que le premier juge a considéré qu’il y avait une disproportion évidente des intérêts
en cause justifiant une annulation du congé, ni si les intimés ont valablement invoqué
la compensation.
4.
En conclusion, l’appel doit être rejeté et l’ordonnance confirmée.
Les frais judiciaires
de deuxième instance, arrêtés à 400 fr. (art. 62 al. 3 et 69 TFJC [Tarif des frais
judiciaires civils du 28 septembre 2010, RSV 270.11.5]), sont mis à la charge de l’appelante
qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Vu le sort de l’appel,
les intimés, solidairement entre eux, ont droit à des dépens de deuxième instance,
qu’il convient d’arrêter à 1'200 fr. (art. 7 TDC [Tarif des dépens en matière
civile du 23 novembre 2010, RSV 270.11.6]), à charge de l’appelante.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr. (quatre cents francs),
sont mis à la charge de l’appelante.
IV.
L’appelante X.________ SA doit verser aux intimés B.B.________ et A.B.________, solidairement
entre eux, la somme de 1'200 fr. (mille deux cents francs) à titre de dépens de deuxième
instance.
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :
Le greffier :
Du
9 mars 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. Daniel Schwab (pour X.________ SA)
‑
Me Eduardo Redondo (pour A.B.________ et B.B.________)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Le greffier :