vd_findinfo · HC / 2015 / 448 · 2015-03-24 · fr

BAIL À LOYER, LOGEMENT, GARAGE{CONSTRUCTION}, CARACTÈRE ONÉREUX, VOLONTÉ RÉELLE | 18 al. 1 CO, 18 CO, 32 al. 1 CO, 32 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 24.03.2015 HC / 2015 / 448

TRIBUNAL
CANTONAL
XC14.004583-150320
147
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
24 mars 2015
__________________
Composition
:               M.
Colombini
,
président
M.
Abrecht et Mme Crittin Dayen, juges
Greffière
:              Mme
Pache
*****
Art.
18 al. 1 et 32 al. 1 CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
D.________
,
à Villeneuve, contre le jugement rendu le 26 septembre 2014 par le Tribunal des baux dans la cause
divisant l'appelant d’avec
R.________
,
à Veytaux, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère:
En fait :
A.
Par jugement du 26 septembre 2014, le Tribunal des baux a prononcé que la résiliation du garage
box sis [...] à Veytaux, signifiée par le défendeur D.________ à la demanderesse
R.________, le 17 septembre 2013, est nulle (I), que le garage box mentionné au chiffre I fait partie
intégrante de l'objet que la demanderesse loue au défendeur par contrat de bail du 15 octobre
2012 (II), que la clause numéro 3 du contrat de bail à loyer du 15 octobre 2012, qui fixe le
loyer mensuel net à 2'500 fr., est valable (III), que le jugement est rendu sans frais judiciaires
ni dépens (IV) et que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (V).
En droit, les premiers juges ont notamment considéré que l'analyse du comportement adopté
par les parties postérieurement à la signature du contrat confirmait que, au moment de conclure,
les volontés de la demanderesse et des représentants du défendeur étaient concordantes
quant à la cession de l'usage du garage. Les signataires du contrat s'accordaient à considérer
que le garage faisait partie du contrat de bail, à la nuance près que sa mise à disposition
devait faire l'objet d'une exécution différée au début de l'année 2013, pour
tenir compte de l'intérêt du défendeur à pouvoir entreposer ses affaires dans ce
local durant quelques mois supplémentaires. En effet, à supposer que l'intention du défendeur
fût différente, il n'en demeurait pas moins qu'il devait se laisser imputer la volonté
de ses représentants, telle qu'elle avait pu être déterminée par leur témoignage
et l'examen des circonstances entourant la conclusion du contrat.
B.
a)
Par acte du 16 février 2015, D.________
a formé appel contre le jugement précité, concluant, sous suite de frais, principalement
à sa réforme en ce sens qu'il soit prononcé que la résiliation du garage box sis
[...] à Veytaux qu'il a signifiée à R.________ le 17 septembre 2013 est valable pour le
31 octobre 2013, que le garage box précité ne fait pas partie intégrante de l'objet que
R.________ lui loue par contrat de bail du 12 octobre 2012 et que celle-ci doit lui verser des dépens
fixés à dire de justice. Subsidiairement, l'appelant a conclu à l'annulation du jugement
et au renvoi de la cause à l'autorité de première instance pour complément d'instruction
et nouveau jugement dans le sens des considérants.
b)
L'intimée n'a pas été invitée à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement  complété par
les pièces du dossier :
1.
Au mois de décembre 2011, le défendeur D.________ a proposé à la location l'appartement
de 3.5 pièces dont il est propriétaire dans l'immeuble sis [...], à Veytaux. A cette fin,
un mandat de mise en valeur et de gérance a été confié à la régie H.________
(ci-après : H.________). Une annonce a été publiée sur le site internet [...], qui
affichait le contenu suivant:
"
Vue d'ensemble
[...], [...] [
sic
]
1820 Veytaux
Appartement
Nombre de pièces: 3.5
Nombre d'appartement: 1
Nombre d'étages: 1
Surface habitable : 95 m2
Disponible: selon accord
Loyer / Mois : CHF 2'500.--
Montant net : CHF 2'500.--
Frais annexes : CHF 220.--
Description
Bénéficiant d'une vue imprenable sur le lac et les Alpes, cet appartement situé dans un
immeuble moderne se compose d'un hall d'entrée, une buanderie toute équipée, salle de
douche-WC, une cuisine ouverte entièrement agencée avec four à vapeur, grand séjour
avec un balcon (18m2) avec vue sur le lac, jardin d'hiver (13m2), 2 chambres à coucher dont 1 avec
salle de bains-WC attenante.
Une place de parc extérieure complète ce bien.
Possibilité de louer cet appartement meublé au prix de CHF 3'000.- + charges."
2.
Il ressort du témoignage de L.________, assistante
de gérance auprès de H.________, que la demanderesse R.________ a visité l'appartement
susmentionné le 18 juin 2012. A cette occasion, elle a demandé à la représentante
de H.________ de lui confirmer que le garage était compris dans le loyer. L.________ s'est engagée
à vérifier cet élément avec le propriétaire.
Par courriel du 26 juin 2012, L.________ a transmis à D.________ la demande de location formulée
par la demanderesse. Le lendemain, le défendeur a répondu ce qui suit (sic) :
"Madame,
Je
vous lis avec plaisir, en effet il me semble que cette personne soit adaptee a mon logement, cependant
quand je lis la fiche que vous incluer a votre e-mail, je lis que la location est de 2500.-- Frs et non
de
Frs 3000,
--
pourquoi ?
Je
vous rappelle que j avais refuser un client a 2500.-- il y a quelques mois ! (…)"
Le 28 juin 2012, L.________ a répondu au défendeur par un mail, dont la teneur était la
suivante :
"Cher
Monsieur,
Je
vous prie de m'excuser car le formulaire a été mal complété par la réceptionniste.
En
effet, le loyer annoncé est bien de CHF 2'500 + CHF 220 de charges. Par contre, nous n'avions pas
parlé du garage étant donné qu'il devait être occupé par vos meubles. Est-il
inclus dans le prix ?"
Le défendeur a répondu par courrier électronique du lendemain, dont le contenu est reproduit
ci-dessous (sic) :
"Madame,
Malgré
vos explication le montant final est de Frs 2729,00
Le
garage serait disponible seulement si le ou la future locataire nécessite le box comme condition
ultime pour la location.
Dans
le cas que je préfère, c est a dire, sans box, le ou la future loctaire peuvent se parquer
devant le box, et être a proximité de l entrée de l immeuble. Mais mettez moi la location
a Frs 2'780,00 + 220.00 de charges (place de parc comprise devant le box).
N
oublier pas de mentionner au future locataire les luminaires, j ai un box, mais pour l instant, je ne
veux pas déménager, car en décembre ou janvier prochain je vai emménager dans un
nouvel appartement et il serait innaproprié de déménager des meubles deux fois durant
une période de 6 mois. Quand j aurai vide le box en janvier, alors je proposerai le box au locataire.
J
espère avoir été clair, et, dans l'attente de vos nouvelles, je vous pries d agréer,
Madame, mes salutations distinguées."
Par courriel du 6 juillet 2012, L.________ a adressé au défendeur les lignes qui suivent :
"Cher
Monsieur,
Pour
faire suite à votre courriel, je me permets de vous rappeler votre courriel du 28 novembre 2011,
lequel mentionne le prix de l'appartement à CHF 2'500.- + CHF 220.- de charges par mois.
Pouvez-vous
me confirmer, par retour de courriel, le prix définitif de l'appartement afin de le communiquer
à votre future locataire ?
Je
vous rends attentif au fait que l'annonce mentionnait CHF 2'500.- + CJF [
sic
]
220.- de charges. De ce fait, la locataire risque de retirer sa candidature si vous souhaitez augmenter
le loyer et d'autant plus si elle ne peut bénéficier du box tout de suite."
Par courrier électronique du 8 juillet 2012, le défendeur a répondu ce qui suit à
L.________ :
"
Par
la présente, je vous confirme que le loyer mentionnait CHF 2'500.- + CJF [
sic
]
220.- de charges."
Le témoin L.________ a confirmé qu'à ce moment-là, elle savait que l'usage du garage
box était un élément important pour la demanderesse, dont elle avait parlé avec cette
dernière. Selon ce témoin, il est ressorti des discussions avec le défendeur que le garage,
qui était occupé lors de la visite, serait mis à la disposition de la locataire lorsqu'il
serait vidé, démarche prévue, à son souvenir, pour le début de l'année
2013. Aucune indication concernant un loyer supplémentaire ne lui a été communiquée
par le défendeur.
3.
Dans le courant du mois d'août 2012, la demanderesse a communiqué à H.________ son désir
de visiter une nouvelle fois l'appartement du défendeur. Il ressort du témoignage de C.________,
responsable d'agence chez H.________, qu'une seconde visite a eu lieu, à laquelle il a participé
avec la demanderesse et la fille de celle-ci. Selon ce témoin, le garage était inscrit sur
le projet du bail, raison pour laquelle il voulait le montrer à la locataire pressentie. Les visiteurs
n'ont toutefois pas pu y accéder.
4.
a)
Par contrat de bail à loyer du 15 octobre
2012, le défendeur, représenté par H.________, a remis en location à la demanderesse
l'appartement dont il était propriétaire à [...], à Veytaux. Un loyer mensuel net
de 2'500 fr. a été stipulé, le paiement d'un montant forfaitaire de 220 fr. par mois étant
en outre convenu pour le chauffage, l'eau chaude et les frais accessoires. Ce bail, qui a pris effet
le 1
er
novembre 2012, était conclu pour une durée initiale de cinq ans, étant précisé
qu'il devait se renouveler aux mêmes conditions pour soixante mois, sauf préavis contraire
signifié une année à l'avance, et ainsi de suite de soixante mois en soixante mois.
Au chapitre de la description de l'objet loué, le contrat indiquait ce qui suit :
"
Appartement
de 3.5 pièces au 3ème étage, composé de:
Hall
d'entrée, salon, cuisine agencée ouverte, 2 chambres dont 1 avec salle de bains-WC, salle de
douche-WC, terrasse, réduit.
Destination
des locaux: Habitation
Locaux
ou dépendances mis à disposition à titre gratuit et à bien plaire:
Place
de parc extérieure, garage"
Interpellée sur le point de savoir pourquoi la mention du garage avait été introduite
au chapitre des locaux mis à disposition à titre gratuit et à bien plaire, le témoin
L.________ a expliqué que ce choix tenait au fait que le garage n'était pas disponible au début
de la location; dans le cas contraire, il aurait figuré au chapitre de la description de l'objet.
Le témoin C.________ a confirmé que, dans son esprit, le garage faisait partie du bail; c'est
ce que lui avait rapporté sa collaboratrice L.________.
La formule officielle de notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail, datée
du 16 octobre 2012, mentionne, au chapitre des "Motifs de la hausse éventuelle": "Première
mise en location". Les rubriques consacrées à la communication du précédent
loyer sont vides.
b)
L'état des lieux d'entrée a été dressé le 1
er
novembre 2012, en présence des parties. Il ressort du témoignage de L.________ que la question
de la mise à disposition du garage a été discutée et qu'il a été convenu
que ce local serait occupé pendant quelques mois, puis libéré. Là encore, il n'a
pas été question du paiement d'un loyer supplémentaire pour l'usage du garage.
5.
a)
Par
courriel du 26 avril 2013, L.________ a demandé à R.________ de bien vouloir laisser le nom
du défendeur sur la boîte à lait au moins jusqu'à la fin du mois, de manière
à ce que celui-ci puisse recevoir son courrier. La demanderesse a répondu le même jour
que le propriétaire n'était pas autorisé à poser son nom sur sa boîte aux lettres.
Elle a également évoqué la mise à disposition du garage dans les termes suivants
(sic):
"
Concernant le garage dont je dispose a «bien plaire», je vous serai gree de me confirmer dans
les delais les plus brefs la date a laquelle je pourrai en disposer sachant que le proprietaire devait
le liberer a son retour de voyage, soit au 15 avril."
Le 8 juillet 2013, le demandeur a écrit à
L.________ le courrier électronique suivant (sic) :
"Madame,
Les
coproprietaires du [...] devraient decider d installer un videophone dans chaque appartement ainsi que
dans le hall d'entree.
Si
ces travaux seront effectues, vous en serer averti en temps apportuns.
Ma
question est : je ne peux demander aucune augmentations ou variations de location pour ces travaux. Neanmoins,
durant le mois de juillet ou aout je suis decider de vider le garage du rez, a savoir : le garage et
une partie destinee au depots d objets, car le garage est tres profond
J
ai pense donc que si Madame R.________ veut toujours le garage je pourrai lui demande, en cumulant le
deux choses,
la mensualite de
Frs 300.00
[…]"
Par courriel du 9 août 2013, L.________ a informé la demanderesse que le garage box était
désormais libre et qu'il lui était proposé à la location contre un loyer de 300 fr.
par mois. Par courrier recommandé adressé à H.________ le
10
septembre 2013, le précédent conseil de la demanderesse a mis en demeure le défendeur
de lui remettre la clé du garage, de manière à ce que sa mandante puisse en avoir la jouissance
"comme prévu dans le bail". Par courrier du 17 septembre 2013, H.________ a répondu
ce qui suit:
"Cher
Maître,
Nous
accusons réception de votre courrier recommandé du 10 septembre 2013, lequel a retenu notre
meilleure attention.
A
cet effet, nous vous informons que le garage est effectivement mentionné sous la rubrique «mis
à disposition à titre gratuit et à bien plaire» du fait que lors de la conculsion
[
sic
]
du bail, celui-ci n'était pas encore disponible.
En
date du 9 août 2013, nous avons confirmé à Madame R.________ que le garage était
vide. Toutefois, nous tenons à préciser que cette dernière n'a jamais manifesté le
souhait de pouvoir en bénéficier jusqu'à la réception de votre lettre.
Dès
lors, nous vous confirmons avoir adressé un courriel au propriétaire ce jour, celui-ci étant
en déplacement à l'étranger, afin de nous procurer les clés selon votre demande.
Bien entendu, nous ne manquerons pas de contacter Mme R.________ dès celles-ci en notre possession.
[…]"
b)
Par courrier recommandé adressé à la demanderesse le
17
septembre 2013, H.________ a résilié "[le] garage […], lequel est mentionné
dans [le] contrat de bail du 15 octobre 2012, pour le 31 octobre 2013, selon les règles et usages
locatifs du canton de Vaud, article 5".
Par courrier recommandé du 19 septembre 2013, le conseil de la demanderesse a une nouvelle fois
réclamé les clés du garage, impartissant à H.________ un délai au 30 septembre
suivant pour les lui transmettre.
Par courrier du 2 octobre 2013, H.________ a informé la demanderesse que le courrier recommandé
portant résiliation du garage était revenu avec la mention "non réclamé".
Elle a indiqué que, "conformément à la législation en vigueur, un envoi en pli
recommandé non réclamé est réputé avoir été reçu". Le même
jour, H.________ a écrit à l'ancien conseil de la demanderesse pour l'informer qu'elle avait
réclamé une fois de plus les clés du garage auprès du propriétaire et qu'elle
ne manquerait pas de les lui transmettre dès que possible.
6.
Le 15 octobre 2013, la demanderesse a saisi la Commission de conciliation en matière de baux à
loyer du district de Riviera-Pays d'En-Haut d'une action en constatation de la nullité de la clause
fixant le loyer initial et de la résiliation du contrat de bail portant sur le garage box.
Après qu'elle eut vainement tenté la conciliation, la commission a proposé aux parties
le jugement suivant, prononcé le 27 novembre 2013:
"
I.              Le loyer initial a été
valablement fixé par la notification d'une formule officielle stipulant qu'il s'agit d'une première
location.
II.              Pour le surplus, la
Commission constate que le garage est clairement stipulé sur le bail comme étant mis à
disposition à bien plaire et à titre gratuit. De ce fait, la résiliation portant sur le
garage a été notifiée de manière correcte et elle est donc valable pour le 31 octobre
2013.
III.              Toutes autres ou plus
amples conclusions sont rejetées.
IV.              La présente décision
est rendue sans frais ni dépens."
La demanderesse s'est opposée à la proposition de jugement.
7.
La demanderesse a porté l'action introduite
contre D.________ devant le Tribunal des baux, selon demande du 3 février 2014, dont les conclusions,
prises sous suite de frais, sont les suivantes :
"
A
titre de mesures superprovisionnelles :
I.
Interdiction est faite à D.________, représenté par H.________ Montreux, de mettre à
bail le garage objet de la résiliation du 17 septembre 2013, sis [...], à 1820 Veytaux, à
un tiers.
A
titre de mesures provisionnelles :
II.
Interdiction est faite à D.________, représenté par H.________ Montreux, de mettre à
bail le garage objet de la résiliation du 17 septembre 2013, sis [...], à 1820 Veytaux, à
un tiers.
Au
fond :
III.
Il est constaté que le garage objet de la résiliation du 17 septembre 2013, sis [...], à
1820 Veytaux, fait partie intégrante du contrat de bail à loyer.
IV.
Principalement, la résiliation du contrat de bail portant sur le garage box lié à l'appartement
précité sous chiffre II est nulle.
V.
Subsidiairement, la résiliation du contrat de bail portant sur le garage box lié à l'appartement
précité sous chiffre II est annulée et une prolongation de bail et accordée.
VI.
La notification initiale du loyer fixé dans le bail du 15 octobre 2012 est nulle.
VII.
Le loyer mensuel net pour l'appartement de 3 pièces et demi, sis au troisième étage de
[...], à 1820 Veytaux, propriété de D.________, est fixé à dire de justice,
en fonction du calcul de rendement.
La demanderesse se réserve le droit de préciser cette conclusion en cours d'instance."
Le Président a accordé les mesures superprovisionnelles requises par ordonnance du 4 février
2014.
Par convention du 13 mars 2014, dont il a été pris acte pour valoir ordonnance de mesures provisionnelles,
le défendeur s'est engagé, pour la durée de la procédure, à ne pas remettre
à bail à un tiers le garage litigieux.
Le défendeur a déposé une réponse le 19 mai 2014, aux termes de laquelle il a conclu,
sous suite de frais, au rejet de la demande et à la confirmation de la proposition de jugement de
la commission de conciliation du 27 novembre 2014.
8.
L'audience de jugement a eu lieu le 13 juin 2014. A cette occasion, le tribunal a procédé à
l'audition des témoins [...], fille de la demanderesse, [...], compagnon de la prénommée,
L.________ et C.________. Les dires de ces derniers ont été intégrés à l'état
de fait qui précède en ce qu'ils avaient d'utile à la résolution du présent
litige.
Le Tribunal des baux a, dans un premier temps, décidé de limiter la procédure aux conclusions
III à VI de la demande du 3 février 2014, en application de l'article 125 let. a CPC.
En droit
:
1.
L'appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l'art. 236 CPC, dans les causes
patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions devant l'autorité précédente
est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). L'appel, écrit et motivé, est introduit
dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification
postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
Formé en temps utile par une partie qui y a un intérêt digne de protection (art. 59 al.
2 let. a CPC) et portant sur des conclusions supérieures à 10'000 fr., l'appel est recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge et doit, le cas échéant, appliquer
le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté,
Bâle 2011, nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur
la base des preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit., n. 6 ad art.
310 CPC).
3.
a)
Procédant à une interprétation
du contrat selon la volonté réelle des parties, les premiers juges ont retenu que celles-ci
s'étaient accordées à considérer que le garage faisait partie du contrat de bail,
à la nuance près que sa mise à disposition devait faire l'objet d'une exécution différée
au début de l'année 2013, pour tenir compte de l'intérêt de l'appelant à pouvoir
entreposer ses affaires dans ce local durant quelques mois supplémentaires. Ils ont ajouté
qu'à supposer que l'intention de l'appelant fût différente, celui-ci devait se laisser
imputer la volonté de ses représentants, telle qu'elle avait pu être déterminée
par leurs témoignages et l'examen des circonstances ayant entouré la conclusion du contrat.
b)
Aux termes de l’art. 18 al. 1 CO, pour apprécier la forme et les clauses d’un contrat,
il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s’arrêter
aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour
déguiser la nature véritable de la convention. Lorsque les parties ont fixé leurs déclarations
sur un support écrit, il faut se fier en premier lieu à la teneur du texte lui-même (ATF
133 III 406, JT 2007 I 364). La détermination d’un sens littéral univoque n’exclut
toutefois pas la possibilité de recourir à d’autres critères d’interprétation.
II découle en effet de l’art. 18 al. 1 CO que les termes utilisés, même s’ils
sont clairs, ne sont pas nécessairement déterminants, ce qui exclut une interprétation
uniquement littérale (Kramer, Berner Kommentar, Berne 1985, n. 11 ad art. 18 CO). Il convient également
de considérer l’ensemble des circonstances qui entourent le contrat, sa conclusion, voire
son exécution si elle a déjà commencé, ainsi que "l’esprit" de celui-ci.
Le comportement des parties est interprété selon le sens qu’on lui donne généralement
dans un contexte social donné, le lien systématique et d’autres circonstances qui permettent
d’inférer la volonté des parties. Ainsi, on peut aussi se fonder sur les négociations
entre les parties, ainsi que sur leur comportement ultérieur, de même que sur le but du contrat
et les intérêts des parties ou encore les usages et les pratiques commerciales (Tercier/Pichonnaz,
Le droit des obligations, 5
e
éd., Zurich 2012, n. 945 p. 212; ATF 129 III 675 c. 2.3, JT 2004 I 66; TF 4A_152/2011 du 6 juin
2011 c. 4.1). Il s'agit enfin d'analyser les intérêts et les motivations qui étaient ceux
des parties au moment de conclure. Le but poursuivi par celles-ci – qui représente généralement
un compromis entre leurs intérêts antagonistes – permet en effet de renseigner sur leurs
intentions respectives (ATF 119 II 368 c. 4b, JT 1996 I 274; Winiger, Commentaire romand, CO I, 2
e
éd., Bâle 2012, nn. 37 ss ad art. 18 CO; Kramer, op. cit., nn. 35 ss ad art. 18 CO). Si le
juge ne parvient pas à déterminer avec sûreté la volonté effective des parties,
il recherchera, suivant le principe de la confiance, le sens que les parties pouvaient et devaient donner,
selon les règles de la bonne foi, à leurs manifestations de volonté réciproques (ATF 131
III 280 c. 3.1).
L’art.
32 al. 1 CO prévoit que les droits et les obligations dérivant d’un contrat fait au nom
d’une autre personne par un représentant autorisé passent au représenté. Il
s’ensuit que le représentant n’est pas lié par l’acte accompli : le
représenté est seul lié au tiers, dont il devient directement créancier ou débiteur
(CREC 3 septembre 2014/310 c. 3 b/bb). Lorsqu'un représentant agit au nom d'autrui, les droits et
obligations dérivant de l'acte accompli passent directement au représenté dans trois cas
de figure: premièrement, si le représentant disposait des pouvoirs suffisants à cet effet
en vertu du droit public, de la loi ou de la volonté du représenté; deuxièmement,
si le représenté ratifie l'acte accompli en son nom (art. 38 CO); troisièmement, si le
tiers de bonne foi pouvait se fier aux pouvoirs qui lui avaient été communiqués, même
tacitement (art. 33 al. 3, 34 al. 3 et 37 CO; ATF 131 III 511 c. 3.1).
c)
L'appelant soutient tout d'abord que les termes du contrat – selon lesquels le garage était
mis à disposition à titre gratuit et à bien plaire – sont clairs, ce qui exclurait
toute interprétation dans le sens retenu par les premiers juges.
Ce
moyen est toutefois infondé, dès lors que, selon la jurisprudence, les termes utilisés,
même s'ils sont clairs, ne sont pas nécessairement déterminants, ce qui condamne une interprétation
exclusivement littérale. Même si la teneur d'une clause paraît claire et indiscutable
à première vue, il peut résulter du but poursuivi par les parties ou d'autres circonstances
que la lettre ne restitue pas exactement le sens de l'accord conclu (ATF 136 III 186 c. 3.2.1, SJ 2010
I 317; ATF 135 III 295 c.5.2; ATF 132 III 24 c. 4). Ainsi, on ne peut faire grief aux premiers juges
d'avoir recherché la volonté commune des parties en examinant différents paramètres,
sans s'arrêter uniquement aux termes du contrat.
d)
da)
L'appelant conteste l'appréciation des preuves faite par les premiers juges concernant la volonté
réelle des parties, ce à plusieurs égards. Il soutient d'abord que l'annonce publiée
sur le site internet "[...]" n'évoquait absolument pas la mise à disposition d'un
garage box, même à bien plaire. Il fait également valoir que, lors de la première
visite des lieux le 1
er
juin 2012, aucune garantie n'a été donnée à l'intimée par H.________ concernant
la jouissance du garage, qui n'a pas été visité à cette occasion ni lors de la visite
ultérieure en présence de C.________. L'appelant rappelle en outre que le garage box était
destiné à abriter la voiture de collection de [...], compagnon de la fille de l'intimée,
de sorte que l'intimée n'en avait pas besoin et que cela excluait d'en faire un élément
essentiel du contrat pour elle. Il souligne en outre que le garage n'a pas fait l'objet d'un état
des lieux lors de l'emménagement de l'intimée dans l'appartement. Au surplus, il se prévaut
de ce que l'intimée a attendu plusieurs mois avant de réclamer la mise à disposition du
garage, soit le 26 avril 2013, et que ce n'est que le
10
septembre 2013 qu'elle a exigé la remise des clés. L'appelant conteste enfin avoir jamais eu
la volonté réelle d'intégrer le garage box au bail à loyer.
db)
Pour déterminer la volonté réelle des parties, les premiers juges ont retenu, en se fondant
sur le témoignage dépourvu d'ambiguïté des deux représentants de H.________,
qu'en préparant le projet de bail au nom et pour le compte de l'appelant, tant L.________ que C.________
étaient conscients et avaient accepté que l'usage du garage ferait partie du bail, conformément
à la demande de la locataire. S'ils ont mentionné l'usage de ce garage sous la rubrique des
"locaux mis à disposition à titre gratuit et à bien plaire", c'était uniquement
parce que ce local n'était pas disponible au début du bail; dans le cas contraire, ils l'auraient
intégré dans la description de l'objet loué.
Les premiers juges se sont encore fondés sur les pourparlers contractuels précédant la
signature du bail. Ils ont retenu que la cession de l'usage du garage avait été discutée
au plus tard lors de la première visite des lieux, entre l'intimée et la représentante
de l'appelant, qui s'était engagée à vérifier ce point avec celui-ci, ce qui avait
été fait par courriel du 28 juin 2012. Dans sa réponse du lendemain, l'appelant avait
accepté de céder l'usage du garage dans l'hypothèse où la locataire pressentie en
ferait une condition pour conclure le bail, mais pas avant le mois de janvier 2013, date à laquelle
il escomptait pouvoir déménager ses affaires. Si les premiers juges ont estimé qu'à
ce moment-là, l'appelant n'avait pas réservé explicitement l'éventualité d'obtenir
un loyer supplémentaire en échange de l'usage du garage le moment venu, il n'était pas
exclu qu'il ait eu cette intention, selon les termes qu'il avait utilisés ("quand j'aurai vidé
le box en janvier, alors je proposerai le box au locataire"). Lors de la discussion qui a suivi
au sujet du montant du loyer, L.________, qui était au courant que l'usage du garage était
un élément important pour l'intimée, a averti expressément l'appelant que l'intéressée
risquait de retirer sa candidature si le loyer devait être revu à la hausse, "d'autant
plus si elle ne [pouvait] bénéficier du box tout de suite". Dans sa réponse du 8
juillet 2012, D.________ a accepté le loyer proposé par H.________, sans toutefois se prononcer
sur la question de la cession de l'usage du garage et, en particulier, sans faire d'allusion à la
possibilité de percevoir un loyer supplémentaire pour ce local lorsqu'il serait mis à
la disposition de l'intimée.
Quant au comportement adopté par les parties postérieurement à la signature du contrat,
les premiers juges ont relevé que la question de l'usage du garage avait été abordée
une nouvelle fois lors de l'état des lieux d'entrée, en présence de l'appelant. Il avait
alors été rappelé que ce local serait occupé pendant quelques mois, puis libéré
en faveur de la locataire. Le paiement d'un loyer supplémentaire n'avait pas non plus été
évoqué à cette occasion. Selon les premiers juges, si, par la suite, les représentants
de H.________ avaient, sur instruction de l'appelant, offert de mettre le garage à la disposition
de R.________ contre le paiement d'un loyer supplémentaire de 300 fr. par mois, cette dernière
exigence avait disparu de leurs déclarations ultérieures, par lesquelles, notamment, ils informaient
la demanderesse qu'ils avaient réclamé au défendeur les clés du local litigieux,
admettant implicitement que celui-ci faisait partie du bail. Les premiers juges ont considéré
que la résiliation du 17 septembre 2013 adressée à l'intimée montrait bien que, dans
l'esprit de H.________, le garage faisait bien partie des objets remis à bail à la demanderesse.
dc)
C'est en vain que l'appelant se prévaut du fait que l'annonce parue sur "Homegate.ch"
n'évoquait pas la mise à disposition d'un garage box. Les premiers juges n'ont pas méconnu
cet élément mais ont relevé que les discussions quant à la cession du garage étaient
intervenues ultérieurement, au plus tard lors de la dernière visite des lieux.
S'agissant du fait que le garage n'était pas accessible lors de la première visite des lieux
et qu'il n'était pas non plus disponible lors de la signature du bail, il est sans pertinence pour
déterminer si les parties ont convenu que l'usage du garage ferait partie du bail. C'est au contraire
précisément la raison pour laquelle cet usage a été mentionné sous la rubrique
"locaux mis à disposition à titre gratuit et à bien plaire", l'intimée
acceptant que la mise à disposition fasse l'objet d'une exécution différée.
Au surplus, le fait que le garage ait été le cas échéant destiné à abriter
la voiture de collection du compagnon de la fille de l'intimée est également sans pertinence
et n'empêche pas la convention intervenue entre les parties.
Il en va de même de l'absence d'état des lieux du garage au jour de l'emménagement dans
l'appartement. Un tel état des lieux n'avait pas de raison d'être, compte tenu du fait qu'il
était clair que l'usage du garage n'était pas immédiatement cédé à l'intimée.
Le fait que l'intimée ait attendu quelques mois avant d'exiger la mise à disposition du garage
n'est pas non plus un indice allant à l'encontre de l'appréciation opérée par les
premiers juges et démontre uniquement la patience de l'intimée. Le fait que le garage n'était
pas, selon l'appelant, "absolument indispensable" n'est pas pertinent ni nécessaire à
la conclusion du contrat.
Enfin, c'est en vain que l'appelant invoque sa propre volonté réelle. Il doit en tout état
de cause se laisser opposer la volonté réelle de ses représentants, dûment autorisés,
qui a été clairement établie par leurs propres témoignages et que l'appelant ne remet
d'ailleurs nullement en question.
Le raisonnement des premiers juges, qui se sont livrés à une appréciation claire, complète
et convaincante de la volonté des parties, ne prête pas le flanc à la critique. Ainsi,
les griefs de l'appelant, mal fondés, doivent être rejetés.
4.
a)
En
définitive, l'appel doit être rejeté selon le mode procédural de l'art. 312 al. 1
CPC et le jugement entrepris confirmé.
b)
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'324 fr. (art. 62 al. 1 et
2 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010, RSV 270.11.5]) seront mis à la
charge de l'appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
c)
Il n'y a pas lieu à l'allocation de dépens, l'intimée n'ayant pas été invitée
à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 1'324 fr. (mille trois cent vingt-quatre francs), sont mis à la charge
de l’appelant D.________.
IV.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
25 mars 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Michèle Meylan (pour D.________),
‑
Me Nicolas Mattenberger (pour R.________
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux.
La greffière :