vd_findinfo · AP / 2009 / 74 · 2009-06-10 · fr

POUVOIR D'EXAMEN, CONSTATATION DES FAITS, COURTAGE, TACITE, FARDEAU DE LA PREUVE, SILENCE | 8 CC, 1 al. 2 CO, 1 CO, 412 CO, 452 al. 1ter CPC

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 10.06.2009 AP / 2009 / 74

TRIBUNAL CANTONAL
292/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Séance du 10 juin
2009
___________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
M.        Creux et M. Piotet,
juge suppléant
Greffier
:
M.        Elsig
*****
Art. 1 al. 2, 412 CO;
452 al. 1 ter CPC
La Chambre des
recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper des
recours interjetés par
M.________
, à Villeneuve, défenderesse,
et
J.________
SA
, à Aigle,
demanderesse, contre le jugement
rendu
le 1
er
décembre
2008 par le Tribunal civil de l'arrondissement de l'Est vaudois
dans la cause divisant les parties.
Délibérant en audience publique, la cour
voit :
En fait :
A.
Par jugement du 1
er
décembre 2008, dont la
motivation a été envoyée le 16 janvier 2009
pour notification, le Tribunal civil de l'arrondissement de l'Est
vaudois a admis partiellement les conclusions de la demanderesse
J.________ SA (I), dit que la défenderesse M.________ doit
payer à la demanderesse la somme de 24'000 fr. avec
intérêt à 5 % l'an dès le 7 janvier 2008
(II), fixé les frais de justice de la demanderesse à
4'470 fr. et ceux de la défenderesse à 3'550 fr.
(III), réduit lesdits frais en cas d'absence de demande de
motivation (IV), alloué à la demanderesse des
dépens, par 4'875 fr. (V), réduit lesdits
dépens en cas d'absence de demande de motivation (VI) et
rejeté toutes autres ou plus amples conclusions
(VII).
La Chambre des recours fait sien dans son entier l'état de
fait du jugement, dont il ressort ce qui suit :
"1.
La défenderesse M.________ était
propriétaire des parcelles n° [...] et [...] sises sur
le territoire de la commune de Bex.
2.
K.________ a travaillé à tout le
moins jusqu'au 23 octobre 2007 à plein temps comme courtier
salarié pour le compte O.________ Sàrl. Cette
entreprise est une société sœur de la
demanderesse, J.________ SA, dont le but est l'exploitation,
l'achat, la construction, la transformation et la revente de tous
immeubles et de tous droits immobiliers.
3.
Souhaitant vendre ses immeubles sis sur la commune de Bex, la
défenderesse s'en est confiée à son
médecin traitant le Dr F.________. Selon F.________, entendu
en qualité de témoin et dont les déclarations
seront retenues par la cour, il a contacté personnellement
K.________ avec l'accord de sa patiente, lequel s'était
chargé de la construction de sa propre maison, pour voir ce
qui pouvait être fait au sujet de la vente envisagée.
Le témoin a alors transmis la carte de visite de M.________
à K.________. Il a encore précisé qu'il avait
informé M. B.T.________, collaborateur de la demanderesse,
de cette affaire au retour de vacances de ce
dernier.
4.
Dans le
courant du mois d'août 2007, K.________ a contacté
puis rencontré la défenderesse. Les parties admettent
que la défenderesse a remis à K.________ des
documents relatifs à ses immeubles. Le seul
témoignage de A.T.________, directeur O.________
Sàrl, en raison de ses relations étroites avec la
demanderesse, ne suffit pas à établir que la
défenderesse a expressément chargé cette
dernière de trouver un acquéreur pour ses
immeubles.
Entendu en qualité de témoin, K.________ a
déclaré que lorsqu'il a approché la
première fois la défenderesse, il s'est
présenté à elle comme un ami du Dr F.________.
Par la suite, il l'a informée de son statut de courtier
salarié professionnel, employé O.________
Sàrl, société sœur de la demanderesse,
et lui a proposé de conclure un contrat de courtage. La
défenderesse a toutefois clairement refusé de signer
un tel contrat, objectant qu'elle n'était aucunement
disposée à verser une quelconque commission de
courtage. Le témoin a précisé qu'il a par
conséquent informé son employeur, par
l'intermédiaire de B.T.________, du fait que la
défenderesse refusait de conclure tout contrat de courtage.
Ce dernier lui a alors demandé de renoncer à
intervenir dans cette affaire, ne pouvant travailler sans
commission. Selon K.________, la défenderesse a, par la
suite, réduit le prix auquel elle espérait vendre ses
immeubles, en lui précisant que s'il trouvait un
acquéreur offrant une somme plus élevée, il
pourrait encaisser la différence. Les déclarations de
K.________ seront retenues dans la mesure où il n'est plus
intéressé au sort du procès, n'étant
plus l'employé de la demanderesse.
5.
K.________ a présenté le dossier des immeubles de la
défenderesse à Q.________ et B.________, amateurs
intéressés par l'achat de ces immeubles qu'ils ont
visités courant septembre 2007.
Selon Q.________, entendu en qualité de
témoin et dont les déclarations seront retenues
dès lors qu'il n'est pas d'une manière ou d'une autre
intéressé au sort du procès, K.________, un
représentant de la X.________ ainsi qu'un architecte
étaient présents lors de cette visite. Compte tenu
des informations que détenaient K.________ et des
démarches entreprises par ce dernier, celui-ci donnait
l'apparence qu'il était mandaté en qualité de
courtier. Le témoin a précisé que K.________
lui avait présenté des calculs de rendement au sujet
des immeubles de la défenderesse.
6.
Le 19
octobre 2007, le notaire P.________ a instrumenté un projet
d'acte de vente à terme avec droit d'emption
prévoyant notamment l'acquisition des parcelles n° [...]
et [...] de la commune de Bex par Q.________ et B.________, chacun
pour une demie. Ce projet prévoit notamment ce qui
suit :
« […]
9.- PRIX DE
VENTE
Fixé par les comparants, sans aucune autre prestation,
à___________
DEUX MIILLIONS
DEUX CENT HUITANTE MILLE FRANCS
(CHF
2'280'000.--),
soit
mille francs
(CHF
.--) pour la
parcelle [...]
et
mille francs (CHF
.--)
pour la parcelle [...], le prix de vente
est et sera payé de la manière
suivante :_______
a)  Deux cent
vingt-huit mille francs ce jour au moyen d'un virement bancaire sur
le compte de la consignation du notaire soussigné
(Associations des Notaires Vaudois) auprès de la Banque
Cantonale Vaudoise, à Lausanne. Les écritures
comptables feront foi quant au
règlement ;_________
CHF
228'000.--
c)  le solde de deux
millions cinquante-deux mille francs sera payé le jour de la
signature de la réquisition de transfert.
__________
CHF
2'052'000.--
Total égal au prix de vente : deux millions deux cent
huitante mille
francs._________________________________________
CHF
2'280'000.-
L'acompte ci-dessus ne portera pas intérêt en faveur
des acheteurs. Il sera remis sans délai par le notaire
soussigné au vendeu
r. […]
14.- REQUISITION DE
TRANSFERT
La signature de la
réquisition de transfert aura lieu le 7 janvier 2008
à
, en l'Etude du notaire soussigné. Les comparants se
considèrent valablement convoqués pour cette
date.­­­­­­­­­­­­­­________________________________
Les comparants donnent mandat au notaire soussigné de signer
seul en leurs noms la réquisition de transfert moyennant le
règlement du solde du prix de vente en ses
mains.____________________________________________________________________
Si l'un des comparants,
bien que régulièrement convoqué,
n'était pas présent ou représenté au
rendez-vous fixé pour la signature de la réquisition
de transfert, il en sera fait constat par acte
authentique.__________________________________________________
La présente vente est ferme et définitive. Elle ne
laisse pas la faculté aux comparants de se délier de
leurs engagements par le versement d'un
dédit._______________________
Elle est opposable aux héritiers ou ayants-droit des
comparants.­­­­­­­­­­­­­­­­_________________
[…]
19.-
FRAIS
Les frais du
présent acte, de la réquisition, des
opérations préliminaires et accessoires, les
émoluments du registre foncier et les droits de mutation
sont à la charge des acheteurs, sans préjudice de la
solidarité entres les comparants prévue par les lois
en la
matière.___________________________________________________________________
Afin de tenir compte de la solidarité des parties à
l'acte, les acheteurs consigneront en mains du notaire
soussigné, le jour de la signature de la réquisition
de transfert, un montant correspondant au cinq pour cent (5%) du
prix de vente, à titre de provision pour le règlement
des frais
d'achat.____________________________________________________
En revanche, le vendeur supportera l'éventuel impôt
sur les gains immobiliers ou sur le bénéfice
résultant de la présente vente, ainsi que
l'éventuelle commission de courtage.___
Conformément aux dispositions légales, le vendeur
consignera le jour de la signature de la réquisition de
transfert, en mains du notaire soussigné, le cinq pour cent
(5%) du prix de vente, afin de garantir le paiement de cet
impôt sur les gains immobiliers, à défaut de
dispense expresse de la part de l'autorité fiscale ou d'un
bordereau déjà établi
.
[…] ».
Selon les déclarations Q.________, le
notaire a préparé ce projet d'acte sur la base
d'indications fournies par K.________.
V.________, clerc du notaire P.________, a transmis ce
projet à K.________ par courrier électronique du
même jour, notamment libellé comme il
suit :
« […]
Pour faire suite à votre demande,
je vous remets ci-joint un projet d'acte de vente à terme
avec droit d'emption concernant les parcelles [...] et [...] de
Bex. Vous voudrez bien l'étudier, puis me faire part de vos
remarques éventuelles. Comme convenu, j'attends votre accord
pour adresser le projet aux parties.
[…] ».
Par courriel du même jour, K.________ a répondu ce qui
suit à V.________ :
« […]
Je vous remercie pour votre diligence,
j'ai fais (sic) des petites modifications sur le projet
(marqués (sic) en rouge), le prix unitaire des immeubles me
seront (sic) communiqué en début de semaine
prochaine, pour le reste j'ai demandé au gérant M.
Z.________ à Bex tél [...] de vous faire parvenir un
état locatif, si vous avec besoin d'autres informations vous
pouvez directement vous adresser à lui.
Pour le reste vous pouvez
envoyer le projet d'acte
.[…] ».
Le 19 octobre 2007 toujours, K.________ a transmis
ce projet d'acte à B.________ par courrier
électronique dont le contenu est notamment le
suivant :
«
Salut B.________,
Je te fais parvenir le projet d'acte pour
Bex.
J'ai parlé se (sic) matin à
Q.________ regarde avec lui si tout OK.
Ciao et bon week-end.
Amicalement Paul
[…]
».
7.
A.T.________ a déclaré que la demanderesse, par
l'intermédiaire de B.T.________, a pris contact avec la
défenderesse et rencontré cette dernière dans
un établissement public situé aux alentours de son
domicile, avant la signature de tout acte notarié, sans
toutefois pouvoir préciser de date. Il a participé
à cette rencontre lors de laquelle il a été
expliqué à la défenderesse que K.________
était l'employé de la demanderesse et qu'une
commission de courtage lui était due au vu du travail fourni
par K.________ et de la vente qui allait intervenir. La
défenderesse n'a rien voulu entendre, précisant
qu'elle n'était aucunement en relation avec la demanderesse
et a coupé court à la discussion. Le
témoignage de A.T.________ doit être ici retenu dans
la mesure où la défenderesse n'a pas contesté
ces faits à l'audience.
8.
En date
du 26 octobre 2007, le notaire P.________ a instrumenté,
sous la minute [...], un acte authentique intitulé
« Vente à terme avec droit d'emption »
prévoyant l'acquisition des parcelles n° [...] et [...]
de la commune de Bex par Q.________ et B.________ pour la somme de
2'280'000 francs. Cet acte comporte notamment les passages
suivants :
«
[…]
14.- REQUISITION DE
TRANSFERT
La signature de la
réquisition de transfert aura lieu le 7 janvier 2008
à 11 heures en l'Etude du notaire soussigné. Les
comparants se considèrent valablement convoqués pour
cette
date.­­­­­­­­­­­­­­­______________________________________________
Les comparants donnent
mandat au notaire soussigné de signer seul en leurs noms la
réquisition de transfert moyennant le règlement du
solde du prix de vente en ses
mains.____________________________________________________________________
Si l'un des comparants,
bien que régulièrement convoqué,
n'était pas présent ou représenté au
rendez-vous fixé pour la signature de la réquisition
de transfert, il en sera fait constat par acte
authentique.__________________________________________________
La présente vente est ferme et définitive. Elle ne
laisse pas la faculté aux comparants de se délier de
leurs engagements par le versement d'un
dédit._______________________
Elle est opposable aux héritiers ou ayants-droit des
comparants.­­­­­­­­­­­­­­­­_________________
[…]
18.- DROIT
D'EMPTION
Le transfert immobilier ne pouvant être inscrit
immédiatement au registre foncier, Madame M.________
concède à Messieurs Q.________ et B.________, qui
acceptent, un droit d'emption aux conditions du présent
acte, soit au prix de deux millions deux cent huitante mille francs
(CHF 2'280'000.--) pour garantir l'exécution des engagements
pris
ci-dessus.______________________________________________________________
Ce droit est stipulé
incessible.____________________________________________
Son expiration est fixée au 7 janvier
2008.__________________________________
Ce droit d'emption sera annoté au registre foncier sur les
parcelles [...] et [...] de Bex, conformément à
l'article 959 du Code civil suisse.
__________________________________
[…] ».
Selon les déclarations de K.________, il
était présent chez le notaire le jour de la signature
de l'acte, ce que la défenderesse a admis aux débats.
Il n'a toutefois pas inscrit ce rendez-vous dans son agenda
professionnel.
9.
Le droit
d'emption dont il est question ci-dessus a été
annoté au Registre foncier le 6 novembre 2007 en faveur de
B.________ et Q.________. Il résulte du témoignage
Q.________ que le transfert immobilier s'est finalisé de
telle sorte qu'il est désormais copropriétaire avec
B.________, chacun pour une demie, des parcelles n° [...] et
[...] sises sur le territoire de la commune de Bex.
10.
Le 5 novembre 2007, la
demanderesse a adressé à la défenderesse une
note d'honoraires d'un montant de 84'358 fr. 40 pour les
prestations fournies en relation avec la ventre de ses immeubles
à Bex, détaillée comme il
suit :
«
[…]
NOTE
D'HONORAIRES
Relative à la vente par notre
intermédiaire de votre
propriété citée sous
rubrique à
MM.
Q.________
et
B.________
pour le prix de :
Fr.
2'280'000.-
Commission de courtage 5%
sur fr. 500'000.-
3 % sur le
solde
Fr. 78'400.-
TVA
7.6%
Fr. 5'958.40
EN NOTRE
FAVEUR
Fr. 84'358. 40 TTC
[…]
».
La défenderesse a refusé cette facture.
11.
En cours de procédure, la demanderesse a
produit un exemplaire du tarif de courtage immobilier et en fonds
de commerce édicté par l'Union suisse des
professionnels de l'immobilier Vaud, lequel contient les clauses
suivantes :
«
[…]
L'Union suisse des
professionnels de l'immobilier Vaud recommande à ses membres
les taux et montants minimaux suivants :
Article premier : Taux ou montant
minimal de la commission
a. Tarif général
5 % sur la première tranche jusqu'à fr.
500'000.- ;
3 % sur la tranche entre fr. 500'000.- et fr.
4'000'000.- ;
2 % sur la tranche au-delà de fr.
4'000'000.- ;
minimum 2'000.-.
[…]
».
12.
Par
requête de mesures provisionnelles du 29 novembre 2007, la
demanderesse a conclu à ce qu'ordre soit donné
à Me P.________, notaire, rue du [...], à [...]
Lausanne, de conserver en consignation sur le compte dont
l'Association des notaires vaudois est la titulaire auprès
de la X.________ à Lausanne (rubrique P.________, n°
[...]) le montant de 84'358 fr. 40 à prélever sur le
solde du prix prévu par l'art. 9 de l'acte de vente à
terme avec droit d'emption signé par M.________, d'une part,
et Q.________ et B.________, d'autre part, le 26 octobre
2007.
13.
Lors de
l'audience 18 décembre 2007, les parties sont convenues, par
convention dont le Président a pris acte séance
tenante pour valoir ordonnance de mesures provisionnelles, que la
défenderesse admette la consignation de la somme de 84'000
fr. sur le compte précité, cela jusqu'au 18 mars
2008, à défaut d'ouverture d'action.
14.
Par
demande du 31 janvier 2008, J.________ SA a conclu au paiement par
M.________ de la somme de 84'358 fr. 40, plus intérêts
à 5 % l'an dès le 26 octobre 2007.
La défenderesse a conclu, avec suite de frais et
dépens, à la libération des conclusions de la
demanderesse et reconventionnellement à ce que la somme de
84'000 fr. consignée sur le compte de l'association des
notaires vaudois auprès de la X.________, rubrique
P.________, n° [...] soit immédiatement et
définitivement libérée en sa
faveur.
L'audience préliminaire s'est tenue le 2 septembre
2008.
Le témoin F.________ a été entendu le 20
octobre 2007 par le Président de céans.
A l'audience de jugement du 25 novembre 2008, il a
été procédé à l'audition des
témoins Q.________, A.T.________, H.________ et
K.________.
H.________, courtier indépendant, a expliqué que la
fille de la défenderesse avait informé son
épouse, avec laquelle elle entretenait des liens
d'amitié, que la défenderesse souhaitait
procéder à la vente des immeubles dont elle
était propriétaire à Bex. Il s'est alors
entretenu avec la défenderesse au sujet de la vente
envisagée dans le courant du printemps 2007. A cette
occasion, celle-ci l'a informé qu'elle avait passé un
contrat contenant une clause d'exclusivité avec une tierce
agence. Le témoin a alors informé la
défenderesse qu'il ne pouvait pas intervenir dans le cadre
de la vente envisagée dans la mesure où elle risquait
d'être amenée à verser une seconde fois une
commission de courtage. Le témoin a précisé
avoir organisé dans un deuxième temps, entre les mois
de juillet et octobre 2007, une visite des propriétés
de la défenderesse avec des acheteurs potentiels en
présence de celle-ci. Les offres formulées par ses
clients étaient néanmoins bien inférieures au
prix qu'en voulait la défenderesse. Celle-ci n'a ainsi
conclu aucun contrat de vente, ce que le témoin a
déclaré comprendre au vu du prix offert. Pour le
surplus, le témoin n'a pas pu renseigner le tribunal sur les
tenants et aboutissants de la présente affaire."
En droit, les premiers juges ont considéré que la
défenderesse ne pouvait ignorer que K.________ était
un courtier professionnel travaillant pour la demanderesse et que
l'activité de celui-ci avait permis la vente des parcelles
en cause. Ils ont retenu qu'un contrat de courtage avait
été passé entre les parties, dès lors
que la défenderesse ne s'était pas opposée aux
actes de K.________. Ils ont toutefois jugé excessive la
rémunération réclamée par la
demanderesse.
B.
M.________ a recouru contre ce jugement en concluant, avec
dépens, à sa réforme en ce sens que les
conclusions de la demanderesse sont intégralement
rejetées.
La recourante a renoncé à déposer un
mémoire à l'appui de son recours, déjà
motivé.
J.________ SA a également recouru contre ce jugement en
concluant, avec dépens, principalement à sa
réforme en ce sens que la défenderesse doit lui payer
la somme de 84'358 fr. 40 avec intérêt à 5 %
l'an dès le 26 octobre 2007 et, subsidiairement, à
son annulation.
Dans son mémoire, la défenderesse a
développé ses moyens, retiré sa conclusion en
nullité et confirmé ses conclusions en
réforme.
La demanderesse a conclu au rejet du recours de la
défenderesse. Celle-ci ne s'est pas déterminée
sur le recours de la demanderesse.
En droit
:
1.
Les art. 444, 445 et
451 ch. 2 CPC (Code de procédure civile du 14
décembre 1966; RSV 270.11) ouvrent la voie des recours en
nullité et en réforme contre les jugements principaux
rendus par un tribunal d'arrondissement.
Les recours, uniquement en réforme, interjetés en
temps utile, sont ainsi recevables.
2.
Saisie d'un recours
en réforme contre un jugement principal rendu en
procédure accélérée par un tribunal
d'arrondissement, la Chambre des recours revoit librement la cause
en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC). Les parties ne peuvent
toutefois articuler des faits nouveaux, sous réserve de ceux
qui résultent du dossier et qui auraient dû être
retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction
complémentaire selon l'art. 456a CPC (art. 452
al. 1 ter CPC).
Ainsi, le Tribunal cantonal
revoit
la cause en fait et en
droit sur la base du dossier, sans réadministration des
preuves déjà administrées en première
instance. Il développe donc son raisonnement juridique
après avoir vérifié la conformité de
l'état de fait du jugement aux preuves figurant au dossier
et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou
complété au moyen de celles-ci
(JT 2003 III 3)
.
En l'espèce, l'état de fait du jugement est conforme
aux pièces du dossier et aux autres preuves
administrées. Il convient de le compléter comme il
suit :
Selon les déclarations verbalisées du témoin
F.________ à l'audience du 20 octobre 2007 (recte : 2008),
celui-ci a pris contact avec K.________ en sa qualité
d'employé de la demanderesse et il était clair, selon
lui, que celui-ci agissait comme représentant de la
demanderesse.
Il n'y a pas lieu de procéder à d'autres
compléments ni à une instruction
complémentaire, la cour de céans étant
à même de statuer en réforme.
3.
La
défenderesse fait valoir dans son recours qu'elle a
refusé de signer le contrat de courtage, ne voulant pas
payer de commission et que le jugement retient qu'elle a
réduit le prix de vente exigé en indiquant à
K.________ que s'il trouvait un acquéreur offrant un prix
plus élevé, il pourrait encaisser la
différence. Elle soutient en conséquence que,
dès lors que les parcelles en cause n'ont pas
été vendues à un prix supérieur, la
demanderesse n'a droit à aucune
rémunération.
Le courtage est un contrat par lequel le courtier est
chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à
l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage
d'indication) soit de lui servir d'intermédiaire pour la
négociation d'un contrat (courtage de négociation)
(art. 412 al. 1 CO; Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220;
ATF 131 III 268, c. 5.1.2). Le courtage doit présenter les
deux éléments essentiels suivants : il doit
être conclu à titre onéreux et les services
procurés par le courtier, qu'il soit indicateur ou
négociateur, doivent tendre à la conclusion d'un
contrat, quelle qu'en soit la nature (ATF 131 III 268
précité; ATF 124 III 481 c. 3a, JT 1999 I 455;
Marquis, Le contrat de courtage, thèse Lausanne 1993, pp.
187-188). La preuve de ces éléments incombe au
courtier qui réclame un salaire (art. 8 CC; Code civil du 10
décembre 1907; RS 210; TF 4C.54/2001 du 9 avril 2002, c. 2a,
SJ 2002 I 557)
En l'absence d'une disposition spéciale, la conclusion du
contrat de courtage n'est soumise à aucune exigence de
forme. Par conséquent la conclusion du contrat de courtage
peut résulter, en l'absence d'une déclaration
expresse, d'actes concluants (ATF 132 III 268
précité; SJ 2002 I 557 précité; TF
arrêt du 29 septembre 1992 c. 2b, SJ 1993 p. 189; ATF 77 II
84, JT 1946 I 558). Un tel accord peut même intervenir
après que le courtier a essuyé un premier refus. Cela
suppose à la fois que le courtier poursuive ses
démarches au su du mandant et que ce dernier le laisse
faire. Mais encore faut-il que l'attitude du courtier soit
suffisamment nette pour que l'absence d'opposition de la part du
"mandant" puisse être interprétée comme la
volonté de conclure un contrat de courtage. Devant
l'insistance de certains agents immobiliers qui reviennent
constamment à la charge, le silence gardé par le
vendeur à l'égard de telle ou telle démarche
ou déclaration d'un courtier ne peut valoir
déjà acceptation. Une telle acceptation ne peut se
déduire d'un comportement que si son interprétation
permet, sans nul doute, d'en déduire l'expression d'un
accord portant sur la conclusion d'un contrat (SJ 1993 p. 189
précité; ATF 77 I 84 précité). On ne
saurait donc, en présence d'un courtier professionnel,
admettre facilement que le silence vaut acceptation (SJ 2002 I 557
précité).
En l'espèce, le silence de la défenderesse face
à la continuation de l'activité de K.________
après son refus ne saurait être indubitablement
interprété comme une acceptation du caractère
onéreux du contrat. En effet, le jugement retient, en page
3, que K.________ a déclaré que la
défenderesse avait, après son refus de toute
rémunération pour le courtage - qui avait
entraîné l'instruction de la demanderesse de renoncer
à intervenir dans l'affaire en cause -, réduit le
prix de vente exigé et indiqué que s'il trouvait un
acquéreur offrant une somme plus élevée, il
pourrait encaisser la différence. Cette déclaration
est réputée reçue par la demanderesse,
dès lors qu'il ressort de ses déclarations et de
celles du témoin F.________ que K.________ exerçait
pour elle son activité de courtier au moment des faits
litigieux. La demanderesse ne démontre pas que le prix de
vente des immeubles en cause aurait dépassé le
montant exigé par la défenderesse, de sorte qu'il y a
lieu de considérer qu'il n'y a pas eu accord de la
défenderesse postérieur au premier refus sur le
principe d'une rémunération en cas de conclusion de
la vente et que, si accord tacite il y a eu, la condition de vente
à un prix supérieur à celui exigé n'est
pas réalisée.
Au vu de ces considérations, il convient d'admettre que la
demanderesse n'a pas établi le fondement de sa
créance à l'encontre de la défenderesse. Il
n'est dès lors pas nécessaire d'examiner plus avant
la question de la légitimation active de la
demanderesse.
La jurisprudence auquel se sont référés les
premiers juges (ATF 57 II 187, JT 1931 I 585) n'apparaît pas
pertinente, dès lors que cet arrêt traite des effets
du silence du mandant après la révocation du contrat
de courtage, situation qui se différencie de la
présente espèce par le fait qu'un contrat a
existé entre le mandant et le courtier.
Le recours de la défenderesse doit en conséquence
être intégralement admis, ce qui entraîne le
rejet de celui de la demanderesse.
4.
Obtenant gain de
cause, la défenderesse a droit à de pleins
dépens de première instance, fixés à
8'830 fr., TVA en sus sur l'indemnité d'honoraires de
conseil, par 5'280 fr. (art. 91 et 92 CPC). Le fait que sa
conclusion reconventionnelle demeure rejetée
n'apparaît pas déterminant, dès lors que les
premiers juges ont relevé à cet égard
(jugement p. 16) qu'il était loisible aux parties, compte
tenu de l'ordonnance de mesures provisionnelles, de transmettre le
jugement une fois définitif et exécutoire au notaire
P.________ pour qu'il déconsigne conformément au
jugement la somme consignée.
5.
En conclusion, le
recours de la défenderesse doit être admis, celui de
la demanderesse rejeté et le jugement réformé
en se sens que les conclusions de la demande sont rejetées,
des dépens, par 8'830 fr., TVA en sus sur 5'280 fr.,
étant alloués à la
défenderesse.
Les frais de deuxième instance de la défenderesse
sont arrêtés à 540 francs et ceux de la
demanderesse à 903 fr. (art. 232 TFJC; tarif du 4
décembre 1984 des frais judiciaires en matière
civile; RSV 270.11.5).
Obtenant gain de cause, la défenderesse a droit à des
dépens de deuxième instance, fixés à
2'040 fr. (art. 91 et 92 CPC; art. 2 al. 1 ch. 33, art. 3 et 5 ch.
2 TAv; tarif du 17 juin 1986 des honoraires d'avocat dus à
titre de dépens; RSV 177.11.3).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant en audience
publique,
prononce
:
I.
Le recours de M.________ est admis.
II.
Le recours de J.________ SA est
rejeté.
III.
Le jugement est réformé
aux chiffres I, II, V et VI de son dispositif comme il suit
:
I.          Dit que
les conclusions de la demande déposée le
1
er
février 2008 par J.________ SA contre
M.________ sont rejetées.
II.         Dit que les
conclusions libératoires de cette demande prises par
M.________ sont admises.
V.        Dit que la
demanderesse J.________ SA est la débitrice de M.________ de
la somme de 8'830 fr. (huit mille huit cents trente francs), TVA en
sus sur 5'280 fr. (cinq mille deux cent huitante francs), à
titre de dépens.
VI.       Supprimé.
Il est confirmé pour le surplus.
IV.
Les frais de deuxième instance
de M.________ sont arrêtés à 540 francs (cinq
cent quarante francs), et ceux de J.________ SA à 903 fr.
(neuf cent trois francs).
V.
L'intimée J.________ SA doit
verser à la recourante M.________ la somme de 2'040 fr.
(deux mille quarante francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
VI.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président
:
L
e
greffi
er
:
Du 10 juin
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
e
greffi
er
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète, par l'envoi de
photocopies à :
‑      Me Christine Marti
(pour M.________),
‑      Me Joël
Crettaz (pour J.________ SA).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse du
recours de la défenderesse est de
24'000 fr. et celui du recours de la demanderesse de
60'358 fr. 40.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Tribunal
d'arrondissement de l'Est vaudois.
L
e
greffi
er
: