vd_findinfo · HC / 2018 / 967 · 2018-01-09 · fr

BAIL À LOYER, RÉSILIATION, PROTECTION CONTRE LES CONGÉS, USAGE PERSONNEL | 271a al. 1 let. e CO, 271a al. 3 let. a CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 01.11.2018 HC / 2018 / 967

TRIBUNAL
CANTONAL
XC17.029596-181054
610
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
1
er
novembre 2018
______________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
M.
Kaltenrieder et Mme Crittin Dayen, juges
Greffière
:              Mme
Cuérel
*****
Art.
271a al. 3 let. a CO
Statuant sur l’appel interjeté par
X.________
et
L.________
,
tous deux à [...], et
G.________
,
à [...], contre le jugement rendu le
9
janvier 2018 par le Tribunal des baux dans la cause divisant les appelants d’avec
A.________
,
à [...], la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 9 janvier 2018, le Tribunal des baux a prononcé que les résiliations de bail
signifiées par la défenderesse A.________ aux demandeurs L.________, X.________ et G.________
le 13 février 2017 pour le 1
er
juillet 2017, relatives à un appartement de quatre pièces et demie et une place de parc au
chemin [...] 22 à [...], étaient valables (I), a accordé une seule et unique prolongation
des baux aux demandeurs jusqu’au 31 janvier 2019 (II), a donné ordre aux demandeurs de quitter
et rendre libre de tout occupant et de tout objet leur appartenant le logement et la place de parc ainsi
que leurs dépendances, au plus tard le 31 janvier 2019 (III), a dit que passé le 31 janvier
2019, la défenderesse était autorisée à avoir recours à l’huissier du
Tribunal des baux pour que celui-ci procède, si nécessaire avec l’assistance de la force
publique, à l’exécution forcée du jugement, avec au besoin l’ouverture forcée
des locaux (IV), a rendu le jugement sans frais judiciaires ni dépens (V) et a rejeté toutes
autres ou plus amples conclusions (VI).
En droit, les premiers juges ont retenu que comme les résiliations litigieuses avaient été
données avant l’échéance du délai de protection triennal prévu par l’art.
271a al. 1 let. e CO, elles étaient en principe annulables, mais qu’en l’occurrence,
A.________ était fondée à résilier les baux litigieux, dès lors qu’elle
avait démontré son besoin urgent d’utiliser elle-même les locaux. Ils ont admis
que celle-ci avait la ferme intention de revenir habiter dans la région lausannoise et d’y
travailler dès la fin de sa formation en mai 2018. Ils ont également retenu que la condition
de l’urgence était réalisée, même si A.________ n’entendait récupérer
son appartement qu’au mois de mai 2018, dans la mesure où le bien immobilier sis à [...]
était le seul dont elle fût propriétaire en Suisse. Il n’y avait pas lieu d’exiger
de la bailleresse qu’elle renonce à occuper son appartement à son retour dans le canton
de Vaud, ni qu’elle patiente avant de résilier les baux en cause, puisque la prochaine échéance
des baux, le 1
er
juillet 2018, était postérieure à son retour en région lausannoise. L’autorité
de première instance a encore considéré que l’urgence était d’autant
plus établie que la bailleresse pouvait raisonnablement penser que les locataires engageraient une
procédure judiciaire qui durerait un certain temps, voire qu’une prolongation de bail serait
accordée. Lors de la pesée des intérêts effectuée afin de déterminer la
durée de la prolongation de bail accordée, les juges de première instance ont tenu compte
de la situation financière de la défenderesse, de l’absence de charges familiales et
de l’absence d’attaches à la commune d’ [...]. Concernant les demandeurs, ils
ont pris en compte leur situation financière, la pénurie de logement, la durée des baux
et la scolarisation de leurs deux enfants dans la commune d’ [...].
B.
Par acte du 11 juillet 2018, X.________, L.________
et
G.________ ont interjeté appel contre
le jugement précité. Ils ont conclu, sous suite de frais et dépens, principalement à
la suppression des chiffres II, III et IV du dispositif et à la modification du chiffre I, en ce
sens que les résiliations de bail qui leur ont été signifiées par la défenderesse
A.________ le 13 février 2017 pour le 1
er
juillet 2017, relatives à un appartement de quatre pièces et demie et une place de parc au
chemin des [...] à [...], soient annulées. A titre subsidiaire, ils ont conclu à la modification
des chiffres II, III et IV du dispositif, en ce sens qu’une prolongation des baux à loyer
leur soit accordée pour une durée de trois ans, soit jusqu’au 1
er
juillet 2010, qu’ordre leur soit donné de quitter et rendre libres de tout occupant et de
tout objet leur appartenant le logement et la place de parc ainsi que les dépendances au plus tard
à la date susmentionnée, à la condition qu’ils n’aient requis aucune prolongation
et que passé le 1
er
juillet 2020 et pour autant qu’aucune demande de prolongation n’ait été requise,
la défenderesse soit autorisée à avoir recours à l’Huissier du Tribunal des
baux pour qu’il procède, si nécessaire avec l’assistance de la force publique,
à l’exécution forcée du jugement, avec au besoin l’ouverture forcée des
locaux. Ils ont produit une procuration et la décision attaquée et ont requis la production
de deux pièces en mains de l’intimée.
Par réponse du 27 septembre 2018, l’intimée A.________ a conclu, avec suite de frais
et dépens, au rejet des conclusions prises par les appelants.
Le 12 octobre 2018, les parties ont été informées qu’il n’y aurait pas d’autre
échange d’écriture et qu’aucun fait ou moyen de preuve nouveau ne serait pris en
compte.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
L.________ et G.________, en qualité de locataires, et
[...],
en qualité de bailleur, ont conclu les 3 et 4 juin 2009 deux baux à loyer, portant l'un sur
un appartement de 4,5 pièces au rez-de-chaussée et l'autre sur une place de parc extérieure,
sis au chemin [...] 22, à [...].A.________ a repris la qualité de bailleur dans le cadre des
baux susmentionnés lorsqu’elle a hérité de l’appartement et de la place de
parc au mois de décembre 2016, à la suite du décès de sa mère.
G.________ est le frère de L.________ et n’habite pas dans l’appartement. L.________
y vit avec son époux, X.________.
Les contrats ont été conclus pour une durée initiale allant du 15 juin 2009 au 1
er
juillet 2010, renouvelable d’année en année sauf résiliation donnée par l’une
ou l’autre partie quatre mois à l’avance. Ils prévoient un loyer mensuel de
2'100
fr. pour l’appartement, acompte de chauffage et d’eau chaude et frais accessoires par 200
fr. en sus, et de 60 fr. pour la place de parc. A l’issue de la procédure en contestation
du loyer initial ouverte par les locataires, le loyer de l’appartement a été fixé
à 1'500 fr., acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires par 200 fr. en sus, selon la
transaction judiciaire conclue le 19 janvier 2010 devant le Tribunal des baux.
2.
Par jugement du Tribunal des baux du 26 mai 2014, confirmé par arrêt de la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal du 26 février 2015, les résiliations de bail notifiées par
le précédent bailleur le 7 février 2013 pour le 1
er
juillet 2013 ont été annulées. Les autorités judiciaires ont en substance considéré
que le besoin propre invoqué était douteux et qu’au vu de la proximité des résiliations
avec l’échéance du délai de protection de trois ans ayant débuté suite
à la procédure en contestation du loyer initial, les résiliations devaient être qualifiées
de congés de représailles.
3.
Le 13 février 2017, A.________ a, par l’intermédiaire de son conseil, résilié
les baux précités pour le 1
er
juillet 2017, en adressant aux locataires, ainsi qu’à X.________, une formule officielle de
résiliation de bail. Le motif invoqué à l’appui de ces résiliations était
le souhait de la bailleresse d’occuper elle-même l’appartement et la place de parc à
la fin de son stage pastoral dans le Jura bernois se terminant au mois de mai 2018.
4.
a)
Le 13 mars 2017, X.________, L.________ et G.________
ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer de Lausanne, en concluant
principalement à l’annulation de la résiliation de leurs contrats de bail et subsidiairement
à une prolongation de bail de trois ans. X.________, L.________ et G.________ ayant formé opposition
à la proposition de jugement rendue le 18 mai 2017, une autorisation de procéder leur a été
délivrée le 9 juin 2017.
b)
Par demande du 5 juillet 2017, X.________, L.________ et G.________ ont saisi le Tribunal des baux, en
concluant, sous suite de frais et dépens, principalement à l’annulation des congés
signifiés le 13 février 2017, subsidiairement à une première prolongation de bail
d’une durée de trois ans.
Par réponse du 11 août 2017, A.________ a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet
des conclusions de la demande.
c)
À
l’audience tenue par le Tribunal des baux le 22 novembre 2017, A.________ a complété
ses conclusions en ce sens que les locataires devaient d’ores et déjà être sommés
de restituer l’appartement et la place de parc au plus tard le 31 mai 2018, faute de quoi l’huissier
du Tribunal des baux serait chargé de l’exécution forcée de cette expulsion en faisant
au besoin appel à la police.
X.________,
L.________ et G.________ ont conclu au rejet de cette conclusion. Par ailleurs, A.________ a été
interrogée conformément à
l’art.
191 CPC et trois témoins ont été entendus.
Le témoin [...], pasteur et responsable des ressources humaines de l’Eglise réformée
vaudoise, a notamment déclaré qu’il avait reçu la candidature d’A.________
concernant un poste de pasteur pour le 1
er
juin 2018 et que celle-ci lui avait fait part de son souhait de travailler dans la région lausannoise.
Il a précisé que cela était possible et opportun compte tenu du fait que la région
lausannoise nécessitait des pasteurs solides et autonomes, qualités dont A.________ était
pleinement pourvue. Il a expliqué qu’il devait préalablement discuter de ses choix avec
les conseillers de chaque paroisse mais qu’en général son avis était suivi. Il était
à 90 % certain qu’A.________ obtiendrait un poste à Lausanne en juin 2018, précisant
que si les pasteurs n’avaient pas l’obligation d’être domiciliés dans la
commune de leur paroisse, ils devaient habiter à proximité. Il a également indiqué
qu’il avait discuté avec A.________ de sa postulation avant le mois d’août 2017,
mais qu’ils avaient parlé sérieusement de ce sujet à ce moment-là.
A.________ a notamment déclaré qu’elle avait hérité de l’appartement
sis à [...] à la suite du décès de sa mère et qu’il s’agissait du
seul bien immobilier dont elle était propriétaire. Dans le cadre du partage, son frère
avait reçu un appartement sis au chemin des [...] à Lausanne. Cet appartement n’avait
pas été mis en location et son frère ne l’habitait pas, parce qu’il étudiait
en Angleterre. Elle a indiqué qu’elle souhaitait habiter l’appartement d’ [...]
avec son ami et y fonder une famille, et qu’elle comptait résilier son bail portant sur l’appartement
qu’elle occupait alors à Bienne pour le 31 mai 2018, date correspondant à la fin de son
stage pastoral. Elle a affirmé souhaiter travailler dans la région lausannoise et avoir à
cette fin pris contact avec [...], qui lui avait affirmé que des postes allaient se libérer
en 2017-2018 dans cette région. Elle avait postulé en octobre 2017 auprès de [...] pour
obtenir un poste de pasteur à partir de juin 2018.
L’audience de jugement a été tenue le 9 janvier 2018.
5.
Il résulte du site Internet officiel de la
paroisse de [...] qu’A.________ y occupe un poste de pasteur depuis le 1
er
juillet 2018.
En droit
:
1.
L'appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272]) au sens de l'art. 236 CPC, dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse est
supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC).
L'appel, écrit et
motivé, doit être introduit auprès de l'instance d'appel dans les trente jours à
compter de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de
la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
En l’espèce, formé en temps utile par une partie qui y a un intérêt digne de
protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance
rendue dans une cause patrimoniale dont la valeur litigieuse des conclusions, dans leur dernier état
devant le tribunal de première instance, était supérieure à 10'000 fr., l'appel est
recevable.
2.
2.1
L'appel peut être formé pour violation
du droit ou constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble
du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées
par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d'office
conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir l'appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (Jeandin, CPC commenté,
2011,
nn. 2 ss et 6 ad art. 310 CPC).
2.2
Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en considération
dans le cadre d’une procédure d’appel que s'ils sont invoqués ou produits sans
retard (let. a) et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance
bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b), ces deux conditions
étant cumulatives. Il appartient ainsi à l'appelant de démontrer que ces conditions sont
réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux
et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JdT 2011 III 43 consid.
2 et les références citées).
Les faits notoires sont
ceux dont l'existence est certaine au point d'emporter la conviction du juge, qu'il s'agisse de faits
connus de manière générale du public (
allgemeine
notorische Tatsachen
) ou seulement du juge (
amtskundige
oder gerichtskundige Tatsachen
). La jurisprudence
précise que, pour être notoire, un renseignement ne doit pas être constamment présent
à l'esprit ; il suffit qu'il puisse être contrôlé par des publications accessibles
à chacun (ATF 135 Ill 88 consid. 4.1 et les références citées).
Le juge peut rechercher et déterminer lui-même le fait notoire, sans amener les parties à
se prononcer sur ce point (ATF 135 III 88 consid. 5 ; TF 5A_639/2014 du 8 septembre 2015 consid. 7.3).
Un fait notoire ne doit être ni allégué ni prouvé (ATF 137 III 623 consid. 3 ; ATF
130 III 113 consid. 3.4 et les références citées) et peut être retenu d'office par
les autorités de recours, y compris le Tribunal fédéral (TF 4A_261/2013 du 1
er
octobre 2013 consid. 4.3 ; TF 4A_412/2011 du 4 mai 2012 consid. 2.2, non publié à l'ATF 138
III 294).
En l’occurrence, il n’a pas été donné suite à la réquisition de
production de pièces des appelants, dans la mesure où le fait qu’ils entendaient prouver
résulte du site Internet officiel de la paroisse de [...], fait notoire retenu d’office par
la cour de céans.
3.
3.1
Les appelants soutiennent que les résiliations
de bail litigieuses ne seraient pas valables, au motif qu’A.________ n’aurait pas démontré
son besoin propre et urgent d’occuper l’appartement et la place de parc. lls expliquent en
premier lieu que la bailleresse entendait récupérer son appartement compte tenu de la fin de
son stage pastoral en mai 2018, l’intention de travailler en région lausannoise n’ayant
été invoquée que plus tard, en cours de procédure, de sorte qu’il n’existait
selon eux aucun besoin concret au moment où les baux ont été résiliés. Ils contestent
également l’existence d’un besoin actuel, au vu de l’intention de la bailleresse
de ne pas résilier le bail de son appartement à Bienne avant le 31 mai 2018. Selon eux, l’intimée
pourrait en outre occuper un appartement vacant sis à Lausanne, appartenant à son frère,
de sorte que la condition de l’urgence ne serait pas réalisée. Ils font encore valoir
que le facteur économique, à prendre en compte dans l’analyse de l’urgence, plaide
aussi en défaveur de l’intimée, celle-ci ayant une situation financière lui permettant
de trouver facilement un logement jusqu’à l’échéance de la période de
protection de trois ans.
L’intimée soutient pour sa part qu’on ne peut pas lui faire grief d’avoir résilié
le bail au mois de février 2017 pour le 1
er
juillet 2017, et non pas pour le
1
er
juillet 2018, dès lors que cette date est postérieure à celle prévue pour son retour
dans la région lausannoise en mai 2018 et qu’elle pouvait raisonnablement penser que les locataires
engageraient une procédure judiciaire qui durerait un certain temps, voire qu’une prolongation
de bail leur serait accordée, prolongation au demeurant nullement justifiée, du fait qu’aucune
démarche n’a été entreprise en vue de trouver un nouveau logement. Elle explique
qu’elle ne pouvait emménager ni dans la villa propriété de son père, que celui-ci
occupe, ni dans l’appartement de son frère, puisqu’elle n’en est pas propriétaire.
Elle conteste enfin que sa situation financière soit particulièrement favorable.
3.2
Aux termes de l’art. 271 al. 1 let. e CO (Code des obligations, loi fédérale du 30 mars
2011 complétant le Code civil suisse ; RS 220), le congé est annulable lorsqu’il
est donné par le bailleur dans les trois ans à compter de la fin d’une procédure
de conciliation ou d’une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur a succombé
dans une large mesure, a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou
conclusions, a renoncé à saisir le juge ou a conclu une transaction ou s’est entendu
de toute autre manière avec le locataire.
Selon l’art. 271a al. 3 let. a CO, la disposition précitée n’est cependant pas
applicable lorsqu’un congé est donné en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses
proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux.
Le juge décide si le nouveau propriétaire a un besoin propre en tenant compte de toutes les
circonstances pertinentes du cas particulier (ATF 132 III 737 consid. 3.4.3 ; ATF 118 II 50 consid.
3c, JdT 1993 I 290), au moment de la résiliation (ATF 142 III 336 consid. 5.2.2.3 ; ATF 138
III 59 consid. 2.1
in fine
; TF 4A_52/2015 du 9 juin 2015 consid. 2.3).
Le besoin du nouveau propriétaire est urgent lorsqu'on ne peut pas, pour des raisons économiques
ou pour d'autres raisons (par exemple personnelles), exiger de lui qu'il renonce à utiliser l'habitation
ou le local commercial loué (ATF 142 III 336 consid. 5.2.3 ; ATF 132 III 737 consid. 3.4.3 ;
ATF 118 II 50 consid. 3d, JdT 1993 I 290), autrement dit lorsqu'on ne peut exiger de lui qu'il attende
l'échéance contractuelle pour résilier le bail, tout en respectant le délai de congé
contractuel. Cette condition de l'urgence a été introduite par la révision du droit du
bail du
15 décembre 1989, entrée
en vigueur le 1
er
juillet 1990. Lors des débats parlementaires, le besoin urgent a aussi été qualifié
d'immédiat (
unmittelbar
),
réel (
tatsächlich
)
et actuel (
aktuell
).
La jurisprudence en a déduit que la notion d'urgence est non seulement temporelle, mais aussi matérielle
en ce sens que les motifs invoqués doivent revêtir objectivement une certaine importance (
eine
gewisse Bedeutung
; ATF 142 III 336 consid. 5.2.3 ;
ATF 132 III 737 consid. 3.4.3 ; ATF 118 II 50 consid. 3c et 3d, JdT 1993 I 290 ; TF 4A_641/2014
du 23 février 2015
consid. 2.2.1).
Ainsi, le besoin est immédiat lorsqu'il est susceptible de se concrétiser immédiatement
ou à plus ou moins brève échéance selon que l'échéance contractuelle du
bail est proche ou lointaine. Le besoin doit être réel : il ne présuppose pas une situation
de contrainte, voire un état de nécessité dû au besoin de disposer d'un logement,
mais il n'est pas réel lorsque le motif invoqué est simulé ou invoqué abusivement,
ou encore lorsque le nouveau propriétaire ou l’un de ses proches entend utiliser le logement
exclusivement pour jouir d'une vue plus étendue et d'un meilleur ensoleillement. Enfin, le besoin
doit être actuel, en ce sens qu'un besoin futur, simplement possible, ne suffit pas (ATF 142 III
336 consid. 5.2.3 et les références citées).
La jurisprudence a également admis que la notion d'urgence est relative : elle a pour corollaire
que, même si le besoin urgent du nouveau propriétaire fait obstacle à l'annulation du
congé, elle n'exclut pas la prolongation du bail (ATF 142 III 336 consid. 5.2.3 ; ATF 132 III
737 consid. 3.4.3). La validité du congé n'est pas déterminée par la pesée des
intérêts respectifs du bailleur (intérêt à disposer des locaux pour lui-même
ou pour ses proches) et du locataire (intérêt à demeurer dans les locaux). La comparaison
entre les conséquences pénibles de la résiliation anticipée pour le locataire et
le besoin propre et urgent du bailleur d'utiliser les locaux, parmi d'autres éléments (cf.
art. 272 al. 2 let. c CO), n'intervient que dans le cadre de l'examen (d'office; art. 273 al. 5 CO) de
la prolongation du bail (art. 272
al. 2
in initio
CO) (ATF 142 III 336 consid. 5.2.3).
Pour décider si le besoin du nouveau propriétaire est urgent (immédiat), il faut déterminer
s'il est susceptible de se concrétiser à plus ou moins brève échéance en comparaison
avec l'échéance contractuelle et le délai de résiliation contractuel (ATF 142 III
336 consid. 5.2.3).
S'agissant de l'urgence du besoin, le juge cantonal jouit d'un large pouvoir d'appréciation (art.
4 CC; ATF 118 II 50 consid. 4 p. 55), que le Tribunal fédéral ne revoit qu'avec retenue (ATF
142 III 336 consid. 5.2.3 ; ATF 130 III 699 consid. 5.1, JdT 2006 I 193 ; ATF 125 III 269 consid.
2a, SJ 1999 I 431).
3.3
En l’espèce, le motif de résiliation
invoqué par l’intimée est lié à la fin de son stage pastoral dans le Jura bernois
en mai 2018 et non pas au début d’une activité lucrative à cette date. En effet,
au moment où les contrats ont été résiliés, au mois de février 2017, il
n’apparaît pas que l’intimée était au bénéfice d’un contrat
de travail dans la région de Lausanne ni qu’elle avait entrepris des démarches concrètes
pour trouver un emploi dans cette région. A cet égard, le témoin [...], pasteur et responsable
des ressources humaines de l’Eglise réformée vaudoise, a déclaré avoir parlé
à l’intimée de sa candidature pour un poste à Lausanne avant le mois d’août
2017, précisant en avoir parlé sérieusement à ce moment-là. L’intimée
a indiqué lors de son audition avoir attendu le mois d’octobre 2017 pour déposer son
dossier de candidature. On ne saurait donc admettre qu’au moment où la résiliation a
été donnée, l’intimée pouvait invoquer un motif urgent lié à un nouvel
emploi, le début de l’activité lucrative ne correspondant pas nécessairement avec
la fin du stage. Une telle correspondance n’a pas été établie et le besoin lié
à l’exercice d’une activité professionnelle dans la région lausannoise doit
être considéré, au moment de la résiliation, comme un besoin futur, simplement possible,
ce qui est insuffisant au regard de la jurisprudence citée ci-dessus.
Il n’est pas non plus allégué et encore moins établi que le poste de travail que
l’intimée envisageait de prendre était lié à un emménagement à [...],
lieu où se trouve l’appartement litigieux. Même à supposer qu’elle ait obtenu
le poste pressenti pour elle par le pasteur [...] à Lausanne dès le mois de juin 2018, rien
n’indique que l’intimée n’aurait pas pu trouver un logement provisoire dès
le début de son activité en attendant que l’appartement d’ [...] se libère,
ce qui aurait permis de résilier les baux en février 2018, à l’issue du délai
de protection triennal, pour le 1
er
juillet 2018 en lieu et place du 1
er
juillet 2017. Cela se justifie d’autant plus que l’intimée a admis, lors de son audition,
que l’appartement attribué à son frère lors du partage successoral était libre
et que son frère vivait à l’étranger.
Enfin, il n’est pas établi que le projet professionnel de l’intimée évoqué
dans le cadre de la procédure ait au final trouvé un ancrage dans la réalité. Au
contraire, il résulte des informations disponibles sur le site Internet officiel de la paroisse
de [...] que l’intimée occupe depuis le 1
er
juillet 2018 un poste de pasteur dans cette paroisse, située en dehors du cercle lausannois, étant
relevé que l’intimée s’est abstenue de toute indication à ce sujet dans sa
réponse, pourtant postérieure à son entrée en fonction. Or, de l’aveu même
de [...], les pasteurs doivent habiter à proximité de leur paroisse même si ce n’est
pas dans la même commune. Ainsi, à supposer que l’urgence alléguée en relation
avec le fait de devoir occuper l’appartement d’ [...] ait un jour été réalisée,
il ne peut quoi qu’il en soit être admis qu’elle soit encore d’actualité,
[...] étant située à une trentaine de kilomètres de [...].
On relèvera encore que la date de la première échéance contractuelle après le
délai triennal de protection était le 1
er
juillet 2018 et, à supposer que le lieu de travail de l’intimée ait été Lausanne,
un emménagement à cette date aurait été envisageable, de sorte que le caractère
urgent de la résiliation du 13 février 2017 pour le 1
er
juillet 2017 aurait également dû être nié.
Enfin, si l’on devait suivre les premiers juges et prendre en considération le fait que la
propriétaire devait s’attendre à ce que les locataires engagent une procédure pour
admettre le caractère de l’urgence, celui-ci devrait alors être reconnu dans tous les
cas, sans analyse des circonstances propres au cas d’espèce. En cela, l’autorité
de première instance ne saurait être suivie, étant encore rappelé que, selon la jurisprudence,
si le besoin urgent fait obstacle à l’annulation du congé, il n’exclut pas la prolongation
du bail.
En conclusion, la condition de l’urgence du besoin propre posée par l’art. 271a al.
3 let. a CO doit être niée, contrairement à ce qui a été décidé par
les premiers juges, de sorte que les résiliations de bail ne sont pas valables.
4.
4.1
Au vu de ce qui précède, l’appel doit être admis en ce sens que les résiliations
de bail signifiées aux locataires le 13 février 2017 pour le 1
er
juillet 2017 doivent être annulées.
4.2
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 1'612 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile
du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), doivent être mis à la charge de l’intimée,
qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Celle-ci versera aux appelants, créanciers solidaires, la somme
de 1'612 fr. à titre de restitution de l’avance de frais judiciaires de deuxième
instance (art. 111 al. 2 CPC).
L’intimée doit
en outre verser aux appelants, qui ont agi par l’intermédiaire d’un conseil professionnel,
des dépens de deuxième instance, qui peuvent être arrêtés à 2'000 fr. (art.
7 TDC [tarif des dépens en matière civile du
23
novembre 2010 ; RSV 270.11.6]).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est admis.
II.
Il est statué à nouveau comme il suit :
I.
La demande déposée le 5 juillet 2017
par les demandeurs
L.________, X.________
et G.________ est admise.
II.
Les résiliations de bail, signifiées
par la défenderesse A.________ aux demandeurs L.________,
X.________
et G.________ le 13 février 2017 pour le
1
er
juillet 2017, relatives à un appartement de quatre pièces et demie et à une place de parc
au chemin [...] 22, à [...], sont annulées.
III.
Il n’est pas perçu de frais judiciaires
ni alloué de dépens de première instance.
IV.
Toutes autres ou plus amples conclusions sont
rejetées.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'612 fr. (mille six cent douze
francs), sont mis à la charge de l’intimée A.________.
IV.
L’intimée A.________ doit verser aux appelants L.________, X.________ et G.________, créanciers
solidaires, la somme de 3'612 fr. (trois mille six cent douze francs) à titre de restitution d’avance
de frais et de dépens de deuxième instance.
V.
L’arrêt est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Sébastien Pedroli (pour X.________, L.________ et G.________),
‑
Me Jacques Micheli (pour A.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :