vd_findinfo · HC / 2013 / 300 · 2013-05-06 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, PROCÉDURE SOMMAIRE, ANNULABILITÉ, RÉSILIATION, EFFICACITÉ, SOMMATION, BAIL À LOYER | 257 CO, 7 RULV, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 06.05.2013 HC / 2013 / 300

TRIBUNAL
CANTONAL
JL12.051904-130630
237
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
6 mai 2013
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              M.
Giroud et Mme Crittin Dayen
Greffier
:
M.              Bregnard
*****
Art.
257 CPC ; 257d CO ; 7 RULV
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
S.________SA
,
à Crissier, requérante, contre l'ordonnance rendue le 19 mars 2013 par la Juge de Paix du district
de l'Ouest lausannois dans la cause divisant l'appelante d’avec
Z.________
,
à Renens, intimé, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 19 mars 2013, la Juge de paix du district de l'Ouest lausannois a déclaré
la requête d'expulsion déposée le 14 décembre 2012 par S.________SA contre Z.________
irrecevable (I) ; arrêté à 486 fr. 90 les frais judiciaires de la bailleresse (II) ; mis
les frais judiciaires à la charge de celle-ci (III) ; dit qu'il n'était pas alloué de
dépens (IV) et rayé la cause du rôle (V).
En droit, le premier juge a considéré que le congé donné par la bailleresse n'était
pas valable dès lors qu'elle avait dans un même courrier exigé du locataire qu'il s'acquitte
du loyer trimestriellement à l'avance et communiqué l'avis comminatoire de l'art. 257d CO (Code
des obligations du 30 mars 1911, RS 220). En outre, la bailleresse avait réclamé dans
sa commination un montant correspondant au double de ce qui était effectivement dû, de sorte
que le congé était inefficace.
B.
Par acte du 26 mars 2013, S.________SA a formé
appel contre cette ordonnance en concluant, sous suite de frais et dépens, à sa réforme
en ce sens que les conclusions I à V prises en première instance, par requête d'expulsion
pour non paiement du loyer du 14 novembre 2012, soient admises. Elle a joint à son écriture
un lot de pièces.
Le 30 avril 2013, l'appelante a encore produit une lettre de son conseil du 22 mars 2013 adressée
au Service de la population de la Ville de Renens, ainsi qu'une attestation de ce service datée
du 24 avril 2013.
L'intimé n'a pas été invité à déposer une réponse.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l'ordonnance complétée par
les pièces du dossier :
1.
S.________SA, en qualité de bailleresse, et Z.________, en qualité de locataire, sont liés
par un contrat de bail à loyer portant sur un appartement situé au rez-de-chaussée de
l'immeuble sis [...] 11 à Renens, dont le loyer mensuel s'élève à 1'680 fr, acompte
de chauffage par 180 fr. compris.
Le locataire a également loué à la bailleresse deux places de parc, pour un loyer mensuel
de 55 fr. chacune, faisant l'objet de contrats séparés.
2.
Par courrier du 19 juin 2012, la bailleresse,
par l'intermédiaire de sa représentante Q.________SA, a sommé le locataire de s'acquitter
dans un délai de 10 jours d'un arriéré de loyer de 1'680 fr. portant sur l'appartement
susmentionné, ainsi que de 30 fr. de frais de rappel, à défaut de quoi, en vertu de l'art.
7 RULV (Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud), il serait
exigé que les loyers, ainsi que les acomptes de chauffage, soient acquittés par trimestre d'avance
dès le mois suivant l'échéance du délai fixé.
Par courriers séparés du même jour, la bailleresse a également sommé le locataire
de s'acquitter dans les 10 jours d'arriérés relatifs aux deux places de parc susmentionnées,
en invoquant l'art. 7 RULV.
3.
Par lettre envoyée sous pli recommandé
le 2 juillet 2012, la bailleresse, par l'intermédiaire de son conseil, a avisé le locataire
que les loyers étaient dorénavant exigibles trimestriellement d'avance et s'élevaient
ainsi à 5'040 fr. pour l'appartement et à 165 fr. pour chaque place de parc. Elle a en outre
sommé le locataire de verser un montant de 7'160 fr. dans un délai de 30 jours conformément
à l'art. 257d CO, faute de quoi les baux à loyers seraient résiliés. Cet envoi n'a
pas été retiré par le locataire.
4.
Par formules officielles du 17 août 2012,
adressées sous plis recommandés, la bailleresse a résilié les trois contrats de bail
la liant au locataire pour le 30 septembre suivant.
Le locataire n'a à nouveau pas retiré
ces plis.
5.
Le 14 décembre 2012, la bailleresse a déposé
une requête d'expulsion auprès du Juge de paix du district de l'Ouest lausannois, en concluant,
sous suite de frais et dépens, à ce qu'il soit prononcé:
"
I.
Que la résiliation extraordinaire du bail pour l’appartement no 3 notifiée au locataire
Z.________ au sens des dispositions de l’article 257 d CO pour le 30 septembre 2012 est valable.
II.
Que la résiliation
extraordinaire du bail pour la place de parc no 1 notifiée au locataire Z.________ au sens des dispositions
de l’article 257 d CO pour le 30 septembre 2012 est valable.
III.
Que la résiliation
extraordinaire du bail pour la place de parc no 2 notifiée au locataire Z.________ au sens des dispositions
de l’article 257 d CO pour le 30 septembre 2012 est valable.
IV.
Qu’en conséquence,
ordre est donné au locataire Z.________ de libérer les trois objets de tout occupant et de
tout bien lui appartenant.
V.
Qu’à défaut
de départ à cette date, l’huissier de la Justice de Paix du district l’ouest lausannois
est chargé de procéder à l’exécution forcée de cette décision, sous
la Présidence du Juge de Paix du même ressort, au besoin avec l’aide des agents de la
force publique et par ouverture forcée, conformément aux dispositions de l’article 337
CPC.              "
Une audience a eu lieu le 14 mars 2013 en la seule présence du conseil de la bailleresse.
6.
Par formules officielles du 15 mars 2013, envoyées
sous plis recommandés, le conseil de la bailleresse a notifié au locataire trois résiliations
de bail pour le 1
er
juillet suivant. Ces plis ont été retournés à l'expéditeur au motif que la boîte
aux lettres du locataire n'avait pas été vidée.
En droit
:
1.
L'appel est recevable
contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure
civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]), dans les causes non patrimoniales ou dont la valeur litigieuse
est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). L'art. 319 let. a CPC ouvre la voie subsidiaire
du recours contre les décisions finales qui ne peuvent pas faire l'objet d'un appel.
Le
litige porte en l’occurrence sur le bien-fondé d’une ordonnance rendue par un juge de
paix déclarant irrecevable une requête d’expulsion fondée sur un défaut de
paiement de loyers, au motif que les conditions d’application de la procédure pour cas clair
au sens de l’art. 257 CPC, qui fonde sa compétence (cf. art. 5 al. 1 ch. 30 CDPJ [Code de
droit privé judiciaire du 12 janvier 2010, RSV 211.02]), ne seraient pas réalisées. Pour
déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la
valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral. Celle-ci est égale au loyer de
la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable,
période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être
donné. En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait
être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let.
e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (JT 2011 III 83 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars
2010 c. 1.1 ; SJ 2001 I 17 c. 1a ; ATF 119 Il 147 c. 1).
En
l'espèce, le loyer mensuel des locaux d’habitation s'élève à 1'680 fr., de
sorte que la limite de 10'000 fr. fixée par l'art. 308 al. 2 CPC est atteinte.
2.
L'appel s'exerce en principe dans un délai de trente jours (art. 311 CPC). Le délai
d'appel est toutefois de dix jours dans toutes les décisions rendues en procédure sommaire
(art. 314 al. 1 CPC).
La
bailleresse a requis l'application de la règle relative au cas clair (art. 257 CPC) et le premier
juge a considéré que cette procédure ne pouvait être appliquée (art. 257 al.
3 CPC). La procédure de cas clair étant sommaire, le délai d'appel est de dix jours, même
lorsque le premier juge a rendu une décision d’irrecevabilité en application de l’art. 257
al. 3 CPC (JT 2011 III 83, spéc. p. 85).
Interjeté
en temps utile par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC) et dûment
motivé (art. 311 al. 1 CPC), l'appel est ainsi recevable.
3.
a)
L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de deuxième instance un plein pouvoir
d'examen (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, n. 1 ad art. 310 CPC). Celle-ci examine
librement tous les griefs de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l'instance d'appel
revoit les faits avec une cognition pleine et entière ; elle contrôle librement l'appréciation
des preuves et les constatations de fait de la décision de première instance (HohI, Procédure
civile, tome Il, 2
ème
éd., Berne 2010, n. 2399). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle n'est pas liée
par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première instance (HohI, op.
cit., n. 2396, p. 435 ; Spühler, Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bâle
2010, n. 1 ad art. 310 CPC, p. 1489).
b)
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont
pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient être invoqués
ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve
de la diligence requise, ces deux conditions étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient
à l'appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel
doit indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons
qui les rendent admissibles selon lui (JT 2011 III 43 et réf. citées).
L'appelante
a produit des copies de résiliations de bail adressées le 15 mars 2013 à l'intimé,
ainsi que des plis recommandés revenus en retour et des relevés " Track & Trace "
de la poste y relatifs. Ces pièces postérieures à l'audience du premier juge du 14 mars
2013 sont recevables. En revanche, l'attestation du contrôle des habitants du 24 avril 2013, selon
laquelle le locataire a quitté la commune de Renens le 31 décembre 2012, est irrecevable dès
lors que l'appelante aurait déjà eu la faculté de produire une pièce au contenu identique
lors de l'audience du 14 mars 2013.
4.
L'appelante se plaint d'une constatation inexacte des faits, le premier juge n'ayant pas retenu que le
locataire avait quitté les locaux litigieux. Comme cela est exposé ci-dessous (cf. infra c.
5b), l'éventuel départ du locataire est sans influence sur l'issue du litige. Ce moyen ne peut
qu'être rejeté.
5.
L'appelante
prétend que le premier juge aurait dû appliquer la procédure sommaire dite des cas clairs
au sens de l'art. 257 CPC.
a)
Selon
cette disposition le tribunal admet l'application de la procédure sommaire à condition que,
d'une part, l'état de fait ne soit pas litigieux, ou qu'il soit susceptible d'être immédiatement
prouvé (al. 1 let. a), et que, d'autre part, la situation juridique soit claire (al. 1 let. b).
Le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas
être appliquée (al. 3).
La jurisprudence et la
doctrine admettent que l'expulsion du locataire peut être requise et prononcée par voie de
procédure sommaire lorsque les deux conditions cumulatives posées à l'art. 257 al. 1 CPC
sont réalisées, l'expulsion étant d'ailleurs l'un des exemples d'application de la procédure
des cas clairs les plus fréquemment cités par la doctrine (TF 4A_87/2012 du 10 avril 2012 c.
3.1.1 et les références citées).
La protection dans les
cas clairs de l’art. 257 CPC – qui permet d’obtenir rapidement une décision sur
le fond – n’est pas seulement applicable lorsque l’état de fait est incontesté,
mais également lorsque, bien que contesté, il est susceptible d’être immédiatement
prouvé (Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006, in FF 2006 p. 6959 ; Bohnet,
op. cit., n. 10 ad art. 257 CPC ; Meier, Schweizerisches Zivilprozessrecht, Zurich 2010, p. 374-375),
notamment sur la base de moyens de preuve immédiatement disponibles, en particulier des pièces
(ATF 138 III 123 c. 2.1.1 ; Sutter-Somm/Lötscher, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozess-ordnung,
Zurich 2010, n. 5 ad art. 257 CPC ; Gösku, DIKE Komm-ZPO, Zurich 2011, n. 8 ad art. 257 CPC).
On considère par
ailleurs que la situation juridique est claire lorsque, sur la base d'une doctrine ou d'une jurisprudence
éprouvée, la norme s'applique au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente
(ATF 138 III 728 c. 3.3 ; ATF 138 III 123 c. 2.1.2).
Les exigences posées
par l'art. 257 al. 1 CPC doivent être satisfaites en première instance déjà. Si le
premier juge éconduit la partie demanderesse en application de l'art. 257 al. 3 CPC et au motif
que les pièces soumises à son examen sont inaptes à prouver immédiatement l'état
de fait, le juge d'appel ne saurait contrôler cette appréciation sur la base de pièces
différentes, fussent-elles recevables au regard de l'art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_420/2012 du 7 novembre
2012 c. 5).
b)
En l’espèce, l'appelante prétend
que la situation juridique était claire, une résiliation de bail pour défaut de paiement
de loyer s’imposant de façon évidente : dès lors que l’intimé avait
quitté la Suisse, l'exigence d'un paiement trimestriel et l'avis comminatoire au sens de l'art.
257d CO pouvaient être simultanés.
En réalité,
elle n'a pas été en mesure d'établir le départ de l'intimé devant le premier
juge et les pièces produites en deuxième instance ne lui sont d'aucun secours dès lors
que la cour de céans, se prononçant sur une décision rendue en application de l'art. 257
al. 3 CPC, ne peut revoir l'appréciation du premier juge en se fondant sur de nouvelles pièces
même si elles sont recevables (cf. supra c. 5a in fine).
De toute manière,
un départ de l'intimé n’ôtait pas à celui-ci sa qualité de locataire et
ne permettait pas à l'appelante de déroger aux règles relatives à la procédure
de résiliation de bail pour défaut de paiement de loyer. Si l'appelante entendait mettre un
terme aux contrats de bail, elle devait agir conformément à la jurisprudence applicable en
la matière exposée ci-dessous.
c)
Aux
termes de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du
retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par
écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai,
il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou
de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé,
le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation ou de locaux
commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30
jours pour la fin du mois (al. 2).
La
jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé
dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et
devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir
la résiliation du bail moyennant un délai de congé de 30 jours (ATF 127 III 548 c. 4),
cela même si l'arriéré avait finalement été payé (TF, arrêt du 27
février 1997, in Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss).
A
la teneur de l'art. 7 RULV, le loyer, les acomptes de chauffage et de frais accessoires sont payables
par mois d'avance au domicile du bailleur ou à son compte postal ou bancaire (al. 1). Lorsque le
locataire est en retard de plus de dix jours dans le paiement d'une mensualité et qu'il a fait l'objet
d'une vaine mise en demeure écrite, le bailleur peut exiger que le loyer, acomptes de chauffage
et de frais accessoires soient acquittés trimestriellement à l'avance, dès le mois suivant
l'échéance du délai fixé dans la mise en demeure (aI. 2).
Selon
la jurisprudence de la cour de céans, l'art. 7 RULV est une faculté donnée au bailleur
qui ne peut être exercée que dès le mois qui suit l'échéance du délai que
celui-ci a imparti en vain au locataire pour s'acquitter du loyer arriéré. Le bailleur ne peut
pas requérir immédiatement, par une mise en demeure à forme de l'art. 257d CO, le paiement
du loyer par trimestre d'avance. Il doit procéder en deux temps, soit d'abord adresser une mise
en demeure en cas de retard du paiement du loyer (avec ou sans la menace de la sanction du paiement des
loyers par trimestre d'avance), puis communiquer au locataire sa volonté d'obtenir le paiement du
loyer par trimestre d'avance. Ce n'est qu'après cette dernière communication qu'il peut, si
les loyers n'ont pas été acquittés trimestriellement d'avance, adresser l'avis comminatoire
de l'art. 257d CO. La mise en demeure doit en outre être claire et distincte (CACI 13 janvier 2012/18
c. 3b/cc et réf. ; CREC I 25 mars 2010/151, Cahiers du bail 2010 p. 141 ; CREC I 28 août 2007/420,
résumé in Cahiers du bail 2007 p. 129).
En
l'espèce, l'appelante ne pouvait donc pas communiquer à l'intimé l'avis comminatoire et
exiger le paiement des loyers par trimestre d'avance le même jour, mais aurait dû procéder
en deux étapes. Ainsi, comme l'a retenu à juste titre le premier juge, le congé donné
par l'appelante n'était pas valable.
d)
L'appelante critique encore la motivation subsidiaire du premier juge et soutient qu'une sommation portant
sur un montant excessif a pour seule conséquence de contraindre le locataire à contester le
congé comme abusif mais non pas à rendre celui-ci inefficace.
Selon la jurisprudence, est inefficace le congé
qui ne satisfait pas aux exigences légales ou contractuelles auxquelles est subordonné son
exercice (ATF 135 III 441 c. 3.1 et les réf. citées). Le Tribunal fédéral donne comme
exemple le congé motivé par le défaut de paiement du loyer alors qu'en réalité
celui-ci est payé, le congé donné pour de justes motifs qui ne sont pas réalisés,
le congé signifié pour une date ne correspondant pas au terme contractuel ou légal et
le congé donné en raison d'une violation des devoirs de diligence qui se révélera
inexistante (ATF 121 III 156).
Dans
un arrêt de principe rendu à cinq juges, la Chambre des recours a également jugé
inefficace le congé qui repose sur une mise en demeure portant sur un montant disproportionné
par rapport au loyer effectivement dû (du simple au double). La Chambre des recours a motivé
cette solution par le fait que le locataire "moyen" qui reçoit une telle mise en demeure
est non seulement incapable de faire la part des choses mais est d'emblée dissuadé de payer
quoi que ce soit d'un montant exagéré dont il ne dispose peut-être pas. Le bailleur contraint
ainsi le locataire à adopter une attitude vraisemblablement différente de celle qu'il aurait
eue si la mise en demeure avait porté sur le montant exact (CREC I 18 janvier 2006/89 c. 3)
Dans
un autre arrêt de principe rendu à cinq juges, la Chambre des recours a précisé,
sans la modifier, sa jurisprudence en ce sens qu’il n’était pas arbitraire de considérer
qu’une sommation portant sur un montant dépassant de 50 % le loyer effectivement dû
n’entraînait pas l’inefficacité du congé mais qu’elle pourrait le rendre
abusif au sens des art. 271 ss CO, le locataire étant alors dans l’obligation de contester
celui-ci dans le délai de l’art. 273 al. 1 CO sous peine de forclusion (CREC I 3 septembre
2010/457 c. 4 ; CACI 13 juillet 2012/330 ; Colombini, Condensé de la jurisprudence fédérale
et vaudoise dès 2009 en matière de congé donné en raison du défaut de paiement
du loyer (art. 257d CO), in JT 2012 III 55 ch. 43).
En l'occurrence, lorsque l'appelante a communiqué
l'avis comminatoire, à savoir le 2 juillet 2012, les loyers effectivement dus s'élevaient à
3'580, soit 3'360 fr. pour l'appartement et 110 fr. pour chacune des places de parc (loyers de juin et
juillet 2012). L'arriéré réclamé dans la mise en demeure, soit 7'160 fr., correspondait
ainsi au double de ce qui était effectivement dû par l'intimé – et non pas à
un dépassement de 50% seulement – de sorte que, conformément à la jurisprudence
précitée, le congé donné par l'appelante pour non paiement de loyer était inefficace.
e)
Au
vu de ce qui précède, la situation juridique n'avait pas la clarté qu'invoque l'appelante
puisque l'avis comminatoire n'a pas été communiqué correctement et qu'il portait, au surplus,
sur un montant disproportionné. C'est donc à juste titre que le premier juge a considéré
que les conditions de la procédure en cas clairs n'étaient pas remplies et qu'il a déclaré
la requête d'expulsion irrecevable en application de l'art. 257 al. 3 CPC.
6.
En
conclusion, l'appel doit être rejeté, en application de la procédure de l'art. 312 al.
1 CPC, et l'ordonnance entreprise confirmée.
Les frais judiciaires
de deuxième instance, arrêtés à 400 fr. (art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des
frais judiciaires civils du 28 septembre 2010, RSV 270.11.5]), sont mis à la charge de l'appelante
qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
L'intimé n'ayant
pas été invité à se déterminer, il n'y a pas lieu d'allouer de dépens.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L'appel
est rejeté.
II.
L'ordonnance
est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr. (quatre cents francs),
sont mis à la charge de l'appelante S.________SA.
IV.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
7 mai 2013
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. Pierre-Yves Zurcher, aab (pour S.________SA),
‑
M. Z.________.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de l'Ouest lausannois.
Le greffier :