vd_findinfo · HC / 2021 / 707 · 2021-09-10 · fr

VENTE, IMMEUBLE, DÉFAUT DE LA CHOSE, ACTION EN RÉDUCTION DU PRIX, DROIT À LA RÉDUCTION DU PRIX, DOMMAGE, PRINCIPE DE LA BONNE FOI | 8 CC, 18 al. 1 CO, 197 CO, 199 CO, 205 al. 1 CO, 32 al. 1 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 10.09.2021 HC / 2021 / 707

TRIBUNAL
CANTONAL
PT18.015391-210131
441
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
10 septembre 2021
__________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, présidente
M.
Maillard et Mme Cherpillod, juges
Greffière
:              Mme
Spitz
*****
Art.
8 CC ; 18 al. 1, 32 al. 1, 197, 199 et 205 al. 1 CO
Statuant sur l’appel interjeté par
T.________
,
à [...], défenderesse, contre le jugement rendu le 7 octobre 2020 par la Chambre patrimoniale
cantonale dans la cause divisant l’appelante d’avec
A.I.________
,
à [...], demanderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 7 octobre 2020, la Chambre patrimoniale cantonale a dit que l’appelante T.________
devait immédiat paiement à l’intimée A.I.________ de la somme de 200'000 fr., avec
intérêts à 5% l’an dès le 15 février 2017 (I), ainsi que de la somme
de 14'924 fr. 65, avec intérêts à 5% l’an dès le 17 novembre 2017 (II), a dit
que les frais judiciaires, arrêtés à 18'926 fr. 55, étaient mis à la charge
de l’intimée par 6'308 fr. 85 et à la charge de l’appelante par 12'617 fr. 70 (III),
a dit que l’appelante rembourserait à l’intimée la somme de 10'444 fr. 20
versée au titre de son avance des frais judiciaires (IV) ainsi que la somme de 800 fr. à titre
de participation aux frais de la procédure de conciliation (V), a dit que l’appelante devait
immédiat paiement à l’intimée d’un montant de 6'247 fr. 50 à
titre de dépens (VI) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VII).
En droit, saisis d’une réclamation pécuniaire en lien avec la vente d’un appartement
par l’appelante à l’intimée pour un montant de 1'200'000 fr., les premiers juges
ont constaté qu’au lieu de comporter une surface habitable de 110 m
2
(et 22 m
2
de terrasse) comme indiqué dans la plaquette de vente de l’une des sociétés de courtage
mandatées par l’appelante, l’appartement ne comportait, selon expertise judiciaire,
qu’une surface habitable de 91 m
2
(et 24 m
2
de terrasse), soit une surface habitable de 17,27% de moins qu’annoncé. La Chambre patrimoniale
cantonale a considéré que cela constituait un défaut, non exclu par la clause d’exclusion
prévue dans le contrat de vente, vu le dol sur ce point de l’appelante. Un tel défaut
correspondait à une moins-value de 200'000 fr. et impliquait la condamnation de l’appelante
à payer à l’intimée ce montant. La Chambre patrimoniale cantonale a en revanche
retenu que la perte de vue invoquée par l’intimée du fait d’une prétendue
construction avoisinante n’était qu’hypothétique, faute de construction tangible.
Au demeurant, il appartenait à l’intimée de se renseigner sur les projets de construction
en cours dans le voisinage. Vu l’absence de défaut sur ce deuxième aspect, elle a rejeté
les prétentions de l’intimée sur ce point. Elle a cependant accordé à l’intimée,
se fondant là également sur une expertise, un montant de 14'924 fr. 65 à titre de réparation
pour le dommage supplémentaire subi en raison des frais d’avocat et d’expertise engagés
avant et hors procès.
B.
Par acte du 22 janvier 2021, T.________ (ci-après :
l’appelante) a fait appel contre le jugement précité en concluant en substance, avec
suite de frais et dépens, à la réforme des chiffres I, III, IV et VI de son dispositif
en ce sens que les conclusions prises au pied de la demande du 10 avril 2018 d’A.I.________ (ci-après :
l’intimée) soient rejetées (I), que les frais judiciaires soient mis à la charge
exclusive de cette dernière (III), que l’intimée soit astreinte à lui rembourser
la totalité de ses frais judiciaires (IV) et que de pleins dépens de première instance
lui soient alloués et mis à la charge de l’intimée (VI), ainsi qu’à la
suppression des chiffres II et V de son dispositif. Subsidiairement, elle a conclu à l’annulation
du jugement et au renvoi de la cause aux premiers juges pour nouvelle décision dans le sens des
considérants.
Par réponse du 31 mars 2021, l’intimée a conclu, avec suite de frais et dépens,
au rejet de l’appel.
Par déterminations spontanées du 9 avril 2021, l’appelante a confirmé les conclusions
prises au pied de son appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
a)
L’intimée, domiciliée à [...], est l’actuelle propriétaire de la part
d’étage n° [...], reliée à l’immeuble de base n° [...], immatriculé
au Registre foncier de [...]. L’immeuble n° [...], situé à la rue [...] à [...],
constitue le lot n° [...] de la PPE « Z.________» et représente 128/1000
e
de ladite PPE. Il s’agit d’un appartement situé au [...]
ème
étage d’une maison sise à proximité du bord du lac Léman dans un quartier particulièrement
plaisant de [...].
b)
L’appelante,
domiciliée à [...], a été propriétaire jusqu’au 15 février 2017 de
l’appartement précité. Après son acquisition en 2006, elle a effectué avec
l’aide de l’architecte [...] des travaux pour le transformer en un grand loft avec une chambre
à coucher séparée.
2.
Le 13 août 2010, la H.________ a estimé
la valeur vénale dudit appartement à 1'160'000 fr., après une visite sur place réalisée
le 11 août de la même année. Ladite Régie avait pris en considération les
éléments qui suivent :
«
[…] situé dans un quartier
citadin, le bien concerné est un appartement totalisant une surface de 110 m2 habitables. Une terrasse
de 24 m2 complète se (sic) bien. La surface de cette dernière est comprise à (50% de pondération)
dans la surface totale.
L’immeuble est situé [...], à proximité immédiate du lac, des commerces et
des transports publics. L’appartement complètement refait, jouit d’une belle vue sur
le lac et se trouve dans un bel environnement. Les accès sont bons et la proximité immédiate
du lac est un atout.
».
3.
Du 7 février au 8 mars 2015, un projet de
construction d’un immeuble d’habitation et d’activités commerciales comprenant
deux duplex d’habitation et deux surfaces d’activités commerciales sur le bien-fonds
n° [...] de la Commune de [...] a été soumis à l’enquête publique. L’appelante
n’a déposé aucune opposition, ni aucune observation pendant le délai d’enquête.
Elle a en revanche participé à une séance de conciliation qui s’est tenue le 7 juillet
2015, ayant accepté d’accompagner une voisine gravement malade qui s’était opposée
au projet. Un permis de construire n° [...] a été délivré le 20 juillet 2016
après que toutes les oppositions audit projet ont été levées.
4.
Courant 2016, l’intimée, qui souhaitait
acheter un appartement, a commencé à procéder à des recherches en ce sens.
5.
A la même période, l’appelante
a fait appel à la société E.________, puis à la société de courtage P.________ pour
procéder à la vente de son appartement, soit de son lot de PPE.
Dans ce contexte, P.________ a établi une plaquette de vente, comportant un descriptif de l’appartement
et de la terrasse ainsi que des photographies de l’intérieur et de l’extérieur.
Il y est notamment mentionné, à plusieurs reprise dont en première page, que l’appartement
a une surface habitable de 110 m
2
et une terrasse de 22 m
2
.
Sous la rubrique « vue », il est écrit : « imprenable, lac, montagnes ».
Deux photographies complétant cette plaquette montrent la vue depuis la terrasse de l’appartement
et présentent le lac Léman et les montagnes situées [...], face au débarcadère
de la [...]. Enfin, ladite plaquette comporte en dernière page, tout en bas, la précision suivante :
«
Ce
document n’est pas contractuel et est uniquement fourni à titre strictement informatif
».
E.________, par le biais d’K.________, courtier auprès de ladite société, a également
fait paraître une annonce relative à l’appartement précité, qui précise
notamment que la surface habitable est de 110 m
2
et qu’il dispose d’une terrasse de 22 m
2
.
6.
Parallèlement aux mandats confiés à
E.________ et P.________, l’appelante a elle-même publié sur Internet une annonce (non
datée) pour vendre son appartement, dont elle a indiqué qu’il présentait une surface
habitable de 110 m
2
et une vue panoramique sur le lac et les montagnes. L’appelante a publié une autre annonce
sur le site [...], sur lequel elle a proposé son appartement, d’une surface habitable de 110
m
2
,
à la location.
7.
Lors de ses recherches, l’intimée,
respectivement la famille de cette dernière, a vu dans la vitrine de P.________ une annonce relative
à la part d’étage n° [...] immatriculée au Registre foncier de [...].
Après avoir pris connaissance de la plaquette de P.________ relative à cet appartement, l’intimée
a décidé de le visiter.
8.
Le 1
er
novembre 2016, deux courtiers de F.________, de l’agence de [...] et [...], de l’agence de
[...], ont fait visiter l’appartement en cause à l’intimée, accompagnée de
ses parents, soit Q.________ et B.I.________.
Avant qu’ils ne prennent la décision d’acheter, les acquéreurs, soit notamment
l’intimée, ont pu visiter l’appartement au moins deux fois, durant la même journée,
le 1
er
novembre 2016. La deuxième fois, ils avaient pu visiter l’appartement seuls, F.________ s’étant
arrangé avec P.________ pour leur laisser les clés. L’appelante n’a quant à
elle jamais été présente personnellement lors des visites.
Entendue en qualité de témoin, Q.________ a confirmé qu’elle avait visité deux
fois l’appartement le 1
er
novembre 2016, soit une fois avec les deux courtiers précités de P.________ et une seconde
fois sans eux. Elle avait encore vu l’appartement, après la signature du contrat de vente
à terme du 18 novembre 2016 dont il sera question ci-après (cf. ch. 9
infra
),
le 22 novembre 2016 et le 3 décembre 2016 avec l’architecte (cf. ch. 11
infra
).
A l’occasion de ces visites, elle n’avait jamais rencontré l’appelante et il n’avait
jamais été question de la surface de l’appartement. L’intimée a quant à
elle indiqué qu’il était compliqué de voir exactement les mètres carrés
de l’appartement et qu’elle avait ainsi fait confiance aux « experts ».
Pour sa part, le courtier F.________, également entendu comme témoin, a relevé que les
acquéreurs, qui cherchaient depuis longtemps un objet, étaient rapidement tombés sous
le charme du bien visité. Ils avaient en effet fait une offre le jour même de leur visite,
ce qui était le signe d’un coup de cœur. Selon lui, la situation de l’appartement
et ses environs avaient été déterminants dans leur prise de décision. Le courtier
a confirmé qu’il est aisé de se rendre compte de la surface d’un appartement, tout
en indiquant que cela ne voulait pas dire qu’on pouvait évaluer de manière précise
le nombre de mètres carrés ni qu’on pouvait estimer une surface à l’œil.
Il a également précisé que, lors de la visite, l’appartement était pratiquement
vide, les seuls meubles présents étant des bibliothèques vides situées dans la longueur
de l’appartement. Contrairement à un bien encore meublé, il était ainsi plus aisé
de se rendre compte de son volume. Enfin, K.________, également entendu comme témoin, a confirmé
que l’appelante était sa cliente et qu’il avait une expérience de 15 ans dans l’immobilier.
Ce courtier a ensuite déclaré être formel sur le fait qu’il n’avait pas fait
de visite avec les acquéreurs avant la signature de la vente. En revanche, après la vente,
il indiqué s’être rendu sur place à une ou deux reprises avec les acquéreurs
qui souhaitaient reprendre des mesures et revoir l’appartement, admettant ensuite qu’il était
« possible qu’il y ai (sic) eu deux ou trois visites » (cf. ch. 13
infra
).
9.
a)
Le 18 novembre 2016, un contrat de vente à terme a été conclu entre « l’acquéreur »,
soit B.I.________, Q.________ et l’intimée, agissant d’une part, conjointement, et
le vendeur, soit l’appelante, d’autre part. Etaient présents lors de la conclusion de
ce contrat le notaire D.________, ainsi que les courtiers K.________ d’E.________ et F.________
de P.________. Les courtiers sont intervenus à plusieurs reprises durant l’instrumentation
sur des questions précises, notamment l’état et la portée des servitudes, en particulier
celle de vue et un projet de construction alentour. Le prix de vente de l’appartement litigieux
a été fixé à 1'200'000 fr. et les parties ont convenu, d’entente entre
elles,
que,
le jour de l’exécution du présent acte, « l’acquéreur »
pourra librement décider de la ou des personne(s) qui se portera(ont) acquéreur(s) entre eux,
seul, à deux ou à trois (3
e
paragraphe du ch. I du contrat).
L’exposé du contrat de vente à terme contient la description de l’immeuble suivante :
«
Description
de l’immeuble
Commune
politique
[...] [...]
Tenue
du registre foncier               fédérale
Numéro
d’immeuble
[...]
[…]
Droit
exclusif
[...]
[...] étage :
Appartement de 4 ½ pièces
Avec terrasse
Lot [...] du plan […]
».
L’art. 1.1 du ch. I (3
ème
phrase) du contrat de vente à terme dispose par ailleurs que « les
surfaces énoncées au registre foncier
font règle entre les parties ».
Enfin, son article 1.6, intitulé « exclusion de garantie », est libellé
comme suit :
«
L’immeuble
vendu sera transféré à l’acquéreur sans aucune garantie quelconque de la part
du vendeur, notamment quant à la constitution du sol, pour les défauts matériels ou juridiques,
apparents ou cachés, connus ou non. L’art. 199 du Code des obligations, relatif aux défauts
frauduleusement cachés, demeure réservé. L’acquéreur accepte sans réserve
cette exclusion de garantie. Les parties attestent avoir été dûment informées
par les soins du notaire soussigné de la portée de cette exclusion de garantie, ce dont le
prix de vente tient compte.
»
L’un des acquéreurs, B.I.________, est président avec pouvoir de signature individuelle
de la société I.________SA, sise à [...] ([...]) et dont le but social est [...]. B.I.________
est également membre de la société coopérative Y.________, dont le siège est
à [...].
b)
L’extrait du Registre foncier relatif à l’appartement n’indique pas sa surface.
L’extrait concernant la parcelle n° [...] de la Commune de [...] comporte quant à lui
des plans, en particulier le suivant :
c)
Le jour de la signature du contrat de vente à terme, le notaire D.________ a lu la clause relative
à l’exclusion de garantie (art. 1.6) et l’a expliquée aux parties, en vulgarisant
le contexte juridique, notamment l’art. 199 CO.
Interrogée en qualité de partie, l’appelante, qui ne se souvenait pas si le notaire avait
commenté cette disposition spécifique, a déclaré qu’avant de lire le contrat,
ce dernier avait néanmoins demandé aux parties de l’interrompre si elles avaient des
questions. Elle a précisé que les parties avaient reçu l’acte de vente avant sa
signature.
Quant au notaire, qui a été entendu en qualité de témoin, il a ajouté qu’usuellement,
il indiquait toujours que le vendeur ne fournissait aucune garantie à titre personnel, à moins
qu’il ne se trouve face à des constructions récentes et des rénovations, dans lesquelles
il pouvait y avoir des garanties fournies par les entreprises ayant travaillé sur l’objet.
d)
Il sied encore de préciser que l’immeuble de base n° [...] bénéficie, en tant
que fonds dominant, des servitudes suivantes :
-
une servitude de voisinage (ID [...]), inscrite
le [...] 1919 à la charge du bien-fonds n
o
[...], dont l’exercice consiste dans la « vue par balcon adossé à la façade
le long de la limite sud » ;
-
une servitude d’interdiction de bâtir
(ID [...]), inscrite le [...] 2005, à la charge des bien-fonds n
os
[...] et [...], dont l’exercice consiste dans « l’interdiction de bâtir plus
haut que le niveau de la terrasse existante selon la teinte verte du plan ci-annexé, à l’exception
des superstructures techniques existantes ou à créer afin d’assurer la ventilation et
l’éclairage des locaux sis sur le fonds servant », étant précisé
que « la hauteur de ces structures sera d’au maximum 50 centimètres au-dessus du
niveau de la terrasse » ;
-
une servitude de restriction d’usage (ID
[...]) inscrite le [...] 2005 à la charge des biens-fonds n
os
[...] et [...], dont l’exercice consiste dans « l’interdiction de toute activité
pouvant entraîner des nuisances, tels que bruits, trépidations, odeurs, fumées et autres
semblables ».
10.
Le jour même de la signature du contrat de
vente à terme ou très peu de temps après, Q.________ a appris que l’intimée
serait contrainte d’utiliser une buanderie publique pour faire sa lessive, la décision ayant
été prise par les copropriétaires de supprimer la buanderie située au rez-de-chaussée
de l’immeuble, à laquelle ils avaient accès jusque-là. Cette situation ayant fortement
déplu à la mère de l’intimée, qui ne souhaitait pas que sa fille se rende dans
une buanderie publique pour faire sa lessive, P.________ (soit son agence de [...]) a alors proposé
de prendre à sa charge l’installation d’une arrivée d’eau et d’une
amenée électrique, afin que l’intimée puisse disposer d’un lave-linge dans
l’appartement. P.________ était soucieuse d’arranger les choses, dès lors que Q.________
avait menacé d’annuler le contrat de vente. A ce sujet, le notaire D.________ a déclaré
que, lors de l’instrumentation, le courtier F.________ avait clairement informé les acquéreurs
que les copropriétaires avaient décidé de supprimer la buanderie.
11.
Le 3 décembre 2016, la mère de l’intimée
a passé environ une heure et demie dans l’appartement de l’appelante avec l’architecte
M.________, soit le beau-frère de cette dernière, pour examiner la réalisation de travaux
intérieurs, notamment l’installation d’une machine à laver et la construction d’un
galandage pour recréer une chambre indépendante. Ces derniers ont alors examiné les plans
de l’appartement.
12.
Par courriel du 5 décembre 2016, M.________
a écrit à Q.________ ce qui suit :
«
Je
n’ai pas de plan (sic) finaux d’électricité ; et vous envoie un plan de l’appartement
avec ce qui était prévu d’être démoli en jaune, construit en rouge et conservé
en gris
».
Ce plan donne une indication des surfaces en m
2
de chacune des pièces de l’appartement, mais pas de la surface totale exacte de celui-ci.
13.
Entre le 3 décembre 2016 et le 15 février
2017, Q.________ a procédé à deux ou trois autres visites de l’appartement en présence
d’K.________, afin de prendre de nouvelles mesures.
14.
Le 15 février 2017, l’intimée
s’est acquittée du solde du prix de vente en mains de l’appelante.
Le 15 février 2017 également, les parties ont requis le transfert de l’immeuble n° [...],
situé à rue [...] à [...], en faveur de l’intimée. Celle-ci en a pris possession
et en est devenue propriétaire le même jour.
15.
a)
Début mars 2017, l’intimée a appris fortuitement qu’un bâtiment d’habitation
et d’activités commerciales allait être construit sur le bien-fonds n° [...] de
la Commune de [...] avec pour conséquence une perte de vue future pour son appartement.
b)
Par courrier recommandé, non signé,
du 3 mars 2017, l’intimée a avisé l’appelante qu’elle venait d’apprendre
qu’un projet de construction sur le bien-fonds n° [...] était en cours, de sorte que
son appartement allait subir une perte de vue. Ledit courrier valait avis des défauts.
16.
Par courrier du 10 mars 2017, l’appelante
a répondu au courrier de l’intimée du 3 mars 2017 en ces termes :
«
J’accuse
réception de votre courrier recommandé du 3 mars 2017 sans signature.
Je
me permets de répéter ce qui a été dit lors de la signature devant Maître D.________,
à son Etude, le 18.11.2016, lors de l’instrumentation de l’acte authentique, en présence
des courtiers.
Les
servitudes de vues devant l’immeuble [...] sont protégées, donc imprenables. La commune
a un plan de construction pour le front de lac. Ceci était déjà le cas lors de mon achat
de l’appartement il y a 10 ans. Vous vous souviendrez certainement de cette discussion lors de
la signature.
J’ai
fait opposition en 2009 pour une construction en place des garages juste à gauche de l’immeuble.
Elle a été honorée. Je n’ai pas fait d’autre opposition depuis.
Toutes
les informations étaient disponibles avant la signature auprès de tout spécialiste en
lien avec ces problématiques ou/et directement auprès du service concerné de la Commune
de [...]. Toute mise à l’enquête est publique et vous ne pouvez en aucun cas me faire
quelque reproche que ce soit, d’autant plus s’agissant d’un élément qui n’a
pas de lien direct avec l’appartement (lot PPE) que je vous ai vendu.
Je
vous souhaite beaucoup de bonheur dans ce bel appartement […]
».
17.
Peu de temps après avoir emménagé,
l’intimée a commencé à avoir des doutes quant à la surface de son appartement.
Elle a alors mandaté l’entreprise L.________ SA, afin d’en faire vérifier ses qualités
et d’estimer sa valeur.
Interrogée en qualité de partie, l’intimée a déclaré qu’elle avait
fait confiance aux experts lors de la vente et qu’il avait été compliqué pour elle
de se représenter exactement les mètres carrés de l’appartement, celui-ci étant
vide lors des visites. Pour le surplus, elle s’était fiée aux indications mentionnées
dans les annonces publiées par l’appelante et les deux plaquettes de vente consultées,
lesquelles se référaient à un appartement loft d’une surface habitable de 110 m
2
.
Le courtier rencontré n’avait quant à lui pas abordé la question de la surface habitable.
18.
A la requête de l’intimée, L.________
SA a réalisé deux expertises synthétiques (n° 17-03-9996 et n° 17-03-9996-B)
relatives au bien immobilier litigieux, l’une établie le 13 avril 2017 et l’autre le
1
er
mai 2017. Les deux expertises font état des surfaces indicatives suivantes :
Désignation
Surface
m
2
pondé.
surf.
pond. m
2
Surface habitable
94
1
94
Balcon
22
0.5
11
Galetas
4
0.1
0
Total
120
105
Sur la base d’une surface pondérée de 105 m
2
et d’un prix de       8'500.-/m
2
,
la première expertise estime la valeur vénale de l’appartement litigieux à 900'000 francs.
Sur la base d’une surface pondérée de 105 m
2
et d’un prix réduit de 7'500.-/m
2
en raison de la perte de vue consécutive au projet de construction sur le bien-fonds n° [...],
la seconde expertise estime la valeur vénale de l’appartement litigieux à 800'000 francs.
19.
Par courrier recommandé de son ancien conseil
du 28 avril 2017, l’intimée a communiqué à l’appelante un nouvel avis des
défauts concernant cette fois-ci la surface habitable de son appartement.
20.
Par courrier du 15 mai 2017, l’appelante
a écrit à l’intimée ce qui suit :
«
3.- a) En l’espèce, s’agissant
tout d’abord le (sic) la problématique de l’éventuelle perte partielle de la vue
à raison d’un futur projet plan de quartier, ma mandante conteste catégoriquement avoir
caché quoique ce soit à ce sujet.
Ce
point a été évoqué tout d’abord par l’agent immobilier lors de la visite
puis en présence du notaire et des deux courtiers, lors de la seule rencontre qu’ont eue nos
clientes respectives, avant la signature de l’acte. M. B.I.________ père ainsi que la mère
de votre cliente, Mme Q.________ (recte : Q.________), ont du reste commenté ce fait en relevant
que, même dans l’hypothèse où ce projet de construction viendrait à chef, il
resterait toujours une belle vue.
b)
En ce qui concerne le nombre de m2 habitables, ma mandante a appris par votre courrier du 28 avril 2017
la différence de m2 entre ce qui était indiqué dans la plaquette de vente et le nombre
effectif dont fait état votre cliente. Ma mandante a toujours cru que l’appartement disposait
de 110 m2 habitables ; c’est du reste systématiquement ce qu’elle a indiqué
dans la rubrique de sa déclaration d’impôt relative à la détermination de la
valeur locative de l’appartement en cause. Cette circonstance confirme clairement sa bonne foi,
qui est au demeurant présumée.
Les
conditions d’application de l’art. 199 CO, telles que rappelées plus haut, ne sont pas
remplies et la clause d’exclusion de garantie est ainsi pleinement opérante.
».
21.
Par courrier du 21 juin 2017, l’intimée
a, par l’intermédiaire de son nouveau conseil, fait valoir des défauts auprès de
l’appelante en ces termes :
«
[…]
Chargé
de répondre au courrier que vous avez adressé à Me [...] le 15 mai 2017, je prends position
comme suit.
1.
Votre mandante n’est manifestement pas légitimée
à se réfugier derrière la clause exclusive de garantie contenue dans l’acte de vente
étant donné qu’elle a induit en erreur Mme A.I.________ sur deux éléments essentiels
de l’objet vendu en lui garantissant expressément des qualités qui font manifestement
défaut.
2.
D’une part, Mme T.________ lui a fait croire
faussement que l’appartement convoité présentait une surface habitable de 110 m
2
.
Cette affirmation fallacieuse, qui figurait expressément sur la plaquette de vente et sur le site
Internet de P.________ sans la moindre réserve, était manifestement contraire à la réalité
puisque l’expertise que ma mandate a fait réaliser peu après la vente a révélé
que cet appartement présentait une surface habitable de 94 m
2
seulement !
Il
y a donc bel et bien eu tromperie par la venderesse et par ses courtiers. Cette tromperie a induit en
erreur Mme A.I.________. Le fait que la surface de l’appartement ne figurait pas dans le contrat
notarié importe peu (JdT 1948 I 362). Etablie pour attirer les acheteurs potentiels, la plaquette
de vente était particulièrement mensongère.
Comme
vous le savez, la promesse faite par le vendeur par l’intermédiaire de son auxiliaire dans
la plaquette de vente a l’effet d’une promesse d’une qualité particulière.
Depuis 1945, le Tribunal fédéral considère que les qualités promises ne sont pas
touchées par une clause exclusive de garantie (JdT 1983 I 258, consid. 4). Mme T.________ répond
donc du défaut affectant la chose vendue qui n’a pas la qualité promise. La clause exclusive
de garantie ne lui est strictement d’aucun secours. A vous suivre, tout vendeur pourrait promettre
n’importe quoi à son acheteur sans encourir la moindre responsabilité dès l’instant
où il aurait fait insérer une telle clause limitative de garantie. A l’évidence,
un tel raisonnement, pour le moins naïf, ne tient pas.
Peu
importe également que votre mandante ait pu méconnaitre la surface réelle de son appartement.
Comme vous le savez pertinemment, la garantie pour défaut de la chose vendue n’est en effet
pas subordonnée à une telle condition. Dès l’instant où la qualité promise
n’est pas là, il y a défaut, que le vendeur ait menti sciemment ou par ignorance.
Pour
ce premier motif, Mme A.I.________ est en droit d’invalider le contrat de vente, soit d’exiger
une réduction du prix de vente.
3.
En second lieu, Mme T.________ et ses courtiers
ont fait expressément état, avant la vente, que la vue depuis l’appartement était
« imprenable ». Cette qualité a même été confirmée par Mme
T.________ à Mme A.I.________ juste avant la signature de l’acte.
Sur
ce point, Mme T.________ a menti sur la qualité de la chose vendue. Elle l’a fait sciemment
et contrairement aux règles de la bonne foi.
Votre
mandante prétend faussement qu’elle ignorait l’existence d’un projet immobilier
qui allait cacher la vue dite « imprenable ». Vous trouverez ci-joint copie du procès-verbal
d’une séance de conciliation qui s’est tenue le 7 juillet 2015 entre une délégation
de la Municipalité de [...], Mme T.________ et des opposantes au projet immobilier prévu devant
les fenêtres de l’appartement.
Votre
mandante, qui n’a apparemment pas fait opposition contre ce projet, connaissait néanmoins
ce projet immobilier ! Elle est donc mal placée aujourd’hui pour prétendre le contraire…
Bien
qu’elle s’en défende, il y a donc bel et bien eu dissimulation frauduleuse au sens de
l’art. 199 CO puisque, plutôt que d’informer ma cliente de cette réalisation immobilière
dont elle avait connaissance et qui constituait indubitablement un élément essentiel de la
transaction, Mme T.________ a caché ce fait pour soutenir expressément le contraire, à
savoir que son appartement bénéficiait d’une vue « imprenable ».
La justice appréciera la bonne foi relative de votre mandante…
Il
s’agit d’une seconde tromperie dont Mme A.I.________ a été la victime. Pour ce
second motif, elle est légitimée soit à invalider la vente, soit à exiger une réduction
du prix. Je reviendrai prochainement vers vous pour vous signifier quel droit formateur ma cliente exercera
car il est évident qu’elle n’entend pas être le « dindon de la farce ».
4.
Les deux tromperies sont graves. Elles portaient
sur des éléments essentiels d’une vente immobilière que sont la surface habitable
et le dégagement. Ces qualités sont déterminantes pour conférer à l’objet
sa valeur vénale. Mme T.________ et ses courtiers le savent très bien. Aujourd’hui, Mme
A.I.________ se retrouve la propriétaire d’un appartement chèrement acquis mais amputé
de près de 25% de sa surface et bientôt privé d’une grande partie de la vue sur
le lac. Elle n’en restera pas là.
Je me réserve de me prévaloir de la présente en toutes circonstances.
[…]
».
22.
Quelques mois plus tard, l’intimée
s’est également plainte auprès de l’appelante que de lourds travaux de réfection
avaient été dû être entrepris pour réparer de graves altérations affectant
le plancher et la dalle du rez-de-chaussée de l’immeuble, causant un affaissement de ceux-ci.
23.
Par courriel et fax du 28 septembre 2017, le conseil
de l’appelante a contesté l’existence d’un nouveau défaut portant sur l’état
de la dalle de la buanderie de l’immeuble sis à la [...] à [...].
24.
Dans le cadre de l’échange d’écritures,
l’appelante a allégué qu’elle a toujours été persuadée que la surface
habitable de son appartement était de 110 m
2
,
se prévalant du fait qu’elle avait toujours déclaré cette surface dans ses déclarations
d’impôts pour les années 2006 à 2016, qu’elle n’a toutefois pas produites.
A l’appui de ses déclarations, l’appelante a en effet produit seulement cinq bordereaux
de taxation pour les années 2010 à 2014, dont il ressort qu’une valeur locative
de base de 15'190 fr. a été retenue par l’autorité fiscale pour une surface indiquée
de 110 m
2
.
Quant aux années 2015 et 2016, l’appelante a produit deux pièces intitulées « Immeuble
1 - Annexe 07 » se référant
expressément à une surface déclarée
de 110 m
2
.
25.
L’intimée étant persuadée
que l’appelante avait connaissance, au moment de la vente, du fait que la surface habitable de
son appartement n’était pas de 110 m
2
mais de 92 m
2
,
elle a pris contact avec l’Office d’impôt des districts de la Riviera – Pays d’Enhaut
et Lavaux – Oron par courriel du 17 octobre 2018, afin de se renseigner sur la surface habitable
que l’appelante avait déclaré ces dernières années dans le cadre du calcul
de la valeur locative de son appartement. Par courriel du 22 octobre 2018, ledit Office lui a répondu
que l’appelante avait toujours déclaré dans ses déclarations d’impôt
une surface habitable de 92 m
2
.
Dans son courriel du 22 octobre 2018 adressé à l’intimée, l’autorité
fiscale a relevé qu’elle ignorait les raisons pour lesquelles les bordereaux de taxation de
l’appelante pour les années 2010 à 2014, produits par l’appelante dans le cadre
de la présente procédure, faisaient état d’une surface de 110 m
2
au lieu de 92 m
2
.
L’explication avancée par le Service informatique de l’Office précité était
que leur programme avait été mal utilisé lors d’une taxation précédente
et que des données s’étaient croisées. En sus du courriel du 22 octobre 2018, l’intimée
a produit un tableau relatif au « Calcul de la valeur locative de base déterminant dès
la période fiscale 2004 » applicable dans le canton de Vaud, dont il ressort que le loyer
annuel de 15'190 fr. est celui appliqué à une surface habitable de 92 m
2
et non de 110 m
2
.
26.
En cours d’instance, deux expertises ont
été mises en œuvre et confiées à B.________, expert immobilier breveté
auprès de la société A.________ SA, d’une part, et à l’expert N.________,
s’agissant de l’expertise des honoraires d’expertise et d’avocat, d’autre
part. Une séance de mise en œuvre a eu lieu le 18 avril 2019 en présence des conseils
des parties et de l’expert N.________. L’expert B.________ a rendu son rapport d’expertise
le 28 août 2019, tandis que l’expert N.________ y a procédé le 5 décembre
2019.
27.
L’expertise immobilière, confiée
à B.________, qui a visité et mesuré l’appartement en cause le 7 mai 2019 à
l’aide d’un télémètre laser, a permis d’établir les éléments
suivants :
a)
L’appartement litigieux dispose d’une surface habitable de 91 m
2
et d’une
terrasse de 24 m
2
.
Dans son rapport d’expertise, l’expert a précisé que la surface habitable de 91
m
2
comprenait la surface intérieure de la partie privative (y. c. la surface au sol des armoires
encastrées), diminuée de la surface des gaines techniques et de l’emprise au sol des
murs porteurs. L’emprise au sol des séparations non-porteuses entrait également en ligne
de compte dans le calcul de la surface habitable, conformément aux Recommandations de l’USPI
émises en août 2014 quant au calcul des surfaces de PPE. Si l’expert n’a pas indiqué
la valeur de la surface habitable nette (SHN), respectivement celle de la surface de construction intérieure
(SCI), il a néanmoins tenu compte de cette dernière dans le calcul de la surface habitable,
ainsi qu’il l’a précisé lors de son audition à l’audience de jugement.
En effet, dès lors qu’il avait suivi la méthode conforme aux Recommandations de l’USPI
lorsqu’il avait mesuré l’appartement litigieux, il n’était pas nécessaire
d’ajouter à la surface habitable les 5% de surface nette habitable, qui auraient été
ajoutés à défaut d’information complémentaire. La surface de construction intérieure
était donc déjà comprise dans les 91 m
2
,
ceux-ci correspondant à toute la surface intérieure privative moins les murs porteurs et les
gaines techniques, conformément à la méthode figurant dans les Recommandations de l’USPI
pour le calcul de la surface nette.
b)
En tenant compte d’une surface habitable de 91 m
2
–
au lieu de 110 m
2
telle qu’elle ressort des annonces et plaquettes de vente publiées par P.________ notamment,
l’expert a mis en évidence une différence de surface de 17,27%, tandis que l’intimée
a allégué une différence de 14,5%, en se fondant sur les expertises de L.________ SA qui
retiennent une surface habitable de 94 m
2
.
L’expert a par ailleurs confirmé que la surface d’un appartement était un élément
déterminant (parmi d’autres) de la valeur, respectivement de son prix de vente et qu’une
différence de surface de 17,27%, soit 19 m
2
en moins, avait une influence importante sur le prix de vente de l’appartement en cause. Par ailleurs,
il a retenu une surface pondérée de
103
m
2
(91 m
2
+ 12 m
2
pour une terrasse de 24 m
2
).
c)
A dires d’expert, l’appartement litigieux avec défaut, soit avec une « surface
habitable » réduite, vaudrait 1'000'000 francs. Le fait que l’appartement comporte
une surface habitable de 91 m
2
,
au lieu de 110 m
2
,
entraînerait donc une diminution de sa valeur de 200'000 francs. L’expert a fait cette
évaluation en tenant compte d’une surface pondérée de 103 m
2
,
soit en additionnant à la surface habitable de l’appartement (91 m
2
)
la moitié de la surface de la terrasse (24 m
2
),
ainsi que les Recommandations de l’USPI le préconisent, et d’un prix de 10'000 CHF/m
2
(valable pour un appartement à neuf) avec un facteur de réduction pour cause de vétusté
du lot estimé à 30'000 francs.
L’expert a précisé qu’il n’avait pas pris en compte la surface du galetas
dans le calcul de la surface pondérée, conformément aux usages en la matière. A ce
propos, l’expert a confirmé lors de l’audience de jugement qu’il n’avait
pas tenu compte de sa surface, celui-ci étant encombré d’objets lors de sa visite. Il
a ajouté que, dans la pratique, les galetas n’étaient pas pris en considération
malgré les Recommandations de l’USPI qui disposent que ceux-ci sont comptabilisés
à raison d’un dixième dans le calcul de la surface (cf. p. 3 des Recommandations). Cela
étant, l’expert a précisé que s’il avait constaté que le galetas mesurait
20 m
2
,
il en aurait tenu compte, mais qu’en l’espèce celui-ci mesurait entre 3 et 4 m
2
.
Dans son rapport, l’expert a encore souligné la situation privilégiée de l’appartement
litigieux, en particulier son emplacement en bordure du Lac Léman et sa proximité immédiate
avec le port, ce qui en fait un objet prisé et relativement rare sur le marché immobilier.
Il a ainsi admis que la fourchette de fluctuation des prix pour ce type d’objet pouvait être
importante, soit entre 10 et 15%.
d)
L’expert B.________ s’est également déterminé sur l’incidence de la
construction d’un bâtiment d’habitation et d’activités commerciales sur le
bien-fonds n° [...] en termes de vue sur les montagnes voisines depuis la terrasse de l’appartement
litigieux et sur la perte de valeur de l’appartement causée par une telle construction.
28.
L’intimée allègue un préjudice
complémentaire d’un montant total de 18'824 fr. 50, soit 3'510 fr. payés à titre
d’honoraires de L.________ SA et 15'314 fr. 50 payés à titre d’honoraires d’avocat
avant procès.
Dans son rapport du 5 décembre 2019, l’expert N.________, auquel était confiée l’expertise
relative aux honoraires d’expertise et d’avocat, a constaté que les honoraires de L.________
SA d’un montant de 3'510 fr. étaient justifiés. En revanche, l’expert a ramené
les frais avant procès supportés par l’intimée à un montant de 11'414 fr. 65,
estimant quelque peu excessif le tarif horaire appliqué par l’un des anciens conseils de l’intimée
et que la note d’honoraires du 31 mai 2017, d’un montant de 1'817 fr. 10 ne concernant
pas l’intimée mais ses parents, devait être écartée.
29.
D'autres faits allégués et admis ou
prouvés, mais sans incidence sur l’issue du présent litige, ne sont pas reproduits ci-dessus.
30.
Le 10 novembre 2017, l’intimée
a déposé une requête en conciliation contre l’appelante.
31.
La conciliation entre les parties ayant échoué,
l’intimée s’est vu délivrer une autorisation de procéder le 10 janvier 2018.
Les frais de la procédure de conciliation se sont élevés à 1'200 francs.
32.
a)
Par demande du 10 avril 2018, l’intimée a agi contre l’appelante en concluant, avec
suite de frais et dépens, à
ce qui suit :
«
I.
Le prix de vente de la parcelle n° [...] du cadastre de la Commune de [...] selon contrat de vente
conclu entre A.I.________ et T.________ est réduit à CHF 800'000.- (huit cent mille francs).
II.
T.________ doit et paiera à A.I.________ la somme de CHF 418'824,50 (quatre-cent dix-huit mille
huit cent vingt-quatre francs et cinquante centimes), avec intérêt à 5% l’an dès
le 15 février 2017 sur CHF 400'000.- et dès le 10 novembre 2017 sur le solde.
III.
T.________ doit et paiera à A.I.________ la somme de 1'200.- (mille deux cent [sic] francs), avec
intérêt à 5% l’an dès le 10 janvier 2018
»
.
b)
Le 31 août 2018, l’appelante a déposé une réponse, au pied de laquelle elle
a conclu, avec dépens, au rejet des prétentions de l’intimée.
c)
Le 23 octobre 2018, l’intimée a déposé des déterminations relatives aux allégués
de réponse de l’appelante.
d)
A l’audience d’instruction et de premières plaidoiries du 24 octobre 2018, l’intimée
a déposé des
nova
relatives à la surface habitable de l’appartement litigieux et à la connaissance par
l’appelante du fait que l’appartement mesurait 92 m
2
et non 110 m
2
au moment de la conclusion du contrat de vente. Sur requête commune des parties, celles-ci ont sollicité
la suspension de l’audience et sa reprise dans le courant du mois de janvier 2019.
e)
Le 15 janvier 2019, l’appelante a déposé des déterminations sur les
nova
de l’intimée.
f)
Une seconde audience d’instruction et de premières plaidoiries s’est tenue le 23 janvier
2019. Lors de cette audience, la Juge déléguée de la Chambre patrimoniale cantonale a
informé les parties de ce qu’elle admettait l’introduction en procédure des allégués
nouveaux n
os
152 à 161 et des pièces 29 et 30 déposées par l’intimée.
g)
Une ordonnance de preuves a été rendue par la Juge déléguée de la Chambre de
patrimoniale le 24 janvier 2019.
h)
A l’audience d’instruction du 3 avril 2019, l’intimée et l’appelante ont
été entendues en qualité de parties, tandis que B.I.________ et Q.________ ont été
entendus en qualité de témoins. D.________, F.________, K.________, M.________ et [...] ont
également été entendus en qualité de témoins à l’audience d’instruction
du 30 avril 2019. Leurs déclarations ont été reprises dans la mesure nécessaire à
l’établissement des faits retenus ci-dessus.
i)
Le 11 juin 2019,
la Chambre patrimoniale cantonale
in corpore
s’est rendue à la [...], à [...],
en présence des parties et de leurs conseils, pour réaliser une inspection locale dans l’appartement
de l’intimée, situé au [...]
ème
étage.
A cette occasion, il a été constaté que l’appartement litigieux se trouvait au bord
du Lac Léman, qu’il donnait sur les quais et était situé dans un quartier plaisant
et tranquille, du moins lors de l’inspection locale. Il comportait un balcon relativement large,
s’étendant sur toute la façade de l’appartement.
j)
Par courrier du 3 octobre 2019, l’intimée a informé la Juge déléguée de
la Chambre patrimoniale cantonale de ce qu’elle n’avait pas de complément d’expertise
à requérir en lien avec l’expertise confiée à B.________. L’appelante
a quant à elle déposé des déterminations sur le rapport d’expertise de B.________
le 28 novembre 2019, aux termes desquelles elle a sollicité l’audition de l’expert
à l’audience de plaidoiries finales. Pour le reste, l’appelante a renoncé à
requérir une seconde expertise de même qu’un complément d’expertise.
33.
L’audience de plaidoiries finales et de
jugement a eu lieu le 15 septembre 2020 en présence des parties et de leurs conseils respectifs,
lesquels ont plaidé. Lors de ladite audience, B.________ a été entendu en qualité
d’expert.
A l’issue de ladite audience, la Chambre patrimoniale cantonale a délibéré à
huis clos et le dispositif du jugement a été envoyé le 7 octobre 2020 pour notification
aux parties.
34.
Par courrier de son conseil du 8 octobre 2020,
l’appelante a requis la motivation dudit jugement.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272]) dans les affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse, au dernier état
des conclusions, est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). L’appel, écrit et motivé,
doit être introduit auprès de l'instance d'appel, qui est, dans le canton de Vaud, la Cour
d'appel civile du Tribunal cantonal (art. 84 al. 1 LOJV [Loi d'organisation judiciaire du 12 décembre
1979 ; BLV 173.01]), dans les trente jours à compter de la notification de la décision
motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 aI. 1 CPC).
1.2
En l'espèce, interjeté dans le délai
légal par une partie qui a un intérêt digne de protection (cf. art. 59 al. 2 let. a CPC),
et dirigé contre une décision finale de première instance portant sur des conclusions
supérieures à 10'000 fr., l’appel est recevable, sous réserve de ce qui sera exposé
ci-après (consid. 3.2
infra
).
La réponse, déposée en temps utile (cf. art. 312 al. 2 CPC), est également recevable.
Il en va de même des déterminations spontanées de l’appelante (ATF 144 III 117 consid.
2.1 ; ATF 138 I 154 consid. 2.3.2).
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge, et doit, le cas échéant, appliquer
le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC (JdT 2011 III
43 consid. 2 et les réf. citées ; Jeandin, Commentaire romand, Code de procédure
civile, 2
e
éd., Bâle 2019, nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Le juge d'appel contrôle librement l'appréciation
des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art.
310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374
consid. 4.3.1 ; TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2). Compte tenu de ce pouvoir,
le juge d'appel est libre de porter une autre appréciation que l'autorité de première
instance sans avoir à justifier de motifs particuliers (TF 4D_72/2017 du 19 mars 2018 consid. 2).
3.
3.1
Selon l’art. 311 al. 1 CPC, l’appel
doit être motivé, soit démontrer le caractère erroné de la motivation attaquée.
L’appelant doit expliquer en quoi son argumentation peut influer sur la solution retenue par les
premiers juges (TF 4A_474/2013 du 10 mars 2014 consid. 3.1 ; TF 5A_438/2012 du 27 août 2012
consid. 2.2, in RSPC 2013 p. 29 ; TF 4A_659/2011 du 7 décembre 2011 consid. 3 et 4, in SJ 2012 I
131 ; CREC 30 janvier 2017/50 consid. 4.1). La motivation doit être suffisamment explicite pour
que l’instance d’appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation
précise des passages de la décision que l’appelant attaque et des pièces du dossier
sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_610/2018 du 29 août 2019
consid. 5.2.2.1 ; TF 5A_396/2013 du 26 février 2014 consid. 5.3.1). Si la motivation de l’appel
ne contient que des critiques toutes générales et superficielles de la décision attaquée,
elle ne satisfait pas aux exigences de l’art. 311 al. 1 CPC et l’instance d’appel ne
peut pas entrer en matière (TF 4A_218/2017 du 14 juillet 2017 consid. 3.1.2). A défaut de motivation
suffisante, l’appel est irrecevable (TF 4A_610/2018 précité ; TF 5A_209/2014 du 2 septembre
2014 consid. 4.2.1 ; TF 4A_101/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3).
Aux termes de l’art. 132 CPC, le tribunal fixe un délai pour la rectification, notamment des
actes illisibles, inconvenants, incompréhensibles ou prolixes (al. 1 et 2). Un acte est incompréhensible
lors que ses conclusions ou sa motivation n’est pas claire, c’est-à-dire équivoque,
contradictoire ou sans sens raisonnable. Peut aussi être incompréhensible une écriture
confuse ou non structurée.
L’écriture
doit cependant être interprétée selon le principe de la bonne foi. Elle n’est incompréhensible
au sens de l’art. 132 al. 2 CPC que si le tribunal, même par l’interprétation de
l’exposé de l’ensemble de l’écriture, ne peut déterminer ce que la partie
demande exactement et comment elle le justifie concrètement. Enfin n’est pas incompréhensible
une écriture insuffisamment motivée, le délai de l’art. 132 al. 2 CPC n’ayant
pas pour but de permettre à une partie de compléter une écriture insuffisante (TF 4A_55/2021
du 2 mars 2021 consid. 4.1.2).
La prolixité s'examine en fonction de l'importance de la décision attaquée et des écritures,
ainsi que des digressions qui s'écartent du thème du procès. Elle peut être admise
en cas d'explications verbeuses ou de répétitions concernant des questions de faits ou de droit,
qui ne sont pas nécessaires à la sauvegarde d'un droit et/ou ne se réfèrent aucunement
au thème du procès. Elle peut également être admise lorsqu'une partie introduit de
nombreuses annexes à une écriture, sans lien reconnaissable avec l'objet du litige. L'exposé
d'états de faits ou de questions de droit compliqués exige cependant, selon les circonstances,
des développements détaillés, qui justifiés objectivement, ne sont pas prolixes.
Même dans de tels cas, on peut attendre de la partie qu'elle se limite à l'essentiel. L'exigence
d'intelligibilité suppose également une structure compréhensible de l'écriture (TF
2C_469/2018 du 6 février 2019 consid. 4.2 ad art. 42 al. 6 LTF, RSPC 2019 p. 363 ; TF 4A_55/2021
du 2 mars 2021 consid. 4.2).
3.2
L’appelante, assistée d’un avocat,
présente une écriture de 48 pages serrée, mêlant allégrement les griefs portant
sur les constatations de fait de ceux portant sur le droit et comportant d’innombrables redites.
Le caractère prolixe de l’écriture se pose sérieusement. L’appelante présente
en outre en entrée, toujours en écriture compacte, un « plan » (deux pages),
suivi d’une « présentation des moyens invoqués » (cinq pages). De tels
préambules ne semblent pas bien utiles aux intérêts de l’appelante, dans la mesure
où les griefs sont exposés par après en détail. Dès lors que l’appelante
n’expose pas dans sa présentation des faits,
ad
p. 8 à 12, quel fait parmi ceux-ci aurait été constaté inexactement ou omis inexactement
au sens de l’art. 310 let. b CPC, conformément aux exigences de motivation posées par
l’art. 311 al. 1 CPC, une telle présentation est inutile, à tout le moins la critique
implicite possible des faits retenus par l’autorité précédente irrecevable. La reprise
littérale, mot pour mot, sur des pages entières, des majeurs contenues dans la décision
attaquée n’est à cet égard pas plus utile à l’appelante.
Au vu de ce qui suit, la Cour de céans renonce toutefois à renvoyer son écriture à
l’appelante conformément à l’art. 132 al. 1 et 2 CPC.
4.
Sous un grief « lacunes de l’état de fait, l’appelant expose plusieurs faits
et demande le complément de l’état de fait de première instance.
Il se justifie de compléter cet état de fait par les passages invoqués de l’acte
de vente, dûment allégués. S’agissant des plans annexés au Registre foncier
(pièce 3 du bordereau de la demande), l’appelante n’en a pas allégué le contenu
mais a allégué qu’ils étaient illisibles, ce qu’ils sont en termes de surface.
Cela dit, dès lors qu’ils sont accessibles à tous, il s’agit de faits notoires
et l’état de fait a été compété afin que le plan de l’appartement,
inscrit au Registre foncier, y figure (CACI 20 janvier 2021/24 consid. 4.2 ; CACI 4 novembre 2016/595
consid. 3.2.1 ; JdT 2014 III 13 ; dans ce sens également : Colombini, Code de procédure
civile, Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise, 2019, ad art. 151 CPC ch. 2.5).
Cela n’a cependant pas d’incidence sur le sort du litige (cf. consid. 5.2.3
infra
).
5.
L’appelante estime que pour être tenue à garantie, il aurait fallu qu’il y aie
défaut, que l’intimée ignore celui-ci et qu’elle ne l’aie pas accepté.
Or aucune de ces conditions ne serait remplie.
5.1
Une prestation – chose vendue ou ouvrage – est défectueuse lorsqu'elle diverge du contrat,
ne possède pas les qualités promises ou les qualités auxquelles le maître pouvait
s'attendre d'après les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa p. 244 ;
TF 4A_65/2012 du 21 mai 2012 consid. 12.3).
Selon la jurisprudence, l'indication du volume de la construction à ériger ou de la surface
du terrain vendu constitue une qualité promise propre à engager la responsabilité de l'entrepreneur
ou du vendeur si la chose livrée n'a pas la contenance indiquée (TF 4A _227/2014 du 24
novembre 2014 consid. 3.1.1 ; TF 4A_65/2012 précité consid. 12.3 ;
TF C.416/1980 du 3 mars 1981 consid. 2c, in SJ 1981 518, et Gauch, Der Werkvertrag, 6
e
éd., 2019, n. 1363 ; en matière de vente, cf. art. 219 CO et ATF 87 II 244 ; TF 4A_417/2007
du 14 février 2008 consid. 4 et 5, in RNRF 2009 243).
Les règles ordinaires d'interprétation s'appliquent pour déterminer quelles qualités
sont dues en vertu de la convention ou de la promesse de l'entrepreneur (TF 4A_65/2012 du 21 mai
2012 consid. 12.3).
5.2
Au vu de ce qui précède, il s’impose de déterminer en premier lieu ce que les parties
voulaient lorsqu’elles ont conclu le contrat de vente.
5.2.1
En présence d'un litige sur l'interprétation d'un contrat, le juge doit tout d'abord s'efforcer
de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter aux expressions
ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser
la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). La recherche de la volonté réelle
des parties est qualifiée d'interprétation subjective. Si la volonté réelle des parties
ne peut pas être établie ou si les volontés intimes divergent, le juge doit interpréter
les déclarations et les comportements selon la théorie de la confiance, en recherchant comment
une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble
des circonstances (interprétation dite objective). D'après le principe de la confiance, la
volonté interne de s'engager du déclarant n'est pas seule déterminante ; une obligation
à sa charge peut découler de son comportement, dont l'autre partie pouvait, de bonne foi, déduire
une volonté de s'engager. Le principe de la confiance permet ainsi d'imputer à une partie le
sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même si celui-ci ne correspond pas
à sa volonté intime (ATF 130 III 417 consid. 3.2 p. 424 et les arrêts cités ;
également ATF 144 III 93 consid. 5.2.2 et 5.2.3 et les références citées). Pour procéder
à l’interprétation selon le principe de la confiance, il faut se fonder sur le contenu
des manifestations de volonté et sur les circonstances. Les circonstances déterminantes à
cet égard sont uniquement celles qui ont précédé ou accompagné la manifestation
de volonté, mais non pas les événements postérieurs (ATF 144 III 93 consid. 5.2.3 ;
ATF 133 III 61 consid. 2.2.1 p. 67 et les arrêts cités).
5.2.2
Lorsqu'une partie au contrat manifeste sa volonté par l'intermédiaire d'un représentant
(art. 32 al. 1 CO), c'est la volonté exprimée par le représentant qui est déterminante
pour la conclusion du contrat (art. 1 CO). Dès lors, l'interprétation de celui-ci quant à
son contenu (art. 18 al. 1 CO) se détermine en fonction de ce que voulait le représentant.
Les déclarations du représentant sont imputées au représenté conformément
à l'art. 32 al. 1 CO, le représentant engageant également le représenté par
ce qu'il savait ou devait savoir (ATF 140 III 86 consid. 4.1 et les références citées ;
TF 4A_141/2018 du 4 septembre 2018 consid. 5.2 ; TF 5A_420/2013 du 23 janvier 2014
consid 4.3).
5.2.3
En l’espèce, les parties souhaitaient toutes deux, pour l’appelante vendre le lot [...]
de la PPE « [...]» immatriculé sous n° [...] et relié à l’immeuble
de base n° [...] à [...], pour l’intimée acquérir ledit lot.
S’agissant de la surface habitable de cet appartement, dont il ne fait aucun doute qu’elle
conditionnait le prix de vente finalement arrêté entre les parties, le contrat de vente ne
l’indique pas. L’appelante se réfère à de multiples reprises sur ce point
au passage du contrat de vente mentionnant que « les surfaces énoncées au registre
foncier font règle entre les parties ». Or elle feint d’ignorer d’une part
que l’extrait du Registre foncier n’indiquait pas la surface de l’immeuble qu’elle
souhaitait vendre – ce qu’elle avait d’ailleurs elle-même allégué (all.
93) –, d’autre part que dite surface n’était pas non plus calculable sur la base
des plans annexés à l’extrait du Registre foncier. En effet, les annotations au stylo
bleu qui ressortent de la pièce 3 produite par l’intimée ne ressortent pas de l’extrait
du Registre foncier produit par l’appelante (pièce 117). Au demeurant, elles ne concernent
que le lot [...], de sorte qu’il s’agit manifestement d’une annotation de l’intimée.
L’extrait, épuré de ces annotations, produit par l’appelante, ne permet ainsi pas
de calculer la surface du bien. Cette référence au Registre foncier, dans le contrat de vente,
n’avait ainsi en l’occurrence aucun sens, ce que l’appelante ne pouvait ignorer, étant
propriétaire de l’immeuble depuis dix ans d’une part, les plans figurant au Registre
foncier constituant des faits notoires, d’autre part. On ne saurait dès lors tirer de cet
acte que l’intimée aurait voulu acquérir, au prix négocié, un appartement non
pas d’une surface habitable intérieure de 110 m
2
,
mais de 91 m
2
.
Sur ce point et en particulier faute d’indication dont on aurait pu déduire quoi que ce soit
dans le contrat de vente s’agissant de la surface convenue de l’appartement, les circonstances
précédant et entourant la vente litigieuse doivent être prises en compte. L’appelante
avait en effet mandaté deux sociétés de courtage afin de vendre son bien. Celles-ci, professionnelles
de l’immobilier, ont, pour le compte de l’appelante, notamment établi une plaquette
de vente (P.________), respectivement publié une annonce sur internet (E.________, représentée
par K.________). Or cette plaquette, à l’instar de l’annonce publiée sur internet,
indiquent, de manière limpide, à plusieurs reprises, dont en titre en page 1 (« splendide
loft de 110 m
2
» ;
pièce 107 produite par l’appelante) que l’appartement a une « surface habitable »
de 110 m
2
.
Il s’agit d’un élément particulièrement mis en avant. Une telle indication
émanant des représentants de l’appelante lui était imputable. Cela est encore justifié
par le fait que lors de la vente, non seulement l’intimée et l’appelante étaient
présentes, mais également les deux personnes travaillant dans les régies mandatées
par l’appelante. Or par leur présence et leur silence, ces régies venaient corroborer
les informations fournies de manière claires en vue de la vente, soit que l’appartement avait
une surface habitable de 110 m
2
.
Cela dit, ce sont ces éléments et en particulier la plaquette de P.________ qui ont conduit
l’intimée à s’intéresser au bien, soit un appartement de 110 m
2
,
le visiter, négocier un prix pour un tel appartement et finalement l’acquérir.
Les courtiers, ayant préparé ladite plaquette et publié l’annonce, ont en outre
chacun fait visiter l’appartement à l’intimée, P.________ une fois avant la signature
de l’acte de vente à terme du 18 novembre 2016 et celui d’E.________ à plusieurs
reprises entre le 3 décembre 2016 et le 15 février 2017, date du transfert de propriété.
Ils ne lui ont alors pas indiqué que la surface mentionnée à plusieurs reprises dans leur
publicité, de 110 m
2
,
ne serait pas exacte. Leur qualité de professionnels de l’immobilier, selon l’intimée,
confortait encore cette dernière dans le fait que le bien auquel elle s’intéressait faisait
bien 110 m
2
,
comme annoncé initialement par eux. Ces professionnels ont ainsi par leur attitude laissé croire
à l’intimée qu’elle (et ses proches) visitait et s’intéressait au bien
mis à la vente, soit un appartement d’une surface habitable de 110 m
2
.
Comme exposé ci-dessus, ces courtiers, mandatés par l’appelante, étaient en outre
tous deux présents lors de la passation de l’acte de vente et sont intervenus à plusieurs
reprises à cette occasion. Leur présence et leur silence, lors de la passation de l’acte
de vente, s’agissant de la surface qu’ils avaient chacun indiquée de manière expresse
dans leur plaquette, respectivement annonce, au nom de l’appelante, venaient confirmer, à
tout le moins corroborer la justesse de ces informations fournies avant et en vue de la vente, qui avaient
décidé l’intimée à acquérir ledit appartement au prix convenu.
L’appelante ne pouvait ignorer – les indications figurant au Registre foncier étant
notamment notoires – que les surfaces de l’appartement qu’elle souhaitait vendre n’étaient
pas aisément vérifiables. Elle pouvait quant à elle s’attendre à ce que l’intimée
et ses proches se fient aux données fournies par les professionnels qu’étaient les sociétés
courtières mandatées par elle. Ne pouvant ignorer les indications fournies à l’intimée
par ses représentants, elle a laissé faire et laissé croire à l’intimée
que l’appartement disposait bien d’une surface habitable de 110 m
2
.
Au vu de ces éléments, on doit en conclure que la volonté réelle des parties divergeait
sur la surface de l’immeuble objet de la vente, l’appelante sachant et voulant vendre un
immeuble d’une surface de quelque 91 m
2
– surface qu’elle déclarait, par 92 m
2
,
chaque année aux autorités fiscales – et l’intimée pensant et voulant acheter,
pour le prix convenu, un immeuble d’une surface habitable telle qu’annoncée de 110 m
2
.
Aucun élément postérieur à la vente ne vient contredire cette appréciation.
Il convient donc de procéder à l’interprétation des volontés selon le principe
de la confiance. Au vu de ce principe et vu la plaquette et l’annonce préparées par les
représentants de l’appelante indiquant de manière limpide, pour un prix de vente de 1’250'000
fr., une surface habitable de 110 m
2
,
vu le caractère clair et concordant de cette informations contenue dans ces deux documents, vu l’absence
d’information corrective sur cette mesure lors des visites par les courtiers de l’appelante,
auteurs de la plaquette et de l’annonce, vu lors de la vente la présence et le silence de
ces courtiers de l’appelante sur ce point, malgré leur intervention sur d’autres, vu
le silence de l’appelante qui ne pouvait ignorer les informations claires précédemment
données par ses représentants à l’intimée en termes de surface, la Cour de
céans considère que l’intimée était légitimée à comprendre que
la vente litigieuse, négociée pour un prix de 1'200'000 fr., portait sur un immeuble d’une
surface habitable de 110 m
2
.
A cet égard il ne fait en effet aucun doute pour la Cour – et on ne saurait le soutenir de
bonne foi – qu’un bien censé comporter une surface habitable de 110 m
2
et mis à la vente pour 1’250'000 fr. serait négocié et vendu au même prix s’il
s’avérait que dite surface ne faisait en réalité que 91 m
2
,
soit près de 20% de moins de surface (cf. dans ce sens également rapport d’expertise
B.________, pp. 4 et 5). L’appelante en le soutenant, respectivement en prétendant que la
surface habitable réelle n’importait pas pour l’intimée ou ses proches, fait preuve
de mauvaise foi. On peut en outre comprendre que si l’intimée n’a à cet égard
pas posé de questions, c’est parce que les indications fournies sur ce point par les représentants
de l’appelante dans la plaquette, respectivement l’annonce, étaient limpides.
L’appelante se réfère à la réserve indiquée en dernière page de la
plaquette de P.________, tout en bas, selon laquelle « ce document n’est pas contractuel
et est uniquement fourni à titre strictement informatif. Il ne peut pas être transmis à
des tiers sans autorisation ». Une telle clause apparaît de pur style. Elle ne saurait
réduire à néant la valeur des informations transmises aux acquéreurs potentiels,
par des professionnels de l’immobilier, qui plus est lorsque ceux-là n’en reçoivent
pas d’autres et sont confortés dans la véracité de ces informations par l’attitude
desdits professionnels et de leur mandante, en l’occurrence l’appelante. Sur ce point encore,
il ne fait pour la Cour pas de doute que c’est sur la base des informations données en matière
de surface – faute d’autres éléments – par les représentants de l’appelante
que l’intimée a visité, négocié et s’est décidée à acheter,
au prix convenu, l’appartement litigieux, convaincue qu’elle acquérait un appartement
d’une surface habitable telle qu’indiquée par les représentants de l’appelante.
On ne saurait dans ces conditions dénier toute portée à des indications fournies par des
professionnels de l’immobilier, en vue d’une vente dépassant le million, au seul motif
qu’après avoir communiqué des informations très précises, ils s’en libèreraient
sans motif, qui plus est quand la suite des négociations s’effectue sur la base desdites informations.
On notera au demeurant que le second courtier a publié une annonce indiquant expressément une
surface habitable de 110 m
2
,
sans aucune réserve quant au caractère purement informatif d’une telle mesure. Il était
également présent et est resté silencieux sur ce point, lors de l’instrumentation
de la vente. Sa présence lors de la vente démontre au demeurant son rôle dans celle-ci.
C’est dire que son annonce a également décidé l’intimée à acheter
au prix où elle l’a fait. Or, cette annonce est opposable au représenté, soit à
l’appelante.
La déclaration figurant dans le contrat de vente, selon laquelle l’acquéreur déclare
bien connaître l’état juridique et matériel actuel de l’immeuble et au sujet
duquel il ne formule aucune réserve est également impropre à modifier l’appréciation
qui précède. Celle-ci ne change rien au fait que l’intimée pouvait être convaincue
de bonne foi, au vu du comportement de l’appelante et de ses représentants dans leur information
et leur attitude lors des visites et de la vente, que le bien objet de la vente avait bien une surface
habitable de 110 m
2
.
Contrairement à ce que soutient l’appelante, P.________, professionnelle de l’immobilier,
qui avait préparé la plaquette, n’était en outre pas un tiers étranger à
la transaction. Elle était sa représentante et ses actes, respectivement son attitude, lui
étaient imputables.
Au vu de cet élément il convient d’interpréter objectivement le contrat de vente
passé entre les parties en ce sens qu’il visait une vente pour un prix de 1'200'000 fr. d’un
appartement ayant une surface habitable de 110 m
2
.
5.3
Au vu du contenu de l’accord des parties, tel qu’il résulte de son interprétation
selon le principe de la confiance (cf. consid. 5.2.3
supra
)
et la jurisprudence exposée
supra
(cf. consid. 5.1), le fait que la surface habitable réelle de l’appartement (91 m
2
)
était clairement inférieure à celle résultant de l’accord des parties (110
m
2
)
est constitutif de défaut au sens de l’art. 197 CO (dans ce sens également, en matière
de contrat d’entreprise, mais arrêt se référant aux règles en matière
de vente : TF 4A_65/2012 précité consid. 12.4). Il découle en effet de cette
jurisprudence que l’immeuble était défectueux dans la mesure où il divergeait sensiblement
en termes de surface de celle convenue, à tout le moins à laquelle l’intimée pouvait
s’attendre d’après les règles de la bonne foi. La différence de surface constatée
est manifestement de nature à diminuer la valeur objective de l’appartement ou son utilité
prévue puisqu’un acquéreur qui aurait connaissance de la surface habitable réelle
offrirait moins pour l’acquisition de ce bien que celui qui pense acquérir un bien de 110
m
2
,
l’expert B.________ ayant chiffré cette différence à 200'000 francs.
Pour le surplus, l’appréciation de l’autorité précédente que l’intimée
ne saurait se voir reprocher de ne pas avoir vu le défaut avant la vente, que la garantie n’était
pour ce défaut pas exclue par la clause d’exclusion de garantie prévue dans le contrat
de vente vu la dissimulation par l’appelante de ce défaut (art. 199 CO) et que l’intimée
ne saurait se voir reprocher d’avoir agi tardivement est en tous points convaincante. En effet,
si l’art. 200 al. 2 CO impose à l’acheteur d’examiner la chose avec une attention
suffisante pour s’apercevoir lui-même des défauts, sous peine de libérer le vendeur
de sa responsabilité pour lesdits défauts, il ne saurait en l’espèce être reproché
à l’intimée de n’avoir pas soumis l’appartement litigieux à une expertise
– respectivement à solliciter les services d’un géomètre pour vérifier
la surface habitable annoncée de l’appartement –, dans la mesure où elle n’avait
aucune raison de douter de l’exactitude des informations claires qui lui avaient été
communiquées à ce sujet. La différence de surface habitable constatée par l’expert
ne pouvait au demeurant pas être perçue par un acheteur dépourvu de compétences professionnelles
particulières en la matière. En outre, la clause d’exclusion de garantie, dérogeant
à l’art. 197 CO a été adoptée avec la réserve expresse de l’art. 199
CO, selon lequel toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement
dissimulé à l’acheteur les défauts de la chose. Or, contrairement à ce qu’elle
a prétendu en cours de procédure, l’appelante savait que son appartement ne disposait
pas d’une surface habitable de 110 m
2
,
dans la mesure, notamment, où elle déclarait, année après année, au fisc une
surface habitable de 92 m
2
.
En omettant sciemment de détromper l’intimée, à laquelle des informations mensongères
avaient été communiquées par ses soins, par l’intermédiaire des courtiers,
l’appelante avait agi en violation des règles de la bonne foi (art. 3 al. 2 CO) et du principe
de la confiance (art. 18 CO). Le comportement dolosif de l’appelante rendait ainsi la clause d’exclusion
de garantie nulle et de nul effet s’agissant de ce défaut frauduleusement dissimulé.
Enfin, compte tenu de ces circonstances, l’appelante ne pouvait pas se prévaloir de la tardiveté
de l’avis des défauts (art. 203 CO), le défaut caché ayant de surcroît été
annoncé dans les 15 jours qui ont suivi sa découverte, soit en temps utile.
Les griefs formés en appel sur ces questions ne sont dès lors pas fondés.
S’agissant du fait qu’on ne saurait en outre reprocher à l’intimée de n’avoir
pas vu que la surface réelle de l’immeuble était inférieure à la surface annoncée,
on relèvera encore que les deux courtiers, professionnels dans le domaine, ayant proposé le
bien à la vente ne l’ont pas non plus remarqué, dès lors qu’ils ont annoncé
une surface habitable de 110 m
2
et ne sont jamais revenus sur cette mesure alors même qu’ils ont visité l’appartement
et ont assisté à la vente portant sur ce bien. Il en va de même de la H.________ qui a
visité le bien en 2010. L’appelante a quant à elle maintenu durant toute la procédure
avoir été convaincue que l’appartement, qui lui a appartenu pendant 10 ans, avait une
surface habitable de 110 m
2
.
A la suivre également on ne pouvait donc se rendre compte qu’il ne faisait en réalité
que 91 m
2
.
L’appelante ne saurait dès lors reprocher à l’intimée ou ses proches de ne
pas s’être rendu compte d’un élément qu’elle prétend elle-même
avoir ignoré. L’appelante invoque que la seule surface décisive est la surface pondérée
prenant en compte la surface notamment de la terrasse. Ce n’est pas exact : ses deux représentants
ont distingué les deux, indiquant expressément d’une part la surface habitable, 110 m
2
,
et d’autre part la surface de terrasse, 22 m
2
.
Or la surface habitable n’était que de 91 m
2
.
Dès lors que l’appelante savait en outre par ses représentants qu’une surface habitable
de 110 m
2
avait été indiquée, clairement, à l’intimée, il lui appartenait de signaler
à cette dernière, conformément aux règles de la bonne foi, que tel n’était
pas le cas (ATF 131 III 145 consid. 8.1, JdT 2007 I 261 ; TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid.
4.1 ; TF 4A_226/2009 du 20 août 2009 consid. 3.2.3 ; ATF 66 II 132 consid. 6 ; TF 4A_622/2012
du 18 janvier 2013 consid. 3.2).
On relèvera également que l’appelante a chaque année pendant 10 ans déclaré
aux autorités fiscales une surface de 92 m
2
(pièce 29), tout en faisant préparer une plaquette mentionnant une surface habitable de 110
m
2
.
Son explication sur ce point que les surfaces « au niveau fiscal » serait bien moindre
que la surface pondérée calculées conformément aux directives de l’USPI (cf.
appel, ch. 216 ss) est vaine. D’une part la surface litigieuse n’est pas une surface
pondérée, mais une surface habitable. D’autre part rien n’indique qu’elle
ait été calculée selon les directives de l’USPI. Ensuite, la surface litigieuse,
à savoir la surface habitable de l’appartement, ne contient pas de galetas ou de balcons (cf.
appel. 217), la référence à de tels éléments est ainsi dénuée de pertinence
sur ce point.
Enfin
l’expertise judiciaire a conclu à une surface habitable de 91 m
2
,
preuve que la notion civile n’est pas très éloignée de la notion fiscale qui calcule
« d’un mur à l’autre » (appel, ch. 217). Les explications fournies
par l’appelante aux autorités fiscales sur le bien litigieux, année après année,
pouvaient lui être opposées et être prises en compte ici dans l’admission du dol
qui lui est imputé.
A cela s’ajoute encore que l’appelante a produit en justice, afin d’appuyer ses dires
sa déclaration d’impôt 2016 censée viser cet immeuble. Or l’annexe 07 de dite
déclaration a certes trait à un immeuble dont la surface est de 110 m
2
.
Il s’agit toutefois de l’immeuble parcelle n° [...] de [...], alors que l’immeuble
litigieux est immatriculé sous n°[...]. Il s’agit en outre selon cette annexe du logement
principal de l’appelante, qu’elle pouvait donc difficilement confondre avec l’immeuble
litigieux, expressément indiqué comme n’étant pas un logement familial (cf. contrat
de vente p. 3). Dans ces circonstances, l’expertise de la H.________ n’est d’aucune
aide à l’appelante. Elle confirme uniquement que la différence de surface n’était
pas visible aisément, même pour un professionnel de la branche qui avait examiné de près
le bien. On ne saurait pour ce motif encore reprocher aux acquéreurs annoncés du bien, et en
particulier à l’intimée, de ne pas s’être rendu compte que la surface du bien
n’était pas celle indiquée par les représentants de l’appelante.
5.4
L’appelante s’en prend aux conclusions de l’expertise judiciaire s’agissant de
la surface habitable de l’appartement, promu à 110 m
2
par ses représentants, présents jusqu’à la séance de l’instrumentation
de la vente de l’objet. Son argumentation consiste, à quelques phrases près, en une reprise
servile, passages en gras compris, de la critique formulée auprès de l’autorité
de première instance dans son courrier du 28 novembre 2019. L’appelante n’expose ainsi
pas en quoi le raisonnement de celle-ci serait infondé. Son argumentation est sur ce point irrecevable.
Elle est au demeurant infondée pour les motifs convaincants invoqués par l’autorité
précédente, à savoir notamment que l’expert a déterminé la surface habitable
de manière conforme aux « Recommandations relatives au calcul des quotes-parts de propriété
par étages (PPE) dans le canton de Vaud », notamment en tenant compte de la surface de
construction intérieure et quand bien même il n’a pas pris en considération la surface
du galetas, laquelle aurait eu une incidence négligeable sur la surface habitable à laquelle
l’expert a abouti. Au vu de ces éléments, la « surface habitable »
de l’appartement – et non la surface pondérée, nette etc. – telle qu’annoncée
de manière expresse par les représentants de l’appelante, par 110 m
2
,
était en réalité de 91 m
2
.
Le grief est infondé.
5.5
L’appelante critique également la quotité admise à titre de plus-value.
5.5.1
Aux termes de l’art. 205 al. 1 CO, dans les cas de garantie en raison des défauts de la chose,
l’acheteur a le choix de faire résilier la vente en exerçant l’action rédhibitoire
ou de réclamer par l’action en réduction du prix une indemnité pour la moins-value.
Selon une jurisprudence constante du Tribunal fédéral, la réduction de prix, tant dans
le contrat de vente (art. 205 CO) que dans le contrat d'entreprise (art. 368 CO), doit s'effectuer
selon la méthode relative, c'est-à-dire que le rapport entre le prix réduit et le prix
convenu correspond au rapport entre la valeur objective de la chose avec défaut et sa valeur objective
sans défaut. Cette jurisprudence se fonde sur la considération que le prix convenu peut être
inférieur ou supérieur à la valeur objective de la chose vendue et que, après la
réduction du prix, il devrait subsister le même rapport entre les prestations réciproques
des parties (ATF 111 II 162 consid. 3a et les arrêts cités ; TF 4A_619/2013 du 20 mai
2014 consid. 5.5).
5.5.2
L’appelante revient encore une fois sur le grief, amplement soulevé, que la volonté des
parties aurait été de conclure au prix de 1'200'000 fr. quelle que soit la surface réelle ;
ce qui est faux, vu l’interprétation à donner à leur accord, compte tenu des circonstances
l’entourant (cf. consid. 5.3
supra
).
5.5.3
A l’encontre de la moins-value admise par les premiers juges à hauteur de 200'000 fr., l’appelante
leur reproche d’avoir considéré que l’on ne se trouvait pas dans le cadre d’un
objet de luxe pour lequel il pouvait y avoir une « valeur d’amateur ». Comme
le relèvent les premiers juges, l’instruction n’a pas porté sur ce point, au motif
déjà que cela n’a pas été allégué. Aucune des trois estimations de
l’appartement ne le retient au demeurant et à raison : il s’agit d’un appartement
d’environ 100 m
2
,
qui comme nombre d’entre eux au bord du lac, sont proches de celui-ci et avec vue sur le lac. Il
ne s’agit ainsi pas d’un objet à ce point exceptionnel, « rarissime »
(appel, ch. 268), qu’il justifierait de ce fait d’échapper à toute prédiction
en matière de prix, encore moins de retenir un prix de 10 à 15% supérieur à celui
du marché. Au demeurant, que trois régies aient pu estimer ce bien avec les données fournies
par l’appelante et le proposer à la vente à quelques 60'000 fr. de différence au
fil des années (1'190'000 fr. en 2010 [pièce 116] et 1'250'000 fr. en 2016 [pièce
107]) démontre que cet immeuble avait bien une valeur de marché et non « d’amateur ».
Que les prix puissent osciller dans certains cas n’empêche au demeurant pas le tribunal saisi
de cette question d’arrêter un prix et le force encore moins à retenir un prix augmenté
du maximal d’une fourchette, en l’occurrence de la fourchette de fluctuation des prix de
10% à 15%, évoquée par l’expert B.________ pour « des typologies rares ».
5.5.4
Cela dit, l’appelante invoque la méthode préconisée dans l’arrêt 4A_65/2012
précité (cf. consid. 5.1
supra
)
et réclame qu’il soit procédé à une réduction du prix proportionnellement
à la prétendue réduction de surface (appel, ch. 304), conformément à cette
jurisprudence. Or en appliquant la méthode invoquée par l’appelante (reprise ci-dessus)
et en tenant compte d’une réduction de surface de 17,27%, tel que retenu de manière non
critiquable par l’expert judiciaire, on obtient une moins-value de 207'240 fr. (1'200'000 x 17,27%).
La méthode voulue par l’appelante confirme la moins-value arrêtée à 200'000
fr. par l’autorité précédente. Le grief est infondé.
L’appelante se réfère en vain à l’estimation faite par la H.________ en 2010,
soit six ans avant la vente : cette régie s’est en effet en particulier fondée sur le
nombre de m
2
habitables de l’appartement, preuve encore que cet élément est l’un de ceux déterminants
pour arrêter un prix de vente pour l’appartement. En outre le prix alors articulé par
cette régie, par 1'160'000 fr., se fondait sur un appartement d’une surface habitable annoncée
de 110 m
2
auquel s’ajoutaient 24 m
2
de terrasse. En se fondant sur la méthode préconisée par l’appelante, on retombe
sur une plus-value de l’ordre de celle retenue par l’autorité précédente.
Même, en tenant compte de la surface pondérée découlant de cette estimation, soit
122 m
2
,
on parvient à un prix au mètre carré de 9’508 fr. Si l’on se fonde comme le
voudrait l’appelante sur cette estimation d’une page, on constate que le prix, en partant
des surfaces réelles aurait été de 979’324 fr. (9’508 fr. x 103 m
2
)
en 2010. Cela renforce encore la justesse du calcul de l’autorité précédente, l’appréciation
de la H.________ portant en outre à l’époque sur un appartement moins ancien que lors
de la vente litigieuse, six ans plus tard.
6.
L’appelante conteste devoir rembourser à l’intimée l’entier des frais d’expertise
et d’avocats avant procès engagés par l’intimée, tels qu’arrêtés
par l’expert. Elle estime que l’autorité précédente aurait dû procéder
à la même répartition pour les frais avant procès que pour les frais du procès,
à savoir un tiers pour l’intimée et deux tiers pour l’appelante. Seule au maximum
cette dernière part pourrait lui être imputée. Elle conclut toutefois néanmoins au
rejet de l’entier des prétentions de la demande et en particulier à la suppression totale
du ch. II la condamnant à payer les frais d’expertise et d’avocat avant procès.
6.1
De manière générale, la personne dont la responsabilité contractuelle est engagée
peut être amenée à indemniser son cocontractant pour les frais d'expertise privée
que celui-ci a encourus, à condition que ces frais soient en rapport avec l'événement
dommageable. L'expertise doit être nécessaire et son coût mesuré (Sutter, Die Geltendmachung
der Kosten für private Expertise im Zivilprozess, ZZZ 2005, p. 397 ss, spéc. pp. 400 et 403
; Keller, Haftpflicht im Privatrecht, vol. I, 6
e
éd. 2002, p. 71 ; cf. ATF 117 II 101 consid. 6b ; TF 4A_121/2011 du 17 mai 2011 consid. 3.3).
Selon l’art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu’elle
allègue pour en déduire son droit. Cette disposition répartit le fardeau de la preuve
et détermine sur cette base qui doit assumer les conséquences de l’échec de la preuve.
Elle est considérée comme le principe de base de la répartition du fardeau de la preuve
en droit privé. Celui qui fait valoir une prétention doit établir les faits dont dépend
la naissance du droit. En revanche, celui qui invoque la perte d'un droit ou qui conteste sa naissance
ou son applicabilité a le fardeau de la preuve des faits destructeurs ou dirimants. Il sied cependant
d'observer qu'il s'agit là d'une règle générale («
Grundregel
»)
qui, d'une part, peut être renversée par des règles légales concernant le fardeau
de la preuve et qui, d'autre part, doit être concrétisée dans le cas d'espèce (ATF
139 III 13 consid. 3.1.3.1).
6.2
Conformément aux règles précitées, il appartenait à l’intimée qui
réclamait la réparation de son dommage, constitué par des frais avant procès, d’établir
d’une part leur quotité et d’autre part que ces frais étaient en rapport de causalité
naturelle et adéquate avec une violation contractuelle ou un acte illicite de l’appelante.
En l’occurrence, l’intimée a invoqué des frais d’expertise judiciaires avant
procès et des frais d’avocats avant procès. Ceux-ci ont été arrêtés
par voie d’expertise judiciaire, à un montant respectivement de 3'510 fr. et de 11'414 fr.
65. L’intimée a elle-même imputé de telles dépenses au fait que l’appelante
lui aurait promis faussement et même caché « ces qualités de l’immeuble
convoité » (all. 72). Or, en l’espèce, seul un des défauts invoqués
par l’intimée a été admis (la surface habitable), tandis que l’autre défaut
(la vue) a été écarté par l’autorité précédente. Dans la mesure
toutefois où il y a lieu de se replacer au moment où ces frais étaient allégués
et les défauts non encore établis avec certitude par l’expertise, il convient d’admettre
une allocation proportionnelle, en équité (cf. p. ex. CACI 21 mai 2019/304 consid. 7 ;
CACI 18 décembre 2017/590 consid. 8). Puisque le gain du procès sur le fond porte en définitive
sur 200'000 fr., alors que les prétentions de l’intimée s’élevaient à
418'824 fr. 50, il se justifie de lui allouer, à titre de dommage supplémentaire subi en raison
des frais d’avocat et d’expertise engagés avant et hors procès, un montant correspondant
à la moitié de l’indemnité à laquelle elle a conclu, soit de réduire de
moitié le montant alloué sous ch. II du dispositif du jugement entrepris.
Partant, l’appel doit être partiellement admis sur ce point et le chiffre II du jugement entrepris
réformé en ce sens que l’appelante versera à l’intimée un montant de
7'462 fr. 30 au titre d’indemnité pour les frais encourus avant procès, avec intérêts
à 5% l’an dès le 17 novembre 2017.
7.
En définitive, l’appel doit être très partiellement admis et le ch. II de son dispositif
réformé dans le sens de ce qui précède (cf. consid. 6.2
supra
).
L’intimée concluait à la condamnation de l’appelante à lui payer un montant
total de 420'024 fr. 50. Elle a obtenu un montant total de 214'924 fr. 65 par le jugement entrepris,
soit un peu plus de 50%, montant ramené à 207'462 fr. 35 par le présent arrêt, soit
un peu moins de 50%. Cela ne justifie pas que les frais et dépens de première instance soient
répartis autrement qu’ils l’ont été.
S’agissant des frais de deuxième instance. L’appelante, condamnée en première
instance à payer à l’intimée 214'924 fr. 65, reste astreinte à lui verser un
montant de 207'462 fr. 35. Elle perd ainsi à hauteur de 96% de ses conclusions. Les frais judiciaires
de deuxième instance, arrêtés à 3'150 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires
civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), doivent par conséquent être mis à la
charge de l’appelante, qui succombe dans une très large mesure (art. 106 al. 1 CPC).
L’appelante ne peut pas prétendre à des dépens pour la partie de l’appel qui
a été rejetée. L’intimée n’a pas non plus droit à des dépens
pour cette partie de l’appel, n’ayant pas été invitée à se déterminer
sur celle-ci. S’agissant des prétentions résiduelles, vu leur sort (cf. consid. 6.2
supra
),
il se justifie de compenser les dépens de deuxième instance.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est partiellement admis.
II.
Le jugement est réformé au ch. II de son dispositif, comme il suit :
II.
dit que la défenderesse
doit immédiat paiement à la demanderesse de la somme de 7'462 fr. 30 (sept mille quatre cent
soixante-deux francs et trente centimes), avec intérêts à 5% l’an dès le 17
novembre 2017 ;
Le jugement est maintenu
pour le surplus.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 3'150 fr. (trois mille cent
cinquante francs), sont mis à la charge de l’appelante T.________.
IV.
Les dépens de deuxième instance sont compensés.
V.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Philippe Richard (pour T.________),
‑
Me Daniel Guignard (pour A.I.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge présidant la Chambre patrimoniale cantonale.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :