vd_findinfo · HC / 2009 / 206 · 2009-08-31 · fr

BAIL À LOYER, EXPULSION DE LOCATAIRE, RÉSILIATION, PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ, LOI CANTONALE RELATIVE À LA PROCÉDURE EN MATIÈRE DE BAIL | 257d al. 1 CO, 257d al. 2 CO, 457 CPC, 23 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 31.08.2009 HC / 2009 / 206

TRIBUNAL CANTONAL
444/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 31 août
2009
_________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.     Giroud et Creux
Greffière
:
Mme   Rossi
*****
Art. 257d CO; 457 CPC; 23
LPEBL
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s'occuper du recours interjeté par
A.M.________
et
B.M.________
, à Renens,
locataires, contre l'ordonnance
d'expulsion rendue le 17 juin 2009 par le Juge de paix du district
de l'Ouest lausannois dans la cause divisant les recourants
d'avec
X.________
, à
Lausanne,
bailleresse.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 17 juin 2009, notifiée aux parties le 26
juin 2009, le Juge de paix du district de l'Ouest lausannois a
ordonné à A.M.________ et B.M.________ de quitter et
rendre libres pour le jeudi 17 juillet 2009 à midi les
locaux occupés dans l'immeuble sis à Renens, [...]
(appartement n
o
[...], de 4 pièces, au
3
ème
étage et une cave) (I), dit
qu'à défaut de quitter volontairement ces locaux, ils
y seront contraints par la force, selon les règles
prévues aux art. 508 ss CPC (Code de procédure civile
du 14 décembre 1966; RSV 270.11) (II), arrêté
les frais de justice de la bailleresse X.________ à 300 fr.
(III), dit que les locataires rembourseront à celle-ci ses
frais de justice à titre de dépens (IV) et dit que
l'ordonnance est immédiatement exécutoire, nonobstant
recours (V).
Cette ordonnance, complétée par les pièces du
dossier (art. 457 CPC), retient les faits suivants:
Par contrat de bail à loyer du 9 novembre 1994, X.________,
représentée par la gérance [...], a remis en
location à A.M.________ l'appartement de 4 pièces
n
o
[...] situé au 3
ème
étage de l'immeuble sis [...], à Renens, avec une
cave. Conclu pour durer initialement du 1
er
mars 1995 au
1
er
avril 1996, le bail devait se renouveler pour trois
mois, sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre des
parties donné quatre mois à l'avance pour la
prochaine échéance, et ainsi de suite de trois mois
en trois mois. Le loyer subventionné, payable d'avance, a
été fixé à 888 fr. par mois, acompte de
chauffage et d'eau chaude, par 120 fr., et forfait chambre à
lessive de 35 fr. compris.
Un avenant à ce contrat a été conclu le 7
juillet 1999, prévoyant que dès le 1
er
juillet 1999 dit contrat de bail était repris dans toutes
ses clauses et conditions par A.M.________ et son épouse
B.M.________, solidairement responsables des engagements
contractuels.
Par formule officielle du 13 mai 2008, le loyer mensuel
subventionné - fixé alors à 1'315 fr. - a
été augmenté à 1'370 fr. dès le
1
er
juillet 2008, soit 1'215 fr. de loyer net, 120 fr.
d'acompte de chauffage, d'eau chaude et de frais accessoires, ainsi
que 35 fr. de forfait pour la chambre à lessive. La hausse
était motivée par la diminution de l'aide des
pouvoirs publics et la variation des éléments
constituant le loyer.
Par formulaire signé le 27 juin 2008, les locataires ont
demandé à ce que les acomptes mensuels de charges
soient augmentés de 60 fr. dès le 1
er
août 2008.
Par courriers recommandés du 15 décembre 2008,
notifiés le 19 décembre 2008, la représentante
de la bailleresse, N.________, a mis en demeure les locataires de
s'acquitter du montant de 1'550 francs. Cette somme
représentait le loyer du mois de décembre 2008, par
1'215 fr., les acomptes de chauffage d'octobre à
décembre 2008, pour un total de 300 fr., et le forfait de
lessive du mois de décembre 2008, par 35 francs. Cette
lettre comportait également la signification qu'à
défaut de paiement dans les trente jours, le bail serait
résilié.
La bailleresse a résilié le contrat de bail pour le
31 mars 2009, par formules officielles du 12 février 2009,
notifiées le 19 février 2009.
Le 7 avril 2009, la représentante de X.________ a
adressé une lettre aux locataires, dont le contenu
était le suivant:
«(…) Par la
présente, nous vous informons que nous avons bien
reçu vos versements de Fr. 1'000.00 et de Fr. 1'430.00 en
date du 30 mars et 1
er
avril 2009 et vous en
remercions.
Toutefois, nous tenons à vous préciser que nous
acceptons le paiement de Fr. 1'430.00 à titre
d'indemnité d'occupation illicite de l'objet cité en
référence pour le mois d'avril 2009, le montant de
Fr. 1'000.00 étant porté en déduction de vos
arriérés en poursuite.
D'autre part, selon l'arrangement de paiement octroyé dans
notre courrier du 24 mars 2009, c'est un montant de Fr. 1'364.00
qui aurait dû nous parvenir d'ici au 31 mars 2009.
En conséquence, c'est un montant de Fr. 1'728.55 que nous
attendons d'ici au 30 avril 2009 en même temps que
l'indemnité d'occupation illicite du mois de mai
2009.
A défaut, nous demanderons votre expulsion auprès de
la Justice de Paix, ceci sans autre avis de notre part
(…)».
Le 7 mai 2009, la représentante de la bailleresse a
informé les locataires qu'elle avait bien reçu leur
versement de 3'000 fr. en date du 4 mai 2009 et que le montant de
1'430 fr. était accepté à titre
d'indemnité d'occupation illicite des locaux en cause pour
le mois de mai 2009. Les termes de son courrier du 7 avril 2009
n'ayant pas été respectés, elle leur a
indiqué qu'elle demandait ce jour leur expulsion.
Le même jour, la bailleresse a requis du Juge de paix du
district de l'Ouest lausannois l'expulsion forcée de
A.M.________ et B.M.________. Elle a précisé que les
locataires s'étaient acquittés en deux fois du
montant réclamé dans la mise en demeure, soit 1'430
fr. le 24 décembre 2008 et 1'430 fr. le 14 février
2009.
Le 17 juin 2009 s'est tenue l'audience du juge de paix, à
laquelle les parties ont comparu, à l'exception de
B.M.________.
En droit, le premier juge a retenu que les locataires ne
s'étaient pas acquittés de l'entier de
l'arriéré de loyer dans le délai de trente
jours imparti et considéré que les conditions de
l'expulsion étaient réalisées.
B.
Par acte du 6 juillet
2009, A.M.________ et B.M.________ ont recouru contre cette
ordonnance, concluant à son annulation et au renvoi de la
cause «auprès de N.________ (sic) pour la reconduction
de notre contrat de bail». Ils ont requis l'effet suspensif
et produit une pièce.
Le 13 juillet 2009, le Vice-président de la Chambre des
recours a refusé l'effet suspensif.
Par courrier du 12 août 2009, l'intimée X.________ a
renoncé à se déterminer, n'ayant pas
d'éléments complémentaires à
fournir.
En droit
:
1.
a)
L'art.
23 al. 1 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d'expulsion en matière de baux à loyer et à
ferme; RSV 221.305) ouvre un recours en nullité au Tribunal
cantonal: a) lorsque le juge était incompétent ou
s'est déclaré à tort incompétent; b)
pour absence d'assignation régulière; c) pour
violation des règles essentielles de la procédure,
lorsque l'informalité est de nature à influer sur le
prononcé. Selon l'al. 2, il y a également recours au
Tribunal cantonal pour déni de justice, ce recours pouvant
aboutir soit à la réforme soit à l'annulation
de la décision attaquée (JT 2004 III 43 c.
1a).
Conformément à l'art. 24 al. 1 LPEBL, le recours
s'exerce dans les dix jours dès la notification du
prononcé.
En l'espèce, le recours a été
déposé en temps utile. La conclusion en
nullité des recourants est en réalité une
conclusion en réforme, tendant implicitement au rejet de la
requête d'expulsion. La conclusion tendant au renvoi de la
cause à l'intimée pour reconduction du bail est quant
à elle irrecevable.
2.
a)
L'art.
23 LPEBL, qui confère un pouvoir d'examen limité
à la Chambre des recours, ne saurait s'appliquer lorsque la
validité du congé a été
contestée en vertu de l'art. 274g al. 1 let. a CO (Code des
obligations du 30 mars 1911; RS 220). En pareil cas, la Chambre des
recours, pour répondre aux exigences du droit
fédéral, doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du
droit fédéral (JT 2008 III 12 c. 2a; JT 2004 III
79).
Dans le cas d'espèce, la commission de conciliation n'a pas
été saisie. La cour de céans dispose donc d'un
pouvoir d'examen en droit limité à l'arbitraire (art.
23 al. 2 LPEBL).
b)
D'un point de vue factuel, la Chambre des recours dispose
d'un pouvoir d'examen défini par l'art. 457 CPC, applicable
en vertu du renvoi de l'art. 29 LPEBL, de telle sorte qu'elle doit
admettre comme constants les faits constatés par le
jugement, sauf contradiction avec les pièces du dossier et
sous réserve du complètement sur la base de celui-ci
(art. 457 al. 1 CPC; JT 2008 III 12 c. 3a; JT 1993 III 88 c.
3).
En l'espèce, l'état de
fait de l'ordonnance est conforme aux pièces du dossier et a
été complété sur la base de
celui-ci.
c)
Les recourants ne
font valoir aucun des motifs de nullité prévus
à l'art. 23 al. 1 LPEBL. La pièce produite en
deuxième instance est dès lors irrecevable (art. 25
LPEBL a contrario; Guignard, in Procédures spéciales
vaudoises, n. 1 ad art. 25 LPEBL, p. 214).
3.
a)
L'art.
257d CO prévoit que, lorsque, après la
réception de la chose, le locataire a du retard pour
s'acquitter d'un terme, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à
défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai est de trente jours au moins pour les baux
d'habitations (al. 1). Faute de paiement dans le délai
fixé, le bailleur peut résilier les baux
d'habitations, moyennant un délai de congé minimum de
trente jours pour la fin d'un mois (al. 2).
b)
Les recourants ne contestent pas avoir été
en retard dans le paiement de leur loyer. Ils font toutefois valoir
que, après des pourparlers avec la représentante de
la bailleresse, les arriérés en cause ont
été liquidés et qu'ils ont exprimé le
souhait de voir leur bail reconduit, cela principalement dans
l'intérêt de leurs deux enfants.
c)
Ces arguments ne sont pas pertinents. En effet, il
ressort de la mise en demeure du 15 décembre 2008 que les
recourants étaient en retard dans le paiement du loyer du
mois de décembre 2008, par 1'215 fr., des acomptes de
chauffage des mois d'octobre à décembre 2008, pour un
montant de 300 fr., et du forfait de lessive pour le mois de
décembre 2008, par 35 fr., soit 1'550 fr. au total. Or,
selon les déclarations de l'intimée, non remises en
cause par les recourants, ceux-ci ne se sont acquittés que
partiellement de l'arriéré dans le délai de
trente jours fixé dans l'avis comminatoire, le solde ayant
été versé le 14 février 2009.
Conformément à l'art. 257d al. 2 CO, l'intimée
était ainsi en droit de résilier le contrat de bail,
ce qu'elle a fait par formule officielle du 12 février 2009
avec effet au 31 mars 2009.
Pour le surplus, les contacts avec N.________ dont font état
les recourants n'ont pas abouti à l'accord souhaité
d'une reconduction du bail. Au contraire, dans sa lettre du 7 avril
2009, la représentante de l'intimée a
précisé aux recourants que, sur les montants
reçus en date des 30 mars et 1
er
avril 2009, elle
acceptait le paiement de 1'430 fr. à titre
d'indemnité d'occupation illicite pour le mois d'avril 2009
et qu'elle attendait d'ici au 30 avril 2009 le versement du solde
dû ainsi que de l'indemnité d'occupation illicite pour
le mois de mai 2009. La même précision était
contenue dans le courrier du 7 mai 2009 quant au montant de 3'000
fr. reçu le 4 mai 2009, sur lequel 1'430 fr. étaient
acceptés à titre d'indemnité d'occupation
illicite pour le mois de mai 2009.
Dès lors, il n'y a nul arbitraire du premier juge d'avoir
considéré comme valable le congé donné
aux recourants et d'avoir donné suite à la
requête d'expulsion déposée par
l'intimée. Au demeurant, le délai d'un mois imparti
pour quitter les locaux loués est conforme à la
pratique usuelle.
Mal fondé, le recours doit être
rejeté.
4.
En conclusion, le
recours doit être rejeté et l'ordonnance
confirmée.
Les frais de deuxième instance des recourants, solidairement
entre eux, sont arrêtés à 200 fr. (art. 230 al.
1 TFJC [
tarif du 4 décembre 1984 des
frais judiciaires en matière civile; RSV
270.11.5]).
Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens de deuxième
instance à l'intimée, qui a renoncé à
se déterminer et n'a pas eu recours à un mandataire
professionnel (art. 91 CPC).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
L'ordonnance est
confirmée.
III.
Les frais de deuxième instance
des recourants A.M.________ et B.M.________, solidairement en eux,
sont arrêtés à 200 fr. (deux cents
francs).
IV.
Il n'est pas alloué de
dépens de deuxième instance.
V.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président :
L
a
greffi
ère
:
Du 31 août
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
a
greffi
ère
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑      M.
A.M.________,
‑      Mme
B.M.________,
-
X.________.
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est de 57'200
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      M. le Juge de paix
du district de l'Ouest lausannois.
L
a
greffi
ère
: