vd_findinfo · HC / 2010 / 542 · 2010-10-07 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, BAIL À LOYER, LOCAL PROFESSIONNEL, COMPENSATION DE CRÉANCES | 257d CO, 274g CO, 475 CPC, 23 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 07.10.2010 HC / 2010 / 542

TRIBUNAL
CANTONAL
526/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Arrêt du
7 octobre 2010
___________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Denys et Krieger
Greffier
:
M.              Segura
*****
Art.
257d, 274g CO; 475 CPC; 23 LPEBL
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
R.________
Sàrl
, à Lonay, et
W.________
,
à Prilly, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 25 juin 2010 par le Juge de paix
du district de Morges dans la cause divisant les recourants d’avec
Y.________
,
à Milan (Italie).
Délibérant à huis clos, la cour voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 25 juin 2010, notifiée le 28 juin 2010, le Juge de paix du district de Morges
a ordonné à R.________ Sàrl et W.________ de quitter et rendre libres pour le 30 juillet
2010 à midi les locaux occupés dans l'immeuble sis à [...], route [...], soit un bureau
au 2
ème
étage, deux dépôts (locaux n
os
604 et 605) au sous-sol et les places de parc
extérieures n
os
846
et 847 (I); dit qu'à défaut de quitter volontairement ces locaux, R.________ Sàrl et W.________
y seront contraints par la force, selon les règles prévues aux art. 508 ss CPC (Code de procédure
civile du 14 décembre 1966; RSV 270.11) (II); arrêté les frais de justice de la partie
bailleresse à 200 fr. (III); dit que R.________ Sàrl et W.________ rembourseront, solidairement
entre eux, à Y.________, la somme de 1'000 fr. à titre de dépens (IV); dit que l'ordonnance
est immédiatement exécutoire nonobstant recours (V).
L'état de fait de l'ordonnance, complété par les pièces du dossier (art. 457 CPC),
retient les faits suivants :
Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux signé le 11 juillet 2002, la société
simple [...], à [...], à remis en location à "R.________ Sàrl M. W.________
Rue [...], [...]" un local avec évier, divers rayonnages ainsi qu'une installation de climatisation
d'une surface approximative de 162 m
2
dans l'immeuble sis route [...], à [...].
Le même jour, les parties ont signé un autre contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux
concernant un dépôt d'une surface approximative de 75 m
2
sis au sous-sol de l'immeuble de [...], accessible par le biais d'un monte-charge. Conclus pour durer
initialement du 1
er
octobre 2002 au 30 septembre 2007, les baux pouvaient être résiliés après cette dernière
date pour le 30 septembre ou le 31 mars avec un délai de six mois. Ils comportent tous deux un avenant
daté du 11 juillet 2002, faisant partie intégrante du contrat de bail, qui inclut une clause
n° 5.11 précisant que le bailleur est en droit de résilier immédiatement et
unilatéralement le contrat de bail pour la fin d'un trimestre avec un préavis de trois mois,
notamment en cas de non paiement du loyer. Le loyer du local était fixé à 1'552 fr. par
mois, sans les charges qui ascendaient à 200 fr. par mois. Celui du dépôt était de
440 fr., plus 60 fr. de charges.
Le 16 août 2002, les mêmes parties ont signé un contrat de bail pour deux places de parc,
n
os
46
et 47, sise route [...], à [...]. Le loyer de chaque place de parc était fixé à 40
fr. mensuellement.
Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux signé le 26 juillet 2004, un nouveau bail
a été conclu entre la société simple [...] et "R.________ Sàrl M. W.________
Rue [...], [...]" pour un dépôt, situé au sous-sol de l'immeuble sis route [...]
à [...], d'une surface approximative de 17,7 m
2
,
débutant le 1
er
avril 2004. La durée initiale du contrat n'était pas précisée et celui-ci était
résiliable dans un délai de trois mois pour le 31 mars ou le 30 septembre. Un avenant du 26
juillet 2004 faisant partie intégrante de ce contrat comporte une clause n° 6.9 qui prévoit
une résiliation immédiate et unilatérale du contrat par le bailleur notamment en cas de
non paiement du loyer avec un délai identique aux contrats du 11 juillet 2002. Le loyer était
fixé à 104 fr. par mois, plus 14 fr. de charges.
Le 3 novembre 2008, Y.________ a acquis l'immeuble où se trouvent les locaux en question.
Par courriers du 24 septembre 2009, la gérance [...] SA, représentante de Y.________, a mis
en demeure R.________ Sàrl de s'acquitter des arriérés de loyer et lui a confirmé
que les paiements des loyers et acomptes de charges seraient exigés par trimestre d'avance.
Par courriers recommandés du 5 janvier 2010 de son conseil, adressés sous plis séparés
à R.________ Sàrl et W.________ et reçus par ceux-ci le 13 janvier 2010, la bailleresse
les a sommés de s'acquitter, dans un délai de trente jours, du solde des arriérés
de loyers des mois de juillet 2009 à février 2010, par 8'760 fr. pour le local commercial,
par 590 fr. pour le dépôt de 17,7 m
2
,
par 2'500 fr. pour le dépôt de 75 m
2
et par 400 fr. pour les places de parc. Faute de paiement, elle indiquait que les baux seraient résiliés.
Ce courrier précise comporter un bulletin de versement en annexe.
Le 15 janvier 2010, [...] SA a reçu les montants de 1'752 fr., 118 fr., 500 fr. et 80 fr. à
valoir sur les arriérés.
Par lettre du 29 janvier 2010 de son conseil, la bailleresse a fait valoir que ces paiements étaient
insuffisants et qu'il restait un solde dû de 9'800 fr. et a invité R.________ Sàrl et
W.________ à s'acquitter de ce solde dans le délai fixé par la sommation du 5 janvier
2010.
Le 19 mars 2010, la bailleresse a, sur formules officielles adressées par courriers recommandés
à R.________ Sàrl et W.________, notifiées le 1
er
avril 2010, résilié les baux en question pour le 30 avril 2010.
Par courrier du 22 mars 2010, R.________ Sàrl, sous la signature de W.________, a résilié
ordinairement les baux litigieux pour le 30 septembre 2010.
Par courrier du 8 avril 2010 de son conseil, la bailleresse en a pris acte et a indiqué que les
résiliations du 19 mars 2010 pouvaient être annulées si les arriérés devaient
être acquittés d'ici au 30 avril 2010.
Le 28 avril 2010, R.________ Sàrl et W.________ ont saisi la Commission de conciliation du district
de Morges afin de faire constater que le dépôt accessible par le monte-charge est impropre
à la location depuis le début du bail et qu'aucun loyer n'est dû (I), de faire impartir
au bailleur un délai pour remédier aux défauts (II), de faire prononcer que les quatre
résiliations du 19 mars 2010 sont nulles et de nul effet (III), de faire constater que W.________
n'est pas partie aux contrats de bail (IV), et que la créance invoquée par Y.________ n'est
pas due par W.________ (V).
Le 5 mai 2010, Y.________ a requis du Juge de paix du district de Morges l'expulsion de R.________ Sàrl
et W.________ des locaux en cause.
Le 12 mai 2010, la Commission de conciliation du district de Morges a transmis à ce magistrat le
dossier de la cause pendante devant lui.
En droit, le premier juge a considéré que R.________ Sàrl et W.________, qui faisaient
valoir des défauts des choses louées ainsi que la compensation, n'avaient pu produire des pièces
attestant de leur créance envers la bailleresse et qu'ils auraient dû agir devait le Tribunal
des baux, via la Commission de conciliation, pour faire valoir ces arguments, de sorte que c'est à
juste tire que les résiliations avaient été notifiées.
B.
Par acte motivé du 8 juillet 2010, R.________
Sàrl et W.________ ont recouru contre cette ordonnance, concluant, sous suite de dépens, principalement
à son annulation, subsidiairement à sa réforme en ce sens que la requête est rejetée.
Le Président de la cour de céans a refusé d'accorder l'effet suspensif au recours.
L'intimée a conclu, sous suite de dépens, au rejet du recours.
C.
Par courrier du 30 septembre 2010, le Juge de
paix du district de Morges a informé la cour de céans que l'exécution forcée avait
été effectuée le 21 septembre 2010.
En droit
:
1.
Dès lors que l'exécution forcée
a eu lieu, le recours apparaît sans objet. Tout au plus conserve-t-il un objet pour ce qui concerne
W.________, qui conteste sa qualité de locataire. Cette contestation peut avoir une incidence sur
les frais mis à sa charge en première instance, dont il pourrait être libéré
s'il n'était pas locataire. Le recours sera donc traité en cette considération.
2.
a)
L'art. 23 al. 1 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur
la procédure d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme; RSV 221.305) ouvre
un recours en nullité au Tribunal cantonal : a) lorsque le juge était incompétent ou s'est
déclaré à tort incompétent; b) pour absence d'assignation régulière; c)
pour violation des règles essentielles de la procédure lorsque l'informalité est de nature
à influer sur le prononcé.
Selon l'al. 2, il y a également recours au Tribunal cantonal pour déni de justice, ce recours
pouvant aboutir soit à la réforme soit à l'annulation de la décision attaquée
(JT 2004 III 43 c. 1a; JT 1993 III 88 c. 2). Toutefois, l'article 23 LPEBL, qui confère un pouvoir
d'examen limité à la Chambre des recours, ne saurait s'appliquer lorsque la validité du
congé a été contestée en vertu de l'article 274g alinéa 1
er
let. a CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220). En pareil cas, la Chambre des recours, pour
répondre aux exigences du droit fédéral, doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du
droit fédéral (JT 2008 III 12; JT 2004 III 79).
En l'espèce, les recourants ont saisi la commission de conciliation. La Chambre des recours dispose
donc d'un plein pouvoir d'examen en droit.
b)
D'un
point de vue factuel, la Chambre des recours dispose du pouvoir d'examen défini par l'art. 457 CPC
(applicable en vertu du renvoi de l'art. 29 LPEBL) de telle sorte qu'elle doit admettre comme constants
les faits constatés par le jugement, sauf contradiction avec les pièces du dossier et sous
réserve du complètement sur la base de celui-ci (art. 457 al. 1 CPC; JT 1993 III 88 c. 3).
3.
a)
L'art. 257d CO prévoit que, lorsque, après
la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme, le bailleur peut
lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement
dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai est de trente jours au moins pour les baux
d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur
peut résilier les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, moyennant un délai de congé
minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2).
b)
Pour
réclamer le paiement de 12'250 fr. représentant les arriérés de loyer pour les locaux
commerciaux, les dépôts au sous-sol et les places de parc, l'intimée a adressé le
5 janvier 2010 par plis séparés à chacun des recourants une mise en demeure signifiant
qu'à défaut de paiement dans les trente jours, les baux seraient résiliés. Par courrier
du 29 janvier 2010, l'intimée a signalé aux recourants que les paiements intervenus le 15 janvier
2010 étaient insuffisants et qu'il restait un solde dû de 9'800 fr., qui devait être payé
dans le délai imparti par la mise en demeure du 5 janvier. Faute de paiement, l'intimée a signifié,
par avis officiels sous plis recommandés du 19 mars 2010 adressés à chaque recourant,
que les baux étaient résiliés pour le 30 avril 2010.
c)
Le
recourant W.________ conteste être partie aux baux litigieux. Selon lui, il a agi uniquement comme
représentant de la Sàrl, pour laquelle il dispose de la signature individuelle.
Les différents contrats de baux mentionnent sous la rubrique "locataire" les noms de R.________
Sàrl et W.________. Il n'est nullement indiqué que celui-ci agirait uniquement comme représentant
de celle-là. Sur la base des éléments au dossier, on ne saurait exclure qu'W.________
revête également la qualité de locataire. C'est donc à juste titre que la mise en
demeure puis le congé lui ont été adressés, faute de quoi le congé aurait pu
être inefficace, respectivement nul (cf. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, pp. 666 et
670). Le grief est infondé.
d)
Les
recourants se prévalent de la compensation à raison de défauts des objets loués.
En cas de défaut invoqué par la partie locataire, celle-ci peut opposer en compensation à
la créance du loyer du bailleur la réduction du loyer dont elle se prévaut en raison du
défaut. Il s'agit de l'une des voies possibles pour faire valoir son droit à la réduction
de loyer. Le juge saisi d'une procédure d'expulsion selon l'art. 257d CO devra alors statuer préjudiciellement
sur la réduction du loyer (cf. Lachat, Commentaire romand, n. 4 ad art. 259d CO). Cependant, pour
que la dette soit éteinte par voie de compensation en temps utile, il est nécessaire, dans
la procédure de résiliation anticipée du bail en cas de demeure du locataire instituée
par l'art. 257d al. 1 CO, que ce dernier l'invoque avant l'expiration du délai de grâce de
trente jours (ATF 119 II 241 c. 6b/bb). Le débiteur doit exprimer clairement son intention de compenser.
La déclaration de volonté doit permettre à son destinataire de comprendre, en fonction
des circonstances, quelle est la créance compensée et quelle est la créance compensante
(TF 4C.212/2006 du 28 septembre 2006 c. 3.1.1).
En l'espèce, les recourants n'ont pas établi qu'ils ont exprimé leur intention de compenser
dans le délai de mise en demeure de trente jours fixé par le courrier du 5 janvier 2010. Ils
n'ont produit aucune pièce à cet égard. Dans leur requête adressée à la
commission de conciliation, ils n'ont pas même allégué (cf. all. 18 ss) qu'ils auraient
formé une déclaration de compensation dans le délai de trente jours. On ne saurait ainsi
retenir qu'une déclaration de compensation a été articulée dans le délai de
trente jours. Dans ces conditions, la compensation invoquée en procédure est sans effet et
ne saurait entraver l'expulsion.
e)
Dès
lors que les recourants n'ont pas démontré avoir opposé la compensation dans le délai
de trente jours ni s'être acquitté de l'arriéré, dont ils ne contestent au demeurant
pas l'existence, les conditions pour prononcer l'expulsion sont réunies. L'ordonnance attaquée
peut être confirmée.
4.
En conclusion, le recours est rejeté, dans
la mesure où il n'est pas sans objet.
Les frais de deuxième instance sont arrêtés à 422 fr. (art. 232 TFJC).
Obtenant gain de cause, l'intimée a droit à des dépens de deuxième instance, par
250 francs.
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté, dans la mesure où il n'est pas sans objet.
II.
L'ordonnance est confirmée.
III.
Les frais de deuxième instance des recourants, solidairement entre eux, sont arrêtés à
422 fr. (quatre cent vingt-deux francs).
IV.
Les recourants R.________ Sàrl et W.________, solidairement entre eux, doivent verser à l'intimée
Y.________ la somme de 250 fr. (deux cent cinquante francs) à titre de dépens de deuxième
instance.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
7 octobre 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
Me Antoine Bagi (pour R.________ Sàrl et W.________),,
‑
M. Pierre-Yves Zurcher (pour Y.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est supérieure à 13'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de Paix du district de Morges.
Le greffier :