vd_findinfo · HC / 2019 / 455 · 2019-05-15 · fr

SUBSTITUTION DE PARTIE, CAS CLAIR, EXPULSION DE LOCATAIRE | 257 al. 1 CPC (CH), 83 al. 4 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 15.05.2019 HC / 2019 / 455

TRIBUNAL
CANTONAL
JL18.054020-190551
271
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
15 mai 2019
______________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
Mme
Giroud Walther et M. Oulevey, juges
Greffière
:              Mme
Pitteloud
*****
Art.
83 al. 4 et 257 al. 1 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
J.X.________
et
B.X.________
,
à [...], et
C.X.________
,
à [...], contre l’ordonnance rendue le 26 mars 2019 par la Juge de paix du district de Morges
dans la cause divisant les appelants d’avec
K.________
,
à [...], la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 26 mars 2019, la Juge de paix du district de Morges (ci-après : le premier
juge ou la juge de paix) a déclaré irrecevable la requête en protection d’un cas
clair déposée le 13 décembre 2018 par D.X.________ K.________ d’un logement que
le requérant lui avait remis à bail (I), a statué sur les frais (II à IV) et a rejeté
toutes autres ou plus amples conclusions (V).
En droit, le premier juge a considéré que pour réclamer le paiement de 411 fr. 70, représentant
le montant total des intérêts moratoires consécutifs aux retards dans le paiement du loyer,
D.X.________, par son représentant, avait fait notifier le 4 septembre 2018 à K.________ une
lettre recommandée renfermant aussi la signification qu'à défaut de paiement dans les
trente jours, le bail serait résilié. Le premier juge a en outre retenu que faute de paiement
dans le délai comminatoire, D.X.________, toujours par son représentant, avait signifié
à K.________ par avis du 18 octobre 2018 qu'il résiliait le bail pour le 30 novembre 2018.
Le premier juge a par ailleurs relevé qu’K.________ avait été employée par
D.X.________ en qualité de concierge pour différents immeubles appartenant à celui-ci.
Il a constaté qu’il n’était pas possible de réfuter complètement la possibilité
que l’engagement d’K.________ comme concierge ait été accompagné d’une
convention suspendant les termes de paiement du loyer. Selon le premier juge, cette possibilité
paraissait vraisemblable, dès lors que D.X.________ avait toléré des retards de loyer
de la part d’K.________ sur une période relativement longue. De plus, la requête tendant
au versement des intérêts sur ces arriérés de loyer n’avait été formulée
que lorsque les affaires de D.X.________ avaient commencé à être gérées par
un tiers. Il s’ensuivait qu’K.________ avait rendu suffisamment vraisemblable l’existence
d’un accord passé avec D.X.________ remettant en cause l’exigibilité d’intérêts
sur des arriérés de loyer. Quant à D.X.________, il n’avait pas apporté la
preuve stricte de l’état de fait sur lequel il fondait son droit, ce qui a conduit le premier
juge à considérer que la situation entre les parties n’était pas claire et nécessitait
une instruction approfondie.
B.
Par acte du 5 avril 2019, J.X.________, B.X.________
et C.X.________, par leur conseil, ont interjeté appel de l’ordonnance du 5 avril 2019, en
concluant, sous suite de frais et dépens et en substance, à sa réforme en ce sens que
la protection par la voie du cas clair soit accordée, qu’il soit ordonné à K.________,
sous la menace de la peine de l’art. 292 CP (Code pénal suisse du
21
décembre 1937 ; RS 311.0), de libérer immédiatement, subsidiairement dans un délai
fixé à dire de justice, de tous biens et de toutes personnes, l’appartement de deux pièces
situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [...], l’huissier de paix étant
chargé de procéder à l’exécution forcée de la décision, avec le concours
des agents de la force publique, et K.________ devant s’acquitter d’une indemnité pour
occupation illicite de 1'000 fr. par mois.
Le 8 avril 2019, le conseil de J.X.________, B.X.________ et C.X.________ a rectifié l’intitulé
de l’acte en ce sens que l’appel était interjeté par J.X.________, respectivement
par l’hoirie composée de la prénommée, de B.X.________ et de C.X.________. Il a
produit un contrat de mariage.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
a)
Le 2 juin 2010, K.________, en qualité
de locataire, et D.X.________, en qualité de bailleur, ont conclu un contrat de bail à loyer
portant sur un appartement de deux pièces situé au rez-de-chaussée de l’immeuble
sis rue de [...]. Le loyer mensuel a été fixé à 1'200 fr., charges comprises. Le
loyer a par la suite été réduit à 1'000 fr. par mois.
Il est établi qu’K.________ a effectué des travaux de conciergerie pour le compte de
D.X.________.
b)
Par contrat de gérance du 15 février 2018, D.X.________ et J.X.________ ont confié la
gestion de leurs immeubles à Z.________, représentée par B.X.________.
c)
Par courrier du 27 mars 2018, Z.________ a informé K.________ que la somme des loyers qu’elle
restait devoir payer s’élevait à 9'400 fr., que l’intérêt moratoire sur
cette somme s’élevait à 7 % et que les frais administratifs de ce rappel s’élevaient
à 100 francs.
K.________ a contesté devoir cette somme par courrier du
21
avril 2018 adressé à J.X.________, reconnaissant par contre devoir la somme de 7'000 francs.
Elle a également fait valoir des prétentions à hauteur de 5'975 fr. pour des travaux de
conciergerie.
Le 24 avril 2018, J.X.________ a proposé à K.________ de déduire de la dette de loyers
de 9'400 fr. la somme réclamée pour les travaux de conciergerie. K.________ a refusé cette
proposition dans un courrier du 1
er
mai 2018, faisant valoir que ses retards dans le paiement du loyer étaient consécutifs au non-versement
de sa rémunération pour les travaux de conciergerie effectués. Elle a notamment proposé
que la somme due à ce titre soit déduite de sa dette de loyer, laquelle s’élevait
selon elle à 7'000 fr. et non à 9'400 francs.
d)
Le 11 mai 2018, Z.________ a informé K.________ que sa dette résultant des loyers impayés
était réglée, compte tenu du versement de 7'000 fr. effectué par celle-ci.
2.
a)
Le 22 mai 2018, Z.________ a adressé à K.________ un décompte d’intérêts,
faisant état d’une somme due de 400 fr. 80.
b)
Le 11 juillet 2018, Z.________ a adressé à K.________ un courrier dans lequel elle indiquait
que les intérêts de retard selon le décompte du
22
mai 2018 n’avaient pas été réglés. Le 23 juillet 2018, Z.________ a adressé
à K.________ un nouveau décompte, informant celle-ci qu’une erreur s’était
glissée dans le décompte du 22 mai 2018, un montant de 5 fr. 40 ayant été compté
à double. Elle lui a encore adressé un décompte le 26 juillet 2018, faisant état
d’une somme due de 16 fr. 30.
3.
Par courrier recommandé du 27 août 2018,
Z.________ a sommé K.________ de s’acquitter de la somme de 411 fr. 70 dans un délai
de trente jours et l’a informée que faute de paiement dans ce délai, elle résilierait
le bail. La somme de 411 fr. 70 n’ayant pas été acquittée dans le délai, Z.________
a résilié le bail le 18 octobre 2018 pour le 30 novembre 2018, subsidiairement pour le 1
er
avril 2019.
4.
Le 15 novembre 2018, K.________ a contesté le congé devant la Commission de conciliation en
matière de baux à loyer du district de Morges (ci-après : la commission de conciliation).
5.
a)
Par requête du 13 décembre 2018 adressée à la juge de paix, D.X.________ a conclu,
sous suite de frais et dépens et en substance, à ce qu’il soit ordonné à K.________,
sous la menace de la peine de l’art. 292 CP, de libérer immédiatement, subsidiairement
dans un délai fixé à dire de justice, de tous biens et de toutes personnes, l’appartement
de deux pièces situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis rue de [...], l’huissier
de paix étant chargé de procéder à l’exécution forcée de la décision,
avec le concours des agents de la force publique, et K.________ devant s’acquitter d’une
indemnité pour occupation illicite de 1'000 fr. par mois.
b)
Une audience a été tenue le 24 janvier 2019 par la juge de paix, au cours de laquelle K.________
a déposé des déterminations et a conclu, sous suite de frais et dépens, au rejet
des conclusions de la requête du 13 décembre 2018 et à l’inefficacité de la
résiliation du bail lui ayant été signifiée le 18 octobre 2018.
A l’appui de cette écriture, K.________ a en substance fait valoir qu’elle n’avait
jamais été interpellée avant le 22 mai 2018, si bien qu’aucuns intérêts
moratoires ne pouvaient être dus avant cette date. (cf. all. 39 et 40). Elle s’est également
prévalue d’arriérés de salaire qui lui étaient dus dès le 26 mars 2018
par D.X.________ pour des travaux de conciergerie (cf. all. 47 à 49). Elle a encore fait valoir
qu’elle avait opposé à la créance de loyer sa propre créance d’arriérés
de salaire contre D.X.________ (cf. all. 53).
c)
Par déterminations du 4 février 2019, D.X.________ a notamment fait valoir qu’K.________
n’avait pas apporté la preuve d’une suspension des termes de paiement en compensation
de sa créance en lien avec des travaux de conciergerie, la prénommée ayant, selon le bailleur,
refusé qu’une compensation soit opérée.
d)
K.________ s’est encore déterminée le 22 février 2019 et a notamment fait valoir
que D.X.________ et elle avaient convenu oralement, dès les premiers retards de paiement, de suspendre
tout terme de paiement des loyers en vue de leur compensation. Elle s’est prévalue du fait
que depuis 2011, elle n’avait jamais été interpellée par D.X.________, nonobstant
la présence de loyers ouverts, et que ce n’était qu’une fois la gérance Z.________
mandatée, qu’elle avait été interpellée en mars 2018.
6.
D.X.________ est décédé le 3 avril 2019. Il était l’époux de J.X.________
et le père de B.X.________ et C.X.________.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est ouvert contre
les décisions finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier
état des conclusions devant l'autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308
al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]).
Lorsque le litige porte sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la procédure
en protection d’un cas clair sont réalisées et lorsque la validité de la résiliation
a été contestée devant les autorités compétentes, la valeur litigieuse correspond
au loyer de la période minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est
pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut
être donné, soit en principe pendant trois ans (ATF 144 III 346 consid. 1.2.2.3 ; CACI
22 janvier 2019/29 consid. 1.1).
1.2
Aux termes de l’art. 83 al. 4 CPC, en l'absence d'aliénation de l'objet du litige, la substitution
de partie est subordonnée au consentement de la partie adverse ; les dispositions spéciales
prévoyant la succession d'un tiers aux droits ou obligations des parties sont réservées.
La substitution de partie
ex
lege
survient lorsque le changement de légitimation
intervient de façon originaire, soit indépendamment de la volonté de celui qui perd la
légitimation. Il s’agit des cas de succession à titre universel, notamment l’ouverture
de la succession d’un plaideur (cf. art. 560 al. 1 CC [Code civil suisse du 10 décembre 1907 ;
RS 210] ; Jeandin, Commentaire romand, Code de procédure civile, 2
e
éd. 2019, n. 29 ad art. 83 CPC).
1.3
En l’espèce, K.________ (ci-après : l’intimée) a contesté son congé
devant la commission de conciliation, si bien que la valeur litigieuse s'élève à 36’000
fr. (1'000 fr. x 36 mois) et que la voie de l'appel est ouverte. Interjeté en temps utile, par acte
écrit et motivé, sur un objet patrimonial dont la valeur litigieuse est supérieure à
10'000 fr., l'appel est recevable à cet égard.
1.4
Au vu de l’issue du litige, les questions de la qualité pour appeler de J.X.________, B.X.________
et C.X.________ (ci-après : les appelants), dont la qualité d’héritiers n’est
pas établie, respectivement de l’intérêt des appelants à agir (cf. art. 59
al. 2 let. a CPC), peuvent demeurer indécises.
2.
L'appel peut être
formé pour violation du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela
étant, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure
sommaire en protection des cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d'appel d'évaluer les faits
sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi ; la production
de pièces nouvelles est exclue, même celles qui sont visées par l'art. 317 al. 1 CPC (TF
4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5 ;
CACI 24 juin 2015/325 consid. 2 ; CACI 25 novembre 2014/607 consid. 3a).
Le contrat de mariage produit par les appelants est dès lors irrecevable.
3.
3.1
Les appelants reprochent au premier juge d’avoir considéré qu’il n’était
pas possible de réfuter la possibilité que l’engagement de l’intimée comme
concierge ait été accompagné d’une convention suspendant les termes du loyer. Ils
font valoir qu’il appartenait à l’intimée de prouver ce dernier élément,
ce qu’elle n’aurait pas fait, puisqu’elle n’aurait pas même rendu plausible
l’existence d’une discussion à ce sujet. Selon les appelants, nombreux seraient les
indices qui plaideraient en faveur de l’absence d’un tel accord. Il s’ensuivrait que
les intérêts moratoires réclamés par le bailleur seraient manifestement dus, au vu
du contenu du contrat de bail et de ses annexes qui prévoyaient un terme dit comminatoire. Selon
les appelants, les arguments soulevés par l’intimée seraient presque tous constitutifs
d’abus de droit et tant les faits que la situation juridique seraient clairs.
3.2
Selon l'art. 257 al. 1 CPC, le juge admet l'application de la procédure sommaire lorsque l'état
de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé (let. a) et
que la situation juridique est claire (let. b). Lorsque l'une ou l'autre de ces deux conditions n'est
pas remplie, le juge doit, en vertu de
l'art.
257 al. 3 CPC, déclarer la requête irrecevable.
Le cas n'est pas clair, et la procédure sommaire ne peut donc pas aboutir, lorsqu'en fait ou en
droit, la partie défenderesse oppose à l'action des objections ou exceptions motivées
sur lesquelles le juge n'est pas en mesure de statuer incontinent. L'échec de la procédure
sommaire ne suppose pas que la partie défenderesse rende vraisemblable l'inexistence, l'inexigibilité
ou l'extinction de la prétention élevée contre elle ; il suffit que les moyens de
cette partie soient aptes à entraîner le rejet de l'action, qu'ils n'apparaissent pas d'emblée
inconsistants et qu'ils ne se prêtent pas à un examen en procédure sommaire (ATF 138 III
620 consid. 5 ; TF 4A_417/2015 du 15 octobre 2015 consid. 4). Autrement dit, si le défendeur
fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes ("substanziiert und schlüssig"),
qui ne peuvent pas être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler
la conviction du juge, la requête de protection dans les cas clair est irrecevable (ATF 141 III
23 consid. 3.2 ; TF 4A_68/2014 du 16 juin 2014 consid. 4.1, non publié à l'ATF 140 III
315 ; TF 4A_218/2017 du 14 juillet 2017 consid. 2.1).
3.3
En l’espèce et contrairement à
ce que soutiennent les appelants, il n’appartenait pas à l’intimée d’apporter
la preuve stricte de l’existence d’un accord relatif à la suspension des termes du loyer.
Conformément à la jurisprudence rappelée ci-dessus, l’intimée devait uniquement
faire valoir des moyens qui n’étaient pas dépourvus de consistance. Or au regard des
pièces du dossier, il apparaît que lorsque D.X.________ gérait lui-même l’immeuble
et les rapports locatifs avec l’intimée, soit jusqu’au début de l’année
2018, il tolérait les retards de paiement de l’intimée. En effet, D.X.________ n’a
jamais mis l’intimée en demeure et ne s’est pas prévalu du paiement d’intérêts
moratoires. Ce n’est qu’après la conclusion du contrat de gérance du 15 février
2018 avec Z.________ que l’intimée a été interpellée – à de nombreuses
reprises – au sujet de ses retards de paiement, respectivement des intérêts moratoires.
Ce qui précède suffit à rendre plausible l’existence d’accords conclus oralement
ou tacitement entre l’intimée et D.X.________ au sujet des termes du loyer, les appelants
n’ayant au demeurant pas été en mesure d’apporter la preuve du contraire.
C’est ainsi à raison que le premier juge a considéré que le cas n’était
pas clair, qu’il était impossible de réfuter complètement les allégations de
l’intimée selon lesquelles une convention avait été passée oralement ou tacitement
entre elle et D.X.________ et que cette convention remettait en cause l’exigibilité d’intérêts
sur des arriérés de loyer.
4.
4.1
Au vu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté, dans la mesure où il
est recevable, selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1
in
fine
CPC.
4.2
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (art. 62 al. 3 et 70
al. 4 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis
à la charge des appelants J.X.________, B.X.________ et C.X.________, solidairement entre eux (art.
106 al. 3 CPC).
L’intimée K.________ n’ayant pas été invitée à se déterminer,
il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (cent francs), sont
mis à la charge des appelants J.X.________, B.X.________ et C.X.________, solidairement entre eux.
IV.
L’arrêt est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me François Bohnet (pour J.X.________, B.X.________ et C.X.________),
‑
Me Carole Wahlen (pour K.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Morges.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :