vd_findinfo · HC / 2022 / 382 · 2022-04-27 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE | 257d CO

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 27.04.2022 HC / 2022 / 382

EXPULSION DE LOCATAIRE | 257d CO

TRIBUNAL
CANTONAL
JL22.005288-220481
106
CHAMBRE
DES RECOURS CIVILE
_________________________________________
Arrêt du
27 avril 2022
__________________
Composition
:               M.
Pellet
,
président
M.
Sauterel et Mme Courbat
Greffier
:
M.              Magnin
*****
Art.
257d CO
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par
V.________
,
au [...], locataire, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 14 avril 2022 par le Juge
de paix des districts du Jura-Nord vaudois et du Gros-de-Vaud dans la cause divisant le recourant d’avec
W
et C S.________
, au [...], bailleurs, la Chambre
des recours civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 14 avril 2022, le Juge de paix des districts du Jura-Nord vaudois et du Gros-de-Vaud
a ordonné à V.________ de quitter et rendre libres pour le jeudi 12 mai 2022 à midi les
locaux occupés dans l’immeuble sis à [...], à [...] (appartement de 4 pièces
situé au 1
er
et au 2
e
étages,
ainsi qu’une place de parc) (I), a dit qu’à défaut pour le locataire de quitter
volontairement ces locaux, l’huissier de paix était chargé, sous la responsabilité
du juge de paix, de procéder à l’exécution forcée de cette ordonnance sur requête
des bailleurs, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), a ordonné aux agents
de la force publique de concourir à l’exécution forcée de l’ordonnance, s’ils
en étaient requis par l’huissier de paix (III), a arrêté les frais judiciaires à
480 fr., lesquels étaient compensés avec l’avance de frais effectuée par les bailleurs
(IV), a mis les frais à la charge du locataire (V), a dit qu’en conséquence, celui-ci
rembourserait aux bailleurs leur avance de frais à concurrence de 480 fr., sans allocation de dépens
pour le surplus (VI), et a dit que toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées
(VII).
En droit, le premier juge a relevé que, pour réclamer le paiement du montant de 10’100
fr., correspondant aux loyers dus au 6 octobre 2021 pour les mois de mars, mai et octobre 2020 et janvier,
mai, juillet, août, septembre, novembre et décembre 2021, les bailleurs avaient fait notifier
au locataire, à la date précitée, une lettre recommandée contenant l’indication
qu’à défaut de paiement dans les trente jours, le bail serait résilié et que
les bailleurs avaient, par avis du 15 novembre 2021, signifié au locataire qu’ils résiliaient
le bail pour le 31 décembre 2021, dès lors que ce dernier n’avait pas payé les loyers
en question dans le délai imparti. Il a ensuite constaté que l’entier des arriérés
de loyer n’avait pas été acquitté dans le délai de trente jours qui avait été
imparti au locataire et que le congé était donc valable.
B.
Par acte du 19 avril 2022, V.________ (ci-après : le recourant) a recouru contre cette ordonnance.
Il a en substance demandé qu’un délai au 2 juillet 2022 lui soit accordé pour quitter
l’appartement de W et C S.________ (ci-après : les intimés).
C.
La Chambre des recours civile retient les faits suivants :
1.
Le 6 mars 2018, les intimés, en qualité de bailleurs, et le recourant, en qualité de locataire,
ont conclu un contrat de bail portant sur un appartement de 4 pièces situés au 1
er
et au 2
e
étages de l’immeuble sis à [...], à [...], ainsi qu’une place de parc, pour
un loyer de 1’450 fr. par mois, charges, par 200 fr., non comprises. Ce contrat prévoit que
le bail commence le 1
er
avril 2018, se termine le 31 mars 2019 et se renouvelle tacitement d’année en année,
sauf résiliation donnée trois mois à l’avance.
2.
Par courrier recommandé du 7 octobre 2021, les intimés ont adressé une mise en demeure
au recourant. Dans leur courrier, ils ont indiqué que celui-ci devait leur verser un montant de
10’100 fr. à titre de loyers impayés. Ils ont produit un décompte, indiquant que
les loyers de mars, mai et octobre 2020 et janvier, mai, juillet, août, septembre, novembre et décembre
2021 n’avaient pas été payés, à tout le moins pas entièrement. Ils ont
imparti un délai de trente jours au recourant pour s’acquitter du montant dû, en mentionnant
qu’à défaut, le contrat de bail serait résilié de manière extraordinaire
conformément à l’art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220).
L’envoi contenant le courrier précité a été retourné à ses expéditeurs
en date du 3 novembre 2021 avec la mention « non réclamé ».
3.
Par formule officielle du 15 novembre 2021, les intimés ont signifié au recourant la résiliation
du contrat de bail portant sur l’appartement situé au 1
er
et au 2
e
étages de l’immeuble sis à [...], à [...], et d’une place de parc, pour le
31 décembre 2021, en raison du non-paiement des loyers précités.
Cette résiliation, adressée sous pli recommandé, a été distribuée à
son destinataire le 22 novembre 2021.
4.
Par courrier du 18 janvier 2022, les intimés ont indiqué au recourant qu’ils n’avaient
pas pu faire l’état des lieux en date du 11 janvier 2022, dès lors qu’il occupait
encore les locaux. Ils ont fixé une nouvelle date pour l’état des lieux au 31 janvier
2022.
Les intimés ont allégué que le recourant n’était pas présent lors de cet
état des lieux et que celui-ci occupait toujours les locaux en question.
5.
Le 2 février 2022, les intimés ont déposé une requête d’expulsion en cas
clair auprès du Juge de paix des districts du Jura-Nord vaudois et du Gros-de-Vaud. Ils ont conclu,
avec suite de frais, à ce qu’il soit ordonné au recourant de quitter immédiatement
l’appartement de 4 pièces sis à [...], à [...], et de le rendre libre de tout occupant
et de tout bien lui appartenant et qu’à défaut, il soit en substance procédé
à l’exécution forcée de l’ordonnance d’expulsion, avec au besoin l’ouverture
forcée des locaux à l’aide des agents de la force publique.
Le 5 avril 2022, le juge de paix a tenu une audience, en présence des intimés. Le recourant
ne s’y est pas présenté. Selon le procès-verbal des opérations, il a, le même
jour, informé le greffe de la justice de paix qu’il ne pourrait pas être présent
à l’audience.
En droit
:
1.
1.1
Aux termes de l’art. 319 let. a CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008
; RS 272), le recours est recevable contre les décisions finales, incidentes et provisionnelles
de première instance qui ne peuvent pas faire l’objet d’un appel, soit notamment, dans
les causes patrimoniales, lorsque la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est inférieure
à 10’000 fr. (art. 308 al. 2 CPC
a
contrario
). Lorsque le litige porte uniquement
sur la question de savoir si les conditions d’une expulsion selon la procédure en cas clair
sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé par le recours à
la procédure sommaire, dont il y a en principe lieu de fixer la durée à six mois (ATF
144 III 346 consid. 1.2.1).
Le recours doit être interjeté dans les dix jours lorsque la décision entreprise a été
rendue en procédure sommaire, soit notamment en matière de cas clair (cf. art. 248 let. b CPC).
1.2
En l’espèce, la valeur litigieuse s’élève à 8’700 fr. (1’450
fr. x 6 mois), de sorte que la voie du recours est ouverte.
Formé en temps utile par une partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al.
2 let. a CPC) et portant sur des conclusions patrimoniales dont la valeur litigieuse est inférieure
à 10’000 fr., le recours est recevable.
2.
Le recours est recevable pour violation du droit
(art. 320 let. a CPC) et constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 let. b CPC). L’autorité
de recours dispose d’un plein pouvoir d’examen s’agissant de la violation du droit
(Jeandin, op. cit, nn. 2 et 3 ad art. 320 CPC ; Spühler, Basler Kommentar, Schweize-rische
Zivilprozessordnung, 3
e
éd., Bâle 2017, n. 26 ad art. 319 CPC) ; elle revoit librement les questions de droit
soulevées par le recourant et peut substituer ses propres motifs à ceux de l’autorité
précédente ou du recourant (Spühler, op. cit., n. 1 ad art. 320 CPC ; Hohl, Procédure
civile, tome II, 2
e
éd., Berne 2010, n. 2508 p. 452). S’agissant des faits, toutefois, le pouvoir d’examen
dont dispose l’autorité saisie d’un recours est plus restreint qu’en appel, le
grief de la constatation manifestement inexacte des faits se recoupant avec celui de l’arbitraire
au sens de l’art. 9 Cst. (Constitution fédérale de la Confédération suisse
du 18 avril 1999 ; RS 101) (Jeandin, op. cit., nn. 4 et 5 ad art. 320 CPC et les références
citées). Le pouvoir d’examen de la Chambre des recours civile est donc limité à
l’arbitraire s’agissant des faits retenus par l’autorité précédente
(TF 4D_30/2017 du 5 décembre 2017 consid. 2.2 et les références citées).
3.
3.1
Le recourant requiert qu’un délai au 2 juillet 2022, soit jusqu’à la fin de l’année
scolaire, lui soit accordé pour quitter l’appartement des intimés. Il fait valoir qu’il
serait au chômage, qu’il aurait des poursuites et qu’il aurait deux enfants à charge,
dont un à l’école secondaire. Il ajoute qu’il aurait déposé plusieurs
demandes de location pour d’autres logements, pour lesquelles il serait dans l’attente d’une
réponse.
3.2
Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a
du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut
lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement
dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les
baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement
dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ;
les baux d’habitation et les locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant
un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois (al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré
réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire était
en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’alinéa 2 de cette disposition
légale, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente
jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l’arriéré avait finalement été
payé (cf. TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les références citées).
Si, en revanche, l’une des conditions d’application de l’art. 257d CO n’est pas
réalisée, le congé est inefficace (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019,
n. 2.3.5 p. 879).
Des motifs humanitaires
n’entrent pas en ligne de compte dans l’examen des conditions de l’art. 257d CO, dès
lors qu’ils ne sont pas pris en considération par les règles du droit fédéral
sur le bail à loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; TF 4C_74/2006 du 12 mai
2006 consid. 3.2.1). Ils peuvent, le cas échéant, être pris en compte au stade de l’exécution
forcée, en application du principe général de la proportionnalité (Lachat et al.,
op. cit., n. 7.6 p. 1052).
Au surplus, l’ajournement
de l’exécution forcée ne saurait être que relativement bref et ne doit pas équivaloir
en fait à une nouvelle prolongation de bail (TF 4A_232/2018 du 23 mai 2018 consid. 7 ; ATF
117 Ia 336 consid. 2b).
L’action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l’art. 257d CO,
selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail
ait valablement pris fin, puisque l’extinction du bail est une condition du droit à la restitution
des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question
de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable
(une prolongation du bail n’entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée
pour demeure conformément à l’art. 257d CO). Les conditions de l’art. 257 al. 1
CPC s’appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 142 III 515 consid.
2.2.4
in fine
;
ATF 141 III 262 consid. 3.2
in
fine
).
3.3
Le recourant ne conteste pas qu’il a du retard dans le paiement des loyers relatifs à l’appartement
qu’il loue aux intimés, ni le montant réclamé à ce titre par ces derniers.
Il ne conteste pas non plus la validité de la résiliation du contrat de bail. En l’espèce,
les intimés ont agi conformément à l’art. 257d CO, de sorte que leur congé
est valable. Par courrier du 7 octobre 2021, ils ont en effet adressé une lettre de mise en demeure
au recourant pour un certain nombre de loyers impayés et l’ont informé qu’en cas
de défaut de paiement de l’arriéré dans un délai de trente jours, le bail serait
résilié. Ce courrier, retourné aux expéditeurs après l’échéance
du délai de garde de sept jours, a été valablement notifié à l’intéressé
(cf. en ce sens art. 138 al. 3 let. a CPC). Ensuite, le 15 novembre 2021, les intimés ont, au moyen
de la formule officielle, résilié le bail en question pour le 31 décembre 2021, soit à
la fin du mois suivant la résiliation, dont l’envoi a été distribué au recourant.
Le recourant requiert un délai au 2 juillet 2022, à savoir jusqu’à la fin de l’année
scolaire, pour quitter le logement. Il invoque divers motifs, comme le fait qu’il serait au chômage
et qu’il aurait deux enfants qui sont à la garderie ainsi qu’à l’école
obligatoire. Cependant, les difficultés dont il fait état sont usuelles et ne sont pas suffisamment
caractérisées pour constituer des motifs humanitaires. Par ailleurs, le recourant, qui n’a
pas payé l’entier de son loyer au mois de mai 2020 déjà et s’est vu notifier
une mise en demeure en date du 7 octobre 2021, a bénéficié d’assez de temps pour
trouver un autre logement, le cas échéant, vu sa situation financière, avec l’aide
des services sociaux. De toute manière, des motifs humanitaires n’entrent pas en ligne de
compte au stade de l’examen des conditions de l’art. 257d CO, ceux-ci pouvant être examinés,
si nécessaire, lors de l’exécution forcée.
Partant, c’est à juste titre que le premier juge a ordonné l’expulsion du recourant.
4.
En définitive, le recours, manifestement infondé, doit être rejeté selon l’art.
322 al. 1
in fine
CPC et l’ordonnance entreprise confirmée.
L’arrêt sera rendu sans frais judiciaires de deuxième instance (art. 11 TFJC [tarif des
frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]).
Les intimés n’ayant pas été invités à se déterminer, il n’y
a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance.
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
en
application de l’art. 322 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
L’arrêt, rendu sans frais, est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
L’arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à
huis clos, est notifié à :
‑
M. V.________,
‑
M. et Mme W et C S.________.
La Chambre des recours civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 10’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l’objet d’un recours en matière civile devant
le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi sur le Tribunal fédéral du 17
juin 2005 ; RS 173.110), cas échéant d’un recours constitutionnel subsidiaire au
sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n’est
recevable que si la valeur litigieuse s’élève au moins à 15’000 fr. en matière
de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30’000 fr. dans les autres cas, à
moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours
doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent
la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l’envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix des districts du Jura-Nord vaudois et du Gros-de-Vaud ;
-
Commune [...],
-
[...].
Le greffier :