vd_findinfo · HC / 2009 / 322 · 2009-10-19 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, POUVOIR D'EXAMEN LIMITÉ, BAIL À LOYER, RÉSILIATION, PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ, LOI CANTONALE RELATIVE À LA PROCÉDURE EN MATIÈRE DE BAIL, DEMEURE, DEMEURE DU DÉBITEUR | 257d al. 1 CO, 257d al. 2 CO, 257d CO, 457 CPC, 9 Cst., 23 al. 2 LPEBL, 23 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 19.10.2009 HC / 2009 / 322

TRIBUNAL CANTONAL
538/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 19 octobre
2009
____________________
Présidence
de   M.
F.
MEYLAN
, vice-président
Juges
:
MM.     Giroud et Creux
Greffière
:
Mme   Rossi
*****
Art. 9 Cst.; 257d CO;
457 CPC; 23 LPEBL
La Chambre des
recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper du
recours interjeté par
A.G.________
, à Lausanne,
locataire, contre l'ordonnance
d'expulsion rendue le 19 août 2009 par la Juge de paix du
district de Lausanne dans la cause divisant la recourante
d'avec
M.________
, domicile
élu à Prilly,
bailleur.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 19 août 2009, adressée pour
notification aux parties le 25 août 2009, la Juge de paix du
district de Lausanne a ordonné à A.G.________ de
quitter et rendre libres pour le mardi 5 octobre 2009 à midi
les locaux occupés dans l'immeuble sis à Lausanne,
[...] (appartement de 4 pièces, au 2
ème
étage et une cave) (I), dit qu'à défaut de
quitter volontairement ces locaux, elle y sera contrainte par la
force, selon les règles prévues aux art. 508 ss CPC
(Code de procédure civile du 14 décembre 1966; RSV
270.11) (II), arrêté les frais de justice du bailleur
M.________ à 250 fr. (III), alloué à celui-ci
des dépens, par 500 fr. (IV) et dit que l'ordonnance est
immédiatement exécutoire, nonobstant recours
(V).
Cette ordonnance, complétée par les pièces du
dossier (art. 457 CPC), retient les faits suivants:
Par contrat de bail à loyer du 19 février 2007,
M.________, représenté par T.________ SA, a remis en
location à A.G.________ l'appartement de 4 pièces
situé au 2
ème
étage de l'immeuble
sis [...], à Lausanne, avec une cave. Conclu pour durer
initialement du 15 mars 2007 au 1
er
avril 2008, le bail
devait se renouveler pour une année, sauf avis de
résiliation de l'une ou l'autre des parties donné
quatre mois à l'avance pour la prochaine
échéance, et ainsi de suite d'année en
année. Le loyer, payable d'avance, a été
fixé à 2'130 fr. par mois, acompte de chauffage,
d'eau chaude et de frais accessoires par 150 fr.
compris.
Par formule officielle du 10 novembre 2008, le loyer mensuel - qui
se montait alors à 2'200 fr. charges comprises - a
été augmenté, dès le 1
er
avril 2009, à 2'367 fr., soit 2'147 fr. de loyer net et 220
fr. d'acompte de chauffage, d'eau chaude et de frais
accessoires.
Par courrier recommandé du 20 avril 2009, notifié le
lendemain, le mandataire du bailleur a mis en demeure la locataire
de s'acquitter du montant de 7'079 fr., établi selon le
décompte suivant:
«Loyers impayés de février et mars
2009,
à raison d'un loyer mensuel de
Fr.
2'130.00
Fr.       4'260.00
Loyer impayé d'avril
2009
Fr.       2'297.00
Intérêts de retard 7% dès le 01.02.09 s/
Fr.
6'557.00
Fr.
102.00
Part. aux frais de la
créancière
Fr.
500.00
Frais de
poursuite
Fr.
70.00
Total s.e. ou
o.
Fr.
7'229.00
Dont à déduire
: décompte de chauffage
2007/2008
Fr.
150.00
TOTAL S.E. OU
O.
Fr.
7'079.00
».
Cette lettre comportait également la signification
qu'à défaut de paiement dans les trente jours
dès réception, le bail serait
résilié.
Le bailleur, représenté par T.________ SA, a
résilié le contrat de bail pour le 30 juin 2009, par
formule officielle du 22 mai 2009.
Le 2 juillet 2009, M.________ a requis du Juge de paix du district
de Lausanne l'expulsion de la locataire de l'appartement en
cause.
L'audience du juge de paix s'est tenue le 19 août 2009. La
locataire, hospitalisée depuis le 8 août 2009 pour une
durée indéterminée, y a été
représentée par son père B.G.________, selon
une procuration signée le 17 août 2009.
En droit, le premier juge a retenu que la locataire ne
s'était pas acquittée de l'entier de
l'arriéré de loyer dans le délai de trente
jours imparti et considéré que les conditions de
l'expulsion étaient réalisées.
B.
Par acte du 2
septembre 2009, A.G.________, par l'intermédiaire de son
père B.G.________, a recouru contre cette ordonnance,
concluant à son annulation. Elle a produit deux
pièces.
L'intimé M.________ a conclu, sous suite de frais et
dépens de première et deuxième instances, au
rejet du recours.
En droit
:
1.
L'art. 23 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur la
procédure d'expulsion en matière de baux à
loyer et à ferme; RSV 221.305) ouvre un recours au Tribunal
cantonal: a) lorsque le juge était incompétent ou
s'est déclaré à tort incompétent; b)
pour absence d'assignation régulière; c) pour
violation des règles essentielles de la procédure
lorsque l'informalité est de nature à influer sur le
prononcé (al. 1).
Il
y a également
recours au Tribunal cantonal pour déni de justice (art. 23
al. 2 LPEBL); celui-ci peut aboutir soit à la réforme
soit à l'annulation de la décision attaquée
(JT 1993 III 88 c. 2; JT 1977 III 96). Toutefois, en vertu de
l'art. 274g al. 1 let. a CO (Code des obligations du 30 mars 1911;
RS 220), le juge saisi de la procédure d'expulsion doit
statuer sur la validité du congé, lorsque celle-ci
est contestée, en examinant la cause de manière
complète en fait et en droit. L'autorité de recours
cantonale doit alors au moins disposer d'un plein pouvoir d'examen
en ce qui concerne la violation du droit fédéral (ATF
119 II 141 c. 4a; ATF 119 II 241 c. 4b et c). Autrement dit, l'art.
23 LPEBL, qui confère un pouvoir d'examen limité
à la Chambre des recours, ne saurait s'appliquer lorsque la
validité du congé a été
contestée. En pareil cas, la Chambre des recours doit
disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit tel que le
prévoit l'art. 457 al. 2 CPC pour le recours en
réforme contre les décisions du juge de paix (JT 2008
III 12; JT 2004 III 79).
En l'espèce, la recourante n'a pas contesté le
congé devant la commission de conciliation
compétente. Le recours doit donc être examiné
sous l'angle restreint de l'arbitraire.
Interjeté en temps utile par le père de la
recourante, qui est au bénéfice de la procuration du
17 août 2009, le recours est recevable.
2.
a/aa)
Selon l'art. 457
al. 1 CPC, applicable vu le renvoi de l'art. 29 LPEBL aux
règles ordinaires de la procédure civile
contentieuse, la Chambre des recours doit admettre comme constants
les faits tels qu'ils sont constatés par le jugement, sauf
contradiction avec les pièces du dossier et sous
réserve de complètement sur la base de celles-ci (JT
2008 III 12 c. 3a; JT 1993 III 88 c. 3; Gauthier, Note sur la
procédure d'expulsion en matière de bail à
loyer, in JT 1993 III 126).
En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance est
conforme aux pièces du dossier et a été
complété sur la base de celui-ci.
bb)
La recourante ne
fait valoir aucun des motifs de nullité prévus
à l'art. 23 al. 1 LPEBL. Les pièces produites en
deuxième instance, en tant qu'elles ne figurent pas
déjà au dossier, sont dès lors irrecevables
(art. 25 LPEBL a contrario; Guignard, in Procédures
spéciales vaudoises, n. 1 ad art. 25 LPEBL, p. 214 et
références).
b)
Selon la jurisprudence, le déni de justice au sens
des art. 9 Cst. (Constitution fédérale du 18 avril
1999, RS 101; anciennement art. 4 aCst.; Feuille
fédérale [FF] 1997 I 146) et 23 al. 2 LPEBL consiste
en une décision arbitraire, rompant manifestement
l'égalité entre parties et violant un principe
légal, ou encore une décision par laquelle le juge
statue contrairement à une disposition légale
précise ou se met en contradiction flagrante avec les
pièces du dossier (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure
civile vaudoise, 3
ème
éd., 2002, n. 5 ad
art. 356 CPC, p. 537).
Il ne suffit pas que la motivation de la décision soit
insoutenable; encore faut-il que celle-ci apparaisse arbitraire
dans son résultat (ATF 128 I 273 c. 2.1; ATF 126 III 438 c.
3; ATF 125 I 166 c. 2a).
3.
a)
L'art.
257d CO prévoit que, lorsque, après la
réception de la chose, le locataire a du retard pour
s'acquitter d'un terme, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à
défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai est de trente jours au moins pour les baux
d'habitations (al. 1). Faute de paiement dans le délai
fixé, le bailleur peut résilier les baux
d'habitations, moyennant un délai de congé minimum de
trente jours pour la fin d'un mois (al. 2).
b)
Il ressort de la mise en demeure
du 20 avril 2009 que la recourante était en retard dans le
paiement du loyer des mois de février, mars et avril 2009.
L'intimé a précisé que le versement des 7'079
fr. réclamés, incluant dits loyers, a
été effectué le 12 juin 2009 (mémoire
d'intimé, p. 2). Ainsi, le paiement de
l'arriéré de loyer étant intervenu
après l'expiration du délai de trente jours imparti
dans l'avis comminatoire, l'intimé était en droit,
conformément à l'art. 257d al. 2 CO, de
résilier le contrat de bail, ce qu'il a fait par formule
officielle du 22 mai 2009 avec effet au 30 juin 2009.
Au surplus, la recourante ne conteste pas avoir été
en retard dans le paiement du loyer mais invoque qu'un accord oral
aurait été passé avec le mandataire de
l'intimé, selon lequel, vu le paiement intégral du
montant exigé, l'expulsion ne serait pas requise, ce que
l'intimé nie. Elle remet également en cause le
montant de 250 fr. alloué par le premier juge à ce
dernier à titre de participation aux honoraires de son
mandataire, estimant que 500 fr. ont été
versés comme «participation aux frais de la
créancière», conformément au
décompte du 20 avril 2009. Or, de tels griefs ne constituent
pas des moyens de nullité ni ne sont relatifs à un
déni de justice au sens de l'art. 23 LPEBL. Ils ne sauraient
donc être examinés dans le cadre de la présente
procédure.
La recourante estime enfin que l'ordonnance attaquée est
entachée d'un «vice de forme», en tant qu'elle
mentionne en page 2 que la partie bailleresse a
résilié le bail pour le 30 juin «3009».
Or, il s'agit manifestement d'une erreur de plume, la formule
officielle de résiliation de loyer qui figure au dossier
indiquant au demeurant la date du 30 juin 2009.
Au vu de ce qui précède, le premier juge n'a pas fait
preuve d'arbitraire en considérant comme valable le
congé donné à la locataire et en donnant suite
à la requête d'expulsion déposée par
l'intimé.
Mal fondé, le recours doit être
rejeté.
4.
En conclusion, le recours doit être rejeté et
l'ordonnance confirmée.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont
arrêtés à 350 fr. (art. 230 al. 1 TFJC
[
tarif du 4 décembre 1984 des frais
judiciaires en matière civile; RSV 270.11.5]).
Obtenant gain de cause, l'intimé a droit à des
dépens de deuxième instance, fixés à
300 francs.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
L'ordonnance est
confirmée.
III.
Les frais de deuxième instance
de la recourante sont arrêtés à 350 fr. (trois
cent cinquante francs).
IV.
La recourante A.G.________ doit verser
à l'intimé M.________ la somme de 300 fr. (trois
cents francs) à titre de dépens de deuxième
instance.
V.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président :
L
a
greffi
ère
:
Du 19 octobre
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
a
greffi
ère
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑      M. B.G.________
(pour A.G.________),
‑      M. Jacques
Lauber (pour M.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est de
97'047 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Mme la Juge de paix
du district de Lausanne.
L
a
greffi
ère
: