vd_findinfo · HC / 2024 / 102 · 2024-02-19 · fr

DEMEURE DU DÉBITEUR, EXPULSION DE LOCATAIRE, MOTIVATION DE LA DEMANDE, REJET DE LA DEMANDE, CAS CLAIR, BAIL À LOYER | 257d CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile HC / 2024 / 102

TRIBUNAL
CANTONAL
JL23.031368-231679
71
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
19 février 2024
__________________
Composition
:               Mme
Crittin
Dayen
, présidente
MM.
Segura et de Montvallon, juges
Greffière
:              Mme
Lapeyre
*****
Art.
257d CO ; art. 257 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
B.________
,
à [...], contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 8 septembre 2023 par la Juge de paix
du district de la Broye-Vully dans la cause divisant l’appelant d’avec
C.________
,
à [...], la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 8 septembre 2023, adressée le 30 novembre 2023 et notifiée le 4 décembre
2023 à B.________, la Juge de paix du district de la Broye-Vully (ci-après : la juge de paix)
a ordonné à B.________ de quitter et rendre libres pour le vendredi 22 décembre 2023 à
midi les locaux occupés dans l’immeuble sis [...] à [...] (Hôtel-Restaurant à
l’enseigne [...] et sa parcelle d’environ [...] mètres carrés) (l), a dit qu’à
défaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix était
chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution
forcée de l’ordonnance sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture
forcée des locaux (Il), a ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution
forcée de l’ordonnance, s’ils en étaient requis par l’huissier de paix (III),
a arrêté à 800 fr. les frais judiciaires, qui étaient compensés avec l’avance
de frais de la partie bailleresse (IV), a mis les frais à la charge de la partie locataire (V),
a dit qu’en conséquence, B.________ rembourserait à C.________ son avance de frais à
concurrence de 800 fr. et lui verserait la somme de 1'500 fr. à titre de dépens (VI) et a dit
que toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées (VII).
En droit, appelée à statuer sur une requête d’expulsion en cas clairs déposée
par le bailleur C.________, la juge de paix a considéré que l’avis comminatoire qu’il
avait adressé au locataire B.________ était suffisamment clair et précis. Elle a relevé
que B.________ n’avait effectué aucun paiement à C.________ dans le délai comminatoire
et qu’il ne s’était dès lors pas acquitté de l’entier des arriérés
de loyer réclamés. Bien que B.________ avait soulevé l’exception de compensation,
les créances qu’il invoquait – en lien avec des défauts qui auraient affecté
l’immeuble et la pandémie de COVID-19 – ne pouvaient être qualifiées de certaines.
Au demeurant, B.________ n’avait pas valablement consigné son loyer et n’avait pas fait
valoir de manière concluante que les parties étaient en pourparlers transactionnels au sujet
du montant de la réduction du loyer ou que le principe d’une telle réduction n’était
pas contesté. La résiliation du bail liant C.________ à B.________ était donc valable
et, en présence d’un cas clair, l’expulsion devait être ordonnée.
B.
Par acte du 11 décembre 2023, B.________
(ci-après : l’appelant) a formé appel contre l’ordonnance précitée et
a conclu, avec suite de frais et dépens, à sa réforme en ce sens que la requête d’expulsion
déposée le 3 juillet 2023 par C.________ (ci-après : l’intimé) soit déclarée
irrecevable (I), que les frais judiciaires soient arrêtés à 800 fr. et soient compensés
avec l’avance de frais de l’intimé (II), que les frais judiciaires soient laissés
à la charge de l’intimé (III), que l’intimé lui verse la somme de 1'500 fr.
à titre de dépens (IV) et que la cause soit rayée du rôle (V). A l’appui
de son appel, l’appelant a produit l’ordonnance querellée, l’enveloppe l’ayant
contenue ainsi que le suivi de son envoi et la procuration en faveur de son conseil.
Une réponse n’a pas été requise de l’intimé à l’appel.
C.
La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l’ordonnance
complétée par les pièces du dossier :
1.
a)
Par contrat de bail à loyer du 2 avril 2008, l’intimé, en qualité de bailleur, a
remis à bail à l’appelant et à [...], en qualité de locataires, un local commercial
d’une surface de [...] mètres carrés sis [...] à [...] à l’usage de l’hôtel-restaurant
à l’enseigne [...] comprenant « tout l’immeuble et la parcelle »
ainsi que « le grand local (cave) à l’arrière du bâtiment »,
ce dernier étant mis à disposition à titre gratuit et à bien plaire. Le loyer mensuel
convenu était de 4'300 fr., le chauffage, l’eau chaude et les frais accessoires étant
à la charge des locataires. Le bail a débuté le 1
er
mai 2008, pour cinq ans, avec reconduction tacite pour une durée indéterminée, sauf résiliation
une année à l’avance pour la prochaine échéance.
b)
Le 25 avril 2017, l’intimé et l’appelant ont conclu un avenant selon lequel le bail
commercial se renouvellerait d’année en année. D’un commun accord, le contrat de
bail à loyer a été poursuivi uniquement entre les parties.
2.
a)
Le 21 décembre
2022, l’appelant a signé un document intitulé « contrat reconnaissance de dettes
pour l’année 2018 et 2022 » dont le contenu, comportant une modification manuscrite,
est notamment le suivant (
sic
)
:
«
1.
EMPRUNTEURS
Je, soussigné B.________, domicilié à [...]
Reconnaît devoir à :
2.
PRÊTEURS
C.________, domicilié à la [...], [...]
3.
MONTANT
Location appartement, hôtel et café
2018 solde à payer
CHF.
12'900.-
2022 solde à payer
CHF.
15'500.-
moins CHF 4'300.- versé ce jour
Pour les loyers 2019 et 2021, un décompte sera établi ultérieurement.
4.
REMBOURSEMENT
Je m’engage à rembourser selon mes liquidités.
5.
FOR
Nous
admettons expressément que le for judiciaire de toute contestation en relation avec le présent
prêt soit fixé à [...].
6.
RECONNAISSANCE
et
que la présente déclaration vaut reconnaissance de dette
au
sens de l’article 82 LP
».
b)
L’appelant a versé à l’intimé 2'300 fr. le 8 février 2023 – étant
précisé que ce montant était le premier effectué en 2023 – puis 4'000 fr. le
2 mars 2023.
c)
Par courrier du 17 mars 2023, l’intimé, par l’intermédiaire de F.________SA, a
indiqué à l’appelant que celui-ci ne lui avait versé que 2'300 fr. depuis le début
de l’année 2023. L’intimé a rappelé à l’appelant que la diminution
du loyer mensuel à 4'000 fr., majoré d’un acompte mensuel de 1'000 fr. pour l’amortissement
des arriérés de loyer, n’avait été convenue entre eux dès le 1
er
janvier 2023 que pour autant que les loyers soient payés mensuellement sans retard. Il a relevé
qu’à ce jour, la somme des loyers impayés de janvier à avril 2023 s’élevait
à 17'200 fr., soit quatre loyers de 4'300 fr., et que les acomptes impayés de remboursement
de la dette se montaient à 4'000 fr., correspondant à quatre mensualités de 1'000 francs.
Selon l’intimé, le solde dû en sa faveur, déduction faite des 2'300 fr. versés
le 8 février 2023 par l’appelant, se montait ainsi à 18'900 francs. L’intimé
a donc invité l’appelant à lui payer ce dernier montant et l’a averti qu’à
défaut, il procéderait « à l’encaissement des soldes dus par voie juridique ».
d)
Le 31 mars 2023, l’appelant a effectué un versement de 1'700 fr. en faveur de l’intimé.
e)
Le
12 avril 2023, l’intimé, représenté par son conseil, a adressé un avis comminatoire
par voie recommandée à l’appelant, notifié à celui-ci le 14 avril 2023, dont
le contenu est notamment le suivant :
«
Monsieur,
Je vous informe que je suis consultée par Monsieur C.________, représenté par F.________SA,
au sujet de la somme de Frs. 39'000.- que vous devez, soit le loyer dû à ce jour, selon
contrat signé le 2 avril 2008 et reconnaissance de dette du 21 décembre 2022.
Conformément à l’article 257d CO, un délai de 30 (trente) jours dès réception
de la présente vous est imparti pour régler cette somme, à quel défaut votre bail
serait résilié purement et simplement et votre expulsion requise.
J’attire votre attention sur le fait que, même en cas d’expulsion, vous demeurez responsable
de l’indemnité d’occupation jusqu’à la relocation.
Je vous signale que j’introduis immédiatement des procédés de poursuite.
Le loyer futur ainsi que le solde des loyers 2019 à 2021 demeurent expressément réservés
ainsi que les frais et intérêts de retard.
».
f)
Par courrier recommandé du 8 mai 2023, l’appelant a communiqué à l’intimé
plusieurs défauts affectant, selon lui, les locaux loués.
3.
a)
Par avis officiel du 16 mai 2023, l’intimé
a résilié le bail de l’appelant avec effet au 30 juin 2023, faute de paiement des loyers
dans le délai comminatoire.
b)
Le 1
er
juin
2023, l’appelant a procédé à un virement de 4'000 fr. en faveur de l’intimé.
c)
Par requête de conciliation du 16 juin 2023, l’appelant a saisi la Commission de conciliation
en matière de baux à loyer du district de la Broye-Vully et a conclu principalement au constat
de la nullité de la résiliation du 16 mai 2023 du bail le liant à l’intimé,
subsidiairement au constat de son inefficacité, plus subsidiairement à son annulation et encore
plus subsidiairement à l’octroi d’une prolongation du bail au 30 avril 2024. En tout
état, l’appelant a conclu à ce qu’une réduction de 30 % du loyer lui soit
accordée pour la période du 1
er
juin 2018 au 30 avril 2024 et à ce qu’une suppression totale du loyer lui soit octroyée
s’agissant des périodes de fermeture ordonnées par le Conseil fédéral en raison
de la crise sanitaire, soit du 16 mars au 10 mai 2020, du 4 novembre au 9 décembre 2020 et du 22 décembre
2020 au 30 mai 2021.
4.
a)
Le 3 juillet 2023, l’intimé a saisi la juge de paix d’une requête en protection
du cas clair en concluant, avec suite de frais et dépens, à ce qu’il soit ordonné
à l’appelant de quitter et de rendre libres de tous ses biens et de toutes personnes l’immeuble
et la parcelle de [...] mètres carrés sis [...] à [...], ainsi que le grand local (cave)
situé à l’arrière de l’immeuble, à ce qu’à défaut de
quitter volontairement les locaux précités, l’huissier soit chargé, sous la présidence
de la juge de paix, de procéder à l’exécution forcée sur requête de l’appelant
avec, au besoin, l’ouverture forcée des locaux, et à ce qu’il soit ordonné
aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée s’ils en
étaient requis par l’huissier de paix.
b)
Le 16 août 2023, l’appelant a versé 4'000 fr. à l’intimé.
c)
Au pied de ses déterminations du 1
er
septembre 2023, l’appelant a conclu, avec suite de frais et dépens, à ce que la requête
d’expulsion formée par l’intimé soit déclarée irrecevable.
d)
La juge de paix a tenu audience le 5 septembre 2023 en présence des conseils respectifs de l’intimé
et de l’appelant.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est recevable
contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure
civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]), dans les causes non patrimoniales ou dont la valeur litigieuse,
au dernier état des conclusions, est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). L’appel,
écrit et motivé, doit être introduit auprès de l’instance d’appel (art.
311 al. 1 CPC), soit la Cour d’appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [Loi vaudoise du 12 décembre
1979 d’organisation judiciaire ; BLV 173.01]).
Lorsque le litige porte
uniquement sur la question de savoir si les conditions d’une expulsion selon la procédure
en cas clairs sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé par le recours
à la procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée à six mois
(ATF 144 III 346 consid. 1.2.1, JdT 2019 Il 235 ; TF 4A_495/2023 du 5 décembre 2023 consid.
1.2). Si la résiliation des rapports de bail est également contestée, la valeur litigieuse
est égale au loyer pour la période minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation
n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la date pour laquelle
une nouvelle résiliation peut être signifiée ; comme il faut prendre en considération
la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire selon l’art.
271
a
al. 1 let. e CO (loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse ; RS
220), la valeur correspondra en principe au montant du loyer pendant trois ans (ATF 144 III 346 précité
consid. 1.2.1 ; TF 4A_495/2023 précité consid. 1.2).
Lorsque la décision
entreprise a été rendue en procédure sommaire, comme en procédure en cas clairs (art.
248 let. b CPC), le délai pour l’introduction de l’appel et le dépôt de la
réponse est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC).
1.2
En l’espèce,
l’appelant soutient non seulement que le cas n’est pas clair mais conteste également
la résiliation du bail qu’il considère comme nulle. Compte tenu d’un loyer mensuel
de 4'300 fr., la valeur litigieuse, correspondant à l’équivalent de trois ans de loyers
selon les principes énoncés ci-dessus, est clairement supérieure à 10'000 fr., si
bien que la voie de l’appel est ouverte. Pour le surplus, interjeté en temps utile contre
une décision finale de première instance par une partie qui a un intérêt digne de
protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), l’appel, écrit et en partie motivé (pp. 6 à
9), est recevable.
2.
L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour constatation inexacte
des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable,
y compris les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi
à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément
au principe général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (ATF 138 III 374 consid.
4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid. 5.3.1 ; TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid.
3.4). Sous réserve des vices manifestes, l’application du droit d’office ne signifie
toutefois pas que l’autorité d’appel doive étendre son examen à des moyens
qui n’ont pas été soulevés dans l’acte d’appel. Elle peut se limiter
aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés contre la décision de première
instance ; l’acte d’appel fixe en principe le cadre des griefs auxquels l’autorité
d’appel doit répondre eu égard au principe d’application du droit d’office
(cf. ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2 ; TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid 4.2 applicable
en appel). Cette jurisprudence ne remet pas en cause la liberté conférée aux juges d’admettre
(ou de rejeter) l’appel en s’appuyant sur un argument non explicitement discuté par
les parties (TF 4A_313/2019 du 19 mars 2020 consid. 3).
3.
3.1
Pour être recevable,
l’appel doit être motivé et comporter des conclusions. Selon la jurisprudence, pour satisfaire
à son obligation de motivation de l’appel prévue par l’art. 311 al. 1 CPC, l’appelant
doit démontrer le caractère erroné de la motivation de la décision attaquée
et son argumentation doit être suffisamment explicite pour que l’instance d’appel puisse
la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision
qu’il attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 141 III 569
consid. 2.3.3 ; ATF 138 III 374 précité consid. 4.3.1 ; TF 5A_524/2023 du 14
décembre 2023 ; TF 4A_462/2022 du 6 mars 2023 consid. 5.1.1 ; TF 5A_453/2022 du 13 décembre
2022 consid. 3.1). Il en résulte que, lorsque l’appelant retranscrit ce qu’il considère
être les « faits pertinents », sans rien indiquer sur le fondement de ses éventuelles
critiques, cette partie du mémoire d’appel est irrecevable. Il n’appartient pas à
la Cour d’appel civile de comparer l’état de fait présenté en appel avec celui
du jugement pour y déceler les éventuelles modifications apportées et en déduire
les critiques de l’appelant (CACI 9 novembre 2023/457 consid. 2.3 ; CACI 7 novembre 2022/549 consid.
2.2 ; CACI 23 août 2022/428 consid. 3). Il n’y a en outre pas lieu d’entrer en matière
sur les griefs de constatation inexacte des faits, qui se réfèrent de manière toute générale
aux « pièces du dossier », sans mentionner des pièces précises, ou à des
allégations pour lesquelles aucune pièce n’est mentionnée (CACI 20 novembre
2023/467 consid. 3.2 ; CACI 13 octobre 2022/523 consid. 2.2.1 ; CACI 3 décembre 2021/570 consid.
4.2.1).
Même si l’instance
d’appel applique le droit d’office (art. 57 CPC), le procès se présente différemment
en seconde instance, vu la décision déjà rendue. L’appelant doit donc tenter de
démontrer que sa thèse l’emporte sur celle de la décision attaquée. Il ne saurait
se borner à simplement reprendre des allégués de fait ou des arguments de droit présentés
en première instance, mais il doit s’efforcer d’établir que, sur les faits constatés
ou sur les conclusions juridiques qui en ont été tirées, la décision attaquée
est entachée d’erreurs. Il ne peut le faire qu’en reprenant la démarche du premier
juge et en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement. La motivation est une condition légale
de recevabilité de l’appel, qui doit être examinée d’office (ATF 147 III 176
précité consid. 4.2.1 ; TF 5A_524/2023 précité consid. 3.3.1 ; TF 5A_779/2021 et
5A_787/2021 du 16 décembre 2022 consid. 4.3.1). Ainsi, notamment, lorsque la motivation de l’appel
est identique aux moyens qui avaient déjà été présentés en première
instance, avant la reddition de la décision attaquée, ou si elle ne contient que des critiques
toutes générales de la décision attaquée ou encore si elle ne fait que renvoyer aux
moyens soulevés en première instance, elle ne satisfait pas aux exigences de l’art. 311
al. 1 CPC et l’instance d’appel ne peut entrer en matière (TF 4A_318/2023 du 14 juillet
2023 consid. 2.3 ; TF 4A_621/2021 du 30 août 2022 consid. 3.1 et la réf. citée ; TF 4A_168/2022
du 10 juin 2022 consid. 5.2).
3.2
En l’espèce, l’acte de l’appelant comprend une partie intitulée « De
la décision attaquée » (p. 3) et une autre intitulée « Des faits » (pp.
4 à 6). Celles-ci ne contiennent aucun grief clairement formulé et consistent soit dans la
reprise d’éléments figurant dans l’ordonnance dont est appel soit dans une liste
de faits, sans toutefois mentionner si ceux-ci figurent déjà dans l’acte attaqué
ou si on entend le voir complété. Il n’en sera dès lors tenu aucun compte.
4.
4.1
La
procédure sommaire prévue par l’art. 257 CPC est une alternative aux procédures
ordinaire ou simplifiée normalement disponibles, destinée à offrir une voie particulièrement
simple et rapide à la partie demanderesse, dans les cas dits clairs. Cette voie suppose que l’état
de fait ne soit pas litigieux ou qu’il soit susceptible d’être immédiatement prouvé
(al. 1 let. a) et que la situation juridique soit claire (al. 1 let. b). Le juge n’entre pas en
matière si l’une ou l’autre de ces hypothèses n’est pas vérifiée
(al. 3 ; CACI 25 septembre 2023/388 consid. 3.1.2 ; CACI 26 mars 2021/145 consid. 3.2.1).
L’état de fait
n’est pas litigieux lorsqu’il n’est pas contesté par le défendeur ; il est
susceptible d’être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis
sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve est rapportée par
la production de titres, conformément à l’art. 254 al. 1 CPC. La preuve n’est pas
facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine (
voller
Beweis
) des faits justifiant sa prétention
; la simple vraisemblance (
Glaubhaftmachen
)
ne suffit pas. Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes
(
substanziiert und schlüssig
),
qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler
la conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ;
ATF 141 III 23 consid. 3.2, SJ 2015 I 200 ; ATF 138 III 620 consid. 5.1.1, SJ 2013 I 283 ; TF 4A_195/2023
du 24 juillet 2023 consid. 3.2.2.1).
La situation juridique
est claire lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose de façon évidente
au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées.
En règle générale (cf. toutefois TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les
réf. citées), la situation juridique n’est pas claire si l’application d’une
norme nécessite l’exercice d’un certain pouvoir d’appréciation de la part
du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances
concrètes de l’espèce (ATF 144 III 462 précité consid. 3.1 ; ATF 141 III 23
précité consid. 3.2 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ; TF 4A_195/2023 précité
consid. 3.2.2.2).
4.2
Une requête en expulsion d’un locataire selon la procédure de protection dans les cas
clairs (art. 257 CPC) est admissible même lorsque le locataire a attaqué en justice le congé
donné par le bailleur et que cette procédure est pendante (ATF 144 III 462 précité
consid. 3.3.1 ; ATF 141 III 262 consid. 3.2, SJ 2016 I 8 ; TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid
5.3 ; TF 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.3).
L’action en expulsion
pour défaut de paiement du loyer au sens de l’art. 257
d
CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l’art. 282 CO, selon la
procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose toutefois que le bail
ait valablement pris fin, puisque l’extinction du bail est une condition du droit à la restitution
des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à
titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être
ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n’entrant pas en ligne de compte
lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257
d
ou 282 CO). Les conditions de l’art. 257 al. 1 CPC s’appliquent également à cette
question préjudicielle (ATF 144 III 462 précité consid. 3.3.1 ; ATF 142 III 515 consid.
2.2.4
in fine
; ATF 141 III 262 précité consid. 3.2
in
fine
; TF 4A_195/2023 précité consid. 3.2.3
; TF 4A_574/2022 du 23 mai 2023 consid. 3.3).
4.3
Aux termes de l’art.
257
d
CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter
d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai
de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut
résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et les locaux commerciaux
peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour
la fin d’un mois (al. 2).
La demeure du locataire,
au sens de l’art. 257
d
CO, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l’exécution
de l’obligation y relative. Si l’une de ces deux conditions cumulatives n’est pas réalisée,
le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l’art. 257
d
al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d’une prestation exigible n’est
pas encore accompli au terme prévu. Point n’est besoin d’une interpellation du créancier,
à l’inverse de ce que l’art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire
du débiteur (TF 4A_65/2016 du 2 septembre 2016 consid. 3.1 ; TF 4A_566/2011 du 6 décembre
2011 consid. 3.1).
La jurisprudence a précisé
que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré réclamé dans
le délai comminatoire prévu par l’art. 257
d
CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’al.
2 de cette disposition légale, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai
de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4, JdT 2002 I 221, SJ 2002 I 33), cela même
si l’arriéré avait finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019
consid. 5.1 et les réf. citées). Si, en revanche, l’une des conditions d’application
de l’art. 257
d
CO n’est pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne
2019, n. 2.3.5 p. 879).
Le délai comminatoire
commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu en ses mains la mise en demeure,
mais au plus tard à l’échéance du délai de garde postale de sept jours (ATF
140 III 244 consid. 5.1 ; ATF 137 III 208 consid. 3.1.3, JdT 2012 II 108, SJ 2011 I 293 ; Lachat,
op.
cit.
, n. 2.2.4 p. 875 et les réf. citées
; Wessner, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2
e
éd., Bâle 2017, n. 21 ad art. 257
d
CO et les réf. citées).
Il incombe à la partie
qui prétend que son obligation a été exécutée de prouver cette exécution,
notamment par paiement (ATF 130 III 321 consid. 3.1, JdT 2005 I 618, SJ 2005 I 514 ; ATF 128 III
271 consid. 2a/aa, JdT 2003 I 606 ; TF 4A_195/2023 précité consid. 3.2.4 ; TF 4A_376/2021
du 7 janvier 2022 consid. 4.2.1).
4.4
La
jurisprudence admet toutefois que le congé prononcé conformément à l’art. 257
d
CO puisse, à titre très exceptionnel, être considéré comme contrevenant aux
règles de la bonne foi au sens de l’art. 271 al. 1 CO et être partant annulable. La notion
doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le
droit du bailleur à recevoir le loyer à l’échéance (ATF 140 III 591 consid.
1, SJ 2015 I 81 ; TF 4A_550/2020 précité consid. 8.2 et les réf. citées).
L’annulation du congé doit rester une
ultima
ratio
dans le cas du locataire qui ne paie pas
son loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; Lachat,
op.
cit.
, note infrapaginale n. 109 p. 881, qui
indique que « de fait, les situations où le congé n’est pas inefficace mais annulable
sont "très rares" »). Elle entre en considération notamment lorsque le bailleur
réclame au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure
à celle en souffrance, alors qu’il n’est pas certain du montant effectivement dû
et invite son locataire à vérifier le montant réclamé ; il contrevient aux règles
de la bonne foi s’il maintient cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions
à la suite d’une contestation du locataire relative au montant réclamé (ATF 120
Il 31 consid. 4b, JdT 1995 I 155 ; TF 4A_550/2020 précité consid. 8.2 ; TF 4A_330/2017
du 8 février 2018 consid. 3.1) ; ou encore, l’arriéré est insignifiant, ou a été
réglé très peu de temps après l’expiration du délai comminatoire, alors
que le locataire s’était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps ; ou
enfin, le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l’expiration de ce même
délai. Le fardeau de la preuve d’une résiliation contraire à la bonne foi incombe
au locataire (ATF 140 III 591 précité consid. 1 et les réf. citées ; TF
4A_550/2020 précité consid. 8.2 ; TF 4A_436/2018 précité consid. 5.1).
5.
5.1
Dans un premier grief,
l’appelant conteste que l’avis comminatoire du 12 avril 2023 ait satisfait aux exigences
de clarté et de précision fixées par la jurisprudence. Il fait valoir que si une indication
chiffrée du montant dû n’est pas indispensable, il est exigé que le montant soit
déterminable de manière certaine, par exemple en indiquant les mois de calendrier impayés.
A son sens, l’avis émis par l’intimé serait insuffisant à cet égard.
5.2
L’avis
comminatoire doit indiquer le montant de l’arriéré à payer dans le délai de
façon suffisamment claire et précise pour que le locataire puisse reconnaître clairement
quelles dettes il doit payer pour éviter un congé. Le montant de l’arriéré
doit être déterminé (par une indication chiffrée) ou, tout au moins, déterminable.
Ainsi, lorsque l’avis comminatoire désigne précisément les mois de loyers impayés,
le montant de l’arriéré est déterminable et une indication chiffrée du montant
impayé n’est alors pas indispensable (TF 4A_332/2023 du 11 janvier 2024 consid. 4.1 ; TF 4A_429/2022
du 7 mars 2023 consid. 3.1 ; TF 4A_436/2018 précité consid. 4.1). Si les mois de loyers impayés
ne sont pas mentionnés et que le montant de l’arriéré indiqué est sans rapport
avec la somme effectivement en souffrance, l’avis comminatoire ne satisfait pas aux exigences de
clarté et de précision permettant au locataire de reconnaître de combien de mois de loyers
il doit s’acquitter dans le délai comminatoire. En revanche, l’indication d’un
arriéré trop élevé n’entraîne pas nécessairement l’inefficacité
de l’avis comminatoire : le locataire qui constate une erreur doit la signaler au bailleur, à
défaut de quoi il ne mérite pas d’être protégé (TF 4A_332/2023 précité
consid. 4.1 ; TF 4A_429/2022 précité consid. 3.1 ; TF 4A_550/2020 précité consid.
7.2 ; TF 4A_436/2018 précité consid. 4.1).
5.3
En l’espèce, le courrier adressé par voie recommandée à l’appelant par
le conseil de l’intimé le 12 avril 2023 vaut avis comminatoire, ce qui n’est pas contesté
par les parties. Il en ressort que le paiement de la somme de 39'000 fr. est exigé pour le « loyer
dû à ce jour, selon contrat signé le 2 avril 2008 et reconnaissance de dette du 21 décembre
2022 ».
On relèvera ainsi
d’emblée que le montant exigé est chiffré et clairement exprimé, contrairement
à ce que paraît soutenir l’appelant. On pourrait déduire de son argumentation que
la correspondance du montant exigé, soit 39'000 fr., avec la somme effectivement en souffrance
ne serait pas établie, respectivement que l’absence d’indication précise des mois
concernés invaliderait l’avis comminatoire. Un tel grief n’est cependant pas motivé
par l’appelant contrairement à ses obligations procédurales, si bien qu’il doit
être déclaré irrecevable.
A toutes fins utiles,
on précisera qu’il serait en tous les cas infondé, voire téméraire. En effet,
l’appelant a signé une reconnaissance de dette en décembre 2022 pour des loyers impayés
durant les années 2018 et 2022, ceci pour un montant total de 24’100 fr. (12'900 fr. + 15'500
fr. – 4'300 fr.). Ce document précise encore qu’un décompte sera établi ultérieurement
pour les loyers 2019 et 2021. Au surplus, s’il a payé une partie des loyers des mois de janvier
à avril 2023, soit 8'000 fr. (2'300 fr. le 8 février 2023, 4'000 fr. le 2 mars 2023 et 1'700
fr. le 31 mars 2023) pour un total de loyers dus de 17'200 fr., l’appelant ne s’est
pas acquitté de l’ensemble de ses obligations. Or, comme la juge de paix l’a relevé,
le montant requis dans l’avis du 12 avril 2023 correspond non seulement aux montants issus de la
reconnaissance de dette précitée mais également des loyers pour les mois de janvier à
avril 2023. Certes, deux acomptes, en l’occurrence ceux de 4'000 fr. et de 1'700 fr., n’ont
pas été considérés par l’intimé dans son avis. Il n’en reste pas
moins que l’appelant était parfaitement en mesure de déterminer à quels mois, respectivement
quelles années, les 39'000 fr. exigés se rapportaient. On rappellera encore qu’il lui
appartenait de mentionner l’erreur relative à la non prise en compte des deux derniers acomptes
versés les 2 et 31 mars 2023. La motivation de la juge de paix n’est sur ce point aucunement
critiquée par l’appelant et doit être confirmée.
Le grief doit donc être
rejeté, dans la mesure de sa recevabilité.
6.
6.1
L’appelant se prévaut
ensuite de l’exception de compensation soulevée dans le délai comminatoire.
6.2
Le locataire peut faire obstacle à l’application de l’art. 257
d
CO en invoquant une contre-créance en compensation, à condition que la créance compensatrice
soit échue et exigible et que le moyen ait été invoqué avant l’échéance
du délai de trente jours de l’art. 257
d
al. 1 CO (ATF 119 Il 241 consid. 6b/bb, JdT 1994 I 382 ; TF 4A_429/2022 précité consid.
3.2 ; TF 4A_422/2020 précité consid. 4.2). Lorsque le locataire entend payer ses loyers
par compensation avec une créance en restitution de l’indu, il doit donc le déclarer
au plus tard dans le délai de sommation qui lui est accordé par le bailleur (TF 4A_115/2019
du 17 avril 2019 consid. 9). Selon la jurisprudence, la contre-créance invoquée en compensation
par le locataire doit pouvoir être prouvée sans délai, sous peine de contrecarrer la volonté
du législateur de permettre au bailleur de mettre fin au bail et d’obtenir l’évacuation
du locataire dans les plus brefs délais. Cette exigence se justifie d’autant plus que le locataire
qui prétend avoir une créance en réduction de loyer ou en dommages-intérêts
pour cause de défauts de l’objet loué n’a ni le droit de retenir tout ou partie
du loyer échu, ni la possibilité de consigner le loyer. Cette jurisprudence s’applique
également dans le cadre de la procédure de protection dans les cas clairs de l’art. 257
CPC (TF 4A_574/2022 précité consid. 3.1 et les réf. citées ; TF 4A_523/2022 du 9
mai 2023 consid. 3.1 et les réf. citées ; TF 4A_385/2022 du 14 février 2023 consid.
3.1).
6.3
En
l’espèce, dans la motivation de son grief, l’appelant n’expose aucunement quelle
serait la prétention dont il se prévaudrait en compensation. On comprend cependant du courrier
du 8 mai 2023 reproduit dans la partie « Des faits » de son acte (pp. 5 et 6) qu’il
se plaint de divers défauts de la chose louée. Cela étant, la motivation du grief est
douteuse, l’appelant se contentant d’évoquer avoir soulevé l’exception de
compensation et que, pour cette raison, le cas ne serait pas clair au sens de l’art. 257 CPC.
Cela étant, l’appelant
se trompe lorsqu’il fait état que la créance compensatrice ne doit pas être déterminée
pour être opposable dans le cadre d’une procédure sommaire d’expulsion. En effet,
comme la jurisprudence citée plus haut le relève, la preuve sans délai du bien-fondé
de cette créance est une exigence pour que celle-ci puisse être prise en compte. Or, l’appelant
n’expose aucunement que ses prétentions – dont le montant ne figure d’ailleurs
pas dans la partie recevable de l’acte d’appel – auraient été prouvées
à satisfaction devant la juge de paix. Au contraire, on déduit de son écriture qu’il
estime que le simple fait d’avoir soulevé une prétention, fondée ou non, serait
suffisant, ce qui n’est pas le cas.
En définitive, le
grief doit à nouveau être rejeté, dans la mesure de sa recevabilité.
7.
7.1
En définitive, l’appel,
manifestement infondé, doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité en application
de la procédure de l’art. 312 al. 1
in
fine
CPC et l’ordonnance entreprise confirmée.
7.2
Les frais judiciaires
de deuxième instance, arrêtés à 1'330 fr. (art. 62 al. 1 et 3 TFJC [tarif des
frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelant,
qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
7.3
Compte tenu de l’effet
suspensif lié à l’appel (art. 315 al. 1 CPC) et du fait que le terme de l’expulsion
est désormais échu, la cause sera renvoyée à la juge de paix pour qu’elle fixe
à l’appelant un nouveau délai pour libérer les locaux litigieux.
7.4
L’intimé n’ayant
pas été invité à se déterminer, il n’y a pas lieu à l’allocation
de dépens de deuxième instance (art. 312 al. 1
in
fine
CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté dans la mesure de sa recevabilité.
II.
L’ordonnance rendue le 8 septembre 2023 par la Juge de paix du district de la Broye-Vully est confirmée.
III.
La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de la Broye-Vully pour qu’elle fixe
à l’appelant B.________ un nouveau délai pour libérer les locaux occupés dans
l’immeuble sis [...] à [...] (Hôtel-Restaurant à l’enseigne [...] et sa parcelle
d’environ [...] mètres carrés).
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'330 fr. (mille trois cent
trente francs), sont mis à la charge de l’appelant B.________.
V.
Il n’est pas alloué de dépens de deuxième instance.
VI.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos,
est notifié à :
‑
Madame Loane Membrez (pour B.________),
‑
Madame Geneviève Gehrig (pour C.________),
et communiqué, par l’envoi de photocopies, à :
‑
Madame la Juge de paix du district de la Broye-Vully.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l’objet d’un recours en matière civile devant
le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral
; RS 173.110), le cas échéant d’un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art.
113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n’est recevable
que si la valeur litigieuse s’élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit
du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent
être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la
présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :