vd_findinfo · HC / 2022 / 824 · 2022-10-17 · fr

BAIL À LOYER, RÉSILIATION, DÉLAI DE RÉSILIATION | 271 CO, 271a CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 17.10.2022 HC / 2022 / 824

TRIBUNAL
CANTONAL
XC20.036080-220385
525
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
17 octobre 2022
__________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, présidente
Mmes
Bendani et Crittin Dayen, juges
Greffière
:              Mme
Spitz
*****
Art.
271, 271a et 271b CO
Statuant sur l’appel interjeté par
A.K.________
,
à [...], défenderesse, contre le jugement rendu le 24 mars 2022 par le Tribunal des baux dans
la cause divisant l’appelante d’avec
L.________
et
E.________
,
à [...], demandeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 24 mars 2022, le Tribunal des baux (ci-après : le tribunal) a annulé la
résiliation de bail, signifiée par A.K.________ à L.________ et E.________ le 2 mars 2020
avec effet au 1
er
juillet 2020, relative à l’appartement de 4 pièces en duplex dans l’immeuble sis
[...], ainsi que ses dépendances (I), a rendu ledit jugement sans frais ni dépens (II) et a
rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (III).
En droit, les premiers juges, saisis par les locataires d’une demande d’annulation du congé
ordinaire de leur bail à loyer, dont ils ne contestaient pas la validité formelle, ont retenu
que ces derniers avaient fait preuve d’un manque d’écoute et de bienveillance vis-à-vis
de leurs voisins en ne tenant pas compte, jusqu’à la médiation, de leurs plaintes légitimes
concernant en particulier l’encombrement du hall et le parcage inadapté de leurs véhicules
sur la place de dépose, de même qu’en engazonnant une partie du jardin utilisée
auparavant comme potager par une autre locataire sans en discuter préalablement avec elle. Il apparaissait
cependant qu’au moment où la résiliation avait été donnée par la bailleresse,
les reproches à l’encontre des locataires – au nombre de cinq – n’étaient
plus d’actualité et avaient été réglés ensuite de la séance de médiation
du 24 juin 2019, de sorte qu’ils ne pouvaient pas constituer des motifs sérieux
légitimant la résiliation litigieuse. En outre, le grief énoncé de « non-aboutissement
de la tentative de médiation » ne pouvait pas être retenu à la charge des locataires
et, s’agissant de l’engazonnement d’une partie du jardin en 2016, le temps passé
et l’absence de toute revendication de la bailleresse à cet égard avant la résiliation
du bail ne permettaient pas de considérer ce motif comme suffisamment important pour justifier la
résiliation. Les premiers juges ont ainsi considéré que le congé litigieux consacrait
une disproportion des intérêts incompatible avec sa validation et que la bailleresse avait
adopté une attitude contradictoire, contraire à la bonne foi, en initiant un processus de médiation
pour ensuite y mettre un terme, puis résilier le bail alors que la médiation avait porté
ses fruits. Le tribunal a ainsi considéré que ces circonstances justifiaient d’annuler
le congé en application de l’art. 271 al. 1 CO. Il n’a en revanche pas suivi la thèse
des locataires qui estimaient que la résiliation devait être qualifiée de congé donné
à titre de représailles au sens de l’art. 271a al. 1 let. a CO.
B.
Par acte du 30 mars 2022, A.K.________ (ci-après :
l’appelante) a interjeté appel contre ce jugement en concluant en substance, avec suite de
frais et dépens, à la réforme de son dispositif en ce sens qu’il soit constaté
que la résiliation de bail est valable (I), qu’une unique prolongation de bail de trois ans,
soit jusqu’au 1
er
juillet 2023, soit accordée à L.________ et E.________ (ci-après : les intimés)
(II), qu’il soit ordonné aux intimés de quitter et de rendre libres de tous occupants
et de tous objets leur appartenant, d’ici au 1
er
juillet 2023 à midi, les locaux litigieux, y compris les dépendances (III), qu’à
défaut pour les intimés de quitter volontairement lesdits locaux d’ici au 1
er
juillet 2023, l’huissier du Tribunal des baux soit chargé, sous la responsabilité de
la Présidente dudit tribunal, de procéder à l’exécution forcée du chiffre
III ci-dessus, sur requête de l’appelante, avec au besoin l’ouverture forcée des
locaux (IV), qu’il soit ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution
forcée, s’il en sont requis par l’huissier du Tribunal des baux (V), et ce, sans frais
judiciaires ni dépens de première instance (VI).
Par réponse du 29 juin 2022, les intimés ont conclu, avec suite de frais et dépens, à
l’irrecevabilité de l’appel, subsidiairement à son rejet. Plus subsidiairement,
ils ont conclu à la prolongation de leur bail à loyer pour une durée de 4 ans.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
Les 29 et 30 avril 2012, l’appelante, en
qualité de bailleresse, a conclu avec les intimé, en qualité de locataires, un contrat
de bail à loyer portant sur un appartement de 4 pièces en duplex dans les combles de l’immeuble
sis [...], comprenant deux chambres à coucher, un séjour avec cuisine agencée, une mezzanine
habitable, deux salles d’eau, un accès par escalier privatif et ascenseur, un balcon avec
vue sur le lac, ainsi qu’une cave et une place de parc extérieure.
D’une durée initiale allant du 1
er
juillet 2012 au 1
er
juillet 2013,
le bail prévoit un renouvellement d’année en année sauf avis de résiliation
de l’une ou l’autre des parties donné et reçu au moins trois mois à l’avance
pour la prochaine échéance. Le loyer mensuel brut a été fixé à 2'500 francs.
L’objet loué disposant de son propre chauffage, les charges sont assumées directement
par les intimés. En outre, aucun service de conciergerie n’est fourni pour le nettoyage des
communs de l’immeuble.
2.
L’appartement loué par les intimés, qui constitue leur logement de famille avec leur
fille née en 2015, se situe dans un immeuble composé de trois appartements et d’un studio.
La famille P.________ occupe l’appartement du rez-de-chaussée depuis le 15 août 2005.
La famille A.H.________ loge au premier étage de l’immeuble litigieux depuis le 1
er
octobre 2005. Depuis cette date jusqu’à la fin de l’année 2019, le studio situé
au rez inférieur était occupé par feue F.________. Le carnotzet, qui se trouve également
au rez inférieur, est mis à disposition de tous les locataires de l’immeuble à titre
gratuit et à bien plaire. Le logement occupé par la famille P.________ jouit d’une entrée
propre sur le devant du bâtiment. Celui de la famille A.H.________ également, après une
montée d’escaliers, et le studio a un accès indépendant à l’arrière
de l’immeuble. En outre, une porte sur le devant de l’immeuble donne sur un petit hall où
se trouve un ascenseur qui permet d’accéder aux deux appartements situés aux étages
supérieurs, de même qu’à l’étage inférieur au carnotzet et aux caves
des familles P.________ et A.H.________. La cave des intimés se situe dans une pièce fermée
par une porte de garage située sous le studio et sa terrasse.
Une cour se situe devant l’immeuble litigieux, à cheval sur deux parcelles, à savoir
celle de l’appelante et celle de N.________. Ces derniers ont conclu le 18 février 2004 une
convention dont le chiffre 1 stipule que cette place est grevée d’une interdiction réciproque
de stationner tous véhicules, exception faite pour un bref arrêt à des fins de déchargement.
La porte d’entrée de l’appartement de la famille P.________ ainsi que la fenêtre
de leur chambre à coucher sont à proximité immédiate de cette place. Lorsque celles-ci
sont ouvertes et qu’un véhicule se parque en marche arrière sur cette place, les gaz
d’échappement pénètrent dans leur logement.
3.
Dans un courriel adressé
le 3 décembre 2014 à l’appelante, l’intimé a requis l’installation d’armoires
dans le hall d’entrée, aux frais des locataires de l’immeuble litigieux, pour que ces
derniers puissent y entreposer des effets personnels. A l’appui de cette demande, il a expliqué
que les caves étaient humides et qu’elles ne permettaient dès lors pas d’y entreposer
des vêtements en raison des risques de moisissure.
Par courriel du 4 décembre 2014, l’appelante a répondu à l’intimé qu’elle
ne pouvait pas prendre en considération sa demande car il s’agirait d’une extension
de son logement. Elle a ajouté qu’une cave n’était jamais sèche, excepté
dans un immeuble neuf, ce qu’il savait au moment de son emménagement.
4.
Le 7 février 2017, P.________ a adressé le courriel suivant à ses voisins :
« Chers
voisins,
Quelques
petites choses que nous souhaiterions partager avec vous concernant notre grande maison.
Certaines
remarques sont de [...] [réd. : l’épouse de P.________] et moi et certaines d’autres
locataires.
Comme
vous le savez, nos propriétaires n’ont pas prévu de service de conciergerie pour nos
communs et selon eux, c’est à nous locataires de s’arranger pour entretenir ceux-ci.
Bien
entendu tout le monde à sa propre sensibilité par rapport à la propreté et au fait
que certain utilisent certaines zones pour le stockage et d’autres pas, etc…
Le
fait est, que nos communs ne sont pas propres (de notre point de vue en tout cas) et ce serait bien que
nous trouvions une solution en commun pour remédier à cette situation.
Voici
quelques propositions :
1)
on organise un tournus avec une feuille « mémoire » à viser scotchée
dans l’ascenseur :
NETTOYAGE
DES COMMUNS
P.________
mi-février
L.________
mi-mars
F.________
mi-avril
A.H.________
mi-mai
2)
on fait une caisse commune pour intervention d’une personne qui nettoie une fois toute les 3-4
semaines par exemple.
3)
vous trouvez que les communs sont très bien comme cela et que vous pouvez vous satisfaire de l’état
actuel (à savoir quand même que l’ascenseur a été nettoyé vendredi passé
et donc ne reflète pas la réalité mais une visite du hall d’entrée est assez
parlant [sic].
4)
on balance la patate chaude à Madame A.K.________ et on verra…
Merci
également de penser au container à poubelles de temps en temps ce serait sympa.
La
place de déchargement devant notre porte d’entrée et [sic] moins squattée semble-t-il,
un grand merci à tous ceux qui ont placé des petits mots sur les pare-brise cela a fait son
effet.
Nous
souhaiterions quand même que le parcage se fasse en marche arrière le plus souvent possible,
car pour nous qui habitons de plein pied ce n’est pas agréable.
De
plus quand nous avons signé notre bail, le parcage en avant était une promesse et condition
de bail de Madame A.K.________ (voir son dernier email). […] »
Le même jour, F.________ a répondu ce qui suit :
« […]
Pour te répondre je suis tout à fait d’accord de faire mon tour mensuel d’entretiens
des locaux communs ou de participer à une caisse commune pour le nettoyage, je me rallie à
la majorité.
Il
serait nécessaire d’organiser une rencontre avec Mme A.K.________, afin de poser sur la table,
certains problèmes concernant la maison, par ex. : écoulements, la mousse devant l’entrée
[...], c’est glissant, et chez moi, les nids d’hirondelle, la barre de soutien de la glycine,
etc. […] »
Quant à l’épouse de A.H.________, elle a écrit le courriel suivant, le 8 février
2017 :
« […]
Pour les communs, et bien que nous n’utilisions que rarement les entrées communes de la maison,
nous sommes plutôt partant pour la solution tournus de nettoyage…
Pour
le parcage, petite précision, quand tu mentionne [sic] ´parcage en marche arrière´
tu entends par là un parcage avec pot d’échappement coté [sic] rue et non coté
´vos fenêtres´ n’est-ce pas !?
Si
je pouvais aussi ajouter quelque chose… pour le container. ça serait sympa de regarder de
temps en temps à le nettoyer… surtout en été… Je sais que certains d’entre
nous s’y sont déjà collés donc peut-être à ajouter à la liste du
nettoyage des communs !
Dernière
remarque pour le jardin comme je fais une pause forcée d’une année et que du coup j’ai
un peu de temps, on aimerait replanter une ligne ou deux de légumes au jardin. Il faudrait qu’on
se voie pour décider quelle portion je reprends à moins que j’y aille et que je prenne
possession de ce qui me conviens comme ça s’est toujours fait jusqu’à maintenant !
[…] »
Le même jour, l’intimé a répondu les éléments suivants à l’épouse
de A.H.________, s’agissant du jardin :
« Pour
le jardin, on a planté le printemps dernier du gazon comme tu l’as vu pour pouvoir aller avec
[...] (elle adore d’ailleurs). C’est pour cela qu’on a déplacé la zone potager
devant le couvert tout en maintenant une ligne pour les tomates côté Nord-Est.
Pas
de souci pour créer un nouveau plan potager devant le couvert et utiliser la fin de ligne pour les
tomates (on utilise uniquement la zone avant le cassis avec 4 plants de tomates). [...], veux-tu toujours
déplacer le cassis dans votre nouveau jardin ?
On
te propose de se voir une fois au jardin pour en discuter. Fais-nous signe quand tu as un moment propice
[…]. »
5.
Par courriel du 10
janvier 2019, l’appelante a demandé à tous les locataires de l’immeuble litigieux
d’enlever les objets leur appartenant et se trouvant dans les espaces communs, en particulier une
armoire posée sur des supports à roulettes (réd. : propriété des intimés)
s’y trouvant déjà au printemps 2018. Elle a ajouté avoir constaté que l’entrée
n’était pas entretenue et leur a demandé ce qu’il en était de la rotation
entre les locataires quant au nettoyage du hall, en précisant que si un service de conciergerie
était souhaité, les frais y relatifs leur seraient facturés.
L’intimé lui a répondu par courriel du même jour. Il lui a indiqué que l’armoire
se trouvait toujours dans une « situation transitoire » au motif que le local où
elle devait trouver refuge avec les affaires de son père n’avait pas encore pu être mis
en place et que ses voisins avaient été avertis de cela. Il a renouvelé sa proposition
faite dans son courriel du 3 décembre 2014, à savoir l’installation d’armoires
pour les locataires dans le hall d’entrée. S’agissant du nettoyage, il a mentionné
ce qui suit :
« […]
Quant au nettoyage des communs, nous avons tout essayé, mais rien ne fonctionne dans la durée.
Les P.________ font pas mal de chose, notamment le container à poubelle, que nous gérons également
de temps à autre. De notre côté, nous faisons les feuilles devant le garage et parfois
devant l’entrée d’F.________. Nous nettoyons aussi les grilles et l’écoulement
d’eau devant le garage afin d’éviter qu’il ne se bouche. Enfin, nous nous chargeons
de l’adoucisseur. Les A.H.________ ne font pas grand-chose. J’aurai peut-être une solution
pour le nettoyage du hall, mais je suggère que nous en discutions de vive voix. […] »
Par courriel du 14 janvier 2019, A.H.________ et son épouse ont répondu à l’appelante
qu’ils avaient effectivement rencontré quelques « soucis d’entente »
s’agissant de l’entretien et surtout de l’occupation des divers espaces communs. Ils
ont précisé ce qui suit :
« […]
L’organisation du nettoyage du hall d’entrée et de l’ascenseur a cessé, car
encombré d’objets divers et d’armoire de rangement qui compliquent le nettoyage et qui
de plus de nous appartiennent pas. Nous avons demandé à ce que ces objets soient déplacés
en d’autres lieux pour mieux organiser le nettoyage, sans succès… […] »
Entendu comme témoin, A.H.________ a précisé que les reproches formulés dans ce courriel
concernaient les agissements des intimés.
Dans un courriel du 15 janvier 2019, P.________ a répondu à l’appelante et lui a exposé
les griefs suivants quant au comportement des intimés au sein de l’immeuble litigieux :
« […]
nous ne possédons aucun meuble, ni autre objet dans les communs.
Concernant
le nettoyage, nous avons durant plus d’une décennie entretenu votre bien comme si c’était
le nôtre et cela sans soucis avec les autres locataires.
Pour
nous, le local commun au rez est encombré maintenant depuis plus d’une année avec armoire,
matériel de plage, trottinette, poussette, cartons etc…. comme si c’était un pièce
supplémentaire dont la surface aurait été louée…
A
notre connaissance personne ne fait le ménage chez ces [sic] voisins et donc nous n’acceptons
pas de nettoyer ce local tant qu’il sera encombré et utilisé comme remise par nos voisins.
Depuis
l’occupation de ce local par la famille L.________, nous devons subir des aller et retour d’ascenseur
très tard le soir alors que nous devrions pouvoir jouir aussi de la tranquillité.
De
plus nous vous rappelons que malgré notre demande répétée, Monsieur et Madame sont
les seuls locataires qui continuent à stationner leur véhicule en marche arrière. (nous
n’avons pas de volet et la pièce donnant sur cette place de déchargement est notre chambre
à coucher, nous ne pouvons jamais laisser la fenêtre en imposte car ils risquent à tout
moment de venir stationner en arrière ce qui est inadmissible)
Il
est très important que nous puissions conservé [sic] cette place de déchargement et chargement
comme discuté ensemble mais les gens doivent respecter les règles et se parquer en avant. […] »
Lors de son audition, P.________ a confirmé que son courriel précité visait les intimés.
Par courriel du 28 janvier 2019, l’appelante a répondu ce qui suit aux intimés :
« Nous
avons pris connaissance avec intérêt de votre avis sur l’état des locaux communs
de l’immeuble.
Votre
armoire est en situation transitoire depuis longtemps, j’espère que ce cas sera réglé
prochainement, nous pourrons dès lors organiser une synergie pour le nettoyage des lieux.
L’installation
d’armoires dans l’entrée a suscité une discussion en famille, elle a été
jugée inadaptée, donc refusée.
Lorsque
vous avez loué l’appartement, vous avez fait un état des lieux très minutieux, vous
saviez que les caves n’étaient pas chauffées, donc humides, ce qui est connu dans les
vieilles maisons.
Il
est concevable que vous vous sentiez à l’étroit depuis la naissance de votre fille, mais
vous ne pouvez agrandir votre logis en occupant des espaces hors de votre location, la seule option,
envisager de trouver un appartement plus grand, mieux adapté à votre situation familiale.
Dans
les doléances, reste l’encombrement du couloir de votre cave.
Madame
F.________, handicapée, se voit contrainte de sortir une poussette (est-elle encore utilisée ?)
et un tricycle qui devrait être rangé dans votre local ou celui réservé aux vélos
pour accéder à sa cave… vous-même ne l’admettriez pas.
De
même le problème de parcage sur la place, une convention me lie à Monsieur N.________,
cette place est réservée pour déposer les bagages et non pour un stationnement prolongé.
Et
en outre vous êtes tenu de parquer en avant et ne pas projeter des gaz d’échappement
chez les locataires du rez.
J’espère
que vous pourrez régler les problèmes évoqués et garder une bonne ambiance dans la
maison. […] »
6.
Par courrier du 29 mars 2019, l’appelante a exposé à son assurance de protection juridique
les problématiques qu’elle rencontrait avec les intimés et lui a demandé quelles
étaient les solutions envisageables, notamment s’il était possible de résilier leur
bail. Ces problématiques étaient en substance les suivantes : envahissement du hall d’entrée
et d’autres locaux communs par des objets appartenant aux intimés (jouets, trottinette, tricycle,
poussettes, vélos, cartons de bouteille, matériel de bricolage, armoire, emballages), saleté
du hall d’entrée, travaux bruyants faits par l’intimé devant sa cave ou dans son
appartement, utilisation régulière par l’intimé de la place de décharge comme
place de stationnement pour son véhicule, au demeurant parqué en marche arrière.
7.
Le 29 avril 2019, l’appelante a adressé un courrier à chaque locataire de l’immeuble
litigieux, dont les intimés, pour leur faire part du désordre qu’elle avait constaté
dans les locaux communs lors de son passage le 26 avril 2019
–
notamment divers objets empilés – et leur a imparti un délai à fin mai 2019 pour
y remédier. Elle leur a en outre rappelé que la place devant l’entrée du bâtiment
était réservée à la dépose ou au chargement de matériel, sans reculer et
envoyer les gaz d’échappement contre les portes.
8.
Une médiation a été initiée par l’appelante et une séance a eu lieu le
24 juin 2019. Cette dernière, son époux B.K.________, les médiateurs A.________ et
[...], l’intimé, P.________ et feu F.________ étaient présents. A.H.________ et
son épouse n’ont quant à eux pas souhaité y participer. Le compte rendu établi
par les médiateurs stipule ce qui suit :
« Les
sujets suivants ont été traités :
1.
Place de dépose/décharge devant l’immeuble
Il
est convenu que Mme A.K.________ prenne contact avec le propriétaire voisin (qui détient 1/3
de la place et avec lequel une convention sur l’usage de cet espace comme zone de dépose/décharge
avait été signé par le passé) afin d’envisager des travaux et le partage de
leur coût pour atténuer la pente reliant cet espace à la route. Cela permettrait à
tous les véhicules de se garer à l’avant (ce qui est actuellement impossible pour les
véhicules bas en raison de la pente et qui produit des nuisances, notamment de gaz d’échappement).
De
plus, il est convenu que Mme A.K.________ apposera une plaque visible et esthétique pour indiquer
qu’il s’agit d’une place de dépose uniquement, exclusivement réservée
aux habitants de [...]. M. P.________ se charge de donner le nom de fournisseurs pour la signalétique.
2.
Place de stationnement de Mme F.________ et M.
P.________
Il
est convenu que Mme A.K.________ installe sur les places de stationnement de Mme F.________ et M.
P.________ une barrière rabattable pour empêcher le parking sauvage et qu’un double de
la clé soit remis au vigneron. M. P.________ se charge de donner le nom de fournisseurs pour la
barrière.
3.
Règlement de maison
Il
est convenu que tous les locataires se rencontreront pour poser quelques règles communes de la maison
(prévoyant notamment une rencontre annuelle avec la propriétaire). Ce projet sera ensuite soumis
pour approbation/commentaire/complé-ment à Mme A.K.________. La version finale sera ensuite
mise en forme par M. L.________ (qui s’est proposé de le faire) et joint aux contrats de bail
et/ou à afficher dans l’espace commun.
4.
Espaces communs
Il
est convenu que les espaces communs soient vidés, de manière générale, des biens
et affaires personnelles des locataires (et de la propriétaire pour ce qui concerne des objets personnels
qui ne serviraient pas aux espaces communs). Il est également convenu que le local à vélo
soit exclusivement destiné aux vélos (et autres objets à roues) et vidés de tous
meubles et autres objets l’encombrant. »
Par courriel du 25 juin 2019, A.________ a transmis copie dudit compte rendu aux participants de la séance
de médiation pour commentaires et/ou propositions de corrections éventuelles. Il a à nouveau
interpellé les participants en ce sens en date du 3 juillet 2019.
Par courriel du 6 juillet 2019, P.________ a écrit ce qui suit à l’appelante :
«
Madame,
Voici
un exemple de panneau de signalisation que vous pouvez observer é [sic] la gare de [...] pour les
villas qui se trouve [sic] à côté.
Voici
encore ce matin ce que nous devons subir :
Comme
nous l’avons exprimer [sic] lors de la dernière séance, nous avons été déjà
bien trop patient [sic]. Madame A.K.________ nous comprenons que l’investissement pour refaire
l’enrobé n’est pas un petit investissement.
Nous
vous rappelons que ceci n’est que pour un seul locataire car tous les autres n’ont aucune
peine à se stationner en avant.
Pouvons
nous [sic] mettre en place un grand bac à fleurs à 1.20 de la façade afin de les empêcher
de bientôt se parquer dans notre appartement ?
Mes
beaux-parents vont venir nous trouver dans 10 jours, ils sont âgés et j’aimerait [sic]
qu’ils puissent dormir correctement et laisser la fenêtre en imposte.
Merci
de nous aider à trouver une solution provisoire dans le courant de la semaine prochaine.
Une
interdiction simple au locataire récalcitrant devrait aussi pouvoir être mis [sic] en place.
[…]
»
Lors de son audition, P.________ a confirmé que son courriel précité visait les intimés.
Le 7 juillet 2019, l’appelante a répondu ce qui suit à A.________ :
« […]
Sans le report de date pour la séance de méditation [sic], certaines choses seraient réglée
[sic], malheureusement le début des vacances n'arrange pas les choses.
Nous
avons contacté une personne recommandée par M. P.________. Ce représentant pour barrières
rabattables se fait désirer et je refuse de passer commande sans obtenir un devis.
Les
communs seront vidés lorsque mon gendre sera disponible, mais comme M. L.________ a laissé
son armoire plus d'un an, je peux me permettre de retarder de quelques semaines, je l'avais signalé
en votre présence.
Le
panneau pour le stationnement est soit inesthétique ou peu visible, la solution sera peut-être
quelque chose de provisoire.
M.
N.________ ne m'a pas encore contacté, il est probablement très pris par la Fête des Vignerons.
La
place de dépose ne peut pas être transformée d'un coup de baguette magique et la façon
de procédé [sic] sera lié [sic] au coût.
Je
signale que jusqu'à ce jour, les locataires n'ont jamais signalé la difficulté d'y accéder,
ce n'est qu'à l'arrivée de M. L.________ que les difficultés sont apparues.
Je
constate que la séance de méditation [sic] n'est pas un succès vu le climat d'intolérance
qui se découle [sic], et c’est M. L.________ qui a animé le débat, j’espérais
plus de votre part. »
Le 9 juillet 2019, A.________ a adressé le courriel suivant aux personnes qui avaient participé
à la séance de médiation :
« Je
comprends de l’absence de réponse à mon compte-rendu en lien avec le retour téléphonique
de Mme A.K.________ de ce jour que la situation est loin d’être réglée, bien au
contraire.
Afin
d’éviter tout escalade qui pourrait être préjudiciable à toutes et tous, je
vous propose de nous revoir fin août (ou plus tôt) pour une nouvelle séance afin de faire
le point de la situation et de lever les obstacles en vue d’arriver à une solution mutuellement
satisfaisante.
Vous
me confirmerez, le cas, échéant, vos disponibilités durant les deux dernières semaines
d’août ce dont je vous remercie par avance. »
Par courriel adressé le 16 juillet 2019 à A.________ et en copie aux autres participants, l’intimé
a invoqué les éléments suivants :
« Cher
Monsieur et cher Confrère,
De
notre côté, nous sommes disposé [sic] à une seconde séance de médiation
si cela devait s’avérer nécessaire, mais après la fin de la Fête des vignerons
(mi-août) vu que ma compagne y participe.
Cela
étant, je relève ce qui suit sur la situation actuelle :
1.
Compte-rendu
Bien
que succinct, votre compte-rendu résume nos discussions de la séance de médiation. Je
le compléterai en précisant le délai dans lequel les deux meubles qui nous concernent
(armoire dans le hall et petit meuble dans le carnotzet) seraient enlevés, soit d’ici à
la fin du mois d’août. J’avais indiqué qu’en raison du décès de
mon papa, je ne pouvais y procéder dans l’immédiat. Je dois en effet trouver d’autres
solutions pour stocker ces meubles (l’un d’eux était à lui) et qu’en l’état
je dois vider son appartement ce qui m’occupe passablement.
2.
Place de dépose
Un
poteau rétractable a été posé ce qui ne correspond pas à ce qui a été
convenu. Nous en avons été averti [sic] par e-mail la veille de sa pose sans autre discussion.
S’agit-il d’une situation provisoire ? Au demeurant, ce poteau ne supprime pas la problématique
du parcage en marche arrière pour bon nombre de véhicule lorsqu’on le baisse. La seule
solution reste celle qui a été convenue en médiation, soit la réfection de la place
de dépose avec un adoucissement de la pente permettant le parcage en marche avant de tout véhicule.
M. N.________ m’a incidemment confirmé son intention de participer à une telle réfection.
Il
semble que les conditions pour cette opération soient réunies. Vu que son accomplissement prendra
un peu de temps, nous ne voyons pas d’inconvénient au maintien provisoire du poteau rétractable
afin de garantir à la famille P.________ le minimum d’immissions dues au gaz d’échappement
et sonores. Nous avons trouvé entre nous une solution viable pour la gestion de la clef. Il convient
toutefois que l’adoucissement de la pente de cette place de dépose intervienne dans un délai
raisonnable. Si ce qui suit peut être confirmé, si possible avec un calendrier des opérations,
une nouvelle séance de médiation ne nous apparaît pas nécessaire.
3.
Local à vélo et garage/cave
M.
et Mme A.K.________ ont enlevé les biens qui les concernaient dans le local à vélo et
dans le garage/cave et nous les en remercions. Ils peuvent dorénavant déposer les sacs de sel
pour l’adoucisseur dans la première alcôve du garage qui est plus accessible pour eux.
Je continuerai à me charger du remplissage du réservoir de l’adoucisseur. En l’état,
le stock de sel est encore suffisant. […] »
Par courriel du 22 juillet 2019, A.________ a notamment répondu comme il suit aux intéressés :
«
Pour
faire suite aux réactions écrites et téléphoniques reçues par certains d’entre
vous, suite au projet de compte rendu de la séance du 24 juin, et pour faire suite à mon courriel
du 9 juillet, il me semble des plus opportuns [sic] d’organiser une nouvelle réunion afin
d’assurer le suivi de la précédente.
Ceci
afin de permettre de clarifier certains points et de garantir que toutes les parties prenantes à
la médiation ont été suffisamment entendues dans leurs besoins, en particulier, dans le
but de ne pas mettre à mal leurs relations dans le futur.
[…] »
Par courriel du 23 juillet 2019, P.________ et son épouse ont informé A.________ qu’ils
ne participeraient pas à la prochaine séance et qu’ils sortaient du processus de médiation.
A une date indéterminée, l’appelante a répondu ce qui suit à A.________:
« […]
Après mûre réflexion et de nombreuses hésitations, je renonce à une seconde
séance de conciliation.
Mais
je tiens à vous remercier pour votre disponibilité et les bons offices assurés, votre
collaboration n’est en aucun cas un échec, mais la situation très complexe nécessite
une prise de position plus nette de ma part. […] »
Par courriel adressé aux participants le 12 août 2019, A.________ a écrit ce qui suit :
« Je
me permets de vous remettre ci-joint pour votre information les courriers électroniques reçus
de certains d’entre vous dans la médiation susvisée.
Au
vu de leur contenu, je ne peux que constater l’absence d’accord sur la tenue d’une
nouvelle séance de médiation. J’y mets dès lors un terme en vous rappelant la confidentialité
des échanges qui s’y sont tenus et du résultat, sous réserve des points sur lesquels
vous auriez trouvé un éventuel accord. »
9.
Par courriels des 23 et
26 août 2019, l’appelante a informé l’intimé qu’elle avait constaté,
en date du 23 août 2019, que le couloir était occupé par un vélo lui appartenant.
Elle lui a demandé de le déposer dans le local prévu à cet effet et de laisser libre
l’espace devant les caves. Elle a ajouté que les cartons de vin entreposés devant l’armoire
à vin devaient trouver une place dans sa cave.
Le 10 septembre 2019, faisant suite à l’absence de réponse de l’intimé, l’appelante
lui a réadressé le courriel précité et l’a également informé avoir
constaté, lors d’une visite du 6 septembre 2019, que l’accès pour le nettoyage
du filtre était rendu difficile par le dépôt d’une bicyclette et de cartons lui
appartenant et que son armoire était toujours en place en dépit de sa promesse de libérer
l’entrée d’ici à la fin août 2019.
10.
Par courriel du 18 septembre 2019, A.H.________
s’est plaint auprès de l’appelante d’un certain nombre de dysfonctionnements dans
son appartement et également du fait que sa belle-mère, qui aidait la famille durant une longue
hospitalisation de sa femme, s’était retrouvée coincée dans le hall avec ses courses
car l’ascenseur était monopolisé à l’étage durant un temps certain. Lors
de son témoignage, A.H.________ a précisé que ce dernier grief visait les intimés.
11.
Les photos suivantes ont
été prises le 2 octobre 2019 :
12.
Par courrier adressé le 7 octobre 2019 à
l’intimé, l’appelante a écrit ce qui suit :
« […]
Sans suite à mes mails du 23.08.2019 et 10.09.2019 que vous avez ignoré, je vous écris
pour vous faire part de mon mécontentement.
L’armoire
que vous aviez promis d’évacuer fin août est toujours en place. Nous avons libéré
l’accès à l’adoucisseur d’eau, notre intention n’était pas de
vous permettre d’occuper cet espace commun avec votre vélo !
En
outre j’ai eu des réclamations d’autres locataires, vous bloquez régulièrement
l’ascenseur et les autres habitants doivent faire le tour du quartier pour accéder à
la cave.
Lors
de mon dernier passage, j’ai constaté que votre compagne laisse sécher son parapluie
ouvert dans l’entrée de l’immeuble, ce qui entrave le passage, veuillez le faire dans
votre appartement.
Je
joins à ce message la copie des mails que je vous ai adressé.
Veuillez
évacuer l’armoire et votre bicyclette dans la quinzaine qui suit la réception de ce courrier.
[…] »
Par courrier du 14 octobre 2019, l’intimé a apporté la réponse suivante à l’appelante :
« […] Je fais suite à votre lettre du 7 octobre dernier par lequel vous me faites
part de votre mécontentement.
Par
la présente, je vous informe de notre agacement face à vos demandes infondées. Nous y
répondons comme suit :
1.
Nous n'avons pas donné suite à vos deux courriels, car vous avez été informée
lors de la séance de médiation de l'objectif de débarrasser vos biens des locaux communs.
Le local à vélo, même sans l'armoire, reste exigu. Avec les enfants qui grandissent, leurs
vélos occupent passablement de place et nous ne pouvons pas mettre tous les vélos dans ce local.
C'est la raison de la présence de notre vélo devant notre cave. Lorsque j'en ai parlé,
votre mari a lui-même indiqué lors de la séance précitée qu'il était facile
de déplacer un vélo pour accéder au sac de sel et que cela ne poserait pas de problème.
Vous n'avez d'ailleurs émis aucune objection. Le but était de rendre à vos locataires
les espaces communs afin qu'ils puissent s'organiser au mieux et jouir des locaux loués normalement.
Je vous prie de vous en tenir à ce qui a été discuté lors de la séance de médiation.
2.
L'armoire dans le hall d'entrée n'a malencontreusement pas pu être évacuée comme
nous le souhaitions. Le petit local que je loue, et dans lequel j'avais l'intention de mettre notre armoire,
a été complètement rempli par les biens de mon père après le tri et le débarras
de son appartement. Cela s'est également étendu dans notre cave. Comme je ne suis pas seul
maître de la succession, je ne peux pas les évacuer ou les vendre sans autre. Je me vois contraint
de rechercher un local plus grand. Mes démarches n'ont pas été couronnées de succès
à ce jour. Nous espérons pouvoir enlever l'armoire pour le mois de décembre. J'ai informé
M. P.________ de cette situation. En l'état, nous continuons à procéder au nettoyage du
hall et de l'ascenseur, ce qui semble convenir aux autres locataires.
3.
Vous vous plaignez de la présence de notre armoire, mais vos trois meubles sont encore présents
dans le hall d'entrée, meubles que vous vous êtes engagé à enlever. Ce n'est pas
pour autant que nous intervenons pour vous demander de les enlever. Bien au contraire, nous faisons preuve
de compréhension vu que vous aviez annoncé vouloir m'être [sic] lesdits meubles au carnotzet
à la place de la table en bois massif que vous souhaitez vendre. Je suis prêt à croire
que cette opération ne peut pas être effectuée rapidement. Nous attendons dès lors
également de votre part une certaine compréhension, ce d'autant plus que nous entretenons seuls
le hall d’entrée.
4.
Nous constatons que vous n'avez toujours pas tenu vos engagements s'agissant de la mise à niveau
de la place à l’entrée de l’immeuble. Contrairement à ce que vous avez prétendu,
M. N.________ est parfaitement disposé à participer à la réfection de cette place.
Il vous l'avait d'ailleurs proposé il y a quelques années d'après ce qu'il m'a rapporté.
Rien ne s'oppose à ce que vous procédiez dans le sens d'une mise à niveau de cette place
conformément à votre engagement. Comme déjà exposé, la mise d'une borne ne règle
pas le problème du parcage en marche arrière de bon nombre de véhicule, hormis un SUV.
Cette borne est censée être une mesure provisoire.
5.
S'agissant d'un prétendu et régulier blocage de l'ascenseur, vos affirmations sont fermement
contestées. Nous n'avons jamais bloqué l'ascenseur d'une manière ou d'une autre. Il nous
arrive tout au plus d'occuper l'ascenseur un peu plus longtemps lorsque nous avons plusieurs choses à
déplacer ou des bagages à transporter, des courses ou notre fille endormie. Cela arrive à
tous les locataires de l'immeuble. Nous avons parfois dû attendre plusieurs minutes que l'ascenseur
se libère en raison d'une occupation prolongée par un autre locataire. Celle-ci ne nous a toutefois
pas offusquée, car elle relève tout simplement d'une utilisation normale.
6.
Quant au parapluie, il arrive parfois que nous le faisions sécher dans le hall d'entrée, au
demeurant il s'agit de l'endroit où se trouve le porte parapluie déposé par vos soins.
Ce n'est toutefois qu'épisodique et cela évite surtout que notre fille ne se fasse mal en jouant
à proximité s'il sèche dans notre appartement. Quant à l'entrave du passage, il me
semble qu'il est facile de déplacer un parapluie pour passer – pour autant qu'il ait entrave
ce qui est contesté –, voire de le fermer s'il est quasiment sec. Aucun des autres locataires
ne s'en est plaint. Je relève que si M. A.H.________ ou la famille P.________ a une demande à
nous formuler, ils le font directement.
7.
Concernant les bouteilles de vins, cela fait déjà un certain temps qu'il y a quelques cartons.
J'avais en son temps demandé à Mme F.________ si elle était dérangée par la
présence de ces cartons. Elle m'a répondu que cela ne l'importunait aucunement. Je précise
que mon intention était et est d'intégrer ses [sic] cartons dans notre cave. Cela étant
et par gain de paix, je me suis organisé pour déplacer les cartons dans notre cave malgré
le manque de place pour les raisons évoquées ci-dessus. Il ne reste que deux jéroboams
et un pot vaudois. Je les déplacerai lorsque j'aurai pu résoudre la question des affaires de
mon père.
8.
S'agissant de la cave et de notre demande en lien avec l'armoire dans le hall, je tiens à corriger
l'une de vos affirmations : il n'a jamais été mentionné lors de l'état des lieux
d'entrée que la cave présentait une humidité anormale. Aucune mention n'a par ailleurs
été porté au procès-verbal d'état des lieux.
9.
Enfin, j'ai pris note que vous souhaitiez vous occuper dorénavant des menus travaux. Dont acte.
Je vous laisse dès lors le soin veiller notamment au nettoyage régulièrement des grilles
et l'évacuation des eaux claires devant la porte de garage où se situe notre cave, de vous
charger d'évacuer les sacs vides de sel (j'ai toujours fourni les sacs taxés sans rien demandé
[sic], ni à vous, ni aux autres locataires) ou de tailler la glycine. S'agissant de cette dernière,
son support c'est une nouvelle fois détaché. Je l'avais réparé il y a deux ans, mais
la croissance de la glycine rend le support actuel inefficace. Actuellement, la glycine est complètement
affaissée sur plus de la moitié de la porte de garage. Je vous prie d'y remédier.
10.
Nous n'acceptons plus de nous voir reprocher ces divers maux, qui ne sont guère importants et qui
sont surtout infondés. Votre attitude est d'autant plus surprenante que nous avons toujours effectué
diverses tâches qui ne nous incombait pas, pour le bien de tous. Par surabondance, je relève
que nous ne connaissons pas le « plaignant » si ce n'est qu'il s'agit des «
locataires ». Or, comme exposé ci-dessus, si M. A.H.________ ou M. P.________ ont une demande
à faire, ils s'adressent directement à nous et ils ont toujours été bien accueillis.
Nous vous demandons de modifier votre attitude à notre égard. […] »
Les photos suivantes ont été prises
le 15 novembre 2019 :
Dans un courriel du 16 octobre 2019, sur interrogation
de l’appelante du même jour, N.________ a informé cette dernière qu’il n’avait
jamais discuté de la problématique de l’utilisation de la place de dépose avec l’intimé.
Il a ajouté qu’il ne constatait aucun problème de voisinage et que selon lui l’intimé
avait totalement cessé de se parquer sur cette place.
En réponse à sa lettre du 14 octobre 2019, l’appelante a adressé le 4 novembre
2019 le courrier suivant à l’intimé :
« J'ai
lu très attentivement votre missive du 14 octobre dernier et y ai trouvé des affirmations infondées.
Vous
invoquez à maintes reprises les décisions prises lors de la séance de conciliation, mais
j'ai contesté le rapport de M. A.________ qui relatait vos dires sans tenir compte de mes remarques.
Lors
de cette rencontre, vous avez mené les débats et pris vos désirs pour la réalité.
Je
n'ai pas approuvé le rapport de M. A.________ qui a proposé de faire une nouvelle séance.
Vous
me dites être agacé, je le suis aussi par votre attitude, votre sans-gêne pour occuper
les lieux communs, contrairement aux Règles et usages locatifs.
J'admets
que le local à vélos mis à la disposition des locataires n'est pas extensible, mais ce
n'est pas une raison pour encombrer le couloir de la cave avec votre bicyclette !
Vous
m'informez espérer pouvoir enlever l'armoire pour le mois de décembre. Je vous accorde un délai
jusqu'à Noël pour l'évacuer du hall d'entrée. Vous avez prévenu M. P.________
; il aurait été plus judicieux de me contacter, car je suis la première concernée.
Suite
à votre remarque, je vous informe que mes meubles occuperont l'entrée jusqu'à ce que vous
fassiez place nette en évacuant votre armoire.
Le
carnotzet est mis à disposition des habitants de la maison à bien plaire ; je n'ai pas d'autorisation
à vous demander pour y placer ce qui m'appartient.
Pour
la mise à niveau de la place devant la maison, le projet n'est pas d'actualité. Tous les usagers
s'en sont contentés jusqu'à ce jour, et les frais occasionnés pour satisfaire une seule
personne ne se justifient pas.
Je
m'étonne lorsque vous affirmez que M. N.________ est disposé à faire sa part.
Si
la borne ne règle pas le problème de parcage, alors faites-moi parvenir les photos des véhicules
qui contreviennent aux accords passés. Je réagirai et, en dernier recours, une mise à
ban fera régner l'ordre.
Pour
ce qui est du problème de l'ascenseur bloqué, je n'ai pas pu le constater personnellement,
mais diverses plaintes me sont parvenues.
Les
parapluies ne doivent pas sécher dans le hall d'entrée : un porte-parapluies est à disposition.
Mais si vous voulez sécher votre parapluie ouvert, le balcon ou la salle de bain s'y prêtent
fort bien.
Ci-joint
la copie de votre mail du 3 décembre 2014 lors de la demande pour installer des armoires dans l'entrée
; vous y parliez de caves trop humides.
Lors
de la séance de conciliation, vous avez abondement insisté sur les services que vous me rendiez,
donc nous préférons reprendre l'activité comme avant votre venue.
Il
reste un sujet que nous avions omis d'aborder : le jardin communautaire, pour lequel je paie la prise
d'eau. J'ai eu la surprise de voir une surface engazonnée, puis appris que Mme P.________ avait
renoncé à la culture de légumes dès 2014-2015, le partage de l'espace avec vous étant
conflictuel. Donc, vous occupez le terroir ! Mais je vous fais remarquer que vous n'avez droit qu'au
quart de la surface !
L'encombrement
du couloir de la cave n'est pas tolérable. Veuillez en conséquence libérer ce couloir
également d'ici Noël. […] »
13.
Les intimés ont débarrassé leur armoire du hall d’entrée en décembre 2019.
Au début du mois de janvier 2020, l’appelante a enlevé du hall les meubles lui appartenant.
Les photos suivantes ont été prises le 1
er
janvier 2020 :
Les photos suivantes ont été prises respectivement les 4 juillet 2010 (gauche) et 15 janvier
2020 (droite) :
14.
Le 2 mars 2020, l’appelante a notifié aux intimés une formule officielle de résiliation
de bail pour le 1
er
juillet 2020. Dans le courrier d’accompagnement, elle a notamment précisé ce qui suit
:
« Il
s’agit d’une résiliation ordinaire pour le prochain terme contractuel du bail (1
er
juillet
2020), qui respecte le préavis convenu (trois mois).
La
motivation de ce congé réside en particulier dans les faits suivants :
-
nombreux objets entreposés
dans les parties communes de l’immeuble (vélos, poussette, tricycle, trottinette, jouets,
cartons de bouteilles de vin, matériel de bricolage, matériel de plage, parapluie ouvert, etc.)
ayant provoqué des plaintes de locataires et l’absence de nettoyage ;
-
grande armoire déposée
dans l’entrée de l’immeuble jusqu’à la fin décembre 2019, malgré
les demandes réitérées de l’enlever et votre engagement de l’évacuer
d’ici fin août 2019 ;
-
stationnement prolongé,
en marche arrière, sur la place de pose et dépose située devant la maison, les gaz d’échappement
entrant dans la chambre à coucher des locataires du rez-de-chaussée, qui s’en sont plaints ;
-
non-aboutissement d’une
tentative de médiation ;
-
engazonnement sans autorisation
d’une partie du jardin communautaire destiné à la culture de légumes. »
15.
a)
Les intimés ayant contesté ce congé auprès de la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer du district de Lavaux-Oron (ci-après : la Commission de conciliation)
par requête du 2 avril 2020, ladite autorité a tenu une audience le 7 juillet 2020 et
rendu une proposition de jugement le même jour, prononçant en substance la validité des
congés notifiés le 2 mars 2020 pour le
1
er
juillet 2020 et accordant une unique prolongation de bail aux intimés au
1
er
juillet 2024. Les intimés ont fait opposition à cette proposition par lettre du 28 juillet
2020, de sorte qu’une autorisation de procéder leur a été délivrée le
3 août 2020.
b)
Les intimés ont saisi le Tribunal des baux par demande du 14 septembre 2020, au pied de laquelle
ils ont pris les conclusions suivantes contre l’appelante :
«
I.               La résiliation
du 2 mars 2020 du contrat de bail à loyer des 29 et 30 avril 2012, notifiée à L.________
et E.________ à l’instance de A.K.________ pour l’appartement de 4 pièces sis au
deuxième étage de l’immeuble situé [...] est annulée.
II.
Subsidiairement à
I, le contrat de bail à loyer des 29 et 30 avril 2012, conclu entre L.________ et E.________, d’une
part, et A.K.________, d’autre part, est prolongé pour une durée de 4 ans.
III.
A.K.________ est condamnée
aux frais, y compris à des dépens en faveur de L.________ et E.________. »
Dans une écriture intitulée « Déterminations écrites et demande reconventionnelle
» du 17 décembre 2020, l’appelante a formulé les conclusions suivantes :
« I.
Principalement
La demande datée du 14 septembre 2020 mais remise à la poste le 15 septembre 2020 est
irrecevable.
II.
Subsidiairement
a.
Les conclusions de la
partie demanderesse L.________ et E.________ sont rejetées.
b.
Constater que le contrat
de bail à loyer daté des 29 et 30 avril 2012 et portant sur l’usage de l’appartement
de quatre pièces en duplex dans les combles de l’immeuble sis [...] a été valablement
résilié par formule officielle du 2 mars 2020 pour le 1
er
juillet 2020.
c.
Le contrat de bail à
loyer susmentionné est prolongé de deux ans, soit jusqu’au 1
er
juillet
2022.
d.
Ordonner aux [intimés]
de quitter et de rendre libres de tous occupants et de tous objets leur appartement, d’ici au 1
er
juillet 2022 à midi, les locaux occupés dans l’immeuble sis [...] (appartement de quatre
pièces dans les combles, ainsi que toutes autres dépendances, en particulier une cave et une
place de parc extérieure).
e.
Dire qu’à défaut
pour les [intimés] de quitter volontairement les locaux susmentionnés d’ici au 1
er
juillet 2022, l’Huissier du Tribunal des baux est chargé, sous la responsabilité de la
Présidente du Tribunal des baux, de procéder à l’exécution forcée du chiffre
II/d ci-dessus, sur requête de [l’appelante], avec au besoin l’ouverture forcée
des locaux.
f.
Ordonner aux agents de
la force publique de concourir à l’exécution forcée, s’ils en sont requis
par l’Huissier du Tribunal des baux. »
c)
Le tribunal a tenu une audience le 3 février 2021, au cours de laquelle il a auditionné
les témoins [...], P.________, A.H.________ et N.________.
En outre, les intimés y ont produit l’original des déterminations écrites adressées
par efax le 2 février 2021.
Au terme de ladite audience, l’intimé a, au moyen de son téléphone portable, montré
au tribunal ainsi qu’à la partie adverse la photographie de l’une des enveloppes ayant
contenu la demande et le bordereau de pièces telle qu’elle a été adressée au
Tribunal des baux. Il a ainsi pu être constaté que cette photographie avait été prise
le 14 septembre 2020 à 23 heures 15. Cela étant, l’appelante a retiré le conclusion
I de son écriture du 17 décembre 2020. Sous réserve d’un délai accordé
aux intimés pour produire des pièces, l’instruction a été close.
Les parties ont plaidé lors de l’audience du 24 mars 2021.
16.
Durant la procédure
de première instance, les intimés ont reconnu avoir entreposé une grande armoire vaudoise,
une poussette, une draisienne, puis une trottinette et un vélo d’enfant dans les parties communes,
ces deux derniers objets y demeurant encore au jour du dépôt de la demande. Ils exposent également
dans leur demande avoir entreposé une remorque à vélo devant leur cave durant 3 ans, ainsi
que quelques cartons devant une armoire à vin.
Lors de son audition en qualité de témoin, P.________ a notamment indiqué qu’avant
la médiation, il était courant que les intimés parquent en marche arrière sur la
place de déchargement, comme un autre habitant de l’immeuble d’à côté.
Il a ajouté que « depuis la médiation ils le font seulement de temps à autre,
ce qui est raisonnable ». Avant la médiation, il s’était plaint du problème
auprès des intéressés, qui lui avaient indiqué qu’ils ne pouvaient pas faire
autrement au vu de la configuration de leurs véhicules. Il a indiqué que la médiation
avait, sauf erreur de sa part, été commandée « par les propriétaires via
leur protection juridique ». Le but de cette séance était de « clarifier
les règles de vie en commun ». Du côté de sa famille, le problème était
que les « gens se parquent en marche arrière sur la place se trouvant devant [leur] appartement ».
Pour d’autres, il s’agissait du problème lié au fait que la famille des intimés
avait entreposé des meubles dans le hall d’entrée, ainsi que, semble-t-il, la manière
dont les locataires géraient le nettoyage dans les parties communes. Jusque-là ils s’étaient
toujours arrangés les uns avec les autres, mais il semblait à ce moment opportun de poser des
règles expresses et claires par rapport à la question du nettoyage des communs, certains n’étant
pas d’accord de nettoyer des parties communes qu’ils estimaient être utilisées
plus par d’autres. Durant la médiation, les intimés se sont engagés à enlever
l’armoire qu’ils avaient installée dans le hall d’entrée et de se parquer
moins souvent en marche arrière sur la place de parc qui se trouve devant son appartement, précisant
que les autres personnes habitant l’immeuble n’avaient pas pris d’engagement par rapport
à la place de parc car la seule autre famille qui s’y parque, le fait en marche avant. Le
témoin a également confirmé qu’il avait également été demandé
à la bailleresse d’enlever des affaires qui lui appartenaient se trouvant dans le hall d’entrée,
dans le carnotzet et dans le couloir devant les caves des intimés et de feue F.________. Le témoin
a cependant déclaré qu’il ne se souvenait pas que l’appelante se serait engagée
à prendre contact avec N.________ pour envisager une réfection de la place de parc. Pour le
surplus, le témoin a indiqué que les intimés nettoient régulièrement le hall
d’entrée et la partie qui se trouve devant le garage dans lequel sont situées les caves
des intimés et du locataire du studio, notamment la grille d’écoulement. Enfin, P.________
a confirmé qu’il s’était plaint auprès de l’appelante, avant la médiation,
de la manière dont les intimés se parquaient sur la place de parc et qu’il y avait un
contexte de bisbille, de sorte qu’il avait probablement formé d’autres griefs au sujet
des intimés, notamment par rapport au fait qu’ils avaient placé des meubles dans le hall,
mais pour lui les choses étaient réglées depuis la médiation. Il n’a plus de
reproche à faire aux intimés dans la mesure où ils ne se parquent sur la place de parc
que de manière sporadique. A la question de savoir s’il avait à un moment donné
souhaité la résiliation du bail des intimés, il a répondu par la négative. Il
a toutefois confirmé avoir émis des plaintes à plusieurs reprises, par téléphone
et par courriel auprès de l’appelante, sans pouvoir dire combien de fois et a indiqué
qu’il était tout à fait possible qu’il ait dit que si cela continuait il partirait,
car cela était assez émotionnel. L’odeur des gaz d’échappement dans sa chambre
à coucher, si un véhicule s’était parqué en marche arrière alors que la
fenêtre ou la porte était ouverte, était insupportable et il avait été convenu
à la signature de son bail, en 2005, que cette place était une place de décharge sur laquelle
les gens se parqueraient en marche avant. Les problèmes de parcage en marche arrière et ceux
relatifs aux nettoyages avaient commencé à l’arrivée des intimés, respectivement
lorsque ceux-ci avaient installé une armoire dans le hall d’entrée. Il a confirmé
que ses courriels des 15 janvier et 6 juillet 2019 visaient les intimés et a ajouté qu’il
paraissait évident que cette place était une place de dépose rapide, qu’on le lui
avait dit le premier jour et que tout le monde était au courant. Il a précisé que cette
place n’était pas toujours utilisée comme elle le devrait et qu’un locataire de
l’immeuble d’à côté laissait régulièrement son véhicule toute
la nuit.
Quant à A.H.________, il a déclaré, lors de son audition en qualité de témoin,
qu’il habitait l’immeuble depuis environ quinze ans et avait eu des griefs à l’égard
des intimés s’agissant de l’utilisation du hall d’entrée, de l’ascenseur
et du jardin. Il a précisé qu’ils n’avaient pas mis en place des règles, mais
qu’il y avait de la part des intimés un excès par rapport à ce qu’ils avaient
l’habitude de faire. Il avait écrit à l’appelante à propos de l’ascenseur,
mais selon lui le problème s’était réglé après la médiation. Il a
indiqué que sa femme et lui-même avaient eu des échanges compliqué au sujet du hall,
de l’ascenseur et du jardin, précisant que c’était compliqué car ils avaient
beau dire les choses, elles ne changeaient pas. S’agissant du jardin, il a expliqué qu’il
n’y avait pas de règlement, qu’il s’agissait d’un espace commun pour lequel
il y avait une bonne entente. Son épouse avait une place où elle entretenait un potager. Pour
des raisons de santé, elle n’avait plus pu s’en occuper pendant une année et lorsqu’elle
était revenue, elle avait constaté que son potager avait été engazonné par l’intimé.
Il s’agissait de petites frustrations et de problèmes de communication. Il n’a pas souhaité
que le bail des intimés soit résilié, cela lui paraissant une solution un peu lourde pour
des problèmes qui ont occupé les habitants de l’immeuble et qui sont des problèmes
qui devraient pouvoir se régler entre adultes de bonne foi par la discussion. Il a confirmé
qu’actuellement la communication avec les intimés était bonne et que leurs rapports de
voisinage avec les intimés pouvaient être qualifiés de bons, mais cela s’arrête
là. Il a confirmé que le courriel de son épouse du 14 janvier 2019 visait les intimés,
précisant qu’ils avaient demandé aux intimés et à la bailleresse ainsi qu’à
son époux, sans succès, le déplacement des objets litigieux.
Lors de son audition en qualité de témoin, N.________ a indiqué qu’il n’y
avait aucun accord obligeant les usagers de la place de parc commune à son immeuble et à celui
de l’appelante à se garer en avant. Il a en revanche confirmé que celle-ci ne devait
être utilisée que pour décharger ou charger rapidement des choses, que parfois les locataires
restaient trop longtemps et qu’il devait les remettre à l’ordre. Il a confirmé
que P.________ s’était plaint du fait que l’un de ses locataires se parquait en marche
arrière, mais il en avait parlé à la personne concernée et cela n’avait pas
perduré. Il a ajouté qu’en général les gens, y compris lui-même et son
épouse, se parquaient en marche avant sur cette place car une marche arrière est moins aisée.
Il a toutefois reconnu que le véhicule de son épouse, parqué en marche arrière, était
présent sur plusieurs des photos qui lui étaient soumises durant ses auditions. Il n’a
pas proposé à l’appelante de refaire la place de parc pour que tout le monde puisse se
parquer en avant, mais il a déclaré que si elle voulait faire quelque chose il serait d’accord
de partager les frais. Il n’a lui-même rencontré aucun problème de voisinage avec
les intimés.
En droit
:
1.
1.1
Pour déterminer quelle voie de droit, de
l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le
droit fédéral, l'appel étant ouvert dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse
est d’au moins 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC).
En cas de contestation de la validité du congé, la valeur litigieuse est égale au loyer
de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable,
période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être
donné. En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait
être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let.
e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (JdT 2011 III 83 ; TF 4A_634/2009
du 3 mars 2010 consid. 1.1 ; SJ 2001 I 17 consid. la; ATF 119 II 147 consid. 1, JdT 1994 I 205).
1.2
En l’espèce, le montant du loyer est
de 2'500 fr., frais accessoires non compris. La valeur litigieuse excède ainsi manifestement 10'000
fr., si bien que c’est la voie de l’appel qui est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
Formé en temps utile par la bailleresse qui dispose d’un intérêt digne de protection
(art. 59 al. 2 let. a CPC), l’appel est recevable sous cet angle.
2.
2.1
L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour constatation inexacte
des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable,
y compris les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi
à la décision du juge, et doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office
conformément au principe général de l’art. 57 CPC (Jeandin, Commentaire romand,
Code de procédure civile [ci-après : CR-CPC], 2
e
éd.,
Bâle 2019, nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43 consid. 2 et les
réf. citées ; Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC) et vérifie si le premier juge
pouvait admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4D_72/2017
du 19 mars 2018 consid. 2 ; TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2).
2.2
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits
sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (art. 317 al. 1 CPC). Ces
deux conditions sont cumulatives (ATF 142 III 413 consid. 2.2.2, JdT 2017 II 153 ; TF 5A_67/2020
du 10 août 2020 consid. 3.3.1) et il appartient à l'appelant de démontrer que celles-ci
sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer spécialement de tels faits et preuves
nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (ATF 143 III
42 consid. 4.1, JdT 2017 II 342 avec note de Tappy ; TF 4A_508/2016 du 16 juin 2017 consid.
4.1 ; TF 5A_266/2015 du 24 juin 2015 consid. 2.2.2). En effet, dans le système du CPC, tous
les faits et moyens de preuve doivent en principe être apportés dans la procédure de première
instance. La diligence requise suppose donc qu'à ce stade, chaque partie expose l'état de fait
de manière soigneuse et complète et qu'elle amène tous les éléments propres
à établir les faits jugés importants (TF 4A_334/2012 du 16 octobre 2012 consid. 3.1
et les réf. citées, in : SJ 2013 I 311)
.
Il appartient à la partie
qui entend se prévaloir de
nova
devant l'instance d'appel de démontrer qu'elle a fait preuve de la diligence requise, ce qui implique
notamment d'exposer précisément les raisons pour lesquelles le fait n'a pas pu être introduit
en première instance (ATF 144 III
349 consid. 4.2.1 ; ATF 143 III
272 consid. 2.3). Il en va de même
pour la production de moyens de preuve nouveaux.
2.3
En l’espèce, les intimés remettent
en cause la recevabilité de l’appel, sous l’angle des conclusions prises. Ils relèvent
que la conclusion I porte sur la validité de la résiliation de bail relative à l’appartement
de quatre pièces en duplex dans les combles de l’immeuble sis [...], ainsi que ses dépendances,
ce dernier ajout étant irrecevable du fait qu’il n’était pas mentionné dans
les conclusions reconventionnelles du 17 décembre 2020.
Si effectivement ces conclusions avaient trait à l’appartement de quatre pièces en duplex
dans les combles de l’immeuble précité, il ne fait nul doute que le litige portait sur
l’ensemble de la location, définie sous consid. 1 du jugement entrepris. D’ailleurs,
les premiers juges ne s’y sont pas trompés puisqu’ils ont annulé la résiliation
de bail relative à l’appartement de quatre pièces en duplex ainsi qu’à ses
dépendances. L’argument des intimés confine à la témérité.
Quant à la durée de l’unique prolongation requise en appel, de 3 ans, alors qu’elle
était de deux ans en première instance, elle ne saurait être déterminante, dès
lors que cette question doit être revue d’office par les magistrats de deuxième instance.
En effet, en application de l’art. 273 al. 5 CO, lorsque l’autorité compétente
rejette une requête en annulation de congé, elle doit examiner d’office si le bail peut
être prolongé. Pour que la prolongation des baux d’habitation ou de locaux commerciaux
puisse être admise, il faut que le contrat ait été valablement résilié et que
la prolongation se justifie, ce qui suppose qu’il n’y ait aucune cause d’exclusion
(art. 272a CO) et que la résiliation ait des conséquences pénibles pour le locataire ou
sa famille (art. 272 al. 1 CO ; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5
e
édition 2016, n. 2277 p. 309).
Ces dispositions s’appliquent également devant l’autorité d’appel, quand
bien même l’intimé a renoncé à déposer un appel joint et n’a pris
aucune conclusion subsidiaire à cet égard (CACI 6 septembre 2013/458 consid. 3.4 et les réf.
cit.). L’autorité d’appel peut statuer elle-même sur la prolongation, lorsque la
résiliation est jugée valable, pour autant que le dossier contienne les éléments
suffisants et que les locataires aient été invités en première instance à établir
les circonstances pénibles (CACI 7 janvier 2013/1 consid. 5).
2.4
Partant, l’appel est recevable et il en va de même des conclusions prises par l’appelante
en deuxième instance.
3.
3.1
Lorsque le bail est de durée indéterminée – ce qui est le cas lorsqu'il contient
une clause de reconduction tacite (cf. art. 255 al. 2 et 3 CO et ATF 114 II 165 consid. 2b) –,
chaque partie est en principe libre de résilier le contrat en respectant les délai et terme
de congé (cf. art. 266a al. 1 CO ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1, JdT
2014 II 418). Le bail n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue ;
au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît (TF 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid.
3.2 et les réf. cit.). La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif
de résiliation particulier (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1).
Le bailleur est en principe libre de résilier le bail pour exploiter son bien de la manière
qu'il juge la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer
des travaux de transformation ou de rénovation (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1, JdT 2017 Il 220),
pour obtenir un rendement plus élevé (ATF 136 III 190 consid. 2 ; TF 4A_293/2016 du 13 décembre
2016 consid. 5.2.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou les attribuer à ses proches
(TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.1).
3.2
La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne
foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il
contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO).
La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe
de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC ; ATF
136 III 190 consid. 2). Les cas typiques d'abus de droit – soit l’absence d'intérêt
à l'exercice d'un droit, l’utilisation d'une institution juridique contrairement à son
but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l’exercice d'un droit
sans ménagement et l’attitude contradictoire – justifient l'annulation du congé.
Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun
intérêt objectif, sérieux et digne de protection, s'il est purement chicanier ou encore
fondé sur un motif qui n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 136 III 190 consid. 2 et les
réf. cit.).
Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation
entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1), ou
que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur
à ce qu'il prenne fin, mais pour autant qu'il n'existe pas une disproportion manifeste des intérêts
en présence (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, pp. 962-963).
Pour pouvoir examiner si le congé
ordinaire contrevient ou non aux règles de la bonne foi (art. 271 et 271a CO), il faut déterminer
quel est le motif de congé invoqué par le bailleur (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF
138 III 59 consid. 2.1). En particulier, le caractère abusif du congé sera retenu lorsque
le motif invoqué n’est qu’un prétexte alors que le motif réel n’est
pas contestable (ATF 145 III 143 consid. 3.1 ; ATF 143 III 344 consid. 5.3.1 et les réf. cit.).
Déterminer quel est le motif du congé et si ce motif est réel ou n’est qu’un
prétexte relève des constatations de fait (ATF 145 III 143 consid. 3.1 ; ATF 136 III 190
consid. 2). Pour ce faire, il faut se placer au moment où le congé a été notifié
(ATF 145 III 143 consid. 3.1 ; ATF 142 III 91 consid. 3.2.1 ; ATF 140 III 496 consid. 4.1) ;
à cet égard, des faits survenus ultérieurement peuvent tout au plus fournir un éclairage
sur les intentions du bailleur au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1
in
fine
; TF 4A_460/2020 du 23
février 2021 consid. 3.1 ; TF 4A_33/2019 du 5 septembre 2019 consid. 4.1.1 ; TF 4A_113/2019
du 9 juillet 2019 consid. 3 et la réf. cit.) En revanche, le point de savoir si le congé contrevient
aux règles de la bonne foi est une question de droit (TF 4A_143/2021 du 31 août 2021 consid.
7.2).
Il a été jugé que le congé donné pour mettre fin à des querelles incessantes
entre des locataires de l’immeuble ou en raison d’une violation persistante du devoir de
diligence du locataire qui a entreposé des meubles sur le palier ne saurait être jugée
contraire aux règles de la bonne foi (TF 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.4 ; TF 4A_253/2018
du 5 novembre 2018 consid. 7).
4.
4.1
L’appelante revient sur un certain nombre de faits et reproche tout d’abord aux premiers
juges de n’avoir fait que résumer le courriel du 6 juillet 2019 de P.________. L’état
de fait a été complété par la teneur dudit courriel et par les précisions apportées
à son sujet par son auteur personnellement lors de son témoignage en audience.
4.2
La question de la médiation est importante, puisqu’elle fonde l’attitude contradictoire
contraire à la bonne foi de la bailleresse retenue par les premiers juges. Il a été posé
à ce sujet que la bailleresse a initié un processus de médiation pour ensuite y mettre
un terme.
L’appelante revient sur cette question et demande qu’un extrait du courriel du 22 juillet
2019 et l’entier du courriel du 12 août 2019 du médiateur A.________ soient reproduits.
L’état de fait a été complété en conséquence.
Les photos produites en première instance, datées du 2 octobre 2019, du 15 novembre 2019 et
du 1
er
janvier 2020, ainsi que celles référencées sous pièce 126 ont également été
intégrées à l’état de fait qui précède.
L’appelante revient en outre sur la chronologie des faits, en rappelant, respectivement précisant,
plusieurs dates : la séance de médiation a eu lieu le 24 juin 2019, l’armoire
litigieuse a été évacuée en décembre 2019 et des objets dans les parties communes
de l’immeuble étaient toujours entreposés le 1
er
janvier 2020. Il en sera question ci-après.
5.
En
premier lieu, il convient de ne pas perdre de vue qu’il s’agit d’un congé ordinaire
notifié pour l’échéance contractuelle et respectant le délai de résiliation
prévu par le contrat.
Ensuite, en accord avec ce que souligne l’appelante, on ne saurait dire que c’est la bailleresse
qui a mis un terme au processus de médiation après l’avoir initié. Bien plus, il
ressort des courriels mis en exergue par l’appelante que le médiateur a dû mettre un
terme à la médiation du fait de l’absence d’accord des participants sur l’organisation
d’une séance supplémentaire à celle qui a eu lieu le 24 juin 2019. Bien que
jugée nécessaire par le médiateur, une nouvelle séance de médiation ne s’est
pas tenue en raison du refus de la plupart des personnes concernées et invitées à y participer.
Il peut même être déduit de la procédure de médiation entamée que la bailleresse
n’a pas agi sur un coup de tête mais a au contraire cherché à trouver des solutions,
démarche qui s’est toutefois soldée par un relatif échec. On ne saurait donc constater
que le motif du congé est purement chicanier. Au contraire, il ressort du dossier que les difficultés
sont présentes depuis un certain temps, qu’elles ont perduré au-delà du 24 juin
2019 et que c’est bien cette situation qui a amené à la résiliation litigieuse.
On ne saurait soutenir, compte tenu du contexte, que la résiliation n’est qu’un prétexte,
a fortiori
vu la taille réduite de l’immeuble et de l’affectation communautaire de nombre de ses
parties communes, ce qui rend la cohabitation d’autant plus difficile en cas de conflit.
La situation litigieuse s’inscrit dans le cadre de la jurisprudence citée plus haut, qui a
admis la violation persistante du devoir de diligence du locataire pour entreposage de meubles sur le
palier de l’immeuble, étant observé que, contrairement à ce qui a été
retenu par les premiers juges, le comportement stigmatisé des locataires intimés a perduré
au-delà du 24 juin 2019, puisqu’il avait encore lieu à tout le moins en décembre
2019 – mois durant lequel l’évacuation de l’armoire a finalement eu lieu –,
soit peu avant la résiliation du bail. La teneur du courrier des intimés du 14 octobre 2019
laisse par ailleurs entrevoir une imperméabilité des intimés face à la situation
et aux griefs qui leur sont formulés. Les questions liées aux objets photographiés en
janvier 2020 dans les couloirs de l’immeuble, sur lesquels revient l’appelante et qui n’ont
fait l’objet d’aucun allégué, peuvent demeurer en l’état, ce d’autant
plus que les intimés ont eux-mêmes allégué qu’ils continuaient d’entreposer
une trottinette et un vélo d’enfant dans le hall d’entrée.
Le congé ne consacre en définitive aucune disproportion grossière des intérêts
en présence dans le contexte qui est celui de l’immeuble abritant l’objet du bail. Il
ne s’agit pas davantage d’un congé bagatelle donné pour un manquement isolé.
Et, comme déjà mentionné, la bailleresse a pris au sérieux cette situation conflictuelle
en ayant essayé d’y remédier mais sans succès, ce qui a conduit à sa volonté
finale de mettre un terme au contrat.
Enfin, l’attitude contradictoire telle que retenue par les premiers juges ne peut pas être
validée, au motif que ce n’est pas la bailleresse qui a mis fin au processus de médiation,
contrairement à ce qui a été retenu en première instance. On ne saurait encore soutenir
que l’appelante a toléré le comportement des locataires et qu’elle ne saurait prendre
appui sur cette situation pour motiver la résiliation.
La résiliation du bail des intimés est valable et, partant, le grief de l’appelante est
fondé.
6.
Compte tenu de ce qui précède, il y a lieu d’examiner la question de la prolongation
du bail.
6.1
Selon l’art. 272 al. 1 CO,
le locataire peut demander la prolongation d’un
bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour
lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le
justifient. L’al. 2 de cette disposition précise que dans la pesée des intérêts,
l’autorité compétente se fondera notamment sur les circonstances de la conclusion du
bail et le contenu du contrat (let. a), la durée du bail (let. b), la situation personnelle, familiale
et financière des parties ainsi que leur comportement (let. c), le besoin que le bailleur ou ses
proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l’urgence
de ce besoin (let. d) et la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux
(let. e).
La pesée des intérêts
en fonction de cette liste non exhaustive sert non seulement à déterminer le principe d'une
éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée. Les règles sur la prolongation tendent
à adoucir les conséquences pénibles que la résiliation peut entraîner pour le
locataire (ATF 116 II 446 consid. 3b ; TF 4A_281/2008 du 12 septembre 2008 ;
Lachat,
op. cit.,
p. 1000). Il s'agit d'accorder
au locataire plus de temps qu'il n'en aurait selon le délai de résiliation ordinaire pour trouver
de nouveaux locaux (ATF 135 III 121 consid. 2 ; ATF 125 III 226 consid. 4b ; ATF 104 II 311,
JdT 1979 I 495), et non de lui donner l'occasion de profiter le plus longtemps possible de celui qu'il
a (ATF 116 II 446 consid. 3b). La prolongation n'a donc de sens que si elle permet d'atténuer les
conséquences pénibles qu'entraînerait le congé (ATF 116 II 446 ; TF 4A_662/2012
du 7 février 2013 consid. 7.4).
La durée de la prolongation
ne peut pas être déterminée schématiquement. Dans chaque cas, le juge doit procéder
à une pesée des intérêts en jeu en se fondant sur les critères énumérés
à l'art. 272 al. 1 et 2 CO
(TF
4C.167/2004 du 3 août 2004 consid. 3.1). La détermination de la durée de la prolongation
en fonction des critères précités relève du pouvoir d'appréciation du juge,
selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC). Celui-ci doit tenir compte du but
de la disposition, qui est de donner du temps au locataire pour trouver une solution de remplacement,
et procéder à une pesée des intérêts en présence. Le juge ne transgresse
pas le droit fédéral en exerçant le pouvoir d'appréciation que la loi lui accorde.
Le droit fédéral n'est violé que si le juge sort des limites fixées par la loi, s'il
se laisse guider par des considérations étrangères à la disposition applicable, s'il
ne prend pas en compte les éléments d'appréciation pertinents ou s'il en tire des déductions
à ce point injustifiables que l'on doive parler d'un abus du pouvoir d'appréciation (ATF 136
III 190 consid. 6 ; ATF 135 III 121 consid. 2 ; ATF 125 III 226 consid. 4b ; TF 4A_662/2012
du 7 février 2013 consid. 7 ; TF 4A_130/2008 du
26
mai 2008 consid. 3.1). En particulier, le juge doit prendre en compte les circonstances et la durée
du bail, mais aussi la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement,
de même que la situation sur le marché (ATF 136 III 190 consid. 6 ; TF 4A_159/2018 du
11 juillet 2018 consid. 3.1). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le
moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, comme de la durée de la
procédure judiciaire qui prolonge de fait le bail, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris
de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c ;
TF 4A_639/2018 du 21 novembre 2019 consid. 6.1 ; TF 4A_31/2013 du 2 avril 2013 consid. 3.1 ;
TF 4A_198/2016 du 7 octobre
2016 consid. 5.1, publié in SJ 2017 I 165). Le juge se demandera s'il est particulièrement
difficile pour le locataire de trouver des locaux de remplacement, notamment en raison de la nature particulière
de ses activités et tiendra compte du besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir
le locataire (ATF 136 III 190 consid. 6 ; TF 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 3.1 ; TF
4A_57/2012 du 29 juin 2012 consid. 2.3, publié in SJ 2012 I 473).
L'art. 272b al. 1 CO prévoit que la durée de la prolongation est de quatre ans au maximum pour
des baux d'habitation, limite dans laquelle une ou deux prolongations peuvent être accordées
(Lachat, op. cit., p. 1013). Procéder par deux prolongations successives ne se justifie cependant
que lorsqu'il existe une incertitude caractérisée sur la situation à la fin de la première
période de prolongation
(TF
4A_621/2009 du 25 février 2010 consid. 2.4.2, publié in CdB 2010, p. 83).
L'octroi
d'une première prolongation est ainsi indiqué lorsqu'on peut difficilement estimer si un objet
de remplacement approprié pourra être trouvé dans la prolongation accordée et que
des éléments plus précis pourront être tirés ultérieurement de l'évolution
du marché immobilier, en tenant compte des efforts du locataire entretemps (TF 4A_699/2014 du 7
avril 2015 consid. 3.5). De façon générale, le juge accordera une première prolongation
s'il ne parvient pas à établir un pronostic sur la possibilité que le locataire retrouve
des locaux dans le laps de temps accordé. Il prendra aussi en compte l'éventuel besoin du bailleur
d'obtenir la restitution des locaux (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1 ; TF 4A_411/2017 du 21 février
2020 consid. 4.1). Une prolongation unique peut être ordonnée lorsque, au moment du jugement,
un pronostic fiable peut être posé quant aux difficultés du locataire à trouver un
local de remplacement (CACI 5 juillet 2018/397 consid. 4.2 ; CACI 23 mai 2017/99 consid. 3.2 ;
CACI 20 août 2014/443 consid. 5 ; Weber, Basler Kommentar, Bâle 2008
,
n. 15 ad art. 272 CO), respectivement
lorsque le locataire peut disposer d'une solution de remplacement en déployant les efforts nécessaires
(Conod, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2
e
éd., Bâle 2017, n. 9 ad
art.
272b CO). Une prolongation unique est également envisageable lorsque le locataire n’a pas
fait de recherches intensives de locaux de remplacement jusqu’au moment de la prolongation (TF
4C.400/2001 du 4 mars 2002 consid. 4 ; Svit, Das schweizerische Mietrecht : Kommentar, 4
e
éd. 2018, n. 6 ad art. 272b CO).
6.2
Aucun intérêt prépondérant de la bailleresse n’impose une fin rapide au contrat,
la situation perdurant depuis un certain temps. En effet, si les autres locataires se sont plaints à
de multiples reprises de l’attitude des intimés, ils ne menacent à ce jour plus de partir
ou de requérir une baisse de loyer. Il y a toutefois lieu de tenir compte du fait que la cohabitation
dans ce petit immeuble aux nombreuses parties communes partagées peut être particulièrement
pénible en cas de conflit. Les intimés ont démontré qu’ils faisaient peu de
cas des doléances de leurs voisins ou de leur bailleresse et persistaient à adopter les comportements
qui leur étaient reprochés. D’ailleurs, malgré la résiliation de leur bail
pour ce motif notamment, ils continuent à entreposer des objets dans le hall d’entrée
de l’immeuble et ne semblent pas disposés à remettre en question leur appréciation
de la situation.
De plus, les intimés évoquent leur situation familiale et l’organisation mise en place
à [...] en lien avec la garde de leur fille, sans pour autant se prévaloir de difficultés
concrètes qu’ils pourraient rencontrer pour se reloger. Ils se prévalent en effet, de
manière générale, du fait que le marché locatif se serait durci, que les loyers auraient
augmenté et qu’ils n’auraient pas constaté la disponibilité d’un bien
équivalent, malgré leurs recherches. Ils n’établissent toutefois pas qu’en
déployant les efforts nécessaires aucune solution de remplacement ne pourrait être trouvée.
Au contraire, tout porte à croire que les intimés ne devraient pas rencontrer d’obstacle
particulier pour se procurer un nouveau lieu de vie. Non seulement, ils exercent tous deux une activité
professionnelle – l’intimé étant quant à lui avocat – et disposent ainsi
d’une situation financière favorable, mais ils se prévalent également en procédure
de leur excellente intégration sociale dans la région, de sorte qu’il n’y a aucune
raison de douter qu’il leur sera aisé de se reloger de manière appropriée.
Dans ces conditions, il se justifie d’accorder aux intimés une unique prolongation de bail
d’une durée de trois ans, à savoir jusqu’au 1
er
juillet 2023.
Il y a également lieu de donner suite aux
mesures d'exécution forcée directe (art. 236 al. 3 et 337 CPC) requises par l'appelante et
de les ordonner.
7.
7.1
En définitive, l’appel doit être admis et le jugement entrepris réformé dans
le sens de ce qui précède. L’appelante obtient ainsi entièrement gain de cause tant
sur la validité de la résiliation que sur la durée de la prolongation.
Cependant, dans la mesure où le jugement de première instance a été rendu sans frais
judiciaires, ni dépens, il n’y a pas lieu d’y revenir à ce stade.
7.2
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'900 fr. (art. 62 al. 1
TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), sont mis à
la charge des intimés, solidairement entre eux (art. 106 al. 1 CPC).
Ces derniers verseront, solidairement entre eux, à l’appelante la somme de 5'000 fr. (art.
106 al. 1 et 3 CPC, art. 3 al. 2 et 7 al. 1 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre
2010 ; BLV 270.11.6]) à titre de dépens de deuxième instance, soit un montant total
de 6'900 fr. (1'900 + 5'000) à titre de remboursement de son avance de frais judiciaires et de dépens
de deuxième instance.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est admis.
II.
Le jugement est annulé. Il est statué à nouveau comme il suit :
I.
La résiliation de bail, signifiée par
la défenderesse A.K.________ aux demandeurs L.________ et E.________ le 2 mars 2020 avec effet au
1
er
juillet 2020, relative à l’appartement de 4 pièces en duplex dans l’immeuble sis
[...], ainsi que ses dépendances, est valable.
II.
Le bail à loyer est prolongé une seule
et unique fois pour une durée de trois ans, soit jusqu’au 1
er
juillet 2023.
III.
Ordre est donné aux demandeurs L.________
et E.________ de libérer de tous occupants et de tous biens, d’ici au 1
er
juillet
2023 à midi, l’appartement de quatre pièces dans les combles, ainsi que toutes autres
dépendances, en particulier une cave et une place de parc extérieure sis [...].
IV.
Faute d’exécution volontaire dans ce
délai, l’huissier du Tribunal des baux sera chargé de procéder à l’exécution
forcée sur requête de la défenderesse A.K.________, avec au besoin ouverture forcée
des locaux. Ordre est donné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution
forcée du jugement, s’ils en sont requis par l’huissier du Tribunal des baux
V.
Il n’est pas perçu de frais judiciaires
ni alloué de dépens de première instance.
VI.
Toutes autres ou plus amples conclusions sont
rejetées.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'900 fr. (mille neuf cents
francs), sont mis à la charge des intimés L.________ et E.________, solidairement entre eux.
IV.
Les intimés L.________ et E.________, solidairement entre eux, doivent immédiat paiement à
l’appelante A.K.________ de la somme de 6'900 fr. (six mille neuf cents francs) à titre de
restitution d’avance de frais et de dépens de deuxième instance.
V.
L’arrêt est
exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
M. Jean-Luc Veuthey (pour A.K.________),
‑
M. L.________ et Mme E.________,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :