vd_findinfo · HC / 2016 / 18 · 2015-12-31 · fr

DOL{VICE DU CONSENTEMENT}, ERREUR ESSENTIELLE, IMPOSSIBILITÉ SUBSÉQUENTE, BAIL À LOYER | 119 CO, 23 CO, 28 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 31.12.2015 HC / 2016 / 18

TRIBUNAL
CANTONAL
XZ11.042411
692
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
31 décembre 2015
__________________
Composition
:               M.
colombini
,
président
M.
Krieger et Mme Giroud Walther, juges
Greffier
:              M.
Valentino
*****
Art.
23ss CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
L.________
,
à Denens, contre le jugement rendu le 8 décembre 2014 par le Tribunal des baux dans la cause
divisant l’appelante d’avec
E.________
,
à Baar, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 8 décembre 2014, dont la motivation a été envoyée aux parties le
10 juillet 2015 pour notification,
le
Tribunal des baux a prononcé ce qui suit :
I.
La demanderesse L.________ doit payer à la défenderesse E.________ les sommes suivantes :
-
85'720 fr. 80 (huitante-cinq mille sept cent vingt francs et huitante centimes), avec intérêt
à 5 % l'an dès le 16 décembre 2011 ;
-
5'594 fr. 40 (cinq mille cinq cent nonante-quatre francs et quarante centimes), avec intérêt
à 5 % l'an dès le 16 novembre 2012 ;
-
972 fr. (neuf cent septante-deux francs), avec intérêt à 5 % l’an dès
le 16 janvier 2012 ;
-
972 fr. (neuf cent septante-deux francs), avec intérêt à 5 % l’an dès
le 16 janvier 2012 ;
-
972 fr. (neuf cent septante-deux francs), avec intérêt à 5 % l’an dès
le 16 janvier 2012 ;
-
777 fr. 60 (sept cent septante-sept francs et soixante centimes), avec intérêt à 5 %
l’an dès le 1
er
décembre 2011 ;
-
777 fr. 60 (sept cent septante-sept francs et soixante centimes), avec intérêt à 5 %
l’an dès le 1
er
décembre 2011 ;
-
777 fr. 60 (sept cent septante-sept francs et soixante centimes), avec intérêt à 5 %
l’an dès le 1
er
décembre 2011 ;
-
453 fr. 60 (quatre cent cinquante-trois francs et soixante centimes), avec intérêt à 5 %
l’an dès le 16 septembre 2011 ;
-
453 fr. 60 (quatre cent cinquante-trois francs et soixante centimes), avec intérêt à 5 %
l’an dès le 16 septembre 2011 ;
-
453 fr. 60 (quatre cent cinquante-trois francs et soixante centimes), avec intérêt à 5 %
l’an dès le 16 septembre 2011 ;
-
453 fr. 60 (quatre cent cinquante-trois francs et soixante centimes), avec intérêt à 5 %
l’an dès le 16 septembre 2011 ;
-
453 fr. 60 (quatre cent cinquante-trois francs et soixante centimes), avec intérêt à 5 %
l’an dès le 16 septembre 2011 ;
-
453 fr. 60 (quatre cent cinquante-trois francs et soixante centimes), avec intérêt à 5 %
l’an dès le 16 septembre 2011.
II.
L'opposition formée au commandement de payer notifié à la demanderesse le 8 juillet 2011
par l'Office des poursuites du district de Morges (poursuite no 5859367) est définitivement levée
à concurrence des sommes suivantes:
-
5'042 fr. 40 (cinq mille quarante-deux francs et quarante centimes), avec intérêt à 5
% l'an dès le 1
er
mai 2011 ;
-
5'042 fr. 40 (cinq mille quarante-deux francs et quarante centimes), avec intérêt à 5
% l'an dès le 1
er
juin 2011 ;
-
5'042 fr. 40 (cinq mille quarante-deux francs et quarante centimes), avec intérêt à 5
% l'an dès le 1
er
juillet 2011 ;
-
777 fr. 60 (sept cent septante-sept francs et soixante centimes), avec intérêt à 5 % l'an
dès le 1
er
juin 2011 ;
-
777 fr. 60 (sept cent septante-sept francs et soixante centimes), avec intérêt à 5 % l'an
dès le 1
er
juillet 2011 ;
-
151 fr. 20 (cent cinquante et un francs et vingt centimes), avec intérêt à 5 % l'an dès
le 1
er
juin 2011 ;
-
151 fr. 20 (cent cinquante et un francs et vingt centimes), avec intérêt à 5 % l'an dès
le 1
er
juillet 2011.
L'opposition est maintenue pour le surplus.
III.
La
garantie de loyer de 15'571 fr. 65 (quinze mille cinq cent septante et un francs et soixante-cinq centimes),
constituée le 15 mars 2011 par la demanderesse auprès de la banque [...] sous n° [...],
est immédiatement et entièrement libérée en faveur de la défenderesse, en paiement
partiel des montants figurant sous chiffre I. ci-dessus.
IV.
Les frais judiciaires, arrêtés à 15’530 fr. (quinze mille cinq cent trente francs),
sont mis à la charge de la demanderesse à hauteur de 11'647 fr. 50 (onze mille six cent
quarante-sept francs et cinquante centimes) et à la charge de la défenderesse à hauteur
de 3’882 fr. 50 (trois mille huit cent huitante-deux francs et cinquante centimes).
Si la motivation du jugement n'est pas demandée, les frais judiciaires sont réduits à 12’787
fr. (douze mille sept cent huitante-sept francs), mis à la charge de la demanderesse à hauteur
de 9590 fr. 25 (neuf mille cinq cent nonante francs et vingt-cinq centimes) et à la charge de la
défenderesse à hauteur de 3’196 fr. 75 (trois mille cent nonante-six francs et septante-cinq
centimes).
Les frais judiciaires seront prélevés sur les avances fournies par les parties.
V.
La demanderesse doit verser à la défenderesse la somme de 9'555 fr. (neuf mille cinq cent cinquante-cinq
francs) à titre de dépens.
VI.
Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
En droit, les premiers juges ont considéré en substance que la demanderesse avait échoué
à démontrer que lors de la conclusion des contrats de bail à loyer, elle avait été
victime de dol au sens de l’art. 28 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220) ou
qu’elle s’était trouvée dans une erreur essentielle au sens de l’art. 23
CO, de sorte qu’elle ne pouvait prétendre à l’invalidation des contrats pour vice
de consentement. Ils ont en outre relevé que l’erreur soulevée par la demanderesse l’avait
été contrairement à la bonne foi au sens de l’art. 25 al. 1 CO et que la responsabilité
précontractuelle de la défenderesse ne saurait être engagée.
B.
Par acte du 11 septembre 2015, L.________ a interjeté
appel contre ce jugement, prenant, avec suite de frais et dépens, les conclusions suivantes :
«
Principalement :
I.              L’appel est admis.
II.              Le jugement rendu par
le Tribunal des baux du canton de Vaud en date du 10 juillet 2015 (recte : 8 décembre 2014)
est réformé en ses chiffres I à IV, qui deviennent les nouveaux chiffres suivants :
I.
Les contrats
de bail à loyer signés par L.________ et E.________ et portant sur une surface commerciale,
12 places de stationnement et une place de parking dans le centre multifonctionnel sis route de [...]
à [...] sont caducs et de nul effet.
II.
La garantie
locative constituée auprès de la banque [...], sur le compte d'épargne-loyer bloqué
n° [...], et portant sur des locaux dans l'immeuble sis route de [...] à [...] est libérée
en faveur de L.________.
III.
E.________ est
la débitrice de L.________ d'un montant de fr. 83'200.70, avec intérêt à 5 % l'an
dès le 22 avril 2011, et lui en doit immédiat paiement.
IV.
L.________ n'est
pas la débitrice
d'E.________
des montants de fr. 5'605.80, fr. 5'605.80 fr. 777.60, fr. 151.20, fr. 5'605.80, fr. 777.60, fr.
151.20.
V.
En conséquence,
l'opposition formée par
L.________
au commandement de payer qui lui a été notifié le 8 juillet, dans le cadre de la poursuite
n° [...] de l'Office des poursuites du district de Morges est définitivement maintenue.
VI.
Ordre est donné
à l'Office des poursuites du district de Morges de radier de ses registres la poursuite n°
[...] dirigée contre L.________.
VII.
Ordre est donné
à l'Office des poursuites du district de Morges de s'abstenir de communiquer à des tiers tout
renseignement sur l'existence ou les détails de la poursuite n° [...] (mesures de confidentialité).
III.              Des dépens de
première et seconde instance sont mis à la charge d’E.________.
Subsidiairement :
IV.              Le jugement rendu par
le Tribunal des baux du canton de Vaud en date du 8 décembre 2014 est annulé, la cause étant
renvoyée à l’autorité de première instance pour nouvelle instruction et décision
dans le sens des considérants qui précèdent.
V.              Des dépens de première
et seconde instance sont mis à la charge d’E.________. »
Par réponse du 6 novembre 2015, l’intimée a conclu au rejet de l’appel, avec suite
de frais et dépens.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les
pièces du dossier :
1.
L’appelante L.________ est une société
à responsabilité limitée de droit suisse dont le but est notamment le commerce de vins
et spiritueux, l’exploitation de restaurants, celliers, bars à vins et services traiteur
avec
livraison à domicile ; [...] et [...] en sont les deux associés gérants. Le siège
de l’appelante est à Denens, dans le canton de Vaud.
L’intimée E.________ est une société anonyme de droit suisse active notamment dans
l'entrepreneuriat général de la construction de bâtiments, la vente, l'achat et la mise
en location ou en gérance d'immeubles, la viabilisation de terrains à bâtir et le financement
de constructions. Son siège est à Baar (ZG), mais elle dispose d'une succursale à Marin-Epagnier
(NE), gérée par [...], vice-directeur au bénéfice de la signature collective à
deux, [...] et R.________, tous deux au bénéfice d'une procuration collective à deux.
L’intimée est propriétaire et constructeur du Centre multifonctionnel, sis à la
[...], à [...].
2.
a)
A la fin de l'année 2010, la demanderesse
a mandaté C.________, associé-gérant de [...], pour trouver un local destiné à
l'exploitation d'un restaurant/bar à vins. Selon le contrat de mandat, l’appelante s'engageait
à verser au mandataire la somme de 20’000 fr., plus la TVA, à la signature du bail à
loyer.
b
) Les parties ont été
mises en contact par ce même C.________. Le 22 décembre 2010, [...], [...],C.________ et [...]
se sont rencontrés au Centre multifonctionnel pour une visite des locaux et une première discussion,
portant notamment sur la surface mise en location. L’intimée avait exigé que la location
porte au minimum sur une surface de 200 m
2
.
Le 23 décembre 2010, [...] a transmis à l’appelante les plans de la zone à laquelle
celle-ci s'intéressait. L’intimée a toujours su que l’appelante cherchait un local
pour y exploiter un restaurant/bar à vins.
c)
Le
12 janvier 2011, [...] et [...] ont présenté leur projet de restaurant/bar à vins à
[...],R.________ et C.________, au moyen d'un logiciel 3D. Lors de cette séance, R.________ a attiré
l'attention de l’appelante sur le fait que son projet coûterait cher, entre 500’000
et 600’000 francs. Les parties ont également discuté de la prise en charge de l'installation
d'un séparateur de graisse.
L’intimée a indiqué à l’appelante que la gaine technique dont les locaux étaient
équipés était à sa disposition et pouvait être aménagée pour accueillir
un conduit de ventilation.
d)
Par courrier électronique
du 20 janvier 2011, l’appelante a transmis à l’intimée les coordonnées de
son architecte, [...]. Le lendemain, [...] a répondu par courriel à diverses questions que
l’appelante lui avait posées, en relation notamment avec la prise en charge des frais d'installation
d'un séparateur de graisse. La problématique de la ventilation n'a quant à elle pas été
évoquée dans cette correspondance.
e)
L'ingénieur M.________ a été
mandaté par l’appelante dans le courant du mois de février 2011.
f)
Dans
un courriel adressé à M.________ le 7 février 2011, R.________ a écrit notamment
ce qui suit :
"Il
me semble un peu hasardeux de mettre à l'enquête AVANT de transmettre les coûts à
votre client, à moins que cette option soit déjà envisagée..."
M.________ a répondu par courrier électronique du même jour ce qui suit :
"Ayant
discuté avec mon mandant samedi, j'ai attiré son attention sur le fait qu'un début d'exploitation
au 1
er
juin nécessitait de mettre à l'enquête en parallèle de la suite de nos études,
avec tous les problèmes et le risque financier que cela peut engendrer. Il accepte ce risque en
connaissance de cause."
De fait, l’appelante a décidé de mettre son projet à l'enquête avant d'avoir
reçu l'ensemble des devis relatifs aux travaux à entreprendre, afin de pouvoir débuter
l'exploitation le 1
er
juin 2011.
Le 28 février 2011, l’intimée a accusé réception des plans destinés à
la mise à l'enquête ; dans ce courriel, elle a subordonné la signature des documents nécessaires
pour l'obtention du permis de construire à la conclusion des contrats de bail.
3.
a)
Par acte daté du 7 février 2011 mais
reçu en retour par l’intimée le 8 mars 2011, les parties ont conclu un contrat de bail
à loyer portant sur des locaux commerciaux dans le Centre multifonctionnel, sis à la [...]
à [...], pour une surface utile brute (SUB) de 313 m
2
au rez-de-chaussée. Au chapitre de l'utilisation prévue, l'acte indiquait : "exploitation
d'un restaurant, services traiteur, commerce de vins et spiritueux". Le début de la location
était prévu pour le 1
er
avril 2011 et le contrat ne pouvait être résilié avant le 31 mars 2021. Le loyer net,
payable le premier jour de chaque mois, était fixé à 4668 fr. 90, auxquels s'ajoutaient
un acompte de charges de 521 fr. 65 et la TVA, par 415 fr. 25.
Deux
avenants au contrat de bail, datés des 7 février et 2 mars 2011, ont encore été convenus
sur quelques dispositions particulières, modifiant l'option de prolongation accordée au locataire
en ce sens que celle-ci pourrait être exercée de cinq ans en cinq ans.
b)
Deux autres contrats de bail à
loyer portant sur de places de parc ont été conclus le 7 février 2011.
c)
Le 15 mars 2011, l’appelante a constitué, sur le compte n
°
[...] ouvert auprès de la banque [...], une garantie locative d'un montant de 15’571 fr. 65,
conformément à l'obligation figurant au chiffre 12 du contrat annexé au contrat de bail
à loyer.
d)
Les devis définitifs sont parvenus à l’appelante après la conclusion des contrats
de bail précités.
4.
Le 30 mars 2011, le J.________
a contacté l’appelante
pour
lui signaler qu'une annonce avait été publiée pour la gérance du café [...],
la [...] ayant appris par une amie, dans le courant du mois de mars 2011, que l’appelante était
à la recherche d'un café.
5.
a)
Le 31
mars 2011, M.________ a rencontré les représentants du [...] et de l'entreprise [...], à
laquelle l’intimée avait confié l'installation du système de ventilation lors de
la construction du Centre multifonctionnel de la [...]. Par courriel du 4 avril 2011, M.________ a informé
l’appelante d'un problème lié à la ventilation des locaux. Il a rapporté les
propos de ses interlocuteurs selon lesquels les gaines de ventilation du bâtiment avaient été
dimensionnées pour des surfaces de bureau et ne permettaient de ventiler que la salle de restaurant
ou la cuisine, mais pas les deux, précisant que, selon les normes et directives en vigueur, une
salle destinée à accueillir nonante personnes nécessitait dans tous les cas une ventilation.
Entendu en qualité de témoin,
W.________, employé au service de [...], a confirmé que les installations de ventilation pouvaient
convenir pour une salle de restaurant ou pour une cuisine, mais pas pour les deux.
b)
Dans un courriel adressé à
l’appelante le 4 avril 2011, C.________ a notamment écrit ce qui suit :
"Je
suis surpris de votre téléphone concernant cette ventilation, car lors de nos différents
entretiens avec Monsieur [...] et Monsieur R.________, ils nous ont montré les conduits existants
ou [sic] vous pouviez passer ces nouvelles gaines de ventilation pour pouvoir alimenter le restaurant,
et ils nous ont bien affirmé qu'il n'y aurai [sic] pas de problème."
Entendu
en qualité de témoin, C.________ a indiqué qu’il avait eu connaissance du litige,
« en gros ». Il a expliqué qu’il avait eu plusieurs entretiens avec [...]
et [...]
pour déterminer les travaux qu’il
y avait à faire et que ceux-ci lui avaient confirmé que les locaux étaient adaptés
à l’exploitation d’un restaurant. Il a ajouté que les représentants de la
défenderesse lui avaient confirmé qu’il n’y avait aucun problème avec la gaine
technique relative à la ventilation mais que des adaptations techniques pouvaient s'avérer
nécessaires.
6.
Par courrier du 7 avril 2011, l’appelante
a adressé au J.________ une proposition de reprise de gérance du restaurant [...].
7.
Le 8 avril 2011, M.________ s’est
adressé par écrit à l’appelante dans les termes reproduits ci-dessous :
« Madame,
Monsieur,
Pour
faire suite à notre entrevue du 1
er
avril dernier et à nos récents entretiens téléphoniques, nous vous adressons ci-dessous
un récapitulatif des problèmes liés à la ventilation de votre projet cité en
titre.
Le
1
er
février 2011, nous avons rencontré en votre compagnie M. R.________, représentant du propriétaire
de l'immeuble, afin de lancer les études. Il nous a présenté les installations techniques
de l'immeuble, dont les gaines de ventilation en attente pour le rez-de-chaussée. Les seules indications
reçues alors étaient que les autres locataires n'avaient pas de besoins en pulsion d'air et
que les gaines étaient entièrement à disposition du restaurant.
Le
31 mars dernier, le soussigné avait rendez-vous avec MM. W.________ ( [...], Renens, entreprise
ayant participé à la construction du bâtiment) et [...] ( [...]) pour élaborer le
devis des installations de ventilation. Immédiatement, M. [...] a mentionné que les gaines
en attente étaient prévues pour des bureaux et ne convenaient pas en l'état pour un restaurant.
La
législation impose, pour un restaurant, l'évacuation séparée en toiture de l'air
vicié de la cuisine et de celui de la salle. Il faut bien évidemment une pulsion d'air frais
vers le restaurant d'un débit égal à celui des reprises d'air vicié. Un échangeur
thermique (monobloc) permet de récupérer la chaleur de l'air évacué.
Selon
le prédimensionnement réalisé par M. [...], les besoins en évacuation d'air peuvent
être estimés à 4'000 m3/h pour la cuisine et à 3'500 m3/h pour la salle. Les deux
gaines ont une capacité unitaire nominale de 3'710 m3/h. Par ailleurs, l'une d'elle est isolée
en prévision d'une pulsion d'air réfrigéré.
La
cuisine nécessitant une évacuation de classe de résistance au feu El 30, il est possible
de réaliser un caisson adapté autour d'une des deux gaines existantes. En revanche, la mobilisation
des deux canalisations est requise pour l'extraction d'air vicié (débit total 7'500 m3/h),
ce qui impose la construction d'une gaine supplémentaire de pulsion d'air frais, d'une section de
400x900 mm, jusque sur la toiture.
La
place disponible dans la gaine technique ne permettant pas l'installation de cette gaine supplémentaire,
M. [...] préconise de créer une prise d'air en façade, avec une grille pare-pluie de 0.50
x
2.80 m.
La prise d'air frais doit dans ce cas être reliée à l'évacuation d'air chaud au moyen
d'un circuit à eau glycolée. De plus, il faut installer non pas un, mais deux monoblocs d'échange
thermique.
En
première estimation, les travaux d'installation sont estimés à CHF 300'000.- pour la ventilation
et les monoblocs, et 30'000.- pour le circuit d'eau glycolée, soit un total de 330'000.- (+/- 15%),
sans l'isolation de la gaine d'évacuation cuisine ni le percement de la façade pour l'installation
de la grille d'air frais. L'étude détaillée représente de surcroît un montant
d'honoraires de CHF 20'000.-. Tous les montants indiqués sont hors taxes.
Ces
chiffres ne sont pas compatibles avec votre budget et nécessitent soit de trouver un autre local
mieux adapté, soit d'augmenter votre plafond d'emprunt. Le soussigné se tient à votre
disposition pour vous aider dans les démarches futures et concrétiser ainsi au mieux votre
projet. [...] »
Entendu en qualité de témoin,
M.________ a expliqué qu’il avait eu connaissance du litige trois ans auparavant, lorsque
le projet avait été arrêté, et qu’il avait, depuis lors, peut-être évoqué
le litige à deux ou trois occasions lors de ses rencontres avec [...]. S’agissant du problème
de la gaine de ventilation, il a indiqué que lors de sa rencontre avec R.________, vraisemblablement
en février 2011, celui-ci lui avait dit qu’il y avait une paire de gaines techniques à
disposition du restaurant, que cela impliquait, aux dires du témoin, qu’il ne serait pas nécessaire
de créer une nouvelle gaine technique, mais que dans la mesure où il n’avait pas de certitudes
au sujet des gaines de ventilation, il avait quand même préféré faire des études
supplémentaires sur ce point.
8.
Par courrier du 21 avril 2011,
l’appelante, qui n’avait pas pris possession des locaux, a déclaré invalider les
contrats de bail en invoquant le dol et l'erreur dont elle se disait la victime. L’intimée
a contesté l'invalidation par courrier du 3 mai 2011. Dans une lettre de son conseil de l’époque
du 10 mai 2011, l’appelante a maintenu sa position.
9.
Les 12 et 13 mai 2011, l’appelante
et le J.________ ont signé un contrat de bail à loyer/gérance libre portant sur le Café
du [...].
10.
Par courrier du 18 mai 2011, l’intimée
a confirmé que les locaux étaient à la disposition de l’appelante, tout en acceptant
de reporter le début du bail au 1
er
mai 2011. Par courrier de son conseil du 27 mai 2011, elle a contesté une nouvelle fois l'invalidation
des contrats de bail, se réservant le droit d'agir en paiement des loyers et en réparation
de tout dommage résultant de la demeure de l’appelante. Le 9 juin 2011, elle a mis en demeure
l’appelante de lui verser les loyers de mai et de juin 2011. A sa réquisition, l'Office des
poursuites du district de Morges a notifié à l’appelante, le 8 juillet 2011, un commandement
de payer portant sur les sommes de 5605 fr. 80, 5605 fr. 80, 777 fr. 60, 151 fr. 20, 5605 fr. 80,
777 fr. 60 et 151 fr. 20 (poursuite n
°
5859367). L’appelante a formé opposition totale.
Par prononcé du 9 décembre 2011, le Juge de paix du district de Morges a levé provisoirement
l'opposition formée au commandement de payer notifié dans la poursuite n
°
5859367 de l'Office des poursuites de Morges.
11.
L’appelante a assuré
la gérance du restaurant du [...] dès le mois de juin 2011. Le concept était très
différent de ce qui était envisagé pour les locaux appartenant à l’intimée,
dans la mesure où le contrat passé était un simple contrat de gérance. D'un commun
accord, l’appelante et le J.________ ont toutefois décidé, au mois d'octobre 2012, de
mettre fin au contrat de bail au 30 novembre 2012. Du côté du bailleur, cette décision
était principalement liée à l'insatisfaction de son public, ainsi qu'à la nécessité
d'entreprendre des travaux qui impliquaient la fermeture du restaurant pour plusieurs mois. Les 18 octobre
et 11 décembre 2012, l’appelante a adressé à l'Office fédéral des constructions
et de la logistique des factures concernant la vente de son inventaire.
12.
a)
Le 21 juin
2011, [...] a fait parvenir à l’intimée une facture portant sur la somme de 3284 fr.
75, en lien avec des annonces parues dès le 26 mai 2011 dans [...], concernant la location de surfaces
divisibles et aménageables de 200 à 7500 m2 dans l'immeuble litigieux, ainsi que de places
de parc intérieures et extérieures. Dès le mois de juillet 2011, l’intimée
a également publié, sur les sites internet " [...]" et " [...]", des annonces
concernant la location de surfaces divisibles, dès 200 m2, dans l'immeuble de la [...], ainsi que
de places de parc intérieures et extérieures.
b)
L’intimée a reloué
à [...] les places de parc extérieures n
os
41, 42, 45, 46, 47 et 48 depuis le 1
er
janvier 2012.
c)
Elle
a reloué les places de parc extérieures n
os
38, 39 et 40 à [...] dès le 1
er
juin 2012.
d)
Le
3 juillet 2012, elle a conclu avec [...] un contrat de bail à loyer portant sur une surface de 313
m
2
de surface utile brute (SUB) au rez-de-chaussée de l'immeuble sis à la [...] à [...],
ainsi que sur trois places de parc extérieures n
os
3, 38 et 39. Le contrat a pris effet le 1
er
septembre
2012 et ne peut être résilié avant le 31 août 2017. En l'absence de résiliation,
qui doit être signifiée six mois avant l'échéance, il se renouvelle d'année
en année.
e)
Après avoir renoncé,
en faveur de [...], à l'usage des places de parc extérieures n
os
38 et 39, [...] a repris à bail les places de parc extérieures n° 1 et 2 dès le 1
er
septembre 2012.
f)
Au
jour du dépôt de sa demande du 14 juin 2013, l’intimée n'a pas été en
mesure de relouer la place de stationnement intérieure n
°
46. Des panneaux d'interdiction de stationner, avec la mention "réservé E.________",
ont été posés sur cette place de parc, sans toutefois qu'on sache quand ni pour quelle
durée.
13.
a)
Par demande du 3 novembre 2011,
L.________, alléguant avoir subi un dommage important du fait de l'investissement en temps et en
argent auquel elle avait consenti durant toute la période de négociation, en pensant de bonne
foi pouvoir exploiter son restaurant dans les locaux loués, a ouvert action contre E.________, prenant,
avec suite de frais et dépens, les conclusions suivantes :
«
I.
Les contrats de bail à loyer
signés par L.________ et E.________ et portant sur une surface commerciale, douze places de stationnement
et une place de parking dans le Centre multifonctionnel sis [...] à [...] sont caducs et sans effets.
II.
La garantie locative constituée auprès de la [...], sur le compte d'épargne loyer bloqué
no 532002.18, et portant sur des locaux dans l'immeuble sis [...] à [...] est libérée
en faveur de L.________.
III.
E.________ est la débitrice
de L.________ d'un montant de Fr. 83'200.70 (quatre-vingt-trois mille deux cents francs et septante centimes),
avec intérêt à 5 % l'an dès le 22 avril 2011, et lui en doit immédiat paiement. »
b)
Par demande du même jour,
E.________ a ouvert action contre L.________, prenant, avec suite de frais et dépens, les conclusions
suivantes :
«
I.
L.________ est la débitrice de E.________ et lui doit immédiat paiement de :
-
CHF 5'605.80
plus intérêts à 5% dès le 1
er
mai 2011
-
CHF 6'534.60
plus intérêts à 5% dès le 1
er
juin 2011
-
CHF 6'534.60
plus intérêts à 5% dès le 1
er
juillet 2011 CHF
-
CHF 6'534.60
plus intérêts à 5% dès le 1
er
août 2011
-
CHF 6'534.60 plus intérêts
à 5% dès le 1
er
septembre 2011 CHF
-
CHF 6'534.60 plus intérêts
à 5% dès le 1
er
octobre 2011
-
CHF 6'534.60
plus intérêts à 5% dès le 1
er
novembre 2011
ainsi
que des loyers à échoir dès le 1
er
décembre 2011 jusqu'à la clôture de l'instruction augmentés des intérêts.
Il.
La garantie locative constituée par
L.________
auprès de la [...] sur le compte no [...] est libérée en faveur de E.________. »
c)
L.________ a ouvert action en
libération de dette contre E.________, selon demande du 14 décembre 2011, dont les conclusions,
prises avec suite de frais et dépens, sont les suivantes :
«
I.
L.________ n'est pas la débitrice
d'E.________
des montants de Fr. 5'605.80 (cinq mille six cent cinq francs et huitante centimes), Fr. 5'605.80 (cinq
mille six cent cinq francs et huitante centimes), Fr. 777.60 (sept cent septante-sept francs et soixante
centimes), Fr. 151.20 (cent cinquante-et-un francs et vingt centimes), Fr. 5'605.80 (cinq mille six cent
cinq francs et huitante centimes), Fr. 777.60 (sept cent septante-sept francs et soixante centimes),
Fr. 151.20 (cent cinquante-et-un francs et vingt centimes).
II.
En conséquence, l'opposition formée par
L.________
au commandement de payer qui lui a été notifié le 8 juillet 2011 dans le cadre de la poursuite
no 5859367 de l'Office des poursuites du district de Morges est définitivement maintenue.
III.
Ordre est donné à l'Office
des poursuites du district de Morges de radier de ses registres la poursuite no 5859367 dirigée
contre L.________.
IV.
Ordre est donné à l'Office des poursuites du district de Morges de s'abstenir de communiquer
à des tiers tous renseignements sur l'existence ou les détails de la poursuite no 5859367 (mesure
de confidentialité). »
d)
Dans
sa réponse du 25 septembre 2012, E.________ a conclu au rejet de la demande déposée par
L.________ le 3 novembre 2011.
e)
Par
décision du 26 septembre 2012, la Présidente du Tribunal des baux a ordonné la jonction
de la cause ouverte selon demandes du 3 novembre 2011 avec celle en libération de dette introduite
le 14 décembre 2011, en vue d'une instruction et d'un jugement communs.
f)
Le
8 novembre 2012, L.________ a déposé une réponse sur la demande d'E.________, concluant
au rejet des conclusions prises par celle-ci, avec suite de frais et dépens.
g)
Par
demande complémentaire du 14 juin 2013, E.________ a pris les conclusions suivantes, avec suite
de frais et dépens, censées modifier et remplacer les conclusions de sa demande du 3 novembre
2011 :
«
I.
L.________ est la débitrice de E.________ et lui doit immédiat paiement de :
1.
CHF 95’298.60 (nonante-cinq
mille deux cent nonante-huit francs suisses et soixante centimes) plus intérêts à 5% dès
le 1
er
avril 2011 à titre de loyers impayés pour le bail principal pour la période du 1
er
avril 2011 au 31 août 2012.
2.
CHF 241'049.40 (deux cent
quarante-et-un mille quarante-neuf francs suisses et quarante centimes) pour le bail principal à
titre de loyers impayés pour la période du 1
er
septembre 2017 au 31 mars 2021.
3.
CHF 17'841.60 (dix-sept
mille huit cent quarante-et-un francs suisses et soixante centimes) plus intérêt à 5 %
dès le 1
er
juin 2011 à titre de loyers impayés concernant la place de parc intérieure No 46 pour
la période du 1
er
juin 2011 au 31 mars 2021.
4.
CHF 972.- (neuf cent septante-deux
francs suisses) plus intérêts à 5% dès le 1
er
juin 2011 à titre de loyers impayés concernant la place de parc extérieure No 1 pour la
période du 1
er
juin 2011 au 1
er
septembre 2012.
5.
CHF 972.- (neuf cent septante-deux
francs suisses) plus intérêts à 5% dès le 1
er
juin 2011 à titre de loyers impayés pour le bail annexe Il concernant la place de parc extérieure
No 2 pour la période du 1
er
juin 2011 au 1
er
septembre 2012.
6.
CHF 972.- (neuf cent septante-deux
francs suisses) plus intérêts à 5% dès le 1
er
juin 2011 à titre de loyers impayés pour le bail annexe Il concernant la place de parc extérieure
No 3 pour la période du 1
er
juin 2011 au 1
er
septembre 2012.
7.
CHF 777.60 (sept cent
septante-sept francs suisses et soixante centimes) plus intérêts à 5% dès le 1
er
juin 2011 à titre de loyers impayés pour le bail annexe Il concernant la place de parc extérieure
No 38 pour la période du 1
er
juin 2011 au 1
er
juin 2012.
8.
CHF 777.60 (sept cent
septante-sept francs suisses et soixante centimes) plus intérêts à 5% dès le 1
er
juin 2011 à titre de loyers impayés pour le bail annexe Il concernant la place de parc extérieure
No 39 pour la période du 1
er
juin 2011 au 1
er
juin 2012.
9.
CHF 777.60 (sept cent
septante-sept francs suisses et soixante centimes) plus intérêts à 5% dès le 1
er
juin 2011 à titre de loyers impayés pour le bail annexe Il concernant la place de parc extérieure
No 40 pour la période du 1
er
juin 2011 au 1
er
juin 2012.
10.
CHF 453.60 (quatre cent cinquante-trois francs suisses et soixante centimes) plus intérêts
à 5% dès le 1
er
juin à titre de loyers impayés pour le bail annexe Il concernant la place de parc extérieure
No 41 pour la période du 1
er
juin 2011 au 1
er
janvier 2012.
11.
CHF 453.60 (quatre cent
cinquante-trois francs suisses et soixante centimes) plus intérêts à 5% dès le 1
er
juin 2011 à titre de loyers impayés pour le bail annexe II concernant la place de parc extérieure
No 42 pour la période du 1
er
juin 2011 au 1
er
janvier 2012.
12.
CHF 453.60 (quatre cent
cinquante-trois francs suisses et soixante centimes) plus intérêts à 5% dès le 1
er
juin 2011 à titre de loyers impayés pour le bail annexe II concernant la place de parc extérieure
No 45 pour la période du 1
er
juin 2011 au 1
er
janvier 2012.
13.
CHF 453.60 (quatre cent
cinquante-trois francs suisses et soixante centimes) plus intérêts à 5% dès le 1
er
juin 2011 à titre de loyers impayés pour le bail annexe II concernant la place de parc extérieure
No 46 pour la période du 1
er
juin 2011 au 1
er
janvier 2012.
14.
CHF 453.60 (quatre cent
cinquante-trois francs suisses et soixante centimes) plus intérêts à 5% dès le 1
er
juin 2011 à titre de loyers impayés pour le bail annexe II concernant la place de parc extérieure
No 47 pour la période du 1
er
juin 2011 au 1
er
janvier 2012.
15.
CHF 453.60 (quatre cent cinquante-trois francs suisses et soixante centimes) plus intérêts
à 5% dès le 1
er
juin 2011 à titre de loyers impayés pour le bail annexe II concernant la place de parc extérieure
No 48 pour la période du 1
er
juin 2011 au 1
er
janvier 2012.
Il.
La garantie locative constituée par L.________ auprès de la [...] sur le compte no [...] est
libérée en faveur de E.________.
III.
L.________ est la débitrice de E.________ et lui doit immédiat paiement d'un montant de CHF
3'284 fr. 75 à titre de frais de relocation."
h)
Par
écriture du 1
er
juillet 2013, L.________ a conclu au rejet, avec suite de frais et dépens, des conclusions de la
demande complémentaire du 14 juin 2013.
i)
Une
audience de premières plaidoiries a été tenue le 31 mai 2013. Les débats principaux
ont débuté le 14 mars 2014 avec l'audition des témoins C.________, M.________ et N.________.
Les témoins W.________, R.________ et Q.________ ont quant à eux été entendus lors
de la séance du 3 juin 2014, à l'issue de laquelle le tribunal de céans a clos l'instruction
et imparti un délai aux parties pour déposer des plaidoiries écrites. Celles-ci ont chacune
déposé un mémoire le 9 août 2014.
En droit
:
1.
L'appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. b CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008, RS 272]), dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions
est de 10'000 fr. au moins.
L'appel, écrit et motivé, est introduit dans les trente jours à compter de la notification
de la décision motivée (art. 311 CPC). Le délai d'appel est suspendu durant les féries
judiciaires, soit en particulier du 15 juillet au 15 août inclus (art. 145 al. 1 let. b CPC).
La Cour d'appel civile connaît de tous les appels formés en application de l'art. 308 CPC (art.
84 al. 1 LOJV [loi d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979, RSV 173.01]).
En l'espèce, interjeté en temps utile – compte tenu des féries judiciaires estivales
– et dans les formes prescrites par la loi, par une partie qui y a un intérêt digne de
protection (art. 59 al. 1 let. a CPC) et portant sur des conclusions supérieures à 10'000 fr.,
l’appel est recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge et doit, le cas échéant, appliquer
le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté,
Bâle 2011, nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur
la base des preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit., n. 6 ad art.
310 CPC).
Selon l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit être motivé, la motivation consistant à indiquer
sur quels points et en quoi la décision attaquée violerait le droit et/ou sur quels points
et en quoi les faits auraient été constatés de manière inexacte ou incomplète
par le premier juge. La Cour de céans n'est pas tenue d'examiner, comme le ferait une autorité
de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent si elles ne sont pas remises
en cause devant elle, ni de vérifier que tout l'état de fait retenu par le premier juge est
exact et complet, si seuls certains points de fait sont contestés (Jeandin, op. cit., n. 3 ad art.
311 CPC et la jurisprudence constante de la Cour de céans : CACI 10 octobre 2013/537 consid.
2.2; CACI 1
er
février 2012/75 consid. 2a).
3.
3.1
Dans un premier moyen, l'appelante reproche aux
premiers juges d’avoir écarté les témoignages de C.________ et M.________ et d’avoir
ainsi procédé à une appréciation arbitraire de ces témoignages.
Contrairement à ce que soutient l’appelante, le témoignage de C.________ n'a pas été
écarté, mais il n'a été retenu que dans la mesure où il était corroboré
par d'autres éléments (jugt, pp. 2 et 4), au même titre d’ailleurs que le témoignage
d’R.________, employé de l’intimée (jugt, p. 2). Ensuite, le témoin C.________
a admis avoir eu connaissance du litige et avoir été mandaté par l’appelante
afin
de
trouver un local destiné à l'exploitation
d'un restaurant/bar à vins (procès-verbal, p. 49). Selon le contrat de mandat, l’appelante
s'engageait à verser au mandataire la somme de 20’000 fr., plus la TVA, à la signature
du bail à loyer. Dans ces circonstances, c’est à juste titre que les premiers juges ont
indiqué que les déclarations du témoin ne pouvaient être retenues sans aucune réserve,
au vu de ses liens avec l’appelante et de son implication dans les négociations entre les
parties. A cela s’ajoute qu’au vu de son mandat et de la commission de courtage dont il a
bénéficié pour ses services, ce témoin aurait tout intérêt à aller
dans le sens de la demanderesse. Comme le relève l’intimée, on pourrait légitimement
craindre que le témoin perde en objectivité afin de démontrer qu’il a pris les précautions
nécessaires dans l’exercice de son mandat et qu’il ne peut être tenu pour responsable
de l’issue de cette affaire. D’ailleurs, le rôle de C.________ allait au-delà de
simples contacts, comme cela ressort de divers courriers et messages électroniques qu’il a
écrits au nom de la demanderesse, notamment le courriel du 4 avril 2011 (pièce 11 du bordereau
I de la demanderesse produit le 3 novembre 2011), dont le contenu a été reproduit fidèlement
par le Tribunal en page 6 du jugement attaqué. Autre est la question – soulevée par l’appelante
dans ses moyens en droit – de l’appréciation, par les premier juges, des déclarations
du témoin notamment quant à l’existence d’une
assurance
donnée par la défenderesse avant la conclusion des baux au sujet de l'adéquation des gaines
pour le projet de la demanderesse (jugt, p. 19)
,
question qui sera examinée ci-dessous, étant rappelé que la Cour de céans revoit
librement la cause en fait et en droit.
Le témoignage d’M.________ n’a pas non plus été écarté, mais il
n'a été retenu que dans la mesure où il était étayé par d'autres éléments
(jugt, p. 2). Ensuite, il est incontestable que, camarade d'étude de l'associé-gérant
de la demanderesse dont il a été le mandataire technique, chargé de planifier et réaliser
le projet de restaurant litigieux, le témoin, qui a admis avoir eu connaissance du litige (procès-verbal,
p. 53), a des liens avec la partie et que son témoignage ne saurait être retenu sans aucune
réserve. Enfin, il n'est nulle part fait mention que la demanderesse entendait faire auditionner
M.________ comme témoin-expert au sens de l'art. 175 CPC (cf. liste des témoins du 14 décembre
2011 ; procès-verbal, p. 53 ; ordonnance de preuves du 19 juillet 2013), alors même
qu'une telle audition suppose préalablement un avis aux parties (Schweizer, CPC commenté, n. 4
ad art. 175 CPC). Faute de l'avoir requis, l'appelante ne peut se plaindre du fait que le témoin
n'ait pas été entendu en cette qualité.
Le grief est donc mal fondé et doit être rejeté.
3.2
L’appelante se plaint en outre d’une
constatation inexacte des faits, en tant que le jugement attaqué ne retient pas que l’intimée
était à la fois propriétaire et constructeur des locaux. Cet élément –
qui est mentionné dans la partie « en droit » du jugement attaqué (p. 20)
– peut certes être retenu dans les faits (lettre C/1
supra
),
mais cela n'implique pas encore que l'intimée avait anticipé une éventuelle utilisation
des locaux comme restaurant d'une capacité telle que voulue par l'appelante.
4.
4.1
Dans un premier moyen de droit, l'appelante soutient
que le dol aurait dû être retenu (art. 28 CO), affirmant qu’elle avait obtenu des garanties
quant à l'adéquation de la ventilation, et niant qu'elle avait été dûment rendue
attentive aux coûts élevés du projet.
4.2
L’art. 28 al. 1 CO prévoit que la partie
induite à contracter par le dol de l’autre n’est pas obligée, même si son
erreur n’est pas essentielle. L’application de cette disposition nécessite d’une
part que le cocontractant ait été trompé intentionnellement et, d’autre part, que
la tromperie ait abouti : en d’autres termes, le dol doit être la cause de la conclusion
du contrat (ATF 136 III 528 consid. 3.4.2). Le dol peut être commis par l’affirmation de faits
faux ou par la réticence de faits vrais lorsque la bonne foi oblige à parler ou à renseigner
(ATF 132 II 161 consid. 4.1).
Il n'est pas nécessaire que la tromperie provoque une erreur essentielle. Il suffit que l'on doive
admettre que la dupe, sans l'erreur, n'aurait pas passé l'acte juridique ou ne l'aurait pas passé
aux mêmes conditions (ATF 129 III 320 consid. 6.3, JdT 2003 I 331, SJ 2004 I 33). La volonté
de nuire au cocontractant n'est en revanche pas nécessaire (Schmidlin, Commentaire Romand, CO I,
2
e
éd., Bâle 2012, nn. 1 et 19 ad art. 28 CO).
Toute manœuvre créant chez le partenaire une fausse sécurité qui l'amène à
décider de conclure le contrat, comme le fait d'affirmer un faux chiffre d'affaires, est dolosive
(Schmidlin, op. cit., n. 7 ad art. 28 CO et les arrêts cités).
Le dol devant être la cause de la conclusion du contrat, il incombe en principe également à
la victime de prouver que celui-ci a influencé sa volonté de contracter d'une façon causale
comme condition
sine qua non
(ATF 129 III 320 consid. 6.3, JdT 2003 I 331).
Prouver le dol crée déjà une présomption que le dol a eu une influence décisive.
Il incombe alors à l'auteur du dol de prouver que la victime aurait de toute façon conclu le
contrat (Schmidlin, op. cit., n. 61 ad art. 28 CO).
4.3
En l’espèce, l'appelante soutient à
tort que l'intimée, qui a construit le complexe multifonctionnel, savait certainement que ses locaux
ne pouvaient accueillir un restaurant, faute de gaines techniques adéquates. Non seulement le constructeur
ne pouvait envisager tous les cas de figure au moment de la construction, mais il apparaît également
qu'une installation de ventilation pour un bar à vin ou un petit restaurant n'a pas le même
dimensionnement que pour un restaurant de plus de nonante places, comme l'envisageait la demanderesse.
Il ressort en effet des déclarations du témoin W.________ à l’audience du 3 juin
2014 (procès-verbal, p. 64) et des explications d’M.________ dans son courriel à la demanderesse
du 4 avril 2011 (pièce 19 du bordereau I de la demanderesse du 3 novembre 2011) que les gaines étaient
prévues pour des bureaux et pouvaient convenir pour un restaurant d’une taille plus modeste
que celui envisagé par la demanderesse, la création d’une gaine supplémentaire étant,
selon l’ingénieur M.________, nécessaire pour pouvoir concrétiser le projet de restaurant
de la demanderesse au vu de la taille de la salle, destinée à accueillir nonante personnes.
En affirmant que l'exploitation d'un restaurant était possible, l'intimée n'a donc pas menti.
Le témoin C.________ ne dit d'ailleurs pas autre chose, en ajoutant que lors des discussions, les
représentants de la défenderesse avaient confirmé que la gaine technique était suffisante
pour l'exploitation d'un restaurant (procès-verbal, p. 49). Enfin, on ne saurait reprocher au constructeur
intimé de ne pas avoir d'emblée décelé la faisabilité du projet de la demanderesse,
puisque les deux parties ont dû faire appel à des spécialistes pour examiner les diverses
options (procès-verbal, pp. 52, 53 et 64 ; pièce 19 du bordereau I de la demanderesse
du 3 novembre 2011).
L'appelante soutient également avoir reçu des assurances quant à la faisabilité du
projet en s'appuyant sur les propos du témoin C.________ (procès-verbal, p. 49). Comme
on l'a vu, le témoignage de ce dernier doit être repris avec retenue. Cela dit, l'exploitation
d'un restaurant était certes possible, mais des adaptations techniques pouvaient s'avérer nécessaires,
comme le témoin précité l’a d’ailleurs lui-même indiqué (
ibidem
).
La défenderesse n'a jamais rien dit d'autre. Elle avait d'ailleurs proposé de faire les études
nécessaires à cet égard, ce qui avait été refusé (pièce 116 du bordereau
de la défenderesse du 25 septembre 201
2), et avait mis en garde la demanderesse contre les coûts importants du projet, tel que voulu par
celle-ci (demande, allégué 15).
Au vu de ces éléments, on ne discerne pas de tromperie ayant conduit l'appelante à signer
le contrat litigieux. Le moyen, mal fondé, doit donc être rejeté.
5.
5.1
Dans un deuxième moyen de droit, l'appelante
fait valoir qu'elle se trouvait dans une erreur essentielle, de sorte qu'elle pouvait prétendre
à l'invalidation du contrat.
5.2
Selon l'art. 23 CO, le contrat n'oblige pas celle
des parties qui, au moment de le conclure, était dans une erreur essentielle. L'erreur consiste
en une fausse représentation de la réalité. Ainsi, il y a notamment erreur lorsque des
éléments de faits importants sur lesquels s'est fondé l'auteur pour former sa volonté
ne correspondent pas à la réalité. L'erreur peut provenir d'une représentation des
faits qui diffère de la réalité (représentation erronée de la réalité)
ou de l'ignorance de faits (représentation lacunaire de la réalité). Dans l'un ou l'autre
cas, la victime n'en est pas consciente, faute de quoi elle n'est précisément plus dans l'erreur
(Tercier/Pichonnaz, Le droit des obligations, 5
e
éd., Zurich 2012, nn. 782 et 799, pp. 176 et 179; Schmidlin, op. cit., n. 1 ad art. 23-24
CO).
L'erreur est essentielle notamment lorsqu'elle porte sur des faits que la loyauté commerciale permettait
à celui qui se prévaut de son erreur de considérer comme des éléments nécessaires
du contrat (art. 24 al. 1 ch. 4 CO; ATF 132 II 161 consid. 4.1, RDAF 2007 I 567). En d'autres termes,
l'erreur doit porter sur un fait subjectivement essentiel, qu'il est, en plus, objectivement justifié
de considérer, selon le principe de la bonne foi en affaires, comme un élément essentiel
du contrat (TF 4C.335/2005 du 13 octobre 2006 consid. 2.1; ATF 118 II 58 consid. 3b, JdT 1993 I
154; Tercier/Pichonnaz, op. cit., nn. 806-807, pp. 180-181). Ainsi, en matière de baux à loyer
commerciaux, la surface à louer est évidemment un élément d'appréciation important,
susceptible d'entraîner une invalidation pour erreur essentielle (ATF 135 III 537 consid. 2.2).
En revanche, une erreur qui concerne uniquement les motifs du contrat n'est pas essentielle (art. 24 al. 2
CO). Elle consiste certes en une fausse représentation de la réalité, mais porte sur les
motifs de la conclusion du contrat; celui qui s'est trompé doit en supporter les conséquences
(CCIV 1
er
février 2011/18 consid. IVa; TF 4C.335/2005 du 13 octobre 2006 consid. 2.1; Tercier/Pichonnaz,
op. cit., n. 800, p. 179).
Lorsqu'une partie ne se préoccupe pas d'élucider une question déterminée bien qu'il
soit évident qu'elle doit trouver une réponse, l'autre partie peut en principe en conclure
que cette question est sans importance pour le cocontractant en vue de la conclusion du contrat. En application
des règles de la bonne foi, une attitude qui s'avère par la suite avoir été dictée
seulement par la négligence empêche le lésé de se prévaloir de ce qu'un fait
déterminé constituait une condition nécessaire pour la conclusion du contrat (Schmidlin,
op. cit., n. 43 ad art. 23-24 CO; ATF 117 II 218 consid. 3b, JdT 1994 I 167).
Il appartient à celui qui se prévaut d'une erreur essentielle sur les faits de prouver qu'il
considérait ceux-ci comme des éléments nécessaires du contrat et de démontrer
qu'il était dans l'erreur à leur sujet (ATF 118 II 58 consid. 3b, JdT 1993 I 154; ATF
114 II 131 consid. 2, JdT 1988 I 508; Schmidlin, op. cit., nn. 59 ss ad art. 23-24 CO). Ainsi, il doit
établir que son erreur concernait un élément de fait décisif, sans lequel il n'aurait
pas conclu le contrat ou en tout cas pas aux mêmes conditions. Il est donc nécessaire qu'il
existe un lien de causalité entre l'erreur et l'accord convenu (Schmidlin, op. cit., nn. 40 ss ad
art. 23-24 CO; Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2
e
éd., p. 329).
5.3
En l’espèce, l'appelante soutient que
l'intimée savait dès le début des pourparlers qu'il s'agissait d'aménager non seulement
un bar à vin, mais aussi un restaurant. Or, la nécessité de disposer d'une ventilation
suffisante pour le restaurant, et donc
a
fortiori
pour la cuisine du restaurant, aurait
été un élément essentiel du contrat.
Sur ce point, il a déjà été répondu partiellement à l'argument, puisqu'il
n'est pas contesté que l'intimée savait que le but était d'exploiter un restaurant, avec
les impératifs que cela implique en matière de ventilation. Il a également été
admis par les premiers juges qu'une ventilation suffisante était un élément objectivement
important, puisque son absence ou son insuffisance pouvait rendre l'exploitation des locaux impossible
ou rendre nécessaires des travaux coûteux (jugt, p. 23).
La problématique se situe plutôt dans l'appréciation faite par l'appelante de la situation
des locaux, et notamment dans la confiance qu'elle pouvait avoir que la ventilation déjà existante
était suffisante sans autre vérification pour la réalisation du restaurant envisagé.
Seul le courriel du 4 avril 2011 du témoin C.________ – envoyé après les premières
conclusions orales de l'ingénieur M.________ – faisait mention de garanties sur la conformité
de la ventilation (pièce 11 du bordereau I de la demanderesse du 3 novembre 2011). Or, comme les
premiers juges l’ont relevé, ces explications – qui, comme on l’a vu, ne peuvent
être retenues sans aucune réserve – ne sont étayées par aucun autre élément
du dossier. De plus, la question des gaines suscitait certaines interrogations, puisque les parties avaient
d'ailleurs convenu que l'appelante mandaterait l'ingénieur précité pour examiner le tout,
et qu'au surplus, elle avait souhaité signer le bail sans attendre ses constatations. On ne saurait
donc soutenir raisonnablement que l'appelante avait reçu des garanties et qu'elle pouvait se fier
au bail pour retenir que l'installation de ventilation était suffisante pour son projet.
Au vu de ce qui précède, il ne paraît pas nécessaire de s'étendre longuement
sur la bonne foi de l'appelante au sens de l'art. 25 CO (appel, p. 13). Il suffit de constater à
cet égard que l'appelante a été contactée par le J.________ le 30 mars 2011 (pièce
36 du bordereau II de la demanderesse du 1
er
juillet 2013 ; procès-verbal, p. 63) – ce qui est admis (appel, p. 13) –, alors
même que la problématique de la gaine de ventilation n’avait pas encore fait l'objet
d'une communication orale de l'ingénieur M.________. De même, la proposition de reprise de
gérance du [...] est parvenue à sa direction le 7 avril 2011, soit à peine quelques jours
après la découverte du problème de ventilation et avant même d’en recevoir
les explications écrites par l'ingénieur dans son rapport du 8 avril 2011 (pièce 20 du
bordereau I de la demanderesse du 3 novembre 2011). Ces éléments constituent autant d’indices
que l'erreur soulevée par l'appelante paraît l'avoir été contrairement à la
bonne foi.
Le moyen est donc mal fondé et doit être rejeté.
6.
6.1
Enfin, l'appelante soutient que les premiers juges
devaient envisager l'application d'une impossibilité non fautive subséquente au sens de l'art.
119 CO. Quand bien même le moyen n'a pas été soulevé, ni examiné en première
instance, il y a lieu de l’examiner à ce stade, dès lors que la Cour de céans revoit
librement l'application du droit.
6.2
Aux termes de l'art. 119 al. 1 CO, l'obligation
s'éteint lorsque l'exécution en devient impossible par suite de circonstances non imputables
au débiteur. Il s'agit d'une impossibilité objective, subséquente (c'est-à-dire postérieure
au contrat) et non imputable au débiteur. L'impossibilité subséquente de la prestation
pour le débiteur doit être strictement distinguée de son inutilité subséquente
pour le créancier, que ce soit parce que le but est déjà atteint ou parce qu'il disparaît
(ATF 62 II 42; Thévenoz, Commentaire romand, CO I, 2
e
éd., Bâle 2012, nn. 1 ss ad art. 119 CO; Tercier/Pichonnaz, op. cit., nn. 1480 ss,
pp. 331 ss). Un changement de circonstances affectant l'intérêt du créancier à
la prestation relève de la
clausula
rebus sic stantibus
(théorie de l'imprévision)
: il peut justifier une résiliation anticipée pour de justes motifs, l'interprétation
du contrat dans le sens d'une condition suspensive ou résolutoire implicite, ou encore appeler une
correction du contrat par le comblement d'une lacune contractuelle. Une intervention du juge dans un
contrat en raison d'un changement de circonstances doit rester exceptionnelle et suppose que celui-ci
n'était ni prévisible ni évitable, qu'il altère gravement l'équilibre des prestations
dans des cas semblables à la présente espèce et que le contrat n'a pas été exécuté
sans réserve (ATF 127 III 300, JdT 2001 I 239; ATF 62 II 42 consid. 2; Winniger, Commentaire romand,
CO I, nn. 193 ss ad art. 18 CO, Thévenoz, op. cit., n. 5 ad art. 119 CO; Tercier/Pichonnaz, op.
cit., nn. 963 ss, pp. 217 ss).
6.3
L'appelante soutient qu'elle a toujours reçu
la confirmation que le restaurant tel que projeté était possible et que ce n'est qu'en raison
de l'impossibilité de faire passer une gaine adéquate que le projet a finalement capoté.
L'exploitation des locaux était donc impossible, sans faute de la part de l'appelante, ce qui devrait
entraîner sa libération.
Tout d’abord, le moyen de l'appelante est trop lapidaire : comme indiqué ci-avant (consid.
4.3), ce n’était pas la réalisation de n'importe quel restaurant qui était impossible
dans les locaux litigieux, mais celle du restaurant tel qu'envisagé par l'appelante. Par conséquent,
il n'y a pas d'impossibilité objective, mais bien une impossibilité du projet souhaité
par la partie. Ensuite, l'intervention du juge dans un contrat doit rester exceptionnelle et suppose
un changement de circonstances ni prévisible, ni évitable. Or, tel n'est pas le cas en l'espèce,
puisque les difficultés étaient prévisibles, l'appelante ayant d'ailleurs fait appel à
un ingénieur spécialisé, quand bien même elle avait déjà signé le
bail, et ces mêmes difficultés étaient évitables, soit en redimensionnant le projet,
soit en trouvant une autre solution technique, même si elle était nettement plus coûteuse.
Le moyen doit donc également être rejeté.
7.
Il résulte de ce qui précède que
l’appel doit être rejeté et le jugement confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2’985 fr. (art. 62 al.
1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010; RSV 270.11.5]), seront mis à la
charge de l'appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
L’appelante versera en outre à l’intimée une indemnité de 6’000 fr.
(art. 12 al. 1 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010, RSV 270.11.6])
à titre de dépens pour la procédure de deuxième instance (cf. art. 95 al.
3 CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'985 fr. (deux mille neuf
cent huitante-cinq francs), sont mis à la charge de l’appelante.
IV.
L’appelante L.________ doit verser à l’intimée E.________ la somme de 6'000 fr.
(six mille francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
6 janvier 2016
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Pierre-Xavier Luciani, avocat (pour L.________),
‑
Me Alexandra Brenner, avocate (pour E.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux.
Le greffier :