vd_findinfo · HC / 2016 / 584 · 2016-06-20 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, CAS CLAIR | 257d CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 20.06.2016 HC / 2016 / 584

TRIBUNAL
CANTONAL
JL15.049607-160574
365
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
20 juin 2016
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
Mme
Favrod et M. Krieger, juges
Greffière
:              Mme
Juillerat Riedi
*****
Art.
257d CO ; 257 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
T.________
SA
, à Genève, défenderesse, contre
l’ordonnance rendue le 24 mars 2016 par le Juge de paix du district de l’Ouest lausannois
dans la cause divisant l’appelante d’avec
J.________
,
à Berne, demanderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 24 mars 2016, la Juge de paix du district de l'Ouest lausannois (ci-après :
la juge de paix) a ordonné à T.________ SA (anciennement N.________ SA) de quitter et rendre
libres pour le 22 avril 2016 à midi les locaux occupés :
-
dans l’immeuble sis [...] à [...]:
o
appartement de 6,5 pièces attique n°
61 au 6
e
étage + cave,
o
appartement de 4,5 pièces n° 42 au 4
e
étage + cave,
o
appartement de 4,5 pièces n° 52 au 5
e
étage + cave,
-
dans l’immeuble sis [...] à [...]:
o
appartement de 4,5 pièces n° 51 au 5
e
étage + cave,
o
appartement de 4,5 pièces n° 53 au 5
e
étage + cave,
o
appartement de 4,5 pièces n° 52 au 5
e
étage + cave,
-
dans l’immeuble sis [...], à [...]:
o
appartement de 4,5 pièces attique n°
42 au 4
e
étage + cave,
-
à [...], Parking, à
[...]:
o
place de parc intérieure n° 54,
o
place de parc intérieure n° 56,
-
à [...], Parking, à [...]:
o
place de parc intérieure n° 4 au 1
er
sous-sol,
o
place de parc intérieure n° 47,
o
place de parc intérieure n° 51,
o
place de parc intérieure n° 49,
o
place de parc extérieure n° 18 (I),
dit
qu'à défaut pour l'intimée de quitter volontairement ces locaux, l'huissier de paix est
chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l'exécution forcée
de cette ordonnance sur requête de la requérante, avec au besoin l'ouverture forcée des
locaux (II), ordonné aux agents de la force publique de concourir à l'exécution forcée
de cette ordonnance, s'ils en sont requis par l'huissier de paix (III), arrêté à 480 fr.
les frais judiciaires, qui sont compensés avec l'avance de frais de la requérante (IV), mis
les frais à la charge de l'intimée (V), dit qu'en conséquence T.________ SA (anciennement
N.________ SA) remboursera à J.________ son avance de frais à concurrence de 480 fr. et lui
versera la somme de 2'000 fr. à titre de défraiement de son représentant professionnel
(VI) et dit que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (VII).
En droit, le premier juge a considéré, à titre préjudiciel, que la requête de
suspension de la cause déposée par l’intimée devait être rejetée au motif
qu’il n’y avait pas de risque qu’il rende un jugement contradictoire avec celui à
intervenir dans la procédure simplifiée engagée par l’intimée et tendant à
la constatation de la nullité des congés, subsidiairement à leur annulation. Il a retenu
ensuite que  faute de paiement dans le délai comminatoire du montant de 20'960 fr. (et non
de 21'335 fr., en l’absence de formule officielle de hausse pour quatre appartements) représentant
les loyers dus pour le mois de juin 2014, le congé signifié par le bailleur par avis du 18
juillet 2015 pour le 31 août 2015 respectait la procédure régie par l’art. 257d
CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220). Considérant finalement que l’exception
de compensation avait été soulevée tardivement par l’intimée et que la requérante
n’avait pas contrevenu aux règles de la bonne foi en tardant à se déterminer sur
la demande de transfert des baux, puis en la refusant, le premier juge a admis que l’on se trouvait
en présence d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC (Code de procédure civile
du 19 décembre 2008, RS 272) permettant de faire application de la procédure sommaire des art.
248 ss CPC et que les congés en question étaient valables.
B.
Par acte du 8 avril 2016,
T.________ SA a interjeté appel contre l’ordonnance
précitée, en concluant principalement à sa réforme en ce sens que la  requête
en cas clair déposée le 12 novembre 2015 par J.________ soit déclarée irrecevable,
subsidiairement à son annulation et au renvoi de la cause pour nouvelle décision.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
J.________ est propriétaire de sept appartements
dans des immeubles sis [...] et [...] à [...] et de sept places de parc situées à proximité
qu’elle a remis à bail, par l’intermédiaire de la gérance Q.________ SA, à
N.________ SA.
2.
Le 13 mai 2014, N.________ SA a informé Q.________ SA qu'Y.________ SA s'était porté acquéreur
de son département de relocation dès le 1
er
juin 2014 et l'a priée de se prononcer sur la reprise des baux avant le 25 mai 2014 afin de pouvoir
« activer les ordres permanents des règlements des loyers » en sa faveur pour la
fin du mois en cours.
Le 2 juin 2014, Q.________ SA a informé N.________ SA que sa demande de reprise des baux à
loyers par la société Y.________ SA était soumise à diverses conditions qu’elle
a énumérées, tout en précisant que les baux à loyer cités gardaient leur
validité et que le loyer du mois de juin demeurait « ouvert ».
Le 5 juin 2014, Q.________ SA a annulé des précédentes résiliations qui avaient été
notifiées à sa locataire le 28 avril 2014, a indiqué que les loyers étaient à
jour au 31 mai 2014, a mentionné que ceux de juin 2014 étaient déjà échus
et encore ouverts sur son compte locataire et a prié N.________ SA de régulariser la situation
dans les plus brefs délais. S'agissant de la reprise de bail, elle a invité N.________ SA à
se référer à sa lettre du 2 juin précédent et a précisé que jusqu'à
nouvel avis, elle demeurait titulaire des baux à loyers.
3.
Ayant constaté que le paiement des loyers
du mois de juin n’était toujours par intervenu, la bailleresse a adressé, le 13 juin
2014, une lettre comminatoire à sa locataire portant sur 21'335 fr., représentant les loyers
dus pour le mois de juin 2014, sous la menace expresse d'une résiliation des baux au sens de l'art.
257d CO. Ce pli a été distribué à sa destinataire le 17 juin 2014.
N.________ SA ne s'étant pas exécutée dans le délai imparti, les baux ont été
résiliés pour le 31 août 2014, par formules officielles du 18 juillet 2014.
4.
Par courrier du 23 juillet 2014, N.________ SA
a fait part de son impatience à Q.________ SA, proposant l'établissement d'avenants au nom
de N.________ SA et Y.________ SA, conjointement et solidairement, tout en admettant qu’elle demeurait
responsable du règlement des loyers envers la régie au 31 juillet 2014.
Le 31 juillet 2014, Q.________ SA a répondu à N.________ SA que la propriétaire ne souhaitait
poursuivre ses relations ni avec elle, ni avec Y.________ SA aux conditions proposées. Elle a confirmé
les résiliations envoyées le 18 juillet 2014 pour non-paiement des loyers et a indiqué
que si les sous-locataires voulaient conserver leur appartement, ils pouvaient la contacter.
Le 8 août 2014, N.________ SA a notamment informé Q.________ SA qu'elle allait s'opposer aux
résiliations, estimant que la responsabilité de celle-ci était engagée quant au retard
apporté aux règlements des loyers par N.________ SA. Elle a ajouté qu’il lui avait
fallu plus de trois mois pour apporter une réponse à sa demande d'avenants alors qu'il avait
fallu dix jours aux autres propriétaires et régies pour y répondre favorablement, qu’elle
avait donné toutes les garanties légales et financières en vue de l'établissement
de baux à loyer, qu’elle avait informé sa bailleresse que les comptes de locations meublées
seraient bouclés au 30 avril 2014 et que le repreneur allait régler les loyers à réception
des avenants et, finalement, que la bailleresse avait une première fois résilié les baux
puis révoqué ces résiliations après paiement en promettant de donner une suite rapide
à la demande de transfert des baux.
5.
Par demande du 19 juin 2015, introduite en procédure
simplifiée et adressée à la juge de paix, N.________ SA a conclu principalement à
la constatation de la nullité ou à l’annulation des résiliations portant sur les
baux en question, au transfert des baux conclus entre les parties en faveur d’Y.________ SA, en
qualité de locataire, ainsi qu’au paiement par J.________ d’une indemnité minimale
de 270'000 fr. à titre de réparation du préjudice subi. Subsidiairement, elle a conclu
à la prolongation de chacun des contrats de bail litigieux.
Par décision du 15
septembre 2015, la juge de paix a déclaré irrecevables les conclusions tendant au transfert
des baux et au versement d’une indemnité de 270'000 francs.
6.
Le 15 septembre 2015, N.________ SA est devenue T.________ SA.
7.
Par requête du 12 novembre 2015, introduite
en procédure sommaire de cas clairs (art. 248 let. b et 257 al. 1 CPC), adressée à la
juge de paix, J.________ a conclu en substance à l’expulsion de T.________ SA des locaux faisant
l’objet des baux en question.
8.
Le
4 février 2016, J.________ s’est déterminée sur la demande du 19 juin 2015, en concluant
à son rejet. Elle a conclu reconventionnellement à l’expulsion de T.________ SA des locaux
litigieux.
9.
Par ordonnance du 19 février 2016, rendue
ensuite d’une requête de T.________ SA, la juge de paix a refusé de joindre les deux
causes.
Le recours déposé par T.________ SA contre cette ordonnance a été rejeté par
la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal par arrêt du 8 mars 2016.
10.
T.________ SA s’est
déterminée le 29 février 2016 sur la requête déposée le 12 novembre 2015
par J.________.
Les parties ont été citées à comparaître à une audience le 10 mars 2016,
à laquelle se sont présentés, pour la requérante J.________, [...], au bénéfice
d'une procuration, assistée de Me Philippe Conod et, pour l’intimée T.________ SA, Me
Laurent Roulier, en remplacement de Me Elie Elkaim, et Me Hervé Dutoit, avocat-stagiaire. D’entrée
de cause, l’intimée a requis la suspension de procédure jusqu'à l'issue de la procédure
simplifiée qu’elle avait introduite le 19 juin 2015. Elle a par ailleurs produit un bordereau
de pièces, dont il ressort notamment qu’elle a déposé, le 24 février 2016,
une requête de conciliation auprès de la Commission de conciliation en matière de baux
à loyer dans laquelle elle conclut à ce qu’elle soit libérée de l’ensemble
de ses baux avec effet au 31 mai 2014, à ce que les avis de résiliation du 18 juillet 2014
soient déclarés nuls et sans objet et à ce que J.________ soit astreinte à lui verser
une indemnité minimale de 375'000 fr. à titre de réparation du préjudice subi.
En droit
:
1.
1.1
Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance d'expulsion rendue pour défaut de paiement
de loyers (art. 257d CO). Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte,
il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral.
Selon la jurisprudence
fédérale, la valeur litigieuse – qui détermine la voie de droit – est équivalente
au dommage causé par le retard dans la restitution de l’objet loué au cas où les
conditions d’une expulsion prononcée selon la procédure de cas clair ne seraient pas
réalisées ; le dommage correspond à la valeur locative ou à la valeur d’usage
hypothétiquement perdue jusqu’à ce qu’un prononcé d’expulsion soit rendu
dans une procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre 2014 consid. 2.1 ; TF 4A_273/2012
du 30 octobre 2012 consid. 1.2.2 non publié à I’ATF 138 III 620). Selon la jurisprudence
de la cour de céans, cette période, qui commence à courir dès la date fixée
pour l’expulsion dans l’ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin au moment
où la partie bailleresse obtient un prononcé d’expulsion en procédure ordinaire,
comprend ainsi le temps nécessaire pour que l’instance d’appel statue – après
avoir recueilli les déterminations de la partie bailleresse – par un arrêt motivé,
puis que la partie bailleresse introduise une nouvelle demande en procédure ordinaire, que celle-ci
soit instruite et aboutisse enfin à un prononcé d’expulsion. Compte tenu de ces éléments,
la durée prévisible ne sera en règle générale pas inférieure à un
an (CACI 28 janvier 2015/52 consid. 1a).
En l'espèce, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie
de l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
1.2
L’ordonnance incriminée ayant été rendue en procédure sommaire (art. 248
let. b et 257 CPC), le délai d’appel est de dix jours à compter de la notification de
la décision motivée (art. 314 al. 1 CPC).
Formé en temps utile par une partie disposant d’un intérêt juridiquement protégé
à l’appel (art. 59 al. 1 et 2 let. a CPC), l’appel est recevable.
2.
L’appel
peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC).
L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision
du juge, et doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, 2011, nn. 2 ss ad art. 310
CPC, p. 1249). Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la base des preuves
administrées en première instance (JdT 2011 Ill 43 consid. 2 et les réf. ; Jeandin, op.
cit., n. 6 ad art. 310 CPC).
3.
L'appelante se plaint d'une appréciation
manifestement inexacte des faits. Elle se réfère aux pièces versées au dossier qui
font état des litiges qui opposent les parties dans le cadre de procédures connexes.
En l’occurrence, les faits retenus par le premier juge ont été complétés dans
la mesure utile dans la partie « en fait » du présent arrêt.
4.
4.1
L’appelante ne conteste pas que les loyers de juin 2014 n'ont pas été versés dans
le délai comminatoire fixé le 18 juillet 2014. Elle reproche au premier juge d'avoir méconnu
les conditions strictes prévues à l'art. 257 CPC. Elle fait valoir qu'elle a rendu à tout
le moins crédible qu'une administration de preuve complète (réquisitions de pièces
et témoignages notamment) était nécessaire pour trancher la question de la validité
des congés. Elle soutient en particulier que la résiliation serait nulle au motif que le bailleur
était lui-même en demeure dans ses obligations par son refus de la libérer de ses obligations
et que de ce fait  la créance pour les loyers de juin 2014 n’était pas exigible.
4.2
4.2.1
Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins. L'art. 257d al. 2 CO précise que, faute de paiement dans ce délai,
le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation ou de
locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum
de trente jours pour la fin du mois. Ainsi, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré
réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était
en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition,
à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF
127 III 548 consid. 4), cela même si l'arriéré avait finalement a été payé
(TF, arrêt du 27 février 1997, Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss.).
4.2.2
La procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC est une alternative aux procédures ordinaire
ou simplifiée normalement disponibles, destinée à offrir une voie particulièrement
simple et rapide à la partie demanderesse, dans les cas dits clairs. Cette voie suppose que l'état
de fait ne soit pas litigieux ou qu'il soit susceptible d'être immédiatement prouvé (al.
1 let. a) et que la situation juridique soit claire (al. 1 let. b). Le juge n'entre pas en matière
si l'une ou l'autre de ces hypothèses n'est pas vérifiée (al. 3).
De manière générale, l'art. 257 CPC n'est pas seulement applicable lorsque l'état
de fait est incontesté, mais également lorsqu'il est susceptible d'être immédiatement
prouvé (TF 4A_585/2011 du 7 novembre 2011 consid. 3.3.1 ; SJ 2012 I 122), notamment sur la base
de moyens de preuve immédiatement disponibles, en particulier des pièces (ATF 138 III 123 consid.
2.1). Le demandeur doit apporter la pleine preuve des faits fondant sa prétention. Le cas clair
doit être nié dès que le défendeur fait valoir des moyens qui, sur le plan des faits,
ne sont pas d'emblée voués à l'échec et qui nécessitent une instruction complète
des preuves. C'est dans ce sens que l'on doit comprendre que le défendeur doit rendre ses moyens
vraisemblables. Il suffit donc que ses moyens ne soient pas dépourvus de consistance. On ne peut
en revanche exiger du défendeur qu'il rende ses moyens vraisemblables comme dans le cadre de la
procédure de mainlevée provisoire au sens de l'art. 82 al. 2 LP (loi fédérale du
11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite; RS 281.1) (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 ;
TF 4A_310/2013 du 19 novembre 2013 consid. 2 ; TF 4A_627/2013 du 8 avril 2014 consid. 2). Autrement dit,
si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes (« substanziiert
und schlüssig »), qui ne peuvent être écartées immédiatement, mais rendent
au contraire crédible qu'une administration des preuves « complexe » − par la réquisition
de pièces, l'audition de témoignages ou encore la mise en oeuvre d'une expertise − sera
nécessaire pour trancher la question (cf. Bohnet, Le défendeur et le cas clair, in Newsletter
bail.ch, décembre 2012) et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure
du cas clair est irrecevable (TF 4A_68/2014 du 16 juin 2014 consid. 4.1, non publié à l'ATF
140 III 315 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2). A l'inverse, le cas clair doit être retenu lorsque sont
émises des objections manifestement mal fondées ou inconsistantes sur lesquelles il peut être
statué immédiatement (TF 4A_350/2014 du 16 septembre 2014 consid. 2.1 ; TF 4A_184/2015 du 11
août 2015 consid. 4.2.1, non publié à l'ATF 141 III 262 ; cf. Bohnet, Procédure en
annulation de congé et cas clair en expulsion, Newsletter bail.ch, septembre 2015 ; TF 5A_2/2016
du 18 février 3016 consid. 2.1).
La situation juridique est claire lorsque, sur la base d'une doctrine ou d'une jurisprudence éprouvée,
la norme s'applique au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente (ATF 118
II 302 consid. 3 ; JdT 2011 III 146). En revanche, la situation juridique n'est en règle générale
pas claire lorsque l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation
du tribunal ou que celui-ci doit rendre une décision en équité en tenant compte de l'ensemble
des circonstances, comme c'est le cas de l'application du principe de la bonne foi ou de l'abus de droit
(ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ; ATF 138 III 620 consid. 5.1.2 ; TF 4A_68/2014 du 16 juin 2014 consid.
4.1, non publié à l'ATF 140 Ill 315 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; TF 4A_282/2015 du 27 juillet
2015 consid. 2.1).
En définitive, l'échec de la procédure sommaire ne suppose pas que la partie défenderesse
rende vraisemblable l'inexistence, l'inexigibilité ou l'extinction de la prétention élevée
contre elle. Il suffit que les moyens de cette partie soient aptes à entraîner le rejet de
l'action, qu'ils n'apparaissent pas d'emblée inconsistants et qu'ils ne se prêtent pas à
un examen en procédure sommaire (TF 4A_92/2016 du 21 mars 2016 consid. 6).
4.2.3
Selon l'art. 274g al. 1 let. a aCO, lorsque le locataire contestait un congé extraordinaire et qu'une
procédure d'expulsion était engagée contre lui, l'autorité compétente en matière
d'expulsion statuait aussi sur la validité du congé donné par le bailleur, notamment en
cas de demeure du locataire au sens de l'art. 257d CO. L'art. 274g al. 3 aCO précisait que
si le locataire saisissait l'autorité de conciliation, celle-ci transmettait la requête à
l'autorité compétente en matière d'expulsion.
Ces dispositions ont été abrogées avec l'entrée en vigueur du CPC, qui ne contient
plus de disposition spécifique à l'expulsion, celle-ci suivant le cadre dans lequel elle intervient
(Bohnet, Le droit du bail en procédure suisse, 16
e
Séminaire sur le droit du bail, p. 54), soit en l'espèce les règles relatives au cas clair.
Le Tribunal fédéral a par ailleurs confirmé qu'une requête en expulsion de locataire
selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC) était admissible lorsque
le locataire avait attaqué en justice le congé donné par le bailleur et que cette procédure
était pendante (ATF 141 III 262 consid. 3). La commission de conciliation saisie d'une requête
en contestation du congé n'a plus à transmettre la cause au juge de paix, mais il est opportun
qu'elle suspende sa procédure jusqu'à droit connu sur celle pendante devant le juge de paix
(Colombini, Note sur plusieurs questions liées à la procédure d'expulsion, JdT 2011 Ill
84 spéc. n. 4a p. 85). Il n'en demeure pas moins que le juge de paix saisi d'une procédure
en cas clair doit examiner si les motifs invoqués à l'appui de la demande d'annulation du congé
sont dénués de fondement, étant précisé que la seule contestation devant l'autorité
de conciliation ne saurait impliquer un examen plus restrictif de la notion de cas clair (JdT 2011 Ill
146).
En
d'autres termes encore, la requête d'expulsion en cas clair est recevable même lorsque le locataire
a contesté la validité du congé et que la procédure en contestation est encore pendante.
Le juge saisi en cas clair peut statuer à titre préjudiciel sur la validité du congé,
sans devoir surseoir à statuer jusqu'à droit connu sur la procédure en contestation de
la validité du congé (ATF 141 III 262 consid. 3; cf. Bohnet, Procédure en annulation du
congé et cas clair en expulsion, Newsletter Bail.ch septembre 2015).
4.2.4
Conformément à l'art. 263 CO, le locataire d'un bail commercial peut transférer son bail
à un tiers avec le consentement écrit du bailleur (al. 1); le bailleur ne peut refuser son
consentement que pour de justes motifs (al. 2) ; si le bailleur donne son consentement, le tiers est
subrogé au locataire (al. 3) ; le locataire est libéré de ses obligations envers le bailleur
; il répond toutefois solidairement avec le tiers jusqu'à l'expiration de la durée du
bail ou la résiliation de celui-ci selon le contrat ou la loi, mais dans tous les cas, pour deux
ans au plus (al. 4). Le transfert de bail au sens de l'art. 263 CO est limité aux baux commerciaux
(Commentaire pratique du droit du bail à loyer, Bohnet/Montini, n. 4 ad art. 263 CO; Le droit suisse
du bail à loyer, SVIT, n. 1 ad art 263 CO ; Lachat, Le bail à loyer, pp. 591). Le législateur
n'a pas accordé au locataire d'un logement, d'une place de parc ou d'un autre objet le droit d'imposer
au bailleur le successeur de son choix. Le transfert du bail de locaux d'habitations, aux conditions
des art. 164 ss CO relatifs à la cession de créance et des art. 175 ss CO relatifs à la
reprise de dette, n'en est pas pour autant exclu. Cette forme de transfert présuppose l'accord du
bailleur. Il peut être donné à l'avance dans le bail ou en réponse à une demande
du locataire sortant, il peut intervenir soit par écrit, soit oralement ; il peut même résulter
d'actes concluants. Le bailleur peut refuser son accord, même sans justes motifs. S'il consent au
transfert, la libération du transférant intervient tout de suite, sauf accord particulier (Lachat,
op. cit., n. 3.6 pp. 591-592).
4.3
En l'espèce, dans sa demande simplifiée du 19 juin 2015, T.________ SA affirme qu'elle a requis
par sa lettre du 13 mai 2014 que la gérance Q.________ SA procède à l'établissement
d'avenants visant à transférer la titularité des baux concernés. Elle n'a toutefois
pas allégué ni démontré que l'intimée aurait à l'avance donné son
accord à un transfert de tous les baux litigieux. Au demeurant, aucun élément du dossier
ne permet en l'état de le soutenir. Ainsi, le transfert de bail était soumis à l'accord
exprès du bailleur. Celui-ci a par ailleurs répondu le 2 juin 2014 à sa locataire que
le loyer de juin 2014 était ouvert et il lui a encore rappelé le 5 juin 2014 que ces loyers
étaient échus et qu'elle devait régulariser la situation. Sous l'angle du transfert des
baux, on ne discerne pas quelle obligation le bailleur aurait violée, d'une part en demandant des
précisions sur notamment l'identité du repreneur et d'autre part en répétant que
les loyers de juin 2014 étaient dus. L'appelante a d'ailleurs allégué que dans ce contexte
de reprise des contrats par une autre société, elle avait volontairement prorogé le versement
des loyers afférents auxdits baux jusqu'à obtenir un retour de la part de la gérance.
Or, comme déjà indiqué, la gérance a clairement informé l’appelante, le
2 juin 2014, qu'elle exigeait le paiement de ceux-ci. On ne saurait en conséquence interpréter
le fait qu'elle a renoncé à une précédente résiliation comme une renonciation
à percevoir en temps utile les loyers de juin 2014. L'appelante ne pouvait ignorer que pendant les
démarches liées au transfert de bail, les loyers devaient être payés en mains du
bailleur. On ne discerne pas quel comportement contraire à la bonne foi le bailleur aurait eu qui
justifierait l'annulation ou la nullité du congé.
Dans sa requête de conciliation du 24 février 2016, T.________ SA fait également valoir
que sa lettre du 13 mai 2014 devait être comprise comme son intention claire et sans ambiguïté
de se départir de manière prématurée des contrats de bail au sens de l'art. 264 CO.
Conformément à cette disposition, lorsque le locataire restitue la chose sans observer le délai
ou le terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui
présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser
; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions.
Le contrat-cadre romand, applicable à tous les baux à loyer d'habitation, oblige le locataire
à respecter un préavis d'un mois au minimum pour le quinze ou la fin du mois (art. 9 al. 2
CCR). Ainsi, pour peu qu'on puisse soutenir que cette lettre du 13 mai 2014 puisse être comprise
comme une demande de résiliation anticipée, l'appelante n'était pas libérée
du paiement du loyer au 1
er
juin 2014 et ce loyer était exigible.
En conséquence, l'état de fait est suffisamment établi sur la base des allégués
des parties dans le cadre des diverses procédures ouvertes en particulier par l'appelante et des
pièces au dossier, sans qu'il y ait besoin d'entendre des témoins ou de procéder à
de plus amples mesures d'instruction. La cause ne comporte pas de difficultés juridiques nécessitant
un certain pouvoir d'appréciation. Le cas est donc clair et il y a lieu de prononcer l'expulsion,
soit de confirmer le jugement entrepris.
5.
Mal fondé, l’appel doit être rejeté
en application de l’art. 312 CPC et l’ordonnance confirmée. Le délai de libération
des locaux étant échu du fait de l’effet suspensif lié à l’appel, la
cause doit être renvoyée au premier juge afin qu’il fixe à l’appelante un
nouveau délai pour évacuer les lieux.
Dès lors que l’arriéré de loyer réclamé s’élevait à 20’960
fr., le montant des frais judiciaires sera arrêté à 1’000 fr. (art. 62 aI. 1 et
3 TFJC) et mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer des dépens de deuxième instance à l’intimée,
qui n’a pas été invitée à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district de l’Ouest lausannois pour qu’il fixe
à T.________ SA un nouveau délai pour libérer les locaux occupés :
-
dans l’immeuble sis [...] à [...]:
o
appartement de 6,5 pièces attique n°
61 au 6
e
étage + cave,
o
appartement de 4,5 pièces n° 42 au 4
e
étage + cave,
o
appartement de 4,5 pièces n° 52 au 5
e
étage + cave,
-
dans l’immeuble sis [...] à [...]:
o
appartement de 4,5 pièces n° 51 au 5
e
étage + cave,
o
appartement de 4,5 pièces n° 53 au 5
e
étage + cave,
o
appartement de 4,5 pièces n° 52 au 5
e
étage + cave,
-
dans l’immeuble sis [...], [...] :
o
appartement de 4,5 pièces attique n°
42 au 4
e
étage + cave,
-
à [...], Parking, [...] :
o
place de parc intérieure n° 54,
o
place de parc intérieure n° 56,
-
à [...], Parking, [...] :
o
place de parc intérieure n° 4 au 1
er
sous-sol,
o
place de parc intérieure n° 47,
o
place de parc intérieure n° 51,
o
place de parc intérieure n° 49,
o
place de parc extérieure n° 18.
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'000 fr. (mille francs), sont
mis à la charge de l’appelante T.________ SA.
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
22 juin 2016
Le dispositif du présent arrêt est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète à :
‑
Me Elie Elkaim (pour T.________ SA),
‑
Me Philippe Conod (pour  J.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :