vd_findinfo · ML / 2010 / 196 · 2010-09-02 · fr

MAINLEVÉE DÉFINITIVE, TITRE DE MAINLEVÉE, TRANSACTION JUDICIAIRE, BAIL À LOYER, PROLONGATION DU BAIL À LOYER, RÉSILIATION, ANNULABILITÉ, LOI CANTONALE RELATIVE À LA PROCÉDURE EN MATIÈRE DE BAIL, INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE | 80 al. 1 LP

Vaud Tribunal cantonal Cour des poursuites et faillites 02.09.2010 ML / 2010 / 196

TRIBUNAL
CANTONAL
319
Cour
des poursuites et faillites
________________________________________________
Séance
du 2 septembre 2010
­­­________________________
Présidence
de               M.
Muller
,
président
Juges
:              Mme
Carlsson et M. Hack
Greffier
:
Mme              Nüssli
*****
Art.
80 LP
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal, statuant en audience publique en sa qualité
d'autorité de recours en matière sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par
O.________
Sàrl
, à Préverenges, contre le
prononcé rendu le 21 janvier 2010, à la suite de l’audience du 14 janvier 2010, par le
Juge de paix du district de Morges, dans la cause opposant la recourante à
X.________
SA
, à Lausanne, et
A.T.________
,
à Lausanne.
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
En fait :
1.
Par convention du 29 janvier 2008, X.________ SA, représentée par B.T.________, désignée
comme la bailleresse, a sous-loué et confié la gérance libre du restaurant L.________,
[...], à Lausanne, à O.________ Sàrl et P.________. Cette convention prévoit notamment
que la sous-location et la gérance libre débutent le 1
er
février 2008 pour une durée de trois ans avec une prolongation possible de deux ans à
discuter (ch. 1/IV), que la sous-location s’élève à un  montant mensuel de
14'500 fr. et la gérance à un montant mensuel de 12'000 fr. (ch. 1/V), les paiements intervenant
le premier de chaque mois (ch. 1/VII), que le premier loyer de sous-location devra être versé
pour le mois d’avril 2008 (ch. 1/VI) et que le premier versement pour la gérance s’effectuera
dès le mois de mai 2008.
Dans un avenant signé le 15 mai 2008, les parties à la convention précitée ont notamment
convenu de suspendre celle-ci jusqu'à l'obtention des autorisations administratives nécessaires
à l'exploitations du restaurant L.________.
Par courrier du 27 mai 2008, X.________ SA a résilié avec effet immédiat la convention
du 29 janvier 2008 et son avenant du 15 mai 2008.
Le 17 juin 2008, O.________ Sàrl et P.________ ont déposé une requête auprès
de la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne demandant
principalement que soit constatée la nullité de cette résiliation.
Lors d'une audience qui s'est tenue le 8 juillet 2008 devant la Présidente du Tribunal des baux,
destinée à "instruire et, cas échéant, statuer en audience de mesures provisionnelles
dans le litige opposant X.________ SA et A.T.________ à la Commune de Lausanne, d'une part, ainsi
que O.________ Sàrl et P.________, d'autre part", une transaction a été signée
tant sur les mesures provisionnelles que sur le fond, dont la Présidente a pris acte pour valoir
jugement au fond définitif et exécutoire. Cette transaction a la teneur suivante :
"I. Le
bail à loyer pour établissement public conclu entre La Commune de Lausanne, d’une part,
et X.________ SA et H.________, d’autre part, le 12 février 1998, ainsi que l’avenant
n° 1 du 5 mars 1998 et l’avenant-transaction avec ses annexes des 1
er
et 29 juillet 2002, conclus entre les mêmes parties, ainsi que l’avenant de transfert conclu
entre La Commune de Lausanne, d’une part, et X.________ SA et M. A.T.________, conjointement et
solidairement, d’autre part, le 9 février 2005, sont reconduits jusqu’au 1er avril 2013
aux mêmes termes et aux mêmes conditions, que les locataires s’engagent ici expressément
à respecter.
II. X.________
SA, d’une part, et A.T.________, d’autre part, retirent purement et simplement la résiliation
de la convention du 29 janvier 2008 ainsi que de son avenant du 15 mai 2008, adressée par courrier
du 27 mai 2008 de Me Micheli à P.________ et O.________ Sàrl.
III. En application
de chiffre I de l’avenant à la convention du 29 janvier 2008 signé le 15 mai 2008, les
parties locataires et sous-locataires confirment que les autorisations nécessaires en faveur de
O.________ Sàrl et P.________ leur ont été délivrées le 21 juin 2008. En conséquence,
dès cette date, O.________ Sàrl et P.________ versent, comme prévu dans la convention
du 29 janvier 2008, à X.________ SA et A.T.________ un loyer de 14'500 fr. (quatorze mille cinq
cents francs) et un montant de gérance de 12'000 fr. (douze mille francs) et prennent en charge
les salaires des employés.
De leur côté,
X.________ SA et A.T.________ renoncent à percevoir le loyer et le montant de gérance jusqu’au
21 juin 2008 et prennent à leur charge les salaires des employés engagés pour travailler
dans l’établissement C.________ pour la période du 21 mai au 21 juin 2008.
IV. La Commune
de Lausanne donne ici expressément son accord à la sous-location des locaux de la [...] par
X.________ SA et A.T.________ en faveur de O.________ Sàrl et P.________.
V. X.________
SA et A.T.________ ainsi que O.________ Sàrl et P.________ procèderont à bref délai
à un inventaire du matériel laissé à disposition par les locataires principaux aux
sous-locataires ainsi que du matériel des sous-locataires.
VI. D’ici
le 31 juillet 2008, un décompte sera établi entre les locataires principaux et les sous-locataires
à la suite duquel le loyer consigné par les sous-locataires sera déconsigné.
VII. X.________
SA et A.T.________ se reconnaissent solidairement débiteurs de la Commune de Lausanne à hauteur
d’un montant de 10'000 fr. (dix mille francs) pour l’entretien des installations techniques
à ce jour. Ce montant est payable d’ici au 30 septembre 2008 au plus tard. Moyennant exécution,
la Commune de Lausanne retirera la poursuite n° 1257702 de l’Office des poursuites de Lausanne-Est
dirigée contre X.________ SA.
VIII. La décision
de la Commission de conciliation rendue le 20 juin 2008 suite à l’audience du 29 mai 2008
dans la procédure opposant X.________ SA et A.T.________, d’une part, et, la Ville de Lausanne,
d’autre part, est considérée comme annulée, le litige entre les parties étant
réglé par la présente transaction.
IX. Chaque
partie garde ses frais et renonce à l’allocation de dépens."
2.
Le 25 novembre 2008, X.________ SA et A.T.________
ont notifié sur formule officielle à O.________ Sàrl la résiliation du bail, conformément
à l’art. 266 l CO, pour le 31 décembre 2008, précisant qu’il s’agissait
d’une résiliation faute de paiement du loyer.
Par courrier du 15 décembre 2008, X.________ SA et A.T.________ ont déclaré reporter les
effets de la résiliation au 31 janvier 2009, dès lors que celle-ci était censée avoir
été communiquée aux locataires le 4 décembre 2008 seulement.
Sur requête du 16 février 2009 de X.________ SA et de A.T.________, le Juge de paix du district
de Lausanne a ordonné, par décision du 24 mars 2009, l’expulsion d'O.________ Sàrl
et d'P.________ pour le 30 juin 2009 à midi. Il résulte de cette décision que le 5 janvier
2009, les sous-locataires avaient contesté la résiliation du bail et déposé une requête
en annulation du congé devant la Commission de conciliation, requête qui a été transmise
par cette autorité au juge de l’expulsion, compétent pour statuer également sur
la validité du congé donné pour défaut de paiement du loyer. Se prononçant sur
cette question, le juge de paix a considéré que la résiliation du contrat de sous-location
était valable. L'ordonnance d'expulsion mentionne encore qu'elle est immédiatement exécutoire
nonobstant recours (ch. V du dispositif).
O.________ Sàrl et P.________ ont recouru contre l'ordonnance d'expulsion du 24 mars 2009, adressée
pour notification aux parties le 10 juin 2009.
Par arrêt du 13 août 2009, la Chambre des recours a rejeté le recours et confirmé
l’ordonnance. Elle a notamment considéré (cons. 3 d)) que l’incertitude quant à
la qualification de la convention du 29 janvier 2008 n’avait pas d’effet sur la validité
et l’efficacité du congé, dès lors que tant les conditions de l’art. 257d
CO et celles, plus favorables au fermier s’agissant du délai comminatoire, étaient réalisées.
L'arrêt mentionne en particulier que les recourants ont soutenu que l'effet suspensif devait être
accordé d'office au recours dès lors que le congé avait été contesté devant
la Commission de conciliation. Cette question n'a toutefois pas été tranchée par la Chambre
des recours.
L'arrêt motivé a été adressé pour notification aux parties le 20 août 2009.
L’exécution forcée a été fixée au 30 octobre 2009, selon avis du juge
de paix du 18 septembre 2009 donné à la suite d’une requête des bailleurs du 4 août
2009.
3.
Sur réquisition de A.T.________ et de X.________
SA, l’Office des poursuites de l’arrondissement de Morges-Aubonne a notifié le 19 août
2009 à O.________ Sàrl, dans le cadre de la poursuite n° 5'119'795, un commandement de
payer portant sur la somme de 132'500 fr. plus intérêt à 5% dès le 15 juin 2009 en
indiquant comme cause de l’obligation :
"Indemnité
d’occupation pour la période du 1
er
avril 2009 au 30 août 2009, selon convention signée devant le Tribunal des baux le 8 juillet
2008, valant jugement définitif et exécutoire. Poursuite solidairement responsable avec P.________,
[...], 1028 Préverenges."
Ce commandement de payer a été frappé d’opposition totale.
Par acte du 26 août 2009, les poursuivants ont requis, avec suite de frais et dépens, la mainlevée
définitive de l'opposition, produisant en particulier une copie certifiée conforme du procès-verbal
de l'audience du Tribunal des baux du 8 juillet 2008.
Par prononcé du 3 novembre 2009, rendu par défaut de la poursuivie à l’issue de
l’audience du 29 octobre 2009, le Juge de paix du district de Morges a prononcé la mainlevée
définitive de l’opposition à concurrence des montant et intérêt réclamés.
Il a arrêté à 660 fr. les frais de justice des poursuivants et a dit que la poursuivie
devait verser la somme de 1'160 fr. aux poursuivants à titre de dépens..
Par acte du 6 novembre 2009, le conseil de la poursuivie a requis le relief de la décision.
Les parties, par leur conseil, ont été convoquées à l’audience de relief du
14 janvier 2010. Par prononcé rendu à l’issue de cette audience, le juge de paix a prononcé
la mainlevée définitive à concurrence de 132'500 fr. plus intérêt à 5%
dès le 15 juin 2009 (échéance moyenne). Il a mis les frais par 660 fr. à la charge
de la poursuivie et a dit que cette dernière devait verser la somme de 500 fr. à la partie
poursuivante a titre de dépens.
Le dispositif, envoyé pour notification aux parties le 21 janvier 2010, a été notifié
au conseil de la poursuivie le 25 janvier 2010.
Par lettre du 3 février 2010, le conseil de la poursuivie a requis la motivation de cette décision.
Il résulte des considérants du prononcé motivé, qui lui a été notifié
le 15 mars 2010, que le relief a été accordé et que, statuant à nouveau, le premier
juge a pris la même décision que dans le prononcé rendu par défaut.
La poursuivie a recouru par acte du 23 mars 2010, concluant, avec suite de frais et dépens, principalement
à la réforme du prononcé dans le sens de  maintien de l’opposition, subsidiairement,
à l’annulation du prononcé.
La recourante a déposé le 17 juin 2010 un mémoire ampliatif accompagné d’un
onglet de pièces sous bordereau. Elle confirme les conclusions du recours.
Dans leur mémoire responsif du 2 juillet 2010, les intimés ont conclu avec suite de frais et
dépens au rejet du recours.
En droit
:
I.
a)
Le recours, déposé en temps utile
(art. 57 al. 1 LVLP, loi d'application dans le canton de Vaud de la loi fédérale sur la poursuite
pour dettes et la faillite du 18 mai 1955, RSV 280.05), comporte des conclusions en réforme et en
nullité valablement formulées (art. 461 ss CPC, Code de procédure civile du canton de
Vaud du 14 décembre 1966, RSV 270.11,  applicables par le renvoi de l'art. 58 al. 1 LVLP).
Il est recevable formellement.
En procédure sommaire de mainlevée, les pièces nouvelles sont prohibées en deuxième
instance (art. 58 al. 3 LVLP). Une partie des pièces de l'onglet du 17 juin 2010 produites par la
recourante avec son mémoire de droit (pièces 8, 9 et 10) ne figurent pas dans le dossier de
première instance. Elle doivent donc être écartées.
b)
En
réforme, la recourante invoque l'absence d'un titre de mainlevée. En accordant néanmoins
la mainlevée de l'opposition, le premier juge aurait, selon elle, statué sur une question de
fond, outrepassant ainsi sa compétence de juge de la mainlevée, ce qui constituerait un moyen
de nullité.
En réalité, les critiques formulées par la recourante ont trait à des questions matérielles,
à savoir l'existence ou non d'un titre de mainlevée ainsi que, le cas échéant, le
montant de la créance figurant dans ce titre, et comme telles doivent être examinées exclusivement
dans le cadre du recours en réforme.
II.
Les intimés invoquent une créance de 132'500 fr. correspondant, selon le commandement de payer,
à une "indemnité d’occupation" due pour la période du 1
er
avril au 31 août 2009, soit cinq mois à 26'500 fr. (14'500 fr. + 12'000). Il s'agit d'une période
postérieure à la résiliation du contrat de sous-location mais antérieure à l'expulsion
des sous-locataires. Ils requièrent la mainlevée définitive de l’opposition, en
se fondant sur la convention passée le 8 juillet 2008 devant la Présidente du Tribunal des
baux.
a)
Aux termes de l’art. 80 LP (loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite
du 11 avril 1889, RS 281.1), le créancier qui est au bénéfice d’un jugement exécutoire
peut requérir du juge la mainlevée définitive de l’opposition (al. 1). Les transactions
ou reconnaissances passées en justice sont assimilées aux jugements exécutoires (art.
80 al. 2 ch. 1 LP; Panchaud/Caprez, La mainlevée d’opposition, § 104).
La transaction est un titre propre à la mainlevée définitive lorsqu’elle est produite
en copie certifiée conforme par le greffier (Panchaud/Caprez, op. cit., § 104, ch. 13). Elle
doit en outre être attestée définitive et exécutoire, dès lors que même
une transaction judiciaire peut être l’objet d’un recours (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure
civile vaudoise, n. 2 ad art. 158 CPC; Crec, 14 août 2007/159II; CPF, 24 septembre 2009/304).
Le juge de la mainlevée doit vérifier d’office que ces exigences sont respectées.
Il n’a en revanche ni à revoir ni à interpréter le titre de mainlevée produit
(ATF 124 III 501, JT 1999 II 136; CPF, 12 juin 2008/270).
b)
La loi – le CPC en particulier – ne contient pas de définition de la transaction judiciaire.
La transaction, judiciaire ou non, est un contrat par lequel les parties mettent fin, par des concessions
réciproques, à un litige ou à l’incertitude dans laquelle elles se trouvent au sujet
d’un rapport de droit. Pour qu’il y ait transaction judiciaire, il faut qu’il y ait
un procès pendant devant un juge opposant les parties qui la concluent, que l’incompétence
du juge ne soit pas absolue, que les formes aient été respectées et que la transaction
mette fin au litige (TF 5A_190/2009 du 27 mai 2009; TF 5P.405/2002 du 11 février 2003; JT 1991 III
85 et la jpd citée; Gilliard, La transaction judiciaire en procédure civile, thèse Lausanne
2001, p.26). Pour valoir jugement exécutoire, la transaction judiciaire suppose certaines opérations,
fussent-elles sommaires, du juge, par lesquelles celui-ci vérifie qu’il s’agit bien
formellement d’une transaction signée par les parties au procès et portant sur l’objet
du litige. Même si l’art. 158 CPC ne le prévoit pas expressément, il faut en outre
que le juge entérine la transaction judiciaire pour valoir jugement. Cette opération implique
à nouveau un certain contrôle du juge, notamment la vérification de la nature de l’acte
désigné comme transaction ou le respect de certaines règles de compétence absolues
(JT 1998 III 82; JT 1991 III 85, déjà cité, spéc. pp. 87-89; Crec, 14 août 2007/159/II
précité). Le juge doit enfin s’assurer que la transaction n’est pas manifestement
affectée d’un vice de la volonté et qu’il ne subsiste pas de désaccord entre
les parties (arrêt Crec précité).
c)
Les trois conditions pour que la transaction du 8 juillet 2008 puisse être qualifiée de judiciaire
paraissent réalisées en l’espèce.
Il ressort du procès-verbal de l’audience du 8 juillet 2008 que l’audience de mesures
provisionnelles s’est tenue dans la cause opposant les intimés à la
Commune
de Lausanne, d’une part, à la recourante et à P.________ d’autre part. Le procès-verbal
d’une audience signé du magistrat qui l’a présidée est un titre authentique
qui, comme tel, bénéficie de la présomption d’exactitude (art. 9 CC).
La transaction a été signée et entérinée par un magistrat qui n’était
pas absolument incompétent. Certes, la compétence pour annuler une résiliation de bail
à ferme non agricole ou prolonger le bail appartient en première instance à la Commission
de conciliation (art. 19 al. 1 LPCBL; loi du 12 mai 1982 fixant la procédure dans les contestations
relatives aux baux à loyer immobiliers et aux baux à ferme non agricoles; RSV 221.311), devant
laquelle une requête était d’ailleurs pendante. En l’absence d’un cas d’incompétence
absolue, rien n’empêchait toutefois les parties de conclure cet accord devant la Présidente
du Tribunal des baux.
Par ailleurs, les formes pour entériner la transaction ont été respectées.
Enfin, la copie du procès-verbal de l'audience du 8 juillet 2008 est certifiée conforme et
le caractère définitif et exécutoire de la convention n'est pas contesté.
d)
La recourante soutient qu’il résulte du texte même de la transaction que ses relations
avec les intimés découlaient de la convention de sous-location et de gérance du 29 janvier
2008 et que seule cette convention pourrait, le cas échéant, être invoquée comme
titre de mainlevée.
Cette question revient à se demander quel est l’objet de la transaction judiciaire, en d’autres
termes quels sont les points qui ont été réglés par dite transaction. Ici encore,
le juge de la mainlevée ne peut que s’en tenir au texte de l’accord.
La transaction judiciaire du 8 juillet 2008 a réglé la question de la résiliation du contrat
de sous-location et de gérance, intervenue le 27 mai 2008, qui a été retirée (ch.
II). Elle a réglé la question de la suspension du contrat, plus précisément de la
durée de cette suspension qui a été arrêtée comme prenant fin le 21 juin 2008
ainsi que les effets de cette suspension, en prévoyant que les intimés
renoncent à percevoir le loyer et la redevance de gérance jusqu’au 21 juin 2008 et prennent
à leur charge les salaires des employés pour la période du 21 mai au 21 juin 2008 (ch.
III). La transaction judiciaire a également étendu la qualité de bailleur à A.T.________,
qui n’était pas partie à la convention de sous-location du 29 janvier 2008 et à
son avenant du 15 mai 2008 (ch. II et III). En revanche, la transaction du 8 juillet 2008 n’avait
pas pour objet le loyer lui-même et la redevance de gérance, soit leurs montants et leurs échéances,
qui demeuraient inchangés, et à propos desquels la transaction renvoie au contrat du 29 janvier
2008; elle n’avait pas non plus pour objet la durée du contrat de sous-location. Ces questions
demeurent dès lors réglées par le contrat.
Ainsi, pour ce qui concerne la perception du loyer et de la redevance de gérance, qui ne constitue
pas une seule créance, mais des créances successives pendant toute la durée du bail, le
titre de la créance est donc le contrat du 29 janvier 2008.
C’est donc à tort que le premier juge a prononcé la mainlevée définitive sur
la base de la transaction du 8 juillet 2008, qui ne constitue pas un titre pour la créance en poursuite
quand bien même les parties ont confirmé les montants du loyer et de la gérance. Il en
est de même par exemple lorsque le montant du loyer est modifié par un jugement, à la
hausse ou à la baisse. Dans un tel cas, celui-ci ne prévoit pas à proprement parler l'obligation
pour une partie de verser, inconditionnellement, une somme d'argent déterminée. Le jugement
ne fait que modifier le montant du loyer prévu par le contrat.
Il convient dès lors d'examiner si la mainlevée provisoire peut être prononcée sur
la base du contrat de sous-location.
III.
a)
Le
contrat signé de bail à loyer constitue une reconnaissance de dette pour le montant du loyer
échu, pour autant que le bailleur ait mis l’objet du contrat à disposition du locataire
(Panchaud/Caprez, §§ 74 et 75; Gilliéron, Commentaire de la loi sur la poursuite pour
dettes et la faillite, nn. 49 et 50 ad art. 82 LP). La mainlevée doit toutefois être refusée
pour la créance correspondant à la
période après la date pour laquelle le bail a été résilié, sauf révocation
de cette résiliation, alors même que le preneur n'aurait pas quitté les lieux après
l’échéance. En d’autres termes, le bail dénoncé ne peut plus être
invoqué comme titre de mainlevée pour les échéances postérieures à la dénonciation
(indemnité due à titre d’occupation illicite des locaux), même si, après la
résiliation, le bailleur tolère que le preneur reste dans les locaux (Krauskopf, La mainlevée
provisoire : quelques jurisprudences récentes, in JT 2008 II 23, spéc. p. 36).
Il n'y a en effet plus, après le terme de la dénonciation, de rapport contractuel entre les
parties, à moins que le bailleur, en restant inactif, en tolérant la présence de l'ancien
locataire pendant une période assez longue et en encaissant un loyer sans réserve, ne conclue
avec le locataire un nouveau bail tacite. Toutefois, dans cette hypothèse - qui n'est pas réalisée
ici - il s'agirait d'un bail tacite et non du bail précédent, de sorte qu'il n'y aurait pas
non plus de titre à la mainlevée.
La cour de céans a, de manière constante, appliqué ces principes, considérant que
le bailleur qui prétend obtenir une indemnité pour occupation illicite des locaux après
la résiliation du bail doit établir sa créance, le seul contrat de bail ne valant pas
titre de mainlevée provisoire pour cette indemnité (CPF, 29 juin 2008/396; CPF, 12 novembre
2003/468; CPF, 29 octobre 1998/577).
b)
Les
intimés font valoir que les effets du congé ont été suspendus par la procédure
d'annulation du congé initiée par la recourante, de sorte que les relations entre les parties
auraient continué à être régies par la convention du 29 janvier 2008. Ils seraient
ainsi fondés à réclamer le loyer fixé.
Tant que dure la procédure d’annulation du congé, les effets du congé sont suspendus.
Le locataire n’est pas obligé de libérer les locaux, même si l’échéance
de la résiliation est dépassée (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, n. 6.8,
p. 759 et les références citées : ATF 104 II 311, ATF 117 II 71).
En l'espèce, la résiliation du contrat de sous-location signifiée le 25 novembre 2008,
dont les effets ont été reportés au 31 janvier 2009, a été contestée le
5 janvier 2009 notamment par la recourante. La commission de conciliation a transmis la contestation
du congé au juge de l'expulsion comme objet de sa
compétence. Dès lors, la question de la validité du congé, même si elle était
préalable à celle de l'expulsion n'en était pas moins litigieuse. Dans son ordonnance
d'expulsion du 24 mars 2009, le juge de paix a admis que le congé pour défaut de paiement du
loyer avait été valablement donné et a ordonné l'expulsion des locataires.
Par exception à l'art. 443 al. 3 CPC, l'ordonnance d'expulsion est immédiatement exécutoire,
nonobstant recours (art. 18 LPEBL, loi du 18 mai 1955 sur la procédure d'expulsion en matière
de baux à loyer, RSV 221.305), ce que mentionne l'ordonnance du 24 mars 2009. Toutefois, le juge
de l'expulsion ayant également statué sur la question de la validité de la résiliation,
il y a lieu d'appliquer l'art. 7 LPCBL, qui prévoit que le dépôt de la requête suspend
les effets de la résiliation ou de l'expiration du bail jusqu'à décision définitive
et exécutoire.
Il s'ensuit que les effets du congé étaient suspendus jusqu'au moment de l'entrée en force
de l'arrêt du 13 août 2009 de la Chambre des recours, soit au mois de septembre 2009.
c)
Cela étant, il convient d'examiner si,
durant cette période de suspension, le loyer reste dû et si le bail à loyer continue de
constituer un titre de mainlevée.
Dans le premier arrêt cité par Lachat (ATF 104 II 311, JT 1979 I 495), le Tribunal fédéral
mentionne une prolongation "de fait" pendant la durée de la procédure. C'est pourquoi
les différents auteurs retiennent que les effets du congé sont suspendus (Engel, Contrats de
droit suisse, 2
ème
éd. P. 217; Lachat, op. cit., n. 6.8). La doctrine et la jurisprudence se sont cependant peu
intéressés au sort du contrat pendant la durée de la procédure (Chappuis, Droit du
bail 15/2003, n° 18, ad TF 4C.256/2001, pp. 29 ss, spéc. 30). Il faut toutefois remarquer que,
selon la loi, le bail prolongé par décision du juge ou de la commission reste en vigueur pendant
la prolongation, sous réserve d'éventuelles adaptations par l'autorité qui a prononcé
la prolongation (art. 272c CO). A contrario, le bail dont la prolongation a été demandée
ne reste pas en vigueur après son échéance lorsqu'il n'est pas prolongé (Chappuis,
loc.
cit.). Il en va de même lorsqu'une résiliation est contestée et qu'il en est demandé
l'annulation, si le congé n'est pas annulé.
C'est donc bien d'une prolongation de fait, comme l'a dit le Tribunal fédéral, qu'il s'agit,
et il n'est pas parfaitement précis de dire que les effets du congé sont suspendus. Ils sont
provisoirement suspendus. Avant que l'autorité n'ait tranché, il s'agit le cas échéant
d'une prolongation de fait. Après, soit le bail reste en vigueur, soit il cesse de l'être à
la date pour laquelle la résiliation a été donnée. Lorsque la procédure dépasse
l'échéance du bail - comme c'est le plus souvent le cas – le locataire peut continuer
d'occuper les locaux et doit payer une somme qui correspond généralement au loyer. A ce stade
toutefois, on ne peut déterminer s'il s'agit d'un loyer ou non. Car, lorsque la contestation est
rejetée, le tribunal constate que le bail a valablement été résilié pour une
date antérieure à son jugement. Il n'y a en effet, dans cette hypothèse, plus de bail
dès l'échéance fixée dans la résiliation, même si le locataire a pu rester
dans l'appartement en raison de la procédure de contestation en cours.
En l'espèce, le bail a été résilié pour non paiement du loyer pour le 31 décembre
2008. Cette échéance a été ensuite repoussée par les intimés au 31 janvier
2009 en raison de la notification tardive de la résiliation. Le congé a été contesté,
mais il a été reconnu valable par le juge de l'expulsion dont la décision a été
confirmée par la Chambre des recours. Le bail a donc pris fin au 31 janvier 2009. Dès cette
date, le bail ne constitue pas un titre de mainlevée. Ce n'est donc plus du loyer qui était
dû dès le mois de février 2009, mais bien une indemnité d'occupation. Or, il n'appartient
pas au juge de la mainlevée de déterminer le montant de celle-ci. Seul le juge du fond est
habilité à astreindre l'ancien locataire, s'il n'a pas quitté les lieux après l'échéance
du bail, à verser une indemnité d'occupation, qui en règle générale correspond
au montant du loyer.
IV.
En définitive, les intimés ne disposent
pas d'un titre de mainlevée pour la créance en poursuite qui concerne une indemnité d'occupation
pour la période du 1
er
avril au 30 août 2009, postérieure à l'échéance du bail. L'opposition ne peut
donc être levée.
Le recours doit ainsi être admis et le prononcé réformé dans le sens du maintien
de l'opposition.
Les frais de première instance à la charge des poursuivants, solidairement entre eux, sont
arrêtés à 660 fr. Ils devront en outre verser à la recourante la somme de 500 fr.
à titre de dépens.
Les frais de deuxième instance à la charge de la recourante sont arrêtés à 900
francs. Les intimés, solidairement entre eux lui verseront la somme de 1'900 fr. à titre de
dépens de deuxième instance.
Par ces motifs,
la
Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant
en audience publique en sa qualité d'autorité
de
recours en matière sommaire de poursuites,
prononce
:
I.
Le recours est admis.
II.
Le prononcé est réformé en ce sens est réformé en ce sens que l'opposition formée
par O.________ Sàrl au commandement de payer n° 5'119’795 de l'Office des poursuites
de Morges-Aubonne, notifié à la réquisition de A.T.________ et X.________ SA, est maintenue.
Les frais de première
instance des poursuivants, solidairement entre eux, sont arrêtés à 660 fr. (six cent soixante
francs).
Les poursuivants A.T.________
et X.________ SA, solidairement entre eux, doivent verser à la poursuivie O.________ Sàrl la
somme de 500 fr. (cinq cents francs) à titre de dépens de première instance.
III.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à 900 francs (neuf cents
francs).
IV.
Les
intimés A.T.________ et X.________ SA, solidairement entre eux, doivent verser à la recourante
O.________ Sàrl la somme de 1’900 fr. (mille neuf cents francs) à titre de dépens
de deuxième instance.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
2 septembre 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
30 novembre 2010
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
‑
Me Laurent Maire, avocat (pour O.________ Sàrl),
‑
Me Jacques Micheli, avocat (pour X.________ SA et A.T.________).
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur litigieuse est de 132'500 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100  al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district de Morges.
La greffière :