vd_findinfo · ML / 2021 / 55 · 2021-04-12 · fr

MAINLEVÉE PROVISOIRE, TITRE DE MAINLEVÉE, BAIL À LOYER, RESTITUTION ANTICIPÉE, POUVOIR D'EXAMEN, QUESTION DE FAIT | 264 CO, 82 al. 1 LP, 82 al. 2 LP, 82 LP, 320 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour des poursuites et faillites 12.04.2021 ML / 2021 / 55

TRIBUNAL
CANTONAL
KC20.002422-201719
36
Cour
des poursuites et faillites
________________________________________________
Arrêt du
12 avril 2021
_________________
Composition
:              M.
Hack
,
président
Mme
Byrde et M. Maillard, juges
Greffier
:
M.              Elsig
*****
Art.
82 al. 1 et 2 LP ; 264 CO ; 320 CPC
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal, statuant à huis clos en sa qualité
d'autorité de recours en matière sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par
Fondation
V.________
, à [...], contre le prononcé
rendu le 28 septembre 2020, à la suite de l’interpellation de la poursuivie, par le Juge de
paix du district de la Broye-Vully dans la cause opposant la recourante à
C.________
,
à [...].
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
En fait :
1.
Le 25 novembre 2019, à la réquisition de Fondation V.________, représentée par M.________
SA, l’Office des poursuites du district de la Broye-Vully a notifié à C.________, dans
la poursuite n° 9'393'124, un commandement de payer la somme de 966 fr. 95 avec intérêt
à 5 % l’an dès le 1
er
août 2019, indiquant comme titre de la créance ou cause de l’obligation : «
Contrat
de location [...] du 15.07.2011 pour 3,5 pièce(s)-Appartement [...], [...]. Loyer brut 01.08.2019
– 31.08.2019 CHF 997.00 ./. encaissement du 01.11.2019 de Fr. 30.05
».
La poursuivie a formé opposition totale.
2.
a)
Par acte du 14 janvier 2020, la poursuivante
a requis du Juge de paix du district de la Broye-Vully qu’il prononce, avec suite de frais et dépens,
la mainlevée provisoire de l’opposition à concurrence de 966 fr. 95 avec intérêt
à 5 % l’an dès le 1
er
août 2019 et 53 fr. 30 sans intérêt. A l’appui de sa requête, elle a produit,
outre le commandement de payer susmentionné, les pièces suivantes :
-
une copie d’un contrat de bail à loyer en allemand signé par les parties le 4 juillet
2011, par lequel la poursuivante, représentée par M.________ SA a remis en location à
la poursuivie un appartement de 3,5 pièces d’environ 68,35 m
2
sis [...] à [...]. Conclu pour une durée indéterminée dès le 15 juillet
2011, le bail était résiliable une première fois au 30 avril 2012, puis, moyennant un
préavis de trois mois, au 30 avril et au 31 octobre de chaque année. Le loyer a été
fixé à 825 fr. par mois, plus 270 fr. d’acompte de chauffage, d’eau chaude. Le
contrat prévoit une prorogation de for au lieu de situation de l’immeuble ;
-
une copie d’un formulaire de baisse de loyer du 8 mars 2018 réduisant le loyer de l’appartement
en cause à 727 fr. par mois, plus 270 fr. d’acompte de chauffage et d’eau chaude, à
compter du 1
er
novembre 2018 ;
-
une copie d’une attestation bancaire du dépôt par la poursuivie d’une garantie
de 2'200 francs ;
-
une copie d’un courrier recommandé de la poursuivie à M.________ SA du 25 juin 2019,
en allemand, résiliant le bail en cause avec effet au 31 juillet 2019, et l’informant que
six personnes avait déjà visité l’appartement, sans manifester leur intention de
s’inscrire ;
-
une copie de la réponse de M.________ SA en allemand du 27 juin 2019, prenant acte de la résiliation,
relevant que celle-ci ne respectait pas l’échéance du 31 octobre 2019 et déclarant
qu’elle accepterait de libérer la poursuivie du paiement du loyer dans la mesure où celle-ci
présentait, trente jours avant une échéance mensuelle, un «
zumutbaren
und zählungfähigen Nachmieter
»
disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions ;
-
une copie d’un échange de courriels des 18 et 24 juillet 2019 entre M.________ SA et D.________,
au cours duquel la première informe la seconde qu’elle lui attribue le logement en cause dès
le 1
er
août 2019, lui demande une réponse le 24 juillet 2019 et D.________ répond le même
jour qu’elle s’est déjà engagée auprès d’une autre agence ;
-
une copie d’un échange de courriers et de courriels en allemand dans lequel C.________ transmet,
le 4 juillet 2019, à M.________ SA la candidature de G.________ pour la reprise de l’appartement ;
G.________ refusera, pour des motifs financiers, de produire un extrait du registre des poursuites et
informera C.________ le 26 juillet 2019 qu’elle a trouvé un autre appartement ;
-
une copie d’un courrier en allemand de M.________ SA à H.________ du 30 juillet 2019,
l’informant que sa candidature à la reprise de l’appartement en cause n’avait
pas été prise en considération en raison des poursuites intentées contre lui. La
fiche de renseignement remplie par H.________ mentionne que celui-ci reçoit des prestations de l’aide
sociale, fait l’objet de poursuites pour un montant de 2'036 fr. et qu’il souhaite un bail
entrant en vigueur le 29 août 2019 ;
-
une copie d’un courrier en allemand de M.________ SA à la poursuivie du 26 août
2019 l’informant que l’appartement en cause avait été reloué à un tiers
avec effet au 1
er
septembre 2019, ce qui la libérait de l’obligation de s’acquitter du loyer dès
cette date. Elle l’informait de la possibilité de l’autoriser à déduire le
loyer du mois d’août, par 977 fr., de la garantie de loyer et l’invitait à lui
indiquer quel mode de paiement elle choisissait ;
-
une copie d’un rappel en allemand relatif au loyer du mois d’août 2019 adressé
le 13 septembre 2019 par M.________ SA à la poursuivie ;
-
une copie d’une sommation en allemand adressée le 28 octobre 2019 par M.________ SA à
la poursuivie, lui fixant un délai échéant le 8 novembre 2019 pour choisir entre
le paiement du loyer du mois d’août 2019 ou la déduction de ce loyer du dépôt
de garantie, faute de quoi une poursuite serait introduite ;
-
une copie de la réquisition de poursuite du 14 novembre 2019 ;
-
une copie du contrat d’administration des 7 et 8 janvier 1991, par lequel Fondation V.________
a confié à M.________ SA notamment l’administration de l’immeuble dans lequel se
trouve l’appartement en cause.
b)
Par
courriers recommandé du 21 janvier 2020, le juge de paix a notifié la requête à la
poursuivie et a cité les parties à comparaitre à l’audience du 19 février
2020.
Dans une écriture du 12 février 2020, la poursuivie a soutenu que la réclamation de la
poursuivante était injustifiée. En effet, celle-ci avait refusé la candidature à
la reprise du bail de N.________ ; des travaux avaient été effectués dans l’appartement,
ce qui avait empêché une relocation plus précoce. Elle a invoqué des problèmes
de langue, étant de langue maternelle allemande, demandant soit de reporter l’audience, soit
de lui fournir un traducteur. Elle a en outre invoqué une indemnisation insuffisante pour les désagréments
causés par des travaux dans l’appartement voisin et des défauts d’isolation de
l’appartement en cause. Elle a fait valoir qu’atteinte d’une maladie psychique et au
bénéfice d’une rente entière de l’assurance invalidité, elle avait besoin
d’un représentant de l’assurance-invalidité pour l’aider dans la négociation
à venir lors de l’audience. Elle a produit notamment les pièces suivantes :
-
un relevé d’échanges de SMS avec N.________ établi par la poursuivie pour la période
du 24 juillet au 2 août 2019 ;
-
quatre photographies de parties d’un appartement, dont trois datées du 15 janvier 2009 ;
-
une copie du contrat d’administration des 7 et 8 janvier 1991 déjà produite par la poursuivante.
Par courriers recommandés du 17 février 2020, le juge de paix a imparti à la poursuivie
un délai échéant le 18 mars 2020 pour avancer les frais d’interprète, par 200
fr., et a reporté au 4 mai 2020 l’audience appointée au 19 février 2020.
Par courrier du 24 février 2020, la poursuivie a demandé au juge de paix du fixer une audience
du mardi au vendredi, son partenaire devant travailler le 4 mai 2020. Elle a soutenu qu’en
tant que défenderesse, elle n’avait pas à fournir d’avance de frais et indiqué
qu’elle refusait la présence d’un interprète si elle devait payer celui-ci.
Par courrier du 25 février 2020, le juge de paix a pris acte du refus de la poursuivie d’effectuer
l’avance des frais d’interprète, l’a avisé qu’il n’en convoquerait
pas pour l’audience du 4 mai 2020 et a refusé de reporter cette dernière.
Par courrier du 27 février 2020, la poursuivie a souligné l’importance de la présence
de son partenaire à l’audience en raison de ses problèmes psychologiques et de compréhension
du français. Elle a fait valoir que le contrat d’administration prévoyait «
un
lieu de juridiction
» à Bienne
et a demandé à être mis au bénéfice de cette clause en raison de la langue des
débats dans cette juridiction.
Invitée à se déterminer sur ce courrier, la poursuivante a fait valoir, le 4 mars
2020, qu’en droit des poursuites, le domicile du débiteur était un for impératif.
Par courriers du 31 mars 2020, le juge de paix a maintenu l’audience du 4 mai 2020.
c)
Par
courriers du 27 avril 2020, le juge de paix a annulé sans réappointement l’audience du
4 mai 2020 afin de protéger la santé des justiciables et des collaborateurs de la justice de
paix et a avisé les parties qu’il les recontacterait pour la suite de la procédure.
Par courrier recommandé du 28 avril 2020, le juge de paix a imparti à la poursuivie un délai
échéant le 28 mai 2020 pour se déterminer sur la requête de mainlevée, étant
précisé que si elle ne procédait pas, la procédure suivrait son cours et que le prononcé
serait rendu sans audience, sur la base du dossier.
Par courrier daté du 11 février 2020, mais reçu par le greffe de la justice de paix le
1
er
mai 2020, la poursuivie a demandé le transfert du dossier à la juridiction compétente
de Bienne.
Par courrier du 8 juin 2020, la poursuivie a demandé le remboursement de la garantie de loyer de
2'200 fr. dans un délai échéant le 16 juin 2020.
3.
Par prononcé non motivé du 28 septembre 2020, notifié à la poursuivante le lendemain,
le Juge de paix du district de la Broye-Vully a rejeté la requête de mainlevée (I), a
fixé à 120 fr. les frais judiciaires (II), les a mis à la charge de la poursuivante (III)
et n’a pas alloué de dépens (IV).
Le 29 septembre 2020, la poursuivante a demandé la motivation du prononcé.
Les motifs du prononcé ont été adressés aux parties le 17 novembre 2020 et notifiés
à la poursuivante le lendemain. En substance, le premier juge a considéré que la poursuivie
était libérée du paiement du loyer du mois d’août 2019, dès lors que la
poursuivante avait attribué l’appartement en cause à D.________ avec effet au 1
er
août
2019.
4.
Par acte du 30 novembre 2020, la poursuivante
a recouru contre le prononcé précité en concluant, sous suite de frais et dépens
de première et deuxième instance, principalement à sa réforme en ce sens que C.________
doit verser à Fondation V.________, représentée par M.________ SA, la somme de 966 fr.
95 avec intérêts à 5% l’an à compter du 1
er
août 2019 et que l’opposition à la poursuite n° 9'393’124 de l’Office
des poursuites du district de la Broye-Vully est définitivement levée à concurrence de
la somme de 966 fr. 95 avec intérêts à 5% l’an à compter du 1
er
août 2019. Subsidiairement, elle a conclu à l’annulation de la décision et au renvoi
de la cause pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Par courrier recommandé du 30 décembre 2020, notifié à l’intimée C.________
le 4 janvier 2021, le greffe de la cour de céans lui a transmis le recours et lui a imparti un délai
non prolongeable de dix jours pour se déterminer sur celui-ci.
Par acte en allemand daté du 13 janvier 2021 mais remis à la poste le 16 janvier 2021, l’intimée
s’est déterminée sur le recours et a produit un lot de pièces.
Par courrier recommandé du 21 janvier 2021, notifié à l’intimée le lendemain,
le président de la cour de céans lui a imparti un délai de dix jours pour produire une
traduction en français de sa réponse.
Le 27 janvier 2021, l’intimée a produit une traduction de ses déterminations dans lesquelles
elle a implicitement conclu au rejet du recours.
En droit
:
I.
a)
La demande de motivation et le recours ont
été déposés dans les délais de dix jours des art. 239 al. 2 et 321 al. 2 CPC
(Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272). Motivé conformément
à l’art. 321 al. 1 CPC le recours est recevable, sous réserve de ce qui sera exposé
ci-dessous (cf. consid. Ib).
Le recours a été notifié à l’intimée le 4 janvier 2021, soit postérieurement
aux féries de l’art. 56 ch. 2 LP (loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite
pour dettes et la faillite ; RS 281.1) réservées à l’art. 145 al. 4 CPC. Le
délai non prolongeable de dix jours de l’art. 322 al. 2 CPC pour se déterminer sur le
recours est arrivé à échéance le jeudi 14 janvier 2021. Datée du 13 janvier
2021, mais remise à la poste le 16 janvier 2021, date déterminante pour l’observation
d’un délai (art. 143 al. 1 CPC), la réponse de l’intimée est tardive et, partant
irrecevable (art. 147 al. 2 CPC). Le dépôt en temps utile le 27 janvier 2021 de la traduction
de ces déterminations ne peut guérir le vice initial affectant les déterminations.
b)
Selon
l’art. 326 al. 1 CPC, les conclusions nouvelles sont irrecevables devant l’autorité
de recours.
En l’espèce, la recourante a notamment conclu en deuxième instance, à ce que la
cour de céans constate que l’intimée doit lui verser la somme de 966 fr. 55
avec intérêt à 5 % l’an dès le 1
er
août 2019. Cette conclusion constatatoire n’a pas été prise devant le juge de paix.
Elle est en conséquence irrecevable, car nouvelle. De toute manière, comme on le verra encore
ci-dessous, le juge de la mainlevée n’est pas compétent pour constater la réalité
de la créance en poursuite, mais doit uniquement statuer sur l’existence d’un titre
exécutoire (cf. notamment ATF 145 III 720 consid. 4.1 et les réf. citées).
II.
Invoquant une constatation manifestement inexacte des faits, la recourante reproche au premier juge de
ne pas avoir tenu compte du fait que D.________ - candidate à qui l’appartement avait dans
un premier temps été attribué dès le 1
er
août 2019 - s’était désistée. Elle en conclu que l’intimée n’a
pas rendu vraisemblable sa libération et que la mainlevée aurait dû être prononcée.
a)aa)
L’art. 320 CPC dispose que le recours est recevable pour violation du droit (let. a) et constatation
manifestement inexacte des faits (let. b). Le grief de la constatation manifestement inexacte des faits
ne permet que de corriger une erreur évidente, la notion se recoupant en définitive avec l'appréciation
arbitraire des preuves (art. 9 Cst. [Constitution fédérale du 18 avril 1999 ; RS 10] ;
ATF 138 III 232 consid. 4.1.2 ; TF 8D_5/2018 du 10 avril 2019 consid. 4 ; TF 4D_30/2017 du 5 décembre
2017 consid. 2.2). Les constatations de fait et l'appréciation des preuves sont arbitraires lorsqu'elles
sont évidemment fausses, contredisent d'une manière choquante le sentiment de la justice et
de l'équité, reposent sur une inadvertance manifeste ou un abus du pouvoir d'appréciation,
par exemple si l'autorité s'est laissée guider par des considérations aberrantes ou a
refusé de tenir compte de faits ou de preuves manifestement décisifs (ATF 140 III 264 consid.
2.3 ; ATF 137 III 226 consid. 4.2). Le recourant a en outre la charge de démontrer que la correction
du vice dont il se prévaut est susceptible d’influer sur le sort de la cause (Jeandin, in
Bohnet et alii [édit.], Commentaire romand, Code de procédure civile, 2
e
éd., 2019, n. 5 ad art. 320 CPC).
bb)
En vertu de l'art. 82 LP, le créancier dont la poursuite se fonde sur une reconnaissance de dette
constatée par acte authentique ou sous seing privé peut requérir la mainlevée provisoire
(al. 1) ; le juge la prononce si le débiteur ne rend pas immédiatement vraisemblable sa libération
(al. 2).
aaa)
La procédure de mainlevée provisoire, ou définitive, est une procédure sur pièces
(Urkundenprozess), dont le but n'est pas de constater la réalité de la créance en poursuite,
mais l'existence d'un titre exécutoire. Le juge de la mainlevée examine uniquement la force
probante du titre produit par le poursuivant, sa nature formelle, et lui attribue force exécutoire
si le poursuivi ne rend pas immédiatement vraisemblables ses moyens libératoires (ATF 142 III
720 consid. 4.1 ; ATF 132 III 140 consid. 4.1.1 et les arrêts cités). Il doit notamment vérifier
d'office l'existence d'une reconnaissance de dette, l'identité entre le poursuivant et le créancier
désigné dans ce titre, l'identité entre le poursuivi et le débiteur désigné
et l'identité entre la prétention déduite en poursuite et la dette reconnue (ATF 142 III
720, consid. 4.1 ; ATF 139 III 444 consid. 4.1.1 et les références).
bbb)
Constitue une reconnaissance de dette au sens de l'art. 82 LP, en particulier, l'acte sous seing privé,
signé par le poursuivi - ou son représentant -, d'où ressort sa volonté de payer
au poursuivant, sans réserve ni condition, une somme d'argent déterminée, ou aisément
déterminable, et exigible (ATF 145 III 20 consid. 4.1.1 ; ATF 139 III 297 consid. 2.3.1 ; ATF 136
III 624 consid. 4.2.2 ; ATF 136 III 627 consid. 2 et les réf. cit.). Une reconnaissance de dette
peut résulter d'un ensemble de pièces dans la mesure où il en ressort les éléments
nécessaires ; cela signifie que le document signé doit notamment clairement faire référence
ou renvoyer aux données qui mentionnent le montant de la dette ou permettent de la chiffrer (ATF
139 III 297 consid. 2.3.1 ; ATF 132 III 489 consid. 4.1).
Le contrat signé de bail constitue une reconnaissance de dette et justifie la mainlevée provisoire
de l'opposition pour le montant du loyer échu, pour autant que le bailleur ait mis l'objet du contrat
à disposition du locataire. En signant le contrat de bail, le locataire reconnaît son obligation
de payer le loyer non seulement pour la durée d'occupation de l'objet loué, mais pour toute
la durée contractuelle (ATF 134 III 267 consid. 3, JdT 2008 II 77 ; CPF 27 juin 2019/132 consid.
Il a bb et les références citées).
En vertu de l’art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre
obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l’usage de la formule officielle mentionnée
à l’art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Selon une jurisprudence maintenant
bien établie, approuvée par la doctrine, la cour de céans a considéré que le
contrat de bail ne valait pas à lui seul titre de mainlevée, lorsque l’usage de la formule
officielle était nécessaire (Veuillet, in Abbet/Veuillet éd., La mainlevée de l’opposition,
n. 162 ad art. 82 LP ; Hack, Formalisme et durée : quelques développements récents
du droit du bail, in JdT 2007 II 4 ss, spéc. p. 5; CPF 20 juin 2019/130 ; CPF 8 mai 2017/95 ;
CPF, 2 avril 2014/125 ; CPF 27 septembre 2011/404 ; CPF 5 février 2009/32; CPF 18 septembre
2008/440).
ccc)
Conformément à l'art. 82 al. 2 LP, le poursuivi peut faire échec à la mainlevée
en rendant immédiatement vraisemblable sa libération. Il peut se prévaloir de tous les
moyens de droit civil - exceptions ou objections - qui infirment la reconnaissance de dette (ATF 142
III 720 précité). Il n'a pas à apporter la preuve absolue (ou stricte) de ses moyens libératoires,
mais seulement à les rendre vraisemblables, en principe par titre (art. 254 al. 1 CPC; ATF 145 III
20 consid. 4.1.2 ; ATF 142 III 720 consid. 4.1 et les arrêts cités).
Selon l’art 264 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai ou terme
de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente
un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser ; le nouveau
locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (al.
1). A défaut de présentation d'un tel candidat, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à
l'expiration de la durée du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal
(al. 2). Ainsi, le locataire peut faire valoir sa libération anticipée de l'obligation de payer
le loyer dans la procédure de mainlevée à condition de rendre vraisemblable qu'il a restitué
l'objet loué et qu'il a proposé un locataire de remplacement qui satisfasse aux exigences de
l’art. 264 al. 1 CO (ATF 134 III 267 consid. 3 in fine, JdT 2008 II 77).
Le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié
à l’usage pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir en cet état
(art. 256 al. 1 CO). De son côté, le locataire doit signaler au bailleur les défauts auxquels
il n’est pas tenu de remédier lui-même (art. 257g CO). En vertu de l’art. 259a
CO, lorsqu’apparaissent des défauts qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il
n’est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché
d’user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur la remise en état
de la chose, une réduction proportionnelle du loyer, des dommages-intérêts et la prise
en charge du procès contre un tiers. Selon la jurisprudence, le locataire peut faire valoir que
la chose louée est affectée de défauts justifiant la réduction du loyer ou des dommages-intérêts
et opposer cette prétention en compensation pour faire échec à la mainlevée, à
condition toutefois d’établir au degré de la vraisemblance le principe, l'exigibilité
et le montant de la créance compensante (TF 5A_66/2020 du 22 avril 2020, consid. 3.3.1 ; TF 5A_833/2017
du 8 mars 2018 consid. 2.3 et les références, et CPF 27 juin 2019/135, fondé sur cet arrêt
du Tribunal fédéral).
b)
En l’espèce, les parties ont signé un contrat de bail à loyer pour habitation le
4 juillet 2011. Ce contrat était prévu pour durer du 15 juillet 2011 au 30 avril 2012
puis se renouveler tacitement sauf résiliation donnée trois mois à l’avance pour
le 30 avril ou le 31 octobre de chaque année. Il n’est pas contesté que l’appartement
a bien été mis à disposition de l’intimée. Le canton de Berne, dans lequel
est situé l’appartement litigieux, n’a pas fait usage de la faculté prévue
à l’art. 270 al. 2 CO (Lachat/Stasny, in Lachat et alii (éd.), Le bail à loyer,
édition 2019, Chapitre 19, n°3.1.4, p. 489), Le loyer mensuel brut, initialement arrêté
à 1095 fr., a par ailleurs été ramené à 997 fr. dès le 1er novembre 2018.
Par courrier du 25 juin 2019, l’intimée a résilié ce contrat pour le 31 juillet
2019, soit hors échéance. Elle restait donc en principe tenue de s’acquitter du loyer
du pour son appartement jusqu’à la prochaine échéance contractuelle, soit jusqu’au
31 octobre 2019.
Le contrat de bail ainsi que la notification de baisse de loyer produits constituent donc bien un titre
la mainlevée provisoire pour la somme de 997 fr. correspondant au loyer du mois d’août
2019, objet de la poursuite litigieuse.
En première instance, la recourante a elle-même produit le dossier de trois locataires ayant
manifesté leur intérêt pour reprendre le bail de l’intimée avant l’échéance
du 31 octobre 2019.
Comme l’a bien vu le premier juge, ces documents démontrent notamment que, le 18 juillet 2019,
la recourante a informé la candidate D.________ que le bail en cause lui était attribué
dès le 1er août 2019. La juge de paix n’a en revanche pas constaté que l’intéressée
n’a dans un premier temps pas réagi à cette communication de la recourante et qu’elle
l’a finalement informée s’être «
engagée
auprès d’une autre gérance
».
Ces faits ressortent pourtant clairement des documents produits (courriel du 24 juillet) et sont par
ailleurs déterminants pour l’issue de la cause. L’état de fait sera donc complété
sur ce point. Cela conduit à retenir que la candidate D.________ s’est en définitive
désistée avant de signer le bail qui lui était proposé et qu’elle ne peut par
conséquent pas être assimilée à une candidate satisfaisant aux conditions posées
à l’art. 264 al. 1 CO (cf. Lachat, Le bail à loyer, op. cit., chapitre 27, n° 5.4.4,
p. 814).
Le solde des documents produits par la recourante révèle que candidat H.________ émargeait
aux services sociaux et faisait l’objet de poursuites/saisie de revenus pour plus de 2’000
francs. Il ne souhaitait par ailleurs prendre possession de l’appartement que le 29 août 2019.
La candidate G.________ semble pour sa part ne pas avoir souhaité compléter son dossier comme
le lui demandait la recourante. Elle s’est d’ailleurs elle aussi désistée après
avoir trouvé un autre logement.
Les pièces produites par la recourante ne permettent donc pas de tenir pour vraisemblable l’existence
d’un candidat solvable et disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions que l’intimée
dès le 1
er
août 2019. Cette dernière ne soutient d’ailleurs pas que ces candidatures auraient été
écartées à tort par la recourante.
Dans ses déterminations écrites de première instance, l’intimée a en revanche
fait valoir qu’elle avait proposé N.________ comme locataire de remplacement. Elle n’a
toutefois produit qu’une retranscription - apparemment effectuée par ses soins – d’échanges
de SMS qui ne suffisent pas à établir ni même rendre vraisemblable le fait que cette personne
aurait soumis sa candidature à la recourante et encore moins présenté des garanties de
solvabilité suffisantes.
L’intimée a également évoqué le fait que la date d’emménagement
du nouveau locataire aurait «
probablement
» été retardée en raison de l’exécution de travaux d’entretien dans
l’appartement. Cela ne saurait toutefois être tenu pour vraisemblable sur la base des seules
suppositions de l’intimée.
Enfin, l’intimée a encore soutenu que l’appartement en cause était affecté
de défauts liés à des nuisances générées par l’exécution de
travaux d’une part et à un défaut d’isolation d’autre part. Les photos produites
en lien avec cette argumentation datent cependant de 2009 alors que le bail est entré en vigueur
le 15 juillet 2011. L’intimée n’a pour le reste produit aucun document susceptible
de rendre vraisemblable l’existence de défauts la chose louée.
Il découle de ce qui précède que la recourante dispose bien d’un titre la mainlevée
pour la somme de 997 fr. correspondant au loyer dû pour le mois d’août 2019 et que l’intimé
n’a quant à elle pas rendu vraisemblable l’existence d’un moyen libératoire.
La recourante - qui admet avoir perçu un montant de 30 fr. 05 - conclu à ce que la mainlevée
provisoire soit prononcée à concurrence de 966 fr. 95 plus intérêts à 5 % l’an
dès le 1er août 2019. Dans la mesure où le contrat de bail stipule que le loyer était
payable le premier chaque mois, l’intérêt moratoire de 5 % est effectivement dû
à compter du 1er août 2019 (art. 102 al. 2 et 104 CO).
En première instance, l’intimée s’est référée au contrat d’administration
liant la recourante et la gérante de l’immeuble prévoyant un for à Bienne. Toutefois,
elle n’était pas partie à ce contrat de sorte qu’elle ne peut se prévaloir
de la prorogation de for qu’il prévoit. Quant à celle au lieu de situation de l’immeuble
prévu à l’art. 8 du contrat du 4 juillet 2011, elle est inopérante en ce qui concerne
la poursuite en cause. En effet, l’art. 84 LP prévoit que le juge du for de la poursuite statue
sur les requêtes de mainlevée. Selon l’art. 46 al. 1 LP ce for est le domicile du débiteur
et la jurisprudence a précisé qu’à l’exception du cas prévu par l’art.
50 al. 2 LP – qui n’entre ici pas en ligne de compte –, il n’y a pas de prorogation
de for en matière de poursuite (ATF 49 III 3 consid. 1 ; JdT 1923 II 150 ; TF 5A_511/2012
du 8 octobre 2012 consid. 4.1 et références).
III.
En conclusion, le recours doit être admis
et le prononcé réformé en ce sens que la mainlevée provisoire est prononcée
à concurrence de 966 fr. 95 plus intérêts à 5 % l’an dès le 1er août
2019.
La recourante obtenant entièrement gain de cause, les frais judiciaires de première instance,
arrêtés à 120 fr., doivent donc être mis à la charge de la poursuivie (art.
106 al. 1 CPC). Il n’y a pas lieu d’allouer de dépens de première instance, les
parties ayant agi sans l’assistance d’un mandataire professionnel.
Pour les mêmes raison, les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à
180 fr. (art. 61 OELP [Ordonnance du 23 septembre 1996 sur les émoluments perçus en application
de LP ; RS 281.35]), doivent être intégralement mis à la charge de l’intimée,
qui en remboursera l’avance, par 180 fr., à la recourante et lui versera des dépens de
deuxième instance, fixés à 500 fr. (art. 106 al. 1 CPC ; art. 3 al. 2 et 8 TDC [tarif
du 23 novembre 2010 des dépens en matière civile ; BLV 270. 11. 6]).
Par
ces motifs,
la
Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos en sa qualité d'autorité
de
recours en matière sommaire de poursuites,
prononce
:
I.
Le recours est admis dans la mesure où il est recevable.
II.
Le prononcé est réformé en ce sens que l’opposition formée par C.________ au
commandement de payer n° 9'393'124 de l’Office des poursuites du district de la Broye-Vully,
notifié à la réquisition de Fondation V.________, est provisoirement levée à
concurrence de 966 fr. 95 (neuf cent soixante-six francs et nonante-cinq centimes) plus intérêt
à 5 % l’an dès le 1
er
août 2019.
L’opposition est
maintenue pour le surplus.
Les frais judiciaires
de première instance, arrêtés à 120 fr. (cent vingt francs), sont mis à la charge
de la poursuivie.
La poursuivie C.________
doit verser à la poursuivante Fondation V.________ la somme de 120 francs (cent vingt francs) à
titre de restitution d’avance de frais de première instance.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 180 fr. (cent huitante francs),
sont mis à la charge de l’intimée.
IV.
L’intimée C.________ doit verser à la recourante Fondation V.________ la somme de 680 fr.
(six cent huitante francs) à titre de restitution d’avance de frais et de dépens de deuxième
instance.
V.
L'arrêt est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Mireille Piffaretti, avocate (pour Fondation V.________),
‑
Mme C.________.
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur litigieuse est de 966 fr. 95.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100  al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
‑
Mme le Juge de paix du district de la Broye-Vully.
Le greffier :