vd_findinfo · AP / 2009 / 114 · 2009-06-10 · fr

DOMMAGE CONSÉCUTIF AU DÉFAUT | 8 CC, 256 CO, 259e CO, 452 CPC, 13 LTB, 15 LTB

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 10.06.2009 AP / 2009 / 114

TRIBUNAL CANTONAL
291/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Séance du 10 juin
2009
__________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
M.
Giroud et M.
Piotet, juge
suppléant
Greffier
:
Mme
Cardinaux
*****
Art. 8 CC; 256 al. 2, 259
ss, 259e CO; 13, 15 LTB; 452 CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s'occuper des
recours et recours joint
interjetés
par
V.________
, demandeur, à Corseaux, d'une part, et de
N.________
,
défenderesse, à Vevey, d'autre part, contre le
jugement rendu le 7 mai 2008 par
le Tribunal des baux
dans la cause les
divisant.
Délibérant en audience publique, la cour
voit :
En fait :
A.
Par jugement rendu
le 7 mai 2008 et
notifié le 11 novembre 2008 aux parties,
le Tribunal des baux a
prononcé que le loyer des locaux commerciaux remis à
bail au demandeur V.________ par la défenderesse N.________,
sis [...] à Vevey, à l'usage d'un studio
d'enregistrement, est réduit dans la mesure suivante
:
-    du 1
er
janvier 2001 au 30 avril 2002, de 45 %, soit d'un montant total de
9'180 francs;
-    du 1
er
mai
2002 au 15 juin 2004, de 9 %, soit d'un montant de 2'926 fr.
(I);
que la défenderesse est
débitrice du demandeur de la somme de 12'106 fr.,
correspondant au total des montants dus à titre de
réduction de loyer en vertu du chiffre I ci-dessus, avec
intérêt à 5 % l'an dès le 28 mars
2001(II) et de la somme de 33'829 fr. 75 à titre de dommages
et intérêts, avec intérêt à 5%
l'an dès le 28 mars 2001 (III); que les loyers
consignés sur le compte n° S 5013.71.76, UO/UG 77/1236
de la Banque Cantonale Vaudoise, succursale de Vevey, sont
libérés en faveur du demandeur à concurrence
du total des montants, en capital et intérêts,
alloués sous chiffres II et III ci-dessus, le solde
étant libéré en faveur de la
défenderesse (IV); qu'il est pris acte du fait que les
conclusions VI et VII de la requête du 24 juillet 2001 n'ont
plus d'objet (V); que les frais de justice sont fixés
à 15'859 fr. 50 pour la demandeur, au bénéfice
de l'assistance judiciaire, et à 34'907 fr. 50 pour la
défenderesse (VI); que la défenderesse doit payer au
demandeur la somme de 7'941 fr. 90, y compris une participation aux
honoraires de son avocat, par 4'770 francs, à titre de
dépens réduits (VII); que toutes autres ou plus
amples conclusions sont rejetées, dans la mesure où
elles sont recevables (VIII).
La Chambre des recours se réfère à
l'état de fait du jugement, qui est le suivant :
«1.
La défenderesse N.________, dont le but social est
l'exploitation d'hôtels, est propriétaire, à
Vevey, d'un ensemble de bâtiments sis avenue d'Italie 49,
avenue du Château 1 et [...]. Les établissements
"[...]" et "[...]" font partie de dite société. Dans
le cours des années 1990, la défenderesse a
loué à plusieurs entreprises des locaux commerciaux,
sis [...], situés sous la terrasse de l'[...], à
proximité des rives du lac Léman. Le demandeur
V.________ et sa société ont occupé l'un de
ceux-ci.
2.
a) Par contrat de bail à loyer du 23 mai 1995, la
défenderesse, par la gérance Q.________ et fils
(ci-après : la gérance), a loué au demandeur
un local commercial et un garage, sis [...], destinés
à un usage "professionnel". A l'enseigne de [...], le
demandeur y a installé un studio d'enregistrement comprenant
un hall d'accueil - avec pièce annexe attenante -, une
régie comprenant ordinateurs et consoles et,
séparé de cette dernière par une vitre, un
local dévolu plus spécifiquement aux productions
musicales. L'accès à ce dernier était
aménagé par un couloir de distribution
arrière, au nord, donnant également accès
à un cabinet d'aisances et au garage adjacent.
b) Prévu initialement pour entrer en vigueur le
1
er
juin 1995 et se terminer le 30 novembre 1996, le
contrat de bail se renouvelait ensuite, selon les clauses
dactylographiées, aux mêmes conditions pour six mois,
sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre des parties
donné et reçu par lettre chargée "au moins
trois mois à l'avance pour la prochaine
échéance et ainsi de suite de six mois en six mois,
avec pour échéance le 31 MARS ou 30 SEPTEMBRE de
chaque année".
Toutefois, les mentions dactylographiées des deux
échéances annuelles ont été
biffées et complétées par des indications
manuscrites opérées avant signature du document par
les parties, qui portaient la durée de la reconduction
à un an et fixaient une unique échéance au 31
mars de chaque année.
c) Le loyer mensuel net des locaux était arrêté
à 1'275 fr., une garantie bancaire de 2'550 fr. étant
en outre prévue par le contrat.
d) Les dispositions complémentaires au contrat stipulaient
que :
"
(…)
Les locaux sont loués rigoureusement dans leur état
actuel ; la Société propriétaire
n'entreprendra AUCUN travaux quelconque, d'aucune nature que ce
soit.
Le locataire est parfaitement au courant de cette
situation.
La Société propriétaire décline toute
responsabilité au sujet d'infiltration d'eau quelconque
:
- Eau pluviale provenant du plafond
- Des murs
- Voir de la montée des eaux du lac.
Toutes les installations fixes que pourra faire M. V.________
resteront acquises à l'immeuble sans frais aucun.
Il en va exactement de même pour la porte du
garage.
L'attention de M. V.________ est attirée sur le fait que la
porte du garage nécessite une réparation, tant il est
vrai qu'actuellement cette dernière est dangereuse à
la manipulation pour l'ouvrir.
L'intéressé prendra également à sa
charge à fonds perdus, cette réparation s'il
décide d'utiliser cette porte comme telle.
Il se peut que l'an prochain l'on doive procéder à
une réadaptation du loyer.
(…)
"
e) Les règles et usages locatifs appliqués dans le
Canton de Vaud (RULV) font partie intégrante du bail. Ainsi,
le loyer, les acomptes de chauffage et de frais accessoires sont
payables par mois d'avance au domicile du bailleur ou à son
compte postal ou bancaire (art. 7 RULV).
f) Le demandeur a admis que le garage proprement dit était
dans un état de vétusté avancée, au
contraire des autres locaux, dont certains cependant, dans la
partie nord sise à l'arrière, présentaient
déjà, au début du bail, quelques traces de
coulure.
g) Les locaux commerciaux adjacents, sis [...], avaient
également été loués à des
tiers.
3.
Suite à des plaintes de locataires relatives à
l'humidité, J.________, architecte, a effectué un
constat des locaux les 29 et 30 octobre 1998. Le constat
dressé le 2 novembre 1998 a retenu ce qui suit :
"(…)
Infiltrations d'eau dans les zones du
sous-sol sous la terrasse Sud
1.
à l'entrée de service, rue [...], dans la zone du
dépôt des containers
2.
dans couloir de service, en aval des murs de façade de
l'hôtel
3.
dans zone centrale, entre les 2 couloirs
4.
dans couloir situé entre les magasins et les
dépôts de la zone centrale
5.
à l'arrière du magasin situé côté
Ouest
6.
à l'arrière du magasin situé côté
Est
7.
dans les magasins
Dans les différents locaux
mentionnés ci-dessus il est constaté que :
-
les infiltrations sont très importantes, à
l'arrière du magasin côté Ouest ce n'est pas
simplement une flaque mais bien 2 à 3 cm d'eau qui
stagne… d'ailleurs afin d'éviter que l'eau ne se
propage partout des seuils en béton ont été
réalisés !
-
certains profilés métalliques de la dalle sont
fortement corrodés
-
certains murs sont gorgés d'eau
-
certaines installations électriques sont
inondées
-
dans les magasins les traces d'humidité sont apparentes et
les locataires ont réalisé des plafonds en
tôle, plastique et autre pour récolter l'eau
s'infiltrant depuis la dalle
-
sur les façades les profilés métalliques des
couvertes des vitrages sont corrodés et les traces
d'humidité sont apparentes sur les bords de la
dalle
Causes des infiltrations
-
l'étanchéité est en très mauvais
état (de nombreux bricolages ont été
exécutés ces dernières années afin de
tenter de remédier aux infiltrations)
-
les garnitures de ferblanterie sont en très mauvais
état
-
les racines des arbres, des arbustes, etc. ont traversé
l'étanchéité
-
les écoulements de la terrasse sont en partie
obstrués par les racines
Risques à prendre en
considération :
-
électrocution (tant pour le personnel de l'hôtel que
pour les locataires) du fait que les installations qui sont
complètement inondées ne sont pas du type
étanche
-
incendie par des courts-circuits
-
détérioration des éléments de
construction
-
d'autre part il est certain que les quantités d'eau que
reçoit l'installation de détection incendie
provoquent des fausses alarmes
Dans l'état où se
trouve l'étanchéité des réparations
n'apporteraient pas satisfaction, en réparant les zones
incriminées on reportera le problème juste à
côté… on aura sans cesse des nouveaux
problèmes et de toute façon une réfection
complète sera nécessaire à brève
échéance.
Si l'on veut
résoudre ces problèmes seule une réfection
complète de l'étanchéité entre en ligne
de compte.
Dans l'état des choses une
réflexion s'impose…
A part les magasins, les locaux
actuels du sous-sol sont inexploités à cause de leur
état et de leur configuration, ne vaudrait-il pas la peine
de revoir entièrement cette zone située sous la
terrasse afin d'y créer par exemple un parking, un fitness
ou d'autres locaux qui pourraient être en liaison directe
avec l'hôtel ?
Cette solution implique la
démolition complète de la dalle et des murs afin de
restructurer les locaux, par contre les murs de façades
pourraient être conservés afin de sauvegarder
l'esthétique actuelle de la construction.
Il est certain qu'une telle
solution coûte cher mais il ne faut pas oublier
qu'actuellement les magasins ne sont loués que parce qu'ils
sont bon marché et vu l'état de certains il sera
indispensable de procéder à des réparations.
Il en est de même pour les locaux situés à
l'arrière des magasins qui eux seront toujours mal
exploitables.
"
4.
a) Par notification de résiliation de bail du 25 août
1999, la gérance a résilié le bail de
V.________ pour le 31 mars 2000. Dit congé était
uniquement motivé pour des raisons de salubrité et de
sécurité.
b) Les locataires des locaux commerciaux adjacents ont
également reçu une résiliation de bail.
Toutefois, à des dates différentes, des conventions,
de teneur identique, ont été conclues entre lesdits
locataires et la société bailleresse ; on y lit
notamment ceci :
"
(…)
il est rappelé que la bailleresse a dûment
résilié le contrat de bail en date du 26 MARS 1999
pour raison d'insalubrité et
d'insécurité;
(…)
il est convenu ce qui suit :
1.
Le bail à loyer actuellement en cours est maintenu, de
même que la résiliation qui deviendra effective 30
jours après la délivrance du permis de
rénovation [une convention contenait la variante suivante :
"(…) après la délivrance du permis de
construire délivré dans le cadre des travaux de
transformations"].
2.
Le locataire s'engage à quitter les locaux sans
dédommagement aucun lorsque la résiliation entre en
force.
(…)
5.
Le locataire s'engage à ne pas faire opposition à une
quelconque mise à l'enquête de plans, de demande de
permis, etc.
6.
Le locataire renonce à toute prétention
éventuelle qui pourrait être exercée en raison
de dommages possibles et donne entière décharge
à la bailleresse pour toute responsabilité
éventuelle liée aux nuisances dont elle a
parfaitement connaissance et qui figurent déjà dans
les clauses spéciales de son bail à loyer.
7.
Le locataire renonce d'ores et déjà à toute
deuxième prolongation de bail.
"
c) L'instruction a permis d'établir que V.________ a
également reçu une telle convention mais ne l'a pas
signée, faute d'accord de sa part. En outre, le demandeur
savait que les locataires voisins avaient accepté et
signé cette convention.
5.
En date des 25 et 26 décembre 1999, de violents orages sont
survenus (l'ouragan Lothar), provoquant d'importantes inondations
du [...]. Les locaux de V.________ se sont retrouvés
inondés par près de 25 centimètres d'eau,
provoquant des dégâts considérables aux
installations techniques du studio, les rendant même
inutilisables.
Suite à ce sinistre, V.________ a été
indemnisé par l'Etablissement cantonal d'assurance contre
les incendies et éléments naturels à hauteur
de 257'800 fr. pour le remplacement du matériel technique et
électronique. Le demandeur bénéficiait en
outre d'une police d'assurance couvrant la perte d'exploitation
auprès de la Winterthur Assurances, laquelle a
mandaté l'expert-comptable Z.________ aux fins de
déterminer la marge brute perdue par l'assuré. Dans
son rapport du 31 juillet 2000, l'expert-comptable susnommé,
partant du principe que la reprise de l'exploitation du demandeur
aurait lieu au mois d'août 2000, a estimé la perte
d'exploitation de V.________ pour les 7,5 premiers mois de
l'année 2000 à 150'000 fr.. V.________ a en
définitive été indemnisé pour sa perte
d'exploitation à hauteur de 159'965 francs.
6.
a) Par courrier recommandé du 10 février 2000, la
gérance a rappelé au demandeur qu'il devait quitter
les locaux pour le 31 mars 2000 en vertu de la lettre de
résiliation qui a été adressée "en
parfaite bonne et due forme" et contre laquelle il n'avait pas
recouru.
b) Le 20 mars 2000, compte tenu de l'incertitude relative à
la date du début des travaux, le demandeur a écrit
à la gérance en vue de trouver une solution lui
permettant de se maintenir dans les locaux et de poursuivre son
exploitation. Il a également fait part des
difficultés auxquelles il serait exposé en cas de
déménagement, arguant ne pas disposer de suffisamment
de moyens financiers pour ce faire. Interpellé sur ce point
par le tribunal de céans, le demandeur a confirmé
qu'un déménagement n'était à
l'époque pas envisageable financièrement, d'autant
plus que des collaborations avec des clients étaient en
cours.
c) Par lignes du 28 mars 2000, la gérance a accusé
réception de ce courrier, précisant en examiner
consciencieusement l'exposé et priant V.________ de bien
vouloir patienter, sans plus exiger qu'il ne quitte les
locaux.
d) Après l'échéance du terme du congé
donné le 25 août 1999, soit le 31 mars 2000, la
N.________ n'a ni écrit au demandeur pour qu'il
libère les locaux, ni requis son expulsion.
e) Par courrier du 9 juin 2000, la gérance a fait parvenir
à tous les occupants de ses locaux au [...], dont le
demandeur V.________, une lettre-circulaire, libellée comme
suit :
"
Mesdames, Mesdemoiselles, Messieurs,
Par la présente, nous sommes dans l'obligation de venir vous
exposer ce qui suit :
Nous avons tout lieu de penser que vos locations prendront fin
définitivement à la date du
30 NOVEMBRE 2000
En effet, vu l'avancement des études en cours pour les
transformations sous terrasse, il ne sera pas possible de prolonger
vos locations passé la date du 30.11.00.
(…)
"
f) Le demandeur V.________ n'a pas quitté les locaux et,
malgré son inaction, aucune procédure n'a
été diligentée à son encontre à
l'issue du délai de grâce du 30 novembre 2000. Il a
également continué de s'acquitter du loyer, bien
qu'avec irrégularité.
g) Par courrier du 30 novembre 2000, la gérance a notamment
écrit les lignes suivantes à V.________ :
"
(…)
En vertu de notre résiliation pour la date du 31 MARS
2000, nous constatons qu'à ce jour, vous occupez toujours
les locaux.
Nous vous demandons instamment de bien vouloir les quitter
définitivement pour le 31 DECEMBRE 2000
les travaux de transformation allant débuter dès le
1
er
JANVIER 2001.
(…)
".
7.
Les travaux relatifs à l'aménagement d'un centre spa,
que la défenderesse était résolue à
installer de manière contiguë au mur est des locaux en
cause, ont débuté le 1
er
janvier 2001. Le
chantier ouvrait ses portes à 6 heures 45 et fermait
à 17 heures 30. Les travaux ont nécessité
l'emploi simultané de diverses machines de chantier, plus
particulièrement des pelles mécaniques ou autres
marteau-piqueurs.
8.
a) Par requête de mesures provisionnelles et
préprovisionnelles du 15 janvier 2001, le demandeur
V.________ a requis :
"I.-
par voie de mesures préprovisionnelles
d'extrême urgence
A.
Qu'aucun travaux ne doivent être entrepris [...]
à Vevey, dans les locaux occupés par V.________ et
[...].
B.
Qu'à défaut, l'intervention de la force
publique sera ordonnée pour y mettre fin.
II.-
par voie de mesures
préprovisionnelles
A.
Qu'aucun travaux ne doivent être entrepris [...]
à Vevey, dans les locaux occupés par V.________ et
[...]. [...].
B.
Qu'à défaut, l'intervention de la force
publique sera ordonnée pour y mettre fin."
b) Par procédé écrit du 1
er
février 2001, la N.________ a, d'une part, conclu au rejet
des conclusions de la requête du 15 janvier 2001 et, d'autre
part, pris les conclusions reconventionnelles suivantes
:
"II.-Ordre est donné sous menace des peines d'arrêt ou
d'amende de l'article 292 du Code pénal suisse à
V.________ de libérer les locaux sis [...] à Vevey
décrits dans le bail à loyer du 23 mai 2995, à
savoir un local et un garage dans les cinq jours qui suivront la
décision à intervenir.
III.-A défaut d'exécution volontaire dans le
délai susmentionné, le jugement à intervenir
vaudra ordonnance d'exécution forcée.
En conséquence, le Juge :
- désigne la personne qui sera chargée de dite
exécution ;
- fait injonction aux agents de la force publique de concourir
à l'exécution forcée ;
- donne avis qu'il sera procédé au besoin à
l'ouverture forcée ;
- fixe la date à laquelle il sera procédé
à l'exécution."
c) L'ordonnance de mesures préprovisionnelles rendue le 17
janvier 2001 par le président du Tribunal des baux a fait
droit à la requête de V.________.
d) Lors de l'audience de mesures provisionnelles du 7
février 2001, la défenderesse N.________ a
déclaré, d'une part, adhérer aux conclusions
de la requête de mesures provisionnelles du 15 janvier 2000
(recte : 2001) et, d'autre part, retirer les conclusions qu'elle
avait prises dans sa requête reconventionnelle de mesures
provisoires du 1
er
février 2001.
Le Président du tribunal de céans a pris acte du
désistement et du passé-expédient de la
société précitée pour valoir ordonnance
de mesures provisionnelles.
9.
a) En date du 8 février 2001, l'agent d'affaires du
demandeur a adressé à l'agent d'affaires de la
défenderesse un courrier contenant notamment les lignes
suivantes :
"
Faisant référence à l'audience qui s'est
tenue le 7 février courant devant le Tribunal des Baux et,
notamment, sur sa conclusion, je suis dans l'obligation de vous
signifier ce qui suit :
(…)
4.Le chauffage ne fonctionne plus dans les locaux
occupés.
5.Durant les premiers travaux effectués, et avant que
ceux-ci ne soient interrompus, un mur a été descendu
qui a mis quasiment à jour une porte donnant sur le studio
de Monsieur V.________. C'est dire que n'importe qui pourrait, sans
faire beaucoup d'efforts, pénétrer dans les locaux et
y commettre à sa guise vol ou
déprédation.
Au vu de ce qui précède, je mets la
société propriétaire N.________ en demeure,
par votre intermédiaire :
1.De rétablir le chauffage dans les locaux
loués.
2.De renforcer la porte démolie pour éviter tout vol
et toute déprédation.
3.Je rappelle l'interdiction faite par la justice de
procéder à quelque travaux que ce soit dans les
locaux de mon client.
4.De même, j'invite votre cliente à éviter
toutes démarches de nature à troubler violemment et
sciemment la quiétude de son locataire.
5.J'invite votre cliente, et à travers elle les entreprises
mandatées pour les travaux à l'[...], à ne pas
entreposer de bennes à déchets devant les locaux
loués par mon client.
Compte tenu de ce qui précède, je vous informe que
Monsieur V.________ et [...]., à moins que les corrections
ne soient apportées d'ici le 25 février prochain,
consigneront le loyer dès et y compris le mois de mars 2001.
(…)
"
b) Par courrier du 12 février 2001, l'agent d'affaires
mandaté par la défenderesse a notamment
signifié à V.________ qu'un ultime délai au 19
février 2001 lui était imparti pour quitter les
locaux.
10.
Malgré l'interdiction en vigueur, la défenderesse
N.________ a procédé, le 20 février 2001,
à des travaux d'importance près du mur
extérieur est des locaux qu'occupe le demandeur V.________ :
une lourde machine de chantier a battu des palplanches, ceci dans
le cadre du drainage de l'emplacement géographique
destiné à accueillir le centre spa.
V.________ s'est plaint des dégâts occasionnés
par le chantier adjacent à ses locaux, notamment des
lézardes qu'aurait causées la présence d'un
trax sur la terrasse de l'hôtel, et plus
généralement du bruit et des trépidations
occasionnés par le chantier, qui empêchaient son
activité professionnelle. Le taux d'humidité aurait
également cru de manière considérable ensuite
de ces détériorations, ce d'autant plus que le
chauffage a été mis hors service au début des
travaux, jusqu'à empêcher l'usage de la pièce
dévolue à l'enregistrement. V.________ a
pallié les inconvénients rencontrés par des
mesures d'urgence, comme l'installation d'un faux plafond dans le
couloir arrière et de bacs de rétention
d'eau.
11.
Le 27 février 2001, le demandeur a procédé
à la consignation du loyer relatif au mois de mars 2001
auprès de la Banque Cantonale Vaudoise, succursale de Vevey,
sur le compte n° S 5013.71.76, UO/UG : 77/1236.
Par la suite, V.________ a continué à consigner les
loyers.
12.
a) Le 21 mars 2001, la bailleresse a adressé à
V.________ une nouvelle résiliation de bail pour
l'échéance du 30 septembre 2001.
b) Par requête du 26 mars 2001, le demandeur a saisi la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer
du district de Vevey (ci-après : la Commission de
conciliation) pour contester le congé, valider la
consignation des loyers et requérir des
dommages-intérêts, ainsi qu'une réduction de
loyer.
c) Dite commission a tenu audience le 17 mai 2001. La conciliation
a été tentée et un délai au 15 juin
2001 a été imparti aux parties pour entreprendre des
pourparlers transactionnels hors audience. Par lettre du 11 juin
2001 de son conseil, V.________ a fait savoir à
l'autorité de conciliation que les pourparlers
transactionnels n'avaient pas abouti. La Commission de conciliation
a ainsi constaté l'échec de la conciliation dans un
procès-verbal daté du 25 juin 2001.
13.
a) Par requête de mesures provisionnelles et
préprovisionnelles du 12 avril 2001, reçue au greffe
du Tribunal des baux le 18 avril suivant, V.________ a pris les
conclusions suivantes contre la N.________, avec suite de frais et
dépens :
"I.Ordre est donné à la N.________ de cesser
immédiatement tous travaux dans et autour des locaux
occupé par V.________ dans l'immeuble sis [...] à
Vevey, les travaux devant notamment être stoppés
immédiatement dans la zone qui se trouve devant l'[...]
(terrasse et les locaux qui sont abrités sous cette
dernière).
II.Ordre est donné en particulier à la N.________ de
cesser tous travaux impliquant le recours à des machines de
chantier, trax, marteaux piqueurs, etc., sur la terrasse sise
devant l'[...] au [...] à Vevey.
III.Interdiction est faite à la N.________ de poursuivre
tous travaux impliquant des vibrations, des trépidations, du
bruit dans l'immeuble sis [...] à Vevey, en particulier dans
la terrasse sise devant l'[...] et autour des locaux loués
par V.________.
IV.Les injonctions stipulées aux chiffres I, II, III
ci-dessus sont assorties de la menace, à l'intention des
organes de la N.________, des peines d'arrêts ou d'amende
prévues à l'art. 292 du Code pénal en cas
d'insoumission à une décision de
l'autorité.
V.V.________ est autorisé, en cas d'insoumission aux ordres
et injonctions mentionnées aux chiffres I, II, III
ci-dessus, à s'adresser à la force publique pour
faire respecter ces ordres et injonction, sur présentation
de l'ordonnance à intervenir."
b) Par ordonnance de mesures préprovisionnelles du 19 avril
2001, le Président du tribunal de céans a fait droit
à dite requête.
Dite ordonnance a été - sur requête de la
N.________ et après déterminations des parties -
partiellement reportée par ordonnance présidentielle
du 25 avril 2001.
c) Par requête de mesures provisionnelles du 10 mai 2001, la
défenderesse N.________ a conclu au déguerpissement
du demandeur.
d) L'audience de mesures provisionnelles s'est tenue le
1
er
juin 2001.
e) Par ordonnance de mesures provisionnelles du 18 juin 2001
faisant suite à l'audience du 1
er
juin
précédent, le président du Tribunal des baux
a, notamment, révoqué l'ordonnance de mesures
préprovisionnelles rendue le 25 avril 2001, ainsi que, en
tant que de besoin, l'ordonnance de mesures
préprovisionnelles rendue le 19 avril 2001 (I) et interdit
à la N.________ d'entreprendre tous travaux à
l'intérieur des locaux qu'occupe V.________ dans l'immeuble
sis [...] à Vevey (II).
14.
a) Par lettre du 11 juin 2001 de son conseil au conseil de la
défenderesse, V.________ a informé cette
dernière, d'une part, de la survenance de nouveaux
dégâts et défauts affectant les locaux
litigieux et, d'autre part, de ce qu'il la mettait en demeure d'y
remédier sans délai. En effet, le 8 juin 2001,
V.________ a constaté que de l'eau ruisselait sur le plafond
et les murs des locaux.
b) Le 19 juin 2001, V.________ a requis du Juge de Paix du district
de Vevey un constat d'urgence afin de constater l'état des
locaux après les intempéries survenues, constater les
éventuelles infiltrations d'eau ayant altéré
tout ou partie du matériel, des murs et des sols, et enfin
constater si les travaux entrepris en toiture et en façades
ont pu péjorer la situation et hâter la commission des
dégâts constatés.
c) Le constat d'urgence s'est déroulé le 22 juin
2001. Les observations suivantes ont été faites
:
"(…)
Salle contrôle-Room
:
-
enceinte acoustique encastrée dans le mur N-O, tache
(alvéole gris blanc) en forme de demi-lune, 10 cm. de large
25 de long environ,
-
même mur, au bas des boiseries, il y a des traces
d'humidité,
-
plafond, côté N.O, chutes de crépis &
ciment,
-
plancher, deux ou trois lames sont décollées. En
surface, il n'a pas été constaté la
présence d'humidité.
Réduit
:
-
traces d'humidité au plafond,
-
mur S-E, humide sur toute la surface.
Sas de passage
:
-
moquette imbibée d'eau sur toute la surface,
-
murs N-O et S-E, panneaux d'isolation imbibés
d'eau,
-
câblerie, une centaine de mètres, traces
d'humidité.
Studio
:
-
mur Nord, légères traces d'humidité contre les
boiseries et l'isolation,
-
piano à queue, fine couche de poussière
légèrement humide sur l'entourage, les touches, le
siège.
Salle d'attente
:
-
les 2 tableaux (80 X 60 cm.) fixés au mur S-E, ont le papier
peint qui a gondolé,
-
dans un carton, se trouve une console numérique de mixage
marque Mackie D8B. Selon M. V.________, elle est prête
à être envoyée à Zoug chez l'importateur
[...] pour révision. Toujours selon M. V.________, alors que
cette console se trouvait dans la salle contrôle-room, elle
aurait eu à souffrir de l'humidité ambiante la
rendant inutilisable.
Divers
:
M.V.________ se plaint également de l'ampleur des travaux et
du bruit qui s'y dégage. Professionnellement, il dit que
tout travail d'enregistrement de qualité ne peut se faire
pendant l'activité du chantier. Lors de notre constat un
marteau piqueur a été utilisé sur le chantier;
le bruit du martèlement s'entendait nettement dans les
locaux d'enregistrement."
d) Le 2 juillet 2001, V.________ a réitéré sa
demande de remise en état.
15.
Le Tribunal des baux a été saisi au fond des
conclusions suivantes par requête du demandeur V.________ du
24 juillet 2001 :
"- I -
Les travaux entrepris par la sociétéN.________
dès le début de l'année 2001 dans son immeuble
sis [...] à Vevey sont constitutifs de défaut de la
chose louée et la consignation des loyers
opérée par V.________ dès le mois de mars 2001
est justifiée.
- II -
Les loyers dus par V.________ à la N.________ pour les
locaux loués dans l'immeuble sis [...] à Vevey sont
réduits de cent pour cent pendant toute la période
des travaux, soit dès janvier 2001.
- III -
La N.________ est la débitrice de V.________ et lui doit
immédiat paiement de la somme de Fr. 7'650.- (sept mille six
cent cinquante francs) avec intérêt à 5 % l'an
dès le 30 mars 2001, correspondant à une
réduction de loyer de cent pour cent pour au moins la
période de janvier à juin 2001, cette conclusion
étant augmentée en cours d'instance au fur et
à mesure de l'écoulement des mois et jusqu'à
fin des travaux litigieux actuellement en cours.
- IV -
La libération des loyers consignés est
ordonnée à concurrence de l'intégralité
des loyers consignés, cela tant que les travaux actuellement
en cours auront duré, en faveur de V.________.
- V -
La N.________ est la débitrice de V.________ et lui doit
immédiat paiement de la somme de Fr. 300'000.- (trois cent
mille francs) avec intérêt à 5 % l'an
dès 30 mars 2001, le montant précité
étant susceptible d'être augmenté en cours
d'instance.
- VI -
La résiliation du 21 mars 2001 adressée par la
N.________ à V.________ est nulle, de nul effet et
annulée.
Subsidiairement à VI :
- VII -
Le bail liant V.________ à la N.________ et portant sur les
locaux décrits dans le bail à loyer du 23 mars 1995,
sis dans l'immeuble [...] à Vevey, est prolongé une
première fois pour une durée de quatre ans dès
l'échéance indiquée dans la résiliation
du 21 mars 2001, à savoir dès le 30 septembre
2001."
16.
a) La N.________ a interjeté appel de l'ordonnance de
mesures provisionnelles du 18 juin 2001.
b) L'audience d'appel sur mesures provisionnelles s'est tenue le 31
août 2001. Après avoir accordé aux parties des
délais supplémentaires pour produire des
pièces et se déterminer, le Tribunal des baux a
délibéré et statué le 30 octobre 2001,
rejetant l'appel susmentionné.
17.
a) Une audience d'instruction et de jugement s'est tenue le 30
janvier 2002. Le tribunal a procédé à une
inspection locale, ainsi qu'à l'audition des témoins
J.________, B.________ et Q.________.
L'inspection des lieux a permis de constater que la salle
"régie" des locaux était dépourvue de
chauffage et qu'il y régnait un froid incommodant. Des
anciennes traces d'humidité ont également
été constatées. Des odeurs et traces
d'humidité ont aussi été
décelées dans la pièce du studio.
Le témoin J.________, architecte, directeur des travaux de
l'[...], a précisé le contenu de son constat du 2
novembre 1998, en ce sens que celui-ci n'a pas porté
précisément sur les locaux de V.________ en raison
des faux plafonds en lames de bois qui y avaient été
installés par ce dernier. Il a toutefois pu observer
l'humidité présente dans les locaux arrières
du demandeur. Il a également précisé qu'au vu
de l'humidité constatée dans les autres locaux, il
n'avait pas de raison de penser que les locaux de V.________ se
trouvaient dans un état notablement meilleur. S'agissant des
éventuels dégâts occasionnés par les
travaux d'aménagement du spa, le témoin J.________
n'a pas contesté que ceux-ci aient pu occasionner des
"gouttes d'eau", mais a réfuté qu'ils soient à
ce point responsables de l'humidité
constatée.
Le témoin Q.________, travaillant pour la gérance du
même nom et ayant personnellement traité le dossier de
V.________, a affirmé que ce dernier avait été
en possession des clés bien antérieurement à
la signature du bail, ce qui lui a permis de visiter seul les
locaux, notamment pour prendre des mesures. Ce témoin a
ajouté que d'anciens locataires se plaignaient, en 1998
déjà, de l'écoulement des eaux pluviales par
le plafond et de l'humidité subséquente
occasionnée par la présence sur le toit du
bâtiment de diverses plantations dont les racines mettaient
à mal l'étanchéité de la terrasse. Le
témoin Q.________ a confirmé que la
résiliation du 25 août 1999 était
motivée, d'une part, par des motifs de salubrité et
de sécurité et, d'autre part, pour permettre le
commencement des travaux entrepris par la suite.
La défenderesse a requis que le tribunal statue sur
l'opportunité de la disjonction de la question du
congé d'avec celle des éventuelles indemnités
dues par les parties.
La question du congé a fait l'objet d'une disjonction et
d'un jugement incident du 20 mars 2002, la question des
éventuelles indemnités dues par les parties devenant
seul objet de la présente décision.
b) Par jugement disjoint du 20 mars 2002 aujourd'hui
définitif et exécutoire, le Tribunal des baux a
prononcé, notamment, que la résiliation de bail
notifiée le 21 mars 2001 au demandeur V.________ concernant
les locaux qu'il occupe, sis [...] à Vevey, est valable avec
effet au 31 mars 2002 et qu'une unique prolongation de bail d'une
année est accordée à V.________ au 31 mars
2003. Il ressort des motifs du jugement susmentionné que le
tribunal, après avoir apprécié le contenu de
la lettre de la gérance du 28 mars 2000, a estimé,
d'une part, que la défenderesse avait renoncé
à voir la résiliation du 25 août 1999 suivie
d'effet et, d'autre part, que le demandeur pouvait de bonne foi
interpréter la lettre susmentionnée comme une
révocation par la bailleresse de dite résiliation. Le
tribunal de céans a ainsi considéré que les
relations contractuelles nouées ont subsisté à
la suite de la révocation du congé donné pour
le 31 mars 2000.
18.
Par procédé écrit du 9 avril 2002, le
demandeur a précisé que le dommage subi se
décompose en deux parties, soit un dommage matériel
aux installations du studio qui n'est pas inférieur à
50'000 fr., et une perte d'exploitation qui s'élève
à 1'413'450 fr., dit montant étant susceptible
d'être augmenté en cours d'instance.
En conséquence, le demandeur a augmenté la conclusion
V de sa requête du 24 juillet 2001, qui a pris la teneur
suivante :
"La N.________ est la débitrice de V.________ et lui doit
immédiat paiement de la somme de Fr. 1'463'450.-- (un
million quatre cent soixante-trois mille quatre cent cinquante
francs) avec intérêt à 5% l'an dès le 30
mars 2001, le montant précité étant
susceptible d'être augmenté en cours
d'instance."
19.
Par requête de mesures provisionnelles déposée
le 26 avril 2002, la défenderesse N.________ a saisi le
Tribunal des baux des conclusions suivantes, avec suite de frais et
dépens :
"I. Les loyers consignés par V.________ auprès de la
Banque cantonale vaudoise seront déconsignés et
dévolus en faveur de la requérante.
II. Interdiction est faite à V.________ sous peine des
sanctions prises par l'article 292 CP de continuer à
consigner le loyer, sauf à prouver que des faits nouveaux
justifieraient cette consignation."
20.
Une nouvelle audience d'instruction et de jugement s'est tenue le
29 avril 2002. Le tribunal a procédé à
l'audition des témoins H.________, X.________, R.________,
M.________, P.________, K.________, F.________, W.________ et
G.________, dont les déclarations ont été
protocolées au procès-verbal de dite
audience.
Le témoin H.________ a relaté avoir enregistré
en 2000 un disque dans le studio de V.________, pour un coût
d'environ 42'000 fr. Dame H.________ a décrit la
période d'enregistrement comme pénible en raison de
l'état des locaux, plus particulièrement à
cause de l'humidité des lieux, des planches posées
sur le sol et des cuvettes installées pour récolter
l'eau. Elle a toutefois été satisfaite du travail de
V.________. Elle avait prévu d'enregistrer un autre disque
avec ce dernier en 2001, mais y a renoncé au vu de la
présence du chantier de l'[...]. Le témoin H.________
s'était en effet rendu compte des bruits provenant du
chantier lors d'un travail préparatoire. Dame H.________ a
pu débuter l'enregistrement de cet autre disque en 2002 dans
le studio de V.________, bien qu'ils durent se limiter à
user de la salle de régie. Le coût de cet autre disque
était également d'environ 42'000 fr.
Le témoin X.________, qui travaille en collaboration avec
Dame H.________ en s'occupant des aspects administratifs, a
relaté l'enregistrement des deux disques que cette
dernière a effectués avec le demandeur, insistant sur
la vétusté et l'humidité des locaux. Dame
X.________ a toutefois souligné la qualité du travail
de V.________, raison pour laquelle elles ont quand même fait
appel à lui. Présente dans le studio en 2001, le
témoin X.________ a entendu le bruit provenant des travaux.
Celle-ci a précisé que l'on pouvait certes
procéder à un enregistrement dans des locaux
vétustes, mais en aucun cas dans des locaux
bruyants.
Le témoin R.________, musicien, a collaboré avec
V.________ en 1997-1998, pour un montant oscillant entre 15'000 et
20'000 fr. A cette époque déjà, dit
témoin a pu constater la présence d'humidité
dans les locaux et l'odeur désagréable qui en
émanait. De plus, Sieur R.________ est un ami de V.________
et passe régulièrement lui rendre visite dans ses
locaux, entre 3 et 4 fois par an. Il a indiqué avoir
renoncé à enregistrer avec celui-ci en 2001 en raison
des nuisances provenant du chantier. En effet, durant le printemps
2001, il a pu constater, entre 3 et 6 fois, d'importants bruits
provenant d'un marteau-piqueur. Le montant du travail
envisagé en 2001 se serait élevé à
environ 25'000 fr. Sieur R.________ a également
précisé qu'il y a beaucoup de studios
d'enregistrement entre Vevey, Montreux et Genève, mais que
peu d'entre eux possèdent un équipement aussi pointu
que celui dont dispose le studio de V.________, soulignant la
qualité du travail de ce dernier.
Le témoin M.________ connaît V.________ depuis 1994.
Son mari avait un projet d'enregistrement en cours avec celui-ci
entre les mois de mai et juillet 2001. Cependant, ce projet n'a pu
se réaliser en raison des nuisances dues au chantier, soit
des vibrations, des coupures de courant et des interdictions
d'accès. Le projet total était estimé à
100'000 fr., mais Dame M.________ n'a pas été en
mesure de déterminer quelle part serait revenue à
V.________. Elle a également précisé que
V.________ leur avait été recommandé et que
son mari voulait absolument travailler avec lui. Le projet n'a pas
été abandonné mais l'époux du
témoin est décédé en date du 29 janvier
2002.
Le témoin P.________, musicien retraité,
connaît V.________ et les locaux en cause depuis le mois
d'avril 2001. Il avait pour projet de transférer deux
vinyles sur CD pour un montant de 15'000 fr. Sieur P.________ a
relaté que ce travail a été effectué
malgré les nuisances du chantier. Toutefois, les secousses
lors du battage des palplanches perturbaient la lecture du disque
vinyle de référence. Le témoin P.________ a
estimé qu'en raison des ces inconvénients, le travail
a duré une semaine de plus par rapport à des
conditions normales. Il a également expliqué avoir
renoncé à effectuer une nouvelle collaboration avec
V.________ en raison des inconvénients susmentionnés,
collaboration qui aurait également consisté à
transférer des vinyles sur CD. Le témoin P.________ a
expliqué que pour pouvoir travailler dans des conditions
à peu près normales, ils ont dû faire l'impasse
sur les repas de midi ainsi que travailler le soir et le samedi
pour profiter de la pause des ouvriers. Il a également
précisé qu'aucun processus d'enregistrement à
l'aide de microphones ne pouvait être entrepris en raison des
vibrations provenant du chantier. Le travail entrepris a
été interrompu et perturbé au cours de la
deuxième semaine d'enregistrement. Le témoin
P.________ n'était pas au courant des travaux. Il a revu les
locaux au printemps 2002 et n'a rien remarqué au niveau du
bruit. Il a alors beaucoup plus été gêné
par l'absence de sanitaires et de chauffage, devant même
travailler en manteau. Il a toutefois insisté sur le fait
qu'il serait disposé à collaborer à nouveau
avec V.________, pour autant que celui-ci dispose de locaux
convenables.
Le témoin K.________ connaît V.________ et ses locaux
depuis le mois de février 1999. Sa fille est chanteuse et il
leur a été conseillé de collaborer avec
V.________. En février 1999, une journée d'essais a
eu lieu dans des conditions normales, pour un coût de 1'000
fr. Dame K.________ et sa fille ont commencé la production
d'un disque en mai 1999, disque qui a été
enregistré pour un montant de 135'000 fr. en faveur de
V.________. Une suite avait été envisagée,
mais la tempête de décembre 1999 (l'ouragan Lothar) a
occasionné du retard car il fallait attendre le remplacement
du matériel intervenu en été 2000. Sa fille et
elle ont tenté de finir le disque en automne 2000 et
début 2001, mais le projet a été interrompu en
raison des conditions de travail, notamment à cause du froid
et de l'humidité, mais aussi en raison du bruit provenant
des travaux et de l'absence de sanitaires. Le projet
abandonné aurait coûté environ 60'000 fr. Le
témoin K.________ a précisé qu'en 1999
déjà, il y avait de l'humidité dans les
locaux, mais dans une mesure moindre au regard de ce qui a
été constaté par la suite.
Le témoin F.________ connaît V.________ depuis le mois
de février 2001, date à laquelle elle a
également vu les locaux. Un projet d'album a
été envisagé mais ils ont décidé
de le différer au vu des travaux et des problèmes des
locaux. Le disque a été commencé en août
2001. Ils ont beaucoup travaillé le soir et les week end
pour éviter le bruit des travaux. Dame F.________ a
décrit les conditions de travail comme
désagréables en raison de l'absence de sanitaires et
du froid. Le contrat pour ce disque se montait à 90'000 fr.
Le témoin a également précisé que
V.________ lui avait été vivement conseillé.
Le disque n'a finalement pas été
terminé.
Le témoin W.________, comptable, connaît V.________ et
ses locaux depuis août 1999. Sieur W.________ a
été le directeur de la fiduciaire [...] jusqu'au 30
septembre 2000, fiduciaire que V.________ avait choisi pour
s'occuper de sa comptabilité. Dite société est
l'auteur de la déclaration d'impôt 1999-2000 de
V.________ figurant au dossier. Le témoin, lui-même
intéressé par la production, a relaté avoir pu
visiter les locaux et s'est dit ébloui par le studio. Par la
suite, il lui arrivait souvent de passer dans les locaux. Il a
confirmé qu'après l'ouragan Lothar, le
matériel a été changé et le sol
entièrement refait. Il a par ailleurs indiqué que
depuis l'automne 2001, il n'y avait plus de chauffage, ce qui
rendait les conditions de travail difficiles. Le témoin
W.________ a également constaté du bruit en raison
des travaux. Il a de plus indiqué que le nom de V.________
est réputé dans le milieu, et ce depuis les
années 1960-1970.
Le témoin G.________ connaît V.________ depuis fin de
l'année 1998 et a eu l'occasion de voir ses locaux à
plusieurs reprises depuis 1999. Dit témoin a passé un
contrat avec V.________ en vue de l'Eurovision 2002. Les
enregistrements ont débuté en septembre 2001. Sieur
G.________ a expliqué qu'ils ne pouvaient pas enregistrer la
journée à cause du bruit des travaux, plus
particulièrement de celui de marteaux-piqueurs. Les
séances d'enregistrement se déroulaient donc de 18
heures 30 à minuit. Le témoin a précisé
qu'au vu de ces circonstances, V.________ a réduit le prix
de ses prestations de 20'000 à 9'000 fr. Sieur G.________ a
également confirmé la réputation de
V.________, personne dont le nom lui a été le plus
souvent cité par les professionnels de la branche. Selon ce
témoin, les autres studios d'enregistrement de la
région ne proposent pas les mêmes prestations que
celui de V.________.
Les parties ont requis la mise en œuvre d'une expertise
technique et d'une expertise comptable, en précisant que
l'expert chargé de l'expertise technique devait s'adjoindre
l'aide d'un spécialiste en matériel d'enregistrement.
Le tribunal a fait droit à leur requête en
impartissant un délai aux parties pour déposer une
liste d'experts et leurs questionnaires respectifs. L'instruction a
été suspendue.
21.
Les travaux relatifs à l'aménagement d'un centre spa
ont été achevés à la fin du mois
d'avril 2002. La moitié du chantier a été
consacrée à des travaux de gros œuvre
nécessitant l'emploi de diverses machines de chantier et de
marteaux-piqueurs. L'instruction a permis d'établir que les
nuisances engendrées par les travaux ont été
accentuées par la configuration des lieux car, les locaux se
situant en sous-sol, un effet de caisse de résonance s'est
produit. L'expert T.________ a en outre oralement relevé
lors de l'audience du 7 mars 2007 que l'effet des nuisances a
encore été renforcé par la présence de
pierres de roche, particulièrement dures, qu'il s'agissait
de percer lors des travaux de gros œuvre.
22.
Le 30 avril 2002, un état des lieux des locaux en cause a
été organisé, sur mandat de la
défenderesse, en présence de J.________ de
E.________.
Le rapport établi le 6 mai 2002 par dite
société constate ce qui suit :
"
EXTERIEUR
:
&#61607;
Deux verres de
vitrines sont fissurés, peut être dangereux pour les
passants.
&#61607;
Deux carreaux
fissurés sur la porte de garage.
GARAGE
:
&#61607;
La porte à
double battant s'ouvre difficilement.
&#61607;
Trace
d'humidité contre les murs et sous la dalle.
ENTREE
:
&#61607;
Sol
:
Moquette.
&#61607;
Murs
: Doublage en lambrissage bois.
&#61607;
Plafond
: Faux plafond en
lambrissage bois.
&#61607;
Faux plafond
défraîchi suite à des inondations d'eau venant
de la terrasse.
WC
:
&#61607;
Sol
: Carrelage et
escalier en béton lisse.
&#61607;
Murs
: Rustique et
doublage en lambrissage bois.
&#61607;
Plafond
: Faux plafond en
lambrissage bois.
&#61607;
Les WC et le lavabo
ne sont plus alimentés en eau courante.
&#61607;
Murs
défraîchis suite à
l'humidité.
CABINE DE PERCUSSION DIT LE SAS
:
&#61607;
Sol
:
Moquette.
&#61607;
Murs
: Crépi et
doublage acoustique.
&#61607;
Plafond
: Voûté
en briques terre cuite.
&#61607;
Sur les murs et
plafond nombreuses traces d'humidité suite aux infiltrations
d'eau pendant les travaux sur la terrasse.
&#61607;
Forte odeur
d'humidité.
&#61607;
Ce local est
actuellement inutilisable.
STUDIO
:
&#61607;
Sol
: Moquette et «
Pergo ».
&#61607;
Murs
: Doublage
acoustique.
&#61607;
Plafond
:
Peinture.
&#61607;
Apparition de
salpêtre au bas des murs.
&#61607;
Odeur
d'humidité.
&#61607;
Ce local est
actuellement inutilisable.
REGIE
:
&#61607;
Sol
: Moquette et «
Pergo ».
&#61607;
Murs
: Crépi peint
et doublage acoustique.
&#61607;
Plafond
: Faux plafond en
tissu.
&#61607;
Porte d'accès
au Sas ne peut plus être fermée.
&#61607;
Trace
d'humidité sur les murs.
DIVERS
:
&#61607;
Les locaux ne sont
plus chauffés depuis l'hiver 2000 - 2001.
&#61607;
En règle
générale ces locaux ne répondent plus aux
normes minimales de salubrité."
23.
a) Par requête de mesures provisionnelles adressée
à la Présidente du Tribunal des baux le 16 mai 2002,
le demandeur V.________ a pris les conclusions suivantes contre la
défenderesse N.________, avec suite de frais et
dépens :
"- I -
Ordre est donné à l'N.________ de prendre toutes
mesures et procéder à tous travaux pour remettre en
état les locaux loués à V.________ dans
l'immeuble sis [...] à Vevey aux fins de supprimer les
défauts constatés par E.________ selon liste du 6 mai
2002.
- II -
Ordonner à l'N.________ d'avoir exécuté les
travaux et remédié à la situation en
supprimant les défauts énumérés dans la
liste d'AE.________ du 6 mai 2002 dans un délai
échéant le 31 juillet 2002 au plus tard.
- III -
Dire qu'au cas où l'N.________ n'a pas satisfait aux
obligations énumérées ci-dessus dans le
délai précité, V.________ pourra faire
exécuter les travaux par un tiers aux frais exclusifs de
l'N.________."
b) Une audience de mesures provisionnelles s'est tenue le 22 mai
2002, lors de laquelle le témoin J.________ a
été entendu.
Les parties ont conclu la transaction suivante, dont il a
été pris acte pour valoir ordonnance de mesures
provisionnelles :
"I.
La requérante N.________ s'engage à raccorder l'eau
froide des sanitaires de l'intimé au réseau existant
d'ici au 14 juin 2002 de même qu'à vérifier,
voire rétablir, l'alimentation électrique de cette
pièce.
II.
En ce qui concerne le chauffage, parties conviennent de ne
chauffer, durant la litispendance, que le hall d'accueil et les
deux pièces du studio d'enregistrement. A cet effet, la
requérante fournira, d'ici au 15 juillet 2002, un nombre
suffisant d'aérochauffeurs électriques pouvant
maintenir une température de 20 degré Celsius
à une hauteur de 1,30 m. à partir du sol. Les frais
de fonctionnement desdits aérochauffeurs seront pris en
charge par la requérante, étant précisé
que l'intimé s'engage à utiliser les thermostats qui
lui seront également fournis afin de ne pas dépasser
la limite de température prévue ci-dessus.
III.
Après vérification et si nécessaire, la
requérante fera poser sur les vitres fissurées un
film protecteur.
IV.
Dès et y compris juin 2002, l'intimé V.________ cesse
de consigner le montant du loyer, qu'il versera désormais
sur le compte de la requérante, étant
précisé que les loyers consignés à ce
jour le resteront jusqu'à droit connu sur le sort du
dossier.
V.
La présente convention règle le sort des
requêtes de mesures provisionnelles des 26 avril et 16 mai
2002.
VI.
La présente convention vaut ordonnance de mesures
provisionnelles, chaque partie gardant ses frais et
renonçant aux dépens dans les cadre desdites
mesures."
24.
Par courrier du 21 juin 2002, le conseil de V.________ a
indiqué au conseil de la N.________ que les sanitaires des
locaux n'avaient toujours pas été raccordés,
contrairement aux engagements résultant de la transaction
conclue le 22 mai 2002. Il lui a alors signifié qu'en
conséquence, V.________ procédera à la
consignation des loyers dès le mois de juillet
2002.
25.
Le 16 juillet 2002, un orage a provoqué une inondation
importante dans un des locaux du studio d'enregistrement,
nécessitant l'intervention des pompiers. Il ressort de leur
rapport d'intervention n° 2002.0270 établi le 29 juillet
2002, d'une part, que les infiltrations d'eau provenaient de la
dalle du toit et, d'autre part, qu'un responsable de la N.________
est venu sur place pour constater les
dégâts.
26.
Le 26 juillet 2002, la défenderesse N.________ a
déposé une nouvelle requête s'agissant des
prétentions pécuniaires qu'elle entend faire valoir
à l'endroit du demandeur, au pied de laquelle elle a pris la
conclusion suivante à l'encontre du demandeur, avec suite de
frais et dépens :
"I.
V.________, respectivement [...], est le débiteur et doit
immédiat paiement à la N.________ d'un montant de fr.
500'000.-- (cinq cent mille francs), valeur échue, avec
intérêts à 5% dès le dépôt
des présentes."
La défenderesse a requis la jonction de cette requête
à la présente procédure, ce qui a
été fait.
27.
a) Par courrier du 31 juillet 2002, le conseil de V.________ a
informé le conseil de la N.________ de l'inondation survenue
en date du 16 juillet 2002. Il a également mis en demeure la
bailleresse de remédier au défaut relatif aux
infiltrations d'eau par la toiture, dans un délai au 25
août 2002, faute de quoi son client consignera le
loyer.
b) Le 7 octobre 2002, suite à de multiples échanges
de correspondance entre les conseils des parties, V.________ a
procédé à la consignation du loyer du mois
d'octobre 2002. Par la suite, V.________ a continué de
consigner les loyers, tantôt en temps utile, tantôt de
manière tardive, jusqu'au 28 mai 2004, date à
laquelle il a procédé à la consignation du
loyer du mois de juin 2004.
c) Par requête du 30 octobre 2002, V.________ a saisi la
Commission de conciliation des conclusions suivantes :
"- I -
Il est constaté que les locaux loués par V.________
à la N.________ sont entachés de nombreux et
importants défauts.
- II -
Les loyers consignés par V.________ depuis octobre 2002
demeurent consignés jusqu'à élimination
complète des défauts constatés.
- III -
Les loyers dus par V.________ à la N.________ pour les
locaux loués dans l'immeuble sis [...] à Vevey sont
réduits de cent pour cent depuis le 1
er
janvier
2001.
- IV -
Les loyers consignés par V.________ depuis octobre 2002 sont
déconsignés en faveur de V.________ à l'issue
de la procédure."
d) La Commission de conciliation a tenu audience le 11
février 2003 et a constaté l'échec de la
conciliation.
28.
a) Suite à la décision rendue le 25 février
2003 par la Commission de conciliation, la défenderesse
N.________ a saisi le tribunal de céans d'une nouvelle
requête déposée 18 mars 2003, au pied de
laquelle elle a pris les conclusions suivantes à l'encontre
du demandeur, avec suite de frais et dépens :
"I.
La décision rendue par la Commission de conciliation de la
Préfecture du district de Vevey, le 25 février 2003
est annulée.
II.
La requête présentée par V.________ le 31
octobre 2002 est intégralement rejetée.
III.
Les loyers consignés par V.________ sont entièrement
libérés en faveur de la N.________."
La défenderesse a requis la jonction de cette requête
avec la procédure initiale, ce qui a été
fait.
b) Par requête adressée le 28 mars 2003 au Tribunal
des baux, le demandeur a pris les conclusions suivantes contre la
défenderesse, avec suite de frais et dépens
:
"- I -
Il est constaté que les locaux loués par V.________
à la N.________ dans l'immeuble sis [...] à Vevey
sont entachés de nombreux et importants
défauts.
- II -
Les loyers consignés par V.________ depuis octobre 2002
demeurent consignés jusqu'à élimination
complète des défauts constatés.
- III -
Les loyers dus par V.________ à la N.________ pour les
locaux loués dans l'immeuble sis [...] à Vevey sont
réduits de cent pour cent depuis le 1
er
janvier
2001.
- IV -
Les loyers consignés par V.________ depuis octobre 2002 sont
déconsignés en faveur de V.________ à l'issue
de la procédure."
Le demandeur a également requis la jonction de cette
requête à la présente affaire, ce qui a
été fait.
c) Une audience dont le but était de tenter la conciliation
et, cas échéant, organiser la suite de l'instruction,
s'est tenue le 8 mars 2004. La conciliation ayant été
tentée en vain, la suite de l'instruction a
été organisée et, le 5 mai 2004, le Tribunal
des baux a proposé, d'une part, à l'expert
S.________, comptable à Lausanne, de se charger de
l'expertise comptable et, d'autre part, à l'expert
T.________, architecte veveysan, de se charger de l'expertise
technique. L'un et l'autre ont accepté leur mandat. Afin de
disposer de toutes les informations pertinentes pour effectuer son
rapport, il a été convenu, d'entente avec les
parties, que l'expert S.________ pouvait contacter directement les
différents clients du demandeur.
29.
Le 15 juin 2004, V.________ a quitté les locaux litigieux
pour installer son studio d'enregistrement dans des locaux sis
à Gland, à l'enseigne de "[...]". Entre
l'échéance de la prolongation judiciaire du bail, au
31 mars 2003, et son départ effectif, V.________ a
bénéficié de plusieurs reports conventionnels
du terme de la restitution.
30.
Le 10 mai 2005, l'expert T.________, lequel s'est adjugé le
concours de M. A.________ en qualité de co-expert technique
"audio-video", a déposé son rapport daté du 5
mai 2005.
L'expert susnommé a tout d'abord décrit les
caractéristiques principales de la conception des immeubles
de l'[...]. Il a notamment relevé qu'en raison de la
configuration des lieux, le [...] se retrouve presque chaque
année noyé sous 10 à 15 centimètres
d'eau lors des tempêtes fréquentes aux mois de
janvier. En outre, la toiture-terrasse formant le plafond des
locaux du demandeur V.________ est une construction composite qui
facilite les migrations d'humidité dans toutes les
directions. De plus, au vu de la nature de sa construction, les
chocs thermiques subis par la terrasse sont importants et la
dilatation subie par les matériaux qui la composent provoque
immanquablement des microfissures par lesquelles l'eau peut
s'infiltrer à partir de la terrasse.
L'expert T.________ a indiqué que les murs et les plafonds
sont très humides et qu'ils présentent des fissures.
Les infiltrations d'eau ont provoqué des
détériorations dans les sols, le bas de tous les murs
et les plafonds. Selon ses observations, l'eau qui a
provoqué les dégâts provient de la dalle de la
terrasse, des fondations et des murs de maçonnerie
hétérogène qui ont accumulé
l'humidité ambiante. Il a également remarqué
la présence de remontées capillaires dans les murs.
L'expert T.________ a constaté que les parois de bois
installées sur les murs par le locataire n'ont pas
été faites dans règles de l'art en ce sens
qu'elles ne permettent pas une ventilation adéquate des
murs, ce qui a empêché l'évaporation de
l'humidité et contribué à amplifier
l'humidité des murs. Il a également
précisé que les inondations successives, mais surtout
celle survenue lors de l'ouragan Lothar ont accentué les
dommages liés à l'humidité, qui
s'étendaient et s'aggravaient quotidiennement. Les plafonds,
murs et sols se sont ainsi dégradés au fur et
à mesure des écoulements intempestifs d'eau ou de la
propagation par capillarité de celle-ci à partir des
fondements des locaux. L'expert T.________ a ainsi relevé la
présence d'humidité dès la prise à bail
des locaux, celle-ci s'étant aggravée par la suite.
N'ayant pu se faire une idée précise de l'état
des locaux lors de l'entrée du locataire, il a
souligné qu'il était difficile de faire la part des
choses entre l'état latent des locaux et une aggravation
subite.
S'agissant de l'origine des dégâts, l'expert
T.________ a une nouvelle fois relevé que de nombreuses
fissures existaient dans les murs et plafonds lors de la prise de
possession des lieux par le demandeur, ainsi que la présence
d'humidité. Il a précisé qu'au cours des
années et lors des travaux, plus particulièrement
lors du battage des palplanches, certaines fissures se sont
amplifiées et les infiltrations d'eau en provenance de la
terrasse se sont accentuées.
De l'avis de l'expert, il n'était pas raisonnable pour
V.________ d'utiliser de tels locaux pour un studio
d'enregistrement compte tenu du fait que, aux dires du demandeur,
l'appareillage d'enregistrement utilisé ne peut supporter
plus de 40% d'humidité ponctuelle.
Le rapport du co-expert technique "audio-video" A.________ du 3 mai
2005, qui fait partie intégrante du rapport de l'expert
T.________ du 5 mai 2005, établi que deux haut-parleurs
professionnels sont inutilisables et que plusieurs pieds
télescopiques de studio pour micro sont très
rouillés. Selon le co-expert, tous ces
éléments ont été endommagés par
un séjour prolongé dans un environnement humide et
inadapté à ce genre de matériel technique. Il
a également estimé que le montant du préjudice
subi et avancé par V.________, soit la somme de 80'000 fr.,
est tout à fait réaliste et même
sous-évalué.
L'expert T.________ a en outre confirmé que la
présence du demandeur dans les locaux en cause lors des
travaux, d'une part, a contraint la défenderesse à
recourir à diverses solutions techniques pour contourner
dits locaux et, d'autre part, a occasionné un retard dans
l'achèvement des travaux, retard qui n'a toutefois pas
dû excéder un mois et demi. Il a également
estimé que les solutions techniques de contournement ont
engendré un surcoût de 190'000 fr. et que le dommage
subi par la défenderesse du fait du retard dans
l'exécution des travaux n'excède pas 100'000
francs.
31.
Le rapport d'expertise comptable du 23 juin 2005 effectué
par l'expert S.________ a été reçu au greffe
du tribunal de céans le 24 juin suivant.
a) L'expert susnommé devant notamment déterminer si
le demandeur V.________ pouvait réaliser un chiffre
d'affaires annuel se situant entre 350'000 et 400'00 fr., celui-ci
s'est basé sur les états financiers des années
1999 à 2003, remis par le demandeur. Il a tout d'abord
relevé que les résultats des années 2000 et
2001 n'étaient pas représentatifs, puisque les
inondations provoquées par l'ouragan Lothar et les travaux
entrepris par la N.________ ont empêché une
exploitation adéquate du studio d'enregistrement. L'expert
S.________ a dès lors calculé la moyenne des chiffres
d'affaires réalisés en 1999, 2002 et 2003, qui
correspond à un montant annuel de 163'400 fr. Il a cependant
indiqué que, compte tenu des désistements de clients
suite aux événements susmentionnés, il
n'était pas exclu que V.________ eût pu atteindre un
chiffre d'affaire annuel se situant entre 350'000 et 400'000 fr.,
tout en précisant qu'il y avait lieu de considérer
les engagements prévisionnels des différents clients
avec la plus grande prudence.
S'agissant du rapport établi le 31 juillet 2000 par
l'expert-comptable Z.________ suite à l'ouragan Lothar,
l'expert S.________ a relevé qu'il pouvait servir de base de
calcul. Ce dernier a toutefois précisé que si
l'approche du calcul pouvait être retenue, le chiffre
d'affaire annuel tel que calculé (420'000 fr.) reste
hautement aléatoire dès lors que celui
réalisé en 1999 (197'729 fr.) est nettement
inférieur. En effet, au regard des chiffres d'affaires
réalisés précédemment, l'expert
S.________ s'est interrogé sur la question de savoir comment
V.________ avait-il pu réaliser un tel chiffre d'affaires,
soit une augmentation de 213 %, sans engager des frais fixes et
variables supplémentaires. En utilisant les
paramètres de l'expert-comptable Z.________, l'expert
S.________ a estimé le chiffre d'affaire manquant à
297'500 fr., montant à considérer avec prudence,
toujours selon l'expert, compte tenu du fait que ce chiffre tient
compte d'engagements prévisionnels. Toujours selon les
paramètres de l'expert Z.________ et les états
financiers 2002 et 2003 du demandeur, l'expert S.________ a
calculé le cash flow théorique moyen annuel non
réalisé par le demandeur (soit le
bénéfice net d'exploitation avant amortissements et
impôts) à 65'600 fr., soit 196'800 fr. pour trois ans
(de 2001 à 2003).
b) L'expert S.________ a enfin estimé la perte
d'exploitation subie par la défenderesse depuis le mois de
juin 2001 en raison du retard dans la réalisation des
travaux à 66'000 francs.
32.
a) Par requête adressée au Tribunal des baux le 11
octobre 2005, la défenderesse a pris les conclusions
suivantes contre le demandeur :
"I.
Un montant de fr. 26'575.-- est déconsigné du compte
consignation « Loyer » BCV S 5013.71.76 Vevey pour
être versé à l'ordre de la
N.________.
II.
Le chiffre I ci-dessus est communiqué à la BCV pour
exécution."
Ces mêmes conclusions ont également été
formées à titre provisionnel.
b) Par ordonnance de mesures provisionnelles du 14 novembre 2005,
la présidente du Tribunal des baux a ordonné la
déconsignation, à concurrence du montant de 26'575
fr., des loyers consignés par V.________ auprès de la
BCV en faveur de la N.________ (I).
c) Le 15 décembre 2005, V.________ a interjeté appel
contre l'ordonnance susmentionnée en concluant à ce
qu'elle soit réformée en ce sens que la requête
de mesures provisionnelles du 11 octobre 2005 de la N.________ est
rejetée.
d) Selon arrêt sur appel du 10 février 2006, le
Tribunal des baux a notamment prononcé que les conclusions
prises V.________ dans sa requête d'appel du 15
décembre 2005 sont admises et que l'ordonnance de mesures
provisionnelles rendue par la Présidente du Tribunal des
baux le 14 novembre 2005 est réformée en ce sens que
son chiffre I est supprimé, celle-ci étant
confirmée pour le surplus.
33.
Le 21 mars 2006, l'expert T.________ a déposé un
rapport d'expertise complémentaire daté du 16 mars
2006.
S'agissant de l'affirmation faite par ledit expert dans son
précédent rapport, selon laquelle il est très
difficile de faire la part des choses entre l'état latent
des locaux et une aggravation subite, celui-ci a donné les
précisions suivantes (p. 2 du rapport précité)
:
"Durant toute la durée de l'occupation des lieux par le
locataire l'humidité était permanente à la
fois dans les murs situés au Nord, c'est-à-dire
contigus aux sous-sols de l'hôtel, et dans les plafonds des
parties arrières des locaux loués. Cette
humidité se diffusait par capillarité dans les murs
adjacents, derrière les boiseries mises en place par le
locataire. Le même phénomène se produisait au
niveau des sols.
L'inondation provoquée par l'ouragan Lothar s'est
propagée du Sud au Nord et d'Ouest en Est dans les locaux du
demandeur. Donc en directions opposées à la
propagation de l'humidité constante régnant dans les
locaux.
Ce fut une aggravation subite, dont il est facile de voir
l'étendue dans sa brièveté mais tout
particulièrement difficile de dire laquelle a
été la plus dommageable à savoir
- l'humidité permanente ou
- l'humidité occasionnelle (subite)."
L'expert a également estimé la part du dommage
préexistant, soit l'humidité présente au
moment de l'occupation des lieux, à 75%, tout en
précisant qu'il est très difficile de la
quantifier.
34.
Par procédé écrit du 21 février 2007,
le demandeur V.________ a précisé ses
conclusions.
La conclusion III de la requête du 24 juillet 2001 a
désormais la teneur suivante :
"La N.________ est la débitrice de V.________ et lui doit
immédiat paiement de la somme de Fr. 52'912,50
(cinquante-deux mille neuf cent douze francs, cinquante centimes)
plus intérêts à 5% l'an dès le 31
août 2002 (échéance moyenne), correspondant
à une réduction de loyer de cent pour cent pour la
période du 1
er
janvier 2001 au 15 juin
2004."
La conclusion IV de dite requête a été
précisée ainsi :
"L'intégralité des loyers consignés sur le
compte BCV S 5013.71.76 CONS-LOYER est immédiatement
libérée en faveur de V.________."
Enfin, la conclusion V de la requête précitée a
été réduite comme suit :
"La N.________ est la débitrice de V.________ et lui doit
immédiat paiement de la somme de 350'000.-- (trois cent
cinquante mille francs) plus intérêts à 5% l'an
dès le 31 août 2002 (échéance
moyenne)."
Le demandeur a également précisé, d'une part,
que les conclusions I et II demeurent inchangées et, d'autre
part, que les conclusions VI et VII n'ont plus d'objet.
35.
Le 26 février 2007, l'expert S.________ a
déposé un rapport d'expertise comptable
complémentaire daté du 23 février
2007.
L'expert susnommé a précisé avoir
évoqué, dans son rapport du 23 juin 2005, des
engagements prévisionnels en fonction des indications
téléphoniques de clientèle existante et/ou en
phase de le devenir. Il a confirmé la possibilité
pour V.________ de réaliser un chiffre d'affaires de l'ordre
de 350'000 à 400'000 fr. par année, dans la mesure
où la clientèle existante ou en devenir était
prête à collaborer avec ce dernier. Il a
également relevé que les seules mesures prises au
niveau publicitaire par le demandeur en vue de recréer ou
développer sa clientèle après le passage de
l'ouragan Lothar sont des sites Internet (présents sur le
moteur de recherche "Google") et surtout ses contacts par le biais
du bouche à oreille. Ne disposant pas d'information sur le
chiffre d'affaire réalisé depuis 2004, l'expert
S.________ ignore cependant si ces mesures ont été
bénéfiques. Il a pour le surplus confirmé sa
conclusion selon laquelle la perte d'exploitation du demandeur
pouvait être évaluée à 196'800 fr. pour
les années 2001 à 2003, en fonction des
paramètres arrêtés par l'expert-comptable
Z.________.
36.
Une audience de reprise d'instruction s'est tenue le 7 mars 2007 en
présence des experts T.________ et S.________.
A cette occasion, le demandeur a indiqué que ses conclusions
définitives sont celles qui ont été
précisées dans son procédé du 21
février 2007. La défenderesse, quant à elle,
a, d'une part, confirmé ses conclusions du 26 juillet 2002
et, d'autre part, conclu, avec suite de frais et dépens, au
rejet des conclusions actualisées et précisée
par le demandeur.
Les parties ont interrogé les experts qui ont répondu
à leurs questions.
Le tribunal a également procédé à
l'inspection des lieux en cause ainsi que de la terrasse de l'[...]
en présence de l'expert T.________. Les constatations
effectuées lors de dite inspection locale n'ont toutefois
pas amené d'éléments nouveaux au regard de
l'inspection locale du 30 janvier 2002 ou du rapport de l'expert
T.________ du 5 mai 2005.
L'expert S.________ a corrigé sa réponse à la
question 3, en page 12 de son rapport du 23 juin 2005, en ce sens
que le montant de l'actif immobilisé
représenté par le poste studio d'enregistrement du
demandeur s'élevait à 200'000 fr. avant amortissement
au bilan au 31 décembre 1999 et non 2000.
La défenderesse a requis un complément d'expertise
afin de déterminer avec certitude le chiffre d'affaires
annuel potentiellement réalisable par le demandeur dans de
bonnes conditions d'exploitation et en fonction du
redémarrage de l'entreprise, sur la base notamment, en sus
de ceux déjà disponibles, des résultats des
années 2004 à
2006.
Le demandeur s'en est remis à justice s'agissant du sort de
cette dernière réquisition.
Le tribunal a fait droit à la réquisition de la
défenderesse et a suspendu l'instruction.
37.
Le 20 novembre 2007, l'expert S.________ a déposé un
2ème rapport complémentaire daté du 16
novembre 2007.
En se basant sur divers documents comptables complémentaires
obtenus du demandeur ou de tiers (déliés du secret
par le demandeur lors de la précédente audience),
l'expert S.________ a pu déterminer les chiffres d'affaires
réalisés par V.________ pour les années 1997
à 2006 comme suit :
- 1997 et 1998
:
177'458 fr. ;
- 1999
:
197'729 fr. ;
- 2000
:
66'781 fr. ;
- 2001
:
87'121 fr. ;
- 2002
:
157'735 fr. ;
- 2003
:
134'633 fr. ;
- 2004
:
519'230 fr. ;
- 2005
:
185'596 fr. ;
- 2006
:
155'184 fr.
Il a toutefois précisé que le chiffre d'affaires
réalisé en 2004 est basé sur une taxation
d'office et semble disproportionné par rapport aux revenus
de V.________.
Selon les informations fournies par M. C.________ du studio "[...]"
à Gland, le taux optimal d'utilisation d'un studio
d'enregistrement est de 250 jours par année et le chiffre
d'affaires journalier oscille entre 1'000 et 1'500 fr. En prenant
une moyenne de 1'250 fr. par jour, l'expert S.________ a ainsi
calculé le chiffre d'affaires annuel probable pour une telle
exploitation, lequel s'élève à 312'500
francs.
L'expert S.________ a indiqué que V.________ aurait pu
réaliser le chiffre d'affaires potentiel annuel de 420'000
fr. mentionné dans le rapport de l'expert-comptable
Z.________ même sans investir de gros frais variables et
fixes.
Il a nuancé ses précédentes constatations en
relevant toutefois qu'avant les événements de Lothar
et ceux que V.________ reproche à la N.________, ce dernier
n'avait jamais réussi à atteindre un tel chiffre
d'affaires, voire même celui probable de 312'500 fr., ce qui
laisserait supposer qu'il n'a pas la clientèle potentielle
pour atteindre le taux optimal d'occupation de son
studio.
38.
S'agissant du calcul de la perte d'exploitation du demandeur, il
sied d'apprécier dans leur ensemble les différents
rapports déposés par l'expert S.________, qui ont
évolué et peuvent apparaître contradictoires
à première vue. En effet, dans son premier rapport du
23 juin 2005, l'expert susnommé a estimé le
bénéfice net d'exploitation (cash flow
théorique) moyen annuel à 65'600 fr., tout en
précisant que ce montant devait être
interprété avec la plus grande prudence dès
lors que les paramètres retenus, soit ceux de
l'expert-comptable Z.________, tiennent compte d'engagements
prévisionnels. Dans son rapport d'expertise
complémentaire du 23 février 2007, l'expert
S.________ a confirmé le montant avancé dans sa
précédente expertise en mettant l'accent sur les
faibles moyens mis en œuvre par le demandeur pour
développer sa clientèle suite au passage de l'ouragan
Lothar (sites Internet, bouche à oreille). L'expert
susnommé s'est en outre une nouvelle fois interrogé
sur la question de savoir comment V.________ aurait pu
réaliser un chiffre d'affaires tel qu'allégué
par ce dernier sans augmenter ses charges. Dans son dernier rapport
du 16 novembre 2007, l'expert a pu indiquer les chiffres d'affaires
réalisés antérieurement au sinistre de Lothar
et aux travaux de l'[...].
On constate dès lors que pour les années 1997
à 1999, V.________ n'a jamais réalisé un
chiffre d'affaires se situant entre 350'000 et 400'000 fr., mais
que le chiffre d'affaires annuel maximum qu'il a pu réaliser
s'est élevé à 197'729 fr. (année
1999).
On constate également que le chiffre d'affaires que le
demandeur a pu réaliser dans ses nouveaux locaux à
Gland a été de 185'596 fr. en 2005 et de 155'184 fr.
en 2006, soit des montants inférieurs à ceux
réalisés dans les locaux en cause, qui
présentaient les défauts que l'on sait.
Compte tenu de ces éléments, le tribunal
considère qu'il y a lieu de se distancier des
paramètres "Z.________", que l'expert a d'ailleurs
préconisé d'envisager avec prudence. Dès lors,
afin de déterminer la perte d'exploitation pour la
période considérée, soit du 1
er
janvier 2001 au 15 juin 2004, le tribunal de céans a
comparé le bénéfice d'exploitation annuel
moyen théoriquement réalisable au
bénéfice d'exploitation annuel moyen effectivement
réalisé entre 2001 et 2003.
Pour calculer le chiffre d'affaires annuel moyen théorique,
il a y lieu de faire la moyenne des chiffres d'affaires
réalisés par V.________ pour les années 1997,
1998, 1999, 2002 et 2003, tels qu'indiqués en page 5 du
rapport d'expertise complémentaire du 16 novembre 2007, sans
prendre en compte les chiffres d'affaires des années 2000 et
2001 dès lors que ces deux années n'ont pas permis
une exploitation normale des locaux (Lothar, puis chantier de
l'[...]). Le chiffre d'affaires moyen annuel théorique
s'élève ainsi à 133'511 francs ( [177'458 +
197'729 + 157'735 + 134'633] / 5). De ce montant, il convient de
déduire les charges annuelles pour obtenir le
bénéfice d'exploitation annuel moyen
théorique. Dans son rapport d'expertise du 23 juin 2005,
l'expert S.________ a calculé la moyenne des charges fixes
d'exploitation pour les années 2001 à 2003 à
50'900 fr. (page 8 dudit rapport). Dès lors, le
bénéfice d'exploitation annuel moyen théorique
s'élève à 82'611 fr. (133'511 -
50'900).
S'agissant du chiffre d'affaires annuel moyen effectivement
réalisé, il convient de calculer la moyenne des
chiffres d'affaires effectifs des années 2001 à 2003,
tels qu'ils figurent en page 5 du rapport d'expertise
complémentaire du 16 novembre 2007. Le tribunal ne prendra
pas en considération le chiffre d'affaires de l'année
2004, dès lors que celui-ci a été
calculé sur la base d'une taxation d'office et que, de
l'avis de l'expert S.________, il est utopique et
surévalué au regard des chiffres d'affaires
réalisés les autres années. Ainsi, le montant
du chiffre d'affaires annuel moyen effectivement
réalisé entre 2001 et 2003 est de 126'496 fr. (
[87'121 + 157'735 + 134'633] / 3). Il convient à
présent de déduire de ce montant la moyenne des
charges annuelles susmentionnée, pour obtenir un
bénéfice d'exploitation annuel moyen effectivement
réalisé entre 2001 et 2003, par 75'596 fr. (126'496 -
50'900).
On peut dès lors calculer la perte d'exploitation annuelle
du demandeur, durant la période de 2001 à 2003, en
soustrayant son bénéfice d'exploitation annuel moyen
effectif de son bénéfice d'exploitation annuel moyen
théorique. Ainsi, la perte d'exploitation annuelle moyenne
du demandeur s'élève-t-elle pour cette période
à 7'015 fr. (82'611 - 75'596). Partant, la perte
d'exploitation subie par V.________, rapportée à la
période du 1
er
janvier 2001 au 15 juin 2004, soit
pendant 41,5 mois, s'élève à 24'260 fr. 20 (
[7'015 / 12] x 41,5), soit 584 fr. 583 par mois.
39.
a) Le Tribunal des baux a tenu une dernière audience le 7
mai 2008 en présence de l'expert S.________, dont la
présence avait été requise. M. C.________ a
été entendu en qualité de co-expert sur les
renseignements qu'il a donné et qui sont retranscrits en
page 7 du rapport du 16 novembre 2007 de l'expert S.________ ; ses
déclarations ont été verbalisées, sans
cependant amener d'informations pertinentes pour la solution du
litige.
b) Le tribunal a délibéré à huis clos
le 16 juin 2008, en présence des experts T.________ et
S.________.»
B.
Par acte du 14
novembre 2008, V.________ a recouru contre ce jugement en
concluant, sous suite de dépens, principalement à la
réforme en ce sens que la défenderesse est sa
débitrice de la somme de 250'000 fr. à titre de
dommages intérêts, avec intérêt à
5% l'an dès le 28 mars 2001 et de 46'726 fr. 85 à
titre de dépens et, subsidiairement, à la
nullité du jugement entrepris.
Dans son mémoire du 30 janvier 2009, le recourant a
développé ses moyens et confirmé ses
conclusions.
Dans son mémoire du 31 mars 2009, l'intimée a conclu,
sous suite de dépens, au rejet du recours et, par voie de
jonction, à la réforme du jugement en ce sens
qu'aucune réduction de loyer n'est accordée au
locataire, subsidiairement une réduction de loyer
limitée à 20% sur une durée de 9 mois au
maximum (I), que le chiffre III du jugement rendu par le Tribunal
des baux est réformé en ce sens qu'aucune
indemnité n'est due au locataire V.________ à titre
de dommages et intérêts quelconque, le chiffre IV
étant réformé en fonction des conclusions de
réforme mentionnées ci-dessus (II), que les chiffres
VI et VII sont réformés en ce sens que les frais et
dépens de première et seconde instances sont
entièrement mis à la charge de V.________ (III),
et  que ce dernier est débiteur de l'intimée de
166'000 fr. avec intérêts à 5% l'an dès
le 1
er
janvier 2005, date moyenne (IV).
Le recourant a déposé un mémoire du 30 avril
2009 dans lequel il a conclu, sous suite de dépens, au rejet
du recours joint de l'intimée.
En droit
:
1.
Les art. 444, 445 et
451 ch. 3 CPC (Code de procédure civile vaudoise du 14
décembre 1966, RSV 270.11), applicables par renvoi de l'art.
13 LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux,
RSV 173.655), ouvrent la voie des recours en nullité et en
réforme contre les jugements principaux rendus par le
Tribunal des baux.
En l'espèce,
le recours principal tend principalement à la réforme
et subsidiairement à la nullité du jugement
entrepris.
Saisie d'un recours en nullité, la Chambre des recours
n'examine que les moyens dûment développés,
l'énonciation séparée des moyens de
nullité étant une condition de recevabilité du
recours en nullité (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure
civile vaudoise, 3
ème
éd., 2002, n. 2 ad
art. 465 CPC, p. 722).
Le recourant principal a conclu à la nullité du
jugement, mais il ne développe aucun moyen spécifique
de nullité, de sorte que son recours en nullité est
irrecevable.
Déposés en temps utile (art. 458 CPC, applicable par
renvoi de l'article 15 LTB), par des parties qui y ont
intérêt, les recours principal et joint en
réforme sont recevables.
2.
Saisie d'un recours en réforme contre un jugement principal
rendu par le Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit
librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC). Les
parties ne peuvent toutefois articuler des faits nouveaux, sous
réserve de ceux qui résultent du dossier et qui
auraient dû être retenus ou de ceux pouvant
résulter d'une instruction complémentaire selon
l'article 456a CPC (art. 452 al. 1ter CPC). Ainsi, le Tribunal
cantonal revoit la cause en fait et en droit sur la base du
dossier, sans réadministration des preuves
déjà administrées en première instance.
Il développe donc son raisonnement juridique après
avoir vérifié la conformité de l'état
de fait du jugement aux preuves figurant au dossier et l'avoir, le
cas échéant, corrigé ou complété
au moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
En l'espèce, les deux recours principal et joint mettent en
cause l'appréciation de la pertinence juridique de certains
faits, notamment des points techniques de l'expertise, sans
toutefois remettre en question l'état des faits retenus par
le jugement attaqué comme tel. Il en va ainsi par exemple
des années de référence pour déterminer
le chiffre d'affaires moyen du recourant principal. Vu le libre
pouvoir d'examen en fait conféré à la Chambre
des recours par l'article 452 CPC, ces points seront
examinés dans le cadre du recours en réforme. Pour le
surplus, l'état de fait du jugement est conforme aux
pièces du dossier et aux autres preuves administrées.
Il n'y a pas lieu de le compléter, la cour de céans
étant à même de statuer en
réforme.
3.
E
n droit,
l'existence de défauts au sens des art. 259 ss CO (Code des
obligations du 30 mars 1911, RS 220) n'est pas contestée ni
contestable. Ces défauts, comme l'ont relevé les
premiers juges à juste titre, touchent au chantier voisin
étendu de 2001 à avril 2002, d'une part, et aux
infiltrations d'eau et d'humidité de 2001 à juin
2004, d'autre part.
Les dégâts d'eau et d'humidité sont
incontestablement des défauts atteignant le bail
d'habitation ou commercial (
Zeitschrift
für
schweizerisches
Mietrecht
[mp]
1988, p. 106 [TG];
Droit du bail
[DB] 1989 n. 4 p. 9 [NE]).
De tel dégâts, s'ils peuvent être
résorbés sans travaux excessivement lourds, sont
d'importance moyenne alors qu'il s'agit de défauts graves
dans les autres cas, par exemple si une partie des locaux est
inutilisable (
SVIT,
Das Schweizerisches
Mietrecht
, Kommentar,
3
ème
éd., Zurich 2008, n. 53 ad art.
258-259i CO; Higi, Zürcher Kommentar, 1994, n. 41 et n. 44 ad
art. 258 CO, et les références
citées).
Les nuisances provenant de chantiers voisins constituent
également un défaut au sens du droit du bail. Les
questions controversées qui se posent lorsque le chantier
émane d'un voisin du bailleur ou de la collectivité
publique n'existent pas si le chantier est celui du bailleur comme
en l'espèce (Brunner, Störungen des Mieterinnen und
Mieter durch Immissionen. Insb. Bau-und verkehrslärm
(…), in mp 2005, p. 102 ss; SVIT-Kommentar, op. cit., n. 53
ad art. 258-259i CO et les références).
Face à des défauts matériels ainsi
identifiés, il faut distinguer ceux qui existent à la
remise des locaux et ceux qui apparaissent en cours de bail (art.
258 CO, versus 259 ss CO). Il n'est pas discuté que des
infiltrations d'eau existaient dès la conclusion du bail en
1995, ce dont témoigne l'avenant ajouté au contrat
(jgt, pp. 2-3). Ces défauts d'infiltration et
d'humidité se sont aggravés en cours de bail (cf.
notamment expertise T.________, jgt, pp. 28-29).
Pour ce qui est de la part de défauts existant au
début du bail, l'ajout contractuel du bail n'est pas
illicite au sens de l'art. 256 al. 2 CO (
les dérogations
au détriment du locataire sont nulles si elles sont
prévues a. dans des condtions générales
préimprimées…)
si le locataire est
pleinement dédommagé de la non-conformité
à l'usage prévu, notamment par un loyer de faveur
(Higi, op. cit., n. 70 ss ad 256 CO; SVIT-Kommentar, op. cit., n.
27 ss ad 256 CO; ATF 104 II 202, c. 3, JT 1979 I 24). Frappé
par le principe de la nullité de l'art. 256 al. 2 CO,
l'avenant intégré au contrat eût dû, pour
être jugé valable, reposer sur une preuve de
contreprestation au locataire que la bailleresse aurait dû
rapporter selon l'art. 8 CC (Code civil suisse du 10
décembre 1907, RS 210), ce qu'elle n'a pas fait en
l'espèce. Le loyer convenu paraissant au demeurant se situer
dans une fourchette usuelle, l'on ne peut attacher un effet
juridique aux clauses litigieuses.
4.
Autre est la question de savoir si, en entrant en jouissance sans
contester les défauts apparents déjà
présents, le preneur peut encore se prévaloir des
art. 259 ss CO pour ces mêmes défauts a
posteriori.
Selon certains auteurs, l'exigence générale de la
bonne foi contractuelle oblige le preneur à faire
expressément savoir que son entrée en jouissance
n'emporte pas acceptation des défauts, soit qu'il s'en tient
à une demande d'élimination
de
ceux-ci (Higi, Zürcher Kommentar, n. 81 ad art. 258 CO;
Zihlman, Das Mietrecht. 1995, p. 73; Tercier/Favre, Les contrats
spéciaux, 2009, n. 2105, p. 310 [selon les cas];
SVIT-Kommentar, op. cit., n. 31 ad 258 CO [idem]). Selon d'autres
auteurs, seul l'abus de droit limite le silence du preneur à
cet égard (Lachat, Le bail à loyer, 2008, pp.
205-206).
Avant 2000, et depuis 1995, le dossier ne révèle
aucune protestation ni demande d'élimination des
défauts de la part du preneur. Pour les vices initiaux, il
existe certes un constat d'architecte de 1998 dressé
à la suite des protestations de locataires (jgt, p. 4), mais
il n'y a aucune plainte du recourant
principal
, ou plus exactement
aucune plainte n'a été signifiée à
l'intimée. Après le sinistre de l'ouragan Lothar, les
réclamations adressées à l'intimée
datent de 2001 (jgt, p. 9).
Ces circonstances ne permettent pas au recourant, selon le principe
de la bonne foi, d'invoquer une inadéquation initiale des
locaux à l'usage convenu à raison des défauts
d'infiltrations d'eau. En revanche, il paraît évident
que la forte dégradation - respectivement amplification - de
ces défauts après 2000 n'est nullement couverte par
le silence du preneur dans ses premières années de
jouissance. Cette dégradation seule entre dans le
mécanisme des art. 259 ss CO.
5.
L'art. 259e CO oblige le bailleur à indemniser le preneur de
la perte qu'il subit à raison des défauts; la faute
du bailleur est présumée. L'intimée n'a pas,
à cet égard, apporté les
éléments de fait qui la disculperaient. Certes, le
cas de force majeure (l'ouragan Lothar) aurait pu constituer cette
disculpation, mais le dommage matériel litigieux n'a trait
qu'au matériel professionnel acquis après cet
événement, le recourant
principal
ayant été indemnisé par
l'ECA (Etablissement d'assurance contre l'incendie et les
éléments naturels du Canton de Vaud) ensuite de ce
premier sinistre.
Le recourant principal conteste les fautes concurrentes retenues
par les premiers juges pour chiffrer à 80% la
réduction de la compensation de son dommage sur le
matériel. A cet effet, il rappelle la faute de
l'intimée dans les travaux (mémoire, pp. 2-3), ce qui
a certes influé, s'agissant des travaux, sur les
dégâts d'humidité. Il conteste que les parois
de bois apposées par ses soins aient pu aggraver le dommage.
Il faut cependant constater avec l'expert T.________ (rapport, p. 8
sur 1), que "(les boiseries) ont ainsi empêché
l'humidité de s'évaporer": au vu des problèmes
connus d'humidité, cette installation a certainement
concouru au dommage pour une part qui peut raisonnablement
être estimé à 40% sur la base de l'expertise de
T.________ qui articule cette marge (jgt, p. 26).
Les premiers juges ont en outre retenu une réduction de 40%
par le fait que le recourant
principal
n'aurait pas contribué à
diminuer le dommage en acquérant des installations
professionnelles plus sophistiquées et sensibles à
fin 2000. Cette question est celle de savoir si l'on pouvait
raisonnablement exiger du recourant
principal
de réduire le dommage sur ce point en
ayant un appareillage professionnel moins coûteux. Il
eût fallu, pour l'admettre, démontrer que le chiffre
d'affaires n'eût pas pâti d'un appareillage meilleur
marché, facteur d'appréciation factuel que
l'intimée eût dû rapporter pour prétendre
à une diminution de sa responsabilité  (art. 8
CC). Il n'est pas possible en effet d'exiger, pour le preneur
à bail commercial, qu'il réduise par un appareillage
moins performant, son chiffre d'affaires pour éviter de
charger la responsabilité de son bailleur à raison de
défauts.
En revanche, il faut admettre que, comme déjà dit (c.
3 ci-dessus), pour la part des défauts d'origine, le
recourant
principal
n'est plus en mesure de se prévaloir
aujourd'hui des art. 259 ss CO; la part entre cette situation
d'origine et l'aggravation dès 2000 due aux travaux de
chantier peut être appréciée comme
augmentée (art. 43 CO), dans les facteurs de sinistre, de
40% à 60%, face à 40% déjà imputables
au recourant
principal
pour le défaut de
ventilation.
On relève que l'expert T.________ a au demeurant
estimé la part du dommage préexistant, soit
l'humidité présente au moment de l'occupation des
lieux, à 75%, tout en précisant qu'il était
très difficile de la quantifier (jgt, p. 29). Autrement dit,
les défauts d'humidité étaient
préexistants à 75%. Toutefois, ces défauts
n'ont eu jusqu'à l'ouragan Lothar aucun effet dommageable
sur le matériel du recourant principal. L'influence de
l'aggravation de ces défauts, seule imputable à
l'intimée, a donc dépassé clairement
25%.
En définitive, on retiendra une réduction de 40% pour
faute concurrente et une réduction de 40% pour la part due
aux défauts d'origine. Il convient dès lors de
retenir par substitution de motifs, la solution des premiers juges
pour le dommage matériel (16'000 fr., soit le 20% de 80'000
fr., jgt, p. 45).
6.
Pour le dommage consistant en une perte de chiffre d'affaires, le
recourant
principal
conteste la moyenne faite en première
instance incluant les années 2002 et 2003, également
atteintes selon lui par le sinistre.
En réalité, les travaux se sont achevés fin
avril 2002. Les nuisances supportées par la suite par le
recourant
principal
ne tiennent pas non plus à des
trépidations et bruits de chantier, dont se sont plaints ses
clients, mais bien aux seuls écoulements d'humidité,
affectant principalement le matériel, comme
déjà dit. Il ne paraît dès lors
nullement injustifié de joindre 2002 et 2003, en moyenne, au
calcul de la moyenne du chiffre d'affaires attendu.
Les réductions opérées par les premiers juges
(jgt, pp. 45-46)  apparaissent là aussi
justifiées, pour les motifs partiellement substitués
déjà évoqués.
7.
Il convient d'examiner le recours
joint de l'intimée.
a)
On relève au préalable que l'intimée ne peut
reprocher au recourant principal l'exercice de son droit de bail
pendant les travaux, soit le surcoût dû à cet
exercice. Le risque lié au bail incombe au bailleur, qui,
d'ailleurs, en tire la contrepartie qu'est le loyer. La
prolongation du bail ou l'inefficacité d'un congé
sont des conséquences de droit de la location que le
bailleur doit supporter comme telles et dont il ne peut reporter le
surcoût sur le preneur. Aucun acte illicite, ni
délictuel, ni contractuel, ne peut être la source
d'une imputabilité pour celui qui ne fait qu'exercer son
droit; il faudrait, pour qu'une responsabilité du preneur
soit engagée, une contrainte répréhensible sur
le plan pénal dont le bailleur aurait été
victime, ou, au moins, une contrainte par la menace d'exercice
illicite d'un droit au sens de l'art. 30 al. 2 CO. Ces
éléments ne sont pas réunis en l'espèce
et il eût appartenu au bailleur de les invoquer en fait (art.
8 CC).
b)
L'intimée soutient encore que les réductions de loyer
ne pouvaient intervenir (mémoire p. 9 ss).
La cour de céans
peut,
sur ce point, confirmer par adoption de motifs les
considérants du jugement qui sont complets et convaincants,
tant sur le pourcentage de réduction que sur les
périodes retenues, étant précisé que la
prescription de cette action  - qui n'est ici pas en cause -
est de dix ans (art. 127 CO), et non de cinq ans, la restitution
des loyers perçus à tort n'étant pas une
restitution périodique, mais unique (D. Piotet, in Cahier du
bail 2006, pp. 3-4; Morin, La restitution des paiements en
matière de bail, in 15
è
Séminaire
sur le droit du bail, Neuchâtel 2008, pp. 146-147 et les
réf.).
c)
Il sied d'examiner la question de la consignation
régulièrement effectuée pour le terme du loyer
la première fois en février 2001, mais de
manière  irrégulière ensuite (jgt, pp. 50
ss). Dans sa jurisprudence (SJ 2002 I 269), le Tribunal
fédéral n'a traité que du cas où la
consignation du premier loyer (consigné) intervient de
manière tardive - ce qui rend la consignation
irrégulière -, laissant ouverte la question de savoir
si la consignation est également irrégulière
dans le cas où le locataire a consigné le premier
loyer en temps utile et saisi l'autorité de conciliation
dans les 30 jours suivant l'échéance de ce loyer,
mais a consigné les loyers subséquents de
manière tardive. Il faut admettre avec la doctrine dominante
que l'exigence de délai est impérative, comme la
commination de consignation et l'avis vain adressé pour les
défauts, pour la première échéance
consignée, mais non pour les subséquentes (Higi,
Zürcher Kommentar, n. 42 et 45 ad art. 259g CO; Lachat, op.
cit., p. 277; Züst, Die Mängelrechte des Mieters von
Wohn- und Geschäftsräumen, Diss., Berne, 1992, pp.
300-301; Wey, La consignation du loyer, Thèse, Lausanne,
1995, pp. 86-87; Svit-Kommentar, op. cit., n. 16 in fine ad art.
259g CO). Certains auteurs exigent que les incombances d'avis et de
commination soient répétés après
plusieurs échéances non consignées à
leur terme (Zihlmann, op. cit., pp. 80-81; Wey, op. cit., p. 87 et
références) : il s'agit là en
réalité d'une incombance qui ne peut s'imposer que
selon les circonstances; déjà divisées par des
prétentions provisionnelles et au fond opposées quant
aux défauts, les parties ont clairement fixé leurs
positions en procédure pour rendre inutile la
répétition de l'avis et sommation. Dût-on en
juger autrement que la consignation n'en serait pas moins valable,
mais que seul le droit de résiliation de l'art. 257d CO
serait alors efficace, ce dont l'intimée n'a pas usé
à ce stade (TF 4C. 264/2003). Cela n'enlève rien
à la réduction opérée et à la
restitution ordonnée.
8.
Il reste à examiner les dépens de première
instance critiqués par le recourant principal.
L'art. 92 al. 1 CPC prévoit que les dépens sont
alloués à la partie qui a obtenu l'adjudication de
ses conclusions. Lorsqu'aucune des parties n'obtient
entièrement gain de cause, le juge peut réduire les
dépens ou les compenser (al. 2). Selon la jurisprudence de
la cour de céans, pour décider de la
répartition des dépens, le juge doit rechercher
lequel des plaideurs gagne le procès sur le principe, et non
pas répartir les dépens proportionnellement aux
montants alloués (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 3 ad
art. 92 CPC, p. 175).
Selon l'art. 91
CPC, les dépens comprennent les frais et les
émoluments de l'office payés par la partie (let. a),
les frais de vacation des parties (let.. b) ainsi que les
honoraires et les déboursés de mandataire et d'avocat
(let. c). En outre, en matière de participation aux
honoraires du mandataire, l'art. 93 al. 2 CPC renvoie au tarif
établi par le Tribunal cantonal, en l'espèce le TAv
(tarif des honoraires d'avocat dus à titre de dépens
du 17 juin 1986, RSV 177.11.3) qui est seul applicable. L'art. 3
al. 1 TAv prévoit que les honoraires sont fixés entre
les minima et les maxima en considération des
difficultés de la cause et de la complexité des
questions de fait et de droit débattues, ainsi que de la
valeur litigieuse calculée conformément au tarif des
frais judiciaires civils. Les opérations donnant lieu
à dépens comprennent les correspondances,
conférences et autres opérations accessoires (al.
2).
En l'espèce, les premiers juges ont considéré
que le demandeur avait obtenu gain de cause sur le principe, mais
dans une mesure très réduite au regard des montants
réclamés dans ses conclusions tandis que la
défenderesse avait succombé entièrement (jgt,
p. 52). Ils ont estimé que le demandeur avait droit à
des dépens réduits de 4/5
ème
et lui
ont alloué le montant de 7'941 fr. 90, comprenant 3'171 fr.
90 de frais de justice (15'859 fr. 50 / 5) et 4'770 fr. de
participation aux honoraires de son mandataire (23'850 fr. /
5).
Les conclusions initiales du recourant principal
s'élevaient, après avoir été
augmentées (procédé écrit du 9 avril
2002, jgt, p. 16), à 1'463'450 fr., ainsi qu'à une
réduction de 100% du loyer pendant la période des
travaux (jgt, p. 13). Ce n'est que tardivement que le recourant
principal a réduit, le 21 février 2007, ses
conclusions à 350'000 fr. et chiffré les conclusions
en réduction de loyer de 100% au montant de 52'912 fr. 50
(jgt p. 29). Les conclusions initiales se montaient donc à
plus de 1'500'000 francs. Quant aux conclusions reconventionnelles
de l'intimée, elles s'élevaient à 500'000 fr.
(jgt, p. 48).
En définitive, le recourant principal obtient gain de cause
sur le principe de l'existence des défauts, d'une
réduction de loyer et de la réparation de son
dommage, ainsi que la consignation.
Toutefois, le recourant principal n'obtient que 46'000 fr. environ,
soit environ 3% sur ses conclusions initiales d'environ 1'500'000
fr., et environ 11% sur ses conclusions réduites de l'ordre
de 400'000 francs.
Il faut cependant tenir compte que le recourant principal obtient
entièrement gain de cause sur les conclusions
reconventionnelles de 500'000 fr. de l'intimée. Il gagne
ainsi à raison de 546'000 fr. sur 2'000'000 fr., soit un peu
plus d'1/4. Cette proportion serait de 546'000 fr. sur 900'000 fr.
si l'on tient compte de la réduction de conclusion, soit
environ 60%. Mais cette réduction est intervenue trop
tardivement pour qu'elle influe sur le sort des
dépens.
On constate que la réduction des dépens de
4/5
ème
opérée par les premiers
juges est trop importante. Une réduction mathématique
serait de 3/4. Comme le recourant principal obtient cependant gain
de cause sur le principe de diverses questions, c'est une
réduction des 2/3 qui doit être admise. Les
dépens dus au demandeur en remboursement de ses frais de
justice doivent être fixés à 5'286 francs 50
(15'859 fr. 50 / 3) et ceux en participation aux honoraires de son
mandataire à 7'950 fr. (23'850 fr. / 3), soit un total de
13'236 fr. 50.
Le recours principal doit être admis sur ce point et le
jugement réformé en ce sens.
9.
En conclusion, le recours principal de V.________ doit être
très partiellement admis et le recours joint de la
N.________ rejeté.
Le jugement est
réformé au chiffre VII de son dispositif en ce sens
que la défenderesse doit payer au demandeur la somme de
13'236 fr. 50 à titre de dépens.
Les frais de
deuxième instance du recourant sont arrêtés
à 4'405 francs et ceux de la recourante par voie de jonction
à 2'419 francs.
Les dépens de deuxième instance sont
compensés.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant en audience
publique,
prononce
:
I.
Le recours de V.________ est
très partiellement admis.
II.
Le recours joint de la N.________ est
rejeté.
III.
Le jugement est réformé
au chiffre VII de son dispositif comme il suit :
VII.      La défenderesse
N.________ doit payer au demandeur V.________ la somme de 13'236 fr
50 (treize mille deux cent trente-six francs et cinquante centimes)
à titre de dépens.
Il est confirmé pour le surplus.
IV.
Les frais de
deuxième instance du recourant sont arrêtés
à 4'405 fr. (quatre mille quatre cent cinq francs) et ceux
de la recourante par voie de jonction à 2'419 fr. (deux
mille quatre cent dix-neuf francs).
V.
Les dépens de deuxième
instance sont compensés.
VI.
L'arrêt
motivé est exécutoire.
Le
président
:
La
greffière
:
Du 10 juin
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
La
greffière
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète, par l'envoi de
photocopies à :
‑      M
e Nicolas Saviaux (pour V.________),
‑      M
e Marc-Olivier Buffat (pour N.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est de
410'526 fr. 75.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑
Tribunal des baux.
La
greffière
: