vd_findinfo · HC / 2022 / 634 · 2022-08-04 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE | 257d CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 04.08.2022 HC / 2022 / 634

TRIBUNAL
CANTONAL
JL22.014706-220917
396
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
4 août 2022
__________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, présidente
Mmes
Crittin Dayen et Courbat, juges
Greffière
:              Mme
Robyr
*****
Art.
257d CO ; art. 257 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
F.________
et
D.________
,
à [...], locataires, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 7 juillet 2022 par la
Juge de paix du district de Morges dans la cause divisant les appelants d’avec
A.T.________
et
B.T.________
,
à [...], bailleurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 7 juillet 2022, envoyée
pour notification aux parties le 12 juillet 2022, la Juge de paix du district de Morges (ci-après :
la juge de paix ou la première juge) a ordonné à F.________ et D.________ de quitter et
rendre libres pour le 12 août 2022 à midi les locaux occupés dans l’immeuble sis
UU.________ (appartement de 4,5 pièces n° 22, plus une cave, une place de parc intérieure
et une place de parc extérieure) (I), a dit qu'à défaut pour les parties locataires de
quitter volontairement ces locaux, l'huissier de paix était chargé sous la responsabilité
du juge de paix de procéder à l'exécution forcée de la décision sur requête
de la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), a ordonné
aux agents de la force publique de concourir à l'exécution forcée de la décision
s'ils en étaient requis par l'huissier de paix (III), a arrêté les frais judiciaires à
480 fr. et les a compensés avec l'avance de frais de la partie bailleresse (IV), a mis les frais
à la charge des parties locataires (V), a dit qu'en conséquence les parties locataires, solidairement
entre elles, rembourseraient aux bailleurs A.T.________ et B.T.________ leur avance de frais à concurrence
de 480 fr. et leur verseraient la somme de 550 fr. à titre de défraiement de leur représentant
professionnel (VI) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VII).
En droit, la première juge a d’abord constaté que les appelants avaient sollicité
une restitution de délai pour produire un bordereau de pièces mais que n’ayant aucunement
démontré un empêchement non fautif, il n’y avait pas lieu à restitution de
délai et il ne serait pas tenu compte des pièces produites. Elle a ensuite considéré
que le congé signifié le 7 février 2022 pour le 31 mars 2022 était valable, dès
lors que les locataires ne s'étaient pas acquittés de l’entier de l’arriéré
de
2'753
fr.
dû pour les loyers de juillet,
août et octobre 2021
dans le délai comminatoire
de trente jours fixé par les bailleurs par courrier recommandé du 28 décembre 2021.
Elle a en outre constaté que l’on se trouvait en présence d’un cas clair au sens
de l’art. 257 CPC.
B.
Par acte du 26 juillet 2022, F.________ et D.________
(ci-après : les appelants) ont interjeté appel contre cette ordonnance, en concluant,
avec suite de frais et dépens, à sa réforme en ce sens que la requête d’expulsion
soit déclarée irrecevable et soit rejetée.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
Par contrat de bail à loyer du 1
er
novembre 2016, A.T.________ et B.T.________, représentés par [...], ont remis en location à
F.________ et D.________ (ci-après : les intimés) un appartement de 4,5 pièces n°
22 dans l’immeuble sis UU.________. Le contrat a été conclu pour une durée initiale
du 19 novembre 2016 au 30 septembre 2017, renouvelable de 6 mois en 6 mois sauf avis de résiliation
donné 4 mois à l’avance pour la prochaine échéance. Le loyer mensuel, payable
d’avance, a été fixé à 2’830 fr., frais de chauffage et d’eau
chaude, frais accessoires et frais d’électricité inclus.
Les locataires ont également pris à bail une place de parc extérieure pour 30 fr. par
mois et une place de parc intérieure pour 130 fr. par mois.
Ensuite de retard dans le paiement des loyers, d’une requête d’expulsion des bailleurs
et de procédures introduites devant le Juge de paix et devant le Tribunal des baux, les parties
ont signé une convention les 16 avril et 14 juillet 2020. Elles ont notamment convenu de fixer
le loyer initial de l’appartement à 2'170 fr. par mois avec effet au 19 novembre 2016, le
loyer initial de la place de parc intérieure à 130 fr. par mois et le loyer de la place de
parc extérieure à 30 fr. par mois. Les parties ont également prévu de transmettre
la convention à la Présidente du Tribunal des baux pour être annexé au procès-verbal
de la cause afin de valoir les effets d’une décision entrée en force.
2.
Par courriers recommandés adressés le
28 décembre 2021 à chacun des appelants, les intimés les ont mis en demeure de leur verser,
dans un délai de trente jours, le montant de 2’753 fr. correspondant au solde dû pour
les loyers de juillet à octobre 2021, soit 2'170 fr. pour le loyer de l’appartement du mois
d’août et 170 fr. pour le solde du loyer d’octobre, 260 fr. pour les loyers de la place
de parc intérieure d’août et octobre, 70 fr. pour le solde du loyer de la place de parc
extérieure de juillet 2021 et pour les loyers d’août et d’octobre, ainsi que 83
fr. d’intérêts de retard. La mise en demeure précisait que faute de paiement dans
le délai, le bail serait résilié en application de l’art. 257d CO. Les locataires
ont été avisés pour retrait des plis précités le 29 décembre 2021, avec
délai de garde échéant le 5 janvier 2022. Les plis n’ont pas été réclamés
et ont dès lors été retournés à l’expéditeur.
Les appelants se sont acquittés de 2'170 fr. le 28 janvier 2022, puis de 30 fr. et 130 fr. le 3
février 2022.
Par formule officielle du 7 février 2022, adressée sous plis recommandés aux appelants,
les intimés leur ont signifié la résiliation du contrat de bail pour l’appartement
et pour les deux places de parc pour le 31 mars 2022, pour défaut de paiement ensuite de la mise
en demeure. Les plis n’ont pas été réclamés et ont été retournés
à l’expéditeur.
3.
Le 11 avril 2022, les intimés ont saisi la juge de paix d'une requête en cas clair tendant
à faire prononcer l’expulsion des appelants de l’appartement et des places de parc sis
UU.________.
Une audience d’expulsion a eu lieu le 16
juin 2022, à laquelle ont assisté B.T.________ assistée de son conseil Mimoza Derri, agent
d’affaire brevetée, et F.________.
Par courrier du 17 juin 2022, Julien Greub, agent d’affaires breveté agissant pour les appelants,
a sollicité une restitution de délai pour procéder et produit diverses pièces sous
bordereau.
Les intimés, par leur conseil, s’y sont opposés par courrier du 29 juin 2022.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est ouvert contre les décisions
finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions
devant l'autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
Lorsque le litige porte uniquement sur la question
de savoir si les conditions d’une expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées,
la valeur litigieuse correspond au retard causé par le recours à la procédure sommaire,
dont il y a lieu en principe de fixer la durée à six mois (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 et
1.2.2 ; CACI 19 novembre 2019/595 consid. 1.1).
Lorsque la décision entreprise a été rendue en procédure sommaire, comme c’est
le cas dans la procédure en protection des cas clairs (art. 248 let. b CPC), le délai pour
l’introduction de l’appel est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, les appelants
font valoir que l’état de fait est litigieux, de sorte que la procédure en cas clair
n’aurait pas dû être appliquée. La résiliation de leur bail n’a en revanche
pas été contestée. La valeur litigieuse, égale à la somme des loyers dus pour
six mois ([2'170 fr. + 30 fr. + 130 fr.] x 6 mois), est donc supérieure à 10'000 francs. Il
s’ensuit que la voie de l’appel est ouverte contre l’ordonnance attaquée.
Pour le surplus, interjeté dans le délai
légal de dix jours par des parties qui ont un intérêt digne de protection à l’appel,
et satisfaisant aux prescriptions de forme de l’art. 311 CPC, l’appel est recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, la nature particulière
de la procédure sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d'appel d'évaluer les
faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi ; la
production de pièces nouvelles est ainsi en principe exclue, même celles qui sont visées
par l'art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du
7 novembre 2012 consid. 5 ; CACI 26 mars 2021/145 ; CACI 25 novembre 2020/540 ;
Jeandin, Commentaire romand, Code de procédure civile, 2
e
éd., Bâle 2019 [CR-CPC], n. 9b ad art. 317 CPC).
3.
3.1
La procédure sommaire prévue par l’art.
257 CPC est une alternative aux procédures ordinaire ou simplifiée normalement disponibles,
destinée à offrir une voie particulièrement simple et rapide à la partie demanderesse,
dans les cas dits clairs. Cette voie suppose que l’état de fait ne soit pas litigieux ou qu’il
soit susceptible d’être immédiatement prouvé (al. 1 let. a) et que la situation
juridique soit claire (al. 1 let. b). Le juge n’entre pas en matière si l’une ou l’autre
de ces hypothèses n’est pas vérifiée (al. 3).
Selon la jurisprudence, l’état de fait n’est pas litigieux lorsqu’il n’est
pas contesté par le défendeur ; il est susceptible d’être immédiatement
prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle
générale, la preuve est rapportée par la production de titres, conformément à
l’art. 254 al. 1 CPC. La preuve n’est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter
la preuve certaine (
voller
Beweis
) des faits justifiant sa prétention ;
la simple vraisemblance (
Glaubhaftmachen
)
ne suffit pas. Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes
(
substanziiert und schlüssig
),
qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler
la conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ;
ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 et les arrêts cités ;
TF 4A_142/2020 du 3 septembre 2020 consid. 3.1). A l'inverse, le cas clair doit être retenu
lorsque sont émises des objections manifestement mal fondées ou inconsistantes sur lesquelles
il peut être statué immédiatement (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 ; TF 4A_550/2020
précité consid. 5.1 ; TF 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.1). Le fait pour le
défendeur d’avancer des arguments sans proposer le moindre indice à leur appui et sans
mentionner les preuves des moyens qu’il invoque ne remet pas en cause le cas clair (TF 4A_418/2014
du 18 août 2014 consid. 3 ; CACI 3 août 2016/432 ; CACI 4 mars 2014/98, CdB 201 p.
119 ; Bohnet, Le défendeur et le cas clair, in Newsletter bail.ch, décembre 2012 ;
Bohnet, note in RSPC 2013 p. 140). Il ne suffit donc pas que le défendeur se limite à signaler
les objections ou exceptions qui pourraient contredire la liquidité de la situation en fait et en
droit, de telles exceptions devant être motivées et concluants (TF 5A_19/2015 du 27 juillet
2016 consid. 2.3.1).
La situation juridique est claire lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose
de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une
jurisprudence éprouvées (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ;
ATF 138 III 728 consid. 3.3). En règle générale (cf. toutefois TF 4A_185/2017 du
15 juin 2017 consid. 5.4 et les réf. citées), la situation juridique n’est pas claire
si l’application d’une norme nécessite l’exercice d’un certain pouvoir d’appréciation
de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte
des circonstances concrètes de l’espèce (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; TF 4A_376/2021
du 7 janvier 2022 consid. 4.1.2 et les réf. citées).
3.2
Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après
la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de
frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et
lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail.
Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut
résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et les locaux commerciaux
peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour
la fin d’un mois (al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré
réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire était
en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’alinéa 2 de cette disposition
légale, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente
jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l’arriéré avait finalement été
payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les réf. citées). Si, en revanche,
l’une des conditions d’application de l’art. 257d CO n’est pas réalisée,
le congé est inefficace (Lachat/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p. 879).
Il incombe à la partie qui prétend que son obligation a été exécutée de
prouver cette exécution, notamment par paiement (ATF 128 III 271, JdT 2003 I 606 ; CACI 31
octobre 2019/582).
3.3
Selon la doctrine et la jurisprudence,
le locataire peut faire obstacle à l’application de l’art. 257d CO en invoquant la compensation,
à condition que la créance compensatrice soit échue et exigible et que le moyen ait été
invoqué avant l’échéance du délai de trente jours de l’art. 257d al.
1 CO (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb ; TF 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.2 ; TF
4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2). Lorsque le locataire entend s’acquitter de ses loyers
par compensation avec une créance en restitution de l’indu, il doit donc le déclarer
au plus tard dans le délai de sommation qui lui est accordé par le bailleur (TF 4A_115/2019
du 17 avril 2019 consid. 9). Si la compensation n’est pas d’emblée dépourvue de
vraisemblance, la requête en cas clair sera en principe irrecevable (CACI 26 février 2021/84
consid. 4.2.2 ; CACI 4 juillet 2017/289 consid. 3.2).
L’obligation du juge de se prononcer sur
la contre-créance invoquée en compensation ne saurait prolonger la procédure en contestation
du congé de façon à contrecarrer la volonté du législateur de permettre au bailleur
de mettre fin au bail et d’obtenir l’évacuation du locataire dans les plus brefs délais
lorsque la résiliation a été donnée selon l’art. 257d CO. Si une procédure
relative à la contre-créance est pendante devant une autre instance, il ne saurait être
question de suspendre la procédure en contestation du congé jusqu’à droit connu
dans l’autre procédure, sauf si une décision définitive est imminente (CACI 22 janvier
2019/29 ; CACI 7 décembre 2018/692 consid. 3.4.1 ; CREC 26 juillet 2016/292 consid. 3.2.2).
4.
4.1
Les appelants considèrent que les conditions
de la procédure en cas clair n’étaient pas réalisées de sorte que la juge de
paix ne pouvait pas entrer en matière sur la requête des intimés. Ils reviennent sur ce
qu’ils estiment être «
la
genèse du litige
» et invoquent
ensuite différents événements survenus en août 2021, soit une coupure d’électricité
qui serait imputable aux intimés, entraînant une perte de nourriture et de médicaments
stockés au frais, puis un accord intervenu entre les parties à ce sujet, soit une compensation
entre le dommage subi et le loyer d’août 2021.
Ces faits, qui ne reposent d’ailleurs sur aucune pièce au dossier, sont nouveaux. Ils ne peuvent
être admis (cf.
supra
consid. 2), de sorte que le grief est irrecevable.
4.2
Les appelants exposent ensuite avoir été
«
surpris
»
par l’avis comminatoire du 28 décembre 2021, intervenu quatre mois plus tard. Ils prétendent
en outre que la date de l’envoi serait «
particulièrement
bien choisie
» dès lors qu’ils
passaient les fêtes à l’étranger, ce que les intimés savaient. Ils soupçonnent
les intimés d’avoir intercepté l’avis de retrait des courriers recommandés
dans leur boîte à lettres.
La surprise des appelants est sans pertinence. Quant à leur soupçon sur une prétendue
interception des avis déposés dans leur boîte à lettres, il s’agit d’une
pure supposition de leur part, dénuée de toute force probante.
Au demeurant, on rappellera
que le délai comminatoire de l’art. 257d al. 1 CO est soumis à la théorie de
la réception relative, ce qui signifie que si le courrier recommandé ne peut pas être
remis directement au destinataire et qu’un avis de retrait mentionnant le délai de garde postal
a été mis dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, l’acte est reçu au
moment où le destinataire le retire effectivement au guichet de la poste ou, à supposer qu’il
ne soit pas retiré dans ce délai, le septième et dernier jour de ce délai (ATF 140
III 244 consid. 5.1).
4.3
Les appelants se prévalent encore une fois
de l’accord de compensation qui serait intervenu entre les parties s’agissant du loyer du
mois d’août 2021, invoquant que ce loyer n’était dès lors pas dû et qu’ils
n’avaient même pas à invoquer la compensation dans le délai comminatoire. Une nouvelle
fois, on doit relever qu’aucun élément au dossier ne vient attester d’un tel accord.
Au surplus, les appelants n’invoquent et ne démontrent pas avoir invoqué la compensation
de manière régulière.
4.4
Le seul point qui mérite examen et qui n’a
pas été invoqué par les appelants, pourtant assistés d’un mandataire professionnel,
réside dans les paiements qui sont intervenus pendant le délai comminatoire.
Les plis contenant les mises en demeure de l’art. 257d CO ont été adressés aux appelants
le 28 décembre 2021 et l’avis de retrait a été déposé le lendemain. L’expiration
du délai de garde venait dès lors à échéance le 5 janvier 2022, étant précisé
que les féries ne s’appliquent pas aux délais prévus par le droit matériel
(Tappy, CR-CPC, n. 7 ad art. 145 CPC), comme les délais fixés par l’art. 257d CO
(CACI 28 février 2022/107). En l’espèce, le délai de l’art. 257d CO a donc
commencé à courir dès le 6 janvier 2022 pour venir à échéance le 4 février
2022. Or les locataires se sont acquittés de 2'170 fr. le 28 janvier 2022, puis de 30 fr. et 130
fr. le 3 février 2022. Ainsi, contrairement à ce que prétendent les intimés dans
leur demande d’expulsion (cf. allégué n° 14 de la requête du 11 avril 2022),
un paiement a bel et bien eu lieu dans le délai comminatoire et non pas après l’expiration
de celui-ci.
Cela étant, les locataires ne se sont pas acquittés de l’entier des arriérés
dus et demeuraient impayés le solde du loyer de l’appartement d’octobre par 170 fr.,
le loyer d’octobre de la place de parc intérieure, le solde de 10 fr. du loyer de la place
de parc intérieure de juillet, ainsi que loyer de cette place pour le mois d’octobre. Partant,
les intimés étaient fondés à résilier le bail à l’issue du délai
comminatoire, ce qu’ils ont fait sur formule officielle.
Il découle de ce qui précède que les appelants n’ont fait valoir aucune objection
sérieuse qui soit susceptible de remettre en cause le cas clair et que c’est à bon droit
que la juge de paix a constaté que le contrat de bail avait été valablement résilié
et qu’elle a admis la requête d’expulsion de l’intimée.
5.
Au vu de ce qui précède,
l’appel, manifestement infondé, doit être rejeté en application de l’art.
312 al. 1
in
fine
CPC et l’ordonnance
confirmée.
L’arrêt peut être rendu sans frais judiciaires de deuxième instance (art. 11
TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance, les intimés
n’ayant pas été invités à se déterminer sur l’appel.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
L’arrêt, rendu sans frais, est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
M. Julien Greub, agent d’affaire breveté (pour F.________ et D.________),
‑
Mme Mimoza Derri, agent d’affaire brevetée (pour A.T.________ et B.T.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Morges.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :