vd_findinfo · HC / 2021 / 141 · 2021-03-23 · fr

DROIT EXCLUSIF{PROPRIÉTÉ PAR ÉTAGES}, COPROPRIÉTÉ, ASSEMBLÉE GÉNÉRALE, ACTION EN CONTESTATION, DÉCISION{DROIT PRIVÉ} | 647b CC, 648 CC, 712g CC, 712m CC, 75 CC

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 23.03.2021 HC / 2021 / 141

TRIBUNAL
CANTONAL
PO17.019565-201260
139
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
23 mars 2021
__________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, présidente
Mmes
Kühnlein et Crittin Dayen, juges
Greffière
:              Mme
Spitz
*****
Art.
75, 647 al. 2, 647b al. 1, 648 al. 2, 712g al. 1 et 712m al. 2 CC ;
Statuant sur l’appel interjeté par
P.________
,
à [...], demandeur, contre le jugement rendu le 19 février 2020 par le Tribunal civil de l’arrondissement
de Lausanne dans la cause divisant l’appelant d’avec la
communaute
des copropriétaires de la ppe
H.________
,
à [...], intimée, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 19 février 2020, dont la motivation écrite a été adressée aux
parties le 7 juillet 2020, le Tribunal civil de l’arrondissement de Lausanne (ci-après :
le tribunal) a rejeté les conclusions prises par P.________ contre la Communauté des copropriétaires
de la PPE H.________ au pied de sa demande du 4 mai 2017 (I), a dit que les frais judiciaires, arrêtés
à 3'390 fr., étaient mis à la charge de P.________ (II), a dit que ce dernier devait rembourser
à la Communauté des copropriétaires de la PPE H.________ la somme de 1'130 fr. versée
à titre d’avance des frais judiciaires (III) et lui verser la somme de 5'000 fr. à titre
de dépens, débours et TVA compris (IV).
En droit, le tribunal a considéré que la décision prise par l’ensemble des copropriétaires
d’étages à l’exception de P.________ lors de l’assemblée générale
extraordinaire du 3 mai 2016 de renoncer à la scission de la copropriété par étages
était valable, dès lors que seule une volonté de principe avait été manifestée
lors de l’AG du 3 novembre 2005, que des réserves avaient été émises si bien
que le changement de destination de la chose n’avait jamais été unanimement accepté
et qu’ainsi la défenderesse avait renoncé à un projet au sujet duquel aucune décision
unanime et inconditionnelle n’avait jamais été prise.
Un
comportement abusif ne pouvait dès lors pas lui être reproché. S'agissant de la décision
de renoncer à des travaux d'étanchéité au niveau de la dalle du parking, l'existence
du défaut n'était pas établie et le demandeur échouait à rapporter la preuve
d'une atteinte à son droit d'utilisation de la chose. Une majorité des voix exprimées
par les copropriétaires était nécessaire pour décider d'entreprendre des travaux
dits nécessaires ou, par parallélisme des formes, pour y renoncer. La décision litigieuse
était dès lors valable.
B.
Par acte du 4 septembre 2020, P.________ a interjeté
appel contre le jugement précité en concluant, avec suite de frais et dépens, à sa
réforme en ce sens que les conclusions prises par ses soins le 4 mai 2017 soient admises. Subsidiairement,
il a conclu à son annulation et au renvoi de la cause à l’autorité précédente
pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
L’intimée n’a pas été invitée à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
a)
P.________ (ci-après : le demandeur),
né le [...] 1939, est domicilié à la [...].
b)
La propriété par étages H.________ (ci‑après : la PPE) a été
constituée le 5 janvier 1990 sur la parcelle de base n° [...] de la Commune de [...]. Le demandeur
en a été le promoteur. La PPE est régie par un règlement d’administration et
d’utilisation établi le 22 décembre 1989 (ci-après : le règlement de la
PPE), lequel prévoit notamment ce qui suit :
«
Article
26              Les décisions font
l’objet d’un procès-verbal. Le secrétaire, qui n’est Procès-verbal
pas obligatoirement copropriétaire, est désigné par l’assemblée.
Article 25              Lorsque plusieurs
personnes sont propriétaires en commun d’un lot, Exercice du
elles n’ont qu’une voix correspondant au montant de leur quote-part
droit de vote              et l’expriment
par un représentant.
Le
copropriétaire, titulaire du droit exclusif sur plusieurs lots, ne dispose que d’une seule
voix. Toutefois, pour calculer la majorité qualifiée, il sera tenu compte de la somme des millièmes
de copropriété que représentent ces lots.
Toute
décision de l’assemblée peut être remplacée par un accord écrit de tous
les copropriétaires.
L’administrateur,
non copropriétaire, n’a qu’une voix consultative.
Article
26              Les copropriétaires
peuvent se faire représenter par une autre Représentation
personne moyennant procuration écrite.
Article
27              L’assemblée
des copropriétaires peut délibérer valablement si la
Quorum
moitié de tous les copropriétaires, mais au moins deux, représentant
en outre au moins la moitié de la valeur des parts, sont présents ou
représentés.
Si
l’assemblée n’atteint pas le quorum, une seconde assemblée est convoquée,
qui peut se tenir au plus tôt dix jours après la première.
La
nouvelle assemblée peut délibérer valablement si le tiers de tous les copropriétaires,
mais deux au moins, sont présents ou représentés.
S’il
n’est pas possible de tenir une assemblée habile à prendre des décisions, chacun
des copropriétaires et l’administrateur peuvent demander au Juge du for d’ordonner les
actes d’administration nécessaires.
Article
28              Le quorum légal
étant atteint, l’assemblée prend ses décisions à la
Majorités
majorité des copropriétaires présents ou représentés. En cas d’égalité
des voix, la décision des copropriétaires dont les parts réunies représentent le
plus grand nombre de millièmes l’emporte.
Sont
réservées les dispositions de la loi ou du règlement exigeant une autre majorité
(majorité simple, majorité absolue de tous les copropriétaires, double majorité ou
majorité qualifiée, unanimité).
Article
29              La majorité simple
des copropriétaires présents ou représentés peut Majorité simple
valablement statuer dans les cas suivants :
a)
régler les affaires administratives qui ne
sont pas de la compétence de l’administrateur, article 647 b CCS réservé ;
b)
nommer et révoquer l’administrateur
ainsi que fixer sa rémunération, l’article 647 b CCS étant réservé ;
c)
désigner éventuellement un comité
ou un délégué chargé de représenter les copropriétaires auprès de
l’administrateur ;
d)
approuver chaque année le devis des frais
annuels, les comptes et la répartition des frais entre les copropriétaires ;
e)
fixer la contribution annuelle au fonds de rénovation ;
f)
donner décharge à l’administrateur ;
g)
conclure les polices d’assurances d’intérêt
commun ;
h)
autoriser l’administrateur à soutenir
un procès dans un domaine relevant de ses compétences (article 712 t, al. 2 CCS) ;
i)
autoriser l’administrateur à louer
ou faire louer les locaux et emplacements communs susceptibles d’être loués ;
j)
désigner éventuellement l’organe
de contrôle.
Article 30              La majorité
de tous les copropriétaires est nécessaire pour :
Majorité absolue
a)
les travaux d’entretien, de réparation
et de réfection qu’exige le maintien de la valeur et de l’utilité de la chose (art.
647 c CCS) ;
b)
l’autorisation d’intenter une action
contre un copropriétaire en vue de son exclusion (art. 649 b al. 2 CCS) ;
c)
requérir l’inscription d’une
hypothèque légale (art. 712 i, al. 2 CCS).
Article
31              La majorité de
tous les copropriétaires représentant, en outre, plus Double majorité
de la moitié de la valeur des parts, est nécessaire pour :
ou
majorité qualifiée
a)
les adjonctions et modifications au présent
règlement (article 712 g, al. 3 CCS), à l’exception de celles prévues à l’article
712 g, al. 2 CCS) ;
b)
les actes d’administration importants (art.
647 b CCS) ;
c)
les travaux de réfection et de transformation
destinés à augmenter la valeur de la chose ou à améliorer son rendement ou son utilité
(article 647 d CCS).
Les
modifications ayant pour effet de gêner notablement et durablement, pour un copropriétaire,
l’usage ou la jouissance de la chose selon sa destination actuelle ou qui en compromettent le rendement
ne peuvent pas être exécutées sans son consentement.
Lorsque
les modifications entraîneraient pour un copropriétaire des dépenses qui ne sauraient
lui être imposées, notamment parce qu’elles sont disproportionnées à la valeur
de sa part, elles ne peuvent être exécutées sans son consentement que si les autres copropriétaires
se chargent de sa part des frais, en tant qu’elle dépasse le montant qui peut lui être
demandé.
Article 32              Le consentement
de tous les copropriétaires est nécessaire pour :
Unanimité
a)
les travaux de construction destinés exclusivement
à embellir la chose, à en améliorer l’aspect ou à en rendre l’usage plus
aisé (article 647 e CCS). Si ces travaux sont décidés à la majorité de tous
les copropriétaires représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié
de la chose, ils peuvent aussi être exécutés malgré l’opposition d’un
copropriétaire dont le droit d’usage et de jouissance n’est pas entravé durablement
de ce fait, pourvu que les autres copropriétaires l’indemnisent de l’atteinte temporaire
portée à son droit et se chargent de sa part des frais ;
b)
les aliénations, constitutions de droits
réels ou changements dans la destination de la chose (art. 648 al. 2 CCS). Si des parts de copropriété
sont grevées de droits de gage ou de charges foncières, les copropriétaires ne peuvent
plus grever la chose elle-même de tels droits ;
c)
les modifications des règles concernant la
compétence pour procéder à des actes d’administration et à des travaux de construction
(art. 712 g, al. 1 et 2 CCS). »
La PPE comprend les lots suivants :
-
[...] (166/1000) :
acheté par B.N.________, le 9 septembre 1994, puis acquis par donation par B.V.________ le
11 février 2008 ;
-
[...] (164/1000) :
acheté par A.S.________ et B.S.________ en copropriété le 1
er
mars 1996, puis acquis par A.________ le 4 octobre 2007 ;
-
[...] (164/1000) :
acheté par Q.________ le 9 mai 2001 ;
-
[...] (166/1000) : propriété du demandeur ;
-
[...](164/1000): acheté
par C.________ le 24 novembre 2004 ;
-
[...] (164/1000) :
acheté en copropriété par Z.________ et Z.________ le 3 juin 2005 ; celui-ci a ensuite
été acquis par O.________ le 21 novembre 2006, puis par [...] et [...] en copropriété
le 29 avril 2011, et enfin par R.________ le 13 octobre 2015 ;
-
[...] (12/1000), soit
un garage/parking souterrain collectif constituant une copropriété ordinaire composée
de 12 places de parc.
Les lots précités sont répartis en deux bâtiments, sis respectivement aux numéros
[...] et [...] de la route de [...], à [...]. Les propriétaires de ces lots forment la communauté
des copropriétaires de la PPE H.________ (ci-après : la défenderesse).
2.
a)
A une date indéterminée entre 1995
et 1997, A.N.________, époux de B.N.________, a procédé à une modification d’un
sac coupe‑vent sur la terrasse du lot [...]. Postérieurement à ces travaux, à une
date que l’instruction n’a pas permis de déterminer, des infiltrations d’eau sont
apparues à différents endroits de la PPE. A.N.________ a reconnu que les travaux effectués
par ses soins étaient partiellement à l’origine de ces problèmes.
Par lettre du 1
er
juillet 1997, A.W.________, œuvrant pour le compte de la société W.________ SA, ensuite
inscrite au Registre du commerce en tant que W.________ SA, puis W.________ SA en liquidation, désormais
radiée, a notamment relevé ce qui suit :
« Mr.
P.________ et moi-même avons constaté une infiltration d’eau à l’intérieur
du garage, provenant de la terrasse accessible de Mr. A.N.________ (sic). J’ai remarqué en
présence de Mr. B.N.________ (sic) que lors de la modification de la terrasse exécutée
par ses soins, le sac à coupe-vent a été supprimé. […] Lors de la suppression
du sac à coupe-vent, une détérioration de l’étanchéité a dû
se produire. […] Pour supprimer ces infiltrations, il est indispensable qu’un professionnel
exécute un compiément (sic) d’étanchéité à l’endroit de la
zone incriminée ».
b)
Le 12 décembre 1998, une assemblée générale des copropriétaires la PPE s’est
tenue en présence du demandeur, de A.N.________ et de A.S.________.
Il ressort notamment ce qui suit d’une traduction non signée du procès‑verbal de
cette assemblée générale, dont l’original est manuscrit et en langue italienne :
« En
ce qui concerne la réfection de la peinture du plafond du garage, M. A.N.________ s’engage
à exécuter les travaux personnellement (matériel fourni par M. P.________). En cas d’infiltrations
ultérieures, une entreprise spécialisée exécutera les travaux de remise à l’état
originel à charge de M. A.N.________».
B.N.________ et B.S.________ n’étaient pas présentes lors de cette séance.
c)
A.N.________ a procédé lui‑même à la réparation des dégâts dont
il s’estimait responsable. Il a toutefois contesté être à l’origine de l’ensemble
des fuites subies par la PPE.
d)
Par courrier du 23 novembre 1999, l’entreprise [...] a notamment relevé ce qui suit :
« Pour
faire suite à notre visite sur place, nous vous confirmons que les modifications effectuées
par Monsieur A.N.________ (sic) au droit du sac coupe-vent ont été exécutées correctement
et ne présentent visuellement aucune malfaçon. Les briques posées contre la façade
ont été correctement mises en œuvre et crépies ».
e)
Le 30 août 2000, J.________, inspecteur de sinistres auprès de L.________, assureur de la PPE,
a constaté « une infiltration minime au niveau de la dalle du parking ».
f)
Par pli du 18 décembre 2001, ensuite de leur visite sur place, la société [...] a en substance
relaté que les travaux exécutés par A.N.________ étaient satisfaisants et ne nécessitaient
pas d’intervention supplémentaire.
3.
a)
En 1997, le demandeur a entrepris diverses
démarches pour procéder à une scission de la PPE en deux entités distinctes, l’une
étant constituée par l’immeuble sis route de [...], et l’autre par l’immeuble
sis route de [...]. A cette époque, seuls le demandeur, les époux S.________ et B.N.________
étaient propriétaires d’un ou plusieurs lots de la PPE.
b)
Une assemblée générale des copropriétaires de la PPE s’est tenue le 10 avril
1997 en présence du demandeur, des époux S.________, et de A.N.________. B.N.________, alors
seule propriétaire du lot [...], n’était pas présente. Il ressort du témoignage
de cette dernière que son époux s’est occupé de l’essentiel des démarches
relatives à la scission de la PPE. B.N.________ a toutefois précisé avoir « toujours
dû signer les documents qui [leur] ont été soumis ».
Le procès-verbal de cette assemblée générale fait notamment état de ce qui suit
s’agissant de la scission envisagée par le demandeur :
«
Mme
et M. S.________ ainsi que M. A.N.________ n’acceptent pas de participer aux frais engendrés
par la division. Par contre, Mme et M. S.________ ainsi que M. B.N.________ acceptent la division de
la PPE après acceptation des plans à condition que ces frais soient à la charge de M. P.________.
Cette éventualité a été proposée par ce dernier dans le cas où l’immeuble
[...] soit acheté par une seule personne
».
Ce
document ne comporte aucune signature.
Ensuite de cette séance, le demandeur a mandaté Me T.________, notaire à [...], en vue
de procéder à la scission de la PPE. Cette opération nécessitait notamment la division
de la parcelle de base, la création d’entre cinq et dix servitudes, une nouvelle répartition
des millièmes, ainsi que l’établissement de deux règlements d’administration
et d’utilisation, soit un par immeuble.
4.
a)
Une « séance de présentation
de la proposition de division de la PPE » s’est tenue le 23 juin 1998 en présence
de Me T.________, du demandeur, de B.S.________, de A.S.________, et d’A.V.________. L’instruction
n’a pas permis de déterminer si ce dernier, beau‑fils des époux N.________, est
intervenu en qualité d’administrateur ou pour représenter ses beaux‑parents.
Il ressort notamment ce qui suit du procès-verbal de cette séance :
«
M. T.________
a présenté son projet de division de la PPE. A la suite de cette présentation, nous nous
sommes rendus dans le parking souterrain. A la majorité absolue, il a été accepté
l’agrandissement du garage fermé de M. A.N.________ selon le tracé au sol en rouge. Cette
modification permettra d’y stationner deux véhicules. A la majorité absolue, il a été
accepté de modifier la position de la porte de la cave de l’appartement des combles de l’immeuble
[...]. Elle sera positionnée en fonction des plans d’origine de la construction
»
.
Ce
document ne comporte aucune signature.
b)
Par courrier du 22 juillet 1998 adressé aux époux S.________ et à B.N.________, Me T.________
a notamment indiqué ce qui suit :
«
Le
principe de la scission de la propriété par étages ayant été accepté lors
de notre séance du 23 juin écoulé, je vous saurais gré de bien vouloir me faire parvenir
dans les plus brefs délais les documents que je vous avais demandé (sic) […] Monsieur
P.________ s’est engagé à payer le coût de la scission de cette opération,
mais les frais complémentaires qui pourraient découler du retard pris seront facturés
à la PPE. A ce jour, il n’y en a pas encore
».
c)
Le 5 janvier 1999, Me T.________ a adressé
une
«
lettre
circulaire » aux copropriétaires de la PPE. Il a rappelé les différents engagements
prétendument pris par ces derniers en vue de mener la scission à terme, à savoir la construction
d’un chemin rejoignant la route de [...] et d’une paroi anti-bruit le long de cette route,
la constitution d’un local technique, ainsi que la modification des garages en sous‑sol.
Le demandeur et B.N.________ ont signé et approuvé ce document respectivement les 7 et 9 janvier
1999. A.S.________ en a fait de même le 11 janvier 1999. B.S.________ n’a toutefois pas signé
ce document.
d)
Le 12 avril 2000, Me T.________ a adressé
un pli à B.N.________ et aux époux S.________, en relevant notamment qu’ils avaient déjà
donné leur accord de principe à la scission de la PPE le 23 juin 1998. Il a également
précisé que le demandeur avait fait appel à un géomètre pour l’établissement
des plans de servitude et du garage souterrain. Il a en outre indiqué avoir appris que certains
copropriétaires de la PPE avaient refusé de concrétiser leurs engagements.
Lors de son témoignage, T.________ a précisé qu’il n’était pas certain
d’avoir soumis les plans du géomètre à l’ensemble des copropriétaires
de la PPE.
5.
a)
En mai 2000, un litige est survenu entre le demandeur et A.N.________ au sujet d’un mur construit
par ce dernier dans son garage. Cette construction empiétait légèrement sur les parties
communes. Le demandeur a exigé la destruction et la reconstruction de ce mur aux frais de A.N.________.
Depuis cet évènement, les époux N.________ se sont constamment opposés aux démarches
relatives à la scission de la PPE.
b)
Une assemblée générale ordinaire des copropriétaires la PPE s’est tenue le
29 mai 2000. Il ressort du procès‑verbal de cette séance que les plans du garage présentés
par Me T.________ ne correspondaient pas à ceux déposés au Registre foncier. Il est en
outre fait état du désaccord précité entre A.N.________ et le demandeur s’agissant
de la mise en conformité de leur garage respectif. A cet égard, il est mentionné que « Monsieur
P.________ ne veut de la scission que si les murs du garage sont en ordre ». Dès lors,
aucune décision sur la scission n’a été prise lors de cette séance.
c)
Par courrier du 28 novembre 2001 adressé aux époux N.________, Me T.________ a en substance
déploré le fait que les différends entre les copropriétaires de la PPE avaient empêché
la progression du processus de scission. Il a dès lors requis des époux N.________ de leur
retourner le double de ce pli dûment signé « en cas d’accord inconditionnel
à la scission ».
A une date que l’instruction n’a pas permis d’établir, A.N.________ a retourné
la lettre du 28 novembre 2001 signée par ses soins, en précisant qu’il « signifie
[s]on accord avec le contenu de [la] lettre du 5 janvier 1999 ». B.N.________ n’a pas
signé ce document.
6.
a)
Me T.________ a organisé une nouvelle séance relative à la scission de la PPE le 27 mars
2002. Celle-ci s’est tenue en présence « des parties », de leurs conseils,
du géomètre [...], ainsi que de l’administrateur de la PPE à cette date, M. G.________.
Le procès-verbal de cette séance fait en substance état de problèmes de mise en conformité
du « garage parking souterrain » et d’étanchéité de la
dalle du parking. S’agissant de ce dernier élément, il est notamment mentionné ce
qui suit :
«
M.
P.________ réplique que ce problème d’étanchéité doit être réglé
avant la scission. […] M. P.________ relève que les travaux de fouille seront pris en
charge par la L.________ et qu’ils doivent donc être exécutés. M. G.________ répond
à M. P.________ que l’assurance ne paiera pas les opérations de fouille s’il devait
s’avérer que les travaux de M. A.N.________ ont été exécutés de manière
conforme
».
Au pied du document précité, Me T.________ a indiqué que les parties « sont
convenues de déplacer le mur du garage box numéro [...] », appartenant à B.N.________,
ces travaux devant être exécutés sans délai. Il a en outre précisé que
« les travaux relatifs au rétablissement de l’étanchéité de la dalle
doivent être exécutés » et que « [l]es frais qui découlent pour
la copropriété du rétablissement seront à la charge de M. A.N.________ qui est à
l’origine du problème ».
Me T.________ est le seul signataire de ce procès-verbal.
b)
Une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de la PPE s’est tenue
le 29 octobre 2002. Il ressort notamment du procès-verbal de cette séance que « la
société F.________ a établi un devis pour un montant de CHF 5'199.25 pour la recherche
des infiltrations d’eau et sa réparation ».
Ensuite de cette séance, L.________ a versé la somme de 4'000 fr. à la défenderesse
à faire valoir sur le devis de F.________ afin de prendre en charge les frais relatifs aux travaux
de fouille. Elle a toutefois précisé, par courrier du 28 juin 2002, que « les frais
de réparations (sic) de la cause de l’infiltration ne sont pas couverts par l’assurance
dégâts d’eau bâtiment ».
7.
Par courrier du 21 août 2002, Me D.________, notaire, a informé le demandeur qu’il avait
été consulté par A.N.________ à propos de la construction d’un mur à cheval
sur les places de parc n
os
11 et 12 de la PPE. Il a en substance indiqué que son mandant n’avait jamais donné son
accord pour cette construction, dont il a requis la démolition par les soins du demandeur, qu’il
s’opposait à toute inscription d’une modification de la PPE au Registre foncier, et
qu’il se réservait le droit d’entreprendre toute mesure judiciaire.
Par courrier du 18 mars 2003 adressé à M. G.________, Me T.________ a notamment indiqué
que B.N.________ avait refusé de signer l’acte de scission de la PPE, en invoquant la non-conformité
du plan du garage.
A ce jour, le demandeur n’a pas procédé à la destruction du mur susmentionné.
8.
Par acte notarié du 18 novembre 2004,
le demandeur a vendu le lot [...] à C.________. Ce document contient la clause suivante :
«
L’acheteur
est rendu attentif par le vendeur aux divers problèmes que connaît depuis plusieurs années
la propriété par étage. Ainsi, il est informé des problèmes liés aux boxes
sis dans le garage-parking souterrain ainsi qu’à l’étanchéité de la dalle
dudit parking. Le vendeur s’engage expressément à remédier à l’ensemble
de ces problèmes conformément aux décisions prises par les diverses assemblées des
copropriétaires de la propriété par étage et prendra à sa charge tous les frais
y relatifs que l’acheteur pourrait devoir payer en qualité de copropriétaire. Afin de
garantir l’acheteur, le notaire soussigné consignera une somme de dix mille francs (CHF 10'000.-)
à prélever sur le prix de vente jusqu’à la complète exécution des travaux.
Cette somme, qui ne portera pas intérêt, ne pourra être déconsignée par ledit
notaire que moyennant remise en ses mains d’une déclaration de bonne exécution des travaux,
établie par l’entreprise d’étanchéité ayant exécuté les travaux,
contresignée pour accord par le vendeur et l’acheteur
».
L’acte de vente à terme du lot [...] aux époux Z.________ du 19 avril 2005 comporte une
clause identique.
9.
a)
Par jugement rendu le 17 mai 2005 et ordonnance sur preuves complémentaires du 15 août 2005,
le Président du Tribunal de l’arrondissement de Lausanne a nommé un nouvel administrateur
de la PPE, avec pour mission, en sus des attributions légales, de convoquer une assemblée générale
extraordinaire des copropriétaires aux fins, notamment, de finaliser la scission de la PPE avec
le concours d’un notaire et de résoudre un problème d’étanchéité
de la terrasse de B.N.________. Ces décisions ont été prises dans le cadre d’un
autre litige opposant les parties.
Le mandat d’administrateur de la PPE a été
confié à la K.________.
b)
L’assemblée générale extraordinaire de la PPE s’est tenue le 3 novembre
2005 en présence du demandeur, de B.N.________, des époux S.________, d’Q.________, de
C.________, des époux Z.________, ainsi que de [...] et [...], pour la K.________.
Le procès-verbal de cette séance fait notamment état de ce qui suit :
«
3.
Point de situation concernant les démarches juridiques entreprises jusqu'à ce jour
,
à savoir démarches notariées en vue de la scission et intervention des avocats respectifs.
Détermination de l'assemblée quant aux responsabilités sur les frais entrepris.
En
préambule, M. [...] rappelle que des honoraires très importants restent pour l'heure impayés
auprès de Me T.________, notaire à [...], concernant toutes les démarches que ce dernier
a tenté, en vain, pour faire aboutir la scission de la PPE. M. [...] croit utile de souligner qu'une
réactivation du dossier auprès de Me T.________ entraînera de facto une demande préalable
de mise au point de sa part, tant en ce qui concerne ses frais jusqu'à ce jour que ses frais futurs.
Cela
étant, les membres présents rappellent très clairement à M. P.________ et à
Mme B.N.________ qu’ils ne sont en aucun cas concernés par le litige qui les oppose et qu'il
leur importe peu de savoir quel en sera l'aboutissement. Ils soulignent ainsi sans équivoque que
la copropriété n'entre aucunement en matière concernant des frais d'avocat ou de notaire,
passés ou futurs, qu’il s’agisse de la scission, de la délimitation des parties
privées et communes ou de tout autre sujet polémique opposant M. P.________ à Mme B.N.________.
D'ordre
et pour le compte de la copropriété, la K.________, par M. [...], confirme en outre qu'elle
s'opposera fermement à toute demande de participation dans le cadre de ce dossier, qu'il s'agisse
de trais d'avocat, de notaire ou de frais quelconques directement ou indirectement liés.
Par
ailleurs, pour des questions évidentes de budget et de frais de gestion, M. [...] précise d'emblée
qu'il ne sera pas en mesure d'entraîner la PPE dans une quelconque polémique ou procédure,
notamment en ce qui concerne une éventuelle contestation du présent procès-verbal.
4.
Décision concernant la scission de la PPE en deux nouvelles entités distinctes (route de [...]
et, respectivement, route de [...]).
Sous
réserve d'un désengagement financier total, la copropriété confirme unanimement sa
volonté de principe concernant cette scission.
4.1
Cas échéant, détermination des responsabilités de prise en charge de ces démarches.
M.
P.________ rappelle à M. et Mme S.________, M. Q.________, M. C.________ et M. et Mme Z.________
qu’il poursuivra la prise en charge de leurs lots respectifs jusqu'à la fin de la procédure,
ainsi que de tous les problèmes annexes directement ou indirectement liés à ce dossier.
Cependant,
il rappelle qu'il n'avancera ces frais que jusqu'à concurrence du montant initialement prévu
de CHF 16'000.00, respectivement CHF 10'000.00 pour le notaire et CHF 6'000.00 pour le géomètre,
estimant qu'il n'est pas responsable des dépassements provoqués par Mme B.N.________.
Mme
B.N.________ estime quant à elle que M. P.________ est seul responsable de cette déconvenue
et confirme qu'elle n'entend pas rentrer en matière sur une quelconque participation de sa part.
Quant
aux membres présents, ces derniers précisent encore une fois que leur volonté de principe
concernant cette scission ne vaut qu'à la condition sine qua non qu'eux-mêmes et la copropriété
soient totalement désengagés de toute demande de participation.
4.2
Cas échéant, décision concernant les conditions de scission, notamment à l'égard
du parking collectif et de sa configuration actuelle (murs de séparation des places de parc, configuration
de ces dernières, etc.).
Le
plan de scission portant mention « plan de scission modifié le 31.03.99 » et les attributions
par écriture en bleu de chaque surface ou local est largement commenté.
Ce
plan correspond d'ores et déjà à la réalité des lieux, tant en ce qui concerne
les surfaces privées ou communes attribuées que les murs de séparation des garages et
locaux.
Sous
réserve de son désengagement financier, l'assemblée décide ainsi unanimement, sauf
le refus exprimé par Mme B.N.________, de ratifier ce document et de le faire enregistrer sous cette
forme au registre foncier dans le cadre de la scission de la PPE.
5.
Décision concernant le petit mur extérieur de soutènement en limite Est de la copropriété,
à savoir décision quant à son enlèvement ou son maintien moyennant des finitions
de meilleure qualité. Cas échéant, détermination quant à la prise en charge
de la mise en œuvre décidée.
Il
s'agit du petit muret qui longe le chemin d'accès au no [...] côté [...].
Après
discussion, rassemblée décide unanimement, sauf le refus exprimé par Mme B.N.________,
de garder ce muret sous sa forme actuelle et d'y adjoindre quelques arbustes d'ornement.
6.
Décision concernant les mesures à prendre pour l'étanchéité de la terrasse du
lot no 1, propriété de Mme B.N.________. Cas échéant, décision quant à
la responsabilité de prise en charge de la mise en œuvre décidée.
M.
[...] confirme être passé sur place pour effectuer un contrôle des lieux. Il a pu constater
que le niveau final de la terrasse après construction était plus bas que projeté, d'où
l'émergence inhabituelle des sacs à coupe vent (sic) et de la remontée d'étanchéité
en façade. Mme B.N.________ a ainsi fait procéder à la découpe du sac central, en
l'occurrence le plus gênant, pour le faire correspondre au niveau du sol de sa terrasse. A priori,
M. [...] précise que l'étanchéité n'a pas été touchée de ce fait.
Par contre, le nouveau raccord de la descente d'eau pluviale dans le sac rabaissé n'était sans
doute pas étanche. Ce raccord a depuis lors été réparé et plus aucune infiltration
d'eau ne semble s'être produite. Cela étant, M. [...] s'étonne de la nécessité
d'étancher un raccord de conduite dans le sac, dans la mesure où celui-ci doit être étanche
par lui-même pour récolter les eaux de toiture et en laisser déposer les déchets.
Pour lui, aller plus avant dans la recherche des causes à ces infiltrations pourrait tout aussi
bien démontrer que le travail d'étanchéité à la construction a mal été
fait. En conclusion, il préconise de faire revenir M. [...] ([...]), expert reconnu pour ses compétences
et son bon sens. M. [...] reste persuadé qu'un contrôle simple, voire une petite amélioration
technique du raccordement, sans remettre en question tout le concept existant, représente la salutation
la plus sage à l'avantage des deux parties.
Après
discussion et explications, il est décidé unanimement de convoquer deux entreprises sur place,
à savoir [...] et [...], pour obtenir un rapport quant à l’étanchéité
de ce bac. Les conclusions des deux spécialistes seront discutées à la prochaine assemblée
quant à savoir si des travaux sont vraiment nécessaires.
Note
de l'administrateur : M. P.________ a remis ce 07 ct un courrier à la K.________ au nom de la copropriété
H.________ et après avoir obtenu les signatures de deux familles et avoir lui-même signé
pour deux d'entre elles. Ce document, dont copie en annexe, vise l'annulation de la décision susmentionnée
et demande que les travaux préconisés par [...] SA soient exécuté à la charge
de Mme B.N.________.
L'administrateur
précise ici que cette demande est non seulement irrecevable, mais qu’elle tend à ruiner
inutilement les efforts entreprise pour rendre à la PPE une certaine sérénité. L’administrateur
confirme qu’il se fera lui-même une idée objective de la situation après avoir confronté
les avis de plusieurs spécialistes. Rien ne sera dès lors entrepris avant qu’il n’ait
fourni ses conclusions à la prochaine assemblée générale ordinaire
».
c)
Par courrier du 29 mars 2006, la [...] a mis un terme à son mandat d’administration, en mettant
notamment en exergue les problèmes posés par les litiges entre les copropriétaires d’étages.
10.
a)
Une assemblée générale des copropriétaires
de la PPE s’est tenue le 7 juillet 2006 en présence de l’ensemble des copropriétaires
à cette date, à l’exception de B.N.________, excusée. A cette occasion, l’assemblée
générale a nommé la société M.________ en qualité d’administratrice
de la PPE.
b)
Le 2 février 2007, M.________ a informé B.N.________ que l’entreprise U.________ viendrait
exécuter des travaux d’étanchéité le 12 février 2007, en la priant de
leur laisser un libre accès « aux endroits voulus ».
Par courrier du 8 février 2007, Me [...], ancien conseil des époux B.N.________, a en substance
requis qu’U.________ atteste par écrit que ses mandants n’étaient pas responsables
du défaut d’étanchéité constaté au travers de la dalle du parking, que
M.________ confirme que le coût des travaux serait entièrement assumé par la PPE et que
ses clients seraient présents lors de la venue de l’entreprise mandatée.
Par pli du 13 février 2007, M.________ a informé le conseil précité que les époux
A.N.________ avaient empêché l’entreprise U.________ de pénétrer sur leur propriété
à deux reprises le 12 février 2017.
Les travaux précités n’ont pas été exécutés.
11.
Par courrier du 2 novembre 2009, U.________ a écrit ce qui suit à M.________ :
«
Pour
l'exécution des travaux d'étanchéité de la terrasse, vous m'avez envoyé deux
bons de commande (le 1
er
daté du 2 février 2007, le second daté du 12 juin 2007). Cependant, lorsque je me suis
rendu sur place avec mes ouvriers, aux jours convenus, pour refaire l'étanchéité, le copropriétaire
concerné nous a empêché d'exécuter les travaux.
Ci-après
je vous présente donc un devis détaillé :
Installation
du chantier,
dépose
et repose éventuelle du sac coupe-vent,
contrôle
de la descente au parking,
mise
à nu de toute étanchéité (selon bon de commande),
fourniture
et pose d'une plaque de collage,
réfection
complète de l'étanchéité (selon bon de commande) : en bloc
CHF 1'500.00
Factures
du 30 mars et du 12 juin 2007 (hors TVA)
CHF              929.35
Total
hors TVA
CHF
2'429.35
TVA
(7,6%)              CHF
184.65
TOTAL
CHF
2'614.00
Notes
:
-
Je vous prie de convenir
avec le copropriétaire concerné d'une date entre le 12 et le 20 novembre pour l'exécution
des travaux et de me la communiquer.
-
Des clichés photographiques
de l'endroit en question seront pris avant et après l'exécution des travaux.
»
12.
Par requête de consignation du 24 juin 2009, le demandeur a conclu à ce qu’il soit autorisé
à consigner juridiquement ses charges de PPE concernant le lot [...] dont il est propriétaire,
par 2'400 fr., représentant les premier et deuxième trimestres 2009. A l’appui de sa
requête, le demandeur a allégué ce qui suit :
«
L’administrateur
de la PPE, qui a été chargé notamment de procéder à l’exécution de
travaux d’étanchéité, respectivement de procéder à une scission de la
PPE demeure totalement inactif
».
Par ordonnance du 21 août 2009, le Juge de paix du district de Lausanne a autorisé la consignation
du montant de 2'400 francs.
Par courrier du 20 septembre 2011, le Juge de paix du district de Lausanne a relevé que l’ordonnance
précitée emportait ses effets pour toutes les charges de la PPE concernant le lot [...], ainsi
que pour toutes celles à échoir.
A ce jour, le demandeur a consigné ses charges de PPE pour un montant ascendant à tout le moins
à 35'000 francs.
b)
Il est précisé qu’en juillet 2001, le demandeur avait d’ores et déjà
consigné ses charges de PPE, pour un montant de 10'000 fr., dont la somme de 6'801 fr. 60 a
été déconsignée en août 2001 « dans le but de ne pas mettre les liquidités
de la copropriété dans une situation critique ». Le demandeur a toutefois à
nouveau consigné le solde de ses charges PPE pour l’année 2001, par 7'333 fr., en octobre
2001.
c)
En raison des consignations effectuées par le demandeur, la défenderesse estime ne plus être
mesure de faire face à ses factures courantes.
I.________, administratrice de la PPE depuis l’automne 2015, a régulièrement fait part
des difficultés économiques de la PPE au demandeur et lui réclame, parfois par le biais
d’un agent d’affaires breveté, le paiement de ses charges de PPE. Le demandeur a toutefois
toujours refusé de les déconsigner.
13.
Une assemblée générale ordinaire des copropriétaires de la PPE s’est tenue
le 3 mai 2016 en présence de C.________, de R.________, d’Q.________, d’A.________,
de A.N.________, représentant de B.V.________, de Me [...], représentant du demandeur,
et de X.________ pour I.________.
Le procès-verbal de cette assemblée fait notamment état de ce qui suit :
«
7.
a) Renonciation à la scission
M.
X.________ expose le problème : La scission de la PPE est une affaire qui traîne depuis
plus de 15 ans. S’il y a eu une volonté de scinder en 2 parties, cela ne s’est pas concrétisé
jusqu’au bout. Depuis lors, certains copropriétaires ont changé (sic). Or, une décision
d’une telle importance nécessite l’accord unanime des copropriétaires qui doivent
signer devant notaire individuellement. Cela signifie que s’il y a eu un accord en assemblée,
mais qu’un propriétaire actuel refuse de signer les documents notariés, il ne sera pas
possible de finaliser cette scission. Or, M. X.________ a constaté que certains copropriétaires
actuels ne sont pas ou plus d’accord de scinder la PPE. Il propose donc de renoncer à la scission
par un vote de l’assemblée.
Me
[...] indique que la décision ayant été prise dans le passé, il n’est pas possible
de revenir en arrière et l’administrateur doit exécuter la décision, ce que M. X.________
conteste.
Au
vote, l’assemblée décide, à 5 voix en faveur contre 1 opposition, de renoncer à
la scission de la PPE.
b)
Renonciation aux travaux d’étanchéité
M.
X.________ expose ici aussi le problème :
Un
gros différend oppose M. A.N.________ à M. P.________ depuis près de 20 ans. Ce dernier
estime que suite à certains travaux sur la terrasse de M. A.N.________, l’étanchéité
de la dalle du garage a été abîmée. Chacun des deux antagonistes dispose d’un
dossier appuyant ses propres dires avec constatations d’entreprises spécialisées.
M.
X.________ a cependant constaté de lui-même que le garage est sain. Il est passé sur place
un jour de pluie et n’a observé aucune infiltration. D’après les propos des copropriétaires,
la dernière constatation d’infiltrations date d’un hiver particulièrement rigoureux
lors duquel un bouchon de glace a dû se former dans la descente d’eau pluviale ce qui a provoqué
de légères infiltrations. Par ailleurs, M. X.________ rappelle que s’agissant d’un
garage, quand bien même quelques faibles infiltrations survenaient de temps à autre, cela n’aurait
aucune conséquence réellement dommageable.
Il
est donc proposé de tirer un trait sur cette histoire.
L’assemblée
vote et renonce, à 5 voix contre 1 opposition, à effectuer d’éventuels travaux d’étanchéité
du garage
».
Par ailleurs, les copropriétaires d’étages ont décidé, par cinq voix contre
une, soit celle du demandeur, d’autoriser l’administrateur à agir contre le demandeur
dans le cadre d’une procédure judiciaire pour libérer les fonds consignés et/ou
engager des poursuites. A cette fin, la défenderesse a saisi le Juge de paix du district de l’Ouest
lausannois le 17 août 2017 par le dépôt d’une requête de mesures provisionnelles
à l’encontre du demandeur.
14.
Par courrier du 19 novembre 2017, A.W.________ a écrit ce qui suit à P.________ :
«
CONCERNE
: PPE H.________
ROUTE
DE [...]
GARAGE
SOUTERRAIN
Monsieur,
Donnant
suite à notre rendez-vous du 1
er
novembre, je suis en mesure de vous fournir les constatations suivantes :
-
A l'endroit des infiltrations une couche de peinture a été posée, travaux exécutés
par une tierce personne, probablement dans le but de cacher les infiltrations. On peut quand-même
remarquer que des traces d'humidité recommencent déjà à apparaître (voir photos
1 et 2 prises le 1
er
novembre 2017).
-
Au gré de l'intensité des pluies, de nouvelles apparitions de salpêtre vont se produire
ainsi que des écoulements d'eau au travers de la dalle elle-même et, par capillarité à
travers celle-ci, des infiltrations qui vont parvenir jusqu'aux murs du garage et s'écouler par
les joints de dilatations de ceux-ci (photos 3, 4a et 4b des écoulements de 2012 pour exemple)
-
La couche de peinture qui a été récemment donnée ne va pas supprimer les infiltrations
car aucune modification n'a été exécutée à l'endroit des passages EP [ndlr :
eaux pluviales] – pour mémoire voir notre lettre et rapport du 25 juin 2015.
-
Les travaux exécutés par l'entreprise [...] en 1990 en collaboration avec Mr. [...], Architecte,
sont conformes aux règles de l'art et aux normes SIA.
-
Le choix du complexe étanchéité-asphalte coulé convient parfaitement à ce genre
d'ouvrage enterré ainsi que les raccords des passages EP avec godets.
CONCLUSION
:
Le
raccord et les modifications exécutées ne sont pas conformes aux règles de l'art autour
du passage EP et ne vont pas supprimer les infiltrations.
Idem
concernant l'exécution de la couche de peinture.
Nous
sommes à votre disposition pour tous compléments d'information et je vous prie d'agréer,
Monsieur, mes salutations distinguées.
»
15.
A ce jour, la note d’honoraires de Me T.________ n’a toujours pas été réglée.
Par ailleurs, l’acte de scission n’a jamais été transmis au Registre foncier, celui-ci
ne comportant pas la signature de l’ensemble des copropriétaires de la PPE.
16.
a)
Le demandeur a déposé une requête
de conciliation par-devant le Président civil du Tribunal d’arrondissement de Lausanne le
1
er
juin 2016.
La conciliation n’ayant pas abouti à l’audience du 31 janvier 2017, une autorisation
de procéder a été notifiée au demandeur ce même jour.
b)
Le 4 mai 2017, le demandeur a saisi le tribunal par une demande, au pied de laquelle il a pris les conclusions
suivantes, avec suite de frais et dépens :
«
I.
La décision prise sous chiffre 7.a) du procès-verbal de l’assemblée générale
des propriétaires d’étages le 3 mai 2016 à [...] est nulle, respectivement annulée.
II.               La décision prise
sous chiffre 7.b) du procès-verbal de l’assemblée générale des propriétaires
d’étages le 3 mai 2016 à [...] est nulle, respectivement annulée
»
.
Par réponse du 2 octobre 2017, la défenderesse a conclu, avec suite de frais et dépens,
au rejet des conclusions prises par le demandeur.
Le demandeur a déposé des déterminations le 28 novembre 2017, au pied desquelles il a,
avec suite de frais et dépens, confirmé les conclusions prises dans sa demande du 4 mai 2017.
c)
Une audience de premières plaidoiries s’est tenue le 30 avril 2018. A cette occasion, la procédure
a été suspendue pour permettre aux parties de poursuivre leurs pourparlers transactionnels.
Les parties ont toutes deux requis la reprise de la cause le 29 novembre 2018.
d)
A l’occasion d’une audience d’instruction tenue le 25 mars 2019, les parties ont signé
la convention suivante :
«
I.
Les parties s’engagent à mandater un professionnel avec pour mission de contrôler les
plans de scission de la PPE et, le cas échéant de les mettre à jour.
II.               Dès le chiffre
I ci-dessus exécuté, parties demanderont à Me Laurent Fischer, notaire à Lausanne,
ou à son défaut à un autre notaire vaudois, de contrôler, pour autant que de besoin,
la faisabilité juridique de la scission avec la commune de Renens.
III.               Parties se répartiront
les frais liés aux démarches ci-dessus en fonction de leurs millièmes dans la PPE. M.
P.________ ne consignera pas le montant qui sera mis à sa charge de chef.
IV.               Parties requièrent
que la présente procédure soit suspendue jusqu’à fin juin 2019 afin de permettre
l’exécution de ces démarches, et de renvoyer dès lors les audiences d’ores
et déjà fixées au 8 et 9 mai 2019
».
Les parties n’ayant pas été en mesure d’entreprendre les démarches pour mettre
en œuvre la convention du 25 mars 2019, une nouvelle audience d’instruction s’est tenue
le 3 octobre 2019. A cette occasion, la conciliation a échoué. Les parties ont en outre refusé
de s’engager dans un processus de médiation.
e)
L’audience de plaidoiries finales s’est tenue les 11 et 12 février 2020. A cette occasion,
il a été procédé à l’audition des témoins B.N.________ et A.N.________,
B.S.________, A.S.________ et T.________, ainsi qu’à l’interrogatoire du demandeur.
Chaque partie a plaidé.
En droit
:
1.
L’appel est ouvert contre les décisions
finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions
devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al.
2 CPC). L'appel, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l'instance d'appel
dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al.
1 CPC).
En l’espèce, formé en temps utile par une partie qui a un intérêt digne de
protection (art. 59 al. 2 CPC), contre une décision finale de première instance rendue dans
une cause patrimoniale dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., l’appel
est recevable.
2.
L'appel peut être formé
pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC).
L'instance d'appel dispose d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit. En particulier,
le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci
pouvait admettre les faits qu'il a retenus. Il incombe toutefois à l'appelant de motiver son appel
(art. 311 al. 1 CPC), c'est-à-dire de démontrer le caractère erroné de la motivation
attaquée. Pour satisfaire à cette exigence, il ne lui suffit pas de renvoyer aux moyens soulevés
en première instance, ni de se livrer à des critiques toutes générales de la décision
attaquée. Sa motivation doit être suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse
la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision
que l'appelant attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374
consid. 4.3.1 et les arrêts cités). La Cour de céans n'est ainsi pas tenue d'examiner,
comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent
si elles ne sont pas remises en cause devant elle, ni de vérifier que tout l'état de fait retenu
par le premier juge est exact et complet, si seuls certains points de fait sont contestés devant
elle (ATF 142 III 413 consid. 2.2.4).
3.
3.1
Dans un moyen de droit,
l'appelant
invoque une violation de l'art. 648 al. 2 CC. Il est exact de retenir
que
les décisions concernant la scission de la PPE entraient clairement dans le champ d'application
des art. 648 al. 2 CC et 32 let. b du règlement de la PPE
et que l’unanimité était ainsi
de mise. Dès lors qu’il n’y avait pas eu d’unanimité, la décision de
l’assemblée générale des copropriétaires d’étages du 3 mai 2016
tenant à renoncer à la scission de la PPE devait selon l’appelant être annulée
car violant la loi et l’ordre communautaire. Le principe de parallélisme des formes n’avait
pas été respecté.
3.2
La décision entreprise a pour
objet l'annulation de deux décisions prises par l'
assemblée
générale
des copropriétaires
d'étages, la première concernant une scission de la copropriété et la seconde concernant
la renonciation à des travaux d'étanchéité.
3.2.1
Selon l'art. 712m al. 2 CC, la contestation des décisions de l'assemblée des copropriétaires
d'étages est régie par les règles applicables à l'association, c'est-à-dire
par l'art. 75 CC. Selon cette disposition, tout propriétaire par étage est autorisé de
par la loi à attaquer en justice, dans le mois à compter du jour où il en a eu connaissance,
les décisions auxquelles il n'a pas adhéré et qui violent des dispositions légales
ou statutaires.
En principe, la contestation a
donc lieu par une action en justice, tendant à l'annulation de la décision prise. Il faut toutefois
réserver le cas des décisions absolument nulles : la nullité d'une décision doit
être constatée d'office et chaque propriétaire d'étage peut s'en prévaloir en
tout temps, par voie d'action ou d'exception (ATF 143 III 537 consid. 4.2 ; Steinauer, Les droits réels,
Tome 1, 6
e
éd. 2019, n. 1861 p. 518). Les décisions absolument nulles sont celles qui vont à l'encontre
de la structure fondamentale de la propriété par étages, violent les règles qui sont
destinées à protéger les tiers, notamment les créanciers, ont un contenu immoral
ou impossible ou encore violent les droits de la personnalité (ATF 143 III 537 consid. 4.2 ; Steinauer,
loc. cit.
).
Les conditions de l'action en annulation sont les conditions personnelles pour agir (tout propriétaire
d'étage qui n'a pas adhéré) et défendre (la communauté des copropriétaires
d'étages), les conditions de temps et de procédure et les conditions matérielles (Steinauer,
op. cit.
,
nn. 1863 à 1870, pp. 519-521).
L'action tendant à l'annulation de la décision de l'assemblée des copropriétaires
d'étages doit être intentée dans le délai péremptoire d'un mois de l'art. 75
CC, sous réserve des décisions nulles comme indiqué ci-dessus. Le Tribunal fédéral
a précisé que lorsque la contestation est fondée sur un vice de procédure, l'art.
2 CC relatif à la bonne foi contraint le demandeur à s'en plaindre avant la prise de décision
de l'assemblée sur la question affectée, ce afin de permettre la correction immédiate
du défaut invoqué (ATF 136 III 174 consid. 5.1).
Quant aux
conditions matérielles, l'action est donnée contre les décisions prises par la communauté
des copropriétaires d'étages qui violent une disposition légale ou conventionnelle, telle
une règle relative à la majorité requise. Les vices matériels d'une décision
sont principalement le non-respect du quorum nécessaire à celle-ci et la nullité résultant
d'un contenu illégal, contraire aux mœurs ou impossible (CACI 20 juin 2019/341 consid. 4.2.1).
L'action en annulation ne permet en revanche pas de faire contrôler l'opportunité et l'adéquation
des décisions de la communauté des copropriétaires (ATF 131 III
459 consid.
5.1 ; Perrin/Chappuis, Droit de
l'association,
3
e
éd. 2008, p. 173 ; Wermelinger, La propriété par étages, 3
e
éd., 2015, n. 202 ad art. 712m CO).
3.2.2
En principe, la décision de la communauté des copropriétaires d'étages
est
prise oralement à l'occasion de l'assemblée générale. Cette dernière permet
à tous les membres de la propriété par étages d'exprimer leur avis, de débattre
sur un point à l'ordre du jour et de déterminer la volonté majoritaire de la communauté.
La décision prise lors de l'assemblée générale fait l'objet d'une transcription au
procès-verbal (Martin, L'assemblée générale de la communauté des propriétaires
d'étages : organisation, prises de décision et contestations judiciaires, Bâle 2019, § 330).
Une décision peut également être prise par écrit. L'adoption d'une telle décision
suppose le respect de l'approbation écrite (par exemple, par une signature ou tout autre mode de
communication s'y apparentant) et unanime de tous les membres disposant du droit de vote
(ibid.,
§
333).
Le défaut de l'unanimité ainsi que l'éventuelle perte du ou des documents entraînent
l'inexistence de la décision. Pour y remédier, il convient de convoquer une assemblée
générale afin de soumettre la proposition au vote
(ibid.,
§
334).
L'unanimité est la forme de
prise de décisions la plus sévère : elle nécessite l'approbation de tous les membres
de la communauté de la propriété par étages et protège, de cette manière,
l'éventuelle minorité présente (Martin,
op.
cit.,
§ 366). La loi
prévoit que certaines décisions doivent respecter l'unanimité en raison de leur importance
pour la propriété par étages, soit notamment l'aliénation, la constitution de droits
réels ou changements dans la destination de la chose (art. 648 al. 2 CC)
(ibid.,
§
367).
Aux termes de l'art. 648 al. 2 CC, le concours de tous les copropriétaires est nécessaire pour
les aliénations, constitutions de droits réels ou changements dans la destination de la chose,
à moins qu'ils n'aient unanimement établi d'autres règles à cet égard. Si les
copropriétaires ont adopté des restrictions conventionnelles admissibles, en particulier s'ils
sont convenus de soumettre l'immeuble à une certaine affectation, l'accord de tous les copropriétaires
est nécessaire pour un changement dans la destination de l'immeuble ou d'une part d'étage (art.
648 al. 2 CC). Le changement dans la destination de la chose doit néanmoins être distingué
de son changement d'utilisation qui, selon l'art. 647b al. 1 CC, doit être pris à la majorité
de tous les copropriétaires, représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié
de la chose. Les art. 648 al. 2 et 647b al. 1 CC trouvent tous deux application dans le cadre de la propriété
par étages en vertu de l'art. 712g al. 1 CC (ATF 139 III 1 consid. 4.3.3 et les références
citées). Il y a changement de destination lorsque, soit par des mesures de fait, soit par des mesures
juridiques, l'usage et l'affectation économique de l'immeuble en propriété par étages
sont modifiés de façon profonde et significative. La destination actuelle de l'objet est ainsi
reléguée au second plan (TF 5A_428/2008 et TF 5A_429/2008 du 19 mars 2009 consid. 4.5.2
publié in RNRF 2010 p. 297 ; TF 5A_352/2012 du 27 novembre 2012 consid. 4.3.3). L'affectation
de l'immeuble détenu en copropriété est à cet égard déterminante : tant
que subsiste le caractère global de l'immeuble, la transformation d'une seule unité d'étage
ne conduit pas à un changement de sa destination au sens de l'art. 648 al. 2 CC (ATF 130 III 441
consid. 2.3 et 2.4), mais éventuellement à un changement d'utilisation au sens de l'art. 647
al. 2 CC (TF 5A_816/2012 du 15 avril 2013 consid. 2.3.3).
3.3
En l'espèce, les parties n'ont pas contesté en première instance que la
scission
de la PPE envisagée par l'appelant entrait clairement dans le champ d'application de l'art. 648
al. 2 CC et de l'art. 32 let. b du règlement de la PPE. Il en résulte qu'une décision
de scission devait être prise à l'unanimité par les copropriétaires lors d'une assemblée
générale ou par un accord écrit (art. 25 al. 3 règlement PPE). S’il devait
s’avérer qu’une décision de scission a valablement été prise par les
copropriétaires, alors une décision de renonciation à cette scission devait également
être prise à l'unanimité par parallélisme des formes. L'appelant conteste l'appréciation
des premiers juges selon laquelle aucune décision de scission n'a été prise. Il fait valoir
plusieurs moyens à cet égard, à savoir que la décision prise à l'assemblée
générale des copropriétaires du 10 avril 1997 est valide, dès lors que B.N.________
y était valablement représentée malgré l'absence de procuration écrite (appel
nn. 1 à 14), que c'est bien de manière unanime que le principe de la scission a été
accepté à l'assemblée générale moyennant paiement des frais par l'appelant et
soumission des plans au préalable (appel nn. 15 à 19), qu'une nouvelle décision de scission
a été prise par les copropriétaires d'étages à l'occasion de la séance
de présentation de proposition de division de la PPE du 23 juin 1998, séance lors de laquelle
des décisions pouvaient être prises conformément au règlement PPE et aucun copropriétaire
ne s'étant opposé au principe de la scission, ce qui a été confirmé par courrier
de Me T.________ du 22 juillet 1998 (appel nn. 20 à 29), que les copropriétaires ont accepté
une nouvelle fois la scission courant janvier 1999 par la convention établie par retour du courrier
du notaire T.________ du 5 janvier 1999 et contresignée par les copropriétaires, le défaut
de signature de B.S.________ demeurant sans incidence, dès lors qu'elle était valablement représentée
par son époux. Pour l'appelant, le comportement postérieur des copropriétaires vient également
asseoir l'idée qu'ils étaient d'accord avec la scission (appel nn. 30 à 45), qu'une nouvelle
décision de scission a été prise lors de l'assemblée générale des copropriétaires
du 3 novembre 2005. L'appelant explique encore que selon lui une manifestation unanime d'une volonté
de principe équivaut à une décision de principe. Le plan de scission a été à
nouveau accepté lors de cette assemblée générale et n'a plus été contesté
par la suite (appel n. 47 à 52). Pour l'appelant, il est ainsi incontestable qu'une décision
de scission a été prise valablement et à l'unanimité des copropriétaires si
bien que c'est de manière erronée que le tribunal a retenu que les copropriétaires de
la PPE n'avaient jamais donné leur accord inconditionnel à la scission, à quelque moment
que ce soit [dès lors que] les copropriétaires n'avaient jamais trouvé d'arrangement au
sujet de la prise en charge des frais engendrés par la scission [et que ] l'acceptation de la division
de la PPE a toujours été conditionnée à l'acceptation des plans de scission [alors
que] l'instruction n'a pas démontré que les plans de géomètre avaient été
soumis à l'ensemble des copropriétaires (appel nn. 53 à 67).
Il s'agit ainsi d'examiner si à l'un ou l'autre des moments évoqués par l'appelant et
contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, il y a eu une décision unanime des copropriétaires
de scinder la PPE. A l'assemblée générale des copropriétaires du 10 avril 1997, certains
des copropriétaires se sont opposés à la division car ils n'acceptaient pas de participer
aux frais engendrés par celle-ci. Ils ont accepté la division après acceptation des plans
à condition que l'appelant supporte les frais. Dès lors qu'à ce stade, l'acceptation était
subordonnée à deux conditions, il ne s'agissait que d'un accord de principe pour permettre
à l'appelant d'aller de l'avant dans la mise en œuvre et de présenter des plans. Il est
inconcevable d'imaginer qu'un accord ferme concernant la division soit intervenu à ce moment-là
alors même que les plans n'étaient pas élaborés, que de nombreuses servitudes devaient
être créées, les millièmes recalculés et les règlements d'utilisation et
d'administration nouvellement rédigés. Le 23 juin 1998, le projet de Me T.________, mandaté
par l'appelant pour procéder à la scission de la PPE a été présenté aux
copropriétaires. La majorité absolue des copropriétaires a accepté l'agrandissement
du garage de A.N.________ et la modification du positionnement d'une porte de cave. Rien n'indique qu'à
ce moment-là, même si Me T.________ a présenté un projet de division, celle-ci avait
été acceptée unanimement par les copropriétaires. D'ailleurs, le 22 juillet 1998,
Me T.________ s’est adressé aux copropriétaires en indiquant que le principe de
la scission avait été accepté lors de la séance du 23 juin 1998 et a requis certains
documents de la part des copropriétaires. Il en va de même le 5 janvier 1999 et le 12 avril
2000 lorsque Me T.________, mandaté par l'appelant, a évoqué un accord de principe, mentionné
un engagement de mener la scission à terme et constaté que certains copropriétaires de
la PPE refusaient de concrétiser leur engagement. A ce moment, il n'est pas établi que les
plans du géomètre aient été soumis aux copropriétaires si bien qu'on ne saurait
toujours pas admettre que les copropriétaires aient fermement acquiescé à une division
sans connaître les détails de celle-ci. Ceci est confirmé par le courrier de Me T.________
du 28 novembre 2001 qui requiert que les époux A.N.________ lui retournent un « accord
inconditionnel à la scission »,
admettant
de ce fait que cet accord n'avait pas été donné auparavant. Ensuite, c'est l'appelant
lui-même qui a refusé la division de la PPE en raison d'un conflit avec A.N.________ concernant
les murs du garage et les problèmes d'étanchéité de la dalle du parking. A l'assemblée
extraordinaire du 3 novembre 2005, il a surtout été question des coûts relatifs aux
démarches juridiques entreprises par l'appelant, les importants honoraires de Me T.________ étant
impayés et [...], pour la K.________, expliquant que la PPE ne pouvait pas être entraînée
dans une polémique ou procédure, pour des questions de budget. L'appelant a rappelé en
substance se charger du financement de la scission, mais jusqu'à concurrence de 16'000 francs. Les
autres membres de la copropriété ont dès lors confirmé un accord de principe sous
réserve qu'ils n'aient pas à financer personnellement la scission ou
par
l'intermédiaire de la PPE. Ainsi, l'approbation du plan n'a été faite par la PPE que «
sous réserve de son désengagement financier » (point 4.2). En outre, B.N.________ a exprimé
son refus par rapport au principe de la scission. Ainsi, indépendamment de la question de savoir
si B.N.________ était valablement représentée à l'assemblée générale
du 10 avril 1997 ou à la séance du 23 juin 1998, on doit constater, avec les premiers juges,
qu'à aucun moment les copropriétaires de la PPE
n’ont
donné un accord inconditionnel à la scission. Bien que selon le procès-verbal de l'assemblée
du 3 mai 2016, le point 7a soit intitulé « Renonciation à la scission », il
ne s'est pas agi de renoncer à quelque chose qui avait été décidé mais bien
de constater que l'affaire traînait depuis plus de 15 ans, la volonté initiale ne s'étant
pas concrétisée et la possibilité d'un accord unanime des copropriétaires n'étant
en l'état plus envisageable. L'appelant explique qu'une manifestation unanime d'une volonté
de principe, équivaut à une décision de principe mais il fait fausse route. Une volonté
de scission ne saurait être considérée comme une décision de scission, la seconde
nécessitant un accord sur les plans, la prise en charge des coûts, les règlements d'utilisation
et de gestion, les servitudes, le tout instrumenté chez un notaire, ce qui n'a manifestement pas
été le cas en l'espèce. La décision de l'assemblée générale ne fait
que mettre un terme à une discussion qui a divisé les copropriétaires pendant 15 ans sans
qu'aucun projet ne soit jamais concrétisé après que l'on avait simplement autorisé
l'appelant à entreprendre des démarches. On ne voit pas pour quel motif elle aurait dû
être considérée comme une décision entrant dans le champ d'application de l'art.
648 al. 2 CC.
Le moyen
est mal fondé.
4.
L'appelant invoque encore l'abus
de droit. Sa confiance aurait été
éveillée
par les nombreuses assemblées lors desquelles le principe de scission avait été admis.
L'attitude de l'intimée serait donc contradictoire et partant abusive puisque les attentes légitimes
de l'appelant s'étaient trouvées déçues par le changement d'attitude ultérieur
adopté par l'intimée. L'intimée n'avait de plus aucun intérêt à ce que
la scission, dont les travaux avaient été déjà réalisés, ne soit pas finalisée
et elle y renonçait dans le seul but de nuire à l'appelant et de mettre fin à la consignation
des charges de PPE par l'appelant.
En réalité, l'appelant s'est également opposé à la scission à certains
moments, invoquant des motifs qui relevaient plus de son conflit avec les époux A.N.________ que
de la mise en œuvre de la scission à proprement parler. Il ne peut pas non plus arguer du fait
que la décision de l'assemblée générale aurait pour seul but de lui nuire dès
lors qu'elle a précisément été prise dans l'intérêt de la communauté,
pour pouvoir libérer les fonds consignés par l'appelant jusqu'alors.
Le moyen
est dès lors abusif et mal fondé.
5.
5.1
L’appelant fait encore grief aux premiers juges d’avoir retenu que l’existence du défaut
d’étanchéité allégué par ses soins n’était pas établi
et qu’il n’était pas démontré que les travaux exécutés par A.N.________
entre 1995 et 1997 en soient la cause ou constituent un risque de nouvelle apparition de fuites, de sorte
qu’il avait échoué à prouver la présence d’une atteinte à son droit
d’utilisation de la chose.
L’appelant fait valoir que le tribunal aurait ainsi omis
de
tenir compte du fait que l'entreprise W.________ SA avait constaté que l'infiltration était
apparue lors de la mise en place d'un sac coupe-vent par A.N.________ et que le raccord autour du passage
de l’eau pluviale (« EP »), qui n'était pas conforme aux règles de
l'art, était la cause d’infiltrations. Il souligne ensuite qu’il était établi
dès 1997 que les infiltrations d’eau provenant de la terrasse des époux N.________ avaient
eu lieu de manière récurrente sur le parking de la PPE et que cette dernière avait pris
toute une série de décisions de remise en état, notamment en 1998, 2002, 2006 et 2010,
avait consigné 10'000 fr. sur le prix de vente de leur lot pour ce motif (pièce 203), avait
agi en justice pour nommer un administrateur chargé de résoudre le problème, avait confié
une mission spécifique au nouvel administrateur, avait demandé en 2009 un devis à l'entreprise
U.________, etc. Les travaux n’avaient toutefois pas pu être effectués en raison du refus
des époux N.________ de laisser l’entreprise précitée accéder à leur terrasse.
Selon l’appelant, de nouvelles infiltrations seraient encore apparues en 2010, en 2012 et en 2017
(pièce 211). Partant, les faits constatés par les premiers juges, selon lesquels la présence
d'infiltration n'était pas établie, seraient inexacts.
L'appelant estime encore que les premiers juges ont esquivé l'examen prescrit par l'art. 647 al.
2 ch. 1 CC. Il rappelle qu'il suffisait que la mesure d’administration requise soit indispensable
au maintien de la valeur ou de l'utilité de la chose et que la moins-value a été reconnue
par les copropriétaires dès lors qu'ils avaient consigné un montant total de 30'000 francs.
Les couches de salpêtre qui se forment couramment sur le plafond du garage témoigneraient de
la fragilisation de la structure de la dalle, ce qui porterait inévitablement atteinte à la
valeur de la chose. En méconnaissant les conséquences évidentes de l'absence de travaux,
les premiers juges auraient violé le principe étendant l'action en annulation de l'art. 647
al. 2 ch. 1 CC.
5.2
Les premiers juges n'ont pas passé
sous silence le constat du 1
er
juillet 1997 de l'entreprise W.________ SA, dont la teneur était reprise dans l’état
de fait du jugement. Ils ont toutefois procédé à une appréciation des preuves et
ont notamment retenu que l’entreprise [...] avait confirmé le 23 novembre 1999 que les travaux
effectués par A.N.________ avaient été correctement exécutés et que la société
[...] avait indiqué, par pli du 18 décembre 2001,  que lesdits travaux étaient satisfaisants
et ne nécessitaient pas d’intervention supplémentaire. Quant à U.________, elle
est intervenue pour exécuter des bons de commande de 2007 mais n’a elle-même pas fait
de constat quant à leur nécessité ou à l’origine des infiltrations. L'acte
de vente allégué par l'appelant à l'appui de ses moyens, soit l'acte par lequel l'appelant
a cédé une part de copropriété à C.________ le 18 novembre 2004 (pièce
203) et qui prévoit la consignation d’un montant de 10'000 fr., contient effectivement un
certain nombre de réserves s'agissant de la gestion de la PPE et des projets en cours, sans que
les infiltrations d'eau ne soient spécifiquement mentionnées. De plus, s'il a certes été
constaté que les époux A.N.________ n'avaient pas donné l'accès à leur terrasse
pour effectuer les travaux en question, cela n'a pas été omis par les premiers juges, qui ont
simplement relevé en substance que l'écoulement du temps depuis l'inexécution des travaux
et l'absence de fuites d'eau pendant cette période conduisaient à admettre qu'il n'y avait
pas d'atteinte à l'usage de la chose et que les travaux étaient superflus. Le tribunal a en
effet considéré qu’aucun élément au dossier ne permettait d’établir
un lien de causalité entre l’infiltration « minime » constatée au
niveau de la dalle du garage par l’assureur de la PPE le 30 août 2000 et les travaux menés
entre 1995 et 1997 par A.N.________, de sorte que l'assemblée générale pouvait valablement
décider de renoncer aux travaux d’étanchéité. Cela était d’autant
plus vrai que le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 mai 2016 mentionne
que les copropriétaires d’étages n’avaient plus constaté de fuites depuis
« un hiver particulièrement rigoureux », soit une cause externe aux travaux
effectués par A.N.________, survenue en 2010. Ce raisonnement ne prête pas le flanc à
la critique et n'est au demeurant pas contesté par l'appelant. Enfin, la pièce 211 à laquelle
l'appelant faire référence est un constat de A.W.________ du 10 novembre 2017, lequel
doit être apprécié avec retenue, dès lors que, d'une part, il s'agit d'un avis technique
qui a été émis sans respect du principe contradictoire et que, d’autre part, on
ne peut examiner la légalité de la décision prise à l'assemblée générale
du 3 mai 2016 sur la base d'un constat dressé postérieurement.
Les moyens
doivent être rejetés.
6.
L'appelant invoque enfin un usage
détourné du droit de renoncer aux travaux de réfection dès lors que cette renonciation
avait pour seul but d'annuler, par une décision des copropriéta3ires, le motif de consignation
des charges de PPE de l'appelant.
A cet égard, comme déjà
expliqué sous chiffre 3 ci-dessus, les intimés n'avaient pas d'autre moyen que de décider
formellement lors d'une assemblée générale qu'il était renoncé aux travaux de
réfection, n'ayant aucune autre possibilité de faire cesser la consignation des charges de
l'appelant pour des travaux qui n'étaient plus envisagés.
Le moyen
est abusif et mal fondé.
7.
Compte tenu de ce qui précède, l’appel
doit être rejeté selon l’art. 312 al. 1
in
fine
CPC et le jugement entrepris confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 760 fr. (art. 62 al. 1
TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), sont
mis à la charge de l’appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens, l’intimée n’ayant
pas été invitée à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 760 fr. (sept cent soixante
francs), sont mis à la charge de l’appelant P.________.
IV.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
[...] (pour P.________),
‑
M. Thierry Zumbach (pour la Communauté des copropriétaires de la PPE H.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal civil de l’arrondissement de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :