vd_findinfo · HC / 2011 / 30 · 2011-01-25 · fr

RÉSILIATION ABUSIVE, BAIL À LOYER | 271a al. 1 let. a CO

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 25.01.2011 HC / 2011 / 30

TRIBUNAL
CANTONAL
47/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Arrêt du
25 janvier 2011
___________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Giroud et Denys
Greffier
:
M.               d'Eggis
*****
Art.
271a al. 1 let. a CO
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
L.________
,
à Lausanne, demandeur, contre le jugement rendu le 20 mai 2010 par le Tribunal des baux dans la
cause divisant le recourant d’avec
B.________
SA
, à Lausanne, défenderesse.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
En fait :
A.
Par jugement du 20 mai 2010, dont les considérants ont été adressés aux parties pour
notification le 28 octobre 2010, le Tribunal des baux a prononcé que la résiliation du bail
liant les parties en relation avec un appartement d’une pièce au 4ème étage de l’immeuble
sis [...], à Lausanne, que la défenderesse B.________ SA a signifiée au demandeur L.________
le 30 octobre 2009 pour le 28 février 2010, est valable (I), que le bail mentionné au chiffre
I ci-dessus est prolongé une seule et unique fois jusqu’au 31 décembre 2010 (II), que
le jugement est rendu sans frais (III) et que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées
(IV).
La Chambre des recours fait sien l'état de fait de ce jugement, dont il ressort notamment ce qui
suit :
Par contrat signé le 25 octobre 1996, le demandeur L.________ a pris à bail dès le 1er
décembre 1996 un logement d'une pièce au 4ème étage de l'immeuble sis [...], à
Lausanne, dont la défenderesse B.________ SA est propriétaire.
Figure au dossier une formule de nouvelle prétention du 12 juin 2001 selon laquelle le terme de
la résiliation du bail a été modifié en ce sens que le contrat serait désormais
résiliable pour la fin de chaque mois, à l'exception de fin décembre, le délai de
préavis de trois mois étant pour le surplus maintenu.
Dans les années 2003-2005, un conflit de voisinage a opposé le demandeur à V.________,
locataire dans le même immeuble, les protagonistes s'accusant mutuellement de nuisances sonores.
Dans ce contexte, le bail du demandeur a été résilié en mars 2005 sur la base de
l'art. 257f al. 3 CO. Par décision du 20 octobre 2005, la Commission de conciliation en matière
de baux à loyers du district de Lausanne a déclaré nulle cette résiliation. Dans
le cadre de ce litige, le demandeur a déposé plainte pénale contre V.________ pour calomnie,
subsidiairement diffamation, menaces et contrainte; il a aussi accusé la régie d'entrave à
l'action pénale pour avoir refusé de lui transmettre copies des lettres de doléances le
concernant. Le juge pénal a conclu que les éléments constitutifs d'une infraction n'étaient
pas réalisés.
Au cours de l'hiver 2006 et du printemps 2007, un nouveau conflit de voisinage a opposé le demandeur
à R.________, autre locataire de l'immeuble en cause. Le demandeur a alors également déposé
plainte contre R.________ pour injure, puis a retiré celle-ci après avoir reçu des excuses.
Dès le printemps 2009, le demandeur est entré en conflit avec d'autres voisins résidant
dans son immeuble, K.________, Q.________ et X.________, les protagonistes s'accusant réciproquement
de manquer d'égards envers les voisins.
Par courrier du 21 avril 2009, avant l'arrivée d'K.________, qui a repris l'appartement de R.________,
le demandeur a accusé ce dernier de le calomnier ou de le diffamer auprès de la nouvelle arrivante
et l'a menacé d'une plainte pénale.
Par lettre du 3 juin 2009, le demandeur a accusé Q.________ de l'injurier par des annotations dans
l'agenda de la buanderie, d'avoir arraché la plaquette nominative de sa boîte aux lettres et
de le calomnier auprès de V.________. Il l'a menacée d'une plainte pénale et a évoqué
son intention de requérir qu'elle soit soumise à une expertise psychiatrique et que la Justice
de paix "[statue] sur l'opportunité d'une mesure tutélaire" à son égard.
Le demandeur a réitéré ses menaces dans une lettre du 1er juillet 2009.
Par courrier du 10 juillet 2009, le demandeur a notamment écrit à X.________ : "(…)
dans la mesure où vous contrevenez quotidiennement (…) à l'art. 174 CP relatif à
la calomnie qui, soit dit en passant, est punissable d'une peine privative de liberté de trois ans
au plus ou d'une peine pécuniaire, je ne peux que vous inciter à la prudence".
Par acte du 13 juillet 2009, le demandeur a déposé plainte pénale contre Q.________ pour
injure, calomnie, diffamation et dommages à la propriété.
Par courrier du 22 juillet 2009, le demandeur a prié la régie d'adresser à K.________
et à son compagnon une protestation écrite selon l'art. 257f al. 3 CO.
Par courrier électronique adressé le 13 août 2009 à la régie, le demandeur a
accusé celle-ci d'entrave à l'action pénale pour avoir refusé de lui transmettre
copies des lettres de doléances des autres locataires à son encontre.
Par courrier électronique du 17 août 2009, le demandeur a invité la régie à
adresser un avertissement à K.________ et son compagnon "si leur inconduite devait perdurer".
Par acte du 18 septembre 2009, le demandeur a déposé plainte pénale contre Q.________
pour injure, calomnie, subsidiairement diffamation, ce dernier grief étant également dirigé
contre K.________ et X.________.
Sur formule officielle du 30 octobre 2009, la bailleresse a résilié le contrat liant les parties
pour le 28 février 2010.
Interpellée par le demandeur au sujet des motifs du congé, la défenderesse lui a répondu
dans un courrier du 10 novembre 2009 que le bail avait été résilié "notamment
du fait des multiples problèmes [qu'il avait] rencontrés avec les autres locataires de l'immeuble".
Par requête adressée le 4 mars 2010 au Tribunal des baux, le demandeur a conclu à ce que
l'annulation du congé soit prononcée.
Dans ses réponses des 9 et 11 mars 2010, la défenderesse a conclu au rejet des conclusions
de la demande et, reconventionnellement, à ce que la décision prise le 25 février 2010
par la Commission de conciliation soit réformée en ce sens qu'aucune prolongation du bail n'est
accordée. Elle a précisé la nature des problèmes ayant justifié le congé
en alléguant avoir pris sa décision en raison "notamment de la plainte pénale déposée
par L.________ à l'encontre de l'une des locataires [et] des menaces de ce dernier de déposer
d'autres plaintes pénales".
Dans ses déterminations du 12 mars 2010, le demandeur a conclu au rejet des conclusions reconventionnelles.
A l'audience du 20 mai 2010 devant le Tribunal des baux, la défenderesse a expliqué qu'elle
ne pouvait plus tolérer l'attitude du demandeur de déposer des plaintes pénales à
la moindre occasion contre tout contradicteur.
Au jour où le jugement attaqué a été rendu, aucune décision au fond n'avait
encore été rendue au sujet des plaintes pénales déposées par le demandeur depuis
le 13 juillet 2009.
En droit, les premiers juges ont considéré en bref que l'attitude reprochée au demandeur
ressortait clairement des circonstances et que la thèse de la bailleresse était suffisamment
vraisemblable pour exclure l'existence d'un lien de causalité entre les prétentions en élimination
de défaut émises par le locataire et le congé litigieux. Par ailleurs, la bailleresse
avait été confrontée à un litige mettant aux prises le demandeur et plusieurs locataires
de l'immeuble; pour rétablir la paix dans celui-ci, la bailleresse avait décidé de résilier
le bail du demandeur parce qu'elle estimait inadmissible son habitude de menacer systématiquement
ses interlocuteurs de plaintes pénales et de mettre le plus souvent à exécution ses menaces.
Au surplus, face aux doléances réciproques des protagonistes, elle ne pouvait pas prendre position,
mais pouvait en revanche constater objectivement la fréquence inhabituelle avec laquelle le demandeur
déposait des plaintes pénales depuis quelques années, en particulier en 2005 contre la
régie, procédure qui s'était conclue par un non-lieu légitimant la bailleresse à
penser que les autres plaintes avaient pu ne pas être déposées à bon escient. Les
premiers juges ont constaté que le congé ordinaire avait donc été valablement donné
et qu'une prolongation du bail pouvait être accordée, l'art. 257f al. 3 CO n'étant pas
applicable; ils ont procédé à une pesée des intérêts en présence pour
déterminer la durée de cette prolongation.
B.
Par acte du 30 octobre 2010, L.________ a recouru
contre ce jugement en concluant à son annulation, respectivement à ce que «
la
résiliation de bail irrégulièrement notifiée le 30 octobre 2009 pour le 28 février
2010 est annulée en ce sens que le congé litigieux contrevient aux règles de la bonne
foi, voire représente un congé de représailles qui est de facto et de jure annulable
».
Il n’a pas produit de mémoire dans le délai fixé à cet effet.
En droit
:
1.
Depuis l'entrée en vigueur le 1er janvier
2011 du Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC; RS 272), les recours sont régis
par le droit en vigueur au moment de la communication de la décision aux parties (art. 405 al. 1
CPC). Le dispositif du jugement attaqué a été expédié le 28 mai 2010 pour notification.
Sont donc applicables les dispositions contenues dans le Code de procédure civile du canton de Vaud
du 14 décembre 1966 (ci-après : CPC-VD; RSV 270.11) devant la Chambre des recours du canton
de Vaud (81a al. 2 ROTC [règlement organique du Tribunal cantonal du 13 novembre 2007; RSV 173.31.1]
et 166 al. 2 CDPJ [Code du 12 janvier 2010 de droit privé judiciaire vaudois; RSV 211.01]).
2.
Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC-VD, applicables par le renvoi de l'art. 13 LTB (loi du 13 décembre
1981 sur le Tribunal des baux; RSV 173.655), ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme
contre les jugements principaux rendus par le Tribunal des baux.
Le recours tend d’une part à la nullité, d’autre part à la réforme en
ce sens que la résiliation de bail est annulée. Interjeté en temps utile, par une personne
qui y a intérêt, il est ainsi recevable.
3.
Le recourant a pris une conclusion en annulation mais n’a développé aucun moyen de nullité
topique. Son recours en nullité est ainsi irrecevable, la Chambre des recours n’examinant
que les griefs en nullité dûment développés (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure
civile vaudoise, 3ème éd., 2002, n. 2 ad art. 465 CPC-VD).
Il convient dès lors d'examiner le recours en réforme.
4.
Lorsqu'elle est saisie
d'un recours en réforme interjeté contre un jugement principal rendu par le Tribunal des baux,
la Chambre des recours revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC-VD, applicable
par renvoi de l'art. 13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois pas articuler de faits nouveaux, sous
réserve de ceux qui résultent du dossier et qui auraient dû être retenus ou de ceux
pouvant résulter d'une instruction complémentaire selon l'art. 456a CPC-VD (art. 452 al. 1ter
CPC-VD). Ainsi, la Chambre des recours développe son raisonnement juridique après avoir vérifié
la conformité de l'état de fait du jugement aux preuves figurant au dossier et l'avoir, le
cas échéant, corrigé ou complété au moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
En l'espèce, l'état de fait du jugement est conforme aux pièces du dossier et aux autres
preuves administrées. Il y a lieu de le compléter sur les points suivants :
-
Le bail litigieux a été conclu initialement pour la période du 1er décembre 1996
au 31 mars 1997, étant convenu qu’il se renouvellerait de six mois en six mois et pourrait
être résilié pour une échéance moyennant préavis de trois mois (pièce
produite par le recourant à la Commission de conciliation en matière de baux à loyer).
-
Par décision du 25 février 2010, la Commission de conciliation du district de Lausanne a notamment
décidé que le congé avait été valablement donné et qu’une ultime
prolongation de bail était accordée au locataire jusqu’au 30 juin 2010.
-
Par lettre du 13 avril 2004, l’intimée a déclaré au recourant qu’elle avait
reçu « une nouvelle fois une plainte collective au sujet de (son) comportement ainsi que du
manque de respect envers les autres locataires de l’immeuble »
-
Par lettre du 12 août 2009, l’intimée a déclaré au recourant qu’elle
avait reçu « de nombreuses plaintes à (son) encontre ».
5.
Le recourant fait tout
d’abord valoir que la nouvelle prétention de la bailleresse, qui, selon les premiers juges,
tendait à introduire un délai de résiliation d’un mois (jgt, p. 3), ne lui aurait
jamais été notifiée ; le congé litigieux aurait donc été reporté au
prochain terme pertinent (art. 266a al. 2 CO). Il n’expose cependant pas quelle portée cet
élément pourrait avoir en l’espèce et on ne la distingue pas. Même si le bail
initial conclu en 1996 était demeuré en vigueur sans modification, il aurait permis à
la bailleresse de résilier moyennant préavis de trois mois pour une échéance semestrielle
au 30 septembre ou au 30 mars. Or, le congé litigieux a été donné le 30 octobre 2009
pour le 28 février 2010. Le préavis trimestriel aurait ainsi été respecté et
l’échéance du contrat aurait été reportée d’un mois au 30 mars 2010.
Un tel report aurait été sans influence sur la question, tranchée tout d’abord par
la Commission de conciliation le 25 février 2010, de savoir si le congé devait être annulé
pour contravention aux règles de la bonne foi.
6.
Le recourant prétend
encore que l’intimée aurait adopté une attitude contradictoire, tantôt indiquant
qu’elle ne pouvait intervenir dans les litiges opposant les locataires entre eux, tantôt procédant
à une telle intervention auprès de l’un des locataires. Que l’intimée ait
adopté des positions divergentes, pour autant que cela soit établi, ne change rien au fait
qu’objectivement, comme retenu en pages 8 et suivantes du jugement, le recourant a montré
qu’il était enclin à déposer plainte pénale à la moindre occasion contre
tout contradicteur, ce qui compromettait la paix dans l’immeuble. Cette circonstance justifiait
donc un congé, peu important que le comportement de l’intimée ait le cas échéant
varié dans ses relations avec les locataires.
7.
a)
L'art. 271a al. 1 let. a CO prévoit que le congé est annulable lorsque le bailleur le donne
parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail. La disposition
vise à permettre au locataire d'exprimer librement ses prétentions sans avoir à craindre
un congé. Il incombe au locataire de prouver qu'il existe un rapport de cause à effet entre
sa prétention et la résiliation. Il est toutefois loisible au bailleur, qui assume le fardeau
de la contre-preuve, de démontrer que le motif véritable du congé est autre, auquel cas
l'art. 271 al. 1 let. a CO ne trouve pas application (arrêt 4C.59/2007 du 25 avril 2007 c. 3.3;
Higi, Commentaire zurichois, n° 61 ad art. 271a CO; D. Lachat, Le bail à loyer, 2008, ch. 5.2.4
p. 741). Le locataire ne doit pas avoir fait valoir ses prétentions de manière chicanière
ou excessive. La preuve de la mauvaise foi du locataire incombe au bailleur (Conod, Commentaire pratique,
Droit du bail à loyer, 2010, n. 11 ad art. 271a CO).
b)
Le recourant prétend qu’il a été l’objet d’un congé de représailles
au sens de l’art. 271a al. 1 let. a CO. Même si le recourant ne l’exprime pas, on comprend
qu’il fait référence aux demandes qu’il a adressées à l’intimée
tendant à ce que celle-ci intervienne auprès d’un locataire avec lequel il se trouvait
en conflit et qui auraient selon lui conduit l’intimée à lui donner son congé. En
réalité, comme retenu par les premiers juges (jgt, pp. 7 et 8), c’est la nouvelle plainte
pénale déposée par le recourant le 18 septembre 2009 contre deux locataires qui a déterminé
l’intimée à lui adresser une résiliation de bail le 30 octobre suivant. Elle a alors
réalisé que le recourant avait adopté un mode de fonctionnement consistant à formuler
des menaces et à déposer des plaintes pénales, ce qui excluait qu’une simple intervention
du bailleur suffise à rétablir des relations correctes entre locataires. Elle avait déjà
constaté auparavant que le recourant créait des difficultés dans l’immeuble, puisqu’elle
lui avait notamment écrit le 13 avril 2004 qu’elle avait reçu une nouvelle fois une plainte
collective au sujet de son comportement ainsi que du manque de respect envers les autres locataires et
le 12 août 2009 qu’elle avait reçu de nombreuses plaintes à son encontre. A un tel
stade de dissensions liées à la présence du recourant, le fait que celui-ci ait émis
une revendication quelques temps avant la résiliation litigieuse ne permet pas de tenir celle-ci
pour une réaction à une prétention du locataire : le trouble provoqué par l’attitude
du recourant à l’égard des autres locataires, qui avaient été amenés à
formuler des pétitions collectives auprès de l’intimée et avaient été
sujets à des plaintes pénales, était si important que la portée de la revendication
du recourant était extrêmement limitée et qu’en elle-même celle-ci n’était
pas de nature à motiver une résiliation.
8.
Le recourant prétend
qu’en page 5 du jugement entrepris, il a été constaté à tort qu’une résiliation
signifiée en mars 2005 avait été déclarée nulle par la Commission de conciliation
au motif que les conditions de l’art. 257f al. 3 CO n’étaient pas réalisées.
On ne saisit pas ce que vise le recourant par une telle argumentation, puisque, selon son titre marginal,
la disposition précitée traite de la diligence et égards envers les voisins et que, si
son application a été écartée, c’est que des griefs à son encontre en
cette matière faisaient défaut ou étaient insuffisants. Quoi qu’il en soit, la motivation
adoptée par l’autorité précitée en 2005 n’est pas déterminante pour
décider si la résiliation litigieuse, intervenue plusieurs années plus tard, contrevient
aux règles de la bonne foi.
9.
Le recourant soutient
qu’il n’y a pas à lui reprocher de déposer des plaintes pénales, cette voie
de droit étant à sa disposition pour sauvegarder ses droits. Il perd cependant de vue que l’usage
fréquent d’un tel procédé pour des motifs futiles, s’il n’est pas prohibé,
est de nature à perturber gravement les relations entre locataires et habilite le bailleur à
mettre fin aux relations contractuelles.
10.
Le recourant invoque une
violation du principe d’égalité de traitement au sens de l’art. 8 Cst (Constitution
fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999; RS 101). Cette disposition
n’est toutefois pas applicable entre particuliers, les droits fondamentaux n’ayant pas d’effet
horizontal (Aubert/Mahon, Petit commentaire de la Constitution fédérale, n. 10 ad art. 35 et
les références citées). Ce que plaide en réalité le recourant, c’est que
l’intimée a pris un parti inapproprié en sa défaveur au profit d’autres locataires.
Pour décider si le congé a été donné en contrevenant aux règles de la bonne
foi, il n’est cependant pas nécessaire de déterminer qui du recourant ou d’autres
locataires a adopté le cas échéant un comportement critiquable dans le cadre de la vie
de l’immeuble, en causant du bruit ou en n’ayant pas des égards suffisants pour ses
voisins. Il suffit de prendre en considération la propension du recourant à n’envisager
un règlement des conflits que moyennant des menaces et plaintes pénales et de constater que,
de bonne foi, la bailleresse pouvait refuser de s’en accommoder et choisir de mettre fin au bail.
Pour le surplus, les motifs des premiers juges sont convaincants et il y a lieu d’y adhérer
(art. 471 al. 3 CPC-VD).
11.
En définitive, le
recours doit être rejeté, en application de l'art. 465 al. 1 CPC-VD, et le jugement confirmé.
Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à 600 fr. (art. 232 TFJC
[tarif des frais judiciaires en matière civile du 4 décembre 1984; RSV 270.11.5]).
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 465 al. 1 CPC-VD,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance du recourant L.________ sont arrêtés à 600 fr. (six
cents francs).
IV.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
25 janvier 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. L.________,
‑
Me Philippe Conod (pour B.________ SA).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux.
Le greffier :