vd_findinfo · HC / 2021 / 784 · 2021-10-07 · fr

BAIL À LOYER, DÉFAUT DE LA CHOSE, ACTION EN RÉDUCTION, DOMMAGES-INTÉRÊTS | 256 CO, 259a CO, 259d CO, 259e CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 07.10.2021 HC / 2021 / 784

TRIBUNAL
CANTONAL
XZ19.027839-210214
484
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
7 octobre 2021
___________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, présidente
MM.
Oulevey et de Montvallon, juges
Greffière
:              Mme
Robyr
*****
Art.
256 al. 1, 259ss CO ; 308 al. 1 let. a, 317 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
MM.________SA
(anciennement M.________SA), à [...], demanderesse, contre le jugement rendu le 18 juin 2020 par
le Tribunal des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec
Z.________
,
à [...], défenderesse, et l’O.________, intervenante accessoire, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 18 juin 2020, dont les motifs ont été envoyés pour notification aux parties
le 31 décembre 2020, le Tribunal des baux a dit que la défenderesse Z.________ devait verser
à la demanderesse M.________SA la somme de 1’625 fr. (I), a dit que les loyers consignés
par la demanderesse auprès de la Banque cantonale vaudoise sur le compte n° 5451.47.73 étaient
immédiatement et intégralement libérés en faveur de la défenderesse (II), a
ordonné à la demanderesse de constituer, dans un délai de 10 jours dès l’entrée
en force du jugement, la garantie locative de 20’000 fr. prévue sous chiffre 3 du contrat
de bail conclu le 30 juin 2017, portant sur un local commercial à la rue [...] (III), a mis les
frais judiciaires, arrêtés à 7’120 fr., à la charge de la demanderesse, ceux-ci
étant prélevés sur les avances qu’elle avait fournies  (IV), a dit que la demanderesse
devait verser à la défenderesse la somme de 4’725 fr. à titre de dépens (V)
et a déclaré irrecevables toutes autres ou plus amples conclusions (VI).
En droit, les premiers juges ont été appelés à examiner si la sous-locataire était
fondée à réclamer une réduction de loyer en raison des défauts de la chose louée.
Ils ont d’abord constaté que les défauts ne pouvaient être qualifiés de graves
dès lors qu’ils n’avaient pas empêché l’utilisation des locaux. Ils
ont admis l’existence d’infiltration d’eau par un puits de lumière, ce qui avait
obligé l’appelante à déplacer régulièrement son matériel pour éviter
des dégâts et constituait un défaut moyen justifiant une réduction de loyer de 5%
sur une période de cinq mois, soit jusqu’à la réparation du défaut.
S’agissant du manque d’aération et des problèmes de climatisation, les premiers
juges ont constaté que la sous-locataire avait procédé à la modification des locaux
sans avoir consulté sa co-contractante ou la bailleresse principale, en créant des bureaux
et salles de conférence fermés et sans fenêtre, ce qui était de toute évidence
de nature à rendre plus difficile, voire impossible, l’aération des locaux. Elle n’avait
ensuite pas adapté l’installation de la ventilation afin de garantir une circulation d’air
suffisante. Elle portait ainsi la responsabilité du défaut dont elle se prévalait. Au
reste, les premiers juges ont constaté que la sous-locataire avait attendu près d’une
année pour signaler ce problème, de sorte que son avis était tardif.
Concernant la plainte de la demanderesse s’agissant de la vétusté de l’intérieur
et de l’extérieur des locaux, les premiers juges ont considéré que la présence
de tags sur le bâtiment était usuelle dans un centre urbain et qu’en l’absence
de promesse particulière, l’état de la façade était conforme à l’usage
convenu. Quant à la vétusté intérieure, la demanderesse connaissait les locaux lorsqu’elle
les avait pris à bail et payait un loyer relativement modique de sorte qu’elle ne pouvait
s’en prévaloir pour obtenir une réduction de loyer.
S’agissant du dédommagement requis pour le gain manqué lié à l’impossibilité
de sous-louer une partie des locaux en raison des défauts, les premiers juges ont constaté
que la demanderesse n’avait pas apporté la preuve que les défauts allégués
– dont un seul était admis – l’auraient privée d’une rentrée d’argent
de l’ordre de 3'000 fr. par mois. Quant aux dommages-intérêts réclamés en remboursement
des dépenses pour atténuer les effets néfastes des défauts, là encore la preuve
du préjudice n’avait pas été apportée.
B.
Par acte du 4 février 2021, M.________SA
(ci-après : l’appelante) a interjeté appel contre ce jugement, en concluant, sous
suite de frais et dépens, principalement à sa réforme en ce sens que le loyer soit réduit
de moitié depuis le début du bail pour les défauts affectant le local, que des dommages-intérêts
lui soient alloués à charge de Z.________ (ci-après : l’intimée) à
hauteur de 192'000 fr. et que le loyer soit réduit de moitié «
dès
le 16 mars
» jusqu’à
la fin de la pandémie liée au Covid-19. Subsidiairement, l’appelante a conclu au renvoi
de la cause aux premiers juges pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Le 5 mars 2021, l’appelante a changé sa raison sociale en MM.________SA. Elle a également
modifié son but, qui était notamment l’exploitation de cabinets de conseils juridiques,
ainsi que de conseils dans les domaines de la gestion financière et la gérance immobilière.
Désormais son but est le suivant : «
La
société a pour but l’exploitation d'espaces de travail (coworking places) et d'incubateurs
d'entreprises (startup accelerators), conseil aux entreprises et toutes activités y relatives. La
société peut exercer toute activité financière, commerciale ou industrielle, mobilière
ou immobilière, en rapport direct ou indirect avec son but ; acquérir des immeubles ;
créer des succursales ou des filiales en Suisse et à l'étranger ; participer à
toutes entreprises ayant un rapport direct ou indirect avec son but ; accorder des prêts ou
des garanties à des actionnaires ou des tiers, si cela favorise ses intérêts.
»
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
L’O.________ (ci-après : l’O.________) est propriétaire de l’immeuble
sis [...].
Par contrat du 24 septembre 2012, elle a loué à l’intimée des locaux au rez-de-chaussée
et rez-de-chaussée supérieur de l’immeuble précité, à usage de surface
administrative et bureaux. Ce contrat débutait le 1
er
octobre 2012 et se terminait le 30 septembre 2017. Il était toutefois reconduit aux mêmes
conditions pour cinq ans, sauf avis de résiliation donné par l’une des parties au moins
une année à l’avance pour sa prochaine échéance, et ainsi de suite de cinq
ans en cinq ans. Le contrat prévoyait un loyer mensuel net de 6’500 fr., auquel s’ajoutait
un acompte pour le chauffage, l’eau chaude et les frais accessoires de 335 fr. par mois. L’art.
6 let. c du contrat précisait que «
les
locaux [étaient] repris en l’état actuel selon le principe des murs nus/bruts, sans travaux
et sans aménagement/équipement à charge de la bailleresse
[…] ». En lien avec ce dernier point, l’art. 6 let. e du bail rendait la locataire
attentive au fait que l’installation de climatisation n’appartenait pas à la bailleresse
et que tous les frais inhérents à l’entretien de l’appareil lui incomberaient en
conséquence.
L’intimée a également pris à bail de l’O.________ une place de parc.
2.
Par courrier recommandé du 6 décembre 2016, l’intimée a requis l’O.________
de bien vouloir accepter la résiliation du bail pour les locaux loués pour le 31 janvier 2017,
tout en indiquant qu’elle gardait la place de parc jusqu’à nouvel avis.
Le même jour, l’intimée a confirmé à l’appelante qu’elle acceptait
sa proposition de location partielle de ses bureaux jusqu’à une éventuelle reprise de
bail. Elle a précisé qu’un forfait de 500 fr. dès novembre 2016 serait facturé
chaque mois pour la sous-location, ainsi qu’un forfait mensuel de 150 fr. pour l’électricité
et les charges, étant encore ajouté que le forfait serait augmenté dès qu’un
nouveau sous-locataire s’établirait dans ses bureaux. Enfin, l’intimée a écrit
que «
selon [la proposition
de l’appelante], en cas de reprise de la totalité de ce local par une tierce entité,
[elle les avertirait] 10 jours à l’avance par écrit en lettre recommandée pour [lui]
permettre de libérer les lieux ou de reprendre le bail à loyer
».
Le 9 décembre 2016, la gérance en charge des locaux a rappelé à l’intimée
que la prochaine échéance du bail tomberait le 30 septembre 2022, mais qu’elle était
prête à accepter la remise des locaux de manière anticipée au 31 janvier 2017
à certaines conditions, en particulier que soient entreprises des démarches en vue de trouver
un repreneur solvable et de bonne moralité.
Par courriels des 10 et 15 mai 2017, X.________,
administrateur de l’appelante, a remercié la gérance de lui avoir «
laissé
l’opportunité de pouvoir démarrer [son] projet dans ce magnifique local
»
et a exprimé son souhait de reprendre le bail. En particulier, en annexe à son courriel du
15 mai 2017, X.________ a transmis à la régie sa lettre datée du 14 mai 2017, dont il
ressort notamment ce qui suit :
« […]
Nous vous avons manifesté notre intérêt à reprendre le bail portant sur le local
mentionné en entête par un courriel transmis le 10 mai 2017. Suite à ça, le vendredi
12 mai, Madame [...] nous a contacté (sic) pour annoncer que le local avait déjà été
attribué la semaine précédente et que le nouveau locataire devait rentrer dès le
mois de juin. L’annonce de cette nouvelle a plongé toute notre entreprise dans une (sic) état
de désarroi profond car nous avons consacré énormément de ressources et de temps
à ce projet. Heureusement le message de Monsieur [...], arrivé en fin d’après-midi,
a annoncé que le repreneur s’est désisté.
Pour
éviter ce type de situation dans le futur nous portons à votre connaissance la convention de
préemption conclu avec Z.________ qui nous donne droit préférentiel de reprendre le bail
dans un délai de 10 jours dès qu’un repreneur éventuel manifeste formellement son
intérêt (pièce 1). C’est notamment en nous fondant sur ce droit de préemption
que nous nous sommes permis d’effectuer d’importants investissements en personnels et matériels
dans ce local. […]
Pour
confirmer mon message électronique du 10 mai 2017 nous vous manifestons formellement, par la présente
lettre, notre intention de reprendre le bail qui vous lie avec Z.________ portant sur le local situé
à la rue du [...].
Comme
vous le savez nous avons l’accès à ce local depuis la fin de l’année passée.
[…] »
Le 30 mai 2017, la gérance a répondu qu’elle n’avait pas connaissance de la sous-location
des locaux sis [...] et qu’elle refusait la reprise de bail au motif notamment que l’assise
financière de la société ou de la fondation en cours de constitution n’était
pas suffisante et que la destination des locaux par l’occupation de membres ou de toutes autres
entités qui sous-loueraient n’était pas en adéquation avec la situation contractuelle
actuelle.
3.
Par contrat du 30 juin 2017, l’intimée
a sous-loué à l’appelante «
l’entier
de la surface de bureau
», aux mêmes
conditions financières que celles du bail principal, ainsi que la place de parc pour un loyer de
130 fr. par mois. Le contrat prévoyait que le bail prenait effet le 1
er
juin 2017 et se terminerait le 30 septembre 2022, sans aucune prolongation possible. En outre, le bail
stipulait à la charge de l’appelante les obligations de constituer une garantie de loyer de
20’000 fr. et de souscrire les assurances nécessaires contre tous les risques. Enfin, le contrat
précisait que les clauses du bail principal faisaient partie intégrante de la sous-location.
A son chiffre 6b, le contrat prévoyait que «
le
bailleur originaire [était] au courant de l’activité commerciale du sous-locataire, soit
de l’exploitation d’une coworking place dans le local. L’activité, qui consiste
à sous-louer des parties du local aux entrepreneurs, la nécessitant.
»
Ainsi, en approuvant le bail de sous-location, il était précisé que le bailleur originaire
acquiesçait d’avance à tout contrat de sous-location conclu par le sous-locataire et
ses clients.
4.
Dans le cadre de ses activités, l’appelante
propose notamment un espace de coworking, consistant à mettre à disposition de tiers des places
de travail et des bureaux sur la base de contrats flexibles. A cette fin, elle a procédé à
des aménagements dans les locaux loués, sans obtenir l’accord préalable de l’intimée,
ni de la bailleresse principale. Elle a, en particulier, cloisonné l’espace afin de créer
des bureaux et salles de conférences séparés et fermés.
5.
Par courrier du 5 juillet 2017 accompagnant l’exemplaire
signé du contrat de sous-location, l’appelante a sollicité de l’intimée qu’elle
lui transmette les plans électriques et de la ventilation des locaux, lesquels lui étaient
indispensables pour remédier au manquement d’oxygène dans les locaux, qui «
faisait
considérablement souffrir [ses] locataires
».
Le
témoin W.________, ancienne employée de l’appelante, a expliqué qu’il faisait
très chaud dans les locaux en été, au mécontentement de plusieurs clients, et que
l’appelante y avait installé un grand climatiseur et plusieurs petits pour tenter d’y
remédier. E.________, cliente et coworker entendue comme témoin, a déclaré qu’elle
louait parfois la salle de conférence afin de donner des cours et qu’il y faisait très
chaud en été. Elle a précisé qu’il était arrivé que la température
monte jusqu’à 40 degrés. Le témoin S.________, masseuse-thérapeute qui loue
un espace à l’appelante depuis le 1
er
décembre
2018, a confirmé qu’il y faisait chaud.
6.
Par courriers des 21 août et 3 octobre 2017,
l’intimée a réclamé à l’appelante des copies de la garantie de loyer
de 20'000 fr. et des assurances RC-ménage et ECA.
Par courriel du 6 octobre 2017, l’appelante a donné des informations à l’intimée
en lien avec la police d’assurance RC-ménage et indiqué, en lien avec la garantie de
loyer, que les pourparlers avec les compagnies de cautionnement s’étaient soldés par
un échec, qu’elle ne pouvait constituer la garantie promise car cela la priverait de la majeure
partie de son fond de roulement, mais qu’elle avait constitué un ordre permanent pour le loyer
afin de la rassurer sur son paiement régulier.
Le 24 novembre 2017, l’intimée a rappelé à l’appelante qu’à la
signature du bail, elle avait accepté de contracter une garantie de loyer de 20'000 francs.
Elle l’a donc priée de continuer à chercher une solution à cette question dans un
délai raisonnable.
7.
Le 31 mars 2018, l’appelante a sollicité
l’intervention de l’intimée en application de l’art. 259a CO à raison des
défauts suivants, signalés avec la production de photographies à l’appui :
« Premièrement, il sied de mentionner une forte odeur de moisissure dans le local technique.
Lorsque l’on pénètre dans cette pièce, la forte odeur ainsi que l’état
du plafond démontre (sic) que de l’eau s’y infiltre. […] Pour le moment, dans
cette partie du local, il n’a pas encore été vu de l’eau qui coulait. Si cela devait
arriver, la vie des utilisateurs de nos locaux serait en danger, car tout ce qui a trait à l’électricité
se               trouve dans cette zone.
L’infiltration de l’eau est présente dans plusieurs zones des locaux. […] Nous
avons repeint le local il y a maintenant un mois, mais ces traces d’infiltration d’eau sont
à nouveau apparues, preuve d’un réel problème. Il s’agit là d’un
des problèmes les plus flagrants et incommode qui est présent également dans le couloir
principal de l’étage.
Au mois de mars, suite à une météo peu favorable, la pluie a commencé à s’introduire
par la fenêtre du plafond, ce qui nous a causé beaucoup de désagréments. Nous devions
alors déplacer les ordinateurs et autre matériel, comme des bureaux, afin d’éviter
que l’eau ne les endommage. Suite à cela, le plafond est totalement inesthétique et dérangeant
pour notre société qui se doit d’avoir des locaux en parfait état. […]
Enfin, le plafond de notre cuisine n’est pas en ordre. […], il manque une pièce au plafond
ce qui fait ressortir le matériel électrique s’y trouvant. Outre le côté inesthétique,
cela représente également un danger au niveau de la sécurité de nos usagers. »
W.________ a confirmé que les locaux avaient souffert d’un problème d’humidité,
en particulier dans la zone sans fenêtre où se trouvaient notamment un bureau, un couloir et
une salle de conférence. De même, elle a confirmé le problème d’infiltration
d’eau par le puits de lumière. Elle a précisé que des traces d’humidité
étaient apparues sur les murs. Le témoin T.________, qui a loué le bureau comprenant le
puits de lumière de février 2018 à novembre 2019, a lui aussi confirmé que de l’eau
s’y était infiltrée, tout en précisant que le problème avait été
réglé quelques mois après être apparu. Enfin, S.________ a déclaré qu’étaient
apparues depuis quelques mois des traces d’humidité jaunes au plafond de l’espace qu’elle
louait à l’appelante et que le plafond avait déjà été repeint par cette
dernière, sans succès, les taches étant réapparues.
Dans un second courrier du même jour, l’appelante a signalé à l’intimée
que la façade des immeubles de la rue [...] était devenue inesthétique, décourageait
les clients potentiels à louer des espaces de coworking et entraînait un manque à gagner.
Elle priait l’intimée d’inviter la régie du bailleur principal à procéder
à des travaux de rénovation.
Le témoin W.________ a expliqué qu’il s’agissait d’un très vieil immeuble,
dont l’aspect n’était pas très attractif, ce qui expliquait peut-être que
certains clients potentiels aient renoncé à s’engager avec l’appelante. E.________
a indiqué que les locaux étaient quelque peu vieillots. A la question de savoir si son activité
commerciale était désavantagée par le mauvais aspect esthétique du bâtiment,
elle a toutefois répondu que ses clients peinaient parfois à trouver l’accès aux
locaux, ce qui était gênant pour elle. T.________ a déclaré qu’il s’agissait
d’un immeuble très ancien et mal entretenu, mais que la façade ne lui posait pas de problème.
S.________ a quant à elle déclaré que l’aspect extérieur de l’immeuble
était défraichi.
Le 17 avril 2018, K.________, secrétaire de l’intimée, a informé l’appelante
avoir contacté la régie s’agissant du dégât d’eau et que cette dernière
se rendrait sur place avant de faire intervenir un maître d’état.
Dans son courrier du 4 mai 2018 à la régie, l’intimée a résumé la situation
en ce sens que le problème d’infiltration d’eau était résolu et que la peinture
en lien avec le problème d’humidité et de moisissures dans le local technique et ailleurs
ne serait pas refaite dès lors qu’il s’agissait d’un problème de ventilation
ou d’aération. Elle demandait à la gérance de lui confirmer ce qui précède.
8.
Par courrier adressé le 7 mai 2018 à
l’appelante, l’intimée a constaté qu’elle n’avait toujours pas reçu
la garantie de loyer convenue.
9.
Le 8 mai 2018, la régie a confirmé à l’intimée qu’elle avait fait exécuter
des travaux dans les locaux litigieux pour résoudre les problèmes d’infiltration d’eau
par le puits de lumière. S’agissant des problèmes d’humidité, elle a indiqué
qu’ils se trouvaient dans la partie arrière des locaux, exempts de fenêtre, de sorte
qu’il était indispensable de les ventiler pour les aérer au maximum. Elle a précisé
que le phénomène de condensation constaté depuis l’installation de la sous-locataire
était, à sa connaissance, inexistant avec les utilisateurs précédents, qui travaillaient
en open-space. Le 17 mai 2018, l’intimée a transmis copie de ce courrier à l’appelante.
Le 24 mai 2018, la régie a adressé un courrier à l’intimée ensuite de la pétition
reçue le 3 précédent concernant des travaux de réhabilitation des façades des
immeubles. Elle a expliqué qu’après étude du dossier avec le Conseil de paroisse,
de gros travaux sur la façade des immeubles n’étaient pas prévus. Cependant, un
projet d’avenir pour les immeubles de la Paroisse était en cours de discussion. Concernant
les graffitis, elle allait entreprendre les démarches nécessaires et une amélioration
de l’aspect du bas et du haut de façade était également prévue.
L’intimée a transmis ce courrier à l’appelante tout en s’étonnant qu’elle
se soit adressée directement à la gérance par le biais d’une pétition et en
l’invitant à communiquer directement avec elle à l’avenir.
Le 16 juin 2018, l’appelante a écrit
ce qui suit à l’intimée :
«
[…], des écoulements dans le plafond dudit local génèrent des moisissures qui, conjointement
avec l’absence totale de ventilation naturelle, rendent plusieures (sic) parties des locaux inexploitables.
De plus, l’odeur marquée de moisissures présente après un temps pluvieux dans d’autres
parties du local décourage les clients potentiels de rejoindre notre coworking. Ce défaut nécessite
la réparation du toit, la remise en état de la ventilation ainsi qu’un traitement chimique
de la partie endommagé (sic) contre les moisissures.
En
outre, la vétusté de l’extérieur comme de l’intérieur du bâtiment
(pièces manquantes au plafond de notre cuisine par exemple) ainsi que l’absence de travaux
de rénovation depuis des temps immémoriaux nous poussent à faire valoir notre droit découlant
de l’art. 259 a alinéa 1 lettre a du Code des Obligations. […]. Ainsi, nous vous demandons
de bien vouloir procéder aux travaux de rénovation nécessaires au bon usage du local loué
et de nous réduire le loyer pour un montant déterminé d’un commun accord, mais d’au
moins 35%, jusqu’à ce que ces travaux puissent être achevés en vertu de l’article
259 d du Code des Obligations. […]
Nous
vous invitons à formuler vos propositions ou observations d’ici au 22 juin 2018. […]
»
Le 18 juin 2018, l’entreprise N.________Sàrl
a adressé à l’intimée le rapport suivant :
« Constat
effectue sur place et contrôlons les cassettes de clim, les autres installations, nous avons constate
de l’eau en provenance du plafond.
Fuite située au joint
de vitre au plafond et des coins du bureau.
L’eau
qui se infiltre a travers l’étanchéité du terrace, en créent des dégâts
dans les murs en alba, décollage du peinture, dans les joint de fenêtres au plafond.
Les
dégâts en cause la moisissure des mures, décollage de peinture, dégâts au sol.
Vous trouverez ci-joint
les photos de dégâts.
Risque d’humidité
dans les bureaux.
Notre constat se porte
sur l’étanchéité du terrace (sic). »
L’intimée a transmis le rapport qui précède à la régie le 19 juin 2018,
en précisant que contrairement à ce qu’elle avait indiqué dans son courrier du 8
mai, les problèmes d’infiltration n’étaient pas résolus. Elle précisait
que de l’eau continuait à s’infiltrer par le puits de lumière situé au-dessus
des locaux, sur une surface étendue, ce qui provoquait une constante humidité dans lesdits
locaux, la mauvaise aération n’étant dès lors pas en cause dans le local technique.
Elle invitait la régie à procéder à l’assainissement de la dalle et à
la réfection intérieure des locaux après assèchement des murs.
Par courrier du 27 juin 2018, mais daté par erreur du 27 mai 2018, la régie a informé
l’intimée qu’une étude sur la provenance des infiltrations d’eau serait effectuée
le 3 juillet 2018 par l’entreprise N.________SA.
Le 4 juillet 2018, la régie a adressé les lignes suivantes à l’intimée :
« Suite
à notre lettre du 27 juin 2018 et à notre visite sur place du 3 juillet écoulé, nous
pouvons vous confirmer les éléments suivants.
L’étanchéité
de la dalle est en parfait état et ne présente pas de défaut impliquant des dégâts
à vos locaux. En effet, cette étanchéité a été exécutée sur une
isolation Foamglas et si des infiltrations devaient avoir lieu elles seraient ponctuelles. Il est normal
que de l’eau résiduelle puisse stagner sous les dallettes et l’étanchéité
de la dalle.
A
notre connaissance, et selon déclaration de la personne rencontrée sur place, il n’y
a plus eu d’infiltration d’eau depuis le puit (sic) de lumière, après que nous
ayons procédé à la réparation des joints à la costière.
Cependant,
et par acquis de conscience, nous ferons une nouvelle fois vérifier ces joints qui peuvent être
effectivement un élément de faiblesse nécessitant un contrôle.
Concernant
l’intérieur des locaux, nous confirmons que le manque de ventilation de ces derniers crée
d’importants problèmes de condensation. Ils sont particulièrement présents lors
de température extérieure basse. Il est indispensable que ces locaux soient ventilés d’une
manière intensive, au moyen de climatiseurs sur place. De plus, les aménagements exécutés
par le sous-locataire créent un confinement augmentant les difficultés de créer une circulation
d’air dans l’espace loué.
Le
dégât constaté à l’intérieur autour du puit (sic) de lumière, fera
l’objet d’une prochaine réparation par l’entreprise de peinture.
Nous
avons également demandé à l’interlocutrice sur place de bien vouloir nous appeler
si elle constate une infiltration d’eau afin que nous puissions vérifier sa provenance. […] »
Le 5 juillet 2018, K.________ a transmis à l’appelante des bons de travail délivrés
aux entreprises N.________SA et U.________, en lui laissant le soin de contacter ces entreprises à
sa convenance.
L’entreprise N.________SA est intervenue le 28 août 2018. Elle a constaté que le sondage
effectué était sain et sec. Elle a en outre fourni et posé de nouveaux joints en mastic
sur le pourtour du puits de lumière, en remplacement des anciens joints, fortement usés.
Le même jour, l’intimée a interpellé la régie pour savoir à quel moment
il était prévu d’ôter les graffitis de la façade, respectivement de procéder
à l’amélioration du bas et du haut de celle-ci.
Par courrier du 30 août 2018, l’appelante a remercié l’intimée pour les bons
de travaux et déclaré ce qui suit :
« Ensuite,
en l’absence de réponse à notre correspondance du 16 juin 2018 s’agissant de la
ventilation de nos bureaux, nous nous permettons de vous contacter à nouveau afin que celle-ci soit
remise en état. En effet, on s’est récemment rendu compte qu’elle n’a jamais
fonctionnée (sic) et cela rend l’atmosphère d’une partie de nos locaux, dénuée
de fenêtre et ne pouvant donc être aérée, difficilement respirable. A cet égard,
en raison de la chaleur qui s’y accumule et du manque d’oxygène les clients pour la
location de places de travail se font rares. Quant au peu qui acceptent de rester, ils sont fortement
incommodés par ce dysfonctionnement qui favorise par ailleurs, l’apparition de moisissures
dans la partie des bureaux en question et notamment dans notre salle de conférence. »
L’appelante a demandé à l’intimée de bien vouloir procéder aux travaux
nécessaires à la remise en état de la ventilation jusqu’au 21 septembre 2018,
à défaut de quoi elle consignerait le loyer, et d’admettre une réduction de loyer
à déterminer d’un commun accord, mais d’au moins 20%, jusqu’à l’achèvement
des travaux, en vertu de l’art. 259d CO. Enfin, elle demandait des nouvelles s’agissant
de l’élimination des graffitis sur la façade de l’immeuble. L’intimée
a transmis ce courrier à la gérance et a requis un bon de travail pour la remise en état
de la climatisation.
Le 12 septembre 2018, la régie a répondu à l’intimée qu’elle avait mandaté
l’entreprise de peinture pour éliminer les graffitis. Elle précisait également que
le Conseil de paroisse n’avait pas encore pris sa décision concernant l’amélioration
de l’aspect de la façade. S’agissant de la climatisation, la régie relevait que
les appareils appartenaient à l’appelante, ce conformément à l’art. 6
des dispositions particulières du contrat de bail du 24 septembre 2012, de sorte que les frais de
réparation lui incombaient.
Le 20 septembre 2018, l’intimée a informé la régie qu’elle avait une nouvelle
fois été sollicitée par l’appelante concernant le manque d’aération des
locaux, qui ne disposaient pas d’une entrée d’air suffisante. Elle sollicitait une visite
de la gérance pour comprendre et résoudre ce problème récurrent.
Par courriel du 25 septembre suivant, la régie a informé l’intimée qu’elle
avait mandaté F.________, ingénieur auprès d’[...], afin qu’il établisse
un rapport et préconise des solutions au problème de ventilation des locaux.
Par courrier recommandé adressé le 3 octobre 2018 à l’appelante, l’intimée
a constaté à la suite de son passage le 19 septembre précédant que les locaux avaient
subi d’importantes transformations, la surface ayant été aménagée avec des
cabines fermées. Vu l’importance de ces travaux, elle a demandé à l’appelante
la copie de sa demande écrite au bailleur principal et à la gérance, ainsi que l’autorisation
de cette dernière. L’intimée a également requis la garantie de loyer de 20'000 francs.
F.________ a établi son rapport le 8 octobre 2018. Il a constaté que les zones de bureaux et
salles de conférence n’étaient pas équipées d’une installation à
simple flux, ni à double flux, et que seules deux salles de conférence étaient équipées
par le locataire d’une mini turbinette de type WC. Certains des ventilo-convecteurs plafonniers
ou muraux étaient surpuissants par rapport au besoin du local. Toutefois, au vu de leur taille,
ils avaient probablement été placés avant le cloisonnement des locaux par l’appelante.
Selon F.________, les équipements installés par l’appelante ne l’avaient pas été
correctement et n’étaient donc pas efficaces, étant précisé que le climatiseur
mobile mis en place n’était pas conçu pour renouveler l’air vicié. Selon lui,
afin d’obtenir une évacuation d’air correcte, il fallait créer une amenée
d’air, alors même qu’aucune grille de transfert d’air entre les locaux et le couloir
n’avait été installée par l’appelante. Il a ajouté que les températures
se situaient à 2 à 3 C° au-dessus des valeurs conseillées.
10.
Par courrier du 22 octobre 2018, l’appelante
a informé l’intimée qu’elle allait consigner dès le mois suivant le loyer
auprès de la Banque cantonale vaudoise (ci-après : BCV) au motif qu’aucuns travaux
concernant la ventilation n’avaient été effectués, pas plus d’ailleurs que
s’agissant des infiltrations d’eau, de la vétusté des locaux et des graffitis sur
la façade. Elle soutenait par ailleurs que les problèmes de ventilation n’étaient
pas dus aux cloisons installées dans une partie des bureaux.
Par lettre recommandée du 24 octobre 2018,
l’appelante a rappelé à l’intimée l’urgence de la situation. Elle a
précisé que si rien n’était fait à très courte échéance, elle
accuserait une importante perte de clientèle. Elle a exprimé ses craintes que les mois froids
et les fortes pluies à venir aient pour elle des conséquences désastreuses, en particulier
en cas d’inondation. Elle a dès lors sollicité une fois encore que des travaux soient
entrepris d’ici le 9 novembre suivant, faute de quoi elle introduirait une action en réduction
de loyer ainsi qu’en dommages-intérêts.
Ces courriers ont été transmis à la gérance par l’intimée.
11.
Le 30 octobre 2018, la régie a transmis le
rapport de F.________ à l’intimée tout en relevant que les travaux avaient été
aménagés sans qu’elle en soit informée et sans que l’appelante ne s’occupe
des problèmes qu’allait poser le confinement d’un espace initialement prévu et
utilisé comme open space. Elle a conclu que la responsabilité du manque de ventilation des
locaux et les dégâts occasionnés par la condensation incombaient en totalité à
la société appelante.
12.
Par courriers respectifs des 10 novembre et 7 décembre 2018, l’appelante a manifesté
auprès de l’intimée et auprès de la gérance sa volonté de reprendre le
bail aux mêmes conditions.
En réponse, l’intimée a sollicité avant toute chose que l’appelante exécute
son obligation de constituer une garantie locative de 20'000 francs.
13.
Le 8 décembre 2018, l’appelante n’ayant
pas saisi la commission de conciliation, l’intimée a requis de la BCV qu’elle procède
à la déconsignation intégrale en sa faveur du loyer du mois de novembre 2018.
14.
Le 7 janvier 2019, la gérance a informé l’intimée que l’O.________ n’entendait
pas entrer en matière sur la requête de la sous-locataire de reprendre le bail.
Le 26 février 2019, l’appelante a consigné le loyer du mois de mars 2019 sur un compte
ouvert à cet effet auprès de la BCV.
15.
Le 26 mars 2019, l’appelante a saisi la Commission de conciliation en matière de baux à
loyer du district de Lausanne (ci-après : la Commission de conciliation) d’une requête
tendant à l’obtention d’une réduction de loyer de 50% depuis le début du bail
et d’un dédommagement résultant de l’impossibilité de sous-louer une partie
des locaux en raison des défauts les affectant.
L’appelante a consigné sur le compte ouvert auprès de la BCV les loyers des mois d’avril
à septembre 2019.
Le 15 avril 2019, l’intimée a également saisi la Commission de conciliation d’une
requête. Elle a conclu à ce qu’il soit dit que la consignation des loyers par l’appelante
n’était pas valable et à ce qu’ils soient déconsignés en sa faveur. Elle
a en outre requis le versement par l’appelante de sûretés à hauteur de 20'000 francs.
La Commission de conciliation a « pris acte des conclusions reconventionnelles »
de l’intimée. Lors de l’audience du 16 mai 2019, elle a constaté l’échec
de la conciliation. Elle a délivré le 20 mai 2019 une autorisation de procéder à
l’appelante
16.
Par demande adressée le 19 juin 2019 au Tribunal des baux, l’appelante a conclu, avec suite
de frais et dépens, à ce que le loyer soit réduit «
d’approximativement
»
50 % dès le début du bail, à ce que l’intimée la dédommage pour le gain
manqué lié à l’impossibilité de sous-louer une partie de ces locaux suite aux
défauts les affectant, soit pour un montant de 192'000 fr., à ce qu’elle la dédommage
pour les frais occasionnés par le défaut de la chose louée, soit un montant non inférieur
à 20'000 francs. A l’appui de sa demande, l’appelante a notamment produit des photographies
dont on ignore toutefois la date à laquelle elles ont été prises. Sur certaines, on peut
y voir ce qui semble être un mur ou un plafond dont la peinture est craquelée, mais on ignore
quelle partie des locaux est concernée, faute d’indication. Deux autres photographies montrent
en revanche clairement le puits de lumière et les dégâts occasionnés par l’infiltration
d’eau.
L’O.________, à qui l’instance a été dénoncée par l’intimée,
a décidé d’intervenir au procès en faveur de cette dernière.
Par réponse du 16 septembre 2019, l’intimée a conclu au rejet des conclusions de la demande
et, reconventionnellement, à ce qu’il soit dit que la consignation des loyers n’était
pas valable, à ce que les loyers soient déconsignés en sa faveur et à ce que l’appelante
verse un montant de 20'000 fr. à titre de sûretés.
Par déterminations et réponse sur demande
reconventionnelle du 25 octobre 2019, l’appelante a conclu, sous suite de frais et dépens,
au rejet des conclusions de l’intimée.
Par déterminations du 28 octobre 2019, l’intervenante a conclu, sous suite de frais et dépens,
au rejet des conclusions de l’appelante et s’en est remise à justice s’agissant
des conclusions reconventionnelles de l’intimée.
Lors de l’audience du 6 mars 2020, l’appelante a requis une inspection locale et a modifié
la conclusion II de sa demande du 19 juin 2019 en ce sens qu’elle demande une réduction de
loyer de 50% depuis le début du bail et jusqu’à l’élimination des défauts.
W.________, E.________, F.________ et S.________ ont été entendus en qualité de témoins
au cours de cette audience.
Au sujet de la perte de clientèle et plus largement des pertes financières alléguées
par l’appelante, W.________ s’est dite dans l’incapacité d’évaluer
la perte de gain subie. Elle a toutefois déclaré avoir dû presque systématiquement
consentir aux clients des réductions du prix de la location d’un espace de coworking en raison
des problèmes rencontrés dans les locaux, en particulier de la chaleur et de l’humidité
ambiante. Elle a précisé que cela avait notamment été le cas avec S.________, qui
aurait dû payer un loyer de 1'500 fr. pour un local d’environ 20 à 25 m², lequel
avait dû lui être cédé pour 500 fr. par mois. Cela étant, S.________ a déclaré
à ce sujet que l’espace d’environ 15 m² qu’elle louait lui avait été
initialement proposé au prix de 600 fr. par mois, mais qu’elle l’avait négocié
à 500 fr. par mois compte tenu du fait qu’elle s’engageait d’emblée pour
une certaine durée. Le contrat versé au dossier prévoit effectivement un loyer de 500
fr. par mois. Signé le 1
er
décembre
2018, il stipule qu’il est d’une durée d’une année. S.________ a également
indiqué avoir abordé la question d’une réduction de loyer en raison des défauts
entachant l’espace loué, mais que l’appelante l’avait invitée à attendre
de voir ce qui serait obtenu de la propriétaire. Le témoin T.________ a déclaré louer
un espace pour 600 fr. par mois également, en précisant qu’il n’avait pas négocié
le loyer. Enfin, E.________ a indiqué s’être plainte de la chaleur dans les locaux, mais
ne pas avoir demandé de réduction de loyer. Sans qu’elle soit en mesure de dire si les
loyers auraient pu être plus élevés sans les problèmes évoqués, il a semblé
à E.________ que les prix pratiqués par l’appelante se situaient à un niveau comparable
à ceux des autres espaces de coworking.
Par ordonnance du 11 mars 2020, le Président du Tribunal des baux a requis de l’appelante
qu’elle produise toutes les factures en lien avec le cloisonnement des locaux.
Le
29 mai 2020, le Tribunal des baux a procédé à l’inspection des locaux litigieux.
A cette occasion, le tribunal a remarqué des tags sur l’immeuble litigieux et sur la plupart
des bâtiments voisins de la rue [...]. Sur l’immeuble en cause, le tribunal a constaté
une inscription sur la corniche surplombant de quelques mètres l’entrée, des traces de
rouilles par endroits sur les rebords de la porte et des fenêtres de la vitrine, ainsi qu’une
petite inscription sur la boîte aux lettres. D’autres tags, sur le côté de l’entrée,
ont été masqués par une grille placée par l’appelante. A l’intérieur,
le tribunal a constaté qu’il manquait quatre lamelles de faux-plafond dans la cuisine.
De manière générale, le tribunal
a noté que les locaux n’étaient pas neufs mais se trouvaient dans un état d’entretien
général correct. Il n’a constaté la présence d’aucune trace ni odeur
d’humidité.
Lors de cette audience, le tribunal a également entendu T.________ en qualité de témoin.
L’appelante a produit des pièces destinées à justifier l’absence de production
des factures relatives au cloisonnement des locaux. Tout en admettant que c’est elle qui avait
procédé à ces travaux, l’appelante n’a pas produit les pièces requises
par l’ordonnance présidentielle du 11 mars 2020, exposant en substance que sa comptable aurait
été confinée en raison du Covid-19 et ainsi empêchée de fournir les documents
en question.
En droit
:
1.
1.1
1.1.1
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les affaires patrimoniales dont la
valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Ecrit et motivé, l’appel doit être introduit auprès de l'instance d'appel, soit
auprès de la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi vaudoise d'organisation judiciaire du
12 décembre 1979 ; BLV 173.01]), dans les trente jours à compter de la notification de
la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1
CPC).
1.1.2
En l’espèce, l’appel a été déposé en temps utile par une partie
qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale
de première instance rendue dans une cause patrimoniale dont la valeur litigieuse, à l’état
des conclusions prises en première instance, est supérieure à 10’000 francs.
1.2
1.2.1
L’appelante a pris une conclusion nouvelle
en appel, tendant à l’obtention d’une réduction de loyer de 50% «
dès
le 16 mars
» en raison de la crise sanitaire
liée au Covid-19. Elle invoque les art. 229 et 230 CPC et fait valoir qu’elle n’a appris
qu’en janvier 2021, après l’établissement par le service comptable des comptes
provisoires de l’année 2020, que la pandémie avait provoqué une baisse de ses revenus.
Elle soutient dès lors qu’il s’agit d’un fait nouveau survenu depuis le dépôt
de sa demande devant le Tribunal des baux le 19 juin 2019.
1.2.2
La prise de conclusions nouvelles dans l’acte
d’appel doit être admise restrictivement, car elle porte atteinte au principe du double degré
de juridiction (Jeandin, Commentaire romand, CPC, Bâle 2019, 2
e
éd., n. 10 ad art. 317 CPC).
La loi pose deux conditions cumulatives. D’une
part, les conclusions nouvelles ne sont recevables que si les conditions fixées à l’art.
227 al. 1 CPC sont remplies, soit qu’elles relèvent de la même procédure et qu’il
y ait connexité avec les prétentions initiales ou que la partie adverse consente à la
modification (art. 317 al. 2 let. a CPC). D’autre part, les prétentions nouvelles doivent
reposer sur des faits ou moyens de preuve nouveaux (art. 317 al. 2 let. b CPC) (TF 5A_18/2018 du 16 mars
2018 consid. 4.3.2.1). Un vrai novum est produit «
sans
retard
» s'il l'est dans un délai
de dix jours, respectivement d'une à deux semaines (TF 5A_451/2020 du 31 mars 2021 consid.
3.1.1 ; TF 4A_707/2016 du 26 mai 2017 consid. 3.3.2). Il n’est pas arbitraire d'imposer à
une partie qui n'est temporairement plus assistée d'un mandataire le respect des incombances procédurales,
telle celle de produire sans retard un vrai novum, comme le seraient l'observation d'un délai légal
ou le versement de l'avance de frais (TF 5A_208/2018 du 27 août 2018 consid. 4.2.3).
1.2.3
En l’espèce, il convient d’abord
de constater que la nouvelle prétention introduite en appel est soumise à la procédure
ordinaire (art. 243 al. 2 let. c CPC
a
contrario
la valeur litigieuse étant par
ailleurs supérieure à 30'000 fr.) et non à la procédure simplifiée. Ensuite,
l’appelante n’a introduit aucun allégué ni offert aucun moyen de preuve à
même de justifier sa prétention. La simple évocation d’une baisse de son chiffre
d’affaires de 50% en 2020 par rapport à 2019 – non documentée – ne satisfait
manifestement pas aux exigences de l’art. 317 al. 2 let. b CPC. La conclusion est déjà
irrecevable pour ces motifs.
Au surplus, l’appelante aurait dû faire valoir sa nouvelle prétention devant l’autorité
de première instance dès lors que le confinement a débuté en mars 2020, soit alors
que les débats principaux n’avaient pas encore été clôturés par cette
autorité. Les événements concernés par cette nouvelle conclusion sont postérieurs
à l’audience intervenue le 6 mars 2020, mais antérieurs à celle du 29 mai 2020,
au cours de laquelle le Tribunal des baux a notamment procédé à l’inspection des
locaux litigieux et versé au dossier des pièces produites par l’appelante. Dans ces conditions,
il y a lieu de constater que l’appelante n’a pas procédé dans le délai de
10 jours, respectivement d’une à deux semaines, fixé par la jurisprudence précitée.
Alors assistée d’un conseil, elle aurait dû faire usage des possibilités conférées
par les art. 229 et 230 CPC devant l’autorité de première instance. Ne l’ayant
pas fait, sa conclusion est formulée tardivement et est également irrecevable pour ce motif.
2.
2.1
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge, et doit, le cas échéant, appliquer
le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir
librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art.
157 CPC en relation avec l’art. 310 let. c CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les
faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_902/2020 du 25 janvier 2021
consid. 3.3 ; TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2 ; JdT 2011 III 43 consid. 2 et
les réf. citées).
2.2
L’art. 317 al. 1 CPC prévoit que les
faits et moyens de preuve nouveaux sont admissibles en appel pour autant qu'ils soient invoqués
ou produits sans retard (let. a) et qu'ils n'aient pas pu l'être en première instance, bien
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b), ces conditions
étant cumulatives (ATF 142 III 413 consid. 2.2.2., JdT 2017 II 153 ; TF 5A_67/2020 du 10 août
2020 consid. 3.3.1 ; Colombini, Code de procédure civile, Condensé de la jurisprudence
fédérale et vaudoise, Lausanne 2018, n. 1.2.1 ad art. 317 CPC et les réf. citées).
En l’espèce, l’appelante a invoqué dans son mémoire d’appel des faits
qui n’ont pas été allégués en première instance (hauteur des plafonds
des locaux en p. 13 de l’appel, aménagement d’espaces de travail en p. 16 de l’appel ;
cf.
infra
consid. 4.1). S’agissant de faits qui auraient pu et dû être allégués
en première instance en faisant preuve de la diligence requise, ils sont irrecevables au regard
de l’art. 317 al. 1 CPC, de sorte qu’il n’en sera pas tenu compte.
3.
3.1
L’appelante remet en question la réduction
de loyer qui lui a été accordée en raison de l’infiltration d’eau par l’un
des puits de lumière présents dans les locaux. Elle ne conteste pas la durée de cinq mois
retenue par le Tribunal des baux, mais soutient que les défauts – écoulements dans le
plafond générant des moisissures et des mauvaises odeurs – justifiaient une réduction
de loyer d’au moins 15% et non de 5% comme retenue par les premiers juges. Elle affirme que le
local technique était complètement inutilisable, que le bureau de T.________ n’avait
pas pu être utilisé convenablement à cause des infiltrations d’eau et qu’il
en était résulté des taches d’humidité sur les murs et au plafond, ainsi que
des moisissures.
3.2
Le bailleur est tenu de délivrer la chose
dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de
l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Cette obligation du bailleur permet de cerner la
notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant
aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en
cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose
diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité
que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire
pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage
convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les réf. citées ; TF 4A_411/2020 du 9 février
2021 consid. 3.1.1 ; TF 4A_130/2018 du 26 juillet 2018 consid. 4). Le défaut de la chose
louée est une notion relative et son existence dépendra des circonstances du cas particulier.
Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, son emplacement, l'âge
et le type de la construction, le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3 ; TF 4A_395/2017
du 11 octobre 2018 consid. 5.2).
Selon les art. 259a al. 1 let. b et 259d CO, en cas d'apparition de défauts de la chose louée
qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais,
et lorsque ces défauts entravent ou restreignent l'usage pour lequel la chose a été louée,
le locataire peut notamment exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir
du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de
ce dernier. Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la loi distingue, d'une
part, les menus défauts, à la charge du locataire (art. 259 CO) et, d'autre part, les défauts
de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à
l'art. 259a CO, en particulier, la remise en état de la chose, la réduction du loyer et
les dommages-intérêts (TF 4A_411/2020 précité consid. 3.1.1 ; TF 4C.288/2005
du 9 décembre 2005 consid. 2.1.1).
Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l’exclure
ni l'entraver considérablement (art. 258 al. 3 let. a, 259b let. b et 259d CO). Un défaut de
moyenne importance justifiant une réduction de loyer peut résulter de deux cas de figure :
soit l'usage de la chose louée est restreint dans une mesure de l'ordre de 5 % au moins, soit
un défaut mineur se prolonge sur une longue période sans que le bailleur, informé, ne
prenne les mesures nécessaires, de sorte qu'une atteinte à la jouissance de la chose louée
doit être admise (ATF 135 III 345 consid. 3.2 ; TF 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.3
et 3.6). Pour sa part, le défaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO) exclut l'usage de
la chose louée tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte
qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail. Tel est notamment le cas
du défaut qui met en danger la santé du preneur et de sa famille ou du défaut qui empêche
totalement le locataire d'habiter, pendant un certain temps, le logement loué ou une part importante
de celui-ci. La gravité du défaut peut également résulter de la durée de l'entrave
(TF 4A_395/2017 précité consid. 5.2 et les réf. citées).
La réduction du loyer vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties.
En principe, la valeur objective de la chose avec le défaut est comparée à sa valeur objective
sans le défaut, et le loyer est réduit dans la même proportion. Ce calcul proportionnel
n'est cependant pas toujours aisé, notamment en présence d'un défaut de moyenne importance ;
il peut alors être remplacé par une appréciation en équité, fondée sur
l'expérience générale de la vie, le bon sens et la casuistique (TF 4A_130/2018 précité
consid. 4).
Conformément à la règle générale de l'art. 8 CC, il incombe au locataire de
prouver l'existence du défaut subséquent, au sens de l'art. 259a CO, qu'il invoque (TF 4A_411/2020
précité consid. 3.1.2).
3.3
Le Tribunal des baux a considéré que
l’infiltration d’eau depuis le puits de lumière constituait un défaut de la chose
louée de moyenne importance justifiant une réduction de loyer. Sur la base de différents
exemples jurisprudentiels, il a estimé que la réduction devait être fixée à
5%, d’autant plus qu’il y avait eu un important déficit pluviométrique à l’époque
concernée, ce dont les premiers juges ont retenu que les infiltrations d’eau n’avaient
donc pas été très fréquentes ni conséquentes ; ils ont par ailleurs précisé
que les dégâts étaient circonscrits à certains endroits des locaux. L’autorité
de première instance a reconnu que l’appelante avait été obligée de déplacer
régulièrement son matériel, ce qui avait impacté le confort des utilisateurs des
lieux, à quoi s’était ajouté un défaut esthétique laissant apparaître
un mauvais état d’entretien des locaux, comme l’avait déclaré le témoin
T.________. Cette autorité a également retenu, sur la base des témoignages de W.________
et de S.________, que des taches d’humidité étaient présentes dans plusieurs parties
des locaux, ces taches apparaissant malgré les travaux de peinture réalisés par l’appelante.
3.4
Avec les premiers juges, il faut tout d’abord
retenir que l’appelante n’a pas démontré qu’une partie des locaux avait été
rendue complètement inutilisable en raison des infiltrations d’eau survenues durant la période
de cinq mois concernée. En particulier, les déclarations des témoins cités par l’appelante
dans son mémoire d’appel n’évoquent pas une telle impossibilité, mais uniquement
des traces d’humidité sur certains murs ou au plafond, précisant que des travaux de peinture
avaient été réalisés, mais que le problème réapparaissait. Les témoins
n’ont pas mentionné d’odeurs de moisissures. Lors de l’inspection des locaux le
29 mai 2020, le Tribunal des baux n’a constaté aucune trace d’humidité ni odeur
de moisissure. A cet égard, il sied de constater que l’inspection a eu lieu neuf mois après
la réalisation des travaux d’étanchéité sur le puits de lumière défectueux,
lesquels ont solutionné le problème d’infiltration d’eau (pose de nouveaux joints
sur le pourtour du puits de lumière), ce que l’appelante ne remet pas en cause. Cela étant,
aucuns des témoins entendus n’a déclaré avoir été empêché de
mener à bien ses activités à l’intérieur des locaux malgré le problème
d’humidité. Avec le Tribunal des baux, il y a lieu de constater que les seuls éléments
de preuve produits en procédure correspondent à un lot de photographies dont il n’est
pas possible de déterminer, sauf en ce qui concerne la photographie montrant le puits de lumière,
les parties des locaux qu’elles concernent. L’appelante n’a donc pas apporté la
preuve des inconvénients qu’elle allègue, ni surtout des conséquences qui en auraient
résulté sur ses activités. Elle déclare avoir réalisé des travaux de réfection,
sans qu’il soit toutefois possible de vérifier l’état préexistant, leur justification
et encore moins leur ampleur. Aucun élément de preuve ne vient ainsi étayer les affirmations
de l’appelante en procédure quant à une impossibilité complète d’utilisation
d’une partie des locaux sur la période concernée. S’agissant de l’infiltration
d’eau dans le local technique, celle-ci n’a pu avoir qu’une conséquence esthétique,
elle aussi limitée, sans incidence significative sur l’activité commerciale de l’appelante.
Finalement, le seul élément objectif produit par l’intimée est constitué par
le constat établi par l’entreprise N.________Sàrl en date du 18 juin 2018, lequel conforte
cette appréciation en précisant que les «
dégâts
»
mentionnés étaient de peu d’importance.
L’autorité de première instance a rappelé plusieurs jurisprudences rendues en lien
avec de petits écoulements d’eau ou des traces d’humidité et de moisissures, dont
une en particulier concernait une infiltration d’eau d’importance réduite en proportion
de la taille des locaux et qui avait peu affecté l’exploitation commerciale, l’impact
étant essentiellement esthétique (Tribunal des baux, XC13.010464). Ces jurisprudences ont admis
une réduction de loyer de 5%. Le Tribunal des baux a également évoqué deux affaires
dans lesquelles une réduction de loyer de 10% avait été accordée. Ces affaires concernaient,
pour l’une, l’inondation d’un local ayant nécessité deux jours de travaux
(Tribunal des baux, XG06.035087) et, pour l’autre, une infiltration d’eau dans trois pièces
d’un appartement à des endroits bien précis (Arrêt de la Cour de justice de Genève,
ACJ n° 129).
En définitive, au vu de ce qui précède, les conséquences liées aux infiltrations
d’eau apparaissent passablement limitées, notamment au vu de la surface des locaux alléguée
par l’appelante, qui est d’environ 350 m
2
.
Les travaux de réparation se sont limités à la pose de nouveaux joints sur le pourtour
du puits de lumière. Compte tenu de l’ampleur réduite des défauts, l’appréciation
des premiers juges selon laquelle une réduction de loyer de 5% est adéquate peut être
confirmée.
4.
4.1
L’appelante fait ensuite valoir qu’une
réduction de loyer aurait dû lui être accordée en raison du manque d’aération
des locaux. Elle appuie son raisonnement sur le rapport déposé par F.________, pour [...],
mandaté par la gérance de l’immeuble, sur les témoignages recueillis durant la procédure
et sur les constatations faites par l’autorité de première instance lors de l’inspection
locale. L’appelante reproche aux premiers juges de ne pas avoir pris en compte que le système
de ventilation des locaux était vétuste et qu’il n’avait jamais fonctionné,
ce qui aurait eu un impact négatif sur sa clientèle. Elle soutient n’avoir jamais touché
aux grilles de ventilation présentes dans les locaux lorsqu’elle a créé des bureaux
fermés et que ces nouveaux espaces de travail n’ont pas affecté le système d’aération.
L’appelante fait valoir que l’intimée n’a rien fait pour remédier au problème
de ventilation et déclare ignorer si des travaux d’entretien ont été réalisés.
Elle affirme que ses clients ont été empêchés d’utiliser les locaux en raison
du manque d’oxygène et de la chaleur excessive, ce qui aurait conduit à une perte de
clientèle pour ce motif. Se fondant sur le témoignage de sa cliente E.________ qui a déclaré
que la température de la salle de conférence qu’elle louait pouvait monter jusqu’à
40 degrés, ainsi que sur la jurisprudence, l’appelante réclame une réduction de
loyer d’au moins 25% à partir du mois de juillet 2017. Pour le surplus, elle invoque des faits
qui n’ont pas été allégués en première instance et qui sont dès lors
irrecevables (cf.
supra
consid. 2.2).
4.2
Les premiers juges ont constaté que l’appelante
avait procédé à la modification de la distribution des locaux afin de créer des espaces
de bureaux et salles de conférence séparés et fermés, et ce sans consulter au préalable
l’intimée ou la bailleresse principale, sans le concours de professionnels qualifiés
et sans s’assurer des implications de ces travaux sur les aspects physiques du bâtiment. Or.
ils ont relevé que la création d’espaces fermés et sans fenêtre était
de toute évidence de nature à rendre plus difficile, voire impossible, l’aération
des locaux et que l’appelante n’avait pas fait appel à des professionnels pour adapter
l’installation de ventilation nécessaire à une circulation d’air suffisante. Quant
aux climatiseurs mobiles installés, ils étaient inadaptés. L’appelante n’ayant
pas produit les pièces requises concernant les travaux de cloisonnement des locaux, on ignorait
quel était l’état antérieur des locaux et de quelle manière la circulation
d’air était assurée, de sorte que les premiers juges ont retenu que les problèmes
dont l’intéressée se plaignait n’aurait pas existé sans les travaux qu’elle
avait exécutés. Au surplus, ils ont estimé que l’avis des défauts était
tardif, n’étant intervenu que le 16 juin 2018.
4.3
Le raisonnement des premiers juges est pertinent
et adéquat. Le bail signé par l’appelante le 30 juin 2017 prévoyait expressément
que les clauses du bail principal faisaient partie intégrante de la sous-location. Or, selon l’art.
6 let. c de ce contrat, «
les
locaux [étaient] repris en l’état actuel selon le principe des murs nus/bruts, sans travaux
et sans aménagement/équipement à charge de la bailleresse
[…] ». Comme l’ont retenu les premiers juges, l’appelante était donc
autorisée à aménager l’espace, mais pas à revoir toute la distribution intérieure
sans consulter l’intimée au préalable et sans avoir recours à des professionnels
qualifiés à même de prévenir les conséquences néfastes résultant de
la création d’espaces de travail fermés ne tenant pas compte de la physionomie des locaux.
L’appelante doit donc se voir imputer la responsabilité des conséquences lies aux aménagements
qu’elle a elle-même créés. Le rapport rendu par l’ingénieur conseil F.________
indique précisément que les équipements de ventilation/climatisation ont été
installés de manière inefficace par l’appelante, les climatiseurs mobiles mis en place
n’ayant pas la capacité de renouveler l’air vicié. Il faut également constater,
étant donné les importantes modifications apportées par l’appelante à la configuration
des lieux, qu’il n’est plus possible de vérifier si l’aération des locaux
était défectueuse dès avant les aménagements qu’elle a réalisés.
Enfin, l’appelante a attendu près d’une année, soit le 16 juin 2018, pour demander
à l’intimée de prendre des mesures en lien avec la ventilation des locaux et le 30 août
2018 pour indiquer que le système de ventilation ne fonctionnait pas, ce qui tend à démontrer
que ce sont bien les travaux qu’elle a réalisés qui sont à l’origine du problème
en cause. Dans le cas contraire, la problématique en question serait apparue bien plus tôt,
étant rappelé que l’appelante est entrée en possession des locaux à la fin
de l’année 2016 et qu’elle a déclaré à la régie de l’immeuble
par courriel du 14 mai 2017 envoyé le lendemain avoir effectué «
d’importants
investissements en personnels et matériels dans le local
».
La nouvelle distribution des locaux organisée par l’appelante, comprenant la création
d’espaces clos, amène ainsi à conclure que les problèmes dont elle se plaint résultent
de son propre comportement.
Il s’ensuit que l’argument de l’appelante sur ce point est mal fondé et doit être
rejeté.
5.
5.1
L’appelante se plaint encore de la vétusté
des locaux et réclame une réduction de loyer d’au minimum 15% à partir du mois de
mars 2018, mois à partir duquel elle indique avoir pris conscience de cette problématique.
Elle allègue des parties manquantes sur le plafond de la cuisine, du matériel électrique
qui ressort de ce plafond, l’aspect inesthétique de l’intérieur et de l’extérieur
des locaux, les graffitis sur la façade du bâtiment, et fait valoir que ces défauts découragent
les clients potentiels de s’engager avec elle.
5.2
Le Tribunal des baux a relevé que les tags observés sur la façade du bâtiment concerné
et sur les autres bâtiments voisins possédaient pas un faible impact visuel et qu’il
était usuel d’en trouver dans un centre urbain. Au reste, en l’absence de promesses
particulières de la bailleresse, l’état de la façade extérieure était
conforme à l’usage convenu compte tenu du type de bâtiment, de son âge et de son
environnement. Les premiers juges n’ont pas constaté de vétusté intérieure
et noté que l’entretien était correct. Surtout, ils ont retenu que l’appelante
connaissait parfaitement les locaux lorsqu’elle les avait pris à bail puisqu’elle les
occupait déjà, étant encore précisé qu’elle payait pour les locaux un
loyer relativement modique au regard des prix usuellement pratiqués au centre-ville de Lausanne.
5.3
Les arguments développés par l’appelante
confinent à la mauvaise foi. Celle-ci a pu visiter les locaux avant de s’y installer et en
a ensuite profité pendant plus d’un an avant de se plaindre de leur vétusté, ce
alors même qu’elle les a transformés pour aménager des espaces de travail supplémentaires
et qu’elle remerciait la régie de l’immeuble en date du 10 mai 2018 de lui avoir «
laissé
l’opportunité de pouvoir démarrer [son] projet dans ce magnifique local
».
Avec le Tribunal des baux, il y a lieu de retenir que l’appelante n’a pas été induite
en erreur sur les qualités attendues de l’immeuble abritant les locaux litigieux, au regard
du type de bâtiment en cause, de son âge et de son environnement en plein centre-ville de Lausanne,
à proximité de la place de la Riponne. Lors de l’inspection locale, les premiers juges
ont certes constaté la présence de tags, une inscription sur la corniche surplombant de quelques
mètres l’entrée de l’immeuble, des traces de rouilles par endroits au niveau des
rebords des fenêtres de la vitrine de l’immeuble. Aucun défaut d’entretien n’a
toutefois été relevé, le Tribunal des baux mentionnant au contraire, malgré le fait
que les locaux n’étaient pas neufs, que ceux-ci présentaient un état d’entretien
général correct, sans trace ni odeur d’humidité. A l’exception du témoin
T.________, lequel a déclaré que l’immeuble était «
très
ancien et mal entretenu
», mais qui
n’a cependant négocié aucune baisse de loyer à ce titre, les témoignages de
W.________, E.________ et S.________ cités par l’appelante se rapportent à l’aspect
extérieur de l’immeuble.
Avec les premiers juges, on doit ainsi retenir que l’appelante connaissait parfaitement les locaux
qu’elle entendait louer et qu’elle ne saurait se plaindre du manque de standing relevé
par sa clientèle. Aucune réduction de loyer ne saurait donc lui être accordée du
chef de la vétusté des locaux alléguée.
6.
6.1
L’appelante réclame des dommages-intérêts
pour la perte de clientèle qu’elle aurait subie en raison des défauts affectant les locaux
loués. Elle soutient avoir perdu des sous-locataires à cause des défauts signalés
et que d’autres étaient mécontents des conditions de travail dans les locaux. Elle estime
son dommage à 3'000 fr. par mois sur 64 mois.
6.2
Selon l'art. 259e CO, le locataire qui a subi
un dommage en raison d'un défaut de la chose louée a droit à des dommages-intérêts,
si le bailleur ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable.
Il s'agit d'un cas d'application classique de la responsabilité contractuelle (art. 97 ss CO), qui
présuppose un défaut de la chose louée, un préjudice, un lien de causalité entre
les deux ainsi qu'une faute du bailleur, laquelle est présumée. Il incombe donc au locataire
d'établir les trois premiers éléments, tandis que le bailleur doit prouver qu'il n'a commis
aucune faute (TF 4A_442/2020 du 11 novembre 2020 consid. 4.2 ; TF 4A_32/2018 du 11 juillet 2018
consid. 2.2 ; Carole Aubert, Droit du bail à loyer et à ferme, 2
e
éd. 2017, n° 3 ad art. 259e CO ; Tercier et Alii, Les contrats spéciaux, 5
e
éd. 2016, n° 1796 ss).
6.3
Les premiers juges ont considéré que
l’appelante n’avait pas apporté la preuve que les défauts dont elle se plaint l’auraient
privée d’une rentrée d’argent de l’ordre de 3'000 fr. par mois. Au reste,
ils ont rappelé qu’un seul défaut avait été admis, soit l’infiltration
d’eau au niveau du puits de lumière. Dès lors, on voyait mal comment les défauts
allégués auraient pu occasionner le manque à gagner dont l’appelante se prévaut.
6.4
Là encore, les arguments des premiers juges
peuvent être confirmés par adoption de motifs. En effet, l’appelante n’a établi
l’existence que d’un seul défaut justifiant une réduction de loyer de 5% sur une
période de cinq mois, correspondant à un montant de 1'625 francs. Dans sa procédure, l’appelante
n’a allégué aucun fait pertinent qui permettrait de fonder la prétention en dommages
et intérêts qu’elle fait valoir, se contentant d’affirmer péremptoirement
avoir perdu mensuellement tout au moins 3'000 fr. de produits de location sur une durée de 64 mois.
En particulier, l’appelante n’a allégué aucun élément en lien avec son
chiffre d’affaires ou l’étendue et le prix des espaces loués à sa clientèle.
Surtout, elle n’a offert absolument aucun moyen de preuve pour établir ses prétentions.
A l’appui des allégués concernés par sa conclusion en dommages et intérêts,
l’appelante s’est contentée d’indiquer «
par
appréciation
», ce qui ne constitue
pas une offre de preuve suffisante.
Faute d’avoir établi tous les défauts allégués et surtout l’existence
de son préjudice, le rejet de la conclusion de l’appelante en dommages et intérêts
ne peut qu’être confirmé.
7.
En définitive, l’appel, manifestement
mal fondé, doit être rejeté en application de l’art. 312 al. 1
in
fine
CPC et le jugement confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 5’850 fr. (art. 62 al. 1
TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), sont mis à
la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance, l’intimée
n’ayant pas été invitée à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 5’850 fr. (cinq mille
huit cent cinquante francs), sont mis à la charge de l’appelante MM.________SA (anciennement
M.________SA).
IV.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
MM.________SA,
‑
M. Jean-Luc Veuthey (pour Z.________),
‑
Me Daniel Guignard (pour l’O.________
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Président du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :