vd_findinfo · HC / 2013 / 511 · 2013-08-07 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, BAIL À LOYER, PROCÉDURE SOMMAIRE, PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ, DEMEURE, RÉSILIATION | 257d CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 07.08.2013 HC / 2013 / 511

TRIBUNAL
CANTONAL
JL13.015552-131418
262
CHAMBRE
DES RECOURS CIVILE
_________________________________________
Arrêt du
7 août 2013
__________________
Présidence
de               M.
Creux
,
président
Juges
:              M.
Giroud et Mme Crittin
Dayen
Greffier
:
M.
Heumann
*****
Art.
257d CO ; 257 CPC
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par
E.________
,
à Lausanne, intimée, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 20 juin 2013 par
le Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant la recourante d’avec
C.________
,
à Lausanne, requérante, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 20 juin 2013, le Juge de paix du district de Lausanne (ci-après : le juge
de paix) a ordonné à E.________ de quitter et rendre libres pour le jeudi 18 juillet 2013 à
midi, les locaux occupés dans l’immeuble sis à Lausanne, U.________ (Bureau de 195 m
2
environ au rez-de-chaussée (I) arrêté à 280 fr. les frais judiciaires et mis ceux-ci
à la charge de la locataire (II et III) dit que la locataire remboursera l’avance de frais,
par 280 fr., effectuée par la bailleresse et versera la somme de 400 fr. à titre de dépens
(IV) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (V).
En droit, le juge de paix a considéré que l'arriéré de loyer n'avait pas été
payé dans le délai de trente jours imparti, de sorte que la résiliation de bail était
valable. Il a ajouté que, même si la partie locataire avait contesté en temps utile la
résiliation devant la Commission de conciliation, il n’existait aucun motif d’annulabilité
du congé et qu’aucune prolongation de bail n’était par ailleurs possible en cas
de demeure du locataire. Finalement, il a considéré que l'on était en présence d'un
cas clair au sens de l'art. 257 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2010 ; RS
272) permettant de faire application de la procédure sommaire des art. 248 ss CPC.
B.
Par courrier du 8 juillet 2013, E.________ a formé
appel contre cette ordonnance en sollicitant qu’un délai à fin août 2013 lui soit
accordé pour des raisons organisationnelles en vue de quitter les locaux. Elle a requis l’effet
suspensif.
Par courrier du 10 juillet 2013, E.________ a modifié ses conclusions en concluant à ce qu’un
délai minimum jusqu’à fin août 2013, voire au 30 septembre 2013 lui soit accordé.
Elle a également produit des pièces à l’appui de ses conclusions.
Par courrier du 12 juillet 2013, le Président de la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal
a rejeté la requête d’effet suspensif au motif que la recourante n’avait pas établi
qu’elle était exposée au risque de subir un préjudice difficilement réparable.
La recourante a également été informée que son appel serait traité comme un
recours.
L’intimée n’a pas été invitée à se déterminer sur le recours.
C.
La Chambre des recours civile fait sien dans son entier l'état de fait de l'ordonnance, complété
par les pièces du dossier, dont il ressort notamment ce qui suit :
1.
Par contrat établi le 7 mars 2012, C.________, représentée par [...], à Lausanne,
a remis à bail à E.________ des locaux commerciaux à usage de bureau d’une surface
d’environ 195 m
2
au rez-de-chaussée de l’immeuble sis à U.________, à Lausanne, à partir du
1
er
avril 2012. Le loyer mensuel total s’élevait à 2'862 fr., comprenant le loyer net de
2'117 fr., l’acompte de frais d’exploitation, par 455 fr., et l’acompte de chauffage
et eau chaude, par 290 francs. Il était payable d’avance le 1
er
jour de chaque mois.
2.
Par courrier recommandé du 15 octobre 2012, la bailleresse a mis en demeure la locataire de s’acquitter
dans les trente jours de la somme de 2'862 fr., correspondant au loyer du mois d’octobre 2012.
Selon le relevé « Track & Trace » de la Poste, le pli recommandé a
été distribué à la locataire le 17 octobre 2012. Celle-ci n’a cependant donné
aucune suite à cette correspondance.
Sur formule officielle datée du 6 février 2013, envoyée par pli recommandé, la bailleresse
a résilié le bail à loyer de la locataire avec effet au 31 mars 2013, en raison du loyer
impayé.
3.
Par requête du 3 avril 2013 adressée à la Justice de paix du district de Lausanne, C.________,
représentée par l’agente d’affaires brevetée Martine Schlaeppi, a conclu à
l’expulsion de la locataire E.________ des locaux qu’elle occupe à U.________, à
Lausanne, dans un délai de grâce de vingt jours à compter de la notification de la décision
à intervenir.
Le 16 mai 2013, les parties ont été citées à comparaître à l’audience
du juge de paix du 20 juin 2013. Elles étaient rendues attentives au fait qu’en l’absence
de comparution, le magistrat pourrait statuer sur la base du dossier. Personne n’a comparu à
cette audience.
En droit:
1.
a)
L'art. 308 al. 1 et 2 CPC ouvre la voie de l'appel contre les décisions finales et incidentes de
première instance pour autant que, s'agissant d'affaires patrimoniales, la valeur litigieuse soit
de 10'000 fr. au moins. Lorsque le recours porte sur le bien-fondé de la mesure d'expulsion, la
valeur litigieuse est calculée selon le droit fédéral et est égale au moins à
la période de trois ans pendant laquelle l’art. 271a al. 1 let. e CO consacre I’annulabilité
d’une résiliation (Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., Lausanne 2008, pp. 749 ss ; JT 2011 III 43 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c.
1.1 ; SJ 2001 I 17 c. 1a ; ATF 119 II 147 c. 1).
En l'espèce toutefois, la recourante ne conteste pas le bien-fondé de la mesure d'expulsion,
mais souhaite bénéficier d'un délai supplémentaire à fin août 2013, voire
à fin septembre 2013, pour quitter les locaux commerciaux pris à bail. Dans un tel cas, la
valeur litigieuse se calcule en fonction de la prolongation sollicitée, qui est de deux mois et
demi au plus. Le loyer mensuel contractuel étant de 2’862 fr., la valeur litigieuse n'atteint
pas 10'000 fr., si bien que c'est la voie du recours qui est ouverte (art. 308 al. 2 et 319 al. 1 let.
a CPC; cf. Colombini, Quelques questions liées à la procédure d'expulsion, JT 2011 III
83 ch. 1 ; CREC 6 avril 2011/24).
b)
Le délai pour l’introduction du recours est de trente jours, sauf notamment contre les décisions
prises en procédure sommaire, auquel cas le délai est de dix jours (art. 321 al. 1 et 2 CPC).
En l’espèce, le bailleur a requis l’application de la procédure pour les cas clairs
(art. 257 CPC) et le premier juge en a fait application. Une telle procédure étant sommaire
(art. 248 let. b CPC), le délai de recours n’est que de dix jours.
Déposé
le 8 juillet 2013, le recours l’a été en temps utile (art. 321 al. 2 CPC). Pour le surplus,
formé par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), il est recevable à
la forme.
2.
Le recours est recevable pour violation du droit et constatation manifestement inexacte des faits (art.
320 CPC). S'agissant de la violation du droit, l'autorité de recours dispose d'un plein pouvoir
d'examen (Spühler, Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2010, n. 12 ad art. 319
CPC, p. 1504). Elle revoit librement les questions de droit soulevées par le recourant et peut
substituer ses propres motifs à ceux de l'autorité précédente ou du recourant (Hohl,
Procédure civile, tome II, 2
e
éd., Berne 2010, n. 2508, p. 452). Pour ce qui est de la constatation manifestement inexacte des
faits, ce grief, comme pour l'art. 97 al. 1 LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral;
RS 173.110), ne permet que de corriger une erreur évidente, la notion se recoupant en définitive
avec l'appréciation arbitraire des preuves (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, n. 5 et
6 ad art. 320 CPC, p. 1276; Corboz et alii, Commentaire de la LTF, Berne 2009, n. 19 ad art. 97, p. 941).
Selon l’art. 326 al. 1 CPC, les allégations de faits et les preuves nouvelles sont irrecevables.
Il s’ensuit que les pièces nouvelles produites par la recourante, au demeurant déposées
alors que le délai de recours était échu, ne seront pas prises en considération.
3.
a)
La recourante ne remet pas en cause à
juste titre le principe de l’expulsion, ordonnée dans la procédure dite des cas clairs,
et admet ainsi implicitement qu’elle ne s’est pas acquittée du loyer du mois d’octobre
2012 qui était dû à l’intimée. En revanche, elle soutient que le délai
qui lui a été fixé au 18 juillet 2013 pour quitter les locaux serait trop court pour liquider
ses affaires. A cet égard, elle fait notamment valoir qu’en période de vacances, il lui
sera difficile d’informer ses clients de son déménagement, qu’elle forme deux apprentis
qui devront poursuivre leur formation et qu’elle doit encore encaisser des factures pour un montant
de 30'000 francs. Ainsi, elle sollicite qu’un délai supplémentaire à fin août
2013, voire à fin septembre 2013, lui soit accordé pour quitter les locaux.
b)
Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier
le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être
résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin du mois (al.
2).
Lorsqu'il n'a pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire
prévu par l'art. 257d CO, le locataire est en demeure et doit subir les conséquences juridiques
de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai
de congé de 30 jours (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si l'arriéré a finalement
été payé (TF, arrêt du 27 février 1997, in Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65
ss). Des motifs humanitaires n'entrent pas en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art.
257d CO, dès lors qu'ils ne sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral
sur le bail à loyer (TF, arrêt du 27 février 1997 précité, c. 2b, p. 68 ;
TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006 c. 3.2.1 ; Lachat, op. cit., note infrapaginale 117, p. 820). Ils peuvent
cependant être pris en compte au stade de l'exécution forcée, en application du principe
général de la proportionnalité. Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution
forcée ne saurait être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à
une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 Ia 336 c. 2b). La jurisprudence cantonale vaudoise considérait
sous l'empire de l'ancien droit cantonal abrogé par l'entrée en vigueur du CPC que, sauf cas
particulier, un délai de libération des locaux de quinze à vingt jours était admissible
(Guignard, in Procédures spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 2 ad art. 17 aLPEBL [loi du
18 mai 1955 sur la procédure d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme],
p. 196 et références). La Cour d’appel civile du Tribunal cantonal a considéré
dans plusieurs arrêts que cette jurisprudence conservait toute sa pertinence sous l’empire
du CPC (CACI 12 août 2011/194 ; CACI 27 juillet 2011/175). Ce délai devrait être
plus long, s’agissant d’une expulsion privant de son instrument de travail un commerçant
restaurateur, ayant charge de famille et de personnel de travail. Dans ce cas, il y a lieu de tenir compte
de la prolongation de fait, due à l’effet suspensif lié à l’appel (cf. art.
315 al. 1 CPC) (CACI 25 janvier 2012/44), ou comme en l’occurrence due au renvoi de la cause au
premier juge afin qu’il fixe un nouveau délai à la locataire pour quitter les locaux.
c)
En l'espèce, il est établi que la recourante est en retard dans le paiement du loyer du mois
d’octobre 2012. Dès lors que l’avis comminatoire du 15 octobre 2012 lui a été
notifié le 17 octobre 2012, le délai de trente jours a commencé à courir le lendemain,
pour arriver à échéance le 16 novembre 2012, sans que la recourante ne se soit acquittée
du loyer litigieux. Celle-ci ne remet d’ailleurs pas en cause le non paiement du loyer. Par conséquent,
conformément à l’art. 257d CO, l’intimée était en droit de résilier
le bail, moyennant un délai de trente jours, ce qu’elle a fait valablement le 6 février
2013 pour le 31 mars 2013, et de requérir l’expulsion de la locataire. La recourante invoque
toutefois des motifs organisationnels liés au transfert de son entreprise afin de solliciter l’octroi
d’un délai supérieur au délai initialement fixé par le juge de paix pour quitter
les locaux. On relèvera que le juge de paix a accordé un délai de près d’un
mois à la recourante pour quitter les locaux, dès lors que ce délai a été fixé
au 18 juillet 2013 et que l’audience a eu lieu le 20 juin 2013. Au regard de la jurisprudence rendue
en la matière, ce délai apparaît suffisant pour que la recourante organise le transfert
de son entreprise dans de nouveaux locaux. En particulier, les circonstances qu’elle invoque ne
font pas apparaître comme impossible le transfert immédiat des locaux. En effet, ce n’est
pas parce qu’elle forme des apprentis, qu’elle doit informer ses clients de son changement
d’adresse et qu’il lui reste à encaisser des honoraires, qu’il lui sera impossible
de prendre rapidement des dispositions en vue du déménagement de ses locaux. Dès lors,
le délai fixé au 18 juillet 2013 par le juge de paix s’avère adéquat.
4.
Il s'ensuit que le recours doit être rejeté dans la procédure de l'art. 322 al. 1 CPC
et l'ordonnance attaquée confirmée.
Dans la mesure où l’effet suspensif n’a pas été accordé au recours (art.
325 CPC), il n’y a pas lieu de demander au juge de paix de fixer un nouveau délai pour la
libération des locaux.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 69 al. 1 TFJC
[tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils ; RSV 270.11.5]), sont mis à la charge
de la recourante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
N'ayant pas été invitée à se déterminer, l'intimée n'a pas droit à
des dépens.
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
L'ordonnance est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge de la recourante E.________.
IV.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
8 août 2013
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
E.________,
‑
Mme Martine Schlaeppi (pour C.________).
La Chambre des recours civile considère que la valeur litigieuse est de 2'862 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district de Lausanne.
Le greffier :