vd_findinfo · AP / 2011 / 141 · 2010-03-25 · fr

BAIL À LOYER, RÉSILIATION IMMÉDIATE, SOUS-LOCATION, VENTE D'IMMEUBLE | 257f al. 3 CO, 261 al. 1 CO, 262 al. 2 CO

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 21.09.2011 AP / 2011 / 141

TRIBUNAL
CANTONAL
XC09.027554-110772
244/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Séance
du 21 septembre 2011
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              M.
Giroud et Mme Bendani
Greffière
:              Mme
Vuagniaux
*****
Art.
257f al. 3 et 262 al. 2 let. c CO; 22 RULV
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
A.C.________
,
à Granges-Marnand, et
B.C.________
,
à Lausanne, demandeurs, contre le jugement rendu le 25 mars 2010 par le Tribunal des baux du canton
de Vaud dans la cause divisant les recourants d’avec
R.________
,
à Crissier, défendeur.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
En fait :
A.
Par jugement du 25 mars 2010, dont le dispositif et les considérants ont été envoyés
aux parties respectivement les 16 avril 2010 et 21 avril 2011, le Tribunal des baux a prononcé
que la résiliation de bail signifiée à C.C.________ le 5 mai 2009 pour le 30 juin
2009, relative à l'appartement de deux pièces situé au premier étage de l'immeuble
sis [...], à Lausanne, est valable (I), qu'en conséquence, ordre est donné aux demandeurs
A.C.________ et B.C.________ de quitter et rendre libre de tout occupant et de tout objet l'appartement
mentionné sous chiffre I ci-dessus, ce dans un délai de dix jours dès jugement définitif
et exécutoire (II), rendu le jugement sans frais ni dépens (III) et rejeté toutes autres
ou plus amples conclusions (IV).
En droit, les premiers juges ont considéré que le logement litigieux avait été sous-loué
dans son intégralité pour une durée indéterminée à M.________ et que la
sous-location avait perduré, de sorte que la résiliation du bail à loyer n'était
ni nulle, ni inefficace. Ils ont aussi retenu que le congé n'était pas contraire à la
bonne foi, ce qui conduisait à rejeter la conclusion subsidiaire des demandeurs tendant à l'annulation
du congé. Enfin, ils ont rejeté la demande de prolongation de bail dès lors que le congé
avait été donné pour violation grave par la locataire de son devoir de diligence.
B.
Par acte du 4 mai 2011, A.C.________ et B.C.________
ont recouru contre ce jugement, en concluant que « la décision prise par le Tribunal le
26 avril 2011 est rejetée, le bail rest[ant] en vigueur jusqu'à nouvel avis ».
Par lettre du 3 mai 2011 (recte : 31 mai 2011), R.________ a informé la Cour de céans
de ce qu'il avait acquis l'immeuble sis [...] le 5 juillet 2010 et a produit à ce sujet un extrait
du Registre foncier.
Par mémoire du 20 juin 2011, les recourants, agissant par l'intermédiaire de Me Laurent Fischer,
qui a produit deux procurations en sa faveur, ont conclu avec suite de frais et dépens principalement
à la réforme des chiffres I et II du jugement en ce sens que la résiliation de bail signifiée
à C.C.________ le 5 mai 2009 pour le 20 (recte : 30) juin 2009, relative à l'appartement
de deux pièces situé au 1
er
étage
de l'immeuble sis [...], à Lausanne, est nulle et inefficace, subsidiairement à la réforme
des chiffres I et II du jugement en ce sens que la résiliation de bail signifiée à C.C.________
le 5 mai 2009 pour le 20 (recte : 30) juin 2009, relative à l'appartement de deux pièces
situé au 1
er
étage de l'immeuble sis [...], à Lausanne, est annulée, et plus subsidiairement, à
l'octroi d'une prolongation du contrat de bail pour l'appartement sis [...], à Lausanne, pour une
durée de quatre ans.
Par lettre du 14 juillet 2011, R.________ a renoncé à déposer des déterminations.
C.
La Chambre des recours fait sien dans son entier
l'état de fait du jugement, dont il ressort en résumé ce qui suit :
1.
Par contrat du 21 juin 2006, A.N.________ et B.N.________, par l'intermédiaire de la gérance
P.________SA, ont remis à bail à C.C.________ un appartement de deux pièces dans l'immeuble
sis [...], à Lausanne. Initialement conclu du 1
er
juillet 2006 au 1
er
juillet 2007, le bail se renouvelait ensuite d'année en année, sauf avis de résiliation
de l'une ou l'autre des parties donné et reçu au moins quatre mois à l'avance.
2.
A partir du 1
er
juillet 2008, le loyer mensuel net s'élevait à 930 fr., plus 130 fr. d'acompte de chauffage,
eau chaude et frais accessoires, soit 1'060 francs.
3.
Le 20 mars 2009, C.C.________ a écrit à la gérance P.________SA pour l'informer qu'elle
mettait son appartement en sous-location.
La gérance a adressé un « questionnaire de sous-location » à C.C.________,
qui a indiqué qu'elle sous-louait la totalité de son appartement meublé à M.________
depuis le 1
er
mars 2009, pour un loyer mensuel de 1'060 fr., le motif de la sous-location étant « l'occupation
de l'appartement ». Le questionnaire était daté du 2 avril 2009 et signé par
C.C.________, M.________ et le tuteur de cette dernière, le Tuteur général du canton de
Vaud.
Le 16 avril 2009, la gérance P.________SA a répondu à C.C.________ qu'elle ne pouvait
accéder favorablement à sa requête de sous-location, dès lors qu'elle avait constaté
que M.________ occupait l'appartement depuis le début du mois de mars 2009 sans qu'elle en ait été
informée au préalable. Elle a ainsi prié C.C.________ de faire le nécessaire pour
mettre un terme à cette situation dans les meilleurs délais et de lui faire part de ses intentions
quant à la location de l'appartement.
Le 20 avril 2009, B.C.________ et C.C.________ ont demandé à la gérance de revoir sa décision
négative le plus rapidement possible.
4.
Par lettre du 5 mai 2009, la gérance P.________SA a résilié le bail à loyer de C.C.________
avec effet au 30 juin 2009 en application de l'art. 257f CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS
220). Ce congé extraordinaire a été contesté par requête du 15 mai 2009 adressée
à la Commission de conciliation en matière de baux à loyer, à Lausanne.
5.
Le 25 juin 2009, le Tuteur général a exposé ce qui suit à la Commission de conciliation :
« (…)
Je tiens à vous dire que suite à la proposition de M. B.C.________ de sous-louer l'appartement
de sa mère à Mme M.________, nous avons tout entrepris le plus rapidement possible afin de
finaliser ce contrat au mieux.
Ainsi,
en date du 4 mars 2009, M. B.C.________ nous a informé de sa proposition de sous-location de l'appartement
de sa maman situé à [...].
Le
temps de prendre rendez-vous pour nous rencontrer, nous lui avons demandé de nous apporter un bail
à loyer dûment rempli. Nous nous sommes rencontrés le 17 mars et avons fini ensemble de
compléter le formulaire de Bail à Loyer. En complément, nous lui avons alors demandé
une procuration signée de sa mère, Mme C.C.________, qu'il nous a transmise quelques jours
plus tard. Suite à cela, nous avons appris que la gérance P.________SA souhaitait qu'un questionnaire
de sous-location soit rempli, ce que nous avons fait dès réception du formulaire et nous l'avons
transmis à la Gérance en date du 8 avril 2009.
En
date du 16 avril 2009, la Gérance nous a adressé copie de leur lettre à Mme C.C.________
mentionnant qu'ils ne pouvaient accéder favorablement à la requête de sous-location, Mme
M.________ occupant déjà le logement depuis mars 2009 sans que la locataire les en ait informé
de suite.
Il
est vrai que Mme M.________ était l'invitée de M. B.C.________ depuis début mars 2009
et c'est dans ce sens que le contrat de sous-location a été établi rétroactivement
à cette date, cela nous paraissait correct (…) ».
6.
Le 14 juillet 2009, la Commission de conciliation a constaté l'échec de la conciliation, admis
la résiliation de bail dès lors que C.C.________ n'avait pas l'intention d'occuper à nouveau
son logement et reporté l'échéance au 31 décembre 2009.
7.
Par demande du 14 août 2009, C.C.________ a ouvert action auprès du Tribunal des baux en concluant
principalement à la nullité et à l'inefficacité de la résiliation de son contrat
de bail, subsidiairement à son annulation et très subsidiairement à une prolongation de
bail de quatre ans.
8.
C.C.________ est décédée le 28
septembre 2009. A.C.________ et B.C.________, en qualité d'héritiers, ont pris la place de
celle-ci dans la procédure devant le Tribunal des baux.
9.
Le 22 octobre 2009, A.N.________ et B.N.________ ont transféré la propriété de l'immeuble
sis [...] à A.P.________ et B.P.________, qui ont pris la place des vendeurs dans le procès
en cours devant le Tribunal des baux.
10.
Selon les déclarations de B.C.________ et M.________, cette dernière a occupé le logement
litigieux jusqu'à fin décembre 2009, seul B.C.________ y demeurant ultérieurement.
En droit
:
1.
Le dispositif de la décision attaquée
ayant été communiqué le 16 avril 2010, les voies de droit sont régies par le CPC-VD
(Code de procédure civile vaudoise du 14 décembre 1966) par renvoi de l'art. 13 LTB (loi du
13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux) (art. 405 al. 1 CPC [Code de procédure civile du
19 décembre 2010; RS 272]; ATF 137 III 127, JT 2011 II 226; ATF 137 III 130, JT 2011 II 228).
2.
a)
L'art. 451 ch. 2 CPC-VD, applicable par renvoi
de l'art. 13 LTB, ouvre la voie du recours en réforme contre les jugements principaux rendus par
le Tribunal des baux.
Déposé en temps utile, le recours tend principalement et subsidiairement à la réforme
du jugement entrepris.
Comportant des conclusions similaires à celles déposées par les recourants en première
instance (art. 452 al. 1 CPC-VD), le recours est recevable.
b)
Dans le cadre du recours en réforme, la Chambre des recours revoit librement la cause en fait et
en droit (art. 452 aI. 2 CPC-VD par renvoi de l'art. 13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois articuler
des faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du dossier et qui auraient dû être
retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction complémentaire selon l'art. 456a CPC-VD
(art. 452 al. 1ter CPC-VD). Elle développe donc son raisonnement juridique sur la base de l'état
de fait du jugement, après en avoir vérifié la conformité aux preuves figurant au
dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété au moyen de celles-ci
(JT 2003 III 3).
En l'espèce, l'état de fait du jugement est conforme aux pièces du dossier, de sorte que
la Cour de céans est à même de statuer.
3.
Il y a tout d'abord lieu de constater que c'est en vain que les recourants contestent avoir conclu un
contrat de sous-location portant sur l'entier de l'appartement d'une durée indéterminée.
L’appréciation des premiers juges sur ce point, qui, malgré les dénégations
des intéressés, se sont fondés sur les pièces, en particulier le contrat lui-même
et le courrier du Tuteur général du 25 juin 2009, ainsi que le fait – non contesté
– que le loyer a été assumé rétroactivement à partir de mars 2009 par
M.________ par l’entremise du Tuteur général, ne prête pas le flanc à la critique.
4.
L’art. 261 al. 1 CO crée un cas de substitution légale au sens de l’art. 64 al.
2 CPC-VD dans le cas d’un transfert de propriété survenu en cours de procédure (CREC
I 13 juillet 2010/372 et réf). R.________, acquéreur de l’immeuble sis [...] depuis le
5 juillet 2010, s’est ainsi valablement substitué aux anciens bailleurs.
5.
Les recourants contestent la réalisation d’un juste motif de résiliation au sens de l’art.
257f CO.
L’art. 257f al. 3 CO permet notamment au bailleur de résilier un bail d’habitation dans
un délai de 30 jours pour la fin d’un mois lorsque le locataire, malgré un avertissement
écrit, persiste à enfreindre son devoir de diligence de manière à rendre le maintien
du bail insupportable pour son cocontractant ou les habitants de l’immeuble.
Le motif justifiant le congé extraordinaire doit se rapporter à un fait ou à une situation
qui a été expressément mentionné dans la protestation écrite signifiée
par le bailleur (Wessner, CPra-Bail, n. 32 ad art. 257f CO p. 270).
Une sous-location sans le consentement du bailleur – notamment lorsque le locataire s’abstient
de demander l’autorisation de sous-louer – peut justifier une résiliation anticipée
du bail selon l’art. 257f al. 3 CO. Le seul fait de ne pas requérir le consentement du bailleur
ne suffit toutefois pas à justifier un congé anticipé sans avertissement préalable.
Pour respecter la condition de la protestation prescrite à l’art. 257f al. 3 CO, le bailleur
qui apprend que l’objet remis à bail est sous-loué sans son consentement doit inviter
le locataire, par écrit, à se conformer aux exigences légales en l’enjoignant de
mettre un terme à la sous-location ou en protestant contre l’absence de demande d’autorisation.
Si le bailleur choisit la première injonction, le preneur a tout de même la possibilité
de requérir le consentement de son cocontractant, qui peut être donné après coup.
Si le locataire ne réagit pas à l’avertissement écrit du bailleur, un congé
anticipé sera fondé, en tout cas, lorsqu’un examen rétrospectif des faits permet
de conclure que le bailleur aurait disposé d’un motif valable au sens de l’art. 262
al. 2 CO pour s’opposer à la sous-location. Dans ce cas, l’exigence du caractère
insupportable du maintien du contrat pour le bailleur posé à l’art. 257f al. 3 CO n’a
pas de portée indépendante (ATF 134 III 300 c. 3.1; ATF 134 III 446 c. 2.2; Bise/Planas, CPra-Bail,
n. 50 ss ad art. 262 CO p. 543 ss).
Dans le canton de Vaud, dès lors que le Conseil fédéral a autorisé qu’il soit
dérogé à la disposition impérative qu’est l’art. 262 CO et que le Conseil
d’Etat vaudois a déclaré de force obligatoire générale l’art. 22 RULV
(dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud), cette dernière
disposition prévaut sur l’art. 262 CO auquel elle déroge et l’emporte de surcroît
sur les dispositions paritaires romandes. Ainsi, seul l’art. 22 RULV – qui, revêtant
ainsi une portée normative, est partie intégrante de tous les contrats de bail dans le canton
de Vaud – s’applique, et ce en tant que droit fédéral (TF 4A_487/2008 du 10 mars
2009 c. 2.4). L’art. 22 RULV dispose que lorsque le locataire veut sous-louer tout ou partie
de la chose, il doit préalablement demander le consentement écrit du bailleur en indiquant
les conditions de sous-location et les renseignements requis par le bailleur en application de l’art.
262 CO (al. 1). Le locataire ne peut pas sous-louer l’entier de la chose pour une durée indéterminée.
Il est possible de déroger à ce principe moyennant l’accord écrit du bailleur (al.
2). Le Tribunal fédéral a jugé que lorsque le locataire concluait, sans accord préalable
écrit du bailleur, un contrat de sous-location de durée indéterminée pour l’entier
de l’appartement loué, un tel comportement mettait en cause le système négocié
par les partenaires sociaux dans le but d’éviter l’utilisation abusive de la sous-location,
système reconnu être dans l’intérêt général des bailleurs et des
locataires; un tel comportement ne pouvait être qualifié de cas « bagatelle »,
de sorte qu’une résiliation ordinaire ne saurait être considérée comme abusive
dans ces circonstances (TF 4A_487/2008 du 10 mars 2009 c. 2.7 et 2.8). Dans un arrêt ultérieur,
il a précisé que rien ne pouvait être déduit de cette jurisprudence s’agissant
de la validité d’une résiliation extraordinaire fondée sur l’art. 257f al.
3 CO (TF 4A_38/2010 du 1
er
avril 2010 c. 2.2, confirmant CREC I 21 octobre 2009/534, selon lequel le défaut de consentement
préalable ne constituait pas à lui seul un motif justifié de résiliation extraordinaire).
Au vu de cette jurisprudence, le seul fait que le locataire n’ait pas requis préalablement
l’autorisation écrite du bailleur ne saurait constituer une violation suffisamment grave pour
justifier une résiliation extraordinaire.
Dans le cas particulier, il résulte du déroulement des faits (cf. supra, let. C, ch. 3
et 4) qu'après injonction du bailleur de mettre un terme à la sous-location, la locataire a
requis que le consentement du bailleur soit donné. Il s’agit dès lors de déterminer
si le bailleur avait un motif justifié de refus de consentement au sens de l’art. 262 al.
2 CO, en particulier si la sous-location présentait pour lui des inconvénients majeurs au sens
de l’art. 262 al. 2 let. c CO (les hypothèses des let. a et b. n’entrant pas en ligne
de compte).
En l’espèce, le bailleur n’a invoqué que l’absence de consentement préalable,
qui, comme on l’a vu, ne constitue pas un motif suffisant de résiliation anticipée, même
si l’art. 22 RULV est applicable aux relations de bail. Pourrait entrer en ligne de compte, au
titre d’inconvénient majeur, l’absence de volonté du locataire de reprendre un
jour l’usage de la chose louée et le fait qu’il a procédé en réalité
à une substitution de locataires par la voie détournée de la sous-location, constitutive
d’un abus de droit (ATF 134 III 446 c. 2.4). Or, outre le fait que le bailleur n’a pas invoqué
un tel motif, il apparaît que celui-ci n'est pas réalisé. La sous-locataire n’a
en effet occupé le logement litigieux que jusqu’à fin décembre 2009, soit durant
quelques mois seulement. Les conditions matérielles d’une résiliation extraordinaire
n'étant ainsi pas remplies, un tel congé est inefficace (Wessner, CPra-Bail, n. 47 ad art.
257f CO p. 274).
On relèvera enfin que le congé extraordinaire inefficace ne peut être converti en congé
ordinaire (ATF 135 III 441 c. 3.3; TF 4A_38/2010 du 1
er
avril 2010 c. 5).
6.
Il s’ensuit que le recours doit être admis et la décision entreprise réformée
aux chiffres I et II de son dispositif en ce sens que la résiliation de bail signifiée à
C.C.________ le 5 mai 2009 pour le 30 juin 2009, relative à l'appartement de deux pièces situé
au premier étage de l'immeuble sis [...], à Lausanne, est inefficace, le jugement étant
confirmé pour le surplus.
7.
Les frais de deuxième instance des recourants,
solidairement entre eux, sont arrêtés à 936 fr. (art. 232 al. 1 aTFJC [tarif du 4
décembre 1984 des frais judiciaires en matière civile]).
Obtenant gain de cause, les recourants ont droit à des dépens de deuxième instance (art.
91 et 92 CPC-VD), qu'il convient de fixer à 2'936 fr. (art. 2 al. 1 ch. 33 et art. 3 TAv [tarif
du 17 juin 1986 des honoraires d'avocat dus à titre de dépens]).
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
en audience publique,
prononce
:
I.
Le recours est admis.
II.
Le jugement est réformé aux chiffres I et II de son dispositif comme il suit :
I.
La résiliation de bail signifiée à C.C.________ le 5 mai 2009 pour le 30 juin 2009, relative
à l'appartement de deux pièces situé au premier étage de l'immeuble sis [...], à
Lausanne, est inefficace.
II.
Supprimé.
Le
jugement est confirmé pour le surplus.
III.
Les frais de deuxième instance des recourants, solidairement entre eux, sont arrêtés à
936 fr. (neuf cent trente-six francs).
IV.
L'intimé R.________ doit verser aux recourants A.C.________ et B.C.________, solidairement entre
eux, la somme de 2'936 fr. (deux mille neuf cent trente-six francs) à titre de dépens de deuxième
instance.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
21 septembre 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
‑
Me Laurent Fischer, avocat (pour A.C.________ et B.C.________)
‑
M. R.________
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est de 63'600 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux du canton de Vaud
La greffière :