vd_findinfo · Plainte / 2015 / 33 · 2015-09-14 · fr

POURSUITE EN RÉALISATION DE GAGE, GAGE IMMOBILIER, PROCÉDURE D'ESTIMATION, FRAIS D'EXPERTISE, AVANCE DE FRAIS, VOIE DE DROIT | 9 al. 2 ORFI

Vaud Tribunal cantonal Cour des poursuites et faillites 14.09.2015 Plainte / 2015 / 33

TRIBUNAL
CANTONAL
FA15.022433-151303
30
Cour
des poursuites et faillites
________________________________________________
Arrêt du
14 septembre 2015
_______________________
Composition
:               Mme
Rouleau
,
présidente
M.
Hack et Mme Byrde, juges
Greffier
:
Mme              Debétaz Ponnaz
*****
Art.
9 al. 2 ORFI
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal prend séance à huis clos, en sa qualité
d'autorité cantonale supérieure de surveillance, pour statuer sur le recours interjeté
par
Q.________
,
à Bex, et
L.________
,
à Renens, contre la décision rendue le 23 juillet 2015 par la Présidente du Tribunal d’arrondissement
de La Côte, autorité inférieure de surveillance, dans la cause en réalisation forcée
d'immeubles les opposant à la
Banque
N.________
dans deux poursuites en réalisation
de gage immobilier de l'
Office
des poursuites du district de Morges
exercées
contre eux à l'instance de la banque.
Vu les pièces du dossier, la cour considère :
En fait :
1.
a)
Q.________ et L.________ sont propriétaires
communs d’une série de parcelles sises sur la commune de [...]. Ils font chacun l'objet d'une
poursuite en réalisation de gage immobilier exercée à l'instance de la Banque N.________,
respectivement n° 6'881'863 et n° 6'881'875 de l'Office des poursuites du district de
Morges (ci-après : l'Office). Dans ce cadre, la créancière gagiste a requis la réalisation
de six de ces parcelles (n
os
[...], [...], [...], [...], [...] et [...] du Registre foncier de Morges).
b)
Le 24 mars 2015, l’Office a mandaté
le C.________Sàrl pour établir la valeur vénale et la valeur de liquidation des parcelles
précitées. Une experte brevetée de cette société, R.________, a rendu le 27
avril 2015 un rapport de dix-huit pages, auquel étaient jointes de nombreuses annexes, telles que
plan cadastral, états descriptifs des parcelles, exercices des diverses servitudes, plan partiel
d’affectation «  [...] », règlement de ce plan, plan de géomètre
dressé pour l’enquête de 2008 comportant le nouveau parcellaire et l’implantation
des bâtiments projetés, permis de construire délivré le 14 novembre 2008 et synthèse
CAMAC. L’experte a procédé à l’évaluation de chaque parcelle, en prenant
en compte les caractéristiques de chacune, notamment le CUS, la qualité de chaque emplacement,
la proximité des routes et des accès, les vues et dégagements. Elle a estimé la valeur
vénale globale des six propriétés à 5'600'000 fr. et leur valeur de liquidation à
5'340'000 francs.
Le procès-verbal d’estimation du gage, établi par l'Office dans chacune des deux poursuites,
arrête l’estimation des parcelles en cause à 5'340'000 fr. et renvoie pour le surplus
au rapport d'expertise. La liste des frais mentionne une part des frais d'expertise de 6'840 fr., soit
3'240 fr. dans chaque procès-verbal. Les deux procès-verbaux et le rapport d'expertise ont
été adressés aux poursuivis par l'Office, par courrier recommandé du 20 mai
2015, reçu au plus tôt le lendemain.
c)
Par acte du 30 mai 2015 adressé à
la Présidente du Tribunal d’arrondissement de la Côte, L.________ et Q.________, représentés
par un avocat, ont déclaré « agir par la voie de la plainte, au sens de l’art. 17
LP [loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite; RS 281.1], pour contester l’évaluation
de leurs immeubles » selon le rapport d'expertise R.________. Ils ont fait valoir en substance que
l’experte avait sous-estimé la valeur des parcelles, en calculant un prix moyen au mètre
carré de 676 fr., alors qu'elles avaient été acquises pour près de 1’000 fr.
le mètre carré, qu'elle n'avait pas pris en compte, de manière complète, tous les
équipements des parcelles en cause, et n'avait pas pris contact avec les propriétaires. Selon
eux, « la valeur pertinente » est de l’ordre de 8'800'000 francs. En conséquence,
ils ont requis une nouvelle évaluation et proposé trois noms d'expert : G.________, K.________
(p.a. S.________), et A.B.________ (de X.________SA [
ndlr
: nouvelle raison sociale depuis le 16 juin 2015]).
2.
a)
Le 4 juin 2015, la présidente du tribunal
a écrit au premier expert proposé pour l’informer de la mission de seconde estimation
d’immeubles qu’elle souhaitait lui confier, un délai au 6 juillet 2015 lui étant
imparti pour indiquer s’il acceptait sa mission et le montant approximatif de ses honoraires. Le
8 juin 2015, G.________ a décliné sa mission au motif qu’il était retraité
et ne connaissait plus les valeurs actuelles du marché.
Le 10 juin 2015, la présidente s’est adressée au deuxième expert proposé et
l'a invité à répondre dans un délai au 10 juillet 2015. Le 26 juin 2015, un expert
breveté de S.________, H.________, a indiqué être en mesure d’effectuer l'expertise
requise dans un délai d’un mois pour un montant de 2'700 fr., TVA comprise, en précisant
que K.________ n’exerçait plus de fonctions au sein du groupe. Le 29 juin 2015, la présidente
a informé les plaignants que cet expert avait accepté sa mission, qu’il serait mis en
œuvre, sauf objection dans un délai au 5 août 2015, et que l’avance de frais
était fixée à 3'000 fr. (2'700 fr. plus 300 fr. pour les frais éventuels de l’Office).
Le 14 juillet 2015, les plaignants ont demandé la récusation de cet expert.
Le 16 juillet 2015, la présidente s’est adressée au troisième expert proposé
et l'a invité à répondre dans un délai au 24 août 2015. Par lettre du 21 juillet
2015, B.B.________ et A.B.________, de X.________SA, ont proposé une analyse immobilière comprenant
l’étude préalable, le déplacement et la visite des lieux, le constitution d’un
dossier photographique, le travail d’analyse et de rédaction du rapport et les frais de reprographie,
pour des honoraires de l'ordre de 2'000 fr. pour prendre connaissance du dossier de base et de 800 fr.
de plus pour chaque parcelle, «
+
10 % + TVA, y compris frais »; ils ont précisé que chaque analyse était soumise à
un collège d’experts, pour garantir une meilleure prestation.
b)
Par
décision rendue sous forme de lettre le 23 juillet 2015, comportant l'indication de la voie du recours
des art. 319 ss CPC [Code de procédure civile; RS 272], la présidente a informé les plaignants
que l'expert A.B.________ avait accepté sa mission, qu’il serait mis en œuvre, sauf objection
dans un délai au 24 août 2015, et que l’avance de frais, fixée à 8'400
fr. (8’100 fr. pour l’expertise [(2'000 fr. + (6 X 800 francs) + 10 %) + 8 % = 8'078 fr.
40, arrondi à 8'100 francs], plus 300 fr. pour les frais éventuels de l’Office), devait
être versée dans le même délai, à défaut de quoi la requête serait
écartée.
Par courriel et lettre du 28 juillet 2015, les plaignants se sont déclarés surpris par le montant
de l’avance de frais demandée et ont supposé que l’expert s’était peut-être
mépris sur le travail requis, relevant que les parcelles concernées étaient juxtaposées
et que le permis de construire se référait à une série de villas, dont huit étaient
déjà construites et sept à construire, de sorte que, selon eux, une évaluation « à
la chaîne » était possible. Interpellé par la présidente, l’expert
a répondu, le 3 août 2015, sous la plume du directeur de sa société, que la demande
d’expertise concernait des parcelles toutes différentes malgré une certaine similitude
et que l'offre du 21 juillet 2015 était donc maintenue. Il a précisé que, si une
estimation « en bloc » était requise, cette offre pourrait être revue dans
une certaine mesure.
3.
Le 3 août 2015, Q.________ et L.________ ont formé un recours contre la demande d’avance
de frais d'expertise du 23 juillet 2015, concluant, avec suite de frais et dépens, à ce qu'elle
soit annulée et l'avance ramenée à 3'000 fr., un nouveau délai leur étant imparti
pour l’effectuer. Ils se prévalent notamment du fait que la facture de la première expertise
s’est élevée à 6’480 fr., que le second expert « peut, dans une large
partie, s'appuyer sur le travail déjà effectué » et que l'avance de frais demandée
par l'expert H.________, avant sa récusation, était de 3'000 francs.
L’Office s’est déterminé sur le recours dans le délai imparti. Il a fait remarquer
que la désignation d’un second expert n’était pas de sa compétence, tout en
soulignant, quant au coût estimatif d'une seconde expertise, que le premier rapport d'expertise
n'était pas communiqué au nouvel expert.
En droit :
I.
a)
En vertu de l'art. 97 al. 1 LP, applicable par renvoi de l'art. 155 LP, l'office des poursuites procède
à l'estimation des biens immobiliers saisis et peut s'adjoindre des experts à cette fin (Gilliéron,
Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 174
ad
art. 140 LP). Selon l'art. 9 al. 1 ORFI [Ordonnance
du Tribunal fédéral sur la réalisation forcée des immeubles; RS 281.42], applicable
par renvoi de l’art. 99 ORFI (ATF 134 III 42 c. 3, JT 2009 II 124), l'estimation doit déterminer
la valeur vénale présumée de l'immeuble, sans égard au montant de la taxe cadastrale
ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie. Dans le délai de plainte contre la saisie, chacun
des intéressés a le droit d'exiger, en s'adressant à l'autorité de surveillance et
moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des experts (art. 9 al. 2 ORFI).
Le requérant à une seconde estimation est tenu de fournir une avance de frais et ne peut prétendre
à une dispense par l'octroi de l’assistance judiciaire gratuite (ATF 135 I 102 c. 3; Zopfi,
in
Commentaire ORFI, n. 8
ad
art. 9 ORFI, p. 30).
En l'espèce, les recourants, en temps utile, ont critiqué la première estimation, faite
par l'experte R.________, demandé une nouvelle estimation et proposé à cet effet trois
noms d’experts. Conformément à l’art. 9 al. 2 ORFI, il leur incombe d’effectuer
l'avance des frais.
b)
Même si le délai pour demander une nouvelle estimation est celui de la plainte (art. 17 al.
2 LP), une telle demande ne vise pas l’annulation ou la modification d’une mesure contraire
à la loi ou injustifiée en fait. Il ne s'agit donc pas d'une plainte au sens strict, mais plutôt
d’une requête « administrative normale » relative à l’activité
de l’organe d’exécution forcée (ATF 131 III 136 c. 3.2.1, JT 2007 II 58; Zopfi,
op. cit.
,
n. 9
ad
art. 9 ORFI, p. 30).
L'existence d'une voie de droit contre la demande
d'avance de frais de l'art. 9 al. 2 ORFI n'est pas évidente. La loi ne précise pas quelle procédure
est applicable aux opérations prévues par cette disposition, ni si une voie de recours est
possible contre la demande d’avance de frais. En l'espèce, l’autorité inférieure
de surveillance, qui a pris la décision conformément à l’art. 9 al. 2 ORFI, a indiqué
au pied de sa demande d’avance de frais du 23 juillet 2015 la voie du recours des art. 319
ss CPC.
aa)
Le CPC règle la procédure applicable
devant les juridictions cantonales aux décisions judiciaires en matière de droit de la poursuite pour
dettes et la faillite (art. 1 let. c CPC). Les décisions qui ne relèvent pas du juge, notamment
celles qui sont rendues par les offices des poursuites et faillites et les autorités de surveillance,
ne sont pas régies par le CPC mais – comme par le passé – par une procédure
administrative spéciale, les cantons demeurant compétents pour la définir et prévoir,
le cas échéant, une voie de droit (Message CPC du 28 juin 2006, FF 2006 6841 ss, p. 6875; Vock/Nater,
Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozess-ordnung, 2
e
éd. 2013, nn. 8 et 9
ad
art. 1 ZPO [CPC]; Haldy,
in
Bohnet
et alii
,
Code de procédure civil commenté, Bâle 2010, nn. 17 et 18
ad
art. 1 CPC; Berger, Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Berne 2012, n. 39
ad
art. 1 ZPO; Schenker,
in
Baker/McKenzie
(éd.), Schweizerische Zivilprozessordnung, Berne 2010, nn. 11 et 12
ad
art. 1 ZPO), sous réserve des dispositions spéciales de la LP relatives à la plainte (cf.
notamment art. 17, 18 et 20a al. 2 et 3 LP).
bb)
En l’occurrence, si la décision
attaquée concerne bien la procédure pour dettes et la faillite, elle n’a pas été
rendue par un juge ordinaire, de sorte qu'elle n'est pas régie par le CPC et qu'elle ne peut pas
faire l'objet du recours prévu par les art. 103 et 319 CPC. Rendue par une autorité inférieure
de surveillance au sens de l’art. 13 al. 2 LP, en cette qualité (cf. art. 9 al. 2 ORFI qui
mentionne « l’autorité de surveillance »), dans le cadre d’une procédure
administrative spéciale qui n’est pas celle de la plainte LP, pour les motifs exposés
ci-dessus (cf. c. Ib)), la décision en cause ne peut pas faire non plus l'objet du recours prévu
par les art. 18 al. 1 LP et 28 LVLP [loi vaudoise d'application de la LP; RSV 280.05]. Quant aux autres
dispositions de la LVLP, elles ne traitent pas de la procédure de l’art. 9 al. 2 ORFI. Certes,
on pourrait envisager une application par analogie des dispositions de la LVLP. La cour de céans
a ainsi examiné un recours contre une décision de l'autorité inférieure de surveillance
constatant que l'avance de frais requise pour la nouvelle expertise du gage n'avait pas été
effectuée, relevant l'expert de sa mission et rayant la cause du rôle (CPF, 11 octobre 2013/32).
Quoi qu'il en soit, la question de l'existence
d'une voie de recours peut rester ouverte en l'espèce, dès lors que le recours, recevable ou
non, doit de toute manière être rejeté pour les motifs exposés ci-après.
II.
a)
Les
recourants soutiennent que le montant de l’avance demandée est très nettement exagéré,
eu égard à l’estimation de ses honoraires probables de 2'700 fr. fournie par l’expert
H.________, qu'ils ont récusé. Ils reconnaissent cependant que les frais de la première
expertise se sont élevés à 6'480 francs. Or, un tel montant est manifestement dans le
même ordre de grandeur que celui querellé et les recourants n’ont à aucun moment
soulevé de grief contre le coût de la première expertise. En revanche, ils font valoir
que l’expert qui s’occupera de la seconde estimation pourra se servir de la documentation
et des renseignements recueillis par le premier expert. C’est perdre de vue que, comme le relève
l’Office dans ses déterminations, la première expertise n’est pas remise au second
expert, pour des raisons d’indépendance et de neutralité. Le second expert partira donc
ex nihilo
et, s’il estime utile d’accomplir les opérations supplémentaires indiquées
par les recourants dans leur requête du 30 mai 2015 critiquant la première expertise, notamment
un examen plus détaillé des équipements des six parcelles en cause et une entrevue avec
les propriétaires, il devra forcément y consacrer un plus grand nombre d’heures que la
première experte.
Ce premier moyen est donc mal fondé.
b)
Au
surplus, de manière non dénuée de contradiction dans la mesure où ils reprochent
à la première expertise d'être insuffisamment détaillée, les recourants soutiennent
que les six parcelles en cause sont similaires, en déduisent que l’évaluation de chacune
d’elle « est sans doute très similaire, sinon directement superposable »,
qu’une approche individualisée serait inutile et qu’il faut inviter l’expert « à
œuvrer dans le cadre du budget qui avait été estimé par son confrère pour la
même intervention ». Interpellé sur le maintien de l’estimation de ses honoraires,
le second expert pressenti a confirmé que, selon lui, l’estimation des parcelles en cause
devait être individualisée et ne pouvait être faite globalement. Cette analyse est confortée
par la première expertise qui, sur dix-huit pages, examine précisément la situation de
chacune des parcelles et non pas globalement des six. Au surplus, dans la mesure où l’on ne
sait pas de quelle manière l’expert H.________ a estimé le montant probable de ses honoraires
avant d’être récusé, on ne peut pas déduire quoi que ce soit du montant de
2'700 fr. qu’il avait articulé.
Ce second moyen est également mal fondé.
c)
Le
second expert a énuméré dans son devis les opérations qui seront nécessaires
pour estimer la valeur des parcelles en cause. Compte tenu du nombre de parcelles, de la nature de ces
opérations et du temps nécessaire à leur accomplissement, le montant de base de 2'000
fr., plus 800 fr. par parcelle, paraît raisonnable. Enfin, il convient de relever que le montant
querellé est une avance établie sur la base d’une estimation approximative, ce qui signifie
qu’une fois l’expertise faite, l’expert calculera le montant exact de ses honoraires
et frais. L’autorité de surveillance arrêtera alors définitivement le montant des
honoraires dus, qui pourra être inférieur au montant avancé, notamment si, comme le soutiennent
les recourants, une appréciation globale a pu être effectuée.
On doit ainsi constater que le recours, qu'il soit ou non recevable, est entièrement mal fondé.
III.
Vu ce qui précède,
le recours doit être rejeté, dans la mesure où il est recevable.
Le présent arrêt peut être rendu sans frais.
Par
ces motifs,
la
Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos en sa qualité d'autorité cantonale
supérieure
de surveillance,
p
r o n o n c e :
I.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II.
L’arrêt, rendu sans frais, est exécutoire.
La
présidente :              La greffière
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Olivier Carré, avocat (pour Q.________ et L.________),
-
Banque N.________
‑
M. le Préposé à l’Office des poursuites du district de Morges.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110). Ce recours doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les
dix jours – cinq jours dans la poursuite pour effets de change – qui suivent la présente
notification (art. 100 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal d'arrondissement de La Côte, autorité inférieure de
surveillance.
La greffière :