vd_findinfo · HC / 2018 / 288 · 2018-04-12 · fr

MANIFESTATION DE VOLONTÉ, PROMESSE DE CONTRACTER, VENTE D'IMMEUBLE | 216 al. 2 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 12.04.2018 HC / 2018 / 288

TRIBUNAL
CANTONAL
CO11.000033-171580
219
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
12 avril 2018
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
M.
Krieger et Mme Merkli, juges
Greffier
:
M.              Grob
*****
Art.
216 al. 2 CO
Statuant sur l’appel interjeté par
O.________
SA
, à [...], défenderesse, contre le
jugement rendu le 30 janvier 2017 par la Cour civile du Tribunal cantonal dans la cause divisant l’appelante
d’avec
W.________
SA
, au [...],
N.________
,
au [...],
R.________
,
à [...], et
G.________
SA
, à [...], demandeurs, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 30 janvier 2017, dont les considérants écrits ont été adressés
aux parties pour notification le 10 juillet 2017, la Cour civile du Tribunal cantonal a dit qu’O.________
SA devait payer aux demandeurs W.________ SA, N.________ et R.________, solidairement entre eux, les
sommes de 130'000 fr., avec intérêt à 5% l’an dès le 20 novembre 2010 (I),
et de 500'000 fr., avec intérêt à 5% l’an dès le 4 octobre 2012 (II), que les
frais de justice étaient arrêtés à 18'387 fr. 50 pour W.________ SA, N.________,
R.________ et G.________ SA, solidairement entre eux, et à 7'557 fr. 50 pour O.________ SA (III),
que cette dernière verserait à W.________ SA, N.________, R.________ et G.________ SA, créanciers
solidaires, la somme de 54'348 fr. 75 à titre de dépens (IV) et que toutes autres ou plus amples
conclusions étaient rejetées (V).
En droit, les premiers juges, examinant la prétention des demandeurs W.________ SA, N.________ et
R.________ tendant à ce que la défenderesse O.________ SA (qui avait repris les actifs et passifs
de X.________ SA ensuite de fusions) leur verse les deuxième et troisième acomptes prévus
par l’acte intitulé « désignation de nommables » du 21 mars
2006, selon lequel les demandeurs précités avaient convenu de céder à X.________
SA le droit d’acquérir une parcelle faisant l’objet d’une promesse de vente du
12 octobre 2000, ont considéré que l’acte du 21 mars 2006 n’était pas nul
dès lors que ladite promesse de vente était valable en la forme, que les trois conditions suspensives
prévues par cette promesse de vente étaient réalisées avant la date de son échéance,
que W.________ SA, N.________ et R.________ avaient parfaitement exécuté leurs obligations
résultant de la désignation de nommables du 21 mars 2006 et que cet acte n’avait pas
été résolu par courrier du 17 janvier 2011. O.________ SA devait ainsi verser aux
demandeurs les acomptes prévus de 130'000 fr. et 500'000 francs. Les magistrats de première
instance ont par ailleurs rejeté la conclusion reconventionnelle d’O.________ SA tendant au
paiement par les demandeurs W.________ SA, N.________ et R.________ d’un montant de 50'000 fr.,
correspondant au premier acompte versé par X.________ SA sur la base de la désignation
de nommables du 21 mars 2006. Ils ont considéré à cet égard que cet acompte n’avait
pas été versé sans cause légitime dès lors que l’acte du 21 mars 2006
était valable et que lesdits demandeurs avaient exécuté à satisfaction les obligations
qui en découlaient.
B.
Le 11 septembre 2017, O.________ SA a interjeté
appel contre le jugement de la Cour civile du 30 janvier 2017, en concluant, avec suite de frais et dépens,
à sa réforme en ce sens que les conclusions de la demande déposée le 30 décembre
2010 par W.________ SA, N.________, R.________ et G.________ SA soient rejetées, que les demandeurs,
solidairement entre eux, lui doivent paiement d’un montant de 50'000 fr., avec intérêts
à 5% l’an dès le 21 mars 2006, que les frais de première instance soient mis
à la charge des demandeurs, solidairement entre eux, et que ceux-ci, solidairement entre eux, lui
versent des dépens de première instance fixés à dire de justice.
C.
La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
a)
F.________ est administrateur président
de W.________ SA depuis son inscription au Registre du commerce en octobre 1993. Depuis le 29 mars 1994,
il est également administrateur président de G.________ SA, dont la raison sociale était
Y.________ SA jusqu’au 10 janvier 2014. Au 2 novembre 2012, le prénommé était en
outre actionnaire de ces deux sociétés.
b)
Il ressort du Registre du commerce que, par contrat de fusion du 23 juin 2014, O.________ SA a repris
les actifs et passifs d’A.________ AG, laquelle avait précédemment repris les actifs
et passifs de X.________ SA, également ensuite de fusion.
c)
Le 12 octobre 2000, soit au moment de la signature de la promesse de vente et d’achat conditionnelle
et de la convention sous seing privé dont il sera question ci-après (cf.
infra
ch. 2b et 3), P.________ était administrateur président de T.________ SA, succursale de [...].
A cette époque, il était également administrateur président de la société
D.________ SA, qui a été radiée du Registre du commerce le 28 novembre 2013.
d)
L’avocat François Besse est le conseil d’O.________ SA dans le cadre de la présente
procédure. Il est également le conseil de V.________ depuis au moins une quinzaine d’années.
Il a notamment représenté celui-ci dans le cadre de l’élaboration et de la légalisation
du plan de quartier « B.________ » ainsi que lors des pourparlers menés avec
les demandeurs concernant la vente des parcelles n
os
J.________ et H.________ de la commune de [...] dont il sera question ci-après (cf.
infra
ch. 2 à 4 et 9).
2.
a)
Le 18 août 2000, le Département des
infrastructures du canton de Vaud a approuvé le plan de quartier 2 « B.________ »
de la commune de [...].
b)
Par acte notarié du 12 octobre 2000 instrumenté par le notaire C.________, un acte intitulé
« promesse de vente et d’achat conditionnelle » a été conclu entre,
d’une part, V.________ en qualité de « promettant-vendeur » et, d’autre part,
D.________ SA, W.________ SA, N.________ et R.________ en qualité de « promettants-acquéreurs »,
aux termes duquel ces derniers ont promis d’acquérir, « pour eux, pour leur ou leurs
nommable(s) », la parcelle n° J.________ de la commune de [...], au prix de 2'546'280
francs.
Cet acte (ci-après : la promesse de vente) prévoyait notamment les éléments
suivants :
«
9.-
Entrée
en jouissance et prise de possession
L'entrée en jouissance,
la prise de possession et le transfert des profits et des risques auront lieu le jour de la signature
de l'acte de vente.
(…)
13.-
Irrévocabilité
La présente promesse
de vente et d'achat est conclue ferme de part et d'autre sans possibilité de dédit.
14.-
Echéance
La présente promesse
de vente et d'achat est conclue pour une durée qui échoira le trente septembre deux mil dix.
15.-
Signature
de l'acte de vente
Les parties se convoqueront
elles-mêmes pour la signature de l'acte de vente en l'Etude du notaire soussigné. Cette convocation
se fera par courrier recommandé moyennant trente jours de préavis, dès la réalisation
des trois conditions ci-après.
IV.
CONDITIONS
La présente promesse
est soumise aux trois conditions cumulatives suivantes:
a)              que le plan de quartier
« B.________ » susmentionné entre en force,
b)              que chaque propriétaire
foncier concerné par ce plan de quartier signe la convention de remaniement parcellaire qui en découlera,
et
c)              que les promettants-acquéreurs
obtiennent le financement nécessaire à l'achat en cause à hauteur de huitante pour cent
(80%), étant entendu que le solde de vingt pour cent (20%) restant constitue les fonds propres qui
seront investis par les promettants-acquéreurs.
Le promettant-vendeur
s'engage à informer régulièrement les promettants-acquéreurs de l'évolution
des démarches relatives au plan de quartier et au remaniement parcellaire.
V.
DROIT
D'EMPTION
Pour garantir les droits
des promettants-acquéreurs, le promettant-vendeur concède à ces derniers, qui acceptent,
un droit d'emption dont l'objet est la parcelle J.________ de la commune de [...] sus-désignée.
(…)
Exécution
de la vente
: le trente septembre deux mil
dix. Toutefois, les promettants-acquéreurs pourront en tout temps demander l'exécution de la
vente, moyennant trente jours de préavis.
Echéance
du droit d'emption et de son annotation au Registre foncier
:
trente septembre deux mil dix.
(…)
VII.
DIVERS
(…)
Les promettants-acquéreurs
pourront en tout temps demander l'exécution de la présente promesse, moyennant trente jours
de préavis, que les conditions ci-dessus soient réalisées ou non.
».
c)
Il n’est pas établi que V.________ aurait invoqué un vice du consentement pour invalider
la promesse de vente, ni qu’il aurait entrepris des démarches tendant à l’annulation
de cet acte avant le 30 septembre 2010, date de son échéance.
Il n’est pas non plus établi que D.________ SA, W.________ SA, N.________ et R.________ auraient
demandé l’exécution anticipée de la promesse de vente en application du chiffre
VII de cet acte.
3.
Le 12 octobre 2000, simultanément à la signature de la promesse de vente, l’acte suivant
a été signé dans les bureaux du notaire C.________ (ci-après : l’acte
sous seing privé) :
Il n’est pas établi que cet acte sous seing privé aurait été signé sous
la forme authentique ou sous la forme d’un acte dressé par les soins du notaire C.________
antérieurement au 31 octobre 2000, en application de son chiffre 8. Il n'est pas non plus établi
que V.________ aurait entrepris des démarches à cette fin.
4.
a)
Le 20 février 2001 a eu lieu une séance
du « groupe B.________ à [...] », réunissant l'avocat François Besse,
V.________, F.________, P.________, W.________, N.________ et R.________. Il ressort du procès-verbal
du 2 mars 2001 relatif à cette séance qu’il « a également été
discuté qu’en ce qui concerne la parcelle H.________, il était pour l'instant trop tôt
pour prendre une décision quant à une éventuelle acquisition ».
Dans un procès-verbal du 21 mai 2001, relatif à une séance du « groupe B.________
à [...] » du 18 mai précédent, tenue en présence de F.________, P.________,
V.________, N.________ et R.________, il a été consigné ce qui suit au sujet de l'achat
de la parcelle n° H.________ de la commune de [...] :
«
Après
diverses interventions et explications de N.________ et de R.________, et après avoir reçu
l'avis de chacun, il est décidé d'attendre d'un commun accord la décision du tribunal
administratif concernant le recours avant de mettre en application la convention signée entre les
parties, notamment avec la signature d'une promesse de vente ou d'une vente à terme.
».
Par télécopie du 10 juin 2002, R.________, pour T.________ SA, a soumis à V.________ une
proposition du « groupe de promotion pour l'achat de la parcelle n° H.________ à
[...] », prévoyant notamment ce qui suit :
«
Signature
d'une promesse d'achat pour la parcelle H.________ (V.________ –X.________ SA) similaire pour tous
les points, à celle signée avec le groupe de promotion le 12 octobre 2000 pour la parcelle
J.________. Ceci est conforme à la convention signée à la même date pour la parcelle
H.________ entre le groupe et toi-même.
».
Dans une télécopie du 11 juin 2002, R.________ s’est adressé en ces termes à
V.________ :
«
Comme
indiqué, dans mon précédent fax je t'apporte réponse des partenaires et X.________
SA sur la question d'une augmentation du prix arrêté dans notre convention.
Après
consultation, nous serions en collaboration avec X.________ SA disposés à le revoir à
la hausse comme tu me l'as demandé. Ceci, pour autant qu'il y aie (sic) négociation également
sur d'autres conditions (…)
».
Le même jour, Y.________ SA a transmis à X.________ SA une copie de cette télécopie
à l'attention de son directeur, Q.________, ainsi qu’un projet de convention.
Par correspondances des 18 juin, 2 juillet et 4 juillet 2002, le groupe de promotion, par l’intermédiaire
de R.________, a poursuivi les pourparlers avec Me François Besse, respectivement V.________, en
vue d’acquérir la parcelle n° H.________ de la commune de [...]. Une séance
de travail a eu lieu à cette fin le 5 septembre 2002.
Le 1
er
octobre 2002, le groupe de promotion s’est réuni en séance, en présence de P.________,
N.________, F.________, R.________ et K.________, ainsi que de Q.________. Il ressort du procès-verbal
de cette séance qu’une copie de l’acte sous seing privé du 12 octobre 2000 a été
remise à Q.________ à cette occasion.
Par courrier du 2 octobre 2002 adressé à V.________, R.________ – faisant référence
au partenaire du groupe de promotion, X.________ SA – a en particulier indiqué ce qui suit
:
«
Concrètement,
celui-ci est aujourd'hui prêt à signer avec vous une promesse de vente pour la parcelle H.________,
conformément à la discussion que nous avons eue lors de notre séance du 5 septembre dernier
(…)
Dès
lors, nous demandons à Me C.________ d'établir un projet de promesse de vente et d'achat (…)
».
Le 4 octobre 2002, le groupe de promotion a tenu une nouvelle séance, à laquelle Q.________
et Z.________ ont participé au nom de X.________ SA. Lors de cette séance, R.________ a notamment
exposé que le groupe de promotion et son partenaire X.________ SA avaient décidé de mettre
en application la convention signée avec V.________ concernant la parcelle n° H.________ de
la commune de [...].
Le 5 novembre 2002, le notaire C.________ a rédigé un projet de promesse de vente et d’achat
conditionnelle portant sur la parcelle précitée entre, d’une part, V.________ en tant
que promettant-vendeur et, d’autre part, X.________ SA en tant que promettante-acquéresse.
Par lettre du 7 novembre 2002 adressée à R.________, V.________ et ses partenaires [...] et
[...], au nom du « Groupement des propriétaires des terrains de B.________ »,
ont indiqué qu’ils avaient « décidé de confier un mandat de pilotage à
L.________ SA/Mr. M.________ » afin, d’une part, de trouver rapidement une solution avec
leurs banques et, d’autre part, de constituer « un Groupe de réalisation et d’Investisseurs
ayant de réelles capacités d’investissements financiers, capables de réaliser cette
opération ».
Par télécopie du 15 novembre 2002 à l’en-tête de T.________ SA, R.________,
au nom du groupe de promotion, a répondu à V.________ que la lettre précitée était
considérée comme « une déclaration de "guerre" sans avertissement
préalable » et que le groupe de promotion avait « une priorité sur de nouveaux
venus en tout cas en ce qui concerne les parcelles J.________ et H.________ ».
Par courrier du 2 décembre 2002, Me François Besse a écrit à R.________ qu’aucune
transaction ne serait possible sans l’agrément des banques.
Par lettre du 23 décembre 2003, R.________, agissant au nom du groupe de promotion « B.________ »,
a repris contact avec V.________, en sollicitant un rendez-vous.
b)
Le 16 décembre 2004, Me François Besse a soumis à R.________ une offre au nom du groupe
L.________ SA, portant sur le rachat, au prix de 500'000 fr., du droit d’emption prévu au
chiffre V de la promesse de vente.
Le 18 mai 2005, R.________ a soumis à F.________, P.________, T.________ SA, N.________ et Y.________
SA un projet de convention établi par le groupe L.________ SA, prévoyant, en substance, la
cession du droit d’emption précité à L.________ SA, au prix de 680'000 francs.
Ce projet de convention a débouché sur un projet d’acte notarié de Me  C.________
intitulé « désignation de nommables », daté du 11 janvier 2006.
Lors d’une séance de discussions tenue le 17 février 2006 en présence de M.________,
Q.________, Z.________, Me C.________ et R.________, il a été décidé de désigner
X.________ SA comme nommable dans le projet d’acte notarié précité, en lieu et place
du groupe L.________ SA.
5.
Par acte notarié du 21 mars 2006 instrumenté par le notaire C.________ et intitulé « désignation
de nommables » (ci-après : la désignation de nommables), D.________ SA, W.________
SA, N.________ et R.________, d’une part, en qualité de cédants, et X.________ SA, d’autre
part, en qualité de cessionnaire, ont notamment convenu de ce qui suit :
«
II.
CESSION
DU DROIT D’ACQUERIR-DESIGNATION DE NOMMABLE
D.________ SA, W.________
SA, N.________ et R.________, comparants, cèdent conjointement le droit d’acquérir la
parcelle J.________ de la commune de [...] sus-désignée, qu’ils détiennent en raison
de la promesse de vente et d’achat susmentionnée, à X.________ SA, qui accepte.
En conséquence :
a)
les cédants cèdent en cet instant le droit d’emption objet de l’annotation numéro
[...] sus-désignée à la cessionnaire, qui accepte, et
b)
s’engagent solidairement à désigner, en qualité de nommable, la cessionnaire, ou
toutes personnes désignées par cette dernière à cet effet, le jour de l’exécution
de la promesse de vente et d’achat sus-désignée. Les obligations contractées par
les cédants dans le cadre de la promesse en cause seront donc entièrement reprises par la cessionnaire
ou ses nommables, à la libération totale et définitive des cédants.
».
La cession était concédée moyennant paiement par la cessionnaire aux cédants d’un
prix de 680'000 fr., montant devant être payé par le versement de trois acomptes, soit un premier
de 50'000 fr., un deuxième de 130'000 fr. dès la réalisation des conditions a) et b) auxquelles
était soumise la promesse de vente du 12 octobre 2000 (cf.
supra
ch. 2b) et un troisième de 500'000 fr. dans les trente jours qui suivraient l’entrée
en force du premier permis de construire sur le périmètre du plan de quartier « B.________ ».
L’acompte de 50'000 fr. a été consigné auprès de Me C.________ et versé
aux demandeurs, ou à l’un d’entre eux, par l’intermédiaire dudit notaire.
6.
Le 10 janvier 2007, V.________ a vendu la parcelle n° H.________ de la commune de [...] à quatre
acheteurs constitués en société simple, dont A.________ AG, qui avait repris les actifs
et passifs de X.________ SA ensuite de fusion (cf.
supra
ch. 1b).
7.
a)
Le 13 janvier 2009, un acte de remaniement
parcellaire découlant du plan de quartier « B.________ » et concernant notamment
la parcelle n° J.________ de la commune de [...] a été approuvé par-devant le notaire
[...] et a été inscrit au Registre foncier le 14 janvier 2009.
Ensuite de ce remaniement, la parcelle n° J.________ précitée a été fractionnée
en deux biens-fonds distincts, soit les parcelles n
os
Ja.________ et Jb.________. Ces deux biens-fonds, ainsi qu’une nouvelle parcelle n° [...],
ont été attribués à V.________. Une nouvelle parcelle n° [...] a en outre été
attribuée à [...] et [...] en copropriété, chacun pour une demie. L’annotation
du droit d’emption en faveur de D.________ SA, N.________, W.________ SA et R.________ a par ailleurs
été reportée sans changement, avec le consentement des bénéficiaires susmentionnés,
de la parcelle n° J.________ sur les nouvelles parcelles n
os
Ja.________
et Jb.________.
8.
a)
Le 25 février 2009, Z.________ a adressé
à R.________ un courrier électronique au nom d’A.________ AG, dans lequel il indiquait
souhaiter discuter de la suite qu’ils entendaient donner quant à la désignation future
de la parcelle J.________ et de sa cession partielle à un autre promoteur.
La défenderesse ne conteste pas que cet « autre promoteur », auquel Z.________
faisait référence, pouvait être, entre autres, une société proche du groupe
E.________ SA.
b)
Par convention sous seing privé du 22 septembre 2009, A.________ AG a cédé son droit d’acquérir
la parcelle n° Jb.________ de la commune de [...] à la société I.________ Sàrl.
9.
a)
Par lettre du 7 septembre 2010, Me C.________
a convoqué D.________ SA, W.________ SA, N.________, R.________, A.________ AG, E.________ SA et
I.________ Sàrl à une séance d’instrumentation de l’acte de vente des parcelles
n
os
Ja.________ et Jb.________ de la commune de [...], prévue le 30 septembre 2010, à 16 heures.
b)
Le 20 septembre 2010, A.________ AG a ordonné le virement en faveur de Me C.________ de la somme
de 30'953 fr. 20. L’ordre de paiement émis à cette occasion indiquait ce qui suit sous
la rubrique « Motif du paiement » :
«
Paiement
de la quote part A.________ AG (44,974%) sur le montant de CHF 130'000.- à verser lors de la
signature du remaniement parcellaire par tous les propriétaires après déduction de la
quote part E.________ SA (55,026%) sur CHF 50'000.- payés par A.________ AG le 17.03.2006
».
c)
Le 30 septembre 2010, V.________, D.________ SA, W.________ SA, N.________, R.________, A.________ AG
et I.________ Sàrl étaient présents ou représentés à l’Etude de Me
C.________, en vue de la signature de l’acte de vente concernant les parcelles n
os
Ja.________ et Jb.________ de la commune de [...]. Lors de cette séance, un nouveau projet d’acte
de vente desdites parcelles, daté du 30 septembre 2010, a été remis aux comparants.
Après s’être entretenu en aparté avec les représentants d’A.________
AG et I.________ Sàrl pour les informer en primeur de sa décision, V.________ a refusé
de signer l’acte de vente des parcelles n
os
Ja.________ et Jb.________ à l’issue de la séance du 30 septembre 2010.
d)
Le jour même, Me C.________ a établi un constat de carence indiquant notamment ce qui suit :
«
a) V.________, se référant à une
convention sous seing privé du douze octobre deux mille et d’une (sic) note intitulée
« Parcelle J.________ – Note en vue de la séance du 30 septembre 2010 »,
dont une copie de chacune est signée ce jour des comparants et produite pour demeurer ci-annexée,
refuse de signer l’acte de ventes des parcelles Ja.________ et Jb.________ de la commune de [...],
conformément au projet d’acte établi ce jour par le notaire soussigné, dont une
copie signée ce jour des comparants est produite pour demeurer ci-annexée,
b) les autres comparants nommés dans le projet d’acte susmentionné étaient présents
ou représentés par procuration et prêts à signer l’acte de vente conformément
au projet précité,
c) les acquéresses [Ndr. A.________ AG et I.________ Sàrl] ont eu connaissance des convention
et note dont parlé ci-dessus qu’immédiatement avant la signature du présent constat
(sic),
d) chacun des comparants au projet d’acte en cause déclare n’avoir aucune proposition
à formuler afin d’aboutir à une signature ce jour et
e) les cédants [Ndr. D.________ SA, W.________ SA, N.________ et R.________] reconnaissent ne pas
avoir remis aux acquéresses copie de la convention précitée car ils estimaient qu’il
n’y avait aucun lien entre ce document et le droit d’emption sus-désigné.
».
Le document annexé au constat de carence susmentionné, intitulé « Parcelle J.________
– Note en vue de la séance du 30 septembre 2010 », avait la teneur suivante :
«
1.
Il faut rappeler que la promesse de vente et d'achat a été conclue pour une durée de 10
ans, échéant le 30 septembre 2010. Cette promesse est subordonnée aux trois conditions
cumulatives suspensives suivantes :
a)              Le plan de quartier
«B.________ » entre en force;
b)              Chaque propriétaire
foncier concerné par ce plan de quartier signe la convention de remaniement parcellaire en découlant;
c)              Les promettant-acquéreurs
obtiennent le financement nécessaire.
Le
droit d'emption concédé aux promettant-acquéreurs et inscrit au Registre foncier est soumis
aux mêmes conditions.
(…)
2.
Simultanément à
la signature de cette promesse de vente et d'achat, en présence du notaire C.________, les parties
ont signé une convention qui prévoit en particulier les trois clauses suivantes :
a)              La promesse signée
le même jour devant le notaire C.________ peut être annulée si la parcelle n° H.________
reste en mains de V.________ deux ans après la signature de celle-ci ;
b)
Le prix de vente peut être adapté au marché et à l'indice suisse des prix à
la consommation, dans le cadre des réalisations successives, en tenant compte des intérêts
intercalaires et autres charges éventuellement en cours par les acquéreurs.
c)              L'article 6 de la convention
précise que "toute acquisition pourra intervenir chaque fois que l'autorisation de construire
en force sera délivrée par l'autorité compétente, tous recours échus".
(…)
5.
En l'espèce, la convention
passée sous seing privé comporte trois clauses qui sont clairement essentielles, tant objectivement
que subjectivement. La clause prévoyant la possibilité d'annuler la promesse si V.________
demeure, après deux ans, propriétaire de la parcelle n° H.________ pose une condition
qui influe directement sur la validité de la promesse. Le fait de ne pas la reporter dans l'acte
authentique qui est donc contraire aux exigences de cette forme. Il en va de même, et d'une manière
plus caractérisée encore, de la clause d'adaptation du prix, dès lors que le prix de vente
est un élément objectivement essentiel du contrat. Une clause d'adaptation du prix passée
dans un acte sous seing privé signé simultanément à la promesse de vente porte clairement
atteinte à la validité de l'acte. Enfin, la troisième clause est celle qui découle
de l'article 6 de la convention sous seing privé, et qui précise que l'acquisition peut intervenir
chaque fois que l'autorisation de construire en force sera délivrée par l'autorité compétente.
6.
La
nullité étant absolue, l'acte est dépourvu d'effet. Il ne peut être ultérieurement
validé
(Pierre ENGEL, Contrats de droit suisse,
2
e
éd., p. 97; TERCIER/DUCREST, op. cit.). Partant, la désignation de nommable intervenue
par la suite sur la base de cet acte est également dépourvue de tout effet et nulle.
».
Le constat de carence et le document intitulé « Parcelle J.________ – Note en vue
de la séance du 30 septembre 2010 » reproduit ci-dessus ont tous deux été signés
notamment par R.________, agissant pour lui-même et en tant que représentant de N.________
et D.________ SA, ainsi que par F.________, agissant comme représentant de W.________ SA.
e)
Par lettre du 4 octobre 2010, un exemplaire du constat de carence du 30 septembre 2010, instrumenté
sous numéro 6773 des minutes de Me C.________, a été adressé par ce dernier à
E.________ SA notamment.
10.
Par courrier du 18 novembre 2010, l’avocat Raymond Didisheim, agissant alors en tant que conseil
de D.________ SA, W.________ SA, N.________ et R.________, a sommé A.________ AG de régler,
dans un délai au 30 novembre 2010, l’acompte de 130'000 fr. prévu par la désignation
de nommables du 21 mars 2006.
Par lettre du 17 janvier 2011, A.________ AG a adressé le courrier suivant à Me Raymond Didisheim :
«
Nous
accusons réception de votre courrier du 25 novembre 2010 concernant l’affaire visée en
titre, ainsi que de son annexe dont le contenu est intégralement contesté. Nous relevons en
particulier ce qui suit :
(…)
2.
Nous vous rappelons que D.________ SA, W.________ SA, N.________ et R.________ ont reconnu, en signant
le constat de carence du notaire C.________ le 30 septembre dernier sans aucune réserve, qu’ils
n’avaient pas remis à notre société copie de la convention du 12 octobre 2000. Ce
fait est incontestable. Vous ne pouvez prétendre aujourd’hui le contraire.
3.
Pareillement, en signant sans aucune réserve l’annexe au constat de carence intitulée
« Parcelle J.________ – Note en vue de la séance du 30 septembre 2010 »,
D.________ SA, W.________ SA, N.________ et R.________ ont admis que la convention passée sous seing
privé le 12 octobre 2000 comportait des clauses objectivement et subjectivement essentielles, en
particulier quant à la détermination du prix, et que, faute d’avoir repris ces clauses
dans le contrat authentique, ce dernier devait être considéré comme nul et non-avenu.
Vous l’avez admis noir sur blanc et ne sauriez aujourd’hui prétendre le contraire.
4.
A.________ AG ne peut plus agir en exécution d’une promesse de vente et d’un droit d’emption
qui n’ont, aujourd’hui, plus aucune valeur. Une action contre V.________ en exécution
d’un acte échu est juridiquement exclue. C’est dire que la seule action possible est
une action en dommages-intérêts. Or, notre préjudice résulte essentiellement du fait
que, pour obtenir le transfert de l’ancienne parcelle J.________ en notre faveur, nous ne pourrons
le faire qu’en payant le prix du marché, qui s’avère, comme vous le savez, largement
plus élevé que le prix initialement convenu. Ce préjudice vous est directement imputable,
ainsi qu’à vos partenaires. Si nous allons tout mettre en œuvre pour tenter de le réduire
au maximum, nous devons néanmoins nous réserver de faire valoir nos droits en réparation
du dommage que cette situation nous occasionnera.
5.
Dans ces conditions, vous comprendrez que nous ne pouvons entrer en matière sur vos prétentions,
qui sont totalement infondées et ne résistent manifestement pas à l’examen de l’ensemble
du dossier.
».
11.
Le 28 novembre 2012, V.________ a vendu la parcelle
n° Jb.________ de la commune de [...] à la fondation [...], au prix de 3'115'000 francs.
12.
a)
Ni la promesse de vente du 12 octobre 2000,
ni l’acte sous seing privé signé à cette même date n’ont été
exécutés.
Il n’est pas établi que les demandeurs auraient agi en justice contre V.________ pour obtenir
l’exécution de la promesse de vente ou, à défaut, des dommages-intérêts,
ni qu’ils auraient interpellé celui-ci à ce sujet.
b)
Il n’est pas établi qu’A.________ AG aurait participé aux pourparlers qui ont précédé
la signature de la promesse de vente, ni qu’elle aurait eu connaissance de leur contenu. Il n’est
pas davantage établi qu’elle aurait empêché l’avènement de l’une
ou l’autre des conditions prévues par cet acte ou qu’elle aurait tiré un avantage
du refus de V.________ de signer la convention de vente des parcelles n
os
Ja.________ et Jb.________ de la commune de [...].
13.
Par demande du 30 décembre 2010, W.________ SA, N.________, R.________, D.________ SA et Y.________
SA ont pris, avec suite de frais et dépens, les conclusions suivantes contre A.________ AG :
«
I.-
Condamner A.________ AG au paiement immédiat, en mains des demandeurs W.________ SA, N.________,
R.________ et D.________ SA, solidairement entre eux, du montant de
CHF
130'000.-
(cent trente mille francs) avec intérêts à 5% l’an dès le 18 novembre
2010.
II.-
Condamner A.________ AG au paiement du montant de
CHF
500'000.-
(cinq cent mille francs) en mains des demandeurs W.________ SA, N.________, R.________ et D.________
SA, solidairement entre eux, dans les trente jours suivant l’entrée en force du premier permis
de construire sur le périmètre du plan de quartier « B.________ » à
[...], avec intérêts à 5% l’an dès cette date.
III.-
Subsidiairement à
la conclusion II
:
Constater
que A.________ AG est la débitrice des demandeurs W.________ SA, N.________, R.________ et D.________
SA, solidairement entre eux, du montant de
CHF
500'000.-
(cinq cent mille francs), payable dans les trente jours suivant l’entrée en force du premier
permis de construire sur le périmètre du plan de quartier « B.________ »
à [...], avec intérêts à 5% l’an dès cette date.
IV.-
Condamner A.________ AG au paiement immédiat, en mains de la demanderesse Y.________ SA du montant
de
CHF 100'000.-
(cent mille francs) avec intérêts à 5% l’an dès le 18 novembre 2010.
».
Dans sa réponse du 14 décembre 2011, A.________ AG a conclu, avec suite de frais et dépens,
au rejet des conclusions de la demande et, reconventionnellement, à ce que D.________ SA, W.________
SA, N.________ et R.________, solidairement entre eux, lui doivent paiement d’un montant de 50'000
fr., avec intérêts à 5% l’an dès le 21 mars 2006.
Par réplique du 4 avril 2012, W.________ SA, N.________, R.________, D.________ SA et Y.________
SA ont conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions reconventionnelles prises
par A.________ AG.
Les parties ont chacune déposé un mémoire de droit.
14.
D.________ SA, radiée du Registre du commerce
le 28 novembre 2013 (cf.
supra
ch. 1c), a été mise hors de cause.
En droit
:
1.
1.1
Le dispositif du jugement entrepris a été
communiqué aux parties pour notification le 9 mars 2017, de sorte que les voies de droit sont régies
par le CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 271), entré en
vigueur le 1
er
janvier
2011 (art. 405 al. 1 CPC ; ATF 137 III 127 consid. 2, JdT 2011 II 226).
1.2
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l’art. 236 CPC, dans les
causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions devant l’autorité
précédente est de 10'000 fr. au moins (art. 308 aI. 2 CPC). Ecrit et motivé, il doit être
introduit dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou
de la notification postérieure de la motivation (art. 311 aI. 1 CPC).
1.3
En l’espèce, déposé en temps
utile par une partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant
sur des conclusions supérieures à 10'000 fr., l’appel est recevable.
2.
L’appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit, le cas échéant,
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées
en première instance (JdT 2011 III 43 consid. 2 et les références citées) et vérifie
si le premier juge pouvait admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ;
TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2).
3.
3.1
L'appelante invoque une violation de l'art. 216
al. 2 CO et une appréciation arbitraire des preuves par l'autorité précédente.
3.2
La promesse de vente (
Vorvertrag
ou
Verkaufsversprechen
)
immobilière constitue un précontrat (art. 22 CO) portant sur la conclusion d'une vente immobilière
(art. 216 CO) : une partie (promesse unilatérale) voire deux parties (promesse bilatérale)
s'engagent à conclure ultérieurement un contrat de vente. Il est de jurisprudence que la promesse
(bilatérale) de vente qui contient déjà tous les éléments essentiels du contrat
principal (la vente) doit être assimilée à ce contrat (ATF 129 III 264 consid. 3.2.1 ;
ATF 118 II 32 consid. 3b et 3c et les références citées ; TF 4A_573/2016 du 19 septembre
2017 consid. 4.2).
Comme la vente d'immeubles (art. 216 al. 1 CO), la promesse de vente immobilière doit être
passée en la forme authentique (art. 216 al. 2 CO ; ATF 135 III 295 consid. 3.2). Cette forme
solennelle vise notamment à éviter aux parties des engagements irréfléchis en s'assurant
qu'elles comprennent la portée de leurs engagements et expriment leur volonté de façon
claire et complète (ATF 118 II 32 consid. 3d). La forme authentique doit porter sur tous les éléments
objectivement essentiels du contrat, ainsi que sur les points subjectivement essentiels, pour autant
que ces derniers, de par leur nature, constituent un élément du contrat de vente ; il
s'agit de tous les éléments qui affectent le rapport entre la prestation et la contre-prestation
issues de la vente. L'acte authentique doit donc désigner l'objet immobilier avec une précision
suffisante pour que la description ne requière pas un nouvel accord de volontés. L'acte doit
également énoncer toutes les contre-prestations promises en échange du bien immobilier,
et le prix indiqué doit correspondre à celui réellement convenu ; à défaut,
l'acte est nul parce que simulé (ATF 135 III 295 consid. 3.2 et les arrêts cités ;
TF 4A_573/2016 du 19 septembre 2017 consid. 4.2.2). Au nombre des éléments objectivement
essentiels figure le nom des parties (cf. ATF 111 II 143 consid. 4a). L'acte doit également indiquer
de manière correcte le rapport de représentation lorsqu'un tiers agit pour une partie (ATF
112 II 330 consid. 1a ; TF 5A_651/2010 du 17 janvier 2011 consid. 5.2.1 ; TF 4C.356/2001 du
12 mars 2002 consid. 2a ; Foëx, Commentaire romand, Code des obligations I, 2
e
éd.,
Bâle 2012, n. 10 ad art. 216 CO).
La loi soumettant la validité de la promesse de vente immobilière au respect de la forme authentique,
l'inobservation de celle-ci doit en soi entraîner la nullité de l'acte (art. 11 al. 2 CO ;
ATF 106 11 146 consid. 3 p. 151).
Le respect de la forme ayant un caractère impératif et absolu, il n'y a en principe pas lieu
de se demander si le but pour lequel l'exigence de forme a été instituée (protection des
parties et/ou intérêt public à disposer d'un acte juridique clair et sûr) a été
affecté ou non par le vice de forme (ATF 120 11 341 consid. 4b ; TF 4A_573/2016 du 19 septembre
2017 consid. 4.2.3).
3.3
3.3.1
Les premiers juges ont considéré, contrairement
à ce que soutenait la défenderesse, que les chiffres 2, 5 et 6 de l'acte sous seing privé
n'étaient pas des éléments essentiels de la vente de la parcelle n° J.________ de
la commune de [...], qui, faute d'avoir été intégrés dans la promesse de vente,
entraînaient la nullité de celui-ci. Selon les magistrats, seuls N.________, R.________ et
V.________ figuraient dans les deux actes. W.________ SA et D.________ SA n'étaient en revanche
liées que par la promesse de vente, alors qu'Y.________ SA, T.________ SA, F.________, P.________
et une dernière personne dont le nom, ajouté à la main, n'avait pas pu être déchiffré,
n'étaient parties qu'à l'acte sous seing privé. Pour l'autorité précédente,
on ne saurait considérer que lorsqu'il était passé par d'autres personnes, un acte puisse
contenir des éléments essentiels qui auraient dû être intégrés à un
acte de vente authentique. Il importait peu à cet égard que F.________ ait été administrateur-président
et actionnaire à la fois d'Y.________ SA et de W.________ SA et que P.________ ait été
administrateur-président tant de D.________ SA que de T.________ SA. Il n'en demeurait pas moins
qu'en l'absence d'éléments permettant d'admettre une identité économique entre ces
personnes et ces sociétés (
Durchgriff
),
celles-ci devaient être considérées comme des entités distinctes. A défaut d'identité
de parties entre celles ayant conclu la promesse de vente et celles ayant conclu la convention sous seing
privé, les clauses de cette convention ne pouvaient pas être considérées comme des
éléments essentiels de la promesse de vente, selon les premiers juges.
3.3.2
L'appelante soutient en substance qu'il existait
une confusion entretenue et volontaire entre les membres du « Groupe de promotion »,
signataires de l'acte sous seing privé, et les signataires de la promesse de vente. Elle relève
qu'elle n'a pas participé à ces conventions et soutient, au vu du principe de la sécurité
juridique, qu'elle n'aurait pas à subir les conséquences de cette confusion, qui ne pourraient
être imputées qu'aux parties intimées qui l'ont créée et n'ont cessé de
l'entretenir par la suite. Elle en veut pour preuve toute une série de faits qui seront examinés
ci-après et en déduit que l'appréciation des premiers juges, selon laquelle les parties
à la promesse de vente ne seraient pas les mêmes que celles de l'acte sous seing privé,
ne résisterait pas à l'examen, serait erronée et aboutirait à un résultat choquant
contredisant les faits.
3.3.3
En l'espèce, on ne saurait suivre l'appelante
lorsqu'elle soutient en particulier que les parties ayant signé la promesse de vente et l'acte sous
seing privé le 12 octobre 2000 seraient identiques, dès lors que les sociétés D.________
SA (pour la promesse de vente) et T.________ SA (pour l'acte sous seing privé) constituent des entités
distinctes, même si elles ont le même administrateur-président, à savoir P.________,
D.________ SA ayant du reste été radiée par la suite, le 28 novembre 2013, contrairement
à T.________ SA. En effet, aucun élément au dossier ne permet de retenir le contraire,
voire d'admettre une identité économique entre le prénommé et ces sociétés,
et l'appelante ne l'allègue pas ni ne le démontre. Il en est de même des sociétés
W.________ SA (pour la promesse de vente) et Y.________ SA, devenue G.________ SA (pour l'acte sous seing
privé), qui constituent aussi des entités distinctes, même si F.________ est administrateur-président
et actionnaire dans les deux sociétés. Dans ces conditions, la question de savoir si une personne
inconnue avait en plus signé l'acte sous seing privé, comme retenu par l'autorité précédente,
peut demeurer indécise.
En outre, la désignation des parties et de leurs éventuels représentants, avec indication
du rapport de représentation, sont des
essentialia
negotii
s'agissant de la promesse de vente conclue
par acte authentique. Dès lors, ne suffit pas pour considérer les éléments de l'acte
sous seing privé comme des éléments essentiels de la promesse de vente le fait que les
signataires de l'acte sous seing privé se sont désignés comme « groupe de promotion »
dans cet acte et qu'il est mentionné au chiffre 2 de celui-ci que le « groupe de promotion »
s'engage par une « promesse de vente cessible devant notaire (Me C.________) à acquérir
sous condition la parcelle no. J.________ », ce qui signifierait selon l'appelante que tant
que P.________ et F.________ étaient présents, il importait peu que cela soit au nom de l'une
ou l'autre société pour laquelle chacun d'eux avait le pouvoir de signature.
N'est pas non plus déterminante la non-participation alléguée par l'appelante de W.________
SA et de D.________ SA, intéressées en tant que signataires de la promesse de vente à
connaître l'avancement des démarches en lien avec le quartier de « B.________ »,
aux séances du groupe de promotion concernant le transfert de la parcelle J.________, contrairement
à P.________ et F.________ qui y auraient assisté pour le compte respectivement de T.________
SA et d'Y.________ SA. A cet égard, les deux pièces 15 et 16, soit les procès-verbaux
du groupe, nommé « B.________ » cette fois-ci contrairement à ce qui ressort
de l'acte sous seing privé, des 20 février et 18 mai 2001, mentionnent la présence d'un
certain W.________ aux côtés de P.________ pour le compte de T.________ SA, qui n'apparaît
pas dans les deux actes en question.
La pièce 18 mentionnée par l'appelante, soit le procès-verbal d'une séance du 14
janvier 2002, n'a pas non plus de force probante suffisante, dès lors qu'une partie de cette pièce
n'est pas lisible s'agissant notamment des sociétés, de leurs représentants ou des personnes
impliquées présents à cette occasion. Il en est de même s'agissant de la pièce
22/2 qui est un « (projet de) Convention » non signé, prévoyant du reste
pour D.________ SA la signature non seulement de P.________ mais aussi de [...], ce dernier n'apparaissant
nullement dans l'acte sous seing privé.
La pièce 17 est quant à elle signée par R.________ pour T.________ SA, qui n'apparaît
pas dans la promesse de vente, alors que par exemple dans la pièce 22/2, R.________ est désigné
comme étant « représenté par lui-même » et D.________ SA est
désignée « p/a T.________ SA » et comme étant « représentée
par Monsieur P.________ ». La pièce 29 mentionne pour le groupe de promotion K.________,
qui n'apparaît ni dans la promesse de vente ni dans l'acte sous seing privé.
L'appelante ne saurait rien déduire de ces pièces quant à sa thèse selon laquelle
les signataires de la promesse de vente du 12 octobre 2000 se reconnaissaient comme étant les signataires
de l'acte sous seing privé du même jour, à la lumière de l'exigence relative à
la désignation exacte des parties, voire de leurs représentants, qui fait en l'espèce
défaut, comme retenu à juste titre par les premiers juges sur la base des éléments
au dossier. Au demeurant, on ne voit pas ce qui aurait empêché les parties, y compris V.________,
à supposer identiques à celles ayant conclu la promesse de vente, à intégrer dans
celle-ci à tout le moins les clauses considérées comme essentielles par l'appelante, au
lieu de conclure le même jour une promesse de vente à la forme authentique et un acte sous
seing privé.
Les autres éléments sur lesquels repose la motivation de l'autorité précédente
seront examinés dans les considérations qui suivent.
4.
4.1
L'appelante conteste le raisonnement des premiers
juges selon lequel les clauses de l'acte sous seing privé n'étaient pas des éléments
essentiels de la promesse de vente dès lors qu'elles ne feraient pas naître de véritables
droits et obligations, mais qu'il s'agirait uniquement de déclarations d'intention.
L'appelante considère encore que les parties à l'acte sous seing privé s'estimaient liées
par celui-ci, quand bien même ledit acte n'avait pas été formalisé en la forme authentique
avant le 31 octobre 2000.
4.2
4.2.1
Le juge doit rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention des parties (interprétation
subjective), le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices ; si elle aboutit, cette
démarche conduit à une constatation de fait (ATF 129 III 664 consid. 3.1). S'il ne parvient
pas à déterminer cette volonté, ou s'il constate qu'une partie n'a pas compris la volonté
manifestée par l'autre, le juge doit découvrir quel sens les parties pouvaient ou devaient
donner, de bonne foi, à leurs manifestations de volonté réciproques (principe de la confiance) ;
il s'agit d'une question de droit (ATF 129 III 702 consid. 2.4). Cette interprétation objective
s'effectue non seulement d'après le texte et le contexte des déclarations, mais également
sur le vu des circonstances qui les ont précédées et accompagnées (ATF 132 III 24
consid. 4 et les arrêts cités).
4.2.2
La lettre d'intention est couramment utilisée dans la phase préparatoire d'un contrat dans
les domaines commerciaux et financiers qui revêtent une certaine complexité ou importance économique.
Elle est une déclaration d'intention par laquelle une partie fait savoir à une autre qu'elle
est intéressée à la conclusion d'un contrat et souhaite ouvrir des négociations dans
ce but. Typiquement, les parties ne sont pas obligées à conclure un contrat et n'ont pas de
prétentions l'une envers l'autre à ce titre. La lettre d'intention se distingue ainsi du précontrat,
régi par l'art. 22 CO, lequel constitue un accord par lequel les deux parties, ou l'une d'elles
seulement, s'engagent à conclure un contrat déterminé dans le futur.
Le contenu d'une telle déclaration d'intention varie selon les cas et la délimitation avec
d'autres institutions, telles que le précontrat, voire la conclusion d'un contrat, doit être
analysée selon les circonstances de chaque cas particulier. Il arrive en pratique que la lettre
d'intention comporte une déclaration expresse des parties selon laquelle elles n'entendent pas être
liées par les dispositions qu'elle contient. Une telle déclaration prive les dispositions contenues
dans la lettre d'intention de leur effet obligatoire, faute de volonté subjective des parties d'être
liées, même si, comme cela peut être le cas en pratique, la lettre d'intention est suffisamment
précise pour contenir objectivement les éléments essentiels d'un contrat. Inversement,
en vertu du principe de la liberté contractuelle, les parties sont libres d'attribuer un effet obligatoire
à certaines clauses, par exemple s'agissant d'assurer la confidentialité de leurs pourparlers
contractuels ; il s'agit couramment de dispositions qui revêtent pour l'une ou l'autre des
parties une importance considérable, afin de justifier la poursuite des négociations, les coûts
supplémentaires et les risques qui y sont liés.
Même si la lettre d'intention n'oblige pas les parties à conclure un contrat, elle constate
néanmoins leur volonté d'entamer des pourparlers et détermine les paramètres des
négociations contractuelles. A ce titre, la lettre d'intention fait présumer une volonté
renforcée de négocier en conformité des règles de la bonne foi. De manière générale,
les parties devront négocier selon les règles de la bonne foi et la violation de ce devoir
peut entraîner leur responsabilité selon les règles de la
culpa
in contrahendo
(TF 4C.409/2005 du 21 mars 2006
consid. 2.3.1 et les références citées).
4.3
4.3.1
L'autorité précédente relève que, au regard de leur contenu, on ne saurait considérer
les chiffres 2, 5 et 6 de l'acte sous seing privé comme des éléments essentiels de la
promesse de vente. Le chiffre 2 de cet acte prévoit que la « promesse pourrait en particulier
être annulée » si la parcelle H.________ reste en mains de V.________ deux ans après
sa signature. Selon les premiers juges, il n'est pas dit dans cette clause que la promesse de vente sera
annulée. Au contraire, l'emploi du verbe « pouvoir » au conditionnel confirme
qu'il s'agissait là d'une simple déclaration d'intention, sans réelle portée juridique.
Il en va de même des chiffres 5 et 6, qui prévoient que le prix de vente des parcelles H.________
et J.________ « pourra être adapté » au marché du moment et à
l'indice des prix à la consommation dans le cadre des réalisations successives et que toute
acquisition « pourra intervenir » chaque fois que l'autorisation de construire en
force sera délivrée. Dans les deux cas, l'emploi du verbe « pouvoir » au
futur indique qu'il ne s'agissait pas pour les parties de faire naître de véritables droits
et obligations mais uniquement de formuler une déclaration d'intention. D'ailleurs, le fait que
les parties aient convenu que l'acte sous seing privé serait formalisé par un acte authentique
avant le 31 octobre 2000 et qu'elles n'aient finalement pas procédé en ce sens confirme qu'elles
ne considéraient pas cet acte comme contraignant en l'état.
Les magistrats de première instance ont ainsi considéré que l'acte sous seing privé
était une pure déclaration d'intention et qu'il ne contenait au surplus aucun élément
essentiel au contrat de vente de l'ancienne parcelle n° J.________ de la commune de [...].
4.3.2
L'appelante considère quant à elle que l'acte sous seing privé correspond à une manifestation
de volonté réciproque et concordante ayant pour objet d'octroyer aux parties notamment la faculté
d'annuler la promesse de vente, soit un contrat, portant sur la parcelle J.________, si la parcelle H.________
restait en mains de V.________ deux ans après la signature de la convention (cf. chiffre 2). Il
s'agirait ainsi d'un accord ferme des parties sur une condition casuelle et potestative et non pas d'une
simple déclaration d'intention, au vu de l'annulation qui y est prévue. L'appelante considère
que son raisonnement vaut aussi pour les deux autres chiffres 5 et 6 de la convention, quand bien même
ils sont soumis à une manifestation de volonté de l'une des parties, dès lors qu'une fois
invoquée, cette manifestation de volonté serait contraignante pour l'autre partie. Elle en
veut pour preuve plusieurs échanges intervenus entre le groupe de promotion et V.________.
4.3.3
En l'espèce, il sied de relever à cet
égard que la pièce 13, soit le procès-verbal de séance du groupe de promotion du
1
er
octobre 2002, ne revêt pas de force probante suffisante dès lors qu'elle ne réunit pas
les mêmes parties que celles ayant signé la promesse de vente. En effet, elle inclut un certain
K.________, V.________ n'étant du reste pas présent. Il en est de même s'agissant des
pièces 30 (courrier du 2 octobre 2002 de R.________, au nom du groupe de promotion, à V.________)
et 34 (télécopie du 15 novembre 2002, à l'en-tête de T.________ SA, de R.________,
au nom du groupe de promotion, à V.________), qui démontrent qu'à tout le moins V.________
ne s'estimait pas lié par l'acte sous seing privé du 12 octobre 2000 ; cela est particulièrement
corroboré par la pièce 34, dans laquelle il est question d'une lettre des copropriétaires,
y compris V.________, considérée comme « une déclaration de "guerre"
sans avertissement préalable ».
4.3.4
Dès lors que la volonté commune et réelle des parties à l'acte sous seing privé
du 20 octobre 2000 ne peut pas être établie, il faut procéder à l'interprétation
de ce document selon le principe de la confiance. Il apparaît que l'autorité précédente
a qualifié cet acte de déclaration d'intention en se fondant sur le sens littéral de son
texte ; elle a donc estimé ne pas devoir s'en écarter dès lors qu'il n'y avait aucune
raison sérieuse de penser que celui-ci ne correspondait pas à la volonté de parties.
L'interprétation de l'acte sous seing privé selon le principe de la confiance peut être
confirmée au vu du contexte des déclarations et des circonstances qui les ont précédées
et accompagnées. Parmi ces circonstances figure singulièrement la promesse de vente datée
du même jour et conclue sous forme authentique. A supposer que les parties aux deux actes aient
été identiques comme le soutient l'appelante, on ne voit pas ce qui les aurait empêché
d'intégrer dans la promesse de vente à tout le moins les clauses considérées comme
contraignantes et essentielles par l'appelante, au lieu de conclure le même jour une promesse de
vente en la forme authentique et un acte sous seing privé. Le contexte des déclarations et
les circonstances ayant accompagné celles-ci démontrent que les parties n'entendaient pas aller
au-delà d'une déclaration d'intention s'agissant de la convention sous seing privé, ce
d'autant qu'une telle déclaration n'empêche pas l'acte concerné de contenir des clauses
objectivement essentielles qui n'ont toutefois pas fait l'objet d'une signature sous forme authentique
devant le même notaire, comme prévu au chiffre 8 (cf.
supra
consid. 4.2.2).
5.
5.1
L'appelante considère que les intimés
auraient cédé à X.________ SA leur droit d'emption de manière illicite par la désignation
de nommables du 21 mars 2006, cet acte découlant de la promesse de vente du 12 octobre 2000
qui serait nulle. Pour l'appelante, la nullité de la promesse de vente entraînerait la nullité
de la désignation de nommables. Elle soutient n'avoir eu connaissance des circonstances entourant
le vice lié à la désignation de nommables que le 30 septembre 2010, lorsque la vente a
été annulée par V.________. Elle reproche aux intimés de ne pas avoir actionné
V.________. Elle allègue avoir réalisé que la désignation de nommables n'allait pas
être exécutée au moment du dépôt de la demande du 30 décembre 2010 dirigée
contre elle. L'appelante requiert ainsi la restitution du montant de 50'000 fr., correspondant à
l’acompte qui aurait été versé sans cause par X.________ SA, en précisant avoir
valablement interrompu la prescription annale en concluant reconventionnellement au paiement de ce montant.
5.2
En l'espèce, dans la mesure où la promesse
de vente n'est pas frappée de nullité, la désignation de nommables ne l'est pas non plus.
Au surplus, on peut renvoyer aux développements convaincants des premiers juges, selon lesquels
la désignation de nommables du 21 mars 2006 prévoyant le transfert des droits et obligations
issus de la promesse de vente avait des effets immédiats entre les cédants et la cessionnaire,
mais qu'elle ne déployait des effets vis-à-vis du vendeur V.________ que lorsque la désignation
de nommables lui était communiquée, soit en principe au jour de l'exécution de la vente,
le transfert à X.________ SA des droits découlant de la promesse de vente étant intervenu
au plus tard ce jour-là. Comme cet acte n'était pas un précontrat, selon l'autorité
précédente, mais une vente immobilière respectant la forme authentique, X.________ SA
aurait pu ouvrir action contre V.________ pour obtenir l'exécution de la vente, les cessionnaires
W.________ SA, N.________ et R.________ n'ayant de ce fait plus de relations contractuelles avec V.________,
et c'est donc à tort que l'appelante impute aux précités l'inexécution de la vente.
6.
6.1
En définitive, l’appel doit être
rejeté et le jugement confirmé.
6.2
Vu l’issue de l’appel, les frais judiciaires
de deuxième instance, arrêtés à 7'300 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires
civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelante (art.
106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance dès lors
que les intimés n’ont pas été invités à déposer une réponse.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 7'300 fr. (sept mille trois
cents francs), sont mis à la charge de l’appelante O.________ SA.
IV.
L’arrêt est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me François Besse (pour O.________ SA),
‑
Me Alexandre Reil (pour W.________ SA, N.________, R.________ et G.________ SA),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge présidant la Cour civile du Tribunal cantonal.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :