vd_findinfo · HC / 2021 / 988 · 2021-12-15 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, DEMEURE DU DÉBITEUR, BAIL À LOYER, NULLITÉ, RÉSILIATION | 257d CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 15.12.2021 HC / 2021 / 988

TRIBUNAL
CANTONAL
JL21.026284-211336
583
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
15 décembre 2021
__________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, présidente
Mme
Crittin Dayen et M. Oulevey, juges
Greffière
:              Mme
Bannenberg
*****
Art.
257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par
A.Z.________
et
B.Z.________
,
à [...], intimés, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 9 août 2021
par le Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant les appelants d’avec
H.________
,
à [...], requérante, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 9 août 2021, adressée le 16 août 2021 pour notification aux parties,
le Juge de paix du district de Lausanne (ci-après : le juge de paix ou l’autorité
précédente) a ordonné à A.Z.________ et B.Z.________ de quitter et rendre libres
pour le lundi 6 septembre 2021 à midi les locaux occupés dans l’immeuble sis [...] (appartement
de trois pièces et demie au rez-de-chaussée gauche, un jardinet et un galetas), ainsi que les
locaux occupés dans l’immeuble sis [...] (une place de parc extérieure n° 4)
(I), a dit qu’à défaut pour les locataires de quitter volontairement ces locaux, l’huissier
de paix était chargé, sous la responsabilité du juge de paix, de procéder à
l’exécution forcée de l’ordonnance sur requête de H.________, avec au besoin
l’ouverture forcée des locaux (II), a ordonné aux agents de la force publique de concourir
à l’exécution forcée de l’ordonnance s’ils en étaient requis par
l’huissier de paix (III), a statué en matière de frais judiciaires et de dépens
(IV à VI), et a dit que toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées (VII).
En droit, le juge de paix a retenu que A.Z.________ et B.Z.________ n’avaient pas payé à
temps les loyers en souffrance pour les mois de janvier et février 2021, de sorte que les congés
signifiés par H.________ étaient valables. Partant, l’expulsion des susnommés devait
être ordonnée.
B.
Par acte du 3 septembre 2021, A.Z.________, agissant
également pour son épouse B.Z.________ (ci-après : les appelants) a interjeté
appel de cette ordonnance en concluant, avec suite de frais, à sa réforme, en ce sens que la
requête d’expulsion déposée le 10 juin 2021 par H.________ (ci-après :
l’intimée) soit rejetée, que l’expulsion soit annulée et que les contrats
le liant, lui-même et son épouse B.Z.________, à l’intimée soient maintenus.
Il a joint un lot de pièces à son appel.
Par envoi séparé du 3 septembre 2021, l’appelant a transmis à l’autorité
de céans copie de la requête tendant au constat de la nullité des congés adressée
le même jour à la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district
de Lausanne (ci-après : la commission de conciliation).
Le 9 septembre 2021, l’appelant a produit un certificat médical daté du 27 août
2021 concernant son épouse B.Z.________.
Le 29 octobre 2021, il a produit copie des courriers échangés entre les parties et la commission
de conciliation.
C.
La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l’ordonnance
complétée par les pièces du dossier :
1.
a)
Par contrat de bail du 20 juillet 2005, l’intimée, en qualité de bailleresse, représentée
par [...] (ci-après : la gérance), a remis en location aux appelants, en qualité
de locataires, solidairement entre eux et avec effet au 15 août 2005, un appartement de trois
pièces et demie situé au rez-de-chaussée gauche de l’immeuble sis [...], pour un
loyer mensuel de 1'430 fr., charges comprises.
A la même date, les parties ont conclu un contrat de bail à loyer, avec effet au 15 août
2005, portant sur une place de parc (n° 4) située à [...], pour un loyer de 90 fr.
par mois.
b)
Le
loyer relatif de l’appartement a été augmenté à 1'538 fr. par mois, charges
comprises, dès 1
er
avril 2009, selon formule officielle du 12 novembre 2008.
2.
a)
Par courriers recommandés du 12 février 2021, l’intimée a imparti à chacun
des appelants un ultime délai de trente jours pour qu’ils s’acquittent du montant de
1'718 fr. – correspondant aux loyers relatifs à la place de parc pour les mois de janvier
et de février 2021, ainsi que de l’appartement pour le mois de février 2021 –,
faute de quoi les baux seraient résiliés dans un délai de trente jours pour la fin du
mois suivant l’échéance du délai comminatoire.
Les plis ont été retournés à l’expéditeur avec la mention « non
réclamé ».
b)
Par formules officielles du 29 mars 2021, adressées sous plis recommandés du même jour
à chacun des appelants, l’intimée leur a signifié les résiliations des contrats
de bail susmentionnés avec effet au 30 avril 2021, pour défaut de paiement ensuite de
la mise en demeure du 12 février 2021.
Les plis ont été retournés à l’expéditeur avec la mention « non
réclamé ».
3.
Le 10 juin 2021, l’intimée a saisi le juge de paix d’une requête en cas clair tendant
à l’expulsion des appelants des locaux litigieux.
Par plis recommandés du 12 juillet 2021, la requête précitée a été envoyée
aux appelants. Les destinataires n’ayant pas retiré leurs plis respectifs, ceux-ci leur ont
été retournés en courrier A le 26 juillet suivant.
Par plis recommandés et courriers A du 23 juillet 2021, une citation à comparaître à
une audience appointée le 9 août 2021 a été envoyée aux parties.
L’intimée, représentée par son conseil, ainsi que les appelants personnellement,
ont été entendus à l’audience d’expulsion du 9 août 2021.
4.
L’ordonnance entreprise a été
notifiée le 24 août 2021 aux appelants.
5.
Le 3 septembre 2021, l’appelant a saisi
la commission de conciliation d’une requête en constat de la nullité des congés
du 29 mars 2021.
Le 20 octobre 2021, le président de la commission de conciliation a suspendu la cause précitée
jusqu’à droit connu sur la procédure d’expulsion.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est recevable contre les décisions finales de première instance dans les causes
patrimoniales dont la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant l’autorité
précédente, est de 10’000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code
de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]).
En cas de litige portant sur la
question de savoir si les conditions d’une expulsion selon la procédure en cas clair sont
réalisées et lorsque la validité de la résiliation est contestée, la valeur
litigieuse correspond au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la
résiliation n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la date
pour laquelle un nouveau congé peut être donné, soit en principe pendant trois ans (ATF
144 III 346 consid. 1.2.2.3).
Lorsque la décision entreprise a été rendue en procédure sommaire, comme c’est
le cas dans la procédure en protection des cas clair (art. 248 let. b CPC), le délai pour l’introduction
de l’appel est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, la validité
des résiliations est contestée et l
es
loyers mensuels des locaux litigieux s’élèvent à 1'628 fr. (1'538 fr. [appartement]
+ 90 fr. [place de parc]), de sorte que la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr.
([12 x 1'628 fr.] x 3 ans = 58'608 fr.) et que la voie de l’appel est ouverte. L’acte
d’appel a en outre été déposé en temps utile. La question se pose toutefois
de savoir si l’appelant était en droit de faire appel seul ; il peut en l’occurrence
être retenu que l’appelant représente également son épouse B.Z.________ devant
l’autorité de céans vu les conclusions de l’appel et compte tenu du fait que les
époux ont été actionnés ensemble par l’intimée. Il s’ensuit que
l’appel est recevable.
2.
2.1
L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour constatation inexacte
des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable,
y compris les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi
à la décision du juge, et doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office
conformément au principe général de l’art. 57 CPC (Jeandin,
in
Bohnet
et al., Commentaire romand, Code de procédure civile, 2
e
éd., 2019, n. 2 ss ad art. 310 CPC). La nature particulière de la procédure sommaire en
protection des cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer les faits
sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi ; la production
de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l’art. 317
al. 1 CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du 7 novembre
2012 consid. 5 ; CACI 26 mars 2021/145 consid. 2 ; CACI 25 novembre 2020/501 consid.
2 ; Jeandin, op. cit., n. 9b ad art. 317 CPC).
2.2
Faute pour les pièces produites en appel
de figurer au dossier de première instance, celles-ci sont irrecevables, conformément aux principes
susrappelés. Les pièces en question sont au demeurant, exception étant faite de deux certificats
médicaux, antérieures à l’audience du 9 août 2021, de sorte que les conditions
du l’art. 317 al. 1 CPC ne sont, quoi qu’il en soit, pas remplies. Les deux certificats médicaux
produits, bien que datés du 27 août 2021, ne satisfont pas non plus aux conditions de l’art.
317 al. 1 CPC, dès lors que les faits qui y sont constatés sont antérieurs au dépôt
de la requête en expulsion et que les appelants n’allèguent – ni
a
fortiori
n’établissent – pas
avoir été dans l’impossibilité de produire de telles pièces devant le juge
de paix.
Pour ces mêmes motifs, la réquisition des appelants tendant à l’audition de deux
témoins – soit le médecin traitant de l’appelant et la psychologue suivant l’appelante
– par l’autorité de céans se révèlent irrecevables.
3.
3.1
Les appelants font valoir que l’appelant
aurait souffert d’une grave dépression entre la fin de l’année 2020 et le mois
d’avril 2021, due à la surcharge de travail et de responsabilités causées par l’état
de santé de l’épouse, laquelle serait dépressive, et à la baisse de ses revenus
induite par la crise sanitaire liée à la COVID‑19. Les appelants indiquent que l’appelant
a été, durant la période susmentionnée, momentanément privé de sa faculté
d’agir raisonnablement et, par là même, de réagir aux mises en demeure envoyées
par l’intimée. Ils indiquent s’être acquittés des arriérés de loyers
litigieux le 1
er
avril 2021, moment à partir duquel l’appelant serait lentement sorti de son état dépressif ;
ils n’auraient depuis lors accusé aucun retard dans le paiement des loyers relatifs aux locaux
litigieux. Les appelants relèvent en outre que des échanges avec la gérance – laquelle
leur aurait indiqué que leur cas serait réexaminé – les auraient amenés à
croire, de bonne foi, que l’intimée était disposée à revenir sur sa décision
de résilier les baux du 20 juillet 2005, raison pour laquelle ils ne se seraient pas immédiatement
opposés aux congés. Les appelants considèrent enfin que la résiliation de baux portant
notamment sur le logement d’une famille y vivant « sans histoires » depuis
plus de seize ans et dont les enfants sont scolarisés à proximité, pour un retard de paiement
portant sur 1'718 fr., finalement payés dans les huit jours suivant le délai comminatoire,
s’apparenterait à un procédé disproportionné, voire abusif, ne méritant
aucune protection en droit.
3.2
3.2.1
Selon l’art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à
s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail ; ce délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de
locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut
résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux
peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la
fin d'un mois (al. 2).
La demeure du locataire, au sens de l’art. 257d CO, suppose que la créance du bailleur soit
exigible et que le locataire soit en retard dans l’exécution de l’obligation y relative.
Si l’une de ces deux conditions cumulatives n’est pas réalisée, le délai de
paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l’art. 257d al. 1 CO, reste sans
effet. Il y a retard lorsque le paiement d’une prestation exigible n’est pas encore accompli
au terme prévu. Point n’est besoin d’une interpellation du créancier, à l’inverse
de ce que l’art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_65/2016
du 2 septembre 2016 consid. 3.1 ; TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré
réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire était
en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’al. 2 de cette disposition, à
savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III
548 consid. 4), cela même si l’arriéré avait finalement été payé
(TF  4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les références citées). Si en
revanche l’une des conditions d’application de l’art. 257d CO n’est pas réalisée,
le congé est inefficace (Lachat/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p. 879).
Des motifs humanitaires n’entrent
pas en ligne de compte dans l’examen des conditions de l’art. 257d CO, dès lors
qu’ils ne sont pas pris en considération par les règles du droit fédéral sur
le bail à loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006
consid. 3.2.1). Ils peuvent cependant être pris en compte au stade de l’exécution forcée,
en application du principe général de la proportionnalité (Lachat, Le bail à loyer,
Lausanne 2019, n. 7.6 p. 1052).
3.2.2
L’action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l’art. 257d CO,
selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), est admissible même lorsque
le locataire a attaqué en justice le congé donné par le bailleur et que cette procédure
est pendante (cf. ATF 141 III 262 consid. 3). Une telle action présuppose toutefois que le bail
ait valablement pris fin, puisque l’extinction du bail est une condition du droit à la restitution
des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le tribunal saisi de la requête d’expulsion doit donc trancher
à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation du bail, laquelle
ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable – une prolongation du bail n’entrant
pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément
à l'art. 257d CO (cf. art. 272 al. 1 let. a CO). Les conditions de l’art. 257 al. 1 CPC
s’appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1 ;
ATF 141 III 262 loc. cit. ; TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 5.3 ; TF 4A_422/2020
du 2 novembre 2020 consid.  4.3).
3.2.3
Un congé nul est un congé affecté
d’un vice grave qui le prive d’emblée de tout effet juridique. La nullité doit
être prévue dans une disposition légale ou découler de son sens et de son but. Elle
peut être invoquée en tout temps, sauf abus de droit ; elle doit être constatée
d’office par l’autorité de conciliation ou par le juge, à n’importe quel
stade de la procédure, y compris lors de la procédure d’expulsion. Doit notamment être
considéré comme nul le congé donné par ou à un incapable de discernement (Lachat,
op. cit., p. 86 n. 1.8 et pp. 949-950 nn. 2.2 et 2.3 et les références citées ; Bohnet/Dietschy-Martenet,
in
Bohnet
et al. [édit.], Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2
e
éd, Bâle 2017, n. 20 ad art. 266a CO
et les références citées).
Par ailleurs, la jurisprudence admet que le congé
donné en application de l’art. 257d CO puisse, à titre très exceptionnel, être
considéré comme contrevenant aux règles de la bonne foi au sens de l’art. 271 al.
1 CO et, partant, être annulable. La notion de bonne foi doit être interprétée très
restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à
l’échéance (ATF 140 III 591 consid. 1 ; TF 4A_550/2020, déjà cité,
consid. 8.2 et les références citées). L’annulation du congé doit rester une
ultima ratio
dans le cas du locataire qui ne paie pas son loyer (TF 4A_252/2014, déjà cité, loc. cit. ;
Lachat, op. cit., p. 881 note infrapaginale 109, qui indique que « de fait, les situations
où le congé n’est pas inefficace mais annulable sont très rares. »). L’annulation
entre en considération notamment lorsque le bailleur a réclamé au locataire, avec menace
de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu’il
n’était pas certain du montant effectivement dû, et a invité son locataire à
vérifier le montant réclamé ; le congé contrevient en outre aux règles
de la bonne foi si le bailleur maintient cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions
à la suite d’une contestation du locataire relative au montant réclamé (ATF 120
II 31 consid. 4b ; TF 4A_330/2017 du 8 février 2018 consid. 3.1), ou encore lorsque l’arriéré
est insignifiant, ou a été réglé très peu de temps après l’expiration
du délai comminatoire, alors que le locataire s’était jusque-là toujours acquitté
du loyer à temps. Agit également de façon contraire à la bonne foi le bailleur qui
ne résilie le contrat que longtemps après l’expiration du délai comminatoire (ATF
120 II 31 loc. cit. ; TF 4A_549/2013 du 7 novembre 2013 consid. 4, SJ 2014 I 105, spéc. p. 107 ;
TF 4A_641/2011 du 27 janvier 2012 consid. 7). Le fardeau de la preuve d’une résiliation contraire
à la bonne foi incombe au locataire (ATF 140 III 591 consid. 1 et les références citées ;
TF 4A_436/2018, loc. cit. ; TF 4A_571/2018 du 14 janvier 2019 consid. 9).
3.3
On relèvera d’emblée que c’est
à juste titre que la commission de conciliation a suspendu la cause pendante devant elle. Il revient
en effet, comme rappelé ci-dessus, à l’autorité de céans de se prononcer à
titre préjudiciel sur la validité des congés donnés par l’intimée, contestés
en appel.
En l’occurrence, l’incapacité de discernement plaidée par les appelants n’est
pas établie. A le supposer recevable, le certificat médical produit à cet égard n’en
serait pas moins insuffisant pour prouver l’existence d’une telle incapacité chez l’appelant ;
en effet, le document en question ne fait qu’attester du fait que l’intéressé a
présenté un épisode dépressif entre le 15 décembre 2020 et le 27 avril 2021,
entrainant une incapacité de travail du 18 au 31 janvier 2021. C’est dire que cette pièce
– irrecevable – n’atteste en rien d’une absence de discernement de l’appelant
lors de la réception des mises en demeure, respectivement des congés litigieux. On relèvera
encore que les appelants ne prétendent pas que B.Z.________, colocataire, aurait, elle aussi, été
privée de discernement et, partant, empêchée de donner suite aux mises en demeure. Il
s’ensuit que les congés ne sont pas nuls. Ceux-ci ne sont pas non plus annulables, le délai
de trente jours de l’art. 273 al. 1 CO étant largement dépassé.
On relèvera par surabondance qu’à suivre les appelants, le paiement des arriérés
litigieux serait intervenu le 1
er
avril 2021, soit près de deux semaines –
et non pas huit jours – après l’échéance du délai comminatoire, compte
tenu de l’application de la théorie de la réception absolue, de sorte qu’on ne
saurait considérer que les loyers en souffrance auraient été réglés « très
peu » de temps après l’expiration du délai, les congés ne contrevenant
donc pas aux règles de la bonne foi.
Pour le reste, les appelants ne contestent pas
que pour réclamer le paiement du montant de 1'718 fr. correspondant aux arriérés de loyers
dus pour les mois de janvier et de février 2021, l’intimée a fait notifier aux intéressés,
par envois recommandés du 12 février 2021, un courrier contenant la signification qu’à
défaut de paiement dans les trente jours, les baux litigieux seraient résiliés. Les appelants
ne contestent par ailleurs ni le montant de l’arriéré réclamé, ni le fait que
celui-ci n’a pas été acquitté dans le délai de trente jours imparti. Les motifs
humanitaires invoqués à l’appui de l’appel, liés à la situation familiale
des appelants, ne peuvent faire échec au prononcé de l’expulsion, mais seront, le cas
échéant, examinés au stade de l’exécution forcée.
En définitive, les conditions de l’art. 257d CO étaient réalisées lorsque l’intimée
a, par courriers du 29 mars 2021, résilié les contrats de bail sur formule officielle
pour le 30 avril 2021. Partant, les griefs des appelants se révèlent infondés.
4.
4.1
L’appel, manifestement infondé, est
rejeté en application de l’art. 312 al. 1
in
fine
CPC et l’ordonnance confirmée.
Vu l’effet suspensif lié à l’appel (art. 315 al. 1 CPC), la cause sera renvoyée
au premier juge pour qu’il fixe un nouveau délai aux locataires pour libérer les locaux
litigieux.
4.2
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (art. 62 al. 3 et 69
al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), sont mis à
la charge des appelants, qui succombent, solidairement entre eux (art. 106 al. 1 et 3 CPC). Il n’y
a pas lieu d’allouer des dépens de deuxième instance, l’intimée n’ayant
pas été invitée à se déterminer sur l’appel.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne pour qu’il fixe à A.Z.________
et B.Z.________ un nouveau délai pour libérer les locaux qu’ils occupent dans l’immeuble
sis [...] (appartement de trois pièces et demie au rez-de-chaussée gauche, un jardinet et un
galetas), ainsi que les locaux occupés dans l’immeuble sis [...] (une place de parc extérieure
n° 4).
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (cent francs), sont
mis à la charge des appelants A.Z.________ et B.Z.________, solidairement entre eux.
V.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
Me Natasa Djurdjevac Heinzer (pour A.Z.________, représentant également B.Z.________),
‑
M. Jacques Lauber, aab (pour H.________),
et communiqué, par l’envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l’objet d’un recours en matière civile devant
le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral
– RS 173.110), le cas échéant d’un recours constitutionnel subsidiaire au sens
des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n’est
recevable que si la valeur litigieuse s’élève au moins à 15'000 fr. en matière
de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins
que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent
être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la
présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :