vd_findinfo · HC / 2015 / 163 · 2015-01-21 · fr

BAIL À LOYER, DÉFAUT DE LA CHOSE, UTILISATION, TRAVAUX D'ENTRETIEN{EN GÉNÉRAL}, INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE | 256 al. 1 CO, 267 al. 1 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 21.01.2015 HC / 2015 / 163

TRIBUNAL
CANTONAL
XG10.003858-142174
38
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
21 janvier 2015
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              Mmes
Charif Feller et Courbat
Greffière
:              Mme
Huser
*****
Art.
256 al. 1 CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
G.________
,
à [...] (VS), demandeur, contre le jugement rendu le 26 avril 2013 par le Tribunal des baux dans
la cause divisant l’appelant d’avec
I.________AG
,
p.a. J.________SA à [...], défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
voit :
En fait :
A.
Par jugement du 26 avril 2013 dont les motifs ont été adressés pour notification le 6
novembre 2014 et reçus par le conseil du demandeur le 7 novembre 2014, le Tribunal des baux a rejeté
les conclusions I et II prises par le demandeur G.________ à l’encontre de la défenderesse
I.________AG dans sa requête du 29 janvier 2010, telles que modifiées à l’audience
du 6 novembre 2012 (I), libéré le montant de 250'768 fr. 80 consigné par le demandeur
sur le compte de consignation de loyers de la [...] n° [...], agence [...], entièrement en
faveur de la défenderesse à titre de loyer, respectivement d’indemnité pour occupation
illicite, pour la période du 1
er
mai 2009 au 30 juin 2011 (II), fixé les frais de justice à 11'823 fr. pour le demandeur et
à 5'058 fr. pour la défenderesse (III), dit que le demandeur doit payer à la défenderesse
la somme de 12'558 fr. à titre de dépens (IV) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions
(V).
En droit, les premiers juges ont en substance considéré que le contrat de bail conclu entre
les parties en 1979 faisait référence à une reprise par l’appelant de locaux transformés
par le précédent locataire en restaurant bar-dancing et prévoyait expressément l’obligation
pour l’appelant d’entretenir ces locaux et leurs installations à ses frais. Ils ont
ainsi retenu que le régime de l’art. 260a CO était applicable, que les travaux soient
considérés comme des travaux de rénovation ou d’aménagement. De même,
le nouveau bail conclu par les parties en 2001 prévoyait expressément que le loyer net s’entendait
pour des locaux bruts, les éventuelles installations existantes étant mises gratuitement à
disposition du locataire, à charge pour lui d’en assumer les frais d’entretien et de
remplacement.
B.
Par acte du 5 décembre 2014, G.________ a
formé appel contre le jugement précité en concluant à sa réforme comme suit :
« I.
Les conclusions I et II prises par le demandeur G.________ à l’encontre de la défenderesse
dans sa requête du 29 janvier 2010, telles que modifiées à l’audience du 6 novembre
2012, sont admises.
En conséquence, le demandeur n’est pas le débiteur de la défenderesse d’un
quelconque loyer, respectivement d’une indemnité d’occupation pour la période du
1
er
janvier 2009 au 30 juin 2011.
En outre, la défenderesse est la débitrice du demandeur et lui doit immédiat paiement
d’un montant de 300'000 fr. avec intérêt à 7% depuis le 1
er
mai 2009.
II.
Le montant de 250'768 fr. 80 consigné par le demandeur sur le compte de consignation de loyer de
la [...] No [...], agence de [...], est libéré entièrement en faveur du demandeur. »
G.________ a également conclu subsidiairement à ce que le jugement attaqué soit annulé
et la cause renvoyée au Tribunal des baux pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Il a requis, à titre de mesure d’instruction, la mise en œuvre d’une expertise
tendant à déterminer, d’une part, la valeur du fonds de commerce au 1
er
novembre 2008 et actuellement du cabaret W.________ et, d’autre part, la viabilité d’un
établissement du même type avec une capacité réduite de 150 à 50 personnes,
personnel compris.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les
pièces du dossier :
1.
Le demandeur G.________
et la
défenderesse I.________AG (anciennement S.________SA)
ont signé les 21 et 23 février 1979 un contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux
à l’usage d’un « Etablissement public/Restaurant bar-dancing » sous
l’enseigne de « W.________ », comprenant un restaurant bar-dancing de 150 places
selon patente, avec économat, vestiaire et lavabos pour le personnel, un local séparé
sur l’étage et une pièce indépendante sise deux étages en-dessous, de même
qu’une cave et un galetas, le tout situé dans un immeuble sis [...], à [...].
Le bail a débuté le 1
er
mai 1979 pour se terminer le 30 septembre 1985, étant précisé que, sauf avis de résiliation
donné par l’une ou l’autre des parties au moins une année à l’avance,
le bail serait renouvelé de plein droit aux mêmes conditions pour cinq ans et ainsi de suite
de cinq ans en cinq ans. Ce bail comportait également en faveur du locataire un droit d’option
pour une nouvelle durée de cinq ans dès le 1
er
octobre 1985.
Le loyer mensuel net prévu par les parties se montait à 6'370 fr., plus un acompte de chauffage
de 350 fr. et un forfait d’eau chaude de 20 fr., soit un total de 6'740 francs.
L’art. 5 du bail intitulé « Transformations » mentionne ce qui suit :
« Le
locataire peut adapter les locaux loués aux besoins de son activité professionnelle prévue
dans le bail avec l’assentiment écrit du propriétaire, qui peut requérir une garantie
pour le paiement des travaux prévus.
Il lui soumettra
préalablement les plans et projets de transformations par lettre recommandée avec accusé
de réception. Le propriétaire est tenu de se déterminer au plus tôt, par écrit.
Le délai pour ce faire est de 60 jours au maximum, cas de force majeure réservé. Les modifications,
améliorations ou réparations ne doivent pas compromettre la sécurité, la salubrité,
l’esthétique et la valeur du bâtiment. Elles doivent en outre être en accord avec
les prescriptions réglementaires ou administratives officielles. »
L’art. 11 du bail, qui a trait à l’utilisation des locaux prévoit ce qui suit :
« Le
locataire s’engage notamment :
a) à exploiter
le commerce convenablement et à maintenir son exploitation jusqu’à la fin du bail ;
en cas d’impossibilité de la continuer, soit par sa faute ou sa négligence, soit par
décision administrative le concernant, le contrat peut être résilié par le propriétaire
en tout temps. Le propriétaire pourra exiger un dédommagement équitable, le locataire
n’ayant droit à aucune indemnité.
(…)
c) à entretenir
et à renouveler son matériel d’exploitation (…) ;
d) à prendre
à sa charge les contrats d’abonnements relatifs à l’entretien et au nettoyage des
installations dont il a l’usage exclusif et l’énergie consommée par ces installations :
ventilation, ascenseur, porte automatique, armoire frigorifique, chauffage, brûleur, citerne, etc. »
L’art. 21 du contrat renvoie à l’annexe intitulée « Dispositions particulières
au bail établi entre la S.________SA et Monsieur G.________ le 21 février 1979 »
dont l’art. 2 stipule ce qui suit :
« Le
locataire reprend les locaux de son prédécesseur transformés par ce dernier en un restaurant-bar-dancing.
Le locataire s'engage à entretenir à ses frais le restaurant et les locaux annexes, les installations
ainsi que la peinture des plafonds, la tapisserie, etc.
Le propriétaire
versera une indemnité forfaitaire de
Fr.
300'000.--
(trois cent mille francs) pour les
cas où il ne permettrait pas au locataire d'exercer l'option de la prolongation du bail jusqu'en
1990. Elle est exigible à l'échéance du bail à savoir le 30 septembre 1985. Par le
versement de ces 300'000.--, tous les aménagements et équipements installés par le prédécesseur
du locataire appartiendront au propriétaire, le locataire demeurant propriétaire lui-même
des aménagements et équipements qu'il a installés pendant la durée du bail, à
l'exception de ceux qui sont uniquement un remplacement des aménagements et équipements installés
par le prédécesseur du locataire.
En outre, si
l'option est exercée, le propriétaire s'engage à rembourser au locataire, à l'échéance
du 30 septembre 1990, si le bail n'est pas prolongé au-delà de cette date, la moitié des
frais de transformation ou de rénovation de l'établissement qu'il aura entrepris éventuellement
après le 1
er
octobre 1985, à concurrence d'un montant total de Fr. 150'000.-- (cent cinquante mille francs) (soit
pour un montant total de rénovations et de transformations de Fr. 300'000.-- (trois cent mille francs)
en tout).
En
complément de l'article 7 du contrat de location il est précisé que si l'option de prolongation
après le 30 septembre 1985 a été exercée et si après cette date le locataire
cède son bail, le bailleur versera au nouveau locataire à l'échéance du 30 septembre
1990 une indemnité égale à la moitié du prix de la reprise de l'établissement,
à concurrence d'un montant maximum de Fr. 150'000.-- (cent cinquante mille francs), au cas où
le bail n'est pas prolongé au-delà du 30 septembre 1990. »
L’article 3 de l’annexe a la teneur
suivante :
« Le
locataire a connaissance des servitudes de l’immeuble sis [...] à [...], décrétées
par la Ville de [...], qui peut exiger, à partir du 31 décembre 1980, la démolition de
la partie arrière du bâtiment. Au cas où la ville de [...] devrait (sic) faire usage de
son droit, le preneur se déclare d’accord d’annuler le contrat, sans aucune indemnisation
résultant de la modification de l’article 1 du contrat de location. La convention signée
avec la ville de [...] fait partie intégrante de ce bail. »
L'article 5 de l'annexe a le contenu suivant:
« Le
locataire s'engage à entreprendre à ses frais les démarches utiles à l'obtention
de toutes les autorisations nécessaires pour l'exploitation du restaurant-bar-dancing, et à
respecter strictement les règlements applicables, par exemple ceux du service du feu ou d'hygiène,
ceux des assurances, ceux du Département de Justice et de Police, etc. Si ses agissements sont contraires
aux règlements précités, le locataire verra son bail immédiatement résilié
par le propriétaire, qui aura le droit de demander une indemnisation. »
2.
Parallèlement au contrat de bail conclu en 1979, le demandeur a conclu une convention de vente de
fonds de commerce avec l’ancien propriétaire [...] signée les 22 et 23 février 1979,
par laquelle le premier a racheté au second le fonds de commerce du dancing-cabaret night-club exploité
dans l’immeuble sis [...] à [...] pour le prix de 500'000 fr., comprenant l’agencement
et les installations dans les locaux commerciaux, le mobilier des studios et chambre indépendante
dans leur état au moment de la signature de la convention.
3.
Le demandeur et la défenderesse ont signé les 23 et 29 novembre 2001 un nouveau contrat de
bail à loyer pour surfaces commerciales portant sur les mêmes locaux que ceux qui avaient fait
l’objet du contrat de bail signé en 1979.
Selon le descriptif figurant dans le contrat, l’objet du bail consiste dans des locaux répartis
sur quatre niveaux, soit un restaurant-cabaret d’environ 272 m
2
, loges, office, régie, local de rangement,
toilettes hommes et dames, hall d’entrée avec vestiaire et cabine téléphonique,
couloir d’entrée avec escaliers et vitrines, deux bureaux avec cuisine et douche situés
au 1
er
étage, un appartement de deux pièces (hall, cuisine et douche/wc) sis à l’étage
d’en-dessus, un local économat et un local buanderie situés deux étages en-dessous,
ainsi qu’une cave se trouvant trois étages en-dessous.
Le bail prenait effet le 1
er
novembre 2001 pour se terminer le 31 octobre 2011, avec un droit d’option jusqu’au 30 novembre
2016 en faveur du locataire à exercer jusqu’au 31 octobre 2010.
Le loyer mensuel net convenu initialement s’élevait à 10'121 fr., plus 505 fr. d’acompte
de chauffage et 30 fr. de forfait pour l’eau chaude, soit un total de 10'656 francs.
Le chiffre 7 du bail intitulé « Servitudes » a la teneur suivante :
« Le
locataire a connaissance des servitudes de l’immeuble sis [...] à [...], décrétées
par la Ville de [...], qui peut exiger, à partir du 31 décembre 1980, la démolition de
la partie arrière du bâtiment. Au cas où la Ville de [...] devait faire usage de son droit,
le preneur se déclare d’accord de poursuivre le contrat sans aucune diminution de loyer résultant
de la modification de l’article 1 du contrat de location. Les travaux d’alignement du mur
seront supportés par le propriétaire et les travaux d’aménagements intérieurs
par le locataire. »
Selon le chiffre 8 du contrat, l’annexe intitulée «Dispositions particulières »
fait partie intégrante du bail, laquelle contient notamment les clauses suivantes :
«
5.
Entretien et usage de la chose louée
L'entretien
et les petites réparations de l'objet loué sont à la charge du locataire, conformément
aux dispositions de l'art. 229 CO. Font exception, les parties de construction et les installations destinées
à l'usage commun.
(…)
Le locataire
se charge d'obtenir toutes les autorisations officielles nécessaires à l'utilisation des locaux
commerciaux qui lui sont loués et il en assume les frais.
6.
Aménagement
Le loyer net
convenu s'entend pour des locaux bruts, tels qu'ils ont été remis lors de l'état des lieux
d'entrée. Les éventuelles installations existantes sont remises au locataire sans frais.
Le locataire
assume les frais d'entretien et de remplacement des installations mises gratuitement à sa disposition
par le bailleur.
Au terme du
bail, les modifications et installations demandées et effectuées par le locataire à ses
frais peuvent être reprises par le bailleur qui ne peut toutefois pas en exiger le remplacement.
Le bailleur peut également demander la remise en état des locaux aux frais du locataire conformément
aux plans mentionnés à l’art. 1. Cette mesure peut ne pas être exigée si le
repreneur accepte les locaux modifiés.
Toute demande
de modification de la chose louée doit être accompagnée d'un plan à l'échelle
1:50 et faire l'objet de l'accord écrit du bailleur.
Le locataire
s’oblige à respecter les dispositions légales en matière de construction, telles
que loi communale et cantonale, normes SIA, directives d’associations compétentes, prescriptions
SUVA et celles de la lutte contre l’incendie, etc.
Le
locataire assume les frais relatifs aux travaux commandés par lui. En font partie, les dommages
accessoires tels prétentions en dommages et intérêts émanant de tiers, demande en
réduction de loyer émanant de voisins, consécutifs au bruit provoqué par les travaux,
dédommagements éventuels pour l’élimination de constructions à demi-terminées
ou sans valeur appartenant au locataire, recours liés à l’hypothèque légale
des artisans.
Sont
également à la charge du locataire, les frais de raccordement des eaux, d'électricité,
des canalisations, etc. ainsi que les primes et surprimes d'assurances résultant des installations
effectuées par lui ou liées à la profession qu'il exerce dans les locaux.
(…)
Le
bailleur se réserve le droit de prescrire le spécialiste et/ou l’entrepreneur / les produits
/ les systèmes, si les travaux touchent notamment au domaine de la statique, des installations techniques,
de l’enveloppe de bâtiment, qu’ils soient effectués dans les locaux communs ou
dans ceux loués par le locataire.
La
statique du bâtiment ne doit en aucun cas être touchée. La capacité de charge maximale
des sols est de 200 kg/m2. Toute dérogation à ces deux points est à soumettre au bailleur,
accompagnée d’un rapport d’ingénieur.
(…)
10.
Assurances
Le
bailleur assure la chose louée, sans mobilier ni équipement, contre les risques d’incendie,
les dommages causés par les éléments naturels et les dégâts causés par
l’eau.
Le
bailleur est au bénéfice d’une assurance Responsabilité Civile à l’égard
de tiers intervenant uniquement si sa responsabilité est engagée. Le reste est du fait du locataire.
Il
incombe exclusivement au locataire de s’assurer contre les risques de dégâts d’eau
au mobilier, de pertes d’exploitation, de dommages causés par les bris de glace aux vitrines,
miroirs, portes vitrées et fenêtres, ainsi qu’aux enseignes lumineuses et inscriptions
professionnelles."
4.
Par contrat du 29 octobre 2008, le demandeur «ès-qualité
au droit de la société « W.________SA» a sous-loué dès le 1
er
novembre 2008 à la société [...] Sàrl en formation représentée par M.________
la surface de 272 m
2
au 1
er
étage décrite comme suit :
« Salle
de spectacle composé (sic) de :
-
Hall d’entrée, vestiaires, toilettes
de dames et messieurs, ancienne cabine téléphonique, réduit, bar, office, chambre froide,
régie, scène, et loge d’artistes
-
Petit bureau d’administration
Plus
les annexes aux étages inférieurs :
Economat
et cave. »
La sous-location était prévue pour douze
mois, avec reconduction tacite de six mois en six mois sauf avis de résiliation donné six mois
à l’avance. Le montant mensuel dû par le sous-locataire s’élevait à 13'700
fr., soit 9'700 fr. au titre de remboursement des loyers relatifs au loyer principal et des accessoires
éventuels dus au bailleur et 4'000 fr. de redevance pour la location des éléments commerciaux.
Ce contrat a pris fin le 30 avril 2009 selon accord entre les cocontractants.
5.
En date du 9 février 2009, la conseil de
l’époque du demandeur s’est adressé à la gérance J.________SA (ci-après :
la gérance) en lui indiquant que les activités de cabaret devenaient de plus en plus difficiles
à exercer en raison des modifications législatives, que dès lors la société
W.________SA s’apprêtait à remettre son fonds de commerce à un tiers dénommé
[...] qui envisageait de reprendre le bail du local commercial (sans les appartements) et de transformer
le cabaret W.________ en une discothèque de luxe ou un établissement de divertissement « afterwork »,
cet accord étant toutefois lié à la remise en conformité par le propriétaire
de la ventilation, du système électrique et des issues de secours.
Le 10 mars 2009, le locataire, par l’intermédiaire de son conseil, a mis la bailleresse en
demeure de procéder à ces réparations dans un délai de 30 jours, en indiquant qu’à
défaut son client consignerait les loyers à venir.
6.
Le changement d’exploitant intervenu du fait de la sous-location par le demandeur de son établissement
dès le 1
er
novembre 2008 a entraîné un réexamen par les autorités administratives compétentes
des conditions posées dans le cadre de la licence d’établissement octroyée pour
le cabaret en cause. Celui-ci était jusque là au bénéfice d’une licence pour
« night-club avec restauration » fixant la capacité d’accueil à 150
personnes valable du 1
er
février 2007 jusqu’au 31 janvier 2012, comprenant une autorisation d’exercer délivrée
à [...] et une autorisation d’exploiter au nom de « W.________SA». Elle a été
remplacée par une licence pour « night-club avec restauration » délivrée
le 9 mars 2009 pour prendre effet le 1
er
novembre 2008 et comprenant une autorisation d’exercer délivrée à M.________ et
une autorisation d’exploiter au nom de « [...] Sàrl ». Cette licence n’a
été accordée que provisoirement jusqu’au 31 juillet 2009 dans l’attente
d’une attestation concernant la ventilation. Par ailleurs, elle limitait la capacité d’accueil
de l’établissement à 50 personnes, y compris le personnel, compte tenu du fait que celui-ci
ne disposait que d’une seule issue de secours, selon un contrôle effectué par l’Etablissement
cantonal d’assurance contre l’incendie et les éléments naturels (ECA).
En date du 12 mars 2009, le demandeur a adressé à la gérance une copie de la licence précitée
en attirant son attention, d’une part, sur le fait que l’absence d’issues de secours
ne permettait d’accueillir que 50 personnes, personnel compris, soit 37 clients, ce qui entraînait
une diminution très considérable du potentiel locatif, et, d’autre part, sur le fait
que la ventilation devait impérativement être mise en état pour que la licence puisse
être poursuivie au-delà du 31 juillet 2009.
Le demandeur a ouvert un compte de consignation de loyers auprès de la [...] le 11 mai 2009 et y
a versé jusqu’au mois de juin 2011 un montant total de 250'768 fr. 80, soit 25 fois la quote-part
du loyer mensuel dû pour le cabaret à hauteur de 9'732 fr. et une fois le 29 juin 2009 un montant
de 7'468 fr. 80, le solde dû pour le mois de juillet 2009 par 2'263 fr. 20 ayant été réglé
à l’Office des poursuites. Il a versé parallèlement en mains de la bailleresse la
quote-part de loyer due pour l’appartement compris dans le bail à hauteur de 1'744 fr. par
mois.
Par formule officielle, la défenderesse a résilié le bail en application de l’article
257d CO pour défaut de paiement du loyer avec effet au 30 juin 2009.
Le cabaret n’a plus été exploité depuis le 1
er
mai 2009.
7.
Par demande adressée le 29 janvier 2010 au Tribunal des baux, G.________ a pris les conclusions
suivantes :
« I.
I.________AG est la débitrice
de G.________ et lui doit immédiat paiement du montant de Fr. 300'000.-- (trois cent mille francs)
avec intérêts à 7% du 1
er
mai 2009.
II.
Depuis le 1
er
mai 2009, le loyer payé pour l'établissement public W.________ sis [...] à [...], est
réduit de Fr. 9'732.-- par mois, ceci jusqu'à rétablissement complet des conditions d'exploitation
du bâtiment, à savoir réparation de l'installation électrique, de la ventilation
et mise en conformité des issues de secours. Les loyers consignés sont déconsignés
en faveur du locataire.
III.
La notification de résiliation de bail du 30 avril 2009 est purement et simplement annulée,
comme contraire aux règles de la bonne foi. »
La défenderesse a déposé une réponse le 5 février 2010 au pied de laquelle elle
a pris les conclusions suivantes, avec suite de frais et dépens:
« I.
Les conclusions Nos I. à III. De la requête du 29 janvier 2010, sont rejetées dans la
mesure où elles sont recevables (contestation portant sur le principe et la quotité).
Reconventionnellement:
II.
L'intégralité des loyers consignés par le requérant sont déconsignés en
faveur de la défenderesse. »
En date du 9 février 2010, la Présidente du Tribunal des baux a transmis la conclusion n°
III de la requête du demandeur au juge de paix, dès lors que ce dernier avait été
saisi le 8 janvier 2010 par la bailleresse d’une requête en expulsion.
Le demandeur s’est déterminé le 1
er
juillet 2010, en déclarant maintenir l’intégralité des conclusions prises dans sa
demande du 29 janvier 2010.
A la suite d’une requête déposée le 15 juillet 2010 par la défenderesse, les
parties ont décidé, lors d’une audience incidente tenue le 24 août 2010, de suspendre
la procédure jusqu'à droit connu sur le recours à intervenir auprès du Tribunal fédéral
dans le cadre de la procédure d’expulsion.
8.
Par ordonnance du 19 mai 2011, le juge de paix a prononcé l'expulsion du demandeur, à la suite
des arrêts de la Chambre des recours du Tribunal cantonal et du Tribunal fédéral rendus
respectivement le 29 octobre 2010 et 2 février 2011.
Par arrêt du 1
er
septembre 2011, confirmé par le Tribunal fédéral le 27 janvier 2012, la Cour de céans
a rejeté l’appel formé par le demandeur contre l’ordonnance d’expulsion.
Le 3 février 2012, le juge de paix a adressé au demandeur un avis d’exécution forcée
fixant la date de son expulsion au 9 mars 2012.
Par décision rendue le 21 février 2012
à la suite de la requête de preuve à futur déposée par le demandeur le 1
er
février 2012, la Présidente du Tribunal des baux a ordonné à [...] de procéder
à un constat d'urgence.
Une procédure de mesures provisionnelles et superprovisionnelles a été initiée par
le demandeur devant la Présidente du Tribunal des baux le 1
er
février 2012 (cause référencée XP12.003954), dans le cadre de laquelle une ordonnance
de mesures superprovisionnelles du même jour a été rendue, interdisant à la bailleresse
de modifier les locaux occupés par le demandeur dans l’immeuble sis [...], à [...]. Celle-ci
a été déclarée caduque le 25 avril 2012 à la suite du retrait de la requête.
L'expulsion forcée du demandeur des locaux loués a eu lieu le 9 mars 2012, à la suite
du rejet de l’effet suspensif prononcé par la Chambre des recours le 21 février 2012
et par le Tribunal fédéral le 8 mars 2012.
[...] a rendu son rapport de constat d’urgence le 10 avril 2012.
En date du 11 mai 2012, la défenderesse a déposé un procédé complémentaire.
Par courrier du 18 mai 2012, la Présidente
du Tribunal des baux a refusé d'ordonner le complément d'expertise requis par le demandeur.
Une audience s’est tenue le 5 juin 2012,
lors de laquelle les parties, ainsi que les témoins [...], [...], [...], [...], [...] et l'expert
[...], ont été entendus. Par ailleurs, le Tribunal des baux a constaté, avec l'accord
des parties, que seules restaient litigieuses les conclusions I et II de la requête du 29 janvier
2010 du demandeur et la conclusion reconventionnelle formulée par la défenderesse dans sa réponse
du 5 février 2010, chaque partie concluant pour le surplus au rejet des conclusions de l'autre.
A cette occasion, la défenderesse a formulé une déclaration de compensation qui a été
protocolée au procès-verbal.
Une deuxième audience, qui a débuté
par une inspection locale, a eu lieu le 6 novembre 2012. Au cours de cette audience, les parties ainsi
que les témoins [...], [...], [...] et [...], ont été entendus.
A cette occasion, le demandeur a modifié la conclusion II de sa requête en ce sens que la réduction
de loyer doit être accordée dès le 1
er
novembre
2008. Par ailleurs, le Tribunal des baux
a rejeté la requête d’expertise formulée par le demandeur v
isant
à établir la valeur du fonds de commerce de W.________ au 1
er
novembre 2008 et actuellement, ainsi que la viabilité d'un établissement dont la capacité
a été réduite de 150 à 50 personnes (personnel de W.________ compris: 25 employés).
L’audience de jugement s’est tenue
le 26 mars 2013, en présence des parties et de leur conseil respectif. Le témoin [...] a été
entendu à cette occasion. Par ailleurs, le demandeur a notamment déposé un mémoire
dans lequel il réclamait un dédommagement de 300'000 fr., le remboursement des loyers payés
pour le restaurant de janvier à avril 2009 et la libération en sa faveur des loyers consignés
de mai 2009 à juin 2011, subsidiairement le remboursement des 2/3 des loyers payés et la libération
des 2/3 des loyers consignés, enfin le remboursement de la garantie de loyer de 20'000 fr. déposée
en 1979.
En droit
:
1.
L'appel
est recevable
contre
les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure
civile du 19 décembre 2008; RS 272]) au sens de l’art. 236 CPC, dans les causes non patrimoniales
ou dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions devant l'autorité précédente
est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
L’appel, écrit et motivé, est
introduit auprès de l’instance d’appel, en l'occurrence la Cour d'appel civile (art.
84 al. 1 LOJV [loi d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; RSV 173.01]), dans les trente
jours à compter de la notification de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
Formé en temps utile par une partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al.
2 let. a CPC) et portant sur des conclusions supérieures à 10'000 fr., l’appel est recevable
à la forme.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge et doit le cas échéant appliquer le
droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté,
Bâle 2011, nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance et parvenir à des constatations
de fait différentes de celles de l'autorité de première instance (TF 4A_748/2012 du 3
juin 2013 c. 2.1 ; Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC).
En l’espèce, l’appelant se contente d’exposer sa version des faits sans toutefois
indiquer en quoi l’état de fait du jugement entrepris aurait été établi de
façon inexacte.
3.
Conformément à l'art. 316 al. 3 CPC, l'instance d'appel peut administrer les preuves, si elle
estime opportun de renouveler l'administration d'une preuve ou d'administrer une preuve alors que l'instance
inférieure s'y était refusée (Jeandin, op. cit., n. 5 ad art. 316 CPC).
La requête de mise en œuvre d’une expertise doit être rejetée par appréciation
anticipée des preuves, dans la mesure où elle n’est pas de nature à apporter des
éléments essentiels pour le jugement de la présente cause.
4.
a)
L’appelant fait valoir que les premiers
juges ont erré s’agissant des défauts relatifs à l’issue de secours. En particulier,
il soutient que ni les clauses concernant l’entretien de la chose louée, ni la référence
à des locaux bruts, ne libèrent la bailleresse de son obligation d’entretenir les locaux.
Ainsi, selon l’appelant, il incombait à l’intimée de prendre à sa charge les
travaux relatifs à une issue de secours supplémentaire.
b/aa)
Aux termes de l’article 256 al. 1
er
CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), le bailleur est tenu de délivrer la chose à
la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été
louée, et de l’entretenir dans cet état. L’article 259a al. 1
er
lettre b CO prévoit que, lorsque apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables
au locataire et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire
est empêché d’user de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger
une réduction de loyer. En outre, l’article 259d CO précise que, si le défaut entrave
ou restreint l’usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger
du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a
eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier.
L’obligation d’entretien
imposée au bailleur en vertu de l’art. 256 CO souffre quelques exceptions. Par exemple, lorsque
le locataire a obtenu l’autorisation du bailleur de réaliser des travaux de rénovation
ou de modification de la chose conformément à l’art. 260a CO, il doit non seulement supporter
les frais de ces installations mais aussi les frais et travaux d’entretien qui en découlent
(Carron, Bail et travaux de construction : aménagement, entretien, rénovation et modification
des locaux, 17
ème
séminaire droit du bail, Neuchâtel 2012, n. 81 p. 70; également Lachat, Le bail à
loyer, Lausanne 2008, n. 4.2 p. 240). Ainsi, le locataire est chargé d’entretenir les installations
rénovées ou modifiées à son initiative, afin de prévenir l’apparition
de défauts en cours de bail (Carron, op. cit., n. 132 p. 84). Or, le locataire ne peut se prévaloir
des art. 259 ss CO si la réparation du défaut lui incombe (Lachat, op. cit., n. 1.5 p. 249).
Par ailleurs, le locataire
peut également renoncer à l’avance à ses droits découlant des art. 259ss CO
de manière indirecte, en convenant avec le bailleur d’un usage des locaux inférieur à
la norme. Ainsi, selon les circonstances, les parties peuvent valablement convenir qu’un commerçant
recevra les locaux « nus » et prendra, à sa charge les travaux d’aménagement
des locaux loués, ou que le locataire reçoit les locaux « en l’état ».
Dans ce cas il doit en avoir été tenu compte lors de la fixation du loyer (Lachat, op. cit.,
n. 1.7 p. 250, d’un avis contraire Commentaire SVIT du droit du bail, ad art 256 n. 32c p. 81,
voir aussi Carron, op. cit., p. 52ss).
ab)
Ainsi, la convention des parties peut prévoir que le bailleur mette à disposition du locataire
des locaux dits « bruts », à charge pour le locataire d’y faire les travaux
d’aménagement nécessaires à l’exploitation. Ce type de location est courant
pour les locaux commerciaux et sert les intérêts légitimes des deux parties, dans la mesure
où le bailleur réduit ses coûts de construction, multiplie le nombre de locataires potentiellement
intéressés et augmente la fiabilité de ses rendements en reportant certains frais variables
et difficilement prévisibles sur le locataire, alors que celui-ci profite d’un loyer inférieur
à celui de locaux totalement aménagés, les coûts des travaux d’aménagement
qu’il effectue n’étant pas inclus dans le calcul du loyer. Le locataire bénéficie
en outre d’une plus grande autonomie dans l’aménagement, sans devoir toutefois acquérir
la propriété des locaux. Il s’agit d’un contrat atypique dans la mesure où
il ne vise pas la délivrance de la chose dans un état approprié à un usage immédiat
par le locataire.
A ce sujet, deux courants
se distinguent dans la doctrine :
Pour les tenants de la
théorie de l’usage, le bail de locaux bruts ne déroge pas à l’art. 256 al.
1 CO, dès lors que l’objet loué dans un état brut correspond à l’état
pour lequel la chose a été louée et que les aménagements réalisés par le
locataire ne font pas partie de la chose louée quelle que soit la solution prévue par les droits
réels. Il en découle que, même en l’absence de convention expresse, on leur applique
par analogie le régime de l’art. 260a CO, de sorte que l’entretien de ceux-ci incombe
au locataire, lequel ne dispose pas des moyens relevant de la garantie des défauts vis-à-vis
du bailleur. Ce dernier n’a pas besoin de prouver que la convention n’est pas au détriment
du locataire, mais uniquement qu’il a délivré la chose dans l’état brut convenu.
Il n’est en particulier pas nécessaire d’établir l’existence d’une
compensation suffisante (Carron, op. cit., n. 37 pp. 58-59 et n. 43 p. 60).
En revanche, pour les
partisans de la théorie de la compensation, le bail de locaux bruts déroge à l’art.
256 al. 1 CO, car le locataire doit accomplir les travaux d’aménagement nécessaires à
l’usage de la chose et entretenir ceux-ci en lieu et place du bailleur, de sorte qu’une telle
convention n’est valable que si elle octroie au locataire une compensation correspondant à
la diminution des devoirs du bailleur, sous la forme, par exemple, d’un loyer plus bas pendant
une durée limitée ou d’un loyer correspondant à celui de locaux bruts ou encore
d’une durée de bail plus longue permettant l’amortissement des investissements du locataire.
Selon ce courant doctrinal, le locataire arguant de la nullité du contrat doit prouver les faits
démontrant que le bail est à son détriment, par exemple en démontrant que le loyer
hypothétique des locaux équipés (conformément à l’art. 256 al. 1 CO) ne
serait pas plus élevé que le loyer convenu. De son côté, le bailleur voulant établir
que le bail est valable doit prouver que la compensation accordée au locataire correspond à
la diminution de ses devoirs contractuels par rapport au régime légal (Carron, op. cit., n.
42 p. 60).
c)
En
l’espèce, il apparaît que l’appelant a racheté tous les équipements et
installations réalisées par le précédent locataire, selon le contrat de reprise de
commerce conclu entre l’appelant et le précédent locataire. D’ailleurs, le contrat
de bail conclu entre les parties en 1979 fait expressément référence à cette reprise
de commerce et prévoit l’obligation pour l’appelant d’entretenir ces locaux et
installations à ses frais. A cet égard, les premiers juges ont à juste titre considéré
que cette clause était valable si l’on considère que les travaux effectués par le
précédent locataire étaient de purs travaux de rénovation. De même, si l’on
devait les qualifier de travaux d’aménagement, cette clause serait également valable
en application de la théorie de l’usage ou de la compensation : en effet, selon la théorie
de l’usage, l’art. 260a CO est applicable par analogie ; par ailleurs, selon la théorie
de la compensation, l’appelant n’a pas (ni en première instance ni dans le cadre de
son appel) exposé et
a
fortiori
pas non plus démontré que la
convention serait à son désavantage en ce sens qu’elle ne contiendrait pas de juste compensation
et que le loyer convenu correspondait à des locaux équipés et non pas bruts. Au contraire,
on peut retenir, avec les premiers juges, que l’investissement de l’appelant et son obligation
d’entretien ont été pris en compte dans le contrat, la bailleresse garantissant à
l’appelant une durée de bail de 6 ans et 5 mois, ainsi qu’un rachat pour le prix de
300'000 fr. de tous les aménagements et équipements installés par le précédent
locataire [...], tels qu’entretenus voire remplacés par l’appelant si le bail ne se
poursuivait pas après le 30 septembre 1985. Les premiers juges ont également retenu que la
convention réglait la question des éventuels travaux de transformation ou rénovation que
l’appelant entreprendrait dès le 1
er
octobre
1985, en prévoyant, si le bail n’était pas prolongé au-delà du 30 septembre
1990, le versement par la bailleresse d’une indemnité correspondant à la moitié
des frais encourus, à concurrence d’un montant maximum de 150'000 fr., constatant ainsi que
l’appelant était assuré soit de pouvoir amortir sur une durée de 16 ans les investissements
réalisés au début et en cours de bail, soit d’être indemnisé en cas de
durée plus courte. Les premiers juges ont encore relevé que, dans les faits, le bail s’était
poursuivi durant 22 ans jusqu’à la conclusion d’un nouveau contrat en 2001, que l’appelant
n’avait jamais remis en cause la teneur de la convention passée en 1979, que de son propre
aveu, il n’avait jamais demandé de participation à la bailleresse, hormis pour la rénovation
des toilettes hommes et femmes au début des années nonante, que le bail conclu en 2001 prévoyait
expressément que le loyer s’entendait pour des locaux bruts, les éventuelles installations
existantes étant mises gratuitement à disposition du locataire à charge pour lui d’en
assumer les frais d’entretien et de remplacement et que, dès lors, il fallait en conclure
que le loyer se rapportait uniquement aux locaux nus, non aménagés en restaurant-cabaret. Les
premiers juges ont estimé que cette clause n’avait rien de choquant, qu’on ne voyait
en effet pas comment les parties auraient pu convenir que le locataire dût verser un loyer pour
l’aménagement qu’il avait déjà payé via l’achat du fonds de commerce
à [...] et les travaux qu’il avait lui-même effectués en cours de bail, qu’au
surplus, l’appelant n’avait apporté aucun élément de preuve allant dans ce
sens et que les faits ne faisaient que confirmer l’interprétation donnée à cette
clause qu’il y avait en définitive lieu de considérer comme valable, quelle que soit
la théorie – de l’usage ou de la compensation – retenue. Le raisonnement tenu
par les premiers juges ne prête pas le flanc à la critique et doit être suivi.
Plus particulièrement s’agissant de la problématique des issues de secours, on rappellera
que l’appelant bénéficiait d’une autorisation fixant la capacité d’accueil
à 150 personnes. Ce n’est que lorsque l’appelant a sous-loué le local que cette
licence a été annulée et remplacée par une licence limitant la capacité à
50 personnes. Les premiers juges ont à cet égard considéré que cette limite
constituait sur le principe une entrave sérieuse à l’exploitation de l’établissement,
cette entrave n’étant toutefois pas irrémédiable. Il convenait dès lors de
déterminer à qui il incombait d’engager des frais, notamment pour aménager une seconde
issue de secours. A cet égard, la Cour de céans se rallie entièrement au raisonnement
tenu par les premiers juges, qui ont considéré que les travaux de mise en conformité des
issues de secours incombaient à l’appelant, dans la mesure notamment où ils s’inscrivaient
dans le cadre des démarches nécessaires à l’obtention d’une licence permettant
l’exploitation de l’établissement et où la licence délivrée par l’autorité
administrative compétente le 9 mars 2009 limitant la capacité d’accueil de l’établissement
à 50 personnes ne pouvait être considérée comme un défaut dont l’intimée
devait répondre. Plus particulièrement, l’appelant n’expose aucun argument en appel
permettant de retenir une analyse différente de celle des premiers juges, mis à part que les
clauses contractuelles seraient contraires à 256 CO, ce qui, comme on l’a vu, n’est
pas le cas en l’espèce, que l’on se fonde sur la théorie de l’usage ou sur
celle de la compensation. Le grief de l’appelant doit donc être rejeté.
5.
a)
L’appelant
fait encore valoir que les premiers juges ont à tort écarté toutes prétentions à
une réduction, voire une suppression, de l’indemnité d’occupation pour la période
du 30 juin 2009 au 30 juin 2011, au motif que les parties n’étaient plus liées contractuellement
et que l’appelant ne pouvait dès lors plus invoquer les règles relatives à la garantie
des défauts en matière de contrat de bail à loyer alors qu’il occupait les lieux
sans droit. L’appelant considère en effet qu’en restant deux ans supplémentaires
après la fin du bail pendant la procédure d’expulsion, il ne s’est pas enrichi
aux dépens de l’intimée puisque l’établissement était inexploitable depuis
fin 2008 et qu’il a cessé d’être exploité dès mai 2009 en raison de la
limitation de sa capacité d’accueil. L’appelant soutient en substance qu’il serait
incompréhensible de condamner un ex-locataire à payer une indemnité d’occupation
sans tenir compte de l’état de la chose louée et de la faute commise par le bailleur
en s’abstenant de remédier à ce défaut.
b)
Aux
termes de l’art. 267 al. 1 CO, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans
l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat. Ainsi, le locataire qui reste
dans les lieux loués après l’expiration du bail transgresse une obligation contractuelle
(ATF 121 III 408 c. 4c, p. 413). Par conséquent, le bailleur peut lui réclamer une indemnité
pour occupation illicite des locaux, laquelle correspond en principe au montant du loyer convenu (TF
4A_125/2009 du 2 juin 2009 c. 3.2 ; voir aussi TF 4C_103/2006 du 3 juillet 2006 c. 4.1, in
SJ 2007 I p.1).
c)
En l’espèce, le raisonnement de l’appelant ne saurait être suivi. En effet, il
a été retenu qu’il n’avait pas démontré que la chose louée était
affectée de défauts dont la réparation incombait à l’intimée. Autrement
dit, il n’appartenait pas à l’intimée de se charger des travaux de mise en conformité
des issues de secours. Par conséquent, les arguments invoqués par l’appelant ne sauraient
être pris en compte, comme il le requiert, dans le cadre du calcul de l’indemnité pour
occupation illicite. Il n’y a ainsi aucune raison de s’écarter de la jurisprudence du
Tribunal fédéral selon laquelle l’indemnité pour occupation illicite de locaux correspond
en principe au montant du loyer convenu pour ces locaux. Partant, le grief de l’appelant doit être
rejeté.
6.
A titre subsidiaire, l’appelant conclut
à l’annulation du jugement en invoquant un retard injustifié dans la rédaction et
la notification des motifs du jugement attaqué, intervenue le 6 novembre 2014, soit plus de 18 mois
après la notification du dispositif de ce jugement qui a eu lieu le 26 avril 2013. Il invoque notamment
l’art. 29 al. 1 Cst (Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18
avril 1999 ; RS 101) qui dispose que toute personne a droit, dans une procédure judiciaire
ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un
délai raisonnable.
Si le laps de temps écoulé entre la
notification du dispositif du jugement querellé et celle de la motivation peut certes paraître
long, on relèvera que la procédure était particulièrement complexe et soulevait de
nombreuses questions de fait et droit. Dans ces circonstances, on ne saurait retenir l’existence
d’un déni de justice matériel de la part de l’autorité de première instance,
de sorte que le grief de l’appelant doit être rejeté.
7.
Il résulte de ce qui précède que l’appel, manifestement infondé, doit être
rejeté selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC et le jugement entrepris confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 6'500 fr. (art. 62 al. 1
TFJC), sont mis à la charge de l’appelant qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
L’intimée n’ayant pas été invitée à se déterminer sur l’appel
(art. 312 al. 1 CPC), il n’y a pas lieu de lui allouer des dépens de deuxième instance.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 6'500 fr. (six mille cinq cents
francs), sont mis à la charge de l’appelant G.________.
IV.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
22 janvier 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Jacques Micheli (pour G.________),
‑
Me Philippe Conod (pour I.________AG).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, au :
‑
Tribunal des baux.
La greffière :