vd_findinfo · ML / 2019 / 113 · 2019-06-20 · fr

MAINLEVÉE PROVISOIRE, TITRE DE MAINLEVÉE, BAIL À LOYER, FORMULE OFFICIELLE, LOGEMENT SOCIAL, SOLIDARITÉ PASSIVE | 143 CO, 253 CO, 253b al. 3 CO, 270 al. 2 CO, 82 al. 1 LP, 82 LP

Vaud Tribunal cantonal Cour des poursuites et faillites 20.06.2019 ML / 2019 / 113

TRIBUNAL
CANTONAL
KC18.054289-190412
130
Cour
des poursuites et faillites
________________________________________________
Arrêt du
20 juin 2019
_________________
Composition
:              Mme
Byrde
,
présidente
M.
Hack et Mme Rouleau, juges
Greffier
:
M.              Elsig
*****
Art.
82 al. 1 LP ; 143, 253, 253b al. 3, 270 al. 2 CO
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal, statuant à huis clos en sa qualité
d'autorité de recours en matière sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par
Y.________
,
à [...], contre le prononcé rendu le 22 janvier 2019, à la suite de l’audience du
15 janvier 2019, par la Juge de paix du district de la Riviera-Pays d’Enhaut, dans la cause opposant
la recourante à
M.________
,
à [...].
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
En fait :
1.
Le 20 novembre 2018, à la réquisition d’Y.________, l’Office des poursuites du
district de la Riviera-Pays d’Enhaut a notifié à M.________, dans la poursuite n°
8'938'871, un commandement de payer les sommes de 1) 2'053 fr. 55 avec intérêt à 5 % l’an
dès le 28 août 2017, de 2) 7'877 fr. 25 avec intérêt à 5 % l’an dès
le 28 août 2017 et de 3) 100 fr. avec intérêt à 5 % l’an dès le 28 août
2017, indiquant comme titre de la créance ou cause de l’obligation :
« 1.
Décompte de sortie
2. Loyers selon bail à loyer
3. Frais administratifs ».
Le poursuivi a formé opposition totale.
2.
a)
Par acte du 14 décembre 2018, la poursuivante,
représentée par la P.________, a requis du Juge de paix du district de la Riviera-Pays d’Enhaut
qu’il prononce la mainlevée provisoire de l’opposition à concurrence de 10'030
fr. 80 avec intérêt à 5 % l’an dès le 28 août 2017. A l’appui de
sa requête, elle a produit, outre le commandement de payer susmentionné, les pièces suivantes :
-
une copie d’un contrat du 11 février 2015 par lequel la poursuivante a confié à
la P.________ la gérance de l’immeuble dit «  [...]» sis [...] 59 à [...]
pour une durée de cinq ans ;
-
une copie d’un contrat de bail à loyer signé 21 janvier 2016 par lequel la poursuivante,
représentée par la P.________, a remis en location à R.________ et au poursuivi un appartement
n° 115 de quatre pièces au premier étage de l’immeuble sis [...] 63 à [...]
pour un loyer mensuel de 2'053 fr., acompte de frais accessoires par 370 fr. compris. Conclu pour durer
initialement du 1
er
février 2016 au 31 mars 2017, le bail devait se renouveler tacitement d’année en année,
sauf avis de résiliation donné quatre mois avant l’échéance. La rubrique «
Bases
de calcul
» comporte la mention suivante,
en caractères gras : «
Le
loyer est soumis à la LCAP
» ;
-
une copie d’un contrat de bail à loyer signé 21 janvier 2016 par lequel la poursuivante,
représentée par la P.________, a remis en location à R.________ et au poursuivi une place
de parc intérieure n° 6 dans l’immeuble sis [...] 63 à [...] pour un loyer mensuel
de 100 francs. Conclu pour durer initialement du 1
er
février 2016 au 31 mars 2017, le bail devait se renouveler tacitement d’année en année,
sauf avis de résiliation donné quatre mois avant l’échéance ;
-
une copie d’un contrat de bail à loyer signé le 21 janvier 2016 par lequel la poursuivante,
représentée par la P.________, a remis en location à R.________ et au poursuivi une place
de extérieure n° 10 sur la parcelle sise [...] 63 à [...] pour un loyer mensuel de 40
francs. Conclu pour durer initialement du 1
er
février
2016 au 30 juin 2016, le bail devait se renouveler tacitement de trois mois en trois mois, sauf avis
de résiliation donné trois mois avant l’échéance ;
-
une copie d’un contrat de bail à loyer signé 21 janvier 2016 par lequel la poursuivante,
représentée par la P.________, a remis en location à R.________ et au poursuivi une place
de extérieure n° 11 sur la parcelle sise [...] 63 à [...] pour un loyer mensuel de 40
francs. Conclu pour durer initialement du 1
er
février
2016 au 30 juin 2016, le bail devait se renouveler tacitement de trois mois en trois mois, sauf avis
de résiliation donné trois mois avant l’échéance ;
-
une copie d’un courrier adressé le 30 mars 2017 par le poursuivi et R.________ à la P.________
résiliant le bail «
n°
15 1 étage à la [...] 63 [...]
»,
y compris la place de stationnement avec effet au 30 juin 2017 ;
-
une copie de la réponse de la P.________ au poursuivi et à R.________ du 3 avril 2017, acceptant
la résiliation des baux relatifs à l’appartement de quatre pièces, à la place
de parc intérieure n° 6 et aux places de parc extérieures n
os
10 et 11 de l’immeuble sis [...] 63 à [...] pour le 30 juin 2017 et les invitant à la
contacter pour fixer un rendez-vous pour la remise des locaux ;
-
une copie d’un courrier de la P.________ au poursuivi et à R.________ du 14 juin 2017, fixant
l’état des lieux de sortie de l’appartement le 4 juillet 2017 à 8 h 30 ;
-
une copie d’une « convention de sortie » du 6 juillet 2017, signée uniquement
par le représentant de la P.________, faisant état d’un montant total dû par le
poursuivi et R.________ de 10'652 fr., dont 8'932 fr. d’arriéré de loyer ;
-
une copie d’un état des lieux de sortie du 6 juillet 2017 relatif à un appartement de
4,5 pièces sis au premier étage de l’immeuble sis route [...] 63 à [...], signé
par le représentant de la P.________ ;
-
une copie des courriers recommandés adressés le 11 juillet 2017 par la P.________ au poursuivi
et à R.________, constatant leur absence à l’état des lieux de sortie et leur communiquant
l’état des lieux et la convention de sortie susmentionnés ;
-
une copie d’un courrier recommandé de la P.________ au poursuivi et à R.________ du 28
août 2017, leur communiquant le décompte final des frais relatifs à l’appartement
de quatre pièces sis [...] 63 à [...], dont il ressort un total en faveur de la P.________
de 9'930 fr. 80 consistant dans un arriéré de loyers de 7'877 fr. 25, des frais de remplacement
de cylindre et des clés de l’appartement, par 491 fr. 55, des frais de remplacement de cylindre
et des clés de la boîte aux lettres, par 20 fr., des frais pour la télécommande du
garage, par 150 fr., des frais de réparation de la porte d’entrée de l’appartement
de 1'377 fr. et des frais administratifs, par 15 francs. La P.________ les invitait à régler
ce montant dans un délai de quinze jours ;
-
une copie d’une facture de 353 fr. 23 adressée le 5 août 2017 par une entreprise de serrurerie
à la P.________ pour la livraison et la pose le 5 août 2017 d’un cylindre de porte pour
un locataire du deuxième étage de l’immeuble sis [...] 63 à [...] ;
-
une copie d’une facture de 47 fr. 55 adressée le 26 avril 2018 par une entreprise de serrurerie
à la P.________ pour le remplacement d’un cylindre de boîte aux lettre effectué
le 11 avril 2018 pour l’appartement n° 15 de quatre pièces au 1
er
étage de l’immeuble sis [...] 63 à [...] ;
-
une copie d’une facture de 1'377 fr. adressée le 31 juillet 2017 par une entreprise de menuiserie
et d’agencement à la P.________ pour le remplacement du cadre d’une porte et le ferrage
du vantail de l’appartement de « M. R.________ » sis dans l’immeuble
«  [...] » ;
-
une copie d’un extrait de compte pour la période courant du 1
er
janvier 2017 au 31 décembre 2018 établi le 11 juillet 2018 à l’attention du
poursuivi et de R.________ par la P.________ pour l’appartement de quatre pièces au premier
étage de l’immeuble [...], libellé comme il suit :
« Valeur
Libellé              Débit
Crédit              Solde
31.12.2016
18'671.00              18'402.00
269.00
01.01.2017              Facturation
loyer 01.2017              2'053.00
2'322.00
24.01.2017              Transfert objet
6'699.00
4'377.00-
24.01.2017              Transfert rubrique ?
307.00-
4'070.00-
01.02.2017              Facturation
loyer 02.2017              2'053.00
2'017.00-
01.03.2017              Facturation
loyer 03.2017              2'053.00
36.00
01.04.2017              Facturation
loyer 04.2017              2'053.00
2'089.00
05.04.2017              Encaissement
du 05.04.2017
2'053.00
36.00
01.05.2017              Facturation
loyer 05.2017              2'053.00
2'089.00
01.06.2017              Facturation
loyer 06.2017              2'053.00
4'142.00
27.07.2017              Facturation
coût saison 2016
3'015.25
7'157.25 » ;
-
une copie d’un extrait de compte pour la période courant du 1
er
janvier 2017 au 31 décembre 2018 établi le 11 juillet 2018 à l’attention du
poursuivi et de R.________ par la P.________ pour une place de parc intérieure au premier sous-sol
de l’immeuble [...], faisant état d’un solde en faveur des locataires de 100 francs
au 31 décembre 2016, de la facturation de six loyers de 100 fr. pour les mois de janvier à
juin 2017 et d’un encaissement de 100 fr. le 5 avril 2017, laissant un solde dû à la
P.________ de 400 francs ;
-
une copie d’un extrait de compte pour la période courant du 1
er
janvier 2017 au 31 décembre 2018, établi le 11 juillet 2018 à l’attention du
poursuivi et de R.________ par la P.________ pour une place extérieure de l’immeuble [...],
faisant état d’un solde de 40 fr. en faveur des locataires au 31 décembre 2015, de la
facturation de six loyers de 40 fr. d’un encaissement de 6'699 fr. le 23 janvier 2017, d’une
soustraction de ce montant de 6'699 fr. le 24 janvier 2017 avec la mention «  [...] »
et d’un encaissement de 40 fr. le 5 avril 2017, soit un solde de 160 fr. en faveur de la P.________ ;
-
une copie d’un extrait de compte pour la période courant du 1
er
janvier 2017 au 31 décembre 2018, établi le 11 juillet 2018 à l’attention du
poursuivi et de R.________ par la P.________ pour une place extérieure de l’immeuble [...],
faisant état d’un solde de 40 fr. en faveur des locataires au 31 décembre 2015, de la
facturation de six loyers de 40 fr. et d’un encaissement de 40 fr. le 5 avril 2017, soit un solde
de 160 fr. en faveur de la P.________ ;
b)
Par
courriers recommandés du 17 décembre 2018, la juge de paix a notifié la requête au
poursuivi et a cité les parties à comparaître à l’audience du 15 janvier
2019.
Les parties ont fait défaut à l’audience du 15 janvier 2019.
3.
Par prononcé non motivé du 22 janvier
2019, notifié à la poursuivante le lendemain, la Juge de paix du district de la Riviera-Pays
d’Enhaut a prononcé la mainlevée provisoire de l’opposition à concurrence
de 720 fr. sans intérêt (I), a fixé les frais judiciaires à 360 fr. (II), les a mis
à raison de 330 fr. à la charge de la poursuivante et à hauteur de 30 fr. à la charge
du poursuivi (III) et a dit qu’en conséquence, celui-ci rembourserait à la poursuivante
son avance de frais, par 30 fr., sans allocation de dépens pour le surplus (IV).
Le 24 janvier 2019, la P.________ a demandé la motivation de ce prononcé.
Les motifs du prononcé ont été adressés aux parties le 7 mars 2019 et notifiés
à la poursuivante le lendemain. En substance, le premier juge a considéré que le contrat
de bail à loyer pour l’appartement ne constituait pas un titre à la mainlevée provisoire,
faute de production par la poursuivante de la formule officielle relative au loyer des art. 269d et 270
al. 2 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220). En ce qui concernait le loyer des places
de parc, il a relevé que les mois pour lesquels ceux-ci étaient réclamés ne figuraient
pas dans le commandement de payer, mais qu’il ressortait des extraits de comptes produit que les
loyers réclamés portaient sur les mois de mars à juin 2017.
4.
Par acte du 14 mars 2019, la P.________ a recouru
contre ce prononcé et a conclu à ce que la mainlevée porte également sur les loyers
de l’appartement, par 6'732 fr., soit quatre mois de loyer à 1’683 fr. acompte de frais
accessoires non compris. Elle a produit trois pièces.
L’intimé ne s’est pas déterminé dans le délai qui lui avait été
imparti.
En droit
:
I.
La demande de motivation et le recours ont été
déposés dans les délais de dix jours des art. 239 al. 2 et 321 al. 2 CPC (Code de procédure
civile du 19 décembre 2008 ; RS 272). Motivé conformément à l’art.
321 al. 1 CPC, le recours est recevable.
L’exemplaire du contrat de bail à loyer produit avec le recours figure déjà au dossier
de première instance. Il est en conséquence recevable. En revanche les deux autres pièces
produites par la recourante sont nouvelles et, partant irrecevables, vu la prohibition des preuves nouvelles
prévue par l’art. 326 al. 1 CPC.
II.
a)aa)
En vertu de l'art. 82 al. 1 LP (loi fédérale
du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite ; RS 281.1), le poursuivant dont la
poursuite est frappée d’opposition peut, s’il se trouve au bénéfice d’une
reconnaissance de dette, requérir la mainlevée provisoire de l’opposition.
La procédure de mainlevée est une procédure sur pièces (Urkunden-prozess), dont le
but n'est pas de constater la réalité de la créance en poursuite, mais l'existence d'un
titre exécutoire : le créancier ne peut motiver sa requête qu'en produisant le titre et
la production de cette pièce, considérée en vertu de son contenu, de son origine et de
ses caractéristiques extérieures comme un tel titre, suffit pour que la mainlevée soit
prononcée si le débiteur n'oppose pas et ne rend pas immédiatement vraisemblables des
moyens libératoires (art. 82 al. 2 LP ; ATF 142 III 720 consid. 4.1 ; ATF 132 III 140
consid. 4.1.1, rés. in JdT 2006 II 187). Le juge de la mainlevée doit notamment vérifier
d’office l’existence d’une reconnaissance de dette, l’identité entre le
poursuivant et le créancier désigné dans ce titre, l’identité entre le poursuivi
et le débiteur désigné et l’identité entre la prétention déduite
en poursuite et la dette reconnue (ATF 142 III 720 consid. 4.1 ; ATF 139 III 444 consid. 4.1.1).
Constitue une reconnaissance de dette l’acte authentique ou sous seing privé d’où
résulte la volonté du poursuivi de payer au poursuivant, sans réserve ni condition, une
somme déterminée, ou aisément déterminable, et échue (ATF 145 III 20 consid.
4.1.1 ; ATF 139 III 297 consid. 2.3.1; 136 III 624 consid. 4.2.2; 136 III 627 consid. 2 et
la jurisprudence citée). Le titre produit pour valoir reconnaissance de dette et titre de mainlevée
provisoire de l’opposition ne justifie cette mainlevée que si le montant de la prétention
réclamée en poursuite est chiffré de façon précise dans le titre lui-même
ou dans un écrit annexé auquel la reconnaissance de dette se rapporte ; cette indication
chiffrée doit permettre au juge de la mainlevée de statuer sans se livrer à des calculs
compliqués et peu sûrs (Gilliéron,
Commentaire
de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 42 ad art. 82 LP
).
Un contrat écrit justifie, en principe, la
mainlevée provisoire de l’opposition pour la somme d’argent dont la prestation incombe
au poursuivi, lorsque les conditions d’exigibilité de la dette sont établies par titre
et, en particulier dans les contrats bilatéraux, lorsque le poursuivant prouve par titre avoir exécuté
les prestations dont dépend l’exigibilité de sa créance (ATF 145 III 20 consid.
4.1.1 ;TF 5A_465/2014 du 20 août 2014, consid. 7.2.1.2 et les références citées ;
CPF 26 novembre 2015/326). Le contrat signé de bail constitue une reconnaissance de dette et justifie
la mainlevée provisoire de l'opposition pour le montant du loyer échu, pour autant que le bailleur
ait mis l’objet du contrat à disposition du locataire (CPF 31 octobre 2017/255 ; CPF
26 novembre 2015/326 ; Veuillet, in Abbet/Veuillet (éd.), La mainlevée de l’opposition,
n. 154 ad art. 82 LP ; Staehelin, in Basler Kommentar, SchKG I, 2
e
éd., 2010, n. 114 ad art. 82 SchKG [LP]; Trümpy, La mainlevée d’opposition
provisoire en droit du bail, in BlSchK 2010, pp. 105 ss, p. 106; Krauskopf, La mainlevée
provisoire : quelques jurisprudences récentes, in JdT 2008 II 23 ss, p. 35; BlSchk 2006, p.
140). En signant le contrat de bail, le locataire reconnaît son obligation de payer le loyer non
seulement pour la durée d'occupation de l'objet loué, mais pour toute la durée contractuelle
(ATF 134 III 267 consid. 3, JdT 2008 II 77, Veuillet, op. cit., n. 163 ad art. 82 LP).
bb)
En
vertu de l’art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire,
sur tout ou partie de leur territoire, l’usage de la formule officielle mentionnée à
l’art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Fribourg, où sont sis
les objets loués, a fait usage de cette faculté pour les baux d’habitation sis dans le
canton (art. 27 LABLF [loi du 9 mai 1996 d’application relative au bail à loyer et au bail
à ferme son agricole ; RSF 22.3.1] et a rendu obligatoire cette formule par ordonnance du 26
novembre 2012 concernant l’usage de la formule officielle pour la conclusion d’un nouveau
bail à loyer (ROF 2012) entrée en vigueur le 1
er
janvier 2003. Selon la jurisprudence, lorsque le bailleur ne fait pas usage, lors de la conclusion du
bail, de la formule officielle prescrite par l’art. 270 CO, sa non utilisation entraîne la
nullité partielle du contrat de bail, sous l’angle de la fixation du montant du loyer, ce
qui doit être constaté d’office (ATF 140 III 583 consid. 3.2.1 et 3.2.2 et références ;
ATF 124 III 62 consid. 2a, rés. in JT 1998 I 612; ATF 120 II 341 consid. 5d, rés. in JdT 1995
I 382). Il appartient alors au juge du fond de déterminer le loyer initial en se fondant sur toutes
les circonstances du cas, notamment sur le rendement admissible (art. 269 CO), les loyers pratiqués
dans le quartier (art. 269a CO), et le loyer payé par le précédent locataire (ATF 124
III 62 précité consid. 2b, rés. in JT 1998 I 612 ; TF 4A_198/2014 du 17 juillet 2014
consid. 4.1 ; TF 4A_129/2008 du 10 juin 2008 consid. 2.3 ; Lachat/Stastny, in Lachat/Grobet
Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, éd. 2019, pp. 496-497 ; Fetter, La contestation
du loyer initial, étude de l’article 270 CO, thèse Berne 2005, pp. 250 ss). En revanche,
il n’entre pas dans les compétences du juge de la mainlevée de procéder à une
telle appréciation. Ainsi, selon une jurisprudence maintenant bien établie, approuvée
par la doctrine, la cour de céans a considéré que le contrat de bail ne valait pas à
lui seul titre de mainlevée, lorsque l’usage de la formule officielle était nécessaire
(Veuillet, op. cit., n. 162 ad art. 82 LP ; Hack, Formalisme et durée : quelques développements
récents du droit du bail, in JdT 2007 II 4 ss, spéc. p. 5; CPF 8 mai 2017/95 ; CPF, 2
avril 2014/125 ; CPF 27 septembre 2011/404 ; CPF, 5 février 2009/32; CPF 18 septembre
2008/440; CPF 15 novembre 2007/422; CPF 22 mars 2007/163; CPF 29 juin 2006/314).
Toutefois, les dispositions relatives à la protection contre les loyers abusifs ne s’appliquent
pas aux logements construits au bénéfice de mesures d’encouragement de la part des pouvoirs
publics et dont les loyers sont soumis au contrôle d’une autorité (art. 253b al. 3 CO).
Seuls les art. 269, 269d al. 3 et 270e CO s’appliquent aux contrats relatifs à des logements
subventionnés
(art. 2 al.
2 OBLF [ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitation
et de locaux commerciaux, RS 221.213.11])
. La
contestation du loyer initial prévu par l’art. 270 CO est dès lors exclue, puisque le
contrôle du loyer initial est assuré par l’autorité administrative (Fetter, op.
cit., p. 40, n. 81 et les références citées aux notes infrapaginales nn. 193 et 194; Lachat/Stastny,
op. cit., p. 471). Deux conditions cumulatives doivent être remplies pour admettre que le logement
est subventionné : la construction, la rénovation ou l’acquisition du logement doit
en premier lieu avoir été entreprise avec un appui financier de la Confédération,
d’un canton ou d’une commune, une aide sociale personnalisée accordée au locataire
n’étant pas considérée comme une mesure d’encouragement à la construction
et, d’autre part, les loyers de ces logements doivent être soumis au contrôle d’une
autorité administrative indépendante du bailleur (Fetter, op. cit., pp. 39-40, n. 80; Lachat,
in Le bail à loyer précité, pp. 137-138 ; Conod, L’article 253b al. 3 CO et
la protection des locataires contre les loyers abusifs dans les logements subventionnés, in CdB
1998, pp. 33 ss).
Dans de tels
cas, l'art. 270 al. 2 CO n'est pas applicable, et le bail vaut à lui seul titre de mainlevée
(CPF 8 septembre 2011/373 ; CPF 2 septembre 2010/328 ; CPF 7 mai 2009/146).
La loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété
de logements (LCAP ; RS 843) prévoit diverses mesures par lesquelles la Confédération
atteint ce but d’ « encouragement », parmi lesquelles des mesures spéciales destinées
à abaisser les loyers (art. 35 ss). Ces loyers abaissés grâce à ces mesures sont
soumis à une surveillance officielle au minimum pendant 25 ans (art. 45).
Dans un arrêt n° 328 du 2 septembre 2010, la cour de céans a admis qu’un contrat
qui précisait que le bail était régi par
«
les dispositions légales LCAP du 11.04.1996 (en annexe) plus communément appelées aides
fédérales (...)
»
et que «
les
locataires prennent connaissance des informations sur les logements LCAP
» était suffisant pour retenir qu’il s’agissait d’un logement subventionné
et donc valait seul titre à la mainlevée. Dans un arrêt n° 146 du 7 mai 2009, la
cour de céans a fait de même pour un contrat qui prévoyait qu’il s’agissait
d’un logement subventionné.
cc)
Conformément à l’art. 143 CO, la solidarité passive ne se présume pas; elle
n’existe qu’en vertu de la loi ou de la convention des parties.
Lorsque plusieurs personnes s'engagent ensemble et déclarent s'obliger de manière qu'à
l'égard du créancier, chacune d'elles pourra être recherchée pour le tout, elles
souscrivent un engagement solidaire (art. 143 al. 1 CO). Le seul fait qu'un engagement ait été
pris en commun ne fait toutefois pas présumer de la solidarité, mais une manifestation tacite
de la volonté de s'obliger solidairement suffit (ATF 116 II 707 consid. 3 ; ATF 49 III 205,
JT 1925 II 18; TF 4A_461/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.2 ; TF 4C.342/2004 du 16 décembre 2004
c. 3 et les références citées).
En matière de contrat de bail, il est de manière générale admis que des colocataires
sont des codébiteurs solidaires, de sorte que le bailleur peut réclamer la totalité du
loyer à chacun des colocataires (CPF 12 mars 2015/79 ; CPF 12 septembre 2014/318; CPF 2 avril
2014/124; Lachat, in Le bail à loyer précité, p. 100 ; Veuillet, op. cit., n. 161
ad art. 82 LP et références ; Krauskopf, op. cit., spéc. p. 36).
b)aa)
En
l’espèce, l’intimé et R.________ ont signé, en tant que locataires, un bail
du 21 janvier 2016 par lequel la recourante, représentée par la P.________, leur a remis en
location un appartement de quatre pièces au premier étage de l’immeuble sis [...] 63
à [...] pour un loyer mensuel de 2'053 fr., acompte de frais accessoires, par 370 fr. compris. Conclu
pour durer initialement du 1
er
février 2016 au 31 mars 2017, le bail devait se renouveler tacitement d’année en année,
sauf avis de résiliation donné quatre mois à l’avance. Le contrat comporte sous
la rubrique «
Bases
de calcul
» la mention
«
Le
loyer est soumis à la LCAP
».
Cette mention apparaît suffisante, au regard des arrêts CPF 2 septembre 2010/328 et 7
mai 2009/146 susmentionnés, pour retenir que l’appartement en cause était un logement
en faveur duquel des mesures d’encouragement avaient été prises par les pouvoirs publics
et dont le loyer était soumis au contrôle d’une autorité au sens de l’art.
253b al. 3 CO. L’intimé, qui a été invité à se déterminer, ne l’a
d’ailleurs pas contesté. Le contrat du 21 décembre 2016 ne devait donc pas être
accompagné de la formule officielle de l’art. 270 al. 2 CO et constitue donc un titre à
la mainlevée provisoire pour le loyer et les acomptes de frais accessoires qu’il mentionne.
bb)
Par
courrier du 30 mars 2017, l’intimé et R.________ ont résilié le bail en cause avec
effet au 30 juin 2017, échéance que la P.________ a admise pour l’ensemble des relations
contractuelles par courrier du 3 avril 2017. Le 6 juillet 2017, la P.________ a établi un état
des lieux et une convention de sortie, faisant état d’un solde en sa faveur de 10'652 fr.,
dont 8'392 fr. d’arriéré de loyer. Cette convention pas plus que l’état des
lieux de sortie ne valent cependant reconnaissance de dette au sens de l’art. 82 LP, dès lors
qu’ils n’ont pas été signés par l’intimé. Le 28 août 2017,
la P.________ a adressé à l’intimé et à R.________ une facture de 9'930 fr.
80, dont 7'877 fr. 25 d’arriérés de loyer. Selon les extraits de comptes produits en
première instance, cette dernière créance comprenait l’arriéré de loyer
de l’appartement, par 7'157 fr. 25, celui de la place de parc intérieure, par 400 fr. et celui
des places de parc extérieures, par 160 fr. pour chacune. Le premier juge a accordé la mainlevée
pour les arriérés de loyer des places de parc, par 720 francs.
cc)
Dans
le commandement de payer qui a été notifié le 20 novembre 2018, la recourante réclame
un montant de 7'877 fr. 25 pour des «
Loyers
selon bail à loyer
»,
sans décrire de quels contrats de bail il s’agit, ni la ou les période(s) de loyer en
cause. En première instance, elle a réclamé 7'157 fr. 25 pour les loyers de l’appartement.
En deuxième instance, elle ne réclame plus à ce titre que 6'732 fr. pour les loyers de
février, mars, mai et juin 2017, sans l’acompte prévu pour les frais accessoires (= [2053
– 370] x 4). Même si le commandement de payer, s’agissant du poste litigieux qui concerne
des prestations périodiques, n’indique pas avec toute la précision qu’on aurait
pu attendre (cf. TF 5A_975/2015 du 1
er
avril 2015 consid. 5a et les réf. cit.) les périodes en cause, il faut déduire de ce qui
précède qu’il s’agit des loyers de l’appartement de février à juin
2017, sans celui d’avril, qui a été acquitté.
L’extrait de compte du 11 juillet 2018 relatif à l’appartement en cause, produit par
la recourante en première instance, est libellé comme il suit :
« Valeur
Libellé              Débit
Crédit              Solde
31.12.2016
18'671.00              18'402.00
269.00
01.01.2017              Facturation
loyer 01.2017              2'053.00
2'322.00
24.01.2017              Transfert objet
6'699.00
4'377.00-
24.01.2017              Transfert rubrique ?
307.00-
4'070.00-
01.02.2017              Facturation
loyer 02.2017              2'053.00
2'017.00-
01.03.2017              Facturation
loyer 03.2017              2'053.00
36.00
01.04.2017              Facturation
loyer 04.2017              2'053.00
2'089.00
05.04.2017              Encaissement
du 05.04.2017
2'053.00
36.00
01.05.2017              Facturation
loyer 05.2017              2'053.00
2'089.00
01.06.2017              Facturation
loyer 06.2017              2'053.00
4'142.00
27.07.2017              Facturation
coût saison 2016
3'015.25
7'157.25 » ;
Cet extrait permet de constater en effet que, de février à juin 2017, cinq loyers étaient
échus et qu’un seul a été payé le 5 avril 2017. Il permet également de
constater qu’à la date du 5 avril 2017, seuls 36 fr. restaient impayés, selon le propre
décompte de la recourante, qui lui est opposable. Si le solde final après le mois de juin 2017
dépassait quatre loyers, c’est parce que l’extrait de compte comporte un débit,
le 27 juillet 2017, de 3'015 fr. 25 pour «
facturation
coût saison 2016
».
Or, on ignore ce que recouvre ce poste «
Facturation
coût saison 2016
»
et même s’il s’agissait du solde du décompte des frais accessoires, ce montant
ne serait pas couvert par la mainlevée résultant du contrat de bail du 21 janvier 2016,
faute d’une reconnaissance de dette signée par l’intimé portant sur ce montant
(cf. CPF 24 mars 2017/57). Il n’y dès lors pas lieu d’en tenir compte. Le poste du 24
janvier 2017 de 6'699 fr. intitulé «
Transfert
objet
» correspond à
un encaissement du même montant du 23 janvier 2017 comptabilisé sur l’extrait de compte
du 11 juillet 2018 relatif à une place de parc extérieure et transféré le 24 janvier
2017 sur le compte de l’appartement.
Il ressort donc de ce qui précède que les loyers de janvier à avril 2017 étaient
couverts par les encaissements à l’exception d’un montant de 36 francs. Seuls demeurent
impayés les loyers de l’appartement de mai et juin 2017. La recourante ne réclame en
deuxième instance que les loyers nets, sans les acomptes de frais accessoires, soit 1'683 fr. par
mois. La mainlevée provisoire doit ainsi porter sur la somme de 3'402 fr. (36 + 1'683 + 1'683),
montant auquel s’ajoutent les 720 fr. déjà alloués par le premier juge, le tout
sans intérêt, faute de conclusion de la recourante en ce sens.
L’intimé étant cosignataire du bail en tant que locataire, il était solidairement
responsable au sens de l’art. 143 CO du paiement de ce montant.
III.
En conclusion, le recours doit être admis
partiellement et le prononcé réformé en ce sens que la mainlevée provisoire de l’opposition
est accordée à concurrence de 4'122 fr. (3'402 + 720) sans intérêt.
En première instance, la recourante a conclu à l’octroi de la mainlevée à concurrence
de 10'030 fr. 80. Elle obtient au final 4'122 fr., soit quelques 40 % de ses prétentions. Les frais
judiciaires de première instance, arrêtés à 360 fr. doivent en conséquence être
mis à sa charge à raison des 60 %, par 216 fr., et à raison des 40 % à la charge
de l’intimé, par 144 fr. (art. 106 al. 2 CPC), celui-ci devant rembourser à celle-là
la somme de 144 fr. à titre de restitution partielle d’avance de frais de première instance.
Il n’y a pas lieu d’allouer de dépens de première instance, la recourante n’en
ayant pas requis.
En deuxième instance, la recourante a conclu à l’octroi de la mainlevée sur un montant
de 6'732 fr. et a obtenu gain de cause à hauteur de 3'402 fr., soit à raison des 50 % environ.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 405 fr. doivent en conséquence
être répartis par moitié à la charge de chacune des parties (art. 106 al. 2 CPC),
l’intimé devant rembourser à la recourante la somme de 202 fr. 50 à titre de restitution
partielle d’avance de frais de deuxième instance. Il n’y a pas lieu d’allouer
de dépens de deuxième instance, la recourante n’en ayant pas requis.
Par
ces motifs,
la
Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos en sa qualité d'autorité
de
recours en matière sommaire de poursuites,
prononce
:
I.
Le recours est partiellement admis.
II.
Le prononcé est réformé en ce sens que l’opposition formée par M.________ au
commandement de payer n° 8'938'871 de l’Office des poursuites du district de la Riviera-Pays
d’Enhaut, notifié à la réquisition d’Y.________, est provisoirement levée
à concurrence de 4'122 fr. (quatre mille cent vingt-deux francs), sans intérêt.
L’opposition est
maintenue pour le surplus.
Les frais judiciaires
de première instance, arrêtés à 360 fr. (trois cent soixante francs) sont mis à
la charge de la poursuivante à raison de 216 fr. (deux cent seize francs) et à la charge du
poursuivi à raison de 144 fr. (cent quarante-quatre francs).
Le poursuivi M.________
doit verser à la poursuivante Y.________ la somme de 144 fr. (cent quarante-quatre francs) à
titre de restitution partielle d’avance de frais de première instance.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 405 fr. (quatre cent cinq francs),
sont mis à la charge de la recourante par 202 fr. 50 (deux cent deux francs et cinquante centimes)
et à la charge de l’intimé par 202 fr. 50 (deux cent deux francs et cinquante centimes).
IV.
L’intimé M.________ doit verser à la recourante Y.________ la somme de 202 fr. 50 (deux
cent deux francs et cinquante centimes) à titre de restitution partielle d’avance de frais
de deuxième instance.
V.
L'arrêt est exécutoire.
La
présidente :               Le greffier
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
‑
P.________ (pour Y.________),
‑
M. M.________.
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur litigieuse est de 6’732 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100  al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
‑
Mme la Juge de paix du district de la Riviera-Pays d’Enhaut.
Le greffier :