vd_findinfo · HC / 2022 / 70 · 2022-02-28 · fr

BAIL À LOYER, RÉSILIATION ANTICIPÉE | 257d CO, 308 al. 1 let. a CPC (CH), 1 al. 1 LJB, 2 al. 1 LJB

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile HC / 2022 / 70

TRIBUNAL
CANTONAL
XC20.037605-211327
107
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
28 février 2022
___________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, présidente
MM.
Hack et de Montvallon, juges
Greffière
:              Mme
Robyr
*****
Art.
257d CO ; 308 al. 1 let a CPC ; 1 al. 1 et 2 al. 1 LJB
Statuant sur l’appel interjeté par
T.________
et
D.________
,
à [...], demandeurs, contre le jugement rendu le 21 avril 2021 par le Tribunal des baux dans la
cause divisant les appelants d’avec
A.X.________
et
B.X.________
,
à [...], défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 21 avril 2021, dont les motifs ont été envoyés aux parties pour notification
le 23 juillet 2021, le Tribunal des baux a rejeté la demande du 29 septembre 2020 en tant qu’elle
était formée par le demandeur D.________ (I), a dit que la résiliation du bail liant la
demanderesse T.________ et les défendeurs A.X.________ et B.X.________, portant sur l’appartement
de 1.5 pièces situé au 4
e
étage
de l’immeuble sis chemin [...], et notifiée le 27 décembre 2019 pour le 31 janvier
2020, était valable (II), a dit qu’aucune prolongation de bail n’était accordée
à la demanderesse (III), a donné ordre à la demanderesse de quitter et rendre libre immédiatement
de tout occupant et tout objet lui appartenant les locaux mentionnés sous chiffre II (IV), a dit
qu’à défaut pour la demanderesse de quitter volontairement les locaux dans un délai
de 20 jours dès décision exécutoire, l'huissier du Tribunal des baux était chargé
de procéder à l'exécution forcée de la décision sur requête des défendeurs
avec au besoin l'ouverture forcée des locaux (V), a donné ordre aux agents de la force publique
de concourir à l'exécution forcée de la présente décision, s'ils en étaient
requis par l'huissier du Tribunal des baux (VI), et a rendu le jugement sans frais ni dépens (VII).
Les plis adressés aux demandeurs ont fait l’objet d’un avis pour retrait le 26 juillet
2021, avec un délai de garde au 2 août 2021. Le pli adressé à T.________ a été
retiré le 4 août 2021, l’intéressée ayant prolongé le délai de garde.
Le pli destiné à D.________ est revenu au greffe avec la mention «
non
réclamé
».
Les premiers juges ont d’abord examiné la légitimation active du demandeur D.________.
Ils ont constaté que seule la demanderesse T.________ figurait sur le bail et que, dans l’esprit
des bailleurs, elle était seule locataire dès lors qu’ils lui avaient adressé à
elle seule toutes les correspondances (hausses et baisses de loyer, mise en demeure et résiliation).
Ils ont ainsi nié l’existence d’un bail commun et, partant, la légitimation active
du demandeur.
Ils ont ensuite rejeté le grief de la demanderesse selon lequel la procédure de conciliation
était irrégulière au motif que la partie défenderesse avait fait défaut et n’était
pas valablement représentée faute de procuration. En effet, ils ont relevé qu’en
cas de défaut, l’autorité de conciliation procédait de la même manière
que lorsque la conciliation avait échoué, de sorte que l’argument soulevé tombait
à faux.
Les premiers juges ont ensuite examiné la validité du congé signifié le 27 décembre
2019 par les bailleurs. Ils ont noté que la demanderesse n’émettait aucun grief de nullité
et que le congé extraordinaire était valable à la forme. Ils ont ensuite constaté
que la loi ne nécessitait pas un rappel entre la mise en demeure et la résiliation du bail.
Enfin, ils ont rappelé que les féries concernaient le droit de procédure et non les délais
prévus par le droit matériel. Le délai de paiement était donc venu à échéance
le 21 décembre 2019 et la résiliation avait été envoyée par la suite, soit le
27 décembre 2019. Quant au pli contenant la résiliation, il était parvenu dans la sphère
d’influence de la demanderesse le 30 décembre 2019 de sorte que la notification était
intervenue au plus tard le lendemain, soit le 31 décembre 2019. Le préavis de 30 jours
pour la résiliation avait ainsi été observé et la résiliation donnée pour
le 31 janvier 2020 était efficace.
Enfin, les premiers juges ont constaté que l’appelante avait agi tardivement pour demander
l’annulation du congé, dès lors qu’elle avait déposé sa demande contre
les défendeurs le 3 février 2020.
B.
Par acte du 26 août 2021, T.________ (ci-après :
l’appelante) et D.________ (ci-après : l’appelant) ont déposé auprès
du Tribunal cantonal un acte intitulé «
appel,
subsidiairement recours
» contre la
décision précitée rendue dans la cause les opposant à A.X.________ et B.X.________
(ci-après : les intimés). Ils ont en substance conclu à l’«
annulation
de la décision attaquée
»
et à la reconnaissance de la nullité du congé.
Le 1
er
septembre 2021, les appelants ont transmis au Tribunal cantonal une nouvelle version de leur écriture
d’«
appel,
subsidiairement recours
», accompagnée
de pièces, en faisant valoir qu’ils avaient par erreur envoyé une épreuve et non
la version finale. Ils ont en outre demandé «
qu’il
soit procédé à un jugement d’interprétation au regard de différentes contradictions
de la décision attaquée […] ne sachant pas à quelle autorité cette demande
doit être adressée
».
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
Par contrat de bail à loyer du 13 février 2002, la bailleresse [...] a loué à l’appelante
un appartement de 1.5 pièces au 4
e
étage de l’immeuble sis [...]. D’une durée initiale allant du 1
er
avril 2002 au 1
er
avril 2003, le bail se renouvelait ensuite de six mois en six mois, sauf résiliation de l’une
ou l’autre des parties donnée et reçue quatre mois à l’avance. Le loyer initial
était de 770 fr. par mois, acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires par 70 fr. compris,
payable par mois et d’avance.
L’appelante a habité l’appartement litigieux avec l’appelant.
2.
Les intimés ont acquis l’immeuble précité le 1
er
octobre 2003.
3.
Le loyer a subi plusieurs modifications tant à
la hausse qu’à la baisse. Il était de 810 fr. dès le 1
er
avril 2005 charges comprises. Le 26 février 2012, l’appelante a saisi la Commission de conciliation
en matière de baux à loyer du district de Lausanne (ci-après : la commission de conciliation)
d’une requête de baisse de loyer dirigée contre les intimés. Selon le procès-verbal
de conciliation, le loyer mensuel net a été fixé à 675 fr. dès le 1
er
octobre 2012, les charges par 70 fr. demeurant les mêmes. Le loyer était ensuite de 731 fr.
dès le 1
er
octobre
2013 (charges comprises), pour être finalement fixé à 697 fr. par mois dès le 1
er
octobre 2019 (charges comprises).
4.
Le 27 juillet 2019, l’appelant s’est
adressé à la régie W.________SA, représentante des intimés, par le biais de
l’adresse mail « T.________
@
bluewin.ch »
pour se plaindre notamment d’odeurs nauséabondes provenant de l’appartement situé
en dessous du leur.
5.
Par courrier recommandé adressé le 13
novembre 2019 à l’appelante, la régie a mis la locataire en demeure de lui verser, dans
un délai de trente jours, «
au
moyen du BVR ci-joint
» le montant de
1’419 fr. correspondant aux loyers des mois d’octobre et novembre 2019 (2 x 697 fr.), ainsi
que des frais de rappel par 25 fr., faute de quoi le bail serait résilié en application
de l’art. 257d CO. L’appelante a retiré le courrier précité au guichet de
la poste le 21 novembre 2019.
Par formule officielle du 27 décembre 2019, adressée sous pli recommandé à l’appelante,
la régie a résilié le bail pour le 31 janvier 2020 pour défaut de paiement.
L’avis de retrait du courrier recommandé a été déposé dans la boîte
aux lettres de l’appelante le 30 décembre 2019 et le pli a été retiré
le 7 janvier 2020.
Par courriel du 8 janvier 2020, les appelants ont demandé à la régie quant l’état
des lieux de sortie aurait lieu.
Par courrier recommandé du 13 janvier 2020, la régie a informé l’appelante que l’état
des lieux de sortie aurait lieu le 31 janvier 2020 à 11h40.
Il ressort de quatre récépissés postaux que l’appelante a versé en faveur des
intimés trois fois 697 fr. et 25 fr. le 23 janvier 2020.
6.
Le 28 janvier 2020,
les appelants ont déposé auprès de la commission de conciliation une requête en annulation
de congé dirigée contre la société K.________SA, représentée par la régie
W.________SA.
Le 29 janvier 2020, la commission de conciliation a interpellé K.________SA, représentée
par la régie, afin qu’elle l’informe si elle souhaitait requérir l’expulsion
auprès du juge de paix par la voie d’une requête en cas clair.
Le 3 février 2020, les appelants ont corrigé
leur requête en ce sens que celle-ci était dirigée non pas contre la société
K.________SA, mais contre les intimés.
La commission de conciliation a cité à comparaître à son audience du 8 juin 2020
les appelants, les intimés et la société K.________SA pour y être entendus au sujet
de la requête du 28 janvier 2020. A la suite de cette audience, la commission de conciliation a
rendu le 18 juin 2020 une proposition de jugement.
La partie demanderesse s’étant opposée à la proposition de jugement, la commission
de conciliation a délivré le 13 juillet 2020 une autorisation de procéder qui mentionne
les appelants en qualité de demandeurs et K.________SA, A.X.________ et B.X.________ en qualité
de défendeurs. La décision précise que la partie au bénéfice de l’autorisation
de procéder est en droit de porter l’action devant la justice de paix dans un délai de
30 jours et que si l’action n’est pas intentée, la proposition de jugement est caduque.
Le 25 août 2020, la commission de conciliation a établi une nouvelle autorisation de procéder
qui «
remplace et
annule
» celle du 13 juillet 2020. Elle
mentionne qu’à défaut d’action intentée dans les 30 jours, la proposition
de jugement est considérée comme reconnue et déploie les effets d’une décision
entrée en force.
7.
Par courrier du 28 août 2020, la régie
à signifié à l’appelante que l’état des lieux serait effectué le
2 septembre 2020 à 9h30.
8.
Le 7 septembre 2020, la régie W.________SA a déposé auprès de la Justice de paix
du district de Lausanne une demande d’expulsion à l’encontre de l’appelante.
9.
Par courrier du 26 septembre 2020, complété
par écriture du 28 septembre 2020, les appelants ont adressé au Tribunal des baux un «
recours
contre une proposition de jugement d’une commission de conciliation en matière de baux dont
le sort de la cause détermine d’éventuelles indemnités pour occupation illicite
de la chose louée
». Ils ont conclu
à l’annulation de la proposition de jugement, à ce qu’il soit reconnu que la résiliation
de bail était abusive dans la mesure où elle ne respectait pas les règles en vigueur en
raison du délai ne tenant pas compte des féries et à ce qu’il soit reconnu qu’aucune
indemnité pour occupation illégale des lieux ne pouvait être demandée.
Par avis du 14 octobre 2020, la Présidente du Tribunal des baux a constaté que l’acte
produit était peu clair, imprécis et manifestement incomplet. Elle a dès lors imparti
aux appelants un délai au 3 novembre 2020 pour indiquer contre qui l’acte était dirigé
et ce qui était demandé exactement, ainsi que pour formuler un exposé des faits et produire
toutes pièces propres à établir le bien-fondé de leurs conclusions. Pour le surplus,
le tribunal a précisé qu’il n’était pas une autorité de recours contre
les décisions de la commission de conciliation.
Le 3 novembre 2020, les appelants ont adressé une nouvelle écriture au Tribunal des baux, dont
le titre est «
demande
d’annulation de la résiliation du bail
»,
accompagnée d’un document intitulé «
requête
de reconnaissance de la nullité d’un congé, subsidiairement annulation de congé
en vertu de l’art. 271 al. 1 CO et subsidiairement, demande de statuer sur les indemnités
d’occupation illicite
» dirigée
contre une résiliation de bail émise par la régie W.________SA représentant K.________SA
représentant elle-même les propriétaires A.X.________ et B.X.________ et «
recours
contre une proposition de jugement
».
Sur ce dernier point, les appelants requéraient que leur recours soit transmis au Tribunal cantonal
si le Tribunal des baux n’était pas compétent pour statuer sur leur recours. Les appelants
ont précisé leurs conclusions en ce sens qu’ils demandaient
la
reconnaissance de la nullité du congé, subsidiairement son annulation en vertu de l’art. 271
CO, plus subsidiairement encore que les indemnités pour occupation illicite soient arrêtées
à 6'970 fr. (dix mois x 697 fr.). Les appelants ont en outre conclu «
en
ce qui concerne le recours
» à
l’annulation des propositions de jugement et à la reconnaissance du défaut de la partie
adverse à l’audience de conciliation.
Par courrier adressé le 18 novembre 2020 aux intimés, la Juge de paix du district de Lausanne
a constaté qu’ils n’avaient pas pris de conclusions tendant à l’expulsion
de la locataire devant la commission de conciliation si bien que leurs conclusions ne paraissaient pas
recevables. Elle leur a dès lors imparti un délai au 9 décembre pour se déterminer,
le cas échéant pour retirer leur demande.
Par déterminations adressées le 1
er
décembre 2020 au Tribunal des baux, les intimés ont conclu, avec suite de frais et dépens,
au rejet des conclusions de la demande et, reconventionnellement, à ce qu’il soit dit que
la résiliation de bail signifiée le 27 décembre 2019 pour le 31 janvier 2020 était
entrée en force, subsidiairement qu’elle était valable, que le bail avait pris fin le
31 janvier 2020 et qu’ordre était donné aux appelants de quitter et rendre libre immédiatement
l’appartement loué, à défaut de quoi les appelants y seraient contraints par la
force.
Par courrier aux intimés du 3 décembre 2020, la Présidente du Tribunal des baux a constaté
que leurs conclusions en expulsion faisaient l'objet d'une litispendance préexistante auprès
de la justice de paix. Elle a donc suspendu la notification de leurs déterminations et a prié
les intimés de l’informer de la suite qui serait donnée à l'interpellation du juge
de paix du 18 novembre 2020.
Par courrier du 15 décembre 2020, la juge de paix a prix acte du retrait, par les intimés,
de leur requête d’expulsion en procédure simplifiée déposée le 7 septembre
2020.
Le 27 janvier 2021, les intimés ont produit au Tribunal des baux un décompte locataire pour
la période du 1
er
janvier 2008 au 1
er
janvier 2021. Selon ce décompte, en 2008, la locataire payait un loyer mensuel de 820 fr. et le
montant indiqué comme étant dû était du même montant (alors que le loyer depuis
le 1
er
avril 2005 était de 810 fr.). Dès le 1
er
octobre 2012, le loyer payé était de 755 fr. et le loyer indiqué comme étant dû
était du même montant (alors que le loyer pour cette période était de 745 fr.). Dès
le 1
er
novembre 2013, le loyer payé était de 741 fr. et le loyer indiqué comme étant dû
de 731 fr., de sorte que figurait au solde du compte de la locataire un montant positif qui augmentait
chaque mois de 10 francs. En 2017, des frais de rappel ont parfois été facturés et la
locataire a adapté le loyer payé de sorte qu’au 4 septembre 2017, le solde du compte
était à 0 francs. La locataire a toutefois continué à payer un loyer supérieur
de 10 fr. par mois au loyer dû. Le loyer d’août 2019 a été payé le 21
août et le loyer de septembre 2019 le 7 octobre. Au 1
er
novembre
2019, le décompte faisait état d’un solde négatif de 1'174 francs.
10.
Le Tribunal des baux a tenu audience le 21 avril 2021. L’appelant a été dispensé
de comparution personnelle sur le siège dès lors que, selon les indications de l’appelante,
celui-ci se trouvait dans l’impossibilité de se déplacer pour cause de maladie.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l’art. 236 CPC, dans les
causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions devant l’autorité
précédente est de 10'000 fr. au moins (art. 308 aI. 2 CPC).
En cas de litige portant sur la validité d’un congé, la valeur litigieuse correspond
au loyer de la période minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n’est
pas valable, période qui s’étend jusqu’à la date pour laquelle un nouveau
congé peut être donné. En principe, la durée déterminante pour le calcul de
la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans pendant
laquelle l’art. 271a al. 1 let. e CO consacre l’annulabilité d’une résiliation
(ATF 144 III 346 consid. 1.2, JdT 2019 II 235 ; ATF 137 III 389 consid. 1.1 ; ATF 119 II 147
consid. 1, JdT 1994 I 205 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 consid. 1.1 ; JdT 2011 III 83).
Ecrit et motivé, l’appel doit être introduit dans les trente jours à compter de
la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation
(art. 311 aI. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, le jugement attaqué
adressé aux appelants a fait l’objet d’un avis pour retrait le 26 juillet 2021,
avec un délai de garde au 2 août 2021. L’appelante l’a retiré le 4 août
2021 et l’appelant ne l’a pas réclamé.
Aux termes de l'art. 138 al. 3 let. a CPC, l’acte est réputé notifié en cas d’envoi
recommandé, lorsque celui-ci n’a pas été retiré, à l’expiration
d’un délai de sept jours à compter de l’échec de la remise, si le destinataire
devait s’attendre à recevoir la notification. Ce délai septénaire détermine
la date de notification fictive nonobstant une éventuelle prorogation du délai de garde par
la Poste suisse, par exemple à la suite d’une demande de garde émise par le destinataire.
Une personne se sachant partie à une procédure judiciaire doit en effet s'attendre à recevoir
des actes du juge et doit donc relever son courrier ou prendre des dispositions pour que celui-ci lui
parvienne (ATF 141 II 429 consid. 3.1 ; TF 4A_577/2019 du 7 janvier 2020 et
les réf. citées ; Bohnet, Commentaire romand, Code de procédure civile, 2
e
éd.,
Bâle 2019 [ci-après : CR-CPC], n. 23 ad art. 138 CPC et les réf. citées).
Le délai de recours a ainsi commencé à courir le 3 août 2021 (art. 142 al. 1 CPC)
pour expirer le samedi 2 septembre 2021, reporté de plein droit au lundi 4 septembre 2021 (art.
142 al. 3 CPC). Les appelants ont déposé une première écriture d’appel
le 26 août 2021, soit en temps utile, puis une version corrigée le 1
er
septembre
2021, soit également en temps utile. Pour le surplus, ils ont un intérêt digne de protection
(art. 59 al. 2 let. a CPC) et les conclusions sont supérieures à 10'000 fr. au vu du montant
du loyer mensuel brut (art. 308 al. 2 CPC).
2.
2.1
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge, et doit, le cas échéant, appliquer
le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir
librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art.
157 CPC en relation avec l’art. 310 let. c CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les
faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_902/2020 du 25 janvier 2021
consid. 3.3 ; TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2 ; JdT 2011 III 43 consid. 2 et
les réf. citées).
2.2
L’art. 317 al. 1 CPC prévoit que les
faits et moyens de preuve nouveaux sont admissibles en appel pour autant qu'ils soient invoqués
ou produits sans retard (let. a) et qu'ils n'aient pas pu l'être en première instance, bien
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b), ces conditions
étant cumulatives (ATF 142 III 413 consid. 2.2.2., JdT 2017 II 153 ; TF 5A_67/2020 du 10 août
2020 consid. 3.3.1 ; Colombini, Code de procédure civile, Condensé de la jurisprudence
fédérale et vaudoise, Lausanne 2018, n. 1.2.1 ad art. 317 CPC et les réf. citées).
En l’espèce, les appelants ont produit un courrier de la Justice de paix du district de Lausanne
du 15 décembre 2020 qui figure déjà au dossier de première instance. Ils ont également
produit des relevés bancaires de l’appelante du 1
er
janvier au 31 juillet 2021. S’agissant des éléments antérieurs à l’audience
du 21 avril 2021, ils auraient pu être produits en première instance en faisant preuve de la
diligence requise et sont de ce fait irrecevables. Les éléments postérieurs sont en revanche
recevables. Ils ont été pris en compte dans la mesure de leur utilité.
3.
3.1
L’appelant
a l’obligation de motiver son appel (art. 311 al. 1 CPC) : il doit démontrer le caractère
erroné de la motivation de la décision attaquée et son argumentation doit être suffisamment
explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation
précise des passages de la décision que le recourant attaque et des pièces du dossier
sur lesquelles repose sa critique (ATF 141 III 569 consid. 2.3.3 ; ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ;
TF 5A_577/2020 du 16 décembre 2020 consid. 5).
La
Cour de céans n'est pas tenue d'examiner, comme le ferait une autorité de première instance,
toutes les questions juridiques qui se posent si elles ne sont pas remises en cause devant elle, ni de
vérifier que tout l'état de fait retenu par le premier juge est exact et complet, si seuls
certains points de fait sont contestés devant elle (ATF 142 III 413 consid. 2.2.4). L’autorité
d’appel doit pouvoir comprendre ce qui est reproché au premier juge sans avoir à rechercher
les griefs par elle-même, ce qui exige une certaine précision quant à l’énoncé
et à la discussion des griefs (Jeandin, CR-CPC, n. 3 ad art. 311 CPC).
Vu la nature réformatoire de l’appel, l’appelant doit prendre des conclusions sur le
fond. Ses conclusions doivent être suffisamment précises pour qu’en cas d’admission
de l’appel, elles puissent être reprises telles quelles dans le dispositif (ATF 137 III 617
consid. 4.3  et 6.1, JdT 2014 II 187 ; TF 4A_207/2019 du 17 août 2020 consid. 3.2). Exceptionnellement,
il doit être entré en matière sur des conclusions formellement déficientes, lorsque
l’on comprend à la lecture de la motivation ce que demande l’appelant. Les conclusions
doivent en effet être interprétées à la lumière de la motivation de l’appel
(ATF 137 III 617 consid. 6.2 ; TF 5A_164/2019 du 20 mai 2020 consid. 4.3, non publié à
l’ATF 146 III 203 ; TF 5A_165/2016 du 11 octobre 2016 consid. 3.4.2).
Lorsqu'elle examine un acte déposé par
une partie non assistée ne disposant pas d'une formation juridique, l'autorité ne doit pas
se montrer trop stricte s'agissant de l'exigence de motivation. Comme tous les actes de procédure,
l’appel doit être interprété selon les règles de la bonne foi (TF 5A_577/2020
précité consid. 5).
3.2
En l’espèce, l’écriture des appelants est confuse. Il n’est en particulier
pas toujours possible de déterminer ce que les appelants entendent tirer de certains arguments développés.
Seuls les griefs compréhensibles et pertinents pour la connaissance de la cause seront dès
lors examinés ci-après. En effet,
l'autorité
n’a pas l’obligation d’exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs
invoqués par les parties, mais elle peut au contraire se limiter aux questions décisives pour
l’issue du litige (ATF 143 III 65 consid. 5.2 ; ATF 142 II 154 consid. 4.2 ;
TF
6B_358/2021 du 15 septembre 2021 consid. 1.1 ; TF 6B_179/2020 du 18 mai 2020 consid. 1.2 ;
TF 6B_946/2018 du 15 novembre 2018 consid. 1.1).
Quant aux conclusions, elles sont tout aussi confuses. On comprend néanmoins que les appelants contestent
le congé qui leur a été signifié. Seront dès lors examinés le grief d’incompétence
du Tribunal des baux (cf.
infra
consid. 4), le défaut invoqué de la partie intimée à l’audience de conciliation
(cf.
infra
consid. 5), la critique concernant la qualité pour agir de l’appelant qui a été
niée par les premiers juges (cf.
infra
consid. 6), l’argument selon lequel la contestation du congé aurait été déposée
tardivement comme l’ont retenu les premiers juges (cf.
infra
consid. 7), le motif de nullité du congé invoqué par les appelants en rapport avec le
montant du loyer impayé pour lequel l’appelante a été mise en demeure (cf.
infra
consid. 8) et les motifs «
humanitaires
»
invoqués par les appelants pour contester leur expulsion (cf.
infra
consid. 9).
En revanche, la «
demande
d’interprétation
»
formulée par les appelants dans leur courrier d’accompagnement du 1
er
septembre
2021 est irrecevable. Ceux-ci ont requis «
qu’il
soit procédé à un jugement d’interprétation au regard de différentes contradictions
de la décision attaquée […] ne sachant pas à quelle autorité cette demande
doit être adressée
». Leur
requête se fonde sur l’art. 334 CPC, selon lequel si le dispositif de la décision
est peu clair, contradictoire ou incomplet ou qu’il ne correspond pas à la motivation, le
tribunal procède sur requête ou d’office à l’interprétation ou à
la rectification de la décision. La requête indique les passages contestés ou les modifications
demandées (al. 1). En l’espèce, la requête est adressée à tort à
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal : seul le tribunal qui a statué est compétent
pour interpréter son propre jugement. Au demeurant, la requête d’interprétation
n’est absolument pas motivée et les appelants n'indiquent en particulier pas en quoi le dispositif
serait peu clair ou en contradiction avec la motivation. Cette requête est dès lors irrecevable.
4.
4.1
Les appelants invoquent
l’incompétence du Tribunal des baux. Ils font valoir qu’il ne pouvait statuer sur leur
recours contre la proposition de jugement et qu’il aurait dû le transmettre au Tribunal cantonal
comme objet de sa compétence. Ils déclarent également qu’il était incompétent
à raison de la valeur litigieuse, laquelle serait inexistante faute de litige portant sur une question
pécuniaire : ils soutiennent que les intimés n’auraient pas revendiqué d’indemnité
pour occupation illicite ni contesté leurs propres conclusions quant au montant du loyer réclamé
par mise en demeure et qui a conduit à la résiliation du bail. Ils soutiennent enfin que le
Tribunal des baux n’était pas compétent pour prononcer l’expulsion. Les intimés
avaient déposé une requête d’expulsion devant le juge de paix avant de la retirer
et de demander reconventionnellement l’expulsion au Tribunal des baux. Comme le litige soumis au
Tribunal des baux n’avait pas de valeur litigieuse, la compétence de ce tribunal n’était
pas donnée et les intimés ne pouvaient lui soumettre reconventionnellement des conclusions
en expulsion.
4.2
4.2.1
Le Tribunal des baux est exclusivement compétent
pour connaître des contestations relatives aux baux à loyers portant sur des choses immobilières,
quelle que soit la valeur litigieuse (art. 1 al. 1 et art. 2 al. 1 LJB [loi sur la juridiction en matière
de bail du 9 novembre 2010 ; BLV 173.655]).
La LJB ne s'applique en revanche pas aux procédures d'expulsion dans le cas où le bail est
résilié en raison d'un retard dans le paiement du loyer (art. 1 al. 3 LJB).
L'art. 5 al. 1 ch. 30 CDPJ (Code de droit privé
judiciaire vaudois du 12 janvier 2010 ; BLV 211.02) précise qu’en cette matière,
le juge de paix est compétent.
Lorsque le locataire conteste le congé donné en application de l’art. 257d CO et
que, dans le cadre de la procédure de conciliation, le bailleur choisit de requérir l'expulsion
en application de la procédure simplifiée en prenant des conclusions en ce sens devant la commission
de conciliation, le juge de paix demeure compétent pour statuer sur l'expulsion lorsque l'autorité
de conciliation délivre une autorisation de procéder. Le juge de paix est également l'autorité
compétente pour statuer sur la validité du congé lorsqu'il est saisi de la question de
l'expulsion. L’autorité de conciliation doit donc indiquer dans son autorisation de procéder
le juge de paix comme autorité devant laquelle devra être portée l’affaire, que
l’autorisation de procéder soit délivrée au bailleur ou au locataire et qu’elle
soit délivrée immédiatement après l’échec de la conciliation ou ensuite
d’opposition après proposition de jugement ; l’action au fond, qu’elle soit
intentée par le bailleur en expulsion ou par le locataire en contestation du congé, devra en
effet être introduite devant le juge de paix (CACI 3 février 2021/51 consid. 3.1.1 ; CACI 24 mars 2016/186
consid. 2.2.1 ; JdT 2012 III 126 consid. 4a).
En revanche, dans les hypothèses où le bailleur n’a pas pris de conclusions principales
ou reconventionnelles en expulsion devant la commission de conciliation, ni agi en expulsion par la procédure
en cas clair de l’art. 257 CPC directement devant le juge de paix, on doit dès lors retenir
une compétence du Tribunal des baux, conformément à la règle générale de
l’art. 1 al. 1 LJB (JdT 2014 III 88 consid. 3b ; CACI 13 novembre 2014/591 ;
CACI 23 janvier 2013/55).
4.2.2
Le locataire qui veut contester le congé
doit d’abord saisir l’autorité de conciliation en matière de bail à loyer,
soit la commission préfectorale de conciliation en matière de baux (art. 2 al. 2 LJB). En cas
d’échec de la conciliation, l’autorité de conciliation peut soumettre aux parties
une proposition de jugement dans certains cas, notamment dans les litiges relatifs aux baux à loyer
en ce qui concerne la protection contre les congés (art. 210 al. 1 let. b CPC). La proposition de
jugement déploie ses effets lorsqu’aucune des parties ne s’y oppose dans un délai
de 20 jours à compter du jour où elle a été communiquée par écrit aux parties
(art. 211 al. 1 CPC). Après réception de l’opposition, elle délivre l’autorisation
de procéder (art. 211 al. 2 CPC). Le demandeur doit alors porter l’action devant le tribunal
dans un délai de 30 jours dans les litiges relatifs aux baux à loyer (art. 209 al. 4 CPC),
à défaut de quoi la proposition de jugement est considérée comme reconnue et déploie
les effets d’une décision entrée en force (art. 211 al. 3 CPC).
4.3
En l’espèce, les appelants, qui ont
adressé leur demande au Tribunal des baux, invoquent son incompétence à raison de la valeur
litigieuse. Le grief est mal fondé : la compétence du Tribunal des baux ne dépend
pas de la valeur litigieuse mais de l’objet du litige. Dans le cas présent, il ne fait aucun
doute qu’il est compétent dès lors qu’il s’agit de statuer sur la validité
d’une résiliation de bail (art. 1 al. 1 et art. 2 al. 1 LJB), litige qui a au demeurant une
valeur litigieuse (cf.
supra
consid. 1.2).
Les appelants considèrent que le Tribunal des baux a statué, à tort, sur leur «
recours
contre la proposition de jugement
».
Celle-ci a été délivrée le 18 juin 2020. Les appelants y ont fait opposition, comme
les y autorise la loi. En conséquence, la commission de conciliation a délivré une autorisation
de procéder – rectifiée – le 25 août 2020 qui mentionnait expressément
qu’à défaut d’action intentée dans les 30 jours, la proposition de jugement
serait considérée comme reconnue et déploierait les effets d’une décision entrée
en force. Or, les appelants ont ouvert action dans le délai imparti. La proposition de jugement
est donc caduque et, de ce fait, ne peut faire l’objet d’un recours.
En effet, les appelants ont déposé le 26 septembre 2020 un acte intitulé «
recours
contre une proposition de jugement
(…) ».
La présidente du tribunal a constaté que l’acte était peu clair, imprécis et
incomplet et a imparti aux appelants un délai pour le compléter et le préciser. Elle a
expressément ajouté que le Tribunal des baux n’était pas une autorité de recours
contre les décisions de la commission de conciliation. Les appelants ont néanmoins déposé
un nouvel acte intitulé «
requête
de reconnaissance de la nullité d’un congé, subsidiairement annulation de congé
en vertu de l’art. 271 al. 1 CO et subsidiairement, demande de statuer sur les indemnités
d’occupation illicite
» et «
recours
contre une proposition de jugement
».
Le Tribunal des baux a statué uniquement sur l’action en annulation du congé et n’a
pas examiné le bien fondé de la proposition de jugement, cela à juste titre puisque celle-ci
était caduque du fait de l’ouverture d’action. Le grief selon lequel les premiers juges
ont statué sur leur recours contre la proposition de jugement est donc mal fondé.
Quant au grief d’incompétence pour prononcer l’expulsion, il tombe également à
faux. Les intimés n’avaient pas pris de conclusions principales ou reconventionnelles en expulsion
devant la commission de conciliation, si bien que c’est à tort que l’autorisation de
procéder mentionnait que l’action devait être portée devant la justice de paix et
que c’est à juste titre que les appelants se sont adressés au Tribunal des baux. Si les
intimés ont saisi la juge de paix d’une requête d’expulsion postérieurement
à la délivrance de l’autorisation de procéder, celle-ci a constaté par courrier
du 18 novembre 2020 que leur requête paraissait irrecevable. En conséquence, les intimés
ont retiré leur requête d’expulsion devant la juge de paix et formulé des conclusions
d’expulsion à titre reconventionnel dans le cadre de l’action déposée devant
le Tribunal des baux. Celui-ci, saisi d’une action en annulation de congé, est alors compétent
pour statuer sur les conclusions reconventionnelles en expulsion qui sont liées au sort de l’action
en annulation à défaut de procédure en cours devant la justice de paix (cf.
supra
consid. 4.2.1).
5.
5.1
Les appelants critiquent le fait que les intimés
ont été dispensés de comparaître à l’audience de conciliation. Ils estiment
que cette dispense était erronée et qu’on doit retenir le défaut des intimés
à l’audience, laquelle devrait être assimilée à un désistement d’action.
5.2
Les parties sont tenues de comparaître en
personne à l’audience de conciliation. Sont dispensés de comparaître personnellement
et peuvent se faire représenter notamment les personnes qui ont leur domicile en dehors du canton
(art. 204 al. 1 et 3 let. a CPC) et, dans les litiges au sens de l’art. 243 CPC, soit notamment
dans les litiges relatifs aux baux à loyer en ce qui concerne la protection contre les congés,
le bailleur qui délègue le gérant de l’immeuble, à la condition que celui-ci
soit habilité, par écrit, à transiger (art. 204 al. 3 let. c CPC). En cas de défaut
du défendeur, l’autorité de conciliation procède comme si la procédure n’avait
pas abouti à un accord (art. 206 al. 2 CPC).
5.3
En l’espèce, les intimés étaient doublement légitimés à être
dispensés de comparution personnelle : d’une part parce qu’ils sont domiciliés
à [...] et d’autre part parce que le litige concernant la résiliation d’un bail
les autorise à être représentés en qualité de bailleurs par le gérant de
l’immeuble. Les appelants, en revanche, n’avaient aucune raison de se faire dispenser de
comparution personnelle.
Au demeurant, comme l’ont constaté les premiers juges à teneur de l’art. 206 al.
2 CPC, un éventuel défaut de la partie défenderesse serait sans incidence dans la mesure
où il entraîne les mêmes conséquences que si les parties n’avaient pas concilié,
à savoir la délivrance de l’autorisation de procéder, le cas échéant après
l’établissement d’une proposition de jugement. La procédure de conciliation est
en effet distincte d’une procédure au fond : il s’agit comme son nom l’indique
de tenter une conciliation. Un éventuel défaut de la partie défenderesse n’a pas
les conséquences d’un défaut en procédure au fond.
Par surabondance, un désistement d’action ne peut être que le fait de la partie demanderesse,
non de la partie défenderesse.
6.
6.1
Les appelants reprochent aux premiers juges d’avoir
nié la qualité pour agir de D.________. Ils font valoir que celui-ci a participé au paiement
du loyer et qu’il a eu des échanges avec la régie, qui savait qu’il habitait l’appartement
aux côtés de l’appelante. Ils invoquent une colocation et un accord par acte concluants
avec les bailleurs. Ils soutiennent également que la commission de conciliation aurait admis sa
qualité de locataire.
6.2
6.2.1
La qualité pour agir et pour défendre
fait partie des conditions matérielles de la prétention litigieuse (ATF 142 III 782 consid.
3.1.4 ; TF 4A_282/2021 du 29 novembre 2021 consid. 4.3). Il y a défaut de qualité
pour agir ou pour défendre lorsque ce n'est pas le titulaire du droit qui s'est constitué demandeur
en justice, respectivement que ce n'est pas l'obligé du droit qui a été assigné en
justice. Un tel défaut n'est pas susceptible de rectification, mais entraîne le rejet de la
demande et non son irrecevabilité (ATF 142 III 782 consid. 3.1.4 ; TF 4A_397/2018 du 5
septembre 2019 consid. 3.1 ; TF 5A_193/2017 du 27 mars 2017 consid. 3.2 ). Il doit être
examiné d'office, cependant uniquement sur la base des faits allégués en temps utile et
prouvés, lorsque la maxime des débats est applicable (ATF 130 III 550 consid. 2 ; TF 4A_342/2020
du 29 juin 2021 consid. 4.1.2 ; TF 4A_619/2016 du 15 mars 2017 consid. 3). Il appartient au
demandeur de prouver les faits sur lesquels il fonde sa qualité pour agir (TF  4A_145/2016
du 19 juillet 2016 consid. 4.1 ; Colombini, op. cit., n. 5.1 ad art. 67 CPC).
6.2.2
Le bail à loyer est conclu généralement entre deux cocontractants. Il se peut toutefois
que, d'un côté ou de l'autre, plusieurs personnes soient parties au contrat, en tant que cobailleresses
ou colocataires. Il s'agit alors d'un bail commun, soit un rapport juridique uniforme qui n’existe
que comme un tout et pour toutes les parties au contrat.
Les
colocataires forment une consorité matérielle nécessaire et doivent, en principe, ouvrir
action en annulation de la résiliation ensemble (art. 70 al. 1 CPC) (ATF 140 III 598 consid.
3.2 ; TF 4A_639/2018 du 21 novembre 2019 consid. 3.1 ; TF 4A_689/2016 du 28 août
2017 consid. 4.1). Le bail commun suppose en règle générale que toutes les parties le
signent ou y adhèrent par écrit (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 1.2 p. 87).
Il résulte de ce qui précède qu’en principe, seul est partie au contrat de bail
le locataire au nom duquel le contrat a été signé. Le seul fait qu’une autre personne
partage le même logement n’étend pas le contrat de bail à une location commune.
On ne devrait admettre que très exceptionnellement qu’un tiers adhère de vive voix ou
par actes concluants à un contrat écrit préexistant, comme cobailleur ou colocataire.
Les baux écrits ne peuvent en principe être modifiés qu’en la forme écrite
(Lachat, op. cit., n. 1.2 p. 87).
Le conjoint ou le partenaire enregistré du locataire qui n'est pas partie au contrat de bail, mais
qui occupe l'habitation qui sert de logement à la famille, a la qualité pour contester le congé
et demander la prolongation du bail (art. 273a CO) (ATF 136 III 431 consid. 3.1 ; ATF 118 II 168
consid. 2.6 ; TF 4A_639/2018 du 21 novembre 2019 consid. 3.1). Tel n’est pas le
cas du concubin ou compagnon, qui ne bénéficie d’aucune protection particulière :
le locataire
est l’unique
titulaire du bail et dispose seul des droits et obligations qui en découlent (art. 543 al.
1 CO) ; il n’y a pas de bail commun entre les concubins colocataires (CACI 27 novembre
2019/615 ; Dietschy-Martenet, Le bail d’habitation des concubins, Bâle 2014, p. 99).
La loi ne prescrit aucune forme pour le contrat de bail, laquelle est toutefois la plupart du temps écrite.
Le bail oral et par actes concluants est cependant possible. S’agissant de ce dernier, il en est
ainsi par exemple lorsque le bailleur remet les clés au locataire, qui emménage et paie le
loyer sans que le bailleur ne proteste (Lachat, op. cit., n. 4.5.1 p. 210).
6.3
6.3.1
En l’espèce, le bail écrit ne
mentionne que l’appelante en qualité de locataire. Tous les courriers émanant de la régie
depuis la conclusion du contrat ont été adressés à l’appelante seule. En février
2012, celle-ci a saisi en son seul nom la commission de conciliation d’une requête de baisse
de loyer. L’appelant a uniquement écrit un courrier à la régie en juillet 2019,
au demeurant au moyen de l’adresse e-mail de l’appelante, ce qui est insuffisant en soi pour
admettre la conclusion d’un contrat de bail par actes concluants.
Les appelants font valoir que l’appelant a participé au paiement du loyer. Cela ne ressort
toutefois pas des pièces produites au dossier. Les récépissés postaux des paiements
effectués le 23 janvier 2020, remplis à la main, mentionnent que c’est l’appelante
qui a versé les loyers dus. Les documents bancaires dont se prévalent les appelants en procédure
d’appel pour soutenir qu’ils paient régulièrement les loyers sont des extraits
du compte bancaire de l’appelante. Aucune preuve n’a été apportée que l’appelant
aurait participé au loyer,
a
fortiori
de manière reconnaissable pour les
intimés.
Les appelants font du reste eux-mêmes valoir dans leur écriture d’appel que la régie
aurait proposé de faire un avenant au contrat de bail afin que l’appelant soit mentionné
comme colocataire, ce que l’intéressé aurait refusé. Il apparaît dès lors
que les appelants ont signifié aux intimés qu’ils ne souhaitaient pas que l’appelant
soit considéré comme locataire.
6.3.2
Les appelants se fondent en outre sur les actes de la commission de conciliation pour soutenir qu’ils
ont admis que l’appelant était colocataire et avait la qualité pour agir.
A teneur de l’art. 201 al. 1 CPC, l’autorité de conciliation tente de trouver un accord
entre les parties de manière informelle. Elle ne rend généralement pas de jugement sur
les prétentions des parties, mais constate seulement si la conciliation a abouti ou non. L’autorité
de conciliation ne doit donc pas, en principe, examiner si la demande satisfait aux conditions de recevabilité
de l’action (autorité de chose jugée, absence d‘intérêt, défaut
de qualité pour agir ou pour défendre, déchéance, etc.), cet examen étant de
la compétence du tribunal (CREC 12 août 2018/46 et les réf. citées). Il ne faut pas
que l’examen de questions procédurales remette en cause sa fonction spécifique. Toutefois,
une distinction doit être opérée s’agissant des conditions de recevabilité
propres à l'instance, telles les compétences
ratione
loci
ou
materiae
,
lesquelles doivent retenir l’attention particulière de l’autorité de conciliation
(CACI 28 septembre 2015/500). Au vu de son rôle essentiellement conciliateur, l’autorité
de conciliation ne devra cependant déclarer la requête irrecevable qu’en cas d’incompétence
manifeste (ATF 146 III 47 consid. 4.2 ; JdT 2011 Ill 185 consid. 3a ; TF 4A_400/2019
du 17 mars 2020 consid. 4.2 ; Bohnet, CR-CPC, nn 15-17 ad art. 60 CPC).
Il résulte de ce qui précède que la commission de conciliation n’était pas
tenue d’examiner dans le détail la qualité pour agir de l’appelant et que le fait
de l’avoir mentionné en qualité de demandeur dans la proposition de jugement –
laquelle est devenue caduque – et dans l’autorisation de procéder n’entraîne
pas la reconnaissance de la qualité pour agir au fond de l’appelant, seule l’autorité
de jugement, soit le Tribunal des baux, étant appelée à en décider.
6.3.3
Enfin, on notera que les premiers juges n’ont
pas rejeté la contestation du congé au motif qu’elle émanait de l’appelant
uniquement, comme le soutiennent les appelants. Les premiers juges ont examiné la qualité pour
agir de l’appelant et constaté son défaut. Partant, ils ont considéré que l’action
introduite par l’appelant devait être rejetée. Ils ont ensuite examiné l’action
dans la mesure où elle était introduite par l’appelante et l’ont rejetée au
fond. L’absence de qualité pour agir de l’appelant étant confirmée, celui-ci
ne dispose donc pas non plus de la qualité pour appeler faute de posséder un intérêt
actuel et pratique à l’annulation ou la réforme de la décision attaquée puisqu’il
ne détient aucun droit sur le contrat de bail à loyer litigieux. Dans ces conditions, seule
l’appelante sera mentionnée dans les considérants qui vont suivre.
Au demeurant, le sort donné à l’action intentée par l’appelante ne serait
pas différent si l’on avait admis que les appelants étaient colocataires.
7.
7.1
L’appelante critique l’appréciation
du Tribunal des baux selon laquelle elle aurait déposé tardivement sa demande d’annulation
du congé, soit le 3 février 2020. Elle fait valoir que la mise en demeure était irrégulière
au motif qu’elle lui imposait de payer au moyen d’un bulletin de versement. Elle soutient
ensuite que les délais fixés par l’art. 257d CO n’avaient pas été respectés
dès lors qu’il n’avait pas été tenu compte des féries.
7.2
Selon l’art. 257d CO, lorsque le locataire
a reçu la chose louée et qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires
échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à
défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail ; ce délai doit être
d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). A défaut de
paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ;
les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai
de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2).
Le délai comminatoire de l’art. 257d al. 1 CO commence à courir le lendemain du jour
où le locataire a reçu l’avis du bailleur : on applique la théorie de la réception
relative. Quant à l’avis de résiliation, le délai de 30 jours court à partir
du jour où le locataire était en mesure de retirer le pli contenant la résiliation. En
effet, la communication du congé obéit en droit du bail à la théorie de la réception
absolue. Elle implique que le point de départ du délai correspond au moment où la manifestation
de volonté, soit la résiliation du bail, est parvenue dans la sphère d'influence du destinataire,
de telle sorte qu'en organisant normalement ses affaires, celui-ci est à même d'en prendre
connaissance. Lorsque la manifestation de volonté est communiquée par pli recommandé,
si l'agent postal n'a pas pu le remettre effectivement au destinataire et qu'il laisse un avis de retrait
dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire
est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait ; il s'agit
soit du jour même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres
si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon en règle générale
le lendemain de ce jour. Pratiquement, cela signifie que le locataire ne peut pas simplement ignorer
l'avis de retrait qui a été déposé dans sa boîte aux lettres ou sa case postale
lorsqu'il était absent ou en vacances, et ce même si le délai de garde est échu lorsqu'il
le trouve à son retour. Le point de départ du délai pour ouvrir action en contestation
du congé n'en est pas modifié pour autant (ATF 143 III 15 consid. 4.1 ; TF 4A_67/2021
du 18 avril 2021 consid. 5.1).
Le locataire qui veut contester le congé doit saisir l’autorité de conciliation en matière
de bail à loyer, soit la commission préfectorale de conciliation en matière de baux (art.
2 al. 2 LJB) dans les trente jours qui suivent la réception du congé (art. 273 al. 1 CO).
7.3
7.3.1
En l’espèce, le 13 novembre 2019, les
intimés ont mis en demeure l’appelante de verser, dans un délai de trente jours, le montant
de 1'419 francs. L’appelante a retiré ce pli le 21 novembre 2019, de sorte que le délai
a commencé à courir le 22 novembre pour échoir le 22 décembre 2019. Le courrier de
résiliation a été envoyé le 27 décembre 2019, soit après le délai
de paiement qui s’est terminé sans que l’appelante n’ait acquitté aucun montant.
L’article consacré à la suspension des délais (art. 145 CPC) se trouve inclus dans
le titre du CPC intitulé «
conduite
du procès, actes de procédure et délais
».
Comme l’ont constaté à juste titre les premiers juges, les féries s’appliquent
aux délais de procédure, qu’ils soient légaux ou judiciaires, mais non aux délais
prévus par le droit matériel (Tappy, CR-CPC, n. 7 ad art. 145 CPC). Or les délais fixés
par l’art. 257d CO sont de droit matériel de sorte qu’ils ne sont pas soumis à
la suspension durant les féries judiciaires et que les intimés pouvaient valablement résilier
le bail le 27 décembre 2019, comme ils l’ont fait.
L’avis selon lequel le pli contenant la résiliation pouvait être retiré à la
poste a été mis dans la boîte aux lettres de l’appelante le 30 décembre 2019.
Compte tenu de la théorie de la réception absolue, on doit admettre que l’appelante a
reçu la résiliation au plus tard le 31 décembre 2019. Le délai de congé minimum
de trente jours pour la fin d'un mois a donc également été respecté, de sorte que
la résiliation est intervenue valablement.
7.3.2
L’appelante a déposé une requête
en annulation de congé en temps utile, soit le 28 janvier 2020. Cette requête était toutefois
dirigée contre la société K.________SA, représentée par la gérance. La
résiliation de bail était produite à l’appui de cette écriture. Le 3 février
2020, l’appelante a corrigé sa requête en la dirigeant contre les intimés, représentés
par la gérance. La commission de conciliation a mentionné dans ses différents actes de
procédure que la requête datait du 28 janvier 2020 et que les défendeurs étaient
K.________SA et les intimés. L’appelante a ensuite ouvert action en précisant qu’elle
agissait contre une résiliation de bail émise par la régie représentant K.________SA
représentant elle-même les propriétaires, soit les intimés. Le Tribunal des baux
pour sa part a mentionné comme défendeurs à l’action uniquement les intimés
et a considéré en droit que l’appelante avait agi contre les intimés tardivement,
soit le 3 février 2020.
La question se pose de savoir ce qu’il advient en cas de désignation inexacte des parties,
soit si nonobstant l’acte déposé contre la mauvaise personne le 28 janvier 2020, l’écriture
du 3 février 2020 peut sauvegarder le délai. La désignation d’une partie qui est
entachée d’une inexactitude purement formelle peut être rectifiée lorsqu’il
n’existe dans l’esprit du juge et des parties aucun doute raisonnable sur l’identité
de cette partie, notamment lorsque son identité résulte de l’objet du litige (TF 4A_560/2015
du 20 mai 2016 consid. 4.2 ; Colombini, n. 4.6.1 ad art. 59 CPC et les réf. citées). Dans
un arrêt TF 4A_17/2016 du 29 juin 2016, la locataire avait déposé une requête en
contestation de congé dirigée contre la gérance. Les juges cantonaux avaient considéré
qu’ils étaient en présence d’une désignation inexacte de partie susceptible
d’être rectifiée et le Tribunal fédéral a considéré qu’ils
n’avaient pas enfreint le droit fédéral. Il a considéré que l’objet du
litige était clair et que les personnes visées par l’action étaient manifestement
les bailleurs, de sorte qu’il n’y avait aucun risque de confusion.
En l’espèce, la mise en demeure et la résiliation de bail ne mentionnent jamais les bailleurs,
seule la gérance intervenant nommément. Celle-ci est d’ailleurs indiquée par l’appelante
dans sa contestation du 28 janvier 2020 comme représentante des bailleurs et c’est à
son adresse que la commission de conciliation a écrit le 29 janvier 2020. La gérance,
représentante des propriétaires, a manifestement identifié que les intimés étaient
attraits à la procédure de conciliation. Elle a demandé leur dispense de comparution et
les a représentés lors de l’audience de conciliation. Par la suite, les intimés
ont invoqué dans leurs déterminations à l’action au fond un vice formel : ils
ont fait valoir que l’appelante n’avait désigné aucune partie défenderesse
dans sa «
requête
du 4 février 2020
». L’argument
est spécieux dès lors qu’il est clairement mentionné – par des personnes non
assistées d’un mandataire professionnel – que la requête est dirigée contre
la résiliation émise par la gérance représentant K.________SA représentant elle-même
les propriétaires nommément désignés. En revanche, les intimés n’ont pas
fait valoir que l’appelante aurait désigné la mauvaise personne. Tout porte ainsi à
croire que la représentante des propriétaires n’a jamais douté de la qualité
de partie des intimés à l’action judiciaire. Ceux-ci ont d’ailleurs procédé
dans l’action au fond en prenant à titre reconventionnel des conclusions en expulsion contre
l’appelante. On considèrera dès lors que l’action en annulation a été
déposée en temps utile contre des parties qui possédaient la légitimation passive.
La question ne présente toutefois qu’un intérêt relatif dès lors que l’action
en annulation doit être rejetée au vu des considérants qui suivent.
8.
8.1
L’appelante fait valoir que le montant réclamé
– 1'419 fr. – était largement supérieur au montant effectivement dû –
1'174 fr. – et qu’il n’aurait pas dû comprendre les frais de rappel. Elle se fonde
notamment sur le fait qu’elle aurait versé chaque mois pendant des années un montant
supérieur de 10 fr. par rapport à celui du loyer stipulé pour «
payer
des loyers futurs et les frais accessoires
»,
ce que les intimés savaient de sorte qu’ils avaient agi de mauvaise foi en résiliant
le bail. Elle reproche également aux premiers juges d’avoir retenu qu’elle n’avait
pas invoqué le moyen tiré de la compensation dans le délai comminatoire alors qu’il
s’agissait de versements anticipés connus des intimés.
8.2
La demeure du locataire, au sens de l’art.
257d CO, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans
l'exécution de l'obligation y relative. Il y a retard lorsque le paiement d'une prestation exigible
n'est pas encore accompli au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation du créancier,
à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur
(TF 4A_65/2016 du 2 septembre 2016 consid. 3.1 ; TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid.
3.1). La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré
réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire
devait subir les conséquences juridiques de l’al. 2 de cette disposition, à savoir la
résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4),
cela même si l’arriéré avait finalement été payé (TF  4A_436/2018
du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les réf. citées).
Le congé donné en application de l’art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel,
être considéré comme contrevenant aux règles de la bonne foi au sens de l’art.
271 al. 1 CO et, partant, être annulable. La notion de bonne foi doit être interprétée
très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le
loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid. 1 ; TF 4A_550/2020 du 29 avril
2021 consid. 8.2). L'annulation du congé doit rester une
ultima
ratio
dans le cas du locataire qui ne paie pas
son loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2). Elle entre en considération notamment
lorsque le bailleur réclame au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement
supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n’est pas certain du montant effectivement
dû, et invite son locataire à vérifier le montant réclamé ; il contrevient
aux règles de la bonne foi s’il maintient cette menace après avoir réduit sensiblement
ses prétentions à la suite d’une contestation du locataire relative au montant réclamé
(ATF 120 II 31 consid. 4b ; TF 4A_330/2017 du 8 février 2018 consid. 3.1) ; ou encore,
lorsque l'arriéré est insignifiant ou a été réglé très peu de temps
après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là
toujours acquitté du loyer à temps ; ou enfin, lorsque le bailleur ne résilie le
contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai (ATF 120 II 31 consid. 4 ;
TF 4A_330/2017 du 8 février 2018 consid. 3.1). S'agissant du caractère insignifiant mentionné
ci-dessus, le Tribunal fédéral l'a nié en présence d'un arriéré de loyer
de 286 fr. (ATF 120 II 31 consid. 4b) ou d'un solde de frais accessoires de 164 fr. 65 (ATF 140 III 591
consid. 2 ; Lachat, op. cit., n. 2.3.6 p. 881).
L'avis comminatoire doit indiquer le montant de l’arriéré à payer dans le délai
de façon suffisamment claire et précise pour que le locataire puisse reconnaître clairement
quelles dettes il doit payer pour éviter un congé. Le montant de l'arriéré doit être
déterminé (par une indication chiffrée) ou, tout au moins, déterminable. Ainsi, lorsque
l'avis comminatoire désigne précisément les mois de loyers impayés, le montant de
l'arriéré est déterminable et une indication chiffrée du montant impayé n'est
alors pas indispensable (TF 4A_306/2015 du 14 octobre 2015 consid. 2 ; TF 4A_134/2011
du 23 mai 2011 consid. 3). Si les mois de loyers impayés ne sont pas mentionnés et que le montant
de l'arriéré indiqué est sans rapport avec la somme effectivement en souffrance, l'avis
comminatoire ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision permettant au locataire
de reconnaître de combien de mois de loyers il doit s'acquitter dans le délai comminatoire.
En revanche, l'indication d'un arriéré trop élevé n'entraîne pas nécessairement
l'inefficacité de l'avis comminatoire : le locataire qui constate une erreur doit la signaler
au bailleur, à défaut de quoi il ne mérite pas d'être protégé (TF 4A_436/2018
du 17 janvier 2019 consid. 4.1 ; TF 4A_330/2017 du 8 février 2018 consid. 3.1).
8.3
En l’espèce, il ressort du décompte
locataire produit par les intimés pour la période du 1
er
janvier 2008 au 1
er
janvier 2021 que l’appelante a régulièrement acquitté un montant supérieur
de 10 fr. par mois à celui du loyer qui était dû à partir du mois de novembre 2013.
Auparavant, le montant du loyer acquitté était du même montant que celui qui était
dû, de sorte qu’aucun montant n’était porté au crédit de la locataire.
L’appelante déclare en appel qu’elle n’a jamais revendiqué le remboursement
ou la compensation «
de
la surfacturation abusive durant cette période ni dans le cadre de la présente cause ni en
dehors
».
L’appelante se prévaut ainsi du montant porté à son crédit depuis le mois de
novembre 2013 du fait de ses paiements mensuels supplémentaires de 10 francs. Elle a toutefois
effectué un paiement partiel en septembre 2017 si bien que le décompte au 4 septembre 2017
mentionnait un solde de 0 francs. Au 1
er
novembre
2019, il ressort du décompte que le compte locataire de l’appelante présentait un découvert
de 1'174 fr. compte tenu de l’absence de paiement des loyers d’octobre et novembre 2019 et
ce malgré les paiements supplémentaires. On doit donc donner acte à l’appelante
que le montant requis de 1'419 fr. excédait de 245 fr. (1'419 fr. – 1'174 fr.) ce qu’elle
devait à titre de loyers échus.
Les premiers juges ont rejeté le grief au motif que l’appelante n’aurait pas valablement
invoqué le moyen tiré de la compensation. Il ne pouvait cependant pas y avoir matière
à compensation au sens de l’art. 120 CO dès lors que l’appelante n’avait
pas une créance à faire valoir à l’encontre des intimés, mais qu’elle
avait une dette vis-à-vis d’eux compte tenu du solde négatif que présentait son
compte locataire.
L’appelante fait valoir que la différence de 245 fr. entre le montant dû et le montant
réclamé n’est pas insignifiante, ce qui est vrai. Cette différence de 245 fr. n’a
toutefois pas pour effet de rendre la résiliation contraire aux règles de la bonne foi, dès
lors que la jurisprudence exige que le montant réclamé soit «
largement
supérieur
» au montant effectivement
dû pour retenir un comportement abusif du bailleur à l’égard de son locataire (cf.
ATF 120 II 31 consid. 4b ; TF 4A_330/2017 du 8 février 2018 consid. 3.1). En l’espèce,
le montant requis, soit 1'419 fr., ne peut être considéré comme «
largement
supérieur
» au montant effectivement
dû, de 1'174 francs.
On ne saurait ainsi admettre le caractère
abusif de la résiliation, mais il faut encore examiner si la commination était efficace du
fait de cette erreur. La mise en demeure du 13 novembre 2019 mentionnait expressément que les
loyers impayés étaient ceux d’octobre et novembre 2019, même si le montant total
était inexact. Il était incontestable pour l’appelante qu’elle n’avait pas
payé les loyers en question. Si elle avait des doutes sur le montant réclamé du fait des
montants supplémentaires qu’elle versait, elle devait signaler au bailleur son erreur ou se
renseigner sur le montant effectivement dû. On notera à cet égard qu’en septembre
2017, l’appelante avait adapté le loyer payé, ce qui avait eu pour conséquence de
mettre le solde de son compte à 0 fr., alors qu’il était auparavant positif. Elle savait
donc bénéficier d’un montant à son crédit du fait de ses versements supplémentaires
de 10 fr. par mois. Au vu de la mention des mois concernés dans l’avis comminatoire, la réclamation
d'un arriéré trop élevé de 245 fr. n'entraîne pas dans le cas présent son
inefficacité. Quant aux frais de rappel, s’ils ne peuvent fonder une résiliation du contrat
fondée sur l’art. 257d CO (Lachat, op. cit., n. 2.1.4 p. 870), il convient de constater
qu’ils ont été ajoutés aux loyers dus mais n’ont pas fondé à eux
seuls la mise en demeure.
8.4
L’appelante invoque ensuite une violation des règles de la bonne foi de la part des intimés
en faisant valoir qu’ils auraient eu l’intention d’augmenter le loyer de l’objet
loué après leur départ. Elle reproche au Tribunal des baux de ne pas avoir instruit cette
question.
La protection conférée
par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC)
et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit (art.
2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation
d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts
en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent
de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF
120 II 105 consid. 3 ; sur les cas typiques d'abus de droit : ATF 135 III 162 consid. 3.3.1). Le
congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt
objectif, sérieux et digne de protection, lorsqu’il apparaît purement chicanier, lorsqu'il
est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsque sa motivation
est lacunaire ou fausse (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 136 III 190 consid. 2 ; ATF 135
III 112 consid. 4.1).
Dans le cas présent, il est établi que la locataire était en retard dans le paiement des
loyers d’octobre et de novembre 2019, qu’un délai lui a été imparti pour s’en
acquitter et qu’aucun versement n’est intervenu dans ce délai. L’appelante n’a
amené aucun élément de preuve à même de suggérer la moindre volonté
des propriétaires d’augmenter le loyer de l’appartement, de sorte que cette argumentation
relève du pur procès d’intention et que c’est à raison que l’autorité
de première instance n’est pas entrée en matière sur ce point.
8.5
L’appelante reproche également aux intimés d’avoir requis que le montant impayé
devait être réglé au moyen d’un bulletin de versement. Elle fait valoir que cela
priverait dans certains cas le locataire de la possibilité d’acquitter la créance revendiquée
par un autre moyen de paiement que le bulletin de versement.
Il n’en est rien. Le fait de joindre un bulletin de versement n’oblige pas pour autant le
locataire à l’utiliser pour s’acquitter de sa dette, celui-ci disposant au contraire
de toutes les informations nécessaires pour effectuer un versement selon le mode de paiement qui
lui convient. Le locataire demeure ainsi parfaitement libre de verser le montant dû par virement
bancaire, pourvu que le montant soit crédité sur le compte du bailleur dans le délai imparti.
Au demeurant, l’appelante a acquitté, le 23 janvier 2020, au moyen de quatre bulletins
de versement différents, les loyers impayés et les frais de rappel. Le grief est dès lors
sans objet si tant est qu’il soit pertinent.
8.6
Quant au grief de «
production
de faux
» que soulève
encore l’appelante au motif notamment que les intimés auraient fait figurer sur leur décompte
un poste «
expulsion
anticipée
» de 600
fr. le 16 septembre 2020, cet argument est dépourvu de pertinence dès lors que ce montant n’a
pas fondé la mise en demeure et la résiliation du bail. Il s’agit au demeurant d’un
décompte interne à la gérance et l’appelante ne fait pas valoir que ce montant lui
aurait été réclamé. Quant à l’image qui en résulterait pour les locataires
qui ne payeraient pas régulièrement leur dû, là encore l’argument n’est
pas pertinent, la résiliation fondée sur l’art. 257d CO ne nécessitant pas que le
locataire ait une réputation de mauvais payeur.
8.7
Il s’ensuit que les griefs soulevés sont mal fondés.
9.
Enfin, l’appelante fait valoir
qu’elle n’est pas immédiatement prête à déménager, notamment pour
des raisons de santé, qu’elle n’a aucune solution pour se loger, même chez des
proches, ni pour entreposer ses affaires. Elle soutient également qu’elle n’a pas réussi
à ce jour à trouver un nouveau logement.
Des motifs humanitaires n’entrent pas en ligne de compte dans l’examen des conditions de
l’art. 257d CO, dès lors qu’ils ne sont pas pris en considération par les
règles du droit fédéral sur le bail à loyer (TF 4D_30/2018 du 31 mai 2018 ;
TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006 consid. 3.2.1).
Ils peuvent toutefois être éventuellement appréciés au stade de l’exécution
forcée, en application du principe général de la proportionnalité (Lachat, op. cit.,
n. 7.6 p. 1052).
Au surplus, que l’appelante ait continué, jusqu'à ce jour, à payer les «
loyers
»
dus n'est pas non plus déterminant.
10.
Au vu de ce qui précède, l’appel,
manifestement mal fondé, doit être rejeté dans la mesure où il est recevable en application
de l’art. 312 al. 1
in
fine
CPC et le jugement confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 892 fr. (art. 62 al. 1 TFJC
[tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), sont mis à la charge
des appelants, qui succombent tous deux pour des motifs différents, solidairement entre eux (art.
106 al. 1 et 3 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance, les intimés
n’ayant pas été invités à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 892 fr. (huit cent nonante-deux
francs), sont mis à la charge des appelants T.________ et D.________, solidairement entre eux.
IV.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Mme T.________,
‑
M. D.________,
‑
Me Nicolas Saviaux (pour A.X.________ et B.X.________).
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :