vd_findinfo · HC / 2009 / 182 · 2009-05-28 · fr

DÉCISION RELATIVE À DES PRESTATIONS, CONTRAT DE GÉRANCE D'IMMEUBLES, GÉRANCE D'IMMEUBLES, DOMMAGE, FARDEAU DE LA PREUVE, PREUVE, HONORAIRES | 397 CO, 402 CO, 457 al. 1 CPC

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 28.05.2009 HC / 2009 / 182

TRIBUNAL CANTONAL
285/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 28 mai 2009
_________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.     Creux et Denys
Greffi
er
:
M.        Jaillet
*****
Art. 397, 402 CO; 457 al. 1
CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s'occuper du recours interjeté par
A.________
, à [...], partie
défenderesse, contre le
jugement rendu le 24 novembre 2008 par le Juge de paix du district
de la Riviera-Pays-d'Enhaut dans la cause divisant la recourante
d'avec
N.________ SA
, à
Vevey,
partie
demanderesse.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par jugement du 24 novembre 2008, le Juge de paix du district de la
Riviera-Pays-d'Enhaut a prononcé que la partie
défenderesse A.________ doit à la partie demanderesse
N.________ SA les sommes de 5'259 fr. 40, plus intérêt
à 5% dès le 1
er
janvier 2005, et 1'853 fr.
40, plus intérêt à 5% dès le
1
er
avril 2006 (I), fixé les frais et
dépens (II et III) et rejeté toutes autres ou plus
amples conclusions (IV).
B.
La cour de
céans fait sien dans son entier l'état de fait de ce
jugement, dont il ressort notamment ce qui suit:
1.
La partie défenderesse, A.________ est propriétaire
d'un appartement meublé de deux pièces, sis au
2
ème
étage de [...] à [...],
commune de Montreux. Par contrat de gérance, signé le
8 septembre 2003, elle a confié à la partie
demanderesse, N.________ SA (ci-après: N.________ SA),
à Vevey, la gérance de son appartement. Le contrat a
été conclu pour la période du 1
er
octobre 2003 au 31 décembre 2004.
2.
Un bail à loyer a été signé le 31
décembre 2003, pour la période du 1
er
janvier 2004 au 30 juin 2004, renouvelable tacitement de 3 mois en
3 mois, en faveur des locataires [...] et [...], dont le
codébiteur solidairement responsable était le
père de la première citée. L'objet de la
location était l'appartement, propriété de la
partie défenderesse.
Selon l'article 5 du contrat de bail, la partie
locataire doit constituer une garantie bancaire de 3'900 fr. et ce,
avant la prise de possession de l'objet.
Par lettre du 15 septembre 2004, le régisseur a
confirmé à Me François Roux, alors mandataire
de A.________, avoir appris tardivement que S.C.
Société de cautionnement à Givrins ne pouvait
pas délivrer l'attestation de cautionnement, la partie
locataire n'ayant jamais retourné le formulaire
d'adhésion. La partie locataire lui avait en effet produit
le récépissé postal attestant du versement de
200 fr. à dite société comme preuve
d'adhésion et le régisseur avait à tort
accordé sa confiance aux locataires.
3.
Le 29 juin 2004, le régisseur et les
locataires sortants ont signé une convention de sortie, sur
laquelle est mentionné un montant estimé à
10'344 fr., concernant la remise en état de
l'appartement.
La défenderesse, informée des dégâts
considérables engendrés par les locataires sortants,
a ordonné à la demanderesse la remise en état
de l'appartement pour le 28 août 2004, date à partir
de laquelle elle devait impérativement pouvoir y
séjourner à deux reprises.
Par lettre du 30 juillet 2004, la demanderesse a transmis un
décompte provisoire des frais aux locataires sortants, suite
à l'état des lieux de sortie, accompagné des
devis y relatifs. Ceux-ci ont également été
transmis en copie à la défenderesse, pour
consultation préalable selon l'article 6 du contrat de
gérance et pour permettre la commande des travaux et une
relocation rapide de l'objet immobilier en
gérance.
Divers échanges s'en sont suivis entre le régisseur
et la propriétaire, concernant la commande des travaux de
remise en état, la demanderesse invoquant le statut du
propriétaire selon le contrat de gérance pour
commander les travaux, et la défenderesse sommant le
régisseur de remettre dans les plus brefs délais son
bien immobilier en état, afin d'en jouir personnellement
dès le 28 août 2004, sous peine d'avoir à sa
charge ses propres frais de séjour à
Montreux.
A ce stade de la relation contractuelle, la confiance entre les
parties a été rompue, le régisseur invoquant
les obligations du propriétaire et les risques que ce
dernier est susceptible de courir en donnant en location son bien
immobilier, et la défenderesse invoquant pour sa part une
faute professionnelle dans le choix des locataires. Par lettre du
31 août 2004, la demanderesse a ainsi résilié
le contrat de gérance liant les parties avec effet
immédiat, tout en assurant de terminer la gestion et le
suivi de la remise en état de l'appartement, jusqu'au
bouclement final du dossier.
Les travaux de remise en état ont été
commandés, et payés sous dix jours, par la partie
demanderesse, faisant diligence à satisfaire la partie
défenderesse, la faisant également
bénéficier de l'escompte usuel de 2% sur facture. Ces
rabais ont été répercutés sur le
relevé des factures à charge de la
défenderesse.
4.
Un décompte "propriétaire" du 3 janvier 2005 a fait
apparaître un solde en faveur de la demanderesse de 5'259 fr.
40, dont 226 fr. 50 d'avance de frais de justice suite au constat
d'urgence effectué par la Justice de paix du district de
Vevey dans l'affaire des locataires sortants.
Par lettre du 5 janvier 2005, la demanderesse a invité la
défenderesse à lui verser dite somme, la demanderesse
ayant directement reçu du codébiteur solidairement
responsable, soit le père de la locataire, courant octobre
2004, une indemnité de 8'000 fr. pour les
dégâts.
Le 1
er
mars 2006, le département "gérance"
de la demanderesse a établi une note d'honoraires finale
concernant le contrat de gérance, à hauteur de 1'853
fr. 40, somme payable d'ici au 30 juin 2006.
5.
Le 13 mars 2007, N.________ SA a déposé une
requête en ouverture d'action contre A.________, concluant,
avec dépens, que cette dernière est sa
débitrice et lui doit immédiat paiement de la somme
de 5'259 fr. 40, plus intérêt à 5 % dès
le 1
er
janvier 2005, et de 1'853 fr. 40, plus
intérêt à 5 % dès le 1
er
avril 2006.
A.________ a conclu, avec dépens, à libération
des conclusions de la demanderesse et, reconventionnellement,
à 7'000 fr., plus intérêt à 5 %
dès le 30 juin 2004, en regard du dommage subi.
La demanderesse a conclu à libération des conclusions
reconventionnelles.
La défenderesse a conclu subsidiairement, par compensation,
à libération à hauteur de 7'112 fr.
80.
6.
En droit, le juge de paix a considéré en substance
que N.________ SA avait préservé les
intérêts de A.________ en obtenant la signature d'un
codébiteur solidairement responsable en la personne du
père d'une locataire, lequel avait versé 8'000 fr.
directement à la propriétaire, grâce à
la diligence de la régie. Il a précisé que ce
montant comprenait les frais de remise en état, à
raison de  5'259 fr. 40, et la réparation du dommage
éventuel subi par la propriétaire, estimé
selon l'expérience de la vie. En ce qui concerne la note
d'honoraires de 1'853 fr. 40, le premier juge a admis qu'elle
était justifiée, tant sur le principe que la
quotité, la demanderesse acceptant tacitement la gestion
extraordinaire de l'objet, pour laquelle l'usage accorde une
rémunération.
C.
Par acte du 23 mars 2009, A.________ a recouru contre ce jugement,
concluant, sous suite de dépens, à sa réforme
en ce sens qu'elle n'est pas débitrice de N.________ SA et
que celle-ci est sa débitrice à hauteur de 7'000 fr.
plus intérêt à 5% l'an dès le 30 juin
2004. Dans le délai imparti, elle a développé
ses moyens et confirmé ses conclusions.
En droit
:
1.
Les articles 444, 447
et 451 chiffre 4 CPC (Code de procédure civile du 14
décembre 1966; RSV 270.11) ouvrent la voie du recours en
nullité et en réforme - dans la mesure pour ce
dernier où la valeur litigieuse dépasse 1'000 fr. -
contre les jugements principaux rendus par un juge de
paix.
Dans le cadre d'un recours en réforme contre le jugement
d'un juge de paix, la Chambre des recours doit admettre comme
constants les faits constatés, sous réserve d'une
contradiction avec les pièces du dossier (art. 457 al. 1
CPC). Hormis cette réserve, elle n'est donc pas
habilitée, dans le cadre d'un recours en réforme,
à revoir et corriger l'état de fait établi par
un juge de paix. Le recours en nullité est la seule voie
possible pour s'en prendre à l'établissement des
faits à l'égard d'un jugement de juge de paix. En
particulier, peut être soulevé le grief
d'appréciation arbitraire des preuves, qui constitue un
moyen de nullité recevable dans le cadre de l'art. 444 al. 1
ch. 3 CPC (JT 2001 III 128). Dans ces limites, le Tribunal cantonal
apprécie librement la portée juridique des faits
(art. 457 al. 2 CPC).
La recourante n'a pas pris de conclusion en annulation et n'a donc
pas entrepris de recours en nullité. La cour de céans
doit par conséquent admettre les faits comme constants, sous
réserve de contradiction avec les pièces du
dossier.
2.
La recourante se
prévaut d'une créance de 7'000 fr. contre
l'intimée en raison du dommage qu'elle aurait encouru lors
de l'exécution du mandat par celle-ci.
La fixation du dommage constitue une question de fait (ATF 129 III
18 c. 2.4). En l'espèce, la recourante n'a pas établi
l'existence d'un dommage. Les courriers de son avocat des 27
août et 10 septembre 2004 auxquels elle se
réfère ne démontrent pas un dommage. Le
premier juge n'a pas retenu que la recourante aurait subi un
dommage (cf. jgt, p. 6), même si son analyse juridique
à ce propos n'est pas des plus limpides (cf. jgt, pp.
10/11). Quoi qu'il en soit, faute d'avoir établi en fait
l'existence d'un dommage, les prétentions de la recourante
en paiement de
7'000 fr. doivent être rejetées,
indépendamment de leur éventuel fondement juridique.
Le recours est rejeté sur ce point.
3.
La recourante conteste avoir à rembourser l'intimée
du paiement des différents travaux de remise en état
effectués dans son appartement.
Les parties se sont liées par contrat de gérance
immobilière pour l'appartement dont la recourante est
propriétaire. Le contrat de gérance
immobilière est le contrat par lequel une personne s'engage
envers une autre à assumer tous les services
nécessaires à la gestion d'un immeuble. Le Tribunal
fédéral le qualifie de contrat de mandat, voire de
contrat
sui generis
soumis aux règles du mandat, dont
il présente des caractéristiques essentielles et
typiques. Le contrat de gérance d'immeubles n'est soumis
à aucune forme particulière (ATF 106 II 157, JT 1980
I 370; Tercier/Favre/Conus, Les contrats spéciaux,
4
ème
éd., 2009, n. 5463, p.
826).
Le premier juge a retenu que, le 29 juin 2004, les locataires
sortants et l'intimée avaient signé une convention de
sortie sur laquelle un montant de remise en état
estimé à 10'344 fr. était mentionné ;
qu'informée des dégâts occasionnés par
les locataires sortants, la recourante avait ordonné la
remise en état pour le 28 août 2004, date à
laquelle elle entendait séjourner dans l'appartement ; que
le 30 juillet 2004, l'intimée avait transmis à la
recourante les devis relatifs aux travaux; que la recourante avait
sommé l'intimée de remettre son bien en état
afin de pouvoir en jouir dès le 28 août 2004 (cf. jgt,
pp. 3/4). Ces faits ne sont pas en contradiction avec le dossier.
Il apparaît ainsi que c'est dans le cadre de son mandat que
l'intimée a confié des travaux de réparation
à différents entrepreneurs. C'est bien la recourante
qui a exigé que l'appartement soit remis en état et
l'intimée a suivi ses instructions pour lui permettre de
séjourner dans l'appartement à la période
voulue. On ne saurait ainsi retenir que l'intervention de
l'intimée ne serait pas conforme à l'art. 397 CO
(Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220). Il ressort par
ailleurs de l'essentiel des différentes factures
(pièces 7 ss de la demanderesse) que les entreprises ont
été mises en oeuvre avant le courrier de
l'intimée du 31 août 2004 signalant son intention de
résilier ses rapports contractuels avec effet
immédiat.
L'intimée a assumé à l'égard des
entrepreneurs le paiement des travaux dans l'appartement pour un
total de 5'249 fr. 40, montant dont la quotité n'est pas
contestée. Conformément à l'art. 402 CO, la
recourante est tenue de rembourser l'intimée. Il importe peu
que les paiements par l'intimée auprès des
entrepreneurs soient intervenus après la résiliation
du 31 août 2004 dès lors qu'il s'agissait de travaux
commandés avant, sur la base des instructions de la
recourante relativement à une remise en état de
l'appartement. La position de la recourante est d'autant moins
soutenable qu'elle a reçu des anciens locataires la somme de
8'000 fr. pour les dégâts occasionnés, montant
qui devait servir à la remise en état,
conformément d'ailleurs à ce qu'indiquait le conseil
de la recourante dans son courrier du 27 août 2004
(pièce 1 de la défenderesse). Compte tenu de ce
versement de 8'000 fr., la recourante ne peut tirer aucun argument
en sa faveur de l'absence de versement de 3'900 fr. par les anciens
locataires à titre de garantie. L'allocation à
l'intimée de
5249 fr. 40 ne prête pas le flanc à la critique. Le
recours doit être rejeté sur point.
4.
Enfin, la recourante conteste le montant de 1'853 fr. 40 à
titre d'honoraires de l'intimée. Elle est d'avis que
l'intimée a résilié le contrat avec effet
immédiat selon courrier du 31 août 2004 et qu'elle ne
peut ainsi prétendre à une rémunération
pour les opérations postérieures à la
résiliation.
Le contrat passé par les parties est un contrat
onéreux, pour lequel l'intimée peut prétendre
à une rémunération (art. 394 al. 3 CO). La
note d'honoraires du 1
er
mars 2006 (pièce 4 de la
demanderesse) fait état d'un montant total de
1'853 fr. 40 pour diverses opérations. A lire les
opérations énumérées, celles-ci
apparaissent antérieures à la résiliation.
Cela vaut en particulier pour l'état des lieux de sortie, le
constat d'urgence de la justice de paix, lesquels sont
respectivement des 29 juin 2004 (cf. pièce 1 bordereau
complémentaire de la défenderesse) et 21 juillet 2004
(cf. pièce 2 bordereau complémentaire de la
défenderesse
in fine
, rubrique annexe), et la
coordination des travaux de remise en état, dont on a
parlé au considérant 3. C'est ce qu'a semble-t-il
aussi relevé l'expert (cf. rapport, p. 6). Les
éventuelles interventions postérieures au courrier de
résiliation du 31 août 2004 ne sont pas
établies. En outre, dans son courrier de résiliation
avec effet immédiat du 31 août 2004, l'intimée
relevait qu'elle assurerait toutefois "le suivi de la suite de
l'état de lieux des locataires... jusqu'au bouclement final
de ce dossier". On déduit d'un courrier de l'intimée
du 15 septembre 2004 au conseil de la recourante que
l'éventuelle activité de celle-ci après la
résiliation tendait à obtenir des locataires sortants
le respect de leurs obligations (cf.
pièce 6 de la
défenderesse,. p. 1
in fine
).
Or, les locataires sortants ont fini
par verser 8'000 fr. à la recourante.
Au vu de ce qui précède, l'allocation à
l'intimée de 1'853 fr. 40, montant considéré
comme conforme par l'expert compte tenu du travail effectué,
ne prête pas le flanc à la critique. Le recours doit
être rejeté sur ce point également.
5.
On relèvera que, dans sa formulation, le dispositif du
jugement se borne à dire que la recourante est
débitrice de l'intimée de deux montants, mais ne
spécifie pas qu'il en est dû immédiat
paiement.
Il s'agit manifestement d'une inadvertance, la procédure
consistant en une demande en paiement. On a donc bien affaire
à un jugement condamnatoire et non simplement
constatatoire.
6.
En conclusion, le recours doit être rejeté en
application de l'art. 465 al. 1 CPC, et le jugement
confirmé.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont
arrêtés à 441 fr., conformément à
l'art. 232 TFJC (Tarif des frais judiciaires en matière
civile; RSV 270.11.5).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
prononce
:
I.
Le recours est
rejeté.
II.
Le jugement est
confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance
de la recourante A.________ sont arrêtés à 441
fr. (quatre cent quarante et un francs).
IV.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président :
L
e
greffi
er
:
Du 28 mai
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
e
greffi
er
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète, par l'envoi de
photocopies, à :
‑      M. Youri Diserens,
agent d'affaires breveté (pour A.________),
‑      M. Thierry
Zumbach, agent d'affaires breveté (pour N.________
SA).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est de
14'102 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      M. le Juge de paix
du district de la Riviera-Pays-d'Enhaut.
L
e
greffi
er
: