vd_findinfo · HC / 2010 / 30 · 2010-01-19 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, LOI CANTONALE RELATIVE À LA PROCÉDURE EN MATIÈRE DE BAIL | 274g al. 1 let. a CO, 457 al. 1 CPC, 23 LPEBL, 29 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 19.01.2010 HC / 2010 / 30

TRIBUNAL CANTONAL
41/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 19 janvier
2010
____________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.     Giroud et Creux
Greffier
:
M.        d'Eggis
*****
Art. 274g al. 1 let. a
CO; 23, 29 LPEBL; 457 al. 1 CPC
La Chambre des
recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper du
recours interjeté par
L1.________
, à Clarens,
et
L2.________
, à Vevey,
défendeurs, contre
l'ordonnance d'expulsion rendue le 30 septembre 2009 par la Juge de
paix du district de La Riviera - Pays d'Enhaut dans la cause
divisant les recourants d'avec
P.________
, à
Montreux,
demandeur.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 30 septembre 2009, la Juge de paix du district de
La Riviera - Pays d'Enhaut a ordonné l'expulsion des
locataires L1.________ et L2.________ de l'appartement avec place
de parc sis rue [...], à Clarens, pour le 31 octobre 2009,
à midi, sur réquisition du bailleur
P.________.
Cette ordonnance expose en bref les faits suivants :
Par lettre recommandée du 12 mars 2009, le bailleur
P.________ a réclamé le paiement d'un montant de
5'280 fr. (dont 280 fr. pour le chauffage et 200 francs pour la
place de parc), dont à déduire 236 fr. 95 d'acompte,
représentant le loyer dû au 31 mars 2009, et a
signifié qu'à défaut de paiement dans les
trente jours, le bail serait résilié.
Selon les locataires, la garantie locative de 6'540 fr. du
précédent locataire devait couvrir les loyers de mai,
juin et juillet 2008. En outre, les parties étaient en
litige au sujet de différents travaux à effectuer
dans l'appartement. Les locataires n'ont toutefois pas
consigné le loyer.
Faute de paiement dans le délai comminatoire, le bailleur a
résilié le contrat de bail par avis des 4 juin 2009
pour L1.________ et par avis du 17 juin 2009 pour L2.________ avec
effet au 31 juillet 2009.
Par requête du 5 août 2009, P.________ a conclu que
L1.________ et L2.________ doivent être expulsés de
leur appartement avec place de parc.
L'audience a eu lieu le 23 septembre 2009.
Les locataires ont saisi la Commission de conciliation en
matière de baux à loyer.
En droit, le premier juge a considéré en bref que la
garantie locative qui, selon les locataires, aurait payé les
loyers de mai, juin et juillet 2008, ne permet pas de payer la
totalité de trois loyers (7'920 fr. pour l'appartement et
150 fr. pour la place de parc), le solde impayé
s'élevant à 1'530 francs dès le 31 juillet
2008. L'entier de l'arriéré de loyer n'avait donc pas
été payé dans le délai imparti, si bien
que le congé était valable. En outre, les locataires
n'avaient pas consigné le loyer de juillet 2009 en raison
des travaux dont ils se prévalaient, après la
résiliation de leur contrat avec effet au 31 juillet
2009.
B.
L1.________ et
L2.________ ont recouru contre cette ordonnance en concluant
principalement à sa réforme en ce sens que les
résiliations de bail des 4 et 17 juin 2009 "sont nulles de
plein droit et de nul effet", subsidiairement à leur
annulation, très subsidiairement à ce que
l'ordonnance "est nulle de plein droit et de nul effet". Ils ont
produit 25 pièces sous bordereau.
L'intimé a conclu au rejet du recours.
Par décision présidentielle du 22 octobre 2009,
l'effet suspensif a été accordé au
recours.
En droit
:
1.
L'art. 23 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d'expulsion en matière de baux à loyer et à
ferme; RSV 221.305) ouvre un recours au Tribunal cantonal : a)
lorsque le juge était incompétent ou s'est
déclaré à tort incompétent; b) pour
absence d'assignation régulière; c) pour violation
des règles essentielles de la procédure lorsque
l'informalité est de nature à influer sur le
prononcé (al. 1). Il y a également recours au
Tribunal cantonal pour déni de justice (art. 23 al. 2
LPEBL); celui-ci peut aboutir soit à la réforme soit
à l'annulation de la décision attaquée (JT
1993 III 88, c. 2; JT 1977 III 96).
A l'appui de leur conclusion en nullité, les recourants se
plaignent d'arbitraire dans l'appréciation des preuves. Un
tel grief, tiré de l'art. 23 al. 1 let. c LPEBL, est
recevable (Guignard, Procédures spéciales vaudoises,
n. 2 ad art. 23 LPEBL, p. 209 et les références).
Quant aux conclusions en réforme, elles tendent
implicitement au rejet de la requête d'expulsion du bailleur.
Le recours est formellement recevable.
2.
En vertu de l'art. 274g al. 1 let. a CO, le juge saisi de la
procédure d'expulsion doit statuer sur la validité du
congé, lorsque celle-ci est contestée, en examinant
la cause de manière complète en fait et en droit.
L'autorité de recours cantonale doit alors au moins disposer
d'un plein pouvoir d'examen en ce qui concerne la violation du
droit fédéral (ATF 119 II 141, c. 4a; ATF 119 II 241,
c. 4b et c). Autrement dit, l'art. 23 LPEBL, qui confère un
pouvoir d'examen limité à la Chambre des recours, ne
saurait s'appliquer lorsque la validité du congé a
été contestée. En pareil cas, la Chambre des
recours doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit tel que
le prévoit l'art. 457 al. 2 CPC pour le recours en
réforme contre les décisions du juge de paix (JT 2009
III 79 c. 2a p. 84; JT 2008 III 12; JT 2004 III 79).
En l'espèce, le recourant a contesté la
résiliation devant la Commission de conciliation, si bien
que le recours doit être examiné en droit avec un
plein pouvoir d'examen.
3.
Selon l'art. 457 al. 1 CPC, applicable vu le renvoi de l'art. 29
LPEBL aux règles ordinaires de la procédure civile
contentieuse, la Chambre des recours doit admettre comme constants
les faits tels qu'ils sont constatés par le jugement, sauf
contradiction avec les pièces du dossier et sous
réserve de complètement sur la base de celles-ci (JT
2009 III 79 c. 2b p. 84; JT 2008 III 12 c. 3a; JT 1993 III 88 c. 3;
Gauthier, Note sur la procédure d'expulsion en
matière de bail à loyer, in JT 1993 III
126).
Les recourants ont produit avec leur acte motivé un lot de
25 pièces sous bordereau. Les dix-huit premières
pièces l'avaient été déjà avec
leur requête auprès de la Commission de conciliation
du 6 juillet 2009. Cinq autres se trouvent dans le dossier de
première instance. Les deux dernières (citation
à comparaître du 3 septembre 2009 et convention de
suspension du 30 septembre 2009) sont des pièces nouvelles
qui concernant une autre procédure pendante entre les
parties devant la Commission de conciliation. Cette dernière
pièce, en particulier, ne sera retenue que si son contenu
devait servir à établir un moyen de nullité
(cf. Guignard, op. cit., n. 2 ad art. 23 LPEBL, p. 214 et les
références).
4.
Se référant à la genèse de leur bail,
les recourants rappellent qu'ils ont succédé à
la précédente locataire, la société CPR
Groupe SA, dès le 1
er
mai 2008. Ils font valoir
que le montant de la garantie locative par 6'540 fr. avait
été libérée par cette dernière
en faveur de la gérance de l'intimé et qu'elle devait
être affectée au paiement des trois premiers loyers,
que des travaux devaient être entrepris par le bailleur
à l'objet loué mais qu'ils n'ont jamais
été effectués, qu'ils se sont acquittés
régulièrement de tous les loyers jusqu'à fin
février 2009 inclus, que les décomptes produits par
la gérance sont contradictoires, qu'en particulier la
garantie locative n'a été prise en compte qu'à
concurrence de 5'516 fr. 95 sans que l'on sache ce qu'il est advenu
du solde. Ils admettent en revanche n'avoir réglé les
mois de mars et avril 2009 qu'en mai 2009 (cf. mémoire p. 4,
2ème partie du tableau, alors que dans leur
précédent tableau, en annexe à leur lettre du
31 mars 2009, ils portaient en compte le règlement des deux
mois concernés au 31 mars 2009 ; cf. également leur
courrier du 6 juillet 2009 à la Commission de conciliation,
p. 2).
Leurs griefs portent essentiellement sur trois points : les
résiliations qui leur ont été notifiées
ne seraient que pures représailles suite à leurs
revendications relatives aux travaux que le bailleur s'était
engagé à entreprendre ; en outre, elles seraient
intervenues de manière contraire à la bonne foi vu
leur tardiveté et le fait qu'au moment où elles leur
ont été notifiées, tous les loyers
étaient à jour ; enfin, faute d'un décompte
clair de la part de la gérance qu'ils avaient
réclamé à réitérées
reprises, ils pouvaient partir de bonne foi de l'idée qu'ils
étaient à jour avec leurs loyers.
5.
a)
Selon l'art. 257d CO, lorsque, après la
réception de la chose, le locataire a du retard pour
s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le
bailleur peut lui fixer par écrit un délai de
paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement
dans ce délai  il résiliera le bail. Ce
délai sera de 10 jours au moins et, pour les baux
d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins (al.
1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur
peut résilier le contrat avec effet immédiat; les
baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être
résiliés moyennant un délai de congé
minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (al. 2).
Une résiliation de bail est annulable lorsqu'elle est
abusive ou contraire à la bonne foi, même si elle a
pour cause la demeure du locataire. Se comporte de manière
contraire à la bonne foi le propriétaire qui menace
son locataire de résiliation, pour non-paiement d'un terme
ou de frais accessoires échus, avant d'avoir acquis la
certitude que celui-ci doit le montant réclamé (ATF
120 II 31, rés. JT 1995 I 155; SJ 2005 I 310 c. 3.1; SJ 2004
I 424 c. 3.1) ou n'a pas formulé de manière assez
claire ses prétentions lorsqu'il a imparti le délai
comminatoire (Ramoni, Demeure du débiteur et contrats de
droit suisse, thèse Lausanne 2002, p. 153 qui renvoie
à l'ATF 120 II 31 à la note infrapaginale 677). Au
jour de la notification de l'avis comminatoire, il faut que
l'arriéré de loyer soit déterminable de
manière certaine (CdB 2000 p. 107, cité par
Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4
ème
éd., 2009, n. 2393 p. 347). Tel est aussi le cas lorsque le
bailleur tarde à prendre position sur des prétentions
en réduction de loyer justifiées et réclame au
locataire l'entier des loyers échus (CdB 2004, p. 19;
Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 673).
b)
En l'espèce, les avis comminatoires (cf.
pièces 4 à 7 du bordereau du bailleur du 5 août
2009) datent du 12 mars 2009. Ils sont donc postérieurs au
décompte établi par la gérance le 6
février 2009 à l'intention du conseil des recourants
et à son complément du 11 février 2009 (cf.
pièces 14 et 15). Or, selon ce décompte, il restait
sur les loyers échus au 28 février 2009 un solde de
2'553 fr. 05, compte tenu de l'imputation des montants
encaissés à titre de loyers et du « solde
garantie CPR Groupe SA » à concurrence de 5'516 fr.
95. Outre le fait que ce dernier montant n'est pas explicité
ni ne l'a été suite à l'intervention du
conseil des recourants (cf. pièce 17), les avis
comminatoires précités portent sur des
arriérés de loyer pour les mois de février et
mars 2009, y compris acomptes chauffage, eau chaude et accessoires,
par 5'280 fr., sous déduction d'  « acomptes
» à concurrence de 236 fr. 95, dont on ignore à
quoi ils correspondent. Il n'y a donc pas concordance entre les
avis comminatoires et le décompte précédemment
établi - y compris son complément - par la
gérance.
Le congé donné aux locataires selon avis du 4 juin
2009 l'a été sur la base des avis comminatoires du 12
mars 2009. Or ceux-ci se bornent à faire état d'un
solde, calculé sur la base des loyers dus depuis le
début du bail, sans autre précision. Si, comme le
prétendent les recourants, la garantie locative
libérée par la précédente locataire en
faveur de la gérance devait couvrir les trois premiers mois
de loyer (cf. la formule de libération de garantie de loyer
du 4 juillet 2008 et le courrier du 15 octobre 2008 de CPR Groupe
SA), on ne comprend pas qu'il reste un solde à la charge des
locataires alors que les loyers ont été
entièrement réglés depuis lors. On ne comprend
pas davantage pourquoi la garantie locative prise en
considération est inférieure de quelque 1'300 fr. au
montant libéré. Pour ajouter à la confusion,
un décompte concernant le mois d'octobre 2008 (facture du
loyer d'octobre 2008) mentionne un solde à payer pour ce
mois-ci que l'on ne retrouve pas dans le décompte du 6
février 2009 (lettre du 6 février 2009 du bailleur au
conseil des locataires).
Les indications sur l'arriéré figurant dans les avis
comminatoires apparaissent ainsi contradictoires par rapport
à celles données précédemment par le
représentant du bailleur. Une telle attitude contradictoire
du bailleur, que celui-ci n'a pas même tenté
d'expliquer ni en réponse à la lettre du conseil des
locataires du 31 mars 2009, ni dans ses écritures devant le
premier juge et devant la cour de céans, ne saurait
être protégée au regard des règles sur
la bonne foi. Le congé donné dans de telles
conditions est abusif et doit être annulé (cf. ATF 120
II 31; cf. également Lachat, op. cit., p. 735). Il s'ensuit
que le moyen est fondé et que le recours doit être
admis pour ce premier motif.
c)
Il y a plus. Le bailleur n'a pas résilié
immédiatement le bail à l'expiration du délai
de 30 jours fixé dans les avis comminatoires du 12 mars
2009, puisqu'il a attendu près de deux mois pour signifier
leur congé aux locataires, non sans accepter dans
l'intervalle les loyers des mois de mars à mai 2009 dont ils
se sont acquittés à mi-mai (du moins ces paiements
n'ont-ils pas été contestés par
l'intimé). Or, une telle attitude du bailleur est contraire
aux règles de la bonne foi (cf. Lachat, op. cit., chap. 27,
ch. 2.3.1 et 2.3.6, p. 669 et 672), ce qui entraîne
également l'annulation du congé pour ce
motif.
d)
Quant à la question de savoir si le congé
apparaît comme un congé donné en
représailles aux revendications légitimes des
locataires touchant les travaux que le bailleur s'était
engagé à entreprendre à l'objet loué,
telles qu'exprimées notamment dans les courriers de leur
conseil des 2 février 2009 et 31 mars 2009, elle peut rester
indécise. Les recourants ont entre-temps saisi la Commission
de conciliation d'une requête tendant à
l'exécution desdits travaux, procédure qui suit son
cours - abstraction faite de la suspension convenue le 30 septembre
2009 - parallèlement à la présente
procédure d'expulsion.
6.
En définitive, le recours doit être admis et
l'ordonnance réformée en ce sens que la requête
d'expulsion est rejetée (I), le chiffre II de son dispositif
étant supprimé. P.________ doit verser à
L1.________ et à L2.________, créanciers solidaires,
la somme de 1'000 fr. à titre de dépens pour la
première instance (IV). L'ordonnance est confirmée
pour le surplus.
Les frais de deuxième instance des recourants sont
arrêtés à 350 fr. (art. 232 TFJC; RSV
270.11.5).
L'intimé doit verser aux recourants, créanciers
solidaires, la somme de 850 fr. à titre de dépens de
deuxième instance.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
prononce
:
I.
Le recours est admis.
II.
L'ordonnance est
réformée comme suit :
I.-    La requête est rejetée.
II.-   Supprimé.
IV.-  Dit que P.________ doit verser à L1.________ et
L2.________, créanciers solidaires, la somme de 1'000 fr.
(mille francs) à titre de dépens.
L'ordonnance est confirmée pour le surplus.
III.
Les frais de deuxième instance
des recourants sont arrêtés à 350 fr. (trois
cent cinquante francs).
IV.
L'intimé P.________ doit verser
aux recourants L1.________ et L2.________, créanciers
solidaires, la somme de 850 fr. (huit cent cinquante francs)
à titre de dépens de deuxième
instance.
V.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président :
L
e
greffi
er
:
Du 19 janvier
2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
e
greffi
er
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑      Me Pascal
Nicollier, av. (pour L1.________ et L2.________),
‑      M. Jean-Marc
Schlaeppi, aab (pour P.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est de
5'043 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Mme la Juge de paix
du district de La Riviera - Pays d'Enhaut.
L
e
greffi
er
: