vd_findinfo · HC / 2018 / 241 · 2017-12-18 · fr

GARANTIE EN RAISON DES DÉFAUTS DE LA CHOSE, IMMEUBLE, TROMPERIE, DOL ÉVENTUEL, QUALITÉ PROMISE, QUALITÉ ATTENDUE, ACTION EN RÉDUCTION DU PRIX, MOINS-VALUE, INDEMNITÉ{EN GÉNÉRAL}, ADMISSION PARTIELLE | 197 CO, 205 al. 1 CO, 42 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 18.12.2017 HC / 2018 / 241

TRIBUNAL
CANTONAL
PT14.013138-171011
590
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
18 décembre 2017
__________________
Composition
:               M,
Abrecht
,
président
M.
Battistolo et Mme Kühnlein, juges
Greffière
:              Mme
Bourckholzer
*****
Art.
8 CC ; 42, 197ss, 205 al. 1 CO
Statuant sur l’appel interjeté par l’appelant
V.________
,
défendeur, à Yens, ainsi que l’appel joint interjeté par
M.________
,
demanderesse, à Commugny (VD), contre la décision rendue le 16 décembre 2016 par la Chambre
patrimoniale cantonale dans la cause divisant les parties entre elles, la Cour d’appel civile du
Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 16 décembre 2016, envoyé pour notification aux parties le 9 mai 2017, la Chambre
patrimoniale cantonale a condamné le défendeur V.________ à verser à la demanderesse
M.________ la somme de 160'000 fr. avec intérêt à 5 % l’an dès le 8 janvier
2013 sur la somme de 140'000 fr. et dès le 24 décembre 2013 sur la somme de 20'000 fr.
(I), a arrêté les frais judiciaires à 13'998 fr., soit 4'199 fr. à la charge de la
demanderesse et 9'798 fr. 60 à la charge du défendeur (II), a dit que le défendeur devait
verser à la demanderesse l’avance de frais qu’elle avait effectuée à hauteur
de 9'219 fr. (III), qu’il devait lui rembourser en partie les frais de la procédure de conciliation,
par 840 fr. (IV) et qu’il devait lui verser la somme de 13'230 fr. à titre de dépens
réduits (V), toutes autres ou plus amples conclusions étant rejetées (VI).
En droit, les premiers juges, appelés à statuer sur une action en garantie dans une vente immobilière,
ont considéré en substance que la demanderesse pouvait s’attendre à l’existence
d’un chauffage central, lequel constituait une qualité promise par le défendeur pour
laquelle la clause d’exclusion de garantie ne valait pas. En outre, le défendeur n’avait
pas apporté la preuve que la demanderesse connaissait ce défaut, si bien qu’on ne pouvait
reprocher à celle-ci de ne pas avoir vérifié le chauffage avant la livraison du bien.
Ainsi, il résultait une moins-value pouvant être estimée au coût de réparation
du défaut, soit au montant de 70'000 fr. S’agissant du défaut allégué en relation
avec la mezzanine, les premiers juges ont retenu que le contrat ne mentionnait pas expressément
que celle-ci était habitable. Toutefois, la demanderesse ayant investi 110'000 fr. pour aménager
cet espace (soit 1/9 du prix), le défendeur n’était pas de bonne foi lorsqu’il
prétendait qu’il s’agissait uniquement d’un lieu de rangements. C’était
bien pour y faire des chambres d’enfant que l’espace litigieux avait été aménagé
et isolé. Au surplus, le défendeur était un professionnel de l’immobilier et ne
pouvait donc pas ignorer que la mezzanine était inhabitable ; par ailleurs, il avait échoué
à démontrer qu’il avait informé la demanderesse de cette circonstance, celle-ci
n’ayant pas à vérifier si le projet d’aménagement respectait les règles
applicables en matière de police de construction. Par conséquent, pour les premiers juges,
le défendeur avait commis un dol qui rendait nulle toute clause excluant ou limitant sa responsabilité.
Cela étant, le fait que la mezzanine ne soit pas habitable n’engendrait pas une perte totale
de son utilité ; la moins-value correspondant au défaut pouvait donc être fixée,
ex
aequo et bono,
à
70'000 fr. Par ailleurs, les premiers juges ont considéré que l’absence de box fermé
et de cave, qualités promises dans le contrat, constituaient des défauts pour lesquels la demanderesse
n’avait pas apporté la preuve de l’existence d’une moins-value ; de même,
elle n’avait pas établi que le défaut en lien avec l’assainissement du plancher
entraînait également une perte de valeur de l’appartement. En outre, ils ont considéré
que l’hypothèque légale n’était que provisoire et qu’il n’était
pas possible en l’état d’admettre l’existence d’un défaut analogue
à un défaut juridique. Enfin, pour les frais d’intervention de son conseil, ils ont alloué
à la demanderesse un montant de 20'000 fr. ex aequo et bono.
B.
Par acte du 9 juin 2017, le défendeur a fait
appel de ce jugement, en concluant à sa réforme en ce sens qu’il ne doive rien à
la demanderesse (1) et que  celle-ci doive supporter l’intégralité des frais et
dépens des deux instances (2 et 3 ; III et IV).
Par acte du 13 septembre 2017, la demanderesse a conclu au rejet de l’appel formé par le défendeur
et à ce que ce dernier soit condamné aux frais et dépens de la procédure d’appel
ainsi que débouté de toutes autres ou plus amples conclusions. Par voie de jonction, elle a
fait appel du jugement entrepris et a conclu à sa réforme en ce sens que le défendeur
soit condamné à lui verser la somme de 220'000 fr. avec intérêts à 5 % l’an
dès le 8 janvier 2013 sur la somme de 200'000 fr. et, dès le 24 décembre 2013, sur
la somme de 20'000 fr., tous les frais et dépens des procédures de conciliation, de première
instance et d’appel, respectivement engagées devant la Chambre patrimoniale cantonale et la
Cour d’appel civile, étant mis à la charge du défendeur.
Par acte du 9 novembre 2017, V.________ a confirmé les conclusions prises au pied de son appel du
9 juin 2017 et a conclu, sous suite de frais et dépens, au rejet de l’appel joint.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du
jugement
complété par les pièces du dossier :
1.
Le 27 août 2010, S.________, propriétaire de la parcelle n° L.________ sur la Commune
de Commugny, a signé avec le promoteur, Q.________, un acte de vente à terme conditionnelle
prévoyant que celui-ci s’engageait à acquérir la parcelle pour lui-même ou
son ou ses nommables. Le droit d’acquérir le bien immobilier venant à échéance
le 31 janvier 2011, les parties ont signé un acte modificatif d’acte de vente à terme
conditionnelle et droit d’emption et ont prorogé l’échéance de l’acte
de vente à terme conditionnelle au 31 mars 2011.
Le 30 mars 2011, S.________ a signé un acte constitutif de propriété par étages divisant
la parcelle en sept lots, lesquels devaient comporter six appartements et une cave voûtée.
A la suite de l’établissement de cet acte a notamment été créé le lot
de PPE n° F.________ portant sur le droit exclusif suivant, représentant 161/1000 de la parcelle
de base : «
Premier
étage
: Appartement de 100,3 m
2
environ ;
Sous-sol
:
cave ; constituant le lot 2 des plans ».
Le même jour, Q.________ a cédé son droit d’acquérir le lot de PPE n°
F.________ pour un montant de 450'000 fr. à V.________, lequel a acheté ce lot à S.________
pour un montant de 400'000 fr. V.________, Q.________ et S.________ ont tous trois conclu devant notaire
un acte de « cession du droit d’acquérir vente ».
Par le biais de la société S.I. X.________ SA, que V.________ a dirigée du 26 août
2011 au 27 juin 2012, le lot de PPE n° F.________  a été mis en vente pour un prix
de 990'000 fr.
2.
Au printemps 2011, à la suite de son divorce, M.________ s’est mise à la recherche
d’un logement pour elle et ses deux enfants, nés en 2001 et 2002.
Dans
le cadre de ses recherches, elle a remarqué l’annonce de l’agence X.________ SA dont
le contenu était le suivant :
« APPARTEMENT
STYLE LOFT
CHF 990'000 fr.
Entièrement
rénové avec des finitions de haut standing en 2006, l’appartement se situe en plein centre
de Commugny dans une ancienne maison villageoise rénovée, donnant sur une cour intérieure
avec jardin.
L’appartement style Loft donne de grands espaces ouverts avec une hauteur de plafond jusqu’à
plus de 4m.
Actuellement agencé en 2 pièces, l’appartement a le potentiel pour la création d’une
mezzanine d’environ 25 m2 ainsi que d’une pièce supplémentaire. Il est équipé
d’un interphone avec vidéo.
Une place de parking dans un box fermé et un jardin privatif de 40 m
2
complètent ce bien.
SURFACE HABITABLE :
102 m
2
NB DE PIECES :
2
CHAMBRES :
1
SANITAIRES :
2
TYPE DE CHAUFFAGE :
Mazout
INSTALLATION
CHAUFFAGE :
Radiateur
SURFACE JARDIN :
40 m
2
DISPONIBILITE :
31.03.2011
(…). »
Intéressée par cette annonce, M.________ a pris contact avec V.________.
3.
Le 20 avril 2011, M.________ et V.________ ont conclu un contrat de vente à terme-emption portant
sur l’immeuble n° F.________ de la Commune de Commugny (appartement au premier étage),
qu’ils ont signé devant le notaire N.________ et qui contenait notamment les clauses suivantes :
« I.
VENTE
A TERME-EMPTION
V.________ vend à M.________, qui acquiert, l'immeuble ci-après
désigné
au
Registre foncier de Nyon
:
___________________________________________________________________
Etat
descriptif de l'immeuble
Commune :
[...] Commugny
Numéro
d'immeuble :
F.________
Immeuble de
base :
B-F [...]
Quote-part
161/1000
Droit exclusif
:
Premier étage : appartement de 100.3 m
2
environ, cave
Constituant le lot n° 2 des plans.
Feuillet de
dépendance :
Estimation
fiscale :
en rév.
Observation(s)
:
___________________________________________________________________
Propriété
Propriété
individuelle
V.________,
6.02.1984
___________________________________________________________________
Mentions
[...]
Règlement de PPE
___________________________________________________________________
Servitudes
D Usage de jardin
D Usage de place de stationnement
___________________________________________________________________
Charges
foncières
Aucune
___________________________________________________________________
Annotations
Aucune
___________________________________________________________________
Exercice
des droits
(Pour les droits dont
l'exercice ne figure pas
ci-dessous, voir le registre foncier)
___________________________________________________________________
Gages
immobiliers
Cédule hypothécaire au porteur, Fr. 680'000,
Rang 1
Intérêt max. 12%.
Désignation de
la parcelle de base L.________ de la Commune de Commuqny
:
(…)
Les clauses et les conditions de la présente vente à terme sont stipulées comme suit :
1.
Etat
et garantie
Le lot de propriété par étages nouvellement constitué sera transféré dans
son état actuel, tel que V.________ le possède et en jouit, avec ses parties intégrantes
et accessoires légaux, qu'il s'engage à maintenir et conserver jusqu'au jour d'entrée
en jouissance, tel que visité, libre de tous droits ou charges autres que ceux ci-dessus mentionnés,
sans aucune garantie quelconque, mais après trans-formation d'entente entre parties ; M.________
bénéficiera des cessions de garanties selon les dispositions légales.
M.________ reconnaît ainsi être au fait qu'il ne s'agit pas d'un immeuble neuf.
M.________ déclare en outre avoir parfaite connaissance :
- de l'état du lot susdésigné, du bâtiment dans lequel il se trouve et des parties
communes de celui-ci, qu'elle accepte sans réserve et renonce à toute garantie du chef de défauts
éventuels, excepté les défauts intentionnellement cachés au sens de l'article cent
nonante-neuf du Code des obligations (199 CO) et selon plans déposés au Registre foncier, dont
un exemplaire lui est remis ce jour ;
(…)
Dans l'éventualité où des travaux de rénovation ont été ou seront entrepris
dans l'immeuble vendu depuis le changement de propriétaire intervenu en date du trente mars deux
mille onze, l'acheteuse est subrogée, dès le jour d'entrée en jouissance, dans tous les
droits éventuels du vendeur comme maître de l'ouvrage envers les entrepreneurs, maîtres
d'état, architecte, ingénieur et autres personnes ayant participé auxdits travaux, soit
les garanties ressortant de la norme SIA actuellement en vigueur et pour autant qu'ils existent encore
à ce jour.
Le vendeur reste toutefois tenu à la garantie, conformément à l'article deux cent dix-neuf,
alinéa trois, du Code des obligations, pour le cas où l'acheteuse n'aboutirait pas dans l'exercice
des droits éventuels qui lui ont été cédés.
(…)
Au regard de l'acte constitutif de propriété par étages précité, il est ici
précisé que les lots un, trois, cinq et six sont vendus sur plan et qu'ils doivent encore être
construits selon permis de construire en vigueur, ce dont M.________ déclare avoir entière
connaissance, accepter et n'émettre aucune réserve quelconque.
(…)
3. Mention,
servitudes et charge foncière
(…)
M.________ déclare également avoir entière connaissance de la charge foncière "zone/quartier :
Fourniture de chaleur et d’eau chaude, Fr. 40’000", numéro [...] du Registre foncier,
inscrite sur la parcelle de base L.________ de la Commune de Commugny, pour en avoir reçu une copie
ce jour.
6. Prix
Les parties déclarent avoir arrêté entre elles le prix de vente à la
somme globale
et forfaitaire de :
UN MILLION CENT MILLE
FRANCS
(CHF 1 '100'000.-)
(…)
Le prix de vente comprend en outre la jouissance d'un jardin et de la place de stationnement intérieure
numéro une (1), sous formes de servitudes foncières favorisant la parcelle F.________ de la
Commune de Commugny, ainsi que les travaux convenus entre parties tels qu'ils seront définis au
jour du transfert immobilier définitif.
(…)
9. Propriété
L'entrée en jouissance et le transfert des risques, profits et charges liés à l'immeuble
vendu auront lieu le jour de l'exécution de la vente définitive.
Quant à la prise de possession, elle interviendra au jour de l'inscription du présent transfert
au Registre foncier.
(…). »
Selon le plan cadastral établi le 22 novembre
2010, le lot n° F.________ comprenait un appartement de deux pièces au premier étage (lequel
incluait une chambre, deux salles de bain et une grande pièce à vivre composée de la cuisine
et du séjour), une place de parc au rez-de-chaussée et une cave au sous-sol.
Le 26 juillet 2011, les parties ont conclu par-devant la notaire N.________ un acte intitulé « transfert
immobilier » sous seing privé contenant en particulier les clauses suivantes :
3.
travaux
exécutés et cession de garantie
Conformément à l’acte de « Vente à terme-emption » précité,
des travaux de transformation convenus entre parties ont été réalisés, à savoir
la construction d’une mezzanine ; ils sont compris dans le prix de vente.
M.________ a déclaré les accepter sans réserve à son entière satisfaction.
V.________ en tant que maître de l’œuvre, cède tous les droits qu’il possède,
en raison des défauts cachés de construction, contre les artisans et entrepreneurs figurant
sur une liste qui a été remise, lors de l’état des lieux, à M.________, droits
qui lui ont été conférés par l’article trois cent septante-et-un du Code des
obligations, repris par M.________ à l’entière décharge de V.________.
A ce titre, le vendeur garantit l’acheteuse contre l’éviction et tous les défauts
apparents cachés de l’immeuble transformé, pour une durée et un contenu qui n’excéderont
pas ceux des garanties qu’il a lui-même reçus des maîtres d’état et entrepreneurs
ayant participé à la transformation et selon descriptif des travaux remis à l’acheteuse.
Ces garanties sont conformes aux normes SIA.
4.
ENTREE EN JOUISSANCE ET PRISE
DE POSSESSION
L’entrée en jouissance et le transfert des risques, profits et charges liés au lot de
propriété par étages vendu ont lieu ce jour, le prix de vente ayant été intégralement
payé, les travaux exécutés et la cession des garanties, comme leur acceptation étant
présentée et intervenue.
Quant à la prise de possession, elle interviendra au jour de l’inscription des présentes
au Registre foncier.
(…)
6. EXECUTION DE LA VENTE A TERME-EMPTION
En conséquence, le notaire N.________ requiert du Conservateur du Registre foncier de Nyon, d’une
part, le transfert de l’immeuble susdésigné à M.________, et, d’autre part,
la radiation pure et simple de l’annotation numéro [...]  du Registre foncier qui lui
a été conférée en date du quatre mai deux mille onze […] ».
4.
A la suite de la signature de cet acte de transfert immobilier et conformément à la demande
de M.________, V.________ a fait procéder à des travaux d’aménagement du galetas
afin que la future propriétaire dispose à son entrée dans les lieux de deux chambres pour
les enfants avec deux escaliers d’accès (aménagement d’une mezzanine).
Dans le cadre des travaux prévus, V.________ a obtenu un permis de construire, délivré
le 8 juin 2011 par la Commune de Commugny, l’autorisant à procéder à la « Pose
de deux châssis rampants », ce document précisant : « il est formellement interdit
d'habiter ou d'utiliser sans avoir demandé l'autorisation à la Municipalité » et
« les contrevenants seront dénoncés à la Préfecture ».
Selon l’attestation de domicile délivrée par la Commune de Commugny le 23 août 2011,
M.________ a pris possession du bien immobilier le 26 juillet 2011. A l’époque,
d’importants travaux étaient en cours dans les parties communes de la copropriété
et devaient être terminés en 2012. A son entrée dans les lieux, M.________ a réalisé
que les travaux d’aménagement du galetas en mezzanine n’étaient pas terminés
et qu’elle ne pouvait pas faire dormir ses enfants dans l’espace qui leur était dévolu.
Elle en a avisé V.________ qui a fait procéder à des travaux qui se sont achevés
seulement au mois de décembre 2011. Selon les constatations faites par M.________ par la suite,
les travaux se sont révélés être de mauvaise facture, les escaliers et la rambarde
étant branlants et dangereux, aucun interrupteur de lumière n'ayant été prévu
en bas ou en haut des escaliers menant à la mezzanine si bien qu’il fallait traverser à
tâtons dans l'obscurité pour accéder à l'interrupteur, les armoires étant des
meubles bas de gamme et les travaux d'installation s’étant résumés à du bricolage
négligé ; enfin, en lieu et place d'une vitre opaque, un simple autocollant de mauvaise qualité
avait été collé contre la vitre de la salle de bain. M.________ s’est également
aperçue qu’il n’y avait pas de cave, puis, au mois d’octobre 2011, que le chauffage
ne fonctionnait pas.
5.
Le 16 octobre 2011, le Service Technique Intercommunal (STI) a envoyé à la Municipalité
de Commugny le courriel suivant intitulé «V.________ — Pose de 2 châssis rampants
— permis n° [...] — parc [...] »
«
[A Lors de notre dernière visite des bâtiments en vue de la délivrance du permis d'habiter,
nous avons pu nous rendre dans ce bâtiment en compagnie de [...], représentant de la Municipalité.
En
mettant le pied dans cet appartement, de suite il est possible de constater qu'un plancher a été
réalisé sur la partie « Lac » de ce logement. De fait, au lieu d'un grand volume,
deux espaces sont ainsi créés, à l'étage inférieur le salon et au-dessus 2 chambres
à coucher d'enfant.
L'accès
à ces deux pseudo-chambres, s'effectue par un escalier de 50 cm. de largeur (environ).
Deux
problèmes majeurs se présentent, à savoir la hauteur de 2.40m. minimale pour un local
habitable (art. 27 RLATC) n'est plus respectée, dans le salon ni pour les chambres. Le 2ème
étant que toute pièce habitable doit être desservie par un escalier de 90 cm. de largeur
au minimum (exigences AEAI — en matière de prévention des incendies). De plus, dans les
« chambres » de l'étage supérieur, la vue horizontale vers l'extérieur
n'est pas assurée (art. 29 RLATC).
Le
plan remis avec cette demande d'autorisation trompe complètement la Municipalité à savoir
qu'aucune mention de plancher ou de création de chambres n'est indiquée. Les deux nouveaux
châssis étaient là pour amener de la lumière supplémentaire dans le séjour
existant !
Il
y a manifestement tromperie et nous vous suggérons de dénoncer ce propriétaire pour occupation
illicite d'un logement qui ne respecte pas les règles en vigueur (LATC et AEAI), à la Préfecture.
A
prendre également en compte, dans votre jugement, que ce logement a, semble-t-il, été
vendu dernièrement et ses occupants pourraient avoir de sérieux problèmes suite à
une telle démarche. [...] »
Par courrier du 28 février
2012 intitulé « Parcelle n° L.________, lot 2, route de [...] — Dénonciation
pour non-respect de la LATC », la Municipalité de Commugny a dénoncé le défendeur
à la Préfecture du district. Par courrier du même jour, elle a informé V.________
qu'elle le dénonçait à la Préfecture du district pour non-respect de la Loi sur l'Aménagement
du Territoire et les Constructions (LATC) du canton de Vaud concernant le lot 2 de la parcelle n°
L.________ et que cette décision avait été prise du fait qu'il avait enfreint les art.
103 et 128 LATC.
Par courrier du 23 mai 2012, faisant suite à une visite du Préfet du district de Nyon (ci-après :
le Préfet) en présence du défendeur et du Municipal de Commugny, C.________, la demanderesse
a exposé sa situation au Préfet.
Par courrier du 6 juin 2012, la Municipalité de Commugny a indiqué à M.________
qu'elle avait l'obligation de rendre attentif tout acheteur ou locataire potentiel de son bien au fait
que l'étage supérieur de ce bien était inhabitable.
Par décision du 10
septembre 2012, le Préfet a considéré qu'il y avait eu enrichissement illégitime
de la part de V.________ et qu'il y avait lieu de lui faire supporter une confiscation de l'avantage
illicite en résultant en lui infligeant une créance compensatrice fixée à 70'000
fr. dévolue à l'Etat en référence à l'art. 71 CP (Code pénal suisse du
21 décembre 1937 ; RS 311.0).
Par courrier adressé le 20 novembre 2012 au Tribunal de Police de l'arrondissement de La Côte,
V.________ a fait opposition à sa condamnation par le Préfet.
Par courrier adressé à V.________ le 6 décembre 2012, le conseil de M.________ a indiqué
que sa mandante avait déboursé plus de 100'000 fr. pour les travaux du galetas et qu'il avait
été constaté que ces travaux n'avaient jamais été autorisés, que les aménagements
étaient non conformes, que V.________ n'avait jamais sollicité la délivrance du permis
d'habiter et qu’il s'était bien gardé d'expliquer à l'acheteuse ce qu'impliquerait
le fait d'acquérir un appartement dans cette PPE, des travaux considérables étant planifiés
et les autres copropriétaires cherchant à faire assumer à sa cliente des coûts très
importants. Dans ce même courrier, il a sollicité une réduction importante du prix de
vente de l'appartement, voire une résiliation de ladite vente, et a invité V.________ à
prendre contact avec lui.
Par nouveau courrier du 27 décembre 2012, le conseil de M.________ a informé V.________ que
sa mandante ne disposait pas de place de stationnement, ni de chauffage central ni de cave et que, s'étant
rendu sur place, il était choqué par l'état d'insalubrité, respectivement de dangerosité
de la « fosse » laissée à l'abandon, fosse censée notamment abriter la cave.
Il a indiqué que sa mandante entendait faire valoir ses droits de garantie et réclamait une
indemnité pour la moins-value de l'appartement vendu. Il a mis en demeure V.________ de verser d'ici
au 7 janvier 2013 la somme de 500'000 francs.
Par courrier du 10 janvier 2013, le conseil de V.________ a répondu que son mandant réfutait
tous les points soulevés par M.________ et qu'il s'opposait à une quelconque réduction
du prix de vente ou indemnisation, voire à une possible résiliation du contrat de vente.
6.
A l'issue de la procédure pénale engagée contre V.________, le Tribunal de police a rendu
un jugement dont le dispositif, notifié le 22 avril 2013, est le suivant :
I.
Constate
que V.________ s'est rendu coupable de contravention à l’article 130 LATC ;
Il.
Condamne
V.________ à une amende de
fr. 6'000.- (six mille
francs)
;
Ill.
Dit
qu'à
défaut de paiement de l'amende, la peine privative de liberté
de substitution sera de 60 (soixante) jours ;
IV.
Ordonne
la confiscation
de l'enrichissement illégitime et
inflige
à
V.________ une créance compensatrice
de fr. 36'000.- (trente-six mille francs) ;
V.
Met
à
la charge de V.________ une partie des frais de la cause, par fr.  600.- (six cents francs)
et laisse le solde à la charge de l'Etat ;
VI.
Dit
qu’il
est fait réserve à la municipalité de Commugny d’exiger la remise en état,
conformément à l’article
130
al.2 LATC. »
Dans les motifs de ce jugement, le Tribunal de police a exposé ce qui suit :
«
Même si c'est à la demande de l'acheteuse, qui pouvait ou devait savoir que la transformation
ne serait pas habitable, V.________ reste responsable en sa qualité de propriétaire à
l'époque. Il a agi de manière intolérable vis-à-vis du promettant acquéreur,
alors qu'il est courtier immobilier. Les aménagements réalisés ne sont pas conformes à
la législation (accessibilité réduite, largeur des marches, hauteur des locaux) et bafouent
toutes les règles élémentaires de sécurité notamment concernant la défense
incendie.
Compte
tenu de tous les éléments, il se justifie d'infliger une amende de Fr. 6'000.- au prévenu.
Il y a eu sans conteste un enrichissement illégitime de la part du prévenu, une plus-value
de Fr. 110'000.- pour les combles étant manifestement exagérée. Il y a lieu de tenir
compte des travaux effectués, par Fr. 58'600.- attestés par factures, ainsi qu'un impôt
sur le gain immobilier de Fr. 15'420.-. Le tribunal infligera dès lors à V.________ une créance
compensatrice fixée à Fr. 36'000.-, qui sera dévolue à l'Etat en référence
à l'article 71 CP. Il ne sera pas fait application de l'article 73 CP en l'espèce. En effet,
cet article de loi n'a pas pour but de protéger l'acquéreur de l'immeuble qui aurait dû
s'assurer au besoin que la construction était conforme aux plans mis à l'enquête et approuvés
par l'autorité. On n'est dès lors pas dans un cas où l'allocation au lésé pourrait
être envisagée. La nouvelle propriétaire, qui n'a par ailleurs pas déposé plainte,
devra le cas échéant agir sur le plan civil. »
Ce jugement n'a pas été contesté par le défendeur. Il est entré en force.
7.
Par courrier du 16 janvier 2013, [...] SA a indiqué au conseil de M.________ que, lors de sa première
visite sur place, elle avait constaté que le solivage du plancher de l'appartement de la propriétaire
présentait un risque statique et que ce risque était causé par un mauvais état des
éléments de charpente. Une analyse de la structure globale du bâtiment avait été
confiée à un bureau d’expertise et le conseil de M.________ devait être tenu informé
du résultat.
Le 14 mars 2013, [...] SA ( [...]) a déposé un rapport d'expertise sur l’état du
plancher de l’appartement de M.________. Les experts mandatés ont exposé leurs conclusions
comme suit :
« (…)
Pour ce qui concerne le plancher en objet, au vu de ce qui précède, nous estimons que la sécurité
des utilisateurs n'est plus garantie et qu'une intervention de consolidation est indispensable.
Idéalement,
il faudrait démonter complètement le plancher et le reconstruire. Etant donné la présence
du locataire du l
er
étage, une intervention depuis le rez-de-chaussée est envisageable. Elle consisterait en l'injection
de toutes les solives avec des produits permettant de remplir les trous provoqués par les insectes,
au nettoyage générale (sic) des pièces, à l'application d'une peinture de protection,
à la mise en place de part et d'autre de chaque solive de 2 pièces de renfort sur toute
la longueur et au renforcement de toutes les zones d'appui du plancher. »
(…). »
8.
Le 4 septembre 2013, [...] a adressé notamment à la demanderesse le courrier suivant :
«
Chers copropriétaires,
Vous
connaissez tous la configuration de notre PPE telle que Monsieur Q.________ vous l'a vendue (annexe 1).
Selon
les calculs et projections de notre architecte, il semble que le « plan Q.________ » soit
tout simplement irréalisable.
En
effet, le rez-de-chaussée aménagé en garage sensé (sic) abriter trois voitures en
plus de la place de Madame M.________ (annexe 2) ne présente pas de surface suffisante pour manœuvrer
d'autres véhicules que des SMART. En outre, l'acheminement des eaux claires et usées au travers
du bâtiment n'est réalisable qu'au prix de grandes complications et, pour clore, la distribution
des surfaces communes gaspille de grands volumes qui pourraient facilement être attribué (sic)
à des lots privés tout en donnant une meilleure cohérence au corps central du bâtiment.
En
résumé, la paire d'architectes en charge de ce projet à fait preuve d'une telle incompétence
que nous n'avons guère d'autre choix que d'abandonner le « plan Q.________ » et de mettre
un projet de remplacement à l'étude.
De ce fait, le premier novembre 2012, notre Assemblée générale extraordinaire a voté,
bien malgré elle, une continuation de chantier réalisable comme expliqué ci-dessus et
se référant à un budget prévisionnel qui n’a plus aucune  réalité.
Il nous faut donc considérer que la décision votée en Assemblée générale
extraordinaire du premier novembre 2012 est viciée car reposant sur une base erronée.
Ainsi et au vu de ce qui précède, à défaut d’une prise de position contraire
dans les dix jours ouvrables, je vous ferai parvenir une décision d’Assemblée générale
extraordinaire par voie de circulation prononçant l’annulation de la décision portée
sous chiffre trois du procès-verbal de l’Assemblé (sic) générale extraordinaire
du premier novembre 2012.
(…)
».
9.
Le 20 mars 2014, M.________ a ouvert action en réduction du prix de vente contre V.________ devant
la Chambre patrimoniale cantonale. Le 11 avril 2014, elle a rectifié sa procédure,
en concluant préalablement à ce qu’il soit ordonné à V.________, respectivement
au notaire [...], de produire l’acte de cession « du droit d’acquérir vente
du 30 mars 2011 » dans sa version intégrale et sans caviardage, à V.________ de produire
toutes les factures, devis et bons de livraison des travaux exécutés dans l’appartement
litigieux et compris dans le prix de vente, ainsi que d’apporter la procédure pénale
PE [...], principalement à ce que V.________ soit condamné à lui payer la somme de 265'000
fr., avec intérêts à 5 % l’an dès le 7 janvier 2014, à ce que le droit
d’amplifier son action lui soit réservé, à ce que V.________ soit condamné
au paiement de tous les frais et dépens, y compris d’une équitable indemnité valant
participation aux honoraires de son conseil, à ce que V.________ soit débouté de toutes
autres ou contraires conclusions et, subsidiairement, à ce qu’elle-même soit acheminée
à prouver par toutes voies de droit utiles les faits allégués dans ses écritures.
Aux allégués 86 à 93, la demanderesse a précisé qu’elle réclamait
le paiement d’une somme totale de 265'000 fr. sur le prix de vente payé au défendeur
(restitution à titre de diminution du prix de vente sur la totalité du prix payé pour
l’acquisition de l’immeuble litigieux), somme comprenant un montant de 110'000 fr. versé
au défendeur pour la création de la mezzanine et divers menus travaux (tels qu’une fenêtre
opaque et des meubles sur-mesure), un montant de 30'000 fr. correspondant à une estimation de la
valeur de la cave, une somme de 60'000 fr. réglée pour l’estimation du coût de l’installation
d’un chauffage pour l’appartement, un montant de 15'000 fr. en relation avec l’inscription
d’une hypothèque légale d’un montant de 10'705 fr. 96 avec intérêts à
5 % l’an dès le 7 octobre 2011 sur la propriété pour des travaux commandés
avant la vente, une somme de 50'000 fr. correspondant à une estimation du coût des travaux
d’assainissement de la charpente du plancher et un montant indéterminé pour les
frais d’avocat au jour du dépôt de la demande.
Par réponse du 1
er
octobre 2014, le défendeur a conclu au rejet des conclusions de la demanderesse (I), à sa condamnation
au paiement de l’intégralité des frais de procédure (II) et au versement à
lui-même de dépens (III).
Le 15 janvier 2015, la demanderesse s’est déterminée sur la réponse du défendeur
et a indiqué, pour le surplus, confirmer intégralement sa demande.
Lors de l’audience de premières plaidoiries du 29 janvier 2015, la demanderesse a déposé
une écriture complémentaire et a modifié certains montants réclamés dans sa
demande, réclamant le versement d’un montant de 70'000 fr. (au lieu de 60'000 fr.) pour l’installation
d’un chauffage dans son appartement, un montant de 73'739 fr. 15 (au lieu de 50'000 fr.) pour assainir
la charpente du plancher et une somme de 43'456 fr. 55 pour ses frais d’avocat au jour du dépôt
de sa demande.
Conformément à la requête de la demanderesse, le défendeur a produit un lot de
factures
pour un montant total de 60'994 fr. 10, selon le tableau suivant :
Date
de la
facture
Auteur
de la facture
Poste
Montant
de la facture
facture
facture
08.07.2011
[...]
Pose
des velux
2'270.00
09.08.2011
[...]
Installation
électrique
2'700.00
[...] SA
Diagnostic
amiante
864.00
12.10.2011
[...]
Raccordement
sanitaire
291.60
05.12.2011
[...] – Serrurerie
Garde-corps
— Fourniture, façonnage et pose de deux barrières en tube inox cintré, fixé
au sol. Démontage des barrières d'escalier pour passer avec barrières à l'étage.
4'320.00
06.02.2012
Q.________
Aménagement
mezzanine, isolation, lambrissage, 2 armoires murales, 1 cloison, montage escaliers, création de
2 ouvertures, renforcement poutraison
34'000.00
03.06.2011
...]
Permis
de construire, taxe commmunale
431.10
28.06.2011
[...]
Siga-sicrall
jaune bande adhésive spéciale, combinaison de travail jetable Paint-tex gr. L, pare vapeur
starval, wiegla laine de verre
1'094.15
04.05.2011
[...]
Fenêtre
de toit VELUX (2 pièces), système de commande individuel,
1'012.00
moteur
de fenêtre
04.05.2011
[...]
Fenêtre
de toit VELUX, INTEGRA Energie SOLAIRE (2 pièces)
2'020.00
19.05.2011
[...]
Sanitaire
silicone, plancher pin, limon d'escalier, rev. stratifié, etc.
3'654.95
12.05.2011
[...]
2
escaliers secondaire 12 marches
7'271.00
10.10.2011
[...]
873.00
18.08.2011
[...]
Red
bull, tampons nylon, armas spot réglette, boîtes aux lettres Koeln
192.30
TOTAL
60'994.10
10.
Les 25 juin et 9 juillet 2015, la Juge déléguée de la Chambre patrimoniale cantonale a
procédé aux auditions des parties et de divers témoins.
10.1
Au sujet de la mezzanine, la demanderesse a déclaré qu’elle avait immédiatement
expliqué au défendeur qu’elle cherchait un logement pour elle et ses deux enfants, un
garçon et une fille âgés de neuf et dix ans à l’époque, et qu’il
était ainsi indispensable que l’appartement comporte au moins trois chambres, soit une pour
elle-même et une pour chacun de ses deux enfants, l’existence de deux chambres séparées
pour ses enfants étant une condition « sine qua non »
pour acheter le bien immobilier. Elle a expliqué
que le défendeur lui avait certifié que deux chambres pouvaient être aménagées
en mezzanine et qu’un tel aménagement était autorisé.
Pour sa part, le défendeur a indiqué que la demanderesse lui avait exposé qu’elle
était en plein divorce et qu’elle souhaitait acquérir l’appartement en précisant
avoir besoin d’une pièce supplémentaire. Il lui avait alors suggéré de créer
une pièce supplémentaire en prolongement de la salle de douche, ce projet impliquant, selon
lui, une ouverture supplémentaire en façade, mais elle avait refusé et il lui avait alors
proposé de créer deux escaliers montant depuis la cuisine et de faire réaliser des armoires
de rangement dans les combles (mezzanine), l’objectif étant ainsi de rendre les combles plus
accessibles et d’améliorer les surfaces de rangement afin de libérer au maximum les surfaces
habitables au rez-de-chaussée. Le défendeur a assuré qu’il avait clairement précisé
à la demanderesse que les combles n’étaient pas habitables et que la surface habitable
de l’appartement ne serait pas modifiée par ces travaux.
Interrogé plus précisément sur différents points par la Juge déléguée
de la Chambre patrimoniale cantonale, le défendeur a aussi déclaré qu'à son souvenir,
la demanderesse ne lui avait pas dit quel type d'appartement elle cherchait, mais qu'elle s'intéressait
à l'appartement de l'annonce et qu’elle ne lui avait jamais dit qu'elle avait besoin de deux
chambres pour ses enfants. Il l’avait informée de la possibilité de créer une chambre,
mais avait précisé que cet aménagement nécessiterait l'ouverture de la façade
côté route, solution qu’elle n’avait pas retenue. Aux dires du défendeur,
la demanderesse lui avait fait une offre pour l'appartement en expliquant qu'elle voulait absolument
vivre à Commugny et qu'elle voulait convenir plus tard avec lui d'aménagements supplémentaires,
sans préciser lesquels à ce moment-là ; lui-même ne lui avait jamais parlé de
chambre habitable dans la mezzanine, ni de chambre, ni de bureau, mais seulement d'espace de rangement
et de velux pour éclairer l’espace et le séjour par les accès, raison pour laquelle
il avait prévu des télécommandes (pour les velux). Il a déclaré que la hauteur
sous plafond n'était pas suffisante pour un espace habitable, que des escaliers n'étaient pas
prévus lorsque l'immeuble avait été mis en vente mais qu’ils avaient été
installés par la suite pour accéder aux espaces de rangement et que c'était parce que
la charpente ne permettait pas de passer d'un espace à l'autre – les poutres descendant jusqu'au
sol – que deux « galetas » séparés avaient été prévus avec
un accès dans chaque galetas. Le défendeur a ajouté que les poutres et le sol de ce galetas
étaient existants, que ce n'était pas isolé et qu’il y avait un espace brut. En
outre, il a précisé que les poutres avaient été complétées par une paroi,
à l'endroit de leur situation et la séparation avait été créée pour
pouvoir utiliser les deux espaces, l'idée étant d'isoler la pièce au niveau du toit, des
sols et des murs et également au niveau du mur entre les deux espaces. Selon le défendeur,
s’agissant d'une isolation thermique, il fallait faire une grande paroi au milieu pour pouvoir
mettre par exemple des armoires de rangement au centre sans que celles-ci tombent ; conformément
à la requête de la demanderesse, cette paroi de séparation comportait une isolation thermique.
A cet égard, le défendeur a précisé que, pour procéder correctement à une
isolation thermique du plafond, il fallait procéder à l'isolation thermique de la paroi. En
outre, il a précisé que l’espace entre les poutres étant trop exigu pour permettre
un passage, il n’avait pas été prévu de porte communicante entre les deux galetas.
Le témoin Q.________ a déclaré qu’il avait reçu mandat du défendeur d’isoler
le toit et le plancher dans le loft, plancher qui était constitué de simples planches de sapin
de quelques centimètres. Toutefois, il n’avait pas isolé le plancher, qui avait été
recouvert d'un parquet, mais avait en revanche isolé le toit, le défendeur voulant créer
des fenêtres dans la toiture pour que la lumière descende dans le salon. Pour sa part, il s'était
occupé de la menuiserie, c’est-à-dire du parquet, de l'isolation de la toiture et de
la pose de l'escalier, ne se rappelait plus s'il avait créé une séparation dans le grenier,
avait fait faire des escaliers parce qu'on le lui avait demandé et ne savait pas à quoi les
locaux étaient destinés. Il avait posé du parquet flottant, que l’on posait usuellement,
notamment dans des galetas, mais ne se souvenait plus du prix correspondant.
A propos de l’aménagement de l’espace litigieux en deux chambres avec deux accès
pour les enfants souhaité par la demanderesse, le témoin a indiqué qu’il avait clairement
déclaré à celle-ci, en français et en allemand, qu’un tel espace ne pouvait
pas être aménagé pour dormir, mais qu’en revanche, on pouvait concevoir de l’utiliser
pour y faire des rangements, permettre aux enfants d’y jouer et que si la demanderesse voulait
en faire un autre usage, ce n'était pas son affaire. Il a précisé qu’il lui semblait
qu'il avait eu cette discussion hors la présence du défendeur et que la demanderesse s'était
adressée plusieurs fois à lui parce qu’il était concerné par les travaux. Il
a précisé que lorsque, communément, l’on envisageait d’habiter dans un tel
espace, on installait un escalier de 90 cm et non pas de 50 cm, comme cela avait été fait,
et que, dans le cas d’espèce, un escalier de cette dimension avait été installé
parce que, justement, l’espace n’était pas habitable. Le témoin a précisé
que deux escaliers avaient été conçus parce qu’il y avait deux velux pour faire
descendre la lumière par ces escaliers et que, s’agissant du mur de séparation entre
les deux espaces de galetas, il l'avait installé parce qu'on le lui avait demandé, mais qu’il
ignorait les raisons de son installation, le lieu considéré ne présentant pas, à
son avis, de contraintes exigeant la création d’un tel mur. A la question du conseil du défendeur
de savoir si les poutres constituaient une contrainte et si l'on devait construire un mur du fait de
leur existence, le témoin a répondu que l’espace litigieux était un grenier et qu'on
ne pouvait pas s’y tenir debout ni même le traverser à moins de ramper.
T.________, amie de longue date de la défenderesse, a confirmé que la demanderesse cherchait
un appartement avec au moins trois chambres à coucher pour elle et ses deux enfants. Avec la défenderesse,
elle avait visité le loft et avait estimé que la demanderesse ne pouvait pas vivre dans cet
espace avec ses deux enfants, ne disposant pas de deux chambres fermées supplémentaires. En
sa présence, la demanderesse et le vendeur avaient parlé de la création de ces deux chambres,
mais elle ne se souvenait plus exactement de l'emplacement exact qui avait été prévu pour
les créer. A l’époque, il y avait une échelle qui permettait d'accéder à
un espace surélevé et qui ne se trouvait pas au même endroit que les escaliers actuels.
A son souvenir, les chambres devaient être créées sous des velux. Elle a déclaré
se rappeler avoir dit à son amie de « ne pas s'emballer », ne voyant pas où elle
pourrait installer ses enfants vu l’espace en question. Elle a ajouté qu’elle ne se
rappelait pas que le défendeur avait proposé la création d'une chambre dans le prolongement
de la salle de bain ni qu'il avait évoqué le fait que les chambres créées dans l'espace
mezzanine ne seraient pas habitables au sens de la loi.
10.2
Sur la question du chauffage, la demanderesse a indiqué qu’en octobre 2011, elle avait
constaté que le chauffage central ne fonctionnait pas et qu’elle s’était alors
rendu compte que la chaudière était inexistante. Elle en avait immédiatement avisé
le défendeur qui avait pris contact avec Q.________. Le défendeur avait expliqué à
la demanderesse que, durant les travaux en cours au niveau des deux autres lots de PPE, une pompe à
chaleur fonctionnelle devait en principe être installée à la place du chauffage à
mazout qui existait avant son débranchement, mais que le nécessaire n’avait pas pu être
fait parce que les travaux avaient dû être arrêtés, sauf erreur, en novembre ou décembre
2011. Q.________ avait provisoirement fait mettre en place des chauffages électriques.
10.3
Quant à sa compréhension des engagements contractuels pris, la demanderesse, qui est de langue
maternelle allemande, a déclaré qu’elle communiquait en allemand avec le défendeur,
ses notions de français suffisant pour entretenir une conversation basique, mais non pour saisir
la signification de termes techniques liés à une transaction immobilière ou au domaine
de la construction. Toutefois, ayant une entière confiance dans le défendeur et dès lors
que celui-ci lui avait assuré qu’il traduirait tous les points importants, elle avait été
convaincue de ne pas recourir à l'assistance d'un interprète allemand-français. Ainsi,
lors de la séance de signature de l’acte de vente à terme-emption, la notaire N.________
avait lu l'acte en français et le défendeur en avait traduit certains passages en allemand.
La demanderesse n’avait pas pu juger si le défendeur lui avait effectivement traduit tous
les points essentiels, mais il lui avait traduit un certain nombre d’éléments. Cela étant,
elle ne connaissait pas, à l’époque, la signification de PPE et n’avait pas été
informée du fait que, s'agissant d'une propriété par étages, elle risquait de devoir
contribuer au paiement de travaux concernant les parties communes. Le défendeur ne lui avait pas
dit que des travaux avaient été commandés auprès de l’entreprise [...] Sàrl
; il l’avait seulement informée du fait que son appartement était terminé, hormis
la cave et les travaux qui étaient envisagés dans son logement et dont ils avaient parlé
auparavant, et que d'autres appartements allaient être construits à côté du sien,
ce qui expliquait le trou béant qui se trouvait à ce moment-là dans le terrain. Il lui
avait également indiqué que son appartement prendrait de la valeur grâce aux travaux.
La notaire N.________ a déclaré avoir instrumenté l'acte de vente à terme le 20 avril
2011. Elle a confirmé en particulier avoir bien expliqué à la demanderesse la portée
de l'exclusion de garantie et s'être assurée que celle-ci avait bien compris la portée
de son engagement, tant par rapport à l'exclusion de garantie que pour les autres aspects de la
vente.
10.4
S’agissant de la différence de 110'000 fr. constatée entre le prix de vente initialement
proposé par le défendeur et le prix finalement payé par la demanderesse pour l'achat du
lot n° F.________, il ressort des déclarations des parties que celle-ci correspond à un
montant forfaitaire global convenu entre elles et versé par la demanderesse au défendeur pour
la réalisation des travaux prévus dans l'appartement.
11.
Le 3 décembre 2015 s'est tenue une audience
d'instruction avec inspection locale et audition de témoins. Les constatations suivantes ont été
effectuées et verbalisées dans le procès-verbal y relatif :
« L'accès à l'appartement de la
demanderesse se fait par une cour intérieure dans laquelle se trouvent la terrasse de la demanderesse
ainsi qu'un couvert pour sa voiture qui fait également office de passage. Pour accéder à
l'appartement de la demanderesse, il faut longer le véhicule de la demanderesse parqué sous
le couvert puis, une fois dans la cour intérieure, emprunter un escalier qui monte à l'étage.
La juge déléguée
examine l'appartement de M. [...] qui se situe en dessous de celui de la demanderesse. Il est en chantier.
Il nous est indiqué qu'en raison de problèmes de stabilité, le promoteur, M. Q.________,
a arrêté les travaux. Le faux plafond a été retiré, de sorte que le plancher
de l'appartement de la demanderesse est visible. Il y a des étais pour soutenir ce plancher. Le
bois du plancher est vieux et en mauvais état.
La juge déléguée
examine la façade extérieure du bâtiment qui longe la Route [...]. A droite de l'appartement
de la demanderesse, il y a une grange dans laquelle doivent être construits quatre logements faisant
partie de la PPE ainsi que les locaux techniques pour la PPE et la cave de la demanderesse. A droite
de cette grange, il y a une maison sur deux étages appartenant à Mme [...]. La demanderesse
explique qu'ils partent, que cette maison est en location, et que le propriétaire a acheté
seul un chauffage pour sa partie.
La juge déléguée
examine l'intérieur de la grange, bâtiment adjacent à l'appartement de la demanderesse
devant contenir quatre appartements faisant partie de la PPE. Elle constate qu'il n'y a qu'un énorme
trou béant. Les travaux ne semblent pas avoir débuté ou avoir été arrêtés
très rapidement après avoir commencé.
Un tableau
électrique ainsi qu'un boitier provisoires se trouvent dans la cour intérieure, sous le couvert
qui fait aussi office de place de parc pour le véhicule de la demanderesse. Des câbles enchevêtrés
sortent du tableau électrique.
La demanderesse
explique que, la première année, l'eau a été coupée car les tuyaux à l'extérieur
ont gelé.
La juge déléguée
procède au constat à l'intérieur de l'appartement de la demanderesse.
L'entrée
se fait par le séjour. Il y a deux ouvertures dans le plafond du séjour et deux escaliers en
colimaçon qui permettent d'accéder aux deux mezzanines faisant office de chambres pour les
enfants de la demanderesse.
La juge déléguée
inspecte la première mezzanine. L'escalier en colimaçon pour y accéder est très étroit
et raide. Il permet le passage d'une seule personne. La mezzanine se trouve sous les toits. Le niveau
du plafond est bas. Il y a très peu d'espace. Le lit est confiné sous un pan de la toiture.
L'armoire a également été encastrée sous un pan de la toiture. Les portes coulissantes
de cette armoire sont fines, elles sont fabriquées dans une sorte de bois aggloméré ou
contreplaqué. Mme M.________ explique qu'elle a amélioré les armoires en installant
elle-même un rail et en ajoutant des tiroirs. Le plafond est recouvert d'un lambris qui ressemble
également à du bois aggloméré ou contreplaqué. Le sol est recouvert d'un parquet
qui semble aussi fabriqué dans un bois aggloméré ou contreplaqué. Cette chambre est
séparée de la seconde chambre par des poutres et une paroi en bois (lambris) qui n'existait
pas à l'époque. Il y avait les poutres mais pas les parois qui ont été installées
par M. V.________. Un velux a été installé. Il s'agit d'un modèle récent qui
fonctionne avec une télécommande.
Les travaux
effectués dans l'appartement de la demanderesse, (l'installation des deux escaliers en colimaçon
et des mezzanines) sont de qualité ordinaire sans soin ni luxe particuliers.
La juge déléguée
visite la cuisine, la chambre à coucher de la demanderesse ainsi que les deux salles de bain.
La cuisine
est spacieuse et moderne.
La demanderesse
indique que sa chambre a été inondée lorsque le chauffage a été mis en marche
pour la première fois car les tuyaux du chauffage n'étaient pas raccordés.
Le chauffage
central ne fonctionne pas, la demanderesse utilise un chauffage électrique d'appoint, ce qui fait
grimper ses factures d'électricité.
Dans la salle
de bain annexée à la chambre de la demanderesse, il n'y a pas de vitre opaque. Un autocollant
a été apposé sur la vitre.
La juge déléguée
examine la seconde mezzanine. L'armoire est similaire à celle qui se trouve dans la première
mezzanine. La demanderesse explique qu'elle a également amélioré l'intérieur de cette
armoire. La hauteur du plafond est la même que dans l'autre mezzanine et il y a également très
peu d'espace. Le plafond est ici aussi recouvert d'un lambris fabriqué avec une sorte de bois aggloméré
ou contreplaqué. La demanderesse indique qu'elle a ajouté des sortes de plinthe (sic) dans
les angles car le lambris ne tenait pas. Le sol est recouvert d'un parquet du même type que dans
la première mezzanine. Un velux se trouve en dessus de l'escalier en colimaçon. Il s'agit également
d'un modèle récent fonctionnant avec une télécommande.
En redescendant
dans le séjour, la juge déléguée demande à Mme M.________ de fermer le store
du velux pour se rendre compte de l'influence du velux sur la luminosité de l'étage du bas.
La lumière provenant du velux se diffuse essentiellement à l'intérieur et sur le pourtour
de l'ouverture de l'escalier en colimaçon. Il impacte peu la luminosité du séjour.
A côté
de l'ouverture de l'escalier en colimaçon, le plafond est abîmé, le sol de la mezzanine
paraissant s'affaisser.
Le défendeur
montre à la juge déléguée le tableau électrique se trouvant dans le séjour.
Ce tableau électrique est un modèle récent.
En sortant
de l'appartement de la demanderesse, le défendeur montre à la juge déléguée
la limite de la terrasse de la demanderesse. En terme de superficie, celle-ci occupe environ la moitié
de la surface de la cour intérieure. A l'arrière de la terrasse de la demanderesse, il y a
un peu de terrain appartenant à un autre propriétaire, mais que celui-ci n'utilise pas pour
l'instant puisqu'il n'a pas pu emménager. »
12.
L'audience de plaidoiries finale et de jugement a été tenue le 1
er
décembre
2016 par la Chambre patrimoniale cantonale in corpore.
Lors de cette audience, [...] a été entendu en qualité de témoin. Concernant l'estimation
des coûts pour installer un chauffage, il a précisé qu'il y avait des normes à respecter,
notamment pour un local chaufferie à mazout pour lequel les normes sont plus sévères.
D'après lui, il fallait faire une installation électrique pour le local, trouver un emplacement,
tirer une cheminée aux normes sur toiture, ce qui impliquait l'intervention de plusieurs corps de
métiers, faire une traversée de toiture, commander la chaudière, installer la citerne
à mazout et raccorder des tuyaux, sans garantie sur le fonctionnement de l'existant (la tuyauterie).
Il a estimé le coût de ces travaux à environ 70'000 francs. Cette estimation ne valait
pas pour l'ensemble de la PPE, pour les six appartements prévus par Q.________, mais juste pour
dépanner la demanderesse. Aux dires de [...], les exigences étaient plus élevées
pour un tel ensemble et le coût aussi. Le témoin a déclaré qu’il avait essayé
de trouver une solution mais qu’il s’agissait d’un montant important. Toutefois, les
autres entrepreneurs et lui-même avaient reçu confirmation de Q.________, avec lequel il s’était
entretenu à plusieurs reprises, d’entreprendre les travaux.
13.
Selon le décompte établi le 29 janvier 2015 par le conseil de la demanderesse et ses notes
d’honoraires des 25 janvier et 14 juin 2013 ainsi que du 17 février 2014, celle-ci s’est
acquittée durant cette période d’honoraires d’un montant total de 43'456 fr. 55.
En droit
:
1.
L'appel
est recevable contre les décisions finales de première instance dans les affaires patrimoniales
(art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]), pour
autant que la valeur litigieuse au dernier état des conclusions de première instance soit de
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Il doit être introduit auprès de l'instance d'appel,
soit de la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi vaudoise d'organisation judiciaire du 12 décembre
1979; RSV 173.01]), dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée
ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
En
l'espèce, l'appel, écrit et motivé, a été formé en temps utile par une
partie qui y a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision
finale de première instance rendue dans une cause patrimoniale, dont la valeur litigieuse est supérieure
à 10'000 francs.
En
vertu de l'art. 313 al. 1 CPC, la partie adverse peut former un appel joint dans la réponse, si
la décision querellée a été rendue en application de la procédure ordinaire
ou simplifiée (art. 314 al. 2 CPC
a
contrario).
En l'occurrence, l'action ouverte
par les intimés est soumise à la procédure ordinaire (art. 243 al. 1 CPC
a contrario
).
Partant, l'appel joint, écrit, motivé (art. 311 CPC) et déposé dans le délai
de réponse (art. 312 al. 2 et 313 al. 1 CPC) par une partie qui y a intérêt (art. 59 al.
2 let. a CPC), est recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge, et doit, le cas échéant, appliquer
le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté,
Bâle 2011, nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit., n. 6 ad art.
310 CPC).
3.
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont
pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient pas être invoqués
ou produits devant la première instance, bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve
de la diligence requise, ces deux conditions étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC; Jeandin, CPC
commenté, Bâle 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). Il appartient à l'appelant de démontrer
que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer spécialement de
tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon
lui (JdT 2011 III 43 et les réf. citées).
En l’espèce,
l’appelant a allégué de nouveaux faits et a produit de nouvelles pièces en deuxième
instance, sans indiquer les raisons qui les rendraient admissibles selon lui. A défaut pour l’appelant
d’avoir fourni une motivation sur ce point, les nouvelles pièces et nouveaux allégués
sont dès lors irrecevables.
4.
Dans
le cadre de la présente procédure d’appel, restent discutées les questions relatives
à l’inexistence d’un chauffage central, au caractère inhabitable de la mezzanine,
à l’absence d’une cave et d’une place de stationnement ainsi qu’à la
prise en charge des frais d’avocat déboursés en première instance par l’intimée
à l’appel et appelante par voie de jonction.
5.
5.1
La garantie pour les défauts de la chose mobilière vendue est traitée aux art. 197 ss
CO, dispositions qui s'appliquent par analogie à la vente immobilière (art. 221 CO). Selon
l'art. 197 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en
raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit
sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure (al. 1) ;
il répond de ces défauts même s'il les ignorait (al. 2). Les parties peuvent convenir
de supprimer ou restreindre cette garantie. Toutefois, l'art. 199 CO énonce qu'une telle clause
est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l'acheteur les défauts de la chose.
L'art. 200 CO précise encore que le vendeur ne répond pas des défauts que l'acheteur connaissait
au moment de la vente (al. 1) ; il ne répond pas non plus des défauts dont l'acheteur
aurait dû s'apercevoir lui-même en examinant la chose avec une attention suffisante, sauf s'il
lui a affirmé qu'ils n'existaient pas (al. 2). Selon l’art. 201 CO, il a l'obligation de vérifier
l'état de la chose reçue aussitôt qu'il le peut d'après la marche habituelle des
affaires ; s'il découvre des défauts dont le vendeur est garant, il doit l'en aviser sans
délai (al. 1) ; lorsqu'il néglige de le faire, la chose est tenue pour acceptée,
à moins qu'il ne s'agisse de défauts que l'acheteur ne pouvait découvrir à l'aide
des vérifications usuelles (al. 2).
Il y a défaut au sens de l'art. 197 CO lorsque la chose livrée s'écarte de ce qu'elle
devrait être en vertu du contrat de vente, parce qu'elle est dépourvue d'une qualité dont
le vendeur avait promis l'existence ou d'une qualité à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre
selon les règles de la bonne foi. Le niveau d'exigence quant à la qualité attendue dépend
du contenu du contrat, des règles de la bonne foi et des autres circonstances du cas concret. L'admission
d'un défaut ne dépend pas en soi du prix ; il peut y avoir défaut même si le prix
convenu est inférieur à la valeur objective de la chose. Toutefois, le juge peut tenir compte
du prix pour déterminer quelles sont les qualités attendues de la chose vendue. La responsabilité
du vendeur est moins stricte pour les qualités attendues que pour les qualités promises ; les
premières doivent entraîner une diminution notable de l'utilité prévue ou de la valeur
de la chose. Il faut entendre la valeur objective, et non le prix. Certains auteurs soulignent qu'il
y a en principe une diminution notable de la valeur ou de l'utilité prévue lorsque l'acheteur
n'aurait pas conclu le contrat ou l'aurait conclu à des conditions différentes (TF 4A_619/2013
du 20 mai 2014 consid. 4.1 et les références citées).
Le moment où se produit le transfert des risques dans la vente conditionne l'application des règles
sur la garantie des défauts ancrées aux art. 197 ss CO, lesquelles permettent
en particulier à l'acheteur de réclamer la réduction du prix de vente. La garantie pour
les défauts dans la vente ne peut en effet être mise en jeu que si le défaut existe déjà,
fût-ce en germe, au moment du transfert des risques. Si la détérioration de la chose vendue
se produit au contraire après le transfert des risques, quand bien même elle entraîne
la disparition d'une qualité promise, elle ne constitue pas un défaut, ce qui signifie, comme
on le verra ci-dessous, que l'acheteur, sauf exceptions résultant de circonstances spéciales,
reste redevable de l'entier du prix. Le vendeur n'est en effet pas tenu, à moins de s'y être
engagé contractuellement, de maintenir la chose dans l'état promis ou attendu. Il faut toutefois
encore réserver le cas où le vice de qualité (secondaire) trouve son origine dans un défaut
(primaire) qui existait déjà lors dudit transfert; dans un tel cas de figure, le vendeur répond
également des défauts apparus successivement d'après les art. 197 ss CO. Le fardeau de
la preuve de l'existence du défaut au moment du transfert des risques incombe à l'acheteur
s'il a accepté la chose (TF 4A_383/2016 du 22 septembre 2016 consid. 3.3 et les références
citées).
Dans ce même arrêt, le Tribunal fédéral précise encore que selon l'art. 185
al. 1 CO, les profits et les risques de la chose passent à l'acquéreur dès la conclusion
du contrat de vente (periculum est emptoris), sauf les exceptions résultant de circonstances ou
de stipulations particulières. L'art. 220 CO pose une règle particulière pour le transfert
des profits et des risques en matière de vente d'immeubles. Selon cette norme, lorsque les parties
sont convenues d'un terme pour la prise de possession de l'immeuble vendu, les profits et les risques
sont présumés passer à l'acheteur lors de la survenance de ce terme. L'accord des parties
sera en règle générale inséré dans le contrat de vente conclu en la forme authentique,
mais il peut également être passé par actes concluants. Si les parties ne sont pas convenues
d'un terme pour le transfert de possession ni n'ont prévu par une convention particulière le
moment du transfert des risques, l'art. 185 CO est applicable, de sorte que les profits et les risques
passent à l'acheteur dès la conclusion du contrat (ibidem et les références citées).
La responsabilité du vendeur n'est pas engagée lorsque l'acheteur connaissait le défaut
ou aurait pu et dû le connaître. Il appartient au vendeur de prouver que cette hypothèse
est réalisée. Il n'y a alors pas à proprement parler de défaut, dans la mesure où
l'acheteur le connaît  ̶  ou devrait le connaître ̶ et l'accepte sans
réserve. L'art. 200 al. 2 CO présume la connaissance du défaut lorsqu'il est reconnaissable
pour une personne faisant preuve de l'attention commandée par les circonstances. Il s'agit d'un
cas d'application de l'art. 3 al. 2 CC. L'on trouve en doctrine l'avis selon lequel l'art. 200 al. 2
CO exige une négligence grossière de l'acheteur ; d'aucuns réfutent ce point de vue tout
en concédant qu'il ne faut pas poser des exigences trop élevées à l'égard de
l'acheteur, les circonstances concrètes étant déterminantes (ibidem et les références
citées).
Une clause générale d'exclusion n'écarte en principe pas la garantie du vendeur pour les
garanties promises (Tercier/Bieri/Carron, Contrats spéciaux, Genève/Zurich/Bâle 2016,
p. 116, n. 817, citant les arrêts suivants : ATF 109 II 24 consid. 4, JdT 1983 I 259 ; TF 4C.152/2005
du 29 août 2005 consid. 2.2 et 4C.119/2005 du 25 août 2005 consid. 2.3). Une promesse n'existe
pas seulement lorsque le vendeur « assure » ou « garantit » expressément une
qualité. N'importe quelle déclaration du vendeur à l'acheteur, qui peut être comprise
selon les règles de la bonne foi comme la promesse d'une qualité déterminée et objectivement
vérifiable, suffit (TF 4C.119/2005 du 25 août 2005 consid. 2.3).
Une exclusion de garantie ne vise pas les défauts dont les parties ne pouvaient raisonnablement
pas supposer l'existence ou ceux totalement étrangers aux éventualités qu'un acheteur
raisonnable doit prendre en compte (Braconi/Carron/Scyboz, CC & CO annotés, 5
e
éd., Bâle 2013, ad art. 199 CO citant les arrêts suivants : ATF 130 III 686, JdT 2005
I 247 consid. 4.3.1 ; 126 III 59 consid. 4a ; 107 II 161, JdT 1981 I 582 consid. 6d). La volonté
des parties de supprimer la garantie légale pour les défauts doit être exprimée clairement
; elle ne peut pas résulter d'une clause dite de style, soit d'une formule usuelle dans le type
de contrat en cause et insérée dans l'acte sans que les parties aient voulu en adopter le contenu
(Braconi/Carron/Scyboz, op. cit., citant les arrêts suivants : ATF 83 II 401 consid. 2, JdT 957
I 582 ; TF 4A_226/2009 du 20 août 2009 consid. 3.2.1).
La dissimulation frauduleuse au sens de l'art. 199 CO couvre des comportements de dol, de tromperie intentionnelle.
Elle est notamment réalisée lorsque le vendeur omet d'aviser son cocontractant d'un défaut
alors qu'il a une obligation de renseigner, laquelle peut découler des règles de la bonne foi.
Savoir s'il existe un devoir d'informer dépend des circonstances du cas concret. Le vendeur est
tenu de détromper l'acheteur lorsqu'il sait – ou devrait savoir – que celui-ci est dans
l'erreur sur les qualités de l'objet, ou lorsqu'il s'agit d'un défaut (notamment caché)
auquel l'acheteur ne peut de bonne foi pas s'attendre, et qui revêt de l'importance pour celui-ci.
Le vendeur est dispensé d'informer l'acheteur lorsqu'il peut de bonne foi partir du principe que
l'acheteur va s'informer lui-même, qu'il va découvrir le défaut sans autre, sans difficultés.
La dissimulation doit être intentionnelle ; le dol éventuel suffit (ibidem et les références
citées).
La dissimulation frauduleuse peut notamment consister à taire un fait tel que l'absence d'une qualité
prévue de la chose vendue, dont la connaissance aurait conduit l'acheteur à ne pas conclure
le contrat, ou à le conclure à des conditions différentes de celles convenues. Le vendeur
doit avoir une connaissance effective du défaut ; l'ignorance due à une négligence même
grave ne suffit pas. La connaissance ne doit pas nécessairement être complète ni porter
sur tous les détails; il suffit que le vendeur soit suffisamment orienté sur la cause à
l'origine du défaut pour que le principe de la bonne foi l'oblige à en informer l'acheteur.
La dissimulation doit être intentionnelle ; le dol éventuel suffit. Le vendeur doit omettre
consciemment de communiquer un défaut à l'acheteur tout en sachant qu'il s'agit d'un élément
important pour ce dernier. Le fardeau de la preuve de la dissimulation frauduleuse incombe à l'acheteur
(TF 4A_622/2012 du 18 janvier 2013 consid. 3.2 et les références citées).
L'acheteur a l'obligation de vérifier l'état de la chose reçue aussitôt qu'il le
peut d'après la marche habituelle des affaires ; s'il découvre des défauts dont le vendeur
est garant, il doit l'en aviser sans délai (art. 201 al. 1 CO). Lorsqu'il néglige de le faire,
la chose est tenue pour acceptée, à moins qu'il ne s'agisse de défauts que l'acheteur
ne pouvait découvrir à l'aide des vérifications usuelles (al. 2). Si des défauts
de ce genre se révèlent plus tard, ils doivent être signalés immédiatement ;
sinon, la chose est tenue pour acceptée, même avec ces défauts. Cependant, en application
de l'art. 203 CO, le vendeur qui a induit l'acheteur en erreur intentionnellement ne peut se prévaloir
du fait que l'avis des défauts n'aurait pas eu lieu en temps utile.
5.2
Aux termes de l'art. 205 al. 1 CO, dans les cas de garantie en raison des défauts de la chose, l'acheteur
a le choix ou de faire résilier la vente en exerçant l'action rédhibitoire, ou de réclamer
par l'action en réduction de prix une indemnité pour la moins-value.
5.3
Aux termes de l'art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits
qu'elle allègue pour en déduire son droit. Cette disposition répartit le fardeau de la
preuve (ATF 126 III 189 consid. 2b ; 122 III 219 consid. 3c) et détermine sur cette base qui doit
assumer les conséquences de l'échec de la preuve (ATF 126 III 189 consid. 2b ; 125 III 78 consid.
3b).
L’art. 168 al. 1 let. f CPC prévoit entre autres l’interrogatoire des parties à
titre de moyen de preuve (art. 191 CPC). Pour la doctrine, il s’agit de permettre la preuve des
propres allégations de la partie là où les faits litigieux ne sont connus que des parties,
ainsi en matière de droit de la famille, de contrats oraux et de disposi-tions de for intérieur
(Weibel/Naegeli, in Sutter-somm/Hasenböhler/Leuenberger (édit.), Kommentar zur Schweizerischen
ZPO, 2
e
éd.
2013, n. 4 ad art. 191-192 CPC). Ce moyen est équivalent aux autres et n’est pas un moyen
de secours subsidiaire en cas d’insuffisance d’autres preuves ; il est pleinement apte
à la preuve, pour autant que cela soit compatible avec l’ensemble des preuves administrées
(Weibel/Naegeli, op. cit., n. 5 ad art. 191-192 CPC ; sur le tout : CACI 27 avril 2015/205).
Dès lors, le jugement peut, en principe, pleinement se fonder sur l’interrogatoire des parties
(TF 5A_113/2015 du 3 juillet 2015 consid. 3.2).
5.4
La notion juridique du dommage est commune aux responsabilités contractuelle et délictuelle.
Consistant dans la diminution involontaire de la fortune nette, le dommage correspond à la différence
entre le montant actuel du patrimoine du lésé et le montant que ce même patrimoine aurait
si l'événement dommageable ne s'était pas produit ; il peut survenir sous la forme d'une
diminution de l'actif, d'une augmentation du passif, d'une non-augmentation de l'actif ou d'une non-diminution
du passif (TF 4A_691/2014 du 1
er
avril 2015 consid. 6 et les références citées).
6.
6.1
En
lien avec le chauffage, l’appelant soutient que celui-ci fonctionnait bel et bien lorsque l’intimée
est entrée dans l’appartement, jusqu’en octobre 2011 et, subsidiairement, que l’intimée
n’a pas prouvé son dommage à cet égard. Il ajoute, plus subsidiairement, que l’intimée
aurait dû supprimer son dommage en exigeant l’exercice de la charge foncière de chauffage
inscrite en sa faveur au Registre foncier.
L’appelant affirme que le fait que l’appartement faisait tout d’abord partie de la
maison familiale, propriété de S.________, puis est devenu un appartement indépendant
après les travaux de rénovation 2006, alors occupé par la fille de la prénommée
avant qu’il en acquière la propriété prouvent qu’au moment de la vente de
l’appartement à l’intimée, l’appartement était bel et bien équipé
d’un chauffage. Il ajoute que cet appartement n’a pas fait l’objet de travaux lorsqu’il
a été constitué en lot PPE. Il se réfère en cela à son audition et à
celle du témoin Q.________, selon lesquelles l’appartement profitait d’un système
de chauffage au mazout qui se trouvait dans la ferme à côté. Cela découlerait également
de la charge foncière inscrite au registre foncier. D’après l’appelant, le chauffage
a été coupé en octobre 2011 en raison d’une intervention hors de sa sphère
de responsabilité, car la chaudière avait été mise hors service au profit d’un
système central qui n’avait jamais été installé au vu des problèmes rencontrés
par la PPE. Il en veut pour preuve notamment que la facture de [...] Sàrl mentionne : « mise
hors service de l’installation de chauffage à mazout de l’immeuble rte de [...] à
Commugny en octobre 2011. »
6.2
Tout d’abord, il convient de relever que la pièce présentée comme moyen de preuve
par l’appelant n’est pas recevable dans le cadre de la présente procédure, n’ayant
pas été produite lors de la première instance, conformément aux dispositions de procédure
applicables (cf. consid. 3
supra
).
Ensuite, il convient de
relever qu’en octobre 2011, l’intimée a constaté que le chauffage central (comprenant
la production d’eau chaude) ne fonctionnait pas, la chaudière étant inexistante. Toutefois,
ce défaut n’apparaît pas pouvoir être imputé à l’appelant. En effet,
ainsi qu’il ressort des déclarations recueillies et des pièces produites en première
instance, il y avait un chauffage central au mazout qui alimentait deux appartements, dont celui de l’intimée,
lorsque celle-ci a pris possession des lieux le 26 juillet 2011. C’est en raison des travaux qui
ont été entrepris par la suite dans la copropriété, parmi lesquels il était
prévu de remplacer le chauffage au mazout existant par un système de pompe à chaleur,
et qui ont été stoppés du fait des difficultés financières rencontrées
par Q.________, qu’il n’y a plus eu de chauffage. A cet égard, l’intimée
a notamment déclaré que, pour ce qu’elle en savait, c’était la commune qui
avait ordonné l’arrêt des travaux car le plancher de son appartement menaçait de
s’effondrer et que s’agissant des autres appartements, ils n’avaient pas été
terminés parce que Q.________ avait connu une faillite et qu’il n’avait pas pu rémunérer
ses employés.
La responsabilité
de l’appelant n’apparaît ainsi pas pouvoir être recherchée sur ce point. L’appelant
ne peut par conséquent pas être condamné à indemniser l’intimée de ce
chef.
7.
7.1
A propos de la mezzanine, l’appelant soutient
que l’intimée était parfaitement au courant du caractère inhabitable de celle-ci
et qu’elle commettrait un abus de droit en réclamant une réduction du prix pour ce motif.
Il affirme qu’il ressortirait de l’instruction que l’intimée savait que la mezzanine
ne serait pas habitable et se réfère à cet égard à sa déclaration du 9
juillet 2015 ainsi qu’à celle de Q.________. Selon lui, le témoignage de Q.________ est
crédible car il ne s’agirait pas d’un proche et qu’il aurait plus intérêt
à favoriser l’intimée que lui-même dans le cadre de cette procédure, dès
lors que celle-ci pourrait se retourner ultérieurement contre lui si elle n’obtenait pas gain
de cause. Par ailleurs, il se réfère au jugement pénal que retient l’intimée
dans le sens où il « pouvait ou devait savoir que la transformation ne serait pas habitable ».
Il explique que la surface de l’appartement n’aurait jamais changé dans les différents
actes ce qui prouve que la mezzanine n’aurait jamais été vendue comme habitable et que
le prix de l’appartement avec une surface habitable supplémentaire aurait augmenté. En
outre, il estime qu’il y aurait un abus de droit dès lors que l’intimée continuerait
à utiliser la surface en question comme chambre d’enfant et que la Commune n’aurait
jamais demandé la remise en état et la démolition de la mezzanine. Il plaide aussi subsidiairement
qu’il aurait effectué des travaux d’isolation du toit dont la première instance
n’a pas tenu compte pour un montant de 43'266 fr. ainsi que d’autres travaux pour un montant
total de 19'150 fr. et que la moins-value serait par conséquent bien inférieure à 70'000
fr. Enfin, il affirme que les 110'000 fr. offerts en plus par l’intimée ne couvraient pas
seulement les travaux et qu’il s’agissait en partie d’une surenchère de sa part
pour obtenir le bien.
7.2
La question de savoir si l’intimée savait que la mezzanine aménagée était ou
non habitable relève de l’appréciation des preuves. A cet égard, l’appelant
se fonde sur son interrogatoire.
Ce qui s’est dit entre les parties s’agissant du caractère habitable pourrait n’être
connu que d’elles et la déposition de l’appelant, dans ce contexte, serait apte à
la preuve au même titre qu’une autre, conformément aux principes exposés ci-dessus.
Mais le témoignage de T.________, qui dit avoir été présente lors des discussions
et qui confirme que l’intimée cherchait un appartement avec au moins trois chambres, que la
création de ces chambres a été discutée avec l’appelant, lors d’une discussion
où elle était présente et qu’elle ne se souvient pas de l’évocation du
fait que ces chambres n’étaient pas habitables au sens de la loi contredit les déclarations
de l’appelant. D’ailleurs, le descriptif du bien immobilier sur le site X.________ indique
« actuellement agencé en 2 pièces, l’appartement a le potentiel pour la création
d’une mezzanine d’environ 25 m
2
ainsi que d’une pièce supplémentaire », ce qui laisse clairement entendre que
la mezzanine est un espace habitable. Au surplus, comme relevé par la Chambre patrimoniale cantonale,
Q.________ avait des relations commerciales avec l’appelant et a joué un rôle important
dans cette affaire, si bien que son témoignage n’est pas déterminant. On terminera en
précisant que le juge civil n’est pas lié par les décisions du juge pénal (art.
53 CO).
Par ailleurs, si la surface habitable n’a jamais évolué sur les différents actes
instrumentés, l’appelant ne peut pas se prévaloir du fait qu’un appartement avec
une plus grande surface habitable aurait été vendu plus cher sur le marché immobilier
dès lors que l’intimée a précisément offert 110'000 fr. de plus pour réaliser
la mezzanine. Le fait qu’il s’agisse d’une surenchère, comme plaidé par l’appelant,
ne ressort d’aucune pièce ni d’aucun témoignage. Il n’est pas non plus admissible
de plaider que cela ne change rien pour celle-ci dès lors que ses enfants y dorment, l’intimée
ne pouvant pas revendre son appartement sans indiquer que les chambres de la mezzanine ne sont, en réalité,
pas habitables.
Enfin, s’agissant de la moins-value arrêtée par la Chambre patrimoniale cantonale à
70'000 fr., l’appelant prétend que les juges auraient dû déduire plus de travaux.
Le raisonnement des premiers juges est cependant déjà extrêmement favorable à l’appelant.
La déduction des travaux réellement effectuée laisse entendre que ceux-ci génèrent
une plus-value à l’appartement qui vient compenser la moins-value due au caractère inhabitable
de la mezzanine. Or il conviendrait plutôt d’admettre que la non-conformité de l’appartement
aux dispositions de la LATC a pour conséquence que le bien immobilier n’en tire aucune plus-value
et que l’entier des 110'000 fr. a été investi à perte, quelle que soit l’utilisation
du bien qui est faite par l’intimée. Peu importe ainsi que l’appelant se prévale
de factures supplémentaires.
8.
Pour les frais d’avocat, l’appelant
soutient qu’une partie de ces frais ne serait pas en lien avec le litige qui l’oppose à
la partie adverse. Les premiers juges ont déjà tenu compte de cette circonstance puisqu’ils
ont considéré qu’il résultait de la note d’honoraires produites par l’intimée
que certaines opérations comptabilisées par son conseil concernaient l’affaire pénale
dirigée contre l’appelant, dans le cadre de laquelle elle-même ne s’était
pas vu reconnaître la qualité de partie. En outre, ils ont retenu que d’autres opérations
se rapportaient à la cause l’opposant à [...] Sàrl et qu’elles pouvaient donner
lieu à l’octroi de dépens dans le cadre de cette procédure, dans l’hypothèse
où elle obtiendrait gain de cause dans le procès au fond ; par ailleurs, d’autres
opérations encore comptabilisées dans la note d’honoraires portaient notamment sur la
préparation et la rédaction de la demande déposée dans le cadre de la procédure
ouverte contre l’appelant, opérations devant être couvertes par les dépens qui seraient
octroyés à l’intimée ; elles ne pouvaient donc pas être prises en compte
une seconde fois. Enfin, certaines opérations n’étaient pas libellées de manière
assez précise, de sorte qu’il n’était pas possible de déterminer à quel
dossier elles se rapportaient. Par conséquent, les premiers juges ont estimé à juste titre
qu’il convenait d’allouer ex aequo et bono un montant de 20'000 fr. à l’appelante
à titre de dommage-intérêts pour les honoraires avant procès de son conseil. Il n’y
a pas lieu de revenir sur cette appréciation qui est fondée.
9.1
A l’appui de son appel joint, l’appelante
par voie de jonction relève que les premiers juges ont constaté l’absence de cave et
de place de stationnement intérieure, lesquelles étaient des qualités promises selon le
contrat de vente, mais qu’ils ont retenu que la moins-value sur les deux éléments de
préjudice n’avait pas été établie. Elle y voit une violation des art. 4 et
8 CC, ainsi que des art. 42 CO (par renvoi de l’art. 99 al. 3 CO) et 205 CO,
estimant que le dommage pourrait être évalué selon le prix du marché, sans qu’il
soit nécessaire de recourir à une expertise. Pour elle, la valeur d’une cave et d’une
place de stationnement serait une notion connue du grand public et aisément vérifiable sur
les sites Internet d’annonces immobilières et devrait être considérée comme
un fait notoire au sens de l’art. 151 CPC.
Pour l’intimé à l’appel joint, l’appelante n’a pas fait la preuve de
l’existence de son dommage et subsidiairement, elle devait établir la quotité de son
dommage en faisant appel à un expert.
9.2
Le calcul du dommage doit se faire selon la méthode subjective ou relative, laquelle se fonde sur
le dommage concret et effectif subi (Werro, op. cit., n. 7 ad art. 42 CO). Autrement dit, c’est
l’intérêt concret et particulier du lésé à maintenir son patrimoine qui
est pris en considération (Heierli/Schnyder, Basler Kommentar OR I, 2011, n. 2 ad art. 42 CO ;
TF 4C.184/2005 du 4 mai 2006 consid. 4.3.1).
Il résulte de l’art. 8 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210),
dont l’art. 42 al. 1 CO  – également applicable en matière de responsabilité
contractuelle par le renvoi de l’art. 99 al. 3 CO – n’est qu’une reprise, qu’il
revient au lésé de prouver son dommage. Il lui appartient d’établir non seulement
l’existence mais encore le montant du préjudice (ATF 122 III 219 consid. 3a). Il existe toutefois
des situations où l’application stricte de cette règle fédérale de preuve est
susceptible d’empêcher ou de paralyser l’application du droit matériel. Le législateur
a ainsi édicté l’art. 42 al. 2 CO, qui introduit un allègement du fardeau de la
preuve, en ce sens que le dommage peut être déterminé équitablement par le juge,
qu’il s’agisse de le chiffrer ou de retenir son existence. Le juge ne peut recourir à
l’art. 42 al. 2 CO que si le préjudice est absolument impossible à établir parce
que les éléments de preuve n’ont pas été conservés par le lésé
ou ont été détruits et, enfin, si l’administration de la preuve du dommage ne peut
raisonnablement être exigée du demandeur en raison d’une disproportion entre le coût
de celle-ci et le montant du dommage (ATF 105 II 87 consid. 3 ; TF 4C.184/2005 du 4 mai 2006 consid.
4.2.1). En tant que norme dérogeant au principe général répartissant le fardeau de
la preuve, les conditions d’application de l’art. 42 al. 2 CO doivent être appréciées
strictement (TF 4C.184/2005 du 4 mai 2006 consid. 4.2.1). Si l’art. 42 al. 2 CO permet d’alléger
le fardeau de la preuve, il ne conduit en aucun cas à supprimer ce fardeau de la preuve et encore
moins à pallier les éventuelles carences de plaideurs négligents (TF 4C.212/2004 du 23
février 2005 consid. 3.2.1, SJ 2005 I 329). Il appartient au lésé d’alléguer
et d’établir toutes les circonstances qui parlent pour la survenance d’un dommage et
permettent de l’évaluer dans la mesure où cela est possible et où on peut l’attendre
de lui (ATF 122 II 219 consid. 3a).
9.3
En l’espèce, les premiers juges ont admis que l’absence de cave et de place de stationnement
constituait des défauts puisqu’il s’agissait de qualités promises. Si l’absence
de cave a été alléguée dans l’action minutoire (all. 89), tel n’est pas
le cas de la place de parc. Il ressort en outre de l’inspection locale que l’appelante par
voie de jonction dispose d’une place de parc avec couvert pour sa voiture, même si elle n’est
pas à l’endroit initialement prévu. L’appelante par voie de jonction considère
comme notoire le fait que la moins-value liée à l’absence de cave peut être évaluée
à 30'000 fr. Il n’y a ni analyse comparative avec des objets similaires sur le marché,
ni calcul du prix au m
2
,
ni rien qui permette au juge de chiffrer la quotité de la moins-value. On ne voit pas pour quel
motif un expert n’aurait pas pu évaluer le prix de l’objet, même si la réalisation
de celui-ci n’est plus envisagée. L’appelante par voie de jonction échoue donc
à apporter la preuve de la quotité de la moins-value à cet égard et le jugement peut
être confirmé sur ce point.
10.
10.1
En définitive, l’appel doit être
partiellement admis, l’appel joint rejeté et le jugement réformé en ce sens que
l’appelant doit verser à l’intimée la somme de 90’000 fr.  avec intérêt
à 5 % l’an dès le 8 janvier 2013 sur la somme de 70'000 fr. et dès le 24 décembre
2013 sur la somme de 20'000 fr.
10.2
10.2.1
Si l’instance d’appel statue à
nouveau, elle se prononce sur les frais de la première instance (art. 318 al. 3 CPC).
A teneur de l’art.
106 al. 1 CPC, les frais – soit les frais judiciaires et les dépens (art. 95 al. 1 CPC) –
sont mis à la charge de la partie succombante. Lorsqu’aucune des parties n’obtient entièrement
gain de cause, les frais sont répartis selon le sort de la cause (art. 106 al. 2 CPC). Lorsque plusieurs
personnes participent au procès en tant que parties principales ou accessoires, le tribunal détermine
la part de chacune aux frais du procès ; il peut les tenir pour solidairement responsables
(art. 106 al. 3 CPC).
10.2.2
S’agissant des frais judiciaires et dépens des deux instances, il faut constater que l’intimée
a fait valoir diverses prétentions pour un montant total de plus de 370'000 fr. tout en précisant
à l’audience de premières plaidoiries limiter le montant total de ses conclusions à
265'000 fr. Il faut donc tenir compte de ce dernier montant pour déterminer dans quelle mesure elle
obtient gain de cause. L’appelant étant en définitive condamné au paiement de 70'000
fr. pour la réfection de la mezzanine et de 20'000 fr. pour les honoraires d’avocat, l’appelante
par voie de jonction succombe dès lors sur 66,03 % de ses prétentions. C’est ce ratio
(soit 2/3 et 1/3) qu’il convient d’appliquer aux frais et dépens de la procédure.
Conformément à la répartition retenue, les frais judiciaires de première instance,
arrêtés à 13'998 fr., doivent être supportés par l’intimée à
raison de 9'332 fr. et par l’appelant à raison de 4'666 fr. L’intimée ayant
procédé à une avance de frais de 13'419 fr., l’appelant doit lui verser la somme
de (13'419 fr. – 9'332 fr. =) 4'087 fr. à titre de restitution partielle de son avance de
frais. En application de l’art. 4 TDC (tarif des dépens en matière civile du
23 novembre 2010 ; RSV 270.11.6), les dépens de première instance s’élèvent
à 39'000 fr. Selon la nouvelle clé de répartition (1/3-2/3), l’appelant a droit
à des dépens réduits de première instance de 13'000 fr. (39'000 fr. x [2/3-1/3]),
après compensation.
Vu
le sort de l’appel, les frais judiciaires de deuxième instance y afférents, arrêtés
à 2'600 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
RSV 270.11.5]), doivent être mis à la charge de l’appelant par 1'300 fr. et à la
charge de l’intimée par 1'300 fr. Compte tenu du sort réservé à l’appel
joint, les frais judiciaires de deuxième instance y afférents, arrêtés à 1'600
fr., doivent être mis à la charge de l’appelante par voie de jonction. Vu les avances
de frais versées respectivement par les deux parties, l’intimée et appelante par voie
de jonction versera à l’appelant et intimé par voie de jonction la somme de 3'300 fr.,
soit 1'300 fr. à titre de restitution partielle d’avance de frais judiciaires et 2'000 fr.
à titre de dépens réduits de deuxième instance.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est partiellement admis.
II.
L’appel joint est rejeté.
III.
Il est statué à nouveau comme il suit :
I.
Le défendeur V.________ doit verser à
la demanderesse M.________ la somme de 90 000 fr. (nonante mille francs) avec intérêt à
5 % l’an :
- Dès le 8 janvier 2013 sur la somme de 70'000 fr. ;
- Dès le 24 décembre 2013 sur la somme de 20'000 fr.
II.              Les frais judiciaires,
arrêtés à 13'998 fr. (treize mille neuf cent nonante huit francs), sont mis à la
charge de la demanderesse par 9'332 fr. (neuf mille trois cent trente-deux francs) et du défendeur
par 4'666 fr. (quatre mille six cent soixante-six francs).
III.              Le défendeur
doit verser à la demanderesse la somme de 4'087 fr. (quatre mille huitante sept francs) à
titre de restitution d’avance de frais.
IV.              Le défendeur doit
rembourser à la demanderesse une part des frais de la procédure de conciliation, par 400 fr.
(quatre cents  francs).
V.              La demanderesse doit
verser au défendeur la somme de 13'000 fr. (treize mille francs) à titre de dépens
réduits.
VI.              Toutes autres ou plus
amples conclusions sont rejetées.
IV.
Les
frais judiciaires afférents à l’appel, arrêtés à 2'600 fr. (deux mille
six  cents francs), sont mis à la charge de l’appelant V.________ par 1'300 fr.
(mille trois cents francs) et à la charge de l’intimée M.________ par 1'300 fr. (mille
trois cents francs).
V.
Les frais judiciaires afférents à l’appel joint, arrêtés à 1'600 fr. (mille
six cents francs), sont mis à la charge de l’appelante par voie de jonction M.________.
VI.
L’intimée et appelante par voie de
jonction M.________ versera à l’appelant et intimé par voie de jonction V.________ la
somme de 3'300 fr. (trois mille trois cents francs) à titre de restitution d’avance de frais
judiciaires et de dépens réduits de deuxième instance.
VII.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit aux intéressés
le 18 décembre 2017, est notifié en expédition complète à :
‑
Me Gaspard Couchepin (pour V.________),
‑
Me Philippe Eigenheer (pour M.________),
et
communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Chambre patrimoniale cantonale.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de
droit
du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent
être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la
présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :