vd_findinfo · HC / 2011 / 269 · 2011-05-17 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, SUSPENSION DE LA PROCÉDURE, COMPENSATION DE CRÉANCES | 124 al. 1 CO, 257d CO, 265 CO, 274g al. 1 let. a CO, 123 al. 1 CPC, 123 al. 2 CPC, 124a CPC, 2 CPC, 347 let. c CPC, 457 CPC, 15 al. 1 LPEBL, 23 LPEBL, 25 LPEBL, 29 LPEBL, 86a TFJC, 404 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 17.05.2011 HC / 2011 / 269

TRIBUNAL
CANTONAL
177/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Arrêt du
17 mai 2011
_________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Giroud et Krieger
Greffier
:
M.              Perret
*****
Art.
124 al. 1, 257d, 265, 274g al. 1 let. a CO; 15 al. 1, 23, 25, 29 LPEBL; 404 al. 1 CPC; 2, 123 al. 1 et
2, 124a, 347 let. c, 457 CPC-VD; 86a TFJC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper du recours interjeté
par la
Commune
de Z.________
, à [...], bailleresse, contre
l'ordonnance rendue le 7 février 2011 par le Juge de paix du district de Nyon dans la cause divisant
la recourante d'avec
N.________
,
à [...], et
S.________
,
à [...], locataires.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 7 février 2011, notifiée le lendemain aux parties, le Juge de paix du district
de Nyon a suspendu la procédure d'expulsion [
Réd.
: ouverte par la bailleresse Commune de Z.________ à l'encontre des locataires N.________ et S.________
]
jusqu'à droit connu sur le sort de la créance compensante [
Réd.
: invoquée par les locataires
] (I), arrêté
les frais de justice de la bailleresse à 300 fr. (II) et dit que la Commune de Z.________ versera
à N.________ et S.________ la somme de 900 fr. à titre de dépens, savoir 300 fr. en remboursement
des frais de justice et 600 fr. à titre de participation aux honoraires, débours et frais de
vacation de leur mandataire (III).
Les faits suivants résultent de l'ordonnance attaquée, complétée par les pièces
du dossier (art. 457 al. 1 CPC-VD [Code de procédure civile du 14 décembre 1966; RSV 270.11])
:
Par contrat de bail à loyer du 12 juillet 2002, la Commune de Z.________ a remis en location à
N.________ et S.________ des locaux commerciaux à l'usage de café-restaurant dans l'immeuble
sis [...], à Z.________, à l'enseigne de "
[...] - Auberge de Z.________
". Conclu pour
durer initialement du 1
er
septembre
2002 au 31 août 2012, le bail devait se renouveler aux mêmes conditions pour cinq ans, sauf
avis de résiliation de l'une ou l'autre des parties donné et reçu au moins une année
à l'avance pour la prochaine échéance et ainsi de suite de cinq ans en cinq ans. Le loyer,
payable par mois d'avance, a été fixé à 4'400 francs par mois, savoir 4'000 fr. de
loyer net et 400 fr. à titre d'acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires.
Par convention passée entre les parties le 15 février 2003, les locataires ont accepté
une augmentation de loyer de 200 fr. par mois, prenant effet dès le mois suivant l'installation
du nouveau four de la cuisine de l'auberge.
Par formule officielle du 20 avril 2009, la bailleresse a résilié le bail en cause pour le
31 août 2012. A l'audience tenue par la Commission de conciliation en matière de baux à
loyer du district de Nyon (ci-après : la Commission de conciliation) le 29 juin 2009, les parties
ont notamment convenu d'une seule et unique prolongation de bail au 31 août 2013.
La bailleresse a établi un relevé des loyers acquittés par les locataires pour l'année
2010, selon lequel le loyer du mois de janvier a été payé le 8 janvier 2010, celui du
mois de février le 10 février 2010, celui du mois de mars le 22 mars 2010 et celui du mois
d'avril le 14 mai 2010.
Le 17 mai 2010 ont débuté des travaux de réfection et de transformation programmés
par la Commune de Z.________, touchant au greffe municipal situé à côté de l'auberge
objet du bail.
Par lettre du 25 mai 2010, le conseil des locataires, arguant que les travaux en cours portaient une
atteinte intolérable aux droits de ses mandants, a mis en demeure la bailleresse de faire cesser
immédiatement ceux-ci et de remettre les lieux dans leur état d'origine jusqu'au 1
er
juin 2010. Il indiquait également que, dans l'intervalle, le montant du loyer serait consigné
conformément à l'art. 259g CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220). Enfin, il réservait
l'intégralité des droits des locataires, en particulier quant à la réparation du
préjudice subi en raison des travaux.
Par lettre recommandée du 1
er
juin 2010 adressée par pli séparé à N.________ par le biais de son conseil et à
S.________ personnellement, la bailleresse a imparti aux locataires prénommés un délai
de trente jours pour s'acquitter de la somme de 4'600 fr. représentant le loyer du mois de mai 2010,
faute de quoi le bail serait résilié immédiatement, en application de l'art. 257d CO.
Le 10 juin 2010, les locataires ont déposé une requête auprès de la Commission de
conciliation, tendant notamment à une réduction aux
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/
3
de leur loyer à partir du 17 mai 2010, réserve étant faite du droit à des dommages-intérêts,
à chiffrer en cours d'instance, et invoquant la compensation entre les sommes dues à titre
de loyer, frais et charges accessoires avec une partie du dommage subi. Cette écriture a été
adressée le même jour en copie à la bailleresse, qui admet l'avoir reçue. Les locataires
alléguaient en substance que les travaux entrepris par la Commune entraînaient une diminution
de la fréquentation de leur commerce et entravaient la reprise de leur fonds de commerce, leur causant
ainsi un préjudice financier.
Par formule officielle du 14 juillet 2010, adressée le même jour par pli recommandé séparé
à chacun des locataires, la bailleresse a résilié le bail en cause pour le 31 août
2010.
Les locataires ont versé sur un compte de consignation de loyer auprès de la Banque [...] les
montants de 9'200 fr. le 2 juillet 2010, 4'600 francs le 3 août 2010 et 4'600 fr. le 13 septembre
2010.
Par décision du 21 septembre 2010, la commission de conciliation a dit que la résiliation de
bail notifiée le 14 juillet 2010 était annulée (1), que les loyers de mai et juin 2010
restaient consignés jusqu'à la fin des travaux, respectivement jusqu'à la remise du commerce,
les loyers dès juillet 2010 étant libérés en faveur du propriétaire (2), qu'une
réduction de loyer de 20% était accordée aux locataires à partir du 25 mai 2010 et
jusqu'à la fin des travaux, respectivement jusqu'à remise du commerce (3) et que toutes autres
conclusions étaient rejetées (4). Cette décision devait devenir définitive dans les
trente jours suivant sa notification, à moins que les parties ne saisissent le Tribunal des baux
dans ce délai.
Le 11 octobre 2010, la bailleresse a requis du Juge de paix du district de Nyon (ci-après : le juge
de paix) l'expulsion des locataires des locaux objets du bail.
Par requêtes respectives déposées le 25 octobre 2010, les parties ont chacune saisi le
Tribunal des baux. Les locataires ont conclu, principalement, à la nullité, respectivement
l'inefficacité, de la résiliation de bail du 14 juillet 2010 (I), au maintien de la consignation
des loyers, charges et frais accessoires (II), à la réduction aux
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/
3
du loyer dû à compter du 17 mai 2010 jusqu'à la remise du commerce (III), à la réserve
de leur droit à des dommages et intérêts, à chiffrer en cours d'instance (IV) et
à la compensation entre les sommes dues à titre de loyers, charges et frais accessoires avec
une partie du dommage qu'ils ont subi (V); subsidiairement, ils ont conclu au report de la résiliation
de bail au 31 août 2013 (VI) et pris des conclusions VII à X identiques aux conclusions II
à V précédentes. Pour sa part, la bailleresse a conclu à la validité de la résiliation
de bail du 14 juillet 2010 (I), à la libération immédiate en sa faveur des loyers
consignés le 2 juillet 2010 (II) et au maintien de la décision prise le 21 septembre 2010 par
la Commission de conciliation pour le surplus (III).
Le 29 octobre 2010, le Président du Tribunal des baux a transmis au juge de paix comme objet de
sa compétence les conclusions des parties relatives au congé litigieux (conclusion I de la
requête de la bailleresse et conclusions I et VI de la requête des locataires).
A l'audience tenue le 10 décembre 2010 par le Juge de paix Viviane Aebi ont comparu, pour la bailleresse,
[...], Syndic de Z.________, et [...], Municipal, assistés de leur conseil, et pour les locataires,
N.________ personnellement, assisté de son conseil.
Par avis du 14 janvier 2011, le Juge de paix Laurence Dousse Bossel, qui semble avoir repris le dossier,
a avisé les parties qu'elle envisageait de suspendre la procédure jusqu'à droit connu
sur l'action en réduction de loyer et en dommages et intérêts ouverte devant le Tribunal
des baux et leur a permis de se déterminer dans un délai au 3 février 2011. Par courrier
du 24 janvier 2011, le conseil de la bailleresse s'est opposé à une telle suspension.
En droit, le premier juge a considéré en substance que la compensation invoquée par les
locataires, portant sur une créance certaine qui faisait l'objet d'une procédure devant le
Tribunal des baux, l'avait été en temps utile dans le délai de trente jours imparti et
de manière régulière.
B.
Par acte motivé déposé le 18 février
2011, la Commune de Z.________ a recouru contre cette ordonnance, concluant, avec suite de dépens,
principalement à la réforme de son dispositif en ce sens que la résiliation de bail à
loyer, intervenue le 14 juillet 2010 pour le 31 août 2010, est valable (I), que N.________ et S.________
doivent quitter et restituer à la Commune de Z.________ leurs locaux de l'Auberge de Z.________
- [...], sis [...], à Z.________, dans les 20 jours à compter de la notification de l'arrêt
sur recours à intervenir (II) et que la décision est assortie des avertissements et injonctions
prévus à l'art. 17 ch. 1 à 4 LPEBL (III). Subsidiairement, la recourante a conclu, avec
suite de dépens, à l'annulation de l'ordonnance, le dossier de la cause étant renvoyé
au premier juge pour nouvelle décision, dans le sens des considérants de l'arrêt sur recours
à intervenir.
Le 25 avril 2011, la recourante a produit une pièce supplémentaire.
Par mémoire du 3 mai 2011, les intimés N.________ et S.________ ont conclu, avec suite de frais
et dépens, au rejet du recours. Ils ont produit un bordereau de pièces.
En droit
:
1.
L'art. 404 al. 1 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272) prévoit que
les procédures en cours à l'entrée en vigueur de cette loi, le 1
er
janvier
2011, sont régies par l'ancien droit de procédure jusqu'à la clôture de l'instance.
En d'autres termes, toutes les procédures déjà pendantes au 31 décembre 2010 continuent
à être régies par l'ancien droit et jusqu'à la fin de la procédure de première
instance (Tappy, Le droit transitoire applicable lors de l'introduction de la nouvelle procédure
civile unifiée, in JT 2010 III 11, spéc. pp. 36-37).
En l'espèce, le recours est dirigé contre une décision de suspension de l'instance ouverte
sous l'ancien droit, décision qui ne met pas fin à l'instance. Les anciennes voies de droit
sont donc applicables (Tappy, op. cit., p. 37). Il en va de même s'agissant de l'ancienne LPEBL
(loi du 18 mai 1955 sur la procédure d'expulsion en matière de baux à loyer et à
ferme; RSV 221.305) et l'ancien CPC-VD (Code de procédure civile vaudois du 14 décembre 1966;
RSV 270.11), tous deux abrogés au 1
er
janvier 2011.
2.
a)
L'art. 23 al. 1 LPEBL ouvre un recours au Tribunal cantonal lorsque le juge était incompétent
ou s'est déclaré à tort incompétent (let. a), pour absence d'assignation régulière
(let. b) ou pour violation des règles essentielles de la procédure, lorsque l'informalité
est de nature à influer sur le prononcé (let. c).
Selon l'al. 2 de cette disposition, il y a également recours au Tribunal cantonal pour déni
de justice, ce recours pouvant aboutir soit à la réforme soit à l'annulation de la décision
attaquée (JT 2004 III 43).
Selon l'art. 21 al. 2 LPEBL, le juge peut surseoir à l'expulsion pour une durée de six mois
avec l'accord du bailleur. Outre qu'un tel accord n'existe pas en l'occurrence, il semble que le premier
juge n'ait pas appliqué cette disposition, mais plutôt la règle générale de
l'art. 123 CPC-VD prévoyant une suspension en cas de nécessité. Cela étant, la voie
du recours au Tribunal cantonal contre un tel jugement est ouverte (art. 124a CPC-VD). Les règles
ordinaires de la procédure civile contentieuse en matière de recours sont d'ailleurs applicables
par analogie (art. 29 LPEBL).
b)
S'agissant des faits, la Chambre des recours dispose du pouvoir d'examen défini à l'art. 457
CPC-VD (applicable en vertu du renvoi de l'art. 29 LPEBL), de telle sorte qu'elle doit admettre comme
constants les faits retenus par le jugement, sauf contradiction avec les pièces du dossier et sous
réserve du complètement sur la base de celui-ci (JT 2009 III 79; JT 1993 III 88).
Toutefois, l'art. 23 LPEBL, qui confère un pouvoir d'examen limité à la Chambre des recours,
ne saurait s'appliquer lorsque la validité du congé a été contestée en vertu
de l'art. 274g al. 1 let. a CO. Dans un tel cas, la Chambre des recours, pour répondre aux exigences
du droit fédéral, doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit fédéral (JT
2004 III 79; Guignard, Procédures spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 4 ad art. 23 LPEBL).
En l'espèce, les intimés ayant saisi la commission de conciliation, l'autorité de recours
n'est pas limitée dans l'examen des moyens de droit (Guignard, op. cit., n. 1 ad art. 24 LPEBL).
Les pièces nouvelles, qui ne tendent pas à établir une irrégularité constituant
un moyen de nullité, sont irrecevables (Guignard, op. cit., n. 1 ad art. 25 LPEBL et la jurisprudence
citée). Tel est le cas ici des pièces produites par les parties dans la procédure de recours.
3.
Sur la base du dossier, il paraît opportun de compléter l'ordonnance sur le point de fait suivant,
étant précisé que l'une des questions à résoudre est la nullité pure et
simple de la procédure et que la cour de céans peut à cet égard s'appuyer sur toutes
les pièces (art. 25 LPEBL), comme on le verra au c. 5 ci-dessous :
-
l'ordonnance attaquée mentionne, sur la page de garde, que la décision a été prise
par le Juge de paix Viviane Aebi, alors qu'elle comporte, au bas du dispositif, la signature du Juge
de paix Laurence Dousse Bossel.
4.
L'art. 257d CO prévoit que, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du
retard pour s'acquitter d'un terme, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai est de 30 jours au moins pour les baux d'habitations et ceux de locaux commerciaux (al. 1).
Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier les baux d'habitations
et de locaux commerciaux, moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un
mois (al. 2).
En l'espèce, par lettres recommandées du 1
er
juin 2010, le conseil de la Commune de Z.________ a indiqué tant au conseil de N.________ qu'à
S.________ personnellement qu'ils étaient en demeure d'un montant de 4'600 fr. pour le loyer échu
du mois de mai 2010, payable d'avance mensuellement. A défaut de paiement dans les trente jours,
l'avocat mentionnait la résiliation éventuelle du bail. Par notification de résiliation
de bail du 14 juillet 2010, adressée aux deux titulaires du bail, la commune a résilié
le bail pour le 31 août 2010.
Le délai comminatoire a commencé à courir lorsque le locataire a effectivement reçu
en ses mains la mise en demeure, mais au plus tard à l'échéance du délai de garde
postal de sept jours (ATF 119 II 147, JT 1994 I 205; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, n.
2.2.2 p. 667; SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 3
ème
éd., n. 28 ad art. 257d CO). Faute de paiement dans le délai de trente jours imparti, la notification
par la bailleresse d'une résiliation pour le 31 août 2010 respectait les délais de l'art.
257d CO.
Dès lors que les conditions légales étaient réunies, la requête d'expulsion
était recevable.
5.
La recourante soutient que son droit d'être entendu a été violé en raison du changement
de juge de paix et d'une absence d'interpellation (cf. mémoire de recours, partie III, lettre D).
a)
En l'occurrence, il n'est pas contesté que le juge de paix initialement saisi, qui a tenu l'audience
du 10 décembre 2010, a été remplacé par la suite. Si l'on peut regretter la mention
de ce magistrat sur la page de garde de l'ordonnance entreprise, alors que cette décision a été
rendue par le juge de paix ultérieurement saisi de la cause, cela peut être tenu pour une inadvertance,
qui n'implique pas encore que la décision est viciée.
b)
Comme il a été relevé plus haut, la suspension de la procédure est intervenue non
pas sur la base de l'art. 21 al. 2 LPEBL, mais en application de la règle générale de
l'art. 123 al. 1 CPC-VD. Cette disposition a une portée générale et peut en conséquence
être appliquée à la marche de l'instance pendante devant le juge compétent (Poudret/Haldy/Tappy,
Procédure civile vaudoise, 3
ème
éd., Lausanne 2002, n. 2 ad art. 123 CPC-VD; JT 1993 III 113 c. 3c;
contra
s'agissant du juge conciliateur : JT 1989 III 22).
Il n'y a pas lieu de nier en l'espèce la compétence pour le juge de l'expulsion de suspendre
l'instance. Toutefois, pour les motifs déjà exposés dans les deux arrêts susmentionnés,
le juge ne peut envisager cette possibilité que restrictivement. D'une part, il doit tenir compte
du caractère sommaire de la procédure d'expulsion et de la nécessité de rendre une
décision dans le plus bref délai (art. 15 al. 1 LPEBL; Guignard, op. cit., n. 1 ad art. 15
LPEBL). D'autre part, s'il ne peut procéder selon la forme incidente (art. 123 al. 2 CPC-VD), procédure
exclue en la matière (art. 347 let. c CPC-VD, applicable par analogie à la procédure d'expulsion
: Guignard, op. cit., n. 1 ad art. 13 LPEBL), il n'en reste pas moins que le juge qui envisage la suspension
doit donner aux parties l'occasion de s'exprimer (art. 2 CPC-VD et la jurisprudence citée in
Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., ad art. 2 CPC-VD).
c)
En l'espèce, et contrairement à ce que soutient la recourante, le juge de paix a annoncé
aux parties son intention de suspendre la procédure et leur a fixé un délai pour leur
permettre de se déterminer. Cela résulte clairement du courrier adressé aux parties le
14 janvier 2011. Le droit d'être entendu de la recourante a donc été respecté. Il
l'a été d'autant plus que celle-ci s'est déterminée dans le délai imparti, ainsi
que cela résulte de la lettre de son conseil du 24 janvier 2011.
En soutenant que les parties n'auraient pas été prévenues de l'intention du juge de suspendre
la cause, la recourante se trompe, oubliant qu'elle s'était même déterminée.
d)
Quant à la critique relative au changement de juge de paix, on ne voit pas quelle base légale
pourrait empêcher les autorités judiciaires, dans le cadre de leur organisation interne, de
procéder à des changements d'attribution des dossiers. Le droit d'être entendu n'impliquait
pas de reconstituer l'oralité de l'audience du 10 décembre 2010 s'agissant de la seule question
de la suspension.
Il est toutefois évident que le juge de paix actuellement en charge du dossier ne pourra pas statuer
sur l'expulsion requise sans fixer à nouveau une audience et permettre aux parties de présenter
leurs arguments sur l'expulsion elle-même. En effet, le juge qui instruit et tient l'audience doit
ensuite rester le même jusqu'à la prise de décision. Le changement intervenu en l'espèce
implique la reprise de l'instruction par le nouveau juge.
e)
Au vu de ce qui précède, le moyen tiré de la violation du droit d'être entendu doit
être rejeté.
6.
a)
La recourante soutient que la procédure d'expulsion ne pouvait être suspendue jusqu'à
droit connu sur le sort de la créance compensante, les conditions n'étant pas réunies.
b)
En principe, le locataire en retard dans le paiement de son loyer est en demeure, ce qui justifie l'application
de la procédure prévue à l'art. 257d CO (cf. ATF 119 Il 232 c. 3; Higi, Zürcher
Kommentar, 3
ème
éd., n. 12 ad art. 257d CO). Tel n'est toutefois pas le cas lorsque le bailleur est lui-même
en demeure (art. 91 CO), par exemple parce que le locataire a invoqué la compensation à temps
(cf. art. 124 al. 1 CO; ATF 119 lI 241 c. 6b; TF 4C.65/2003 du 23 septembre 2003 c. 3.2, publié
in CdB 1/2004 p. 19), auquel cas le juge de l'expulsion surseoira à statuer jusqu'à droit connu
sur la créance compensante (Lachat, Commentaire Romand, Code des obligations I, n. 1 ad art. 265
CO). Cependant, il est en tout cas inadmissible qu'une déclaration de compensation effectuée
après le terme du contrat puisse avoir un effet sur la validité de la résiliation (ATF
119 lI 241 c. 6b précité). De plus, une déclaration de compensation doit intervenir dans
le délai de 30 jours de l'art. 257d CO pour être de nature à exclure la résiliation
du bail; le locataire doit également rendre vraisemblable l'existence de la créance compensante
(RSJ 1993 p. 306; Marchand, in Bohnet/Montini, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, Bâle
2010, n. 8 ad art. 265 CO). Lachat va plus loin et retient que le locataire doit invoquer en compensation
une créance certaine dans le délai comminatoire; à défaut, il ne pourra pas faire
obstacle à la résiliation anticipée du bail (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008,
n. 3.7 p. 316 et n. infrapaginale 73).
Autrement dit, dès lors que le congé a été contesté devant la commission de
conciliation, l'autorité appelée à statuer sur la validité du congé pour non-paiement
du loyer dans le cadre d'une requête d'expulsion, doit instruire et statuer sur la créance
invoquée en compensation par le locataire afin de déterminer si cette créance éteint
la dette de loyer, auquel cas le congé n'est pas valable et, par conséquent, l'expulsion n'est
pas fondée. Cette obligation d'instruire et de statuer sur la créance invoquée en compensation
s'impose au juge de l'expulsion, sauf lorsque la créance invoquée fait déjà l'objet
d'un procès en cours. Dans un tel cas, le juge de l'expulsion doit surseoir à statuer (CREC
I 10 avril 2008/166).
En l'espèce, il appartenait donc aux intimés de déclarer vouloir compenser le loyer de
mai 2010 avec le dommage résultant des travaux entrepris par la commune dans le délai de 30
jours de l'art. 257d CO, soit durant la période allant du 1
er
au 30 juin 2010. Or, tel est le cas, puisque les intimés ont saisi la commission de conciliation
le 10 juin 2010 en invoquant la compensation du dommage avec les loyers dus. Par le biais de leur conseil,
ils ont fait communiquer directement au conseil de la recourante une copie de la requête contenant
les éléments relatifs à la compensation invoquée. Quand bien même il s'agissait
d'un envoi fondé sur les Usages du Barreau, il y a lieu de retenir que la communication était
suffisante à ce stade. Par conséquent, le délai pour invoquer la compensation a été
respecté.
c)
Reste à examiner dans quelle mesure la déclaration de compensation était suffisamment
précise.
Le débiteur doit exprimer clairement son intention de compenser. Il suffit que la déclaration
de volonté permette à son destinataire de comprendre, en fonction des circonstances, quelle
est la créance compensée et quelle est la créance compensante. Si le débiteur ne
précise pas quelle créance il entend compenser par une contre-créance, sa déclaration
est incomplète et, par voie de conséquence, dépourvue d'effet juridique (TF 4C.212/2006
du 28 septembre 2006 c. 3.1.1; SJ 2000 I p. 78). L'utilisation par le locataire du terme "compensation"
n'est pas indispensable. Il s'agit d'interpréter la manifestation de volonté unilatérale
émise par la partie qui soulève l'objection de compensation, qui doit être sans équivoque.
Tel est par exemple le cas d'une déclaration par laquelle le locataire refuse de payer le loyer
parce qu'il estime abusif de la part du bailleur d'en réclamer le paiement alors que ce dernier
n'a pas versé à l'actionnaire-locataire les dividendes qui lui sont dus, quand bien même
cette déclaration ne contient pas le terme de compensation (TF 4C.140/2006 du 14 août 2006
c. 4.1.1 et 4.1.2). La manifestation de volonté doit être interprétée conformément
aux règles de la bonne foi (CREC I 10 avril 2008/166 précité c. 5a).
En l'espèce, dans sa lettre du 25 mai 2010 à la bailleresse (pièce 114), puis dans la
requête adressée à la commission de conciliation le 10 juin 2010 (pièce 8), le conseil
des locataires a exposé de façon claire que les travaux entamés par la commune nonobstant
la prolongation de bail accordée justifiaient, d'une part, une réduction de loyer, d'autre
part, notamment parce qu'une remise du commerce était compromise, des dommages-intérêts.
Si l'on se réfère à la requête de conciliation, la compensation est annoncée
à l'allégué 52, dont la teneur est la suivante : "
En
tant que de besoin, ordonner la compensation de toutes sommes dues par les requérants à l'intimée
avec le dommage subi
"; de même, les
conclusions VI et XII, dont la formulation est identique, retiennent : "
La
compensation entre les sommes dues à titre de loyers, charges et frais accessoires avec une partie
du dommage subi par les requérants, est ordonnée
".
Au vu de ces éléments, la bailleresse ne saurait de bonne foi prétendre que la compensation
n'était pas opposée à sa créance de loyer.
Cela étant, la créance compensante (réduction du loyer aux
2
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dès le début des travaux et dommages-intérêts du chef des nuisances [cf. requête
du 10 juin 2010]) est suffisamment précisée. Il en va de même de la créance
compensée, soit "
les
sommes dues à titre de loyers, charges et frais accessoires
"
avec "
une partie du dommage
subi par les requérants
". Point n'était
besoin d'indiquer avec précision les mois concernés. Selon le principe de la bonne foi, le
destinataire devait comprendre qu'il s'agissait de tout arriéré de loyer non payé, ainsi
que les loyers à venir dans la mesure où ils seraient inférieurs au dommage subi.
La créance compensante concernant une réduction de loyer dès le début des travaux
au mois de mai et le dommage subi pour cette période et pendant toute la durée des travaux
était exigible au moment où elle a été invoquée. Elle ne paraît pas dépourvue
de vraisemblance au vu des éléments figurant au dossier (dont des courriers de clients décommandant
leur réservation de repas [pièces 111 et 112], les difficultés de remise du commerce n'apparaissant
pas plus invraisemblables à ce stade).
Si le juge de l'expulsion aurait pu et dû instruire et examiner lui-même plus avant la vraisemblance
de cette créance, en ordonnant cas échéant des expertises si nécessaire, dans la
mesure où aucune autre autorité judiciaire n'était saisie (voir p. ex. TF 4C.212/2006
précité), il est adéquat de suspendre la cause en expulsion lorsque la créance opposée
en compensation fait déjà l'objet d'une procédure judiciaire (Lachat, Commentaire Romand,
n. 1 ad art. 265 CO; CREC I 10 avril 2008/166 précité). Les critiques de la recourante
à cet égard tombent dès lors à faux.
7.
Dans la mesure où la bailleresse s'est opposée à la suspension, alors que les locataires
l'admettaient, c'est à juste titre que le premier juge a mis des dépens à sa charge quand
bien même la question de la suspension avait été soulevée d'office. En revanche,
s'agissant d'un incident soulevé d'office par le juge de paix, il n'y avait pas lieu à percevoir
d'émolument (art. 86a aTFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en matière
civile; RSV 270.11.5], applicable par renvoi de l'art. 4 LPEBL).
Le recours doit par conséquent être admis dans cette faible mesure et l'ordonnance attaquée
réformée en ce sens.
8.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à 350 francs (art. 230
al. 1 aTFJC).
Obtenant gain de cause sur le principe de la suspension, les intimés ont droit, solidairement entre
eux, à de pleins dépens de deuxième instance, fixés à 800 francs (art. 2 al.
1 ch. 33 et art. 3 aTAv [tarif du 17 juin 1986 des honoraires d'avocat dus à titre de dépens;
RSV 177.11.3]).
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
Le recours est très partiellement admis.
II.
L'ordonnance est réformée aux chiffres II et III de son dispositif comme il suit :
II.
Dit que l'ordonnance est rendue sans frais.
III.
Dit que la Commune de Z.________ versera à N.________ et S.________ la somme de 600 fr. (six cents
francs) à titre de dépens.
Elle
est confirmée pour le surplus.
III.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à 350 francs (trois
cent cinquante francs).
IV.
La recourante Commune de Z.________ doit verser aux intimés N.________ et S.________, solidairement
entre eux, la somme de 800 francs (huit cents francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
17 mai 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
Me Alain Thévenaz (pour la Commune de Z.________),
‑
Me Patricia Michellod (pour N.________ et S.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme le Juge de paix du district de Nyon.
Le greffier :