vd_findinfo · HC / 2021 / 604 · 2021-08-09 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, CAS CLAIR, ADMISSION DE LA DEMANDE, LOGEMENT DE LA FAMILLE, BAIL À LOYER, LOCAL PROFESSIONNEL | 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 09.08.2021 HC / 2021 / 604

TRIBUNAL
CANTONAL
JL21.006380-210771
378
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
9 août 2021
__________________
Composition
:               Mme
GIROUD
WALTHER
, présidente
Mme
Crittin Dayen et M. de Montvallon, juges
Greffière
:              Mme
Cottier
*****
Art.
257 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
B.________
,
et
A.T.________
,
tous deux à [...], intimées, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 21 avril
2021 par le Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant les appelantes d’avec
H.________
,
à [...], requérante, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance d’expulsion du 21 avril 2021, adressée pour notification aux parties le 3 mai
2021, le Juge de paix du district de Lausanne (ci-après : le premier juge ou le juge de paix)
a ordonné à B.________ et A.T.________ de quitter et rendre libres pour le mardi 25 mai 2021
à midi, les locaux occupés dans l’immeuble sis [...] à [...] (locaux commerciaux
au rez à l’usage d’un restaurant, un appartement et trois chambres au 1
er
étage) (I), a dit qu’à défaut pour les prénommés de quitter volontairement
ces locaux, l’huissier de paix était chargé sous la responsabilité du juge de paix
de procéder à l’exécution forcée de la décision sur requête de H.________,
avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), a ordonné aux agents de la force publique
de concourir à l’exécution forcée de la décision, s’ils en étaient
requis par l’huissier de paix (III), a arrêté les frais judiciaires à 780 fr.
et les a compensés avec l’avance de frais de H.________ (IV), a mis les frais judiciaires
à la charge de B.________ et A.T.________, solidairement entre elles (V), a dit qu’en conséquence
ces dernières, solidairement entre elles, rembourseraient à H.________ son avance de frais
à concurrence de 780 fr. et lui verseraient la somme de 1'500 fr. à titre de dépens, en
défraiement de son représentant professionnel (VI), et a rejeté toutes autres ou plus
amples conclusions (VII).
En droit, le premier juge, saisi par H.________, bailleresse, d’une requête en cas clair tendant
à l’expulsion de B.________ et A.T.________, locataires, a retenu que celles-ci ne s’étaient
pas acquittées de l’entier de l’arriéré de loyer réclamé dans le
délai comminatoire qui lui avait été imparti. Il a en outre considéré que le
contrat passé par les parties était un contrat de « bail unique mixte »
dès lors qu’il concernait la location de locaux commerciaux et d’habitation, concluant
toutefois au caractère prépondérant de l’aspect commercial, avec pour corollaire
l’application des règles sur le bail commercial à la procédure. Le magistrat a ensuite
estimé que le congé pour défaut de paiement du loyer qui avait été signifié
aux locataires le 15 décembre 2020 pour le 31 janvier 2021 était valable. Il a précisé
qu’il n’existait aucun motif d’annulation du congé et qu’aucune prolongation
de bail n’était possible en l’espèce. Partant, selon le premier juge, il s’agissait
d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC, de sorte qu’il a fait droit à la
requête d’expulsion de la bailleresse.
B.
Par acte du 12 mai 2021, B.________ et A.T.________
ont interjeté appel contre cette ordonnance en concluant, sous suite de frais et dépens, à
sa réforme en ce sens qu’il soit constaté que la résiliation de bail à loyer
est nulle et que la requête d’expulsion déposée le 3 février 2021 par H.________
est irrecevable. Subsidiairement, elles ont conclu à l’annulation de l’ordonnance entreprise
et au renvoi de la cause à l’autorité de première instance.
Le 11 juin 2021, B.________ et A.T.________ ont versé l’avance de frais à hauteur de
1'104 francs.
H.________ n’a pas déposé de réponse dans le délai de 10 jours imparti à
cet effet.
Par avis du 9 juillet 2021, le Juge délégué de la Cour de céans a signifié aux
parties que la cause était gardée à juger et qu’aucune autre écriture, ni aucun
autre fait ou moyen de preuve nouveau, ne serait pris en considération.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
Par contrat de bail à loyer du 10 juillet
2014, H.________ (ci-après : la bailleresse ou l’intimée) a remis en location à
A.T.________ et B.T.________, avec effet au 16 avril 2014, un local commercial au rez avec appartement
de fonction et 3 chambres au 1
er
étage de l’immeuble sis ...][...] à [...], pour un loyer mensuel de 6'395 fr., charges
comprises. Le contrat de bail précisait en tant que destination des locaux : « RESTAURANT
et habitation ». L’appartement était loué en tant que logement de fonction
et celui-ci devait obligatoirement être occupé par les tenanciers du restaurant ou leurs collaborateurs
(ch. 31.2a du contrat de bail).
Par courrier du 25 janvier 2019, la bailleresse a accepté la demande de A.T.________ et B.T.________
de transférer le bail à loyer précité aux noms de B.________ et A.T.________ (ci-après :
les locataires ou les appelantes).
2.
a)
Par courriers recommandés du 29 octobre 2020, la bailleresse a mis en demeure les locataires de
lui verser, dans un délai de trente jours, un montant de 104'777 fr. 75 correspondant au solde
du loyer du mois de mai 2019, aux loyers des mois de juin 2019 à avril 2020 et de juillet 2020 à
octobre 2020, ainsi que des loyers réduits en raison de la pandémie COVID-19 pour les mois
de mai et juin 2020 (3'478 fr. par mois) relatifs à l’immeuble loué, en l’avertissant
qu’à défaut de paiement dans ce délai, les baux seraient résiliés en application
de l’art. 257d CO.
Les locataires ne se sont pas acquittées de l’entier de l’arriéré de loyer
dans le délai imparti.
b)
Par formule officielle du 15 décembre 2020 adressée sous pli recommandé à chaque
locataire séparément, la bailleresse a résilié les baux de B.________ et A.T.________,
avec effet au 31 janvier 2021, en application de l’art. 257d CO.
3.
Le 12 janvier 2021, B.________ et A.T.________
ont saisi la Commission de conciliation d’une requête en annulation du congé déposé
par H.________.
4.
Les locataires n’ont pas libéré
les locaux au 31 janvier 2021.
5.
a)
Par requête en cas clair du 3 février 2021 déposée auprès du juge de paix, H.________
a requis l’expulsion de B.________ et A.T.________ des locaux objet du bail à loyer.
b)
Par courrier du 8 février 2021, la Présidente de la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer a informé le juge de paix qu’elle avait été saisie d’une
requête en annulation du congé déposée par B.________ et A.T.________ contre H.________.
Elle a indiqué qu’elle n’entendait pas examiner cette requête avant de connaître
l’issue de la procédure d’expulsion pendante auprès du juge de paix.
c)
Par courrier du 16 avril 2021, B.________ et A.T.________
se sont spontanément déterminées sur la requête précitée et ont conclu
à son irrecevabilité. Elles ont relevé à cet égard que A.T.________ habitait
dans l’appartement objet du bail à loyer avec son époux et ses deux enfants. Dès
lors que la résiliation du bail à loyer n’a pas été notifiée à B.T.________,
époux de A.T.________, celle-ci serait nulle. Elles ont produit une copie du livret de famille,
attestant du mariage de A.T.________ et B.T.________ le [...] 1987.
d)
Une audience s’est tenue le 21 avril 2021 en présence de J.________ pour la bailleresse et
de A.T.________ pour les locataires, tous deux assistés de leur conseil respectif.
Le même jour, la bailleresse s’est déterminée par écrit sur le courrier du
16 avril 2021 et a notamment fait valoir que le fait de soutenir que le logement de fonction à l’étage
constituerait un logement familial relevait de l’abus de droit et que les parties, lors de la conclusion
du contrat de bail, n’avaient pas convenu d’un tel usage.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse, au dernier
état des conclusions devant l’autorité précédente, est de 10'000 fr. au moins
(art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
Lorsque le litige porte uniquement sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon
la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé
par le recours à la procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée
à six mois (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1).
Cependant, lorsque la validité
du congé est également contestée à titre préjudiciel, la valeur litigieuse est
égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si le congé
n’est pas valable, soit, eu égard à la période de protection visée à l’art.
271a al. 1 let. e CO, en principe pendant trois ans (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 et 1.2.2 ;
TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 consid. 1.1). Pour le calcul de la valeur litigieuse, cette période
de protection s’écoule dès la date de la décision attaquée (ATF 137 III 389
consid. 1.1 ; ATF 111 II 384 consid. 1 ; TF 4A_551/2016 du 3 novembre 2016 consid. 6).
Lorsque la décision entreprise a été rendue en procédure sommaire, comme c'est le
cas dans la procédure en cas clair (art. 248 let. b CPC), le délai d'appel est de dix jours
(art. 314 al. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, quel que soit le mode
de calcul de la valeur litigieuse, celle-ci est de toute manière supérieure à 10'000 fr.,
compte tenu d’un loyer mensuel brut de 6'395 fr., de sorte que la voie de l’appel est ouverte.
Pour le surplus, formé en temps utile par une partie qui y a un intérêt (art. 59 al. 2
let. a CPC), l’appel est recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon la jurisprudence
du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure sommaire pour cas clairs
(art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer les faits sur la base des preuves
déjà appréciées par le premier juge saisi ; la production de pièces nouvelles
est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_312/2013
du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5 ; CACI 25
novembre 2020/540 consid. 2).
3.
3.1
Les appelantes font grief au premier juge d’avoir
considéré que la cause relevait de la procédure en cas clair alors que la situation juridique
ne le permettait pas. Elles soutiennent par ailleurs que les conditions formelles de la résiliation
du contrat de bail n’ont pas été respectées, en particulier celles en lien avec
la protection du logement de famille des art. 266n et 266o CO.
3.2
3.2.1
Conformément à l’art. 257 al.
1 CPC, le tribunal admet l’application de la procédure sommaire lorsque l’état
de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé
(let. a) et la situation juridique est claire (let. b).
La protection par la voie du cas clair permet au demandeur, si la situation de fait et de droit n’est
pas équivoque, d’obtenir rapidement une décision ayant autorité de chose jugée
et exécutoire. Partant, si la protection dans les cas clairs est accordée, elle aboutit à
un jugement définitif et entré en force au sens matériel, qui empêche que l’affaire
soit rejugée en raison du principe
res
iudicata
(ATF 138 III 620 consid. 5).
La situation juridique est claire lorsque, sur la base d’une doctrine ou d’une jurisprudence
éprouvée, la norme s’applique au cas concret et y déploie ses effets de manière
évidente. En revanche, la situation juridique n’est en règle générale pas claire
lorsque l’application d’une norme nécessite l’exercice d’un certain pouvoir
d’appréciation du tribunal, que celui-ci doit rendre une décision en équité,
en tenant compte de l’ensemble des circonstances, comme c’est le cas de l’application
du principe de la bonne foi ou de l’abus de droit (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; Colombini,
Code de procédure civile, Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise, 2018,
n. 4.1 ad art. 257 CPC).
Dans les contestations du droit de bail relatives à la protection contre les congés, soumises
à la procédure simplifiée, les faits doivent être établis d’office dans
le cadre de la maxime inquisitoire sociale (art. 243 al. 2 let. c et 247 al. 2 let. a CPC). Afin que
le but poursuivi par ces dispositions ne soit pas détourné par la protection en cas clair,
celle-ci ne doit être accordée que lorsqu’il n’existe aucun doute sur le caractère
complet de l’état de fait, qu’en particulier le juge n’avait pas à exercer
son devoir d’interpellation, et que le congé apparaît clairement justifié sur cette
base (ATF 142 IIII 515 consid. 2.2.4 ; TF 4A_609/2020 du 26 mars 2021 consid. 4 ; TF 4A_440/2016
du 24 octobre 2016 consid. 5.2.2 ; TF 4A_184/2015 du 11 août 2015 consid. 4.2.2, non publié
à l’ATF 141 III 262 ; TF 4A_265/2013 du 8 juillet 2013 consid. 6 ; TF 4A_7/2012
du 3 avril 2012 consid. 2.5, RSPC 2012 p. 387 ; Colombini, op. cit., n. 5.5 ad art. 257 CPC).
3.2.2
Aux termes de l’art. 266n CO, Le congé
donné par le bailleur ainsi que la fixation d’un délai de paiement assorti d’une
menace de résiliation (art. 257d) doivent être communiqués séparément au locataire
et à son conjoint ou à son partenaire enregistré. Le congé qui ne satisfait pas à
cette condition est nul (art. 266o CO).
3.2.3
En présence d’un contrat de bail unique,
lorsque la destination des locaux est mixte, certains d’entre eux étant destinés à
un usage commercial et d’autres à l’habitation, il convient de déterminer quelle
est la destination prépondérante desdits locaux pour savoir si ce sont les règles sur
les locaux commerciaux qui doivent s’appliquer ou celles relatives aux baux d’habitation.
En pareille situation, il y a lieu de se fonder sur des données subjectives (volonté des parties)
et objectives (surface réservée à chacun des usagers ; installations existantes,
etc.) pour déterminer le caractère prépondérant de la destination des locaux en question,
seul étant décisif l’usage entrevu par les parties au moment de la conclusion du bail,
et non l’usage effectif ultérieur. Cependant, si dans les locaux loués se trouve un logement
familial, les règles protectrices des art. 121 et 169 CC, ainsi que 266m, 266n et 273a CO s’appliquent,
même si l’aspect logement n’est pas prépondérant (ATF 137 III 208 consid.
2.3 ; David Lachat, Le bail à loyer, Bâle 2019, n. 4.3.3 et les réf. citées).
Dans cette hypothèse, la jurisprudence a considéré qu’une famille ne saurait être
privée de la possibilité d’invoquer les normes protectrices susmentionnées sous
le seul prétexte qu’elle habite, peut-être par nécessité économique, dans
les locaux qu’elle a pris à bail afin de mener une activité économique (ATF 137
III 208 consid. 2.3).
3.3
Le premier juge a constaté que les parties
avaient conclu un contrat de bail mixte, de sorte qu’il convenait de déterminer si l’on
se devait d’appliquer les règles du bail commercial ou celles du bail d’habitation.
A cet égard, le premier juge a retenu que le contrat de bail du 10 juillet 2014 prévoyait expressément
la destination des locaux, à savoir « RESTAURANT et habitation » et précisait
dans ses dispositions particulières que l’appartement était loué en tant que logement
de fonction et devait obligatoirement être occupé par les tenanciers du restaurant et leurs
collaborateurs (ch. 31.2a). Le premier juge a dès lors considéré que c’était
bien l’activité commerciale qui était prépondérante dans le contrat de bail
susmentionné, de sorte que l’appartement et les chambres n’étaient qu’un
accessoire du bail commercial et que les règles du bail commercial s’appliquaient. Il a ensuite
constaté que l’entier de l’arriéré de loyer n’avait pas été
acquitté dans le délai de trente jours imparti et que si les locataires avaient certes contesté
en temps utile la résiliation devant la Commission de conciliation, mais il n’existait aucun
motif d’annulabilité du congé, une prolongation de bail n’étant par ailleurs
pas possible en cas de demeure du locataire. Le premier juge est ainsi parvenu à la conclusion que
le congé était valable et que l’on était en présence d’un cas clair au
sens de l’art. 257 CPC, de sorte qu’il a fait droit à la requête d’expulsion
de la bailleresse.
3.4
On relèvera d’emblée qu’en
procédant à l’interprétation du contrat de bail à loyer passé entre les
parties pour déterminer s’il s’agissait d’un bail commercial ou d’habitation,
et partant, les normes applicables au cas qui lui était soumis, le premier juge ne pouvait estimer
que la situation juridique était claire. En effet, on ne saurait considérer que les normes
à appliquer s’imposaient de façon évidente au regard du texte légal ou sur
la base d’une doctrine ou d’une jurisprudence éprouvée. Mais surtout, dans leurs
déterminations spontanées du 16 avril 2021, les appelantes ont fait valoir l’existence
d’un logement familial et elles ont produit une copie du livret de famille, attestant du mariage
de l’appelante A.T.________ d’avec B.T.________. Dès lors que le premier juge était
informé de la problématique du mariage et du logement familial, celui-ci ne pouvait sans autre
écarter cette question. Les appelantes ont invoqué la nullité de la résiliation du
bail en se fondant sur les art. 266n et 266o CO, l’inefficacité du congé pouvant
être constatée en tout temps et devant être relevée d’office par le juge. Dans
ces conditions, si le premier juge entendait remettre en question l’existence du logement familial,
il aurait dû, à tout le moins, interpeller les locataires et attirer leur attention sur le
fait qu’il n’entendait pas se satisfaire de leurs allégations et de la copie du livret
de famille produite. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il y a effectivement lieu
de partir, en principe, de l’idée que des époux vivent sous le même toit (présomption
de fait), ce qui devait conduire à l’application des normes protectrices applicables au congé
impliquant, sous peine de nullité, à une communication séparée du congé au locataire
et à son conjoint (TF 4C_441/2006 du 23 mars 2007 consid. 4.3.2). La question de l’existence
d’un logement de famille, soulevée par les appelantes, était donc déterminante et
empêchait le premier juge de considérer que l’état de fait, tel qu’allégué
par l’intimée, était clair. Partant, même si le premier juge est parvenu à
la conclusion que la destination prépondérante des locaux assujettissait le contrat passé
par les parties aux règles applicables en matière de bail commercial, l’existence probable,
en l’état du dossier, d’un logement de famille lui imposait de toute manière de
prendre en compte les normes protectrices s’y rapportant. Il s’ensuit que la protection par
la voie du cas clair ne pouvait trouver application.
Au surplus, on relèvera que, dans sa prise de position du 21 avril 2021, la bailleresse a de son
côté invoqué notamment l’abus de droit des locataires à faire valoir un logement
familial comme motif de nullité du congé. Or, une telle question ne saurait être résolue
sans instruction dans le cadre d’une procédure en cas clair.
Au vu de ce qui précède, il convient de considérer que l’état de fait et la
situation juridique ne peuvent être qualifiés de clairs au sens de l’art. 257 CPC, de
sorte qu’en application de l’art. 257 al. 3 CPC, la requête déposée en ce
sens doit être déclarée irrecevable.
4.
4.1
En définitive, l’appel doit être
admis et l’ordonnance entreprise réformée en ce sens que la requête en cas clair
tendant à l’expulsion des appelantes déposée le 3 février 2021 est irrecevable.
4.2
Si l’instance d’appel statue à nouveau, elle se prononce sur les frais – soit
les frais judiciaires et les dépens (art. 95 al. 1 CPC) – de la première instance (art.
318 al. 3 CPC).
Les
frais judiciaires de première instance, arrêtés à 480 fr. (art. 28 al. 1 TFJC [tarif
des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), doivent être mis à
la charge de l’intimée qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
L’intimée
devra en outre verser la somme de 1'500 fr. aux appelantes, créancières solidaires, à
titre de dépens de première instance.
4.3
Vu l’issue de l’appel, les frais judiciaires
de deuxième instance, arrêtés à 2'047 fr. (art. 62 al. 1 et 3 TFJC), seront mis à
la charge de l’intimée qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
L’intimée
devra en outre verser aux appelantes de pleins dépens de deuxième instance pour l’intervention
de leur conseil, arrêtés à 2'000 fr. (art. 7 et 20 al. 2 TDC ; [tarif des dépens
en matière civile du 23 novembre 2012 ; BLV 270.11.6]).
Par
conséquent, l’intimée versera aux appelantes, créancières solidaires, la somme
de 3'104 fr. à titre de dépens et de restitution d’avance de frais judiciaires de deuxième
instance.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est admis.
II.
Il est statué à nouveau comme il suit :
I.
La requête d’expulsion en cas clair
déposée le 3 février 2021 par H.________ contre B.________ et A.T.________ est irrecevable.
II.
Les frais judiciaires de première instance,
arrêtés à 780 fr. (sept cent huitante francs), sont mis à la charge de H.________.
III.
H.________ doit verser à B.________ et A.T.________,
créancières solidaires, la somme de 1'500 fr. (mille cinq cents francs) à titre de dépens
de première instance.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'047 fr. (deux mille quarante-sept
francs), sont mis à la charge de l’intimée H.________.
IV.
L’intimée H.________ doit verser aux appelantes B.________ et A.T.________, créancières
solidaires, la somme de 3'104 fr. (trois mille cent quatre francs) à titre de dépens et de
remboursement de l’avance des frais judiciaires de deuxième instance.
V.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Michel Dupuis (pour B.________ et A.T.________),
‑
M. Youri Diserens, aab (pour H.________),
et commu
niqué, par
l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :