vd_findinfo · AP / 2011 / 63 · 2010-09-15 · fr

PROPRIÉTÉ PAR ÉTAGES, COMMUNAUTÉ DES COPROPRIÉTAIRES D'ÉTAGES, DÉFAUT DE LA CHOSE, GARANTIE EN RAISON DES DÉFAUTS DE LA CHOSE, COMPTES DE GROUPE, BILAN{EN GÉNÉRAL}, COMPTE DE PROFITS ET PERTES, CRÉANCIER, PREUVE, INTÉRÊT DIGNE DE PROTECTION | 712l CC, 165 CO, 697h al. 2 CO, 697h CO

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 16.02.2011 AP / 2011 / 63

TRIBUNAL
CANTONAL
82/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Séance
du 16 février 2011
_____________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Giroud et Piotet, juge suppléant
Greffière
:              Mme
de Quattro Pfeiffer
*****
Art.
697h al. 2 CO
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
A.________
SA
, à Aubonne, défenderesse, contre
le jugement rendu le 15 septembre 2010 par le Président du Tribunal civil de l’arrondissement
de La Côte dans la cause divisant la recourante d’avec la
Communauté
des copropriétaires d'étages de X.________ 2, 4, 6
,
la
Communauté
des copropriétaires d'étages de X.________ 8, 10
et la
Communauté
des copropriétaires d'étages de X.________ 12
,
à Nyon, demanderesses.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
En fait :
A.
Par jugement du 15 septembre 2010, dont la motivation a été notifiée aux parties le 26
octobre 2010, le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de La Côte a ordonné
à A.________ SA d’autoriser les Communauté des copropriétaires d'étages de
X.________ 2, 4, 6, Communauté des copropriétaires d'étages de X.________ 8, 10 et Communauté
des copropriétaires d'étages de X.________ 12, à Nyon, à consulter les comptes annuels,
les éventuels comptes de groupe et les rapports des réviseurs de la société pour
l’année 2009 (I), arrêté les frais et dépens (II et III) et rejeté toutes
autres ou plus amples conclusions (IV).
La Chambre des recours fait sien dans son entier l’état de fait du jugement, qui est le suivant :
« 1. Par acte notarié [...] du 5 juin 2002, A.________ SA a notamment déclaré
diviser la parcelle [...] de Nyon, ayant pour adresse "
[...]
chemin de X.________ No 8, chemin de X.________ No 10
",
en trente et une parts de copropriété, lesquelles sont constituées en propriété
par étages au sens des articles 712a et suivants CC.
Les parcelles [...], ayant pour adresse "
chemin
de X.________ No 2, chemin de X.________ No 4, chemin de X.________ No 6
"
et [...], ayant pour adresse "
chemin
de X.________ No 12
" ont également été
respectivement constituées en trente-trois et neuf lots de propriété par étage le
17 mars 2003.
A teneur du Registre foncier, l'administrateur des trois communautés de copropriétaires sus-mentionnées,
regroupant en tout cinquante copropriétaires est "
Comptoir
C.________
".
L'intimée, A.________ SA est une société anonyme dont le siège est à Aubonne,
inscrite au registre du commerce le 10 avril 2000. Elle a pour administrateur [...], à Vernier,
et pour organe de révision [...] SA, à Genève. A l'exception de l'organe de révision,
inscrit le 23 novembre 2004, la structure juridique, les organes et le siège de l'intimée
n'ont fait l'objet d'aucune modification depuis son inscription au registre du commerce.
Le but social de l'intimée est : "
étude
de promotions immobilières et leur financement ; opérations immobilières ; gestion
de tout bien immobilier ; prise de participations dans le domaine de l'immobilier
".
Son capital-actions est de 250'000 francs.
2. L'intimée a vendu les immeubles sis chemin de X.________ 2-4-6, 8-10 et 12 à Nyon à
chaque copropriétaire, par acte de vente immobilière individuel.
Les contrats de vente conclus notamment entre l'intimée et E.________ et entre l'intimée et
les époux D.________ contiennent en particulier la clause suivante :
"Il est ici rappelé que l'appartement et [la place de stationnement] sont vendus sous les garanties
légales en ce qui concerne les défauts éventuels de la chose vendue, la date de signature
du présent acte étant la date de référence pour le départ  des délais
de garantie. En conséquence, le vendeur demeure garant de tous vices de construction, conformément
au Code des obligations."
3. Par courrier du 4 septembre 2008, S.________ SA a transmis au Comptoir C.________ un devis concernant
"
l'analyse des problèmes
d'infiltration d'eau dans les appartements tels qu'ils ont été vus dans les appartements G.________
et B.________
" d'un montant de 8'000 fr.
hors taxes. Ce devis a été contresigné par une consultante de l'intimée, F.________
SA, le 12 septembre 2008, dite société s'étant engagée à prendre en charge 50%
des frais, soit 4'000 fr. hors taxes.
4. Le 1
er
octobre 2008, le tribunal arbitral constitué par le compromis arbitral du 15 mai 2006 a rendu une
sentence dans la cause opposant E.________, demanderesse, copropriétaire de la Communauté des
copropriétaires d'étages de X.________ 2, 4, 6, à Nyon, à l'intimée, défenderesse,
dont le dispositif est le suivant :
"Le Tribunal arbitral, après délibérations et à l'unanimité, en droit et
en équité :
I. Rejette les conclusions I, II et III de la Demanderesse.
II. Met à la charge de la Demanderesse une part des frais du Tribunal arbitral, arrêté
à CHF 5'298.--
III. Met à la charge de la Défenderesse une part des frais du Tribunal arbitral, arrêté
à CHF 21'192.--
IV. Chaque partie à la sentence garde ses dépens."
5. S.________ SA a transmis une lettre rapport du 18 décembre 2008 au Comptoir C.________, ayant
notamment la teneur suivante :
"
5- ANALYSE
5-1 Infiltrations entre les balcons
Les balcons ne sont pas étanchés, par contre, les balcons-terrasses le sont […].
Les traces couleur rouille peuvent provenir de la corrosion des armatures, mais également de terre,
elles sont dues au passage de l'eau entre les 2 éléments préfabriqués (bordure et
dalle) […].
Si l'on ne peut exiger
une étanchéité sur toute la surface des balcons non exposés, nous considérons
essentiel d'assurer une étanchéité des relevés contre les façades, vu la conception
avec consoles prises dans un mur en terre cuite pour soutenir des balcons en béton armé
.
5-2 Infiltrations dans les appartements B.________, E.________ et M.________
Elles proviennent des balcons exposés aux intempéries.
Les infiltrations sont dues à l'absence de relevés d'étanchéité entre les dalles
de balcons et les murs de façades.
Les désordres se situent sur les parois perpendiculaires au balcon, suivant la réalisation
de la "goulotte" devant servir à l'évacuation des eaux et l'absence de véritable
pente (voir une contre pente comme sur le balcon D.________), l'eau s'achemine contre la façade,
pénètre dans les murs par les consoles et les joints entre les briques.
Nous
considérons qu'il s'agit d'un défaut de conception
,
une étanchéité aurait dû être systématiquement mise en œuvre sur les
balcons exposés directement aux intempéries
.
5-3 Infiltrations dans appartement G.________
Le raisonnement est le même, l'eau pénètre derrière l'isolation de façade, est
canalisée par les portes-fenêtres posées en applique côté extérieur et
se retrouve bloquée par l'étanchéité qui les recouvre.
5-4 Appartement U.________ - H1- 4 pièces ½
Hypothèse 1
:
pénétration d'eau qui passe par les tubes électriques si ce boîtier amène l'électricité
sur le balcon H3.
Hypothèse 2
:
infiltration d'eau au niveau de la salle de bains de l'appartement de dessus. Hypothèse très
peu vraisemblable, vu qu'aucune trace de dégât d'eau n'est visible tant dans la salle de bains
que dans la chambre.
[…]
6- SOLUTIONS DE REMISE EN ETAT
6-1 Infiltrations entre les balcons
Dépose des ferblanteries de recouvrements et des barrières, si nécessaire.
Réalisation d'une étanchéité au niveau de ce caniveau pour empêcher la circulation
d'eau dans le joint.
6-2 Infiltrations dans les appartements B.________, E.________ et M.________
Une étanchéité est à réaliser en périphérie des balcons y compris
sous les seuils des portes-fenêtres pour éviter les infiltrations du type de celle dans la
cuisine de l'appartement B.________.
C'est donc l'intégralité des balcons qui doit être refaite compte tenu des surfaces.
Il est impératif de traiter ceux qui sont exposés aux intempéries.
6-3 Infiltrations dans appartement G.________
Ce sont les mêmes travaux que ceux décrits précédemment, la problématique est
la même."
6. Par courrier non daté, F.________ SA a accordé un délai au 20 février 2009
aux architectes A.________ pour lui faire part de leur position concernant les défauts de conception
allégués et confirmer qu'ils prendront en charge "
les
travaux de réfection de "
défaut
de conception
"."
7. Par courrier du 24 février 2009, le conseil de l'intimée a notamment écrit ce qui suit
à l'ancien conseil des requérantes :
"La société A.________ SA […] me charge de ses intérêts dans l'affaire
[A.________ SA c/ PPE Chemin de X.________ 2-4-6, 8-10, 12].
[…]
Le rapport du 18 octobre 2008 de S.________ SA a été dûment transmis au bureau d'architectes
(A.________) ayant établi les plans à l'origine du défaut d'étanchéité
de l'immeuble dont se plaignent vos mandants. Le bureau d'architectes a, quant à lui, annoncé
le cas à son assurance.
A.________ SA attend encore leur proposition ainsi que leur détermination en vue de trouver une
solution amiable, à la satisfaction de toutes les parties."
Le conseil de l'intimée a par la suite adressé diverses correspondances au conseil des requérantes.
8. Par courrier du 26 février 2009, l'ancien conseil des requérantes a notamment écrit
ce qui suit au conseil de l'intimée :
"[…] C'est également pour ce motif qu'une demande de prolongation des délais de
garantie, doublant la renonciation à la prescription, a été adressée à votre
cliente le 13 février écoulé."
Le conseil de l'intimée a répondu à ce courrier par un pli du 3 mars 2009, ayant notamment
la teneur suivante :
"En revanche, vous conviendrez avec moi que vos mandants ne sont nullement légitimés à
obtenir l'extension de leur garantie contractuelle pour cinq années supplémentaires."
A ce courrier était jointe une déclaration de renonciation à la prescription.
Par courrier du 12 mars 2009, le conseil de l'intimée a encore écrit à l'ancien conseil
des requérantes :
"Ma mandante persiste : en aucun cas la garantie contractuelle de vos mandants ne sera étendue
au-delà de l'échéance de cinq ans, que ce soit par le biais d'une extension expresse de
garantie ou d'une déclaration de renonciation à la prescription à la formulation trop
générale."
9. Le 15 juin 2009, un commandement de payer d'un montant de 5'000'000 fr. plus intérêt à
5% du 27 avril 2009 a été notifié à l'intimée sur réquisition des requérantes.
Sous l'intitulé "
titre
et date de la créance, cause de l'obligation
"
figure ce qui suit :
"Défauts affectant les immeubles X.________ 2-4-6, 8-10, 12 à Nyon, en particulier défauts
d'étanchéité, d'infiltrations d'eau, d'humidité. Voir en outre listes des défauts
du 27 mars 2009 et du 2 avril 2009. INTERRUPTION DE LA PRESCRIPTION."
10. Dans un courrier du 4 août 2009, l'ancien conseil des requérantes a notamment écrit
ce qui suit au conseil de l'intimée :
"Il va s'en [sic] dire que mes clients partent du principe que les organes de A.________ SA ont
fait le nécessaire pour provisionner dans les comptes les montants suffisants en vue de faire face
à la situation et aux réclamations liées à des défauts de la chose vendue."
11. Par courrier du 11 septembre 2009, le conseil de l'intimée a notamment écrit ce qui suit
à l'ancien conseil des requérantes :
"Dans le prolongement de la visite sur place le 15 juin 2009, vous voudrez bien trouver ci-après
les propositions de solutions de A.________ SA, sur la base des constations faites par les parties.
J’ai répertorié les points concernés selon la liste arrêtée dans mon courrier
du 13 mai 2009 à votre attention, afin de vous en faciliter le traitement :
Chemin de X.________ 4
1.              Infiltrations d’eau
dans le mur Est du balcon de la cuisine et présence d’eau stagnante sous les dalles de la
terrasse couverte Nord de l’appartement de M. et Mme Z.________.
Constatations :
1.              Infiltrations par la
manivelle du store (fenêtre sud séjour).
2.              Fissures horizontales
sur mur au-dessus cheminée.
3.              Salle de bain cloquée
au plafond ; dalle avec taches humides et dalles sèches selon mesures. Filtre d’aération
très sale et pas de ventilation.
4.              Crépissages sur
le balcon nord vers cuisine avec taches verdâtres et crépis se détachant en bas.
5/6. Problèmes écoulement d’eau sur les terrasses. Soulever les dallettes et contrôler
l’étanchéité. Les écoulements sont bouchés par du gravier et de la mousse.
7.              Moteur de fenêtre
défectueux.
8.              Aucune infiltration
constatée le long du mur vers la rampe de garage.
9.              Aucun problème
de carbonatation constaté.
Propositions :
1.
Convoquer
l’entreprise J.________ SA pour refaire l’étanchéité du caisson
.
Plus sous garantie.
2.
Convoquer
l’entreprise de peinture pour réfection sur fissures
.
Sous garantie.
3.
Manque
d’entretien. Pas d’intervention
.
4.
Prévoir
une intervention de l’entreprise [...] SA (ou autres) pour réfection
.
Sous garantie.
5/6.
Entretien
régulier et éventuellement dépose d’une ou plusieurs dalles ciment pour contrôler
le bon fonctionnement de l’écoulement
.
Pas d’intervention.
7.
Convoquer
l’entreprise J.________ SA
. Plus sous garantie.
8.
Pas
d’intervention
.
9.
Pas
d’intervention
.
Chemin de X.________ 6
2.              Infiltrations d’eau
dans une armoire électrique au rez.
Constatations :
Humidité au bas du pilier à gauche de l’armoire électrique, tache d’humidité,
dommage visible mais pas d’humidité à l’étage inférieur.
Propositions :
Maintenir le radiateur
en service et faire une ouverture sur le haut et le bas de la face pour permettre la circulation de l’air.
Faire un joint en silicone à l’extérieur le long de l’escalier contre le mur concerné
.
Problème d’entretien. Pas sous garantie.
Chemin de X.________ 8
3.              Ecoulement d’eau
dans la cuisine (en cas de pluie) et le balcon de la cuisine, infiltrations d’eau dans le balcon
de la cuisine et plâtre saturé en humidité dans la chambre enfant de l’appartement
de M. B.________.
Constatations :
Taches d’humidité dans la chambre nord (par terrasse de S.________), désormais refaite
et sèche. Vieilles taches dalle cuisine plus visibles.
Proposition :
Problème réglé,
pas d’intervention
. Sous garantie.
4.              Isolation mouillée
et infiltration d’eau sur les balcons de l’appartement de M. D.________.
Constatations :
Remontée refaite par K.________ SA, pas encore refermée.
Proposition :
Terminer les travaux
en cours
. Pas d’intervention. Sous garantie.
Contrôler l’aération
des pièces humides
.
Chemin de X.________ 10
5.              Joint souple périphérique
du balcon cuisine et mur cloqué de la chambre nord de l’appartement de Mme E.________.
Constatations :
1.              Chambre nord refaite
et sèche.
2              Plinthes en carrelage
se décollent dans la cuisine.
3.              Joint a travaillé
entre plinthes et sol.
Propositions :
1.
Problème
réglé, pas d’intervention
. Sous
garantie.
2.
Faire
recoller les catelles défectueuses et les plinthes
.
Sous garantie.
3.              A refaire par propriétaire.
Problème d’entretien. Pas sous garantie.
6.              Plâtre saturé
en humidité et traces d’humidité dans la chambre nord et le balcon de l’appartement
de M. M.________.
Constatations :
Travaux en cours par K.________ SA.
Propositions :
Attendre que tout soit
bien sec et réfection peinture
. Sous garantie.
7.              Isolation mouillée
et infiltrations d’eau sur les balcons de l’appartement de M. S.________.
Constatations :
Remontée refaite par K.________ SA en décembre 2008, pas encore refermée.
Propositions :
Terminer les travaux
en cours
. Sous garantie.
8.              Taches d’humidité
sous la buanderie, respectivement infiltrations d’eau, dans le corridor (au sous-sol) menant de
l’ascenseur aux garages, au plafond du côté nord et forte odeur d’humidité.
Constatations :
Plus de revendication de la régie.
Pas
d’intervention
.
Chemin de X.________ 12
9.              Infiltrations d’eau
par les joints entre les éléments préfabriqués et le balcon de l’appartement
de M. et Mme K.________.
Constatations :
1.              Taches au bord du balcon
supérieur.
2.              Infiltrations d’eau
par les joints entre les éléments préfabriqués et le balcon.
Propositions :
Refaire le joint entre
le préfabriqué et la dalle en utilisant tout produit adéquat (résine, bitume ou autres)
après avoir nettoyé l’espace et ceci sans déposer la barrière
.
Sous garantie.
10.              Ecoulement d’eau
sur la terrasse du rez inférieur de l’appartement de M. et Mme U.________.
Constatations :
1.              Taches au bord du balcon
supérieur.
2.              Infiltrations d’eau
par les joints entre les éléments préfabriqués et le balcon.
Propositions :
Refaire
le joint entre le préfabriqué et la dalle en utilisant tout produit adéquat (résine,
bitume ou autres) après avoir nettoyé l’espace et ceci sans déposer la barrière
.
Sous garantie.
11.              Défaut d’isolation
et eau stagnante sur les balcons de l’appartement de M. [...] au rez.
Constatations :
1.              Tache ronde et mur du
balcon creux à cet endroit.
2.              Humidité normale
mais possible projection d’un produit dissolvant.
Propositions :
Ouverture de la "bulle",
réfection de l’isolation et du crépi
.
Sous garantie.
12.              Infiltrations d’eau
et écart entre ferblanterie et carrelage du balcon de l’appartement de Mme [...].
Constatations :
Taches au bord du balcon supérieur vues depuis le jardin de M. K.________.
Propositions :
Refaire
le joint entre le préfabriqué et la dalle en utilisant tout produit adéquat (résine,
bitume ou autres) après avoir nettoyé l’espace et ceci sans déposer la barrière
.
Sous garantie.
13.              Infiltrations d’eau
et crépi gonflé sur la terrasse et tache d’humidité dans le séjour de l’appartement
de M. et Mme G.________.
Constatations :
Aucune. Pas d’intervention.
Parkings
14.              Infiltrations d’eau
dans le garage au niveau des places 7-8-9 et 10 de l’immeuble X.________ 2-4-6.
Constatations :
Aucune. Pas d’intervention.
15.              Infiltrations d’eau
dans le garage en face de la place de parc de M. et Mme Z.________ de l’immeuble X.________ 2-4-6.
Constatations :
Aucune. Pas d’intervention.
16.              Infiltrations et ruissellements
d’eau au niveau du garage box de M. et Mme [...] et du couloir de l’immeuble X.________ 8.
Constatations :
Aucune. Pas d’intervention.
17.              Infiltrations d’eau
niveau du plafond du couloir d’accès au parking des immeubles X.________ 8 et 10 entre les
piliers bordant les places 38 et 39 et flaques sur la rampe d’accès.
Constatations :
Trous visibles dans le parking et infiltrations d’eau.
Propositions :
Entretien et réfection
des joints silicone par la régie
. Problème
d’entretien. Pas de garantie.
18.              Absence de clapets
coupe-feu entre la buanderie et le parking, ainsi qu’entre les caves et le parking de l’immeuble
X.________ 12.
Constatations :
Pas visité.
Propositions :
Mettre en place l’élément
coupe-feu demandé
. Sous garantie.
* * * * *
Comme convenu lors de la séance du 15 juin dernier, A.________ SA demeure dans l’attente des
différents devis qui ont été ou seront sollicités par la régie Comptoir C.________
SA en rapport avec les différentes interventions précitées".
12. Une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires des PPE sises chemin
de X.________ 2-4-6, 8-10 et 12 s'est tenue le 14 septembre 2009. Son ordre du jour était le suivant :
" 1.              CONTROLE DES
PRESENCES
2.              RESUME DES DERNIERS
ECHANGES DE COURRIERS ET DEMARCHES ENTREPRISES A CE JOUR
3.              PRESENTATION TECHNIQUE
DU PROBLEME PAR M. Q.________, DE L'ENTREPRISE S.________ SA
4.              COMMENTAIRE DU RAPPORT
ETABLI PAR ME CLERC
5.              PRESENTATION DES ASPECTS
JURIDIQUES PAR ME NICOLAS SAVIAUX, AVOCAT
6.              PRISE DE DECISIONS QUANT
A LA SUITE DE LA PROCEDURE".
S'agissant de ce dernier point, les requérantes ont notamment autorisé l'administrateur, soit
le Comptoir C.________ SA, à entreprendre et poursuivre au nom de la communauté des copropriétaires
d'étages et, pour autant que de besoin, au nom des copropriétaires, toutes démarches liées
à la problématique des défauts affectant les immeubles X.________ 2-4-6, 8-10 et 12 à
Nyon, en vue de remédier à ces défauts, en particulier à intenter les procédures
judiciaires adéquates, dont notamment une procédure d'expertise hors procès.
13. Le 15 décembre 2009, les requérantes ont ainsi déposé une requête d'expertise
hors procès auprès du Juge de paix du district de Nyon, portant notamment sur les points traités
dans le rapport de S.________ SA.
Les requérantes ont en outre notamment requis que l'expert soit invité à répondre
en particulier aux questions suivantes :
"
Bâtiment
H (chemin X.________ 12)
1.              Déterminer si une
étanchéité sur les balcons couverts aurait dû être mise en œuvre compte
tenu du système constructif.
2.              Déterminer et/ou
évaluer les risques de dégradations des matériaux (armatures de liaison et isolations
des consoles isolantes, isolations thermiques, revêtements de finition extérieurs, cadres et
châssis des menuiseries extérieures).
3.              Indiquer si la réalisation
actuelle est conforme aux règles de l’art et aux normes SIA applicables.
4.              Décrire quelles
sont les solutions d’élimination des défauts et de réfections des dégâts.
Bâtiment G (appartement Z.________ X.________ 4)
Infiltrations d’eau par la fenêtre – mécanisme du store
5.              Déterminer l’origine
de l’infiltration et dire si elle est liée à un défaut d’étanchéité
de la toiture.
6.              Indiquer si la réalisation
actuelle est conforme aux règles de l’art et aux normes SIA applicables.
7.              Décrire quelles
sont les solutions d’élimination des défauts et de réfections des dégâts.
X.________
4 – humidité armoire électrique
8.              Déterminer si l’absence
d’isolation du mur contre le terrain et sur la dalle est conforme aux règles de l’art
et aux normes SIA compte tenu de la température dans le hall et la présence d’un radiateur.
9.              Déterminer si des
phénomènes de condensation se produisent au niveau de la dalle étanchée et non isolée.
10.              Déterminer si
des phénomènes de condensation se produisent au niveau du mur contre le terrain.
11.              Procéder à
toutes investigations pour déterminer la présence d’infiltrations.
12.              Décrire quelles
sont les solutions d’élimination des défauts et de réfection des dégâts.
Bâtiment X.________ 8 (appartements B.________ et D.________) ainsi que X.________ 10 (appartements
E.________ et G.________)
13.              Déterminer si
une étanchéité sur les balcons non couverts aurait dû être mise en œuvre
compte tenu du système constructif.
14.              Indiquer si la réalisation
actuelle est conforme aux règles de l’art et aux normes SIA applicables.
15.              Décrire quelles
sont les solutions d’élimination des défauts et de réfections des dégâts.
Supplément Mme D.________
16.              Déterminer si
l’humidité dans cet appartement est conforme aux prescriptions selon les normes SIA.
17.              Déterminer si
la ventilation de l’appartement est suffisante en fonction de l’humidité ambiante.
18.              Décrire quelles
sont les solutions d’élimination des défauts et de réfection des dégâts.
X.________ 10
19.              Déterminer si
une étanchéité des raccords en dalle béton et éléments préfabriqués
aurait dû être mise en œuvre compte tenu du système constructif.
20.              Déterminer les
risques de dégradation des armatures de liaison entre les deux éléments.
21.              Indiquer si la réalisation
actuelle est conforme aux règles de l’art et aux normes SIA applicables.
22.              Décrire quelles
sont les solutions d’élimination des défauts et de réfections des dégâts.
Parking
23.              Procéder à
toute investigation adéquate pour déterminer la présence d’infiltrations.
24.              Déterminer la
présence d’une étanchéité et de joints de dilatation traités.
25.              Indiquer si la réalisation
actuelle est conforme aux règles de l’art et aux normes SIA applicables.
26.              Décrire quelles
sont les solutions d’élimination des défauts et de réfections des dégâts.
Questions générales à aborder pour chaque bâtiment soit :
Les réponses apportées pouvant avoir une influence sur l’esthétique des bâtiments,
l’attention de l’expert est attirée sur les choix esthétiques existants qui se
doivent d’être conservés
Bâtiment G :
Communauté des copropriétaires d'étages de X.________ 2, 4, 6 à Nyon
Bâtiment F :
Communauté des copropriétaires d'étages de X.________ 8, 10 à Nyon
Bâtiment H :
Communauté des copropriétaires d'étages de X.________ 12 à Nyon
27.              Déterminer si
une étanchéité sur les balcons couverts aurait dû être mise en œuvre compte
tenu du système constructif.
28.              Déterminer si
une étanchéité sur les balcons non couverts aurait dû être mise en œuvre
compte tenu du système constructif.
29.              Déterminer et/ou
évaluer les risques de dégradations des matériaux (armatures de liaison et isolation des
consoles isolantes, isolation thermique, revêtement de finitions extérieures, cadres et châssis
des menuiseries extérieures).
30.              La réalisation
actuelle est-elle en conformité avec les règles de l’art et les normes SIA ?
31.              Décrire quelles
sont les solutions d’éliminations des défauts et de réfections des dégâts
pour chaque immeuble.
32.              Chiffrer les coûts
des solutions d’éliminations des défauts y compris frais annexes relatifs aux :
- échafaudages,
- remise en état des plantations,
- conséquences sur les crépis et isolations périphériques,
- conséquences sur les parties vitrées et des stores.
33.              Donner un planning
estimatif et préciser les modes d’interventions.
7.              Evoquer tout autre problème
et répondre à toute autre question qu’il jugerait utiles d’aborder dans le cadre
de sa mission".
14. S'agissant de la mise en œuvre de l'expertise hors procès, une audience s'est tenue le
5 février 2010 par devant le Juge de paix du district de Nyon. Lors de dite audience, l'intimée,
représentée par son conseil, a déclaré ne pas s'opposer au principe de l'expertise.
La procédure d'expertise hors procès est actuellement en cours, le Juge de paix du district
de Nyon ayant notamment prolongé au 20 août 2010 le délai accordé aux requérantes
pour déposer deux nouvelles propositions d'expert le 20 juillet 2010.
15. A teneur de l'"
extrait
des registres art. 81 LP
", quatre poursuites
ont été introduites contre l'intimée entre le 17 décembre 2007 et le 10 mars 2010,
pour un total de 5'591'734 fr. 05, à savoir :
- une poursuite du 11 janvier 2008 des architectes A.________, pour 9'462 fr. 70 ;
- une poursuite du 3 avril 2009 d'E.________, pour 130'477 fr. 50 ;
- une poursuite du 25 juin 2009 des requérantes, pour 5'321'271 fr. 35 ;
- une seconde poursuite d'E.________ du 30 mars 2010, pour 130'552 fr. 50.
Elles ont toutes été frappées d'opposition.
16. Dans un courrier du 24 juin 2010, le conseil des requérantes a notamment écrit au conseil
de l'intimée :
"En ce qui concerne la propre situation de A.________ SA, certains n'ont pas manqué de relever
qu'elle n'aurait pas nécessairement toute l'assise financière qui sied au projet mis sur pied
à X.________. En effet, à ce jour, mes mandants n'ont obtenu aucune information relative à
ce propos, ceci alors même que A.________ SA pourrait être débitrice de montants considérables.
[…]
En l'état, A.________ SA a depuis plusieurs mois une attitude très ambiguë : elle
fait tout pour retarder une échéance qui pour être désagréable n'en est pas
moins inéluctable. Pour rassurer mes mandants, je vous prie de me confirmer par retour de courrier
que vous êtes d'accord que je consulte, dans le lieu qu'il vous plaira de choisir, les comptes annuels
et les rapports des réviseurs pour les années 2007, 2008 et 2009 de A.________ SA."
Le conseil de l'intimée a répondu à ce courrier par une lettre du 2 juillet 2010, ayant
notamment la teneur suivante :
"Aux dernières nouvelles, je vous rappelle que c'est votre prédécesseur qui a demandé
un report d'un mois pour pouvoir nommer l'expert de son choix – le sixième! – dont les
parties attendent toujours la désignation.
Au besoin, A.________ SA tient à votre disposition une liste de différents noms d'architectes
disponibles pour mener à bien cette mission.
Cela étant, je ne vois pas que ma mandante doive fournir un quelconque élément susceptible
de justifier de son assise financière.
Vos clients perdent manifestement de vue qu'ils n'ont aucun droit de regard sur les comptes de la société
et ma mandante n'est assurément pas tenue de satisfaire leur curiosité déplacée."
17. Un témoin, Q.________, ingénieur en physique du bâtiment et auteur du rapport S.________
SA du 18 décembre 2008, a été entendu lors de l'audience de jugement du 15 septembre 2010.
Il a notamment déclaré qu'il ne lui était pas possible de chiffrer précisément
la créance des requérantes, mais qu'elle pouvait être estimée à un montant compris
entre 500'000 fr. et 1'000'000 francs.
Les défauts de conception qu'il a pu constater sont par ailleurs amplifiés par l'impossibilité
pour les propriétaires de nettoyer les écoulements, et, de ce fait, plus le temps passe, plus
les défauts iront s'aggravant. Lorsque le témoin a examiné les bâtiments des requérantes
pour la dernière fois, au mois de juillet dernier, il a constaté un changement de leur teinte
ainsi que la présence de fissures. A son sens, il existe dès lors un risque d'éclat du
béton durant l'hiver. Il lui apparaît dès lors urgent d'étancher les balcons exposés
aux intempéries. En effet, seuls huit balcons ont été étanchés, le problème
persistant sur les autres. L'eau s'infiltre ainsi dans les murs et pénètre à l'intérieur
des appartements.
18. Par requête en consultation de comptes du 28 juillet 2010, les requérantes ont pris, avec
suite de frais et dépens, la conclusion suivante :
"Ordonner à l'intimée A.________ SA d'autoriser les Communauté des copropriétaires
d'étages de X.________ 2, 4, 6, Communauté des copropriétaires d'étages de X.________
8, 10 et Communauté des copropriétaires d'étages de X.________ 12 à Nyon à consulter
les comptes annuels, les éventuels comptes de groupe et les rapports des réviseurs de la société
pour les années 2007, 2008 et 2009."
Par déterminations du 31 août 2010, l'intimée a conclu, avec suite de frais et dépens,
à libération ».
En droit, le premier juge a considéré que les conditions du droit à la consultation des
comptes de la défenderesse étaient réunies et a donc ordonné à cette dernière
d’autoriser les demanderesses à consulter les comptes annuels, les éventuels comptes
de groupe et les rapports des réviseurs de la société pour l’année 2009.
B.
A.________ SA a recouru contre ce jugement le 5 novembre 2010 en concluant, avec suite de frais et dépens,
à sa réforme en ce sens que les conclusions prises par les Communautés des copropriétaires
d’étages de X.________ 2, 4, 6, 8, 10 et 12 dans leur requête du 28 juillet 2009 (recte :
2010) sont rejetées.
Dans son mémoire du 1
er
décembre 2010, la recourante a développé ses moyens et confirmé ses conclusions.
A l’appui de son recours, elle a produit deux courriers de la Justice de paix du district de Nyon
des 8 et 19 novembre 2010 attestant l’avancée de l’expertise hors procès requise
par les parties.
Par mémoire du 21 décembre 2010, les intimées ont conclu au rejet du recours et produit
deux nouvelles lettres de la Justice de paix du district de Nyon des 30 septembre et 14 décembre
2010 relatives à l’expertise hors procès précitée.
En droit
:
1.
Les art. 444, 445 et 451 ch. 3 CPC-VD (Code de
procédure civile vaudois du 14 décembre 1966, RSV 270.11, applicable au présent litige
en vertu de l’art. 405 al. 1 CPC [Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008,
RS 272]) ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme contre les jugements principaux
rendus par un président de tribunal d'arrondissement.
En l’espèce, le recours, uniquement en réforme et interjeté en temps utile, est
recevable.
2.
a)
Saisie d'un recours en réforme contre
un jugement principal rendu par un président de tribunal d'arrondissement, la Chambre des recours
revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC-VD). Les parties ne peuvent toutefois
articuler des faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du dossier et qui auraient
dû être retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction complémentaire selon
l'art. 456a CPC-VD (art. 452 al. 1ter CPC-VD).
Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur la base du dossier, sans réadministration
des preuves déjà administrées en première instance. Il développe donc son raisonnement
juridique après avoir vérifié la conformité de l'état de fait du jugement aux
preuves figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété
au moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
b)
En
l'espèce, tant la recourante que les intimées ont produit de nouvelles pièces en instance
de recours. La question de savoir si celles-ci peuvent être maintenues au dossier peut rester ouverte,
dès lors qu’elles n’apportent pas d’élément pertinent à la question
de droit litigieuse (cf. infra, c. 3). De même, les faits réexposés par les parties en
deuxième instance, pour partie encore litigieux entre elles, n’ont pas à être examinés,
dans la mesure où ils ne sont pas non plus déterminants pour la question de droit en cause.
Pour le surplus, la cour de céans peut s’en tenir aux faits retenus par le jugement entrepris.
3.
Invoquant une violation de l’art. 697h al. 2 CO (Code des obligations du 30 mars 1911, RS 220),
la recourante soutient que les conditions ouvrant le droit à la consultation des comptes de la société
ne sont pas réalisées.
a)
Selon l'art. 697h al. 2 CO, les sociétés anonymes dont les comptes ne sont pas publiés
doivent autoriser les créanciers qui ont un intérêt digne de protection à consulter
les comptes annuels, les comptes de groupe et les rapports des réviseurs.
L'intéressé doit tout d'abord rendre sa qualité de créancier hautement vraisemblable,
sans être astreint à apporter la preuve stricte de l'existence de sa créance (Pauli, Commentaire
romand, Code des obligations II, Bâle 2008, n. 7 ad art. 697h CO ; Forstmoser/Meier-Mayoz/Nobel,
Schweizerisches Aktienrecht, Berne 1996, n. infrapaginale 3a p. 728, pour qui la jurisprudence ancienne
du Tribunal fédéral [ATF 111 II 281, SJ 1986 188 ; ATF 78 I 165, JT 1952 I 533] devrait
continuer à s’appliquer ; contra : Weber, Basler Kommentar, Obligationenrecht II,
3
ème
éd., Bâle 2008, n. 8 ad art. 697h CO, qui se contente de la vraisemblance de la qualité
de créancier). L'intérêt digne de protection est soumis aux mêmes exigences de preuve
(ATF 120 II 352 c. 4a, SJ 1995 p. 301 ss). Le droit à la consultation existe lorsque la créance
semble être en péril, parce qu'elle ne peut pas être payée dans les délais ou
que d'autres signes laissent supposer que la société connaît des difficultés financières.
Il est également reconnu lorsque la société fait l'objet d'une action en paiement qui
n'est pas d'emblée dénuée de chances de succès (Message concernant la révision
du droit des sociétés anonymes, in : FF 1983 II p. 940) ou lorsque le créancier a
annoncé son intention d'ouvrir une action au fond, étayée par la désignation apparemment
officielle d'un avocat à cet effet (TF 4C.244/1995 du 17 novembre 1995 c. 3c). En revanche,
la faculté de consulter les comptes n'est pas protégée lorsqu'elle est exercée dans
le seul but de satisfaire la curiosité, de connaître les secrets d'affaires ou de se renseigner
sur les rapports de concurrence (Message précité, in : FF 1983 II p. 939). L'exigibilité,
la cause et le montant de la créance ne sont pas des critères déterminants (Message précité,
in : FF 1983 II p. 939 ; cf. TF 4C.129/2004 du 6 juillet 2004 c. 4.2.1 et les références
citées).
b)
Les trois intimées se plaignent, chacune
pour son propre immeuble en propriété par étage, d’infiltrations d’eau dommageables
et imputables à un défaut d’étanchéité lors de la conception des différents
bâtiments. Au vu des constats d’expertise opérés, l’existence de défauts
apparaît en effet vraisemblable. Ces derniers affectent les murs porteurs, apparemment en lien avec
la disposition du sol des balcons des différents appartements. Or, la garantie des défauts
des parts de propriété par étage appartient à chaque copropriétaire individuellement,
et non pas à la communauté (ATF 111 II 458, JT 1986 I 480). La communauté – quasi-personne
morale distincte qui n’a en propre que les avoirs de sa gestion (cf. art. 712l CC [Code civil suisse
du 10 décembre 1907, RS 210]) – peut certes devenir cessionnaire des créances des copropriétaires
individuellement (ATF 114 II 239, JT 1989 I 162 ; ATF 111 II 458, JT 1986 I 480), encore que
les prétentions non pécuniaires et l’exercice de droits formateurs pour le contrat ne
puissent en soi être cédés (Gauch, Le contrat d’entreprise [adaptation française],
Zurich 1999, n. 1496 p. 430, remarque valant pour la vente et l’entreprise).
En l’occurrence, les trois intimées ont autorisé l’administrateur des communautés
à agir en leur nom et, « pour autant que de besoin, au nom des copropriétaires »,
contre la recourante. Ce pouvoir, voté mais non souscrit par écrit et individuellement (cf.
art. 165 CO), ne confère toutefois pas en soi la qualité de créancière à l’une
des communautés (cf. pièce 13, p. 4). Il s’ensuit que la première condition de l’art.
697h al. 2 CO, à savoir la preuve de la qualité de créancières des intimées,
n’est pas réalisée. C’est donc à tort que le premier juge leur a reconnu le
droit de consulter les comptes de la recourante.
4.
Au vu de ce qui précède, le recours doit être admis et le jugement attaqué réformé
en ce sens que la requête en consultation de comptes du 28 juillet 2010 est rejetée.
Obtenant gain de cause, la recourante a droit à des dépens de première instance, correspondant
au remboursement de ses frais de justice, et de deuxième instance, à hauteur de 2’500
fr., correspondant, d'une part, au remboursement de son avance de frais par 1’000 fr. et, d'autre
part, à une participation aux honoraires de mandataire, à hauteur de 1’500 fr. (art.
5 ch. 2 TAv [tarif du 17 juin 1986 des honoraires d'avocat dus à titre de dépens, RSV 177.11.3],
alors en vigueur).
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
en audience publique,
prononce
:
I.
Le recours est admis.
II.
Le jugement est réformé aux chiffres I et III de son dispositif comme il suit :
I. Dit que la requête
est rejetée.
III. Dit que les demanderesses
Communauté des copropriétaires d'étages de X.________ 2, 4, 6, Communauté des copropriétaires
d'étages de X.________ 8, 10 et Communauté des copropriétaires d'étages de X.________
12, solidairement entre elles, doivent payer à la défenderesse A.________ SA la somme de 1'500
fr. (mille cinq cents francs) à titre de dépens.
Le jugement est confirmé
pour le surplus.
III.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à 1'000 francs
(mille francs).
IV.
Les intimées, Communauté des copropriétaires d'étages de X.________ 2, 4, 6, Communauté
des copropriétaires d'étages de X.________ 8, 10 et Communauté des copropriétaires
d'étages de X.________ 12 doivent verser, solidairement entre elles, la somme de 2'500 fr. (deux
mille cinq cents francs) à la recourante A.________ SA à titre de dépens de deuxième
instance.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
16 février 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
‑
Me Rodolphe Gautier (pour A.________ SA),
‑
Me Michel Chavanne (pour la Communauté des copropriétaires d'étages de X.________ 2, 4,
6, la Communauté des copropriétaires d'étages de X.________ 8, 10 et la Communauté
des copropriétaires d'étages de X.________ 12).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Monsieur le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de La Côte.
La greffière :