vd_findinfo · AP / 2010 / 99 · 2009-03-16 · fr

BAIL À LOYER, PROLONGATION DU BAIL À LOYER | 272 CO, 272b CO, 452 CPC, 456a CPC, 15 LTB

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 10.02.2010 AP / 2010 / 99

TRIBUNAL
CANTONAL
72/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Séance
du 10 février 2010
____________________
Présidence
de               M.
Giroud
,
vice-président
Juges
:              MM.   Denys
et Krieger
Greffière
:              Mme
Cardinaux
*****
Art.
272, 272b CO; 13, 15 LTB; 354, 452, 456a CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper des recours interjetés
par
L.________
,
défenderesse, à Pully, et
R.________
,
demandeur, aux Diablerets contre le jugement rendu le 16 mars 2009 par le Tribunal des baux dans la cause
divisant les parties.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
En fait :
A.
Par jugement du 16 mars 2009, dont les considérants ont été notifiés le 9 juillet
2009 aux parties, le Tribunal des baux a prononcé que la résiliation de bail notifiée
le 3 décembre 2007 par le demandeur R.________ à la défenderesse L.________, avec effet
au 31 mars 2009, relative à l'appartement de 3 pièces au 2
ème
étage de l'immeuble sis [...] est valable (I), qu'une seule et unique prolongation de bail est accordée
à la défenderesse au 31 mars 2011 (II), que le jugement est rendu sans frais ni dépens
(III) et que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (IV).
La Chambre des recours se réfère à l'état de fait du jugement, qui, en résumé,
est le suivant :
Par contrat de bail du 4 mai 1982, le demandeur R.________ a donné en location à la défenderesse
L.________ un appartement de 3 pièces plus hall au 2
ème
étage, sis [...]. Prévu initialement pour entrer en vigueur le 1
er
juillet 1982 et se terminer le 1
er
juillet 1987, le contrat de bail se renouvelait ainsi de suite d’année en année, sauf
avis de résiliation donné quatre mois avant l’échéance. Le 6 février 1992,
l'échéance du bail a été déplacée au 31 mars 1993, se reconduisant aux
mêmes conditions contractuelles, les autres clauses du bail restant inchangées.
Selon extraits du Registre foncier, le demandeur est devenu propriétaire, par succession du 27 décembre
2006, de l'appartement litigieux, ainsi que de l'appartement de 3 pièces au 3
ème
étage sud.
Dans son rapport de gestion établi le 29 mars 2007, la gérance H.________, représentante
du bailleur, a établi une liste de tous les propriétaires des appartements sis [...] pour la
période du 1
er
janvier 2006 au 31 décembre 2006.
Le 3 décembre 2007, la gérance a résilié le bail de la défenderesse, sur formule
officielle, avec effet au 31 mars 2009, en indiquant comme motif que le propriétaire souhaitait
occuper lui-même l’appartement.
Par courrier du 25 janvier 2008, la Caisse cantonale vaudoise de compensation AVS a indiqué à
la défenderesse qu'une rente d'un montant de 26'520 francs lui avait été accordée
pour la période de janvier à décembre 2007.
Le Dr Q.________, neurologue, qui a suivi la défenderesse jusqu'en 2008, a établi le 8 février
2008 un certificat médical mentionnant notamment ce qui suit :
"(…)
Depuis 2004 je suis un des médecins traitants de Madame L.________, [...]. Elle est atteinte d'une
maladie de Parkinson qui la handicape physiquement, parmi d'autres affections traitées par son généraliste.
Ceci a aggravé une hyperémotivité préexistante. Un déménagement imposé
à son âge comporte des risques sévères pour sa santé.
(…)"
En outre, dans un certificat médical du 12 mars 2008, le Dr K.________, médecin généraliste
de la défenderesse, a attesté ce qui suit :
"(…)
la patiente prénommée souffre des maladies suivantes, répercussions relativement importantes
de son activité de la vie quotidienne (AVQ):
1. Maladie de Parkinson akinéto-hypertonique à prédominance D
2. Scapulo-dorsalgies traitées de longue date
3. Syndrome d'apnées du sommeil
4. Sinusites chroniques
(…)"
Par requête adressée le 27 février 2008 au Tribunal des baux, le demandeur a ouvert action
en prenant les conclusions suivantes contre la défenderesse, avec suite de frais et dépens
:
"I. Le bail à loyer conclut (sic) le 4 mai 1982 a été valablement résilié
en date du 3 décembre 2007 pour le 31 mars 2009.
II. Aucune prolongation de bail n’est accordée à L.________ à compter du 31 mars
2009.
III. Ordre est donné à L.________, sous menace des peines d’arrêts ou d’amende
de l’art. 292 CPC de quitter et rendre libre le 31 mars 2009 à midi au plus tard l’appartement
de 3 pièces plus hall de 67 m2 sis au 2
ème
étage de l’immeuble [...] ainsi que les éventuelles dépendances cave et galetas
libre de tous occupants et de tous biens lui appartenant."
Dans sa réponse du 11 juin 2008, la défenderesse a pris les conclusions suivantes contre le
demandeur :
"I. Les conclusions du demandeur sont rejetées.
II. Le contrat de bail à loyer pour habitation liant R.________ à L.________, portant sur un
appartement de 3 pièces au 2
ème
étage de l’immeuble sis [...], résilié pour le 31 mars 2009, est prolongé d’une
durée de quatre ans s’étendant jusqu’au 31 mars 2013."
B.
Par acte du 16 juillet 2009, L.________ a recouru contre ce jugement en prenant, sous suite de dépens,
les conclusions suivantes :
"
Principalement
:
I. Le jugement attaqué est annulé, la cause étant renvoyée au Tribunal des baux pour
nouvelle décision dans le sens des considérants.
Subsidiairement
II. Le jugement attaqué est réformé au chiffre II de son dispositif comme suit :
II. Le bail mentionné sous chiffre I ci-dessus est prolongé d'une durée de quatre ans
s'étendant jusqu'au 31 mars 2013."
Dans son mémoire du 26 octobre 2009, la recourante a développé ses moyens et confirmé
ses conclusions.
Par acte du 20 juillet 2009, R.________ a également recouru contre ce jugement, en prenant, sous
suite dépens, les conclusions suivantes :
"a) Le bail à loyer conclut (sic) le 4 mai 1982 a été valablement résilié
en date du 3 décembre 2007 pour le 31 mars 2009.
b) Aucune prolongation de bail n'est accordée à L.________ à compter du 31 mars 2009.
c) Ordre est donné, à L.________, sous menace des peines d'arrêts ou d'amende de l'art.
292 CPS, pour insoumission à une décision de l'Autorité, de quitter et rendre libre de
tous biens lui appartenant et de tous occupants, dans un délai de cinq jours à compter de l'entrée
en force de la décision à intervenir, l'appartement de 3 pièces plus hall de 67 m2, sis
au 2
ème
étage de l'immeuble [...], ainsi que les éventuelles dépendances cave et galetas".
Dans son mémoire déposé le 26 octobre 2009, le recourant a développé ses moyens
et confirmé ses conclusions. Il a pris une conclusion principale nouvelle III tendant à ce
que "Les conclusions principales et subsidiaires Nos I et II, prises par L.________, dans son acte
de recours du 16 juillet 2009, sont rejetées dans la mesure où elles sont recevables"
et il a pris des conclusions subsidiaires nouvelles IV à VI :
"IV. Le recours est admis.
V.               Le jugement motivé
attaqué est réformé comme suit :
d)
Le bail à loyer conclut (sic) le 4 mai 1982 a été valablement résilié en date
du 3 décembre 2007 pour le 31 mars 2009.
e)
Une prolongation de bail unique d'un an est accordée à L.________ à compter du 31 mars
2009, soit jusqu'au 31 mars 2010.
f)
Ordre est donné à L.________ sous menace des peines d'arrêts ou d'amende de l'art. 292
CPS, pour insoumission à une décision de l'Autorité, de quitter et rendre libre de tous
biens lui appartenant et de tous occupants, le 31 mars 2010 à midi ou dans un délais (sic)
de cinq jours à compter de l'entrée en force de la décision à intervenir, l'appartement
de 3 pièces plus hall de 67 m2, sis au 2
ème
étage de l'immeuble [...], ainsi que les éventuelles dépendances cave et galetas".
VI. Les conclusions principales et subsidiaires Nos I et II prises par L.________, dans son acte de recours
du 16 juillet 2009, sont rejetées dans la mesure où elles sont recevables".
R.________ a déposé un mémoire du 25 novembre 2009, dans lequel il a conclu au rejet des
conclusions de L.________. De son côté, L.________ a également déposé un mémoire
du 11 janvier 2010, dans lequel elle a conclu au rejet du recours de R.________.
En droit
:
1.
Les art. 444, 445 et 451 ch. 3 CPC (Code de procédure civile vaudoise du 14 décembre 1966,
RSV 270.11), applicables par renvoi de l'art. 13 LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des
baux, RSV 173.655), ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme contre les jugements
principaux rendus par le Tribunal des baux.
En l'espèce, le recours de L.________ (ci-après : la recourante) tend principalement à
la nullité et subsidiairement à la réforme du jugement attaqué.
Le recours de R.________ (ci-après : le recourant) tend à la réforme du jugement attaqué.
Le recourant a pris des conclusions subsidiaires dans son mémoire du 26 octobre 2009. En application
de l'art. 452 al. 1 CPC, qui interdit toute conclusion nouvelle ou augmentée en deuxième instance,
ces conclusions, quand bien même elles sont subsidiaires, sont irrecevables (JT 1999 III 7 et 20).
2.
Saisie d'un recours en nullité, la Chambre des recours n'examine que les moyens dûment développés,
l'énonciation séparée des moyens de nullité étant une condition de recevabilité
du recours en nullité (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3
ème
éd., 2002, n. 2 ad art. 465 CPC, p. 722).
La recourante se plaint de la violation d'une règle essentielle de la procédure au motif que
l'art. 354 CPC  (applicable par le renvoi de l'art. 15 LTB) n'aurait pas été respecté
(art. 444 al. 1 ch. 3 CPC). Plus précisément, elle considère qu'un jugement en "vu"
et "attendu" ne répond plus aux exigences et à la nécessité de disposer
d'un jugement au fond clairement motivé d'abord en fait, puis en droit, tout au moins lorsqu'il
est peu clair. Ce grief peut être traité dans le recours en réforme, la Chambre des recours
revoyant alors la cause en fait et en droit et pouvant compléter l'état de fait, cas échéant
annuler d'office le jugement si l'état de fait complété ne permet de statuer sur le recours
en réforme. Le grief est dès lors irrecevable en nullité, voie de droit subsidiaire (Poudret/Haldy/Tappy,
op. cit., 2002, n. 14 ad art. 444 CPC, p. 655).
3.
Saisie d'un recours en réforme contre un jugement principal rendu, comme en l'espèce, en procédure
accélérée par Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit librement la cause en fait
et en droit (art. 452 al. 2 CPC). Les parties ne peuvent toutefois articuler des faits nouveaux, sous
réserve de ceux qui résultent du dossier et qui auraient dû être retenus ou de ceux
pouvant résulter d'une instruction complémentaire selon l'art. 456a CPC (art. 452 al. 1ter
CPC). La Chambre des recours développe son raisonnement juridique après avoir vérifié
la conformité de l'état de fait du jugement aux preuves figurant au dossier et l'avoir, le
cas échéant, corrigé ou complété au moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
En l'espèce, l'état de fait du jugement est conforme aux pièces du dossier et aux autres
preuves administrées. Il y a lieu toutefois de le compléter sur le point suivant :
-
Par courriers des 22 octobre
et 7 novembre 2008, la gérance H.________ a informé la recourante L.________ de la disponibilité
d'un appartement de 2 pièces au Boulevard de la Forêt 69, à Pully, pour des loyers de
1'483 fr. et 1'500 fr. par mois, charges comprises.
Quant à l'audition des deux médecins requise en qualité de témoin par la recourante
en application de l'art. 456a CPC, cette mesure d'instruction ne peut servir que de correctif à
une carence du juge dans son devoir d'instruction (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. ad art. 456a CPC).
Or, en l'espèce, les éléments retenus dans le jugement sont suffisants pour examiner la
cause et on n'y décèle aucune motivation douteuse ou insuffisamment précise, ni une omission
d'instruction d'office de faits importants (JT 2003 III 3). En outre, les deux médecins ont déjà
été entendus en première instance. La recourante n'a pas requis la verbalisation des témoignages
alors qu'elle en avait la possibilité (JT 2001 III 80 c. 2c). Elle ne saurait corriger le défaut
de requête de verbalisation en première instance par le biais de mesures d'instruction en deuxième
instance dans le cadre de l'art. 456a CPC. La réquisition est donc rejetée.
4.
La recourante invoque une violation de l'art. 354 CPC qui prévoit que le jugement énonce :
a) le juge qui l’a rendu; b) les noms et domicile des parties; c) les opérations de l’instruction;
d) les faits retenus comme constants; e) les conclusions des parties; f) les considérants de droit,
sommairement exposés; g) le dispositif sur le fond et les dépens.
Le moyen invoqué revient à soutenir qu'il y a eu violation de l'art. 354 let. d et f CPC qui
dispose que le jugement rendu par un juge de paix en procédure sommaire doit énoncer les faits
retenus comme constants et les considérants de droit, sommairement exposés. Or, à lire
le jugement, on comprend parfaitement quels sont les faits qu'ont retenu les premiers juges et quel raisonnement
ils ont suivi pour parvenir au dispositif rendu. Les exigences de l'art. 354 CPC ont donc été
respectées et le grief soulevé est infondé.
5.
La recourante n'a pas contesté la résiliation de son bail, mais a uniquement conclu en première
instance à une prolongation de celui-ci. Elle a eu une prolongation de deux ans. Alors que son recours
tend à obtenir une prolongation maximale de quatre ans, le recours de R.________ vise au contraire,
outre la confirmation de la validité de la résiliation du bail, qui n'est d'ailleurs pas contestée
et qui a été admise par le Tribunal des baux, à ne consentir aucune prolongation à
la locataire. En résumé, seule l'appréciation faite par les premiers juges de l'art. 272
al. 2 CO (Code des obligations du 30 mars 1911, RS 220) est litigieuse, la résiliation du bail,
acquise, n'étant plus susceptible d'être revue. Il en va de même du congé qui n'apparaît
pas abusif au vu de la nécessité du recourant de s'installer dans l'appartement litigieux.
Le bail ayant valablement pris fin, une prolongation peut être examinée (Lachat, Le bail à
loyer, 2008, ch. 1.6, p. 766).
a)
Selon l'art. 272 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée
ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences
pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient (al. 1). Dans la pesée
des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur les circonstances de
la conclusion du bail et le contenu du contrat (a), la durée du bail (b), la situation personnelle,
familiale et financière des parties ainsi que leur comportement (c), le besoin que le bailleur ou
ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence
de ce besoin (d) et la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (e) (al.
2). La pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive sert non seulement
à déterminer le principe d'une éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée.
Les règles sur la prolongation tendent à adoucir les conséquences pénibles que la
résiliation peut entraîner pour le locataire (ATF 116 II 446 c. 3b; Lachat, op. cit., p. 771).
La détermination de la durée de la prolongation en fonction des critères précités
relève du pouvoir d'appréciation du juge, selon les règles du droit et de l'équité
(art. 4 CC [Code civil suisse du 10 décembre 1907; RS 210]). Celui-ci doit tenir compte du but de
la disposition, qui est de donner du temps au locataire pour trouver une solution de remplacement, et
procéder à une pesée des intérêts en présence. Le juge ne transgresse pas
le droit fédéral en exerçant le pouvoir d'appréciation que la loi lui accorde. Le
droit fédéral n'est violé que si le juge sort des limites fixées par la loi, s'il
se laisse guider par des considérations étrangères à la disposition applicable, s'il
ne prend pas en compte les éléments d'appréciation pertinents ou s'il en tire des déductions
à ce point injustifiables que l'on doive parler d'un abus du pouvoir d'appréciation (ATF 135
III 121 c. 2; ATF 133 III 201 c. 5.4; ATF 125 III 226 c. 4b; TF 4A_130/2008 du 26 mai 2008 c. 3.1). En
particulier, le juge doit prendre en compte les circonstances et la durée du bail, mais aussi l'âge
et la santé du locataire, ses revenus et ses relations avec le quartier (Lachat, op. cit., 775).
Si le besoin du bailleur d'avoir à utiliser personnellement ses locaux est légitime, ce besoin
peut l'emporter sur les intérêts du locataire lorsqu'il est concret, sérieux et actuel.
L'appréciation sera différente s'agissant d'un bailleur occasionnel, dont l'intérêt
pèsera plus lourd que celui d'un professionnel de l'immobilier (Lachat, op. cit., pp. 776 à
778). Quant au locataire, il ne doit pas rester inactif et se mettre à la recherche d'un nouveau
logement dès la notification du congé (ATF 125 III 226 c. 4c; Lachat, op. cit., p. 782 et les
réf. citées).
b)
L'art. 272b al. 1 CO prévoit que la durée de la prolongation pour des baux d'habitation est
de quatre ans au maximum, limite dans laquelle une ou deux prolongations peuvent être accordées
(Lachat, op. cit., pp. 782-783). La durée de la prolongation ne peut être déterminée
schématiquement. Dans chaque cas, le juge doit procéder à une pesée des intérêts
en jeu en se fondant sur les critères énumérés à l'art. 272 al. 1 et 2 CO (TF
4C.139/2000 du 10 juillet 2000 c. 2).
c)
Le Tribunal des baux a
relevé que l'intérêt de la recourante à bénéficier des locaux litigieux
devait s'apprécier en fonction du fait qu'elle occupait les lieux depuis plus de 25 ans, qu'elle
ne disposait pas de revenus importants, qu'elle était âgée de 86 ans, que, selon ses médecins,
elle souffrait de différentes maladies, actuellement stabilisées, qu'elle restait autonome
grâce aux contacts qu'elle s'était créés dans son quartier, qu'un relogement ne pouvait
être envisagé que dans le même quartier, un déplacement dans un établissement
médico-social étant jugé prématuré, et qu'enfin, la situation du logement dans
la région lausannoise rendait un tel déménagement aléatoire, les conditions financières
n'étant de toute manière plus aussi favorables dans un nouvel appartement. Selon les dépositions
des médecins, reprises dans le jugement, si la recourante disposait d'un à deux ans pour se
préparer à un tel déménagement, un changement était envisageable (jgt, pp. 10-11).
Dans son recours, L.________ rappelle les éléments ci-dessus tout en notant que la situation
est peu ordinaire par rapport aux situations qui engendrent des prolongations. Une prolongation d'une
durée maximale de quatre ans permettrait à la recourante de préparer un déplacement
directement dans un établissement médico-social.
Quant au recourant, outre son statut de propriétaire et de la nécessité pour lui de disposer
à nouveau de l'appartement afin de pouvoir vendre son chalet aux Diablerets et quitter cette région,
il relève que la locataire a déjà disposé d'un délai de 16 mois entre la date
de la résiliation du bail et l'échéance du 31 mars 2009. Or, durant ce délai, elle
n'aurait entamé aucune recherche de nouveau logement et serait restée inactive, alors qu'elle
disposait déjà de ce délai pour rechercher une nouvelle solution. Se fondant sur les témoignages
des médecins, le recourant relève que le Dr. Q.________ estimait qu'une prolongation à
l'été 2009 paraissait suffisante et que le Dr. K.________ parlait d'une prolongation d'un à
deux ans. Pour le surplus, le recourant se réfère plutôt à des considérations
qui doivent être examinées dans les cas de seconde prolongation (art. 272b al. 1 CO). Or, il
s'agit ici d'examiner l'appréciation faite lors d'une première prolongation, les conditions
n'étant pas les mêmes (Lachat, op. cit., pp. 785-786). Enfin, il revient sur l'absence d'intérêt
de la locataire pour les deux propositions de relogement qu'il lui a transmises.
Les premiers juges ont analysé de manière approfondie les conditions d'application de l'art.
272b al. 1 CO et ont procédé à la pesée des intérêts conformément
aux exigences posées tant par la jurisprudence que par la doctrine, en mentionnant les différents
éléments pris en compte, sans omettre l'un ou l'autre point essentiel. La cour de céans
se réfère à cette analyse convaincante et rigoureuse qui peut être confirmée,
en ajoutant que la recourante a disposé et disposera encore d'un délai suffisant pour entamer
toutes les démarches utiles en vue de rester dans le quartier si elle le souhaite, ce qui paraît
possible. Quant au recourant, il dispose de moyens suffisants pour trouver des solutions alternatives
en cas de vente de son chalet avant l'échéance du bail et peut légitimement patienter
durant un laps de temps raisonnable compte tenu de la durée du bail et des aspects médico-sociaux
de la locataire.
6.
En conclusion, les recours doivent être rejetés et le jugement confirmé.
Les frais de deuxième instance de la recourante L.________ sont arrêtés à 789 fr.
et ceux du recourant R.________ à 544 francs.
Les dépens de deuxième
instance sont compensés (art. 92 al. 2 CPC).
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
en audience publique,
prononce
:
I.
Les recours sont rejetés.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance de la recourante L.________ sont arrêtés à 789 fr.
(sept cent huitante neuf francs) et ceux du recourant R.________ à 544 fr. (cinq cent quarante-quatre
francs).
IV.
Les dépens de deuxième instance sont compensés.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
10 février 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
‑
Me Guillaume Perrot (pour L.________),
‑
M. Jean-Marc Schlaeppi, agent d'affaires breveté (pour R.________).
La Chambre des recours considère que les valeurs litigieuses sont de 48'960  fr. et de 24'480
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux.
La greffière :