vd_findinfo · AP / 2009 / 190 · 2008-10-13 · fr

BAIL À LOYER, LOGEMENT, PROLONGATION DU BAIL À LOYER | 272 al. 1 CO, 272 CO, 272a CO, 272b al. 1 CO

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 04.11.2009 AP / 2009 / 190

TRIBUNAL CANTONAL
566/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Séance du 4 novembre
2009
_______________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.     Creux et Denys
Greffier
:
M.        d'Eggis
*****
Art. 272 al. 1, 272a al.
2, 272b al. 2 CO; 13 LTB
La Chambre des
recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper des
recours interjetés par
L.________
, à Montreux, demanderesse,
et
par
B.________ SA
, à Fribourg,
défenderesse, contre le
jugement rendu le 13 octobre 2008 par le Tribunal des baux dans la
cause divisant les parties.
Délibérant en audience publique, la cour
voit :
En fait :
A.
Par jugement du 13 octobre 2008, dont la motivation a
été expédiée le 23 avril 2009 pour
notification, le Tribunal des baux a constaté
l'irrecevabilité de la conclusion principale prise le 25
septembre 2008 par la demanderesse L.________ contre la
défenderesse B.________ SA (I), prolongé une seule et
unique fois au 28 février 2010 le contrat de bail liant les
parties relatif à l'appartement de trois pièces au
troisième étage de l'immeuble sis rue [...], à
Montreux (II), sans frais ni dépens (III) et rejeté
toutes autres ou plus amples conclusions (IV).
Ce jugement, complété sur la base des pièces
du dossier (art. 452 al. 1ter CPC), retient en bref les faits
suivants :
Par contrat du 15 février 2001, une hoirie à laquelle
a succédé B.________ SA a loué à
L.________ un appartement de trois pièces au
troisième étage de l'immeuble sis rue [...], à
Montreux, pour un loyer mensuel de 550 fr., plus 110 fr. de charges
dès le 1
er
mars 2001 jusqu'au 28 février
2002, renouvelable d'année en année sauf avis de
résiliation donné quatre mois à
l'avance.
Sur formule officielle expédiée sous lettre signature
du 12 octobre 2007, la bailleresse B.________ SA a
résilié le bail avec effet au 29 février
2008.
A la suite de son audience du 30 janvier 2008, la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer a
constaté le 31 mars 2008 que le congé avait
été valablement donné et a accordé une
prolongation unique et définitive au 28 février 2009
à la locataire L.________.
Dans une lettre du 4 mars 2008, la bailleresse a
précisé que la résiliation du bail
était justifiée par de très gros travaux de
rénovation : murs abattus, dalles percées, fourniture
d'eau et d'électricité interrompue, bruit et
poussière, avec pose d'échafaudages, ravalement de
façades, installation d'un ascenseur etc. (affirmations
corroborées par une lettre du 24 septembre 2007 de
l'architecte [...]). Elle a ajouté que dès le
1
er
juillet 2008, la locataire serait seule dans le
bâtiment où les travaux allaient commencer. Elle a
réitéré son offre d'un logement de 3
pièces au 1
er
étage dès la fin des
travaux, avec relogement pendant la durée des travaux et
prise en charge des frais de déménagement et
ajouté que cette offre transactionnelle serait
retirée si elle devait agir devant le tribunal des
baux.
Dans un courrier du 14 mars 2008, la bailleresse a
réitéré son offre de prendre à sa
charge les frais de déménagement et d'offrir à
la locataire un appartement de trois pièces dans l'immeuble
au prix de 220 fr. le m2 à la fin des travaux.
Par requête du 2 mai 2008, la locataire a ouvert action
contre la bailleresse devant le Tribunal des baux en concluant
à la prolongation du contrat de bail à loyer jusqu'au
29 février 2012 et au paiement d'une plus-value.
Le 6 juin 2008, le Dr Dr D.________ a certifié que la
locataire n'était alors pas en état de
procéder à des recherches d'un nouvel appartement ni
de déménager. Le 8 juin 2008, la Dresse Dr N.________
a certifié que la locataire était dans
l'incapacité d'effectuer un déménagement et de
rechercher un nouveau logement pour des raisons
médicales.
Dans une lettre du 30 juin 2008, l'architecte [...] a
énuméré une nouvelle fois les travaux à
exécuter et insisté "sur l'extrême
difficulté de réaliser ces travaux avec des personnes
étrangères au chantier sur place. Ce pour les risques
d'accidents qui pourraient survenir à ces personnes". Il a
évoqué l'évaluation des surcoûts dus
à la présence de locataires, évalués
à 260'000 francs.
Par lettre du 3 juillet 2008, la bailleresse a offert deux
appartements de trois pièces disponibles à Territet
(loyers pour l'un de 1'450 fr. plus 90 fr. de charges et pour
l'autre de 1'820 fr. + 160 fr. de charges), en précisant
qu'aucun objet n'était vacant dans le quartier
[...][...].
Dans sa réponse du 4 juillet 2008, la bailleresse a conclu
au rejet des conclusions de la demande.
A l'audience du 7 juillet 2008, la bailleresse a
réitéré sa proposition de reloger la locataire
pendant la durée des travaux dans l'immeuble
voisin.
Dans son mémoire de droit du 25 septembre 2008, le conseil
de la locataire a conclu à titre principal à la
nullité de la résiliation et à titre
subsidiaire a repris les conclusions de sa
requête.
Les premiers juges ont considéré en bref qu'en raison
de l'irrecevabilité de la conclusion en annulation de la
résiliation, il y avait lieu de statuer sur la prolongation
du bail en procédant à une pesée des
intérêts, en tenant compte notamment de la situation
tendue du logement dans la région de Montreux, de l'offre
quasi-inexistante de trois pièces pour un loyer de l'ordre
de 550 fr. par mois, des revenus annuels de 20'000 fr. de la
locataire, du fait que celle-ci prend soin de ses parents
âgés dans le quartier, de l'état de
santé de la locataire ne lui permettant pas de rechercher
activement un nouveau logement, d'une part, et de la
nécessité pour la bailleresse de disposer d'un
immeuble vide pour effectuer les travaux prévus, de
l'absence d'un dossier complet pour la mise à
l'enquête publique, du courrier du 17 juillet 2008 du Centre
de conservation de la faune selon lequel la présence d'une
colonie de martinets empêchait les travaux entre septembre et
mai, sauf dispositions particulières de protection de ces
oiseaux et du fait que la propriétaire n'a pas établi
que son projet n'était pas assujetti à la LDTR,
d'autre part. Compte tenu de l'ensemble des éléments
en cause, les premiers juges ont accordé une prolongation
unique de deux ans à la locataire.
B.
Par acte du 4 mai
2009, L.________ a recouru contre ce jugement, concluant, sous
suite de dépens, à sa réforme en ce sens que
principalement, le contrat de bail à loyer est
prolongé jusqu'au 29 février 2012, subsidiairement
à ce que le contrat de bail à loyer est
prolongé une seconde fois jusqu'au 29 février 2012;
en nullité, elle a conclu à l'annulation. Elle a
déposé un mémoire ampliatif.
Par acte du 5 mai 2009, B.________ SA a recouru contre ce jugement,
concluant, sous suite de dépens, principalement à sa
réforme en ce sens qu'il n'est pas accordé de
prolongation, subsidiairement à son annulation. Dans son
mémoire ampliatif, elle a retiré sa conclusion en
nullité et confirmé sa conclusion en
réforme.
B.________ SA a été invitée à se
déterminer sur le recours de L.________. Elle s'est
référée aux développements contenus
dans son propre recours.
En droit
:
1.
Les art. 444, 445 et 451 ch. 3 CPC, applicables par le renvoi de
l'art. 13 LTB [loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des
baux; RSV 173.655], ouvrent la voie des recours en nullité
et en réforme contre les jugements principaux rendus par le
Tribunal des baux.
En nullité, la demanderesse se plaint en substance d'une
violation du pouvoir d'appréciation du juge dans le cadre de
l'art. 272 CO et critique l'appréciation des preuves. De la
sorte, elle émet des griefs susceptibles d'être
traités dans le cadre d'un recours en réforme (cf.
art. 452 al. 2 CPC) et qui sont par conséquent irrecevables
en nullité, voie de droit subsidiaire (Poudret/Haldy/Tappy,
Procédure civile vaudoise, 3
ème
éd., 2002, n. 14 ad art. 444 CPC). Partant, le recours en
nullité est irrecevable.
2.
Saisie d'un recours en réforme contre un jugement principal
rendu par le Tribunal des baux, la Chambre des recours
développe son raisonnement juridique après avoir
vérifié la conformité de l'état de fait
du jugement aux preuves figurant au dossier et l'avoir, le cas
échéant, corrigé ou complété au
moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
De manière générale, il y a lieu d'inviter le
Tribunal des baux à indiquer dans ses jugements, même
s'il rédige en « vu et attendu », le contenu du
contrat de bail, le cas échéant celui de l'avis de
résiliation, ce qu'il ne fait pas toujours.
3.
Le bail signé le 15 février 2001 porte sur un
appartement de 3 pièces pour un loyer mensuel de 660 francs.
Ce bail a été résilié le 12 octobre
2007 pour le 29 février 2008. La demanderesse n'a pas
valablement contesté le congé lui-même et ne
revient pas sur cet aspect dans son recours puisqu'elle ne s'en
prend pas au chiffre I du dispositif du jugement. Le congé a
par conséquent valablement été donné.
La question ici litigieuse est de déterminer si la
demanderesse peut ou non bénéficier d'une
prolongation de bail, le cas échéant de quelle
durée.
4.
La défenderesse met en cause le principe même de la
prolongation. Elle invoque avoir proposé un appartement
équivalent, de sorte que la demanderesse ne peut selon elle
prétendre à aucune prolongation, d'autant qu'elle n'a
pas motivé son refus par rapport à l'appartement de
remplacement proposé.
Aux termes des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut
demander la prolongation d'un bail d'habitation pour une
durée de quatre ans au maximum, lorsque la fin du contrat
aurait pour lui des conséquences pénibles et que les
intérêts du bailleur ne les justifient pas. Dans cette
limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations.
L'art. 272a al. 2 CO prévoit toutefois qu'en règle
générale, aucune prolongation n'est accordée
lorsque le bailleur offre au locataire des locaux d'habitation
équivalents.
Doivent être considérés comme
équivalents des locaux qui, sans être
nécessairement identiques, présentent les mêmes
caractéristiques (surface, nombre de pièces, loyer,
situation) (cf. Lachat, Le bail à loyer 2008, p. 769). La
notion d'équivalence signifie que les locaux de remplacement
présentent toutes les caractéristiques
nécessaires à l'usage convenu selon le contrat de
bail qui prend fin. Elle se détermine ainsi selon des
critères objectifs. Ne peuvent être imposés, au
titre de l'équivalence, des locaux présentant des
inconvénients majeurs (TF 4A_17/2008 cité par
Krauskopf in JT 2009 I 27).
En l'espèce, la défenderesse a proposé par
courrier du 4 juillet 2008 la location d'un appartement de 3
pièces dans le même immeuble, après
rénovation, aux mêmes conditions jusqu'en 2010. Elle
s'engageait en outre à reloger la demanderesse dans un
immeuble voisin durant la durée des travaux de
rénovation et offrait de s'occuper des deux
déménagements nécessaires (pièce 62).
La défenderesse a réitéré cette
proposition à l'audience du 7 juillet 2008, son offre
étant précisée comme il suit selon le
procès-verbal : « le bail initial au terme des travaux
dans l'immeuble… serait offert aux mêmes conditions
que les conditions actuelles jusqu'au 31 décembre 2010,
étant précisé qu'il s'agirait bien d'un bail
de durée indéterminée. L'appartement
offert… comporte une salle de bain et cuisine agencée
et figure en bleu-gris sur les plans produits ».
Le Tribunal des baux a considéré que l'appartement
proposé n'était pas équivalent. Il a
relevé que l'on ne connaissait pas la surface de
l'appartement actuel pour la comparer avec celui proposé, de
68 m2, que l'offre était limitée dans le temps, les
conditions actuelles n'étant maintenue que jusqu'au 31
décembre 2010, alors que l'on ignorait si cet appartement
allait pouvoir être remis à bail à la
demanderesse avant cette date, dans la mesure où les travaux
n'avaient pas encore commencé et les autorisations
administratives n'avaient pas encore été requises par
la défenderesse, que la proposition impliquait en outre pour
la demanderesse deux déménagements successifs,
entraînant pour elle des inconvénients
indéniables, même si la défenderesse
s'était engagée à prendre en charge les
déménagements.
La défenderesse prétend que l'appartement
proposé est strictement identique et qu'elle a bel et bien
formé une offre pour un bail de durée
indéterminée. Toutefois, telle que formulée,
l'offre n'est pas des plus claires puisque la défenderesse
parle d'un bail aux conditions actuelles maintenues jusqu'au 31
décembre 2010, tout en ajoutant qu'il s'agit d'un bail de
durée indéterminée. Mais surtout, comme
indiqué par les premiers juges, on ignore quand la
demanderesse pourra occuper le nouvel appartement, la proposition
valant après travaux de rénovation, dont on ne sait
pas non plus quand ils pourront être exécutés.
Et on ne sait par ailleurs rien sur le logement situé dans
un autre immeuble devant être occupé par la
demanderesse durant les travaux de rénovation de
l'appartement proposé en remplacement. La
défenderesse n'a rien établi à cet
égard. On ne dispose donc d'aucun élément
permettant de retenir que ce logement « transitoire »
serait lui aussi équivalent. Vu ces incertitudes, on ne
saurait admettre que la défenderesse a proposé un
logement équivalent au sens de l'art. 272a al. 2 CO. Son
recours doit ainsi être rejeté.
5.
La demanderesse invoque le bénéfice de la
prolongation maximale de quatre ans.
Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la
prolongation d'un bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou
sa famille des conséquences pénibles sans que les
intérêts du bailleur le justifient. En vertu du
deuxième alinéa de la même disposition, dans la
pesée des intérêts, l'autorité
compétente se fondera notamment sur les circonstances de la
conclusion du bail et le contenu du contrat (let. a), la
durée du bail (let. b), la situation personnelle, familiale
et financière des parties ainsi que leur comportement (let.
c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou
alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux
ainsi que l'urgence de ce besoin (let. d), et la situation sur le
marché local du logement et des locaux commerciaux (let. e).
L'art. 272b al. 1 CO précise que le bail de locaux
d'habitation peut être prolongé de quatre ans au
maximum.
Lorsqu'il est appelé à se prononcer sur une
prolongation du bail, le juge dispose d'un large pouvoir
d'appréciation pour en déterminer la durée
dans le cadre posé par la loi. Il doit tenir compte du but
de la disposition, qui est de donner du temps au locataire pour
trouver une solution de remplacement, et procéder à
une pesée des intérêts en présence (ATF
125 III 226 c. 4b).
Le juge peut accorder soit une prolongation unique, soit une
première prolongation, à l'échéance de
laquelle le locataire pourra en requérir une seconde. Le
maximum de la prolongation unique ou des deux prolongations est de
quatre ans pour les habitations (Lachat, Commentaire romand, n. 1
ad art. 272b CO).
6.
A l'appui de son argumentation, la demanderesse procède
à des citations des déclarations des témoins
entendus à l'audience du 7 juillet 2008, citations qu'elle
avait déjà mentionnées dans son mémoire
déposé après dite audience. On ne sait
cependant pas d'où la demanderesse tire les citations
qu'elle reproduit. Il ne ressort pas du procès-verbal
qu'elle aurait requis la verbalisation des témoignages,
alors qu'elle en avait la faculté (JT 2001 III 80 c. 2c).
Dans ces conditions, il faut s'en tenir à la transcription
des témoignages faite dans le jugement. Les
éléments nouveaux que veut introduire la demanderesse
sont irrecevables, la demanderesse ne pouvant en particulier pas
corriger le défaut de requête de verbalisation en
première instance par le biais de mesures d'instruction en
deuxième instance dans le cadre de l'art. 456a
CPC.
La demanderesse consacre de nombreuses pages de son mémoire
à critiquer la manière de procéder de la
défenderesse et à relever que son projet de
transformation de l'immeuble pourrait ne pas être conforme
à la LDTR (loi concernant la démolition, la
transformation et la rénovation de maisons d'habitation,
ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que
l'habitation du 4 mars 1985; RSV 840.15) en raison de la
pénurie de logement.
Le Tribunal des baux a pris en considération la situation
personnelle de la demanderesse, en particulier son mauvais
état de santé et ses faibles revenus, la
pénurie de logement dans la région de Montreux, la
durée du bail (6 ans et demi au jour de la
résiliation). Il a relevé que la défenderesse
ne disposait pas des autorisations nécessaires pour
entreprendre les travaux, que son projet pouvait tomber sous le
coup de la LDTR, ce qui aurait le cas échéant pour
effet de prolonger la procédure d'autorisation, que les
travaux ne pourraient ainsi pas commencer à bref
délai. Il a aussi tenu compte de ce que la demanderesse
avait refusé la proposition de relogement proposée
par la défenderesse, car même s'il ne s'agissait pas
d'un logement équivalent au sens de l'art. 272a al. 2 CO,
cette proposition n'était selon lui pas indifférente
dans l'appréciation de la durée de la
prolongation.
A ce stade, la cour de céans n'est pas plus
renseignée que le Tribunal des baux sur l'obtention par la
défenderesse d'une autorisation de construire. Dans le cadre
de son recours ou dans ses déterminations sur le recours
adverse, la défenderesse n'a fourni aucune indication sur
l'avancement de la procédure d'autorisation de construire.
Or, cet aspect n'est pas indifférent quant à la
fixation de la durée de prolongation ni quant à
l'appréciation d'une prolongation unique ou d'une
première prolongation. En effet, l'incapacité de
fournir un pronostic satisfaisant quant à la date de
réalisation du projet du bailleur en raison de l'absence
d'une autorisation de construire a pour conséquence que
c'est plutôt une première prolongation du bail qui
doit être octroyée (cf. Lachat, Commentaire romand, n.
2 ad art. 272b CO et les réf. citées sous note
infrapaginale 3). En l'espèce, l'incertitude liée
à l'obtention par la défenderesse d'une autorisation
de construire ne permet pas d'évaluer dans quel délai
celle-ci sera à même de réaliser son projet. Un
pronostic n'est en l'état pas possible. Dans ces
circonstances, c'est une première prolongation du bail qui
entre en ligne de compte. Une première prolongation du bail
est compatible avec les conclusions prises par la demanderesse
dès lors que dites conclusions sont plus larges pour tendre
à une unique prolongation de la durée maximale de
quatre ans (prolongation du bail jusqu'au 29 février 2012).
Il y a ainsi lieu d'admettre son recours en ce sens que la
prolongation au 28 février 2010 accordée par le
Tribunal des baux ne constitue pas une unique prolongation mais une
première prolongation.
7.
En conclusion, le recours de B.________ SA est rejeté et
celui de L.________ partiellement admis.
La demanderesse ayant conclu à une prolongation de 2 ans par
rapport à celle accordée par le tribunal, la valeur
litigieuse se monte à 15'840 fr. compte tenu d'un loyer,
charges incluses, de 660 fr. par mois (660 x 12 x 2). La
défenderesse contestant la prolongation de 2 ans
accordée par le tribunal, la valeur litigieuse est aussi de
15'840 fr. pour ce qui la concerne. Les frais de deuxième
instance sont donc arrêtés à 458 fr. pour
chacune des parties (art. 232 TFJC).
Obtenant partiellement gain de cause, la demanderesse a droit
à des dépens de deuxième instance, par 1'458
francs.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant en audience
publique,
prononce
:
I.
Le recours de B.________ SA est
rejeté.
II.
Le recours de L.________ est
partiellement admis.
III.
Le jugement est réformé
comme suit au chiffre II de son dispositif.
II. Le contrat de bail liant la demanderesse à la
défenderesse, en relation avec l'appartement de 3
pièces au 3
ème
étage de l'immeuble
sis rue [...], à Montreux, est prolongé une
première fois au 28 février 2010.
Le jugement est confirmé pour le surplus.
IV.
Les frais de deuxième instance
des recourantes sont arrêtés à 458 francs
(quatre cent cinquante-huit francs) chacune.
V.
La recourante B.________ SA doit verser
à la recourante L.________ la somme de 1'458 fr. (mille
quatre cent cinquante-huit francs) à titre de dépens
de deuxième instance.
VI.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président :
L
e
greffi
er
:
Du 4 novembre
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
e
greffi
er
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète, par l'envoi de
photocopies à :
‑      Me Christophe
Misteli (pour B.________ SA),
‑      Me Astyanax
Peca (pour L.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est de 15'840
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Tribunal des
baux.
L
e
greffi
er
: