vd_findinfo · HC / 2014 / 104 · 2014-02-07 · fr

CAS CLAIR, EXPULSION DE LOCATAIRE, ADMISSION DE LA DEMANDE | 257d CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 07.02.2014 HC / 2014 / 104

TRIBUNAL
CANTONAL
JL13.038277-132415
66
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
7 février 2014
___________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Giroud et Perrot
Greffière
:              Mme
Robyr
*****
Art.
257d CO; 257 CPC
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
J.________SA
,
à Givrins, bailleresse, contre l'ordonnance rendue le 11 novembre 2013 par la Juge de paix du district
de la Broye-Vully dans la cause divisant l'appelante d’avec
N.________
,
à Lutry, et
W.________
,
à Lucens, locataires, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 11 novembre 2013, dont les motifs ont été adressés aux parties pour
notification le 19 novembre 2013, la Juge de paix du district de la Broye-Vully a refusé d'entrer
en matière sur la requête d'expulsion déposée le 3 septembre 2013 par J.________SA
contre W.________ et N.________ (I), arrêté à 300 fr. les frais judiciaires à la
charge de la partie bailleresse (II et III), dit qu'il n'est pas alloué de dépens (IV) et rayé
la cause du rôle (V).
En droit, le premier juge a considéré que la situation n'était pas claire dès lors
qu'il ressortait d'une convention signée par les parties le 29 janvier 2013 que le bail des locaux
commerciaux avait été résilié pour le 31 décembre 2011. La résiliation
du 30 juillet 2013 était donc dépourvue d'effet et on ne pouvait admettre, en tout état
de cause, que l'état de fait n'était pas litigieux ou que la situation juridique était
claire.
B.
Par acte du 29 novembre 2013, J.________SA a interjeté
appel contre cette ordonnance en concluant, avec suite de frais et dépens de première et deuxième
instance, principalement à sa réforme en ce sens qu'est prononcée l'expulsion avec effet
immédiat de N.________ et W.________ des locaux commerciaux à l'enseigne [...] à [...],
ainsi que la mise en œuvre des mesures d'exécution nécessaires conformément à
l'art. 236 CPC et de ce fait l'exécution directe selon l'art. 337 CPC. Subsidiairement, l'appelante
a conclu à l'annulation de la décision et au renvoi de la cause au premier juge pour nouvelle
instruction et nouvelle ordonnance dans le sens des considérants.
Les intimés n'ont pas déposé de mémoire réponse dans le délai imparti à
cet effet.
C.
La Cour d'appel civile se réfère aux pièces du dossier, dont il ressort en substance ce
qui suit :
1.
Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux
du 6 avril 2009, la Commune de [...] a remis en location à N.________ et W.________ un café-restaurant
à l'enseigne [...] pour une durée initiale allant du 1
er
mai 2009 au 30 avril 2019 et un loyer mensuel, payable d'avance, de 3'300 fr., eau chaude et frais accessoires
par 500 fr. compris.
Par avenant du 11 novembre
2009, la location du café-restaurant a été modifiée, le loyer étant fixé
à 2'500 fr., dont 300 fr. de frais de chauffage.
J.________SA a acquis
la propriété du café-restaurant de [...] le 15 septembre 2011.
Le 29 janvier 2013, J.________SA
d'une part, N.________ et W.________ d'autre part, ont signé une convention dont il ressort en préambule
que les locataires ont reçu la résiliation de leur bail pour le 31 décembre 2011 et le
21 décembre 2012, qu'ils n'ont pas contesté ces résiliations, qu'il sont restés
dans les locaux loués après le 31 décembre 2012, qu'ils se sont acquittés des loyers
en retard et ont requis un arrangement avec la bailleresse. Selon cet arrangement, les locataires devaient
payer le solde du décompte de chauffage 2011-2012 de 2'600 fr. avant le 28 février 2013, accepter
les travaux obligatoires en 2013 et tous les travaux de rénovation du bâtiment, étant
précisé que d'entente avec les locataires et pour la bonne marche du café-restaurant,
aucun bruit, poussières ou autres ne seraient acceptés de 11h30 à 14h00. De son côté,
la bailleresse s'est engagée à déplacer les plaques de cuisson et à remplacer la
hotte de ventilation, les locataires acceptant de libérer la cuisine pendant la durée des travaux.
2.
Par courriers adressés le 26 juin 2013 aux locataires, sous plis séparés et recommandés,
la bailleresse les a mis en demeure de lui verser, dans un délai de trente jours, le montant de
8'521 fr. 20 correspondant aux loyers des mois d'avril à juin 2013, aux intérêts de retard,
aux frais d'intervention selon l'art. 106 CO et aux frais de poursuite, faute de quoi le bail serait
résilié en application de l’art. 257d CO.
Par formules officielles du 30 juillet 2013, envoyées sous plis recommandés à chacun des
locataires et reçues par ceux-ci le lendemain, la bailleresse a résilié le contrat de
bail pour le 31 août 2013.
3.
Le
3 septembre 2013, la bailleresse a saisi le Juge de paix du district de la Broye-Vully d'une requête
à forme de l'art. 257 CPC, par laquelle elle a conclu à l'expulsion avec effet immédiat
des locataires du café-restaurant de l'Hôtel de Ville et à ce que les modalités de
l'exécution forcée soient d'ores et déjà fixées.
Lors de l'audience du 11 novembre 2013, la bailleresse a précisé que les loyers des mois d'avril
et mai 2013 avaient été versés le 9 juillet 2013 et que celui de juin 2013 avait été
versé le 8 août 2013. W.________ a contesté avoir versé le mois de juin le 8 août
2013, sans toutefois produire aucune pièce l'attestant. Les locataires ont pour le surplus conclu
au rejet de la requête.
En droit
:
1.
L'appel
est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC
[Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008, RS 272]), dans les causes non patrimoniales
ou dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). L'art. 319 let.
a CPC ouvre la voie subsidiaire du recours contre les décisions finales qui ne peuvent pas faire
l'objet d'un appel.
Le litige porte en l'occurrence sur le bien-fondé d'une ordonnance rendue par un juge de paix refusant
d'entrer en matière sur une requête d'expulsion fondée sur un défaut de paiement
de loyer. Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se
fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral. Celle-ci est égale
au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est
pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut
être donné. En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse
ne saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a
al. 1 let. e CO (Code des obligations du 30 mars 1911, RS 220) consacre l'annulabilité d'une
résiliation (JT 2011 III 83 et les réf. citées; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c.
1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1).
En l'espèce, le loyer mensuel s'élève, acompte de chauffage, d'eau chaude et de frais
accessoires inclus, à 2'500 fr., de sorte que la valeur litigieuse est supérieure à 10'000
fr. et la voie de l'appel est ouverte.
Le délai pour l'introduction de l'appel est de trente jours, sauf notamment contre les décisions
prises en procédure sommaire auquel cas le délai est de dix jours (art. 321 al. 1 et 2 CPC).
En l'espèce, l'ordonnance a été rendue en application de la disposition relative aux cas
clairs (art. 257 CPC), soit en procédure sommaire, de sorte que le délai d'appel est de dix
jours.
Interjeté en temps utile par une parties qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), l'appel
est recevable à la forme.
2.
L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité
de deuxième instance un plein pouvoir d'examen. Celle-ci examine librement tous les griefs de l'appelant,
qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l'instance d'appel revoit  les faits avec une cognition
pleine et entière; elle contrôle librement l'appréciation des preuves et les constatations
de fait de la décision de première instance (Hohl, Procédure civile, tome II, 2
e
éd., Berne 2010, n. 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle
n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première
instance. Son pouvoir d'examen est plein et entier (Hohl, op. cit., n. 2396, p. 435; Spühler,
in Schweizerische Zivilprozessordnung, Bâle 2010, n. 1 ad art. 311 CPC, qui parle de "vollkommenes
Rechtsmittel").
3.
L’appelante
fait grief au premier juge d’avoir considéré, à tort, que l’on ne se trouvait
pas en présence d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC.
Elle expose qu'il ressort de la convention signée le 29 janvier 2013 que les parties souhaitaient
poursuivre leurs relations contractuelles et annuler les résiliations pour le 31 décembre 2011
et le 21 décembre 2012. Elle pouvait dès lors valablement résilier à nouveau
le bail pour défaut de paiement, les conditions de l'art. 257d CO étant réunies.
a)
A teneur de l'art. 257 al. 1 CPC, intitulé
«cas clairs»,
le
tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque l'état de fait n'est pas litigieux
ou est susceptible d'être immédiatement prouvé (let. a) et que la situation juridique
est claire (let. b) (cf. art. 248 CPC). Le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque
la procédure des cas clairs ne peut pas être appliquée (art. 257 al. 3 CPC).
La jurisprudence et la doctrine admettent que l'expulsion du locataire peut être requise et prononcée
par voie de procédure sommaire lorsque les deux conditions cumulatives posées à l'art.
257 al. 1 CPC sont réalisées, l'expulsion étant même l'un des exemples d'application
de la procédure des cas clairs les plus fréquemment cités par la doctrine (TF 4A_87/2012
du 10 avril 2012 c. 3.1.1 et les réf. citées).
La protection dans les cas clairs de l’art. 257 CPC – qui permet d’obtenir rapidement
une décision sur le fond – n’est pas seulement applicable lorsque l’état
de fait est incontesté, mais également lorsque, bien que contesté, il est susceptible
d’être immédiatement prouvé (Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006,
in FF 2006 p. 6959 ; Bohnet, Code de procédure civile commenté, 2011, n. 10 ad art. 257
CPC ; Meier, Schweizerisches Zivilprozessrecht, Zurich 2010, p. 374-375), notamment sur la base
de moyens de preuve immédiatement disponibles, en particulier des pièces (ATF 138 III 123 c. 2.1.1 ;
Sutter-Somm/Lötscher, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozess-ordnung, Zurich 2010, n. 5 ad art.
257 CPC ; Gösku, DIKE Komm-ZPO, Zurich 2011, n. 8 ad art. 257 CPC ; Koslar, in Schweizerisches
Zivilprozessrecht, Baker & McKenzie [éd.], 2010, n. 10 ss).
On considère par ailleurs que la situation juridique est claire, au sens de l’art. 257 al.
1 let. b CPC, lorsque, sur la base d'une doctrine ou d'une jurisprudence éprouvée, la norme
s'applique au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente (ATF 138 III 123
c. 2.1.2 et les références citées ; ATF 118 II 302 c. 3 ; JT 2011 III 146 c.
5b/aa et les références citées). En revanche, la situation juridique n’est en règle
générale pas claire lorsque l’application d’une norme requiert l’exercice
par le tribunal d’un pouvoir d’appréciation sur la base d’une appréciation
concrète de l’ensemble des circonstances, comme c’est le cas notamment dans l’appréciation
des règles de la bonne foi (ATF 138 III 123 c. 2.1.2 et les références citées).
b)
Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux,
de 30 jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier
le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être
résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (al.
2).
Lorsqu'il n'a pas réglé
l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO,
le locataire est en demeure et doit subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette
disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente
jours (ATF 127 III 548 c. 4).
c)
En l’espèce, il ressort clairement de la convention signée le 29 janvier 2013 que
les parties ont voulu poursuivre leurs relations contractuelles, nonobstant les résiliations précédemment
intervenues. Comme cela est précisé en préambule de la convention, les locataires sont
restés dans les locaux loués après le 31 décembre 2012, ils se sont acquittés
des loyers en retard et ont demandé un arrangement à la bailleresse. Les parties ont signé
un accord selon lequel les locataires acceptaient les travaux obligatoires en 2013 et tous les travaux
de rénovation du bâtiment, étant précisé que, pour la bonne marche du café-restaurant,
aucun bruit, poussières ou autres ne seraient acceptés de 11h30 à 14h00. De son côté,
la bailleresse s'engageait à déplacer les plaques de cuisson et à remplacer la hotte de
ventilation, les locataires acceptant de libérer la cuisine pendant la durée des travaux. Ces
engagements attestent de la volonté des deux parties de continuer leur relation contractuelle aux
mêmes conditions – notamment quant au loyer – que précédemment.
Dès lors que le bail
s'est poursuivi, un nouveau défaut de paiement pouvait légitimement conduire la bailleresse
à une nouvelle résiliation de bail. Lors de la notification de la mise en demeure, le 26 juin
2013, les locataires n'avaient pas acquitté les loyers des mois d'avril à juin 2013. A l’échéance
du délai de 30 jours fixé dans la sommation, seuls les loyers des mois d'avril et mai 2013
avaient été acquittés. La partie locataire a contesté avoir payé le loyer du
mois de juin 2013 le 8 août seulement. Elle n'a toutefois produit aucune pièce établissant
un paiement antérieur, que ce soit en première ou en deuxième instance, alors que la preuve
lui en incombait (art. 8 CC) si elle voulait établir avoir réglé l'entier de l'arriéré
dans le délai comminatoire.
Force est ainsi de constater que toutes les conditions posées par l’art. 257d CO étaient
clairement réunies et que l'appelante était en droit de résilier le bail en cause moyennant
un délai de trente jours, ce qu'elle a fait valablement par courriers recommandés adressés
le 30 juillet 2013 aux deux locataires séparément, pour le 31 août 2013. Par ailleurs,
l'expulsion a été requise le 3 septembre 2013, soit après l'expiration du bail.
C'est dès lors à
tort que le premier juge a nié l'existence d'un cas clair. Cela ne conduit pas pour autant à
annuler son ordonnance comme si celle-ci n'avait eu qu'une portée procédurale. Statuant sur
une requête en cas clair, le premier juge a en effet examiné directement le fond du litige.
Les intimés ayant été appelés à faire valoir leurs moyens en première et
en deuxième instance et la cour de céans disposant d'un plein pouvoir d'examen, l'ordonnance
attaquée doit être réformée en ce sens que la requête d'expulsion est admise.
4.
En conclusion, l'appel doit être admis et l'ordonnance réformée en ce sens qu'ordre est
donné aux intimés de quitter et rendre libres les locaux litigieux et, qu'à défaut,
ils y seront contraints par la force selon les règles de l'art. 343 al. 1 let. d CPC, la cause étant
renvoyée au premier juge afin que celui-ci fixe un délai aux locataires pour s'exécuter.
Vu l’issue du litige (art. 106 al. 1 CPC), les frais judiciaires de première instance, arrêtés
à 300 fr., sont mis à la charge des locataires, qui verseront à la bailleresse la somme
de 900 fr. (art. 11 TDC [Tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010, RSV 270.11.6])
à titre de dépens et de remboursement de l'avance de frais de première instance.
De même, les frais judiciaires de deuxième instance, fixés à 400 fr. (art. 62 al.
3 et 69 al. 1 TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5), sont mis
à la charge des intimés, qui verseront à l'appelante la somme de 1'000 fr. (art. 12 TDC)
à titre de dépens et de remboursement de l'avance de frais de deuxième instance.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
L’appel est admis.
II.
Il est à nouveau statué comme il suit :
I.
admet la requête d’expulsion déposée le 3 septembre 2013 par J.________SA contre
W.________ et N.________;
II.
ordonne à W.________ et N.________ de quitter et rendre libres les locaux commerciaux qu’ils
occupent dans l’immeuble sis [...] (rez à l’enseigne [...]) dans le délai qui leur
sera imparti par le Juge de paix du district de la Broye-Vully ;
III.
dit qu’à défaut de quitter volontairement ces locaux, ils y seront contraints par la
force, selon les règles prévues à l’art. 343 al. 1 let. d CPC, étant précisé
que :
a)
l’exécution forcée aura lieu par
les soins de l’huissier de paix ou de son remplaçant, sous la présidence du juge de paix ;
b)
l’office pourra pénétrer dans
les locaux objet de cette ordonnance même par voie d’ouverture forcée, les agents de
la force publique étant tenus, sur réquisition, de concourir à l’exécution
forcée ;
IV.
fixe les frais judiciaires à 300 fr. (trois cents francs) et les met à la charge des locataires,
solidairement entre eux ;
V.
dit que les locataires W.________ et N.________, solidairement entre eux, doivent verser à la bailleresse
J.________SA, la somme de 900 fr. (neuf cents francs) à titre de dépens et de remboursement
de l’avance de frais.
III.
La cause est renvoyée au Juge de paix du
district de la Broye-Vully pour qu’il fixe à W.________ et N.________, une fois les considérants
du présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un délai pour libérer
les locaux qu’ils occupent conformément au chiffre II/II ci-dessus.
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 400 fr. (quatre cents francs), sont mis à la charge des intimés, solidairement
entre eux.
V.
Les intimés W.________ et N.________, solidairement
entre eux, doivent verser à l’appelante J.________SA la somme de 1'000 fr. (mille francs)
à titre de dépens et de remboursement d’avance de frais de deuxième instance.
VI.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
11 février 2014
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. Thierry Zumbach, agent d'affaires breveté (pour J.________SA),
‑
M. N.________,
‑
Me Bruno Kaufmann (pour W.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de la Broye-Vully.
La greffière :