vd_findinfo · HC / 2010 / 528 · 2010-07-21 · fr

BAIL À LOYER, LOCAL PROFESSIONNEL, LOGEMENT DE LA FAMILLE, RÉSILIATION, DÉLAI DE RÉSILIATION, CONGÉ DE REPRÉSAILLES | 261 CO, 266d CO, 266n CO, 271a al. 1 let. a CO, 272 CO, 272a CO, 272b CO

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 21.07.2010 HC / 2010 / 528

TRIBUNAL
CANTONAL
393/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Arrêt du
21 juillet 2010
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Creux et Krieger
Greffier
:
M.              Kramer
*****
Art.
261, 266d, 266n, 271a al. 1 let. a, 272, 272a, 272b CO
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
A.R.________
et
B.R.________
,
à A.________, demandeurs, contre le jugement disjoint rendu le 11 novembre 2009 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant les recourants d’avec
Z.________
,
à Morges, défenderesse.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
En fait :
A.
Par jugement disjoint du 11 novembre 2009, le Tribunal des baux a déclaré valable la résiliation
de bail adressée le 20 mars 2008 par la défenderesse Z.________ aux demandeurs A.R.________
et B.R.________, avec effet au 1
er
octobre 2008, relative à l'hôtel et restaurant sis chemin du B.________ [...] à A.________ (I),
accordé aux demandeurs une seule et unique prolongation du bail au 1
er
septembre 2011 (II), fixé les frais de justice des demandeurs à 8'081 fr. et ceux de la défenderesse
à 3'066 fr. (III) et alloué à la défenderesse des dépens réduits, par 7'493
fr. (IV).
Les faits suivants résultent du jugement attaqué, complété par les pièces du
dossier (art. 452 CPC [Code de procédure civile du 14 décembre 1966; RSV 270.11]).
Par convention de remise de commerce du 3 juillet 2001, M.________ et J.________ ont vendu et remis aux
demandeurs A.R.________ et B.R.________ l'exploitation de l'hôtel-restaurant Le B.________, sis
chemin du B.________ [...], à A.________.
Par contrat de bail du 26 juillet 2001, F.________ et K.________ ont remis en location aux demandeurs
la parcelle n
o
[...], sise chemin du B.________ [...], à A.________, sur laquelle se trouvait l'hôtel et restaurant
précité, lequel comprenait notamment 24 chambres, un restaurant et 3 appartements de 3 pièces
sis au premier, deuxième et troisième étages. Conclu pour durer initialement du 1
er
septembre
2001 au 1
er
septembre 2011, le bail devait se renouveler de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation exprès
et écrit signifié par courrier recommandé une année à l'avance pour la prochaine
échéance.
Les demandeurs ont ouvert action devant le Tribunal des baux contre F.________ et K.________, par demandes
des 8 juin 2005 et 11 août 2006, et ont notamment pris des conclusions tendant à ce que
le "loyer net des locaux commerciaux" soit réduit de 30% dès le 1
er
mars 2003 et à ce qu'ordre leur soit donné d'effectuer divers travaux et réparations sur
l'immeuble objet de la location.
A la suite de la faillite de F.________ et K.________, une vente aux enchères de la parcelle n
o
[...], sise chemin du B.________ [...], à A.________, a été organisée le 15 février
2008. Sous l'intitulé "Bail à loyer commercial annoté", le ch. 20 des conditions
de vente mentionnait le bail du 26 juillet 2001 en faveur des demandeurs, l'objet du bail indiqué
étant l'exploitation d'un hôtel-restaurant. Au ch. 21 des conditions de vente, il était
précisé que l'immeuble ferait l'objet d'une double mise à prix, soit avec et sans la charge
de tous les baux à loyer.
La défenderesse Z.________, dont le but est l'acquisition et l'exploitation d'hôtels, de restaurants
et d'établissements publics en tout genre, a acquis lors de la vente aux enchères du 15 février
2008 la parcelle n
o
[...], folio [...], de la Commune d'A.________, sans la charge des baux à loyer.
Par courrier du 18 février 2008, le conseil des demandeurs a exposé à la défenderesse
que le bail de ses clients portait sur une partie de la parcelle n
o
[...], folio [...], de la Commune d'A.________ et que ce contrat faisait l'objet d'un procès pendant
devant le Tribunal des baux portant notamment sur l'exécution de travaux. Considérant que la
défenderesse était en demeure dans l'exécution de ces travaux, il lui a fixé un délai
de cinq jours pour les accomplir ou, à tout le moins, les commencer, à défaut de quoi
le loyer serait consigné. Les requêtes, adressées au Tribunal des baux les 8 juin 2005
et 11 août 2006 par les demandeurs, étaient jointes au courrier précité.
Selon un avis de consignation du 26 février 2008, les demandeurs ont consigné auprès de
la Banque K.__________ le loyer commercial échéant le 29 février 2008 relatif à
l'hôtel-restaurant Le B.________.
Par courrier du 20 mars 2008 aux demandeurs, acheminé par pli simple et recommandé, la défenderesse
a résilié le bail commercial relatif à l'hôtel-restaurant Le B.________, sis chemin
du B.________ [...], à A.________, pour le 1
er
octobre suivant. Etait jointe audit courrier la formule officielle de notification de résiliation
du bail pour le 1
er
octobre 2008.
L'envoi recommandé était à disposition des demandeurs au guichet postal pour être
retiré dès le 26 mars 2008, mais il ne l'a été que le 1
er
avril suivant.
Par requête du 27 mars 2008, les demandeurs ont saisi la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer du district de l'Ouest lausannois et ont pris, avec dépens, les conclusions
suivantes à l'encontre de la défenderesse :
"I.
Que le loyer net des locaux commerciaux loués est réduit de 30 % dès le 1
er
mars 2008 (soit de fr. 4'250.10), de sorte qu'il s'élève dès cette date à CHF 9'916.90
(neuf mille neuf cent seize francs et nonante centimes).
II.
Qu'en conséquence, la société Z.________ est leur débitrice et doit leur faire immédiat
paiement des montants suivants :
a)              CHF 4'250.10 (quatre
mille deux cent cinquante francs et dix centimes) avec intérêts au 5 % l'an dès le 1
er
mars 2008
b)              CHF 4'250.10 (quatre
mille deux cent cinquante francs et dix centimes) par mois dès le 1
er
avril 2008 et jusqu'à parfaite exécution des travaux demandés.
III.
Ordre est donné à la société
Z.________
,
sous la menace des peines d'arrêts ou d'amendes de l'article 292 du Code Pénal pour insoumission
à une décision de l'Autorité, de procéder immédiatement aux travaux suivants
:
(…)
IV.
Qu'en conséquence, la consignation des loyers est déclarée parfaitement valable et doit
être maintenue par 14'167.-- par mois, jusqu'à parfaite exécution des travaux demandés."
Le 18 avril 2008, les demandeurs ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux à
loyer du district de l'Ouest lausannois et ont pris, avec suite de dépens, les conclusions suivantes
:
"
A)
Principalement :
I.
Que le congé notifié le 1
er
avril 2008 aux locataires pour le 1
er
octobre
208 est nul au sens des dispositions de l'article 266 o CO
B)
Subsidiairement :
II.              Que prédite résiliation
est annulée
,
puisqu'elle contrevient aux dispositions de l'article 271 a lettre a CO, les locataires ayant fait valoir
de bonne foi des prétentions découlant du bail.
C)
Plus subsidiairement .
III.              Que prédit congé
est inefficace, puisque notifié tardivement aux locataires au sens de l'article 261 lettre a CO.
D)
Encore plus subsidiairement
IV.              Pour le cas bien improbable
où le congé serait déclaré valable, qu'une prolongation de six ans est accordée
aux locataires en vertu des dispositions de l'article 272 b CO."
Selon le procès-verbal de l'audience du 1
er
octobre 2008, la Commission précitée a tenté la conciliation et constaté l'échec
de celle-ci.
Les demandeurs ont ouvert action devant le Tribunal des baux contre la défenderesse par demande
du 29 octobre 2008, dont les conclusions, prises avec suite de dépens, sont les suivantes :
"
A)
Principalement :
I.              Que le congé notifié
le 1
er
avril 2008 aux locataires pour le 1
er
octobre
2008 est nul au sens des dispositions de l'article 266 o CO
II.
Que prédit congé est inefficace, puisque notifié tardivement aux locataires au sens de
l'article 261 lettre a CO.
III.
Que le loyer net des locaux commerciaux loués est réduit de 30 % dès le 1
er
mars 2008 (soit de fr. 4'250.10), de sorte qu'il s'élève dès cette date à CHF 9'916.90
(neuf mille neuf cent seize francs et nonante centimes).
IV.
Qu'en conséquence, la société
Z.________
est leur débitrice et doit leur faire immédiat paiement des montants suivants :
a)
CHF 4'250.10 (quatre mille deux cent cinquante francs et dix centimes) avec intérêts au 5 %
l'an dès le 1
er
mars 2008
b)
CHF 4'250.10 (quatre mille deux cent cinquante francs et dix centimes) par mois dès le 1
er
avril 2008 et jusqu'à parfaite exécution des travaux demandés.
V.
Ordre est donné à la société
Z.________
,
sous la menace des peines d'arrêts ou d'amendes de l'article 292 du Code Pénal pour insoumission
à une décision de l'Autorité, de procéder immédiatement aux travaux suivants
:
(…)
VI.
Qu'en conséquence, la consignation des loyers est déclarée parfaitement valable et doit
être maintenue par 14'167.-- par mois, jusqu'à parfaite exécution des travaux demandés.
B)
Subsidiairement :
VII.              Que prédite résiliation
est annulée
,
puisqu'elle contrevient aux dispositions de l'article 271 a lettre a CO, les locataires ayant fait valoir
de bonne foi des prétentions découlant du bail.
C)
Plus subsidiairement :
VII.              Pour le cas bien improbable
où le congé serait déclaré valable, qu'une prolongation de six ans est accordée
aux locataires en vertu des disposition de l'article 272 b CO."
Dans sa réponse du 13 mai 2009, la défenderesse a conclu, avec dépens, au rejet des conclusions
des demandeurs et, reconventionnellement, à ce que le congé portant sur le bail commercial
de l'hôtel du B.________, sis chemin du B.________ [...], à A.________, est valable, à
ce qu'aucune prolongation de bail n'est accordée aux locataires qui devront quitter les lieux dans
les 30 jours dès jugement définitif et exécutoire et à ce que les loyers et acomptes
de charges consignés auprès de la Banque K.__________ sont intégralement déconsignés,
en capital et intérêts, en faveur de la bailleresse.
Par courrier du 1
er
avril 2009 au Tribunal des baux, les demandeurs ont précisé leur conclusion VI de la manière
suivante :
"VI.
Qu'en conséquence, la consignation des loyers est déclarée parfaitement valable et doit
être maintenue par CHF 14'167.–par mois pour ce qui concerne le loyer et par CHF 1'300.–par
mois pour ce qui concerne les charges, jusqu'à parfait (sic) exécution des travaux demandés."
Dans une lettre du 29 juin 2009 au Tribunal des baux, les demandeurs ont requis la mise en œuvre
d'une expertise comptable, destinée à établir leur intérêt financier au maintien
du bail ainsi que le dommage qui résulterait d'une résiliation anticipée, et d'une expertise
technique, afin de prouver l'état du bâtiment ainsi que la nécessité et le coût
des réparations demandées. Ils ont sollicité l'audition notamment des témoins S.________,
N.________, W.________ et X.________. Les demandeurs ont également pris, avec suite de frais et
dépens, les conclusions nouvelles suivantes :
"IX.
Z.________ est débitrice de A.R.________ et
B.R.________
solidairement entre eux et leur doit prompt paiement des sommes de frs 2324.-- et frs 1142.-- avec intérêts
à 5% l'an dès le 4 mars 2009.
X.
Ordre est donné à Z.________ de procéder à la remise en état de la fosse à
graisse, de ses couvercles et de ses coupe-vents.
XI.
Z.________ est débitrice A.R.________ et
B.R.________
solidairement entre eux et leur doit prompt paiement de la somme de frs 318.95 avec intérêts
à 5% l'an dès le 5 février 2009.
XII.
Ordre est donné à Z.________ de procéder aux travaux relatifs à l'installation électrique
selon devis de l'entreprise [...] du 5 juin 2009."
Dans une lettre du 3 juillet 2009, les demandeurs ont notamment exposé au Tribunal des baux que
les auditions des témoins S.________, qui sous-louait l'appartement du deuxième étage,
et N.________, qui avait occupé avant l'année 2005 l'appartement du premier étage, étaient
requises afin de prouver que la résiliation litigieuse portait notamment sur des logements familiaux.
Celle du témoin W.________, qui avait dressé l'état des charges et s'était occupé
de la vente de l'immeuble, visait à confirmer que la défenderesse savait qu'il y avait des
logements familiaux dans l'hôtel-restaurant Le B.________. L'audition du témoin X.________,
chargé des comptes de l'hôtel précité, avait pour but d'établir les conséquences
financières d'une résiliation anticipée.
Par courrier du 9 juillet 2009, le Président du Tribunal des baux a informé les parties qu'il
transmettait les conclusions IX à XII des demandeurs à la Commission de conciliation du district
de Lausanne, afin qu'elles fassent l'objet d'une procédure de conciliation préalable à
l'intervention du juge.
Le 16 septembre 2009, la Commission de conciliation précitée a délivré aux parties
un acte de non-conciliation relatif aux conclusions IX à XII des demandeurs.
Lors de l'audience du Tribunal des baux du 11 novembre 2009, les demandeurs ont, d'entrée de cause,
formulé la conclusion suivante :
"XIII:
Ordre est donnée à Z.________ de procéder à la remise en état de la ventilation,
de la traînasse, des tuyaux d'évacuation de la cuisine et de la machine à laver les verres."
Au cours de cette audience, le Tribunal des baux a disjoint la question de la validité du congé
et, cas échéant, de la prolongation du bail des questions liées à la réduction
de loyer ainsi qu'à la réparation des défauts, l'instruction, les débats et le jugement
sur ces deux derniers points étant renvoyés. Les témoins W.________, S.________ et X.________
ont notamment été entendus. Les demandeurs ont requis l'audition du témoin N.________
qui, bien que régulièrement assigné, ne s'était pas présenté à l'audience;
ils ont en outre réitéré leur réquisition tendant à la mise en œuvre d'une
expertise comptable. Le Tribunal des baux a rejeté ces deux requêtes. Lors de l'audience, la
défenderesse a pris acte du fait que deux appartements étaient occupés par A.R.________
et sa famille.
En droit, les premiers juges ont en substance considéré, après avoir rappelé notamment
les principes de célérité et d'économie qui régissent la procédure devant
le Tribunal des baux, que la requête tendant à l'audition du témoin N.________ devait
être rejetée dans la mesure où elle avait pour but de prouver que la résiliation
litigieuse portait entre autres sur des logements familiaux, précisant qu'il s'agissait d'une question
juridique devant être tranchée par le tribunal. Ils ont également exposé que la défenderesse
avait donné acte aux demandeurs du fait que deux appartements étaient occupés par le demandeur
A.R.________ et sa famille et que selon les déclarations incontestées des demandeurs, la famille
R.________ en avait fait son logement familial. L'audition du témoin N.________ était dès
lors devenue sans intérêt, les témoins S.________ et W.________ ayant été entendus
sur ces éléments. S'agissant de l'expertise comptable, les premiers juges ont constaté
que le témoin X.________, comptable de l'hôtel-restaurant Le B.________, avait été
entendu et avait pu les renseigner sur l'intérêt financier des demandeurs au maintien du bail
et sur le dommage résultant d'une résiliation anticipée effective; ils ont ainsi écarté
la mise en œuvre d'une expertise sur les mêmes faits, les preuves par témoin et expertise
s'excluant.
En ce qui concerne la validité de la résiliation, les premiers juges ont considéré
qu'il ne pouvait être fait grief à la défenderesse de ne pas avoir notifié la résiliation
à A.R.________ et à son épouse de manière séparée et que la résiliation
était intervenue en temps utile, soit avant le 1
er
avril 2008, dès lors que l'envoi recommandé du 20 mars 2008 était à disposition des
demandeurs pour être retiré dès le 26 mars 2008. Les premiers juges n'ont pas retenu qu'il
s'agissait d'un congé-représailles, le lien de causalité entre les prétentions émises
par les demandeurs et la résiliation du contrat de bail faisant défaut. La défenderesse
a en effet exposé avoir toujours eu pour projet de transformer l'hôtel, tant dans son aménagement
que dans son exploitation, ce qui impliquait la résiliation du bail des demandeurs. Par ailleurs,
procédant à une pesée des intérêts en présence, les premiers juges ont
accordé aux demandeurs une seule et unique prolongation du contrat de bail jusqu'au 1
er
septembre 2011.
B.
Par acte du 19 avril 2010,
A.R.________ et B.R.________ ont recouru contre
ce jugement, concluant, avec frais et dépens, à sa réforme en ce sens principalement que
le congé est nul au sens des dispositions de l'art. 266o CO, qu'il est inefficace puisque notifié
tardivement aux locataires au sens de l'art. 261 let. a CO, subsidiairement que la
résiliation est annulée puisqu'elle contrevient aux dispositions de l'art. 271a let. a CO,
les locataires ayant fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail, plus subsidiairement
que, pour le cas où le congé serait déclaré valable, une prolongation de six ans
est accordée aux locataires en vertu des dispositions de l'art. 272b CO; à titre encore plus
subsidiaire, ils ont conclu à l'annulation du jugement.
Dans leur mémoire, les recourants ont développé leurs moyens et confirmé leurs conclusions.
En droit
:
1.
Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC, applicables
par renvoi de l'art. 13 LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux; RSV 173.655)
ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme contre les jugements principaux rendus
par le Tribunal des baux. Il en va également ainsi contre un jugement préjudiciel sur une question
exceptionnelle ou de fond au sens de l'art. 12 al. 2 LTB (cf. Byrde/Giroud Walther/Hack, in Procédures
spéciales vaudoises, 2008, n. 2 ad art. 13 LTB avec renvois à Poudret/Haldy/Tappy, Procédure
civile vaudoise, 3
ème
éd.,
n. 19 ad art. 444 et n. 2 ad art. 451b CPC).
Déposé en temps utile (art. 458 CPC, applicable par renvoi de l'art. 13 LTB), le
présent recours est recevable.
2.
Conformément à l'art. 444 al. 1 ch.
3 CPC, applicable par renvoi de l'art. 13 LTB, le recours en nullité formé pour violation
des règles essentielles de la procédure n'est recevable que lorsque l'informalité résultant
de la violation prétendue ne peut pas être corrigée dans le cadre d'un recours en réforme.
Or, la Chambre des recours statuant en instance de réforme peut, en vertu de l'art. 452 al. 1ter
et 2 CPC, corriger ou compléter l'état de fait sur la base du dossier ou ordonner l'administration
de toute preuve ou mesure d'instruction qu'elle juge utiles selon l'art. 456a CPC. Dans la mesure
où les recourants se plaignent du fait que des mesures d'instruction qu'ils avaient requises leur
ont été refusées par le Tribunal des baux, ce moyen pourra, cas échéant, être
examiné dans le cadre du recours en réforme.
3.
Saisie d'un recours en réforme contre un
jugement principal rendu par le Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit librement la cause en
fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC). Les parties ne peuvent toutefois articuler des faits nouveaux,
sous réserve de ceux qui résultent du dossier et qui auraient dû être retenus ou
de ceux pouvant résulter d'une instruction complémentaire selon l'art. 456a CPC (art.
452 al. 1ter CPC).
Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur la base du dossier, sans réadministration
des preuves déjà administrées en première instance. Il développe donc son raisonnement
juridique après avoir vérifié la conformité de l'état de fait du jugement aux
preuves figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété
au moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
4.
Dans un premier moyen, les recourants invoquent
une prétendue nullité de la résiliation, pour le motif que l'occupation des lieux avait
un caractère essentiellement familial – A.R.________ et sa famille occupant deux des appartements
situés dans le bâtiment – et que, partant, la bailleresse devait adresser le congé
"non seulement à M. A.R.________, mais également à son épouse". En relation
avec ce grief, les recourants s'insurgent contre le "refus d'audition" du témoin N.________,
selon la décision prise par le Tribunal des baux à l'audience de jugement du 11 novembre 2009
après que ledit témoin, dûment cité à comparaître, ne s'y est pas présenté.
A ce dernier égard, comme l'exposent les premiers juges, le point de savoir si des locaux doivent
être considérés comme des logements familiaux est une question juridique. Or, les renseignements
qu'aurait pu fournir le témoin précité au tribunal portaient sur le fait qu'il avait lui-même,
avant l'année 2005, occupé avec son épouse l'un des appartements faisant partie de l'hôtel
sis sur la parcelle acquise par la défenderesse. Du moment qu'il n'était pas contesté
que deux des appartements étaient occupés par le demandeur A.R.________ et sa famille, on ne
voit pas quels éléments supplémentaires le témoignage incriminé aurait pu apporter.
Pour ce qui est du caractère "familial" du logement, au sens des art. 266m et 266n
CO, le point de vue des recourants ne saurait être suivi. Non seulement le bail à loyer signé
le 26 juillet 2001 entre les demandeurs et les anciennes propriétaires porte expressément sur
l'exploitation d'un hôtel-restaurant, comprenant divers locaux dont "3 appartements de 3 pièces
sis au premier, deuxième et troisième étages", mais ledit bail est également
mentionné au ch. 20 des conditions de vente aux enchères sous l'intitulé "Bail à
loyer commercial annoté". Bien plus, dans leurs différentes requêtes au Tribunal
des baux et à la Commission de conciliation, les demandeurs se sont expressément référés
audit bail comme étant un "bail à loyer pour locaux commerciaux", sans faire de distinction
entre ceux-ci et de prétendus "logements de famille". Au reste, il est admis qu'un logement
loué en relation avec des locaux commerciaux – ce qui est le cas en l'occurrence – suit
le sort de ces derniers (cf. Lachat, Le bail à loyer, chap. 4, n. 4.3.3 et note infrapaginale 111,
p. 125). Les recourants l'admettent eux-mêmes lorsqu'ils soutiennent que la résiliation serait
intervenue tardivement (cf. ci-dessous, c. 5), ce qui ne serait assurément pas le cas si la résiliation
portait sur le bail d'une habitation, le délai de congé étant de trois mois et non de
six mois (cf. art. 266c et 266d CO). A cela s'ajoute, comme l'observent les premiers juges, qu'ils ont
requis, dans la présente procédure, à titre subsidiaire, une prolongation de leur bail
pour une durée de six ans, ce qui correspond à la durée maximale pour les baux de locaux
commerciaux (cf. art. 272b al. 1 CO).
Au demeurant, même si l'on devait considérer qu'il s'agissait de locaux mixtes, soit des locaux
commerciaux comprenant un logement familial, comme le soutiennent les recourants, la protection de l'art.
266n CO serait certes applicable (Lachat, op. cit., chap. 4, n. 4.2.9, p. 121; Higi, Zürcher Kommentar,
n. 128 ad art. 253-274g CO), mais la résiliation litigieuse ne serait pas pour autant nulle. En
effet, l'application de la nullité pour violation de l'art. 266n CO suppose que le locataire fournisse
au bailleur toutes les informations utiles (Lachat, op. cit., chap. 25, n. 4.7, p. 634). Or, en l'espèce,
le jugement constate, sans que cela ne prête le flanc à la critique, qu'aucun élément
ne vient infirmer le fait que trois appartements sont inclus dans l'exploitation hôtelière,
à l'instar des autres chambres et du restaurant et que les recourants ne démontrent pas avoir
informé l'intimée que le recourant A.R.________ et sa famille occupaient deux des appartements
situés dans la partie "hôtel". Le seul fait que des représentants de l'intimée
aient, cas échéant, visité les lieux avant l'adjudication – fait qui ne résulte
d'ailleurs pas du dossier – n'implique pas qu'ils aient eu connaissance du caractère familial
de l'occupation de deux appartements.
La résiliation du bail adressée le 20 mars 2008 à "A.R.________ et B.R.________",
à savoir les deux exploitants de l'hôtel-restaurant Le B.________ et titulaires du bail précité,
est dès lors formellement régulière. Ce moyen doit ainsi être rejeté.
5.
Dans un deuxième moyen, les recourants font valoir que la résiliation de leur bail serait intervenue
tardivement. Se fondant sur la réception effective du pli recommandé le 1
er
avril 2008, ils soutiennent que, "faute d'avoir été notifiée dans les délais,
la résiliation ne déploie pas ses effets conformément à l'art. 261 litt. a CO".
La résiliation est une déclaration unilatérale de volonté sujette à réception
qui déploie ses effets lorsqu'elle parvient dans la sphère d'influence de son destinataire.
Ainsi, à la différence de l'avis comminatoire de l'art. 257d al. 1 CO dont le délai commence
à courir dès que le locataire l'a effectivement reçu ou est réputé l'avoir reçu,
le délai de congé commence à courir dès que le locataire a la possibilité d'en
prendre connaissance, c'est-à-dire le jour de la réception de l'envoi ou le lendemain du jour
où l'invitation à retirer le pli à la poste lui est parvenue (cf. CREC I 23 septembre
2003 / 576 c. 5b; Lachat, op. cit., chap. 25, n. 7.3, p. 639, et chap. 27, n. 2.3.3, p. 670; Ramoni,
Demeure du débiteur et contrats de droit suisse, thèse Lausanne 2002, n. 317, p. 148).
En l'espèce, les recourants ne contestent pas que le pli recommandé contenant la résiliation
du bail ait été à leur disposition pour être retiré dès le 26 mars 2008.
Ils font uniquement valoir qu'"un retrait le 5
ème
jour plus tard est parfaitement conforme à une attitude diligente au moment des Fêtes de Pâques".
Contrairement à ce que prétendent ces derniers, on ne se trouve pas dans le cas où la
notification de la résiliation ou la date de celle-ci seraient contestées et où il y aurait
lieu de se fonder sur les déclarations du destinataire de l'envoi. La jurisprudence à laquelle
ils se réfèrent n'est dès lors pas pertinente. On doit bien plutôt considérer
qu'en l'absence d'empêchement particulier, tel que maladie, absence ou motifs professionnels, la
résiliation est réputée leur être parvenue le jour même où le pli recommandé
est arrivé à l'office postal d'A.________ et où il pouvait être retiré par leurs
destinataires, soit le 26 mars 2008, voire au plus tard le lendemain. Ayant attendu cinq jours, selon
leurs propres explications, pour aller le retirer au guichet, les recourants ne sauraient se prévaloir
de la date du retrait effectif.
La résiliation du bail est ainsi intervenue à temps pour déployer ses effets au plus prochain
terme légal, soit au 1
er
octobre 2008 (cf. Lachat, op. cit., chap. 27, n. 4.2.5 et 4.5.3-5, p. 691 et pp. 696-697). Le moyen est,
partant, infondé et doit être rejeté.
6.
Dans un troisième moyen, les recourants soutiennent que la résiliation qui leur a été
signifiée constitue un congé-représailles. Selon eux, le congé leur a été
donné uniquement parce qu'ils faisaient valoir de bonne foi des prétentions découlant
du droit du bail et il y aurait lieu de l'annuler en vertu de l'art. 271a al. 1 let. a CO.
En cas de transfert de l'immeuble dans le cadre d'une vente aux enchères ensuite de réalisation
forcée et d'adjudication à l'issue de la double mise à prix, c'est-à-dire sans le
bail, comme c'était le cas en l'occurrence, l'adjudicataire doit résilier le bail pour la plus
prochaine échéance légale, en respectant le préavis légal, à défaut
de quoi il perd l'avantage de la double mise à prix et il doit assumer le contrat jusqu'à son
échéance (cf. Lachat, op. cit., chap. 27, n. 4.2.5 et 4.5.5, p. 691 et p. 697). A réception
de la résiliation anticipée consécutive à une double mise à prix, le locataire
peut théoriquement demander l'annulation du congé, en vertu des art. 271 et 271a CO. Cependant,
si le bailleur motive le congé anticipé en se prévalant de l'adjudication à l'issue
d'une double mise à prix, on ne voit guère quelle cause d'annulation du congé le locataire
pourrait opposer à l'adjudicataire (cf. Lachat, op. cit., chap. 27, n. 4.5.8, p. 698).
In casu, les recourants paraissent reprocher à l'intimée d'avoir temporisé avant de leur
signifier la résiliation de leur bail, leur laissant croire qu'elle entendait maintenir celui-ci.
Toutefois, ils n'invoquent à cet égard la violation d'aucune disposition légale. Il résulte
bien plus de l'art. 261 al. 2 let. a CO que le nouveau propriétaire doit, s'il ne veut pas poursuivre
les relations contractuelles avec le locataire, notifier le congé pour le plus prochain terme légal
en respectant le préavis légal, en l'occurrence de six mois (cf. art. 266d CO). En cas de vente
aux enchères, la date à partir de laquelle le bail passe à l'acquéreur est celle
de l'adjudication (cf. Lachat, op. cit., chap. 27, n. 4.5.2, p. 695), soit in casu le 15 février 2008.
Le "plus prochain" terme légal était dès lors celui du 1
er
octobre 2008,
dont on a vu ci-dessus qu'il avait été respecté par la résiliation du bail litigieuse
intervenue le 20 mars 2008. Au demeurant, l'intimée n'a à aucun moment manifesté une intention
contraire, en laissant penser aux recourants qu'elle allait maintenir leur bail.
Quant aux prétentions émises par les recourants concernant l'exécution de certains travaux
à l'immeuble, il ressort certes de la lettre de leur mandataire du 18 février 2008 qu'ils ont
fait état auprès de la nouvelle propriétaire de leurs revendications en se référant
à leurs requêtes des 8 juin 2005 et 11 août 2006 dirigées contre les anciennes propriétaires.
Toutefois, comme l'ont pertinemment relevé les premiers juges, il n'est pas établi qu'un lien
de causalité existe entre ces prétentions et la résiliation du bail. On doit au contraire
considérer que l'intimée s'est prévalue de son droit à résilier le bail consécutif
à l'adjudication de l'immeuble à l'issue d'une double mise à prix et que, ce faisant,
elle n'avait pas à se préoccuper des anciennes revendications des locataires relatives aux
prétendus défauts affectant les locaux loués. Au demeurant, les raisons pour lesquelles
la défenderesse a résilié le bail litigieux, telles qu'exposées dans le jugement,
ne laissent planer aucun doute quant à ses intentions de transformation du bâtiment aux fins
d'exploiter un hôtel conformément à son but social. La résiliation signifiée
aux recourants n'apparaît dès lors pas comme un congé-représailles et le moyen, mal
fondé, doit également être rejeté.
7.
Dans un dernier moyen, les recourants font valoir que la durée de la prolongation qui leur a été
accordée est insuffisante compte tenu de la perte économique qu'ils subissent du fait de la
résiliation anticipée du bail. La pesée des intérêts en présence conduit,
selon, eux, à l'application de la durée maximale possible en la matière, soit six ans
(art. 272b al. 1 CO). En relation avec ce grief, les recourants reprochent aux premiers juges d'avoir
rejeté leur requête tendant à la mise en œuvre d'une expertise comptable afin de
démontrer l'impact financier qu'avait pour eux la résiliation du bail.
Sur ce dernier point, il sied d'observer que l'expertise requise par les demandeurs visait avant tout
à établir leur intérêt financier au maintien du bail et le dommage résultant
d'une résiliation anticipée effective. Après avoir notamment entendu le témoin X.________,
qui s'était occupé de la comptabilité de l'établissement exploité par les demandeurs,
les premiers juges ont estimé qu'ils étaient suffisamment renseignés pour statuer sur
la demande de prolongation et qu'une expertise comptable était dès lors superflue, non sans
relever que les preuves par témoin et par expertise s'excluaient. On ne saurait voir là une
quelconque violation des règles essentielles de procédure, étant souligné –
à l'instar des premiers juges – que les principes de célérité et d'économie
régissent la procédure devant le Tribunal des baux.
Pour ce qui est de la durée de la prolongation, on rappelle que le juge dispose à cet égard
d'un large pouvoir d'appréciation (ATF 125 III 226 c. 4b). Prise en équité, sa décision
dépend en définitive des intérêts en présence : moins le bailleur a intérêt
à la fin du bail, plus on se rapproche du maximum; à l'inverse, plus les arguments du locataire
sont fragiles, plus la prolongation sera brève (cf. Lachat, op. cit., chap. 30 n. 4.1 ss., pp. 782
ss. et les réf. citées). En l'occurrence, les premiers juges n'ont pas outrepassé le large
pouvoir d'appréciation qui est le leur. La pesée des intérêts à laquelle ils
ont procédé échappe à la critique. Leurs considérations à cet égard,
complètes et convaincantes, peuvent être confirmées par adoption de motifs. Concernant
le dommage subi par les demandeurs, on notera que la prolongation accordée par le tribunal coïncide
avec le terme du contrat de bail à son échéance initiale de dix ans. Cette durée
correspondant à l'amortissement prévu à l'origine pour un tel fonds de commerce, les recourants
ne pouvaient escompter une durée supérieure en cas de résiliation du bail par les bailleresses
pour cette échéance, comme le contrat leur en réservait le droit. Dès lors, la prolongation
accordée, qui équivaut à près de trois ans, soit près de la moitié de la
durée maximale, s'avère adéquate et ne prête pas le flanc à la critique.
Ce dernier moyen doit en conséquence être rejeté.
8.
En conclusion, le recours doit être rejeté
et le jugement confirmé.
Les frais deuxième instance des recourants sont arrêtés à 7'950 fr., solidairement
entre eux (art. 232 TFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en matière civile;
RSV 270.11]).
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 465 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance des recourants A.R.________ et B.R.________, solidairement entre
eux, sont arrêtés à 7'950 fr. (sept mille neuf cent cinquante francs).
IV.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
21 juillet 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Jean-Emmanuel Rossel (pour A.R.________ et B.R.________),
‑
Me Serge Fasel (pour Z.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est de 765'018 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux du canton de Vaud.
Le greffier :