vd_findinfo · HC / 2024 / 952 · 2024-12-20 · fr

VENTE D'IMMEUBLE, CONDITION SUSPENSIVE, DOL{VICE DU CONSENTEMENT}, VICE DU CONSENTEMENT | 20 CO, 21 CO, 23 CO, 24 CO, 28 CO, 311 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile HC / 2024 / 952

TRIBUNAL
CANTONAL
PT18.024752-xxxx240501
583
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
20 décembre 2024
__________________
Composition
:               Mme
Crittin
Dayen
, présidente
M.
Krieger  et  Mme Rouleau, juges
Greffière
:              Mme
Juillerat Riedi
*****
Art.
311 al. 1 CPC ; 20, 21, 23, 24 et 28 CO
Statuant sur l’appel interjeté par
X.________
,
à [...], demandeur, contre le jugement rendu le 9 mai 2024 par la Chambre patrimoniale cantonale
dans la cause divisant l’appelant d’avec
D.________
SA
, à [...], défenderesse, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 9 mai 2023, dont les motifs ont été notifiés le 1
er
mars 2024, la Chambre patrimoniale cantonale (ci-après : également les premiers juges)
a rejeté les conclusions prises par le demandeur X.________ contre la défenderesse D.________
SA par demande du 31 mai 2018 (I), a dit que le demandeur devait verser à la défenderesse la
somme de 12'000 fr., plus intérêt à 5 % l'an dès le 18 octobre 2017 (II), a provisoirement
laissé les frais judiciaires du demandeur, arrêtés à 30'360 fr., à la charge
de l'Etat (III), a statué sur les conséquences de l’assistance judiciaire octroyée
au demandeur (IV à VI) et a dit que le demandeur devait verser à la défenderesse la somme
de 12'000 fr. à titre de dépens (VII).
En fait et en droit, les premiers juges ont retenu en substance que le demandeur avait vendu une parcelle
comportant deux immeubles n
os
52 et 53 à la défenderesse pour le prix de 1'450'000 fr., plus 600'000 fr. à la condition
alternative suivante : délivrance, après adoption d'un nouveau plan de quartier permettant
le projet, mais avant le 31 décembre 2016, d'un permis de construire un nouveau bâtiment n
o
53 après démolition de l'existant, ou non-dépôt, par l'acheteuse, d'une demande de
permis dans les six mois suivant l'adoption dudit plan de quartier ; que, comme ce plan de quartier n'avait
finalement jamais été adopté, l'acheteuse avait déposé une demande de rénovation
du bâtiment n
o
53 ; que, la condition n'étant pas remplie, le supplément de 600'000 fr. n'était pas dû
; qu'aucun des vices du consentement invoqués par le demandeur n'était établi ; que le
contrat de vente prévoyait par ailleurs que le demandeur devait participer au remplacement de la
vieille chaudière à concurrence de 12'000 fr. si celle-ci tombait en panne avant le 31 décembre
2016 ; qu'il était établi que tel avait été le cas, de sorte que cette participation
était due.
B.
Par acte du 15 avril 2024, X.________ (ci-après : l’appelant) a interjeté appel
contre ce jugement, en concluant, avec suite de frais et dépens, principalement à sa réforme
en ce sens que sa demande soit admise et que les conclusions reconventionnelles de D.________ SA (ci-après :
l’intimée) soient rejetées, subsidiairement à son annulation et au renvoi de la
cause en première instance pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Il a
requis l'assistance judiciaire, qui a été refusée par décision de la juge déléguée
par décision du 15 mai 2024.
Par courrier du 17 juin 2024, les parties ont été informées que la cause était gardée
à juger.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
Des parties à
la présente cause
1.
L’intimée est une société anonyme de droit suisse active dans le domaine de l’immobilier
et dont le siège est à [...]. H.________ en était l’actionnaire unique et administrateur
jusqu’au 21 décembre 2015, date à laquelle G.________ et K.________ sont devenus les
administrateurs, chacun au bénéfice d'une signature individuelle.
De
l'acte de vente du 7 février 2014 et de son annexe
2.
L’appelant était propriétaire de la parcelle bien-fonds n
o
22 de la commune de [...], sise [...] et sur laquelle sont érigés deux bâtiments portant
respectivement les numéros ECA 52 et 53.
3.
a)
Selon acte de vente conclu devant le notaire B.________ le 7 février 2014, l’appelant a vendu
à l’intimée le bien-fonds n
o
22 pour un prix de 1'450'000 francs. L’art. 12 du contrat a la teneur suivante :
« Le
prix de vente de l'immeuble, dans son état actuel, est fixé, d'entente entre parties, à :
UN
MILLION QUATRE CENT CINQUANTE MILLE FRANCS
(fr.
1'450'000.)
Il
est réglé comme suit :
a.
Quarante-quatre mille cent francs, sont acquittés par un règlement anticipé des loyers
dus par X.________ pour son logement jusqu'au trente juin deux mil quinze.
b.
Un million quatre cent cinq mille neuf cents francs, soit le solde, a été acquitté par
divers versements totalisant pareil montant sur le compte de consignation du notaire soussigné,
auprès de la Banque Cantonale Vaudoise, numéro [...], dont ici quittance.
Au
total
:
Un million quatre cent cinquante mille francs.
»
b)
En sus, un « Prix de vente complémentaire » était prévu à l'article 13,
dont la teneur était la suivante :
«
Selon les indications fournies par le vendeur et dans la mesure où serait adopté le Plan de
Quartier mentionné ci-après, il serait possible de construire, après démolition du
bâtiment numéro 53 d'assurance et à son emplacement, un bâtiment d'une surface minimale
de cent nonante-six mètres carrés (196 m
2
)
au sol, sur une hauteur de treize mètres (13 m) au faîte ou de trois niveaux, soit un bâtiment
comprenant des surfaces de logements d'au moins cinq cents mètres carrés (500 m
2
).
Compte
tenu de l'état actuel de la procédure de légalisation du nouveau Plan de Quartier englobant
partiellement la parcelle 22 de [...], la délivrance d'un permis de construire pour un tel bâtiment
n'est actuellement pas possible.
L'acquéresse
déclare cependant s'engager à déposer une requête en vue de la délivrance d'un
tel permis de construire, totalement conforme au règlement communal applicable à la zone en
question, pour un bâtiment conforme aux surfaces et hauteurs susmentionnées, dans les six mois
dès l'adoption définitive du Plan de Quartier susmentionné.
Dans
la mesure où malgré le respect du règlement communal applicable (nouveau Plan de Quartier)
et du délai précité pour le dépôt de la demande de permis de construire, la
nouvelle propriétaire ne parvenait pas à obtenir un tel permis définitif et exécutoire
d'ici au trente et un décembre deux mil seize, l'acquéresse serait alors déliée de
toute obligation supplémentaire à l'égard du vendeur.
En
revanche, dans la mesure où :
-
soit les engagements susmentionnés pris par l'acquéresse n'étaient pas respectés,
à savoir le dépôt d'une demande de permis de construire dans les six mois dès l'adoption
définitive d'un Plan de Quartier permettant d'édifier le bâtiment susmentionné,
-
soit un tel permis de construire devait être délivré d'ici au trente et un décembre
deux mil seize,
l'acquéresse
serait redevable à l'égard du vendeur ou de ses héritiers, d'un montant complémentaire
au prix de vente convenu ci-dessus, soit une somme de :
SIX
CENT MILLE FRANCS
(fr.
600'000)
En
cas de délivrance d'un permis de construire permettant la construction de surfaces de logement inférieures
à cinq cents mètres carrés (500 m
2
),
le montant susmentionné serait revu à la baisse, proportionnellement aux surfaces autorisées.
Ce
montant de six cent mille francs (fr. 600'000.-), ou le montant inférieur compte tenu des surfaces
autorisées, sera à régler au plus tard, soit le trente et un décembre deux mil seize
en cas de non-respect des engagements pris ci-dessus par l'acquéresse (absence de requête de
permis de construire conforme au règlement applicable dans les six mois de l'adoption du Plan de
Quartier), soit dans les nonante jours dès la délivrance du permis de construire définitif.
Etant ici rappelé que, en l'absence d'un permis de construire d'ici au trente et un décembre
deux mil seize, cela malgré une requête déposée dans les délais susmentionnés,
aucun montant complémentaire au prix de vente payé ce jour ne serait dû.
L'acquéresse
s'engage à recourir auprès de la cour de droit administratif du Tribunal cantonal en cas de
refus de la Commune de [...] de lui délivrer un permis de construire alors que la requête respecte
le règlement communal applicable.
L'acquéresse
s'engage également à tenir le notaire soussigné informé de l'avancement de la procédure
à intervalles réguliers, mais au minimum les trente juin et trente et un décembre de chaque
année, cela jusqu'à la délivrance du permis de construire ou jusqu'au trente et un décembre
deux mil seize.
Afin
de garantir le bon règlement du montant susmentionné en mains du vendeur ou de ses héritiers,
l'acquéresse augmentera, immédiatement après le présent acte, la cédule hypothécaire
susdésignée, grevant la parcelle 22 de [...], à un capital de six cent mille francs (fr.
600'000.). Le vendeur consent d'ores et déjà à ce que ce titre en premier rang puisse
être postposé derrière un nouveau titre d'un capital maximal d'un million quatre cent
mille francs (fr. 1'400'000.-). Dite cédule du capital de six cent mille francs (fr. 600'000.)
demeurera en mains du notaire soussigné jusqu'au complet accomplissement des engagements pris ci-dessus
par l'acquéresse jusqu'à l'échéance du délai du trente et un décembre deux
mil seize. Après cette date, dite cédule devra être remise à l'acquéresse.
L'acquéresse
déclare avoir été rendue attentive par le notaire soussigné quant à la portée
de ses engagements et notamment quant aux conséquences du non-respect des délais et engagements
pris ci-dessus.
L'acquéresse
est également rendue attentive à l'obligation qui lui incombera de faire reprendre les engagements
ci-dessus par tout nouveau propriétaire de la parcelle 22 de [...] avant l'échéance du
délai susindiqué.
Les
parties déclarent savoir que le notaire soussigné sera responsable d'annoncer ce versement
complémentaire aux autorités fiscales compétentes. »
c)
Lors
de la signature de cet acte, les parties étaient conscientes que le projet de l’intimée
ensuite de l’achat de la parcelle était, si possible, de démolir le bâtiment ECA
n
o
53 et d’en reconstruire un nouveau.
d)
Lors
de l'audience d'instruction du 3 mai 2022, l’appelant a déclaré ce qui suit : «
Lors de la signature de l'acte de vente, il y avait le notaire, le représentant de l'acheteur, je
crois que c'était M. H.________ et moi-même. Je n'étais pas accompagné. Le représentant
de l'acheteur m'a dit qu'il allait tout de suite faire les démarches pour obtenir le permis de construire.
En payant un prix pareil c'était normal ». L’appelant a ajouté qu'il ne se rappelait
plus si, quand il a signé l'acte, il savait que le plan de quartier n'était pas encore adopté.
Interpellé sur la question de savoir pourquoi l’intimée n'avait pas payé le prix
de vente en entier directement, l’appelant a déclaré : « Je vous réponds
qu'il faut poser cette question à l’intimée. Je ne me rappelle plus pourquoi cela a été
fait de cette manière ». Il a ensuite précisé que le prix de vente de sa maison était
de deux millions et que le notaire lui avait lu l'acte de vente. Finalement, l’appelant a expliqué
ce qui suit : « Je n'ai pas de connaissance en matière immobilière, ni en matière
commerciale. J'avais une ferme auparavant. Je suis ensuite devenu boucher parce qu'il n'y avait pas de
terrain autour de la ferme. Boucher était mon dernier métier ».
e)
Une amie de longue date de l’appelant, N.________, a été entendue sur ce qui précède,
dans le cadre de l'instruction. Elle a déclaré : « Je connais l’appelant depuis
dix-huit ou dix-neuf ans. C'est un de mes amis. Je suis au courant de la vente par le demandeur à
la défenderesse de sa maison. Je n'ai pas accompagné le demandeur chez le notaire ». S'agissant
plus particulièrement de la question d'une éventuelle tromperie, elle a déclaré :
« dans un certain sens, je dirais « oui » car on se retrouve ici. Le connaissant, je pense
que le demandeur n'aurait jamais accepté de vendre sa maison s'il devait attendre encore huit ans
pour avoir le solde du prix. Je pense que dans ce sens-là, il a été trompé ou alors,
les choses n'ont pas été claires. Je pense que c'est bizarre de se retrouver dans une telle
situation, surtout pour une personne de son âge ». Elle a encore ajouté : « Le demandeur
m'a dit que la défenderesse lui verserait une partie du prix de vente tout de suite et que l'autre
partie serait versée quand elle aurait obtenu le permis de construire, mais cela devait se faire
rapidement. En effet, la défenderesse s'était apparemment engagée en ce sens ».
N.________ a confirmé que l’appelant disposait de sa capacité de discernement lors de
la signature de l'acte de vente du 7 février 2014, précisant que celui-ci était en
mesure de comprendre ce qu'il faisait. Elle a ajouté ce qui suit : « Par contre et
j'imagine qu'on a dû lui lire l'acte, pour comprendre tous les tenants et aboutissants dans les
détails, c'est compliqué pour toute personne, y compris pour moi-même. Ce qu'il a retenu,
c'était qu'il allait recevoir une partie du prix au moment de la signature et le reste peu de temps
après ».
f)
Une autre amie de l’appelant, A.________, a aussi été entendue à cet égard.
Elle a précisé qu'elle n'avait pas accompagné l’appelant à l'époque lors
de la signature de l'acte de vente et a déclaré ce qui suit :
« J'ai
l'impression qu'il a été trompé, que la défenderesse ne lui a pas bien expliqué
tout en détail. […] J'ai l'impression que M. X.________ a signé sur la base de ce qu'on
lui a dit. Je pense qu'on lui a lu l'acte mais que de toute façon il ne comprenait pas les termes
techniques. Pour moi, il a compris qu'il vendait pour un prix de 2 millions mais qu'un 1.4 million lui
serait payé tout de suite et 600'000 fr. lui seraient payés plus tard, une fois les travaux
commencés ou terminés. »
4.
Les parties ont signé en marge de l'acte de vente du 7 février 2014 une convention intitulée
« Convention de participation aux frais de remplacement d'un brûleur à mazout et d'une
chaudière situés à [...] », qui prévoit ce qui suit :
« Dans
le cadre de la vente immobilière qui sera réalisée le 7 février 2014 entre Monsieur
X.________ (vendeur) et la société D.________ SA (acquéreur), il est convenu que le vendeur
accepte par la présente, de participer jusqu'à hauteur de CHF 12'000.- (douze mille) aux frais
de remplacement de la chaudière et du brûleur à mazout, dont l'état est actuellement
extrêmement vétuste.
En
d'autres termes, Monsieur X.________ s'engage à contribuer pour une somme forfaitaire de CHF 12'000.-
aux travaux décrits ci-dessus, dans la mesure où une panne de fonctionnement du système
de chauffage rendrait obligatoires lesdits travaux avant le 31 décembre 2016.
Ainsi,
il est entendu que dans l'hypothèse où le système de chauffage ou le dysfonctionnement
du brûleur à mazout entraîneraient une panne avant le 31 décembre 2016, les deux
parties à la présente convention s'engagent à remplacer intégralement le brûleur
à mazout étant entendu que la participation financière de Monsieur X.________ se limitera
à CHF 12'000.-, alors que la société du D.________ SA prendra à sa charge tous les
frais d'installation et de remplacement qui dépasseront très largement la somme de CHF 12’000.-. »
Des procédures
par-devant la Justice de paix et le Ministère public
5.
Par courrier adressé à la Justice de paix du district de Nyon le 31 août 2015, l’intimée
a demandé qu'il soit fait interdiction à l’appelant d'accéder à la parcelle
n
o
22 de la Commune de [...] et qu’une mesure de protection de l'adulte soit mise en œuvre.
Par décision du 11 avril 2016, la Justice de paix du district de Nyon a clos l'enquête en institution
d'une curatelle et renoncé à prononcer une mesure de protection en faveur de l’appelant,
considérant en substance que la capacité de discernement de celui-ci était préservée
et qu'aucune mesure de protection de l'adulte n'était nécessaire à son endroit.
Du plan de quartier
6.
Le 14 septembre 2015, la Commune de [...] a passé une convention avec les propriétaires des
parcelles n
os
22, 25 à 28, 37 et 38 de la Commune de [...], dont fait partie l’intimée, au sujet de
l'établissement d'un plan de quartier (secteur dit « [...] »), englobant lesdites parcelles.
Cette convention du 14 septembre 2015 réglait notamment la répartition, entre les propriétaires,
des frais relatifs à l'élaboration du plan de quartier.
7.
L’intimée a mandaté J.________ SA pour déposer une demande d’autorisation
de rénover le bâtiment ECA n
o
53.
Entendu en qualité de témoin lors de l'audience d'instruction du 9 mars 2022, T.________, architecte
chargée du projet au sein de J.________ SA, a déclaré ce qui suit au sujet de l’allégué
de l’intimée, selon lequel cette dernière aurait compris début 2016 que le plan
de quartier ne serait pas adopté, raison pour laquelle la témoin aurait été mandatée
pour déposer une demande d’autorisation de rénover le bâtiment ECA n
o
53:
« Il
y a plusieurs éléments de réponse. On a rencontré plusieurs fois la commune après
la vente pour discuter du plan de quartier. On a eu plusieurs rendez-vous avec la syndique de la commune
de [...] au sujet de la question de savoir quelles perspectives aurait la défenderesse en termes
de densité si le plan de quartier était adopté. Il en est ressorti que ce plan de quartier
ne serait pas adopté immédiatement. A l'heure actuelle le PLQ n'est toujours pas en vigueur.
J'ai d'autres projets en attente et qui sont bloqués à cause de cela. Oui j'ai bien été
mandatée pour faire les travaux de rénovation des bâtiments ECA 52 et 53. Je ne me rappelle
pas à quelle date j'ai été mandatée, mais c'était juste après l'achat.
Je pense donc que c'était en 2014 déjà. »
8.
Par courrier du 13 juin 2016 adressé à la Municipalité de la Commune de [...], le Service
du développement territorial lui a fait part de ses déterminations quant à la poursuite
de l'élaboration du plan de quartier au lieu-dit « [...] », situé sur les parcelles
n
os
22, 25 à 28, 37 et 38 de la Commune de [...]. Il a notamment indiqué ce qui suit :
« La
Commune de [...] doit donc se mettre en conformité avec l'obligation faite aux communes surdimensionnées
de réviser leur Plan général d'affectation jusqu'au mois de juin 2021. Tant que ce dernier
n'a pas été révisé, aucune zone d'habitation supplémentaire ne sera autorisée.
En effet, le Plan de quartier « [...] » viendrait aggraver le surdimensionnement de la commune.
Nous ne pouvons donc pas préaviser favorablement l'établissement du Plan de quartier «
[...] » sans qu'un redimensionnement n'ait été étudié dans le cadre de la révision
du Plan général d'affectation. »
9.
Par courrier du 6 juillet 2016, la Municipalité de la Commune de [...] a communiqué à
l’intimée la teneur du préavis précité en lui indiquant qu’elle allait
étudier la possibilité d'inclure ce dossier dans le cadre de la révision de son Plan général
d'affectation et qu’elle reviendrait vers elle en temps utile à ce sujet. C’est ainsi
le 6 juillet 2016 au plus tard que l’intimée a été informée du fait que le
plan de quartier ne serait pas adopté à court terme, raison pour laquelle elle a décidé
d'aller de l'avant avec le projet de rénover le bâtiment ECA n
o
53.
10.
Par courrier du 26 avril 2022, la Municipalité de la Commune de [...] a informé l’intimée
du fait que la modification du plan d'affectation entrée en vigueur le 14 novembre 2012 suspendait
tout projet au sein du secteur jusqu'à l'adoption du nouveau plan de quartier.
Du permis de construire
11.
Le 8 août 2016, l’intimée
a déposé auprès de la commune de [...] une demande de permis de construire portant sur
des travaux de transformation et de rénovation des différents corps de ferme en logement.
Les travaux envisagés ayant été considérés comme conformes au règlement
communal – qui n'avait pas été modifié depuis l’acte de vente –, le
permis de construire a été délivré le 26 janvier 2017.
12.
Par courrier du 2 mars 2017 adressé à l’architecte T.________, la Municipalité de
la Commune de [...] a confirmé que toute augmentation de la « surface brute de plancher
habitable » des bâtiments existants n'était pas autorisée sur le périmètre
du plan de quartier de « [...] » tant que son règlement n'aurait pas été
finalisé et adopté par les autorités cantonales et communales.
13.
Par courriel du 3 mars 2017, le notaire B.________ a informé le conseil de l’appelant de ce
qu'il transférerait la cédule hypothécaire de 600'000 fr. – destinée à
garantir le paiement du prix de vente complémentaire – à l’intimée le 7 mars
2017, les conditions de sa libération lui paraissant remplies. Entendu sur ce point, B.________
a confirmé avoir restitué ladite cédule à l’intimée en précisant
ce qui suit :
« Il
y avait une opposition de M. X.________ à la restitution de cette cédule. J'ai alors pris la
peine de contacter la commune pour savoir si la construction prévue était effectivement impossible,
ce qui m'a été confirmé par la commune. Sauf erreur, j'ai restitué la cédule
en mars 2017. »
14.
Les travaux sont terminés.
15.
a)
La question de savoir si
le permis de construire obtenu permettait la construction
de surfaces de logement supérieures à celles qui étaient existantes lors de la vente a
fait l’objet d’une expertise qui a été menée par Q.________, architecte.
b)
Dans son rapport du 22 mars 2021, l'expert a confirmé que le permis de construire obtenu permettait
la construction de surfaces de logement supérieures à celles qui existaient lors de la vente,
en précisant ce qui suit :
« Par
ailleurs, pour éviter tout éventuel problème d'interprétation, le soussigné
tient encore à préciser, ci-dessous, la définition et / ou la distinction entre les termes
usuellement employés dans les discussions, par les Commissions d'Estimation des Bâtiments et
encore lors des procédures de demande de permis de construire « surfaces de logement »
ou « surfaces habitables » et « surfaces brutes de plancher utile ».
Selon
l'usage courant, sans autre grand commentaire, les « surfaces de logement » ou « surfaces
habitables », sont des surfaces exclusivement dévouées au logement.
Ces
surfaces de logement peuvent être « brutes », cela signifie qu'elles ont (sic) considérées
avec l'épaisseur de tous les murs périphériques et intérieurs ou encore « nettes
» ou plus sommairement également dénommées comme « balayables » soit sans
la prise en compte de l'épaisseur des murs.
Par
« surfaces brutes de plancher utile », terme plus spécifiquement utilisé lors des
procédures de demande de permis de construire, pour calculer les Coefficients d'Utilisation du Sol
(CUS) d'un terrain, soit le rapport entre la surface brute totale et le plancher utile / surface du terrain
considéré, il est alors fait usuellement référence, et c'est le cas pour la commune
de [...], à la norme 514.420 de l'institut fédéral pour l'aménagement du territoire.
Ces
« surfaces brutes de plancher utile » comprennent également les surfaces des murs périphériques
et intérieurs, non seulement pour les logements mais également pour les locaux alors voués
au travail. »
Compte tenu de ces précisions, l'expert a calculé les surfaces de logement et les surfaces
brutes de plancher utile. Il en a conclu que la surface de logement était de 640.50 m
2
avant la vente et de 811.50 m
2
obtenue par le permis de construire. En revanche, la surface de plancher utile, qui s’élevait
à 811.50 m
2
,
était restée la même. Le permis de construire obtenu par l’intimée lui avait
ainsi permis d'augmenter les « surfaces de logement » de 171 m
2
(811.50 m
2
- 640.50 m
2
),
mais pas d'augmenter la « surface brute de plancher utile ». Pour demeurer complet dans sa
réflexion, il a toutefois relevé qu’il avait constaté lors de la visite des lieux
que les combles du bâtiment annexe Est avait finalement été aménagés, comme
pièce de jour, en prolongation du logement de l'étage, aujourd'hui réparti en duplex,
augmentant encore la surface de logement après travaux de quelques 57 m
2
.
c)
Interrogée lors de l'audience d'instruction du 9 mars 2022, la témoin T.________ a précisé
qu'il n'y « a pas de modification de la surface totale brute habitable et les combles sont non habitables.
Elles peuvent être aménagées mais ne bénéficient pas de suffisamment de lumière
et ne sont pas chauffées de sorte qu'elles ne sont pas qualifiées d'habitables. Dans un premier
temps nous avions déposé un projet avec des combles habitables qui a été refusé
». Elle a confirmé que les 71 m
2
de combles n'étaient pas aménageables selon l'autorisation de construire. Elle a précisé
qu'il s'agit de « 71 m
2
brut qui ont été autorisés en grenier ».
Du contexte entourant
le dépôt du permis de construire
16.
A la question de savoir si l’intimée avait tardé à déposer la demande de permis
de construire, l’expert Q.________ a répondu comme il suit :
« Il
faut demeurer conscients que déjà, pour les architectes, il n'est pas permis de préciser
le temps qui lui sera nécessaire pour établir un projet qui saura alors convenir aux exigences
de son mandant. Plus encore, à la lecture des pièces requises n
os
51 et 52, il est permis de relever que, outre faire établir, conjointement et / ou préalablement
à l'étude du projet, par des bureaux techniques spécialisés, un rapport « diagnostic
amiante » avant travaux, un bilan thermique démontrant le respect des normes en matière
d'économie d'énergie, tout comme un plan de situation dressé par un géomètre
officiel, l'architecte doit encore établir des plans de protection relatifs à la protection
des bâtiments contre les incendies. Ces premières prestations ont été apparemment
réalisées, depuis l'acte de vente à l'établissement du dossier de demande de permis
de construire, dans un délai jugé des plus raisonnable, de 18 mois.
Par
contre, sans que l'architecte puisse influer sur ce délai, il est encore utile de relever que la
Municipalité de [...] a apparemment attendu plus de trois mois pour présenter ce projet à
l'enquête publique et a encore attendu, comme cela est usuellement le cas, plus d'un mois de la
fin de l'enquête publique, de surcroit coupé par les jours fériés de fin d'année,
pour délivrer le permis de construire. »
L’expert a ajouté encore ce qui suit au sujet du plan de quartier :
« Certes,
du point de vue réglementaire, ce projet n'étant finalement plus concerné par le nouveau
plan de quartier projeté, le projet étudié aurait théoriquement pu être, de
suite, présenté pour demande de permis de construire.
Cependant,
il était néanmoins nécessaire de laisser le temps au Maître de l'Ouvrage de choisir
l'architecte mandataire et à ce dernier d'établir ce projet. »
Des prétentions
relatives à la réfection de la chaudière à mazout
17.
Une obligation d'assainir la chaudière a été notifiée en 2010 à l’appelant
et un délai au 30 juillet 2018 lui a ensuite été imparti pour procéder à cet
assainissement.
18.
Parallèlement à la procédure de conciliation engagée par l’appelant, l’intimée
a élevé des prétentions à l'encontre de ce dernier à hauteur de 12'000 fr. à
titre de participation aux frais de remplacement de la chaudière de l'immeuble vendu sis [...],
en application de la convention de participation du 7 février 2014 (cf. ch. 4 ci-avant).
19.
L’intimée a entrepris les démarches pour faire changer la chaudière en question
en 2016, ce qu’elle a justifié par la nécessité d’un assainissement.
Le 21 janvier 2016, W.________ SA a ainsi adressé à J.________ SA un devis portant sur une
chaudière à mazout pour l'immeuble sis [...].
Le 15 mars 2016, W.________ SA a adressé à J.________ SA un nouveau devis portant sur une chaudière
à mazout avec bouilleur de 500 litres pour l'immeuble sis [...].
20.
Par courrier du 26 octobre 2016 adressé à K.________ SA, représentant l’intimée,
W.________ SA, par C.________, a confirmé avoir conseillé à K.________, en mars et avril
2016, de procéder rapidement au remplacement de chaudière à la suite de l’intervention
suivante :
« Le
18 février 2016 : panne chaudière, nous avons démonté la jaquette de la chaudière
et constaté une fuite sur l'arrière de la chaudière, celle-ci n'étant plus étanche
et n’étant plus réparable, il faudrait prévoir son remplacement dans les semaines
qui suivent voir si possible avant la fin du mois, faute de quoi l'installation se videra probablement
dans la chaufferie et inondera les caves aux alentours, vu la quantité d'eau de chauffage que contient
le bâtiment et bien entendu plus de chauffage et d'eau chaude.
Donc
installation et travaux prioritaires à très court terme. »
21.
W.________ SA a adressé une facture n° 1067.17.13 à l’intimée le 14 février
2017, d'un montant de 32’236 fr. TTC, dont 25'000 fr. TTC correspondaient au remplacement de la
chaudière selon devis du 15 mars 2016.
22.
Le 29 août 2017, K.________ SA a adressé
à l’appelant, par l'intermédiaire de son conseil, une facture n° 2017/2303
d'un montant de 12'000 fr., ayant pour libellé « Participation au remplacement de la chaudière
conformément à la convention signée le 7 février 2014 ». Faute de paiement,
elle a adressé un rappel à l’appelant le 13 octobre 2017.
Par courrier adressé le 18 octobre 2017, le conseil de l’appelant a indiqué à K.________
SA que son mandant contestait cette facture.
K.________ SA a encore adressé à l’appelant une sommation le 30 janvier 2018.
23.
Le
25 avril 2018,
W.________ SA a adressé une facture finale à l’intimée concernant la « Rénovation
de divers corps de Ferme - [...] » portant sur des travaux de « Chauffage + Ventilation »
ainsi que des travaux « Solaire », en se référant à son offre et à l’accord
du 2 juin 2017.
24.
Entendu en qualité de témoin, C.________ a déclaré avoir « changé la chaudière
en début d'année 2016 parce qu'elle était percée ». Il a précisé ce
qui suit : « Il s'agissait d'une ancienne chaudière qui n'était pas réparable. Du
moment que la chaudière est percée, il n'y a plus de chauffage ni d'eau chaude dans tout le
bâtiment et ceci dans les 24 heures. J'imagine donc que nous avons été appelés peu
après que la chaudière ait été percée ». « Lors de notre intervention
du 18 février 2016, nous avons installé très provisoirement un remplissage automatique
de la chaudière comme en atteste la pièce 111 que j'ai établie pour l'entreprise W.________
SA, dont j'étais et suis toujours le patron. Ces travaux ne pouvaient pas attendre. Nous avons remplacé
la chaudière courant mars 2016. Nous avons fait la mise en service définitive de l'installation
au mois d'octobre 2016. Il y avait d'autres travaux dans le bâtiment qui n'avaient rien à voir
avec la chaudière. J'explique que le site était en travaux, mais habité, raison pour laquelle
il fallait maintenir le chauffage ». Finalement, C.________ a confirmé que la facture
du 14 février 2017 de W.________ SA à l’intimée correspondait à la réparation
provisoire de l'ancienne chaudière, à sa dépose et à l'installation de la nouvelle
chaudière. Il a ainsi confirmé avoir fait les travaux ensuite d'une panne, à savoir la
chaudière percée, ainsi que la teneur de son courrier du 26 octobre 2016 adressé à
K.________ SA.
25.
L'expert Q.________, quant à lui, s'est prononcé comme il suit au sujet des raisons du changement
de la chaudière :
« Le
remplacement de cette chaudière a été, en premier lieu, assuré par respect des exigences
légales. En effet, il est relevé, à la lecture des pièces produites n
os
15 et 16, que la Direction générale de l'environnement de l'État de Vaud exigeait l'assainissement
de cette installation de production de chaleur dans un délai échéant au 31 juillet 2018.
Par ce même document, il nous est également permis de comprendre que ce dernier service avait
déjà exigé de l'ancien propriétaire, le 13 avril 2010, que cette installation devait
être assainie.
Si
certes, techniquement, cette ancienne chaudière Buderus, qui présentait une puissance de 52
KW, aurait largement pu suffire pour chauffer les locaux transformés et / ou aménagés
en logement, la nouvelle chaudière finalement mise en place présentant une puissance de 45
KW, il est non seulement à relever que la nouvelle chaudière à mazout présente une
technologie moderne, dite à combustion, avec un meilleur rendement énergétique.
Par
ailleurs, selon le relevé photographique de l'ancienne chaudière, intentionnellement reproduit
ci-dessous, il est également permis de relever que l'ancienne chaudière était une chaudière
mixte bois et mazout. Une telle installation n'a de sens que si et seulement si le propriétaire
de l'immeuble habite sur place et, de plus, idéalement, s'avère posséder de nombreux arbres,
une forêt ou encore une entreprise provoquant un volume important de déchets de bois (charpente,
menuiserie, ...).
Enfin,
outre l'aspect général de cette chaudière qui, pour mémoire, ne répondait plus
à l'ordonnance fédérale sur la protection de l'air, Mme T.________ a encore précisé
au soussigné que, selon devis annexé, il a également été nécessaire de
remplacer les citernes à mazout dont la totale étanchéité ne pouvait être garantie.
Enfin,
par déontologie, dernier élément qui pourrait encore éventuellement prendre tout
son sens dans le litige qui nous occupe aujourd'hui, le soussigné se doit de relever, selon documents
annexés, que si certes, le devis relatif à l'installation de chauffage a été établi
par l'entreprise W.________ SA, le 21 janvier 2016, par contre, il nous est permis de constater, sur
la facture finale établie par cette même entreprise, le 25 avril 2018, que l'adjudication des
travaux de chauffage aurait été assurée selon offre et accord du 02 juin 2017. »
De la procédure
par-devant la Chambre patrimoniale cantonale
26.
L’appelant a saisi la Chambre patrimoniale cantonale par requête de conciliation du 26 juillet
2017. A la suite de l’échec de la conciliation et de la délivrance d’une autorisation
de procéder en date du 5 mars 2018, l’appelant a déposé une demande le 31 mai 2018,
en concluant, avec suite de frais et dépens, à ce que l’intimée soit sa débitrice
et lui doive immédiatement paiement de la somme de 600'000 fr. avec intérêts à 5%
dès le 31 décembre 2016 et à ce que lui-même ne doive pas à l’intimée
la somme de 12'000 fr. réclamée à titre de participation aux frais de remplacement de
brûleur à mazout et d'une chaudière situés [...].
L’intimée a déposé une réponse le 24 août 2018, dans laquelle elle a conclu
au rejet des conclusions prises par l’appelant dans sa demande du 31 mai 2018, à ce que partant
il soit dit qu’elle n'est pas débitrice envers l’appelant de la somme de 600'000 fr.
avec intérêts à 5% dès le 31 décembre 2016, à ce qu’il soit dit que
l’appelant est son débiteur et lui doive la somme de 12'000 fr. plus intérêts à
5% dès le 29 septembre 2017 et à ce que l’appelant soit débouté de toutes autres,
plus amples ou contraires conclusions.
Les parties ont confirmé leurs conclusions dans leur réplique et duplique des 14 décembre
2018 et 7 février 2019.
L’appelant a encore déposé ses déterminations sur la duplique le 30 avril 2019,
en persistant dans ses conclusions.
27.
Une audience d'instruction et de premières plaidoiries s'est tenue le 2 mai 2019. La juge déléguée
de la Chambre patrimoniale cantonale a rendu une ordonnance de preuves le 20 septembre 2019, laquelle
mettait notamment en oeuvre une expertise.
28.
L'expert Q.________ a rendu son rapport d'expertise le 22 mars 2021, dont les éléments pertinents
ont été intégrés aux faits (cf. ch. 16b, 17 et 26 ci-avant).
29.
Lors d'une audience d'instruction du 9 mars 2022, les témoins C.________, A.________, T.________
et B.________ ont été entendus. Quant au témoin N.________ ainsi que l’appelant,
K.________ et [...], ils ont été entendus, respectivement interrogés, lors d'une audience
d'instruction tenue le 3 mai 2022.
30.
Une audience de plaidoiries finales s'est tenue le 26 avril 2023.
31.
D’autres faits allégués et prouvés, mais sans incidence sur le sort de la cause,
n’ont pas été reproduits ci-dessus.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272]), au sens de l'art. 236 CPC, dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse
au dernier état des conclusions devant l'autorité précédente est de 10'000 fr. au
moins (art. 308 al. 2 CPC). Ecrit et motivé, il doit être introduit auprès de l'instance
d'appel, soit auprès de la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV), dans les trente jours à
compter de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de
la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
1.2
En l'espèce, formé en temps utile par une partie qui a un intérêt digne de protection
(art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale rendue dans une cause patrimoniale dont la
valeur litigieuse était supérieure à 10'000 fr. en première instance, l'appel est
recevable.
2.
Selon l’art. 310
CPC, l’appel peut être formé pour violation du droit (let. a) et pour constatation inexacte
des faits (let. b). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable,
y compris les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi
à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément
au principe général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (ATF 138 III 374 consid.
4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid. 5.3.1 ; TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid.
3.4).
3.
3.1
L'art. 311 al. 1 CPC impose au justiciable de motiver son appel. D'après la jurisprudence, ce devoir
de motivation implique que l'appelant doit indiquer en quoi la décision de première instance
est tenue pour erronée, de même qu'il doit développer une argumentation suffisamment explicite
et intelligible, en désignant précisément les passages qu'il attaque dans la décision
dont est appel, ainsi que les moyens de preuve auxquels il se réfère (ATF 138 III 374 consid.
4.3.1 ; TF 4A_274/2020 du 1
er
septembre 2020 consid. 4). L'appelant ne peut pas se borner simplement à reprendre des allégués
de fait ou des arguments de droit présentés en première instance, mais il doit s'efforcer
d'établir que, sur les faits constatés ou sur les conclusions juridiques qui en ont été
tirées, la décision attaquée est entachée d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en reprenant
la démarche du premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement. Si la motivation
de l'appel est identique aux moyens déjà présentés aux juges de première instance,
si elle ne contient que des critiques toutes générales de la décision attaquée, ou
encore si elle ne fait que renvoyer aux moyens soulevés en première instance, elle ne satisfait
pas aux exigences de l'art. 311 al. 1 CPC et le grief doit être déclaré irrecevable (ATF
138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_610/2018 du 29 août 2019 consid. 5.2.2.1; TF 4A_218/2017 du 14
juillet 2017 consid. 3.1.2, SJ 2018 I 21 ; TF 5A_438/2012 du 27 août 2012 consid. 2.2, in Revue
suisse de procédure civile 2013 p. 29).
3.2
Dans la partie « en fait » de son mémoire, l'appelant annonce se référer
expressément aux explications qu’il a fournies dans ses écritures déposées
devant l’autorité de première instance et aux faits retenus dans le jugement, sous réserve
des éléments et rectifications faites infra. Il déclare ensuite exposer « les
éléments complémentaires pertinents suivants », puis allègue 72 faits en
alternant des allégations assorties d'offres de preuves (ch. 1 à 10 de la partie « en
fait » ; chiffres 13 à 24, 27 à 33 à 46, 49 à 53, 55 à 71) avec des déductions,
sous la forme d'allégations soumises à l'appréciation de la cour, en se limitant à
préciser que « c'est à tort que la Chambre patrimoniale cantonale » a, ou n'a
pas, retenu certains faits (ch. 11, 12, 25, 26, 47, 48, 54, 72). Ce faisant, il faut constater que la
constatation inexacte des faits est insuffisamment motivée. L'appelant se borne en effet à
exposer sa propre lecture des faits et du dossier, sans indiquer en quoi les premiers juges auraient
erré en retenant ou en ne retenant pas certains éléments de fait. Le grief paraît
dès lors irrecevable. Cette question peut toutefois être laissée ouverte dans la mesure
où même recevables, les griefs doivent de toute manière être rejeté, comme on
le verra ci-après.
3.3
3.3.1
Le premier fait contesté est celui de savoir
si, au moment de la signature de l'acte, le projet de l’intimée était, si possible, de
démolir le bâtiment n° 53 pour en reconstruire un nouveau ou si, au contraire, comme
le soutient l’appelant, il était déjà prévu une simple transformation/rénovation,
l’intimée ayant connaissance du fait – qu'elle aurait tu à l’appelant –
que le nouveau plan de quartier ne serait jamais adopté. En d'autres termes, l’appelant aurait
été délibérément trompé par l’intimée qui aurait pu déposer
son projet de 2016 en 2014 déjà.
L’appelant se prévaut à cet égard de ses propres déclarations, des déclarations
de T.________, architecte, selon lesquelles elle avait été mandatée par l’intimée
pour faire des travaux de rénovation, sans toutefois se souvenir de la date, mais pensait que c'était
juste après l'achat, donc en 2014 déjà, et du fait qu'aucun projet concret, avec plans
de démolition et construction nouvelle, n'avait été établi.
3.3.2
Il ressort des faits (cf. ch. 6 des faits du présent arrêt) que le 14 septembre 2015, la Commune
de [...] a passé une convention avec un certain nombre de propriétaires, parmi lesquels l’intimée,
au sujet de l'établissement du nouveau plan de quartier, pour en répartir les frais. Le témoin
T.________ a aussi expliqué avoir rencontré plusieurs fois la Commune après la vente pour
discuter de ce plan de quartier et des possibilités qu'il impliquait en termes de densité.
Il en est ressorti que le plan ne serait pas adopté immédiatement. Le 13 juin 2016, le Service
du développement territorial a écrit à la Commune pour indiquer qu'il ne pouvait pas préaviser
en faveur de ce nouveau plan de quartier sans qu'un redimensionnement ait été étudié
dans le cadre du Plan général d'affectation. Le 6 juillet 2016, la Commune en a informé
l’intimée en précisant que la Municipalité allait étudier la possibilité
d'inclure le dossier dans le cadre de la révision du Plan général d'affectation et qu'elle
reviendrait vers elle « en temps utile à ce sujet ». Ces éléments ne sont pas
contestés par l'appelant. C'est donc à juste titre que la Chambre patrimoniale cantonale en
a déduit que l’intimée a été informée le 6 juillet 2016 au plus tard que
le plan de quartier ne serait pas adopté à court terme, raison pour laquelle elle avait décidé
d'aller de l'avant avec le projet de rénovation (cf. ch. 9 des faits du présent arrêt).
On ne peut pas suivre l’appelant lorsqu'il prétend que l’intimée savait dès
l'achat en 2014, que le plan de quartier ne serait pas adopté et l'a trompé en lui dissimulant
ce fait. Le fait que l’intimée ait envisagé, au moment de l'achat, une rénovation,
et qu'elle aurait pu déposer ce projet de rénovation immédiatement est sans pertinence.
3.4
3.4.1
Le deuxième fait litigieux est celui de savoir si, dans sa tête, l’appelant a vendu sa
parcelle pour le prix de 2'000'000 fr., et s'il a été induit en erreur par les promesses verbales
de l’intimée qui aurait profité de son grand âge et de son inexpérience en
matière immobilière. Il se prévaut de ses déclarations et des témoignages de
ses amies N.________ et A.________.
3.4.2
Il est établi qu'en 2015, l’intimée a sollicité de la Justice de paix une mesure
de protection de l'adulte en faveur de l’appelant. En avril 2016, après enquête, la justice
de paix a considéré que la capacité de discernement de l’appelant était préservée
et qu'aucune mesure n'était nécessaire (cf. ch. 5 des faits du présent arrêt). Il
ressort des témoignages des amies de l’appelant que celui-ci avait compris qu'il percevrait
1'400'000 fr. tout de suite et 600'000 fr. plus tard, une fois les travaux autorisés, commencés
ou terminés (cf. ch. 3 let. e) et f) des faits du présent arrêt). Les premiers juges ont
considéré que ces témoins, proches de l’appelant et donc à l'objectivité
douteuse, n'étaient pas présentes lors de la signature de l'acte de vente et que leurs propos
manquaient de précision et n'étaient corroborés par aucun élément du dossier.
Ils doivent être suivis dans leur constat qu'il n'est pas établi que l’appelant aurait
été induit en erreur. L'acte de vente prévoit clairement un prix ferme de 1'450'000 fr.,
et un complément de prix soumis à condition, qui implique l'adoption du nouveau plan de quartier
et un projet de construction d'un nouveau bâtiment n° 53. Au vu de la clarté du texte
de la convention, le paiement de ce complément de prix ne pouvait en aucun cas être compris
comme étant soumis à un simple terme. Si l’appelant entendait vendre au prix ferme de
2'000'000 fr., il n'avait qu'à exiger que l'acte soit rédigé en ce sens.
3.5.
3.5.1
Le troisième fait remis en question est celui du motif et de la date du changement de la chaudière.
L’appelant conteste à cet égard qu'il soit lié à une panne survenue en 2016.
Pour lui, la chaudière devait de toute façon être changée dans le cadre des travaux
de rénovation, au vu de sa vétusté. Il se prévaut du fait qu'une offre a été
faite en 2017 et du contenu du rapport d'expertise.
3.5.2
Il résulte des faits établis (cf. ch. 17 à 25 des faits du présent arrêt) que
dès 2010, l’appelant avait été invité à assainir la chaudière, qu’un
délai a été fixé au 30 juillet 2018 et que des devis ont été établis
par l'entreprise W.________ SA en janvier et mars 2016. La facture date de février 2017. Dans un
courrier du 26 octobre 2016, cette entreprise avait confirmé avoir conseillé à l’intimée
de remplacer rapidement la chaudière en raison notamment d'une intervention du 18 février 2016,
due à une panne. Le jugement retient, sur la base d'un allégué n° 166 de l’appelant,
admis par l’intimée, que la chaudière a été changée en 2016. Le témoin
C.________, de l'entreprise W.________ SA, a de toute façon confirmé ce fait. Ces éléments
ne sont pas remis en cause par l’appelant.
Il est vrai que l'expert s'étonne qu'une facture de W.________ SA du 25 avril 2018 précise
que l'adjudication des travaux de chauffage ait été faite sur la base d'une offre du 2 juin
2017. La Chambre patrimoniale cantonale n'a pas méconnu cet élément. Elle a considéré
que cette facture ne concernait pas le changement de la chaudière, vu son contenu. Il n'y a pas
de raison de ne pas la suivre sur ce point comme sur les autres.
4.
4.1
Dans un chapitre peu clair intitulé « Du contrat », l'appelant reproche également
aux premiers juges de ne pas avoir examiné la question du non-respect par l’intimée de
ses engagements contractuels. Il rappelle qu'à l'art. 13 de l'acte de vente, l’intimée
s'est engagée à déposer une demande de permis de construire dans les six mois suivant
l'adoption du nouveau plan de quartier et que le complément de prix de 600'000 fr. était dû
si l’intimée ne respectait pas cet engagement. Il estime établi que l’intimée
« n'a pas respecté ses engagements, qu'elle savait qu'elle ne pouvait pas le faire et qu'elle
avait d'emblée prévu de ne pas le faire ».
4.2
On comprend ici difficilement, juridiquement, ce qu'entend faire valoir l'appelant ; on pourrait imaginer
qu'il entend reprendre l'argument de l'impossibilité de la condition. Son appel comprend toutefois
un chapitre spécifique qui concerne cette question, dans lequel il fait valoir que l'événement
futur n'était pas seulement incertain, mais réellement impossible, au motif que le plan de
quartier n'est pas encore adopté et ne le sera pas avant des années et que l’intimée
avait pour réelle intention de se contenter de rénover l'immeuble n° 53 ; il soutient
que l’intimée le savait et que ni elle ni le notaire n'a attiré son attention «
à ce titre ».
L'appelant ne peut évidemment être suivi. L’intimée n'avait pas la maitrise de l'adoption,
ou non, du plan de quartier communal. Celui-ci était encore envisagé au moment de la vente.
S'il avait été adopté, l’intimée n'aurait pu échapper à son engagement
de déposer une demande de permis de construire un nouveau bâtiment. Les allégations factuelles
de l’appelant, comme vu plus haut, ne sont pas établies et les faits dûment établis
ne permettent pas de valider cette thèse.
5.
5.1
Dans plusieurs chapitres intitulés « Du dol », « Lésion » et « Erreur
», l'appelant invoque autant de vices du consentement.
S'agissant du dol, l’appelant fait valoir que l’intimée l'aurait trompé en promettant,
au moment de la signature de l'acte de vente, de déposer une demande de permis de construire, quelle
qu'elle soit ; elle l'aurait trompé sur ses réelles intentions ; elle lui aurait caché
que le plan de quartier ne pourrait pas être adopté ; elle l'aurait conforté dans l'idée
qu'il obtiendrait le prix qu'il souhaitait, savoir 2'000'000 francs.
S'agissant de la lésion, l'appelant fait valoir que même un prix de 2'000'000 fr. est largement
inférieur à une estimation au 1
er
janvier 2014, de 2'403'644 francs. La lésion résultait « de l'intention » de l’intimée
et « de l'exécution du contrat ». L’appelant aurait découvert la lésion
au moment où l’intimée aurait refusé de lui payer la somme de 600'000 francs. La
clause soumettant à condition le paiement de cette somme devrait être invalidée.
S'agissant de l'erreur, l'appelant soutient que sa volonté était de vendre pour 2'000'000 fr.,
qu'il a été induit en erreur par l’intimée et que cette erreur est essentielle.
La somme de 600'000 fr. serait due à titre de dommages-intérêts.
5.2
Sur la base de l'état de fait qu'elle a retenu et que la Cour de céans peut adopter, la Chambre
patrimoniale cantonale a estimé que le représentant de l’intimée n’avait pas
commis de dol au sens de l’art. 28 CO (Code des obligations du 19 mars 1911 ; RS 220). Il
n’était en effet pas établi que cette dernière aurait induit l’appelant en
erreur en déclarant qu’elle entreprendrait immédiatement les démarches en vue du
dépôt d’une demande de permis de construire quelle qu’elle soit. A cet égard,
les déclarations peu précises de deux amies de l’appelant, entendues en qualité
de témoins, ne permettaient pas de retenir que celui-ci aurait été trompé par l’intimée,
cela d’autant qu’elles n’étaient pas présentes au moment de la signature
du contrat. Le notaire avait en revanche lu l’acte de vente aux parties et aucun élément
au dossier ne permettait de considérer que l’appelant n’avait pas sa pleine capacité
de discernement lors de la signature de l’acte de vente, cela d’autant que la Justice de
paix avait rendu, postérieurement à l’acte de vente, une décision confirmant qu’il
n’y avait pas lieu de prononcer une mesure de protection de l’adulte à son endroit.
L’intimée ayant par ailleurs signé en 2015 une convention avec la Commune sur la répartition
des frais du plan de quartier, il fallait admettre qu’elle entendait réellement bénéficier
de ce nouveau plan de quartier. L’acte de vente ne pouvait ainsi pas être annulé en application
de l’art. 28 CO, cela d’autant qu’on ne voyait pas l’avantage qu’en aurait
tiré l’appelant, l’annulation du contrat conduisant également à l’extinction
de l’obligation de payer les 600'000 francs.
La Chambre patrimoniale cantonale a également considéré que la clause litigieuse prévoyait
un paiement complémentaire dans l’hypothèse de la réalisation d’un événement
incertain, mais pas initialement impossible, puisqu’au moment de la signature du contrat, les démarches
relatives au plan de quartier étaient en cours. Selon elle, les conditions de l’art. 20 CO
n’était ainsi pas remplies non plus.
Quant à la lésion faisant l’objet de l’art. 21 CO, les premiers juges
ont constaté que l’appelant n'avait pas utilisé le délai fixé par l'art. 21
CO pour se plaindre d'une lésion et que la condition d’une disproportion évidente n’était
de toute manière pas établie, ni même d’ailleurs alléguée par l’appelant.
Il n’était pas non plus établi que l’un des cas d’erreur essentielle au sens
des art. 23 et 24 CO était réalisé, l’appelant n’ayant pas démontré
qu’il aurait été dans l’erreur quant aux conditions contractuelles liées au
paiement des 600'000 fr. complémentaires.
On ne peut que suivre ici le raisonnement des premiers juges.
6.
6.1
Dans un moyen qui frise la témérité, l'appelant soutient que le changement de la chaudière
est « incontestablement postérieur à 2016 », et qu'aucune panne n'est établie,
dès lors que l'architecte n'en a pas fait état.
6.2
Là encore, comme on l'a vu, il est établi que la chaudière a été changée
en 2016 – l’appelant lui-même l'alléguait – et qu'il y avait eu une panne.
Cela résulte d'un courrier émanant de W.________ SA et du témoignage de C.________. Le
grief tombe à faux.
7.
En conclusion, l'appel, manifestement infondé, doit être rejeté et le jugement confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, fixés à 7'120 fr. (art. 62 al. 1 et 2 TFJC
[tarif des frais judiciaires civiles du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la
charge de l’appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il ne sera pas alloué de dépens, l’intimée n’ayant pas été invitée
à se déterminer sur l’appel.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, par 7'120 fr. (sept mille cent-vingt francs), sont mis
à la charge de l'appelant X.________.
IV.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Bertrand Pariat (pour X.________),
‑
Me Marlène Berard (pour D.________ SA),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente de la Chambre patrimoniale cantonale.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :