vd_findinfo · HC / 2010 / 172 · 2010-03-25 · fr

BAIL À LOYER, LOYER, DEMEURE, EXIGIBILITÉ, EXPULSION DE LOCATAIRE, RÉSILIATION ANTICIPÉE, RÉSILIATION, REJET DE LA DEMANDE | 257d al. 1 CO, 257d al. 2 CO, 257d CO, 274g al. 1 let. a CO, 457 CPC, 23 LPEBL, 7 RULV

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 25.03.2010 HC / 2010 / 172

TRIBUNAL CANTONAL
151/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 25 mars
2010
__________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.     Creux et Krieger
Greffière
:
Mme   Rossi
*****
Art. 7 RULV; 257d et
274g al. 1 let. a CO; 457 CPC; 23 LPEBL
La Chambre des
recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper du
recours interjeté par
A.P.________
et
B.P.________
, tous deux à Lausanne,
locataires, contre l'ordonnance
d'expulsion rendue le 5 janvier 2010 par la Juge de paix du
district de Lausanne dans la cause divisant les recourants
d'avec
K.________
, domicile
élu à Lausanne, bailleur.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 5 janvier 2010, notifiée le 14 janvier
2010 aux parties, la Juge de paix du district de Lausanne a
ordonné à A.P.________ et B.P.________ de quitter et
rendre libres pour le mercredi 3 février 2010 à midi
les locaux occupés dans l'immeuble sis à Lausanne,
[...] (appartement de 4 pièces au 1
er
étage et une cave) (I), dit qu'à défaut de
quitter volontairement ces locaux, ils y seraient contraints par la
force selon les règles des art. 508 ss CPC (Code de
procédure civile du 14 décembre 1966; RSV 270.11)
(II), arrêté les frais de justice du bailleur
K.________ à 250 fr. (III), alloué à celui-ci
des dépens, par 450 fr. (IV) et déclaré
l'ordonnance immédiatement exécutoire nonobstant
recours (V).
Cette ordonnance, complétée par les pièces du
dossier (art. 457 CPC), retient les faits suivants:
Par contrat de bail à loyer du 23 mars 2005, K.________,
représenté par V.________ SA, a remis en location
à A.P.________ et B.X.________ l'appartement de 4
pièces, avec une cave, situé au 1
er
étage de l'immeuble sis [...], à Lausanne. Conclu
pour durer initialement du 1
er
avril 2005 au
1
er
avril 2006, le bail devait se renouveler pour une
année, sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre
des parties donné au moins quatre mois à l'avance
pour la prochaine échéance, et ainsi de suite
d'année en année. Le chiffre 3 du contrat
prévoyait que le loyer, payable d'avance en
référence aux art. 3 et 7 RULV (Dispositions
paritaires romandes et règles et usages locatifs du Canton
de Vaud), était fixé à 1'620 fr. par mois,
acompte de chauffage, d'eau chaude et de frais accessoires par 120
fr. inclus. Selon le chiffre 7 du bail, un exemplaire des RULV
était annexé à dit contrat.
En raison du mariage des locataires, les parties sont convenues,
par avenant du 4 octobre 2005, que les obligations du bail
passaient avec effet immédiat aux noms de A.P.________ et
B.P.________.
Par lettre du 19 juin 2009, la représentante du bailleur a
prié les locataires de s'acquitter du montant de 1'620 fr.
correspondant au loyer du mois de juin 2009. Cette lettre
précisait que «la présente vaut mise en demeure
écrite du bailleur au sens de l'article 7 des RULV de
régler le loyer du mois en cours dans un délai de dix
jours. A défaut, le bailleur pourra exiger que le loyer et
l'acompte de chauffage soient dès le début du mois
prochain payés trimestriellement à
l'avance».
Par courriers recommandés datés du 10 août
2009, notifiés le 12 août 2009, V.________ SA a
indiqué aux locataires que, malgré un
«rappel/mise en demeure» du 20 juillet 2009, les loyers
n'avaient été payés que jusqu'au 30 juin 2009
et qu'elle se voyait contrainte d'exiger «dès le
début de ce mois» le versement des loyers et acomptes
de chauffage par trimestre civil d'avance. La représentante
du bailleur a par conséquent mis les locataires en demeure
de s'acquitter du montant de 4'860 fr., correspondant aux loyers
des mois de juillet, août et septembre 2009 «dès
lors échus». Cette lettre comportait également
la signification qu'à défaut de paiement dans les
trente jours, le bail serait résilié.
La gérance a résilié le contrat de bail pour
le 31 octobre 2009, par formules officielles du 14 septembre
2009.
Le 1
er
octobre 2009, A.P.________ a contesté le
congé auprès de la Commission de conciliation en
matière de baux à loyer du district de Lausanne
(ci-après: la commission de conciliation). Il a notamment
produit une copie des récépissés postaux
attestant du paiement des trois loyers en date des 15 et 30
septembre 2009.
Le 12 novembre 2009, K.________ a requis du Juge de paix du
district de Lausanne l'expulsion de A.P.________ et B.P.________
des locaux en cause.
Le 24 novembre 2009, le bailleur a adressé au juge de paix
une copie des documents établissant que les locataires
étaient à jour dans les versements à fin
novembre 2009, le paiement effectué le 30 octobre 2009 ayant
été accepté à titre d'indemnité
d'occupation illicite pour le mois de novembre 2009.
Le 23 décembre 2009, la commission de conciliation a
transmis au juge de paix, comme objet de sa compétence, le
dossier relatif à la requête en annulation du
congé.
L'audience du juge de paix, à laquelle seul A.P.________ a
comparu, s'est tenue le 5 janvier 2010.
En droit, le premier juge a retenu que les locataires ne
s'étaient pas acquittés de l'entier de
l'arriéré de loyer dans le délai de trente
jours imparti. Aucun motif d'annulabilité du congé
n'existant en l'espèce et une prolongation du bail
étant exclue en cas de demeure du locataire, il a
considéré que le congé était valable et
a prononcé l'expulsion.
B.
Par acte
motivé du 25 janvier 2010, A.P.________ et B.P.________ ont
recouru contre cette ordonnance, concluant, sous suite de frais et
dépens des deux instances, à sa réforme en ce
sens que la requête d'expulsion est rejetée,
subsidiairement à son annulation et au renvoi de la cause
pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Ils ont requis l'effet suspensif.
Par décision du 29 janvier 2010, le Président de la
Chambre des recours a accordé l'effet suspensif au
recours.
Dans son mémoire du 3 février 2010, l'intimé
K.________ a conclu, sous suite de frais et dépens des deux
instances, au rejet du recours.
En droit
:
1.
a)
L'art.
23 al. 1 LPEBL
(loi du 18 mai 1955 sur la
procédure d'expulsion en matière de baux à
loyer et à ferme; RSV 221.305)
ouvre un recours au Tribunal
cantonal: a) lorsque le juge était incompétent ou
s'est déclaré à tort incompétent; b)
pour absence d'assignation régulière; c) pour
violation des règles essentielles de la procédure
lorsque l'informalité est de nature à influer sur le
prononcé. Selon l'alinéa 2 de cette disposition, il y
a également recours au Tribunal cantonal pour déni de
justice, ce recours pouvant aboutir soit à la réforme
soit à l'annulation de la décision attaquée
(JT 2004 III 43 c. 1a). Toutefois, l'art. 23 LPEBL, qui
confère un pouvoir d'examen limité à la
Chambre des recours, ne saurait s'appliquer lorsque la
validité du congé a été
contestée en vertu de l'art. 274g al. 1 let. a CO
(Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220)
. En pareil cas, la Chambre des
recours, pour répondre aux exigences du droit
fédéral, doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du
droit fédéral (
JT 2009 III 79; JT 2008 III 12;
JT 2004 III 79; Guignard, in
Procédures spéciales vaudoises, 2008, n. 4 ad art. 23
LPEBL, p. 212).
En l'espèce,
les recourants ont
contesté le congé devant la commission de
conciliation compétente
.
La cour de céans dispose donc d'un libre pouvoir d'examen en
droit (Guignard, op. cit., n. 1 ad art. 24 LPEBL, p.
213).
b)
D'un point de vue factuel, la Chambre des recours dispose
du pouvoir d'examen défini par l'art. 457 CPC (applicable en
vertu du renvoi de l'art. 29 LPEBL), de telle sorte qu'elle doit
admettre comme constants les faits constatés par le
jugement, sauf contradiction avec les pièces du dossier et
sous réserve du complètement sur la base de celui-ci
(art. 457 al. 1 CPC; JT 2009 III 79;
JT 2008
III 12; JT 1993 III 88; Gauthier, Note sur la procédure
d'expulsion en matière de bail à loyer, in JT 1993
III 126)
.
En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance est
conforme aux pièces du dossier et a été
complété sur la base de celui-ci.
2.
a)
L'art. 257d al. 1
CO prévoit que, lorsque, après la réception de
la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme, le
bailleur peut lui fixer par écrit un délai de
paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement
dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai
est de trente jours au moins pour les baux d'habitations ou de
locaux commerciaux (al. 1). Faute de paiement dans le délai
fixé, le bailleur peut résilier les baux
d'habitations et de locaux commerciaux, moyennant un délai
de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al.
2).
Aux termes de l'art. 7 al. 2 RULV, lorsque le locataire est en
retard de plus de dix jours dans le paiement d'une
mensualité et qu'il a fait l'objet d'une vaine mise en
demeure écrite, le bailleur peut exiger que le loyer, les
acomptes de chauffage et de frais accessoires soient
acquittés trimestriellement à l'avance, dès le
mois suivant l'échéance du délai fixé
dans la mise en demeure. Selon la jurisprudence de la cour de
céans, l'art. 7 RULV est une faculté donnée au
bailleur qui ne peut être exercée que dès le
mois qui suit l'échéance du délai que celui-ci
a imparti en vain au locataire pour s'acquitter du loyer
arriéré. Le bailleur ne peut pas requérir
immédiatement, par une mise en demeure à forme de
l'art. 257d CO, le paiement du loyer par trimestre d'avance. Il
doit procéder en deux temps, soit d'abord adresser une mise
en demeure en cas de retard du paiement du loyer (avec ou sans la
menace de la sanction du paiement des loyers par trimestre
d'avance), puis communiquer au locataire sa volonté
d'obtenir le paiement du loyer par trimestre d'avance. Ce n'est
qu'après cette dernière communication qu'il peut, si
les loyers n'ont pas été acquittés
trimestriellement d'avance, adresser l'avis comminatoire de l'art.
257d CO. La mise en demeure doit en outre être claire et
distincte (CREC I, 18 février 2010, n
o
89; CREC
I, 28 août 2007, n
o
420, résumé in
Cahiers du Bail [CdB] 2007, p. 129).
L'art. 257d CO présuppose un retard dans le paiement du
loyer (Lachat, Commentaire romand, 2003, n. 2 ad art. 257d CO, p.
1332). L'avis comminatoire est dépourvu d'effet s'il porte
sur un loyer qui n'est pas encore échu (Lachat, op. cit., n.
5 ad art. 257d CO, p. 1333). En d'autres termes, si le bailleur a
des créances qui ne permettent pas l'application de cet
article et d'autres qui la permettent, son courrier doit les
distinguer de manière précise, de sorte que le
locataire puisse reconnaître sans difficulté les
dettes à éteindre pour éviter la
résiliation du bail (Lachat, Le bail à loyer, 2008,
p. 666).
b)
En l'espèce, la représentante de
l'intimé a adressé une mise en demeure
préalable aux recourants le 19 juin 2009, indiquant
qu'à défaut de paiement du loyer du mois en cours
dans les dix jours, «le bailleur pourra exiger que le loyer
et l'acompte de chauffage soient dès le début du mois
prochain payés trimestriellement à l'avance».
Dans sa correspondance du 10 août 2009, la gérance a
rappelé aux recourants qu'ils étaient en retard dans
le paiement du loyer et indiqué que, dès le
début du mois d'août, le versement des loyers et
acomptes de chauffage était exigé par trimestre civil
d'avance. Dans ce même courrier, elle a en outre mis les
locataires en demeure de s'acquitter dans les trente jours du
montant de 4'860 fr. correspondant aux loyers des mois de juillet,
août et septembre 2009, faute de quoi le bail serait
résilié conformément à l'art. 257d CO.
La gérance n'a fait aucune distinction entre les loyers des
mois de juillet et août 2009, qui étaient
échus, et celui de septembre 2009, qui ne l'était pas
encore.
Dès lors que la formulation utilisée dans la mise en
demeure préalable du 19 juin 2009 était potestative,
elle ne dispensait pas l'intimé de procéder
- conformément à la jurisprudence
susmentionnée - en deux étapes distinctes, soit
communiquer aux recourants sa volonté d'obtenir le paiement
des loyers par trimestre d'avance et, pour les loyers non
acquittés trimestriellement, notifier ultérieurement
la commination à forme de l'art. 257d CO. Comme
relevé précédemment, le loyer du mois de
septembre 2009 n'était d'ailleurs pas échu au moment
de la mise en demeure du 10 août 2009. C'est par
conséquent à tort que le premier juge a
considéré que le congé était valable et
qu'il a prononcé l'expulsion.
Bien fondé, le recours doit être admis.
c)
Les recourants ayant agi devant le juge de paix sans
l'aide d'un mandataire professionnel, il n'y a pas lieu de leur
allouer de dépens de première instance.
3.
En conclusion, le
recours doit être admis et l'ordonnance
réformée en ce sens que la requête d'expulsion
est rejetée, les chiffres II, IV et V étant
supprimés et le chiffre III confirmé.
Les frais de deuxième instance des
recourants, solidairement entre eux, sont arrêtés
à 350 fr. (art. 230 al. 1 TFJC [
tarif
du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en matière
civile; RSV 270.11.5]).
Obtenant gain de cause, les recourants, créanciers
solidaires, ont droit à des dépens de deuxième
instance, fixés à 950 francs.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
prononce
:
I.
Le recours est admis.
II.
L'ordonnance attaquée est
réformée comme il suit :
I.-           La
requête d'expulsion est rejetée.
II.-
Supprimé.
III.-
Les frais de justice de la partie bailleresse sont
arrêtés à 250 fr. (deux cent cinquante
francs).
IV. et V. Supprimés.
III.
Les frais de deuxième instance
des recourants A.P.________ et B.P.________, solidairement entre
eux, sont arrêtés à 350 fr. (trois cent
cinquante francs).
IV.
L'intimé K.________ versera aux
recourants, créanciers solidaires, la somme de 950 fr. (neuf
cent cinquante francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
V.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président
:
L
a
greffi
ère
:
Du 25 mars
2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
a
greffi
ère
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑      Me David Moinat
(pour A.P.________ et B.P.________),
‑      M. Jean-Marc
Decollogny (pour K.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est de
77'760 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Mme la Juge de paix
du district de Lausanne.
L
a
greffi
ère
: