vd_findinfo · HC / 2018 / 87 · 2018-02-09 · fr

LOYER ABUSIF, LOYER INITIAL, RENDEMENT NET | 269 CO, 269a CO, 270 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 09.02.2018 HC / 2018 / 87

TRIBUNAL
CANTONAL
XA16.019545-171617
80
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
9 février 2018
______________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
Mme
Kühnlein et M. Kaltenrieder, juges
Greffière
:              Mme
Pitteloud
*****
Art.
269, 269a et 270 CO
Statuant sur l’appel interjeté par
F.________
,
à [...], contre le jugement rendu le 3 février 2017 par le Tribunal des baux dans la cause
divisant l’appelant d’avec
C.________
,
à [...], défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 3 février 2017, dont les motifs ont été adressés aux parties le 11
août 2017 pour notification, le Tribunal des baux a prononcé que le loyer mensuel net dû
par la défenderesse C.________ au demandeur F.________ pour l'appartement de trois pièces et
demie au deuxième étage de l'immeuble sis [...] était fixé à 800 fr. dès
le 1
er
janvier
2016 (I), a dit que le demandeur était tenu de restituer à la défenderesse, dans les trente
jours dès l'entrée en force du jugement, les montants versés en trop à titre de loyer
jusqu'au jour de l'entrée en force du jugement (II), a dit que le montant de la garantie locative
constituée par la défenderesse était réduit à trois mois de loyer, soit à
2'400 fr. (III), a condamné le demandeur à payer un émolument de 300 fr. à l'Etat
de Vaud (IV) et la somme de 1'200 fr. à la défenderesse à titre de dépens (V).
En droit, les premiers juges ont considéré que le loyer initial, dont le montant avait été
augmenté de 22,68 % par rapport à celui du locataire précédent, constituait une majoration
sensible – car supérieure à 10 % – au sens de l'art. 270 al. 1 let. b CO (Code
des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220). Il convenait dès lors d'examiner si le loyer initial
fixé par le demandeur était abusif à la lumière des art. 269 ss CO. Compte tenu
des circonstances de l’acquisition de l'immeuble par le demandeur, rien ne permettait de justifier
le renversement de la hiérarchie des critères de fixation du loyer initial, si bien qu'il convenait
à cet égard d'appliquer le critère du rendement net. Les magistrats ont retenu que le
défaut de collaboration du demandeur à l'administration de la preuve du rendement net de la
chose louée était manifestement injustifié. Le tribunal a déterminé le rendement
net procuré par l'immeuble au demandeur en faisant usage de son pouvoir d'appréciation. Il
a calculé que le rendement annuel net admissible de l'immeuble se situait entre 80'399 fr. et 98'432
fr., correspondant, après retranchement des revenus obtenus annuellement de la mise en location
de deux garages et d'un local-dépôt, à un loyer mensuel maximal situé entre 386 et
476 fr. 70. Dans ces conditions, il y avait lieu d'allouer les conclusions de la défenderesse et
de fixer son loyer mensuel à 800 fr. Même si ce loyer procurait encore un rendement abusif
au demandeur, le tribunal ne pouvait pas fixer un loyer inférieur sans statuer
ultra
petita
. Le nouveau loyer initial ainsi fixé
étant inférieur à celui conclu entre parties, il appartenait au demandeur de rembourser
à la défenderesse le trop perçu. Pour le même motif, il convenait de réduire
la garantie locative pour l'adapter au nouveau loyer.
B.
Par acte du 11 septembre 2017, F.________ a fait
appel de ce jugement, en concluant, sous suite de frais et dépens, principalement à son annulation
et au renvoi de la cause aux premiers juges afin que ceux-ci instruisent « la question des
loyers usuels du quartier subsidiairement de la valeur du marché de l'immeuble litigieux en 2008 »,
subsidiairement à sa réforme en ce sens que le loyer initial soit fixé à 1'850 fr.,
le trop-perçu étant remboursé à la défenderesse et la garantie locative adaptée
en conséquence.
Par réponse du 3 novembre 2017, C.________ a conclu, sous suite de frais et dépens, au rejet
de l’appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
a)
Par contrat de bail à loyer
du
22 décembre 2015
,
la défenderesse C.________ a pris à bail du demandeur F.________, représenté par
[...], un appartement de trois pièces et demie, d’une surface de 82 m
2
,
au 2
e
étage
de l’immeuble sis [...], du 1
er
janvier 2016 au 31 mars 2017.
b)
Le loyer initial de la défenderesse a été fixé à un montant net de 1'920 fr.,
auquel s’ajoutait un acompte de chauffage, d’eau chaude et de frais accessoires de 180 francs.
La garantie de loyer a été fixée à 5'760 francs.
c)
Le précédent locataire payait un loyer mensuel net de 1'565 fr., auquel s’ajoutait un
acompte de chauffage, d’eau chaude et de frais accessoires de 180 francs. Le demandeur
a
motivé la hausse de loyer intervenue au changement de locataire par l’adaptation de celui-ci
aux loyers du quartier, ce qu’il a offert de prouver par la présentation de neuf exemples
comparatifs et par expertise.
2.
a)
L’immeuble en cause a
été acquis le 20 juillet 1976 par feu [...], qui l’avait acheté à [...]
au prix de 850'000 francs. Le 9 novembre 1989, au décès d’[...], il est devenu la
propriété indivise de la communauté héréditaire composée notamment du demandeur,
qui en a acquis la propriété individuelle le 19 août 2008 en vertu d’une convention
de partage successoral partiel. Dans cet acte figurent l’estimation de la valeur fiscale de l’immeuble,
de 2'841'000 fr., la valeur que lui ont attribuée les cohéritiers, soit 2'915'000 fr., ainsi
que la mention de la part de dette qui le grevait, correspondant à 1'772'250 francs.
b)
[...]
a indiqué que la valeur vénale retenue par elle au moment du partage était de 3'320'000
francs. Le 2 mars 2016, la dette hypothécaire grevant l’immeuble en cause s’élevait
à 2'700'000 francs.
3.
a)
Le 13 janvier 2016, la défenderesse a saisi la Commission de conciliation en matière de baux
à loyer du district de [...] (ci-après : la commission) d’une requête en contestation
du loyer initial. Le 2 mars 2016, après avoir vainement tenté la conciliation, la commission
a communiqué aux parties une proposition de jugement arrêtant le loyer mensuel net à 1'353
fr., à laquelle le demandeur s’est opposé.
b)
Par demande du 27 avril 2016 adressée au Tribunal des baux (ci-après : le tribunal), le
demandeur a conclu à ce que le loyer mensuel initial pour l’appartement sis [...] à [...]
loué par C.________
soit fixé à 1'850 fr. (I) et à ce que le trop-perçu du loyer soit remboursé
à C.________ et la garantie de loyer adaptée (II).
c)
La défenderesse s’est déterminée le 28 juin 2016, en concluant, avec suite de frais
et dépens, au rejet des conclusions de la demande et, reconventionnellement, à ce que le loyer
mensuel initial net soit fixé à 1'000 fr. (I) et à ce que le trop-perçu lui soit
restitué et la garantie de loyer adaptée (II).
d)
Aux termes d’une ordonnance du 13 juillet 2016,
le
demandeur a été invité à produire tout titre permettant d’établir le rendement
net de la chose louée, en particulier l’acte de partage mentionné dans l’extrait
du registre foncier. Par courrier du 25 août 2016, l’intéressé a refusé de
s’exécuter et a confirmé ses offres de preuves, notamment l’expertise relative
aux neufs appartements proposés en comparaison. Interpellé à l’ouverture des débats
principaux, tenus le 9 septembre 2016, le demandeur a persisté dans son refus.
e)
Requise par le tribunal de produire
le bail à loyer du locataire auquel la défenderesse avait succédé, tout document
de nature à déterminer la part des fonds propres investis dans l’immeuble et son évolution
du 19 août 2008 jusqu’au 1
er
décembre
2015, un tableau comparatif détaillé des charges de l’immeuble pour les trois années
précédant la conclusion du bail litigieux, ainsi qu’un état locatif complet de l’immeuble
au 1
er
décembre 2015, avec l’indication des surfaces, [...] a d’abord répondu, sous la
plume du demandeur – qui en est l’un des administrateurs –, qu’elle n’entendait
pas communiquer au tribunal ces documents que son administrateur avait refusé de livrer lors de
l’audience du 9 septembre 2016.
Après que le tribunal eut répété son injonction, en l’assortissant de la menace
de la peine de l’art. 292 CP (
Code pénal
suisse du 21 décembre 1937 ; RS 311.0)
,
[...] a expliqué qu’elle ne détenait pas de documents en rapport avec les fonds investis
dans l’immeuble, ni n’avait de vision globale des charges qui le grèvent. Elle a toutefois
produit un état locatif au 1
er
décembre 2015, duquel il ressort que l’immeuble compte une surface de 1'356 m
2
dédiée au logement et qu’il rapporte annuellement 340'104 fr. de loyers, dont 3'840 fr.
produits par la location de deux garages et d’un local-dépôt.
f)
Les débats se sont poursuivis à l’audience du 3 février 2017. A cette occasion,
la défenderesse a augmenté ses conclusions en ce sens que le loyer mensuel litigieux soit fixé
à 800 francs. Le demandeur a conclu au rejet des conclusions ainsi modifiées et a réitéré
sa réquisition tendant à ce qu’une expertise soit mise en œuvre pour établir
les loyers du quartier, laquelle a été rejetée séance tenante par le tribunal.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions
finales de première instance dans les affaires patrimoniales (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de
procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]), pour autant que la valeur litigieuse
au dernier état des conclusions de première instance soit de 10'000 fr. au moins (art. 308
al. 2 CPC). Il doit être introduit auprès de l'instance d'appel, soit de la Cour d'appel civile
(art. 84 al. 1 LOJV [loi vaudoise d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; RSV 173.01]),
dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification
postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, formé en temps utile
par une partie qui dispose d’un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC),
contre une décision finale de première instance rendue dans une cause patrimoniale dont la
valeur litigieuse était supérieure à 10'000 fr., l’appel est recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge et doit, le cas échéant, appliquer
le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté,
2011, nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base
des preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC).
3.
3.1
3.1.1
F.________ (ci-après : l’appelant) se plaint tout d’abord d’une constatation
inexacte des faits. Il prétend que les premiers juges auraient à tort sorti la convention de
partage de son contexte. Le tribunal n’aurait motivé ni dans son ordonnance de preuve, ni
dans son jugement les motifs pour lesquels il n'a pas donné suite aux offres de preuves requises
par l'appelant. L’appelant reproche aux premiers juges de ne pas avoir ordonné d’actes
d’instruction afin d'établir le prix effectif du marché. Il y voit une violation de son
droit d'être entendu, consacré notamment à l'art. 53 CPC, ainsi qu'une violation de son
droit à la preuve et de son droit de participer à l'administration de celles-ci (art. 152 et
155 al. 3 CPC).
3.1.2
De son côté, C.________ (ci-après : l’intimée) fait valoir que l’appelant
ne critiquerait pas une constatation inexacte des faits, mais le choix de la méthode de calcul appliquée
par l’autorité de première instance, celle-ci ayant procédé à un calcul
du rendement net plutôt que d'appliquer le critère des loyers usuels du quartier. Elle soulève
qu’avant la procédure d’appel, l’appelant n’aurait jamais requis la mise
en œuvre d'une expertise sur la valeur du marché de l'immeuble en 2008, mais uniquement sur
les appartements proposés en comparaison. Elle relève également que l’appelant aurait
refusé de produire les pièces utiles à l’établissement du rendement net de
l’immeuble en cause et aurait fait, tout au long de la procédure, obstruction à toute
administration de preuve, de sorte qu’il serait malvenu de reprocher aux premiers juges de ne pas
avoir ordonné d'actes d'instruction.
3.2
3.2.1
Selon l'art. 53 al. 1 CPC, les parties ont le droit d'être entendues. Le droit d'être entendu
inclut celui de faire administrer des preuves à l'appui de ses demandes ou défenses en justice
(art. 29 al. 2 Cst. [Constitution fédérale de la Confédération suisse ; RS 101] ;
Schweizer, CPC Commenté, 2011, n. 1 ad art. 152 CPC). Le droit à la preuve n'existe que s'il
s'agit d'établir un fait pertinent, qui n'est pas déjà prouvé, par une mesure probatoire
adéquate, laquelle a été régulièrement offerte en temps utile selon les règles
de la procédure (ATF 138 V 125 consid. 2.1; ATF 135 I 187 consid. 2.2 ; TF 4A_381/2016 du 29 septembre
2016 consid. 3.1.2 ; TF 8C_558/2016 du 4 mai 2017 consid. 5.2).
3.2.2
L’art. 247 al. 2 CPC prévoit la maxime inquisitoire simple – qualifiée aussi de
maxime inquisitoire sociale –, et non la maxime inquisitoire illimitée de l’art. 296
al. 3 CPC. La maxime inquisitoire sociale a pour but de protéger la partie faible au contrat, de
garantir l'égalité entre les parties au procès et d'accélérer la procédure
(ATF 125 III 231 consid. 4a). Selon la volonté du législateur, le tribunal n'est soumis qu'à
une obligation d'interpellation accrue. Il ne se livre à aucune investigation de sa propre initiative
(TF 4A_702/2016 du 23 mars 2017 consid. 3.1).
Ainsi, les parties doivent renseigner le juge sur les faits de la cause et lui indiquer les moyens de
preuves propres à établir ceux-ci. De son côté, le juge doit les informer de leur
devoir de coopérer à la constatation des faits et à l'administration des preuves. Il doit
les interroger pour s'assurer que leurs allégués de fait et leurs offres de preuves sont complets,
mais seulement s'il a des motifs objectifs d'éprouver des doutes sur ce point. Son rôle ne
va toutefois pas au-delà (ATF 136 III 74 consid. 3.1 ; ATF 125 III 231 consid. 4a ;
ATF 107 II 233 consid. 2c ; TF 4A_397/2013 du 11 février 2014 consid. 4.4).
3.3
En l’espèce, l'appelant a fait obstruction à la production de toute une série de
pièces, que cela soit directement dans un premier temps, puis indirectement en donnant des instructions
à sa fiduciaire – dont il est administrateur – puis à sa banque [...]. Il n'y a
dans ces conditions aucune place pour un moyen qui serait issu d'une violation de la maxime inquisitoriale
sociale, applicable au présent litige. Les premiers juges ont en effet instruit correctement la
cause, en requérant la production des pièces usuelles en pareil litige de droit du bail. L'appelant
fait fausse route lorsqu'il se plaint d'une constatation inexacte des faits. La question en l'état
est celle du choix de la méthode de calcul retenue par les premiers juges. A partir du moment où
le tribunal a décidé d'écarter la méthode des loyers usuels du quartier en faveur
d'un calcul du rendement net, le tribunal n'avait pas à faire porter son instruction sur la question
des loyers comparatifs ni sur le prix effectif du marché.
C'est dès lors à juste titre que le tribunal a rejeté les réquisitions de preuve
de l'appelant, sans que l'on puisse y discerner une violation de son droit d'être entendu ni de
son droit à la preuve.
4.
4.1
4.1.1
Au chapitre de la violation du droit, l’appelant se plaint d’une violation de l’art.
269a let. a CO. Il relève que durant toute la procédure, il s'est référé aux
loyers usuels du quartier, en offrant de prouver le montant du loyer initial par « la production
de différents appartements de comparaison avec une réquisition d'expertise pour les questions
techniques notamment quant aux différentes qualités architecturales des bâtiments ».
Or, selon l'appelant, le tribunal n'aurait pas donné suite à cette offre de preuve sans motivation.
L'immeuble litigieux serait dans la famille de l'appelant depuis quarante ans et il en aurait été
« copropriétaire par succession et en serait le propriétaire unique depuis vingt-six
ans ». Lors du partage successoral, la valeur attribuée à l'immeuble l'aurait été
par les cohéritiers dans le cadre d'une convention de partage partiel, aucune expertise n'ayant
été requise. Les premiers juges ne pouvaient dès lors pas se référer à
la valeur d'attribution, celle-ci étant sous-évaluée, et il y avait lieu d'examiner la
question au regard des loyers usuels du quartier.
4.1.2
De son côté, l’intimée fait valoir que le tribunal aurait clairement motivé
son choix quant à la méthode de calcul appliquée et qu’il aurait précisé
que la valeur mentionnée dans la convention de partage de 2008 n’était ni surfaite ni
sous-évaluée. L’appelant ne l’aurait d’ailleurs jamais allégué
et se serait borné à exiger une expertise sur les appartements soumis à comparaison, alors
qu’il n’aurait pas fourni cinq exemples permettant de mettre en œuvre une expertise
dans ce sens. Les objets de comparaison fournis seraient insuffisants et ne correspondraient pas à
l’appartement litigieux. Quand bien même le critère du rendement excessif n’aurait
pas été applicable, l’appelant aurait ainsi échoué à établir que
la hausse de loyer était conforme aux loyers usuels du quartier.
4.2
4.2.1
Les critères matériels permettant de juger du bien-fondé d’une demande de baisse
du loyer initial se trouvent aux art. 269 et 269a CO. Le bailleur est lié par les facteurs de hausse
qu’il a mentionnés sur la formule officielle (immutabilité des motifs invoqués par
le bailleur). Le juge ne saurait examiner l’admissibilité du loyer initial à la lumière
d’autres critères que ceux figurant dans la formule officielle, lorsque le canton en a rendu
l’usage obligatoire, à moins que le locataire réclame, de son côté, un tel
examen, qui ne peut alors pas lui être refusé (TF 4A_475/2012 du 6 décembre 2012 consid.
2.1.2 ; TF 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.1, in SJ 2012 I 377 ; ATF 121 III 547 consid.
2.3). Le locataire peut ainsi faire valoir que le loyer procure un rendement excessif au bailleur, quand
bien même celui-ci a invoqué les loyers du quartier pour justifier le nouveau loyer (TF 4A_475/2012
du 6 décembre 2012 consid. 2.1.2 ; ATF 124 III 310 consid. 2b).
Toutefois, l’ordre des priorités entre les facteurs absolus est inversé pour les immeubles
anciens, où il y a impossibilité à établir le rendement excessif faute de connaître
les fonds propres entrant dans le calcul du loyer (les pièces comptables n’existent plus ou
laissent apparaître des montants qui ne sont plus en phase avec la réalité économique).
Ainsi, si le loyer initial ne dépasse pas les limites des loyers usuels, il n’est pas considéré
comme abusif, sans qu’il se justifie de procéder à un calcul de rendement (TF 4A_475/2012
du 6 décembre 2012 consid. 2.1.2 ; TF 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.2, in SJ
2012 I 377 ; TF 4A_276/2011 du 11 octobre 2011 consid. 5.2.3, résumé in JdT 2012 II 113).
Un immeuble est dit « ancien » s’il a été construit ou acquis il
y a plusieurs décennies (TF 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.3, in SJ 2012 I 377 ;
TF 4C.323/2001 du 9 avril 2002 consid. 3a, in SJ 2002 I 434). Si l’acquisition ne remonte pas à
plusieurs décennies, il faut s’en tenir à la primauté du calcul de rendement, même
si le bâtiment a été construit il y a longtemps (TF 4A_645/2011 du 27 janvier 2012, consid.
3.3, in SJ 2012 I 377). Ainsi, pour décider si l’immeuble est ancien, est déterminante
la date de la dernière acquisition, respectivement du dernier transfert (CACI 2 mars 2015/109 consid.
5a).
Lorsque le bailleur a hérité de l’immeuble, il convient de se référer à
la valeur d’attribution retenue par les héritiers dans le cadre du partage successoral, pour
autant qu’il ne s’agisse pas d’une valeur surfaite (TF 4A_147/2016 du 12 septembre
2016 consid. 2.2, in Cahiers du Bail [CdB] 2017 p. 1, confirmant CACI 4 février 2016/74 consid.
3.2.1).
4.2.2
La détermination des loyers usuels du quartier ne s’effectue pas sur la base d’une « impression
d’ensemble », la preuve des loyers usuels devant être apportée au degré
de la certitude (ou preuve stricte ; Gewissheit) (TF 4A_612/2012 du 19 février 2013 consid.
3.2.2 ; ATF 141 III 569 consid. 2.2.1 ; Jeannin, Le loyer usuel – un usage pas comme
les autres ? Newsletter Bail.ch janvier 2016). D’ordinaire, il faut fournir cinq loyers de comparaison
au moins (ATF 136 III 74 consid. 3.1). Le juge doit procéder à des comparaisons concrètes
avec l’appartement litigieux, en fonction des critères mentionnés à l’art.
11 al. 1 OBLF (Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux
commerciaux du 9 mai 1990 ; RS 221.213.11) (ATF 123 III 317 consid. 4a et 4d). Les logements pris
en référence doivent présenter, quant à l’emplacement, des avantages analogues
(environnement, infrastructures du quartier) ou des nuisances comparables (exposition au bruit, odeurs)
(ATF 123 III 317 consid. 4b/ee).
4.3
Les premiers juges ont exposé les motifs
pour lesquels ils avaient retenu le critère du rendement plutôt que celui des loyers usuels
du quartier. Ils ont rappelé que le premier était en principe prépondérant par rapport
au second, mais que cette hiérarchie s'inversait généralement en présence d'immeubles
anciens en raison des difficultés liées à la détermination des coûts d'investissement.
Dans de tels cas toutefois, il était possible, lorsque le bailleur avait hérité de l'immeuble,
de se référer à la valeur d'attribution retenue par les héritiers dans le cadre du
partage successoral, pour autant qu'il ne s'agisse pas d'une valeur surfaite ou sous-évaluée.
Si en l'espèce l'appelant avait certes acquis l'immeuble avec d'autres héritiers par succession
en 1989, le partage à la suite duquel il en était devenu l'unique propriétaire n'était
intervenu qu'en 2008. S'agissant de la valeur de cet immeuble, la convention de partage partiel l'indiquait,
sans que l'appelant ait allégué ni rendu vraisemblable qu'elle aurait été surfaite
ou sous-évaluée. Il n'y avait par conséquent pas lieu de s'écarter de la hiérarchie
des critères et il fallait s'en tenir à un calcul de rendement.
4.4
En l’espèce, l’appréciation
des premiers juges – dûment motivée – ne prête pas le flanc à la critique
et doit être confirmée. L'immeuble litigieux paraît entrer dans la catégorie des
immeubles anciens eu égard à son année de construction qui, dans tous les cas, est antérieure
à 1989, année au cours de laquelle l'appelant en a hérité aux côtés d'autres
héritiers. Toutefois, l’on peut s'en tenir à la valeur attribuée à l’immeuble
par la convention de partage partiel du
19
août 2008
, dès lors que c’est
à cette date que la propriété de l’immeuble a été transférée
pour la dernière fois et que cette valeur n'est à elle seule pas ancienne. Les explications
de l'appelant relatives à l'historique de l'immeuble, notamment à son ancienneté, ne sont
pas déterminantes, dans la mesure où l'appelant n'a pas allégué, ni
a
fortiori
rendu vraisemblable, que le prix attribué
à cet immeuble par les héritiers dans le cadre de la convention de partage partiel aurait été
sous-estimé.
C'est ainsi à juste titre que les premiers juges ont effectué un calcul de rendement pour fixer
le loyer initial, ce qui rend vain le débat autour des loyers comparatifs.
L’on relèvera que s'agissant du critère des loyers usuels du quartier, l'appelant n'aurait
dans tous les cas pas apporté la preuve de l'existence de cinq objets de comparaison, contrairement
aux exigences de la jurisprudence du Tribunal fédéral à ce sujet. Les différences
objectives entres ces objets, bien mises en évidence par l'intimée, auraient dans tous les
cas rendu vaine la mise en œuvre de l'expertise requise par l'appelant. Aussi, même si c'est
ce critère qui avait dû être appliqué, l'appelant aurait échoué dans la
preuve qui lui incombait du caractère non abusif du loyer initial contesté par l'intimée.
5.
5.1
5.1.1
Dans un dernier moyen, l'appelant invoque une
violation de l'art. 269 CO. La convention de partage partiel aurait porté sur dix immeubles, les
valeurs d'attribution ayant été fixées par les héritiers, de sorte que les valeurs
retenues par les premiers juges ne reflèteraient pas la réalité économique du marché
immobilier de [...]. Le prix avantageux consenti à l'appelant dans le cadre du partage partiel serait
destiné à le favoriser lui, mais pas à avantager ses locataires. Il conviendrait dans
ces situations de tenir compte de la valeur du marché de l'immeuble à l'époque où
le bailleur l'a acquis à titre préférentiel, voire à titre gratuit. Si les premiers
juges entendaient procéder à un calcul de rendement, ils devaient ordonner une expertise sur
la valeur du marché de l'immeuble en 2008. L'appelant reproche également aux premiers juges
de ne pas avoir tenu compte des frais de gérance – 3,5 % des loyers nets – dans le calcul
des charges.
5.1.2
L’intimée fait valoir que l’appelant
n’aurait jamais invoqué qu’il aurait acquis l’immeuble à un prix préférentiel
ni que le partage partiel aurait eu une influence sur le prix des biens attribués dans ce cadre.
De plus, l’appelant n’aurait pas établi que le prix du marché au moment du partage
était supérieur à celui arrêté dans la convention de partage partiel, ni n’aurait
demandé qu’une expertise soit mise en œuvre pour arrêter le prix du marché.
5.2
Lorsque le bailleur a acquis un immeuble à
prix préférentiel ou à titre gratuit, par exemple à la suite d’une succession
ou d’une donation mixte, il est en droit de fonder la valeur de l’immeuble sur le prix effectif
du marché au moment de l’acquisition. Le prix avantageux qui est consenti au bailleur dans
les circonstances précitées est en effet destiné exclusivement à le favoriser, mais
nullement à avantager ses locataires. Seule la prise en compte de la valeur du marché de l'immeuble
à l'époque où le bailleur l'a acquis à titre préférentiel, voire à
titre gratuit, permet effectivement à l'intéressé, qui par la suite le remet à bail,
de tirer un profit économique de la libéralité qui lui a été accordée (TF
4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 4.4 ; TF 4C.285/2005 du 18 janvier 2006 consid.
2.5 et les réf. citées ; Weber, Basler Kommentar, 6
e
éd., 2015, n. 10 ad art. 269 CO).
5.3
5.3.1
En l’espèce, comme rappelé ci-avant (cf.
supra
consid. 4.4), les premiers juges pouvaient se
contenter de calculer le rendement sur la base de la valeur attribuée à l'immeuble lors du
partage successoral partiel. Le fait que l'appelant n'ait pas rendu vraisemblable – puisqu'il ne
l'a pas allégué – que la valeur ainsi attribuée était sous-évaluée,
ou constituait un prix préférentiel, justifiait que l'on ne s'écarte pas de ce prix. Le
fait que le partage n'était que partiel n'est pas déterminant ; ce qui l'est, c'est de
savoir si le prix retenu par les cohéritiers était ou non sous-évalué. Les premiers
juges étaient d'ailleurs d'autant plus légitimés à retenir ce prix que celui-ci s'approchait,
dans une différence de l'ordre de 12,2 % (2'915'000 fr. selon la convention de partage et 3'320'000
fr. selon [...]), de la valeur vénale qu’[...] avait estimée lors de l'octroi des hypothèques
sur ce bien à l'époque du partage.
Dans ces circonstances, il ne se justifiait pas d'ordonner une expertise visant à déterminer
la valeur du marché, mesure qui n'a d'ailleurs pas été requise par l'appelant, lequel
s'est borné à demander une expertise des objets de comparaison proposés dans le cadre
de l'application du critère des loyers usuels du quartier.
5.3.2
S'agissant du moyen tiré des frais de gérance, dont les premiers juges n'auraient pas tenu
compte, force est d'admettre que son issue peut demeurer indécise. Il paraît douteux que l'appelant
puisse se plaindre du fait que les premiers juges n'en aient pas tenu compte, vu le manque de collaboration
et de transparence dont il a fait montre durant toute l'instruction. Quoi qu'il en soit, à supposer
même que ces frais soient pris en compte dans les proportions souhaitées par l'appelant, cela
ne changerait rien au résultat final.
On rappellera que le calcul de rendement auquel ont procédé les premiers juges avait conduit
à un loyer admissible maximum compris entre 386 et
476
fr. 70. Or, pour ne pas statuer
ultra
petita
, seul un loyer de 800 fr. pouvait être
fixé, correspondant aux conclusions de l'intimée. En incluant dans les charges de l'immeuble
de tels frais de gérance, le loyer admissible resterait encore bien en-deçà de ces 800
francs. L'appelant ne soutient du reste pas le contraire.
Compte tenu de ce qui précède, ce moyen doit être rejeté, à l’instar des
précédents.
6.
En définitive, l’appel doit être rejeté et le jugement entrepris confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 5'440 fr. (art. 62 al. 1
TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à
la charge de l’appelant F.________, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
L’appelant F.________ versera à l’intimée C.________ la somme de 4'000 fr. à
titre de dépens de seconde instance (art. 7 TDC [tarif des dépens en matière civile du
23 novembre 2010 ; RSV 270.11.6 ]).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 5'440 fr. (cinq mille quatre
cent-quarante francs), sont mis à la charge de l’appelant F.________.
IV.
L’appelant F.________ doit verser à l’intimée C.________ la somme de 4'000 fr.
(quatre mille francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V.
L’arrêt est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Serge Demierre (pour F.________),
‑
Me Nicole Wiebach (pour C.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Président du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :