vd_findinfo · HC / 2013 / 88 · 2013-03-08 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, FORMULE OFFICIELLE, LOYER INITIAL, PROCÉDURE SOMMAIRE, BAIL À LOYER, RÉSILIATION, PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ, DROIT D'ÊTRE ENTENDU | 257d al. 1 CO, 257d al. 2 CO, 257d CO, 7 al. 2 RULV, 7 RULV, 248 CPC (CH), 257 CPC (CH), 308 al. 1 let. a CPC (CH), 308 al. 2 CPC (CH), 308 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 08.03.2013 HC / 2013 / 88

TRIBUNAL
CANTONAL
JL12.040118-130013
86
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
8 mars 2013
_____________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              M.
Battistolo et Mme Bendani
Greffière
:              Mme
Gabaz
*****
Art.
257d CO; 257 CPC; 7 RULV
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
O.________
,
à Rolle, locataire, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 19 décembre 2012
par la Juge de paix du district de Nyon dans la cause divisant l'appelant d’avec
G.________
,
à Laufen, bailleur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 19 décembre 2012, la Juge de paix du district de Nyon a ordonné à O.________
de quitter et rendre libres pour le mardi 15 janvier 2013 à midi les locaux occupés dans l'immeuble
sis à [...] (I), dit qu'à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces
locaux, l'huissier de paix sera chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder
à l'exécution forcée de la décision sur requête de la partie bailleresse, avec
au besoin l'ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique de concourir
à l'exécution forcée de la décision, s'ils en sont requis par l'huissier de paix
(III), arrêté à 300 fr. les frais judiciaires, compensés avec l'avance de frais de
la partie bailleresse (IV), mis les frais à la charge de la partie locataire (V), dit qu'en conséquence,
la partie locataire remboursera à la partie bailleresse son avance de frais à concurrence de
300 fr., sans allocation de dépens pour le surplus (VI) et rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (VII).
En droit, le premier juge a considéré que le congé avait valablement été donné
puisque l'arriéré de loyer n'avait pas été acquitté dans le délai imparti.
Il a en outre retenu qu'on était en présence d'un cas clair qu'il pouvait juger en procédure
sommaire dès lors que la cause avait pu être immédiatement prouvée par les pièces
produites et que la situation juridique était claire. En effet, l'absence de notification de formule
officielle de loyer initiale était invoquée abusivement pas le locataire et le bailleur était
en droit de réclamer les loyers trimestriellement d'avance, de sorte que les loyers de juillet,
août et septembre 2012 réclamés dans l'avis comminatoire étaient échus.
B.
Par acte du 24 décembre 2012, O.________
a interjeté appel contre l'ordonnance précitée concluant à son annulation et à
ce que la requête d'expulsion présentée par G.________ soit déclarée irrecevable.
Il a en outre requis l'effet suspensif à l'appel et produit une pièce.
Par avis du 27 décembre 2012, le Juge délégué de la Cour de céans a informé
l'appelant que sa requête d'effet suspensif était sans objet, celui-ci intervenant de la par
la loi en cas d'appel.
Dans sa réponse du 6 février 2013, G.________ a conclu au rejet de l'appel. Il a en outre produit
deux pièces à son appui.
Le 14 février 2013, O.________ s'est spontanément déterminé sur la réponse de
son bailleur et a produit deux pièces. Cette détermination a été transmise à
l'intimé le 22 février 2013.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l'ordonnance complétée par
les pièces du dossier :
1.
Par bail à loyer du 29 juin 2006, G.________ a remis en location à O.________ une chambre indépendante
meublée sise [...], pour un loyer mensuel de 595 fr., frais forfaitaires de chauffage, eau chaude
et frais accessoires par 50 fr., ainsi qu'acompte d'électricité par 25 fr., compris.
Selon le chiffre 3 de dit bail, ce loyer est payable d'avance – en référence aux art.
3 et 7 RULV (Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud) –
et à créditer sur le compte des bénéficiaires jusqu'au 4 de chaque mois. Toujours
à ce propos, le bail précise encore à son chiffre 6.3 que le loyer est payable d'avance
et par ordre permanent et qu'en cas de retard de paiement, un intérêt de 0.5% par mois sera
demandé et 30 fr. par lettre de rappel, ainsi que pour les autres lettres recommandées.
Il est également indiqué au chiffre 6.8 du bail que le locataire confirme avoir reçu en
annexe les Règles et usages locatifs du canton de Vaud datées du 24 novembre 1998, qui
font partie intégrante du bail, et dont il a pris connaissance (ch. 7 et 8 du bail du 29 juin 2006).
Une formule officielle de notification de loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail a été
établie le 29 juin 2006 par G.________. Il en ressort que le loyer précité est identique
à celui payé par l'ancien locataire. Cette formule n'a pas été signée par le
locataire. Il n'est pas été établi que ce dernier l'ait reçue.
2.
Le 15 avril 2012, G.________ a adressé à O.________ un courrier recommandé lui impartissant
un délai de trente jours pour s'acquitter du loyer d'avril 2012, faute de quoi il se verrait dans
l'obligation de résilier le bail les liant. Ce courrier indique en outre, que faute de paiement
d'avance des prochains loyers, ces derniers seront à payer trimestriellement et à l'avance.
Par courrier recommandé du 8 juin 2012, G.________ a requis le paiement des loyers par trimestre
et d'avance, dès le 1
er
juillet 2012, dès lors qu'O.________ persistait dans le paiement tardif de ses loyers.
Le 9 juillet 2012, G.________ a adressé à O.________ un nouveau courrier recommandé lui
impartissant un délai de trente jours pour s'acquitter des loyers de juillet, août et septembre
2012, dus trimestriellement, faute de quoi il se verrait dans l'obligation de résilier le bail les
liant.
Par formule officielle du 17 août 2012, adressée en recommandé à O.________, G.________
a résilié le bail du 29 juin 2006 pour le 30 septembre 2012 en raison des paiements irréguliers
du loyer.
Le 18 septembre 2012, G.________ a informé O.________ que l'état des lieux de sortie était
fixé au 1
er
octobre 2012 à 18h00 et serait effectué par le concierge de l'immeuble auquel les clefs de
l'appartement devraient être remises. O.________ ne s'est pas présenté à cet état
des lieux.
3.
O.________ s'est acquitté du loyer d'avril 2012 le 13 juin 2012, de mai 2012 le 28 juin 2012, de
juin 2012 le 2 juillet 2012, de juillet 2012 le 7 août 2012, d'août 2012 le 4 septembre 2012,
de septembre le 8 octobre 2012 et d'octobre 2012 le 2 novembre 2012.
4.
Le 20 novembre 2012, O.________ a saisi la Commission de conciliation en matière de baux à
loyer du district de Nyon d'une requête en constatation de nullité du loyer initial, de nouvelle
fixation du loyer dès le 15 juillet 2006 et en remboursement de l'indu au motif qu'il n'aurait jamais
reçu la formule officielle de notification de loyer initiale lors de la conclusion de son bail.
La séance de conciliation s'est tenue le 8 janvier 2013 selon citation du 23 novembre 2012. Le locataire
y a fait défaut et n'était pas valablement représenté, si bien que la commission,
par prononcé du même jour, a considérée la requête comme retirée et la
cause rayée du rôle.
Le 10 janvier 2013, O.________ a réintroduit sa requête invoquant une confusion de date pour
expliquer son défaut à la séance du 8 janvier 2013.
5.
Par requête du 4 octobre 2012, G.________ a conclu à l'expulsion de son locataire dans les
plus brefs délais, conformément à la loi du 18 mai 1955 sur la procédure d'expulsion
en matière de baux à loyer et ferme.
Par avis recommandé du 24 octobre 2012, la juge de paix a imparti à O.________ un délai
au 23 novembre 2012 pour se déterminer sur la requête précitée et déposer toute
pièce utile à établir les éléments qu’il entendait invoquer, attirant
son attention sur le fait que, même s’il ne procédait pas, la procédure suivrait
son cours, et qu’il serait statué sans audience, sur la base du dossier (art. 147 al. 3 et
256 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272]).
Le 20 novembre 2012, O.________ a déposé ses déterminations concluant à l'irrecevabilité
de la requête du bailleur au motif que celui-ci n'avait pas invoqué la protection des cas clairs
et que, de toute façon, la situation ne constituait pas un cas clair.
Le 26 novembre 2012, la juge de paix a adressé les déterminations du locataire à G.________
et lui a imparti un délai au 10 décembre 2012 pour lui faire savoir s'il requérait la
protection du cas clair de l'art. 257 CPC, ce que le bailleur a confirmé le 3 décembre 2012.
En droit
:
1.
a)
L'appel est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let.
a CPC), dans les causes non patrimoniales ou dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000
fr. (art. 308 al. 2 CPC). L'art. 319 let. a CPC ouvre la voie subsidiaire du recours contre les décisions
finales qui ne peuvent pas faire l'objet d'un appel.
Le litige porte sur le
bien-fondé d'une ordonnance d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyer. Pour déterminer
quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse,
calculée selon le droit fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la période minimum
pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée
déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à
la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité
d'une résiliation (JT 2011 III 83; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a;
ATF 119 Il 147 c. 1).
En l'espèce, le loyer
mensuel des locaux d’habitation s'élève à 595 fr., de sorte que la limite de 10'000
fr. fixée par l'art. 308 al. 2 CPC est atteinte.
b)
L'appel s'exerce en principe dans un délai de trente jours (art. 311 CPC). Le délai
d'appel est toutefois de dix jours dans toutes les décisions rendues en procédure sommaire
(art. 314 al. 1 CPC).
En l'espèce, le bailleur
a requis l'application de la procédure dans les cas clairs (art. 257 CPC) et le premier juge en
a fait application. Une telle procédure étant sommaire, le délai d'appel est de dix jours.
Interjeté en temps
utile par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC) et dûment motivé
(art. 311 al. 1 CPC), l'appel est ainsi recevable.
c)
L'appelant a produit des déterminations spontanées le 14 février 2013. Elles sont recevables
puisque l'intimé a fait usage de son propre droit de réponse (TF 5A_737/2012 du 23 janvier
2013 c. 4.2.3).
2.
a)
L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de deuxième instance un plein pouvoir
d'examen (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, n. 1 ad art. 310 CPC). Celle-ci examine
librement tous les griefs de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l'instance d'appel
revoit les faits avec une cognition pleine et entière; elle contrôle librement l'appréciation
des preuves et les constatations de fait de la décision de première instance (HohI, Procédure
civile, tome Il, 2
ème
éd., Berne 2010, n. 2399). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle n'est pas liée
par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première instance (HohI, op.
cit., n. 2396, p. 435; Spühler, Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bâle
2010, n. 1 ad art. 310 CPC, p. 1489).
b)
Les
faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans
retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que
la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant
cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient à l'appelant de démontrer que ces conditions
sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer spécialement de tels faits et preuves
nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JT 2011 III
43 et réf. citées). Il incombe ainsi au plaideur qui désire invoquer les faits ou moyens
de preuve nouveaux devant l'instance d'appel de démontrer qu'il a fait preuve de la diligence requise,
si bien qu'on ne saurait lui reprocher de ne pas les avoir invoqués ou produits devant la première
instance (Jeandin, op. cit., n. 8 ad art. 317 CPC).
Les pièces nouvelles
produites par les parties qui sont postérieures à la décision attaquée, soit la citation
à comparaître de la Commission de conciliation du district de Nyon du 23 novembre 2012, le
procès-verbal de la séance en découlant du 8 janvier 2013 et la nouvelle requête
introduite par l'appelant devant la commission de conciliation le 10 janvier 2013, sont recevables et
seront prises en considération dans la mesure utile. En revanche, le formulaire de notification
de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail du 18 octobre 2007 produit par l'intimé pouvait
l’être devant l’autorité de première instance et est ainsi irrecevable.
3.
a)
L’appelant fait valoir que son droit d’être entendu a été violé, la réponse
du bailleur ne lui ayant pas été transmise et l’ordonnance d’expulsion ayant été
rendue sans audience.
b)
L’intimé a procédé devant
le premier juge selon la procédure du cas clair de l’art. 257 CPC, qui est soumise à
la procédure sommaire des art. 252 ss CPC.
La procédure sommaire
est introduite par une requête (art. 252 CPC). Lorsque la requête ne paraît pas manifestement
irrecevable ou infondée, le tribunal donne à la partie adverse l’occasion de se déterminer
oralement ou par écrit (art. 253 CPC). A moins que la loi n’en dispose autrement,
le tribunal peut renoncer aux débats et statuer sur pièces (art. 256 al. 1 CPC). La renonciation
aux débats ne se justifie que lorsque l’occasion a été donnée à la partie
défenderesse de prendre position par écrit sur la requête et que des débats se révèlent
superflus (Bohnet, CPC commenté, Bâle 2011, n. 2 ad art. 256 CPC). Les parties doivent être
informées à l’avance de la décision de renoncer aux débats de telle manière
qu’elles puissent déposer d’éventuels titres supplémentaires et compléter
leurs allégués; elles doivent disposer du temps nécessaire pour se prononcer sur tout
document ou prise de position (Bohnet, op. cit., n. 3 ad art. 256 CPC; JT 2012 III 10).
Sauf si la loi impose
la tenue d’une audience (p. ex. : art. 273 CPC, art. 168, 171, 294 et 304 LP), le choix de
la procédure orale ou écrite relève de l’appréciation du juge (Kaufmann, Schweizerischen
Zivilprozessordnung (ZPO) Kommentar, Zurich 2011, n. 13 ad. art. 253 CPC) et se fait en principe à
réception de la requête (Mazan, Basler Kommentar, n. 13 ad art. 253 CPC; Kaufmann, op. cit.,
n. 4 ad art. 253 CPC), même si le juge conserve la faculté d’ordonner des débats
après la réception de la détermination écrite (Kaufmann, op. cit., n. 4 ad art. 256 CPC).
Le requérant doit compter sur le fait que sa requête soit suivie d’une procédure
écrite plutôt qu’orale, de sorte qu’il n’aura en principe plus la possibilité
de compléter ses moyens (Jent-Sorensen, Kurzkommentar ZPO: Schweizerische Zivilprozessordnung, Basel
2010, n. 5 ad art. 253 CPC; JT 2012 III 10 c. 3a).
c)
En l’espèce, l’intimé a déposé une requête devant le juge de paix
concluant à l’expulsion “conformément à la loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d’expulsion en matière de baux à ferme et à loyer”.
Le 24 octobre 2012, la
juge de paix a notifié la requête à l’appelant, en lui fixant un délai au 23
novembre 2012 pour se déterminer et déposer toute pièce utile à établir les
éléments qu’il entendait invoquer, attirant son attention sur le fait que, même
s’il ne procédait pas, la procédure suivrait son cours, et qu’il serait statué
sans audience, sur la base du dossier (art. 147 al. 3 et 256 CPC).
L’appelant s’est
déterminé de manière circonstanciée par courrier du 20 novembre 2012, concluant
à l’irrecevabilité de la requête au motif que le bailleur n’avait pas invoqué
la protection des cas clairs et que la situation ne constituait de toute façon pas un cas clair.
La juge de paix a adressé
les déterminations en question à l’intimé, lui fixant un délai pour indiquer
s’il requérait la protection du cas clair de l’art. 257 CPC, ce qu’a confirmé
l'intimé par lettre du 3 décembre 2012.
La juge de paix n’a
pas adressé copie de ce dernier courrier à l’appelant et rendu sans audience l’ordonnance
attaquée.
En fixant un délai
pour le dépôt de déterminations écrites et en indiquant qu’il serait statué
sans audience, le premier juge a procédé selon les principes exposés ci-dessus, de sorte
que le moyen tiré du défaut d’audience doit être rejeté. A réception de
la requête, qui se référait à l’ancienne loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme (LPEBL), la juge de paix est partie
de l’idée - ce que montre sa référence à l’art. 256 CPC dans son courrier
du 24 octobre 2012 - que l'intimé agissant en protection du cas clair. A réception de la lettre
de l'appelant qui contestait que le bailleur se soit placé sur ce terrain, le premier juge a interpellé
le bailleur sur ce point, conformément à la jurisprudence (JT 2012 III 17 c. 4a). Si la juge
a omis de transmettre la réponse du bailleur, l’appelant n’en a subi aucun préjudice.
Il s’était au contraire déterminé en détail sur le fond de la requête,
en concluant que celle-ci devait être déclarée irrecevable, le cas n’étant
pas clair au sens de l’art. 257 CPC. Cela étant, il n’y a pas lieu de retenir que le
droit d’être entendu de l’appelant ait été violé. Au demeurant, eu égard
à la nature formelle de ce droit (ATF 122 II 464 c. 4a notamment), une éventuelle violation
de celui-ci à raison du défaut de la transmission de la réponse au bailleur serait guérie
par la procédure d'appel puisque l'autorité de céans dispose du même pouvoir de cognition
que le premier juge (ATF 124 II 132 c. 2d).
4.
L’appelant soutient
que le cas n’est pas clair au sens de l’art. 257 CPC.
De manière générale,
l’art. 257 CPC n’est pas seulement applicable lorsque l’état de fait est incontesté,
mais également lorsque, s’il l’est, il est susceptible d’être immédiatement
prouvé (TF 4A_585/2011 du 7 novembre 2011 c. 3.3.1; SJ 2012 I 122), notamment sur la base de
moyens de preuve immédiatement disponibles, en particulier des pièces (ATF 138 III 123 c. 2.1).
Le demandeur doit apporter
la pleine preuve des faits fondant sa prétention. Le cas clair doit être nié dès
que le défendeur fait valoir des moyens qui, sur le plan des faits ne peuvent être immédiatement
contredits et qui sont propres à affaiblir la conviction du juge. C’est dans ce sens que l’on
doit comprendre que le défendeur doit rendre ses moyens vraisemblables. Il suffit donc que ses moyens
ne soient pas dépourvus de consistance. On ne peut en revanche exiger du défendeur qu’il
rende ses moyens vraisemblables comme dans le cadre de la procédure de mainlevée provisoire
au sens de l’art. 82 al. 2 LP (TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 c. 5.1.1, destiné à
la publication; cf. Bohnet, Le défendeur et le cas clair, Newsletter Bail.ch décembre 2012).
La situation juridique
est claire lorsque, sur la base d’une doctrine ou d’une jurisprudence éprouvée,
la norme s’applique au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente (ATF
118 II 302 c. 3; JT 2011 III 146). En revanche, la situation juridique n’est en règle générale
pas claire lorsque l’application d’une norme présuppose une décision d’appréciation
du tribunal ou la prise en considération de l’ensemble des circonstances, comme c’est
le cas de l’application du principe de la bonne foi ou de l'abus de droit (ATF 138 III 123 c. 2.1.2;
TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 c. 5.1.2, rés. in ATF 138 III 620).
Il y a lieu d’examiner
les griefs de l’appelant à la lumière de ces principes.
5.
a)
Aux termes de l'art. 257d al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220), lorsque, après
la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires
échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à
défaut de paiement dans ce délai il résiliera  le bail. Ce délai sera de trente
jours au moins pour les baux d'habitation. Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur
peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (art. 257d al. 2
CO).
Il est reconnu en jurisprudence
et en doctrine que l'avis comminatoire doit indiquer le montant impayé de façon suffisamment
claire et précise. Une indication chiffrée n'est pas indispensable: il suffit que l'objet de
la mise en demeure soit déterminable sans discussion, par exemple avec une désignation précise
des mois de loyers impayés (TF 4A_641/2011 du 27 janvier 2012 c. 5 et les arrêts cités).
Lorsqu'il n'a pas réglé
l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO,
le locataire est en demeure et doit subir les conséquences juridiques de l'al. 2 de cette disposition,
à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF
127 III 548 c. 4).
b)
Dans un premier moyen, l’appelant soutient que le contrat de bail n’autorise pas le bailleur
d’exiger le paiement du loyer par trimestre d’avance et que, de toute manière les conditions
prévues par l’art. 7 RULV n’ont pas été respectées, de sorte que la sommation
portait sur un montant disproportionné.
ba)
Selon le ch. 3 du contrat de bail, le loyer est à créditer sur le compte des bénéficiaires
jusqu’au 4 de chaque mois. Il est en outre précisé que le loyer est à payer d’avance,
en référence aux art. 3 et 7 RULV. Le ch. 8 du même contrat précise que le bail est
régi par les annexes mentionnées à l’art. 7, soit les Dispositions paritaires romandes
et règles et usages locatifs du canton de Vaud, que le locataire confirmait avoir reçus, selon
ch. 6.8. du contrat.
Interprété selon
le principe de la bonne foi, une telle référence aux RULV, en particulier à l’art.
7, démontre clairement que la possibilité d’exiger le paiement trimestriel d’avance
dans les conditions prévues par cette disposition n’a pas été exclu. En tant que
l'appelant conteste que le bail excluait la possibilité de requérir le paiement par trimestre
d’avance du loyer, le grief est infondé.
bb)
Aux termes de l’art. 7 al. 2 RULV, lorsque
le locataire est en retard de plus de dix jours dans le paiement d’une mensualité et qu’il
a fait l’objet d’une vaine mise en demeure écrite, le bailleur peut exiger que le loyer,
les acomptes de chauffage et de frais accessoires soient acquittés trimestriellement à l’avance,
dès le mois suivant l'échéance du délai fixé dans la mise en demeure. Selon
la jurisprudence de la Cour de céans, l’art. 7 RULV est une faculté donnée au bailleur
qui ne peut être exercée que dès le mois qui suit l’échéance du délai
que celui-ci a imparti en vain au locataire pour s’acquitter du loyer arriéré. Le bailleur
ne peut pas requérir immédiatement, par une mise en demeure à forme de l’art. 257d
CO, le paiement du loyer par trimestre d’avance. Il doit procéder en deux temps, soit d’abord
adresser une mise en demeure en cas de retard du paiement du loyer (avec ou sans la menace de la sanction
du paiement des loyers par trimestre d’avance), puis communiquer au locataire sa volonté d’obtenir
le paiement du loyer par trimestre d’avance. Ce n’est qu’après cette dernière
communication qu’il peut, si les loyers n’ont pas été acquittés trimestriellement
d’avance, adresser l’avis comminatoire de l’art. 257d CO. La mise en demeure doit en
outre être claire et distincte (CACI 13 janvier 2012 c. 3 b/cc et réf.; CREC I 25
mars 2010/151, CdB 2010 p. 141; CREC I 28 août 2007/420, résumé in CdB 2007 p. 129; Colombini,
Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise dès 2009 en matière de congé
donné en raison du défaut de paiement de loyer (art. 257d CO), JT 2012 III 39 ch. 8).
En l’espèce,
par courrier du 15 avril 2012, le bailleur, constatant le non paiement du loyer d’avril, a exigé
le versement des loyers à l’avance, faute de quoi il exigerait que le paiement soit acquitté
trimestriellement et à l’avance. Par courrier du 8 juin 2012, constatant que le locataire
était toujours en retard, le bailleur a requis le paiement de loyer trimestriellement à l’avance
dès le 1
er
juillet 2012. Le 9 juillet 2012, le bailleur a adressé la sommation relative aux loyers de juillet,
août et septembre, qui a donné lieu à la résiliation ici contestée. Il résulte
de la chronologie qui précède que le bailleur a suivi la procédure en deux temps exigée
par la jurisprudence pour réclamer le paiement trimestriel d’avance du loyer et que la sommation
du 9 juillet 2012 pouvait valablement porter sur les loyers de juillet, août et septembre 2012.
La sommation n’a donc clairement pas porté sur un montant disproportionné par rapport
à celui effectivement dû. Le moyen est infondé.
bc)
Dans un second moyen, l’appelant, fait encore valoir que son loyer initial était nul faute
d’avoir été notifié sur formulaire officiel, de sorte qu’il ne pouvait tomber
en demeure.
La copie de la notification
de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail, selon formule officielle, produite au dossier
(cf. document 2 des pièces produites par l'intimé le 3 décembre 2012) ne porte pas la
signature de l’appelant. Celui-ci conteste l’avoir reçue. A ce stade, il n’est
pas clairement établi que cette formule ait été valablement notifiée à l’appelant.
Dans le canton de Vaud,
l’usage de la formule officielle prévue par l’art. 270 al. 2 pour la conclusion
de tout nouveau bail est obligatoire dès le 1
er
août 2001
(art. 1 LFOCL [loi
sur l'utilisation
d'une formule officielle au changement de locataire; RSV 221.315] et
1
ALFOCL [arrêté rendant obligatoire la formule officielle au changement de locataire; RSV 221.315.1]).
Le défaut d’une telle formule entraîne, selon la jurisprudence que la fixation du loyer
initial doit être considérée comme nulle et le contrat de bail frappé de nullité
partielle. Il appartient au juge de fixer le loyer admissible (ATF 124 III 62 c. 2a; ATF 120 II 341 c.
5d); jusqu’à la fixation judiciaire du loyer, il est exclu que le locataire tombe en demeure
selon l’art. 257d CO (ATF 120 II 341 c. 6c). L’absence de formule officielle ne doit
cependant pas être abusivement invoquée par le locataire; commet un abus de droit le locataire
qui s’oppose à une résiliation selon l’art. 257d al. 2 CO en invoquant le vice
de forme, alors qu’il a régulièrement versé son loyer durant 7 ans et qu’il
a attendu qu’il soit statué sur son expulsion pour le faire valoir (TF 4C.315/2000 du 5 février
2001 c. 4a et c, in CdB 2001 p. 79; CREC I 22 décembre 2009/652). En effet, dès le moment où
il a reçu les informations nécessaires, on doit en principe admettre - conformément au
mécanisme général en matière de contestation des loyers – que le locataire
doit agir sans retard (ATF 137 III 547 c. 2.3, rés. JT 2012 II 187).
En l’espèce,
ce n’est que six ans et demi après la signature du contrat que le locataire a invoqué
le moyen alors que la procédure d’expulsion était pendante. Il n'est cependant pas établi
à quel moment il a été informé de l'obligation de son bailleur de lui remettre une
formule officielle de fixation du loyer initial et des conséquences du défaut d'une telle formule.
L'appelant a saisi à ce propos, une première fois en date du 20 novembre 2012, la commission
de conciliation d'une requête en constatation de nullité du loyer initial et demande de nouvelle
fixation de loyer, requête considérée comme retirée et rayée du rôle à
la suite de son défaut à la séance de conciliation du 8 janvier 2013. Cependant, l'appelant
a réintroduit cette requête en date du 10 janvier 2013, comme il peut le faire puisque le retrait
en cas de défaut au sens de l'art. 206 al. 1 CPC ne vaut pas désistement d'action (Bohnet,
CPC commenté, op. cit., n. 10 ad art. 206 CPC).
Si la question de l'abus
de droit de l'appelant à invoquer un tel vice alors qu'une procédure d'expulsion est en cours
peut se poser, compte tenu de ce qui précède, elle ne peut cependant être tranchée
sans plus ample instruction, l'ensemble des circonstances du cas d'espèce devant être prises
en considération par le juge.
Il s'ensuit que c'est
à tort que le premier juge a considéré que la présente cause constituait un cas clair
au sens de l'art. 257 CPC puisque la situation juridique ne l'était pas au regard de la jurisprudence
précitée du Tribunal fédéral (ATF 138 III 123 et TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012).
6.
L’appel doit en
définitive être admis et l'ordonnance entreprise réformée en ce sens que la requête
est irrecevable (JT 2011 III 146).
Les frais judiciaires de deuxième instance, fixés à 100 fr. (art. 62 al. 3 et 69 al. 1
TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5), sont mis à la charge
de l'intimé qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Partant, l'appelant a droit au remboursement par
l'intimé de son avance de frais de 100 fr. (art. 111 al. 2 CPC).
Pour le surplus, il n'y
a pas lieu à l'allocation de dépens, l'appelant ayant agi sans l'assistance d'un mandataire
professionnel, les conditions de l'art. 95 al. 3 let. c CPC n'étant en outre pas réunies.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
L’appel est admis.
II.
Il est statué à nouveau comme il suit:
I. La requête d'expulsion
déposée le 4 octobre 2012 par G.________ contre O.________ est irrecevable.
II. Les frais judiciaires,
arrêtés à 300 fr. (trois cents francs), sont mis à la charge de la partie bailleresse.
III. Il n'est pas alloué
de dépens.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (cent francs),
sont mis à la charge de l'intimé G.________.
IV.
L'intimé G.________ doit verser à l'appelant O.________ la somme de 100 fr. (cents francs)
à titre de remboursement de l'avance de frais.
V.
L'arrêt est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
M. O.________,
‑
M. G.________.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. la Juge de paix du district de Nyon.
La greffière :