vd_findinfo · AP / 2011 / 85 · 2011-06-22 · fr

ANNULABILITÉ, PROLONGATION DU BAIL À LOYER, RÉSILIATION | 271 al. 1 CO, 272 CO, 272b CO, 13 LTB

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 22.06.2011 AP / 2011 / 85

TRIBUNAL
CANTONAL
196/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Séance
du 22 juin 2011
_____________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              M.
Creux et Mme Charif Feller
Greffier
:
M.              Corpataux
*****
Art.
271 al. 1, 272, 272b CO, 13 LTB
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper des recours interjetés
par
L.________
,
A.S.________
et
B.S.________
,
tous trois à La Tour-de-Peilz, défendeurs, et par
U.________
SA
, à Winterthur, demanderesse, contre le
jugement rendu le 1
er
septembre 2010 par le Tribunal des baux du canton de Vaud dans la cause divisant les parties entre elles.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
En fait :
A.
Par jugement du 1
er
septembre 2010, dont les considérants ont été notifiés aux parties le 20 décembre
2010, le Tribunal des baux du canton de Vaud a dit que les congés signifiés le 26 septembre
2008 pour le 31 janvier 2009 par la demanderesse U.________ SA au défendeur L.________, relatifs
à un appartement de 5,5 pièces au 1
er
étage ainsi qu’à un garage n° 3 [recte 13], tous deux sis [...] à La Tour-de-Peilz,
ainsi que les congés signifiés le 26 septembre 2008 pour le 31 janvier 2009 aux défendeurs
A.S.________ et B.S.________, relatifs à un appartement de 5,5 pièces au 2
ème
étage ainsi qu’à une place de parc n° 4, tous deux sis [...] à La Tour-de-Peilz,
sont valables (I et II), accordé une première prolongation des baux précités aux
défendeurs au 31 décembre 2011 (III), dit que son jugement est rendu sans frais (III [recte
IV]) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (IV [recte V]).
Les faits suivants résultent du jugement
querellé, complété par les pièces du dossier :
1.
a)
[...], future épouse de L.________, et
[...], aujourd’hui U.________ SA, ont conclu, le 21 avril 1969, un contrat de bail à loyer
portant sur un appartement de quatre chambres, hall meublable, cuisine, bain, chambre de bonne, balcons
et cave au 1
er
étage de l’immeuble sis [...], à La Tour-de-Peilz, ainsi que, le 21 février 1968,
un contrat de bail à loyer portant sur le garage box n° 13 situé à la même adresse.
A partir de décembre 1969, le bail relatif au logement a été repris par L.________ et
son épouse, solidairement entre eux ; suite au décès de celle-ci, survenu le 6 décembre
2005, les deux baux ont été repris, à partir du 1
er
août 2007, par L.________.
b)
A.S.________ et B.S.________ ont conclu avec
U.________ SA, les 3 et 5 décembre 2003, deux contrats de bail à loyer, l’un portant
sur un appartement de 5,5 pièces au deuxième étage de l’immeuble sis [...], à
La Tour-de-Peilz, et l’autre sur la place de parc n° 4 située à la même adresse.
2.
Par formules officielles du 26 septembre 2008, U.________ SA a résilié les baux qui la liaient
à L.________ ainsi qu’à A.S.________ et B.S.________, avec effet au 31 janvier 2009 pour
les logements et la place de parc n° 4 et au 30 septembre 2009 pour le garage box n° 13.
La résiliation a été motivée au moyen d’une lettre annexée aux formules
officielles de résiliation, signée par la représentante de la bailleresse, dont la teneur
est la suivante :
« […]
[…] Dans le cadre d’une augmentation de son parc immobilier sur la Riviera, nous vous informons
que votre bailleresse […] vient d’acheter une parcelle de terrain voisine à celle de
votre bâtiment.
Avec cette nouvelle acquisition et l’agrandissement de la surface, votre bailleresse a sollicité
divers projets et études dans le but de déterminer les différentes variantes de rénovation
et/ou de nouvelle construction sur l’entier de la parcelle.
Sur cette base, le choix s’est porté sur la construction d’un nouvel immeuble […],
projet qui nécessite la démolition complète de l’actuel bâtiment sis [...].
Cela a pour conséquence que nous nous trouvons dans l’obligation de résilier votre contrat
de bail […] pour le 31 janvier 2009.
Sous réserve des autorisations, le début du chantier est programmé pour le printemps 2010.
Pour cette raison, nous pouvons d’ores et déjà vous informer que votre bailleresse étudiera
favorablement toute demande de prolongation d’occupation jusqu’à cette échéance,
soit jusqu’au 31 mars 2010 au plus tard, afin de vous permettre de trouver un nouvel objet.
[…] »
3.
Par requête du 22 octobre 2008, A.S.________
et B.S.________ ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux, concluant principalement
à l’annulation du congé, subsidiairement à la prolongation des baux.
Par requête du 24 octobre 2008, L.________ a également saisi ladite commission, concluant,
avec suite de frais et dépens, principalement à ce que les congés soient annulés,
subsidiairement à ce que les baux soient prolongés jusqu’au 30 septembre 2013.
Le 3 décembre 2008, une audience a eu lieu
devant la commission de conciliation s’agissant du litige opposant L.________ à U.________
SA et du litige opposant A.S.________ et B.S.________ à U.________ SA. La conciliation a été
vainement tentée dans les deux causes. Statuant à huis clos, la commission de conciliation
a rendu sa décision dans les deux affaires le 11 décembre 2008. Elle a dit en substance que
les résiliations des baux de L.________ devaient être annulées dès lors qu’U.________
SA n’avait pas encore acquis la parcelle voisine faisant l’objet du projet de construction,
et que A.S.________ et B.S.________ devaient se voir accorder une première prolongation de bail
jusqu’au 31 janvier 2011.
4.
Par requête datée du 6 janvier 2009, U.________ SA a saisi le Tribunal des baux du canton de
Vaud, concluant, s’agissant de la cause la divisant d’avec L.________, à ce que la décision
de la commission de conciliation soit annulée, les résiliations étant valables, et à
ce qu’une seule et unique prolongation échéant le 31 janvier 2011 lui soit accordée.
Par requête également datée du 6 janvier 2009, U.________ SA a saisi dit tribunal, concluant,
s’agissant de A.S.________ et B.S.________, à la réforme de la décision de la commission
de conciliation en ce sens qu’une seule et unique prolongation de leur baux est accordée,
échéant le 31 janvier 2011.
Par requête du 9 janvier 2009 auprès dudit tribunal, A.S.________ et B.S.________ ont conclu
principalement à l’annulation des congés qui leur ont été notifiés, subsidiairement
à ce que les baux soient prolongés jusqu’au 31 janvier 2013.
5.
Le Tribunal des baux du canton de Vaud a procédé à l’instruction des causes, laquelle
a donné en substance les résultats suivants :
a)
La
situation personnelle et financière des locataires se présente comme suit :
L.________ a dépassé l’âge
de la retraite ; il est veuf et n’a pas d’enfant à sa charge. En 2006 et 2007,
il a réalisé un revenu mensuel net moyen d’environ 4'300 francs et n’a pas de fortune.
A.S.________ et B.S.________ sont les parents d’un enfant mineur, [...], né le [...] mars
1997. La mère de B.S.________ est pensionnaire depuis le 7 juillet 2008 de l’établissement
médico-social «  [...] », sis [...], à La Tour-de-Peilz, situé à
400 mètres de leur domicile. En 2007 et 2008, les époux ont réalisé un revenu mensuel
moyen de 2'500 fr., l’activité indépendante d’informaticien n’ayant procuré
aucun revenu à A.S.________ ; leur fortune, qui s’élevait à 538'000 fr. à
fin 2007, se montait à 396'000 fr. un an plus tard.
b)
Les locataires n’ont pas établi avoir effectué des recherches pour se reloger depuis
que la résiliation des baux leur a été notifiée, en septembre 2008.
c)
Au moment où elle a adressé les formules de résiliation des baux à ses locataires,
la bailleresse, contrairement à ses dires, n’était pas encore propriétaire des parcelles
n° [...] et [...] de la commune de La Tour-de-Peilz sur lesquelles les travaux de construction étaient
projetés. Des pourparlers d’acquisition étaient néanmoins en cours et le propriétaire
desdites parcelles était favorable au projet. Une promesse de vente et d’achat et droit d’emption
avait d’ailleurs été conclue sous forme authentique en date du 27 août 2008. L’autorisation
de vente a été délivrée par la Commission foncière de l’Etat de Vaud en
date du 28 novembre 2008.
d)
Il ressort du témoignage du 15 mars 2010 de [...], du bureau d’architecte X.________ Sàrl,
mandaté par la bailleresse, que l’intention de celle-ci était de mettre à l’enquête
l’avant-projet d’avril 2008 quelques mois après la résiliation des baux des défendeurs
de sorte à débuter les travaux en 2010 une fois l’immeuble libre de tout locataire, mais
que le projet a été mis en suspens en attendant une éventuelle modification du Plan d’extension
et la Police des constructions du 5 juillet 1972 de la Commune de La Tour-de-Peilz (ci-après :
RPE), sous la dénomination de Plan général d’affectation (ci-après : PGA)
et de Règlement du Plan général d’affectation (ci-après : RPGA), qui aurait
pour effet de modifier la densité de la zone à bâtir de faible à forte, de sorte
que la bailleresse pourrait construire plus de logements par rapport au RPE dans son état actuel.
La témoin a ajouté qu’elle n’avait pas l’intention de requérir une autorisation
formelle du Service de l’économie, du logement et du tourisme (ci-après : SELT)
avant d’être fixée sur une éventuelle modification du RPE et qu’un projet
conforme au RPE serait mis à l’enquête quelle que soit la densité retenue par celui-ci
au terme de sa modification, son but étant de démolir l’immeuble actuel afin de reconstruire
plus de logements.
e)
Par courrier du 1
er
juin 2010, la Municipalité de la Ville de La Tour-de-Peilz a informé U.________ SA que les
parcelles [...] et [...] du cadastre seraient colloquées en zone de forte densité à la
suite de la révision du PGA et du RPGA.
Il ressort de l’audition du témoin [...], conseiller municipal de dite ville, que le vote
relatif à l’adoption du PGA et du RPGA aurait dû avoir lieu en juin 2011, et que ceux-ci,
s’ils étaient adoptés à cette date, devraient entrer en vigueur à la fin de
l’année 2011, voire au début de l’année 2012.
f)
Par courrier du 2 février 2010, la Direction de l’Urbanisme et des travaux publics de la Ville
de La Tour-de-Peilz a confirmé au président du tribunal saisi avoir été approchée
dès le mois de mai 2007 par le bureau d’architecture X.________ Sàrl, lequel lui a présenté
divers avant-projets de construction, mais ne pas avoir reçu de demande de permis relatif à
un projet de construction ou de démolition touchant l’immeuble litigieux.
g)
Par lettre du 15 février 2010, le SELT a informé le tribunal que la bailleresse avait adressé
une requête de principe sur les conditions éventuelles d’une autorisation de démolition
et reconstruction sous l’angle de la LDTR (Loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la
transformation et la rénovation de maisons d’habitation, ainsi que l’utilisation de
logements à d’autres fins que l’habitation, RSV 840.15), mais qu’aucune décision
formelle n’avait été rendue à ce sujet. Le SELT a indiqué en outre que toute
décision future en la matière devrait s’inscrire dans le cadre d’une procédure
de permis de construire avec enquête publique au sens des art. 103 ss LATC (Loi du 4 décembre
1985 sur l’aménagement du territoire et les constructions, RSV 700.11).
A la demande du tribunal, le SELT a également produit le dossier relatif à l’immeuble
sis [...], à La Tour-de-Peilz. Il ressort notamment d’une correspondance entre le SELT et
X.________ Sàrl du 8 février 2010, que celle-ci a développé, en octobre 2009, une
variante de construction d’un bâtiment qui comprendrait 20 appartements, en lieu et place
de l’immeuble actuel de dix logements ; le SELT y relève notamment que l’analyse
du dossier a démontré que les loyers admissibles en cas de rénovation de l’immeuble
seraient de 220 fr. le m2, ce qui maintiendrait les logements en cause dans une catégorie répondant
aux besoins prépondérants de la population de La Tour-de-Peilz.
h)
Le conseil des locataires a mandaté, en date du 3 mai 2010, l’architecte [...] afin de procéder
à une vérification réglementaire urbanistique vis-à-vis du développement d’un
projet sur les parcelles [...] et [...] de la commune de La Tour-de-Peilz. Le rapport de conformité
a été déposé le 14 juillet 2010 et produit au tribunal le 23 août 2010. En substance,
il retient que les projets de la bailleresse ne sont pas conformes au RPE actuel.
6.
En droit, les premiers juges ont considéré
que le fait qu’U.________ SA ne dispose pas encore d’autorisation administrative pour procéder
aux travaux sur l’immeuble ne suffisait pas à considérer que les congés donnés
aux locataires de ce chef étaient contraires à la bonne foi, et donc annulables. Le tribunal
a cependant estimé, après avoir effectué une pesée des intérêts en présence,
qu’il se justifiait d’accorder aux locataires une première prolongation de bail au 31
décembre 2011.
B.
a)
Par acte du 22 décembre 2010, L.________,
A.S.________ et B.S.________ ont recouru contre ce jugement, concluant, avec suite de frais et dépens,
à sa réforme en ce sens qu’il est prononcé que les congés qui leur ont été
notifiés sont annulés.
Par mémoire du 23 février 2011, les recourants ont développé leurs moyens et maintenu
leurs conclusions.
U.________ SA s’est déterminée sur ce recours par mémoire du 9 mai 2011, concluant,
avec suite de frais et dépens, à son rejet.
b)
Par acte du 23 décembre 2010, U.________ SA a également recouru contre ledit jugement, concluant,
avec suite de frais et dépens, à sa réforme en ce sens que la prolongation accordée
aux locataires L.________, A.S.________ et B.S.________ au 31 décembre 2011 est une seule et unique
prolongation de bail.
Par mémoire du 15 février 2011, la recourante a développé ses moyens et confirmé
ses conclusions.
L.________, A.S.________ et B.S.________ se sont déterminés par écriture du 4 mai 2011,
concluant, avec dépens, au rejet du recours.
En droit
:
1.
a)
Le jugement entrepris a été communiqué
aux parties avant l’entrée en vigueur du CPC (Code de procédure civile suisse du 19 décembre
2008, RS 272), de sorte que les voies de droit demeurent régies par le droit de procédure cantonal
(art. 405 al. 1 CPC), notamment la LTB (Loi sur le Tribunal des baux du 13 décembre 1981) et le
CPC-VD (Code de procédure civile vaudoise du 14 décembre 1966).
b)
Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC-VD, applicables par renvoi de l’art. 13 LTB, ouvrent la voie
des recours en nullité et en réforme contre les jugements principaux rendus par le Tribunal
des baux.
En l’espèce, les recourants L.________, A.S.________ et B.S.________ ainsi que la recourante
U.________ SA ont conclu exclusivement à la réforme du jugement entrepris.
Déposés en temps utile (art. 458 al. 2 CPC-VD) par des parties qui y ont intérêt,
les deux recours sont recevables à la forme.
2.
Saisie d’un recours en réforme contre un jugement principal rendu par le Tribunal des baux,
la Chambre des recours revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC-VD, applicable
par renvoi de l’art. 13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois articuler des faits nouveaux, sous
réserve de ceux qui résultent du dossier et qui auraient dû être retenus ou de ceux
pouvant résulter d’une instruction complémentaire selon l’art. 456a CPC-VD (art.
452 al. 1ter CPC-VD). Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur la base du
dossier, sans réadministration des preuves déjà administrées en première instance.
Il développe son raisonnement juridique après avoir vérifié la conformité de
l’état de fait du jugement aux preuves figurant au dossier et l’avoir, le cas échéant,
corrigé ou complété au moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
En l’espèce, l’état de fait du jugement est conforme aux pièces du dossier
et aux autres preuves administrées ; il a été complété sur la base de celles-ci.
3.
a)
Les recourants L.________, A.S.________ et
B.S.________ considèrent que le congé qui leur a été notifié doit être
annulé, dès lors qu’il serait contraire à la bonne foi. Ils soutiennent en effet
que le motif de résiliation ne correspondrait pas à un projet concret, celui d’octobre
2009 paraissant objectivement impossible puisqu’il se heurterait à un refus d’autorisation
de la part des autorités administratives, que la nature des travaux envisagés et l’entrave
provoquée quant à l’utilisation des locaux loués ne seraient pas établies et
que l’existence d’un intérêt digne de protection ferait défaut au vu des motifs
évoqués dans le congé. Les recourants estiment de surcroît qu’aucun autre projet
ne pourrait être entrepris par la bailleresse, offrant une surface habitable aussi importante que
celle du projet d’octobre 2009 ; selon les recourants, tout autre projet ne serait économiquement
pas rentable au vu du prix du terrain et du coût de démolition de l’immeuble existant.
b)
aa)
A teneur de l’art. 271 al. 1 CO (Code des obligations suisse du 30 mars 1911, RS 220), le congé
est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi. Le congé doit être
motivé si l’autre partie le demande (art. 271 al. 2 CO). Tout congé donné dans les
formes par le bailleur est a priori valable (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 730). Le
juge n’est autorisé à intervenir et à annuler le congé que si celui-ci est
inadmissible selon la bonne foi (SVIT, Das schweizerische Mietrecht, 3
e
éd., Zurich 2008, n. 23 ad art. 271 CO, p. 728). Selon la jurisprudence, la protection accordée
par l’art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC
[Code civil suisse du 10 décembre 1907, RS 210) et de l’interdiction de l’abus de droit
(art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu’une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière
(ATF 120 Il 31 c. 4a).
Les cas typiques d’abus de droit (absence d’intérêt à l’exercice d’un
droit, utilisation d’une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière
des intérêts en présence, exercice d’un droit sans ménagement, attitude contradictoire)
justifient l’annulation du congé ; à cet égard, il n’est toutefois pas
nécessaire que l’attitude de l’auteur du congé puisse être qualifiée
d’abus de droit «manifeste» au sens de l’art. 2 al. 2 CC (ATF 120 Il 105 c. 3a).
Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s’il ne répond à
aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, s’il est purement chicanier
ou encore fondé sur un motif qui n’est manifestement qu’un prétexte. En revanche,
le congé signifié pour l’échéance en vue de vendre un objet dans de meilleures
conditions ou d’obtenir d’un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif,
ne saurait, en règle générale, constituer un abus de droit. Il en va de même du congé
notifié en vue de la réalisation de vastes travaux d’assainissement lorsque le maintien
du locataire dans les locaux est susceptible d’entraîner des retards ou des complications
dans l’exécution des travaux (TF 4A_414/2009 du 9 décembre 2009 c. 3.1 ; ATF 135
III 112 c. 4.1, JT 2009 I 491 ; ATF 120 II 31 c. 4a ; ATF 120 II 105 c. 3).
Le caractère abusif ou non de la résiliation s’apprécie au moment où l’auteur
du congé manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat. Il n’existe toutefois aucun
principe juridique qui interdirait de prendre en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer
ce que devait être la volonté réelle au moment déterminant (TF 4A_241/2010 du 10
août 2010 c. 2.1.6). Le motif avancé pour résilier le bail ne peut pas devenir contraire
aux règles de la bonne foi parce qu’il cesserait d’exister par la suite (CREC I 5 mai
2010/225 c. 4b/aa et les réf.).
S’agissant d’un
projet de construction ou de transformation invoqué comme motif de congé par le bailleur, la
résiliation ne contrevient pas aux règles de la bonne foi lorsque celui-ci envisage d’entreprendre,
selon des critères de construction techniques et économiques appropriés, de vastes travaux
d’assainissement limitant considérablement la possibilité d’utiliser les locaux
loués et qu’il se trouve dans la nécessité de faire évacuer les lieux (ATF
135 III 112 c. 4.1). L’élément déterminant pour exclure le caractère abusif
réside dans les retards ou les complications qu’entraînerait la présence du locataire
durant les travaux. Si de tels retards ou complications ne sont pas à craindre, la réalisation
des travaux ne justifie en principe pas le congé. Le congé est abusif si le projet du bailleur
d’entreprendre des rénovations ne présente pas de réalité tangible ou s’il
n’est pas possible d’apprécier l’importance des travaux envisagés, notamment
l’entrave provoquée par ceux-ci sur l’utilisation à venir des locaux loués
(cf. arrêt 4A_425/2009 du 11 novembre 2009 c. 3.2.2).
En principe, l’art. 271 CO ne fait pas dépendre la validité de la résiliation de
conditions telles que la possession par le bailleur, au moment où il résilie, des autorisations
administratives nécessaires ou la mise à disposition de l’autorité compétente
de toutes les pièces permettant de prononcer l’autorisation (TF 4A_518/2010 du 16 décembre
2010 c. 2.6). Toutefois, le congé doit être annulé en raison de son caractère abusif
si le projet de construction ou de transformation est objectivement impossible, notamment s’il
est certain qu’il se heurtera à un refus d’autorisation de la part des autorités
administratives compétentes (Barbey, Commentaire du droit du bail, Chapitre III, Protection contre
les congés concernant les baux d’habitations et de locaux commerciaux, Introduction et art.
271-271a CO, 1991, n. 210 et 216, pp. 179-180 ; SVIT, op. cit., n. 32 ad art. 271 CO, p. 731 ;
TF 4A_518/2010 précité du 16 décembre 2010 c. 2.4.2 ; TF 4P.274/2004 du 24 mars 2005
c. 3.3).
L’annulabilité du congé est également admise lorsque le projet du bailleur, pour
des motifs de droit public, n’est manifestement pas prêt à pouvoir se concrétiser
(Weber, Basler Kommentar, 4
e
éd., Bâle 2007, n. 6 ad art. 271/271a CO, p. 1556). Ainsi, selon un arrêt genevois (Droit
du bail 2001, n. 21, p. 32), tel était le cas lorsqu’une démolition n’allait pas
pouvoir être autorisée avant plusieurs années en raison de la position de la zone au centre
d’intérêts publics divergents entre les instances politiques, le projet du bailleur apparaissant,
en raison du droit public, avoir une issue totalement incertaine. En revanche, si le propriétaire
a non seulement la volonté réelle d’exécuter des travaux, mais encore que, raisonnablement,
il peut penser que ceux-ci sont réalisables et qu’ils pourront faire l’objet d’une
autorisation, alors le congé fondé sur ces travaux n’est pas abusif (CREC I 5 mai 2010/224
c. 4b/aa et les réf.).
bb)
S’agissant du fardeau de la preuve, il appartient au destinataire du congé de démontrer
que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi ; la partie qui résilie a seulement
le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous
les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué
par elle (ATF 135 III 112 précité c. 4.1 ; ATF 120 II 105 c. 3c). Autrement dit, celui
qui donne le congé doit rendre au moins vraisemblable les motifs du congé (TF 4A_518/2010 du
16 décembre 2010 c. 2.4.1).
Concernant plus particulièrement
le congé donné en raison de travaux de rénovation, il incombe au locataire de démontrer
que le projet de construction ou de transformation est objectivement impossible ou qu’il se heurtera
de façon certaine à un refus d’autorisation de la part des autorités administratives
compétentes. Il suffit néanmoins, pour que la résiliation ne soit pas contraire aux règles
de la bonne foi, que le bailleur rende vraisemblable premièrement la nécessité des travaux
de rénovation invoqués, deuxièmement sa volonté réelle de les effectuer et,
troisièmement, que la présence de locataires complique sérieusement la conduite des travaux
(CREC I 27 mai 2009/275). Le motif pour lequel un congé est donné relève des constatations
de fait (TF 4A_503/2009 du 17 novembre 2009 c. 3.1. et les réf. citées).
c)
Les
premiers juges ont qualifié l’incertitude de manifeste au moment où ils ont statué
en septembre 2010, tout en retenant que l’on pouvait s’attendre à une entrée en
vigueur des PGA et RPGA révisés au plus tôt à la fin de l’année 2011,
de sorte que l’on ne pouvait considérer que le projet de la bailleresse avait une issue totalement
incertaine. Tout caractère abusif des résiliations a ainsi été nié.
d) aa)
Il y a lieu d’examiner en premier lieu si les pièces du dossier et les arguments des recourants
suffisent à établir le caractère abusif de la résiliation prononcée par la bailleresse.
Le motif des congés communiqués aux recourants le 26 septembre 2008, date déterminante
pour apprécier le caractère abusif de la résiliation, était la démolition complète
du bâtiment en cause en vue de la reconstruction d’un nouvel immeuble sur une surface agrandie
par l’acquisition par la bailleresse d’une parcelle de terrain voisine ; ce motif est
toujours d’actualité, puisqu’il ressort de l’audition du 15 mars 2010 de la représentante
de la bailleresse que l’avant-projet d’avril 2008 avait été mis en suspens en attendant
une éventuelle modification des PGA et RPGA, qui aurait pour effet de modifier la densité de
la zone à bâtir de faible à forte, de sorte que la bailleresse pourrait construire plus
de logements par rapport au RPE en son état actuel. A ce propos, il ressort de l’audition
d’un conseiller municipal de la commune de la Tour-de-Peilz que les PGA et RPGA devraient entrer
en vigueur à la fin de l’année 2011, voire au début de l’année 2012.
La bailleresse a déclaré qu’avant d’être fixée sur une éventuelle
modification du RPE, elle n’avait pas l’intention de requérir une autorisation formelle
du SELT ; elle a également déclaré qu’indépendamment de la densité
retenue au terme de la modification du RPE, elle mettra à l’enquête un projet s’y
conformant, son but étant de démolir l’immeuble actuel afin de reconstruire plus de logements.
Pour la bailleresse, quand bien même la forme du projet architectural n’était pas fermement
arrêtée lors des résiliations, dans la mesure où elle avait l’intention de
requérir les autorisations administratives en présentant un projet se conformant aux règlements
en vigueur, elle pouvait partir du principe, en résiliant les baux des défendeurs, qu’elle
obtiendrait les autorisations des autorités administratives.
Le rapport de conformité de l’architecte [...] du 14 juillet 2010 ne fait que constater la
non-conformité des projets au RPE actuel, sans se prononcer sur la situation qui résulterait
de son éventuelle modification.
La Direction de l’urbanisme et des travaux publics de la Ville de La Tour-de-Peilz a indiqué
que la bailleresse ne lui avait pas adressé de demande de permis relatif à un projet de construction
ou de démolition touchant l’immeuble litigieux. Le SELT a toutefois admis que la bailleresse
avait notamment adressé une requête de principe sur les conditions éventuelles d’une
autorisation de démolition et reconstruction sous l’angle de la LDTR, mais qu’aucune
autorisation formelle n’avait été rendue.
Les éléments qui précèdent ne permettent pas de conférer à la résiliation
prononcée un caractère abusif. En effet, ils ne permettent pas de penser que la bailleresse
n’obtiendrait pas l’autorisation du SELT, une fois les PGA et RPGA approuvés. Par ailleurs,
la bailleresse ne saurait se voir reprocher de ne pas avoir déjà mis le projet à l’enquête
publique et requis un permis de construire, au vu non seulement de la date de péremption d’un
tel permis (soit de deux ans, si la construction n’a pas commencé; cf. art. 118 al. 1 LATC
[Loi du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et les constructions, RSV 700.11]),
mais également du caractère provisoire du projet d’octobre 2009, la bailleresse ayant
elle-même confirmé lors de son audition par les premiers juges sa volonté de présenter
un projet conforme à la densité retenue suite à l’approbation des PGA et RPGA.
bb)
Il convient en second lieu de déterminer si, en raison de l’incertitude manifeste concernant
l’adoption des PGA et RPGA au moment où le congé a été notifié aux recourants,
celui-ci apparaît abusif.
Les premiers juges pouvaient en s’appuyant sur les éléments à leur disposition,
singulièrement le témoignage du conseiller municipal [...], déduire que le projet de la
bailleresse n’apparaissait pas, en raison du droit public, avoir une issue totalement incertaine.
Leur appréciation à ce propos n’est pas critiquable. Les pièces du dossier et les
arguments des recourants ne permettent en effet pas de considérer que l’issue du projet de
construction serait totalement incertaine, fait prétendument notoire. Les recourants ne parviennent
ainsi pas à démontrer le caractère abusif de la résiliation.
cc)
Il s’ensuit que le moyen est mal fondé et que, partant, le recours de L.________, A.S.________
et B.S.________ doit être rejeté.
4.
a)
La recourante U.________ SA déclare ne pas remettre en cause la prolongation de bail accordée
jusqu’au 31 décembre 2011 mais soutient qu’il doit s’agir d’une seule et
unique prolongation. Elle considère que le bail des locataires A.S.________ et B.S.________, qui
a été conclu pour une durée inférieure à cinq ans, ne saurait bénéficier
d’une seconde prolongation. En ce qui concerne le locataire L.________, elle estime que, même
si la durée de son bail est plus importante, son revenu lui permettrait de se reloger plus facilement
qu’une famille avec enfant. Elle allègue en outre que les locataires seraient restés
dans l’inactivité, alors même que la Commission de conciliation en matière de baux
à loyer avait validé les congés donnés aux locataires A.S.________ et B.S.________.
b)
Selon
l’art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d’un bail lorsque la fin
du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts
du bailleur le justifient. L’alinéa 2 de cette disposition prévoit que, dans la pesée
des intérêts, l’autorité compétente se fondera notamment sur les circonstances
de la conclusion du bail et le contenu du contrat (a), la durée du bail (b), la situation personnelle,
familiale et financière des parties ainsi que leur comportement (c), le besoin que le bailleur ou
ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que
l’urgence de ce besoin (d), et la situation sur le marché local du logement et des locaux
commerciaux (e). La pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive sert
non seulement à déterminer le principe d’une éventuelle prolongation de bail, mais
aussi sa durée. Les règles sur la prolongation tendent à adoucir les conséquences
pénibles que la résiliation peut entraîner pour le locataire (ATF 116 II 446 c. 3b).
Aux termes des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d’un
bail d’habitations pour une durée de quatre ans au maximum. Dans cette limite de temps, le
juge peut accorder une ou deux prolongations.
La détermination de la durée de la prolongation en fonction des critères précités
relève du pouvoir d’appréciation du juge. Celui-ci doit tenir compte du but de la disposition,
qui est de donner du temps au locataire pour trouver une solution de remplacement, et procéder à
une pesée des intérêts en présence. Le juge ne transgresse pas le droit fédéral
en exerçant le pouvoir d’appréciation que la loi lui accorde. Le droit fédéral
n’est violé que si le juge sort des limites fixées par la loi, s’il se laisse guider
par des considérations étrangères à la disposition applicable, s’il ne prend
pas en compte les éléments d’appréciation pertinents ou s’il en tire des déductions
à ce point injustifiables que l’on doive parler d’un abus du pouvoir d’appréciation
(ATF 125 III 226 c. 4b et les réf. citées).
Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l’équité (art.
4 CC), s’il y a lieu de prolonger le bail et, dans l’affirmative, pour quelle durée.
Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du
but d’une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux
de remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier,
tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement,
de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 135 III 121 c.
2; ATF 125 I 226 c. 4b p. 230).
c)
Les premiers juges ont effectué une pesée
des intérêts en présence ; ils ont pris en considération, en substance, la durée
des baux en cours, exceptionnellement longue s’agissant de L.________, la situation personnelle
et financière des locataires, le fait qu’ils n’aient pas entrepris de démarches
pour se reloger, le faible taux de vacance dans la région veveysanne ou encore la nécessité
pour la bailleresse de détruire l’immeuble en cause, sans qu’une urgence ne puisse toutefois
être retenue. Ils ont ainsi estimé que la bailleresse n’avait pas d’intérêt
prépondérant à voir l’immeuble litigieux libre de tout locataire avant la fin de
l’année 2011 et qu’il se justifiait, en équité, d’accorder aux locataires
une première prolongation jusqu’au 31 décembre 2011 et de réserver la possibilité
d’octroyer une seconde prolongation selon l’avancement du projet de la bailleresse.
d)
Il n’y a pas lieu de remettre en cause l’appréciation faite par les premiers juges quant
à la nécessité de prolonger le bail et à la durée de la prolongation. Leur appréciation
n’est pas non plus critiquable au regard de la pesée des intérêts effectuée
et de la prise en compte de tous les éléments du cas particulier. Certes, les premiers juges
ont retenu qu’en défaveur de tous les locataires concernés, aucun d’eux n’avait
établi avoir effectué des recherches pour se reloger. Mais ce fait n’est que l’un
parmi les nombreux autres éléments retenus par les premiers juges dans le cadre de la pesée
des intérêts effectuée. Compte tenu des circonstances particulières du cas d’espèce,
singulièrement de l’incertitude quant au délai d’adoption des PGA et RPGA, il n’apparaît
pas que les premiers juges soient sortis des limites fixées par la loi et par la jurisprudence en
accordant une première prolongation jusqu’au 31 décembre 2011 et en retenant qu’au
terme de la première prolongation, l’octroi d’une seconde prolongation pourrait être
examiné à la lumière de l’avancement du projet de la bailleresse. Contrairement
à ce que soutient la recourante, on peut s’inspirer en l’espèce de l’ATF
135 III 121, lequel a posé, en substance, que dès le moment où le bailleur sera autorisé
à commencer les travaux, mais pas avant, son besoin du bien loué primera celui du locataire,
que le juge ne peut pas accorder une prolongation du bail à l’échéance indéterminée,
liée à l’entrée en force exécutoire de l’autorisation administrative
nécessaire au projet, qu’il doit accorder une première prolongation de durée déterminée
et que, le moment venu, si l’état du projet le justifie et si les autres conditions légales
sont satisfaites, le locataire demandera une seconde prolongation. Procéder par deux prolongations
successives se justifie lorsqu’il existe, comme en l’espèce, une incertitude caractérisée
sur la situation à la fin de la première période de prolongation (TF 4A_621/2009 du 25
février 2010 et les réf. citées, in Cahiers du bail 2010, p. 83).
Il s’ensuit que le moyen est mal fondé et que le recours d’U.________ SA doit être
rejeté.
5.
En définitive, les deux recours sont rejetés.
Les frais judiciaires de deuxième instance des recourants L.________, A.S.________ et B.S.________,
solidairement entre eux, sont arrêtés à 1'533 fr. et ceux de la recourante U.________
SA à 681 fr. (art. 232 aTFJC [Tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en matière
civile]).
Chacune des parties succombant dans son propre recours, il y a lieu de compenser les dépens.
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
en audience publique,
prononce
:
I.
Les recours sont rejetés.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance des recourants A.S.________, B.S.________ et L.________, solidairement
entre eux, sont arrêtés à 1'533 fr. (mille cinq cent trente-trois francs).
IV.
Les frais de deuxième instance de la recourante U.________ SA sont arrêtés à 681
fr. (six cent huitante et un francs).
V.
Les dépens de deuxième instance sont
compensés.
VI.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :
Le greffier :
Du
22 juin 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
‑
Me Pierre Chiffelle (pour L.________, A.S.________ et B.S.________)
‑
Me Philippe Conod (pour U.________ SA)
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux du canton de Vaud
Le greffier :