vd_findinfo · HC / 2025 / 3 · 2025-01-10 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, RÉSILIATION, COPROPRIÉTÉ, CAS CLAIR | 257d CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile HC / 2025 / 3

TRIBUNAL
CANTONAL
JL24.022687-241489
10
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
10 janvier 2025
__________________
Composition
:               Mme
Crittin
Dayen
, présidente
MM.
Hack et de Montvallon, juges
Greffière
:              Mme
Vouilloz
*****
Art.
257 CPC ; art. 257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par
G.________
,
à [...], contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 22 octobre 2024 par la Juge de paix
du district du Jura-Nord vaudois dans la cause divisant l’appelant d’avec
S.________
,
B.________
,
L.________
,
F.________
,
et
H.________
,
à [...], la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 22 octobre 2024, la Juge de
paix du district du Jura-Nord vaudois (ci-après : la juge de paix) a ordonné à G.________
de quitter et rendre libres pour le mardi 19 novembre 2024 à midi, les locaux occupés dans
l’immeuble sis [...], [...] (café-restaurant sur deux niveaux et deux chambres indépendantes
sous les combles, avec deux caves et un petit local) (I), a dit qu’à défaut pour la partie
locataire de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix était chargé sous
la responsabilité de la juge de paix de procéder à l’exécution forcée
de la décision sur requête des parties bailleresses, avec au besoin l'ouverture forcée
des locaux (II), a ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution
forcée de la décision, s’ils en étaient requis par l’huissier de paix (III),
a mis les frais judiciaires, arrêtés à 780 fr. et compensés avec l'avance de frais
des parties bailleresses, à la charge de la partie locataire (IV et V), a dit qu'en conséquence
la partie locataire rembourserait aux parties bailleresses leur avance de frais à concurrence de
780 fr. et leur verserait la somme de 1'000 fr. à titre de dépens, en défraiement de leur
représentant professionnel (VI) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VII).
En droit, la juge de paix a considéré que la partie locataire n’avait pas acquitté
l’arriéré de loyer dû pour les mois de janvier et février 2024 dans le délai
comminatoire de trente jours que lui avaient imparti les parties bailleresses. Elle a constaté que
les parties bailleresses avaient adressé à la partie locataire un avis comminatoire du 6 février
2024 lequel indiquait clairement que le loyer à payer dans les trente jours se montait à 8'600
fr., faute de quoi le bail serait résilié. Les parties bailleresses ont résilié le
bail pour défaut de paiement du loyer le 12 mars 2024 pour le 30 avril 2024. Dans ces circonstances,
la juge de paix a retenu que le congé était valable et que l’expulsion pouvait être
ordonnée selon la procédure en protection des cas clairs.
B.
a)
Par acte du 4 novembre 2024, G.________ (ci-après :
l’appelant) a interjeté un appel contre cette ordonnance en concluant, avec suite de frais
et dépens, principalement à sa réforme, en ce sens que la requête en cas clair du
22 mai 2024 formée par les parties bailleresses S.________, B.________, L.________, F.________
et H.________ (ci-après : les intimés) soit déclarée irrecevable, subsidiairement
que l’ordonnance soit annulée.
b)
Le 8 novembre 2024, les intimés ont requis l’exécution anticipée de l’ordonnance
d’expulsion, ainsi que des sûretés en garantie des dépens.
c)
Par décision du 14 novembre 2024, le Juge délégué de la Cour de céans a rejeté
la requête d’exécution anticipée et a déclaré que la requête de sûretés
en garantie des dépens était prématurée, dès lors qu’elle présupposait
qu’un délai de réponse serait imparti aux intimés.
d)
La cause a été gardée à juger par courrier du 30 décembre 2024.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l'ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
a)
Le 10 mars 2008, « l’hoirie [...] », en qualité de bailleurs, et [...]
et [...], en qualité de locataires, ont signé un contrat de bail pour locaux commerciaux portant
sur une salle principale, une salle restaurant, une cuisine, un office, un bar au sous-sol, deux chambres
indépendantes dans les combles, deux caves et un petit local sis [...], à [...], pour un loyer
mensuel de 4'500 fr., puis de 4'300 fr. depuis le 1
er
janvier
2017.
b)
Par convention des 21 octobre et 3 novembre 2022, le bail a été transféré à
l’appelant, en tant que locataire. Cette convention passée entre les bailleurs, les locataires
sortants et le locataire reprenant indique comme bailleurs « S.________, B.________, L.________,
F.________ et H.________ ». Il est précisé sur la page de garde que les bailleurs
sont copropriétaires de l’immeuble en cause.
c)
Le 9 février 2023, les bailleurs, les locataires sortants et le locataire reprenant ont signé
un avenant au contrat de bail. Cet avenant mentionne les mêmes bailleurs, à savoir les intimés.
2.
a)
Par courrier du 6 février 2024, l’intimée
B.________, agissant comme représentante des bailleurs, a mis l’appelant en demeure de leur
verser, dans un délai de trente jours, un montant de 8'600 fr. représentant les loyers des
mois de janvier et février 2024, indiquant encore qu’à défaut de paiement dans le
délai, ils seraient en droit de résilier le bail. L’en-tête du courrier indique
comme expéditeur la « [...], représentée par B.________ ».
b)
Le pli adressé à l’appelant a été distribué le 7 février 2024.
3.
a)
Par formule officielle du 12 mars 2024, adressée
par recommandé au locataire, les intimés lui ont signifié la résiliation du contrat
de bail avec effet au 30 avril 2024, en raison du défaut de paiement des loyers échus
selon l’avis comminatoire du 6 février 2024. Sous la rubrique « bailleur ou représentant »,
il y est indiqué « B.________ ». Le courrier d’accompagnement du même
jour, signé par l’intimée B.________, en qualité de représentante des bailleurs,
a été adressé à l’appelant sous l’en-tête « [...], représentée
par B.________ ».
b)
L’appelant n’a pas retiré son pli dans le délai de garde postal venu à échéance
le 21 mars 2024.
4.
a)
Le 22 mai 2024, les intimés ont déposé
une requête en cas clair devant la juge de paix afin de faire prononcer l’expulsion de l’appelant.
b)
La juge de paix a tenu une audience le 27 août 2024 en présence de l’appelant et de l’intimée
B.________, représentant les bailleurs, tous deux assistés de leur conseil respectif.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est ouvert contre les décisions finales de première instance pour autant que
la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant l’autorité inférieure,
soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]).
En procédure de protection des cas clairs (art. 257 CPC), lorsque le litige porte uniquement sur
la question de l'expulsion, la valeur litigieuse correspond au retard dans la restitution de l'objet
loué causé par le recours à la procédure sommaire d'expulsion, dont il y a lieu en
principe de fixer la durée à six mois. Lorsque – comme en l’espèce –
la validité du congé est également contestée, la valeur litigieuse est égale
au loyer de la période minimale pendant laquelle le contrat subsiste si le congé n’est
pas valable, soit, eu égard à la période de protection visée à l’art.
271a al. 1 let. e CO (loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse [livre
cinquième : Droit des obligations] ; RS 220), en principe pendant trois ans lorsqu’il
s’agit d’un bail d’habitation (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 et 1.2.2, JT 2019
II 235).
Lorsque la décision entreprise a été rendue en procédure sommaire, comme c'est le
cas dans la procédure en cas clairs (art. 248 let. b CPC), le délai d'appel est de dix jours
(art. 314 al. 1 CPC).
1.2
Compte tenu d’un loyer mensuel de 4'300 fr., la valeur litigieuse, calculée selon les principes
énoncés ci-dessus, est supérieure à 10'000 fr., si bien que la voie de l’appel
est ouverte (art. 308 al. 2 CPC). Pour le surplus, formé en temps utile par une partie qui y a un
intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC) contre une décision finale de première instance,
l’appel est recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ou constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble
du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées
par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d'office,
conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle contrôle librement l’appréciation
des preuves effectuée par le juge de première instance et vérifie si celui-ci pouvait
admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre
2021 consid. 5.3.1 ; TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid. 3.4).
Sous réserve des vices manifestes, l’application du droit d’office ne signifie pas que
l’autorité d’appel doive étendre son examen à des moyens qui n’ont pas
été soulevés dans l’acte d’appel. Elle doit se limiter aux griefs motivés
contenus dans cet acte et dirigés contre la décision de première instance ; l’acte
d’appel fixe en principe le cadre des griefs auxquels l’autorité d’appel doit
répondre eu égard au principe d’application du droit d’office (cf. ATF 147 III
176 consid. 4.2.1 et 4.2.2 ; TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid 4.2 applicable en appel).
Cette jurisprudence ne remet pas en cause la liberté conférée au juge d’admettre
(ou de rejeter) l’appel en s’appuyant sur un argument non explicitement discuté par
les parties (TF 4A_313/2019 du 19 mars 2020 consid. 3).
3.
3.1
L’appelant fait valoir que les intimés
sont copropriétaires des locaux loués en copropriété simple, et non en propriété
par étage. Les cobailleurs devaient donc notifier l'avis comminatoire et la résiliation de
manière conjointe. Or, la commination et la résiliation ont été adressées à
l'appelant au nom d'une copropriété qui n'a aucune existence juridique. La résiliation
serait ainsi inefficace.
3.2
La procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC est une alternative aux procédures ordinaire
ou simplifiée normalement disponibles, destinée à offrir une voie particulièrement
simple et rapide à la partie demanderesse, dans les cas dits clairs. Cette voie suppose que l'état
de fait ne soit pas litigieux ou qu'il soit susceptible d'être immédiatement prouvé (al.
1 let. a) et que la situation juridique soit claire (al. 1 let. b). Le juge n'entre pas en matière
si l'une ou l'autre de ces hypothèses est défaillante (al. 3 ; TF 4A_331/2019 du 4 septembre
2019 consid. 4).
Le cas n'est pas clair, et la procédure sommaire ne peut donc pas aboutir, lorsqu'en fait ou en
droit, la partie défenderesse oppose à l'action des objections ou exceptions motivées
sur lesquelles le juge n'est pas en mesure de statuer incontinent. L'échec de la procédure
sommaire ne suppose pas que la partie défenderesse rende vraisemblable l'inexistence, l'inexigibilité
ou l'extinction de la prétention élevée contre elle ; il suffit que les moyens de
cette partie soient aptes à entraîner le rejet de l'action, qu'ils n'apparaissent pas d'emblée
inconsistants et qu'ils ne se prêtent pas à un examen en procédure sommaire. La situation
juridique est claire lorsque l'application du droit au cas concret s'impose de façon évidente
au regard du texte légal ou d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées. En règle
générale, la situation juridique n'est pas claire s'il est nécessaire que le juge exerce
un certain pouvoir d'appréciation, voire rende une décision en équité (ATF 141 III
23 consid. 3.2 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ; ATF 138 III 620 consid. 5).
3.3
3.3.1
Selon la jurisprudence récente de la CACI
(26 mars 2024/140, JT 2024 III 39), le juge de l'expulsion, donc également le juge de l'appel, examine
à titre préjudiciel si le congé est valable, lorsque cette question est litigieuse.
Lorsqu'il n'a pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire
prévu par l'art. 257d CO, le locataire est en demeure et peut subir les conséquences juridiques
de l'alinéa 2 de cette disposition légale, à savoir la résiliation du bail moyennant
un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l'arriéré
a finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les réf.
citées). Si, en revanche, l'une des conditions d'application de l'art. 257d CO n'est pas réalisée,
le congé est inefficace (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p. 879).
3.3.2
Les droits formateurs sont soumis à un régime particulier. Puisque le rapport juridique créé
par le bail ne peut être modifié ou annulé qu’une seule fois et pour chaque contractant,
les cobailleurs doivent notifier au locataire la résiliation du bail et l’avis comminatoire
selon l'article 257d al. 1 CO de manière conjointe. La sanction en cas du défaut de notification
commune est la nullité (Bohnet/Dietschy-Marteret, Commentaire Pratique, Droit du bail à loyer
et à ferme, Bâle 2017, n. 13 et 33
ad
art. 253 CO et les réf. citées ; Lachat et al.,
op.
cit.
, n. 2.2.2 p. 92 et les réf. citées,
et n. 6.3 p. 838). La notification peut être faite par l’intermédiaire d’un
représentant, le cas échéant lui-même cobailleur. L’indication nominative des
membres d’une hoirie ou d’une société simple n’est alors pas exigée.
Nul n’est besoin que le rapport de représentation ressorte directement de l’acte en
cause : il suffit, conformément à l’art. 32 al. 2 CO, que le destinataire ait
dû inférer des circonstances qu’un tel rapport existait (Lachat et al.,
op.
cit.
, n. 1.4 et 1.5 pp. 824-825 ; Bohnet/Dietschy-Marteret,
op. cit.
,
n. 15
ad
art. 253 CO et la réf. citée).
3.3.3
La recherche du sens et de la portée d'une
déclaration de résiliation du bail s'effectue conformément aux principes généraux
en matière d'interprétation des manifestations de volonté. S'il est établi que les
parties ne sont pas d'accord sur le sens à donner à l'avis formel de résiliation, il y
a lieu de l'interpréter selon le principe de la confiance (ATF 121 III 6 consid. 3c ; TF 4A_196/2016
consid. 3.1.2).
3.4
En l'espèce, l'appelant ne conteste pas que B.________ ait valablement représenté les
autres copropriétaires. Il fait seulement valoir que l'avis comminatoire et la résiliation
de bail ont été établis au nom de
la
« [...] », qui n’a aucune existence juridique. Il est vrai que l'avis comminatoire
et la lettre d'accompagnement de la formule de congé contiennent, en en-tête, une désignation
inexacte des bailleurs. Toutefois, comme l’appelant le relève lui-même, la convention
de transfert du bail en sa faveur mentionne clairement les cinq intimés comme bailleurs, en précisant
non moins clairement – sur sa page de garde – qu'ils sont copropriétaires de l'objet
du bail, ce qu’il ne pouvait donc ignorer. En outre, l'avis comminatoire, la lettre d’accompagnement
de la formule officielle et la formule officielle elle-même ont été signés par un
des cobailleurs, à savoir B.________, laquelle agissait en qualité de représentante des
bailleurs. De plus, la formule officielle indique expressément sous la rubrique « bailleur
ou représentant » B.________ et non pas la « [...] ». Cela étant,
l'appelant ne pouvait que comprendre que la commination, puis le congé, émanaient des copropriétaires
et non d'une entité inexistante. Le fait pour l’appelant de se prévaloir d’un éventuel
vice à cet égard, compte tenu des circonstances ayant amené à la résiliation
du bail, est incompatible avec les règles de la bonne foi.
Le grief de l’appelant doit par conséquent être rejeté.
Pour le surplus, il est constant que l'arriéré n'a pas été versé à temps,
de sorte que le congé est valable.
4.
4.1
Au vu de ce qui précède, l’appel
doit être rejeté en application de l’art. 312 al. 1
in
fine
CPC et l’ordonnance confirmée.
Le terme de l’expulsion étant désormais échu, la cause sera renvoyée à
la juge de paix pour qu’elle fixe à l’appelant un nouveau délai pour libérer
les locaux litigieux.
4.2
Les frais judiciaires de la procédure d'appel, arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 3 et
69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), sont mis
à la charge de l’appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance, les intimés
n’ayant pas été invités à se déterminer sur l’appel.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
Le dossier est renvoyé à la Juge de paix du district du Jura-Nord vaudois pour qu’elle
fixe à G.________ un nouveau délai pour libérer les locaux qu'il occupe dans l'immeuble
sis à [...], [...] (café-restaurant sur deux niveaux et deux chambres indépendantes sous
les combles, avec deux caves et un petit local).
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge de l’appelant G.________.
V.
Il n’est pas alloué de dépens de deuxième instance.
VI.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me César Montalto (pour G.________),
‑
Me Raphaël Hämmerli (pour S.________, B.________, L.________, F.________ et H.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district du Jura-Nord vaudois.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :