vd_findinfo · ML / 2013 / 123 · 2013-05-13 · fr

MAINLEVÉE PROVISOIRE, TITRE DE MAINLEVÉE, DÉFAUT DE LA CHOSE, BAIL À LOYER, LOCAL PROFESSIONNEL, PREUVE, DROIT D'ÊTRE ENTENDU, MOTIVATION DE LA DÉCISION | 256 al. 1 CO, 29 al. 2 Cst., 82 LP, 53 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour des poursuites et faillites 13.05.2013 ML / 2013 / 123

TRIBUNAL
CANTONAL
KC12.023874-130168
196
Cour
des poursuites et faillites
________________________________________________
Arrêt du
13 mai 2013
__________________
Présidence
de               M.
Sauterel
,
président
Juges
:              Mmes
Carlsson et Rouleau
Greffier
:
Mme              van Ouwenaller
*****
Art.
82 LP; 53 CPC; 29 al. 2 Cst; 256, 259a à 259i CO
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal, statuant à huis clos en sa qualité
d'autorité de recours en matière sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par
H.________
,
à Etoy, contre le prononcé rendu le 6 novembre 2012, à la suite de l’audience
du 4 octobre 2012, par le Juge de paix du district de Nyon, dans la cause qui l'oppose à
Q.________
,
à Gland.
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
En fait :
1.
Le 11 juin 2012, à la réquisition de H.________, l'Office des poursuites du district de Nyon
a notifié à Q.________, dans la poursuite n° 6'237'562, un commandement de payer
les montants de 6'961 fr. 66 avec intérêt à 5 % l'an dès le 1
er
septembre 2011, 2'726 fr. 66 avec intérêt à 5 % l'an dès le 1
er
octobre
2011 et 2'000 fr. sans intérêt, mentionnant comme titre de la créance ou cause de l'obligation:
"Arriéré de loyer pour le mois de septembre 2011 pour le contrat sur la halle industrielle
et sur le [...] et arriéré de loyer pour octobre 2011 sur la parcelle [...]". La poursuivie
a fait opposition totale.
Le 19 juin 2012, le poursuivant a requis avec suite de frais et dépens la mainlevée de l’opposition
formée par la poursuivie, à concurrence des montants de 6'235 fr. avec intérêt à
5 % dès le 1
er
octobre 2011 et de 2'726 fr. 66 avec intérêt à 5 % dès le 1
er
novembre 2011. A l’appui de sa requête, il a produit, outre l'original du commandement de
payer précité:
-
un extrait du Registre du commerce du Canton de Vaud concernant la poursuivie;
-
une copie d’un contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux conclu le 10 août 2011
entre le poursuivant, en qualité de bailleur/gérant, et la poursuivie, en qualité de locataire,
portant sur une partie de la parcelle [...] d’Etoy, soit une surface [...] de 3'722 m2, selon plan
annexé, conclu pour la période du 1
er
septembre
2011 au 1
er
septembre 2012, renouvelable d’année en année sauf avis de résiliation donné
par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois à l’avance, pour un loyer
annuel de 32'720 fr., payable par mois d’avance à concurrence de 2'726 fr. 66 selon modalités
fixées par le bailleur, mais exigible par trimestre d’avance en cas de retard de plus de dix
jours dans le paiement du loyer mensuel;
-
un dito du même jour, conclu entre les mêmes parties, portant sur une partie de la parcelle
[...] d’Etoy soit une [...], selon plan annexé, conclu pour la période du 1
er
septembre 2011 au 1
er
septembre 2016, pour un loyer de 74'820 fr. par année, payable mensuellement à concurrence
de 6'235 fr. aux conditions qui précèdent;
-
une lettre du conseil du poursuivant au conseil de la poursuivie du 11 janvier 2012, constatant que
des paiements étaient intervenus pour les loyers des mois de novembre et décembre 2011, mais
que la poursuivie ne s'était pas acquittée des loyers de septembre 2011 pour la [...] et du
loyer du mois d'octobre 2011 pour la [...] et la mettant en demeure de s’acquitter, jusqu’à
la fin du mois,  du montant de 11'588 fr. 32 pour les loyers encore dus pour l'exercice 2011;
-
une lettre du conseil du poursuivant au conseil de la poursuivie du 17 février 2012, mettant une
fois encore la poursuivie en demeure de payer le montant de 11'588 francs 32 et précisant que le
bail avait débuté le 1
er
septembre 2011; au sujet de la chape, il contestait que celle-ci présente un défaut ;
pour le surplus, et précisant que le retard éventuel dans l’installation des commodités
dans la halle provenait de l’indécision de l’intimée, tout comme le retard dans
la pose des installations électriques, que son client n’était pas non plus responsable
de l’éventuel retard dans la fourniture d’électricité et que les cylindres
de portes avaient été installés avant le début du bail;
-
une dito du 29 février 2012, renouvelant la mise en demeure pour les loyers impayés ;
-
une dito du 20 mars 2012 contestant que les locaux loués présentent des défauts.
La poursuivie s'est déterminée dans une écriture du 26 septembre 2012, concluant avec
suite de frais et dépens au rejet de la requête de mainlevée. Elle a produit:
-
une lettre de son conseil au conseil du poursuivant du 18 janvier 2012, indiquant notamment que les travaux
dans la halle n’étaient pas tous terminés au 1
er
septembre
2011, se référant à une lettre du 23 décembre 2011 en ce qui concerne les travaux
de consolidation de la chape, précisant qu’à fin août 2011, les toilettes n’étaient
pas construites, que les lumières n’étaient pas en place et que les travaux à l’extérieur
n’avaient même pas commencé; il ajoutait que si le 23 septembre, le sol à l’extérieur
était terminé, les toilettes n’étaient toujours pas posées et que les lumières
ne l’étaient toujours pas à la fin du mois de septembre; il précisait encore que
les parties s’étaient entendues pour fixer l’état des lieux au 14 octobre
2011, date à laquelle avait eu lieu la remise des clés; il indiquait que sa cliente n’avait
pu utiliser librement le terrain avant le 1
er
novembre 2011, ayant dû mettre en demeure le poursuivant de retirer dans le délai au 1
er
novembre le tracteur, le réservoir d’eau et la bannière se trouvant sur le site; il contestait
dès lors devoir les loyers réclamés de septembre et octobre 2011 et invoquait d’ores
et déjà la compensation à l’égard de toute prétention du poursuivant;
il précisait cependant que sa cliente avait payé le 11 janvier 2012 les loyers du mois de janvier;
-
un mail de la poursuivie au poursuivant du 28 octobre 2011, indiquant qu'un cadenas allait être
posé sur le portail du site le 1
er
novembre 2011 et qu’à cette date, les travaux sur le toit devaient être terminés,
le tracteur et le réservoir d’eau déplacés et le panneau sur le portail enlevé,
avec la réponse du poursuivant du 31 octobre 2011, indiquant que le nécessaire avait été
fait.
Le poursuivant s'est encore déterminé dans une écriture de son conseil du 1
er
octobre 2012.
La poursuivie a fait de même dans un acte du 2 octobre 2012.
2.
Par prononcé du 5 novembre 2012, faisant
suite à une audience du 4 octobre 2012, le Juge de paix du district de Nyon a rejeté la
requête de mainlevée, arrêté à 210 fr. les frais judiciaires mis à la charge
du poursuivant et dit que celui-ci verserait à la poursuivie la somme de 1'050 fr. à titre
de dépens.
Le poursuivant a requis la motivation du prononcé le 7 novembre 2012. Les motifs lui ont été
notifiés le 10 janvier 2013.
3.
Le poursuivant a recouru par acte du 18 janvier 2012, concluant avec suite de frais et dépens à
la réforme du prononcé en ce sens que la mainlevée provisoire est accordée à
concurrence de 6'235 fr. plus intérêt à 5% dès le 1
er
octobre
2011 et de 2'726 fr. 66 plus intérêt à 5% dès le 1
er
novembre 2011. Subsidiairement, il a conclu à l’annulation du prononcé.
L’intimée a répondu le 25 février 2013, concluant avec suite de frais et dépens
au rejet du recours.
Par lettre du 14  mars 2013, le recourant s’est encore référé à son recours,
indiquant que la réponse de l’intimée n’apportait aucun élément nouveau.
En droit
:
I.
Le recours a été déposé dans
le délai de dix jours qui a suivi la notification de la décision motivée, conformément
à l'art. 321 al. 2 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272). Il
est motivé et contient des conclusions (art. 321 al. 1 CPC). Il est dès lors recevable.
Les déterminations de l'intimée, déposées dans le délai de l'art. 322 al. 2
CPC sont également recevables.
Les pièces qui accompagnaient le recours et la réponse de l’intimée figuraient déjà
au dossier de première instance. Il ne s’agit donc pas de pièces nouvelles irrecevables
(art. 326 al. 1 CPC).
II.
a)
Le recourant, qui a pris une conclusion subsidiaire
en annulation, se plaint d’une violation de son droit d’être entendu en raison d’une
motivation insuffisante de la décision attaquée.
Le CPC (art. 53) consacre le droit des parties d’être entendues, droit qui est garanti par
l'art. 29 al. 2 Cst.
(Constitution fédérale
de la Confédération suisse du 18 avril 1999; RS 101) et qui implique notamment l'obligation
pour le juge de motiver ses décisions, afin que le justiciable puisse comprendre et exercer ses
droits de recours à bon escient. Une motivation insuffisante constitue une violation du droit que
la juridiction supérieure peut librement examiner dans le cadre d’un recours selon les art.
319 ss CPC (Tappy, Code de procédure civile commenté, n. 18 ad art. 239 CPC). Un tel grie
f,
d’ordre formel, étant susceptible de justifier une annulation de la décision inférieure,
il convient de l’examiner en premier lieu.
Selon la jurisprudence, l
e juge doit mentionner,
au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision,
de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci
et l'attaquer en connaissance de cause, mais aussi à ce que l'autorité de recours puisse contrôler
l'application du droit ; il n'a toutefois pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits,
moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à ceux
qui, sans arbitraire, apparaissent pertinents (ATF 134 I 83 c. 4.1 ; TF 4A_265/2008 du 26 août
2008 c. 2.1.1).
En l'espèce, le premier juge a motivé sa décision. Il a retenu qu'un contrat bilatéral
ne vaut reconnaissance de dette que si le créancier poursuivant a rempli ses obligations légales
ou contractuelles, que parmi ces obligations, le bailleur a notamment celle de délivrer la chose
louée à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle
a été louée et de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO [Code des obligations,
loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse; RS 220]), qu'en l'occurrence
les deux contrats produits devaient débuter le 1
er
septembre 2011 et que l'entrée en possession des locaux, prévue à cette même date
était subordonnée à l'exécution de travaux, que ces travaux n'avaient pas été
exécutés à la date convenue et que dès lors, il y avait lieu de rejeter la requête
de mainlevée, le poursuivant ne disposant pas d'un titre de mainlevée pour les mois de loyers
réclamés.
Le juge de paix a ainsi exposé les motifs sur lesquels il a fondé sa décision. Le grief
de motivation est manifestement infondé.
III.
a)
Le recourant se plaint d'une constatation manifestement inexacte des faits. Selon lui, le premier juge
n'aurait pas tenu compte de différentes pièces, telles les rapports des ingénieurs [...]
et [...], établissant la capacité de résistance au sol de la halle, laquelle serait en
réalité conforme aux conditions du bail.
Le grief de la constatation manifestement inexacte des faits, comme pour l'art. 97 al. 1 LTF (loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral, RS 173.110), ne permet que de corriger une erreur évidente,
la notion se recoupant en définitive avec l'appréciation arbitraire des preuves (art. 9 Cst)
(Corboz et al., Commentaire de la LTF, Berne 2009, n. 19 ad art. 97 LTF). Les constatations de fait et
l'appréciation des preuves sont arbitraires lorsqu'elles sont évidemment fausses, contredisent
d'une manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité, reposent sur une inadvertance
manifeste ou un abus du pouvoir d'appréciation, par exemple si l'autorité s'est laissée
guider par des considérations aberrantes ou a refusé de tenir compte de faits ou de preuves
manifestement décisifs. Une constatation de fait n'est donc pas arbitraire pour la seule raison
que la version retenue par le juge ne coïncide pas avec celle du recourant; encore faut-il que l'appréciation
des preuves soit manifestement insoutenable, en contradiction flagrante avec la situation effective,
qu'elle repose sur une inadvertance manifeste, ou encore qu'elle heurte de façon grossière
le sentiment de la justice et de l'équité (ATF 129 I 8 c. 2.1). Ce grief ne peut toutefois
être invoqué que dans la mesure où ladite appréciation est susceptible d'avoir une
incidence déterminante sur le sort de la cause (Jeandin, Code de procédure civile commenté,
n. 5 ad art. 320 CPC).
b)
Le poursuivant dont la poursuite est frappée
d’opposition peut, s’il se trouve au bénéfice d’une reconnaissance de dette,
requérir la mainlevée provisoire de l’opposition, que le juge prononce si le débiteur
ne rend pas immédiatement vraisemblable sa libération (art. 82 LP [loi fédérale du
11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite ; RS 281.1]).
Constitue une reconnaissance
de dette l’acte authentique ou sous seing privé d’où résulte la volonté
du poursuivi de payer au poursuivant, sans réserve ni condition, une somme déterminée,
ou aisément déterminable, et échue (Panchaud/Caprez, La mainlevée d’opposition,
§ 1 ; Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la
faillite, n. 29 ad art. 82 LP ; ATF 130 III 87 consid. 3.1, JT 2004 II 118 ; ATF 122 III 125 c. 2, JT
1998 II 82). Pour qu’un écrit public, authentique ou privé ou qu’un ensemble d’écrits
vaille reconnaissance de dette, il doit en ressortir, sur la base d’un examen sommaire, que le
poursuivi a assumé une obligation de payer ou de fournir des sûretés, donc une créance
exigible, chiffrée et inconditionnelle, car si la reconnaissance de dette n’est pas pure et
simple, le poursuivant, pour obtenir la mainlevée provisoire, doit rapporter la preuve littérale
que les conditions ou réserves sont devenues sans objet (Gilliéron, op. cit., n. 40 ad art.
82 LP).
Un contrat écrit
justifie, en principe, la mainlevée provisoire de l’opposition pour la somme d’argent
dont la prestation incombe au poursuivi, lorsque les conditions d’exigibilité de la dette
sont établies par titre et, en particulier dans les contrats bilatéraux, le poursuivant prouve
par titre avoir exécuté les prestations dont dépend l’exigibilité de sa créance
(Gilliéron, op. cit., n. 44 ad art. 82 LP). Le contrat signé de bail constitue une reconnaissance
de dette pour le montant du loyer échu, pour autant que le bailleur ait mis l’objet du contrat
à disposition du locataire (Panchaud/Caprez, op. cit., §§ 74 et 75 ; Gilliéron, op.
cit., nn. 49 et 50 ad art. 82 LP; Trümpy, La mainlevée d’opposition provisoire en droit
du bail, in BlSchK 2010, pp. 105 ss, p. 106 ; Krauskopf, La mainlevée provisoire : quelques
jurisprudences récentes, in JT 2008 II 23 ss, p. 35).
Le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié
à l’usage pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir en cet état
(art. 256 al. 1 CO). Si le bailleur ne délivre pas la chose à la date convenue ou s’il
la délivre avec des défauts qui excluent ou entravent considérablement l’usage pour
lequel elle a été louée, le locataire peut invoquer les art. 107 à 109 CO concernant
l’inexécution des contrats (art. 258 al. 1 CO). Conformément à l’al. 2 de
cette disposition, si malgré de tels défauts, le locataire accepte la chose et réclame
l’exécution parfaite du contrat, il ne peut faire valoir que les prétentions qu’il
serait en droit d’élever si les défauts étaient apparus en cours de bail (art. 259a
à 259i CO). En vertu de l’art. 259a CO, lorsqu’apparaissent des défauts qui ne
sont pas imputables au locataire et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais
ou lorsque le locataire est empêché d’user de la chose conformément au contrat,
il peut exiger du bailleur la remise en état de la chose, une réduction proportionnelle du
loyer, des dommages-intérêts  et la prise en charge du procès contre un tiers. Le
locataire peut en outre consigner le loyer, aux conditions des art. 259g à 259i CO. Le locataire
doit signaler au bailleur les défauts auxquels il n’est pas tenu de remédier lui-même
(art. 257g CO).
La loi accorde au locataire des droits différents selon l’ampleur du défaut ou, plus
précisément, selon l'ampleur de l'entrave qu'il apporte à l'usage convenu de la chose
louée. Il faut distinguer le défaut grave, le défaut de moyenne importance et le menu
défaut. Un défaut est grave lorsqu'il exclut ou entrave considérablement l'usage pour
lequel la chose a été louée. Tel est notamment le cas lorsque le défaut met en danger
des intérêts vitaux, notamment la santé du locataire. Il en va de même lorsque le
locataire ne peut pas habiter le logement ou ne peut pas faire usage des pièces importantes pendant
un certain temps. D'une manière plus générale, un défaut grave est admis lorsqu'on
ne peut plus exiger du locataire qu'il continue à occuper les lieux. La gravité du défaut
peut résulter de la durée de l'entrave à l'usage, du coût de l'investissement nécessaire
pour l'éliminer, ou d'une accumulation de défauts de moindre importance. Un défaut peut
être grave même s'il n'affecte durablement que l'un de plusieurs locaux loués. Un défaut
est de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée,
sans l'exclure ni l'entraver considérablement. L'usage de la chose louée demeure possible et
peut être exigée du locataire. Celui-ci ne subit en règle générale qu'une diminution
du confort. Pour qu'il atteigne le degré de gravité moyenne, le défaut doit engendrer
une diminution de la qualité de la chose louée, quantifiable en argent. Un menu défaut
n'affecte que dans une faible mesure l'usage des locaux, voire ne l'affecte pas du tout. Il peut être
éliminé par de simples travaux de nettoyage ou de réparation, relevant de l'entretien
normal de la chose louée (Lachat, Le bail à loyer, p. 225 ss).
Il appartient au bailleur
d’établir qu’il a mis la chose à la disposition du locataire. De l’autre
côté, s’il entend faire échec à la mainlevée, il suffit au locataire de
rendre vraisemblable que la chose ne lui a pas été remise à la date convenue ou que l’usage
de la chose remise est affectée de défauts au point qu’il est fondé à résilier
le contrat ou à faire réduire le loyer ou à réclamer des dommages-intérêts
(Panchaud/Caprez, op. cit., § 76). Il suffit à cet égard que, sur la base d'éléments
concrets, le juge acquière l'impression d'une certaine vraisemblance de l'existence de faits pertinents,
sans pour autant qu'il doive exclure qu'il puisse en être autrement (Gilliéron, op. cit., n.
82 ad art. 82 LP).
c)
En l’espèce, la poursuite porte sur le paiement du loyer de la halle et de ses abords pour
le mois de septembre 2011 et sur le paiement du loyer du terrain d’entreposage pour le mois d’octobre
2011.
Il résulte du dossier que l’intimée a pris possession de l’objet du bail à
tout le moins dès le 1
er
novembre 2011. En ce qui concerne la halle et ses abords, il n’est en revanche pas établi
que le bailleur ait remis la chose louée à la date convenue dans le contrat, savoir le 1
er
septembre 2011. Il est au contraire rendu vraisemblable par les pièces au dossier que la remise
de la halle n’a eu lieu qu’ultérieurement, à tout le moins que la chose louée
était affectée, jusque dans le courant du mois d’octobre 2011, de défauts justifiant
une réduction du loyer ou des dommages-intérêts. Cela résulte des échanges de
correspondances entre les parties. Dans sa lettre du 11 janvier 2012, le conseil du poursuivi a admis
que la pose des commodités et des installations électriques dans la halle, tout comme l’amenée
de l’électricité, étaient intervenues avec retard. Il s’agit là d’éléments
suffisamment importants pour faire entrave à l’usage de la halle. Le conseil du poursuivant
considère toutefois que son client n’a pas à répondre de ces retards qui seraient
imputables à l’intimée, respectivement aux services industriels. Ces questions relèvent
du fond. A ce stade, il y a lieu de retenir que l’intimée a rendu vraisemblable que la chose
louée était affectée, au mois de septembre 2011, de défauts justifiant la suppression
ou une réduction du loyer.
Quant au terrain d’entreposage, qui fait l’objet d’un contrat distinct, il résulte
de l’échange de mails des 28 et 31 octobre 2011 que des objets appartenant à l’intimée
étaient toujours entreposés sur le terrain jusqu’au 28 octobre 2011. Certes, il s’agit
a priori de défauts mineurs, qui n’entravent pas l’usage de la chose. Toutefois, le
recourant n’a pas établi avoir mis le terrain loué à la disposition de l’intimée
avant le 1
er
novembre 2011, date à laquelle celle-ci reconnaît au bailleur avoir pu en disposer. La décision
du premier juge était donc également fondée en ce qui concerne ce deuxième contrat.
IV.
Le recours doit donc être rejeté et
le prononcé confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 450 fr., sont mis à la
charge du recourant qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Il doit verser à l'intimée la somme
de 1'000 fr. à titre de dépens de deuxième instance ( 3 et 8 TDC [Tarif des dépens
en matière civile du 23 novembre 2010; RSV 270.11.6]).
Par
ces motifs,
la
Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos en sa qualité d'autorité
de
recours en matière sommaire de poursuites,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le prononcé est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 450 fr. (quatre cent cinquante
francs), sont mis à la charge du recourant.
IV.
Le recourant H.________ doit verser à l'intimée Q.________ le montant de 1'000 fr. (mille francs)
à titre de dépens de deuxième instance.
V.
L'arrêt est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
13 mai 2013
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, prend date de ce jour.
Il est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Michel Dupuis, avocat (pour H.________),
‑
Me Thierry Amy, avocat (pour Q.________).
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur litigieuse est de 8'961 fr. 66.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100  al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
‑
Mme le Juge de paix du district de Nyon.
La greffière :