vd_findinfo · Plainte / 2020 / 30 · 2020-09-02 · fr

CONDITIONS DES ENCHÈRES, POURSUITE EN RÉALISATION DE GAGE, SÛRETÉS | 133 LP, 156 al. 1 LP

Vaud Tribunal cantonal Cour des poursuites et faillites 02.09.2020 Plainte / 2020 / 30

TRIBUNAL
CANTONAL
FA19.052732-200556
26
Cour
des poursuites et faillites
________________________________________________
Arrêt du
2 septembre 2020
__________________
Composition
:               M.
Maillard
,
président
Mmes
Byrde et Cherpillod, juges
Greffier
:
Mme              Umulisa Musaby
*****
Art.
133 ss, 156 LP
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal prend séance à huis clos, en sa qualité
d'autorité cantonale supérieure de surveillance, pour statuer sur le recours interjeté
par
B.________Sàrl
,
à Corsier-sur-Vevey,
H.________SA
,
à Savièse, et
Y.________
,
à Corsier-sur-Vevey, contre la décision rendue le 16 avril 2020, à la suite de l’audience
du 25 février 2020, par la Présidente du Tribunal d’arrondissement de l’Est vaudois,
autorité inférieure de surveillance, dans la cause divisant les recourantes d’avec
l’
OFFICE
DES POURSUITES DU DISTRICT DE LA RIVIERA – PAYS-D’ENHAUT et F.________Coop
.
Vu les pièces du dossier, la cour considère :
En fait :
1.
B.________Sàrl est une société à responsabilité limitée, inscrite au Registre
du commerce du canton de Vaud depuis le 27 juin 2014, qui a notamment pour but tous investissements mobiliers
et immobiliers en Suisse et à l’étranger. Y.________ en est l’associée gérante
au bénéfice de la signature individuelle.
H.________SA est une société
anonyme inscrite au Registre du commerce du canton du Valais depuis le 14 juin 2007, dont le but est
la construction immobilière, l’achat, la vente, le courtage et la location de biens immobiliers.
Y.________ en est l’administratrice unique au bénéfice de la signature individuelle.
2.
Par réquisition
formulée
le 5 novembre 2018 dans le cadre de la poursuite en réalisation de gage immobilier n° 8’596’637
dirigée contre H.________SA, la F.________Coop [...] a requis la vente des immeubles RF  [...]
sis sur la Commune de Montreux, propriété de la débitrice. La réquisition de vente
était accompagnée d’un prononcé rendu le 19 septembre 2018 par le Juge de paix du
district de la Riviera-Pays-d’Enhaut constatant l’existence d’un droit de gage et prononçant
la mainlevée provisoire de l’opposition, ainsi que d’une attestation délivrée
le 2 novembre 2018 par le Tribunal d’arrondissement de Lausanne certifiant qu’aucune
action en libération de dette n’avait été enregistrée par la Chambre patrimoniale.
3.
Les différents actes découlant
de la procédure de réalisation forcée, soit la réception de la réquisition de
vente, le procès-verbal d’estimation du gage, l’avis de vente aux enchères,
l’état
des charges et les conditions de vente, ont été adressés en temps utile à H.________SA
et n’ont fait l’objet d’aucune contestation.
4.
La vente aux enchères des
immeubles RF [...] sis sur la Commune de Montreux s’est tenue le 12 juin 2019 à 14h00 dans
les locaux de l’Office des poursuites du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut (ci-après :
l’Office ou l’Office des poursuites), en présence de vingt-trois personnes. L’immeuble
RF [...] a été adjugé à B.________Sàrl, représentée par Me Aba Neeman,
pour un prix de 570'000 francs. B.________Sàrl a satisfait aux conditions de vente en produisant
les documents requis, ainsi qu’en versant les acomptes exigés, soit 2'000 fr. en espèces
et un chèque de 100'000 fr. émis par la F.________Coop.
5.
Par courrier du 24 juillet 2019
adressé à Me Aba Neeman, représentant de B.________Sàrl, l’Office a rappelé
le délai échéant au 12 août 2019 pour le versement du solde du prix de vente s’élevant
à 470'000 fr., majoré d’un intérêt de 5%. Le courrier mentionnait également
qu’à défaut de paiement dans ce délai, l’adjudication serait révoquée
et que B.________Sàrl serait tenue de l’éventuelle moins-value sur le prix de la première
vente ainsi que de tout autre dommage.
6.
Par
courrier du 12 août 2019, Me Aba Neeman a informé l’Office de ce que, pour des raisons
inhérentes à la société, B.________Sàrl ne s’acquitterait pas du solde
du prix de vente.
7.
Par courrier du 13 août 2019,
l’Office a révoqué l’adjudication de l’immeuble RF [...] à B.________Sàrl
et indiqué que de nouvelles enchères interviendraient prochainement. Il a en outre rappelé
que B.________Sàrl serait tenue de l’éventuelle moins-value sur le prix de la première
vente, de la perte d’intérêt calculé au taux de 5% ainsi que des frais relatifs
à l’organisation de nouvelles enchères, raison pour laquelle l’acompte de 100'000
fr. versé lors de la première vente aux enchères était conservé par l’Office.
8.
Les nouvelles enchères ont
été publiées le 6 septembre 2019 dans la Feuille officielle suisse du commerce et
dans la Feuille des avis officiels du canton de Vaud.
9.
Par
pli recommandé du 4 septembre 2019, Me Aba Neeman, représentant de B.________Sàrl, a été
informé que la vente aux enchères se déroulerait le 14 novembre 2019 à 10h00
dans les locaux de l’Office. Ce dernier a une nouvelle fois rappelé que B.________Sàrl
était, en sa qualité de fol enchérisseur, tenue de l’éventuelle moins-value
sur le prix de la première vente, de la perte d’intérêt calculé au taux de
5% ainsi que des frais relatifs à l’organisation de nouvelles enchères et que le montant
du dommage serait le cas échéant prélevé sur l’acompte de 100'000 fr. versé
lors de la première vente aux enchères.
10.
L’état des charges modifié a été communiqué le 20 septembre 2019 à
Me Aba Neeman, représentant de B.________Sàrl et de H.________SA.
Le même jour, les
nouvelles conditions de vente ont été déposées, lesquelles ont notamment la teneur
suivante :
«
10. Les paiements
qui doivent avoir lieu aux termes des ch. 7 et 8 ci-dessus seront effectués de la manière suivante :
a)
Avant que l’adjudication ne soit prononcée et en sus du prix d’adjudication
:
CHF
2'000.00 (deux mille francs suisse) à titre d’acompte sur les frais de vente dont il est question
sous chiffre 8 lettre a) (…)
b)
Avant que l’adjudication ne soit prononcée et à tant moins du prix d’adjudication
:
CHF
100'000.00 (cent mille francs suisses) d’acompte sur le prix d’adjudication. (…)
c)
Dans
un délai de 2 (deux) mois échéant le 14 janvier 2020
Le solde du prix d’adjudication.
Si
un
terme
est accordé
pour le paiement, l’adjudicataire devra les intérêts à 5% jusqu’au jour du
paiement.
L’office
se réserve le droit d’exiger des
sûretés
(cautionnement ou dépôt de titres) en garantie du paiement de la somme pour laquelle un terme
a été accordé. Si l’enchérisseur ne peut ou ne veut pas fournir immédiatement
les sûretés requises, son offre sera considérée comme non avenue et les enchères
seront continuées, l’offre immédiatement inférieure étant à nouveau criée
trois fois (art. 60 al. 2 ORFI). Tout enchérisseur restera lié par son offre aussi longtemps
que l’enchérisseur suivant n’aura pas obtenu l’adjudication.
11.
Si l’adjudicataire
entend substituer au paiement prévu pour une dette garantie par un gage un
autre
mode de règlement
,
p. ex. reprise de dette ou novation, il devra produire en mains de l’office,
dans
le délai de paiement
,
une déclaration du créancier admettant comme entièrement libératoire ce mode de règlement.
12.
A défaut d’observation
du
délai
pour le paiement ou pour la production de l’attestation du créancier (voir ch. 11 ci-dessus),
et à moins que tous
les intéressés
ne
donnent leur consentement à une prolongation de ce délai,
l’adjudication
sera aussitôt révoquée
et de
nouvelles
enchères
seront ordonnées. L’adjudicataire précédent et ses cautions seront tenus de la moins-value
sur le prix de la première vente ainsi que de tout autre dommage, la perte d’intérêt
étant calculée au taux de
5%
.
».
B.________Sàrl et
H.________SA ont reçu copie de l’état des charges et des nouvelles conditions de vente
par l’intermédiaire de leur conseil, le 20 septembre 2019.
11.
Une nouvelle vente aux enchères
a eu lieu le 14 novembre 2019 à 10h00 dans les locaux de l’Office, en présence de
six personnes. Le procès-verbal d’enchères mentionne notamment ce qui suit :
«
Une
première offre de CHF 100'000 est articulée par F.________Coop, représentée par M.
R.________ (criée une fois).
Les
surenchères suivantes sont enregistrées :
·
CHF 500'000.00
par B.________Sàrl, représentée par Mme  Y.________ (criée trois fois).
Aucune
surenchère n’est formulée. Le président suspend alors la vente et invite le dernier
enchérisseur à satisfaire aux conditions de vente.
Mme
Y.________ s’avance et produit les éléments suivants :
-
Une pièce d’identité ;
-
Un chèque bancaire de CHF 100'000.00 ;
-
CHF 2'000.00 en espèces.
Conformément
au chiffre 10 des conditions de vente, B.________Sàrl est invitée à fournir immédiatement
des sûretés en garantie du paiement du solde du prix de vente (rappelons ici que B.________Sàrl
a la qualité de fol enchérisseur suite à la séance d’enchères du 12 juin
2019). A la question posée par le préposé : Pouvez-vous fournir immédiatement
ces sûretés telles que prévues par le chiffre 10 des conditions de vente ? Mme
Y.________ répond par la négative.
Constatant
donc que B.________Sàrl ne satisfait pas aux conditions de vente, l’adjudication lui est refusée
et les enchères sont reprises au montant de l’offre immédiatement inférieure, à
savoir celle formulée par F.________Coop s’élevant à CHF 100'000.00, laquelle
est criée une fois.
Les
surenchères suivantes sont enregistrées :
·
CHF
105'000.00 par M. [...] (criée une fois) ;
·
CHF 150'000.00
par F.________Coop, représentée par M. R.________ (criée une fois) ;
Mme
Y.________ intervient à nouveau pour le compte de B.________Sàrl en annonçant un montant
de CHF 170'000.00. Vu que B.________Sàrl n’est pas en mesure de fournir immédiatement
des sûretés au sens du chiffre 10 des conditions de vente, il est rappelé à nouveau
à Mme Y.________ que son offre ne peut pas être prise en considération.
Mme
Y.________ manifeste alors son intention d’enchérir à ce montant en son propre nom, puis
se rétracte.
Dès
lors, les enchères sont reprises au montant de l’offre immédiatement inférieure,
à savoir celle formulée par F.________Coop s’élevant à CHF 150'000.00, laquelle
est criée trois fois.
Mme
M.________, qui est assise immédiatement à la droite de Mme Y.________, tente de surenchérir
en vain, la dernière offre ayant été criée trois [fois]. (…)
».
L’immeuble
RF [...] de la commune de Montreux a ainsi été adjugé à la F.________Coop pour la
somme de 150'000 francs.
12.
Le 13 novembre 2019, soit la veille
de la vente aux enchères, la société [...], dont M.________ est gérante au bénéfice
de la signature individuelle, a versé sur le compte postal de l’Office un montant de 102'000
francs.
Peu
après la vente aux enchères, soit le 14 novembre 2019 dans l’après-midi, M.________
s’est présentée à l’Office. Elle a remis une copie d’un contrat de prêt
en numéraire, daté du 14 novembre 2019 à 9h50, qu’elle avait conclu avec Y.________,
portant sur un chèque au porteur d’un montant de 100'000 fr. que Y.________ tenait à
sa disposition afin de miser pour l’achat de l’appartement RF [...] lors de la vente aux
enchères.
13.
Le 25 novembre 2019, B.________Sàrl, H.________SA
et Y.________ ont, par l’intermédiaire de leur conseil, déposé une plainte LP ayant
pour objet la décision d’adjudication du 14 novembre 2019. Ils ont conclu, sous suite de frais,
principalement à l’annulation de l’adjudication en faveur de la F.________Coop et à
l’attribution de l’immeuble RF [...] à B.________Sàrl, subsidiairement à l’annulation
de la vente aux enchères et à l’organisation d’une nouvelle vente.
Au pied de ses déterminations du 14 janvier 2020, l’Office a conclu au rejet de la plainte.
Les plaignantes se sont déterminées par procédé du 10 février 2020, maintenant
les conclusions prises au pied de leur plainte.
14.
La Présidente du
Tribunal d’arrondissement de l’Est vaudois, autorité inférieure de surveillance,
a tenu audience le 25 février 2020, en présence de Y.________, pour son propre compte et en
tant qu’associée gérante de B.________Sàrl et administratrice unique de H.________SA,
de son conseil et de Jérôme Grandjean, Préposé de l’Office.
a)
Entendue comme témoin avec le concours d’un interprète français-néerlandais,
M.________ a exposé que, cherchant à investir dans des appartements avec son mari, par l’intermédiaire
de deux sociétés qu’ils ont créées, elle avait eu des discussions avec Y.________
et H.________SA au sujet de l’acquisition d’un bien immobilier objet de la vente aux enchères
litigieuse. S’agissant du déroulement de la vente du 14 novembre 2019, elle a exposé
n’avoir pas compris les motifs pour lesquels l’offre de Y.________ avait été refusée
par l’Office. Elle a indiqué avoir elle-même enchéri à la fin de la vente,
au dernier moment, mais s’être vu répondre que son offre arrivait trop tard, alors même
qu’elle n’avait pas entendu le Préposé crier trois fois l’offre à 150'000
francs. Elle a indiqué ne pas se souvenir de la langue dans laquelle elle avait formulé son
offre, précisant que « la logique voudrait que cela soit en français »,
ni du montant exact de cette offre, qui devait se situer entre 170'000 fr. et 200'000 fr. Invitée
à mimer la manière dont elle avait manifesté son intention d’enchérir, elle
a dit ne pas s’en souvenir exactement, ajoutant que « tout s’[était] passé
différemment que prévu ». Le témoin a ensuite exposé s’être
rendu à l’Office l’après-midi de la vente afin de se renseigner auprès du
Préposé et de « voir si [elle] avait fait quelque chose de faux », ayant
subi des pressions de la part du conseiller financier de H.________SA, pour le cas où l’immeuble
serait vendu à un prix inférieur à 500'000 francs. Elle a ensuite indiqué que sa
visite à l’Office avait pour but d’obtenir des clarifications de la part du Préposé
quant aux raisons du refus de l’offre faite par Y.________.
b)
Egalement entendue comme témoin, [...], collaboratrice à l’Office qui était présente
lors de la vente aux enchères du 14 novembre 2019, a tout d’abord confirmé le déroulement
de la vente tel que décrit dans le procès-verbal d’enchères. Elle a indiqué
qu’après l’adjudication, M.________, qui tenait un bébé dans ses bras, avait
fait un discret mouvement pour surenchérir, mais sans émettre aucun son. Elle a exposé
que la fin de la vente ne portait pas à confusion, qu’il était clair que l’immeuble
avait été adjugé à la F.________Coop et que le Préposé avait distinctement
procédé aux trois criées et à l’adjudication. Elle a attesté, en sa qualité
d’huissière assermentée, que M.________ ne s’était manifestée d’aucune
manière avant que l’offre de la F.________Coop n’ait été criée trois
fois.
c)
Il a enfin été procédé à l’audition comme témoin d’R.________,
conseiller crédit à la F.________Coop, également présent lors de la vente aux enchères
du 14 novembre 2019. Ce dernier a confirmé le déroulement de la vente tel que décrit
dans le procès-verbal d’enchères. Il a exposé que durant la deuxième partie
de la vente, soit après l’interruption durant laquelle Y.________ avait été invitée
en vain à fournir des sûretés, cette dernière avait formulé une offre plus basse
pour B.________Sàrl, qui avait été écartée, puis demandé si elle pouvait
formuler cette offre à titre personnel, avant de se rétracter, que les enchères étaient
ensuite reparties à 150'000 fr., que le Préposé avait adjugé en disant : « une
fois, deux fois, trois fois » et que c’était à ce moment que M.________ s’était
manifestée en balbutiant quelque chose de peu clair, avant que le Préposé ne la coupe
pour lui dire que son offre arrivait trop tard.
15.
Par décision du 16 avril 2020, notifiée au conseil des plaignantes le 20 avril 2020, la Présidente
du Tribunal d’arrondissement de l’Est vaudois, autorité inférieure de surveillance,
a rejeté, sans frais, la plainte déposée par B.________Sàrl, H.________SA et Y.________.
16.
Par acte du 29 avril 2020, les trois plaignantes,
agissant par Mes Aba Neeman, Luc del Rizzo, Maxime Crisinel, Gilles Pistoletti et Quentin Racine, avocats,
ont recouru contre cette décision, concluant, préalablement à l’octroi de l’effet
suspensif, et principalement, à l’annulation de l’adjudication du 14 novembre 2019 et
à l’attribution de l’immeuble RF [...] de la Commune de Montreux à B.________Sàrl.
Subsidiairement, elles ont conclu à l’annulation de la vente aux enchères du 14 novembre
2019 et à ce qu’ordre soit donné à l’Office des poursuites d’organiser
de nouvelles enchères.
Par prononcé du 1
er
mai 2020, le Président de la cour de céans a déclaré sans objet la requête d’effet
suspensif, contenue dans le recours, pour le motif que l’effet suspensif était prévu
«
ex lege
»
par l’art. 66 al. 1 ORFI (Ordonnance du 23 avril 1920 du Tribunal fédéral sur la réalisation
forcée des immeubles ; RS 281.42).
Par acte du 15 mai 2020, l’Office des poursuites
s’est déterminé, en se référant à ses déterminations en première
instance.
En droit :
I.
a)
Déposé en temps utile, dans les dix jours suivant la notification du prononcé attaqué
(art. 18 al. 1 LP et 28 al. 1 LVLP [loi du 18 mai 1955 d’application dans le canton de Vaud de
la LP ; BLV 280.05]) et suffisamment motivé (TF 5A_118/ 2018 du 7 février 2018 consid.
4.1), le recours est recevable.
La qualité pour recourir – qui est une condition de recevabilité du recours et qui doit
être examinée d’office – doit être reconnue à toute personne qui avait,
devant l’autorité inférieure, la qualité pour déposer plainte, à toute
personne ou autorité de poursuite qui fait valoir un intérêt digne de protection, direct,
actuel et réel à la suite de la décision de l’autorité inférieure, ainsi
qu’à tout ʺtiersʺ à la procédure de plainte dont la situation est modifiée
et à qui d’ailleurs la décision de l’autorité inférieure doit être
communiquée (Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes
et la faillite, tome 1 [ci-après : Commentaire], n. 26 ad art. 18 LP). La légitimation
pour déposer plainte et recourir est subordonnée, quant aux personnes concernées par une
procédure d’exécution forcée en cours, voire close, à l’existence d’une
lésion ou d’une menace des intérêts juridiquement protégés ou d’une
atteinte grave aux intérêts personnels, le recourant devant justifier d’un intérêt
actuel, réel et concret à saisir l’autorité cantonale supérieure de surveillance
(CPF 10 octobre 2018/30 ; CPF 1
er
juin 2015/20 ; CPF 13 janvier 2015/1 ; Gilliéron, op. cit., nn. 32 et 33 ad art. 18 LP).
B.________Sàrl, qui a enchéri à la vente litigieuse, sans que l’immeuble RF [...]
ne lui soit adjugé, a manifestement un intérêt digne de protection à la modification
de la décision d’adjudication. Il en va de même de H.________SA, débitrice ayant
intérêt à ce que l’immeuble soit réalisé au prix le plus élevé
possible.
Ainsi que l’a relevé le premier juge, la qualité pour déposer plainte de Y.________,
qui a retiré son offre aux enchères, est douteuse. La question peut toutefois rester ouverte
vu la qualité pour recourir des deux sociétés recourantes (dans ce sens CPF 28 décembre
2018/38 consid. 1b).
b)
Les déterminations de l’Office sont également recevables (art. 31 LVLP).
2.
Les recourantes s’écartent des constatations
de fait de l’autorité de première instance.
2.1
La procédure de plainte et de recours en
matière de plainte est régie notamment par l’art. 20a LP et, dans le canton de Vaud,
par la LVLP. L’art. 20a al. 2 ch. 2 LP prévoit que l’autorité de surveillance constate
les faits d’office. En outre, cette autorité apprécie librement les preuves (art. 20a
al. 2 ch. 3 LP ; CPF 10 octobre 2018/30 consid. d aa).
2.2
En l’espèce, les recourantes invoquent
que la « plaignante » aurait requis lors de la deuxième vente aux enchères, qui s’est
tenue le 14 novembre 2019, qu’un délai lui soit accordé pour fournir les sûretés
demandées (all. 15).
Le procès-verbal auquel elles se réfèrent,
qui fait foi des faits qu’il constate (art. 9 al. 1 CC [Code civil suisse du 10 décembre 1907 ;
RS 210]) n’en atteste aucunement. Aucune autre preuve au dossier, auquel les recourantes se réfèrent
sans détail, ne l’établit. Les constatations de fait contenues dans le jugement de première
instance n’ont pas à être corrigées sur ce point.
2.3
Les recourantes indiquent que « la plaignante
» aurait disposé de liquidités suffisantes auprès de la banque F.________Coop pour
verser le montant des sûretés demandées à la suite de la première offre d’B.________Sàrl
à hauteur de 500'000 fr. (all. 7 et 16).
Le montant des sûretés alors demandées était selon les recourantes de 400'000 fr.
(all. 10). Il correspond en effet à la différence entre 500'000 fr. (offre de la recourante
B.________Sàrl) – 100'000 fr (chèque bancaire produit ; cf. conditions de vente ch. 10
let. b), soit à la somme pour laquelle un terme est accordé au 14 janvier 2020 (idem, let.
c). Selon les pièces auxquelles les recourantes se réfèrent (pièces 6 à 10),
la recourante Y.________ disposait au 13 novembre 2019, sur un compte bancaire ouvert à son nom,
de 325'481 fr. 62. La déclaration d’impôt pour l’année 2018 de cette recourante
n’est pour le surplus pas suffisante à établir qu’elle aurait disposé encore
des avoirs qui y sont indiqués, le jour de la seconde vente. Ainsi, même en acceptant de passer
sur le fait que la partie offrant le montant de 500'000 fr. n’était pas celle titulaire des
avoirs résultant des pièces produites, force est de constater que ces avoirs ne couvraient
pas le montant objet des sûretés demandées, admis par les recourantes pour une valeur
de 400'000 francs. Ici encore il n’y a pas de constatation inexacte des faits.
2.4
Les recourantes invoquent que la seconde offre
de la recourante B.________Sàrl, par 170'000 fr., n’aurait pas été prise en considération,
« comme elle n’avait pas été en mesure de fournir séance tenante les sûretés
demandées précédemment » (all. 22 et 23).
Il ressort du dossier et notamment de la pièce 2 à laquelle renvoie le recours que la seconde
offre d’B.________Sàrl n’a pas été prise en considération car cette société
n’a pas été en mesure de fournir de sûretés, sous-entendu pour cette seconde
offre. Rien ne permet en revanche de retenir que cette seconde offre n’aurait pas été
retenue car B.________Sàrl n’aurait pas fourni les sûretés demandées «
précédemment », soit pour sa première offre à hauteur de 500'000 francs.
Au surplus, que la recourante Y.________ ait eu des avoirs (cf. supra consid. 2.3) ne signifie pas qu’elle
aurait pu les mettre à disposition à titre de sûretés pour cette seconde offre d’une
part, ni qu’elle aurait déclaré les mettre à disposition d’autre part. S’agissant
de sa capacité, les recourantes affirment elles-mêmes que Y.________ n’était pas
en mesure de fournir le montant des sûretés (recours, all. 25) pour l’offre faite en
son nom propre (all. 24) à hauteur de 170'000 fr. (pièce 2, p. 2). Rien ne permet de retenir
le contraire. S’agissant d’une déclaration faite au préposé selon laquelle
elle aurait voulu mettre ses avoirs à disposition lors de la seconde vente, rien et notamment pas
le procès-verbal de la vente ou les témoins entendus n’en atteste.
Ici encore, l’état de fait du prononcé n’a pas à être corrigé dans
le sens voulu par les recourantes.
3.
En droit, les recourantes se plaignent que l’Office
des poursuites n’ait pas estimé, ni fixé par avance le montant des sûretés
qu’il entendait exiger lors des enchères. Elles invoquent une violation des art. 45 al. 1
et 60 ORFI et 136 LP.
3.1
La
réalisation du gage a lieu conformément aux art. 122 à 143b LP (art. 156 LP).
Conformément
à l’art. 134 al. 1 LP, l’office des poursuites arrête les conditions des enchères
immobilières d’après l’usage des lieux et de la manière la plus avantageuse.
Les conditions de vente, y compris l’état des charges, constituent le fondement de toute vente
aux enchères d’immeubles ; elles en déterminent les formalités, notamment les
modalités de l’adjudication (ATF 128 III 339, JdT 2002 II 81). Leur contenu est défini
par les art. 135 LP et 45 ss ORFI.
L'art. 156 LP, applicable aux enchères consécutives à la poursuite en réalisation
du gage, renvoie aux dispositions correspondantes régissant les enchères consécutives
à la poursuite par voie de saisie (art. 122-143 LP ; ATF 109
III
37 consid. 2a). Les immeubles sont réalisés aux enchères publiques par l’office
des poursuites, qui arrête les conditions des enchères (art. 133 et 134 LP).
Selon l’art. 136
LP, le prix d’adjudication est payé comptant ou à terme, mais après six mois au
plus.
Aux
termes de l'art. 45 al. 1 let. e ORFI, les conditions de vente doivent notamment indiquer si et, le cas
échéant, jusqu'à concurrence de quelle somme le prix doit être payé comptant,
s'il sera accordé un terme conformément à l'art. 136 LP et, dans ce cas, s'il peut
être exigé des sûretés, et lesquelles, à fournir par l'adjudicataire lors de
la vente ou dans un délai que fixeront les conditions.
Les conditions de vente peuvent en effet prévoir le paiement d’un certain montant en espèces
et, pour le solde du prix, la fourniture de sûretés (Gilliéron, Poursuite pour dettes,
faillite et concordat, 5
e
éd.,
p. 317).
Dans
le cas où c'est lors de la vente même que le paiement en espèces doit être effectué
ou que les sûretés doivent être fournies, les conditions porteront que l'adjudication
est subordonnée au paiement des espèces ou à la prestation des sûretés et que,
par conséquent, tout enchérisseur restera lié par son offre aussi longtemps que l'enchérisseur
suivant n'aura pas obtenu l'adjudication. Par ailleurs, l'art. 60 al. 2 1
ère
phr.
ORFI mentionne que si les conditions de vente exigent le paiement comptant en espèces ou la prestation
de sûretés, l'immeuble ne sera adjugé qu'après que le paiement ou les sûretés
auront été fournis ;
à
ce défaut, les enchères seront continuées, l’offre immédiatement inférieure
sera à nouveau criée trois fois et l’immeuble sera adjugé, s’il n’est
pas fait une offre supérieure.
La vente aux enchères se déroule sous la responsabilité de l'Office et, en principe, sous
la direction du préposé, d’un substitut ou d’un employé. Il appartient au
directeur des enchères de s'assurer du bon déroulement de celles-ci et d'en tenir un procès-verbal
(Bettschart, i
n
Dallève
et al. [éd.], Commentaire romand, Poursuite et faillite
,
n° 10 ad art. 126 LP). Il lui incombe en particulier de vérifier la recevabilité des offres
faites par les participants aux enchères (Gilliéron, Commentaire, n. 43 et 55 ad art. 126 LP).
3.2
Par leur grief, les recourantes se plaignent en
réalité essentiellement du contenu des conditions de vente.
Dites conditions ne peuvent pas être attaquées par un enchérisseur après l'adjudication,
lorsqu'elles n'ont pas fait l'objet d'une plainte après leur dépôt, qu'elles n'ont pas
été contestées lors de leur lecture avant le commencement des enchères et que l'enchérisseur
s'y est tacitement soumis (ATF 123 III 406 consid. 3 ; ATF 109 III 107 consid. 2 p. 109 ; TF 5A_54/2008
du 30 avril 2008 consid. 3.1).
En l'espèce, les conditions de vente ont été notifiées aux recourantes, par le biais
de leur conseil, le 20 septembre 2019. Elles n'ont alors pas été attaquées. Elles ont
de plus été lues au commencement de la séance du 14  novembre 2019. Les recourantes
ne s’y sont pas non plus opposées à cette occasion, ni par la suite de cette séance
d’ailleurs.  Ainsi, en ce qu’elles se plaignent dans le présent recours, formé
le 29 avril 2020, du contenu des conditions de vente, les recourantes présentent un grief tardif
et dès lors irrecevable.
Au demeurant, ces conditions étaient claires : le ch. 10 des conditions prévoyait expressément
que l’office se réservait le droit d’exiger des sûretés (cautionnement ou
dépôt de titres) en garantie du paiement de la somme pour laquelle un terme avait été
accordé. Or selon ce chiffre, l’adjudicataire devait le paiement immédiat, avant l’adjudication,
de 100'000 fr. sur le prix d’adjudication. Le reste était dû pour le terme de deux mois
échéant le 14 janvier 2020. En d’autres termes, l’office pouvait demander des sûretés
pour le montant offert dont à déduire 100'000 francs qui devaient être acquittés
immédiatement.
A cet égard, on relève encore que dès lors que ce solde, comme l’a justement relevé
l’autorité de première instance et comme l’admettent les recourantes dans leur
écriture (recours, p. 9 2e paragraphe), dépendait de la somme offerte par l’adjudicataire,
il ne pouvait être déterminé par l’Office à l’avance, avant que l’offre
n’ait été faite. Les sûretés à fournir relatives à ce montant pouvaient
en outre d’autant moins être fixées avant ce moment que leur montant dépendait en
outre de l’identité de l’auteur de l’offre (dans ce sens, recours, p. 7). Les
recourantes invoquent en vain l’art. 45 let. e ORFI : cette disposition exige que la somme à
payer au comptant soit indiquée dans les conditions, non expressément le montant des sûretés.
S’agissant de ces dernières, l’art. 45 let. e ORFI prévoit que leur nature soit
indiquée, non leur montant, ce qui est logique vu ce qui précède. L’ATF 109 III
107 consid. 3b, traduit au JdT 1986 II 23 et invoqué par les recourantes ne leur est non plus d’aucun
secours, leur grief fût-il recevable : il ne prescrit en effet pas la fixation des sûretés
dans les conditions de vente, mais seulement, dès lors qu’il se réfère au prix d’adjudication,
après que celui-ci ait été arrêté. Le recours, traité dans cet arrêt
et qui contestait des conditions de vente ne mentionnant pas le montant des sûretés, a par
ailleurs été rejeté dans la mesure de sa recevabilité. Quant au fait que ces sûretés
étaient exigibles immédiatement, cela résulte clairement des conditions de vente que les
recourantes ont tacitement admises.
Dans ces conditions, il convient de relever que lorsqu’il est prévu dans des conditions de
vente que l’office se réserve le droit de demander à ce que des sûretés soient
versées immédiatement, comme en l’espèce, il incombe à celui qui souhaite acquérir
un immeuble - qui plus est lorsqu’il est un fol enchérisseur, qui doit savoir de combien il
dispose pour ce faire et jusqu’à quel montant il enchérira -, de prendre les mesures
nécessaires pour disposer lors de la vente de sûretés propres à garantir le montant
qu’il propose pour la part non couverte par les montants immédiatement versés. En arguant,
malgré leur comportement antérieur, d’une surprise quant au fait que des sûretés
à raison du solde ont été demandées à la recourante B.________Sàrl et en
soutenant même que « quand bien même elle aurait pu prévoir que des sûretés
lui seraient demandées sans délai, elle ne pouvait ni connaître le délai, ni le montant
de celles-ci » (recours, p. 8), les recourantes font donc preuve de mauvaise foi.
Enfin, les recourantes font en vain valoir que les montants de sûretés auraient d’autant
plus dû être indiqués à l’avance que le préposé n’entendait
pas accorder un délai aux enchérisseurs pour s’exécuter. En effet, un tel délai
n’a jamais été demandé, la recourante B.________Sàrl n’ayant notamment
pas requis une telle mesure face à la demande de sûretés. L’intention qui est prêtée
au préposé n’est ainsi aucunement établie et il ne peut rien en être tiré
en droit.
3.3
S’agissant des circonstances dans lesquelles
la deuxième vente s’est effectivement passée, la Cour de céans estime que vu le
comportement antérieur d’B.________Sàrl, fol enchérisseur, compte tenu du besoin
légitime pour l’office de pouvoir procéder sans plus de retard, dans l’intérêt
des créanciers, à la vente de l’immeuble et vu le montant versé immédiatement,
la quotité des sûretés demandées à B.________Sàrl – 400'000 fr. –,
correspondant au solde du prix d’adjudication pour lequel B.________Sàrl obtenait un délai
de paiement, ne prête pas flanc à la critique.
Les recourantes font valoir que le préposé,
lors de la seconde vente, disposait déjà d’un montant de 100'000 fr. que B.________Sàrl
avait versé lors de la première vente. Comme indiqué à plusieurs reprises, ce montant
devait couvrir la moins-value sur le prix de la première vente. Celle-ci se serait élevée,
vu le prix offert lors de la première vente (570'000 fr.) et le prix offert lors de la seconde (500'000
fr.), à 70'000 francs. Le montant de 100'000 fr. devait également servir à couvrir la
perte d’intérêts calculée au taux de 5%, soit un montant d’environ 11'800
fr. (570'000 fr. x 5 % x environ 5 mois / 12 mois) ainsi que les frais relatifs à  l’organisation
de nouvelles enchères. C’est dire qu’il ne restait au plus sur ce montant que 18'000
fr. à disposition pour servir de sûretés. Ce montant était clairement insuffisant
dans les circonstances de l’espèce et ne permet pas de remettre en question la décision
prise lors de la vente dès lors que les sûretés requises n’avaient pas été
versées.
3.4
Les recourantes reprochent encore au préposé
de n’avoir pas suspendu la vente pour que Y.________ puisse « se rendre à la banque afin
de retirer le montant requis à titre de sûretés » (recours, p. 10 ch. 2, également
ch. 2.2).
Il résulte du procès-verbal de vente que dès lors que l’offre d’B.________Sàrl
a été criée trois fois, la vente a bel et bien été suspendue. B.________Sàrl
a alors été invitée à satisfaire aux conditions de vente. Y.________, interpellée
sur le montant des sûretés, a indiqué ne pouvoir les fournir immédiatement comme
requis (et comme cela était expressément prévu par les conditions de vente). Elle n’a
fait aucune autre observation et n’a notamment pas demandé un délai bref pour aller chercher
de l’argent à une banque, ni même mentionné disposer d’avoirs susceptibles
d’assurer les sûretés. Dans ces conditions, la décision du préposé de
reprendre la vente et de continuer les enchères est conforme au droit, notamment à l’art.
60 al. 2 ORFI. Comme dit ci-dessus, il appartient à l’enchérisseur, qui entend tenter
d’acquérir un immeuble lors d’une vente aux enchères prévoyant que l’office
pourra demander des sûretés à fournir « immédiatement », de disposer de
telles sûretés lors de la vente pour le montant qu’il compte proposer. Cela est d’autant
plus clair s’agissant d’un fol enchérisseur. Au demeurant, celui qui ne s'oppose pas
sur le champ à la procédure que l'office adopte lors de la séance d'enchères, s'y
soumettant, est mal venu de critiquer celle-ci après coup parce que son issue lui est finalement
défavorable (TF 5A_529/2019 du 6 septembre 2019 consid. 4.1.3.2). Enfin, les sûretés devaient
être fournies sous forme de cautionnement ou dépôt de titres (ch. 10 let. c des conditions
de vente) de sorte qu’un dépôt en espèces, de plusieurs centaines de milliers de
francs, tel qu’envisagé par les recourantes, n’aurait pas été conforme aux
conditions de vente.
4.
En conclusion, le recours doit être rejeté
dans la mesure où il est recevable et le prononcé confirmé.
L’arrêt est rendu sans frais judiciaires ni dépens (art. 20a al. 2 ch. 5 LP, 61 al. 2
let a et 62 al. 2 OELP (Ordonnance sur les émoluments perçus en application de la loi fédérale
sur la poursuite pour dettes et la faillite ; RS 281.35).
Par
ces motifs,
la
Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos en sa qualité d'autorité cantonale
supérieure
de surveillance,
p
r o n o n c e :
I.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II.
Le prononcé est confirmé.
III.
L’arrêt, rendu sans frais judiciaires ni dépens, est exécutoire.
Le
président :              La greffière
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Aba Neeman, avocat (pour B.________Sàrl, H.________SA et Y.________),
‑
F.________Coop,
-
M. le Préposé à l’Office des poursuites du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110). Ce recours doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les
dix jours – cinq jours dans la poursuite pour effets de change – qui suivent la présente
notification (art. 100 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal d'arrondissement de l’Est vaudois, autorité inférieure
de surveillance.
La greffière :