vd_findinfo · HC / 2024 / 688 · 2024-09-06 · fr

DEMEURE DU DÉBITEUR, BAIL À LOYER, EXPULSION DE LOCATAIRE, PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ, TERME COMMINATOIRE, CAS CLAIR, ABUS DE DROIT, DOL{VICE DU CONSENTEMENT}, FORME AUTHENTIQUE | 257d CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile HC / 2024 / 688

TRIBUNAL
CANTONAL
JL24.001217-240672
407
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
6 septembre 2024
__________________
Composition
:               Mme
Crittin
Dayen
, présidente
MM.
Krieger et Segura, juges
Greffière :
Mme              Egger Rochat
*****
Art.
257d CO ; 257 et 308 al. 1 let. c CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
Q.________
,
à [...], intimée, contre l’ordonnance rendue le 7 mai 2024 par la Juge de paix dans la
cause divisant l’appelante d’avec et
D.B.________
,
à [...], requérants, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 7 mai 2024, la Juge de paix du district d’Aigle (ci-après : la juge
de paix) a ordonné à Q.________ de quitter et rendre libres pour le vendredi 21 juin 2024 à
midi les locaux occupés dans l’immeuble sis Chemin [...] à [...] (chalet de vacances)
(I), a dit qu’à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux,
l’huissier de paix était chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder
à l’exécution forcée de la présente décision sur requête de la partie
bailleresse, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), a ordonné aux agents
de la force publique de concourir à l’exécution forcée de la présente décision,
s’ils en étaient requis par l’huissier de paix (III), a arrêté à 1'030
fr. les frais judiciaires, qui étaient compensés avec l’avance de frais de la partie
bailleresse (IV), a mis les frais à la charge de la partie locataire (V), a dit qu’en conséquence
Q.________ rembourserait à C.B.________ et D.B.________ son avance de frais à concurrence de
1'030 fr. et leur verserait la somme de 3'000 fr. à titre de dépens, soit 3'000 fr. à
titre de défraiement de son représentant professionnel (VI) et dit que toutes autres ou plus
amples conclusions étaient rejetées (VII).
En droit, la première juge a considéré que la procédure en cas clair de l’art.
257 CPC était applicable, ayant constaté que l’arriéré de loyer n’avait
pas été payé dans le délai de trente jours imparti par l’avis comminatoire
et que le congé était donc valable. Selon la juge de paix, Q.________ ne pouvait se prévaloir
d’une invalidation partielle du contrat de bail s’agissant du montant du loyer. Elle était
réputée avoir renoncé à se prévaloir d’un vice du consentement s’agissant
des défauts de la chose louée invoqués, dès lors qu’elle s’était,
dans un premier temps, prévalue des droits du locataire en cas de défaut de la chose louée.
Prétendant avoir une créance en réduction de loyer ou en dommages-intérêts pour
cause de défauts de la chose louée, elle devait consigner le loyer en application de l’art. 259g CO,
ce qu’elle n’avait pas fait. En outre, la première juge n’a pas retenu l’exception
de vice du consentement liée à l’invalidité de la clause relative à l’option
d’achat du chalet, dès lors que Q.________ n’avait pas invoqué ce vice en temps
utile, ne l’ayant soulevé qu’au cours de la procédure d’expulsion, soit plusieurs
mois après la résiliation du bail.
B.
Le 21 mai 2024, Q.________ (ci-après :
l’appelante) a interjeté appel contre l’ordonnance précitée en concluant,
avec suite de frais, à son annulation, à l’irrecevabilité de la requête d’évacuation
en cas clair déposée le 10 janvier 2024 par C.B.________ et D.B.________ (ci-après :
les intimées), et à ce que ceux-ci soient déboutés de toute autre ou contraire conclusion,
frais de première instance mis à leur charge. A l’appui de son appel, l’appelante
a produit des pièces sous bordereau.
Le 6 août 2024, le juge délégué a informé les parties que la cause était
gardée à juger.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du dossier, complété
par les pièces du dossier :
1.
Par contrat de bail du 13 juillet 2023, les intimés ont loué à l’appelante le chalet
de vacances [...], sis au chemin [...], à [...] pour un loyer trimestriel de 87'000 fr., payable
d’avance, le bail débutant le 17 juillet 2023 pour se terminer le 15 juillet 2024.
Ce contrat prévoit que la locataire peut exercer une option d’achat de l’objet du bail
pour le prix de 8'000'000 francs.
2.
Le 17 octobre 2023, à la suite de trois courriels de rappel de la part des intimés relatifs
à la garantie de loyer de 20'000 fr. impayée, l’appelante leur a indiqué que le
chalet était affecté de plusieurs défauts, dont elle sollicitait la réparation avant
le versement du loyer trimestriel suivant.
Le 19 octobre 2023, par lettre adressée en recommandé à l’appelante, les intimés
lui ont réclamé le paiement du loyer trimestriel de 87'000 fr., dû en date du 16
octobre 2023, représentant les loyers des mois d’octobre à décembre 2023, tout en
lui signifiant qu’à défaut de paiement dans les trente jours, le bail serait résilié.
Par lettre du 23 octobre 2023, les intimés ont contesté l’existence de la majeure partie
des défauts allégués par l’appelante.
Le 21 novembre 2023, par envoi recommandé de la formule officielle, les intimés ont signifié
à l’appelante la résiliation du contrat de bail susmentionné (cf.
supra
ch. 1) avec effet au 31 décembre 2023.
3.
Le 22 décembre 2023, l’appelante a mentionnée aux intimés que le chalet loué
était entaché de nombreux défauts – tels que système de chauffage et ascenseur
dysfonctionnels – de nature à remettre en question le qualificatif de maison de luxe. Au vu
de cette situation, elle indiquait avoir suspendu le versement des loyers jusqu’à ce qu’une
solution soit trouvée et considérait que la résiliation était abusive.
Le même jour, par requête de conciliation adressée à la Commission de conciliation
en matière de baux à loyer du district d’Aigle (ci-après : la commission de
conciliation), l’appelante a conclu à l’annulation de la résiliation du bail du
13 juillet 2023, signifiée le 21 novembre 2023 (cf.
supra
ch. 2
in
fine
).
4.
Par requête d’expulsion en cas clairs du 10 janvier 2024, accompagnée de pièces
sous bordereau, les intimés ont conclu, avec suite de frais, à ce que l’expulsion immédiate
de l’appelante du chalet [...] sis au chemin [...] à [...] soit ordonnée (I), à
ce qu’ordre soit donné à l’appelante de libérer immédiatement de tous
biens et de toutes personnes le chalet précité (II) et de leur remettre toutes les clés
de ce chalet (III), ces conclusions étant prises sous la menace de la peine d’amende prévue
à l’art. 292 CP qui réprime l’insoumission à une décision de l’autorité
(I, II et III), à ce qu’il soit dit que faute d’exécution dans les dix jours dès
l’entrée en force de la décision, l’autorité chargée de l’exécution
y procéderait avec l’assistance de l’autorité compétente (IV) et à ce
que l’appelante soit condamnée à leur verser la somme mensuelle de 29'000 fr. dès
le 16 octobre 2023 et jusqu’à la libération des locaux, avec intérêts
à 5 % l’an dès chaque échéance mensuelle (V).
Le 28 février 2024, la commission de conciliation a informé la juge de paix qu’elle suspendait
la procédure en annulation du congé ouverte par requête du 22 décembre 2023
jusqu’à droit connu sur la procédure d’expulsion.
5.
Le 12 avril 2024, l’appelante a déclaré invalider partiellement le contrat pour dol,
subsidiairement erreur, au motif qu’elle aurait accepté de louer le chalet au prix demandé
compte tenu de la possibilité de l’acheter pour le prix de 8'000'000 fr. prévu dans le
contrat, cette promesse étant toutefois nulle faute de revêtir la forme authentique. Elle invoquait
aussi que le chalet était affecté de graves défauts, son état étant mauvais
et les installations vétustes, et que si elle l’avait su, elle n’aurait jamais conclu
le contrat (cf.
supra
ch. 1). Elle estimait ainsi que le loyer devait être réduit à un montant mensuel de 7'250 fr.
par mois pour toute la durée du bail.
6.
Par déterminations du 16 avril 2024, l’appelante a conclu, avec suite de frais, principalement
à l’irrecevabilité de la requête d’expulsion, subsidiairement à son rejet
et, en tout état, au rejet de toutes autres ou contraires conclusions.
A l’audience du 16 avril 2024, la juge de paix a entendu les parties personnellement.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est ouvert, dans les affaires patrimoniales, contre les décisions finales de première
instance si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 1 let. a et al. 2 CPC). En cas de litige portant sur la question de savoir si les conditions
d’une expulsion selon la procédure en protection des cas clairs sont réalisées,
la valeur litigieuse correspond au retard causé par l’appel à la procédure sommaire,
dont il y a lieu en principe de fixer la durée à six mois ; lorsque la validité de
la résiliation est contestée, la valeur litigieuse correspond au loyer de la période minimum
pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n’est pas valable, période qui
s’étend jusqu’à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné,
soit en principe pendant trois ans (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 et 1.2.2.3, JdT 2019 II 235 ;
TF 4A_376/2021
du 7 janvier 2022 consid. 1).
En procédure sommaire, soit notamment en matière de cas clairs (art. 248 let. b CPC),
l’acte doit être introduit dans les dix jours à compter de la notification de la décision
motivée (art. 311 al. 1 et 314 al. 1 CPC) auprès de l’instance d’appel, soit la
Cour d’appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi d’organisation judiciaire du 12 décembre
1979 ; BLV 173.01]).
1.2
En l’espèce, écrit, motivé et déposé en temps utile par une partie ayant
un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision dont la
valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. au vu du loyer litigieux, l’appel
est recevable.
2.
2.1
L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour constatation inexacte
des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable,
y compris les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi
à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément
au principe général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (ATF 138 III 374 consid.
4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid. 5.3.1 ; TF 4A_215/2017 du 15 janvier
2019 consid. 3.4).
Sous réserve des vices manifestes, l’application du droit d’office ne signifie pas que
l’autorité d’appel doive étendre son examen à des moyens qui n’ont pas
été soulevés dans l’acte d’appel. Elle doit se limiter aux griefs motivés
contenus dans cet acte et dirigés contre la décision de première instance ; l’acte
d’appel fixe en principe le cadre des griefs auxquels l’autorité d’appel doit
répondre eu égard au principe d’application du droit d’office (cf. ATF 147 III
176 consid. 4.2.1 et 4.2.2 ; TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid 4.2 applicable en appel).
Cette jurisprudence ne remet pas en cause la liberté conférée au juge d’admettre
(ou de rejeter) l’appel en s’appuyant sur un argument non explicitement discuté par
les parties (TF 4A_313/2019 du 19 mars 2020 consid. 3).
2.2
2.2.1
La nature particulière de la procédure sommaire en protection des cas clairs (art. 257 CPC)
impose au juge d’appel d’évaluer les faits sur la base des preuves déjà appréciées
par le premier juge saisi ; la production de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles
qui sont visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_470/2022 du 4 janvier 2023 consid. 4.1 ;
TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid.
5). L’art. 317 al. 1 CPC s’applique toutefois pleinement au locataire qui
a été attrait en première instance, par la requête en cas clair du bailleur (cf.
TF 4A_470/2022 précité consid. 4.1).
2.2.2
En l’espèce, la pièce nouvelle produite par l’appelante, consistant en une requête
de prolongation de bail datée du 10 mai 2024, constitue un vrai
nova
dès lors que postérieure à la clôture d’instruction menée à l’audience
du 16 avril 2024, elle ne pouvait la produire à cette audience malgré tout sa diligence.
La pièce est donc recevable.
3.
En substance, l’appelante prétend que
la procédure en protection des cas clairs de l’art. 257 CPC ne serait pas applicable. Le contrat
conclu entre les parties ne serait pas valable, l’appelante ayant été victime de dol
(art. 28 CO), subsidiairement d’une erreur essentielle (art. 23 et 24 CO) et, dans tous les cas,
de vice du consentement. Le loyer fixé sur la base d’un contrat entaché d’un tel
vice serait nul, de sorte qu’elle ne serait pas tenue de le payer, ni ne pourrait être mise
valablement en demeure de le payer, ni être expulsée de son logement faute de paiement des
arriérés de ce loyer dans le délai comminatoire, en application de l’art. 257d CO.
3.1
La recevabilité de la procédure de protection
dans les cas clairs est soumise à deux conditions cumulatives.
Premièrement, l’état de fait n’est pas litigieux lorsqu’il n’est pas
contesté par le défendeur. Il est susceptible d’être immédiatement prouvé
lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale,
la preuve est rapportée par la production de titres, conformément à l’art. 254 al.
1 CPC. Il ne s’agit pas d’une preuve facilitée : le demandeur doit apporter la
preuve certaine («
voller
Beweis
») des faits justifiant sa prétention ;
la simple vraisemblance ne suffit pas. Si le défendeur soulève des objections et exceptions
motivées et concluantes («
substanziiert
und schlüssig
») qui ne peuvent être
écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge,
la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid.
3.2 ; ATF 138 III 620 consid. 5.1.1).
Secondement, la situation juridique est claire lorsque l’application de la norme au cas concret
s’impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine
et d’une jurisprudence éprouvées (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 138 III 123
consid. 2.1.2). En règle générale (cf. toutefois TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid.
5.4 et les réf. citées), la situation juridique n’est pas claire si l’application
d’une norme nécessite un certain pouvoir d’appréciation du juge ou si celui-ci
doit rendre une décision fondée sur l’équité qui intègre les circonstances
concrètes (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; ATF 138 III
123 consid. 2.1.2).
3.2
En cas de résiliation du bail pour défaut
de paiement du loyer ou de frais accessoires échus (par quoi il faut entendre les acomptes provisionnels
ou les montants forfaitaires convenus) au sens de l’art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars
1911 ; RS 220), le bailleur peut requérir, par la procédure de protection dans les cas clairs
de l’art. 257 CPC, aussi bien l’expulsion du locataire (art. 267 al. 1 CO) que le paiement
de créances pécuniaires (TF 4A_234/2022 du 21 novembre 2022 consid. 4).
Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après
la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de
frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et
lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail.
Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut
résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et les locaux commerciaux
peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour
la fin d’un mois (al. 2).
La demeure du locataire, au sens de l’art. 257d CO, suppose que la créance du bailleur soit
exigible et que le locataire soit en retard dans l’exécution de l’obligation y relative.
Si l’une de ces deux conditions cumulatives n’est pas réalisée, le délai de
paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l’art. 257d al. 1 CO,
reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d’une prestation exigible n’est pas encore
accompli au terme prévu. Point n’est besoin d’une interpellation du créancier,
à l’inverse de ce que l’art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire
du débiteur (TF 4A_65/2016 du 2 septembre 2016 consid. 3.1 ; TF 4A_566/2011 du 6 décembre
2011 consid. 3.1). La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé
l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d
CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’alinéa
2 de cette disposition légale, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai
de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l’arriéré
avait finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les réf. citées).
Si, en revanche, l’une des conditions d’application de l’art. 257d CO n’est
pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019,
n. 2.3.5 p. 879).
Le délai comminatoire commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu en ses
mains la mise en demeure, mais au plus tard à l’échéance du délai de garde
postale de sept jours (ATF 140 III 244 consid. 5.1 ; ATF 137 III 208 consid. 3.1.3, JdT 2012 II 108,
SJ 2011 I 293 ; Lachat,
op.
cit.
, n. 2.2.4 p. 875 et les réf. citées
; Wessner, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2
e
éd., Bâle 2017, n. 21 ad art. 257d CO et les réf. citées).
Il incombe à la partie qui prétend que son obligation a été exécutée de
prouver cette exécution, notamment par paiement (ATF 130 III 321 consid. 3.1, JdT 2005 I 618,
SJ 2005 I 514 ; ATF 128 III 271 consid. 2a/aa, JdT 2003 1 606 ; TF 4A_195/2023 du
24 juillet 2023 consid. 3.2.4 ; TF 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid. 4.2.1 consid. 3.2.4 ;
CACI 4 août 2022/396).
3.3
En l’espèce, l’appelante ne conteste pas le respect par la première juge des règles
précitées concernant la mise en demeure en lien avec les arriérés de loyer. Elle
s’oppose en revanche à leur application, dès lors qu’elle conteste la validité
du contrat de bail.
4.
4.1
Dans un premier moyen, l’appelante invoque divers éléments de fait présentés
dans ses déterminations que la première juge aurait omis de retenir. Ces faits seraient pertinents
pour établir que le contrat de bail conclu avec les intimés serait entaché de vices de
consentement, notamment sur l’élément essentiel qu’est le loyer. La procédure
en protection des cas clairs ne serait donc pas applicable.
A cet égard, il y a lieu de relever que l’état de fait peut et doit se limiter aux questions
concernant la procédure en cas clair et que les allégations de parties ne sont retenues que
pour autant qu’elles soient prouvées par pièces et qu’elles aient un intérêt
pour l’appréciation de la cause, l’état de fait devant pouvoir être immédiatement
prouvé sur la base des moyens de preuve disponibles (cf.
supra
consid. 3.1). En l’occurrence, la juge de paix a retenu les éléments de fait relatifs
à une éventuelle invalidation du contrat de bail. Elle s’est référée en
particulier au contenu de la lettre du 12 avril 2024 par laquelle l’appelante avait déclaré
invalider partiellement le contrat pour dol, subsidiairement erreur, et par laquelle l’appelante
avait réitéré les graves défauts de la chose louée, en précisant que si
elle en avait eu connaissance, elle n’aurait jamais conclu le contrat litigieux. Ces faits ont
d’ailleurs été repris dans l’état de fait sous lettre C chiffre 5
supra
.
Dès lors que la première juge a tenu compte des faits pertinents pour apprécier l’existence
d’une éventuelle exception ou objection susceptible de mettre en échec la recevabilité
de la procédure en protection des cas clairs, il n’y a pas lieu de compléter l’état
de fait.
4.2
Dans un deuxième moyen, l’appelante conteste avoir ratifié le contrat de bail et maintient
s’être prévalue d’un vice du consentement dès qu’elle aurait appris,
dans le courant du mois d’octobre, que la clause d’option d’achat devait revêtir
la forme authentique. En signalant les défauts, elle n’aurait pas ratifié le contrat,
ni renoncé à se prévaloir d’un vice du consentement, puisqu’elle n’a
pas payé les loyers subséquents, ni consigné les loyers.
En l’espèce, l’appelante a signé le bail à loyer le 13 juillet 2023, a payé
le premier trimestre et a demandé la réparation de certains défauts, le 17 octobre 2023,
sous peine de ne pas payer le prochain trimestre. Ce courrier du 17 octobre 2023 a fait suite à
trois courriels de rappels concernant la garantie de loyer, toujours impayée à ce jour. Faute
de paiement dans le délai de mise en demeure imparti par courrier du 19 octobre 2023, les intimés
ont résilié le contrat de bail pour le 31 décembre 2023. Toutefois, le 31 décembre
2023, les intimés n’ont pas pu entrer dans leur chalet, l’appelante leur ayant refusé
l’accès. Ce n’est que par lettre du 12 avril 2024 que l’appelante a déclaré
invalider partiellement le contrat et que, depuis, elle soutient que sa position est ainsi cohérente
avec la découverte d’une erreur essentielle.
Si l’on devait s’en tenir aux propos invoqués par l’appelante et à son comportement,
celle-ci aurait dû, soit quitter le chalet dès la connaissance du vice, allégué selon
elle déjà le 22 décembre 2023 et donc au plus tard à ce moment-là,
voire déjà en octobre 2023, soit consigner le loyer à titre d’indemnité pour
l’occupation du bien immobilier. Or, elle n’a fait ni l’un ni l’autre, puisqu’elle
occupe toujours le bien. Le moyen est donc infondé.
4.3
L’appelante soutient dans un moyen subséquent que l’invalidation pour vice du consentement
aurait été annoncée aux intimés dans le délai annal de l’art. 31
al. 1 CO et que le contrat de bail aurait été résilié de manière unilatérale.
La résiliation du 12 avril 2024 ne serait d’ailleurs que partielle.
Le même raisonnement que ci-dessus (cf.
supra
consid. 4.2) est applicable. Soit l’appelante considère qu’il y a un vice entachant
le contrat et elle devait quitter les lieux, soit elle soutient que sa résiliation n’est que
partielle, mais avec la conséquence qu’elle devait payer le loyer ou à tout le moins
le consigner en application de l’art. 259g CO. Le moyen est également infondé.
4.4
L’appelante invoque aussi que l’option d’achat prévue dans le contrat, nulle en
application de l’art. 216 al. 2 CO, l’est d’autant plus que le chalet est affecté
de nombreux défauts, qu’elle ignorait lors de la signature du bail. La requête en expulsion
ne serait pas claire au sens de la procédure sommaire de l’art. 257 CPC.
En l’occurrence, si l’on peut effectivement constater que la validité de l’option
d’achat est problématique et pourrait être nulle au vu de l’art. 216 al. 2
CO, cela n’a aucun impact sur l’occupation du chalet. En effet, à nouveau, l’appelante
ne peut, simplement, pas occuper le chalet en ne payant ni loyer, du moins en le consignant, ni indemnité,
et en réclamant au surplus la réparation des défauts qu’elle allègue. Sous
l’angle des faits, le cas est clair, si elle occupe le chalet, elle doit verser un montant en contrepartie.
4.5
Dans un dernier moyen, l’appelante expose un long développement juridique en lien avec le
vice de forme et celui du consentement entachant la promesse de vente. Elle allègue que le contrat
signé entre les parties serait un contrat mixte, soit une promesse de vente et un contrat de bail.
Outre l’absence d’acte authentique, l’appelante aurait été trompée par
l’état du chalet, le loyer exorbitant ne correspondant pas à l’état réel.
Le contrat de bail serait ainsi également nul en raison des défauts constatés de la chose
louée. L’appelante relève d’ailleurs que la mise en demeure du 19 octobre 2023
ne serait pas valable, puisque le loyer n’aurait pas été correctement fixé.
4.5.1
Comme exposé au considérant 4.3
supra
,
le moyen tiré de l’invalidité de la promesse de vente ne rend pas le contrat de bail
purement et simplement nul. Comme la vente d’immeubles (art. 216 al. 1 CO), la promesse de vente
immobilière doit être passée en la forme authentique (art. 216 al. 2 CO ; ATF 135
III 295 consid. 3.2). Cette forme solennelle vise notamment à éviter aux parties des engagements
irréfléchis en s’assurant qu’elles comprennent la portée de leurs engagements
et expriment leur volonté de façon claire et complète (ATF 140 III 200 consid. 4.2, JdT
2014 II 401 ; ATF 118 II 32 consid. 3d). La forme authentique doit porter sur tous les éléments
objectivement essentiels du contrat, ainsi que sur les points subjectivement essentiels, pour autant
que ces derniers, par leur nature, constituent un élément du contrat de vente ; il s’agit
de tous les éléments qui affectent le rapport entre la prestation et la contre-prestation issues
de la vente. La loi soumettant la validité de la promesse de vente immobilière au respect de
la forme authentique, l’inobservation de celle-ci doit en soi entraîner la nullité de
l’acte (art. 11 al. 2 CO ; ATF 106 II 146 consid. 3 p. 151). Le respect de la forme ayant
un caractère impératif et absolu, il n’y a en principe pas lieu de se demander si le
but pour lequel l’exigence de forme a été instituée (protection des parties et/ou
intérêt public à disposer d’un acte juridique clair et sûr) a été
affecté ou non par le vice de forme (ATF 120 II 341 consid. 4b ; TF 4A_573/2016 du 19 septembre
2017 consid. 4.2.3). Une exception est toutefois prévue à l’art. 20 al. 2 CO
qui prévoit que, si le contrat n’est vicié que dans certaines de ses clauses, ces clauses
sont seules frappées de nullité, à moins qu’il n’y ait lieu d’admettre
que le contrat n’aurait pas été conclu sans elles (par ex. : ATF 124 III 57 consid.
3c, JdT 1999 I 19).
En l’occurrence, l’appelante n’apporte aucun élément factuel qui démontrerait
que la renonciation à l’achat en raison du vice de forme entraînerait la renonciation
au bail en raison d’une invalidité de celui-ci. Au contraire, il est clair que l’appelante
occupe le chalet et a renoncé à le quitter.
4.5.2
Concernant le contrat de bail proprement dit, l’appelante invoque les défauts qui rendraient
la partie « bail » également nulle, ayant été victime d’une
erreur essentielle quant à leur existence et à leur répercussion sur le montant du loyer.
Elle aurait ainsi invalidé le bail en raison du loyer excessif compte tenu de l’état
du chalet. Toutefois, en présence de défauts de la chose louée, le locataire ne peut retenir
tout ou partie du loyer et n’a que la possibilité de consigner le loyer selon la procédure
définie à l’art. 259g CO s’il veut échapper à la demeure et partant au
congé donné en application de l’art. 257d CO (TF 4A_140/2014 du 6 août
2014 consid. 5.2 et réf. citées). Or, l’appelante ne démontre pas avoir invoqué
une compensation, ni avoir consigné le loyer. On constate que l’appelante tente ici d’échapper
à cette jurisprudence en plaidant que le contrat n’a même pas été conclu en
raison d’une erreur essentielle. Or, celui-ci a été signé et le premier loyer versé,
de sorte que le contrat a effectivement été conclu. Certes, l’appelante invoque la nullité
pour cause de dol, mais la jurisprudence a régulièrement rappelé que le locataire qui
soulève la nullité du loyer conclu pour s’opposer à la résiliation immédiate
du contrat et à son expulsion commet un abus de droit, l’institution juridique étant
alors utilisée de façon contraire à son but (ATF 140 III 583 consid. 3.2.4 et réf.
citées ; ATF 138 III 401 consid. 2.4, JdT 2015 II 267 ; ATF 137 III 547 consid. 2.3, JdT
2012 II 187). En l’espèce, il est donc clair que l’appelante commet un abus de droit
en invoquant l’invalidation du contrat de bail, ce qui est confirmé par le dépôt
d’une requête de prolongation de bail le 10 mai 2024.
4.6
Au vu des motifs exposés ci-dessus, c’est à juste titre que la première juge a écarté
les éléments de nature à ébranler sa conviction quant à la clarté juridique
de la cause. La motivation de l’appelante est manifestement révélatrice d’un abus
de droit. Elle prétend que le cas n’est pas clair, car le contrat serait nul. Elle n’offre
toutefois pas de quitter les locaux, comportement qui constitue et démontre un abus de droit. Au
contraire, elle a déposé une requête en prolongation de bail. Quant aux conditions financières
et éventuels problèmes d’exécution du contrat de bail ou de la promesse de vente,
cela ne rend pas la situation moins claire. En effet, cela ne concerne pas l’expulsion, respectivement
les conditions relatives au paiement du loyer, qui n’auraient pas été respectées.
En l’occurrence, l’appelante n’a pas payé l’arriéré de loyer pour
les mois d’octobre à décembre 2023, au terme échu du 16 octobre 2023, dans le délai
de trente jours imparti par l’avis comminatoire. Le bail a donc été résilié
valablement avec effet au 31 décembre 2023, soit en respectant le délai de trente
jours pour la fin d’un mois par envoi en recommandé de la résiliation le 21 novembre
2023.
5.
En définitive, l'appel, manifestement infondé, doit être rejeté en application de
la procédure de l'art. 312 al. 1
in
fine
CPC et l'ordonnance entreprise confirmée.
5.1
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'870 fr. (art. 62
al. 1 et 3 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]),
seront mis à la charge de l'appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
5.2
Compte tenu de l'effet suspensif lié à l'appel (art. 315 al. 1 CPC) et du fait que le terme
de l'expulsion est désormais échu, la cause sera renvoyée à la première juge
pour qu'elle fixe à l'appelante un nouveau délai pour libérer les locaux litigieux.
5.3
Les intimés n’ayant pas été interpellés, il n’y a pas lieu d’allouer
de dépens.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée à la Juge de paix du district d’Aigle pour qu’elle fixe à
Q.________ un nouveau délai pour libérer les locaux occupés dans l’immeuble sis
Chemin [...] à [...] (chalet de vacances).
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'870 fr. (mille huit
cent septante francs), sont mis à la charge de l’appelante Q.________.
V.
Il n’est pas alloué de dépens.
VI.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Luca Minotti, av. (pour Q.________),
‑
Me Matthieu Genillod, av. (pour C.B.________ et D.B.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district d’Aigle.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :