vd_findinfo · HC / 2010 / 86 · 2010-02-03 · fr

VENTE D'IMMEUBLE, DÉCOMPTE FINAL | 216 CO, 220 CO, 221 CO

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 03.02.2010 HC / 2010 / 86

TRIBUNAL CANTONAL
67/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 3 février
2010
__________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:           MM.
Creux et Krieger
Greffier
:           M.
d'Eggis
*****
Art. 216, 221 CO
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s'occuper du recours interjeté par
V.________
, à Echallens,
défendeur, contre le jugement
rendu le 18 mai 2009 par la Juge de paix des districts du Jura Nord
vaudois et du Gros-de-Vaud dans la cause divisant le recourant
d'avec
A.________
, à
Genève,
demandeur.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par jugement du 18 mai 2009, la Juge de paix des districts du Jura
Nord vaudois et du Gros-de-Vaud a prononcé que le
défendeur V.________ doit payer au demandeur A.________ le
montant de 873 fr. 35, valeur échue (I) et
arrêté les frais de justice et les dépens (II
et III).
L'état de fait de ce jugement est le suivant :
"1.
Le 29 mai 2008, A.________ a acheté à V.________ le
bâtiment " [...]", comprenant une partie habitation - deux
appartements loués pour un loyer mensuel de fr. 850.- chacun
-, et un café, sis à [...].
Les articles 8 à 10 du contrat de vente immobilière
ont la teneur suivante :
"8.-
L'entrée en jouissance, la prise de possession ainsi que le
transfert des profits, des charges et des risques de l'immeuble
vendu interviendront avec effet le trente mai deux mille huit, jour
du paiement du prix de vente comme déterminé
ci-dessous.
Le transfert de la propriété interviendra avec effet
au jour de la mutation opérée au Registre foncier,
soit dans le délai légal à compter de la
constatation, par le notaire soussigné, du paiement de la
totalité du prix de vente, prévu dont le trente mai
deux mille huit au plus tard.
9.-
L'impôt foncier, les primes d'assurance diverses et toutes
autres contributions quelconques à la charge de l'immeuble
vendu, pour l'année en cours, seront supportées par
les parties, proportionnellement à leur temps de jouissance
et durée de possession.
10.-   Un
décompte de vente - valeur au jour de l'entrée en
jouissance et prise de possession - sera établi
contradictoirement entre les parties dans les trente jours à
compter du trente mai deux mille huit.
Ce décompte portera sur les profits et les charges de
l'immeuble vendu, notamment sur l'impôt foncier, les primes
d'assurances diverses, les taxes liées à la
propriété immobilière, les loyers dus ou
payés d'avance, les abonnements d'eau et
d'électricité ainsi que sur l'éventuel
combustible en stock.
Le solde de ce décompte, sitôt reconnu exact, devra
être payé de suite par la partie
débitrice."
2.
Après plusieurs tentatives d'établir un
décompte consensuel, en date du 29 août 2008,
F.________, administrateur de la fiduciaire F.________ SA et
mandataire de V.________ dans le cadre de la vente de l'immeuble "
[...] a établi le décompte suivant :
"
Charges de
l'immeuble sur période
No
Assurance
Prime
annuelle
Part
acheteur
1
ECA
Immeuble
1194.35
5/7
696.70
2
ECA
Annexe
37.65
21.90
3
Dégâts
d'eau -
1.10.07 -
30.09.08
641.00
4/12
213.65
4
Mazout
2000 litres en
stock
2'183.65
à 109.00 /
100 kg
5
Electricité
1*
1/3 pour juin
08
52.00
6
Electricité
2*
*Décompte
reçu 21.08
Du 01.01 au
11.07.08, 191 jours,
Part acheteur 41
jours 41/191
65.75
7
Eau
*Décompte
reçu 19.08.
01.01. -
30.06.08
1/6 du
total
45.95
F.________ SA
honoraires et débours selon facture
annexée.
½ à
chaque partie, soit 50% de 952.10
476.05
Total
3'755.65
L'impôt
foncier 2008 étant dû par tout propriétaire au
1
er
janvier pour l'entier de l'année en cours,
il n'est pas considéré dans le présent
décompte
et reste par conséquent à
la
charge du vendeur
.
Produits de
l'immeuble
1
Loyer appartement
1
Juin -
juillet
1'700.00
2
Loyer appartement
2
Juin -
juillet
1'700.00
Total
3'400.00
BALANCE
CHARGES
3'755.65
PRODUITS
3'400.00
Différence en
faveur du vendeur
355.65
"
En réponse à ce décompte, le demandeur a
adressé le 14 septembre 2008 une lettre à F.________
dont la teneur est la suivante :
"J'accuse réception de votre
premier vrai décompte acheteur vendeur que vous m'avez fait
parvenir en date du 29 août 2008, ensemble avec ses
annexes.
Malheureusement, il contient
plusieurs positions erronées, à savoir :
1.
Position no 3, dégâts d'eau : vous devez vous faire
rembourser ce montant auprès de l'assurance
dégâts d'eau conclu par V.________, comme vous l'a
déjà dit notre courtier, M. [...].
2.
Position 4, Mazout : Dans les décomptes
préliminaires, vous avez d'abord mentionné un montant
de Fr. 1'500.--, puis Fr. 2'000.--. Je suis d'accord de payer Fr.
2'000.--.
3.
Position 8, honoraires : Je ne vous ai jamais donné de
mandat de gestion. Donc, il n'y a pas d'honoraires à me
facturer.
4.
Produits de l'immeuble : Vous avez omis de mentionner le loyer du
mois d'août, montant de Fr. 850.-- payé par Madame
Lang à votre société.
Donc la balance est de Fr. 1'367.70
en ma faveur.
Vous êtes prié de verser
le montant de Fr. 1'367.70
jusqu'au
30 septembre 2008
au plus tard au moyen du bulletin de versement ci-joint. Ainsi,
nous pourrons enfin clôturer cette affaire.".
F.________ a ensuite écrit au demandeur le 18 septembre 2008
ce qui suit :
"Contrairement à vos
instructions, nous avons constaté que Madame [...] a
versé le loyer du mois d'août sur le compte de notre
mandant.
Dès lors, le décompte
réalisé antérieurement n'est plus correct et
il se présente comme suit :
Solde en notre faveur du
décompte 29.08.2008
355.65
Loyer août 2008 -
[...]
850.00
Solde en
votre
faveur
494.35
Comme l'indique l'annexe, le montant
de CHF 494.35 a été versé sur votre compte
auprès de l'UBS à Genève.
Nous considérons ce dossier
comme
définitivement classé
.".
S'en est suivi, le 22 septembre 2008, un courrier adressé
par le demandeur à F.________, dont le contenu est le
suivant :
"J'accuse réception de votre
nouvelle version du décompte acheteur vendeur daté du
18 septembre. Malheureusement, je dois constater que vous n'avez
pas lu le contenu de ma correspondance que je vous ai
adressée le 14 septembre, indiquant l'ensemble des erreurs
que votre décompte du 28 août contient, à
savoir :
1.
Position no 3, dégâts d'eau : vous devez vous faire
rembourser ce montant auprès de l'assurance
dégâts d'eau conclu par V.________, comme vous l'a
déjà dit notre courtier, M. [...].
2.
Position 4, Mazout : Dans les décomptes
préliminaires, vous avez d'abord mentionné un montant
de Fr. 1'500.--, puis Fr. 2'000.--. Je suis d'accord de payer Fr.
2'000.--.
3.
Position 8, honoraires : Je ne vous ai jamais donné de
mandat de gestion. Donc, il n'y a pas d'honoraires à me
facturer.
4.
Produits de l'immeuble : Vous avez omis de mentionner le loyer du
mois d'août, montant de Fr. 850.-- payé par Madame
[...] à votre société. Vous avez
accepté dans votre décompte du 18 septembre que
Madame [...] a versé le loyer du mois d'août à
votre société.
Donc, la balance est de Fr. 1'367.70
en ma faveur. Tenant compte des Fr. 494.35 que vous venez de me
verser, le nouveau solde en ma faveur est de Fr. 873.35.
Je vous donne un
ultime
délai
au
30 septembre 2008
pour me verser le
montant de Fr. 873.35, solde effectif du décompte
acheteur-vendeur. Si l'argent ne devait pas être sur mon
compte à la date proposée, je transmettrai le dossier
à mon avocat qui agira, tout dommage et intérêt
étant réservés pour inexécution.
".
3.
En date du 20 octobre 2008, le demandeur a requis la notification
d'un commandement de payer à F.________ SA, par
l'intermédiaire de son administrateur F.________, dans la
poursuite n° 445853 de l'Office des poursuites d'Echallens,
pour le montant de fr. 873.35 plus intérêt à 5
% dès le 22 octobre 2008, invoquant comme cause de
l'obligation : "Décompte final du 22 septembre
2008".
F.________ a formé opposition totale à ce
commandement de payer.
4.
En date du 12 janvier 2009, le demandeur a déposé une
action en reconnaissance de dette tendant à ce qu'il soit
prononcé que V.________ est son débiteur de la somme
de fr. 873.35.
5.
Le juge de céans a tenu audience le 4 mai 2009, en
présence des parties. Le demandeur était
représenté par [...], selon procuration; quant au
défendeur, il était assisté de F.________. A
l'audience, le demandeur a confirmé les conclusions de sa
requête du 12 janvier 2009. Pour sa part, le défendeur
a conclu au rejet de la requête; il a soulevé la
compensation pour la créance qu'il prétend
détenir à l'endroit du demandeur pour des montants
liés aux charges de l'immeuble vendu."
En droit, le premier juge a considéré en bref que le
demandeur avait admis devoir la somme de 2'882 fr. 30, selon
décompte du 29 août 2008, mais qu'il pouvait
prétendre au montant de 4'250 fr. correspondant à
divers loyers versés par erreur par le locataire sur le
compte du défendeur. De son côté, le
défendeur invoquait la compensation à concurrence de
3'755 fr. 65. Toutefois, pour quatre mois de primes de l'assurance
contre les dégâts d'eau (213 fr. 65), le
défendeur n'avait pas prouvé la conclusion d'une
nouvelle police d'assurance, si bien qu'il ne pouvait rien
prétendre à ce titre; de même, pour le mazout
(2'183 fr. 65), le défendeur n'avait produit aucune
pièce justificative pour établir le nombre de litres
restant au 30 mai 2008 et le prix payé, si bien qu'il ne
pouvait prétendre à un montant supérieur
à celui admis par le demandeur, soit 2'000 fr.; enfin, le
demandeur n'avait donné aucun mandat à la fiduciaire
F.________ SA, de sorte que le défendeur ne pouvait
réclamer le paiement de la moitié des honoraires de
celle-ci (476 fr. 05). Le premier juge a conclu que le
défendeur doit payer au demandeur une somme de 1'367 fr. 70
(4'250 francs - 2'882 fr. 30), sous déduction d'un acompte
de 494 fr. 35, soit le montant de 873 fr. 35.
B.
V.________ a recouru
contre ce jugement en concluant à sa réforme en ce
sens qu'il n'est astreint à payer à A.________ que la
somme de 183 fr. 55, les conclusions de la demande étant
rejetées pour le surplus. Le recourant n'a pas
déposé de mémoire ampliatif.
En droit
:
1.
Le recours pour déni de justice (art. 356 CPC) est seul
ouvert contre un jugement principal rendu par un juge de paix en
procédure sommaire (art. 346 ss CPC), applicable à
une cause patrimoniale dont la valeur litigieuse est
inférieure à 1'000 fr. (art. 113 al. 2 LOJV [loi
d'organisation judiciaire; RSV 173.01].
2.
a)
Le recours pour déni de justice peut conduire soit
à la nullité, soit à la réforme de la
décision attaquée (Poudret/Haldy/Tappy,
Procédure civile vaudoise, 3ème éd., 2002,
3ème éd., 2002, n. 4 ad art. 356 CPC, p. 537 et les
arrêts cités).
Les conclusions en réforme du recours ne sont ni nouvelles
ni plus amples que celles de la première instance; elles
sont recevables (art. 452 al. 1 CPC).
b)
Le déni de justice est une décision
arbitraire, rompant manifestement l'égalité entre
parties et violant un principe légal, ou encore une
décision arbitraire dans laquelle le juge statue
contrairement à une disposition légale précise
ou se met en contradiction flagrante avec les pièces du
dossier (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 5 ad art. 356 CPC, p.
537). Cette notion est analogue à celle d'arbitraire selon
l'art. 4 aCst (JT 1937 III 83), actuellement selon l'art. 9 Cst
(
à ce dernier
sujet
: ATF
134 I  263, c. 3.1 pp. 265/266; ATF 133 II 257 c. 5.1 pp.
260/261; ATF 132 I 13 c. 5.1; ATF 131 I 217 c. 2.1, 57 c. 2; ATF
129 I 173 c. 3.1).
3.
Le recourant conteste le rejet par le premier juge de deux de ses
prétentions, selon son décompte du 29 août
2008, à savoir celle relative à l'assurance contre
les dégâts d'eau (213 fr. 65) et celle relative
à la prise en charge de la moitié des honoraires de
la fiduciaire F.________ SA (476 fr. 05), soit un montant total de
689 fr. 70.
a)
Le premier juge a constaté que le recourant
indiquait "avoir conclu une nouvelle police d'assurance et
[refusait] de payer deux fois le même risque", mais qu'aucune
des parties n'avait produit de pièces justificatives
relatives à cette prime d'assurance. Il incombait au
recourant qui demandait le remboursement de cette charge de prouver
son existence et son montant, si bien qu'à défaut de
preuve, il ne pouvait prétendre à rien.
Une telle motivation n'a rien d'insoutenable. Quand bien même
le principe d'une répartition des charges relatives aux
primes d'assurance diverses pour l'année en cours entre les
parties au contrat de vente immobilière était
prévu pro rata temporis (art. 9 du contrat de vente; jgt p.
2), l'absence d'une pièce justificative au sujet du montant
de la prime relative à l'assurance pour les
dégâts d'eau, dont la production incombait au
recourant, ne permet pas d'allouer à ce dernier le montant
dont il réclame le remboursement. Le recourant n'expose du
reste nulle part en quoi le premier juge aurait fait une
application arbitraire du droit matériel. Son recours doit
donc être rejeté sur ce point.
b)
Selon le premier juge, en ce qui concerne la prise en
charge de la moitié des honoraires de la fiduciaire
F.________ SA mandatée par le recourant, ce dernier n'a pas
non plus apporté la preuve que l'intimé aurait
mandaté celle-ci ou accepté de participer au paiement
des honoraires. Or, il lui incombait de prouver le fondement et la
quotité de sa prétention à cet
égard.
Le recourant n'expose pas en quoi le droit matériel
fédéral aurait été appliqué
arbitrairement à cet égard. La motivation du premier
juge n'apparaît pas insoutenable. Aucun élément
au dossier ne permet de retenir que le recourant aurait
co-mandaté la fiduciaire F.________ SA pour
l'établissement d'un décompte entre le vendeur et
l'acheteur et que l'intimé serait redevable d'un quelconque
montant au titre des honoraires facturés par ladite
fiduciaire. Le recours doit ainsi être rejeté sur ce
point également.
4.
En définitive, le recours doit être rejeté, en
application de l'art. 465 al. 1 CPC, et le jugement
confirmé.
Les frais de deuxième instance du recourant sont
arrêtés à 150 fr. (art. 230 TFJC).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
en application de l'art. 465 al. 1
CPC,
prononce
:
I.
Le recours est
rejeté.
II.
Le jugement est
confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance
du recourant V.________ sont arrêtés à 150 fr.
(cent cinquante francs).
IV.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président :
L
e
greffier
:
Du 3
février 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
e
greffi
er
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète, par l'envoi de
photocopies, à :
‑      M.
V.________,
‑      M.
A.________.
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est de
689 fr. 70.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Mme la Juge de paix
des
districts du Jura Nord
vaudois et du Gros-de-Vaud
.
L
e
greffi
er
: