vd_findinfo · HC / 2013 / 547 · 2013-08-30 · fr

BAIL À LOYER, EXPULSION DE LOCATAIRE, PROCÉDURE SOMMAIRE, DEMEURE DU DÉBITEUR, IMPUTATION | 257d al. 2 CO, 86 CO, 87 CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 30.08.2013 HC / 2013 / 547

TRIBUNAL
CANTONAL
JL13.009079-131218
446
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
30 août 2013
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              M.
Creux et Mme Crittin Dayen
Greffier
:              M.
Elsig
*****
Art.
86, 87, 257d al. 2 CO ; 257 CPC
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
A.
et B.X.________
, bailleurs, contre l’ordonnance
rendue le 6 juin 2013 par le Juge de paix du district de Lavaux-Oron dans la cause divisant les appelants
d’avec
A.________
,
à Savigny, locataire, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 6 juin 2013, le Juge de paix du district de Lavaux-Oron a prononcé l’irrecevabilité
de la requête déposée le 1
er
mars 2013 par A. et B.X.________ (I), fixé les frais judiciaires de première instance à
la charge des requérants à 350 fr. (II), alloué à l’intimé A.________
des dépens par 500 francs (III) et rayé la cause du rôle (IV).
En droit, le premier juge a considéré que les preuves de paiement du loyer apportées par
le locataire ne permettaient pas de considérer que la situation de fait était claire.
B.
A. et B.X.________ ont interjeté appel le 11 juin 2013 contre cette ordonnance en concluant, avec
dépens, à ce qu’il soit constaté que la résiliation de bail du 28 février
2013 est valable, que leurs conclusions de première instance sont admises et qu’ils ne doivent
aucuns dépens.
L’intimé A.________ a conclu, avec dépens, au rejet de l’appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
Par contrat de bail à loyer pour habitation du 16 avril 2007, les appelants A. et B.X.________,
représentés par la régie [...], ont remis en location à l’intimé A.________
un appartement de deux pièces au premier étage et une cave dans l’immeuble sis [...],
[...], à Savigny. Conclu pour durer du 1
er
mai 2007 au 1
er
avril 2008, le bail devait se renouveler tacitement de six mois en six mois, sauf avis de résiliation
donné et reçu sous pli recommandé trois mois avant l’échéance du bail.
Le loyer, payable par trimestre d’avance mais recevable à bien plaire par mois d’avance
en cas de paiement ponctuel, initialement fixé à 990 fr. par mois plus 105 fr. d’acompte
de chauffage, d’eau chaude et de frais accessoires, a été porté à 1'029 fr.
par mois dès le 1
er
avril 2008, l’acompte de chauffage, d’eau chaude et de frais accessoires demeurant inchangé.
Par courrier recommandé du 6 décembre 2012, la gérante de l’immeuble a sommé
l’intimé de s’acquitter de l’arriéré de loyer des mois de novembre et
décembre 2012, par 2'268 fr. dans un délai de trente jours, faute de quoi le bail serait résilié
en application de l’art. 257d al. 2 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220). Ce
courrier avisait en outre l’intimé que le versement réceptionné le 7 novembre 2012
réglait le loyer du mois d’octobre 2012. L’intimé n’a pas retiré ce
pli dans le délai de garde postal.
L’intimé a versé la somme de 1'134 fr. le 5 novembre 2012, et le 15 janvier 2013. Il
a produit avec ces récépissés des lettres d’envoi des bulletins de versement indiquant
que ces paiements couvraient les mois de novembre et de décembre 2012
Par formule officielle du 18 janvier 2013 envoyée sous pli recommandé, la gérante de l’immeuble
a résilié le bail en cause avec effet au 28 février 2013 en application de l’art.
257d CO.
L’intimé a versé la somme de 1'134 fr. le 11 février 2013. Selon la lettre d’envoi
du bulletin de versement, ce paiement couvrait le mois de janvier 2013.
Par requête en protection de cas clair du 1
er
mars 2013, A. et B.X.________ ont requis du Juge de paix du district de Lavaux-Oron qu’ordre soit
donné à l’intimé de libérer l’appartement en cause immédiatement
ou dans l’ultime délai qui pourrait lui être imparti et qu’à défaut de
libération volontaire, l’intimé y soit contraint par la force par la voie de l’exécution
forcée à la date et l’heure que justice dira.
L’intimé a versé la somme de 1'134 fr. le 5 mars 2013, le 11 avril 2013 et le 6 mai 2013.
Selon les lettres d’envoi des bulletins de versement annexées au récépissés,
ces paiements couvraient respectivement les mois de février, mars et avril 2013.
A l’audience du 7 mai 2013 l’intimé a soutenu qu’il n’était pas possible
de déterminer si l’arriéré de loyer réclamé dans la sommation du 6 décembre
2012 était dû, que le loyer de mois de novembre 2012 avait été réglé par
le versement du 5 novembre 2012 et que le paiement du loyer du mois de décembre 2012 était
intervenu le 15 janvier 2013, soit avant que le délai de trente jours fixé par la sommation
du 6 décembre 2012 ne soit échu.
En droit
:
1.
a)
L'art. 308 al. 1 et 2 CPC (Code de procédure
civile du 19 décembre 2008 ; RS 272) ouvre la voie de l'appel contre les décisions finales
et incidentes de première instance pour autant que, s'agissant d'affaires patrimoniales, la valeur
litigieuse soit de 10'000 fr. au moins. Lorsque l’appel porte sur le bien-fondé de la mesure
d'expulsion, la valeur litigieuse est calculée selon le droit fédéral et est égale
au moins à la période de trois ans pendant laquelle l’art. 271a al. 1 let. e CO consacre
I’annulabilité d’une résiliation (Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., 2008, pp. 749 ss ; JT 2011 III 43 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1 ;
SJ 2001 I 17 c. 1a ; ATF 119 II 147 c. 1).
En l’espèce, le litige porte sur la validité de la résiliation d’un bail dont
le loyer mensuel est de 1'134 fr. par mois donnée en application de l’art. 257d CO. En prenant
la période de protection de trois ans, la valeur litigieuse de première instance dépasse
le montant de 10'000 fr., de sorte que la voie de l’appel est ouverte.
b)
Le
délai pour l’introduction de l’appel est de trente jours (art. 311 al. 1 CPC), sauf
notamment contre les décisions prises en procédure sommaire, auquel cas le délai est de
dix jours (art. 314 al. 1 CPC).
En l’espèce, les bailleurs ont requis l’application de la procédure pour les cas
clairs (art. 257 CPC) et le premier juge en a fait application. Une telle procédure étant sommaire
(art. 248 let. b CPC), le délai d’appel n’est que de dix jours.
Interjeté en temps utile par des parties qui y ont un intérêt, l’appel est recevable.
2.
L’appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge et doit, le cas échéant,
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC (Jeandin, CPC commenté, 2011, nn. 2 ss ad art. 310 CPC, p. 1249). Elle peut revoir librement
l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance
(Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC, pp. 1249-1250).
3.
Les appelants soutiennent qu’au regard de
la mention de la sommation du 6 décembre 2012 indiquant que le versement reçu le 7 novembre
2012 était imputé sur le mois d’octobre et des règles sur l’imputation prévues
par les art. 86 et 87 CO, il ressort clairement des preuves apportées en première instance
que l’arriéré réclamé n’a pas été réglé dans le délai
comminatoire.
a)
Selon
l’art. 257 CPC, le tribunal admet l’application de la procédure sommaire lorsque l’état
de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé
(let. a) et lorsque la situation juridique est claire (let. b).
De manière générale, l’art. 257 CPC n’est pas seulement applicable lorsque
l’état de fait est incontesté, mais également lorsqu’il est susceptible d’être
immédiatement prouvé (TF 4A_585/2011 du 7 novembre 2011 c. 3.3.1, traduit in SJ 2012 I 122),
notamment sur la base de moyens de preuve immédiatement disponibles, en particulier des pièces
(Sutter-Somm/Lötscher, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2
e
éd., 2013, n. 5 ad art. 257 CPC, pp. 1671-1672; Gösku, Schweizerische Zivilprozessordnung Kommentar,
Brunner/Gasser/ Schwander Hrsg, 2011, n. 8 ad art. 257 CPC, p. 1497; ATF 138 III 123 c. 2.1; CACI 16
mai 2013/260 c. 3b).
Le demandeur doit apporter la pleine preuve des faits fondant sa prétention. Le cas clair doit être
nié dès que le défendeur fait valoir des moyens qui, sur le plan des faits, ne sont pas
d’emblée voués à l’échec et qui nécessitent une instruction complète
des preuves. C’est dans ce sens que l’on doit comprendre que le défendeur doit rendre
ses moyens vraisemblables. Il suffit donc que ses moyens ne soient pas dépourvus de consistance.
On ne peut en revanche exiger du défendeur qu’il rendre ses moyens vraisemblables comme dans
le cadre de la procédure de mainlevée provisoire au sens de l’art. 82 al. 2 LP (ATF 138
III 620 c. 5.1.1). Le fait pour le défendeur d’avancer des arguments sans proposer le
moindre indice à leur appui et sans mentionner les preuves des moyens qu’il invoque ne remet
pas en cause le cas clair (Bohnet, note in Revue suisse de procédure civile [RSPC] 2013 p. 140;
Bohnet, Le défendeur et le cas clair, Newsletter Bail.ch décembre 2012 p. 2). Le fait que le
juge doive requérir la production de certaines pièces ne permet pas d’exclure la protection
dans les cas clairs. Au contraire, dans ces cas, la preuve peut non seulement être rapportée
par titre (cf. art. 254 al. 1 CPC), mais également par tous autres moyens si leur administration
ne retarde pas sensiblement la procédure (cf. art. 254 al. 2 let. a CPC; JT 2011 III 146; TF 4A_601/2011
du 21 décembre 2011 c. 2.1 s’agissant de la production de pièces; CACI 29 mars 2012/157
c. 3b; CACI 16 mai 2013/260 c. 3b).
La situation juridique est claire lorsque, sur la base d’une doctrine ou d’une jurisprudence
éprouvée, la norme s’applique au cas concret et y déploie ses effets de manière
évidente (ATF 118 II 302 c. 3; JT 2011 III 146). En revanche, la situation juridique n’est
en règle générale pas claire lorsque l’application d’une norme présuppose
une décision d’appréciation du tribunal ou la prise en considération de l’ensemble
des circonstances, comme c’est le cas de l’application du principe de la bonne foi ou de
l’abus de droit (ATF 138 III 123 c. 2.1.2; ATF 138 III 620 c. 5.1.2).
b)
Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins.
L'art. 257d alinéa 2 CO précise que, faute de paiement dans ce délai, le bailleur peut
résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux
peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour
la fin du mois.
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé
dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et
devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir
la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c.
4), cela même si l'arriéré avait finalement a été payé (TF, arrêt
du 27 février 1997, Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss.).
c)
Selon
l'art. 86 CO, le débiteur qui a plusieurs dettes à payer au même créancier a le droit
de déclarer, lors du paiement, laquelle il entend acquitter (al. 1); faute de déclaration de
sa part, le paiement est imputé sur la dette que le créancier désigne dans la quittance,
si le débiteur ne s’y oppose immédiatement (al. 2). En vertu de l'art. 87 al. 1 CO, lorsqu’il
n’existe pas de déclaration du débiteur, le paiement s’impute sur la dette exigible;
si plusieurs dettes sont exigibles, sur celle qui a donné lieu aux premières poursuites contre
le débiteur; s’il n’y a pas eu de poursuites, sur la dette échue la première.
Si plusieurs dettes sont échues en même
temps, l'imputation se fait proportionnellement (art. 87 al. 2 CO). Enfin, si aucune des dettes n'est
échue, l'imputation se fait sur celle qui présente le moins de garanties pour le créancier
(art. 87 al. 3 CO).
La déclaration de l'art. 86 al. 1 CO n'est soumise à aucune forme particulière et peut
être déduite d'actes concluants. Il suffit qu'elle soit reconnaissable par le destinataire.
On doit ainsi admettre que la date du versement ainsi que le montant versé peuvent constituer des
éléments susceptibles de manifester l'intention du débiteur de s'acquitter d'une dette
déterminée (Leu, Basler Kommentar, 5
e
éd., 2011, n. 3 ad art. 86 CO, p. 560).
En ce qui concerne les prestations périodiques, la volonté du débiteur de s’acquitter
en premier lieu de la dette échue à la date la plus récente et non de celle échue
à une date antérieure ne se présume en principe pas (Loertscher, Commentaire romand, 2
e
éd., 2012, n. 5 ad art. 86 CO, p. 683 ; Weber, Berner Kommentar, 1983, n. 27 et 37 ad art.
86 CO, pp. 422-423).
d/aa)
En
l’espèce, il ressort des courriers d’envoi des bulletins de versement que l’intimé
a joint aux récépissés produits qu’à l’exception de celui du 5 novembre
2011, tous les versements couvraient le mois échu, alors que le contrat prévoyait le paiement
par mois d’avance. C’est ainsi que le loyer du mois de décembre 2012 n’a été
versé que le 15 janvier 2013, aucun autre versement n’étant intervenu durant la période
courant du 5 novembre 2012 à cette date. Il en est de même des versements ultérieurs.
Ces éléments corroborent la mention de la sommation du 6 décembre 2012 selon laquelle
le versement du 5 novembre 2012 couvrait le mois d’octobre 2012 et que celui-ci n’avait pas
été réglé jusqu’alors.
En outre, il ne ressort pas des récépissés produits par l’intimé que celui-ci
aurait manifesté une quelconque intention particulière quant à l’affectation du
versement à un mois particulier.
Les moyens soulevés par l’intimé en première instance apparaissent dès lors
dépourvu de consistance et on ne peut dès lors suivre le premier juge lorsque celui-ci considère
que l’état de fait est litigieux. La condition posée par l’art. 257 al. 1 let.
a CPC est ainsi remplie.
bb)
A
la lecture des considérants b) et c) ci-dessus, l’on doit admettre que la situation juridique
est claire au sens de l’art. 257 al. 1 let. b CPC.
cc)
Sur
la base de l’état de fait tel qu’il résulte des pièces du dossier, on doit
admettre qu’au 6 décembre 2012, l’arriéré des mois de novembre et de décembre
est établi, que le délai de trente jours fixé par le courrier du 6 décembre 2012
a commencé à courir le lendemain de l’échéance du délai de garde postal
(ATF 119 II 147, JT 1994 I 205) soit le 14 décembre 2012 et est arrivé à échéance
le 14 janvier 2013. A cette date l’entier de l’arriéré des mois de novembre et
décembre 2012 n’avait pas été réglé, de sorte que l’art. 257d al.
2 CO donnait le droit aux appelants de résilier le bail moyennant un délai d’un mois
et de requérir l’expulsion de l’intimé par la voie de la protection des cas clairs.
L’appel doit ainsi être admis.
4.
Vu les conclusions de première instance des
appelants, reprises en deuxième instance, il convient d’ordonner à l’intimé
de libérer l’appartement en cause, sous menace d’une exécution forcée, et
de renvoyer la cause au premier juge afin que celui-ci fixe un délai de libération des locaux
litigieux.
Obtenant gain de cause, les appelants ont droit au remboursement de leur avance de frais de première
instance, par 350 fr., ainsi qu’à des dépens de première instance, par 500 fr. (art.
106 al. 1 et 111 al. 2 CPC).
5.
En conclusion, l’appel doit être admis et l’ordonnance réformée en ce sens
que les conclusions de la requête des appelants sont admises, la cause étant renvoyée
au premier juge pour qu’il fixe un délai de libération des locaux, les intimés devant
être remboursés par l’appelant de leur avance de frais, par 350 fr., et se voir allouer
des dépens de première instance, par 500 francs.
Vu l’issue du litige, les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à
200 fr. (art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils]), doivent
être mis à la charge de l’intimé (art. 106 al. 1 CPC). L’intimé versera
ainsi aux appelants la somme de 200 fr. à titre de restitution de l’avance de frais fournie
par ces derniers (art. 111 al. 2 CPC).
La charge des dépens est évaluée à 800 fr. pour chaque partie, de sorte que, compte
tenu de ce que les frais – comprenant les frais judiciaires et les dépens (art. 95 al. 1 CPC)
– doivent être mis à la charge de l’intimé, celui-ci versera à l’appelant
la somme de 800 fr. à titre de dépens.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
L’appel est admis.
II.
Il est statué à nouveau comme il suit :
I.
La requête déposée le 1
er
mars 2013 par A. et B.X.________ est admise.
II.
Ordre est donné à A.________ de quitter
et rendre libres les locaux occupés dans l’immeuble sis [...], [...] à Savigny (appartement
de 2 pièces n°106 au 1
er
étage + cave).
III.
A défaut pour la partie locataire de quitter
volontairement ces locaux, l’huissier de paix est chargé sous la responsabilité du juge
de paix de procéder à l’exécution forcée de la présente décision
sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux.
IV.
Les  frais judiciaires, arrêtés
à 350 fr. (trois cent cinquante francs), sont mis à la charge de A.________.
V.
A.________ versera à A. et B.X.________,
solidairement entre eux, la somme de 850 fr. (huit cent cinquante francs), à titre de dépens
et de restitution d’avance de frais.
III.
La cause est renvoyée au premier juge pour
qu’il fixe, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés
pour notification aux parties, la date à laquelle A.________ devra quitter et rendre libres les
locaux occupés dans l’immeuble sis [...], [...] à Savigny (appartement de 2 pièces
n°106 au 1
er
étage + 1 cave).
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 200 fr (deux cents francs), sont mis à la charge de l’intimé.
V.
L’intimé A.________ doit verser aux
appelants A. et B.X.________, solidairement entre eux, la somme de 1'000 fr. (mille francs) à titre
de restitution d’avance de frais et de dépens de deuxième instance.
VI.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
2 septembre 2013
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. Mikaël Ferreiro (pour A. et B.X.________),
‑
Mme Geneviève Gehrig (pour A.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme le Juge de paix du district de Lavaux-Oron.
Le greffier :