vd_findinfo · HC / 2014 / 491 · 2014-06-25 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, DEMEURE DU DÉBITEUR, RÉSILIATION ABUSIVE, DÉLAI DE GARDE, OBSERVATION DU DÉLAI | 257d al. 2 CO, 271 al. 1 CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 25.06.2014 HC / 2014 / 491

TRIBUNAL
CANTONAL
JL14.009283-141093
350
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
25 juin 2014
_________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              Mme
Kühnlein et M. Perrot
Greffier
:
M.              Elsig
*****
Art.
257d al. 2, 271 al. 1 CO ; 257 CPC
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
A.O.________
,
à [...], contre l’ordonnance rendue le 22 mai 2014 par le Juge de paix du district de Lausanne
dans la cause divisant l’appelante d’avec
B.O.________
,
à [...], et
G.________
,
à [...], la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 22 mai 2014, dont la motivation a été envoyée le 30 mai 2014 pour notification,
le Juge de paix du district de Lausanne a ordonné à B.O.________ et A.O.________ de quitter
et de rendre libres pour le 20 juin 2014 l’appartement de 2,5 pièces au rez-de-chaussée
et la cave dans l’immeuble sis [...], à [...] (I), dit qu’à défaut de départ
volontaire, l’huissier de paix serait chargé, sous la responsabilité du juge, de procéder
à l’exécution forcée sur requête du bailleur, avec au besoin, ouverture forcée
des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution
forcée s’ils en étaient requis par l’huissier de paix (III), fixé les frais
judiciaires de première instance à 280 fr. (IV), mis les frais à la charge d’B.O.________
et de A.O.________ (V), dit que ceux-ci devaient en conséquence rembourser à G.________ son
avance de frais, par 280 fr., ainsi que lui verser des dépens fixés à 1'125 fr. (VI) et
rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VII).
En droit, le premier juge a considéré que le congé était valable et que les conditions
du cas clair étaient réalisées.
B.
A.O.________ a interjeté appel le 12 juin 2014 contre cette ordonnance en concluant, avec dépens,
principalement à son annulation, subsidiairement à sa modification en ce sens que la requête
d’expulsion soit rejetée et, plus subsidiairement à ce qu’un délai de libération
de deux mois dès que l’ordonnance est définitive et exécutoire lui soit octroyé.
Elle a requis le bénéfice de l’assistance judiciaire et a produit un bordereau de pièces.
Le 13 juin 2014, le juge délégué de la cour de céans a avisé l’appelante
que sa requête d’effet suspensif était sans objet, l’effet suspensif étant
accordé à l’appel de par la loi.
Le 24 juin 2014, l’avocat Philippe Baudraz a déposé la liste de ses opérations pour
la procédure d’appel.
Les intimés G.________ et B.O.________ n’ont pas été invités à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
Par contrat de bail à loyer du 21 novembre 2007, G.________ a remis en location à B.O.________
et A.O.________ un appartement de 2,5 pièces au rez-de-chaussée et une cave dans l’immeuble
sis [...], à [...]. Conclu pour durer initialement du 1
er
décembre 2007 au 31 mars 2013, le bail devait se renouveler tacitement de cinq ans en cinq ans sauf
avis de résiliation donné au moins quatre mois avant l’échéance. Le loyer,
payable d’avance selon les art. 3 et 7 RULV (Dispositions paritaires romandes et règles et
usages locatif du canton de Vaud), initialement fixé à 1'400 fr. par mois plus 120 fr. d’acompte
de chauffage et d’eau chaude, a été porté, dès le 1
er
septembre 2009, à 1'435 fr. par mois, plus 120 fr. d’acompte de chauffage et d’eau chaude.
Par courriers recommandés du 12 novembre 2013, envoyés séparément à chacun des
locataires, la gérante de l’immeuble les a sommés de s’acquitter du solde du loyer
du mois de novembre 2013, par 1'205 fr., frais de mise en demeure, par 50 fr. compris, dans un délai
de trente jours faute de quoi le bail serait résilié en application de l’art. 257d CO
(Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220). A.O.________ a réceptionné ce pli le
15 novembre 2013 et B.O.________ le 18 novembre 2013.
Par formules officielles du 19 décembre 2013, envoyées sous plis recommandés à chacun
des locataires, G.________ a résilié le bail en cause avec effet au 31 janvier 2014. A.O.________
a retiré ce pli le 23 décembre 2013 et B.O.________ ne l’a pas retiré dans le délai
de garde postal. A.O.________ a contesté ce congé devant la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer du district de Lausanne.
Par convention signée à l’audience de mesures protectrices de l’union conjugale
du 20 décembre 2013, B.O.________ et A.O.________ sont notamment convenus de vivre séparés
pour une durée d’une année et d’attribuer à A.O.________ la jouissance de
l’appartement litigieux, à charge pour elle d’en assumer le loyer et les charges.
A.O.________ a versé la somme de 1'555 fr. les 24 décembre 2013, 3 et 8 janvier 2014.
Le 28 février 2014, G.________ a requis du Juge de paix du district de Lausanne l’expulsion
d’B.O.________ et de A.O.________ de l’appartement en cause en application de la procédure
des cas clairs.
Dans ses déterminations du 9 mai 2014, A.O.________ a conclu, avec dépens, à l’irrecevabilité
de la requête.
Les parties ont été entendues à l’audience du 22 mai 2014.
En droit
:
1.
a)
L'art. 308 al. 1 et 2 CPC (Code de procédure
civile du 19 décembre 2008 ; RS 272) ouvre la voie de l'appel contre les décisions finales
et incidentes de première instance pour autant que, s'agissant d'affaires patrimoniales, la valeur
litigieuse soit de 10'000 fr. au moins. Lorsque l’appel porte sur le bien-fondé de la mesure
d'expulsion, la valeur litigieuse est calculée selon le droit fédéral et est égale
au moins à la période de trois ans pendant laquelle l’art. 271a al. 1 let. e CO consacre
I’annulabilité d’une résiliation (Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., 2008, pp. 749 ss ; JT 2011 III 43 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1 ;
SJ 2001 I 17 c. 1a ; ATF 119 II 147 c. 1).
En l’espèce, le litige porte sur la validité de la résiliation d’un bail,
dont le loyer mensuel global est de 1’555 fr. par mois, donnée en application de l’art.
257d CO. En prenant la période de protection de trois ans, la valeur litigieuse de première
instance dépasse le montant de 10'000 fr., de sorte que la voie de l’appel est ouverte.
b)
Le
délai pour l’introduction de l’appel est de trente jours (art. 311 al. 1 CPC), sauf
notamment contre les décisions prises en procédure sommaire, auquel cas le délai est de
dix jours (art. 314 al. 1 CPC).
En l’espèce, l’intimé G.________ a requis l’application de la procédure
pour les cas clairs (art. 257 CPC) et le premier juge en a fait application. Une telle procédure
étant sommaire (art. 248 let. b CPC), le délai d’appel est de dix jours.
Interjeté en temps utile par une partie qui y a un intérêt, l’appel est recevable.
2.
a)
L’appel peut être formé pour
violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge et doit, le cas échéant,
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC (Jeandin, CPC commenté, 2011, nn. 2 ss ad art. 310 CPC, p. 1249). Elle peut revoir librement
l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance
(Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC, pp. 1249-1250).
b)
Selon
l’art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s’ils
sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et ne pouvaient être invoqués ou produits
devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la
diligence requise (let. b), ces deux conditions étant cumulatives. Il appartient à l’appelant
de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l’appel doit indiquer
spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les
rendent admissibles selon lui (TF 5A_695/2012 du 20 mars 2013 c. 4.2.1 ; TF 4A_334/2012 du 16 octobre
2012 c. 3.1, SJ 2013 I 311 ; JT 2011 III 43 c. 2 et les références citées).
En l’espèce la pièce n° 152 produite par l’appelante en deuxième instance
ne figure pas au dossier de première instance et est antérieure à l’audience du
22 mai 2014. Elle est en conséquence irrecevable, car nouvelle, l’appelante n’établissant
pas que les conditions de l’art. 317 al. 1 CPC seraient réalisées. Les deux autres pièces
figurent au dossier de première instance et sont donc recevables.
3.
L’appelante soutient que les conditions
du cas clair n’étaient pas réalisées dès lors que le congé était
annulable en raison du paiement de l’arriéré de loyer peu de temps après l’échéance
du délai de sommation et directement après qu’elle a reçu la contribution d’entretien
de son époux, ce d’autant plus que, selon elle, le point de départ du délai de sommation
doit, pour des raisons d’égalité, commencer à courir à la fin du délai
de garde postal. Elle relève qu’il est inéquitable de l’expulser, alors que diminuée
dans ses facultés mentales, elle subit la volonté de son conjoint d’obtenir la résiliation
du bail.
a)
Selon
l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l’application de la procédure sommaire lorsque
les conditions suivantes sont remplies: l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible
d’être immédiatement prouvé (let. a) et la situation juridique est claire (let.
b). La situation juridique est claire lorsque, sur la base d’une doctrine ou d’une jurisprudence
éprouvée, la norme s’applique au cas concret et y déploie ses effets de manière
évidente (ATF 118 II 302 c. 3; JT 2011 III 146). En revanche, la situation juridique n’est
en règle générale pas claire lorsque l’application d’une norme présuppose
une décision d’appréciation du tribunal ou la prise en considération de l’ensemble
des circonstances, comme c’est le cas de l’application du principe de la bonne foi ou de
l’abus de droit (ATF 138 I 123 c. 2.1.2; ATF 138 III 620 c. 5.1.2).
Le demandeur doit apporter la pleine preuve des faits fondant sa prétention. Le cas clair doit être
nié dès que le défendeur fait valoir des moyens qui, sur le plan des faits, ne sont pas
d’emblée voués à l’échec et qui nécessitent une instruction complète
des preuves (ATF 138 III 620 c. 5.1.1).
b)
Selon
l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour
s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins.
Le délai comminatoire commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu en ses
mains la mise en demeure, mais au plus tard à l’échéance du délai de garde
postal de sept jours (ATF 137 III 208 c. 3.1.3 ; ATF 119 II 147, JT 1994 I 205, Lachat, op. cit.,
p. 667 ; Burckhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, n. 28 ad art. 257d
CO, pp. 124-125).
L'art. 257d alinéa 2 CO précise que, faute de paiement dans ce délai, le bailleur peut
résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux
peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour
la fin du mois.
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé
dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et
devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir
la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c.
4), cela même si l'arriéré avait finalement a été payé (TF, arrêt
du 27 février 1997, Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss.).
c)
Le
congé, même donné en raison de la demeure du locataire, peut être annulé s’il
contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 et 271a CO). Il faut des circonstances particulières
pour que le congé soit annulé (ATF 120 II 31 c. 4b). En effet, on ne saurait en principe exiger
d’un bailleur qu’il tolère la présence dans ses locaux d’un locataire qui
ne paie plus le loyer. Le congé donné pour ce motif repose donc sur un intérêt légitime
(TF 4A_497/2011 du 22 décembre 2011 c. 2.4).
La jurisprudence admet qu’un congé donné en raison du défaut de paiement du loyer
peut être annulé en application de l’art. 271 CO si l’arriéré a été
payé très peu de temps après l’expiration du délai comminatoire, alors que
le locataire s’était jusqu’ici toujours acquitté à temps du loyer (ATF 120
II 31 ; TF 4A_468/2010 du 29 octobre 2010 et les références). Elle a précisé
qu’un jour de retard remplissait cette condition (TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 2.2), mais que
tel n’était pas le cas lorsque le retard était de plus de deux semaines (TF 4A_493/2007
du 4 févier 2008 c. 4.2.5) ou de huit jours (TF 4A_549/2013 du 7 novembre 2013, confirmant CACI
2 octobre 2013/518).
La doctrine et la jurisprudence vaudoise considèrent qu’un paiement intervient peut de temps
après l’échéance des délais comminatoires lorsqu’il est effectué
un ou deux jours plus tard, (Lachat, op. cit., p. 672 ; Wessner, in Droit du bail à loyer –
Commentaire pratique, Bohnet/Montini éd., 2010, n. 43 ad art. 257d CO, pp. 238-239 ; CACI 5
avril 2011/30), mais non six jours plus tard (CACI 14 septembre 2011/251, in Cahiers du bail [CdB] 2012,
p. 25) ou huit jours plus tard, lors même que le délai comminatoire incluait les fêtes
de fin d’année (CACI 2 octobre 2013/518 précité ; SJ 2014 I 105).
Le fait d’invoquer une situation financière précaire, même liée à un décès,
n’est pas susceptible de consacrer une disproportion manifeste des intérêts, lorsque
le locataire paie l’arriéré avec un retard de seize jours (CACI 12 décembre 2013/661).
d)
En
l’espèce, la sommation en cause a été notifiée à l’appelante le
15 novembre 2013 et à B.O.________ le 18 novembre 2013. Au vu de la jurisprudence susmentionnée,
c’est la réception effective, lorsqu’elle intervient dans le délai de garde, qui
constitue le point de départ. L’argument de l’appelante tiré de l’inégalité
entre le locataire consciencieux et celui qui omet de retirer les plis recommandés n’est pas
pertinent. En effet, la règle du délai de garde postal vise à éviter que le locataire
puisse échapper au délai de sommation et cette règle lui impose une réception fictive
alors qu’il n’a pris connaissance ni de l’arriéré ni du délai ni de
la menace de sanction de l’art. 257d CO.
Le délai comminatoire était ainsi échu le 15 décembre 2013 en ce qui concerne l’appelante.
Le point de savoir si celle-ci devait bénéficier de l’échéance ultérieure
du délai au 18 décembre 2013 accordé à son époux peut demeurer indécis.
En effet, même dans cette hypothèse, le congé adressé par le bailleur le 19 décembre
2013 l’a été après cette échéance et était donc valable. Quant au
paiement du loyer faisant l’objet de la sommation de l’avis comminatoire, il est intervenu
le 24 décembre 2013, soit, dans le cas le plus favorable à l’appelante, six jours après
l’échéance du délai comminatoire. Au vu de la jurisprudence restrictive susmentionnée,
on ne saurait admettre que ce paiement est intervenu très peu de temps après l’échéance
de ce délai. Le fait que l’appelante ait réglé sitôt après qu’elle
avait reçu une contribution d’entretien de son mari, que ce dernier n’ait plus d’intérêt
direct au maintien du bail, dès lors qu’il a quitté le logement en cause, et ait tardé
à dessein à verser la contribution d’entretien, est sans pertinence, ces éléments
n’étant pas imputables au bailleur.
Le cas était ainsi clair au sens de l’art. 257 CPC tant du point de vue des faits que du droit
et c’est en conséquence à juste titre que le premier juge a appliqué la procédure
prévue par cette disposition.
4.
L’appelante soutient que le délai d’expulsion
était trop court, compte tenu de sa situation personnelle et de celle du marché du logement
et qu’un délai de libération des locaux de deux mois devait lui être accordé.
Selon la jurisprudence, des motifs humanitaires n'entrent pas en ligne de compte dans l'examen des conditions
de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils ne sont pas pris en considération par les règles de
droit fédéral sur le bail à loyer (TF, arrêt du 27 février 1997 précité,
c. 2b, p. 68; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006, c. 3.2.1; TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 c. 4.2 ;
Lachat, op. cit., note infrapaginale 117 p. 820). Ils peuvent cependant être pris en compte au stade
de l'exécution forcée, en application du principe général de la proportionnalité.
Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que
relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF
117 Ia 336 c. 2b). La jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous l'empire de l'ancien droit
cantonal abrogé par l'entrée en vigueur du CPC que, sauf cas particulier, un délai de
libération des locaux de quinze à vingt jours était admissible (Guignard, in Procédures
spéciales vaudoises, 2008, n. 2 ad art. 17 aLPEBL, p. 196 et références). Cette jurisprudence
garde sa pertinence sous l’empire du CPC (CACI 27 mars 2014/160 et références).
En l’espèce, le délai fixé par le premier juge était conforme à la jurisprudence.
Au demeurant, l’appelante bénéficiera de fait d’un délai supplémentaire
en raison de l’effet suspensif accordé à l’appel et au fait que le premier juge
devra refixer un nouveau délai de libération de l’appartement litigieux, une fois les
considérants écrits adressés aux parties.
5.
Vu les ressources de l’appelante et le fait
que son appel n’était pas dénué de chances de succès au sens de l’art.
117 let. b CPC, il convient de lui accorder le bénéfice de l’assistance judiciaire pour
la procédure d’appel et de désigner Me Philippe Baudraz conseil d’office.
6.
En conclusion, l’appel doit être rejeté
en application de l’art. 312 al. 1 CPC, l’ordonnance confirmée et la requête d’assistance
judiciaire de l’appelante admise, Me Philippe Baudraz étant désigné conseil d’office
pour la procédure d’appel.
Les frais judiciaires de deuxième instance arrêtés à 100 francs (art. 62 al. 3 et
69 al. 1 TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils ; RSV 270.11.5]) doivent
être supporté par l’appelante vu le rejet de l’appel (art. 106 al. 1 CPC) et laissés
à la charge de l’Etat vu l’assistance judiciaire (art. 122 al. 1 let. b CPC).
Le conseil d’office de l’appelant a déposé une liste des opérations dont il
ressort qu’il a consacré 10.90 heures au dossier, dont 7 heures pour des recherches et la
rédaction de l’appel et supporté 114 fr. 50 de débours. La durée pour les recherches
et la rédaction de l’appel durée apparaît excessive dès lors que la cause ne
présentait pas de questions particulièrement complexes. Une durée de 5 heures sera dès
lors retenue. De même, les deux mémos comptabilisés à 0,40 heures, doivent être
admis globalement à 0,50 heures, soit 30 minutes, vu leur simplicité. Quant aux autres courriers,
comptabilisés pour une durée totale de 3,6 heures, une durée de 2 heures apparaît
adéquate. Il convient dès lors d’arrêter à 7 h 30 (5 h + 30 min + 2 h) la durée
nécessaire à l’accomplissement du mandat. Au tarif horaire de 180 fr. (art. 2 al. 1 let.
a RAJ [règlement du 7 décembre 2010 sur l’assistance judiciaire en matière civile ;
RSV 211.02.3]) l’indemnité s’élève à 1'350 francs, montant auquel il
convient d’ajouter la TVA à 8 %, par 108 francs. Au sujet des débours, il y a lieu de
relever que les photocopies sont comprises dans les frais généraux et d’allouer à
ce titre le montant forfaitaire de 54 fr., TVA comprise. L’indemnité globale s’élève
en conséquence à 1'512 francs. (1'350 + 108 + 54).
Le délai de libération des locaux étant passé du fait de l’effet suspensif
accordé à l’appel, il convient de renvoyer la cause au premier juge pour qu’il
fixe à l’appelante et à son époux un nouveau délai pour qu’ils les libèrent.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
La requête d’assistance judiciaire
de l’appelante A.O.________ est admise, Me Philippe Baudraz étant désigné comme
conseil d’office pour la procédure d’appel.
IV.
L’indemnité de Me Philippe Baudraz,
conseil d’office de l’appelante, est fixée à 1'512 fr. (mille cinq cent douze francs),
TVA et débours compris.
V.
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 100 fr. (cent francs) sont laissés à la charge de l’Etat.
VI.
La cause est renvoyée au Juge de paix du
district de Lausanne pour qu’il fixe à A.O.________ et B.O.________, une fois les considérants
écrits du présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai
pour libérer les locaux qu’ils occupent dans l’immeuble sis à [...], [...] (appartement
de 2.5 pièces au rez-de-chaussée et une cave).
VII.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
26 juin 2014
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Philippe Baudraz (pour A.O.________),
-
M. Jean-Marc Schlaeppi (pour G.________),
-
Me Georges Reymond (pour B.O.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge du paix du district de Lausanne.
Le greffier :