vd_findinfo · HC / 2024 / 39 · 2023-11-30 · fr

ERREUR ESSENTIELLE, ANNULABILITÉ, NULLITÉ, MANDAT, GÉRANCE D'IMMEUBLES, EXCEPTION OU OBJECTION, EXÉCUTION DE L'OBLIGATION, NÉGLIGENCE, REJET DE LA DEMANDE | 23 CO, 24 al. 1 CO, 24 CO, 394 al. 3 CO, 394 CO, 82 CO

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile HC / 2024 / 39

TRIBUNAL
CANTONAL
JJ21.047223-231483
252
CHAMBRE
DES RECOURS CIVILE
_________________________________________
Arrêt du
30 novembre 2023
__________________
Composition
:               Mme
Cherpillod
,
présidente
M.
Pellet et Mme Courbat, juges
Greffière
:              Mme
Barghouth
*****
Art.
23, 24 et 394 CO
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par
K.________
Sàrl
, à [...], contre la décision
finale rendue le 21 février 2023 par la Juge de paix du district de Morges dans la cause la divisant
d’avec
S.________
SA
, à [...], la Chambre des recours civile
du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par décision finale du 21 février 2023, motivée le 5 octobre 2023, la Juge de paix du
district de Morges (ci-après : la juge de paix), a admis la demande en libération de dette
déposée le 8 novembre 2021 par S.________ SA (I), a dit que S.________ SA n’était
pas débitrice de la somme de 1'057 fr. 46, avec intérêt moratoire à 5%
l’an dès le 29 décembre 2020, ni de la somme de 1'057 fr. 46, avec intérêt
moratoire à 5% l’an dès le 29 janvier 2021, en faveur de K.________ Sàrl (II), a
annulé définitivement la poursuite ordinaire no [...] de l’Office cantonal des poursuites
de la République et canton de Genève (III), a ordonné la radiation de cette poursuite
(IV), a statué sur les frais judiciaires et les dépens (V à VIII), et a rejeté toute
autre ou plus ample conclusion (IX).
La juge de paix a considéré que, par courrier du 25 mars 2021, S.________ SA avait valablement
invalidé le contrat de gérance immobilière conclu avec K.________ Sàrl le 1
er
mai 2020, et qu’elle n’était ainsi pas la débitrice des montants sollicités
par K.________ Sàrl à titre d’honoraires pour les mois de décembre 2020 et janvier
2021. La juge de paix a en outre relevé que de tels honoraires n’étaient en toute hypothèse
pas dus puisque K.________ Sàrl n’avait pas démontré avoir exécuté les
prestations convenues contractuellement bien que S.________ SA ait soulevé l’exception d’inexécution.
B.
Par acte du 6 novembre 2023, K.________ Sàrl
(ci-après : la recourante) a recouru contre cette décision, en concluant, avec suite de
frais judiciaires et dépens, à sa réforme en ce sens que la demande en libération
de dette soit rejetée et que S.________ SA (ci-après : l’intimée) soit reconnue
débitrice des deux montants susmentionnés.
L’intimée n’a pas été invitée à se déterminer.
C.
La Chambre des recours civile fait sien dans son entier l'état de fait du jugement, complété
dans la mesure nécessaire par les pièces du dossier, dont il ressort notamment ce qui suit
:
1.
a)
La recourante est une société à responsabilité limitée ayant son siège
à [...], qui a notamment pour but la gérance immobilière. I.________ en est l’unique
associée gérante.
b)
L’intimée
est une société anonyme ayant son siège à [...], qui a notamment pour but toutes
opérations immobilières dans le domaine de la santé. A.G.________ est administrateur président
de l’intimée et S.________ est administrateur de l’intimée. Ils ont tous les deux
la signature individuelle.
2.
L’intimée est notamment propriétaire de locaux constituant les lots de propriété
par étages nos [...], dans l’immeuble sis route [...], à Genève (ci-après :
les locaux).
Le 22 octobre 2018, un contrat de bail a été signé entre L.________ SA, l’intimée
et diverses autres sociétés dont A.G.________ est administrateur. Ce contrat concerne notamment
la location des locaux à L.________ SA pour qu’elle y exploite une clinique médicale
(«
health clinic
»).
Il prévoit que la locataire doit assumer l’intégralité des frais, comprenant notamment
l’entretien, la réparation et la rénovation liés à la chose louée.
3.
a)
Dans le courant de l’année 2020,
A.G.________ avait envisagé de mandater la recourante afin de lui confier la gestion de son parc
immobilier, étant relevé qu’il avait noué une relation de confiance avec I.________
qu’il connaissait déjà depuis plusieurs années. Des pourparlers ont ainsi été
engagés entre les parties.
b)
Le 3 avril 2020, I.________ a adressé un
courriel à S.________ en lui indiquant ce qui suit :
« […]
Dans le cadre de notre mandat conclu avec Monsieur A.G.________ en copie du présent message, je
vous prie de bien vouloir nous transmettre dans les meilleurs délais l’ensemble des informations
en votre possession concernant les biens en références, et ce pour que nous puissions prendre
pleinement connaissance de ces dossiers afin d’assurer la représentation, l’administration
et la gérance de ce bien comme convenu avec notre mandant […] ».
c)
Par
courriel du 6 avril 2020, S.________ a répondu ce qui suit :
« […]
Afin de faciliter votre tâche, je me propose de vous faire parvenir certains documents que Monsieur
[...] ne possède pas.
En
particulier, vous trouverez déjà en pièce jointe le bail qui lie les trois sociétés
immobilières de notre groupe à L.________ SA. Je vous laisse en prendre connaissance afin que
nous puissions déterminer le meilleur modus operandi pour la suite.
Dans
l’intervalle, je vous serais reconnaissant de bien vouloir me faire parvenir une copie du mandat
mentionné dans votre message, pour mes dossiers […] ».
d)
Le 21 avril 2020, I.________ a envoyé un
courriel à S.________, avec E.G.________ et A.G.________ en copie, dont la teneur est la suivante :
« […]
Je vous remercie pour le dossier que vous m’avez transmis, celui-ci m’apporte déjà
un peu plus de compréhension concernant la clinique.
Cependant,
il me faudrait avoir accès à toutes informations nécessaires pour la bonne gestion de
la clinique mais également concernant tous les autres biens immobiliers pour lesquels A.G.________,
qui nous lit en copie, m’a confié la gestion, comme, par exemple, le chantier de [...] ».
e)
Le 27 avril 2020, S.________ a répondu au
courriel précité, avec A.G.________ en copie, ce qui suit :
« […]
Merci pour votre temps jeudi soir. Pour faire suite à notre aimable entretien, et comme convenu,
je me suis rendu à Meyrin ce matin afin d’y préparer les documents que je ne possède
pas sous forme électronique (principalement [...]) en vue de notre séance sur place jeudi matin.
S’agissant
des biens immobiliers exploités par L.________ SA, dont je vous ai envoyé le bail et ses avenants,
je vous confirme la teneur de notre discussion :
-
il s’agit d’un bail « double-net »,
les deux seuls éléments à la charge du bailleur (3 sociétés immobilières)
sont la taxe foncière et la RC bâtiment
-
tous les travaux d’entretien et de rénovation
sont de la responsabilité, et à la charge, du locataire (enveloppe des bâtiments comprise)
-
le locataire est libre d’effectuer des travaux
d’agrandissement et d’ériger de nouveaux bâtiments (il existe certaines réserves
d’ordre principalement esthétique dans le bail)
-
dans ce dernier cas de figure, le locataire assume
l’entière responsabilité des travaux
-
il définit le projet, choisit les mandataires
et les maîtres d’œuvre avec qui il signe les contrats nécessaires, il assure le
chantier et gère son suivi
C’est
le cas pour les chantiers en cours à la [...], pour lesquels il ne peut contractuellement pas y
avoir de mandat de surveillance de notre part, le maître d’ouvrage étant L.________ SA.
Une
solution alternative serait que cette dernière vous donne un mandat et en assume, le cas échéant,
les coûts […] ».
f)
Le 30 avril 2020, S.________ et I.________ se
sont rencontrés physiquement. Lors de cet entretien, S.________ a remis à I.________ deux schémas
qui illustrent les différentes phases à respecter depuis la définition d’un projet
jusqu’au paiement des factures concernant L.________ SA.
g)
Par courriel du 4 mai 2020, I.________ a exposé
ce qui suit à A.G.________ :
« […]
Je me permets de revenir à toi dans le cadre du dossier en référence, j’ai rencontré
S.________ jeudi matin de la semaine dernière, il m’a transmit [
sic
]
quelques informations complémentaires à celles que j’avais, le dossier du projet de [...]
et il m’a aussi indiqué que pour la clinique nous allions intervenir dans le processus des
approbations avec [...].
Il
m’a aussi informé qu’il avait besoin des contrats de gestion pour les règlements
des honoraires de la régie, je lui ai indiqué que j’allais voir cela avec toi afin de
signer les différents mandats avec l’honoraire unique de gestion pour l’ensemble des
biens immobilier [
sic
].
Je
te propose que nous nous rencontrions en fin de cette semaine ou sur la suivante afin de régler
cette partie administrative […] ».
h)
Le 13 mai 2020, I.________ a adressé un courriel
à S.________, avec en copie A.G.________, dont la teneur est la suivante :
« […]
Pour faire suite à notre conversation téléphoniq=e [
sic
]
de ce jour et comme convenu, je vous remets en annexe le tableau qui =ontient [
sic
]
les divers objets immobiliers. […] ».
I.________
a joint à son courriel une liste des biens en gestion dans laquelle figurent les locaux.
i)
Par courriel du 16 mai 2020, I.________ a transmis
à A.G.________ sept contrats de gestion d’immeubles non signés, dont un relatif aux locaux.
j)
Le 25 mai 2020, I.________ a envoyé par courriels
à A.G.________ et S.________ les contrats signés relatifs aux sept mandats de gestion.
4.
Le « Contrat de Gestion d’Immeuble » daté du 1
er
mai 2020 et signé par A.G.________, pour l’intimée en qualité de « mandants »,
ainsi que par I.________, pour la recourante en qualité de « mandataire », prévoit
notamment ce qui suit :
« […]
MANDAT
Les
mandants chargent le mandataire de la gérance des objets suivants :
·
Parts de copropriété de la route [...],
lots [...] […]
·
Revenu locatif annuel au 1mai 2020 de CHF 235'677.-
[…]
DISPOSITIONS
GENERALES
Le
mandataire s’engage à gérer et défendre les intérêts des propriétaires
et à accomplir toutes les prestations énumérées ci-après ou, à défaut
d’autres instructions précises, à les gérer de la manière qu’il jugera
la meilleure.
ETENDUE
DU MANDAT
·
Connaissance et coordination générale
·
Gestion financière
·
Gestion locative et administrative
·
Gestion technique
[…]
HONORAIRES
La
rémunération pour les prestations du mandataire est composée comme suit :
·
Honoraires de gérance de 4,50 % HT mensuel
sur la totalité du revenu locatif […]
·
Soit CHF 235'677.- […] dont le locataire
est la L.________ SA
·
Aux honoraires de gérance s’ajoutent
les débours et menus frais qui sont facturés forfaitairement à raison de 0,50 % Ht
sur la totalité des revenus locatif [
sic
]
·
La TVA est facturée aux propriétaires
en sus des honoraires ci-dessus
L’honoraire
inclus [
sic
] :
·
Recherche de locataires pour des objets commerciaux
[…]
·
Renouvellement ou transfert de bail […]
·
Frais de notification officielle de hausse ou
d’adaptation des conditions du contrat de bail […]
·
Résiliation de bail […]
·
Mise en valeur pour place de parking, garage,
appartement ou immeuble […]
·
Honoraires pour les activités relatives aux
travaux de construction, rénovation du ou des immeubles […]
[…]
PRESTATIONS
OPTIONNELLES
Pour
toutes les prestations non prévues dans le présent mandat, les parties conviennent de se référer
au taux horaire de 150.- HT.
[…]
».
5.
Le 12 octobre 2020, la recourante a signé
un bulletin de participation relatif à l’assemblée du 15 octobre 2020 des copropriétaires
de l’immeuble dans lequel se trouvent les locaux. La recourante a indiqué que la propriétaire
des locaux, soit l’intimée, serait absente et non représentée à ladite assemblée.
Elle a donné quatre instructions de vote.
6.
L’intimée a payé les factures
établies par la recourante en lien avec le contrat de gestion des locaux du 1
er
mai 2020 jusqu’au mois de novembre 2020. Elle n’a toutefois pas procédé au paiement
des notes d’honoraires des mois de décembre 2020 et janvier 2021.
7.
Le 25 mars 2021, S.________ a adressé un
courrier à la recourante en lui indiquant ce qui suit :
« […]
Nous nous référons à notre entretien de ce jour ainsi qu’à nos diverses réunions
antérieures aux contrats susmentionnés.
Comme
nous avions eu l’occasion de vous l’expliquer, toutes les charges, mais également tous
les travaux d’entretien, de rénovation ou d’agrandissement des immeubles concernés
sont à la charge et sous la responsabilité unique du locataire.
Les
contrats de gérance / gestion d’immeuble [
du
1
er
mai 2020
] sont donc sans objet.
En
conséquence, au motif de l’erreur essentielle selon art. 24 du Code des obligations, nous
résilions avec effet immédiats les contrats du 01.05.2020 passés entre K.________ Sàrl
et :
-
S.________ SA[...][…] ».
8.
La recourante a engagé une procédure
de poursuite à l’encontre de l’intimée tendant au paiement de ses honoraires. L’intimée
ayant formé opposition au commandement de payer qui lui a été notifié, la recourante
a déposé le 18 juin 2021 une requête de mainlevée provisoire par devant le Tribunal
civil de première instance de la République et canton de Genève. La mainlevée provisoire
de l’opposition a été prononcée par jugement du 12 octobre 2021.
9.
a)
Le 8 novembre 2021, l’intimée a
déposé une action en libération de dette devant la Justice de paix du district de Morges,
au pied de laquelle elle a pris, avec suite de frais judiciaires et dépens, les conclusions suivantes
:
«
I.-
Constater
que S.________ SA ne doit pas à K.________ Sàrl la somme de CHF 1'057.46 avec intérêt
moratoire de 5% l’an dès le 29 décembre 2020 ni la somme de CHF 1'057.46 avec intérêt
moratoire de 5% l’an dès le 29 janvier 2021, faisant l’objet du prononcé de la
mainlevée provisoire rendu par le Tribunal de première instance de Genève le 12 octobre
2021 dans la poursuite ordinaire n° [...] de l’Office cantonal des poursuites de la République
et canton de Genève.
II.-
Maintenir
définitivement l’opposition formée par S.________ SA dans la poursuite ordinaire n°
[...] de l’Office cantonal des poursuites de la République et canton de Genève.
III.-
Annuler
la poursuite ordinaire n° [...] de l’Office cantonal des poursuites de la République
et canton de Genève dirigée contre S.________ SA.
IV.-
Donner
ordre à l’Office cantonal des poursuites de la République et canton de Genève de
radier immédiatement et définitivement la poursuite ordinaire n° [...] inscrite au registre
de l’Office sous le nom de S.________ SA ».
A l’appui de son écriture, l’intimée a invoqué l’exception d’inexécution
par la recourante de ses prétendues obligations contractuelles. Elle a ainsi requis la production
par la recourante de
« tout
document permettant d’établir que la défenderesse a exécuté ses obligations
contractuelles résultant du contrat de gérance du 1
er
mai 2020
» (pièce requise no 51).
Par réponse du 9 mars 2022, la recourante
a conclu au rejet des conclusions prises par l’intimée, avec suite de frais judiciaires et
dépens.
L’intimée a déposé des déterminations le 5 mai 2022.
b)
Une audience d’instruction a eu lieu le 13 septembre 2022.
La
juge de paix a rendu une ordonnance de preuves le 14 septembre 2022.
c)
L’audience de jugement a été tenue le 21 février 2023.
En droit
:
1.
1.1
Le recours est recevable contre les décisions
finales, incidentes et provisionnelles de première instance qui ne peuvent pas faire l’objet
d’un appel (art. 319 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2010 ;
RS 272]). Il en va ainsi, notamment, dans les affaires patrimoniales, lorsque la valeur litigieuse au
dernier état des conclusions est inférieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC).
Conformément à l’art. 321 al.
1 CPC, le recours écrit et motivé, doit être introduit auprès de l’instance
de recours, soit en l’occurrence la Chambre des recours civile (art. 73 al. 1 LOJV [loi d’organisation
judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]), dans les 30 jours à compter de la notification
de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation.
1.2
En l’espèce, le recours a été
formé en temps utile, contre une décision finale, dans une affaire patrimoniale dont la valeur
litigieuse au dernier état des conclusions est inférieure à 10'000 fr., par une partie
qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC).
2.
Sous l’angle des motifs, le recours est
recevable pour violation du droit (art. 320 let. a CPC) et pour constatation manifestement inexacte des
faits (art. 320 let. b CPC).
S’agissant des faits, seule leur constatation manifestement inexacte, c’est-à-dire arbitraire,
peut être invoquée (ATF 138 III 232 consid 4.1.2, JdT 2012 II 511 ; TF 5A_160/2022 du 27 juin
2022 consid. 2.1.2.2). Le recours doit exposer de manière claire et détaillée en quoi
l’appréciation des preuves est arbitraire. Il ne suffit en particulier pas de citer certaines
preuves qui devraient être appréciées de manière différente que dans la décision
attaquée et d’opposer sa propre opinion de manière appellatoire, comme si l’autorité
de recours disposait d’un libre pouvoir d’examen sur les faits (TF 4A_649/2020 du 26 mai
2021 consid. 4.1 ; TF 4A_66/2020 du 5 mars 2020 consid. 2.2).
En ce qui concerne le grief de violation du droit, il n’est pas nécessaire que cette violation
soit manifeste ou arbitraire, la cognition de l’autorité de recours étant libre comme
en matière d’appel (TF 5A_140/2019 du 5 juillet 2019 consid. 5.1.3) – ce qui
ne signifie pas qu’elle soit tenue, comme une autorité de première instance, d’examiner
toutes les questions de droit qui peuvent se poser, lorsque les parties ne les font plus valoir devant
elle. Sous réserve de vices manifestes, l’autorité de recours doit se limiter aux arguments
développés contre le jugement de première instance dans la motivation écrite (ATF
147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2 ; TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid. 4.2).
3.
La recourante reproche à la juge de paix
d’avoir considéré que l’intimée avait conclu le contrat de gestion d’immeubles
du 1
er
mai 2020 sous l’influence d’une erreur essentielle, et conteste ainsi l’invalidation
dudit contrat. Elle soutient que le représentant de l’intimée a paraphé toutes les
pages du contrat en connaissance de cause et que le fait que L.________ SA avait la charge des travaux
d’entretien, de rénovation ou d’agrandissement des locaux ne constituait pas un motif
d’erreur essentielle. En effet, d’autres prestations comme la gestion locative et administrative
des immeubles devaient être accomplies par le gérant, soit la recourante.
3.1
Selon l'art. 23 CO (Code des obligations du 30
mars 1911 ; RS 220), le contrat n'oblige pas celle des parties qui, au moment de conclure, était
dans une erreur essentielle. Il y a erreur lorsqu'une personne, en se faisant une fausse représentation
de la situation, manifeste une volonté qui ne correspond pas à celle qu'elle aurait exprimée
si elle ne s'était pas trompée (ATF 128 III 70 consid. 1b ; TF 4A_549/2022 du
24 novembre 2023 consid. 5.1 ; TF 4A_108/2019 du 22 janvier 2020 consid. 2.1).
Selon la jurisprudence, une erreur commise par négligence conduit en principe aussi à l'annulabilité
du contrat, sauf si le cocontractant dans l'erreur ne se soucie pas d'éclaircir une question particulière
qui se pose manifestement, de sorte que l'autre partie peut inférer que ce point est sans importance
pour son partenaire (ATF 129 III 363 consid. 5.3 ; ATF 117 II 218 consid. 3b ; TF 4A_108/2019
précité consid. 2.1.1). Celui qui appose sa signature sur un document non lu ou mal lu
ne peut revenir sur sa déclaration sous prétexte d’avoir commis une erreur. Une invalidation
est exclue parce que le déclarant, conscient de son ignorance, se soumet à tout ce que voulait
l’autre partie. Il y a toutefois lieu de réserver le cas où le cocontractant a été
induit par le comportement dolosif (art. 28 CO) de son partenaire à signer le contrat sans se soucier
de son contenu (Schmidlin / Campi,
in
:
Commentaire romand, Code des obligations I, 3
ème
éd., Bâle 2021, nn. 14 et 16
ad
art. 23/24 CO).
3.2
La juge de paix a considéré que l’intimée
ne souhaitait pas conclure de contrat de gérance en lien avec le parc immobilier que louait L.________
SA car celles-ci étaient déjà liées par un contrat qui prévoyait que l’entier
des frais devait être assumé par le locataire. Elle a souligné que la recourante avait
connaissance de ce contrat, qui lui avait été remis par courriel du 6 avril 2020 et que ce
point avait été répété et clarifié à de nombreuses reprises. L’intimée
était ainsi convaincue que la recourante avait compris que les locaux ne pouvaient pas faire l’objet
d’un contrat de gérance. La juge de paix a dès lors retenu que l’intimée avait
été induite à signer le contrat de gérance établi par la recourante, sans se
soucier de la totalité de son contenu.
En l’espèce, on ne discerne pas en quoi l’erreur de l’intimée aurait été
essentielle. En effet, elle n’a réalisé, selon ce qu’elle a affirmé en procédure,
n’avoir découvert que postérieurement à la conclusion du contrat que le mandat de
gestion portait également sur les immeubles loués à L.________ SA, dont les charges devaient
être supportées exclusivement par celle-ci. Or, le contrat litigieux précise bien que
la gestion porte sur les objets suivants : «
Parts
de copropriété de la route [...], lots [...]
»
et «
Revenu locatif
annuel au 1mai 2020 de CHF 235'677.-
»
(pièce 9, p. 1). Dans la section relative aux honoraires, il est en outre mentionné que
la locataire est L.________ SA. Si l’intimée considérait que ces informations étaient
imprécises, il lui appartenait, en sa qualité de mandante, de spécifier les objets sur
lesquels devait porter le mandat de gestion, et faute de l’avoir fait, elle ne peut invoquer sa
propre négligence. L’intimée explique son erreur par le fait que A.G.________ aurait
signé le contrat sans le relire car I.________ lui aurait assuré qu’il avait été
rédigé conformément aux indications de S.________. Conformément à ce qui a été
exposé ci-dessus, une telle négligence ne constitue pas un motif d’erreur essentielle.
Enfin, on ne saurait considérer que la recourante aurait induit dolosivement l’intimée
à conclure le contrat litigieux. Il est exact qu’une copie du contrat de bail du 22 octobre
2018 a été remise par l’intimée à la recourante et que, par courriel du 27
avril 2020, la recourante a été informée du fait que l’intimée ne pouvait pas
lui confier un « mandat de surveillance » concernant les immeubles visés par
ce contrat de bail. Cependant, comme le fait valoir la recourante en se fondant sur la description de
l’étendue du mandat dans le contrat litigieux (pièce 9, p. 2), elle pouvait partir
du principe que, pour les immeubles loués à L.________ SA, le mandat portait sur d’autres
prestations telles que la gestion locative et administrative, l’encaissement des loyers ou les
activités accompagnant un éventuel changement de locataire. D’ailleurs, dans la liste
annexée à son courriel du 13 mai 2020 adressé aux deux représentants de l’intimée,
I.________ avait bien fait figurer lesdits locaux. Elle a en outre remis les projets de contrat à
A.G.________ par courriel du 16 mai 2020, de sorte qu’il pouvait les vérifier avant signature.
En définitive, c’est à tort que l’autorité de première instance a retenu
qu’il existait des circonstances permettant d’invalider le contrat de gestion d’immeuble
du 1
er
mai 2020 relatif aux locaux.
4.
La juge de paix ayant rejeté les conclusions
de la recourante sur la base d’une double motivation, soit l’existence d’une erreur
essentielle et l’inexécution du contrat, la recourante doit établir que les deux motivations
sont erronées. A cet égard, elle conteste ne pas avoir exécuté ses propres obligations
contractuelles. Elle fait valoir qu’elle a représenté l’intimée dans le cadre
d’une assemblée de copropriétaires et qu’elle était «
disponible
dans le cadre de l’exécution de son mandat
».
4.1
4.1.1
Le contrat de gérance d’immeubles est le contrat par lequel une personne (le gérant ou
la régie) s’engage envers une autre à assumer tous les services nécessaires à
la gestion d’un immeuble. Ce contrat constitue un mandat ou un contrat
sui
generis
soumis aux règles du mandat (ATF 106
II 157 consid. 2b ; TF 4A_145/2016 du 19 juillet 2016 consid. 3.1 ; Tercier
/ Bieri / Carron, Les contrats spéciaux, 5
ème
éd., Zürich 2016, n. 4804).
4.1.2
Aux termes de l’art. 394 al. 3 CO, une rémunération est due au mandataire si la convention
ou l’usage lui en assure une. En principe, le mandataire est tenu d'exécuter sa prestation
avant de pouvoir exiger le paiement de sa rémunération (ATF 126 II 249 consid. 4b ;
Werro,
in
:
Commentaire romand, Code des obligations I, 3
ème
éd., Bâle 2021, n. 50
ad
art. 394 CO). La rémunération due
au mandataire représente en effet une contre-prestation pour les services qu'il rend au mandant,
plus précisément pour l'activité diligente qu'il exerce dans l'affaire dont il est chargé,
de sorte que le mandataire qui ne rend pas les services promis, c'est-à-dire qui demeure inactif
ou n'agit pas avec le soin requis, ne peut prétendre à l'entier des honoraires convenus ou
à la même rémunération qui serait équitablement due à un mandataire diligent.
En d'autres termes, et même lorsque les honoraires ont été fixés de manière
forfaitaire, le mandataire ne peut prétendre à une rémunération que s'il a exécuté
correctement sa prestation, ce qu'il lui incombe de démontrer (ATF 124 III 423 consid. 3b ;
TF 4A_287/2015 du 22 juillet 2015 consid. 2.1 ; Tercier / Bieri / Carron,
op.
cit.
, n. 4589).
4.1.3
En présence d'obligations réciproques dues en vertu d'un contrat bilatéral, l'art. 82
CO prévoit que celui qui poursuit l'exécution d'un tel contrat doit avoir exécuté
ou offert d'exécuter sa propre obligation, à moins qu'il ne soit au bénéfice d'un
terme d'après les clauses ou la nature du contrat. Le débiteur auquel l'exécution est
réclamée a le droit de refuser sa prestation en soulevant l'exception d'inexécution si,
de son côté, le créancier qui poursuit l'exécution n'a pas exécuté ou offert
d'exécuter sa contre-prestation (ATF 148 III 145 consid. 4.2.1.1). Il s’agit d’une
exception dilatoire : le débiteur ne peut donc pas l’invoquer s’il entend s’opposer
définitivement, et non seulement provisoirement, à l’exécution, par exemple s’il
soutient que la contre-prestation du créancier n’existe pas (Hohl,
in
:
Commentaire romand, Code des obligations I, 3
ème
éd., Bâle 2021, nn. 3 et 6
ad
art. 82 CO).
4.2
La juge de paix a constaté que la recourante
avait échoué à démontrer qu’elle avait accompli des prestations en exécution
du contrat litigieux. Comme le constat que la recourante n'a fourni aucune prestation est un constat
de fait, cette dernière doit en établir le caractère arbitraire. Or, elle échoue
à le démontrer. En effet, en réponse à la réquisition de production de pièces
tendant à démontrer l’existence de ses prestations, la recourante a déposé
un bordereau de deux pièces, l’une constituée d’un bulletin de participation à
l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis route [...]
à Genève et l’autre constituée d’un lot de documents remis à la recourante
en lien avec ses contrats de mandat. On peut d’emblée constater que la production de ces documents
ne permet pas d’infirmer le constat de la juge de paix. La première pièce concerne la
gestion des parts de copropriété pour une opération intervenue le 12 octobre 2020 (pièce
51.1 du bordereau du 30 novembre 2022), soit alors que la recourante avait déjà été
rémunérée, les factures de celle-ci ayant été réglées jusqu’en
novembre 2020. La seconde pièce n’établit rien de plus puisqu’elle n’est
constituée que de documents reçus qui ne démontrent aucune activité de la recourante.
Ces moyens de preuve ne permettent pas non plus de retenir que la recourante était disponible pour
les actes de gestion prévus par le contrat. C’est donc à juste titre que la juge de paix
a retenu, sans arbitraire, que la recourante avait échoué à démontrer avoir fourni
la moindre prestation justifiant les honoraires réclamés dans le cadre de la présente
procédure.
Aucune rémunération n’étant due à la recourante, il n’y a pas lieu d’examiner
si l’intimée était en droit de surseoir à l’exécution de sa prestation
selon l’art. 82 CO.
5.
5.1
Une des deux motivations étant confirmée, le recours doit être rejeté, conformément
au mode procédural de l’art. 322 al. 1 CPC. Partant, la décision finale est confirmée.
5.2
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (art. 69 al. 1 TFJC
[tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), sont mis à la charge
de la recourante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas matière à l’octroi de dépens de deuxième instance, l’intimée
n’ayant pas été invitée à déposer une réponse.
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
en
application de l'art. 322 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision finale est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (cent francs),
sont mis à la charge de la recourante K.________ Sàrl.
IV.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
Me David Moinat (pour K.________ Sàrl) ; et
‑
Me Mathilde Bessonnet (pour S.________ SA).
La Chambre des recours civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Morges.
La greffière :