vd_findinfo · HC / 2019 / 755 · 2019-09-18 · fr

COMPÉTENCE RATIONE MATERIAE, TRIBUNAL DES BAUX, INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE, TRANSFERT DE BAIL, VENTE D'IMMEUBLE | 261 al. 1 CO, 1 al. 1 LJB

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 18.09.2019 HC / 2019 / 755

TRIBUNAL
CANTONAL
XZ13.002621-190577
502
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
18 septembre 2019
__________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, présidente
Mme
Courbat et M. Oulevey, juges
Greffier :
M.
Grob
*****
Art.
261 al. 1 CO
Statuant sur l’appel interjeté par
A.W.________
,
B.W.________
et
C.W.________
,
tous trois à [...], demandeurs, contre le jugement préjudiciel rendu le 15 octobre 2018 par
la Présidente du Tribunal des baux dans la cause divisant les appelants d’avec
G.________
Sàrl
et
T.________
,
tous deux à [...], défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement préjudiciel du 15 octobre 2018, dont les considérants écrits ont été
adressés aux parties pour notification le 11 mars 2019, la Présidente du Tribunal des baux
(ci-après : la présidente) a dit que les conclusions prises par A.W.________, B.W.________
et C.W.________ (ci-après : les demandeurs ou les appelants) contre G.________ Sàrl et
T.________ (ci-après : les défendeurs ou les intimés) par requête du 17 janvier
2013 et modifiées le 4 octobre 2016 étaient irrecevables pour incompétence du Tribunal
des baux (I), a mis les frais judiciaires, arrêtés à 1'777 fr., à la charge des demandeurs,
ces frais étant prélevés sur l’avance fournie par ceux-ci (II), et a condamné
les demandeurs à verser aux défendeurs la somme de 5'880 fr. à titre de dépens (III).
En droit, le premier juge était amené à statuer à titre préjudiciel sur la question
de la compétence
ratione
materiae
du Tribunal des baux pour connaître
de l’action en paiement des demandeurs portant sur des indemnités pour occupation illicite
et des loyers échus depuis le départ des défendeurs jusqu’à la relocation des
locaux pour la période du 1
er
avril 2010 au 15 septembre 2012, ainsi que sur des décomptes de frais accessoires pour les périodes
2009/2010 à 2011/2012, et, subsidiairement, sur la question de la légitimation active des demandeurs.
Le magistrat a retenu que les parties n’avaient allégué aucun fait permettant de penser
que le contrat de bail litigieux serait passé aux demandeurs lorsque la propriété de l’immeuble
en cause leur avait été transférée le 13 janvier 2010. Il a relevé qu’il
ressortait des allégués des demandeurs que le bail avait pris fin au 31 octobre 2009 ensuite
d’une résiliation, de sorte qu’au jour du transfert de propriété, il n’existait
plus aucun bail liant les défendeurs au vendeur qui aurait pu passer aux demandeurs. Le premier
juge a en outre indiqué qu’aucune des parties n’avait allégué de faits permettant
de retenir qu’un bail tacite aurait été conclu entre elles et qu’il ressortait
de leurs allégués que leur comportement ne pouvait pas être considéré comme
ayant entraîné la conclusion d’un bail tacite. L’autorité précédente
a ainsi considéré qu’aucun des faits apportés au procès n’était
susceptible de la conduire à examiner le bien-fondé des conclusions des demandeurs à la
lumière du droit du bail et qu’elle n’était pas compétente pour statuer sur
ces conclusions, qui devaient être déclarées irrecevables, de sorte qu’il n’y
avait pas lieu d’examiner la question de la légitimation active des demandeurs.
B.
Par acte du 9 avril 2019, A.W.________, B.W.________
et C.W.________ ont interjeté appel contre le jugement précité, en concluant, sous suite
de frais et dépens, à sa réforme en ce sens que le Tribunal des baux se déclare compétent
ratione materiae
et que la cause lui soit renvoyée pour statuer sur la question préjudicielle de leur légitimation
active, ainsi que pour instruction et jugement de la cause.
C.
La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
Par acte de transfert du 5 janvier 2009, les défendeurs,
solidairement et conjointement entre eux, ont repris en qualité de locataires, avec effet au 1
er
février 2009, le bail à loyer pour locaux commerciaux conclu le 24 juillet 2007 entre [...],
bailleresse, et [...], locataire d’alors. Ledit contrat portait sur un local commercial d’environ
250 m
2
au 1
er
étage de l’immeuble sis [...].
Lors de la reprise du bail, le loyer mensuel net était de 1'810 fr., auquel s’ajoutait un
acompte de charges pour le chauffage et l’eau chaude de 200 francs.
2.
Par ordonnance du 10 décembre 2009, la Juge
de paix des districts de Lausanne et de l’Ouest lausannois a ordonné aux défendeurs de
quitter et rendre libres, pour le 7 janvier 2010 à midi, les locaux objet du bail précité,
en considérant que le bailleur d’alors avait valablement résilié le bail pour défaut
de paiement le 25 septembre 2009 avec effet au 31 octobre 2009.
3.
Par acte de vente notarié du 8 janvier 2010,
les demandeurs ont acheté, en propriété commune, l’immeuble abritant les locaux
objet du bail en cause. Ils ont été inscrits au Registre foncier comme propriétaires de
cet immeuble le 13 janvier 2010.
4.
Les défendeurs ont libéré les locaux
litigieux le 30 avril 2010.
Ces locaux ont été reloués à un tiers à compter du 15 septembre 2012.
5.
a)
Le 17 janvier 2013, les demandeurs ont saisi
le Tribunal des baux d’une « requête en procédure simplifiée »,
au pied de laquelle ils ont conclu, sous suite de frais et dépens, à ce que les défendeurs,
solidairement entre eux, leur doivent paiement des sommes de 62'923 fr. 50, plus intérêts à
7% l’an dès le 15 juin 2011, ainsi que de 9'264 fr. 75 et 8'784 fr. 70, plus intérêts
à 7% l’an dès le 1
er
novembre
2012.
Par avis du 19 avril 2013, la présidente a informé les demandeurs que la cause était soumise
à la procédure ordinaire, la valeur litigieuse de leurs conclusions étant supérieure
à 30'000 francs.
b)
Dans leur réponse du 29 juillet 2013, les défendeurs ont conclu, avec suite de frais et dépens,
au rejet des conclusions de la demande.
c)
Par réplique du 4 octobre 2016, les demandeurs ont modifié les conclusions de leur demande
du 17 janvier 2013 en ce sens que les défendeurs, solidairement entre eux, leur doivent paiement
des sommes de 62'923 fr. 50, avec intérêts à 5% l’an dès le 15 juin 2011,
de 3'074 fr. 30, avec intérêts à 5% l’an dès le 26 novembre 2010, de 8'784
fr. 70, avec intérêts à 5% l’an dès le 15 décembre 2011, et de 9'579 fr.
60, avec intérêts à 5% l’an dès le 27 novembre 2012.
Dans leur duplique du 23 janvier 2017, les défendeurs ont confirmé, sous suite de frais et
dépens, les conclusions de leur réponse.
Les demandeurs ont déposé des déterminations le 27 février 2017 et ont confirmé
leurs conclusions.
d)
Par avis du 10 janvier 2018, la présidente a disjoint la question de la légitimation active
des demandeurs, soulevée par les défendeurs dans leurs écritures.
Le 26 février 2018, chaque partie a déposé un mémoire de plaidoiries écrites
sur cette question.
e)
Par avis du 31 juillet 2018, la présidente, ayant constaté lors de l’examen de la question
disjointe de la légitimation active des demandeurs que la problématique devait préalablement
être examinée sous l’angle de la compétence du Tribunal des baux, a informé
les parties qu’elle disjoignait également cette dernière question pour faire l’objet
d’un jugement préjudiciel.
Les demandeurs se sont déterminés sur cette question par écriture du 29 août 2019,
en concluant à ce que le Tribunal des baux se déclare compétent pour statuer sur leur
demande.
Dans leurs déterminations du 14 septembre 2018, les défendeurs ont conclu à ce que le
Tribunal des baux décline sa compétence.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l’art. 236 CPC, dans les
causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions devant l’autorité
précédente est de 10'000 fr. au moins (art. 308 aI. 2 CPC). Ecrit et motivé, il doit être
introduit dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou
de la notification postérieure de la motivation (art. 311 aI. 1 CPC).
La notion de décision finale de l’art. 308 al. 1 let. a CPC est identique à celle de
l’art. 90 LTF (TF 4A_137/2013 du 7 novembre 2013 consid. 7.2, non publié in ATF 139 III 478 ;
Sonnenberg, Restitution et voies de recours, Newsletter Bail.ch décembre 2013). Une décision
est finale lorsqu’elle met fin à la procédure, que ce soit par une décision au fond
– pour un motif tiré du droit matériel – ou par une décision d’irrecevabilité
– pour un motif de procédure (TF 4A_545/2014 du 10 avril 2015 consid. 2.1, publié in
RSPC 2015 p. 334).
1.2
En l’espèce, formé en temps utile
par une partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) contre une décision
finale de première instance et portant sur des conclusions qui sont supérieures à 10'000
fr., l’appel est recevable.
2.
L’appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit, le cas échéant,
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées
en première instance (JdT 2011 III 43 consid. 2 et les références citées) et vérifie
si le premier juge pouvait admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ;
TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2).
3.
Invoquant une constatation manifestement inexacte
et incomplète des faits, les appelants reprochent à l’autorité précédente
de ne pas avoir tenu compte du fait que par ordonnance d’expulsion du 10 décembre 2009, les
intimés avaient été sommés de quitter et rendre libres les locaux pour le 7 janvier
2010 à midi, du fait qu’ils avaient acquis la propriété de l’immeuble en cause
« en date du 8/13 janvier 2010 » et du fait que les locaux avaient été
finalement libérés le 30 avril 2010. Ils soutiennent à cet égard que la compétence
du Tribunal des baux aurait dû être donnée dans la mesure où les intimés occupaient
toujours les locaux après le transfert de l’immeuble, malgré l’ordonnance d’expulsion.
Ce faisant, les appelants s’en prennent en réalité à l’appréciation des
faits. La question de savoir si l’occupation illicite des locaux par les intimés au moment
où les appelants ont acquis la propriété de l’immeuble permet de considérer
que la compétence
ratione
materiae
du Tribunal des baux était donnée
sera traitée dans le cadre de l’examen du grief de violation du droit soulevé par les
appelants.
En ce qui concerne la constatation des faits en tant que telle, les griefs des appelants tombent à
faux dès lors que le premier juge a dûment constaté les faits dont ils se prévalent,
lesquels ont été repris et précisés sur la base des pièces au dossier dans le
présent état de fait.
4.
4.1
Se prévalant d’une violation des art.
1 al. 1 et 2 al. 2 LJB (Loi sur la juridiction en matière de bail du 9 novembre 2010 ; BLV
173.655), ainsi que des art. 261 al. 1 CO et 8 Cst., les appelants reprochent à l’autorité
précédente d’avoir considéré que la relation de bail entre les intimés
et leur bailleur d’alors avait cessé de déployer ses effets le 31 octobre 2009 ensuite
de la résiliation du 25 septembre 2009, de sorte que les rapports de droit existant entre eux-mêmes
et les intimés ne découlaient pas du droit du bail, quand bien même la propriété
de l’immeuble leur avait été transférée « le 8/13 janvier 2010 »
alors que les intimés n’avaient toujours pas libéré les locaux. Ils soutiennent
que les droits et obligations découlant du bail passeraient à l’acquéreur de l’immeuble
en vertu de l’art. 261 al. 1 CO, quand bien même le bail aurait été résilié
par le vendeur. Ils font valoir que cette disposition devrait être interprétée extensivement
en ce sens qu’elle ne concernerait pas uniquement les baux en cours, mais également les baux
résiliés.
4.2
4.2.1
La compétence à raison de la matière
du tribunal saisi est une condition de recevabilité de l'action (art. 59 al. 1 et 2 let. b CPC),
qui doit être examinée d'office (art. 60 CPC).
Les faits déterminants pour l'examen de la compétence sont soit des faits « simples »,
soit des faits « doublement pertinents ».
Les faits sont simples (
einfachrelevante
Tatsachen
) lorsqu'ils ne sont déterminants
que pour la compétence. Ils doivent être prouvés au stade de l'examen de la compétence,
lorsque la partie défenderesse soulève l'exception de déclinatoire, en contestant les
allégués du demandeur.
Les faits sont doublement pertinents ou de double pertinence (
doppelrelevante
Tatsachen
) lorsque les faits déterminants
pour la compétence du tribunal sont également ceux qui sont déterminants pour le bien-fondé
de l'action. Conformément à la théorie de la double pertinence, le juge saisi examine
sa compétence sur la base des allégués, moyens et conclusions de la demande, sans tenir
compte des objections de la partie défenderesse. L'administration des preuves sur les faits doublement
pertinents est renvoyée à la phase du procès au cours de laquelle est examiné le
bien-fondé de la prétention au fond. Le tribunal doit par exemple décider, sur la base
des allégués et moyens du demandeur, si l'action introduite relève bien du contrat de
travail : il doit examiner si les éléments de fait allégués permettent de conclure
à l'existence d'un rapport de subordination typique du contrat de travail. S'il se pose une question
délicate de délimitation (c'est-à-dire s'il est possible, sur la base des éléments
allégués, de désigner aussi bien un contrat de travail qu'un autre contrat), elle devra
être tranchée lors de l'examen du bien-fondé de la prétention au fond, en même
temps que celle de savoir si un contrat a réellement été passé. Pour permettre au
tribunal d'effectuer cette appréciation (juridique), il faut et il suffit que le demandeur allègue
le fait doublement pertinent de façon suffisante, c'est-à-dire de telle façon que son
contenu permette cette appréciation juridique. Si, sur la base des seuls allégués du demandeur,
le tribunal saisi estime qu'il ne s'agit pas d'un contrat de travail, les conditions permettant de fonder
sa compétence ne sont pas remplies et il doit déclarer la demande irrecevable. S'il estime
qu'il y a contrat de travail, le tribunal admet sa compétence (Colombini, Code de procédure
civile, Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise, Lausanne 2018, nn. 3.2, 3.2.1.1
et 3.2.2.1 ad art. 59 CPC et les références citées). Les faits relatifs à l'existence
d'un contrat de bail fondant la compétence du tribunal des baux sont des faits doublement pertinents
(TF 4A_186/2017 du 4 décembre 2017 consid. 2).
4.2.2
La LJB s'applique aux contestations relatives
aux baux à loyers portant sur des choses immobilières, quelle que soit la valeur litigieuse
(art. 1 al. 1 LJB), ainsi qu'en matière de baux à ferme non agricoles (art. 1 al. 2 LJB). Elle
ne s'applique en revanche ni aux procédures d'expulsion dans le cas où le bail est résilié
en raison d'un retard dans le paiement du loyer, ni aux procédures qui relèvent des autorités
chargées de l'application dans le Canton de Vaud de la loi fédérale sur la poursuite pour
dettes et la faillite, notamment des mainlevées d'opposition (art. 1 al. 3 LJB).
Les contestations mentionnées à l'art. 1 al. 1 et 2 LJB relèvent de la compétence
exclusive du tribunal des baux (art. 2 al. 1 LJB).
Comme le relèvent les auteurs du commentaire relatif à l'ancienne loi sur le tribunal des baux
(aLTB), dont on peut s'inspirer dans la mesure où la compétence
rationae
materiae
du tribunal des baux n'a pas été
modifiée par la LJB, celle-ci est admise lorsqu'est invoqué et rendu vraisemblable par l'une
des parties un état de fait pouvant tomber sous le coup du droit du bail (Byrde/Giroud Walther/Hack,
Procédures spéciales vaudoises, Loi sur le tribunal des baux (aLTB), Lausanne 2008, ch. 12
ad art. 1 aLTB ; cf. CREC I 13 janvier 2010/17).
La notion de « litiges relatifs aux baux à loyer » de l'ancien art. 274b CO,
avec lequel devait s’harmoniser l’art. 1 aLTB, comprenait non seulement les prétentions
contractuelles issues du droit du bail, mais également les prétentions quasi-contractuelles,
voire extra-contractuelles. Ce qui importait, ce n'était pas la cause du litige, mais l'état
de fait sur lequel il reposait, qui devait pouvoir tomber sous le coup du droit du bail. Etaient notamment
des litiges relatifs aux baux à loyer au sens précité les prétentions liées
à un rapport quasi-contractuel analogue au bail, par exemple les demandes d'indemnité pour
occupation illicite des locaux lorsque le locataire restait dans les locaux après la fin de son
bail, les demandes de dommages-intérêts (art. 97 ss CO) fondées sur un rapport de bail
ou les prétentions basées simultanément sur un rapport de bail et sur les dispositions
générales du Code des obligations (CACI 7 mai 2014/239 consid. 4a et les références
citées).
La compétence matérielle du tribunal des baux ne s'étend toutefois pas aux litiges qui,
bien qu'étant en relation avec un contrat de bail, doivent être résolus dans le cadre
d'un régime juridique complètement étranger au droit du bail, comme des litiges survenant
entre colocataires (JdT 2001 III 20 consid. 3e).
4.2.3
Aux termes de l'art. 261 al. 1 CO, si, après
la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée
dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec
la propriété de la chose.
L'acquéreur devient, dès l'inscription au registre foncier (avec effet rétroactif au moment
de l'inscription au journal, cf. ATF 128 III 82 consid. 1b), à la fois le propriétaire de l'immeuble
et le nouveau bailleur ; il succède au précédent bailleur dans la relation contractuelle
par le seul effet de la loi (ATF 128 III 82 consid. 1a ; ATF 127 III 273 consid. 4c/aa). Il
s'agit d'une continuation du bail existant, et non d'un nouveau bail, en ce sens que l'acquéreur
ne reprend le bail que pour le solde de la durée initialement convenue (Marchand, Droit du bail
à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2
e
éd., Bâle 2017, n. 21 ad art. 261 CO). En d'autres termes, le transfert de la propriété
entraîne, de par la loi, celui des baux en cours et ceux-ci passent à l'acquéreur, avec
tous les droits et obligations qui leur sont attachés, pour l'avenir et dans leur état au moment
de l'inscription du nouveau propriétaire au registre foncier (Lachat, Le Bail à loyer, Lausanne
2019, p. 895, n. 4.1.1). Ce transfert n'a cependant pas d'effet rétroactif et ne porte donc
pas sur des créances déjà échues à l'encontre du précédent bailleur
(ATF 127 III 273 consid. 4c/aa ; TF 4A_251/2012 du 28 août 2012 consid. 2, rés. in
JdT 2013 II 129). A l'inverse, l'aliénateur reste le créancier des loyers et charges impayés
pour la période antérieure au transfert de bail ; seules des cessions de créances
ou reprises de dettes valables sont susceptibles de modifier cette situation juridique (CACI 7 juillet
2017/298 consid. 4.1 et les références citées).
Pour entraîner le transfert du bail selon l'art. 261 CO, il suffit que l'aliénation intervienne
après la conclusion du contrat, sans qu'il soit nécessaire que la chose louée ait été
remise au locataire (TF 4A_393/2018 du 20 février 2019 consid. 2).
L'application de l'art. 261 CO présuppose l'existence d'un véritable contrat de bail à
loyer. Le caractère exorbitant, au regard des principes de la liberté contractuelle et de la
relativité des conventions, de la règle posée à l'art. 261 CO exclut qu'elle puisse
être transposée à d'autres contrats conférant l'usage d'un objet, notamment au contrat
de prêt (TF 4C.84/2007 du 5 juillet 2007 consid. 3.2.2 et les références citées),
au contrat mixte, qui combine dans un seul et même contrat des obligations relevant de plusieurs
contrats nommés, au contrat composé, qui repose sur plusieurs contrats objectivement distincts,
mais dépendants entre eux au point qu'ils ne sauraient être dissociés (TF 4A_542/2014
du 17 février 2015 consid. 2.1 et les références citées), ou à un droit de jouissance
créé dans le cadre de la liquidation d'un régime matrimonial (ATF 113 III 42, JdT 1989
II 73). Le champ d'application de cette disposition est ainsi restreint (Marchand, op. cit., n. 6 ad
art. 261 CO).
4.3
En l’espèce, les appelants ont en substance
soutenu devant le premier juge que le bail des intimés leur avait été transféré
en même temps que la propriété de l’immeuble en application de l’art. 261
al. 1 CO.
Au vu des principes rappelés ci-dessus (cf.
supra
consid. 4.2.3), doctrine et jurisprudence s’accordent à dire qu’en raison du fait que
l’art. 261 al. 1 CO consacre une exception importante aux principes de la liberté contractuelle
et de la relativité des conventions, le champ d’application de cette disposition est restreint
et ne peut pas être transposé à d’autres situations conférant l’usage
d’un objet. Ainsi, contrairement à ce que soutiennent les appelants, l’art. 261 al.
1 CO ne saurait être interprété de manière extensive en ce sens qu’il concernerait
également les situations dans lesquelles le bail a pris fin antérieurement au transfert de
propriété ensuite d’une résiliation valable effectuée par le précédent
propriétaire, même si l’ancien locataire se maintient illicitement dans les locaux postérieurement
à la fin du contrat, puisqu’il n’existe alors plus de véritable contrat de bail
pouvant être transféré. La règle prévue par cette disposition implique en effet
la continuation d’un bail existant, soit d’un bail en cours, qui passe à l’acquéreur
dans son état au moment de l’inscription au Registre foncier, ce qui exclut qu’un bail
ayant pris fin puisse passer à l’acquéreur. Le fait que l’art. 261 al. 2 CO confère
à l’acquéreur un droit de résiliation anticipée du contrat de bail qui lui
a été transféré corrobore d’ailleurs le fait que l’art. 261 al.
1 CO ne s’applique qu’aux baux en cours. On rappellera enfin qu’en cas d’occupation
illicite des locaux, il n’y a pas de bail, sous réserve de la création d’un bail
tacite avec le temps (Lachat, op. cit., pp. 73-74, n. 2.6), hypothèse écartée par
le premier juge, dont l’appréciation à cet égard n’est à juste titre
pas remise en cause en appel.
Dans la mesure où il est constant qu’au moment où les appelants sont devenus propriétaires
de l’immeuble en cause le 13 janvier 2010, le contrat de bail du 24 juillet 2007 repris par les
intimés avec effet au 1
er
février 2009 avait déjà été valablement résilié le 25 septembre 2009
pour le 31 octobre 2009, date à laquelle ce bail a pris fin, c’est à juste titre que
le premier juge a considéré qu’à la date du transfert de propriété de
l’immeuble, il n’existait plus aucun bail liant les intimés au vendeur qui aurait pu
être repris par les appelants, nonobstant l’occupation illicite des locaux par les intimés.
L’argument des appelants selon lequel il se justifierait d’admettre que le transfert de bail
prévu par l’art. 261 al. 1 CO concernerait également les baux ayant pris fin afin de
permettre à l’acquéreur de l’immeuble d’obtenir à tout le moins l’évacuation
du locataire n’ayant pas quitté les lieux, ainsi que la réparation de son dommage lié
à la non perception des loyers pour l’avenir, ne leur est d’aucun secours. En effet,
le fait de retenir que l’art. 261 al. 1 CO ne s’applique pas aux baux qui ont déjà
pris fin et dont les locataires demeurent illicitement dans les locaux n’empêche pas l’acquéreur
d’obtenir l’évacuation et la réparation de son dommage en agissant devant les juridictions
ordinaires.
En outre, contrairement à ce que les appelants soutiennent, on ne saurait retenir une violation
du principe de l’égalité de traitement entre bailleur et acquéreur d’un immeuble
occupé illicitement par d’anciens locataires du précédent propriétaire n’ayant
pas restitué les locaux à l’issue du contrat, puisqu’il s’agit de situations
différentes. Une décision ne viole le principe de l’égalité de traitement (art. 8
Cst.) que lorsqu’elle établit des distinctions juridiques qui ne se justifient par aucun motif
raisonnable au regard de la situation de fait à juger ou lorsqu’elle omet de faire des distinctions
qui s’imposent sur le vu des circonstances (ATF 131 I 1 consid. 4.1 ; ATF 129 I 113 consid.
5.1). Le bailleur qui agit en dommages-intérêts ou en paiement d’indemnités pour
occupation illicite fonde notamment ses prétentions sur l’inexécution, par le défendeur,
de son obligation d’évacuation au sens de l’art. 267 CO ; le nouveau propriétaire
qui agit contre des locataires de l’ancien propriétaire ne peut fonder ses prétentions
que sur son droit de propriété ou sur la responsabilité civile des défendeurs. Du
point de vue de la compétence du Tribunal des baux, il n’y a pas lieu de traiter ces deux
situations de la même manière.
Enfin, les appelants invoquent en vain pour justifier leur position le fait que le Tribunal des baux
serait compétent pour juger des prétentions d’un bailleur qui réclame tant des loyers
dus en vertu d’un contrat de bail que des indemnités pour occupation illicite à titre
de dommages-intérêts puisqu’ils n’ont jamais revêtu la qualité de bailleurs
des intimés. Les prétentions des appelants ont trait à des indemnités pour occupation
illicite, à la réparation du dommage prétendument subi en raison de la non relocation
des locaux depuis le départ des intimés jusqu’au 15 septembre 2012 et à des
décomptes de frais accessoires pour les périodes 2009/2010 à 2011/2012 – lesquels
doivent être englobés dans l’indemnité pour occupation illicite des locaux requise
(Bieri, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2
e
éd., Bâle 2017, n. 90 ad art. 257a/257b CO). Or ces prétentions ne trouvent pas leur fondement
dans les règles spécifiques au contrat de bail à loyer. On relèvera d’ailleurs
au sujet du décompte afférent à la période du 1
er
juillet
2009 au 30 juin 2010 qu’il concerne des frais accessoires dus en raison de l’occupation illicite
des locaux tant antérieurement que postérieurement au transfert de propriété. Aussi,
dans la mesure où il ne résulte pas du dossier qu’une cession de créance soit intervenue
et où le transfert au sens de l’art. 261 al. 1 CO n’a pas d’effet rétroactif,
le vendeur reste créancier des charges impayées pour la période antérieure au transfert
de propriété, de sorte que les appelants ne paraissent pas pouvoir réclamer celles-ci.
5.
5.1
En définitive, l’appel, manifestement
infondé, doit être rejeté et le jugement préjudiciel confirmé.
5.2
Vu le sort de l’appel, les frais judiciaires
de deuxième instance, arrêtés à 1'843 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires
civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge des appelants, solidairement
entre eux (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance dès lors
que les intimés n’ont pas été invités à se déterminer (art. 312 al.
1
in fine
CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'843 fr. (mille huit cent
quarante-trois francs), sont mis à la charge des appelants A.W.________, B.W.________ et C.W.________,
solidairement entre eux.
IV.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               Le greffier
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
M. Pascal Stouder (pour A.W.________, B.W.________ et C.W.________),
‑
Me Minh Son Nguyen (pour G.________ Sàrl et T.________),
et communiqué, par l’envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :