vd_findinfo · ML / 2011 / 10 · 2010-09-02 · fr

MAINLEVÉE PROVISOIRE, LOYER CONTRÔLÉ, LOYER ABUSIF, FORMULE OFFICIELLE | 253b al. 3 CO, 270 CO, 82 LP, 2 al. 2 OBLF

Vaud Tribunal cantonal Cour des poursuites et faillites 02.09.2010 ML / 2011 / 10

TRIBUNAL
CANTONAL
329
Cour
des poursuites et faillites
________________________________________________
Séance
du 2 septembre 2010
_______________________
Présidence
de               M.
Muller
,
présidentF
Juges
:              Mme
Carlsson et M. Hack
Greffier
:
M.              Berthoud, greffier ad
hoc
*****
Art.
82 LP
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal, statuant en audience publique en sa qualité
d'autorité de recours en matière sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par
W.________
SA
, à Lausanne, contre le jugement rendu
le 3 février 2010, à la suite de l’audience du 28 janvier 2010, par le Juge de paix du
district du Jura – Nord vaudois dans la cause opposant la recourante à
A.Q.________
,
à Yverdon-les-Bains.
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
En fait :
1.
a)
Par
contrat du 19 avril 2007, la compagnie d’assurance W.________ SA a donné à bail à
B.Q.________ et A.Q.________, "locataires solidairement responsables", un appartement de trois
pièces et demi sis à la [...] à Yverdon-les-Bains. Prévu pour commencer le 1
er
mai
2007 à midi, le bail était conclu pour une durée d’une année et était
renouvelable tacitement d’année en année, chaque partie pouvant le résilier par
courrier notifié sous pli recommandé et reçu avant la prochaine échéance du
bail, en respectant un délai de résiliation de 3 mois. Le loyer mensuel net était fixé
à 1'400 fr., plus 260 fr. d’acompte de charges.
Le chiffre 4 du contrat précise notamment que le bail est régi par « les dispositions
légales LCAP du 11.04.1996 (en annexe) plus communément appelées aides fédérales
(...) ». L’art. 4 du chiffre 7 du contrat prévoit encore que "les locataires
prennent connaissance des informations sur les logements LCAP".
b)
Par commandement de payer notifié le 23 novembre
2009 dans le cadre de la poursuite n
o
5'211’244 de l'Office des poursuites du district du Jura-Nord vaudois, la société W._________
SA a requis de A.Q.________ le paiement des sommes de 1) 7’000 fr. plus intérêt à
7 % l’an dès le 1
er
décembre 2009, sous déduction de la somme de 655 fr. 15 valeur au 3 juillet 2009, et 2) 350 fr. sans
intérêt, plus 70 fr. de frais de commandement de payer et 35 fr. 70 de frais d'encaissement,
indiquant comme cause de l'obligation : « 1) Loyers nets échus (fr. 1'400.00 par mois)
impayés pour la période du 1
er
décembre 2008 au 30 avril 2009, payables par mois d’avance selon bail à loyer du 19 avril
2007, concernant un appartement de 3.5 pièces, sis au 3ème étage de l’immeuble [...]
à Yverdon. Débiteur conjoint et solidaire : B.Q.________, av. Général-Guisan
61, 1400 Yverdon (Echéance moyenne). 2) Frais de rappel et du créancier selon art. 106 CO. »
La poursuivie a formé opposition totale.
2.
Par prononcé du 28 janvier 2010, le Juge
de paix du district du Jura-Nord vaudois a rejeté la requête de mainlevée et mis les frais,
par 180 fr., à charge de la poursuivante. Il n’a pas alloué de dépens.
Par acte du 5 février 2010, la poursuivante a requis la motivation du prononcé. Les motifs
ont été adressés pour notification le 9 mars 2010. En bref, le premier juge a considéré
que
la poursuivante n’avait pas produit
de formule officielle au changement de locataire, si bien que le contrat de bail ne valait pas titre
à la mainlevée de l’opposition.
Par acte du 18 mars 2010, la poursuivante a recouru contre ce prononcé, concluant, avec suite de
dépens de première et de deuxième instance, à sa réforme, l’opposition
étant provisoirement levée.
La recourante a déposé dans le délai imparti un mémoire ampliatif, dans lequel elle
a confirmé les conclusions de son acte de recours.
L’intimée a déposé en temps utile un mémoire de réponse, dans lequel elle
a implicitement conclu au rejet du recours.
En droit
:
I.
La demande de motivation a été formée en temps utile (art. 54 al. 1 LVLP [
loi
du 18 mai 1955 d'application dans le Canton de Vaud de la loi fédérale sur la poursuite pour
dettes et la faillite]; RSV 280.05).
Le recours,
déposé dans les dix jours dès réception du prononcé, en temps utile également,
comporte des conclusions valablement formulées. Le recours est ainsi recevable à la forme (art.
57 al. 1 et 58 al. 1 LVLP, art. 461 ss CPC [Code de procédure civile du 14 décembre 1966];
RSV 270.11).
Les pièces nouvelles produites par la recourante en seconde instance seulement sont irrecevables
et doivent être écartées du dossier, l’art. 58 al. 3 LVLP interdisant, en matière
de mainlevée d’opposition, la production de nouveaux moyens de preuve en procédure de
recours.
II.
a)
Selon
l'art. 82 al. 1 LP (loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite,
RS 281.1), le créancier dont la poursuite se fonde sur une reconnaissance de dette constatée
par acte authentique ou sous seing privé peut requérir la mainlevée provisoire de l'opposition
au commandement de payer.
Constitue une telle reconnaissance l'acte d'où résulte la volonté du poursuivi de payer
au poursuivant une somme d'argent déterminée et échue, sans réserve ni condition
(ATF 130 III 87, JT 2004 II 118; ATF 122 III 125, JT 1998 II 82; Panchaud/Caprez, La mainlevée d'opposition,
§ 1; Gilliéron, Commentaire de la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 29 ad
art. 82 LP). Pour qu'un écrit public, authentique ou privé ou qu'un ensemble d'écrits
vaille reconnaissance de dette, il doit en ressortir, sur la base d'un examen sommaire, que le poursuivi
a assumé une obligation de payer ou de fournir des sûretés, donc une créance exigible,
chiffrée et inconditionnelle, car si la reconnaissance de dette n'est pas pure et simple, le poursuivant,
pour obtenir la mainlevée provisoire, doit rapporter la preuve littérale que les conditions
ou réserves sont devenues sans objet (Gilliéron, op. cit., n. 40 ad art. 82 LP). Enfin, le
titre produit pour valoir reconnaissance de dette et titre à la mainlevée provisoire ne justifie
la mainlevée provisoire de l'opposition que si le montant de la prétention déduite en
poursuite est chiffré de façon précise dans le titre lui-même ou dans un écrit
annexé auquel la reconnaissance se rapporte; cette indication chiffrée doit permettre au juge
de la mainlevée de statuer sans se livrer à des calculs compliqués et peu sûrs (Gilliéron,
op. cit., n. 42 ad art. 82 LP).
Un contrat bilatéral vaut en principe reconnaissance de dette si le poursuivant a rempli ou garanti
les obligations légales ou contractuelles exigibles avant le paiement dont il requiert le recouvrement
ou au moment de ce paiement, c’est-à-dire s’il a lui-même exécuté ou
offert d’exécuter ses propres prestations en rapport d’échange (Panchaud/Caprez,
op. cit., § 69; Gilliéron, op. cit., nn. 44 et 45 ad art. 82 LP). Le contrat signé de
bail à loyer constitue une reconnaissance de dette pour le montant du loyer échu, pour autant
que le bailleur ait mis l’objet du contrat à disposition du locataire (Panchaud/Caprez, op.
cit., §§ 74 et 75; Krauskopf, La mainlevée provisoire et quelques jurisprudences récentes,
JT 2008 II 35). En cas de contestation, la preuve écrite de la délivrance de la chose louée
ou de sa mise à disposition incombe au bailleur (Gilliéron, op. cit., n. 50 ad art. 82 LP).
b)
Selon une jurisprudence bien établie,
le contrat de bail ne vaut pas à lui seul titre de mainlevée, lorsque l'usage de la formule
officielle est nécessaire (Hack, Formalisme et durée : quelques développements récents
du droit du bail, in JT 2007 II 4 ss, spéc. p. 5 ; CPF, P. c. S., 5 février 2009/32 ;
CPF, B. c. A., 18 septembre 2008/440 ; CPF, F., c. G., 29 mai 2008/367 ; CPF, D., c. S., 3
avril 2008/130 ; CPF, D. et P. c. L., 15 novembre 2007/422 ; CPF, B. c. B., 22 mars 2007/163 ;
CPF, P. c. C., 29 juin 2006/314).
Les dispositions relatives à la protection contre les loyers abusifs ne s'appliquent toutefois pas
aux logements construits au bénéfice de mesures d'encouragement de la part des pouvoirs publics
et dont les loyers sont soumis au contrôle d'une autorité (art. 253b al. 3 CO [Code des obligations
du 30 mars 1911, RS 220]). Parmi les art. 269 à 270e CO, seuls les art. 269, 269d al. 3 et 270e
CO s'appliquent aux contrats relatifs à des logements subventionnés (art. 2 al. 2 OBLF [ordonnance
du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitation et de locaux commerciaux,
RS 221.213.11]). La contestation du loyer initial prévu par l'art. 270 CO est dès lors exclue,
puisque le contrôle du loyer initial est assuré par l'autorité administrative (Fetter,
La contestation du loyer initial, p. 40, n. 81 et les références citées aux notes de bas
de page nn. 193 et 194; Lachat, Le bail à loyer, pp. 119-120 et 384-385).
Deux conditions cumulatives doivent être remplies pour admettre que le logement est subventionné :
la construction, la rénovation ou l'acquisition du logement doit en premier lieu avoir été
entreprise avec un appui financier de la Confédération, d'un canton ou d'une commune, une aide
sociale personnalisée accordée au locataire n'étant pas considérée comme une
mesure d'encouragement à la construction et, d'autre part, les loyers de ces logements doivent être
soumis au contrôle d'une autorité administrative indépendante du bailleur (Fetter, op.
cit., pp. 39-40, n. 80; Lachat, op. cit., chap. 4, n. 4.2.8, p. 120 ; Conod, L'article 253b al. 3 CO
et la protection des locataires contre les loyers abusifs dans les logements subventionnés, in CdB
1998, pp. 33 ss). Dans de tels cas, l'art. 270 al. 2 CO n'est pas applicable, et le bail vaut à
lui seul titre de mainlevée (CPF, C. c. R., 7 mai 2009/146).
En l'espèce, le bail produit renvoie sous chiffre 4 aux « dispositions légales LCAP ».
Le chiffre 7 mentionne que les locataires prennent connaissance des informations sur les logements LCAP.
La LCAP dont il est question ci-dessus est la loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la
construction et l'accession à la propriété de logements (RS 843).
Il suit de ce qui précède que le logement pour lequel la recourante réclame le loyer est
un logement subventionné, soustrait à l'application de certaines règles du Code des obligations,
notamment de l'art. 270 CO. Par conséquent, le bail produit vaut effectivement reconnaissance de
dette, sans que ne soit nécessaire la formule officielle en cas de changement de locataire.
c)
En
seconde instance seulement, l’intimée fait valoir qu'après avoir résilié son
bail, elle a proposé divers locataires de remplacement, mais que le propriétaire avait exigé
un loyer plus élevé. Ces faits ne ressortent pas du dossier. De même, l’intimée
a fait valoir que Swisscaution avait d'ores et déjà versé 4'200 fr. sur le montant réclamé.
Là encore, la Cour de céans ne dispose d'aucune pièce. Si tel est bien le cas, il appartiendra
à la locataire d'ouvrir action en libération de dette, au moins partielle, devant la commission
de conciliation en matière de baux à loyer.
d)
Le commandement de payer mentionne un intérêt moratoire à 7 %. Il n’est pas possible
d’allouer un tel taux, les dispositions paritaires mentionnées dans le bail comme annexe ne
figurant pas au dossier. L’intérêt doit être alloué à 5 % (art. 73
al. 1
er
CO). Le loyer, selon le bail, est payable par mois d'avance. L'échéance moyenne est dès
lors au 1
er
février 2009. L'interpellation n'était pas nécessaire puisque le terme est prévu
dans le bail.
III.
En définitive, le recours est partiellement admis et le prononcé entrepris réformé
en ce sens que
l'opposition est
provisoirement levée à concurrence de 7'000 fr. plus intérêt à 5 % l'an
dès le 1
er
février 2009, sous déduction de 655 fr. 15 valeur au 3 juillet 2009. L’opposition
est maintenue pour le surplus.
Les frais de première instance de la poursuivante sont arrêtés à 180 francs. La poursuivie
doit payer à la poursuivante la somme de 300 fr. à titre de dépens de première instance.
Les frais d’arrêt de la recourante sont fixés à 405 francs. L’intimée
doit payer à la recourante la somme de 585 fr. à titre de dépens de deuxième instance.
Par
ces motifs,
la
Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant
en audience publique en sa qualité d'autorité
de
recours en matière sommaire de poursuites,
prononce
:
I.
Le recours est
partiellement admis
.
II.
Le prononcé est réformé
en ce sens que l'opposition formée par A.Q.________ au commandement de payer n° 5'211'244
de l'Office des poursuites du Jura - Nord vaudois, notifié à la réquisition de W.________
SA, est provisoirement levée à concurrence de 7'000 fr. (sept mille francs), plus intérêt
à 5 % l'an dès le 1
er
février 2009, sous déduction de 655 fr. 15 (six cent cinquante-cinq francs et quinze centimes),
valeur au 3 juillet 2009.
L'opposition est maintenue
pour le surplus
.
Les
frais de première instance de la poursuivante sont arrêtés à 180 fr. (cent huitante
francs).
La poursuivie A.Q.________
doit verser à la poursuivante W.________ SA, la somme de 300 fr. (trois cents francs) à titre
de dépens de première instance.
III.
Les frais de deuxième instance
de la recourante sont arrêtés à 405 fr. (quatre cent cinq francs).
IV.
L'intimée A.Q.________ doit
verser à la recourante W.________ SA, la somme de 585 fr. (cinq cent huitante-cinq francs) à
titre de dépens de deuxième instance.
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
2 septembre 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
15 novembre 2010
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme Martine Schlaeppi, agent d’affaires breveté (pour W.________ SA),
‑
Mme A.Q.________.
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur litigieuse est de 6'644 fr. 85.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral
– RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art.
113 et suivants LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable
que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du
travail et de droit du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins
que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent
être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la
présente notification (art. 100  al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme le Juge de paix du district du Jura - Nord vaudois.
Le greffier :