vd_findinfo · HC / 2020 / 687 · 2020-10-06 · fr

BAIL À LOYER, LOCAL PROFESSIONNEL, RÉSILIATION, DEMEURE DU CRÉANCIER | 256 al. 1 CO, 95 CO, 261 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 06.10.2020 HC / 2020 / 687

TRIBUNAL
CANTONAL
XP19.044606-201133
425
cour
d’appel CIVILE
____________________________
Arrêt du
6 octobre 2020
__________________
Composition
:               Mme
Merkli
,
juge déléguée
Greffière
:              Mme
Spitz
*****
Art.
95 et 256 al. 1 CO ; art. 261 al. 1 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
P.________
Sàrl
, à [...], requérante, contre
l’ordonnance de mesures provisionnelles rendue le 11 juin 2020 par la Présidente du Tribunal
des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec
Y.________
SA
, à [...], intimée, la juge déléguée
de la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 11 juin 2020, dont la motivation a été adressée aux parties pour notification
le 30 juillet 2020, la Présidente du Tribunal des baux (ci-après : la présidente)
a rejeté les conclusions prises par P.________ Sàrl contre Y.________ SA par requête de
mesures provisionnelles du 7 octobre 2019 (I), a mis les frais judiciaires, arrêtés à
4'181 fr. 60, à la charge de P.________ Sàrl, en précisant que ceux-ci seraient prélevés
sur les avances fournies par celle-ci (II), a dit que P.________ Sàrl devait verser à Y.________
SA la somme de 4'965 fr. à titre de dépens (III), a rejeté toutes autres ou plus
amples conclusions (IV) et a dit que l’ordonnance était immédiatement exécutoire,
nonobstant recours ou appel (V).
En droit, le premier juge a considéré que la délivrance du permis de construire n’était
pas une condition à la validité du bail mais le terme convenu auquel les obligations principales
des parties devaient commencer à être exécutées, de sorte que la cession de l’usage
de la chose dépendait de l’obtention du permis de construire. Puisque celle-ci incombait à
la partie locataire, qui n’avait pas effectué les démarches nécessaires malgré
sa mise en demeure, la partie bailleresse était vraisemblablement fondée à résoudre
le contrat. En outre, en tardant à procéder à l’augmentation de son capital, P.________
Sàrl avait adopté un comportement contraire à la bonne foi, lequel entraînait la
caducité du bail, sans qu’Y.________ SA n’ait à le résoudre. Enfin, P.________
Sàrl n’avait pas constitué la garantie convenue, alors même qu’elle se trouvait
en demeure de le faire, raison supplémentaire pour laquelle la partie bailleresse était en
droit de se départir du contrat, ce qu’elle avait d’ailleurs fait par courrier du 14
mars 2019. Compte tenu de ces éléments, le premier juge a constaté que P.________ Sàrl
avait échoué à démontrer l’apparence de son droit et qu’il n’y
avait donc pas lieu d’interdire à Y.________ SA de mettre à disposition de tiers les
locaux litigieux.
B.
Par acte du 10 août 2020, P.________ Sàrl
a interjeté appel contre l’ordonnance en concluant en substance, avec suite de frais et dépens,
à sa réforme en ce sens qu’il soit fait interdiction à Y.________ SA de mettre à
disposition à compter du 15 mai 2020 de qui que ce soit et sous toute forme que ce soit (bail, prêt
à usage notamment) la surface commerciale sise D.________, à [...], objet du contrat de bail
commercial entre Y.________ SA et P.________ Sàrl du 1
er
juin 2018, à être dispensée de la constitution de sûretés et à ce qu’Y.________
SA soit déboutée de toutes autres ou plus amples conclusions. Subsidiairement, P.________ Sàrl
a conclu, avec suite de frais et dépens, à l’annulation de l’ordonnance et au renvoi
de la cause au premier juge pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Enfin, elle
a requis l’octroi de l’effet suspensif à la procédure d’appel.
Par décision du 13 août 2020, la Juge déléguée de céans a rejeté la
requête d’effet suspensif et a mis les frais judiciaires relatifs à cette décision,
arrêtés à 350 fr., à la charge de l’appelante.
L’intimée n’a pas été invitée à se déterminer sur l’appel.
C.
La juge déléguée retient les faits pertinents suivants, sur la base de l’ordonnance
complétée par les pièces du dossier :
1.
a)
Le 1
er
juin 2018, P.________ Sàrl (ci-après : la requérante), en qualité de locataire,
et Y.________ SA (ci-après : l’intimée), en qualité de bailleresse, représentée
par A.________ (ci-après : la gérance), ont conclu un contrat de bail à loyer portant
sur une surface commerciale d’environ [...] m
2
au rez-de-chaussée de l’immeuble sis D.________, à [...], ainsi que sur une surface de
stockage et cuisine d’environ [...] m
2
au sous-sol de l’immeuble. Les parties sont convenues d’un loyer mensuel net de 12'377 fr.
55, plus un forfait de charges et frais accessoires de 814 fr., pour l’ensemble de ces surfaces
destinées à un commerce de restauration légère de spécialités [...].
Conclu pour une durée initiale
de dix ans, il a été convenu que le bail serait reconduit pour une durée de cinq ans,
sauf résiliation de l’une ou l’autre des parties moyennant un préavis par lettre
recommandée reçu douze mois avant la fin du bail, et ainsi de suite de cinq ans en cinq ans.
Les parties ont également prévu que le début du bail serait « notifié par
avenant, 1
er
jour du mois suivant la délivrance du permis de construire ». Le chiffre 1.2 de la rubrique
« loyer » précise que « le paiement du loyer sera dû dès le 1
er
jour du mois suivant la délivrance du permis de construire. Un avenant sera édité en complément
du présent bail, afin d’officialiser le début réel dudit bail ».
Il ressort du témoignage de G.________, responsable de gérance chez A.________, que l’entrée
en vigueur du contrat de bail était subordonnée à la condition de la délivrance d’un
permis de construire.
b)
Concernant la garantie de loyer, le point E du bail prévoit que :
« Pour garantir l’exécution
des obligations qu’il contracte en vertu du présent bail, le locataire fournit au bailleur,
à la signature du contrat, une garantie bancaire de CHF 75'000.00 (6 mois de loyer net arrondi),
valable pour la durée du bail et de ses
éventuels renouvellements. Les garanties de cautionnement par le biais de sociétés
type «  [...]» ne sont pas autorisées par le bailleur. Un compte bancaire
devra être ouvert à cet effet auprès d’une grande banque Suisse. »
Le bail prévoit également des « conditions particulières » dont il
ressort notamment les clauses suivantes :
« Art. 7 Travaux d’aménagement
1. Le locataire s’engage à faire réaliser ses aménagements selon toutes les règles
de               l’art de construire.
[…] Le locataire supporte l’intégralité des frais d’installation et de
transformation, résultant de la réalisation de ses installations d’exploitation et
technique, ainsi que de tous les frais de maintenance.
[…]
Art. 22 Forme écrite
La validité du présent contrat est subordonnée à la signature des parties. Toute
modification du présent
contrat ou de dispositions contenues dans les annexes
auxquelles il se réfère doit faire l’objet d’un avenant écrit et signé
par les deux               parties.
[…]
Art. 25 Participation du bailleur
Le bailleur réalisera à titre exceptionnel le conduit d’extraction de la ventilation
principale de cuisine,
soit ; depuis le plafond de la surface louée, jusqu’en toiture. Ces
frais s’élèvent à environ CHF 50'000.00 et représentent l’unique participation
commerciale envers le
locataire. Aucune réduction de loyer ne sera accordée.
Art. 26 Validité du bail
1. En cas de non délivrance de l’autorisation d’exploiter de la part des autorités
compétentes, le présent
bail deviendra caduc. Aucune forme d’indemnité ne pourra
être exigée du bailleur.
2. La société P.________ Sàrl s’engage à augmenter son capital en le faisant
passer de               20'000.- CHF
à 100'000.- CHF […] »
G.________ a expliqué, lors de son audition, que la constitution de la garantie de loyer et l’augmentation
du capital faisaient parties des négociations relatives au bail litigieux.
2.
Le 21 juin 2018, la requérante a déposé la somme de 80'000 fr. sur un compte courant ouvert
auprès d’ [...], ce qu’S.________ a confirmé lors de son interrogatoire à
l’audience du 6 mars 2020.
3.
Un état des lieux d’entrée a eu
lieu le 22 juin 2018. Avec l’accord de la requérante, les clés sont restées en possession
de l’intimée.
4.
Le 17 juillet 2018, Me T.________ (ancien mandataire de la requérante) a adressé le courriel
suivant à la gérance :
« Nous sommes toujours dans l’attente du procès-verbal de la séance qui a eu
lieu le 3 juillet 2018 en vos locaux.
Il est indispensable que Monsieur I.________, architecte, puisse déposer le
dossier d’enquête publique auprès de la Municipalité juste après la prochaine
réunion               sur place
fixée en date du 25 juillet 2018. […] »
La gérance lui a répondu, par courriel du même jour, comme il qui suit :
« Comme discuté avec vous en fin de semaine dernière nous avons quelques soucis
informatique qui ont retardé la transmission du PV.
Néanmoins, je vous rappelle quand nous n’agissons qu’à des fins de coordination,
en               aucun cas nous ne nous
suppléons au travail de M. I.________. Il a été convenu en
séance que M. I.________ transmettrai à notre chef de projet CVS, M. H.________, les
informations nécessaires à la suite de nos travaux (puissance de ventilation,
puissance électrique).
Je laisse donc M. I.________ prendre contact avec M. H.________ afin de lui fournir les
éléments nécessaires dans les meilleurs délais. Normalement ces informations
devaient lui être transmises au plus tard pour vendredi 06.07.18.
Mais en aucun cas les retards pris dans le dépôt de la demande de permis ne pourra
être imputable à Y.________ SA ou A.________. […] »
H.________, responsable de projet chez A.________, a, par courriel du 19 juillet 2018, attiré l’attention
de l’architecte de la requérante sur les informations à connaître pour dimensionner
le monobloc et lui a demandé de lui transmettre le débit de celui-ci afin de pouvoir effectuer
ses relevés sur place et voir si une réutilisation des gaines de ventilation existantes serait
possible.
5.
a)
Selon le procès-verbal de la séance intitulée « projet Y.________ SA –P.________
Sàrl – LP16 – gaine de ventilation » du 4 octobre 2018, une partie du projet
devait être gérée par la requérante et l’autre partie devait être gérée
par l’intimée.
b)
Il ressort notamment du procès-verbal
de la séance du 12 novembre 2018 que la requérante, respectivement son architecte, I.________,
avait un délai au 3 décembre 2018 pour, notamment :
« […]
2.3
M. I.________ va fournir à A.________ les besoins complets de P.________ Sàrl (eau, électricité
etc…)
2.4 M. I.________ doit fournir à A.________ des plans actualisés du projet de P.________ Sàrl
(plans,               liste des appareils
prévus etc…)
2.5 Une coordination concernant les futurs projets de P.________ Sàrl et d’Y.________ SA doivent
être               coordonnés
dès maintenant afin d’avoir une vision précise des attentes et besoin du
locataire.
2.6 Pour la prochaine séance, une réponse précise doit être apportée concernant
les               besoins futurs du
locataire (eau, air, électricité etc…) ainsi qu’un projet détaillé de
tous               les travaux envisagés
(y.c l’aménagement du sous-sol) et des équipements
envisagés. »
Il ressort d’un courriel du 15 novembre
2018 adressé aux représentants de la requérante par I.________ que H.________ avait préparé
une analyse des possibilités techniques de conduit de ventilation et que les coûts des travaux
étaient grossièrement estimés entre 250'000 fr. et 500'000 francs. Il est aussi précisé
que H.________ avait demandé que la dernière version du projet lui soit envoyée et que
les besoins définitifs en termes de ventilation lui soient confirmés.
H.________ a précisé, lors de son audition du 12 mai 2020, avoir établi cette estimation
dans le cadre de la mission qui lui avait été confiée de vérifier la faisabilité
de la création d’une gaine de ventilation dans les locaux d’Y.________ SA. Il n’avait
pas pour mission de s’occuper du concept de ventilation du restaurant de la requérante et
le coût précité concernait la création de la gaine de ventilation entre le toit terrasse
du bâtiment et la dalle supérieure du restaurant.
c)
Il ressort du procès-verbal de séance
du 3 décembre 2018 qu’un délai au 18 décembre 2018 a été imparti
à I.________pour :
«
[…]
2.3
M. I.________ va fournir à A.________ les besoins complets de P.________ Sàrl (eau, électricité
etc…)
2.4  M. I.________ doit fournir à A.________ des plans actualisés du projet de P.________
Sàrl (plans,               liste
des appareils prévus etc…)
2.5 Une coordination concernant les futurs projets de P.________ Sàrl et d’Y.________ SA doivent
être               coordonnés
dès maintenant afin d’avoir une vision précise des attentes et besoin du
locataire.
2.6 Pour la prochaine séance, une réponse précise doit être apportée concernant
les               besoins futurs du
locataire (eau, air, électricité etc…) ainsi qu’un projet détaillé de
tous               les travaux envisagés
(y.c l’aménagement du sous-sol) et des équipements
envisagés.
2.7
Toutes les informations nécessaires au projet de création du canal de ventilation doivent être
fournies à M. H.________ par M. I.________ au plus le 18 décembre 2018.
[…]
»
Le 11 décembre 2018, la gérance a adressé
le courriel suivant à l’architecte I.________:
« Suite à notre séance du 3 décembre 2018 dans les locaux Y.________ SA de la
[...] et conformément au PV de dite séance, distribué le 5 décembre 2018, nous vous
rappelons que nous attendons de votre part les informations nécessaires au projet de M. H.________
et qui vous ont été demandées par email en date du 19 juillet
2018.
Ces
informations auraient dues nous être fournies lors de la dernière séance (3 décembre
2018), néanmoins Y.________ SA a consenti à vous accorder un dernier délai au 18 décembre
2018 pour nous fournir ces informations. Je vous remercie de me les
adresser directement, je me chargerai de les faire suivre en interne. […] »
d)
A la suite d’un courriel d’I.________
du 14 décembre 2018 demandant des informations complémentaires à la gérance pour
faire le bilan énergétique du local litigieux, la gérance lui a, par courriel du 28 décembre
2018, transmis les informations demandées et précisé que « nous vous demandons
de bien vouloir nous fournir les informations demandées d’ici au 15 janvier 2018 [
recte
:
2019] afin que nous puissions à notre tour vous fournir les informations nécessaires à
l’avancé de ce projet. Sans réponse de votre part nous considérerons que vous acceptez
ce délai. »
Sans retour de la part d’I.________ sur le courriel précité, la gérance l’a
informé, par courriel du 9 janvier 2019, « partir du principe que les informations demandées
nous serons fournies dans les délais demandés. »
6.
a)
Il ressort d’un courriel que la gérance
a adressé à Me T.________ le 14 janvier 2019 que l’intimée a proposé à
la requérante une résiliation à l’amiable du bail par téléphone du 21
décembre 2018.
Par courrier du 14 janvier 2019, le conseil précité a notamment répondu ce qui suit à
la gérance :
« Ma mandante a pris bonne note de votre proposition de résiliation à l’amiable
du               contrat de bail.
Elle n’est toutefois pas encore en mesure de prendre position à ce sujet.
En l’état, elle souhaite donc le maintien de notre séance programmée en date du
lundi               4 février prochain.
A cette occasion, elle a en effet l’intention de présenter une ou deux solutions
alternatives en relation avec le canal de ventilation, lesquelles auraient le mérite d’être
moins onéreuses et
surtout moins « invasives » que les variantes imaginées par Y.________ SA.
[…]
Vous aurez ainsi compris que ma mandante a investi beaucoup d’énergie, de temps
et d’argent dans un projet qu’elle porte depuis un an et demi maintenant. […] »
La gérance a répondu, par courriel du 15 janvier 2019, qu’elle comprenait la position
de la requérante et a demandé à avoir, avant la séance du 4 février 2019,
une présentation succincte des options alternatives envisagées.
b)
Le 15 janvier 2019, la gérance a à nouveau écrit ce qui suit à I.________:
« Au nom et pour le compte d’Y.________ SA, nous prenons note qu’une nouvelle fois et
sans explication de votre part nous n’avons pas reçu les informations demandées en date
du 19 juillet 2018, ce qui ne cadre pas avec la volonté affichée par votre mandante de faire
évoluer la situation rapidement.
Une ultime demande sera adressée à P.________ Sàrl par courrier recommandé dans la
semaine afin de clarifier
la situation au plus vite et avant notre point de situation
prévue le 4 février 2019.
Le but final étant de sauvegarder les intérêts de notre mandante et de P.________ Sàrl.
[…] »
c)
Le 24 janvier 2019, la gérance a adressé
le courrier suivant à MeT.________ :
« Au nom et pour le compte d’Y.________ SA sise à [...] et à [...], nous nous permettons
de vous recontacter afin d’avoir une idée des propositions qui seront faites par P.________
Sàrl, concernant les alternatives au canal de ventilation prévu, à la prochaine séance
du 4 février 2019. Le but étant de pouvoir analyser dites propositions et d’y donner
une               réponse rapide.
Cela permettra d’éviter toute perte de temps supplémentaire tant pour P.________ Sàrl
que pour Y.________ SA.
De plus nous avons remarqué qu’il manquait les éléments suivants au bail signé
au               mois de juin 2018 :
1. Certificat de garantie de loyer,
2. Confirmation du Registre du Commerce de la modification du capital de la Sàrl de
20'000.- CHF à 100'000.- CHF.
Nous vous remercions de bien vouloir fournir les documents demandés (garantie et
confirmation du RC) au plus tard pour le 1
er
février 2018 [
recte
:
2019]. […] »
d)
Par courriel du 29 janvier 2019 à Me T.________, la gérance a réitéré sa demande
d’obtenir les informations relatives aux propositions alternatives de ventilation. Par courriel
du même jour, celui-ci a transmis à la gérance divers documents dont notamment une brève
description, des plans et des photographies.
Lors de son audition, le témoin H.________ a expliqué qu’en décembre 2018, la gérance
ignorait encore quels étaient les besoins de la requérante, quels travaux et équipements
elle envisageait dans le local litigieux. Il a précisé qu’elle ne disposait pas des informations
nécessaires, notamment au projet de réalisation du canal de ventilation malgré des demandes
répétées, ce qui avait été protocolé dans les procès-verbaux. Il a
ajouté que de nombreux délais avaient été concédés à plusieurs reprises
à la requérante durant l’année 2018 et le premier trimestre 2019 pour que les informations
nécessaires à la faisabilité du réseau de ventilation soient transmises à la
gérance.
7.
Le 8 février 2019, la gérance a adressé le courrier recommandé suivant à la
requérante :
« Au
nom et pour le compte d’Y.________ SA sis à [...] et à [...] et pour faire suite à
notre séance du 4 février 2019 dans les locaux d’Y.________ SA à [...], nous vous
transmettons en annexe l’échéancier décidé d’un commun
accord lors de ladite séance.
Nous vous enjoignons de respecter les échéances prévues dans l’échéancier
annexé               à la
présente afin de garantir la bonne avancée de nos projets respectifs. Y.________ SA se
réserve le droit de se départir du « Contrat de bail commercial du 1
er
juin 2018 » dans
le cas où l’intégralité des délais impartis tel que susmentionné viendrait
à ne pas être
respectée.
Nous
attirons une nouvelle fois votre attention sur le fait que le « Contrat de bail commercial
du 1
er
juin 2018 » prévoit une participation à hauteur de CHF 50'000.- par
Y.________ SA pour la construction d’un canal de ventilation interne passant par les bureaux
d’Y.________ SA ; le surcout relatif à ladite construction devra donc être financé
par               P.________ Sàrl.
Comme discuté lors de la séance susmentionnée, nous vous
demandons également de vous positionner par rapport à la prise en charge de ce
surcout. Dès lors, nous vous remercions de bien vouloir nous communiquer votre détermination
sur ce point d’ici au 28 février 2019, tel que mentionné également dans l’échéancier
annexé. […] »
L’échéancier suivant était annexé à ce courrier :
« Echéancier déroulement du projet
P.________ Sàrl –Y.________ SA
28
février 2019 :
Transmission des documents suivants par P.________ Sàrl à A.________:
·
Augmentation du capital action de la société
P.________ Sàrl de CHF 20'000.- à CHF 100'000.-.
·
Garantie de loyer auprès d’une grande
banque Suisse conformément au contrat de bail commercial du 1
er
juin 2018.
Détermination de
P.________ Sàrl concernant le paiement du
montant excédent le montant de CHF 50'000.- contractuellement à
charge d’Y.________
SA.
07 mars 2019 :               Transmission
de la demande de permis de construire de P.________ Sàrl
à A.________ pour
validation par Y.________ SA.
15
mars 2019 :               Dernier
délai pour le dépôt de la demande de permis de construire aux autorités compétentes
par P.________ Sàrl (avec copie à A.________).
En
cas de non-respect de l’intégralité des délais impartis par l’échéancier
ci-dessus, Y.________ SA se réserve le droit de se départir du « contrat de bail
commercial du 1
er
juin 2018 ».
Il ressort du témoignage d’I.________ que la requérante a accepté l’échéancier
qui a été formulé par l’intimée lors de la dernière séance à
laquelle participaient V.________, S.________, M. [...], MeT.________ et lui-même. Il a précisé
que la requérante n’avait pas formulé de réserve s’agissant des délais
discutés qui portaient sur la mise à jour des plans et la présentation d’une garantie
financière. Il a confirmé que les délais de l’échéancier étaient
formellement tenables mais il a relevé que le dossier était techniquement très compliqué.
Il a aussi précisé que le délai au 7 mars 2019 pour la transmission de la demande de permis
de construire était tenable au moment où il a été formulé, soit le 4 février
2019. Il a confirmé qu’il n’y a au final pas eu de dépôt de permis de construire.
Il est confirmé par le témoignage de G.________ que l’échéancier a été
conjointement établi par les parties présentes lors de la séance du 4 février 2019.
Ce témoin a précisé que le courrier envoyé à la requérante en février
2019 pour rappeler les délais décidés n’avait suscité aucune réaction
de la part de la requérante.
De son côté, le représentant de la requérante, S.________, a déclaré, lors
de son interrogatoire à l’audience du 6 mars 2020, que le courrier du 8 février
2019 et son annexe (pièce 20) ne lui parlaient pas. Il a ajouté que lors de la séance
du 4 février 2019, il n’avait pas été discuté d’un délai pour le
dépôt du permis de construire.
8.
I.________ a informé la gérance, par courriel du 13 février 2019, avoir eu un entretien
téléphonique et sur place avec la Ville de [...] et que la demande d’autorisation pouvait
être initiée.
9.
Le 25 février 2019, [...] a transmis à Me [...] une attestation de consignation du montant
de 80'000 fr. destiné à la libération intégrale en vue de l’augmentation de
capital de 20'000 fr. à 100'000 fr. de la requérante. Il résulte du procès-verbal
de l’assemblée des associés instrumenté par un notaire que le capital a été
augmenté à 100'000 fr. le 28 février 2019.
L’augmentation de capital de la requérante de 20'000 fr. à 100'000 fr. a été
inscrite au registre du commerce le 13 mars 2019 et publiée à la Feuille officielle suisse
du commerce le 18 mars 2019.
10.
Le 26 février 2019, l’intimée a remis à la requérante un formulaire d’ouverture
de compte de garantie de loyer préalablement rempli, ce qui a été confirmé par S.________
lors de son interrogatoire. Celui-ci a cependant précisé ne pas avoir déposé la garantie
car le document remis indiquait également son ancien associé comme garant. Il a expliqué
que ce document ne correspondait pas à l’accord convenu, qui impliquait la remise d’une
garantie en argent comptant et sans garantie personnelle des associés. Le document pour déposer
la garantie ne correspondait donc pas aux discussions, et il s’attendait à un document corrigé.
Selon lui, Me T.________ avait dû écrire un courriel sur ces éléments.
11.
Par courriel du 28 février 2019, la gérance a informé I.________ de certains aspects organisationnels
concernant l’étude phonique à conduire dans les locaux, notamment du fait que les frais
y relatifs seraient supportés par la locataire et que l’intervention devrait avoir lieu un
samedi en présence des collaborateurs de la gérance et éventuellement d’un agent
de sécurité.
Par courriel du 6 mars 2019, la requérante a confirmé son accord pour procéder sans délai
à l’étude phonique selon les conditions posées par la gérance, à l’exception
de la présence d’un agent de sécurité. Au vu de l’absence de réponse
à ce courriel, la requérante a interpellé la gérance par courriel du 15 mars 2019.
12.
a)
Le 14 mars 2019, la gérance a adressé le courrier recommandé suivant à la requérante :
« Au nom et pour le compte de notre
mandante, Y.________ SA, sise à [...] et à [...], nous faisons suite à notre courrier
recommandé du 12 février 2019 vous enjoignant de
respecter les échéances imparties par l’échéancier joint audit courrier, tel
que convenues lors de la séance ayant eu lieu le 4 février 2019 dans les locaux d’Y.________
SA à [...] en présence notamment de notre mandante Y.________ SA et de la Société
P.________ Sàrl.
A
ce jour, nous constatons qu’aucune des échéances imparties par l’échéancier
susmentionné n’a été respectée. Concrètement, la transmission par P.________
Sàrl à               A.________
de la documentation relative à l’augmentation du capital action de P.________ Sàrl de
CHF 20'000.- à CHF 100'000.- et à la garantie de loyer auprès d’une grande banque
suisse conformément au « Contrat de bail commercial du 1
er
juin 2018 », ainsi que la détermination de P.________ Sàrl concernant le paiement
du montant excédent le montant de CHF 50'000.- contractuellement à charge d’Y.________
SA, n’ont pas été reçues dans le délai imparti au 28 février 2019 et ne
sont d’ailleurs, à ce jour, toujours pas parvenues à A.________.
A
cela s’ajoute, que la demande de permis de construire devant être adressée aux autorités
compétentes n’a pas été transmise à A.________ pour validation par Y.________
SA dans le délai imparti au 7 mars 2019, et ne lui est, à ce jour, pas non plus parvenue. Par
ailleurs, il découle manifestement de ce qui précède, que
le délai imparti au 15 mars 2019 pour le dépôt de la demande de permis de construire par-devant
les autorités compétentes, après validation par Y.________ SA, ne pourra être respecté.
Dans
les circonstances exposées ci-dessus, aucune obligation n’ayant été exécutée
par Société (sic) P.________ Sàrl selon les échéances imparties tel que susmentionné,
notre mandante, Y.________ SA, se départit du « contrat de bail commercial du 1
er
juin 2018 » avec effet immédiat. Partant, Y.________ SA refuse dès à présent
l’exécution de toute prestation de la Société P.________ Sàrl selon le contrat
susmentionné. […] »
Me T.________ lui a répondu, par courrier
du 21 mars 2019, ce qui suit :
« Ma
mandante m’a transmis votre courrier du 14 mars 2019, lequel fait référence à un
« échéancier » qui n’a pas fait l’objet d’un procès-verbal
de séance en bonne et due forme.
Dès
lors qu’aucun procès-verbal n’a été soumis conformément à la pratique
à               P.________ Sàrl
pour validation, je vous confirme que votre prétendu « échéancier »
n’a aucune portée juridique.
A
toutes fins utiles, je tiens néanmoins à préciser que le capital social de la société
s’élève
bien aujourd’hui à CHF 100'000.- et que la garantie de loyer n’a pas encore
été établie en raison de la négligence avérée d’Y.________ SA (formulaire
d’ouverture de               compte
erroné). […]
Enfin,
je constate que vous n’avez toujours pas remis à ma mandante les clés des
locaux. »
b)
La gérance a confirmé, par courrier du 1
er
avril 2019, que l’intimée se départissait du contrat de bail avec effet immédiat
compte tenu qu’aucune des échéances imparties par l’échéancier n’avait
été respectées.
c)
Par courriel du 3 avril 2019, la requérante a à nouveau contesté le droit de l’intimée
de se départir unilatéralement du contrat de bail et a indiqué être prête à
déposer rapidement la demande de permis de construire.
Selon l’interrogatoire d’S.________, il ne pouvait pas déposer une demande de permis
de construire sans la signature de l’intimée puisque les travaux touchaient ses propres locaux ;
s’il avait pu faire les démarches seul, il n’en serait pas là aujourd’hui.
13.
a)
Par requête de mesures superprovisionnelles et provisionnelles du 7 octobre 2019, la requérante
a conclu, avec suite de frais et dépens, à ce qui suit :
«
Par
voie de mesures superprovisionnelles
I.              Interdiction est faite
à Y.________ SA de mettre à disposition de qui que ce soit et sous
toute forme que ce soit (bail, prêt à usage notamment) la surface commerciale sise
D.________, objet du contrat de bail commercial conclu
entre Y.________ SA et P.________ Sàrl le 8 juin 2018.
II.              P.________ Sàrl
est dispensée de constituer des sûretés
III. Y.________ SA est déboutée de toutes autres ou contraires conclusions.
Par voie de mesures
provisionnelles
IV.              Interdiction est faite
à Y.________ SA de mettre à disposition de qui que ce soit et sous
toute forme que ce soit (bail, prêt à usage notamment) la surface commerciale sise
D.________, objet du contrat de bail commercial conclu
entre Y.________ SA et P.________ Sàrl le 8 juin 2018.
V.              P.________ Sàrl
est dispensée de constituer des sûretés
VI. Y.________ SA est déboutée de toutes autres ou contraires conclusions. »
Le 9 octobre 2019, la présidente a rejeté la requête de mesures d’extrême urgence.
b)
Par écriture du 5 novembre 2019, l’intimée a conclu, avec suite de frais et dépens,
au rejet des conclusions prises par la requérante et a pris, à titre subsidiaire pour l’hypothèse
où des mesures provisionnelles seraient ordonnées, les conclusions suivantes :
« I.
La requérante P.________
Sàrl, est astreinte à fournir des sûretés d’un montant de CHF 556'990.20 (cinq
cent cinquante-six mille neuf cent nonante francs suisses et vingt centimes), par le dépôt
en mains de justice de cette somme ou d’une garantie bancaire équivalente émise par un
établissement bancaire suisse de premier ordre en faveur dY.________ SA, dans le bref délai
que justice dira.
II.
Le défaut de fourniture
des sûretés mentionnées au chiffre I ci-dessus dans le bref délai que justice dira
entraînera automatiquement la caducité des mesures provisionnelles. »
14.
Les 6 et 14 novembre 2019, l’intimée, en qualité de bailleresse, représentée
par la gérance, a conclu, avec Y.________, un contrat de bail à loyer portant sur les surfaces
commerciales litigieuses pour la période du 16 novembre 2019 au 15 mai 2020, pour un loyer
mensuel net de 5'019 fr. 35, plus forfait de charges et frais accessoires de 814 francs. Ce bail prévoit
notamment que :
« Art. 7 Travaux d’aménagement
Tous les travaux seront exécutés dans les règles de l’art, en conformité avec
les               dispositions légales
en vigueur et ceci sans porter préjudice aux installations du
bâtiment. Le locataire est responsable d’obtenir tous les permis ou autres, requis pour
ses propres aménagements. […] »
15.
La présidente a tenu une première audience le 28 novembre 2019 au cours de laquelle
les témoins I.________, [...] et [...] ont été entendus. La requérante y a produit
des déterminations et a modifié la conclusion IV de sa requête en ce sens que l’interdiction
de la mise à disposition soit prononcée dès et à compter du 15 mai 2020.
Pour sa part, l’intimée a maintenu sa conclusion principale en rejet et a modifié sa
conclusion I subsidiaire en ce sens que le montant réclamé à titre de sûretés
s’élève à 526'874 fr. 20.
L’audience du 10 janvier 2020 a été suspendue en vue de la poursuite des pourparlers
transactionnels.
Lors de l’audience du 6 mars 2020, il a été procédé à l’interrogatoire
des parties.
La présidente a tenu une dernière audience le 12 mai 2020 au cours de laquelle les témoins
G.________ et H.________ ont été entendus. L’intimée a informé la présidente
que le contrat de bail avec Y.________ avait été prolongé jusqu’au 15 juillet 2020
aux mêmes conditions, sous réserve du renoncement au paiement du loyer pour la période
de fermeture, cette prolongation ayant été octroyée en raison de la fermeture occasionnée
par la situation due au Covid. Aussi, elle a modifié le chiffre I de ses conclusions subsidiaires
en ce sens que le montant des sûretés s’élève à 516'835 fr. 60.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al.
1 let. a CPC), dans les affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions,
est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). Le délai pour l’introduction de
l'appel est de trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou de
la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
En cas de contestation de la validité du congé, la valeur litigieuse est égale au loyer
de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable,
période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être
donné. En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait
être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let.
e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (JdT 2011 III 83 ; TF 4A_634/2009
du 3 mars 2010 consid. 1.1 ; SJ 2001 I 17 consid. la; ATF 119 II 147 consid. 1, JdT 1994 I 205).
1.2
En l’espèce, formé en temps utile par une partie qui a un intérêt digne de
protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance rendue
dans une cause patrimoniale dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., l’appel
est recevable.
2.
L'appel peut être formé
pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC).
L'instance d'appel dispose d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit. En particulier,
le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC ; JdT 2011 III 143)
et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus. Il incombe toutefois à l'appelant
de motiver son appel (art. 311 al. 1 CPC), c'est-à-dire de démontrer le caractère erroné
de la motivation attaquée. Pour satisfaire à cette exigence, il ne lui suffit pas de renvoyer
aux moyens soulevés en première instance, ni de se livrer à des critiques toutes générales
de la décision attaquée. Sa motivation doit être suffisamment explicite pour que l'instance
d'appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation précise des passages
de la décision que l'appelant attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique
(ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 et les arrêts cités). La Cour de céans n'est ainsi pas
tenue d'examiner, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques
qui se posent si elles ne sont pas remises en cause devant elle, ni de vérifier que tout l'état
de fait retenu par le premier juge est exact et complet, si seuls certains points de fait sont contestés
devant elle (ATF 142 III 413 consid. 2.2.4).
3.
L'appelante invoque d'abord la
constatation inexacte des faits concernant l'exécution des obligations qui ressortaient du contrat
de bail du 1
er
juin 2018, soit les démarches nécessaires à l'obtention du permis de construire et l'augmentation
de capital.
Ces questions seront examinées
dans le cadre des considérants qui suivent, qui traiteront de la violation du droit invoquée
par l'appelante, à laquelle elles sont étroitement liées.
4.
4.1
L'appelante reproche au
premier juge d'avoir violé l'art. 256 al. 1 CO, qui prévoit notamment que le bailleur est tenu
de délivrer la chose louée à la date convenue, en considérant que le bail n'était
pas en vigueur.
Selon l'appelante, le contrat de bail aurait été en vigueur et liait les parties dès la
date de sa signature, le 1
er
juin 2018. Le fait que l'intimée continuait à détenir les clés des locaux découlerait
d'un commun accord entre les parties, en raison du fait que le local commercial était situé
dans un établissement bancaire et qu'il était convenu qu'un technicien de la représentante
de l'intimée, toujours sur place, détiendrait ces clés. Peu importait en outre que le
contrat de bail, signé le 1
er
juin
2018, comportait des dispositions régissant le comportement des parties avant et après la délivrance
du permis de construire, son entrée en vigueur n'étant soumise à aucune condition.
4.2
Selon le premier juge,
les parties sont convenues que le début du bail serait notifié par avenant ensuite de la délivrance
du permis de construire (p. 2 du contrat), sans toutefois que l'on puisse considérer qu'il s'agissait
d'une condition. La validité du bail n'y était pas liée, dès lors que le contrat
avait été conclu indépendamment de ce point qui ne figurait d'ailleurs pas à l'art.
26 du bail intitulé « validité du bail ». Il fallait plutôt voir la délivrance
du permis de construire comme un des éléments entrant dans la définition du terme auquel
les parties étaient convenues que leurs obligations principales – la cession de l'usage de
la chose louée en échange du paiement du loyer – devraient commencer à être
exécutées.
4.3
Dans la mesure où
le contrat signé le 1
er
juin 2018 prévoyait expressément et d'entente entre les parties que le début du bail serait
notifié par avenant, le 1
er
jour du mois suivant la délivrance du permis de construire, le début du bail commercial ne
remontait pas en l'espèce au jour de la signature du contrat, le 1
er
juin
2018. Aussi, le grief de la prétendue violation de l'art. 256 al. 1 CO tombe à faux.
5.
5.1
L'appelante invoque la
violation des conditions d'octroi des mesures provisionnelles. Elle reproche en particulier au premier
juge d'avoir examiné la vraisemblance des contre-arguments de l'intimée au lieu d'examiner
la vraisemblance de ses prétentions.
5.2
L'art. 261 al. 1 CPC prévoit
que le tribunal ordonne les mesures provisionnelles nécessaires lorsque la partie requérante
rend vraisemblable qu'une prétention lui appartenant est l'objet d'une atteinte ou risque de l'être,
et que cette atteinte risque de lui causer un préjudice difficilement réparable. Cette disposition
pose des conditions cumulatives à l'octroi des mesures provisionnelles (Bohnet, Commentaire romand
du Code de procédure civile, 2
e
éd. 2019, n. 3 ad art. 261 CPC).
5.3
5.3.1
Le premier juge a examiné,
au degré de la vraisemblance requis, les trois motifs pouvant fonder la résolution –
et non pas la (seule) validité du contrat comme le soutient l'appelante –, à savoir le
mécanisme d'entrée en vigueur du bail conditionnée à la délivrance du permis
de construire (consid. 5.3.1.1
infra
),
l'augmentation du capital de l'appelante (consid. 5.3.1.2
infra
)
et la constitution de la garantie de loyer (consid. 5.3.1.3
infra
).
Cet examen ne prête pas le flanc à la critique dans la mesure où la réalisation des
conditions de l'art. 261 al. 1 CPC en dépend.
5.3.1.1
Le premier juge a en particulier
considéré que la requérante n'avait pas effectué en temps utile les démarches
nécessaires à l'obtention du permis de construire – qui lui incombaient conformément
à la volonté des parties pour qu'elle puisse se faire céder l'usage des locaux litigieux
–, compte tenu qu'il n'avait jamais été déposé, ce qui avait été
confirmé par l'architecte de l'appelante, I.________. Au-delà de la question de la faisabilité
et du coût d'une ventilation qui avaient beaucoup mobilisé les parties, les simples informations
de base concernant les besoins globaux de la requérante n'avaient jamais été transmises
à l'intimée. Le seul courriel de l'architecte du 13 février 2019 se disant prêt à
initier la procédure de demande d'autorisation ne suffisait pas à considérer que celle-ci
allait réellement être commencée, ce que d'ailleurs aucun autre élément du dossier
ne rendait vraisemblable. Cette déclaration de volonté intervenait du reste bien tardivement
après la conclusion du contrat de bail. L'appelante, en tant que créancière du droit d'usage,
était ainsi en demeure, de sorte que l'intimée était en droit de résoudre le contrat
(art. 95 CO).
C'est à juste titre que le premier juge a procédé dans ce contexte à l'examen de
la question de savoir si l'appelante rendait vraisemblable, au regard de l'art. 261 al. 1 CPC, l'existence
d'une prétention découlant du contrat de bail du 1
er
juin
2018, soit s'il était vraisemblable que le bail perdurait. Les démarches pour l'obtention du
permis de construire incombaient vraisemblablement à l'appelante, contrairement à ce que celle-ci
soutient à ce stade, apparemment pour la première fois selon le premier juge qui a relevé
qu'elle ne le contestait pas mais qu'elle soutenait avoir besoin de la collaboration de l'intimée
dès lors que les travaux touchaient les locaux de cette dernière. En effet, aucune clause du
contrat ne prévoit expressément que ces démarches devraient être effectuées
– exceptionnellement –par le bailleur, qui s'était uniquement engagé à supporter
exceptionnellement les frais du conduit d'extraction de la ventilation principale de la cuisine à
concurrence de 50'000 fr. environ. En outre, dans son courriel du 17 juillet 2018 (pièce 10), l'ancien
mandataire de l'appelante, Me T.________, indiquait déjà qu'il était indispensable pour
l'architecte de l'appelante de pouvoir déposer le dossier d'enquête publique auprès de
la Municipalité de [...] juste après la réunion du 25 juillet 2018. Cette déclaration
de Me T.________, non remise en cause par l'appelante, atteste de ce que les démarches lui incombaient
vraisemblablement selon sa propre perception et contraste en outre clairement avec les allégations
en appel selon lesquelles elle peinerait à comprendre quel serait le permis de construire qui aurait
pu être obtenu puisque ni la faisabilité ni le coût de la ventilation n'avaient pu être
arrêtés de manière satisfaisante ou définitive, de sorte qu'elle aurait été
parfaitement fondée à attendre la réponse à ces questions cruciales avant de favoriser
les démarches nécessaires à l'obtention d'un permis de construire. Il en est de même
du courriel de l'architecte de l'appelante du 13 février 2019, indiquant que suite à un entretien
avec la Ville de [...], la demande d'autorisation pouvait être initiée.
Les allégations de l'appelante, selon lesquelles elle aurait néanmoins entrepris de nombreuses
démarches, bien que ne lui incombant pas, contredisent aussi la prétendue impossibilité
alléguée en appel pour un locataire ne disposant pas des plans complets du bâtiment de
déposer une demande de permis de construire. En effet, le courriel précité de l'architecte
de l'appelante du 13 février 2019 ne corrobore pas ces allégations. Elles ne sont du reste
pas non plus corroborées par les autres éléments au dossier, en particulier pas par la
réponse de la gérance du 17 juillet 2018 au courriel de Me T.________, ancien mandataire
de l'appelante, selon laquelle les informations nécessaires à la suite des travaux (puissance
de ventilation, puissance électrique) n'avaient pas encore été transmises par l'architecte
de l'appelante comme convenu, soit au plus tard le 6 juillet 2018. En outre, selon les procès-verbaux
des séances des 12 novembre et 3 décembre 2018, des délais ont été impartis
à l'architecte de l'appelante respectivement au 3 décembre et au 18 décembre
2018 pour transmettre à la gérance respectivement une réponse précise concernant
notamment les besoins futurs du locataire (eau, air, électricité, etc…) et toutes les
informations nécessaires au projet de création du canal de ventilation. Par courriel du 28
décembre 2018, la gérance a à nouveau requis des informations détaillées nécessaires
à l'avancée du projet avec un délai au 15 janvier 2019, date à laquelle elle a constaté
qu'elle n'avait toujours pas reçu les informations demandées en juillet 2018.
5.3.1.2
S'agissant de la question
de l'augmentation de capital, engagement prévu au chiffre 2 de l'art. 26 intitulé « validité
du bail », le premier juge a considéré que l'appelante avait augmenté son capital
le 28 février 2019, ce qui avait été inscrit au registre du commerce le 13 mars 2019 et
publié à la FOSC le 18 mars 2019. Procédant à une interprétation de la disposition
précitée selon le principe de la confiance, le premier juge a relevé l'importance particulière
de cet élément y figurant. Même si aucun délai n'avait été prévu dans
le bail, il ressortait du courriel de la gérance du 24 janvier 2019 qu'un délai au 1
er
février 2019 avait été imparti à l'appelante pour transmettre la confirmation par
le Registre du commerce de l'augmentation du capital. Puis un nouveau délai au 28 février 2019
a été imparti à l'appelante le 8 février 2019 pour transmettre le document précité,
étant relevé que l'augmentation elle-même n'avait été effectuée que le
28 février 2019 lors de l'assemblée des associés. Le premier juge a retenu au vu de ces
éléments que le comportement de l'appelante, qui avait tardé à augmenter son capital,
n'était pas conforme à la bonne foi, rendant ainsi le bail caduc sans que l'intimée n'ait
à le résoudre.
Certes, le bail ne prévoyait pas de délai pour l'augmentation du capital de 20'000 à 100'000
fr., qui est intervenue avant qu'un loyer ne soit dû selon l'appelante. Toutefois, l'appelante –
qui estime que les délais imposés de manière unilatérale par l'intimée n'auraient
pas de portée juridique et que toute modification du contrat devait être soumis à la forme
écrite et à la signature des deux parties – ne saurait en déduire que le bail liait
les parties dès le 1
er
juin 2018. En effet, il ressort du témoignage de l'architecte de l'appelante que celle-ci avait
accepté l'échéancier formulé par l'intimée lors de la dernière séance
à laquelle participaient V.________, S.________, M. [...], Me T.________ et lui-même, sans
formuler de réserves s'agissant des délais discutés qui portaient sur la mise à jour
des plans et la présentation d'une garantie financière. Le témoin G.________ de la gérance
a confirmé que l'échéancier avait été conjointement établi par les parties
présentes lors de la séance du 4 février 2019, relevant que le courrier envoyé à
l'appelante en février 2019 pour rappeler les délais fixés n'avait suscité aucune
réaction de la part de cette dernière. Aussi, on ne saurait retenir que ces délais constituaient
une modification du contrat nécessitant la forme écrite.
Par ailleurs, l'appelante ayant consenti à l’augmentation de son capital lors de la signature
du contrat, elle ne saurait remettre en cause la finalité de cette clause à ce stade –
notamment sous l'angle de sa bonne santé financière qui est au demeurant indépendante
de la question de la ventilation – en soutenant qu'il s'agirait là d'une condition purement
formelle et d'ordre plutôt « cosmétique ». En effet, cet engagement de l'appelante
a été prévu au chiffre 2 de l'art. 26 intitulé « validité du bail »,
ce qui lui confère déjà une importance allant clairement au-delà de ce que soutient
l'appelante à ce stade, comme du reste déjà retenu à juste titre dans l'ordonnance.
Enfin, le premier juge a précisé qu'au-delà de ce motif concernant l’augmentation
du capital et de celui se rapportant à la non-délivrance du permis de construire, il était
de toute manière vraisemblable que le contrat de bail avait pris fin en raison de la non-constitution
par l'appelante de la garantie prévue par le contrat.
5.3.1.3
Le contrat de bail prévoit
que l'appelante fournit à l'intimée, à la signature du contrat, une garantie bancaire
de 75'000 fr. Selon l'ordonnance, l'appelante avait déposé le 21 juin 2018 la somme de 80'000
fr. sur un compte courant ouvert auprès d’ [...] et non sur un compte de garantie de loyer.
Aucun élément du dossier n'avait corroboré les dires du représentant de l'appelante,
S.________, selon lequel il avait été convenu de la remise d'une garantie en argent comptant.
Au contraire, le courriel du 24 janvier 2019 attestait de ce que la gérance attendait un certificat
de garantie de loyer, ce qu'elle avait encore redemandé dans l'échéancier impartissant
un délai au 28 février 2019. Le 26 février 2019, l'intimée avait transmis à
la requérante un formulaire de garantie de loyer préalablement rempli, auquel l'appelante n'avait
pas donné suite. En définitive, aucune garantie de loyer n'avait été constituée,
ce qui n'est du reste pas contesté en appel. Selon le premier juge, l'argument de l'appelante selon
lequel la garantie n'avait pas été constituée à cause du formulaire erroné transmis
par l'intimée n'était pas déterminant, dès lors que la garantie devait être
constituée au moment de la signature du contrat en juin 2018. L'argument de l'appelante tendant
à l'invalidité de l'échéancier en raison de l'art. 22 du contrat prévoyant la
forme écrite ne saurait être retenu, dès lors qu'il s'agissait d'un simple rappel d'une
obligation contractuelle et non pas d'une modification du contrat.
Les arguments de l'appelante, selon lesquels en l'absence d'un permis de construire aucun loyer n'était
dû ni ne devait, par conséquent, être garanti, vont à l'encontre de la volonté
claire des parties, qui avaient prévu que la garantie était dû à la signature du
contrat. Il importe dès lors peu qu'elle n'ait pas été constituée en raison de la
prétendue sous-estimation de la complexité des travaux, qui ne trouve du reste pas d'assise
dans le dossier. On ne saurait pas non plus suivre le raisonnement de l'appelante lorsqu'elle soutient
que le comportement de l'intimée
–
qui aurait attendu jusqu'au 1
er
février 2019, soit huit mois après la signature du bail le 1
er
juin 2018, pour exiger la constitution de la garantie – constituerait une approbation tacite de
sa position conforme à la bonne foi, à savoir l'attente d'une solution à la question de
la ventilation. En effet, le raisonnement de l’appelante s'appuie sur des éléments qui
contredisent les déclarations de son propre représentant, selon lesquelles l'accord convenu
impliquait la remise d'une garantie en argent comptant, voire que la garantie n'avait pas été
constituée car le document remis par l'intimée était erroné, qu'il ne correspondait
pas aux discussions et que l'appelante attendait un document corrigé.
5.4
Au vu de ce qui précède,
les griefs de l'appelante doivent être rejetés, ce qui scelle le sort de l'appel, sans qu'il
faille examiner le grief de la nullité de la résiliation du contrat de bail sous l'angle de
la vraisemblance, soulevé par l'appelante, qui s'appuie au demeurant sur des éléments
non retenus en l'espèce (consid. 4
supra
),
soit l'entrée en vigueur du bail au 1
er
juin 2018.
Il en est de même pour ce qui est du grief de la violation du principe du maintien du bail pendant
la procédure, soulevé par l'appelante, qui s'appuie également sur des éléments
non retenus en l'espèce, soit l'entrée en vigueur du bail le 1
er
juin 2018 (consid. 4
supra
).
Au demeurant, l'appelante perd de vue qu'elle est à l'origine de la requête de mesures provisionnelles,
par laquelle elle n'a pas été contrainte de demander le maintien du bail, comme elle le laisse
entendre, mais qu'elle avait sollicité en substance d'ordonner l'interdiction à l'intimée
de mettre à disposition d’un tiers la surface commerciale en question.
6.
Compte tenu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté selon la procédure
de l’art. 312 al. 1
in
fine
CPC et l’ordonnance entreprise confirmée.
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 2’000 fr. (art. 65 al. 1 et 3 TFJC [tarif des frais judiciaires civils
du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]) sont mis à la charge de l’appelante, qui succombe
(art. 106 al. 1 CPC), étant précisé que les frais relatifs à la procédure d’effet
suspensif ont d’ores et déjà été arrêtés à 350 fr. (art. 30
TFJC) et mis à la charge de l’appelante par décision du 13 août 2020 et sont dès
lors dus en sus.
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens, l’intimée n’ayant
pas été invitée à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
juge déléguée
de
la Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'000 fr. (deux mille francs),
sont mis à la charge de l’appelante P.________ Sàrl.
IV.
L’arrêt est exécutoire.
La
juge déléguée :
La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète à :
‑
Me Romanos Skandamis (pour P.________ Sàrl),
‑
Me Rémy Wyler (pour Y.________ SA),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La juge déléguée de la Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse
est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :