vd_findinfo · HC / 2020 / 848 · 2021-02-08 · fr

VENTE, PRINCIPE DE LA CONFIANCE{INTERPRÉTATION DU CONTRAT}, PRINCIPE DE LA BONNE FOI | 657 al. 1 CC, 8 CC

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 08.02.2021 HC / 2020 / 848

TRIBUNAL
CANTONAL
PT17.026526-200733
68
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
8 février 2021
__________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
,
présidente
Mmes
Kühnlein et Cherpillod, juges
Greffier
:
M.              Clerc
*****
Art.
8, 657 CC ; 150 al. 1 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
M.________
,
au Mont-sur-Lausanne, demandeur, contre le jugement rendu le 5 mars 2020 par la Chambre patrimoniale
cantonale dans la cause divisant l’appelant d’avec
J.________
,
à Pully, défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 5 mars 2020, la Chambre patrimoniale cantonale (ci-après : le tribunal ou les
premiers juges) a rejeté les conclusions prises par le demandeur M.________ à l’encontre
de la défenderesse J.________ au pied de sa demande du 8 juin 2017 puis réduites à l’audience
d’instruction et de premières plaidoiries du 15 mai 2018 (I), a arrêté les frais
judiciaires à 13'797 fr. 80 et les a mis à la charge du demandeur (II), a dit que
le demandeur rembourserait à la défenderesse la somme de 580 fr. 80 versée au titre de
son avance des frais judiciaires (III), a dit que le demandeur devait verser à la défenderesse
la somme de 13'000 fr. à titre de dépens (IV) et a rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (V).
En droit, les premiers juges ont retenu que les parties avaient conclu un contrat de réservation
d’un bien immobilier à construire en faveur du demandeur, lequel ne constituait pas un précontrat
et devait être tenu pour un accord de principe. Les parties avaient réservé les décisions
des établissements financiers et du propriétaire quant à la conclusion future d’un
contrat de vente portant sur le bien immobilier litigieux et la défenderesse s’était
engagée à prendre toutes les dispositions afin que l’acte de vente puisse être signé
dans un délai précis, pour autant que le demandeur soit en mesure de financer cet achat avant
fin janvier 2015. Or le demandeur n’avait jamais fourni la preuve qu’il disposait du financement
convenu malgré les multiples demandes de la défenderesse dans ce sens. Compte tenu de son expérience
dans les affaires immobilières, le demandeur ne pouvait pas ignorer qu’un contrat de réservation
ne constituait pas une assurance absolue de la conclusion future de la vente immobilière qui y était
évoquée. Il n’établissait pas l’intensité alléguée du lien
de confiance entre les parties, ni qu’il avait subi un dommage du fait de l’achat de matériel
ou de l’instrumentalisation d’une cédule hypothécaire.
B.
Par acte du 22 mai 2020, M.________ a interjeté appel contre ce jugement et a conclu, avec suite
de frais et dépens, à sa réforme en ce sens que l’intimée J.________ soit condamnée
à lui verser un montant de 76'784 fr., avec intérêt à 5% l’an dès
le 1
er
avril 2016, à ce que les frais judiciaires, arrêtés à 13'797 fr. 80, soient
mis à la charge de J.________ à hauteur de 9'198 fr. 55 et à sa propre charge
à hauteur de 4'599 fr. 25, à ce que J.________ lui verse la somme de 13'797 fr. à titre
de remboursement de son avance de frais judiciaires et la somme de 8'500 fr. à titre de dépens
réduits de première instance. Subsidiairement, M.________ a conclu au renvoi de la cause aux
premiers juges pour nouveau jugement dans le sens des considérants.
Dans sa réponse du 25 août 2020, J.________ a conclu, sous suite de frais et dépens, au
rejet de l’appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement :
1.
a)
Le demandeur M.________ est un conseiller en assurances indépendant rompu aux affaires qui pratique
les financements hypothécaires. Il a admis connaître les processus d’investissement,
notamment dans les biens immobiliers. Il est propriétaire de vingt-cinq biens immobiliers dans la
région lausannoise pour une valeur fiscale totale enregistrée de 11'281'000 francs.
b)
La défenderesse J.________ est une société à responsabilité limitée de
droit suisse sise à [...], dont le but consiste en l’exécution de toutes opérations
de courtage en matière immobilière ainsi que tous mandats d’expertise et d’évaluation
d’immeubles. G.________ en est l’associé-gérant, avec droit de signature individuelle.
c)
R.________ est une société à
responsabilité limitée de droit suisse. Elle a pour associée T.________, société
anonyme de droit suisse ; G.________ est l’administrateur unique avec signature individuelle
et l’unique ayant droit économique de cette dernière société, respectivement
le gérant avec signature individuelle de R.________.
d)
P.________ est une société à responsabilité limitée de droit suisse qui a T.________
comme associée et dont H.________ et G.________ étaient respectivement l’associé
gérant et le gérant président, tous deux avec signature individuelle, jusqu’en novembre
2018. A compter du 20 novembre 2018, H.________ n’a plus de droit de signature inscrit au Registre
du commerce s’agissant de P.________ et G.________ en est désormais l’unique gérant,
toujours avec signature individuelle.
2.
A une date que l’instruction n’a pas
permis d’établir avec précision, le demandeur a pris contact avec la défenderesse.
Il a été mis en relation avec W.________ et Q.________ – à l’époque collaborateurs
au sein de la défenderesse –, ainsi qu’avec G.________. Deux offres lui ont ensuite
été communiquées, par l’intermédiaire de W.________  pour la défenderesse,
lesquelles portaient sur un « lot no 15 » et un « lot no 16 »
« bruts », à savoir sans cuisine, salle de bain, carrelage, parquet ni crépis.
3.
En date du 25 septembre 2014, le demandeur et
la défenderesse – représentée par W.________ – ont signé un acte intitulé
« CONTRAT DE MANDAT DE RESERVATION » (ci-après : « le Contrat »),
dont le contenu est le suivant :
« […]
[…]
[…] ».
Les parties ont admis que cet acte était en premier lieu conditionné à la faculté
pour le demandeur de financer l’achat du lot no 16 (ci-après : « le bien/l’immeuble
litigieux »)
d’ici
au mois de janvier 2015.
4.
A une date que l’instruction n’a pas
permis d’établir, le demandeur a versé à la défenderesse le montant de 10'000
fr. prévu à l’art. 3 du Contrat.
5.
La défenderesse a demandé à plusieurs
reprises au demandeur de lui fournir la preuve qu’il disposait bien du financement nécessaire
à l’achat du bien litigieux ; le demandeur n’a pas transmis à la défenderesse
de documents prouvant l’obtention d’un tel financement au mois de janvier 2015, ni, respectivement,
prouvant qu’il était en mesure de financer l’achat de l’immeuble litigieux à
cette période.
Interrogé à cet égard, W.________, qui a été l’employé de la défenderesse
de mai 2013 à mars 2016, a indiqué qu’à son souvenir, le demandeur avait fourni
les documents de financement à la défenderesse en temps et en heure, sans pouvoir préciser
s’il l’avait fait en janvier 2015. Toutefois, dans la mesure où ce témoin a reçu
le dossier de la cause du demandeur et compte tenu de ses contacts dans un cadre privé avec ce dernier
ainsi que du conflit qui l’oppose à la défenderesse, cette déclaration n’a
pas à être retenue puisqu’elle n’est pas corroborée par d’autres éléments
probants.
Le témoin Q.________, employé de la défenderesse de septembre 2015 à juin 2017, a
exposé qu’il n’y avait pas eu de délai formel fixé pour fournir les documents
prouvant l’obtention du financement. Il a toutefois confirmé qu’il ne s’occupait
plus de ce dossier à cette époque.
6.
Le demandeur a été présenté
à P.________ comme potentiel acheteur de l’immeuble litigieux à une date qui ne ressort
pas du dossier. Aucun contrat n’a été conclu entre ceux-ci.
7.
Aucune date n’a été fixée
au demandeur pour la signature du contrat de vente du bien litigieux.
Dans un dossier de vente libellé au nom de [...] et portant la date du 8 décembre 2015, l’immeuble
litigieux était indiqué comme « disponible », l’entier du projet
étant qualifié d’ « excellent investissement, à acheter sans tarder »
pour une disponibilité au 1
er
décembre 2017.
8.
L’immeuble litigieux a été immatriculé
au Registre foncier comme lot d’une propriété par étage constituée le 2 février
2016, sous numéro d’immeuble [...] sis sur la commune de [...] ; dès le 2 février
2016 et jusqu’au 27 septembre 2016, P.________ était inscrite au Registre foncier en qualité
de propriétaire dudit bien. La défenderesse n’a jamais été propriétaire
du fonds en question.
9.
Par courriel du 20 mai 2016, dont la pièce
jointe est intitulée « A.________.pdf », Q.________ a transmis au demandeur
« la plaquette demandée ainsi que les coordonnées de [son] interlocuteur à la
banque UBS Lausanne »
.
10.
Par décision municipale du 30 juin 2016,
un permis de construire complémentaire a été délivré à P.________, en sa
qualité de propriétaire, s’agissant de la parcelle [...] sise à A.________.
11.
En date du 7 juillet 2016, un acte intitulé
« CONTRAT DE MANDAT DE RESERVATION » a été signé par la défenderesse
et par D.________ s’agissant du bien litigieux, pour un prix de vente total de 701'500 francs.
P.________ est mentionnée dans ledit acte en qualité de « société venderesse ».
12.
Le 9 août 2016, le notaire F.________ a instrumenté
un acte d’augmentation d’une cédule hypothécaire s’agissant des parcelles
[...] et [...] [...] dont le demandeur – désigné en qualité de débiteur dans
ledit acte – est propriétaire.
Entendu en qualité de témoin, le notaire F.________ a notamment exposé que le but de cette
opération était de dégager des fonds propres pour le projet immobilier litigieux, que
les frais effectifs de cette opération s’étaient finalement élevés à 2'425
fr. et qu’il avait lui-même instrumenté plusieurs actes immobiliers pour le demandeur
sur une période de 15 ans en sa qualité de notaire habituel. Le témoin C.________, fondé
de pouvoir au sein de l’UBS a confirmé que « la cédule hypothécaire
»
avait été augmentée en lien avec l’achat de l’immeuble litigieux.
13.
Le bien litigieux a finalement été vendu
à un tiers, de sorte qu’il n’est, à ce jour, plus disponible.
L’instruction n’a pas permis d’établir à quelle date le demandeur a appris
que le bien litigieux avait été vendu.
14.
a)
Le demandeur a renoncé, en partie, à un autre projet immobilier sis à la [...] (ci-après :
« L’Attique 93 ») – pour lequel des pourparlers avaient été
entrepris jusqu’à un stade avancé avec [...], administrateur de [...] – au motif
qu’il envisageait d’acquérir l’immeuble litigieux.
Ce fait a notamment été confirmé par [...], ami et fiduciaire du demandeur depuis plus
de 30 ans, lequel a évoqué six studios à [...], à la moitié desquels le demandeur
avait dû renoncer. [...] a confirmé que le demandeur envisageait d’acquérir un étage
entier du projet « L’Attique 93 », soit six studios qu’il avait réservés,
avant de déclarer qu’il renonçait à l’acquisition de trois d’entre eux,
n’ayant plus le financement pour les trois autres en raison du projet ici litigieux. Suite à
l’abandon de trois studios par le demandeur, [...] a dû rechercher trois nouveaux acquéreurs
pour les biens en question, qu’il a trouvés environ trois mois plus tard.
b)
Il n’est pas établi que le demandeur aurait renoncé, en raison de la réservation
du bien litigieux, à l’acquisition d’un autre projet sis à Prilly (ci-après :
«
Logis de Prilly
»),
pour lequel il aurait été en tractations très avancées.
15.
a)
En date du 13 octobre 2016, le demandeur – par son conseil – a adressé à la défenderesse
un courrier recommandé aux termes duquel il a notamment fait valoir qu’il avait dû renoncer
au projet immobilier « l’Attique 93 », que l’UBS avait accepté de
lui octroyer un prêt en vue de l’achat de l’immeuble litigieux, ce qui avait nécessité
l’augmentation d’une cédule hypothécaire sur un autre de ses biens immobiliers,
générant ainsi des frais de 2'500 francs. Il a ainsi réclamé le remboursement du
montant de 10'000 fr. qu’il avait versé et le paiement d’une indemnité de 101'486
fr. 55 couvrant son intérêt négatif.
b)
Par courriel du 15 novembre 2016, G.________ – en qualité de « directeur »
de la défenderesse – a répondu à la correspondance du 13 octobre 2016 en précisant
notamment que le Contrat du 25 septembre 2014 était conditionné à l’obtention du
financement ainsi qu’à l’accord des propriétaires, que ce dernier n’avait
pas été obtenu et que le demandeur ne disposait pas du financement en janvier 2015 –
date prévue par le contrat pour une signature d’acte –, ce qu’il admettait d’ailleurs
dans son courrier du 13 octobre 2016.
16.
En date du 16 novembre 2016, C.________ a confirmé
au demandeur, par courrier, l’accord de financement de l’UBS – qui avait déjà
été donné oralement au mois de juin de la même année – s’agissant
de l’acquisition de l’immeuble litigieux, les modalités de financement restant à
définir.
Interrogé à ce sujet, C.________ a notamment attesté que l’UBS avait accepté
la demande de financement reçue du demandeur, laquelle n’aurait pas été retirée,
et a indiqué qu’il n’y avait jamais eu de doute quant à cette décision.
17.
A une date que l’instruction n’a pas
permis d’établir, la défenderesse a restitué au demandeur la somme de 10'000 fr.
qu’il lui avait versée.
18.
Il ressort d’une note d’honoraires
relative à la période du 30 septembre 2016 au 9 mars 2017 que les honoraires du conseil du
demandeur pour les opérations effectuées dans le cadre de la présente cause s’élevaient
à un total de 5'594 fr., TVA par 8% et débours par 3% compris.
19.
a)
Une
expertise a été confiée en cours d’instruction à Z.________, experte en estimations
immobilières avec brevet fédéral auprès de la société [...].
b)
L’experte
a déposé son rapport le 27 novembre 2018. Elle a notamment estimé que le produit locatif
net (avant impôts) en relation avec la location des lots 10 à 12 du projet « L’Attique
93 » aurait été de l’ordre de 22'593 fr., de sorte que le « gain
manqué » se serait élevé à 67'779 fr. en tenant compte d’une période
de trois ans, telle qu’avancée par le demandeur. Relativement à cette dernière,
l’experte a souligné qu’une opportunité de placement en immobilier direct pouvait
être trouvée plus rapidement que s’il s’agissait d’un bien pour une occupation
propre, précisant que l’offre de logements de rendement de petite taille était plus courante
– bien que le marché lausannois reste soutenu –, de sorte que la durée d’attente
permettant d’acquérir un bien offrant le même rendement était plus courte que celle
pour une occupation propre. Z.________ a ainsi estimé que le délai nécessaire pour se
retourner d’une situation semblable à celle du demandeur, courant dès l’instant
où ce dernier a eu connaissance de la non-exécution de la vente, était de deux ans.
c)
Z.________ a déposé un rapport d’expertise complémentaire le 1
er
juillet 2019.
Dans ce cadre, elle a notamment corrigé l’estimation faite du produit locatif net (avant impôts)
en lien avec la location des lots 10 à 12 du projet « L’Attique 93 » sur
la base d’informations transmises par le demandeur, soit qu’il convenait de prendre en considération
trois places de parc couvertes en lieu et place de deux places de parc extérieures, portant celle-ci
à 24'645 fr. par an. Elle a ainsi également modifié son estimation du « gain
manqué » en lien avec ce dernier projet à 73'935 fr. sur trois ans. L’experte
a par ailleurs exposé, s’agissant de son estimation de la période nécessaire pour
se retourner dans une situation semblable à celle du demandeur, que dans un tel cas de figure, l’acheteur
allait tenter, dans un premier temps, de retrouver un bien aux caractéristiques similaires, soit
un objet vendu sur plan et à l’état brut, c’est-à-dire une acquisition avant
que l’immeuble ne soit construit. Afin de pouvoir amener le vendeur à consentir à une
vente à l’état brut, il était nécessaire d’identifier les projets de
construction en amont de leur mise en vente au grand public, soit généralement avant la délivrance
du permis de construire. Or, selon ses observations, peu de promoteurs consentaient à une vente
à l’état brut, ce qui avait pour effet de compliquer et de prolonger la durée des
recherches en comparaison à une vente sur plans « standard » ; par ailleurs,
une fois les négociations terminées, le contrat de réservation d’un tel objet intervenait
usuellement une fois le permis de construire délivré. Dans la pratique, un délai moyen
de deux ans était nécessaire entre l’élaboration du projet immobilier et l’obtention
du permis y relatif. Sur cette base, l’experte a détaillé le délai de deux ans qu’elle
estimait être raisonnable et nécessaire aux processus de recherche, de négociation et
de conclusion d’un contrat se référant à un bien immobilier sur plans, idéalement
à l’état brut, qui dispose d’un permis de construire, comme il suit :
« -
six à dix mois de recherches pour trouver un objet similaire qui n’est pas encore commercialisé
au grand public et dont le permis de construire n’a pas encore été délivré,
-
un à deux mois de pourparlers / négociations avec le promoteur pour tenter d’obtenir
une vente à l’état brut,
-
dix à douze mois pour l’obtention du permis de construire et
-
un mois pour la signature de l’acte devant notaire ».
20.
Par demande du 8 juin 2017, le demandeur a conclu
en substance à ce que la défenderesse lui verse « un montant […] minimum »
de 132'785 fr., avec intérêt à 5% l’an dès le 1
er
avril 2016, et à ce qu’il soit autorisé à compléter ses conclusions selon le
résultat de l’instruction.
Par réponse du 23 novembre 2017, la défenderesse a conclu au rejet des conclusions du demandeur.
Le demandeur a déposé des déterminations le 22 décembre 2017.
A l’audience d’instruction et de premières plaidoiries du 15 mai 2018, le demandeur
a réduit sa conclusion en paiement à 127'805 fr. 25, avec intérêt à 5% l’an
dès le 1
er
avril 2016.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions
finales de première instance dans les affaires patrimoniales (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de
procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]), pour autant que la valeur litigieuse
au dernier état des conclusions de première instance soit de 10'000 fr. au moins (art. 308
al. 2 CPC).
L'appel, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l'instance d'appel, soit
auprès de la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi vaudoise d'organisation judiciaire du
12 décembre 1979 ; BLV 173.01]), dans les trente jours à compter de la notification de
la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1
CPC).
1.2
En l'espèce, l'appel
a été formé en temps utile par une partie qui a un intérêt digne de protection
(art. 59 al. 2 let. a CPC) contre une décision finale rendue dans une cause patrimoniale dont la
valeur litigieuse au dernier état des conclusions est supérieure à 10'000 francs. L'appel
est dès lors recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir
l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées
par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d'office
conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 Ill 43 consid. 2
et réf. cit.).
3.
3.1
Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens
de preuve nouveaux ne sont pris en considération dans le cadre d'une procédure d'appel que
s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et ne pouvaient pas être invoqués
ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve
de la diligence requise (let. b), ces deux conditions étant cumulatives. Il appartient ainsi à
l'appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer
spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les
rendent admissibles selon lui (JdT 2011 III 43 consid. 2 et réf. cit.).
3.2
En l'espèce, à l'appui de son appel,
l'appelant a produit deux pièces de forme, qui sont recevables.
4.
4.1
L'appelant fait valoir tout d'abord une constatation
inexacte des faits. Il reproche aux premiers juges d'avoir retenu qu'il pratique un peu le financement
hypothécaire, dès lors que cela n'a jamais été allégué par les parties.
4.2
4.2.1
Lorsque – comme en l’espèce –
la maxime des débats est applicable (art. 55 al. 1 CPC), il incombe aux parties, et non au juge,
de rassembler les faits du procès (ATF 123 III 60 consid. 3a ; TF 4A_555/2015 du 18 mars 2016 consid.
2.3). Les parties doivent alléguer les faits sur lesquels elles fondent leurs prétentions (fardeau
de l'allégation subjectif), produire les moyens de preuve qui s'y rapportent (art. 55 al. 1 CPC)
et contester les faits allégués par la partie adverse, le juge ne devant administrer les moyens
de preuve que sur les faits pertinents et contestés (art. 150 al. 1 CPC). Les faits doivent être
contestés dans la réponse (art. 222 al. 2 2
e
phrase
CPC) et, pour les faits allégués par le défendeur, en règle générale, dans
la réplique, car seuls les faits contestés doivent être prouvés (art. 150 al. 1 CPC
; ATF 141 III 433 consid. 2.6). Une contestation en bloc ne suffit pas (ATF 141 III 433 consid. 2.6 ;
TF 4A_261/2017 du 30 octobre 2017 consid. 4.3). La partie adverse peut en principe se contenter de contester
les faits allégués (ATF 115 II 1 consid. 4), puisqu'elle n'est pas chargée du fardeau
de la preuve (ATF 117 II 113 consid. 2). Dans certaines circonstances exceptionnelles, il est toutefois
possible d'exiger d'elle qu'elle concrétise sa contestation (charge de la motivation de la contestation),
de façon que le demandeur puisse savoir quels allégués précis sont contestés
et, partant, puisse faire administrer la preuve dont le fardeau lui incombe ; plus les allégués
du demandeur sont motivés, plus les exigences de contestation de ceux-ci par la partie adverse sont
élevées (ATF 141 III 433 consid. 2.6 ; TF 4A_261/2017 précité consid. 4.3).
4.2.2
Aux termes de l'art. 8 CC, chaque partie doit,
si la loi ne prescrit pas le
contraire, prouver les faits qu'elle allègue
pour en déduire son droit. Cette disposition répartit le fardeau de la preuve et détermine
qui doit assumer les conséquences de l'échec de la preuve (ATF 132 III 689, JdT 2007 I 69 [rés.],
SJ 2007 I 185 consid. 4.5). Cette disposition ne prescrit cependant pas quelles sont les mesures
probatoires qui doivent être ordonnées (ATF 127 III 519 consid. 2a), pas plus qu'elle ne dicte
au juge comment forger sa conviction (ATF 128 III 22 consid. 2d ; ATF 127 III 248 consid. 3a). Elle n'exclut
ni l'appréciation anticipée des preuves ni la preuve par indices (ATF 114 II 289 consid. 2a).
Lorsque l'appréciation des preuves convainc le juge qu'un fait est établi à satisfaction
de droit ou réfuté, la question de la répartition du fardeau de la preuve ne se pose plus
et le grief tiré de la violation de l'art. 8 CC devient sans objet. Il s'agit alors d'une question
de pure appréciation des preuves. Si une partie conteste un fait négatif, elle doit apporter
les éléments permettant de le mettre en doute (Piotet, Commentaire romand, CC I, Bâle
2010, n. 53 ad art. 8 CC et réf. cit. ; ATF 119 II 305). Pour les faits négatifs, la règle
de l'art. 8 CC est néanmoins tempérée par les règles de la bonne foi qui obligent
le défendeur à coopérer à la procédure probatoire notamment en offrant la preuve
du contraire. Cette obligation faite à la partie adverse de collaborer à l'administration de
la preuve est de nature procédurale, même si elle découle du principe de la bonne foi ;
elle ne touche pas au fardeau de la preuve et n'implique nullement un renversement de celui-ci (ATF 119
II 305 ; 106 II 29 consid. 2 et réf. cit.). C'est dans le cadre de l'appréciation des preuves
que le juge se prononcera sur le résultat de la collaboration de la partie adverse ou qu'il tirera
les conséquences d'un refus de
collaborer à l'administration de la preuve
(TF 4C.64/2003 du 18 juillet 2003 consid. 4; TF 4C.48/1988 in JdT 1991 II 190 consid. 2a et réf.
cit.). L'art. 8 CC est violé si la juridiction cantonale statuant au fond admet comme étant
justes des allégations non prouvées d'une partie, sans se soucier du fait qu'elles ont été
contestées par la partie adverse, ou, surtout, ne fait pas administrer de preuves sur des faits
pertinents (ATF 137 III 226, JdT 2011 II 431).
4.3
S'agissant des compétences de l'appelant
en matière immobilière, celui-ci a allégué dans ses écritures en première
instance qu’il cherchait à acquérir un immeuble de rendement (all. 1), précisant
qu’il n’était pas un professionnel de l'immobilier (all. 72). Il a admis être conseiller
en assurances et rompu aux affaires (all. 128) et connaître les processus d'investissement, notamment
dans les biens immobiliers (all. 129). Il a également admis être propriétaire de vingt-cinq
biens immobiliers dans la région lausannoise (all. 131) pour une valeur fiscale totale enregistrée
de 11'281'000 fr. (all. 131). Si l'appelant ne dispose pas d'une formation dans le domaine immobilier
ni dans le domaine juridique, ses propres allégués ainsi que les allégués non contestés
de l'intimée suffisent à retenir, en fait, que l'appelant pratique le financement hypothécaire.
Il n'y a pas à rectifier l'état de fait sur ce point.
5.
5.1
L'appelant reproche également aux premiers
juges d'avoir retenu que l'acte litigieux était conditionné à la faculté pour le
demandeur de financer l'achat du lot n
o
15 au plus tard d’ici à fin janvier 2015. Selon lui, l'interprétation du contrat est
une question de droit et l'existence d'un accord entre les parties pour subordonner la validité
du contrat à l'obtention du financement ne pouvait pas être retenue en fait.
5.2
En droit suisse des contrats, la question de savoir
si les parties ont conclu un accord est soumise au principe de la priorité de la volonté subjective
sur la volonté objective (TF 4A_51/2019 du 14 mai 2019 consid. 4.2.1 ; TF 6B_972/2018 du 20
novembre 2018 consid. 2.2 ; ATF 123 III 35 consid. 2b). Lorsque les parties se sont exprimées
de manière concordante (échange de manifestations de volonté concordantes;
übereinstimmende
Willenserklärungen
), qu'elles se sont effectivement
comprises et, partant, ont voulu se lier, il y a accord de fait (
tatsächlicher
Konsens
) ; si au contraire, alors qu'elles se
sont comprises, elles ne sont pas parvenues à s'entendre, ce dont elles étaient d'emblée
conscientes, il y a un désaccord patent (
offener
Dissens
) et le contrat n'est pas conclu. Subsidiairement,
si les parties se sont exprimées de manière concordante, mais que l'une ou les deux n'ont pas
compris la volonté interne de l'autre, ce dont elles n'étaient pas conscientes dès le
début, il y a désaccord latent (
versteckter
Dissens
) et le contrat est conclu dans le sens
objectif que l'on peut donner à leurs déclarations de volonté selon le principe de la
confiance ; en pareil cas, l'accord est de droit (ou normatif) (ATF 144 III 93 consid. 5.2.1 et
réf. cit.).
Le juge doit donc rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention des parties
(interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices (ATF
132 III 268 consid. 2.3.2 ; ATF 132 III 626 consid. 3.1 p. 632 ; ATF 131 III 606 consid. 4.1). Constituent
des indices en ce sens non seulement la teneur des déclarations de volonté – écrites
ou orales –, mais encore le contexte général, soit toutes les circonstances permettant
de découvrir la volonté réelle des parties, qu'il s'agisse de déclarations antérieures
à la conclusion du contrat ou de faits postérieurs à celle-ci, en particulier le comportement
ultérieur des parties établissant quelles étaient à l'époque les conceptions
des contractants eux-mêmes. L'appréciation de ces indices concrets par le juge, selon son expérience
générale de la vie, relève du fait (ATF 144 III 93 consid. 5. 2.2 ; TF 4A_508/2016 du
16 juin 2017 consid. 6.2 et réf. cit. ; TF 4A_98/2016 du 22 août 2016 consid. 5.1).
Si le juge ne parvient pas à déterminer la volonté réelle et commune des parties
— parce que les preuves font défaut ou ne sont pas concluantes — ou s'il constate qu'une
partie n'a pas compris la volonté exprimée par l'autre à l'époque de la conclusion
du contrat — ce qui ne ressort pas déjà du simple fait qu'elle l'affirme en procédure,
mais doit résulter de l'administration des preuves —, il doit recourir à l'interprétation
normative (ou objective), à savoir rechercher leur volonté objective, en déterminant le
sens que, d'après les règles de la bonne foi, chacune d'elles pouvait et devait raisonnablement
prêter aux déclarations de volonté de l'autre. Il s'agit d'une interprétation selon
le principe de la confiance (TF 4A_508/2016 déjà cité consid. 6.2 et les arrêts cités;
TF 4A_98/2016 déjà cité consid. 5.1). D'après ce principe, la volonté interne
de s'engager du déclarant n'est pas seule déterminante; une obligation à sa charge peut
découler de son comportement, dont l'autre partie pouvait, de bonne foi, déduire une volonté
de s'engager. Le principe de la confiance permet ainsi d'imputer à une partie le sens objectif de
sa déclaration ou de son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté
intime (ATF 144 III 93 consid. 5 ; ATF 130 III 417 consid. 3.2 et réf. cit.). La détermination
de la volonté objective des parties, selon le principe de la confiance, est une question de droit
; pour la trancher, il faut cependant se fonder sur le contenu des manifestations de volonté et
sur les circonstances, lesquelles relèvent du fait. Les circonstances déterminantes à
cet égard sont uniquement celles qui ont précédé ou accompagné la manifestation
de volonté, mais non pas les événements postérieurs (ATF 133 III 61 consid. 2.2.1
et réf. cit.).
5.3
En l’espèce, l’intimée a
allégué que le mandat litigieux était conditionné tout d’abord à la faculté
pour l’appelant de financer l’achat du lot litigieux au mois de janvier 2015 (all. 109).
L’appelant a admis cet allégué dans ses déterminations du 22 décembre
2017, reconnaissant ainsi que telle était la volonté réelle des parties à la signature
de l’acte du 25 septembre 2014. Il n’y a dès lors plus à instruire sur ce fait
dont la reprise par le juge ne prête pas le flanc à la critique (art. 150 al. 1 CPC).
Le moyen est mal fondé.
6.
L'appelant requiert encore que l'état de
fait soit complété sur plusieurs points. Ainsi, il estime que c'est à tort que les premiers
juges n'ont pas retenu intégralement le courrier électronique qui lui a été adressé
le 20 mai 2016 par Q.________. Il estime en outre que le jugement aurait dû mentionner qu'aucune
des parties n'avait allégué être en tractation concernant un autre objet immobilier et
considère que le paragraphe libellé comme il suit : « L’instruction n’a
pas permis d’établir à quelle date le demandeur a appris que le bien litigieux avait
été vendu à un tiers » aurait dû être complété en ce sens
que « néanmoins, le demandeur n’a pas pu apprendre un tel fait avant que celui-ci
ne soit survenu ». Enfin, l’appelant considère que « le chiffre 18 [recte :
17] » du jugement entrepris devrait être complété avec différents éléments
de fait concernant la preuve de sa capacité à financer le bien litigieux.
L'appelant entend ainsi intégrer à l’état de fait de nombreux faits non allégués
ou non établis sans expliquer en quoi ces faits auraient une incidence sur l'issue du litige ni
même quelle est la preuve propre à établir ces faits. On relèvera au demeurant que
les premiers juges n'avaient pas à retenir dans l'état de fait des pièces dans leur intégralité
mais seulement dans la mesure alléguée par les parties (c’est le cas en particulier du
contenu du courriel du 20 mai
2016), que l'état
de fait est le résultat de ce qui est allégué et admis ou allégué et prouvé,
mais n'a pas pour vocation de mettre en évidence ce qui n'a pas même été allégué,
et que certains faits, implicites, n'ont pas à être expressément mentionnés dans
le jugement, notamment ce qui va de soi, comme le fait qu'une partie ne peut pas avoir connaissance d'un
fait si celui-ci ne s'est pas réalisé.
Pour tous ces motifs, il n'y a pas lieu de compléter l'état de fait dans le sens requis par
l'appelant.
7.
7.1
Dans un moyen de droit, l'appelant conteste en
substance la qualification juridique du contrat passé entre les parties, estimant qu'il s'agissait
bien d'un contrat de réservation et non d'un simple accord de principe. Il fait valoir que les premiers
juges auraient perdu de vue le fait que le contrat de vente peut porter sur un objet qui n'existe pas
au moment de la conclusion du contrat et que dans le cas d'espèce, le contrat passé entre les
parties contenait toutes les informations essentielles. L'appelant soutient également – de
façon pour le moins contradictoire – que, certes, le contrat ne contenait pas tous les éléments
essentiels, mais que, selon la doctrine, il lui suffirait de contenir presque tous les éléments
essentiels. En outre, l’appelant estime que son engagement de réserver ce bien et celui de
l'intimée de prendre toutes les dispositions pour que la vente ait lieu suffiraient pour considérer
qu'on était en présence d'un précontrat, destiné à augmenter la confiance de
l'appelant, même s'il ne remplissait pas la condition liée à la forme authentique.
7.2
Le précontrat, régi par l'art. 22 CO,
constitue un accord par lequel les deux parties, ou l'une d'elles seulement, s'engagent à conclure
dans le futur un autre contrat déterminé générateur d'obligations (le contrat principal)
entre elles ou avec un tiers (cf. par ex. Morin, Commentaire romand, Code des obligations I, 2
e
éd. 2012, n° 2 ad art. 22 CO). Savoir si les parties ont entendu conclure un précontrat,
voire directement le contrat principal, se détermine selon les circonstances de chaque cas particulier
(TF 4A_29/2013 du 4 mai 2013, consid. 3.2.1 et réf. cit).
Lorsqu’il porte sur la vente future d’un immeuble, le précontrat doit revêtir la
forme authentique, ce qui est exigé pour tout contrat, même innommé, dont l’objet
est le transfert de propriété immobilière en vertu de l’art. 657 CC. Aussi, un précontrat
portant sur une vente immobilière future passé en la forme écrite devra être considéré
comme nul pour vice de forme (ATF 140 III 200 consid. 4.2 ; TF 4A_109/2018 du 8 novembre 2018
consid. 3.1 ; TF 4C.66/2005 du 25 avril 2005 consid. 2). En revanche, si le précontrat ne constitue
qu’un accord de principe, l’exigence de forme n’est pas applicable, étant précisé
que l’on ne pourra pas contraindre les parties à conclure le contrat principal (Pichonnaz/Guisolan,
Le contrat de réservation : outil pratique et réalités juridique, in Not@lex 2013
pp. 149 et 151).
7.3
Malgré les nombreux griefs soulevés
par l’appelant à l’encontre de l’examen des premiers juges, seule est déterminante
la question de la forme de l’acte. En effet, l’accord passé entre les parties qui porte
sur une vente immobilière future ne l’a pas été en la forme authentique, ce que
l’appelant admet. Aussi, pour ce motif déjà et au vu des principes exposés, on ne
saurait considérer qu’il s’agit d’un contrat de vente immobilière ou d’un
précontrat de vente immobilière.
C’est ainsi à bon droit que les premiers juges ont considéré,
a
contrario
, que l’acte passé par les
parties constituait un accord de principe seulement, le moyen de l’appelant étant mal fondé.
8.
8.1
Dans un deuxième moyen de droit, l'appelant
fait valoir qu'il est erroné de prétendre que le contrat réservait les décisions
des établissements financiers. Il ne ressortirait pas du contrat que celui-ci deviendrait caduc
faute de preuve de l’obtention d'un financement bancaire. A cet égard, l'intimée n'a
pas produit la pièce requise 55 censée prouver qu'elle avait requis les documents attestant
de la capacité de l'appelant à financer le bien et le témoin W.________ a attesté
du fait que ces documents avaient, à son souvenir, été produits à l'intimée
en temps et en heure. L’appelant relève que le témoin [...] a également précisé
que ces documents avaient été fournis et que l’intimée ne lui avait fixé aucun
délai pour ce faire et ne l’avait pas mis en demeure de soumettre ces preuves. L’intimée
n'aurait pas résilié le contrat de réservation pour ce motif, l'appelant ayant simplement
appris que l'objet avait été vendu à un autre. Les premiers juges ne se seraient pas demandé
si la mention « janvier 2015 » prévue dans le contrat était indicative ou si
elle était contraignante, ce qu'ils auraient dû faire. Selon l’appelant, puisque le permis
de construire n'avait pas été délivré, il ne pouvait s'agir que d'une indication,
d'autant que les parties étaient restées en contact bien au-delà de janvier 2015, l’intimée
ayant conservé l'avance de 10'000 fr. pendant près de deux ans et l'appelant ayant renoncé
à l'acquisition d'autres biens immobiliers alors même que ce délai était dépassé.
8.2
Le jugement retient que l'intimée
avait demandé à plusieurs reprises à
l'appelant
de lui fournir la preuve du financement. L'appelant s'appuie sur les témoignages de [...], W.________
et [...] pour contrer l'état de fait sur ce point.
Q.________ a effectivement déclaré qu’aucun délai formel n’avait été
imparti à l’appelant pour fournir ces documents. On relèvera toutefois que ce témoin
n'a pas travaillé sur le dossier litigieux et ne peut parler que de manière générale.
Ses déclarations ne sauraient dès lors tenir en échec les faits ressortant de l'allégué
109 – selon lequel
le mandat litigieux était
conditionné tout d’abord à la faculté pour l’appelant de financer l’achat
du lot litigieux au mois de janvier 2015 – qui
a
été admis par l’appelant. Les déclarations du témoin W.________ ne sont pas
probantes au vu du conflit qui oppose celui-ci à l’intimée et dans la mesure où
l'appelant lui a donné connaissance de l'entier du dossier préalablement à son audition.
Le témoignage de l'employé de banque [...], n’est pas davantage déterminant puisqu’il
ne s’est pas occupé du financement de l’objet litigieux. En définitive, aucun élément
au dossier ne permet de retenir que l'appelant a fourni les documents de financement avant le 15 janvier
2015, ce qui suffit à rendre caduc l’accord conditionnel dont la teneur a été admise
par l’appelant (ad allégué 109).
Le moyen est mal fondé.
9.
A titre subsidiaire, l'appelant plaide que si
le délai arrêté à janvier 2015 ne devait pas être considéré comme
purement indicatif, alors il faudrait retenir qu’il avait été prolongé par les parties,
en interprétant le comportement de celles-ci.
L’appelant assume le fardeau de la preuve sur ce point et il lui incombe de prouver les faits qu’il
allègue pour en déduire son droit (art. 8 CC), de sorte qu’il ne lui suffit pas d'évoquer
de manière évasive l'instruction, l'expérience générale de la vie ou le principe
de la confiance. Or, il ne ressort ni de la procédure ni de l'état de fait qu'entre le 15 janvier
2015, date à laquelle l'appelant devait avoir trouvé un financement, et le 16 septembre
2016, date à laquelle l'objet litigieux a été vendu à un tiers, l'intimée aurait
eu un comportement qu'il faudrait interpréter en ce sens qu'elle prolongeait le délai imparti
à l'appelant pour obtenir le financement. En particulier, contrairement à ce que plaide l'appelant,
on ne saurait déduire du fait qu'aucune date n'avait été convenue pour la signature de
l'acte de vente que l'appelant avait obtenu un délai supplémentaire pour trouver les fonds
nécessaires.
Le moyen est mal fondé.
10.
10.1
L'appelant plaide encore que l'intimée aurait rompu un contrat alors que l'appelant avait rempli
sa part du marché pendant plus de deux ans, en payant le montant de 10'000 fr. prévu par l’accord
et en réitérant son intérêt à l'exécution du contrat qu'il tenait pour
parfaitement valable. L'intimée aurait caché la nature « boiteuse » du contrat
et lui aurait porté préjudice en négociant avec un tiers. Selon l’appelant, G.________
chapeaute et contrôle plusieurs sociétés et l'intimée avait dès lors les moyens
de décider à qui le lot allait être vendu, sans qu'il importe de savoir si elle en était
propriétaire, le défaut d’indication dans l’acte litigieux du nom exact du propriétaire
n’étant pas l’élément ayant conduit à la rupture des pourparlers. L'intimée
n’aurait dès lors pas négocié sérieusement et aurait fait signer à l’appelant
un contrat dépourvu de tout effet juridique, ce qu’elle n’ignorait pas. Le témoin
W.________ aurait d’ailleurs attesté que l'intimée avait l'habitude de demander à
ses employés d'être rassurants avec un acquéreur potentiel tout en en cherchant un autre
pour un prix plus élevé. L’appelant soutient que le lien de confiance aurait été
créé par la conclusion du contrat de réservation, par le paiement du montant de 10'000
fr., par des contacts réguliers entre les parties pendant plus de deux ans, par l'absence de problèmes
signalés à l'appelant par l'intimée et par l'illusion maintenue par l'intimée selon
laquelle le contrat serait certainement conclu.
10.2
Dès lors que la Cour de céans fait sienne
l'appréciation des premiers juges selon laquelle les parties ont passé un accord de principe
non soumis à la forme authentique, il faut examiner dans quelle mesure l'intimée doit répondre
sur la base d'une responsabilité précontractuelle.
En vertu du principe de la liberté contractuelle, chacun est libre d'entamer une négociation
et de l'interrompre quand il le veut, même sans justification. L'exercice de cette liberté
est toutefois limité par les règles de la bonne foi (TF 4A_615/2010 du 14 janvier 2010 consid.
4.1 ; TF 40.409/2005 du 21 mars 2006 consid. 3.2, SJ 2006 I 433). La
culpa
in contrahendo
repose sur l'idée que l'ouverture
de pourparlers crée déjà une relation juridique entre partenaires et leur impose des devoirs
réciproques, soit en particulier celui de négocier sérieusement, conformément à
leurs véritables intentions (TF 4A_202/2011 du 16 juin 2011 consid. 2.2). Une partie ne peut
pas, par une attitude contraire à ses véritables intentions, éveiller chez l'autre l'espoir
illusoire qu'une affaire sera conclue et l'amener ainsi à prendre des dispositions dans cette vue.
Celui qui engage des pourparlers ne doit pas faire croire que sa volonté de conclure est plus forte
qu'en réalité (TF 4A_615/2010 précité et réf. cit.).
La partie qui ne respecte pas ces obligations répond non seulement lorsqu'elle a fait preuve d'astuce
au cours des pourparlers, mais déjà lorsque son attitude a été de quelque manière
fautive, qu'il s'agisse de dol ou de négligence, dans les limites tout au moins de la responsabilité
qu'elle encourt sous l'empire du contrat envisagé par les parties (ATF 140 III 200 déjà
cité consid. 5.2 ; TF 4A_229/2014 du 19 septembre 2014 consid. 4.1). Toutefois, ce
n'est que dans des situations exceptionnelles qu'une
culpa
in contrahendo
sera retenue en cas de rupture
des pourparlers. Il ne suffit pas que les négociations aient duré longtemps, ni que la partie
à l'origine de la rupture ait été au courant des investissements effectués par l'autre
; la partie qui engage des frais avant la conclusion du contrat le fait en principe à ses risques
et périls. Le comportement contraire aux règles de la bonne foi ne consiste pas tant à
avoir rompu les pourparlers qu'à avoir maintenu l'autre partie dans l'idée que le contrat serait
certainement conclu ou à n'avoir pas dissipé cette illusion à temps. Lorsque le contrat
en vue est soumis à une forme légale, une
culpa
in contrahendo
pour rupture des pourparlers sera
d'autant moins facilement admise que les prescriptions de forme ont précisément pour but de
préserver les parties d'un engagement irréfléchi. Cependant, il est contraire aux règles
de la bonne foi de donner sans réserve son accord de principe à la conclusion d'un contrat
formel et de refuser
in extremis
,
sans raison, de le traduire dans la forme requise (TF 4A_615/2010 précité et réf.
cit.).
10.3
En l'espèce, il ne ressort pas de l'état
de fait que l'intimée a pu susciter chez l'appelant un espoir légitime ni qu'elle l'aurait
conforté dans une situation qui était loin de se concrétiser, pour le décevoir ensuite
d'une manière déloyale. En premier lieu, il faut constater que le contrat de réservation
était subordonné, on l'a vu, à l'obtention d'un financement dans un délai fixé
au mois de janvier 2015 et que l'appelant n'a pas prouvé dans le délai convenu avoir obtenu
ledit financement et l'avoir fait savoir à temps à l'intimée. Il n'a pas été
retenu non plus qu'après le mois de janvier 2015, l'intimée ait accordé un délai
supplémentaire pour obtenir ce financement. C'est dire qu'à ce moment déjà, l'appelant
devait savoir que les pourparlers étaient rompus. Par ailleurs, comme retenu par les premiers juges,
l'appelant est rompu aux affaires immobilières. Il admet lui-même dans ses écritures être
un investisseur chevronné qui a du flair pour les bonnes affaires. Il doit dès lors savoir
qu'il peut renoncer à acquérir certains objets, sans frais, après la signature d'un simple
accord de principe. Les discussions n'étaient pas avancées dans le cas d'espèce et surtout,
le fait que l'intimée continue à rechercher d'autres acquéreurs dans un contexte où
l'appelant n'avait pas attesté avoir trouvé le financement nécessaire dans le délai
imparti n'apparaît pas contraire à la bonne foi en affaires.
Le moyen est rejeté.
11.
L'appelant invoque qu'il aurait obtenu à
temps le financement pour acquérir l'appartement de [...], ce qui ressortirait des témoignages
d’[...], de [...], de [...] ainsi que de ses propres déclarations. Le témoin [...] aurait
confirmé avoir pu trouver des acquéreurs très tôt après le désistement
de l'appelant pour les trois studios dans le projet « [...]». Les premiers juges auraient
ainsi violé l'art. 8 CC en exigeant la preuve stricte du financement des six studios dans le projet
« [...] ».
Le fait que l'appelant ait indiqué à
un autre régisseur n'acquérir que trois appartements d'un lot au lieu des six prévus initialement
n'a pas pour conséquence qu'il faille retenir que le financement avait pu être obtenu pour
l'appartement de [...]. Cela ne ressort d'ailleurs
pas du témoignage [...] dès lors qu'il n'est pas possible de placer chronologiquement cette
renonciation à une date antérieure à l’échéance de janvier 2015. Tout
au plus, cela démontre-t-il encore une fois que l'appelant est rompu aux affaires immobilières
et qu'il sait parfaitement qu'il peut renoncer à l'acquisition de certains biens tant qu'il n'a
pas signé d'acte notarié.
Enfin, le fait pour le témoin [...] d’avoir confirmé les déclarations de l’appelant
selon lesquelles l’UBS avait accepté la demande de financement reçue de l’appelant
sans qu’il n’y ait jamais eu de doute quant à cette décision ne permet pas non
plus de retenir
que
l'appelant aurait fourni à l’intimée les documents de financement avant le 15 janvier
2015 (cf. consid. 8.2
supra
).
Le moyen est mal fondé.
12.
L'appelant estime que le contrat conclu entre
les parties est un contrat
de
durée et qu'il y a concours d'actions entre la responsabilité précontractuelle, laquelle
est régie par les dispositions applicables à la responsabilité délictuelle et la
responsabilité contractuelle, le lésé bénéficiant dans un tel cas du régime
qui lui est le plus favorable. Or l'intimée aurait résilié un contrat de mandat à
tout le moins par acte concluant sans aucun motif sérieux et en temps inopportun. L'appelant requiert
encore qu'il soit fait application des règles concernant la gestion d'affaires sans mandat. Selon
lui, compte tenu du fait que l'intimée avait un contrôle absolu sur l'opération, elle
devait répondre du cas fortuit. Il expose que la gestion d'affaires aurait été entreprise
dans l'intérêt du maître, qui avait le droit de s'approprier les profits qui en résultaient.
Le fait qu'il y ait violation contractuelle ne doit pas exclure l'application des principes liés
à la gestion d'affaires, les conditions d'une remise de gain étant réunies.
L'argumentaire de l’appelant n'est pas dépourvu d’incohérences : s'agissant
en particulier d'une résiliation de mandat en temps inopportun, il n’est pas établi que
les parties étaient liées par un rapport contractuel au-delà du mois de janvier 2015,
de sorte qu’on voit mal qu’un mandat aurait été résilié. S'agissant ensuite
d'une éventuelle gestion d'affaires sans mandat, il eût fallu que l'intimée gère
un bien juridique qui appartenait à l'appelant, élément constitutif de la gestion d'affaires
sans mandat qui fait manifestement défaut en l'espèce.
Tous ces moyens sont mal fondés.
13.
L'appelant invoque un gain manqué du fait qu'il a renoncé à acquérir trois des studios
du projet « [...] ». Il soutient que son gain manqué devrait être mis à la charge
de l'intimée tant sous l'angle de la responsabilité précontractuelle, de la résiliation
du mandat en temps inopportun et de la gestion d'affaires pour autrui. L'appelant explique également
avoir fourni toutes les données que l'on pouvait raisonnablement exiger de lui pour calculer en
sus l'intérêt positif, le cas échéant en faisant application de l'art. 42 al. 2 CO.
Enfin, il faudrait selon lui tenir compte des heures inutilement passées sur ce dossier –
au tarif horaire de 250 fr., ce qui lui paraissait raisonnable –, des honoraires de son avocat
avant procès, ainsi que des frais pour la procédure de conciliation, soit un total de 76'784 francs.
En l'absence de fondement juridique à l'obligation de réparer, il n'est pas nécessaire
d'examiner les arguments de l'appelant pour justifier la quotité du dommage.
14.
En conséquence, l’appel doit être rejeté.
Les frais de deuxième instance, arrêtés à 1'767 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des
frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), doivent être mis à la
charge de l’appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
L’appelant devra en outre verser à l’intimée de pleins dépens de deuxième
instance, évalués à 5'000 fr. (art. 7 TDC [Tarif des dépens en matière civile
du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]) compte tenu du fait que l’intimée a dû se déterminer
sur un acte d’appel frisant la prolixité.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'767 fr. (mille sept cent
soixante-sept francs), sont mis à la charge de l’appelant M.________.
IV.
L’appelant [...] versera à l’intimée J.________ la somme de 5'000 fr. (cinq mille
francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V.
L’arrêt
est exécutoire.
La
présidente :               Le greffier
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Frank Tièche (pour [...]),
‑
Me John-David Burdet (pour J.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge présidant de la Chambre patrimoniale cantonale.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :