vd_findinfo · HC / 2010 / 643 · 2010-11-26 · fr

SIMULATION | 19 CO

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 26.11.2010 HC / 2010 / 643

SIMULATION | 19 CO

TRIBUNAL
CANTONAL
626/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Arrêt du
26 novembre 2010
______________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Giroud et Krieger
Greffier
:
M.              d'Eggis
*****
Art.
19 al. 2 CO
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
A.L.________
,
à Lausanne, défenderesse, contre le jugement rendu le 30 octobre 2009 par le Tribunal des
baux dans la cause divisant la recourante d'avec
P.________
SA
, à Genève, demanderesse.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
En fait :
A.
Par jugement du 30 octobre 2009, le Tribunal des baux a rejeté la requête incidente en déclinatoire
déposée le 29 octobre 2009 par la défenderesse (I), fixé à 2'022 fr. 85 dès
le 1er janvier 2004 le loyer mensuel initial net de l’appartement loué par la défenderesse
A.L.________ à la demanderesse P.________ SA, situé à l’ouest et dans l’attique
de la PPE Résidence [...], sis [...], à 1095 Lutry (II), rendu le jugement sans frais ni dépens
(III) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (IV).
Ce jugement expose en bref les faits suivants :
La demanderesse P.________ SA, dont le siège est à Genève, a pour but social des opérations
immobilières, financières, de crédit, de change, de bourse ou de commission, de gestion
de fortune, de placement et d'émission de titres, d'arbitrage, de gestion, d'administration. Elle
a pour directeurs notamment [...] et [...], avec signature collective à deux.
Par contrat de bail à loyer du 5 janvier 2004, la demanderesse, en qualité de propriétaire,
a loué à A.L.________ un appartement d'habitation et une place de parc sis dans la PPE Résidence[...],
[...], à Lutry, dès le 1er janvier 2004 pour une durée de cinq ans et pour un loyer mensuel
de 3'600 francs. Avant la signature de ce bail, la défenderesse occupait déjà les lieux
depuis de plusieurs années.
Selon acte notarié Ryvier Charmey du 6 janvier 2004, l'appartement litigieux a été vendu
par B.L.________, mari de la défenderesse, à la demanderesse.
La défenderesse a allégué que l'appartement litigieux appartenait à son époux
avant la vente forcée par la banque créancière hypothécaire. Cette banque ayant refusé
une vente de gré à gré à la défenderesse, celle-ci et son mari avaient convenu
de vendre cet objet immobilier à la banque, afin de permettre à terme un rachat par la défenderesse.
Cette dernière soutient avoir versé 150'000 fr. en vue de cette opération, après
que son mari se fut engagé à lui verser un montant de 3'600 francs par mois afin de permettre
la prise en charge des intérêts hypothécaires de la demanderesse et de rémunérer
celle-ci pour le service rendu. La volonté réelle des parties n'aurait en aucun cas été
de conclure un contrat de bail, mais uniquement d'éviter la vente aux enchères de l'appartement
et de permettre à la défenderesse de le racheter à terme en tenant compte des fonds propres
de 150'000 fr. déjà investis.
Les directeurs [...] et [...], employés chez la demanderesse, ont admis avoir acquis l'appartement
litigieux à la demande de l'époux de la défenderesse et avoir reçu en mains propres
un montant de 20'000 fr. en espèces. Les premiers juges ont retenu qu'il n'était toutefois
pas établi à quel titre ce montant avait été versé. Ils ont aussi relevé
que l'attestation bancaire du 31 décembre 2003 du virement de 130'000 fr. par une banque zurichoise
à [...] n'indiquait pas le nom du donneur d'ordre et ne permettait pas d'établir par qui et
à quel titre ledit montant avait été payé.
La défenderesse s'est acquitté du loyer jusqu'en juin 2005 y compris, puis a cessé tout
versement.
Par requête adressée le 27 novembre 2006 au Juge de paix des districts de Vevey, Lavaux et
Oron, la demanderesse a requis l'expulsion de la défenderesse, après avoir résilié
le bail. Cette requête a été rejetée pour le motif que la demanderesse n'avait pas
fait usage de la formule officielle obligatoire (art. 269d CO), de sorte que le loyer fixé dans
le contrat de bail était nul.
Par requête du 20 décembre 2008, P.________ SA a ouvert action contre A.L.________ en concluant,
avec dépens, principalement à ce qu'il soit constaté que le loyer de 3'538 fr. 10 (subsidiairement
de 3'005 fr. 55) pour l'appartement à l'ouest et dans l'attique de la PPE [...], [...], à Lutry,
charges en sus, est admissible, plus subsidiairement à ce qu'elle soit "acheminée"
à prouver les faits allégués dans cette écriture et que la défenderesse soit
déboutée de toutes autres ou contraires conclusions.
Par courrier du 6 juillet 2009, la défenderesse a conclu au rejet des conclusions de cette requête.
Par procédé du 28 octobre 2009, la défenderesse a conclu, avec dépens, à ce
que le déclinatoire soit prononcé et la demanderesse éconduite d'instance.
A l'audience de jugement tenue le 30 octobre 2009, le Tribunal des baux a entendu deux témoins et
décidé de statuer sur la requête de déclinatoire dans le jugement au fond.
En droit, après avoir admis leur compétence compte tenu de l'existence d'un contrat de bail
à loyer, les premiers juges ont considéré en bref que la défenderesse n'avait pas
rendu vraisemblable l'existence d'un acte simulé, en particulier parce que la défenderesse
n'avait pas prouvé avoir versé à la demanderesse un montant de 150'000 fr. à titre
de fonds propres pour une acquisition ultérieure de l'appartement et qu'elle n'avait pas établi
que les montants reçus par la demanderesse (130'000 + 20'000) auraient été investis dans
l'achat de l'appartement litigieux. En outre, la défenderesse n'avait pas expliqué envers quel
tiers les parties au procès auraient voulu créer une fausse apparence en feignant la conclusion
d'un contrat de bail. Selon les premiers juges, on ne voyait pas non plus quel éventuel acte dissimulé
se cacherait derrière le contrat de bail. De plus, même si la défenderesse avait réussi
à rendre vraisemblable que le but des parties avait été d'éviter la vente aux enchères
de l'appartement pour lui permettre de le racheter plus tard, cela n'aurait pas suffi à établir
que le contrat de bail était un acte simulé, puisque l'intention des parties était de
financer le paiement des intérêts hypothécaires en attendant le rachat.
B.
Par acte du 30 août 2010, A.L.________ a
recouru contre ce jugement en concluant implicitement à la réforme en ce sens que les conclusions
prises par l’intimée dans sa demande sont rejetées, subsidiairement à l’annulation
du jugement, plus subsidiairement implicitement à la réforme du jugement en ce sens que le
loyer mensuel initial de l’appartement occupé par la recourante est fixé à 1'000
fr. dès le 1er janvier 2004. Par mémoire du 3 novembre 2010, elle a exposé ses moyens.
En droit
:
1.
Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC, applicables par le renvoi de l'art. 13 LTB (loi du 13 décembre
1981 sur le Tribunal des baux; RSV 173.655), ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme
contre les jugements principaux rendus par le Tribunal des baux.
Le recours tend principalement à la réforme, subsidiairement à la nullité. Interjeté
en temps utile, par une personne qui y a intérêt, il est ainsi recevable.
En règle générale, le Tribunal cantonal délibère en premier lieu sur les moyens
de nullité (art. 470 al. 1 CPC). Saisie d'un recours en nullité, la Chambre des recours n'examine
que les moyens expressément soulevés (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise,
3ème éd., Lausanne 2002, n. 2 ad art. 465 CPC, p. 722). La recourante n’en invoque aucun,
de sorte que son recours en nullité est irrecevable.
Il convient dès lors d'examiner le recours en réforme.
2.
a)
Les conclusions en réforme ne sont ni nouvelles ni plus amples que celles de la première instance;
elles sont donc recevables (art. 452 al. 1 CPC).
b)
Lorsqu'elle est saisie d'un recours en réforme interjeté contre un jugement principal rendu
par le Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit librement la cause en fait et en droit (art.
452 al. 2 CPC, applicable par le renvoi de l'art. 13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois pas articuler
de faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du dossier et qui auraient dû être
retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction complémentaire selon l'art. 456a CPC
(art. 452 al. 1ter CPC). Ainsi, la Chambre des recours développe son raisonnement juridique après
avoir vérifié la conformité de l'état de fait du jugement aux preuves figurant au
dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété au moyen de celles-ci
(JT 2003 III 3 et 16).
En l'espèce, l'état de fait du jugement est conforme aux pièces du dossier et aux autres
preuves administrées. Il permet à la cour de céans de statuer à nouveau sur le fond.
3.
La recourante fait valoir l'incompétence ratione valoris du Tribunal des baux.
Le litige portant sur l'existence ou la validité d'un contrat de bail immobilier relève de
la compétence du Tribunal des baux (Byrde/Giroud Walther/Hack, Procédures spéciales vaudoises,
n. 12 ad art. 1 LTB; Higi, Zürcher Kommentar, n. 44 ad art. 274 CO; CREC I 13 janvier 2010/17).
Lorsque l'examen de la compétence du tribunal se recoupe avec celui du bien-fondé de la demande,
les faits justifiant à la fois la compétence et les prétentions au fond, s'ils sont contestés,
seront présumés réalisés pour l'examen de la compétence et ils ne devront être
prouvés qu'au moment où le juge statuera sur le fond (théorie de la double pertinence;
ATF 134 III 27 c. 6.2.1; ATF 133 III 295 c. 6.2, JT 2008 I 160; ATF 131 III 153 c. 5.1). En d'autres
termes, il suffit, pour admettre la compétence du tribunal, que les faits qui constituent à
la fois la condition de cette compétence et le fondement nécessaire de la prétention soumise
à l'examen du tribunal soient allégués avec une certaine vraisemblance ("substanziiert
behauptet"; ATF 131 III 153 précité; ATF 128 III 50 c. 2b/bb; Blätter für Zürcherische
Rechtsprechung [ZR] 2003, n° 42, pp. 207 ss, spéc. p. 215). Pour se prononcer sur le mérite
du déclinatoire, le juge doit se fonder sur les éléments du dossier en l'état du
procès, sans procéder à une instruction d'office (JT 1995 III 34 c. 2a). La compétence
du Tribunal des baux doit ainsi être admise aussitôt que l'existence d'un bail est invoquée
et rendue vraisemblable par l'une des parties (CREC I 28 novembre 2007/589 c. 5 et 6).
En l'espèce, le contrat de bail signé le 5 janvier 2004 par les parties, ainsi que le fait
que les loyers convenus auraient été versés jusqu'en juin 2005, rendent l'existence d'un
contrat de bail à loyer suffisamment vraisemblable, ce qui suffit pour fonder la compétence
des premiers juges. A ce stade, il ne suffisait pas pour la recourante d'invoquer la simulation; elle
devait l'établir avec un degré de vraisemblance tel que le résultat de la contre-preuve
ne permette plus d'admettre, même au stade de la vraisemblance, l'existence d'un contrat de bail
à loyer.
Tel n'est pas le cas pour les motifs indiqués dans le jugement et dans les considérants exposés
ci-dessous. De plus, rien n'indique que le paiement convenu de 3'600 fr. par mois "avait pour objet
la couverture des intérêts et de l'amortissement de l'emprunt de 495'000 fr. contracté
par l'intimée pour l'achat de l'appartement", comme le soutient la recourante. Celle-ci soutient
que le jugement attaqué aurait méconnu la pièce 5, soit la décision du Juge de paix
du 26 janvier 2007, qui relate le témoignage du mari de la recourante indiquant que le transfert
de 130'000 fr. et le versement en espèces de 20'000 fr. ont été effectués pour le
compte de l'intimée. Cependant, cette décision du Juge de paix ne fait que relater le témoignage
sans le retenir. De toute manière, émanant de l'époux de la recourante qui a un intérêt
propre à l'affaire, ce témoignage n'est pas probant. Enfin, la recourante ne peut pas fonder
sa thèse sur ce témoignage, qui indique qu'il y avait une option d'achat futur en sa faveur
et qu'elle devait racheter l'appartement une fois le couple divorcé. On en déduit au mieux
pour la recourante que les parties se seraient servies du contrat de bail comme d'un moyen intermédiaire
voulu et en aucun cas simulé.
4.
La recourante soutient
qu’elle a simulé un contrat de bail afin de tromper la banque [...], qui n’aurait pas
souhaité qu’elle acquière l’appartement en cause. Avec les premiers juges, il faut
constater que rien ne permet de retenir une simulation. Que le mari de la recourante ait le cas échéant
entendu ne vendre l’appartement précité à l’intimée que dans la perspective
d’une revente à la recourante n’excluait pas qu’entre-temps un contrat de bail
soit conclu pour couvrir les charges de l’immeuble. La recourante, qui supportait le fardeau de
la preuve d’une simulation, n’a apporté aucun élément rendant seulement vraisemblable
que le contrat de bail conclu entre les parties était de nature à induire en erreur la banque
[...]. On ne voit ainsi pas pourquoi celle-ci, alors qu’elle aurait demandé la vente forcée
de l’immeuble (allégué 23 du procédé écrit de la recourante au Tribunal
des baux), se serait opposé à une vente à la recourante alors qu’elle aurait ensuite
consenti à une vente à l’intimée. Ce moyen doit dès lors être rejeté.
5.
La recourante conteste également le montant du loyer initial.
a)
Les premiers juges ont rappelé que, pour la fixation de ce loyer initial, il faut donner la préférence
au critère absolu de fixation du loyer de la chose louée en analysant le rendement net obtenu,
soit le rapport existant entre les fonds propres investis dans la chose remise à bail et le loyer
après déduction des charges d'exploitation et des intérêts débiteurs sur les
capitaux empruntés (TF 4C.287/2005 du 18 janvier 2006 c. 2.4). Est déterminant le jour de fixation
du loyer initial dans le calcul du rendement des fonds propres. Lorsque l'immeuble a changé récemment
de mains, on peut déterminer le montant des fonds propres en déduisant les fonds empruntés
du prix de revient, puis déterminer le taux de rendement admissible. Est admissible un rendement
n'excédant pas de 1/2 % le taux de l'intérêt hypothécaire de 1er rang pratiqué
par la banque cantonale du lieu pour les anciennes hypothèques (ATF 122 III 257; ATF 120 II 100).
Les premiers juges ont constaté que le prix d'achat de l'immeuble s'élevait à 645'000
fr., plus un montant forfaitaire de 32'250 fr. (soit 5 % du prix d'achat)  pour les frais de notaire,
d'inscription au registre foncier et les droits de mutation selon l'acte de vente notarié, soit
une somme de 677'250 fr., dont à déduire 528'125 fr. d'emprunts hypothécaires, si bien
que le solde de 149'125 fr. représentait les fonds propres investis par la bailleresse. A l'époque
de la conclusion du contrat, le taux hypothécaire de référence était de 3,25 %, si
bien que le rendement admissible était de 5'592 fr. 19 (149'125 fr. x [3,25 % + 0,5 %]), auquel
il faut ajouter les intérêts hypothécaires par 18'220 fr. 30, l'impôt immobilier
par 361 fr. 20 et 5 % du loyer net à titre d'honoraires de gérance par 100 fr. 72; les charges
d'exploitation s'élevaient donc à 24'274 fr. 41 par an (2'022 fr. 85 par mois).
La recourante n'expose aucune argumentation à l'appui de ses conclusions relatives à la fixation
du loyer initial. Les motifs exposés par les premiers juges pour justifier le montant à 2'022
fr. 85 par mois sont convaincants et peuvent être confirmés par adoption (art. 471 al. 3 CPC).
6.
En définitive, le
recours est rejeté et le jugement confirmé.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à 5'162 fr. (art. 232
TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile; RSV 270.11.5])
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 465 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance de la recourante A.L.________ sont arrêtés à 5'162
fr. (cinq mille cent soixante-deux francs).
IV.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
26 novembre 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Alain Dubuis (pour A.L.________),
‑
Me Alexandre De Gorski (pour P.________ SA).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est de 485'280 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux.
Le greffier :