vd_findinfo · HC / 2019 / 485 · 2019-07-11 · fr

VENTE D'IMMEUBLE, DÉFAUT DE LA CHOSE, GARANTIE EN RAISON DES DÉFAUTS DE LA CHOSE, INTENTION, DISSIMULATION{CHOSES, FAITS}, QUALITÉ PROMISE, SURFACE, LOGEMENT | 197 al. 1 CO, 221 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 11.07.2019 HC / 2019 / 485

TRIBUNAL
CANTONAL
PT15.014086-190404
398
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
11 juillet 2019
__________________
Composition
:               M.
abrecht
,
président
Mmes
Kühnlein et Crittin Dayen, juges
Greffier
:
M.              Valentino
*****
Art.
197 al. 1 et 221 CO
Statuant sur l’appel interjeté par
H.________
,
à La Croix-sur-Lutry, défendeur, contre le jugement rendu le 28 août 2018 par la Chambre
patrimoniale cantonale dans la cause divisant l’appelant d’avec
N.________
,
à Bursinel, demandeur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 28 août 2018, communiqué pour notification aux parties le 14 février 2019,
la Chambre patrimoniale cantonale (ci-après : les premiers juges) a dit que le défendeur
H.________ devait immédiat paiement au demandeur N.________ de la somme de 62'500 fr., plus intérêts
à 5% l’an dès le 19 juin 2014 (I), a dit que l’opposition formée par H.________
au commandement de payer dans la poursuite n° [...] de l’Office des poursuites du district
de Lavaux-Oron, notifié le 2 octobre 2014, était définitivement levée à concurrence
de 62'500 fr., plus intérêts à 5% l’an dès le 19 juin 2014 (II), a rejeté
la demande reconventionnelle du 27 août 2015 déposée par le défendeur H.________
contre le demandeur N.________ (III), a statué sur les frais et dépens (IV à VI) et a
rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VII).
En droit, les premiers juges ont en substance
considéré que H.________
(ci-après : le défendeur ou l’appelant),
en qualité de vendeur, d’une part, et N.________ (ci-après : le demandeur ou l’intimé),
en qualité d’acheteur, d’autre part, étaient liés par un contrat de vente
immobilière portant sur le lot n° 5 de la PPE sise sur la parcelle n° [...] de la Commune
de C.________, que ce lot consistait en un appartement en duplex comprenant une mezzanine, que contrairement
à ce que prévoyait le chiffre 4 du permis de construire délivré par la Municipalité
de C.________ relatif à cette parcelle, le vendeur n’avait pas informé l’acheteur
que la mezzanine ne pouvait en aucun cas être destinée à l’habitation ou à
l’exercice d’une activité professionnelle et que le vendeur n’était pas parvenu
à établir qu’au moment de la vente, l’acheteur connaissait le caractère inhabitable
de la mezzanine. Il a été retenu que le vendeur avait, par son comportement, donné des
assurances à l’acheteur quant à la qualité habitable de la mezzanine. Cette garantie
avait été décisive pour l’acheteur, lequel avait, dès le début de la construction
du lot, demandé d’aménager la mezzanine pour y installer une salle d’eau. Ainsi,
en omettant d’informer l’acheteur de l’inhabitabilité de la mezzanine et en le
laissant dans l’erreur à cet égard, le vendeur avait commis un dol au sens des art. 199
et 203 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220). Dès lors, toute clause excluant
ou limitant la responsabilité du vendeur était nulle et celui-ci ne pouvait pas non plus se
prévaloir du fait que l’avis des défauts n’aurait pas eu lieu en temps utile.
Les premiers juges se sont fondés sur l’expertise judiciaire pour fixer le montant de la moins-value
du bien immobilier engendrée par le défaut constaté. Ils ont retenu que celle-ci s’élevait
à la différence entre la valeur d’un appartement avec une surface habitable comprenant
la mezzanine, soit 94 m
2
,
et la valeur d’un appartement de 80 m
2
habitables, agrémenté de 18 m
2
utiles, mais non habitables.
B.
Par acte du
11 mars 2019, H.________ a formé appel contre ce jugement, en concluant, avec suite de frais et
dépens, à sa réforme en ce sens que la demande déposée le 7 avril 2015 par N.________
soit rejetée. A titre subsidiaire, l’appelant a conclu au renvoi de la cause à la Chambre
patrimoniale cantonale pour nouveau jugement.
Il n’a pas été ordonné d’échange d’écritures.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
N.________ exploite une entreprise individuelle
sous la raison «  [...]», dont le but est l’« exploitation d’un
café, [...] ».
2.
a)
Le 3 août 2012, la Municipalité de
C.________ a délivré un permis de construire N°  [...] relatif à la parcelle
n° [...] portant sur la construction d’un immeuble de cinq logements et un commerce, à
la [...].
Ce permis de construire fait état de ce qui suit au chiffre 4.1 intitulé «
Locaux
non habitables
» : «
Eu
égard au respect du coefficient d’Utilisation du Sol (CUS) limité à 0.6, les locaux
intitulés « mezzanine », ne pourront en aucun cas être destinés à
l’habitation, ni à l’exercice d’une activité professionnelle
.
En
effet, la surface totale brute du plancher utile, sans tenir compte de ces locaux, s’élève
à 609m2 et atteint ainsi la surface maximum admise par le règlement (970 m2 x 0,6 = 582 m2,
auxquels s’ajoute un bonus de 5% pour les bâtiments atteignant des performances énergétiques
supérieures aux normes en vigueur)
».
Le chiffre 4.2 énonce par ailleurs ce qui suit : «
Ces
mezzanines ne pourront pas être considérées comme pièces habitables et être
considérées en tant que telles, étant donné qu’elles ne disposent pas d’une
hauteur suffisante (art. 27 RATC), d’un éclairage naturel suffisant (art. 28 RATC) et d’un
accès conforme à la norme de protection incendie. Cette condition spéciale devra être
communiquée à tout acquéreur de l’immeuble ou des appartements concernés
».
Cette communication était une condition de l’octroi du permis de construire.
La construction de l’immeuble a débuté à l’automne 2012.
Les chiffres 4.1 et 4.2 ont été répétés à H.________, propriétaire
du lot n° 5 de la PPE en construction sur cette parcelle et/ou à son architecte par [...],
responsable de la police des constructions de la Commune de C.________.
b)
Par courriel du 20 août 2012, un dossier
de présentation de l’immeuble à construire a été remis au demandeur, lequel
indiquait que le lot n° 5 disposait d’une surface habitable de 94.7 m
2
,
à savoir 80.09 m
2
pour l’étage et 14.63 m
2
pour la mezzanine. Il était précisé, en bas de la page 3 du dossier, ce qui suit :
« Ces renseignements ne sont fournis qu’à titre indicatif et ne sont pas exhaustifs.
Il ne constituent en aucun cas un document contractuel ».
Par courriel du 5 septembre 2012, le demandeur a transmis à E.________, courtier du défendeur
lors de la vente de l’appartement au demandeur, une fiche de réservation.
Par courriel du 6 septembre 2012, E.________ a informé le demandeur que le permis de construire
avait été délivré. Lors de son audition en qualité de témoin, E.________
a expliqué qu’il n’avait pas parlé du caractère habitable de la mezzanine
avec le demandeur. Se référant au chiffre 4 du permis de construire du 3 août 2012,
lequel indique l’obligation de communiquer ce fait à tout acquéreur de l’immeuble
ou des appartements, il a déclaré qu’il n’avait jamais vu ou eu de copie de ce
permis de construire.
3.
a)
Le 9 octobre 2012, par-devant le notaire [...]
à Lausanne, les parties ont conclu un contrat de vente immobilière à terme-droit d’emption
portant sur l’achat par N.________ du lot n° 5 de la PPE en construction sur la parcelle n°
[...]H.________, propriété de H.________.
L’acte de vente décrit ce lot de la manière suivante : «
appartement
en duplex de 94.72 m2 environ au total avec balcon dans les combles de 13.72 m2 environ, constituant
le lot numéro 5 des plans teinté en violet clair
».
Le vendeur a déclaré dans cet acte qu’un permis de construire définitif et exécutoire
permettant la construction d’un immeuble résidentiel sur la parcelle en cause avait été
délivré par la Municipalité de C.________.
Sous
le chiffre 8 relatif aux modifications apportées par l’acheteur au descriptif de base (plus
ou moins-values), il était précisé que l’acheteur n’aurait aucuns frais de
construction à supporter, à l’exception des modifications au descriptif de base, des
choix spéciaux et des travaux supplémentaires qu’il aurait personnellement commandés
au vendeur.
Un descriptif de l’ouvrage ainsi que des plans, indiquant comme surface de l’étage 80.09
m
2
et comme surface de la mezzanine 14.63 m
2
,
était annexé à l’acte de vente.
b)
Entendu comme témoin, [...] a déclaré que le demandeur était allé consulter
le dossier au bureau communal après son achat du lot en question.
4.
a)
Par
courrier du 12 avril 2013, à la demande du propriétaire de la parcelle, [...] a soumis à
la Commune de C.________ une proposition d’aménagement des mezzanines sises sur la parcelle
n° [...] de cette Commune.
Par lettre du 23 avril 2013 adressée à [...], la Commune de C.________ a accusé réception
du courrier précité et a refusé la demande d’aménagement des mezzanines dès
lors que selon le permis de construire délivré, les mezzanines ne pouvaient en aucun cas être
destinées à l’habitation, ni à l’exercice d’une activité professionnelle
étant donné que la surface totale brute du plancher utile, sans tenir compte de l’aménagement
des mezzanines, était utilisée au maximum. Par ailleurs, ces locaux n’avaient pas une
hauteur ni un éclairage suffisant et l’accès n’était pas conforme à la
norme de protection incendie. Entendu comme témoin, [...] a confirmé qu’il savait « très
bien que les combles n’étaient pas habitables », précisant qu’il avait
« toujours discuté de l’inhabitabilité avec [s]on équipe de chantier ainsi
qu’avec le maître de l’ouvrage », mais qu’il n’en avait pas parlé
avec le demandeur.
Entendu en qualité de partie, N.________ a expliqué qu’il avait eu connaissance de cet
échange de courriers entre l’architecte et la Municipalité de C.________ avant l’ouverture
du procès, mais uniquement parce qu’il était allé lui-même les chercher auprès
de la Municipalité dans le courant de l’année 2013 et que c’était à cette
occasion que, pour la première fois, il avait pu voir le contenu du permis de construire. Le défendeur
a quant à lui affirmé qu’« en principe, le demandeur recevait automatiquement
une copie de toutes les correspondances [et que] si ce n’est pas lui qui le recevait, c’était
le courtier ».
Le témoin [...], qui dirigeait le chantier en question pour son entreprise de chauffage et sanitaires,
a déclaré que « les gens qui travaillaient sur ce chantier, en particulier dans [s]on
entreprise, savaient que les combles étaient inhabitables », tout en précisant que
le défendeur leur avait demandé « d’y faire une pré-installation pour
l’hypothèse future d’une installation sanitaire ». Il a ajouté qu’il
n’avait jamais parlé de « ces questions » (ndr : du caractère
inhabitable de la mezzanine [cf. all. 60 et 64]) avec le demandeur, ce qu’a confirmé le témoin
[...], qui a déclaré avoir acheté un appartement au défendeur.
Le témoin [...], qui a également déclaré avoir acheté un appartement au défendeur,
a affirmé qu’elle avait le souvenir « d’avoir entendu dire que les mezzanines
n’étaient pas habitables », sans toutefois être plus précise et sans se
rappeler dans quelles circonstances elle avait eu vent de cette information. Ce témoin a reconnu
avoir parlé avec le demandeur du caractère inhabitable de la mezzanine « il y a quelques
mois en évoquant le présent litige ».
b)
Par
courriel du 26 avril 2013, le défendeur a écrit ce qui suit à E.________ (
sic
)
:
«
Cher E.________,
Après les différentes
entretiens et séance avec la commune de C.________ au sujet des transformations des Mezzanines,
cette dernière refuse de nous accorder la pose des wc, douche et lavabo sur ses dernières et
elle nous oblige de les maintenir en l’état.
Comme discuter avec l’architecte on prévoit toutes les conduites, canalisations et autres
et les propriétaires feront après l’obtention du permis d’habitation.
Merci d’informer M. N.________
».
Le défendeur a confirmé, lors de son interrogatoire, avoir « parlé »
de ces questions au courtier E.________ en avril 2013, « à charge pour lui (ndr :
E.________) d’en informer son client, le demandeur ».
Par courriel du 29 avril 2013, E.________ a transmis au demandeur le courriel reçu du défendeur
le 26 avril 2013, sans lui adresser le courrier du 23 avril 2013 de la Commune de C.________.
Il ressort du témoignage d’E.________ que son attention a été attirée lors
de son audition « sur le fait que ces emails (ndr : ceux des 26 et 29 avril 2013) traitent
du refus de pose de sanitaires et non pas directement du caractère habitable des mezzanines »,
ce à quoi il a répondu «
les
deux questions sont à mon avis directement liées
».
Le témoin a ajouté ce qui suit : «
En
réponse de Me Cheseaux, j’ignore si le demandeur a eu accès au dossier d’enquête.
Il me semble qu’il m’en aurait éventuellement parlé une fois. Je me souviens en
revanche qu’il est allé à une ou plusieurs reprises se renseigner auprès de la commune
au moment de l’intention d’achat. Toujours pour répondre à Me Cheseaux, ensuite
de mon envoi de mail au demandeur du 29 avril 2013 (…) je ne me souviens plus quelle a été
sa réaction. Je me souviens que nous avons eu un rendez-vous, les parties et moi, et qu’il
a été décidé à cette occasion que nous ferions les pré-installations de
sanitaires dans la mezzanine en vue d’une installation éventuelle future
».
c)
Par
rapport au projet initial, les mezzanines ont été modifiées en cours de construction,
augmentant la surface de la mezzanine de l’appartement du demandeur à 18.53 m
2
.
5.
La vente du lot du demandeur par le défendeur a été exécutée le 9 octobre
2013. L’acte authentique d’exécution de vente avait pour objet la vente d’un appartement
en duplex d’environ 98.66 m
2
au total. S’agissant des restrictions légales du bien immobilier, l’acte prévoyait
notamment ce qui suit : «
l’appartement
(ci-après "l’immeuble") vendu ainsi que la parcelle de base de la propriété
par étages demeurent assujettis à certains restrictions légales de la propriété
foncière, fondées sur le droit public ou le droit privé, qui ne sont pas mentionnées
au Registre foncier. Il s’agit notamment de celles résultant de la loi et des règlements
sur la police des constructions, de l’aménagement du territoire
[...] ».
6.
A une date inconnue, le demandeur a réceptionné son appartement. Il s’est alors plaint
de la pente et de la nature de l’escalier permettant d’accéder à la mezzanine.
Il a sollicité l’avis de [...], expert immobilier, lequel a déposé un rapport d’expertise
technique en date du 12 novembre 2013 dans lequel il a constaté que l’escalier permettant
l’accès entre deux niveaux d’habitation n’était pas réalisé selon
les directives du Bureau de Prévention des accidents (BPA). L’escalier menant à la mezzanine
était selon lui très raide et ne pouvait pas servir d’accès unique à des pièces
d’habitation. Il a comparé ce genre d’escalier, par sa conception, à un escalier
dit de « Meunier », en précisant que ce type d’escalier était normalement
conçu pour accéder à des niveaux tels que des galetas et non des mezzanines. Selon lui,
il convenait tout d’abord de déterminer si la pièce située dans la mezzanine était
bien « habitable » et, le cas échéant, de modifier l’escalier conformément
aux normes BPA.
7.
Dès le 15 janvier 2014, le demandeur a loué son appartement à Mme  F.________, propriétaire
du lot contigu, pour un loyer net de 2'900 francs. Le contrat de bail décrivait l’appartement
de la manière suivante : «
Objet
:
Un appartement de
4 pièces
duplex au 2
ème
étage.
1
er
étage
: Entrée
avec armoires, cuisine équipée et aménagée ouverte sur le salon/séjour et accès
balcon, 2 chambres, une salle de douches/wc, une salle de bains/wc.
Combles
:
1 chambre
».
8.
Par courrier du 22 février 2014, le défendeur a indiqué ce qui suit au demandeur
(
sic
)
:
«
Ci-joint la facture
des travaux de votre balcon comme convenu, je vous rappelle que cette intervention me coute la somme
de Sfr 980.- pour modifier la hauteur de la barrière du balcon qui n’est plus en norme et
il manque environ 4 cm (travaux en cours).
Par la même occasion le changement de l’escalier va me couter la somme de Sfr 4700.- à
ma charge (travaux déjà commandé aussi).
Vu
ce qui précède, je vous prie de me verser le montant de
SFr
3'455.00
sur mon compte auprès
de la Caisse [...]. [...]
».
Par courriel du 28 février 2014, le demandeur a contesté cette facture. Il a fait part au défendeur
de son étonnement quant à la somme de 3'455 fr. reçue pour le revêtement en bois
du balcon dès lors que le montant annoncé à l’origine était de 500 fr. pour
un revêtement en résine. Il lui a reproché l’absence de devis au moment du choix
du revêtement en bois d’un coût plus élevé.
Par courriel du même
jour, le défendeur a répondu ce qui suit au demandeur (
sic
) :
« [...]
Au début
le montant annonce est de Sfr 1800.- approximatif pour une résine toute simple et que j’ai
attendu l’entreprise d’intervenir pour ce travail mais malheureusement sans suite quand Mme
F.________ à choisi le produit que nous avons installé il est vrai que j’ai oublié
de vous avertir et moi-même pas pense que sa coûte aussi cher, bref les choses sont faite le
travail est fait et comme vous pouvez le constater c’est la même chose que Mme F.________
et que ce travail va me coûter encore l’intervention sur la barrière de deux balcons
coût que j’aurai pu m’en passer Vu ce qui précède et vu le bon travail effectuer
et je vous offre en plus l’escalier et le coût de la modification de la barrière j’espère
que vous serez compréhensif pour régler cette facture. [...]
».
Le
2 mars suivant, le demandeur a accusé réception du courriel précité et a répondu
qu’il ne pouvait pas accepter cette méthode de travail dans la mesure où le défendeur
avait décidé avec Mme F.________ de faire poser dans l’appartement en question un revêtement
de balcon sans l’avertir du tarif. En l’absence de validation de sa part, le demandeur a
indiqué refuser tout paiement concernant le travail en question, à l’exception d’un
montant de 1'000 fr. correspondant aux travaux relatifs au balcon. S’agissant de l’escalier,
le demandeur a reproché au défendeur d’avoir à nouveau exécuté des travaux
sans l’avoir consulté au préalable en décidant seul du choix de l’escalier,
lequel était par ailleurs non conforme ou du moins mal adapté à l’appartement. Il
était donc normal pour lui que le défendeur supporte les frais de remplacement.
Par
courriel du 3 mars 2014, le défendeur a écrit ce qui suit au demandeur (
sic
) :
« [...]
Je vous rappel que vous savez confirmer vous-même le choix que Mme F.________ à choisi et elle
pourra le confirmer, je pense que j’ai joué le jeu pour faire plaisir à tout le monde
et cet argent je l’ai déjà payé au maître d’état. Vu ce qui précède
je vais demander à l’entreprise de démonter ce balcon et vous laisse le soins d’entreprendre
les travaux que vous voulez indépendamment de moi. Dommage de arriver la et j’ai déjà
informe votre locataire pour mon futur passage pour le démontage. Concernant l’escalier intérieur
c’est l’architecte qui a procédé au choix et à l’exécution et suis
comme pas au courant de cd qu’il s’est passé donc c’est normal que j’ai
accepté votre remarque et ferai le nécessaire pour ce changement. Dommage d’en arriver
la.
[...]
».
Le 4 mars suivant, le demandeur a approuvé
le démontage du revêtement du balcon ainsi que sa remise en état de livraison dès
lors qu’il n’avait jamais commandé ni accepté ces travaux.
9.
En date du 1
er
mai 2014, le défendeur a écrit ce qui suit au demandeur (
sic
) :
«
[...]
par la même occasion vous trouvez une copie de devis de base pour le changement de l’escalier
par l’entreprise [...] soit
CHF
4'700.-
et le choix finale
de Mme F.________ pour le changement de son escalier est de CHF
6'328.-
soit une plus-value de
CHF
1'628.-
Ceci à bien plaire pour contenter mes clients comme vous pouvez le constater dans la lettre de l’architecte
[...] (copie ci-jointe)
J’ai décidé de fabrique le même escalier que Mme F.________ pour votre Lot et ceci
sans vous demander un franc supplémentaire par rapport au devis de base, par conséquent je
vous prie de me verser
la
somme de CHF 3'455.-. pour des travaux de votre balcon
.
[...]
»
.
10.
Par courrier du 11 juin 2014, le demandeur a avisé le défendeur de défauts situés
sur son appartement, en ce sens que la surface habitable de celui-ci ne correspondait pas à ce qui
avait été indiqué au moment de la conclusion du contrat, la mezzanine se révélant
être inhabitable. Il l’a ainsi mis en demeure de lui verser le montant de 160'000 fr. à
titre de réduction du prix de la chose défectueuse.
11.
Par pli recommandé du 30 juin 2014, le défendeur a mis le demandeur en demeure de lui payer
le montant de 11'553 fr. se décomposant comme suit : 3'455 fr. pour l’aménagement
du balcon, 980 fr. pour la modification de la barrière extérieure, 6'328 fr. pour le changement
de l’escalier intérieur et 790 fr. pour la remise en état de la tête de dalle après
la pose de l’escalier.
12.
Le 2 octobre 2014, sur requête du demandeur, l’Office des poursuites du district de Lavaux-Oron
a notifié à l’épouse du défendeur, pour ce dernier, un commandement de payer,
poursuite n° [...], portant sur la somme de 160'000 fr., avec intérêts à 5%
l’an dès le 22 juin 2014, indiquant comme titre de la créance ou cause de l’obligation :
«
Contrat de vente
et d’achat du lot de PPE n° [...]. Défaut concernant la surface habitable
».
L’épouse du défendeur a formé opposition totale.
13.
Le 19 mars 2015, sur requête du défendeur, l’Office des poursuites du district de Nyon
a notifié au demandeur un commandement de payer, poursuite n° [...], portant sur une créance
de 14'355 fr., plus intérêts à 5% dès le 10 décembre 2013, indiquant comme
titre de la créance ou cause de l’obligation : «
solde
paiement appartement à [...]
».
Le demandeur y a fait opposition totale.
14.
Dès le 1
er
mai 2015, le demandeur a loué à [...], pour un loyer net de 2'400 fr., son appartement décrit
comme suit dans le contrat de bail : «
Objet
:
Appartement de 4 pièces duplex au 2
ème
étage, comprenant :
1
er
étage
: entrée
avec armoires, cuisine équipée et aménagée ouverte sur le salon/séjour et accès
balcon, deux chambres à coucher, une salle de douches/WC, une salle de bains/WC.
Combles
:
une chambre
à
coucher
».
15.
Selon un extrait internet du 6 décembre 2016,
le demandeur a mis en vente son appartement auprès de [...] pour un prix de 935'000 francs.
16.
a)
En
cours d’instruction, une expertise judiciaire a été confiée au courtier immobilier
[...], lequel a déposé un rapport le 1
er
novembre 2016 et un rapport complémentaire le 26 avril 2017.
Après avoir estimé la valeur du bien immobilier au jour de l’expertise dans l’hypothèse
d’une surface de 94 m
2
et de 80 m
2
,
l’expert a estimé entre 60'000 fr. et 65'000 fr., plus précisément à 62'500
fr., la différence de valeur entre les deux versions du bien immobilier au jour de l’acquisition.
Il était d’avis que la méthode de la proportionnalité, préconisée par
le demandeur et correspondant au rapport entre la valeur objective de la chose avec défaut et sa
valeur objective sans défaut, devait être pondérée.
Il a constaté finalement qu’un loyer mensuel de 2'700 fr. correspondait à un loyer pour
une surface habitable de 98 m
2
.
b)
Une expertise judiciaire a été été
confiée à [...], architecte auprès de la société [...], lequel a déposé
un rapport le 31 octobre 2016.
Appelé à se déterminer sur les prétendus travaux supplémentaires effectués
par le défendeur dans l’appartement du demandeur, l’expert [...] a chiffré de la
manière suivante ces travaux:
Aménagement du balcon  (estimant à 135 fr./ m
2
la résine et à 340 fr./ m
2
les lames en bois) :
2'638 fr. 00
Modification du garde-corps du balcon :
1'127 fr. 00
Changement de l’escalier intérieur :
7'125 fr. 00
Tête de plancher de la mezzanine pour
l’accrochage du nouvel escalier
850 fr. 00
TVA 8%
939 fr. 20
Total de l’estimation de la plus-value
12'679 fr. 20
L’expert a considéré que la pose d’un revêtement en bois sur le sol du balcon
du demandeur avait entraîné un rehaussement nécessaire de celui-ci de l’ordre de
9 cm et que seule cette augmentation était à l’origine de la modification de la barrière
du balcon aux fins de mise en conformité normative.
17.
Par demande du 7 avril 2015, N.________, au bénéfice
d’une autorisation de procéder délivrée le 8 janvier 2015, a conclu à ce que
H.________ soit reconnu son débiteur et lui doive immédiat paiement de la somme de 160'000
fr., avec intérêts à 5% l’an dès le 11 juin 2014 (I), et à ce que l’opposition
totale formée au commandement de payer le 2 octobre 2014 dans la poursuite n° [...] de l’Office
des poursuites du district de Lavaux-Oron soit définitivement levée à concurrence de 160'000
fr., avec intérêts à 5% l’an dès le 11 juin 2014 (II).
Par réponse du 27 août 2015, H.________ a invoqué la compensation à hauteur de 11'553
fr., avec intérêts à 5% l’an, dès et y compris le 11 juillet 2014, et
a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions prises par N.________ (I), à
la constatation que la dette déduite en poursuite n° [...] selon commandement de payer notifié
le 22 juin 2014 par l’Office des poursuites du district de Lavaux-Oron à hauteur de 160'000
fr., avec intérêts à 5% l’an, n’existe pas (II), à l’annulation
de la poursuite mentionnée au chiffre II ci-dessus (III), au paiement par N.________ de la somme
de 11'553 fr., avec intérêts à 5% l’an dès et y compris le 11 juillet 2014
(IV), et à la levée définitive de l’opposition formée par N.________ à
la poursuite n° [...] de l’Office des poursuites du district de Nyon selon montant mentionné
au chiffre IV ci-dessus (V).
Par « réponse sur demande reconventionnelle et réplique » du 19 novembre
2015, le demandeur a conclu au rejet des conclusions du défendeur et a soulevé l’exception
de prescription à l’égard de toute éventuelle prétention en paiement d’une
indemnité pour les travaux exécutés sur son balcon.
En date du 13 décembre 2016, le demandeur a retiré sa conclusion II.
Le 15 décembre 2016, le défendeur a retiré ses conclusions II, III et V.
En date du 22 juin 2017, le demandeur a réduit sa conclusion en paiement à 70'000 francs.
Les parties ont renoncé à la tenue d’une audience de plaidoiries finales au profit du
dépôt, le 20 avril 2018, de plaidoiries écrites.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272]) au sens de l'art. 236 CPC dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse est
d’au moins 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC).
L'appel, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l'instance d'appel dans les
30 jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure
de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
1.2
En l'espèce, formé en temps utile par
une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première
instance rendue dans une cause patrimoniale dans laquelle la valeur litigieuse est supérieure à
10'000 fr., l'appel est recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir
l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées
par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d'office
conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43 consid.
2 et les réf.).
3.
3.1
L'appelant (vendeur) critique la
constatation des premiers juges selon laquelle il n’est pas parvenu à établir qu'au moment
de la vente l'intimé (acheteur) connaissait le caractère inhabitable de la mezzanine. Il conteste
aussi avoir agi dolosivement ; comme l'intimé ne pouvait, selon lui, que connaître le caractère
administrativement inhabitable de la mezzanine, la question du dol serait sans objet.
3.2
3.2.1
Aux termes de l'art. 197 al. 1 CO – applicable
par analogie à la vente d'immeubles par renvoi de l'art. 221 CO –, le vendeur est tenu
de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement
ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou
qui les diminuent dans une notable mesure.
Constitue ainsi un défaut l'absence d'une qualité dont le vendeur avait promis l'existence
ou à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239
consid. 5a/aa et les références citées, JdT 1989 1162 ; TF 4A_619/2013 du 20 mai
2014 consid. 4.1). Selon la doctrine, il convient de comparer deux états : l'état de la chose
qui a été livrée et celui de la chose qui devait être livrée. S'il y a une divergence
entre ces deux états, il y a nécessairement défaut (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats
spéciaux, 5
e
éd., Genève/Zurich/Bâle 2016, p. 94, n. 659 ; Venturi/Zen-Ruffinen, Commentaire romand,
Code des obligations I, 2
e
éd., Bâle 2012, n. 2 ad art. 197 CO).
Le défaut peut être
matériel s'il affecte les propriétés physiques de la chose ou si celle-ci n'a pas l'utilité
ou la valeur que l'acheteur en attendait, en raison de l'absence d'une qualité (Tercier/Bieri/Carron,
op. cit., p. 96, n. 674 ; Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 4 ad art. 197 CO). S'agissant des immeubles,
on peut notamment citer à titre d'exemple la différence par rapport au volume promis (TF 4A_65/2012
du 21 mai 2012 consid. 12.3 ; TF C.416/1980 du 3 mars 1981, publié in SJ 1981 p. 518). Le défaut
peut également être de nature économique, soit lorsque la chose qui en est affectée
ne permet pas d'obtenir le rendement ou les revenus qu'il serait normal que l'acheteur puisse en retirer.
Enfin, le défaut peut être juridique si la chose vendue ne correspond pas aux exigences juridiques
ou ne permet pas à l'acheteur pour ce motif d'en tirer toutes les utilités (Tercier/Bieri/Carron,
op. cit., p. 97, nn. 676 et 678 et les références citées ; Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit.,
nn. 5-6 ad art. 197 CO). Il en va ainsi des choses qui ne sont pas conformes aux prescriptions administratives
(ATF 95 II 119 consid. 3b, JdT 1970 I 238) ou de terrains affectés d'une restriction de bâtir
(ATF 98 II 15 consid. 3, JdT 1972 I 547).
Le vendeur répond
d'abord des qualités promises, soit des assurances – qui sont des manifestations de volonté
– qu'il a pu donner à l'acheteur eu égard aux qualités de la chose. Il peut avoir
positivement assuré que la chose présentait certaines qualités ou, négativement,
que la chose ne souffrait pas de certains manquements. Il n'est pas nécessaire que le vice en question
affecte la valeur ou l'utilité de la chose pour que la responsabilité du vendeur soit engagée
; même un défaut de moindre importance peut donner lieu à garantie, sous réserve
de l'abus de droit. L'assurance d'une qualité peut être expresse ou tacite et ne doit ainsi
pas nécessairement revêtir la forme prescrite pour le contrat. Elle peut parfois se déduire
du prix payé (lorsque celui-ci est une indication de l'authenticité de la chose) ou même
d'usages commerciaux (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., nn. 11-13 et 15 ad art. 197 CO et les références
citées).
Les qualités attendues
sont celles qui n'ont pas été promises par le vendeur, mais sur lesquelles l'acheteur pouvait
compter selon les règles de la bonne foi. Dans ce cas de figure, le vendeur n'est tenu à garantie
que si l'absence de qualités attendues diminue de manière notable soit la valeur objective
de la chose    – et non la valeur que lui ont attribuée les parties (prix de vente)
–, soit l'utilité prévue (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 17-19 ad art. 197 CO). Le
niveau d'exigence quant à la qualité attendue dépend du contenu du contrat, des règles
de la bonne foi et des autres circonstances du cas concret. La responsabilité du vendeur est moins
stricte pour les qualités attendues que pour les qualités promises. Certains auteurs soulignent
qu'il y a en principe une diminution notable de la valeur ou de l'utilité prévue lorsque l'acheteur
n'aurait pas conclu le contrat ou l'aurait conclu à des conditions différentes s'il avait connu
le défaut (TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1 et les références citées).
3.2.2
3.2.2.1
Les règles sur la garantie en raison des défauts de la chose vendue sont en principe de droit
dispositif. Les parties peuvent ainsi convenir de clauses limitatives ou exclusives de garantie (Tercier/Bieri/Carron,
op. cit., p. 115, n. 813 et la référence citée). Selon la jurisprudence, la volonté
des parties de supprimer la garantie légale pour les défauts doit être exprimée clairement
; elle ne peut pas résulter d'une clause dite de style, soit d'une formule usuelle dans le type
de contrat en cause et insérée dans l'acte sans que les parties aient voulu en adopter le contenu
(ATF 107 II 161 consid. 6a, JdT 1981 I 582 ; TF 4A_226/2009 du 20 août 2009 consid. 3.2.2). La détermination
de la portée d'une clause excluant ou limitant la responsabilité du vendeur ressortit à
l'interprétation du contrat. Si la volonté réelle des parties ne peut pas être clairement
établie, la clause d'exclusion doit être interprétée selon le principe de la confiance
(TF 4A_551/2010 du 2 décembre 2010 consid. 2.6 ; Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 38 ad Intro
art. 197-210 CO), comme elle pouvait et devait être comprise d'après sa teneur littérale
et son contexte, ainsi que selon l'ensemble des circonstances (ATF 130 III 686 consid. 4.3.1, JdT 2005
I 247).
Une clause générale d'exclusion n'exclut en principe pas la garantie du vendeur pour les qualités
promises et il est en général admis qu'une clause limitative ou exclusive de garantie n'est
pas limitée aux seuls défauts ordinaires ou aux défauts que les parties ont envisagés.
Une telle clause ne couvre cependant pas les défauts auxquels, objectivement, un acheteur raisonnable
ne pouvait pas s'attendre selon les règles de la bonne foi, soit ceux qui sortent totalement du
cadre qui pouvait être envisagé au vu de l'ensemble des circonstances concrètes (Venturi/Zen-Ruffinen,
op. cit., n. 39 ad Intro art. 197-210 CO). En d'autres termes, une clause limitative ou exclusive de
garantie ne saurait être invoquée à l'encontre d'un défaut de la chose vendue totalement
étranger aux éventualités qu'un acheteur raisonnable doit prendre en compte (ATF 107 II
161 consid. 6a, JdT 1981 I 582 ; TF 4C.273/2006 du 6 décembre 2006 consid. 2.1). Savoir avec
quoi un acheteur doit compter dépend des circonstances du cas particulier et l'interprétation
dépend essentiellement du but reconnaissable en vue duquel quelqu'un a acheté un objet. Pour
juger si un défaut déterminé tombe ou non sous le coup de la clause d'exclusion de garantie,
il faut dès lors se fonder sur le but économique du contrat de vente. Partant, pour qu'un défaut
ne tombe pas sous le coup de la clause d'exclusion de la garantie, il ne suffit pas qu'il soit inattendu
; il doit aussi compromettre sensiblement le but économique du contrat (ATF 130 III 686 consid.
4.3.1 et les références citées, JdT 2005 I 247).
3.2.2.2
Selon l'art. 199 CO – applicable à
la vente immobilière conformément à l'art. 221 CO –, toute clause qui supprime ou
restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l'acheteur les
défauts de la chose. Le législateur a ainsi mis en place, en cas de dol du vendeur, un régime
aggravé qui modifie partiellement les conditions de la garantie (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit.,
nn. 44-45 ad Intro art. 197-210 CO).
La dissimulation frauduleuse peut notamment consister à taire un fait tel que l'absence d'une qualité
prévue de la chose vendue, dont la connaissance aurait induit l'acheteur à ne pas conclure
le contrat ou à le conclure à des conditions différentes de celles convenues (ATF 132
II 161 consid. 4.1, RDAF 2007 I 567 ; TF 4A_622/2012 du 18 janvier 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_70/2011
du 12 avril 2011 consid. 4.1). L'expression doit être entendue de manière large : le vendeur
peut induire intentionnellement l'acheteur en erreur (en lui dissimulant des défauts ou en simulant
des qualités), mais aussi exploiter l'erreur dans laquelle se trouve ce dernier (Venturi/Zen-Ruffinen,
op. cit., n. 3 ad art. 199 CO). En effet, le vendeur agit par dol non seulement lorsqu'il fournit des
indications fausses sur la qualité de la chose, mais également lorsqu'il passe sous silence
certains faits que la loi, le contrat ou les règles de la bonne foi lui commandent de révéler
(ATF 131 III 145 consid. 8.1, JdT 2007 1261 ; ATF 116 Il 431 consid. 3a). Le vendeur doit omettre
consciemment de communiquer un défaut à l'acheteur – qui l'ignorait et ne pouvait pas
le découvrir en raison de son caractère caché – tout en sachant qu'il s'agit d'un
élément important pour ce dernier (TF 4A_622/2012 du 18 janvier 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_301/2010
du 7 septembre 2010 consid. 3.2, publié in SJ 2011 I p. 17). La dissimulation doit donc être
intentionnelle ; le dol éventuel suffit (TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1 et les références
citées ; TF 4A_622/2012 du 18 janvier 2013 consid. 3.2). Le vendeur doit avoir une connaissance
effective du défaut, l'ignorance due à une négligence même grave ne suffisant pas
(TF 4A_226/2009 du 20 août 2009 consid. 3.2.3 et les références citées). La connaissance
ne doit pas nécessairement être complète ni porter sur tous les détails ; il suffit
que le vendeur soit suffisamment orienté sur la cause à l'origine du défaut pour que le
principe de la bonne foi l'oblige à en informer l'acheteur (ATF 66 II 132 consid. 6 ; TF 4A_619/2013
du 20 mai 2014 consid. 5.3.3). La clause limitative ou exclusive demeure toutefois valable s'agissant
des défauts que le vendeur n'a pas frauduleusement dissimulés (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit.,
n. 4 ad art. 199 CO). Le fardeau de la preuve de la dissimulation frauduleuse incombe à l'acheteur
(ATF 131 III 145 consid. 8.1 et la référence citée ; TF 4A_622/2012 du 18 janvier 2013
consid. 3.2 ; TF 4A_70/2011 du 12 avril 2011 consid. 4.1).
Le devoir d'informer l'acheteur n'existe cependant pas si le vendeur peut valablement supposer, selon
les règles de la bonne foi, que ces défauts étaient à l'évidence connus de l'acheteur.
C'est en particulier le cas des défauts dont l'acheteur aurait dû s'apercevoir en faisant preuve
de l'attention commandée par les circonstances ; il suffit en principe que l'acheteur fasse preuve
de « l'attention habituelle » (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 3 ad art. 199 CO et la référence
citée).
3.3
En l’espèce, l
es
premiers juges ont retenu que le vendeur connaissait le caractère particulier de la mezzanine, qui
n'était pas destinée à l'habitation ni à l'exercice d'une activité professionnelle
(caractère non habitable), sans qu'il ressorte du dossier que cette condition spéciale avait
été communiquée à l'acquéreur. Pour les magistrats, le vendeur n'était
pas parvenu à établir que l’acheteur connaissait cette condition, parce que le vendeur
ou des tiers le lui auraient dit.
Pour contrer cette constatation,
l'appelant se réfère aux courriels des 26 et 29 avril 2013, ainsi qu'au témoignage du
courtier E.________.
Tout d'abord, force est de constater que les courriels en question ont été examinés par
les premiers juges, qui ont considéré – à juste titre – qu'ils ne prouvaient
rien. En effet, ces courriels ne traitent que du refus de la pose de sanitaires et non pas directement
du caractère inhabitable de la mezzanine. On peut même inférer de la tournure utilisée
à l'appui du courriel du 26 avril 2013 adressé par l’appelant au courtier E.________
et transféré à l’intimé par ce dernier qu'une autorisation postérieure
était attendue, puisque certains travaux (« les conduites, canalisations et autres »)
étaient maintenus afin de permettre un raccord « après l'obtention du permis d'habitation
». Ceci dit, l’appelant était parfaitement informé que la mezzanine était inhabitable
et il ne pouvait pas ignorer qu'une autorisation allant dans le sens de celle mentionnée dans le
courriel du 26 avril 2013 était irréaliste, ce qui vient conforter, quoi qu'il en pense, l'idée
d'un comportement dolosif. En conséquence, on ne saurait considérer que les courriels en question
soient d'un quelconque secours à l'appelant.
S'agissant du témoignage d'E.________, il est clair et il ne permet en aucun cas d'établir
que le caractère inhabitable de la mezzanine avait été communiqué à l’intimé,
dans le sens requis par la commune auprès de l’appelant. En effet, comme cela a été
relevé par les premiers juges, le témoin a admis ne pas avoir parlé du caractère
inhabitable de la mezzanine avec l’intimé. Le fait que ce témoin ait considéré
que le refus de la pose de sanitaires était directement lié au caractère inhabitable de
la mezzanine n'est pas déterminant, ce à plus forte raison que l’appelant lui-même
proposait un certain nombre de travaux qui permettaient un raccord ultérieur, soit après l'obtention
du permis d'habitation, ce qui induisait nécessairement l'obtention d'une telle autorisation. Sous
cet aspect, l’intimé était parfaitement légitimé à croire que l'autorisation
n'avait pas été délivrée pour une raison technique, réparable, ce qui aurait
alors permis, dans le sens du courriel du 26 avril 2013, une mise aux normes et donc une autorisation
ultérieure. En ce sens, le raisonnement des premiers juges, qui ont retenu que l'intimé pouvait
raisonnablement penser que le refus communal se fondait sur des problèmes purement techniques, est
cohérent.
L'appelant tire argument du fait que l'intimé se serait déplacé à une ou plusieurs
reprises auprès de la commune avant la signature de l'acte du 9 octobre 2012 pour soutenir qu'il
n'aurait pu que prendre connaissance à ces occasions du permis de construire avec ses restrictions
liées à l'habitabilité de la mezzanine, lequel figurait dans le dossier. C'est toutefois
faire fi du témoignage de [...],
responsable
de la police des constructions de la Commune de C.________,
qui
a affirmé que le dossier avait été consulté par l’intimé au greffe communal
après son achat du lot en question. Ce témoignage corrobore les dépositions de l’intimé,
qui a indiqué avoir pris connaissance dans le courant de l'année 2013 du permis de construire
et de l’échange des courriers des 12 et 23 avril 2013
entre
l’architecte [...] et la Municipalité de C.________.
Il est en outre intéressant
de relever que l’appelant a affirmé que l’intimé savait « au plus tard
lors de la réception de la chose (soit le 7 octobre 2013) mais avant la signature du contrat d’exécution
de vente immobilière (soit le 9 octobre 2013) » que la mezzanine était administrativement
inhabitable (cf. all. 60) et que celui-ci en avait parlé avec plusieurs tiers ; il a offert
comme moyen de preuve le témoignage de ces tiers (cf. all. 61 à 67). Or aucun des témoins
entendus n'est venu confirmer le fait que l’intimé leur avait parlé du caractère
inhabitable de la mezzanine avant ou au moment de la vente. Si le témoin [...] a reconnu, lors de
son audition du 25 octobre 2016, en avoir parlé avec l'intimé, il a toutefois indiqué
l'avoir fait « il y a quelques mois en évoquant le présent litige », ce qui
n'est d'aucun secours à la thèse plaidée par l’appelant. A noter encore que l'appelant
ne discute pas tous les pans du raisonnement des premiers juges, comme le contenu du dossier de présentation,
qui mentionnait clairement une
surface habitable
de 94.7 m
2
,
à savoir 80.09 m
2
pour l’étage et 14.63 m
2
.
Ensuite, q
ue l'inhabitabilité
de la mezzanine soit connue par l'ensemble des personnes intervenant dans la vente et la construction
des appartements n'est pas à même d'établir que l’intimé connaissait ou devait
connaître cette circonstance.
L'appelant revient enfin sur la double réserve écrite figurant tant sur le dossier de présentation
que sur l'acte de vente à terme-droit d'emption du 9 octobre 2012. Or en accord avec ce qui a été
tranché en première instance, il y a lieu de considérer que la référence générale
aux restrictions légales fondées sur le droit public et le droit privé ne permettent pas
au vendeur de se dédouaner, dès lors que celui-ci avait l'obligation de mentionner à l'acheteur
le caractère non habitable de la mezzanine, ce qu'il n'a pas fait. N’est
a
fortiori
pas non plus déterminant
la référence générale figurant sur le dossier de présentation selon laquelle
les renseignements mentionnés « ne
sont fournis qu’à titre indicatif et ne sont pas exhaustifs, ils ne constituent en aucun cas
un document contractuel ».
Comme
on l'a vu ci-dessus, l’appelant a même conforté l'intimé dans son erreur en conseillant
de pré-équiper la mezzanine en conduites et canalisations dans le but d'une installation ultérieure
des sanitaires (cf. courriels des 26 et 29 avril 2013).
4.
Il résulte de ce qui précède
que l’appel, manifestement mal fondé, doit être rejeté selon le mode procédural
prévu à l’art. 312 al. 1 CPC et le jugement entrepris confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'625 fr.
(art.
62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5])
,
seront mis à la charge de l’appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation
de dépens, l’intimé n’ayant pas été invité à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'625 fr. (mille six cent vingt-cinq
francs), sont mis à la charge de l’appelant H.________.
IV.
L’arrêt est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Marc Cheseaux (pour H.________),
‑
Me Luc Pittet (pour N.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge présidant la Chambre patrimoniale cantonale.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :