vd_findinfo · HC / 2014 / 797 · 2014-10-16 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, CAS CLAIR, FRAIS ACCESSOIRES | 257d CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 16.10.2014 HC / 2014 / 797

TRIBUNAL
CANTONAL
JL14.024731-141553
544
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
16 octobre 2014
__________________
Présidence
de              M.
Colombini
,
président
Juges
:              Mmes
Charif Feller et Crittin Dayen
Greffier
:
Mme              Vuagniaux
*****
Art.
257 al. 1 CPC ; 257d CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
X.________
,
Y.________
et
Z.________
,
requérants, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 18 août 2014 par la Juge
de paix du district du Gros-de-Vaud dans la cause divisant les appelants d’avec
G.________
,
à Etagnières, intimée, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 18 août 2014, la Juge de paix du district du Gros-de-Vaud n’est pas entrée
en matière sur la requête d’expulsion du 6 juin 2014 déposée par X.________,
Y.________ et Z.________ à l’encontre de G.________ (I), a arrêté à 300 fr.
les frais judicaires des parties bailleresses (II), a mis les frais à la charge solidaire des parties
bailleresses (III), n’a pas alloué de dépens (IV) et a rayé la cause du rôle
(V).
En droit, le premier juge a retenu que l’immeuble objet de la procédure était la propriété
en main commune de X.________, Y.________, Z.________, [...] et [...] et que ceux-ci devaient agir conjointement
en justice en vertu du principe de consorité nécessaire. Dès lors que seuls trois des
communistes avaient déposé la requête en expulsion, la situation ne pouvait être
considérée comme claire au sens de l’art. 257 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272) et la requête d’expulsion devait être déclarée irrecevable.
B.
Par acte du 26 août 2014, X.________, Y.________
et Z.________ ont fait appel de cette ordonnance en concluant à sa réforme en ce sens que l’expulsion
requise par eux est admise, un ultime délai étant fixé à G.________ à dires
de justice pour quitter l’appartement qu’elle occupe à Etagnières.
Par réponse du 24 septembre 2014, G.________ a conclu à ce qu’elle ne soit pas expulsée
de son appartement.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants :
1.
Par contrat signé le 3 juin 2008, X.________, Y.________ et Z.________, représentés par
A.________SA, ont remis à bail à [...] et G.________ un appartement de deux pièces n
o
202,
2
ème
étage, avec cave, à [...], à Etagnières, à partir du 1
er
juillet 2008. Conclu pour une durée initiale d’une année, le bail se renouvelait ensuite
d’année en année, sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre des parties
au moins quatre mois l’avance pour la prochaine échéance. Le loyer net était de
990 fr., plus acompte de chauffage et d’eau chaude et frais accessoires d’un montant de 80
francs.
L’objet loué est la propriété commune de X.________, Y.________, Z.________, [...]
et [...].
2.
Par avenant du 21 février 2012, le bail à loyer a été transféré au seul
nom de G.________ avec effet au 1
er
mars 2012.
3.
Le 21 novembre 2011, A.________SA a envoyé à la locataire un décompte détaillé
de chauffage et frais accessoires pour la période du 1
er
juillet 2010 au 30 juin 2011, lequel indiquait un solde à payer de 1'102 fr. 40 en faveur des
bailleurs et mentionnait que les pièces justificatives pouvaient être consultées dans
les 30 jours.
Le 11 décembre 2013, A.________SA a envoyé à la locataire un décompte détaillé
de chauffage et frais accessoires pour la période du 1
er
juillet 2011 au 30 juin 2012, lequel indiquait un solde à payer de 939 fr. 20 en faveur des
bailleurs et mentionnait que les pièces justificatives pouvaient être consultées dans
les 30 jours.
Par courrier recommandé du 4 février 2014, A.________SA a envoyé un rappel à la locataire
pour le montant de 2'051 fr. 60, correspondant aux deux factures impayées et 10 fr. de frais de
rappel. Il était indiqué que, si elle ne payait pas ce montant dans les trente jours, le bailleur
avait la faculté de résilier le bail à loyer. G.________ a reçu cette lettre le 7
février 2014.
4.
Par formule officielle datée du 7 mars 2014, postée le 10 mars 2014, la gérance a résilié
le bail à loyer avec effet au 30 avril 2014. L’avis de retrait du courrier recommandé
a été déposé le 11 mars 2014, avec invitation à retirer l’envoi dès
le 12 mars 2014.
5.
Par requête en cas clair du 6 juin 2014, X.________, Y.________ et Z.________, représentés
par l’agent d’affaires breveté Mikaël Ferreiro, ont conclu, avec suite de frais
et dépens, qu’ordre soit donné à G.________ de libérer immédiatement,
ou dans l’ultime délai imparti par le Juge, l’appartement sis la [...], à Etagnières,
libre de tout bien et de tout occupant, et qu’en cas de non-exécution, la locataire pourra
y être contrainte par la voie de l’exécution forcée directe, à charge du Juge
de fixer les opérations d’exécution forcée directe, la date et l’heure. Les
bailleurs indiquaient que la locataire avait payé la somme de 510 fr. 40 le 28 mai 2014.
6.
Lors de l’audience du 11 août 2014, les requérants ont indiqué qu’aucun nouveau
versement n’était intervenu. La tentative de conciliation ayant échoué, ils ont
confirmé leurs conclusions.
En droit
:
1.
Le litige porte sur une ordonnance de non-entrée en matière relative à une demande d’expulsion
consécutive à la résiliation d’un bail à loyer pour défaut de paiement
de frais accessoires. Pour déterminer quelle voie de droit, de l’appel ou du recours, est
ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral.
Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la
résiliation n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la date
pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée déterminante
pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de
trois ans pendant laquelle l’art. 271a al. 1 let. e CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ;
RS 220) consacre I’annulabilité d’une résiliation (JT 2011 III 43 ; TF 4A_634/2009
du 3 mars 2010 c. 1.1 ; SJ 2001 I 17 c. 1a ; ATF 119 II 147 c. 1).
En l’espèce, compte tenu du loyer mensuel net de 990 fr. et de la période minimum de
protection de trois ans, c’est la voie de l’appel qui est ouverte (art. 308 al. 2 CPC). Interjeté
dans les dix jours s'agissant d'une procédure sommaire (art. 248 ss et 314 al. 1 CPC) par des parties
qui ont un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), l’appel est recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art.
310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe général
de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées
en première instance (JT 2011 III 43).
3.
a)
Les recourants soutiennent que les noms des deux autres communistes ne figurent sur aucun des documents
relatifs au bail à loyer et que le bailleur n’est pas nécessairement le propriétaire
de l’objet loué, de sorte qu’ils ont la légitimation active. En outre, l’expulsion
doit être confirmée, dès lors que la locataire n’a pas contesté les montants
réclamés et qu’elle n’a toujours rien versé.
L’intimée soutient qu’elle a conclu un arrangement oral à l’issue de l’audience
du 11 août 2014 avec l’agent d’affaires breveté Mikaël Ferreiro, représentant
des bailleurs, qu’elle a déjà versé à 500 fr. à ce dernier et 500 fr.
aux bailleurs et qu’il lui reste 1'300 fr. à payer.
b)
Aux termes de l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l’application de la procédure
sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies : l’état de fait n’est
pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé (a) et la situation
juridique est claire (b).
De manière générale, l’art. 257 CPC n’est pas seulement applicable lorsque
l’état de fait est incontesté, mais également lorsque, s’il l’est, il
est susceptible d’être immédiatement prouvé (TF 4A_585/2011 du 7 novembre 2011 c. 3.3.1 ;
SJ 2012 I 122), notamment sur la base de moyens de preuve immédiatement disponibles, en particulier
des pièces. Le seul fait que le juge doive requérir la production de certaines pièces
ne permet pas d’exclure la protection en cas clair (CACI 29 mars 2012/157 ; CREC 30 juillet 2013/251).
Pour le défendeur, il suffit de démontrer la vraisemblance de ses objections ; des allégations
dénuées de fondement ne sauraient toutefois faire obstacle à un procès rapide. De
plus, le demandeur peut réfuter les objections qui lui sont opposées en démontrant qu’elles
ne sont pas pertinentes ou qu’elles sont inexactes (Sutter-Somm/Lötscher, Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozess-ordnung, 2
e
éd., 2013, n. 7 ad art. 257 CPC). Ce n’est dès lors que si le défendeur fait valoir
des moyens – objections ou exceptions – qui n’apparaissent pas d’emblée
voués à l’échec et qui supposent une administration de preuves complexe que la protection
doit être refusée (Bohnet, CPC commenté, Bâle 2011, n. 12 ad art. 257 CPC). Autrement
dit, le juge doit être convaincu que l’état de fait est suffisamment établi avec
les moyens de preuve à disposition et que d’autres moyens de preuve ne changeraient rien au
résultat (JT 2011 III 146).
Le demandeur doit apporter la pleine preuve des faits fondant sa prétention. Le cas clair doit être
nié dès que le défendeur fait valoir des moyens qui, sur le plan des faits, ne sont pas
d’emblée voués à l’échec et qui nécessitent une instruction complète
des preuves. C’est dans ce sens que l’on doit comprendre que le défendeur doit rendre
ses moyens vraisemblables. Il suffit donc que ses moyens ne soient pas dépourvus de consistance.
On ne peut en revanche exiger du défendeur qu’il rende ses moyens vraisemblables comme dans
le cadre de la procédure de mainlevée provisoire au sens de l’art. 82 al. 2 LP (ATF 138
III 620 c. 5.1.1). Le fait pour le défendeur d’avancer des arguments sans proposer le
moindre indice à leur appui et sans mentionner les preuves des moyens qu’il invoque ne remet
pas en cause le cas clair (Bohnet, Le défendeur et le cas clair, Newsletter Bail.ch décembre
2012 ; Bohnet, note in RSPC 2013 p. 140 ; CREC 30 juillet 2013/251 ; CACI 4 juillet 2013/356).
Quant à la situation juridique, elle est claire lorsque, sur la base d’une doctrine ou d’une
jurisprudence éprouvée, la norme s’applique au cas concret et y déploie ses effets
de manière évidente (JT 2011 III 146). En revanche, la situation juridique n’est en règle
générale pas claire lorsque l’application d’une norme présuppose une décision
d’appréciation du tribunal ou la prise en considération de l’ensemble des circonstances,
comme c’est le cas de l’application du principe de la bonne foi ou de l’abus de droit
(ATF 138 III 123 c. 2.1.2 ; ATF 138 III 620 c. 5.1.2). Le fait que le créancier soit porteur d’une
reconnaissance de dette n’est pas en soi une condition nécessaire (Cahiers du bail [CdB] 2013,
p. 66).
c)
La recevabilité de l’action suppose que le demandeur ait la qualité pour agir, qui fait
défaut lorsqu’il fait valoir seul un droit qui ne peut être exercé que conjointement
ou contre plusieurs personnes (Bohnet, CPC commenté, Bâle 2011, n. 100 ad art. 59 CPC). La
question de la consorité nécessaire est examinée d’office par le juge (Jeandin,
CPC commenté, Bâle 2011, n. 2 ad art. 70 CPC). Il y a consorité matérielle nécessaire
en vertu du droit fédéral lorsque plusieurs personnes sont ensembles le titulaire (consorité
active) ou le sujet passif (consorité passive) d’un seul droit, de sorte que chaque co-titulaire
ne peut pas l’exercer seul ou être actionné seul en justice. Toutefois, selon la jurisprudence,
si un membre de la communauté déclare autoriser les autres à agir ou déclare formellement
se soumettre par avance à l’issue du procès, ou encore reconnaît d’emblée
formellement la demande, sa participation n’est pas nécessaire (ATF 136 III 431 c. 4.4) C’est
le droit matériel qui indique dans quels cas la consorité est nécessaire (ATF 136 III
431 c. 3.3).
Le bailleur n’est pas nécessairement le propriétaire de la chose louée (Lachat,
Le bail à loyer, 2
e
éd., Lausanne 2008, n. 1.2.1, p. 70 ; Bohnet/Dietschy, Droit du bail à loyer, Bâle
2010, n. 3 ad art. 253 CO et les réf. citées).
En l’espèce, X.________, Y.________ et Z.________, représentés par A.________SA,
ont seuls signé le contrat de bail litigieux. Dès lors qu’ils sont tous trois les seules
parties au contrat et titulaires des droits en résultant, ils ont la légitimation active pour
actionner en justice en ce qui concerne le contrat de bail conclu avec G.________. Il importe peu que
la requête n’ait pas été déposée au nom des autres propriétaires
en main commune qui ne sont pas titulaires nécessaires du bail. La qualité pour agir des requérants
est par conséquent donnée.
d)
L’intimée ayant été appelée à faire valoir ses moyens en première
et deuxième instance et la cour de céans disposant d’un plein pouvoir d’examen,
il y a lieu d’examiner le fond du litige (CACI 5 juin 2014/421 ; CACI 7 février 2014
2014/66).
Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera
le bail. Ce délai sera de trente jours au moins pour les baux d'habitation (al. 1). Faute de paiement
dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ;
les baux d'habitation peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum
de 30 jours pour la fin d'un mois (al. 2).
Un solde de décompte de chauffage et d'eau chaude peut faire l'objet de la mise en demeure de l'art.
257d al. 1 CO, sauf lorsque le locataire n'a pas reçu un décompte détaillé ou s'est
vu refuser la consultation des pièces justificatives originales, ou bien lorsque le solde du décompte
fait l'objet d'une contestation de la part du locataire (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008,
p. 664). Si, après avoir reçu l'avis comminatoire de l'art. 257d al. 1 CO, le locataire conteste
le décompte des frais accessoires auprès de l'autorité de conciliation, le bailleur ne
peut pas valablement résilier le contrat de bail, tant que dure la procédure, si le retard
ne porte que sur le montant litigieux (ibidem) (CREC I 29 septembre 2009/496 c. 3b).
Dans le cas particulier, la locataire n’a pas contesté les décomptes de chauffage, ni
soutenu qu’elle s’était vu refuser la consultation des pièces justificatives. Elle
n’a pas non plus saisi l'autorité de conciliation. Le montant litigieux pouvait dès lors
valablement faire l'objet d’une mise en demeure.
La locataire a reçu l’avis comminatoire le 7 février 2014, de sorte que le délai
de trente jours pour s’acquitter des factures en souffrance est arrivé à échéance
le dimanche 9 mars 2014, reporté au lundi 10 mars 2014 (art. 142 al. 3 CPC). Le montant réclamé
n’ayant pas été versé dans ce délai, les bailleurs étaient par conséquent
fondés à résilier le contrat de bail conformément à l’art. 257d al. 2
CO. L’avis de retrait de la lettre de résiliation ayant été déposé le
11 mars 2014, avec invitation à retirer l’envoi dès le 12 mars 2014, la résiliation
de bail à loyer avec effet 30 avril 2014 était valable (TF 4C.96/2006 du 4 juillet 2006 c.
2.2).
La locataire ne conteste pas au surplus qu’elle était en retard dans le paiement des décomptes
de chauffage. L’échelonnement financier de l’impayé qui aurait été convenu
oralement à l’issue de l’audience avec le représentant des bailleurs ne signifie
pas encore – et l’intimée n’en apporte pas la preuve – que les bailleurs
auraient consenti à revenir sur leur décision de résilier le bail à loyer.
4.
a)
Il résulte de ce qui précède que les conditions du cas clair au sens de l’art. 257
CPC sont réalisées. L'ordonnance attaquée doit par conséquent être réformée
en ce sens qu'ordre est donné à l’intimée de quitter et rendre libres les locaux
qu’elle occupe et qu’elle y sera contrainte par la force selon les règles de l'art.
343 al. 1 let. d CPC si elle ne s’exécute pas volontairement. La cause est renvoyée au
Juge de paix du district du Gros-de-Vaud afin qu’il fixe un délai à la locataire pour
libérer les locaux.
b)
Les frais judiciaires de première instance par 300 fr. sont mis à la charge de la locataire,
qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Celle-ci doit verser aux bailleurs, solidairement entre eux, la somme
de 900 fr. à titre de dépens et de restitution d’avance de frais de première instance
(art. 111 al. 2 CPC et art. 11 al. 1 TDC [tarif du 23 novembre 2010 des dépens en matière civile;
RSV 270.11.6]).
c)
Les frais judicaires de deuxième instance sont arrêtés à 100 fr. (art. 62 al. 3 et
69 al. 1 TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5) et mis à la
charge de l’intimée, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Celle-ci doit verser aux appelants,
solidairement entre eux, la somme de 500 fr. à titre de dépens et de remboursement de l'avance
de frais de deuxième instance (art. 111 al. 2 CPC et art. 12 TDC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
L’appel est admis.
II.
Il est à nouveau statué comme il suit :
I.
ordonne à G.________ de quitter et rendre libres les locaux qu’elle occupe dans l’immeuble
sis [...] à Etagnières (appartement n
o
202 de 2 pièces au 2
ème
étage, cave comprise) dans le délai qui lui sera imparti par le Juge de paix du district du
Gros-de-Vaud.
II.
dit qu’à défaut de quitter volontairement ces locaux, elle y sera contrainte par la force,
selon les règles prévues à l’art. 343 al. 1 let. d CPC, étant précisé
que :
a)
l’exécution forcée aura lieu par les soins de l’huissier de paix ou de son remplaçant,
sous la présidence du juge de paix ;
b)
l’office pourra pénétrer dans les locaux objet de cette ordonnance même par voie
d’ouverture forcée, les agents de la force publique étant tenus, sur réquisition,
de concourir à l’exécution forcée.
III.
fixe les frais judiciaires à 300 fr. (trois cents francs) et les met à la charge de la locataire.
IV.
dit que la locataire G.________ doit verser aux bailleurs X.________, Y.________ et Z.________, créanciers
solidaires, la somme de 900 fr. (neuf cents francs) à titre de dépens et de remboursement de
l’avance de frais.
III.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district du Gros-de-Vaud pour qu’il fixe à G.________,
une fois les considérants du présent arrêt envoyés pour notification aux parties,
un délai pour libérer les locaux qu’elle occupe conformément au chiffre II/I ci-dessus.
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance,
par 100 fr. (cent francs), sont mis à la charge de l’intimée.
V.
L’intimée G.________ doit verser aux
appelants X.________, Y.________ et Z.________, créanciers solidaires, la somme de 500 fr. (cinq
cents francs) à titre de dépens et de remboursement d’avance de frais de deuxième
instance.
VI.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
17 octobre 2014
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
M. Mikaël Ferreiro, aab (pour X.________, Y.________ et Z.________)
‑
Mme G.________
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de 1'541 fr. 20.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district du Gros-de-Vaud
La greffière :