vd_findinfo · 25/2012/FAB · 2012-01-19 · fr

ACTION EN RÉDUCTION DU PRIX, ACTION EN DOMMAGES-INTÉRÊTS{EN GÉNÉRAL}, DOMMAGE CONSÉCUTIF AU DÉFAUT, GARANTIE EN RAISON DES DÉFAUTS DE LA CHOSE, QUALITÉ PROMISE, INTÉRÊT{FRUIT CIVIL} | 205 al. 1 CO, 97 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour civile 19.01.2012 25/2012/FAB

TRIBUNAL
CANTONAL
CO08.031146
25/2012/FAB
COUR
CIVILE
_________________
Audience
de jugement du 19 janvier 2012
_________________________________
Présidence
de               M.
MULLER, président
Juges
:              M.
Bosshard et Mme Byrde
Greffière
:              Mme
Schwab Eggs
*****
Cause
pendante entre :
A.X.________
et B.X.________
(Me A. Eigenmann)
et
D.________
(Me J. Haldy)
-
Du même jour -
Délibérant immédiatement à huis clos, la Cour civile considère :
En fait:
1.
Au jour de l'ouverture de l'action, les demandeurs
B.X.________ et A.X.________ étaient associés gérants d'un garage appelé "Garage
[...] Sàrl", à la rue du [...] à Lausanne.
La défenderesse D.________ est une entreprise de droit public dont le siège est à [...],
à [...] Lausanne.
2.
La parcelle n° [...], feuillet [...] du registre
foncier de la commune de Lausanne, sise à la route du [...], d'une surface totale de 1'703 m
2
(ci-après : la parcelle n°  [...]), comprend une habitation de cinq pièces,
un atelier mécanique et un garage d'une surface totale de 209 m
2
,
ainsi qu'un hangar à machines d'une surface de 155 m
2
.
Cette parcelle appartenait à S.________, qui y exploitait une entreprise du même nom, laquelle
avait pour but les transports ainsi que les travaux de terrassement, d'entretien, de déblayage,
de génie civil et de constructions. L'entreprise S.________ utilisait la parcelle et les installations
érigées sur celle-ci comme base de départ pour les véhicules lourds et lieu d'entretien
et de réparation pour les véhicules et le matériel.
Le 29 octobre 1999, à la suite de la faillite de l'entreprise S.________, la défenderesse a
acquis la parcelle n° [...]. Celle-ci est ainsi devenue propriétaire du bien-fonds, ainsi que
de l'habitation de cinq pièces avec atelier mécanique et du hangar.
3.
Au cours des années 1997 à 2000 en tout
cas, le Garage [...] Sàrl était exploité au chemin du [...] à [...]; il s'agissait
d'une location.
4.
Le 19 octobre 2000, la défenderesse a établi
un dossier en relation avec la parcelle n° [...]. Il s'agissait d'un document descriptif du bâtiment
auquel étaient annexés des photos, un extrait du registre foncier, un plan de situation [réd.:
copie du plan cadastral] et des polices ECA. Sous la mention "bâtiment", le document indiquait
"Atelier mécanique pour camions surmonté d'un grand logement + couvert à machines/camion
et place bétonnée". L'annexe sise à l'angle nord-ouest du bâtiment ECA n°
[...] ne figurait pas sur le plan cadastral.
La défenderesse a mis en vente l'objet immobilier par l'intermédiaire de la régie G.________
SA. Cette régie a inséré dans le quotidien "24 heures" une annonce dont le libellé
est le suivant :
"Pour
artisan
[...]
maison
avec
appartement
170
m2
atelier,
garage
hangar
320 m2.
Terrain
1700 m2.
Fr.
690'000.—.
Renseignements
(021)
[...]
(079)
[...]
Régie
G.________ SA
[...] – Lausanne
Tél.
021/ [...]"
5.
Le 17 janvier 2001, la direction des travaux du
service d'urbanisme de la Municipalité de Lausanne (ci-après : la direction des travaux)
a écrit notamment ce qui suit à [...], [...] Sàrl, avec copie pour information à
la défenderesse :
"
(…)
Cette
parcelle [réd.: n° [...]] est effectivement située en zone de villas "A" du
Plan d'extension (PE) n° [...]. La zone de villas (sauf disposition particulière contraire)
est expressément réservée à "l'habitat familial".
Les
bâtiments existants ne sont pas conformes à la zone du fait qu'ils abritent une affectation
que l'on peut qualifier "d'artisanale". Cependant, cette situation préexistait lors de
l'adoption du PE n° [...] en 1980. Dès lors, seul
un
maintien
de ces bâtiments et leurs alentours
en exploitation artisanale pourrait être admis. On pourrait même aller jusqu'à admettre
que ces bâtiments soient rénovés ou transformés tout en maintenant leur situation
non conforme à la "zone villas".
Il
vous serait donc possible – en acquérant cette propriété – de continuer à
utiliser lesdits bâtiments dans la même destination que jusqu'à ce jour (dépôts,
artisanat). Cependant, aucun agrandissement et/ou aucune nouvelle construction destinés à l'artisanat
ne pourrait être admis. A ce propos, nous nous référons à l'article 80 de la Loi
sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC).
(…)."
Le 21 mars 2001, la direction des travaux a adressé à la Régie G.________ SA, avec copie
pour information à la défenderesse, un courrier comprenant notamment un passage similaire à
l'extrait de la lettre reproduit ci-dessus.
6.
a)
Les
demandeurs ont pris contact avec la Régie G.________ SA, puis avec la défenderesse.
Selon le témoin [...], ancien employé de la défenderesse, cela coule de source qu'en voyant
l'annonce de la Régie G.________ SA, il était évident pour les demandeurs qu'un atelier,
un garage et un hangar leur permettraient d'exploiter un garage, une carrosserie et un point de vente
de voiture. Cela correspondait en effet à l'usage précédent de la parcelle. De manière
générale, comme sur ce point, les déclarations de ce témoin sont retenues, dans la
mesure où il n'a pas d'intérêt à l'issue du litige et qu'il est convaincant.
V.________, en sa qualité de représentant de la défenderesse, est venu visiter le garage
des demandeurs à [...]. Il allait de soi pour ce témoin que les demandeurs devaient pouvoir
continuer à exploiter le garage-carrosserie et il a estimé que le grand atelier qui était
auparavant exploité par l'entreprise S.________ pouvait abriter une carrosserie et un garage. Lors
de cette visite, V.________ a informé les demandeurs au sujet des qualités d'utilisation de
la parcelle. Pour lui, ceux-ci pouvaient continuer à exercer sans autre leurs activités de
garage et de carrosserie dans les nouveaux locaux, d'autant plus que les activités précédentes
de l'entreprise S.________ étaient plus importantes et polluantes. En effet, le témoin V.________
a discuté avec le demandeur des activités qu'il entendait mener dans les futurs locaux et lui
a demandé, s'agissant de son activité de carrossier, s'il était un "tape-tôle"
car, dans cette hypothèse, il y aurait pu y avoir des problèmes administratifs. Dans la mesure
où le demandeur lui a assuré qu'il n'allait pas faire de travaux de carrosserie bruyants, mais
remettre des voitures d'occasion en état, il était sous-entendu qu'il n'aurait pas de problèmes
administratifs à cet égard. En définitive, le transfert de l'activité des demandeurs
ne paraissait pas poser de problème à V.________.
La défenderesse avait donc connaissance de l'activité que les demandeurs souhaitaient déployer
dans les bâtiments sis sur la parcelle mise en vente. V.________ ne se souvient pas avoir expressément
donné l'assurance aux demandeurs qu'ils pourraient continuer à exercer leur activité de
garagiste et de carrossier dans les bâtiments sis sur la parcelle n°  [...] sans devoir
procéder à une mise à l'enquête; en particulier, il ne se souvient pas leur avoir
fait état de la teneur du courrier du 17 janvier 2001 de la direction des travaux. V.________ n'a
toutefois pas averti les demandeurs qu'il y aurait une mise à l'enquête; il ne leur a pas non
plus dit qu'il y avait une situation non conforme, puisqu'il l'ignorait.
V.________ n'a pas affirmé aux demandeurs qu'il n'y avait aucun défaut. Au demeurant, l'immeuble
était vendu en l'état, savoir en son état d'entretien. Il n'a donc donné aucune garantie
de ce type ni n'a poussé les demandeurs à acheter cet immeuble.
Pour ce qui est de l'exploitation du garage, le témoin J.________, représentant de la régie
G.________ SA, considérait qu'il n'y avait pas de problème étant donné que l'activité
des demandeurs serait moins bruyante que celle de l'entreprise S.________. A la fin des pourparlers,
lorsque le demandeur lui a parlé de son souhait d'installer une carrosserie, ce témoin l'a
toutefois rendu attentif au fait qu'il fallait qu'il s'adresse à V.________ pour que celui-ci se
renseigne sur le point de savoir si l'on pouvait installer une carrosserie, notamment un four dans l'un
des deux éléments situés à l'arrière de la parcelle. A cette occasion, le témoin
a dit au demandeur qu'il faudrait se renseigner sur un changement ou un complément d'affectation
pour la carrosserie. Ce témoin ignore si le demandeur a entrepris une telle démarche auprès
d'V.________. En définitive, le témoin J.________ n'a jamais assuré aux demandeurs qu'il
n'y aurait aucun problème administratif pour exploiter leur garage-carrosserie sur la parcelle.
Les témoins V.________ et J.________ ont confirmé que les demandeurs avaient examiné l'immeuble
avec une attention suffisante. Le premier a toutefois admis ignorer s'ils s'étaient renseignés
sur le statut administratif de la parcelle auprès de la Ville de Lausanne.
Par lettre du 19 mai 2001, la Régie G.________ SA a informé la défenderesse du désir
des demandeurs "d'acheter la maison en l'état". L'indication "en l'état"
fait référence à l'absence de garantie sur l'immeuble. Le 22 mai 2001, la Régie
a communiqué à la défenderesse l'accord des demandeurs avec le prix de 650'000 francs.
Par courrier du 1
er
juin 2001, la défenderesse a informé les demandeurs de son accord de leur vendre la parcelle
n° [...] "pour le prix de Fr. 650'000.--, en l'état".
La demanderesse allègue que la défenderesse leur a vendu la parcelle n° [...] "comme
une surface exploitable sans obligation de mise à l'enquête". Elle a offert de prouver
cette affirmation par diverses pièces, non pertinentes en l'espèce, ainsi que par l'audition
de témoins. Seul entendu sur ce point, le témoin V.________ a répondu : "Oui,
la parcelle ayant été vendue en l'état". Du fait que le témoin nuance directement
son acquiescement et compte tenu de sa réponse aux autres allégués, on ne tient pas l'allégué
de la demanderesse pour établi.
En définitive, on retient que le représentant de la défenderesse V.________ n'a pas donné
de garantie expresse aux demandeurs sur le fait que le garage-carrosserie serait exploitable sans mise
à l'enquête, mais qu'il était implicitement entendu que les demandeurs pourraient continuer
à exercer leurs activités, en particulier s'agissant de la carrosserie, dans les nouveaux locaux
et qu'ils ne connaîtraient pas de problèmes administratifs à cet égard.
Le 5 juillet 2001, la fiduciaire [...] Sàrl a transmis à la défenderesse les bilans du
garage M.________ Sàrl à [...] pour les années 1997 à 2000.
b)
Le
23 octobre 2001, par-devant le notaire Roland Rochat, parties ont conclu un contrat de vente en la forme
authentique, dont la teneur était notamment la suivante :
"(…)
Habitation, atelier mécanique,
garage, ass. inc No [...]
Hangar à machines, ass. inc.
No [...]
(…)
2. La parcelle objet des présentes est vendue dans l'état où elle se trouve, tel qu'examiné
par les acquéreurs, avec ses parties intégrantes et accessoires, sans aucune garantie légale
ni conventionnelle quelconque pour les défauts matériels ou juridiques, apparents ou cachés,
dont elle pourrait être affectée, que ces défauts soient reconnaissables ou non, libre
de bail, de mention, d'annotation, de servitude et d'usufruit.
L'attention des acquéreurs est dès lors attirée sur la portée de la clause ci-dessus,
à savoir qu'ils sont ainsi privés des garanties prévues par la loi, notamment des actions
rédhibitoires, en réduction du prix ou en dommages-intérêts.
Demeure cependant réservé l'article cent nonante-neuf du Code des obligations qui prévoit
que toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé
à l'acquéreur les défauts de la chose.
(…)
5. Demeurent réservées les restrictions au droit de la propriété foncière, découlant
du droit public telles que celles résultant de plan d'alignement et de règlement d'extension
qui ne sont pas mentionnées au Registre foncier.
(…)"
Le 19 décembre 2001, les demandeurs ont obtenu deux crédits hypothécaires auprès
de la défenderesse, le premier de 440'000 fr. et le second de 106'000 francs. Le 20 décembre
2001,ils ont acquitté le prix de vente.
7.
Par lettre du 12 février 2002, le Service
de l'urbanisme de la direction des travaux de la commune de Lausanne a accordé aux demandeurs un
délai afin qu'ils présentent "un dossier établi conformément aux articles 69
et 73 du Règlement d'application de la Loi sur l'aménagement du territoire et les constructions
(RATC) - 3 et 4 du Règlement sur les constructions (RC)".
Le 28 mars 2002, [...], architecte des demandeurs, a notamment écrit ce qui suit à la défenderesse :
"
(…)
Je
vous transmets copie de l'acte de vente de Maître Rochat n° [...] dans lequel, sous désignation
de la parcelle en question est précisée la nature exacte du bien immobilier en particulier :
« atelier mécanique & garage ».
(…)
la direction des travaux de la Ville de Lausanne envoyait un courrier chargé demandant la régularisation
de la propriété de M. X.________ selon les articles 103 de la LATC et 3 & 4 du RC.
Cet
état était connu de vos services bien avant la vente à M. A.X.________ (…). Dès
lors, je vous serais reconnaissant de bien vouloir me confirmer que
a.
Vous acceptez les faits du présent courrier
b.
Que vous allouez à mon client un budget pour la mise en conformité de la présente (estimatif
en annexe)
c.
Que mon client se réserve le droit, en cas de refus de cette procédure, de faire annuler l'acte
de vente susmentionné à vos frais."
Par courriel du 23 avril 2002, la défenderesse a demandé à [...] de "revoir à
la baisse [ses] honoraires" pour l'établissement d'un dossier de mise à l'enquête
pour le maintien d'une exploitation artisanale.
La défenderesse a alors mandaté l'architecte [...], dont elle a pris en charge les frais, pour
réaliser le dossier de mise à l'enquête. Le 27 mai 2002, ce dernier a déposé
pour le compte des demandeurs un dossier de mise à l'enquête en relation avec les bâtiments
sis sur la parcelle n° [...].
8.
Le 5 août 2002, le demandeur a écrit
deux lettres à la défenderesse dont il résulte en particulier ce qui suit :
"
(…)
Etant en attente de la fin de la mise en enquête (sic) et d'un permis de régularisation, je
n'ai pas pu exercer mon activité professionnelle dans sa totalité ; c'est pour cette raison
que je n'ai pas la possibilité de payer le crédit susmentionné.
(…)."
La défenderesse a adressé aux demandeurs des avis d'échéance et des rappels en vue
du paiement des intérêts de leur hypothèque.
9.
Le 10 septembre 2002, la direction des travaux
a écrit ce qui suit à l'architecte des demandeurs :
"(…),
nous vous confirmons que l'enquête publique annoncée a suscité cinq oppositions, (…).
Suite
à l'examen de conformité de votre dossier, ainsi que des oppositions par notre office, la Municipalité
(…)
[a]
décidé de :
·
refuser la régularisation de la situation
acquise sans autorisation, ainsi que le projet de transformation soumis à l'enquête publique
du 25 juin au 15 juillet 2002 (…);
·
exiger (…) le retour à la situation
préexistante des lieux, soit en atelier de réparation de véhicules (sans carrosserie ni
vente de véhicules), (…)."
Les demandeurs, représentés par leur avocat, Me Christian Bacon, ont recouru contre cette décision.
Ils ont demandé l'effet suspensif, en ce sens qu'ils soient "autorisés à exploiter
l'atelier mécanique et la carrosserie, jusqu'à droit connu, en même temps que l'activité
de vente et d'achat de véhicules". Le juge instructeur du Tribunal administratif a accordé
l'effet suspensif au recours.
Le 11 octobre 2002, le conseil des demandeurs a écrit à la défenderesse qu'"un avis
des défauts [lui avait] d'ailleurs été communiqué en temps utile". Par lettre
du 12 novembre 2002 adressée à la défenderesse, ce conseil a expressément réservé
tous les droit des demandeurs "notamment quant aux circonstances ayant précédé la
vente du bien immobilier litigieux".
10.
Le 23 octobre 2002, le conseil des demandeurs
a fait parvenir une réquisition de poursuite à l'Office des poursuites de Lausanne-Est.
En date du 24 octobre 2002, la défenderesse a adressé un courrier au conseil des demandeurs
confirmant qu'elle renonçait à invoquer son droit à invoquer la prescription du 20 octobre
2002 au 31 décembre 2003. Le même jour, le conseil des demandeurs a par conséquent écrit
à l'Office des poursuites de Lausanne-Est afin de retirer la réquisition de poursuite déposée
au nom des demandeurs.
11.
Le 19 décembre 2002, la défenderesse
a écrit notamment ce qui suit à Me Christian Bacon, conseil des demandeurs :
"
(…)
L'examen
de ces divers documents confirme ce que nous avons déjà exprimé à plusieurs reprises
aux époux X.________, à savoir que, en leur vendant cet immeuble, nous connaissions la position
du Service de l'urbanisme de la ville de Lausanne qui admettait en cas de transfert de la propriété
le maintien d'une situation non conforme, mais préexistante. Il apparaissait qu'une « simple »
mise à l'enquête, à caractère purement formel, devait suffire à régulariser
ce cas.
En
réalité, on s'achoppe sur l'interprétation de la notion de maintien évoquée
par le Service de l'urbanisme. Ainsi que nous l'avons évoqué lors de notre entretien du 6 écoulé,
l'activité de M.
A.X.________
nous paraissait entrer parfaitement dans le cadre
de celle qu'avait exercé l'entreprise S.________ S.A. à l'époque et nous n'avions dès
lors aucune raison d'imaginer les difficultés qu'il rencontre actuellement.
(…)."
Par lettre du 7 janvier 2003, le conseil des demandeurs a informé la défenderesse que ses mandants
estimaient "avoir été induits en erreur, d'une manière qualifiée et dolosivement"
et a réservé expressément leurs droits.
Le 9 septembre 2003, les demandeurs ont reçu une facture s'élevant à 1'452 fr. 60 pour
les services de [...], ingénieur-conseil, mandaté pour déterminer les nuisances sonores
dues à l'exploitation d'un garage et d'une carrosserie.
12.
Le 8 décembre 2003, la défenderesse
a adressé un courrier au conseil des demandeurs confirmant qu'elle renonçait à invoquer
son droit à invoquer la prescription du 8 décembre 2003 au 31 décembre 2004.
Le 13 décembre 2004, la défenderesse a adressé un courrier au conseil des demandeurs confirmant
qu'elle renonçait à invoquer son droit à invoquer la prescription du 13 décembre
2004 au 31 décembre 2005.
13.
Par arrêt du 9 mai 2005, statuant sur le
recours des demandeurs contre la décision de la Municipalité du 10 septembre 2002, le Tribunal
administratif du Canton de Vaud, considérant que les conditions de l'art. 80 LATC étaient remplies,
a notamment arrêté ce qui suit :
"I.
Le recours est partiellement
admis.
II.
La décision de la Municipalité de Lausanne du 10 septembre 2002 est réformée en ce
sens que A.X.________ et B.X.________ sont autorisés à exploiter un atelier de mécanique
et de carrosserie, avec vente de véhicules sur la
(sic)
parcelle no [...], ainsi qu'à réaliser les transformations intérieures du bâtiment
ECA no [...], (…); elle est confirmée en tant qu'elle refuse le permis de rénover ou
de reconstruire l'annexe non cadastrée à l'angle nord-ouest du bâtiment no ECA [...]."
Cet arrêt mettait à la charge des demandeurs un émolument de justice et des frais de témoin
pour un total de 539 fr. 25 et condamnait les opposants à verser aux demandeurs une indemnité
de 1'000 fr. à titre de dépens.
Il n'est pas établi que la question de l'annexe non cadastrée à l'angle nord-ouest du
bâtiment ECA [...] ait été abordée avant l'ouverture de la procédure devant
le Tribunal administratif.
14.
Le 14 juin 2005, le conseil des demandeurs a indiqué
à la défenderesse que ses clients se considéraient fondés à agir en réduction
du prix.
15.
Le 13 juillet 2005, le service d'urbanisme a écrit
notamment ce qui suit aux demandeurs :
"(…)
Cet arrêt [réd.: l'arrêt du Tribunal administratif du 9 mai 2005] vous donne raison sur
l'affectation et les transformations de la partie cadastrée de votre bâtiment ECA n° [...].
Par conséquent, le Tribunal administratif contraint la Municipalité de revoir sa décision
afin de délivrer un permis de construire pour l'objet précité. (…)
Le
Tribunal administratif a néanmoins conforté la décision de la Municipalité à
propos de l'annexe Nord-Ouest, en ce sens que les transformations de cet élément non cadastré
sont refusées.
Dès
lors, afin de finaliser ce dossier et d'autoriser ce qui peut l'être, nous vous prions de bien vouloir
nous présenter des plans (…)
illustrant
uniquement l'affectation et les transformations du bâtiment cadastré
(…).
(…)."
Les demandeurs se sont adressés à l'architecte [...] pour ces démarches.
Le local situé à l'angle nord-ouest du bâtiment ECA [...] et le couvert situé devant
la partie nord-est du bâtiment ECA [...] figurent sur le plan cadastral établi par un géomètre
le 9 novembre 2005; ces éléments sont mentionnés comme "existants, non cadastrés".
L'arrêt du Tribunal administratif ayant refusé le permis de rénover ou de reconstruire
l'annexe non cadastrée à l'angle nord-ouest du bâtiment ECA [...], les demandeurs ne peuvent
pas l'exploiter.
Le 13 décembre 2005, la direction des travaux a informé l'architecte des demandeurs que le
changement d'affectation et les transformations extérieures nécessitaient une autorisation
communale. Il n'est pas établi que les demandeurs aient obtenu une autorisation communale pour ce
changement d'affectation et ces transformations extérieures.
16.
Par lettre du 8 décembre 2005, le conseil
des demandeurs a exposé la position de ses mandants de manière détaillée à la
défenderesse.
Le
15 décembre 2005, la défenderesse a adressé un courrier au conseil des demandeurs confirmant
qu'elle renonçait à invoquer son droit à invoquer la prescription du 15 décembre
2005 au 31 décembre 2006.
Par
courrier du 21 avril 2006 adressée à la défenderesse, le conseil des demandeurs a réitéré
la position de ses mandants vis-à-vis de celle-ci.
En
date du 7 décembre 2006, la défenderesse a adressé un courrier au conseil des demandeurs
confirmant qu'elle renonçait à invoquer son droit à invoquer la prescription du 7 décembre
2006 au 31 décembre 2007.
Dans
une lettre du 8 décembre 2006, le conseil des demandeurs, documents à l'appui, a une nouvelle
fois écrit à la défenderesse que ses clients avaient "été induits en erreur,
d'une manière dolosive, rendant inefficace l'exclusion de la garantie figurant dans l'acte de vente".
17.
Le 8 janvier 2008, sur réquisition du conseil
des demandeurs, l'Office des poursuites de Lausanne-Est a notifié à la défenderesse un
commandement de payer dans la poursuite n° [...] pour un montant de 2'000'000 fr. pour "action
en réduction du prix - action rédhibitoire - action en dommages et intérêts"
en relation avec la vente concernant la parcelle litigieuse.
18.
Le local situé à l'angle nord-ouest
du bâtiment ECA [...] et le couvert situé devant la partie nord-est du bâtiment ECA [...]
ne figurent plus sur le plan cadastral du 18 avril 2008.
19.
Le 16 septembre 2008, l'architecte [...] a établi
une facture pour la mise en conformité du garage des demandeurs à concurrence de 4'300 francs.
Selon la note d'honoraires du 31 octobre 2005 indiquant la somme de 14'936 fr. 10, sous déduction
de 1'960 fr. 75 de "retour du tribunal" et de 1'000 fr. de "dépens", et la note
d'honoraires du 11 septembre 2008 établissant la somme de 10'135 fr. 20 les frais d'avocat facturés
aux demandeurs jusqu'à cette dernière date s'élevaient à 25'071 fr. 30.
20.
En cours d'instruction, un expert a été
mis en œuvre en la personne d'André Donzé, expert-comptable et fiscal diplômé.
Avec l'accord des parties, celui-ci s'est adjoint un sous-expert en la personne de Laurent Vago, ingénieur
HES, titulaire d'un brevet fédéral d'expert immobilier. L'expert André Donzé a déposé
son rapport le 28 janvier 2011, auquel il a joint en annexe le rapport du sous-expert. Les constatations
et conclusions de ces rapports sont en substance les suivantes :
a)
Le
sous-expert confirme que le refus d'octroi d'un permis de rénover ou de reconstruire l'annexe non
cadastrée à l'angle nord-ouest du bâtiment ECA [...] a contraint les demandeurs à
installer le four de peinture dans l'atelier plutôt que dans l'annexe. Selon lui, il n'y a pas une
importante perte de surface exploitable, car la surface de cette annexe n'est pas perdue dans la mesure
où elle est actuellement affectée en bureau. Il aurait toutefois été possible de
créer un bureau surélevé de 1 mètre dans l'atelier [réd.: à l'emplacement
actuel du four de peinture] et ainsi de bénéficier d'un espace de rangement sous ce bureau,
soit 22 m
2
de réduit d'une hauteur de 1 mètre. En outre, la fonctionnalité de l'atelier s'en trouve
diminuée par le faible espace de travail de part et d'autre du lift situé à côté
du four. Enfin, le sous-expert considère que les demandeurs n'ont en aucun cas perdu une surface
utile du terrain, la surface de la parcelle étant restée la même. Si l'on supprime le
bureau actuel [réd.: dans l'annexe], il semble effectivement possible de stationner deux véhicules
supplémentaires. L'incidence foncière de deux places de parc, où qu'elles soient situées,
est inférieure à celle d'un bureau ou d'une autre surface d'exploitation (atelier, four). Le
sous-expert retient toutefois que si l'on admet les deux places de parc supplémentaires, il y a
lieu de supprimer une des surfaces susmentionnées, soit le bureau soit le four de peinture.
Le sous-expert admet qu'il existe une différence de prix entre la propriété dotée
du potentiel et des avantages tels qu'ils étaient pressentis par les demandeurs et sa valeur dotée
des paramètres actuels. En se fondant sur la valeur intrinsèque et complétée par
plusieurs autres paramètres, il estime dès lors que l'offre aurait pu être inférieure
de 36'700 francs.
b)
L'expert
confirme que jusqu'au 13 décembre 2005, les demandeurs n'ont pas pu exploiter pleinement le garage
et l'atelier mécanique, essentiellement la carrosserie et le commerce de véhicule. A la lecture
des documents de la procédure, il en conclut que la durée de cet empêchement est supérieure
à trois ans, du 10 septembre 2002 au 13 décembre 2005.
Selon l'expert, l'atelier mécanique ayant pu être exploité normalement durant cette période,
il n'y a pas eu de manque à gagner pour cette activité. Il n'y en a pas non plus eu pour l'activité
de carrosserie, le chiffre d'affaires moyen en relation avec cette activité n'ayant pas varié
considérablement durant la période 2002 à 2005 et étant resté du même ordre
de grandeur pour 2009. Pour ce qui est du commerce de voiture, l'expert relève que le garage des
demandeurs achète des véhicules accidentés, qu'il remet en état avant de les mettre
en vente. La remise en état est essentiellement liée à l'activité de la carrosserie.
A la lecture des comptes, il constate que le chiffre d'affaires lié au commerce de voitures est
dans l'ensemble peu élevé que celui relevé pour les années 2007 à 2009. Il estime
que le manque à gagner en relation avec cette activité est de l'ordre de 15'000 fr. à
20'000 fr. par année, soit de 45'000 fr. à 60'000 fr. pour toute la période. Il retient
également un montant oscillant entre 3'750 fr. et 5'000 fr. pour le dernier trimestre de l'année
2002.
Le garage étant exploité sous forme de société à responsabilité limitée,
la rémunération des demandeurs était prélevée sous forme de salaire. Les salaires,
proches du minimum d'existence en matière de poursuite et faillites, étaient très faibles,
en particulier pour une famille de cinq personnes et permettaient à peine de subvenir aux besoins
de la famille des demandeurs. Il n'aurait pas été possible de prélever des salaires plus
élevés compte tenu des résultats déficitaires de la société. Cette situation
difficile trouve son origine dans le fait que les demandeurs n'ont pas pu exercer le commerce de voiture
durant les années 2002 à 2005, ce qui n'a pas permis d'utiliser la capacité entière
de l'atelier de carrosserie.
21.
Par demande du 21 octobre 2008 adressée à
la Cour civile, les demandeurs A.X.________ et B.X.________ ont ouvert action contre la défenderesse
D.________ et ont pris contre elle la conclusion suivante, avec suite de frais et dépens :
"I.
La D.________ est la débitrice de Monsieur A.X.________ et de Madame B.X.________ et leur doit prompt
paiement de la somme de CHF 350'000.- (
Trois
cent cinquante mille francs suisses
), avec intérêts
à 5% l'an à partir du 20 octobre 2008."
Dans sa réponse du 15 décembre 2008, la défenderesse a conclu au rejet de la demande,
avec suite de frais et dépens.
Le 11 avril 2011, les demandeurs ont déposé une requête en réduction de conclusions
et ont pris, avec suite de frais et dépens, les conclusions suivantes :
"I.              La requête
est admise.
II.              Les conclusions prises
au pied de la Demande du 21 octobre 2008 sont réduites en ce sens que :
I.
La D.________ est la débitrice de Monsieur A.X.________ et de Madame B.X.________ et leur doit prompt
paiement de la somme de CHF 136'700.- (cent trente-six mille sept cent francs), avec intérêts
à 5 % l'an à compter du 20 octobre 2008."
En droit:
I.
a)
A titre préliminaire, il convient de préciser le droit de procédure applicable au présent
jugement. Le Code de procédure civile est en effet entré en vigueur le 1
er
janvier 2011 afin de régler la procédure applicable devant les juridictions cantonales, notamment
aux affaire civiles contentieuses (art. 1 litt. a CPC, Code de procédure civile du 19 décembre
2008, RS 272). L'art. 404 al. 1 CPC dispose que les procédures en cours à l'entrée en
vigueur de la présente loi sont régies par l'ancien droit de procédure jusqu'à la
clôture de l'instance. Cette règle vaut pour toutes les procédures en cours, quelle que
soit leur nature (Tappy, Le droit transitoire applicable lors de l'introduction de la nouvelle procédure
civile unifiée, publié in JT 2010 III 11, p. 19).
Aux termes de l'art. 166 CDPJ (Code de droit privé judiciaire vaudois du 12 janvier 2010, RSV 211.02),
les règles de compétences matérielles applicables avant l'entrée en vigueur de la
présente loi demeurent applicables aux causes pendantes devant les autorités civiles ou administratives
(Tappy, op. cit., p. 14).
b)
La présente procédure a été introduite par demande du 21 octobre 2008, soit avant
l'entrée en vigueur du CPC. L'instance a donc été ouverte sous l'empire du CPC-VD (Code
de procédure civile vaudoise du 14 décembre 1966, dans sa version au 31 décembre
2010, RSV 270.11) et n'est pas close à ce jour. Il convient dès lors d'appliquer le CPC-VD
à la présente cause. Les dispositions de la LOJV (loi d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979,
dans sa teneur au 31 décembre 2010, RSV 173.01), sont également applicables.
II.
a)
Les
demandeurs exercent, d'une part, l'action en réduction du prix de vente prévue à l'art.
205 al. 1 CO et, d'autre part, l'action en dommages-intérêts. Ils considèrent que l'impossibilité
pour eux de continuer leur activité passée sans l'engagement d'une procédure administrative,
malgré les assurances de la défenderesse, constitue un défaut juridique et économique.
Ils se plaignent en outre du fait que les deux annexes non cadastrées sont inutilisables, ce qui
représente à leurs yeux un défaut de nature matérielle et juridique.
La défenderesse fait valoir que l'immeuble ne présente pas de défaut et qu'au demeurant,
l'acquisition s'est faite avec une exclusion de la garantie pour les défauts. Elle soutient également
qu'il n'y a eu ni dol, ni dissimulation frauduleuse ni garantie expresse.
Il s'agit dans un premier temps de qualifier la relation contractuelle nouée entre les parties et
de déterminer les voies de droit à disposition.
b)
La
vente est un contrat par lequel
le vendeur s'oblige à livrer la chose à l'acheteur et à en lui en transférer la propriété,
moyennant un prix que l'acheteur s'engage à lui payer (art. 184 al. 1 CO [loi fédérale
du 30 mars 1911 complétant le code civil suisse (Livre cinquième : Droit des obligations),
RS 220]). En vertu de l'art. 216 al. 1 CO, la validité du contrat de vente immobilière est
soumise à l'observation de la forme authentique (Foëx, Commentaire romand, n. 5 ad art. 216
CO).
En l'espèce, il est établi que les parties ont conclu un contrat de vente par la signature
d'un acte authentique concernant la parcelle n° [...]. Les parties ont conclu un contrat
de
vente immobilière, ce qu'elles ne contestent d'ailleurs pas.
c)
En
raison du renvoi général de l'art. 221 CO, les règles de la garantie pour les défauts
d'une vente immobilière sont en principe les mêmes que celles qui régissent la vente mobilière,
sinon que l'action se prescrit normalement non par un an, mais par cinq ans dès le transfert de
la propriété (art. 219 al. 3 CO; Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, in Tercier/Favre, Les contrats
spéciaux, 4
ème
éd. Zurich 2009, n. 1084, p. 162 et n. 1098, p. 164). En vertu de l'art. 197 al. 1 CO, le vendeur
est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts
qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité
prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure.
La première action exercée par les demandeurs est l'action minutoire pour défaut de la
chose vendue au sens de l'art. 205 al. 1 CO, selon lequel, dans les cas de garantie en raison des défauts
de la chose, l'acheteur peut maintenir le contrat tout en réclamant notamment une indemnité
pour la moins-value (Venturi, Commentaire romand, n. 14 ad art. 205 CO). Pour qu'une telle action puisse
être admise, trois conditions de base doivent être respectées, à savoir l'existence
d'un défaut (art. 197 al. 1 CO), que l'acheteur l'ait ignoré (art. 200 CO) et qu'il ait respecté
ses incombances, à défaut de quoi il sera réputé avoir accepté le défaut
(all. 201 CO;Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 719, p. 106 et n. 773, p. 114).
Parallèlement aux actions découlant de la garantie pour les défauts, l'acheteur peut réclamer
au vendeur fautif des dommages-intérêts (art. 97 ss CO) pour le préjudice patrimonial
consécutif au défaut qui n'est pas couvert par la garantie pour les défauts. Il s'agit
d'un concours alternatif. Dans ce cas également, l'acheteur doit remplir les devoirs de vérification
et d'avis des défauts prévus à l'art. 201 CO et respecter les délais de prescription
prévus aux art. 210 CO, respectivement 219 al. 3 CO (ATF 133 III 335 c. 2.4.1 et 2.4.4, JT
2010 I 223; ATF 126 III 388 c. 10a, rés. in JT 2002 I 215). Les demandeurs exercent également
cette action.
III.
Il convient d'examiner s'il existe un défaut
dans le cas d'espèce, le cas échéant ignoré par l'acheteur.
a)
Le défaut se définit comme l'absence d'une qualité dont le vendeur avait promis l'existence
ou à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (TF 4A_321/2007
du 3 décembre 2007 c. 4.3; ATF 114 II 239 c. 5, JT 1989 I 162; Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, op. cit.,
n. 723 p. 106). Il faut comparer l'état de la chose qui a été livrée (l'état
réel), déterminé sur la base des faits exclusivement, et l'état de la chose qui devait
être livrée (l'état convenu), déterminé selon le contenu (réel ou supposé)
de l'accord entre les parties. S'il y a une divergence entre ces deux états, il y a nécessairement
défaut. Le vice peut affecter une qualité matérielle, juridique ou économique de
la chose vendue (Venturi, op. cit., nn. 4 à 6 ad art. 197 CO). Il y a un défaut de qualité
juridique lorsque la chose ne correspond pas aux exigences juridiques ou ne permet pas à l'acheteur
pour ce motif d'en tirer toutes les utilités (ATF 98 II 191 c. 4, JT 1973 I 370; Venturi, op. cit.,
n. 5 ad art. 197 CO et les références citées); c'est le cas de choses qui ne sont
pas conformes aux prescriptions administratives (ATF 95 II 119 c. 3b, JT 1970 I 238) ou de terrains affectés
d'une restriction de bâtir (ATF 98 II 15 c. 3, JT 1972 I 547).
b)
Le
vendeur répond d'abord des qualités promises, soit des assurances qu'il a pu donner à
l'acheteur eu égard aux qualités de la chose. Il peut avoir positivement assuré que la
chose présentait certaines qualités (ATF 109 II 24 c. 4, JT 1983 I 258) ou, négativement,
que la chose ne souffrait pas de certains défauts (Venturi, op. cit., n. 11 ad art. 197 CO et les
références citées). L'assurance est une manifestation de volonté, un élément
de l'accord des parties qui, comme tout autre élément contractuel, s'interprète selon
le principe de la confiance. Son sens sera celui que l'acheteur pouvait de bonne foi raisonnablement
lui donner. Ainsi, si de simples vantardises publicitaires ou des jugements de valeur ne seront pas considérées
comme des promesses de qualités, toute indication ayant pour objet une propriété déterminée,
affirmée de façon précise et concrète engagera le vendeur (Tercier/Favre/Zen-Ruffinen,
op. cit., n. 746 p. 110 et les références citées). L'assurance peut être expresse
ou tacite. La surface utile, le volume ou le nombre des pièces d'un bâtiment, tels que le vendeur
les indique à l'acquéreur, constituent des qualités promises aux termes de l'art. 197
al. 1 CO (TF 4C.7/2005 du 30 juin 2005 c. 3.1; ATF 87 II 244 c. 1c, JT 1962 I 98; Foëx,
Commentaire romand, n. 5 ad art. 219 CO). On peut aussi déduire des pourparlers entre
les parties que l'acheteur voulait affecter la chose à un but déterminé; dans ce cas,
l'acheteur peut s'attendre à ce que celle-ci présente les qualités nécessaires, étant
précisé qu'ici la distinction est parfois délicate avec les qualités attendues. L'assurance
de qualité est suffisante pour que le vendeur soit tenu à garantie. Il n'est pas nécessaire
que l'absence de qualité entraîne une diminution de la valeur ou de l'utilité de la chose,
comme cela est exigé pour les qualités attendues (Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, op. cit., nn.
752 et 753 p. 111). Le vendeur ne répond des assurances données que si elles ont été
décisives pour l'acheteur lors de la conclusion du contrat (TF 4C.364/2000 du 15 mai 2001 c. 3.bb;
ATF 87 II 244, JT 1962 I 98; Venturi, op. cit., n. 12 ad art. 197 CO). Si, d'après le cours
normal des choses, l'assurance est de nature à emporter la décision de l'acheteur, la causalité
est présumée; il appartient dès lors au vendeur de renverser cette présomption (SJ
1981 I 522; Venturi/Zen-Ruffinen, Commentaire romand, 2
ème
éd., n. 12 ad art. 197 CO; Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, op. cit., nn. 754 p. 111).
Le vendeur est également tenu des qualités attendues. Il s'agit des qualités qui n'ont
pas été convenues entre les parties ou promises par le vendeur, mais sur lesquelles l'acheteur
devait pouvoir compter selon les règles de la bonne foi. Comme les qualités promises, elles
sont des éléments de l'accord; elles déterminent "ce que doit être la chose
à livrer, même si elles sont généralement implicites". Pour que le vendeur soit
tenu à garantie, il faut que le vice entraîne une diminution notable de la valeur ou de l'utilité
de la chose. C'est le cas si l'acheteur n'aurait pas conclu le contrat ou ne l'aurait pas conclu aux
mêmes conditions s'il avait connu le défaut. Si les parties ont prévu l'usage auquel l'acheteur
destinait la chose, celle-ci devra avoir les propriétés le permettant, qui pourront être
inférieures ou supérieures aux qualités normales pour une chose de la catégorie considérée.
Ainsi, l'acheteur d'un immeuble s'attend à ce que celui-ci dispose d'une bonne isolation phonique,
s'il veut y installer un studio d'enregistrement et qu'il le fait savoir au vendeur (Venturi, op. cit.,
n. 16 ad art. 197 CO; Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, op. cit., nn. 756 ss p. 112 et les références).
c)
Le
défaut doit exister au moment du transfert des risques, soit en principe lors de la prise de possession
de l'immeuble (art. 220 CO), ou avoir pour origine un défaut ayant déjà existé à
ce moment-là. En effet, si un défaut (secondaire) apparaissant après le transfert des
risques trouve son origine dans un défaut (primaire) qui existait déjà au moment du transfert
des risques, le vendeur répond du défaut primaire et du défaut secondaire selon les art.
197 ss CO (TF 4C.321/2006 du 1
er
mai 2007 c. 4.3.1; Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 9 ad art. 197 CO).
Il n'est pas nécessaire que le vendeur ait commis une faute ni même qu'il ait eu connaissance
du défaut ; c'est uniquement afin de lever toute équivoque que l'art. 197 al. 2 CO précise
que le vendeur répond des défauts même s'il les ignorait. Dans cette mesure, la loi consacre
un régime de responsabilité objective, tendant à la seule exécution du contrat (Tercier/Favre/Zen-Ruffinen,
op. cit., n. 720 p. 106). A la différence du vendeur, il est nécessaire que l'acheteur
ait ignoré le défaut au moment de la conclusion du contrat. Il appartient au vendeur de prouver
que l'acheteur connaissait ou aurait dû connaître le défaut (Venturi, op. cit., nn. 1
s. ad art. 200 CO; Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 763, p. 112). En outre, selon l'art. 200
al. 2 CO, le vendeur ne répond pas des défauts dont l'acheteur aurait dû s'apercevoir
lui-même en examinant la chose avec une attention suffisante (SJ 1981 p. 569; ATF 95 II 119 c. 5,
JT 1970 I 238). Toutefois, lorsque le vendeur a donné l'assurance qu'un défaut donné n'existait
pas ou promis qu'une qualité était présente, il sera tenu à garantie, même si
l'acheteur aurait pu déceler le vice en vérifiant la chose (TF 4C.364/2000 du 15 mai 2001 c.
3d; ATF 81 II 56 c. 2c, JT 1955 I 562; Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 766, p. 113).
En effet, la promesse du vendeur dispense l'acheteur de tout devoir de vérification antérieur
à la vente (TF 4C.364/2000 du 15 mai 2001 c. 2d; ATF 81 II 56 c. 2c, JT 1955 I 562; Tercier/Favre/Zen-Ruffinen,
op. cit., n. 766, p. 113).
d) da)
Les
demandeurs font valoir que la défenderesse leur a expressément assuré qu'ils pourraient
continuer d'exploiter leur garage-carrosserie aux mêmes conditions que précédemment, ce
qui n'aurait été possible qu'après une procédure administrative qui aurait engendré
divers frais et occasionné un manque à gagner ascendant à un montant entre 45'000 fr.
et 60'000 francs.
Il est constant qu'au mois de février 2002,
trois mois environ après la conclusion du contrat de vente, la direction des travaux de la commune
de Lausanne a enjoint aux demandeurs de lui faire parvenir un dossier de mise à l’enquête,
en vue de régulariser leur atelier de mécanique et de carrosserie sis sur la parcelle acquise,
celle-ci se trouvant en zone villa, réservée à l’habitat familial, selon le plan
d’extension. A la suite des oppositions, la Direction des travaux a en particulier interdit aux
demandeurs l'exercice des activités de carrosserie et de vente de véhicules, qui n’ont
été autorisées que par l’arrêt du 9 mai 2005 du Tribunal administratif. Au
vu de l'instruction, c'est la non-conformité à la zone, qui existait bien avant la prise de
possession de la parcelle litigieuse, qui a donné naissance à la procédure administrative
litigieuse. En raison de celle-ci, les demandeurs ont engagé divers frais, dont il est question
ci-dessous.
D'autre part, il résulte de l’instruction qu'avant la conclusion du contrat de vente, la défenderesse,
par son représentant, V.________, a eu connaissance de l’activité que les demandeurs
souhaitaient déployer sur la parcelle litigieuse. V.________ était absolument convaincu que
les demandeurs pourraient exploiter un garage, une carrosserie et un point de vente de voitures sur la
parcelle, c’est-à-dire exercer la même activité que précédemment, soit
transférer simplement leur activité sur la nouvelle parcelle. Il en était d’autant
plus convaincu que l’activité des demandeurs était moins importante et polluante que
celle de l’entreprise S.________. Le demandeur et V.________ ont discuté des activités
que les demandeurs souhaitaient mener dans les locaux litigieux et le second a assuré au premier
qu’ils pourraient exercer « sans autre » leurs activités de garage et
de carrosserie et que, s’agissant de cette dernière activité, il n’y allait pas
y avoir de problèmes administratifs, dans la mesure où le demandeur n’était pas
« un tape-tôle ». Le contenu des pourparlers révèle ainsi que la défenderesse
a promis aux demandeurs l'absence d'une procédure administrative préalable. Les déclarations
d'V.________ assurant explicitement aux demandeurs l'absence de problèmes administratifs et l'exploitation
des activités précédentes "sans autre" ne pouvaient de bonne foi être comprises
des demandeurs dans un sens autre que la parcelle était exploitable immédiatement. Elles constituaient
pour les demandeurs la promesse qu'il n'y aurait pas d'entraves d'ordre administratif. Or, cela s'est
révélé faux, puisque dès l'acquisition de la parcelle en cause les demandeurs se
sont heurtés à une procédure administrative qui a duré trois ans et occasionné
divers frais (cf. cons. VI ci-dessous), avant qu'ils n'obtiennent la décision leur reconnaissant
définitivement le droit d'exploiter la carrosserie et le point de vente de véhicules. L'instruction
a ainsi établi que la défenderesse, qui répond des déclarations d'V.________, son
auxiliaire (art. 101 CO), a donné une promesse qui n'a pas été tenue en raison des
problèmes administratifs rencontrés par les demandeurs dans le cadre de la procédure de
mise à l'enquête publique.
La défenderesse objecte à cet égard qu'elle n'a pas donné de garantie expresse aux
demandeurs sur le fait que le garage-carrosserie serait exploitable sans mise à l'enquête.
Il convient d'une part de relever que l'affirmation relative à l'existence ou non d'une garantie,
quoique résultant du témoignage d'V.________ ressortit au domaine du droit, soit à la
libre appréciation du juge. Quant à la question de fait concernant l'absence d'une mise à
l'enquête, force est d'observer que si la défenderesse n'a pas déclaré qu'il n'y
aurait pas une mise à l'enquête, elle a néanmoins promis aux demandeurs, ainsi qu'on vient
de le voir, qu'ils ne rencontreraient pas de problèmes administratifs, ce qui n'a pas été
le cas. Il est également sans incidence à ce stade qu'au moment de la conclusion du contrat,
la défenderesse ait ou non ignoré qu’il y aurait une procédure administrative de
l'ampleur de la procédure litigieuse. D'une part, celle-ci tirait son origine dans la situation
problématique, la non-conformité à la zone étant toujours source de problèmes,
qui existait avant la conclusion du contrat. D'autre part, la détermination de l’existence
d’un défaut ne dépend ni de la connaissance du défaut par le vendeur, ni de la faute
de celui-ci.
Au vu de ce qui précède, il faut retenir que le fait pour les demandeurs de pouvoir exploiter
leur parcelle immédiatement et sans procédure administrative préalable constituait une
qualité promise.
La défenderesse semble soutenir que les demandeurs ont violé leur devoir de vérification
antérieur à la vente, dans la mesure où contrairement à la recommandation du courtier
J.________, ils ne se sont pas renseignés sur un changement ou un complément d'affectation
pour la carrosserie. Cette objection ne peut toutefois pas être retenue : le courtier a orienté
les demandeurs vers V.________, qui, on vient de le voir, les a informés que leur activité
de carrosserie n'allait pas rencontrer de problèmes administratifs. Compte tenu de cette assurance,
les demandeurs étaient dispensés de tout devoir de vérification supplémentaire antérieur
à la vente.
Les demandeurs n'ayant pas pu continuer immédiatement leur activité et ayant dû la soumettre
à une enquête publique conflictuelle, la parcelle vendue présentait un défaut au
sens de l'art. 197 al. 1 CO.
db)
Les
demandeurs soutiennent également que la parcelle est entachée d'un deuxième défaut,
soit le fait que les hangars situés respectivement au nord-ouest de l'habitation ECA [...] et dans
le prolongement sud-est du hangar ECA [...] ne sont pas cadastrés et donc inutilisables, alors qu'ils
ont été vendus comme parties intégrantes de la parcelle.
Les deux éléments dont il est question sont en réalité un local situé à
l'angle nord-ouest
du
bâtiment ECA [...] ainsi que le couvert situé devant la partie nord-est du bâtiment ECA
[...].
Dans son arrêt du 9 mai 2005, le Tribunal administratif a refusé "le permis de rénover
ou reconstruire l'annexe non cadastrée à l'angle nord-ouest du bâtiment no ECA [...]".
Cette décision a pour conséquence que les demandeurs ne peuvent pas l'exploiter comme ils l'avaient
prévu, savoir sous forme de four de carrossier. Le sous-expert a d'ailleurs constaté que la
fonctionnalité de l'atelier se trouvait diminuée du fait que le four de carrossier a dû
être installé dans l'atelier lui-même au lieu de l'annexe. Il est par ailleurs établi
que le représentant de la défenderesse connaissait l'activité des demandeurs et qu'il
leur avait assuré qu'ils pourraient continuer de l'exercer dans les nouveaux locaux. Il était
alors reconnaissable pour la défenderesse que les demandeurs utiliseraient les annexes litigieuses
dans le cadre de leur exploitation. S'y ajoute que la défenderesse a promis aux demandeurs qu'ils
ne rencontreraient pas d'obstacles d'ordre administratif. Si
la
question des annexes n'a pas été abordée entre les parties avant l'ouverture de la procédure
devant le Tribunal administratif, on doit néanmoins relever que la non-im
matriculation
de l'une ou l'autre des parties intégrantes de la parcelle vendue constituait à l'évidence
un problème de nature administrative, qui tombait ainsi
dans le cadre des assurances données par
la défenderesse. L'impossibilité pour les demandeurs d'exploiter les annexes en cause est par
conséquent constitutif d'une absence de qualité promise.
Se
fiant à la promesse de la défenderesse, les demandeurs étaient fondés à croire
que la défenderesse avait suffisamment examiné le dossier relatif à l'immeuble sous l'angle
des prescriptions de droit administratif, avant de leur assurer qu'il n'y avait pas de problèmes
administratifs. On ne saurait dès lors leur reprocher de ne pas s'être suffisamment renseignés
sur la parcelle en cause.
En définitive, le fait que les deux annexes susmentionnées ne soient pas cadastrées constitue
un second défaut au sens de l'art. 197 al. 1 CO.
e)
Pour
ces motifs, les demandeurs établissent l'existence de deux défauts au sens de l'art. 197 al.
1 CO.
Il convient à présent d'examiner la validité de la clause d'exclusion de garantie figurant
dans l'acte de vente signé par les parties le 23 octobre 2001.
Les
règles sur la garantie des défauts étant de droit dispositif, les parties peuvent y déroger,
expressément ou tacitement, notamment par des clauses exclusives ou limitatives de responsabilité.
La validité de ces clauses obéit aux règles générales de validité des contrats;
elles supposent, en particulier, un échange de manifestations de volonté réciproques et
concordantes (ATF 95 II 119, JT 1970 I 238 c. 4). Ainsi, les pures clauses de style, employées
traditionnellement dans une formule sans que les parties aient voulu en adopter le contenu, demeurent
sans effet (ATF 107 II 161JT 1981 I 582; Tercier, Les contrats spéciaux, 3ème éd., nn.
797 ss; Venturi, op. cit., nn. 31 et 35-38 ad Introduction Art. 197-210 CO). La détermination de
la portée d’une clause excluant ou limitant la responsabilité du vendeur ressortit à
l’interprétation du contrat. Lorsque la volonté réelle et commune des parties ne
peut être constatée (par une interprétation subjective), la clause en question doit être
interprétée selon le principe de la confiance (interprétation objective), ce qui suppose
de rechercher le sens qui pouvait lui être attribué de bonne foi en fonction de l’ensemble
des circonstances (TF 4A_226/2009 du 20 août 2009 c. 3.2.2; ATF 130 III 686 c. 4.3.1, JT 2005 I
247 et les références citées). Comme la clause en question déroge au régime
légal et qu'elle doit exprimer clairement la volonté des parties à cet égard, elle
doit être interprétée restrictivement (ATF 126 III 59 c. 5a et les arrêts cités,
JT 2001 I 144; TF 4C.273/2006 du 6 décembre 2006 c. 2.1; TF 4C.227/2003 du 9 décembre 2003
c. 5.2.1; Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 1089, p. 162 s et les références citées).
Selon
la jurisprudence, un défaut ne tombe pas sous le coup d’une clause d’exclusion de la
garantie d’après une interprétation objective lorsqu’il est totalement étranger
aux éventualités avec lesquelles un acheteur doit raisonnablement compter (TF 4A_551/2010 du
2 décembre 2010 c. 2.6; TF 4A_529/2010 du 4 janvier 2011 c. 4.1; TF 4A_226/2009 du 20 août
2009 c. 3.2.2; TF 4C.273/2006 du 6 décembre 2006 c. 2.1; ATF 130 III 686 précité c. 4.3
et 4.3.1, p. 689, JT 2005 I 247; ATF 126 III 59 précité c. 4a,
et 5a, p. 67, JT 2001 I 144; ATF 107 II 161 précité
c. 6c, JT 1981 I 582). Les circonstances du cas sont déterminantes à cet égard. Pour
échapper à la clause d’exclusion de la garantie, le défaut inattendu doit compromettre
le but économique du contrat dans une mesure importante. La question est donc de savoir si l’acheteur
doit envisager le défaut d’une nature déterminée dans l’ampleur alléguée;
par exemple, celui qui acquiert une maison d'habitation ancienne doit normalement s'attendre à des
défauts dus à l'humidité, mais pas à un point tel que ceux-ci rendent le logis inhabitable.
Pour répondre à cette question, il convient en principe de prendre en considération le
rapport entre le prix de vente et le coût d’une éventuelle élimination des défauts
rendant l’objet apte à l’usage prévu; l'acquéreur d'une construction ancienne
qui consent à ce qu'une clause d'exclusion soit insérée dans le contrat doit s'attendre
à des dépenses inattendues de l'ordre de 10 % du prix d'achat (TF 4A_529/2010 c. 4.1 précité;
TF 4A_226/2009 c. 3.2.2 précité; ATF 130 III 686 précité c. 4.3.1, p. 689 ss et les
références et c. 4.3.2, p. 693; JT 2005 I 247 et les références citées).
Il
faut enfin relever que, selon la jurisprudence et la doctrine, lorsque le vendeur donne l'assurance que
la chose présente certaines qualités, il ne peut se prévaloir de la clause d'exclusion
de garantie à cet égard. Il y a là, en effet, une contradiction qui doit être interprétée
contra stipulatorem
(4C.119/2005 du 25 août 2005 c. 2.3; ATF 109 II 24, JT 1983 I 258; Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, op.
cit., n. 895, pp. 131 s.)
b) ba)
En
l'espèce, les parties n'ont pas fait porter l'instruction sur leur réelle et commune intention
lors de l'adoption de la clause litigieuse, ni sur les circonstances de l'insertion de cette clause dans
l'acte de vente. Il faut dès lors interpréter la clause en question selon le principe de la
confiance. La clause litigieuse a la teneur suivante :
"
(….)
2.
La parcelle objet des présentes est vendue dans l'état où elle se trouve, tel qu'examiné
par les acquéreurs, avec ses parties intégrantes et accessoires, sans aucune garantie légale
ni conventionnelle quelconque pour les défauts matériels ou juridiques, apparents ou cachés,
dont elle pourrait être affectée, que ces défauts soient reconnaissables ou non, libre
de bail, de mention, d'annotation, de servitude et d'usufruit.
L'attention des acquéreurs est dès lors attirée sur la portée de la clause ci-dessus,
à savoir qu'ils sont ainsi privés des garanties prévues par la loi, notamment des actions
rédhibitoires, en réduction du prix ou en dommages-intérêts.
Demeure cependant réservé l'article cent nonante-neuf du Code des obligations (…)"
Il
ressort effectivement de cette clause que les parties ont fait usage de la possibilité qui leur
est offerte par la loi de déroger au système général de la garantie pour les défauts.
bb)
Comme précédemment relevé,
la défenderesse a donné aux demandeurs l'assurance qu'ils ne rencontreraient pas de problèmes
administratifs. Contrairement à cette promesse, ces derniers se sont heurtés à une procédure
administrative préalable, qui a notamment engendré des frais et à l'issue de laquelle
il leur a été interdit d'affecter à l'usage de carrosserie deux bâtiments non cadastrés
érigés sur la parcelle acquise. Tant la complication de la procédure administrative que
son issue défavorable aux demandeurs constituent indubitablement des "problèmes administratifs".
La défenderesse ayant donné l'assurance portant sur l'absence de tels problèmes, la clause
d'exclusion de garantie invoquée est inopérante sur les défauts retenus en l'occurrence,
conformément à la jurisprudence précitée.
IV.
L'acheteur perd ses droits à la garantie
s'il accepte la chose avec ses défauts. De même, son action ne doit pas être prescrite.
Il convient dès lors d'examiner si les demandeurs ont respecté leurs incombances.
a) aa)
Conformément
à l'art. 201 CO, l'acheteur doit vérifier l'état de la chose reçue aussitôt
qu'il le peut d'après la marche habituelle des affaires et aviser sans délai le vendeur s'il
découvre des défauts dont celui-ci est garant (art. 201 al. 1 CO). S'il ne procède
pas ainsi, la chose est tenue pour acceptée, à moins qu'il ne s'agisse de défauts que
l'acheteur ne pouvait découvrir à l'aide des vérifications usuelles (art. 201 al.
2 CO). Si des défauts de ce genre se révèlent plus tard, ils doivent être signalés
immédiatement, sinon la chose est tenue pour acceptée, même avec ces défauts (art.
201 al. 3 CO). L'art. 201 CO est d'application stricte. En matière d'avis des défauts, s'agissant
d'un contrat de vente, y compris immobilière, le Tribunal fédéral se réfère
à la jurisprudence relative au contrat d'entreprise (TF 4C.273/2006 du 6 décembre 2006 c. 3.1;
TF 4C.82/2001 du 4 septembre 2001 c. 3b/aa; ATF 107 II 172 c. 1a, JT 1981 I 598).
L'obligation de vérification "aussitôt" que l'acheteur le peut est évidemment
fonction de la nature de la chose et du genre de défaut. Le délai peut donc aller de quelques
jours à plusieurs mois, par exemple lorsqu'il s'agit de contrôler l'isolation d'une construction
nécessitant qu'une certaine température extérieure se produise (ATF 81 II 56 c. 3b, JT
1955 I 562; Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, op. cit., nn. 773 ss, p. 114 et n. 1087, p. 162).
Ces incombances visent un but de protection du vendeur, l'omission de vérification ou d'avis des
défauts en temps utile entraînant la péremption des droits issus de la garantie (SJ 1988
p. 284 c. 3a; Venturi, op. cit., n. 1 ad art. 201 CO). Contrairement au devoir de vérification
antérieur à la vente, celui de l'art. 201 CO porte aussi bien sur les qualités promises
que sur les qualités inhérentes à la destination de la chose (ATF 81 II 56 c. 2b,
JT 1955 I 562).
L'avis des défauts, qui n'est soumis à aucune forme particulière, doit être motivé
en fait. A tout le moins, il indiquera exactement les défauts et exprimera l'idée que l'acheteur
ne tient pas la chose vendue pour conforme au contrat et invoque la garantie du vendeur; l'acheteur ne
saurait se borner à exposer des considérations générales (TF 4C.82/2001 du 4
septembre 2001 c. 3b/aa; ATF 107 II 172 c. 1a, JT 1981 I 598 et les références citées).
Au contraire, l'acceptation est une manifestation de volonté par laquelle l'acheteur fait savoir
au vendeur qu'il renonce à invoquer les droits à la garantie. Elle peut être expresse
ou tacite (Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, op. cit., nn. 768 ss, pp. 113 s. et les références citées).
Elle est notamment tacite lorsque le maître ne donne pas immédiatement l'avis des défauts
qu'il constate (Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 769, p. 114).
ab)
Selon
la jurisprudence du Tribunal fédéral, il appartient à l'acheteur d'établir qu'il
a donné l'avis des défauts et qu'il l'a fait en temps utile. Toutefois, il est exigé du
vendeur qu'il allègue que l'acheteur ne lui a pas signalé les défauts ou qu'il l'a fait
hors délai. Il y a donc séparation du fardeau de l'allégation – qui appartient au
vendeur – et du fardeau de la preuve – qui appartient à l'acheteur (ATF 118 II 142 c. 3a,
JT 1993 I 300; TF du 20 juillet 1992, publié in SJ 1993 p. 262 c. 2a; ATF 107 II 172 c. 1a,
JT 1981 I 598). La séparation inusuelle entre le fardeau de l'allégation et celui de la preuve
est discutée en doctrine (Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, op. cit., nn. 4530 s.; Hohl, L'avis des
défauts de l'ouvrage : fardeau de la preuve et fardeau de l'allégation, in RFJ 1994, pp.
235 ss; Schmidt, note in SJ 1993 pp. 267 ss à propos de l'arrêt SJ 1993 p. 262 précité,
qui s'opposent à cette séparation;
contra
Gauch, Le contrat d'entreprise, adaptation française de Carron (cité ci-après : Gauch/Carron),
n. 2168, qui la défend). Depuis l'arrêt précité du 20 juillet 1992, le Tribunal fédéral
a mentionné qu'en vertu de la règle générale de l'art. 8 CC, il incombait à
l'acheteur se prévalant des art. 197 ss CO de prouver que l'avis des défauts avait été
donné en temps utile (TF 4C.273/2006 du 6 décembre 2006 c. 3.1). On ne peut considérer
sur cette base qu'il ait modifié sa jurisprudence, puisqu'il se référait à sa jurisprudence
antérieure (notamment ATF 118 II 142, JT 1993 I 30; ATF 107 II 172, JT 1981 I 598).
En matière de contrat d'entreprise, dans un arrêt récent, le Tribunal fédéral
paraît avoir résolu cette contradiction de la manière suivante
:
lorsque le maître de l'ouvrage émet des prétentions en garantie, l'entrepreneur peut alléguer
que l'ouvrage a été accepté malgré ses défauts. Dans une telle situation, il
incombe alors au maître de prouver qu'il a donné l'avis des défauts et qu'il l'a fait
en temps utile (TF 4C.130/2006 du 8 mai 2007 c. 4.2.3).
ac)
En
l'espèce, la défenderesse n'a pas allégué que les demandeurs ne l'auraient pas avisée
des défauts de la chose, ni qu'ils l'auraient fait tardivement. Dans la mesure où la défenderesse
supportait le fardeau de l'allégation et où la présente cause est soumise à la maxime
des débats (art. 4 al. 1 CPC-VD), ce qui exclut que la Cour civile constate d'office la circonstance
litigieuse, on doit retenir que l'avis des défauts a été donné à temps par les
demandeurs (cf. Gauch/Carron, op. cit., n. 2168) ou, exprimé autrement, qu'il n'a pas été
donné tardivement.
b)
En vertu de l'art. 219 al. 3 CO, l'action en garantie pour les défauts d'un bâtiment se prescrit
par cinq ans à compter du transfert de propriété. Il s'agit en principe de la date de
l'inscription au registre foncier (art. 656 al. 1 et 972 al. 1 CC).
En l'espèce, la défenderesse n'a pas invoqué l'exception de prescription; il n'y a dès
lors pas lieu de l'examiner d'office. Au demeurant, les demandeurs ont acquis leur parcelle au mois d'octobre
2001. La défenderesse a renoncé à invoquer la prescription, le 24 octobre 2002 jusqu'au
31 décembre 2007; le 8 janvier 2008, la défenderesse s'est vu notifier un commandement de payer;
les demandeurs ont ouvert action par demande du 21 octobre 2008. Par conséquent, la prescription
est de toute façon valablement interrompue (art. 129 CO
a
contrario
et 135 al. 2 CO).
V.
En définitive, dès lors que la clause
d'exclusion de garantie n'est pas opérante et que les droits issus de la garantie des défauts
ne sont ni périmés ni prescrits, la responsabilité de la défenderesse du chef des
défauts de la chose vendue est engagée. Elle répond en effet des déclarations de
son auxiliaire (art. 101 CO), soit V.________.
a)
L'art. 205 al. 1 CO permet à l'acheteur
d'obtenir, par l'action minutoire, une indemnité pour la moins-value.
A
contrario
, lorsqu'un défaut n'entraîne
aucune moins-value, la loi exclut la faculté de réduire le prix (Tercier/Favre/Zen-Ruffinen,
op. cit., nn. 867 ss, p. 128). En outre, si la moins-value est égale au prix de vente, l'acheteur
ne peut demander que la résiliation (art. 205 al. 3 CO). La loi vise en effet à empêcher
que l'acheteur puisse obtenir la réduction du prix entier tout en conservant la chose (Venturi/Zen-Ruffinen,
op. cit., n. 18 ad art. 205 CO). La moins-value désigne la différence entre la valeur objective
de la chose supposée sans défaut et la valeur objective de la chose défectueuse (ATF 105
II 99 c. 4a, JT 1980 I 590; Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 870, p. 128; Venturi, op. cit.,
n. 16 ad art. 205 CO).
b)
En
l'espèce, les demandeurs ont acheté la parcelle litigieuse pour le prix de 650'000 francs.
Dans son rapport, le sous-expert admet qu'il existe une différence de prix entre la propriété
dotée du potentiel et des avantages tels qu'ils étaient pressentis par les demandeurs et sa
valeur dotée des paramètres actuels et le sous-expert estime que l'offre aurait pu être
inférieure de 36'700 francs. La cour de céans se rallie aux chiffres articulés par le
sous-expert et retient que le défaut en relation avec les annexes a entraîné une moins-value
qui doit être indemnisée à hauteur de 36'700 fr., si bien que la valeur de la chose défectueuse
s'élève à 613'300 francs (650'000 fr. ./. 36'700).
VI.
Outre la diminution du prix de
vente, les demandeurs réclament la réparation de leur gain manqué, des frais de l'expertise
liée au bruit, des émoluments de justice et frais de témoin, des honoraires de l'architecte
L.________, ainsi que des honoraires de leur conseil.
a)
Comme on l'a vu ci-dessus (cf. supra c. II.c),
parallèlement aux trois voies alternatives de l'action sur la garantie pour les défauts (résolution,
réduction du prix ou, dans certaines hypothèses, remplacement de la chose), l'acheteur peut
réclamer des dommages-intérêts pour le préjudice patrimonial consécutif au défaut
qui n'est pas couvert par une de ces trois voies (ATF 133 III 335 c. 2.4.1 et 2.4.4, JT 2010 I 223;
ATF 126 III 388 c. 10a, rés. in JT 2002 I 215). Les dispositions relatives à la garantie pour
les défauts de la chose sises aux art. 197 ss CO ne régissent la prétention de l'acheteur
en réparation du dommage résultant de la livraison de marchandises défectueuses, qu'en
relation avec la résiliation de la vente (cf. art. 208 al. 2 et 3 CO). Pour le surplus, la responsabilité
du vendeur pour le dommage résultant des défauts de la chose n'est pas traitée aux art.
197 ss CO (ATF 58 II 207 c. 1 p. 210, JT 1933 I 155; ATF 82 II 136 c. 3a p. 139, JT 1957 I 105). Une
partie de la doctrine a émis l'opinion selon laquelle cette lacune devrait être comblée
en appliquant par analogie l'art. 208 al. 2 et 3 CO (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 13 ad art. 208
CO; Giger, Commentaire bernois, n. 55 s. ad art. 208 CO; Cavin, in: Schweizerisches Privatrecht, vol.
VII/1, pp. 104 s. et 112 s.; Petitpierre, L'acheteur-revendeur et la responsabilité de l'art. 208/II
du Code des obligations, in: Mélanges en l'honneur de Henri Deschenaux, Fribourg 1977, pp. 329 ss
et. 332 s; Schubiger, Verhältnis der Sachgewährleistung zu den Folgen der Nichterfüllung
oder nicht gehörigen Erfüllung OR 197 ff. - OR 97 ff., thèse Berne 1957, p. 94; Neuenschwander,
Die Schlechterfüllung im schweizerischen Vertragsrecht, thèse Berne 1970, pp. 78 s.). Dans
une affaire récente (ATF 133 III 335 c. 2.4.1, JT 2010 I 223), le Tribunal fédéral a confirmé
sa jurisprudence, approuvée par un autre courant doctrinal, refusant d'appliquer l'art. 208
al. 2 et 3 CO par analogie à des cas où l'acheteur ne choisit pas la résiliation du contrat.
Il considère que la responsabilité pour le dommage consécutif au défaut, en dehors
de l'action rédhibitoire prévue par l'art. 208 al. 2 CO, est une responsabilité pour faute
(TF 4A_472/2010 du 26 novembre 2010 c. 3.2; ATF 133 III 335 c. 2.4.1 et 2.4.4, JT 2010 I 223), qui
complète l'art. 205 CO, mais découle de l'art. 97 CO (sur cette action, dans la mesure où
elle est cumulée à celle en diminution du prix, cf. ATF 58 II 207 c. 1 et 2, JT 1933 I 155;
ATF 63 II 401 c. 3, pp. 405 ss, JT 1938 I 307; ATF 82 II 136 c. 3a p. 139, JT 1957 I 105; Oser/Schonenberger,
Commentaire zurichois, n. 16 ad art. 205 CO; Becker, Commentaire bernois, n. 2 ad art. 205 CO; Honsell,
Commentaire bâlois, n. 7 ad art. 208 CO).
b)
ba)
L'absence de tout défaut de la chose vendue ne permet pas d'admettre une responsabilité sur
la base de l'art. 97 al. 1 CO (TF 4A_472/2010 c. 2.2 précité). Les défauts retenus
constituent le fondement de cette quatrième voie qui n'exige pas la violation d'une obligation distincte
supplémentaire (ATF 136 III 273 c. 2.5). Une fois le défaut constaté, il incombe au créancier
d'établir le dommage, ainsi que le rapport de causalité entre l'inexécution de l'obligation
et le dommage, la faute du débiteur étant présumée (TF 4A_472/2010 c. 3.2 précité;
Weber, Commentaire bernois, Berne 2000, n. 316 ad art. 97 CO; Engel, Traité des obligations
en droit suisse, 2
ème
éd., pp. 704 s.).
bb)
La faute du vendeur étant présumée, celui-ci ne peut échapper à sa responsabilité
que s'il prouve qu'il a observé toute la diligence qu'on pouvait raisonnablement attendre de lui.
La preuve libératoire de l'art. 97 al. 1 CO est soumise à des exigences strictes. En cas de
doute sur l'absence de faute, le vendeur supporte le risque de l'échec de la preuve (ATF 70 II 215
c. 4 p. 220, JT 1945 I 41, SJ 1945 p. 238; ATF 117 II 71 s. c. 4a p. 72, rés. JT 1991 I 651.1, rés.
SJ 1991 p. 331 ; ATF 113 II 421 c. 2 et 3 p. 422 s., rés. JT 1988 I 32, SJ 1987 p. 497; Weber,
Commentaire bernois, 2000, n. 130 ad art. 99 CO; Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht,
Allgemeiner Teil, 8e éd. 2003, n. 2809 p. 130; Werro, op. cit., 2005, n. 1480 p. 375). Le vendeur
commet en particulier une faute lorsqu'il viole son devoir d'informer l'acheteur
(ATF
116 II 431 c. 3a, JT 1991 I 45; ATF 107 II 161 c. 7a p. 165 s. et les arrêts cités; ATF 113
II 421
c. 2 et 3 p. 422 s. précité;
Werro, La responsabilité civile, 2005, n. 1479 p. 375; Wiegand, Commentaire bâlois, Obligationenrecht
I, n. 42 ad art. 97 CO; Venturi/Zen-Ruffinen, Commentaire romand, n. 17 ad art. 208 CO).
Savoir
s'il existe un tel devoir dépend des circonstances du cas concret (TF 4A_70/2011 du 12 avril 2011
c. 4.1; ATF 132 II 161 c. 4.1 p. 166); ce devoir est en principe reconnu lorsque le vendeur doit admettre
que le défaut connu de lui pourrait empêcher ou entraver considérablement l'usage prévu
par l'acheteur (TF 4A_226/2009 du 20 août 2009 c. 3.2.3). Le vendeur est toutefois dispensé
d'informer l'acheteur lorsqu'il peut admettre de bonne foi que l'acheteur réalisera sans autre la
situation exacte (ATF 116 II 431 c. 3a p. 434, JT 1991 I 45); à cet égard, il suffit en principe
que l'acheteur puisse s'en rendre compte en faisant preuve de l'attention commandée par les circonstances
(TF 4C.16/2005 du 13 juillet 2005 c. 1.5; ATF 102 II 81 c. 2 p. 84). L'information doit être suffis
amment
étendue pour que l'acheteur puisse se faire une idée du défaut. Si le vendeur donne spontanément
des informations, celles-ci doivent être complètes (Pedrazzini, La dissimulation des défauts
dans les contrats de vente et d'entreprise, 1992, n
os
468 et 470).
bc)
Il doit exister un lien de causalité
naturelle et adéquate entre la violation de l'obligation et le préjudice (Tercier, op. cit.,
nn. 1223 ss, p. 254;
Thévenoz, Commentaire
romand, n. 30 ad art. 97 CO
).
Un
événement ne constitue une cause adéquate que si, d'après le cours ordinaire des
choses et l'expérience de la vie, il était en soi propre à produire un effet du genre
de celui qui s'est réalisé, de sorte que la survenance de ce résultat paraît, d'une
manière générale, provoquée ou favorisée par cet événement (ATF 112
II 439 c. 1d).
bd)
Le
dommage consiste en une perte éprouvée ou gain manqué. La perte éprouvée (
damnum
emergens
) se définit comme la perte effective
subie par le débiteur, qui touche directement son patrimoine et qui peut résider soit dans
une diminution de l'actif, soit dans une augmentation du passif (Gilliéron, Les dommages-intérêts
contractuels, publication CEDIDAC n° 88, Lausanne 2011, n. 615, n. 390; Engel, op. cit., p. 717).
Le gain manqué (
lucrum
cessans
) réside dans le gain dont le créancier
s'est trouvé privé par la faute du débiteur, soit parce qu'il aurait pu conclure d'autres
contrats que celui finalement conclu avec le débiteur (intérêt négatif), soit parce
que l'inexécution ou la mauvaise exécution le prive de certains profits qu'il aurait réalisés
si le contrat avait été parfaitement exécuté (intérêt positif) (Gilliéron,
op. cit., n. 391; Venturi, op. cit., n. 34 ad art. 97 CO). Ainsi, la perte de gain que l'acheteur éprouve
par suite de la livraison défectueuse, les honoraires des experts que l'acheteur a dû mandater
pour la constatation des défauts ainsi que les frais d'avocat avant procès, pour autant qu'ils
ne soient pas couverts par les dépens alloués en vertu du droit de procédure cantonal
et que l'intervention de l'avocat ait été justifiée, font partie du dommage dont il est
possible de demander réparation (ATF 126 III 388 c. 10b (f); ATF 82 II 136 précité).
c)
ca)
En l'espèce, comme précédemment
relevé, la défenderesse a vendu une parcelle défectueuse. Elle a ainsi violé son
obligation découlant du contrat de vente de livrer une chose exempte de défaut.
La défenderesse n'allègue pas ni a fortiori établit n'avoir pas commis de faute.
De surcroît, il résulte
de l'instruction que la défenderesse a été informée par la Commune de Lausanne, par
courrier du 17 janvier 2001, reçu en copie, que la parcelle litigieuse était située en
zone de villas réservée à l'habitat familial, que les bâtiments existants n'étaient
pas conformes à la zone du fait qu'ils abritaient une affectation que l'on pouvait qualifier d'artisanale,
que cependant cette situation préexistait lors de l'adoption du plan d'extension et que dès
lors seul un maintien de ces bâtiments et leurs alentours en exploitation artisanale pourrait être
admis, qu'on pourrait même aller jusqu'à admettre que ces bâtiments soient rénovés
ou transformés tout en maintenant leur situation non-conforme à la "zone villa",
mais qu'aucun agrandissement ou nouvelle construction destinés à l'artisanat ne pourrait être
admis. Ce courrier portait à la connaissance de la défenderesse la non-conformité de la
zone et lui donnait certaines assurances quant à la possibilité d'obtenir un maintien de la
situation actuelle en l'avisant que tout projet artisanal qui serait considéré comme de l'agrandissement
ou de la reconstruction ne serait pas autorisé. A sa lecture, on se trouvait clairement dans un
régime d'appréciation ou d'exception. Dès lors, la défenderesse aurait dû informer
V.________, afin que lui-même puisse négocier en informant de cette problématique –
dont il n'avait pas du tout connaissance – les acquéreurs potentiels. D'éventuelles difficultés
en matière de conformité à la zone étaient en effet de nature à entraver considérablement
l'usage prévu par l'acheteur. Par l'intermédiaire de son auxiliaire, elle devait informer les
demandeurs de la non-conformité de la zone, nonobstant les promesses faites par la Commune de Lausanne.
Les demandeurs étaient en droit de connaître cet élément d'appréciation de l'acquisition
projetée. Ne pas l'avoir révélé constitue de la part de la défenderesse une
violation de son devoir d'information et, par là même, une faute. Par conséquent, la condition
de la faute, requise dans la quatrième voie, est effectivement réalisée.
cb)
Les demandeurs réclament en premier lieu
la somme de 45'000 à 60'000 fr. au titre de gain manqué.
Selon l'expert, il n'y
a pas eu de gain manqué en ce qui concerne l'exploitation de l'atelier mécanique, ni pour l'activité
de carrosserie. Il admet un manque à gagner à hauteur de 45'000 fr. à 60'000 fr. en relation
avec le commerce de voitures. L'expert estime que la période de l'empêchement court du 10 septembre
2002 au 13 décembre 2005, soit dès la date du courrier de la direction des travaux de la commune
de Lausanne informant les demandeurs que les activités de carrosserie et de vente de véhicules
n'étaient plus autorisées. L'instruction a toutefois établi que les demandeurs ont recouru
contre la décision de la commune et qu'ils ont demandé l'effet suspensif, en ce sens qu'ils
soient autorisés à exploiter la carrosserie, en même temps que le commerce de véhicules,
jusqu'à droit connu. L'effet suspensif leur a été accordé. Dès cet instant,
rien ne les empêchait d'exercer une activité normale jusqu'à la décision du Tribunal
administratif.
Cela d'autant plus
que telle que
décrite par l'expert, l'activité
d'achat et de vente de voitures ne nécessitait pas des investissements que les demandeurs auraient
hésité à faire pour une courte période; du moins, ils ne le font pas valoir. On doit
dès lors considérer que dès l'octroi de l'effet suspensif le prétendu dommage n'était
plus en lien de causalité adéquate avec le défaut.
Par ailleurs, et surtout,
il sied de relever que l'entreprise d'atelier mécanique, carrosserie et vente de voitures était
exploitée en la forme d'une société à responsabilité limitée (ci-après
: la Sàrl) et que la rémunération des demandeurs était prélevée sous forme
de salaire. Une diminution du patrimoine en lien avec l'une ou l'autre des activités de la Sàrl
a dès lors directement affecté le patrimoine de celle-ci en tant que personne morale, et non
celui des demandeurs, qui n'auraient éventuellement été touchés qu'en tant que salariés,
soit indirectement. Pour être légitimés à élever une prétention en dommages-intérêts,
les demandeurs devraient donc
apporter la preuve qu'ils ont été – personnellement – appauvris par l'appauvrissement
de la Sàrl. Or, ils ont fait porter l'expertise sur le dommage subi par celle-ci et non sur celui
qu'ils auraient éventuellement subi eux-même, par ricochet. Certes, l'expert indique que les
demandeurs n'ont pu prendre qu'un petit salaire, compte tenu des résultats déficitaires de
la société. Sous l'angle de la réalisation de la condition du rapport de causalité
adéquate déjà, il n'est pas certain qu'il soit objectivement prévisible, d'après
le cours ordinaire des choses et l'expérience de la vie, que l'entreprise qui ne peut exploiter
une partie des bâtiments, comme c'est le cas en l'espèce, subira non seulement une diminution
de son chiffre d'affaires, mais sera amenée à réduire les salaires de ses employés.
La réponse à cette question peut néanmoins rester indécise, parce qu'en tout état
de cause, il n'est pas établi à satisfaction de droit que les demandeurs ont subi un dommage.
Dès lors qu'ils étaient salariés de la Sàrl et que celle-ci n'a pas pu leur servir
le salaire convenu, ils ont contre elle une créance en paiement de la différence de salaire
et ne sont par conséquent pas juridiquement appauvris. On ne peut dès lors rien leur allouer
personnellement, sauf à faire une confusion entre le dommage subi par la Sàrl et celui subi
par les demandeurs.
Pour ces motifs, la prétention
des demandeurs relative au gain manqué doit être rejetée.
cc)
Les demandeurs concluent par ailleurs au paiement
de 25'071 francs 30, de 4'300 fr., de 1'452 fr. 60 et de 539 fr. 25 au titre de remboursement des frais
qu'ils auraient encourus en raison de la procédure administrative.
Il est constant qu'en
cours de la procédure administrative en cause, les demandeurs ont mandaté un ingénieur-conseil
afin de déterminer les nuisances sonores dues à l'exploitation d'un garage et d'une carrosserie,
qui leur a adressé une facture du 9 septembre 2003 pour un montant de 1'452 fr. 60. Ils ont également
mandaté un architecte, qui a procédé à la mise en conformité de leur garage
et a établi la facture du 16 septembre 2008 pour un montant de 4'300 francs. En outre, par arrêt
du 9 mai 2005, les demandeurs ont supporté un émolument de justice et des frais de témoin
par 539 fr. 25. Tous ces postes sont directement liés à la procédure administrative, dont
les demandeurs pensaient pouvoir se passer compte tenu des assurances de la défenderesse, selon
lesquelles le garage pourrait être exploité immédiatement. Ils font dès lors partie
du dommage à hauteur des montants respectifs prétendus, qui sont prouvés.
Avant le dépôt
de la demande du 21 octobre 2008, les demandeurs ont consulté un avocat, qui leur a adressé
deux notes d'honoraires, l'une du 31 octobre 2005 pour un montant de 11'975 fr. 35 (14'936 fr. sous déduction
de 1'960 fr. 75 et de 1'000 fr.), l'autre du 11 septembre 2008 pour la somme de 10'135 fr. 20. Le recours
à un avocat a ainsi eu lieu avant la présente affaire et, au vu de la complexité du dossier
administratif, les demandeurs avaient besoin d'être assistés d'un homme de loi. Il se justifie
dès lors de leur allouer les montants de ces notes d'honoraires, dont la première tient déjà
compte des dépens qui ont été octroyés aux demandeurs dans la procédure administrative.
VII.
En sus du capital, les demandeurs concluent à
l'octroi d'un intérêt à 5 % l'an.
a)
Lorsque l'acheteur a déjà payé
le prix, sa créance en restitution porte intérêts à partir du moment où le vendeur
a reçu le paiement (Venturi, op. cit., n. 26 ad art. 205 CO et la jurisprudence citée).
Le dommage comprend l'intérêt,
dit compensatoire, du capital alloué à titre d'indemnité. L'intérêt est dû
par celui qui est tenu de réparer le dommage causé à autrui, à partir du moment où
ce préjudice est intervenu (Tercier, op. cit., n. 1012, p. 201). Le taux d'intérêt forfaitaire
retenu par la jurisprudence par application analogique de l'art. 73 CO est de 5 %. L'intérêt
compensatoire a pour but de placer l'ayant droit dans la situation qui aurait été la sienne
si sa créance avait été honorée au jour de l'acte illicite ou de la survenance de
ses conséquences économiques. A la différence de l'intérêt moratoire, il ne
suppose pas une mise en demeure, même s'il poursuit le même but, savoir réparer un préjudice
causé par la privation d'un capital (ATF 121 III 176 c. 5a (f); ATF 130 III 591 c. 4, JT 2006 I
131; ATF 131 III 12 c. 9.4 et 9.5, JT 2005 I 488).
b)
En
l'espèce, les demandeurs ont versé à la défenderesse le solde du prix de vente le
20 décembre 2001; le paiement est présumé avoir été reçu le lendemain,
si bien que les intérêts sur la créance en restitution de 36'700 fr., représentant
la moins-value de la parcelle vendue, courent dès le 21 décembre 2001.
En ce qui concerne
les
dépenses liées à la procédure administrative, les dates de factures de chacun des
postes susmentionnés doivent être considérées comme dates de survenance du dommage,
de sorte que les intérêts compensatoires à 5 % l'an sont dus comme il suit :
-
dès le 9 septembre 2003 sur le capital de 1'452 fr. 60 ;
-
dès le 9 mai 2005 sur le capital de 539 fr. 25 ;
-
dès le 31 octobre 2005 sur le capital de 11'975 fr. 35;
-
dès le 11 septembre 2008 sur le capital de 10'135 fr. 20 ;
-
dès le 16 septembre 2008 sur le capital de 4'300 francs.
VIII.
Selon l'art. 92 al. 1 CPC-VD, des dépens
sont alloués à la partie qui obtient gain de cause. Ceux-ci comprennent principalement les
frais de justice payés par la partie, les honoraires et les débours de son avocat (art. 91
let. a et c CPC-VD). Les frais de justice englobent l'émolument de justice, ainsi que les frais
de mesures probatoires (art. 90 al. 1 CPC-VD; art. 2 aTFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires
en matière civile, applicable par renvoi de l'art. 99 al. 1 TFJC, tarif du 28 septembre 2010
des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5]). Les honoraires et les débours d'avocat sont fixés
selon le tarif du 17 juin 1986 des honoraires d'avocat dus à titre de dépens (applicable par
renvoi de l'art. 26 al. 2 TDC [tarif du 23 novembre 2010 des dépens en matière civile;
RSV 270.11.6]). Les débours ont trait au paiement d'une somme d'argent précise pour une opération
déterminée. A l'issue d'un litige, le juge doit rechercher lequel des plaideurs gagne le procès
et lui allouer une certaine somme en remboursement de ses frais, à la charge du plaideur perdant.
La partie qui a triomphé sur le principe ou sur les principales questions litigieuses a droit à
la totalité des dépens (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3
ème
éd., n. 3 ad art. 92 CPC-VD).
En l'espèce, les demandeurs ont eux-mêmes réduit leurs conclusions et n'obtiennent pas
gain de cause sur la prétention pour perte de gain. Ils l'emportent toutefois sur le principe de
la responsabilité et sur de nombreux postes du dommage, de natures diverses, de sorte qu'il se justifie
de leur allouer, solidairement entre eux, des dépens, réduits d'un tiers, à la charge
de la défenderesse, qu'il convient d'arrêter à 24'244 fr. 50, savoir :
a)
12'000
fr.
à
titre de participation aux honoraires de leur conseil;
b)
600
fr.
pour
les débours de celui‑ci;
c)
11'644
fr.
50
en
remboursement des 2/3 de leur coupon de justice.
Par
ces motifs,
la
Cour civile,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
La défenderesse D.________ doit payer aux demandeurs A.X.________ et B.X.________, solidairement
entre eux, les sommes suivantes :
-
36'700 fr. (trente-six mille sept cents francs), avec intérêt à 5 % dès le 21 décembre
2001,
-
1'452 fr. 60 (mille quatre cent cinquante-deux francs et soixante centimes), avec intérêt
à 5 % dès le 9 septembre 2003,
-
539 fr. 25 (cinq cent trente-neuf francs et vingt-cinq centimes), avec intérêt à
5 % dès le 9 mai 2005,
-
11'975 fr. 35 (onze mille neuf cent septante-cinq francs et trente-cinq centimes), avec intérêt
à 5 % dès le 31 octobre 2005,
-
10'135 fr. 20 (dix mille cent trente-cinq francs et vingt centimes), avec intérêt
à 5 % dès le 11 septembre 2008, et
-
4'300 fr. (quatre mille trois cents francs), avec intérêt à 5 % dès le 16 septembre
2008.
II.
Les frais de justice sont arrêtés à 17'466 fr. 50 (dix-sept mille quatre cent soixante-six
francs et cinquante centimes) pour les demandeurs, solidairement entre eux, et à 4'212 fr. 50 (quatre
mille deux cent douze francs et cinquante centimes) pour la défenderesse.
III.
La défenderesse versera aux demandeurs, solidairement entre eux, le montant de 24'244 fr. 30 (vingt-quatre
mille deux cent quarante-quatre francs et trente centimes) à titre de dépens.
IV.
Toutes autres ou plus amples conclusions sont
rejetées.
Le
président :              La greffière
:
P.
Muller              F. Schwab Eggs
Du
Le jugement qui précède,
dont le dispositif a été communiqué aux parties le 23 février 2012, lu et approuvé
à huis clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, aux conseils des parties.
Un appel au sens des art. 308 ss CPC peut être formé dans un délai de trente jours dès
la notification de la présente décision en déposant au greffe du Tribunal cantonal un
mémoire écrit et motivé. La décision objet de l'appel doit être jointe.
La greffière :
F. Schwab Eggs