vd_findinfo · HC / 2011 / 593 · 2011-11-02 · fr

RÉSILIATION, BAIL À LOYER, PROCÉDURE SOMMAIRE, DEMEURE DU DÉBITEUR | 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 02.11.2011 HC / 2011 / 593

TRIBUNAL
CANTONAL
328
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
2 novembre 2011
__________________
Présidence
de               M.
COLOMBINI
,
président
Juges
:              Mmes
Bendani et Kühnlein
Greffier
:
Mme              Vuagniaux
*****
Art.
257 CPC
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
C.________SA
,
à Nyon, requérante, contre l'ordonnance rendue le 20 septembre 2011 par le Juge de paix du
district de Nyon dans la cause divisant l'appelante d’avec
A.X.________
et
B.X.________
,
tous deux à Nyon, intimés, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 20 septembre 2011, le Juge de paix du district de Nyon a refusé d'entrer en matière
sur la requête de protection en cas clair déposée le 2 mai 2011 par C.________SA (I),
statué sur les frais et dépens (II à V) et rayé la cause du rôle (VI).
En droit, le premier juge a considéré que les faits étaient litigieux, qu'ils n'étaient
pas susceptibles d'être prouvés immédiatement et que la situation juridique n'était
pas claire, ce qui excluait l'application de l'art. 257 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre
2010; RS 272). En bref, il a relevé que les locataires avaient déclaré qu'ils avaient
réglé le loyer du mois de novembre 2010 le 11 novembre 2010 et celui du mois de février
2011 avec celui du mois de janvier 2011 le 20 décembre 2010, soit avant les mises en demeure du
bailleur, et que ce dernier avait produit un décompte sur lequel ne figuraient pas tous les paiements
faits par les locataires, de sorte qu'il n'était pas possible de vérifier la date des paiements
et leur ventilation adéquate.
B.
Par appel du 30 septembre 2011, C.________SA a
conclu à la réforme de l'ordonnance précitée en ce sens que la requête et les
conclusions en cas clair sont admises et, à titre subsidiaire, à son annulation et au renvoi
de la cause à l'autorité de première instance.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l'ordonnance complétée par
les pièces du dossier :
1.
Par contrat de bail à loyer du 7 février
2007, A.X.________ a convenu avec la bailleresse [...] SA (actuellement C.________SA), représentée
par B.________SA, de la location d'un appartement de deux pièces, sis [...], 1260 Nyon. Conclu initialement
du 1
er
février 2007 au 31 mars 2008, le bail se renouvelait ensuite d'année en année, sauf avis
de résiliation donné au moins quatre mois à l'avance.
2.
Par lettres recommandées du 19 novembre 2010, le représentant de la bailleresse, Mikaël
Ferreiro, agent d'affaires breveté, a informé séparément A.X.________ et B.X.________
que « le loyer courant [était] actuellement échu » et que les loyers devaient
être payés par mois d'avance. Il les a ainsi mis en demeure de lui verser dans les dix jours
la somme de 1'028 fr. et leur a annoncé qu'à défaut, le paiement des loyers leur serait
demandé par trimestre d'avance conformément aux art. 7 et 9 RULV (règles et usages locatifs
du Canton de Vaud).
Par avis recommandés du 1
er
décembre 2010 adressés aux deux locataires, la bailleresse a réclamé les loyers arriérés
du 1
er
novembre 2010 au 31 janvier 2011 et les a formellement mis en demeure de lui verser le montant de
3'424 fr. dans les trente jours, sous menace de résiliation du bail à loyer.
Par lettres recommandées du 17 février 2011, reçues le 18 février 2011 par les deux
locataires, la bailleresse a réclamé les loyers arriérés du 1
er
février au 30 avril 2011 et les a mis formellement en demeure de lui verser le montant de 3'489 fr.
dans les trente jours, sous menace de résiliation du bail à loyer.
Par avis recommandés du 23 mars 2011, non réclamés à la poste par les deux locataires,
la bailleresse a résilié le bail à loyer avec effet au 30 avril 2011 pour défaut
de paiement de loyers.
3.
Par requête de protection en cas clair du 2 mai 2011 adressée au Juge de paix du district de
Nyon, C.________SA a conclu à ce qu'ordre est donné à B.X.________ et A.X.________ de
« libérer immédiatement ou dans l'ultime délai qui pourrait être imparti
par le juge l'appartement sis [...] à Nyon, libre de tout bien et de tout occupant » (II)
et à ce que les opérations d'exécution forcée sont fixées à la date et
l'heure que justice dira pour le cas où les intimés ne se sont pas exécutés (III).
Le 4 juillet 2011, A.X.________ et B.X.________ ont conclu à l'irrecevabilité de la requête
de protection en cas clair, en soutenant que les conditions de la demande de paiement par trimestre d'avance
n'étaient pas réalisées, que les loyers de février à avril 2011 n'étaient
dès lors pas échus à la date de la sommation du 17 février 2011 et que la cause
ne pouvait pas être considérée comme un cas clair. Ils ont en outre produit la copie de
récépissés postaux datés des 11 novembre 2010 (1'028 fr.), 8 décembre 2010 (1'028
fr.), 20 décembre 2010 (2'396 fr.), 7 février 2011 (1'028 fr.) et 5 mai 2011 (1'028 fr.), ainsi
qu'une lettre de B.________SA attestant qu'un versement de 2'056 fr. avait été crédité
le 18 mai 2011.
4.
Lors de l'audience du 1
er
septembre 2011, C.________SA a produit un décompte relatif aux paiements des loyers pour la période
du 1
er
janvier 2010 au 19 août 2011. A.X.________ et B.X.________ ont produit la copie de récépissés
postaux datés des 6 juin, 4 juillet et 16 août 2011.
En droit
:
1.
L’ordonnance entreprise ayant été communiquée aux parties postérieurement au
31 décembre 2010, le recours est régi par le CPC (art. 405 al. 1 CPC).
a)
Pour décider si la voie de l’appel
ou du recours est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse calculée selon le droit fédéral.
Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la
résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle
un nouveau congé peut être donné. En principe la durée déterminante pour le
calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans
pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220) consacre
l'annulabilité d'une résiliation (TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c.1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a;
ATF 119 II 147 c. 1). En l’espèce, le loyer mensuel s’élevant à 1'028 fr.,
la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l’appel est
ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
La procédure de cas clair étant sommaire (art. 248 let. b CPC), le délai d'appel est de
dix jours (art. 314 al. 1 CPC). L'appel, interjeté en temps utile, est ainsi recevable.
b)
L'appel peut être formé pour constatation
inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel revoit les faits avec une cognition
pleine et entière; elle contrôle librement l'appréciation des preuves et les constatations
de fait de la décision de première instance (Hohl, Procédure civile, t. II, 2
e
éd., Berne 2010, n. 2399 p. 435).
L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC). L'autorité d'appel
applique le droit d'office : elle n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties
ou par le tribunal de première instance. Son pouvoir d'examen est plein et entier (Hohl, op. cit.,
n. 2396 p. 435; Spühler, Basler Kommentar, 2010, n. 1 ad art. 311 CPC, qui parle de « vollkommenes
Rechtsmittel »).
2.
L’appelante soutient que le paiement effectué en date du 15 novembre 2010 a été
imputé sur le loyer du mois d'octobre 2010, ce qui a conduit à la mise en demeure du 19 novembre
2010 et à la réclamation du paiement des loyers par trimestre d'avance conformément aux
art. 7 et 9 RULV. Suite à sa seconde mise en demeure du 1
er
décembre 2010 pour les loyers impayés de novembre 2010 à janvier 2011, elle considère
que cette période est réglée puisque les versements des 8 et 20 décembre 2010 correspondent
auxdits loyers. Ensuite, comme le loyer de février a été réglé le 3 mars 2011,
celui du mois de mars le 1
er
avril
2011 et celui du mois d'avril le 10 mai 2011, alors que le règlement des trois loyers aurait dû
être effectué avant le délai comminatoire du 20 mars 2011 selon la nouvelle mise en demeure
du 17 février 2011, elle en déduit que la résiliation du bail à loyer est valable.
L'appelante précise enfin qu'elle n'a jamais reçu le versement du 7 février 2011.
a)
Selon l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour
s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut
résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent
être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin
d'un mois (al. 2).
Selon l'art. 7 RULV, le loyer, les acomptes de chauffage et des frais accessoires sont payables par mois
d'avance au domicile du bailleur ou à son compte postal ou bancaire (al. 1). Lorsque le locataire
est en retard de plus de dix jours dans le paiement d'une mensualité et qu'il a fait l'objet d'une
vaine mise en demeure écrite, le bailleur peut exiger que le loyer et les acomptes de chauffage
et de frais accessoires soient acquittés trimestriellement à l'avance, dès le mois suivant
l'échéance du délai fixé dans la mise en demeure (al. 2).
L'art. 7 RULV est une faculté donnée au bailleur qui ne peut être exercée que dès
le mois qui suit l'échéance du délai que celui-ci a imparti en vain au locataire pour
s'acquitter du loyer arriéré. Le bailleur ne peut pas requérir immédiatement, par
une mise en demeure à forme de l'art. 257d CO, le paiement du loyer par trimestre d'avance. Il doit
procéder en deux temps, soit d'abord adresser une mise en demeure en cas de retard du paiement du
loyer (avec ou sans la menace de la sanction du paiement des loyers par trimestre d'avance), puis communiquer
au locataire sa volonté d'obtenir le paiement du loyer par trimestre d'avance. Ce n'est qu'après
cette dernière communication qu'il peut, si les loyers n'ont pas été acquittés trimestriellement
d'avance, adresser l'avis comminatoire de l'art. 257d CO. La mise en demeure doit en outre être
claire et distincte (CREC I du 18 février 2010/89; CREC I du 28 août 2007/420, résumé
in CdB 2007, p. 129).
L'art. 257d CO présuppose un retard dans le paiement du loyer (Lachat, Commentaire Romand, Code
des obligations I, Bâle 2003, n. 2 ad art. 257d CO, p. 1332). L'avis comminatoire est dépourvu
d'effet s'il porte sur un loyer qui n'est pas encore échu (ibidem, n. 5 ad art. 257d CO, p. 1333).
En d'autres termes, si le bailleur a des créances qui ne permettent pas l'application de cet article
et d'autres qui le permettent, le courrier doit les distinguer de manière précise, de sorte
que le locataire puisse reconnaître sans difficulté les dettes à éteindre pour éviter
la résiliation du bail (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 666).
b)
Aux termes de l’art. 257 CPC, le tribunal admet l’application de la procédure sommaire
lorsque les conditions suivantes sont remplies (al. 1) : l’état de fait n’est pas
litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé (let. a); la situation
juridique est claire (let. b). Cette procédure est exclue lorsque l’affaire est soumise à
la maxime d’office (al. 2). Le tribunal n’entre pas en matière sur la requête lorsque
cette procédure ne peut pas être appliquée (al. 3).
La procédure du cas clair est une procédure sommaire qui permet d’obtenir rapidement
une décision sur le fond. Les règles des art. 252 à 256 CPC sont applicables. Le juge
ne peut refuser de se saisir, mais doit rendre une décision définitive rapidement. Si les conditions
de l’expulsion sont remplies, il donne l’ordre au locataire d’évacuer les lieux.
Si le locataire conteste la résiliation du bail et rend vraisemblables ses allégations, le
tribunal n’entrera pas en matière. Le bailleur devra alors ouvrir devant le tribunal compétent
une action en expulsion selon la procédure simplifiée des art. 243 ss CPC (Hohl, op.cit., n.
1454, p. 263).
La protection dans des cas clairs est soumise aux conditions suivantes (Message du Conseil fédéral
du 28 juin 2006, FF 2006, p. 6959; Sutter-Somm/Lötscher, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung,
Zurich 2010, n. 5 ss ad art. 257 CPC , p. 1468 ss; CACI du 18 août 2011/199) :
- les faits ne sont pas litigieux. Si le défendeur conteste les faits ou oppose une exception à
la prétention du demandeur, la protection dans les cas clairs peut plus difficilement être
accordée. Pour le défendeur, il suffit de démontrer la vraisemblance des objections; des
allégations dénuées de fondement ne sauraient toutefois faire obstacle à un procès
rapide. De plus, le demandeur peut réfuter les objections qui lui sont opposées en démontrant
qu'elles ne sont pas pertinentes ou qu'elles sont inexactes;
- les faits sont susceptibles d'être immédiatement prouvés. En principe, la preuve est
rapportée par titres (art. 254 al. 1 CPC). Toutefois, d'autres moyens de preuve sont recevables
si leur administration ne retarde pas sensiblement la procédure (art. 254 al. 2 let. a CPC). Il
faut que la preuve complète puisse être apportée avec ces moyens de preuve limités.
Autrement dit, le juge doit être convaincu que l'état de fait est suffisamment établi
avec les moyens de preuve à disposition et que d'autres moyens de preuve ne changeraient rien au
résultat;
- la situation juridique est claire. Tel est le cas lorsque, sur la base d'une doctrine ou d'une jurisprudence
éprouvée, la norme s'applique au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente
(ATF 118 II 302 c. 3).
c)
En l’espèce, les éléments du dossier ne permettent pas de déterminer à
quelles dates les courriers du 19 novembre 2010 ont été précisément envoyés
par la bailleresse, puis réceptionnés par leurs destinataires. On ignore donc si, par leur
versement du 8 décembre 2010, les locataires se sont éventuellement valablement acquittés
de leur loyer du mois de novembre 2010, pas plus qu'on ne sait si le versement précédemment
effectué par les locataires le 11 novembre 2010 concerne le loyer du mois d'octobre ou du mois de
novembre 2010. De plus, outre le fait que la bailleresse a produit un décompte sur lequel ne semblent
pas figurer tous les paiements effectués par les locataires, les opérations indiquées
ne permettent pas de ventiler clairement les versements, à savoir de vérifier à quels
mois correspondent les paiements des locataires selon les récépissés postaux des 11 novembre
2010, 8 et 20 décembre 2010 et 7 février 2011 (le décompte du bailleur indiquant d'autres
dates). Selon la liste qu'ils ont produite lors de l'audience du 1
er
septembre
2011, les locataires affirment avoir réglé leur loyer du mois de novembre 2010 le 11 novembre
2010, celui de décembre 2010 le 8 décembre 2010 et ceux de janvier et février 2011 le
20 décembre 2010. Les copies des récépissés postaux fournies à l’appui
de ces allégations tendent à démontrer la vraisemblance de leurs déclarations. De
son côté, la bailleresse n’a pas produit les documents suffisants pour démontrer
que les allégations des locataires seraient totalement dénuées de tout fondement. Force
est ainsi de constater que des doutes subsistent tant concernant les dates exactes des paiements des
loyers d'octobre 2010 à février 2011, que la possibilité pour la bailleresse de pouvoir
réclamer le paiement des loyers par trimestre d'avance, ce que les locataires contestent également.
Dans ces circonstances, on ne saurait reprocher au juge de paix d’avoir considéré que
le cas ne pouvait être qualifié de clair au sens de l’art. 257 CPC, les conditions y
relatives telles qu’exposées au considérant précédent n’étant pas
réalisées.
3.
Sur le vu de ce qui précède, l'appel
doit être rejeté dans la procédure de l'art. 312 al. 1 CPC et l'ordonnance confirmée.
4.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr., sont mis à la
charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC; art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif
des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010; RSV 270.11.5]).
Il n'est pas alloué de dépens de deuxième instance, les intimés n'ayant pas été
invités à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge de l'appelante C.________SA.
IV.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
3 novembre 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. Mikaël Ferreiro (pour B.________SA)
‑
Me Rodolphe Petit (pour A.X.________ et B.X.________)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district de Nyon
La greffière :