vd_findinfo · HC / 2024 / 970 · 2025-01-13 · fr

BAIL À LOYER, DÉFAUT DE LA CHOSE, TRAVAUX DE CONSTRUCTION | 259d CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile HC / 2024 / 970

TRIBUNAL
CANTONAL
XZ21.023253-240730
20
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
13 janvier 2025
__________________
Composition
:               Mme
Crittin
Dayen
, présidente
M.
Oulevey et Mme Cherpillod, juges
Greffière :
Mme              Egger Rochat
*****
Art.
259d CO ; 238 let. g et 308 al. 1 let. a CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
A.________
SA
, à [...], défenderesse, contre le
jugement rendu le 7 juin 2023 par le Tribunal des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec
S.________
et
T.________
,
à [...], demandeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 7 juin 2022, envoyé pour notification le lendemain, le Tribunal des baux a prononcé
que la défenderesse A.________ SA devait payer à la demanderesse S.________ les sommes de 9'091 fr. 50,
avec intérêt à 5 % l’an dès le 21 février 2021, à titre de réduction
de loyer du 16 avril 2018 au 16 août 2019 et de 544 fr. 50, avec intérêt
à 5 % l’an dès le 21 février 2021, à titre de réduction de loyer
du 19 novembre 2019 au 19 mai 2020 (I), que la défenderesse devait payer au demandeur T.________
les sommes de 2'304 fr., avec intérêt à 5 % l’an dès le 21 février
2021, à titre de réduction de loyer du 16 avril 2018 au 16 août 2019 et de 216 fr., avec
intérêt à 5 % l’an dès le 21 février 2021, à titre
de réduction de loyer du 19 novembre 2019 au 19 mai 2020 (II), le jugement étant rendu
sans frais judiciaires (III) et toutes autres ou plus amples conclusions étant rejetées (IV).
En droit, les premiers juges ont considéré que les nuisances retenues et décrites aux
chiffres 10 et 11 du jugement querellé (cf.
infra
ch. 6 et 7), découlant des travaux menés dans et sur le bâtiment où se situent les
appartements des demandeurs S.________ et T.________, avaient restreint l’usage de la chose louée,
compte tenu de leur intensité et de leur durée, et impliquaient pour le tribunal de retenir
l’existence d’un défaut de moyenne importance entre le 16 avril 2018 et le
16 août 2019, ainsi que du 19 novembre 2019 au 19 mai 2020. Ainsi, des réductions de loyer
se justifiaient, que les premiers juges ont appréciées en équité, dès lors que
le chantier s’était déroulé dans l’immeuble litigieux sur une longue durée,
et non selon une méthode proportionnelle. Selon les premiers juges, l’appréciation en
équité impliquait de s’inspirer des précédents jurisprudentiels dans un souci
de sécurité du droit, tout en tenant compte des spécificités du cas d’espèce.
S’agissant des travaux menés dans bâtiment litigieux entre le 16 avril 2018 et le 16 août
2019, il se justifiait, compte tenu de la nature des travaux, des nuisances qui leur étaient inhérentes
et de la situation de l’appartement de S.________, d’accorder à celle-ci une réduction
moyenne globale du loyer net à hauteur de 30 %, représentant 9'091 fr. 50 ;
une
réduction moyenne globale du loyer net à hauteur de 20 %, représentant 2'304 fr.,
devait être accordée à T.________ pour ces mêmes travaux, dès lors que dans
un premier temps, l’intéressé avait été moins affecté par ceux-ci. En
ce qui concernait les travaux menés entre le 19 novembre 2019 et le 19 mai 2020 au niveau de l’entrée
de l’immeuble, une réduction moyenne globale de loyer de 5 % durant les six mois en question
apparaissait justifiée pour les deux locataires, représentant une réduction de
544
fr. 50
pour S.________ et de 216
fr. pour T.________.
B.
Le 30 mai 2024, A.________ SA (ci-après :
l’appelante) a conclu, avec suite de frais, à la réforme du jugement susmentionné
en ce sens que les conclusions prises par S.________ et T.________ dans leurs demandes respectives du
27 mai 2021 sont rejetées, qu’elle est la débitrice de celle-là de la somme de 4'615 fr. 40
et de celui-ci de 1'504 fr. 15 et, subsidiairement, à l’annulation du jugement.
Par réponse du 12 septembre 2024, S.________ (ci-après : l’intimée) et T.________
(ci-après : l’intimé) ont conclu, avec suite de frais, au rejet de l’appel
précité.
Le 12 novembre 2024, les parties ont été informées que la cause était gardée
à juger.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement, complété
par les pièces du dossier :
1.
L’appelante est propriétaire des parcelles contiguës [...] et [...] sises sur la Commune
de [...] et sur lesquelles est érigé un complexe immobilier comprenant deux tours (nos [...]
et [...] de la rue [...]) et, entre celles-ci, un bâtiment de deux étages (no [...] de
la rue [...]). Ce complexe se situe dans une zone de degré de sensibilité au bruit III (les
zones de degré I étant les plus protégées et les zones de degré IV les moins
protégées).
2.
a)
Depuis le 1
er
juin 2013, l’intimée loue à l’appelante un appartement de 3,5 pièces, d'environ
77 m
2
,
au 10
ème
étage de la tour de l'immeuble sis rue [...], à [...].
Dès le 1
er
avril 2019, le loyer mensuel net est passé de 1'925 fr. à 1'815 francs.
b)
Depuis le 1
er
mars 2017, l’intimé loue à l’appelante un appartement d'une pièce, d'une surface
d'environ 30 m
2
,
au rez supérieur dans le socle du même immeuble no [...], pour un loyer mensuel net de
720 francs.
3.
Par courrier du 5 février 2018, la [...] SA (ci-après : la gérance), représentant
l’appelante, a annoncé aux locataires du complexe immobilier la réalisation de travaux
portant sur la réhabilitation de l'enveloppe du bâtiment, des installations de sécurité
et des installations techniques, afin d’améliorer les performances énergétiques,
soit :
« […]
-
Adaptation et déplacement des techniques en toiture
-
Création de 8 appartements aux derniers étages des tours
-
Coupe des balustrades en béton qui seront remplacées par de nouveaux garde-corps
-
Isolation thermique des façades et application d'un crépi final
-
Remplacement des vitrines et portes des locaux commerciaux
-
Remplacement des ascenseurs et prolongation d'un étage
-
Remplacement des fenêtres et stores
-
Remplacement de toutes les portes palières ainsi que de nouvelles serrures
-
Mise aux normes en matière d'incendie
-
Rafraîchissement des paliers d'étages et cages d'escaliers (sols, murs, plafonds)
-
Mise aux normes des barrières des cages d'escaliers. »
Le planning intentionnel distinguait trois phases : d’avril 2018 à mars 2019 concernant
la tour no [...]; d'avril 2019 à septembre 2020 concernant la tour no [...]; et de mars
2021 à juin 2021 concernant la galerie no [...].
4.
a)
L'appartement de 3,5 pièces de l’intimée se trouve au 10
e
étage de la tour no [...], en-dessous des combles où quatre appartements ont été
créés lors des travaux susmentionnés. Il comprend, à gauche de l'entrée, deux
espaces sanitaires sans fenêtre, soit une salle de bain avec baignoire, lavabo et toilettes, puis
un WC séparé. Le hall d'entrée mène tout droit à deux chambres situées
au sud de la tour jouissant de grandes baies vitrées, munies de stores, donnant sur un balcon/terrasse
couvert d'environ 10 mètres sur 2.5 mètres, bordé côté ouest par un mur
et côté est par une rambarde. Depuis ce balcon/terrasse, l’intimée jouit d'une vue
dégagée d'est en ouest, de Villeneuve au Jura en passant par Genève. Le hall d'entrée,
en forme de « L », se prolonge à gauche sur un grand séjour ouvert avec
cuisine ; cette pièce donne au sud et à l’est ; à l’est, sur la
gauche, se trouve une grand baie vitrée donnant accès à un balcon couvert, plus petit
que celui des chambres, qui est bordé à gauche par un mur et à droite par une rambarde
libre de vue ; des fenêtres sont disposées dans le coin droit de la pièce, côté
est et côté sud.
b)
L’appartement d’une pièce de l’intimé est
situé
au rez supérieur dans le socle de l'immeuble sis sous la tour no [...]. Il comprend une salle
de bain borgne avec baignoire, lavabo et toilettes, de même qu'une petite cuisine fermée, sans
fenêtre également. La pièce principale dispose d'une baie vitrée donnant au sud sur
un balcon/loggia couvert, bordé de murs de chaque côté et d'un garde-corps en béton,
avec pour vue l'immeuble situé en contre-bas de la rue.
5.
a)
Le bureau [...] SA (ci-après : le bureau d'architectes), dirigé par [...] (ci-après :
l’architecte) et mandaté par l’appelante, a fait réaliser les travaux de rénovation
des bâtiments nos [...], [...] et [...] de la rue [...], à [...], annoncés aux locataires
par courrier de la gérance (cf.
supra
ch. 3). Ceux-ci se sont déroulés en plusieurs phases et ont concerné tant les parties
communes que certaines installations des locaux ou appartements de chaque locataire. Ils ont également
consisté en la création de nouveaux appartements dans les combles des tours nos
[...] et [...]. Ces travaux sont décrits
ci-dessous sur la base des documents établis par le bureau d'architectes (tels : différents
plannings, procès-verbaux de chantier, le compte rendu des nuisances du chantier concernant l'immeuble
no
[...]
du 28 octobre 2019 [ci-après : le compte rendu des nuisances]) et ceux intitulés « Travaux
Immeuble [...] […] à [...] – Quantification des nuisances » établis pour
chacun des bâtiments par l’architecte et [...], expert immobilier et directeur de la gérance
des immeubles de l’appelante.
b)
ba)
Le 9 avril 2018, les travaux de réfection des façades de la tour de l'immeuble no [...],
où habite l’intimée, ont débuté par la préparation des pieds de façades.
Dès le 16 avril 2018 jusqu’au 15 mai 2018 s’est déroulé le montage des
échafaudages avec des filets de protection.
Puis,
les stores ont été déposés, les fenêtres bloquées et l'accès aux balcons
des appartements de la tour a été condamné jusqu'à la dépose des échafaudages
en juin 2019.
Jusqu'à la fin de l'année 2018, les travaux suivants ont été entrepris : le
sciage des parapets et des retombées en béton des balcons, les sondages et piquages des chapes
de balcons, le traitement de carbonatation et la pose de renforcement de plaques de béton, le changement
des fenêtres, le carottage des balcons pour les évacuations pluviales, le lavage des façades,
la pose des évacuations pluviales et des garnitures de balcon, l'étanchéité des garnitures
de balcons, enfin l'isolation périphérique des façades nord, sud et est, avec mise en
place de baguettes et de marouflage.
Entre le 18 février 2019 jusqu'à la fin du mois de juin 2019, il a été procédé
aux travaux de rénovation de la façade ouest, y compris les balcons, fenêtres et vitrines
du côté de l'entrée.
bb)
Entre le 24 mai 2018 et 5 juin 2019, la toiture de la tour a subi des travaux d'isolation, avec déplacement
et remplacement d'installations techniques. Cela a impliqué des percements et des carottages.
bc)
Du 1
er
novembre 2018 au début du mois de juin 2019 se sont déroulés les travaux relatifs à
la création de quatre appartements au 11
ème
étage de la tour no [...]. Ces travaux ont consisté en la démolition de murs, le
bâtissage de ceux-ci en maçonnerie, de cloisons en plâtre et de doublage, la réalisation
de gainages électriques, la pose de chape sèche, de carrelage aux murs ainsi qu'aux sols, la
pose de portes palières et de portes intérieures, le montage de cuisines, peinture et crépissage,
et la pose de radiateurs. Ces différents travaux ont été réalisés à des
périodes différentes pour trois des appartements, d'une part, et pour le quatrième appartement,
d'autre part. En dernier lieu, ces appartements ont été
équipés
de parquet, d'appareils sanitaires, d'appareillage électrique et de soupapes de ventilation. La
création de ces logements a nécessité des interventions dans les appartements du 10
ème
étage au niveau des cuisines et des WC, afin de raccorder les alimentations et écoulements
des installations sanitaires.
bd)
En avril 2019, des carottages des têtes de dalle des balcons de la tour ont été effectués
pour y poser de nouveaux garde-corps.
En juin 2019, les nouveaux stores ont été posés et les échafaudages, entourant la
tour, démontés.
c)
Le 22 octobre 2018, les travaux ont débuté au niveau du socle, où se trouve le studio
de l’intimé, avec le montage des échafaudages durant trois jours.
Dès le 5 novembre 2018 jusqu'à fin 2018, il a été procédé au piquage des
chapes de balcons, à la dépose des stores, au sciage des retombées des balcons, au remplacement
des fenêtres et à la pose d'étanchéité contre les fenêtres des balcons.
Du 25 février 2019 au 16 août 2019, les travaux se sont poursuivis avec le rehaussement des
acrotères, le traitement de carbonatation, le lavage des façades, la pose de l'isolation périphérique
avec mise en place de baguettes et marouflage, le crépissage des façades, la pose de dallettes
sur les balcons et de tablettes sur les parapets de balcons et les fenêtres, la pose de fers contre
les fenêtres et d'isolation avec marouflage puis la peinture de ces fers, la pose des stores, enfin
la réception des façades, puis le démontage des échafaudages et la réfection
des sols.
d)
D’avril 2018 à juin 2019, des travaux ont eu lieu dans les communs de l'immeuble, au sous-sol,
au rez-de-chaussée et sur les paliers des étages de la tour, comprenant le remplacement des
faux plafonds et des revêtements de sols, le désamiantage de la cage d'escalier, la pose de
barrières, enfin les peintures des murs et plafonds des paliers et de la cage d'escalier.
En outre, de mai 2018 à mai 2019, les deux ascenseurs de l'immeuble ont été remplacés
successivement. Cela a engendré des travaux de démontage, de séparation des gaines, de
démolitions, de raccordements électriques et de remplacement proprement dit.
e)
Du 19 novembre 2019 jusqu’au 19 mai 2020, d'importants travaux de rénovation ont été
réalisés au niveau de l'entrée de l'immeuble no [...], à l'intérieur (de
novembre 2019 à février 2020) et à l'extérieur (de novembre 2019 à mai 2020).
Ils ont impliqué le désamiantage, la démolition, le retrait total des dallettes et la
pose d'un passage provisoire à l'extérieur, le piquage de chape extérieure avec isolation
et étanchéité, l'isolation des murs extérieurs avec marouflage, le remplacement des
luminaires et du câblage électrique, le déplacement provisoire des boîtes-aux-lettres
à l'extérieur et leur remplacement, le piquage du carrelage, le ponçage et l'égalisation
des sols, la mise en place d'une chape à l'emplacement de l'ancien banc intérieur, le remplacement
de portes et le remplacement de vitrines.
f)
De mai 2019 à décembre 2021 s’est effectuée la rénovation de l'immeuble no [...]
– lequel comporte comme le no [...] une tour, ainsi qu'un socle plus étendu. Cette rénovation
a impliqué des travaux similaires à ceux entrepris sur l’immeuble no [...] précité.
g)
De janvier à décembre 2021 a eu lieu la rénovation de l'immeuble no [...] –
constitué de deux étages de locaux commerciaux. Selon le témoignage de l’architecte,
les travaux ont porté sur le traitement de carbonatation du béton des façades, le remplacement
des vitrines et partiellement celui des étanchéités des coursives et toitures.
h)
Durant l'année 2021, une partie de l'enveloppe du socle de l'immeuble no [...] se trouvant
à l'ouest du côté de la rue [...] a été rénovée (rénovation de
la toiture, piquage du béton des façades, traitement de carbonatation, remplacement des vitrines),
de même que la cour intérieure se trouvant au nord de la tour no [...] (piquage du béton
des façades, traitement de carbonatation, remplacement des vitrines, et rénovation du sol),
ainsi que la façade de la partie du socle de la tour no [...] se trouvant du côté
est (piquage du béton des façades, traitement de carbonatation, isolation et crépi sur
les façades, et remplacement des vitrines et des stores).
6.
a)
L'appartement de l’intimée, sis au 10ème étage dans la tour no [...], est desservi
par deux ascenseurs et un escalier. Cet étage comporte quatre appartements. L’intimée
a indiqué lors de l'inspection locale qu'avant les travaux, les ascenseurs ne desservaient pas le
11
ème
étage ; à l’époque, cet étage était destiné aux installations
techniques. Elle a ajouté que, durant les travaux, l'escalier de l'échafaudage passait par
le balcon de son séjour pour aller jusqu'au 11
ème
étage. Le monte-charge a été installé pour arriver sur le balcon desservant les deux
chambres de l'appartement. La présence de l'échafaudage avec filets de protection et des éléments
décrits ci-dessus, corroborés par les photographies au dossier, ont très fortement entravé
la vue dont bénéficie l’intimée habituellement et généré un sentiment
d'enfermement d'avril 2018 à juin 2019. Cette gêne a encore été accentuée par
les protections posées selon les périodes sur les portes-fenêtres donnant sur les balcons
et sur les fenêtres de l'appartement, soit du 15 au 18 mai 2018 et du 10 septembre au
6 décembre 2018. Selon les témoignages de [...] et [...], qui habitent également au 10
ème
étage, la présence de l'échafaudage a entraîné une perte d'intimité et
un sentiment d'insécurité. L’intimée a été particulièrement incommodée
par le fréquent va-et-vient des ouvriers sur ses balcons, lieux de travail et de passage privilégiés
vu la localisation du monte-charge et de l'escalier de l'échafaudage rejoignant le 11
ème
étage.
Le témoin [...] a expliqué qu'il avait vu des enfants grimper sur l'échafaudage et qu'un
individu cagoulé était parvenu à accéder jusqu'à son balcon. Le témoin
[...], employé du bureau d'architectes, qui a travaillé comme chef de projet sur le chantier
litigieux, a indiqué que chaque escalier de l'échafaudage était muni d'un cadenas et que
des agents de sécurité faisaient quotidiennement des rondes de nuit ainsi qu’un rapport
chaque semaine. Il a précisé
que
ces cadenas avaient des codes que nombre de personnes connaissaient vu la quantité d'entreprises
engagées sur le chantier, de sorte qu'il était tout à fait possible que de telles intrusions
aient eu lieu.
Durant quinze mois, l’intimée n'a pas pu jouir de ses balcons. Dès le mois de mai 2018
jusqu'au mois de juin 2019, les fenêtres et portes-fenêtres ont au demeurant été
condamnées, totalement ou partiellement (ouverture en imposte) selon les cas, et les stores (démontés
pour certains à partir de mai 2018 et d'autres dès le mois de juillet 2018, pour être
remontés en juin 2019) étaient absents, ce qui a empêché l’intimée de
se protéger d'un excès de luminosité, comme de la chaleur à certaines périodes,
ainsi que l'ont confirmé les témoins [...] et [...] qui vivent sur le même étage.
Les lourds travaux entrepris durant cette période ont en outre engendré de forts bruits et
vibrations selon les périodes, ainsi que beaucoup de poussière. Les nuisances générées
par les travaux de rénovation des balcons et d’isolation des façades ont été
particulièrement intenses, notamment lors de l’utilisation de marteaux piqueurs et de perceuses
selon le témoin [...], qui travaille au 1
er
étage du bâtiment en tant qu’ergothérapeute, et singulièrement lors du sciage
des parapets de balcon et du piquage des chapes de balcon selon le témoignage de l’architecte.
Le témoin [...] a aussi expliqué que, lors du nettoyage des façades, de l'eau a été
giclée avec une très forte pression contre les murs, ce qui a entraîné de grandes
nuisances sonores, à l'instar de celles émises lors du montage et du démontage des échafaudages.
Au vu de la situation de son appartement, l’intimée a subi des nuisances sonores particulièrement
pénibles ainsi que des vibrations et de la poussière en lien avec les travaux réalisés
sur la toiture et ceux de transformation des combles au 11
ème
étage, dues notamment à l'utilisation de marteaux piqueurs, de machines pour tasser le sol,
de perceuses frappeuses et de compresseurs, ce que les témoins [...] et [...] ont confirmé,
la première décrivant ces nuisances comme souvent insupportables au point de devoir mettre
des pamirs à ses enfants ou de quitter son logement et le deuxième évoquant un cauchemar.
L’intimée s'est plainte de bruits constants au-dessus de chez elle dans un courriel à
la gérance du 30 août 2018 ; il ressort de l'échange écrit qui suivit
que cela était dû à l'utilisation pendant plusieurs jours de marteaux-piqueurs sur le
toit en raison de percements et carottages, le bureau d'architectes rappelant en outre « II
ne faut également pas oublier que nous n'avons pas encore commencé les travaux au dernier étage
(11
ème
),
donc du bruit, il y en aura encore... ». Les locataires étaient dérangés durant
certaines soirées et nuits, du fait que certains ouvriers se sont parfois attardés et en raison
de vent faisant claquer les bâches présentes sur les échafaudages selon le témoin
[...]. L’intimée s'est en particulier plainte de ne pas avoir pu dormir correctement à
cause du bruit d'une ventilation (cf. courriel du 6 septembre 2018) et des émissions sonores d'une
ventilation fonctionnant le soir jusqu'à 22 heures (cf. échange de courriels avec la gérance
entre le 30 mai 2019 et le 12 juin 2019), d'objets laissés par les ouvriers ou de fenêtres
laissées ouvertes claquant au vent (cf. courriels des 22 et 28 octobre 2018), de bruits en
provenance de l'échafaudage (cf. courriels des 10, 11 et 23 janvier 2019) et de bâches qui
claquaient (cf. courriel du 30 janvier 2019), ainsi que d’un compresseur laissé en marche
(cf. courriel du 25 mars 2019).
Les deux ascenseurs ont été remplacés l'un après l'autre à partir du mois de
mai 2018 afin que l'un d'eux reste fonctionnel la plupart du temps et une surélévation a été
créée afin qu'ils rejoignent le 11
ème
étage. Ces travaux, qui ont engendré du bruit et des vibrations, ont eu lieu de jour, mais
aussi de nuit du 22 octobre 2018 au 2 novembre 2018, période pendant laquelle aucun ascenseur
n'a fonctionné durant la nuit. Il y a eu plusieurs autres arrêts volontaires ou pannes rendant
l'utilisation des ascenseurs impossible, ce qui a particulièrement impacté l’intimée
qui habite au 10
ème
étage. Le compte rendu des nuisances évoque des interruptions les 4, 18 et 26 février
2019, du 17 mars au 18 mars 2019, du 2 au 4 avril 2019 et le 20 mai 2019. La panne survenue du 2
au 4 avril 2019 a impliqué des travaux de réparation bruyants jusqu'à plus de 23 heures
et dès 6 heures 10 les 2 et 3 avril 2019, selon le courriel de l’intimée à la gérance
du 3 avril 2019. L’intimée s'est par ailleurs plainte, par courriel du 17 mars 2019, de trois
pannes d'ascenseurs survenues en une semaine, et, selon les photographies d'avis aux locataires qu'elle
a produites, d'autres arrêts que ceux énoncés dans le compte rendu des nuisances ont eu
lieu : en journée les 11 mars, 8 avril, et 9 mai 2019, ainsi qu'entre 2 heures et 5 heures
du matin les 13, 15 et 16 mai 2019.
Certains arrêts des ascenseurs ont coïncidé avec des coupures générales d’électricité
qui ont affecté tous les locataires en journée les 11 mars et 30 août 2019 et de
nuit les 13, 15 et 16 mai 2019, selon les avis aux locataires produits par les intimés. En outre,
la fréquentation des ascenseurs par les ouvriers a souvent entravé leur accessibilité
pour les locataires et engendré de la saleté, malgré les efforts du concierge, selon le
témoin [...].
La rénovation entre avril 2018 et juin 2019 des communs de l'immeuble, au sous-sol, au rez-de-chaussée
et sur les paliers des étages de la tour a également engendré beaucoup de nuisances à
l'intérieur du bâtiment, tels que bruits, vibrations, poussière, et encombrements. Lors
des travaux de désamiantage de la cage d'escalier, celle-ci a été inutilisable à
plusieurs reprises. Cet élément est attesté par des photographies, produites par les intimés,
d’avis affichés dans l’immeuble qui démontrent que l’accès à la
cage d’escalier a été impossible du 4 au 8 février 2019 ainsi que du 11 au 15 février
2019.
Le compte rendu des nuisances atteste de travaux réalisés dans l'appartement de l’intimée,
dont le changement des fenêtres concernant la tour du 16 juillet au 11 octobre 2018 et la pose
des manivelles de stores au cours de la période du 29 avril 2019 au 28 juin 2019. Des interventions
ont eu lieu dans les WC et la cuisine de l’intimée du 28 janvier 2019 au 1
er
février 2019 pour le raccordement des alimentations et écoulements des installations sanitaires
des nouveaux appartements du 11
ème
étage. Outre le dérangement causé par la présence d'ouvriers et le bruit, ces travaux
ont engendré de la poussière selon le document intitulé « Travaux Immeuble [...]
à [...] – Quantification des nuisances », qui précise que les raccordements
CVSE des appartements du 11
ème
étage
ont impliqué l'ouverture des gaines techniques des appartements du 10
ème
étage.
L’intimée a produit une vidéo faite le 28 janvier 2019 montrant l'emprise des travaux
avec des protections installées dans son hall jusqu'à la partie cuisine de son séjour
et la pose d'une paroi protectrice dans sa cuisine. Il ressort aussi des plannings et procès-verbaux
de chantier au dossier que d'autres interventions ont été nécessaires, notamment lorsque
les portes palières des appartements de la tour ont été remplacées, puis peintes
et munies de ferme-portes entre avril 2019 et juillet 2019. Enfin, une entreprise de menuiserie est intervenue
chez l’intimée en novembre 2019 pour mettre des listes de finitions sur les anciens cadres
de fenêtres des balcons, selon un courrier adressé par la gérance à la demanderesse
le 15 octobre 2019.
Du 29 octobre 2018 au 2 novembre 2018, la ventilation des salles d’eau et de la cuisine des locataires
a été interrompue en journée en vue de son raccordement aux nouvelles installations en
toiture. La ventilation a été arrêtée encore à plusieurs reprises entre le 21
janvier 2019 et le 1
er
mars 2019 pour le raccordement des appartements du 11
ème
étage.
Les locataires ont subi des coupures d’eau de plusieurs heures entre le 21 janvier 2019 et le 1
er
mars 2019, selon le compte rendu des nuisances, en lien avec le raccordement des alimentations et écoulements
des installations sanitaires des nouveaux appartements du 11
ème
étage, notamment les 13 et 21 février 2019, de même que le 15 avril 2019 ainsi que le
12 août 2019, d’après les avis produits par l’intimée. Les locataires n’ont
pas disposé d’eau chaude le 30 octobre 2018, selon l’échange de courriels entre
l’intimée et la gérance ce jour-là.
L’intimée s'est plainte à plusieurs reprises, de novembre 2018 à janvier 2019,
de la température insuffisante dans son appartement, ce qui a nécessité plusieurs interventions
de l'entreprise de chauffage, d'après les courriels échangés avec la gérance. Le
compte rendu des nuisances évoque une coupure du chauffage le 9 avril 2019 pour le raccordement
de l'installation au 11
ème
étage.
L’intimée a communiqué à la gérance les problèmes d’odeurs d’égouts
ayant envahi son appartement depuis les salles d’eau (cf. courriel à la gérance du 22 octobre 2018).
Le problème est réapparu les 7 et 11 novembre 2018, selon les courriels échangés
avec la gérance, dont la réponse du 13 novembre 2018 indiquait que le bureau d'architectes
en avait été informé. D'autres locataires ont signalé cette problématique, selon
une lettre produite par les intimés.
Enfin, selon le compte rendu des nuisances, les locataires n'ont plus disposé d'interphones du 4
février 2019 au 29 mai 2019. Un code permettant de limiter l'accès au bâtiment leur a
été transmis le 25 mars 2019.
b)
La rénovation totale, réalisée entre le 19 novembre 2019 et le 19 mai 2020 au
niveau de l'entrée de l'immeuble no [...] – à l’intérieur dans le grand
hall ainsi qu'à l'extérieur –, a impliqué des travaux très importants et générateurs
de nuisances pour les habitants de l'immeuble, principalement sur le plan de l'aspect des lieux durant
les travaux, de la poussière et des encombrements ainsi que des restrictions partielles d'accès.
Ces éléments sont établis, notamment par les photographies produites par les intimés.
Le témoin [...] a évoqué les grandes nuisances sonores engendrées par les travaux
de sciage de dalles devant les bâtiments nos [...] et [...]. Toutefois, au vu de la localisation
de l'appartement de l’intimée situé au 10
ème
étage, et sans autres éléments, on doit considérer que ces travaux n'ont pas été
à l'origine de nombreux dérangements particulièrement pénibles pour elle en termes
de bruit.
7.
a)
Concernant l’intimé, dont l'appartement est situé au rez supérieur du côté
sud du socle de l'immeuble no [...], il a d'abord été dérangé par les travaux
qui ont débuté en avril 2018 au niveau de la tour située au-dessus du socle. Il a ensuite
subi des nuisances plus intenses et similaires à celles vécues par l’intimée en
lien avec la rénovation de la façade et de ses balcons dès le montage des échafaudages
au niveau du socle le 22 octobre 2018 jusqu'à leur démontage en août 2019. La présence
de l'échafaudage avec des filets de protection a entravé sa vue, engendré une perte d'intimité
et un sentiment d'enfermement ainsi que d'insécurité ; ces gênes ont été
accentuées par la présence de protections sur les fenêtres entre le début du mois
d'avril et la mi-juin 2019. Les lourds travaux réalisés sur l'enveloppe du socle ont généré
de fortes nuisances sonores, des vibrations et de la poussière. L’intimé n'a pas pu profiter
de son balcon durant environ dix mois. Les possibilités d'aérer son logement, de même
que de se protéger de la lumière ainsi que de la chaleur selon les périodes, ont été
réduites, en raison du blocage des fenêtres et de l'absence de stores, cela entre le 12 novembre
2018 et le début du mois d'août 2019. L’intimé a été affecté par
les nuisances générées par les travaux menés à l'intérieur du bâtiment,
soit du bruit, des vibrations et de la poussière, lors du remplacement des ascenseurs et des réfections
intervenues au sous-sol, au rez-de-chaussée de la tour et sur les paliers de la tour. Des interventions
ont eu lieu dans l'appartement de l’intimé, en particulier pour le remplacement des fenêtres
et des manivelles de stores. L’intimé a subi, à l'instar de l’intimée quelques
coupures d'électricité, de ventilation et de chauffage et l'impossibilité d'utiliser les
interphones durant quatre mois.
b)
L’intimé a également souffert des nuisances générées par les travaux de
rénovation de l'entrée de l'immeuble no [...] durant six mois entre le 19 novembre
2019 et le 19 mai 2020.
8.
Au vu des nuisances décrites ci-dessus, le tribunal a retenu l’existence de défauts de
moyenne importance, compte tenu de leur intensité et de leur durée, du 16 avril 2018 au 16
août 2019, et du 19 novembre 2019 au 19 mai 2020.
9.
a)
Par requêtes du 3 décembre 2024, complétées le 4 décembre 2024, les intimés
ont saisi la Commission de conciliation en matière de bail à loyer du district de [...] (ci-après :
la commission de conciliation), en concluant à la réduction du loyer pour les nuisances subies
durant les travaux.
Le 26 avril 2021, la commission de conciliation a délivré les autorisations de procéder
aux parties, les tentatives de conciliation ayant échoué le 19 mars 2021.
b)
Par demandes respectives du 27 mai 2021, jointes sous la référence XZ21.023253, les intimés
ont conclu, avec suite de frais, à une réduction du loyer net de leurs appartements, en se
prévalant de pourcentages à ce titre selon trois périodes distinctes, l’appelante
devant leur verser les trop-perçus pendant ces périodes, dont les montants étaient chiffrés,
cela avec intérêt à 5 % l’an dès le 4 décembre 2020.
Par déterminations du 17 septembre 2021, l’appelante a conclu, avec suite de frais, au rejet
des conclusions prises par chacun des intimés dans les demandes susmentionnées et à l’octroi
à l’intimée d'une somme de 4’615 fr. 40 et à l’intimé d'une somme
de 1’504 fr. 15.
c)
Le 19 janvier 2022, le tribunal des baux a tenu une audience au cours de laquelle ont été entendus
les témoins [...], [...] et [...]. Le 24 mai 2022, il a entendu en cette qualité [...], [...]
et [...].
Le 31 mai 2022 s’est déroulée une inspection locale.
d)
Le 20 septembre 2022, l’intimée a répliqué en modifiant ses conclusions tendant
à une réduction du loyer net de 60 % du 1
er
avril 2018 au 31 août 2019 (I), l’appelante devant lui verser le trop-perçu de 19'305 fr.
(II), de 25 % du 1
er
septembre 2019
au 30 avril 2021 (III), l’appelante devant lui verser le trop-perçu de 9'075 fr.
(IV), de 10 % du 1
er
mai 2021
au 31 décembre 2021 (V), l’appelante devant lui verser le trop-perçu de 1'452 fr.
(VI), ces trois sommes dues avec intérêt à 5 % l’an dès le 4 décembre 2020.
Le 20 septembre 2022, l’intimé a répliqué en modifiant ses conclusions tendant à
une réduction du loyer net de 60 % du 1
er
avril 2018 au 31 août 2019 (I), l’appelante devant lui verser le trop-perçu de 7'344 fr.
(II), de 25 % du 1
er
septembre 2019
au 30 avril 2021 (III), l’appelante devant lui verser le trop-perçu de 3’600 fr.
(IV), de 10 % du 1
er
mai 2021
au 31 décembre 2021 (V), l’appelante devant lui verser le trop-perçu de 576 fr.
(VI), ces trois sommes dues avec intérêt à 5 % l’an dès le 4 décembre 2020.
Le 10 janvier 2023, l’appelante a dupliqué en confirmant les conclusions prises dans ses déterminations
du 17 septembre 2021 et en concluant au rejet des conclusions modifiées dans les répliques
du 20 septembre 2022.
Le 3 mars 2023, les intimés se sont respectivement déterminés en confirmant les conclusions
prises au pied de leurs répliques et en concluant au rejet des conclusions formulées par l’appelante.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272]) au sens de l’art. 236 CPC, dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse,
au dernier état des conclusions devant l’autorité précédente, est de 10'000
fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
L’appel doit être introduit auprès de l’instance d’appel, soit auprès
de la Cour d’appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi d’organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ;
BLV 173.01]), dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée
ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC). La réponse
doit être déposée également dans un délai de trente jours (art. 312 al.
2 CPC).
1.2
Formé en temps utile par une partie qui dispose d’un intérêt digne de protection
(art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des conclusions patrimoniales supérieures à 10'000 fr.,
l’appel est recevable. La réponse, déposée dans le délai imparti, l’est
également.
2.
L’appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des preuves effectuée par le juge de première
instance et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III
374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_902/2020 du 25 janvier 2021 consid. 3.3 ; TF 4A_215/2017
du 15 janvier 2019 consid. 3.4).
Sous réserve des vices manifestes, l’application du droit d’office ne signifie pas que
l’autorité d’appel doive étendre son examen à des moyens qui n’ont pas
été soulevés dans l’acte d’appel. Elle doit en principe se limiter aux griefs
motivés contenus dans cet acte et dirigés contre la décision de première instance ;
l’acte d’appel fixe aussi en principe le cadre des griefs auxquels l’autorité
d’appel doit répondre eu égard au principe d’application du droit d’office
(cf. ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2 ; TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid. 4.2).
Pour satisfaire à son obligation de motivation de l'appel prévue par l'art. 311 al. 1
CPC, l'appelant doit démontrer le caractère erroné de la motivation de la décision
attaquée et son argumentation doit être suffisamment explicite pour que l'instance d'appel
puisse la comprendre, ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision
qu'il attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 141 III 569 consid.
2.3.3 ; ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).
3.
3.1
L’appelante fait valoir une violation des
art. 238 let. g CPC et art. 112 al. 1 let. b LTF par les premiers juges en raison du fait que le
jugement querellé ne distinguerait pas les faits du droit. Il serait impossible de comprendre le
résultat de l’administration des preuves, ainsi que les faits retenus et constatés par
les premiers juges. Le mélange du fait et du droit rendrait « impossible l’analyse
et la compréhension du jugement » et, par conséquent, les possibilités de le
critiquer par la voie de l’appel. Le jugement devrait dès lors être annulé.
3.2
3.2.1
L’art. 112 al. 1 let. b LTF prévoit que les décisions qui peuvent faire l’objet
d’un recours devant le Tribunal fédéral doivent contenir les motifs déterminants
de fait et de droit, notamment les dispositions légales appliquées.
En l’occurrence, la décision entreprise est une décision du Tribunal des baux, et non
un jugement cantonal, de sorte que cette disposition n’est pas applicable.
3.2.2
L’art. 238 let. g CPC prévoit que la décision contient, le cas échéant, les
considérants, soit des motifs de fait et de droit nécessaires pour respecter le droit d’être
entendu des parties (Tappy, Commentaire Romand, Code de procédure civile, [ci-après :
CR-CPC], 2
e
éd. 2019, n. 17
ad
art. 239 CPC).
En l’espèce, n’en déplaise à l’appelante, l’art. 238 let. g CPC,
de même que son droit d’être entendue, sont respectés. En effet, le jugement attaqué
constate, de manière tout à fait intelligible et suffisante, les faits pertinents et les déductions
juridiques qui résultent de l’état de fait déterminant. L’appelante en arguant
que « l’on ne parvient pas, ou que difficilement, à le [l’état de fait]
discerner », au motif que le jugement est rédigé « en fait et en droit »,
fait preuve d’une témérité déconcertante.
Le grief est ainsi infondé.
4.
L’appelante requiert un complètement, respectivement une modification de l’état
de fait.
4.1
L'appelante qui souhaite voir le contenu des documents produits par ses soins sous pièces 101, 102
et 104 constaté en entier dans l'arrêt à intervenir n'expose pas, bien qu'assistée,
où, en première instance, les pièces auraient été alléguées en leur
entier, ce alors que la procédure de première instance compte deux échanges d'écritures
et 265 allégués. Le grief, insuffisamment motivé, est dès lors irrecevable. Pour
le surplus, l’appelante n’a pas indiqué quel élément précis allégué
en première instance, établi par l'une ou l'autre de ces pièces et pertinent, aurait été
omis à tort dans le jugement entrepris, en particulier dans les faits constatés aux pages 20
à 22. Dès lors, les faits ainsi constatés ne sauraient être complétés.
4.2
L’appelante requiert également que plusieurs passages des témoignages de [...], [...]
et [...], soient ajoutés, mot pour mot, à l’état de fait.
Pour tout motif de cette demande de complément, l'appelante invoque « le soin tout particulier
et les frais engagés par la bailleresse pour mettre sur pied la méthode mathématique »
(appel, p. 8). Un tel argument ne saurait toutefois justifier le complément d'un état de fait.
L'appelante n'utilise au demeurant pas dans son argumentation juridique les passages dont elle demande
la reprise textuelle. Elle n'établit ainsi ni la pertinence des faits en question pour la présente
cause, condition pourtant nécessaire pour que des faits soient constatés (art. 154 al. 1 CPC),
ni
a fortiori
que l’état de fait serait inexact sur ce point. Dans ces conditions, le grief est rejeté.
5.
L'appelante se plaint de la réduction de loyer accordée pour les deux locataires, l'estimant
totalement excessive. En substance, elle prétend que pour calculer la réduction de loyer en
raison de défauts causés par des travaux à l’intérieur ou l’extérieur
de l’immeuble, le principe serait d’appliquer la méthode dite proportionnelle, l’application
de la méthode en équité n’étant que l’exception. Selon elle, les calculs
présentés dans ses tableaux seraient dès lors pertinents pour calculer mathématiquement
une réduction proportionnelle du loyer, soit « dans un pourcentage identique à la
réduction effective de l’usage des locaux ».
5.1
Il ressort de l'art. 259d CO qu'en présence d'un défaut qui entrave ou restreint l'usage pour
lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle
du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à
l'élimination de celui-ci. Il en découle que, dans le cas où le bailleur connaissait l'existence
du défaut avant que le locataire ne déclare exiger une réduction de loyer, ce dernier
pourra à la fois réclamer la restitution d'une partie des loyers déjà versés
et la réduction des loyers pour le futur, jusqu'à l'élimination du défaut (ATF 130
III 504 consid. 3 et les réf. cit. ; TF 4A_510/2023 du 11 octobre 2024 consid. 5.1).
La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO doit être
proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut.
Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 126 III 388 consid.
11c p. 394). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle,
telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec
défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite
réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé,
notamment lorsque, comme en l'espèce, le défaut est de moyenne importance. Il est alors admis
qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale
de la vie, au bon sens et à la casuistique, n’est pas contraire au droit fédéral.
Chaque fois qu'une autorité cantonale procède en équité (art. 4 CC), le Tribunal
fédéral ne substitue pas sa propre appréciation à celle de l'instance inférieure ;
il n'intervient que si celle-ci a abusé de son pouvoir d'appréciation, c'est-à-dire si
elle a retenu des critères inappropriés, si la décision rendue aboutit à un résultat
manifestement injuste ou à une iniquité choquante (ATF 130 III 504 consid. 4.1 ; ATF 129
III 380 consid. 2 ; ATF 129 III 715 consid. 4.4 ; ATF 128 III 428 consid. 4 ; encore récemment
TF 4A_510/2023, précité, du 11 octobre 2024 consid. 5.1).
5.2
Il résulte déjà de la jurisprudence qui précède, constante, que face à
des défauts de moyenne importance de natures multiples et variées, sur de longues durées,
différentes pour chacun d'eux, l'autorité de première instance pouvait s'écarter
de la méthode dite relative ou proportionnelle, très mal aisée à appliquer dans un
tel cas, et établir en équité, par référence à l'expérience générale
de la vie, au bon sens et à la casuistique, la réduction de loyer justifiée par les défauts
constatés pour chacun des intimés. L'appelante en arguant à de multiples reprises du contraire,
soit que la méthode proportionnelle serait impérative, nie en vain dite jurisprudence. Qu'elle
n'en soit pas satisfaite sur le principe n'est pas un argument convaincant.
5.3
Pour le surplus, l'appelante se plaint que les tableaux établis par ses mandataires n'aient pas
été choisis par les premiers juges, pour établir la réduction du loyer justifiée,
en lieu et place de leur propre appréciation. Les premiers juges ont exposé précisément
les motifs pour lesquels ils ont écarté lesdits tableaux, procédant, comme l'autorise
la jurisprudence dans un tel cas d'espèce, à leur propre appréciation de la réduction
de loyer équitable vu les nombreux défauts, sur de nombreux mois subis par chacun des intimés.
L'appelante le relève en p. 22 ch. 19 de son appel, mais ne conteste toutefois pas concrètement
ce raisonnement précis des premiers juges sur ce point, de sorte que son grief est pour ce motif
déjà irrecevable.
Même recevable, le grief serait infondé. Tout d'abord, les tableaux en question ont été
établis, comme exposé ci-dessus, par les mandataires de l'appelante. Il ne s'agit donc que
de déclarations de parties, impropres à s'imposer sur une appréciation en équité,
sans être appuyés par d'autres éléments, que l'appelante ne cite aucunement en lien
avec ce grief. Invoquer au demeurant que les « calculs effectués sont purement arithmétiques
et mathématiques et donc non contestables » (cf. appel, p. 24 ch. 21) n'est en outre pas
conforme à la réalité, la simple lecture de la pièce 102, par exemple, permettant
de constater qu'à de très nombreuses reprises le « moyen de mesure » indiqué
est une « appréciation ». L'appelante reconnaît au demeurant et sans peur
de se contredire, une page plus loin « une très légère part d'appréciation,
de-ci de-là » (cf. appel, p. 25), ce qui à nouveau, ne serait-ce que pour la pièce
102, ne correspond pas à la réalité. Que l'appelante ait soi-disant pris le soin de faire
des tableaux et des évaluations ne donne à cet égard pas aux pièces en résultant
plus de valeur probante en elles-mêmes. Ensuite, pour convaincre de ladite valeur, l'appelante n'apporte
dans son écriture aucun argument sensé, fondé sur les preuves au dossier. Au contraire,
elle passe d'hypothèse théorique en hypothèse théorique, ainsi lorsqu'elle soutient
que la réduction de loyer ne pourrait être de manière générale que de 23,8 %
maximum, car les chantiers ne seraient ouverts que 8h par jour (donc réduction maximale de 100 %
x 8 / 24, soit 33,3 % maximum) et cinq jours seulement (donc le pourcentage obtenu précité
est encore réduit de ce fait à 23,8%) ou l'hypothèse où – on ignore pourquoi
– seule « l'une des pièces sur quatre » serait totalement inutilisable.
En effet, de telles hypothèses théoriques ne tiennent pas du tout compte des circonstances
du cas d'espèce, qui sont pourtant décisives, et qui comprennent notamment le fait que les
intimés ont souvent été dérangés bien en dehors des heures d'ouverture ordinaire
d'un chantier, dont les heures étaient par ailleurs souvent supérieures à 8h par jour.
On en veut pour exemple les ascenseurs ou escaliers bloqués, les échafaudages restant des mois
devant les fenêtres de l'intimé ou à travers le balcon de l'intimée, l'absence de
store pendant des mois garantissant l'intimité ou la fraîcheur, les bâches claquant la
nuit, les ouvriers restant après la fermeture du chantier et les parties d'appartement entravées
ou bloquées pour protéger des fortes poussières, ainsi que les fortes immissions de celles-ci.
Or l'appelante n'invoque pas un seul élément concret justifiant de s'écarter du raisonnement
en équité, convaincant, des premiers juges, respectivement qui démontrerait que ce raisonnement
ne pourrait être suivi. Le fait d'affirmer qu'« en dehors de l'exploitation du chantier
[
réd.
:
soit hors de 8h, 5 jours par semaine selon l'appelante] il n'y a par définition aucune nuisance
possible » (cf. appel, p. 16) est dépourvu de tout bon sens, sans parler de lien avec
le présent cas d'espèce. Son affirmation « qu'en réalité, l'entier des
locaux est en principe utilisable du point de vue physique, car il n'y a pas de travaux à l'intérieur
de ceux-ci » est également vaine, totalement détachée de la réalité
des faits. A tout le moins ne peut-on que constater que de telles affirmations ne convainquent aucunement
et que rien, dans les circonstances concrètes du cas d'espèce, ne permet d’affirmer que
les calculs personnels de l'appelante tels qu'ils ressortent des pièces au dossier ou la « méthode
mathématique » prônée par l'appelante dans son appel auraient dû s'imposer
sur l'appréciation en équité des premiers juges. Sa référence à des arrêts
zurichois est sans pertinence dès lors qu'on ignore déjà si les cas sont comparables,
l'appelante n'ayant manifestement pas compris ou feignant de ne pas comprendre que les circonstances
concrètes du présent cas d'espèce, dûment constatées, sont déterminantes.
Il en va de même des quinze décisions que l'appelante cite et qu'elle trouve déséquilibrées.
La question n'est pas de savoir si dans ces cas la réduction était juste ou non, mais de déterminer
si celle retenue dans la décision entreprise l'était. Or, sur ce dernier point, l'appelante
est tout simplement muette, n'apportant aucun argument concret à l'encontre de l'appréciation
en équité à laquelle ont procédé les premiers juges. Les références
à la notion de « dommages et intérêts punitifs » ou au tort moral
notamment, sans aucun lien avec le présent cas, sont dans ces circonstances dépourvues de toute
pertinence. Vu les défauts importants et durables subis par les intimés, dûment constatés
sans contestation correcte de la part de l'appelante, on ne saurait pour finir parler de « désagrément
passager », de « déplaisir » (cf. appel, p. 37), sans tomber dans
la plus complète mauvaise foi.
Dans ces conditions, la décision des premiers juges d'écarter les calculs de l'appelante et
de procéder à une appréciation en équité, dont rien ne permet de penser qu'elle
serait inexacte ou reposerait sur des critères inappropriés ou aboutirait à un résultat
injuste ou inéquitable, ne prête pas le flanc à la critique. La quotité admise semble
en outre, pour les deux intimés, équitable au vu des défauts constatés de moyenne
importance et de leur durée. La décision sera ainsi confirmée et, par conséquent,
l'appel rejeté.
6.
6.1
Vu ce qui précède, l’appel doit être rejeté et le jugement attaqué confirmé.
6.2
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'203 fr. (art. 4, 6 al.1
et 62 al.1 et 2 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]),
sont mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC), et qui en a déjà
effectué l’avance.
Les intimés s’étant déterminés, l’appelante leur versera, solidairement
entre eux, des dépens de deuxième instance arrêtés à 1'500 fr. (art. 16 TDC
[tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'203 fr., sont mis à
la charge de l’appelante A.________ SA.
IV.
L’appelante A.________ SA versera aux intimés S.________ et T.________, solidairement entre
eux, la somme de 1'500 fr. (mille cinq cents francs), à titre de dépens de deuxième
instance.
V.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :
La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Nicolas Saviaux, av. (pour A.________ SA),
‑
Me Laurent Rouiller, av. (pour S.________ et T.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, au :
‑
Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :