vd_findinfo · AP / 2009 / 155 · 2008-07-02 · fr

BAIL À LOYER, PROLONGATION DU BAIL À LOYER, RÉSILIATION, RÉSILIATION ABUSIVE, LOCAL PROFESSIONNEL, TRAVAUX DE CONSTRUCTION, POUVOIR D'EXAMEN, CONSTATATION DES FAITS, FRAIS JUDICIAIRES | 271 al. 1 CO, 272 al. 1 CO, 272 al. 2 CO, 272 al. 2 let. d CO, 272 CO, 272b al. 1 CO, 452 al. 1ter CPC, 466 al. 1 CPC, 4 TFJC

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 26.08.2009 AP / 2009 / 155

TRIBUNAL CANTONAL
417/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Séance du 26 août
2009
___________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.     F. Meylan et
Denys
Greffier
:
M.        Elsig
*****
Art. 271, 272, 272b CO;
452 al. 1 ter, 466 CPC; 4 TFJC; 13 LTB
La Chambre des
recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper du
recours interjeté
par
T.________
, à Lausanne, défenderesse, et du recours
joint interjeté par
H.________ SA
,
à Lausanne,
demanderesse, contre le
jugement rendu
le 2 juillet 2008 par le Tribunal des
baux du canton de Vaud dans la cause divisant les
parties
.
Délibérant en audience publique, la cour
voit :
En fait :
A.
Par jugement du 2 juillet 2008, dont la motivation a
été envoyée le 16 janvier 2009 pour
notification, le Tribunal des baux du canton de Vaud a dit que la
résiliation de bail adressée le 1
er
mars
2007, avec effet au 1
er
octobre 2011, à la
demanderesse H.________ SA par la société P.________
SA, à laquelle s'est substituée la
défenderesse T.________ relative au local commercial
"Café - Restaurant - Grill - Pizzeria", ainsi qu'à la
place de parc, tous sis [...], à Lausanne, est valable (I),
accordé à la demanderesse une première
prolongation au 1
er
octobre 2013 (II), fixé les
frais de justice de la demanderesse à 5'113 fr. et ceux de
la défenderesse à 2'352 fr. (III), alloué
à la demanderesse des dépens réduits, par
2'371 fr. (IV) et rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (V).
Les faits suivants résultent du jugement attaqué,
complété par les pièces du dossier (art. 452
CPC; Code de procédure civile du 14 décembre 1966;
RSV 270.11).
La demanderesse H.________ SA, inscrite au registre du commerce le
2 octobre 1992, a pour but l'exploitation d'établissements
publics, tels que bars, restaurants, cafés, pizzerias ou
établissements analogues. Les époux I.________ en
sont respectivement directeur et administratrice avec signatures
individuelles. Le capital social, entièrement
libéré, s'élève à 250'000
francs.
Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux du 18
août 1992, la société P.________ SA a remis en
location à la demanderesse le "Café - Restaurant -
Grill - Pizzeria", ainsi qu'une place de parc, sis [...], à
Lausanne. Conclu pour durer initialement du 1
er
octobre
1992 au 1
er
octobre 2006, le bail devait se renouveler
par la suite tacitement de cinq ans en cinq ans sauf avis de
résiliation donné par lettre chargée au moins
une année à l'avance. Le loyer annuel, initialement
fixé à 158'000 fr. a été réduit
à 120'000 fr. au mois de novembre 1996, puis à 96'000
fr. en 1998 en relation avec la fermeture du motel et du dancing
attenants. Il a enfin été indexé à
hauteur de 98'467 fr. 20 dès le mois de décembre 2000
par jugement du Tribunal des baux du 13 mai 2002.
Le rapport de fondation de la demanderesse du 28 septembre 1992
mentionne que celle-ci acquerra de la société
P.________ SA le café-restaurant en cause pour la somme de
700'000 fr., doit 385'000 fr. de goodwill.
Il ressort de la comptabilité de la demanderesse qu'en
quinze ans d'activité, celle-ci n'a pas été en
mesure d'amortir le total de ses actifs immobilisés, ni le
goodwill acquis lors de sa fondation. Les amortissements ont
été effectués de manière
irrégulière et ont été
influencés par la fermeture successive du motel et de la
discothèque attenants à l'établissement, qui a
eu pour conséquence une diminution de la clientèle,
partant du chiffre d'affaires et des possibilités
d'amortissement.
La défenderesse T.________ exploite une école de
cadres à proximité des locaux litigieux. Le 19
février 2001, lors d'une séance avec la
Municipalité de Lausanne, elle a informé celle-ci de
son intention de s'agrandir.
Le 26 mars 2003, la défenderesse a sollicité de la
Municipalité de Lausanne l'ouverture d'une procédure
administrative en vue de l'adoption d'un nouveau plan d'affectation
pour la zone litigieuse, démarche à laquelle la
Municipalité de Lausanne a donné suite le 26 juin
2003.
Parallèlement la défenderesse a informé la
demanderesse, lors d'une entrevue du mois de mars 2003, de son
projet d'extension. Aucune indication précise n'a
été fournie quant à l'ouverture du chantier,
mais la demanderesse a su à ce moment qu'elle devait compter
avec une résiliation possible de son bail.
Le 15 juin 2003, P.________ SA a résilié le bail en
cause pour le 1
er
octobre 2006 en invoquant les travaux
d'extension des locaux de la défenderesse. Ce congé a
été annulé par décision de la
Commission de conciliation du district de Lausanne du 21 janvier
2004 pour le motif qu'il avait été donné moins
de trois ans après le jugement du Tribunal des baux du 13
mai 2002.
Le 21 octobre 2004, le Service de l'aménagement du
territoire a donné son accord préliminaire tacite au
PPA en cause.
Le chantier d'extension de l'établissement de la
défenderesse a commencé au mois de décembre
2006. Il comporte trois axes, savoir la création de
nouvelles salles d'enseignement (axe déjà
concrétisé à la date de l'audience du 2
juillet 2008), la création de nouvelles cuisines et des
surfaces de vente, ainsi que la modernisation des cuisines
existantes (axe en phase de concrétisation, les mandats
ayant déjà été confiés aux
maîtres d'œuvre, mais les travaux étant en
attente d'une autorisation devant intervenir au début de
l'année 2009) et la création de nouveaux logements
pour les étudiants, ainsi qu'un complexe sportif sur la
parcelle n° [...] de la Commune de Lausanne. Ce
troisième axe concerne les locaux litigieux dans la mesure
où ils se trouvent sur la parcelle susmentionnée. Il
fait l'objet du PPA [...], transmis le 9 avril 2009 par la
Municipalité de Lausanne au Département de
l'économie, Service du développement territorial,
pour examen préalable. Selon le témoin M.________,
ingénieur ETS, représentant le maître de
l'ouvrage dans les constructions en cours, ce PPA n'était
pas encore soumis, à la date de l'audience du 2 juillet
2008, à mise à l'enquête publique, mais devrait
être en principe légalisé et prêt pour
l'année 2010. Ce PPA prévoit à terme que
l'accès principal au site se fera depuis une nouvelle route
munie d'un rond-point, ouvrage qui n'a pas non plus
été mis à l'enquête et dont la
demanderesse soutient qu'il soulèverait de vives
réticences dans le quartier. Toutefois, le témoin
M.________ a relevé que le projet de construction de
logements pour étudiants ne dépendait pas de la
construction de la nouvelle route, un autre accès
étant immédiatement disponible.
Par formule officielle du 1
er
mars 2007, P.________ SA a
résilié le bail en cause pour le 1
er
octobre 2011.
La demanderesse a contesté ce congé les 9 mars et 4
avril 2007 devant la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer du district de Lausanne et requis notamment
l'annulation du congé, subsidiairement une prolongation de
bail. Par décision du 29 août 2007, dite commission a
constaté l'échec de la conciliation, dit que le
congé était valable et n'a accordé aucune
prolongation.
La demanderesse n'a pas cherché des locaux de remplacement
depuis la résiliation susmentionnée.
H.________ SA a ouvert action le 12 septembre 2007 devant le
Tribunal des baux contre P.________ SA et a notamment conclu, avec
dépens, principalement à ce que la nullité du
congé du 1
er
mars 2007 est constatée (I),
subsidiairement à ce qu'une prolongation de six ans, soit
jusqu'en 2017 lui est accordée (II).
Par acte du 20 décembre 2007, la défenderesse a
acquis de la société P.________ SA en liquidation la
parcelle n° [...] de la Commune de Lausanne, parcelle où
se situent les locaux litigieux.
Par avis du 18 février 2008, la Présidente du
Tribunal des baux a pris acte du remplacement de P.________ SA par
la défenderesse comme partie au procès.
La défenderesse a conclu, avec dépens, au rejet des
conclusions de la demande.
A l'audience, le témoin L.________, directeur
général de la défenderesse, a
déclaré que le financement de l'entier du projet
était d'ores et déjà assuré.
En droit, les premiers juges ont considéré que le
besoin de la défenderesse était actuel et concret,
nonobstant le fait qu'une partie du projet n'était pas
réalisable en l'état, vu l'importance de celui-ci et
les démarches effectives accomplies par la
défenderesse pour le réaliser. Pour ce qui est de la
prolongation de bail, ils ont pris notamment en compte le besoin de
la demanderesse d'amortir ses investissements et le délai de
résiliation accordé par la
défenderesse.
B.
T.________ a recouru contre ce jugement en concluant, avec
dépens, à sa réforme en ce sens qu'aucune
prolongation de bail n'est accordée à la
demanderesse, que l'intégralité des frais de justice,
par 7'465 fr. est mise à la charge de la défenderesse
et que des dépens de première instance, fixés
à dire de justice lui sont alloués.
Dans son mémoire, la recourante a développé
ses moyens et confirmé implicitement ses
conclusions.
H.________ SA a conclu, avec dépens, au rejet du recours et,
par voie de jonction, à la réforme du jugement en ce
sens que, principalement, le congé du 1
er
mars
2007 est déclaré nul, respectivement annulé,
subsidiairement qu'une première prolongation au
1
er
octobre 2013 lui est accordée.
La recourante principale a implicitement conclu au rejet du recours
joint.
En droit
:
1.
Les art. 444, 445 et
451 ch. 2 CPC (Code de procédure civile du 14
décembre 1966; RSV 270.11), applicables par renvoi de l'art.
13 LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux;
RSV 173.655), ouvrent la voie des recours en nullité et en
réforme contre les jugements principaux rendus par le
Tribunal des baux.
L'art. 466 al. 1 CPC, applicable par renvoi de l'art. 13 LTB ouvre
la voie du recours joint, déposé dans le délai
de mémoire responsif.
Les recours, uniquement en réforme, interjetés en
temps utile, sont ainsi recevables.
2.
Saisie d'un recours
en réforme contre un jugement principal rendu par le
Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit librement la cause
en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC, applicable par renvoi de
l'art. 13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois articuler des
faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du
dossier et qui auraient dû être retenus ou de ceux
pouvant résulter d'une instruction complémentaire
selon l'art. 456a CPC (art. 452 al. 1 ter
CPC).
Ainsi, le Tribunal cantonal
revoit
la cause en fait et en
droit sur la base du dossier, sans réadministration des
preuves déjà administrées en première
instance. Il développe donc son raisonnement juridique
après avoir vérifié la conformité de
l'état de fait du jugement aux preuves figurant au dossier
et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou
complété au moyen de celles-ci
(JT 2003 III 3)
.
En l'espèce, l'état de fait du jugement est conforme
aux pièces du dossier et aux autres preuves
administrées. Il a été complété
sur la base du dossier.
Il n'y a pas lieu d'ordonner des mesures d'instruction
complémentaires, la cour de céans étant
à même de statuer en réforme.
3.
La recourante par
voie de jonction soutient que le congé litigieux est nul
respectivement annulable. Il convient dès lors d'examiner ce
recours en premier lieu.
La recourante par voie de jonction fait valoir à cet
égard que le PPA relatif à la parcelle où se
trouvent les locaux en cause n'a pas encore été
présenté au Conseil communal de Lausanne, qu'il n'a
pas recueilli l'accord des autres propriétaires, que le
rond-point prévu par ce PPE ne sera pas
réalisé et qu'il n'est pas démontré que
la recourante principale obtiendra les autorisations
nécessaires pour les travaux qu'elle envisage. La recourante
par voie de jonction se réfère en outre à
l'ATF 99 II 164 selon lequel, selon elle, le motif des travaux ne
peut être invoqué que dès le moment où
les autorisations nécessaires ont été
données. Elle relève qu'elle a obtenu gain de cause
dans la procédure ayant abouti au jugement du Tribunal des
baux du 13 mai 2002 et dans celle ayant abouti à la
décision de la commission de conciliation du 21 janvier
2004. La recourante par voie de jonction soutient enfin que,
dès lors que la recourante principale n'a pas de raison
valable de résilier le bail, ses raisons ne peuvent
être qu'inavouables, partant abusives.
Aux termes de l'art. 271 al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars
1911; RS 220), le congé est annulable lorsqu'il contrevient
aux règles de la bonne foi. Le congé doit être
motivé si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2
CO).
Selon la doctrine, tout congé donné dans les formes
par le bailleur est a priori valable (Lachat, Commentaire romand,
2003, n. 2 ad art. 271 CO, p. 1430). Le juge n'est autorisé
à intervenir et à annuler le congé que si
celui-ci est inadmissible selon la bonne foi (SVIT, Schweizerisches
Mietrecht, Kommentar, 3
ème
éd., 2008,,
n. 23 ad art. 271 CO, p. 728).
Selon la jurisprudence, la protection accordée par l'art.
271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la
bonne foi (art. 2 al. 1
er
CC) et de l'interdiction de
l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une
distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière
(ATF 120 II 31, c. 4a). Les cas typiques d'abus de droit (absence
d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation
d'une institution juridique contrairement à son but,
disproportion grossière des intérêts en
présence, exercice d'un droit sans ménagement,
attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé;
à cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire
que l'attitude de l'auteur du congé puisse être
qualifiée d'abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2
al. 2 CC (ATF 120 II 105, c. 3; TF 4C.55/2004 du 7 mai 2004, c.
2.3). Le caractère abusif ou non de la résiliation
s'apprécie au moment où l'auteur du congé
manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat. C'est
dire que le motif avancé pour résilier le bail ne
peut pas devenir contraire aux règles de la bonne foi parce
qu'il cesserait d'exister par la suite (TF 4C.176/2004 du 8
septembre 2004 c. 2.1).
A l'égard d'un projet de construction ou de transformation
invoqué comme motif de congé par le bailleur,
l'annulabilité du congé en raison de son
caractère abusif est admise si le projet apparaît
objectivement impossible, en particulier parce qu'il se heurtera
à un refus d'autorisation des autorités
administratives (Barbey, Commentaire du droit du bail, Chapitre
III, Protection contre les congés concernant les baux
d'habitations et de locaux commerciaux, Introduction et art.
271-271a CO, 1991, n° 210 et 216, pp. 179-180; SVIT, op. cit.
n. 32 ad art. 271 CO, p. 731; TF 4P.274/2004 du 24 mars 2005 c.
3.3). L'annulabilité de congé est également
admise lorsque le projet du bailleur, pour des motifs de droit
public n'est manifestement pas prêt à pouvoir se
concrétiser ("in den Sternen steht"; Weber, Basler
Kommentar, 4
ème
éd., 2007, n. 6 ad art.
271/271a CO, p. 1556). Ainsi, selon un arrêt genevois
publié dans la revue Droit du bail (DB) 2001, n° 21, p.
32, tel était le cas lorsqu'une démolition n'allait
pas pouvoir être autorisée avant plusieurs
années en raison de la position de la zone au centre
d'intérêts publics divergents entre les instances
politiques, le projet du bailleur apparaissant, en raison du droit
public, avoir une issue totalement incertaine. En revanche, si le
propriétaire a non seulement la volonté réelle
d'exécuter des travaux, mais encore que, raisonnablement, il
peut penser que ceux-ci sont réalisables et qu'ils pourront
faire l'objet d'une autorisation, alors le congé
fondé sur ces travaux n'est pas abusif (CREC I du 18
août 2004, n° 507).
En l'espèce, à la date du congé, soit le
1
er
mars 2007, on ne saurait considérer que le
projet de construction de la recourante principale était
objectivement impossible ou n'était pas prêt à
être concrétisé. Les démarches en vue de
l'établissement d'un PPA avec la Municipalité de
Lausanne avaient débuté en 2003 et se trouvaient
à un stade avancé, ce qui démontre que le
projet ne s'était pas heurté d'emblée à
un refus des autorités. Les travaux du premier axe du projet
avaient en outre déjà commencé et la zone
litigieuse ne se trouvait pas au centre d'intérêts
publics divergents. A cet égard, le fait que le PPA n'ait
pas encore été approuvé et que toutes les
autorisations n'aient pas été données n'est
pas déterminant. En effet, la jurisprudence à
laquelle se réfère la recourante par voie de jonction
n'est pas pertinente : l'arrêt paru aux ATF 99 II 164
traitait des conditions d'application de l'art. 267 let. c aCO qui
prévoyait l'exclusion de toute prolongation du bail lorsque
le propriétaire faisait valoir un besoin propre, et non de
l'annulation d'un congé abusif. De même, la
décision de la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer du district de Lausanne du 21 janvier 2004
n'est pas déterminante dès lors qu'elle a
annulé le congé car celui-ci avait été
donné durant le délai de protection de trois ans de
l'art. 271a al. 1 let. e CO, élément que l'on ne
retrouve pas dans l'analyse du présent congé. Quant
au jugement du Tribunal des baux du 13 mai 2002, il ne traitait que
de la question du loyer; il est en conséquence sans
pertinence pour l'examen de la validité du congé
litigieux.
Au vu de ces éléments, il y a lieu de
considérer avec les premiers juges, que le congé
n'est pas abusif et le recours joint doit être rejeté.
Il convient dès lors d'examiner le recours principal portant
sur la question de la prolongation du bail.
4.
a)
La
recourante principale soutient que la recourante par voie de
jonction a été en mesure de procéder aux
amortissements de ses investissements et que ceux effectués
atteignent les 600'000 fr., la recourante par voie de jonction
ayant relâché ses efforts durant les dernières
années, nonobstant la baisse du loyer, en particulier
dès qu'elle a eu connaissance en 2003 des intentions de
résiliation du bail. La recourante principale expose que les
actionnaires de la société ont prélevé
plus de 100'000 fr. de celle-ci, montant qui aurait pu être
affecté aux amortissements. Au vu de ces
éléments, la recourante principale soutient que le
manque d'amortissement ne constitue pas une conséquence
pénible au sens de l'art. 272 al. 1 CO. La recourante
principale fait en outre valoir qu'elle sera en mesure de commencer
les travaux sur la parcelle litigieuse à la fin de
l'année 2010, que son besoin propre est actuel,
sérieux et impérieux vu l'ampleur des travaux
projetés et de l'investissement consenti, et que la
recourante par voie de jonction n'a effectué aucune
recherche de locaux de remplacement. Elle déduit de ces
éléments que la recourante par voie de jonction n'a
pas droit à une prolongation, subsidiairement qu'elle n'a
droit qu'à une unique prolongation, vu la
nécessité de connaître l'échéance
du contrat litigieux pour l'organisation des travaux.
b/aa)
Aux termes de l'art. 272 al. 1
CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de
durée déterminée ou indéterminée
lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des
conséquences pénibles sans que les
intérêts du bailleur le justifient.
Dans la pesée des intérêts, l'autorité
compétente se fondera notam­ment sur les circonstances
de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée
du bail, la situation personnelle, familiale et financière
des parties ainsi que leur comportement, le besoin que le bailleur
ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser
eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin, la
situation sur le marché local du logement et des locaux
commerciaux (art. 272 al. 2 CO).
Le but de la prolongation légale est de protéger le
locataire d'un local d'habitation ou commercial contre une
résiliation dont les conséquences seraient pour lui
trop pénibles. Il s'agit d'accorder au locataire plus de
temps qu'il n'en aurait selon le délai de résiliation
ordinaire pour trouver de nouveaux locaux (ATF 135 III 121 c. 2;
ATF 125 III 226 c. 4b; ATF 104 II 311, JT 1979 I 495), et non de
lui donner l'occasion de profiter le plus longtemps possible de
celui qu'il a (ATF 116 II 446, JT 1991 I 63, SJ 1991, p. 2, DB
1993, p. 9). La prolongation n'a donc de sens que si elle permet
d'atténuer les conséquences pénibles
qu'entraînerait le congé (ATF 116 II 446
précité).
bb)
Saisie d'une demande de prolongation de bail, le juge
doit d'abord, vu le texte de l'art. 271 al. 1 CO, examiner s'il
existe des conséquences pénibles, les
éventuelles recherches de locaux de remplacement devant
être prises en compte à ce stade. Le locataire qui
s'adresse au juge pour la première fois ne peut exiger une
prolongation de bail qu'à la condition d'avoir entrepris ce
que l'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour
remédier aux conséquences pénibles du
congé, savoir ne pas rester inactif ou renoncer à
trouver de nouveaux locaux; toutefois, on ne peut formuler à
son égard les mêmes exigences que pour celui qui a
déjà bénéficié d'une
prolongation (ATF 116 II 446 précité, ATF 105 II 198;
102 II 256). A défaut de réalisation de la condition
de l'existence de conséquences pénibles, le juge n'a
pas à procéder à la balance entre les
intérêts du bailleur et du locataire et doit rejeter
la demande de prolongation (CREC I du 27 janvier 2006 n° 238 et
référence; SVIT, op. cit. n. 15 ad art. 272, p. 782
et référence, Weber, Basler Kommentar,
4
ème
éd., 2007, n. 3 ad art. 272 CO, p.
1571; contra Lachat, Le bail à loyer, 2
ème
éd., 2008, note infrapaginale n° 40, p. 771 et
références).
La notion de conséquences pénibles doit être
appréciée au cas par cas, en tenant compte de toutes
les circonstances (Cahiers du bail [CdB] 1992, p. 61) : il faut
entendre toutes les circonstances particulières rendant
difficile ou impossible la recherche de locaux de remplacement
avant la fin du bail, à l'exclusion des
désagréments inhérents à toute
résiliation de bail (CdB 2001, p. 41). Le locataire doit
établir la réalité et la gravité des
conséquences de la fin du bail pour lui ou pour sa famille;
elles sont le plus souvent liées à la pénurie
de logements et à la difficulté de trouver des locaux
comparables à bref délai (ATF 116 II 446, JT 1991 I
63, SJ 1991, p. 2, DB 1993, p. 9; Tercier/Favre/Bugnon, Les
contrats spéciaux, 4
ème
éd., 2009,
n° 2764, p. 406). En matière de locaux commerciaux, le
congé a des conséquences pénibles
également si l'existence de l'entreprise qui exploite les
locaux est mise en péril ou bien si son
déménagement implique des autorisations
administratives difficiles à obtenir et/ou des travaux longs
à réaliser (Lachat, Le bail à loyer, p. 773;
Weber, op. cit., n. 3a ad art. 272 CO, p. 1571).
En l'espèce, il y a lieu d'admettre que la cessation de
l'amortissement des investissements consentis pour l'acquisition du
restaurant en cause est de nature à mettre en péril
l'existence de la recourante par voie de jonction, partant qu'elle
constitue une conséquence pénible au sens de l'art.
272 al. 1 CO.
La recourante principale se réfère en vain à
l'évolution des amortissements durant les quinze ans de
l'exploitation de l'établissement en cause et de celle du
chiffre d'affaires pour soutenir que la faiblesse des premiers
durant les dernières années résulte soit d'un
relâchement fautif de la recourante par voie de jonction,
soit d'un manque de rentabilité de l'établissement,
ce qui exclurait l'existence d'une circonstance pénible. Le
relâchement dans la gestion invoqué ne ressort pas des
pièces comptables figurant au dossier et la conclusion qu'en
tire la recourante principale aurait dû être
confirmée par une expertise, qu'elle n'a pas requise. Quant
au manque de rentabilité de l'exploitation de
l'établissement, il ne ressort pas manifestement des
pièces comptables au dossier, celles-ci attestant de
légers bénéfices durant la période en
cause. Là encore, il appartenait à la recourante
principale de requérir une expertise pour étayer son
allégation. De même, le fait que la recourante par
voie de jonction aurait remboursé aux actionnaires une
partie de leur investissement ne permet pas, sur la base des seules
pièces 2 et 13 du bordereau de la demanderesse du 22 mai
2008, de déduire que ces remboursements auraient
été faits volontairement au détriment des
amortissements, allégation qui aurait dû être
prouvée par expertise.
En définitive, il y a lieu d'admettre avec les premiers
juges que la condition de l'existence de conséquences
pénibles est réalisée et que la recourante par
voie de jonction a droit en principe à une prolongation du
bail.
cc)
S'il n'existe
aucun
motif d'exclure d'emblée la
prolongation du bail, le juge doit statuer en équité
sur la demande du locataire (art. 4 CC), en tenant compte des
intérêts en présence, en particulier des
circonstances définies à l'art. 272 al. 2 CO (ATF 135
III 121 c. 2; Revue valaisanne de Jurisprudence [RVJ] 1994, p.
284).
Le besoin du bailleur est une circonstance dont le juge doit tenir
compte dans la balance des intérêts; il n'est pas une
condition négative de la prolongation comme dans l'ancien
droit; un tel besoin peut faire d'emblée obstacle à
l'annulation du congé, sans pour autant exclure la
prolongation (Tercier/Favre/Bugnon, op. cit., n° 2767, p. 407;
Lachat, Le bail à loyer, pp. 777-778; SVIT, op. cit., n. 48
ad art. 272 CO, p. 797; Engel, Contrats de droit suisse,
2
ème
éd., 2000, pp. 211 ss). Le
besoin doit être sérieux - c'est-à-dire ne pas
constituer un prétexte -, concret - c'est-à-dire
reposer sur des faits réels - et actuel, un besoin futur et
hypothétique n'étant pas suffisant (ATF 118 II 50 c.
3c, JT 1993 I 291; Lachat, Le bail à loyer, p. 778; SVIT,
op. cit., n. 46 ad art. 272 CO, pp. 796-797). Le besoin du bailleur
est urgent, lorsque, eu égard à l'ensemble des
circonstances, on ne peut pas raisonnablement lui imposer une
longue attente pour récupérer ses locaux. Il n'est
pas nécessaire que le bailleur se trouve dans une situation
proche de la contrainte; il suffit que pour des motifs
économiques notamment il ne puisse pas renoncer à la
jouissance des locaux dont le bail a été
dénoncé (ATF 118 II 59 précité, c. 3d;
Lachat, Le bail à loyer, p. 778). Si le bailleur doit
procéder à des transformations pour pouvoir disposer
des locaux, le besoin n'est urgent qu'une fois les autorisations
administratives accordées ou dès que le bailleur peut
rendre vraisemblable qu'il a un projet sérieux de
démolition/transformation de son immeuble pour y habiter
(Lachat, Le bail à loyer, p. 778 et
références, notamment à l'ATF 99 II
164).
La loi permet deux prolongations successives, dans les limites
définies à l'art. 272b CO, mais laisse à
l'autorité la faculté de n'en accorder qu'une (ATF
135 III 121 c. 2; Tercier/Favre/Bugnon, op. cit., n° 2777, p.
408). Une prolongation unique peut être ordonnée,
lorsque, au moment du jugement, un pronostic fiable peut être
posé quant aux difficultés du locataire à
trouver un local de remplacement ou lorsque l'intérêt
du bailleur ne permet pas d'emblée un nouveau report de
l'échéance contractuelle (Weber, op. cit., n. 15 ad
art. 272 CO, p. 1576). Tel est le cas lorsque le bailleur envisage
d'effectuer des travaux et qu'il bénéficie des
autorisations nécessaires ou qu'il les obtiendra dans un
délai déterminable; en effet, dans cette
hypothèse, le bailleur a un intérêt
légitime à pouvoir organiser les travaux en ayant un
terme du contrat déterminé à l'avance (Lachat,
Le bail à loyer, p. 783; SVIT, op. cit., n. 5 ad art. 272b
CO, p. 817). Une prolongation unique est également
envisageable lorsque le locataire n'a pas fait de recherches
intensives de locaux de remplacement jusqu'au moment de la
prolongation (TF 4C.400/2001 du 4 mars 2002 c. 4; SVIT, op. cit.,
n. 6 ad art. 272b CO, p. 817).
En l'espèce, les premiers juges ont pris en compte la
durée de l'exploitation des locaux litigieux par la
recourante par voie de jonction et le fait que ses investissements
n'avaient pas pu être entièrement amortis. Ils ont
considéré que le besoin de la recourante principale
n'était pas immédiat, vu l'incertitude relative au
début des travaux litigieux et les délais
d'approbation du PPA - ce qui justifiait l'octroi d'une
première prolongation du bail - mais qu'un court report
s'imposait, dès lors que la recourante par voie de jonction
n'avait entrepris aucune démarche en vue de rechercher des
locaux de remplacement, qu'elle avait connaissance du projet en
cause de longue date et que le délai de résiliation
avait été de quatre ans.
Ces considérations sont adéquates s'agissant de la
durée de la prolongation. En revanche, l'octroi d'une
première prolongation ne tient pas suffisamment compte du
fait que la procédure d'adoption du PPA est bien
avancée et que les deux autres axes du projet litigieux
n'ont pas donné lieu à des oppositions. Au vu de ces
éléments, les déclarations du témoin
M.________ selon lesquelles le PPA devrait être prêt,
après légalisation, pour l'année 2010 et la
parcelle à disposition au plus tard à la fin de
l'année 2010, apparaissent plausibles, de sorte qu'il y a
lieu d'admettre que la recourante principale obtiendra les
autorisations nécessaires dans un délai
déterminable. Elle a donc un intérêt
légitime à connaître avec certitude
l'échéance du contrat en cause pour planifier les
travaux de construction. A cela s'ajoute que la recourante par voie
de jonction n'a entrepris aucune démarche pour trouver des
locaux de remplacement, ce qui doit également entrer en
ligne de compte pour déterminer si une prolongation doit
être unique ou non.
Au vu de ces éléments, il convient de donner à
la prolongation de deux ans accordée par les premiers juges
le caractère d'unique prolongation, et non de
première prolongation; le recours principal doit en
conséquence être partiellement admis sur ce
point.
5.
a)
La
recourante principale conclut à ce que l'entier des frais de
justice de première instance soit mis à la charge de
la recourante par voie de jonction.
Selon l'art. 4 al. 1 TFJC (tarif du 4 décembre 1984 sur les
frais judiciaires en matière civile; RSV 270.11.5), les
frais sont dus par la partie pour les opérations qu'elle
requiert ou qui sont ordonnées pour l'examen de sa cause.
Toutefois, le remboursement de ces frais peut être obtenu de
la partie qui perd le procès en application de l'art. 91
let. a CPC (art. 4 al. 2 TFJC).
En l'espèce, aucune disposition légale ne
déroge au principe posé par l'art. 4 TFJC en
matière de bail à loyer commercial, de sorte que les
frais de justice de la recourante principale ne sauraient
être supportés par la recourante par voie de jonction,
sous réserve de leur remboursement par celle-ci dans le
cadre de l'allocation de dépens.
Le recours principal doit être rejeté sur ce
point.
b)
La recourante principale conclut à l'allocation de
dépens de première instance.
Les premiers juges ont alloué à la recourante par
voie de jonction des dépens réduits des deux tiers.
Compte tenu de l'admission partielle du recours principal, il y a
lieu de considérer qu'aucune des parties n'obtient en
première instance davantage gain de cause que l'autre, de
sorte qu'il convient de compenser les dépens de
première instance en application de l'art. 92 al. 2
CPC.
6.
En conclusion, le
recours principal doit être partiellement admis, le recours
joint rejeté et le jugement réformé en ce sens
qu'il est accordé à la demanderesse une unique
prolongation du bail en cause jusqu'au 1
er
octobre 2013,
les dépens de première instance, étant
compensés.
Les frais de deuxième instance de la recourante principale
sont arrêtés à 2'269 fr. et ceux de la
recourante par voie de jonction à 9'653 fr. (art. 232
TFJC).
Obtenant partiellement gain de cause sur la question de la
prolongation et entièrement gain de cause sur le recours
joint, la recourante principale a droit à des dépens
de deuxième instance réduits de deux
cinquièmes, fixés à 2'860 fr. (art. 91 et 92
CPC; art. 2 al. 1 ch. 33, art. 3 et 5 ch. 2 TAv; tarif du 17 juin
1986 des honoraires d'avocat dus à titre de dépens;
RSV 177.11.3).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant en audience
publique,
prononce
:
I.
Le recours de T.________ est admis partiellement et celui par voie
de jonction de H.________ SA est rejeté.
II.
Le jugement est réformé
aux chiffres II et IV de son dispositif comme il suit :
II.         Une
prolongation unique du bail précité est
accordée à la demanderesse H.________ SA au
1
er
octobre 2013.
IV.       Les dépens sont
compensés.
Il est confirmé pour le surplus.
III.
Les frais de deuxième instance
de la recourante sont arrêtés à 2'269 francs
(deux mille deux cent soixante-neuf francs) et ceux de la
recourante par voie de jonction à 9'653 fr. (neuf mille six
cent cinquante-trois francs).
IV.
La recourante par voie de jonction
H.________ SA doit payer à la recourante T.________ la somme
de 2'860 francs (deux mille huit cent soixante francs) à
titre de dépens de deuxième instance.
V.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président
:
L
e
greffi
er
:
Du 26 août
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
e
greffi
er
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète, par l'envoi de
photocopies à :
‑      Me Bernard Katz
(pour T.________),
‑      M.
A.I.________.
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est de
196'920 fr. pour le recours principal
et de 935'370 fr. pour le recours joint.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Tribunal des
baux.
L
e
greffi
er
: