vd_findinfo · HC / 2015 / 825 · 2015-10-02 · fr

BAIL À LOYER, RÉSILIATION ANTICIPÉE, EXPULSION DE LOCATAIRE | 257d al. 2 CO, 257d CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 02.10.2015 HC / 2015 / 825

TRIBUNAL
CANTONAL
JL15.017930-151256
518
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
2 octobre 2015
__________________
Composition
:               M.
Colombini
,
président
Mmes
Favrod et Courbat, juges
Greffière
:              Mme
Juillerat Riedi
*****
Art.
257d CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
N.________
et
A.________
,
tous deux à [...], intimés, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 9 juillet
2015 par le Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut dans la cause divisant
les appelants d’avec
V.________
et
G.________
,
requérants, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 9 juillet 2015, notifiée le même jour, le Juge de paix du district de La
Riviera – Pays-d’Enhaut a ordonné à N.________ et A.________ de quitter et rendre
libres pour le lundi 10 août 2015 à midi les locaux occupés dans l’immeuble sis
à [...], avenue [...] (appartement de 5,5 pièces au 2
ème
étage) (I), dit qu’à défaut pour les parties locataires de quitter volontairement
ces locaux, l’huissier de paix est chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder
à l’exécution forcée de la présente décision sur requête des parties
bailleresses, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (Il), ordonné aux agents de
la force publique de concourir à l’exécution forcée de la décision, s’ils
en sont requis par l’huissier de paix (III), arrêté les frais judiciaires à 680
fr., compensés par l’avance de frais des parties bailleresses (IV), mis les frais à la
charge des parties locataires, solidairement entre elles (V), dit que les parties locataires, solidairement
entre elles, rembourseront aux parties bailleresses leur avance de frais de 680 fr., et leur verseront
la somme de 700 fr. à titre de dépens, en défraiement de leur représentant professionnel
(VI) et dit que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (VII).
En droit, le premier juge a retenu que faute de paiement dans le délai comminatoire du montant de
3’800 fr., représentant les loyers dus pour la période du 1
er
janvier 2015 au 28 février 2015, le congé signifié par les parties bailleresses aux parties
locataires par avis du 26 mars 2015 pour le 30 avril 2015 était valable et que même si ce congé
avait été contesté en temps utile devant la commission de conciliation, les locataires
ne pouvaient se prévaloir d’aucun motif d’annulabilité de ce congé. Il a finalement
considéré que l’on se trouvait en présence d’un cas clair au sens de l’art. 257
CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008, RS 272) permettant de faire application
de la procédure sommaire des art. 248 ss CPC.
B.
Par appel remis à la poste le 22 juillet
2015, N.________ et A.________ ont implicitement conclu à l’annulation de cette expulsion
qu’ils qualifient de totalement injuste « dans le sens humain et social » et
demandé un délai supplémentaire pour trouver un appartement.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l'ordonnance complétée par
les pièces du dossier :
1.
Par contrat du 4 février 2008, V.________
et G.________, par l’intermédiaire de la gérance [...], ont remis à bail aux locataires
N.________ et A.________, pour le 1
er
avril 2008, un appartement de 5,5 pièces situé au 2
ème
étage de l’immeuble sis Avenue [...] à [...].
Le
loyer mensuel, fixé à 1’700 fr. net, y compris un acompte de charges de 200 fr.,
était payable trimestriellement à l’avance mais recevable à bien plaire par mois
d’avance.
2.
A la suite du mariage des locataires, le bail a été transféré à N.________
et A.________ par avenant du 23 mai 2011.
3.
Par lettre du 12 février 2015 adressée séparément et sous pli recommandé aux
parties locataires, V.________ et G.________, par l’intermédiaire de la gérance [...],
a sommé ces dernières de s’acquitter, dans un délai de trente jours, de la somme
de 3’800 fr. correspondant aux loyers dus pour la période du 1
er
janvier 2015 au 28 février 2015, faute de quoi le bail serait résilié. N.________ a retiré
ce courrier au guichet de la poste le 17 février 2015, tandis que A.________ ne l’a pas retiré.
Les locataires n’ont pas payé les loyers réclamés dans le délai comminatoire.
4.
Par courrier du 26 mars 2015 adressé séparément et sous pli recommandé aux parties
locataires, V.________ et G.________, par l’intermédiaire de [...], ont signifié à
ces derniers qu’ils résiliaient le bail pour le 30 avril 2015 en vertu de l’art. 257d
CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220). Ce courrier a été retiré au guichet
de la poste le 30 mars 2015 par chacun des locataires.
N.________
et A.________ n’ont pas libéré les locaux à la date prévue.
5.
Par acte adressé le 11 avril 2015 à
la Commission de conciliation en matière de baux à loyer, N.________ et A.________ ont requis
l’annulation de la résiliation.
6.
Par acte adressé le 1
er
mai 2015 au Juge de paix, les parties bailleresses ont requis, avec suite de frais et dépens, à
ce qu’ordre soit donné à N.________ et A.________ de restituer immédiatement, ou
dans l’ultime délai qui pourrait être imparti par le juge, l’appartement en question
libre de tout bien et de tout occupant et qu’à défaut de s’exécuter, les locataires
pourront y être contraints par la voie de l’exécution forcée directe, le juge ayant
la charge de fixer la date et l’heure des opérations d’exécution.
Une audience a eu lieu le 7 juillet 2015, à laquelle Mikaël Ferreiro, agent d’affaire
breveté, s’est présenté pour les requérants. Les parties locataires ne se sont
pour leur part pas présentées. Une assistante sociale de Pro lnfirmis s’est présentée
pour soutenir A.________ qui lui avait dit qu’elle comparaîtrait. A cette occasion, Mickaël
Ferreiro a produit une photocopie tronquée d’un avenant au contrat prévoyant d’augmenter
l’acompte mensuel des charges de 300 fr. à 400 francs. Celui-ci n’est pas établi
sur formule officielle et ne comporte pas la signature des deux locataires.
En droit
:
1.
a)
Le litige porte sur le bien-fondé d'une
ordonnance d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyers (art. 257d CO). Pour déterminer
quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse,
calculée selon le droit fédéral.
Selon la jurisprudence fédérale, la valeur litigieuse – qui détermine la voie de
droit – est équivalente au dommage causé par le retard dans la restitution de l’objet
loué au cas où les conditions d’une expulsion prononcée selon la procédure
de cas clair ne seraient pas réalisées; le dommage correspond à la valeur locative ou
à la valeur d’usage hypothétiquement perdue jusqu’à ce qu’un prononcé
d’expulsion soit rendu dans une procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre 2014 c. 2.1
; 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 c. 1.2.2 non publié à I’ATF 138 III 620). Selon la jurisprudence
de la cour de céans, cette période, qui commence à courir dès la date fixée
pour l’expulsion dans l’ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin au moment
où la partie bailleresse obtient un prononcé d’expulsion en procédure ordinaire,
comprend ainsi le temps nécessaire pour que l’instance d’appel statue – après
avoir recueilli les déterminations de la partie bailleresse – par un arrêt motivé,
puis que la partie bailleresse introduise une nouvelle demande en procédure ordinaire, que celle-ci
soit instruite et aboutisse enfin à un prononcé d’expulsion. Compte tenu de ces éléments,
la durée prévisible ne sera en règle générale pas inférieure à un
an (CACI 28 janvier 2015/52 c. 1a).
En l'espèce, le loyer mensuel étant
d’au moins 1'700 fr., la valeur litigieuse est sans conteste supérieure à 10'000 fr.,
de sorte que la voie de l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
b)
L’ordonnance incriminée ayant été rendue en procédure sommaire (art. 248 let,
b et 257 CPC), le délai d’appel est de dix jours à compter de la notification de la décision
motivée (art. 314 al. 1 CPC).
Formé en temps utile, par une partie disposant d’un intérêt juridiquement protégé
à l’appel (art. 59 al. 1 et 2 let. a CPC), écrit et suffisamment compréhensible
pour satisfaire à l’exigence de motivation, l’appel est recevable.
2.
a)
L’appel peut être formé pour
violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge et doit, le cas échéant,
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC (Jeandin, CPC commenté, 2011, nn. 2 ss ad art. 310 CPC, p. 1249). Elle peut revoir librement
l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance
(Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC, pp. 1249-1250).
b)
Selon l’art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s’ils
sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et ne pouvaient être invoqués ou produits
devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la
diligence requise (let. b), ces deux conditions étant cumulatives.
En l’occurrence, les courriers des 9 avril 2015 et 26 mai 2015 produits en appel sont irrecevables
dès lors qu’ils auraient pu être produits en première instance. On relève toutefois
qu’ils ne sont de toute manière pas pertinents pour juger la présente cause.
3.
a)
Selon l’art. 257d al. 1 CO, lorsque,
après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un
terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de
paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins. L’art. 257d al. 2 CO précise que, faute de paiement dans ce délai,
le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation
ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum
de trente jours pour la fin du mois. La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait
pas réglé l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu
par l’art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques
de l’alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un
délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si l’arriéré
avait finalement a été payé (TF, arrêt du 27 février 1997, Cahiers du bail [CdB]
3/97 pp. 65 ss).
Selon la jurisprudence, le congé qui repose sur une mise en demeure portant sur un montant disproportionné
par rapport au loyer effectivement dû est le prototype même du congé inefficace. En effet,
le locataire « moyen » qui reçoit une telle mise en demeure est non seulement incapable
de faire la part des choses mais est d’emblée dissuadé de payer quoi que ce soit d’un
montant exagéré dont il ne dispose peut-être pas. Le bailleur contraint ainsi le locataire
à adopter une attitude vraisemblablement différente de celle qu’il aurait eue si la mise
en demeure avait porté sur le montant exact. L’on peut attendre d’un bailleur, représenté
la plupart du temps par un professionnel de l’immobilier, de procéder correctement (CREC I
18 janvier 2006/89 c. 3 confirmé par CREC I 9 décembre 2010/649 c. 4b).
Des motifs humanitaires, qui ne sont pas pris en considération par les règles du droit du bail
à loyer, n’entrent pas en ligne de compte dans l’hypothèse d’une résiliation
pour non-paiement du loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 c. 4.2; 4C_74/2006 du 12 mai 2006 c. 3.2.1;
Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., 2008, note infrapaginale 117, p. 820). De tels motifs peuvent cependant être pris en compte
au stade de l’exécution forcée, en application du principe général de la proportionnalité.
Toutefois, et dans tous les cas, l’ajournement de l’exécution forcée ne saurait
être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation
de bail (ATF 117 la 336 c. 2b). A cet égard, un délai d’un mois pour l’exécution
forcée est jugé admissible par la jurisprudence vaudoise (Guignard, in Procédures spéciales
vaudoises, 2008, n. 3 ad art. 21 aLPEBL [loi du 18 mai 1955 sur la procédure d’expulsion en
matière de baux à loyer et à ferme, abrogée au 1
er
janvier 2011], p. 203 et les réf. cit. ; CREC 28 juillet 2015/274 ; CREC 17 septembre
2013/314 c. 3b ; CREC 8 mai 2013/149 c. 3d ; CREC 15 janvier 2013/10 c. 3d).
b)
En l’espèce, les conditions permettant de prononcer une expulsion sont remplies. En effet,
la commination et la lettre de résiliation ont été envoyées aux deux locataires,
qui sont mariés, l’arriéré de loyers n’a pas été versé dans
le délai comminatoire et la résiliation a finalement été envoyée quelques jours
après l’échéance du délai de 30 jours.
En outre, le loyer s’élève, selon le contrat de bail du 4 février 2008, à 1’700
fr., correspondant à 1’500 fr. de loyer et à 200 fr. de charges. Les bailleurs soutiennent
que les 3’800 fr. réclamés correspondent à deux mois de loyer sans que ne figurent
au dossier les avenants signés par les deux locataires qui attesteraient que l’acompte est
passé d’abord de 200 à 300 fr., puis de 300 à 400 francs. Toutefois, les appelants
n’ont pas contesté la validité de cette augmentation et, quoiqu’il en soit, la
disproportion éventuelle entre le montant dû de 3’400 fr. et la commination de 3’800
fr. n’est pas telle que expulsion doive être invalidée.
Les motifs humanitaires dont se prévalent les appelants ne suffiraient par ailleurs pas à justifier
un report de l’expulsion en application du principe de la proportionnalité, puisque le délai
d’un mois qui leur a été imparti pour libérer leur logement a été jugé
suffisant par la jurisprudence. En outre, compte tenu de l’effet suspensif résultant
ex
lege
de l’appel et de la durée de la
procédure d’appel, les appelants auront de fait obtenu à l’issue de la présente
procédure une prolongation du délai de libération. En définitive, il faut considérer
que les appelants auront bénéficié, pour organiser leur relogement – au besoin avec
l’aide du service social –, d’une période de six mois à tout le moins depuis
la résiliation intervenue fin mars 2015, ce qui est largement supérieur au délai d’un
mois admis par la jurisprudence.
4.
Mal
fondé, l’appel doit être rejeté en application de l’art. 312 CPC et l’ordonnance
confirmée. Le délai de libération des locaux étant échu du fait de l’effet
suspensif à l’appel, la cause doit être renvoyée au premier juge afin qu’il
fixe aux appelants un nouveau délai pour évacuer les lieux.
Dès lors que l’arriéré de loyer réclamé s’élevait à 3'800
fr., le montant des frais judiciaires sera arrêté à 200 fr. (art. 62 aI. 3 et 69 al. 1
TFJC) et mis à la charge des appelants qui succombent (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer des dépens de deuxième instance aux intimés, qui
n’ont pas été invités à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
Les frais judiciaires, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs), sont mis à la
charge des appelants A.________ et N.________, solidairement entre eux.
I
V.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district de la Riviera – Pays d’Enhaut pour
qu’il fixe à A.________ et N.________, une fois les considérants écrits du présent
arrêt envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux
qu’ils occupent dans l’immeuble sis à [...], Av. [...] (appartement de 5.5 pièces
au 2
ème
étage).
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffière
:
Du
5 octobre 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
M. N.________,
-
Mme A.________,
-
M. Mikaël Ferreiro (aab).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut.
La greffière :