vd_findinfo · HC / 2009 / 49 · 2009-04-29 · fr

BAIL À LOYER, ANNULABILITÉ, RÉSILIATION, LOYER ABUSIF, RÉNOVATION D'IMMEUBLE | 269a let. a CO, 271 al. 1 CO, 274d al. 3 CO, 452 CPC, 465 al. 1 CPC, 11 OBLF

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 29.04.2009 HC / 2009 / 49

TRIBUNAL CANTONAL
239/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 29 avril
2009
_________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.
F.
Meylan et
Giroud
Greffière
:
Mme   Lopez
*****
Art. 269a let. a, 271
al. 1, 274d al. 3 CO; 11 OBLF; 452, 465 al. 1 CPC
La Chambre des
recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper du
recours interjeté par
K.________SA
, à Genève,
défenderesse, contre le
jugement rendu le 15 octobre 2008 par le Tribunal des baux du
canton de Vaud dans la cause divisant la recourante d'avec
A.L.________
,
à Puidoux,
et
B.L.________
, à Lutry,
demandeurs.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par jugement du 15 octobre 2008, dont les considérants
écrits ont été notifiés aux parties le
11 février 2009, le Tribunal des baux du canton de Vaud a
prononcé que la résiliation de bail notifiée
par la défenderesse K.________SA aux demandeurs A.L.________
et B.L.________ le 23 juin 2005 pour le 1
er
octobre
2005 à midi, relative à un appartement de six
chambres plus hall, cuisine, salle de bains, WC et cave au
quatrième étage de l'immeuble sis [...] est
annulée (I), que la résiliation de bail
notifiée par la défenderesse aux demandeurs le 4
octobre 2005 pour le 1
er
mars 2006, relative à un
local de 7 m2 - local archives - au cinquième étage
de l'immeuble sis à [...] est annulée (II), que le
jugement est rendu sans frais ni dépens (III) et que toutes
autres ou plus amples conclusions sont rejetées
(IV).
Ce jugement, complété par les pièces du
dossier (art. 452 CPC, Code de procédure civile du
14 décembre 1966, RSV 270.11), retient les faits
suivants :
La bailleresse K.________SA a conclu le 9 décembre 1974 un
bail à loyer avec feu C.L.________, père des
demandeurs A.L.________ et B.L.________, portant sur un appartement
de six pièces, avec cave au quatrième étage de
l'immeuble sis à [...], pour un loyer mensuel de 785 fr.,
plus 120 fr. d'acompte de chauffage et d'eau chaude. Conclu pour
durer du 1
er
avril 1975 au 1
er
avril
1976, le bail devait se renouveler, aux mêmes conditions, de
trois mois en trois mois sauf avis de résiliation
donné par l'une ou l'autre des parties trois mois au moins
avant l'échéance du bail. Dès le
1
er
janvier 1995, le loyer a été
augmenté à 1'277 fr. par mois, plus 130 fr. de
charges. L'immeuble n° 40-42 où se trouve l'appartement
est un bâtiment datant des années
1925-1926.
Le 27 août 1976, K.________SA et C.L.________ ont en outre
conclu un contrat de bail à loyer portant sur un local de 7
m2 sis au cinquième étage de l'immeuble
précité pour un loyer mensuel net de 50
francs.
Le bail
était prévu pour durer du 1
er
septembre
1976 au 1
er
avril 1977, puis se renouveler pour trois
mois, et ainsi de suite de trois mois en trois mois, sauf avis de
résiliation donné par l'une ou l'autre des parties au
moins trois mois avant l'échéance du bail. Dès
le 1
er
juillet 1992, le loyer du local s'est
élevé à 70 fr. par mois.
A la suite du décès de C.L.________ survenu le 10
février 2005, A.L.________ et B.L.________ ont, par courrier
du 10 mai 2005, informé la régie N.________, que ce
dernier souhaitait conserver les baux de l'appartement et du local
de leur père.
Dans un courrier du 23 mai 2005, la régie a répondu
que les locaux en question ne pouvaient pas être
attribués aux prénommés, au motif que la
politique de la société propriétaire
était d'entreprendre des travaux de rénovation des
apparte-ments dès leur libération. La régie a
convoqué A.L.________ et B.L.________ à un
état des lieux de sortie pour le 15 juin
2005.
Dans un courrier du 28 mai 2005, A.L.________ et B.L.________ ont
fait savoir à la régie N.________ qu'ils
n'entendaient pas mettre un terme au contrat de
bail.
Sur formule officielle du 23 juin 2005, adressée à
chacun des demandeurs personnellement, K.________SA a
résilié le bail de l'appartement litigieux pour le
1
er
octobre 2005. Elle a par ailleurs
résilié le bail relatif au local sur formule
officielle du 4 octobre 2005, adressée à chacun des
demandeurs personnellement, avec effet au 1
er
mars
2006.
Par requête du 14 décembre 2005 adressée au
Tribunal des baux du canton de Vaud, A.L.________ et B.L.________
ont conclu à l'annulation de la résiliation du 23
juin 2005 et de celle du 4 octobre 2005; subsidiairement, ils ont
conclu à ce que les baux de l'appartement et du galetas
soient prolongés jusqu'au 1
er
octobre
2009.
Dans un procédé écrit du 8 février
2006, K.________SA a conclu essentiellement au rejet de la
requête.
Par jugement du 5 avril 2006, le Tribunal des baux a annulé
les résiliations notifiées aux
demandeurs.
Par arrêt du 11 avril 2007 (n° 141/I), la Chambre des
recours a admis le recours interjeté par K.________SA,
annulé d'office le jugement précité et
renvoyé la cause au Tribunal des baux pour nouvelle
instruction et nouveau jugement, considérant que
l'établissement des faits par l'autorité de
première instance était incomplet.
Reprenant l'instruction de la cause, la Présidente du
Tribunal des baux a imparti un délai à la partie
bailleresse pour produire une note de calcul de rendement net de
l'appartement litigieux au 31 mai 2005, accompagnée de
toutes les pièces justificatives propres à
établir chaque élément de ce calcul. Elle a
également invité les parties à formuler ou
renouveler, dans ce même délai, leurs
éventuelles réquisitions de production de
pièces, en précisant que les parties étaient
libres de produire des éléments comparatifs tendant
à établir si le loyer pouvait être
augmenté ou non.
K.________SA a produit un certain nombre d'éléments
comparatifs situés dans le quartier où se trouve
l'appartement litigieux. Dans un courrier du 28 janvier 2008, elle
a notamment requis que le tribunal procède à une
inspection locale et à la mise en œuvre d'une
expertise afin d'analyser la pertinence des objets soumis à
titre de comparaison.
La Présidente du Tribunal des baux a tenu une audience le 20
février 2008, lors de laquelle la bailleresse a requis une
inspection locale de l'immeuble abritant l'appartement litigieux,
confirmé sa requête tendant à ce qu'une
expertise soit établie sur les objets soumis à
comparaison et précisé n'avoir pas de pièces
supplémentaires à produire permettant le calcul du
rendement de l'immeuble.
Lors de l'audience du 4 juin 2008, le Tribunal des baux a
procédé à une inspection locale de
l'appartement loué par les demandeurs à [...] et d'un
logement vide au premier étage de ce même immeuble,
à l'inspection extérieure des immeubles sis [...],
à l'inspection extérieure, y compris l'entrée,
des immeubles sis [...]. Lors de cette audience, K.________SA a
réitéré sa requête tendant à la
mise en œuvre d'une expertise, mesure d'instruction que le
tribunal n'a pas estimé nécessaire. Au cours de
l'audience, les parties ont admis que l'appartement litigieux
était d'une surface de 141 m2.
Il ressort ce qui suit des pièces produites en relation avec
les appartements mentionnés par K.________SA comme
éléments de comparaison et de l'inspection locale
à laquelle le Tribunal des baux a procédé
:
- L'immeuble qui abrite l'appartement litigieux se situe dans une
avenue qui se caractérise par son côté
résidentiel et central et qui permet de joindre les
commerces du centre ville en quelques minutes à pied. Le
côté nord du bâtiment abrite l'entrée
principale et donne sur le trafic, alors que le côté
sud du bâtiment est préservé des nuisances
sonores et bénéficie d'une très belle vue
dégagée sur le lac Léman. L'enveloppe de
l'immeuble n'a pas été entretenue
régulièrement, elle n'a pas
bénéficié de travaux importants et
présente un aspect vétuste en particulier du
côté sud où elle est fissurée. Les
colonnes de chute et le système électrique de
l'immeuble sont d'époque. Depuis que feu C.L.________ est
entré dans l'appartement, aucun travail d'entretien ou de
rénovation n'a été entrepris dans
l'appartement par le propriétaire, les fenêtres sont
anciennes et ne disposent pas de verres isolants, la peinture, les
boiseries, les moquettes et les autres revêtements sont
défraîchis, le bruit de fonctionnement de l'ascenseur
est clairement audible dans l'appartement et
l'étanchéité sur les balcons est
abîmée.
- L'immeuble sis [...] est un immeuble moderne qui date de
l'année 1979.
- L'immeuble sis [...], qui date de 1968, est situé sur un
axe routier beaucoup plus important et plus bruyant que l'avenue
où se trouve l'appartement litigieux.
- L'immeuble sis [...] date de 1880 et a été
rénové en 2007.
- L'immeuble sis [...], construit en 1993, abrite un appartement de
six pièces et demi au deuxième étage d'une
surface de 177 m2. Depuis le 1
er
octobre 2000 et
jusqu'à l'entrée de nouveaux locataires en août
2007, le loyer mensuel de cet appartement a été de
1'329 fr., plus charges, soit 90 fr. 10 le m2. L'immeuble en
question se situe en retrait des axes routiers, dans un
environne-ment particulièrement calme et
préservé.
- L'immeuble précité abrite également un
appartement de six pièces et demi de 177 m2 au
troisième étage dont le loyer est de 2'160 fr. par
mois, plus les charges. Cet appartement a été
rénové en octobre 1993 et dispose d'une cuisine
équipée.
- L'immeuble sis [...], construit en 1907, a
bénéficié de travaux de rénovation des
façades, fenêtres et de la toiture en 1998,
l'ascenseur ayant par ailleurs été changé en
2004.
- L'immeuble sis [...], construit en 1897, a
bénéficié de travaux de rénovation au
niveau de son enveloppe extérieure et des parties communes
en 2003.
Plusieurs logements proposés à la comparaison dans
cet immeuble ont été entièrement
rénovés, soit les appartements n° 003, 010 et
012.
Cet immeuble abrite en outre un appartement n° 002 de cinq
pièces au sous-sol dont le loyer est de 986 fr. par mois
dès le 1
er
octobre 2002, un appartement n°
005 de six pièces au premier étage dont le loyer
mensuel est de 1'442 fr. depuis le 1
er
octobre 2002, un
appartement n° 011 de six pièces au quatrième
étage dont le loyer est de 1'180 fr. par mois dès le
1
er
octobre 2002.
- L'immeuble sis [...], construit en 1903, propriété
de J.________, abrite notamment un appartement de cinq
pièces et demi au rez-de-chaussée d'une surface de
164 m2, qui a été entièrement
rénové depuis 2000; un appartement de six
pièces et demi au rez-de-chaussée d'une surface de
164 m2 dont le loyer mensuel est de 2'500 fr. au 30 juin 2005, soit
182 fr. 93 le m2; un appartement de six pièces et demi au
rez-de-chaussée d'une surface de 164 m2 dont le loyer est de
1'542 fr. par mois au 30 juin 2005, soit 112 fr. 83 le m2; un
appartement de cinq pièces et demi au deuxième
étage d'une surface de 164 m2 dont le loyer est de 2'035 fr.
par mois au 30 juin 2005, soit 148 fr. 90 le m2; un appartement de
quatre pièces et demi dans les combles d'une surface de 113
m2 dont le loyer est de 2'400 fr. par mois, soit 254 fr. 87 le
m2.
- L'immeuble sis [...], qui date des années 1927-1928,
propriété de caisse de pensions R.________, abrite un
appartement de sept pièces et demi au troisième
étage d'une surface de 185 m2; un appartement de six
pièces et demi au deuxième étage d'une surface
de 140 m2 dont le loyer est de 1'280 fr. par mois, soit 109 fr. 71
le m2; un appartement de sept pièces et demi au premier
étage d'une surface de 166 m2 dont le loyer mensuel est de
1'641 fr., soit 118 fr. 63 le m2. En relation avec ces
appartements, seul l'état locatif de l'immeuble a
été produit.
En droit, après avoir relevé que le motif du
congé était économique puisque la
défenderesse avait l'intention de rénover et de
relouer l'appartement à des tiers en vue d'obtenir un loyer
plus élevé et plus conforme au prix du marché,
les premiers juges ont examiné l'admissibilité d'un
loyer plus élevé en procédant à une
comparaison des loyers usuels du quartier, la défenderesse
n'ayant pas été en mesure de produire les
pièces nécessaires à l'établissement du
calcul de rendement net de l'appartement litigieux. Ils ont
considéré qu'en faisant une application
atténuée des critères de comparaison, au mieux
seuls deux appartements pouvaient être retenus, à
savoir un des appartements de l'immeuble sis à [...], sauf
celui ayant fait l'objet d'une rénovation, ainsi que
l'appartement de sept pièces et demi au premier étage
d'une surface de 166 m2 situé dans l'immeuble sis [...]. Il
n'était ainsi pas démontré de façon
satisfaisante que la défenderesse pouvait obtenir un loyer
non abusif plus élevé d'un nouveau locataire et
celle-ci devait se voir opposer l'absence de preuve du motif du
congé allégué par elle. Les premiers juges ont
ainsi annulé les résiliations litigieuses estimant
qu'elles contrevenaient aux règles de la bonne foi.
S'agissant de l'expertise requise par la défenderesse en vue
de prouver les loyers usuels, les premiers juges ont
considéré qu'elle devait être
refusée.
B.
K.________SA a
recouru contre ce jugement par acte du 16 février
2009, en concluant, avec suite de frais et dépens, à
l'annulation, ainsi qu'à la réforme en ce sens que
les résiliations sont valables et qu'un délai au
1
er
octobre 2009 est fixé aux locataires pour
restituer les objets loués.
Elle a exposé ses moyens et confirmé ses conclusions
dans un mémoire du 14 avril 2009.
En droit
:
1.
Les articles 444, 445 et 451 chiffre
2 CPC, applicables par renvoi de l'article 13 LTB (loi du 13
décembre 1981 sur le Tribunal des baux, RSV 173.655),
ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme
contre les jugements principaux rendus par le Tribunal des
baux.
Interjeté en temps utile (art. 458 CPC), le recours est
recevable en la forme. Il tend à la nullité et
à la réforme du jugement entrepris.
2.
En règle
générale, le Tribunal cantonal délibère
en premier lieu sur les moyens de nullité (art. 470 al. 1
CPC). Saisie d'un recours en nullité, la Chambre des recours
n'examine que les moyens dûment développés
(Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise,
3
ème
éd., Lausanne 2002, n. 2 ad art. 465
CPC, p. 722).
En
nullité, la recourante se plaint en substance d'une
violation du droit à la preuve (art. 8 CC, Code civil
du 10 décembre 1907, RS
210
),
d'une instruction insuffisante et d'une appréciation
arbitraire des preuves. Les critiques émises portent ainsi
sur l'établissement des faits et l'appréciation des
preuves. Or, des telles critiques peuvent être
soulevées dans le cadre d'un recours en réforme
compte tenu du pouvoir d'examen de la Chambre des recours dans le
cadre de ce recours (art. 452 al. 2 CPC). Par
conséquent, aucun grief à ce propos ne saurait
être soulevé à l'appui d'un recours en
nullité, qui est subsidiaire (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit.,
n. 14 ad art. 444 CPC, p. 655). Partant, le recours en
nullité est irrecevable.
Il convient dès lors d'examiner le recours en
réforme.
3.
Saisie d'un recours
en réforme contre un jugement principal rendu par le
Tribunal des baux, la Chambre des recours développe son
raisonnement juridique après avoir vérifié la
conformité de l'état de fait du jugement aux preuves
figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant,
corrigé ou complété au moyen de celles-ci
(art. 452 al. 1ter et 456a CPC applicables par le renvoi de l'art.
13 LTB; JT 2003 III 3). Dans ces limites, la Chambre des recours
revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2
CPC).
4.
a)
A
côté d'une liste d'exemples où une
résiliation émanant du bailleur est annulable (art.
271a al. 1 CO, Code des obligations du 30 mars 1911, RS 220), la
loi prévoit, de manière générale, que
le congé, donné par l'une ou l'autre des parties, est
annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi
(art. 271 al. 1 CO).
Tout congé prononcé dans les formes par le bailleur
est a priori valable (Lachat, Commentaire romand, n. 2 ad art. 271
CO, p. 1430). Le juge n'est autorisé à intervenir et
à annuler le congé que si celui-ci est inadmissible
selon la bonne foi (USPI, Droit suisse du bail à loyer,
Commentaire, Genève 1992, n. 10 ad art. 271 CO, p. 551;
SVIT, Schweizerisches Mietrecht, Kommentar, 3
ème
éd., Zurich 2009, n. 41 ad art. 271 CO, p.
736).
En l'espèce, les congés sont a priori valables
puisque intervenus dans les formes et pour l'échéance
contractuelle. Il convient d'examiner s'ils sont conformes à
la bonne foi dans les circonstances concrètes.
La protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO
procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2
al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2
al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne
se justifie pas en cette matière (SJ 2003 I 261 c. 2.2). Le
congé doit être considéré comme abusif
s'il ne répond à aucun intérêt objectif,
sérieux et digne de protection (TF 4C.343/2004 du
22 décembre 2004 c. 3.1, publié in CdB 2005, p.
33; SJ 2003 I 261). Est abusif le congé purement chicanier
dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 120 Il
31 c. 4a p. 32). En revanche, le congé donné
pour l'échéance en vue de vendre un domaine dans de
meilleures conditions ne contrevient pas aux règles de la
bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO. De même, le
congé donné par le bailleur en vue d'obtenir d'un
nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non
abusif, ne saurait, en règle générale,
constituer un abus de droit (TF 4C.343/2004 précité;
ATF 120 Il 105 c. 3b/aa). Dans ce dernier cas, où le
congé est dicté par des considérations d'ordre
économique, son admission suppose que le bailleur soit en
mesure d'exiger du nouveau locataire un loyer supérieur au
loyer payé par le preneur dont le bail est
résilié; il faut alors déterminer si le loyer
peut être augmenté en application de la méthode
absolue (loyers usuels du quartier; calcul de rendement). Si une
hausse de loyer est possible selon ces critères, le
congé ne saurait contrevenir aux règles de la bonne
foi (ibidem).
b)
En l'espèce, la
recourante n'a pas été en mesure de produire les
pièces nécessaires à l'établissement
d'un calcul de rendement (jugement, p. 7). La question à
résoudre par le Tribunal des baux était donc celle de
savoir si, eu égard aux loyers usuels dans la
localité ou le quartier, la recourante pouvait relouer plus
cher l'appartement litigieux. Autrement dit, la recourante
était-elle en mesure d'exiger d'un nouveau locataire un
loyer plus élevé, conforme aux prix du quartier et ne
lui procurant pas un rendement excessif (cf. ATF 120 II 105
précité, c. 3c p. 111).
Ne sont, en règle
générale, pas abusifs les loyers qui se situent dans
les limites des loyers usuels dans la localité ou le
quartier (art. 269a let. a CO). Selon l'art. 11 OBLF (ordonnance
fédérale sur le bail à loyer et le bail
à ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai
1990, RS 221.213.11), les loyers déterminants pour le calcul
des loyers usuels dans la localité ou le quartier sont les
loyers des logements et des locaux commerciaux comparables à
la chose louée quant à l'emplacement, la dimension,
l'équipement, l'état et l'année de
construction (al. 1). Pour pouvoir tirer des conclusions qui
offrent quelque sécurité, il faut disposer en
règle générale de cinq éléments
de comparaison au moins, qui présentent pour l'essentiel les
mêmes caractéristiques que la chose louée au
regard des critères mentionnés à la
disposition précitée (ATF 123 III 317 c.
4a).
Au cas où, nonobstant l'application de la maxime d'office
(art. 274d al. 3 CO), un doute subsiste quant à la
possibilité de majorer le loyer en cause, le bailleur en
supporte les conséquences. En effet, même si le
fardeau de la preuve d'un congé contraire aux règles
de la bonne foi incombe au demandeur à l'action en
annulation (art. 8 CC), la partie qui résilie a le devoir de
contribuer loyalement à la manifestation de la
vérité en fournissant tous les éléments
en sa possession nécessaires à la vérification
du motif invoqué par elle. Lorsque ce motif consiste dans le
désir de majorer le loyer, il est normal, et du reste
conforme aux prescriptions de l'art. 274d al. 3 CO, que le
bailleur produise toutes les pièces pertinentes et, s'il ne
le fait pas, qu'il doive se laisser opposer l'absence de preuve du
motif de congé allégué par lui (ATF 120 II 105
précité, c. 3c). Cette jurisprudence confirme le
principe, intangible, voulant qu'il appartienne au destinataire du
congé de démontrer que celui-ci contrevient aux
règles de la bonne foi. Cependant, pour une hypothèse
particulière, à savoir la volonté du bailleur
de majorer le loyer, la même jurisprudence a
atténué ce principe en lui opposant un autre
principe, lui aussi ancré dans le droit
fédéral (art. 274d al. 3 CO), qui commande au
bailleur de contribuer loyalement à la manifestation de la
vérité en fournissant tous les éléments
en sa possession, nécessaires à la
vérification du motif allégué (TF 4A_472/2007
du 11 mars 2008 c. 2.1).
Commentant l'arrêt 4A.472/2007
susmentionné, Futterlieb (in MRA 2008 p. 113, spéc.
p. 119) a émis l'avis qu'en réalité, le
Tribunal fédéral avait en fait dérogé
au principe, tout en déclarant celui-ci intangible, selon
lequel c'est au destinataire du congé de prouver son
caractère abusif, au motif que la volonté du bailleur
de majorer le loyer représentait une hypothèse
particulière.
En l'espèce, comme l'a retenu la
Chambre des recours dans l'arrêt précité du 11
avril 2007 concernant les mêmes parties et le même
logement, on se trouve dans un cas où la modicité du
loyer compte tenu du nombre de pièces apparaît
flagrante (c. 8 de l'arrêt). En pareille hypothèse, la
jurisprudence admet en particulier que les exigences de comparaison
pour les loyers usuels du quartier sont atténuées
(cf. TF 4C.343/2004 précité, c. 3.2 dernier
paragraphe).
C'est ainsi que dans l'arrêt
précité 4C.343/2004, où il était
question de locaux commerciaux loués depuis près de
vingt ans pour un montant s'élevant en dernier lieu à
166 fr. par m2 alors qu'un montant variant du double au quintuple
était payé pour des locaux proposés en
comparaison, le Tribunal fédéral n'a pas
sanctionné le fait que les exemples de comparaison ne
répondaient "pas tous strictement aux exigences de
comparaison posées par la jurisprudence en matière de
hausse de loyer"; la différence étant tellement
flagrante, il pouvait "être admis sans autre que le loyer
actuellement payé par la défenderesse (était)
inférieur à la moyenne des loyers usuels du quartier"
(c. 3.2 in fine).
Cependant, dans l'arrêt 4A_472/2007 précité,
où il était question d'un appartement de quatre
pièces d'une surface de 77 m2 dans un immeuble datant de
1920 sis à Genève dans un quartier calme et dont le
loyer mensuel s'élevait à 681 fr., le Tribunal
fédéral a considéré que "le seul fait"
qu'un tel loyer pouvait "apparaître notoirement bas, et qu'il
ne soit de prime abord pas exclu que le bailleur puisse obtenir un
loyer plus élevé d'un nouveau locataire" ne changeait
rien à la nécessité d'appliquer la
méthode absolue sous l'angle du critère des loyers du
marché conformément à l'art. 11 al. 1 OBLF;
dès lors que seules des statistiques cantonales avaient
été produites par le bailleur, celles-ci n'avaient pu
fournir que des indices qu'une hausse de loyer était
possible, alors qu'une preuve stricte était exigée,
ce qui conduisait à opposer au bailleur l'absence de preuve
du motif de congé et à annuler la résiliation
litigieuse (c. 2.4).
c)
En l'espèce, les premiers
juges ont écarté trois objets de comparaison en
raison de l'année de construction des immeubles les
abritant, un important écart les séparant de
l'année de construction de l'immeuble litigieux, soit 53 ans
pour l'immeuble sis [...], 45 ans pour l'immeuble sis [...] et 42
ans pour l'immeuble sis [...]. Ils ont également
écarté les objets proposés à la
comparaison situés dans l'immeuble sis [...], au motif que
cet immeuble n'était pas comparable à l'immeuble
litigieux en raison de son emplacement, précisant en outre
que l'appartement situé au troisième étage de
cet immeuble avait été rénové en
octobre 1993 et que l'appartement situé au deuxième
étage avait été loué, avant
l'arrivée de nouveaux locataires en août 2007,
à un prix inférieur à celui de l'appartement
litigieux. Ils ont également considéré que
l'immeuble sis [...] ne pouvait pas être comparé
à l'immeuble des demandeurs, en raison des travaux de
rénovation dont il avait bénéficié. Il
en allait de même de l'immeuble sis [...], dont l'enveloppe
extérieure et les parties communes avaient été
rénovées. Par ailleurs, trois appartements
proposés à la comparaison dans cet immeuble avaient
été entièrement rénovés; quant
aux autres qui n'avaient apparemment pas été
rénovés, les premiers juges ont relevé que le
loyer était soit moins élevé (appartement
n° 002 de cinq pièces au sous-sol dont le loyer
était de 986 fr. et appartement n° 011 de six
pièces au quatrième étage dont le loyer
était de 1'180 fr.), soit relativement proche (appartement
n° 005 de six pièces au premier étage dont le
loyer était de 1'442 fr.). S'agissant des appartements
situés dans l'immeuble de l'avenue de [...], les premiers
juges ont relevé qu'il existait d'importantes
différences de loyers entre ces appartements et que
l'état de ces logements n'était pas connu. S'agissant
de l'immeuble sis [...], les premiers juges ont retenu que la
surface de 185 m2 de l'appartement de sept pièces et demi au
troisième étage présentait une
différence trop importante par rapport à celui des
demandeurs (30 %), de sorte qu'il devait être
écarté. Seuls deux appartements de cet immeuble
pouvaient entrer en ligne de compte, soit le logement de sept
pièces et demi au premier étage d'une surface de 166
m2 dont le loyer était de 118 fr. 63 le m2 (1'641 fr. par
mois), ainsi que l'appartement de six pièces et demi au
deuxième étage d'une surface de 140 m2 dont le loyer
(1'280 fr. par mois, soit 109 fr. 71 le m2) était à
un franc près identique au loyer de l'appartement litigieux
(108 fr. 70 le m2), le tribunal n'étant toutefois pas en
mesure de juger si l'équipement de ces logements
était comparable à celui de l'appartement loué
par les demandeurs étant donné que seul l'état
locatif de l'immeuble avait été produit (jugement,
pp. 14 ss).
S'il est patent que
le loyer de l'appartement litigieux est bas, cela s'explique en
particulier par le fait que le bailleur n'a ni entretenu
régulièrement l'enveloppe du bâtiment, ni
effectué de travaux importants depuis très longtemps,
que les colonnes de chute et le système électrique
sont d'époque, que l'appartement litigieux n'a
été ni entretenu ni rénové par le
propriétaire depuis 1974, que les fenêtres sont
anciennes et ne disposent pas de verres isolants et que la peinture
et les revêtements sont défraîchis (jugement,
pp. 12 et 13). Comme l'ont considéré les premiers
juges, il n'était pas possible dans ces conditions
d'effectuer une comparaison avec des logements situés dans
des bâtiments ayant fait l'objet de rénovations
notamment pour s'adapter aux normes de confort actuel. Les premiers
juges pouvaient en particulier s'appuyer sur la jurisprudence selon
laquelle des éléments tels que l'existence d'un
double vitrage ou d'un raccordement au
téléréseau (SJ 2001 I 247) ainsi que
l'époque de construction du bâtiment à une
vingtaine d'années près (ATF 123 III 317) sont
déterminants pour qu'une comparaison puisse être
effectuée.
Il incombait dès lors à la
recourante de fournir des éléments de comparaison
semblables, à savoir des logements vétustes dans des
bâtiments résidentiels anciens à
proximité du centre ville. Une telle exigence était
évidemment difficile à satisfaire, puisque ce genre
de bâtiments, vu leur attrait, conduit habituellement leurs
propriétaires à investir des montants importants pour
leur rénovation, assurés qu'ils sont d'en tirer un
profit. Cette exigence était cependant
atténuée, conformément à la
jurisprudence susmentionnée, par le fait que, eu
égard à la moyenne, le loyer de l'appartement
litigieux était manifestement bas, de sorte qu'une
observation stricte des critères de comparaison habituels ne
s'imposait pas. On ne voit cependant pas qu'il ait
été possible de renoncer à la
caractéristique essentielle du logement en cause, à
savoir sa vétusté, puisque c'est celle-ci, induite
par l'absence d'investissements du bailleur, qui a
déterminé sa valeur économique. Or, tous les
logements proposés en comparaison par la recourante se
trouvent dans des bâtiments soit construits beaucoup plus
récemment que le bâtiment propriété de
la recourante, soit rénovés, à l'exception de
logements situés aux numéros [...] de l'avenue de
[...] (cf. l'inventaire effectué en pp. 14 ss du jugement).
Parmi les appartements situés au numéro [...] de
l'avenue de [...], l'un d'eux présente une surface plus
importante de 30 % excluant ainsi la comparaison avec l'appartement
litigieux, l'appartement de six pièces et demi au
deuxième étage d'une surface de 140 m2 est
loué quasiment au même prix que l'appartement
loué par les intimés, tandis que l'appartement de
sept pièces et demi au premier étage d'une surface de
166 m2 est d'un prix plus élevé (118 fr. 63 le m2 au
lieu de 108 fr. 70 le m2), sans que l'on sache cependant si son
équipement est comparable à celui de l'appartement
litigieux. Il en va de même des appartements situés au
numéro [...] de l'avenue de [...], dont le seul
élément connu est que deux de ces appartements ont
fait l'objet d'une rénovation. Même en
atténuant les exigences, on ne dispose ainsi pas de cinq
éléments de comparaison comme exigé par la
jurisprudence et l'approche des premiers juges en pages 14 et
suivantes du jugement doit être confirmée. S'agissant
des appartements rénovés, la comparaison avec les
loyers de ces appartements avant rénovation aurait pu
être pertinente, mais la recourante n'a rien
allégué à ce sujet. Par ailleurs, les loyers
de logements non rénovés dans des immeubles
comportant aussi des appartements rénovés (immeubles
numéros [...]) ne sont pas plus élevés que
celui litigieux en recours.
C'est en vain que la recourante invoque un
arrêt rendu par la Chambre des recours le 23 avril 2008
(n° 173/I, publié in CdB 2009, p. 16), dans lequel il a
seulement été déclaré qu'une
augmentation des exigences en matière de comparaison,
réduisant le nombre d'éléments de comparaison
à disposition, irait à l'encontre de la
volonté du législateur et qu'il ne fallait dès
lors pas que le juge fasse preuve "de trop de schématisme ou
de formalisme (le bail de comparaison est postérieur de
quelques jours au bail litigieux; le bail de comparaison est de
même surface mais comprend quatre pièces et non trois)
pour rejeter tels ou tels éléments de comparaison".
En effet, en écartant des bâtiments
rénovés ou récents, les premiers juges n'ont
en rien fait preuve de formalisme.
La recourante conteste l'appréciation des premiers juges en
relevant qu'ils n'ont pas visité les logements à
l'intérieur. S'agissant de l'appartement susmentionné
de sept pièces et demi au premier étage d'une surface
de 166 m2 au numéro [...] de l'avenue de [...], un tel
grief, même si cela n'est pas exprimé par la
recourante, sous-entendrait que ce logement serait dans le
même état que l'appartement litigieux eu égard
aux vitrages, aux installations électriques et aux
revêtements, ce qui n'a pas seulement été
allégué. Même si telle était la
réalité, cela ne procurerait, vu les
considérations émises ci-dessus, qu'un unique exemple
de loyer quelque peu supérieur, insuffisant comme on l'a vu.
Ce grief tombe dès lors à faux.
Quant à une expertise, on ne voit
pas sur quel élément technique elle aurait pu porter.
Avec les premiers juges, il faut admettre que, lorsque, comme en
l'espèce, les pièces nécessaires à une
comparaison valable font défaut, la mise en oeuvre d'un tel
moyen de preuve ne se justifie pas, puisqu'il n'appartient pas
à un expert de suppléer les carences de la partie
(Byrde/Giroud-Walther/Hack, in Procé-dures spéciales
vaudoises, 2008, n. 7 ad art. 11 LTB, pp. 123 et 124).
Il est vrai que la recourante a
été confrontée à une preuve difficile
à rapporter, vu comme exposé ci-dessus le type de
bâtiment en cause. Mais cet état de choses est
inhérent au défaut d'aménagement et
d'entretien de ce bâtiment, soins qui auraient certainement
permis au bailleur de réclamer un loyer majoré. Cette
abstention du bailleur ne doit précisément pas
demeurer sans conséquence au moment d'une résiliation
pour motifs économiques, sauf à éluder la
réglementation sur les loyers abusifs, ce qui vaut
même si le loyer initial peut être contesté par
un nouveau locataire, puisque la protection légale vise
aussi le locataire en place. L'exigence faite au bailleur de
démontrer le caractère non abusif d'un loyer plus
élevé que celui qui est en vigueur apparaît
ainsi comme un moyen de l'empêcher de choisir la voie de la
résiliation dans le but d'éluder la règle qui
lui impose de motiver une majoration de loyer (art. 269d al. 2 let.
b CO). Il n'est enfin pas choquant que la preuve des conditions
d'une résiliation pour motifs économiques soit
difficile si le bailleur conserve la faculté d'effectuer des
travaux conduisant à une hausse de loyer, respectivement de
résilier le bail non pas pour des motifs économiques
mais en démontrant que le départ du locataire est
nécessaire pour accomplir certains travaux (cf. sur ce
dernier point ATF 135 III 112;  Ch. rec. du 1
er
mars 2005 n° 252 c. 6c et 6d) : on ne voit pas en effet, sauf
à conclure à l'existence d'un abus de droit, quel est
l'intérêt du bailleur d'obtenir un loyer majoré
des intimés plutôt que d'un nouveau
locataire.
5.
En définitive,
le recours doit être rejeté en application de l'art.
465 al. 1 CPC et le jugement entrepris confirmé.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont
arrêtés à 994 fr. (art. 232 TFJC, tarif du 4
décembre 1984 des frais judiciaires en matière
civile, RSV 270.11.5).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
en application de l'art. 465 al. 1
CPC,
prononce
:
I.
Le recours est
rejeté.
II.
Le jugement est
confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance
de la recourante K.________SA sont arrêtés à
994 fr. (neuf cent nonante-quatre francs).
IV.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président :
L
a
greffi
ère
:
Du 29 avril
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
a
greffi
ère
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète, par l'envoi de
photocopies, à :
‑      Me Marc-Olivier
Buffat (pour K.________SA),
‑      Me Jacques
Micheli (pour A.L.________ et B.L.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est de 69'419 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Tribunal des baux
du canton de Vaud.
L
a
greffi
ère
: