vd_findinfo · HC / 2016 / 292 · 2016-03-22 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, CAS CLAIR | 257d CO, 257 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 22.03.2016 HC / 2016 / 292

TRIBUNAL
CANTONAL
JL.15.043641-152138
172
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
22 mars 2016
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
M.
Battistolo et Mme Charif Feller, juges
Greffière
:              Mme
Saghbini
*****
Art.
257 et 257d CO ; 257 al. 1 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
T.________
,
à […], locataire, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 9 décembre 2015
par la Juge de paix du district de la Broye-Vully dans la cause divisant l’appelant d’avec
G.________
,
à […], bailleur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 9 décembre 2015, la Juge de paix du district de la Broye-Vully a ordonné
à T.________ de quitter et rendre libres, pour le mercredi 6 janvier 2016 à midi, les locaux
occupés dans l'immeuble sis [...] (appartement de 2.5 pièces avec cave) (I), dit qu'à
défaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux, l'huissier de paix est chargé
sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l'exécution forcée de la
décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l'ouverture forcée des locaux
(II), ordonné aux agents de la force publique de concourir à l'exécution forcée de
la décision, s'ils en sont requis par l'huissier de paix (III), arrêté à 300 fr.
les frais judiciaires, compensés avec l’avance de frais de la partie bailleresse (IV), mis
les frais à la charge de la partie locataire (V), dit qu’en conséquence T.________ remboursera
à G.________ son avance de frais à concurrence de 300 fr. et lui versera la somme de 1'125
fr. à titre de dépens (VI) et dit que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées
(VII).
En droit, le premier juge a retenu que le locataire n'avait pas payé l’entier du montant de
2'065 fr. – représentant les loyers dus au 1
er
juillet 2015 pour la période du 1
er
mai au 31 juillet 2015, sous déduction d’un montant de 1'010 fr. versé le 5 mai 2015
– dans le délai de trente jours imparti par le bailleur par mise en demeure du 1
er
juillet 2015, de sorte que le congé signifié le 10 août 2015 pour le
30
septembre 2015 était valable et que l'on était en présence d'un cas clair au sens de l'art.
257 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272) permettant l'application
de la procédure sommaire selon les art. 248 ss CPC.
B.
Par acte du 19 décembre 2015, T.________,
par l’entremise de son conseil, a interjeté appel contre cette ordonnance, en concluant, sous
suite de frais et dépens de première et de deuxième instances, à son annulation et
à ce que la requête d’expulsion soit déclarée irrecevable. Il a en outre produit
deux pièces, soit l’extrait du « compte locataire » établi par la
gérance H.________ le 23 novembre 2015 et la copie des récépissés postaux faisant
état de ses versements lors des mois d’avril 2015 ainsi que des mois de juillet à décembre
2015.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l'ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
Par contrat signé le 4 juin 2013, G.________, représenté par la gérance H.________,
a remis à bail à T.________ un appartement de 2.5 pièces avec cave, au deuxième étage
de l’immeuble sis [...], pour un loyer mensuel de 800 fr., auquel s'ajoutait un montant de 210
fr. de charges (140 [acompte chauffage et eau chaude] + 70 [acompte frais accessoires]), pour une durée
déterminée jusqu’au 30 juin 2018.
Sur proposition de la gérance du 25 septembre 2014, les charges ont été augmentées
à 225 fr. par mois, dès le 1
er
novembre 2014, avec l’accord du locataire.
2.
Par courrier recommandé du 1
er
juillet 2015, le bailleur a mis en demeure T.________ de s’acquitter de la somme de 2'065 fr.,
correspondant aux loyers impayés pour la période du 1
er
mai 2015 au 31 juillet 2015 (2'400 fr. [loyers mensuels nets] + 675 fr. [charges mensuelles de 140 et
85 fr.]), sous déduction du montant de 1'010 fr. versé le 5 mai 2015. Il lui a imparti un délai
de trente jours pour s'acquitter de ce montant, dès réception du courrier, et l’a rendu
attentif au fait qu'à défaut de paiement dans ce délai, le bail à loyer serait résilié.
Cet avis comminatoire a été retiré par le locataire le 6 juillet 2015.
3.
Le 10 août 2015, au moyen d’une formule officielle et en application de l’art. 257d
CO, le bailleur a résilié le bail de T.________ avec effet au 30 septembre 2015, faute
de paiement dans le délai comminatoire.
4.
Par requête en cas clair du 5 octobre 2015 adressée à la Juge de paix du district de la
Broye-Vully, le bailleur a conclu à l’expulsion de T.________ de l’appartement de 2.5
pièces avec cave, sis [...].
Une audience s’est tenue le 23 novembre 2015 en présence du mandataire du bailleur et du locataire,
personnellement, qui y ont produit un extrait du « compte locataire » établi
par la gérance H.________ le 23 novembre 2015 et des copies des récépissés postaux
faisant état des versements effectués par T.________ lors des mois d’avril 2015 ainsi
que des mois de juillet à décembre 2015.
En droit
:
1.
1.1
Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance d'expulsion rendue pour défaut de paiement
du loyer ou de solde de charges (art. 257d CO), soit une décision finale au sens de l’art.
308 al. 1 let. a CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272).
Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur
la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral (art. 91 ss CPC), eu égard
aux dernières conclusions de première instance et indépendamment de ce qui a été
alloué (TF 5A_261/2013 du 19 septembre 2013 consid. 3.3). Dans le cas d’une requête en
cas clair, le Tribunal fédéral retient que la valeur litigieuse correspond au dommage prévisible
causé par le retard dans la restitution de l’objet loué au cas où lesdites conditions
ne seraient pas réalisées. Elle constitue en ce sens la valeur locative ou la valeur d'usage
hypothétiquement perdue jusqu'à ce qu'un prononcé d'expulsion soit rendu dans une procédure
ordinaire, à savoir le temps nécessaire pour que la partie bailleresse introduise une nouvelle
demande, que celle-ci soit instruite et aboutisse enfin à un prononcé d'expulsion (TF 4A_449/2014
du 19 novembre 2014 consid. 2.1 ; TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 1.2.2, non publié
à l'ATF 138 III 620). Compte tenu de ces éléments, on devrait ainsi pouvoir partir du
principe que la durée prévisible ne sera, en règle générale, pas inférieure
à un an (CACI 17 mars 2015/129 ; CACI 28 janvier 2015/52).
En l'espèce, le loyer mensuel de l'appartement étant de 1'025 fr., charges comprises, la valeur
litigieuse est supérieure à 10'000 fr., si bien que la voie de l'appel est ouverte (art. 308
al. 2 CPC).
1.2
L’appel, écrit et motivé, s’exerce en principe dans un délai de trente jours
(art. 311 al. 1 CPC). Le délai d’appel est toutefois de dix jours dans toutes les décisions
rendues en procédure sommaire (art. 314 al. 1 CPC).
En l’espèce, la partie bailleresse a déposé une requête en cas clair, de sorte
que la procédure sommaire s'applique (cf. art. 248 let. b et 257 CPC). Ainsi, formé en temps
utile (art. 311 al. 1 CPC), auprès de l’instance d’appel soit, en l'occurrence, la Cour
d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; RS
173.01]), par la partie locataire qui y a un intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), l'appel est
recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir
l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées
par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d'office
conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43 consid.
2 et les références).
3.
3.1
L’appelant conteste la réalisation des conditions du cas clair au sens de l’art. 257
al. 1 CPC, faisant valoir que la situation ne serait pas limpide et l’état de fait litigieux
du fait que les montants de 1'065 fr., qu’il a versés mensuellement et systématiquement
entre le 8 juillet et le 1
er
décembre 2015, ne seraient pas correctement retranscrits dans le décompte de la gérance
H.________, lequel mentionne des montants de 1'025 francs.
3.2
3.2.1
Aux termes de l'art. 257d
CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un
terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de
paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le
bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans ce délai, le bailleur peut résilier
le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être
résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois
(al. 2).
La jurisprudence a précisé que lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé
dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et
devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir
la résiliation du bail moyennant un délai de congé de 30 jours (ATF 127 III 548 consid.
4), cela même si l'arriéré avait finalement été payé (TF, arrêt du
27 février 1997, in : Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss).
3.2.2
Selon l'art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les
conditions suivantes sont remplies : l'état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible
d'être immédiatement prouvé (let. a) et la situation juridique est claire (let. b).
De manière générale, l’art. 257 CPC n’est pas seulement applicable lorsque
l’état de fait est incontesté, mais également lorsqu’il est susceptible d'être
immédiatement prouvé (TF 4A_585/2011 du 7 novembre 2011 consid. 3.3.1 ; SJ 2012
I 122), notamment sur la base de moyens de preuve immédiatement disponibles, en particulier des
pièces (ATF 138 III 123 consid. 2.1). Le demandeur doit apporter la pleine preuve des faits
fondant sa prétention. Le cas clair doit être nié dès que le défendeur fait
valoir des moyens qui, sur le plan des faits, ne sont pas d'emblée voués à l'échec
et qui nécessitent une instruction complète des preuves. C'est dans ce sens que l'on doit comprendre
que le défendeur doit rendre ses moyens vraisemblables. Il suffit donc que ses moyens ne soient
pas dépourvus de consistance (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 ; TF 4A_310/2013 du 19 novembre 2013
consid. 2 ; TF 4A_627/2013 du 8 avril 2014 consid. 2). Autrement dit, si le défendeur fait
valoir des objections et exceptions motivées et concluantes (
« substanziiert
und schlüssig
»
),
qui ne peuvent être écartées immédiatement (mais rendent au contraire crédible
qu’une administration des preuves « complexe » – par la réquisition
de pièces, l’audition de témoignages ou encore la mise en œuvre d’une expertise
– sera nécessaire pour trancher la question : cf. Bohnet, Le défendeur et le cas
clair, in : Newsletter bail.ch, décembre 2012) et qui sont de nature à ébranler
la conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (TF 4A_68/2014 du 16 juin
2014 consid. 4.1, non publié à l'ATF 140 III 315 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2).
A l'inverse, le cas clair doit être retenu lorsque sont émises des objections manifestement
mal fondées ou inconsistantes sur lesquelles il peut être statué immédiatement (ATF
141 III 262 consid. 4.2.1 ; TF 4A_350/2014 du 16 septembre 2014 consid. 2.1). Le fait pour
le défendeur d'avancer des arguments sans proposer le moindre indice à leur appui et sans mentionner
les preuves des moyens qu'il invoque ne remet pas en cause le cas clair (Bohnet, ibidem ; Bohnet,
note in. RSPC 2013 p. 140 ; CACI 4 mars 2014/98, in : CdB 2014 p. 119 ; TF 4A_418/2014
du 18 août 2014 consid. 3).
Ainsi, la situation juridique est claire lorsque, sur la base d'une doctrine ou d'une jurisprudence éprouvée,
la norme s'applique au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente (ATF 118
II 302 consid. 3). En revanche, la situation juridique n'est en règle générale pas claire
lorsque l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation
du tribunal ou que celui-ci doit rendre une décision en équité en tenant compte de l'ensemble
des circonstances, comme c'est le cas de l'application du principe de la bonne foi ou de l'abus de droit
(ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; 138 III 620 consid. 5.1.2 ; 138 III 123 consid. 2.1.2 ;
TF 4A_282/2015 du 27 juillet 2015 consid. 2.14 ; TF 5A_68/2014 du 16 juin 2014 consid.
4.1, non publié à l'ATF 140 III 315).
3.3
En l’espèce, le premier juge a fondé son ordonnance sur le fait qu’il avait été
admis par le locataire que le loyer du mois de juin avait été versé le 10 juillet
2015 (recte : le 8 juillet 2015, selon récépissé postal) et que le solde du loyer
du mois de mai et le loyer du mois de juillet n’avaient été payés que le 10 août
2015.
Alors qu’il lui appartient de prouver l’extinction de sa dette avant l’échéance
du délai comminatoire et qu’il supporte le fardeau de la preuve en vertu de l’art. 8
CC, l’appelant ne démontre pas qu’il se serait acquitté de l’entier du montant
de 2'065 fr. concernant les arriérés de loyers réclamés avant le 5 août 2015,
soit à l’échéance du délai comminatoire de trente jours. En particulier, l’appelant
ne produit aucun récépissé postal attestant d’un paiement qui serait intervenu au
mois de juin 2015. Quant au « compte locataire » établi et produit par la gérance
le jour de l’audience devant le premier juge, il atteste simplement de ce que l’encaissement
BVR du 10 juillet 2015 (recte : 8 juillet 2015) concernait le loyer de 1'025 fr. relatif au
mois de juin 2015. S’il est vrai que les différences de 40 fr. par rapport aux récépissés
postaux produits par l’appelant ne sont pas reportées dans le « compte locataire »
de la gérance, elles ne permettent pas en tout état de cause de déduire que l’appelant
se serait acquitté à temps de l’entier des arriérés de loyer litigieux, étant
encore relevé que ces récépissés se rapportent, à l’exception de celui
du mois d’avril 2015 pour un montant de 1'358 fr. 75 et qui n’est pas pertinent, ainsi que
de celui du 8 juillet 2015, à une période postérieure à la date d’échéance
de l’avis comminatoire.
Il s’ensuit que l’on ne saurait retenir que l’état de fait est litigieux, voire
non prouvé par l’intimé, et que les conditions pour l’admission de la requête
en cas clair ne seraient pas réalisées. On ne voit pas non plus que l’art. 257d CO aurait
été violé, le retard de paiement retenu par le premier juge étant établi. C’est
donc à raison que le premier juge, faisant application de la procédure sommaire (art. 248 et
257 CPC), a constaté la validité du congé et ordonné l’expulsion de l’appelant
des locaux litigieux.
4.
En définitive, l’appel, manifestement infondé, doit être rejeté selon le mode
procédural de l'art. 312 al. 1 CPC et l'ordonnance du 9 décembre 2015 confirmée.
Le délai de libération des locaux étant échu eu égard à l'effet suspensif
lié à l'appel, il convient de renvoyer la cause au premier juge pour qu'il fixe à l'appelant
un nouveau délai pour libérer les locaux.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 3 et 69
al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront
mis à la charge de l'appelant, qui succombe (art. 106
al.
1 CPC).
Il n'y a pas lieu à l'allocation de dépens de deuxième instance, dès lors que l'intimé
n'a pas été invité à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district de la Broye-Vully pour qu’il fixe à
T.________, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu’il occupe dans l’immeuble
sis à [...].
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge de l’appelant T.________.
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :
La greffière :
Du
23 mars 2016
Le dispositif du présent arrêt est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Olga Collados Andrade, avocate (pour T.________),
‑
M. Jean-Marc Schlaeppi, agent d’affaires breveté (pour G.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de la Broye-Vully.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :