vd_findinfo · Plainte / 2017 / 8 · 2017-01-17 · fr

RÉALISATION{LP}, PART DE COPROPRIÉTÉ, IMMEUBLE, VENTE AUX ENCHÈRES FORCÉES | 18 al. 1 LP, 73e ORFI

Vaud Tribunal cantonal Cour des poursuites et faillites 17.01.2017 Plainte / 2017 / 8

TRIBUNAL
CANTONAL
FA16.043932-162078
5
Cour
des poursuites et faillites
________________________________________________
Arrêt du
17 janvier 2017
___________________
Composition
:               Mme
Rouleau
,
présidente
MM.
Colombini et Hack, juges
Greffier
:
M.              Elsig
*****
Art.
18 al. 1 LP ; 73e ORFI
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal prend séance à huis clos, en sa qualité
d'autorité cantonale supérieure de surveillance, pour statuer sur le recours interjeté
par
Banque
N.________
, à [...], contre la décision
rendue le 22 novembre 2016, à la suite de l’audience du 10 novembre 2016, par la Présidente
du Tribunal d’arrondissement de Lausanne, autorité inférieure de surveillance, ordonnant
la répartition sur les parts des droits grevant l’immeuble entier dans le cadre d’une
saisie impliquant l’
Office
des poursuites du district de Lausanne
, à
Lausanne,
A.Z.________
,
à U.________,
B.Z.________
,
à U.________,
COMMUNE D’
U.________
,
à U.________,
A.________
SA
, à [...],
K.________
,
à [...],
Etat
de Vaud
, représenté par le
Service
de prévoyance et d’aide sociale (BRAPA)
à Lausanne,
VILLE DE
X.________
,
à X.________,
L.________
SA
, à [...],
H.________
,
à [...],
E.________
SA
, à [...],
Etat
de Vaud
, représenté par le
Service
juridique et législatif, Secteur recouvrement, Notes de frais pénaux
,
à Lausanne,
S.________
,
à [...],
Service
de prévoyance et d'aide sociale (BRAPA)
,
à Lausanne,
P.________
,
à [...],
ETAT DE VAUD
,
représenté par le
Service
des automobiles et de la navigation
, à Lausanne,
D.________SA
,
à [...],
O.________
AG
, à [...], et
T.________
,
à [...].
Vu les pièces du dossier, la cour considère :
En fait :
1.
A.Z.________ et B.Z.________ sont copropriétaires, à raison d’une demie chacun, du bien-fonds
inscrit sous feuillet RF n° [...], fo [...] du plan, sis au lieu-dit «  [...] »,
[...], à U.________. L’entier de la parcelle est grevé d’un droit de gage immobilier
consistant dans une cédule hypothécaire en premier rang de 750'000 fr., inscrite le 2 août
2005 et dont le créancier au porteur est la Banque N.________ pour 756'847 fr. 25, valeur au 7 avril
2016. L’immeuble n’est plus occupé par A.Z.________, mais par B.Z.________ et leurs
enfants communs. En 2016 la Banque N.________ a estimé l’immeuble entier à 1'240'000
francs.
Dans le cadre de l’exécution de saisies requises par divers créanciers à l’encontre
de A.Z.________, l’Office des poursuites du district de Lausanne (ci-après : l’Office)
a saisi la part de copropriété de celui-ci.
La part de copropriété d’une demi de B.Z.________ ne fait pas l’objet d’une
procédure de saisie ni d’une procédure en réalisation de gage.
A la suite de diverses réquisitions de vente, l’Office a procédé le 18 mars
2016 à la publication officielle dans la Feuille officielle suisse du commerce (FOSC) et dans la
Feuille des avis officiels du canton de Vaud (FAO) et a sommé les titulaires de droits sur l’immeuble
en cause de se faire connaître.
Le 14 juin 2016, l’Office a communiqué l’état des charges aux intéressés.
Celui-ci fait état d’un montant de 756'847 fr. 25, correspondant aux charges grevant l’immeuble
entier, et d’une somme de 314'337 fr. 40 grevant la part de A.Z.________. L’état des
charges total s’élève ainsi à 1'071'184 fr. 65 et n’a pas fait l’objet
de contestation.
L’Office a tenu une séance de conciliation le 14 juillet 2016, conformément à l’art.
73e ORFI (ordonnance du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles ; RS 281.42),
séance à laquelle A.Z.________ ainsi que certains créanciers ne se sont pas présentés.
La conciliation n’a donc pas été possible.  B.Z.________ a néanmoins offert
un montant de 50'000 fr. pour l’ensemble des créanciers saisissants, sous déduction de
20'599 fr. 85, correspondant aux avances sur pensions alimentaires reçues, soit un total de 20'400
francs 15. Elle a toutefois refusé de racheter la part de copropriété de A.Z.________
à réaliser.
Par courrier du 2 août 2016, l’Office a adressé aux parties intéressées une
copie du procès-verbal de la séance de conciliation et leur a imparti un délai de dix
jours pour l’accepter ou non ou formuler d’autres propositions afin de fixer le mode de réalisation
de la part de copropriété de A.Z.________. Certains créanciers ont refusé l’offre
de B.Z.________, d’autres s’en sont remis à justice.
2.
Le 4 octobre 2016, l’Office a déposé devant le Président du Tribunal d’arrondissement
de Lausanne une demande tendant à la fixation du mode de réalisation de la part de copropriété
de A.Z.________. Au vu de la cédule hypothécaire grevant l’immeuble en entier, il a émis
les propositions suivantes afin que la part saisie soit réalisée :
1)
Répartition sur les parts des droits de l’immeuble entier ;
2)
Dissolution du rapport de copropriété par division de l’immeuble entier ;
3)
Dissolution du rapport de copropriété par réalisation de l’immeuble entier ;
4)
Vente de l’immeuble entier à l’autre copropriétaire ;
5)
Acquisition de la part du débiteur par l’autre copropriétaire.
L’Office a précisé que vu l’échec de la conciliation, la part de copropriété
saisie devait être réalisée comme telle, avec la précision que l’adjudicataire
succéderait intégralement au débiteur en ce qui concerne les droits grevant l’immeuble
entier. L’Office a indiqué que, vu la nature de l’objet en cause, les solutions 1 et
2 paraissaient difficilement réalisables et que l’acquisition par B.Z.________ de la part
de copropriété en cause n’était pas envisageable, celle-là n’étant
pas en mesure de le faire ni de faire une offre permettant de couvrir les créanciers saisissants.
En conséquence l’Office préavisait pour la vente aux enchères de la part saisie
ou de l’immeuble entier.
A l’audience du 20 novembre 2016, B.Z.________ a proposé un montant de 80'000 fr. sans imputation
des avances de pensions alimentaires reçues, mais n’a formulé aucune autre offre de rachat
de la part de copropriété en cause. Les créanciers s’en sont remis à justice.
3.
Par décision dont les considérants ont été adressés aux parties le 22 novembre
2016, la Présidente du Tribunal d’arrondissement de Lausanne, statuant en qualité d’autorité
inférieure de surveillance, a ordonné la répartition sur les parts des droits grevant
l’immeuble entier inscrit sous feuillet RF no [...], fo [...] du plan sis au lieu-dit «
[...]», [...],U.________, dont A.Z.________ et B.Z.________ sont copropriétaires à raison
d’une demi chacune (I) et rendu la décision sans frais (II). En bref le premier juge a considéré
que la vente de l’entier de l’immeuble ne pouvait entrer en ligne de compte, faute d’introduction
d’une poursuite en réalisation de gage, qu’il en était de même de la division
de l’immeuble entier, vu les travaux à effectuer, de sorte que la répartition des droits
grevant l’immeuble entier sur les parts de copropriété apparaissait la meilleure solution
pour préserver les droits des créanciers.
4.
Par recours du 5 décembre 2016, la Banque N.________ a conclu avec suite de frais et dépens
à la réforme de la décision en ce sens que la réalisation par voie d’enchères
publiques de la part de copropriété de A.Z.________ sur l’immeuble no [...] de la Commune
d’U.________ soit ordonnée.
L’Office des poursuites du district de Lausanne a conclu à l’admission du recours par
mémoire du 22 décembre 2016.
L’intimée B.Z.________ – copropriétaire – a conclu avec suite de frais et
dépens au rejet du recours par mémoire du 5 janvier 2017.
A.________ SA, H.________ et le Service des automobiles et de la navigation s’en sont remis à
justice. Les autres créanciers ne se sont pas déterminés.
En droit :
I.
La présidente n’a pas statué sur plainte contre une décision de l’office,
mais comme autorité inférieure de surveillance chargée de fixer le mode de réalisation
de la part de copropriété de A.Z.________, ensuite de l’échec de la procédure
de conciliation menée par l’Office, conformément aux art. 73e al. 5 ORFI et à la
Circulaire du Tribunal cantonal no D 6 sur la réalisation d’une part de copropriété
du 27 juillet 1977. Il n’en demeure pas moins que, contre une décision de l’autorité
inférieure de surveillance fixant le mode de réalisation, le recours de l’art. 18 LP
est ouvert (Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et
la faillite). Celui-ci est régi par les articles 28 et suivants LVLP, à l'instar de la procédure
prévue en matière de plainte.
Le recours ayant été exercé en temps utile (art. 18 al. 1er LP [loi du 11 avril 1889 sur
la poursuite pour dette et la faillite ; RS 281.1]) et 28 al. 1er LVLP [loi du 18 mai 1955 d’application
dans le canton de Vaud de la LP ; RSV 280.05]) par une partie qui y a intérêt et comportant
des conclusions et moyens suffisants (art. 28 al. 3 LVLP), il est recevable.
II.
a)
La recourante fait valoir que, ensuite de l’échec
des pourparlers sur le mode de réalisation de la part de copropriété, l’autorité
inférieure de surveillance ne pouvait ordonner que la vente aux enchères de la part de copropriété,
à l’exclusion de la répartition sur les parts des droits grevant l’immeuble entier
telle qu’ordonnée.
b)
Les parts de copropriété sur un immeuble sont exclues du champ d’application de l’art.
132 LP et sont réalisées conformément aux art. 73 à 73i et 84 ORFI (Gilliéron,
op. cit., nn. 13 et 14 ad art. 132 LP).
Selon l’art. 73e al. 1 ORFI, s'il résulte de la procédure d'épuration de l'état
des charges que l'immeuble entier est grevé de droits de gage, il sera sursis à la vente.
En vertu de l’art. 73e al. 2 ORFI, l’office des poursuites cherchera à provoquer,
par des pourparlers avec les créanciers titulaires de droits de gage sur l’immeuble entier
et avec les autres copropriétaires, une répartition de ces droits de gage sur les parts ;
au cas où le débiteur répond solidairement avec les autres copropriétaires d’une
dette garantie par un droit de gage grevant l’immeuble entier, l’office cherchera à
provoquer une répartition correspondante de la dette. Si les pourparlers aboutissent, l’état
des charges sera, une fois les modifications nécessaires effectuées au registre foncier, adapté
au résultat obtenu et la part du débiteur sera vendue sur cette base.
Selon l’art. 73e al. 3 ORFI, l’office pourra aussi chercher à provoquer, par des pourparlers
avec les intéressés, la dissolution du rapport de copropriété, de façon que
les créanciers poursuivants puissent être désintéressés complètement ou
partiellement sur le produit de réalisation de la parcelle attribuée au débiteur ou de
la part du débiteur dans le produit de la vente de l’immeuble en entier ou de la somme revenant
au débiteur ensuite de l’acquisition de sa part par l’un ou plusieurs des copropriétaires
(cf. art. 651 al. 1 CC). Dans la mesure où, selon le droit civil, le concours du débiteur est
nécessaire pour parvenir aux modifications des rapports juridiques visés, l’office agit
à la place du débiteur (art. 73 e al. 4 ORFI).
L’art. 73e al. 5 ORFI précise que l’autorité cantonale supérieure de surveillance
peut se déclarer compétente pour mener ces pourparlers en vue d’une entente ou en attribuer
la compétence à l’autorité inférieure de surveillance. Par Circulaire no D6
du 27 juillet 1977, l’autorité cantonale de surveillance a attribué à l’autorité
inférieure de surveillance la compétence pour mener les pourparlers en vue d’une entente
relative à la répartition des droits de gage grevant l’immeuble entier sur les parts
et à la dissolution du rapport de copropriété lorsque l’office agit à la place
du débiteur et, hormis ce cas, a attribué cette compétence au préposé.
Selon l’art. 73f al. 1 ORFI, si la répartition des droits de gage grevant l’immeuble
entier et, le cas échéant, de la dette solidaire ne peut pas être obtenue et que la dissolution
du rapport de copropriété ne puisse pas non plus être provoquée, la part saisie devra
seule être vendue après publication préalable (art. 73a al. 1 ORFI) et avis aux intéressés
au sens des art. 30 al. 2 à 4 ORFI et 73b al. 2 ORFI. La sommation au sens de l’art. 29a al.
2 et 3 ORFI et de l’art. 73a al. 2 ORFI ne sera pas renouvelée. La réalisation forcée
de l’immeuble entier ne peut avoir lieu sans le consentement de tous les intéressés,
sous réserve du cas prévu à l’art. 106a ORFI.
L’art. 106a ORFI vise le cas où la réalisation est ordonnée à la suite d’une
poursuite en réalisation de gage immobilier requise par un créancier dont le gage porte sur
l’immeuble entier ; dans ce cas, l’immeuble entier devra être vendu.
c)
En l’espèce, la procédure de conciliation a échoué. Cela étant, lorsqu’aucune
solution de l’art. 73e al. 2 et 3 ORFI n’a pu intervenir, faute d’accord des parties,
il résulte clairement de l’art. 73f al. 1 ORFI que la part saisie devra seule être vendue
après publication préalable, une vente de l’immeuble entier étant réservée
dans les cas non réalisés en l’espèce, où la réalisation est ordonnée
à la suite d’une poursuite en réalisation de gage immobilier requise par un créancier
dont le gage porte sur l’immeuble vendu ou si tous les intéressés donnent leur consentement.
Cette solution est confirmée par la doctrine, qui souligne que, si aucun accord au sens de l’art.
73e ORFI n’est trouvé, la part de copropriété du débiteur ayant été
saisie – et elle seule - sera réalisée (Annen, Commentaire ORFI, n. 1 ad art. 73f ORFI ;
Steinauer, Les droits réels III, 4
e
éd., no 2789c  p. 254). Cela étant, c’est à tort que l’autorité
inférieure de surveillance a ordonné la répartition sur les parts des droits grevant l’immeuble
entier, solution qui n’est envisageable que dans le cadre d’un accord intervenant dans la
procédure de conciliation selon l’art. 73e al. 2 et 3 ORFI. Le recours est bien fondé.
III.
En conclusion, le recours doit être admis
et la décision réformée en ce sens que la réalisation par voie d’enchères
publiques de la part de copropriété de A.Z.________ sur l’immeuble en cause est ordonnée,
selon les modalités prévues à l’art. 73f al. 1 ORFI.
Le présent arrêt est rendu sans frais judiciaires ni dépens (art 62 al. 1 et 62 al. 2
OELP [ordonnance  du 23 septembre 1996 sur les émoluments perçus en application de la
LP ; RS 281.35])
Par
ces motifs,
la
Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos en sa qualité d'autorité cantonale
supérieure
de surveillance,
p
r o n o n c e :
I.
Le recours est admis.
II.
La décision est réformée en ce sens que la réalisation par voie d’enchères
publiques de la part de copropriété de A.Z.________ sur l’immeuble n° [...] de la
Commune d’U.________ est ordonnée, selon les modalités prévues à l’art.
73f al. 1 ORFI.
III.
L’arrêt, rendu sans frais judiciaires ni dépens, est exécutoire.
La
présidente :              Le greffier
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Banque N.________,
‑
M. A.Z.________,
–
Me David Abikzer, avocat (pour B.Z.________),
–
Commune d’U.________,
–
A.________ SA,
–
M. Jean-Marc Schlaeppi, agent d’affaires breveté (pour K.________ et O.________ AG),
–
Service de prévoyance  et d’aide sociale (BRAPA) (pour Etat de Vaud),
–
Ville de X.________,
–
L.________ SA,
–
E.________ SA,
–
Service juridique et législatif, Secteur recouvrement, Notes de frais pénaux (pour Etat de
Vaud),
–
S.________,
–
Mme P.________,
–
Service des automobiles et de la navigation (pour Etat de Vaud),
–
D.________SA,
–
T.________,
–
M. H.________
-
M. le Préposé à l’Office des poursuites du district de Lausanne.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110). Ce recours doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les
dix jours – cinq jours dans la poursuite pour effets de change – qui suivent la présente
notification (art. 100 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal d'arrondissement de Lausanne, autorité inférieure de surveillance.
Le greffier :