vd_findinfo · HC / 2015 / 985 · 2015-10-27 · fr

LOYER INITIAL, ACTION EN CONTESTATION, VALEUR DE RENDEMENT, EXCÈS, CALCUL | 269 CO, 269a CO, 270 al. 1 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 27.10.2015 HC / 2015 / 985

TRIBUNAL
CANTONAL
XA13.037390-150824
575
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
27 octobre 2015
__________________
Composition
:               M.
colombini
,
président
MM.
Abrecht et Stoudmann, juges
Greffier
:
M.              Tinguely
*****
Art.
269, 269a et 270 al. 1 CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
F.________SA
,
à [...], défenderesse, contre le jugement rendu le 14 octobre 2014 par le Tribunal des baux
dans la cause divisant l’appelante d’avec et
B.Z.________
,
à [...], demandeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 14 octobre 2014, le Tribunal des baux a dit que la défenderesse F.________SA doit
payer aux demandeurs C.Z.________ et B.Z.________ la somme de 24'024 fr. (I), dit que la garantie locative
prévue dans le contrat de bail du 21 mai 2012 est immédiatement et entièrement libérée
en faveur des demandeurs (II), dit que la défenderesse doit payer à l’Etat de Vaud
la somme de 200 fr. à titre d’émolument selon l’art. 12 al. 2 LJB (loi sur la juridiction
en matière de bail du 9 novembre 2010; RSV 173.655) (III), dit que la défenderesse doit
payer aux demandeurs la somme de 700 fr. à titre de dépens (IV) et rejeté toutes autres
ou plus amples conclusions (V).
En droit, s’agissant des questions litigieuses en procédure d’appel, les premiers juges
ont considéré que, dans la mesure où la défenderesse était devenue propriétaire
de l’immeuble litigieux au mois de mai 2004, soit environ huit ans avant la conclusion du bail
litigieux, on ne saurait retenir que l’immeuble était ancien au sens de la jurisprudence,
de sorte qu’il y avait lieu, pour fixer le loyer initial, de se fonder sur le rendement admissible
de la chose louée selon l’art. 269 CO (loi fédérale du 30 mars 1911 complétant
le Code civil suisse [Livre cinquième : droit des obligations] ; RS 220). Bien que la
défenderesse n’ait pas produit de calcul de rendement satisfaisant aux exigences de la jurisprudence
– comme elle en avait été requise –, les premiers juges ont déterminé,
sur la base de pièces justificatives obtenues auprès de tiers (registre foncier, organe de
révision de la défenderesse), que le rendement admissible de l’appartement litigieux
s’élevait à 9'633 fr. par an, montant correspondant à un loyer mensuel de 802 fr.
80. Pour les magistrats, le surplus de loyer acquitté entre le 1
er
juin 2012 et le 30 avril 2014 s’élevait à 25'235 fr. 60 (23 mois x [1'900 fr. –
802 fr. 80]). Toutefois, dès lors que le Tribunal ne saurait statuer
ultra
petita
(art. 58 al. 1 CPC [Code de procédure
civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]), ils ont estimé que la défenderesse devait
en définitive rembourser aux demandeurs le remboursement de 24'024 fr., correspondant au montant
auquel ils avaient conclu. Par ailleurs, le Tribunal a considéré que, dans la mesure où
la défenderesse ne faisait valoir aucune créance à l’encontre des demandeurs, il
se justifiait de libérer immédiatement et entièrement la garantie de loyer en leur faveur.
Enfin, pour les premiers juges, dès lors que la défenderesse avait compliqué la procédure
d’une façon qui lui était imputable, il se justifiait, en application de l’art.
12 al. 2 LJB, de mettre à sa charge un émolument de 200 fr. ainsi des dépens en faveur
des demandeurs, à hauteur de 700 francs.
B.
Par acte du 18 mai 2015, F.________SA a interjeté
appel contre ce jugement, concluant, avec suite de frais et dépens, principalement à sa réforme
en ce que C.Z.________ et B.Z.________ soient déboutés des fins de leur demande. Subsidiairement,
elle a conclu à l’annulation du jugement, la cause étant renvoyée à l’autorité
inférieure pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Le 14 septembre 2015, C.Z.________ et B.Z.________ ont déposé un mémoire de réponse,
concluant, avec suite de frais et dépens, au rejet de l’appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les
pièces du dossier :
1.
Les époux
C.Z.________ et B.Z.________, parties locataires,
et F.________SA, partie bailleresse, étaient liés par un contrat de bail à loyer conclu
le 21 mai 2012 et portant sur la location d’un appartement de trois pièces (dont deux
séparées par une porte coulissante), d’une surface d’environ 70 m
2
et sis avenue [...], à [...], soit à proximité du centre-ville, de la ligne de métro
M2, de la gare CFF et des rives du Lac Léman.
Il était prévu que le bail débutait le 1
er
juin 2012 et se terminait le 30 juin 2013 (ch. 1), le bail se renouvelant aux mêmes conditions pour
une année sans avis de résiliation de l’une ou l’autre des parties donné et
reçu au moins trois mois à l’avance pour la prochaine échéance et ainsi de
suite de trois mois en trois mois.
Le loyer net prévu s’élevait à 1'900 fr (ch. 3.2), l’acompte de chauffage
et d’eau chaude ainsi que des frais accessoires étant de 150 fr. (ch. 3.3).
2.
Le loyer acquitté par les précédents locataires était arrêté à 1'600
fr. depuis le 1
er
janvier 2009 et jusqu’au 31 mai 2012.
3.
Ni le loyer initial ni le loyer acquitté
par les précédents locataires n’ont fait l’objet d’une notification par le
biais de la formule officielle (cf. art. 270 al. 2 CO).
4.
L’immeuble dans lequel se trouve l’appartement comporte quatre étages d’une surface
de 150 m
2
chacun et des combles d’une surface de 80 m
2
,
soit une surface totale de 680 m
2
.
Le rez-de-chaussée est occupé par un restaurant.
5.
Par courrier recommandé du 15 octobre 2012 adressé à « Monsieur et Madame C.Z.________
et B.Z.________», F.________SA a signifié, au moyen de formules officielles, la résiliation
du contrat de bail, avec effet au 30 juin 2013.
6.
Le 9 novembre 2012, les locataires ont saisi la Commission de conciliation du district en matière
de baux à loyer du district de Lausanne (ci-après : la Commission de conciliation) d’une
requête de conciliation tendant à l’annulation du congé et à la prolongation
du bail.
La conciliation n’a pas abouti lors de l’audience qui s’est tenue le 5 février
2013 devant la Commission de conciliation. Estimant que le congé n’avait pas été
notifié aux deux époux et que le bailleur n’avait pas démontré l’existence
de besoins propres au sens de l’art. 271a al. 3 let. a CO, la Commission de conciliation,
rendant une proposition de jugement en application de l’art. 210 CPC, a considéré que
le congé notifié pour le 30 juin 2013 était « nul, respectivement annulé ».
Aucune opposition n’a été formée contre cette proposition de jugement.
7.
Par courriers recommandés du 18 février
2013 adressés à chacun des époux C.Z.________, F.________SA a signifié, au moyen
de formules officielles, la résiliation du contrat de bail, avec effet au 30 juin 2013.
8.
Le 12 mars 2013, les locataires ont saisi la Commission de conciliation d’une nouvelle requête
de conciliation tendant à l’annulation du congé et à la prolongation du bail.
La conciliation n’a pas abouti lors de l’audience qui s’est tenue le 8 mai 2013 devant
la Commission de conciliation. Estimant que le délai de protection de trois ans prévu par l’art.
271 al. 1 let. e CO déployait son effet et que le bailleur n’avait pas démontré
l’existence de besoins propres au sens de l’art. 271a al. 3 let. a CO, la Commission de conciliation,
rendant une proposition de jugement en application de l’art. 210 CPC, a considéré que
le congé notifié le 18 février 2013 pour le 30 juin 2013 devait être annulé.
9.
Le 16 mai 2013, les locataires ont saisi la Commission
de conciliation d’une nouvelle requête de conciliation tendant à la constatation du loyer
initial. La requête de conciliation était formulée de la manière suivante :
« Locataires d’un logement propriété de F.________SA, nous avons appris, à
l’occasion de l’audience tenue par votre commission le 8 courant (dans le cadre du congé
à nous signifié) que la bailleresse n’a nullement fait usage de la formule de notification
lors de la conclusion d’un nouveau bail, pourtant obligatoire.
La
conséquence en est la nullité de la clause 3.2 du contrat nous liant ; force nous est
de saisir à nouveau votre autorité, afin qu’elle statue cas échéant sur le
montant du loyer réellement dû, en équité et en tenant compte des circonstances.
Pour notre part, nous concluons à ce que le loyer net s’élève à frs. 900.-,
la bailleresse nous devant immédiate restitution de l’éventuel trop-perçu depuis
le 1
er
juin 2012.
Il
est formellement requis production sous quinzaine de toutes pièces certifiées conformes permettant
de définit le rendement tiré de l’objet loué. […] »
10.
Le 28 mai 2013, F.________SA a formé opposition
contre la proposition de jugement du 8 mai 2013 rendue par la Commission de conciliation.
Le 31 mai 2013, F.________SA s’est en conséquence vu délivrer une autorisation de procéder
par la Commission de conciliation.
11.
Par demande adressée le 2 juillet 2013 au
Tribunal des baux (cause  [...]),F.________SA a pris les conclusions suivantes à l’encontre
de C.Z.________ et B.Z.________ :
« I.- La requête est admise.
II.- La requête du 12 mars 2013 de C.Z.________ et de B.Z.________ est rejetée.
III.-
Le congé notifié le 18 février 2013 par F.________SA à C.Z.________ et B.Z.________
pour le 30 juin 2013 est valable.
IV.-
Aucune prolongation de bail n’est accordée à C.Z.________ et B.Z.________ et le bail
à loyer portant sur un appartement de trois pièces sis au premier étage, av. [...], à
[...], prendra fin à l’échéance d’un délai de 30 jours dès jugement
définitif et exécutoire.
V.-
Ordre est donné à C.Z.________ et B.Z.________ de libérer l’appartement de trois
pièces sis au premier étage, av. [...], à [...], libre de tous meubles et objets, au plus
tard à l’échéance d’un délai de 30 jours dès jugement définitif
et exécutoire. »
12.
La conciliation n’a pas abouti lors de l’audience qui s’est tenue le 3 juillet
2013 devant la Commission de conciliation à la suite du dépôt de la requête de conciliation
des locataires du 16 mai 2013.
Le même jour, C.Z.________ et B.Z.________ se sont vu délivrer une autorisation de procéder
par la Commission de conciliation.
13.
Par demande adressée le 23 août 2013
au Tribunal des baux (cause  [...]), C.Z.________
et
B.Z.________ ont pris les conclusions suivantes à l’encontre de F.________SA :
« I.- Le montant du loyer initial de l’appartement loué par les demandeurs B.Z.________
et C.Z.________ au premier étage de l’immeuble sis à 1006 Lausanne, est nul.
II.-
Le loyer net du bail relatif à l’appartement loué au premier étage de l’immeuble
sis avenue [...] (recte : avenue [...]), à [...], est fixé à Fr. 900.- (neuf cents
francs) par mois avec effet rétroactif au 1
er
juin 2012.
III.-
La défenderesse est condamnée à rembourser à B.Z.________a et C.Z.________, solidairement
entre eux, le trop perçu entre le loyer figurant dans le bail et acquitté depuis le 1
er
juin 2012 et le loyer nouvellement fixé conformément au chiffre II ci-dessus ; cette conclusion
sera précisée en cours d’instance.
IV.-
La garantie locative du bail mentionné sous chiffre I ci-dessus est réduite à un montant
de Fr. 2'700.- (deux mille sept cent francs), de sorte que B.Z.________ et C.Z.________, solidairement
entre eux, sont autorisés à prélever la somme de Fr. 1'100.- (mille cent francs) sur le
montant bloqué à ce titre auprès de l’établissement bancaire dépositaire. »
14.
Le 9 septembre 2013, C.Z.________ et B.Z.________
se sont déterminés sur la demande du 2 juillet 2013 déposée par F.________SA, concluant
principalement à son rejet et à l’annulation du congé qui leur a été signifié
le 18 février 2013. Subsidiairement, ils ont conclu à l’octroi d’une prolongation
de bail de quatre ans.
15.
Le 6 décembre 2013, F.________SA a conclu
au rejet de la demande du 23 août 2013 déposée par C.Z.________ et B.Z.________.
A l’appui de sa conclusion, F.________SA
a notamment allégué que l’immeuble dans lequel se trouvait l’appartement litigieux,
qu’elle avait acquis en 2004, avait fait en 2011 et 2012 l’objet d’importants travaux
de rénovation et de transformation pour un coût total supérieur à 1'500'000 francs.
A cet égard, se fondant sur une attestation établie le 17 juin 2013 par la [...] (ci-après :
la [...]), à Lausanne, elle a allégué que son endettement hypothécaire était
alors passé de 1'870'550 fr. à 3'570'550 fr. à l’achèvement des travaux. La
banque précisait dans son attestation « qu’à [sa] connaissance, certains travaux
ont été réalisés et payés hors du crédit de construction ».
F.________SA a en outre produit un descriptif des travaux, intitulé « Transformation du
bâtiment [...] » et établi le 20 juillet 2011 par le bureau d’architectes
[...], à [...].
16.
Par avis du 29 janvier 2014, le Président
du Tribunal des baux (ci-après : le Président) a requis la production par F.________SA
des titres suivants :
« - Le bail des locataires qui ont précédé les demandeurs,
- La dernière fixation du loyer de ces locataires (hausse, baisse ?),
- Le calcul qui est à la base de la hausse de loyer au changement de locataire,
-
Un extrait récent du Registre foncier concernant l’immeuble litigieux,
-
La partie de la police ECA (ndlr : Etablissement cantonal d’assurance) où figure son
année de construction,
-
Une note de calcul de rendement net de l’immeuble au 1
er
mai 2012, conforme à la jurisprudence actuelle du Tribunal fédéral et accompagnée
de toutes les pièces justificatives des éléments de calcul pris en considération. »
Le 10 mars 2014, F.________SA a partiellement
donné suite à cette réquisition, produisant l’extrait du Registre foncier ainsi
qu’une copie de la police d’assurance ECA concernant l’appartement litigieux (parcelle
n° [...] de la Commune de [...]). Elle n’a en revanche pas produit les autres pièces
requises.
17.
Une audience s’est tenue le 12 mars 2014
devant le Tribunal des baux, en présence de C.Z.________ et de B.Z.________ et, pour F.________SA,
de [...], administrateur, assistés de leur conseil respectif. La jonction des causes [...] et [...]
a été ordonnée, C.Z.________ et B.Z.________ poursuivant le procès en qualité
de demandeurs et F.________SA en qualité de défenderesse. Le Tribunal des baux a ordonné
la production par la défenderesse de toutes pièces permettant d’apprécier le coût,
la nature et le financement des travaux effectués sur l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement
litigieux.
18.
Par avis du 17 mars 2014, le Président a
requis du Registre foncier du district de Lausanne la production de toutes les pièces justificatives
relatives au titre de transfert de la propriété de la parcelle n° [...] de la Commune
de [...] à la défenderesse.
Le 18 mars 2014, le Registre foncier du district de Lausanne a produit l’acte de transfert immobilier
requis, instrumenté le 13 mai 2004 par Me [...], notaire à Lausanne, duquel il ressort que
la défenderesse avait alors acquis l’immeuble pour un montant de 2'000'000 francs.
19.
Le 28 avril 2014, les demandeurs ont informé
le Président qu’ils acquiesçaient à la conclusion de la défenderesse tendant
à la validation de la résiliation de bail litigieuse, indiquant en outre que les locaux seraient
restitués à la défenderesse le 30 avril 2014.
Par avis du 30 avril 2014, le Président a pris acte de la déclaration d’acquiescement
partiel susmentionnée, précisant que cette déclaration avait les effets d’une décision
entrée en force au sens de l’art. 241 al. 2 CPC et que le procès se poursuivait en ce
qui concernait les autres chefs de conclusions.
20.
Le
11 juin 2014, donnant suite à l’avis du 17 mars 2014 du Président qui lui ordonnait la
production de toutes pièces permettant de calculer les montants des charges immobilières pour
les trois exercices précédant la conclusion du bail litigieux, la fiduciaire [...], à
[...], organe de révision de la défenderesse, a produit des extraits du grand livre de la défenderesse.
Les extraits du grand livre faisaient état des charges d’entretien suivantes pour les années
2009 à 2011 :
2009
2010
2011
Entretien,
réparation immeuble (61200)
47’083.50
23'153.85
13'068.25
Frais
de nettoyage (60200)
8'300.00
6'600.00
5'145.00
Electricité,
eau, gaz (60110)
75'459.41
71'740.51
70'462.20
Eau,
électricité immeuble (61300)
896.85
1'147.65
605.05
Assurances
et taxes immeuble (61400)
4'210.75
4'150.05
4'145.00
Impôts
imm. et compl. imm. (61600)
4'109.00
4'110.00
4'110.00
TOTAL
140'059.51
110'902.06
97'535.50
Les extraits du grand livre faisaient en outre état des charges financières suivantes pour
les années 2009 à 2011 :
2009
2010
2011
Int.
hyp. BGD 2
ème
et 3
ème
rang (78590)
35'327.60
35'327.60
39'626.95
Int.
hyp. La Suisse 1
er
rang (78570)
17'266.60
17'209.10
12'898.05
TOTAL
52'594.20
52'536.70
52'525.00
21.
Le 13 juin 2014, ensuite de la réquisition
de production de pièces formulée par le Tribunal lors de l’audience du 12 mars 2014,
la défenderesse a notamment produit les deux premières pages (sur quatre au total) d’une
copie d’un « contrat de crédit de construction » prétendument conclu
entre F.________SA et la [...] à une date indéterminée et portant sur un montant de 1'700'000
francs. Sous la rubrique « Objet du crédit », il y était indiqué ce
qui suit :
« Travaux relatifs aux transformations des combles et à l’assainissement d’un
immeuble sis à l’avenue de la Harpe 16 à Lausanne. »
La défenderesse a en outre produit un tableau intitulé « Coût de construction
au 25.09.2012 » et élaboré par le bureau d’architectes [...], décrivant
et énumérant les coûts des travaux effectués par la défenderesse sur l’immeuble
dans lequel se trouve l’appartement litigieux. Il ressort en particulier de ce tableau que le coût
total des travaux se serait élevé à 1'477'851 fr. 75. Selon le tableau, certains
travaux ont été facturés à la défenderesse au début de l’année
2012, à savoir notamment ceux relatifs aux « agencements de cuisine », pour
lesquels des acomptes auraient été adressés le 2 février 2012 et dont la facture
finale daterait du 27 avril 2012.
La défenderesse a également produit l’état locatif mensuel de l’immeuble au
1
er
juin 2012, lequel portait la mention « avant transformations ».
22.
L’audience de jugement s’est tenue
le 14 octobre 2014 devant le Tribunal des baux en présence de C.Z.________et de B.Z.________ et,
pour F.________SA, de [...], administrateur, assistés de leur conseil respectif. Lors de l’audience,
il a été procédé à une inspection locale. Les demandeurs ont complété
leur conclusion III en ce sens que le montant dû devait s’élever à 24'024 francs.
Ils ont en outre modifié leur conclusion IV en ce sens que la garantie locative devait être
entièrement libérée en leur faveur. A l’issue de l’audience, le Président
a clos l’instruction.
En droit
:
1.
L’appel
est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC),
dans les causes patrimoniales pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions
devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Le délai d’appel est de trente jours (art. 311 al. 1 CPC).
Formé
en temps utile par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), dans une
cause patrimoniale dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., l’appel
est recevable.
2.
L'appel
peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC).
L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité
ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et doit le cas échéant
appliquer le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC (Tappy,
Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, JT 2010 III 134). Elle peut revoir librement
la constatation des faits sur la base des preuves administrées en première instance (ibidem,
p. 135).
3.
a)
En procédure d’appel, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils
sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant
la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise,
ces deux conditions étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). En effet, dans le système du CPC,
l
es faits doivent être allégués
et énoncés de façon suffisamment détaillée dès les écritures de première
instance; cette obligation à charge des plaideurs a pour but de circonscrire le cadre du procès,
d'assurer une certaine transparence et de permettre une contestation efficace par la partie adverse.
Le procès doit en principe se conduire entièrement devant les juges du premier degré;
l'appel est ensuite disponible mais il est destiné à permettre la rectification des erreurs
intervenues dans le jugement plutôt qu'à fournir aux parties une occasion de réparer leurs
propres carences (TF 4A_309/2013 du 16 décembre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_569/2013 du 24
mars 2014 consid. 2.3).
b)
En
l’espèce, F.________SA a produit des pièces nouvelles (pièces 14 à 19)
en procédure d’appel.
Ces pièces, en particulier celles qui ont trait aux travaux que l’appelante prétend avoir
effectués sur l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement litigieux (pièces
14 à 16), ne sauraient être prises en considération en procédure d’appel, dès
lors qu’elles auraient pu être produites en première instance.
4.
a)
L’appelante fait valoir en premier lieu
une constatation incomplète des faits en tant que les premiers juges n’auraient pas tenu compte
de la très bonne situation de l’appartement litigieux ni du montant du loyer payé par
les précédents locataires.
b)
La loi ne précise pas comment le juge doit compléter le contrat et fixer le loyer initial après
avoir constaté la nullité du loyer convenu. La jurisprudence a comblé cette lacune (art.
1 al. 2 CC [Code civil du 10 décembre 1907 ; RS 210). Elle a tout d'abord dit que le juge confronté
à une telle situation doit se fonder sur toutes les circonstances du cas et tenir compte, entre
autres facteurs, du rendement que la chose procure au bailleur, des loyers pratiqués dans le quartier
et du loyer payé par le précédent locataire ; le loyer convenu par les parties constitue
la limite supérieure du montant à fixer par le juge (ATF 120 II 341 consid. 6c p. 351 ;
ATF 124 III 62 consid. 2b ; TF 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 4.1 ; TF 4A_276/2011 du 11 octobre
2011 consid. 5.2.2).
Le Tribunal fédéral a ensuite précisé que la fixation du loyer approprié selon
la jurisprudence susmentionnée ne suppose pas un calcul proportionnel entre le loyer admissible
aux termes de l’art. 269 CO, la moyenne des loyers du quartier et le loyer payé par le locataire
précédent. Le juge doit en principe se fonder sur un calcul de rendement basé sur le prix
de revient de l'immeuble, puisqu'un tel calcul a en principe la primauté sur toutes les autres méthodes
de détermination du loyer non abusif (ATF 124 III 310 consid. 2b ; TF 4A_250/2012 du 28 août
2012 consid. 2.4, in SJ 2013 I p. 49). Le montant ainsi obtenu ne saurait être porté à
la hauteur des loyers usuels du quartier par hypothèse plus élevés, car le loyer serait
alors nécessairement abusif selon la règle générale de l'art. 269 CO. En revanche,
comme il jouit d'un pouvoir d'appréciation plus étendu que lorsqu'il examine le caractère
abusif ou non d'un loyer, le juge peut se fonder sur le critère des loyers comparatifs pour fixer
le loyer initial à un niveau plus bas que le loyer calculé sur la base d'un rendement non excessif
de la chose. En effet, il entre dans la latitude du juge d'opposer les loyers du marché au bailleur
qui n'a pas respecté la forme prescrite pour notifier le loyer initial (TF 4A_198/2014 du 17 juillet
2014 consid. 4.1 ; TF 4A_250/2012 du 28 août 2012 consid. 2.4, in SJ 2013 I 49; TF 4D.274/1997
du 27 avril 1998 consid. 4b/aa, in SJ 1998 718). Par ailleurs, s'agissant d'immeubles construits ou acquis
il y a plusieurs décennies, la jurisprudence admet à certaines conditions que la hiérarchie
entre critères absolus soit inversée au profit des loyers comparatifs (TF 4A_198/2014 du 17
juillet 2014 consid. 4.1 ; ATF 140 Ill 433 consid. 3.1 et les arrêts cités ; ATF 139 III
13 consid. 3.1.2 et les arrêts cités).
c)
En
l’espèce, conformément à la jurisprudence, les premiers juges sont partis à
juste titre du critère absolu que constitue le rendement non abusif de la chose louée.
Alors qu’elle reproche au Tribunal des baux de ne pas avoir tenu compte du loyer payé par
les précédents locataires, l’appelante a elle-même relevé dans son mémoire
d’appel (p. 8) que ce critère n’entrait en ligne de compte que lorsque le juge ne disposait
pas des éléments lui permettant de procéder à un calcul de rendement. Or, contrairement
à ce que soutient l’appelante, les premiers juges disposaient des éléments nécessaires
pour effectuer son calcul de rendement (cf. consid. 5
infra
).
En outre, dès lors qu’il était possible de fixer un loyer non abusif grâce au calcul
de rendement, le montant ainsi obtenu ne saurait être porté à la hauteur des loyers usuels
du quartier par hypothèse plus élevés compte tenu de leur bonne situation géographique,
car le loyer serait alors nécessairement abusif au regard de la règle générale de
l’art. 269 CO.
Ce grief doit dès lors être rejeté.
5.
a)
L’appelante reproche ensuite aux premiers
juges de ne pas avoir retenu, dans le calcul du coût de revient de l’immeuble, les travaux
de rénovation et de transformation qu’elle aurait exécutés et payés en 2011
et en 2012. Elle soutient qu’elle aurait apporté la preuve que ces travaux étaient achevés
et facturés au jour de la conclusion du contrat de bail, soit le 21 mai 2012, et que, si le Tribunal
des baux estimait que tel n’était pas le cas, il aurait au moins dû l’interpeller
sur l’origine du financement des travaux de rénovation. L’appelante s’estime ainsi
habilitée à produire pour la première fois en appel des pièces qui, selon elle, démontreraient
qu’elle avait effectivement payé par ses propres deniers certains travaux qui étaient
facturés avant la conclusion du contrat de bail litigieux.
Elle soutient par ailleurs que le Tribunal des baux ne disposait pas d’éléments suffisants
pour effectuer un calcul de rendement et qu’il aurait donc dû, pour fixer le loyer initial,
se référer aux loyers usuels du quartier en se fondant notamment sur les statistiques cantonales.
b)
L'art. 269 CO implique une analyse du rendement net obtenu par le bailleur. Ce rendement résulte
du rapport entre les fonds propres investis dans la chose remise à bail et le loyer, après
déduction des charges d'exploitation et des intérêts débiteurs sur les capitaux empruntés
(ATF 123 III 171 consid. 6a). Sont pris en compte les fonds propres réellement investis, sans égard
au modèle théorique qui gouverne certaines dispositions légales en consacrant un rapport
standardisé de 40% de fonds propres et 60% de fonds étrangers (Lachat, Le bail à loyer,
2008, p. 431; cf. ATF 122 III 257 consid. 3a; ATF 120 II 100 consid. 5). Pour déterminer le
montant des fonds propres investis, il faut partir du coût de revient effectif de l'immeuble, sauf
si le prix d'acquisition est manifestement exagéré, et en soustraire le montant des fonds étrangers
(emprunts garantis ou non par hypothèque) (ATF 123 III 171 consid. 6a). Le coût de revient
comprend notamment les frais d'acquisition du terrain et le coût de construction de l'immeuble,
ou de son amélioration. Les fonds propres peuvent varier au fil du temps, notamment lorsque le bailleur
rembourse (« amortissement ») des fonds étrangers ou finance des travaux à
plus-value; ils sont alors augmentés d'autant (ATF 122 III 257 consid. 3a; Lachat, op. cit., pp.
429-431; Higi, Zürcher Kommentar, 4
e
éd. 1998, nn. 171 ss ad art. 269 CO). Le calcul de rendement doit être fait au jour où
le bailleur fixe le loyer initial (Lachat, op. cit., p. 446). Le Tribunal fédéral admet
un rendement des fonds propres investis n’excédant pas d’un demi pour-cent le taux d’intérêt
hypothécaire de référence fixé périodiquement en application de l’art.
12a OBLF (ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux
commerciaux du 9 mai 1990 ; RS 221.213.11) (ATF 141 III 245 c. 3.7). S'agissant de travaux
à plus-value, seuls des travaux achevés et facturés peuvent être pris en considération
(art. 14 al. 5 OBLF ; Bohnet/Broquet, Commentaire Pratique, Droit du bail à loyer, 2010, n. 91 ad
art. 269a CO).
Dès lors que le bailleur détient seul les documents permettant un calcul de rendement, on peut
attendre de lui qu'il les produise (TF 4A_3/2011 du 28 février 2011 consid. 4 ; TF 40.61/2005
du 27 mai 2005 consid. 4.3.2, in SJ 2006 I p. 34). Lorsque le bailleur n’apporte pas les éléments
suffisants pour établir un calcul de rendement, le juge peut tenir compte de l’ensemble des
circonstances pour fixer le loyer initial et ne saurait dès lors admettre systématiquement
les conclusions du locataire (CACI 1
er
juillet 2014/366), notamment lorsque celles-ci paraissent déraisonnables (CACI 10 février 2014/68 ;
CACI 11 juin 2014/309). En particulier, lorsque le bailleur n’a pas apporté les éléments
nécessaires pour permettre un calcul du rendement net, éléments qu’il est le seul
à détenir, le juge est autorisé à se baser, faute de mieux, sur des données
statistiques, même si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l’art.
11 al. 4 OBLF (TF 4A_250/2012 du 28 août 2012 consid. 2.4, in SJ 2013 I 49), ou alors sur son
expérience (TF 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 4.5 ; TF 4A_517/2014 du 2 février
2015 consid. 5).
Le bailleur qui ne produit pas les documents requis ne saurait toutefois en tirer profit et doit au contraire
en supporter les éventuelles conséquences négatives. Mais cela ne justifie pas d'ignorer
les éléments ressortant du dossier, ce d'autant moins que le juge doit établir les faits
d'office et qu'il jouit d'une grande latitude pour fixer le loyer initial (TF 4A_198/2014 du 17
juillet 2014 consid. 4.4).
Ainsi, lorsque la valeur d’acquisition est celle d’un partage successoral dont on ignore
tout de la manière dont elle a été arrêtée et que la valeur d’assurance
du seul bâtiment atteint presque le double 17 ans plus tard, il est admissible de renoncer à
effectuer un calcul de rendement sur cette base, le juge pouvant alors se fonder sur le critère
du loyer usuel (TF 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 4.4). De même, dans un arrêt
rendu par la Cour de céans (CACI 2 mai 2015/109), il a été retenu que la valeur de l’immeuble
fixée par l’autorité fiscale au moment de la liquidation d’une société
immobilière ne pouvait être retenue comme prix d’acquisition permettant un calcul de
rendement et qu’un tel calcul n’était pas possible sans que l’on puisse imputer
cette carence au bailleur, de sorte que l’on pouvait se fonder sur l’expérience pour
admettre un loyer de l’ordre de 200 fr./m
2
pour un appartement de trois pièces au centre-ville, même un peu défraîchi, avec
vue sur le lac.
c)
En l’espèce, les premiers juges ont arrêté le montant des fonds propres investis
par l’appelante à 136’699 fr. ([2'000'000 fr. – 1’8790'550 fr.] + 5.6%],
en se fondant à cette fin sur l’acte de vente de l’immeuble instrumenté en 2004
et sur l’attestation du 17 juin 2013 établie par la BDG en tenant compte de la totalité
de l’évolution de l’Indice des prix à la consommation (IPC) du mois d’avril
2004 (94.5 [base 2010], soit celui connu lors de l’achat de l’immeuble) à celui du mois
d’avril 2012 (99.8 [base 2010], soit celui connu lors de signature du bail).
Considérant que, lors de la signature du bail intervenue le 21 mai 2012, l’intérêt
hypothécaire de référence était de 2.5%, le Tribunal des baux a considéré
que le rendement admissible des fonds propres s’élevait à 4'101 fr., en chiffres arrondis
(136'699 fr. x [2.5% + 0.5%]).
S’agissant des charges immobilières, les premiers juges se sont fondés sur les extraits
du grand livre produits par l’organe de révision de la défenderesse qui se rapportaient
aux années 2009 à 2011, retranchant, sans que cela soit contesté par les parties, les
postes 60200 (« Frais de nettoyage ») et 60110 (« Electricité, eau,
gaz »), dès lors que ceux-ci concernaient principalement un restaurant exploité au
rez-de-chaussée de l’immeuble. Sur la base de ces chiffres, ils ont constaté que le montant
total des charges immobilières s’était élevé en moyenne à 89'481 fr. 60
par année pour les exercices 2009 à 2011.
Dès lors que l’appartement litigieux mesurait 70 m
2
et que la surface totale de l’immeuble était de 680 m
2
,
le rendement admissible de l’appartement devait être arrêté à 9'633 fr. 45
([89'481 fr. 60 + 4'101 fr.] / 680 m
2
x 70 m
2
),
correspondant à un loyer mensuel de 802 fr. 80 (9'633 fr. 45 / 12).
d)
En l’espèce, comme déjà relevé plus haut (cf. consid. 3b
supra
),
les pièces produites par la partie bailleresse en procédure d’appel relatives aux travaux
effectués dans l’immeuble auraient pu être produites en première instance et ne
sauraient dès lors être prises en considération, l’appelante ayant l’obligation
de produire devant les premiers juges tous les éléments permettant d’effectuer un calcul
de rendement.
Force est de constater avec les premiers juges que l’appelante n’a produit aucune facture
relative aux travaux de transformation invoqués. Le descriptif des travaux ainsi que le tableau
intitulé « Coût de construction au 25.09.2012 », établis respectivement
les 20 juillet 2011 et 25 septembre 2012 par le bureau d’architectes [...], ne permettent pas de
retenir que les travaux invoqués étaient achevés et facturés le 21 mai 2012, soit
lors de la conclusion du bail litigieux, l’état locatif de l’immeuble au 1
er
juin 2012 portant du reste la mention « avant transformations ». Les documents précités
ne sont par ailleurs pas accompagnés de pièces justificatives, de sorte que leur valeur probante
n’est que relative.
C’est dès lors à juste titre qu’au vu des pièces produites, les premiers juges
ont arrêté les fonds propres de l’appelante à 136'699 francs. Quant aux autres éléments
du calcul de rendement, ils ne sont pas contestés et peuvent être confirmés, de même
que le résultat de ce calcul.
Malgré les carences de l’appelante, le Tribunal des baux a pu réunir les éléments
suffisants pour procéder à un calcul de rendement. L’échec de l’appelante
dans la preuve visant à établir que certains travaux de transformation avaient été
effectués ne change rien au fait qu’il a été possible d’effectuer un calcul
de rendement. Il n’est à cet égard pas critiquable de faire abstraction des travaux de
plus-value, qui pourront le cas échéant être pris en compte dans le cadre d’une
future augmentation de loyer fondée sur l’art. 269a let. b CO.
Dans ces conditions, conformément à la jurisprudence citée plus haut (cf. consid. 5b
supra
),
il ne saurait être fait appel au critère des loyers usuels du quartier pour fixer le loyer
initial à un montant plus élevé que le montant admissible au regard de l’art. 269
CO.
6.
Il résulte de ce qui précède que l’appel doit être rejeté et le jugement
confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 840 fr. (art. 62 al. 1 TFJC
[tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge
de l'appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
L’appelante versera en outre aux intimés une indemnité de 2’000 fr. (art. 12 al.
1 TDC) à titre de dépens pour la procédure de deuxième instance (cf. art. 95
al. 3 CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 840 fr. (huit cent quarante francs), sont mis à la charge de l’appelante
F.________SA.
IV.
L’appelante F.________SA doit verser aux
intimés C.Z.________ et B.Z.________ une indemnité de 2'000 fr. (deux mille francs) à
titre de dépens de deuxième instance.
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
30 octobre 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Xavier Pétremand (pour F.________SA)
‑
Me Carole Wahlen (pour C.Z.________ et B.Z.________ )
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de 24’024 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, au :
‑
Tribunal des baux
Le greffier :