vd_findinfo · HC / 2014 / 925 · 2014-11-25 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, CAS CLAIR, DEMEURE, SOMMATION | 257d CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 25.11.2014 HC / 2014 / 925

TRIBUNAL
CANTONAL
JL14.027704
607
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
25 novembre 2014
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Giroud et Abrecht
Greffier
:
Mme              Choukroun
*****
Art.
257d CO ; 257 CPC
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
U.________
,
à Renens, locataire, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 16 octobre 2014 par la
Juge de paix du district de l’Ouest lausannois dans la cause divisant l’appelant d’avec
G.________
,
à Lausanne, bailleresse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 16 octobre 2014, notifiée aux parties le 30 octobre 2014, la Juge de paix du district
de l’Ouest lausannois a ordonné à U.________ de quitter et rendre libres, pour le vendredi
28 novembre 2014 à midi, les locaux occupés dans l’immeuble sis à [...], 1020 Renens
(appartement de 3,5 pièces, n° 11 au 2
e
étage + cave) (I),
dit
qu’à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux, l’huissier
de paix est chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution
forcée de cette ordonnance sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l'ouverture
forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution
forcée de la décision, s’ils en sont requis par l’huissier de paix (III), statué
sur les frais judiciaires et l’indemnité du mandataire professionnel représentant la
bailleresse (IV à VI) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VII).
En droit, le premier juge a constaté que, comme le locataire n’avait pas donné suite
à la sommation par laquelle la partie bailleresse lui avait réclamé un montant de 1'461
fr. 30 comprenant un montant dû de 1'055 fr. 70 à titre de suppléments de charges pour
les années 2011/2012 et 2012/2013, la bailleresse avait valablement résilié le bail par
avis du 14 mai 2014. Il a précisé que la disproportion entre le montant dû (1'055 fr.
70) et la sommation (1'461 fr. 30) ne rendait pas le congé inefficace. Il a considéré
que la cause relevait d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC (Code de procédure civile
du 19 décembre 2008 ; RS 272) permettant de faire application de la procédure sommaire
des art. 248 ss CPC.
B.
Par acte daté du 4 mars (
recte
:
novembre) 2014, remis à la poste le 4 novembre 2014, U.________ a interjeté appel auprès
de la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal contre cette ordonnance, en concluant à son
annulation.
Il s’est acquitté de l’avance de frais de 100 fr. qui lui a été demandée.
G.________ n’a pas été invitée à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l'ordonnance complétée par
les pièces du dossier :
1.
Les parties sont liées par un contrat de bail à loyer signé le 18 août 2004, portant
sur un appartement de 3 ½ pièces au 2
e
étage de l’immeuble sis à la [...], à Renens. Le loyer mensuel actuel s’élève
à 1'440 fr., charges comprises.
2.
Par courrier recommandé du 7 avril 2014 de G.________, agissant par sa gérance P.________,
U.________ a été sommé de payer des suppléments de chauffage pour les saisons 2011/2012
et 2012/2013 par respectivement 519 fr. 95 et 535 fr. 75, une « facture technique du 07.01.2013 »
par 129 fr. 35, les « intérêts ouverts à ce jour » par 39 fr.
25 et une « participation aux frais d’intervention » par 237 fr., soit un montant
total de 1'461 fr. 30. La bailleresse a précisé qu’à défaut de paiement
dans un délai de trente jours à partir de la réception de l’avis précité,
le bail serait résilié en application de l’art. 257d CO.
Le même jour, G.________ a adressé à l’Office des poursuites du district de l’Ouest
lausannois une réquisition de poursuite pour le montant de 1'461 fr. 30.
Un commandement de payer pour ce même montant a été notifié le
15
avril 2014 à U.________, qui y a fait opposition totale.
3.
Par courrier recommandé
du 14 mai 2014, G.________, agissant par sa gérance, a adressé à U.________ sur la formule
officielle la notification de la résiliation du bail à l’échéance du 30 juin
2014.
Le locataire n’a pas contesté cette résiliation auprès de la Commission de conciliation
en matière de baux à loyer.
4.
Le 4 juillet 2014, la bailleresse a adressé une requête en cas clair à la Juge de paix
du district de l’Ouest lausannois (ci-après : la Juge de paix), alléguant que les
suppléments de chauffage pour les saisons 2011/2012 et 2012/2013 faisant l’objet de la mise
en demeure n’avaient pas été réglés à ce jour. Elle a conclu, avec suite
de frais et dépens, à l’expulsion du locataire de l’appartement qu’il occupait
dans l’immeuble sis à la [...], à Renens, et a requis les mesures d’exécution
nécessaires à cette expulsion.
En droit
:
1.
a)
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes patrimoniales où
la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10’000 fr. au moins (art.
308 al. 2 CPC). L’art. 319 let. a CPC ouvre la voie subsidiaire du recours contre les décisions
finales qui ne peuvent pas faire l’objet d’un appel
Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance
d'expulsion rendue pour défaut de paiement de frais accessoires échus. Pour déterminer
quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse,
calculée selon le droit fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la période minimum
pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée
déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à
la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité
d'une résiliation (TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1).
En l'espèce, le loyer mensuel du bail en cause s’élève à 1'440 francs. Calculée
conformément à l'art. 92 al. 1 CPC, la valeur litigieuse excède 10'000 fr., si bien
que c'est la voie de l'appel qui est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
b)
L’ordonnance ayant été rendue en procédure sommaire, le délai d’appel
est de dix jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 314 al. 1 CPC).
Ce délai a été respecté et il convient d’entrer en matière sur l’appel.
2.
L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité
de deuxième instance un plein pouvoir d'examen. Celle-ci examine librement tous les griefs de l'appelant,
qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l'instance d'appel revoit les faits avec une cognition
pleine et entière; elle contrôle librement l'appréciation des preuves et les constatations
de fait de la décision de première instance (Hohl, Procédure civile, tome II, 2
e
éd., 2010, n° 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle n'est
pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première instance.
Son pouvoir d'examen est plein et entier (Hohl, op. cit., n° 2396, p. 435; Spühler, Commentaire
bâlois, n. 1 ad art. 311 ZPO, qui parle de "vollkommenes Rechtsmittel").
3.
a)
Aux termes de l'art. 257 al. 1 CPC relatif
aux cas clairs, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque l'état de
fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé (let. a) et que
la situation juridique est claire (let. b). L'état de fait exigé par l'art. 257 al. 1 let.
a CPC est celui qui peut être établi sans délai ni moyens particuliers, en général
par pièces (ATF 138 III 123 c. 2.1.1, 620 c. 5.1.1). Cela étant, le demandeur n'est pas dispensé
d'apporter la preuve stricte des faits fondant sa prétention. Si la partie adverse conteste les
faits de manière vraisemblable, la procédure touchant les cas clairs ne peut pas être
suivie, faute de caractère liquide de l'état de fait. Le cas clair est déjà nié
lorsque la partie adverse avance des objections ou des exceptions qui n'apparaissent pas vouées
à l'échec. En revanche, les objections manifestement mal fondées ou dénuées
de pertinence sur lesquelles il peut être statué immédiatement ne suffisent pas à
exclure le cas clair (ATF 138 III 620 c. 5.1.1 et c. 6.2). Jurisprudence et doctrine admettent que l'expulsion
du locataire puisse être requise et prononcée par voie de procédure sommaire lorsque les
deux conditions cumulatives posées à l'art. 257 al. 1 CPC sont réalisées ; l'expulsion
est même l'un des exemples d'application de la procédure du cas clair les plus fréquemment
cités par la doctrine (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 c. 3.2.1 ; TF 4A_87/2012 du 10 avril 2012
c. 3.1.1 et les références).
La nature particulière de la procédure sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge
d’appel d’évaluer les faits sur la base des preuves déjà appréciées
par le premier juge saisi ; la production de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles
qui sont visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 c. 5 ; TF
4A_312/2013 du 17 octobre 2013 c. 3.2).
b)
L’appelant a joint à son acte d’appel la copie d’une « demande d’arrangement
de paiement » datée du 31 mars 2014 et signée par ses soins, dans laquelle il demande
de pouvoir régler la somme de 1'185 fr. 05 (correspondant aux suppléments de chauffage pour
les saisons 2011/2012 et 2012/2013, par respectivement 519 fr. 95 et 535 fr. 75, plus le montant de la
facture technique du
7 janvier 2013 par
129 fr. 35) en 4 mensualités de 296 fr. 25, le premier versement devant intervenir le 30 avril 2014.
Il a également produit la copie de courriers émanant de la gérance, datés des 8 avril
2011, 12 et 17 juin 2014.
Conformément à la jurisprudence du Tribunal fédéral (cf. supra c. 3a in fine), la
Cour de céans ne saurait prendre en considération ces pièces qui n’ont pas été
soumises au premier juge. Au demeurant, la photocopie du document « demande d’arrangement
de paiement » produite ne prouve nullement qu’elle aurait effectivement été
soumise à l’intimée et encore moins qu’elle aurait été acceptée
par celle-ci.
4.
L’appelant soutient qu’il y aurait
mauvaise foi de l’intimée, faisant valoir que les frais accessoires échus se montaient
à 1'055 fr. 70, qu’il aurait ensuite signé le 31 août (
recte
:
mars) 2014 un accord de paiement pour un montant de 1'185 fr. 05 (incluant le montant d’une facture
technique du 7 janvier 2013 par 129 fr. 35) et qu’enfin, l’avis comminatoire qui lui a été
adressé le 7 avril 2014 portait sur un montant de 1'461 fr. 30. Il demande que l’accord passé
avec la gérance P.________ soit respecté.
a)
Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier
le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être
résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois
(al. 2).
La demeure du locataire, au sens de cette disposition, suppose que la créance du bailleur soit exigible
et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une de ces
deux conditions cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire
par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement
d'une prestation exigible n'est pas encore accompli au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation
du créancier, à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire
du débiteur (TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011, c. 3.1 ; TF 4A_38/2007 du 7 août
2007 c. 4.1; TF 4C.479/1997 du 24 juin 1998 c. 3a).
Un solde de décompte de chauffage et d’eau chaude peut faire l’objet de la mise en demeure
de l’art. 257d al. 1 CO lorsque celui-ci n’est pas contesté (CREC I 24 septembre 2009/496
c. 3b). En revanche, les frais de commandement de payer et les intérêts réclamés
en application de l’art. 106 CO ne peuvent être compris dans la sommation et doivent par conséquent
être retranchés du montant total exigé (CREC I 9 décembre 2010/649 c. 4b).
Lorsqu’il n’a pas réglé l’arriéré dans le délai comminatoire
prévu par l’art. 257d CC, le locataire est en demeure et doit subir les conséquences
juridiques de l’alinéa 2 de cette disposition (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si l’arriéré
a finalement été payé (TF 27 février 1997, in Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss).
b)
Le locataire qui n'a pas saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer d'une
requête en annulation de congé dans le délai de l'art. 273 al. 1 CO – soit dans
les 30 jours dès réception du congé – ne peut plus faire valoir, dans le cadre de
la procédure d'expulsion, que le congé est annulable au sens des art. 271 et 271a CO, notamment
qu'il aurait été donné contrairement au principe de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO) (TF
4C.430/2004 du 8 février 2005 c. 3.2.1, in SJ 2005 I 310; ATF 133 III 175 c. 3.3.4, JT 2008 I 314).
En revanche, la nullité ou l'inefficacité peuvent en principe être constatés en tout
temps – même à défaut de saisine de l'autorité de conciliation dans le délai
légal – par toute autorité valablement saisie, soit essentiellement l'autorité chargée
de prononcer l'expulsion (ATF 121 III 156 c. 1c; TF 4 C.430/2004 du 8 février 2005 c. 3.2.1, in
SJ 2005 I 310).
c)
En l’occurrence, l’appelant n’a pas saisi la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer d’une requête en annulation du congé qui lui a été signifié
par l’intimée le 14 mai 2014. Faute d’avoir saisi cette autorité dans le délai
péremptoire de l’art. 273 al. 1 CO, il n’y a pas lieu d’examiner si le congé
litigieux serait contraire aux règles de la bonne foi au sens des art. 271 et 271a CO, mais uniquement
s’il est inefficace.
Dans un arrêt de principe rendu à cinq juges, la Chambre des recours a jugé inefficace
le congé qui repose sur une mise en demeure portant sur un montant disproportionné par rapport
au loyer effectivement dû (du simple au double). Elle a motivé cette solution par le fait que
le locataire "moyen" qui reçoit une telle mise en demeure est non seulement incapable
de faire la part des choses mais est d'emblée dissuadé de payer quoi que ce soit d'un montant
exagéré dont il ne dispose peut-être pas. Le bailleur contraint ainsi le locataire à
adopter une attitude vraisemblablement différente de celle qu'il aurait eue si la mise en demeure
avait porté sur le montant exact. L'on peut attendre d'un bailleur, représenté la plupart
du temps par un professionnel de l'immobilier, de procéder correctement (CREC I 18 janvier 2006/89
c. 3). Il en va de même a fortiori d'une disproportion du simple au triple (CACI 2 janvier 2012/1).
Dans un autre arrêt de principe (CREC I 3 septembre 2010/457), la Chambre des recours a précisé
sa jurisprudence, sans la modifier, en ce sens qu'il n'était pas arbitraire de considérer qu'une
sommation portant sur un montant dépassant de 50 % le loyer effectivement dû n'entraînait
pas l'inefficacité du congé mais qu'elle pourrait le rendre abusif au sens des art. 271 ss
CO, le locataire étant alors dans l'obligation de contester celui-ci dans le délai de l'art.
273 al. 1 CO sous peine de forclusion.
d)
En l’espèce, la sommation du 7 avril 2014 portait sur un montant total de 1'461 fr. alors
que les frais accessoires effectivement dus s’élevaient à
1'055
fr. 70. Avec une différence de 585 fr. 95, on est loin de la disproportion retenue par la jurisprudence
exposée ci-dessus. On relève par ailleurs que cette sommation donnait le détail des sommes
réclamées. Dans ces circonstances, l’appelant, avocat libyen comme il le mentionne dans
ses diverses écritures, était à même de comprendre que c’est le non-paiement
des frais accessoires échus, par 519 fr. 95 et 535 fr. 75, qui était susceptible de justifier
la résiliation du bail selon l’art. 257d CO. Or, il ne conteste pas qu’à l’échéance
du délai imparti, il ne s’est pas acquitté de ces frais accessoires.
C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que la différence entre
le montant réclamé et celui effectivement dû ne rendait pas le congé inefficace.
Partant, il a à raison conclu que la situation relevait d’un cas clair au sens de l’art.
257 CPC et que le congé donné le 14 mai 2014 pour le 30 juin 2014 était valable au regard
de l’art. 257d CO.
5.
En définitive, l’appel doit être rejeté selon le mode procédural de l'art.
312 al. 1 CPC et l'ordonnance entreprise confirmée.
Vu l'effet suspensif accordé à l'appel de par la loi (art. 315 al. 1 CPC), la cause doit être
renvoyée au premier juge afin qu'il fixe à l’appelant, une fois les considérants
écrits du présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai
pour libérer les locaux en cause.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (art. 62 al. 1 et 3
TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge
de l’appelant qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer de dépens, dès lors que l’intimée n'a pas
été invitée à se déterminer sur l'appel et n’a donc pas encouru de frais
pour la procédure d’appel (cf. art. 95 al. 3 CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (cent francs), sont
mis à la charge de l’appelant U.________.
IV.
Il n’est pas alloué de dépens de deuxième instance.
V.
La cause est renvoyée à la Juge de paix
du district de l’Ouest lausannois pour qu’elle fixe à U.________, une fois les considérants
écrits du présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai
pour libérer les locaux occupés dans l’immeuble sis à la [...], 1020 Renens (appartement
de 3,5 pièces, n° 11 au 2
e
étage + cave).
VI.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
26 novembre 2014
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
M. U.________,
‑
M. Mikaël Ferreiro, aab (pour G.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de l’ouest lausannois.
La greffière :