vd_findinfo · ML / 2017 / 184 · 2017-10-08 · fr

BAIL À LOYER, CONTRAT BILATÉRAL, DÉFAUT DE LA CHOSE, RÉSILIATION ANTICIPÉE | 82 LP

Vaud Tribunal cantonal Cour des poursuites et faillites 08.10.2017 ML / 2017 / 184

TRIBUNAL
CANTONAL
KC17.004923-171040
226
Cour
des poursuites et faillites
________________________________________________
Arrêt du
8 octobre 2017
___________________
Composition
:              Mme
Rouleau
,
présidente
MM.
Colombini et  Maillard, juges
Greffier
:
Mme              Joye
*****
Art.
82 LP
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal, statuant à huis clos en sa qualité
d'autorité de recours en matière sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par
L.________
,
à Lutry, contre le prononcé rendu le 12 mai 2017, à la suite de l'interpellation de la
partie poursuivie, par la Juge de paix du district de Lavaux-Oron, dans la cause opposant le recourant
à
J.________
,
à Lutry.
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
En fait :
1.
a)
Le
5 janvier 2017, à la réquisition de J.________, l'Office des poursuites du district de Lavaux-Oron
a notifié à L.________, dans la poursuite n° 8'109'812, un commandement de payer portant
sur la somme de 18'500 francs, avec intérêt à 5 % l'an dès le 2 décembre 2016,
indiquant comme titre de la créance ou cause de l'obligation : "Loyers impayés dus par
L.________ à J.________ pour les mois de novembre et décembre 2016 relatifs à l’appartement
qu’il loue de 4 pièces sis [...] à 1095 Lutry". Le poursuivi a formé opposition
totale.
b)
Le
1
er
février 2017, la poursuivante a requis du Juge de paix du district de Lavaux-Oron la mainlevée
provisoire de l'opposition à concurrence du montant en poursuite. A l'appui de sa requête,
elle a notamment produit :
-
copie d’un contrat de bail à loyer du 23 décembre 2015, signé par la poursuivante
(bailleresse) et par "
[...]", "pour L.________" (locataire), portant sur un
appartement de 4,5 pièces sis [...] à Lutry...], pour un loyer mensuel
de 9'000 fr., plus 250 fr. de charges, payable d’avance le 1
er
du mois, conclu pour               une
durée déterminée, du 24 décembre 2015 au 31 janvier 2017 ;
-
copie d'un avenant n°
1 du 19 janvier 2016, à l'en-tête de la société [...], signé
par cette dernière et par le poursuivi, aux termes duquel le logement
susmentionné serait géré, dès le 1
er
février 2016, par ladite société.
Le poursuivi s'est déterminé le 12 avril 2017. Il a requis la suspension de la cause jusqu'à
droit connu sur la procédure de mainlevée en cours devant la même autorité, référencée
KC16.050193-171042, intentée par J.________ à son encontre le 11 novembre 2016, fondée
sur le même contrat de bail, portant sur les loyers des mois d'août à octobre 2016. Dans
son écriture, le poursuivi a indiqué qu'il avait déposé des déterminations dans
le cadre de la première cause en invoquant la présence de défauts et que dans cette nouvelle
procédure, il invoquait toujours la compensation du loyer avec les défauts dont l'objet loué
était, selon lui, affecté.
Le 20 avril 2017, la juge de paix a rejeté cette requête de suspension, précisant à
l'attention du poursuivi qu'elle avait pris bonne note de ses détermina-tions s'agissant de la compensation.
Dans le cadre de la présente procédure, le poursuivi n'a pas déposé de pièces.
Il avait en revanche produit les documents suivants dans le cadre de la procédure référencée
KC16.050193-171042 :
-
un extrait du registre
des professions médicales, où le poursuivi est inscrit en
qualité de médecin ;
-
copie d'un courriel de
[...] du 17 mai 2016 concernant deux devis pour
la pose et la dépose d'une clôture dans le jardin du poursuivi et six photographies
de ladite clôture ;
-
copie d'un courrier du poursuivi du 25 juin 2016 informant [...] de la résiliation anticipée
du bail de l'appartement sis [...] à Lutry, pour le 31 octobre 2016 "pour défaut subséquent
de la chose louée" indiquant que la "clôture inesthétique récemment érigée
dans le jardin à la demande du propriétaire est en effet de nature à altérer considérablement
la vue initiale garantie par le bailleur." ;
-
copie d'un courrier de [...] du 29 juin 2016 informant le poursuivi que
sa "demande de résiliation anticipée du bail pour le 31.10.2016" ne pouvait pas
être acceptée et qu'il restait dès lors responsable des obligations découlant du
bail               jusqu'au 31 janvier
2017 ;
-
trois photographies d'une
fraiseuse à neige situé dans un parking souterrain ;
-
copie d'un courrier du 2 août 2016 par lequel le conseil du poursuivi a informé
[...] que, l'objet loué ne correspondant pas aux attentes que L.________ pouvait légitimement
avoir compte tenu du montant du loyer, la résiliation du
bail signifiée le 25 juin 2016 était valable et que le contrat prenait ainsi fin le
31 octobre 2016 ; le courrier fait état des diverses insatisfactions de L.________
en lien avec l'objet loué, à savoir : les attitudes chicanières dont il aurait été
victime de la part du
représentant de l’intimée au sujet des trois places de parc
qu’il louait, les remontrances infondées auxquels l'un de ses invités aurait dû
faire               face dans l'utilisation
de la place de parc visiteurs et, surtout, le fait qu'il se serait
vu imposer l'installation dans son jardin d'une clôture lui gâchant la vue sur le lac
Léman, sous prétexte, selon lui fallacieux, de contenir le chien qui se trouvait
parfois à son domicile, et cela pour un prix exorbitant ;
-
copie d'un courrier de
[...] du 12 août 2016 répondant aux griefs du
poursuivi, les réfutant tous, et confirmant que l'intéressé devait remplir ses
obligations contractuelles jusqu'au 31 janvier 2017, échéance légale de son bail ;
-
copie d'un courrier de
[...] du 26 août 2016 informant le poursuivi
qu'une visite de l'appartement était prévue le 29 août 2016, en vue de sa
vente ;
-
copie d'un courrier du conseil du poursuivi du 24 octobre 2016, informant [...] que L.________ avait
quitté l'appartement de Lutry et proposant les
dates des 28 et 31 octobre 2016 pour l'état des lieux de sortie ;
-
copie d'un courrier de [...] du 26 octobre 2016 informant le poursuivi
que l'état des lieux de sortie ne serait en aucun cas organisé avant le 31 janvier
2017, la date fixée audit jour étant maintenue ;
-
un extrait du registre du commerce au 23 janvier 2017 relatif à la société [...].
2.
Par prononcé du 12 mai 2017, la Juge de paix
du district de Lavaux-Oron, statuant à la suite de l’interpellation de la partie poursuivie,
a prononcé la mainlevée provisoire de l’opposition à concurrence de 18'500 fr. plus
intérêts au taux de 5 % l’an dès le 2 décembre 2016 (I), arrêté à
360 fr. les frais judiciaires, compensés avec l’avance de frais de la poursuivante (II), les
a mis à la charge du poursuivi (III) et a dit qu’en conséquence la partie poursuivie
remboursera à la partie poursuivante son avance de frais à concurrence de 360 fr. et lui versera
la somme de 1'500 fr. à titre de dépens (IV).
La motivation du prononcé, requise par le poursuivi le 16 mai 2017, a été adressée
pour notification aux parties le 6 juin 2017.
3.
Par acte du 9 juin 2017, le poursuivi a recouru
contre ce prononcé, en concluant, avec suite de frais et dépens, à sa réforme en
ce sens que la requête de mainlevée provisoire est rejetée. Il a en outre requis la jonction
de la cause avec celle ouverte sous référence KC16.050193-171042 dans laquelle il a simultanément
déposé un recours (le prononcé motivé ayant été rendu également le
6 juin 2017).
Par décision du 21 juin 2017, la Présidente de la cour de céans a accordé d’office
l’effet suspensif au recours.
L'intimée s'est déterminée par acte du 14 juillet 2017, en concluant, avec suite de frais
et dépens, au rejet du recours.
En droit
:
I.
Le
recours, écrit et motivé, a été déposé dans les formes requises (art. 321
al. 1 CPC [Code de procédure civile ; RS 272]) et en temps utile, dans le délai de dix jours
suivant la notification de la décision motivée (art. 321 al. 2 CPC). Il est ainsi recevable.
Les déterminations
de l'intimée, déposées dans le délai de l'art. 322 al. 2 CPC, sont également
recevables.
II.
Le recourant requiert
la jonction de la présente cause avec celle ouverte sous référence KC16.050193-171042,
qui concerne les mêmes parties et porte sur un état de fait similaire, seule la période
pour laquelle les loyers sont réclamés étant différente.
a)
Pour simplifier le procès, le tribunal peut
notamment ordonner une jonction de causes (art. 125 let. c CPC). La jonction de causes, comme la division
de causes, n'est pas conditionnée par des critères précis, tels que la connexité
pour la jonction ou l'absence de connexité pour la division. Le seul critère est celui de la
simplification du procès, selon l'appréciation du tribunal (Haldy, Code de procédure civile
commenté, Bâle 2011, n. 6 ad art. 125 CPC).
b)
En l’espèce, dès lors que l'on
est en présence de deux poursuites distinctes et de deux décisions de mainlevée séparées,
la requête de jonction du recourant doit être rejetée (CPF, 17 juillet 2014/269). Pour
tenir compte de la connexité que présentent les deux dossiers, les deux recours seront toutefois
traités simultanément.
III.
Le recourant ne conteste
pas que le contrat de bail signé le
23
décembre 2015 constitue un titre à la mainlevée provisoire. Il soutient en revanche que
l’objet loué ne correspondait pas aux attentes qu’il pouvait légitime-ment avoir
compte tenu du montant du loyer et des visites qui lui étaient imposées dans la perspective
de la vente de l’appartement. Il aurait en particulier été victime de remontrances infondées
et d’attitudes chicanières du représentant de l’intimée en lien avec la place
de parc qu’il louait. Il se serait en outre vu imposer l’installation d’une clôture
dans son jardin laquelle lui aurait gâché la vue dont il bénéficiait sur le lac Léman.
L’objet loué aurait ainsi été affecté de défauts ce qui justifierait le
rejet de la requête de mainlevée. Le recourant soutient par ailleurs avoir valablement résilié
le contrat de bail pour le 31 octobre 2016.
A l'appui de ses moyens
libératoires, le poursuivi n'a produit aucune pièce dans le cadre de la présente procédure.
Il s’est contenté de demander, le
12
avril 2017, la suspension de la cause jusqu’à droit connu dans la cause KC.16.050193-171042,
ce qui lui a été refusé par décision du 20 avril 2017. Avec le premier juge, on peut
se demander si les déterminations et pièces produites dans la cause KC.16.050193-171042 peuvent
être prises en considération dans le cadre de la présente procédure. Comme cela a
été dit en première instance, la question peut demeurer indécise dans la mesure où
le recours doit de toute manière être rejeté pour les motifs qui suivent, même si
l’on tient compte des déterminations et des pièces produites dans le dossier parallèle.
a/aa)
En vertu de l'art. 82 al. 1 LP (loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite du
11 avril 1889; RS 281.1), le poursuivant dont la poursuite est frappée d’opposition peut,
s’il se trouve au bénéfice d’une reconnaissance de dette, requérir la mainlevée
provisoire de l’opposition.
Constitue une reconnaissance de dette l’acte
authentique ou sous seing privé d’où résulte la volonté du poursuivi de payer
au poursuivant, sans réserve ni condition, une somme déterminée, ou aisément déterminable,
et échue (ATF 139 III 297 consid. 2.3.1; 136 III 624 consid. 4.2.2; 136 III 627 consid. 2 et
les réf. cit.).  Un contrat écrit justifie, en principe, la mainlevée provisoire
de l’opposition pour la somme d’argent dont la prestation incombe au poursuivi, lorsque les
conditions d’exigibilité de la dette sont établies par titre et, en particulier dans
les contrats bilatéraux, lorsque le poursuivant prouve par titre avoir exécuté les prestations
dont dépend l’exigibilité de sa créance (TF 5A_465/2014 du 20 août 2014, c.
7.2.1.2 et les réf. cit. ; CPF, 26 novembre 2015/326). Le contrat signé de bail constitue
une reconnaissance de dette et justifie la mainlevée provisoire de l'opposition pour le montant
du loyer échu, pour autant que le bailleur ait mis l’objet du contrat à disposition du
locataire (CPF, 26 novembre 2015/326 ; CPF, 25 novembre 2010/459 ; Staehelin, in Basler
Kommentar, SchKG I, 2
e
éd., 2010, n. 114 ad art. 82 SchKG [LP] ; Trümpy, La mainlevée d’opposition
provisoire en droit du bail, in BlSchK 2010, pp. 105 ss, p. 106; Krauskopf, La mainlevée
provisoire : quelques jurisprudences récentes, in JdT 2008 II 23 ss, p. 35 ; BlSchk 2006, p.
140). En signant le contrat de bail, le locataire reconnaît son obligation de payer le loyer non
seulement pour la durée d'occupation de l'objet loué, mais pour toute la durée contractuelle
(ATF 134 III 267 consid. 3, JdT 2008 II 77).
Le poursuivi peut faire
échec à la mainlevée en rendant immédiatement vraisemblable sa libération (art.
82 al. 2 LP ; TF 5A_465/2014 consid. 7.1.2.3 et les réf. : ATF 96 I 4 consid. 2 ; TF 5A_577/2013
du 7 octobre 2013 consid. 4.3.1 ; TF 5A_878/2011 du 5 mars 2012 consid. 2.2). Il est admis à soulever
et à rendre vraisemblable tous les moyens libératoires, tels notamment la prescription, le
paiement, le sursis. En matière de bail à loyer, le poursuivi peut se libérer en rendant
vraisemblable que la chose louée est affectée de défauts au point qu’il est fondé
à résilier le contrat ou à faire réduire le loyer, ou encore à réclamer
des dommages et intérêts (Staehelin, op. cit., nn. 117-118
ad art. 82 SchKG [LP] ; BlSchK 2006, p. 140
précité et les réf. cit.). Si le montant de la réduction ne peut pas être chiffré
au moyen d’une preuve disponible, la mainlevée doit être refusée pour la totalité
de la créance (Krauskopf, La mainlevée provisoire : quelques jurisprudences récentes,
in JdT 2008 II 23 ss, p. 36). La simple vraisemblance du moyen libératoire suffit à mettre
en échec la requête de mainlevée. Il suffit que, sur la base d’éléments
concrets, le juge acquière l’impression d’une certaine vraisemblance de l’existence
de faits pertinents, sans pour autant qu’il doive exclure qu’il puisse en être autrement.
Selon la jurisprudence de la cour de céans, qui se réfère à la doctrine précitée,
pour faire obstacle à la requête de mainlevée présentée par le bailleur, le
locataire n’a pas nécessairement besoin d’invoquer la procédure prévue par
l’art. 259g CO et de menacer de consigner le loyer. Il suffit qu’il rende vraisemblable son
droit à obtenir une réduction de loyer ou une créance en dommages et intérêts
(CPF, 25 mai 2017/120 ; CPF, 26 novembre 2015/326 ; CPF, 13 mai 2013/195; CPF, 23 juin 2011/227
et les réf. cit.).
ba)
Le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié
à l’usage pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir en cet état
(art. 256 al. 1 CO [Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220]). En vertu de l’art.
259a CO, lorsqu’apparaissent des défauts qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels
il n’est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché
d’user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur la remise en état
de la chose, une réduction proportionnelle du loyer, des dommages-intérêts et la prise
en charge du procès contre un tiers. La réduction proportionnelle du loyer se calcule sur le
loyer net – sans les frais accessoires – dû pendant la période où l'objet
loué est affecté du défaut ; ainsi, le droit à la réduction cesse dès que
le défaut a été réparé ou a disparu d'une autre manière (Lachat, Le bail
à loyer, 2
e
éd., Lausanne 2008, pp. 258 ss). Le locataire peut en outre consigner le loyer, aux conditions des
art. 259g à 259i CO. Le locataire doit signaler au bailleur les défauts auxquels il n’est
pas tenu de remédier lui-même (art. 257g CO).
On peut exiger du locataire qui exerce les droits
découlant de la garantie pour les défauts qu'il se comporte conformément aux règles
de la bonne foi (ATF 130 III 504, consid. 5.2 ; TF 4A_621/2014 du 24 mars 2015 consid. 3.1 ;
TF 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 2.2.2).
La définition du
défaut au sens des art. 259 ss CO ne figure pas dans la loi. La doctrine et la jurisprudence se
réfèrent à l’état approprié à l’usage pour lequel la chose
a été louée au sens de l’art. 256 al. 1 CO. Cette notion suppose la comparaison
entre l’état réel de la chose et l’état convenu (ATF 135 II 347 consid. 3.2 ;
TF 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.2). Il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente
pas une qualité que le bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement
compter en se référant à l’état approprié à l’usage convenu.
Le défaut de la chose louée est une notion relative ; son existence dépendra des
circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l’objet
loué, l’âge et le type de la construction, le montant du loyer (Lachat, op. cit., pp.
216 et 219 ; Higi, in Zürcher Kommentar, Zurich 1994, n. 28 ad art. 258 CO, p. 382 ss ;
Wessner, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in 12
e
Séminaire du droit du bail, Neuchâtel 2002, pp. 23 ss ; TF 4A_582/2012 du 28 juin 2013
consid. 3.2 ; TF 4C.368/2004 du 21 février 2005 consid. 4.1 et les réf. cit. ; SJ
1997 p. 661 consid. 3a). Les désagréments que peut rencontrer le locataire doivent dépasser
les limites de la tolérance pour constituer un défaut de la chose louée (TF 4C.368/2004
précité consid. 4.1).
Le défaut peut être
imputable soit au bailleur, soit à un tiers, par exemple à un autre locataire de l’immeuble,
ou a un voisin. Il peut également résulter d’un cas fortuit. En revanche, lorsque le
défaut est imputable au locataire ou à une personne dont il répond (enfants, sous-locataires,
employés, par exemple), les art. 258 à 259i CO ne trouvent pas application (Lachat, op. cit.,
p. 224, n. 2.3).
bb)
Selon l’art. 255 CO, le bail peut être conclu pour une durée déterminée ou
indéterminée (al. 1). Il est de durée déterminée lorsqu’il doit prendre
fin, sans congé, à l’expiration de la durée convenue (al. 2).
La caractéristique
du contrat de durée déterminée est donc qu’il prend fin à l’expiration
de la durée convenue, sans qu’il soit nécessaire de le résilier (Bohnet/Dietschy-Marteney,
Droit du bail à loyer et à ferme, 2
e
édit. 2017, n. 4 ad. art 255 CO).
Un congé extraordinaire
reste toutefois possible (art. 257d, 257f, 259b, 261, 266g à 266k CO) (Bohnet/Dietschy-Marteney,
op. cit., nn. 3 et 7 ad. art 255 CO). En particulier, lorsque le bailleur a connaissance d’un défaut
et qu’il n’y a pas remédié dans un délai convenable, le locataire peut résilier
le contrat avec effet immédiat si le défaut exclu ou entrave considérablement l’usage
pour lequel un immeuble a été loué (art 259b let. a CO). Une telle résiliation présuppose
donc notamment que l’on soit en présence d’un défaut grave (Lachat, op. cit., p.
269,
n. 5.8). Tel est notamment le cas lorsque
le défaut met en danger des intérêts vitaux, notamment la santé du locataire. Il
en va de même lorsque le locataire ne peut pas habiter le logement ou ne peut pas faire usage des
pièces importantes pendant un certain temps. D’une manière plus générale, un
défaut grave est admis lorsqu’on ne peut plus exiger du locataire qu’il continue à
occuper les lieux. La gravité du défaut peut résulter de la durée de l’entrave
à l’usage, du coût de l’investissement nécessaire pour l’éliminer,
ou d’une accumulation de défauts de moindre importance. Un défaut peut être grave
même s’il n’affecte durablement que l’un de plusieurs locaux loués (Lachat,
op. cit., pp. 225 ss).
Selon l’art 264
CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai et terme de congé, il n'est
libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire
qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser ; le nouveau locataire doit en
outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (al. 1). A défaut
de présentation d'un tel candidat, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration
de la durée du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal (al. 2 CO).
Le bailleur doit toutefois admettre l'imputation sur le loyer notamment des profits qu'il a retirés
d'un autre usage de la chose (al. 3 let. b). Il en va ainsi notamment lorsqu’il parvient à
relouer les locaux à un meilleur prix (Lachat, Commentaire romand, n. 12 ad art. 264 CO ; Chaix,
L'article 264 CO : à la recherche du locataire de remplacement, in SJ 1999 Il 49, pp. 74-75).
c)
En l’espèce, à supposer qu'elles soient recevables dans le cadre de la présente
procédure, les pièces produites par le poursuivi dans la cause référencée KC16.050193-17142
ne suffisent pas à rendre vraisemblable l’existence d’une attitude chicanière de
l’intimée ou de son représentant. Le courrier du conseil du recourant du 2 août
2016 est à cet égard manifestement insuffisant dans la mesure où il ne fait que retranscrire
la version des faits du recourant. Il en va de même des photos produites, qui, si elles révèlent
bien la présence d’une fraiseuse à neige dans ce qui semble être un parking souterrain,
ne permettent en revanche pas de localiser les places de parc dévolues au recourant ni, par conséquent,
de se prononcer sur l’éventuelle gène que cette machine aurait pu représenter pour
lui.
Il est en revanche établi
qu’une clôture grillagée a été installée par l’intimée en cours
de bail dans le jardin du recourant. On peut en outre admettre, sur la base des photographies produites,
que cette installation a partiellement obstrué la vue dont le recourant bénéficiait sur
le lac Léman. On pourrait donc concevoir l’existence d’un défaut de la chose louée
susceptible d’entraîner une réduction de loyer. Il résulte toutefois du dossier
que l’intimée a fait ériger cette clôture pour contenir un chien qui était
parfois présent au domicile du recourant. Dans son courrier du 2 août 2016, le conseil du recourant
a certes contesté la nécessité d’une telle clôture. On constate toutefois que
son installation a été précédée de discussion entre les parties. L’intimée
a en particulier soumis au recourant un devis pour la pose et la dépose de ce grillage le 17 mai
2016. Or, si le coût des travaux semble avoir été contesté, aucune pièce ne
permet de retenir que le recourant se serait alors opposé aux travaux ou en aurait à tout le
moins contesté la nécessité pour contenir l’animal incriminé. L’utilité
du grillage n’a pas non plus été remise en cause par le recourant dans sa lettre de résiliation
du 25 juin 2016 dans laquelle il ne s’est prévalu que de l’altération de sa vue
sur le lac. Dans ces circonstances, le recourant ne saurait aujourd’hui prétendre, de bonne
foi, à une réduction de loyer en raison de la perte de vue engendrée par une clôture
dont l’installation lui a été annoncée, à laquelle il ne s’est pas opposé
et qui paraît en outre avoir été nécessaire pour contenir un animal présent
à son domicile.
Le moyen tiré de
l’existence d’un défaut de la chose louée est donc mal fondé.
Reste à examiner
l’argument fondé sur la résiliation de bail donnée par le recourant le 25 juin 2016
pour le 31 octobre 2016. A cet égard, on observe que le contrat de bail a été conclu pour
une durée déterminée qui courait du 24 décembre 2015 au 31 janvier 2017. Le recourant
aurait certes pu résilier son contrat de manière anticipée en se prévalant d’un
défaut grave de la chose louée. Toutefois, le dossier ne permet pas de conclure à l’existence
d’un défaut de cette nature, de sorte qu’une résiliation extraordinaire pour ce
motif n’entre pas en ligne de compte. Il n’est pour le reste pas établi que le recourant
aurait présenté à l’intimée un locataire de remplacement, solvable et disposé
à reprendre le contrat de bail aux mêmes conditions que lui à partir du 31 octobre 2016.
Le moyen tiré d’une
résiliation anticipée du contrat de bail est donc également mal fondé.
III.
En
conclusion, le recours doit être rejeté et le prononcé entrepris confirmé.
Les frais judiciaires
de deuxième instance, arrêtés à 510 fr., seront mis à la charge du recourant.
Celui-ci doit en outre verser à l'intimée des dépens de deuxième instance. Le montant
de ces dépens, arrêté à 1'500 fr. vu la valeur litigieuse (art. 8 TDC), doit être
réparti, par moitié, en application de l’art. 20 al. 2 TDC, entre les deux dossiers parallèles
et traités simultanément, pour tenir compte du fait que le conseil de l'intimée a déposé
deux écritures identiques dans le cadre des deux procédures, qui portent sur un état de
fait similaire.
Par
ces motifs,
la
Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos en sa qualité d'autorité
de
recours en matière sommaire de poursuites,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le prononcé est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 510 fr. (cinq cent dix francs),
sont mis à la charge du recourant.
IV.
Le recourant L.________ doit verser à l’intimée J.________ la somme de 750 fr. (sept
cent cinquante francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V.
L'arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Lionel Zeiter, avocat (pour L.________),
‑
Me Bernard Katz, avocat (pour J.________).
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur litigieuse est de 18'500 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100  al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Lavaux-Oron.
La greffière :