vd_findinfo · HC / 2024 / 918 · 2024-12-17 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, CAS CLAIR | 257d CO, 272a al. 1 let. a CO, 257 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile HC / 2024 / 918

TRIBUNAL
CANTONAL
JL24.020194-241067
579
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
17 décembre 2024
__________________
Composition
:               Mme
Crittin
Dayen
, présidente
M.
Krieger et Mme Elkaim, juges
Greffier
:              M.
Tschumy
*****
Art.
257d et 272a al. 1 let. a CO ; art. 257 al. 1 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
W.________
,
à [...], intimée, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 25 juillet 2024 par
la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois dans la cause divisant l’appelante d’avec
J.________
SA
, à [...], requérante, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 25 juillet 2024, notifiée aux parties respectivement le 29 juillet et le 5 août
2024, la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois (ci‑après : la juge de
paix) a ordonné à W.________ de quitter et rendre libres pour le jeudi 22 août 2024 à
midi les locaux occupés dans l’immeuble sis à [...], [...] (appartement de [...] pièces
au
[...]
étage + cave) (I), a dit qu’à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement
ces locaux, l’huissier de paix serait chargé, sous la responsabilité du juge de paix,
de procéder à l’exécution forcée de la décision sur requête de la
partie bailleresse, avec au besoin ouverture forcée des locaux (II), a ordonné aux agents de
la force publique de concourir à l’exécution forcée de la décision, s’ils
en étaient requis par l’huissier de paix (III), a arrêté à 480 fr. les frais
judiciaires, qui étaient compensés avec l’avance de frais de la partie bailleresse (IV),
a mis les frais à la charge de la partie locataire (V), a dit qu’en conséquence la partie
locataire rembourserait à la partie bailleresse son avance de frais à concurrence de 480 fr.
et lui verserait la somme de 600 fr. à titre de dépens (VI), et a dit que toutes autres et
plus amples conclusions étaient rejetées (VII).
En droit, la juge de paix a retenu que le 14 juillet 2023, J.________ SA avait mis en demeure valablement
W.________ de payer un arriéré de loyer de 4'238 fr., représentant les loyers de juin
et juillet 2023 et que le 29 août 2023, faute de paiement dans le délai imparti, le bail
avait été valablement résilié pour le 30 septembre 2023. La juge de paix a également
considéré que la convention de suspension du 18 octobre 2023 conclue par les parties prévoyait
que la résiliation précitée restait valable, malgré la suspension de ses effets jusqu’au 31 mars
2024 ; en effet, par la convention, W.________ s'était engagée à régler les
indemnités d’occupation illicite à échoir au plus tard le 1
er
de chaque mois et en cas de retard de paiement de plus de cinq jours pendant la période prévue,
l’accord devenait immédiatement caduc, J.________ SA disposant du droit de déposer une
requête d’expulsion. Or, les termes de la convention de suspension n'ayant pas été
respectés, celle-ci s'était éteinte au 31 mars 2024. En effet, il résultait
des pièces produites que l’indemnité pour occupation illicite du mois de janvier 2024
n’avait été acquittée que le 22 janvier 2024 et qu’aucun versement n’était
intervenu pour le mois de février 2024. Enfin, l’argument selon lequel N.________ serait colocataire
de W.________ ne ressortait pas du dossier, de sorte que le congé était valable. Le cas a ainsi
été jugé clair et l'expulsion ordonnée.
B.
a)
Par acte du 8 août 2024, W.________ (ci-après :
l’appelante) a interjeté appel de l’ordonnance précitée en concluant, avec
suite de frais et dépens, à sa réforme, en ce sens que la requête en cas clair déposée
le 9 avril 2024 par J.________ SA (ci-après : l’intimée) soit déclarée
irrecevable. L’appelante a produit onze pièces à l’appui de son appel et a sollicité
l’octroi de l’assistance judiciaire pour la procédure d’appel.
b)
Par courrier du 21 novembre 2024, la Juge déléguée de la Cour d'appel civile a informé
les parties que la cause était gardée à juger.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l'ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
L’appelante est la veuve d’B.________. Au décès de son mari, elle a repris le bail
de l'appartement sis [...] à [...], selon avenant du 2 mars 2012. Depuis le 1
er
décembre
2007, le loyer de l’appelante était de 2'119 fr. par mois.
2.
a)
Par courrier recommandé du 14 juillet 2023, la gérance [...] a mis l’appelante en demeure
de s'acquitter des arriérés de loyer pour les mois juin et juillet 2023 – soit 4'238
fr. – dans un délai de trente jours.
b)
L’appelante ne s’est pas exécutée dans le délai imparti. Par formule officielle
du 29 août 2023, l’intimée a résilié le bail pour le 30 septembre 2023.
3.
Par convention de suspension signée le 18 octobre 2023, les parties sont convenues de ce qui suit :
« […]
1.
La résiliation du bail au 30 septembre 2023
est valable. Toute prolongation du contrat est exclue.
2.
Les effets de la résiliation sont suspendus
jusqu’au 31 mars 2024, le bailleur acceptant, à bien plaire et sans renoncer à ses droits,
d’accorder un sursis à la locataire selon la demande de cette dernière.
3.
La locataire s’engage à régler
les indemnités d’occupation illicite à échoir, la prochaine étant celle du
mois d’octobre 2023 au plus tard le 1
er
de chaque mois.
4.
En cas de retard de paiement de plus de cinq jours
durant cette période ou de manquement quelconque de la part de la locataire, le présent accord
devient immédiatement caduc et le bailleur déposera une requête d’expulsion en mains
de l’autorité compétente, sans autre avis.
5.
La présente convention de suspension s’éteint
le 31 mars 2024 et le bail à loyer reprendra vigueur dès le 1
er
avril 2024, aux mêmes conditions, si les termes de la présente convention sont respectés.
6.
[…] ».
4.
a)
Il ressort du décompte du bailleur (pièce 10) que l’appelante s’est acquittée
de la manière suivante des loyers et indemnités d’occupation illicite :
- pour le mois de juin 2023, paiement intervenu le 24 juillet 2023 ;
- pour le mois de juillet 2023, le 7 septembre 2023 ;
- pour le mois d’août 2023, le 8 septembre 2023 ;
- pour le mois de septembre 2023, le 25 septembre 2023 ;
- pour le mois d’octobre 2023, le 9 octobre 2023 ;
- pour le mois de novembre 2023, le 3 novembre 2023 ;
- pour le mois de décembre 2023, le 4 décembre 2023 ;
- pour le mois de janvier 2024, le 22 janvier 2024 ;
- pour le mois de février 2024, le 11 mars 2024.
b)
Le 8 mars 2024, l’appelante a viré un montant de 2'119 fr. en faveur de l’intimée.
Ce virement a été annulé.
c)
Le 11 mars 2024, l'appelante a également payé un montant de 54 fr. 05, puis un montant
de 2'064 fr. 95 le 14 mai 2024, imputés sur le loyer de mars 2024. Le loyer d'avril 2024 n'a été
payé qu'à hauteur de 54 fr. 05, le 15 mai 2024. Depuis lors, l’appelante n’a plus
versé d’autre montant à l’intimée.
5.
Le 1
er
juillet 2024, l’Office des poursuites du district de l’Ouest lausannois a délivré
à l'intimée un acte de défaut de biens pour le montant de la créance de 4'603 fr.
95 (hors intérêts et frais) relative au solde du loyer impayé de mars 2024 et au loyer
impayé d'avril 2024. Sous la rubrique « observations » de l’acte de défaut
de biens, l’Office des poursuites a indiqué ceci : « Débitrice veuve, plus
de charges familiales. Loyer mensuel de FR 2'119.00, vit en colocation avec Mme  N.________ qui
participe au paiement du loyer à hauteur de CHF 800.00 par mois […] ».
6.
Par requête en cas clair du 9 avril 2024, l’intimée a requis de la juge de paix l’expulsion
immédiate de l’appelante. L’audience d’expulsion s’est tenue le 11 juillet
2024.
7.
Par courrier du 5 août 2024 adressé au conseil de l’appelante, le conseil de l’intimée
a indiqué être dans l’attente des explications de l’appelante concernant la sous-location
non autorisée de l’appartement, selon les informations obtenues de l’Office des poursuites.
Elle a qualifié le loyer de la « sous-locataire » – soit 800 fr. –
d’exagéré et indiqué que la sous-location ne saurait être autorisée. L’appelante
a été mise en demeure de cesser immédiatement cette sous‑location non autorisée.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272]), dans les affaires patrimoniales, si la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Pour les requêtes d'expulsion du locataire initiées selon la procédure sommaire applicable
aux cas clairs (art. 257 CPC) et dans lesquelles seule est litigieuse l'expulsion en tant que telle,
la valeur litigieuse correspond à six mois de loyer (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1, JdT 2019 II
235 ; TF 4A_307/2024 du 6 août 2024 consid. 1.1).
Ecrit et motivé, l'appel doit être introduit auprès de l'instance d'appel, soit auprès
de la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi d'organisation judiciaire du 12 décembre
1979 ; BLV 173.01]). Lorsque la décision entreprise a été rendue en procédure
sommaire, comme c'est le cas dans la procédure en cas clair (art. 248 let. b CPC), le délai
d'appel est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., compte tenu d’un
loyer mensuel de 2'119 fr., de sorte que la voie de l’appel est ouverte. L’ordonnance attaquée
ayant été rendue dans la procédure applicable aux cas clairs et le pli recommandé
la contenant ayant été retiré le 29 juillet 2024 par l’appelante, l’appel
a été déposé en temps utile contre une décision finale par une partie ayant
un intérêt digne de protection.
2.
2.1
L’appel peut être formé pour violation
du droit ou constatation inexacte des faits (art. 310 let. a et b CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer
le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC (Jeandin,
in
Bohnet et al., Commentaire romand, Code de procédure civile, 2
e
éd., Bâle 2019, n. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle contrôle librement l'appréciation
des preuves effectuée par le juge de première instance et vérifie si celui-ci pouvait
admettre les faits qu'il a retenus (art. 157 CPC en relation avec l’art. 310 let. b CPC ;
ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).
Sous réserve des vices manifestes, l'application du droit d'office ne signifie pas que l'autorité
d'appel doive étendre son examen à des moyens qui n'ont pas été soulevés dans
l'acte d'appel. Elle doit se limiter aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés contre
la décision de première instance ; l'acte d'appel fixe en principe le cadre des griefs
auxquels l'autorité d'appel doit répondre eu égard au principe d'application du droit
d'office (ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 ; TF 4A_589/2023 du 13 mai 2024 consid 4.2). Cette
jurisprudence ne remet pas en cause la liberté conférée aux juges d'admettre (ou de rejeter)
l'appel en s'appuyant sur un argument non explicitement discuté par les parties (TF 4A_313/2019
du 19 mars 2020 consid. 3).
2.2
L'appelante allègue des faits nouveaux (allégué
7) et produit une pièce nouvelle à l’appui de son appel (pièce 11), soit un courrier
du 5 août 2024 du conseil de l’intimée. Les autres pièces produites en appel ne
sont pas nouvelles.
L’allégué
nouveau se rapporte à un courrier du conseil de l’intimée daté du 5 août 2024
(pièce 11 de l’appel). Il est donc postérieur au jugement rendu et il constitue un vrai
nova
.
Il a été produit sans retard. Partant, la pièce 11 et l’allégué 7 de l’appel
sont recevables (cf. art. 317 al. 1 let. a CPC).
3.
3.1
L'appelante invoque une constatation inexacte
des faits et une violation de l'art. 257 CPC.
D’une part, selon l'appelante, la juge de paix n'aurait abordé que de manière superficielle
la question de la présence de N.________ dans l’appartement litigieux et de ses conséquences
sur la validité de la résiliation. Elle soutient en effet que celle-ci était bien sa colocataire,
ce qui ressortirait de l'acte de défaut de biens remis à l'intimée, qui ne pouvait donc
l'ignorer. Cela suffirait à rendre le cas peu clair. Selon elle, il conviendrait d'investiguer les
raisons pour lesquelles N.________ ne figurait pas sur le bail.
D'autre part, l'appelante se serait efforcée
de tenir ses engagements jusqu'à la fin de l'année 2023, en payant son loyer en temps et en
heure, et aurait donné des explications valables sur ses défauts de paiement ultérieurs.
Enfin, le bail aurait repris sa validité à la suite de l'accord passé, ce qui tendrait
à prouver que le cas n'est pas clair.
3.2
3.2.1
La procédure de protection
dans les cas clairs prévue à l'art. 257 CPC permet d'obtenir rapidement une décision ayant
l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire lorsque la situation en fait et en
droit n'est pas équivoque (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 et réf. cit., SJ 2013 I 283 ;
TF 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 3.2).
Selon
l'art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l’application de la procédure sommaire lorsque l'état
de fait n'est pas litigieux ou peut être immédiatement prouvé (let. a) et la situation
juridique claire (let. b). Si ces conditions ne sont pas remplies, le tribunal n'entre pas en matière
sur la requête (art. 257 al. 3 CPC) et la déclare irrecevable.
Il est en effet exclu que la procédure puisse
aboutir au rejet de la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 144
III 462 consid. 3.1 ; ATF 140 III 315 consid. 5 ; TF 4A_307/2024 précité,
consid. 3.1.3).
3.2.2
La
recevabilité de la procédure de protection dans les cas clairs est donc soumise à deux
conditions cumulatives. Premièrement, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas
contesté par le défendeur ; il est susceptible d'être immédiatement prouvé
lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale,
la preuve est rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC.
La preuve n'est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine (
voller
Beweis
) des faits justifiant sa prétention ;
la simple vraisemblance
(Glaubhaftmachen
)
ne suffit pas. Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes
(
substanziiert und schlüssig
),
qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler
la conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 46,
loc.
cit.
; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ;
ATF 138 III 620,
loc. cit.
;
TF 4A_394/2024 précité, consid. 5.1).
En
second lieu, la situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose
de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence
éprouvées (ATF 144 III 462,
loc.
cit.
; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ;
ATF 138 III 728 consid. 3.3). En règle générale, la situation juridique n'est pas
claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation
de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte
des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 144 III 462,
loc.
cit.
; ATF 141 III 23,
loc.
cit.
; ATF 138 III 123,
loc.
cit
. ;
TF 4A_394/2024,
loc.
cit.
; TF 4A_305/2024 du 11 juin 2024
consid. 4.1).
3.2.3
3.2.3.1
Aux termes de l'art. 257d
CO,
lorsque,
après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un
terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de
paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitations ou de locaux
commerciaux, de 30 jours au moins (al. 1).
Faute de paiement dans le délai fixé,
le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitations
et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum
de 30 jours pour la fin d’un mois
(al. 2).
3.2.3.2
La demeure du locataire,
au sens de l'art. 257d CO, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire
soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une de ces deux conditions cumulatives
n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application
de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d'une prestation exigible
n'est pas encore accompli au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation du créancier,
à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur
(TF 4A_65/2016 du 2 septembre 2016 consid. 3.1 ; TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011
consid. 3.1). Si, en revanche, l'une des conditions d'application de l'art. 257d CO n'est pas réalisée,
le congé est inefficace (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p. 879).
3.2.3.3
Le délai comminatoire
commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu en ses mains la mise en demeure,
mais au plus tard à l'échéance du délai de garde postale de sept jours (théorie
de la réception relative ; ATF 137 III 208 consid. 3.1.3 ;
ATF 119 Il 147 consid. 2, JdT 1994 I 205 ;
Lachat et al.,
op. cit
.,
n. 2.2.4 p. 875 et les réf. cit.).
3.3
3.3.1
En l'espèce, nonobstant
la mention de N.________ sur l’acte de défaut de biens, de même que l’existence
de la convention de suspension, le cas est bel et bien clair au sens de l’art. 257 CPC, comme on
le verra ci-après.
3.3.2
Le bail d'origine était
au nom du défunt mari de l'appelante, qui lui a succédé comme locataire. L’appelante
ne parvient pas à prouver l’existence d’une prétendue colocation. Elle ne produit
en particulier aucun document qui démontrerait qu'elle a signalé à l'intimée que
N.________ serait sa colocataire ni requis que cette dernière figure sur le bail. Le fait que cette
personne ait été mentionnée sur l'acte de défaut de biens ne prouve rien, puisque
cette mention ne découle que de ses propres déclarations au préposé de l'Office des
poursuites. Par ailleurs, il ressort du courrier de l'agente d’affaires brevetée Laura Jaatinen
du 5 août 2024, produit à titre de
nova
par l'appelante (pièce 11), que l'intimée n'a appris l'existence de la prétendue colocataire
qu'à la réception de l'acte de défaut de biens du 1
er
juillet 2024. L’argument de l’appelante concernant la prétendue colocation ne convainc
donc pas. Il peut être écarté et ne doit pas remettre en question l’appréciation
de la juge de paix, la résiliation était valable.
Par ailleurs, l'appelante
ne conteste pas ne pas avoir payé à temps ses loyers des mois de juin et juillet 2023 ni ne
conteste d'ailleurs ne pas avoir payé ses indemnités d’occupation illicite – ou
du moins pas à temps – à partir du mois de janvier 2024.
C’est donc à
raison que la juge de paix a considéré que la situation était claire et que les conditions
de l’art. 257d CO étaient remplies. S’ensuit le rejet du grief.
4.
4.1
Sans invoquer explicitement
une violation de la bonne foi, l'appelante semble considérer dans un second grief que le bail aurait
continué ou qu'un nouveau bail serait né.
4.2
4.2.1
En
vertu de l'art. 272a al. 1 let. a CO, aucune prolongation ne peut être accordée lorsque le
bail est résilié en vertu de l'art. 257d CO.
Cependant rien n'empêche une prolongation
conventionnelle ou tout autre accord. La jurisprudence admet toutefois que le congé prononcé
conformément à l'art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles
de la bonne foi.
Dans ce contexte, la notion
d’abus de droit doit être interprétée très restrictivement afin de ne pas remettre
en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591
consid. 1 ;
TF 4A_367/2022
du 10 novembre 2022 consid. 5.2.1 ; TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 8.2). L'annulation
du congé doit rester une
ultima
ratio
dans le cas du locataire qui ne paie pas
son loyer
(TF 4A_70/2014
du 10 septembre 2024 consid. 5.3 ; TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ;
Lachat et al.,
op. cit
.,
n. 2.3.6 note 109 p. 881, qui indique que : « de fait, les situations où le
congé n'est pas inefficace mais annulable sont ‹ très rares › »).
L'annulation entre en considération notamment
lorsque le bailleur réclame au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement
supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'est pas certain du montant effectivement dû
et invite son locataire à vérifier le montant réclamé ; il contrevient aux règles
de la bonne foi s'il maintient cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions
à la suite d'une contestation du locataire relative au montant réclamé (ATF 120 Il 31
consid. 4b, JdT 1995 I 155 ; TF 4A_332/2023 du 11 janvier 2024 consid. 4.1 ; TF 4A_330/2017
du 8 février 2018 consid. 3.1) ;
ou encore, si l'arriéré est insignifiant,
ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire,
alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps ;
ou enfin, le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même
délai. Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire
(ATF 140 III 591,
loc. cit
.
et réf. cit. ; ATF 120 II 105 consid. 3c ; TF 4A_550/2020,
loc.
cit.
;
TF 4A_436/2018,
loc. cit
.).
4.2.2
La résiliation d’un
contrat de bail à loyer est un acte formateur résolutoire (Lachat/Bohnet,
in
Thévenoz/Werro [édit.], Commentaire romand, Code des obligations I, n. 1 ad art. 266a CO et
réf. cit.). La résiliation transformant unilatéralement le rapport de droit, elle est,
par principe, inconditionnelle et irrévocable (ATF 146 V 169 consid. 4.3.3.2 ; ATF 128 III
129 consid. 2a, JdT 2003 I 10 ; TF 4A_439/2022 du 25 août 2023 consid. 5.1).
4.3
4.3.1
Selon
la convention du 18 octobre 2023, l'intimée a accepté sur demande de l'appelante de suspendre
les effets de la résiliation jusqu'au 31 mars 2024, à condition que l'appelante s'engage à
régler les indemnités d'occupation illicite à échoir, au plus tard le 1
er
de chaque mois.
Il
était prévu qu'en cas de retard de paiement de plus de cinq jours durant cette période
ou de manquement quelconque de la part de la locataire, l'accord devenait immédiatement caduc et
que l’intimée pouvait déposer une requête d'expulsion en mains de l'autorité
compétente, sans autre avis. Toutefois, il était prévu que le bail serait renouvelé
aux mêmes conditions à partir du 1
er
avril 2024, si les termes de la convention étaient respectés.
En l'espèce, c'est
à la demande de l'appelante et, à bien plaire, que l’intimée a accepté de suspendre
les effets de la résiliation pour permettre à celle-ci de payer ses arriérés de loyer
et démontrer qu'elle était constante dans l’exécution de ses obligations par la
suite
.
Cet
accord était manifestement en faveur de l’appelante
.
Le contenu de celui-ci est sans ambiguïté,
puisqu'il conditionne la conclusion d'un nouveau bail, aux mêmes conditions que celui résilié
le 30 septembre 2023,
au paiement régulier des indemnités
d’occupation illicite. La durée de la suspension de la résiliation était limitée
dans le temps au 31 mars 2024.
4.3.2
On
relèvera d’emblée que la simple conclusion de la convention du 18 octobre 2023
ne saurait constituer une renonciation de la part de l’intimée à la résiliation
du contrat entre les parties. En effet, selon la jurisprudence, une résiliation est par nature irrévocable.
Par ailleurs, appelé à se prononcer sur une situation semblable, où un bailleur avait
octroyé un sursis à un locataire après avoir adressé une résiliation parce qu’il
était en demeure et où le bailleur avait finalement requis l’expulsion faute de respect
des termes du sursis, le Tribunal fédéral a considéré la situation comme conforme
à l’art. 257d al. 2 CO (TF 4A_571/2018 du 14 janvier 2019 consid. 8.3).
Il est en l’occurrence établi que l'appelante n'a pas satisfait aux conditions de la convention
du 18 octobre 2023, puisqu'elle n'a payé l'indemnité d’occupation illicite
du mois de janvier 2024 que le 22 janvier 2024 (alors que la convention prévoyait un paiement le
1
er
jour du mois et cinq jours de tolérance), que le loyer de février 2024 n'a été payé
que le 11 mars 2024 et qu'enfin les poursuites pour les loyers de mars et d’avril 2024 se sont
soldées par un acte de défaut de biens.
L'argument selon lequel
le paiement de l’indemnité d’occupation illicite pour le mois de mars 2024 a été
refusé par la banque de l'appelante n'est pas relevant compte tenu des violations précitées
de la convention, qui suffisent à justifier l’expulsion. Il incombait au demeurant à
l’appelante de faire en sorte que son versement parvienne à l’intimée dans le délai
fixé
(cf.
Lachat et al.,
op. cit
.,
n. 2.7 p. 376).
Au vu de ce qui précède
et de l’arrêt précité, l’intimée n’a pas violé les règles
de la bonne foi en demandant l’expulsion de l’appelante le 9 avril 2024. On ne saurait reprocher
à l’intimée de ne pas l’avoir sollicitée immédiatement après le
premier retard de l’appelante au mois de janvier 2024. Le fait que l’intimée n’ait
pas réagi aussitôt ne saurait constituer un abus de droit en l’espèce. Par ailleurs,
la convention de suspension avait de toute manière une échéance au 31 mars 2024,
ce qui ne rend pas tardive la requête du 9 avril 2024.
Ce
second grief ne peut donc qu’être rejeté.
5.
5.1
Fondé sur ce qui précède, l’appel, manifestement mal fondé, doit être
rejeté (art. 312 al. 1
in
fine
CPC), et le jugement confirmé. Compte
tenu de l’effet suspensif lié à l’appel (art. 315 al. 1 CPC), la cause doit être
renvoyée à la juge de paix pour qu’elle fixe à l’appelante un nouveau délai
pour libérer les locaux litigieux.
5.2
La requête d’assistance judiciaire de l’appelante doit être rejetée, l’appel
étant, pour les motifs qui précèdent (cf.
supra
consid. 3 et 4), d’emblée dénué de chance de succès, de sorte qu’il n’aurait
pas été formé par un plaideur raisonnable (art. 117 let. b CPC).
5.3
Les frais judiciaires
de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 3, 69 al. 1 et 70 al. 4 TFJC
[tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la
charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Il n’y a pas lieu à l’allocation
de dépens, l’intimée n’ayant pas été invitée à se déterminer
sur l’appel.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois pour qu’elle
fixe un nouveau délai à W.________ pour libérer les locaux occupés dans l’immeuble
sis à [...], [...] (appartement de [...] pièces au
[...]
étage + cave).
IV.
La requête d’assistance judiciaire est rejetée.
V.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge de l’appelante W.________.
VI.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               Le greffier
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Alessandro Brenci (pour W.________),
‑
Mme Laura Jaatinen, aab (pour J.________ SA),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois,
‑
au Centre social régional (CSR) de l’Ouest lausannois, sis Avenue du 14 avril 7, 1020 Renens.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :