vd_findinfo · 18/2015/DCA · 2015-03-11 · fr

VENTE D'IMMEUBLE, GARANTIE EN RAISON DES DÉFAUTS DE LA CHOSE, DROIT À LA RÉSOLUTION DU CONTRAT | 197 CO, 200 CO, 205 CO, 208 CO, 221 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour civile 11.03.2015 18/2015/DCA

TRIBUNAL
CANTONAL
CO10.006629
18/2015/DCA
COUR
CIVILE
_________________
Audience
de jugement du 11 mars 2015
________________________________
Composition
:               Mme
Byrde
,
présidente
Mme
Carlsson et M. Hack, juges
Greffier
:              M.
Cloux
*****
Cause
pendante entre :
E.________
(Me B. Katz)
et
M.________SA
(Me L. Moreillon)
-
Du même jour -
Délibérant immédiatement à huis clos, la Cour civile considère :
En fait:
1.
La défenderesse M.________SA
est une société anonyme de droit suisse dont le siège est à [...]. De fait, elle
n’exerce pas son activité à son siège social légal, mais au [...]. Son capital-actions
est composé de 100 actions au porteur de 1'000 fr. chacune. Elle a pour administrateur
unique J.________.
2.
Le 20 décembre 2005,
la défenderesse, en qualité de maître de l’ouvrage, et la société H.B.________SA
(dont la raison sociale actuelle est H.P.________SA, ci-après : "H.________"), en
qualité d’entrepreneur général, ont signé un contrat dit "d’entreprise
générale". Ce contrat porte notamment sur la construction de 5 bâtiments comprenant
52 appartements et un parking enterré de 46 places, sous l’appellation "[...]",
sur la parcelle n° 253 du Registre foncier de la commune de [...]. Par ce contrat, l’entrepreneur
général était chargé de la planification et de la réalisation de cet ouvrage,
pour un prix forfaitaire de 16'325'031 francs. Le contrat décrit les prestations incluses dans
ce prix, selon ce qui suit :
"-
travaux et livraisons nécessaires à la réalisation conforme au contrat de la construction;
même s’ils ne sont pas expressément évoqués dans le descriptif de la construction
et sur les plans;
-
prise du risque par l’entrepreneur
général quant aux délais, prix et qualité;
-
management et direction du chantier;
-
contacts avec les autorités
et administrations;
-
honoraires des architectes, ingénieurs,
spécialistes etc. ;
-
frais d’installation et de
délimitation du chantier;
-
enlèvement des gravats et
déblais ;
-
nettoyage du chantier avant la
mise en service de l’ouvrage ;
-
documentation selon l’art. 18
(réd. : savoir les plans révisés et d’exécution, les schémas d’installations,
les modes d’emploi et consignes d’utilisation, la liste des entreprises, les documents officiels
et autorisations, les procès-verbaux de réception (chauffage, aération, sanitaires, électricité
ainsi que toutes les installations techniques du bâtiment) et le procès-verbal de réception
de la construction)."
Le 23 décembre 2005, la Municipalité de [...] a délivré un permis de construire
n° 2005/14/[...]7, accompagné de plusieurs annexes. Le permis ne contient pas d’interdiction
en relation avec l’habitation des galeries.
3.
Le demandeur E.________ est divorcé
et père de deux enfants nés en 1998 et 2004, qui sont fréquemment chez lui. Intéressé
par l’acquisition d’un appartement dans la résidence "[...]", à [...],
le demandeur est entré en contact durant le premier trimestre de l’année 2009 avec la
défenderesse, qui était la propriétaire de cette résidence mais en avait confié
la promotion à la société G.________SA. Il a porté son choix sur un appartement de
4,5 pièces en duplex, avec balcon, situé dans les combles.
Dans les plans de la résidence "[...]" du 20 mars 2007, émanant du bureau [...]
architectes SA, le lot n° 12 est désigné sous l’inscription "Combles/Galeries
4 ½ pièces", ces plans comprenant en outre la mention manuscrite "157.60 habitables".
Le 3 mars 2009, le demandeur et "Groupe G.________ Switzerland SA, Service Valorisation"
ont signé un contrat dit de réservation portant l’en-tête "G.________",
et dans lequel on peut notamment lire ce qui suit :
"(…)
Je (nous) soussigné (s) : M. E.________ (…)
Désignation
déclare
(nt) vouloir acquérir les biens qui sont, ci-après, désignés par l’intermédiaire
du Groupe G.________ Switzerland SA, Service Valorisation
dans
le programme dénommé [...] sis [...]
l’appartement
dans l’immeuble Bât A portant le n° 12 des plans de surface d’environ 157.60 m
2
composé de 4.5 pièces
principales, situé au 2
e
étage de l’immeuble. Cave 3 (plan registre foncier)
(…)
Place(s)
de parking intérieure(s) portant le(s) n° 39
Place(s)
de parking extérieure(s) portant le(s) n° 12 (Offert)
Prix
Ladite
réservation ferme d’achat est faite moyennant le prix de 745'000.- CHF (Sept Cent Quarante
Cinq Mille CHF) commissions incluses.
Ce
prix ne tient pas compte des frais d’honoraires du notaire et des droits de mutation qui seront
à la charge du réservataire qui le reconnaît et l’accepte expressément.
Il
est précisé que l’acquisition sera réalisée :
S
Avec
l’aide d’un prêt hypothécaire
£
Sans l’aide d’un prêt hypothécaire
Conditions
Dès
lors, nous nous engageons (…) de signer un acte de vente au plus tard le RDV 18.03.09
chez
Me [...] notaire à [...].
Dans
le cas où le prêt hypothécaire serait refusé d’ici le / , la présente
réservation sera caduque et l’acompte restitué dans les 10 jours de l’annulation
sans frais d’indemnité.
(…)"
En bas du contrat, sous les signatures, figure la mention manuscrite suivante :
"Les
trois vitrages en oblique seront munis de guichets ouvrants pris en charge par le M.O. (réd.: maître
de l'ouvrage)"
Cette inscription est de la main de l’employée de G.________SA en charge de la promotion de
l’immeuble, N.________, qui a signé le contrat de réservation pour le compte de Groupe
G.________ Switzerland SA, Service valorisation. Les vitrages en question étaient ceux des combles,
qui ont été vendues comme habitables.
Le 4 mars 2009, N.________ a adressé une copie du contrat de réservation au demandeur,
avec une lettre d’accompagnement mentionnant, dans son objet, un "Appartement de 4.5 pièces
d’env. 157.60 m
2
hab.".
4.
Selon un contrat dit de vente du
18 mars 2009, conclu devant le notaire [...], le demandeur a acquis de la défenderesse l’appartement
en duplex de 4,5 pièces avec balcon dans les combles et la place de parc n° 39, constituant
respectivement la parcelle [...]1-12 de l’immeuble de base [...]1 et la parcelle [...]-39 de la
commune de [...]. Sont annexés à ce contrat des plans sur lesquels l’appartement n° 12
acheté par le demandeur est situé à l’étage "Comble et Galerie",
l’espace vendu au demandeur comportant les termes "S. de bains" et "Galerie".
L’art. 1 du contrat a la teneur suivante :
"Les immeubles sont vendus dans leur état juridique et matériel actuel, sous réserve
des seules retouches et finitions, avec leurs droits, charges, dépendances, accessoires et parties
intégrantes. Un exemplaire des plans du bâtiment et des parkings, signé par les comparants
et légalisé, demeurera ci-annexé.
Le vendeur déclare qu’il n’existe aucune convention orale, écrite ou tacite entre
celui-ci et des tiers mettant ces derniers au bénéfice de d’avantages quelconques.
Il
certifie qu’il n’est engagé dans aucun procès et qu’il n’est l’objet
d’aucune demande d’indemnité du chef des immeubles susdésignés.
Par ailleurs, le vendeur déclare que la cave qui est attribuée au lot vendu est la cave numéro
3."
L’art. 3 du contrat est quant à lui libellé comme suit :
"Le vendeur répond à l’égard de l’acheteur des garanties du vendeur,
conformément aux articles 197 et suivants du code des obligations et à la norme 118 de
la société suisse des ingénieurs et architectes.
Le vendeur cède d’ores et déjà à l’acheteur, qui accepte, les droits
cessibles qu’il possède en sa qualité de maître de l’ouvrage contre les entrepreneurs,
maîtres d’état, architectes, ingénieurs ou autres personnes qui ont participé
aux travaux de construction du bâtiment érigé sur la parcelle [...]1 de [...] et du parking
érigé sur la parcelle [...] de [...], à savoir le droit à la réfection de l’ouvrage
et, le cas échéant, la créance résultant de dommages intérêts dus au vendeur."
Le 20 mars 2009, N.________ a adressé au demandeur un courrier dans lequel elle s’est
à nouveau référée à un "Appartement de 4.5 pièces d’env. 157.60 m
2
hab.".
Le demandeur a payé pour son appartement, y compris pour la place de parc extérieure, un montant
de 720'000 francs. Le prix de la place de parc extérieure était de 10'000 fr., montant
pour lequel elle a été prise en compte.
5.
Le 23 mars 2009 à 0h47,
N.________ a adressé à [...], employé de H.________, un fax dans lequel on peut notamment
lire ce qui suit :
"(…)
E.________ est venu me trouver samedi matin, pour m’informer que vous n’aviez pas commander
(sic) ses trois fenêtres obliques.
A
la réservation de son appartement je vous avais mis au courant que ce client achetait ce lot qu’à
la condition qu’il obtienne le changement de ces trois fenêtres obliques, en fenêtre
qui s’ouvre en imposte, et condition qui a été accepté (sic) par le Maître
de l’Ouvrage.
Cette
condition a été prise en compte sur son acte notarié, et je vous demanderai donc de bien
vouloir faire la commande de ces fenêtres dans le plus bref délai, et cette plus-value ne concerne
absolument pas E.________, mais le Maître de l’Ouvrage, soit J.________.
Je
vous remercie de bien vouloir faire diligence, recevez, mes meilleures salutations.
(…)"
Le 31 mars 2009 à 9h46, le demandeur a adressé à N.________ un courriel ayant notamment
la teneur suivante :
"Madame,
Suite
au rendez-vous avec [...], de ce matin, j’apprends que les fenêtres basculantes ne sont toujours
pas commandées car le paiement n’a toujours pas été effectué pour le compte
de l’entreprise H.________.
Lors
de l’achat de l’appartement, cette condition a été confirmé (sic) pour la
commande de ces fenêtres et ce dans les plus brefs délais sachant que la livraison pouvait
prendre 3 à 4 semaines, et je me rends compte que cette condition n’est toujours
pas remplie.
Je
vous demande et vous prie de faire le nécessaire au plus vite, ou encore faxer la preuve du paiement
à [...] afin qu’il procède à la commande.
Je
voudrais vous rendre attentive, par la même occasion, que je ne suis pas là pour faire l’intermédiaire
entre vous et l’entreprise H.________, ce problème de règlement de facture ne me concerne
pas.
(…)"
Les fenêtres basculantes ont en fin de compte été payées par la défenderesse
à son fournisseur, puis posées dans l’appartement du demandeur.
Le demandeur a été inscrit au Registre foncier le 3 avril 2009 en qualité de propriétaire
foncier des parcelles mentionnées dans l’acte de vente.
6.
Par lettre du 12 mai 2009
adressée au demandeur, la Municipalité de [...] a fixé une visite de son appartement par
la commission communale de salubrité au 4 juin 2009.
Dans un courrier envoyé au demandeur le 3 septembre 2009, la Municipalité a précisé
que la visite de son appartement du mois de juin précédent avait mis en lumière le fait
qu’une fenêtre oblique située dans la galerie nord devait être sécurisée
par un verre feuilleté ou par la pose d’un garde-corps, et qu’une fenêtre oblique
dans la galerie sud – non autorisée – devait être fermée avec un vitrage E30.
Elle lui a fixé un délai de 30 jours pour procéder aux travaux nécessaires.
Il a été dit oralement au demandeur qu’un permis d’habiter ne serait jamais délivré
pour les aménagements intervenus dans les combles, car celles-ci n’étaient pas considérées
comme une pièce habitable.
7.
Le 16 septembre 2009, le demandeur,
par son conseil, a adressé à la défenderesse la lettre recommandée suivante :
"(…)
Je suis consulté par E.________, domicilié [...] dans le cadre de l’affaire citée
sous rubrique.
J’ai
sous les yeux les documents concernant ce dossier ainsi que diverses informations et vous fais part de
ce qui suit :
1.-
E.________ est entré en contact avec votre société durant le 1
er
trimestre
2009 pour envisager l’achat d’un appartement dans la Résidence [...], dont vous étiez
les propriétaires, objets dont la mise en valeur a été confiée à G.________.
A cette occasion, N.________, de G.________, a remis à mon client la plaquette d’information
de la promotion avec divers plans.
2.-
E.________ s’est intéressé à l’acquisition d’un appartement en duplex
de 4,5 pièces avec balcon dans les combles. Etant donné que les combles sont habitables, E.________
a mis comme condition essentielle à l’achat de ce lot, que les deux fenêtres, ainsi que
celle du salon, soient basculantes pour permettre ainsi l’aération de cette pièce destinée
à devenir sa chambre à coucher.
3.-
Ces discussions ont abouti à la signature par votre représentante G.________ et E.________
d’un contrat de réservation en date du 3 mars 2009 puisque E.________ a obtenu toute
garantie concernant le fait qu’il pourrait habiter les combles et qu’il était possible
par conséquent d’installer deux fenêtres basculantes dans lesdits combles plus celle
du salon.
4.-
Par contrat de vente notarié [...] du 18 mars 2009, E.________ vous a donc acheté l’appartement
précité en duplex de 4,5 pièces avec balcon dans les combles, parcelles [...]1-12
et [...]-39 de la Commune de [...], cette dernière parcelle concernant la place de parc N° 39
sise dans le garage-parking. Est annexé au contrat de vente un exemplaire des plans du bâtiment
et des parkings comprenant notamment l’appartement acheté par E.________ (lot 12) et qui mentionnent
que les combles sont aménagés en chambre à coucher avec salle de bain.
Le prix de vente CHF 745’000.-- vous a été payé par E.________.
5.-
Le 12 mai 2009, la Municipalité de [...] a convoqué E.________ sur place afin de procéder
à la visite de l’appartement en vue de lui délivrer aux conditions légales les autorisations
partielles et provisoires d’habiter. Cette visite a eu lieu ultérieurement.
6.-
A cette occasion, quelle n’a pas été la stupéfaction de E.________ d’apprendre
de la Municipalité de [...] que la structure de l’appartement vendu ne correspondait pas au
permis de construire délivré à votre société et surtout qu’il était
interdit d’habiter dans les combles et, partant, d’y avoir sa chambre à coucher.
7.-
Le 3 septembre 2009, la Municipalité de [...] a écrit à E.________ en le priant de
procéder à divers travaux concernant les fenêtres posées dans les combles. Il a par
ailleurs été déclaré verbalement à mon client que le permis d’habiter
ne serait jamais délivré vu les aménagements intervenus dans les combles et le fait que
ceux-ci étaient habités et avaient été aménagés en tant que tel en violation
des dispositions en la matière.
8.-
A ce jour, le permis d’habiter n’a toujours pas été délivré à mon
client.
9.-
A l’évidence, ces éléments réglementaires vous étaient connus et vous
saviez en outre que le désir et les besoins de E.________ d’acquérir un appartement de
4,5 pièces de 157,60 m2 habitables avec ses trois fenêtres basculantes selon l’acte
de réservation ainsi que les plans annexés à l’acte de vente. Vous ne pouviez en
outre ignorer que l’immeuble était construit en violation ou dans le non respect du permis
de construire qui vous avait été délivré et en violation des règlements de la
Commune de [...].
10.-
Cela ne vous a néanmoins pas empêché de vendre à mon client 157,6 m2 habitable
(sic) pour le prix de CHF 745'000.--, la surface en question incluant les combles de l’appartement.
11.-
Compte tenu de ce qui précède,
force est de constater que vous avez vendu délibérément à mon client un appartement
non réglementaire dont il ne pourra utiliser une grande partie savoir les combles pour en faire
sa chambre à coucher comme cela avait été convenu.
12.-
Le défaut affectant l’objet vendu est ainsi d’une importance telle que l’on ne
peut raisonnablement exiger de E.________ qu’il le conserve. Mon client n’aurait en tout
cas pas conclu ce contrat s’il avait été conscient que vous l’induisiez pareillement
en erreur, pour ne pas écrire que vous le trompiez. E.________ n’a ainsi aucune intention
de conserver l’objet qu’il vous a acheté.
13.-
En conséquence, E.________ déclare résoudre unilatéralement le contrat de vente notarié
[...] du 18 mars 2009. Ainsi, le contrat est rétroactivement caduc et les prestations déjà
effectuées doivent par conséquent être restituées.
14.-
E.________ souhaite que la restitution réciproque des prestations puisse s’opérer rapidement
et conventionnellement. C’est pourquoi je vous invite à prendre contact avec le soussigné
d’ici
au 28
septembre
2009 au plus tard
afin de convenir
d’une entrevue pour mettre sur pied un accord relatif à la restitution des prestations.
15.-
Sans nouvelle de votre part à la date précitée ou en cas de réponse négative
de votre part, E.________ devra prendre les mesures judiciaires qui s’imposent. J’espère
qu’il n’y aura pas lieu d’en arriver là.
(…)"
Cette lettre, envoyée à l’adresse de la défenderesse telle qu’elle figure
au Registre du commerce, [...], a été retournée au conseil du demandeur avec la mention
"non réclamée". Ce dernier a alors adressé à la défenderesse, à
l’adresse [...], le recommandé suivant :
"(…)
Il semblerait que l’adresse de votre siège social telle qu’indiquée au Registre
du commerce ne corresponde pas à la réalité. C’est pourquoi j’avais adressé
au nom de mon client E.________, à votre siège officiel, un courrier recommandé qui m’est
revenu en retour "non réclamé".
Je
vous ai ensuite adressé le 29 septembre 2009 en courrier normal la même lettre toujours
à la même adresse.
Dans
la mesure où il semblerait que vous soyez en fait à [...], je vous réadresse sous pli
recommandé et en pli simple ma lettre du 16 septembre 2009 à votre intention.
(…)"
Le 6 octobre 2009, les conseils de la défenderesse ont écrit au conseil du demandeur un
courrier où l’on peut notamment lire ce qui suit :
"(…)
Nous portons à votre connaissance être consultés par M.________SA. Celle-ci nous a remis
votre lettre du 1
er
octobre
2009 et votre lettre du 16 septembre 2009 qui y était annexée, que vous lui avez adressée
au nom de E.________.
M.________SA
se détermine comme il suit, brièvement et de manière non exhaustive, sur les chiffres
1 à 14 de votre lettre du 16 septembre 2009, annexée à votre lettre du 1
er
octobre
2009 :
1.
E.________ a effectivement manifesté
de l’intérêt pour acquérir un lot dans la PPE "[...]" à [...].
2.
Le choix de E.________ s’est
affectivement (sic) porté sur un appartement en duplex de 4.5 pièces, avec balcon, dans
les combles (lot A12), sans condition particulière.
3.
E.________ a effectivement signé
un contrat de réservation en date du 3 mars 2009, sans demander de garantie particulière.
4.
E.________ a effectivement signé
un contrat de vente en la forme authentique instrumenté par Me [...], notaire, le 18 mars
2009. Cet acte concerne l’appartement précité en duplex de 1.5 (sic) pièces,
avec balcon, dans les combles, ainsi que la place de parc n° 39 dans le garage souterrain.
5.
Dès le mois de mai 2009, la
Commission de salubrité de la Commune de [...] a effectivement visé les divers lots de la PPE
"[...]" en vue de délivrer les autorisations partielles et provisoires d’habiter.
6.
M.________SA constate qu’autant
le PPA que le permis de construire permettait la création de combles habitables.
7.
M.________SA ignore les contacts
directs entre la Municipalité de [...] et E.________, de même que les dires des uns et des
autres. Elle a en revanche pris connaissance de deux exigences de la Municipalité concernant l’appartement
A12 : fenêtre oblique au nord à sécuriser avec un verre feuilleté ou un garde-corps,
et une fenêtre oblique au sud devant être fermée avec un vitrage E30. Ces points ont été
notamment traité (sic) lors d’une séance du 16 septembre dernier entre la Municipalité
de [...] et la H.P.________SA.
8.
Il en est pris acte. A la connaissance
de M.________SA, votre client a pris possession de son lot depuis longtemps et l’habite.
9.
M.________SA conteste vos allégations.
10.
M.________SA conteste vos allégations,
et a vendu son lot à E.________ en toute bonne foi.
11.
M.________SA conteste vos allégations.
12.
M.________SA constate que E.________
n’est pas en mesure de résoudre unilatéralement le contrat de vente notarié le 18 mars
2009 et de réclamer la restitution du prix de vente.
13.
Voire chiffre 12. M.________SA
n’est pas d’accord d‘annuler la vente.
14.
Il en est pris acte.
(…)"
Le 29 octobre 2009, le conseil du demandeur a écrit aux conseils de la défenderesse une
brève missive ayant la teneur suivante :
"(…)
J’accuse réception de votre lettre du 6 octobre 2009 que j’ai soumise à E.________.
Celui-ci
conteste catégoriquement votre correspondance et vous renvoie pour le surplus à mes courriers
de 16 septembre et 1
er
octobre
2009.
(…)"
Le demandeur n’aurait pas acheté l’appartement s’il avait su que les combles n’étaient
pas habitables.
8.
Par décision du 9 février
2010, la Municipalité de [...] a délivré un "Permis d’habiter partiel N° 7/10"
relatif aux parcelles n° [...], [...], [...], [...] et [...]1. S’agissant du lot A12 appartenant
au demandeur, ce permis comprend la remarque suivante :
"Les
deux fenêtres obliques en galerie ne sont pas ouvrables et doivent être construites avec vitrage
E30 –
galerie
non habitable
"
Le 22 février 2010, la défenderesse a recouru auprès de la Cour de droit public du
Tribunal cantonal (ci-après : la CDAP) contre cette décision, développant ses moyens
sur un peu moins d’une page A4. Le demandeur a participé à la procédure en qualité
de tiers intéressé. Le recours a notamment le contenu suivant :
"(…)
II.-
Conclusions
La
recourante, M.________SA, a l’honneur de conclure, avec suite de frais et dépens, à ce
qu’il plaise à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de
Vaud prononcer :
La
décision entreprise du 9 février 2010, intitulée "Permis d’habiter partiel
n° 7/10" est
réformée
,
en ce sens que les galeries des lots A12, (…) ne sont pas non habitables, mais habitables.
La
décision entreprise du 9 février 2010, intitulée "Permis d’habiter partiel
n° 7/10" est
annulée
,
le dossier étant renvoyé à l’autorité intimée pour nouvel examen et nouvelle
décision dans le sens des considérants.
(…)
IV.-
Moyens
Suite
à une enquête publique ouverte du 25 novembre au 15 décembre 2005, la Municipalité
de [...] a octroyé un permis de construire n° 2005/14/ [...]7 à M.________SA, portant
sur la construction d’un habitat EOP comprenant cinq bâtiments et un parking souterrain, au
lieu dit "[...]" sur le territoire de la Commune de [...] (
voir
le dossier dont copie est requise en mains de la municipalité
).
Ce
permis de construire et le dossier de mise à l’enquête auquel il fait suite prévoient
que les galeries des lots A12, (…) sont habitables (
voir
le dossier dont copie est requise en mains de la municipalité
).
Or
la décision entreprise du 9 février 2010, intitulée "Permis de construire partiel
n° 7/10" indique, pour les lots précités, que la galerie est non habitable ("
Remarque :
galerie
non habitable
"
).
Au
vu du permis de construire, les galeries des lots précités ne peuvent être considérées
que comme habitables. Il y a donc une erreur dans la décision entreprise.
M.________SA
dépose le présent recours pour sauvegarder ses droits et intérêts, mais espère
pouvoir le retirer si la Municipalité de [...] rend une nouvelle décision abrogeant la décision
entreprise, et précisant que les galeries des lots précités sont bel et bien habitables.
(…)"
Cette procédure a été inscrite au rôle de la CDAP sous n° AC.2010. [...]4
et jointe à la cause n° AC.2009. [...]4, sous cette dernière référence.
Dans ses déterminations relatives à cette jonction, la défenderesse a notamment écrit
ce qui suit :
"(…)
Sur le fond, la Municipalité de [...] se réfère apparemment à un rapport du 12 juin
2009, mis à jour le 25 janvier 2010, de l’entreprise [...], qu’elle a apparemment
mandatée. Selon la Municipalité de [...] et son mandataire, les galeries de certains lots devraient
être déclarées non habitables au motif qu’elles ne respecteraient pas différentes
exigences du RLATC concernant l’éclairage et la ventilation. La Municipalité de [...]
ajoute que ces galeries n’auraient "
jamais
été autorisées comme surface habitables par le permis de construire
".
M.________SA
relève quant à elle que les galeries en question sont autorisées par le plan partiel d’affectation,
figurent sur les plans produits avec la demande de permis de construire, ont été prises en
compte dans les surfaces indiquées dans la demande de permis de construire et n’ont fait l’objet
d’aucune remarque concernant leur caractère prétendument non-habitable à l’occasion
du permis de construire. Dans ces conditions, le permis de construire ayant été délivré
sans remarque par rapport à la prétendue inhabitabilité des galeries et la construction
des galeries correspondant aux plans approuvés par la Municipalité de [...] lors de l’octroi
du permis de construire, le permis doit être délivré. L’art. 128 LATC prévoit
que le permis d’habiter est délivré si les conditions fixées par le permis de construire
ont été respectées et si l’exécution correspond aux plans mis à l’enquête ;
c’est le cas en l’espèce.
La
question du respect au (sic) non des normes du RLATC concernant l’éclairage et la ventilation
ne se pose pas aujourd’hui. Elle se posait à l’époque du permis de construire.
Or, le permis de construire a été délivré sans indiquer que ces normes du RLATC ne
seraient pas respectées. Le permis de construire est entré en force depuis longtemps et la
construction est achevée. Il n’est plus question de revenir là-dessus.
(…)"
Le 30 décembre 2010, la CDAP a rendu un arrêt dans les causes AC.2009.0124 et AC.2010.0044,
qui a en particulier le contenu suivant :
"(…)
Vu
les faits suivants
A.
(…)
Le 23 décembre 2005, la Municipalité de [...] a octroyé à M.________SA un permis
de construire sur la parcelle n° 253 un habitat groupé comprenant cinq bâtiments
désignés par les lettres A, B, C, D, et E et un parking souterrain. (…)
La demande de permis de construire prévoit que :
Le
bâtiment A comprend 14 logements : 2 deux pièces, 6 trois pièces,
4 quatre pièces, 2 cinq pièces ; la surface brute utile des planchers pour le
logement est de 1'800 m
2
.
(…)
Les plans indiquent à l’entrée de chaque appartement le nombre de pièces qu’il
contient. Les galeries sont comptabilisées en tant que pièces par la demande de permis et par
les plans.
(…)
L’ECA a posé comme condition à la délivrance du permis de construire que les vitrages
des façades qui se font face, distants de moins de 5 m les uns des autres, soient fixes (non
ouvrants) et de résistance au feu Ei 30. Cette exigence a pour conséquences que les fenêtres
de certaines galeries ne s’ouvrent pas. Le permis de construire délivré par la Municipalité
ne contient aucune remarque sur les galeries.
B.
(…)
C.
Par décision du 12 Mai 2009, la Municipalité de [...] a notamment fixé à M.________SA
un calendrier de visites de 22 appartements, en indiquant que si des attestations ECA étaient
produites et si les visites ne révélaient pas de problèmes de salubrité ou de sécurité,
des autorisations provisoires d’habiter seraient octroyées. (…)
D.
Le 15 juin 2009, M.________SA a recouru contre cette décision, concluant, avec dépens,
à son annulation. La cause a été enregistrée sous la référence AC.2009.[...]4.
(…)
E.
M.________SA a soumis à enquête complémentaire du 10 juillet au 10 août
2009, des modifications d’ouverture en façades et des modifications intérieures notamment.
Le formulaire de demande de permis indique que :
Le
bâtiment A comprend 13 logements, 1 deux pièces, 7 trois pièces, 4 quatre
pièces, 1 cinq pièces ; la surface brute utile des planchers pour le logement est
de 850 m
2
.
(…)
Les plans des appartements (étage/combles n° 06-3 et galerie n° 06-4) établis
pour cette enquête complémentaire reproduisent le plan du 10 novembre 2005 intitulé
« ancien permis 1/100 » qui indique, comme déjà dit, pour chaque appartement
le nombre de pièces, un plan intitulé « nouveau permis 1/100 » qui ne mentionne
pas le nombre de pièces par appartement et un plan nommé « A transformer 1/100 ».
(…)
Aux plans figurant au dossier de la municipalité sont joints pour chaque bâtiment une fiche
manuscrite datée du 20 janvier 2010 et établie par [...] Architectes SA, qui indique le
nombre de pièces et la surface de chaque lot, précisant qu’il s’agit des « surfaces
selon enquête du 15 mai 2009 ». Ces indications ne coïncident pas avec celles
mentionnées dans les demandes de permis de construire.
Le 25 janvier 2010, [...], soit le bureau technique de la commune, a établi un complément
de son rapport technique du 12 juin 2009, indiquant quelles sont les galeries non règlementaires.
On reproduit ci-dessous certains passages de ce rapport :
(…)
(…)
En cours d’instruction, [...] a été requis de compléter ce rapport, ce qu’il
a fait le 17 octobre 2010 :
(…)
Le
9 février 2010, la municipalité a délivré un permis d’habiter partiel
n° 7/10, indiquant notamment que les galeries des appartements A 12, (…) ne sont pas
habitables.
F.
Par acte du 22 février 2010, M.________SA a recouru contre cette décision (…). La
cause a été enregistrée sous la référence AC.2010. [...]4.
Le 12 mars 2010, la municipalité a conclu au rejet du recours. (…) Elle affirme que les galeries
n’ont jamais été autorisées comme surfaces habitables et qu’elles ne sont
pas conformes aux exigences cantonales en matière de salubrité.
(…)
E.________ acquéreur du lot A 13 (recte : A 12) s’en est remis à justice le
26 mars 2010. [...] et [...] acquéreurs du lot E 7 se sont exprimés le 26 mars
2010, exposant qu’il n’était pas concevable que la commune délivre le permis de
construire et refuse ensuite le permis d’habiter.
(…)
Le 19 juillet 2010, [...] et [...] ont déclaré être outrés par l’attitude
de M.________SA qui ne les a jamais informés lors de la procédure d’achat qu’il
y avait un problème avec les galeries et de l’attitude de l’autorité intimée
qui avait accepté qu’ils modifient deux fenêtres afin qu’elles s’ouvrent
et prétendaient (sic) ensuite que les galeries n’étaient pas habitables.
G.
Une inspection locale suivie d’une audience s’est déroulée le 1
er
septembre
2010. Le compte rendu de celles-ci retient :
(…)
La
cour prend place dans l’appartement A12, propriété de E.________. L’étage
inférieur de ce lot, par lequel on accède à l’appartement, comprend notamment des
chambres et une cuisine ouverte sur une salle à manger/séjour. Au dessus de ce niveau se trouve
une galerie qui se prolonge en direction du nord-est, au-delà de la surface occupée par l’étage
inférieur de l’appartement. La partie sud-est, au-delà de la galerie laisse subsister
un vide au-dessus de la salle à manger et du séjour, alors que la partie nord-est est complètement
fermée, ce qui se comprend aisément par le fait qu’elle occupe un espace situé au-dessus
d’un autre appartement.
La
présidente demande ce qui, dans l’appartement de E.________, n’est pas règlementaire.
[...]
(réd. : du bureau
d’architectes [...])
,
se référant au rapport technique, affirme qu’il y a ici un problème d’éclairage
et de ventilation. [...] et [...] font remarquer que les fenêtres fixes des pignons ont été
remplacées par des fenêtres ouvrables, comme dans leur appartement. Le tribunal constate qu’en
effet, les trois fenêtres du pignon sud-ouest sont ouvrables. Me Bovay (réd. : conseil
de la commune) et [...] indiquent qu’il est ici nécessaire de contrôler la surface des
vitrages et leur conformité aux normes anti-incendie. Questionné par la présidente, Me Bovay
déclare que l’éclairage et la ventilation ne sont suffisants que si le rapport de 1/8
entre les fenêtres et la surface au sol est respecté. L’assesseur Meylan demande aux
représentants de la municipalité quelles possibilité ont les propriétaires dont les
appartements n’ont pas un mur en pignon de rendre leur appartement conforme au RLATC. Aucune réponse
n’est donnée à l’assesseur.
Me
Ditesheim
(réd. : conseil
de la défenderesse)
soutient
que le permis d’habiter doit être délivré si la construction est conforme à
ce que prévoyaient les plans, indépendamment des exigences du RLATC.
Le
tribunal examine les plans qui ont été mis à l’enquête et constate que la réalisation
ne correspond manifestement pas au projet. En effet, la galerie représentée sur les plans ne
se prolonge pas en direction du nord-est au-dessus du lot voisin, contrairement à ce que le tribunal
peut voir in situ. Au cours de la discussion, il apparaît qu’une enquête complémentaire
a eu lieu. J.________ affirme que le permis complémentaire a été accordé, ce qui
explique la configuration de l’appartement, différente de celle prévue à la base.
Il ajoute que les plans complémentaires prévoyaient des nouveaux percements dans la toiture,
pour la mise en place de Velux, mais que cette modification n’a pas été acceptée
par la municipalité.
Me
Bovay relève qu’en modifiant le projet de construction, on a augmenté la surface au sol
des galeries, mais sans apporter d’éclairage supplémentaire. Il expose que c’est
au constructeur, et non à la municipalité, de trouver une solution afin de rendre les locaux
salubres.
(…)
[...] déclare que l’éclairage de la galerie, dans sa configuration actuelle, est insuffisant.
Il relève que la réglementation communale ne permet pas d’ajouter des Velux afin de remédier
au problème. [...] demande s’il est envisageable de créer un puits de lumière. Me Bovay
et [...] répondent que le RLATC ne prévoit pas cette possibilité. Me Bovay fait remarquer
que des problèmes sont susceptibles de survenir lorsque, lors de la construction, on s’écarte
du projet défini par les plans et qu’on tente, par la suite, de régulariser la construction
par une enquête complémentaire.
Interrogé
par Me Katz sur la façon dont la municipalité envisage l’avenir, Me Bovay déclare
qu’il appartient au constructeur de produire un plan de remis en état des appartements; si
les galeries répondent aux exigences légales, elles seront déclarées habitables,
mais, dans le cas contraire, elles resteront inutilisables. Me Bovay rappelle que la municipalité
ne peut pas renoncer à appliquer les art. 27 ss RLATC, notamment au vu des risques d’incendie.
L’assesseur Meylan suggère l’adoption d’un addenda au plan partiel d’affectation,
dont le but serait d’autoriser la création, sur les bâtiments litigieux, d’une
seconde rangée de Velux. Le syndic et les municipaux disent qu’il s’agit peut-être
là d’une solution au problème, mais qu’il n’est pas garanti qu’un tel
addenda ne fasse pas l’objet d’opposition, car, à la base, le PPA en avait suscité
une.
Le
tribunal prend place dans la partie nord-est de la galerie, aménagée en chambre à coucher.
La fenêtre fixe du pignon nord-est a été remplacée par une fenêtre ouvrable.
L’éclairage qu’elle procure est insuffisant. [...] fait remarquer que cette modification
pose problème, car elle ne respecte pas les normes anti-incendie; la distance par rapport à
la façade située en vis-à-vis est trop courte. [...] demande si ces normes sont respectées
si le vitrage est fixe. [...] répond par l’affirmative. Me Bovay précise que, dans
ce cas, se pose toutefois un problème de ventilation.
(…)
Me Bovay
produit les plans de l’enquête complémentaire qui s’est déroulée du 10 juillet
au 10 août 2009. Le tribunal et les parties examinent les plans des différents lots visités.
Me Bovay déclare que le permis de construire a été délivré le 10 novembre
2009. Il relève qu’il n’est nulle part précisé dans le permis si les galeries
sont habitables ou non. Il rappelle que les travaux avaient déjà été réalisés
lorsque les plans ont été soumis à l’enquête publique. La présidente fait
remarquer que le jeu de plan contient, pour chacun des bâtiments, une note manuscrite de l’architecte
qui présente, lot par lot, le nombre de pièces et la surface de ceux-ci.
(…)
(…)
Parties
ont déposé des observations le 23 décembre 2010. L’autorité intimée
a fait valoir qu’il a été exposé en audience qu’en l’absence de mur
pignon, dans la mesure où la galerie se trouve dans les surcombles, il faudrait ouvrir des velux,
mais que ceux-ci constitueraient une deuxième rangée d’ouvertures en toiture prohibée
par le RPPA. La constructrice a plaidé le respect des principes de la bonne foi et de la proportionnalité
arguant notamment que la municipalité n’avait jamais émis la moindre remarque relative
à l’habitabilité des galeries. (…)
Considérant
en droit
1.
(…)
2.
Le 9 février 2010, l’autorité intimée a refusé de délivrer le permis
d’habiter 13 lots considérant que leurs galeries n’étaient pas habitables.
Selon l’art. 8 al. 3 du règlement du plan partiel d’affectation « [...] »,
une galerie aménagée dans les combles est autorisée. Sa surface compte dans le calcul
de la surface de plancher brute utile (SPB). Indépendamment de la question de la prise en compte
de la surface de la galerie dans le calcul de la SPB, il va de soi que pour qu’une galerie soit
considérée comme habitable, elle doit être conforme aux art. 25 et suivants du règlement
du 19 septembre 1986 d’application de la loi du 4 décembre 1985 sur l’aménagement
du territoire et les constructions (RLATC ; RSV 700.11.1). (…)
En l’espèce, l’inspection locale a permis de constater que les appartements visités
présentaient un problème d’éclairage et de ventilation qui rendait les galeries
non habitables. En outre, si les vitrages fixes des fenêtres s’ouvraient pour permettre une
aération, les normes incendies ne seraient pas respectées. (…)
Lors de la première mis à l’enquête, la constructrice a clairement indiqué
sur la demande de permis de construire et sur les plans qu’elle considérait que les galeries
étaient comptabilisées comme des pièces habitables. Nonobstant le fait que l’ECA
a posé comme exigence que les fenêtres ne devaient pas s’ouvrir et qu’en conséquence
les galeries ne pouvaient plus être aérées, la municipalité a délivré le
permis de construire, sans faire de remarques.
La comparaison des indications figurant sur la demande de permis de construire complémentaire et
les plans dressés à cette occasion concordent. En d’autres termes, pour les lots A et
D, le nombre de pièces par appartement correspond à la demande de permis complémentaire
et aux plans fournis, sans tenir compte des galeries considérées comme non habitables, en application
du RPPA et de la RLATC. (…)
La lecture des plans, conforme à la RLATC, démontre que :
(…) Le lot 12 est un 3 pièces avec galerie non habitable. (…)
(…)
Ainsi, la municipalité a dans un premier temps en décembre 2005 délivré un permis
de construire qui impliquait que les galeries soient habitables. Elle a constaté des défauts
en mai 2009 et ordonné une enquête complémentaire. La mise à l’enquête
complémentaire et ses plans prévoient des galeries non habitables, tout comme le permis de
construire complémentaire, de sorte que l’autorité intimée a alors refusé de
délivrer les permis d’habiter, en raison des défauts des galeries du point de vue de
la ventilation et de l’éclairage. La municipalité a ainsi par deux fois délivré
un permis de construire conforme aux plans déposés, le premier pour des galeries habitables,
le second pour des galeries non habitables. On doit ainsi considérer que la municipalité a
admis dans le cadre de la première demande que les galeries étaient habitables et qu’elle
a révoqué sa décision sur ce point dans le cadre de la demande de permis de construire
complémentaire.
(…)
3.
(…)
En l’espèce, le dossier de la municipalité démontre que la procédure de construction
de ce lotissement a été émaillée de difficultés. (…) Il n’en demeure
pas moins que la recourante n’a pas tenté de tromper la municipalité lors du dépôt
de la demande de permis de construire et qu’elle a clairement indiqué que les galeries étaient,
selon elle, des pièces habitables, alors même que les exigences du RLATC n’étaient
pas remplies. Sur certaine galeries, les plans représentent même des individus debout. Ce manque
de professionnalisme ne constitue toutefois pas de la mauvaise foi. En outre, la procédure d’enquête
publique est une procédure au cours de laquelle les projets doivent examinés attentivement,
ce que l’autorité intimée a omis de faire lors de la délivrance du permis de construire
en décembre 2005. Au demeurant, l’ECA en posant l’exigence de fenêtre fixes a rendu
impossible l’aération des galeries, ce qui a échappé à la Municipalité.
(…)
Il est évident que les tiers intéressés subissent un préjudice financier important
du fait de la non habitabilité des galeries. Toutefois, on ne saurait admettre d’exception
aux normes de protection incendie. Les vitrages des fenêtres des galeries entre bâtiments doivent
être fixes.
(…)
Or, la délivrance du permis d’habiter équivaudrait à admettre que des pièces
insalubres du point de vue de l’éclairage et de la ventilation puissent être considérées
à long terme comme des pièces habitables. Même si un propriétaire est à l’évidence
libre d’occuper son appartement à sa guise, il n’en demeure pas moins qu’il y
a un intérêt public prépondérant à ce que l’art. 28 RLATC soit
respecté et, également, à ce que les éventuels futurs acquéreurs de ces lots
soient protégés.
Dans le cadre de la pesée des intérêts, il y a lieu de privilégier, en l’état,
les normes de protection contre les incendies et de salubrité et d’admettre que l’autorité
intimée pouvait révoquer le premier permis de construire, en imposant une enquête complémentaire
qui conduit à la non habitabilité des galeries. Le recours doit en conséquence être
rejeté et la décision du 9 février 2010 confirmée.
(…)
Par
ces motifs
la
Cour de droit administratif et public
du
Tribunal cantonal
arrête :
I.
Le recours contre la décision
du 12 mai 2009 de la Municipalité de [...] est sans objet.
II.
Le recours contre la décision
de la Municipalité de [...] du 9 février 2010 est rejeté.
III.
La décision du 9 février
2010 est confirmée.
(…)"
Ni le demandeur, en sa qualité de tiers intéressé, ni la défenderesse n’ont
recouru contre cet arrêt, qui est devenu définitif et exécutoire.
9.
Une expertise a été confiée
en cours d’instruction à [...], architecte à [...], qui a déposé son rapport
le 24 janvier 2014. Il en ressort ce qui suit :
L’expert a d’abord estimé les coûts supportés par le demandeur pour emménager
dans l’appartement litigieux, puis pour le quitter vers un nouvel appartement. Sur la base d’une
estimation détaillée, l’expert a arrêté à 16'700 fr. les frais des
deux déménagements, soit depuis [...] vers l’appartement litigieux à [...] puis,
dans un deuxième temps, vers un lieu encore inconnu, l’expert retenant une distance équivalente
à celle du premier déménagement. Il a estimé à 6’980 fr. les divers
frais de recherche d’un nouvel appartement (frais d’agence, perte de temps de travail pour
les visites d’appartement, frais de déplacement). S’agissant des coûts engendrés
par la dénonciation du crédit hypothécaire de 600'000 fr. qui a financé l’appartement,
l’expert a retenu 500 fr. de frais de dossier et 20'000 fr. de pénalité.
L’expert s’est en outre penché sur les caractéristiques de l’appartement
litigieux. Selon lui, il est d’usage que la surface indiquée sur une réservation d’appartement
corresponde à la surface habitable, à l’exception des surfaces de balcon qui peuvent,
sans indication particulière, n’entrer que pour une demie dans la surface de l’appartement.
En l’occurrence, les surface indiquées sur les plans annexés à la plaquette de vente
ne correspondent pas à la surface habitable effective, mais découlent du calcul d’un
logiciel de dessin. Selon l’expert, ces indications ne signifient pas encore que les surfaces concernées
sont habitables. L’abréviation "hab." signifie "habitable".
A dire d’expert, il est également d’usage que le nombre de pièces mentionnées
dans la réservation corresponde au nombre de pièces habitables, ce qui implique que ces pièces
doivent pouvoir être fermées au besoin, et dans tous les cas ventilées. Relevant que toute
pièce non habitable devait être identifiée comme telle sur les plans, l’expert a
dénombré 4,5 pièces sur ceux de l’appartement litigieux. En l’absence
de toute indication dans le cas d’espèce, il a estimé que le demandeur était en
droit d’espérer que les espaces désignés comme "chambre" ou "galerie"
étaient habitables, d’autant plus que les plans de la galerie mentionnaient la présence
d’une salle de bains.
L’expert a confirmé qu’en l’occurrence, le demandeur occupait l’entier des
156.60 m
2
(recte : 157,60 m
2
)
de l’appartement litigieux et en particulier la galerie, qu’il a aménagée en chambre
à coucher. Selon l’expert, une ventilation naturelle de cette galerie par une fenêtre
oblique était possible mais contrevenait aux prescriptions de l’ECA, une ventilation par des
fenêtres "Velux" n’étant pas non plus conforme au plan de quartier ni aux plans
de l’immeuble mis à l’enquête. En cas de mise aux normes, seule une ventilation
indirecte restait possible et la galerie aurait perdu son statut de pièce habitable.
La base légale définissant la nature habitable d'un espace est le ReLATeC (règlement d'exécution
de la loi vaudoise sur l'aménagement du territoire et les constructions du 1
er
décembre
2009), en particulier son art. 68. Sur la base des conditions de cette norme, l'expert a estimé
que l'appartement litigieux comprenait 3,5 pièces habitables pouvant faire l'objet d'un permis
d'habiter.
L’expert a conclu que le demandeur disposait en fait d’un appartement de 3,5 pièces
avec une galerie à usage restreint, mais qu’il utilisait celle-ci de manière permanente
en dépit de l’absence d’autorisation par le plan de quartier et de l’incompatibilité
de cette situation avec les règles d’hygiène.
L’expert a calculé la surface de la galerie (77,07 m
2
)
soit, après déduction des surfaces accueillant la salle de bains (4,78 m
2
)
et les gaines techniques (1,84 m
2
),
72,29 m
2
(recte : 70,45 m
2
).
S’agissant d’un espace chauffé et accessible, il a considéré qu’il s’agissait
d’une surface à usage restreint qu’il fallait prendre en compte, à l’instar
d’un balcon ou d’une terrasse, pour la moitié de sa surface. L’expert a ainsi
retranché de la surface totale de l’appartement (157,6 m
2
,
y compris la moitié de la surface du balcon de 4,3 m
2
)
la moitié de la surface de la galerie (arrondie à 36 m
2
[recte, à la décimale : 35,2 m
2
])
pour aboutir à une "surface habitable théorique" de 121,6 m
2
[recte : 122,4 m
2
,
savoir 157,6 m
2
– 35,2 m
2
].
Il a en outre arrêté la "surface réglementaire nette habitable" de l’appartement
à environ 83,305 m
2
(recte : 85 m
2
,
soit 122,4 m
2
– 37,4 m
2
[la moitié de 70,45 m
2
+ 4,3 m
2
,
à la décimale]).
Divisant le prix de l'appartement (710'000 fr.) par la surface vendue (157,60 m
2
),
l'expert a arrêté le prix du m
2
à 4'505 francs. Sur la base d'une surface commercialisable – savoir la surface habitable
théorique décrite ci-dessus – de 121,6 m
2
(recte: 122,4 m
2
),
l'expert a déterminé que l'appartement aurait dû être vendu au prix de 547'808 fr. (recte:
551'412 fr. [4'505 fr. x 122,4 m
2
]).
Il en a déduit une perte de 162'192 fr. (recte: 158'588 fr. [710'000 fr. –
551'412 fr.]). L'expert a par ailleurs comptabilisé des frais et droits de mutation à
hauteur de 5% du prix de vente auquel il était parvenu, savoir 8'109 fr. (recte : 7'929 fr. 40
[5% de 158'588 fr.]), aboutissant à une perte totale de 170'301 fr. (recte: 166'517 fr. 40
[158'588 fr. + 7'929 fr. 40]).
A dire d'expert, l'appartement est difficilement revendable en l'absence de permis d'habiter définitif.
En cas d'octroi d'un tel permis, il restera difficilement revendable sans absorber la perte calculée
ci-dessus.
10.
La défenderesse invoque la
prescription s’agissant de l’invocation de l’action
quanti
minoris
par le demandeur.
11.
D'autres faits allégués,
admis ou prouvés, mais sans incidence sur la solution du présent procès, ne sont pas reproduits
ci-dessus.
12.
Par demande du 1
er
mars
2010, le demandeur a pris contre la défenderesse les conclusions suivantes, avec suite de frais
et dépens :
I.-
Dire, soit constater que la vente immobilière (minute n° 5777) notariée [...] du
18 mars 2009 signée entre E.________ et M.________SA est nulle, annulée et de nul effet.
II.-
Dire qu’en conséquence M.________SA est la débitrice d’E.________ et lui doit immédiat
paiement de la somme de CHF 795'000.- (sept cent nonante-cinq mille francs) plus intérêts
à 5% l’an dès le 18 mars 2009.
III.
Ordonner au registre foncier [...], dès paiement par M.________SA à E.________, en capital
et intérêts, de la somme arrêtée par le jugement définitif et exécutoire
au sens du chiffre II ci-dessus, de procéder à la radiation d’E.________, à [...],
en qualité de propriétaire des parcelles n° [...]1-12 et [...]-39 de la PPE"
[...]" (parcelle de base n° 601 de la Commune de [...]) et de procéder à la
réinscription de M.________SA en qualité de propriétaire individuel desdites parcelles."
Dans sa réponse du 16 mars 2012, la défenderesse a conclu, avec suite de frais et dépens,
à la libération des conclusions de la demande.
En droit:
I.
A teneur de l'art. 404 al. 1 CPC (Code de
procédure civile suisse du 19 décembre 2008; RS 272), les procédures en cours à
l'entrée en vigueur de ce code – soit le 1
er
janvier
2011 – sont régies par l'ancien droit de procédure jusqu'à la clôture de l'instance.
Cette règle vaut pour toutes les procédures en cours, quelle que soit leur nature (Denis Tappy,
Le droit transitoire applicable lors de l'introduction de la nouvelle procédure civile unifiée
in
JdT 2010 III 11, p. 19).
En l'occurrence, le demandeur a ouvert action le 1
er
mars
2010, de sorte que la cause est soumise à l'ancien droit de procédure, en particulier aux dispositions
du CPC-VD (Code de procédure civile vaudoise du 14 décembre 1966, dans sa version en vigueur
au 31 décembre 2010; RSV 270.11).
II.
Il est constant que le 18 mars
2009, les parties ont conclu un contrat de vente portant sur un appartement de 4,5 pièces,
en duplex, avec balcon, de la PPE "[...]", constituant la parcelle n° [...]1-12 de
l'immeuble de base [...]1 du Registre foncier de la commune de [...]. Dans cet appartement, la galerie
située dans les surcombles n'est pas habitable au regard des dispositions du RLATC (cf. en
particulier l'art. 28 al. 1 RLATC, selon lequel tout local susceptible de servir à l'habitation
ou au travail sédentaire doit être aéré naturellement et éclairé par une
ou plusieurs baies représentant une surface qui n'est pas inférieure au 1/8
e
de la superficie du plancher et de 1 m² au minimum).
Invoquant l'absence de permis d'habiter l'entier de cet appartement, le demandeur déclare exercer
l'action rédhibitoire afin d'invalider le contrat de vente. Selon lui, l'inhabitabilité de
la galerie constitue un défaut très grave et irréparable, l'appartement n'ayant pas les
qualités promises par la défenderesse, ce qu'il ne pouvait pas reconnaître. Il soutient
que la gravité du défaut découle du fait que celui-ci enlève à l'appartement
son utilité prévue et qu'il en diminue fortement la valeur. Le demandeur exige dès lors
la restitution du prix payé et la réparation de son dommage consécutif au défaut.
Il conclut en outre à ce que la défenderesse soit réinscrite en qualité de propriétaire
de l'immeuble litigieux.
La défenderesse s'oppose à ces conclusions. Relevant par ailleurs que les défauts invoqués
par le demandeur ne l'avaient pas empêché d'occuper les lieux durant la procédure, elle
soutient que ces défauts n'étaient pas dirimants.
III.
On examinera d'abord si l'appartement
vendu est affecté d'un défaut.
a)
La
garantie pour les défauts de la chose mobilière vendue est traitée aux art. 197 ss CO
(loi fédérale complétant le Code civil suisse [Livre cinquième: Droit des obligations]
du 30 mars 1911; RS 220), dispositions qui s'appliquent par analogie à la vente immobilière
(art. 221 CO). Selon l'art. 197 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités
promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à
la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure
(al. 1). Il répond de ces défauts même s'il les ignorait (al. 2).
Le défaut, qui est une notion juridique, réside dans la différence entre l'état de
la chose livrée et l'état de la chose qui aurait dû être livrée. Il peut être
matériel ou juridique, mais également économique (cf. Honsell
in
Basler Kommentar OR I, 6
e
éd.,
2015 n. 2 ad art. 197 CO avec réf. cit.; cf. ég. Venturi/Zen-Ruffinen
in
Commentaire
r
omand CO
I, 2
e
éd.,
Bâle 2012, nn 1-6 ad art. 197 CO).
Il y a défaut au sens de l'art. 197 CO lorsque la chose livrée s'écarte de ce qu'elle
devrait être en vertu du contrat de vente, parce qu'elle est dépourvue d'une qualité dont
le vendeur avait promis l'existence ou d'une qualité à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre
selon les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa, JdT 1989 I 162). Le niveau
d'exigence quant à la qualité attendue dépend du contenu du contrat, des règles de
la bonne foi et des autres circonstances du cas concret (cf. Tercier/Favre, Les contrats spéciaux,
4
e
éd.,
Berne 2009, nn 744 et 760 pp 110 et 112). La responsabilité du vendeur est moins stricte
pour les qualités attendues que pour les qualités promises; les premières doivent entraîner
une diminution notable de l'utilité prévue ou de la valeur de la chose. Il faut entendre la
valeur objective, et non le prix (Tercier/Favre, op. cit., nn. 757 et 762 p. 112; Giger
in
Berner Kommentar, 1979, n. 77 ad art. 197 CO). Certains auteurs soulignent qu'il y a en principe
une diminution notable de la valeur ou de l'utilité prévue lorsque l'acheteur n'aurait pas
conclu le contrat ou l'aurait conclu à des conditions différentes (Tercier/Favre, op. cit.,
n. 757, p.112 ; Giger, op. cit., n. 68 ad art. 197 CO;
contra
Schumacher/Rüegg
in
Koller (éd.), Der Grundstückkauf, 2
e
éd.,
Berne 2001, note infrapaginale n° 249 p. 242; pour le tout cf. TF 4A_619/2013 du 25 mai
2014 consid. 4.1). Le vendeur ne répond en revanche des qualités promises que lorsque
l'assurance formulée a été décisive pour l'acheteur lors de la conclusion du contrat
(ATF 87 II 244 let. a, JdT 1962 I 98; TF 4C.364/2000 du 15 mai 2001 consid. 3/c/bb et
réf. cit.). Si d'après le cours normal des choses l'assurance est de nature à emporter
la décision de l'acheteur, la causalité est présumée (ATF 71 II 239; TF 4C.364/2000
précité consid. 3c/bb; cf. ég. TF 4A_417/2007 du 14 février 2008
consid. 5.1 et réf. cit.). En matière immobilière, l'indication d'une surface
déterminée constitue en particulier une qualité promise (en matière de contrat d'entreprise:
TF 4A_227/2014 du 24 novembre 2014 consid. 3.1.1; pour la vente immobilière: ATF
87 II 244 précité let. b; TF 4A_65/2012 du 21 mai 2012 consid. 12.3 et les réf. cit.).
b)
L'existence d'un défaut doit dès lors être appréciée à l'aune du contenu
du contrat.
En présence d’un litige concernant
l’interprétation d’un contrat, le juge doit tout d’abord s’efforcer de déterminer
la commune et réelle intention des parties, sans s’arrêter aux expressions ou dénominations
inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable
de leur convention (art. 18 al. 1 CO; ATF 128 III 419 consid. 2.2, SJ 2003 I p. 33; ATF
127 III 444 consid. 1b, rés.
in
JdT 2002 I 213). Cette recherche est qualifiée
d’interprétation subjective (ATF 125 III 305 consid. 2b, JdT 2000 I 635). La qualification
juridique d'un contrat est une question de droit (ATF 131 III 217 consid. 3), mais déterminer
ce que les parties savent ou veulent au moment de conclure relève des constatations de fait (ATF
118 II 58 consid. 3a et les arrêts cités, rés.
in
JdT 1993 I 54; TF 3C.384/2004 du 6 janvier 2005
consid. 3.1). Le juge se fondera en premier lieu sur les termes utilisés par les parties. A
titre complémentaire, il prendra en compte les circonstances (ATF 132 III 268 consid. 2.3.2,
JdT 2006 I 564, rés.
in
SJ 2006 I 359).
Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si les volontés
intimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations et les comportements selon la
théorie de la confiance (ATF 133 III 61 consid. 2.2.1, rés.
in
JdT 2008 I 74, SJ 2007 I p. 21), en recherchant
comment une déclaration ou une attitude pouvaient être comprise de bonne foi en fonction de
l’ensemble des circonstances (interprétation dite objective; ATF 135 III 295 consid. 5.2).
c)
En l'espèce, les parties ont signé le 3 mars 2009 un contrat de réservation relatif
à l'appartement litigieux, désigné comme un appartement de "4,5 pièces
principales" pour une surface "d'environ 157,6 m2". Ce contrat porte en outre une
annotation manuscrite selon laquelle "les trois vitrages fixes en oblique seront munis de guichets
ouvrants pris en charge par le M. O." Il est établi que ces vitrages étaient ceux
des combles, savoir en réalité de la galerie. L'expert a établi que la pose de tels vitrages
correspondait précisément à l'installation nécessaire pour que la galerie puisse
être considérée comme habitable. La défenderesse puis le demandeur ont encore mentionné
cette installation dans leurs écrits – certes postérieurs à la vente – des
23 et 31 mars 2009. La vente a été conclue par acte notarié du 18 mars
2009, qui mentionne également 4,5 pièces. Sont annexés à cet acte des plans
désignant l'espace situé dans les surcombles comme une galerie et une salle de bains. Dans
deux correspondances ultérieures des 4 et 20 mars 2009, la défenderesse s'est encore
référée à un "appartement de 4,5 pièces d'environ 157.60 m
2
hab.", cette indication signifiant – à dire d'expert – "habitable". L'expert
a d'ailleurs confirmé qu'il était d'usage que les plans indiquent la surface et le nombre de
pièces habitables. La défenderesse a encore fait valoir, dans un recours déposé le
22 février 2010 devant la CDAP, que la galerie était selon elle habitable.
Il découle de ce qui précède que les parties étaient convenues de la vente d'un appartement
de 4,5 pièces avec une surface
habitable
de 157,60 m
2
.
Cela ressort déjà des termes du contrat, qui mentionne 4,5 pièces englobant la galerie
litigieuse, et des plans annexés. Cela résulte également du fait que le demandeur a requis
et obtenu que les vitrages fixes de la galerie soient remplacés par des vitrages pouvant s’ouvrir.
Le contexte de la vente tel qu'il est résumé ci-dessus – y compris à la lumière
des faits postérieurs à la conclusion du contrat – conforte cette interprétation,
alors qu'aucun élément dans l'état de fait ne vient la contredire. Il n'est par conséquent
pas nécessaire de procéder à l'interprétation objective du contrat.
A dire d'expert, l'appartement vendu comporte une surface totale de 157,60 m
2
,
mais une surface nette habitable de seulement 83,305 m
2
(recte : 85 m
2
),
répartie sur 3,5 pièces. Il n'y a ainsi aucune différence de contenance
stricto
sensu
entre l'appartement prévu
contractuellement et celui remis à l'acheteur (cf. à cet égard l'art. 219 al. 1
CO;
supra
let. a
in fine
et en particulier TF 4A_65/2012 précité). On doit toutefois admettre qu'à l'instar de
la surface totale d'un logement, l'étendue de sa surface habitable constitue, en l'absence de preuve
du contraire, une qualité promise (cf.
supra
let. a; TF 4C.364/2000 précité). Cela étant, il est établi que le demandeur
n’aurait pas acheté l’appartement s’il avait su que les combles n’étaient
pas habitables. L'appartement remis au défendeur diffère ainsi de l'objet prévu par le
contrat.
d)
La défenderesse ne le conteste pas, mais soutient que l'inhabitabilité de la galerie n'est
survenue qu'avec la décision de la commune du 9 février 2010, soit après le transfert
des risques au demandeur qu'elle situe au plus tard au 3 avril 2009, jour de son inscription au
Registre foncier en qualité de propriétaire. Selon elle, l'appartement aurait perdu l'une des
qualités contractuellement promises, ce qui ne constitue pas un défaut couvert par sa garantie,
mais une détérioration de l'objet postérieure à la vente, pour laquelle elle ne répond
pas.
De son côté, le demandeur soutient dans son mémoire de droit que selon le contrat de vente,
l'entrée en jouissance aurait lieu le jour du règlement du prix de vente, prévu au 31 mars
2009.
aa)
Le moment du transfert des risques dans la vente conditionne l'application des règles sur la garantie
des défauts ancrées aux art. 197 ss CO. La garantie pour les défauts dans la
vente ne peut en effet être mise en jeu que si le défaut existe déjà, fût-ce
en germe, au moment du transfert des risques. Si la détérioration de la chose vendue se produit
au contraire après le transfert des risques, quand bien même elle entraîne la disparition
d'une qualité promise, elle ne constitue pas un défaut, ce qui signifie, comme on le verra
ci-dessous, que l'acheteur, sauf exceptions résultant de circonstances spéciales, reste redevable
de l'entier du prix. Le vendeur n'est en effet pas tenu, à moins de s'y être engagé contractuellement,
de maintenir la chose dans l'état promis ou attendu. Il faut toutefois encore réserver le cas
où le vice de qualité (secondaire) trouve son origine dans un défaut (primaire) qui existait
déjà lors dudit transfert; dans un tel cas de figure, le vendeur répond également
des défauts apparus successivement d'après les art. 197 ss CO (TF 4C.321/2006 du 1
er
mai
2007 consid. 4.3.1; TF 4A_601/2009 du 8 février 2010 consid. 3.2.3 et les réf. cit.).
bb)
Selon
l'art. 185 CO, les profits et les risques de la chose passent à l'acquéreur dès la conclusion
du contrat de vente, sauf les exceptions résultant de circonstances ou de stipulations particulières
(al. 1); dans les contrats faits sous condition suspensive, les profits et les risques de la chose aliénée
ne passent à l'acquéreur que dès l'accomplissement de la condition (al. 3). Il résulte
de cet article que si la chose mobilière périt sans la faute du vendeur entre la conclusion
du contrat et le transfert de possession entraînant le transfert de la propriété, l'acheteur
reste en principe tenu de payer le prix (TF 4A_601/2009 précité consid. 3.2.3).
En matière immobilière, l'art. 220 CO prévoit que lorsqu'un terme a été
fixé conventionnellement pour la prise de possession de l'immeuble vendu, les profits et les risques
de la chose sont présumés ne passer à l'acquéreur que dès l'échéance
de ce terme. Ainsi, lorsqu'un terme a été fixé et qu'aucune réglementation n'a été
adoptée pour le transfert des profits, ceux-ci ne passent à l'acquéreur qu'à partir
de la prise de possession, et non pas déjà dès la conclusion du contrat (ATF 121 III 256
consid. 4a, rés.
in
JdT 1996 I 187). Le terme convenu ne doit pas nécessairement être fixe; il suffit qu'il soit
déterminable. En d'autres termes, lorsque les parties se sont entendues sur le moment du transfert
de la possession, elles sont réputées avoir convenu que les risques et les profits seraient
transférés également à ce moment (Foëx
in
Commentaire romand CO I, op. cit., nn 4 et 6 ad art. 220 CO; cf. ég. Koller
in
Basler Kommentar OR I, op. cit., n. 3 ad art. 220 CO). Les "risques" au sens
de l'art. 220 CO se définissent comme des événements fortuits qui affectent l'immeuble
(perte totale ou partielle, détérioration) ou lui font perdre sa valeur (Foëx, op. cit.,
n. 3 ad art. 220 CO; ATF 98 II 15 consid. 2, JdT 1972 I 547). Dans cette affaire,
le Tribunal fédéral a considéré qu'une interdiction de construire prononcée
par la commune postérieurement à une vente, en raison d'un risque d'avalanche sur la parcelle
concernée, ne constituait pas une diminution de valeur au sens de l'art. 220 CO dès lors
qu'avant la conclusion du contrat, cette parcelle était déjà exposée aux avalanches
et ne pouvait pas être bâtie d'après les dispositions en vigueur. Ce raisonnement est
rejoint par celui de l'arrêt TF 4A_601/2009 précité, relatif aux défauts primaire
et secondaire.
cc)
En
l'occurrence, les parties n'ont pas allégué que le contrat de vente prévoyait un régime
particulier de transfert des risques. S'il est établi que le demandeur a payé un prix de 710'000 fr.
pour l'appartement, la date de ce paiement n'est pas non plus alléguée. Dans ces circonstances,
il faut en principe retenir que le transfert des risques a eu lieu au jour de la conclusion du contrat
(art. 185 al. 1 CO), savoir le 18 mars 2009. Les parties retiennent toutefois des dates
différentes : le demandeur soutient – en vertu de clauses du contrat qui ne ressortent
pas de l'état de fait et, en substance, de l'art. 220 CO – que les risques lui ont été
transférés le 31 mars 2009, alors que la défenderesse situe ce transfert au plus
tard au jour de l'inscription au Registre foncier, le 3 avril 2009.
La question du moment du transfert des risques peut toutefois rester indécise dans le cas d'espèce
puisque toutes les dates mentionnées ci-dessus sont postérieures à l'apparition du défaut.
La CDAP a en effet retenu, dans son arrêt du 30 décembre 2010, que l'ECA avait soumis
la délivrance du permis de construire du 23 décembre 2005 à la condition que les
façades séparées de moins de 5 mètres soient équipées de vitrages
soient fixes et résistants au feu (partie en fait, let. A). Les juges administratifs ont considéré
que la galerie litigieuse, qui était concernée par cette condition, ne pouvait dès lors
pas remplir les exigences de l'art. 28 RLATC, relatives à l'aération nécessaire pour
qu'une pièce soit considérée comme habitable. C'était ainsi à tort que la commune
avait retenu, dans le permis de construire du 23 décembre 2005, que la galerie était habitable,
ce qu'elle avait corrigé en délivrant un permis d'habiter partiel le 9 février 2010.
La CDAP a confirmé la validité de cette révocation, au motif que la galerie litigieuse
n'avait jamais rempli les conditions permettant son habitabilité (partie en droit, consid. 3).
Cet arrêt n'a pas été contesté et est entré en force, et les parties n'ont au
demeurant allégué aucun fait qui soit propre à le remettre en cause.
On retiendra dès lors, avec les juges administratifs, que la galerie était déjà viciée
avant la vente, le 18 mars 2009, quand bien même les effets de ce défaut, savoir le refus
d'octroyer un permis d'habiter la galerie, ne sont apparus qu'après la conclusion du contrat (ATF
98 II II 15 précité, cf.
supra
let. bb
in
fine
).
e)
Selon l'art. 200 CO, le vendeur ne répond pas des défauts que l'acheteur connaissait au
moment de la vente (al. 1). Il ne répond des défauts dont l'acheteur aurait dû s'apercevoir
lui-même en examinant la chose avec une attention suffisante, que s'il lui a affirmé qu'ils
n'existaient pas (al. 2).
En l'espèce, la défenderesse n'allègue pas que le demandeur savait, au moment de la vente,
que la galerie était inhabitable. Tous les éléments ressortant de l'état de fait
conduisent par ailleurs à retenir le contraire. En effet, les plans remis au demandeur n'indiquaient
rien de tel, mais mentionnaient la présence d'une salle de bains dans cet espace. Le demandeur a
en outre obtenu de la défenderesse qu'elle y installe des vitrages ouvrants, ce qui confirme qu'il
souhaitait y habiter – même s’il n’est pas établi qu’il connaissait
les conditions de l'art. 28 RLATC, cette disposition n’étant pas décisive à
cet égard – et qu'il entendait l'aménager en conséquence. On retiendra dès
lors que le demandeur n'avait pas connaissance du défaut lors de la signature du contrat de vente
du 18 mars 2009.
f)
Il découle ainsi de ce qui précède que l'appartement vendu par la défenderesse au
demandeur était entaché d'un défaut au sens de l'art. 197 CO.
IV.
L'acheteur d'une chose affectée
par un défaut doit respecter certaines incombances pour faire valoir la garantie du vendeur.
a)
L'art. 201
CO prévoit ainsi que l'acheteur a l'obligation de vérifier l'état de la chose reçue
aussitôt qu'il le peut d'après la marche habituelle des affaires, et que s'il découvre
des défauts dont le vendeur est garant, il doit l'en aviser sans délai (al. 1). Lorsqu'il
néglige de le faire, la chose est tenue pour acceptée, à moins qu'il ne s'agisse de défauts
que l'acheteur ne pouvait découvrir à l'aide des vérifications usuelles (al. 2).
Si des défauts de ce genre se révèlent plus tard, ils doivent être signalés
immédiatement; sinon, la chose est tenue pour acceptée, même avec ces défauts (al. 3).
Même si la loi exige un avis immédiat, on doit reconnaître à l'acheteur un court
délai de réflexion lui permettant de prendre sa décision et de la communiquer au vendeur.
Selon la jurisprudence, un avis des défauts communiqué deux ou trois jours ouvrables après
la découverte de ceux-ci respecte la condition d'immédiateté prévue par la loi (ATF
98 II 191 consid. 4, JdT 1973 I 370); en revanche, sont tardifs des avis transmis trois semaines après
la découverte des défauts (ATF 118 II 142 consid. 3b,
JdT
1993 I 300
; pour le tout TF 4A_367/2009
du 2 novembre 2009 consid. 2.1). Le délai pour effectuer l'avis commence à courir à
la découverte du défaut. Dans tous les cas, le maître doit pouvoir constater indubitablement
l'existence des défauts de manière à pouvoir formuler une réclamation suffisamment
motivée. Il n'en est pas ainsi dès qu'apparaissent les premiers signes de défauts évolutifs
dans leur étendue ou leur gravité, mais uniquement lorsque le maître se rend compte –
ou devrait se rendre compte en application des règles de la bonne foi – que ce défaut
équivaut à une inexécution du contrat (ATF 131 III 145 consid. 7.2; TF 4C.130/2006
du 8 mai 2007 consid. 4.1).
b)
Il appartient au vendeur de se prévaloir (fardeau de l'allégation) de la tardiveté de
l'avis. Dans le cas d'une telle contestation, il appartient alors à l'acheteur de prouver (fardeau
de la preuve) à quel moment il a donné l'avis des défauts (art. 8 CC [Code civil
suisse du 10 décembre 1907; RS 210]; ATF 118 II 142 précité consid. 3a; ATF 107 II
172, JdT 1981 I 598; TF 4C.130/2006 précité consid. 4.2.3; Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit.,
n. 6 ad art. 201 CO; Tercier/Favre, op. cit., n. 4530 p. 683). Cette jurisprudence
s'applique aussi bien en matière de contrat d'entreprise (cf. TF 4C.130/2006 précité consid. 4.2.3)
que de contrat de vente (ATF 131 III 145 consid. 7.2
in
fine
, JdT 2007 I 261, cité
dans l'arrêt TF 4C.130/2006 précité).
c)
En l'occurrence, la défenderesse ne prétend pas que l'avis des défauts par le demandeur
serait tardif. Il ressort au demeurant de l'état de fait que le demandeur a été informé
du caractère inhabitable de la galerie à la réception d'une lettre de la Municipalité
du 3 septembre 2009, par laquelle un délai lui a été imparti pour procéder aux
travaux de mise en conformité avec les prescriptions de l'ECA. Un avis oral a certes eu lieu en
sus de cette lettre, mais la date de cet avis oral n'est pas établie. Cette déclaration n'est
pas décisive dans le cas d'espèce, le demandeur pouvant encore espérer qu'un permis lui
serait octroyé et ce, jusqu'à la réception de la lettre du 3 septembre 2009. Lorsqu'il
a reçu cette dernière, il s'est plaint auprès de la défenderesse par courrier de
son conseil du 16 septembre 2009, soit en temps utile.
Le demandeur est dès lors fondé à exercer ses droits à la garantie à l'encontre
de la défenderesse.
V.
a)
L'art. 205
CO prévoit notamment que, dans les cas de garantie en raison des défauts de la chose, l'acheteur
a le choix soit de faire résilier la vente en exerçant l'action rédhibitoire, soit de
réclamer par l'action en réduction de prix une indemnité pour la moins-value (al. 1).
Lorsqu'il a intenté l'action rédhibitoire, le juge peut se borner à réduire le prix
s'il estime que la résiliation n'est pas justifiée par les circonstances (al. 2).
Le choix d'exiger la résolution du contrat ou la réduction du prix de vente est un droit formateur.
Selon la jurisprudence fédérale rendue en matière de contrat d'entreprise, la déclaration
relative à son exercice, dans un sens ou dans un autre, est irrévocable (ATF 107 III 106 consid. 2;
ATF 127 III 543 consid. 2a). Rien ne justifie en outre de soumettre le contrat de vente à un
régime différent (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., nn 2 et 5 ad art. 205 CO;
Honsell, op. cit., nn 1 ad art. 205 CO; Bohnet, Actions civiles, Conditions et conclusions,
Bâle 2014, §66 N 3, p. 817). Le juge reste cependant libre, même si l'action
rédhibitoire a été ouverte, de n'accorder qu'une indemnité pour la moins-value si
les circonstances ne justifient pas d'annuler la vente rétroactivement, à tout le moins lorsque
la garantie porte sur un objet matériel (art. 205 al. 2 CO; TF 4A_307/2011 du 16 décembre
2011 consid. 2.6).
Aux termes de l'art. 205 al. 2 CO, la résolution du contrat n'est possible que si elle
est "justifiée par les circonstances". La résolution est par exemple justifiée
lorsque l'objet du contrat est inutilisable en raison du défaut ou lorsque les frais de réparation
respectivement la moins-value sont importants et que le défaut ne peut pas être entièrement
éliminé. Lorsque la continuation des rapports contractuels peut être attendue de l’acheteur
et que les intérêts du vendeur plaident contre la résolution du contrat, seule la réduction
doit être octroyée (ATF 124 III 456 consid. 4d/aa, JdT 2000 I 172 et réf. cit.;
Honsell, op. cit., n. 7 ad art. 205 CO). Il s'agit d'un cas d'application du principe
de la bonne foi. Au titre de "circonstances" justifiant ou non la résolution du contrat,
il faut prendre en considération l'importance du défaut: lorsque celui-ci réside en l'absence
d'une qualité essentielle ou que la chose est inutilisable, la résolution sera en principe
justifiée; s'il y a plusieurs défauts, c'est l'addition des défauts dont il faudra tenir
compte. L’importance du défaut joue un rôle même s’il est établi que
l’acheteur n’aurait pas contracté s’il avait connu le défaut. L'intérêt
de l'acheteur et le comportement des parties peuvent également entrer en ligne de compte. Ainsi,
la résolution apparaîtra injustifiée si les désavantages qu'elle entraîne pour
le vendeur sont disproportionnés par rapport aux avantages qu'en retirerait l'acheteur. Elle apparaîtra
en revanche justifiée si le vendeur a commis une faute grave ou dissimulé un défaut (Venturi/Zen-Ruffinen,
op. cit., n. 12 ad art. 205 CO; Tercier/Favre, op. cit., nn 837 s. p. 124).
b)
Dans le cas d'espèce, le demandeur a acquis un appartement de 157,6 m
2
,
situé au deuxième étage, dans les combles et les surcombles de l'immeuble. A dire d'expert,
cet appartement comprend 3,5 pièces habitables sur 85 m
2
(après rectification d'une erreur de calcul de l'expert) et une galerie non habitable de 77,07 m
2
dans les surcombles. Cette galerie couvre un peu moins de la moitié de la surface de l'appartement.
Elle est éclairée de fenêtres en oblique au nombre de deux (selon le permis d'habiter
partiel du 9 février 2010) ou trois (selon le fax de N.________ du 23 mars 2009 et l'arrêt
de la CDAP du 30 décembre 2010), devant être équipées de vitrages fixes pour
respecter les normes en matière de protection contre les incendies. Cet équipement rend la
galerie insuffisamment ventilée et donc inhabitable, savoir qu'elle n'est pas susceptible de servir
à l'habitation ou au travail sédentaire (art. 28 RLATC). Cela étant, cet espace fait
partie intégrante de l'appartement. La galerie est chauffée et peut faire l'objet, à dire
d'expert, d'un usage restreint. Elle peut par exemple être utilisée comme espace de loisirs.
Le fait que la galerie ne remplisse pas les conditions de l'art. 28 RLATC ne la rend ainsi
pas encore inutilisable, ce qui vaut
a
fortiori
aussi pour l'appartement
pris dans son ensemble. Ce dernier n'a en outre pas non plus perdu toute valeur en raison de la non-conformité
de la galerie avec l'art. 28 al. 1 RLATC. En revanche, l'expert a confirmé qu'il était
moins attractif à la revente en raison du défaut, ce qui aura une influence certaine sur le
prix. Rien par ailleurs dans l'état de fait ne permet de retenir que la défenderesse aurait
agi par dol ou en faisant preuve de mauvaise foi. Au contraire, elle a requis et obtenu un permis de
construire le 23 décembre 2005 pour une galerie habitable, de sorte que sa bonne foi est établie.
On ne peut ainsi rien retenir dans son comportement qui plaide en faveur d'une résolution du contrat,
celle-ci apparaissant au contraire d'autant plus disproportionnée. Cette disproportion découle
d'ailleurs déjà du seul fait que l'appartement est encore parfaitement utilisable.
Dans ces conditions, le demandeur doit être débouté de ses conclusions tendant à
la résolution du contrat, seule la réduction du prix de vente étant encore possible (art. 205
al. 2 CO; cf.
supra
let. a).
VI.
a)
L'action
en réduction de prix de l'art. 205 al. 1 CO ne tend pas à la réparation d'un préjudice
par l'obtention de dommages-intérêts (ATF 129 III 18 consid. 2.4
in
fine
,
rés.
in
JdT
2006 I 191, SJ 2003 I p. 208
),
mais à rétablir l'équilibre des prestations réciproques des parties, laquelle est
à la base des contrats synallagmatiques (ATF 85 II 192, JdT 1959 I 605; pour le tout: TF 4A_601/2009
du 8 février 2010 consid. 3.2.6 et les autres réf. cit.)
Pour déterminer le prix après réduction, dans le contrat de vente, il faut diviser le
prix convenu par le rapport existant entre la valeur objective de la chose supposée sans défauts
et la valeur objective réelle de la chose (ATF 116 II 305 consid. 4a,
JdT
1991 I 173
; ATF 111 II 162 consid.
3a, rés. in JdT 1985 I 587; ATF 105 II 99 consid. 4a, JdT 1980 I 590; Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit.,
n. 20 ad art. 205 CO). Pour faciliter le calcul de la réduction selon la méthode dite
relative, la jurisprudence a établi deux présomptions: premièrement, la valeur de la chose
exempte de défauts est égale au prix de vente convenu par les parties; secondement, la moins-value
est égale au coût de l'élimination du défaut (ATF 116 II 305 précité consid.
4a; ATF 111 II 162 précité consid. 3b et 3c). Le calcul de la moins-value doit être effectué
à la date du transfert du risque (ATF 117 II 550 consid. 4b/bb, JdT 1993 I 136; TF 4A_601/2009
précité consid. 3.2.6).
b)
En
l'occurrence, il est établi que l'appartement – sans les places de parc intérieure et
extérieure – a été payé au prix de 710'000 fr., ce prix correspondant
à une surface habitable de 157,6 m
2
.
Selon la première présomption jurisprudentielle exposée ci-dessus – que rien ne
vient renverser –, ce montant correspond au prix de la chose sans défaut. L'expert en a déduit
un prix au m
2
de 4'505 francs.
Le défaut n'étant en l'espèce pas éliminable, il n'y a pas lieu d'appliquer ici la
seconde présomption du Tribunal fédéral, relative aux coûts d'un tel procédé.
On comparera dès lors les valeurs de l'appartement avec et sans défaut. Il résulte de
l'expertise – après correction d'une erreur de calcul – que l'appartement avait une
surface commercialisable de 122,4 m
2
,
incluant la moitié de la surface des espaces à usage restreint (galerie et balcon) selon ce
qui est d'usage pour les balcons. Il en découle que le prix de l'appartement avec le défaut
est de 551'412 fr. (4'505 fr. x 122,4 m
2
).
La moins-value à laquelle le défendeur peut prétendre – savoir la différence
entre le prix payé et la valeur réelle de l'appartement – se chiffre ainsi à 158'588 fr.
(710'000 fr. – 551'412 fr.).
VII.
Le demandeur réclame enfin le paiement de
trois montants, à titre de dommages-intérêts. Dans sa demande, il a allégué
avoir subi un dommage de 20'000 fr. correspondant aux frais de deux déménagements (all. 43
et 44), 10'000 fr. correspondant aux frais de recherches d’un nouvel appartement (all.
45) et 20'000 fr. correspondant aux autres frais divers à sa charge (all. 46). Dans son
mémoire de droit (pp 35 ss), il relève que l’expertise judiciaire sur les allégués
43 à 46 a déterminé que ce dommage s’élevait à 46'180 fr. (16'700 fr.
pour les frais de deux déménagements, plus 6'980 fr. pour les frais de recherche, plus 20'500
fr. pour les frais résultant de la dénonciation du crédit hypothécaire, soit 500
fr. pour les frais de dossier et 20'000 fr de pénalités). Il conclut donc à l’allocation
de ce montant, à titre de dommage supplémentaire subi, et ce en application des art. 208 al.
3 et 97 al. 1 CO (mémoire, p. 36).
a)
L’art.
208 CO, qui prévoit la restitution du prix payé et la réparation du dommage consécutif
au défaut, règle les effets généraux de la résolution. L’art. 208
al. 3 CO prévoit, en particulier, que le vendeur est tenu d’indemniser l’acheteur de
tout autre dommage, s’il ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable; l’art. 97
CO est dès lors applicable (Venturi/Zen Ruffinen, op. cit., n. 17 ad art. 208 CO; Tercier/Favre/Zen
Ruffinen, op. cit., n° 852, p. 125). Selon la jurisprudence, si l’acheteur choisit
de demander la réduction du prix de vente – et non plus la résolution du contrat –,
il peut réclamer la réparation du dommage consécutif au défaut qu’il aurait
subi, mais il doit alors se fonder sur les règles générales des art. 97 ss CO et non sur
l’art. 208 CO (ATF 63 II 401, JdT 1938 I 306; Becker, Berner Kommentar, n. 2 ad art. 205
CO ; Tercier/Favre/Zen Ruffinen, op. cit., n° 886 et les réf. citées).
b)
En l’occurrence, la distinction n’a
du reste pas d’incidence. Dès lors que la résolution du contrat de vente n’a pas
été admise, le demandeur ne doit pas restituer l’objet vendu ni, par voie de conséquence,
déménager, rechercher un autre logement ou dénoncer de contrat hypothécaire. Il s’ensuit
qu’il n’a pas pu subir aucun des préjudices du type de ceux qu’il a allégué
avoir subis. Au demeurant, il ressort des considérants qui précèdent que la défenderesse
n’a pas commis de faute contractuelle (cf.
supra
consid. V/b), de sorte que, même si l’existence d’un dommage consécutif au
défaut avait été démontrée, ce dommage ne pourrait être réparé.
VIII.
Le demandeur réclame un intérêt
à 5% dès le 18 mars 2009.
Il ne précise pas le fondement en vertu duquel il exige un tel intérêt, qui peut prendre
la forme d'une prestation contractuellement due (intérêt conventionnel), de la sanction de
l'inexécution d'une obligation de payer une somme d'argent (intérêt moratoire) ou de la
sanction de l'inexécution par le responsable de son obligation de réparer immédiatement
le dommage (intérêt compensatoire; pour le tout cf. Sylvain Marchand, Intérêts
et conversion dans l’action en paiement
in
Bohnet (éd.), Quelques actions en paiement, Neuchâtel 2009, pp 69 ss spéc.
n. 5 p. 72).
Il a été exposé ci-avant que l'action minutoire de l'art. 205 CO ne visait pas à
réparer un dommage, mais à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties
(ATF 129 III 18 précité consid. 2.4; cf.
supra
consid. VI). Le demandeur ne peut par conséquent faire valoir qu'un intérêt moratoire,
qui ne court pas dès la date à laquelle la prétention en capital est due (pour le point
de départ de l'intérêt compensatoire, cf. TF 4A_601/2009 précité consid. 3.2.6
in fine
).
En effet, l'art. 102 al. 1 CO prévoit que, s
auf
exceptions non réalisées en l'espèce (cf. al. 2), le débiteur d'une obligation
exigible est en principe mis en demeure par l'interpellation du créancier. Une fois mis en demeure,
le débiteur d'une somme d'argent doit l'intérêt moratoire à 5 % l'an sur cette somme
(art. 104 al. 1 CO).
Dans le cas présent, l'interpellation de la défenderesse a eu lieu par courrier du 16 septembre
2009, qui a dû être réacheminé par lettre du 1
er
octobre
2009. Cette lettre est ainsi réputée avoir été reçue le vendredi 2 octobre
2009, de sorte que l'intérêt moratoire, savoir 5% du montant alloué de 158'588 fr.
court dès le lendemain, 3 octobre 2009.
IX.
Succombant sur le principe de la résolution
du contrat mais obtenant gain de cause sur une partie de ses conclusions pécuniaires, le demandeur
a droit à des dépens réduits d'un tiers, à la charge de la défenderesse, qu'il
convient d'arrêter à 33'196 fr. 65, savoir :
a)
20'000
fr.
à
titre de participation aux honoraires de son conseil;
b)
1'000
fr.
pour
les débours de celui‑ci;
c)
12'196
fr.
65
en
remboursement des deux tiers de son coupon de justice.
Par
ces motifs,
la
Cour civile,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
La défenderesse M.________SA doit verser au demandeur E.________ le montant de 158'588 fr. (cent
cinquante-huit mille cinq cent huitante-huit francs), avec intérêt à 5 % l’an
dès le 3 octobre 2009.
II.
Les frais de justice sont arrêtés à 18'295 fr. (dix-huit mille deux cent nonante-cinq
francs) pour le demandeur et à 9'020 fr. (neuf mille vingt francs) pour la défenderesse.
III.
La défenderesse versera au demandeur le montant de 33'196 fr. 65 (trente-trois mille cent
nonante-six francs et soixante-cinq centimes), à titre de dépens.
IV.
Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
La
présidente :              Le greffier
:
F.
Byrde              L. Cloux
Du
Le jugement qui précède, dont le dispositif a été communiqué aux parties le
20 mars 2015, lu et approuvé à huis clos, est notifié, par l'envoi de photocopies,
aux conseils des parties.
Les parties peuvent faire appel auprès de la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal dans les trente
jours dès la notification du présent jugement en déposant auprès de l'instance d'appel
un appel écrit et motivé, en deux exemplaires. La décision qui fait l'objet de l'appel
doit être jointe au dossier.
Le greffier :
L. Cloux