vd_findinfo · HC / 2022 / 905 · 2022-11-25 · fr

NULLITÉ, RÉSILIATION, PROPRIÉTÉ, REGISTRE FONCIER, REJET DE LA DEMANDE | 266o CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 25.11.2022 HC / 2022 / 905

TRIBUNAL
CANTONAL
XC21.028802-220583
583
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
25 novembre 2022
__________________
Composition
:               Mme
GIROUD WALTHER
,
présidente
MM.
Hack et de Montvallon, juges
Greffière
:              Mme
Karamanoglu
*****
Art.
266o CO
Statuant sur l’appel interjeté par
A.M.________
,
à [...],
I.________
,
à [...], et
O.________
SA
, à [...], tous trois défendeurs,
contre le jugement rendu le 27 janvier 2022 par le Tribunal des baux dans la cause divisant les appelants
d’avec
A.L.________
,
à [...], demandeur, et
X.________
,
à [...], défendeur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 27 janvier 2022, motivé le 12 avril suivant, le Tribunal des baux (ci-après :
les premiers juges ou le tribunal) a prononcé la nullité des résiliations de bail signifiées
par I.________ et A.M.________ à A.L.________ le 26 mars 2021 pour le 30 juin 2022, relatives
à l’appartement de 4,5 pièces au 2
e
étage
et au garage individuel n° 7 de l’immeuble sis chemin [...], à [...] (I et II), a fixé
le loyer mensuel net dû par A.L.________ pour l’appartement précité à 1'283
fr. dès le 1
er
juillet 2022, sur la base d’un taux d’intérêt hypothécaire (ci-après :
TIH) de 1,25% et d’un indice suisse des prix à la consommation (ci-après : IPC)
de 159 points (mars 2021 ; base 1982) (III), a fixé le loyer mensuel net dû par le demandeur
pour le garage individuel précité de 96 fr. 40 dès le 1
er
juillet
2022, sur la base d’un TIH de 1,25% et d’un IPC de 102,8 points (mars 2021 ; base 1982)
(IV), et a rendu la décision sans frais judiciaire ni dépens (V).
En droit, les premiers juges ont constaté que, dans la mesure où tous les copropriétaires
de l’immeuble litigieux n’étaient pas mentionnés dans les formules officielles
de résiliation de bail, les congés notifiés le 26 mars 2021 étaient nuls. S’agissant
de la baisse de loyer demandée, compte tenu de la baisse du TIH et de la légère augmentation
de l’IPC, les premiers juges ont considéré qu’une baisse de loyer de 21,185% pour
l’appartement et de 16,16% pour le garage devait être accordée à A.L.________.
B.
Par acte du 16 mai 2022, A.M.________ (ci-après :
l’appelant 1), I.________ (ci-après : l’appelante 2) et O.________ SA (ci-après :
l’appelante 3) ont interjeté appel contre ce jugement, en concluant, sous suite de frais et
dépens, à l’annulation des chiffres I à V du dispositif du jugement, subsidiairement
à leur réforme, et « en toute hypothèse » à leur remplacement par le chiffre
I suivant : « Toutes les conclusions de la demande sont irrecevables et subsidiairement rejetées
». A l’appui de leur mémoire, ils ont produit un lot de quatre pièces réunies
sous bordereau.
Dans sa réponse du 22 août 2022, A.L.________ (ci-après : l’intimé 1)
a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de l’appel.
Bien qu’invité à déposer une réponse, X.________ (ci-après : l’intimé 2)
n’a pas procédé.
Par avis du 20 septembre 2022, le Juge délégué de la Cour de céans a informé
les parties que la cause était gardée à juger, qu’il n’y aurait pas d’autre
échange d’écritures et qu’aucun fait ou moyen de preuve nouveau ne serait pris
en compte.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
a)
Par contrats du 26 juin 1987, l’intimé
1 a pris à bail de B.M.________ et de l’intimé 2, copropriétaires, un appartement
de 4,5 pièces au 2
e
étage de l’immeuble sis chemin [...], à [...], pour un loyer net de 1'600 fr. par mois,
ainsi qu’un garage n° 7 à la même adresse, pour un loyer de 120 fr. par mois.
Ces contrats, d’une durée initiale allant du 1
er
juillet 1987 au 1
er
juillet 1988, se reconduisaient pour une année sauf avis de résiliation donné par l’une
des parties à l’autre quatre mois avant la prochaine échéance de bail, et ainsi
de suite d’année en année.
b)
Après
plusieurs variations au fil du temps, le loyer de l’appartement a été augmenté à
1'628 fr. par mois avec effet au 1
er
juillet 2008, selon notification de hausse de loyer du 7 février 2008, montant auquel il est par
la suite demeuré fixé. Quant au loyer du garage, à la suite d’une demande de baisse
du 19 février 2006, il est passé à 115 fr. par mois depuis le 1
er
juillet 2006 et est demeuré fixé à ce montant depuis lors.
2.
Ensuite du décès de B.M.________, l’appelant 1 et l’appelante 2 sont devenus copropriétaires
pour une demie de l’immeuble susmentionné depuis le 20 janvier 2010, l’intimé
2 demeurant copropriétaire de l’immeuble pour l’autre demie.
Par acte de cession notarié du 15 février 2021, l’intimé 2 a cédé à
l’appelante 3, dont les appelants 1 et 2 sont les seuls administrateurs, sa part d’une demie
de l’immeuble litigieux, tout en conservant un droit d’habitation sur l’appartement
qu’il occupe dans celui-ci.
3.
Par formules officielles du 26 mars 2021, les appelants 1 et 2, représentés par la régie
[...], ont résilié les baux susmentionnés avec effet au 30 juin 2022. En procédure,
ceux-ci ont affirmé vouloir mettre à disposition d’E.M.________, fille de l’appelant
1, l’appartement loué par l’intimé 1.
4.
a)
Par courrier recommandé du 19
avril 2021, l’intimé 1 a sollicité
une baisse des loyers de l’appartement et du garage pour la prochaine échéance contractuelle.
Sans nouvelle de la régie à qui il avait adressé sa demande, il a sollicité, par
courriel du 27 avril 2021, que celle-ci en accuse réception et y réponde. Le 30 avril suivant,
la régie a accusé bonne réception de sa demande, lui indiquant qu’elle y répondrait
dans le délai de 30 jours imparti à cet effet.
b)
Par
courrier du 3 mai suivant, l’intimé 1 a précisé sa demande de baisse, en ce sens
qu’elle s’élevait à 21,96% s’agissant du loyer de l’appartement et
à 16,55% pour celui du garage.
c)
Le
5 mai 2021, la régie lui a répondu que la prochaine échéance contractuelle était
le 30 juin 2022, avec un préavis de 4 mois, et que les baux avaient été résiliés
pour cette date.
5.
Bien que la part de l’intimé 2 ait fait l’objet d’un acte de cession notarié
du 15 février 2021 en faveur de l’appelante 3, l’extrait du registre foncier du 19 avril
2021 (P. 4) mentionne ce qui suit sous la rubrique des affaires en suspens :
«
du
23.02.2021
Cession part X.________ à O.________ SA, droit
d’habitation fav. X.________, cédules ID [...] et ID [...]
».
Selon l’extrait du registre foncier du 24 novembre 2021 produit sous pièce 43, l’appelante
3 n’a été inscrite en qualité de propriétaire qu’avec effet au 28 mai
2021.
6.
a)
L’intimé
1
a
saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district du Gros-de-Vaud
d’une requête du 23 avril 2021 en contestation des congés.
Par requête complémentaire du 12 mai 2021, l’intimé 1 a conclu que le loyer de son
appartement soit abaissé de 21,96% pour être fixé à 1'270 fr. 50 par mois, respectivement
que le loyer du garage soit abaissé de 16,55% pour être fixé à 96 fr. par mois, à
compter du 1
er
juillet 2022.
L’autorité préfectorale a tenue audience le 19 mai 2021. Aucun accord n’étant
intervenu entre les parties, l’autorité de conciliation a rendu, le 20 mai 2021, une proposition
de jugement à laquelle l’intimé 1 s’est opposé, de sorte qu’une autorisation
de procéder lui a été délivrée le 2 juin 2021.
b)
Par demande du 1
er
juillet 2021 adressée au Tribunal des baux, l’intimé 1 a pris les conclusions suivantes,
avec suite de frais et dépens, contre les appelants 1, 2 et 3, ainsi que contre l’intimé
2 :
«
I.-
La Demande est admise.
II.-
Les résiliations de bail données à A.L.________, selon formules officielles du
26 mars 2021, avec effet au 30 juin 2022, portant sur un appartement de "4,5
pièces" au deuxième étage de l’immeuble sis chemin [...], à [...], ainsi
que sur le garage individuel n° 7 à la même adresse, sont
nulles
,
subsidiairement
annulées
.
Subsidiairement
III.-
Les baux portant sur l’appartement et le garage n° 7 mentionnés sous
chiffre II.- ci-dessus
sont prolongés de quatre ans, à savoir jusqu’au
30 juin 2026. »
IV.-
A partir du 1
er
juillet 2022, le loyer de l’appartement de "4,5 pièces" loué par le demandeur
X.________ au deuxième étage de l’immeuble sis chemin du [...], à [...], est baissé
de 21,96%, pour être fixé à CHF 1'270.50 par mois.
V.-
A partir du 1
er
juillet 2022, le loyer du garage individuel n° 7 loué par le demandeur A.L.________ sis chemin
[...], à [...], est
baissé de 16,55%, pour être fixé à CHF 96.- par mois. »
c)
Par courrier du 9 novembre 2021, l’intimé
2 a indiqué ne plus être copropriétaire de l’immeuble litigieux depuis le 15 février
2021 et n’avoir dès lors pas pris part à la décision de résilier le bail de
l’intimé 1. Il a confirmé sa position dans un courrier du 2 décembre 2021.
d)
Dans
leur réponse du 12 novembre 2021, les appelants 1, 2 et 3 ont conclu au rejet de la demande, sous
suite de frais et de dépens.
e)
Le Tribunal des baux a tenu audience le 27 janvier 2022, à laquelle l’intimé 2 ne s’est
pas présenté, ni personne en son nom. A cette occasion, il a été procédé
à l’audition d’E.M.________, fille de l’appelant 1, et de B.L.________, frère
de l’intimé, en qualité de témoins.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l’art. 236 CPC, dans les
causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions devant l’autorité
précédente est de 10'000 fr. au moins (art. 308 aI. 2 CPC).
En matière de résiliation de bail de durée indéterminée, la valeur litigieuse
est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation
n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé
peut être donné. En principe la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse
ne saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a
­al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (ATF 136 III 196 consid. 1.1
; ATF 119 II 147 consid. 1 ; TF 4A_109/2015 du 23 septembre 2015 consid. 1, RSPC 2016 p. 52 ;
cf. ég. ATF 144 III 346 consid. 1.2.2.3, JdT 2019 II 235).
Ecrit et motivé, l’appel doit être introduit dans les trente jours à compter de
la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation
(art. 311 aI. 1 CPC).
1.2
Formé en temps utile par une partie qui a
un intérêt digne de protection, contre une décision finale de première instance,
et portant sur une cause patrimoniale dont la valeur litigieuse est plus de 10'000 fr. au vu du montant
des loyers de l’appartement et du garage, l’appel est recevable.
La réponse de l’intimé 1, déposée en temps utile (art. 312 al. 2 CPC), est
également recevable.
S’agissant des pièces produites par les appelants, les pièces 101 et 102 sont des pièces
dites de forme, de sorte qu’elles sont recevables. La recevabilité des pièces 103 et
104 sera examinée ci-après (cf. consid. 5.3).
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge, et doit, le cas échéant, appliquer
le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir
librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance et vérifie
si celui-ci pouvait admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_902/2020
du 25 janvier 2021 consid. 3.3 ; TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2 ; JdT 2011
III 43 consid. 2 et les réf. citées).
3.
3.1
Les appelants soutiennent en premier lieu que
le transfert de la part de copropriété de l’intimé 2 en faveur de l’appelante
3 aurait eu lieu avant la notification des congés litigieux le 26 mars 2021, le tribunal ayant retenu
à tort la date du 28 mai 2021 alors qu’il aurait fallu prendre en compte la réquisition
d’inscription du 23 février 2021 figurant sur l’extrait du registre foncier produit
sous pièce 4. L’appelante 3 aurait ainsi été copropriétaire de l’immeuble
au moment de la résiliation des baux de l’intimé, et non l’intimé 2.
L’intimé 1 relève qu’il pourrait être raisonnablement déduit que toutes
les pièces justificatives n’avaient pas été fournies à l’appui de la
réquisition de transfert du 23 février 2021, raison pour laquelle l’inscription de l’appelante
3 en qualité de copropriétaire au grand livre n’aurait pas rétroagi à cette
date.
3.2
En l’espèce, deux extraits du registre
foncier figurent au dossier (P. 4 et 43). L’extrait le plus ancien (P. 4) mentionne ce qui
suit sous la rubrique des affaires en suspens : « du 23 février 2021 Cession part
X.________ à O.________ SA, droit d’habitation fav. X.________, cédules ».
Si l’extrait le plus récent (P. 43) ne reprend pas cette date au regard de l’inscription
de l’appelante 3 comme copropriétaire de l’immeuble pour une demie, mais celle du 28 mai
2021, c’est que la procédure d’inscription relative à la réquisition du 23
février 2021 n’a pas abouti, respectivement que la réquisition d’inscription a
été rejetée par le registre foncier, et qu’une nouvelle réquisition d’inscription
a été déposée en date du 28 mai 2021. Seule cette dernière date fait foi pour
attester du transfert effectif de la part de copropriété en faveur de l’appelante 3.
L’argumentation des appelants, qui procèdent par simple affirmation sans démontrer par
pièces que l’inscription au registre foncer comporterait une erreur, est donc vaine et le
jugement rendu par le tribunal doit être confirmé sur ce point.
4.
4.1
Les appelants font ensuite valoir que les deux
personnes mentionnées sur les formulaires de résiliation du bail, à savoir les appelants
1 et 2, détiendraient l’entier du capital action de l’appelante 3 et qu’ils en
seraient les deux seuls administrateurs avec pouvoir de signature individuelle. Ainsi, le fait que l’appelante
3 ne figure pas sur les formulaires en question ne saurait porter à conséquence, l’appelant
1 agissant tant en son nom propre que pour le compte de l’appelant 3. Selon les appelants, il ne
serait en effet pas possible de concevoir que l’appelant 1 puisse souhaiter la résiliation
des baux pour lui-même et qu’il ne le veuille pas en sa qualité d’administrateur
de l’appelante 3. La question ayant selon eux été évoquée à l’audience
du 27 janvier 2022, les appelants soutiennent que l’appelant 1 aurait confirmé que la résiliation
avait été faite en son nom et au nom de l’appelante 3, ce qui signifierait que le délai
de résiliation de quatre mois avait été respecté puisque cette résiliation devait
prendre effet au 30 juin 2022. Dans ces conditions, les appelants font valoir qu’il serait
contraire aux règles de la bonne foi de prétendre que le locataire n’a pas compris que
la résiliation émanait de tous les copropriétaires. L’intimé 1 commettrait
ainsi un abus de droit caractérisé en invoquant la nullité des congés en raison du
fait que l’appelante 3 ne figurait pas sur les formulaires de résiliation. Il faudrait dès
lors en conclure que la résiliation serait valable et qu’elle devrait être confirmée
afin de permettre à la fille de l’appelant 1 d’occuper l’appartement concerné.
De son côté, l’intimé 1 fait valoir qu’au moment de la notification des formules
officielles, l’intimé 2 aurait encore été copropriétaire de l’immeuble
litigieux, de sorte qu’il lui aurait également incombé de résilier le contrat de
bail. Même dans l’hypothèse où l’appelante 3 devait être considérée
comme cobailleresse de cet immeuble au moment de la résiliation, il fait valoir que celle-ci n’aurait
pas non plus figuré sur les formules officielles, de sorte que les congés seraient en tout
état de cause nuls. Il relève que le seul fait que les détenteurs de l’appelante
3 soient également, à titre privé, copropriétaires de l’immeuble ne saurait
palier à l’absence de résiliation par celle-ci, qui devait agir en son nom propre. A
cet égard, il fait valoir que l’appelant 1, au bénéfice de la signature individuelle,
n’aurait pas non plus pu réparer le vice en confirmant à l’audience que la résiliation
était également faite au nom et pour le compte de l’appelante 3.
Les premiers juges ont retenu que l’appelante 3 n’avait été inscrite comme copropriétaire
de l’immeuble litigieux qu’avec effet au 28 mai 2021, de sorte qu’au moment de la notification
de résiliation de bail le 26 mars 2021, l’intimé 2 était encore copropriétaire
de l’immeuble litigieux à raison d’une demie. Celui-ci aurait ainsi dû prendre
part à la décision de résiliation des baux et être mentionné à ce titre
dans les formules officielles. Or, les formules adressées à l’intimé 1 par la gérance,
pour les appelants 1 et 2, ne mentionnaient pas l’intimé 2 en qualité de bailleur, d’autant
que celui-ci avait confirmé au tribunal à deux reprises ne pas avoir pris part à la décision
de résilier les baux litigieux.
4.2
Selon l’art. 266l CO, le congé des
baux d’habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit (al. 1). Le
bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique
au locataire la manière dont il doit procéder s’il entend contester le congé ou
demander la prolongation du bail (al. 2). Si la partie qui donne le congé ne respecte pas les
prescriptions de forme des art. 266l à 266n CO, le congé est nul (art. 266o CO).
Les droits formateurs sont soumis à un régime particulier. Puisque le rapport juridique créé
par le bail ne peut être modifié ou annulé qu’une seule fois et pour chaque contractant,
les cobailleurs doivent notifier au locataire une hausse de loyer, un avis comminatoire ou la résiliation
du bail de manière conjointe. La sanction en cas du défaut de notification commune est la nullité.
Il faut réserver les cas de comportement contraire à la bonne foi. L’abus de droit d’une
partie à invoquer la nullité du congé pour défaut de notification commune ne devrait
cependant être retenu que lorsque celle-ci connaissait l’existence de la pluralité de
bailleurs avant que le congé ne soit donné, mais qu’elle a sciemment continué à
se comporter comme si un seul bailleur était partie au contrat, dans le but de tirer profit ultérieurement
de la situation (Bohnet/Dietschy-Marteret, Commentaire Pratique, Droit du bail à loyer et à
ferme, Bâle 2017, n. 13 ad art. 253 CO et la jurisprudence citée). La notification peut être
faite par l’intermédiaire d’un représentant, le cas échéant lui-même
cobailleur. L’indication nominative des membres d’une hoirie ou d’une société
simple n’est alors pas exigée. Nul n’est besoin que le rapport de représentation
ressorte directement de l’acte en cause : il suffit, conformément à l’art. 32
al. 2 CO, que le destinataire ait dû inférer des circonstances qu’un tel rapport existait.
La sanction en cas de congé donné par un représentant non autorisé est la nullité
(Lachat, op. cit., n. 1.4 et 1.5 pp. 824-825 ; Bohnet/Dietschy-Marteret, op. cit., n. 15 ad
art. 253 CO et la jurisprudence citée).
4.3
En
l’espèce, les griefs formulés par les appelants sont vains puisqu’ils partent de
la prémisse erronée que l’appelante 3 aurait été inscrite au registre foncier
comme copropriétaire avant la résiliation des baux de l’intimé 1 le 26 mars 2021.
Or, comme nous l’avons vu (cf.
supra
consid. 3.2), il n’en est rien. A cette date, l’intimé 2 était encore copropriétaire
de l’immeuble, valablement inscrit au registre foncier. Comme l’a rappelé le tribunal,
celui-ci n’a pas consenti à la résiliation des baux de l’intimé 1, ce que
les appelants ne contestent pas. Dans ces conditions, c’est à juste titre que les premiers
juges ont constaté la nullité des résiliations litigieuses. Le jugement doit être
confirmé sur point.
On précisera qu’en tout état de cause, faute d’avoir produit le registre des actionnaires
de la société, le fait que les appelants 1 et 2 soient les administrateurs avec pouvoir de
signature individuelle de l’appelante 3 ne présume aucunement qu’ils en seraient également
les propriétaires exclusifs. On ne saurait donc conclure, comme le font péremptoirement les
appelants, que les appelants 1 et 2 auraient été les propriétaires d’une part d’une
demie de l’immeuble en cause par le biais de l’appelante 3 au moment de la résiliation.
Il s’ensuit que l’argumentation des appelants tirée de l’identité des personnes
concernées pour en déduire une volonté unanime de l’ensemble des copropriétaires
de résilier les baux de l’intimé 1 aurait de toute manière été rejetée.
Il n’est ainsi pas contesté que les formules officielles de résiliation notifiées
à l’intimé 1 n’ont pas été établies au nom de l’intimé
2, ni que les appelants 1 et 2 n’avaient pas le pouvoir de le représenter. Il est dès
lors sans pertinence d’examiner si l’intimé 1 commettrait un abus de droit à se
prévaloir d’un défaut de validité de la notification s’agissant de l’appelante
3, étant précisé qu’il a toujours conclu à la nullité des résiliations
qui lui ont été signifiées et cela déjà lors du dépôt de sa requête
de conciliation (P. 29). Les moyens soulevés par les appelants à cet égard doivent
être rejetés. De même, dès lors que le procès-verbal de l’audience du
27 janvier 2022 ne mentionne pas que l’appelant 1 aurait déclaré ratifier à
cette occasion les résiliations litigieuses au nom de l’appelante 3, l’argumentation
développée à ce sujet n’a pas non plus à être examinée.
Le jugement querellé, en ce qu’il constate la nullité des résiliations qui ont été
signifiées le 26 mars 2021 à l’intimé 1, doit être confirmé.
5.
5.1
Les appelants contestent encore la baisse de loyer
décidée par les premiers juges pour chacun des deux baux concernés. Ils estiment ne réaliser
aucun rendement excessif au vu du loyer de 1'628 fr. demandé pour un appartement de cette surface
(160 m
2
)
et font valoir qu’il serait notoire qu’il ne serait pas possible de trouver un appartement
similaire à proximité de Lausanne pour un tel loyer. Les appelants fondent leur raisonnement
sur deux pièces nouvelles produites postérieurement au jugement de première instance,
soit un état locatif de leur immeuble et un lot d’offres de locations de logements (P. 103
et 104). Ils font par ailleurs valoir que l’intimé 1 aurait produit en procédure une
annonce concernant la location d’un appartement identique au prix de 2'200 fr. par mois, ce qui
démontrerait que la diminution de loyer accordée par les premiers juges aurait été
décidée en violation crasse des principes jurisprudentiels qui consacreraient que le propriétaire
peut s’opposer avec succès à une baisse de loyer en prouvant qu’il ne réalise
aucun rendement excessif et en se prévalant des loyers usuels pratiqués dans la localité
ou le quartier.
L’intimé 1 invoque, tout d’abord, l’irrecevabilité des pièces 103 et
104 produites par les appelants. A supposer que la pièce 104 soit recevable, il soutient que les
annonces produites ne correspondraient en rien aux éléments de comparaison nécessaires
à l’application du critère des loyers usuels et qu’elles ne constitueraient pas
non plus des statistiques suffisamment précises et différenciées, au sens de l’art.
11 OBLF (ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux
commerciaux du 9 mai 1990 ; RS 221.213.11). Il relève également que lesdites annoncent
ne correspondraient pas à l’appartement litigieux, qui serait plus que vétuste, si bien
qu’elles ne sauraient servir de comparaison.
Les premiers juges ont considéré, pour le loyer de l’appartement, que la diminution de
2,25% du TIH entre la dernière fixation et la demande de baisse de loyer, justifiait une baisse
de loyer de 21,26% et que l’augmentation de 158.7 points à 159 points de l’IPC justifiait
une hausse de loyer de 0,075% [(159 - 158.7) / 158.7 x 100 x 40%]. Sur cette base, ils ont considéré
qu’une baisse de 21,185% [21,26% - 0,075%] devait être accordée à l’intimé
1, dès le 1
er
juillet 2022, correspondant au montant de 345 fr. [1628 fr. - 345 fr.]. En ce qui concerne le loyer
du garage, ils ont retenu que la diminution de 1,75% du TIH depuis la dernière fixation en 2006
impliquait une baisse de loyer de 17,36% et que l’augmentation de 99.8 à 102.8 de l’IPC
impliquait une hausse de loyer de 1,2% [(102.8 - 99.8) / 99.8 x 100 x 40%]. Ils ont ainsi accordé
une baisse de loyer de 16,16% [17,36% - 1,2%] à l’intimé, dès le 1
er
juillet
2022, correspondant au montant de 18 fr. 60 par mois.
5.2
5.2.1
L'art. 317 CPC dispose
que les faits et moyens de preuve nouveaux sont admissibles en appel pour autant qu'ils soient invoqués
ou produits sans retard (let. a) et qu'ils n'aient pas pu l'être en première instance, bien
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Ces conditions
sont cumulatives (ATF 144 III 349 consid. 4.2.1 et la réf. citée ; TF 5A_392/2021 du 20 juillet
2021 consid. 3.4.1.2).
S'agissant des
pseudo nova
,
soit les faits et moyens de preuve qui existaient déjà au début des délibérations
de première instance, leur admissibilité est largement limitée en appel : ils sont irrecevables
lorsque le plaideur aurait déjà pu les introduire dans la procédure de première instance
s'il avait été diligent (ATF 143 III 42 consid. 4.1, JdT 2017 II 342, SJ 2017 I 460 ; TF 4A_193/2021
du 7 juillet 2021 consid. 3.1). Le plaideur qui fait valoir des
pseudo
nova
devant l'instance d'appel doit exposer précisément
les raisons pour lesquelles il ne les a pas invoquées en première instance (ATF 144 III 349
consid. 4.2 ; ATF 143 III 42 consid. 4.1; TF 4A_193/2021, déjà cité, consid. 3.1
in fine).
5.2.2
Selon l'art. 311 aI. 1 CPC, l'appel doit être motivé, soit démontrer le caractère
erroné de la motivation attaquée. L’appelant doit expliquer en quoi son argumentation
peut influer sur la solution retenue par les premiers juges (TF4A_607/2019 du 22 avril 2020 consid. 4.5
; TF 4A_474/2013 du 10 mars 2014 consid. 3.1 ; TF 5A_438/2012 du 27 août 2012 consid. 2.2, in RSPC
2013 p. 29 ; TF 4A_659/2011 du 7 décembre 2011 consid. 3 et 4, in SJ 2012 I 131). La motivation
doit être suffisamment explicite pour que l’instance d’appel puisse la comprendre aisément,
ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision que l’appelant
attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1
; TF 4A_610/2018 du 29 août 2019 consid. 5.2.2.1 ; TF 5A_396/2013 du 26 février 2014 consid.
5.3.1). Si la motivation de l’appel ne contient que des critiques toutes générales et
superficielles de la décision attaquée, elle ne satisfait pas aux exigences de l’art.
311 al. 1 CPC et l’instance d’appel ne peut entrer en matière (TF 4A_218/2017 du 14
juillet 2017 consid. 3.1.2). A défaut de motivation suffisante, l’appel est irrecevable (TF
4A_610/2018 précité ; TF 5A_209/2014 du 2 septembre 2014 consid. 4.2.1 ; TF 4A_101/2014
du 26 juin 2014 consid. 3.3). Lorsque l’appelant construit son argumentation sur des faits non
constatés dans le jugement, il est conforme à l’art. 311 al. 1 CPC d’exiger de
lui qu’il motive en quoi il y aurait lieu de compléter un état de fait lacunaire (TF
4A_502/2021 du 17 juin 2022 consid. 4.1).
5.3
En l’occurrence, les pièces 103 et
104, qui sont respectivement l’état locatif des biens immobiliers des appelants et une liste
d’offres de location, auraient pu être produites en première instance en faisant preuve
de la diligence requise. En particulier, en ce qui concerne les offres de location, les appelants pouvaient
se livrer à cet exercice comparatif bien avant la clôture de l’instruction devant le
tribunal. Quant à l’état locatif, bien qu’il soit daté du 6 mai 2022, les
appelants n’ont jamais produit devant la première instance une version antérieure d’un
tel document. Partant, les pièces 103 et 104 ne sont ainsi pas recevables.
Ensuite, il n’y a pas lieu d’entrer
en matière sur les griefs soulevés en appel par les appelants, ceux-ci n’ayant pas allégué
en première instance le moindre élément sur lequel faire reposer leur argumentation visant
à contester la baisse des loyers réclamée par leur locataire. La réponse déposée
devant le tribunal se limite exclusivement à l’allégation des faits visant à démontrer
que la fille de l’appelant 1 serait légitimée à occuper le logement litigieux en
lieu et place de l’intimé 1 (allégués 68 à 74). Les éléments mentionnés
en appel ne constituent ainsi pas des faits nouveaux au sens de l’art. 317 CPC. Du reste, les appelants
ne le font pas valoir.
Les griefs formulés en appel sont donc fondés sur des faits exorbitants de ceux retenus en
première instance, sans que les appelants n’aient développé la moindre critique
préalable. En d’autres termes, les appelants construisent une argumentation sur des faits
non constatés dans le jugement, sans expliquer en quoi il y aurait lieu de compléter un état
de fait lacunaire. Ce faisant, les appelants ne se sont pas conformés à leur devoir de motivation,
tel que l’impose l’art. 311 al. 1 CPC. Au demeurant, la jurisprudence citée par les
appelants ne dit pas que le bailleur pourrait se dispenser d’invoquer en première instance
l’absence de rendement excessif ni d’alléguer les éléments factuels lui permettant
de s’opposer à une demande de baisse de loyer de son locataire, bien au contraire (ATF 122
III 257 consid. 4, JdT 1996 III 595 ; Lachat, ch. 5.3.10, p. 525 ; Montini/Wahlen, Commentaire pratique,
Droit du bail à loyer et à ferme, Bâle 2017, n. 35 ad 270a CO).
Il n’y a ainsi pas lieu d’entrer en matière sur ce volet de l’appel, qui n’est
pas recevable.
6.
6.1
En définitive, l’appel doit être rejeté, dans la mesure où il est recevable,
et le jugement confirmé.
6.2
Les frais judiciaires
de deuxième instance, arrêtés à 1'627 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif
des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), sont mis à la charge des
appelants qui succombent, solidairement entre eux (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
Les appelants, solidairement entre eux, verseront à l’intimé 1 la somme de 2'000 fr.
(art. 7 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6])
à titre de dépens de deuxième instance.
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance en faveur
de l’intimé 2 dès lors qu’il n’a pas procédé.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté, dans la mesure où il est recevable.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'627 fr. (mille six cent vingt-sept
francs), sont mis à la charge des appelants A.M.________, I.________ et O.________ SA, solidairement
entre eux.
IV.
Les appelants A.M.________, I.________ et O.________ SA, débiteurs solidaires, verseront à
l’intimé A.L.________ la somme de 2'000 fr. (deux mille francs) à titre de dépens
de deuxième instance.
V.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Jean-Emmanuel Rossel (pour A.M.________, I.________ et O.________ SA)
‑
Me César Montalto (pour A.L.________),
-
Monsieur X.________.
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :