vd_findinfo · HC / 2010 / 102 · 2010-02-23 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, DEMEURE DU DÉBITEUR, POUVOIR D'EXAMEN LIMITÉ, PROLONGATION DU BAIL À LOYER | 257d al. 2 CO, 257d CO, 272a al. 1 let. a CO

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 23.02.2010 HC / 2010 / 102

TRIBUNAL CANTONAL
97/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 23 février
2010
___________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.
Giroud
et
Krieger
Greffier
:
M.
Elsig
*****
Art. 9 Cst.; 257d, 272
al. 1 let. a CO; 457 CPC; 23 LPEBL
La Chambre des
recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper du
recours interjeté
par
A.J.________
, à Lausanne,
et
B.J.________
, à Lausanne,
locataires, contre l'ordonnance
d'expulsion rendue le 10 décembre 2009 par le Juge de paix
du district de Lausanne dans la cause divisant les recourants
d'avec
V.________
, à
Lausanne,
bailleur.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 10 décembre 2009, le Juge de paix du
district de Lausanne a ordonné à A.J.________ et
B.J.________ de quitter et de rendre libres l'appartement de cinq
pièces au rez-de-chaussée et la cave dans l'immeuble
sis [...], à Lausanne, pour le 5 janvier 2010 à midi
(I), dit qu'à défaut de quitter volontairement ces
locaux, ils y seraient contraints par la force selon les
règles des art. 508 ss CPC (Code de procédure civile
du 14 décembre 1966; RSV 270.11) (II), fixé les frais
de justice du bailleur V.________ à 250 fr. (III),
alloué à celui-ci des dépens, par 450 fr. (IV)
et déclaré l'ordonnance immédiatement
exécutoire nonobstant recours (V).
Cette ordonnance, complétée par les pièces du
dossier (art. 457 CPC), retient les faits suivants :
Par contrat de bail à loyer du 1
er
mars 2005, la
succession de M.________, par la gérante de l'immeuble, a
remis en location à A.J.________ et B.J.________ un
appartement de cinq pièces au rez-de-chaussée et une
cave dans l'immeuble sis [...], à Lausanne. Conclu pour
durer initialement du 15 mars 2005 au 1
er
avril 2006, le
contrat devait se renouveler d'année en année, sauf
avis de résiliation donné et reçu au moins
quatre mois à l'avance. Le loyer, payable d'avance,
initialement fixé à 1'480 fr. par mois, plus 175
francs d'acompte de chauffage, d'eau chaude et de frais
accessoires, a été porté à 1'579 fr.
par mois dès le 1
er
avril 2009, l'acompte de 175
fr. demeurant inchangé.
Selon attestation du Président du Tribunal civil du district
de Lausanne du 12 décembre 2001, le notaire V.________ est
l'exécuteur testamentaire de la succession de
M.________.
Par courriers recommandés du 16 juillet 2009,
adressés séparément à chacun des
locataires, le gérant de l'immeuble les a sommés de
s'acquitter, dans un délai de trente jours faute de quoi le
bail serait résilié en application de l'art. 257d al.
1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220), de
l'arriéré des loyers et des charges des mois de juin
et de juillet 2009, par 3'158 fr. et 350 fr., sous déduction
d'un acompte de 1'457 francs.
Ces courriers ont été distribués aux
locataires par la poste au guichet le 27 juillet 2009.
L'arriéré susmentionné n'a pas
été réglé dans le délai
fixé par les courriers du 16 juillet 2009.
Par formule officielle du 1
er
septembre 2009,
adressée aux deux locataires, le bailleur, par son
représentant, a résilié le bail litigieux pour
le 31 octobre 2009.
Le 2 novembre 2009, V.________, agissant en tant
qu'exécuteur testamentaire de la succession de M.________, a
requis du Juge de paix du district de Lausanne l'expulsion des
locataires.
En droit, le premier juge a considéré que les
conditions de l'expulsion étaient
réalisées.
B.
A.J.________, agissant pour lui-même et pour son
épouse, a recouru contre cette ordonnance en concluant
à ce que le délai pour quitter les locaux soit
prolongé ou que la cour de céans convainque le
bailleur de les garder comme locataires.
L'intimé V.________ n'a pas
procédé.
En droit
:
1.
L'art. 23 al. 1 LPEBL
(loi du 18 mai 1955 sur la procédure d'expulsion en
matière de baux à loyer et à ferme; RSV
221.305) ouvre un recours au Tribunal cantonal: a) lorsque le juge
était incompétent ou s'est déclaré
à tort incompétent; b) pour absence d'assignation
régulière; c) pour violation des règles
essentielles de la procédure, lorsque l'informalité
est de nature à influer sur le prononcé. Selon
l'alinéa 2, il y a également recours au Tribunal
cantonal pour déni de justice, ce recours pouvant aboutir
soit à la réforme soit à l'annulation de la
décision attaquée (JT 2004 III 43 c. 1a).
Toutefois, l'art. 23 al. 2 LPEBL, qui confère un pouvoir
d'examen limité à la Chambre des recours, ne saurait
s'appliquer lorsque la validité du congé a
été contestée en vertu de l'art. 274g al. 1
let. a CO. En pareil cas, la Chambre des recours, pour
répondre aux exigences du droit fédéral, doit
disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit fédéral
(JT 2008 III 12 c. 2a; JT 2004 III 79; Guignard, in
Procédures spéciales vaudoises, 2008, n. 4 ad art. 23
LPEBL, p. 212 et références).
En l'espèce, les recourants n'ont pas contesté le
congé devant la commission de conciliation
compétente. Leur recours sera examiné en droit sous
l'angle restreint du déni de justice en application de
l'art. 23 LPEBL.
2.
a)
Selon l'art. 457 al. 1 CPC,
applicable vu le renvoi de l'art. 29 LPEBL aux règles
ordinaires de la procédure civile contentieuse, la Chambre
des recours doit admettre comme constants les faits tels qu'ils
sont constatés par le jugement, sauf contradiction avec les
pièces du dossier et sous réserve de
complètement sur la base de celles-ci (JT 2008 III 12 c. 3a;
JT 1993 III 88 c. 3; Gauthier, Note sur la procédure
d'expulsion en matière de bail à loyer, in JT 1993
III 126).
En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance est
conforme aux pièces du dossier. Il a été
complété sur la base de celui-ci.
b)
Selon la jurisprudence, le déni de justice
au sens des art. 9 Cst. et 23 al. 2 LPEBL consiste en une
décision arbitraire, rompant manifestement
l'égalité entre parties et violant un principe
légal, ou encore une décision par laquelle le juge
statue contrairement à une disposition légale
précise ou se met en contradiction flagrante avec les
pièces du dossier (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure
civile vaudoise, 3
ème
éd., 2002, n. 5 ad
art. 356 CPC, p. 537).
Il ne suffit pas que la motivation de la décision soit
insoutenable; encore faut-il que celle-ci apparaisse arbitraire
dans son résultat (ATF 134 II 124 c. 4.1 et
références; ATF 132 I 175, c. 1.2).
3.
Les recourants font
valoir qu'en cinq ans de bail, ils ont toujours payé
régulièrement le loyer et qu'ils sont aujourd'hui
à jour dans le paiement de celui-ci.
Selon l'art.
257d
al. 1 CO, lorsque,
après la réception de la chose, le locataire a du
retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires
échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un
délai de paiement et lui signifier qu'à défaut
de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux
d'habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au
moins.
Faute de paiement dans le délai fixé, le
bailleur
peut résilier
le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation ou de
locaux commerciaux peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de trente jours
(art. 257d al. 2 CO).
La jurisprudence a précisé que,
lorsque le locataire n'avait pas réglé
l'arriéré réclamé dans le délai
comminatoire prévu à l'art. 257d al. 1 CO, il
était en demeure et devait subir les conséquences
juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, savoir la
résiliation du bail moyennant un délai de
congé de trente jours (ATF 127 III 548 c. 4).
En l'espèce, l'arriéré de loyer, que les
recourants ne contestent pas, n'a pas été
réglé dans le délai de trente jours
fixé par les courriers du 16 juillet 2009. L'art. 257d CO
donnait donc le droit au bailleur de résilier le bail
moyennant un délai de congé de trente jours et de
requérir l'expulsion des recourants. L'ordonnance
attaquée n'est ainsi pas arbitraire et le recours doit
être rejeté sur ce point.
4.
Les recourants réclament une prolongation du
délai de libération des locaux, afin qu'ils puissent
trouver une solution de remplacement.
L'art. 272a al. 1 let. a CO
dispose qu'aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un
congé est donné en cas de demeure du locataire au
sens de l'art. 257d CO. La jurisprudence a précisé
que le droit cantonal de procédure ne saurait entraver
indûment l'exercice du droit matériel du
propriétaire à la restitution de la chose
louée (art. 267 al. 1
er
CO), en octroyant
à l'ancien locataire des délais de départ
équivalant à des prolongations de bail allant
au-delà de ce que prévoient les art. 272 ss CO, un
éventuel ajournement ne pouvant être que relativement
bref et ne devant pas équivaloir en fait à une
nouvelle prolongation de bail (ATF 117 Ia 336, c. 2b,
résumé in JT 1992 I 611). La jurisprudence de la cour
de céans considère que, sauf cas particulier, un
délai de libération des locaux de quinze à
vingt jours est admissible (Guignard, op. cit., n. 2 ad art. 17
LPEBL, p. 196 et références).
En l'espèce, l'on ne se trouve pas en présence d'un
cas particulier au sens de la jurisprudence et l'art. 272a al. 1
let. a CO empêche que l'on donne aux recourants une
prolongation du bail leur permettant de trouver un nouveau
logement. Le délai de deux semaines fixé par le
premier juge n'est ainsi pas arbitrairement trop court et le
recours doit être rejeté sur ce point.
5.
En conclusion, le
recours doit être rejeté et l'ordonnance
confirmée.
Les frais de deuxième instance des recourants sont
arrêtés à 250 fr. (art. 230 TFJC; tarif du 4
décembre 1984 des frais judiciaires en matière
civile; RSV 270.11.5).
L'intimé n'ayant pas procédé, il n'y a pas
lieu d'allouer de dépens de deuxième
instance.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.    L'ordonnance est confirmée.
III.    Les frais de deuxième instance des
recourants A.J.________ et B.J.________ sont arrêtés
à 250 fr. (deux cent cinquante francs) solidairement entre
eux.
IV.    L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président :
L
e
greffi
er
:
Du 23 février
2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
e
greffi
er
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑      M.
A.J.________,
‑      Mme
B.J.________,
-      M. Jean-Marc
Decollogny (pour V.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est de
10'524 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      M. le Juge de paix
des districts de Lausanne et de l'Ouest lausannois.
L
e
greffi
er
: