vd_findinfo · HC / 2015 / 789 · 2015-09-14 · fr

RÉSILIATION, BAIL À LOYER, ANNULABILITÉ, LOGEMENT DE LA FAMILLE, PROLONGATION DU BAIL À LOYER, PROTECTION CONTRE LES CONGÉS | 266a CO, 266m CO, 266n CO, 266o CO, 271 al. 1 CO, 271a al. 1 let. e CO, 272 al. 1 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 14.09.2015 HC / 2015 / 789

TRIBUNAL
CANTONAL
XC.13.052814-150972
475
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
14 septembre 2015
_______________________
Composition
:               M.
Colombini
,
président
Mme
Charif Feller, juge et Mme Cherpillod, juge suppléant,
Greffier
:
Mme              Logoz
*****
Art.
59 al. 2 CPC ; 266a al. 1, 266m, 266n, 266o, 271 al. 1, 271a al. 1 let. e, 272 al. 1 CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par et
B.V.________
,
à Penthalaz, demandeurs, contre le jugement rendu le 27 août 2014 par le Tribunal des baux
dans la cause divisant les appelants d’avec
S.________
,
à Zurich, défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère:
En fait :
A.
Par jugement du 27 août 2014, dont les considérants ont été adressés pour notification
aux conseils des parties le 5 mai 2015 et reçus par eux le lendemain, le Tribunal des baux a dit
que les résiliations de bail anticipées adressées par la défenderesse S.________
aux demandeurs A.V.________ le 18 juillet 2013 pour le 31 août 2013, relatives à un appartement
de trois pièces et demie ainsi qu’à deux places de parc, sis [...], à [...], sont
inefficaces (I), que les résiliations de bail notifiées par la défenderesse aux demandeurs
le 29 juillet 2013 pour le 31 octobre 2013, relatives aux objets mentionnés sous chiffre I ci-dessus,
sont valables (Il), qu’une seule et unique prolongation des baux portant sur les objets mentionnés
au chiffre I ci-dessus est accordée aux demandeurs au 31 octobre 2015 (III), qu’ordre est
donné aux demandeurs de quitter et rendre libres de tout objet et de tout occupant l’appartement
de trois pièces et demie qu’ils occupent [...], à [...], ainsi que la cave qui en dépend,
ce au plus tard à la date mentionnée au chiffre III ci-dessus, la défenderesse étant
autorisée, passé ce délai, à avoir recours à l’Huissier du Tribunal des
baux pour que celui-ci procède, si nécessaire avec l’assistance de la force publique,
à l’exécution forcée du jugement, avec au besoin l’ouverture forcée des
locaux (IV), que le jugement est rendu sans frais judiciaires ni dépens (V) et que toutes autres
ou plus amples conclusions sont rejetées dans la mesure où elles sont recevables (VI).
En droit, les premiers juges ont considéré que l’argumentation des demandeurs en plaidoiries
selon laquelle les congés extraordinaires donnés le 18 juillet 2013 pour le 31 août 2013
seraient nuls en vertu de l’art. 266o CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220) au motif
qu’il ne ressortirait pas du dossier de la cause que ces résiliations auraient été
adressées à chacun d’eux était peu vraisemblable et téméraire, l’avocate
des demandeurs ayant notamment produit les deux formules de résiliation auprès de l’autorité
de conciliation. S’agissant toujours de ces congés extraordinaires donnés en application
de l’art. 257f al. 3 CO, ils ont jugé que les demandeurs avaient violé leur devoir de
diligence au sens de cette disposition, qu’un avertissement écrit leur avait été
adressé et que la demanderesse avait persisté à manquer d’égards envers ses
voisins, en particulier la locataire T.________. Son attitude après l’avertissement écrit
n’atteignait toutefois pas un degré de gravité suffisante pour considérer que le
maintien des baux était devenu insupportable au point de justifier un congé mettant fin à
ces relations contractuelles de façon anticipée et sans prolongation possible. Les premiers
juges ont ainsi considéré que les résiliations extraordinaires signifiées aux demandeurs
le 18 juillet 2013 étaient inefficaces. S’agissant des congés ordinaires donnés
le 29 juillet 2013 pour le 31 octobre 2013, ils ont estimé qu’ils ne l’avaient pas été
durant les trois ans à compter de la fin de la première procédure de conciliation ayant
opposé les parties en 2010 ; iIs n’étaient dès lors pas annulables en vertu
de l’art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO. Ils ne l’étaient pas plus en vertu de l’art.
271 al. 1 CO, disposant que les congés sont annulables lorsqu’ils contreviennent aux règles
de la bonne foi, dès lors qu’ils étaient fondés sur un motif sérieux. Après
avoir procédé à la pesée des intérêts de chacune des parties, les premiers
juges ont accordé aux demandeurs une prolongation unique de leurs baux de deux ans.
B.
Par acte du 5 juin 2015 adressé à la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal, A.V.________ ont fait appel du jugement du 27 août
2014 en concluant, sous suite de frais et dépens, au constat de la nullité des congés
donnés les 18 juillet 2013 et 29 juillet 2013. A titre subsidiaire, ils ont requis la réforme
des chiffres II à IV du dispositif de cette décision, les chiffres I et VI étant maintenus
pour le surplus, en ce sens que les résiliations de bail données le 29 juillet 2013 et les
chiffres III et IV du dispositif sont annulés. A titre plus subsidiaire, ils sollicitent que le
dispositif précité soit réformé en ce sens qu’une prolongation des baux leur
est accordée jusqu’au 31 octobre 2017 et le ch. IV du dispositif précité annulé.
Les appelants ont produit un onglet de pièces sous bordereau.
L’intimée S.________ n'a pas été invitée à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les
pièces du dossier :
1. Les locataires A.V.________ ont conclu avec la bailleresse S.________, représentée par la
gérance L.________, un bail portant sur un appartement de trois pièces et demie sis dans l’immeuble
[...], à [...]. Commençant le 1
er
avril 2009 pour finir le 1
er
avril 2011, ce contrat se renouvellait de mois en mois, sauf avis de résiliation donné et reçu
par l’une ou l’autre des parties trois mois avant I’échéance. Le loyer mensuel
net de ce logement s’élèvait à 1'605 fr., acompte de charges par 245 fr. en sus.
Les parties étaient également liées par des baux portant sur deux places de parc.
2. a) Le 25 novembre 2009, A.V.________ ont déposé auprès de la Commission de conciliation
en matière de baux à loyer de la Préfecture du Gros-de-Vaud une requête visant à
la « consignation du loyer ». Cette autorité a tenu une audience le 14 janvier
2010. D’entente entre les parties, la cause a été suspendue jusqu’au 26 février
2010. La conciliation n’ayant pas abouti, cette autorité a rendu le 16 avril 2010 une décision
dont la teneur est la suivante :
« -              Les loyers
consignés, décembre 2009 à avril 2010, soit Fr. 9250.--, restent consignés jusqu’à
parfaite exécution des travaux, reconnue par les parties.
-              Dès le 1er mai 2010,
le loyer est payé par les locataires au propriétaire, sous déduction de 20% (Fr. 321.--),
soit un loyer mensuel net de Fr. 1284.-- + acompte de charges Fr. 245.--, ce jusqu’à exécution
parfaite des travaux. La réduction de 20% étant octroyée pour défauts de la chose
louée.
-              En outre, dès l’exécution
des travaux, il sera procédé à la déconsignation des loyers de la manière suivante
:
-              Fr. 1926.-- (6 mois à
Fr. 321 fr., soit novembre 2009 à avril 2010) en faveur des locataires,
-              Le solde, soit Fr. 7324.--
en faveur du propriétaire. »
b) Le 6 septembre 2010, la commission de conciliation précitée a établi un « avenant »
dont l’intitulé indiquait qu’il faisait partie intégrante du procès-verbal
du 16 avril 2010. Sans audition postérieure à cette dernière date, ni requête apparente
de l’une ou l’autre partie, elle a relevé qu’il ressortait du relevé du compte
de consignation fourni par les locataires que les loyers avaient été consignés sans les
charges. Au vu du montant des premiers (1’605 fr.) et des deuxièmes (245 fr.), elle a indiqué
qu’il y avait dès lors lieu de « rectifier » le procès-verbal susmentionné,
en ce sens qu’elle « confirm[ait] » par là la réalité des montants
indiqués ci-après, sans ouvrir les voies de recours. Elle a ainsi repris les montants indiqués
dans sa décision du 16 avril 2010, réduisant le montant consigné de 9’250 fr. à
8’025 fr. et précisant cette fois qu’il s’agissait des « loyers nets ».
Elle a également rectifié la répartition de ce premier montant après exécution
des travaux, la somme due aux appelants restant inchangée (1’926 fr.), celle en faveur de
l’intimée étant réduite de 7’324 fr. à 6099 francs.
3. a) Il ressort d’une ordonnance pénale du 22 juin 2012 que la fille des locataires, C.V.________,
alors qu’elle vivait chez eux, s’est rendue le 25 décembre 2011 chez leur voisine T.________,
vivant au-dessus de leur appartement, avec un couteau de cuisine et l’a menacée de la «crever»
si elle n’arrêtait pas de faire du bruit, la traitant de « salope ». Le
jour même, après que T.________ avait fait appel aux forces de l’ordre et alors que celles-ci
étaient à son domicile, C.V.________ a à nouveau insulté T.________ en lui demandant : « Combien
de bites avez-vous sucées pour vous payer cet appartement ? ».
Durant l’audience de conciliation tenue le 22 février 2012 par le Ministère public, T.________
a déclaré que, le 25 décembre 2011, elle avait cru mourir et que depuis sa fille de deux
ans avait peur de sortir de l’appartement. Elle s’est également plainte que quelqu’un
avait tapé les 23 et 25 janvier 2012 au plafond du dessous pour lui faire comprendre qu’elle
faisait du bruit et a indiqué que le 26 janvier 2012, B.V.________ avait tapé contre l’ascenseur.
T.________ avait tenté de discuter mais s’était faite insulter. C.V.________ a justifié
ses actes par son état d’exténuation dû à son travail. Après cette affaire,
la prénommée a déménagé de chez ses parents, ayant conclu dès le 1
er
février 2012 un contrat de bail pour un appartement sis à [...].
b) Par courrier du 6 février 2012, Q.________, voisin de T.________, a écrit au procureur en
charge de l’affaire pénale susmentionnée. Dans cette missive, il l’a informé
qu’alors qu’il se trouvait le 26 janvier 2012 chez la prénommée pour garder la
fillette de celle-ci pendant qu’elle descendait à la cave, il avait entendu des bruits émanant
du sol et ressemblant à un manche à balai frappant de pleine force le plafond du dessous, entre
cinq et neuf fois environ. Comme T.________ ne revenait pas, il est sorti de l’appartement et a
constaté qu’une altercation était en cours aux étages inférieurs, entre B.V.________
à l’extérieur de l’ascenseur, T.________ et les locataires du troisième étage
dans celui-ci. Une fois rentrée, T.________ s’est montrée très perturbée par
cette « joute verbale ».
c) T.________ a été reconnue en qualité de victime, au sens de l’art. 1 al. 1 LAVI
(loi fédérale du 23 mars 2007 sur l’aide aux victimes d’infractions ; RS 312.5),
dans la procédure pénale précitée, qui s’est terminée par la condamnation
de C.V.________. Dans son courrier du 23 janvier 2014, [...], intervenant LAVI qui a accompagné
T.________, a attesté du climat délétère, détestable et toxique, voire de terreur,
mis en place par C.V.________ et notamment aussi sa mère, de la nocivité de ce climat pour
T.________ et des efforts que celle-ci avait dû déployer pour en être le moins possible
affectée.
4. Par courriel du 21 février 2012 à T.________, I.________, qui louait l’appartement
de la prénommée avant elle, a indiqué que B.V.________ était montée un soir
dans son appartement et avait dit à son neveu âgé de quatre ans que « c’était
un petit connard et qu’il la faisait chier », ce sans raison apparente. I.________ a également
confirmé avoir vu B.V.________ se moucher, puis mettre le mouchoir dans la boîte aux lettres
de la première. B.V.________ a également tapé un soir dans le store de la cuisine avec
un balai, sans raison. I.________ indiquait dans ce courriel que vivre au-dessus de l’appelante
était invivable car « on ne savait jamais ce qu’elle allait nous faire ».
5. a) Par courrier du 30 août 2012, la régie L.________ a informé T.________ qu’elle
avait reçu des plaintes à son encontre relatives à son comportement dans l’immeuble
en question. Elle lui demandait de respecter l’art. 10 des règles et usages locatifs du Canton
de Vaud (ci-après : RULV) stipulant que « Dans l’usage de la chose louée,
le locataire est tenu d’avoir pour les personnes occupant l’immeuble les égards qui
leur sont dus. Il évite tout acte troublant le bon voisinage ou choquant les us et coutumes de l’endroit. »
b) Le 11 septembre 2012, T.________ a écrit à cette régie pour l’informer qu’elle
avait été attaquée à son domicile par la fille de A.V.________ et que malgré
le jugement rendu en sa faveur, la famille A.V.________ continuait à la persécuter et à
propager des propos infondés sur le bruit qu’elle ferait. Elle précisait travailler comme
infirmière à 60% et que sa fille dormait souvent chez son père ou ses grands-parents,
respectivement se couchait entre 20 heures 30 et 21 heures et dormait de 12 à 15 heures. Elle demandait
à la régie de mettre fin aux agissements de cette famille.
c) Par courrier du 18 octobre 2012, la régie L.________ a informé A.V.________ que T.________
lui avait fait part du comportement extrêmement violent de leur fille, corroboré par une ordonnance
pénale. Compte tenu de ces faits gravissimes, L.________ mettait les époux A.V.________ en
demeure de se comporter à l’avenir de manière irréprochable et de respecter l’art.
10 RULV précité.
d) Par courrier du 26 juin 2013 à la régie L.________, T.________ s’est plainte de plusieurs
comportements d’B.V.________, indiquant que la situation restait insupportable depuis l’agression
du 25 décembre 2011 et que la prénommée avait pris le relais de sa fille depuis le déménagement
de cette dernière. Tout d’abord, T.________ se plaignait de devoir laisser baissés les
stores qui donnaient sur le vis-à-vis des époux A.V.________, sauf quoi B.V.________ allait
dans son jardin et la regardait intensément ou lui faisait des grimaces. Le 23 juin 2013, alors
que T.________ avait les stores fermés, mais la fenêtre de sa chambre à coucher ouverte,
B.V.________ n’avait cessé de dire « bla bla bla » alors que T.________
était au téléphone. T.________ s’était rendue dans la cuisine pour entrouvrir
les stores, B.V.________ était alors venue sous sa fenêtre la regarder en continuant de dire
« bla bla bla ». T.________ avait ouvert la fenêtre pour lui demander quel était
son problème. Celle-ci l’avait insultée et A.V.________ avait ajouté qu’au
moins elle, elle avait un homme. Le père de T.________ était présent dans le salon. Cette
dernière avait refermé les stores et fenêtres après.
Toujours dans ce courrier du 26 juin 2013, T.________ se plaignait qu’B.V.________ tapait dans
les murs sans raison, l’injuriait lorsque la fille de T.________, âgée de trois ans,
lui disait « bonjour » dans les corridors et la regardait fixement depuis son balcon
lorsqu’elle allait avec sa fille à la place de jeux. Après l’agression du 25 décembre
2011, B.V.________ était également descendue au rez-de chaussée de l’immeuble, après
avoir tapé violemment dans les murs, pour insulter T.________ devant les voisins du dessus et leur
demander comment ils pouvaient la supporter. T.________ remettait également un courriel des anciennes
locataires de son appartement indiquant les incidents survenus avec B.V.________ lorsqu’elles habitaient
l’immeuble et demandait à la régie de faire cesser ces agissements.
e) Par courriel du 12 septembre 2013 à la régie L.________, T.________ a encore dénoncé
divers agissements d’B.V.________ et de sa fille survenus au cours des mois de juillet et août
2013, allant du commentaire déplacé à l’injure, en passant par le fait pour B.V.________
de regarder fixement T.________ chez elle, lorsque cette dernière ne fermait pas ses stores.
f) Le 21 octobre 2013, Z.________, père de T.________, a adressé à la régie L.________
un courrier confirmant avoir été dans l’appartement de sa fille le 23 juin 2013, ainsi
que l’épisode du « bla bla bla » tel qu’exposé par T.________
dans son courrier du 26 juin 2013. Z.________ avait à cette occasion dit à sa fille qu’elle
devait informer la régie de cette situation au plus vite, car elle ne pouvait plus vivre stores
et fenêtres constamment fermés. Le lendemain, il était retourné chez sa fille et
avait ouvert stores et fenêtres. B.V.________ était alors sortie sur sa pelouse, tout en marmonnant
des choses et avait regardé fixement chez T.________ sans aucune gêne. Z.________ ajoutait
que lorsqu’ils mangeaient avec son épouse chez sa fille, il avait entendu des coups au plafond
ou dans les murs.
6. a) Par courrier recommandé du 18 juillet 2013, la bailleresse S.________, par son représentant,
a signifié à B.V.________ que le maintien du bail était devenu impossible au vu de son
comportement. Malgré les diverses mises en demeure qui lui avaient été adressées,
elle n’avait pas modifié son attitude à l’égard de T.________ et persistait
dans ses agissements. Le représentant de l’intimée annonçait avoir reçu pour
instruction de résilier les baux d’B.V.________, la résiliation de ses baux lui étant
notifiée par envoi séparé, sur formule officielle, pour l’échéance du
31 août 2013 conformément à l’art. 257f CO. Il indiquait se prévaloir de la
présente et l’adresser sous pli recommandé ainsi que par pli séparé à
A.V.________. Le motif indiqué dans les notifications de résiliation de bail adressées
aux prénommés était : « Résiliation extraordinaire au sens de l’art.
257f CO ».
b) Par courrier recommandé du 29 juillet 2013 adressé à A.V.________, la bailleresse,
par son représentant, a annoncé que « par surabondance de droit », il résiliait
leurs baux pour leur prochaine échéance contractuelle. Le motif invoqué dans la notification
de résiliation de bail adressée à A.V.________ pour le 31 octobre 2013 était :
« Résiliation ordinaire pour la prochaine échéance contractuelle selon votre
contrat. La présente résiliation est formulée par surabondance de droit, votre bail étant
déjà résilié selon l’art. 257f CO pour le 31 août 2013 ».
7. Par requête du 30 juillet 2013 au nom de A.V.________, portant la signature des deux prénommés,
ceux-ci ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer de la Préfecture
du Gros-de-Vaud. Une requête complémentaire a été adressée à cette autorité
par le conseil constitué des appelants, en leurs deux noms, le 15 août 2013.
La conciliation tentée à l’audience du 31 octobre 2013 n’ayant pas abouti, la Commission
préfectorale de conciliation a rendu le même jour une proposition de jugement, disposant notamment
que la résiliation ordinaire donnée le 29 juillet 2013 avec effet au 31 octobre 2013 était
valable et acceptée et qu’une seule et unique prolongation était accordée à
la partie locataire au 31 octobre 2015. Les époux A.V.________ ayant formé opposition à
la proposition de jugement, la Commission préfectorale de conciliation leur a délivré
une autorisation de procéder le 6 novembre 2013.
8. a) Par requête adressée le 2 décembre 2013 au Tribunal des baux, A.V.________ et B.V.________
ont pris les conclusions suivantes :
« PRINCIPALEMENT
I. Constater que le congé extraordinaire du 18 juillet 2013, notifié au plus tôt le 19
juillet 2013 à Madame et Monsieur B.V.________ et A.V.________ par L.________, au nom et pour le
compte de S.________, portant sur un appartement de 3 pièces et demi, ainsi que sur deux places
de parc, sis [...], à [...], est nul ;
Il. Constater que le congé ordinaire du 29 juillet 2013, notifié au plus tôt le 30 juillet
2013 à Madame et Monsieur B.V.________ et A.V.________ par L.________, au nom et pour le compte
de S.________, portant sur un appartement de 3 pièces et demi, ainsi que sur deux places de parc,
sis [...], à [...], contrevient aux règles de la bonne foi ;
III. Annuler le congé ordinaire du 29 juillet 2013, notifié au plus tôt le 30 juillet
2013 à Madame et Monsieur B.V.________ et A.V.________ par L.________, au nom et pour le compte
de S.________, portant sur un appartement de 3 pièces et demi, ainsi que sur deux places de parc,
sis [...], à 1305 [...] ;
SUBSIDIAIREMENT
IV. Ordonner la prolongation des contrats de bail conclus entre Madame et Monsieur B.V.________ et A.V.________
et S.________, portant sur un appartement de 3 pièces et demi, ainsi que sur deux places de parc,
sis [...], à [...], pour une durée de quatre ans, soit jusqu’au 31 octobre 2017 ;
PLUS SUBSIDIAIREMENT ENCORE
V. Ordonner la prolongation des contrats de bail conclus entre Madame et Monsieur B.V.________ et A.V.________
et S.________, portant sur un appartement de 3 pièces et demi, ainsi que sur deux places de parc,
sis [...], à [...]. »
b) Le 17 février 2014, S.________ a déposé une réponse dont les conclusions ont la
teneur est la suivante :
« PRINCIPALEMENT
I. Que les conclusions I. à V. de A.V.________ et B.V.________ sont purement et simplement rejetées
; la proposition de jugement déployant ses pleins effets.
RECONVENTIONNELLEMENT
PRINCIPALEMENT
Il Constater que le congé ordinaire signifié le 29 juillet 2013 pour le 31 octobre 2013 est
valable.
III Qu’en conséquence, ordre est donné à A.V.________ et B.V.________ de quitter
et rendre libre, de toute personne et de tout objet, l’appartement de 3,5 pièces qu’ils
occupent au [...], à [...], ainsi que la cave qui en dépend ; à défaut, ils
y seront contraints par voie de mesures d’exécution forcée que le Tribunal des Baux voudra
bien déterminer conformément aux art. 236 al. 3 et 337 CPC.
RECONVENTIONNELLEMENT
SUBSIDIAIREMENT
IV Constater que le congé extraordinaire signifié le 18 juillet 2013 pour le 31 août 2013
est valable.
V Qu’en conséquence, ordre est donné à A.V.________ et B.V.________ de quitter et
rendre immédiatement libre, de toute personne et de tout objet, l’appartement de 3,5 pièces
qu’ils occupent au [...], à [...], ainsi que la cave qui en dépend ; à défaut,
ils y seront contraints par voie de mesures d’exécution forcée que le Tribunal des Baux
voudra bien déterminer conformément aux art. 236 al. 3 et 337 CPC. »
c) B.V.________ et B.V.________, assistés de l’avocate Flore Primault, ont comparu à
l’audience du 3 avril 2014. S.________, dispensée de comparution personnelle, était représentée
par l’agent d’affaires breveté Thierry Zumbach, accompagné de [...], gérant
d’immeubles auprès de L.________. Les parties, ainsi que les témoins J.________, F.________,
T.________, Q.________ et I.________ ont été entendus. A la reprise de l’audience le
21 août 2014, les parties ont à nouveau été interrogées sur les faits de la
cause ; le Tribunal des baux a en outre procédé à l’audition du témoin
Z.________.
J.________, concierge de l’immeuble, a déclaré que les époux A.V.________ n’avaient
rencontré aucun problème avec des voisins, sauf avec T.________. B.V.________ d’une part
et T.________ d’autre part étaient venues se plaindre du comportement de l’autre, sans
qu’elle n’ait aucun élément pour attester de la véracité de leurs dires.
T.________ n’avait pas eu de problèmes avec d’autres locataires.
Le témoin F.________ est la soeur de A.V.________. Invitée chez lui entre six et dix mois après
l’emménagement de son frère, elle a déclaré qu’il y avait comme un troupeau
d’éléphants qui marchait dans l’appartement du dessus. F.________ a ajouté
avoir été chez les époux A.V.________ le 23 juin 2013. Après le repas, vers 14h 30,
ces derniers parlaient dans le jardin, en-dessous d’une des fenêtres de T.________. Celle-ci
était sortie sur le balcon comme une furie, en apostrophant l’appelante à propos du fait
qu’ils seraient en train de discuter d’elle. F.________ a déclaré en avoir été
choquée. Selon le témoin, T.________ était ensuite retournée dans son appartement
en disant « au moins, moi, je baise », B.V.________ n’avait rien répondu
et n’avait notamment pas insulté T.________, A.V.________ avait répliqué « ma
femme aussi, elle baise ». F.________ a également déclaré avoir entendu « parfois »
des bruits de pas, comme ceux susdécrits, la dernière fois le 22 mars 2014, entre 18 h. et
22 heures. Elle a indiqué que depuis le jardin, sur lequel donnait la cuisine et qui était
à l’usage exclusif des époux A.V.________, on pouvait voir dans l’appartement de
T.________.
Le témoin T.________ a expliqué qu’elle habitait dans l’immeuble depuis le 1
er
septembre 2011. Elle avait repris cet appartement de I.________, qui avait connu avec les époux
A.V.________ les problèmes qu’elle relatait dans son courriel du 21 février 2012 précité.
T.________ avait eu des difficultés avec cette famille quasiment depuis qu’elle avait emmenagé,
à savoir depuis fin septembre ; il y avait des coups au plafond, essentiellement le soir, vers
19 h. - 20 heures. Cela s’était produit sept ou huit fois sur trois mois, sans qu’il
y ait une autre tentative de communication. Il y avait eu ensuite les événements du 25 décembre
2011, à la suite desquels elle avait déposé plainte pénale contre C.V.________, fille
de ses voisins, puis l’altercation du 26 janvier 2012 à laquelle avait assisté son voisin
Q.________. B.V.________ était arrivée en lui disant qu’elle était en train de « l’emmerder »
et de l’empêcher de souper et avait demandé aux voisins avec qui elle discutait : « vous
la supportez celle-là ? ». Ses voisins lui avaient répondu qu’il fallait
qu’elle se fasse soigner ; c’est là qu’elle avait compris que ces voisins
devaient avoir eu des problèmes avec elles. A l’audience de conciliation devant le procureur
du Ministère public le 22 février 2012, elle avait constaté qu’il n’était
pas possible de discuter avec la famille A.V.________, B.V.________ lui ayant « aboyé
dessus » lors de la suspension d’audience en lui reprochant qu’elle faisait du
bruit, qu’elle déplaçait des meubles, ce qu’elle contestait. Elle vivait avec une
fillette qui marchait et courait comme tous les enfants de son âge. Vu l’attitude de la famille
A.V.________, elle avait maintenu sa plainte. Les choses ne s’étaient ensuite pas calmées.
Après avoir reçu un avertissement de la régie L.________ le 30 août 2012, elle l’avait
informée par courrier du 11 septembre 2012 de ce qui s’était passé avec ses voisins.
Il n’y avait pas eu de problème en hiver, hormis le fait qu’elle dormait mal et qu’elle
avait peur, tout comme sa fille, de croiser ses voisins ; elle ne sortait pas dans le couloir si
elle entendait du bruit à l’étage inférieur. Les difficultés avaient repris
au printemps 2013, telles que relatées dans son courrier du 26 juin 2013 et son courriel du 12 septembre
2013 à la régie. C’était principalement sa chambre à coucher et la cuisine
qui donnaient sur le jardin et elle laissait pendant les beaux jours les stores fermés pour éviter
les intrusions. En ce qui concerne l’altercation du 23 juin 2013, elle confirmait ce qu’elle
avait écrit dans son courrier du 26 juin suivant à la régie : elle avait vu dans
le jardin B.V.________ et entendu A.V.________ ; elle avait ouvert le store et elle avait demandé
à la prénommée quel était son problème mais elle ne l’avait pas insultée ;
elle contestait dès lors le témoignage de F.________ à ce propos. La fille des époux
A.V.________ avait déménagé mais elle avait pu constater en été qu’elle
était souvent chez ses parents ; elle n’avait plus eu de problèmes avec elle, sauf
à une reprise où elle avait eu l’impression qu’elle se moquait d’elle quand
elle l’avait croisée à cinquante mètres. Depuis fin septembre 2013, elle n’avait
plus eu de problèmes avec la famille A.V.________; c’était l’hiver, soit une période
où elle avait moins l’occasion de la croiser. Le témoin a encore expliqué qu’elle
avait pris l’initiative de contacter I.________ pour savoir ce qu’elle avait vécu personnellement
avec la famille B.V.________. Elle avait connu la prénommée dans le cadre de son activité
professionnelle et celle-ci lui avait signalé que son appartement allait se libérer. Elle avait
demandé à I.________ de mettre par écrit ce qu’elle lui avait relaté lors de
leur conversation téléphonique afin de s’en prévaloir. Elle n’avait pas signalé
l’altercation du 26 janvier 2012 à la gérance, car la procédure pénale était
engagée, mais elle avait rapporté cet incident dans des écrits ultérieurs à
la gérance.
Le témoin Q.________ est l’ex-ami intime de T.________. Lors de son audition, il a confirmé
le contenu de son courrier du 6 février 2012 adressé au procureur du Ministère public.
Il a également indiqué que la prénommée avait fait des efforts en ce sens qu’elle
avait acheté plusieurs tapis qu’il avait lui-même posés. Il a indiqué que selon
lui un enfant en bas âge faisait forcément du bruit mais que la fille de T.________ n’était
pas turbulente et se couchait vers 20 h 30 – 21 heures.
Le témoin Z.________ est le père de T.________. Il a indiqué que celle-ci avait été
agressée au couteau le 25 décembre 2011 par la fille des appelants. Peu avant l’audience,
en août 2014, alors que les parents de T.________ se trouvaient dans son appartement, la fille des
époux A.V.________ avait nargué, c’est-à-dire fixé du regard la mère de
T.________ puis son père dans la cuisine. Le témoin a également déclaré qu’alors
qu’il se trouvait chez sa fille, sans être visible de l’extérieur, celle-ci parlait
au téléphone dans la cuisine et, tout d’un coup, ils avaient entendu dans le jardin quelqu’un
dire « bla bla bla bla bla » dans le jardin. T.________ était partie poursuivre
son téléphone dans la chambre à coucher. Après son téléphone, sa fille
avait demandé à B.V.________, depuis la fenêtre de la cuisine, si elle avait un problème,
celle-ci n’avait rien répondu et était rentrée chez elle. Z.________ a également
indiqué qu’à une autre occasion, l’appelante avait à nouveau regardé
à l’intérieur de la cuisine de T.________, nargué et injurié cette dernière.
Il avait en revanche déclaré qu’après autant de temps, il ne pouvait en dire plus,
ne voulant pas inventer des choses. Il ne se rappelait pas, pour ce qui était des derniers mois,
avoir entendu des coups au plafond ni avoir constaté d’autres problèmes que ceux relatés.
Il a toutefois indiqué que sa fille et sa petite-fille étaient perturbées depuis l’agression
de C.V.________ et par « toutes ces histoires ». Sa fille était suivie médicalement
et sous médicament depuis l’agression. S’agissant de son courrier du 21 octobre 2013,
Z.________ a confirmé que l’épisode du « bla bla bla » et celui de l’insulte
ne s’étaient pas déroulés le même jour. Il a confirmé pour le surplus
les propos tenus dans ce courrier.
Cité à comparaître, le témoin [...], intervenant LAVI, a déposé un témoignage
écrit en date du 26 mai 2014. Dans ce courrier, il a indiqué que T.________ avait contacté
le Centre LAVI le 23 janvier 2012, ayant été victime le 25 décembre 2011 d’une infraction
contre son intégrité psychique par C.V.________, fille des locataires A.V.________. T.________
s’était plainte de violences verbales de la part de C.V.________ et également de sa mère.
Le 27 janvier 2012, T.________ lui avait dit que de nouveaux coups avaient été donnés
contre le plafond par la famille A.V.________. B.V.________ avait également fait pression sur elle
les 23 et 26 janvier 2012 par rapport à la procédure pénale. [...] a attesté que
T.________ lui avait rapporté avoir été fortement et durablement stressée et choquée
par, notamment, tout le climat de tension et de contrôle mis en place par B.V.________ et sa fille.
T.________ disait ne pas pouvoir vivre en toute quiétude chez elle et que sa propre fille lui confiait
avoir aussi peur pour elle.
10. Par courrier du 11 novembre 2014 adressé au conseil de la bailleresse, le conseil de A.V.________
et B.V.________, se référant au pli que le conseil de la bailleresse avait fait parvenir à
ses clients le 3 novembre 2014, s’est plaint auprès de celui-ci de ce que la bailleresse ne
se fondait que sur la version donnée par T.________, voire d’autres locataires. Il a indiqué
que ses clients n’avaient plus de contact avec T.________ si bien que ce courrier était intégralement
contesté. Il s’est en outre plaint du bruit intempestif que ferait T.________. Le 5 décembre
2014, le conseil de A.V.________ et B.V.________ a adressé au conseil de la bailleresse un autre
courrier pour se plaindre du bruit fait par T.________.
11. S’agissant de la situation personnelle de A.V.________, ceux-ci vivent seuls dans leur ménage.
Ils n’ont pas allégué de difficultés personnelles ou financières ou un attachement
particulier avec le quartier ou la localité où se situe leur appartement.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al.
1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008, RS 272]), dans les causes patrimoniales
dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est supérieure à 10’000
fr. (art. 308 al. 2 CPC). En se référant au dernier état des conclusions, cette disposition
vise les conclusions litigieuses devant l’instance précédente, non l’enjeu de l’appel
(Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, JT 2010 III 126).
En cas de litige portant sur la résiliation d’un bail, la valeur litigieuse se détermine
selon le loyer dû pour la période durant laquelle le contrat subsiste nécessairement,
en supposant que l’on admette la contestation, et qui s’étend jusqu’au moment
pour lequel un nouveau congé aurait pu être donné ou l’a été effectivement.
En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être
inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l’art. 271a al. 1 let. e CO
consacre l’annulabilité d’une résiliation (ATF 137 III 389 c.1.1).
En l’espèce, calculée conformément à l’art. 92 al. 1 CPC, la valeur litigieuse
excède 10’000 fr., si bien que c’est la voie de l’appel qui est ouverte (art. 308
al. 2 CPC).
1.2
La qualité pour recourir ou appeler suppose
un intérêt actuel et pratique à obtenir l'annulation ou la réforme de la décision
attaquée (art. 59 al. 2 let. a CPC ; TF 4A_555/2014 du 12 mars 2015 c. 4.3, RSPC 2015 p. 219
note Trezzini ; TF 1B_111/2010 du 7 mai 2010 ; ATF 135 I 79 c. 1.1; ATF 128 II 34 c. 1.b). L'absence
d'un tel intérêt, qui doit être constatée d'office, entraîne l'irrecevabilité
de l'appel ou du recours (CACI 7 juillet 2014/369).
Les premiers juges ont estimé qu’une des conditions cumulatives posées par l’art.
257f al. 3 CO permettant un congé extraordinaire n’était pas remplie et que par voie
de conséquence les congés extraordinaires donnés par l’intimée le 18 juillet
2013 pour le 31 août 2013 étaient inefficaces. Les appelants, qui concluent au constat de la
nullité des congés extraordinaires, n’exposent pas quel intérêt digne de protection
ils auraient au constat de la nullité desdits congés, en lieu et place de leur inefficacité,
ou au constat que d’autres conditions posées par l’art. 257f CO ne seraient pas remplies ;
leurs griefs sont dès lors irrecevables s’agissant des congés extraordinaires. Leur conclusion
en nullité aurait au demeurant été infondée pour les motifs exposés sous considérant
3 ci-dessous.
1.3
Le jugement attaqué a été notifié
aux parties le 5 mai 2015. L’appel, dûment motivé et interjeté le 5 juin 2015, a
été déposé dans le délai de trente jours (art. 311 al. 2 CPC), soit en temps
utile, par des parties qui y ont intérêt. Il est dès lors formellement recevable.
2.
2.1
L’appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, n. 2ss ad art. 310 CPC). Elle n’est pas liée
par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première instance. Son pouvoir
d’examen est plein et entier (Spühler, Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung,
Bâle 2013, n. 1 ad art. 310 ZPO, qui parle de « vollkommenes Rechtsmittel »).
Elle peut revoir librement la constatation des faits sur la base des preuves administrées en première
instance et parvenir à des constatations de fait différentes de celles de l’autorité
de première instance (TF 4A_748/2012 du 3 juin 2013 c. 2.1 ; Jeandin, op. cit., n. 6 ad art.
310 CPC).
Dès lors que, selon l’art. 311 al. 1 CPC, l’appel doit être motivé –
la motivation consistant à indiquer sur quels points et en quoi la décision attaquée violerait
le droit et/ou sur quels points et en quoi les faits auraient été constatés de manière
inexacte ou incomplète par le premier juge –, la Cour de céans n’est pas tenue
d’examiner, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques
qui se posent si elles ne sont pas remises en cause devant elle, ni de vérifier que tout l’état
de fait retenu par le premier juge est exact et complet, si seuls certains points de fait sont contestés
devant elle (CACI 2 juillet 2015 2015/608 c. 2 ; 1er février 2012/57 c. 2a).
2.2
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits
sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien
que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC).
En l’espèce, les appelants ont produit un bordereau de trois pièces comprenant, outre
une procuration, deux pièces nouvelles, à savoir deux correspondances adressées par le
conseil des appelantes au conseil de l’intimée les 11 novembre et 5 décembre 2014. Elles
sont recevables dès lors qu’elles sont postérieures à l’audience de jugement
du 21 août 2014.
3.
3.1
Dans un premier grief, les appelants invoquent
que l’ensemble des congés donnés sont nuls, en application des art. 266n et 266o CO,
faute pour l’intimée d’avoir produit en première instance les pièces démontrant
que les congés ont été notifiés séparément aux deux époux locataires.
3.2
Lorsque la chose louée sert de logement de
famille (art. 169 CC [Code civil suisse du 10 décembre 1907, RS 210] et art. 266m in limine CO),
le congé donné par le bailleur ainsi que la fixation d'un délai de paiement assorti d'une
menace de résiliation (art. 257d CO) doivent être communiqués séparément au
locataire et à son conjoint (art. 266n CO). Cette règle est également applicable lorsque
les deux époux sont titulaires du bail (Higi, in Zürcher Kommentar, 4
e
éd., Zurich 1995, n. 36 ad art. 266m-266n CO ; TF 4A_125/2009 du 2 juin 2009 c. 3.4.1, in Cahiers
du Bail [CdB] 2009, p. 105). Par envoi séparé, il faut entendre l'expédition à chaque
époux, sous deux plis distincts, du délai comminatoire pour s'acquitter des arriérés
de loyers (art. 257d CO) ou de la formule officielle de congé prescrite par l'art. 266l al. 2 CO ;
si la partie qui donne le congé ne respecte pas les prescriptions de forme des art. 266l à
266n CO, le congé est nul (art. 266o CO ; TF 4A_125/2009 du 2 juin 2009 c. 3.4.1, in CdB 2009,
p. 105). Le moyen peut être soulevé à n'importe quel stade de la procédure, y compris
devant le juge de l'expulsion (CACI 5 avril 2011/30 ; Tercier/Favre, Les contrats spéciaux,
4
e
éd., Zurich 2009, n. 2372, p. 343 ; Barrelet, in Droit du bail à loyer – Commentaire
pratique, Bâle 2010, n. 9 ad art. 266n CO).
3.3
Les appelants ont tous deux signé la requête
adressée à la Commission de conciliation le 30 juillet 2013. La requête adressée
le 15 août 2013 à cette autorité par leur conseil afin de s’opposer tant aux congés
extraordinaires qu’aux congés ordinaires est également formée au nom des deux appelants.
A l’appui de cette requête, ils ont produit un courrier du représentant de l’intimée
du 18 juillet 2013 annonçant la résiliation du bail conformément à l’art. 257f
CO par pli séparé à chacun des époux, ainsi que, concernant le congé extraordinaire,
une notification de résiliation du bail au nom de l’appelant et une au nom de l’appelante.
S’agissant du congé ordinaire, ils ont produit deux notifications au nom de l’appelant.
Ils ont néanmoins libellé ces deux pièces, dans leur bordereau de pièces signé
par leur conseil, « notification de résiliation adressé à Madame et Monsieur B.V.________
et A.V.________ ». Alors déjà assistés d’un conseil, ils avaient certes sollicité
le constat de la nullité du congé extraordinaire ; ils avaient toutefois fondé cette
requête non sur l’absence de notification séparée aux locataires, mais sur l’absence
de motif du congé (requête de conciliation du 15 août 2013, allégué 37). L’absence
de notification valable du congé extraordinaire n’a été ainsi évoquée
que lors des plaidoiries devant le Tribunal des baux, après la clôture de l’instruction.
Quant au congé ordinaire, les appelants avaient uniquement requis en première instance son
annulation, ce qui impliquait qu’ils l’estimaient non nul. L’ensemble de ces circonstances
et notamment le comportement en procédure des appelants permettaient à eux seuls de retenir
une notification conforme à l’art. 266n CO des deux congés, nonobstant le fait que les
copies des courriers séparés contenant les quatre notifications de congé n’avaient
pas été versées au dossier.
Quoiqu’il en soit, le prétendu vice invoqué par les appelants ne les a aucunement empêché
d’exercer leur droit de contester les congés litigieux, puisqu’ils ont concouru aux
deux requêtes de conciliation déposées les 30 juillet 2013 et 15 août 2013. Or, l’art.
266n CO n’a pas de finalité autre que de mettre le conjoint qui n’est pas locataire
en mesure d’exercer ce droit (ATF 140 II 491 c. 4.2.4; 139 II 7 c. 2.3.2). lI apparaît ainsi
que la nullité prévue par l’art. 266o CO est invoquée abusivement, alors que ladite
finalité s’est entièrement réalisée (cf. TF 4A_674/2014 du 19 février
2015 c. 6).
Le grief sera ainsi rejeté.
4.
4.1
Dans un deuxième grief, les appelants soutiennent
que les congés ordinaires donnés le 29 juillet 2013 l’ont été dans les trois
ans suivant I’« avenant » établi par l’autorité de conciliation
le 6 septembre 2010, respectivement dans les 30 jours après sa notification. Ils estiment donc que
les congés ordinaires auraient dû être annulés conformément à l’art.
271a al. 1 let. e CO.
4.2
En règle générale, le congé
est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). L’art.
271a aI. 1 let. e CO prévoit un cas particulier d’annulabilité du congé lorsqu’il
est signifié par le bailleur dans les trois ans à compter de la fin d’une procédure
de conciliation ou d’une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur a succombé
dans une large mesure (ch. 1), s’il a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions
ou conclusions (ch. 2), s’il a renoncé à saisir le juge (ch. 3) ou s’il a conclu
une transaction ou s’est entendu de toute autre manière avec le locataire (ch. 4).
L’art. 271a al. 1 let. e CO vise à protéger le locataire contre un congé représailles
donné par le bailleur durant les trois ans qui suivent la fin d’une procédure de conciliation
ou d’une procédure judiciaire. Une telle procédure implique nécessairement qu’il
existe un litige entre les parties sur des prétentions résultant des rapports de bail (ATF
130 III 563 c. 2.1). Par procédure, la doctrine indique que doit être compris comme tel tout
différend judiciaire ou même une procédure arbitrale en rapport avec le bail (Bohnet/Montini,
Droit du bail à loyer, Bâle 2010, n° 24 ad art. 271a CO).
4.3
En l’espèce, les appelants ont déposé,
le 25 novembre 2009, une requête de consignation du loyer auprès de la Commission de conciliation.
Celle-ci a tenu une audience, entendu les parties, suspendu la cause, repris celle-ci, constaté
l’échec de la conciliation et rendu en conséquence une décision le 16 avril 2010.
Aucune pièce au dossier ne permet de penser que cette décision aurait été attaquée
et les appelants ne le soutiennent pas. Conformément à l’art. 259i al. 2 aCO en vigueur
jusqu’au 31 décembre 2011, elle est donc devenue définitive 30 jours après sa notification
aux parties. Les appelants n’allèguent pas, encore moins ne prouvent que cette notification
serait intervenue tardivement, fondant au contraire l’application de l’art. 271a al. 1 let.
e CO sur l’existence postérieure d’un « avenant ». Il convient donc de constater
que les congés ordinaires signifiés le 29 juillet 2013 ont été donnés après
l’échéance des trois ans suivant la fin de la procédure initiée par la requête
des appelants du 25 novembre 2009 et qui s’est achevée par l’entrée en force de
la décision du 16 avril 2010.
Le 6 septembre 2010, l’autorité de conciliation a établi un nouveau procès-verbal
de décision désigné comme suit : « AVENANT / Fait partie intégrante
du Procès-verbal du 16.04.2010 ». Sans requête apparente de l’une ou l’autre
des parties ni audition postérieure au 16 avril 2010, elle a relevé que conformément au
relevé du compte de consignation fourni par les appelants, les loyers avaient été consignés
sans les charges. Au vu du montant des premiers (1605 fr.) et des deuxièmes (245 fr.), l’autorité
de conciliation a indiqué qu’il y avait lieu de « rectifier » le procès-verbal
susmentionné. Elle a précisé qu’elle confirmait par là la réalité
des montants indiqués ci-après, sans ouvrir les voies de recours. Elle a par conséquent
repris les montants indiqués dans sa décision du 16 avril 2010, réduisant la somme consignée
de 9’250 fr. à 8025 fr. et précisant cette fois qu’il s’agissait des « loyers
nets ». Elle a également rectifié la répartition de ce premier montant après
exécution des travaux, la somme due aux locataires restant inchangée (1'926 fr.), celle
en faveur des bailleurs étant réduite de 7’324 fr. à 6’099 francs.
Au vu de ce qui précède, c’est à tort que les appelants soutiennent que I’« avenant »
du 6 septembre 2010 aurait modifié les montants du loyer. Il ne faisait que corriger une erreur
de calcul, erreur dont les appelants auraient d’ailleurs pu immédiatement demander la rectification,
sachant ce qu’ils avaient ou non consigné. Compte tenu de l’entrée en force préalable
de la décision du 16 avril 2010, l’« avenant » du 6 octobre 2010 ne pouvait
procéder que d’une autre procédure. On peut laisser ouverte la question de la légalité
et de la validité du procédé de l’autorité de conciliation consistant à
modifier une décision définitive, hors délai de rectification – l’art 302
al. 1 CPC-VD (Code de procédure civile vaudois du 14 décembre 1966) en vigueur jusqu’au
31 décembre 2010, eût-il été applicable à la procédure de conciliation
visée, permettait uniquement pendant le délai de recours « d’ordonner la rectification
du jugement entaché d’une erreur ou d’une omission manifestes » – et
sans que les conditions d’une révision ne soient données (cf. art. 476 CPC-VD). On peut
a fortiori laisser ouverte la question de savoir si des voies de droit étaient ouvertes en vertu
de l’ancien droit de procédure cantonale applicable, les appelants ne fournissant aucune motivation
précise à cet égard, se bornant à l’affirmer. En effet, s’agissant de
l’année 2010, les appelants ont uniquement produit la décision du 16 avril 2010 et I’« avenant »
du 6 septembre 2010. Aucun élément ne permet de retenir l’existence d’une requête
de l’une ou l’autre partie ayant conduit à I’« avenant »,
encore moins une opposition préalable de la partie adverse s’agissant de la rectification
opérée. Aucune audience n’a non plus été appointée à cette occasion.
Dans ces circonstances, on ne saurait considérer que I’« avenant » ait
été établi, dût-on le considérer comme une décision valable, dans le cadre
d’un litige opposant les parties. Son établissement ou l’échéance d’un
éventuel délai de recours ou de saisie du juge ne saurait dès lors faire partir un nouveau
délai de protection de trois ans au sens de l’art 271a al. 1 let. e CO.
L’analogie faite par les appelants avec l’hypothèse visée par l’art. 271a
al. 2 CO – soit le cas où le locataire peut prouver par des écrits qu’il s’est
entendu avec le bailleur, en dehors d’une procédure de conciliation ou d’une procédure
judiciaire, sur une prétention relevant du bail – est vaine. L’application de cette
disposition suppose également l’existence, avant accord, d’un litige entre les parties.
Elle ne s’applique pas lorsque l’une ou l’autre des parties donne directement suite
à la demande de son cocontractant (arrêt TF 4A_254/2015 du 15 juillet 2015 c. 2.3 ; ATF
130 II 563 c. 2.1 ; Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., Lausanne 2008, n. 193, p. 752), encore moins lorsque l’autorité intervient d’office
sans demande, tout au moins sans objection avérée de la partie adverse.
Le grief des appelants est dès lors infondé.
5.
5.1
Les appelants invoquent encore que les congés
ordinaires donnés le 29 juillet 2013 seraient contraires à la bonne foi et devraient des lors
être annulés en vertu de l’art. 271 al. 1 CO. Ils soutiennent que les premiers juges
auraient mal apprécié l’ensemble des circonstances du cas en ne retenant pas un congé
abusif. Ils se prévalent notamment du laps de temps intervenu entre la notification des congés
extraordinaires et celle des congés ordinaires et reprochent au Tribunal des baux d’avoir
passé sous silence la majorité des témoignages visant à mettre en cause T.________.
Ils font également valoir que c’est à tort que la juridiction précédente a
retenu que la conduite de l’appelante n’avait pas été inadéquate dans le passé.
5.2
Selon l’art. 266a al. 1 CO, lorsque le bail
est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais
de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été
convenus. Les parties au contrat sont ainsi libres de résilier un bail de durée indéterminée
pour le prochain terme légal ou contractuel, aucun motif particulier n’étant exigé.
Le congé est toutefois annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi (art.
271 al. 1 CO). Tel est le cas lorsqu’il ne répond à aucun intérêt objectif,
sérieux et digne de protection et qu’il apparaît ainsi purement chicanier. Le seul fait
que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire n’est
pas suffisant : il faut une disproportion crasse entre l’intérêt du preneur au maintien
du contrat et l’intérêt du bailleur à y mettre fin. En règle générale,
l’absence d’intérêt digne de protection du bailleur est admise lorsque la motivation
du congé, demandée par le locataire, est lacunaire ou fausse. Pour juger de la validité
de la résiliation, il faut se placer au moment où celle-ci a été notifiée (ATF
140 I 496 c. 4.1). Il n’existe toutefois aucun principe juridique qui interdirait de prendre en
compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce qui devait être la volonté réelle
au moment déterminant (TF 4A_623/2010 du 2 février 2011 c. 2.4).
Le congé ordinaire qui vise à sanctionner une violation du contrat ou de dispositions légales
par le locataire n’est en principe pas abusif, à moins qu’il ne s’agisse d’un
cas « bagatelle » (TF 4A_487/2008 du 10 mars 2009 c. 2.7: Lachat, op. cit., n°
4.6 p. 737). N’est ainsi pas abusif le congé ordinaire donné en raison de violations
répétées du devoir de diligence, alors que les conditions de l’art. 257f al. 3 CO
ne sont pas toutes réalisées (Lachat, op. cit., n° 4.6 p. 737).
S’agissant du fardeau de la preuve, il appartient au destinataire du congé de démontrer
que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi ; la partie qui résilie a seulement le
devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les
éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué
par elle (ATF 138 III 59 c. 2.1 ; ATF 135 I 112 c. 4.1, JT 2009 I 491). Celui qui donne le congé
doit au moins rendre vraisemblable les motifs du congé (TF 4A_518/2010 du 16 décembre 2010
c. 2.4.1).
5.3
Les premiers juges ont constaté que la fille
des appelants, alors qu’elle vivait chez eux, s’était comportée de manière
très grave envers T.________ le 25 décembre 2011. Alors que l’on pouvait s’attendre
dans une telle situation à une attitude respectueuse à long terme, l’appelante n’avait
pas eu un comportement irréprochable par la suite. Elle avait donné des coups au plafond. Une
altercation verbale entre l’appelante et T.________ avait également eu lieu le 26 janvier
2012. En juin 2013, l’appelante s’était encore comportée de manière incorrecte
lors de l’épisode du « bla bla bla ». Elle avait en outre regardé
fixement chez le prénommée le lendemain. A cela s’ajoutait que la conduite de l’appelante
envers ses autres voisins n’avait pas été adéquate par le passé, l’appelante
ayant notamment sonné chez I.________, qui louait précédemment l’appartement actuellement
occupé par T.________, et injurié son neveu de trois ans, au motif qu’il faisait selon
elle trop de bruit. Le témoin I.________ l’avait également vu se moucher puis mettre
le mouchoir sale dans la boîte aux lettres du témoin. Les premiers juges ont estimé que
ces circonstances témoignaient du manque de considération dont l’appelante était
capable dans ses relations avec ses voisins. Dans ces conditions, ils ont jugé que le congé
donné par l’intimée aux appelants était fondé sur un motif sérieux. Ils
ont également relevé que les appelants n’avaient de leur côté, ni par pièces
ni par témoins, établi que leur manque d’égard sanctionné par le congé
aurait été généré par le comportement de T.________ et notamment par des bruits
non tolérables émanant de son appartement. Il n’était dès lors pas arbitraire
ni discriminatoire de congédier les appelants plutôt que T.________ ou l’ensemble de
ces locataires. Le congé ordinaire litigieux ne contrevenait par conséquent pas à la bonne
foi.
5.4
5.4.1
En l’espèce, les résiliations
de bail signifiées le 29 juillet 2013 pour le 31 octobre 2013 sont des congés ordinaires. Il
n’y a donc pas lieu d’appliquer les dispositions sur le congé immédiat pour manque
d’égards de l’art. 257f CO, les premiers juges ayant d’ailleurs considéré
à cet égard que les conditions d’application de cette disposition n’étaient
pas toutes remplies. Au vu des griefs soulevés, la question à trancher est uniquement de savoir
si les congés doivent être annulés car ils contreviendraient aux règles de la bonne
foi (art. 271 al. 1 CO).
La notification de résiliation du 29 juillet 2013 indiquait : « Résiliation ordinaire
pour la prochaine échéance contractuelle selon votre contrat. La présente résiliation
est formulée par surabondance de droit, votre bail étant déjà résilié selon
l’art. 257f CO pour le 31 août 2013 ». Par là, l’intimée a clairement
signifié que le motif du congé était que les appelants enfreignaient leur devoir de diligence
ou manquaient d’égards envers leurs voisins, comportement expressément visé par
l’art. 257f al. 3 CO, et qu’elle entendait pour ce motif, que cela soit de façon anticipée
ou non, mettre fin aux rapports de bail.
5.4.2
Les appelants estiment que le fait que l’intimée ait notifié un congé extraordinaire
puis, onze jours plus tard, un congé ordinaire, pour le même motif, constituerait un indice
du caractère abusif du congé ordinaire.
Ces derniers n’invoquent toutefois pas, encore moins ne démontrent que le congé ordinaire
leur aurait été notifié alors qu’une procédure était pendante. Dans ces
circonstances, le seul fait de répéter un congé, par sécurité, pour le même
motif, hors procédure ne rend pas le deuxième congé contraire à la bonne foi.
5.4.3
Les appelants reprochent aux premiers juges de
n’avoir pas pris en compte la majorité des témoignages visant à mettre en cause
T.________.
A l’appui de ce grief, ils citent tout d’abord des passages choisis de la déposition
de J.________. lI ressort toutefois de ce témoignage que T.________ d’une part, l’appelante
d’autre part se sont plaintes du comportement de l’autre, sans que J.________ ne puisse déterminer
quelle personne disait vrai. Ce témoignage peut ainsi tout au plus conduire à retenir que l’appelante
s’est plainte de T.________, non que ses plaintes étaient fondées. Il ne remet ainsi
pas en cause les faits constatés par les premiers juges sur la base des autres éléments
au dossier.
Les appelants invoquent le témoignage de F.________. Celle-ci était la soeur de l’appelant,
de sorte que la valeur probante de son témoignage était d’emblée sujette à
caution. Les appelants estiment que les premiers juges n’auraient pas tenu compte de ses déclarations
selon lesquelles elle aurait entendu comme le bruit d’un troupeau d’éléphants marcher
au-dessus de l’appartement des appelants. Cette plainte avait trait à un évènement
antérieur à l’emménagement de T.________, de sorte qu’on ne saurait le lui
reprocher, fût-il établi. Ils soutiennent également que le témoignage de F.________
contredirait l’épisode du « bla bla bla » retenu par les premiers juges. Ce témoin
n’a en effet pas mentionné que l’appelante aurait dit « bla bla bla » sous
les fenêtres de T.________ le 23 juin 2013. Elle a au contraire indiqué s’agissant de
cette journée que T.________ était sortie sur le balcon comme une furie en apostrophant l’appelante
à propos du fait que F.________ et les appelants étaient en train de parler d’elle, ce
qui n’était pas le cas. Cette déposition entre en contradiction avec les déclarations
de T.________ dans son courrier du 26 juin 2013, confirmées lors de sa déposition devant le
Tribunal des baux. Ces dernières déclarations ont été corroborées par Z.________,
par écrit puis lors de son audition. La valeur probante de ce témoignage est forte, même
émanant du père de T.________, dès lors notamment qu’il en ressort qu’Z.________
a refusé d’en dire plus, ne se rappelant pas plus et déclarant ne pas vouloir inventer
des choses. La crédibilité de la version donnée par T.________ est encore appuyée
par le comportement avéré passé de l’appelante, celle-ci, lorsqu’elle s’était
estimée gênée par autrui n’hésitant pas à injurier un enfant ou à
s’en prendre devant d’autres voisins à T.________, prenant dans sa colère ceux-ci
à partie. Plusieurs témoins ont également indiqué avoir entendu des coups de balais
provenant de son appartement, I.________ ayant même indiqué que l’appelante avait donné
un coup de balai dans son store. Au vu de ces éléments, probants, les déclarations de
F.________ n’apparaissent pas convaincantes sur le point invoqué. Le grief de constatation
inexacte des faits est infondé sur cet aspect également.
Les appelants citent le témoignage de Q.________ qui a indiqué que T.________ aurait pu faire
plus tôt ses lessives. Ce point est sans pertinence ici, notamment dès lors déjà
qu’aucune doléance n’a été émise à cet égard par les appelants.
Ces derniers invoquent le témoignage de I.________. Ils n’exposent toutefois pas que les faits
que celle-ci a dénoncés (injure sur un enfant par l’appelante, mouchoir utilisé
par l’appelante et mis dans sa boîte aux lettres et coup de balai donné par l’appelante
dans son store) seraient inexacts. Que T.________ ait insisté pour que I.________ mette ces faits
par écrit ne saurait en outre être reproché à cette dernière. Enfin, le fait
que I.________ ait considéré que ces faits n’étaient pas importants pour elle ne
saurait en atténuer la portée. Les événements ainsi dénoncés permettaient
de constater que la conduite de l’appelante avait été inadéquate par le passé.
Les appelants rappellent que T.________ a reconnu avoir eu des ennuis quasiment depuis son emménagement
sous la forme de coups au plafond – incident corroboré par Q.________. On ne voit pas et les
appelants n’exposent pas dans quelle mesure le rappel d’un tel comportement de leur part
conduirait à une constatation inexacte, qui plus est en leur faveur, des faits. Tel que motivé,
le grief est infondé.
Dans ces circonstances, on ne saurait retenir, comme le soutiennent les appelants, que les problèmes
venaient de T.________ et ne sont apparus que lors de son emménagement. A cet égard, il est
par ailleurs constaté que les appelants n’ont pas démontré avoir été dérangés
par des bruits non tolérables émanant de l’appartement de la prénommée. L’invoquer,
comme ils le font encore dans leur appel, sans se référer à aucun élément probant,
n’est à cet égard pas suffisant pour établir l’existence d’une constatation
inexacte sur ce point par les premiers juges.
5.4.4
Au vu des faits constatés, attestant des
nombreux incidents – imputables aux appelants – qui ont émaillé leurs relations
avec leurs voisins, le motif du congé, soit le comportement des appelants contraire aux usages locatifs,
est établi. Dans les circonstances d’espèce, ce motif n’a rien d’un prétexte.
Fondés sur celui-ci, les congés ordinaires ne contreviennent pas à la bonne foi. Ils n’ont
par conséquent pas à être annulés en vertu de l’art. 271 al. 1 CO. Le grief
de violation de cette disposition doit ainsi être rejeté.
6.
6.1
Les appelants requièrent à titre subsidiaire
une prolongation de bail de quatre ans.
6.2
Aux termes de l’art. 272 al. 1 CO, le locataire
peut demander la prolongation d’un bail de durée déterminée ou indéterminée
lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que
les intérêts du bailleur ne le justifient. Les règles sur la prolongation tendent à
adoucir les conséquences pénibles que la résiliation peut entraîner pour le locataire.
Il s’agit d’accorder à ce dernier plus de temps qu’il n’en aurait selon
le délai de résiliation ordinaire pour trouver de nouveaux locaux, et non de lui donner l’occasion
de profiter le plus longtemps possible de celui qu’il a (TF 4A_699/2014 du 7 avril 2015 c. 3.5
; ATF 116 Il 446 c. 3b, JT 1991 I 63). Dans la pesée des intérêts, l’autorité
compétente se fonde notamment sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat,
la durée du bail, la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur
comportement, le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser
eux-mêmes les locaux ainsi que l’urgence de ce besoin et la situation sur le marché local
du logement et des locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO). Elle pourra également tenir compte du
fait que le locataire n’a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution
de remplacement (TF 4A_129/2015 du 10 juillet 2015 c. 2.1 ; ATF 125 I 226 c. 4c). La pesée des intérêts
en fonction de ces critères sert non seulement à déterminer le principe d’une éventuelle
prolongation de bail, mais aussi sa durée. Le juge statue selon les règles du droit et de l’équité
(art. 4 CC ; TF 4A_254/2015 du 15 juillet 2015 c. 6 ; ATF 135 II 121 c.2).
L’art. 272b al. 1 CO prévoit que la durée de la prolongation pour des baux d’habitation
est de quatre ans au maximum, limite dans laquelle une ou deux prolongations peuvent être accordées.
Dès lors que la situation ne paraît pas de nature à évoluer, le fait de fixer d’emblée
une unique prolongation, plutôt que d’exiger deux procédures successives, ne viole pas
le droit fédéral (TF 4A_167/2012 du 2 août 2012 c. 2.3).
6.3
Les premiers juges ont relevé que les appelants
n’avaient produit aucune pièce à l’appui de leur conclusion en prolongation du
bail s’agissant de leur situation personnelle et financière et de recherches de logement qu’ils
auraient entreprises depuis la réception du congé. Il était toutefois notoire que le marché
du logement connaissait, dans l’ensemble du Canton de Vaud et plus particulièrement sur l’arc
lémanique, une situation de pénurie et que cette situation rendait à l’évidence
difficiles les recherches d’un nouveau logement. Ils ont également pris en compte que le bail
portant sur le logement courait depuis plus de quatre ans au moment de la résiliation litigieuse,
soit une durée moyenne, que par ailleurs le comportement de l’appelante ne présentait
pas une gravité telle que la poursuite du bail durant quelques temps puisse être considérée
comme insupportable pour l’intimée ou les habitants de l’immeuble en cause. Ils ont
dès lors considéré que les appelants avaient droit à une prolongation de leur bail.
S’agissant de la durée de la prolongation, les premiers juges ont tenu compte de la durée
du bail et de la pénurie du logement, mais également du fait que les appelants n’avaient
plus d’enfant dans leur ménage et n’avaient entrepris aucune recherche de logement depuis
la réception du congé. Ils ont également pris en considération le fait que l’intimée
avait un intérêt légitime à rétablir la paix dans son immeuble aussi rapidement
que possible. Au vu de ces circonstances, ils ont accordé une unique prolongation des baux de deux
ans, soit jusqu’au 31 octobre 2015.
6.4
A l’encontre de cette motivation, les appelants
invoquent, sans aucun développement, la difficulté notoire de la situation du logement dans
le canton de Vaud, le fait qu’ils sont dans l’immeuble depuis 2009, qu’il s’agira
de reloger un couple et qu’il leur sera difficile de retrouver un objet similaire. Les deux premiers
éléments ont été pris en compte, de manière correcte, par les premiers juges.
On ne voit pas en quoi le fait de reloger un couple, sans enfant dans le ménage, devrait conduire
à une prolongation plus longue et les appelants ne l’expliquent pas. Quant au fait que les
appelants auront du mal à retrouver un objet similaire, il s’agit d’une simple affirmation
de leur part.
Le grief ne permet pas de remettre en question la pesée des intérêts en présence,
qui a été soigneusement effectuée par les premiers juges et ne prête pas le flanc
à la critique. Les appelants, mariés, n’ont plus d’enfants à la maison. Ils
n’ont pas allégué, encore moins prouvé se trouver dans une situation personnelle
ou financière difficile, pas plus qu’ils n’ont indiqué être attachés
au quartier ou à la localité où ils habitent actuellement. L’instruction a en revanche
permis de constater le comportement irrespectueux, de manière répétée, de l’appelante,
qu’elle ou son époux se permettait de taper dans les murs de leurs voisins, qu’elle
se permettait de regarder à l’intérieur de chez l’une d’eux de manière
invasive et répétée, de sorte que celle-ci avait fini par vivre avec une partie de ses
stores et fenêtres fermés et avait peur, comme sa fille, de sortir dans les couloirs et de
croiser l’appelante. De telles circonstances imposent que la prolongation accordée soit de
durée limitée et n’excède pas la durée prononcée de deux ans.
Les appelants ne contestent pas le principe de l’octroi d’une prolongation unique, demandant
eux-mêmes une prolongation de quatre ans, soit une prolongation nécessairement unique (cf.
art. 272b al. 1 CO). Au demeurant, l’instruction ne permet pas de retenir que la situation pourrait
évoluer, de sorte que le prononcé d’une prolongation unique peut être confirmé
et le grief rejeté.
7.
Au vu de ce qui précède, l’appel
doit être rejeté selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC et le jugement
entrepris confirmé.
Les appelants, qui succombent, supporteront les frais judiciaires de deuxième instance (art. 106
al. 1 CPC), arrêtés à 1’578 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires
civils du 28 septembre 2010, RSV 270.11 .5]).
L’intimée n’ayant pas été invitée à se déterminer sur l’appel
(art. 312 al. 1 CPC), il n’y a pas lieu de lui allouer de dépens de deuxième instance.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'578 fr. (mille cinq cent
septante-huit francs), sont mis à la charge des appelants B.V.________ et A.V.________, solidairement
entre eux.
IV.
Il n’est pas alloué de dépens de deuxième instance.
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
15 septembre 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Flore Primault (pour A.V.________ et B.V.________),
‑
M. Thierry Zumbach, agent d’affaires breveté (pour S.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
Le greffier :