vd_findinfo · HC / 2019 / 298 · 2019-02-20 · fr

BAIL À LOYER, RÉSILIATION ANTICIPÉE, RÉSILIATION IMMÉDIATE, ASSISTANCE JUDICIAIRE, REJET DE LA DEMANDE | 257d CO, 257f al. 3 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 20.02.2019 HC / 2019 / 298

TRIBUNAL
CANTONAL
XC17.036650-190130
90
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
20 février 2019
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
M.
Colombini et Mme Merkli, juges
Greffière
:              Mme
Spitz
*****
Art.
257d et 257f al. 3 CO
Statuant sur l’appel interjeté par
H.________
,
à [...], demandeur, contre le jugement rendu le 13 juin 2018 par le Tribunal des baux dans la cause
divisant l’appelant d’avec
N.________
SA
, à [...], défenderesse, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 13 juin 2018, dont les considérants écrits ont été adressés
aux parties le 5 décembre 2018, le Tribunal des baux a dit que la résiliation de bail adressée
par N.________ SA à H.________ le 22 mars 2017 pour le 31 mai 2017, selon formule officielle datée
du 21 mars 2017, relative à un appartement de deux pièces au troisième étage de l’immeuble
sis [...], était valable (I), a ordonné à H.________ d’immédiatement quitter
et rendre libres de tous occupants et de tous biens lui appartenant les locaux susmentionnés (II),
a dit qu’à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux dans
un délai de trente jours dès jugement exécutoire, l’huissier du Tribunal des baux
était chargé de procéder à l’exécution forcée de la décision
sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (III),
a ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée
de la décision, s’ils en étaient requis par l’huissier du Tribunal des baux (IV),
a arrêté l’indemnité d’office de Me Rachid Hussein, conseil de H.________,
à 5'814 fr. 15, soit 5'373 fr. 05 de défraiement, TVA comprise, et
441
fr. 10 de remboursement des débours, TVA comprise (V), a dit que le bénéficiaire de l’assistance
judiciaire était, dans la mesure de l’art. 123 CPC, tenu au remboursement de l’indemnité
du conseil d’office mise à la charge de l’Etat (VI), a rendu ledit jugement sans frais
judiciaires ni dépens (VII) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VIII).
En droit, le tribunal des baux, appelé à se prononcer sur la validité du congé signifié
par la bailleresse à son locataire, a considéré que le congé n’était pas
entaché de nullité, que les conditions cumulatives permettant au bailleur de résilier
le contrat avec effet immédiat étaient réalisées, de sorte que le congé était
efficace, et que, puisqu’il n’avait pas été signifié de manière contraire
à la bonne foi, il n’y avait pas lieu de l’annuler.
B.
Par acte du 21 janvier 2019, H.________ a interjeté
appel contre le jugement précité, en concluant en substance, avec suite de frais et dépens,
à sa réforme en ce sens qu’il soit constaté que la résiliation du 22 mars 2017
est nulle, subsidiairement à l’annulation de ladite résiliation, plus subsidiairement
à la prolongation de son bail pour une durée de quatre ans, soit jusqu’au 31 mai 2021,
et, encore plus subsidiairement, à ce qu’un délai de nonante jours lui soit imparti pour
quitter les locaux.
L’appelant a en outre requis l’octroi de l’assistance judiciaire à la procédure
d’appel et a été provisoirement dispensé, par avis du 18 février 2019, du versement
de l’avance de frais, sous réserve expresse de la décision définitive sur l’assistance
judiciaire.
L’intimée n’a pas été invitée à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
Par contrat de bail à
loyer conclu le 27 février 1986, H.________ (ci-après : le demandeur) a pris en location
un appartement de deux pièces au troisième étage de l’immeuble sis [...]. Le contrat
a commencé le 1
er
avril 1986 pour se terminer le 30 septembre 1986. Il se reconduit depuis lors tacitement de six mois
en six mois. Le loyer mensuel net a été fixé à 400 fr., auxquels s’ajoute un
acompte de charges de 85 fr. par mois.
Sous sa rubrique « objet du bail », le contrat comporte la mention « logement
».
2.
Le 7 octobre 2005, N.________ SA (ci-après : la défenderesse) est devenue propriétaire
de l’immeuble en cause.
3.
Dans le cadre de travaux de réfection des
salles de bain des appartements de l’immeuble, la défenderesse a adressé le courrier
suivant au demandeur en date du 20 mars 2007 (sic) :
«
1
er
avertissement : Immeuble [...]
Monsieur,
Par
lettre nous vous avons informé de la rénovation de votre salle de bain. Vous avez donné
un double de clef à notre collaborateur M. [...]. Lors ma visite de votre appartement nous avons
constaté que vous n’y habitez pas. Nous vous prions de bien vouloir utiliser l’appartement
conformément au contrat comme habitation et non comme dépôt.
Le
contrôle électrique n’a pas pu être réalisé comme il faut, car l’électricien
n’a pas pu accéder aux prises à contrôler. Vos biens remplissent les chambres complètement,
tant que les radiateurs ne restent ni visibles et ni accessibles.
En
cas de dégât causé (problème de chauffage etc.) par le stockage de vos biens trop
nombreux nous déclinons toute responsabilité.
Nous
vous prions de bien vouloir utiliser votre appartement conforme au contrat et de ranger vos biens pour
libre passage à la salle de bain et à la cuisine pour toute la période de rénovation.
».
4.
a)
Le 6 septembre 2016, D.________, concierge de l’immeuble en cause, a adressé un SMS au demandeur,
l’informant qu’un contrôle des installations électriques serait effectué dans
les prochaines semaines dans son appartement ainsi que dans trois autres appartements du même immeuble.
Il expliquait que ces contrôles étaient rendus nécessaires par le fait que ceux opérés
en 2007 n’avaient pas été complets.
b)
Le 2 octobre 2016, le demandeur a adressé à Q.________, administratrice de la défenderesse,
un courrier par lequel il a en substance exposé que depuis quelques mois il n’était « pas
souvent » dans son appartement car il devait prendre soin de sa mère âgée, qu’il
avait accumulé « beaucoup de choses » dans l’appartement, qu’il
avait commencé à les trier en vue de se débarrasser d’une partie de ses affaires
et objets mais que son état de santé ne lui permettait pas de continuer à le faire, raison
pour laquelle il sollicitait le report du contrôle électrique – qui devait avoir lieu
à la fin de la semaine – à la première semaine du mois de novembre 2016. Il a par
ailleurs assuré à la destinataire du courrier que le système électrique de son appartement
ne présentait aucun danger et que, malgré son absence, elle n’avait aucun souci à
se faire en ce qui concernait l’état du logement puisqu’il venait fréquemment relever
son courrier et que, lors de ses passages, il contrôlait régulièrement que tout était
en ordre et n’avait constaté ni moisissure, ni infiltration d’eau ni aucun dégât
de la sorte.
5.
Le 15 novembre 2016, la défenderesse a signifié au demandeur, au moyen d’une formule
officielle de notification de nouvelles prétentions, la facturation séparée du loyer net,
dès le 1
er
avril 2017, de nouveaux frais accessoires tels que la taxe d’épuration des eaux, la taxe d’égout,
la taxe relative au tri, à l’évacuation et au traitement des déchets ainsi que les
frais d’entretien d’ascenseur, de nettoyage d’escaliers et d’entretien et de
nettoyage de l’« environnement ». La formule officielle prévoit en outre
l’augmentation des acomptes mensuels de frais accessoires de 85 fr. à 135 fr. dès
cette même date.
6.
Le 1
er
décembre 2017, la défenderesse a une nouvelle fois écrit au demandeur pour le prier de
la laisser procéder au contrôle du réseau électrique de son appartement.
7.
Par requête du 23 décembre 2016 adressée à la Commission de conciliation du district
de Lausanne (ci-après : la commission de conciliation), le demandeur a contesté les nouvelles
prétentions notifiées par la défenderesse.
8.
a)
Le 24 décembre 2016, une visite de l’appartement du demandeur a été effectuée
en présence de ce dernier, du concierge D.________ et de V.________, électricien. Les éléments
suivants ressortent d’un rapport d’inspection établi à la suite de cette visite
par la défenderesse :
« (…)
Constat général : l’appartement est utilisé comme dépôt, l’état
de saleté y est extrême.
Cuisine,
salle de bain, hall d’entrée, salon, chambre sont tous pleins jusqu’au plafond, sauf
les WC accessibles au chat entretemps décédé.
Sont
stockés sur place : nombreuses machines à couper du papier, des machines à coudre,
des machines à écrire, des imprimantes, des ordinateurs.
L’appartement
renferme de nombreux cartons dont le contenu est inconnu, de même que des bidons au contenu également
inconnu. Monsieur H.________ a refusé de donner une réponse aux questions de Monsieur D.________
en arguant que cela ne le concernait pas.
L’appartement
ne semble pas utilisé comme logement. La présence d’un lit ou d’un endroit pour
dormir n’a pas pu être détectée.
Avant
le 24 décembre 2016, Monsieur H.________ a effectué environ 10 voyages pour évacuer du
matériel. Mais c’était uniquement pour créer un passage permettant d’accéder
aux prises électriques qu’on exigeait de contrôler. Il n’existe aucun accès
aux fenêtres.
Monsieur
V.________ a constaté que les prises sont dépassées – le courant passe, mais elles
ne correspondent plus aux normes actuelles. Selon Monsieur V.________, il existe bel et bien un danger
d’incendie qui risque de se propager rapidement étant donné le matériel stocké.
Suite
Par
lettre du 27 décembre 2016, nous avons exigé que l’appartement soit mis en état
d’ici à fin janvier 2017. Monsieur H.________ n’a pas averti Monsieur D.________ pour
qu’il puisse effectuer un contrôle.
Nous
estimons que Monsieur H.________ n’habite pas cet appartement car il n’y est jamais le soir.
Monsieur
D.________ a sonné à plusieurs reprises chez lui y compris les weekends, sans le trouver. Il
n’y a jamais de lumière visible. »
b)
Lors de son interrogatoire en qualité
de témoin, le concierge D.________ a confirmé que lors de la visite, il y avait beaucoup de
machines à coudre et d’autres appareils, ainsi que des cartons et des bidons, entassés
dans toutes les pièces de l’appartement du demandeur. Il a précisé qu’il restait
seulement un passage de 40 centimètres permettant d’accéder aux prises électriques.
Il a par ailleurs ajouté qu’il n’avait pas vu de lit dans le logement visité et
a encore déclaré qu’il n’avait pas eu l’impression que quelqu’un vivait
dans cet appartement.
c)
Egalement entendu en qualité de témoin, V.________ a confirmé que l’appartement
était très encombré, notamment de meubles et de machines à écrire, et qu’il
y avait par ailleurs énormément de cartons et de livres. Il a ajouté qu’il était
difficile de circuler dans l’appartement au point qu’il n’était pas possible pour
deux personnes de se croiser. Le témoin V.________ a encore déclaré qu’il était
clair pour lui que personne ne vivait dans cet appartement dans la mesure où il n’y avait
pas vu de lit, qu’il y avait de la poussière et que les conditions étaient invivables.
d)
Des photos de l’appartement loué, produites par le demandeur, qui ne sont pas datées,
ne témoignent pas de la présence d’un lit.
e)
Le témoin [...], voisin de palier du demandeur, a déclaré qu’il ignorait si celui-ci
vivait dans son appartement.
9.
Il ressort des décomptes de consommation annuelle d’électricité produits par le
demandeur que la consommation pour l’appartement en cause s’est élevée à un
total de 261 kWh pour la période courant du 7 mars 2012 au 12 mars 2013, de 349 kWh pour la période
du 13 mars 2013 au 6 mars 2014, de 430 kWh pour la période du 7 mars 2014 au 6 mars 2015, de 287
kWh pour la période du
7 mars 2015 au
2 mars 2016, de 1 kWh pour la période du 3 mars 2016 au 13 mars 2017 et de 120 kWh pour la période
du 14 mars au 31 décembre 2017.
Selon le rapport statistique suisse de l’électricité 2017 de l’Office fédéral
de l’énergie (OFEN), la consommation d’électricité des ménages par habitant
s’est élevée à 2278 kWh pour l’année 2016.
10.
Par courrier du 26 décembre 2016, le demandeur a requis une baisse de loyer fondée sur l’évolution
du taux hypothécaire.
11.
Le 27 décembre 2016, la défenderesse a adressé au demandeur un courrier dont la teneur
était notamment la suivante (sic) :
« Nous nous référons à la visite de Monsieur D.________ dans votre appartement
le 24 décembre 2016.
Tous
vos affaires et objets (machines, ordinateurs etc.) – qui sont trop nombreux et stockés jusqu’au
plafond – comportent un grand danger pour l’ensemble de l’immeuble. En cas d’incendie
par exemple les flammes pourraient se propager très rapidement. En plus, selon votre bail l’appartement
est prévu pour logement et pas comme dépôt.
Nous
exigeons de dégager votre appartement dans les 20 jours au plus tard au 27 janvier 2017. Contactez
s’il vous plaît Monsieur D.________ pour un contrôle sur place. En cas votre appartement
n’est pas en état d’habitation, nous allons résilier votre bail à loyer.
En
espérant de pouvoir compter sur votre coopération, nous restons à votre disposition pour
ultérieures informations. »
12.
Le 16 janvier 2017, la défenderesse a refusé d’octroyer au demandeur la baisse de loyer
requise par ce dernier, au motif que le loyer dont il s’acquittait se situait déjà au-dessous
des loyers usuels du quartier.
13.
Le 2 février 2017, le demandeur a saisi la commission de conciliation d’une requête complémentaire
à sa requête du 23 décembre 2016, dans laquelle il réclamait que les problématiques
de la baisse de loyer et de la menace de résiliation de son bail soient également traitées
lors de la séance de conciliation d’ores et déjà appointée au 15 février
2017.
14.
Le 15 février 2017,
les parties ont conclu la transaction suivante par devant la commission de conciliation :
«
[…]
I.
Le loyer mensuel net est fixé à Fr. 550.-, acompte chauffage, eau chaude et frais accessoires
par Fr. 135.- en sus, dès le 1
er
avril 2017, sur la base des paramètres suivants : taux d’intérêt hypothécaire :
1,75%, IPC : 97.7 (base 2010), charges arrêtées au 31.12.2015.
II.
Monsieur H.________ s’engage à éliminer les objets encombrants de son appartement d’ici
au 15 mars 2017. Les parties conviennent d’organiser une rencontre au domicile du locataire le
16 mars 2017 à
16h00
afin que la bailleresse puisse procéder
à un constat de l’état général de l’appartement.
[…]
».
15.
Le 16 mars 2017, conformément à la transaction précitée, l’administratrice
de la défenderesse et le demandeur ont procédé à une visite de l’appartement
loué par ce dernier. Le concierge D.________ ainsi que M.________, responsable prévention de
la police du feu de [...], étaient également présents.
16
.
Par formule officielle datée du 21 mars 2017, la défenderesse a résilié le bail de
l’appartement loué par le demandeur pour le 31 mai 2017 en application de l’article
257f CO. La formule officielle était accompagnée d’un rapport de la visite du 16 mars
2017 de l’appartement du demandeur, établi par l’administratrice de la défenderesse
et mentionnant notamment les éléments suivants :
« (…)
Constat général : l’appartement a été débarrassé en partie depuis
la visite du 24 décembre 2016, mais il reste extrêmement encombré, ne laissant pas de
place pour y loger. L’état de saleté reste inchangé par rapport à la première
visite. La disposition selon laquelle « Le locataire est chargé de procéder à
ses frais aux nettoyages » (RULV article 9) n’a pas été respectée.
Aucun
lit n’a été installé, la salle de bain est utilisée comme dépôt,
l’accès à la baignoire et celui à la cuisine sont bloqués.
Nous
constatons que les éléments stockés représentent une très importante charge
thermique en matière de sécurité incendie, dû notamment la grande quantité de
matériaux combustibles stockés sur toute la surface de l’appartement. La police du feu
me signifie que les matières plastiques dégagent de la fumée toxique qui est très
nocive pour les enfants.
Une
lampe mal installée et branchée non conformément au secteur pourrait provoquer un incendie.
Résumé :
l’état d’encombrement de l’appartement ne permet pas à quelqu’un d’y
loger et représente un réel danger pour l’ensemble de l’immeuble, de ses habitants
et du voisinage en cas d’incendie (15 appartements à l’entrée [...], 15 appartements
à l’entrée [...] et l’école/garderie au sous-sol avec entrée [...]).
Monsieur
H.________ nous a interdit de prendre des photos. (…) ».
17.
a)
Dans un rapport du 1
er
juin 2017 adressé au conseil de la défenderesse, le témoin M.________, spécialiste
en prévention incendie auprès de la commune de [...], a notamment relevé les éléments
suivants (sic) :
« Suite
à notre entretien de ce jour concernant l’appartement de M. H.________ situé [...] ou
j’ai effectué une visite en date du
16
mars 2017 à 16h en présence de Mme Q.________, gérante de l’immeuble, M. D.________,
concierge de l’immeuble et M. H.________, locataire.
Lors
de cette visite, j’ai pu constater que l’appartement est très encombré (cartons
divers, machines divers et autres matériels). Je tiens à préciser que les machines ne
sont pas sous tension.
La
totalité des pièces ne sont pas habitable en l’état (cuisine – salle de bain
– chambre et séjour).
Il
n’y a pas la place pour mettre un lit de 90 cm x 200 cm pour y dormir.
Au
vu de cette charge thermique importante pour un appartement d’habitation, le risque d’incendie
n’est pas négligeable. »
b)
Lors de son audition en qualité de témoin,
M.________ a par ailleurs précisé que le risque d’incendie dans l’appartement du
demandeur n’avait rien à voir avec celui d’un appartement classique, compte tenu du
nombre de choses qui y étaient entreposées. Il a expliqué que la quantité de matériaux
potentiellement combustibles stockés dans l’appartement du demandeur aurait pour conséquence
qu’en cas d’incendie dans l’immeuble, celui-ci se propagerait beaucoup plus rapidement.
Il a enfin affirmé ne pas avoir relevé la présence d’appareils sous tension, constat
dont il déduisait que cet appartement était plus utilisé comme dépôt que comme
lieu de vie.
18.
a)
Le demandeur a saisi la commission de conciliation
par requête du 23 avril 2017 afin de contester la résiliation de son bail notifiée le
16 mars 2017.
b)
Lors de l’audience du 21 juin 2017 devant la commission de conciliation, cette dernière a
constaté l’échec de la conciliation et a délivré une autorisation de procéder
au demandeur le 22 juin 2017. Celui-ci a saisi le Tribunal des baux d’une demande datée du
23 août 2017, au pied de laquelle il a conclu à l’annulation du congé litigieux.
c)
Dans sa réponse du 31 janvier 2018, la défenderesse a principalement conclu au rejet des conclusions
prises par le demandeur et reconventionnellement à ce que la validité de la résiliation
extraordinaire du 22 mars 2017 soit constatée (II), à ce que le demandeur soit condamné
à évacuer les lieux, au plus tard le 1
er
mai 2018, et à les rendre libres de tout occupant et objet lui appartenant, sous la menace de la
peine d’amende prévue par l’art. 292 CP qui réprime l’insoumission à
une décision de l’autorité (III), à ce que, faute pour le demandeur de quitter volontairement
les lieux à la date prescrite, une amende de 200 fr. par jour de retard lui soit infligée (IV),
à ce que, dans ce cas, l’huissier du Tribunal des baux soit chargé de procéder à
l’exécution forcée de la décision sur simple requête de la défenderesse,
au besoin au moyen de l’ouverture forcée (V) et à ce qu’il soit déjà
ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée de
la décision à intervenir, s’ils en sont requis par l’huissier du Tribunal des baux
ou par la défenderesse (VI).
d)
Dans des déterminations du 9 mars 2018, le demandeur a conclu, avec suite de frais et dépens,
à la constatation de la nullité de la résiliation du
22
mars 2017 (I) et au rejet des conclusions prises le 31 janvier 2018 par la défenderesse (II). Subsidiairement
à sa première conclusion, il a conclu à l’annulation de la résiliation (III)
et, encore plus subsidiairement, à la prolongation du bail pour une durée de quatre ans, soit
au 31 mai 2021 (IV).
e)
La défenderesse a encore conclu, par déterminations du 20 mars 2018, sous suite de frais et
dépens, à la confirmation des conclusions prises dans sa réponse du 31 janvier 2018 et
au rejet des conclusions prises les 23 août 2017 et
9
mars 2018 par le demandeur.
f)
Le tribunal des baux a tenu une première audience le 21 mars 2018 au cours de laquelle les témoins
D.________, V.________ et [...] ont été entendus. Il a siégé une seconde fois le
13 juin 2018 et M.________ a été entendu en qualité de témoin.
En droit
:
1.
L’appel est ouvert contre les décisions
finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions
devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al.
2 CPC). L'appel, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l'instance d'appel
dans les 30 jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1
CPC).
En l’espèce, formé en temps utile par une partie qui y a un intérêt digne de
protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance
rendue dans une cause patrimoniale dont la valeur litigieuse des conclusions, dans leur dernier état
devant le tribunal de première instance, était supérieure à 10'000 fr., l'appel est
recevable.
2.
2.1
L’appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit, le cas échéant,
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées
en première instance (JdT 2011 III 43 consid. 2 et les références citées) et vérifie
si le premier juge pouvait admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ;
TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2).
2.2
Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens
de preuve nouveaux ne sont pris en considération dans le cadre d’une procédure d’appel
que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et ne pouvaient pas être invoqués
ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve
de la diligence requise (let. b), ces deux conditions étant cumulatives. Il appartient ainsi à
l'appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer
spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les
rendent admissibles selon lui (JdT 2011 III 43 consid. 2 et les réf. citées).
On distingue à cet effet vrais et faux novas. Les vrais novas sont des faits ou moyens de preuve
qui ne sont nés qu’après la fin de l’audience de débats principaux de première
instance ; ils sont recevables en appel lorsqu’ils sont invoqués sans retard après
leur découverte. Les faux novas sont des faits ou moyens de preuve nouveaux qui existaient déjà
lors de l’audience de débats principaux ; leur recevabilité en appel est exclue
s’ils auraient pu être invoqués en première instance en faisant preuve de la diligence
requise (Colombini, Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise relative à
l’appel et au recours en matière civile, in : JdT 2013 III 131 ss, n. 40 p. 150 et les
réf. citées).
2.3
En l’espèce, l’appelant a produit, en deuxième instance, un bordereau de pièces
nouvelles qui sont irrecevables à ce stade. En effet, ces documents auraient pu et dû être
produits devant les premiers juges, l’appelant n’établissant pas que les conditions
de l’art. 317 al. 1 CPC soient réalisées.
3.
Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le
maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce
que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son
devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier
le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être
résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.
Selon la jurisprudence, la résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose ainsi la réalisation
des cinq conditions cumulatives suivantes : une violation du devoir de diligence incombant au locataire,
un avertissement écrit préalable du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter
son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère
insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de trente
jours pour la fin d'un mois (5) (TF 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3 ; TF 4A_457/2013 du
4 février 2014 consid. 2 et les arrêts cités; au sujet des conditions atténuées
de la résiliation en cas de non-respect des obligations contractuelles en rapport avec l'affectation
de la chose louée, cf. ATF 132 III 109 consid. 5; TF 4A_644/2011 du 10 février 2012 consid.
3.2 et les arrêts cités).
Le Tribunal fédéral a cependant constaté que le libellé de cette disposition légale
était trop restrictif et que le congé extraordinaire prévu par l'art. 257f al. 3
CO s'appliquait en fait dans tous les cas où le locataire use de la chose en violation de la loi
ou des stipulations du contrat (TF 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.1 et les jurisprudences citées).
Selon l'art. 257f al. 3 CO, un usage peut être contraire au contrat de bail quand bien même
la violation ne se manifeste pas par un manque de diligence ou d'égards. La résiliation anticipée
présuppose une violation grave. L’usage non conforme à des modalités d’utilisation,
prévues contractuellement, qui constituent des points essentiels du bail remplit cette exigence
(TF 4A_644/2011 du 10 février 2012 consid. 3.3 et les références citées).
Par ailleurs, il est de jurisprudence constante que le bailleur peut, en cas de violation persistante
des stipulations concernant l’affectation des locaux loués, résilier le contrat sur la
base de l’art. 257f al. 3 CO, même si l’activité du locataire n’engendre
pas une situation insupportable selon cette disposition
(
ATF
132 III 109 consid. 5 ; TF 4A_344/2016 du 21 octobre 2016 consid. 1 : locaux loués à l'usage
de bureaux pour y exercer la fonction de représentant commercial transformés par le locataire
en salon de massages ; TF 4A_94/2017 du 27 juin 2017 consid. 3.1
).
4.
4.1
Les premiers juges ont considéré
que l'appelant avait persisté, malgré
l'avertissement
de la bailleresse du 27 décembre 2016 puis la transaction conclue devant la Commission de conciliation
le 15 février 2017, à utiliser à titre de dépôt l'appartement litigieux, qui
était destiné à un usage d'habitation, contrevenant par là à son devoir de diligence.
4.2
L'appelant conteste avoir utilisé son appartement autrement que comme local d'habitation. Il réfute
que son appartement se trouvait dans un état d'encombrement tel qu'il ne pouvait plus permettre
d'y loger. Il conteste l'état de saleté extrême qui lui est reproché. Il conteste
aussi l'utilisation comme dépôt, relevant que les biens qui se trouvaient dans l'appartement
lui appartenaient, admettant tout au plus que celui-ci était encombré. Il conteste par ailleurs
le contenu du rapport du 24 décembre 2016, ainsi que le risque d'incendie. Il prétend que sa
consommation électrique serait conforme à celle utilisée par une personne dans un local
d'habitation et soutient que ses quittances d'achat à la Coop de [...] feraient la preuve de son
occupation de l'appartement.
4.3
Les dénégations
et moyens soulevés ne permettent toutefois pas de remettre en cause l'appréciation des preuves
effectuée par les premiers juges.
Les premiers juges ont relevé que le rapport de la première visite de l'appartement du 24 décembre
2016 indiquait déjà que l'appartement était utilisé comme dépôt au vu de
son état de saleté extrême et des différentes machines à écrire, machines
à coudre, coupe-papiers, imprimantes et ordinateurs qui y étaient stockés jusqu'au plafond
dans la chambre, le salon, la cuisine et la salle de bains, alors même que l'appelant aurait effectué
de nombreux trajets visant à débarrasser son appartement peu avant la visite. Le témoin
V.________, présent lors de cette visite, avait par ailleurs été catégorique quant
au fait que personne ne vivait alors dans l'appartement de l'appelant, appuyant notamment cette information
sur l'absence de lit, ainsi que sur les conditions de l'appartement qu'il estimait invivable au vu de
l'impossibilité pour deux personnes de s'y croiser. Le témoin D.________ avait par ailleurs
confirmé que des appareils divers étaient entassés dans toutes les pièces de l'appartement
et n'avait pas relevé la présence d'un lit. Le témoin [...], cité par l'appelant,
qui occupe l'appartement voisin depuis 1986, n'avait pas été en mesure d'affirmer que l'appelant
occupait bel et bien l'objet du bail, ce qui renforçait le soupçon lié à une affectation
non dédiée à l'habitation du logement en cause. L'état d'encombrement constaté
dépassant largement la liberté de l'appelant, l'absence d'appareils sous tension et d'un lit,
de même que l'impraticabilité de la cuisine et de la salle de bains discréditaient par
ailleurs la thèse de l'appelant. En outre les relevés d'électricité démontraient
une consommation ne dépassant pas le cinquième de la valeur normale, cette valeur étant
pratiquement
tombée à zéro l'année ayant précédé la notification du congé
litigieux.
L'état de saleté extrême ressort tout à la fois du rapport d'inspection du 24 décembre
2016, ainsi que du témoignage V.________, qu'il n'y a pas lieu de remettre en question, pour qui
les conditions étaient invivables. Si l'état de propreté ne détermine pas en soi
l'utilisation des locaux, il constitue un indice d'absence d'utilisation comme logement, en l'espèce
corroboré par de nombreux autres éléments.
Lorsque l'appelant prétend qu'une utilisation comme dépôt serait exclue au motif que les
nombreux appareils et objets qui s'y trouvaient lui appartiendraient, il méconnaît qu'un dépôt
ne présuppose pas nécessairement que les biens qui y sont stockés constituent des marchandises
appartenant à des tiers ou destinées à la vente. En l'espèce, l'encombrement important
de l'appartement par des appareils et cartons, livres et objets divers, que ne nie pas l'appelant –
il se contente de relever qu'il y a une différence de degrés entre « extrêmement »
et « très » encombré, qui reste cependant sans pertinence – , empêchant
la circulation au point qu'il n'était pas possible pour deux personnes de se croiser, est incompatible
avec une utilisation comme habitation. C'est aussi en vain que l'appelant soutient que l'encombrement
de l'appartement aurait été augmenté sensiblement par le vidage d'une grande armoire pour
les besoins de la visite, cette circonstance n'étant pas établie par les éléments
du dossier.
L'appelant essaie de remettre en cause les constatations du rapport d'inspection du 24 décembre
2016, en pointant les prétendues contradictions entre le témoignage D.________, selon lequel
il restait un passage de 40 cm environ pour accéder aux prises électriques, et le témoignage
V.________, selon lequel il était difficile de circuler dans l'appartement et il n'était pas
possible pour deux personnes de se croiser. Ces deux témoignages n'apparaissent pas contradictoires
et témoignent tous deux du fait que l'encombrement relevé empêchait objectivement toute
utilisation comme logement.
L'appelant remet en cause les constatations des témoins D.________ et V.________ sur l'absence de
lit. Il soutient qu'il avait pris l'habitude de dormir sur un matelas posé à même le sol,
qu'il laissait en position verticale pendant la journée, et se prévaut de photos, dont on ignore
cependant quand elles ont été prises, de sorte qu'elles n'ont pas de valeur probante. Au demeurant,
les témoins n'ont pas non plus fait état de matelas contre le mur.
L'appelant remet en cause le témoignage D.________ et le rapport du
24
décembre 2016, en tant qu'il indique que « le représentant du service du feu lui
avait dit que c'était dangereux et qu'il pouvait y avoir une explosion d'un moment à l'autre
s'il y avait une étincelle ». Le moyen manque sa cible, ce passage du témoignage
n'ayant pas été repris par
le
jugement. Si le témoin a surinterprété les déclarations du représentant du service
du feu, comme ce dernier l'a indiqué, cela ne remet pas en cause son témoignage sur les autres
points. Quoi qu'il en soit, le témoin M.________, responsable prévention de la police du feu,
a confirmé que le risque d'incendie dans l'appartement n'avait rien à voir avec celui d'un
appartement classique, compte tenu de la grande quantité d'objets qui y étaient entreposés,
expliquant que, vu la quantité de matériaux potentiellement combustibles, un incendie se propagerait
beaucoup plus rapidement.
L'appelant soutient encore que le fait qu'aucun appareil ne soit sous tension n'établirait pas l'absence
d'utilisation de l'appartement comme logement. Si on peut admettre qu'il ne s'agit là que d'un indice,
qui a permis au témoin M.________ de déduire que l'appartement était plus utilisé
comme dépôt que comme lieu de vie, il corrobore cependant tous les autres éléments
concordants qui attestent de l'utilisation comme dépôt.
L'appelant soutient que sa consommation d'électricité serait conforme à celle utilisée
par une personne dans un local d'habitation. Il se fonde sur des pièces nouvelles irrecevables,
de sorte que sa démonstration est privée de tout fondement. La constatation des premiers juges
selon laquelle cette consommation n'avait jamais dépassé le cinquième de la valeur normale
peut être confirmée, étant relevé que, pour la période du 3 mars 2016 au 13
mars 2017, soit précisément l'année ayant précédé la notification du congé
litigieux, cette valeur était tombée à 1 kWh, soit une consommation pratiquement nulle,
corroborant ainsi l'absence d'utilisation comme logement.
Enfin, les quittances d'achat à la Coop de [...] n'établissent pas une occupation de l'appartement
comme logement. La plupart des quittances produites concernent l'année 2014. Pour l'année précédant
le congé, il n'y a que quinze achats au total pour des montants extrêmement modestes, parfaitement
compatibles avec un passage occasionnel pour relever le courrier et effectuer des contrôles, mais
qui ne corroborent en rien une occupation régulière à titre de logement.
4.4
Il résulte
de ce qui précède que l’état de fait retenu par les premiers juges doit être
intégralement confirmé.
5.
5.1
L'appelant remet également
en cause la gravité de la violation de ses obligations
contractuelles,
notamment du risque d'incendie.
5.2
Les premiers juges ont considéré qu'un usage de l'objet loué non conforme au bail concernait
l'un des points essentiels du rapport contractuel et constituait une violation, qui pouvait être
qualifiée de grave. L'affectation à des fins de stockage de son appartement pouvait ainsi déjà
être qualifiée de violation grave du devoir de diligence.
5.3
Cette appréciation est conforme à la jurisprudence citée ci-dessus (cf. consid. 3
supra
).
La gravité
est en l'espèce d'autant plus importante que le risque d'incendie était en l’occurrence
largement supérieur à celui d'un appartement occupé de manière classique dans la
mesure où, en cas de sinistre, les nombreux matériaux potentiellement combustibles présents
dans l'appartement étaient susceptibles de favoriser une propagation plus rapide du feu, ainsi que
cela résulte du témoignage M.________. Il importe peu à cet égard que le risque encouru
ne soit pas un risque d'explosion, comme le plaide en vain l'appelant.
5.4
Il résulte de ce
qui précède que les conditions d'un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO sont réalisées
et que le congé n'est ni nul, ni annulable. Une prolongation est exclue (art. 271a al. 3 let. c
CO).
6.
L'appelant conclut très subsidiairement à ce qu'un délai de nonante jours lui soit fixé
pour quitter l'habitation, afin d'évacuer péniblement et progressivement ses affaires dans
un point de chute qu'il aurait peut-être trouvé et « cela pas dans l'hiver glacial ».
Le délai de 30 jours est conforme au principe de la proportionnalité et à la jurisprudence
en matière de délai de libération (
CACI
17 janvier 2019/3 consid. 3.1 et les réf. cit. ; CACI 27 juillet 2011/175 et les réf.
cit.
). Il
y a d'autant moins lieu de s'en écarter que le congé a été valablement donné
pour le 31 mai 2017 et que l'appelant a pu bénéficier de facto d'une prolongation de plus de
vingt-deux mois et que l'échéance du délai de trente jours dès jugement exécutoire
ne tombera en tout état de cause pas en période d'hiver glacial.
7.
Compte tenu de ce qui précède, l’appel
doit être rejeté selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC et le jugement
confirmé.
L’appel étant dénué de chances de succès, la requête d’assistance
judiciaire formée par l’appelant doit être rejetée (cf. art. 117 let. b CPC).
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 846 fr. (art. 62 al. 1 TFJC
[tarif des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre 2010 ;
BLV
270.11.5], seront mis à la charge de l’appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer des dépens, l’intimée n’ayant pas été
invitée à se déterminer sur l’appel.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
La requête d’assistance judiciaire de l’appelant H.________ est rejetée.
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 846 fr. (huit cent quarante-six
francs), sont mis à la charge de l’appelant H.________.
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit aux intéressés
le 21 février 2019, est notifié en expédition complète à :
‑
H.________,
‑
Me Alexandre Saillet (pour N.________ SA),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Président du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :