vd_findinfo · HC / 2009 / 120 · 2009-07-21 · fr

BAIL À LOYER, EXPULSION DE LOCATAIRE, PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ, LOI CANTONALE RELATIVE À LA PROCÉDURE EN MATIÈRE DE BAIL | 257d al. 1 CO, 257d al. 2 CO, 457 CPC, 23 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 21.07.2009 HC / 2009 / 120

TRIBUNAL CANTONAL
389/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 21 juillet
2009
__________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.     Giroud et Denys
Greffière
:
Mme   Rossi
*****
Art. 257d CO; 457 CPC; 23
LPEBL
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s'occuper du recours interjeté par
A.H.________
et
B.H.________
, à Glion,
locataires, contre l'ordonnance
d'expulsion rendue le 30 avril 2009 par la Juge de paix du district
de la Riviera-Pays-d'Enhaut dans la cause divisant les recourants
d'avec
P.________
, à
Lausanne,
bailleur.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 30 avril 2009, notifiée aux parties le
1
er
mai 2009, la Juge de paix du district de la
Riviera-Pays-d'Enhaut a ordonné à B.H.________ et
A.H.________ de quitter et rendre libres pour le vendredi 29 mai
2009 à midi les locaux occupés dans l'immeuble sis
à Veytaux, [...] (appartement et place de parc) (I), dit
qu'à défaut de quitter volontairement ces locaux, ils
y seront contraints par la force, selon les règles
prévues aux art. 508 ss CPC (Code de procédure civile
du 14 décembre 1966; RSV 270.11) (II), arrêté
les frais de justice du bailleur P.________ à 250 fr. (III),
alloué à celui-ci des dépens, par 750 fr. (IV)
et dit que l'ordonnance est immédiatement exécutoire,
nonobstant recours (V).
Cette ordonnance, complétée par les pièces du
dossier (art. 457 CPC), retient les faits suivants:
Par contrat de bail à loyer du 18 octobre 2002,
A.H.________, épouse de B.H.________, a pris en location un
appartement et une place de parc dans l'immeuble sis [...],
à Veytaux. Conclu pour durer initialement du 1
er
août 2002 au 1
er
août 2003, le bail devait
se renouveler pour une année, sauf avis de
résiliation de l'une ou l'autre des parties donné
deux mois à l'avance pour la prochaine
échéance, et ainsi de suite d'année en
année. Le loyer, payable d'avance, a été
fixé à 850 fr. par mois.
Le 24 avril 2007, P.________ est devenu propriétaire de
l'immeuble n
o
[...] de la Commune de Veytaux, sur lequel
est construit le bâtiment où se trouvent les locaux en
cause.
Par courriers recommandés avec accusés de
réception du 20 novembre 2008, notifiés le 24
novembre 2008, P.________ a mis en demeure la locataire et son
époux de s'acquitter du montant de 23'005 francs. Cette
somme représentait les arriérés de loyer du
1
er
janvier 2007 au 30 novembre 2008, par 20'700 fr.,
les intérêts de retard, par 1'325 fr., ainsi que les
frais d'intervention, par 980 francs. Cette lettre comportait
également la signification qu'à défaut de
paiement dans les trente jours, le bail serait
résilié.
Par formules officielles du 7 janvier 2009, P.________ a
résilié le contrat de bail pour le 28 février
2009.
Par lettre datée du 7 février 2009, remise à
la poste le 9 février 2009, la locataire et son époux
ont contesté le congé auprès de la Commission
de conciliation en matière de baux à loyer de la
Riviera-Pays-d'Enhaut (ci-après: la commission de
conciliation).
Le 6 mars 2009, P.________ a requis du Juge de paix du district de
la Riviera-Pays-d'Enhaut l'expulsion de A.H.________ et
B.H.________.
Le 18 mars 2009, la commission de conciliation a transmis le
dossier au juge de paix, comme objet de sa
compétence.
Les parties n'ont pas comparu à l'audience de la juge de
paix du 28 avril 2009.
En droit, la première juge a considéré que les
locataires ne s'étaient pas acquittés de
l'arriéré de loyer dans le délai de trente
jours imparti. Elle a notamment estimé que la compensation
avec des prétentions de salaire ou autres, qui n'avait pas
été opposée dans le délai comminatoire
de trente jours et n'était attestée par aucun
justificatif, n'entrait pas en ligne de compte et que les
conditions de l'expulsion étaient ainsi
réalisées.
B.
Par acte du 11 mai
2009, A.H.________ et B.H.________ ont recouru contre cette
ordonnance, concluant à son annulation. Ils ont requis
l'effet suspensif.
Le 18 mai 2009, le Président de la Chambre des recours a
accordé l'effet suspensif.
L'intimé P.________ a conclu, sous suite de dépens de
première et deuxième instance, au rejet du
recours.
C.
Par décision du 11 mai 2009, la Juge de paix du district de
la Riviera-Pays-d'Enhaut a rejeté les demandes de relief
déposées le 4 mai 2009 par A.H.________ et
B.H.________.
Le recours interjeté par ces derniers contre cette
décision a été retiré le 6 juillet
2009, ce dont le Président de la Chambre des recours a pris
acte par arrêt du 21 juillet 2009.
En droit
:
1.
a)
L'art. 23 LPEBL (loi du 18 mai 1955
sur la procédure d'expulsion en matière de baux
à loyer et à ferme; RSV 221.305) ouvre un recours au
Tribunal cantonal: a) lorsque le juge était
incompétent ou s'est déclaré à tort
incompétent; b) pour absence d'assignation
régulière; c) pour violation des règles
essentielles de la procédure, lorsque l'informalité
est de nature à influer sur le prononcé (al.
1).
Selon l'art. 23 al. 2 LPEBL,
il y a
également recours au Tribunal cantonal pour déni de
justice; celui-ci peut aboutir soit à la réforme soit
à l'annulation de la décision attaquée (JT
1993 III 88 c. 2; JT 1977 III 96). Toutefois, en vertu de l'art.
274g al. 1 let. a CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS
220), le juge saisi de la procédure d'expulsion doit statuer
sur la validité du congé, lorsque celle-ci est
contestée, en examinant la cause de manière
complète en fait et en droit. L'autorité de recours
cantonale doit alors au moins disposer d'un plein pouvoir d'examen
en ce qui concerne la violation du droit fédéral (ATF
119 II 141 c. 4a; ATF 119 II 241 c. 4b et c). Autrement dit, l'art.
23 LPEBL, qui confère un pouvoir d'examen limité
à la Chambre des recours, ne saurait s'appliquer lorsque la
validité du congé a été
contestée. En pareil cas, la cour de céans doit
disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit tel que le
prévoit l'art. 457 al. 2 CPC pour le recours en
réforme contre les décisions du juge de paix (JT 2008
III 12; JT 2004 III 79).
b)
En l'espèce, les recourants ont contesté le
congé litigieux devant la commission de conciliation
compétente par écriture datée du 7
février 2009 et remise à la poste le 9 février
2009. Leur recours doit donc être examiné en droit par
la cour de céans avec un plein pouvoir d'examen et non avec
celui limité au déni de justice prévu à
l'art. 23 al. 2 LPEBL.
2.
a)
D'un point de vue factuel, la Chambre des recours dispose
d'un pouvoir d'examen défini par l'art. 457 CPC (applicable
en vertu du renvoi de l'art. 29 LPEBL), de telle sorte qu'elle doit
admettre comme constants les faits constatés par le
jugement, sauf contradiction avec les pièces du dossier et
sous réserve du complètement sur la base de celui-ci
(art. 457 al. 1 CPC; JT 1993 III 88 c. 3). Si le recourant entend
remettre en cause l'établissement des faits, il doit
établir une appréciation arbitraire des
preuves.
b)
La procédure des art. 23 ss LPEBL ne
prévoit pas que l'autorité de recours puisse ordonner
des mesures d'instruction complémentaires. La Chambre des
recours dispose certes d'un libre pouvoir d'examen en droit, mais
non en fait. En l'occurrence, les recourants n'établissent
pas que l'état de fait et l'appréciation des preuves
seraient entachés d'arbitraire. Au demeurant, l'état
de fait est conforme aux pièces du dossier et a
été complété sur la base de
celui-ci.
c)
Les recourants ne font valoir aucun des motifs de
nullité prévus à l'art. 23 al. 1 LPEBL. Les
pièces produites en deuxième instance sont dès
lors irrecevables (art. 25 LPEBL a contrario; Guignard, in
Procédures spéciales vaudoises, n. 1 ad art. 25
LPEBL, p. 214).
3.
Le contrat de bail
à loyer du 18 octobre 2002 ne mentionne pas le nom du
bailleur. Toutefois, il ressort de l'extrait du registre foncier
produit en première instance que l'intimé est
propriétaire
depuis le 24 avril 2007 de l'immeuble n
o
[...] de la
Commune de Veytaux, sur lequel est construit le bâtiment
où se trouvent les locaux en cause. On peut donc
considérer que la requête d'expulsion émane
bien de l'intimé comme propriétaire et
bailleur.
4.
a)
L'art.
257d CO prévoit que, lorsque, après la
réception de la chose, le locataire a du retard pour
s'acquitter d'un terme, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à
défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai est de trente jours au moins pour les baux
d'habitations (al. 1). Faute de paiement dans le délai
fixé, le bailleur peut résilier les baux
d'habitations, moyennant un délai de congé minimum de
trente jours pour la fin d'un mois (al. 2).
b)
Les
recourants soutiennent qu'ils se sont acquittés de
l'arriéré de loyer en cause par compensation, selon
déclaration du 20 février 2008 adressée
à P.________ SA. Cette pièce ne figure pas au dossier
de première instance et sa production en procédure de
recours est irrecevable, comme relevé
précédemment. Ainsi, la réalité de
cette créance compensante n'est établie par aucun
élément au dossier, ni même rendue
vraisemblable par la seule déclaration des
recourants.
Ceux-ci font en outre valoir qu'ils ont été
empêchés de se rendre à l'audience de la juge
de paix, au cours de laquelle ils auraient eu la faculté de
produire dite déclaration. Toutefois, c'est par la voie du
relief qu'il leur incombait de pallier les conséquences de
cet empêchement. Or, leurs demandes de relief du 4 mai 2009
ont été rejetées par décision de la
juge de paix du 11 mai 2009 et le recours interjeté contre
celle-ci a été retiré le 6 juillet
2009.
Au demeurant, les
recourants ont été mis en demeure de s'acquitter de
l'arriéré de loyer, par courriers recommandés
avec accusés de réception du 20 novembre 2008,
notifiés le 24 novembre 2008. Ils n'ont pas versé le
montant réclamé dans le délai comminatoire.
L'avis de résiliation pour le 28 février 2009 leur a
été adressé par formules officielles du 7
janvier 2009, soit après l'échéance du
délai imparti. Il faut par conséquent constater avec
le premier juge que l'arriéré de loyer n'a pas
été acquitté dans le délai fixé
à cet effet, de sorte que l'expulsion des recourants pouvait
être ordonnée.
Mal fondé, le recours doit être
rejeté.
5.
En conclusion, le recours doit être rejeté et
l'ordonnance confirmée.
La cause est renvoyée au Juge
de paix du district de la Riviera - Pays-d'Enhaut pour qu'il fixe
aux recourants, une fois les considérants du présent
arrêt envoyés pour notification aux parties, un
nouveau délai pour libérer les locaux qu'ils occupent
à Veytaux, [...] (appartement et place de
parc).
Les frais de deuxième instance des recourants
sont arrêtés
à 507 fr. (art. 230 al. 2 et 232 al. 1 TFJC [
tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en
matière civile; RSV 270.11.5]).
Obtenant gain de
cause, l'intimé a droit à des dépens de
deuxième instance, à la charge des recourants,
solidairement entre eux
(
Poudret/Haldy/Tappy,
Procédure civile vaudoise,
3
ème
éd., Lausanne 2002
, n. 7.6 ad art. 92 CPC, p.
180), fixés à 200 francs.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
L'ordonnance est
confirmée.
III.
La cause est renvoyée au Juge
de paix du district de la Riviera - Pays-d'Enhaut pour qu'il fixe
à A.H.________ et B.H.________, une fois les
considérants du présent arrêt envoyés
pour notification aux parties, un nouveau délai pour
libérer les locaux qu'ils occupent à Veytaux, [...]
(appartement et place de parc).
IV.
Les frais de deuxième instance
des recourants sont arrêtés à 507 fr. (cinq
cent sept francs).
V.
Les recourants A.H.________ et
B.H.________, solidairement entre eux, doivent verser à
l'intimé P.________ la somme de 200 fr. (deux cents francs)
à titre de dépens de deuxième
instance.
VI.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président :
L
a
greffi
ère
:
Du 21 juillet
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
a
greffi
ère
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑      Mme
A.H.________,
‑      M.
B.H.________,
-      M. Alain Vuffray
(pour P.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Mme la Juge de paix
du district de la Riviera-Pays-d'Enhaut.
L
a
greffi
ère
: