vd_findinfo · HC / 2015 / 398 · 2015-03-26 · fr

DROIT EXCLUSIF{PROPRIÉTÉ PAR ÉTAGES}, CHANGEMENT D'AFFECTATION, ASSEMBLÉE DES COPROPRIÉTAIRES D'ÉTAGES, ACTION EN CONTESTATION | 647b CC, 648 CC, 67 CC, 712a CC, 712m CC, 75 CC

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 26.03.2015 HC / 2015 / 398

TRIBUNAL
CANTONAL
PT0.026100-150141
151
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
26 mars 2015
____________________
Composition
:               M.
Colombini
,
président
MM.
Abrecht et Perrot, juges
Greffier
:
Mme              Logoz
*****
Art.
67 al. 3, 75, 647b al. 1, 648 al. 2, 712a, 712g al. 1 CC, 712m al. 2 CC
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par la
M.________
,
à Nyon, défenderesse, contre le jugement rendu le 27 novembre 2014 par le Tribunal civil d’arrondissement
de La Côte dans la cause divisant l’appelante d’avec
L.________
,
à Bruxelles (Belgique), demandeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère:
En fait :
A.
Par jugement du 27 novembre 2014, dont les motifs ont été notifiés par pli recommandé
du 8 décembre 2014, le Tribunal civil d’arrondissement de La Côte a admis les conclusions
de la demande déposée le 28 juillet 2009 par L.________ contre la M.________ (I), dit qu’en
conséquence la décision prise lors de l’assemblée générale ordinaire du
29 juin 2009 par la M.________ est annulée dans la mesure où elle concerne l’exploitation
de la crèche exploitée par les demandeurs L.________ (II), rejeté les conclusions reconventionnelles
prises dans la réponse déposée le 20 juillet 2010 par la défenderesse M.________
(III), fixé les frais et émoluments du tribunal à 4’420 fr. pour les demandeurs,
solidairement entre eux (IV), fixé les frais et émoluments du tribunal à 5’200 fr.
pour la défenderesse (V), dit que la défenderesse doit payer aux demandeurs, solidairement
entre eux, la somme de 9’420 fr. à titre de dépens (VI), et rejeté toutes autres
ou plus amples conclusions (VII).
En droit, les premiers juges ont considéré en bref, s’agissant des conclusions des demandeurs,
que la décision de l’assemblée des copropriétaires du 29 juin 2009 refusant le "changement
d’affectation des locaux du premier étage, qui doivent conserver leur destination de locaux
administratifs" était annulable et devait être annulée, dès lors que l’ordre
du jour adressé le 9 juin 2009 sous pli recommandé aux copropriétaires ne mentionnait
qu’une "information concernant un changement de locataire des locaux précédemment
loués au [...]". Quant aux conclusions reconventionnelles de la défenderesse tendant à
ce qu’il soit fait interdiction aux demandeurs d’exploiter dans leurs lots "une école,
des classes enfantines, une garderie d’enfants, toutes activités non-conformes à l’affectation
de ceux-ci, selon les actes constitutifs de la PPE", elles devaient être rejetées dès
lors que l’activité déployée était conforme à une affectation commerciale
des locaux s’agissant en tout cas du lot n° 63, que les mesures d’interdiction demandées
par la défenderesse, qui visaient l’ensemble des locaux sis dans les lots n
os
60 et 63, apparaissaient disproportionnées par rapport à l’affectation prévue et,
en outre, contraires au principe de l’égalité de traitement.
B.
Par acte du 26 janvier 2015, remis à la Poste
le même jour, la M.________, représentée par l’avocat Denys Gilliéron, a interjeté
appel auprès de la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal contre ce jugement, en concluant,
avec suite de frais et dépens de première et deuxième instances, à sa réforme
dans le sens du rejet des conclusions prises par les demandeurs dans leur demande du 28 juillet 2009
et de l’admission des conclusions reconventionnelles prises par la défenderesse dans sa réponse
du 20 juillet 2010. Elle a produit un bordereau de pièces.
L’appelante s’est acquittée de l’avance de frais de 2’000 fr. qui lui a
été demandée.
Une réponse à l’appel n’a pas été requise.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les
pièces du dossier :
1. L’immeuble sis à [...], à [...], a été constitué en propriété
par étages (PPE) sur la parcelle de base n° [...] du registre foncier du district de [...]
sous la dénomination [...]. L’immeuble, qui comprend 65 lots, est inscrit au registre foncier
de [...] comme une PPE d’habitation avec affectation mixte.
2. La PPE fait l’objet d’un règlement d’administration et d’utilisation
adopté le 27 juin 2002, qui contient notamment les dispositions suivantes :
«
Article
4.3
: Destination
Les lots ne peuvent servir qu’à l’usage auquel ils sont destinés. La destination
actuelle est celle indiquée au Registre foncier dans la désignation des lots.
Sous réserve des dispositions légales en la matière, l’exercice d’une activité
professionnelle dans un logement est autorisée, à la condition qu’elle ne provoque aucune
gêne pour les autres copropriétaires (notamment bruits et odeurs). Il est d’ores et déjà
précisé que les lots 5, 20 et 47 peuvent être affectés, sans décisions particulières
de l’assemblée générale, à une activité professionnelle, dès confirmation
des autorisations légales en la matière.
Pour tous autres changements de destination que ceux prévus ci-dessus, voir article 6.11 litt. d.
Article 6.4
:
Convocations et communications
L’assemblée des copropriétaires est convoquée par l’administrateur dix jours
à l’avance, par lettre recommandée à chaque copropriétaire. Les objets portés
à l’ordre du jour sont mentionnés dans la convocation.
Les propositions individuelles doivent être adressées à l’administrateur au moins
5 jours avant l’assemblée.
Aucune décision ne peut être prise sur des objets qui n’ont pas été portés
à l’ordre du jour, sauf sur la proposition de convoquer une assemblée extraordinaire
des copropriétaires.
Tous les copropriétaires peuvent, s’il n’y a pas d’opposition, tenir une assemblée
sans observer les formes prévues pour sa convocation. Aussi longtemps que les copropriétaires
sont tous présents ou représentés, l’assemblée a le droit de délibérer
et de statuer valablement sur tous les objets qui sont de son ressort.
(... )
Article 6.11
:
Double majorité
La majorité de tous les copropriétaires représentant, en outre, plus de la moitié
de la valeur des parts, est nécessaire pour
d) tout changement de destination d’un lot (article 4.3) et sous réserve des dispositions
légales en vigueur. »
(…)
3. a) Par acte authentique établi le 20 mars 2009 par le notaire [...], à [...], les demandeurs
L.________ ont acquis de la société V.________ le lot n° 60 du plan représentant
97/1000 de la parcelle [...] avec droit exclusif sur le premier étage, local administratif de 665,47
m
2
environ (feuillet n° [...]), ainsi que le lot n° 63 du plan représentant 23/1000 de la
parcelle [...] avec droit exclusif sur le rez-de-chaussée, local commercial de 154,12 m
2
environ (feuillet [...]).
Cet acte précisait en particulier que les locaux étaient loués à la société
[...] SA ( [...]), qui y avait ses bureaux. Le bail avait été résilié par la locataire
pour le 30 juin 2009, résiliation qui avait été acceptée par la gérance du bailleur.
Dès le 1
er
juillet 2009, un nouveau bail entrait en vigueur. Ce bail imposait au propriétaire l’aménagement
d’un escalier entre le rez-de-chaussée et le premier étage. Les coûts relatifs à
cet aménagement, qui serait effectué par les soins et sous la responsabilité de la venderesse
seraient supportés par cette dernière.
b) Dans une lettre du 27 avril 2009, la régie [...] SA, administratrice de la PPE [...], représentée
par S.________, a écrit à la société V.________ au sujet des lots n
os
60 et 62 (recte : 63) notamment ce qui suit :
« (…)
Nous avons eu connaissance de votre intention de louer notamment vos deux lots mentionnés sous rubrique
à la crèche de Q.________.
Cette location n’est pas réalisable – en l’état du moins –, car votre
lot no A 60 a une affectation de locaux administratifs au Registre foncier.
L’exploitation d’une crèche et de quatre classes enfantines pour un total de soixante
enfants âgés entre 3 et 6 ans n’est pas compatible avec la désignation de locaux
administratifs.
Un changement de destination des locaux pourrait être soumis au vote de l’assemblée des
copropriétaires, conformément aux dispositions des articles 4.3 et 6.11 lettre d du Règlement
d’Administration et d’utilisation de la copropriété.
D’autre part, l’article 5 du Règlement d’Administration et d’utilisation
de la zone commune prévoit que les copropriétaires doivent user de la zone commune conformément
à sa destination et sans provoquer aucune gêne pour autrui.
(…)
Au vu de ce qui précède, nous vous sommons de ne pas prendre d’engagement avant que cette
situation soit régularisée et nous vous invitons à nous communiquer vos intentions, notamment
si vous souhaitez poursuivre les pourparlers avec ce candidat locataire. Dans l’affirmative, une
assemblée générale extraordinaire devra impérativement être convoquée.
(…). »
c) Dans une lettre adressée le 18 mai 2009 à la société V.________ au sujet des lots
n
os
60 et 62 (recte : 63), S.________ s’est référée à sa lettre du 27 avril 2009
et a répondu à un courrier du 4 mai 2009 notamment comme il suit  :
« (…) nous maintenons que le lot A 60 ne peut être loué pour l’exploitation
d’une crèche, sans que l’assemblée des copropriétaires ait accepté un
changement d’affectation des locaux.
En effet, lors de la constitution de la copropriété, plusieurs types de destination ont été
prévus et inscrits au Registre foncier pour les différents lots, tels que : appartement, local
commercial au rez-de-chaussée et local administratif au premier.
La distinction entre locaux administratifs et commerciaux est dès lors impérative.
En conséquence, nous ne pouvons que vous conseiller de requérir la tenue d’une assemblée
générale extraordinaire pour traiter ce changement d’affectation. Une bonne isolation
phonique des locaux et des règles précises concernant les arrivées, les départs et
l’utilisation de la place de jeux pourraient également être utiles pour convaincre les
copropriétaires d’accepter cette modification.
(…)
Nous réservons tous droits des copropriétaires pour les troubles qu’ils pourraient subir
avec un changement de locataire.
(…). »
4. a) Par lettre recommandée du 9 juin 2009 signée par S.________, [...] SA a convoqué
les copropriétaires à une assemblée générale ordinaire fixée le lundi 29
juin 2009, à 19h00, à Nyon. L’ordre du jour mentionnait notamment sous chiffre 11 :
«  Information concernant le changement de locataire des locaux précédemment loués
au [...] ».
b) Le procès-verbal du 29 juin 2009 de l’assemblée générale ordinaire de la
PPE M.________ indique à cet égard ce qui suit:
« 10.
INFORMATION
CONCERNANT UN CHANGEMENT DE LOCATAIRE DES LOCAUX PRECEDEMMENT LOUES [...]
La Régie [...] SA a reçu une requête d’un copropriétaire qui souhaite que ce
point soit complété par les deux votes suivants, à savoir :
1) Les copropriétaires acceptent-ils le changement d’affectation des locaux qui devrait faire
l’objet d’une enquête publique, selon renseignements obtenus du Service de l’urbanisme
de la Ville de [...] ?
2) Les copropriétaires acceptent-ils un changement d’affectation des locaux, conformément
aux dispositions des articles 4.3 et 6.11 litt. d du Règlement d’Administration et d’Utilisation
de la copropriété ?
Mme S.________ confirme à l’assemblée que, selon divers échanges de correspondances
qu’elle a eus avec V.________, que les locaux précédemment loués au [...] sont loués,
dès le 1
er
juillet 2009, à la crèche privée [...]. Cette crèche prévoit d’accueillir,
dans les locaux précités, quarante enfants de trois à six ans, la première année.
Dès qu’elle a eu connaissance de ce changement de locataire et, après en avoir discuté
avec les membres du comité, la Régie a informé le propriétaire que ce changement
d’affectation des locaux ne pouvait se faire sans une autorisation – à la double majorité
– des copropriétaires.
Selon renseignements obtenus du service de l’urbanisme de la Ville de [...], ce changement d’affectation
doit également et indépendamment du vote précité, faire l’objet d’une
mise à l’enquête publique.
V.________ ont également informé la Régie de travaux qu’ils allaient effectuer dans
les deux lots concernés, notamment le percement d’une dalle pour créer un escalier intérieur
qui relierait les deux étages. La Régie n’ayant pas reçu le rapport d’ingénieur
qu’elle a demandé elle n’a pu autoriser ces travaux et informer les copropriétaires
de leur date d’exécution.
V.________ contestent devoir obtenir une quelconque autorisation des copropriétaires pour ce changement
de locataire.
Dans l’intervalle, V.________ ont vendu les locaux en question. Les nouveaux propriétaires
se rallient tous à la position V.________.
La Régie [...] SA a demandé un avis de droit à son avocat conseil. Ce dernier confirme
que l’installation d’une crèche n’est pas compatible avec la destination des locaux
telle que inscrite au Registre Foncier, soit locaux administratifs. (...)
Avant de procéder au vote sur les deux points susmentionnés, Mme S.________ demande à
l’assemblée si elle accepte le principe de se prononcer sur ces deux points qui n’ont
pas été expressément portés à l’ordre du jour. A l’unanimité
moins un copropriétaire qui représente deux voix, l’assemblée accepte le principe
du vote.
Il est ensuite procédé au vote et il en ressort que:
- A l’unanimité moins l’avis contraire de deux copropriétaires qui représentent
3 voix, les copropriétaires s’opposent au changement d’affectation requis par la Ville
de [...] et qui devra faire l’objet d’une enquête publique.
- A l’unanimité moins l’avis contraire de deux copropriétaires qui représentent
3 voix, les copropriétaires s’opposent au changement d’affectation des locaux du premier
étage qui doivent conserver leur destination de locaux administratifs. »
5. a) Par lettre recommandée du 27 août 2009, [...] SA a convoqué les copropriétaires
de la PPE V.________ à une assemblée générale extraordinaire prévue le mercredi
16 septembre 2009, à 19h00, à Nyon, "suite au débat suscité sous point 10 de
l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire du 29 juin 2009", et
a annoncé un ordre du jour comprenant notamment le point suivant :
« 3. Les copropriétaires souhaitent-ils procéder judiciairement à l’encontre
des propriétaires des locaux loués à la crèche de [...] ? »
b) Le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire de la PPE "
M.________" du 16 septembre 2009, indique notamment ce qui suit:
« Avant de passer à l’ordre du jour, la Présidente rappelle que, lors de l’assemblée
générale ordinaire du 19 juin 2009, la communauté des copropriétaires s’est
déjà prononcée sur le refus de changement de destination des locaux aussi bien au niveau
du cahier de répartition des locaux de la copropriété que du point de vue administratif.
(…)
Des bulletins de vote sont distribués aux participants. Les résultats du vote sont les suivants :
• 34
copropriétaires totalisant 556 millièmes répondent par l’affirmative;
• 14
copropriétaires totalisant 301 millièmes répondent par la négative.
La double majorité des votes est obtenue pour ce suffrage. Une procédure judiciaire sera dès
lors introduite au nom de la communauté des copropriétaires d’étages.
(…). »
6. a) Par courrier adressé le 30 juin 2009 au Service de l’urbanisme de la Ville de [...],
[...] SA, agissant en sa qualité d’administratrice de la PPE V.________, a formé opposition
au changement d’affectation des lots des demandeurs et à l’installation de la crèche
de [...].
b) En juillet 2009, les travaux destinés à permettre l’exploitation de la garderie et
des classes d’école enfantine ont été exécutés. Dans ce cadre, une dalle
a notamment été percée afin de relier par un escalier intérieur les locaux du rez-de-chaussée
(lot n° 63) et du premier étage (lot n° 60). Les nouveaux locaux ont été mis
en exploitation le 14 août 2009. Afin de limiter le bruit, divers aménagements ont encore été
effectués par la locataire [...], notamment la pose de quatre panneaux acoustiques dans la salle
de jeu commune, de cinq tapis d’insonorisation dans le réfectoire et d’un parquet flottant
avec sous-couche de 4 mm dans la salle des écoliers de deuxième année ainsi que dans deux
salles de sieste et de bricolage.
c) Le 3 février 2010, le Service de protection de la jeunesse (SPJ) a délivré à [...]
l’autorisation d’exploiter dans les locaux litigieux l’institution d’accueil
collectif de jour préscolaire " [...], garderie site 2" pouvant accueillir au maximum
50 enfants âgés de 30-36 mois jusqu’à l’âge d’entrée au cycle
initial et 48 enfants ayant l’âge de fréquenter le cycle initial.
d) Le 15 mars 2010, L.________ ont déposé une demande de permis de construire pour l’aménagement
d’une garderie dans leurs locaux, qui a été soumise à l’enquête publique
du 26 mars au 26 avril 2010.
Par décision du 26 mai 2010, la Municipalité de [...] a levé l’opposition formée
par la M.________ et a délivré le permis de construire.
Par arrêt du 16 juin 2011, la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après :
la CDAP) a admis le recours interjeté par la communauté à l’encontre de cette décision
et a prononcé son annulation ; elle a renvoyé le dossier à la Municipalité en
l’invitant à examiner la conformité du changement d’affectation des lots de PPE
n
os
60 et 63 avec la législation fédérale sur la protection de l’environnement, plus
particulièrement en matière de protection du bruit. Cet arrêt contient notamment le considérant
suivant :
« 4. La recourante se prévaut de règles de droit civil, notamment celles contenues
dans le Règlement PPE ainsi que des décisions de l’assemblée générale
pour faire interdire l’exploitation de la garderie. Elle reproche à la municipalité de
s’être passée de la signature de l’administration de la PPE pour autoriser le changement
d’affectation, alors que cette dernière avait déjà déclaré à plusieurs
reprises s’opposer à tout changement d’affectation. Ses allégations reposent notamment
sur l’art. 4.3 du règlement d’administration et d’utilisation qui dispose que
les lots ne peuvent servir qu’à l’usage auquel ils sont destinés (destination indiquée
au Registre foncier) et sur l’art. 6.11 du même règlement qui précise que la majorité
de tous les copropriétaires représentant, en outre, plus de la moitié de la valeur des
parts, est nécessaire pour tout changement de destination d’un lot (let. d).
(…)
Dès lors qu’une procédure est pendante devant le Tribunal d’arrondissement de La
Côte depuis le mois de juillet 2009, on peut au surplus partir de l’idée qu’un
jugement sur les questions de droit civil (plus particulièrement celles relatives au règlement
de la PPE) sera rendu à bref délai et qu’il pourra en être tenu compte dans le cadre
de la nouvelle procédure qui va s’engager devant l’autorité administrative compétente.
II apparaîtrait en effet a priori judicieux que les questions de droit civil soient tranchées
avant que l’autorité administrative ne se prononce à nouveau. »
7. a) Par demande déposée le 28 juillet 2009 devant le Tribunal civil d’arrondissement
de La Côte (ci-après : le Tribunal) contre la M.________, L.________ ont conclu, avec suite
de frais et dépens, à l’annulation de la décision prise lors de l’assemblée
générale ordinaire du 29 juin 2009 "à propos de la crèche dans la propriété
des demandeurs", cette décision étant nulle et de nul effet.
b) Dans sa réponse du 20 juillet 2010, la M.________ a pris, avec suite de frais et dépens,
les conclusions suivantes :
« A/
Principalement
A/I.              Rejeter les conclusions
prises par les Demandeurs au pied de leur Demande du 28 juillet 2009.
B/
Reconventionnellement
B/I.              Qu’il soit fait
interdiction au(x) propriétaire(s) à savoir aux Demandeurs L.________, ou à tous autres
leur succédant éventuellement dans leurs droits de propriété des lots de PPE [...]
et [...], [...], à [...], d’exploiter, dans lesdits locaux, une école, des classes enfantines,
une garderie d’enfants, toutes activités non-conformes à l’affectation de ceux-ci,
selon les actes constitutifs de la PPE.
B/II.              Qu’un bref
délai est imparti au(x) propriétaire(s) singulièrement aux Demandeurs, L.________, ou
à tous autres leur succédant éventuellement dans leurs droits de propriété des
lots de PPE [...] et [...], [...], à [...], pour mettre un terme à l’exploitation qui
est faite desdits locaux (école, classes enfantines, garderie d’enfants) depuis août
2009.
B/III.              Que les Demandeurs,
L.________, sont condamnés conjointement et solidairement à payer à la M.________, une
indemnité de CHF 1’000.- (mille francs) par mois du 14 août 2009 et jusqu’à
la cessation de l’exploitation de la crèche, garderie d’enfants et école enfantine. »
L.________ ont conclu au rejet des conclusions reconventionnelles prises dans la réponse du 20 juillet
2010.
8. L’audience de jugement a eu lieu le 9 avril 2014, les demandeurs étant dispensés de
comparution personnelle et étant représentés par leur conseil. S.________ a comparu pour
la défenderesse, assistée de son conseil. A cette occasion, le Tribunal a procédé
à une inspection locale et a entendu dix témoins.
En droit
:
1.
L'appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272]) au sens de l'art. 236 CPC, dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse dépasse
10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC).
Formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par une partie qui y a intérêt (art. 59 al.
2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance rendue dans une cause patrimoniale
dans laquelle la valeur litigieuse est incontestablement supérieure à 10’000 fr., l'appel
est recevable.
2.
2.1
L’appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge et doit le cas échéant
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées
en première instance.
Cela étant, dès lors que, selon l’art. 311 al. 1 CPC, l’appel doit être motivé
– la motivation consistant à indiquer sur quels points et en quoi la décision attaquée
violerait le droit et/ou sur quels points et en quoi les faits auraient été constatés
de manière inexacte ou incomplète par le premier juge –, la cour de céans n’est
pas tenue d’examiner, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions
juridiques qui se posent si elles ne sont pas remises en cause devant elle, ni de vérifier que tout
l’état de fait retenu par le premier juge est exact et complet, si seuls certains points de
fait sont contestés devant elle (Jeandin, CPC commenté, n. 3 ad art. 311 CPC et la jurisprudence
constante de la CACI, notamment CACI 1
er
février 2012/57 c. 2a).
En l’espèce, l’appelante réallègue en substance les faits retenus dans l’état
de fait du jugement attaqué, sans prétendre que celui-ci serait inexact ou incomplet. Elle
ne se plaint ainsi que d’une violation du droit ; on examinera donc les points contestés
par l’appelante.
2.2
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont
pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient être invoqués
ou produits devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait
preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient
à l’appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l’appel
doit indiquer spécialement les faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons
qui les rendent admissibles selon lui (JT 2011 III 43 et les réf.).
En l’espèce, l’appelante a produit, outre diverses pièces de forme, copie du procès-verbal
de l’assemblée générale extraordinaire de la M.________ du 8 janvier 2015. Dès
lors que cette pièce est postérieure à l’audience de jugement du 9 avril 2014, elle
est recevable.
3.
3.1
L’appelante conteste d’abord l’admission par les premiers juges des conclusions de
la demande, à savoir l’annulation de la décision prise par la M.________ réunie
en assemblée générale ordinaire le 29 juin 2009, par laquelle elle s’est opposée
au changement d’affectation des locaux du premier étage, qui devaient conserver leur destination
de locaux administratifs. Elle soutient en bref que le vice affectant cette décision – vice
qu’elle ne conteste plus en appel – aurait été « corrigé étant
donné que la PPE a convoqué une nouvelle assemblée générale afin de se prononcer,
cette fois formellement, sur le changement d’affectation et de destination des lots n° 60
et 63 ». Elle fait valoir à cet égard que l’ordre du jour de l’assemblée
générale extraordinaire du 16 septembre 2009 mentionnait la question « Les copropriétaires
souhaitent-ils procéder judiciairement à l’encontre des propriétaires des locaux
loués à la crèche de [...] ? » et que, lors de cette assemblée, les copropriétaires
auraient confirmé leur opposition au changement d’affectation du lot n° 60 propriété
des intimés par la volonté de procéder judiciairement contre ces derniers.
3.2
Selon l’art. 712m al. 2 CC (Code civil suisse
du 10 décembre 1907 ; RS 210), la contestation des décisions de l’assemblée
des propriétaires d’étages est régie par les règles applicables à l’association,
c’est-à-dire par l’art. 75 CC. Il s’ensuit que l’action en annulation d’une
décision de l’assemblée des propriétaires d’étages doit être ouverte
dans le mois à compter du jour où le demandeur a eu connaissance de la décision litigieuse
(art. 75 CC ; Steinauer, Les droits réels, t. I, 4
e
éd, 2007, n. 1324 p. 467). L’action en annulation de l’art. 75 CC permet à
tout sociétaire d’attaquer les décisions auxquelles il n’a pas adhéré
et qui violent des dispositions légales ou statutaires. Elle ne permet en revanche pas de faire
contrôler l’opportunité et l’adéquation des décisions de la communauté
des copropriétaires (ATF 131 III 459 c. 5.1 ; Bösch, in Basler Kommentar, Bâle 2012,
n. 10 ad art. 712m CC ; Perrin/Chappuis, Droit de l’association, 3
e
éd., p. 173).
En vertu du renvoi de l’art. 712m al. 2 CC aux dispositions de l’association, il convient
en particulier d'appliquer les art. 64 al. 3 et 67 al. 3 CC à la propriété par étages.
Selon l'art. 67 al. 3 CC, les décisions de l'assemblée générale ne peuvent être
prises en dehors de l'ordre du jour que si les statuts le permettent expressément : il faut donc,
en règle générale, que les objets sur lesquels l'assemblée doit statuer soient portés
à l'ordre du jour. La question de savoir s’il en est ainsi se tranche de cas en cas, en fonction
des circonstance concrètes : un objet est dûment porté à l’ordre du jour lorsqu’il
est indiqué de telle manière que les membres ne soient pas surpris et puissent se préparer
à en débattre ; il suffit que, sur le vu de l’ordre du jour et des statuts, les membres
sachent sur quels points il y aura lieu de délibérer et, le cas échéant, de prendre
une décision (ATF 126 I 5 c. 2a ; ATF 114 Il 193 c. 5b).
La convocation qui ne comprend pas un ordre du jour complet présente un défaut pouvant entraîner
l’annulabilité de la décision (ATF 136 III 174 c. 5.1.2 et les références)
et non sa nullité. La même conclusion s’impose lorsque la description d’un sujet
traité à l’ordre du jour est imprécise, peu claire ou trompeuse (TF 5A_760/2011
du 18 mai 2012 c. 3.2.3.2). Savoir si la décision doit, ou non, être annulée dépend
toutefois de l’appréciation de la notion de vice et de la gravité de la violation. Il
est donc essentiel de déterminer si le vice allégué pouvait ou non avoir une influence
sur la décision (ATF 132 III 503 c. 5.3; 114 Il 193 c. 6).
3.3
Les premiers juges ont retenu que dans la mesure
où la décision des copropriétaires relative au changement d’affectation des locaux
administratifs sis au 1
er
étage n’avait pas été portée à l’ordre du jour de l’assemblée
générale, la conclusion de la demande tendant à l’annulation de cette décision
devait être admise. Ils ont en outre considéré que la question de savoir si la communauté
avait couvert ce vice lors de l’assemblée générale extraordinaire du 16 septembre
2009 n’avait pas à être examinée, dès lors qu’il ressortait tant de l’ordre
du jour du 27 août 2009 que du procès-verbal de cette assemblée que les copropriétaires
n’avaient pris de décision qu’au sujet de leur souhait de procéder judiciairement
à l’encontre des propriétaires des locaux loués à la crèche [...]. Or,
une telle formulation s’avérait trop imprécise pour permettre d’admettre que les
copropriétaires avaient envisagé un changement d’affectation pour le lot n° 60,
voire pour le lot n° 63 affecté à un but commercial.
3.4
3.4.1
La décision prise lors de l’assemblée
générale du 29 juin 2009, à laquelle les demandeurs ont participé, a été
contestée par le dépôt de la demande, le 28 juillet 2009, soit en temps utile.
3.4.2
Les conclusions de la demande portaient uniquement sur l’annulation de la décision prise lors
de l’assemblée générale ordinaire du 29 juin 2009 "à propos de la crèche
dans la propriété des demandeurs". Pour les motifs pertinents exposés par les premiers
juges, cette décision était annulable faute d’avoir été valablement portée
à l’ordre du jour, conformément à l’art. 67 al. 3 CC. L’ordre du jour
adressé le 9 juin 2009 sous pli recommandé aux copropriétaires ne mentionnait en effet
qu’une "information concernant un changement de locataire des locaux précédemment
loués au [...]". Cette indication était insuffisante pour considérer que la question
du changement d’affectation du lot n° 60 avait dûment été portée à
l’ordre du jour, cette indication ne permettant pas aux copropriétaires de se préparer
au vote et de se prononcer en connaissance de cause, cas échéant, de donner des instructions
à leur représentant. C’est donc à bon droit que la juridiction précédente
a prononcé l’annulation de la décision du 29 juin 2009 refusant le changement d’affectation
des locaux du premier étage, le règlement d’administration et d’utilisation de
la PPE indiquant au surplus qu’aucune décision ne peut être prise sur des objets qui
n’ont pas été portés à l’ordre du jour, sauf sur la proposition de convoquer
une assemblée extraordinaire des copropriétaires.
3.4.3
Le vice affectant cette décision n’aurait
pu être guéri que si l’assemblée avait été dûment invitée, dans
une nouvelle assemblée générale en prévision de laquelle la question aurait été
dûment portée à l’ordre du jour, à prendre une nouvelle décision sur le
refus ou l’approbation d’un changement de destination du lot n° 60 propriété
des intimés. Or, tel n’a pas été le cas, puisque, comme l’ont relevé
à raison les premiers juges, il ressort tant de l’ordre du jour du 27 août 2009 que du
procès-verbal de la seconde assemblée générale du 16 septembre 2009 que les copropriétaires
n’ont été invités à traiter et n’ont pris de décision qu’au
sujet de leur souhait de procéder judiciairement à l’encontre des propriétaires
des locaux loués à la crèche de [...]. L’assemblée des propriétaires d’étages
n’a ainsi pris aucune décision valable au sujet du changement d’affectation des locaux
administratifs sis dans le lot n° 60 au premier étage.
L’appel doit ainsi être rejeté sur ce point.
4.
4.1
L’appelante conteste ensuite le rejet de ses conclusions reconventionnelles par les premiers juges.
Elle soutient en bref que l’affectation des lots n
os
60 et 63, telle qu’inscrite au registre foncier et rappelée dans l’acte de vente instrumenté
le 20 mars 2009 par le notaire [...], est celle de local administratif pour le premier et de local commercial
pour le second, que l’assemblée des propriétaires d’étages n’a pas autorisé
un changement d’affectation de ces locaux et que l’exploitation dans ceux-ci d’une
école/crèche/garderie constitue un changement d’affectation – comme constaté
par la CDAP – non conforme au règlement de copropriété dont les dispositions seraient
ainsi violées.
4.2
La communauté des propriétaires d'étages
peut limiter le droit exclusif de chaque copropriétaire d’utiliser et d’aménager
intérieurement ses parts d’étages (cf. art. 712a CC) par le biais du règlement d'administration
et d'utilisation, dans le règlement de maison ou dans une décision ad hoc de la communauté,
sous réserve des limites générales de l'ordre juridique qui découlent des art. 2
et 27 CC ainsi que des art. 19 et 20 CO (ATF 111 II 330 c. 4 ; Wermelinger, La propriété par
étages, Commentaire des art. 712a à 712t CC, 3
e
éd., 2015, n. 69 s. ad art. 712a CC), et dans le respect du principe de la limitation de la charge
(ATF 111 II 330 c. 7-9 ; Wermelinger, op. cit., n. 71-74 ad art. 712a CC). Il est notamment possible
d'exclure, par le biais du règlement d'administration et d'utilisation, les activités commerciales
qui occasionnent des immissions auditives, telles que bar, night-club ou dancing ; il n'est en revanche
pas possible d'interdire toute activité commerciale (Wermelinger, op. cit., n. 82 ad art. 712a CC).
Si les copropriétaires ont adopté des restrictions conventionnelles admissibles, en particulier
s'ils sont convenus de soumettre l'immeuble à une certaine affectation, l'accord de tous les copropriétaires
est nécessaire pour un changement dans la destination de l'immeuble (art. 648 al. 2 CC; ATF 111
II 330 c. 2 i.f. ; TF 5A_352/2012 du 27 novembre 2012 c. 4.3.3 et les références). Le changement
dans la destination de la chose doit néanmoins être distingué de son changement d'utilisation
qui, selon l'art. 647b al. 1 CC, doit être pris à la majorité de tous les copropriétaires,
représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose. Les art. 648
al. 2 et 647b al. 1 CC trouvent tous deux application dans le cadre de la propriété par étages
en vertu de l'art. 712g al. 1 CC.
Il y a changement de destination lorsque, soit par des mesures de fait, soit par des mesures juridiques,
l'usage et l'affectation économique de l'immeuble en propriété par étages sont modifiés
de façon profonde et significative. La destination actuelle de l'objet est ainsi reléguée
au second plan (TF 5A_428/2008, 5A_429/2008 du 19 mars 2009 c. 4.5.2 publié in RNRF 2010 297 ss
et les références; TF 5A_352/2012 précité c. 4.3.3). L'affectation de l'immeuble
détenu en copropriété est à cet égard déterminante : tant que subsiste
le caractère global de l'immeuble, la transformation d'une seule unité d'étage ne conduit
pas à un changement de sa destination au sens de l'art. 648 al. 2 CC (parmi plusieurs : ATF 130
III 441 c. 2.3 et 2.4, 450 c. 2.1), mais éventuellement à un changement d'utilisation au sens
de l'art. 647 al. 2 CC.
4.3
Les premiers juges ont considéré qu’un
lot prévu pour une destination commerciale ne permettait pas d’exclure l’usage que la
locataire actuelle en faisait, à savoir l’exploitation d’une crèche et de salles
de classe. S’agissant de la création préconisée par l’appelante d’une
zone tampon au premier étage entre les locaux à usage commercial et ceux à usage d’habitation,
par une affectation stricte de la zone administrative en bureaux, ils ont retenu que cette distinction
s’avérait relative au regard du fait que les lots en question étaient reliés par
un escalier, que les intimés avaient construit avec l’accord de la communauté des propriétaires
de part d’étages. En outre, il était constant que d’autres lots étaient exploités
par des activités commerciales, notamment un café-restaurant, qui impliquaient également
des allées et venues, du bruit et une occupation accrue des parties communes. En l’absence
d’un règlement excluant expressément des activités liées à une crèche
ou à un établissement d’enseignement scolaire et en présence d’autres activités
commerciales entraînant le même types de nuisance que celles reprochées aux intimés,
la juridiction précédente a estimé que les mesures d’interdiction dirigées
contre les seuls intimés ne respectaient pas l’égalité de traitement que la copropriété
devait respecter entre tous ses membres, si bien que les conclusions reconventionnelles de l’appelante
tendant à l’interdiction d’exploiter, dans les locaux litigieux, une école, des
classes enfantines et une garderie d’enfants, ainsi qu’à la fixation d’un délai
pour mettre un terme à l’exploitation qui était faite des locaux depuis août 2009,
devaient être rejetées.
4.4
4.4.1
A l’appui de son moyen, l’appelante
se réfère tout d’abord à un arrêt du Tribunal fédéral 5A_352/2012
du 27 novembre 2012, publié à l’ATF 139 III 1. Cet arrêt concerne toutefois un état
de fait différent. En effet, dans le cas jugé par le Tribunal fédéral, lors de l'assemblée
des copropriétaires du 3 novembre 2008 – alors que les lots étaient encore en cours de
finition –, deux représentants de la Commune de C. avaient exposé aux copropriétaires
présents le projet d'ouverture d'une garderie dans les locaux appartenant à une société
A. SA qui détenait un lot, et une majorité des membres de la PPE s'était prononcée
en défaveur de ce projet ; lors d’une assemblée générale ordinaire du
5 mai 2010, les copropriétaires avaient adopté, à la double majorité, une modification
réglementaire qui accolait à une disposition sur la destination des locaux – aux termes
de laquelle, sauf décision contraire de l'assemblée des propriétaires d'étages, les
lots ne pouvaient servir qu'à l'usage auquel ils étaient destinés, la destination actuelle
étant « mixte, soit : (…) Habitation, local avec affectation tertiaire, locaux,
ateliers » – l’adjonction suivante : « à l'exclusion de toute
activité de garderie, pouponnière, pré- ou parascolaire ou assimilé ».
Le Tribunal fédéral a confirmé le rejet de la demande de la société A. SA tendant
à l’annulation de cette décision, au motif que l’on ne pouvait considérer
la décision prise comme portant une atteinte grave au droit exclusif de la recourante au sens de
l'art. 712a CC.
Cet arrêt n’est ainsi pas pertinent pour la présente espèce, dans la mesure où
il portait uniquement sur la question de savoir si une modification du règlement de copropriété
introduisant une limitation de la destination des locaux constituait une restriction inadmissible au
droit d’usage exclusif d’un copropriétaire. Or, en l’espèce, la question
est de savoir si, comme le soutient l’appelante, l’affectation des locaux litigieux à
usage d’école/crèche/garderie est contraire au règlement de copropriété.
4.4.2
L’appelante se borne à affirmer que
l’installation, dans les unités d’étages des intimés – soit dans le
lot n° 60 (premier étage), à destination de local administratif de 665,47 m
2
,
et le lot n° 63 (rez-de-chaussée), à destination de local commercial de 154,12 m
2
–, d’une école/crèche/garderie constituerait un changement d’affectation
qui, selon la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal, nécessite d’une
part une mise à l’enquête publique, d’autre part un certain nombre de mesures administratives
destinées à garantir le respect des normes applicables en la matière.
En l’occurrence, la question n’est
pas de savoir s’il s’agit d’un changement d’affectation au regard du droit public,
mais bien si l’activité déployée est conforme à l’affectation commerciale,
respectivement administrative, des locaux en question et le cas échéant si l’interdiction
d’exploiter cette activité respecte le principe de l’égalité de traitement
entre les copropriétaires. Le raisonnement des premiers juges, tel qu’exposé ci-dessus
(c. 4.3), ne prête à cet égard pas le flanc à la critique et peut être confirmé
par adoption de motifs. L’exploitation d’une école/crèche/garderie n’est
à tout le moins pas contraire à l’affectation commerciale du local sis au rez-de-chaussée,
d’autres lots, notamment un café-restaurant avec terrasse, étant d’ailleurs voués
à des activités commerciales également susceptibles de générer des nuisances.
Au surplus, comme l’ont relevé à raison les premiers juges dans une motivation qui n’est
pas attaquée en appel, les mesures d’interdiction demandées par la défenderesse,
qui visent une activité déployée dans l’ensemble des locaux sis dans les lots n
os
60 et 63, apparaissent disproportionnées par rapport à l’affectation prévue et,
en outre, contraires au principe de l’égalité de traitement.
Le rejet des conclusions reconventionnelles prises par l’appelante échappe ainsi à toute
critique et peut être confirmé en appel.
5.
En définitive, l’appel doit être
entièrement rejeté selon le mode procédural de l'art. 312 al. 1 CPC et le jugement
attaqué confirmé.
L’appelante, qui succombe, supportera dès lors les frais judiciaires de deuxième instance
(art. 106 al. 1 CPC), lesquels doivent être fixés à 2’000 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [Tarif
du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5]).
Il n’y a pas lieu d’allouer de dépens, dès lors que les intimés n'ont pas
été invités à se déterminer sur l'appel et n’ont donc pas encouru de frais
pour la procédure de deuxième instance (cf. art. 95 al. 3 CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'000 fr. (deux mille francs),
sont mis à la charge de l’appelante M.________.
IV.
Il n’est pas alloué de dépens de deuxième instance.
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
27 mars 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Denys Gilliéron (pour la M.________)
‑
Me Patrice Girardet (pour L.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal civil d’arrondissement de La Côte.
Le greffier :