vd_findinfo · HC / 2011 / 546 · 2011-11-08 · fr

RÉSILIATION, PROLONGATION DU BAIL À LOYER, ANNULABILITÉ | 271 al. 1 CO, 271 CO, 271a al. 1 let. a CO, 272 al. 1 CO, 272 al. 2 CO, 272 CO

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 08.11.2011 HC / 2011 / 546

TRIBUNAL
CANTONAL
272/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Arrêt du 8 novembre 2011
________________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              M.
Krieger et Mme Kühnlein
Greffière
:              Mme
Tchamkerten
*****
Art.
271 al. 1, 271a al. 1 let. a, 272 CO
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
et
B.D.________
,
à Glion, demandeurs, contre le jugement rendu le 7 juin 2010 par le Tribunal des baux dans la cause
divisant les recourants d’avec et
B.K.________
,
à Villeneuve, défendeurs.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
En fait :
A.
Par jugement du 7 juin 2010, dont les motifs ont été expédiés pour notification aux
parties le 8 juillet 2011, le Tribunal des baux a dit que la résiliation de bail adressée le
12 mars 2009 avec effet au 30 juin 2009 par les défendeurs B.K.________ et A.K.________ aux demandeurs
A.D.________ et B.D.________, relative à l'appartement de quatre pièces et demi dans l'immeuble
sis ruelle de S.________ 14 à Glion, était valable (I), accordé une seule et unique prolongation
du bail aux demandeurs jusqu'au 31 décembre 2010 (II), rendu le jugement sans frais ni dépens
(III) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (IV).
Les faits suivants résultent du jugement attaqué, complété par les pièces du
dossier (art. 452 CPC-VD [Code de procédure civile du 14 décembre 1966; RSV 270.11]):
1.
Par contrat de bail du 28 mai 2008, les recourants B.D.________ et A.D.________ ont pris en location
un appartement de quatre pièces et demie, les combles aménagés, un garage et une place
de parc, sis ruelle S.________ 14, à Glion, à l'étage d'une maison individuelle dont les
intimés B.K.________ et A.K.________ sont copropriétaires. Conclu pour une durée initiale
d'une année, soit du 15 juin 2008 au 30 juin 2009, le contrat de bail était renouvelable d'année
en année, sauf avis de résiliation donné par l'une des parties au moins trois mois à
l'avance pour la prochaine échéance. Le loyer net s'élevait à 2'350 fr. par mois,
charges comprises.
Le rez-de-chaussée de la maison des intimés était alors habité depuis 1994 par les
époux R.N.________ et L.N.________ ainsi que par leur fils B.N.________. La famille R.N.________
avait vécu en harmonie, durant douze ans, avec les précédents locataires de l'appartement
sis au premier étage. Avant l'arrivée des recourants, elle n'avait jamais été impliquée
dans des conflits de voisinage.
2.
Rapidement, les familles D.________ et R.N.________ ont été divisées par des mésententes
liées notamment à des nuisances sonores, à l'utilisation de places de parc et à la
consommation d'électricité, lesquelles n'ont cessé de s'amplifier.
Par lettre du 10 février 2009, la société G.________SA, régie de l'immeuble sis ruelle
S.________ (ci-après: la gérance ou la régie) a informé les époux D.________
de ce qui suit:
"
Madame, Monsieur,
Suite à notre entretien téléphonique,
nous vous informons avoir transmis un courrier à Mme & Mr R.N.________ concernant des places
de parc qui leur sont attribuées. […]
"
Par lettre du 12 février 2009, B.N.________ a rapporté à la gérance que ses voisins
garaient leurs véhicules sur ses places de parc, laissaient leurs chiens aboyer durant des heures
et faisaient du bruit la nuit, demandant que des mesures soient prises. Par correspondance du 2 mars
suivant, le prénommé s'est à nouveau plaint auprès de la gérance du comportement
de ses voisins. Il leur reprochait en substance d'épier les membres de sa famille en permanence
et de les prendre en photos depuis leur balcon. Il a également indiqué être importuné
par le système d'éclairage nocturne et le dispositif de surveillance mis en place par ces derniers.
Il a prié la gérance "de les faire partir rapidement".
Par formules officielles datées du 12 mars 2009 et adressées sous pli recommandé le lendemain,
une notification de résiliation de bail pour le 30 juin 2009 a été communiquée séparément
à A.D.________ et à B.D.________.
Suite à la demande des époux D.________, la régie a motivé le congé, par lettre
du 30 mars 2009, en ces termes:
"
(…)
Dès lors,
nous
vous informons avoir pris cette décision en accord avec le propriétaire et cela suite à
une mauvaise entente avec les locataires du dessous ainsi que le voisinage.
Nous profitons de ce courrier pour vous indiquer qu'une pétition a été signée contre
vous (…).
"
La pétition dont il est question dans ce courrier a été signée au cours du mois de
mars 2009 par les membres de la famille R.N.________ ainsi que par trente-quatre autres personnes, dont
certaines n'habitaient pas dans le voisinage immédiat. Les signatures ont été apposées
sous la mention suivante:
"
La famille D.________ n'arrive pas à
s'intégrer dans notre quartier et ne fait aucun effort pour cela. Il y a le problème des chiens,
d'éclairage, de bruit… par cette pétition, nous vous demandons de les faire partir
".
Par la suite, plusieurs signataires ont retiré leur adhésion à cette pétition, précisant
l'avoir signée sans la lire et n'avoir aucun grief à formuler contre la famille D.________.
En particulier, P.________, un voisin des recourants, a attesté par écrit du 31 mars 2009 que
L.N.________ lui avait communiqué de fausses informations pour tenter d'obtenir sa signature et
que le comportement des recourants n'avait jamais été un problème.
3.
Le 15 avril 2009, les recourants ont saisi l'autorité de conciliation du district de Riviera-Pays
d'Enhaut. Ayant constaté l'échec de la conciliation à l'issue de l'audience tenue en présence
des parties le 3 juin 2009, l'autorité de conciliation a dit que la résiliation de bail notifiée
le 12 mars 2009 (recte: le 13 mars 2009) pour le 30 juin suivant respectait les dispositions légales
et qu'elle était valable sans prolongation.
4.
Par courrier recommandé
daté du 22 juillet 2009, les recourants se sont plaints auprès de la gérance de la présence,
depuis plus d'une année, d'un nid de guêpes dans leur galetas, indiquant l'avoir informée
de ce problème par téléphone à plusieurs reprises. Dans ce même courrier, ils
ont dressé une liste de treize défauts constatés depuis leur arrivée dans l'appartement,
précisant les avoir signalés en septembre et décembre 2008 déjà.
La régie a accusé réception de ce courrier par lettre du 31 juillet suivant. Admettant
avoir été informée de la présence du nid de guêpes par téléphone le
20 juillet du même mois, elle a expressément contesté que les treize défauts listés
aient été portés à sa connaissance en septembre et décembre 2008, deux d'entre
eux lui ayant été signalés, pour la première fois, lors de la séance de conciliation
du 3 juin précédent.
5.
En cours de procédure, les intimés ont découvert que les recourants avaient menti sur
la fiche de demande de location du 20 mai 2008 et produit des attestations d'absence de poursuites d'une
tierce personne, afin de dissimuler l'existence de poursuites que leur ancien bailleur avait déposées
à leur encontre. Ils ont ainsi fait valoir un second motif justifiant la résiliation, savoir
la rupture du lien de confiance nécessaire au maintien du contrat de bail.
6.
En date du 2 septembre 2009, les recourants ont déposé une plainte pénale contre L.N.________
et toute autre personne vivant en ménage commun avec lui pour utilisation abusive d'une installation
de télécommunication au sens de l'art. 179 septies CP (Code pénal du 21 décembre
1937; RS 311.0). Il était en effet apparu qu'une soixantaine d'appels téléphoniques répartis
sur six jours – soit les 27 et 28 mai, 1
er
et 2 juin, 9 et 24 juillet 2009 – provenant du raccordement de L.N.________, avaient été
adressés aux recourants, parfois en pleine nuit ou très tôt le matin.
7.
Par requête du 13 juillet 2009, A.D.________ et B.D.________ ont saisi le Tribunal des baux, en
prenant, avec suite de frais et dépens, les conclusions suivantes:
"
Principalement:
I.
Annuler la décision de la Commission de conciliation en matière de baux à loyer Préfecture
de Riviera-Pays d'Enhaut du 10 juin 2009, RPE/015/09/0000212.
Cela
fait en statuant à nouveau, prononcer
II.
Les résiliations de bail de Madame A.D.________ et Monsieur B.D.________ du 12 mars 2009 sont nulles.
Subsidiairement
:
III.
Les résiliations du bail de Madame A.D.________ et Monsieur B.D.________ du 12 mars 2009 sont annulées.
Plus
subsidiairement
:
IV.
L'échéance du bail de Madame A.D.________
et Monsieur B.D.________ est prolongée de quatre ans.
"
Dans leur procédé écrit du 30 octobre 2009, les intimés A.K.________ et B.K.________
ont conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de la requête.
Invoquant notamment des raisons médicales et le décès du père de A.D.________, les
recourants ont sollicité, à deux reprises, le renvoi de l'audience de jugement, laquelle a
été fixée en définitive au 10 juin 2010, les parties étant informées du
fait que ce renvoi serait le dernier et invitées, cas échéant, à se faire représenter
à cette occasion.
Les recourants ne s'étant pas présentés à l'audience de jugement, leur conseil a
sollicité le renvoi de celle-ci produisant des certificats médicaux. Le tribunal a rejeté
la requête et dispensé les recourants de comparution personnelle. Huit témoins ont été
entendus. Q.________, gérant de l'immeuble litigieux à partir de la deuxième partie de
l'année 2008 à la fin de l'année 2009 a déclaré avoir eu plusieurs litiges avec
les recourants, concernant notamment des défauts de paiement et la pose d'une caméra de surveillance
sans autorisation, que d'une manière générale, B.D.________ "faisait la police comme
bon lui semblait" dans l'immeuble et que des gens s'étaient sentis violés dans leur sphère
privée. L.N.________ a déclaré que son fils B.N.________ et lui-même, qui travaillaient
parfois la nuit, avaient modifié leurs horaires de travail pour régler les difficultés
qu'ils avaient à dormir pendant la journée en raison du bruit fait par les recourants. Vu l'absence
d'amélioration, ils avaient finalement décidé de quitter leur appartement pour le 31 mars
2010. Ces propos ont été confirmés par le témoin B.________, ami du fils de la famille
R.N.________, qui a également confirmé que les recourants avaient pris des photos de la famille
R.N.________ depuis leur balcon, et fait état de litiges liés à l'entreposage de déchets
par les recourants.
Le 18 juin 2010, le Tribunal des baux a fait notifier aux parties le dispositif du jugement rendu le
7 du même mois. Par courrier du 25 juin 2010, le conseil des recourants a demandé la motivation
du jugement. Par lettre du 28 juin 2010, les recourants ont sollicité la motivation du jugement
et demandé le relief.
Les recourants ayant changé de conseil dans l'intervalle, l'audience incidente devant trancher la
recevabilité du relief a été fixée au 1
er
octobre 2010. Par jugement incident du même jour, le Tribunal des baux a déclaré la demande
de relief présentée par A.D.________ et B.D.________ irrecevable. Cette décision a été
confirmée par arrêt de la Chambre des recours du 28 janvier 2011, à la suite du recours
déposé par A.D.________ et B.D.________.
8.
En droit, les premiers juges ont estimé que
le congé était valable et qu'au regard de l'ensemble des circonstances, il se justifiait d'accorder
une seule et unique prolongation du contrat de bail jusqu'au 31 décembre 2010.
B.
Par acte du 25 juillet 2011, A.D.________ et B.D.________ ont recouru contre ce jugement, en concluant,
sous suite de frais et dépens, à sa nullité, la cause étant renvoyée au Tribunal
des baux pour nouveau jugement, ou à sa réforme, en ce sens que les résiliations du bail
du 12 mars 2009 sont nulles, plus subsidiairement annulées, et plus subsidiairement encore que le
contrat de bail est prolongé de quatre ans. Par mémoire du 15 septembre 2011, les recourants
ont développé leurs moyens et conclu, sous suite de frais et dépens, à la nullité
du jugement, la cause étant renvoyée au Tribunal des baux pour nouveau jugement, ou à
sa réforme, en ce sens que la demande d'annulation de la résiliation est admise, subsidiairement
que la prolongation du contrat de bail est admise pour une durée unique de quatre ans soit jusqu'au
30 juin 2013, et plus subsidiairement encore que la prolongation du bail octroyée n'est qu'une première
prolongation, possibilité étant donnée aux époux D.________ d'agir en vue de l'octroi
d'une seconde prolongation.
Les intimés n'ont pas été invités à se déterminer.
En droit
:
1.
Depuis l'entrée en vigueur le 1
er
janvier 2011 du Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC; RS 271), les recours sont
régis par le droit en vigueur au moment de la communication de la décision aux parties (art.
405 al. 1 CPC). Le dispositif du jugement attaqué ayant été expédié pour notification
aux parties le 17 juin 2010, les dispositions contenues dans le Code de procédure civile du canton
de Vaud du 14 décembre 1966 sont applicables (ATF 137 III 127 c. 1; ATF 137 III 130 c. 2).
2.
Les art. 444. 445 et 451 ch. 2 CPC-VD, applicables par le renvoi de l'art. 13 LTB (loi sur le Tribunal
des baux du 13 décembre 1981; RS 173.655), ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme
contre les jugements principaux rendus par le Tribunal des baux.
Le recours, interjeté en temps utile, est ainsi recevable à la forme.
3.
Saisie d’un recours en nullité, la Chambre des recours n’examine que les moyens dûment
développés (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3e éd., 2002, n. 2 ad
art. 465 CPC-VD).
En nullité, les recourants
se plaignent en substance d’une appréciation arbitraire des preuves. Les critiques émises
portent ainsi sur l'établissement des faits et l’appréciation des preuves. Ils y voient
en outre une violation de leur droit d'être entendu. Or, les critiques concernant l'appréciation
des preuves peuvent être soulevées dans le cadre d’un recours en réforme compte
tenu du pouvoir d’examen de la Chambre des recours dans le cadre de ce recours (art. 452 al. 2
CPC-VD). Par conséquent, aucun grief à ce propos ne saurait être soulevé à l'appui
d'un recours en nullité, qui est subsidiaire (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 14 ad art. 444 CPC-VD).
Par ailleurs, les recourants ne développent aucun moyen propre au grief de la violation du droit
d'être entendu. Partant, le recours en nullité est irrecevable.
4.
a)
Les conclusions en réforme des recourants ne sont ni plus amples ni nouvelles par rapport à
celles prises en première instance, de sorte qu'elles sont recevables (art. 452 al. 1 CPC-VD).
Les conclusions prises dans le mémoire de recours, en ce qu'elles diffèrent  de l'acte
de recours, sont irrecevables (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 3 ad art. 461 CPC-VD, p. 716).
b)
Saisie d'un recours en réforme contre un jugement principal rendu par le Tribunal des baux, la Chambre
des recours développe son raisonnement juridique après avoir vérifié la conformité
de l'état de fait du jugement aux preuves figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant,
corrigé ou complété au moyen de celles-ci (art. 452 al. 1ter et 456a CPC-VD; JT 2003 III
3). Dans ces limites, la Chambre des re­cours revoit librement la cause en fait et en droit (art.
452 al. 2 CPC-VD applicable par le renvoi de l'art. 13 LTB).
En l'espèce, l'état de fait du jugement est conforme aux pièces du dossier et a été
complété sur la base de celles-ci.
5.
a)
Dans un premier moyen, les recourants soutiennent
que le congé qui leur a été signifié est un congé-représailles, donné
uniquement parce qu'ils ont fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du contrat de
bail, de sorte qu'il y aurait lieu de l'annuler en vertu de l'art. 271a al. 1 let. a CO (Code des obligations
du 30 mars 1911; RS 220). A l'appui de leur moyen, ils invoquent deux lettres qu'ils disent avoir adressées
à la gérance les 1
er
septembre et 10 décembre 2008, produites en première instance, qui dressent une liste des défauts
constatés depuis leur arrivée auxquels la gérance était priée de remédier.
Ils rappellent également avoir exprimé des doléances en février 2009, au sujet de
l'utilisation des places de parc.
b)
L'art. 271a al. 1 let. a CO prévoit que le congé est annulable lorsque le bailleur le donne
parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail.
L'application de cette disposition suppose la réalisation de trois conditions, à savoir l'existence
d'une prétention en relation avec le bail (1), que le locataire fait valoir de bonne foi (2) et
qui provoque la résiliation du bail (3).
La disposition vise à permettre au locataire d'exprimer librement ses prétentions sans avoir
à craindre un congé. Il incombe au locataire de prouver qu'il existe un rapport de cause à
effet entre sa prétention et la résiliation, celui-ci pouvant résulter d'une grande vraisemblance.
Il est toutefois loisible au bailleur, qui assume le fardeau de la contre-preuve, de démontrer que
le motif véritable du congé est autre, auquel cas l'art. 271a al. 1 let. a CO ne trouve pas
application (TF 4C.59/2007 du 25 avril 2007 c. 3.3; Higi, Commentaire zurichois, 4e éd., 1996, n.
61 ad art. 271a CO; Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 741). Le locataire ne doit pas avoir fait
valoir ses prétentions de manière chicanière ou excessive. La preuve de la mauvaise foi
du locataire incombe au bailleur (Conod, in Droit du bail à loyer: Commentaire pratique, 2010, n.
11 ad art. 271a CO).
c)
En l'espèce, les premiers juges ont considéré que les recourants n'avaient pas établi
que les lettres datées du 1
er
septembre et du 10 décembre 2008, étaient bien parvenues à la régie, de sorte qu'ils
n'en ont pas tenu compte pour résoudre le litige. Dès lors que rien au dossier ne permettait
d'admettre que les intimés avaient connaissance des défauts invoqués par les recourants
lorsqu'ils ont résilié le contrat de bail, il a été retenu que les recourants n'avaient
pas établi à satisfaction de droit que le congé leur avait été donné parce
qu'ils avaient fait valoir ces prétentions de bonne foi.
L'appréciation des preuves à laquelle s'est livré le tribunal de première instance
n'est pas critiquable. En effet, dans son courrier du 31 juillet 2009 accusant réception de celui
recommandé des recourants daté du 22 juillet précédent, la régie a expressément
contesté avoir reçu les deux lettres litigieuses et précisé avoir eu connaissance
des doléances des recourants lors d'un entretien téléphonique du 20 juillet 2009 et lors
de l'audience de conciliation du 3 juin 2009. Contrairement à ce que soutiennent les recourants
à l'appui de leur recours, il ne ressort pas de ce courrier que les correspondances de 2008 aient
été adressées à la régie. Dans la mesure où celles-ci n'ont pas été
expédiées sous pli recommandé et que les recourants n'ont pas apporté la preuve de
leur réception par la gérance, il n'est pas possible d'admettre, sans autre, qu'elles ont été
effectivement communiquées aux bailleurs. Partant, l'on ne saurait tenir pour constant que les intimés
avaient connaissance des défauts invoqués par les recourants dans leurs lettres des 1
er
septembre et 10 décembre 2008.
S'agissant des doléances des recourants relatives à l'utilisation des places de parc, la seule
pièce au dossier en faisant état est le courrier du 10 février 2009 de la gérance,
lequel mentionne un entretien téléphonique à ce sujet. Si l'on peut retenir, au vu du
contexte, que les recourants se sont plaints de leurs voisins concernant l'utilisation des places de
parc, rien au dossier ne permet en revanche de considérer que la résiliation du contrat de
bail serait la conséquence de cette plainte.
Mal fondé, le moyen des recourants doit être rejeté.
6.
a)
Dans un second moyen, les recourants font valoir que le congé leur a été signifié
au mépris des règles de la bonne foi et qu'il est donc annulable sur la base de l'art. 271
al. 1 CO. Ils allèguent que la mésentente entre leur famille et celle des R.N.________ est
entièrement imputable au "comportement inacceptable, chicanier et harceleur" de celle-ci
et que l'ampleur du conflit est en partie due à l'inaction de la gérance. A cet égard,
ils se réfèrent au témoignage  de P.________, selon lequel le comportement des recourants
a toujours été irréprochable. Ils font également grief aux premiers juges d'avoir
tenu compte de la pétition signée par des habitants du voisinage, laquelle est selon eux dénuée
de toute valeur probante. Enfin, ils estiment que c'est à tort que le Tribunal des baux a retenu
que le congé était justifié par une rupture du lien de confiance entre les parties, ce
motif ayant été découvert après la résiliation du contrat de bail.
b)
A teneur de l'art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de
la bonne foi. Selon la jurisprudence (ATF 120 II 31 c. 4a), la protection accordée par l'art. 271
al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC [Code civil du 10 décembre
1907; RS 210]) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Le congé est abusif s'il
ne répond à aucun intérêt digne de protection, s'il est purement chicanier ou s'il
conduit à une disproportion manifeste des intérêts en présence (ATF 132 III 737 c.
3.4.2; ATF 120 II 31 c. 4a).
Plus spécifiquement, le congé est valable lorsqu'il est donné par le bailleur pour mettre
un terme au désaccord entre les locataires, lorsque l'on ne peut pas exiger de lui qu'il trouve
le "trublion" par de vastes recherches. Pour avoir le droit de résilier, il suffit que
les locataires se reprochent mutuellement des comportements incorrects, qu'ils en fassent le reproche
au bailleur et qu'ils attendent de lui, expressément ou tacitement, qu'il sanctionne les personnes
concernées. Si, dans une telle situation, le bailleur décide de résilier le bail d'un
ou de plusieurs locataires, il ne peut pas se fonder sur des motifs sans rapport avec le litige pour
choisir le ou les locataires qui doivent partir (Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit
du bail, 2011, p. 647 et les références citées).
Afin que les parties contractantes puissent se représenter les intérêts en jeu, le congé
doit être motivé si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2 CO). Un défaut de motivation
ou une motivation incorrecte peut constituer un indice de l'inexistence d'un intérêt digne
d'être protégé, sérieux et objectivement reconnaissable (ATF 132 III 737 c. 3.4.2).
La motivation du congé doit reposer sur des faits réels qui sont déjà survenus au
jour de la résiliation du bail (Higi, op. cit., n. 119 ad art. 271 CO; Lachat, op. cit., p.
733).
La motivation du congé ne constitue pas une condition de sa validité (ATF 125 III 231 c. 4b
et les références citées). Par conséquent, en tant que telles, des indications mensongères
sur les raisons qui ont amené une partie à mettre fin au contrat de bail ne peuvent affecter
la validité d'un congé. L'absence de motivation véridique ou complète peut toutefois
constituer un indice que le motif réel du congé est contraire à la bonne foi (ATF 125
III 231 c. 4b; Barbey, Commentaire du droit du bail, chapitre III, 1991, n. 290 et 319 ad art. 271-271a
CO; Corboz, Les congés affectés d'un vice, 9e séminaire sur le bail à loyer, 1996,
p. 22; Higi, op. cit., n. 149 ad art. 271 CO; Tercier, Les contrats spéciaux, 3e éd., 2003,
n. 2451, p. 354; Burkhalter/Martinez-Favre, op. cit., p. 656). S'il est en revanche établi que le
motif réel de résiliation - qui seul entre en considération - était légitime,
le congé ne peut être annulé, puisque seul le mensonge qui masque un dessein abusif justifie
l'application de l'art. 271 al. 1 CO (Barbey, op. cit., n. 45 ad art. 271-271a CO).
En principe, l'invocation par le bailleur de nouveaux motifs en cours de procédure, autres que ceux
donnés à l'origine est exclue. Toutefois, exceptionnellement, si le motif réel du congé
apparaît en procédure comme légitime, le congé sera validé (Conod, op. cit.,
n. 26 ad art. 271 CO). L'existence d'un motif de résiliation s'apprécie au moment de la déclaration
de résilier. C'est toutefois la situation réelle qui prévaut, quand bien même elle
n'est établie que postérieurement à la résiliation (cf. s'agissant des motifs pouvant
être invoqués en matière de résiliation du contrat de travail, ATF 127 III 310 c.
4a, JT 2001 I 367; Carruzzo, Le contrat individuel de travail, 2009, p. 556). Le bailleur pourra ainsi
invoquer un motif qui a été découvert après coup mais qui aurait été de
nature à justifier le congé si l'auteur de la résiliation en avait eu connaissance en
temps utile.
c)
En l'espèce, les bailleurs ont motivé le congé par la mésentente opposant les recourants
à leurs voisins. Les premiers juges ont retenu que la responsabilité du conflit paraissait
pouvoir être attribuée aux recourants, de sorte qu'ils ont nié le caractère abusif
du congé. Considérant par ailleurs que dans la mesure où les intimés n'auraient vraisemblablement
pas accepté de louer leur appartement aux recourants s'ils avaient été au courant des
poursuites de l'ancien bailleur à leur encontre, et qu'en mentant sur leur situation économique
personnelle, les recourants avaient provoqué la rupture du lien de confiance nécessaire au
maintien du contrat, les premiers juges ont estimé que le motif invoqué par les intimés
en cours de procédure pour résilier le contrat de bail apparaissait comme légitime. Pour
cette raison également, ils ont considéré que la résiliation du bail n'était
pas contraire à la bonne foi.
La cour de céans fait sienne l'opinion des premiers juges, dont les considérations, complètes
et convaincantes peuvent être confirmées par adoption de motifs (art. 471 al. 3 CPC-VD). C'est
en effet au terme d'une saine appréciation des preuves et au regard de l'ensemble des circonstances
que ceux-ci ont retenu que la responsabilité du conflit paraissait pouvoir être attribuée
aux recourants. En particulier, ils ont relevé que L.N.________ avait écrit à trois reprises
à la gérance – les 12 février, 2 mars et 7 mai 2009 - pour se plaindre du comportement
des recourants et demander que des mesures soient prises, et que les reproches ainsi émis avaient
été confirmés par le témoin B.________. Ils ont tenu compte du témoignage de
Q.________, employé de la régie, qui a rapporté que d'autres personnes dans l'immeuble
s'étaient senties violées dans leur sphère privée par le comportement des recourants.
S'agissant du témoin P.________, les recourants n'ont pas sollicité que ses déclarations
soient verbalisées (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., ad art. 209 CPC-VD) alors qu'ils semblent prétendre,
au stade du recours, que celles-ci sont essentielles pour l'issue du procès. Cela étant, même
s'il s'avérait que ce témoin ait déclaré que le comportement des recourants avait
toujours été irréprochable, cet élément, mis en balance avec les autres témoignages,
ne permet pas de déresponsabiliser les recourants dans le cadre du conflit qui les oppose à
la famille N.________. Les premiers juges ont également souligné que la famille R.N.________
n'avait pas connu de problèmes relationnels avec les précédents locataires de l'appartement
durant les douze ans de cohabitation, ni causé de quelconques troubles dans le voisinage. Ils ont
également pris en considération qu'avant la résiliation du bail, les recourants ne s'étaient
plaints de leurs voisins qu'à une seule reprise, le 10 février 2009, pour des questions relatives
à l'utilisation de places de parc. Enfin, ces magistrats ont apprécié la valeur probante
de la pétition litigieuse avec réserve, précisant qu'il ne s'agissait que d'un indice.
Dès lors que le motif de la rupture du contrat de bail réside dans le conflit persistant divisant
les locataires et imputable principalement aux recourants, il est légitime, de sorte qu'il n'y a
pas lieu d'annuler le congé.
Par surabondance, la résiliation du bail se justifie également par la rupture du lien de confiance
due au fait que les recourants ont menti sur leur situation financière lors de la demande de location
de l'appartement. Bien que ce motif ait été découvert par les intimés après
que le congé avait été donné, il existait déjà au moment de la résiliation.
Pour cette raison également, le congé n'est pas contraire à la bonne foi.
7.
a)
Enfin, dans un dernier moyen, les recourants font valoir que c'est en violation de l'art. 272 al. 1 CO
que les premiers juges ont accordé une seule et unique prolongation du contrat de bail, soutenant
que la pesée des intérêts en présence aurait dû aboutir à une prolongation
de quatre ans. Ils invoquent leur affaiblissement psychologique dû au décès de leur fils
en 2004, la bonne intégration de leurs enfants dans la région, leur situation financière
précaire et le déménagement de la famille R.N.________.
b)
Selon l’art. 272 CO, le locataire peut demander la prolongation d’un bail de durée déterminée
ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences
pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient (al. 1). Dans la pesée des
intérêts, l’autorité compétente se fondera notamment sur les circonstances
de la conclusion du bail et le contenu du contrat (a), la durée du bail (b), la situation personnelle,
familiale et financière des parties ainsi que leur comportement (c), le besoin que le bailleur ou
ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que
l’urgence de ce besoin (d) et la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux
(e) (al. 2). La pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive sert non
seulement à déterminer le principe d’une éventuelle prolongation de bail, mais aussi
sa durée. Les règles sur la prolongation tendent à adoucir les conséquences pénibles
que la résiliation peut entraîner pour le locataire (ATF 116 lI 446 c. 3b ; Lachat, op.
cit., p. 771).
La durée de la prolongation ne peut être déterminée schématiquement. Dans chaque
cas, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en jeu en se fondant sur
les critères énumérés à l’art. 272 al. 1 et 2 CO (TF 4C.139/2000 du 10
juillet 2000 c. 2). La détermination de la durée de la prolongation en fonction des critères
précités relève du pouvoir d’appréciation du juge, selon les règles du
droit et de l’équité (art. 4 CC). Celui-ci doit tenir compte du but de la disposition,
qui est de donner du temps au locataire pour trouver une solution de remplacement, et procéder à
une pesée des intérêts en présence. Le juge ne transgresse pas le droit fédéral
en exerçant le pouvoir d’appréciation que la loi lui accorde. Le droit fédéral
n’est violé que si le juge sort des limites fixées par la loi, s’il se laisse guider
par des considérations étrangères à la disposition applicable, s’il ne prend
pas en compte les éléments d’appréciation pertinents ou s’il en tire des déductions
à ce point injustifiables que l’on doive parler d’un abus du pouvoir d’appréciation
(ATF 135 III 121 c. 2 ; ATF 133 II 201 c. 5.4 ; ATF 125 III 226 c. 4b ; TF 4A_130/2008
du 26 mai 2008 c. 3.1). En particulier, le juge doit prendre en compte les circonstances et la durée
du bail, mais aussi l’âge et la santé du locataire, ses revenus et ses relations avec
le quartier (Lachat, op. cit., p. 775). Si le besoin du bailleur d’avoir à utiliser personnellement
ses locaux est légitime, ce besoin peut l’emporter sur les intérêts du locataire
lorsqu’il est concret, sérieux et actuel. L’appréciation sera différente s’agissant
d’un bailleur occasionnel, dont l’intérêt pèsera plus lourd que celui d’un
professionnel de l’immobilier (Lachat, op. cit., pp. 776 à 778). Quant au locataire, il ne
doit pas rester inactif et se mettre à la recherche d’un nouveau logement dès la notification
du congé (ATF 125 I 226 c. 4c ; Lachat, op. cit., p. 782 et les références citées).
L’art. 272b al.
1 CO prévoit que la durée de la prolongation pour des baux d’habitation est de quatre
ans au maximum, limite dans laquelle une ou deux prolongations peuvent être accordées (Lachat,
op. cit., pp. 782-783). Procéder par deux prolongations successives ne se justifie cependant que
lorsqu’il existe une incertitude caractérisée sur la situation à la fin de la première
période de prolongation (TF 4A_621/2009 du 25 février 2010 c. 2.4.2, in Cahiers du bail 2010,
p. 83). Une prolongation unique peut être ordonnée lorsque, au moment du jugement, un pronostic
fiable peut être posé quant aux difficultés du locataire à trouver un local de remplacement
(Weber, in Basler Kommentar, 4e éd., 2008, n. 15 ad art. 272 CO ; CREC I 26 août 2009/417),
respectivement lorsque le locataire peut disposer d’une solution de remplacement en déployant
les efforts nécessaires (Conod, op. cit., n. 9 ad art. 272b CO). Une prolongation unique est également
envisageable lorsque le locataire n’a pas fait de recherches intensives de locaux de remplacement
jusqu’au moment de la prolongation (TF 4C.400/2001 du 4 mars 2002 c. 4 ; Burkhalter/Martinez-Favre,
op. cit., pp. 722-723).
c)
En l'occurrence, la pesée des intérêts en cause opérée par le Tribunal des baux
ne prête pas le flanc à la critique, les premiers juges n'ayant pas outrepassé le large
pouvoir d'appréciation qui est le leur. En particulier, il a été tenu compte du fait que
le contrat n'avait duré que treize mois, que les recourants avaient dissimulé leur situation
économique réelle lors de la demande de location, que dans la mesure où l'introduction
d'une procédure en annulation ou en prolongation de bail suspendait les effets du congé, les
recourants jouissaient d'une prolongation de fait aussi longtemps qu'un arrêt définitif et
exécutoire n'aurait pas été rendu et que ceux-ci n'avaient au surplus produit aucune pièce
attestant des recherches qu'ils auraient effectuées afin de trouver un appartement de remplacement.
Les considérations des premiers juges à cet égard, complètes et convaincantes, peuvent
être confirmées par adoption de motifs (art. 471 al. 3 CPC-VD). On relèvera qu'au vu de
la durée de la procédure, les recourants ont bénéficié d'une prolongation de
fait supplémentaire de plus de dix mois, ce qui rend le jugement attaqué d'autant moins critiquable.
Le recours est donc également mal fondé
sur ce dernier point.
8.
En définitive, le recours doit être
rejeté en application de l'art. 465 al. 1 CPC-VD et le jugement confirmé.
Les frais de deuxième instance des recourants sont arrêtés à 1'686 fr. 50 fr., solidairement
entre eux (art. 232 al. 1 aTFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en matière
civile]).
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 465 al. 1 CPC-VD,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance des recourants A.D.________ et B.D.________ sont arrêtés
à 1'686 fr. (mille six cent huitante-six francs).
IV.
L'arrêt est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Astyanax Peca, avocat (pour A.D.________ et B.D.________)
‑
Me Julie Laverrière, avocate (pour B.K.________ et A.K.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Président du Tribunal des baux.
La greffière :