vd_findinfo · HC / 2017 / 257 · 2017-03-14 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, PROCÉDURE DE CONCILIATION, LITISPENDANCE | 257d CO, 200 CPC (CH), 59 al. 2 let. d CPC (CH), 41 CDPJ, 1 al. 3 LJB

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 14.03.2017 HC / 2017 / 257

TRIBUNAL
CANTONAL
JL16.032271-170270
116
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
14 mars 2017
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
MM.
Colombini et Muller, juges
Greffière
:              Mme
Choukroun
*****
Art.
l'art. 257d CO, 259g CO; art. 59 al. 2 let. d CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
H.________
,
à [...], défendeur, contre la décision finale rendue le 13 octobre 2016 par la Juge de
paix du district de Morges dans la cause divisant l’appelant d’avec
N.________
,
au [...], demanderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par décision finale du 13 octobre 2016, dont les motifs ont été communiqués aux parties
le 10 janvier 2017, la Juge de paix du district de Morges a ordonné à H.________ de quitter
et rendre libres pour le 14 novembre 2016 à midi les locaux (arcade commerciale à l’enseigne
P.________ située au rez-de-chaussée et sous-sol) occupés dans l’immeuble sis [...]
(I), a dit qu’à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux,
l’huissier de paix était chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder
à l’exécution forcée de cette décision sur requête de la partie bailleresse,
avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), a ordonné aux agents de la force publique
de concourir à l’exécution forcée de cette décision, s’ils en étaient
requis par l’huissier de paix (III), a arrêté à 250 fr. les frais judiciaires et
a dit qu’ils étaient compensés avec l’avance de frais de la partie demanderesse
à concurrence de 250 fr. (IV), a mis les frais à la charge de la partie défenderesse à
raison de 250 fr. (V), a dit qu’en conséquence, la partie défenderesse rembourserait
à la partie demanderesse son avance de frais par 250 fr. et lui verserait la somme de 1'500 fr.
à titre de dépens (VI) et a dit que toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées
(VII).
En droit, le premier juge a constaté que N.________ avait déposé devant la Commission
de conciliation en matière de baux à loyer (ci-après : la Commission de conciliation)
une requête en expulsion et avait obtenu une autorisation de procéder devant la juge de paix
en date du 8 juillet 2016, de sorte que sa requête du 12 juillet 2016 était recevable. Il a
en outre considéré qu’il n’y avait pas d’identité d’objet entre
la requête du 4 février 2016 – actuellement pendante – et celle du 12 juillet 2016,
dans la mesure où la première visait à l’annulation d’un congé donné
pour le 31 octobre 2015 alors que l’autre avait pour objet l’annulation d’un congé
donné pour le 30 avril 2016. Le premier juge a en outre retenu que H.________ ne s’était
pas acquitté de la totalité des montants réclamés dans l’avis comminatoire
du 15 février 2016. En effet, à défaut d’avoir démontré qu’il eût
été superflu de fixer un délai à N.________ pour remédier aux défauts,
sous menace de consignation du loyer, H.________ n’avait pas respecté les exigences formelles
de l’art. 259g al. 1 CO (Code des obligations ; RS 220), de sorte que la consignation ne saurait
être considérée comme libératoire. H.________ était dès lors en demeure
pour le paiement du loyer et le forfait chauffage concernant le mois de février 2016, de sorte que
la résiliation du 24 mars 2016 pour le 30 avril 2016 était valable.
B.
Par acte du 9 février 2017, H.________ a
déposé un appel contre cette décision. Il a conclu, avec suite de frais et dépens,
à sa réforme en ce sens que les conclusions prises au pied de la demande du 13 juillet 2016
tendant à son expulsion soient rejetées, les conclusions relatives aux moyens de preuves proposés
par N.________ étant déclarées irrecevables, et partant rejetées. À l’appui
de ses moyens, il a produit un bordereau de pièces.
Il n’a pas été ordonné d’échange d’écritures.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de la décision complétée
par les pièces du dossier :
1.
N.________ est propriétaire de l’immeuble sis [...].
2.
a)
Le 14 août 2013, N.________ (ci-après : l’intimée) a conclu un contrat de bail
à loyer avec H.________ (ci-après : l’appelant) portant sur une arcade commerciale
située au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble précité. Le contrat
prévoit que les locaux sont destinés à l’usage d’un pub. L’arcade objet
du contrat comprend au rez-de-chaussée un pub aménagé de 70 à 80 places avec un long
comptoir-bar, une entrée latérale, une cuisinette à l’arrière-comptoir, une
terrasse couverte de 40 places avec un four à pizza et un petit comptoir de distribution, deux terrasses
extérieures et cinq places de parc, la sixième place étant réservée à l’usage
de l’intimée. Le sous-sol comporte des toilettes dames et messieurs, deux réduits, une
lingerie-buanderie, une cave à vin, un économat pour le matériel, un coin de préparation
des pâtes, une chambre froide et une chaufferie.
Le contrat a été conclu pour une durée initiale de cinq ans, soit du
1
er
octobre 2013 au 1
er
octobre 2018, avec clause de renouvellement tacite. Le loyer a été initialement fixé à
2'500 fr., hors charges, les frais relatifs au chauffage et à l’eau chaude étant arrêtés
forfaitairement à 400 fr. par mois. Le loyer est payable par mois d’avance selon les modalités
fixées par le bailleur. En cas de retard de plus de dix jours, le bailleur peut, après une
vaine mise en demeure, exiger que le loyer soit acquitté trimestriellement à l’avance.
L’art. 6d des clauses particulières du bail prévoit que l’eau froide est à
la charge du locataire et qu’un décompte annuel lui est présenté sur la base du
relevé de son compteur individuel.
Les dispositions paritaires romandes et Règles et usages locatifs du canton de Vaud et les dispositions
générales pour locaux commerciaux, garages et places de parc font partie intégrante du
contrat précité.
b)
Parallèlement et toujours le 14 août
2013, les parties ont signé une convention de vente relative au fonds de commerce du P.________,
Route [...], accompagné d’un inventaire du mobilier.
c)
Par notification de nouvelles prétentions du 9 octobre 2013, l’intimée a signifié
à l’appelant que l’acompte de chauffage et eau chaude et frais accessoires figurant
dans le bail du 14 août 2013 était modifié en un forfait mensuel de 400 fr. dès l’entrée
en jouissance. Le motif invoqué à cette prétention était le fait qu’il s’agissait
d’un immeuble mixte et la difficulté que cela occasionnait d’établir un décompte
séparé.
d)
Par avenant du 14 octobre 2013, les parties sont convenues que l’appelant verserait désormais
un montant annuel de 400 fr. correspondant aux frais relatifs à l’eau froide. Cette modification
était motivée par le fait qu’il était impossible d’installer un sous-compteur
d’eau froide dans le bâtiment.
3.
a)
L’appelant
ne s’est pas acquitté des loyers et charges couvrant la période du 1
er
juillet au 31 août 2015, représentant un montant total de 5'800 francs.
b)
Par avis comminatoire du 4 août 2015, l’intimée – par le biais de la régie
W.________ – lui a imparti un délai de 30 jours pour s’acquitter du montant précité.
À défaut de paiement dans ce délai, il était indiqué qu’il serait procédé
à la résiliation du bail conformément à l’art. 257d CO. L’intimée
a en outre précisé que dans le délai de paiement s’ajoutait la mensualité du
mois de septembre 2015 de 2'900 fr., de sorte que l’appelant devait s’acquitter au total
du montant de
8'700 francs.
c)
Le 15 septembre 2015, l’appelant ne s’étant pas acquitté des montants réclamés
dans le délai imparti, l’intimée lui a notifié une résiliation du contrat de
bail pour le 31 octobre 2015 en application de l’art. 257d al. 2 CO.
Une audience s’est tenue le 28 janvier 2016 devant la Commission de conciliation. La conciliation
n’ayant pas abouti, l’intimée s’est vu délivrer une autorisation de procéder
le 29 janvier 2016.
d)
Par demande du 3 février 2016, l’intimée
a requis l’évacuation des locaux objet du litige par l’appelant.
Par décision du 7 avril 2016, la Juge de paix du district de Morges a, en substance, rejeté
la requête d’expulsion déposée par l’intimée.
4.
a)
L’intimée, par l’intermédiaire de W.________, a fait paraître sur internet
début octobre 2015 deux annonces concernant la vente d’un pub-restaurant avec terrasse et
d’un appartement de 4,5 pièces à l’étage sis à [...], avec l’indication
que ce bâtiment était libre de bail dès le 31 janvier 2016.
b)
Par courrier du 13 octobre 2015, W.________ a informé le conseil de l’appelant qu’elle
avait suspendu la commercialisation de l’immeuble en question.
c)
L’appelant a déposé une requête de mesures provisionnelles le
14
octobre 2015 devant le Président du Tribunal des baux.
Le 9 décembre 2015, les parties ont passé une transaction, par laquelle elles ont déclaré
avoir transigé le différend qui les divisait selon la requête de mesures provisionnelles
précitée.
5.
a)
Le 7 janvier 2016, le Service de la promotion
économique et du commerce (ci-après : le SPECo), Police cantonale du commerce, a procédé
à une visite de l’établissement de l’appelant.
b)
Par décision du 19 janvier 2016, la Police du commerce a constaté que l’ancienne terrasse
couverte ouverte sur un côté avait été transformée sans autorisation en annexe
avec cuisine professionnelle (1), a accordé à l’appelant un délai au 29 janvier
2016 pour le dépôt d’un dossier complet d’enquête visant à la régularisation
des locaux de cette annexe (2), a autorisé ladite annexe, comme salle à boire, sous certaines
conditions relatives à la sécurité des utilisateurs (3), a précisé que si les
conditions sous chiffre 3 devaient ne pas être respectées, la fermeture immédiate de l’ancienne
terrasse couverte ouverte transformée en annexe serait ordonnée (4) et a rendu la décision
sous commination de la peine prévue à l’art. 292 CP (5). Une copie de cette décision
a été adressée à la Municipalité de [...] et à l’intimée.
c)
Par courrier du 23 février 2016, le SPECo a répondu aux questions posées par le conseil
de l’intimée à la suite de la décision rendue le 19 janvier 2016 et lui a demandé
de lui faire savoir, dans un délai au 15 mars 2016, si cette dernière entendait entreprendre
des démarches en vue de la régularisation des locaux de l’annexe non conforme, auquel
cas l’autorisation provisoire accordée sous conditions à l’appelant pourrait être
prolongée ou si elle s’opposait catégoriquement à entreprendre des démarches
dans ce sens, auquel cas l’autorisation provisoire accordée sous conditions ne serait pas
prolongée et la fermeture du local serait ordonnée.
d)
Le 16 juin 2016, La Municipalité de [...] a écrit à l’appelant pour l’informer
qu’elle venait de transmettre un courrier à l’intimée confirmant à cette dernière
qu’elle devait déposer auprès de l’administration un dossier d’enquête
en bonne et due forme pour régulariser la terrasse couverte qui avait été fermée
sans droit.
6.
a)
Les 29 janvier 2016, 29 février 2016, 31 mars 2016, 29 avril 2016,
3
juin 2016, 4 juillet 2016 et 29 juillet 2016, l’appelant a fait consigner le montant de 2'900 fr.
correspondant aux loyers et aux forfaits chauffage et eau chaude des mois de février 2016 à
août 2016 sur un compte de consignation ouvert auprès de la Banque [...].
b)
Le 29 février 2016, l’appelant a déposé une requête de conciliation auprès
de la Commission de conciliation.
Les parties n’ayant pas trouvé un terrain d’entente à l’issue de l’audience
de conciliation qui s’est tenue le 28 avril 2016, l’appelant a obtenu une autorisation de
procéder.
c)
Par demande du 27 mai 2016, rectifiée le 30 mai suivant, l’appelant a conclu à ce qu’il
soit ordonné à l’intimée d’exécuter, dans un délai de 30 jours dès
jugement définitif et exécutoire, les travaux exigés par décision du 19 janvier 2016
par la Police cantonale du commerce, à ce que les consignations des loyers de février, mars,
avril, mai soient reconnues valables et à ce qu’il soit autorisé à poursuivre la
consignation du loyer jusqu’à exécution définitive des travaux précités,
procédure qui est actuellement pendante.
7.
a)
Par lettre recommandée du 15 février
2016, l’intimée a sommé l’appelant de s’acquitter de la somme de 4'900 fr.
au total, correspondant au loyer et au forfait chauffage du 1
er
février au 29 février 2016 par 2'900 fr. (2'500 fr. + 400 fr.), au forfait chauffage allant
du 1
er
octobre 2014 au 31 janvier 2015, soit 1'600 fr. (4x 400 fr.) et au forfait pour la consommation d’eau
froide pour la période du 1
er
octobre 2015 au 30 septembre 2016 d’un montant de 400 francs. Un délai de trente jours lui
a été imparti dès réception de la lettre précitée pour s’acquitter
dudit montant, faute de quoi le bailleur procéderait à la résiliation du contrat de bail
selon les dispositions prévues à l’art. 257d CO.
b)
Par deux courriers recommandés identiques et datés du 24 mars 2016, l’un adressé
au conseil de l’appelant et l’autre à l’adresse de ce dernier à [...], l’intimée
a résilié le contrat de bail pour le 30 avril 2016 ou à la plus proche échéance
utile et a fixé l’état des lieux de sortie du local commercial au 3 mai 2016 à
14
heures. À chaque courrier était jointe la formule officielle de notification de résiliation
de bail.
c)
Par requête du 7 juin 2016 adressée à la Commission de conciliation, l’intimée
a conclu à ce que l’appelant soit condamné à évacuer les locaux commerciaux
et à ce que son expulsion soit ordonnée, au besoin avec l’aide de la force publique et
des huissiers de justice.
L’audience, qui s’est tenue le 5 juillet 2016 en présence des parties assistées
de leurs conseils respectifs, n’a pas abouti à la conciliation. La Commission de conciliation
a dès lors délivré une autorisation de procéder à l’intimée le 8
juillet suivant.
d)
Le 12 juillet 2016, l’Office des poursuites du district de Morges, agissant sur réquisition
de l’appelant, a notifié à l’intimée un commandement de payer dans la poursuite
n° [...], pour un montant de 150'000 fr. à 5 % d’intérêt dès le 1
er
mars 2016, dont la cause de l’obligation est « Restitution du prix d’acquisition
du commerce route [...] et montant réclamé à titre de dommages-intérêts, en
raison de l’impossibilité d’exploiter l’établissement en raison d’une
décision de la Police cantonale du commerce ». L’intimée a fait opposition
totale à ce commandement de payer.
8.
a)
Toujours le 12 juillet 2016, l’intimée a déposé une demande en procédure simplifiée
dirigée contre l’appelant accompagnée d’un bordereau de pièces, dont les conclusions
tendaient, avec suite de frais et dépens, à l’expulsion de ce dernier des locaux commerciaux
sis au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [...] et au rejet de toutes autres conclusions prises
par la partie défenderesse.
Dans sa réponse du 30 août 2016, l’appelant a conclu, avec suite de frais et dépens,
à libération des conclusions tendant à l’expulsion et à l’irrecevabilité
de toutes autres conclusions.
L’intimée a déposé une réplique le 27 septembre 2016, accompagnée d’un
bordereau de pièces complémentaires.
b)
Une audience d’instruction et de jugement s’est tenue le 13 octobre 2016, en présence
des parties assistées de leurs conseils respectifs. À cette occasion, l’appelant a produit
un lot de photographies.
c)
Le Juge de paix a rendu une décision, sous forme de dispositif, le
13
octobre 2016, laquelle a été notifiée le 20 octobre 2016. Le 28 octobre 2016, l’appelant
en a requis la motivation.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est ouvert contre les décisions finales de première instance pour autant que
la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant l’autorité inférieure,
soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile suisse
du 19 décembre 2008 ; RS 272]). Lorsque la décision a été rendue en procédure
ordinaire ou simplifiée, le délai pour l’introduction de l’appel est de 30 jours
à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC).
Lorsque l’expulsion a été obtenue dans le cadre d’une procédure simplifiée
et que les conditions de la résiliation fondée sur l’art. 257d CO sont remises en cause,
la valeur litigieuse n’est pas celle de la durée devant s’écouler jusqu’à
l’expulsion prononcée dans le cadre d’une procédure ordinaire – comme c’est
le cas lors d’une expulsion prononcée dans la procédure en cas clair –, mais elle
correspond au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation
n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé
peut être donné. Si la contestation émane du locataire, la durée déterminante
pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de
trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation
signifiée après une procédure judiciaire (TF 4A_501/2011 du 15 novembre 2011 consid.
1.1, in RSPC 2012 p. 106, note Bohnet).
1.2
En l’espèce, compte tenu du loyer mensuel de 2'500 fr., plus 400 fr. de frais de chauffage
et d’eau chaude par mois, la valeur litigieuse, calculée selon les principes énoncés
ci-dessus, est supérieure à 10’000 fr., si bien que c’est la voie de l’appel
qui est ouverte (art. 308 al. 2 CPC). Pour le surplus, formé en temps utile par une partie
qui y a intérêt, l’appel est recevable.
2.
2.1
L’appel peut être
formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310
let. b CPC). L’instance d’appel dispose ainsi d’un plein pouvoir d’examen de
la cause en fait et en droit ; en particulier, le juge d’appel contrôle librement l’appréciation
des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l’art.
310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138
III 374 consid. 4.3.1). Que la cause soit soumise à la maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC)
ou à la maxime inquisitoire (cf. notamment art. 247 al. 2 let. a CPC), il incombe cependant à
l’appelant de motiver son appel (art. 311 al. 1 CPC), c’est-à-dire de démontrer
le caractère erroné de la motivation attaquée ; pour satisfaire à cette exigence,
il ne lui suffit pas de renvoyer aux moyens soulevés en première instance, ni de se livrer
à des critiques toutes générales de la décision attaquée ; sa motivation
doit être suffisamment explicite pour que l’instance d’appel puisse la comprendre aisément,
ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision que l’appelant
attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ;
TF 5A_396/2013 du 26 février 2014 consid. 5.3.1). À défaut de motivation suffisante, l’appel
est irrecevable (TF 4A_651/2012 du 7 février 2013 consid. 4.2).
2.2
En appel, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués
ou produits sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance,
bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient à l’appelant
de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte qu’il doit indiquer spécialement
dans son appel quels faits et preuves sont nouveaux et motiver les raisons qui les rendent admissibles
selon lui (JdT 2011 III 43). En effet, dans le système du CPC, tous les faits et
moyens de preuve doivent en principe être apportés dans la procédure de première
instance ; la diligence requise suppose donc qu’à ce stade déjà, chaque partie
expose l’état de fait de manière soigneuse et complète et qu’elle amène
tous les éléments propres à établir les faits jugés importants (TF 4A_334/2012
du 16 octobre 212 consid. 3.1 et les réf. citées, SJ 2013 I 311). Ces exigences s’appliquent
également aux litiges soumis à la maxime inquisitoire (ATF 138 III 625 consid. 2.2).
2.3
En l’espèce, les pièces produites
par l’appelant figurent déjà toutes au dossier de première instance et sont dès
lors recevables.
3.
L'appelant soutient que la Commission de conciliation
n'était pas compétente pour délivrer l'autorisation de procéder le 8 juillet 2016.
Il fait valoir que les art. 1 al. 3 LJB (loi du 9 novembre 2010 sur la juridiction en matière de
bail ; RSV 173.655) et 41 CDPJ (Code de droit privé judiciaire vaudois du 12 janvier 2010 ;
RSV 211.02) auraient repris l'exception
de l'ancien art. 274g al. 3 CO. Faute d'autorisation de procéder valable, la demande serait irrecevable.
3.1
3.1.1
L'existence d'une autorisation de procéder valable est une condition de recevabilité de la
demande, que le tribunal saisi de la cause doit examiner d'office (ATF 140 III 227 consid. 3.2; ATF 140
III 310 consid. 1.3.2).
La validité de cette autorisation de procéder doit être contestée immédiatement
dans la procédure au fond. C'est ainsi dans le cadre de la réponse que devra être soulevé
le grief d'incompétence manifeste de l'autorité de conciliation (ATF 138 III 273 consid. 2.3
in RSPC 2013 p. 400 note Bohnet, ad CACI 7 décembre 2012/567). Le défendeur qui ne soulève
pas l'incompétence manifeste devant l'autorité de conciliation n'agit pas de manière contraire
à la bonne foi en invoquant le moyen dans le cadre de la réponse au fond, dès lors qu'il
ne dispose d'aucune voie de droit pour s'en prendre directement à l'autorisation de procéder
(ATF 139 III 273 consid. 2.3 in RSPC 2013 p. 400 note Bohnet).
3.1.2
Les commissions de conciliation en matière de baux à loyer sont réglementées par
les art. 7ss LJB. Selon l'art. 1 al. 3 LJB, cette loi ne s'applique ni aux procédures d'expulsion
dans le cas où le bail est résilié en raison d'un retard dans le paiement du loyer, ni
aux procédures qui relèvent des autorités chargées de l'application dans le Canton
de Vaud de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, notamment des mainlevées
d'opposition.
L'art. 41 al. 1 CDPJ prévoit que le juge de la tentative de conciliation est le juge matériellement
compétent pour l'instance du fond. L'art. 41 al. 3 CDPJ réserve les lois spéciales. L'exposé
des motifs relatif à la réforme de la juridiction civile – Codex 2010 volet « procédure
civile » (mai 2009 n° 187) p. 24 – précise qu'en matière de bail, la conciliation
reste en mains des commissions de conciliation préfectorales, dont le modèle est conforme aux
nouvelles exigences et ne nécessite aucun changement.
L'art. 200 al. 1 CPC dispose que dans les litiges relatifs aux baux à loyer ou à ferme d'habitations
ou de locaux commerciaux, l'autorité de conciliation se compose d'un président et de représentants
siégeant paritairement.
Le principe de la composition paritaire des autorités de conciliation en matière de litiges
relatifs aux baux à loyer ou à ferme d'habitations, consacré par le droit fédéral,
constitue une exception à la compétence des cantons dans le domaine de l'organisation des tribunaux
et des autorités de conciliation (ATF 141 III 439 consid. 2). Il appartient aux cantons de régler
la procédure de nomination des membres des autorités paritaires de conciliation en matière
de bail ; le seul fait pour un candidat d'appartenir à une association représentative de locataires
ou de bailleurs n'est pas suffisant pour être considéré comme défendant les intérêts
du milieu considéré ; il faut que la personne visée ait la confiance de l'association
en question, ce qui suppose qu'elle ait été proposée par celle-ci pour nomination
(ATF
141 III 439 consid. 3 et 4).
Sous réserve des cas mentionnés aux art. 198 et 199 CPC, en particulier en cas de demande d'expulsion
dans les cas clairs, soumise à la procédure sommaire selon l'art. 257 CPC, où la conciliation
est exclue en vertu de l'art. 198 CPC (TF 4A_585/2011 du 7 novembre 2011 consid. 3.1, SJ 2012 I 120 ;
cf. déjà la jurisprudence vaudoise
JdT 2011 III 146), tous les litiges relatifs à un bail à loyer ou à ferme doivent faire
l'objet d'une tentative de conciliation (Bohnet, CPra-Bail, 2
e
éd., n. 3 ad art. 201 CPC ; Honegger, ZPO-Komm. n. 4 ad art. 200 CPC ; Brühllhardt/Püntener,
Mietrecht für die Praxis, 9
e
éd., p. 106), notamment les litiges en matière d'expulsion (Bohnet/Conod, La fin du bail et
l'expulsion du locataire,
18
e
Séminaire sur le droit du bail, no 162 p. 115) et en particulier ceux en matière d'expulsion
pour non-paiement de loyer (Colombini, note sur quelques questions liées à la procédure
d'expulsion, JdT 2011 III 86). L'art. 200 al. 1 CPC ne prévoit aucune exception à la conciliation
par une autorité paritaire en matière de résiliation pour défaut de paiement de loyer
selon l'art. 257d CO, contrairement à l'ancien droit où le Tribunal fédéral avait
admis que les cantons dispensent de la phase préalable de conciliation les demandes d'expulsion
consécutives à la résiliation de bail pour retard dans le paiement du loyer (ATF 132 III
747 consid. 6.3 et 6.4 ; Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, Genève,
2010, p. 88 note infrapaginale 30 ; Guignard, in Procédures spéciales vaudoises, Lausanne 2008,
n. 4 ad art. 1 LPEBL [Loi du 18 mai 1955 sur la procédure d’expulsion en matière de baux
à loyer et à ferme, abrogée au 1
er
janvier 2011]), ce qui était le cas en droit vaudois où la Commission de conciliation transmettait
d'office au juge de l'expulsion la requête du locataire ou du fermier (art. 274g al. 3 aCO et art.
24 al. 2 aLPCBL) et où la conciliation était tentée en cours d'instance devant le juge
de paix (art. 12 al. 1 aLPEBL).
3.1.3
La jurisprudence de la Cour de céans présuppose par ailleurs que la conciliation doit être
tentée devant la Commission de conciliation en matière de baux, puisqu'elle considère
que, dans le cadre d'un congé donné en application de
l'art.
257d CO, lorsque des conclusions en expulsion sont prises par le bailleur devant la Commission de conciliation
à titre principal ou reconventionnel, cette dernière devra indiquer dans son autorisation de
procéder le juge de paix comme autorité devant laquelle devra être portée l'affaire,
que l'autorisation de procéder soit délivrée au bailleur ou au locataire et qu'elle soit
délivrée immédiatement après l'échec de la conciliation ou ensuite d'opposition
après proposition de jugement. L'action au fond, qu'elle soit intentée par le bailleur en expulsion
ou par le locataire en contestation du congé, devra être introduite devant le juge de paix
(JdT 2012 III 126 ; CdB 2012 p. 97,
note approbatrice Sonnenberg ; cf. JdT 2014 III 88).
3.2
En l’espèce, la thèse de l'appelant selon laquelle l'ancien système du droit vaudois
aurait été repris par le nouveau droit ne saurait être suivie. En effet, conformément
à ce qui est rappelé ci-dessus, les litiges en procédure simplifiée en matière
de résiliation de bail pour défaut de paiement de loyer sont soumis, en vertu du droit fédéral
(art. 200 al. 1 CPC), à la conciliation préalable de l'autorité paritaire de conciliation,
soit de la Commission de conciliation en matière de baux. Lorsque l'art. 41 al. 3 CDPJ réserve
les lois spéciales, il vise notamment cette hypothèse. Par conséquent, la Commission de
conciliation était compétente pour délivrer l'autorisation de procéder le 8 juillet
2016, dont la validité n’est pas contestable. Le moyen, mal fondé, doit être rejeté.
4.
L'appelant, se prévalant de l'art. 59 al. 2 let. d CPC, soutient qu'au moment du dépôt
de la requête de conciliation, une première procédure d'expulsion devant le Juge de paix
du district de Morges n'était pas close et que le jugement y relatif n'était pas encore définitif
et exécutoire. Il y aurait donc litispendance préexistante, ce qui excluait une deuxième
action portant sur le même objet.
4.1
Selon l'art. 59 al. 2 let. d CPC, le tribunal n'entre pas en matière sur une demande lorsque le
litige fait l'objet d'une litispendance préexistante.
À l'instar du principe de l'autorité de chose jugée, le principe de la litispendance tend
en particulier à éviter qu'il existe, dans un ordre juridique déterminé, deux décisions
judiciaires contradictoires sur la même action et entre
les
mêmes parties, qui seraient également et simultanément exécutoires
(ATF
127 III 279 consid. 2b). Plus généralement, il s'agit de prévenir les procédés
inutiles de nature à surcharger les tribunaux, en empêchant qu'une contestation identique fasse
l'objet de plusieurs procès distincts et simultanés entre les mêmes parties (TF 4A_141/2013
du 22 août 2013 consid. 2.2.2, SJ 2014 I 81, RSPC 2013
p.
462, note Droese).
Il y a litispendance préexistante lorsque le même objet du litige oppose les mêmes parties
devant un tribunal saisi au préalable, l'objet du litige étant déterminé par les
conclusions de la demande et le conglomérat de fait à la base de la demande (Bohnet, CPC commenté,
Bâle 2011, nn. 46-47 ad art. 59 CPC).
4.2
En l'espèce, comme l'a considéré à juste titre le premier juge, il n'y a pas d'identité
d'objet entre la requête du 3 février 2016 et celle du 12 juillet 2016 puisqu'elles visent
à l'annulation de deux congés distincts et dont les effets diffèrent : dans un cas le
congé est donné pour le 31 octobre 2015 et dans l'autre pour le
30
avril 2016. Le moyen, mal fondé, doit être rejeté.
5.
L'appelant se plaint d'une désignation inexacte des locaux loués dans le bail. La question
est cependant sans pertinence pour juger du bien-fondé de la résiliation. Le moyen est ainsi
sans consistance et doit être rejeté.
6.
L'appelant soutient que l'intimée aurait tardé à mettre à l'enquête des travaux
de transformation et de rénovation. Il n'y a toutefois pas lieu d'examiner plus avant cette question.
En effet, sous réserve d'une compensation ou d'une consignation valablement intervenue – question
qui sera examinée ci-dessous
(cf. consid.
7 infra) –, une éventuelle violation de ses obligations par le bailleur n'est pas susceptible
de faire échec à une résiliation fondée sur un retard dans le paiement du loyer.
7.
L'appelant fait valoir qu'à l'échéance du délai de sommation, le loyer réclamé
était consigné, donc censé payé et qu'il importait peu que la consignation ait été
ensuite levée parce que le locataire n'avait pas les moyens de verser l'avance de frais requise
par le Tribunal des baux.
7.1
Aux termes de l’art. 259g CO, le locataire d’un immeuble qui exige la réparation d’un
défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet ; il
peut lui signifier qu’à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès
d’un office désigné par le canton les loyers à échoir ; le locataire avisera
par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers (al. 1). Les loyers consignés
sont réputés payés (al. 2).
L'effet libératoire de la consignation n'intervient dès lors que si celle-ci répond aux
conditions cumulatives préalables de l'art. 259g al. 1 CO, savoir que le locataire a demandé
au bailleur de réparer le défaut, en lui impartissant par écrit un délai raisonnable
pour le faire et a menacé par écrit le bailleur de consigner le loyer, si le défaut n'est
pas réparé dans le délai imparti (Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd. 2008, p. 275). Le locataire qui n'a pas imparti au bailleur un délai raisonnable pour réparer
les locaux et/ou qui ne l'a pas menacé de consignation – alors qu'il était tenu de le
faire – ne peut pas valablement consigner le loyer. S'il le fait néanmoins, le locataire n'est
pas réputé avoir payé le loyer et s'expose à une résiliation anticipée
de son bail (Lachat, op. cit., pp. 276 et 278 ; Aubert, CPra-Bail, 2
e
éd, n. 64 ad art. 259g CO ;
cf. TF
4A_70/2014 du 10 septembre 2014 consid. 4).
Lorsqu'il apparaît d'emblée que la fixation d'un délai sera inutile, notamment si le bailleur
a d'ores et déjà indiqué (si possible par écrit) qu'il ne réparerait pas le
défaut, le locataire peut toutefois se dispenser d'impartir au bailleur un délai raisonnable
pour réparer le défaut, par application analogique de l'art. 108 ch. 1 CO (TF 4A_565/2009 du
21 janvier 2010 consid. 4.2 ; TF 4C. 264/2003 du
3
décembre 2003 consid. 3.1, CdB 2004 p. 26). Comme la fixation du délai par écrit est une
des conditions formelles de validité de la consignation, le locataire n'y recourra donc qu'avec
prudence et uniquement s'il est en mesure de prouver que ce délai supplémentaire serait inutile
(Aubert, CPra-Bail, 2
e
éd, n. 30 ad art. 259g CO).
7.2
En l'espèce, le premier juge a considéré qu’en date du 29 janvier 2016, l'appelant
avait fait consigner le loyer et le forfait chauffage concernant le mois de février 2016 sans avoir
préalablement demandé à l’intimée de réparer le défaut de la chose
louée et sans lui fixer par écrit un délai raisonnable pour y procéder et l'avertir
qu'à défaut le loyer serait consigné. Le magistrat a relevé qu'à la date de
la consignation, rien ne permettait à l'appelant d'affirmer que l'intimée n'allait pas entrer
en matière et exécuter ses obligations. Au contraire, un accord entre les parties venait d'être
signé le 9 décembre 2015 et l'avocat de l'intimée avait contacté le Service de la
promotion économique et du commerce pour obtenir des renseignements complémentaires à
la suite de la décision rendue par ce service. Il ne ressortait ainsi pas de la procédure que
l'intimée avait, à un moment donné, manifesté une ferme intention de ne pas accomplir
ses obligations avant que le loyer soit consigné. Par conséquent, l’appelant n'était
pas réputé avoir payé le loyer et s'est exposé à une résiliation anticipée
de son bail.
Cette appréciation, que l’appelant ne remet par ailleurs pas en cause, ne prête pas le
flanc à la critique et doit être confirmée.
8.
L'appelant fait encore valoir que, dans sa demande d'expulsion, le conseil de l’intimé avait
qualifié la mensualité de février d'indemnité pour occupation illicite et non pas
de loyer. Selon lui, cela signifierait que le bail avait été résilié antérieurement,
de sorte qu'une sommation à forme de l'art. 257 let. d CO serait exclue.
L'appelant ne saurait se prévaloir de cette mention équivoque dans un allégué de
la requête d'expulsion (all. 48). Il ressort au contraire du dossier que la procédure de l'art.
257d CO a été respectée, puisque la sommation porte bien sur un arriéré de loyer
et a été suivie, après son échéance, d'une résiliation en bonne et due
forme. Ce moyen, qui frise la témérité, ne peut qu’être rejeté.
9.
L'appelant fait enfin valoir que l'introduction du forfait d'eau froide en octobre 2013 aurait dû
faire l'objet d'une notification au moyen de la formule officielle et que cette modification du contrat
serait nulle.
9.1
Dans un arrêt de principe rendu à cinq juges, la Chambre des recours a jugé inefficace
le congé qui repose sur une mise en demeure portant sur un montant disproportionné par rapport
au loyer effectivement dû (du simple au double). La Chambre des recours a motivé cette solution
par le fait que le locataire "moyen" qui reçoit une telle mise en demeure est non seulement
incapable de faire la part des choses mais est d'emblée dissuadé de payer quoi que ce soit
d'un montant exagéré dont il ne dispose peut-être pas. Le bailleur contraint ainsi le
locataire à adopter une attitude vraisemblablement différente de celle qu'il aurait eue si
la mise en demeure avait porté sur le montant exact. L'on peut attendre d'un bailleur, représenté
la plupart du temps par un professionnel de l'immobilier, qu’il procède correctement (CREC
I 18 janvier 2006/89 consid. 3).
Une proportion du simple au double entre le montant effectivement dû et celui réclamé
a été jugée disproportionnée (CACI 30 mai 2011/97). Il en va de même a fortiori
d'une disproportion du simple au triple (CACI 2 janvier 2012/1). Il n’est en outre pas arbitraire
de considérer qu'une sommation portant sur un montant dépassant de 50 % le loyer effectivement
dû n'entraine pas l'inefficacité du congé mais qu'elle peut le rendre abusif au sens des
art. 271 ss CO, le locataire étant alors dans l'obligation de contester celui-ci dans le délai
de l'art. 273 al. 1 CO sous peine de forclusion (cf. CACI 2 janvier 2012/1 ; CREC I 3 septembre
2010/457 consid. 4).
9.2
En l'espèce, les parties ont convenu – en octobre 2013 – qu’en raison de l’impossibilité
d’installer un sous-compteur d’eau froide dans le bâtiment, l’appelant verserait
un montant de 400 fr. par an pour l’eau froide. L’appelant n'a pas saisi la Commission de
conciliation pour contester le congé litigieux dans le délai de
l'art.
273 al. 1 CO et le montant litigieux de 400 fr. ne représente qu'une partie infime de celui qui
faisait l'objet de l'avis comminatoire. Par conséquent, une nullité de la résiliation
est exclue. Il n'y a pas lieu d'examiner plus avant le moyen.
10.
Au vu de ce qui précède, l'appel doit être rejeté selon le mode procédural de
l'art. 312 al. 1 CPC et la décision entreprise confirmée.
Le délai de libération des locaux étant échu du fait de l'effet suspensif dévolu
à l'appel, il convient de renvoyer la cause au premier juge pour qu'il fixe à l'appelant un
nouveau délai pour libérer les locaux.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 3 et 69
al. 1 TFJC (tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
RSV
270.11.5), seront mis à la charge de l’appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n'y a pas lieu à l'allocation de dépens de deuxième instance, l’intimée
n’ayant pas été invitée à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
La décision est confirmée.
III.
La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de Morges pour qu’elle fixe à
H.________ un nouveau délai pour libérer les locaux occupés dans l’immeuble sis
[...] (arcade commerciale à l’enseigne P.________ située au rez-de-chaussée et sous-sol).
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge de l’appelant H.________.
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit aux intéressés
le15 mars 2017, est notifié en expédition complète à :
‑
M. Serge Maret, aab, (pour H.________),
‑
Me Serge Patek, avocat (pour N.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Morges.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :