vd_findinfo · AP / 2009 / 218 · 2007-12-18 · fr

QUALITÉ POUR AGIR, QUALITÉ POUR AGIR ET RECOURIR, LOYER ABUSIF, PLUS-VALUE, TRAVAUX D'ENTRETIEN{EN GÉNÉRAL}, RÉNOVATION D'IMMEUBLE | 269a let. b CO, 14 al. 1 OBLF

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 18.11.2009 AP / 2009 / 218

TRIBUNAL CANTONAL
565/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Séance du 18 novembre
2009
________________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.     F. Meylan et Creux
Greffier
:
M.        d'Eggis
*****
Art. 67 al. 1, 269a let.
b CO; 14 al. 1 OBLF
La Chambre des
recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper du
recours interjeté par
P.________
, à La Tour-de-Peilz,
A.W.________
, à
La Tour-de-Peilz,
B.W.________
, à
La Tour-de-Peilz,
L.________
, à La
Tour-de-Peilz,
A.C.________
, à
La Tour-de-Peilz,
B.C.________
, à
La Tour-de-Peilz,
A.T.________
, à
La Tour-de-Peilz,
B.T.________
, à
La Tour-de-Peilz,
et
Q.________
, à La Tour-de-Peilz, défendeurs,
contre le jugement rendu le 18
novembre 2009 par le Tribunal des baux dans la cause divisant les
recourants d'avec
Z.________
, à
Zurich,
demanderesse.
Délibérant en audience publique, la cour
voit :
En fait :
A.
Par jugement du 18 décembre 2007, le Tribunal des baux a
prononcé ce qui suit :
I.
Le loyer mensuel net de
l'appartement de 4 pièces pris à bail par la
défenderesse P.________ à la demanderesse Z.________
au 9
ème
étage de l'immeuble sis avenue
[...], à La Tour-de-Peilz, est fixé, dès le
1
er
avril 2007, à 1'094 fr. (mille nonante-quatre
francs), l'acompte mensuel pour le chauffage et l'eau chaude par
120 fr. (cent vingt francs) et l'acompte mensuel pour les frais
accessoires par 302 fr. (trois cent deux francs) demeurant
inchangés.
Ce loyer est basé sur les paramètres suivants
:
- TIH : 3 %
- IPC : 155.5 points (novembre 2006, base
1983)
- charges arrêtées à
fin décembre 2005.
II.
Les nouvelles
prétentions, notifiées par la demanderesse à
la défenderesse P.________ selon formule officielle du 5
décembre 2006, ne sont pas abusives et sont valablement
entrées en vigueur le 1
er
avril 2007.
III.
Le loyer mensuel net de
l'appartement de 4 pièces pris à bail par la
défenderesse P.________ à la demanderesse au
9
ème
étage de l'immeuble sis avenue [...],
à La Tour-de-Peilz, est réduit de 25 % du 18 avril
2006 au 15 mars 2007.
IV.
La demanderesse doit
verser à la défenderesse P.________ la somme de 2'342
fr. (deux mille trois cent quarante-deux francs) au titre de la
réduction de loyer octroyée sous chiffre III.
ci-dessus.
V.
(…)
VI.
(…)
VII.
(…)
VIII.
(…)
IX.
(…)
X.
(…)
XI.
(…)
XII.
(…)
XIII.
(…)
XIV.
(…)
XV.
(…)
XVI.
Le loyer mensuel net de
l'appartement de 4 pièces pris à bail par les
défendeurs A.W.________ et B.W.________ à la
demanderesse au 5
ème
étage de l'immeuble
sis avenue [...], à La Tour-de-Peilz, est fixé,
dès le 1
er
avril 2007, à 1'039 fr. (mille
trente-neuf francs), l'acompte mensuel pour le chauffage et l'eau
chaude par 120 fr. (cent vingt francs) et l'acompte mensuel pour
les frais accessoires par 308 fr. (trois cent huit francs)
demeurant inchangés.
Ce loyer est basé sur les paramètres suivants
:
- TIH : 3 %
- IPC : 155.5 points (novembre 2006, base
1983)
- charges arrêtées à
fin décembre 2005.
XVII.
Le loyer mensuel net de
l'appartement de 4 pièces pris à bail par les
défendeurs A.W.________ et B.W.________ à la
demanderesse au 5
ème
étage de l'immeuble
sis avenue [...], à La Tour-de-Peilz, est réduit de
25 % du 18 avril 2006 au 15 mars 2007.
XVIII.
La demanderesse doit
verser aux défendeurs A.W.________ et B.W.________,
solidairement entre eux, la somme de 2'173 fr. (deux mille cent
septante-trois francs) au titre de la réduction de loyer
octroyée sous chiffre XVII. ci-dessus.
XIX.
(…)
XX.
(…)
XXI.
(…)
XXII.
(…)
XXIII.
Le loyer mensuel net de
l'appartement de 3 pièces pris à bail par la
défenderesse L.________ à la demanderesse au
9
ème
étage de l'immeuble sis avenue [...],
à La Tour-de-Peilz, est fixé, dès le
1
er
avril 2007, à 857 fr. (huit cent
cinquante-sept francs), l'acompte mensuel pour le chauffage et
l'eau chaude par 90 fr. (nonante francs) et l'acompte mensuel pour
les frais accessoires par 224 fr. (deux cent vingt-quatre francs)
demeurant inchangés.
Ce loyer est basé sur les paramètres suivants
:
- TIH : 3 %
- IPC : 155.5 points (novembre 2006, base
1983)
- charges arrêtées à
fin décembre 2005.
XXIV.
Le loyer mensuel net de
l'appartement de 3 pièces pris à bail par la
défenderesse L.________ à la demanderesse au
9
ème
étage de l'immeuble sis avenue [...],
à La Tour-de-Peilz, est réduit de 25 % du 18 avril
2006 au 15 mars 2007.
XXV.
La demanderesse doit
verser à la défenderesse L.________ la somme de 1'861
fr. (mille huit cent soixante et un francs) au titre de la
réduction de loyer octroyée sous chiffre XXIV.
ci-dessus.
XXVI.
Le loyer mensuel net de
l'appartement de 4 pièces pris à bail par les
défendeurs A.C.________ et B.C.________ à la
demanderesse au 4
ème
étage de l'immeuble
sis avenue [...], à La Tour-de-Peilz, est fixé,
dès le 1
er
avril 2007, à 1'086 fr. (mille
huitante-six francs), l'acompte mensuel pour le chauffage et l'eau
chaude par  120 fr. (cent vingt francs) et l'acompte mensuel
pour les frais accessoires par 302 fr. (trois cent deux francs)
demeurant inchangés.
Ce loyer est basé sur les paramètres suivants
:
- TIH : 3 %
- IPC : 155.5 points (novembre 2006, base
1983)
- charges arrêtées à
fin décembre 2005.
XXVII.
Le loyer mensuel net de
l'appartement de 4 pièces pris à bail par les
défendeurs A.C.________ et B.C.________ à la
demanderesse au 4
ème
étage de l'immeuble
sis avenue [...], à La Tour-de-Peilz, est réduit de
25 % du 18 avril 2006 au 15 mars 2007.
XXVIII.
La demanderesse doit
verser aux défendeurs A.C.________ et B.C.________,
solidairement entre eux, la somme de 2'317 fr. (deux mille trois
cent dix-sept francs) au titre de la réduction de loyer
octroyée sous chiffre XXVII. ci-dessus.
XXIX.
La hausse de loyer,
notifiée par la demanderesse aux défendeurs
A.T.________ et B.T.________ selon formule officielle du 8
décembre 2006, fixant le loyer mensuel net de l'appartement
de 4,5 pièces qu'ils ont pris à bail au
3
ème
étage de l'immeuble sis avenue [...],
à La Tour-de-Peilz, à 1'296 fr. (mille deux cent
nonante-six francs), l'acompte mensuel pour le chauffage et l'eau
chaude par 140 fr. (cent quarante francs) et l'acompte mensuel pour
les frais accessoires par 352 fr. (trois cent cinquante-deux
francs) demeurant inchangés, est valable avec entrée
en vigueur au 1
er
avril 2007.
XXX.
La conclusion II prise par
les défendeurs A.T.________ et B.T.________ dans leur
requête du 26 mars 2007 est irrecevable et transmise d'office
à la Commission de conciliation en matière de baux
à loyer du district de Vevey comme objet de sa
compétence.
XXXI.
La conclusion III prise
par les défendeurs A.T.________ et B.T.________ dans leur
requête du 26 mars 2007 est rejetée en tant qu'elle
concerne le défendeur A.T.________.
XXXII.
La conclusion III prise
par les défendeurs A.T.________ et B.T.________ dans leur
requête du 26 mars 2007 est irrecevable en tant qu'elle
concerne la défenderesse B.T.________ et est transmise
d'office à la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer du district de Vevey comme objet de sa
compétence.
XXXIII.
(…)
XXXIV.
(…)
XXXV.
(…)
XXXVI.
Le loyer mensuel net de
l'appartement de 4,5 pièces pris à bail par le
défendeur Q.________ à la demanderesse au
4
ème
étage de l'immeuble sis avenue [...],
à La Tour-de-Peilz, est fixé, dès le
1
er
avril 2007, à 1'070 fr. (mille septante
francs), l'acompte mensuel pour le chauffage et l'eau chaude par
140 fr. (cent quarante francs) et l'acompte mensuel pour les frais
accessoires par 352 fr. (trois cent cinquante-deux francs)
demeurant inchangés.
Ce loyer est basé sur les paramètres suivants
:
- TIH : 3 %
- IPC : 155.5 points (novembre 2006, base
1983)
- charges arrêtées à
fin décembre 2005.
XXXVII.
Le loyer mensuel net de
l'appartement de 4,5 pièces pris à bail par le
défendeur Q.________ à la demanderesse au
4
ème
étage de l'immeuble sis avenue [...],
à La Tour-de-Peilz, est réduit de 25 % du 18 avril
2006 au 15 mars 2007.
XXXVIII.
La demanderesse doit
verser au défendeur Q.________ la somme de 2'159 fr. (deux
mille cent cinquante-neuf francs) au titre de la réduction
de loyer octroyée sous chiffre XXXVII. ci-dessus.
XXXIX.
La demanderesse doit
verser au défendeur Q.________ la somme de 871 fr. 80 (huit
cent septante et un francs et huitante centimes) à titre de
remboursement de la part des frais du gaz de cuisson payés
à double pour les périodes du 1
er
avril
1996 au 31 mars 1997, du 1
er
avril 1997 au 31 mars 1998,
du 1
er
avril 1998 au 31 mars 1999 et du 1
er
avril 1999 au 31 mars 2000.
XL.
Toutes autres et plus
amples conclusions sont rejetées dans la mesure où
elles sont recevables.
XLI.
Le présent jugement
est rendu sans frais ni dépens."
Ce jugement expose notamment les faits suivants :
"1.
La demanderesse Z.________ dont le siège est à
Zurich, est propriétaire, à La Tour-de-Peilz, d'un
immeuble sis avenue [...], construit en 1969-1970 et comportant
soixante appartements. L'état locatif annuel de l'immeuble
s'élève, en moyenne, à 500'000 fr., la surface
totale des espaces habitables s'élevant, quant à
elle, à 4'550 m2.
2.
La demanderesse est liée avec les défendeurs par les
baux suivants :
-
Q.________
: par contrat du 21 décembre 1973,
portant sur un appartement de quatre pièces et demi, d'une
surface de 113 m2 au 4
ème
étage de
l'immeuble sis avenue [...], entrant en vigueur le 1
er
avril 1974 et prenant fin, sur avis signifié par lettre
recommandée envoyée par l'une ou l'autre des parties,
trois mois avant l'échéance, pour le 31 mars ou le 30
septembre de chaque année, ces termes de résiliation
ayant été modifiés par notification de hausse
de loyer et/ou de nouvelles prétentions du 9 juin 1997,
entrée en vigueur le 1
er
octobre 1997, en ce sens
que la demanderesse a introduit onze termes de résiliation,
à la fin de chaque mois, sauf le mois de décembre, le
loyer initial brut étant fixé à 876 fr. par
mois, y compris les frais de chauffage, d'eau chaude, de gaz de
cuisson et de frais de machine à laver, ce loyer
étant modifié par avenant du 13 mars 1974 en ce sens
que le loyer à forfait a été supprimé,
le loyer net et l'acompte de chauffage et d'eau chaude étant
désormais séparés, à savoir un loyer
net de 772 fr. par mois plus 104 fr. par mois à titre
d'acompte de chauffage et d'eau chaude;
(…)
-
L.________
: par contrat du 5 octobre 1990, portant sur un
appartement de trois pièces, d'une surface de 72 m2 au
9
ème
étage de l'immeuble sis avenue [...]
entrant en vigueur le 15 octobre 1990 et prenant fin, sur avis
signifié par lettre recommandée envoyée par
l'une ou l'autre des parties, trois mois avant
l'échéance, pour le 31 mars ou le 30 septembre de
chaque année, ces termes de résiliation ayant
été modifiés par notification de hausse de
loyer et/ou de nouvelles prétentions du 9 juin 1997,
entrée en vigueur le 1
er
octobre 1997, en ce sens
que la demanderesse a introduit onze termes de résiliation,
à la fin de chaque mois, sauf le mois de décembre, le
loyer initial net étant fixé à 900 fr. par
mois, plus 90 fr. par mois à titre d'acompte de chauffage et
d'eau chaude;
-
A.W.________ et B.W.________
: par contrat du 18
février 1999, portant sur un appartement de quatre
pièces, d'une surface de 99 m2 au 5
ème
étage de l'immeuble sis avenue [...], prévu pour
durer initialement du 1
er
mai 1999 au 31 octobre
1999, se renouvelant tacitement par la suite pour une
période indéterminée, sauf avis de
résiliation donné et reçu par l'une ou l'autre
des parties au moins trois mois à l'avance pour la prochaine
échéance, à savoir la fin de chaque mois, sauf
le mois de décembre, le loyer initial net étant
fixé à 1'085 fr. par mois, plus 120 fr. par mois
à titre d'acompte de chauffage et d'eau chaude;
-
A.C.________ et B.C.________
: par contrat du 17 mai 1999,
portant sur un appartement de quatre pièces, d'une surface
de 97 m2 au 4
ème
étage de l'immeuble sis
avenue [...], prévu pour durer initialement du 15 juin 1999
au 31 janvier 2000, se renouvelant tacitement par la suite pour une
période indéterminée, sauf avis de
résiliation donné et reçu par l'une ou l'autre
des parties au moins trois mois à l'avance pour la prochaine
échéance, à savoir la fin de chaque mois, sauf
le mois de décembre, le loyer initial net étant
fixé à 1'140 fr. par mois, plus 120 fr. par mois
à titre d'acompte de chauffage et d'eau chaude;
(…)
-
A.T.________ et B.T.________
: par contrat du 12 septembre
2000, portant sur un appartement de quatre pièces et demi,
d'une surface de 113 m2 au 3
ème
étage de
l'immeuble sis avenue [...], prévu pour durer initialement
du 1
er
octobre 2000 au 31 mars 2001, se renouvelant
tacitement par la suite pour une période
indéterminée, sauf avis de résiliation
donné et reçu par l'une ou l'autre des parties au
moins trois mois à l'avance pour la prochaine
échéance, à savoir la fin de chaque mois, sauf
le mois de décembre, le loyer initial net étant
fixé à 1'415 fr. par mois, plus 140 fr. par mois
à titre d'acompte de chauffage et d'eau chaude;
-
P.________
: par contrat du 12 octobre 2001, initialement
conclu par [...] et P.________, bail transféré par
avenant du 31 mars 2003 à P.________, portant sur un
appartement de quatre pièces, d'une surface de 97 m2 au
9
ème
étage de l'immeuble sis avenue [...],
prévu pour durer initialement du 1
er
novembre
2001 au 31 janvier 2002, se renouvelant tacitement par la suite de
mois en mois, résiliable moyennant un délai de trois
mois pour la fin de chaque mois, sauf le mois de décembre,
le loyer initial net étant fixé à 1'280 fr.
par mois, plus 120 fr. par mois à titre d'acompte de
chauffage et d'eau chaude;
(…)
3.
Les 4 juillet 1997, 23 avril 1999, 20 octobre 1999 et 28 juillet
2000, la demanderesse a établi à l'adresse du
défendeur Q.________ quatre décomptes respectivement
pour les périodes du 1
er
avril 1996 au 31 mars
1997, du 1
er
avril 1997 au 31 mars 1998, du
1
er
avril 1998 au 31 mars 1999 et du 1
er
avril 1999 au 31 mars 2000. Le premier décompte comporte les
rubriques "Chauffage" et "Eau chaude", alors que les trois
décomptes suivants comportent une seule rubrique de "Frais
de chauffage". Il ressort de ces décomptes notamment ce qui
suit :
Total des frais immeuble
(Av. [...])
Part pour
P.-A. Meier
Solde en faveur de
P.-A. Meier
1996-1997
57'955.90
1'427.25
252.75
1997-1998
60'192.80
1'482.30
197.70
1998-1999
54'557.35
1'343.55
336.45
1999-2000
49'735.45
1'224.75
455.25
Il ressort encore des décomptes de frais de chauffage et
d'eau chaude détaillés produits par la demanderesse
pour ces périodes notamment ce qui suit (pièce 151)
:
Total des frais immeuble
(Av. [...])
Part Rentenanstalt
Part PPE
1996-1997
71'338.05
48'245.45
23'092.60
1997-1998
77'208.00
52'215.28
24'992.72
1998-1999
67'894.70
45'916.75
21'977.95
1999-2000
60'593.30
40'978.86
19'614.44
Le 6 septembre 2002, la demanderesse a établi à
l'adresse des défendeurs Q.________, (…), ainsi que
L.________, un décompte pour la période du
1
er
avril 2000 au 31 mars 2001. Ce décompte
comporte, outre les rubriques "Frais de chauffage" et "Eau chaude",
une rubrique "Gaz". La rubrique "Gaz" laisse apparaître
respectivement les montants de 231 fr. 15 pour Q.________,
(…) et de 148 fr. 70 pour L.________. Les soldes finaux des
décomptes s'élèvent respectivement à
342 fr. 05 en faveur de Q.________, (…) et à 219 fr.
80 en faveur de L.________.
Le 17 janvier 2003, la demanderesse a établi à
l'adresse des défendeurs Q.________, (…), ainsi que
L.________, un décompte pour la période du
1
er
avril 2001 au 31 mars 2002. Ce décompte
comporte également une rubrique "Gaz", laissant
apparaître respectivement les montants de 257 fr. 10 pour
Q.________, (…) et de 165 fr. 45 pour L.________. Les soldes
finaux des décomptes s'élèvent respectivement
à 118 fr. 60, à 120 fr. 25 et à 76 fr. 40 en
faveur de la demanderesse. L'échéance de paiement
figurant sur les décomptes est le 16 février
2003.
Le 8 décembre 2004, la demanderesse a établi à
l'adresse des défendeurs Q.________, (…),L.________,
ainsi que A.W.________ et B.W.________ un décompte pour la
période du 1
er
avril 2002 au 31 mars 2003. Sous
rubrique "Gaz" figurent respectivement les montants de 263 fr. 85,
(…), de 169 fr. 75, et de 234 francs. Les soldes finaux des
décomptes s'élèvent respectivement à
291 francs 85 en faveur de Q.________, (…), à 187 fr.
50 en faveur de L.________ et à 214 fr. 30 en faveur des
époux A.W.________.
Toujours en date du 8 décembre 2004, la demanderesse a
établi à l'adresse des défendeurs Q.________,
(…),L.________, ainsi que A.W.________ et B.W.________ un
décompte pour la période du 1
er
avril 2003
au 31 mars 2004. Sous rubrique "Gaz" figurent respectivement les
montants de 270 fr. 90, (…), de 174 fr. 30, et de 240 fr.
25. Les soldes finaux des décomptes s'élèvent
respectivement à 132 fr. 60 en faveur de Q.________,
(…) à 85 fr. 15 en faveur de L.________, et à
73 fr. 80 en faveur des époux A.W.________.
Le 9 août 2005, la demanderesse a établi à
l'adresse des défendeurs Q.________, (…),L.________,
A.W.________ et B.W.________, A.C.________ et B.C.________, ainsi
que (…), un décompte pour la période du
1
er
avril 2004 au 31 mars 2005. Sous rubrique "Gaz"
figurent respectivement les montants de 301 francs 25, de 261 fr.
95, de 193 fr. 85, de 267 fr. 20, de 261 fr. 95, et de 193 francs
85. Les soldes finaux des décomptes s'élèvent
respectivement à 182 francs 55 en faveur de Q.________,
(…), à 117 fr. 25 en faveur de L.________, à
117 fr. 75 en faveur des époux A.W.________, à 140
fr. 85 en faveur des époux A.C.________,
(…).
4.
Le réfrigérateur des époux A.C.________ a
été changé en 2002, alors que leur
cuisinière a été remplacée en
2003.
5.
a) Le loyer de l'appartement loué par
Q.________
a
subi diverses adaptations pour finalement être porté,
selon notification de hausse de loyer et/ou de nouvelles
prétentions du 3 novembre 2005, à 791 francs net par
mois, plus 140 fr. d'acompte de chauffage et d'eau chaude et 352
francs d'acompte de frais accessoires, avec effet au 1
er
avril 2006.
(…)
Le loyer de l'appartement loué par
L.________
a subi
diverses adaptations pour finalement être porté, selon
notification de hausse de loyer et/ou de nouvelles
prétentions du 3 novembre 2005, à 682 fr. net par
mois, plus 90 fr. d'acompte de chauffage et d'eau chaude et 224
francs d'acompte de frais accessoires, avec effet au 1
er
avril 2006.
Le loyer de l'appartement loué par
A.W.________ et
B.W.________
a subi diverses adaptations pour finalement
être porté, selon notification de hausse de loyer
et/ou de nouvelles prétentions du 3 novembre 2005, à
796  francs net par mois, plus 120 fr. d'acompte de chauffage
et d'eau chaude et 308 fr. d'acompte de frais accessoires, avec
effet au 1
er
avril 2006.
Le loyer de l'appartement loué par
A.C.________ et
B.C.________
a subi diverses adaptations pour finalement
être porté, selon notification de hausse de loyer
et/ou de nouvelles prétentions du 3 novembre 2005, à
849  francs net par mois, plus 120 fr. d'acompte de chauffage
et d'eau chaude et 302 fr. d'acompte de frais accessoires, avec
effet au 1
er
avril 2006.
(…)
Le loyer de l'appartement loué par
A.T.________ et
B.T.________
a subi diverses adaptations pour finalement
être porté, selon notification de hausse de loyer
et/ou de nouvelles prétentions du 3 novembre 2005, à
927 francs net par mois, plus 140 fr. d'acompte de chauffage et
d'eau chaude et 352 fr. d'acompte de frais accessoires, avec effet
au 1
er
avril 2006.
Le loyer de l'appartement loué par
P.________
a subi
diverses adaptations pour finalement être porté, selon
notification de hausse de loyer et/ou de nouvelles
prétentions du 3 novembre 2005, à 858 fr. net par
mois, plus 120 fr. d'acompte de chauffage et d'eau chaude et 302
fr. d'acompte de frais accessoires, avec effet au 1
er
avril 2006.
(…)
b) Les loyers en vigueur dès le 1
er
avril 2006
étaient fondés sur les paramètres suivants,
à l'exception du loyer de la locataire [...] :
- TIH 3,25 % (au 01.07.2003)
- IPC : 150.2 points (au 31.12.2002, base décembre
1983)
- Charges arrêtées au 31 décembre
2002.
(…)
c)  La formule officielle du 3 novembre 2005 contenait
notamment les lignes suivantes concernant les nouvelles
prétentions introduites par la demanderesse :
"(…)
B. Nouvelles prétentions (description et motivation
précise)
Description : Introduction des frais accessoires suivants : eau et
traitement des eaux, consommation d'électricité
générale, conciergerie y compris prestations
sociales, entretien des jardins, abonnement de service ascenseurs
de personnes, abonnement installations buanderie, frais admin. pour
le traitement et la gestion des frais acc.. Motivation : voir
lettre annexe (art. 19 OBLF al 1 et 1 bis)."
6.
Par courrier daté du 5 mars 2005, la gérance Livit
SA, mandataire de la demanderesse (ci-après : la
gérance), a informé les locataires du fait que la
société propriétaire avait
décidé d'entreprendre des travaux de
rénovation concernant les installations intérieures
de l'immeuble, en principe dans le courant de l'année
2006.
Elle a complété cette information par un courrier du
15 décembre 2005, dans lequel elle a informé les
locataires du contenu des travaux envisagés en ces termes
:
"(…) nous remplacerons les colonnes d'écoulement et
de distribution d'eau chaude et froide de l'immeuble. Les cuisines
seront restaurées et équipées d'un nouvel
agencement comprenant, entre autres : une cuisinière
électrique avec champ de cuisson vitrocéramique, un
frigo avec congélateur et une hotte de ventilation
raccordée à la ventilation centralisée. En
outre, de nouveau appareils sanitaires seront installés dans
les salles de bains et w.c. La réfection des halls sera
entreprise et de nouvelles portes palières, avec serrure
tribloc, seront posées. Nous procéderons
également à des travaux de mise en conformité
des installations électriques. Par ailleurs, les ascenseurs
seront remplacés.
Cette opération qui débutera dans le courant du mois
de mars prochain, sera achevée vers la fin du mois d'octobre
2006. (…)"
La gérance a notamment ajouté que les loyers seraient
adaptés afin de rentabiliser une partie de l'investissement
consenti et qu'une indemnité serait allouée aux
locataires compte tenu notamment de la diminution de la jouissance
des locaux et des nuisances occasionnées par les travaux.
Enfin, la gérance annonçait la tenue d'une
séance d'information le 26 janvier 2006 à
l'Hôtel des Trois Couronnes, à Vevey.
Un document intitulé "Descriptif des travaux", établi
par l'entreprise Unirenova le 30 juin 2005, décrit
l'état général de l'immeuble avant les travaux
de la manière suivante :
"- Les installations techniques VSE ne répondent plus aux
normes en vigueur.
- Les installations électriques des locaux sanitaires
(cuisines, bains, douches et WC
séparés) devront être
modernisées.
- Les tuyauteries, appareils et colonnes de chute sont
usagés.
- Les installations sanitaires des salles de bains, douches, WC
séparés et cuisines sont vétustes et
démodées.
- L'agencement des cuisines est vétuste et les
différents éléments le composant ne
répondent plus aux concepts actuels.
-  Les revêtements de sol et muraux des cuisines, salles
de bains et WC séparés montrent des signes de
fatigue.
- Les paliers d'étages doivent être
rafraîchis."
Les principaux travaux effectués précédemment,
lors d'une rénovation partielle en 1999/2000, ont eu pour
objet la réfection des joints et des éléments
de façades et de la toiture, le contrôle et la
réfection des fenêtres, le remplacement des volets et
des toiles de tente, ainsi que le remplacement de la chaufferie
pour un coût total de 1'255'500 fr. 25. En outre, avant les
travaux litigieux prévus par la demanderesse, le four et les
appareils de cuisson des locataires fonctionnaient au
gaz.
7.
Par requête de mesures provisionnelles et d'extrême
urgence des 22 et 24 février 2006, les défenderesses
L.________ et P.________ se sont opposées à une
partie des travaux prévus par la demanderesse.
Lors d'une audience devant la Présidente du Tribunal des
baux le 20 mars 2006, une transaction partielle a été
signée, ratifiée pour valoir jugement au fond
définitif et exécutoire sur les points qu'elle
concernait, aux termes de laquelle L.________ et P.________ avaient
adhéré aux travaux qui auraient lieu dans leurs
appartements, à l'exception du remplacement de la porte
palière. P.________ a accepté le remplacement de son
frigo/congélateur pour autant que le prix de celui-ci ne
soit pas répercuté dans la hausse de loyer à
intervenir. La demanderesse a, quant à elle, renoncé
à poser un WC dans la salle de bains principale de
l'appartement de P.________, celle-ci acceptant toutefois qu'un
raccordement pour la pose ultérieure de ce WC y soit
installé. La demanderesse a encore renoncé aux
travaux de peinture et à la pose d'un carrelage dans le
hall, ainsi qu'aux travaux de peinture sur les portes des chambres
de l'appartement loué par P.________. Aussi bien P.________
que L.________ ont cependant maintenu leur opposition à la
suppression du gaz en tant que système de
cuisson.
Par ordonnance de mesures provisionnelles du 20 mars 2006, la
Présidente du Tribunal des baux a notamment autorisé
la demanderesse à remplacer la porte palière de
P.________ et de L.________, mais lui a défendu de
"supprimer ou de faire supprimer l'alimentation en gaz et les
appareils permettant la cuisson au moyen de cette énergie"
dans l'appartement de ces deux locataires.
Par une transaction signée hors audience les 8, 9 et 11 mai
2006, la demanderesse était autorisée à
procéder à la suppression de l'alimentation en gaz et
des appareils permettant la cuisson au moyen de cette
énergie dans les appartements de P.________ et de
L.________, les droits de ces locataires de réclamer une
contrepartie économique pour la suppression du gaz
étant réservés. La Présidente du
Tribunal des baux a pris acte de cette transaction pour valoir
jugement définitif et exécutoire le 22 mai
2006.
Par correspondances des 16 et 17 mai 2006, la demanderesse a
autorisé P.________ à compenser les loyers nets des
mois de mai et juin 2006 à titre d'indemnité pour les
désagréments liés aux travaux de
rénovation, P.________ se réservant toutefois le
droit de demander une indemnité
supplémentaire.
8.
Le 22 décembre 2006, la demanderesse a établi
à l'adresse des défendeurs Q.________,
(…),L.________, A.W.________ et B.W.________ A.C.________ et
B.C.________, (…), ainsi que P.________, un "Décompte
de frais de chauffage/accessoires" pour la période du
1
er
avril 2005 au 31 mars 2006. Ce décompte ne
contient pas de rubrique intitulée "Gaz".
9.
a) Les travaux ont été effectués dans
l'immeuble en cause entre le 18 avril 2006 et le 15 mars 2007,
selon la déclaration du témoin H.________,
dessinateur-architecte, qui était chargé de
surveiller le déroulement des travaux. Le chantier a
duré environ onze mois.
Les travaux ont eu pour objet, dans les appartements, la
réfection complète des cuisines, des salles de bains
et des WC séparés, soit notamment la pose dans ces
pièces de nouvelles gaines techniques avec distribution
d'eau chaude et d'eau froide, la mise en place d'une ventilation
centralisée avec moteur en toiture, le remplacement de
l'appareillage sanitaire, la pose de compteurs individuels d'eau
chaude et d'eau froide, le remplacement de l'agencement de cuisine
par des appareils modernes, dont une cuisinière
vitrocéram et un réfrigérateur avec
compartiment de congélation, ainsi que, dans les salles de
bains, la pose d'un radiateur porte-serviettes et la pose de
faïences sur les murs jusqu'au plafond. Les installations
électriques ont été adaptées dans
toutes les pièces selon les normes en vigueur (passage de 6A
à 13A) et de nouveaux tableaux électriques ont
été posés. Les murs et les plafonds des halls
ont été repeints et les portes palières
remplacées par de nouvelles portes avec fermeture de
sécurité "tri-bloc". Dans les parties communes de
l'immeuble, les travaux ont consisté notamment en le
remplacement des colonnes d'écoulement d'eaux usées,
en la peinture des murs et plafonds des cages d'escalier et des
couloirs, en le remplacement du revêtement des sols, en la
rénovation complète des buanderies et en le
remplacement des deux ascenseurs existants. Les travaux ont encore
consisté, à l'extérieur, en la
réfection du plafond suspendu à l'entrée du
bâtiment. Selon le témoin H.________, ce plafond avait
été endommagé par la grêle.
b) A la suite de ces travaux, la ventilation fonctionnait mieux
dans les salles de bains et les cuisines et était devenue
plus silencieuse que par le passé, selon la
déclaration du témoin H.________. Il a relevé
que la pose d'un radiateur porte-serviettes et la pose de
faïences jusqu'au plafond dans les salles de bains apportaient
un confort supplémentaire aux locataires. Selon ce
témoin, les nouvelles portes palières avec fermeture
"tri-bloc", soit sur trois points, améliorent la
sécurité des habitants. Concernant les parties
communes de l'immeuble, le témoin a déclaré
que les canalisations étaient devenues plus silencieuses et
les ascenseurs plus performants qu'auparavant.
c) Les travaux de rénovation ont engendré des
nuisances importantes. Les locataires ont surtout souffert du bruit
et de la poussière dus à la démolition
complète des cuisines et des salles de bains. Ils n'ont en
particulier pas pu disposer de leur cuisine pendant près de
deux mois. Le témoin H.________ a déclaré que
dans les grands appartements, où il y avait deux gaines
techniques, il avait été possible de maintenir un
point d'eau soit dans la salle de bains soit dans la cuisine, car
les deux gaines n'avaient pas été démolies en
même temps. En revanche, dans les appartements plus petits,
ne disposant pas de deux gaines techniques, il ne restait pas de
point d'eau pendant les travaux de démolition. H.________ a
relevé que, pour la durée des travaux, trois douches
avaient été installées dans le sous-sol de
l'immeuble, ainsi qu'une toilette avec lavabo par étage. Il
a précisé que les travaux se déroulaient
simultanément dans une trentaine d'appartements sur
soixante, dont environ dix appartements avaient pu conserver un
point d'eau. Cela signifie que les locataires d'une vingtaine
d'appartements ont dû utiliser les sanitaires provisoires mis
à leur disposition.
Quant à la durée des nuisances, le témoin
H.________ a déclaré que, même si les
principaux travaux sur les gaines techniques ont été
terminés le 21 septembre 2006, il y avait encore beaucoup de
bruit et de poussière au-delà de cette date. En
effet, certains travaux dans les parties communes, les finitions,
ainsi que la rénovation complète de la buanderie, ont
encore causé un bruit non négligeable, et ce jusqu'au
15 mars 2007.
10.
Le décompte final des travaux établi le 8
février 2007 laisse apparaître les postes suivants
:
Il ressort du décompte détaillé des travaux
que le poste n° 230.0, intitulé dans le décompte
final "Installation électrique", comporte notamment une
facture de l'entreprise [...] SA, d'un montant de 29'173 francs 70.
Il s'agit d'une facture n° 200535, datée du 13 octobre
2006, sur lequel est indiqué ceci :
"Demande d'acompte n° 6 sur les travaux d'installation
électrique effectués jusqu'au 30 septembre
2006".
Trois factures correspondent au poste n° 296.7 intitulé
dans le décompte final "Honoraire pilotage SLP", d'un
montant total de 108'800 francs : une facture du 29 décembre
2005 d'un montant de 4'400 fr., une facture du 30 juin 2006 d'un
montant de 19'000 fr., et une facture du 10 décembre 2006
d'un montant de 85'400 francs. Ces factures ont été
payées par la demanderesse à Swiss Life Property
Management AG.
Il ressort d'une facture établie par l'entreprise [...]
à l'intention de la régie que le prix unitaire des
frigos/congélateurs livrés dans l'immeuble se monte
à 1'173 fr. 45, taxes comprises.
La demanderesse a produit tous les justificatifs correspondant aux
travaux effectués.
11.
Le 5 décembre 2006, la demanderesse a adressé
à P.________ une formule de notification de nouvelles
prétentions ainsi libellée :
"1. Désignation :
- Pose de compteurs d'eau chaude et d'eau froide pour une
répartition individualisée de ces frais (cuisine,
salle de bains, WC séparés), faisant suite à
l'introduction des frais accessoires au 1
er
avril
2006.
2. Entrée en vigueur : 1
er
avril 2007
3. Motifs :
Répartition individualisée des factures de
consommation d'eau froide et des frais de production d'eau
chaude."
12.
a) A la suite des travaux décrits plus haut, la demanderesse
a notifié le 8 décembre 2006, sur formules
officielles de notification de hausse de loyer
agréées par le canton, les hausse suivantes avec
effet au 1
er
avril 2007 :
- le loyer mensuel net de
Q.________
a été
porté de 791 fr. à 1'159 francs, les acomptes pour
les frais de chauffage et d'eau chaude ainsi que pour les frais
accessoires demeurant inchangés, les motifs de la hausse
étant :
"Evolution du taux hypothécaire de 3,25 % à 3
%
Fr.
-
23.02
Adaptation IPC de 150.20 pts au 31.12.2002 à
155.6 pts au
31.10.2006
Fr.
11.31
Evolution des coûts du 31.12.2002 au
31.10.2006
Fr.
15.11
Investissement à plus-value (art. 19 al. 1bis
OBLF)
selon lettre
annexée
Fr.
364.99
Total hausse admissible
(mensuelle)
Fr.
368.39
Hausse notifiée
(arrondie)
Fr.
368.00
"
- le loyer mensuel net de
L.________
a été
porté de 682 fr. à 917 fr., les acomptes pour les
frais de chauffage et d'eau chaude ainsi que pour les frais
accessoires demeurant inchangés, les motifs de la hausse
étant :
"Evolution du taux hypothécaire de 3,25 % à 3
%
Fr.
-
19.85
Adaptation IPC de 150.20 pts au 31.12.2002 à
155.6 pts au
31.10.2006
Fr.
9.75
Evolution des coûts du 31.12.2002 au
31.10.2006
Fr.
13.03
Investissement à plus-value (art. 19 al. 1bis
OBLF)
selon lettre
annexée
Fr.
232.56
Total hausse admissible
(mensuelle)
Fr.
235.49
Hausse notifiée
(arrondie)
Fr.
235.00
"
- le loyer mensuel net de
A.W.________ et B.W.________
a
été porté de 796 francs à 1'119 fr.,
les acomptes pour les frais de chauffage et d'eau chaude ainsi que
pour les frais accessoires demeurant inchangés, les motifs
de la hausse étant:
"Evolution du taux hypothécaire de 3,25 % à 3
%
Fr.
-
23.16
Adaptation IPC de 150.20 pts au 31.12.2002 à
155.6 pts au
31.10.2006
Fr.
11.38
Evolution des coûts du 31.12.2002 au
31.10.2006
Fr.
15.20
Investissement à plus-value (art. 19 al. 1bis
OBLF)
selon lettre
annexée
Fr.
319.77
Total hausse admissible
(mensuelle)
Fr.
323.19
Hausse notifiée
(arrondie)
Fr.
323.00
"
- le loyer mensuel net de
A.C.________ et B.C.________
a
été porté de 849 fr. à 1'166 fr., les
acomptes pour les frais de chauffage et d'eau chaude ainsi que pour
les frais accessoires demeurant inchangés, les motifs de la
hausse étant :
"Evolution du taux hypothécaire de 3,25 % à 3
%
Fr.
-
24.71
Adaptation IPC de 150.20 pts au 31.12.2002 à
155.6 pts au
31.10.2006
Fr.
12.14
Evolution des coûts du 31.12.2002 au
31.10.2006
Fr.
16.22
Investissement à plus-value (art. 19 al. 1bis
OBLF)
selon lettre
annexée
Fr.
313.31
Total hausse admissible
(mensuelle)
Fr.
316.96
Hausse notifiée
(arrondie)
Fr.
317.00
"
(…)
- le loyer mensuel net de
A.T.________ et B.T.________
a
été porté de 927 francs à 1'296 fr.,
les acomptes pour les frais de chauffage et d'eau chaude ainsi que
pour les frais accessoires demeurant inchangés, les motifs
de la hausse étant :
"Evolution du taux hypothécaire de 3,25 % à 3
%
Fr.
-
26.98
Adaptation IPC de 150.20 pts au 31.12.2002 à
155.6 pts au
31.10.2006
Fr.
13.26
Evolution des coûts du 31.12.2002 au
31.10.2006
Fr.
17.71
Investissement à plus-value (art. 19 al. 1bis
OBLF)
selon lettre
annexée
Fr.
364.99
Total hausse admissible
(mensuelle)
Fr.
368.98
Hausse notifiée
(arrondie)
Fr.
369.00
"
- le loyer mensuel net de
P.________
a été
porté de 858 fr. à 1'175 fr., les acomptes pour les
frais de chauffage et d'eau chaude ainsi que pour les frais
accessoires demeurant inchangés, les motifs de la hausse
étant :
"Evolution du taux hypothécaire de 3,25 % à 3
%
Fr.
-
24.97
Adaptation IPC de 150.20 pts au 31.12.2002 à
155.6 pts au
31.10.2006
Fr.
12.27
Evolution des coûts du 31.12.2002 au
31.10.2006
Fr.
16.39
Investissement à plus-value (art. 19 al. 1bis
OBLF)
selon lettre
annexée
Fr.
313.31
Total hausse admissible
(mensuelle)
Fr.
317.00
Hausse notifiée
(arrondie)
Fr.
317.00
"
(…)
b) Les formules officielles adressées aux locataires
étaient accompagnées d'un courrier daté 8
décembre 2006, dans lequel la demanderesse indiquait ce qui
suit :
"Conformément aux dispositions de l'art. 19 al. 1bis de
l'ordonnance fédérale sur le bail à loyer et
le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux
(OBLF), nous vous donnons connaissance des travaux à
plus-value entrepris (…).
Dans le cadre de cette opération nous avons
procédé notamment :
Ø
Mise en conformité des installations électriques et
installation de nouveaux tableaux d'appartement.
Ø
Installation d'une ventilation centralisée.
Ø
Remplacement complet des conduites d'eau froide, d'eau chaude et
des écoulements.
Ø
Modernisation complète des salles de bains, WC
séparés et cuisine avec pose de nouveaux appareils
sanitaires ainsi que de nouveaux agencements de cuisine.
Ø
Remplacement des portes palières avec adaptation au nouveau
standard de sécurité avec fermeture
"tri-bloc".
Ø
Peinture des halls d'appartements et des réfections des
sols.
Ø
Nettoyage des convecteurs des halls et chambres
d'appartements.
Ø
Peinture des cages d'escaliers et remplacement des sols des
paliers.
Ø
Réfection des plafonds extérieurs (sous dalle
1
er
étage).
Ø
Remplacement des ascenseurs."
13.
Les défendeurs ont saisi la Commission de conciliation en
matière de baux à loyer de la Préfecture de
Vevey (ci-après : la Commission de conciliation) par des
requêtes datées des :
- 19 décembre 2006 et 18 février 2007
(P.________);
- (…);
- 4 janvier 2007 (…,A.T.________);
- 4 et 11 janvier 2007 (A.C.________ et B.C.________);
- 5 janvier 2007 (L.________);
- 6 janvier 2007 (…,A.W.________ et B.W.________,
[...]);
- 8 janvier et 16 février 2007 (Q.________).
La requête du 8 janvier 2007 de Q.________ porte sur la
contestation de la hausse de loyer notifiée par la
demanderesse le 8 décembre 2006. Dans la requête du 16
février 2007, Q.________ réclame une indemnité
pour les nuisances occasionnées par les travaux et demande
le remboursement des frais relatifs à la consommation du gaz
de cuisson. Les deux requêtes portent la mention dans
l'entête : "Remis en mains propres".
Les défenderesses B.T.________ et [...] n'ont pas saisi la
Commission de conciliation.
Les défendeurs ayant saisi la Commission de conciliation ont
contesté la validité des hausses de loyer
notifiées le 8 décembre 2006 et ont requis une
indemnité pour les nuisances subies en raison des travaux
effectués par la demanderesse. A l'exception de [...] et de
Q.________, les défendeurs ont également
réclamé le remboursement des montants payés
à la demanderesse à titre de taxes d'égout et
d'épuration. A part [...] et [...], les défendeurs
ont encore réclamé la restitution des montants
payés à la demanderesse au titre de consommation de
gaz de cuisson. P.________ a contesté les nouvelles
prétentions notifiées par la demanderesse le 5
décembre 2006. (…).
La Commission de conciliation a siégé le 22
février 2007. Les procès-verbaux de non-conciliation
ont été communiqués aux parties sous plis
recommandés le 5 mars 2007 en ce qui concerne les
défendeurs P.________, (…),L.________,
[...],A.C.________ et B.C.________ et A.T.________, et le 7 mars
2007 s'agissant des défendeurs Q.________, [...],
[...],A.W.________ et B.W.________, ainsi que [...].
Le procès-verbal de non-conciliation délivré
à Q.________ le 7 mars 2007 est ainsi libellé
:
"(…)
AUDIENCE
22.02.2007 à 14:00
(…)
REQUETE
Augmentation de loyer
DATE REQUETE
08.01.2007
(…)
LE PREFET DE CEANS
1.        constate
l'échec de la conciliation,
2.         précise que la
hausse de loyer notifiée au locataire requérant le 08
décembre 2006, est réputée
inadmissible.
(…)"
Par courrier du 14 mai 2007, le conseil de Q.________ s'est
adressé à la Commission de conciliation en ces termes
:
"(…) mon client (…) m'a confirmé ensuite de
notre entretien téléphonique de ce jour vous avoir
adressé une requête complémentaire le 16
février 2007 (remis en mains propres au greffe de la
Préfecture) portant sur une surfacturation du gaz de cuisson
jusqu'en 2005 et sur l'indemnité due en raison des travaux
effectués (…).
Une chose est sûre, le procès-verbal de l'audience que
vous avez rendu n'en fait pas mention et force est dès lors
de constater que vous n'avez pas statué sur la contestation
relative à l'indemnité pour travaux et à la
surfacturation du gaz de cuisson, en tous les cas s'agissant de mon
client.
Fondée sur ce qui précède, je requiers
dès lors qu'il vous plaise convoquer mon client à une
nouvelle audience, respectivement qu'il vous plaise rendre une
nouveau procès-verbal, remplaçant le
précédent, portant sur l'intégralité du
litige opposant mon client au bailleur dans le cadre de cette
affaire, qui ne se limite a priori pas à la hausse de loyer,
ce qui permettra cas échéant à mon client de
faire valoir ses droits devant le Tribunal des baux.
(…)"
Par courrier du 16 mai 2007, la Commission de conciliation lui a
répondu ce qui suit :
"Maître,
(…) nous vous transmettons, en annexe, un nouveau
procès-verbal d'échec de conciliation, lequel annule
et remplace celui établi en date du 07 mars 2007.
(…)
En effet, après un contrôle de notre dossier, nous
avons omis de mentionner l'échec sur la demande
d'indemnité et sur la facturation du gaz de cuisson, ce dont
nous nous excusons. (…)"
Le nouveau procès-verbal de non conciliation
délivré à Q.________ le 16 mai 2007 est ainsi
libellé :
"(…)
AUDIENCE
22.02.2007 à 14:00
(…)
REQUETE
Augmentation de loyer
Demande d'indemnité équivalente à trois mois
de loyer
Décompte des frais de chauffage (contestation de la
facturation du gaz de cuisson
DATE REQUETE
08.01.2007
et 16.02.2007
(…)
LE PREFET DE CEANS
1.        constate
l'échec de la conciliation sur les trois points faisant
l'objet des requêtes
2.         précise que la
hausse de loyer notifiée au locataire requérant le 08
décembre 2006, est réputée
inadmissible.
La partie qui persiste dans sa demande doit saisir le Tribunal des
baux dans les trente jours dès la notification du
présent procès-verbal.
(…)
Vevey, le 16.05.2007
Le présent procès-verbal annule et remplace celui qui
a été établi en date du 07 mars
2007.
(…)"
14.
(…)
15.
(…)
(…)
Par  requête adressée au Tribunal des baux le 26
mars 2007, les défendeurs A.C.________ et B.C.________ ont
pris, avec dépens, les conclusions suivantes à
l'encontre de la demanderesse :
"
I.-
La hausse de loyer
notifiée le 8 décembre 2006 est abusive. Elle est
corrigée à dire de justice.
II.-
L'intimée est la
débitrice des requérants et leur doit prompt paiement
d'une indemnité correspondant à quatre mois de loyer
net, soit fr. 3'396.- (trois mille trois cent nonante-six francs).
A défaut de paiement dans les trente jours, les
requérants sont autorisés à compenser ce
montant avec le paiement du loyer.
III.-
La part du gaz de
cuisson payée par les requérants depuis le 15 juin
1999 est restituée à ceux-ci. A défaut de
remboursement dans les trente jours, les requérants sont
autorisés à compenser ce montant avec le paiement du
loyer. Les requérants se réservent le droit de
préciser cette conclusion en cours d'instance.
IV.-
Les taxes d'égout et
d'épuration facturées depuis les décomptes de
1999/2000 sont restituées aux requérants. A
défaut de remboursement dans les trente jours, les
requérants sont autorisés à compenser ce
montant avec le paiement du loyer. Les requérants se
réservent le droit de préciser cette conclusion en
cours d'instance."
Par requête adressée au Tribunal des baux le 26 mars
2007, les défendeurs A.T.________ et B.T.________ ont pris,
avec dépens, les conclusions suivantes à l'encontre
de la demanderesse :
"
I.-
La hausse de loyer
notifiée le 8 décembre 2006 est abusive. Elle est
corrigée à dire de justice.
II.-
L'intimée est la
débitrice des requérants et leur doit prompt paiement
d'une indemnité correspondant à quatre mois de loyer
net, soit fr. 3'708.- (trois mille sept cent huit francs). A
défaut de paiement dans les trente jours, les
requérants sont autorisés à compenser ce
montant avec le paiement du loyer.
III.-
La part du gaz de
cuisson payée par les requérants depuis le
1
er
octobre 2000 est restituée à ceux-ci.
A défaut de remboursement dans les trente jours, les
requérants sont autorisés à compenser ce
montant avec le paiement du loyer. Les requérants se
réservent le droit de préciser cette conclusion en
cours d'instance.
IV.-
Les taxes d'égout et
d'épuration facturées depuis les décomptes de
2000/2001 sont restituées aux requérants. A
défaut de remboursement dans les trente jours, les
requérants sont autorisés à compenser ce
montant avec le paiement du loyer. Les requérants se
réservent le droit de préciser cette conclusion en
cours d'instance."
(…)
Par requête adressée au Tribunal des baux le 26 mars
2007, la défenderesse L.________ a pris, avec dépens,
les conclusions suivantes à l'encontre de la demanderesse
:
"
I.-
La hausse de
loyer notifiée le 8 décembre 2006 est abusive. Elle
est corrigée à dire de justice.
II.-
L'intimée est la
débitrice de la requérante et lui doit prompt
paiement d'une indemnité correspondant à quatre mois
de loyer net, soit fr.2'728.- (deux mille sept cent vingt-huit
francs). A défaut de paiement dans les trente jours, la
requérante est autorisée à compenser ce
montant avec le paiement du loyer.
III.-
La part du gaz de
cuisson payée par la requérante depuis le
1
er
janvier 1997 est restituée à celle-ci.
A défaut de remboursement dans les trente jours, la
requérante est autorisée à compenser ce
montant avec le paiement du loyer. La requérante se
réserve le droit de préciser cette conclusion en
cours d'instance.
IV.-
Les taxes d'égout et
d'épuration facturées depuis les décomptes de
1996/1997 sont restituées à la requérante. A
défaut de remboursement dans les trente jours, la
requérante est autorisée à compenser ce
montant avec le paiement du loyer. La requérante se
réserve le droit de préciser cette conclusion en
cours d'instance."
(…)
Par  requête adressée au Tribunal des baux le 26
mars 2007, les défendeurs A.W.________ et B.W.________ ont
pris, avec dépens, les conclusions suivantes à
l'encontre de la demanderesse :
"
I.-
La hausse de loyer
notifiée le 8 décembre 2006 est abusive. Elle est
corrigée à dire de justice.
II.-
L'intimée est la
débitrice des requérants et leur doit prompt paiement
d'une indemnité correspondant à quatre mois de loyer
net, soit fr. 3'184.- (trois mille cent huitante-quatre francs). A
défaut de paiement dans les trente jours, les
requérants sont autorisés à compenser ce
montant avec le paiement du loyer.
III.-
La part du gaz de
cuisson payée par les requérants depuis le
1
er
janvier 1997 est restituée à ceux-ci.
A défaut de remboursement dans les trente jours, les
requérants sont autorisés à compenser ce
montant avec le paiement du loyer. Les requérants se
réservent le droit de préciser cette conclusion en
cours d'instance.
IV.-
Les taxes d'égout et
d'épuration facturées depuis les décomptes de
1996/1997 sont restituées aux requérants. A
défaut de remboursement dans les trente jours, les
requérants sont autorisés à compenser ce
montant avec le paiement du loyer. Les requérants se
réservent le droit de préciser cette conclusion en
cours d'instance."
Par requête adressée au Tribunal des baux le 26 mars
2007, la défenderesse P.________ a pris, avec dépens,
les conclusions suivantes à l'encontre de la demanderesse
:
"
I.-
La hausse de
loyer notifiée le 8 décembre 2006 est abusive. Elle
est corrigée à dire de justice.
II.-
L'intimée est la
débitrice de la requérante et lui doit prompt
paiement d'une indemnité complémentaire correspondant
à trois mois de loyer net, soit fr. 2'574.- (deux mille cinq
cent septante-quatre francs). A défaut de paiement dans les
trente jours, la requérante est autorisée à
compenser ce montant avec le paiement du loyer.
III.-
La part de la
consommation du gaz de cuisson payée par la
requérante depuis le 1
er
novembre 2001 est
restituée à celle-ci. A défaut de
remboursement dans les trente jours, la requérante est
autorisée à compenser ce montant avec le paiement du
loyer. La requérante se réserve le droit de
préciser cette conclusion en cours d'instance.
IV.-
Les taxes d'égout et
d'épuration facturées depuis les décomptes de
2001/2002 sont restituées à la requérante. A
défaut de remboursement dans les trente jours, la
requérante est autorisée à compenser ce
montant avec le paiement du loyer. La requérante se
réserve le droit de préciser cette conclusion en
cours d'instance."
(…)
Par "Requête en confirmation de hausse de loyer et de
nouvelles prétentions" adressée au Tribunal des baux
le 4 avril 2007, la demanderesse a pris, avec dépens,
les conclusions suivantes à l'encontre des défendeurs
P.________ [...] et [...],  [...] et [...],
[...],Q.________, [...] et [...], [...] et [...],A.W.________ et
B.W.________, [...], [...],L.________, A.C.________ et
B.C.________, A.T.________ et [...] :
"
I.-
La hausse de
loyer notifiée le 8 décembre 2006 par la
requérante à P.________ pour son appartement n'est
pas abusive et en conséquence elle prend effet le
1
er
avril 2007, date à laquelle le loyer
mensuel net est porté à CHF 1'162.-, plus acompte de
chauffage et d'eau chaude par CHF 120.- et acompte de frais
accessoires par CHF 302.-, soit un loyer mensuel total de CHF
1'584.-.
II.-
La notification de
nouvelles prétentions notifiée à P.________ le
5 décembre 2006 n'est pas abusive et elle entre en vigueur
le 1
er
avril 2007.
III.-
(…)
IV.-
(…)
V.-
La hausse de loyer
notifiée le 8 décembre 2006 par la requérante
à Q.________ pour son appartement n'est pas abusive et en
conséquence elle prend effet le 1
er
avril 2007,
date à laquelle le loyer mensuel net est porté
à CHF 1'145.-, plus acompte de chauffage et d'eau chaude par
CHF 140.- et acompte de frais accessoires par CHF 352.-, soit un
loyer mensuel total de CHF 1'637.-.
VI.-
(…)
VII.-
(…)
VIII.-
(…)
IX.-
La hausse de loyer
notifiée le 8 décembre 2006 par la requérante
à A.W.________ et B.W.________ pour leur appartement n'est
pas abusive et en conséquence elle prend effet le
1
er
avril 2007, date à laquelle le loyer mensuel
net est porté à CHF 1'106.-, plus acompte de
chauffage et d'eau chaude par CHF 120.- et acompte de frais
accessoires par CHF 308.-, soit un loyer mensuel total de CHF
1'534.-.
X.-
(…)
XI.-
(…)
XII.-
La hausse de loyer
notifiée le 8 décembre 2006 par la requérante
à L.________ pour son appartement n'est pas abusive et en
conséquence elle prend effet le 1
er
avril
2007, date à laquelle le loyer mensuel net est porté
à CHF 908.-, plus acompte de chauffage et d'eau chaude par
CHF 90.- et acompte de frais accessoires par CHF 224.-, soit un
loyer mensuel total de CHF 1'222.-.
XIII.-
La hausse de loyer notifiée
le 8 décembre 2006 par la requérante à
A.C.________ et B.C.________ pour leur appartement n'est pas
abusive et en conséquence elle prend effet le 1
er
avril 2007, date à laquelle le loyer mensuel net est
porté à CHF 1'153.-, plus acompte de chauffage et
d'eau chaude par CHF 120.- et acompte de frais accessoires par CHF
302.-, soit un loyer mensuel total de CHF 1'575.-.
XIV.-
La hausse de loyer notifiée le 8
décembre 2006 par la requérante à A.T.________
et B.T.________ n'a pas été valablement
contestée devant la Commission de conciliation par le seul
A.T.________ et dite hausse est donc entrée en vigueur le
1
er
avril 2007.
XV.-
Subsidiairement et si par impossible
il n'était pas fait droit à la conclusion XIV.-
ci-dessus, la hausse de loyer notifiée le 8 décembre
2006 par la requérante à A.T.________ et B.T.________
pour leur appartement n'est pas abusive et en conséquence
elle prend effet le 1
er
avril 2007, date à
laquelle le loyer mensuel net est porté à CHF
1'281.-, plus acompte de chauffage et d'eau chaude par CHF 140.- et
acompte de frais accessoires par CHF 352.-, soit un loyer mensuel
total de CHF 1'773.-.
XVI.-
(…)
(…)
Les causes ouvertes par les requêtes des défendeurs
ont été jointes, le 4 mai 2007, sans opposition des
parties, à la procédure ouverte par la
demanderesse.
(…)
Par requête adressée au Tribunal des baux le 15 juin
2007, le défendeur Q.________ a pris, avec dépens,
les conclusions suivantes à l'encontre de la demanderesse
:
"I.-        La hausse de loyer
notifiée le 8 décembre 2006 est abusive. Elle est
corrigée selon des précisions qui seront fournies en
cours d'instance.
II.-        L'intimée est
la débitrice du requérant et lui doit prompt paiement
d'une indemnité de Fr. 3'429.00 (trois mille quatre cent
vingt-neuf francs) correspondant à trois mois de loyer
mensuel net du premier trimestre 2006. A défaut de paiement
dans les trente jours, le requérant est autorisé
à compenser ce montant avec le paiement du loyer. Le
requérant se réserve le droit de modifier cette
conclusion en cours d'instance.
III.-        Les frais de
consommation du gaz payés à double par le
requérant pour toutes les périodes antérieures
à la période 2005-2006 lui sont restitués. A
défaut de remboursement dans les trente jours, le
requérant est autorisé à compenser ce montant
avec le paiement du loyer. Le requérant se réserve le
droit de préciser cette conclusion en cours
d'instance."
La cause ouverte par le défendeur Q.________ par cette
requête a été jointe, sans opposition des
parties, à la procédure ouverte par la
demanderesse.
(…)
16.
Le Tribunal de céans a tenu une audience de jugement le 26
octobre 2007.
Lors de celle-ci, S.________, architecte, et H.________ ont
été entendus en qualité de
témoins.
(…)
La demanderesse a conclu, quant à elle, à
libération du chef des conclusions des défendeurs et
a excipé de la prescription. Les défendeurs ont
conclu à libération du chef des conclusions de la
demanderesse. Ils ont par ailleurs retiré leurs conclusions
en tant qu'elles concernaient les taxes d'égout et
d'épuration.
La demanderesse a encore conclu à ce que la requête du
défendeur Q.________ soit renvoyée devant la
Commission de conciliation. Subsidiairement, pour le cas où
le tribunal de céans devait considérer que la
conciliation sur les conclusions II et III de la requête de
Q.________ avait eu lieu lors de l'audience du 22 février
2007, la demanderesse a conclu à ce qu'il soit
constaté que celui-là n'a pas saisi le Tribunal des
baux dans le délai de trente jours dès la
notification du procès-verbal de 7 mars 2007. Le
défendeur Q.________ a conclu au rejet de cette conclusion.
Il a précisé la conclusion III de sa requête du
15 juin 2007 en ce sens qu'il réclamait le montant de 2'196
fr. 05. La demanderesse a conclu au rejet de cette conclusion
précisée.
Enfin, les défendeurs ont requis la mise en œuvre
d'une expertise permettant d'établir que les travaux
réalisés n'ont pas apporté de plus-value,
respectivement d'établir la part de plus-value, de
déterminer la durée de l'amortissement et
d'établir les travaux effectivement exécutés
dans leurs appartements. Le tribunal a informé les parties
qu'il rejetait la requête d'expertise au motif qu'il
s'estimait suffisamment renseigné sur les faits de la cause
et que les éléments que les défendeurs
souhaitaient soumettre à l'expert relevaient tantôt du
droit tantôt du fait qu'il incombait au tribunal de trancher
et d'établir.
La reprise de l'audience de jugement a eu lieu le 18
décembre 2007."
B.
Par acte du 27 avril
2009, Q.________ a recouru contre ce jugement. Il a conclu
principalement à la réforme de son dispositif sur
deux points, à savoir, d'une part, que la hausse de loyer le
concernant (ch. XXXVI) est ramenée à 1'006 francs 50,
montant porté à 1'013 fr. dans le mémoire de
recours, d'autre part, que la défenderesse doit lui verser
la somme de 2'196 fr. 05 à titre de remboursement de la part
des frais de gaz de cuisson payés à double pendant la
période d'avril 96 à mars 2005 (cf. ch. XXXIX du
dispositif). Subsidiairement, il a conclu à l'annulation du
jugement. Il a développé ses moyens dans un
mémoire ampliatif.
Par acte du 29 avril 2009, P.________, A.W.________, B.W.________,
L.________, A.C.________, B.C.________, B.T.________ et
A.C.________ ont également recouru contre ce jugement. Ils
ont conclu principalement à la réforme de son
dispositif, en ce sens d'une part, que la hausse de loyer
concernant P.________ (ch. I) est ramenée à 1'046
fr., que la hausse de loyer concernant les époux
A.W.________ (ch. XVI) est ramenée à 989 fr., que la
hausse de loyer concernant L.________ (ch. XXIII) est
ramenée à 821 fr., que la hausse de loyer concernant
les époux A.C.________ (ch. XXVI) est ramenée
à 1'037 fr., que la hausse de loyer concernant les
époux A.T.________ (ch. XXIX) est ramenée à
1'147 fr., que le loyer concernant les mêmes époux
A.T.________ est réduit de 25 % du 18 avril 2006 au 15 mars
2007 et qu'en conséquence la défenderesse doit leur
verser, solidairement entre eux, la somme de 2'530 fr. 05 au titre
de réduction de loyer (cf. ch. XXX), d'autre part, que la
défenderesse doit verser aux époux A.T.________ la
somme de 1'420 fr. 15 à titre de remboursement de la part
des frais de gaz de cuisson payés à double pendant la
période d'octobre 2000 à mars 2005 (cf. ch. XXXI et
XXXII), que la défenderesse doit verser à P.________
la somme de 963 fr. 60 à titre de remboursement de la part
des frais de gaz de cuisson payés à double pendant la
période de novembre 2001 à mars 2005 (cf. ch. XL),
que la défenderesse doit verser aux époux
A.W.________ la somme de 2'259 fr. 85 à titre de
remboursement de la part des frais de gaz de cuisson payés
à double pendant la période de janvier 1997 à
mars 2005 (cf. ch. XL), que la défenderesse doit verser
à L.________ la somme de 1'640 fr. 80 à titre de
remboursement de la part des frais de gaz de cuisson payés
à double pendant la période de janvier 1997 à
mars 2005 (cf. ch. XL), que la défenderesse doit verser aux
époux A.C.________ la somme de 1'572 fr. 10 à titre
de remboursement de la part des frais de gaz de cuisson
payés à double pendant la période de juin 99
à mars 2005 (cf. ch. XL). Subsidiairement, ils ont conclu
à l'annulation du jugement, conclusion qu'ils n'ont
cependant pas reprise dans le mémoire ampliatif où
ils ont développé leurs moyens.
L'intimée s'est déterminée sur le recours de
Q.________ et sur celui de P.________ et consorts, en concluant au
rejet des recours.
En droit
:
1.
Les parties peuvent
recourir au Tribunal cantonal contre les jugements du tribunal des
baux comme en matière de recours contre les jugements du
tribunal d'arrondissement en procédure
accélérée ou sommaire (art. 13 LTB [loi du 13
décembre 1981 sur le Tribunal des baux; RSV
173.655]).
Le recours en nullité (art. 444 et 445 CPC) et le recours en
réforme (art. 451 ch. 2 CPC) sont ainsi ouverts.
2.
Tant le recours de Q.________ que celui de P.________ et consorts
ont été déposés en temps utile. Les
recours peuvent être joints, pour être traités
dans un même arrêt.
Q.________ a pris des conclusions en réforme et en
nullité. Toutefois, dans son mémoire, il n'a
soulevé aucun moyen à l'appui de sa conclusion en
nullité, de sorte que celle-ci doit être
écartée (cf. art. 465 al. 3 CPC; Poudret/Haldy/Tappy,
Procédure civile vaudoise, 3
ème
éd., 2002, n. 2 ad art. 465 CPC, p. 722).
P.________ et ses consorts ont également pris, dans leur
acte de recours initial, des conclusions en réforme et en
nullité. Dans leur mémoire, ils n'ont pas repris leur
conclusion en nullité, sans y renoncer expressément.
On peut de toute manière faire le même constat que
ci-dessus concernant le recours en nullité, de sorte qu'on
n'entrera en matière que sur leur recours en
réforme.
3.
Saisie d'un recours en réforme contre un jugement principal
rendu par le Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit
librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC). Les
parties ne peuvent toutefois articuler des faits nouveaux, sous
réserve de ceux qui résultent du dossier et qui
auraient dû être retenus ou de ceux pouvant
résulter d'une instruction complémentaire selon
l'article 456a CPC (art. 452 al. 1ter CPC).
Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur
la base du dossier, sans réadministration des preuves
déjà administrées en première instance.
Il développe donc son raisonnement juridique après
avoir vérifié la conformité de l'état
de fait du jugement aux preuves figurant au dossier et l'avoir, le
cas échéant, corrigé ou complété
au moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
4.
Il convient de traiter en premier lieu le recours de P.________ et
de ses consorts.
4.1.
S'agissant de la légitimation active des recourants
A.T.________ et B.T.________ en relation avec leur contestation de
la hausse de loyer litigieuse, le Tribunal des baux a
considéré que les deux époux avaient conclu
ensemble le bail à loyer les unissant à la
bailleresse, qu'ils étaient donc colocataires et qu'à
ce titre ils devaient agir en commun en qualité de consorts
nécessaires. Or, s'ils avaient bien saisi en cette
qualité le Tribunal des baux, seul l'époux avait
précédemment contesté la notification de la
hausse litigieuse devant la Commission de conciliation
compétente. Ils en ont déduit, en se
référant à l'art. 270 b al. 1 CO, que ladite
hausse n'avait pas été contestée à
temps et qu'elle était dès lors entrée en
vigueur pour les deux époux locataires.
Pour leur part, les recourants A.T.________, s'ils admettent que
l'époux a effectivement agi seul devant la Commission de
conciliation, font valoir que ce dernier représentait son
épouse, que ce soit en vertu des dispositions sur la
représentation de l'union conjugale ou que ce soit sur la
base d'une procuration établie postérieurement en sa
faveur par son épouse. Ils se réfèrent en
outre aux droits reconnus au conjoint du locataire en
matière de contestation du congé ou de prolongation
de bail et soutiennent que les règles qui les consacrent, eu
égard à leur but de protection sociale, s'appliquent
par analogie à la contestation d'une hausse de loyer. Ils
estiment par conséquent avoir contesté à temps
la hausse de loyer litigieuse et sollicitent l'entrée en
matière sur le fond de leur requête.
Lorsque le bail est commun et que les locataires sont des conjoints
expressément désignés comme étant
solidairement responsables, comme c'est le cas en l'espèce
(cf. pièce 44), les actes dits « formateurs »
qui tendent à sa modification ou à son extinction
doivent être faits par les locataires agissant ensemble
(Wessner, Le divorce des époux et l'attribution judiciaire
à l'un d'eux des droits et obligations résultant du
bail portant sur le logement de famille, 11ème
Séminaire du droit du bail, Neuchâtel 2000, p. 7 n.
15). C'est ainsi que les colocataires doivent agir en commun pour
contester le loyer, en qualité de consorts
nécessaires (cf. Higi, Zürcher Kommentar, n. 33 ad art.
273 et n. 73 ad art. 272 CO; Lachat, Commentaire romand I, n. 18 ad
art. 253 CO, pp. 1311-1312 avec les réf.; SVIT Kommentar,
3
ème
éd., n. 10 ad art. 273 CO), cela
déjà au stade de la requête devant la
Commission de conciliation, à défaut de quoi ils
n'ont pas la titularité active des droits issus du contrat
de bail (Jacquemoud Rossari, Jouissance et titularité du
bail ou quelques questions choisies en rapport avec le bail commun,
in CdB 4/1999, pp. 97 ss, spéc. p. 107). La position de
Roger Weber (Der gemeinsame Mietvertrag, thèse Zurich 1993,
p. 188), pour qui l'action pour requérir l'annulation du
congé ou la prolongation du bail peut émaner d'un
seul des colocataires, ne vaut que pour ce type d'action, en raison
du but de protection sociale qu'ont les normes prévoyant
l'annulabilité des congés abusifs (cf. TF 4C.37/2001
du 30 mai 2001 qui cite notamment Peter Zihlmann, Basler Kommentar,
2
ème
éd. n. 3 ad art. 273 a CO; cf. aussi
Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 186, n. 5.4; Roger Weber,
Basler Kommentar, 4
ème
éd., 2007, n. 1 et
3 ad art. 273 a CO).
Or, en l'espèce, la requête adressée à
la Commission de conciliation le 4 janvier 2007 portait, notamment,
sur la contestation de la notification de hausse de loyer du 8
décembre 2006, ainsi que sur le montant des
dommages-intérêts pour les nuisances subies du fait
des travaux (cf. pièces 16 et 17 du bordereau du 26 mars
2007). Elle est signée du seul A.T.________, qui ne
prétend à aucun moment agir également au nom
de son épouse. Le procès-verbal de ladite Commission
constatant l'échec de la conciliation mentionne le
prénommé comme seul requérant, assisté
d'une représentante de l'ASLOCA. Contrairement à ce
que soutiennent les recourants, l'art. 166 CC ne permet pas
à l'un des époux consorts d'agir seul et de
représenter l'autre époux, la représentation
en justice n'étant pas assimilable à la
représentation de l'union conjugale vis-à-vis de
tiers et ne faisant, au demeurant, pas partie des besoins courants
de la famille. Au demeurant, le Tribunal des baux a clairement fait
la distinction entre la prétention en contestation du loyer
et celle en réduction du loyer, droits formateurs (cf.
jugement, pp. 43 et 70-71), et la prétention en
répétition de l'indu, qui ne l'est pas (cf. jugement,
p. 78). Quant à la procuration soi-disant produite par les
recourants lors de l'audience du 26 octobre 2007, la seule mention
figurant au procès-verbal est celle, en date du 23 octobre
2007, relative à la production par le conseil des consorts
locataires, l'avocate Wettstein Martin, de deux procurations, sans
que l'on sache au juste de quels documents il s'agit.
C'est dès lors à bon droit que les premiers juges ont
retenu que la requête présentée par les
recourants le 26 mars 2007 devant le Tribunal des baux était
tardive et que la hausse de loyer les concernant était
entrée en vigueur. De même, c'est avec raison qu'ils
ont transmis à la Commission de conciliation
compétente la requête des recourants en tant qu'elle
concerne la réduction du loyer. La Chambre des recours peut
faire siennes les considérations du jugement à cet
égard (pp. 70-71), selon lesquelles les colocataires doivent
agir ensemble pour obtenir une réduction de loyer en raison
des nuisances (Schmid, RSJ 1991 pp. 349 ss), alors que la
conclusion II de la requête relative à la
réduction de loyer n'a pas fait l'objet d'une conciliation
préalable.
Au demeurant, les recourants, s'ils prennent une conclusion tendant
à la réforme du chiffre XXX du dispositif, ne la
motivent d'aucune manière (cf. mémoire, p. 4 in fine,
où ils n'évoquent même pas la
question).
Le recours doit donc être rejeté sur ce
point.
4.2.
Pour calculer la hausse de loyer admissible, le Tribunal des baux a
successivement examiné la hausse des charges, les
prestations supplémentaires du bailleur et la hausse du
coût de la vie. Sur le premier point, il a
considéré qu'à défaut de production des
pièces nécessaires par la bailleresse et compte tenu
de l'application par cette dernière d'un pourcentage annuel
forfaitaire, la hausse de loyer n'était pas admissible en
tant qu'elle se fondait sur ce critère. Sur le
deuxième point, le Tribunal des baux a estimé que les
travaux entrepris par la bailleresse à l'immeuble litigieux
devaient être qualifiés d'importantes
réparations, au sens de l'art. 14 al. 1 deuxième
phrase OBLF, ce qui permettait de leur appliquer la
présomption selon laquelle les frais qu'ils occasionnent
sont considérés, à raison de 50 à 70 %,
comme des investissements à plus-value. Il a retenu l'entier
des travaux figurant sur le décompte final des travaux du 8
février 2007 et le total des frais qu'ils
représentent (cf. jugement, p. 18), malgré les
contestations des recourants à propos de divers postes, sous
réserve du retranchement d'un poste admis par la bailleresse
dans le cas de la locataire P.________. Considérant que l'on
se trouvait à la limite inférieure de la fourchette
de l'art. 14 OBLF, il a appliqué un pourcentage de 55 %.
Pour ce qui est de la durée d'amortissement des
installations, il a calculé une moyenne de 25 ans. Puis,
compte tenu des autres paramètres non remis en cause dans le
présent recours (taux d'intérêt du capital
investi, part d'entretien des équipements et
aménagements nouveaux, répercussion du taux de
l'intérêt hypothécaire, compensation du
renchérissement de l'investissement par rapport à
l'augmentation de l'indice des prix), le Tribunal des baux a
fixé la hausse admissible pour chacun des locataires en
fonction de la surface de leur logement.
Les recourants contestent les calculs des premiers juges sur deux
points, à savoir : 1) le pourcentage de l'investissement
à plus-value ; 2) la durée de l'amortissement. Sur le
premier point, ils font grief aux premiers juges de
s'écarter sans motifs de la limite inférieure de la
fourchette de l'art. 14 OBLF. Puis procédant à un
examen poste par poste des installations ayant fait l'objet de
travaux, ils préconisent de retenir un taux de 50 %, faisant
valoir qu'un taux supérieur récompenserait la
bailleresse « de n'avoir entrepris aucuns travaux à
l'intérieur du bâtiment pendant 36 ans ».
Concernant le second point, les recourants, sur la base d'un
tableau des différents travaux entrepris, de leurs
coûts et du pourcentage qu'ils représentent par
rapport au tout, parviennent à la constatation que plus de
70 % de ceux-là ont une durée de vie moyenne de 30
ans ou plus et que c'est dès lors une durée
d'amortissement de 30 ans qui doit être retenue, ce qui donne
un taux d'amortissement de 3,3 % en lieu et place des 25 ans,
respectivement 4 % retenus par les premiers juges.
4.2.1.
Selon l'art. 269a let. b CO, les loyers justifiés par des
hausses de coûts ou par des prestations
supplémentaires du bailleur ne sont en règle
générale pas abusifs. Sont réputées
hausses de coûts au sens de la disposition
précitée les augmentations du taux
hypothécaire, des taxes, des impôts sur les immeubles,
des rentes de droits de superficie, des primes d'assurance ainsi
que des frais d'entretien (art. 12 al. 1 OBLF). Aux termes de
l'art. 14 al. 1 OBLF, sont réputés prestations
supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a let. b CO
les investissements qui aboutissent à des
améliorations créant des plus-values,
l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations
accessoires supplémentaires. En règle
générale, les frais causés par d'importantes
réparations sont considérés, à raison
de 50 à 70 %, comme des investissements créant des
plus-values.
Il est parfois difficile de distinguer les améliorations
à plus-value (rénovations) qui accroissent la valeur
de l'immeuble et justifient une majoration du loyer des simples
travaux d'entretien (réparations) qui maintiennent la valeur
de l'immeuble et qui, en règle générale,
n'entraînent aucune augmentation de loyer. Pour cette raison,
l'art. 14 al. 1 in fine OBLF assimile partiellement les importantes
réparations à des améliorations à
plus-value. Cette règle a notamment pour but de faciliter la
preuve. Seules les importantes réparations sont
visées par cette disposition. Il doit s'agir de travaux
extraordinaires, dépassant manifestement l'entretien normal,
concernant simultanément plusieurs parties essentielles de
l'immeuble et d'un coût élevé en regard de
l'état locatif. Les travaux qui ne correspondent qu'à
un entretien différé et qui ne comportent aucun
élément de plus-value ne peuvent pas être
considérés comme de grandes réparations et ne
justifient ainsi aucune majoration de loyer à ce titre
(Lachat, Le bail à loyer [déjà cité et
auquel on fera référence ci-dessous], p.
480).
L'art. 14 al. 1 OBLF prévoit à cet égard une
fourchette comprise entre 50 et 70 %. Selon la doctrine et la
jurisprudence, le choix du pourcentage dépend de plusieurs
facteurs, à savoir des circonstances du cas concret (telles
que l'importance des améliorations à plus-value
comprises dans les travaux), du coût global des travaux par
rapport à l'état locatif (étant
précisé que plus il est élevé plus le
pourcentage le sera aussi), du temps écoulé depuis la
construction de l'immeuble, respectivement depuis sa
dernière rénovation générale, et enfin
du taux retenu pour renter le capital, étant souligné
que si on retient un taux élevé, on appliquera un
pourcentage bas (cf. Lachat, op. cit., p. 481; Higi, op. cit., n.
385 ss ad art. 269a CO, pp. 334-335).
Conformément à l'art. 14 al. 4 OBLF, les hausses de
loyer fondées sur des investissements créant des
plus-values sont réputées non abusives lorsqu'elles
ne servent qu'à couvrir équitablement les frais
d'intérêts, d'amortissement et d'entretien
résultant de l'investissement. Les frais
d'intérêts correspondent au coût de revient des
prestations supplémentaires, multiplié par le taux
hypothécaire du marché, plus ½ %.
L'amortissement est quant à lui fonction de la durée
de vie des installations, qui peut être établie au
moyen de tabelles. Compte tenu de celui-ci, on ne retiendra que la
moitié du capital à renter. Pour l'entretien futur
des nouvelles installations, il convient d'ajouter à la
charge d'intérêts et d'amortissement 10 % du total du
poste "intérêts et amortissement" (Lachat, op. cit.,
pp. 483 s.).
Il n'est plus contesté que les travaux entrepris par la
bailleresse à l'immeuble litigieux tombent sous le coup de
l'art. 14 al. 1 deuxième phrase OBLF. Comme le
relèvent les recourants eux-mêmes, en se
référant notamment à Corboz (Les travaux de
transformation et de rénovation de la chose louée
entrepris par le bailleur et leur répercussion sur les
loyers, in 12ème Séminaire sur le droit de bail,
Neuchâtel 2002, p. 20), le choix au sein de la fourchette de
50 à 70 % prévue par la disposition
précitée dépend du cas concret et laisse une
marge d'appréciation au juge. Après examen du
décompte final des travaux et des diverses objections
formulées par les locataires défendeurs à
l'égard de plusieurs postes, le Tribunal des baux a
constaté (cf. jugement, pp. 57-58) que certains des travaux
amélioraient la qualité de la chose louée et
que d'autres relevaient de l'entretien des bâtiments. Il a
considéré que l'on se trouvait en l'occurrence
à la limite inférieure de la fourchette. Pour retenir
le pourcentage auquel il est parvenu, soit 55 %, il a pris en
compte, outre la nature des travaux précités, la date
de construction de l'immeuble (1969-1970), le fait qu'il n'avait
subi aucune réfection importante du même type mais
qu'il avait fait l'objet d'une réfection partielle quelques
années auparavant. Cette appréciation ne prête
pas le flanc à la critique. Le grief adressé par les
recourants au Tribunal des baux de n'avoir pas distingué les
travaux les uns des autres mais d'avoir procédé
à une appréciation globale tombe à faux. Comme
le relève Corboz (op. cit., p. 19), la présomption de
l'art. 14 OBLF a été conçue pour faciliter la
tâche du juge face à une  distinction
souvent  difficile à faire. En
l'occurrence, la part de 55 % de travaux à plus-value
est admissible, notamment au vu des indéniables
améliorations apportées à l'immeuble litigieux
et des frais engagés. La part d'entretien
(différé) est prise en compte de manière
adéquate, puisque les premiers juges situent en
définitive le taux retenu au bas de la fourchette. La Cour
de céans n'a pas de raison de substituer sa propre
appréciation à celle du Tribunal des baux, dès
lors que celle-ci se fonde sur des critères
corrects.
Ce moyen doit ainsi être rejeté.
4.2.2.
En ce qui concerne le second point, soit la durée de
l'amortissement, les premiers juges, pour retenir une durée
moyenne de 25 ans, se sont référés à la
tabelle d'amortissement établie paritairement par la
Fédération romande immobilière et l'ASLOCA
(cf. jugement, p. 59 et pièce 38 bordereau II du
défendeur Q.________). Sur cette base, compte tenu des
travaux entrepris, ils ont fixé la durée de vie
moyenne de ceux-ci à 25 ans, ce qui donne un taux
d'amortissement de 4 %.
Les parties s'accordent à peu de choses près sur le
pourcentage que représente chaque type de travaux par
rapport à l'ensemble de ceux-ci (cf. mémoire de
recours, pp. 14-15 et mémoire d'intimée,  pp.
14-18). Elles divergent en revanche sur le résultat, puisque
les recourants font état de plus de 70 % des travaux ayant
une durée de vie moyenne de 30 ans ou plus, tandis que
l'intimée fait état de 28,6 % de travaux d'une
durée de vie comprise entre 15 et 20 ans, 30,72 % d'une
moyenne de 25 ans et 39,49 % d'une durée de 30 ans. La
Chambre des recours peut fait siens ces derniers chiffres, qui
résultent d'une estimation plus « affinée
» que celle des recourants. Force est dès lors de
constater que la moyenne retenue par les premiers juges se situe
entre les deux extrêmes (20-30 ans), autrement dit dans la
fourchette. Vu la marge d'appréciation laissée au
juge dans ce domaine, le taux moyen retenu sur la base des chiffres
énoncés ci-dessus échappe à la
critique.
Ce moyen doit donc être rejeté, et avec lui le nouveau
calcul de la hausse admissible proposé par les recourants
dans l'hypothèse où les moyens
précédemment examinés seraient admis. Le
jugement peut ainsi être confirmé sur ce
point.
4.3.
Est ensuite litigieux le remboursement des montants payés
à tort à titre de consommation de gaz de
cuisson.
4.3.1
Il convient, tout d'abord, de constater, s'agissant des recourants
A.T.________ et B.T.________, que le Tribunal des baux a admis que
la prétention du seul époux sur ce point pouvait
être traitée séparément de celle de son
épouse, alors que celle de cette dernière devait
être déclarée irrecevable, faute d'avoir
été préalablement soumise à la
Commission de conciliation compétente, et transmise d'office
à cette autorité comme objet de sa compétence
(cf. jugement, p. 78). Les recourants A.T.________ se contentent,
sur ce point, de prétendre à ce qu'il soit «
entré en matière sur le fond de leur requête
(concernant également) leur revendication quant au
remboursement des montants payés indûment à
titre de gaz de cuisson » (cf. mémoire, p. 4 in fine).
Leur conclusion tendant à la réforme du chiffre XXXI
du dispositif va dans le même sens. Or, ils n'expliquent
d'aucune manière pourquoi la prétention de
l'épouse, qui n'a pas été soumise à la
Commission de conciliation, devrait être exemptée de
la conciliation préalable, pourtant obligatoire pour toute
contestation portant sur des baux d'habitation (cf. art. 274 a al.
1 let. b et c CO; ATF 118 II 307, rés. in JT 1993 I 566 ;
Byrde/Giroud Walter/Hack, Procédures spéciales
vaudoises, 2008, n. 20 ad art. 5 LTB). La transmission d'office de
cette prétention à ladite Commission se fonde sur
l'art. 5 al. 3 LTB et c'est avec raison que les premiers juges y
ont, en l'occurrence, procédé après avoir
déclaré irrecevable la conclusion y relative des
requérants en ce qu'elle concernait l'épouse (cf. ch.
XXXII du dispositif).
4.3.2.
Examinant les prétentions des recourants sous l'angle de
l'action en enrichissement illégitime, le Tribunal des baux
a rappelé que celui qui intente une telle action doit
prouver que les conditions en sont remplies, en produisant
notamment les décomptes de frais accessoires sur lesquels sa
prétention est fondée. A cet égard, la
prétention du recourant A.T.________ a été
d'emblée rejetée, faute pour ce dernier d'avoir
produit les décomptes de frais sur lesquels il fonde sa
prétention. En ce qui concerne les autres recourants, le
Tribunal des baux a examiné l'objection de la demanderesse
tirée de la prescription. Se fondant sur la jurisprudence du
Tribunal fédéral rendue en matière de
prestations d'assurance maladie (ATF 127 III 421, JT 2002 I 318) et
d'acquisition d'immeuble en droit foncier rural (ATF 129 III 503,
JT 2004 I 35), il a considéré que les locataires
concernés avaient eu une connaissance effective de leur
droit de répétition à la simple lecture des
décomptes comprenant une rubrique de frais accessoires non
prévus expressément dans le contrat de bail, ce qui
leur permettait de constater l'absence de cause valable de
l'enrichissement (cf. jugement, pp.82-85).
Se référant à la jurisprudence de la cour de
céans en matière de frais accessoires, les recourants
font valoir que le délai de prescription de l'art. 67 al. 1
CO ne pouvait commencer à courir avant que le
créancier ait connu la véritable situation et non
à réception du décompte ni même du
versement de la prestation indue. Ils exposent qu'ils se sont
acquittés en toute bonne foi du montant du gaz, ne sachant
pas que ces frais accessoires étaient inclus dans leur
loyer, et qu'ils n'ont été informés de leur
méprise que lorsqu'ils ont consulté avocat, suite
à la hausse de loyer qui leur a été
notifiée le 8 décembre 2006. Ils soutiennent que
leurs prétentions ne sont donc pas prescrites.
Il n'est pas contesté que les prétentions en
restitution de sommes indûment versées à titre
de frais accessoires relèvent des dispositions sur
l'enrichissement illégitime, lorsqu'elles sont
formulées subséquemment à la
présentation du décompte de charges par le bailleur
(TF 4C.24/2002 du 29 avril 2002 c. 3.3 et références,
traduit in CdB 4/2002, p. 144).
Selon l'art. 67 al. 1 CO, l'action en enrichissement
illégitime se prescrit par un an à compter du jour
où la partie a eu connaissance de son droit de
répétition. La jurisprudence a précisé
que le créancier a connaissance de son droit de
répétition et que le délai de prescription
commence à courir lorsqu'est atteint le niveau de certitude
à partir duquel on peut dire, selon les règles de la
bonne foi, que le créancier n'a plus de raison ou n'a plus
la possibilité de recueillir davantage
d'éclaircissements et qu'il dispose d'autre part de
suffisamment d'éléments pour ouvrir action, de telle
sorte que cette démarche peut être raisonnablement
exigée de lui. La certitude relative au droit de
répétition suppose la connaissance de la mesure
approximative de l'atteinte au patrimoine, de l'absence de cause du
déplacement de celui-ci et de la personne de l'enrichi. A
l'inverse de la réglementation prévue à l'art.
26 CO pour l'erreur, on ne se fonde pas sur le moment où le
lésé aurait pu connaître son droit de
répétition en usant de l'attention commandée
par les circonstances, mais sur la connaissance effective de la
prétention. On exige cependant que le créancier qui a
connaissance des éléments essentiels de sa
prétention se renseigne sur les détails et recueille
les précisions dont il a besoin pour conduire le
procès (ATF 129 III 503 c. 3.4 et références,
JT 2004 I 35). A cet égard, la doctrine considère que
la méconnaissance de la situation de droit est susceptible
de justifier la passivité du créancier (Spiro, Die
Begrenzung privater Rechte durch Verjährungs-, Verwirkungs-
und Fatalfristen, Bd I, 1975, p. 186).
En application de ces principes, le Tribunal fédéral
a considéré, dans un cas de factures de traitement
payées par une assurance, que le délai de l'art. 67
al. 1 CO commençait à courir au moment du paiement de
celles-ci, dès lors que les informations nécessaires
à la constatation de leur caractère trop
élevé provenaient de ces factures elles-mêmes
(ATF 127 III 421, c. 4b, JT 2002 I 318).
Dans un cas de frais accessoires selon l'art. 257a CO, le Tribunal
fédéral a relevé que le délai de
prescription de l'art. 67 al. 1 CO ne pouvait commencer à
courir à la réception d'un décompte ou d'une
facture, mais au plus tôt au moment du versement de la
prestation indue. A cet égard, dès lors qu'en
matière d'enrichissement illégitime, la condition
d'une erreur non fautive n'est pas exigée, le moment
où le créancier aurait pu se renseigner sur l'absence
de son obligation de payer ou celui où l'on pouvait exiger
qu'il le fasse ne sont pas déterminants. Il convient de
fixer ce moment au point où le créancier a connu la
véritable situation (TF 4C.250/2006 du 3 octobre 2006 c. 2.4
et 2.5; CREC du 1
er
avril 2009 n° 171/I).
Sur la base des développements qui précèdent,
et en particulier au regard de la jurisprudence récente en
ce domaine, c'est à tort que les premiers juges ont
fixé le point de départ du délai de
prescription à la date de réception des
décomptes. On doit cependant admettre, comme le plaide
l'intimée, concernant les recourantes P.________ et
L.________, que celles-ci ont eu une connaissance suffisante de
leur droit à répétition des montants
versés indûment à la bailleresse au titre de
frais de gaz de cuisson au moment de la notification de
l'ordonnance de mesures provisionnelles rendue le 20 mars 2006 par
la Présidente du Tribunal des baux, où il est
précisé qu' «aucun des baux liant les
requérants à l'intimée ne met à la
charge des locataires, parmi les frais accessoires, les frais
relatifs à la consommation de gaz» et qu' «il
faut considérer que chaque requérant, en vertu de son
contrat, a droit à la fourniture de gaz de cuisson en
échange du loyer net qu'il doit payer à
l'intimée» (cf. pièce 12 pp. 7-8 du bordereau
P.________). De même, concernant les recourants Panzera,
ceux-ci ont eu cette connaissance suffisante, comme ils
l'écrivent eux-mêmes, le 23 août 2006 au travers
d'une information donnée par l'ASLOCA (cf. pièce 11
du bordereau A.W.________). Quant aux recourants A.C.________, ils
ne semblent avoir appris leur droit que début janvier 2007
(cf. pièce 17 du bordereau A.C.________). Ainsi, les
prétentions en répétition selon requêtes
adressées par les recourants prénommés, entre
décembre 2006 et janvier 2007 (cf. jugement, p. 26),
à la Commission de conciliation compétente
n'étaient pas prescrites.
4.3.3.
Reste à examiner si les prétentions en
répétition de l'indu des recourants, dans la mesure
où elles ne sont pas prescrites, peuvent leur être
allouées. Le jugement constate (p. 85) que les recourants
P.________, L.________, A.W.________ et A.C.________ ont produit
des décomptes pour diverses périodes. Toutefois,
comme le relève l'intimée dans son mémoire
(pp. 6-7), on cherche en vain dans leurs conclusions des montants
chiffrés correspondant à l'enrichissement
prétendu de l'intimée dont ils réclament la
restitution. Il ressort bien plus des conclusions y relatives
prises dans leurs requêtes que les requérants
concluaient à la restitution de la part du gaz de cuisson
payée pendant les périodes incriminées et
qu'ils se réservaient le droit de préciser cette
conclusion en cours d'instance (cf. jugement, pp. 31 à 35).
Or, il ne ressort pas du jugement que les requérants
auraient, jusqu'à la clôture de l'instruction,
usé de ce droit qu'ils s'étaient pourtant
réservé et chiffré leurs prétentions
sur ce point, cela contrairement au défendeur Q.________ qui
a précisé en la chiffrant sa prétention de ce
chef (cf. jugement, pp. 40-41).
Selon la jurisprudence, les conclusions portant sur une somme
d'argent doivent obligatoirement être chiffrées. Le
droit cantonal peut admettre des conclusions non chiffrées
dans les cas où le droit fédéral l'autorise
expressément ou renvoie à l'appréciation du
juge. Le demandeur peut encore être admis à chiffrer
ses prétentions de manière précise
après l'administration des preuves lorsqu'il n'est pas en
mesure  d'indiquer le montant exact de sa prétention ou
lorsqu'on ne saurait exiger de lui pareille indication (cf. ATF 134
III 235; ATF 131 III 243, SJ 2005 I 424 avec les
références). En l'espèce, le renvoi que les
recourants font aux décomptes établis par
l'intimée concernant les frais de chauffage et les autres
frais pour les périodes considérées (cf.
pièce 151 du bordereau de l'intimée) ainsi qu'aux
« notes de plaidoirie » déposées par leur
conseil lors de l'audience de jugement (cf. mémoire, p. 6)
ne saurait tenir lieu de conclusions chiffrées. Par
ailleurs, on ne se trouve pas dans une situation où le
plaideur serait en droit de ne pas chiffrer ses conclusions ou ne
se trouverait pas en mesure de le faire. Cela est d'autant plus
vrai que les recourants avaient annoncé qu'ils
préciseraient leur conclusion sur ce point en cours
d'instance. A défaut de conclusions claires et
précises indiquant le montant chiffré des
prétentions élevées par chaque recourant de ce
chef, ceux-ci doivent se voir débouter des conclusions de
leur demande.
Il s'ensuit que le recours des consorts locataires doit être
rejeté et le jugement confirmé en ce qui les
concerne.
5.
Il y a lieu d'examiner ensuite le recours déposé par
Q.________.
5.1.
Le Tribunal des baux a calculé la hausse admissible du loyer
de ce recourant sur la base des mêmes paramètres que
ceux retenus pour les recourants dont il a été
question ci-dessus (cf. jugement, pp. 67-68).
Les moyens que fait valoir ce recourant se recoupent avec ceux dont
se sont prévalus les autres recourants (pourcentage des
travaux à plus-value et durée de l'amortissement) et
qui ont été examinés ci-dessus. On peut
dès lors renvoyer à ce qui a été
exposé à ce sujet au considérant 4.2.
ci-dessus. Cela conduit, dans le cas de ce recourant,
également au rejet de son recours et à la
confirmation du jugement sur ce point.
5.2.
A la différence des autres locataires, le recourant
Q.________ s'est vu allouer par le Tribunal des baux un montant au
titre de remboursement de la part de frais de gaz de cuisson
payés à double, par 871 fr. 80, cela pour la
période de 1996 à 2000 exclusivement (cf. jugement,
pp. 87 à 90).
Ce recourant réclame en sus la somme de 1'324 fr. 25, pour
la période de 2000 à 2005, ce qui représente
un montant total de 2'196 fr. 05, tel que réclamé
devant le Tribunal des baux (cf. jugement, p. 41). Il soutient
qu'il lui était impossible de se rendre compte d'une
facturation du gaz de cuisson pour les exercices 2000 à 2005
à réception des décomptes de frais accessoires
y relatifs. Selon lui, ce n'est qu'à réception du
décompte relatif à l'exercice 2005-2006, à fin
décembre 2006 (pièce 24), qu'il s'est aperçu
que quelque chose ne jouait pas, la rubrique 71
précédemment mentionnée ayant disparu. C'est
alors qu'il s'est vu remettre par l'intimée un
décompte détaillé comportant, pour la
première fois, la mention « gaz de cuisson »
(cf. pièce 25, dernière page) et qu'il a réagi
auprès de l'intimée selon note du 24 janvier 2007. Il
soutient dès lors que sa prétention relative à
la période 2000 à 2005 n'est pas prescrite,
contrairement à ce qu'a jugé le Tribunal des
baux.
L'intimée, pour sa part, ne remet pas en cause le principe
du remboursement d'une somme au recourant pour la période de
1996 à 2000, mais fait valoir, sans toutefois prendre de
conclusions par voie de jonction sur ce point, que le montant
alloué par les premiers juges est trop élevé,
compte tenu de la surface de l'immeuble retenue dans leur calcul,
elle-même reprise des chiffres du recourant (cf.
mémoire intimée, p. 14 in fine et 15). En revanche,
elle persiste à soutenir que les prétentions pour les
exercices 2000 à 2005 sont prescrites, se
référant au raisonnement des premiers
juges.
Sur la base de la jurisprudence rappelée ci-dessus (c.
4.3.2), on doit donner raison au recourant. Comme il le
relève, les mentions figurant sur les décomptes des 6
septembre 2002 (pour la période du 1
er
avril 2000
au 31 mars 2001), du 17 janvier 2003 (pour la période du
1
er
avril 2001 au 31 mars 2002), du 8 décembre
2004 (pour la période du 1
er
avril 2002 au 31
mars 2003), du 8 décembre 2004 (pour la période du
1
er
avril 2003 au 31 mars 2004) et du 9 août 2005
(pour la période du 1
er
avril 2004 au 31 mars
2005) se résument, sous la rubrique 71, à « Gaz
Divers frais de chauffage » sans plus ample précision
(cf. pièce 23 du bordereau I de ce recourant). Sur cette
base, l'éventuelle référence à du gaz
de cuisson n'était pas reconnaissable pour le commun des
mortels. Ce n'est effectivement que dans le décompte du 22
décembre 2006 (pour la période du 1
er
avril 2005 au 31 mars 2006), et encore dans le décompte
détaillé demandé apparemment par le recourant
à l'intimée (pièce 25), qu'apparaît la
mention « gaz de cuisson  (71) », avec
l'indication que cette rubrique n'a pas été
facturée en 2005-2006 alors qu'elle l'a été en
2004-2005 à raison de 12'263 francs. C'est apparemment
à la suite de l'envoi de ce décompte
détaillé que le recourant a rédigé sa
note au bas du décompte du 22 décembre 2006
(pièce 24), datée du 24 janvier 2007, dans laquelle
il relève que le gaz de cuisson a été
facturé les années précédentes mais ne
l'a pas été pour les années 2005-2006, alors
que ces frais étaient « en principe compris dans le
loyer net selon le bail ». C'est donc à ce
moment-là seulement qu'il a eu une connaissance effective de
son droit de répétition.
Sa requête complémentaire, portant notamment sur cette
question, déposée le 15 février 2007
auprès de la Commission de conciliation compétente
(pièce 33), l'a donc été dans le délai
de prescription d'une année de l'art. 67 CO. Dès
lors, contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges,
la prétention de ce recourant pour les exercices 2000
à 2005 n'est pas prescrite et c'est à tort qu'elle a
été rejetée pour ce motif.
Malgré les objections de l'intimée en ce qui concerne
le calcul de la surface totale de l'immeuble (cf. ci-dessus), il
n'y a pas à s'écarter des chiffres avancés par
le recourant (cf. pièce 37 p. 1) et repris par le Tribunal
des baux (cf. jugement, pp. 88-89) pour déterminer les
montants de gaz de cuisson payés à tort pour la
période 1996 à 2000. En effet, la surface de
l'immeuble qui apparaît dans ce calcul (4'550 m2) est
exactement celle que retient par ailleurs le jugement (p. 60), pour
calculer le montant admissible de la hausse de loyer pour chaque
locataire («La surface totale des espaces habitables de
l'immeuble étant de 4'550 m2»…). Quoi qu'il en
soit, la question ne se pose plus de la même manière
pour les périodes subséquentes, puisque la part
payée (à tort) par le recourant ressort
précisément de chaque décompte de
l'intimée (pièce 23) et que les montants y relatifs
ont été repris au centime près par le
recourant (pièce 37 p. 2).
Dès lors, le recours est bien fondé sur ce point et
le montant total réclamé par le recourant pour la
période 1996 à 2005, par 2'196 fr. 05, doit lui
être alloué.
6.
En définitive, le recours de P.________ et de ses consorts
doit être rejeté, tandis que celui de Q.________ doit
être partiellement admis.
Il n'y a pas à revoir la question des dépens de
première instance, le jugement ayant été rendu
sans frais ni dépens (cf. ch. XLI).
Pour ce qui est des dépens de deuxième instance, les
recourants P.________ et consorts, qui succombent, sont
débiteurs solidaires des dépens, arrêtés
à 2'000 francs, auquel l'intimée a droit.
Le recourant Q.________ obtient partiellement gain de cause (action
en répétition de l'indu), mais succombe sur la
question essentielle (hausse de loyer). Il y a donc lieu d'allouer
des dépens réduits à l'intimée, par
1'000 fr., à la charge de Q.________.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant en audience
publique,
prononce
:
I.
Le recours de P.________, A.W.________
et B.W.________, L.________, A.C.________ et B.C.________,
B.T.________ et A.T.________ est rejeté, celui de Q.________
est partiellement admis.
II.
Le jugement est réformé
comme suit au chiffre XXXIX de son dispositif :
XXXIX. La demanderesse doit verser au défendeur Q.________
la somme de 2'196 fr 05 (deux mille cent nonante-six francs et cinq
centimes) à titre de remboursement de la part des frais du
gaz de cuisson payés à double pour les
périodes entre le 1
er
avril 1996 et le 31 mars
2005.
Il est confirmé pour le surplus.
III.
Les frais de deuxième instance
des recourants P.________, A.W.________ et B.W.________,
L.________, A.C.________ et B.C.________, B.T.________ et
A.T.________, solidairement entre eux, sont arrêtés
à 1'200 fr. (mille deux cents francs), ceux du recourant
Q.________ sont arrêtés à 465 francs (quatre
cent soixante-cinq francs).
IV.
Les recourants P.________,
A.W.________ et B.W.________, L.________, A.C.________ et
B.C.________, B.T.________ et A.T.________ doivent verser,
solidairement entre eux, à l'intimée Z.________ la
somme de 2'000 fr. (deux mille francs) à titre de
dépens de deuxième instance.
V.
Le recourant
Pierre-Alain Meier doit verser à l'intimée Z.________
la somme de 1'000 fr. (mille francs) à titre de
dépens de deuxième instance.
VI.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président :
L
e
greffi
er
:
Du 18 novembre
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
e
greffi
er
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète, par l'envoi de
photocopies à :
‑      Me Irène
Wettstein Martin (pour P.________, A.W.________, B.W.________,
L.________, A.C.________, B.C.________, A.T.________,
B.T.________),
‑      Me
Michèle Meylan (pour Q.________),
-      Me Michel
Rossinelli (pour Z.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est de
90'065 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Tribunal des
baux.
L
e
greffi
er
: