vd_findinfo · HC / 2015 / 693 · 2015-08-03 · fr

DEMEURE DU DÉBITEUR, CAS CLAIR, EXPULSION DE LOCATAIRE | 257d CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 03.08.2015 HC / 2015 / 693

TRIBUNAL
CANTONAL
JL15.013899-151000
393
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
3 août 2015
_________________
Composition
:               M.
COLOMBINI, président
MM.
Perrot et Stoudmann, juges
Greffière
:              Mme
Boryszewski
*****
Art.
257d al. 2 CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
B.T.________
,
à Lausanne, locataire, contre l'ordonnance d'expulsion rendue le 2 juin 2015 par la Juge de paix
du district de Lausanne dans la cause divisant l'appelante d’avec
G.________
,
bailleresse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance d'expulsion du 2 juin 2015, adressée pour notification le 16 juin 2015, la Juge de
paix du district de Lausanne (ci-après : juge de paix) a ordonné à A.T.________ et B.T.________
de quitter et rendre libre pour le mardi 14 juillet 2015 à midi les locaux occupés dans l'immeuble
sis à [...], avenue du [...] (appartement de 4.5 pièces au 3
ème
étage et une cave) et à [...], avenue du [...] (place de parc intérieure no 031) (I),
arrêté les frais judiciaires à 280 fr. lesquels sont compensés avec l'avance de frais
de la bailleresse (II), mis les frais à la charge des locataires (III), dit que les parties locataires
rembourseront à la bailleresse, solidairement entre elles, son avance de frais à concurrence
de 280 fr. sans allocation de dépens pour le surplus (IV) et rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions.
En droit, le premier juge a retenu que la bailleresse avait fait notifier un avis comminatoire le 15
décembre 2014, distribué le lendemain, indiquant qu'à défaut de paiement dans les
30 jours des loyers des mois de novembre et décembre 2014, le bail serait résilié. L'entier
des arriérés de loyers n'ayant été payé que les 3 et 14 février 2015,
le premier juge a considéré que c'était à juste titre que la bailleresse avait résilié
les contrats de bail par avis du 11 février 2015 et requis l'expulsion des locataires.
B.
Par acte du 17 juin 2015, A.T.________ a interjeté
appel contre l'ordonnance précitée, en concluant en substance à l'octroi d'un délai
supplémentaire pour quitter ledit appartement.
L'intimée n'a pas été invitée à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l'ordonnance d'expulsion complétée
par les pièces du dossier :
Par contrat de bail à loyer du 2 novembre 2001, G.________ a remis en location à A.T.________
et B.T.________ un appartement de 4.5 pièces au 3
ème
étage et une cave dans l’immeuble sis à [...], avenue du [...]. Conclu pour durer initialement
du 1
er
décembre 2001 au 1
er
avril 2003, le contrat prévoit que le bail se renouvelle de six mois en six mois, sauf avis de résiliation
donné et reçu au moins trois mois avant l’échéance. Le montant du loyer s'élève
à 1'900 fr., plus 110 fr. d’acompte de chauffage, d’eau chaude et de frais accessoires.
Par contrat de bail à loyer du 10 juillet 2006, G.________ a remis en location à A.T.________
et B.T.________ une place de parc intérieure (no 031) sise à [...], avenue du [...], pour un
loyer mensuel de 120 francs. Le contrat précise que le montant du loyer mensuel a été
abaissé à bien plaire à 110 francs.
Par courriers recommandés du 15 décembre 2014, adressés séparément aux deux
locataires, G.________ a sommé les locataires de s’acquitter du loyer et de l'acompte de charge
de l'appartement, ainsi que de la place de parc pour les mois de novembre et décembre 2014, soit
4'240 fr. [[(1'900 fr. + 110 fr.) x 2] + (110 x 2)] dans un délai de trente jours, faute de quoi
les contrats seraient résiliés en application de l’art. 257d al. 1 CO (Code des
obligations du 30 mars 1911, RS 220). Ces recommandés ont été notifiés aux locataires
le lendemain.
Par formules officielles du 11 février 2015, adressées sous plis recommandés à chacun
des locataires, G.________ a résilié les contrats concernant l'appartement et la place de parc
avec effet au 31 mars 2015.
Le 3 et 14 février 2015, les locataires ont versé à la bailleresse un montant total de
4'240 francs.
Par courrier du 2 avril 2015 adressé à la Juge de paix, G.________ a requis l’expulsion
des locataires selon la procédure des cas clairs.
Les parties ont été entendues à l’audience de la juge de paix du 2 juin 2015.
En droit
:
1.
a)
L’art. 308 al. 1 CPC (Code de procédure
civile du 19 décembre 2008, RS 2172) ouvre la voie de l’appel contre les décisions finales
de première instance, dans la mesure où, pour les affaires patrimoniales, la valeur litigieuse
est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance d'expulsion rendue pour défaut de paiement
de loyers (art. 257d CO). Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte,
il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le litige porte sur la question de savoir
si les conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur
litigieuse correspond au dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet
loué au cas où lesdites conditions ne seraient pas réalisées; le dommage correspond
à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement perdue jusqu'à ce qu'un
prononcé d'expulsion soit rendu dans une procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre
2014 c. 2.1; TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 c. 1.2.2, non publié à l’ATF 138 III 620).
Cette période, qui commence à courir dès la date fixée pour l’expulsion dans
l’ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin au moment où le bailleur obtient
un prononcé d’expulsion en procédure ordinaire, comprend ainsi le temps nécessaire
pour que l’instance d’appel statue – après avoir recueilli les déterminations
du bailleur – par un arrêt motivé, puis que le bailleur introduise une nouvelle demande
en procédure ordinaire, que celle-ci soit instruite et aboutisse enfin à un prononcé d’expulsion.
Compte tenu de ces éléments, on devrait ainsi pouvoir partir du principe que la durée
prévisible ne sera, en règle générale, pas inférieure à un an (CACI 28
janvier 2015/52 c. 1a).
En l’espèce, comme le loyer mensuel est de 1'900 fr., la valeur litigieuse de première
instance (1'900 fr. x 12 mois) dépasse 10'000 fr., de sorte que la voie de l’appel est ouverte.
b)
L’ordonnance ayant été rendue en procédure sommaire, le délai d’appel
est de dix jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 314 al. 1 CPC).
Formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par un locataire qui a succombé en première
instance et qui a un intérêt à l’appel (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision
finale de première instance, l'appel est recevable.
2.
L’appel peut être formé pour violation
du droit et pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon la jurisprudence
du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure sommaire pour cas clairs
(art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer les faits sur la base des
preuves déjà appréciées par le premier juge saisi; la production de pièces nouvelles
est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_420/2012
du 7 novembre 2012 c. 5; TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 c. 3.2; CACI 25 novembre 2014/607
c. 3a).
3.
a)
L'appelante
invoque l'impossibilité de quitter l'appartement dans le délai imparti, sous peine de se retrouver
à la rue avec ses six enfants. Elle ne conteste en revanche pas le fait que le paiement des arriérés
de loyers soit intervenu hors délai.
Elle conclut à ce qu'un délai convenable
lui soit imparti pour quitter l'appartement afin de trouver une solution adéquate pour sa famille.
b)
Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque,
après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un
terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de
paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans ce délai, le bailleur peut résilier
le contrat avec effet immédiat; les baux d’habitation ou de locaux commerciaux peuvent être
résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois
(al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé
dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et
devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir
la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c.
4), cela même si l'arriéré avait finalement été payé (TF, arrêt du
27 février 1997 in Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss.). A cet égard, des motifs humanitaires
n'entrent pas en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils
ne sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à
loyer (TF, arrêt du 27 février 1997 précité, c. 2b, in CdB 1997 p. 68; TF 4C_74/2006
du 12 mai 2006 c. 3.2.1; TF 4A_387/2011 du 19 août 2011 c. 3.2).
c)
Le premier juge a considéré que, les locataires ne s'étant pas acquittés de l'arriéré
de loyers dans le délai comminatoire, la résiliation était valable et l'expulsion devait
être ordonnée.
d)
En l’espèce, à l'instar de ce que le premier juge a retenu, les locataires n'ont, dans
le délai comminatoire, ni payé ni consigné les loyers en cause conformément à
la procédure de l’art. 259g CO ni opposé la compensation avec des créances découlant
d’un éventuel loyer payé en trop ou de défauts de l’appartement litigieux.
Les locataires étaient ainsi en demeure à l’échéance de ce délai et G.________
était en droit, d'une part, de résilier le bail en application de l’art. 257d CO
et, d'autre part, d’obtenir leur expulsion en application de la procédure des cas clairs.
Au demeurant, les circonstances invoquées par l'appelante (famille nombreuse et absence de possibilité
de se reloger), que l'on peut assimiler à des motifs humanitaires, ne font pas apparaître le
congé comme nul ou inefficace. Au surplus, on relèvera encore que le délai de libération
fixé apparaît conforme à la jurisprudence, les locataires ayant au demeurant bénéficié
d’un délai supplémentaire en raison de l’effet suspensif lié à l’appel
(art. 315 al. 1 CPC) (CACI 25 janvier 2012/44).
4.
En
conclusion, l’appel doit être rejeté selon le mode procédural de l’art. 312
al. 1 CPC et l’ordonnance confirmée.
Vu le rejet de l’appel, les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à
100 fr. (art. 62 al. 3 TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils]), seront mis à
la charge de l'appelante (art. 106 al. 1 CPC).
Le délai de libération des locaux et de la place de parc étant échus, il convient
de renvoyer la cause au premier juge afin qu’il fixe aux locataires un nouveau délai pour
libérer ces locaux.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L'ordonnance est confirmée.
III.
Les frais de la procédure de deuxième instance, par 100 fr. (cent francs), sont mis à
la charge de l'appelante.
IV.
La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de Lausanne pour qu’elle fixe à
A.T.________ et B.T.________, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés
pour notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux occupés dans l’immeuble
sis [...], Avenue du [...] (appartement de 4.5 pièces au 3
ème
étage et une cave) et à [...], Avenue du [...] (une place de parc intérieure no 031).
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
4 août 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
A.T.________ et B.T.________ personnellement;
‑
G.________.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral,
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Lausanne.
La greffière :