vd_findinfo · ML / 2012 / 328 · 2012-12-27 · fr

MAINLEVÉE PROVISOIRE, BAIL À LOYER, FORMULE OFFICIELLE, ABUS DE DROIT, LOGEMENT DE LUXE | 253a CO, 269d CO, 82 LP

Vaud Tribunal cantonal Cour des poursuites et faillites 27.12.2012 ML / 2012 / 328

TRIBUNAL
CANTONAL
KC12.019420-121582
487
Cour
des poursuites et faillites
________________________________________________
Arrêt du
27 décembre 2012
______________________
Présidence
de               M.
Hack
,
président
Juges
:              MM.
Muller et Sauterel
Greffier
:
Mme              van Ouwenaller
*****
Art.
82 LP; 253a et 269d CO
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal, statuant à huis clos en sa qualité
d'autorité de recours en matière sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par
X.________
,
au Mont-sur-Lausanne, contre le prononcé rendu le 10 juillet 2012, à la suite de l’audience
du 26 juin 2012, par le Juge de paix du district de Lausanne, dans la cause qui l'oppose à
A.________
,
à Lausanne.
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
En fait :
1.
Le 24 février 2012, à la réquisition d'A.________, l'Office des poursuites du district
de Lausanne a notifié à X.________, dans la poursuite n° 6'126'996, un commandement
de payer le montant de 8'800 fr. avec intérêt à 5 % l'an dès le 27 mai 2011, mentionnant
comme titre de la créance ou cause de l'obligation "Manquement du paiement des derniers loyers
du pour la location de l'appartement au Mont-sur-Lausanne à la [...]. Loyer d'avril – mai
et juin 2011 à raison de Fr. 2'900.00 par mois et Fr. 100.00 de rappel". La poursuivie a fait
opposition totale.
Par acte adressé le 12 mai 2012 au Juge de paix du district de Lausanne, la poursuivante a requis
la mainlevée provisoire de l'opposition. A l'appui de sa requête, elle a produit, outre une
copie du commandement de payer susmentionné:
-
un extrait du Registre du commerce la concernant;
-
un contrat de bail à loyer d'habitation conclu entre A.________, bailleresse, et X.________, locataire,
le 24 mai 2010 portant sur un appartement neuf de 6,5 pièces comprenant une cuisine, une salle à
manger, un salon, une chambre-bureau, un réduit, un dressing, trois chambres, trois salles d'eau
et une buanderie, conclu du 1
er
juillet 2010 au 1
er
juillet 2011, pour un loyer mensuel de 2'850 fr. net,  et 150 fr. pour deux places de parc;
-
une lettre du 25 février 2012 émanant de la poursuivie aux termes de laquelle celle-ci a informé
la poursuivante de la résiliation de son bail pour le 30 juin 2011, tout en annonçant que l'appartement
serait rendu libre et remis en état le 15 avril 2011,
-
une lettre du 27 mai 2012 de la poursuivante réclamant à la poursuivie le paiement des loyers
des mois d'avril, mai et juin 2011;
-
une lettre de rappel du 4 janvier 2012;
-
une lettre du 9 mars 2012 par laquelle la poursuivante invitait la poursuivie à libérer la
garantie locative, de 8'800 fr., en sa faveur.
2.
Le 10 juillet 2012, le Juge de paix du district
de Lausanne a prononcé la mainlevée provisoire de l'opposition, arrêté à 210
fr. les frais judiciaires mis à la charge de la poursuivie et dit qu'en conséquence celle-ci
rembourserait à la poursuivante son avance de frais à concurrence de 210 fr., sans allocation
de dépens pour le surplus.
Le 16 juillet 2012, la poursuivie a demandé la motivation du prononcé. Les motifs ont été
adressés pour notification aux parties le 20 août 2012. Le premier juge a retenu que le contrat
de bail à loyer conclu entre les parties valait titre à la mainlevée provisoire pour les
loyers impayés.
3.
Par acte du 29 août 2012, X.________ a recouru
contre le prononcé précité, concluant, avec suite de frais et dépens, au rejet de
la requête de mainlevée provisoire. Elle a produit une pièce nouvelle.
Par décision du 5 septembre 2012, le président de la cour de céans a accordé d'office
l'effet suspensif au recours.
L'intimée s'est déterminée le 28 septembre 2012, concluant à ce que la recourante
soit reconnue sa débitrice des montants de 8'800 fr. avec intérêt à 5 % l'an dès
le 27 mai 2011 et de 2'214 fr. avec intérêt à 5 % l'an dès le 27 mai 2011, ce dernier
montant correspondant aux frais de remise en état de l'appartement loué.
En droit
:
I.
Le recours a été déposé dans
le délai de dix jours qui a suivi la notification de la décision motivée, conformément
à l'art. 321 al. 2 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272). Il
est motivé et contient des conclusions (art. 321 al. 1 CPC). Il est dès lors recevable.
La pièce nouvelle produite par la recourante est en revanche irrecevable, l'art. 326 al. 1 CPC prohibant
la production de preuves nouvelles. En effet, selon cette disposition, les conclusions, les allégations
de faits et les preuves nouvelles sont irrecevables. En procédure de recours, le tribunal de deuxième
instance doit statuer sur un état de fait identique à celui examiné par le premier juge.
Cette règle, stricte, s'explique par le fait que l'instance de recours a pour mission de contrôler
la conformité au droit de la décision entreprise, mais pas de poursuivre la procédure
de première instance; à l'instar du Tribunal fédéral, l'instance de recours doit
contrôler la juste application du droit à un état de fait arrêté définitivement
(Chaix, Introduction au recours de la nouvelle procédure civile fédérale, in SJ 2009 II
257 ss, n. 17 p. 267). Le deuxième alinéa de cette disposition réserve certes les dispositions
spéciales de la loi, mais la procédure de mainlevée n'est pas visée par cette règle
(Staehelin, Basler Kommentar, n. 90 ad art. 84 LP).
Les déterminations de l'intimée, déposées dans le délai de dix jours de l'art.
322 al. 2 CPC, sont recevables. Toutefois, conformément à l'art. 326 al. 1 CPC, les conclusions
nouvelles sont irrecevables en procédure de recours. Il en va ainsi de la conclusion de l'intimée
tendant à ce que la poursuivie soit reconnue sa débitrice à concurrence de 2'214 fr. avec
intérêt à 5 % l'an dès le 27 mai 2011, excède la requête déposée
devant le juge de paix, sollicitant la mainlevée de l'opposition.
II.
a)
Le poursuivant dont la poursuite est frappée
d’opposition peut, s’il se trouve au bénéfice d’une reconnaissance de dette,
requérir la mainlevée provisoire de l’opposition, que le juge prononce si le débiteur
ne rend pas immédiatement vraisemblable sa libération (art. 82 LP [loi sur la poursuites pour
dettes et la faillite du 11 avril 1889; RS 281.1]).
Constitue une reconnaissance de dette l’acte authentique ou sous seing privé d’où
résulte la volonté du poursuivi de payer au poursuivant, sans réserve ni condition, une
somme déterminée, ou aisément déterminable, et échue (Panchaud/Caprez, La mainlevée
d’opposition, § 1; Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite
pour dettes et la faillite, n. 29 ad art. 82 LP; ATF 132 III 480 c. 4.1, JT 2007 II 75; ATF 130 III 87
c. 3.1, JT 2004 II 118; ATF 122 III 125 c. 2, JT 1998 II 82). Pour qu’un écrit public, authentique
ou privé ou qu’un ensemble d’écrits vaille reconnaissance de dette, il doit en
ressortir, sur la base d’un examen sommaire, que le poursuivi a assumé une obligation de payer
ou de fournir des sûretés, donc une créance exigible, chiffrée et inconditionnelle,
car si la reconnaissance de dette n’est pas pure et simple, le poursuivant, pour obtenir la mainlevée
provisoire doit rapporter la preuve littérale que les conditions ou réserves sont devenues
sans objet (Gilliéron, op. cit., n. 40 ad art. 82 LP).
Un contrat écrit
justifie, en principe, la mainlevée provisoire de l'opposition pour la somme d'argent dont la prestation
incombe au poursuivi, lorsque les conditions d'exigibilité de la dette sont établies par titre
et, en particulier, dans les contrats bilatéraux, lorsque le poursuivant prouve par titre avoir
exécuté les prestations dont dépend l'exigibilité de sa créance (Panchaud/Caprez,
op. cit., § 69; Gilliéron, op. cit., n. 44 et 45 ad art. 82 LP).
Le contrat de bail à
loyer constitue – sous réserve des considérations qui suivent – une reconnaissance
de dette pour le loyer échu, si le bailleur a délivré au preneur ou mis à sa disposition
l'objet du contrat (Panchaud/Caprez, op. cit., §§ 74 et 75; Gilliéron, op. cit., nn. 49
et 50 ad art. 82 LP).
b)
La
conclusion d'un contrat de bail à loyer est en principe valable sans forme, sous réserve des
art. 269d et 270 al. 2 CO (Code des obligations, loi fédérale du 30 mars 1911 complétant
le code civil suisse; RS 220). En vertu de cette dernière disposition, en cas de pénurie de
logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de
la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail.
Le canton de Vaud a fait usage de cette faculté; par la loi du 7 mars 1993 sur l'utilisation d'une
formule officielle au changement de locataire (LFOCL; RSV 221.315), il a précisé ce que devait
contenir la formule officielle et prévu qu'il y a pénurie lorsque le taux de logements vacants
offerts, établi pour l'ensemble du canton, est inférieur à 1,5 %. Un arrêté
du conseil d'Etat du 9 juillet 2001 (ALFOCL; RSV 221.315.1), entré en vigueur le 1
er
août 2001, a rendu obligatoire la formule officielle au changement de locataire. Cette obligation
est valable pour les baux d'habitation, exceptés ceux d'appartements et de maisons familiales de
luxe comprenant six pièces ou plus (art. 253b al. 2 CO qui exclut l'application des dispositions
sur la protection contre les loyers abusifs dont font partie les art. 269d et 270 al. 2 CO).
Lorsque l'emploi de la formule
officielle prescrite par l'art. 269d CO est obligatoire, la jurisprudence prévoit que si le bailleur
n'en fait pas usage lors de la conclusion d’un bail, la non-utilisation de ce document entraîne
la nullité partielle du contrat de bail, sous l’angle de la fixation du montant du loyer (TF
4C.428/2004 du 1
er
avril
2005 c. 3.1; ATF 124 III 62 c. 2a, rés. in JT 1998 I 612; ATF 120 II 341 c. 5d, rés. in JT
1995 I 382; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 396 n. 2.4.5; Lachat, Commentaire romand,
n. 11 ad art. 270a CO).
Ainsi, le bail ne vaut pas, à lui seul, titre à la mainlevée s'il n'est pas accompagné
de la formule officielle lorsque l'usage de celle-ci est obligatoire (Trümpy, La mainlevée
d'opposition provisoire en droit du bail, Bulletin des poursuites et faillites 2010, p. 106 in fine et
p. 107 et les réf. cit.
; Hack,
Formalisme et durée : quelques développements récents en droit du bail, in JT 2007 II
4;
CPF, 27 septembre 2011/404; CPF, 5 février
2009/32; CPF, 18 septembre 2008/440; CPF, 29 juin 2006/314).
c)
Les informations qui doivent figurer sur la formule sont notamment le dernier montant du loyer et des
frais accessoires effectivement payé par le précédent locataire (art. 19 al. 1 let. a
ch. 1 OBLF [ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations
et de locaux commerciaux, RS 221.213.11]). Il s'agit du dernier loyer effectivement payé par le
locataire sortant, y compris les hausses intervenues en cours de bail. Ce sont ces mêmes informations
qui doivent figurer sur la formule en cas d'inoccupation temporaire (Schwaab, La fixation et la contestation
du loyer initial, in 15
e
séminaire sur le droit du bail, pp. 1 ss, n. 75, p. 18 et la référence citée à
la note infrapaginale n. 63 ; CPF, 16 septembre 2010/352). Lorsque le logement n'a jamais été
mis en location, cette mention doit figurer dans la formule officielle (Dietschy, Droit du bail à
loyer, Commentaire pratique, n. 79 ad art. 270 CO; Lachat, Le bail à loyer, éd. 2008, p. 396
et note infrapaginale n. 94).
Il en résulte que le fait qu'un appartement soit neuf ne dispense pas le bailleur de compléter
la formule officielle et de la remettre à son premier locataire.
d)
Aux
termes de l'art. 253b al. 2 CO toutefois, les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs
– dont fait partie l'art. 269d CO – ne s'appliquent pas aux baux d'appartements et de maisons
familiales de luxe comprenant six pièces ou plus. Le nombre minimum de pièces et le caractère
luxueux du logement constituent des conditions cumulatives pour l'exclusion des dispositions concernant
les loyers abusifs (Lachat, Commentaire romand, n. 5 ad art. 253b CO; Weber, Commentaire bâlois,
n. 7 ad art. 253a/253b CO; Higi, Commentaire zurichois, n. 66 ad art. 253a-253b CO). La notion de "luxe"
doit s'interpréter de manière restrictive; elle suppose que la mesure habituelle du confort
soit clairement dépassée, l'impression générale étant décisive à cet
égard (TF 4C/2004 du 16 mars 2004 paru à la SJ 2004 I 385 c. 4.1; Lachat, op. cit., n. 5 ad
art. 253b CO; Weber, op. cit., n. 7 ad art. 253a/253b CO; Higi, op. cit., n. 75 ad art. 253a-253b).
C'est au bailleur qu'il incombe de démontrer que le bien loué constitue un logement de luxe
au sens de l'art. 253b. al. 2 CO pour lequel la notification de la formule officielle n'est pas nécessaire
(art. 8 CO). La Cour de céans a admis que tel était le cas lorsque le locataire avait reconnu
par sa signature la nature luxueuse de l'objet loué (CPF, 27 novembre 2012/446 et 447).
En l'espèce, la requête de mainlevée est fondée sur un contrat de bail signé
par les parties le 24 mai 2012, non accompagné de la formule officielle mentionnée à l'art.
269d CO.
A l'appui de son recours, X.________ allègue qu'il ne peut être pallié à l'absence
de notification de la formule officielle, l'appartement qu'elle louait à la poursuivante ne présentant
selon elle pas les qualités suffisantes pour entrer dans le champ de l'art. 253a CO.
En l'occurrence, le critère du nombre de pièces est réalisé, mais il y a des indices
que tel n'est pas le cas de celui du luxe, soit d’un confort ou d’un raffinement certain,
hors du commun (Lachat op. cit., n. 4 ad art. 253b CO). En effet, l’emplacement à la [...]
au Mont-sur-Lausanne n’est pas notoirement prestigieux et le montant du loyer, soit 3'000 fr.,
places de parking comprises, n’est pas celui d’une habitation particulièrement recherchée,
rare, prisée, de classe supérieure ou encore fastueuse. L'intimée n'a pour sa part produit
aucune pièce permettant d'établir le caractère luxueux de l'appartement loué. Il
en découle que la fixation du loyer nécessitait l’usage d’une formule officielle.
e)
Dans
son écriture du 28 septembre 2012, l'intimée admet n'avoir pas notifié de formule officielle
à sa locataire, tout en relevant que cet argument ne peut être soulevé par la recourante,
son attitude ressortissant alors de l'abus de droit, puisqu'elle aurait attendu la fin des rapports de
bail pour invoquer ce grief tout en payant les loyers mentionnés dans le bail, jusqu'au mois de
mars 2011 inclusivement.
Dans le cadre d'un bail à loyer, l’abus de droit consiste, pour le locataire, à s’abstenir
intentionnellement de se prévaloir sur le champ du vice qu’il aurait découvert pour en
tirer avantage par la suite et de manquer ainsi à la bonne foi. Le Tribunal fédéral a
récemment réexaminé cette question dans un arrêt du 10 janvier 2012 pour écarter
tout abus lorsque le locataire n’a connaissance du vice résultant de l’absence de formule
officielle non pas dès la conclusion du bail, mais bien plus tard lorsqu’il consulte un homme
de loi ( TF 4A_490/2011 c. 3.2) . En l’espèce, la recourante a consulté avocat le 17
juillet 2012, soit après la notification du prononcé motivé, selon la lettre de son conseil
du même jour et la procuration produite. On ne saurait donc lui reprocher de n’avoir soulevé
l’absence de formule officielle que dans son recours si bien qu’elle échappe à
tout reproche d’abus de droit.
III.
En définitive, le bail, faute de formule
officielle, ne vaut pas titre de mainlevée pour les loyers réclamés. Les frais de rappel
par 100 fr. ne sont pas davantage fondés sur une reconnaissance de dette. Le recours doit donc être
intégralement admis.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 450 fr., sont mis à la
charge de l'intimée qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). La recourante, qui obtient gain de cause,
a droit à de pleins dépens, arrêtés à 1'500 fr. (art. 3 et 8 TDC [Tarif des
dépens en matière civile du 23 novembre 2010;  RSV 270.11.6]).
Par
ces motifs,
la
Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos en sa qualité d'autorité
de
recours en matière sommaire de poursuites,
prononce
:
I.
Le recours est admis.
II.
Le prononcé est réformé en ce sens que l'opposition formée par X.________ au commandement
de payer n° 6'126'996 de l'Office des poursuites du district de Lausanne qui lui a été
notifié le 24 février 2012, à la réquisition d'A.________, est maintenue.
Les frais judiciaires
de première instance, arrêtés à 210 fr. (deux cent dix francs), sont mis à la
charge de la poursuivante.
Il n'est pas alloué
de dépens.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 450 fr. (quatre cent cinquante
francs), sont mis à la charge de l'intimée.
IV.
L'intimée A.________ doit verser à la recourante X.________ la somme de 1'950 fr. (mille neuf
cent cinquante francs) à titre de restitution d'avance de frais et de dépens de deuxième
instance.
V.
L'arrêt est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
27 décembre 2012
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, prend date de ce jour.
Il est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me César Montalto, avocat (pour X.________),
‑
A.________.
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur litigieuse est de 8'800 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100  al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
‑
Mme le Juge de paix du district de Lausanne.
La greffière :