vd_findinfo · AP / 2012 / 25 · 2010-05-05 · fr

LOYER INITIAL, RÉDUCTION{EN GÉNÉRAL}, BAIL À LOYER, FARDEAU DE LA PREUVE, DROIT D'ÊTRE ENTENDU, OBLIGATION DE PRODUIRE DES PIÈCES, APPRÉCIATION DES PREUVES, MAXIME INQUISITOIRE | 8 CC, 270 al. 1 CO, 274d al. 3 CO, 173 al. 2 CPC, 178 CPC, 2 CPC

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 13.06.2012 AP / 2012 / 25

TRIBUNAL
CANTONAL
XA09.039445-112100
; XA09.039445-120643
38/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Séance
du 13 juin 2012
___________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              M.
Giroud et Mme Kühnlein
Greffier
:
M.              Elsig
*****
Art.
8 CC; 270 al. 1, 274d al. 3 CO; 2, 173 al. 2, 178 CPC-VD
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
C.________
,
à Sion, défenderesse, et du recours joint interjeté par
A.
et B.E.________
, à Epalinges, demandeurs
contre le jugement rendu le 5 mai 2010 par le Tribunal des baux du canton de Vaud dans la cause divisant
les parties.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
En fait :
A.
Par jugement du 5 mai 2010, dont la motivation a été envoyée le 7 novembre 2011 pour notification,
le Tribunal des baux a fixé à 1'630 fr. dès le 1
er
septembre 2009 le loyer mensuel initial dû par les demandeurs A. et B.E.________ à la défenderesse
C.________ pour l'appartement de quatre pièces et demie au troisième étage de l'immeuble
sis [...], à Epalinges (I), dit que la défenderesse doit restituer aux demandeurs, solidairement
entre eux, la somme de 3'240 fr. avec intérêt à 5 % l'an dès le 13 novembre 2009
à titre de parts de loyers perçues en trop pour la période du 1
er
septembre 2009 au 31 mai 2010 (II), réduit le montant de la garantie locative à 4'890 fr. (III),
rendu le jugement sans frais ni dépens (IV), et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions
(V).
Les faits suivants résultent du jugement attaqué, complété par les pièces du
dossier (art. 452 CPC-VD [Code de procédure civile vaudois du 14 décembre 1966]).
Par contrat de bail à loyer des 30 et 31 juillet 2009, la défenderesse C.________, représentée
par F.________ SA, a remis en location aux demandeurs A. et B.E.________ un appartement de quatre pièces
et demie au troisième étage de l'immeuble sis [...], à Epalinges. Conclu pour durer initialement
du 1
er
septembre 2009 au 1
er
octobre 2010, le bail devait se renouveler tacitement d'année en année, sauf avis de résiliation
donné trois mois avant l'échéance. Le loyer a été fixé à 1'990 fr.
par mois, plus un acompte de chauffage, d'eau chaude et de frais accessoires de 290 francs, sur la base
d'un taux de l'intérêt hypothécaire (TIH) de 3.25 %, d'un indice des prix à la consommation
(IPC) de 103.6 et d'un état des charges arrêté au 31 décembre 2008.
Le 30 juillet 2009, la défenderesse a adressé aux demandeurs une "formule officielle de
notification de loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail" dont il ressort que le loyer payé
par le précédent locataire, par 1'755 fr., a été augmenté à 1'990 fr.,
la hausse étant motivée par l'"adaptation aux loyers usuels de la localité".
Le précédent loyer avait été fixé par transaction passée devant la Commission
de conciliation du district de Lausanne (ci-après : la Commission de conciliation).
Le 29 août 2009, les demandeurs ont contesté le loyer initial de l'appartement en cause devant
la Commission de conciliation, qui a constaté l'échec de la conciliation le 14 octobre 2009.
A. et B.E.________ ont ouvert action le 13 novembre 2009 devant le Tribunal des baux et ont conclu, avec
dépens, à ce que le loyer initial de l'appartement en cause soit fixé à 1'755 fr.
par mois, plus 29 fr. d'acompte de chauffage, d'eau chaude et de frais accessoires (II), au remboursement
par la défenderesse de la part de loyer payée en trop dès le 1
er
septembre 2009, avec intérêt à 5 % l'an dès le 13 novembre 2009 (III) et à la
réduction de la garantie de loyer à 5'265 fr., l'excédent étant libéré
en leur faveur (IV).
Le 26 mars 2010, les demandeurs ont adressé au Président du Tribunal des baux le courrier suivant
:
"Monsieur
le Président,
Continuant d’agir au nom et pour le compte des requérants, j’ai l’honneur de vous
informer que mes mandants contestent leur loyer initial au motif que celui-ci procure un rendement excessif
au propriétaire de l’immeuble.
Au vu de ce qui précède, mes clients ont l’honneur de requérir production des pièces
suivantes :
.
51.-              Calcul de rendement
de l’immeuble sis [...], à 1066 Epalinges.
En mains de F.________ SA, [...],1007
Lausanne.
52.- Totalité des pièces justificatives attestant du calcul du rendement de l’immeuble
sis [...], 1066 Epalinges.
En mains de F.________ SA, [...],1007
Lausanne.
Compte tenu du temps nécessaire à l’examen du rendement de l’immeuble, j’espère
que les pièces requises ci-dessus seront produites suffisamment à l’avance.
En vous remerciant dores et déjà de la suite favorable que vous voudrez bien donner à
la présente, je vous prie de croire, Monsieur le Président, à l’assurance de ma
respectueuse considération."
Le 30 mars 2010, le Président du Tribunal des baux a adressé à la défenderesse le
courrier suivant :
"Monsieur,
Pour l’instruction de ce procès, j’ordonne, à la requête de la partie demanderesse
et en application des articles 178 à 180 du Code de procédure civile, la production par votre
cliente des pièces 51 et 52 requises par Me Montalto, selon son courrier du 26 mars 2010 —
dont vous avez reçu copie.
Je vous prie, en conséquence, de me faire parvenir ces documents dans un délai au
23
avril 2010
pour être versés au dossier de la cause.
En conséquence, je vous informe que les pièces concernant les loyers comparatifs n’ont
plus à être produites.
Veuillez agréer, Monsieur, l’assurance de ma considération distinguée."
Le 21 avril 2010, la défenderesse a produit un calcul de rendement, dont il ressort que le rendement
admissible de l'immeuble était de 214'803 fr. et son état locatif de 262'464 francs. Elle a
également produit l'état locatif détaillé, dont il ressort que la surface totale
des appartements était de 1'169,75 m
2
,
celle du logement des demandeurs atteignant 122,10 m
2
.
Dans ses déterminations, elle a conclu au rejet des conclusions de la demande, soutenant que le
loyer admissible de l'appartement en cause était de 1'868 fr. 45.
Dans un courrier du 22 avril 2010, les demandeurs se sont notamment déterminés comme il suit
:
"Monsieur
le Président,
Je fais suite à l’envoi que Monsieur Schlaeppi vous a adressé hier et dont j’ai
reçu copie.
D’après le calcul effectué par la société propriétaire, le loyer admissible
serait de CHF 1’868.45 par mois si on applique la méthode du rendement de I'immeuble.
En l’état, il m’est tout simplement impossible de me déterminer sur ce montant,
les pièces justificatives n’ayant pas été produites par la bailleresse.
En ce qui concerne la moyenne des charges d’exploitation sur les cinq dernières années,
l’on ignore si celles-ci comprennent ou non les frais de chauffage, eau chaude et frais accessoires,
qui sont en fin de compte à la charge des locataires. Cas échéant, ces charges devraient
être réduites en conséquence ce qui diminuerait d’autant le loyer admissible.
(…)
Au vu de ce qui précède, j’ai l’honneur de requérir production en mains de
l’intimée, de l’intégralité des pièces justificatives attestant des montants
figurant dans son calcul de rendement.
J’adresse un double de la présente à Monsieur Jean Schlaeppi."
Par courrier du 27 avril 2010, le Président du Tribunal des baux a indiqué aux demandeurs que
la production de l'intégralité des pièces justificatives attestant des montants figurant
dans le calcul de rendement avait déjà été ordonnée le 30 mars 2010. Copie de
ce courrier a été adressée à la défenderesse.
A l'audience de jugement du 5 mai 2010, la défenderesse a produit la facture du droit de mutation,
celle des honoraires du notaire [...], l'acte de vente et les décomptes de gestion pour la période
2005 à 2009. Elle a requis la suspension de l'audience et la fixation d'un délai pour produire
le solde des pièces justifiant les postes de son calcul de rendement. Les demandeurs se sont opposés
à cette requête et le tribunal l'a rejetée sur le siège pour le motif que la défenderesse
avait eu suffisamment de temps pour produire les pièces en cause.
Les demandeurs ont notamment augmenté leurs conclusions en ce sens que le loyer initial en cause
soit fixé à 1'630 fr par mois et que la garantie de loyer soit fixée à 4'890 francs.
La défenderesse a conclu au rejet de ces conclusions dans la mesure où elles étaient recevables.
En droit, les premiers juges ont considéré que les comptes de gestion et décomptes détaillés
n'étaient pas suffisants pour établir le montant des charges pour les années 2005 à
2009 et pour vérifier le calcul de rendement effectué par la défenderesse. Ils ont en
conséquence fixé le loyer en cause à 1'630 fr. par mois en se fondant sur la différence
de 18,16 % entre l'état locatif de l'immeuble et le rendement admissible tel que calculé par
la défenderesse.
B.
C.________ a recouru contre ce jugement le 9 novembre 2011 en concluant, avec dépens,  principalement
à sa réforme en ce sens que ses conclusions de première instance soient admises, subsidiairement
à ce que le loyer en cause soit fixé à 1'868 fr. 45 par mois dès le 1
er
septembre 2009 et la garantie de loyer à 5'605 fr. 35. Plus subsidiairement, la recourante a conclu
à l'annulation du jugement.
Dans son mémoire, la recourante a développé ses moyens, ajouté une conclusion subsidiaire
en réforme tendant à ce que le loyer en cause soit fixé à 1'755 francs par mois dès
le 1
er
septembre 2009 et la garantie de loyer à 5'265 francs et a pour le surplus confirmé ses autres
conclusions.
Les intimés A. et B.E.________ ont conclu, avec dépens, au rejet du recours et, par voie de
jonction, à sa réforme en ce sens que le loyer litigieux soit fixé à 959 fr. dès
le 1
er
septembre 2009, la défenderesse devant leur restituer la somme de 9'279 fr., avec intérêt
à 5 % l'an dès le 13 novembre 2009 et la garantie de loyer étant fixée à 2'877
fr., subsidiairement à ce que le loyer en cause soit fixé à 1'556 fr. dès le 1
er
septembre 2009, la défenderesse devant leur restituer la somme de 3'906 fr., avec intérêt
à 5 % l'an dès le 13 novembre 2009 et la garantie de loyer étant fixée à 4'668
francs.
En droit
:
1.
Le dispositif du jugement attaqué a été notifié aux parties au mois de mai 2010,
soit avant l’entrée en vigueur du CPC (Code de procédure civile suisse du 19 décembre
2008, RS 272), de sorte que les voies de droit demeurent régies par le droit de procédure cantonal
(art. 405 al. 1 CPC ; ATF 137 III 127). Sont ainsi applicables les dispositions du CPC-VD et de
la LTB (Loi sur le Tribunal des baux du 13 décembre 1981) devant la Chambre des recours (art. 81a
al. 2 ROTC [Règlement organique du Tribunal cantonal du 13 novembre 2007, RSV 173.31.1] et art.
166 al. 2 CDPJ [Code de droit privé judiciaire vaudois du 12 janvier 2010, RSV 211.02]).
2.
Les art. 444, 445 et 451 ch. 3 CPC-VD, applicables par renvoi de l’art. 13 LTB, ouvrent la voie
des recours en nullité et en réforme contre les jugements principaux rendus par le Tribunal
des baux (Byrde/Giroud Walther/Hack, in Procédures spéciales vaudoises, 2008, n. 1 ad art.
13 LTB, p. 139). Les conflits relatifs à une mesure d’instruction ne sont pas susceptibles
de recours immédiat au Tribunal cantonal et doivent être tranchés dans le cadre du recours
contre le jugement au fond (CREC I 1er mars 2006/132).
L'art. 466 al.1 CPC, applicable par renvoi de l'art. 13 LTB, ouvre la voie du recours joint, déposé
avec le mémoire de réponse.
Interjetés en temps utile, par des parties qui y ont un intérêt, le recours et le recours
joint sont recevables en la forme (art. 458 et 461 CPC-VD).
3.
a)
La recourante principale conclut principalement à la réforme du jugement attaqué et subsidiairement
à sa nullité.
b)
En règle générale, le Tribunal cantonal délibère en premier lieu sur les moyens
de nullité (art. 470 al. 1er CPC-VD), à moins qu’ils ne revêtent un caractère
subsidiaire au recours en réforme (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3
e
éd., 2002,  n. 1 ad art. 470 CPC-VD, p. 730).
Selon l’art. 444 al. 1 ch. 3 CPC-VD, le recours en nullité est notamment ouvert contre tout
jugement d’une autorité judiciaire quelconque pour violation des règles essentielles
de la procédure, lorsque l’informalité est de nature à influer sur le jugement et
qu’elle ne peut être soumise au Tribunal cantonal par un recours en réforme ou corrigée
par lui dans l’examen d’un tel recours. La jurisprudence assimile le grief d’appréciation
arbitraire des preuves ou de constatation arbitraire des faits à celui de la violation d’une
règle essentielle de la procédure au sens de cette disposition (JT 2001 III 128 ; Poudret/Haldy/Tappy,
n. 15 ad art. 444 CPC-VD, p. 657).
La question de l'établissement des faits, qui inclut au sens large la problématique des mesures
d'instruction pouvant ou non être ordonnées d'office par le juge, relève du recours en
réforme. En effet, en application des art. 452 al. 2 et 456a al. 1 CPC, la cour de céans peut,
dans le cadre d'un recours en réforme, compléter ou rectifier les faits retenus en première
instance voire, le cas échéant, procéder à une instruction complémentaire (JT
2003 III 3). Par contre, le droit d'être entendu est une règle essentielle de la procédure
dont la violation ouvre la voie du recours de l'art. 444 al. 1 ch. 3 CPC-VD (Poudret/Haldy/Tappy, op.
cit., n. 15 ad art. 444 CPC-VD, p. 656). Bien que ce moyen soit subsidiaire au recours en réforme
(Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 14 ad art. 444 CPC-VD, p. 655), il faudrait en principe l'examiner
d'emblée, car le vice invoqué n'est pas de nature à être corrigé dans le cadre
du recours en réforme.
c)
En l’espèce, la recourante principale se plaint notamment de ce que les premiers juges ont
refusé de renvoyer l’audience de jugement pour lui permettre de produire toutes les pièces
utiles à la détermination du loyer litigieux. Elle y voit une violation du droit d’être
entendu, grief qui est recevable sous l’angle de la nullité et qu’il s’agit d’examiner
en premier, nonobstant le fait qu’il soit soulevé à l’appui d’une conclusion
subsidiaire.
4.
a)
Tant la Constitution fédérale de
la Confédération suisse du 18 avril 1999 (ci-après : Cst.; RS 101; art. 29 al. 2 Cst.)
que la Convention du 4 novembre 1950 de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales
(ci-après : CEDH; RS 0.101; art. 6 CEDH) consacrent le droit d'être entendu d'une partie à
un procès. Ce droit figure également à l'article 2 CPC-VD.
En vertu de l'article 2 CPC-VD, un jugement ne peut être rendu sans que les parties aient été
entendues ou régulièrement appelées. Ce droit implique notamment celui de consulter le
dossier, de prendre part à une inspection locale, d'être assigné à temps, de répondre
aux arguments adverses ou à des pièces nouvelles reçues par le juge, de respecter le principe
du contradictoire et de disposer d'un nouveau délai pour produire des pièces après une
première audience (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 1, 2 et 3 ad art. 2 CPC, pp. 9 ss). S’agissant
de ce dernier droit, le juge est néanmoins fondé à refuser de suspendre une audience lorsque
la partie, bien que dûment invitée à produire les pièces permettant d’établir
ses moyens, ne les a pas déposées au jour de l’audience (CREC I 24 mai 2000/213).
En l’espèce, par ordonnance du 30 mars 2010, le Président du Tribunal des baux a imparti
à la recourante principale un délai au 23 avril 2010 pour produire les pièces 51 et 52
requises par la partie adverse, soit le calcul de rendement de l’immeuble sis [...], à 1066
Epalinges (pièce 51) et la totalité des pièces justificatives attestant de ce calcul (pièce
52). Par écriture du 21 avril 2011, la recourante principale a produit sous n° 104 de son bordereau
de pièces n° 2 un calcul de rendement et sous n° 105 du même bordereau, l’état
locatif analytique de l’immeuble litigieux. Les recourants par voie de jonction ont alors fait
savoir au magistrat précité par courrier du 22 avril suivant qu’ils n’étaient
pas en mesure de se déterminer sur ce calcul, faute de pièces justificatives. Ils ont alors
requis « la production, en mains de [la recourante principale], de l’intégralité
des pièces justificatives attestant des montants figurant dans son calcul de rendement ».
Ce courrier a été adressé en copie à la recourante principale, qui n’a jamais
contesté l’avoir reçu. Au stade du présent recours, elle reproche en substance au
premier juge de ne pas lui avoir notifié cette lettre et prétend que, si elle en avait eu connaissance,
elle aurait pu produire les pièces justificatives le jour de l’audience. Cet argument tombe
à faux. D’une part, nonobstant l’absence d’usage réglant les rapports entre
le conseil de la recourante principale et celui des recourants par voie de jonction, celui-ci a pris
la peine d’envoyer copie de son courrier au conseil de la recourante principale. A cet égard,
la recourante principale n’a pas prétendu en audience ne pas avoir eu connaissance de ce courrier.
D’autre part, à l’audience, la recourante principale a produit de nouvelles pièces
pour étayer son calcul de rendement (jugement p. 13). On peut dès lors admettre que la recourante
principale avait connaissance des griefs formulés par les recourants par voie de jonction en vue
de l’obtention de l’intégralité des pièces justificatives. Lorsqu’elle
a requis la suspension de l’audience et l’octroi d’un nouveau délai pour produire
le solde des pièces justifiant le calcul de rendement, les premiers juges n’ont pas fait droit
à cette requête. Cette manière de procéder ne prête pas flanc à la critique.
Le fait de refuser en audience l’octroi d’un délai supplémentaire pour produire
des pièces alors même qu’aucune prolongation de délai n’avait été
requise au préalable et que la partie avait disposé de plus d’un mois pour réunir
les documents, cas échéant pour requérir une prolongation de délai, n’est pas
constitutif d’une violation du droit d’être entendu.
Ce moyen doit dès lors être rejeté.
5.
A l’appui de son recours en nullité, la recourante principale prétend encore qu’il
a été fait une mauvaise application de l’art. 178 al. 1 CPC-VD dès lors que les
titres désignés dans la réquisition de production de pièces du 26 mars 2010 ne l’étaient
pas avec une précision suffisante. Elle prétend de plus que les premiers juges ne pouvaient
pas dénier toute force probante aux comptes produits pour les années 2005 à 2009 dès
lors que ces pièces n’avaient pas été contestées par les intimés. Elle
y voit une violation de l’art. 173 al. 2 CPC-VD.
Ces griefs concernent les mesures d’instruction ordonnées par le juge et l’établissement
des faits. Ils relèvent du recours en réforme et seront examinés ci-après (c. 7 et
8) mais sont irrecevables sous l’angle de la nullité.
6.
a)
Saisie d’un recours en réforme contre
un jugement principal rendu par le Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit librement la cause
en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC-VD). Les parties ne peuvent toutefois articuler des faits nouveaux,
sous réserve de ceux qui résultent du dossier et qui auraient dû être retenus ou
de ceux pouvant résulter d’une instruction complémentaire selon l’art. 456a CPC-VD
(art. 452 al. 1ter CPC-VD). Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur la base
du dossier, sans réadministration des preuves déjà administrées en première
instance. Il développe son raisonnement juridique après avoir vérifié la conformité
de l’état de fait du jugement aux preuves figurant au dossier et l’avoir, le cas échéant,
corrigé ou complété au moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
En l’espèce, l’état de fait du jugement est conforme aux pièces du dossier.
Il a été complété sur la base de celui-ci et permet ainsi à la cour de céans
de statuer en réforme.
b)
Les
conclusions en réforme ne doivent pas être autres ou plus amples que celles prises en première
instance (art. 452 al. 1 CPC-VD). Le Tribunal cantonal doit refuser d'office d'entrer en matière
sur des conclusions nouvelles ou augmentées (JT 1977 III 29; Poudret/Haldy/Tappy, op. cit.,
n. 3 ad art. 452 CPC, p. 689).
En l'occurrence, la recourante principale a pris une conclusion subsidiaire supplémentaire dans
son mémoire ampliatif. Dès lors qu’il s’agit d’une conclusion réduite
par rapport à la conclusion principale, elle est recevable (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 3
ad art. 452 CPC-VD, pp. 688-689 et n. 2 ad art. 461 CPC-VD, pp. 714-715).
Les recourants par voie de jonction ont conclu en première instance (dernier état de conclusions
à l’audience de jugement du 5 mai 2010) à ce que le loyer initial n’excède
pas 1'630 fr. par mois et à ce que la garantie de loyer soit réduite à 4'890 fr.
Dans leur acte de recours, ils concluent principalement à ce que le loyer initial soit fixé
à 959 fr. et subsidiairement à ce qu’il soit fixé à 1'556 fr., les parts de
loyer perçues en trop et la garantie devant être recalculées en conséquence. Il s’agit
de conclusions plus amples qui sont irrecevables, vu la règle de l'art. 452 al. 1 CPC-VD, ce qui
entraîne l'irrecevabilité du recours joint.
Le recours joint doit dès lors être déclaré irrecevable.
7.
La recourante principale soulève plusieurs griefs en rapport avec l’administration des preuves
relatives au rendement excessif.
a)
La recourante principale fait grief aux premiers
juges d’avoir fait une mauvaise application de l’art. 178 al. 1 CPC-VD dès lors que
les titres désignés dans la réquisition de production de pièces du 26 mars 2010 ne
l’étaient pas avec une précision suffisante.
Aux termes de l'art. 178 al. 1 CPC-VD, chaque partie est tenue de produire, sitôt qu'elle en est
requise par le juge, les titres en sa possession ou à sa disposition entre les mains d'un tiers,
pourvu qu'ils soient désignés avec une précision suffisante. Sauf dans le cas de l'art.
963 CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220), cette obligation ne vise pas les livres comptables,
papiers et registres domestiques et autres écritures faites par la partie pour son usage, ni aux
lettres, missives ou autres écrits émanant de tiers qui, s'ils étaient appelés à
témoigner, ne seraient pas tenus de répondre, ni à la correspondance privée de nature
confidentielle échangée avec des tiers (art. 178 al. 2 CPC-VD). Lorsqu’une partie n’a
jamais possédé les pièces dont elle requiert la production, on ne saurait exiger d’elle
une précision rigoureuse dans la désignation de ces pièces (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit.,
n. 1 ad art. 178 CPC-VD p. 319).
En l’espèce, les recourants par voie de jonction ont requis la production du calcul de rendement
et des pièces justifiant ce calcul. Cette réquisition comme l’ordonnance de production
qui s’en est suivie sont parfaitement clairs. En particulier, on ne pouvait exiger des recourants
par voie de jonction qu’ils désignent avec plus de précision les pièces justificatives
qui permettaient d’établir le rendement admissible dès lors qu’il revenait précisément
à la recourante principale de faire ce calcul. Pour le surplus, le moyen tiré de la soi-disant
absence de communication du courrier du 22 avril 2010 a été examiné sous considérant
4 ci-dessus.
Ce moyen est mal fondé.
b)
La
recourante principale allègue en sus que les premiers juges ne pouvaient pas dénier toute force
probante aux comptes produits pour les années 2005 à 2009 dès lors que ces pièces
n’avaient pas été contestées par les recourants par voie de jonction. Elle y voit
une violation de l’art 173 al. 2 CPC-VD.
L'art. 171 CPC-VD part
du postulat que les titres produits en procédure sont présumés exacts. Pour ce qui est
des titres non signés, selon l'article 173 CPC-VD les livres de comptabilité de la partie font
foi contre elle, à moins qu'elle n'en prouve l'inexactitude, mais celui qui veut en tirer avantage
ne peut les diviser en ce qu'ils contiennent de contraire à sa prétention (al. 1er). Pour le
surplus, le juge apprécie librement la force probante des écrits non signés tels que livres
domestiques, livres de commerce et documents comptables (al. 2).
En l’espèce, les premiers juges ont dénié toute valeur probante aux extraits de
compte pour les années 2005 à 2009 produits par la recourante principale à l’audience.
Il s’agit de documents internes, établis par la gérance et non signés, lesquels
ne sont étayés par aucune pièce justificative. Leur force probante pouvait dès lors
être appréciée librement par le juge. Au surplus, il ne ressort pas des écritures
que la valeur de ces pièces n’aurait pas été contestée par les recourants par
voie de jonction. Bien au contraire, si la recourante principale a sollicité en audience l’octroi
d’un délai supplémentaire pour produire des justificatifs, c’est certainement parce
qu’elle s’est vu opposer l'absence de valeur probante des documents en question.
Ce moyen est mal fondé.
8.
La recourante principale reproche aux premiers juges d’avoir fixé le loyer mensuel à
1'630 fr., soit 18,16 % de moins que le loyer initial contractuel, sur la base d’une pièce
à laquelle ils ont dénié toute force probante.
Pour les recourants par voie de jonction, le juge n’est pas lié par le loyer payé par
le précédent locataire et il peut allouer aux locataires leurs conclusions si elles ne paraissent
pas déraisonnables. La recourante principale commet un abus de droit en niant toute force probante
aux chiffres que la recourante principale a elle-même indiqués dans son calcul de rendement.
a)
À bon droit, la recourante principale n’a pas remis en cause dans son recours que les recourants
par voie de jonction pouvaient invoquer, pour s’en prendre au loyer initial, la situation de contrainte
engendrée par le marché local, ainsi que l’ont retenu les premiers juges. Il n’est
pas non plus contesté que le loyer litigieux doive être examiné sous l’angle de
l’article 269 CO, à l’exclusion de l’art. 269a lettre a CO, l’immeuble ne
répondant pas aux critères d’ancienneté tels que définis par la jurisprudence.
Les considérations des premiers juges sur ces points, complètes et convaincantes, peuvent être
confirmées par adoption de motifs (art. 471 al. 3 CPC-VD).
b/aa)
Lorsque le locataire est légitimé à contester le loyer initial qu’il a accepté
contractuellement, il lui appartient de démontrer le caractère abusif de ce loyer, le fardeau
de la preuve lui incombant sur ce point (Weber, Basler Kommentar, 4
e
éd., 2007, n. 8 ad art. 270 CO, p. 1537; SVIT, Das Schweizerische Mietrecht, 3
e
éd., 2008, n. 47 ad art. 270 CO, pp. 675-676; Higi, Zürcher Kommentar, 1998, n. 79 ad art.
270 CO, p. 488; Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., 2008, p. 394; Message, Feuille Fédérale [FF] 1985 I 1473; Fetter, La contestation
du loyer initial, thèse Berne, 2005, n° 511, p. 234 et références; ATF 124 III 310;
TF arrêt du 9 juillet 2002, Cahiers du bail [CdB] 2002, p. 135).
Selon une partie de la doctrine, le bailleur doit contribuer à la contre preuve pour l’allégation
du caractère abusif du loyer, lorsque celle-ci incombe au locataire, en particulier pour des éléments
plus accessibles aux professionnels de l'immobilier, en particulier les loyers comparatifs ou le calcul
de rendement (Lachat, op. cit., p. 394; Le loyer : un état des lieux, SJ 1996, pp. 144-145; Deschenaux,
Le titre préliminaire du Code civil, Traité de droit privé suisse, 1969, pp. 244 s.; Kummer,
Berner Kommentar 1962, n. 186 ad art. 8 CC, p. 661; Schmid/Lardelle, Basler Kommentar, 4
e
éd., 2010, n. 71 ad art. 8 CC, pp. 125-126, contra Fetter, op. cit., pp. 238-239; SVIT, op. cit.,
n. 47 ad art. 270 CO, pp. 675-676). Pour que la contre-preuve aboutisse, il est seulement exigé
que la preuve principale soit affaiblie, non que le juge soit persuadé de l’exactitude de
la contre-preuve. En ce sens, la contre-preuve se distingue de la preuve du contraire, qui se dirige
contre une présomption légale et constitue elle-même une preuve principale (ATF 120 II
393, JT 1995 I 571; ATF 130 III 321, JT 2005 I 618 c. 3.4; CREC I 1
er
octobre 2008/439; CREC I 1
er
avril 2009/168).
Lorsque le bailleur se refuse obstinément à produire certaines ou l’ensemble des pièces
comptables indispensables à l’appréciation du rendement de la chose louée, le loyer
doit être considéré comme abusif en vertu des règles sur l’appréciation
des preuves. Dans cette hypothèse, le juge peut se contenter de fixer le loyer en fonction des conclusions
prises par le locataire en procédure, dans la mesure où celles-ci ne paraissent pas déraisonnables,
voire de reprendre le loyer du précédent locataire en cas d’augmentation sensible au
sens de l’article 270 alinéa 1 lettre b CO (Fetter, op. cit., n. 517 et les références,
notes de bas de page n° 1126 et 1127, p. 237; CREC I 21 février 2008/79). Sauf circonstances
particulières, c’est le précédent loyer qui entre en ligne de compte lorsque le
juge ne dispose pas des éléments lui permettant de procéder à un calcul de rendement
(SJ 1998 p. 718; Fetter, op. cit., n. 549 p. 252; CREC 4 octobre 2006/574; CREC 4 octobre 2006/871).
bb)
La maxime inquisitoire sociale protège avant tout la partie faible, celle qui n'est pas assistée
ou qui n'a pas de connaissances juridiques; elle garantit également que tous les éléments
de fait importants soient constatés avec les moyens de preuve adéquats. Pour parvenir à
ce but, l'autorité de conciliation et le juge doivent interpeller les parties et, le cas échéant,
leur demander de compléter un état de fait manifestement lacunaire (cf. Lachat, op. cit., n°
2.5.3, p. 149; Commentaire romand, 2003, n. 10 ad art. 274d CO, pp. 1460-1461). La jurisprudence précise
que le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'un plaideur renonce à expliquer sa position,
mais il doit interroger les parties et les informer de leur devoir de collaborer à l'instruction
et de fournir des preuves. Si des motifs objectifs le conduisent à soupçonner que les allégations
et offres de preuves d'une partie sont lacunaires, il doit inviter cette partie à compléter
ses moyens (ATF 125 III 231, c. 4a, JT 2000 I 194; TF 4A_214/2007 du 12 novembre 2007 c. 5). Par contre,
il ne découle pas du devoir d’interpeller la partie lorsque les preuves de celle-ci sont incomplètes,
que le juge devrait, à réception des pièces dont la production a été requise,
indiquer si les pièces en question suffisent ou non à rapporter la preuve du fait invoqué
et interpeller la partie à nouveau afin qu’elle complète sa production. Il en est par
exemple ainsi des pièces dont la production a été requise pour satisfaire aux réquisits
de la jurisprudence en matière de rendement net ou encore de loyers comparatifs. Au surplus, le
juge enfreindrait le principe de l’égalité entre les parties en donnant de telles indications
à l’une d’entre elles (Byrde/Giroud Walther/Hack, op. cit. n° 3 ss ad art. 11 LTB
pp. 118 ss et références citées).
cc)
Dans
le cas d’espèce, le contrat initial prévoyait un loyer mensuel de 1'990 fr. auquel s’ajoute
un acompte de chauffage, eau chaude et autres frais accessoires de 290 fr. alors que le précédent
locataire payait 1'755 fr. de loyer. Dans un premier temps, les recourants par voie de jonction ont pris
des conclusions tendant à ce que leur loyer soit équivalent à celui du précédent
locataire. Puis, à l’audience du 5 mai 2010, ils ont modifié leurs conclusions et demandé
que le loyer mensuel n’excède pas 1'630 fr. Après avoir rappelé que les critères
du rendement excessif de l’art. 269 CO étaient « absolus » et servaient
à fixer le loyer pour lui-même, indépendamment de son historique (jugement p. 9) et que
la fixation du loyer initial ne trouvait pas de limite inférieure dans le loyer dû par le précédent
locataire (jugement p. 15), les premiers juges ont considéré qu’un loyer mensuel de 1'630
fr. ne paraissait pas déraisonnable dès lors que cette diminution correspondait à la différence
de 18.16 % entre l’état locatif réel et le rendement admissible au 1er avril 2010. La
recourante principale reproche aux magistrats d’avoir tenu compte pour ce faire du calcul de rendement
qu’elle avait établi alors même qu’ils lui avaient dénié toute force
probante. Il est exact que les premiers juges ne pouvaient pas procéder à ce calcul alors même
qu’ils ne disposaient pas des pièces justificatives. Seul le loyer précédent devait
entrer en ligne de compte, d’autant qu’il avait été fixé dans le cadre d’une
transaction judiciaire passée le 29 mars 2005 devant la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer, ce qui corroborait le fait qu’il n’était pas abusif. Au demeurant,
si comme le soutiennent les recourants par voie de jonction, l’on devait considérer le calcul
de rendement produit par la recourante principale comme une sorte d’aveu, nonobstant l’absence
de pièces justificatives, cela ne signifie pas qu’elle admet que le bail litigieux, pris individuellement,
lui procure un rendement excessif de 18.16 %. Le calcul devrait s’effectuer de la manière
suivante : il s’agirait de déterminer la ratio entre les investissements faits pour l’immeuble
entier et ceux faits pour l’appartement des intimés et de reporter le rendement admissible
sur le seul bail litigieux. On arriverait alors à un loyer admissible de 1'870 fr. 45 (214'803 fr.
x 122.10 m2 / 1'169.75 m2) soit supérieur au loyer du précédent locataire, de telle sorte
que l’on ne peut y voir un aveu de la part de la recourante.
Ainsi, le moyen est dès lors bien-fondé et le recours doit être partiellement admis.
9.
En conclusion, le recours principal doit être
partiellement admis, le recours joint déclaré irrecevable et le jugement réformé
en ce sens que le loyer initial en cause est fixé à 1'755 fr. dès le 1
er
septembre 2009 et le montant de la garantie de loyer réduit à 5'265 francs.
Les frais de deuxième instance de la recourante principale sont arrêtés à 1'164 fr.
et ceux des recourants par voie de jonction à 1'910 fr. (art. 232 aTFJC [tarif du 4 décembre
1984 des frais judiciaires en matière civile]).
Aucune des parties n'obtenant entièrement gain de cause, il y a lieu de compenser les dépens
de deuxième instance (art. 92 al. 2 CPC-VD).
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
en audience publique,
prononce
:
I.
Le recours de C.________ est partiellement admis.
II.
Le recours par voie de jonction de A. et B.E.________ est irrecevable.
III.
Le jugement est réformé comme il suit aux chiffres I et III de son dispositif :
I.
Le loyer mensuel net initial dû par les demandeurs A. et B.E.________ à la défenderesse
C.________ pour l'appartement de 4 pièces et demie au troisième étage de l'immeuble sis
[...], à Epalinges, est fixé à 1'755 fr. (mille sept cent cinquante-cinq francs) dès
le 1
er
septembre 2009.
III.
Le montant de la garantie locative est réduit à 5'265 fr. (cinq mille deux cent soixante-cinq
francs) correspondant à trois mois de loyer net.
Le jugement est confirmé
pour le surplus.
IV.
Les frais de deuxième instance de la recourante C.________ sont arrêtés à 1'164 fr.
(mille cent soixante-quatre francs).
V.
Les frais de deuxième instance des recourants par voie de jonction A. et B.E.________ sont arrêtés
à 1'910 fr. (mille neuf cent dix francs).
VI.
Les dépens de deuxième instance sont compensés.
VII.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
13 juin 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
‑
M. Jean-Marc Schlaeppi (pour C.________),
‑
Me César Montalto (pour A. et B.E.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000  francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux.
Le greffier :