vd_findinfo · HC / 2014 / 726 · 2014-08-06 · fr

BAIL À LOYER, TRANSFERT DE BAIL | 269d CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 06.08.2014 HC / 2014 / 726

TRIBUNAL
CANTONAL
XC13.004139-140811
418
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
6 août 2014
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              M.
Giroud et Mme Crittin Dayen
Greffière
:              Mme
Choukroun
*****
Art.
263, 269d CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
Q.________
et
H.________
,
tous deux à Lausanne, défendeurs, contre le jugement rendu le 7 août 2013 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant les appelants d’avec
V.________
,
à Lausanne, demanderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par jugement du 7 août 2013, dont les motifs ont été notifiés aux parties le 25 mars
2014, le Tribunal des baux a dit que la résiliation de bail adressée le
21
septembre 2012 par la demanderesse V.________ aux défendeurs H.________ et Q.________, avec effet
au 30 septembre 2013, relative au café-restaurant-hôtel à l'enseigne "[...]"
sis [...] à Lausanne, est valable (I), dit qu’une seule et unique prolongation du bail mentionné
sous chiffre I. ci-dessus est accordée aux défendeurs au 30 septembre 2014 (II), mis les frais
judiciaires, arrêtés à 5'170 fr. et prélevés sur les avances fournies par les
parties, à la charge des défendeurs, solidairement entre eux (III), dit que les défendeurs,
solidairement entre eux, doivent payer à la demanderesse la somme de 4'980 fr., à titre de
remboursement des avances que celle-ci a fournies (IV), dit que les défendeurs, solidairement entre
eux, doivent verser à la demanderesse la somme de 6'000 fr., à titre de dépens (V)
et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VI).
En droit, les premiers juges ont retenu que
la
convention conclue le
25
février 2009 entre V.________, N.________, Q.________ et H.________ constituait un transfert de
bail selon le mécanisme de l'article 263 CO
(Code
des obligations du 30 mars 1911, RS 220)
,
impliquant également et préalablement un retrait improprement dit du congé du 19 juin
2008, que ce
transfert de bail était valable
dans la mesure où les modifications prévues dans le document de transfert par rapport au contrat
de bail qui liait N.________ et V.________ ne constituaient pas une aggravation de la situation des défendeurs,
que ceux-ci étaient à même d’en comprendre les conséquences et qu’ils
les avaient acceptées. Les premiers juges ont en outre considéré que Q.________ et H.________
n’avaient pas établi que des promesses particulières leur auraient été faites
par la demanderesse et qu’ils ne pouvaient dès lors tabler sur la poursuite du contrat au-delà
du 30 septembre 2013. Enfin, si V.________ ne justifiait pas à ce stade d'un projet concret quant
à une réaffectation ou une relocation des locaux, il convenait néanmoins de prendre en
compte son intérêt évident et légitime à pouvoir trouver à relativement
brève échéance un nouveau locataire dont la situation financière serait saine, de
sorte que la résiliation intervenue le 21 septembre 2012 était valable. Compte tenu de la nature
des locaux et de l'activité qui y était déployée, il convenait toutefois d’admettre
que le congé entraînait sur le principe des conséquences pénibles pour les locataires,
justifiant une prolongation de bail au 30 septembre 2014, à laquelle ne s'opposait aucun intérêt
impérieux de la demanderesse.
B.
Par acte du 23 avril 2014, Q.________ et H.________
ont déposé un appel contre ce jugement. Ils ont conclu, avec suite de frais et dépens,
à sa réforme en ce sens que la résiliation de bail notifiée par V.________ pour le
30 septembre 2013 est annulée, toutes autres conclusions étant rejetées, subsidiairement
à ce que le bail pour locaux commerciaux et le contrat de transfert de bail soient prolongés
pour une durée de 6 ans arrivant à échéance au 30 septembre 2019, plus subsidiairement
encore à ce que le jugement rendu par le Tribunal des baux le 7 août 2013 soit annulé,
la cause étant renvoyée à l’autorité de première instance pour nouveau
jugement dans le sens des considérants. Ils ont produit un bordereau de pièces et requis, à
titre de mesures d’instruction, la production par l’intimée des pièces dont la
production avait été requise en première instance, mais qui avait été refusée
par le Tribunal des baux. Ils ont en outre sollicité la tenue d’une audience afin que les
parties puissent s’exprimer sur les pièces susmentionnées.
Dans sa réponse du 1
er
juillet 2014, l’intimée V.________ a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet
de l’appel. Elle a produit un bordereau de pièces.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les
pièces du dossier :
1.
Le 7 mars 2007, l’intimée V.________ a conclu avec N.________ un contrat de bail portant sur
les locaux à l’usage d’un café-restaurant-hôtel à l’enseigne « [...]»,
sis [...] à [...]. Les parties ont convenu que le loyer mensuel serait de 9'500 fr. charges comprises,
que le contrat durerait du 1
er
avril 2007 au 1
er
avril 2017, puis qu’il se renouvellerait de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation
donné au moins douze mois à l’avance pour l’échéance. Le chiffre 2 du
contrat de bail précisait que les charges de chauffage, qui se sont élevées à 22'590
fr. pour l’exercice 2007-2008 et à 22'583 fr. pour l’exercice 2008-2009, étaient
entièrement à la charge du locataire.
N.________ s’est associé à Q.________ pour fonder la société H.________, inscrite
au registre du commerce le 3 avril 2007. Cette société a pour but l’acquisition, l’exploitation
et la gérance d’hôtels, auberges, cafés, tea-rooms, restaurants et, d’une
manière générale, toute activité dans les domaines de l’hôtellerie et
de la restauration. N.________ en a été l’administrateur, avec signature collective à
deux, alors que Q.________ en a été l’administrateur président, également avec
signature collective à deux jusqu’au 12 février 2009. A compter de cette date, Q.________
est devenu l’unique administrateur de la société avec signature individuelle. La [...]
SA a fonctionné comme organe de révision de la société jusqu’au 26 novembre
2007, pour être remplacée par la fiduciaire [...] SA. Dès le 12 février 2009, H.________
n’a plus été soumise à une révision ordinaire et a renoncé à une
révision restreinte.
2.
Dès le début du contrat de bail, N.________ a accusé des retards dans le paiement du loyer,
l’exploitation de l’établissement litigieux connaissant des difficultés d’ordre
financier.
Le 19 juin 2008, l’intimée a adressé à N.________ une résiliation de bail pour
non paiement du loyer, avec effet au 31 juillet 2008, qu’il n’a pas contestée.
A la suite d’une rencontre entre les parties, N.________ a, par courrier du 2 juillet 2008, expliqué
que la situation financière difficile à laquelle il était confronté était en
cours de stabilisation. Il a sollicité le transfert du bail à son associé Q.________.
Les parties se sont rencontrées à plusieurs reprises afin de trouver un accord s’agissant
des modalités de ce transfert. Un premier projet de convention a été préparé
par V.________, prévoyant notamment une échéance au 1
er
octobre 2011 et un loyer mensuel net de 9'500 francs. Au terme des négociations, l’intimée,
les appelants et N.________ ont signé, le 25 février 2009, un document intitulé « Transfert
de bail commercial », prévoyant notamment que « le bail à loyer pour établissement
public établi le 7 mars 2007 actuellement au nom de Monsieur N.________, portant sur le café-restaurant-hôtel,
à l’enseigne de « [...]» est cédé à Monsieur Q.________ et H.________,
ceci avec effet rétroactif au 1
er
octobre 2008. Le bail se poursuit jusqu’au 30 septembre 2013. Sauf avis de résiliation donné
au moins une année à l’avance, le bail se renouvellera de 2 ans en 2 ans. »
Il était en outre précisé que « le loyer mensuel net est fixé à 8'000
fr., pendant une durée de cinq ans, soit jusqu’au 30.09.2013. (…) En raison de la modification
de la durée du renouvellement, la clause d’indexation, selon l’article 4a) du bail à
loyer du 7 mars 2007 n’est plus valable. »
3.
Par courrier du 16 septembre 2009, la fiduciaire [...] SA a écrit ce qui suit à l’intimée :
"Concerne
:               [...]
H.________, M. Q.________
Madame,
Monsieur,
Nous
sommes les mandataires de la société citée sous rubrique, à ce titre notre client
nous charge de vous écrire au sujet de l'avenir de l'exploitation de l'hôtel-restaurant.
Notre
client est au bénéfice d'un bail à loyer échéant le 30 septembre 2013, renouvelable
de 2 ans en 2 ans, actuellement la marche du café, restaurant et hôtel ne permet pas de couvrir
l'intégralité des frais d'exploitation, l'évolution du chiffre d'affaires stagne.
Notre
client désire remettre par anticipation son exploitation.
L'objet
du présent courrier est de vous demander l'autorisation de rechercher un nouveau tenancier et de
vous soumettre sa candidature. L'inventaire matériel appartenant à la société H.________
sera repris à sa valeur vénale selon inventaire détaillé. De notre côté,
nous mettrons tout en œuvre pour vous présenter une personne solvable, de bonne moralité
et soucieuse de développer cette affaire.
Nous
espérons vivement que vous serez d'accord avec ce mode de faire et le soussigné demeure à
votre entière disposition pour un entretien à votre convenance. (…)"
Le 4 décembre 2009, l’intimée a répondu à ce courrier en ces termes :
"(…)
Après examen de votre demande du 16 septembre 2009, nous vous informons que nous prenons acte de
la volonté de notre locataire de remettre l'exploitation de [...] à un tiers. Dans cette hypothèse,
le transfert du contrat de bail à loyer du 7 mars 2007 et de la convention du 25 février 2009
serait sollicité.
Nous attirons
votre attention sur le fait que cette opération devrait se dérouler en respectant les cadres
contractuel et légal.
Une éventuelle
demande de transfert devrait être assortie des informations usuelles de solvabilité et de moralité
du bénéficiaire du transfert, de son certificat de capacité de cafetier, restaurateur
et hôtelier, des conditions de la remise du commerce et des comptes de pertes et profits des années
écoulées. Pour le surplus, nous souhaiterions vivement être informés, sur un plan
commercial, de quelle manière notre établissement sera géré. (…)"
4.
a)
Entre 2009 et 2012, les appelants ont accusé de nombreux retards dans le paiement du loyer et des
frais accessoires, notamment les frais de chauffages qui se sont élevés à 18'366 fr. pour
l’exercice 2009-2010, à 21'596 fr. pour l’exercice 2010-2011 et à 27'373 fr. pour
l’exercice 2011-2012. L’intimée V.________ leur a adressé plusieurs rappels.
Le 23 août 2012, les appelants ont signé une reconnaissance de dette portant sur un montant
de 21'596 fr. 35, qui prévoyait des modalités de remboursement.
b)
Par courrier du 20 septembre 2012, la direction de [...] a manifesté à l’intimée
son intérêt à devenir locataire de [...] en 2013.
c)
Le 21 septembre 2012, l’intimée a adressé aux appelants une résiliation de bail
pour défaut de paiement, avec effet au 30 septembre 2013. Q.________ et H.________ se sont opposés
à cette résiliation.
d)
Une
audience s’est tenue le 10 décembre 2012 devant la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer de Lausanne, en présence des parties. La tentative de conciliation n’a
pas abouti et une proposition de jugement prévoyant notamment l’annulation de la résiliation
de bail notifiée par la V.________ pour le 30 septembre 2013 a été soumise aux parties.
La V.________ s’est opposée à cette proposition de jugement le 19 décembre 2012
et a obtenu une autorisation de procéder le
21
décembre suivant.
5.
a)
Par demande du 29 janvier 2013 adressée
au Tribunal des baux, la V.________ a expliqué avoir conclu un bail à loyer pour établissement
public avec N.________ dès le 1
er
avril 2007 et que ce dernier avait souhaité transférer son bail à la société
H.________ et à Q.________, précisant que le bail repris avait été modifié d’entente
entre les parties. La V.________ a pris les conclusions suivantes, avec suite de frais et dépens,
contre H.________ et Q.________ :
"I.-
La résiliation de bail notifiée à H.________ et Q.________ (sic), avec effet au 30 septembre
2013, est confirmée.
II.-
Aucune prolongation de bail n'est consentie à H.________ et à Q.________ (sic)."
b)
Le 15 avril 2013, H.________ et Q.________ ont pris les conclusions suivantes, avec suite de frais et
dépens, contre V.________:
"
I.
Les conclusions de la demande sont rejetées.
II.
La proposition de jugement de la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du 10
décembre 2012 étant intégralement confirmée en ce sens, que le congé donné
pour le 30 septembre 2013 est annulé, et toutes autres conclusions rejetées.
III.
Subsidiairement, le bail pour locaux commerciaux et le contrat de transfert de bail est prolongé
pour une durée de 6 ans arrivant à échéance au 30 septembre 2019."
c)
Par courriers du 18 avril 2013, V.________ a mis respectivement Q.________ et H.________ en demeure de
payer le loyer du mois d’avril 2013, le solde des frais de chauffage pour la période 2010-2011
ainsi que les frais de chauffage couvrant la période 2011-2012, en sus des intérêts moratoires
y relatifs, pour un montant total de 37'878 fr. 40.
d)
Une audience s’est tenue le 15 mai 2013 devant le Tribunal des baux, en présence des parties
assistées de leurs conseils respectifs.
Les témoins D.________ et X.________ ont été entendus aux audiences d’instruction
des 26 juin et 24 juillet 2013. Le premier témoin a notamment indiqué que « comme
M. N.________ se retirait de l’exploitation, il a fallu faire un avenant au bail pour que M. Q.________
et H.________ puissent continuer l’exploitation. » alors que le second témoin a
notamment déclaré « qu’il y a eu plusieurs rencontres au moment du transfert
du bail de M. N.________. »
Un jugement a été rendu sous forme de dispositif notifié aux parties le 14 août 2013,
dont la motivation a été demandée par les appelants le 16 août suivant.
e)
Par
courrier du 20 juin 2014 adressé à la V.________, l’[...] a réitéré son
intérêt à reprendre le bail de « [...]» dans un délai rapide. Elle
a expliqué avoir rénové et pris possession du lieu « [...]» situé
derrière l’auberge pour en faire un lieu de formation pour ses élèves et a ajouté
avoir l’intention d’utiliser les locaux de l’auberge pour offrir un lieu de restauration
moderne et accessible à tous et pour permettre l’hébergement des élèves étrangers
participant à un nouveau programme de formation, en partenariat avec les universités de Boston
et Singapour, devant débuter en septembre 2014.
En droit
:
1.
a)
Le litige porte sur la validité d’une
résiliation de bail à loyer. Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours,
est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral.
Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la
résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle
un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée déterminante pour le
calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans
pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (TF
4A_634/2009 du 3 mars 2010, c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1).
En l'espèce, calculée conformément à l'art. 92 al. 1 CPC (Code de procédure
civile du 19 décembre 2008, RS 272), la valeur litigieuse excède
10'000
fr., si bien que c'est la voie de l'appel qui est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
b)
Formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par une partie qui y a intérêt (art. 59 al.
2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance rendue dans une cause patrimoniale
dans laquelle les conclusions, dans leur dernier état devant le tribunal de première instance,
portaient sur un montant supérieur à 10’000 fr., l'appel est recevable.
2.
a
)
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits
sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien
que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives. Il appartient à l’appelant de démontrer que ces conditions sont
réalisées, de sorte que l’appel doit indiquer spécialement les faits et preuves
nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (art. 317 al.
1 CPC; JT 2011 III 43 c. 2 et les références citées).
b)
En
l’espèce, les appelants ont produit la pièce n° 1001, qui est postérieure à
l’audience de première instance de sorte qu’elle est recevable. Il en va de même
des pièces n
os
301, 304 et 305 produites par l’intimée. Il en sera tenu compte dans la mesure utile au règlement
du présent litige. Les pièces n
os
302 et 303 produites en appel par l’intimée sont en revanche irrecevables, dès lors qu’elles
sont antérieures à l’audience de première instance sans que l’intimée
n’établisse qu’elles n’auraient pas pu être apportées en première
instance.
Par ailleurs, contrairement à ce que les appelants soutiennent, le président du Tribunal des
baux n’a pas rejeté les mesures d’instruction qu’ils avaient requises mais a indiqué,
dans son courrier du 17 avril 2013, qu’elles seraient examinées à l’audience. Or,
il ressort du procès-verbal de l’audience de jugement que les appelants n’ont pas renouvelé
leur requête de mesures d’instruction à cette occasion. Par conséquent, les mesures
d’instruction requises en appel sont tardives et n’apparaissent de toute manière pas
utiles. Il n’y a dès lors pas lieu de les ordonner.
3.
L’appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge et doit le cas échéant
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées
en première instance.
4.
La qualification du document signé le 25
février 2009 entre les parties est litigieuse. Alors que les appelants soutiennent que ce document
constitue un transfert de bail au sens de l’art. 263 CO, l’intimée estime quant à
elle qu’il doit être considéré comme un nouveau contrat de bail qui la lie aux appelants
selon des conditions nouvelles par rapport au bail qu’elle avait conclu avec N.________ et qui
avait été valablement résilié pour le 31 juillet 2008.
a)
Aux termes de l’art. 263 CO, le locataire
d'un local commercial peut transférer son bail à un tiers moyennant l'accord écrit du
bailleur (al. 1). Le bailleur ne peut refuser son consentement que pour de justes motifs (al. 2). Si
le bailleur donne son consentement, le tiers est subrogé au locataire (al. 3). Le locataire est
libéré de ses obligations envers le bailleur. Il répond toutefois solidairement avec le
tiers jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou la résiliation de celui-ci
selon le contrat ou la loi mais, dans tous les cas, pour deux ans au plus (al. 4).
Cette opération se définit ainsi comme le remplacement d'une partie au contrat par une autre
(Barbey, Le transfert du bail commercial, in SJ 1992 33ss, en particulier p. 44). Le consentement du
bailleur est une condition de validité du transfert, sans laquelle les droits et obligations du
transférant ne passent pas au bénéficiaire du transfert (Lachat,
Commentaire
romand, 2
e
éd., Bâle 2012,
p. 586). Le transfert
de bail se caractérise donc par sa nature de contrat tripartite engageant à la fois le locataire
sortant, le nouveau locataire ainsi que le bailleur (Lachat, op. cit., p. 583).
En cas de transfert, le locataire reprenant acquiert les droits et obligations du locataire sortant et
prend la place du locataire précédent dans le rapport contractuel (ATF 139 III 353 c. 2.1.1).
b)
En
l’espèce, les premiers juges ont retenu que
la
convention conclue le 25 février 2009 entre l'ancien locataire, N.________, en qualité de « cédant »,
les appelants à titre de « cessionnaires » et l’intimée à titre
de bailleresse, constituait un transfert de bail au sens de l’art. 263 CO. Ils ont fondé leur
conviction sur le fait que, si l’intimée avait réellement considéré que la
relation de bail avec N.________ avait pris fin le 31 juillet 2008 et entendu conclure un nouveau bail,
elle n’aurait pas fait en sorte qu’il participe à l’acte en cause. Par ailleurs
il était prévu à l'article 6 de la convention que N.________ répondrait solidairement
des obligations découlant du bail jusqu'à son expiration ou sa résiliation, mais pour
deux ans au plus, « conformément à l'art. 263 CO ». Les parties à
l'acte du 25 février 2009 avaient choisi de faire rétroagir l'entrée en vigueur de celui-ci
au 1
er
octobre 2008, date correspondant au départ de N.________. Il ressortait de divers courriels échangés
entre les services de l’intimée qu’était envisagée la solution d'un transfert
du bail et non pas celle d'un nouveau contrat et enfin l’intimée avait elle-même présenté
cet acte comme un transfert de bail dans sa demande du 29 janvier 2013.
Cette analyse ne prête pas le flanc à la critique et doit être suivie. On ne peut en effet
retenir, comme le plaide l’intimée, la conclusion d’un nouveau bail reprenant certains
éléments de l’ancien bail. Cette argumentation ne permet ni d’expliquer l’usage
des termes « transfert de bail commercial », ni le fait que l’ancien locataire
soit partie à cette convention comme « cédant », les appelants étant
désignés comme « cessionnaires », ni encore le fait que l’ancien
locataire réponde solidairement des obligations du bail conformément à l’art. 263
al. 4 CO. Les témoins X.________ et D.________ ont d’ailleurs indiqué interpréter
cet acte comme un transfert de bail et l’intimée a elle-même présenté cet acte
comme un transfert de bail dans sa demande.
5.
a)
Les appelants soutiennent que l’art.
1
er
du document intitulé « transfert de bail » relatif à la durée du bail
leur imposait une modification unilatérale et défavorable des conditions du bail repris. Partant,
la notification de cette modification aurait dû se faire selon la forme de l'art. 269d al. 3 CO.
En l’absence d’une telle notification, ils considèrent que la résiliation de bail
intervenue le
21 septembre 2012 pour le
30 septembre 2013 serait nulle et ne pourrait intervenir avant le 1
er
avril 2017.
aa)
Il est incontestable que la modification unilatérale de la durée du bail au détriment
du locataire en cours de bail est soumise aux conditions de forme de l’art. 269d CO (Marchand,
CPra-Bail, n. 11 ad art. 269d CO ; Lachat, op. cit.,
p.
558). Aux termes de cette disposition, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer ou procéder
à d’autres modifications unilatérales du contrat au détriment du locataire, par
exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires, pour le prochain
terme de résiliation moyennant un avis motivé signifié au locataire dix jours au moins
avant le début du délai de résiliation sur formule agréée par le canton (al.
1 et 3). De telles modifications sont nulles lorsqu'elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule
officielle, lorsque les motifs ne sont pas indiqués ou lorsqu'elles sont assorties d'une résiliation
ou d'une menace de résiliation (al. 2).
Ces dispositions protectrices n'empêchent cependant pas les parties, en vertu du principe de la
liberté contractuelle, de convenir en tout temps de modifier le contenu de leur contrat, et cela
même en cours de bail. Afin de respecter le but protecteur de l’art. 269d CO, une telle modification
consensuelle n'est toutefois admissible que s'il résulte des circonstances que le locataire était
suffisamment informé de ses droits et qu'il n'y a pas consenti sous la menace d'une résiliation.
Ainsi, il ne suffirait pas, pour admettre une majoration conventionnelle, qu'un bailleur, dans une situation
de majoration unilatérale, fasse signer au locataire un document qu'il a lui-même préparé
(ATF 128 III 419 c. 2.4.2 et les références citées). Dans cet arrêt, relatif à
une hausse conventionnelle du loyer mais dont les considérants valent également pour les modifications
unilatérales défavorables au locataire, le Tribunal fédéral a considéré
que lorsque le bailleur ne peut de toute manière pas modifier unilatéralement le contrat avant
la prochaine échéance, on ne se trouve pas dans une hypothèse où le locataire aurait
consenti à une telle modification unilatérale sous la menace d’une résiliation.
Dans un tel cas, les droits du locataire sont si évidents qu’ils ne nécessitent aucune
information par le moyen d’une formule officielle et le régime de protection de l’art.
269d CO n’est pas éludé.
bb)
En l’espèce, les premiers juges ont retenu qu’avant la signature de la convention de
transfert de bail entre les parties, l’intimée ne pouvait imposer unilatéralement une
modification des conditions du bail qu’à la première échéance contractuelle,
soit au 1
er
avril 2017. Rien n’indiquait que les appelants auraient été contraints de signer la convention
litigieuse, sous menace de résiliation puisque la résiliation du précédent bail pour
défaut de paiement de loyer était déjà valablement intervenue, faute de contestation
de la part de N.________. Il ressortait au contraire des pièces du dossier que le transfert de bail
avait été le fruit de relativement longues négociations, ponctuées de plusieurs séances
de travail. Ainsi, les appelants avaient signé la convention en connaissance de cause, cela d’autant
plus que l’appelant Q.________ venait de terminer avec succès sa formation de cafetier-restaurateur
et connaissait ainsi ses droits, les appelants étant au surplus assistés à l’époque
de la fiduciaire [...] SA.
La Cour de céans fait sienne cette analyse qui ne prête pas le flanc à la critique. Pour
le surplus, contrairement à ce que plaident les appelants, l’accord final ne s’est pas
fait uniquement en faveur de l’intimée, puisqu’ils ont obtenu que le loyer mensuel net
soit ramené de 9'500 fr. à 8'000 fr., qu’il soit renoncé à la clause d’indexation
et que l’échéance du bail, initialement fixée au 1
er
octobre 2011, soit finalement reportée au 30 septembre 2013. S’agissant en particulier des
frais de chauffage, c’est à tort que les appelants soutiennent que le transfert de bail se
serait fait à leur détriment, expliquant devoir les assumer seuls alors que le précédent
locataire ne devait qu’y participer. Il résulte en effet du chiffre 2 du contrat de bail passé
le 7 mars 2007 entre l’intimée et N.________ que ces charges étaient déjà entièrement
à la charge du locataire.
Au vu des circonstances dans lesquelles le contrat de transfert atypique a été passé,
puisqu’il portait diverses modifications au contrat initial, y compris en faveur des appelants,
on est loin de l’hypothèse visée par la jurisprudence citée dans le jugement entrepris,
du bailleur qui, dans une situation de majoration unilatérale, fait signer au locataire un document
qu’il a lui-même préparé, afin d’éluder les règles protectrices
de la loi. C’est dès lors à juste titre que les premiers juges ont retenu que les droits
des appelants étaient suffisamment évidents pour ne pas nécessiter d’information
par le moyen de la formule officielle, sans que cela ne contrevienne au régime de protection de
l’art. 269d CO.
b)
septembre
2013, c’était en partant de l’idée qu’ils bénéficieraient de tacites
reconductions de deux ans en deux ans, les reportant en 2017.
Ils n’établissent toutefois pas que des promesses leur auraient été faites par l’intimée
à cet égard, alors que – comme on l’a vu – l’intimée envisageait
dans un premier temps une échéance de contrat au 1
er
octobre 2011 et que les parties ont en définitive clairement convenu d’une échéance
du bail au
30 septembre 2013, avec clause
de renouvellement de deux ans en deux ans sauf avis de résiliation donné au moins une année
à l’avance. La seule existence d’investissements effectués par l’appelant
Q.________ à partir de 2009, soit après la conclusion du bail en connaissance de son échéance,
ne fait pas la preuve d’une telle promesse.
Au vu de l’ensemble de ces éléments, on ne saurait retenir un abus de droit de l’intimée
qui aurait tenté d’écarter l’application de l’art. 269d CO par des moyens
artificiels au sens de la jurisprudence susmentionnée. Le transfert de bail est par conséquent
valable. Les appelants font ensuite valoir que, s’ils ont admis une échéance du contrat
en
6.
Les appelants font valoir que la résiliation du bail devrait être considérée comme
nulle car contraire à la bonne foi et abusive.
a)
En premier lieu, ils soutiennent que les difficultés financières auxquelles ils se voient confrontés
seraient imputables à l’intimée dans la mesure où ils auraient dû assumer seuls
des frais de chauffage exorbitants du fait de graves problèmes d'isolation et de chauffage affectant
les locaux.
aa)
Aux termes de l’art. 271 CO, le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles
de la bonne foi (al. 1). Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande (al. 2).
Selon la jurisprudence, la protection accordée par l’art. 271 al. 1 CO procède à
la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC [Code civil suisse du
10
décembre 1907, RS 210]) et de l’interdiction de l’abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant
il est vrai qu’une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière
(ATF
120 lI 31 c. 4a ; Conod, La protection du locataire en matière de congés, in 15
e
Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2008, pp. 169 ss, spéc. p. 185, n. 54). Le caractère
abusif ou non de la résiliation s’apprécie selon les circonstances au moment où
elle est donnée (TF 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 c. 5.2.2). Pour déterminer si une résiliation
tombe sous le coup de l'art. 271 al. 1 CO, il y a lieu de procéder à une appréciation
de cas en cas, eu égard à l'ensemble des circonstances, notamment à la motivation du congé
et à l'historique de la relation contractuelle (Lachat, op. cit., p. 734).
bb)
En l’espèce, les allégations des appelants concernant l’existence de défauts
dans l’isolation et le chauffage des locaux ne sont étayées par aucune preuve ;
il n’est ainsi pas établi que l’intimée aurait été avisée de ces
défauts, ni que les frais de chauffage auraient augmenté, leur montant s’élevant
à 22'590 fr. pour l’exercice 2007-2008, à 22'583 fr. pour l’exercice 2008-2009,
à 18'366 fr. pour l’exercice 2009-2010, à 21'596 fr. pour l’exercice 2010-2011
et à 27'373 fr. pour l’exercice 2011-2012.
b)
Les appelants soutiennent qu’en acceptant une reprise de bail avec l’ancien associé
de N.________, alors qu’à cette époque déjà il existait d’importants
retards dans le paiement des loyers, l’intimée ne pouvait justifier la résiliation du
bail au motif qu’elle souhaiterait relouer les locaux à un locataire dont la situation économique
serait plus solide.
aa)
Contrairement à l’hypothèse d’un congé extraordinaire, dans le cas d'un congé
ordinaire au sens de l'article 271 CO, la résiliation est présumée valable. Dès lors,
le seul fait que le bailleur ait pu tolérer, pendant un certain temps, un comportement du locataire
contraire au contrat ou à la loi n'exclut pas qu'il puisse résilier le bail pour ce motif si
celui-ci cause une atteinte au rapport de confiance (ATF 138 III 59 c. 3).
Le législateur a expressément renoncé à soumettre la validité du congé
à l'obligation de motiver celui-ci au moment de sa communication, la loi n'imposant aucune forme
à la communication du motif du congé, qui peut être écrite ou orale et intervenir
en tout temps, même devant le juge. Le bailleur est lié par les motifs qu’il a donnés,
mais il peut toujours compléter sa motivation ultérieurement. Il peut invoquer plusieurs motifs
à l’appui de sa résiliation, pour autant que ces motivations soient compatibles les unes
avec les autres ; dans ce cas de figure, il suffit que l’un des motifs ne soit pas contraire
à la bonne foi pour que le congé soit validé (CPra Bail-Conod, op. cit., nn. 15, 17, 26
et 29 ad art. 271 CO). Il appartient en principe au locataire qui demande l’annulation du congé
de prouver les circonstances de fait qui permettent de constater son caractère abusif (art. 8 CC),
mais la partie qui résilie a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité
en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification
du motif qu’elle invoque et doit se laisser opposer l’absence de preuve du motif de congé
allégué
(TF 4A_629/2010 du 2 février
2011 c.3.2 ; ATF 135 III 112 c. 4.1, JT 2009 I 491 ; ATF 120 II 105 c. 3c ; TF 4C.61/2005
du 27 mai 2005 c. 4.3.1 publié in SJ 2006 I p. 34). Celui qui donne le congé doit ainsi au
moins rendre vraisemblable les motifs du congé (TF 4A_518/2010 du 16 décembre 2010 c. 2.4.1
et références citées), une résiliation fondée sur un motif qui ne constitue
qu’un prétexte ou sur un faux motif, alors qu’il n’est pas possible d’établir
son motif réel, étant contraire à la bonne foi (ATF 138 III 59 c. 2.1 et références
citées). Le motif de congé invoqué doit exister au moment de la résiliation, mais
rien n’interdit de prendre en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce que devait
être la volonté réelle au moment où la résiliation a été donnée
(TF 4A_623/2010 du 2 février 2011 c. 2.4 et les références citées).
bb)
En l’espèce, il n’est pas contesté que la validité du congé doit être
examinée à l'aune de l'article 271 al. 1 CO. La formule officielle de résiliation ne comportait
aucune indication du motif du congé, la lettre l'ayant accompagnée faisant uniquement mention
de la décision de l’intimée « de ne pas reconduire, après l'échéance
contractuelle du 30 septembre 2013, les 2 baux [sic] » liant les parties. Dans sa demande du
29 janvier 2013, l’intimée a en substance invoqué la situation économique précaire
des appelants, qui les a notamment conduits à chercher à remettre l'établissement et a
entraîné de nombreux retards accumulés dans le paiement du loyer. Or, la réalité
des difficultés financières auxquelles les appelants ont été confrontés avant
la notification de résiliation de bail et auxquelles ils font encore face aujourd'hui est établie,
notamment par le courrier du 16 septembre 2009 que la fiduciaire [...] SA avait adressé à l’intimée
pour lui faire part du souhait des appelants de remettre le bail à un nouveau locataire solvable,
ainsi que par les nombreux retards dans le paiement du loyer et des frais accessoires entre 2009 et 2012.
L’intimée s'est également prévalue de l'intérêt manifesté par [...]
à reprendre les locaux litigieux pour en faire un centre d'application, expliquant que la reprise
de l'établissement par cette institution, qui participe à la renommée de la Ville, présenterait
un intérêt évident pour elle au regard de sa mission de gestion de son patrimoine dans
l'intérêt de la collectivité et des contribuables de la Commune, et permettrait de donner
à l'auberge une nouvelle existence et un dynamisme retrouvé.
c)
Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, les premiers juges étaient fondés
à considérer que la volonté exprimée par l’intimée de remettre les locaux
à un nouvel exploitant à la situation économique plus solide et susceptible de redynamiser
l'établissement apparaissait légitime et que l’intimée avait rendu suffisamment
vraisemblable la réalité et la légitimité de ce motif, rendu encore plus concret
par la production en appel de la pièce n° 305 (courrier du 20 juin 2014 de l’Ecole Hôtelière
de Lausanne) par l’intimée. Par conséquent, la résiliation notifiée par l’intimée
aux appelants le 21 septembre 2012 avec effet au 30 septembre 2013 n’est pas abusive et doit être
confirmée.
7.
A titre subsidiaire, les appelants contestent la durée de la prolongation du bail qui leur a été
accordée par les premiers juges et concluent à une prolongation du bail d’une durée
de six ans, arrivant à échéance au 30 septembre 2019.
a)
Selon l’art. 272 CO, le locataire peut demander la prolongation d’un bail de durée déterminée
ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences
pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient (al. 1). Dans la pesée des
intérêts, l’autorité compétente se fondera notamment sur les circonstances
de la conclusion du bail et le contenu du contrat (a), la durée du bail (b), la situation personnelle,
familiale et financière des parties ainsi que leur comportement (c), le besoin que le bailleur ou
ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que
l’urgence de ce besoin (d) et la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux
(e) (al. 2).
La pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive sert non seulement à
déterminer le principe d’une éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée.
Les règles sur la prolongation tendent à adoucir les conséquences pénibles que la
résiliation peut entraîner pour le locataire (ATF 116 Il 446 c. 3b ; Lachat, op. cit.,
p. 771). Il s'agit d'accorder au locataire plus de temps qu'il n'en aurait selon le délai de résiliation
ordinaire pour trouver de nouveaux locaux (ATF 135 III 121 c. 2; ATF 125 III 226 c. 4b; ATF 104 II 311,
JT 1979 I 495), et non de lui donner l'occasion de profiter le plus longtemps possible de celui qu'il
a (ATF 116 lI 446,
JT 1991 I 63). La prolongation
n'a donc de sens que si elle permet d'atténuer les conséquences pénibles qu'entraînerait
le congé (TF 4A_662/2012 du 7 février 2013 c. 7.4; ATF 116 lI 446).
La durée de la prolongation ne peut être déterminée schématiquement. Dans chaque
cas, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en jeu en se fondant sur
les critères énumérés à l’art. 272 al. 1 et 2 CO (TF 4C.139/2000 du
10
juillet 2000 c. 2). La détermination de la durée de la prolongation en fonction des critères
précités relève du pouvoir d’appréciation du juge, selon les règles du
droit et de l’équité (art. 4 CC). Celui-ci doit tenir compte du but de la disposition,
qui est de donner du temps au locataire pour trouver une solution de remplacement, et procéder à
une pesée des intérêts en présence. Le juge ne transgresse pas le droit fédéral
en exerçant le pouvoir d’appréciation que la loi lui accorde. Le droit fédéral
n’est violé que si le juge sort des limites fixées par la loi, s’il se laisse guider
par des considérations étrangères à la disposition applicable, s’il ne prend
pas en compte les éléments d’appréciation pertinents ou s’il en tire des déductions
à ce point injustifiables que l’on doive parler d’un abus du pouvoir d’appréciation
(ATF 136 III 190 c. 6 ; ATF 135 III 121 c. 2 ; ATF 133 Il 201 c. 5.4 ; ATF 125 111 226 c. 4b ;
TF 4A_662/2012 du 7 février 2013 c.
7 ; TF 4A_130/2008 du 26 mai 2008 c. 3.1). En particulier, le juge doit prendre en compte les circonstances
et la durée du bail, mais aussi l’âge et la santé du locataire, ses revenus et ses
relations avec le quartier (Lachat, op. cit., p. 775). Si le besoin du bailleur d’avoir à
utiliser personnellement ses locaux est légitime, ce besoin peut l’emporter sur les intérêts
du locataire lorsqu’il est concret, sérieux et actuel. L’appréciation sera différente
s’agissant d’un bailleur occasionnel, dont l’intérêt pèsera plus lourd
que celui d’un professionnel de l’immobilier (Lachat, op. cit., pp. 776 à 778). Quant
au locataire, il ne doit pas rester inactif et se mettre à la recherche d’un nouveau logement
dès la notification du congé (ATF 125 III 226 c. 4c; Lachat, op. cit., p. 782 et les réf.
cit.).
b)
En l’espèce, l’intérêt de l’intimée à une reprise relativement
rapide des locaux paraît certes aujourd’hui plus concret, au vu de l’intérêt
manifesté par l’[...] pour en reprendre l’exploitation comme cela ressort de la pièce
n° 305 produite en appel. L’intimée est également légitimée à vouloir
trouver un locataire réglant ses loyers en temps utile au contraire des appelants qui, s’ils
ont certes payé leurs indemnités d’occupation, l’ont fait régulièrement
en retard.
On ne peut cependant faire abstraction des investissements consentis par les appelants pour des montants
allégués de 350'000 fr. en 2009 et de 85'000 fr. en 2010. Il y a également lieu de tenir
compte des difficultés que les appelants auront à trouver de nouveaux locaux dans le délai
imparti par les premiers juges au vu de leur situation financière. Compte tenu de ce qui précède,
il convient de leur accorder une prolongation de bail jusqu’au 30 septembre 2015.
8.
En définitive, l’appel est très partiellement admis en ce sens que les appelants se voient
accorder une prolongation de bail jusqu’au 30 septembre 2015. Le jugement entrepris est confirmé
pour le surplus.
Les appelants, qui ont conclu à l’annulation de la résiliation du bail, n’obtiennent
partiellement gain de cause que sur une conclusion subsidiaire de leur appel. Succombant pour l’essentiel,
ils doivent supporter l’entier des frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés
à 4'360 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010, RSV 270.11.5]),
solidairement entre eux (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
L’intimée, ayant procédé par le biais d’un mandataire professionnel, a droit
à des dépens de deuxième instance qui peuvent être arrêtés à 4'000
fr. (art. 3 al. 2 et 7 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010; RSV
270.11.6]), mis à la charge des appelants, solidairement entre eux.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
L’appel est très partiellement admis.
II.
Le jugement est réformé au chiffre II de son dispositif comme il suit :
II.
Une seule et unique prolongation du bail mentionné
sous chiffre I ci-dessus est accordée aux défendeurs au 30 septembre 2015.
Le jugement est confirmé
pour le surplus.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 4'360 fr. (quatre mille trois
cent soixante francs) sont mis à la charge des appelants, solidairement entre eux.
IV.
Les appelants H.________ et Q.________, solidairement entre eux, doivent verser à l’intimée
V.________ la somme de 4'000 fr. (quatre mille francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
7 août 2014
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Marc-Olivier Buffat, (pour Q.________ et H.________),
‑
Me Michel Rossinelli, (pour V.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de 336’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Président du Tribunal des baux.
La greffière :