vd_findinfo · HC / 2018 / 1122 · 2018-12-21 · fr

BAIL À LOYER, LOYER INITIAL, RENDEMENT NET, CALCUL, DEVOIR DE COLLABORER | 269 CO, 269a CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 21.12.2018 HC / 2018 / 1122

TRIBUNAL
CANTONAL
XA16.053364-181401
729
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
21 décembre 2018
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
M.
Colombini et Mme Crittin Dayen, juges
Greffier :
M.
Grob
*****
Art.
269 et 269a CO
Statuant sur l’appel interjeté par
D.________
et
S.________
,
tous deux à [...], défendeurs, contre le jugement rendu le 6 décembre 2017 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant les appelants d’avec
A.V.________
,
à [...], et
B.V.________
,
à [...], demandeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 6 décembre 2017, dont les considérants écrits ont été adressés
aux parties pour notification le 24 juillet 2018, le Tribunal des baux a dit que le loyer mensuel net
dû par A.V.________ et B.V.________ à D.________ et S.________ pour l’appartement de
3 pièces au 2
e
étage de l’immeuble sis [...] était fixé à 687 fr. 50 dès le 1
er
août 2016 (I), qu’D.________ et S.________, solidairement entre eux, devaient immédiat
paiement à A.V.________ et B.V.________, créanciers solidaires, des montants payés en
trop par ces derniers à titre de loyer net depuis le 1
er
août 2016 (II), que le montant de la garantie locative constituée par A.V.________ et B.V.________
était réduit à 2'062 fr. 50 (III), qu’D.________ et S.________, solidairement
entre eux, devaient payer à A.V.________ et B.V.________, créanciers solidaires, la somme de
1'500 fr à titre de dépens (IV) et qu’D.________ et S.________, solidairement entre eux,
devaient payer à l’Etat de Vaud un émolument de 500 fr. (V), et a rejeté toutes
autres ou plus amples conclusions, dans la mesure de leur recevabilité (VI).
En droit, les premiers juges, statuant sur l’action en contestation du loyer initial de leur appartement
introduite par les locataires A.V.________ et B.V.________, ont retenu qu’il existait une situation
de pénurie sur le marché local du logement permettant d’entrer en matière sur cette
contestation et que l’immeuble en cause ne pouvait pas être qualifié d’ancien,
de sorte que le loyer initial devait être examiné à l’aune d’un calcul de
rendement net. Après avoir constaté que les bailleurs D.________ et S.________ n’avaient,
de manière injustifiée, pas collaboré à l’administration de la preuve du rendement
net de la chose louée, les magistrats ont considéré qu’ils pouvaient quand même
procéder au calcul du rendement ; en effet, ils disposaient de la valeur d’achat de l’immeuble,
de la proportion des fonds propres investis et de l’état locatif de l’immeuble ;
les charges courantes, financières et d’entretien, seules données inconnues, pouvaient
quant à elles être déterminées sur la base de modèles théoriques. Considérant
enfin que les bailleurs avaient fait preuve de témérité en compliquant inutilement la
procédure, l’autorité précédente les a condamnés au paiement de dépens
en faveur des locataires, ainsi que d’un émolument judiciaire.
B.
Par acte du 14 septembre 2018, D.________ et S.________
ont interjeté appel contre le jugement précité, en concluant, sous suite de frais et dépens,
principalement à sa réforme en ce sens que le loyer initial de l’appartement litigieux
soit fixé à 1'650 fr. dès le 1
er
août 2016 et qu’ils ne doivent ni émolument ni dépens pour témérité.
Subsidiairement, ils ont conclu à son annulation et au renvoi de la cause à l’autorité
précédente pour nouvelle instruction et nouveau jugement dans le sens des considérants.
C.
La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
Le 12 janvier 2006, D.________ et S.________ (ci-après :
les défendeurs ou les appelants) ont acquis la propriété de l'immeuble sis [...], pour
le prix de 1'335'000 francs.
Selon les déclarations faites par le défendeur D.________ à l'audience de jugement du
15 novembre 2017, l'acquisition de l'immeuble a été financée au moyen de fonds propres
à hauteur de 10% et par des emprunts hypothécaires auprès de [...] pour le surplus.
Il résulte de divers états locatifs dressés par la gérance en charge de l'immeuble
que celui-ci comporte six logements, totalisant une surface de 272 m
2
,
de même que cinq places de parc extérieures (louées au prix de 80 fr. par mois chacune).
2.
a)
Par
contrat de bail à loyer du 21 juin 2016 débutant le 1
er
août 2016, les défendeurs ont remis à bail à A.V.________ et B.V.________ (ci-après :
les demandeurs ou les intimés) un appartement de 3 pièces, d'une surface habitable approximative
de 55 m
2
,
au 2
e
étage de l'immeuble précité, pour un loyer mensuel net de 1'650 fr., auquel s'ajoute un
acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires de 205 francs.
Le 21 juin 2016 également, les défendeurs ont communiqué aux demandeurs une formule officielle
de notification du loyer initial dont il ressort que le loyer mensuel net du locataire précédent
s'élevait déjà à 1'650 fr., ceci depuis le 1
er
mars
2014. Ce document mentionnait en outre, sous la rubrique « motifs de la hausse éventuelle »
et en contradiction avec le texte du contrat de bail, que « l'acompte de chauffage et d'eau
chaude dev[enait] forfaitaire ».
b)
Le
21 juillet 2016, les demandeurs ont constitué une garantie locative d'un montant de 4'950 fr. auprès
de la Banque [...].
3.
a)
Par demande du 1
er
décembre 2016, les demandeurs ont conclu à ce que le loyer initial de l'appartement précité
soit fixé à 1'000 fr. par mois, charges en sus, dès le 1
er
août 2016, à ce que les défendeurs, solidairement entre eux, leur doivent paiement des
parts de loyer payées en trop dès le 1
er
août 2016, plus intérêts à 5% l'an à partir du premier jour du mois pour lequel
chaque part de loyer avait été payée en trop, et à ce que la garantie locative constituée
soit réduite à 3'000 fr., à charge pour la banque dépositaire de libérer en
leur faveur tout montant en capital et intérêt dépassant cette somme.
b)
Par avis du 11 janvier 2017, le Président du Tribunal des baux (ci-après : le président)
a imparti un délai au 10 février 2017 aux défendeurs pour déposer des déterminations.
A la demande des intéressés, ce délai a été prolongé par trois fois, la
dernière fois au 7 avril 2017.
Le 17 février 2018, le président a ordonné aux défendeurs, sur réquisition des
demandeurs, de produire un calcul de rendement de l'immeuble en cause, avec les pièces justificatives
y relatives (pièce requise 51), dans un délai au 20 mars 2017. Ce délai a également
été prolongé au 7 avril 2017, à la demande des intéressés.
Par courrier du 7 avril 2017, le conseil des défendeurs a informé le
président
qu'il n'était pas en mesure de produire les différentes pièces requises dès
lors
qu'il ne les avait pas reçues de ses mandants.
Le 13 avril 2017, les demandeurs ont requis production, en mains du notaire l'ayant instrumenté,
de l'acte de vente aux défendeurs de l'immeuble en cause (pièce requise 52) et, en mains de
la banque concernée, du contrat hypothécaire conclu par les défendeurs en lien avec ledit
immeuble (pièce requise 53), à charge pour ceux-ci de communiquer le nom et les coordonnées
de ces tiers. Le président a informé les parties que ces réquisitions seraient examinées
lors de l'audience fixée au 26 avril 2017.
c)
Dans leur réponse du 21 avril 2017, les défendeurs ont conclu, avec suite de frais et dépens,
au rejet des conclusions de la demande. Ils ont notamment allégué que le loyer n'était
pas abusif (allégué 29), offrant pour preuve les pièces d'ores et déjà requises
en leurs mains en vue du calcul du rendement net de l'immeuble (pièce requise 51). A l'appui de
cette écriture, ils ont produit un bordereau de pièces contenant notamment les baux des précédents
locataires du logement en cause, dont il résulte que le loyer net y afférent n'a pas évolué
depuis le 1
er
septembre
2012. Les intéressés n'ont toutefois produit aucune des pièces requises décrites
ci-dessus.
d)
Par télécopie du 24 avril 2017, les demandeurs ont sollicité le renvoi de l'audience de
jugement appointée au 26 avril 2017, compte tenu de ce que les pièces nécessaires au calcul
du rendement de l'immeuble n'avaient toujours pas été produites.
Invités à se déterminer, les défendeurs ont indiqué le 25 avril 2017 qu'ils
ne s'opposaient pas au renvoi de l'audience.
Le président a ordonné le renvoi de l'audience le même jour.
e)
Par courrier du 2 mai 2017, les défendeurs ont modifié leur réponse en ce sens que seule
la preuve par appréciation était désormais offerte à l'appui de leur allégué
29. Ils ont également indiqué, pour la première fois, qu'ils s'opposaient à la production
des pièces 51, 52 et 53 requises par les demandeurs.
f)
Par avis du 22 août 2017, le président a imparti un délai au 1
er
septembre
2017 aux défendeurs pour communiquer le nom du notaire qui avait instrumenté l'acte d'achat
de l'immeuble litigieux, ainsi que celui de la banque auprès de laquelle ils avaient contracté
un crédit hypothécaire. Ce délai a été prolongé au 2 octobre 2017
à la demande des intéressés, qui n'y ont pas donné suite.
Le 4 octobre 2017, les demandeurs ont requis production, en mains de l'administration cantonale des impôts,
des déclarations d'impôts complètes et décisions de taxation y relatives des défendeurs
pour les années 2005 et 2006.
Le 6 octobre 2017, le président, après avoir informé les demandeurs que le consentement
des défendeurs était nécessaire pour obtenir les documents précités, couverts
par le secret fiscal, a ordonné aux défendeurs de produire leurs déclarations d'impôts
pour les années 2005 et 2006, de même que les décisions de taxation y relatives, dans
un délai au 17 octobre 2017.
Par courrier du 6 octobre 2017 également, les défendeurs se sont opposés à la production
de leurs déclarations d'impôts complètes, au motif que ces documents contiendraient des
données confidentielles sans lien avec le litige.
Le 11 octobre 2017, le président a informé les défendeurs que son ordonnance du 6
octobre 2017 était maintenue et que les mesures nécessaires à la sauvegarde de leurs intérêts
dignes de protection pourraient le cas échéant être prises en application de l'art. 156
CPC.
Le même jour, le président a en outre invité le Conservateur du Registre foncier à
transmettre une copie de l'acte d'achat de l'immeuble en cause ; ce titre a été communiqué
par courrier du lendemain.
Par lettre du 12 octobre 2017, le conseil des défendeurs a indiqué qu'il n'était pas en
mesure de produire les documents fiscaux demandés dans le délai imparti, estimant que ce délai
était trop bref et relevant par ailleurs que plus de dix ans s'étaient écoulés et
qu'il ignorait si ses mandants les avaient conservés. Il a requis une prolongation du délai
au 10 novembre 2017.
Le 16 octobre 2017, le président a écrit aux défendeurs pour les informer de ce qu'il
refusait d'accorder la prolongation requise.
Le 19 octobre 2017, les demandeurs ont requis production, en mains des précédentes propriétaires
de l'immeuble, de tous documents attestant des surfaces totales des objets en location dans celui-ci
(pièce requise 55) ainsi que de l'état locatif de l'appartement en cause au 30 septembre 2005
(pièce requise 56), en mains de la gérance, des états locatifs de l'immeuble pour les
années 2006 à 2016 (pièce requise 57) et, en mains de l'ECA, de la police d'assurance
concernant l'immeuble, y compris les plans éventuels de celui-ci (pièce requise 58).
Par avis du 20 octobre 2017, le président a donné suite aux réquisitions de production
des pièces 57 et 58 et a informé les demandeurs que l'opportunité d'ordonner la production
des pièces 55 et 56 serait examinée à l'audience.
Le 23 octobre 2017, les défendeurs ont produit les décisions de taxation fiscale les concernant
pour les années 2005 et 2006. Ils n'ont en revanche pas transmis les déclarations fiscales
relatives à ces mêmes années.
g)
Par écriture du 3 novembre 2017, les demandeurs ont augmenté leurs conclusions en ce sens que
le loyer initial de l'appartement en cause soit fixé à 687 fr. 50 par mois, charges forfaitaires
en sus, dès le 1
er
août 2016 et que la garantie locative constituée soit réduite à 2'062 fr. 50, à
charge pour la banque dépositaire de libérer en leur faveur tout montant en capital et intérêt
dépassant cette somme. Ils ont par ailleurs renouvelé leur réquisition de production des
déclarations fiscales complètes des défendeurs.
h)
Par avis du 6 novembre 2017, le président a informé les parties que les réquisitions formulées
par les demandeurs le 3 novembre 2017 seraient examinées à l'audience, tout en précisant
que dans l'intervalle, toutes les ordonnances de preuve rendues jusqu'alors restaient en vigueur.
i)
Lors de l'audience de jugement du 15 novembre 2017, les défendeurs ont été entendus en
qualité de partie au sens de l'art. 192 CPC. Les intéressés ont par ailleurs produit des
pièces, soit notamment des données statistiques relatives au loyer moyen des logements du canton
selon le nombre de pièces, de même qu'un tableau recensant les loyers moyens pratiqués
par la Société Coopérative [...].
En droit
:
1.
1.1
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l’art. 236 CPC, dans les
causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions devant l’autorité
précédente est de 10'000 fr. au moins (art. 308 aI. 2 CPC). Ecrit et motivé, il doit être
introduit dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou
de la notification postérieure de la motivation (art. 311 aI. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, déposé en temps
utile par une partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant
sur des conclusions supérieures à 10'000 fr., l’appel est recevable.
2.
L’appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit, le cas échéant,
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées
en première instance (JdT 2011 III 43 consid. 2 et les références citées) et vérifie
si le premier juge pouvait admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ;
TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2).
3.
3.1
Les appelants contestent que le rendement net
puisse être établi et soutiennent que le loyer initial devrait être déterminé
sur la base des éléments statistiques qu'ils ont produits, au montant de 1'650 fr. qui n'avait
pas été modifié depuis le 1
er
septembre 2012.
Il n'est pas contesté que le loyer initial pouvait être remis en cause, vu la situation de
pénurie (art. 270 al. 1 let. a 2
e
hypothèse CO). Il n'y a dès lors pas lieu d'y revenir.
Il n'est pas non plus contesté que, l'immeuble ayant été acquis à peine plus de 10
ans avant la conclusion du bail litigieux, il ne saurait être qualifié d'ancien au sens de
la jurisprudence, de sorte que le loyer initial doit être examiné à l'aune d'un calcul
de rendement net. Il n'y a également pas lieu d'y revenir.
3.2
En vertu de l'art. 269 CO, le loyer est abusif
lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée. Est ici visé
le rendement net des fonds propres investis. Ce rendement correspond au rapport entre les revenus nets
que procure la chose louée au bailleur, après déduction de toutes les charges, et les
fonds propres investis. Le loyer doit d'une part offrir un rendement raisonnable par rapport aux fonds
propres investis et d'autre part couvrir les charges immobilières. Le calcul du rendement net relève
de la méthode absolue, où le loyer est contrôlé sur la base de la situation financière
de l'immeuble à un moment donné, sans égard aux accords antérieurs. Globalement,
il implique de déterminer les coûts d'investissement financés par les fonds propres (principalement
le prix d'acquisition de l'immeuble) et d'appliquer à ces investissements un taux de rendement admissible,
qui se définit par le taux d'intérêt hypothécaire de référence augmenté
de 0.5%. Il convient d'y ajouter les charges immobilières annuelles, soit les charges financières
(en particulier les intérêts hypothécaires dus sur les emprunts), les charges courantes
(impôt, prime d'assurance, etc.) et les charges d'entretien (ATF 141 III 245 consid. 6.3).
Il n'est pas possible de substituer aux coûts d'investissement d'autres valeurs, plus ou moins abstraites,
telles que la valeur vénale de l'immeuble, sa valeur fiscale ou sa valeur d'assurance-incendie,
celles-ci se référant à des valeurs objectives liées au marché et non aux coûts
concrets liés à l'acquisition de l'immeuble (ATF 141 III 568 consid. 2.1).
Il appartient au locataire de prouver que le loyer convenu procure au bailleur un rendement excessif.
Toutefois, selon les principes généraux tirés des règles de la bonne foi, la partie
qui n'a pas la charge de la preuve, à savoir le bailleur, doit collaborer loyalement à l'administration
des preuves et fournir les éléments qu'elle est seule à détenir. Une violation de
cette obligation ne doit pas être admise à la légère ; elle suppose que le locataire
se trouve dans l'impossibilité d'apporter lui-même la preuve et que la bonne foi impose au
bailleur de collaborer (ATF 142 III 568 consid. 2.1 et les références citées). Dès
lors que le bailleur détient seul les documents permettant un calcul de rendement, on peut attendre
de lui qu'il les produise (TF 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.4.4, publié in SJ 2012 I
37).
Si, sur la base des documents remis par les parties, le rendement net peut être établi, c'est
en fonction de ce critère qu'il convient de déterminer si le loyer litigieux est abusif au
sens de l'art. 269 CO. Lorsqu'aucun document n'est remis au juge ou que les pièces fournies sont
insuffisantes pour établir le rendement net, il faut distinguer selon que cette carence est ou non
imputable au bailleur (ATF 142 III 568 consid. 2.1 ; TF 4A_461/2015 du 15 février 2016 consid.
3.3).
Le bailleur qui, sans aucune justification, refuse ou néglige de produire les pièces comptables
en sa possession (ou se défait de ces pièces afin de ne pas pouvoir les produire) viole son
obligation de collaboration. De nature procédurale, celle-ci ne touche pas au fardeau de la preuve
et n'implique pas un renversement de celui-ci. C'est dans le cadre de l'appréciation des preuves
que le juge tirera les conséquences d'un refus de collaborer à l'administration de la preuve.
En l'absence de tout autre élément de preuve, le refus du bailleur peut convaincre le juge
de la fausseté complète ou partielle de ses allégations et l'amener à croire les
indications de l'autre partie. Toutefois, s'il dispose de données statistiques cantonales ou communales,
le juge ne peut se contenter de tirer les conséquences du refus du bailleur, mais doit faire intervenir
ces données dans le cadre de l'appréciation globale des preuves. Ces statistiques, même
si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF (Ordonnance
sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux ;
RS 221.213.11), constituent, faute de mieux, un repère objectif pouvant être pris en compte
pour fixer le loyer admissible. Le cas échéant, il s'agira de pondérer les chiffres figurant
dans ces statistiques en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux,
du loyer payé par le précédent locataire ou encore de l'expérience du juge (ATF 142
III 568 consid. 2.1 ; TF 4A_461/2015 du 15 février 2016 consid. 3.3.1 et les références
citées).
En revanche, si le bailleur justifie le défaut de production, ce défaut est dénué
de toute portée. Dans le cadre de l'appréciation des preuves, il s'agit alors de tenir compte
des statistiques qui, faute de mieux, permettront d'établir le loyer admissible, le cas échéant
en pondérant les chiffres en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement
litigieux, du loyer payé par le précédent locataire ou de l'expérience du juge (ATF
142 III 568 consid. 2.1) ; dans un tel cas, le Tribunal fédéral a précédemment
considéré que l'on devait exclusivement tenir compte de statistiques (TF 4A_461/2015 du 15
février 2016 consid. 3.3.2).
Le loyer payé par le précédent locataire n'est à lui seul pas déterminant dans
le cadre de la méthode de calcul absolue du loyer (TF 4A_513/2016 du 18 avril 2017 consid. 4.2.3).
3.3
3.3.1
Les appelants soutiennent que le loyer serait
inchangé depuis 2012 et qu'il n'y aurait dès lors pas lieu de fixer un loyer inférieur.
Contrairement à ce que plaident les appelants, le loyer précédemment payé ne saurait
constituer le seuil minimal du nouveau loyer, le propre de la méthode absolue étant précisément
de fixer un loyer à un moment donné sans tenir compte du loyer précédent (CACI 5
février 2015/65 consid. 3c). Quant à la jurisprudence relative au fardeau de la preuve pour
le locataire du caractère abusif de l'ancien loyer, lorsque le locataire entend que son loyer initial
soit réduit en dessous du seuil constitué par le loyer du précédent locataire en
se fondant sur le critère des loyers du quartier (TF 4A_475/2012 du 6 décembre 2012 consid.
2.4.3), elle n'est pas en soi transposable au cas où, comme en l'espèce, le locataire a requis
que le loyer soit fixé en fonction du rendement net, s'agissant d'un immeuble qui n'est pas ancien.
Dans un tel cas, on peut exiger du bailleur qu'il collabore à la preuve et produise tous les éléments
permettant un calcul de rendement, qu'il est seul à détenir, conformément à la jurisprudence
rappelée ci-dessus (cf.
supra
consid. 3.2), et, lorsque les pièces produites sont insuffisantes pour justifier un loyer admissible
supérieur au précédent loyer, on ne saurait en déduire que l'on devrait s'en tenir
au précédent loyer (CACI 5 février 2015/65 consid. 3c).
3.3.2
Les appelants font valoir en substance qu'ils
n'auraient pas refusé ou négligé de produire les pièces requises et qu'ils n'auraient
ainsi pas violé leur obligation de collaborer à l'administration de la preuve du rendement
net.
Les premiers juges ont considéré qu'il était patent que les appelants n'avaient pas collaboré
à l'administration de la preuve du rendement net de la chose louée, bien qu'ils aient été
invités par le tribunal à le faire à de multiples reprises. Les intéressés avaient
notamment été exhortés à produire un calcul de rendement, ainsi que les pièces
justificatives des éléments de calcul, mais également – dans un second temps, compte
tenu de leur évidente absence de collaboration – à communiquer le nom du notaire qui
avait instrumenté l'acte d'achat et celui de la banque où un crédit hypothécaire
avait été contracté, ou encore à produire leurs déclarations fiscales pour les
années 2005 et 2006, documents susceptibles de révéler certaines données financières
relatives à l'immeuble et son acquisition. Les premiers juges ont relevé que les appelants
n'avaient donné suite à aucune de ces injonctions, sans pour autant justifier à un quelconque
moment leur refus. Tout au plus avaient-ils évoqué le fait que certaines pièces n'avaient
peut-être pas été conservées au-delà d'un délai de dix ans et que les documents
fiscaux pouvaient révéler des données relevant de leur sphère privée. Ils n'avaient
en tout cas jamais démontré qu'il eût été impossible pour eux de transmettre
les titres et informations requis ou, pour le tribunal, de sauvegarder leurs intérêts dignes
de protection en application de l'art. 156 CPC. Ces considérations sont adéquates et peuvent
être confirmées.
Les appelants se bornent à soutenir en appel qu'ils n'étaient plus en possession des pièces
dès lors qu'ils ignoraient, n'étant pas suisses, qu'ils devaient garder des pièces au-delà
du délai de dix ans dès l'acquisition de l'immeuble. Cette explication est peu crédible,
tant il apparaît peu vraisemblable qu'ils ne possèdent plus aucune pièce relative à
l'acquisition et au financement de l'immeuble et, de toute manière, cela ne les dispensait pas d'indiquer
le nom du notaire ayant instrumenté l'acte et de la banque ayant assuré le financement, voire
de relever le fisc du secret fiscal en vue de la production de pièces qui auraient pu permettre
de clarifier certains éléments concernant le calcul du rendement qu'ils contestent en appel.
On relèvera également que, dans leur réponse du 21 avril 2017, les appelants ont commencé
par alléguer que le loyer n'était pas abusif, en offrant pour preuve les documents qui n'avaient
pas encore pu être réunis, avant de retrancher l'offre de preuve par le calcul de rendement
et de s'opposer à la production des pièces requises, ce qui pourrait laisser entendre que les
pièces n'étaient en définitive pas favorables à leur thèse. On doit dès
lors retenir que les appelants ont violé leur devoir de collaboration.
3.3.3
Les appelants soutiennent que les éléments
à disposition seraient insuffisants pour procéder à un calcul de rendement et que l'autorité
précédente aurait abusé de son pouvoir d'appréciation en effectuant un tel calcul.
Les premiers juges ont effectué un calcul de rendement sur la base des éléments qu'ils
avaient pu se procurer auprès de tiers et des déclarations de l'appelant à l'audience,
soit en particulier la valeur d'achat de l'immeuble et la proportion de fonds propres investis, ainsi
que de l'état locatif de l'immeuble. Ils ont considéré que seules demeuraient inconnues
les données relatives aux charges courantes, financières et d'entretien. A cet égard,
ils ont fait appel à des règles d'expérience, fondées sur des modèles théoriques
reconnus, et, s'agissant du taux hypothécaire, ont retenu celui en vigueur au moment de la conclusion
du bail, soit 1.75%.
En ce qui concerne les coûts d'investissement de l'immeuble, il était adéquat de se fonder
sur la propre déclaration de l'appelant qui, lors de son interrogatoire, a admis que les fonds propres
représentaient environ 10% du prix d'achat. Les appelants sont dès lors malvenus, vu leur absence
totale de coopération, de se plaindre que les premiers juges se soient fondés sur la propre
estimation de l'appelant, en l'absence d'autres documents.
Pour ce qui est du taux d'intérêt, l'appelant a précisé lors de son interrogatoire
qu'il ne se souvenait plus du taux d'intérêt actuel et a dit ignorer dans quelle mesure la
dette hypothécaire avait été amortie, précisant qu'il y avait plusieurs lignes de
crédit. En l'absence d'autre élément, les premiers juges pouvaient apprécier les
preuves en ce sens qu'il n'y avait pas d'amortissement, les appelants n'établissant pas le contraire,
et que le taux hypothécaire pertinent était le taux de référence en vigueur au moment
de la conclusion du bail, moment déterminant pour juger du caractère excessif du rendement.
On peut en effet présumer (présomption de fait ou présomption de l'homme), respectivement
on peut se fonder sur une règle d'expérience (que concrétise le modèle théorique
du taux hypothécaire de référence) que le taux hypothécaire effectif du bailleur
correspond au modèle du taux hypothécaire de référence, qui est établi sur le
taux d'intérêt moyen des créances hypothécaires en Suisse (sur la notion de taux
de référence, cf. Bohnet/Broquet, Droit du bail à loyer et à ferme, commentaire pratique,
2
e
éd., Bâle 2017, n. 35 ad art. 269a CO), faute de preuve en sens contraire. A cet égard,
il importe peu qu'au moment de l'achat, le taux hypothécaire de référence ait été
plus élevé, les appelants n'établissant pas, alors qu'ils auraient été en mesure
de le faire, que ce taux plus élevé aurait encore été en vigueur, pour l'un ou l'autre
crédit qu'ils prétendent avoir, au moment déterminant de la conclusion du bail.
S'agissant enfin des charges courantes et d'entretien annuelles, l'appelant a exposé, lors de son
interrogatoire, qu'il n'était pas en mesure d'indiquer le montant des charges courantes et d'entretien
annuelles et les appelants n'ont pas produit la moindre pièce à cet égard, violant de
manière claire leur obligation de collaborer. Comme les premiers juges l'ont retenu, les données
relatives aux charges courantes et d'entretien sont accessibles à une évaluation fondée
sur des modèles théoriques reconnus, de sorte que le juge peut en faire usage pour pallier
au défaut d'indications concrètes. Il apparaît en effet légitime qu'un bailleur qui,
sans motif suffisant ou pour un motif inavouable, refuse de s'expliquer à ce sujet, doive se laisser
opposer le recours à ces règles d'expérience, ce qui assure au demeurant que le cadre
exclusif du litige que constitue l'appréciation du rendement de la chose louée ne soit pas
outrepassé et permet d'éviter le risque que le bailleur refuse de collaborer afin de pouvoir
se prévaloir de données statistiques sur les loyers du marché par hypothèse plus
favorables pour lui (cf. Dietschy-Martenet, Fixation du loyer initial admissible lorsque le bailleur
ne fournit pas les pièces nécessaires au calcul du rendement net, Newsletter Bail.ch avril
2016). Les premiers juges se sont inspirés de la « méthode SVIT » utilisée
pour déterminer la répercussion sur le loyer de travaux à plus-value, selon laquelle les
frais d'entretien équivalent à 1% du coût total de l'investissement (cf. Bohnet/Broquet,
op. cit., n. 87 ad art. 269a CO), ainsi que sur la donnée générale sur laquelle le pouvoir
réglementaire s'est fondé pour adopter l'art. 13 OBLF, selon laquelle le 70% du loyer sert
d'ordinaire à renter le capital (fonds propres et fonds empruntés), le 30% restant étant
destiné à couvrir les charges courantes et d'entretien (Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., Lausanne 2008, p. 464). Si ces modèles n'ont pas été spécifiquement
conçus pour le calcul de rendement, l'un étant utilisé dans le cadre des répercussions
sur le loyer des travaux à plus-value, l'autre pour définir l'incidence du taux hypothécaire
sur les loyers, ils permettent cependant de tirer des conclusions suffisantes sur les charges courantes
et d'entretien, en l'absence de tout autre élément. En se fondant sur ces données, les
premiers juges n'ont pas abusé de leur pouvoir d'appréciation.
3.3.4
Dès lors que l'autorité précédente
a pu opérer un calcul de rendement qui peut être confirmé, il n'y a pas lieu de s'attarder
sur les éléments statistiques sur lesquels se fondent les appelants.
3.3.5
En définitive, les premiers juges, après
avoir déterminé un loyer admissible sur la base d'un calcul de rendement se situant entre 498
fr. 40 et 570 fr. 95 selon plusieurs hypothèses, et afin de ne pas statuer
ultra
petita
, ont alloué les conclusions des intimés
et ont fixé le loyer initial à 687 fr. 50, ce qui correspond à un loyer de 150 fr. au
mètre carré par an, en précisant que ces conclusions n'apparaissaient pas d'emblée
déraisonnables, s'agissant de fixer le loyer d'un logement dont la surface est petite (55 m
2
)
et dont on ignore la qualité de l'équipement et de l'entretien. Cette considération, fondée
sur l'expérience du tribunal – composé de spécialistes en matière immobilière
qui connaissent l'état du marché du logement dans le canton (cf. TF 4A_517/2014 du 2 février
2015 consid. 5.2
in fine
)
–, ne procède pas d'un abus du pouvoir d'appréciation.
Les éléments statistiques produits par les appelants démontrant un loyer moyen d'un logement
de trois pièces de 1'294 fr. pour le canton de Vaud, respectivement des loyers moyens d'une coopérative
d'habitation, qui, dans la région lausannoise, se situent entre 576 fr. et 2'094 fr., ne permettent
en tout état de cause pas, vu leur caractère très général, de faire prévaloir
ces éléments statistiques – dont l'utilisation est subsidiaire – sur le calcul
du rendement effectué de manière fiable par les premiers juges, bien que fondé partiellement
sur des modèles théoriques.
4.
4.1
Les appelants contestent avoir fait preuve de
témérité.
4.2
Selon l'art. 12 al. 2 et 3 LJB (Loi sur la juridiction
en matière de bail du 9 novembre 2010 ; RSV 173.655), une partie qui agit de façon
téméraire ou qui complique inutilement la procédure peut être tenue de payer un émolument
de 500 fr. au maximum et des dépens d'un montant maximum de 1'500 francs.
La témérité et la complication inutile de la procédure sont des notions étroites,
appliquées de manière restrictive (Tappy, CPC commenté, Bâle 2011, n. 10 ad art.
115 CPC).
Agit de façon téméraire la partie qui soutient en procédure une thèse si évidemment
mal fondée que toute personne un tant soit peu raisonnable n'oserait la soutenir, ou encore celle
qui utilise des arguments manifestement dénués de toute valeur quelconque ou de toute pertinence,
le rôle procédural de la partie étant à cet égard sans importance (Byrde/Giroud Walther/Hack,
Procédures spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 8 ad art. 14 LTB et les références
citées). La notion de témérité comprend en outre un élément subjectif,
à savoir la volonté d'agir en justice, en sachant pertinemment que sa position est dénuée
de tout fondement (Baumann, la notion de témérité de l'art. 274d al. 2 CO, PJA 1997 p.
1160 ; Higi, Zürcher Kommentar, 4
e
éd., Zurich 1996, n. 106 ad art. 274d CO).
La complication inutile de la procédure a par exemple été retenue dans le cas d'un bailleur
qui s'était engagé par deux fois en audience à effectuer des travaux destinés à
remédier aux inconvénients subis par les locataires et était resté inactif, occasionnant
ainsi deux suspensions inutiles, ou encore dans le cas d'un bailleur qui avait produit à l'audience
de nombreuses pièces sur lesquelles l'autre partie n'était pas en mesure de se déterminer
séance tenante (Byrde/Giroud Walther/Hack, op. cit., nn. 19 ss ad art. 14 LTB et les références
citées).
4.3
En l'espèce, les premiers juges ont retenu
que les appelants, invités à produire les pièces nécessaires au calcul de rendement,
avaient dans un premier temps feint de vouloir collaborer à l'instruction, en particulier en demandant
diverses prolongations des délais impartis au motif que les documents en question n'avaient pas
encore pu être réunis et en alléguant dans leur réponse que le loyer n'était
pas abusif à l'aune du critère du rendement, allégué pour lequel ils avaient offert
pour preuve ces mêmes pièces, et qu'ils avaient ensuite modifié leur réponse en retranchant
l'offre de preuve par le calcul de rendement et en indiquant s'opposer à la production des pièces
requises. Ils ont également relevé que malgré les injonctions et relances répétées
du tribunal, les intéressés n'avaient produit ni l'acte de vente de l'immeuble ni le contrat
de prêt hypothécaire dont ils bénéficiaient, refusant même de communiquer les
noms du notaire qui avait instrumenté cet acte et de la banque créancière hypothécaire,
et qu'ils n'avaient pas daigné produire leurs déclarations d'impôts ou délier l'administration
du secret fiscal, alors que des mesures pouvaient le cas échéant être prises pour protéger
les données confidentielles sans lien avec le litige. Compte tenu de ces éléments, les
magistrats ont considéré que les appelants avaient contraint leur partie adverse et le tribunal
à multiplier les démarches en vue de pallier leurs manquements et d'obtenir les éléments
nécessaires à la preuve du rendement et que par leur comportement procédant de la mauvaise
foi, ils avaient inutilement compliqué la procédure.
Les motifs indiqués par l'autorité précédente peuvent être confirmés. C'est
en vain que les appelants font valoir que leur position n'était pas téméraire au motif
que le fait d'avoir offert à titre de preuve des éléments statistiques serait conforme,
selon eux, à la jurisprudence. Ce faisant, ils méconnaissent que ce n'est pas une témérité
de la position de fond qui leur est reprochée, mais bien d'avoir agi procéduralement de manière
contraire à la bonne foi, en ayant compliqué inutilement la procédure, ce qui constitue
l'une des deux hypothèses dans lesquelles des frais et des dépens peuvent être mis à
la charge d'une partie en matière de bail à loyer.
5.
5.1
En définitive, l'appel, manifestement infondé,
doit être rejeté selon le mode procédural de l'art. 312 al. 1
in
fine
CPC et le jugement confirmé.
5.2
Vu l'issue de l'appel, les frais judiciaires de
deuxième instance, arrêtés à 3'310 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires
civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge des appelants (art. 106
al. 1 CPC), solidairement entre eux (art. 106 al. 3 CPC).
Il n'y a pas lieu à l'allocation de dépens de deuxième instance dès lors que les
intimés n'ont pas été invités à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 3'310 fr. (trois mille trois
cent dix francs), sont mis à la charge des appelants D.________ et S.________, solidairement entre
eux.
IV.
L’arrêt est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
M. Thierry Zumbach (pour D.________ et S.________),
‑
Me César Montalto (pour A.V.________ et B.V.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :