vd_findinfo · HC / 2018 / 1200 · 2018-12-03 · fr

BAIL À LOYER, QUESTION PRÉJUDICIELLE, LOYER INITIAL, NOTIFICATION IRRÉGULIÈRE | 253b al. 2 CO

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 03.12.2018 HC / 2018 / 1200

TRIBUNAL
CANTONAL
XA17.018959-181751
368
CHAMBRE
DES RECOURS CIVILE
_________________________________________
Arrêt du
3 décembre 2018
__________________
Composition
:               M.
Sauterel
,
président
Mmes
Crittin Dayen et Giroud Walther, juges
Greffière
:              Mme
Spitz
*****
Art.
253b al. 2 CO
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par
A.N.________,
B.N.________, C.N.________
et
D.N.________
,
à [...], défenderesses, contre le jugement préjudiciel rendu le 26 avril 2018 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant les recourantes d’avec
V.________
,
à [...], demanderesse, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement préjudiciel du 26 avril 2018, envoyé pour notification le
18
octobre 2018 et notifié aux parties le 19 octobre 2018, le Tribunal des baux (ci-après :
le tribunal) a prononcé que le loyer net initial dû selon contrat conclu le
16
juillet 2015 entre V.________ et A.N.________, B.N.________ et C.N.________, portant sur l’appartement
n° [...] au
[...]
étage de l’immeuble sis à [...], était nul (I) et a rendu ledit jugement sans frais
judiciaires ni dépens (II).
En droit, le tribunal, qui avait préalablement décidé de statuer, dans un premier temps,
uniquement sur la question préjudicielle de la nullité du loyer initial, a considéré
qu’D.N.________ – qui était usufruitière de l’immeuble lors de la conclusion
du bail litigieux – ne figurait sur ledit contrat qu’en qualité de représentante
des bailleresses et n’avait donc personnellement pas la qualité de co-bailleresse. Il a en
outre estimé que, faute pour l’appartement concerné de comporter six pièces ou plus,
il ne pouvait être considéré comme un logement de luxe, avec pour conséquence que
les dispositions relatives à la protection contre les loyers abusifs étaient applicables. Les
magistrats ont ensuite constaté que, si la communication de la formule officielle de notification
du loyer initial a été faite au moment de la conclusion du bail litigieux – ce dont il
y avait lieu de douter, la demanderesse ayant rendu le contraire suffisamment vraisemblable –,
elle était quoi qu’il en soit irrégulière puisque le formulaire utilisé n’avait
pas été agréé par le canton de Vaud. Ladite communication devait ainsi être
considérée comme nulle, tout comme, par voie de conséquence, le loyer convenu.
B.
Par acte du 7 novembre 2018, A.N.________, B.N.________,
C.N.________ et D.N.________ ont interjeté appel auprès de la Cour d’appel civile du
Tribunal cantonal contre le jugement préjudiciel susmentionné en concluant, avec suite de frais
et dépens de première et de deuxième instance, à sa réforme en ce sens que la
demande soit rejetée et, subsidiairement au renvoi de la cause au Tribunal des baux.
Il n’a pas été ordonné d’échange d’écriture.
C.
La Chambre des recours civile fait sien dans son entier l'état de fait du jugement, complété
par les pièces du dossier, dont il ressort notamment ce qui suit :
1.
a)
Par donation du 22 juin 2012, les défenderesses A.N.________, B.N.________ et C.N.________ sont
devenues copropriétaires à parts égales de la parcelle n° [...] sise à [...].
Celui-ci a été grevé d’un usufruit constitué à la même date en faveur
de la défenderesse D.N.________.
b)
Le 21 juillet 2015, les propriétaires précitées ont signé en faveur de la société
M.________ Sàrl, inscrite au Registre du commerce le [...] 2012 avec pour but « tous travaux
d’architecture, d’urbanisme, de dessins, de gestion de chantier et d’expertise en matière
immobilière ; la gestion administrative, locative et technique des immeubles d’habitation
ou commerciale, qui soient à loyer libre ou modéré », une procuration intitulée
« Procuration du contrat de gérance », par laquelle elles lui ont notamment
confié le pouvoir de conclure et de résilier des baux. Le même jour, une procuration,
signée par E.N.________, administrateur de cette société, a été établie
en faveur d’D.N.________, collaboratrice de l’entreprise, lui déléguant notamment
ce pouvoir.
E.N.________
et D.N.________ sont par ailleurs les parents de A.N.________, B.N.________ et C.N.________.
2.
a)
La
demanderesse V.________, alors domiciliée en [...], est entrée en contact avec D.N.________
par l’intermédiaire de Q.________, employée de la société [...] Sàrl,
et lui a adressé une demande de location le 26 juin 2015 pour un appartement situé dans le
bâtiment qui venait d’être construit à l’adresse susmentionnée.
b)
Un contrat de bail à loyer, portant sur
un appartement d’environ 117 m
2
comportant quatre pièces et un vestibule au
[...]
étage de l’immeuble précité, a été conclu les 10 et 16 juillet 2015. «
[...]
– représentées par M.________
sarl » y sont mentionnées en qualité de «
proprietaire
/ b
ailleur » et V.________ en qualité
de
« locataire »
.
Le contrat comporte sept pages. Il est signé en pages 2 et 7 par V.________ pour la partie locataire
et par D.N.________ pour la partie bailleresse, sous la signature de laquelle figure en imprimé
la mention « M.________ sarl ». Conclu pour une durée limitée du 1
er
août 2015 au 30 juin 2018, ce bail prévoit un loyer mensuel net de 2’750 fr., auquel
s’ajoute un acompte pour le chauffage, l’eau chaude et les frais accessoires de 300 fr.,
ainsi qu’un loyer de 250 fr. pour un « garage, parking ». Sous le chiffre
11 du bail figurent 19 clauses additionnelles, dont la clause 11.3 qui a pour titre
« avis
de fixation de loyer
» et précise
que le « locataire reconnait avoir reçu avec le présent contrat l’avis officiel
de fixation du loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail ».
3.
Le
bail a pris fin le 31 octobre 2015.
4.
Le
23 décembre 2016, la demanderesse a saisi la Commission de conciliation en matière de baux
à loyer du district de Lausanne (ci-après : l’autorité de conciliation) d’une
requête à l’encontre des défenderesses tendant à la constatation de la nullité
du loyer initial et au remboursement des parts de loyer versées en trop. Elle invoquait avoir appris
lors de la première consultation auprès de son avocate le 5 janvier 2016 que ledit loyer était
nul faute de remise de la formule de notification de loyer à la conclusion du bail.
Le 17 mars 2017, l’autorité
de conciliation a constaté l’échec de la conciliation et a délivré à la
demanderesse une autorisation de procéder.
5.
a)
La demanderesse a ouvert action à l’encontre des défenderesses par demande du 28 avril
2017 en concluant en substance, avec suite de frais et dépens, à la fixation d’un loyer
initial d’un montant maximal de 1'000 fr. pour l’appartement susmentionné pour la période
du 1
er
août au 31 octobre 2015 (I), à la restitution par la partie bailleresse des montants versés
en trop par ses soins (II), à la libération de l’intégralité de la garantie
de loyer qu’elle avait constituée en début de bail (III) et au retrait immédiat
de la poursuite introduite à son encontre par la partie bailleresse (IV).
Sans opposition des parties,
la présidente a disjoint les conclusions III et IV précitées pour les joindre à une
cause enregistrée sous la référence XZ17.014992 qui opposait A.N.________, B.N.________
et C.N.________ à V.________ au sujet d’une prétention de la partie bailleresse en remboursement
de frais de remise en état de l’appartement après le départ de la locataire.
b)
Le 19 juin 2017, D.N.________, agissant pour elle et les autres défenderesses, a adressé au
tribunal un courrier par lequel elle a conclu à l’irrecevabilité de la demande en faisant
valoir qu’elle n’était plus usufruitière de l’immeuble en cause depuis la
fin de l’année 2016. La présidente lui a répondu que son argumentation serait examinée
dans le jugement au fond qui serait rendu à l’issue de l’instruction de la cause.
Les défenderesses
A.N.________, B.N.________ et C.N.________ ont ensuite déposé des déterminations datées
du 29 juin 2017, au pied desquelles elles ont en substance conclu, avec suite de frais et dépens,
à l’irrecevabilité de la demande et subsidiairement à la constatation de la conformité
du loyer litigieux à ceux pratiqués dans le quartier et à la particularité des finitions
de l’appartement, ainsi qu’au rejet de la demande de réduction de loyer, dans la mesure
de sa recevabilité.
c)
La demanderesse s’est déterminée par envoi du 25 septembre 2017.
6.
Lors d’une audience
du 22 novembre 2017 dans la cause XZ17.014992, après avoir entendu I.________, ancien concierge
de l’immeuble, dont le témoignage a été versé au procès-verbal de la présente
cause, les parties ont signé une convention au pied de laquelle elles ont notamment déclaré
ne plus avoir de prétention en relation avec cette procédure, y compris les conclusions III
et IV de la demande du 28 avril 2017 qui y avaient été jointes.
7.
a)
Le tribunal a tenu une première audience le 29 novembre 2017, lors de laquelle la partie défenderesse
a formulé par écrit une conclusion reconventionnelle nouvelle, en remplacement d’une
conclusion V qu’elle avait prise par un courrier du 23 novembre 2017, tendant au retrait de la
plainte pénale déposée par la demanderesse compte tenu de la transaction du 22 novembre
2017. Le conseil de la demanderesse a conclu à son irrecevabilité, subsidiairement à son
rejet, avec suite de frais et dépens.
Lors de cette audience,
le tribunal a notamment procédé à l’audition des témoins Q.________, employée
de la société [...] Sàrl, et T.________, ancien locataire de l’immeuble, ainsi qu’à
l’interrogatoire de la demanderesse.
b)
Une deuxième audience a été tenue le 28 février 2018, lors de laquelle le tribunal
a indiqué aux parties qu’il rendrait un jugement séparé préalable sur la seule
question de la nullité du loyer initial. Il a procédé à l’interrogatoire de
la demanderesse et d’D.N.________.
Après les plaidoiries,
les parties ont été informées que le tribunal avait décidé d’ouvrir à
nouveau l’instruction au sujet de la provenance de la formule officielle produite en copie par
la partie défenderesse, et que, sous cette réserve, les débats étaient clos. Un délai
au 9 mars 2018 a dès lors été imparti à la partie défenderesse pour transmettre
au tribunal un CD indiquant le lien internet à partir duquel la gérance disait avoir téléchargé
dite formule officielle ainsi que le PDF de cette formule, la partie demanderesse étant avisée
qu’elle disposerait ensuite d’un délai pour se déterminer brièvement au sujet
de cette production.
c)
Par courrier daté du 7 mars 2018, la partie défenderesse a produit un CD. Le conseil de la
demanderesse s’est déterminé à ce sujet dans un courrier du
23
mars 2018.
En droit
:
1.
1.1
A teneur de l’art. 308 al. 1 CPC, l’appel est recevable contre les décisions finales
et incidentes de première instance (let. a) et contre les décisions de première instance
sur les mesures provisionnelles (let. b). L’al. 2 de cette disposition précise que dans les
affaires patrimoniales, l’appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions est de 10'000 fr. au moins.
Quant au recours, il est notamment recevable contre les décisions finales – auxquelles les
décisions partielles doivent être assimilées (Tappy, Code de procédure civile commenté,
2011, n. 7 ad art. 236 CPC) – qui ne peuvent faire l’objet d’un appel (art. 319 let.
a CPC). Tel est notamment le cas dans les affaires patrimoniales, lorsque la valeur litigieuse au dernier
état des conclusions est inférieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC
a
contrario
).
Le recours, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l’instance de recours,
soit en l’occurrence la Chambre des recours civile (art. 73 al. 1 LOJV [loi d'organisation judiciaire
du 12 décembre 1979, BLV 173.01]), dans les trente jours à compter de la notification de la
décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 321 al. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, le litige porte sur des conclusions de nature patrimoniale dont la valeur litigieuse
doit être déterminée sur la base des conclusions prises en première instance par
la demanderesse – intimée à la présente procédure de deuxième instance
– et qui tendent à réduire le loyer querellé de 2'750 fr. à 1'000 fr. par mois
pour les mois de juillet à octobre 2015. Elle s’élève ainsi à un montant de
5'250 fr. ([2'750 - 1’000] x 3 mois), de sorte que la voie de l’appel n’est pas ouverte.
C’est d’ailleurs la voie du recours qui est, à juste titre, mentionnée au bas du
jugement entrepris. Dès lors que les bailleresses ne sont pas assistées d’un mandataire
professionnel, la conversion de l’appel en recours est toutefois admissible (CACI du 7 décembre
2017/569 consid. 1.2).
Pour le surplus, l’acte de recours, écrit et motivé, a été déposé
dans le délai de 30 jours dès la notification du jugement entrepris. Il est dès lors recevable
sous cet angle.
Enfin, les premiers juges ont considéré que le contrat de bail liait V.________ aux seules
défenderesses A.N.________, B.N.________ et C.N.________, mais pas à D.N.________, qui n’était
pas mentionnée dans le contrat et n’était intervenue qu’en qualité de collaboratrice
de M.________ Sàrl, elle-même représentante des bailleresses.
Dans la mesure où D.N.________, qui figure comme partie recourante sur l’acte du 7 novembre
2018, ne conteste pas son absence de qualité de partie, telle que retenue par les premiers juges,
elle n’a, faute d’intérêt digne de protection, pas qualité pour recourir.
A son égard, le recours doit par conséquent être déclaré irrecevable (art. 59
al. 2 let. a CPC).
2.
Le recours peut être formé pour violation
du droit et constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC). S'agissant de la violation
du droit, l'autorité de recours dispose d'un plein pouvoir d'examen (Spühler, in : Basler
Kommentar ZPO, 2
e
éd., 2013, n. 12 ad art. 319 CPC). Elle revoit librement les questions de droit soulevées par
le recourant et peut substituer ses propres motifs à ceux de l'autorité précédente
ou du recourant (Hohl, Procédure civile, tome Il, 2
e
éd., 2010, n. 2508). Comme pour l'art. 97 al. 1 LTF (loi sur le Tribunal fédéral du 17
juin 2005 ; RS 173.110), le grief de la constatation manifestement inexacte des faits ne permet
que de corriger une erreur évidente, la notion se recoupant en définitive avec l'appréciation
arbitraire des preuves (Corboz et al., Commentaire de la LTF, 2
e
éd., 2014, n. 27 ad art. 97 LTF).
3.
3.1
3.1.1
Parmi les griefs soulevés, les recourantes contestent que l’objet du bail ne puisse pas être
considéré comme un objet de luxe.
Il convient d’examiner cette critique en premier lieu, au motif que si elle devait être accueillie
favorablement, elle permettrait de faire l’impasse sur d’autres griefs.
3.1.2
Conformément aux art. 253b al. 2 CO et 2
al. 1 OBFL, les dispositions contre les loyers abusifs (art. 269 ss CO) ne s’appliquent pas aux
appartements et maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus. Ainsi les loyers de ces
logements suivent les seules lois du marché, les locataires étant cependant protégés
contre les congés. Le nombre minimal de pièces (critère qualitatif) et le critère
luxueux du logement (critère qualitatif) constituent des conditions cumulatives pour l’exclusion
des dispositions concernant les loyers abusifs  (Montini/Wahlen, Droit du bail à loyer Commentaire
pratique, Bohnet/Montini éd., 2010, n. 12 ad art. 253b CO ; SVIT, Le droit suisse du bail à
loyer Commentaire, 2011, n. 10 ad art. 253b CO ; Higi, Zürcher Kommentar, 1994, n. 66 ad art.
253a-253b CO). Par pièce on entend un local d’au moins 9 à 12 m
2
comportant un jour. Les cuisines, loggias, balcons ou terrasses ne sont notamment pas comptabilisés.
Une surface entre 6 et 9 m
2
constitue une demi-pièce. Il n’est en outre pas exclu que certaines pièces, particulièrement
vastes, entrent en compte pour plus d’une unité. Le luxe doit s’interpréter de
manière restrictive et suppose que la mesure habituelle du confort soit clairement dépassée,
l’impression générale étant décisive à cet égard. A titre d’indice
la doctrine cite la présence de marbre dans l’immeuble, une piscine ou un sauna, une salle
de fitness, une conciergerie personnalisée, une surface totale et des pièces particulièrement
grandes, un jardin ou une terrasse spacieux, une vue particulière ou un environnement très
protégé, etc. Si la présence d’un seul ou de quelques éléments à
caractère luxueux n’est pas suffisante, il n’est en revanche pas nécessaire que
ces indices soient réunis dans leur intégralité : il est déterminant que le
luxe se dégage de l’ensemble du logement (CACI du 21 octobre 2013/547
consid.
3 ; Montini/Wahlen, op. cit., nn. 10-11 ad art 253b CO ; SVIT, op. cit., n. 11 et 14 ad art.
253b CO ; Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., 2008, pp. 117-118 ; Higi, op. cit., n. 67 et 75 ad art. 253a-253b CO).
Le fardeau de la preuve du caractère luxueux d’un logement incombe, conformément à
la règle générale de l’art. 8 CC (Code civil du 10 décembre 1907 ; RS
210), à la partie qui en déduit un droit, soit le bailleur qui soutient que son bien est exclu
du champ de la protection contre les loyers abusifs.
3.1.3
Les premiers juges ont fait une correcte application
de l’art. 253b al. 2 CO, en considérant que l’appartement litigieux n’entrait
pas dans la catégorie des appartements de luxe, puisqu’il s’agit ici d’un quatre
pièces et demi. Quoi qu’en pensent les recourantes, il ne suffit pas de pouvoir projeter dans
la surface à considérer l’hypothèse d’un six pièces en simulant une répartition
des pièces différente pour pouvoir considérer qu’il s’agit d’un appartement
de luxe. L’appréciation contraire des premiers juges n’est pas insoutenable au regard
de la description de l’appartement sur la base des éléments figurant au dossier. La démonstration
contraire n’est en tout cas pas faite par les recourantes.
Le grief est infondé.
3.2
3.2.1
Pour les recourantes, le formulaire du loyer-initial aurait été produit et la demanderesse
l’aurait confirmé par signature du bail, référence faite à l’art. 11.3
du bail à loyer, ce formulaire n’ayant pas fait l’objet d’une réclamation
du locataire pendant toute la durée de son séjour, même au-delà d’une année.
Les recourantes continuent par soutenir qu’une demande d’agrément préalable à
l’Etat ne serait pas nécessaire et que, d’ailleurs, l’aval de la direction du
logement - Vaud aurait été donné. Enfin, dans l’utilisation du formulaire le respect
du texte à communiquer (fond) primerait sur la forme du document.
Ensuite, les recourantes mettent en doute la crédibilité des témoins auditionnés,
comme Q.________ de la société [...] Sàrl, I.________, ancien concierge, et T.________,
ancien locataire. Pour les recourantes, le tribunal serait tombé dans l’arbitraire en citant
des témoignages complaisants.
3.2.2
La conclusion d'un bail à
loyer est en principe valable sans forme, sous réserve des art. 269d et 270 al. 2 CO. En vertu de
cette dernière disposition, en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire,
sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art.
269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Vaud a fait usage de cette faculté
en adoptant la LFOCL (loi du 7 mars 1993 sur l'utilisation d'une formule officielle au changement
de locataire, BLV 221.315), qui précise qu'il y a pénurie lorsque le taux de logements vacants
offerts en location, établi pour l'ensemble du canton, est inférieur à 1,5 % du parc locatif
(art. 4). Par arrêté du 9 juillet 2001, entré en vigueur le 1
er
août 2001, puis par arrêté du 26 mars 2014, entré en vigueur le 1
er
avril 2014, le Conseil d'Etat a rendu cette formule obligatoire.
Le formulaire officiel doit être celui « agréé par le canton » (art.
270
al. 2 et 269d al. 1 i.f.
CO). Une formule privée, copiée sur une formule officielle, dont le contenu correspond à
l’art. 19 OBLF mais qui n’a pas été agréée par le canton ne répond
pas à la condition de forme de l’art. 269d CO. Ainsi, le bailleur ne peut utiliser une formule
qu’il a créée lui-même que si cette formule correspond aux exigences de l’art.
19 OBLF et qu’il a obtenu l’agrément des autorités cantonales pour la formule ainsi
créée. A défaut, la notification est nulle. Les seuls cas dans lesquels la jurisprudence
a admis une exception à ce principe concernent l’emploi d’une ancienne formule agréée,
pour autant qu’elle contienne les mentions adéquates notamment s’agissant des voies
de droit (Hack, Formalisme et durée : quelques développements récents en droit du
bail, in JdT 2007 II 4 ; Marchand, Commentaire pratique – Droit du bail à loyer, 2017,
2
e
éd., nn. 18 et 19 ad art. 269d CO et les références citées ; Dietschy-Martenet,
Commentaire pratique – Droit du bail à loyer, op. cit., n. 18 ad art. 269d CO et 79 ad art.
270 CO ; Fetter, La contestation du loyer initial, thèse, 2005, n. 186).
La formule officielle doit être
notifiée au locataire au moment de la conclusion du bail ou, au plus tard, le jour de la remise
de la chose louée (sur le contenu de la formule, cf. art. 19 al. 1 et 1
bis
OBLF [RS 221.213.11], applicable par analogie lors de la conclusion d'un nouveau contrat de bail en vertu
de l'art. 19 al. 3 OBLF). Elle a pour but de l'informer, en lui fournissant toutes les indications utiles,
de sa possibilité de saisir l'autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer.
Elle sert, par ce biais, à empêcher les hausses abusives de loyer lors d'un changement de locataire.
L'indication du loyer versé par le précédent locataire doit y figurer (ATF 140 III 583
consid. 3.1 et les réf. cit. ; TF 4A_398/2015 du 19 mai 2016 consid. 3, non publié in ATF 142
III 369).
Lorsque le bail a été
conclu sans que soit communiquée la formule officielle ou sans que la hausse de loyer par rapport
à celui payé par le précédent locataire n'y soit motivée, le loyer fixé
est nul (nullité partielle du contrat) (ATF 140 III 583 consid. 3.2.1 et 3.2.2 ; TF 4A_398/2015
déjà cité consid. 3).
Comme, en matière de bail,
le législateur présume l'ignorance du locataire quant à l'obligation du bailleur d'utiliser
la formule officielle, contrairement au principe général « nul n'est censé ignorer
la loi », il appartient au bailleur de prouver, s'il y a contestation, la remise de la formule
officielle au locataire (art. 8 CC ; ATF 142 III 369 consid. 4.1 ; Fetter, op. cit., 2005, n. 202).
3.2.3
De manière contraire à ce qui ressort du jugement entrepris, les recourantes affirment que
la formule communiquée aurait reçu l’agrément du canton, mais elles échouent
toutefois à l’établir. En effet, rien au dossier ne permet de le dire, les recourantes
n’en faisant en tout cas pas la démonstration. Elles échouent par le biais de leur argumentation
approximative à démontrer que l’analyse détaillée des premiers juges serait
insoutenable et que les magistrats seraient tombés dans l’arbitraire en affirmant notamment
que la gérance avait créé un document qui tout à la fois ressemble au modèle
proposé par la loi et fait croire qu’il s’agit de la formule officielle qui a recueilli
l’agrément du canton le 8 novembre 2007 à la demande de la CVI.
Pour autant que recevable sous l’angle de la motivation, le grief est infondé.
A ce stade déjà, le jugement de première instance pourrait être confirmé, les
autres critiques se rapportant à la motivation subsidiaire. On relèvera néanmoins que
les magistrats ont expliqué de manière tout à fait convaincante pour quelle raison ils
pouvaient prendre appui sur les témoignages qui font l’objet de la critique des recourantes.
A cela s’ajoute que la démonstration des premiers juges qui ont admis, sous l’angle
de la vraisemblance prépondérante, la preuve de la non-communication du formulaire ne repose
de loin pas sur ces seuls témoignages, lesquels ne constituent qu’un élément d’appréciation
parmi bien d’autres. Enfin, on rappellera qu’il s’agit là d’une motivation
subsidiaire (« Par surabondance »). C’est dire que les recourantes ne parviennent
nullement à faire la démonstration d’une appréciation arbitraire des preuves. Encore
une fois, le grief est largement infondé, pour autant que recevable.
Quant aux développements relatifs au fardeau de la preuve du caractère non abusif du loyer
initial, ils sont hors de propos. Il n’en sera pas tenu, à défaut de toute pertinence
pour la solution du présent litige qui se rapporte à la seule question de la validité/nullité
du loyer initial.
4.
En conclusion, le recours, manifestement infondé,
doit être rejeté, dans la mesure de sa recevabilité, et le jugement attaqué confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr. (art. 73 TFJC [Tarif
des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), sont mis à
la charge des recourantes, solidairement entre elles, qui succombent (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens, dès lors que l’intimée
n’a pas été invitée à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
en
application de l'art. 322 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté dans la mesure de sa recevabilité.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr. (quatre cents francs),
sont mis à la charge des recourantes A.N.________, B.N.________, C.N.________ et D.N.________, solidairement
entre elles.
IV.
L’arrêt est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
M.________ Sàrl (pour A.N.________, B.N.________, C.N.________ et D.N.________),
‑
Me Nicole Wiebach (pour V.________).
La Chambre des recours civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 10’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Président du Tribunal des baux.
La greffière :