vd_findinfo · ML / 2010 / 200 · 2010-11-29 · fr

TRANSACTION JUDICIAIRE, ANNULABILITÉ, RÉSILIATION, BAIL À LOYER, INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE, PROLONGATION DU BAIL À LOYER, LOI CANTONALE RELATIVE À LA PROCÉDURE EN MATIÈRE DE BAIL, MAINLEVÉE DÉFINITIVE, TITRE DE MAINLEVÉE | 80 al. 1 LP

Vaud Tribunal cantonal Cour des poursuites et faillites 29.11.2010 ML / 2010 / 200

TRIBUNAL
CANTONAL
464
Cour
des poursuites et faillites
________________________________________________
Arrêt du
29 novembre 2010
_______________________
Présidence
de               M.
Muller
,
président
Juges
:              Mme
Carlsson et M. Hack
Greffier
:
Mme              Nüssli
*****
Art.
80 LP
Vu le prononcé rendu le 9 juin 2010, à la suite de l'audience du 21 avril 2010, refusant de
lever l'opposition formée par
A.________
Sarl
, à Préverenges, au commandement
de payer  qui lui a été notifié le 29 octobre 2009, dans la poursuite en réalisation
de gage mobilier n° 5'194'490 de l'Office des poursuites du district de Lausanne-Est, à la
requête de
G.________
SA
, et
A.C.________
,
tous deux à Lausanne, pour les sommes de 132'500 fr, plus intérêt à 5 % l'an dès
le 15 juillet 2009, et de 308 fr., sans intérêt, indiquant comme titre de l'obligation :
"Validation
de l'inventaire n° 5157956
Indemnité
d'occupation pour la période du 1
er
avril 2009 au 31 août 2009, selon convention signée devant le Tribunal des baux le 8 juillet
2008, valant jugement définitif et exécutoire.
Poursuite solidairement
responsable avec U.________, [...], 1028 Préverenges.
Frais du procès-verbal
d'inventaire.",
vu les motifs de la décision notifiés aux parties le 29 juillet 2010,
vu l'acte de recours déposé le 9 août 2010 par les poursuivants,
vu l'écriture complémentaire déposée le 10 septembre 2010 par les poursuivants,
vu les pièces du dossier;
attendu que le prononcé motivé a été notifié au conseil des recourants le 29
juillet 2010, de sorte que l'acte de recours, mis à la poste le 9 août 2010, a été
déposé en temps utile (art. 57 al. 1 LVLP; loi d'application dans le canton de Vaud de la loi
fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite du 18 mai 1955, RSV 280.05);
que les recourants concluent à la réforme du prononcé entrepris en ce sens que la mainlevée
de l'opposition est accordée à concurrence du montant en poursuite,
que le recours est ainsi recevable formellement (art. 461 CPC, Code de procédure civile du canton
de Vaud du 14 décembre 1966, RSV 270.11, applicable par le renvoi de l'art. 58 al. 1 LVLP);
attendu que les poursuivants ont produit à l'appui de leur requête de mainlevée du 9 novembre
2009, outre le commandement de payer, les pièces suivantes :
-
la copie d'une convention du 29 janvier 2009 par laquelle G.________ SA, représentée par B.C.________,
désignée comme la bailleresse, a sous-loué et
confié
la gérance libre du restaurant Z.________, place de la Riponne 10, à Lausanne, à A.________
Sarl et U.________ pour une durée de trois ans avec prolongation possible de deux ans à discuter.
La sous-location s'élevait à 14'500 fr. et la gérance à 12'000 fr., montants dus
le premier de chaque mois, la première fois au mois d'avril 2008 pour la sous-location et au mois
de mai 2008 pour la gérance;
-
la copie, certifiée conforme du procès-verbal d'une audience du 8 juillet 2008 devant la Présidente
du Tribunal des baux où l'on peut lire :
"La Présidente
du Tribunal des baux prend séance à Lausanne à 14 heures, pour instruire et, cas échéant,
statuer en audience de mesures provisionnelles dans le litige opposant G.________ SA et A.C.________
à Commune de Lausanne, d'une part, ainsi qu'A.________ Sarl et U.________ d'autre part.
(…)
La conciliation
est à nouveau tentée; elle aboutit selon la transaction suivante, tant sur les mesures provisionnelles
que sur le fond :
I. Le bail
à loyer pour établissement public conclu entre La Commune de Lausanne, d’une part, et
G.________ SA et F.________, d’autre part, le 12 février 1998, ainsi que l’avenant n°
1 du 5 mars 1998 et l’avenant-transaction avec ses annexes des 1
er
et 29 juillet 2002, conclus entre les mêmes parties, ainsi que l’avenant de transfert conclu
entre La Commune de Lausanne, d’une part, et G.________ SA et M. A.C.________, conjointement et
solidairement, d’autre part, le 9 février 2005, sont reconduits jusqu’au 1er avril 2013
aux mêmes termes et aux mêmes conditions, que les locataires s’engagent ici expressément
à respecter.
II. G.________
SA, d’une part, et A.C.________, d’autre part, retirent purement et simplement la résiliation
de la convention du 29 janvier 2008 ainsi que de son avenant du 15 mai 2008, adressée par courrier
du 27 mai 2008 de Me Micheli à U.________ et A.________ Sarl.
III. En application
de chiffre I de l’avenant à la convention du 29 janvier 2008 signé le 15 mai 2008, les
parties locataires et sous-locataires confirment que les autorisations nécessaires en faveur de
A.________ Sarl et U.________ leur ont été délivrées le 21 juin 2008. En conséquence,
dès cette date, A.________ Sarl et U.________ versent, comme prévu dans la convention du 29
janvier 2008, à G.________ SA et A.C.________ un loyer de 14'500 fr. (quatorze mille cinq cents
francs) et un montant de gérance de 12'000 fr. (douze mille francs) et prennent en charge les salaires
des employés.
De leur côté,
G.________ SA et A.C.________ renoncent à percevoir le loyer et le montant de gérance jusqu’au
21 juin 2008 et prennent à leur charge les salaires des employés engagés pour travailler
dans l’établissement Q.________ pour la période du 21 mai au 21 juin 2008.
IV. La Commune
de Lausanne donne ici expressément son accord à la sous-location des locaux de la [...] par
G.________ SA et A.C.________ en faveur de A.________ Sarl et U.________.
V. G.________
SA et A.C.________ ainsi que A.________ Sarl et  U.________ procèderont à bref délai
à un inventaire du matériel laissé à disposition par les locataires principaux aux
sous-locataires ainsi que du matériel des sous-locataires.
VI. D’ici
le 31 juillet 2008, un décompte sera établi entre les locataires principaux et les sous-locataires
à la suite duquel le loyer consigné par les sous-locataires sera déconsigné.
VII. G.________
SA et A.C.________ se reconnaissent solidairement débiteurs de la Commune de Lausanne à hauteur
d’un montant de 10'000 fr. (dix mille francs) pour l’entretien des installations techniques
à ce jour. Ce montant est payable d’ici au 30 septembre 2008 au plus tard. Moyennant exécution,
la Commune de Lausanne retirera la poursuite n° 1257702 de l’Office des poursuites de Lausanne-Est
dirigée contre G.________ SA.
VIII. La décision
de la Commission de conciliation rendue le 20 juin 2008 suite à l’audience du 29 mai 2008
dans la procédure opposant G.________ SA et  A.C.________, d’une part, et, la Ville de
Lausanne, d’autre part, est considérée comme annulée, le litige entre les parties
étant réglé par la présente transaction.
IX. Chaque
partie garde ses frais et renonce à l’allocation de dépens.
(…)
La présidente
du Tribunal des baux prend acte de cette transaction, pour valoir jugement au fond définitif et
exécutoire, et déclare la cause rayée du rôle, sous réserve de la décision
à intervenir sur les frais.
(…)";
-
une ordonnance rendue le 24 mars 2009 par le Juge de paix du district de Lausanne, sur requête du
16 février 2009 de G.________ SA et de A.C.________, ordonnant l'expulsion d'A.________ Sarl et
d'U.________ pour le 30 juin 2009 à midi. Cette décision mentionne que les sous-locataires
avaient déposé, le 5 janvier 2009, une requête en annulation de la résiliation de
leur bail devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne,
requête qui a été transmise par cette autorité au juge de l'expulsion, compétent
pour statuer également sur la validité du congé donné pour défaut de paiement
du loyer. Se prononçant sur cette question, le juge de paix a considéré que la résiliation
du contrat de sous-location était valable. L'ordonnance mentionne encore qu'elle est immédiatement
exécutoire nonobstant recours;
-
un arrêt du 13 août 2009 de la Chambre des recours rejetant le recours d'A.________ Sarl et
U.________ contre l'ordonnance d'expulsion et confirmant en particulier la validité et l'efficacité
de la résiliation du contrat de sous-location. L'arrêt indique que les recourants avaient soutenu
que l'effet suspensif devait être accordé d'office au recours dès lors que le congé
avait été contesté devant la commission de conciliation, mais ne se prononce pas sur ce
point;
-
un avis du 18 septembre 2009 du Juge de paix du district de Lausanne fixant l'exécution forcée
au vendredi 30 octobre 2009;
-
deux inventaires pour sauvegarde des droits de rétention Nos 5'157'977 (débiteur U.________)
et 5'157'956 (débiteur : A.________ Sarl) établis le 14 octobre 2009 par l'Office des poursuites
de l'arrondissement de Lausanne-Est;
que, de son côté, l'intimée a notamment produit les pièces suivantes :
-
la copie d'une notification de résiliation de bail pour le 31 décembre 2008, adressée
le 25 novembre 2008 aux poursuivis précisant qu'il s'agit d'une résiliation faute de paiement
du loyer;
-
un courrier du mandataire des poursuivants indiquant que les effets de la résiliation du bail sont
reportés au 31 janvier 2009;
attendu que le premier juge a considéré que la transaction judiciaire du 8 juillet 2008 valait
titre de mainlevée définitive au sens de l'art. 80 LP mais qu'elle ne pouvait être invoquée
pour les échéance postérieures à la dénonciation du bail auquel elle se rapportait;
considérant que le créancier au bénéfice d'un jugement exécutoire peut requérir
du juge la mainlevée définitive de l'opposition, la transaction ou reconnaissance passée
en justice étant assimilée à un tel jugement (art. 80 LP, loi fédérale sur la
poursuite pour dettes et la faillite du 11 avril 1889, RS 281.1),
que la transaction est un titre propre à la mainlevée définitive lorsqu'elle est produite
en copie certifiée conforme par le greffier (Panchaud/Caprez, La mainlevée d'opposition, §
104 ch. 13),
qu'elle doit en outre être attestée définitive et exécutoire, dès lors que même
une transaction judiciaire peut être l'objet d'un recours (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile
vaudoise, n. 2 ad art. 158 CPC; Crec, 14 août 2007/159; CPF, 24 septembre 2009/304),
que ces conditions sont ici réunies, la copie de la transaction étant certifiée conforme
et son caractère définitif et exécutoire n'ayant pas été contesté,
que toutefois la transaction du 8 juillet 2008, qui réglait divers points entre les parties à
la présente cause ainsi que des tiers, n'avait pas pour objet les montants dus à titre de loyer
et de redevances pour la gérance – quand bien même elle rappelait les montants dus à
ces titres -, ni leurs échéances, ni même la durée du bail,
qu'au contraire, elle renvoyait au contrat de sous-location du 29 janvier 2008 pour ces questions,
qu'elle ne peut donc valoir, comme l'a retenu le premier juge, titre de mainlevée pour la créance
en poursuite,
que seul le contrat de sous-location pourrait, le cas échéant, valoir titre de mainlevée
pour une créance en loyer et redevance pour la gérance;
considérant que le contrat de bail constitue une reconnaissance de dette pour le montant du loyer
échu, pour autant que le bailleur ait mis l'objet du contrat à disposition du locataire (Panchau/Caprez,
§§ 74 et 75; Gilliéron, Commentaire de la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite,
nn. 49 et 50 ad art. 82 LP),
que le bail dénoncé ne peut toutefois être invoqué comme titre de mainlevée
pour les échéances postérieures à la dénonciation (indemnité due à
titre d'occupation illicite des locaux), même si, après la résiliation, le bailleur tolère
que le preneur reste dans les locaux (Krauskopf, La mainlevée provisoire : quelques jurisprudences
récentes, in JT 2008 II 23, spéc. 36; CPF 29 juin 2008/396; CPF, 12 novembre 2003/468; CPF,
29 octobre 1998/577),
qu'en l'espèce les montant réclamés ont trait à une période postérieure
à la résiliation du contrat de sous-location,
qu'en effet le congé a été donné pour le 31 décembre 2008, échéance
reportée ensuite au 31 janvier 2009,
que dans son ordonnance d'expulsion, le juge de paix a admis la validité de cette résiliation,
que ce point a également été confirmé par la Chambre des recours dans son arrêt
du 13 août 2009,
que dès lors, les recourants ne disposent pas d'un titre de mainlevée pour la créance
en poursuite;
considérant que les recourants font valoir que les effets du congé ont été suspendus
par la procédure d'annulation de la résiliation initiée par l'intimée, de sorte que
les relations entre les parties auraient continué à être régies par la convention
du 29 janvier 2008,
qu'ils invoquent en particulier l'art. 7 LPCBL (loi du 12 mai 1982 fixant la procédure dans les
contestations relatives aux baux à loyer immobiliers et aux baux à ferme non agricoles; RSV
221.311) qui prévoit que le dépôt de la requête suspend les effets de la résiliation
ou de l'expiration du bail jusqu'à décision définitive et exécutoire,
qu'en effet, tant que dure la procédure d'annulation du congé, les effets du congé sont
suspendus, le locataire n'étant pas obligé de libérer les locaux, même si l'échéance
de la résiliation est dépassée (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, n. 6.8, p.
759 et les réf. cit.),
qu'en l'espèce l'intimée a contesté la résiliation devant la commission de conciliation
en matière de baux à loyer,
que cette contestation a été transmise au juge de l'expulsion qui a admis, dans son ordonnance
du 24 mars 2009, la validité de la résiliation,
que l'ordonnance précitée a été confirmée par la Chambre des recours dans son
arrêt du 13 août 2009,
qu'il en résulte que les effets du congé étaient suspendus jusqu'au moment de l'entrée
en force de l'arrêt de la Chambre des recours, soit jusqu'au mois de septembre 2009,
qu'il s'agit toutefois d'une prolongation de fait (ATF 104 II 311, JT 1979 I 495) permettant en particulier
au locataire de continuer à occuper les locaux durant la procédure de contestation,
que cela ne signifie pas que le loyer reste dû en tant que tel et que le bail continue de constituer
un titre de mainlevée,
qu'en effet, selon la loi, le bail prolongé par décision du juge ou de la commission reste
en vigueur pendant la prolongation, sous réserve d'éventuelles adaptations par l'autorité
qui a prononcé la prolongation (art. 272c CO),
qu'a contrario, le bail dont la prolongation a été demandée ne reste pas en vigueur après
son échéance lorsqu'il n'est pas prolongé (Chappuis, Droit du bail 15/2003, n° 18,
ad TF 4C.256/2001, pp. 29 ss, spéc. 30),
qu'il en va de même lorsque la résiliation est contestée et qu'il en est demandé
l'annulation, si le congé n'est pas annulé,
qu'il s'agit donc bien d'une prolongation de fait, les effets du congé étant en quelque sorte
provisoirement suspendus jusqu'à ce que l'autorité ait définitivement tranché,
qu'ainsi, lorsque la procédure dépasse l'échéance du bail – comme c'est souvent
le cas – le locataire peut continuer à occuper les locaux et doit payer une somme qui correspond
généralement au loyer,
qu'en revanche, lorsque l'autorité a définitivement tranché, soit le bail reste en vigueur,
la résiliation étant annulée, soit il cesse de l'être à la date pour laquelle
la résiliation a été donnée, celle-ci étant reconnue valable,
que l'on se trouve ici dans cette seconde hypothèse, le congé ayant été reconnu valable,
que le bail a donc pris fin le 31 janvier 2009,
qu'il ne peut dès lors plus être invoqué pour des créances concernant une période
ultérieure,
que c'est donc à juste titre que le premier juge a refusé de lever l'opposition, les recourants
ne disposant pas d'un titre de mainlevée pour la créance en poursuite;
attendu, en définitive, que le recours doit être rejeté en application de l'article 465
alinéa 1
er
CPC et le prononcé entrepris maintenu,
que les frais du présent arrêt, par 900 fr., sont à la charge des recourants.
Par
ces motifs,
la
Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos en sa qualité d'autorité
de
recours en matière sommaire de poursuites,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le prononcé est confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance des recourants, solidairement entre eux, sont arrêtés à
900 francs (neuf cents francs).
IV.
L'arrêt est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
29 novembre 2010
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, prend date de ce jour.
Il est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Jacques Micheli, avocat (pour G.________ SA et A.C.________),
‑
Me Laurent Maire, avocat (pour A.________ Sarl).
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur litigieuse est de 132'500 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe
(art.
74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100  al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district de Lausanne.
La greffière :