vd_findinfo · HC / 2009 / 267 · 2009-09-29 · fr

BAIL À LOYER, EXPULSION DE LOCATAIRE, DEMEURE DU DÉBITEUR, FRAIS ACCESSOIRES, RÉSILIATION IMMÉDIATE | 257d al. 1 CO, 257d al. 2 CO, 257d CO, 457 al. 1 CPC, 23 LPEBL, 29 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 29.09.2009 HC / 2009 / 267

TRIBUNAL CANTONAL
496/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 29 septembre
2009
_______________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.     F. Meylan et Denys
Greffier
:
M.        Perret
*****
Art. 257d CO; 23, 29
LPEBL; 457 al. 1 CPC
La Chambre des
recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper du
recours interjeté par
P.________
et
J.________
, tous deux à Yverdon-les-Bains,
locataires, contre l'ordonnance
d'expulsion rendue le 29 juin 2009 par le Juge de paix du district
du Jura
-
Nord vaudois
dans la cause divisant les recourants d'avec
N.________ SA
,
à Lausanne, bailleresse.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 29 juin 2009, le Juge de paix du district du
Jura
-
Nord vaudois (ci-après : le
juge de paix) a ordonné à J.________ et P.________ de
quitter et rendre libres pour le mercredi 29 juillet 2009, à
midi, les locaux occupés dans l'immeuble sis [...], à
Yverdon-les-Bains [...] (I), dit qu'à défaut de
quitter volontairement ces locaux, les prénommés y
seraient contraints par la force, selon les règles
prévues aux art. 508 ss CPC (Code de procédure civile
du 14 décembre 1966; RSV 270.11) (II), arrêté
les frais de justice de la bailleresse N.________ SA à 250
fr. (III), alloué à celle-ci des dépens,
solidairement entre les locataires, par 450 fr. (IV) et
déclaré l'ordonnance immédiatement
exécutoire nonobstant recours (V). Cette ordonnance a
été notifiée le 30 juin 2009 au
représentant de la bailleresse, le 4 juillet 2009 à
J.________ et le 8 juillet 2009 à
P.________.
Les faits suivants résultent de l'ordonnance
attaquée, complétée par les pièces du
dossier (art. 457 al. 1 CPC) :
Par contrat de bail à loyer signé les 3 et 8 mars
2007, la bailleresse N.________ SA, représentée par
la société L.________ SA, a remis en location
à P.________ et J.________ un appartement de trois
pièces au deuxième étage de l'immeuble sis
[...], à Yverdon-les-Bains. Conclu pour durer initialement
du 16 mars 2007 au 31 mars 2012, le bail devait se reconduire
tacitement de cinq ans en cinq ans aux mêmes conditions, sauf
avis de résiliation de l'une ou l'autre des parties
donné quatre mois à l'avance pour la prochaine
échéance. Le loyer, payable par mois d'avance, a
été fixé à 1'360 fr. de loyer net
(calculé sur la base de l'indice suisse des prix à la
consommation [ci-après : ISPC], d'un taux de
référence de 154.50 points) plus 160 francs
d'acompte de chauffage et d'eau chaude, soit 1'520 fr. au
total.
Par formule officielle du 3 novembre 2008, le loyer mensuel a
été augmenté à 1'575 fr. dès le
1
er
janvier 2009, soit 1'415 fr. de loyer net plus 160
francs d'acompte de chauffage et d'eau chaude. La hausse
était motivée par l'adaptation à
l'évolution de l'ISPC, à 160.80 points au mois de
septembre 2008, conformément à l'art. 269b CO (Code
des obligations du 30 mars 1911; RS 220).
Par courriers recommandés du 16 février 2009
adressés sous plis séparés à P.________
et J.________, L.________ SA, représentant la bailleresse, a
sommé les locataires de s'acquitter de la somme de 466 fr.
55 représentant le solde des frais de chauffage et d'eau
chaude pour la période du 1
er
juillet 2007 au 30
juin 2008, selon décompte individuel définitif du
5 décembre 2008 annexé à ces envois, dans
un délai de trente jours, faute de quoi le bail serait
résilié, en application de l'art. 257d al. 1 CO. Ces
plis ont été distribués le 18 février
2009.
Par formules officielles du 30 mars 2009 adressées sous plis
séparés à chacun des locataires,
notifiées à leurs destinataires le 1
er
avril 2009, la bailleresse, représentée par
l'agent d'affaires breveté Christophe
Savoy
, a résilié
le bail en cause avec effet au 30 avril 2009.
Le 5 mai 2009, la bailleresse a requis du juge de paix l'expulsion
de P.________ et J.________.
A l'audience du juge de paix du 18 juin 2009, à laquelle les
locataires n'ont pas comparu, l'agent d'affaires
breveté
prénommé
, représentant la bailleresse,
a produit un lot de pièces, dont une copie de sa lettre du
30 mars 2009 par lequel il avisait les locataires de l'ouverture
d'une procédure de poursuite à leur encontre pour un
montant total de 2'519 fr. 60 représentant, outre le solde
de 466 fr. 55 précité, des intérêts
moratoires pour 27 fr. 90 et 10 fr. 15, l'arriéré de
loyer du mois de mars 2009 pour 1'575 fr., des frais de poursuite
pour 140 fr. et une indemnité au titre de l'art. 103 CO
pour 300 francs; il avisait également les locataires de la
notification par pli séparé de la résiliation
de bail extraordinaire du même jour, se déclarait
à leur disposition le cas échéant pour
conférer des moyens de régler la situation, et
réservait les droits de la bailleresse découlant de
l'art. 257d CO.
En droit, le premier juge a constaté que le solde des
charges n'avait pas été acquitté dans le
délai imparti et que les locataires n'avaient pas
contesté le décompte définitif de chauffage.
Il a considéré en conséquence que le
congé était valable, l'échéance
étant toutefois reportée au 31 mai 2009 dès
lors que la notification de résiliation de bail n'avait
été reçue que le 1
er
avril 2009 par
les locataires, et que les conditions de l'expulsion étaient
réalisées.
B.
P.________ et
J.________ ont recouru le 8 juillet 2009 contre cette ordonnance,
concluant en substance à sa réforme, en ce sens que
leur expulsion n'est pas ordonnée. Ils ont produit un
exemplaire de la lettre
susmentionnée
du 30 mars 2009 de l'agent d'affaires
breveté
Christophe Savoy.
L'intimée n'a pas déposé de mémoire
dans le délai prolongé sur sa requête au 15
septembre 2009.
En droit
:
1.
L'art. 23 al. 1 LPEBL
(loi du 18 mai 1955 sur la procédure d'expulsion en
matière de baux à loyer et à ferme; RSV
221.305) ouvre un recours en nullité au Tribunal cantonal
lorsque le juge était incompétent ou s'est
déclaré à tort incompétent (let. a),
pour absence d'assignation régulière (let. b) ou pour
violation des règles essentielles de la procédure,
lorsque l'informalité est de nature à influer sur le
prononcé (let. c).
Selon l'al. 2 de cette disposition, il y a également recours
au Tribunal cantonal pour déni de justice. Celui-ci peut
aboutir soit à la réforme soit à l'annulation
de la décision attaquée (JT 2004 III 43 c. 1a et les
références jurisprudentielles
citées).
Déposé en temps utile par les locataires
expulsés, le recours, succinctement motivé, est
recevable (art. 24 al. 1 LPEBL).
2.
a)
En vertu de l'art. 274g al. 1 let. a CO, le juge saisi de
la procédure d'expulsion doit statuer sur la validité
du congé, lorsque celle-ci est contestée, en
examinant la cause de manière complète en fait et en
droit. L'autorité de recours cantonale doit alors au moins
disposer d'un plein pouvoir d'examen en ce qui concerne la
violation du droit fédéral (ATF 119 II 141 c. 4a; ATF
119 II 241 c. 4b et c). Autrement dit, l'art. 23 LPEBL, qui
confère un pouvoir d'examen limité à la
Chambre des recours, ne saurait s'appliquer lorsque la
validité du congé a été
contestée. En pareil cas, la Chambre des recours doit
disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit tel que le
prévoit l'art. 457 al. 2 CPC pour le recours en
réforme contre les décisions du juge de paix (JT 2008
III 12; JT 2004 III 79).
En l'espèce, les recourants n'ont pas contesté le
congé devant la commission de conciliation
compétente. Le recours doit donc être examiné
sous l'angle restreint de l'arbitraire.
b)
D'un
point de vue factuel, la Chambre des recours dispose d'un pouvoir
d'examen défini par l'art. 457 al. 1 CPC, applicable en
vertu du renvoi de l'art. 29 LPEBL, de telle sorte qu'elle
doit admettre comme constants les faits constatés par le
jugement, sauf contradiction avec les pièces du dossier et
sous réserve du complètement sur la base de celui-ci
(JT 2008 III 12 c. 3a; JT 1993 III 88 c. 3).
En l'espèce, l'état
de fait de l'ordonnance est conforme aux pièces du dossier
et a été complété sur la base de
celui-ci.
c)
Les recourants ne font valoir aucun
des motifs de nullité prévus à l'art. 23 al. 1
LPEBL. La pièce qu'ils produisent en deuxième
instance est dès lors irrecevable (art. 25 LPEBL a
contrario; Guignard, in Procédures spéciales
vaudoises, n. 1 ad art. 25 LPEBL, p. 214). Il s'agit toutefois
d'une pièce déjà produite en première
instance, dont la cour de céans peut tenir compte dans la
mesure définie au considérant b
ci-dessus.
3.
a)
Aux termes de l'art.
257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le
locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par
écrit un délai de paiement et lui signifier
qu'à défaut de paiement dans ce délai il
résiliera le bail. Ce délai sera de trente jours au
moins pour les baux d'habitation (al. 1). Faute de paiement dans le
délai fixé, le bailleur peut résilier le
contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation peuvent
être résiliés moyennant un délai de
congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois
(al. 2).
b)
En l'espèce, le montant de
466 fr. 55 réclamé par l'intimée dans la
sommation du 16 février 2009 représente le solde des
frais de chauffage et d'eau chaude pour la période du
1
er
juillet 2007 au 30 juin 2008, tel qu'il ressort d'un
décompte définitif du 5 décembre
2008.
Un solde de décompte de chauffage et d'eau chaude peut faire
l'objet de la mise en demeure de l'art. 257d al. 1 CO, sauf lorsque
le locataire n'a pas reçu un décompte
détaillé ou s'est vu refuser la consultation des
pièces justificatives originales, ou bien lorsque le solde
du décompte fait l'objet d'une contestation de la part du
locataire (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 664).
Pour Lachat, si, après avoir reçu l'avis comminatoire
de l'art. 257d al. 1 CO, le locataire conteste le décompte
des frais accessoires auprès de l'autorité de
conciliation, le bailleur ne peut pas valablement résilier
le contrat de bail, tant que dure la procédure, si le retard
ne porte que sur le montant litigieux (ibidem).
En l'occurrence, les locataires, qui n'ont pas
procédé en première instance et qui
n'étaient pas présents à l'audience du juge de
paix du 18 juin 2009, n'ont pas contesté le décompte
de chauffage et d'eau chaude, ni n'ont soutenu ne pas avoir
reçu ce décompte. Il en va de même en
procédure de recours. Au surplus, ils n'ont pas saisi
l'autorité de conciliation.
Le solde de décompte concerné pouvait dès lors
valablement faire l'objet de la mise en demeure.
c)
Les recourants ont été mis en demeure de
s'acquitter de la somme de 466 fr. 55 dans un délai de
trente jours, par courriers recommandés du 16 février
2009, reçus le 18 février suivant. La commination est
ainsi conforme aux exigences de l'art. 257d al. 1 CO.
Le montant réclamé n'ayant pas été
versé dans le délai comminatoire imparti,
l'intimée était dès lors autorisée
à résilier le contrat conformément à
l'art. 257d al. 2 CO. Elle a adressé aux recourants
l'avis de résiliation pour le 30 avril 2009 par formules
officielles du 30 mars 2009, soit après
l'échéance du délai de paiement. Cet avis
ayant été notifié à ses destinataires
le 1
er
avril 2009, il s'impose de reporter
l'échéance du congé au 31 mai 2009 pour
respecter la durée minimum de trente jours prévue
à l'art. 257d al. 2 CO. Ce report d'échéance
n'affecte pas la validité du congé.
Les recourants ne contestent pas avoir été en retard
dans le paiement du solde du décompte de charges. Ils se
bornent à soutenir qu'un "arrangement" aurait
été conclu avec la bailleresse ou son
représentant. Ils ne l'établissent toutefois pas, ni
le rendent vraisemblable, la lettre de l'agent d'affaires
breveté Christophe Savoy du 30 mars 2009
n'établissant pas qu'un tel arrangement aurait
été conclu.
d)
C'est dès lors de manière bien
fondée que le premier juge a considéré que le
non-paiement du montant de 466 fr. 55 dans le délai
comminatoire de l'art. 257d al. 1 CO justifiait le congé
donné en application de l'art. 257d al. 2 CO, de sorte que
l'expulsion des recourants pouvait être
ordonnée.
4.
En conclusion, le recours, mal fondé, doit être
rejeté et l'ordonnance confirmée.
Les frais de deuxième instance des recourants sont
arrêtés à 80 francs, solidairement entre eux
(art. 230 al. 1 TFJC [Tarif du 4 décembre 1984 des frais
judiciaires en matière civile; RSV 270.11.5]).
L'intimée, qui n'a pas déposé de
mémoire, n'a pas conclu à l'allocation de
dépens.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
prononce
:
I.
Le recours est
rejeté.
II.
L'ordonnance est
confirmée.
III.
Les frais de deuxième instance
des recourants P.________ et J.________ sont arrêtés
à 80 fr. (huitante francs), solidairement entre
eux.
IV.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président :
L
e
greffi
er
:
Du 29 septembre
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
e
greffi
er
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
P.________,
-      J.________,
‑      Christophe
Savoy (pour N.________ SA).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est supérieure à
15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Mme le Juge de paix
du district du Jura - Nord vaudois.
L
e
greffi
er
: