vd_findinfo · HC / 2018 / 130 · 2018-02-26 · fr

VENTE D'IMMEUBLE, DÉFAUT DE LA CHOSE, GARANTIE EN RAISON DES DÉFAUTS DE LA CHOSE, LOGEMENT, SURFACE | 197 CO, 221 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 26.02.2018 HC / 2018 / 130

TRIBUNAL
CANTONAL
PT12.033627-171465
122
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
26 février 2018
_____________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
Mme
Merkli et M. Kaltenrieder, juges
Greffière
:              Mme
Bourqui
*****
Art.
197 et 221 CO
Statuant sur l’appel interjeté par
R.________
,
à [...], demanderesse, contre le jugement rendu le 3 avril 2017 par la Chambre patrimoniale cantonale
dans la cause divisant l’appelante d’avec
A.W.________
et
B.W.________
,
tous deux à [...], défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 3 avril 2017, dont les motifs ont été envoyés aux parties pour notification
le 15 juin 2017, la Chambre patrimoniale cantonale a rejeté la demande déposée le
9 août 2012 par la demanderesse R.________ contre les défendeurs A.W.________ et B.W.________
(I), a arrêté les frais judiciaires à 17'311 fr. et les a mis à la charge de la demanderesse
(II), a dit que la demanderesse rembourserait aux défendeurs, créanciers solidaires, la somme
de 892 fr. 50 versée au titre d’avance de frais (III) et a dit que la demanderesse verserait
aux défendeurs, solidairement entre eux, la somme de 14'700 fr. à titre de dépens (IV).
En droit, appelés à statuer sur une action en réduction du prix de vente d’un appartement
à la suite d’un défaut invoqué par l’acheteuse au motif qu’elle ignorait
que la mezzanine de l’appartement n’était pas habitable, les premiers juges ont retenu
que l'acte de vente-emption conclu par les parties n'indiquait pas la surface habitable de l'appartement
et que le permis d'habiter, dont la demanderesse avait connaissance lors de la vente, retenait expressément
que la mezzanine devait rester ouverte sur le salon et ne pouvait en aucun cas être considérée
comme surface habitable au vu de sa hauteur insuffisante. Lors de l'instrumentation de l'acte de vente,
de même que lors des visites de l'appartement, la demanderesse avait été informée
du caractère inhabitable de la mezzanine. Il n'y avait pas lieu d'interpréter l'acte de vente
selon le principe de la confiance, la réelle et commune volonté des parties étant de vendre
l'appartement tel qu'il était décrit, soit avec une mezzanine qui n'était habitable ou
utilisable que dans la mesure où cela était prévu par le permis d'habiter, document dont
toutes les parties avaient connaissance. Les premiers juges ont ainsi considéré que le fait
que cette mezzanine n'était pas habitable ne constituait pas un défaut de la chose vendue.
A supposer l'existence d'un défaut, la demanderesse en avait dans tous les cas eu connaissance lors
de la conclusion du contrat. Dans cette même hypothèse, la demanderesse serait à tard
en se prévalant du caractère inhabitable de la mezzanine près de cinq ans après la
vente. En définitive, aucune des trois conditions nécessaires à la garantie en raison
des défauts de la chose n'était réalisée, si bien qu'aucune diminution du prix de
vente ne pouvait être admise. Les premiers juges ont également retenu par surabondance que
le caractère inhabitable de la mezzanine n'apportait aucune moins-value à l'appartement. Enfin,
la demanderesse ne pouvait se prévaloir d'aucun défaut de contenance au sens de l'art. 219
CO.
B.
Par acte du 21 août 2017, R.________ a interjeté
appel contre ce jugement, en concluant, avec suite de frais et dépens, à sa réforme en
ce sens que A.W.________ et B.W.________ soient reconnus ses débiteurs, solidairement entre eux,
et lui doivent immédiat paiement de la somme de 214'663 fr., plus intérêts à 5 %
l’an dès le 27 septembre 2011. Subsidiairement, elle a conclu à ce que le jugement
soit annulé et la cause renvoyée à l’autorité de première instance pour
nouvelle instruction et nouveau jugement dans le sens des considérants.
Par réponse du 16 octobre 2017, A.W.________ et B.W.________ ont conclu, avec suite de frais et
dépens, au rejet de l’appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
Durant l’été 2006, R.________ s’est intéressée à l’acquisition
d’un bien immobilier. Pour ce faire, elle a notamment pris contact avec l’agence immobilière
L.________ à [...], laquelle lui a présenté un appartement correspondant à ses critères.
Cet appartement appartenait à A.W.________ et B.W.________ et son prix de vente était fixé
à 830'000 francs.
Selon le descriptif établi par L.________ et fourni à R.________, le bien était un duplex
de six pièces, d’une surface approximative de 195 m
2
,
au dernier étage d’un immeuble résidentiel à [...]. Ce document précise qu’il
est fourni sous les réserves usuelles et/ou de modifications et qu’il ne constitue pas un
document contractuel. Les plans de l’appartement, joints à cette plaquette, indiquent la présence
d’une mezzanine dans les combles. Ces plans ont été établis par l’Atelier
d’architecture [...], lequel avait été mandaté par A.W.________ et B.W.________
pour des travaux de transformation, notamment l’aménagement et la création d’une
mezzanine dans les combles. A cet effet, l’Atelier d’architecture [...] avait déposé
une demande de permis de construire.
A la suite d’une mise à l’enquête publique ayant eu lieu du 8 au 28 juillet
2005, un permis de construire a été délivré pour la «
transformation,
pose de 8 velux et de 2 puits de lumière sur les Immeubles M1 et M2, aménagement de mezzanines
dans les combles
».
Une fois les travaux terminés, la commune
de [...] a délivré, le 21 septembre 2006, un permis d’habiter qui précise notamment
que «
la mezzanine
doit rester ouverte sur le salon et ne peut en aucun cas être considérée comme surface
habitable au vu de sa hauteur insuffisante selon art. 27 RLATC, hauteur des locaux
».
L’agent immobilier J.________ a indiqué avoir dit à R.________ que la mezzanine n’était
pas habitable. Il a en outre précisé que la plaquette établie par son entreprise ne constituait
qu’une présentation approximative.
2.
Le 18 août 2006, R.________ a signé
une convention avec L.________ afin de réserver l’appartement de A.W.________ et B.W.________
et de mandater L.________ pour que celle-ci organise le financement et prenne toutes les dispositions
afin que l’acte de vente puisse être signé au plus tard le 22 septembre 2006.
Le 2 octobre 2006, les parties ont signé un contrat de vente à terme-emption tendant à
la vente d’une parcelle de propriété par étages. Ce contrat a été signé
devant le notaire V.________, lequel avait été choisi par R.________ ; il précise
notamment ce qui suit :
« 3.
Restrictions de la propriété foncière
L’acheteuse
est rendue attentive au fait que la parcelle de propriété par étages vendue, le bâtiment
dans son entier, ainsi que la parcelle de base et la parcelle de dépendance en général,
sont et demeureront soumis aux restrictions légales de la propriété foncière, fondées
sur le droit privé ou sur le droit public, telles que celles pouvant résulter notamment des
lois, ordonnances, règlements fédéraux, cantonaux, communaux sur l’aménagement
du territoire et des constructions, des législations sur la protection des eaux et de l’air,
de la loi sur les routes, du Code rural et foncier et de la loi vaudoise d’introduction du Code
civil.
4.
Garanties
En
dérogation à l’article 197 du Code des obligations, la parcelle de propriété
par étages vendue sera transférée sans aucune garantie, dans son état actuel que
l’acheteuse déclare bien connaître et au sujet duquel elle ne formule aucune réserve,
avec ses droits et parties intégrantes. L’article 199 du Code des obligations demeure toutefois
réservé. Dit article stipule que « Toute clause qui supprime ou restreint la garantie
est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l’acheteur les défauts de
la chose ».
L’acheteuse
déclare avoir été parfaitement informée sur la portée et les conséquences
de la clause objet du paragraphe qui précède.
(…)
En
dérogation à ce qui précède, les vendeurs garantissent que la mezzanine ainsi que
la salle de bains / WC attenante sont habitables ou utilisables dans leur état actuel et conformes
aux plans du permis d’habiter ou d’utiliser No [...] partiel délivré par la Municipalité
de la Commune de [...] le 21 septembre 2006.
(…)
9.
Eléments connus de l’acheteuse
L’acheteuse
déclare avoir connaissance :
a)
des droits et charges inscrits au Registre foncier ;
b)
du règlement de propriété par étages et du règlement de copropriété
dont elle a reçu un exemplaire ;
c)
des comptes, budgets et procès-verbaux de l’assemblée des copropriétaires des deux
dernières années ;
d)
copie du permis d’habiter ou d’utiliser No [...] partiel précité ».
L’acte ne comporte aucune indication s’agissant de la surface du bien vendu.
Lors de la signature de cet acte, R.________ était assistée de son architecte. A cette occasion,
A.W.________ et B.W.________ ont indiqué à R.________ que si elle ne souhaitait pas acheter
l’appartement, cela ne posait aucun problème. Le témoin J.________, présent lors
de la signature, a indiqué que le notaire avait expressément attiré l’attention
de l’acheteuse sur le fait que, sur le plan juridique, c’était le permis d’habiter
ou d’utiliser qui faisait foi. Il a encore précisé qu’une longue discussion avait
eu lieu à ce sujet et qu’il s’agissait d’une vente difficile. Selon ce témoin,
une pièce non habitable est un endroit où l’on ne peut pas dormir, mais où l’on
peut séjourner. Selon le notaire V.________, la durée de l’instrumentation avait été
plus importante qu’à l’accoutumée en raison de la longue discussion relative à
la mezzanine. Il a précisé avoir clairement indiqué à R.________ qu’elle pouvait
utiliser la mezzanine mais que, juridiquement, il ne s’agissait pas d’une surface habitable.
Ce témoin estime que la discussion sur la mezzanine a été tellement longue qu’
« il
s’agit, de la part de la demanderesse, soit d’amnésie, soit de mauvaise foi »
.
Après la signature de l’acte, R.________ a visité l’appartement à plusieurs
reprises, avec son architecte, avec des amis et avec de la famille. Elle a accepté la demande de
A.W.________ et B.W.________ d’attendre quelques mois avant de procéder au transfert de la
propriété, ceux-ci n’ayant pas encore trouvé de nouveau logement. R.________ a profité
de cette période pour organiser les futurs travaux d’aménagement qu’elle avait
prévu de réaliser.
Le 10 avril 2007, les parties ont signé, également devant le notaire V.________, une réquisition
de transfert immobilier. A cette occasion, R.________ était à nouveau assistée de son
architecte. Le transfert effectif de la propriété du bien a été inscrit au registre
foncier dès le 13 avril 2007.
3.
R.________ a effectué des travaux d’aménagement, soit la suppression de la cheminée
et le remplacement de l’escalier menant à la mezzanine. Elle avait installé sa chambre
à coucher dans la mezzanine, notamment en raison de la présence de la salle de bains et du
WC existants à cet endroit.
4.
Dans le courant du mois de septembre 2011, à la suite d’un dégât d’eau survenu
dans sa salle de bains et d’infiltrations d’eau dans son garage, R.________ a consulté
un avocat, qui a alors examiné les pièces fournies par la demanderesse et a constaté la
mention contenue dans le permis d’habiter, soit le fait que la mezzanine devait rester ouverte
sur le salon et ne pouvait en aucun cas être considérée comme surface habitable au vu
de sa hauteur insuffisante, selon l’art. 27 RLATC relatif à la hauteur des locaux.
Le 27 septembre 2011, R.________, par l’intermédiaire de son mandataire, a adressé un
courrier à A.W.________ et B.W.________, ainsi qu’une copie au notaire V.________. Dans ce
courrier, R.________ informait les vendeurs qu’elle avait été induite en erreur lors
de l’acquisition du bien immobilier. Elle a précisé que l’appartement lui avait
été présenté comme constituant un 6.5 pièces en duplex, d’une surface
totale de 195 m
2
.
Elle avait été confortée dans cette idée par le fait qu’une salle de bain y
avait été installée. Aux termes du contrat de vente du 2 octobre 2006, les vendeurs
avaient en outre garanti à l’acheteuse que le niveau supérieur, qui comportait une salle
de bain avec douche et WC, était habitable dans son état actuel et conforme au plan du permis
d’habiter n° [...] partiel délivré par la Municipalité de la Commune de [...]
le 21 septembre 2006. Elle a reproché aux vendeurs de ne pas avoir expressément attiré
son attention sur le fait que la surface au sol du niveau supérieur de 60 m
2
n’était pas habitable et de l’avoir, au contraire, astucieusement confortée dans
l’idée que l’étage supérieur de l’appartement était habitable,
ce qui l’avait conduite à acheter ledit bien à une valeur surfaite, de façon préjudiciable
à ses intérêts. Enfin, R.________ a demandé une réduction du prix de vente proportionnelle
à la réduction de la surface habitable à hauteur de 30 %, soit un montant de 249'000 francs.
Par courrier du 5 octobre 2011, A.W.________ et B.W.________ ont répondu à l’acheteuse
qu’elle avait visité l’immeuble avant la signature de l’acte de vente-emption
et avait immédiatement déclaré le vouloir à tout prix. Entre la signature de l’acte
de vente-emption le 2 octobre 2006 et la réquisition de transfert, elle l’avait encore visité
plus d’une dizaine de fois avec une personne qu’elle déclarait être architecte.
Lors de la signature de la réquisition de transfert, devant le notaire, R.________ avait encore
posé toute une série de questions et était assistée de sa conseillère. A.W.________
et B.W.________ ont précisé que tous les documents relatifs à l’appartement avaient
été remis à R.________, qu’il s’agisse des plans de l’étage, des
plans de la mezzanine, du permis de construire, des deux permis d’habiter, etc. comme le confirmait
l’acte notarié. Les vendeurs ont en outre reproché à R.________ d’être
de parfaite mauvaise foi, dans la mesure où elle savait exactement ce qu’elle achetait. Elle
connaissait les travaux qui avaient été réalisés dans la mezzanine et les documents
officiels à cet effet.
Par courrier du 13 octobre 2011, le notaire V.________ a indiqué au conseil de R.________ que celle-ci
avait été informée, lors de l’instrumentation, que la mezzanine, ainsi que la salle
de bains attenante, étaient habitables ou utilisables en l’état mais non considérées
comme surface habitable au vu de la hauteur insuffisante de la mezzanine.
Par courrier du 12 décembre 2011, R.________ a indiqué que les prospectus fournis par L.________
faisaient état d’un « duplex », soit un appartement pleinement utilisable
sur deux niveaux. Elle a précisé que le bien avait été présenté et lui
avait été vendu au prix d’un appartement en duplex, de façon manifestement contraire
aux règles de la bonne foi, à un prix surfait.
Par courrier du 13 décembre 2011, A.W.________ et B.W.________ ont réaffirmé leur position.
5.
a)
En cours d’instance, une expertise a
été confiée à [...], lequel a déposé, le 15 juin 2015, un rapport dont
il ressort notamment que la mezzanine a une surface PPE de 51 m
2
et une surface habitable de 30 m
2
.
Il a également constaté que le total de la surface PPE de l’appartement, incluant la
mezzanine, était de 188.3 m
2
.
b)
A la requête de R.________, l’expert
a déposé, le 15 décembre 2015, un rapport d’expertise complémentaire qui a
notamment confirmé les mesures précitées, excepté la surface PPE de la mezzanine
qu’il a ramenée à 48.70 m
2
.
6.
Par demande du 9 août 2012, R.________ a
ouvert action contre A.W.________ et B.W.________ et a conclu, avec suite de frais et dépens, à
ce que le prix de vente stipulé dans l’acte authentique instrumenté le 2 octobre 2006
par le notaire V.________, dans sa minute 7'917 (vente à terme emption entre A.W.________ et B.W.________,
d’une part, et R.________, d’autre part, portant sur un lot de PPE de la Commune de [...]
soit un appartement avec balcon-terrasse et balcon, lot M22 des plans) soit réduit de 249'000 fr.
et à ce que A.W.________ et B.W.________, solidairement entre eux, soient reconnus les débiteurs
de R.________ et lui doivent immédiat paiement de la somme de 249'000 fr., plus intérêts
à 5 % l’an dès le 27 septembre 2011.
Par réponse du 19 novembre 2012, A.W.________ et B.W.________ ont conclu, avec suite de frais et
dépens, au rejet des conclusions de la demande.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let.
a CPC [Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008 ; RS 272]), dans les causes
patrimoniales pour autant que la valeur litigieuse dépasse 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC).
L'appel doit être introduit auprès de l'instance d'appel, soit de la Cour d'appel civile (art.
84 al. 1 LOJV [loi vaudoise d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; RSV 173.01]), dans
les trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification
postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, l’appel a été formé en temps utile par une partie qui y
a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC) et porte sur des conclusions qui sont supérieures
à 10'000 fr. ; il est donc recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir
l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées
par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d'office
conformément au principe général de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau
Code de procédure civile, JdT 2010 III 134). Elle peut revoir librement la constatation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43 consid. 1 et les
réf. citées).
3.
Il est établi que l’appelante a acquis
l’appartement des intimés par la signature d’un
contrat de vente à terme-emption, soumis
aux règles de la vente immobilière au sens des art. 216 ss CO. Les parties ne contestent pas
les bases légales et les principes y relatifs qui ont été appliqués par les premiers
juges. En particulier, il n’est pas contesté que l’appelante exerce son droit à
la réduction du prix de vente, soit l’action minutoire.
4.
4.1
L'appelante soutient que les intimés lui auraient expressément garanti dans l'acte de vente
que la mezzanine et la salle de bains/WC attenante étaient habitables et conformes aux plans du
permis d'habitation. Or, tel n'étant pas le cas, elle estime que les intimés devraient répondre
du défaut de la qualité promise. L'appelante se réfère au chiffre 4 de l'acte de
vente-emption relatif aux garanties en relevant que si elle avait insisté et effectivement obtenu
qu'en dérogation à l'absence de garantie usuelle, les vendeurs lui garantissaient le caractère
habitable et utilisable de la mezzanine, cela ne pouvait que signifier qu'il n'y avait aucune restriction
quant à cette habitabilité. L'appelante se réfère à cet égard également
à la plaquette de vente, qui mentionnait une surface approximative de 195 m
2
,
ce qui, selon elle, comprenait la partie de l'appartement relative à la mezzanine. L'appelante prétend
avoir ignoré ce défaut lors de la vente, dès lors que l'acte notarié ne prévoyait
aucune restriction au principe d'habitabilité de la mezzanine puisque le chiffre 4 de cet acte se
référait aux plans du permis d'habiter et non à la restriction qui y figurait.
S’agissant de l'avis des défauts du 27 novembre 2011, elle soutient qu’il n'était
pas tardif puisque ce n'est qu'après avoir consulté son avocat qu'elle se serait rendu compte
que la mezzanine n'était pas habitable et qu'elle aurait donc été trompée. Selon
elle, le caractère inhabitable de la mezzanine apporterait une moins-value, qui devrait être
calculée selon la méthode relative, sur la base d'une surface habitable de 139.6 m
2
au lieu de 188.3 m
2
,
ce qui correspondrait à une diminution de prix de 214'663 francs.
Pour leur
part, les intimés soutiennent que le chiffre 4 de l'acte de vente, se référant clairement
et sans équivoque au permis d'habiter, ne pouvait être compris que dans le sens que la mezzanine
était inhabitable. Dans ces conditions, en l'absence de toute garantie donnée par les intimés
quant à l'habitabilité de la mezzanine, il n'y aurait pas de place pour un défaut de la
chose vendue. Pour le surplus et en substance, les intimés se prévalent de la motivation des
premiers juges relative à la connaissance par l'appelante du défaut – dont ils contestent
l'existence – lors de la signature de l'acte, en précisant qu'il n'existerait pas de
« plans du permis d'habiter ». Ils invoquent en outre la tardiveté de l'avis
des défauts et l'absence de moins-value, en précisant sur ce dernier point que la méthode
de calcul proposée par l'appelante ne tiendrait absolument pas compte de la mezzanine, qui pourtant
demeurerait utilisable et apporterait une large plus-value à l'appartement.
4.2
4.2.1
Aux termes de l’art. 197 al. 1 CO – applicable par analogie à la vente d’immeubles
par renvoi de l’art. 221 CO –, le vendeur est tenu de garantir l’acheteur tant en raison
des qualités promises qu’en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement,
enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent
dans une notable mesure.
Constitue ainsi un défaut l'absence d'une
qualité dont le vendeur avait promis l'existence ou à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre
selon les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa et les références citées,
JdT 1989 I 162 ; TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1). Selon la doctrine, il convient
de comparer deux états : l’état de la chose qui a été livrée et celui
de la chose qui devait être livrée. S’il y a une divergence entre ces deux états,
il y a nécessairement défaut (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5
e
éd., Genève/Zurich/Bâle 2016, p. 94, n. 659 ; Venturi/Zen-Ruffinen, Commentaire romand,
Code des obligations I, 2
e
éd.,
Bâle 2012, n. 2 ad art. 197 CO).
Le défaut peut être matériel s'il affecte les propriétés physiques de la chose
ou si celle-ci n'a pas l'utilité ou la valeur que l'acheteur en attendait, en raison de l'absence
d'une qualité (Tercier/Bieri/Carron, op. cit., p. 96, n. 674 ; Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit.,
n. 4 ad art. 197 CO). S’agissant des immeubles, on peut notamment citer à titre d’exemple
la différence par rapport au volume promis (TF 4A_65/2012 du 21 mai 2012 consid. 12.3 ;
TF C.416/1980 du 3 mars 1981, publié in SJ 1981 p. 518). Le défaut peut également être
de nature économique, soit lorsque la chose qui en est affectée ne permet pas d'obtenir le
rendement ou les revenus qu'il serait normal que l'acheteur puisse en retirer. Enfin, le défaut
peut être juridique si la chose vendue ne correspond pas aux exigences juridiques ou ne permet pas
à l'acheteur pour ce motif d'en tirer toutes les utilités (Tercier/Bieri/Carron, op. cit.,
p. 97, nn. 676 et 678 et les références citées ; Venturi/Zen-Ruffinen,
op. cit., nn. 5-6 ad art. 197 CO). Il en va ainsi des choses qui ne sont pas conformes aux prescriptions
administratives (ATF 95 II 119 consid. 3b, JdT 1970 I 238) ou de terrains affectés d'une restriction
de bâtir (ATF 98 II 15 consid. 3, JdT 1972 I 547).
Le vendeur répond d'abord des qualités promises, soit des assurances – qui sont des manifestations
de volonté – qu'il a pu donner à l'acheteur eu égard aux qualités de la chose.
Il peut avoir positivement assuré que la chose présentait certaines qualités ou, négativement,
que la chose ne souffrait pas de certains manquements. Il n'est pas nécessaire que le vice en question
affecte la valeur ou l'utilité de la chose pour que la responsabilité du vendeur soit engagée ;
même un défaut de moindre importance peut donner lieu à garantie, sous réserve de
l’abus de droit. L'assurance d’une qualité peut être expresse ou tacite et ne doit
ainsi pas nécessairement revêtir la forme prescrite pour le contrat. Elle peut parfois se déduire
du prix payé (lorsque celui-ci est une indication de l'authenticité de la chose) ou même
d'usages commerciaux (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., nn. 11-13 et 15 ad art. 197 CO et les références
citées).
Les qualités attendues sont celles qui n'ont pas été promises par le vendeur, mais sur
lesquelles l'acheteur pouvait compter selon les règles de la bonne foi. Dans ce cas de figure, le
vendeur n’est tenu à garantie que si l'absence de qualités attendues diminue de manière
notable soit la valeur objective de la chose – et non la valeur que lui ont attribuée les
parties (prix de vente) –, soit l'utilité prévue (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n.
17-19 ad art. 197 CO). Le niveau d'exigence quant à la qualité attendue dépend du contenu
du contrat, des règles de la bonne foi et des autres circonstances du cas concret. La responsabilité
du vendeur est moins stricte pour les qualités attendues que pour les qualités promises. Certains
auteurs soulignent qu'il y a en principe une diminution notable de la valeur ou de l'utilité prévue
lorsque l'acheteur n'aurait pas conclu le contrat ou l'aurait conclu à des conditions différentes
s'il avait connu le défaut (TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1 et les références
citées).
4.2.2
Les règles sur la garantie en raison des
défauts de la chose vendue sont en principe de droit dispositif. Les parties peuvent ainsi convenir
de clauses limitatives ou exclusives de garantie (Tercier/Bieri/Carron, op. cit., p. 115, n. 813 et la
référence citée). Selon la jurisprudence, la volonté des parties de supprimer la
garantie légale pour les défauts doit être exprimée clairement ; elle ne peut
pas résulter d'une clause dite de style, soit d'une formule usuelle dans le type de contrat en cause
et insérée dans l'acte sans que les parties aient voulu en adopter le contenu (ATF 107
II 161 consid. 6a, JdT 1981 I 582 ; TF 4A_226/2009 du 20 août 2009 consid. 3.2.2). La
détermination de la portée d'une clause excluant ou limitant la responsabilité du vendeur
ressortit à l'interprétation du contrat. Si la volonté réelle des parties ne peut
pas être clairement établie, la clause d'exclusion doit être interprétée selon
le principe de la confiance (TF 4A_551/2010 du 2 décembre 2010 consid. 2.6 ; Venturi/Zen-Ruffinen,
op. cit., n. 38 ad Intro art. 197-210 CO), comme elle pouvait et devait être comprise d’après
sa teneur littérale et son contexte, ainsi que selon l’ensemble des circonstances (ATF 130
III 686 consid. 4.3.1, JdT 2005 I 247).
Une clause générale d’exclusion n’exclut en principe pas la garantie du vendeur
pour les qualités promises et il est en général admis qu'une clause limitative ou exclusive
de garantie n'est pas limitée aux seuls défauts ordinaires, ou aux défauts que les parties
ont envisagés. Une telle clause ne couvre cependant pas les défauts auxquels, objectivement,
un acheteur raisonnable ne pouvait pas s'attendre selon les règles de la bonne foi, soit ceux qui
sortent totalement du cadre qui pouvait être envisagé au vu de l'ensemble des circonstances
concrètes (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 39 ad Intro art. 197-210 CO). En d'autres termes,
une clause limitative ou exclusive de garantie ne saurait être invoquée à l'encontre d'un
défaut de la chose vendue totalement étranger aux éventualités qu'un acheteur raisonnable
doit prendre en compte (ATF 107 II 161 consid. 6a, JdT 1981 I 582 ; TF 4C.273/2006 du 6 décembre
2006 consid. 2.1). Savoir avec quoi un acheteur doit compter dépend des circonstances du cas particulier
et l’interprétation dépend essentiellement du but reconnaissable en vue duquel quelqu’un
a acheté un objet. Pour juger si un défaut déterminé tombe ou non sous le coup de
la clause d’exclusion de garantie, il faut dès lors se fonder sur le but économique du
contrat de vente. Partant, pour qu’un défaut ne tombe pas sous le coup de la clause d’exclusion
de la garantie, il ne suffit pas qu’il soit inattendu ; il doit aussi compromettre sensiblement
le but économique du contrat (ATF 130 III 686 consid. 4.3.1 et les références citées,
JdT 2005 I 247).
4.2.3
Confronté à un litige sur l'interprétation de dispositions contractuelles, le juge doit
tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter
aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour
déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). Déterminer ce qu'un
cocontractant savait ou voulait au moment de conclure relève des constatations de fait ; la
recherche de la volonté réelle des parties est qualifiée d'interprétation subjective
(TF 4A_567/2013 du 31 mars 2014, consid. 5 ; ATF 132 III 268 consid. 2.3.2). Au stade
de l'interprétation subjective, le juge peut prendre en considération le comportement ultérieur
des parties dans la mesure où il permet d'éclairer leur volonté réelle au moment
de conclure (ATF 129 III 675 consid. 2.3).
Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou s'il apparaît que
leurs volontés intimes divergent, le juge doit découvrir quel sens les parties pouvaient ou
devaient donner, de bonne foi, à leurs manifestations de volonté réciproques (principe
de la confiance). Il s’agit de l’interprétation dite objective, laquelle revêt
un caractère subsidiaire. Le principe de la confiance permet ainsi d'imputer à une partie le
sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même s'il ne correspond pas à
sa volonté intime. L'application du principe de la confiance est une question de droit (TF 4A_567/2013
précité et les réf. citées). Cette interprétation s'effectue non seulement d'après
le texte et le contexte des déclarations, mais également sur le vu des circonstances qui les
ont précédées et accompagnées, à l'exclusion des événements postérieurs
(TF 4A_116/2014 du 17 juillet 2014 consid. 5.1).
4.3
4.3.1
Les premiers juges ont établi la volonté
commune des parties comme étant de vendre l’appartement tel qu’il est décrit, soit
avec une mezzanine qui n’est habitable ou utilisable que dans la mesure où cela est prévu
par le permis d’habiter ou d’utiliser délivré par la commune. Ils ont ainsi considéré
qu'il n'y avait pas lieu de procéder à une interprétation objective de cette clause selon
le principe de la confiance.
A l’instar des premiers juges, il faut considérer que la vente portait sur un bien immobilier
qui était bien connu des parties, notamment de l'appelante qui avait eu l'occasion de le visiter
à plusieurs reprises, accompagnée de son architecte. La référence au permis d'habiter
ou d'utiliser n° [...] inscrite dans l’acte authentique signé par les parties était
claire et sans équivoque. Par ailleurs, l'appelante ne conteste pas avoir eu connaissance de ce
document au moment de conclure cet acte, ce qu’elle serait mal venue de soutenir, vu la teneur
du chiffre 9 lettre d de l'acte de vente-emption. Quant au contenu de ce permis, il était également
clair et univoque s’agissant du caractère inhabitable de la mezzanine. Partant, vu les circonstances
antérieures et postérieures à l’acte de vente, c’est à raison que les
premiers juges ont considéré que la réelle et commune intention des parties était
d’acheter, respectivement de vendre, l’appartement en question tel que décrit dans l’acte
de vente, dans la mesure où tous les éléments principaux de cet acte étaient clairs
pour les parties.
4.3.2
L'appelante soutient toutefois que les intimés lui auraient donné une garantie, qui dérogeait
au régime général prévu par l'acte, quant au caractère habitable de la mezzanine.
A ce titre, elle se fonde sur la plaquette descriptive de l'appartement et sur la référence
dans l'acte de vente aux « plans du permis d'habiter ou d'utiliser ».
S'agissant de la plaquette, elle n'est absolument pas décisive, dès lors qu'il s'agit uniquement
d'un descriptif – approximatif quant aux surfaces – de l'appartement vendu, auquel l'acte
de vente ne renvoie pas pour en faire partie intégrante. De plus, l’acte de vente ne contient
aucune indication quant à la surface de l’appartement, ce qui ne permet pas à l’appelante
de faire un quelconque parallèle entre la surface de l’appartement et l’habitabilité
de la mezzanine.
S'agissant du second moyen, il confine à la témérité. En effet, le permis d'habiter
n° [...] produit en première instance tant par l’appelante que par les intimés n’est
accompagné d'aucun plan. Et pour cause, puisqu'il s'agit d'une décision administrative et que
celle-ci ne renvoie pas à un plan. Il s'agit là à l'évidence d'une imprécision
du notaire, lequel n'a pas commis la même « erreur » au chiffre 9 lettre d de
son acte, où il est fait mention du permis d'habiter ou d'utiliser, sans référence à
de quelconques plans.
Pour le surplus, l'attention de l'appelante a été attirée à maintes reprises sur
le fait que la mezzanine n'était pas habitable, que cela soit par les intimés, par le courtier,
mais également par le notaire lors de l'instrumentation de l'acte. De plus, l'appelante était
accompagnée d'une architecte tant pour les visites de l’appartement que pour la signature
de l’acte authentique devant le notaire, qui a d’ailleurs duré plus qu’à
l’accoutumée. Il ne pouvait dès lors pas lui échapper que la mezzanine était
inhabitable. Le fait que l'appelante ait obtenu – après avoir dû insister selon ses dires
– que le chiffre 4 soit complété avec cette référence au permis d'habiter ne
saurait être considéré comme une garantie supplémentaire que lui auraient donnée
les intimés, qui irait à l'encontre de la décision communale et de toutes les déclarations
des autres témoins, notamment du courtier et du notaire, qui ont attiré l'attention de l'appelante
sur cette question. En effet, la formulation malheureuse du chiffre 4 de l’acte notarié, certainement
due à l’insistance de l’appelante, ne saurait pallier la connaissance accrue du bien
ainsi que des documents y relatifs, par l’appelante.
4.4
Les premiers juges ont par surabondance estimé que, même à considérer que les conditions
de l’action en garantie des défauts étaient remplies, il apparaissait douteux que l’appelante
puisse obtenir une réduction du prix de vente, notamment parce que la mezzanine n’engendrait
aucune moins-value, et qu’au demeurant l’appelante pouvait en jouir et utiliser cet espace.
Cette motivation est convaincante. En effet, l’action en réduction du prix de l’art.
205 al. 1 CO suppose une moins-value de la chose. L’appelante fait valoir une réduction du
prix de vente de l’appartement équivalant à la proportion entre la surface de la mezzanine
et la surface totale de l’appartement. Ce calcul revient à supprimer purement et simplement
la surface relative à la mezzanine, ce qui n’est pas admissible dans la mesure où cette
surface apporte au demeurant un avantage incontestable à l’appartement. En l’absence
de moins-value, il n’y a pas de place pour l’action minutoire.
5.
5.1
Au vu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté et le jugement confirmé.
5.2
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 3’147 fr. (art. 62 al.
1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à
la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
5.3
Vu l’issue du litige, l’appelante
versera aux intimés de pleins dépens de deuxième instance, qui doivent être arrêtés,
compte tenu de la valeur litigeuse, de l’importance et des difficultés de la cause, ainsi
que des opérations nécessaires à la procédure d’appel
(art.
3 et 7 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; RSV 270.11.6])
,
à 4'000 francs.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 3'147 fr. (trois mille cent
quarante-sept francs), sont mis à la cha
rge
de l’appelante R.________.
IV.
L’appelante R.________ doit verser aux intimés A.W.________ et B.W.________, créanciers
solidaires, la somme de 4’000 fr. (quatre mille francs) à titre de dépens de deuxième
instance.
V.
L’arrêt est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Christian Dénériaz (pour R.________),
‑
Me Daniel Pache (pour A.W.________ et B.W.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente de la Chambre patrimoniale cantonale.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :