vd_findinfo · HC / 2016 / 390 · 2016-04-04 · fr

BAIL À LOYER, AVIS DES DÉFAUTS, NETTOYAGE, RESTITUTION{EN GÉNÉRAL} | 267a CO

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 04.04.2016 HC / 2016 / 390

TRIBUNAL
CANTONAL
XZ15.001747-151927
114
CHAMBRE
DES RECOURS CIVILE
_________________________________________
Arrêt du
4 avril 2016
__________________
Composition
:               M.
Winzap
,
président
Mmes
Merkli et Giroud Walther, juges
Greffier
:              M.
Hersch
*****
Art.
267a al. 1 et 2 CO
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par
B.______
SA
, à Yverdon-les-Bains, demanderesse, contre
le jugement rendu le 18 mai 2015 par la Présidente du Tribunal des baux dans la cause divisant la
recourante d’avec
H.________
,
à Orbe, et
L.________
,
à Yverdon-les-Bains, défendeurs, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal considère
:
En fait :
A.
Par jugement du 18 mai 2015, dont les considérants écrits ont été adressés aux
parties le 20 octobre 2015, la Présidente du Tribunal des baux a dit que H.________ et L.________,
solidairement entre eux, doivent payer à B.______ SA la somme de 2'089 fr. 95 avec intérêt
à 5 % l'an dès le 1
er
janvier 2014 sur le montant de 274 fr. 30 et dès le 16 mars 2014 sur le solde (I), levé définitivement
à concurrence de ce montant l’opposition à la poursuite n° [...] de l'Office des
poursuites du district du Jura - Nord vaudois (II), rendu le jugement sans frais ni dépens (III)
et rejeté toutes autres et plus amples conclusions (IV).
En droit, le premier juge, statuant sur une action en paiement de loyer et de frais de remise en état
intentée par la bailleresse B.______ SA à l’encontre des locataires H.________ et L.________,
a retenu, s’agissant des frais de remise en état, que
la
convention de sortie établie par la bailleresse lors de l’état des lieux de sortie du
2 décembre 2013 et envoyée aux locataires les 3 et 4 décembre 2013 valait certes avis
des défauts formé en temps utile pour un certain nombre de dégâts à l'appartement,
mais ne mentionnait pas le nettoyage de l'appartement, de sorte que le remboursement de la facture de
C.______ SA, d'un montant de 1'602 fr. 70, ne pouvait être mis à la charge des locataires sortants.
B.
Par acte du 19 novembre 2015, B.______ SA a interjeté
recours contre le jugement précité, en concluant, avec suite de frais et dépens, a sa
réforme en ce sens que H.________ et L.________, solidairement entre eux, lui doivent la somme de
3'697 fr. 90 avec intérêt à 5 % l'an dès le 1
er
janvier 2014 sur le montant de 274 fr. 30 et dès le 16 mars 2014 pour le solde, subsidiairement
à l'annulation du jugement et au renvoi de la cause au premier juge pour nouvelle décision
dans le sens des considérants.
Invités à déposer une réponse, H.________ et L.________ ne se sont pas déterminés
dans le délai imparti à cet effet.
C.
La Chambre des recours civile fait sien dans son entier l'état de fait du jugement, complété
par les pièces du dossier, dont il ressort notamment ce qui suit :
1.
Par contrat du 6 juin 2006, B.______ SA a remis
à bail à H.________ et L.________ un appartement de quatre pièces au 3
ème
étage de l’immeuble sis [...], à Yverdon-les-Bains, pour un loyer mensuel net de 1'100
fr., charges et frais de téléréseau non compris. Conclu pour une durée initiale d’un
an à compter du 1
er
juillet 2006, le bail se renouvelait ensuite de trois mois en trois mois et pouvait être résilié
moyennant avis donné au moins quatre mois à l’avance pour la prochaine échéance.
Par lettre non datée reçue par [...] (ci-après : la gérance) le 31 octobre 2013,
H.________ et L.________ ont résilié le bail au 30 novembre 2013. Le 26 novembre 2013, la gérance
a informé ces derniers qu’ils étaient libérés de leurs obligations à compter
du 1
er
décembre 2013, sous réserve du décompte de charges et de l’état des lieux de
sortie.
2.
L’état des lieux de sortie a été
dressé par la gérance le 2 décembre 2013, en l’absence de H.________ et de L.________.
Le même jour, la gérance a établi une « convention de sortie ». Seul
ce dernier document a été envoyé les 3 et 4 décembre 2013 aux locataires sortants,
avec une lettre d’accompagnement.
L’état des lieux de sortie mentionnait notamment que, dans les WC, la
cuvette,
le siège, la chasse et le porte-papier étaient très sales, de même que, dans la cuisine,
l’évier, l’égouttoir, le frigo-congélateur, le four, la ventilation et les
armoires. Au bas du document figurait la mention suivante : « logement très sale,
asticots sur les murs
».
S’agissant des frais de remise en état, la convention de sortie mentionnait les postes suivants :
« réfection peintures appartement y compris boiseries », « réfection
parquets », « réparer et boucher trous dans murs et portes », « fournir
deux verres à dents et globe cuisine », « miroir et tablette pharmacie endommagés »,
« vider la cave », « enlever support cadre porte cuisine », « fourniture
d’une clé de l’immeuble » et « remplacement cylindre appartement ».
La lettre d’accompagnement indiquait que tous les postes mentionnés dans la convention de
sortie seraient facturés aux locataires sortants, selon les factures correspondantes à intervenir.
Le 13 décembre 2013, C.______ SA a adressé à la gérance une facture de 1602 fr. 70,
assortie d’un escompte de 5 %, pour le nettoyage complet de l’appartement.
3.
Sur requête de B.______ SA, l’Office
des poursuites du district du Jura - Nord vaudois a notifié le 29 septembre 2014 à L.________
un commandement de payer dans la poursuite n° [...], d’un montant total de 10'945 fr. 70,
comprenant notamment 1'602 fr. 70 à titre de facture de C.______ SA. L.________ y a fait opposition.
Par demande du 6 janvier 2015, B.______ SA a conclu, avec suite de frais et dépens, à ce que
H.________ et L.________ soient reconnus ses débiteurs et lui doivent paiement de la somme de 12'644 fr. 78
plus intérêt à 5 % l’an dès le 1
er
janvier 2014, échéance moyenne, et à ce que l’opposition à la poursuite n°
[...] soit définitivement levée. Invités à déposer une réponse, H.________
et L.________ ne se sont pas déterminés dans le délai imparti. Lors de l’audience
du 18 mai 2015, à laquelle les locataires sortants n’ont pas comparu, B.______ SA a réduit
ses conclusions à 7'000 fr. plus intérêt à 5 % l’an dès le 16 mars 2015.
En droit
:
1.
A teneur de l’art. 319 let. a CPC (Code
de procédure civile suisse du 19 décembre 2008 ; RS 272), le recours est recevable contre les
décisions finales de première instance qui ne peuvent faire l’objet d’un appel.
Selon l’art. 308 al. 2 CPC, dans les affaires patrimoniales, l’appel est recevable si la
valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins. Le recours, écrit
et motivé, doit être introduit auprès de l’instance de recours dans les 30 jours
à compter de la notification de la décision motivée (art. 321 al. 1 CPC).
En l’espèce, formé à l’encontre
d’une décision finale dans une cause dont la valeur litigieuse est inférieure à
10'000 fr. et déposé en temps utile par une partie qui a un intérêt digne de protection
(art. 59 al. 2 let. a CPC), le présent recours est recevable.
2.
Le recours est recevable pour violation du droit
(art. 320 let. a CPC) et constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 let. b CPC). L’autorité
de recours dispose d’un plein pouvoir d’examen s’agissant de la violation du droit
(Spühler, Basler Kommentar ZPO, 2
e
éd., 2013, n. 26 ad art. 319 CPC). Elle revoit librement les questions de droit soulevées par
le recourant et peut substituer ses propres motifs à ceux de l’autorité précédente
ou du recourant (Hohl, Procédure civile, tome II, 2
e
éd., 2010, n. 2508). S’agissant des faits, toutefois, le pouvoir d’examen dont dispose
l’autorité saisie d’un recours est plus restreint qu’en appel, le grief de la
constatation manifestement inexacte des faits se recoupant avec celui de l’arbitraire au sens de
l’art. 9 de la Constitution fédérale (Jeandin, CPC commenté, 2011, n. 4 et 5 ad
art. 321 CPC et les réf. cit.).
La pièce produite à l'appui
du recours, à savoir une copie du procès-verbal de l’état des lieux de sortie du
2 décembre 2013, figure déjà au dossier de première instance et est donc recevable
.
3.
3.1
La recourante fait grief au premier juge d’avoir
considéré que le poste « nettoyage de l'appartement », objet de l'intervention
de l'entreprise C.______ SA facturée le 13 décembre 2013 à hauteur de 1'602 fr. 70, n'avait
pas fait l'objet d'un avis des défauts valable. Si elle ne conteste pas que le poste en question
n'ait pas été expressément mentionné par la convention de sortie dressée à
la suite de l'état des lieux effectué en l'absence des intimés et transmise à ces
derniers par courriers des 3 et 4 décembre 2013, la recourante fait valoir que les courriers d'accompagnement
de cette convention de sortie faisaient suffisamment état de « l'état pitoyable »
dans lequel le logement avait été laissé ; elle se réfère pour le surplus
au procès-verbal de l'état des lieux de sortie dressé le 3 décembre 2013, lequel
comporte en plusieurs endroits des indications de la saleté de l'appartement ou de ses équipements.
Selon elle, le poste « nettoyage de l’appartement » aurait fait l’objet
d’un avis des défauts valable et les intimés seraient tenus au remboursement de la facture
y relative.
3.2
A la fin du bail, le locataire doit restituer
la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO). Lors de
la restitution, le bailleur doit vérifier l'état de la chose et aviser immédiatement le
locataire des défauts dont celui-ci répond (art. 267a al. 1 CO). Si le bailleur néglige
de le faire, le locataire est déchargé de toute responsabilité, à moins qu'il ne
s'agisse de défauts qui ne pouvaient pas être découverts à l'aide des vérifications
usuelles (art. 267a al. 2 CO).
L'avis des défauts doit être précis et détaillé. Le bailleur doit clairement
faire connaître au locataire la liste des défauts dont il le tient pour responsable. Si le
procès-verbal de sortie des locaux répond à ces exigences, il peut valoir avis des défauts
au sens de l'art. 267a CO. Il doit toutefois permettre de discerner quels défauts, parmi tous ceux
recensés, sont imputables au locataire (CREC 6 janvier 2016/6 consid. 3.1 ; Burkhalter/Martinez-Favre,
Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, 2011, n. 35b ad art. 267-267a CO ; Lachat,
Le bail à loyer, 2008, n. 4.3 p. 806 ; Higi, Zürcher Kommentar, 4
e
éd., 1995, nn. 26-30 ad art. 267a CO). Lorsque l'état des lieux est établi contradictoirement
et qu'il est signé sur place par le locataire, l'avis des défauts est donné valablement,
pour autant que le constat contradictoire précise les défauts pour lesquels le locataire est
tenu pour responsable, un exemplaire du document lui étant remis (Aubert, in Bohnet/Montini, Commentaire
pratique, Droit du bail à loyer, 2010, nn. 15 et 17 ad art. 267a CO et la jurisprudence citée).
En cas de litige, le bailleur doit démontrer qu'il a donné à temps l'avis des défauts
et que celui-ci était suffisamment précis (Lachat, op. cit., n. 4.5 p. 807). Le Tribunal
fédéral a considéré qu'un procès-verbal d'état des lieux de sortie, même
signé par le locataire, ne valait pas avis des défauts s'il se bornait à énumérer
des "dégâts par nature imputables" au locataire, dès lors qu'il s'agissait de
reproches trop généraux pour satisfaire aux exigences d'un avis de défauts (TF 4A_545/2011
du 11 janvier 2012 consid. 3.4).
Le bailleur doit procéder à la vérification lors de la restitution effective, voire immédiatement
après. Il doit aviser "immédiatement" le locataire des défauts dont celui-ci
répond. Selon la doctrine, l'avis doit en règle générale être donné dans
les deux ou trois jours ouvrables après la restitution, voire une semaine après (Commentaire
SVIT, op. cit., n. 35 ad art. 267-267a CO ; Zehnder, Die Mängelrüge im Kauf-, Werkvertrags-
und Mietrecht, RSJ 2000 p. 545 s.). D'aucuns soulignent qu'il faut tenir compte des circonstances du
cas concret (Lachat, op. cit., p. 805, note infrapaginale 20 ; cf. Weber, Basler Kommentar, 6
e
éd., 2015, n. 3 ad art. 267a CO). Selon les pratiques cantonales, l'avis donné trois semaines
ou un mois après la remise des locaux est en principe tardif (Aubert, in Bohnet/Montini, op. cit.,
n. 17 ad art. 267 CO et les arrêts cités). Le Tribunal fédéral a jugé tardif
un avis intervenu environ deux mois après le changement de sous-locataire (TF 4A_589/2012 du 21
novembre 2012 consid. 2.2 ; TF 4A_388/2012 du 7 janvier 2014 consid. 2.3.1).
3.3
En l’espèce, le procès-verbal
de l'état des lieux de sortie du 3 décembre 2013 a été dressé en l'absence des
locataires intimés. Ce document pointe certes à de nombreuses reprises un état de saleté
du logement ou de ses installations dont on peut comprendre, pour la plupart d'entre elles, notamment
sous les rubriques « WC » (cuvette, siège, chasse, porte-papier) et « cuisine »
(évier, égouttoir, frigo-congélateur, four, ventilation, armoires) que l'état de
saleté est – de par la nature et l'usage des installations – considéré par
la bailleresse comme imputable à la partie locataire ; il est également exact qu'au bas
de ce document, une adjonction manuscrite décrivant l'appartement comme « très sale, asticots
sur les murs » comporte une critique de l'état général de saleté de l'appartement
qui met manifestement en cause la responsabilité de la partie locataire. Cependant, il ne ressort
pas de l'état de fait retenu, ni de la demande du 6 janvier 2015, ni des lettres des 3 et 4 décembre
2013 qui accompagnaient la transmission de la convention de sortie, que ledit procès-verbal de l'état
des lieux de sortie aurait été transmis aux locataires intimés. La pièce en question,
produite à l'audience du 18 mai 2015, n'a d'ailleurs pas été produite en annexe audit
courrier, ni dans le même bordereau, mais ultérieurement et indépendamment. Il n'est dès
lors pas établi, quoi qu’en dise la recourante en procédure de recours, que le procès-verbal
de l'état des lieux du 3 décembre 2013 aurait été porté en temps utile à
la connaissance des intimés pour valoir avis des défauts. Partant, c’est à juste
titre que le premier juge a considéré que le poste « nettoyage de l’appartement »
n’avait pas fait l’objet d’un avis des défauts valable et qu’il n’y
avait pas lieu de mettre la facture correspondante à la charge des intimés.
S’agissant de la mention générale de « l'état pitoyable » de
l’appartement dans le courrier accompagnant la convention de sortie, elle n’est pas suffisamment
explicite, au regard de la jurisprudence et de la doctrine précitée, pour valoir avis du défaut
de nettoyage de l’appartement. Il en va de même du contenu de la convention de sortie elle-même,
insuffisant pour fonder une prétention en remboursement des frais de nettoyage, la motivation du
premier juge à cet égard n’étant à juste titre pas remise en question.
4.
Il découle des considérants qui précèdent
que le recours doit être rejeté et le jugement entrepris confirmé. Les frais judiciaires
de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (art. 69 al. 1 et 70 al. 1 TFJC [tarif des
frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), doivent être mis à
la charge de la recourante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Il n’y a pas lieu d’allouer
de dépens aux intimés, ces derniers ne s’étant pas déterminés.
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (cent francs), sont
mis à la charge de la recourante B.______ SA.
IV.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
4 avril 2016
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Robert Fox (pour B.______ SA),
‑
H.________,
‑
L.________.
La Chambre des recours civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Madame la Présidente du Tribunal des baux.
Le greffier :