vd_findinfo · HC / 2013 / 256 · 2013-04-19 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, PRINCIPE DE LA RÉCEPTION, DÉLAI DE GARDE, CONGÉ DE REPRÉSAILLES | 257d CO, 271a al. 1 let. a CO, 138 al. 3 let. a CPC (CH), 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 19.04.2013 HC / 2013 / 256

TRIBUNAL
CANTONAL
JL12.044208-130359
205
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
19 avril 2013
__________________
Présidence
de              M.
COLOMBINI
,
président
Juges
:              M.
Battistolo et Mme Charif Feller
Greffière
:              Mme
Vuagniaux
*****
Art.
257d et 271a al. 1 let. a CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
X.________
,
à Gland, intimé, contre l'ordonnance rendue le 31 janvier 2013 par la Juge de paix du district
de Nyon dans la cause divisant l'appelant d’avec
G.________
,
à Givrins, requérante, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 31 janvier 2013, dont les considérants écrits ont été adressés
aux parties le 1
er
février 2013, la Juge de paix du district de Nyon a ordonné à X.________ de quitter et
rendre libres pour le 18 mars 2012 (recte : 2013) à midi les locaux occupés dans l’appartement
n
o
46
et la cave y afférente sis à [...] à 1196 Gland (I), dit qu'à défaut pour la
partie locataire de quitter volontairement ces locaux, l'huissier de paix est chargé sous la responsabilité
du juge de paix de procéder à l'exécution forcée sur requête de la partie bailleresse,
avec au besoin l'ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique
de concourir à l'exécution forcée, s'ils en sont requis par l'huissier de paix (III),
arrêté les frais judiciaires et les dépens (IV à VI) et rejeté toutes autres
ou plus amples conclusions (VII).
En droit, le premier juge a constaté que l'entier de l'arriéré de loyer n'avait pas été
payé dans le délai de trente jours imparti, que le locataire avait contesté en temps utile
la résiliation de bail, mais qu'il n'existait aucun motif d'annulabilité, que le congé
donné le 3 septembre 2012 était valable et que l'on était en présence d'un cas clair
au sens de l'art. 257 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2010; RS 272) permettant
de faire application de la procédure sommaire des art. 248 ss CPC.
B.
Par acte du 15 février 2013, X.________ a fait appel de cette ordonnance en concluant à l’annulation
de la résiliation et de l’expulsion.
Le 25 mars 2013, X.________ s'est acquitté de l'avance de frais de 751 fr. et a informé la
cour de céans qu'il faisait élection de domicile auprès de [...], à Gland.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les
pièces du dossier :
1.
Par contrat signé le 18 juin 2007, G.________
a remis à bail à X.________ un appartement et une place de parc à [...], à Gland,
à partir du 1
er
juillet 2007. Le loyer mensuel net de l'appartement était de 3'000 fr., plus charges par 200 fr.,
et celui de la place de parc de 150 francs. Conclu initialement du 1
er
juillet 2007 au 30 juin 2009, le bail se renouvelait ensuite pour une année, sauf avis de résiliation
de l'une ou l'autre des parties donné et reçu au moins trois mois à l'avance pour l'échéance
suivante et ainsi de suite d'année en année.
2.
Le 25 janvier 2012, le locataire a demandé à la bailleresse une diminution de son loyer net
en raison de la baisse du taux hypothécaire. Il a indiqué que son adresse était [...],
à Gland.
3.
Le 16 février 2012, la bailleresse a mis en demeure le locataire de s'acquitter du loyer du mois
de février 2012 dans un délai de dix jours et l'a informé qu'à défaut, le loyer
serait dû par trimestre d'avance dès le 1
er
mars 2012.
4.
Le 27 février 2012, le locataire a répondu que son domicile légal n'était pas celui
de son bail à loyer depuis la signature du contrat. En outre, il a demandé une exemption totale
de loyer pendant la durée des travaux qui avaient commencé trois semaines auparavant, ainsi
que le paiement d'une indemnité de 20'000 fr. pour les risques encourus. Le locataire a indiqué
que son adresse était [...], à Gland.
5.
Le 5 avril 2012, X.________ a saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer,
à Nyon (ci-après : Commission de conciliation), d'une requête de baisse de loyer,
de contestation de paiement du loyer par trimestre d'avance et de contestation de la surface réelle
de l'appartement.
6.
Par lettre du 18 avril 2012, la Commission de conciliation a cité la bailleresse à comparaître
personnellement le 5 juin 2012. Il était indiqué sur la convocation que l'adresse du demandeur
était [...], à Gland.
7.
Par lettre recommandée du 31 mai 2012 envoyée à [...], à Gland, la bailleresse a
mis en demeure le locataire de s'acquitter, dans les trente jours, des loyers de février à
mai 2012, correspondant au montant de 12'212 fr. compte tenu de la diminution de loyer accordée
en raison des travaux effectués dans l'immeuble.
8.
A l'issue de l'audience du 5 juin 2012, la Commission de conciliation a prononcé ce qui suit le
8 juin 2012 :
« I.
Ordre est donné à Monsieur X.________ d'ici au 30 juin 2012 de payer à la propriétaire
les loyers en retard des mois de février, mars, avril, mai et juin soit la somme de Fr. 17'140.-
et de payer le loyer de juillet d'un montant de Fr. 3'298.- (tenant compte de la baisse de loyer selon
point 5 ci-dessous). Le montant total, y compris acomptes charges etc., représente la somme de Fr.
20'438.-.
II.
Une réduction de loyer de 50 % est accordée au locataire pour le défaut de la chose
louée pour la période du 6 février 2012 au 22 mai 2012 soit 3 ½ mois. Le montant
de la réduction se présente comme suit : Fr. 3000.- x 3,5 mois x 50 % = Fr. 5'250.-.
III.
Le paiement net en mains de la propriétaire le 30 juin 2012 s'élève donc à Fr. 15'188.-
(Fr. 20'438.- - Fr. 5'250.-).
IV.
Le loyer du mois d'août 2012 et les suivants seront payés le 25 du mois précédant
l'échéance. Si l'échéance mensuelle n'est pas respectée, la propriétaire
sera en droit d'exiger le paiement par trimestre d'avance.
V.
A partir du 1
er
juillet 2012, le loyer net sera fixé à Fr. 2'870.-. TH à 2,50 %. Taux connu lors
de la requête. IPC à 103.9 (mars 2012) base 100/2005. Charges immeubles arrêtées
au 31 décembre 2011.
(…)
Le locataire ne s'est pas opposé à cette proposition de jugement, qui est entrée en force
le 9 juillet 2012.
9.
Par courrier recommandé du 17 juillet 2012 adressé à [...], à Gland, G.________ a
mis en demeure X.________ de lui payer, dans les trente jours, la somme de 15'188 fr. comme convenu lors
l'audience de la Commission de conciliation du 5 juin 2012, sous menace de la résiliation du bail
à loyer. La lettre de sommation a été renvoyée à l'expéditeur à l'échéance
du délai de garde postal fixé au 25 juillet 2012, avec la mention « non réclamé ».
10.
Par lettre recommandée du 3 septembre 2012 envoyée à [...], à Gland, G.________ a
résilié le bail à loyer avec effet au 31 octobre 2012, au motif que le locataire
n'avait pas payé les loyers depuis février 2012.
11.
Par courrier du 18 septembre 2012, X.________ a contesté la résiliation de bail auprès
de la bailleresse et lui a proposé de payer tous les loyers de février à décembre
2012, puis de procéder à un ordre automatique pour les mois suivants. Il a ajouté que
le courrier du 17 juillet 2012 ne lui était pas parvenu.
12.
Le 27 septembre 2012, la bailleresse a répondu au locataire qu'elle ne souhaitait pas entrer en
matière sur sa proposition du 18 septembre 2012 et que la procédure de résiliation de
bail allait suivre son cours.
13.
Le 1
er
octobre 2012, l'Office des poursuites et faillites du district de Nyon a notifié à la bailleresse
un avis de rejet de réquisition de poursuite, aux motifs que selon la Ville de Gland et le Registre
cantonal des personnes, le locataire était parti le 1
er
mars
2010 pour Hergiswil (NW), et que selon l'Office des poursuites de Stans, l'intéressé était
inscrit au contrôle des habitants, mais n'habitait pas Hergiswil.
14.
Le 9 octobre 2012, X.________ a saisi la Commission de conciliation d'une requête tendant à
l'annulation de la résiliation de bail à loyer.
15.
Le 1
er
novembre 2012, G.________ a saisi le Juge de paix du district de Nyon d'une requête tendant à
l'expulsion de X.________ de son appartement.
16.
Le 5 novembre 2012, la Commission de conciliation a informé la Justice de paix du district de Nyon
qu'elle n'entendait pas examiner la requête en annulation de congé de X.________ avant de connaître
l'issue de la procédure d'expulsion.
17.
Le 20 décembre 2012, X.________ s'est déterminé sur la requête d'expulsion en soutenant
qu'il n'avait pas reçu le courrier de mise en demeure du 17 juillet 2012, qu'il était
domicilié à Hergiswil depuis le 1
er
mars 2010 et que le fils de la propriétaire qui habitait au-dessus était au courant de cette
situation. Il a produit une attestation de la Ville de Gland datée du 14 avril 2010 selon laquelle
il était parti le 1
er
mars 2010 à destination de Hergiswil.
En droit
:
1.
Le litige porte sur le bien-fondé d’une
ordonnance prononçant une expulsion pour défaut de paiement de loyer. Pour déterminer
quelle voie de droit, de l’appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse
calculée selon le droit fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la période minimum
pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n’est pas valable, période qui
s’étend jusqu’à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné.
En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être
inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l’art. 271a al. 1 let. e CO
consacre I’annulabilité d’une résiliation (JT 2011 III 43; TF 4A_634/2009 du 3
mars 2010 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1).
En l'espèce, le loyer mensuel s'élevant à 3'000 fr., la valeur litigieuse est supérieure
à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC). Interjeté dans
les dix jours s'agissant d'une procédure sommaire (art. 314 al. 1 CPC) par une partie qui y a intérêt
(art. 59 al. 2 let. a CPC), l’appel est dès lors recevable.
2.
a)
L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits
(art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable,
y compris les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi
à la décision du juge et doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office
conformément au principe général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (JT 2011 III 43).
b)
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits
sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien
que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient à l’appelant de démontrer
si ces conditions sont réalisées, de sorte que l’appel doit indiquer spécialement
de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles
selon lui (JT 2011 III 43).
En l'espèce, les pièces 1 à 10 et 12 produites par l’appelant en deuxième instance
figurent dans le dossier de première instance et ne sont pas nouvelles. La pièce 11 est constituée
de deux courriers : la lettre du 27 février 2012 du locataire à la bailleresse figure
déjà au dossier et la lettre du 6 mars 2012 du locataire à la bailleresse est irrecevable,
car elle aurait pu être produite en première instance. Enfin, la pièce 13 est recevable,
s'agissant de la décision attaquée.
3.
a)
L’appelant fait valoir que la mise en demeure du 17 juillet 2012 lui a été envoyée
à une ancienne adresse ( [...]), qui n’est plus valable juridiquement depuis le 1
er
mars 2010. Il soutient qu’il a annoncé son départ auprès du contrôle des habitants
de Gland le 14 avril 2010 pour prendre domicile à Hergiswil, puis qu’il s’est domicilié
dès le 15 septembre 2012 chez sa fille à Lucinges (France), de sorte que la commination a été
envoyée à une adresse qui n’était pas valable.
b)
En cours de bail, le locataire a le devoir d’informer le bailleur des modifications importantes
(divorce, séparation, déménagement d’un des époux hors du domicile conjugal,
déplacement du domicile familial) qui peuvent avoir une influence sur l’existence du logement
de la famille. Ainsi, si les époux vivent dorénavant séparément, il est suffisant
d’envoyer l'avis comminatoire à chacun des époux à l’adresse qui valait jusqu’alors
comme domicile de la famille, cela pour autant que le bailleur n’ait pas connaissance de la nouvelle
adresse de l’époux qui a quitté la demeure familiale (TF 4A_125/2009 du 2 juin 2009 c.
3.4.1, CdB 2009 p. 105). Il n’appartient pas au bailleur de chercher la nouvelle adresse de
l’époux qui ne l’a pas communiquée, même si ce bailleur est au courant du
fait que les époux vivent séparés (TF 4A_673/2012 du 21 novembre 2012 c. 3, confirmant
CACI 1
er
octobre
2012/450). On peut tirer de cette jurisprudence le principe général qu’il incombe au
locataire d’informer le bailleur de son changement d’adresse.
c)
Dans le cas particulier, la lettre de mise en demeure du 17 juillet 2012 a été envoyée
à l’adresse [...], à Gland. Elle est revenue comme non réclamée. Loin d’informer
la bailleresse de son changement d’adresse, l’appelant lui avait écrit, respectivement
à son mandataire, à réitérées reprises concernant leur relation contractuelle,
en indiquant comme adresse [...] (cf. lettres des 25 janvier 2012 et 27 février 2012). Il a requis
une baisse de loyer devant la Commission de conciliation, en indiquant la même adresse (cf. convocation
du 18 avril 2012).
Il apparaît de plus que la lettre de résiliation du 3 septembre 2012 envoyée à [...]
a bien atteint l'appelant puisqu’il y a répondu le 18 septembre 2012. A cela s’ajoute
que si l’appelant est effectivement inscrit au contrôle des habitants de Hergiswil, il n’y
réside toutefois pas (cf. lettre du 1
er
octobre
2012 de l'Office des poursuites de Nyon).
Au vu de ce qui précède, l’appelant ne saurait se prévaloir d’une autre adresse
que celle qu'il avait lui-même indiquée sans commettre un abus de droit. On doit dès lors
retenir, conformément à la jurisprudence, que l'avis comminatoire a été reçu
le septième et dernier jour du délai de garde postal (ATF 137 III 208 c. 3.1.3; ATF 119 II
47, JT 1994 I 205), soit le 25 juillet 2012.
De surcroît, l'appelant ne prétend pas qu'il a réglé l'arriéré de loyer
dans le délai de trente jours qui a commencé à courir au lendemain du 25 juillet 2012.
Au contraire, dans sa lettre du 18 septembre 2012 en réaction à la résiliation de bail,
il admet qu'il n'a pas payé les loyers concernés, puisqu'il propose de s'acquitter des loyers
de février à décembre 2012.
4.
a)
L’appelant soutient également que l’expulsion constituerait une mesure de représailles
à la suite de sa demande de baisse de loyer et d’indemnité pour travaux dangereux.
b)
Le congé donné au locataire en demeure pourra aussi être annulé s'il constitue un
congé de représailles au sens de l'art. 271a al. 1 let. a CO (TF 4C.35/2004 du 27 avril 2004
c. 3.1, in SJ 2004 I 424).
Il n’y a cependant rien d’abusif à ce que le bailleur résilie le bail d’un
locataire qui ne paie plus son loyer même s’il a – ou a eu – un litige avec ce
locataire, que ce litige ait été porté ou non devant l’autorité de conciliation
ou judiciaire (art. 271a al. 3 let. b CO; TF 4A_361/2008 du 26 septembre 2008 c. 2.3.2 et l’arrêt
cité; CREC I 31 octobre 2008/502). Ce n’est que dans des circonstances tout à exceptionnelles
que l'on peut concevoir qu'un congé donné conformément à l'art. 257d CO puisse être
annulable en vertu de l'art. 271a al. 1 let. a CO (TF 4A_468/2010 du 29 octobre 2010 c. 2; TF 4A_566/2011
du 6 décembre 2011 c. 4.2 : des relations difficiles avec la régie ne suffisent pas).
Ainsi n’est pas abusif le congé fondé sur le fait que le locataire avait cessé de
payer son loyer, même si ce dernier invoquait des bruits excessifs dans l’immeuble (CREC I
31 janvier 2007/48) ou des défauts, sans cependant avoir consigné le loyer conformément
aux art. 259g et h CO (TF 4A_468/2010 du 29 octobre 2010 c. 2).
c)
En l’espèce, l’appelant n’établit aucune circonstance exceptionnelle qui
permettrait de retenir un abus de droit de la part de la bailleresse. C’est d’autant moins
le cas que la sommation du 17 juillet 2012 est intervenue après l'entrée en force de la proposition
de jugement de la Commission de conciliation du 8 juin 2012, laquelle tenait dûment compte d'une
réduction de loyer en raison des travaux effectués et de la baisse du taux hypothécaire.
5.
L’appelant fait valoir que la Commission de conciliation a été saisie et qu’elle
n’a pas encore statué.
Lorsque le locataire saisit parallèlement la commission de conciliation en contestation du congé,
mais que les motifs invoqués à l’appui de la demande d’annulation du congé
sont dénués de fondement, le juge de l’expulsion pourra faire application de l’art.
257 CPC, à savoir application de la procédure sommaire en présence d'un cas clair. Certes,
selon une partie de la doctrine, il n’y a pas cas clair lorsque la demande d’expulsion est
déposée alors que, préalablement, le congé a été ou pourrait être
contesté (en ce sens, Lachat, Procédure civile en matière de baux à loyer, 2011,
pp. 168-169, qui réserve uniquement les demandes d’annulation de congé anticipé
qui n’ont manifestement aucune chance de succès et consacrent un abus manifeste de procédure).
Cette approche, trop restrictive, doit toutefois être rejetée. La seule contestation du congé
devant l’autorité de conciliation ne saurait impliquer un examen plus restrictif de la notion
de cas clair (CACI 18 août 2011/199, JT 2011 III 146; CACI 14 septembre 2011/251, CdB 2012 p. 25).
Le moyen tiré de la saisine de la Commission de conciliation est infondé.
6.
L’appelant allègue enfin que la date de l’expulsion (18 mars 2012) n’est pas conforme,
de sorte que le prononcé est caduc.
Le prononcé contient manifestement une erreur de plume, en indiquant que les locaux litigieux doivent
être libérés jusqu’au 18 mars 2012 en lieu et place du 18 mars 2013. Cette erreur
peut être rectifiée d’office et n’entraîne pas la caducité du prononcé.
De toute manière, cela n'a aucune conséquence puisqu’il appartiendra au premier juge,
une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, de fixer une nouvelle date de libération de l'appartement en raison de l'effet suspensif
accordé ex lege au présent appel (art. 315 al. 1 CPC).
7.
Il s'ensuit que l’appel doit être rejeté dans la procédure de l'art. 312 al. 1 CPC
et l'ordonnance entreprise confirmée.
Les frais judiciaires de deuxième instance
sont arrêtés à 751 fr. (art. 62 al. 1 et 3 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du
28 septembre 2010; RSV 270.11.5]) et mis à la charge de l'appelant, qui succombe (art. 106 al. 1
CPC).
N'ayant pas été invitée à se déterminer, l'intimée n’a pas droit
à des dépens.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L'ordonnance est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 751 fr. (sept cent cinquante
et un francs), sont mis à la charge de l'appelant X.________.
IV.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Nyon pour qu'il fixe à X.________ un nouveau
délai pour libérer les locaux qu'il occupe dans l'immeuble sis à 1196 Gland, [...] (appartement
n
o
46
et cave y afférente).
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :              La greffière
:
Du
19 avril 2013
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
X.________
‑
Me Shelby Du Pasquier (pour G.________)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de 15'188 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Nyon
La greffière :