vd_findinfo · HC / 2024 / 1008 · 2025-01-15 · fr

PROPRIÉTÉ PAR ÉTAGES, ACTION EN RÉVOCATION, GÉRANT{SENS GÉNÉRAL} | 712m CC, 712r CC

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile HC / 2024 / 1008

TRIBUNAL
CANTONAL
PO22.017616-240201
28
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
15 janvier 2025
__________________
Composition
:               Mme
Crittin
Dayen
, présidente
M.
Krieger et Mme Giroud Walther, juges
Greffière
:              Mme
Lannaz
*****
Art.
712m al. 2 et 712r CC
Statuant sur l’appel interjeté par
I.________
,
à [...], contre le jugement rendu le 8 janvier 2024 par le Tribunal civil de l’arrondissement
de l’Est vaudois dans la cause divisant l’appelant d’avec
J.
________
,
à [...], la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 8 janvier 2024, le Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois (ci-après :
le tribunal ou les premiers juges) a rejeté la demande déposée le 3 mai 2022 par I.________
à l’encontre de J.________ (I), a arrêté les frais judiciaires à la charge
d’I.________ à 2'100 fr. et les a compensés avec les avances versées (II), a dit
qu’I.________ était le débiteur de J.________ de la somme de 3'000 fr. à titre de
dépens (III) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (IV).
En droit, le tribunal a en substance considéré que les deux décisions prises par l’assemblée
des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 12 novembre 2023 et
contestées par I.________, soit l’autorisation donnée à l’administrateur d’ester
en justice dans les procédures l’opposant à la PPE et celle refusant de révoquer
l’administrateur, étaient valables dès lors qu’aucune règle légale ou
conventionnelle n’avait été violée. Les règles sur les majorités en particulier
avaient été correctement appliquées. S’agissant de la révocation de l’administrateur,
le tribunal a relevé qu’I.________ n’avait à ce titre ni démontré, ni
même allégué, l’existence d’un juste motif. Les premiers juges n’ont
en outre décelé aucun manquement de la part de l’administrateur.
B.
Par acte du 8 février 2024, I.________ (ci-après :
l’appelant) a interjeté appel de ce jugement, en concluant en substance et avec suite de frais
et dépens, à sa réforme en ce sens que les quatre décisions prises lors de l’assemblée
des propriétaires d’étages de la PPE « [...]» tenue en date du 12 novembre
2021, consistant en l’autorisation pour une durée de trois ans donnée à l’administrateur
d’ester en justice au nom de la PPE dans toute procédure judiciaire opposant la PPE à
l’appelant, le refus de révoquer l’administrateur nommé lors de l’assemblée
générale du 16 juin 2021, le refus de requérir du juge la nomination d’un administrateur
judiciaire avec pour mission notamment d’établir la comptabilité de la PPE depuis sa
création et le refus d’établir la comptabilité de la PPE depuis sa création
par un expert extérieur dont l’impartialité ne puisse être contestée, soient
annulées et que soient ordonnées la révocation de l’administrateur nommé lors
de l’assemblée générale du 16 juin 2021, à savoir W.________, respectivement
E.________, et la nomination d’un administrateur judiciaire avec pour mission d’administrer
la PPE, ainsi que d’établir la comptabilité de la PPE depuis sa création, ou de
la faire établir par un expert extérieur dont l’impartialité ne puisse être
contestée.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
Par acte du 4 mars 2008, la parcelle n°[...] de la Commune de [...] a été constituée
en propriété par étages sous la dénomination « [...] » (ci-après :
la PPE).
2.
La PPE comprend actuellement quatre lots égaux de 250/1000 chacun. L’appelant est propriétaires
des lots nos 1 et 3 (feuillets [...] et [...]), M.________ est propriétaire du lot no 2 (feuillet
[...]) et A.V.________ et son épouse B.V.________ sont copropriétaires chacun par moitié
du lot n°4 (feuillet[...]). Ceux-ci forment la communauté des propriétaires d’étages
(ci‑après : l’intimée).
3.
Lors de sa constitution en mars 2008, la PPE ne comptait que deux propriétaires, à savoir I.________
et M.________, chacun détenant deux lots. A cette occasion, M.________ a été inscrit au
Registre foncier en tant qu'administrateur de la PPE.
4.
Par acte du 4 septembre 2020, M.________ a vendu le lot n°4 aux époux B.V.________ et A.V.________.
5.
La
PPE est régie par le règlement d’administration et d’utilisation du 28 février
2008 (ci-après : RAU), dont les articles pertinents pour le présent litige ont la teneur
suivante :
«
Article
36
:
Assemblée extraordinaire
Lorsque
les circonstances l’exigent, l’administrateur peut convoquer une assemblée extraordinaire
des propriétaires d’étages.
Chacun
des copropriétaires d’étages peut en tout temps exiger la convocation d’une assemblée
extraordinaire des propriétaires d’étages. Une telle demande doit être formulée
par écrit et comprendre les objets à porter à l’ordre du jour.
Si
l’administrateur ne convoque pas l’assemblée des propriétaires d’étages
dans le mois après en avoir été prié par l’un des copropriétaires d’étages,
celui-ci peut procéder à sa convocation. Les modalités de l’art. 37 ci-dessous sont
applicables à une telle convocation.
L’alinéa
3 ci-dessus s’applique par analogie à tous les autres cas où l’administrateur ne
convoque pas une assemblée des propriétaires d’étages alors qu’il y aurait
lieu de le faire.
Article
37
:
Convocation
La
convocation à une assemblée des propriétaires d’étages est rédigée
et envoyée par l’administrateur par lettre signature (art. 712n CC). Elle comprend l’ordre
du jour, le lieu et la date de l’assemblée des propriétaires d’étages.
Aucune
décision ne peut être prise sur un objet qui ne figure pas à l’ordre du jour. L’alinéa
5 ci-dessous est réservé.
La
convocation à l’assemblée ordinaire des propriétaires d’étages comprend
aussi une copie des comptes annuels, du budget ainsi que de la proposition de répartition des frais
et charges.
La
convocation est notifiée aux propriétaires d’étages au moins dix jours avant la
tenue de l’assemblée des propriétaires d’étages. Pour être portée
à l’ordre du jour, toute proposition individuelle d’un propriétaire d’étages
relative à l’ordre du jour doit être remise avant l’envoi de la convocation.
Tous
les propriétaires d’étages peuvent, s’il n’y a pas d’opposition, se
réunir en assemblée universelle, sans observer les formes prévues pour la convocation.
L’assemblée a dans ce cas, le droit de délibérer et de décider valablement
sur tous les objets qui sont de son ressort.
Chaque
propriétaire d’étages doit communiquer l’adresse de son domicile à l’administrateur.
Les propriétaires d’étages domiciliés à l’étranger doivent indiquer
une adresse postale en Suisse. Toute communication ou convocation faite à l’adresse communiquée
est réputée valable.
[…]
Article
44
:
Calcul des majorités
Une
décision subordonnée à la majorité simple des propriétaires d’étages
est adoptée dès qu’elle est acceptée par plus de la moitié des propriétaires
d’étages présents ou représentés à l’assemblée des propriétaires
d’étages.
Une
décision subordonnée à la double majorité des propriétaires d’étages
et des quotes-parts nécessite, en outre, plus de la moitié de toutes les quotes-parts de la
propriété par étages (plus de 50 pour cent ou 500 pour mille).
Une
décision subordonnée à l’unanimité est soumise à l’accord de tous
les propriétaires d’étages (présents, représentés ou absents).
L’administrateur
qui n’est pas propriétaire d’étages ne dispose pas du droit de vote. Il peut exprimer
un avis consultatif.
Article
45
:
Décisions subordonnées à la majorité simple
Sauf
disposition contraire du présent règlement ou de la loi, les décisions de l’assemblée
des propriétaires d’étages sont adoptées à la majorité simple des propriétaires
d’étages présents ou représentés.
Les
décisions suivantes sont notamment adoptées à la majorité simple :
[…]
c)  la nomination de l’administrateur, du réviseur, d’un comité ou d’un
délégué (art. 712m al. 2 et 3 CC) ainsi que leur révocation (art. 712r al. 1
CC) ;
d)
l’approbation de la comptabilité au sens de l’art. 30 ci-dessus (art. 712m al. 4 CC) ;
[…]
Article
46
:
Majorité absolue
L’autorisation
d’intenter une action en exclusion est adoptée à la majorité simple de tous les
propriétaires d’étages (présents, représentés ou absents), défendeur
non compris (art. 649b CC).
Article
47
:
Décision subordonnées à la double majorité
Les
décisions de l’assemblée des propriétaires d’étages sont subordonnées
à la double majorité des propriétaires d’étages et des quotes-parts lorsque
la loi ou ce règlement le prévoit expressément.
La
double majorité est notamment requise pour les décisions suivantes :
[…]
e) l’ouverture d’action judiciaire au nom de la communauté des propriétaires d’étages
en dehors de la compétence accordée à l’administrateur par l’art. 712t al.
2 CC ;
[…]
Article
49
:
Nomination et révocation
L’administrateur
est nommé par décision de l’assemblée des propriétaires d’étages
(art. 45 al. 2 litt.c). L’administrateur peut être un propriétaire d’étages
ou un tiers, soit une personne physique ou morale.
L’administrateur
est nommé pour une première durée de trois ans. Il est rééligible d’année
en année.
En
cas de vacance [
sic
],
tout propriétaire d’étages peut exiger la nomination judicaire d’un administrateur
(art. 712q CC).
L’administrateur
peut être révoqué en tout temps, sous réserve de prétentions en dommages et
intérêts, par une décision de l’assemblée des propriétaires d’étages
(art. 712r al. 1 CC et art. 45 al. 2 litt. c).
[…] ».
6.
a)
Simultanément à la constitution de
la PPE, d’importants travaux de rénovation, qui ont duré plusieurs années, ont été
réalisés sur l’immeuble. Un descriptif des travaux ainsi qu’un plan financier ont
été établis le 17 novembre 2009 par l’Atelier d’architecture [...]. Le
prix de revient a été estimé à 5'814'757 fr. 62.
b)
Le 30 avril 2012, la société [...]
a réalisé une expertise immobilière de l’immeuble. La valeur vénale de celui-ci
a été estimée à 27'800'000 francs.
7.
Par courriers des 23 mars 2015, 11 juillet 2017,
12 août 2019 et 2 décembre 2019, l’appelant a requis de M.________ la comptabilité
annuelle de la copropriété ainsi que la tenue d’une assemblée générale
des copropriétaires.
8.
Par
courriers séparés du 12 décembre 2020, M.________ a informé l’appelant, les
copropriétaires B.V.________ et A.V.________, ainsi que le Registre foncier et le Service des finances
de la Commune de [...] de sa démission de sa fonction d’administrateur avec effet immédiat.
9.
Par courrier recommandé et courriel du 27
février 2021, l’appelant a convoqué les copropriétaires à une assemblée
extraordinaire des propriétaires par étages le 19 mars 2021. Dite convocation a la teneur suivante :
«
Du fait de la démission et des
carences de notre administrateur M.________, je me vois contraint, fondé sur l’art. 36 de
notre règlement de convoquer une assemblée extraordinaire dont l’ordre du jour est le
suivant :
1.              Ouverture de l’assemblée
extraordinaire
2.              Nomination statutaire
3.              Examen et approbation
des comptes et de la gestion des années 2010 à 2019 ; respectivement constater la carence
de ces derniers
4.              Nomination d’un
nouvel administrateur en la personne du soussigné I.________
6.              Définition d’un
budget de fonctionnement pour l’année 2021
7.              Création d’une
provision de CHF 20'000.00 pour établir la comptabilité de la PPE depuis l’année
2010 à ce jour
8.              Autorisation d’ouvrir
un compte bancaire au nom de la PPE
9.              Divers et propositions
individuelles
»
.
Cette assemblée n’a pas eu lieu.
10.
Par courrier recommandé et courriel du 3
mai 2021, l’appelant a convoqué les copropriétaires à une nouvelle assemblée
générale extraordinaire des propriétaires par étages le 24 mai 2021, portant sur
le même ordre du jour que celui mentionné dans la convocation du 27 février 2021.
Cette assemblée n’a pas eu lieu.
11.
Par courrier recommandé du 24 avril 2021,
M.________ a convoqué les copropriétaires à une assemblée générale extraordinaire
des propriétaires par étages le 6 mai 2021, portant sur l’ordre du jour suivant :
« 1.
Nomination d’un nouvel administrateur et acceptation de son mandat pour l’exercice du 1
er
janvier 2021 au 31 décembre 2021.
2.
Acceptation du budget de l’exercice du 1
er
janvier 2021 au 31 décembre 2021.
3.
Election des représentants de la copropriété.
4.
Propositions individuelles et divers ».
L’appelant a pris connaissance de cette convocation le 28 avril 2021.
12.
Par courrier recommandé et courriel du 3
mai 2021, l’appelant a une nouvelle fois convoqué les copropriétaires à une assemblée
générale extraordinaire des propriétaires par étages le 24 mai 2021 portant sur le
même ordre du jour que celui figurant sur la convocation du 27 février 2021.
13.
L’assemblée générale du 6
mai 2021 s’est tenue en l’absence de l’appelant. Lors de cette assemblée, il a
notamment été décidé de nommer un nouvel administrateur en la personne de W.________
de la société E.________.
L’appelant a pris connaissance du procès-verbal de cette assemblée le 26 mai 2021.
14.
Par courrier recommandé et courriel du 21
mai 2021, l’appelant a une nouvelle fois convoqué les copropriétaires à une assemblée
générale extraordinaire des propriétaires par étages le 16 juin 2021 portant sur
le même ordre du jour que celui figurant sur les convocations des 27 février et 3 mai 2021.
L’appelant a notamment précisé ce qui suit :
«
Du fait de la démission et des carences de notre administrateur M.________, de votre refus de participer
à la précédente assemblée du 19 mars passé, du non-respect par Monsieur M.________
du délai de convocation à l’assemblée du 6 mai 2021 et des carences manifestes de
son ordre du jour, ainsi que, m’apercevant à ma grande confusion, que j’avais convoqué
une assemblée pour le lundi de Pentecôte, je me vois contraint, toujours fondé sur l’article
36 de notre règlement, de reconvoquer celle-ci à la date du 16 juin 2021 à 9 heures ».
15.
a)
L’assemblée du 16 juin 2021 a été
tenue en présence de l’appelant, de M.________, de A.V.________ et de W.________ en qualité
de représentant de B.V.________.
b)
Les points 2 à 7 et 9 de l’ordre du jour retranscrits au procès-verbal de l’assemblée
générale du 16 juin 2021, daté du 23 juin 2021, ont la teneur suivante :
« 2)
Nomination
statutaire
Majorité Simple
Décision :
L’assemblée
confie la présidence à M. W.________ et le secrétariat à Mme [...].
Cette
décision est adoptée par 2 voix pour et 1 voix contre
.
3)
Examen
et approbation des comptes et de la gestion des années 2010 à 2019, respectivement constater
la carence de ces derniers
Majorité Simple
Le dialogue s’ouvre autour des comptes. Monsieur I.________ relève qu’il y a, à
son sens une carence au niveau des comptes et de la gestion de la PPE pour les années 2010 à
2019. Il demande à recevoir un bilan complet depuis 2010.
Le Président indique que la séance d’aujourd’hui vise à obtenir une gestion
saine de la PPE au minimum depuis le 1
er
janvier 2021. M. W.________ précise clairement que la priorité pour la PPE est d’appeler
les charges de copropriété de 2021 afin d’honorer les factures en souffrance.
Dans un second temps, M. W. propose ses services pour établir les comptes des années 2010 à
2019 sans que cela n’impact M. A.V.________.
Décision :
Après discussion, la carence des comptes et de la gestion des années 2010 à 2019 sont
constatées.
Cette décision est refusée
par 1 voix pour et deux abstentions.
4)
Examen
et approbation des comptes et de la gestion des années 2020
;
respectivement constater la carence de ces derniers.
Majorité Simple
Pour l’année 2020, Monsieur I.________ fait le même constat pour les comptes comme pour
la gestion de la PPE. Aucun rapport n’est présenté étant donné l’absence
de pièces comptables. M. W.________, si l’assemblée le décide au point suivant,
va prendre la comptabilité de la PPE depuis le 1
er
janvier 2020, intégrer toutes les dépenses qui ont pu être faites depuis et répartir
les charges entre chaque copropriétaire. M. M.________, actuel administrateur a mandaté
la société E.________ à cet effet. Monsieur I.________ préférerait que cette
tache [
sic
]
soit accomplie par une fiduciaire.
La discussion se poursuit au sujet de la gestion de la PPE. Le Président relève que MM I.________
et M.________ ont un rôle double au sein de cette copropriété car ils sont promoteurs
et copropriétaires tout à la fois. Les deux fonctions sont distinctes et ne peuvent être
confondues.
Décision
:
Après discussion, la carence des comptes
et de la gestion des années 2020 sont constatées.
Cette décision est refusée
par 1 voix pour et deux abstentions.
5)
Nomination
d’un nouvel administrateur
Majorité Simple
Monsieur I.________ se propose de reprendre l’administration de la PPE. L’assemblée
ne semble pas réceptive à sa proposition. Informée des conditions et clauses du contrat
de la société E.________, la majorité des copropriétaires s’oriente vers cette
solution.
Monsieur I.________ estime qu’il ne sera possible de déléguer la gestion de l’administration
qu’une fois les divergences réglées.
Décision
:
Après discussion, M. I.________ propose ses services en tant que nouvel administrateur de la copropriété
pour l’exercice du 01.01.21 au 31.12.21.
Cette décision est refusée
par une 1 voix pour et 2 contre.
Décision :
A la suite de ce premier refus, M. W.________, représentant la société E.________ propose
ses services en tant que nouvel administrateur de la copropriété pour l’exercice du 01.01.21
au 31.12.21.
Cette décision est acceptée
par 2 voix pour et 1 voix contre.
6)
Définition
d’un budget de fonctionnement pour l’année 2021
Majorité Simple
La
proposition de M. I.________, pour un budget d’environ CHF 10'000.- ne s’avère pas suffisant
[
sic
].
Avec un poste de dépense pour le chauffage à environ CHF 12'000.- et sur la base des factures
fournies, le projet de budget établi par M. W.________ pour l’exercice 2021 se monte à
CHF 40'000.-. Ce document sera joint au présent procès-verbal.
Décision :
Les copropriétaires s’entendent sur un budget à CHF 40'000.- pour l’exercice 2021.
Cette décision est acceptée
par 2 voix pour et 1 voix contre.
7)
Création
d’une provision de CHF 20'000.- pour établir la comptabilité de la PPE depuis l’année
2010 à ce jour
Majorité Simple
Le
nouvel administrateur peut proposer ses services pour établir les comptes de la PPE pour les années
2010-2019. Cela permettra de faire une répartition des factures si nécessaire. Si le problème
de dette sur travaux est avéré, l’administrateur ne peut pas y remédier étant
donné que son mandat porte sur la gestion de la copropriété.
La
discussion se poursuit au sujet de la résolution des divergences quant à l’investissement
de base entre les deux promoteurs mais également au sujet des frais occasionnés par certains
travaux dans les espaces communs et de leur imputation au débit de la promotion ou de la copropriété.
Une séance dédiée à la résolution de cette situation devra être agendée
afin que la gestion de la PPE ne soit plus impactée par ce désaccord.
Décision :
L’assemblée générale accepte la création d’une provision de CHF 20'000.-
pour établir la comptabilité de la PPE depuis 2010 à ce jour.
Cette
décision est refusée par 1 voix pour et 2 contre.
[…]
9)
Divers
Majorité              sans
Aucune
décision ne peut être prise sous cette rubrique hormis celle de convoquer une nouvelle assemblée
générale dans le but de traiter des sujets ne figurant pas à l’ordre du jour.
Pour terminer cette séance, M. I.________ souhaite relever un point au sujet de l’élection
statutaire de M. W.________ en tant que nouvel administrateur. Il aurait été souhaitable, selon
M. I.________, que tous les copropriétaires soient unanimes pour cette nouvelle nomination
»
.
c)
Un document intitulé « Budget
2021 » a été joint au procès-verbal précité. Les deux premières
colonnes de ce document, soit celle du budget 2021 et celle de l’exercice 2021, ne comportent aucun
montant, sauf celui de 0.00.
16.
Par courrier recommandé du 10 septembre 2021,
l’appelant a requis la convocation d’une nouvelle assemblée générale des copropriétaires
par étages portant sur l’ordre du jour suivant :
«
1.
L’assemblée autorise, pour une durée de trois ans, l’administrateur à ester
en justice au nom de la PPE dans toutes les procédures opposant la PPE à Monsieur I.________.
2.
Révocation de l’administrateur nommé
lors de l’assemblée générale du 16 juin 2021.
3.
Nomination de Monsieur I.________ comme nouvel
administrateur.
4.
A défaut de l’élection de Monsieur
I.________ sous point 3 ci-dessus, l’assemblée requiert du juge la nomination d’un administrateur
judiciaire avec pour mission notamment de réaliser le point 5 ci-dessous.
5.
Etablissement de la comptabilité de la PPE
depuis sa création par un expert extérieur dont l’impartialité ne peut être
contestée
»
.
17.
Par courrier recommandé
du 8 octobre 2021, W.________ a convoqué une nouvelle assemblée générale des copropriétaires
le 12 novembre 2021, portant sur l’ordre du jour requis par l’appelant dans son courrier
du 10 septembre 2021.
18.
a)
L’assemblée du 12 novembre 2021
a été tenue en présence de tous les copropriétaires.
b)
Les points 1 à 6 de l’ordre du jour, retranscrits au procès-verbal daté du 1
er
décembre 2021, ont la teneur suivante :
« 1)
Election
du président et du secrétaire de l’assemblée
Majorité
Simple
Décision :
L’assemblée
confie la présidence à M.  W.________ et le secrétariat de l’assemblée
à Mme [...].
Cette
décision est acceptée par l’unanimité des copropriétaires présents et
représentés.
2)
L’assemblée
autorise pour une durée de trois ans l’administrateur à ester en justice au nom de la
PPE dans toute procédure judiciaire opposant la PPE à M. I.________
Double majorité
M. W.________ annonce que la copropriété s’est adjoint les services de Me [...] dans
cette affaire. L’administrateur se réfère à l’art. 68 CCS ainsi qu’à
la jurisprudence de 2009, dont il est fait lecture. Dès lors, la teneur de ces informations exclu
[
sic
]
M. I.________ de ce vote et établit que ce point sera voté sur une base de 500 millièmes.
M. I.________ conteste cette décision en s’appuyant sur l’art. 47 du Règlement
d’administration et d’utilisation de la copropriété mais M. W.________ confirme
sa position en se basant sur les informations énoncées. M. I.________ est donc exclu du présent
vote.
M.
W.________ évoque la situation débitrice du compte copropriétaire de M. I.________ et
informe l’assemblée qu’il va utiliser toutes les mesures à sa disposition pour
préserver l’intégrité financière de la copropriété. Si cela s’avère
nécessaire, il déposera une hypothèque légale pré-provisionnelle sur les lots
de M. I.________.
Décision :
L’assemblée autorise pour une durée de trois ans, l’administrateur à ester
en justice au nom de la PPE dans toutes les procédures opposant la PPE à Monsieur I.________
Cette décision est acceptée
à l’unanimité, M. I.________ étant exclu de ce vote.
3)
Révocation
de l’administrateur nommé lors de l’assemblée générale du 16
juin
2021
Majorité Simple
Décision :
L’assemblée
révoque la nomination de l’administrateur faite lors de l’assemblée du 16 juin
2021.
Cette décision est refusée
par deux voix contre et une voix pour.
4)
Nomination
de M. I.________ comme nouvel administrateur
Majorité Simple
Décision :
L’assemblée
décide de nommer M. I.________ comme nouvel administrateur.
Cette décision est refusée
par deux voix contre et une voix pour.
5)
A
défaut de l’élection de M. I.________ sous le point 4 ci-dessus, l’assemblée
requiert du juge la nomination d’un administrateur judiciaire avec pour mission notamment de réaliser
le point 6 ci-dessous.
Majorité Simple
La copropriété n’ayant pas souhaité que M. I.________ devienne l’administrateur
de la copropriété, ce point 5 est donc soumis à l’assemblée.
Décision :
L’assemblée
décide qu’à défaut de l’élection de M. I.________ au point 4 ci‑dessus,
elle requiert de la part d’un juge la nomination d’un administrateur judiciaire avec pour
mission notamment de réaliser le point 6 ci-dessus.
Cette décision est refusée
par deux voix contre et une voix pour.
6)
Etablissement
de la comptabilité de la PPE depuis sa création par un expert exterieur dont l’impartialité
ne peut être contestée.
Majorité Simple
Pour ce point, l’administrateur informe que l’impartialité de la société E.________
ne peut être discutée, ni contestée. Le travail de M. W.________ est de préserver
l’intégrité physique et financière de la PPE. Il est au service de la communauté
des copropriétaires.
M.
I.________ signifie à l’assemblé que l’administrateur n’est pas impartial
puisqu’il a été mandaté par un copropriétaire. L’administrateur rappelle
à son tour qu’il a été élu par la communauté des copropriétaires
et non par un seul copropriétaire. M. W.________ rappelle par la même occasion qu’il
a accepté, à bien plaire, de faire la comptabilité depuis le 1
er
janvier 2021, alors qu’il n’est officiellement l’administrateur de la PPE que depuis
le 16 juin 2021.
En
ce qui concerne les comptes pour les années antérieures à 2021, M. W.________ ne souhaite
pas prendre en charge l’établissement de ces comptabilités. Libre à la copropriété
de choisir une personne extérieure pour effectuer les comptes depuis la création de la PPE.
M. M.________ [
sic
]
tient à relever qu’il désapprouve ce point et précise qu’il est toujours dans
l’attente de la part de M. I.________ des pièces comptables. Ce dernier mentionne qu’il
a demandé pour clarifier cette situation de multiples séances à M. M.________ qui n’ont
jamais eu lieu. M. M.________ infirme ces propos.
Décision :
L’assemblée
décide de confier l’établissement de la PPE depuis sa création à un expert
extérieur dont l’impartialité ne peut être contestée.
Cette décision est refusée
par deux voix contre et une voix pour.
[…] ».
19.
Ensuite de l’assemblée générale
précitée, l’appelant a déposé, le 10 décembre 2021, une nouvelle
requête de conciliation tendant à l’annulation de certaines décisions prises lors
de l’assemblée générale du 12 novembre 2021 et à la révocation de
W.________, respectivement d’E.________ Sàrl, en tant qu’administrateur de la PPE.
20.
a)
Le 3 mai 2022, l’appelant, au bénéfice
d’une autorisation de procéder délivrée le 3 février 2022, a saisi l’autorité
précédente d’une demande dirigée contre l’intimée au pied de laquelle
il a pris les conclusions suivantes :
« I.
Annuler
les quatre décisions prises lors de l’assemblée de propriétaires d’étages
de la PPE « [...]» tenue en date du 12 novembre 2021 suivantes :
-
Ad. 2 : l’autorisation, pour une durée de trois ans, donnée à l’administrateur
à ester en justice au nom de la PPE dans toute procédure judiciaire opposant la PPE à
Monsieur I.________.
-
Ad. 3 : le refus de révoquer l’administrateur nommé lors de l’assemblée
générale du 16 juin 2021.
-
Ad 5 : le refus de requérir du juge la nomination d’un administrateur judiciaire avec
pour mission notamment de réaliser le point 6 ci-dessous.
-
Ad 6 : le refus d’établir la comptabilité de la PPE depuis sa création par
un expert extérieur dont l’impartialité ne peut être contesté.
II.
Ordonner
:
-
L’administrateur nommé lors de l’assemblée générale du 16 juin 2021,savoir
W.________, respectivement E.________, est révoqué.
-
Nommer un administrateur judiciaire avec pour mission d’administrer la PPE, ainsi que d’établir
la comptabilité de la PPE depuis sa création, ou de la faire établir par un expert extérieur
dont l’impartialité ne peut être contestée ».
b)
Dans
sa réponse du 16 août 2022, l’intimée a conclu, avec suite de frais et dépens,
au rejet des conclusions prises par l’appelant.
c)
Par acte du 17 novembre 2022, l’appelant a déposé des déterminations.
21.
Lors
de l’audience de plaidoiries finales du 30 janvier 2023, les parties sont parvenues à un accord
partiel dont la teneur est la suivante :
« I.
Les parties conviennent
de confier la comptabilité de la PPE [...] pour les années 2008-2020 à la Fiduciaire [...]
SA, à [...]. Cette comptabilité comprendra l’entier des factures relatives à la
PPE, y compris les investissements faits durant cette période.
II.
Les frais de l’élaboration de la comptabilité
seront assumés par moitié par les propriétaires I.________ et M.________».
Au vu de l’accord intervenu, l’appelant
a retiré les conclusions I, tirets 3 et 4, et II tiret 2 de sa demande.
22.
a)
En parallèle de ce qui précède,
par actes des 25 juin et 16 juillet 2021, l’appelant
a saisi le tribunal de deux requêtes de conciliation en contestant les décisions prises lors
des assemblées des 6 mai et 16 juin 2021.
b)
Le 21 décembre 2021, l’appelant, au bénéfice d’une autorisation de procéder
délivrée le 23 septembre 2021, a saisi le tribunal d’une demande dirigée contre
l’intimée tendant à ce que soit prononcée la nullité de l’ensemble des
décisions prises lors de l’assemblée générale du 6 mai 2021 et l’annulation
de trois décisions prises lors de l’assemblée générale du 16 juin 2021, dont
la nomination de W.________ en tant qu’administrateur de la PPE et le refus de créer une provision
de 20'000 fr. pour établir la comptabilité de la PPE depuis 2010 à ce jour.
c)
Par jugement rendu le 8 mai 2024, le tribunal a rejeté la demande. Cette procédure, référencée
sous
[...]
,
fait également l’objet d’un appel et est pendante devant la Cour de céans.
En droit
:
1.
1.1
Dans les affaires patrimoniales,
l'appel est recevable contre les décisions finales de première instance pour autant que la
valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant l'autorité inférieure, soit
de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 leI. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile du
19 décembre 2008 ; RS 272]). L'appel, écrit et motivé, doit être introduit dans les
trente jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC).
L'action
en contestation des décisions de l'assemblée des copropriétaires d'une PPE est de nature
patrimoniale (ATF 140 III 571 consid. 1.2).
1.2
Interjeté
en temps utile auprès de l'autorité compétente contre une décision finale de première
instance par une partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 leI. a CPC) et
portant sur des conclusions patrimoniales dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000
fr., l'appel est recevable sous cet angle.
2.
2.1.
2.1.1
L'appel
peut être formé pour violation du droit et pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC).
L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité
ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant
appliquer le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut
revoir librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première
instance (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid. 5.3.1 ; TF
4D_7/2020 du 5 août 2020 consid. 5).
2.1.2
Pour être recevable,
l’appel doit être motivé et comporter des conclusions. Selon la jurisprudence, pour satisfaire
à son obligation de motivation de l’appel prévue par l’art. 311 al. 1 CPC, l’appelant
doit démontrer le caractère erroné de la motivation de la décision attaquée
et son argumentation doit être suffisamment explicite pour que l’instance d’appel puisse
la comprendre, ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision qu’il
attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 141 III 569 consid. 2.3.3
; ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_274/2020 du 1
er
septembre 2020 consid. 4 ; TF 5A_356/2020 du 9 juillet 2020 consid. 3.2). Il ne peut le faire qu'en
reprenant la démarche du premier juge, en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement et
en expliquant en quoi son argumentation peut influer sur la solution retenue (TF 4A_611/2020 du
12 juillet 2021 consid. 3.1.2 ; TF 4A_474/2013 du 10 mars 2014 consid. 3.1). Il en découle que lorsque
l’appelant retranscrit ce qu’il considère être les faits déterminants et établis
sans faire la moindre allusion à l’état de fait contenu dans le jugement attaqué
et sans rien indiquer sur l’objet et le fondement de ses éventuelles critiques, cette partie
du mémoire d’appel est irrecevable (TF 4A_610/2018 du 29 août 2019 consid. 5.2.2.1
et les réf. citées). Même si l’instance d’appel applique le droit d’office
(art. 57 CPC), le procès se présente en effet différemment en deuxième instance,
vu la décision déjà rendue. Il n’appartient pas à la Cour d’appel civile
de comparer l’état de fait présenté en appel avec celui du jugement pour y déceler
les éventuelles modifications apportées et en déduire les critiques de l’appelant
(CACI 18 octobre 2023/423 consid. 3.2 ; CACI 6 mars 2023/108 consid. 4.1 ; CACI 8 décembre 2022/594
consid. 4.1). Il n’y a en outre pas lieu d’entrer en matière sur les griefs de constatation
inexacte des faits qui se réfèrent de manière toute générale aux « pièces
au dossier » sans mentionner des pièces précises, ou à des allégations pour
lesquelles aucune pièce n’est mentionnée (CACI 13 août 2024/361 consid. 3.2.2 ;
CACI 8 juin 2020/223 consid. 2.2). La motivation est une condition légale de recevabilité de
l’appel, qui doit être examinée d’office (TF 5A_577/2020 du 16 décembre 2020
consid. 3.1 ; TF 4A_97/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3). Si elle ne satisfait pas aux exigences
de l’art. 311 al. 1 CPC, l’instance d’appel ne peut entrer en matière (TF 5A_787/2021
du 16 décembre 2022 consid. 4.3.1 et les réf. citées).
Le Code de procédure
civile ne prévoit pas qu’en présence d’un mémoire d’appel ne satisfaisant
pas aux exigences légales, notamment de motivation, un délai raisonnable doive être octroyé
pour rectification. L’art. 132 al. 1 et 2 CPC ne permet pas de compléter ou d’améliorer
une motivation insuffisante, ce même si le mémoire émane d’une personne sans formation
juridique, et il ne saurait être appliqué afin de détourner la portée de l’art.
144 al. 1 CPC, lequel interdit la prolongation des délais fixés par la loi (TF 5A_23/2019 du
3 juillet 2019 consid. 3.2.2 ; TF 5A_488/2015 du 21 août 2015 consid. 3.2.2). Aussi le
défaut de motivation suffisante rend-il l’appel d’emblée irrecevable, sans qu’il
y ait lieu d’interpeller l’appelant (TF 5A_65/2022 du 16 janvier 2023 consid. 3.5.1 et 3.5.2
; TF5A_209/2014 du 2 septembre 2014 consid. 4.2.1 ; TF 4A_97/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3). Il n’y
a pas non plus lieu, en pareil cas, de statuer sur la base du dossier (TF 5A_438/2012 précité
consid. 2.4).
2.2
L'appelant avance contester
tant les faits que le droit. Toutefois, s'il invoque diverses violations du règlement d'administration
et d'utilisation de la PPE ou encore de diverses dispositions du Code civil (Code civil suisse du 10
décembre 1907 ; RS 210) relatives à la règlementation de la propriété par étages,
ainsi que de l'art. 958 CO (loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse
[livre cinquième : droit des obligations] ; RS 220) sur l'obligation de tenir une comptabilité
commerciale - plaidant la violation du droit -, il faut constater qu'il ne procède en réalité
à aucune critique motivée de l'état de fait, ne renvoyant à aucun élément
de l'instruction ou du jugement attaqué pour contredire ou souligner le caractère lacunaire
ou erroné ou encore contradictoire de tel ou tel fait retenu par les premiers juges, contrairement
au devoir de motivation qui est le sien (art. 311 al. 1 CPC). Cela étant, il n'y a pas lieu de modifier
l'état de fait, qui sera repris tel quel.
3.
En droit, l'appelant invoque
diverses violations, tant de plusieurs dispositions du RAU que des art. 712r CC, 712n CC, ainsi que de
l’art. 958 CO. En substance, il fait valoir l'existence de justes motifs de révocation de
l'administrateur W.________, lequel aurait violé son obligation d'établir et de tenir une comptabilité
commerciale conforme. Il en découlerait la nécessité de nommer un administrateur judiciaire.
3.1
Dans un grief portant
sur les décisions prises lors de l'assemblée générale des propriétaires d'étages
du 12 novembre 2021, l'appelant conteste l'absence de justes motifs de révocation de l'administrateur
W.________, dont il souhaite obtenir le remplacement via la désignation d'un administrateur judiciaire,
ce qui impliquerait en outre l'annulation de l'autorisation d'ester en justice conférée par
la PPE à W.________, ainsi que l'ordre donné à l'administrateur judiciaire à désigner
d'établir ou de faire établir une comptabilité conforme.
3.1.1
Il ressort de l’état de fait du jugement attaqué que l’un des copropriétaires,
M., a été administrateur de la PPE depuis la constitution de celle-ci en 2008 jusqu’au
6 mai 2021, date de l’assemblée générale litigieuse. Lors de celle-ci, l’intéressé,
démissionnaire, a été relevé de cette fonction à la majorité simple et
remplacé avec effet au 1
er
janvier 2021 par W., administrateur de PPE au sein de la société E.________. L'assemblée
générale a, à cette occasion, également refusé de constater la carence des comptes
et de la gestion pour les années 2010 à 2019, de même que pour l'année 2020, a accepté
le budget prévisionnel pour 2021 proposé par le nouvel administrateur à hauteur de 40'000
fr. et a refusé la création d'une provision de 20'000 fr. pour établir la comptabilité
de la PPE depuis 2010.
Il ressort en outre du
jugement attaqué que l'assemblée générale du 12 novembre 2021 a été
convoquée par l'administrateur W.________ et a porté sur l'ordre du jour proposé par l'appelant
en date du 10 septembre précédent, que l'assemblée générale s'est tenue en présence
de tous les copropriétaires, qu'à l'unanimité des comparants, hormis l'appelant qui avait
été exclu du vote, W.________ a été autorisé à ester en justice au nom
de la PPE dans toutes les procédures opposant celle-ci à l'appelant, qu'à la majorité
des comparants, la PPE a refusé la révocation de l'administrateur sollicitée par l'appelant,
ainsi que la désignation judiciaire d'un nouvel administrateur ayant pour mission d'établir
la comptabilité de la PPE depuis sa création, de même qu'elle a refusé de confier
l'établissement de la comptabilité de la PPE depuis sa création à un expert extérieur
dont l'impartialité ne pourrait être contestée.
Il ressort enfin du jugement
attaqué que lors de l'audience de plaidoiries finales du 30 janvier 2023, les parties ont partiellement
transigé l'objet de la présente procédure, en ce sens qu'elles sont convenues de confier
l'élaboration de la comptabilité de la PPE pour les années 2008 à 2020 à une
fiduciaire qu'elles ont désignée (Fiduciaire [...] SA, à [...]), comptabilité comprenant
l'ensemble des factures relatives à la PPE, y compris les investissements faits durant cette période,
aux coûts des copropriétaires I.________ et M.________. L'appelant a ensuite retiré ses
conclusions tendant à l'annulation de la décision de l'assemblée générale refusant
la désignation d'un administrateur judiciaire, respectivement tendant à ce qu'un tel administrateur
soit désigné, ainsi qu'à l'annulation de la décision de l'assemblée générale
refusant l'établissement d'une comptabilité depuis sa création, respectivement à
ce que l'administrateur judiciaire soit désigné dans le but de faire établir la comptabilité
de la PPE  par un expert extérieur dont l'impartialité ne pourrait être contestée.
Les instances judiciaires
ont été saisies par l'appelant de requêtes en annulation des décisions de l'assemblée
générale de la PPE contre chacune des assemblées générales précitées,
ce qui fait l'objet de procédures d'appel parallèles devant la Cour de céans.
3.1.2
L'appelant semble avoir purement et simplement repris la teneur initiale de ses conclusions formulées
en première instance et ne s'explique pas du maintien en appel des conclusions portant sur la désignation
d'un administrateur judiciaire ayant notamment pour but d'établir ou faire établir par un expert
extérieur, dont l'impartialité ne pourrait être contestée, la comptabilité de
la PPE depuis sa création, alors qu'il a expressément retiré dites conclusions à
la suite de la transaction partielle du 30 janvier 2023 portant sur l'établissement de dite comptabilité
par une fiduciaire désignée avec l'accord de l'intéressé. Faute de toute explication
à ce propos dans l'acte d'appel, tout grief éventuel, à supposer qu'il ne s'agisse pas
tout bonnement d'une erreur, devrait être déclaré irrecevable, car dépourvu d'objet.
3.2
Il reste à statuer
sur la révocation de l'administrateur W.________, son remplacement par un administrateur désigné
judiciairement et sur celle de l'autorisation conférée à l’intéressé d'ester
en justice dans les procès divisant la PPE d’avec l'appelant.
3.2.1
L'appelant se prévaut,
comme juste motif de révocation de l'administrateur W.________, du fait que celui-ci ne pouvait
accepter le mandat qui lui a été confié sans savoir qu'il devrait présenter une comptabilité
commerciale conforme aux réquisits légaux et ce dans les six mois dès la fin de l'exercice
comptable précédent. Dès lors que l'assemblée générale demandée par
l'appelant avait pour but de remédier aux carences comptables de la PPE administrée par son
précédent administrateur M.________ et que W.________ aurait détourné cet ordre du
jour pour s'imposer comme administrateur et présenter des projections comptables et budgétaires
ne correspondant pas aux exigences des art. 35 RAU et 958 CO, il y aurait lieu de le révoquer. L'existence
d'un conflit entre les copropriétaires M.________ et l'appelant lui-même autour du financement
de la PPE depuis sa création ne serait pas pertinent.
Or, il ressort de l'état
de fait du jugement que l'administrateur W.________ a été désigné avec effet au 1
er
janvier 2021, non pour la période antérieure, et qu'il a d'emblée obtenu de l'assemblée
générale le vote d'un budget prévisionnel pour l'année en cours, soit 2021. Comme
relevé par les premiers juges, on ne saurait reprocher à l'administrateur nouvellement désigné
l'absence de gestion ou de compte pour la période antérieure à son entrée en fonction.
Par ailleurs, il faut relever que l'appelant n'émet aucun grief motivé contre le budget prévisionnel
voté, qui serait étayé par référence à un élément de l'instruction,
ni n'explicite en quoi la comptabilité tenue ou proposée ne correspondrait pas aux prescriptions
légales. Or, au moment de l’assemblée générale ici litigieuse, soit en novembre
2021, il est manifeste que l'on ne pouvait attendre de l'administrateur nouvellement désigné
pour l'exercice 2021 qu'il soit en mesure de déposer une comptabilité commerciale en règle
pour l'année en question, encore en cours. Quant à l'établissement de la comptabilité
pour les années précédentes, l'appelant a lui-même retiré sa conclusion correspondante
après que la question a été transigée par un mandat conféré à une
fiduciaire ayant recueilli son approbation.
Il faut dès lors
constater l'absence de juste motif de révocation de l'administrateur W.________ qui résiderait
dans l'absence de tenue d'une comptabilité commerciale conforme pour l'année 2021 comme pour
la période antérieure, étant relevé que les exercices 2022 et suivants n'ont à
l'évidence pas pu faire l'objet de la présente procédure, en lien avec l'annulation de
décisions prises en novembre 2021.
Enfin, lorsque l'appelant
assène que W.________ aurait détourné l'ordre du jour pour imposer ses services, il n'étaie
pas davantage cette assertion. Celle-ci est d'ailleurs réfutée par la teneur du procès-verbal
établi à l'occasion de l'assemblée générale du 16 juin 2021, dont il ressort
que c'est à la suite du refus de l'assemblée générale de nommer l'appelant lui-même
que W.________ a proposé ses services pour l'exercice en cours depuis le 1
er
janvier 2021 jusqu'à la fin de l'année, ce qui a été accepté à deux voix
pour et une voix contre ; cela exclut le détournement de l'ordre du jour plaidé par l'appelant
et fait état d'une décision de l'assemblée générale parfaitement valable, ainsi
que l'a déjà constaté le tribunal, considération contre laquelle l'appelant n'élève
aucun grief.
A défaut de tout
autre juste motif plaidé par l'appelant au stade de l'appel, il faut constater qu'il n'y a pas matière
à révocation de l'administrateur W.________.
3.3
Ce qui précède
rend sans objet la conclusion tendant à la désignation judiciaire d'un administrateur.
4.
Enfin, si l'appelant conclut
formellement à la révocation de l'autorisation donnée par la PPE à l'administrateur
W.________ de la représenter dans tout procès la divisant d'avec l'appelant, il faut constater
qu'il ne motive pas du tout cette conclusion de manière indépendante, qui apparaît donc
comme une conséquence de sa conclusion en révocation de l'administrateur prénommé,
laquelle est rejetée, comme on l'a vu.
5
.
Compte tenu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté, dans la mesure de
sa recevabilité, selon l’art. 312 al. 1
in
fine
CPC et le jugement entrepris confirmé.
Les frais judiciaires
de deuxième instance, arrêtés à 836 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais
judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), sont mis à la charge de l’appelant,
qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il est précisé
qu’une avance de frais d’un montant de 1'920 fr. a été demandée à l’appelant.
Celle‑ci était basée sur une valeur litigieuse de 92'000 fr, tenant compte d’une
rémunération annuelle capitalisée en faveur de l’administrateur. Toutefois, l’administrateur
n’ayant été nommé que pour l’année 2021, il y a lieu de tenir compte
uniquement de la rémunération pour cette année-ci, à savoir 3'600 fr. au total
(cf. TF 5A_795/2012). La valeur litigieuse a donc été ramenée à 23'600 fr., de sorte
que les frais judiciaires de deuxième instance s’élèvent à 836 francs.
Un montant de 1'084 fr. sera dès lors remboursé à l’appelant.
Il n’y a pas lieu
à l’allocation de dépens, l’intimée n’ayant pas été invitée
à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté dans la mesure où il est recevable
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 836 fr. (huit cent trente-six
francs), sont mis à la charge de l'appelant I.________.
IV.
L'arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Dominique Rigot (pour I.________),
‑
Me Séverine Berger (pour J.________
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :