vd_findinfo · HC / 2016 / 173 · 2016-02-17 · fr

SOMMATION, RÉSILIATION, BAIL À LOYER, EXPULSION DE LOCATAIRE, DEMEURE, FORME ÉCRITE, VICE DE FORME | 257d al. 1 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 17.02.2016 HC / 2016 / 173

TRIBUNAL
CANTONAL
JL15.042456-160156
101
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
17 février 2016
__________________
Composition
:               M.
abrecht
,
président
Mmes
Charif Feller et Giroud Walther, juges
Greffier
:
M.              Valentino
*****
Art.
257d al. 1 CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
V.________
,
à Genève, contre l'ordonnance rendue le 15 janvier 2016 par la Juge de paix du district de
Nyon dans la cause divisant l'appelant d’avec
G.________
,
à Signy, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 15 janvier 2016, notifiée le 18 janvier 2016 aux parties, la Juge de paix du district
de Nyon a rejeté la requête d'expulsion déposée le 2 octobre 2015 par V.________
contre G.________ (I) et arrêté à 300 fr. les frais judiciaires, les compensant avec l’avance
de frais de la partie bailleresse et les mettant à sa charge (II et III).
En droit, le premier juge a retenu que l’avis comminatoire, daté du 19 juin 2015 et notifié
le 25 juin 2015, ne comportait aucune signature manuscrite, ce qui entraînait la nullité du
congé, la forme écrite exigée par l’art. 257d al. 1 CO (Code des obligations du
30 mars 1911 ; RS 220) n’étant pas respectée. Il a en outre considéré
que le loyer du mois de juillet 2015 n’était pas échu au moment de la mise en demeure
du 19 juin 2015, de sorte que l’avis comminatoire était également dépourvu d’effet
pour ce motif.
B.
Par acte du 25 janvier 2016, V.________ a recouru
contre cette ordonnance, en concluant, avec suite de frais et dépens, à son annulation, à
ce qu’il soit ordonné à G.________ de quitter immédiatement et de rendre libre l’appartement
de 4,5 pièces qu’il occupe [...], à Signy, à ce qu’il soit dit que faute d’exécution
dans les cinq jours dès l’entrée en force de la décision, l’autorité
chargée de l’exécution y procédera avec l’assistance de la force publique,
à la condamnation de l’intimé à verser au recourant la somme de 27'300 fr. pour
les loyers impayés de mars à septembre 2015 avec intérêts à 5% l’an dès
le 1
er
mars 2015, ainsi que le montant de 3'900 fr. à titre d’indemnité pour occupation illicite
dès le 1
er
octobre 2015 jusqu’à la libération des locaux, avec intérêts à 5% l’an
dès chaque échéance mensuelle, et à ce qu’il soit ordonné, jusqu’à
concurrence des montants dus par G.________, la libération en faveur du recourant du compte de garantie-loyer
sur simple présentation de l’arrêt à rendre. Le recourant a en outre produit un
lot de pièces sous bordereau.
L'intimé G.________ n’a pas été invité à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
V.________, bailleur, représenté par
[...], d’une part, et G.________, locataire, d’autre part, ont conclu, le 10 octobre 2014,
un contrat de bail portant sur un appartement de 4,5 pièces, deux caves, une buanderie et un garage,
sis [...], à Signy. Le loyer net, payable par mois d’avance, a été fixé à
3'900 francs. Le contrat a pris effet au 15 octobre 2014 pour finir le 31 octobre 2015 et, sauf avis
de résiliation donné par l’une ou l’autre des parties trois mois à l’avance,
se renouvelait de plein droit aux mêmes conditions pour une année et ainsi de suite d’année
en année.
2.
Par courrier recommandé de son conseil du
19 juin 2015, V.________
a
mis en demeure G.________ de payer dans les trente jours la somme de 19'500 fr. correspondant aux arriérés
de loyer de l’appartement, dus pour les mois de mars à juillet 2015, faute de quoi le bail
serait résilié en application de l’art. 257d CO.
3.
Par notification sur formule officielle adressée sous pli recommandé le 27 juillet 2015 à
G.________, le bailleur, représenté par son conseil, a résilié le contrat de bail
avec effet au 31 août 2015, en application de l’art. 257d CO.
4.
Le 2 octobre 2015, V.________, agissant par l’intermédiaire de son conseil, a saisi la Juge
de paix du district de Nyon d'une requête en cas clair au sens de l’art. 257 CPC tendant à
faire prononcer l’expulsion de G.________ de l'appartement occupé [...], à Signy.
5.
Par courrier du 16 octobre 2015, la Commission
de conciliation en matière de baux à loyer du district de Nyon a porté à la connaissance
de la Juge de paix qu’elle avait été saisie d’une requête en annulation de
la résiliation de bail notifiée le 27 juillet 2015 à G.________.
6.
Le 8 novembre 2015, le locataire s’est déterminé
sur la requête d’expulsion du bailleur, en concluant à ce qu’« une solution
à l’amiable » soit trouvée « en vue d’une prolongation de ce
bail jusqu’au moment où le propriétaire aimerait habiter lui-même dans sa villa ».
7.
Une audience s'est tenue en contradictoire le 8 janvier 2016 devant la Juge de paix.
En droit
:
1.
1.1
Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance
d'expulsion rendue pour défaut de paiement du loyer (art. 257d CO). Pour déterminer quelle
voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée
selon le droit fédéral.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le litige porte sur la question de savoir
si les conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur
litigieuse correspond au dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet
loué au cas où lesdites conditions ne seraient pas réalisées; le dommage correspond
à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement perdue jusqu'à ce qu'un
prononcé d'expulsion soit rendu dans une procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre
2014 consid. 2.1 ; TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 1.2.2). Cette période, qui
commence à courir dès la date fixée pour l’expulsion dans l’ordonnance rendue
en procédure sommaire et prend fin au moment où la partie bailleresse obtient un prononcé
d’expulsion en procédure ordinaire, comprend ainsi le temps nécessaire pour que l’instance
d’appel statue – après avoir recueilli les déterminations de la partie bailleresse
– par un arrêt motivé, puis que la partie bailleresse introduise une nouvelle demande
en procédure ordinaire, que celle-ci soit instruite et aboutisse enfin à un prononcé d’expulsion.
Compte tenu de ces éléments, on devrait ainsi pouvoir partir du principe que la durée
prévisible ne sera, en règle générale, pas inférieure à un an (CACI 28
janvier 2015/52 consid. 1a).
Le loyer mensuel étant de 3’900 fr., la valeur litigieuse est dès lors manifestement
supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte (art. 308 al.
2 CPC).
1.2
L'ordonnance ayant été rendue en procédure
sommaire, le délai d'appel est de dix jours à compter de la notification de la décision
motivée (art. 314 al. 1 CPC).
Formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par la partie locataire qui a succombé en première
instance et qui a un intérêt à l’appel (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision
finale de première instance rendue dans une cause patrimoniale dans laquelle les conclusions portent
sur un montant supérieur à 10'000 fr., l'appel est recevable.
2.
L’appel peut être formé pour violation du droit et pour constatation inexacte des faits
(art. 310 CPC). Cela étant, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière
de la procédure sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer
les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi; la production
de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l’art. 317
al. 1 CPC (TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5 ; TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2
; cf. CACI 1
er
décembre 2015/645 consid. 2 ; CACI 25 novembre 2014/607 consid. 3a ; CACI 6 mars 2014/102 consid.
2b ; CACI 10 juin 2013/289 consid. 4a ; CACI 6 mai 2013/237 consid. 5a).
Partant, les pièces produites sous bordereau du 25 janvier 2016 sont irrecevables, à l’exception
de la pièce 1 (ordonnance attaquée).
3.
3.1
L’avis comminatoire de l’art. 257d
al. 1 CO est subordonné à l’exigence de la forme écrite, sous peine de nullité
(Wessner, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, 2010, n. 16 ad art. 257d CO ; Higi,
ZürcherKommentar, 1994, n. 35 ad art. 257d CO). Il doit ainsi respecter le prescrit des art.
12 à 15 CO en particulier s’agissant des exigences relatives à la signature (Bisang et
al., SVIT-Kommentar, 2008, n. 24 ad art. 257d CO). Le délai comminatoire et le congé doivent
être signifiés par écrit. Ils doivent donc être signés de la main du bailleur
ou de son représentant (art. 14 al. 1 CO). La commination et la résiliation qui ne respectent
pas cette règle de forme sont nulles (art. 266o CO). Sauf abus de droit, cette nullité peut
être invoquée en tout temps (CACI 23 février 2012/91; CACI 2 août 2012/347).
La signature par fac-simile est insuffisante à respecter la forme écrite d’une commination
(CACI 1
er
décembre 2015/645). On doit admettre qu’il en est de même, en l’occurrence, s’agissant
du duplicata produit pour la première fois en appel, ce d’autant que cette pièce est
en principe irrecevable (consid. 2
supra
).
3.2
L’appelant invoque le formalisme excessif, la violation, par le premier juge, du fardeau de l’allégation
et de la preuve – incombant à l’intimé – ainsi que du devoir de collaboration
des parties. Il fait valoir que l’original signé de la commination a été adressé
le 19 juin 2015 à l’intimé et que la juge de paix n’a jamais interpellé l’intimé
sur cette question, ce dernier n’ayant par ailleurs jamais allégué ne pas avoir reçu
un avis comminatoire signé. Selon l’appelant, la jurisprudence n’impose pas de conserver
une photocopie des avis comminatoires signés.
Le juge ne saurait prononcer l'expulsion en procédure de cas clair si le bailleur ne produit pas
la sommation permettant de vérifier que les conditions légales sont réalisées (CACI
6 décembre 2013/640). A cet égard, le juge n'est pas tenu d'inviter le bailleur à produire
la sommation, la maxime inquisitoire étant inapplicable à la protection en matière de
cas clairs dans les litiges relevant du bail à loyer (CACI 6 décembre 2013/640).
La question se pose ainsi de savoir si le juge, qui n’a pas interpellé l’intimé
sur la question de la sommation, pouvait « d’office » conclure à un vice
de forme en examinant les pièces produites par le requérant qui n’établit pas être
en possession d’une copie signée de la commination d’origine adressée à l’intimé.
Contrairement à ce qui ressort de l’arrêt de la Cour de céans du 5 juin 2014 (n°
292), où il était question des conséquences de l’omission d’informer le locataire
du loyer par formule officielle et où il a été admis que le premier juge avait, à
tort, retenu d’office la nullité partielle du bail quant au montant du loyer puisqu’il
appartenait au locataire de prendre l’initiative de contester le loyer initial, le droit privé
ne prévoyant pas un contrôle d’office par une autorité des montants convenus (consid.
3c et la référence à l’ATF 137 III 547 consid. 2.3), il apparaît que le contrôle
« d’office » de la réalisation des conditions de forme de la commination
par le premier juge, soit de l’examen des pièces produites par le requérant à cet
égard, ne prête pas le flanc à la critique, dès lors qu’il relève aussi
de l’examen des conditions de réalisation du cas clair au sens de l’art. 257 CPC, comme
énoncé.
Il s’ensuit que les griefs invoqués par l’appelant à cet égard (formalisme
excessif et violation du fardeau de l’allégation, de la preuve ainsi que du devoir de collaboration
des parties) doivent être rejetés.
L’appel devant être rejeté pour ce motif déjà, il est inutile d’examiner
le second motif de rejet de la requête retenu par le premier juge (ordonnance, p. 3) relatif aux
conséquences de l’inexigibilité du loyer du mois de juillet 2015 au moment de la mise
en demeure.
4.
Lorsque
l’appel du bailleur contre un rejet de requête d'expulsion en procédure de cas clair
est rejeté, il y a lieu de réformer d'office la décision en ce sens que la requête
est déclarée irrecevable (CACI 31 mai 2012/249).
Au regard des conclusions soulevées par le requérant auprès du premier juge (et en appel),
il convient de préciser qu’il n'appartient pas au juge saisi d'une requête en cas clair
d'instruire et de faire un tri entre les faits allégués pour déterminer ce qui doit être
admis ou rejeté, les conclusions devant en effet pouvoir être admises dans leur intégralité,
sous peine d'irrecevabilité (TF 4A_343/2014 du 17 décembre 2014 consid. 3.3, destiné à
la publication; TF 5A_768/2012 du 17 mai 2013 consid. 4.3, SJ 2014 I p. 27). Ainsi, lorsqu'il y a lieu
de refuser d'entrer en matière sur une partie des conclusions de la requête en cas clair, celle-ci
doit être déclarée irrecevable dans son entier (CACI 13 mai 2013/257).
5.
Il s’ensuit que l’appel doit être
rejeté selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC et l'ordonnance attaquée
réformée d'office à son chiffre I en ce sens que la requête d'expulsion est irrecevable.
L'ordonnance doit être confirmée pour le surplus.
Les frais judiciaires de deuxième instance seront arrêtés à 795 fr. (art. 62 al.
1 et 3 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010; RSV 270.11.5]) et mis à la
charge de l'appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer des dépens de deuxième instance, l’intimé
n’ayant pas été invité à se déterminer sur l’appel.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est réformée d’office au chiffre I de son dispositif comme suit :
I.
déclare irrecevable la requête d’expulsion déposée le 2 octobre 2015 par V.________
contre G.________ ;
L’ordonnance
est confirmée pour le surplus.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 795 fr. (sept cent nonante-cinq
francs), sont mis à la charge de l’appelant V.________.
IV.
L’arrêt est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Albert Graf, avocat (pour V.________),
‑
M. G.________.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Nyon.
Le greffier :