vd_findinfo · HC / 2010 / 427 · 2010-08-05 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, BAIL À LOYER, LOCAL PROFESSIONNEL | 257d CO, 457 CPC, 23 LPEBL, 24 LPEBL, 27 al. 2 LPEBL, 29 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 05.08.2010 HC / 2010 / 427

TRIBUNAL
CANTONAL
416/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Arrêt
du 5 août 2010
_________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.   Denys
et Krieger
Greffière
:              Mme
Cardinaux
*****
Art.
257d CO; 23, 24, 27 al. 2, 29 LPEBL; 457 CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
S.________
et
M.________
,
locataires, à Bussigny-près-Lausanne, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le
16 juin 2010 par la Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant les recourants d’avec
A.________
,
bailleresse, à Genève.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 16 juin 2010, notifiée aux recourants respectivement les 28 et 29 juin 2010, la
Juge de paix du district de Lausanne a ordonné à S.________ et M.________ de quitter et rendre
libres pour le 13 juillet 2010 à midi les locaux commerciaux occupés dans l’immeuble
sis à l'avenue de Provence 82, à Lausanne (I); dit qu’à défaut de quitter volontairement
ces locaux,  S.________ et M.________ y seront contraints par la force, selon les règles prévues
aux art. 508 et ss CPC (II); fixé les frais de justice à 250 fr. pour la requérante A.________
(III); dit que S.________ et M.________ verseront à la requérante la somme de 600 fr. à
titre de dépens, comprenant 250 fr. en remboursement de ses frais de justice et 350 fr. à titre
de participation aux honoraires, débours et frais de vacation de son mandataire (IV); dit que l'ordonnance
est immédiatement exécutoire, nonobstant recours (V).
Les faits suivants ressortent de cette ordonnance complétée par les pièces du dossier
(art. 457 al. 1 CPC [Code de procédure civile vaudoise du 14 décembre 1966; RSV 270.11]) :
Par contrat de bail à loyer du 5 mars 2009, A.________ a donné en location à S.________
et M.________ des locaux commerciaux dans l'immeuble sis à l'avenue de Provence 82, à Lausanne.
Le loyer mensuel s'élevait à 1'588  fr. (comprenant 283 fr. d'acompte de chauffage et
d'eau chaude, plus frais accessoires).
Par lettres recommandées du 20 janvier 2010 adressées séparément à S.________
et M.________, la bailleresse a mis en demeure les locataires de s'acquitter, dans un délai de trente
jours dès réception, des arriérés de loyer de 2'610 francs pour la période du
1
er
décembre
2009 au 31 janvier 2010, plus 566 francs d'acomptes de frais accessoires, 40 fr. de frais de rappel et
50 fr. de frais de mise en demeure, soit au total 3'266 fr., sous peine de résiliation du bail,
au sens de l'art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220).
Par avis du 3 mars 2010, notifiés séparément, sur formules officielles, à S.________
et M.________, la bailleresse a résilié le bail des locataires pour le 30 avril 2010 faute
de paiement dans le délai comminatoire.
Par requête du 7 mai 2010, la bailleresse a requis de la juge de paix l'expulsion des locataires
des locaux commerciaux sis à l'avenue de Provence 82, à Lausanne.
La juge de paix a considéré que la résiliation du bail des locaux commerciaux était
justifiée pour le motif que les locataires ne s'étaient pas acquittés des arriérés
de loyer dans le délai de trente jours qui leur avait été imparti.
B.
Par acte envoyé le 3 juillet 2010, S.________
et M.________ ont recouru contre cette ordonnance, contestant l’expulsion. Ils ont produit des
pièces.
Le 2 août 2010, les recourants ont déposé une nouvelle écriture et des pièces.
L’intimée a produit un mémoire du 12 juillet 2010 dans lequel elle a conclu, sous suite
de dépens, au rejet du recours.
En droit
:
1.
a)
L'art. 23 al. 1 LPEBL (loi sur la procédure d'expulsion en matière de baux à loyer et
à ferme; RSV 221.305) ouvre un recours en nullité au Tribunal cantonal : a) lorsque le juge
était incompétent ou s'est déclaré à tort incompétent; b) pour absence
d'assignation régulière; c) pour violation des règles essentielles de la procédure
lorsque l'informalité est de nature à influer sur le prononcé. Selon l'alinéa 2,
il y a également recours au Tribunal cantonal pour déni de justice, celui-ci pouvant aboutir
soit à la réforme soit à l'annulation de la décision attaquée (JT 2004 III 43
c. 1a).
Toutefois, l'art. 23 LPEBL, qui confère un pouvoir d'examen limité à la Chambre des recours,
ne saurait s'appliquer lorsque la validité du congé a été contestée en vertu
de l'art. 274g al. 1 let. a CO. En pareil cas, la Chambre des recours, pour répondre aux exigences
du droit fédéral, doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit fédéral (JT
2008 III 12; JT 2004 III 79; Guignard, Procédures spéciales vaudoises, n. 4 ad art. 23 LPEBL,
p. 212).
En l'espèce, les recourants n'ont pas contesté le congé devant la commission de conciliation.
La cour de céans dispose donc d'un pouvoir d'examen en droit limité à l'arbitraire (art.
23 al. 2 LPEBL; Guignard, op. cit., n. 3 ad art. 23 al. 2 LPEBL, pp. 210-212).
b)
Déposé en temps utile (art. 24 al. 1 LPEBL) par des parties qui y ont intérêt, le
recours tend implicitement à la réforme de l'ordonnance en ce sens que l'expulsion n'est pas
prononcée. Il est recevable.
c)
D'un point de vue factuel, la cour de céans dispose d'un pouvoir d'examen défini par l'art.
457 CPC (applicable en vertu du renvoi de l'art. 29 LPEBL) de telle sorte qu'elle doit admettre comme
constants les faits constatés par le jugement, sauf contradiction avec les pièces du dossier
et sous réserve du complètement sur la base de celui-ci (art. 457 al. 1 CPC; JT 1993 III 88
c. 3).
En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance, qui a été complété, est conforme
aux pièces du dossier.
d)
Selon l’art. 27 al. 2 LPEBL, si le président tient le recours pour recevable, il en communique
un exemplaire à la partie adverse en lui fixant un bref délai pour se déterminer par écrit.
Il n’y a pas d’autres écritures. Cette disposition exclut en particulier le dépôt
d’un mémoire ampliatif par la partie recourante (JT 2004 III 79 c. 2, pp. 80/81).
Au regard de la disposition précitée, l’écriture complémentaire des recourants
envoyée le 2 août 2010, dans le délai imparti à la seule intimée pour se déterminer,
est irrecevable. Il en va de même des pièces produites par les recourants à l’appui
de cette écriture.
e)
La production de pièces nouvelles en deuxième instance n’est pas admise, à moins
que celles-ci ne tendent à établir une irrégularité de la procédure ou en présence
d’un abus de droit en raison du déroulement de la procédure, tel l’omission d’information
par le bailleur au juge du paiement du loyer dans le délai comminatoire ou du fait qu’il n’est
plus propriétaire de l’immeuble en cause (art. 25 LPEBL; Guignard, Procédures spéciales
vaudoises, 2008, n.1 ad art. 25 LPEBL, pp. 214-215).
Les recourants ont produit avec leur acte de recours du 3 juillet 2010 des récépissés
postaux qu’ils avaient déjà produits en première instance. Il ne s’agit donc
pas de pièces nouvelles, même si celles produites avec le recours sont mieux lisibles, en particulier
les sceaux postaux, et sont complétées d’ajouts manuscrits relatifs aux mois de loyer
concernés. La recevabilité de ces pièces peut ainsi être admises. Les autres pièces
produites avec le recours sont quant à elles nouvelles. Dès lors qu’elles ne tendent
pas à établir une irrégularité de la procédure ou un abus de droit, elles sont
irrecevables.
2.
L'art. 257d CO prévoit que, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du
retard pour s'acquitter d'un terme, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai est de 30 jours au moins pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). Faute
de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier les baux d'habitations ou de
locaux commerciaux, moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (al.
2).
En l'espèce, pour réclamer le paiement de 3'266 fr. représentant les loyers de décembre
2009 et janvier 2010 par 2'610 fr., les acomptes de frais accessoires, par 566 fr., ainsi que des frais
de rappel et de mise en demeure par 40 et 50 fr., l’intimée a adressé par courriers recommandés
du 20 janvier 2010 à chacun des recourants, notifiés le lendemain, une mise en demeure signifiant
qu’à défaut de paiement dans les trente jours, le bail serait résilié. Faute
de paiement dans le délai de trente jours imparti, l’intimée a signifié, par avis
officiel sous plis recommandés du 3 mars 2010 à chacun des recourants, que le bail était
résilié pour le 30 avril 2010.
Les recourants prétendent avoir payé le loyer à temps. Ils ont annotés à la
main les récépissés produits avec l’acte de recours du 3 juillet 2010 en y indiquant
les mois correspondants. Le paiement pour décembre 2009 serait ainsi intervenu le 12 janvier 2010
selon le sceau postal et celui pour janvier 2010 le 23 février 2010, soit, pour ce mois, après
l’échéance du délai comminatoire. Cependant, on ne saurait considérer ces ajouts
comme crédibles quant aux mois mentionnés. En effet, la période couverte par les récépissés
postaux va d’avril 2009 à juillet 2010 et aucune mention manuscrite ne figure pour le loyer
de mai 2009. Il est donc probable qu’il y ait un décalage d’un mois et que le paiement
intervenu le 12 janvier 2010 corresponde en réalité au loyer de novembre 2009, alors que le
loyer de décembre 2009 a été acquitté le 23 février 2010 et le loyer de janvier
2010 le 30 mars 2010. Avec leur écriture irrecevable du 3 août 2010, les recourants ont derechef
produit une copie des récépissés. Ils y ont aussi apposé des ajouts manuscrits quant
aux mois correspondants, mais ces ajouts ne concordent pas avec les ajouts précédents. Pour
le loyer de décembre 2009, le paiement serait intervenu le 7 décembre 2009 et pour le loyer
de janvier 2010 le 12 janvier 2010. Outre que ces pièces sont irrecevables (supra, c. 1d), ces ajouts
manuscrits apparaissent encore moins fiables que les autres dès lors que pour la période couverte
par les récépissés postaux d’avril 2009 à juillet 2010, un double décalage
semble s’être produit, aucun ajout n’indiquant un paiement pour les mois de mai et juin
2009.
Au vu de ce qui précède, on ne peut tenir pour établi que les loyers concernés par
la mise en demeure ont été payés à temps. Même en s’en tenant à la
version des ajouts manuscrits apposés sur les récépissés produits avec l’acte
de recours du 3 juillet 2010 - l’écriture du 3 août 2010 et les pièces jointes sont
quant à elles irrecevables (supra, c. 1d) -, les recourants ne pourraient en tirer argument. Dès
lors que la mise en demeure leur a été notifiée le 21 janvier 2010, le délai de 30
jours arrivait à échéance le samedi 20 février 2010. Selon les récépissés
postaux produits et les ajouts manuscrits, le loyer de décembre 2009 a été acquitté
le 12 janvier et le loyer de janvier 2010 le mardi 23 février 2010. Le loyer a donc été
acquitté très peu de jours après l’échéance de la mise en demeure. Le
paiement est tardif. Certes, un congé peut en particulier être annulable lorsque le locataire
a payé l’arriéré très peu de temps (1 ou 2 jours) après l’expiration
du délai comminatoire (cf. Lachat, Le bail à loyer, p. 672; Wessner, Droit du bail à loyer,
n. 43 ad art. 257d CO). Toutefois, pour qu’un congé puisse être annulable au sens des
art. 271 et 271a CO, il faut que, comme le prévoit l’art. 273 al. 1 CO, la partie qui veut
contester la résiliation ait saisi l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent
la réception du congé (ATF 133 III 175 c. 3; TF 4C.116/2005 c. 2.2). En l’espèce,
les recourants n’ont pas saisi la commission de conciliation et ne se sont donc pas prévalus
de l’annulabilité du congé devant cette autorité. Cela coupe court à toute
discussion sur le point de savoir si l’on est en présence d’un cas d’annulabilité
de congé au sens des art. 271 et 271a CO, puisque, même si tel devait être le cas, le
droit des recourants serait périmé.
Il résulte de ce qui précède que c’est à juste titre que le premier juge a
prononcé l’expulsion, les recourants n’ayant pas prouvé s’être acquitté
de l’entier de l’arriéré dans le délai comminatoire. Tout du moins, la solution
du premier juge n’est pas entachée d’arbitraire.
3.
En conclusion, le recours
doit être rejeté et l'ordonnance confirmée.
Les frais de deuxième
instance des recourants, solidairement entre eux, sont arrêtés à 300 francs.
Les recourants, solidairement
entre eux, doivent verser à l'intimée la somme de 200 fr. à titre de dépens de deuxième
instance.
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
L'ordonnance est confirmée.
III.
Les frais de deuxième instance des recourants, solidairement entre eux, sont arrêtés à
300 fr. (trois cents francs).
IV.
S.________ et M.________, solidairement entre
eux, doivent verser à l'intimée A.________ la somme de 200 francs (deux cents francs) à
titre de dépens de deuxième instance.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
5 août 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
M. S.________,
-
M. M.________,
‑
Me Serge Patek (pour A.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est de 3'832 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Lausanne.
La greffière :