vd_findinfo · HC / 2015 / 201 · 2015-02-26 · fr

BESOIN{EN GÉNÉRAL}, CONGÉ DE REPRÉSAILLES, PROTECTION CONTRE LES CONGÉS, ANNULABILITÉ, RÉSILIATION, BAIL À LOYER, LOGEMENT | 271a al. 1 let. e CO, 271a al. 3 let. a CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 26.02.2015 HC / 2015 / 201

TRIBUNAL
CANTONAL
XC13.028008-141801
104
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
26 février 2015
___________________
Présidence
de               M.
colombini
,
président
Juges
:              Mmes
Favrod et Charif Feller
Greffier
:              M.
Tinguely
*****
Art.
271a al. 1 let. e et al. 3 let. a CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
B.M.________
,
et
C.________
,
tous deux à [...], demandeurs, contre le jugement rendu le 26 mai 2014 par le Tribunal des baux
dans la cause divisant les appelants d’avec
J.________
,
S.________
et
Y.________
,
tous trois à [...], défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par jugement du 26 mai 2014, le Tribunal des baux a annulé les résiliations de bail signifiées
par le demandeur B.M.________ aux défendeurs J.________ et S.________ le 7 février 2013 pour
le 1
er
juillet 2013, en relation avec une place de parc extérieure et un appartement de 4.5 pièces
au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [...], à [...] (I), rendu le jugement sans frais
judiciaires ni dépens (II) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (III).
En droit, les premiers juges ont retenu qu’au moment où les congés avaient été
signifiés, soit le 7 février 2013, le projet consistant à installer la fille du demandeur
dans l’appartement litigieux pour le terme du contrat, fixé au 1
er
juillet 2013, ne reposait sur aucune réalité concrète et que le besoin propre du propriétaire
était donc douteux. Pour les premiers juges, le motif avancé n’apparaissait pas sérieux
au point d’ébranler la présomption de fait posée par la doctrine, qui découlait
de la proximité temporelle entre la fin de la période de protection et les résiliations
litigieuses, et selon laquelle le congé donné peu de temps après la fin de la période
de protection s’apparente à des représailles. Les premiers juges ont considéré
que cette appréciation était confortée par le fait que le même motif avait déjà
été invoqué à l’appui de la résiliation du bail du précédent
locataire, la résiliation suivant alors de peu une requête de ce dernier quant à l’exécution
de travaux et à une baisse de loyer. En définitive, les premiers juges étaient convaincus
que les résiliations litigieuses avaient été signifiées en représailles de la
contestation du loyer initial entrepris en temps utile et avec succès.
B.
Par acte du 2 octobre 2014, B.M.________ et, pour
autant que besoin C.________ en sa qualité de copropriétaire de l’appartement litigieux,
ont interjeté appel contre ce jugement, concluant, avec suite de frais et dépens, à sa
réforme en ce sens que les résiliations des baux portant sur l’appartement de 4.5 pièces
au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [...], à [...], et celui portant sur la place extérieure
sise sur le même immeuble, notifiées aux intimés J.________ et S.________ le 7 février
2013 pour le 1
er
juillet
2013, sont valables, les intimés devant leur rendre les locaux et la place libres de tout objet
et de tout occupant pour le 1
er
juillet 2013 (I à IV) et en ce sens qu’aucune prolongation de délai n’est accordée
aux locataires (V).
Le 11 février 2015, J.________, S.________, et Y.________ ont déposé leur mémoire
de réponse, par lequel ils ont conclu au rejet de l’appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les
pièces du dossier :
1.
Les époux B.M.________
et C.________, demandeurs, sont copropriétaires depuis le 18 août 1988 d’un appartement
de 4.5 pièces au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [...], à [...]. Ils y ont vécu
avec leur fille E.M.________, née le 16 juillet 1988, du mois de janvier 1989 au mois de novembre
1999 – à l’exception d’une période d’un an entre avril 1993 et mars
1994, durant laquelle B.M.________ a occupé un poste à [...]. Ils sont depuis lors domiciliés
avec leur fille dans un logement sis au [...], à [...].
2.
Par contrat signé le 8 novembre 1999, B.M.________ a cédé en bail l’appartement
sis [...], à [...], à B.V.________ et C.V.________.
Par requête du 13 mars 2006 déposée devant la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer du district de Lausanne (ci-après : la Commission de conciliation), les
locataires B.V.________ et C.V.________ ont requis du bailleur B.M.________ l’exécution de
travaux ainsi qu’une baisse de loyer.
Le 6 avril 2006, B.M.________ a résilié le bail avec effet au 31 mars 2008, au motif que
« depuis 2004, le propriétaire a[vait] planifié la reprise de son logement pour 2008
afin de le mettre à disposition d’un membre de sa famille ».
Par convention conclue les 30 août et 19 septembre 2006, ratifiée par la Commission de conciliation
le 31 octobre 2006, les locataires et le bailleur ont notamment convenu d’une « seule
et unique prolongation de bail à loyer » au 30 juin 2009, les locataires pouvant quitter
l’appartement en tout temps moyennant un délai de préavis de trois mois pour la fin d’un
mois.
3.
Par courrier du 28 janvier 2009, C.V.________ a demandé à B.M.________ une prolongation du
bail « jusqu’en juillet 2012 ». Il a ajouté qu’en cas de refus de
sa demande, il déclarait résilier le bail avec effet au 28 février 2009.
Par courrier du 9 février 2009, B.M.________ a accepté la résiliation au 28 février
2009 et fixé l’état des lieux de sortie au 3 mars 2009.
4.
Les 3 et 4 juin 2009, le demandeur B.M.________,
partie bailleresse, et les défendeurs J.________ et S.________, parties locataires, ont conclu,
à la suite d’une demande de location d’appartement formée le 26 mai 2009 par les
locataires auprès de [...] SA, deux contrats de bail portant respectivement sur l’appartement
de 4.5 pièces au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [...], à [...], et sur une
place de parc extérieure. Le loyer mensuel de l’appartement s’élevait à 2'100
fr., montant auquel s’ajoutait un acompte pour les frais de chauffage et d’eau chaude et
pour frais accessoires par 200 francs. Le loyer pour la place de parc extérieure a été
arrêté à 60 francs. Les contrats ont été conclus pour une période
allant du 15 juin 2009 au 1
er
juillet
2010. Il était prévu qu’ils se renouvelleraient aux mêmes conditions pour une année,
sauf avis de résiliation de l’une ou de l’autre des parties donné et reçu
au moins quatre mois à l’avance pour la prochaine échéance et ainsi de suite d’année
en année.
Depuis le début des baux susmentionnés, la défenderesse S.________ a occupé l’appartement
cédé à bail avec son époux, à savoir le défendeur Y.________, qui est le
frère du défendeur J.________. Ce dernier n’a en ce qui le concerne jamais vécu
dans le logement loué.
5.
Par requête du 9 juillet 2009 adressée
à la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne (ci-après :
la Commission de conciliation), les défendeurs J.________ et S.________ ont contesté le loyer
initial en application de l’art. 270 CO (loi fédérale complétant le Code civil suisse
[Livre cinquième : Droit des obligations] du 30 mars 1911), considérant celui-ci comme
étant abusif.
Lors de l’audience qui s’est tenue le 19 janvier 2010 devant le Tribunal des baux, les parties
ont conclu une transaction aux termes de laquelle le loyer initial de l’appartement a été
fixé à 1'500 fr., acompte de chauffage, d’eau chaude et frais accessoires par 200 fr.
en sus.
6.
Par courriers recommandés du 7 février
2013 adressés aux défendeurs J.________ et S.________, les demandeurs B.M.________ et C.________
leur ont notifié, au moyen de formules officielles, les résiliations des baux avec effet au
1
er
juillet 2013.
7.
Par requête du 5 mars 2013 adressée à la Commission de conciliation, J.________ et S.________
ont contesté la validité des résiliations du 7 février 2013.
Une audience de conciliation s’est tenue le 8 mai 2013 en présence, pour les défendeurs,
de J.________ et de Y.________, muni d’une procuration pour S.________, et pour les demandeurs,
de L.________, de la gérance [...], muni d’une procuration. Dès lors que la conciliation,
tentée, n’a pas abouti, la Commission de conciliation a rendu la proposition de jugement suivante :
« I.- Le congé notifié pour le 1
er
juillet 2013 est annulé.
II.- Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
III.- La présente décision est rendue sans frais ni dépens. »
Le 24 mai 2013, les demandeurs se sont opposés à la proposition de jugement et ont requis la
délivrance d’une autorisation de procéder.
8.
Par demande adressé le 27 juin 2013 au Tribunal
des baux, B.M.________ et C.________ ont pris, avec suite de dépens, les conclusions suivantes :
« I.
La résiliation du bail portant sur l’appartement de quatre pièces et demie au rez-de-chaussée
de l’immeuble sis [...], à [...] loué par l’intimée S.________ notifiée
le 7 février 2013 pour le 1
er
juillet 2013 est valable, l’intimée devant lui rendre les locaux libres de tout objet et de
tout occupant pour le 1
er
juillet 2013.
II.
La résiliation du bail portant sur l’appartement de quatre pièces et demie au rez-de-chaussée
de l’immeuble sis [...], à [...] loué par l’intimé J.________ notifiée
le 7 février 2013 pour le 1
er
juillet 2013 est valable, l’intimé devant lui rendre les locaux libres de tout objet et de
tout occupant pour le 1
er
juillet 2013.
III.
La
résiliation de bail portant sur la place de parc extérieure de l’immeuble sis [...],
à [...] loué par l’intimée S.________ notifiée le 7 février 2013 pour
le 1
er
juillet 2013 est valable, l’intimée devant lui rendre la place libre de tout objet et de tout
occupant pour le 1
er
juillet 2013.
IV.
La
résiliation de bail portant sur la place de parc extérieure de l’immeuble sis [...],
à [...] loué par l’intimé J.________ notifiée le 7 février 2013 pour le
1
er
juillet 2013 est valable, l’intimé devant lui rendre la place libre de tout objet et de tout
occupant pour le 1
er
juillet 2013.
V.
Aucune
prolongation n’est accordée aux locataires. »
Les demandeurs ont fait valoir, au sens de l’art. 271a al. 3 let. a CO, un besoin urgent d’occuper
l’appartement cédé à bail, en exposant que leur fille E.M.________, après avoir
suivi du 17 septembre 2012 au 27 janvier 2013 des cours à l’Université de [...] ([...])
dans le cadre du programme Erasmus, avait besoin de l’appartement litigieux depuis son retour,
dès lors qu’elle pousuivait ses études à la Faculté de [...] de l’Université
de [...].
Par mémoire de réponse du 25 septembre 2013, les défendeurs J.________ et S.________ ont
conclu au rejet de l’intégralité des conclusions prises par les demandeurs, prenant à
leur tour la conclusion suivante :
« Le congé notifié le 7 février 2013 pour le 1
er
juillet 2013 est annulé. »
9.
Par courriers recommandés du 27 juin 2013 adressés au défendeur Y.________, les demandeurs
B.M.________ et C.________ lui ont notifié, au moyen de formules officielles, les résiliations
des baux avec effet au 1
er
juillet
2014.
10.
Par requête du 17 juillet 2013 adressée à la Commission de conciliation, Y.________ a
contesté la validité des résiliations du 27 juin 2013.
Une audience de conciliation s’est tenue le 9 octobre 2013 en présence, pour la partie locataire,
de Y.________ et de S.________, et pour la partie bailleresse, de L.________, de la gérance [...]
SA, muni d’une procuration. Dès lors que la conciliation, tentée, n’a pas abouti,
la Commission de conciliation a rendu la proposition de jugement suivante :
« I.- Le congé notifié pour le 1
er
juillet 2014 est annulé.
II.- Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
III.- La présente décision est rendue sans frais ni dépens. »
Le 11 octobre 2013, les demandeurs se sont opposés à la proposition de jugement et ont requis
la délivrance d’une autorisation de procéder.
11.
Par demande adressée au Tribunal des baux
le 4 novembre 2013, B.M.________ et C.________ ont pris, avec dépens, les conclusions suivantes :
« I. Ordonner la jonction de la présente cause ouverte par la présente Demande déposée
par B.M.________ et C.________ à l’encontre de Y.________ avec la cause pendante entre les
demandeurs B.M.________ et C.________ contre J.________ et S.________ dans la cause [...]. »
Principalement,
II.
Constater que la résiliation du bail du 7 février 2013 de l’appartement de 4.5 pièces
n° [...] conclu par les demandeurs avec J.________ et S.________ a été signifiée
valablement à ceux-ci et non pas à Y.________ dont la présence avait été dissimulée
et ignorée par ceux-ci jusqu’au 8 mai 2013.
III.
Prononcer qu’en conséquence les demandeurs étaient justifiés à ne pas résilier
le bail de l’appartement le 7 février 2013 pour le 1
er
juillet 2013 aussi à Y.________.
IV.
Constater que la résiliation du 7 février 2013 de la place de parc n° [...] conclue
(sic) par les demandeurs avec J.________ et S.________ a été signifiée valablement à
ceux-ci et non pas à Y.________ dont la présence avait été dissimulée aux demandeurs
et était ignorée par ceux-ci jusqu’au 8 mai 2013.
V.
Prononcer qu’en conséquence, les demandeurs étaient justifiés à ne pas résilier
le bail de la place de parc le 7 février 2013 pour le 1
er
juillet 2013 aussi à Y.________.
Subsidiairement,
VI.
Prononcer que la résiliation du bail de l’appartement de 4.5 pièces, [...] à [...]
signifiée à Y.________ le 27 juin 2013 avec effet le 1
er
juillet 2014 est valable et déploie ses effets.
VII.
Prononcer que Y.________ restituera au plus tard le 1
er
juillet 2014 l’appartement de 4.5 pièces, [...] à [...], libre de tout occupant et tous
meubles et objets.
VIII.
Prononcer que la résiliation du bail de la place de parc [...] (sic) à [...], signifiée
à Y.________ est valable et déploie ses effets.
IX.
Prononcer que Y.________ restituera au plus tard le 1
er
juillet 2014 cette place de parc, [...] à [...], libre de tout occupant et tous meubles et objets. »
12.
Par décision du 25 novembre 2013, la Présidente
du Tribunal des baux a ordonné la jonction de la cause introduite par les demandeurs le 27 juin
2013 à l’encontre de J.________ et de S.________ avec celle introduite par les demandeurs
le 4 novembre 2013 à l’encontre de Y.________.
13.
Par
courriers des 18 novembre et 10 décembre 2013, J.________ et S.________ ont requis l’audition
de C.V.________ ainsi que la production du dossier de la cause ayant opposé C.V.________ à
B.M.________. Ils ont indiqué que la production de ce dossier se justifiait, dès lors que le
contrat de bail de C.V.________ aurait été résilié pour des motifs identiques à
ceux invoqués par les demandeurs.
Par courrier du 17 décembre 2013, les demandeurs se sont déterminés sur les courriers
des 18 novembre et 10 décembre 2013 de J.________ et C.________. Ils ont indiqué en substance
que la résiliation du contrat de bail des époux C.V.________, intervenue le 6 avril 2006 pour
le mettre à disposition d’E.M.________, s’expliquait par le fait que celle-ci avait
alors décidé d’interrompre ses études gymnasiales, envisageant d’entreprendre
un apprentissage de commerce ou une formation en cours d’emploi, « désireuse qu’elle
était de gagner sa vie ». Elle avait finalement renoncé à ce projet, reprenant
ses études gymnasiales à la fin des vacances scolaires de l’été 2006.
Ils ont en outre indiqué que, depuis l’obtention de la maturité fédérale en
date du 12 septembre 2008, E.M.________ avait été inscrite durant quatre semestres, soit jusqu’en
septembre 2010, auprès de la Faculté [...] de l’Université de [...]. Les demandeurs
ont expliqué avoir alors décidé de conclure le 3 juin 2009 un bail avec J.________ et
S.________, dès lors que leur fille n’avait plus la perspective de devenir indépendante
financièrement avant au plus tôt 2011.
Les demandeurs ont par ailleurs exposé que, dès septembre 2010, E.M.________ avait modifié
l’orientation de ses études pour entreprendre des études de théologie et de sciences
des religions. Dans cette optique, elle avait effectué, du 17 septembre 2012 au 27 janvier 2013,
une année d’études à l’Université de [...] ([...]) dans le cadre du programme
Erasmus. Le 12 septembre 2013, elle avait obtenu un baccalauréat universitaire en théologie
délivré par la Faculté [...] de l’Université de [...]. Depuis lors, elle y
avait préparé une maîtrise universitaire.
14.
Par
mémoire de réponse du 17 avril 2014, Y.________ a conclu, avec suite de frais et dépens,
au rejet de l’intégralité des conclusions prises par les demandeurs au pied de leur mémoire
du 4 novembre 2013.
Le 19 mai 2014, les demandeurs se sont déterminés sur le mémoire de réponse, confirmant
les conclusions prises les 27 juin et 4 novembre 2013.
15.
L’audience
d’instruction et de jugement s’est tenue le 20 mai 2014 devant le Tribunal des baux en présence
des parties, assistées de leur conseil respectif. Le Tribunal a entendu E.M.________ et L.________
en qualité de témoins au sens des art. 169 ss CPC (Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272). Il a en outre procédé à l’interrogatoire de J.________, S.________,
Y.________ et B.M.________ en leur qualité de partie, conformément à l’art. 191
CPC. Il ressort ce qui suit du témoignage d’E.M.________ :
«
J’indique
que je suis actuellement en fin de ma première année de master à la faculté de théologie
de l’université de [...]. Ce master permet de travailler à 50%. Il peut durer au maximum
3 ans. En ce qui me concerne, je compte terminer mes cours en décembre 2014, puis consacrer les
6 mois suivants à la rédaction de mon mémoire, tout en travaillant à 80%. Actuellement,
je suis assistante étudiante à la faculté de théologie à 20% ; en juin mon taux
d’occupation passera à 40% et je travaillerai pour deux professeurs. Je confirme que j’ai
étudié à l’université de [...], dans le cadre d’un échange Erasmus,
c’était durant mon avant dernier semestre de bachelor, de septembre 2012 à février
2013.
J’habite
chez mes parents, au [...], à [...] depuis toujours, à l’exception de mon séjour
à [...]. J’y dispose d’une chambre ; je révise mes cours dans le salon. Je souhaiterai
emménager dans l’appartement des [...]. C’est l’appartement que j’ai toujours
voulu habiter. Arrivant à la fin de mes études, j’ai envie de quitter le nid familial
et de m’installer. Cette question s’est déjà posée plusieurs fois. Ainsi,
durant mes études gymnasiales, j’ai quitté le gymnase avec l’idée de faire
un apprentissage, puis, une fois cet apprentissage terminé, d’emménager dans cet appartement.
J’indique
que je suis en couple depuis 3 ans et que, avec mon ami, on aimerait fonder une famille. En outre, à
la fin de mon master, je compte entreprendre la rédaction d’une thèse ; j’aurai
ainsi besoin d’une pièce pour travailler. En décembre 2012, lorsque je suis rentrée
de [...] pour les fêtes de fin d’année, nous avons annoncé à mes parents notre
désir d’habiter aux [...]. Mes parents ont été d’accord. A cette occasion,
il a été décidé de demander aux locataires de partir pour la fin de leur bail, si
possible en juillet 2013.
A
la question de Mme Benmenni (ndlr : membre du Tribunal des baux), j’indique qu’un professeur
m’a proposé de faire une thèse avec lui. J’ai donc déjà un directeur
de thèse. Mes projets sur un plus long terme seraient de continuer la recherche en théologie.
Pour
vous répondre, il a été convenu avec mes parents que je serai une locataire comme une
autre et que je paierai le même loyer que les locataires actuels. Nous partagerons les charges avec
mon ami, qui est encore actuellement aux études, mais qui terminera cet été.
A
la question de Me Richard, j’indique que si je souhaite emménager aux [...], plutôt qu’ailleurs,
c’est que j’y ai tous mes souvenirs d’enfance et que c’est là que je souhaite
fonder une famille, dans ce milieu où j’ai eu une enfance extrêmement joyeuse. La question
de savoir si mes parents pouvaient me mettre à disposition un autre appartement ne s’est pas
posée. Je ne sais pas si ce serait possible.
A
la question de Me Richard, j’indique que j’ai conservé plusieurs amis et connaissances
qui habitent à [...], et que je vois assez régulièrement.
A
la question de Me Pedroli, j’indique que mon ami habite dans une colocation à [...]. Ce ne
serait pas possible d’emménager avec lui à [...] puisqu’il s’agit d’une
colocation. C’est vrai de dire que de l’âge de 11 ans jusqu’à aujourd’hui,
j’ai vécu à [...]. »
Le témoin L.________ a notamment déclaré ce qui suit :
«
Je
travaille en tant que directeur chez [...]. Je m’occupe d’un immeuble, au [...], et d’un
appartement, celui qui est occupé par les défendeurs, pour le compte des demandeurs. Je m’occupe
de l’appartement depuis le mois d’avril ou mars 2009. A cette époque-là, les demandeurs
m’avaient demandé de mettre en location l’appartement. J’ai assisté les demandeurs
dans le cadre du litige en contestation du loyer initial qui les a opposés à J.________ et
S.________. J’ai résilié le bail de J.________ et S.________ par courrier du 7 février
2013, au nom des demandeurs. Cette résiliation a été signifiée pour les besoins du
bailleur, en particulier pour sa fille. Vous me demandez quand est-ce que les demandeurs m’ont
communiqué celle volonté ; je ne suis pas en mesure de vous le dire. Les demandeurs m’ont
expliqué que leur fille terminait ses études à l’étranger et allait revenir.
[…] »
B.M.________ a déclaré ce qui suit :
« Je
confirme que lorsque nous avons résilié le bail des époux C.V.________ en avril 2006,
c’était dans le but de mettre l’appartement à la disposition de notre fille qui
avait à ce moment-là interrompu ses études gymnasiales. Nous pensions que d’ici
à l’échéance du bail, notre fille aurait pu terminer son apprentissage et assumer
le paiement d’un loyer. Si nous avons refusé d’accéder à la demande des C.V.________
de prolonger le bail jusqu’en juillet 2012, c’est parce qu’elle aurait dû être
indépendante à la fin 2009. Je ne suis plus très sûr des dates. Après le départ
des C.V.________, nous avons attendu plusieurs mois avant de relouer l’appartement, pour savoir
si E.M.________ entrait dans cet appartement ou pas. Finalement nous avons décidé de ne pas
lui offrir ce cadeau parce qu’elle n’arrivait pas à être indépendante à
ce moment là. Donc nous avons décidé d’attendre.
Me
Pedroli me demande pourquoi nous avons signé avec les époux C.V.________ une transaction prolongeant
leur bail jusqu’au 30 juin 2009, à la fin août/début septembre 2006, alors que selon
l’attestation de l’institut [...], la « pause » de notre fille a duré
de décembre 2005 à juin 2006, je répond que reprendre ne veut pas dire réussir.
A
la question de Me Richard, j’indique que le début du semestre à l’institut [...]
est fixé à mi-septembre. Ma fille a commencé tout de suite ses études à la faculté
des[...] (ndlr : Faculté [...]) après l’obtention de sa maturité. Je ne me
souviens pas combien de semestres elle a effectué dans cette faculté. Je précise que c’est
la gérance qui s’est occupée du cas des époux C.V.________. Ce n’est pas moi
qui ai mené les discussions pour fixer la date de départ de ceux-ci. Je ne me souviens pas
si la transaction prévoyait une unique prolongation ou pas. Je ne me souviens pas de ma réaction
lorsque les époux C.V.________ ont demandé une prolongation jusqu’en 2012. »
16.
Il ressort par ailleurs des pièces versées au dossier qu’en plus de l’appartement
litigieux dont il est copropriétaire avec son épouse C.________, B.M.________ est également
propriétaire d’autres biens immobiliers, dont des appartements sis [...] [...], à [...],
ainsi que d’un immeuble locatif sis [...], à [...].
Selon leur déclaration d’impôt pour l’année 2011, les époux B.M.________
ont réalisé cette année-là un revenu net de 263'079 fr., la valeur des immeubles
privés déclarés étant de 4'688'717 francs.
En droit
:
1.
a)
Le litige porte sur la validité de la
résiliation d’un contrat de bail. Pour déterminer quelle voie de droit, de l’appel
ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit
fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat
subsiste si la résiliation n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à
la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée déterminante
pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de
trois ans pendant laquelle l’art. 271a al. 1 let. e CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ;
RS 220) consacre I’annulabilité d’une résiliation (JT 2011 III 43 ; TF 4A_634/2009
du 3 mars 2010 c. 1.1 ; SJ 2001 I 17 c. 1a ; ATF 119 II 147 c. 1).
En l'espèce, le loyer mensuel net s'élève à 1'500 fr., de sorte que la valeur litigieuse
excède 10'000 francs. La voie de l'appel est ainsi ouverte (art. 308 al. 2 CPC [Code de procédure
civile du 19 décembre 2008, RS 272]).
Il s’ensuit que, formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC) par des parties qui ont un intérêt
digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance
rendue dans une cause patrimoniale dont la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant
le tribunal de première instance est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC),
l'appel est recevable.
2.
L’appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, nn. 2 ss ad art. 310 CPC, p. 1249). Elle peut revoir
librement l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première
instance (ibidem, n. 6 ad art. 310 CPC, pp. 1249-1250 ; JT 2011 III 43 et réf.).
3.
a)
Les
appelants reprochent en substance aux premiers juges de s’être fondés exclusivement sur
des supputations systématiquement défavorables au bailleur et reposant sur des faits incomplets,
voire inexacts. Ils soutiennent avoir établi à satisfaction de droit que le congé signifié
répondait à un intérêt objectif, sérieux et digne de protection, qui ne serait
nullement abusif.
b/aa)
Aux termes de l’art. 271a al. 1 let.
e CO, le congé est annulable lorsqu’il est donné par le bailleur dans les trois ans à
compter de la fin d’une procédure de conciliation ou d’une procédure judiciaire
au sujet du bail et si le bailleur a succombé dans une large mesure (ch. 1), a abandonné ou
considérablement réduit ses prétentions ou conclusions (ch. 2), a renoncé à
saisir le juge (ch. 3) ou a conclu une transaction ou s’est entendu de toute autre manière
avec le locataire (ch. 4). L’art. 271a al. 1 let. e CO n’est cependant pas applicable lorsqu’un
congé est donné en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés
peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux (art. 271a al. 3 let. a CO).
Ce
besoin doit être sérieux ; il ne doit pas s’agir d’un prétexte pour se
débarrasser du locataire (ATF 99 II 50 c. 2). Le besoin doit être concret, c’est-à-dire
reposer sur des faits réels et démontrés. Enfin, le besoin doit être actuel, un besoin
futur et hypothétique n’étant pas suffisant (ATF 118 II 50 c. 3c ; Lachat, Le bail
à loyer, Lausanne 2008, p. 778 et les références citées).
Le
juge doit tenir compte de l’urgence du besoin. Le besoin du bailleur est urgent lorsque, eu égard
à l’ensemble des circonstances, on ne peut pas raisonnablement lui imposer une longue attente
pour récupérer ses locaux. Il n’est pas nécessaire que le bailleur se trouve dans
une situation proche de la contrainte, parce qu’il ne disposerait d’aucune solution de relogement ;
il suffit que pour des motifs économiques notamment, le bailleur ne puisse pas renoncer à la
jouissance des locaux dont le bail a été dénoncé. En revanche, le bailleur, qui ne
fait valoir que des motifs de confort (meilleur ensoleillement, plus de vue, par exemple) ne peut pas
prétendre à l’urgence de son besoin des locaux (Lachat, ibidem).
Le
Tribunal fédéral a précisé à cet égard que l’urgence au sens de l’art. 271a
al. 3 let. a CO doit être non seulement temporelle, mais aussi matérielle, les motifs invoqués
devant revêtir objectivement une certaine importance (TF 4A_78/2013 du 16 mai 2013 c. 3 ;
TF 4A_747/2012 du 5 avril 2013 c. 2 ATF 132 III 737 c. 3.4.3 ; ATF 118 II 50 c. 3d). Le besoin doit
en outre être immédiat, réel et actuel, un besoin futur, simplement possible, ne suffisant
pas (TF 4A_78/2013 du 16 mai 2013 c. 4.3 ; ATF 118 II 50 c. 3c).
Il
convient par ailleurs de relever que le besoin à prendre en considération est celui du bailleur
pour lui-même ou pour ses proches parents ou alliés. Ces derniers sont le conjoint, le partenaire
enregistré, le concubin, les enfants et autres descendants, les frères et sœurs, ainsi
que leurs conjoints (Lachat, op. cit., p. 779 et les références citées).
bb)
Selon l’art. 271a al. 1 let. a CO, le congé est annulable lorsqu’il est donné parce
que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail. Le besoin urgent
du bailleur ou de ses proches parents ou alliés ne fait pas obstacle à l’application
de cette disposition (art. 271a al. 3 CO a contrario).
L’art. 271a al.
1 let. a CO consacre l’interdiction du congé dit « de représailles »
et requiert la réunion de trois conditions cumulatives, à savoir une prétention découlant
du bail (1), que le locataire fait valoir de bonne foi (2) et qui constitue le motif du congé (3)
(Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT, nn. 4 s. ad art. 271a CO).
Il appartient au locataire
de démontrer qu’il existe un rapport de cause à effet entre sa prétention et la
résiliation. Si l’existence d’une prétention du locataire doit faire l’objet
d’une preuve certaine, la relation de causalité peut résulter d’une grande vraisemblance
(preuve par indices). Plus la résiliation est, dans le temps, rapprochée de la prétention,
plus le lien de causalité est probable. L’art. 271a al. 1 let. a CO peut cependant aussi trouver
application si un grand laps de temps s’est écoulé entre l’une et l’autre.
La motivation du congé revêt dans ce contexte une importance primordiale. Si le bailleur, qui
assume le fardeau de la contre-preuve, parvient à démontrer que le motif véritable du
congé n’est pas en relation avec la prétention du locataire, l’art. 271a al. 1
let. a CO ne trouve pas application. Lorsque, en revanche, le bailleur refuse de motiver le congé,
tarde à le faire, ou ne parvient pas à prouver le motif du congé, il convient d’admettre,
avec d’autres indices, le congé de représailles (Lachat, op. cit., pp. 740-741 et les
références citées).
La
doctrine a en outre établi une présomption de fait selon laquelle un congé donné
quelques jours après l’échéance de la période de protection de trois ans de
l’art. 271a al. 1 let. e CO devra vraisemblablement être annulé, à moins que le
bailleur puisse le justifier d’une motivation particulièrement solide et fondée (Conod,
in Bohnet/Montini [éd.], Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, Bâle 2010,
n. 12-13 ad art. 271a CO ; dans le même sens : Burkhalter/Martinez-Favre, op. cit.,
n. 34 ad art. 271 CO ; Weber, Basler Kommentar, OR I, Bâle 2011, n. 26a ad art. 271/271a
CO).
c)
En l’espèce, les résiliations litigieuses sont survenues le 7 février 2013, soit
moins de vingt jours après l’expiration de la période de protection de trois ans qui
a débuté le 19 janvier 2010, date de la transaction conclue devant le Tribunal des baux entre
les parties au contrat de bail à la suite de la contestation du loyer initial formulée par
les locataires.
En présence d’une
telle proximité temporelle, il appartient au bailleur, qui entend faire valoir un besoin propre
de sa fille E.M.________ au sens de l’art. 271 al. 3 let. a CO, de justifier le congé
de manière particulièrement solide et fondée (cf. c. 3b/bb supra). A cet égard,
il convient d’examiner si, au moment des résiliations adressées à J.________ et
à S.________, le besoin allégué était fondé et répondait à un intérêt
objectif, sérieux et digne de protection.
Lors
de son audition devant les premiers juges,E.M.________ a ainsi déclaré qu’il avait été
convenu avec ses parents qu’elle serait « une locataire comme une autre » et
qu’elle paierait « le même loyer que les locataires actuels », ce qui
impliquait pour elle d’être financièrement autonome et de disposer de revenus suffisants.
Or, en février 2013, celle-ci était tout juste rentrée de son année d’études
à l’Université de [...], elle n’avait pas encore obtenu son baccalauréat universitaire
et on ignorait à ce stade si le projet de travailler à 40%, puis à 80%, pendant sa maîtrise
universitaire pouvait être réalisé. Quant à son ami, qui vivait en colocation, il
n’a pas été établi que celui-ci disposait alors d’une autonomie financière
suffisante lui permettant de soutenir E.M.________ d’un point de vue financier, puisqu’il
n’aurait terminé ses études qu’en été 2014.
Dès lors que le bailleur,
qui s’était prévalu de l’urgence, avait indiqué avoir un besoin propre de
l’appartement pour sa fille qui aurait dû payer un plein loyer, alors qu’elle n’en
avait manifestement pas les moyens, le congé ne répond à aucun intérêt réel.
Aussi, à la date où le congé a été signifié, la réalité du besoin
propre était suffisamment douteuse pour compromettre tout renversement de la présomption de
fait selon laquelle un congé donné quelques jours après la fin de la période de protection
constitue un congé de représailles.
Le fait que le besoin
propre d’E.M.________ avait déjà été invoqué à l’appui de la
résiliation du contrat de bail des époux C.V.________ en 2006 ne fait que renforcer cette appréciation,
dès lors que ce besoin avait été soulevé dans des circonstances que l’on peut
également qualifier de douteuses, à savoir moins d’un mois après le dépôt
par les précédents locataires d’une requête en conciliation visant à obtenir
l’exécution de travaux et une baisse de loyer.
Dans
ces circonstances, il n’y a en prinicpe pas lieu d’examiner plus avant la pertinence des
autres motifs invoqués par le bailleur dans son appel.
Par surabondance, on relève
toutefois que la période limitée durant laquelle E.M.________ a vécu dans l’appartement
litigieux et le fait qu’elle aurait des amis résidant à proximité ne permettent
pas de fonder un attachement particulier à ce lieu justifiant un besoin propre. En outre, pour autant
qu’il soit avéré qu’E.M.________ travaille et révise ses cours universitaires
dans le salon du logement de ses parents dans lequel elle occupe une chambre, les appelants ne démontrent
pas, notamment au regard des autres biens immobiliers dont ils sont propriétaires, en quoi ils ne
disposent pas d’autres solutions afin de permettre à leur fille de bénéficier de
conditions de travail satisfaisantes dans le cadre de l’accomplissement de ses études.
Compte tenu de ce qui
précède, les résiliations signifiées le 7 février 2013 en relation avec
les contrats de bail signés les 3 et 4 juin 2009 doivent être annulées.
En raison de l’annulation des résiliations
de bail, la question d’une éventuelle prolongation du bail ne se pose pas.
4.
En définitive, l’appel doit être
rejeté et le jugement entrepris confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'540 fr. (art. 62 al. 1 et
2 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010, RSV 270.11.5]), sotn mis à la charge
des appelants, solidairement entre eux.
Les appelants, solidairement entre eux, verseront aux intimés, solidairement entre eux, la somme
de 2’500 fr. (art. 7 al. 1 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre
2010, RSV 270.11.6]) à titre de dépens de deuxième instance.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 1'540 fr. (mille cinq cent quarante francs), sont mis à la charge des appelants,
solidairement entre eux.
IV.
Les appelants B.M.________ et C.________, solidairement
entre eux, doivent verser aux intimés J.________, S.________ et Y.________, solidairement entre
eux, la somme de 2'500 fr. (deux mille cinq cents francs) à titre de dépens de deuxième
instance.
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
27 février 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Philippe Richard (pour B.M.________ et C.________)
‑
Me Sébastien Pedroli (pour J.________, S.________ et Y.________)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, au :
‑
Tribunal des baux
Le greffier :