vd_findinfo · HC / 2017 / 653 · 2017-08-02 · fr

HYPOTHÈQUE LÉGALE, PROPRIÉTÉ PAR ÉTAGES, FRAIS ET CHARGES COMMUNS | 712i CC, 961 al. 3 CC, 249 let. d ch. 5 CPC (CH), 308 al. 1 let. b CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 02.08.2017 HC / 2017 / 653

TRIBUNAL
CANTONAL
JH16.050720-170714
336
cour
d’appel CIVILE
____________________________
Arrêt du
2 août 2017
__________________
Composition
:               M.
Kaltenrieder
,
juge délégué
Greffière
:              Mme
Egger Rochat
*****
Art.
712i et 961 al. 3 CC ; art. 249 let. d ch. 5, 308 al. 1 let. b CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
A.________
,
à [...], intimé, contre l’ordonnance rendue le 6 février 2017 par la Présidente
du Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois dans la cause divisant l’appelant
d’avec
La COMMUNAUTE DES
PROPRIETAIRES D’ETAGES
J.________
,
à [...], requérante, le Juge délégué de la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 6 février 2017, dont la motivation a été notifiée le 13 avril 2017,
la Présidente du Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois a admis la requête
de mesures provisionnelles déposée par la PPE « J.________ » contre A.________
le 16 novembre 2016 (I), a confirmé partiellement l’ordonnance de mesures superprovisionnelles
rendue le 18 novembre 2016 (II), a ordonné l’inscription provisoire au Registre foncier, Office
du district d’Aigle et de la Riviera, d’une hypothèque légale à forme de l’art.
712i CC des montants de 13'000 fr. avec intérêt à 5% l’an dès le 8 octobre
2016, de 13’277 fr. 28 avec intérêt à 5% l’an dès le 15 octobre
2016 et de 9’533 fr. 47 avec intérêt à 5% l’an dès le 1
er
décembre 2016,
plus accessoires légaux, en faveur de la PPE « J.________ », à [...], sur
l’unité de propriété n°  [...] dont A.________, à [...], est propriétaire
sur le territoire de la Commune de [...], la désignation cadastrale mentionnant que cette unité
de propriété est sise à la [...] et à l’ [...], sur la Commune de [...], Feuillet
Parcelle n°  [...] et Plan Fol. N°  [...] (III), a dispensé la PPE « J.________ »
de fournir des sûretés (IV), a dit que l’inscription provisoire de l’hypothèque
légale, ordonnée au chiffre III ci-dessus, resterait valable jusqu’à l’échéance
d’un délai de trois mois après droit connu sur le fond du litige (V), a imparti à
la PPE « J.________ » un délai au 2 mai 2017 pour ouvrir action au fond (VI),
a arrêté les frais judiciaires à 1'600 fr., à la charge d’A.________,
les a compensés avec l’avance de frais effectuée par la PPE « J.________ »
et a dit qu’A.________ devait immédiat paiement à la PPE précitée de la somme
de 1'600 fr. à titre de remboursement de son avance de frais judiciaires (VII), a dit qu’A.________
devait immédiat paiement à cette PPE de la somme de 2'000 fr. à titre de dépens
(IX) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (X).
En droit, le premier juge a considéré que la PPE « J.________ » avait rendu
vraisemblable que le copropriétaire A.________ était débiteur en sa faveur des sommes
de 13'000 fr. à titre d’acompte pour les trois premiers trimestres 2016, de 13'279 fr. 28
à titre de solde pour les charges de l’année 2016 et de 9’533 fr. 47 à
titre de frais extraordinaires pour le remplacement du système de chaufferie. Ces créances
étant exigibles et A.________ ne les ayant pas payées à la PPE « J.________ »,
l’inscription de l’hypothèque légale en application de l’art. 712i CC
était dès lors justifiée.
B.
Par écriture du 25 avril 2017, A.________
a interjeté appel contre l’ordonnance susmentionnée en concluant, avec suite de frais,
à son annulation tant s’agissant de l’inscription de l’hypothèque légale
que des frais de première instance mis à sa charge, tout en tenant compte de la décision
finale du Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois du 8 septembre 2016
et des lois en vigueur, en particulier de l’art. 236 CPC et des art. 647d et 647c CC.
Dans son acte, l’appelant a déclaré avoir payé la somme de 7'500 fr. le 13 février 2017
à titre de charge 2016 et ne devoir à l’intimée plus que la somme de 5'500 francs.
Par réponse du 21 juin 2017, déposée dans le délai légal de dix jours, la PPE
« J.________ » s’est déterminée et a conclu, avec suite de frais,
au rejet de l’appel déposé le 25 avril 2017 par A.________.
Dans sa réponse, l’intimée a reconnu que l’appelant s’était acquitté
de la somme de 7'500 fr. le 13 février 2017, soit postérieurement à l’ordonnance
querellée.
Lors de l’audience tenue le 3 juillet 2017 devant le Juge délégué de la Cour d’appel
civile, les parties ont été entendues. La PPE « J.________ » était
représentée par [...], représentant de son administratrice D.________ Sàrl, qui était
assisté d’un conseil. Elle a déclaré que l’appelant n’avait jusqu’alors
payé que la moitié des acomptes prévus pour l’année 2017. A.________ n’était
pour sa part pas assisté. Il a déclaré être docteur en droit et avocat. Interrogé
en qualité de partie, il a confirmé,
sur la base de l’art. 140 CPC, que le domicile de notification des courriers et actes
judiciaires qui lui étaient destinés était Avenue [...] à [...]. L’appelant
a en outre requis la production de l’ordre du jour de l’assemblée générale
des copropriétaires d’étages du 23 mai 2016.
C.
Le juge délégué retient les faits pertinents suivants, sur la base de l’ordonnance
querellée, complétée par les pièces du dossier :
1.
La Communauté des copropriétaires d’étages PPE « J.________ »
(ci-après : « la communauté » ou « la PPE »),
administrée par la société D.________ Sàrl, détient un immeuble, constitué
en propriété par étages, sur la parcelle de base n°  [...] du Registre foncier
de la commune de [...] et sis à l’av. [...], à [...].
Le volume total de la PPE est de 7’664,76 m
3
.
2.
Son règlement prévoit notamment ce qui suit :
« […]
Article
14 Contributions
Chaque
copropriétaire doit verser en mains de l’administrateur ou au compte bancaire de la communauté,
dans les 15 premiers jours de chaque trimestre civil, une avance sur sa contribution aux charges communes.
Ces avances sont fixées chaque année par l’assemblée des copropriétaires. Le
solde débiteur de l’exercice précédent est payé dans les 30 jours dès
approbation des comptes par l’assemblée. S’il y a un solde créditeur, il peut être
porté en compte en déduction du prochain versement.
[…] »
La PPE « J.________ » comprend un ascenseur public représentant 14/1000
e
(lot de PPE n°  [...]), lequel, selon l’art. 52 du règlement, ne participe pas aux
charges de copropriété de l’immeuble. L’entier des charges est réparti proportionnellement
entre les 986/1000
e
restants.
3.
A.________ est propriétaire du lot de PPE n°  [...] du Registre foncier de la commune
de [...] sis sur la parcelle de base n°  [...] précitée.
Ce lot représente 94/1000
e
.
Selon le tableau de répartition annexé au règlement de PPE, il est composé d’un
« local sanitaire, dépôt et vestiaire » au 4
e
niveau et d’un « restaurant » au 5
e
niveau et correspond, à l’interne, au lot n° 8.
Le volume total du lot est de 968,56 m
3
.
4.
4.1
Le 23 mai 2016, l’assemblée générale des copropriétaires d’étages
a approuvé les comptes de l’année 2015 à l’unanimité. Les charges effectives
de l’immeuble pour l’année 2015 se sont élevées à 108'631 fr. 33
(cf. postes 6300 à 6462 des comptes). Cela représente des charges de PPE 2015 de 10'356 fr. 33
pour le lot de PPE n°  [...] (108'631 fr. 33 X 94/986). Après l’approbation à
l’unanimité, A.________ a relevé qu’il n’était pas d’accord sur
la méthode de répartition des frais de chauffage pour son lot n° 8.
4.2
Lors de cette séance, l’assemblée des copropriétaires d’étages a aussi
décidé, toujours à l’unanimité, une attribution au fond de rénovation
de 30'000 francs. La participation d’A.________ pour ce poste se monte à 2'860 fr. 04
(30’0000 X 94/986).
4.3
L’assemblée générale a voté le changement du système de chaufferie à
la majorité à l’exception de deux voix, soit celles d’A.________ et de Mme [...].
Après que l’administrateur a soumis quatre devis concernant ces travaux à l’assemblée
générale, celle-ci a accepté, à l’unanimité, un appel de fonds extraordinaire
de 100'000 fr. pour financer le remplacement du système de chaufferie. Elle a fixé trois échéances
aux copropriétaires : 30 juin 2016, 50'000 fr. (soit 50%), 30 septembre 2016, 25'000
fr. (soit 25%) et 30 novembre 2016, 25'000 fr. (soit 25%).
Cela représente pour A.________ un montant total de 9'533 fr. 47 (100'000 x 94/986), dont
4'766 fr. 73 (9'533 fr. 47 X 50%) exigibles au 30 juin 2016, 2'383 fr. 37
(9'533 fr. 47 X 25%) exigibles au 30 septembre 2016 et 2'383 fr. 37 (
idem
)
exigibles au 30 novembre 2016. A.________ a contresigné la somme de 9'533 fr. 47 mentionnée
dans le tableau annexé au procès-verbal comme montant calculé en fonction de ses 94 millièmes
et dû pour son lot n° 8.
4.4
Lors de cette assemblée ordinaire du 23 mai 2016, les copropriétaires ont aussi approuvé
à l’unanimité le budget de 218'000 fr. pour l’année 2016. Selon l’attestation
fournie par l’administrateur, A.________ doit payer les acomptes suivants au titre d’avance
sur sa contribution aux charges communes (218'000 X 94/986) :
« 5
janvier
1
er
trimestre
6'569
fr. 82
1
er
avril
2
e
trimestre
6'569
fr. 82
1
er
juillet
3
e
trimestre
6'569
fr. 82
1
er
octobre
4
e
trimestre
6'569
fr. 82
Total
des acomptes selon le budget 2016
26'279
fr. 28
»
4.5
Enfin, lors de cette assemblée générale 2016, la PPE a confirmé son vote et accepté
à l’unanimité la décision d’engager des poursuites, des séquestres et
de requérir l’inscription d’hypothèques légales contre tout propriétaire
en retard avec ses acomptes de charges ou/et avec ses charges effectives.
5.
Sur la base des relevés de la consommation du lot de PPE n°  [...] de 310,3 m
3
d’eau et du prix au mètre cube de 23 fr. 44/m
3
,
les frais d’eau chaude pour ce lot et pour l’année 2015 se sont élevés à
7'273 fr. 24 (310,3 m
3
X 23 fr. 44/m
3
).
6.
La PPE « J.________ » et A.________ étant en litige au sujet du paiement des
charges de la copropriété relatives au lot de PPE n°  [...], les parties sont convenues,
lors de l’audience de conciliation du 8 septembre 2016, de ce qui suit en ce qui concerne le paiement
des charges de PPE 2013 à 2015 et des acomptes des premiers trimestres 2016 :
« I.
A.________ reconnaît devoir à PPE J.________ la somme de 14'759 fr. (quatorze mille sept
cent cinquante-neuf francs) à titre d'arriéré de charges 2014. Ce montant sera réglé
comme suit :
-
affectation aux comptes 2014 des montants versés en 2015 par A.________ par 8'600 fr. (huit mille
six cents francs),
-
versement de 6'159 fr. (six mille cent cinquante-neuf francs) d'ici au 7 octobre 2016.
Moyennant
versement de la somme qui précède, les parties se donnent quittance pour solde de tout compte
et de toutes prétentions pour les charges 2013 et 2014.
II.
PPE J.________ s'engage à effectuer le décompte de la répartition du chauffage pour l'année
2015 et jusqu'à toute modification des statuts sur la base des m
3
.
Il est précisé que le décompte de répartition des frais d'eau chaude est effectué
sur la base des compteurs.
III.
A.________ s'engage à verser les acomptes suivants pour l'année 2015 :
-
10'868 fr. 45 (dix mille huit cent soixante-huit francs et quarante-cinq centimes) à titre de charges
PPE,
-
2'860 fr. 04 (deux mille huit cent soixante francs et quatre centimes) à titre de participation
au fond de rénovation,
-
7'281 fr. 66 (sept mille deux cents huitante-et-un francs et soixante-six centimes) à titre de charges
d'eau chaude,
-
5'360 fr. 40 (cinq mille trois cent soixante francs et quarante centimes) à titre de frais de chauffage.
Ces
montants seront versés d'ici au 8 octobre 2016.
IV.
Pour les trois premiers trimestres 2016, A.________ s'engage à verser un acompte de 13'000 fr. (treize
mille francs) d'ici au 8 octobre 2016.
V.
PPE J.________ effectuera la calculation au m
3
des charges de chauffage 2015 et 2016 du lot d’A.________. Dans les 30 jours dès réception
de ce décompte, A.________ s'engage à régler le solde des acomptes 2015 et 2016 dus.
VI.
Chaque partie garde ses frais et renonce à l'allocation de dépens. »
La présidente a immédiatement pris acte de la convention qui précède pour valoir
jugement définitif et exécutoire.
En application du ch. II de la convention, le décompte de la répartition des frais de chauffage
pour l’année 2015 a été calculé sur la base des 968,56 m
3
du lot de PPE n°  [...], soit une somme de 6'616 fr. 86.
Le 11 octobre 2016, à la suite de l’audience du 8 septembre 2016, A.________ a payé le
montant de 259 fr. à faire valoir sur le solde des charges 2014 (6'159 fr., cf. ch. I de la convention).
7.
Par requête de mesures superprovisionnelles et de mesures provisionnelles du 16 novembre 2016 déposée
auprès de la Présidente du Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois,
la Communauté des propriétaires d’étages « J.________ » a notamment
conclu, à titre superprovisionnel, à ce qu’une hypothèque légale provisoire
en sa faveur soit inscrite sur le lot de PPE n°  [...] à concurrence d’un montant
de 69'076 fr. 22 plus intérêt à 5% l’an dès le 30 juin 2015 (I) et, à
titre provisionnel, à ce que l’hypothèque légale précitée soit maintenue
(III), à ce qu’un délai de trois mois soit imparti à la requérante pour ouvrir
action au fond (IV, 1
ère
phrase), à ce qu’il soit prononcé que l’inscription provisoire reste valable jusqu’à
l’expiration de ce délai ou, en cas d’action au fond, jusqu’à l’échéance
d’un délai de 60 jours dès l’entrée en force du jugement au fond (IV, 2
e
phrase)
et à ce que la requérante soit dispensée de fournir des sûretés (V).
Par ordonnance de mesures superprovisionnelles du 18 novembre 2016, la présidente a ordonné
l’inscription d’une hypothèque légale provisoire en faveur de la Communauté
des copropriétaires d’étages « J.________ » sur le lot de PPE n°
[...] à concurrence d’un montant de 69'076 fr. 22 plus intérêt à
5% l’an dès le 30 juin 2015 (I), a déclaré son ordonnance immédiatement exécutoire
(II) et dit que le sort des frais des mesures superprovisionnelles suivrait le sort de la procédure
provisionnelle (III).
Par déterminations du 15 janvier 2017, A.________ a conclu au rejet de la requête.
8.
Après l’ouverture de l’instance provisionnelle, A.________ s’est acquitté
des montants de 5'900 fr. au titre du solde des charges 2014 (6'159 fr. - 259 fr., cf. ch. I de la convention)
et de 27'106 fr. 47 à titre de charges effectives pour 2015, valeur au 16 janvier 2017 (ch. III
de la convention).
9.
Lors de l’audience de mesures provisionnelles du 27 janvier 2017, les parties ont été
entendues.
A.________ a reconnu n’avoir pas payé le montant de 13'000 fr. résultant du chiffre
IV de la convention du 8 septembre 2016 au motif que son locataire ne lui aurait pas versé l’argent
à cet effet, ni les charges de chauffage 2016 résultant du chiffre V de cette convention au
motif qu’il n’aurait pas reçu les décomptes.
La requérante a précisé sa conclusion III en ce sens qu’elle a conclu au maintien
de l'inscription provisoire de l’hypothèque légale à concurrence de 13'000 fr. avec
intérêt à 5% l’an dès le 8 octobre 2016, de 13'277 fr. 28 avec intérêt
à 5% l’an dès le 15 octobre 2016 et de 9'533 fr. 47 avec intérêt
à 5% l’an dès le 1
er
décembre 2016.
En droit
:
1.
La décision querellée porte sur l’inscription
provisoire d’une hypothèque légale rendue en application de la procédure sommaire
(art. 249 let. d ch. 5 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]).
Il s’agit ainsi d’une décision de mesures provisionnelles (art. 961 al. 3 CC [Code civil
suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210]) contre laquelle la voie de l’appel
est ouverte (art. 308 al. 1 let. b CPC), si, concernant une affaire patrimoniale, la valeur litigieuse
au dernier état des conclusions devant le tribunal de première instance, est supérieure
à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). Le délai pour l’introduction de l’appel
est de dix jours dès la notification postérieure de la motivation et celui pour le dépôt
de la réponse l’est également dès la notification de l’appel (art. 321 al.
2 CPC).
S’agissant d’une décision de mesures provisionnelles, l’appel relève de la
compétence du juge unique (art. 84 al. 2 LOJV [loi d’organisation judiciaire du
12 décembre 1989 ; RSV 173.01]).
En l’espèce, l’appel, écrit, motivé (art. 311 al. 1 CPC) et déposé
en temps utile par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), dont les conclusions
sont supérieures à 10'000 fr., est recevable. La réponse l’est également.
2.
2.1
L'appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir
l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées
par la loi à la décision du juge et doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office
conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43 consid. 2
et les réf.) et vérifie si le premier juge pouvait admettre les faits qu’il a retenus
(ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2). Le
large pouvoir d'examen en fait et en droit ainsi défini s'applique même si la décision
attaquée est de nature provisionnelle (JdT 2011 III 43 consid. 2 et les réf.). La Cour d’appel
civile n’est cependant pas tenue d’examiner, comme le ferait une autorité de première
instance, toutes les questions juridiques qui se posent si elles ne sont pas remises en cause devant
elle, ni de vérifier que tout l’état de fait retenu par le premier juge est exact et
complet, si seuls certains points de fait sont contestés devant elle (CACI 8 février 2012/61).
2.2
Bien que la décision querellée ait été rendue en application de la procédure
sommaire, la maxime des débats (art. 55 CPC et art. 255 CPC
a
contrario
) et le principe de disposition (art.
58 CPC) sont applicables.
Dans le cadre de mesures provisionnelles, le juge statue sur la base de la simple vraisemblance après
une administration limitée des preuves (ATF 127 III 474 consid. 2b/bb ; TF 5A_661/2011 du 10
février 2012 consid. 2.3), en se fondant sur les moyens de preuve immédiatement disponibles
(ATF 131 III 473 consid. 2.3
in
limine
; TF 5A_497/2011 du 5 décembre
2011 consid. 3.2).
2.3
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits
sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant
cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient à l'appelant de démontrer que ces conditions
sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer les faits et preuves nouveaux ainsi que
les motifs qui les rendent admissibles (JT 2011 III 43 et réf. cit.).
En l’espèce, l’appelant allègue avoir payé la somme de 7'500 fr. à
l’appelante le 13 février 2017, soit postérieurement à l’ordonnance
querellée. Ce fait est dès lors recevable et peut être admis dès lors que l’intimée
reconnaît, dans sa réponse, le versement de cette somme. Toutefois, si l’état de
fait doit être modifié en ce sens, ce nouveau fait ne sera pas nécessairement pertinent
pour l’issue du litige.
Quant à la réquisition de production de l’ordre du jour de l’assemblée générale
des copropriétaires du 23 mai 2016 par l’appelant, le juge de céans a expliqué à
ce dernier, lors de l’audience d’appel, que cette pièce n’était pas pertinente
dans le cadre de la présente procédure, mais qu’elle pourrait l’être dans
le cadre de la procédure au fond (cf. art. 157 CPC). L’appelant a déclaré comprendre
les explications données. Partant, il n’est pas nécessaire de donner suite à cette
réquisition.
S’agissant de la pièce n° 6, elle ne paraît pas figurer au dossier de première
instance. Cette pièce étant antérieure à l’audience de première instance
et l’appelant ne démontrant pas en quoi il aurait été empêché de la produire
malgré toute sa diligence, elle est dès lors irrecevable. Au demeurant, cette pièce ne
semble pas pertinente pour la résolution du présent litige.
3.
3.1
L’appelant conteste l’état de fait, notamment devoir verser la somme totale de 9'533 fr. 47
à titre de frais extraordinaires pour financer le remplacement du système de chaufferie, estimant
n’avoir jamais accepté l’appel extraordinaire de fonds de 100'000 fr. effectué
à cet effet.
Il ressort toutefois du procès-verbal de l’assemblée générale du 23 mai 2016
qu’un tel appel de fonds a été accepté à l’unanimité. Notamment,
l’appelant a contresigné le montant de 9'533 fr. 47 mentionné comme montant
calculé en fonction de ses 94 millièmes qu’il devait pour son lot n° 8. Par
ailleurs, contrairement à ce que plaide l’appelant, cette somme ne fait pas l’objet
de la convention signée par les parties le 8 septembre 2016.
Par conséquent, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que l’intimée
avait rendu vraisemblable que l’appelant lui devait cette somme de 9'533 fr. 47, cette
dernière étant exigible au 1
er
décembre 2016.
3.2
L’appelant conteste devoir un acompte de 13'000 fr. pour les trois premiers trimestres 2016,
n’ayant pas reçu de décompte 2016 et ayant payé la somme de 7'500 fr. le 13
février 2017. Selon lui, il ne devrait payer que la somme de 5'500 francs.
Si l’intimée a reconnu que l’appelant avait effectivement versé le montant de 7'500 fr.,
l’appelant n’a toutefois pas établi, ne serait-ce qu’au degré de la vraisemblance,
la cause de ce versement. Alors que l’appelant a déclaré, en cours d’audience d’appel,
être docteur en droit et avocat, il n’a donné que des explications confuses à ce
sujet. Le juge de céans ignore en effet si cette somme est à faire valoir sur l’acompte
de 13'000 fr. dû pour les trois premiers trimestres 2016, exigible dès le 8 octobre 2016,
ou si elle a été versée à titre de solde des acomptes de charges pour l’année
2016 de 13'279 fr. 28, exigible dès le 15 octobre 2016. Le manque de clarté
est d’autant plus grand que l’intimée a déclaré au cours de l’audience
d’appel que l’appelant n’avait jusqu’alors payé que la moitié des acomptes
prévus pour l’année 2017. Quant au décompte 2016 prévu dans la convention du
8 septembre 2016, l’appelant est de mauvaise foi lorsqu’il prétend ne pas
en avoir eu connaissance, dès lors que l’intimée a produit ce décompte sous la pièce
n° 14 du bordereau accompagnant la requête en inscription de l’hypothèque légale
du 17 novembre 2016. Cette requête lui ayant été envoyée pour notification le
18 novembre 2016 conformément à l’art. 253 CPC et l’appelant
ayant répondu par écriture du 15 janvier 2017, celui-ci en a eu nécessairement connaissance.
Par conséquent, l’état de fait retenu par le premier juge sera uniquement complété
en ce sens que l’appelant a payé la somme de 7'500 fr. le 13 février 2017.
4.
4.1
L’appelant considère que l’obliger à payer les sommes de 13'000 fr., de 13'277 fr. 28
et de 9'533 fr. 47 violerait non seulement la convention du 8 septembre 2016, qui
serait une décision définitive et exécutoire, mais aussi les art. 647d et 647e CC,
dispositions prévoyant les conditions qui doivent être réalisées pour que les copropriétaires
d’étages puissent effectuer les travaux utiles et/ou d’embellissement et de commodité.
Ce moyen est mal fondé. En effet, l’éventuelle contestation des frais de charges selon
le décompte définitif de l’année 2016 et l’existence de l’obligation
pour l’appelant de payer des frais concernant de tels travaux, en l’occurrence de remplacement
du système de chaufferie, doit être examinée dans le cadre d’une procédure
au fond et non dans le cadre de la présente procédure provisionnelle en inscription d’une
hypothèque légale en garantie des contributions de frais et charges communs.
4.2
4.2.1
Aux termes de l’art. 712h CC, les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux
frais de l’administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts (al. 1).
Si certaines parties du bâtiment, certains ouvrages ou installations ne servent que très peu
ou pas du tout à certains copropriétaires, il en est tenu compte dans la répartition des
frais (al. 2). Les frais et charges communs au sens de l’art. 712h CC sont toutes les contributions
financières liées aux parties communes de l’immeuble et à leur administration (Wermelinger,
La propriété par étages, Commentaire des articles 712a à 712t du Code civil suisse,
3
e
éd., Rothenburg 2015, n. 4 ad art. 712h CC). Sur un plan interne, lorsque la communauté des
propriétaires d’étages paie les frais ou charges communs, le paiement entre dans les
comptes de la communauté. Les frais et charges communs doivent être répartis entre les
propriétaires d’étages, de sorte qu’aucune dépense n’est définitivement
assumée par la communauté des propriétaires d’étages (Wermelinger, op. cit.
n. 29 et 30 ad art. 712h CC). Si l’un des copropriétaires paie au-delà de sa part, il
a un recours contre les autres dans la même proportion, l’art. 649 al. 2 CC étant applicable
par analogie (ATF 119 II 404 consid. 4, JdT 1995 I 180 ; Wermelinger, op. cit., n. 31 ad art. 712h).
Aux termes de l’art. 712i CC, pour garantir son droit aux contributions des trois dernières
années, la communauté peut requérir l’inscription d’une hypothèque sur
la part de chaque copropriétaire actuel (al. 1). L’administrateur ou, à défaut d’administrateur,
chaque copropriétaire autorisé par une décision prise à la majorité des copropriétaires
ou par le juge, ainsi que le créancier en faveur duquel la contribution est saisie peuvent requérir
l’inscription (al. 2). Pour le reste, les dispositions relatives à la constitution de l’hypothèque
légale des artisans et entrepreneurs s’appliquent par analogie (al. 3).
Selon l’art. 961 al. 3 CC, applicable à l’hypothèque légale de la copropriété
par étages (Mooser, Commentaire romand CC II, Bâle 2016, n. 9 ad art. 961 CC), le juge
statue sur la requête et autorise l’inscription provisoire si le droit allégué lui
paraît exister ; il détermine exactement la durée et les effets de l’inscription
et fixe, le cas échéant, le délai dans lequel le requérant fera valoir son droit
en justice. Le juge n’impose pas un délai fixe, mais décide, par exemple, que l’inscription
restera valable jusqu’à la solution définitive du procès ou à l’expiration
d’un certain délai dès l’entrée en force du jugement au fond (ATF 119 II 434
consid. 2a ; ATF 101 II 63 consid. 4 ; ATF 99 II 388 consid. 3 ; Mooser, op. cit.,
n. 12 ad art. 961 CC).
4.2.2
Aux termes de l’art. 102 al. 1 CO, le débiteur d'une obligation exigible est mis en demeure
par l'interpellation du créancier. Selon l’art. 102 al. 2 CO, lorsque le jour de l'exécution
a été déterminé d'un commun accord, ou fixé par l'une des parties en vertu d'un
droit à elle réservé et au moyen d'un avertissement régulier, le débiteur est
mis en demeure par la seule expiration de ce jour. Ce
dies
a quo
constitue le point de départ de l’intérêt
moratoire selon l’art. 104 al. 1 CO.
Selon les principes généraux de la procédure civile, l’action doit être rejetée
lorsque les prétentions ne sont pas encore exigibles (Bohnet, op. cit., n. 9 ad art. 84
CPC). Lorsque la prétention devient exigible en cours d’instance, le demandeur peut invoquer
ce fait nouveau. L’action peut ainsi être admise si le demandeur établi que sa créance
est exigible à tout le moins au moment du prononcé (Bohnet,
ibid
;
Spühler, Basler Kommentar ZPO, 2
e
éd. Bâle 2013, n. 10 ss ad art. 84 CPC).
4.3
En l’espèce, comme exposé au considérant
3 ci-dessus, l’appelant n’a pas rendu vraisemblable qu’il avait payé à l’intimée
les sommes de 13'000 fr. à titre d’acompte pour les trois premiers trimestres 2016, de
13'279 fr. 28 à titre de solde pour les charges de l’année 2016 et de 9’533
fr. 47 à titre de frais extraordinaires pour financer le remplacement du système de chaufferie.
En revanche, sur la base du règlement de copropriété, du procès-verbal de l’assemblée
générale du 23 mai 2016 et de la convention du 8 septembre 2016, l’intimée
a rendu vraisemblable que l’appelant était débiteur en sa faveur de ces sommes en vertu
de l’art. 712h CC et que celles-ci étaient exigibles. Dans la mesure où l’appelant
n’a pas démontré, même au stade de la vraisemblance, à quel titre il avait
versé à l’intimée la somme de 7'500 fr., il y a lieu de confirmer la décision
du premier juge qui a retenu que l’intimée avait rendu vraisemblable son droit au paiement
de frais et charges communs à hauteur des trois sommes précitées, dont la garantie justifiait
l’inscription d’une hypothèque légale selon les art. 712i et 961 al. 3
CC.
5.
S’agissant des frais, l’art. 105 CPC
prévoit que les frais judiciaires sont fixés et répartis d’office (al. 1) et que
le tribunal fixe les dépens selon le tarif cantonal (al. 2). Conformément à l’art. 104
al. 3 CPC, le juge peut fixer les frais judiciaires et les dépens dans la décision de
mesures provisionnelles au lieu de renvoyer une telle décision à la décision finale. Les
frais sont mis à la charge de la partie qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Compte tenu de ce qui précède, le juge de céans fait sienne la motivation du premier juge
en ce qui concerne la fixation et la répartition des frais judiciaires et l’allocation de
dépens de première instance.
6.
En définitive, l’appel doit être rejeté et l’ordonnance querellée, confirmée.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 800 fr. (art. 65
al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5], seront
mis à la charge de l’appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
L’intimée ayant déposé une réponse par l’intermédiaire d’un
avocat, qui l’a assistée lors de l’audience d’appel, il se justifie de lui allouer
des dépens de deuxième instance à hauteur de 2'000 fr. (art. 95 al. 3 let. a
et b CPC ; art. 7 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ;
RSV 270.11.6]), lesquels seront mis à la charge de l’appelant (art. 106 al. 1 CPC).
Par
ces motifs,
le
Juge délégué
de
la Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 800 fr. (huit cents francs),
sont mis à la charge de l’appelant A.________.
IV.
L’appelant A.________ versera à l’intimée la Communauté des propriétaires
d’étages « J.________ » la somme de 2'000 fr. (deux mille francs)
à titre de dépens de deuxième instance.
V.
L’arrêt est exécutoire.
Le
juge délégué :
La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète à :
‑
M. A.________,
‑
Me Laurent Pfeiffer, av. (pour la Communauté des propriétaires d’étages « J.________ »
par son administratrice D.________ Sàrl),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois.
Le Juge délégué de la Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse
est supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces
recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours
qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :