vd_findinfo · HC / 2022 / 507 · 2022-07-05 · fr

BAIL À LOYER, INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE, EXPULSION DE LOCATAIRE, NOUVEAU MOYEN DE FAIT, DEMEURE, RÉSILIATION, CONSIGNATION EN JUSTICE, LOYER, PRINCIPE DE LA BONNE FOI, EXÉCUTION FORCÉE | 257d CO, 259g CO, 267 al. 1 CO, 271 al. 1 CO, 271a al. 1 let. a CO, 7 RULV, 236 CPC (CH), 337 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 05.07.2022 HC / 2022 / 507

TRIBUNAL
CANTONAL
XC21.001400-220092
352
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
5 juillet 2022
_________________
Composition
:               Mme
Crittin
Dayen
, vice-présidente
MM.
Hack et Oulevey, juges
Greffière
:              Mme
Schwab Eggs
*****
Art.
257d, 259g, 267, 271 et 271a CO ; 7 RULV
Statuant sur l'appel interjeté par
V.________
,
à [...], demandeur, contre le jugement rendu le 26 août 2021 par le Tribunal des baux dans
la cause divisant l'appelant d’avec
J.________
,
M.________
,
K.________
,
tous trois à [...], et
F.________
,
à [...], défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 26 août 2021, dont les motifs ont été adressés pour notification
aux parties le 6 janvier 2022, le Tribunal des baux a annulé la résiliation de bail signifiée
par le demandeur V.________ aux défendeurs J.________, M.________, K.________ et F.________ le 17
juin 2020 pour le 30 septembre suivant, relative à l'appartement de 4 pièces au 3
ème
étage de l'immeuble sis [...] (I), a annulé la résiliation de bail signifiée par
le demandeur aux défendeurs le 18 juin 2020 pour le 30 septembre suivant, relative au même
appartement (II), a annulé la résiliation de bail signifiée par le demandeur aux défendeurs
le 5 août 2020 pour le 30 septembre suivant, relative au même appartement (III), a rendu son
jugement sans frais judiciaires ni dépens (IV) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions
(V).
En droit, appelés à statuer sur la validité de congés donnés aux locataires
ainsi que sur le paiement d'une indemnité pour occupation illicite, les premiers juges ont estimé
que l'efficacité de la première résiliation était douteuse, dans la mesure où
le bailleur avait réclamé le paiement du loyer dans un délai de nonante jours, puis avait
réduit ce délai à trente jours. Ils ont cependant laissé cette question ouverte,
car ils ont considéré que les trois résiliations étaient abusives. Ils ont certes
retenu que le défaut du chauffe-eau – objet d'un précédent litige – était
réparé lorsque les locataires avaient consigné leur loyer, qu'ils n'étaient dès
lors pas en droit de le faire et que cette consignation n'avait donc pas eu pour effet de les libérer
de l'obligation de payer le loyer. Toutefois, les locataires étaient, selon les premiers juges,
de bonne foi, même s'ils avaient commis « une erreur d'appréciation juridique ».
Le bailleur ne courait aucun risque de perte financière du fait de la consignation et aurait pu
requérir en vertu de l'article 259h al. 2 CO la déconsignation des loyers en sa faveur. Or
il ne l'avait pas fait, se contentant de conclure au rejet des conclusions des locataires, et s'était
complétement désintéressé du sort des loyers consignés. Le choix du bailleur
de procéder à la résiliation du bail apparaissait donc comme une sanction infligée
aux locataires pour avoir requis l'élimination du défaut et une réduction de loyer de
ce chef. La proximité temporelle existant entre le moment où les locataires avaient émis
leurs prétentions et la résiliation du bail ne pouvait que renforcer cette impression.
Les premiers juges ont retenu à titre subsidiaire que même si les conditions du congé-représailles
n'étaient pas réalisées, les résiliations pourraient encore être annulées
pour défaut d'un intérêt objectif, sérieux et digne de protection, conformément
à l'art. 271 CO.
B.
Par acte du 25 janvier 2022, V.________ (ci-après :
l'appelant) a fait appel de cette décision, concluant avec suite de frais, en substance à sa
réforme en ce sens que les congés soient valables, que les locataires doivent libérer
les lieux, qu'à défaut d'exécution dans les dix jours dès l'entrée en force
de la décision, l'exécution forcée de l'évacuation soit ordonnée, que l'ordre
d'évacuation soit assortie de la menace des peines de l'art. 292 CP et d'une amende d'ordre de 500 fr.
« par jour d'infraction ». L'appelant a aussi conclu à ce que les intimés
lui doivent dès le 1
er
octobre 2020 une indemnité pour occupation illicite de 1'500 fr. par mois et qu'ils lui doivent
un intérêt de 5 % sur le loyer d'avril 2020 pour la période du 1
er
avril 2020 au 27 juillet 2021, soit 99 fr. 35, un intérêt de 5 % sur le loyer de mai 2020 pour
la période du 1
er
mai 2020 au 27 juillet 2021, soit 93 fr. 10, et un intérêt de 5 % sur le solde des loyers du
3
e
trimestre 2020 pour la période du 1
er
août 2020 au 31 août 2020, soit 18 fr. 75. A l'appui de son écriture, il a produit un
onglet de six pièces sous bordereau.
Dans leur réponse déposée dans le délai qui leur avait été imparti à
cet effet, J.________, M.________, K.________ et F.________ (ci-après : les intimés) ont
conclu avec suite de frais au rejet de l'appel. Ils ont également produit un onglet de huit pièces
sous bordereau.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
Le 28 août 2017, l'appelant V.________, représenté
dans ce cadre par le Cabinet Fiduciaire et Fiscal V.________ S.A., en tant que bailleur, et les intimés
J.________, M.________, K.________ et F.________, en tant que locataires, ont conclu un contrat de bail
portant sur un appartement de
4 pièces
au 3
e
étage de l’immeuble sis [...].
Conclu pour une durée initiale allant du 31 août 2017 au 30 septembre 2018, le contrat de bail
se renouvelle depuis lors d’année en année, sauf
avis
de résiliation donné et reçu par l'une ou l'autre des parties, au moins trois mois à
l'avance pour la prochaine échéance.
Le loyer mensuel net s’élève à 1'500 fr., auquel s’ajoutent les frais accessoires.
Selon la clause 3 du contrat, le loyer est payable par mois d’avance. Le contrat prévoit également
ce qui suit :
«
6.3.
Services généraux (art. 8 RULV [réd.: disposition paritaires romandes et règles et
usages locatifs du canton de Vaud])
Le bailleur doit veiller au bon fonctionnement des services généraux de l’immeuble (eau,
gaz, chauffage, électricité, ascenseur, etc.) mais ne garantit pas leur régularité.
En cas d’interruption, il s’oblige à faire diligence pour en obtenir la remise en état
de fonctionnement.
[…]
9.
Annexes faisant partie intégrante du présent contrat :
-
Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud (RULV).
[...] »
2.
A la suite d’une fuite d’eau
du chauffe-eau de l’appartement des intimés survenue le 18 novembre 2019, ces derniers ont
mis en demeure l'appelant, le 9 janvier 2020, de le réparer ou de le remplacer dans un délai
au 20 janvier 2020. Les parties, dont les avis divergeaient sur la cause de ce sinistre, ont eu
entre le 22 novembre 2019 et le 13 janvier 2020 plusieurs échanges
à ce sujet, chacune rejetant la responsabilité du sinistre sur l’autre.
3.
A partir du mois de janvier 2020, les intimés
ont consigné leur loyer, soit le 31 janvier 2020 le loyer du mois de février 2020, le 28 février
2020 celui du mois de mars 2020, le 26 mars 2020 celui du mois d’avril 2020 et le 28 avril 2020
celui du mois de mai 2020, pour un montant total de 6'000 francs.
4.
L'appelant a procédé
à l'élimination des défauts le 26 février 2020.
5.
Par requête du 9 février
2020, les intimés
J.________, M.________,
K.________
ont assigné l'appelant
devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer
du
district de Lausanne [ci-après : la commission de conciliation]
,
en vue d’obtenir la suppression du défaut en lien avec le chauffe-eau et une réduction
de loyer de
25 % dès le 18 novembre
2019 jusqu’à l’élimination complète du défaut précité,
les loyers devant être déconsignés uniquement
après
l’élimination complète des défauts, jusqu’à concurrence de la réduction
de loyer accordée.
Le 9 juin
2020, les intimés susmentionnés ont complété leurs conclusions en ce sens qu’ils
réclamaient également à l'appelant le remboursement de la facture établie par [...]
SA d’un montant de 287 fr. 55 en lien avec l’intervention nécessitée
par la fuite d’eau du chauffe-eau. Le même jour, l'appelant s’est déterminé
et a conclu au rejet des conclusions prises par les intimés au pied de leur requête du 9 février
2020.
Une
première audience fixée initialement
au 9 avril 2020 par la commission de conciliation a été annulée en raison de la pandémie
de COVID-19 et une nouvelle audience a été appointée au 9 juin 2020.
Le
10 juin 2020, la commission de conciliation a rendu une proposition de jugement
condamnant
l'appelant à verser aux intimés un montant de 1'000 fr. à titre d’indemnité
pour les défauts affectant le logement, le surplus des loyers consignés étant libéré
en mains de l'appelant. Par courrier du 22 juin 2020, les intimés ont informé l'appelant qu’ils
acceptaient la proposition de jugement et qu’ils étaient prêts à déconsigner
immédiatement les loyers pour autant que ce dernier l’accepte également. L'appelant s’étant
opposé le 26 juin 2020 à cette proposition de jugement, la commission lui a délivré
une autorisation de procéder le 1
er
juillet 2020.
Le 2 septembre 2020, l'appelant a porté l’affaire devant le Tribunal des baux lequel a rendu
un jugement le 3 juin 2021, dans lequel il a été reconnu débiteur des intimés de
la somme de 720 fr. à titre de réduction de loyer, les loyers consignés devant être
libérés en faveur de ces derniers à concurrence dudit montant, le solde étant libéré
en sa faveur (cause XZ20.034185). Ce jugement est devenu définitif et a acquis force exécutoire
au plus tard à la fin du mois de juin 2021, aucune des parties n’en ayant requis la motivation.
L'intimé K.________ ayant demandé une attestation du caractère exécutoire du jugement,
les intimés ont écrit le 15 juillet 2021 à la Banque [...] afin d'obtenir la déconsignation
des loyers à raison de 720 fr. en leur faveur et de 5'280 fr. en faveur du bailleur. Le 28 juillet
2021, un montant de 5'280 fr. a été crédité sur le compte de l'appelant.
6.
Par courrier recommandé
du 7 avril 2020, reçu par les intimés le 15 avril 2020, l'appelant a mis en demeure ces
derniers de s’acquitter, dans un délai de nonante jours, du montant de 1'500 fr. correspondant
au loyer du mois d’avril 2020 et les a informés de son intention, à défaut du paiement
du montant réclamé dans le délai imparti, de résilier le contrat de bail conformément
à l'art. 257d CO, « c’est-à-dire avec un délai de 30 jours pour la
fin d’un mois ».
Par réponse non datée et remise à la poste le 27 avril 2020, les intimés ont indiqué
ce qui suit à l'appelant :
« Vous n’êtes pas sans savoir
que depuis le
31 Janvier 2020
,
nous sommes dans une démarche de conciliation auprès de la commission de conciliation en matière
de baux à loyer de la préfecture de Lausanne.
C’est
pourquoi, nous nous devons de payer le loyer de l’appartement au 3e étage, [...], sur notre
compte de conciliation à la BCV, ceux-ci vous en ont informé, sauf erreur de leur part.
De
plus, vous avez également été informé du report de l’audience du 9 Avril 2020
à une date ultérieure, pour le moment non définie, au vu de la situation sanitaire actuelle.
Veuillez-vous référer aux justificatifs ci-joint.
Veuillez
trouver ci-joint la convocation à comparaître, ainsi que le justificatif du report de celle-ci.
Vous y trouverez aussi le justificatif de paiement du Loyer de Mars 2020 ainsi que celui d’Avril
2020.
Pour
toutes questions, nous vous invitons à contacter la préfecture de Lausanne et/ou la BCV. »
Considérant que le retard dans le paiement du loyer n’était pas dû à des « raisons
économiques liées au coronavirus », l'appelant a mis en demeure les intimés,
par courrier recommandé du 4 mai 2020 reçu par les intéressés le 6 mai suivant,
de s’acquitter dans un délai de trente jours du loyer du mois d’avril 2020, sous peine
de résiliation de bail conformément à l’art. 257d CO.
Par courrier du 5 mai 2020, l'appelant a mis en demeure les intimés de régler, dans un délai
de trente jours, le montant de 1'500 fr. représentant le loyer dû pour le mois de mai 2020,
sous menace de résiliation de bail. Ce courrier a été reçu par les intimés le
11 mai 2020.
Par courrier du 29 mai 2020, les intimés ont rappelé à l'appelant qu’en raison de
la procédure de conciliation qui était en cours, les loyers, y compris celui du mois de mai
2020, avaient été versés sur un compte de consignation. Ils lui ont également indiqué
que « renseignements pris auprès de l’Asloca », ils attendaient l’audience
de la commission de conciliation avant de déconsigner les loyers, mais que pour lui prouver leur
bonne foi, ils lui verseraient directement le loyer du mois de juin 2020.
7.
Par courrier du 10 juin 2020, l'appelant a écrit
ceci aux intimés :
« Force est de constater que malgré nos demandes écrites des 4 et 5 mai 2020 qui
vous sont parvenues sous pli recommandé avec accusé de réception en date des 6 mai
2020 et 11 mai 2020, les loyers pour les mois
d’avril
et mai 2020
d’un montant de Fr. 1'500.-
chacun, demeurant impayés à ce jour.
Conformément
à l’article 7 des dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton
de Vaud, nous exigeons que les loyers soient dorénavant acquittés
trimestriellement
à l’avance, et
ce
dès le mois de juillet 2020
.
Par
conséquent, vous voudrez bien vous acquitter d’un loyer trimestriel de
Fr. 4'500.-
,
le montant devant être en main du propriétaire le 30 juin au plus tard pour le troisième
trimestre 2020 et ainsi de suite. »
8.
Le 17 juin 2020, l'appelant a résilié
le bail à loyer litigieux au moyen d’une formule officielle idoine, avec effet au 30 septembre
2020. La formule indiquait que la résiliation de bail était signifiée pour « défaut
de paiement loyer avril 2020 selon menace de résiliation du 4 mai 2020 ». Cette formule
officielle était accompagnée d’un courrier au contenu suivant :
« Force est
de constater que malgré notre menace de résiliation du 4 mai 2020 (qui vous a été
notifiée le 6 mai 2020), le montant du loyer du mois
d’avril
2020
n’a pas été versé sur
le compte du propriétaire, à libre disposition juridique de ce dernier.
Conformément
à l’article 266l du Code des obligations, nous sommes au regret de résilier le bail en
vigueur au moyen de la formule bleue « Notification de résiliation de bail »
annexée à ses (sic) lignes. »
Le 18 juin 2020, l'appelant a résilié une deuxième fois le bail à loyer litigieux
au moyen d’une formule officielle idoine, avec effet au 30 septembre 2020. La formule indiquait
que la résiliation de bail était signifiée pour « défaut de paiement loyer
mai 2020 selon menace de résiliation du 5 mai 2020 ». Cette formule officielle était
accompagnée d’un courrier au contenu suivant :
« Force est
de constater que malgré notre menace de résiliation du 5 mai 2020 (qui vous a été
notifiée le 11 mai 2020), le montant du loyer du mois
de
mai 2020
n’a pas été versé
sur le compte du propriétaire, à libre disposition juridique de ce dernier.
Conformément
à l’article 266l du Code des obligations, nous sommes au regret de résilier le bail en
vigueur au moyen de la formule bleue « Notification de résiliation de bail »
annexée à ses (sic) lignes. ».
9.
Dans leur courrier du 22 juin 2020, les intimés
lui ont en outre écrit ce qui suit à l'appelant :
« Nous refusons la mise en place de paiements trimestriels car nous ne sommes pas en défaut
étant donné que nous avons payé l’intégralité des loyers sur le compte
de consignation. Nous ne sommes par ailleurs pas en demeure, étant donné que nous vous donnons
la possibilité de vous servir sur le compte de consignation.
En
annexe, vous y trouverez aussi le justificatif de paiement du loyer d’avril 2020 et mai 2020 ainsi
qu’une copie de la proposition de jugement. Pour toutes questions, nous vous invitons à contacter
la préfecture de Lausanne et/ou la BCV ».
10.
Par courriers des 23 et 29 juin 2020, l'appelant
a sommé les intimés de lui faire parvenir les copies des factures en relation avec l’entretien
de la chaudière, respectivement du chauffe-eau, en indiquant que sans nouvelles de leur part, il
ferait intervenir une société aux frais de ces derniers. En outre, il était indiqué
ce qui suit :
« Si
par la suite, la prise en charge de l’entretien devait être refusée par vos soins, nous
vous verrons dans l’obligation de [vous] mettre aux poursuites l’un ou l’autre des
contractants au bail, le cas échéant de retenir le montant de l’intervention sur le dépôt
de la garantie. Par ailleurs, un éventuel refus de votre part devrait être considéré
comme un non-paiement des frais accessoires pouvant faire l’objet, le cas échéant, d’une
mise en demeure et d’une nouvelle résiliation extraordinaire du bail. ».
11.
Le 1
er
juillet 2020, l'appelant a mis en demeure les intimés de s'acquitter, dans un délai de trente
jours, de la somme de 3'000 fr., représentant l'arriéré de loyer pour le troisième
trimestre 2020, sous peine de résiliation de bail au sens de l’art. 257d CO.
12.
Le 7 juillet 2020, les intimés ont saisi
la commission de conciliation d’une requête tendant principalement à l’annulation
des résiliations notifiées les 17 et 18 juin 2020, subsidiairement à une prolongation
de bail.
13.
Par courrier du 5 août 2020, faisant suite
à la mise en demeure du 1
er
juillet
2020, l'appelant a résilié une troisième fois le bail à loyer litigieux au moyen
d’une formule de résiliation officielle, avec effet au 30 septembre 2020, pour « défaut
de paiement loyer 3
e
trimestre 2020 selon menace de résiliation du 1
er
juillet 2020 ». Cette formule officielle était accompagnée d’un courrier au
contenu suivant :
« Force est
de constater que malgré notre menace de résiliation du 1
er
juillet 2020 (qui vous a été notifiée le 3 juillet 2020), l’entier du montant du
loyer du 3
e
trimestre 2020 n’a pas été versé sur le compte du propriétaire, à libre
disposition juridique de ce dernier.
Conformément
à l’article 266l du Code des obligations, nous sommes au regret de résilier le bail en
vigueur au moyen de la formule bleue « Notification de résiliation de bail »
annexée à ses (sic) lignes. ».
14.
Le 27 août 2020, les intimés ont adressé
à la commission de conciliation une requête complémentaire tendant principalement à
l’annulation de la résiliation du 5 août 2020, et subsidiairement à une prolongation
de bail, avec possibilité de quitter les locaux en tout temps moyennant un préavis de quinze
jours pour le quinze ou la fin d'un mois.
Le 15 octobre 2020, la commission de conciliation a rendu une proposition de jugement aux termes de laquelle
elle constatait l’inefficacité des trois congés litigieux. L'appelant s’y étant
opposé, l’autorité de conciliation lui a délivré une autorisation de procéder
le 16 novembre 2020.
15.
Le 20 octobre 2020, l'appelant a mis les intimés
en demeure de s'acquitter, dans un délai de trente jours, de la somme de 3'000 fr., représentant
l'arriéré de loyer pour le quatrième trimestre 2020, sous menace de résiliation du
bail.
16.
a)
Par
demande du 4 janvier 2021 adressée au Tribunal des baux, l'appelant a conclu, sous suite de frais
et dépens, à ce que sa requête soit recevable à la forme (I), que le congé notifié
sur formule officielle le 17 juin 2020 pour le 30 septembre suivant aux intimés soit pleinement
valable (II), que le congé notifié sur formule officielle le 18 juin 2020 pour le 30 septembre
2020 aux intimés soit pleinement valable (III), que le congé notifié sur formule officielle
le 5 août 2020 pour le 30 septembre suivant aux intimés soit pleinement valable (IV), que les
intimé doivent s’acquitter dès le 1
er
octobre 2020, d’une indemnité mensuelle de 1'500 fr., pour occupation illicite sous déduction
des acomptes déjà versés (V).
b)
Interpellé par la Présidente du Tribunal des baux au sujet de la recevabilité de ses conclusions,
l'appelant a, par courrier du 16 mars 2021, conclu à titre complémentaire à ce qu'il soit
ordonné aux intimés d’évacuer de tout bien et de toute personne les locaux loués
(VI), qu'il soit dit que toutes les clés des locaux en possession des intéressés doivent
lui être restituées (VII), qu'à titre d'exécution directe, il soit dit que, faute
d’exécution dans les dix jours dès l’entrée en force de la décision à
intervenir, l’autorité chargée de l’exécution procédera à l’évacuation
des locataires, de leurs biens, et ceux de tiers avec l’assistance de la force publique, aux frais
des intimés (VIII), qu'en complément du chiffre précédent, la décision à
intervenir soit assortie, à titre de mesure d’exécution directe complémentaire,
de la menace d’une peine d’amende prévue à l’art. 292 CP pour insoumission
à l’ordre une décision d’autorité, et qu'il soit dit qu'une amende d’ordre
de 500 fr. par jour d’infraction sera infligée aux intimés (IX).
c)
Le 18 avril 2020 [recte : 2021], les intimés se sont déterminés et ont conclu qu'ils
refusaient intégralement la position de leur bailleur résultant de la requête du 4 janvier
2021, qu'en accord avec la proposition de jugement du 10 septembre 2020 de la commission de conciliation,
ils contestaient la validité des congés notifiés sur formule officielle les 17 et 18 juin
et 5 août 2020 et que, de ce fait, ils refusaient de verser une indemnité pour occupation illicite,
et exigeaient que l’intégralité de l’argent soit reconnue comme des loyers payés.
d)
Dans un courrier du 19 août 2021 adressé
au Tribunal des baux, l'intimé F.________ a indiqué qu'il n'était que « garant
du loyer ».
e)
Le
Tribunal de baux
a tenu audience le 26 août 2021, lors de laquelle l'appelant, interpellé par la Présidente
du Tribunal des baux, a indiqué ne pas avoir effectué les démarches nécessaires pour
la déconsignation du loyer bien que le jugement rendu dans la cause XZ20.034185 était définitif
et exécutoire. Les intimés ont, quant à eux, précisé avoir pris les dispositions
nécessaires auprès de la banque pour que les loyers soient déconsignés en lui adressant
le jugement.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272]) au sens de l'art. 236 CPC, dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au
dernier état des conclusions devant l'autorité précédente est de 10'000 fr. au moins
(art. 308 al. 2 CPC).
Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur
la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral, l'appel étant ouvert dans
les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse est d’au moins 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC).
En cas de contestation de la validité du congé, la valeur litigieuse est égale au loyer
de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable,
période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être
donné. En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait
être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let.
e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (JdT 2011 III 83 ; TF 4A_634/2009 du 3
mars 2010 consid. 1.1 ; SJ 2001 I 17 consid. la ; ATF 119 II 147 consid. 1, JdT 1994 I 205).
Ecrit et motivé, l'appel doit être introduit dans les trente jours à compter de la notification
de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al.
1 CPC).
1.2
En l’espèce, le montant du loyer est de 1'500 fr., frais accessoires non compris. La valeur
litigieuse excède ainsi manifestement 10'000 fr., si bien que c’est la voie de l’appel
qui est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
Formé en temps utile par le bailleur qui dispose d’un intérêt digne de protection
(art. 59 al. 2 let. a CPC), l’appel est recevable, y compris s'agissant de la motivation (cf. consid.
1.3 ci-dessous). En revanche, les conclusions relatives à l'intérêt sur les loyers échus
doivent être déclarées irrecevables, dans la mesure où elles sont nouvelles (cf.
art. 317 CPC).
1.3
L’art. 311 al. 1 CPC impose au justiciable de motiver son appel. II doit ainsi s’efforcer
d’établir que la décision attaquée est entachée d’erreurs que ce soit
au niveau des faits constatés et/ou des conclusions juridiques qui en sont tirées. Il ne peut
le faire qu’en reprenant la démarche du premier juge et en mettant le doigt sur les failles
de son raisonnement. Si la motivation de l’appel est identique aux moyens déjà présentés
aux juges de première instance, si elle ne contient que des critiques toutes générales
de la décision attaquée, ou encore si elle ne fait que renvoyer aux moyens soulevés en
première instance, elle ne satisfait pas aux exigences de l’art. 311 al. 1 CPC et le
grief doit être déclaré irrecevable (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_577/2020 du
16 décembre 2020 consid. 5 ; TF 4A_74/2018 du 28 juin 2018 consid. 3.2 ; TF 4A_218/2017 du 14 juillet
2017 consid. 3.1.2, SJ 2018 I 21). La motivation doit être suffisamment explicite pour que l’instance
d’appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation précise des
passages de la décision que l’appelant attaque et des pièces du dossier sur lesquelles
repose sa critique (ATF 141 III 569 consid. 2.3.3 ; ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_356/2020
du 9 juillet 2020 consid. 3.2 ; TF 5A_503/2018 du 25 septembre 2018 consid. 6.3 ; TF 5A_573/2017
du 19 octobre 2017 consid. 3.1).
Contrairement à ce que soutiennent les intimés, l'appelant a valablement critiqué le jugement
querellé en se référant précisément aux considérants mis en cause. Pour
ces motifs également, l'appel, suffisamment motivé est recevable.
2.
2.1
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer
le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir
librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance
et vérifie si le premier juge pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid.
4.3.1 ; TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid. 3.4 ; TF 4A_452/2016 du 2 novembre 2016 consid.
3).
2.2
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits
sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant
cumulatives. Cette règle signifie que les faits doivent être allégués et énoncés
de façon suffisamment détaillée dès les écritures de première instance ;
cette obligation à charge des plaideurs a pour but de circonscrire le cadre du procès, d'assurer
une certaine transparence et de permettre une contestation efficace par la partie adverse (TF 4A_309/2013
du 16 décembre 2013 consid. 3.2, SJ 2014 I 196). Le procès doit en principe se conduire entièrement
devant les juges du premier degré ; l'appel est ensuite disponible mais il est destiné
à permettre la rectification des erreurs intervenues dans le jugement plutôt qu'à fournir
aux parties une occasion de réparer leurs propres carences (TF 4A_309/2013 du 16 décembre
2013 consid. 3.2, SJ 2014 I 196 ; TF 4A_569/2013 du 24 mars 2014 consid. 2.3 ; TF 5A_445/2014 du 28 août
2014 consid. 2.1 ; TF 5A_756/2017 du 6 novembre 2017 consid. 3.3). Sous réserve de l’art.
317 al. 1 CPC, la procédure d’appel ne sert dès lors en principe pas à compléter
la procédure de première instance, mais à examiner et, cas échéant, corriger
le jugement de première instance, sur la base des griefs concrètement articulés (ATF 142
III 413 consid. 2.2.2, JdT 2017 II 153 ; TF 4A_193/2021 du 7 juillet 2021 consid. 3.1).
A l'appui de son écriture, l'appelant a produit six pièces. A l'exception de la pièce
2 dont il sera question au considérant 3 ci-dessous, les pièces produites à l'appui de
l'appel figurent déjà au dossier de première instance, de sorte qu'elles sont toutes recevables.
Les intimés ont également produit huit pièces, qui sont toutes des pièces dites de
forme à l'exception des pièces 106 et 107 dont il sera également question au considérant
3 ci-dessous.
3.
3.1
L'appelant critique l'état de fait retenu
par les premiers juges. Il requiert premièrement l'ajout des articles 7.1 et 7.2 du contrat de bail
concernant les dispositions spécifiques convenues entre les parties s'agissant du chauffage et de
boiler électrique, tout en soulignant que cette partie du litige a déjà été
jugée dans une cause précédente. Dans un deuxième temps, l'appelant revient sur la
question de la déconsignation du loyer et la conclusion qu'en ont tiré les premiers juges.
Dans la mesure où ils en ont tenu compte dans la subsomption, il leur fait grief de ne pas avoir
instruit plus précisément cette question avant l'audience ni interrogé plus précisément
les parties. Il expose qu'il ne s'attendait pas à être questionné sur ce point à
la fin de l'audience consacrée à l'instruction, puisqu'il s'agissait d'une autre cause entrée
en force, et précise que le montant en question avait été crédité sur son compte.
Aux fins d'établir ce point, l'appelant produit une pièce, soit un avis de crédit du 28
juillet 2021 de la banque [...].
Les intimés soutiennent que l'ajout des clauses 7.1 et 7.2 ne serait d'aucune utilité pour
la résolution du litige. S'agissant de la question de la déconsignation du loyer, les intimés
sont d'avis que l'appelant n'aurait pas démontré pourquoi il n'a pas produit la pièce
en première instance déjà et ferait preuve de mauvaise foi en prétendant avoir été
surpris d'être interrogé sur cette question. Selon les intimés, les premiers juges n'auraient
pas eu à investiguer ce point dans la mesure où l'appelant avait déclaré en audience
qu'il n'avait pas effectué les démarches nécessaires à la déconsignation du
loyer. Les intimés produisent d'ailleurs deux pièces (pièces 106 et 107) aux fins de prouver
qu'ils avaient entrepris eux-mêmes les démarches en vue de la déconsignation des loyers,
alors que le bailleur ne s'en serait pas soucié.
3.2
Il appartient au plaideur qui entend invoquer des pseudo nova devant l'autorité d'appel de démontrer
qu'il a fait preuve de la diligence requise, ce qui implique notamment d'exposer précisément
les raisons pour lesquelles le moyen de preuve n'a pas pu être produit en première instance
(ATF 143 III 42 consid. 4.1, JdT 2017 II 342, note Tappy). La production de faux nova peut être
admise lorsque le plaideur a omis de les invoquer en première instance, en raison du comportement
procédural de l'autre partie (TF 5A_621/2012 du 20 mars 2013 consid. 5.4) ou lorsqu'une thématique
déterminée a été soulevée pour la première fois en appel de sorte que la
partie adverse n'avait pas à invoquer des faits ou offres de preuve en relation avec cet élément
en première instance (TF 4A_305/2012 du 6 février 2013 consid. 3.3, RSPC 2013 p. 254 ; TF 5A_697/2020
du 22 mars 2021 consid. 3, non publié in ATF 147 III 491).
3.3
En l'espèce, il ne sera pas donné suite aux réquisitions de l'appelant tendant au complètement
de l'état de fait sur l'entretien du chauffe-eau, dans la mesure où cette question n'est pas
pertinente pour la résolution du présent litige.
S'agissant de la déconsignation du loyer, il résulte de l'état de fait que le Tribunal
des baux a rendu un jugement le 3 juin 2021 – devenu définitif et exécutoire –,
aux termes duquel les loyers consignés ont été libérés en faveur des intimés
à raison de 720 fr., le solde étant libéré en faveur de l'appelant. A l'audience
du 26 août 2021 devant le Tribunal des baux concernant le présent litige, l'appelant a répondu,
sur interpellation de la Présidente, qu'il n'avait pas effectué les démarches nécessaires
à la déconsignation du loyer, tandis que les intimés ont précisé avoir pris
les dispositions nécessaires à la déconsignation des loyers.
Les pièces produites par les parties – pièce 2 pour l'appelant et pièces 106 et
107 pour les intimés – portent sur des pseudo nova. On relève toutefois que l'appelant
– dont on souligne qu'il n'était pas assisté – s'est contenté de répondre
à une question en audience, alors que la déconsignation des loyers liée au précédent
litige n'avait pas été soulevée auparavant. Or les premiers juges ont par la suite déduit
de sa réponse qu'il s'était désintéressé du sort des loyers consignés et
ont en partie fondé leur raisonnement sur cette considération. On ne saurait donc faire grief
à l'appelant de n'avoir pas fait preuve de la diligence requise en omettant de préciser que
les loyers en cause lui avaient été crédités, ensuite de l'intervention des intimés
et sous réserve du montant de 720 fr. revenant à ces derniers, le 28 juillet 2021. Les pièces
produites par les parties sont dès lors recevables au stade de l'appel et les faits qu'elles établissent
doivent être introduits dans l'état de fait (cf. ch. 5 ci-dessus).
4.
4.1
L'appelant soutient que les intimés étaient
en demeure du paiement des loyers d'avril et mai 2020 à tout le moins, ce qui justifierait la résiliation
du contrat de bail. Il fait valoir que la consignation opérée par les intimés n'était
pas valable et que dès lors les loyers n'ont pas été payés à l'échéance.
Au vu de l'illicéité de cette consignation, il aurait été en droit de procéder
à la mise en demeure des intimés. On ne saurait à cet égard lui reprocher de ne pas
avoir requis la libération des loyers consignés, alors que les locataires auraient dû
procéder au paiement en ses mains. Pour ces motifs, les trois résiliations seraient valables,
les locataires ayant d'ailleurs bénéficié d'une période plus longue que celle prévue
par la loi pour les deux premières résiliations – l'appelant étant alors mal renseigné
sur les nouvelles dispositions liées au COVID-19. L'appelant souligne encore que les résiliations
étaient uniquement justifiées par l'absence du paiement des loyers échus dans les délais
comminatoires. Enfin, l'appelant reproche aux premiers juges d'avoir considéré à titre
subsidiaire que les résiliations pourraient être annulées pour « défaut
d'intérêt objectif, sérieux et digne de protection ». Il souligne qu'on ne saurait
lui faire grief d'avoir valablement exercé son droit et qu'il ne s'est jamais désintéressé
du sort des créances de ses loyers, ayant au contraire toujours agi en vue de les recouvrer.
Les intimés soutiennent qu'au vu des délais indiqués dans les courriers de mise en demeure
des 7 avril et 4 mai 2020 – de respectivement nonante et trente jours –, l'appelant aurait
été lié par le délai le plus long et n'aurait donc pas pu résilier le bail avant
le 14 juillet 2020 [réd.: échéance du délai de nonante jours indiqué dans le
premier courrier] ; la résiliations du 17 juin 2020 serait donc inefficace. Elle serait de
toute façon annulable, de même que la résiliation du 18 juin 2020, les loyers ayant certes
été consignés de manière incorrecte, mais de bonne foi. Ces résiliations seraient
enfin abusives, les intimés se prévalant d'un congé représailles au vu de la précédente
procédure. La résiliation du 5 août 2020 serait quant à elle inefficace, faute pour
l'appelant d'avoir adressé une mise en demeure mentionnant expressément la sanction du paiement
trimestriel. Elle serait à tout le moins annulable vu son caractère abusif, le bailleur ayant
complexifié lui-même l'affaire et s'étant acharné sur eux.
4.2
4.2.1
En vertu de l'art. 266a al. 1 CO, lorsque le bail est de durée indéterminée – ce
qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite –, chaque partie est en principe
libre de résilier le contrat pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai
de congé prévu (TF 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2, non publié in ATF
143 III 15 ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1). Il s'agit d'un congé
ordinaire (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 849).
Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après réception de la chose, le locataire a du retard
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera
le bail ; ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux
commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur
peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitations et de locaux commerciaux
peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour
la fin d'un mois (al. 2).
Par le biais de l'ordonnance COVID-19 bail à loyer et bail à ferme du 27 mars 2020 (RS
221.213.4), le Conseil fédéral a édicté des mesures en faveur des locataires et des
fermiers en retard pour le paiement de leur loyer. L'art. 2 de cette ordonnance a ainsi porté de
trente à nonante jours le délai prévu à l'art. 257d al. 1 CO, si le locataire avait
« du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires, échus entre le 13 mars
2020 et le 31 mai 2020, en raison des mesures prises par le Conseil fédéral pour lutter contre
le coronavirus ».
Le congé donné en vertu de l'art. 257d CO est un congé extraordinaire (Lachat et al.,
op. cit., p. 864). La validité d'une telle résiliation suppose, entre autres conditions, que
le locataire se soit effectivement trouvé en retard dans le paiement du loyer ou de frais accessoires
lorsque la sommation prévue à l'art. 257d al. 1 CO lui a été adressée (Reudt,
Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4
e
éd., 2018, n. 11 ad art. 257d CO) et qu'il ne se soit pas acquitté de cet arriéré
dans le délai fixé (Reudt, op. cit., n. 35 ad art. 257d CO; Lachat et al., op. cit., p.
867 s.).
4.2.2
La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne
foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable
lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO ; cf. également art.
271a CO ; TF 4A_293/2016 précité, consid. 5.2.2 et les réf. citées ; ATF
140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1). La protection conférée par les
art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction
de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). En vertu de l'art. 271a al. 1 let. a CO, le congé est
annulable lorsqu'il est donné parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions
découlant du bail. Il s'agit du congé dit « de représailles ». Le
locataire doit démontrer qu'il existe un rapport de cause à effet entre sa prétention
et la résiliation. Le degré de preuve requis de la relation de causalité est celle de
la vraisemblance prépondérante (Lachat et al. Le bail à loyer, p. 969).
Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à
l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion
grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et
l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient ou non aux règles de
la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO. Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de
la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit « manifeste »
au sens de l'art. 2 al. 2 CC. Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il
ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection. Tel est
le cas lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif
qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsque sa motivation est lacunaire ou fausse (TF
4A_293/2016 précité, consid. 5.2.2 et les réf. citées).
Le but de la règlementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le locataire
contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne
foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire
(ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît
plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (TF 4A_297/2010 du 6 octobre 2010 consid.
2.2 ; TF 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6).
4.2.3
Lorsqu'il est notifié pour non-paiement du loyer, au sens de l'art. 257d CO, le congé est inefficace
lorsque les diverses conditions n'en sont pas réunies. Le bailleur doit ainsi attendre l'expiration
du délai de paiement qu'il a fixé dans la sommation ; c'est ensuite seulement –
si le paiement n'a pas été exécuté – qu'il peut valablement résilier le
contrat sans avoir à observer les délais et termes de congé ordinaires (ATF 119 II 147
consid. 3). Le congé notifié et reçu avant l’expiration du délai comminatoire
est inefficace, c'est-à-dire sans effets (TF 4A_585/2010 du 2 février 2011 consid. 3.1
; Lachat et al., op. cit., p. 880).
Ce n'est en revanche qu'exceptionnellement – ou même « à titre très exceptionnel »
selon le Tribunal fédéral – qu'un congé donné sur la base de l'art. 257d
CO peut être annulé car contraire aux règles de la bonne foi (ATF 140 III 591 consid.
1). Le Tribunal fédéral a précisé que « la notion doit être interprétée
très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le
loyer à l'échéance » (loc. cit.). L'annulation entre en considération notamment
dans les cas suivants : le bailleur a réclamé au locataire, avec menace de résiliation
du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas
certain du montant effectivement dû ; l'arriéré est insignifiant, ou a été
réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que
le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps ; enfin, le
bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai
(ATF 140 III 591 consid. 1 et les réf. cit. ; ATF 120 II 31 consid. 4). Le fardeau de la preuve
d'un congé contraire à la bonne foi incombe au demandeur à l'action en annulation (ATF
120 II 105 consid. 3c).
4.2.4
En principe, le locataire en retard dans le paiement
de son loyer est en demeure, ce qui justifie l'application de la procédure prévue à l'art.
257d CO. Tel n'est toutefois pas le cas, entre autres hypothèses, lorsque le locataire a valablement
consigné le loyer. En effet, les loyers consignés sont réputés payés (art. 259g
al. 2 CO) (TF 4C.264/2003 du 3 décembre 2003 consid. 2.1). Aux termes de l'art. 259g al. 1
CO, le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit
au bailleur un délai raisonnable à cet effet ; il peut lui signifier qu'à défaut
de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le
canton les loyers à échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention
de consigner les loyers.
L'art. 259g CO subordonne la validité formelle de la consignation à l'observation des deux
conditions cumulatives suivantes : d'une part, le locataire doit demander au bailleur de réparer
le défaut, en lui impartissant par écrit un délai raisonnable pour le faire. D'autre part,
il doit le menacer par écrit de consigner le loyer, si le défaut n'est pas réparé
dans le délai imparti (TF 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 4.2). Par conséquent,
la consignation est exclue lorsque le bailleur a déjà réparé le défaut et que
seules les prétentions pécuniaires du locataire demeurent litigieuses (Lachat et al., op. cit.,
p. 336 et les références).
Le locataire peut consigner son loyer aussi longtemps qu’aucun accord entre les parties n’est
intervenu ou qu’une décision exécutoire de l’autorité de conciliation, respectivement
de l’autorité judiciaire, n’a pas été rendue (art. 259i CO). Le locataire
doit consigner sans discontinuer les loyers à échoir, tant qu’une décision de l’autorité
de conciliation, du juge ou des mesures provisoires n’ont pas été ordonnées. Si
le bailleur répare le défaut pendant une procédure, le droit de consigner le loyer cesse
et le locataire doit reprendre le paiement normal des loyers au bailleur. En effet, la consignation est
un moyen de pression pour obtenir les travaux de remise en état de la chose louée, mais ne
constitue pas un droit en soi, notamment pour obtenir plus facilement une réduction de loyer (Aubert,
Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2010, n. 57 à 59 ad art. 259g CO).
4.2.5
Dans le canton de Vaud, les Dispositions paritaires romandes et Règles et Usages locatifs du canton
de Vaud (ci-après : RULV) ont force obligatoire (arrêté déclarant de force obligatoire
générale le contrat-cadre de baux à loyer comprenant les dispositions paritaires romandes
et les règles et usages locatifs du Canton de Vaud ; BLV 221.317.1). Aux termes de l'art. 7
al. 2 RULV, lorsque le locataire est en retard de plus de dix jours dans le paiement d'une mensualité
et qu'il a fait l'objet d'une vaine mise en demeure écrite, le bailleur peut exiger que le loyer,
les acomptes de chauffage et de frais accessoires soient acquittés trimestriellement à l'avance,
dès le mois suivant l'échéance du délai fixé dans la mise en demeure.
Selon la jurisprudence de la cour de céans, l'art. 7 RULV est une faculté donnée au bailleur
qui ne peut être exercée que dès le mois qui suit l'échéance du délai que
celui-ci a imparti en vain au locataire pour s'acquitter du loyer arriéré. Le bailleur ne peut
pas requérir immédiatement, par une mise en demeure à forme de l'art. 257d CO, le paiement
du loyer par trimestre d'avance. Il doit procéder en deux temps, soit d'abord adresser une mise
en demeure en cas de retard du paiement du loyer – avec ou sans la menace de la sanction du paiement
des loyers par trimestre d'avance –, puis communiquer au locataire sa volonté d'obtenir le
paiement du loyer par trimestre d'avance. Ce n'est qu'après cette dernière communication qu'il
peut, si les loyers n'ont pas été acquittés trimestriellement d'avance, adresser l'avis
comminatoire de l'art. 257d CO. La mise en demeure doit en outre être claire et distincte (CACI
8 octobre 2019/540 consid. 3.2.1 ; CACI 27 avril 2016/247 consid. 3.2.3 ; CACI 20 juin 2013/320
et réf. ; CACI 13 janvier 2012 consid. 3 b/cc ; CREC I 25 mars 2010/151, in Cahiers du Bail [CdB]
2010 p. 141 ; CREC I 28 août 2007/420, résumé in CdB 2007 p. 129 ; Colombini, Condensé
de la jurisprudence fédérale et vaudoise dès 2009 en matière de congé donné
en raison du défaut de paiement de loyer (art. 257d CO), JdT 2012 III 39 ch. 8).
4.3
4.3.1
En l'espèce, les premiers juges ont retenu – et cela n'est pas contesté – que le
bailleur a remédié au défaut le 26 février 2020. A ce moment-là, les locataires
avaient consigné le loyer du mois de février 2020. Mais ils ont ensuite, alors même qu'il
n'y avait plus de défaut, consigné les loyers des mois de mars, d'avril et de mai 2020. Ces
consignations n'étaient pas valables, et n'ont donc pas eu pour effet de les libérer de l'obligation
de payer le loyer, cela même s'ils étaient dans l'erreur sur le droit. Il s'ensuit que le bailleur
pouvait en principe à juste titre les mettre en demeure de payer et résilier le bail s'ils
ne s'exécutaient pas. Or les locataires n'ont pas versé le loyer malgré les mises en demeure.
Les premiers juges ont cependant considéré que les congés étaient annulables au motif
que les locataires étaient de bonne foi, que les résiliations faisaient suite au litige concernant
la réparation du chauffe-eau, que le bailleur pouvait demander la déconsignation des montants
et ne courait dès lors aucun risque économique et qu'il s'est désintéressé du
sort des loyers. Il convient dès lors de se pencher sur le caractère éventuellement abusif
des résiliations signifiées par l'appelant aux intimés.
Il n'y a pas de raison de se fonder sur le fait que les parties étaient divisées par une procédure
judiciaire pour considérer qu'il s'agissait d'un congé-représailles. Le législateur
a précisément exclu que le congé extraordinaire donné pour non-paiement du loyer
doive être annulé lorsqu'il survient alors qu'une procédure est pendante. Si l'on devait
admettre, sans raison particulière – et même très particulière au vu de la
jurisprudence du Tribunal fédéral (ATF 140 III 591 précité) –, qu'une telle
résiliation doit être mise en rapport avec le litige pendant et qu'il constitue donc un congé-représailles
au sens de l'art. 271a al. 1 lettre a CO, on rendrait lettre morte l'art. 271a al. 3 let. b CO. Dans
le cas d'espèce, il est vrai qu'il existait un litige entre le bailleur et les locataires. Mais
on ne doit, conformément à la jurisprudence du Tribunal fédéral, admettre le caractère
abusif d'un congé donné pour non-paiement du loyer que dans des cas très exceptionnels,
où le caractère abusif est crasse et manifeste. Dans le cas d'espèce, comme cela est encore
développé ci-dessous, il n'y a rien de tel.
On peut certes retenir que les locataires étaient de bonne foi en consignant les loyers, mais on
ne saurait pour autant les faire bénéficier de leur erreur ; vu les enjeux, il leur appartenait
en effet de se renseigner sur les conditions et les effets d'une consignation du loyer. Quoi qu'il en
soit, la question n'est pas là. Par ailleurs, le bailleur pouvait certes demander en justice la
déconsignation des loyers litigieux. Mais percevoir des loyers et devoir agir en justice pour en
demander la déconsignation, pour ne les percevoir qu'une année après ou encore ultérieurement,
sont deux choses tout à faits différentes. Il n'y a pas lieu de considérer que l'absence
de paiement est sans effet si le bailleur peut réclamer le montant dû en justice. Enfin, contrairement
aux premiers juges, on ne peut affirmer de manière générale que la consignation –
sans motifs – de montants dus est sans risque économique pour le bailleur. Même si l'argent
est consigné, le bailleur n'en a pas la disposition, ce qui est en soi de nature à lui faire
courir un risque économique. A cet égard, on ne saurait faire grief à l'appelant de s'être
désintéressé du sort des loyers, puisqu'il a reçu les montants litigieux peu après
le jugement définitif ; le fait qu'il n'ait pas entrepris de démarche active dans ce but
n'est à cet égard pas décisif.
Pour ces motifs, les résiliations données n'avaient rien d'abusif et il n'y a aucune raison
de considérer qu'il s'agissait de congés de représailles. Les congés n'étaient
donc pas annulables.
4.3.2
A titre subsidiaire, les premiers juges ont considéré que les résiliations pouvaient être
annulées pour « défaut d'intérêt objectif, sérieux et digne de protection ».
On ne peut souscrire à cet avis, pour les motifs développés ci-dessus (cf. consid. 4.3.1).
Le bailleur disposait, comme tout bailleur, d'un intérêt « objectif, sérieux
et digne de protection » à recevoir à l'échéance le loyer de l'objet loué
et à pouvoir en disposer. Il n'est ainsi nullement de mauvaise foi de résilier le bail de locataires
qui ont consigné le loyer à tort et qui ne le paient pas dans les délais fixés à
cet effet. Comme on l'a déjà dit, il n'est en effet pas pareil de percevoir un loyer que d'avoir
de bonnes chances de le recouvrer à l'issue d'une procédure judiciaire.
4.3.3
Donnés pour non-paiement du loyer, les congés litigieux sont des congés extraordinaires.
Le bailleur a dans chaque cas usé des termes – plus longs – prévus pour un congé
ordinaire ; il en avait en effet la possibilité, l'art. 257d al. 2 CO prévoyant un délai
« minimum » d'un mois pour la fin d'un mois, ce qui signifie évidemment qu'il
est loisible au bailleur d'accorder un délai plus long. Il y a lieu de déterminer si les trois
congés – dont on a vu ci-dessus qu'ils n'étaient pas annulables – étaient
efficaces.
4.3.3.1
Par courrier du 7 avril 2020, l'appelant a mis
les intimés en demeure de payer le loyer du mois d'avril en leur impartissant un délai de nonante
jours pour s'exécuter. Par courrier du 4 mai suivant, invoquant que le retard dans le paiement du
loyer n'était pas dû à des raisons économiques liées au COVID-19, l'appelant
a une nouvelle fois mis les locataires en demeure de payer le loyer du mois d'avril, cette fois dans
un délai de trente jours. Faute de paiement du loyer dans le dernier délai imparti, l'appelant
a résilié le bail par courrier du 17 juin 2020 (premier congé). A cet égard, le fait
que les locataires avaient consigné le loyer du mois d'avril est, comme on l'a vu, sans incidence,
les conditions d'une consignation n'étant pas remplies (cf. consid. 4.2.4)
L'appelant a ainsi initialement fixé un délai de nonante jours pour s'acquitter du loyer, croyant
manifestement par erreur que l'ordonnance édictée par le Conseil fédéral à l'occasion
de l'épidémie de COVID-19 (cf. consid. 4.2.1 ci-dessus) le lui imposait. Or il ne fait pas
de doute que le retard n'était pas dû aux mesures prises pour lutter contre cette épidémie.
Rien ne s'opposait à ce que le bailleur impartisse un nouveau délai de trente jours, comme
il l'a fait le 4 mai 2020. Faute de paiement du loyer dans l'intervalle, la résiliation de bail
adressée aux intimés le 17 juin 2020 est efficace.
4.3.3.2
Par courrier du 5 mai 2020, l'appelant a mis les intimés en demeure de payer le loyer du mois de
mai en leur impartissant un délai de trente jours pour s'exécuter. Faute de paiement du loyer
dans le délai imparti, l'appelant a résilié le bail par courrier du 18 juin 2020 (deuxième
congé). Ici également, la consignation du loyer par les locataires est sans incidence (cf.
consid. 4.2.4).
Ce congé remplit toutes les conditions légales et est donc clairement efficace.
4.3.3.3
Par courrier du 10 juin 2020, invoquant les loyers impayés des mois d'avril et de mai 2020 et se
référant à l'art. 7 RULV, l'appelant a exigé que les loyers soient dorénavant
acquittés trimestriellement à l'avance et ce dès le mois de juillet 2020. Dans la mesure
où l'appelant avait déjà mis les intimés en demeure de payer les loyers des mois
d'avril et de mai 2020, ce courrier correspond à la deuxième étape (cf. consid. 4.2.5
ci-dessus), soit la communication de la volonté d'obtenir le paiement du loyer par trimestre. Cette
communication étant restée sans suites, c'est à bon droit que l'appelant a adressé,
le 1
er
juillet 2020, aux locataires une mise en demeure de s'acquitter, dans un délai de trente jours,
de l'arriéré de loyer du troisième trimestre 2020. Contrairement à ce que font valoir
les intimés, il était précisé que le défaut de paiement dans ce délai entraînerait
la résiliation du bail. Faute de paiement dans le délai comminatoire imparti, l'appelant a
résilié le bail par courrier du 5 août 2020 (troisième congé). L'appelant s'étant
conformé aux RULV et à la pratique qui s'en est dégagée, cette troisième résiliation
est également valable.
4.3.4
En définitive, les trois congés donnés par l'appelant étaient valables.
S'agissant de congés donnés pour non-paiement du loyer, il est impossible de prolonger le bail
(cf. art. 272a al. 1 let. a CO ; CACI 12 septembre 2019/497 consid. 1.7). Conformément à
la jurisprudence vaudoise, qui considère, sauf cas particulier, qu’un délai de libération
des locaux de quinze à vingt jours est admissible (CACI 12 septembre 2019/497 précité
consid. 4.2 ; CACI 12 août 2011/194 ; CACI 27 juillet 2011/175 et les références
citées), un délai de quinze jours dès le jugement exécutoire peut être en l'espèce
imparti aux intimés pour libérer les locaux litigieux. Des motifs humanitaires n'entrent pas
en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils ne sont pas pris
en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à loyer (TF 4A_252/2014
du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; TF 4C.74/2006 du 12 mai 2006 consid. 3.2.1) et pourront cependant
être pris en compte au stade de l'exécution forcée, en application du principe général
de la proportionnalité. Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée
ne saurait être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle
prolongation de bail (ATF 117 la 336 consid. 2b). Quoi qu'il en soit, on souligne que les locataires
ont déjà bénéficié de fait d'une prolongation de délai de près de
deux ans pour libérer les locaux, le bail ayant été initialement résilié pour
le 30 septembre 2020 par courriers des 17 et 18 juin et 5 août 2020.
En conséquence, il y a lieu de donner suite aux mesures d'exécution forcée directe (art.
236 al. 3 et 337 CPC) requises par l'appelant et de les ordonner.
4.4
L'appelant a conclu au paiement d'une indemnité
pour occupation illicite.
Le locataire qui ne restitue pas la chose louée
à la fin du bail viole l'obligation contractuelle résultant de l'art. 267 al. 1 CO et doit
des dommages-intérêts au bailleur en application de l'art. 97 CO (TF 4A_456/2012 du 4 décembre
2012 consid. 2.1, SJ 2013 I 525). Selon la jurisprudence, l'indemnité due pour l'occupation des
locaux équivaut en principe au montant du loyer convenu, ce qui dispense le bailleur d’apporter
la preuve qu'il aurait pu relouer les locaux pour un loyer identique (ATF 131 III 257 consid. 2 et 2.1
; ATF 119 II 437 consid. 3b/bb ; TF 4A 456/2012 du 4 décembre 2012 consid. 2.1, SJ 2013 I 525).
En l'espèce, il y a lieu de fixer une indemnité
pour occupation illicite équivalente au loyer contractuel de 1'500 fr. par mois et de la mettre
à la charge des intimés, solidairement entre eux, sous déduction des montants déjà
versés à titre de loyer.
4.5
Dans un dernier moyen, l'appelant a conclu à
la fixation d'une amende d'ordre de 500 fr. par jour d'infraction.
Aucun motif ne justifie en l'espèce de fixer une telle amende. Au demeurant, l'appelant n'a pas
motivé ce grief.
5.
En définitive, l'appel doit être admis et le jugement réformé dans le sens des considérants
qui précèdent.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 780 fr. (art. 62 al. 1 TFJC
[tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la
charge des intimés qui succombent, solidairement entre eux (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
L'appelant n'étant pas représenté, il n'y a pas lieu à l'allocation de dépens.
En revanche, les intimés, solidairement entre eux, devront lui verser la somme de 780 fr., correspondant
à l'avance des frais judiciaires de deuxième instance.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est admis.
II.
Le jugement est réformé comme il suit :
I.
Les résiliations
de bail signifiées par le demandeur V.________ aux défendeurs J.________, M.________, K.________
et F.________ les 17 juin 2020, 18 juin 2020 et 5 août 2020 pour le 30 septembre 2020 sont
valables.
Il.
Ordre est donné aux
défendeurs de libérer de tout occupant et de tous biens l'appartement objet du bail, sis [...],
dans un délai de quinze jours dès jugement exécutoire.
III.
Faute d'exécution volontaire dans ce délai, l'huissier du Tribunal des baux sera chargé
de procéder à l'exécution forcée sur requête de l'appelant, avec au besoin ouverture
forcée des locaux. Ordre est donné aux agents de la force publique de concourir à l'exécution
forcée du jugement, s'ils en sont requis par l'huissier du Tribunal des baux.
IV.
Dès le 1
er
octobre 2020 et jusqu'à la libération des locaux, les défendeurs doivent verser au demandeur,
solidairement entre eux, une indemnité d'occupation illicite de 1'500 fr. (mille cinq cents francs)
par mois, sous déduction des montants déjà versés à titre de loyer.
V.
Le jugement est rendu sans frais judiciaires de première instance ni dépens.
VI.
Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 780 fr. (sept cent huitante
francs) sont mis à la charge des intimés J.________, M.________, K.________ et F.________,
solidairement entre eux.
IV.
Les intimés doivent verser à l'appelant V.________, solidairement entre eux, la somme de 780
fr. (sept cent huitante francs) à titre de remboursement d'avance de frais de deuxième instance.
V.
L'arrêt est exécutoire.
La
vice-présidente :
La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
M. V.________, personnellement,
‑
Me Sarah Meyer (pour J.________, M.________, K.________ et F.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :