vd_findinfo · Jug / 2011 / 207 · 2011-09-23 · fr

DEVIS, HONORAIRES, CONTRAT D'ENTREPRISE, PLUS-VALUE | 373 CO, 375 CO, 444 al. 1 ch. 3 CPC, 448 al. 4 CPC

Vaud Tribunal cantonal Cour civile 23.09.2011 Jug / 2011 / 207

TRIBUNAL CANTONAL
CO04.009087
127/2011/DCA
COUR
CIVILE
_________________
Séance
du 23 septembre 2011
_________________________
Présidence
de               M.
Muller
,
président
Juges
:              Mme
Carlsson et M. Bosshard
Greffier
:              M.
Intignano
*****
Cause
pendante entre :
X.________
Sàrl
(Me L. Pittet)
et
L.________
A.H.________
B.H.________
C.H.________
D.H.________
(Me M. Meylan)
-
Du même jour -
Délibérant à huis clos, la Cour civile considère :
Remarques
liminaires
:
La cour de céans
fait entièrement sien l'état de fait du jugement rendu entre les mêmes parties le 2 octobre
2009 (ci-après : le premier jugement) – reproduit dans son intégralité sous
lettre A ci-dessous (chiffres 1 à 27) – sous réserve des précisions et compléments
figurant sous lettre B qui résultent de l'arrêt rendu le 20 octobre 2010 par la Chambre
des recours.
En fait :
A.
Etat de fait du premier jugement
1.
La demanderesse X.________ Sàrl a notamment
pour but social la prestation de services dans le cadre de la construction, la rénovation et la
gestion d'immeubles.
K.________ est l'associé-gérant de la demanderesse.
Les défendeurs initiaux à la présente procédure Thérèse Kern, Bernard Pellicioli
et Jean Pellicioli étaient, en leur qualité de cohéritiers de [...], propriétaires
de la parcelle [...] de la Commune de [...], sise à la [...]; dite parcelle comprend un bâtiment
d'"habitation et magasin" et des dépendances.
Le défendeur A.H.________ est décorateur.
Avant les travaux dont il sera question ci-après, le bâtiment de la [...] comprenait un rez-de-chaussée
avec des locaux commerciaux et quatre niveaux habitables, soit le premier étage incluant deux appartements
de 2,5 pièces, les deuxième, troisième et quatrième étages incluant chacun un
appartement de 5,5 pièces.
2.
Les défendeurs ont pris contact avec le bureau d'architecture Y.________ SA, qui a établi un
rapport, daté du 17 mai 2000, proposant cinq variantes de rénovation de leur immeuble.
La variante 1 proposait une "réhabilitation simple / indispensable" pour un montant total
de 285'661 fr. 42, toutes taxes comprises (ci-après : TTC). Le devis ne comprenait pas de poste
"honoraires".
La variante 2 proposait une "réhabilitation complète" pour un montant total de 464'145
fr. 23.
La variante 3, avec l'aménagement d'un appartement dans les combles existants, sans modification
de la charpente, entraînait un surcoût de 212'812 fr. 38.
La variante 4 prévoyait la création d'une dalle dans la cour intérieure et des extensions
des commerces et des dépôts entraînant un surcoût de 141'953 fr. 75.
Enfin, la variante 5 proposait la surélévation des combles et la création d'un 5
ème
étage avec un appartement supplémentaire pour un montant de 849'250 francs.
Le rapport récapitulait ainsi le coût total des travaux :
"(…)
Montant total
[réd. : des variantes] n° 1 – n° 2 – n° 3 – n° 4 – n°
5              Fr. 1'953'822,77
Déduire
sur n° 2 "appartement combles" y compris TVA ./.
Fr. 212'812,37
Montant total
des travaux TTC
Fr.
1'741'010,40
"
3.a)
Le 16 juillet 2001, les
défendeurs ont déposé une demande de permis de construire concernant l'immeuble, laquelle
comprenait notamment les rubriques suivantes :
"(…)
9.
Nature des travaux principale
Transformation
10.
Description de l'ouvrage
Extension de la surface commerciale au rez. Agrandissement d'un appartement au 1
er
étage. Réhabilitation intérieure de l'immeuble. Création de 2 auvents et d'un ascenseur
et de 3 coupoles.
(…)
66.
Coût
(…)
(…)
Estimation
totale des travaux
(selon CFC 2)               [fr.]
700'000
(…)"
La demande de permis de construire était signée par les trois défendeurs en qualité
de propriétaires et par une personne indéterminée au nom du bureau d'architecture Y.________
SA en sa qualité d'auteur des plans.
b)
En 2002, les défendeurs
ont demandé un crédit de construction au banque W.________. Par courrier du 5 février
2002, cet établissement bancaire les a invités à produire leurs déclarations d'impôt
et les comptes de l'immeuble pour les années 2000 et 2001.
Selon les comptes de l'immeuble établis par la Z.________ SA et produits dans la présente procédure
par les défendeurs, les loyers encaissés en 2000 s'élevaient à 111'240 fr. et les
dépenses (frais divers, entretien et réparations et impôts) à 6'886 fr. 80. En 2001,
les loyers encaissés s'élevaient à 108'210 fr. et les dépenses à 50'904 fr.
40. Dans une projection du 14 janvier 2002, ladite régie estimait, sur la base de l'étude technique
du bureau Y.________ SA et des plans de mise à l'enquête, que le rendement locatif annuel de
l'immeuble pourrait passer de 107'340 fr. à 213'540 fr. après des travaux d'un montant de 1'800'000
fr. impliquant une perte locative de 100'000 francs. Le solde à disposition des propriétaires
serait de l'ordre de 60'000 fr., après déduction des intérêts hypothécaires
de 110'750 fr. et des charges d'exploitation de l'immeuble estimées à 20 % du rendement locatif.
c)
Le 26 février 2002,
le Département des infrastructures du canton de Vaud a adressé son rapport de synthèse
à la Municipalité de [...], dans lequel était reproduite la décision du Service du
logement autorisant la rénovation et la transformation de l'immeuble. Dans ses considérants,
ce service retenait que l'ensemble des travaux était devisé à 1'800'000 fr. et qu'une
visite sur place avait permis d'estimer la seule réhabilitation des logements existants à environ
973'400 francs.
Le permis de construire a été accordé le 28 mars 2002.
4.
X.________ s'est présenté aux défendeurs en produisant une carte de visite à son
nom, portant l'en-tête "[...] X.________ Sàrl Immobilier France – Suisse",
assortie d'une double adresse en France et en Suisse. Pensant à B.________, il leur a conseillé
de consulter la demanderesse pour réaliser leurs travaux. Ce dernier fait est établi par le
témoignage de X.________. La cour le retient sur ce point précis qui ne présente en soi
pas d'enjeu véritable, son rôle d'intermédiaire étant en outre reconnu par la demanderesse
dans un courrier du 12 août 2003. Pour le surplus, au regard du rôle joué par ce témoin
dans les faits litigieux, ses déclarations ne seront retenues que lorsqu'elles sont corroborées
par d'autres éléments du dossier.
Le Registre du commerce du canton de Genève comprend une société [...] X.________ Sàrl,
fondée le 12 décembre 2001, dont K.________ a été l'associé-gérant, puis
le gérant. L'adresse suisse indiquée sur ladite carte de visite, soit [...] à Genève,
correspond à celle de la demanderesse à l'époque, de même que les numéros de
téléphone ([...]) et de fax ([...]).
X.________ est quelquefois désigné sous la raison individuelle "[...]".
5.
Il est admis par les parties que les défendeurs ont alors fait la connaissance de B.________, expert
immobilier, qui a réexaminé, au nom de la demanderesse, les coûts de la réhabilitation
en relation avec la rentabilité possible de l'immeuble.
Dans un rapport préalable du 16 mai 2002, B.________ a indiqué qu'en l'état, le rendement
locatif était de 90'360 fr. et la valeur vénale de 1'482'250 francs. Il a évalué
le rendement locatif autorisé, après travaux, à 219'000 fr. et la valeur vénale à
3'060'782 francs. Il a conclu en ces termes:
"En
conséquence les travaux envisagés ne devraient pas dépasser la différence entre la
nouvelle valeur de fr. 3'000'000.- et la valeur actuelle à Fr. 1'500'000.-, soit maximum
1'500'000.-
,
frais et divers compris, ainsi que la perte locative durant les travaux.
En
résumé : des travaux pour 1'200'000.- maximum peuvent être entrepris."
Le 24 mai 2002, le banque W.________ a notamment écrit ce qui suit aux défendeurs :
"(…)
Nous
vous confirmons que nous ne pouvons pas entrer en matière sur l'octroi d'un crédit de rénovation;
le motif de ce refus est basé principalement sur le fait que la future tenue des charges n'est pas
entièrement assurée et démontrée.
En
effet, les copropriétaires actuels sont fortement dépendants des revenus locatifs de l'objet
susmentionné et les travaux de rénovation ne permettront pas le maintien de l'état locatif
actuel.
Ceci
dit, nous sommes conscients que les transformations apporteront une substantielle plus-value à l'immeuble;
toutefois, ceci n'entre pas en ligne de compte pour ladite tenue des charges. (…)"
Dans son "rapport d'expertise" du 6 juin 2002, établi au nom de la demanderesse, B.________
a évalué l'état locatif après travaux à 201'000 fr. et la valeur vénale
après travaux à 2'876'166 fr., arrondie à 2'900'000 francs. Ce rapport renvoie, s'agissant
du coût des travaux, à des feuilles annexes.
6.a)
Le 7 juin 2002, la demanderesse
a établi une "estimation du coût des travaux" concernant le bâtiment, qu'elle
a évalués à 1'088'912 fr., TVA comprise. Ce montant inclut sous CFC "291,2,6"
un poste "honoraires architecte, ingénieur et géomètre" de 145'000 fr. (avant
TVA), ainsi qu'un poste "divers et imprévus" de 25'000 fr. (avant TVA). Aucune marge d'approximation
n'est réservée. Ne sont pas inclus, à ce stade, les travaux de transformation des combles.
Dans la présente procédure, les parties ont admis que les honoraires de "X.________ Sàrl,
de l'ingénieur et du géomètre" étaient devisés au total à 145'000
fr. dans le devis initial.
Les défendeurs n'avaient pas de fonds propres. Ils étaient limités dans les possibilités
de rendement de l'immeuble selon l'importance des travaux entrepris. L'absence de fonds propres impliquait
de facto une augmentation de crédit en cas de dépassement de devis. J.________, employé
de la banque N.________ dispensatrice de crédit, en conclut que le devis présentait une importance
primordiale pour les défendeurs et qu'il importait de tenir le budget devisé pour les travaux.
b)
Le 21 juin 2002, sur la
base de ce devis, les défendeurs ont confié à la demanderesse un "mandat pour surveillance
de travaux". Ce contrat prévoyait notamment les clauses suivantes :
"(…)
Article
3
: La prestation est désignée par l'article
3.6 de la norme SIA n° 102, à savoir :
Cf.
art. 4.2.5              devis général
4.2.2
& 3              appels d'offres
et analyse
4.3.4
calendrier de l'exécution
4.4
phase de l'exécution
4.5
phase finale, décompte, travaux de garantie
Article
4
: Le mandataire s'engage à respecter dans
le cadre des normes SIA le devis général du 6 juin 2002 et sur la base des prix de construction
en vigueur à la date du mandat.
Toutes
augmentations prévisibles devront faire l'objet d'une autorisation écrite des mandants.
(…)
Article
4
(recte :
article
5
) : Les honoraires sont calculés sur une
base de montant des travaux de fr. 960'000.-.
Le
montant des honoraires sera calculé sur la base de la norme SIA 102 et fera l'objet d'un avenant
qui prendra en compte les honoraires dus à l'architecte ayant effectué l'avant-projet et la
mise à l'enquête.
(…)
Article
7
: Les parties déclarent reconnaître,
pour tout litige relatif à l'interprétation et à l'exécution du présent contrat,
la compétence des tribunaux vaudois, sous réserve du recours au Tribunal fédéral.
(…)"
Les parties admettent qu'une part importante du mandat de la demanderesse consistait en l'établissement
de bons de paiement et la tenue d'une comptabilité de chantier conformément à la structure
du devis général. Elles admettent en outre que dans ce mandat "figur[ait] le point 4.2.5
des prestations de la norme SIA 102 (éd. 1984), soit l'élaboration du devis général".
Au regard de la norme SIA 102 (édition 1984, ci-après : SIA-102), l'art. 3 du mandat précité
comporte une inadvertance manifeste, en ce sens qu'il faut lire "4.
3
.2
& 3 appels d'offres et analyse", et non pas "4.
2
.2
& 3". En effet, aussi bien l'intitulé indiqué par les parties que l'ordre d'énumération
attestent que celles-ci visaient les dispositions 4.3.2 ("appels d'offres") et 4.3.3 ("analyse
des offres"). C'est ainsi que l'a compris l'expert, qui indique en page 8 in fine de son rapport
du 28 septembre 2007 que la prestation 4.2.2 "estimation des coûts" ne faisait pas partie
du mandat.
c)
La norme SIA 102 (édition
1984) contient notamment les dispositions suivantes, qui ont été produites en annexe 1 du rapport
principal d'expertise et auquel l'on peut se référer même en l'absence d'allégations
(art. 4 al. 2 CPC).
L'art. 4.2.2 SIA-102, intitulé "estimation du coût de construction et des délais",
dispose notamment ce qui suit :
"(…)
Prestations
ordinaires :
-
Calcul du volume, des surfaces, ou des deux, selon
les normes SIA applicables.
-
Estimation du coût de construction présentée
par exemple selon la classification du CFC** (groupes principaux, partiellement groupes) d'après
le volume, les surfaces ou d'après d'autres valeurs d'expérience (marge d'approximation ±
20 %). Intégration des estimations de coût des professionnels spécialisés et conseillers
dans leurs domaines d'intervention.
-
Comparaison du coût prévisible avec
l'investissement envisagé par le mandant.
-
Etablissement d'un descriptif général
de la construction et des matériaux.
-
Mise à jour du calendrier général
de l'opération.
(…)"
L'art. 4.2.5 SIA-102, intitulé "devis général", a notamment la teneur suivante
:
"(…)
Objectifs
:
-
Document permettant d'apprécier et de corriger
le rapport entre le coût et l'utilité.
-
Document nécessaire à l'obtention du
crédit de construction.
-
Base du contrôle financier durant la réalisation.
(…)
Prestations
ordinaires :
-
Etablissement du devis général décrivant
de façon détaillée les travaux et fournitures prévus, désignation des matériaux
choisis, y compris les quantités et prix indicatifs.
-
Présentation du devis général,
par exemple selon la classification du CFC ** (sous-groupes et genres de travaux). La marge d'approximation
doit en être convenue avec les professionnels spécialisés (sauf convention contraire :
± 10 %); elle doit être indiquée dans le devis général et tenir compte des réserves
pour imprévus.
-
Intégration des devis établis par les
professionnels spécialisés.
-
Consultation d'entrepreneurs et de fournisseurs.
-
Mise à jour du calendrier général
de l'opération.
Prestations
supplémentaires :
-
Evaluation des coûts d'exploitation et d'entretien,
calcul de rentabilité.
-
Etude comparative de coût portant sur des
constructions différentes dans leur principe.
-
Etablissement d'un plan de financement.
(…)"
Dans la phase préparatoire de l'exécution (4.3), l'architecte doit notamment procéder
à l'analyse des offres et propositions d'adjudication (art. 4.3.3), prestation qui consiste notamment
à exercer un contrôle technique et arithmétique des offres, à établir des tableaux
comparatifs avec référence au devis et à établir un tableau récapitulatif du
coût dans le cas où il a été renoncé au devis général.
L'art. 4.3.4, relatif au calendrier de l'exécution, impose notamment, au titre des "prestations
ordinaires", la mise au point du calendrier provisoire de l'exécution, en collaboration avec
les professionnels spécialisés, tandis qu'il revient au mandant d'adjuger les travaux et fournitures
et de faire entreprendre les travaux.
Durant la phase de l'exécution (4.4), l'art. 4.4.1 (Contrats avec les entrepreneurs et les fournisseurs)
dispose que le mandataire doit établir les contrats avec les entrepreneurs et fournisseurs et les
présenter au mandant, à qui revient la décision de les signer.
L'art. 4.4.4 (Direction des travaux) impose notamment, au titre de prestations ordinaires, la surveillance
et la conduite générale des travaux sur le chantier, le contrôle des situations et factures,
la tenue à jour d'une comptabilité de chantier conformément à la structure du devis
général et l'établissement périodique de situations financières comparant les
paiements et les engagements avec les postes du devis général.
L'art. 4.5.1 (Décompte final) prévoit notamment, au titre des "prestations ordinaires",
l'établissement, la vérification et l'apurement du décompte final selon le mode de présentation
et la structure convenus, et la comparaison avec le devis.
L'art. 4.5.3 (Direction des travaux de garantie) impose au mandataire, à titre de "prestations
ordinaires", de récolter, élaborer et mettre à jour les listes des défauts apparus
jusqu'à l'échéance des délais de réclamation de deux ans, de mettre à l'œuvre
et surveiller les entrepreneurs et fournisseurs chargés d'éliminer les défauts, d'établir
des procès-verbaux de vérification finale et de recourir aux garanties ou libérer celles-ci.
d)
Les défendeurs n'ont
jamais reçu un calendrier général de l'opération. Sous réserve des procès-verbaux
constituant les pièces 107, 107bis, 108 et 109, la demanderesse n'a jamais communiqué aux défendeurs
des procès-verbaux de chantier. Aucun planning de chantier n'a été établi.
Il n'est pas établi que les défendeurs aient reçu un descriptif détaillé des
travaux et fournitures prévus, avec la désignation des matériaux choisis, y compris les
quantités et prix indicatifs. Il n'est pas non plus établi que les défendeurs aient eu
connaissance des soumissions des différents corps de métier, ni qu'ils aient participé
à la décision d'adjuger les travaux, ni qu'ils aient signé les contrats.
7.
Le 25 juin 2002, la demanderesse a avisé l'administration communale, Service de l'urbanisme à
[...], du point suivant :
"(…)
Pour
des raisons de gestion de patrimoine, nous avons repris le dossier des transformations de l'immeuble
afin d'en abaisser les coûts. Pour cela nous avons renoncé à l'aménagement d'un appartement
dans les combles et d'une chambre au-dessus de l'annexe. Les façades ne seront pas refaites, mais
la marquise sera maintenue.
Il
ne reste du projet original que l'ascenseur à l'arrière de l'immeuble et la couverture de la
cour arrière par une dalle légère. Les appartements seront néanmoins entièrement
rénovés.
(…)"
La demanderesse s'est exprimée pratiquement dans les mêmes termes auprès de banque M.________
le 25 juin 2002 :
"(…)
Il en ressort que nous ne créerons pas d'appartement dans les combles, ni une chambre au-dessus
de l'ancienne bijouterie.
Les
travaux importants seront la création d'un ascenseur et la pose d'une dalle de toiture dans la cour
intérieure au-dessus des commerces. Pour le reste il ne s'agit que de la rénovation des appartements
existants avec aménagement des cuisines et des salles d'eau. (…)"
Dans un courrier du 22 août 2002, la demanderesse a informé le Service de l'urbanisme que les
travaux allaient débuter, rappelant à cette occasion qu'il avait été renoncé
à l'aménagement d'un appartement dans les combles et d'une chambre au-dessus de l'annexe, ainsi
qu'à la réfection des façades.
8.
Un crédit de construction a été sollicité et obtenu auprès de la banque N.________
à [...] à concurrence de 1'250'000 francs. Pour contrôler l'utilisation des fonds pour
la transformation, la banque et les débiteurs ont désigné "X.________ Sàrl,
M. B.________".
A la même date, soit le 26 août 2002, la banque N.________ a repris le prêt hypothécaire
de 150'000 fr. contracté auprès du banque W.________ et qui grevait l'immeuble. Les comptes
de gestion 2000 et 2001 ne font pas état d'intérêts.
Le 30 septembre 2002, la demanderesse a donné procuration à B.________ "pour signer les
bons de paiement permettant de régler les factures et les demandes d'acomptes dans le cadre des
travaux de transformation de l'immeuble" propriété des défendeurs, "pour lequel
la banque N.________ de [...] a[vait] ouvert un compte de crédit de construction".
9.
Z.________ SA, qui avait un mandat de gérance sur l'immeuble, a vu son mandat résilié
au profit de la gérance gérance F.________.
Par courrier du 24 septembre 2002, les défendeurs ont contesté les honoraires facturés
par Z.________ SA pour les démarches effectuées dans le cadre de la rénovation de l'immeuble.
Le litige portait en particulier sur la prise en charge des honoraires du bureau d'architecture Y.________
SA. Finalement, par convention du 2 décembre 2002, les défendeurs ont arrêté le montant
des honoraires de Y.________ SA à 70'000 francs. Le solde dû par les défendeurs était
de 50'882 fr. 20.
10.a)
En cours de travaux, les défendeurs ont décidé
de créer un appartement dans les combles, avec l'approbation de la banque N.________. Le rapport
de chantier du 14 novembre 2002 indique notamment ce qui suit :
"(…)
B.________
doit dessiner l'aménagement des combles et des installations.
demander
à [...] un devis pour la pose du chauffage au sol.
établir
le coût d'aménagement des combles.
(…)"
Dans son "estimation du coût des travaux aux combles", la demanderesse a devisé un
montant de 250'936 fr., dont 15'000 fr. d'honoraires d'architecte, d'ingénieur et de géomètre.
Ces travaux impliquaient la création d'une mezzanine pour mieux rentabiliser l'espace. Cette estimation
a servi de base à la demande d'augmentation de crédit par 250'000 francs.
b)
Le 24 mars 2003, le défendeur
A.H.________ a adressé le courrier suivant à la demanderesse :
"(…)
Monsieur
le directeur,
Nous
avons passé un contrat avec votre entreprise pour le contrôle et la gestion de notre chantier.
Je n'ai jamais eu l'honneur de vous rencontrer, ce qui m'étonne, au vu de l'avance du chantier.
Je
suis au regret de vous annoncer que l'état actuel de cet objet ne correspond pas aux objectifs fixés
à la base.
1.
Malgré mes multiples demandes, je n'ai jamais
reçu de double du planning de chantier.
2.
De même j'attends toujours les libellés
de rendez-vous de chantiers.
3.
Je suis sans nouvelle de l'état actuel des
comptes; demande faite il y a plus d'un mois.
4.
Et le plus grave : Les délais ne sont pas
tenus. Pour exemple, le magasin Télé Clinique devait prendre possession de ses locaux au 1
er
novembre 2002; son entrée effective a eu lieu le 1
er
mars 2003.
5.
Les nouveaux locataires entrent dans des locaux
inachevés.
6.
L'immeuble est à l'état de chantier,
les couloirs et escaliers n'ont pas encore été touchés, la porte sécurisée pas
posée, l'interphone inexistant, les boîtes aux lettres pas déplacées, les caves pas
redistribuées, la passerelle inexistante, l'ascenseur pas en fonction, les façades des magasins
inachevées, la marquise pas posée, les stores extérieurs pas changés et j'en passe
sur la qualité de ce qui a été exécuté : certains points touchant au rafistolage.
Je
vous demande donc de me contacter dans les plus brefs délais, afin de remédier à cette
situation qui dépasse maintenant tout entendement. (…)"
c)
Le 7 avril 2003, la menuiserie
[...] a établi une "situation
n°
7" à l'attention des défendeurs, adressée pour avis à B.________, laquelle se
réfère notamment à des travaux complémentaires selon listes des 17 décembre
2002, 7 février 2003, 28 février 2003 et 7 avril 2003, pour un montant total de 26'000 francs.
La "situation" comprend en outre un poste de 72'897 fr. intitulé "selon devis du
11 nov. 2002 / combles exécutés à ce jour".
11.a)
Le
9 mai 2003, dans un état de la "situation actuelle" de l'immeuble, la demanderesse a notamment
indiqué ce qui suit :
"(…)
1.-
location
:
Les deux commerces sont loués.
Les
appartements du 1
er
,
2
ème
et 4
ème
sont loués et occupés.
L'appartement du 3
ème
est loué pour le 1
er
juin 2003.
Pour les combles, les recherches de locataires ont débuté.
2.-
état des travaux
:
Les travaux au 3
ème
étage sont pratiquement terminés.
Les
combles sont en voie de finition pour les aménagements techniques et la fin des travaux sanitaires.
Actuellement
les travaux de peinture dans la cage d'escaliers sont en cours.
La pose de la marquise a débuté.
Mercredi
14 ct une visite des appartements est agendée avec les maîtres d'état pour une réception
provisoire des travaux.
3.-
crédit de construction
:
Actuellement, les dépenses engagées sont de
fr. 1'267'177.80
.
Le solde des factures encore à payer, après l'établissement du décompte final, est
de l'ordre de fr. 230'000.-.
La dépense totale sera de fr.
1'500'000.-
.
L'aménagement des combles correspond à cette plus-value.
(…)
5.-
rendement
:
(…)
Le rendement net sur la dette hypothécaire est de
9,9
%
."
Par courrier du 25 juin 2002, dont la date procède d'une inadvertance manifeste, le défendeur
A.H.________ a écrit ce qui suit à Jean-Pierre Berger pour la demanderesse :
"(…)
Monsieur
B.________.
Je
vous remercie pour votre fax du 10 mai courant. Ce ne sont malheureusement pas les données que j'attends
de votre part depuis plusieurs mois. Je vous demande un état des comptes précis à ce jour.
C'est-à-dire
1.
Devis ou soumissions acceptés pour les travaux adjugés.
2.
Factures entièrement payées.
3.
Factures payées en partie et soldes à payer desdites factures.
4.
Devis ou soumissions des travaux non exécutés.
Dans
un deuxième temps je veux une calculation des coûts par lots
5.
Magasin [...]
6.
Magasin [...]
7.
Apt. 1
er
étage
8.
Apt 2em
9.
Apt 3em
10.
Apt 4em
11.
Apt Combles
12.
Apt Cour intérieure
13.
Communs
Nous
avons rendez-vous mercredi 14 mai au matin pour un constat du chantier dans son état actuel. Je
vous prie de m'apporter les pièces 1 à 4 lors de cette visite, et de préparer les pièces
5 à 13 pour notre séance du 20 courant avec les membres de l'hoirie et de la régie gérance
F.________. (…)"
b)
Dès le mois de mai
2003, banque N.________ a informé les défendeurs que le crédit de construction était
pratiquement épuisé.
c)
Le 19 juin 2003, le défendeur
A.H.________ a écrit à B.________, pour la demanderesse, que selon son constat, aucun corps
de métier n'était à l'œuvre sur le chantier. Il a ensuite relevé divers travaux
restant à entreprendre et rappelé l'entrée de la nouvelle locataire à la fin du mois.
Le défendeur a fixé à la demanderesse un ultimatum pour produire les comptes le même
jour à 17 heures.
Ce même 19 juin 2003, B.________ a faxé un nouveau décompte établi au nom de la demanderesse.
Sous le poste CFC 291 / Direction des travaux / X.________ Sàrl, il est indiqué que l'entier
du montant soumissionné, soit 170'000 francs, a été payé. Dans une rubrique distincte
concernant les combles de l'immeuble, sous poste CFC 29 / honoraire / X.________ Sàrl, il est précisé
que l'entier du montant soumissionné, soit 10'000 fr., a été payé. Le récapitulatif
fait état d'une facture finale de 1'502'273 fr. 40, de "paiements effectués" à
hauteur de 1'204'665 fr. 80, le "solde à payer" étant de 297'607 fr. 65.
Par courrier du 20 juin 2003, le défendeur A.H.________ a notamment écrit ce qui suit à
B.________, employé de la demanderesse :
"(…)
Ayant
passé la journée à procéder à certaines vérifications de ces derniers [réd.
: les comptes de l'immeuble litigieux], je me dois par la présente de vous sommer de vous présenter
à mon atelier, rue [...], le lundi 23 juin 2003 à 9 : 00 précises avec les éléments
suivants que je vous réclame par ailleurs à maintes reprises depuis fort longtemps :
-
un classeur comprenant l'ensemble des devis /
soumissions originales classés par entreprise.
-
un classeur comprenant l'ensemble des factures
classées par entreprises.
-
tout tableau, document nécessaire à
établir une situation
réelle
et exacte
conforme au suivi que je suis à
même d'attendre de votre mandat pour lequel vous avez été rémunéré.
J'attends
également toute explication lors de ce rendez-vous.
Je
souhaite que Monsieur X.________ participe également à ce rendez-vous avec l'ensemble des dossiers
du suivi du chantier.
Je
me dois de vous informer qu'en cas d'absence audit rendez-vous ou de non-remise scrupuleuse des pièces
exigées, je serai dans l'obligation de vous poursuivre personnellement, de même que la maison
X.________ Sàrl autant sur le plan civil que pénal. Il en sera de même à l'encontre
de Monsieur X.________. (…)"
Ce même 20 juin 2003, des locataires de l'immeuble ont adressé un courrier à la gérance
gérance F.________, dans lequel ils se plaignaient du "manque de suivi" et du "manque
de volonté de terminer les travaux". Ce courrier recense les différents travaux restant
à exécuter dans chaque appartement et à l'extérieur. Outre des travaux de finition,
sont notamment signalés des problèmes de réglage de portes, de volets, store défectueux,
prise défectueuse, manque de clés, etc. Sont notamment demandés la pose de rosace, le
changement de poignées, l'installation d'un code et d'une sonnette d'entrée, le remplacement
des stores à l'extérieur, l'installation de lampes sur les balcons et la pose d'une benne à
ordures.
A cette époque, l'immeuble était encore partiellement en chantier; au total, l'immeuble est
resté très longtemps en chantier.
12.
Le 27 juin 2003, banque N.________ a confirmé
aux défendeurs qu'elle était disposée à consolider leur crédit de transformation
(valeur au 30 mai 2003) sous la forme de leur prêt hypothécaire à taux variable et à
augmenter ce dernier de 1'250'000 fr. à 1'650'000 fr. en 1
er
rang.
13.
A cette époque, la demanderesse ne répondait plus aux demandes d'acomptes des entreprises.
La gérance gérance F.________ a alors pris en mains la gestion des travaux de retouches restant
à faire. Ainsi, par courrier du 25 juin 2003, ladite gérance a mis la demanderesse en demeure
de terminer les travaux dans le délai imparti par les locataires dans leur courrier du 20 juin 2003,
en précisant qu'à défaut, elle la tiendrait pour responsable de toute perte locative.
Un état des lieux s'est tenu le 27 juin 2003 en présence de K.________ pour la demanderesse.
Le même jour, le défendeur A.H.________ a notamment écrit ce qui suit à la demanderesse
:
"(…)
vous avez pu constater que malgré mon report d'un mois et mes multiples interventions, le rendez-vous
de ce matin était plus une séance de fin de chantier qu'un état des lieux. (…)"
Par courriers des 27 juin, 30 juin et 2 juillet 2003, gérance F.________ a adressé aux locataires
une liste des travaux de retouches recensés lors de l'état des lieux du 27 juin 2003 et a confirmé
à B.________, pour la demanderesse, que ceux-ci devaient être terminés au plus tard le
14 juillet 2003, tandis que la pose des interphones et les retouches de peinture dans la cage d'escaliers
devaient être achevées au plus tard le 4 juillet 2003. Quant aux travaux intitulés "généralité"
(tels que le remplacement des poignées des portes intérieures des appartements, le remplacement
des toiles de tente, la peinture des sols de balcons, la création d'une passerelle à l'arrière
de l'immeuble, la fourniture d'un container, le traitement et la remise en état des marches de la
cage d'escaliers, la pose d'un tapis anti-poussière dans l'ascenseur, la réparation de toutes
les fixations défectueuses de volets et la pose de sonnettes), ils faisaient l'objet d'une analyse
de devis et B.________ adresserait dès que possible aux locataires un planning d'exécution.
Par fax du 11 août 2003, gérance F.________ a prié K.________ d'être présent,
ainsi que B.________ et X.________, à la réunion avec les locataires prévue le 20 août.
Le 12 août 2003, la demanderesse a répondu qu'elle ne pouvait pas se rendre à ladite réunion
et a fait les remarques suivantes :
"(…)
Nous tenons à préciser que M. X.________ n'est en aucun cas représentant ou représente
X.________ Sàrl dans cette affaire. Il nous a seulement présenté la famille E.H.________,
donc cette personne n'a tout simplement rien à voir à ce sujet.
D'autre
part, le non-paiement, depuis plus de trois mois, des maîtres d'état n'encourage pas une fin
rapide de ce chantier complexe. Notre mandat consiste à l'organisation et à la surveillance
du chantier. En aucun cas, nous ne sommes responsables de la qualité des maîtres d'état
sélectionnés, faute de ces derniers ou manque de bonne volonté. (…)"
Le 14 août 2003, X.________ a écrit ce qui suit à l'hoirie, en s'adressant au défendeur
A.H.________ :
"(…)
Monsieur,
A
l'ouverture du chantier de restauration de votre immeuble, il avait été convenu que les responsabilités
de celui-ci seraient partagées entre moi-même et la société X.________ Sàrl.
Dès
le début des travaux, X.________ Sàrl a décidé unilatéralement de prendre la
totalité de cette responsabilité, me laissant tout le reste du travail, heure de présence
moyenne
4 h. par jour.
J'ai
appris hier que X.________ Sàrl avait reconfirmé par écrit à votre intention, via
gérance F.________, qu'ils assumaient la totalité des responsabilités.
Fort
de ce qui précède, vous comprendrez qu'il est exclu pour moi d'assumer des responsabilités
quant aux retards, vices de construction et dépassement de devis.
(…)"
Le 18 août 2003, le défendeur A.H.________ a notamment écrit ce qui suit à la demanderesse
:
"(…)
En me référant à votre correspondance du 12 août 2003 (…), je tiens à
vous préciser que votre mandat consiste à l'organisation et à la surveillance du chantier.
(…)
2.
Je vous rappelle (…) que les maîtres d'état ont été désignés par
votre société, et je vous fais remarquer qu'aucun contrat d'entreprise ne m'a été
soumis avant l'exécution des travaux.
(…)
4.
Je vous mets en demeure dans un délai de trois semaines de terminer ces travaux, soit jusqu'au vendredi
5 septembre 2003 à seize heures.
(…)"
Le 26 août 2003, gérance F.________ a écrit à la demanderesse qu'une audience de
conciliation avec un couple de locataires devait se tenir le 8 octobre 2003 et qu'il serait judicieux
que la demanderesse y participe.
Le 27 août 2003, la demanderesse lui a répondu que les litiges avec les locataires n'étaient
pas de son ressort, en ajoutant notamment ce qui suit :
"(…)
En outre, nous n'avons pas à exécuter les ordres de réparation de vos locataires, mais
seulement ceux précisés par l'hoirie en fonction de leur (sic) possibilité financière.
(…)"
Le 1
er
septembre 2003, la gérance a adressé à la demanderesse une liste des travaux de retouches
encore en suspens dans l'appartement de 5,5 pièces au 1
er
étage, dressée à l'occasion de l'état des lieux de sortie du locataire [...]. Ce
dernier, dont la date d'entrée avait été repoussée au 15 mars 2003, s'était
plaint dans plusieurs courriers de l'inachèvement des travaux et des désagréments occasionnés.
Le 12 septembre 2003, gérance F.________ a écrit à la demanderesse qu'en raison de la
consignation des loyers par certains locataires et après avoir visité les logements concernés,
elle avait décidé, "de guerre lasse", de faire exécuter les travaux de retouches
en suspens par des maîtres d'état de son choix, afin de retrouver la paix avec les locataires.
14.
Le 16 septembre 2003, le menuisier [...] a adressé un fax à la demanderesse, à l'attention
de B.________, dans lequel il accusait réception de deux bons de commande de gérance F.________
pour des travaux à exécuter dans deux appartements de l'immeuble. Le menuisier se disait disposé
à exécuter ces travaux dès paiement du solde d'environ 20'000 fr. afférant à
sa facture n° 104.
Le 26 septembre 2003, le défendeur A.H.________ a écrit à B.________ pour lui rappeler
divers points à mettre à jour pour le 30 septembre 2003, soit notamment le "plan définitif
devis passerelle".
15.
Par lettre de leur conseil du 6 octobre 2003, les défendeurs ont demandé des explications relativement
au montant final du coût des travaux invoquant un dépassement de devis.
La demanderesse s'est déterminée par courrier du 15 octobre 2003, dans lequel elle indiquait
notamment que des montants importants avaient été prélevés hors crédit de construction
et que les plus-values de travaux demandés étaient importantes. Elle a joint à ce courrier
une liste non exhaustive des coûts supplémentaires indiquant un total de 144'347 fr. 55. Cette
liste comprend notamment le montant versé au bureau d'architecture Steiner SA, soit 50'000 fr.,
ainsi qu'un poste "frais et honoraires [...]" de 15'950 francs. Sous réserve de ce dernier
montant, la liste n'évoque pas les honoraires versés à X.________ ou à G.________.
Le 6 novembre 2003, le défendeur A.H.________ a établi à l'attention de Me [...], conseil
d'alors des défendeurs, un récapitulatif des "soldes ouverts" à cette date et
des éléments devisés non exécutés.
Le 17 novembre 2003, la demanderesse a adressé au conseil des défendeurs un décompte non
exhaustif chiffrant "les surcoûts selon les demandes" du défendeur A.H.________ à
137'585 francs. La demanderesse, qui réservait encore les surcoûts causés par l'utilisation
du crédit de construction pour des dépenses non liées au chantier et les plus-values dues
à des motifs techniques, ne mentionnait pas les honoraires versés à X.________ ou à
G.________; tout au plus évoquait-elle la controverse liée à la position de X.________.
16.
Le 29 décembre 2003, banque N.________ a confirmé aux défendeurs que pour faire suite
à leur demande, elle acceptait d'augmenter leur prêt hypothécaire de 1'650'000 fr. à
1'800'000 fr. en 1
er
rang et à 200'000 fr. en 2
ème
rang.
Ces augmentations de crédit (cf. aussi supra, ch. 12) devaient permettre de financer les travaux
dans les combles et de payer les maîtres d'état dont les créances restaient en souffrance.
Selon les déclarations de J.________, qui sont retenues, les défendeurs ont consenti en cours
de travaux à la dépense supplémentaire pour l'appartement dans les combles, qui constituait
un investissement; à ce moment-là, ils ignoraient tout des dépassements du devis. Ils
ont ensuite été pris de court et n'ont pas eu d'autre issue que d'augmenter les crédits.
Ce même 29 décembre 2003, banque N.________ a par ailleurs consenti à augmenter de 300'000
fr. à 450'000 fr. le prêt hypothécaire grevant en 1
er
rang un autre immeuble propriété des défendeurs à [...]. Le but de cette augmentation
n'est pas établi par les preuves offertes. Par la suite, cet immeuble a été vendu.
17.
Selon les comptes de gérance du deuxième semestre 2003 établis par gérance F.________,
le montant total des loyers "théoriques" est de
98'110
fr., et le total des loyers encaissés de 91'510 fr., auquel s'ajoute un autre produit de 300 francs.
Après déduction de 34'077 fr. 05 de charges, l'exercice présente un solde de 57'732 fr.
95. Dans les charges figure notamment une rubrique "entretien-réparations" faisant état
de frais de nettoyage d'appartement, de travaux de menuiserie et de finitions de l'entreprise [...],
de réfection de joint pour une porte, de diverses réparations d'électricité et réparations
sanitaires et de fournitures d'extincteurs. La gérance admet avoir payé des retouches.
18.
Le 30 janvier 2004, [...] a déposé une demande auprès du Tribunal d'arrondissement de
l'Est vaudois, tendant à l'inscription définitive d'une hypothèque légale sur l'immeuble
propriété des défendeurs.
Les défendeurs ont mandaté A.________ pour négocier le paiement de certaines factures
finales des entreprises et éviter ou faire retirer des inscriptions d'hypothèques légales.
Selon un tableau récapitulatif établi le 16 février 2004 par A.________, le solde des
factures à payer a été ramené de 587'909 fr. 65 à 485'255 fr. 65.
19.
La demanderesse a adressé aux défendeurs une note d'honoraires finale d'un montant de 147'148
fr. 80, TVA comprise, dont à déduire 37'660 fr. d'acomptes, le solde à payer étant
ainsi de 109'488 fr. 80. Elle y a joint un décompte final.
Ce décompte final ne coïncide pas avec les devis initiaux. . Ainsi, alors que le montant total
des soumissions pour le poste 211 (maçonnerie) était de 178'000 fr. selon les deux devis initiaux
(soit 170'000 fr. selon le devis du 7 juin 2002 et 8'000 fr. selon le devis complémentaire pour
les combles), le décompte final fait état, pour ce même poste, de soumissions à hauteur
de 210'989 fr., de factures d'un montant total de 292'083 fr. 35 et d'un solde à payer de 129'935
fr. 70 (étant précisé qu'à côté de ce poste figure la remarque "à
revoir").
Sous réserve des documents évoqués dans le présent état de fait, il n'est pas
établi que les défendeurs aient été informés des plus-values et dépassements
par rapport au devis initial du 7 juin 2002 et au devis complémentaire pour les combles.
20.
Le 2 février 2004, la demanderesse a informé le Service de l'urbanisme que les travaux de rénovation
et d'aménagement de l'immeuble étaient terminés. Il n'est pas établi qu'après
la lettre du 25 juin 2002 annonçant la renonciation à aménager un appartement dans les
combles (ch. 7 supra), la demanderesse ait informé ledit service du nouveau revirement intervenu
en cours de travaux. Dans un courrier du 26 août 2003, le défendeur A.H.________ avait même
reproché ce qui suit à la demanderesse :
"(…)
J'ai
été contacté suite à une dénonciation par le Service de l'Urbanisme (…).
Lors du rendez-vous du 25 crt 15:45 qui en a suivi, Monsieur [...] (Service de l'Urbanisme) accompagné
de Monsieur [...], maître ramoneur, ont constaté que les combles du bâtiment avaient été
transformées sans qu'aucun courrier de la part de X.________ Sàrl ne lui ait été
adressé.
(…)"
Le 9 février 2004, la demanderesse a effectué une visite de l'immeuble pour procéder au
contrôle des travaux de garantie des différents maîtres d'état.
Par courrier du 24 février 2004, la demanderesse a adressé aux défendeurs les certificats
de garantie de quelques entreprises, en expliquant que les sommes dues aux autres maîtres d'état
étaient nettement supérieures à la garantie de 10 % que l'on pourrait leur retenir, de
sorte qu'ils n'apparaissaient pas en demeure de fournir une telle garantie. En outre, par différents
courriers datés du 24 février 2004, la demanderesse a invité diverses entreprises à
terminer des travaux pour le 15 mars 2004.
Ce même 24 février 2004, la Commission de salubrité de la commune de [...] a procédé
à une visite des lieux et a refusé de délivrer le permis d'habiter en invoquant les motifs
suivants :
"(…)
La construction
comprend un appartement de 2 pièces dans les combles.
Nous vous fixons
un délai au 17 mai 2004 pour faire exécuter les travaux suivants :
1.
Combles : protéger la poutre en matériaux
F30 au droit du fourneau ou éloigner le fourneau à 50 cm de la poutre.
2.
Créer l'accès à la toiture par
les communs.
3.
Poser des barrières d'une hauteur de 100
cm aux fenêtres.
Sans
autre écriture de notre part, le personnel technique procédera au contrôle le 17 mai 2004
à 14 h 00
.
La construction
n'est pas conforme aux lois et règlements, ainsi qu'aux plans visés par la Municipalité
et aux conditions posées dans le permis de construire.
L'immeuble est relié
en système séparatif.
(…)"
Le permis de construire accordé le 28 mars 2002 indiquait dans ses conditions générales
qu'aucune modification ne pouvait être apportée aux plans faisant l'objet du permis, les travaux
devant être exécutés conformément aux plans mis à l'enquête publique du
30 octobre au 19 novembre 2001. Sous chiffre 13 des conditions spéciales, il indiquait que l'accès
à la toiture devait se faire impérativement par les communs.
Le 8 mars 2004, pour faire suite à la visite du 24 février 2004, la demanderesse a adressé
au Service de l'urbanisme des plans à l'échelle 1 : 100 des étages, des combles et du
rez-de-chaussée, ainsi que des plans de la passerelle.
Avant les travaux, il existait à l'arrière de l'immeuble une passerelle vétuste qui conduisait
au parking de l'immeuble situé en amont. Il n'est pas établi que cette passerelle permettait,
par une échelle, d'accéder au toit. Il y a eu à plusieurs reprises des discussions sur
les possibilités de remplacement de cette passerelle, en particulier quant au matériau à
utiliser.
Par courrier du 8 mars 2004 (daté par inadvertance manifeste du 8 mars 2003), la demanderesse a
invité gérance F.________ à attirer l'attention de la locataire des combles sur les dangers
encourus par l'utilisation du poêle dont l'installation était non conforme et à lui en
interdire la mise en service. Elle a en outre informé l'entreprise concernée et l'a invitée
à lui faire des propositions dans les plus brefs délais.
21.
Le 5 mars 2004, par conseil interposé, les défendeurs ont notamment écrit à la demanderesse
qu'ils contestaient totalement ses honoraires, qu'ils invoquaient au demeurant la compensation avec les
montants déjà payés à ce titre et se réservaient de faire valoir des prétentions
liées à la mauvaise exécution de son mandat et aux dommages subis.
Le 5 mai 2004, par conseil interposé, la demanderesse a notamment écrit ce qui suit aux défendeurs
:
"(…)
Les
maîtres d'état ont été avisés des retouches. La procédure en recouvrement
des honoraires étant introduite, il apparaît évident que mes mandants ne peuvent continuer
à effectuer des prestations pour les hoirs.
Je
tenais à vous en aviser afin qu'il n'y ait pas de malentendu.
Les
correspondances qui pourraient encore être adressées à ma mandante dans ce contexte vous
seront donc transmises sans autre pour traitement direct par vos mandants.
(…)"
22.
Selon les comptes de gérance du premier semestre 2004 établis par gérance F.________,
les recettes s'élèvent à 98'772 fr. 85, dont 94'510 fr. de loyers, et les charges à
53'164 fr. 75, pour un solde positif de 45'608 fr. 10. Celles-ci comprennent notamment les honoraires
de A.________, d'un montant de 8'300 fr., une facture de 1'670 fr. pour la pose de garde-corps aux fenêtres,
ainsi que des factures pour divers travaux de réparation regroupés dans le poste "entretien-réparations",
dont notamment des "retouches SDB" effectuées par l'entreprise [...].
Pour le deuxième semestre 2004, les comptes de gérance font état de recettes d'un montant
de 93'360 fr., dont 93'060 fr. de loyers encaissés, et de charges totalisant 42'600 fr. 50, pour
un solde positif de 50'759 fr. 50. Parmi les charges figurent notamment des honoraires de A.________,
une facture pour la pose de garde-corps aux fenêtres et des factures pour divers travaux regroupés
dans le poste "entretien-réparations".
23.
De nombreux problèmes sont survenus avec les locataires, au vu des travaux non terminés.
a)
Initialement, il avait
été question que les locataires restent dans l'immeuble, en utilisant les commodités d'un
autre appartement de l'immeuble. Toutefois, à l'exception de l'exploitant de la boutique "[...]",
tous les locataires sont partis, notamment en raison des nuisances liées aux travaux. En date du
20 mars 2002, Z.________ SA constatait que les locaux étaient vides et ne généraient aucun
revenu.
L'entrée en vigueur de plusieurs nouveaux baux a dû être repoussée. Des locataires
ont consigné leurs loyers. Des loyers ont dû être abandonnés.
b)
Il n'est pas établi
que la demanderesse ait été consultée sur la conclusion des baux à loyer, ni sur
les abandons de loyer consentis. Dans un courrier du 15 octobre 2003 adressé au conseil des défendeurs,
la demanderesse soulignait que les problèmes avec les locataires provenaient d'une part d'une mise
à disposition des appartements alors que le chantier de l'ensemble de l'immeuble n'était pas
terminé et d'autre part du fait que la gérance n'avait pas fait d'état des lieux, ni fait
signer une décharge aux locataires pour les inconvénients liés à l'aménagement
d'un immeuble en fin de chantier.
Le bail à loyer conclu avec [...] SA prévoit ce qui suit au chiffre 5d des "dispositions
particulières" :
"L'hoirie
propriétaire décline d'ores et déjà toute responsabilité en cas de retard dans
la mise à disposition des locaux et aucune indemnité ne sera due si tel devait être le
cas. Voir pages 5 & 6".
Dans sa lettre du 15 septembre 2003 à la Commission de conciliation, la locataire [...] déclarait
qu'avant la signature du bail, elle avait eu de nombreux contacts avec le propriétaire et la gérance
afin de se préserver en cas de non-exécution de la délivrance de l'appartement en bonne
et due forme.
c)
Le
12 novembre 2003, les locataires [...] et [...] ont déposé une demande contre les défendeurs
devant le Tribunal des baux, dans laquelle ils allèguaient notamment qu'"un rendez-vous a été
fixé la première semaine d'avril avec l'architecte X.________, qui [leur] promettait que tous
les travaux allaient être effectués avant [leur] arrivée début juin" et qu'ils
"ten[aient] beaucoup au standing de l'appartement et de l'immeuble qu'on [leur] promettait car [ils]
procéd[aient] régulièrement à des ventes d'antiquités en invitant les clients
à [leur] domicile pour des repas et des cocktails".
Le 24 juin 2004, [...], locataire des locaux commerciaux contenant la boutique "[...]", a déposé
une demande devant le Tribunal des baux, par laquelle il réclamait aux défendeurs les montants
de 50'346 francs 05 et 15'216 fr., plus intérêts. Dans son écriture, le locataire mettait
notamment en cause la direction des travaux, qualifiée de "chaotique"; il alléguait
que les mesures de protection prises pour protéger les objets étaient insuffisantes et avaient
nécessité des heures de dépoussiérage.
Le bail commercial conclu avec [...], exploitant le commerce "[...]", prévoit que le loyer
ne peut faire l'objet d'une hausse qu'en fonction des variations de l'indice suisse des prix à la
consommation ou en cas d'améliorations ou de transformations de l'immeuble. Les deux vitrines et
la devanture du magasin ont été réaménagées. Sous réserve des éléments
mis en évidence dans l'expertise résumée ci-dessous, il n'est pas établi que le magasin
ait subi d'autres travaux.
24.a)
La direction du chantier
était chaotique. Selon un maître d'état, elle n'était pas beaucoup plus chaotique
que sur d'autres chantiers. Le chantier subissait des ordres et contre-ordres sans arrêt.
X.________ se trouvait la plupart du temps sur le chantier, donnait les instructions et assurait la coordination
entre les différents corps de métier. B.________ venait beaucoup plus rarement, environ une
fois par semaine.
Pour sa part, B.________ a établi au nom de la demanderesse le devis du coût total des travaux
du 7 juin 2002, ainsi que celui des combles, intervenu ultérieurement. Dans certains documents –
notamment les rapports de chantier des 14 octobre 2002, 14 et 21 mai 2003 –, il s'est présenté
comme architecte. B.________ est titulaire d'un certificat de capacité de dessinateur en bâtiment.
Après son apprentissage, il a notamment travaillé dans deux bureaux d'architecture. A.________
a établi des plans au nom de la demanderesse.
Il n'est pas établi que les maîtres d'état étaient livrés à eux-mêmes,
sous réserve d'un moment à la fin du chantier où ils se sont retrouvés seuls pour
le bouclement.
b)
S'agissant du statut de
X.________, les parties à la présente procédure ont admis que celui-ci dirigeait les travaux
pour les défendeurs. L'intéressé soutient qu'il était le conseil de l'hoirie, la
rupture avec la demanderesse étant déjà intervenue au début du chantier. Voyant qu'il
ne s'entendait pas avec K.________, il aurait décidé de poursuivre seul, tout en continuant
avec B.________, avec qui il s'entendait bien.
Pour les maîtres d'état, X.________ semblait travailler pour la demanderesse, sous les ordres
de B.________; ils déduisaient cela du fait que sa carte de visite était au nom de la demanderesse,
ou encore du fait qu'il allait à Genève discuter de l'avancement de travaux, ou enfin qu'il
était souvent vu en présence de B.________, dont on faisait le lien avec la demanderesse. Pour
J.________, de banque N.________, X.________ apparaissait comme une sorte de sous-traitant sous les ordres
de B.________, que J.________ assimilait à la demanderesse. Un employé de l'entreprise [...]
a toutefois déclaré que X.________ avait certes travaillé dans un premier temps pour la
demanderesse – il avait une carte de visite à son nom –, mais qu'au début de l'année
2003, il s'était présenté comme le représentant du maître de l'ouvrage. Les
déclarations de ce témoin selon lesquelles "tout le monde le savait" sont contredites
par les autres témoignages recueillis.
Les témoignages font toutefois ressortir une certaine incertitude sur la fonction de X.________
et sur la question de savoir pour qui il travaillait exactement.
L'entreprise [...] a adressé un courrier du 4 juillet 2003 à la demanderesse "à l'att.
de B.________ et X.________".
Selon le procès-verbal de la séance de chantier du 14 mai 2003, qui porte l'en-tête de
la demanderesse, X.________, pour G.________, compte parmi les participants. Comme fonction, il est indiqué
"DT", soit manifestement l'abréviation pour "direction de travaux". Apparaît
également le nom de Jean-Pierre Berger, pour la demanderesse, avec la fonction "architecte".
Le procès-verbal de la séance de chantier du 21 mai 2003 est identique sur ces points. La mention
"DT" apparaît aussi sur certains ordres de paiement en faveur de X.________.
c)
Ni le devis du 7 juin
2002, ni le décompte intermédiaire faxé le 19 juin 2003 ne prévoient un poste d'honoraires
spécial pour X.________, distinct de celui de la demanderesse. Il n'existe qu'un seul compte dans
la liste des corps de métier correspondant aux honoraires, portant le n° 291. Alors que le
poste "honoraires architecte, ingénieur, géomètre" était de 145'000 fr.
dans le devis du 7 juin 2002, plusieurs ordres de paiement concernant le poste CFC 291 indiquent que
ce poste est de 170'000 fr. (rubrique "montant du contrat"). D'autres types d'honoraires, notamment
ceux versés au bureau d'architecture Y.________ SA selon ordre de paiement du 12 décembre 2002,
sont comptabilisés séparément, sous poste n° 291-1.
Des ordres de paiement ("assignations") donnés à la Banque Migros ont été
établis expressément à l'ordre de X.________ ou de G.________. Ainsi,
–
un bon
n° 10
du 25 novembre 2002 ordonne le paiement de 1'188 fr. à "G.________", sous la mention "291
honoraires", "montant du contrat : 170'000 fr.; paiements exécutés : 57'532 fr.";
–
un bon
n° 14
du 12 décembre 2002 donne l'ordre de payer 30'520 fr. à "G.________-X.________ / [...]",
"montant du contrat 170'000 fr. + combles, paiements exécutés 66'252 fr.";
–
un bon
n° 19
du 13 février 2002 donne l'ordre de payer 38'510 fr. à "G.________, D.T", "montant
du contrat 170'000 fr., paiements exécutés 38'510 fr.".
Ce
bon n° 19 – tout comme le bon n° 20 – manque dans la pièce 50 produite par
la demanderesse. Le bon n° 19 contient en outre un ordre de verser 7'532 fr. à "X.________
Sàrl", sous la mention "Honoraires arch.", "montant du contrat 170'000 fr.,
paiements exécutés 104'304 fr.";
–
un bon
n° 30
du 30 avril 2003 donne l'ordre de payer 40'000 fr. à "X.________ Sàrl + G.________"
sous la mention "honoraires DT", ce paiement devant être effectué à banque N.________,
"montant du contrat 180'000 fr., paiements exécutés 115'000 fr.";
–
un bon
n° 41
du 15 août 2003 donne l'ordre de payer 15'950 fr. à "G.________-X.________ – [...]",
sous la mention "[...]", les rubriques "montant du contrat" et "paiements exécutés"
étant laissées vides.
–
En outre, un bon
n°
3
du 16 octobre 2002 donne l'ordre de verser 55'000
fr. au titulaire du compte n° 16 109.501.107 auprès de banque N.________ à [...]. Le titulaire
en question est X.________. Les rubriques "montant du contrat" et "paiements exécutés"
sont laissées vides.
Concernant la demanderesse, il apparaît en outre que :
–
un bon
n° 7
du 25 novembre 2002 – portant la même date que le bon n° 10 évoqué ci-dessus
–, donne l'ordre de payer 7'532 fr. à "X.________ Sàrl", sous la mention "291,
architecte", "montant du contrat : 170'000 fr.", "paiements exécutés :
50'000 fr.";
–
un bon
n° 12
du 12 décembre 2002 – portant la même date que le bon n° 14 précité –
donne l'ordre de payer 7'532 fr. à "X.________ Sàrl", sous la mention "291 honoraires
frais", "montant du contrat : 170'000 fr., paiements exécutés 58'720 fr.";
–
un bon
n° 17
du 31 janvier 2003 donne l'ordre de payer 7'532 fr. à "X.________ Sàrl", sous la
mention "honoraires arch. / 291", "montant du contrat 170'000 fr., paiements exécutés
96'772 fr.";
–
le bon
n° 19
de 7'532 fr. a déjà été évoqué ci-dessus;
–
un bon
n° 27
du 25 mars 2003 donne l'ordre de payer 7'532 fr. à "X.________ Sàrl", avec une mention
difficilement lisible, qui paraît toutefois être "honoraires", plutôt qu'"assurances",
comme l'allèguent les défendeurs; les rubriques "montant du contrat" et "paiements
exécutés" sont laissées vides;
–
un bon
n° 29
du 25 avril 2003 donne l'ordre de payer 10'760 fr. à "X.________ Sàrl" sous la mention
"Honoraires", "montant du contrat 180'000 fr., paiements exécutés 104'304 fr.".
–
A cela s'ajoute le bon
n°
30
précité, à l'attention de "X.________
Sàrl + G.________".
Le défendeur A.H.________ a signé tous les bons de paiement adressés à banque N.________.
Ces bons étaient également signés par B.________, à tout le moins jusqu'à la
date du 26 septembre 2003 retenue par l'expert .
25.
Il convient encore de relever ce qui suit au sujet des factures et bons de paiement liés au crédit
de construction de banque N.________ :
a)
Le 11 septembre 2002,
gérance F.________ a adressé à banque N.________, "d'entente avec X.________",
une facture de 8'069 fr. 20 pour des travaux d'étanchéité effectués par la maison
[...] sur un immeuble sis à la rue de la Gare à [...], propriété de l'hoirie [...].
Ladite gérance invitait la banque à régler cette facture au plus vite par le compte de
construction récemment ouvert pour l'hoirie propriétaire.
b)
Le 14 octobre 2002, Me
[...], conseil d'alors des défendeurs, a sollicité le versement d'une provision de 2'690 fr.
dans le cadre du litige les opposant à Y.________ SA. Le 25 novembre 2002, A.H.________ et B.________
ont co-signé un ordre de paiement de même montant en faveur dudit conseil, avec la mention
"litige Y.________ SA Z.________ SA", à débiter du compte de construction des défendeurs
auprès de banque N.________.
c)
Le 12 décembre 2002
a été donné l'ordre de payer le montant de 50'882 fr. 20 avec la mention "Y.________
SA, architecte, honoraires et permis de construire".
d)
Le 23 décembre 2002,
B.________ et le défendeur A.H.________ ont co-signé un ordre de paiement n° 16 d'un montant
de 11'733 fr. 35, avec la mention "banque W.________, intérêts sur crédit hypothécaire".
e)
Le
30 avril 2003, B.________ et le défendeur A.H.________ ont signé un ordre de payer la somme
de 2'236 fr. 50 au défendeur C.H.________ à titre de frais de déménagement, toujours
par le débit du crédit de construction.
26.
En cours d'instance, une expertise a été confiée à l'architecte EPFL-SIA Pierre-André
Juvet, qui s'est adjoint les services de Laurence Friedli, membre de la Chambre suisse d'experts en estimations
immobilières. Il ressort en substance ce qui suit de leur rapport principal du 28 septembre 2007
et de leur complément du 29 septembre 2008, lequel fait notamment suite à la production de
pièces nouvelles :
a)
Dans son "estimation
du coût des travaux" du 7 juin 2002, la demanderesse évalue les travaux à 867'000
fr. hors taxe (ci-après : HT), ou 932'892 francs TTC. Ce montant tient compte des postes CFC 112
à 290 et du poste "divers et imprévus". Cette estimation est supérieure d'environ
40'000 fr. au devis de l'architecte Y.________ SA du 17 mai 2000, en tenant compte de ses variantes 1,
2 et 3, qui indiquent des travaux pour un total de 829'544 fr. 55 HT, ou de 892'589 fr. 95 TTC. Tous
ces totaux s'entendent sans honoraires.
Dans son rapport complémentaire, l'expert a été invité à préciser si l'estimation
des coûts de la demanderesse correspond aux travaux prévus par le devis Y.________ SA et si
ces travaux comprennent l'aménagement des combles. Les nouvelles pièces produites incluent
un devis Y.________ SA daté du 15 janvier 2002, qui diffère de celui du 17 mai 2000 sur de
nombreux postes ; lié à un "descriptif général de la construction" du 7
mars 2002 , il prévoit l'aménagement d'un logement dans les combles.
Le devis Y.________ SA du 15 janvier 2002 prévoit un montant de 1'800'000 francs. Le devis principal
de la demanderesse du 7 juin 2002 et son devis complémentaire relatif aux combles indiquent un montant
de 1'358'919 fr., auquel il convient d'ajouter 43'000 fr. d'honoraires Y.________ SA jusqu'à la
reprise du dossier, soit au total 1'401'919 francs. A l'exception des CFC 226 (Echafaudages), 226.1 (Crépi
extérieur) et 25 (Démontage d'installation et pose de nouvelles conduites), non prévus
dans le devis de la demanderesse, et sans parler de quelques différences de prix importantes, l'estimation
des coûts de la demanderesse correspond aux travaux prévus par ce devis Y.________ SA.
Le descriptif Y.________ SA du 7 mars 2002 ne prévoyait le remplacement de cuisines qu'au 1
er
,
2
ème
et 4
ème
étages. Il n'était pas prévu de remplacer les fenêtres au 3
ème
étage, cela ayant déjà été fait. Le devis Y.________ SA du 15 janvier 2002 précisait
aussi "changement des fenêtres sauf au 3
ème
étage". Ce même devis prévoyait des travaux de peinture au 3
ème
étage dans les "bain, douche, WC et hall", rien n'étant prévu pour le solde
de l'appartement.
Parmi les pièces nouvelles produites en prévision du complément d'expertise figure aussi
un "rapport sur le devis initial" établi par la demanderesse à une date indéterminée,
dans lequel elle indiquait que l'appartement du 3
ème
étage ne serait pas concerné par les travaux. En revanche, le devis du 7 juin 2002 ne comporte
pas une telle précision; sous CFC 221.1, il est même mentionné "pose de vitrages
isolants sur toutes les fenêtres des appartements". Néanmoins, compte tenu des travaux
prévus pour les cuisines et sanitaires dans les autres niveaux, il est vraisemblable que des travaux
relatifs aux alimentations et écoulements auraient été nécessaires dans cet appartement,
avec les aménagements et remises en état que cela suppose.
b)
Le
31 juillet 2007 [recte : 2003], B.________ a établi un plan prévoyant la création d'un
logement indépendant dans les combles, totalement différent des plans d'enquête Y.________
SA de juillet 2001 ayant obtenu un permis de construire, qui prévoyaient un duplex dans les combles.
B.________ a en outre légèrement modifié les plans des niveaux 1 à 4 en regroupant
les cuisines avec les salles de bains côté ouest, afin de rationaliser les alimentations et
écoulements, revenant en quelque sorte aux projets Y.________ SA d'avril 2001. Ces plans, établis
à l'échelle 1:100, sont extrêmement schématiques. Il s'agit d'esquisses, et non pas
de plans dits d'exécution, normalement dessinés à l'échelle 1:50, avec cotes et désignation
des éléments à démolir et à reconstruire.
Il est absolument nécessaire, pour répondre aux règles de l'art, d'élaborer des plans
et coupes à une échelle suffisante, soit 1:50, pour permettre une compréhension totale
des éléments à démolir et à reconstruire. Si, pour les étages, il n'y avait
pas lieu de dessiner l'ensemble des logements, la zone "cuisine-sanitaire" aurait en revanche
nécessité des plans au 1:50
ème
,
voire des plans de détail. Quant aux combles, il est évident qu'un plan, des coupes et des
détails (lucarne - mezzanine) auraient été indispensables.
c)
Sur les ordres de paiement
concernant l'entreprise [...], le "montant du contrat" varie de 7'500 fr. (pour le premier
ordre) à 159'500 fr. (pour le dernier ordre). Il est donc exact de dire que les devis complémentaires
ont été intégrés au fur et à mesure dans le montant du contrat qui était
indiqué sur les ordres de paiement. En revanche, l'expert n'a trouvé aucune preuve tangible
que les devis complémentaires (11.11.2002) aient été présentés pour accord au
maître de l'ouvrage, ni que les travaux supplémentaires (17.12.2002/7.2.2003/3.3.2003/ 7.4.2003)
ainsi que les travaux demandés et exécutés en plus-value aient reçu l'aval du maître
de l'ouvrage. Néanmoins, de manière générale un certain nombre de travaux supplémentaires
doivent être admis, de même que les travaux admis par A.H.________.
d)
La
note
d'honoraires finale
présentée par la
demanderesse ne correspond ni au "mandat pour surveillance des travaux" du 21 juin 2002 –
qui renvoie effectivement à la norme SIA 102 pour la désignation des prestations et pour le
calcul des honoraires –, ni aux prestations fournies.
La position 4.2.2 "estimation des coûts" ne faisait pas partie du mandat. On peut admettre
que l'estimation du coût des travaux établie le 7 juin 2002 correspond à cette position;
le pourcentage retenu pour cette prestation est de
2,5
%.
Le devis général au sens de l'art. 4.2.5 SIA-102 n'a jamais été établi.
La prestation d'appel d'offres ne peut pas être admise dans sa totalité (6 %), mais seulement
à concurrence de 4 %. L'établissement des cahiers des charges et du descriptif des travaux
et fournitures (soumissions) n'a pas été fait. Des demandes d'offres n'ont été faites
qu'à une ou deux entreprises par corps de métier. Aucun calendrier provisoire des travaux n'a
été établi.
Le calendrier de l'exécution (art. 4.3.4) n'a jamais été établi.
Au niveau des contrats, il y a souvent eu des accords oraux, notamment sur les travaux complémentaires.
Le pourcentage pour cette prestation doit être réduit de 1 % à 0,5 %.
Les dessins définitifs d'exécution (art. 4.4.2) sont en fait les plans à l'échelle
1:100 dessinés par B.________. Cette prestation mérite tout au plus un pourcentage de 1 % au
lieu des 3 % retenus. Les plans auraient dû être établis à l'échelle 1:50.
Il n'est pas admissible de retenir la totalité du taux prévu pour les prestations liées
à la direction des travaux (soit 27 %), un taux de 18 % pouvant être retenu. Il n'y a eu ni
délais contractuels, ni calendrier de l'exécution. Les bons de régie n'ont pas été
signés. Seuls cinq procès-verbaux ont été établis. Le journal de chantier tenu
par B.________ est indigne d'un surveillant de chantier. Il n'y a pas de compte pro rata, ce qui constitue
une négligence dans le cas de transformations; les contrats d'entreprise auraient dû comporter
une déduction de l'ordre de 1,5 %. Il n'y a pas eu de tenue à jour de la comptabilité
de chantier conformément à la structure du devis général, ni d'établissement
périodique de situations financières comparant les paiements et les engagements avec les positions
du devis général, ni de mise à jour de l'échéancier général des paiements,
ni de relevé en cours de travaux des modifications intervenues. Les procès-verbaux de vérification
au sens de la norme SIA n'ont pas été établis; seules des listes de retouches ont été
dressées, sans mention de réception ni délais.
En définitive, sans tenir compte de la qualité des prestations effectivement réalisées,
les prestations liées à la note d'honoraires finale sont les suivantes :
4.2.2
Estimation des coûts
2,5 %
4.2.5
Devis général
0 %
4.3.2
Appel d'offres              4 %
4.3.4
Calendrier d'exécution
0 %
4.4.1
Contrats              0,5 %
4.4.2
Dessin définitif d'exécution
1 %
4.4.4
Direction des travaux              18
%
4.5.1
Décompte final
2
%
Total
28%
Dans son rapport complémentaire, l'expert nuance certaines de ces affirmations tout en maintenant
les pourcentages retenus ci-dessus. En substance, après discussion avec une entreprise, il s'avère
que les rapports de régie étaient établis en deux exemplaires, ce qui explique que ceux
produits sous pièce 172A ne soient pas signés. Toutefois, les rapports ont été contrôlés
trop tardivement, alors que la norme SIA 118 requiert de signer les rapports de régie dans les sept
jours. S'agissant du compte pro rata, il est d'usage de prévoir dans les contrats une déduction
permettant au maître de l'ouvrage ou à son représentant de régler des factures relatives
à des dégâts dont l'auteur est inconnu. Cela a été fait dans le cadre des factures
finales de deux entreprises. Le compte pro rata n'a pas été calculé sur les décomptes
d'entreprises négociés par A.________. Toutefois, celui-ci avait pour mission de négocier
les montants des factures finales, les montants ramenés pour solde de tout compte étant globaux.
Sept certificats de garantie ont été produits; deux d'entre eux sont inexacts quant aux bénéficiaires
de la garantie.
S'agissant de la position 4.4.4 (direction des travaux), il n'est pas contradictoire de relever des manquements
de la direction et de retenir un pourcentage impliquant que les deux tiers des prestations ont été
exécutées. L'expert explique qu'il a évalué à 9 % la part des prestations peu
ou pas réalisées, ce qui l'a conduit à retenir le pourcentage de 18 %, lequel ne tient
pas compte de la qualité des prestations effectivement réalisées. Il faut prendre en considération
les conséquences entraînées par ces manquements, la direction des travaux étant mise
en cause notamment pour les retards importants ayant occasionné des pertes de loyers.
En fonction des deux devis établis par la demanderesse (devis du 7 juin 2002 et devis des combles),
les honoraires SIA seraient de 153'780 fr., sans tenir compte de rabais, les montants déterminants
pour les honoraires étant respectivement de 822'000 fr. pour le premier devis et de 235'936 fr.
pour le second devis. Si l'on se fonde sur les prestations prévues dans le contrat passé avec
les défendeurs, le montant serait de 100'989 fr.; si l'on tient compte en plus des travaux dans
les combles, les honoraires totaux seraient de 129'494 francs. Ces montants supposent que les prestations
prévues aient été entièrement réalisées.
En tenant compte des prestations réellement exécutées et d'un pourcentage de 28 %, les
honoraires dus par les défendeurs sont les suivants :
Travaux
bâtiment :
H
= 822'000 fr. x 16,5 % x 1 x 28 % x 1,2 =
37'976,40
Travaux
combles :
H
= 235'936 fr. x 16,5 % x 1,1 x 28 % x 1,2 =
14'388,30
Total
52'364,70
e)
L'expert se prononce ensuite
sur la différence entre l'estimation du 7 juin 2002 et le coût final des travaux.
e1)
Les ordres de paiement,
qui étaient établis par B.________ et signés par le défendeur A.H.________ (pièces
50, 119bis et 120), contiennent à concurrence de
74'986
fr. 70
des
paiements
"hors travaux de construction"
, soit
:
Date
bon              bénéficiaire
CFC              banque
montant
10.10.2002
2              X.________ Sàrl
296 expertise              UBS
3'228.00
25.11.2002
7              Me [...]
litige Y.________ SA              CCP
2'690.00
12.12.2003
13              Y.________ SA
honoraires + permis
50'882.20
30.04.2003
30              C.H.________
déménagement
CS
2'236.50
15.08.2003
41              G.________-X.________
[...]
15'950.00
74'986.70
Dans son rapport complémentaire, l'expert rectifie ce montant à la baisse, soit
67'136
fr. 70
(cf. infra, let. f).
La facture de [...] n'a pas fait l'objet d'un bon de paiement. Les montants relatifs au crédit hypothécaire
(bon n° 16), aux frais de notaire et au défendeur figurent dans le décompte de banque
N.________ mais n'ont pas été pris en compte [réd.: dans le coût final].
e2)
S'agissant des
plus-value
et travaux hors devis
, l'expert a pris pour référence
le "rapport sur les plus-values" que lui a remis la demanderesse, figurant en annexe 4 de son
rapport principal, qui retient des plus-values d'un montant total de 348'930 fr. 80, en faisant une distinction
entre "plus-values bâtiment" et "plus-values demandées par A.H.________",
soit A.H.________. L'expert s'est fondé sur les montants figurant dans ce rapport, qu'il a discutés
tant avec B.________ qu'avec le défendeur. En préambule, il souligne qu'un poste "divers
et imprévus" de l'ordre de 10 % aurait dû être prévu; or sur les travaux devisés
du bâtiment [réd. : devis du 7 juin 2002], il n'est que de 2,5 % (25'000 fr.), ce qui est manifestement
beaucoup trop faible. Quant au devis des travaux dans les combles, il ne prévoit pas un tel poste.
- Pour l'entreprise
[...]
,
l'expert retient une plus-value de
10'880
fr.
(commerces, vitrines) demandée par le
défendeur A.H.________ (ci-après : le défendeur). Selon ce dernier, il est exact que des
travaux de maçonnerie sont intervenus en plus-value dans les commerces et au droit des vitrines;
cela se retrouve dans les protocoles de métrage et les régies de l'entreprise.
- Pour l'entreprise
[...]
,
la "dalle sur cour [...]" est prévue dans les plans Y.________ SA ayant servi de base
au devis de la demanderesse. Celui-ci précise d'ailleurs sous CFC 211 "dalle sur rez dans la
cour intérieure". L'expert ne retient donc aucune plus-value.
- Pour l'entreprise
[...]
,
l'expert retient une plus-value totale de
24'825
francs
admise par le défendeur. Les verrières
réalisées sont nettement plus onéreuses que les coupoles prévues dans les plans.
La marquise réalisée a une largeur de 2 mètres 70, alors que sur les plans Y.________
SA la largeur était d'1 mètre 20. En revanche, le changement de fixation ne constitue pas une
plus-value admissible dans la mesure où les fixations initiales empêchaient une utilisation
correcte du balcon du 1
er
étage; il s'agissait d'une erreur de conception.
- Pour l'entreprise
[...]
,
le devis du 7 juin 2002 prévoyait sous CFC 224 "étanchéité de la dalle sur rez
de la cour intérieure", de sorte qu'aucune plus-value ne peut être admise.
- Pour l'entreprise
[...]
,
l'expert retient une plus-value de
7'772
fr.
demandée par le défendeur. L'usage
ne prévoit pas de luminaires dans les cuisines et salles de bains; or ces locaux sont équipés
de faux-plafonds avec spots encastrés.
- Pour l'entreprise
[...]
,
l'expert retient une plus-value du bâtiment de
6'477
fr.
pour la pose d'une antenne collective, prévue
en cours de chantier.
- Pour l'entreprise
[...]
,
l'expert admet une plus-value du bâtiment de
24'554
fr.
pour le remplacement des radiateurs par des
climatiseurs. Par avenant du 27 août 2002, la locataire [...] SA avait demandé la dépose
des radiateurs et l'introduction du chauffage par le sol; des raisons techniques ont conduit à installer
des climatiseurs. L'expert ne se prononce pas sur la répercussion que la plus-value aurait dû
avoir sur le loyer.
- Pour l'entreprise
[...]
,
l'expert admet des plus-values du bâtiment de
5'363
fr.
pour les travaux de remplacement des coulisses
en sous-sol, compte tenu de la vétusté, et de
2'398
fr.
pour les canalisations dans le commerce "[...]",
en relation avec les transformations des étages. L'expert retient en outre une plus-value de
6'420
fr.
demandée par le défendeur pour le
choix de certains équipements (porte de douche, armoire à pharmacie), qui auraient pu être
moins onéreux. Aucune plus-value ne peut être retenue en relation avec l'appartement du 3
ème
étage, dont la rénovation était prévue par le devis Y.________ SA et n'était
pas exclue par le devis de la demanderesse.
- Pour l'entreprise
[...]
,
l'expert retient une plus-value de
3'650
fr.
imputable au défendeur, qui a demandé
la pose de colonne de lavage-séchage en remplacement de l'équipement de la buanderie prévu
au devis. Aucune plus-value n'est retenue pour la cuisine de l'appartement du 3
ème
étage, dont la rénovation était prévue.
- Pour l'entreprise
[...]
,
l'expert retient une plus-value de
5'072
francs
demandée par le défendeur, correspondant
aux travaux demandés et exécutés en plus-value selon la facture 104. Aucune plus-value
n'est retenue pour les armoires dès lors que le devis des combles a été établi après
le procès-verbal de chantier du 14 novembre 2002, qui indique que le défendeur a déterminé
l'emplacement des armoires dans la chambre à coucher. Aucune plus-value n'est retenue pour les retouches
de boiseries, dans la mesure où un tel poste aurait dû être inséré dans le devis,
compte tenu de la connaissance des lieux.
- Pour l'entreprise
[...]
,
l'expert retient une plus-value du bâtiment de
4'159
fr.
pour les factures relatives à la demande
de l'ingénieur; le solde relatif à la barrière de l'escalier ne peut être pris en
compte dans la mesure où il était prévu dans le devis.
- Pour l'entreprise
[...]
,
l'expert retient une plus-value de
2'905
fr.
pour la peinture relative aux étagères
et la peinture à la brosse et à l'éponge, selon demande du défendeur. Le surplus
n'est pas admis, le devis pour les combles prévoyant un montant nettement insuffisant pour le poste
peinture (3'000 fr.). Pour les travaux dans le magasin rez, l'expert admet une plus-value de
5'762
fr.
demandée par le défendeur. En revanche,
les travaux dans la cage d'escalier et dans l'appartement du 3
ème
étage étaient prévus dans le devis, lequel concernait tous les appartements.
- Pour l'entreprise
[...]
,
l'expert retient une plus-value de
10'970
fr.
, demandée par le défendeur, pour
un choix de fourniture supérieure au standard. En réalité, la plus-value est de 17'922
fr. 50, mais l'expert en déduit 6'950 fr. pour tenir compte du fait que 100 m2 de carrelages et
faïences ont été commandés en trop.
- Pour l'entreprise
[...]
,
l'expert retient une plus-value de
11'602
fr.
demandée par le défendeur, liée
au poêle dans l'appartement des combles. En effet, ni le devis ni les plans n'en faisaient mention.
- Pour l'entreprise
[...]
est retenue une plus-value de
11'652
fr.
pour les plantations commandées par le
défendeur.
- Pour l'entreprise
[...]
,
une plus-value du bâtiment de
1'007
fr.
est retenue.
- L'expert retient une plus-value du bâtiment de
2'000
fr.
pour la note d'honoraires de l'ingénieur
[...]
liée à l'ouverture du mur dans la boutique [...].
Les
plus-values sur bâtiment admises par l'expert s'élèvent ainsi à
45'958 fr.
et
celles relatives aux demandes du défendeur à
101'510 fr.
soit
au total
147'468 fr.
L'expert a rectifié ce montant dans son rapport complémentaire (cf. infra, let. h).
e3)
Ainsi, par rapport aux
devis initiaux, la responsabilité du mandataire n'est pas engagée du fait des dépassements
tolérés et des coûts engendrés par les mandants dans des commandes supplémentaires
selon le schéma suivant (réd.: l'expert reprend les termes de l'all. 93):
Estimation
du 7 juin 2002
Fr.              1'088'912.00
Plus-value
appartement comble
Fr.                 250'936.00
Paiement
"hors travaux de construction"
Fr.
74'986.70*
Plus-values
Fr.
147'468.00
*
Total
Fr.
1'562'302.70
[Réd.:
par inadvertance manifeste, l'expert indique un total de 1'572'302 fr. 70.
*
: postes modifiés dans le complément d'expertise, cf. infra let. f et h.]
e4)
Il est erroné de
prétendre que la norme SIA 102 relative aux honoraires tolère une
marge
de dépassement
de 20 % pour les transformations.
Le seul article parlant de transformation est l'art. 7.11, qui précise que le taux d'honoraires
subira une majoration variant, selon les prestations exigées, entre 10 et 15 % au total. Dans sa
note d'honoraires finale, la demanderesse a appliqué une majoration de 10 % ("taux d'honoraires
: 15 % x 1 x
1,1
").
Pour le surplus, la norme 102 prévoit à son art. 4.2.2 que l'estimation du coût selon
volume, surface ou autre valeur d'expérience est établie avec une marge de ± 20 %.
L'expert réfute l'allégation de la demanderesse selon laquelle le défendeur A.H.________
serait un professionnel de la construction. On ne saurait déduire cette qualité du fait qu'il
aurait construit un bâtiment à [...], sur des bases que l'on ignore. Quand bien même ce
serait le cas, le devis aurait dû mettre en exergue que les montants étaient calculés
sur la base de la norme SIA 102 et pouvaient se trouver dans une fourchette de ± 20 %. Dans le cas
particulier, le maître de l'ouvrage pouvait s'attendre à ce que le poste "divers et imprévus"
représente les éléments inconnus non quantifiables. Soit l'on indique dans le devis la
mention
"± 20 %", soit on
prévoit un poste "divers et imprévus".
Dans son rapport complémentaire, l'expert précise encore que le maître de l'ouvrage doit
être informé soit dans le contrat de mandat, soit dans le devis, de la précision de l'estimation
des coûts. Si cela n'a pas été fait, le mandataire ne peut se prévaloir d'un dépassement
qui irait au-delà des divers et imprévus mentionnés dans le devis. Dans le cas de travaux
complémentaires, le mandataire doit immédiatement en avertir son mandant, ce qui n'a jamais
été fait. Ce manquement apparaît d'autant plus grave que B.________ est un homme d'expérience,
et que le défendeur pouvait ainsi s'attendre à ce que les devis établis fussent bien calculés,
d'autant plus que le premier disposait du dossier Y.________ SA. L'expert persiste à penser que
l'expérience du défendeur n'est pas celle d'une personne pouvant s'attendre à des dépassements
et connaissant la teneur de la norme SIA 102. Si une marge (de 20 % ou autre) devait s'appliquer au devis,
elle aurait dû être protocolée, soit dans le contrat, soit dans le devis.
Contrairement à ce qu'allègue la demanderesse, on ne saurait donc ajouter une marge de 20 %
aux montants retenus par la demanderesse dans ses deux devis. Tout au plus peut-on appliquer au devis
des combles la même marge que pour le devis initial, le montant admissible se décomposant ainsi
comme il suit :
Estimation
du 7 juin 2002
1'088'912.00
Estimation
travaux complémentaires (combles)
+ 250'936.00
= 1'339'848.00
Divers
et imprévus admissibles pour les combles,
au
même taux que le devis initial, soit 2,47%
+
6'198.00
Total
=
1'346'046.00
Paiement
hors travaux de construction
+ 74'986.70
*
Plus-value
pour travaux sur bâtiment (45'958 fr.) et
plus-values
demandées par le défendeur (101'510 fr.)
+
147'468.00
*
Total
admis
=
1'568'500.00
(*réd.:
postes modifiés dans le complément d'expertise, cf. infra let. f et h.)
Dans son rapport complémentaire, l'expert précise que la marge de 2,47 % découle du rapport
entre le poste "divers et imprévus" du devis initial (25'000 francs) et du montant total
devisé (1'012'000 francs). Elle est appliquée au devis d'aménagement des combles (250'936
fr. x 2,47 %).
e5)
Le
coût
final
, selon les relevés de banque N.________,
est le suivant :
-
au 17 juin 2003 (annexe 2),
1'186'908.00
après
déduction des honoraires [...] [réd. : 10'800 fr.],
des
frais de bouclement (22'467 fr. 50)
et
des intérêts banque W.________ (2 x 11'733 fr. 35), et
-
du 31 juillet 2003 au 31 décembre 2004 (annexe 3),
+
864'956.75
après
déduction des frais d'hypothèques,
soit
au
total
=
2'051'864.75
L'ensemble des ordres de paiement ont été signés par B.________, y compris après
le 31 juillet 2003, jusqu'au 26 septembre 2003. A partir du 31 novembre 2003, les paiements effectués
par banque N.________ correspondent en grande partie aux soldes négociés par A.________. Il
n'y a pas de travaux "hors devis" inclus dans les montants payés à partir du 31 juillet
2003.
Ainsi, au regard du coût final, l'expert retient un dépassement de devis de l'ordre de 483'000
fr. (2'051'864 fr. – 1'568'500 fr.), ce alors que la demanderesse n'a pas exécuté toutes
les prestations prévues par le contrat.
Le
coût
réel
des travaux est inférieur à
2 millions de francs, car il convient de déduire les paiements "hors travaux de construction".
On obtient ainsi le chiffre de
1'976'878
fr.
(2'051'864 fr. 70 – 74'986 fr. 70).
La différence entre le montant des travaux admissibles (1'568'500 fr.) et le coût final (1'976'500
fr.) est d'environ 408'000 francs. L'expert n'entend pas se prononcer sur la question de savoir s'il
s'agit-là d'un "dommage" subi par les défendeurs.
Il est évident qu'un certain nombre de postes de la réclamation des défendeurs sont imputables
à la direction des travaux, et par-delà, à la demanderesse. S'il a bien entendu été
nécessaire de réaliser divers travaux de sanitaire nécessités par les transformations
des appartements, il n'en reste pas moins que la période de travaux allant du 26 août 2002
au 3 mars 2003, voire au 17 mars 2003, soit 7 mois, est indéniablement la conséquence d'une
mauvaise organisation de chantier et d'une mauvaise évaluation de ceux-ci. Peut-être eût-il
mieux valu fermer la boutique pendant deux mois, mais cela n'a jamais été évoqué.
f)
L'expert n'a pas trouvé la trace d'autres versements que ceux évoqués ci-dessus (supra,
ch. 24c) à X.________ ou à la demanderesse. Un ordre de paiement n° 2 a été
établi en faveur de la demanderesse pour un montant de 3'228 fr., mais il concerne les honoraires
relatifs au rapport d'expertise du 6 juin 2002 établi par B.________.
Selon le journal de banque, les montants payés à la demanderesse sont les suivants :
(Bon n° 2 expertise avant travaux
3'228.00)
7              7'532.00
12              7'532.00
17              7'532.00
19              7'532.00
27              7'532.00
29
10'760.00
total honoraires sur construction
48'420.00
Les honoraires suivants,
relatifs
au bâtiment
, ont été versés
à G.________ / X.________ :
Date
bon              bénéficiaire
CFC              banque
montant
16.10.2002
3              G.________ X.________
banque N.________
55'000.00
25.11.2002
10              G.________
291 honoraires
1'188.00
12.12.2004
14              G.________
-      -
30'520.00
13.02.2003
19              G.________
-      DT
38'510.00
30.04.2003
30              X.________ Sàrl
+ G.________
banque N.________
40'000.00
165'218.00
Si l'on tient compte en outre du montant de 15'950 fr. versé sous rubrique [...] [réd.: bon
n° 41], le montant total versé à
G.________
/ X.________
est de
181'168
francs
.
Dans son rapport complémentaire, après avoir contrôlé les factures accompagnant les
bons de paiement qui lui ont été fournies par la banque, l'expert modifie sa réponse en
ce sens que le montant total versé à G.________ / X.________
en
relation avec la construction
est de
172'618
fr.
(et non 165'218 fr.), sur des versements totaux
de
181'168 fr.
,
selon le décompte suivant :
bon
n° 3              fr.
55'000.00              (contrat selon
annexe 5)
bon
n° 10              fr.
1'188.00
bon
n° 14              fr.
30'520.00
bon
n° 19              fr.
32'410.00              (+ 6'100.- pour
[...] = 38'510 fr.)
bon
n° 30              fr.
40'000.00              (intitulé
X.________ Sàrl + G.________, mais versé
sur compte X.________)
bon
n° 41              fr.
13'500.00
(+ 2'000.- estimé négociation [...]
+    450.- règlement neveu C.H.________)
Total
fr.
172'618.00
Cette modification conduit l'expert à revoir le montant total des
paiements
"hors travaux de construction"
, en ce
sens qu'il n'est plus de 74'986 fr. 70, mais de
67'136
fr. 70
, selon le décompte suivant :
Date
bon
bénéficiaire
CFC
banque              montant
10.10.2002
2              X.________ Sàrl
296 expertise              banque M.________
3'228.00
25.11.2002
7              X.________ Sàrl
litige Y.________ SA              CCP
2'690.00
12.12.2003
13              Y.________ SA
honoraires
+
permis
50'882.20
19              G.________
[...]
6'100.00
30.04.2003
30              C.H.________
déménagement banque W.________
2'236.50
15.08.2003
41              G.________ X.________
[...]
2'000.00
67'136.70
Sur la base d'une proposition écrite de "G.________ X.________" à l'hoirie E.H.________,
du 14 octobre 2002 (annexe 5 de l'expertise), l'expert admet que le montant de 55'000 fr. fait partie
du coût des travaux. Le défendeur conteste avoir vu et confirmé cette offre; B.________
affirme qu'il n'avait pas connaissance d'un tel contrat. Toutefois, les deux hommes ne pouvaient l'ignorer,
puisque le 16 octobre 2002, ils ont signé le bon de paiement n° 3 de 55'000 fr., qui était
assorti du contrat. L'annexe 5 a la teneur suivante :
"G.________
X.________[...](…)
HOIRIE
E.H.________
Monsieur
A.H.________
[...]
[...],
le 14 octobre 2002
Concerne
: immeuble sis [...] à [...]
-
1 Analyse technique de l'immeuble
-
2 Analyse de l'état locatif de l'immeuble
-
3 Recherche d'un nouveau locataire commercial
-
4 Recherche d'une nouvelle gérance
-
5 Recherche d'un avocat
-
Point 1 à 5 : divers entretiens et rapports
de situation.
-
6 Assistance de B.________ et liaison entre les
maîtres d'état ainsi que planification du travail
-
7 Conseil pour le choix des matériaux, des
finitions, de l'aménagement intérieur et extérieur.
A
forfait :              Fr. 55'000,00
Montant
que je vous prie de bien vouloir me verser sur mon compte bancaire.
C'est
avec plaisir que je suivrai cette affaire jusqu'à sa conclusion et vous prie de recevoir, Monsieur,
mes salutations les meilleures.
X.________
(signature manuscrite)
NB:
banque N.________              Compte
no [...]
[...][...]
[...]"
Par rapport au contrat, la plus-value sur honoraires est de 117'618 fr. (172'618 fr. – 55'000 fr.).
En tenant compte des débours, cela représente des honoraires de 166'500 fr. pour 8 mois. L'expert
s'étonne que compte tenu des factures présentées avec les bons de paiement, ni B.________,
ni banque N.________ n'aient réagi en fonction des demandes d'honoraires de X.________. L'expert
a été invité à dire s'il adaptait sa réponse sur les paiements "hors travaux
de construction" compte tenu du fait que X.________ affirmait avoir travaillé indépendamment
de la demanderesse. L'expert indique qu'il est difficile de répondre à une telle question car
la position du défendeur est diamétralement opposée à celle de X.________. Le premier
soutient que X.________ ne faisait qu'un avec la demanderesse (carte de visite et rencontre à Genève
dans les bureaux de la demanderesse). Sous réserve de la rectification apportée ci-dessus,
l'expert n'entend pas modifier sa réponse sur les paiements "hors travaux de construction".
Le bon n° 7 fait état, sous CFC 291 X.________ Sàrl, d'un contrat de 170'000 francs et
de paiements exécutés à hauteur de 50'000 fr.; il pourrait s'agir des 50'000 fr. pour
le bureau Y.________ SA ou d'une erreur de transcription de 55'000 francs. Compte tenu du devis de la
demanderesse, on peut admettre que les honoraires "architecte" étaient de l'ordre de 120'000
fr. (ou 115'000 francs). Un calcul selon la norme SIA 102 par rapport au budget donne un montant
de 96'000 francs.
Le bon n° 14 fait état d'un contrat de "170'000 fr. + combles", de paiements exécutés
à hauteur de 66'252 fr., alors que 63'720 fr. avaient été payés, et d'un paiement
à G.________ de 30'520 francs.
Le bon n° 19, qui
ordonne notamment un versement de 38'510 fr. en faveur de G.________, indique des "paiements exécutés"
à hauteur de 38'510 fr. alors qu'à cette date 101'752 fr. avaient déjà été
versés. L'écriture de la rubrique G.________, inconnue, diffère de celle des autres rubriques
remplies; il ne devrait pouvoir s'agir que de B.________, A.H.________, voire X.________. Il y a là
une erreur grossière qui, liée à la nature même de l'écriture, peut faire penser
à une manipulation comptable.
Le bon n° 29 fait état d'un contrat de 180'000 fr. et de paiements exécutés à
concurrence de 104'304 fr . alors que 139'824 fr. avaient déjà été payés.
Le bon n° 30 se réfère à un contrat de 180'000 fr. et à des paiements de 115'000
fr. alors que 150'584 fr. avaient été payés.
g)
Il est exact d'affirmer
que les comptes présentés étaient trompeurs. Toutefois, il aurait été possible
pour les défendeurs de connaître la situation réelle en analysant les ordres de paiement.
La demanderesse avait le devoir de tenir une comptabilité de chantier, ce qu'elle n'a jamais fait.
La tenue des bons de paiement est indigne d'un mandataire professionnel. Par "déclaration"
du 26 août 2002, la demanderesse s'était pourtant engagée à ce que les sommes mises
à disposition par banque N.________ soient "affectées exclusivement à l'ouvrage à
exécuter" (ch. 3) et s'obligeait "sous sa responsabilité personnelle à veiller
à ce que les sommes avancées soient destinées uniquement aux buts fixés selon les
dispositions ci-dessus" (ch. 5). Or tel n'a pas été le cas, notamment en ce qui concerne
le bon n° 41 (honoraires G.________ [...]) et pour les honoraires en général, le montant
global dépassant largement le montant contractuel.
h)
Dans son rapport complémentaire,
l'expert a été amené à reconsidérer ses déterminations quant aux
plus-values
admissibles
.
- L'expert maintient sa position sur la plus-value concernant la facture de
[...]
.
Il ne peut pas se prononcer sur le bien-fondé des rapports de régie produits. Il observe que
les montants devisés étaient de 199'431 fr. et la facture finale de 293'083 fr. 55, alors que
le montant de régie est de l'ordre de 80'000 francs. Ceci démontre l'incapacité de la
demanderesse à établir un devis et un rapport correct sur les plus-values.
- L'expert maintient sa position pour l'entreprise
[...]
.
Il est exact que la boutique "[...]" ne comportait pas une cour intérieure mais une couverture
légère, à l'arrière, qui a été démontée et remplacée par
une dalle avec structure en bois. La cour arrière de [...] a été couverte avec une structure
identique. Au regard des devis Y.________ SA des 17 mai 2000 et 7 mars 2002, du devis de la demanderesse
du 7 juin 2002, lequel parle notamment sous CFC 224
d'"étanchéité
de la dalle sur rez de la cour intérieure (commerces)", avec commerces au pluriel, et du devis
[...] du 28 février 2008 [recte 2002], l'expert est d'avis que ces travaux étaient prévus.
- L'expert exclut de retenir une plus-value pour le changement de fixation de la marquise sur la facture
[...]
,
montant qui s'élève à 5'800 fr. HT. La direction des travaux ne s'est pas préoccupée
de contrôler les plans [...] ou l'a fait sans en tirer les conséquences, de sorte qu'elle doit
supporter l'erreur de conception (tirants de soutien de la marquise trop rapprochés, empêchant
un usage normal des balcons du 1
er
étage).
- Pour l'entreprise
[...]
,
l'expert modifie sa détermination et admet désormais que les travaux pour l'appartement du
3
ème
étage n'étaient pas compris dans le devis de la demanderesse (cf. l'explication donnée
infra ad [...]). Il retient dès lors une plus-value complémentaire de
4'611
francs
.
- L'expert modifie sa détermination pour l'entreprise
[...]
et retient en sus une plus-value de
1'850
fr.
dès lors que le défendeur a modifié
la commande de la cuisine des combles.
- Il est vrai que le défendeur a précisé ses choix d'aménagement de la terrasse à
[...]
.
Le devis de la demanderesse n'est pas très explicite à cet égard, puisqu'il ne prévoit
que l'étanchéité de la terrasse sous CFC 224; toutefois, il fallait bien la protéger,
par exemple par des dallettes ou du gravier. L'expert ne modifie pas sa position.
- Pour l'entreprise
[...]
,
la différence entre la facture finale du 29 août 2008 (147'494 fr. 95) d'une part, et les montants
devisés (22'000 fr. selon devis du 7 juin 2002, 76'309 fr. et 16'674 fr. selon estimation des travaux
aux combles), respectivement admis par le défendeur A.H.________ (5'072 fr.) d'autre part, est de
27'349 fr. 95 HT
.
Après déduction de 728 fr. et de 574 fr. qui auraient dû être facturés à
d'autres entreprises, la plus-value maximale admissible est de
26'037
fr. 95 HT
. Il découle d'un pointage effectué
dans les logements que les travaux ont été réalisés, mais il n'est pas possible de
se prononcer sur le nombre d'heures facturées compte tenu de l'inexistence des bons de régie
et de l'absence de mention dans les rares rapports de chantier.
- S'agissant de
[...]
,
l'expert ne prétend en aucune manière que les travaux de peinture effectués dans les combles
ne s'élèvent pas à 15'574 fr., mais il ne peut pas se prononcer en l'absence de bons de
régie et de devis complémentaire. S'il devait admettre objectivement un montant complémentaire,
il serait au maximum de
9'669
fr.
(soit 15'574 fr. – 5'905 fr., ce dernier
montant correspondant au montant devisé et à la plus-value admise dans son rapport principal).
L'expert maintient que la facture 2196 du 16 mars 2003, nonobstant son intitulé "travaux hors
devis", porte sur des travaux dans la cage d'escalier prévus par le devis du 7 juin 2002 sous
CFC 271-285. Quant à la facture 2178 du 24 mars 2003, intitulée "travaux hors devis",
elle comprend des travaux prévus dans le devis sous CFC 283 et 271-285. Certains travaux de réparation
(774 fr.) auraient dû être facturés directement aux entreprises responsables. L'expert
admet toutefois de revoir sa détermination sur certains travaux effectués les 22, 27 et 28
février 2002 et de retenir une plus-value admissible à concurrence de
4'110
fr. HT
. Il retient en outre une plus-value de
949 fr. 50 HT
pour des travaux dans le magasin "[...]" non prévus dans le devis. La facture 2197 du
16 juin 2003 porte sur des travaux dans le logement du 3
ème
étage. L'expert admet, sur la base du "rapport sur le devis initial" produit par la demanderesse,
que les travaux du logement du 3
ème
étage n'étaient pas prévus, afin de réduire les coûts; modifiant sa détermination,
il retient une plus-value de
10'471
fr. 85 HT
. S'exprimant sur le décompte final
de [...], l'expert répète que les travaux de retouches auraient dû être facturés
directement aux entreprises responsables ou déduits des factures. Il en est ainsi de la facture
2160 qui comptabilise 12'254 fr. 80 pour des dégâts d'eau au 4
ème
étage; l'expert n'a pas pu savoir si elle avait été remboursée par l'ECA. En définitive,
l'expert retient donc pour [...], en plus du montant retenu dans son rapport principal, une plus-value
maximale admissible de
25'500
fr. 35 HT
(9'669 fr. + 4'110 fr. + 949 fr. 50
+ 10'471 fr. 85).
- S'agissant de l'entreprise
[...]
,
il ressort d'entretiens avec B.________, X.________ et le défendeur que les choix ont été
faits à Genève par deux des défendeurs, accompagnés de X.________. Oralement, il
aurait été précisé que ce qui avait été retenu correspondait au budget.
Ceci dit, aucune offre n'a été demandée par la demanderesse, ce qui aurait pu confirmer
ou infirmer que le budget était tenu. Quelle que soit l'expérience de A.H.________, qui serait
très grande aux dires de X.________, la demanderesse se devait de contrôler les coûts
prévisibles et d'aviser le maître d'une éventuelle plus-value. L'expert maintient sa réponse.
i)
Le montant des travaux
déterminants pour le calcul des honoraires doit inclure les plus-values jugées admissibles.
- Le montant de
147'468
fr.
[réd.: soit le montant des plus-values
admissibles retenu dans le rapport principal, supra let. e2], qui provient en majeure partie de plus-values
admises par le défendeur, n'est pas le montant déterminant pour les honoraires. Il s'agit en
effet d'un montant de plus-values contenant des honoraires [...] (2'000 fr.), des factures de [...] (1'700
fr., recte 1'007 fr.) et des travaux d'aménagement de la cour intérieure de l'entreprise [...]
(11'652 fr.) dont le défendeur s'est occupé personnellement. Le montant concernant les travaux
proprement dits est de
132'809
francs
.
- Le total des plus-values complémentaires admissibles [réd.: soit les plus-values retenues
dans le rapport complémentaire, supra let. h] se trouve dans une fourchette allant de 46'961 fr.
HT à 66'631 fr. HT. Les montants suivants doivent être pris en compte pour le calcul des honoraires,
compte tenu notamment du fait que le défendeur ne pouvait ignorer l'aménagement du 3
ème
étage:
[...]
4'611 fr. 00
[...]
1'850 fr. 00
[...]
10'471
fr. 85
*
Total
HT
16'932
fr. 85
[*réd.
: montant rectifié, le rapport indiquant par inadvertance manifeste 10'4
8
1
fr. 85]
Ainsi, le montant complémentaire lié aux plus-values donnant droit aux honoraires est de
149'741
fr. 85 HT
(à comptabiliser sur "travaux
bâtiment"). Il n'y a pas lieu de tenir compte du solde, eu égard à la défaillance
du mandataire. Le fait que rien n'ait été précisé ni accepté par le maître
d'ouvrage, lui causant ainsi un tort considérable, est un problème relevant du droit.
Les honoraires sont ainsi les suivants :
Travaux
bâtiment :
H
= 822'000 fr. + 149'741 fr. 85 x 16,5 % x 1 x 28 % x 1,2    =
53'873 fr. 40
Travaux
combles :
H
= 235'936 fr. x 16,5 % x 1,1 x 28 % x 1,2 =
14'388 fr. 30
Total
68'261
fr. 70
j)
La demanderesse a été
incapable d'établir un décompte précis de la situation. Le montant total des paiements
au 9 mai 2003 (excepté les montants du bouclement) s'élevait à 1'227'881 fr. 20. A ce
montant devraient encore s'ajouter les montants du bon n° 29, daté du 24 avril 2003 et payé
le 28 juillet 2003, soit 64'610 francs, portant le total des engagements à 1'292'491 fr. 20. Un
mois plus tard, il aurait fallu comptabiliser le bon n° 31, soit 20'007 fr. 15, ce qui aurait porté
le montant total des engagements à 1'312'498 fr. 30.
Le décompte du 9 mai 2003 ne correspondait pas à la réalité. La mention d'une dépense
totale de 1'500'000 fr. révèle que la direction des travaux, soit en l'occurrence B.________,
ne maîtrisait absolument pas la situation relative aux travaux en cours non encore payés et
encore moins celle des travaux de finition, qu'il y avait lieu de comptabiliser.
Quant au décompte faxé le 19 juin 2003, certains montants ne figurent ni en "paiements
effectués", ni en "solde à payer" (CFC 22/225), ou le solde à payer n'a
pas été reporté (CFC 23/287). Il en est de même pour les combles (CFC 281, mezzanine).
Par ailleurs, au 19 juin 2003, les honoraires de la demanderesse (excepté l'expertise B.________)
s'élevaient à 48'420 fr. et ceux de G.________ X.________ à 165'218 fr., soit au total
213'638 fr., alors qu'il est fait mention d'une facture finale de 170'000 fr. + 10'000 fr. et de paiements
effectués identiques. Au regard du coût final, il est exact de prétendre que le montant
des factures restées en souffrance (soit plus de 500'000 fr.) était bien supérieur (réd.:
au "solde à payer" indiqué, soit 297'607 fr. 65).
Les CFC entre devis et décompte final ne correspondaient pas. Ainsi, le devis du 7 juin 2002 chiffrait,
sous CFC 221.1, la pose de vitrages isolants à 82'700 francs TTC, et sous CFC 272, "le changement
des vitrines, pose d'une marquise" à 75'320 fr. TTC. Le devis des combles prévoyait sous
CFC 221.1 la pose de trois fenêtres dans les lucarnes pour un montant de 1'813 francs. Le total
devisé pour les fenêtres était ainsi de 84'513 francs.
Sur la situation accompagnant la note d'honoraires finale de la demanderesse, les fenêtres se retrouvent
sous CFC 221, tandis que sous CFC 221.1, il est fait mention de "vitrines + marquise", dont
le montant adjugé est de 115'370 fr. (devis 75'320 fr.) et la facture de 130'418 francs. En retenant
une plus-value admissible de 20'000 fr. pour la marquise, la différence entre le devis (75'320 fr.
+ 20'000 fr. = 95'320 fr.) et la facture de 130'418 fr. fait apparaître une plus-value de 35'098
fr., soit 47 % par rapport au devis.
k)
Il est indéniable
que la défaillance de la direction des travaux a provoqué des retards importants.
Des pertes de loyer sont constatées durant la période du 15 novembre 2002 au 31 décembre
2004. En l'absence de procès-verbaux de remise, les dates de début et de fin des travaux par
objet ne sont pas déterminées. Est prise en compte la date d'entrée en vigueur contractuelle
de chaque bail. Au 31 décembre 2004, l'état locatif ne présentait plus de vacance de loyer.
Ne sont pas prises en considération les pertes de loyer éventuelles avant travaux découlant
de la résiliation de baux en prévision des futurs travaux du bâtiment.
- Au
rez-de-chaussée
,
[...], locataire du
commerce
"[...]"
, a saisi la commission de conciliation
le 10 décembre 2004. La conciliation a abouti en ce sens qu'il a obtenu 2 mois de loyer gratuit
(mai et juin 2003), soit 4'600 fr., et un dédommagement forfaitaire de 20'000 francs. L'expert estime
qu'il n'y a pas lieu de tenir compte de ces montants dans la mesure où une provision aurait dû
figurer dans le plan financier.
Dans son rapport complémentaire, l'expert maintient ce point de vue, en relevant que le plan financier
occulte le poste "indemnisation – risques de réductions de loyer et dommages et intérêts",
alors qu'il s'agit d'un poste important lors d'une rénovation d'immeuble avec des locataires en
place.
- [...], locataire du
second
commerce au rez-de-chaussée
, a signé
un bail à loyer pour le 15 novembre 2002; l'entrée en vigueur a été reportée
au 15 janvier 2003. L'entrée effective date du 15 février 2003. La perte de loyer (sur un loyer
annuel de 38'400 fr.) est de
9'600
francs
.
-
1
er
étage
: un appartement de 5 pièces a
été créé à partir de deux appartements de 2 pièces. [...] a signé
un bail pour le 1
er
mars 2003; l'entrée en vigueur a été reportée au 15 mars 2003. Au vu des finitions
et travaux non encore terminés, ce locataire a obtenu 1,5 mois de loyer gratuit (3'300 fr.). Dans
un courrier du 15 juillet 2003, la gérance exprimait son désarroi au défendeur quant aux
travaux non encore exécutés. Il semble que le locataire ait profité des travaux non terminés
pour se soustraire à ses obligations financières. Faute de paiement des loyers, la gérance
a résilié le bail pour le 31 août 2003; elle a obtenu un acte de défaut de biens.
Le logement a été reloué au 1
er
novembre 2003. En tenant compte de la période de vacance du 1
er
septembre au 31 octobre 2003 (4'400 fr.), des loyers gratuits (3'300 fr.) et du report d'entrée
en vigueur (1'100 fr.), l'expert retient une perte totale de
8'800
fr.
pour ce logement.
-
2
ème
étage
: appartement de 5 pièces : un
bail a été signé avec [...] pour le 15 mars 2003. D'entente avec l'hoirie, la gérance
lui a accordé un mois de loyer gratuit en raison des nuisances causées par les travaux. La
perte est de
2'200
francs
.
-
2
ème
et 3
ème
étage
– duplex loué par le défendeur
A.H.________ : aucune perte enregistrée; le loyer annuel net est de 1'320 francs.
-
3
ème
étage
: appartement de 5 pièces : durant
la période du 1
er
août au 31 décembre 2002, le locataire, soit le défendeur C.H.________ a versé 800
francs. A la suite des travaux, un bail a été établi, prévoyant une entrée en
vigueur au 1
er
avril 2003 avec un loyer échelonné. Le défendeur s'est désisté pour des raisons
personnelles. Un nouveau bail a alors été conclu avec les locataires [...] pour le 1
er
juin 2003. Ceux-ci ont saisi la commission de conciliation. Ils ont obtenu une indemnité forfaitaire
de 2'450 fr. pour solde de tout compte et ont été libérés de leurs obligations au
15 janvier 2004. Le logement est resté vacant jusqu'au 31 avril 2004. Est ainsi retenue une perte
totale de
10'150 fr.
,
dont 7'700 fr. pour la période de vacance. Il découle de l'annexe 419 que le bail était
conclu jusqu'au 30 juin 2008.
-
4
ème
étage
: appartement de 5 pièces : la
locataire [...] (anciennement [...]) n'a pas payé le loyer de janvier 2003 (2'200 fr.), qui a vraisemblablement
été offert. A la suite de la consignation de loyers en raison de l'inachèvement des travaux,
les parties ont convenu que la locataire serait libérée de ses obligations au 31 décembre
2003. Le logement a été reloué le 15 janvier 2004. L'expert retient une perte de
3'300
fr.
(dont 1'100 fr. pour la période de vacance).
Il découle de l'annexe 425 que le bail était conclu jusqu'au 31 mars 2008.
-
5
ème
étage
: loft : ce logement de 2 pièces,
d'environ 96,98 m2, a été créé dans le cadre des travaux. L'entrée en vigueur
du bail signé avec [...] a été reportée du 1
er
juin au 1
er
juillet 2003, la validité du bail étant conditionnée à l'obtention du permis d'habiter.
La locataire a résilié son bail contractuellement pour le 30 juin 2004. Le logement n'a été
reloué que le 15 novembre 2004 pour un loyer mensuel abaissé à 1'600 francs. L'expert
retient une perte de
2'300
fr.
– soit un mois de loyer – pour
le report de l'entrée en vigueur.
En résumé, l'expert chiffre au total les pertes locatives à
36'350
fr.
(soit 9'600 fr. + 8'800 fr. + 2'200 fr. +
10'150 fr. + 3'300 fr. + 2'300 fr.). Dans son rapport préalable du 16 mai 2002, B.________ évoquait
la perte locative durant les travaux. Manifestement, la part de risques et d'imprévus dans le cadre
de réductions de loyer ou d'indemnités envers les locataires n'a pas été prise en
compte.
A la question de savoir si ces pertes de loyer mettent en difficulté la rentabilité de l'immeuble
et laissent une marge pour amortir l'investissement "considérable" engagé dans les
travaux, l'expert répond que les pertes locatives dues au retard des travaux sont évidentes.
La gérance a eu aval, de cas en cas, de la date d'entrée en vigueur des nouveaux baux. La communication
entre le maître de l'ouvrage, l'entreprise générale et la gérance n'a pas été
assez limpide pour éviter les désagréments importants causés par le retard des travaux.
L'investissement a certes été augmenté. Le premier amortissement était dû pour
le 30 juin 2004. Il a été régulièrement payé depuis lors. Pour l'année
2004, le rendement net de 35'867 fr. 60 (cf. infra, let. n) permet d'assumer l'amortissement prévu,
soit 20'000 francs. Le montant de l'amortissement, pourtant honoré par les défendeurs, n'a
pas été débité du compte propriétaire de l'année 2004.
l)
Une première augmentation de crédit
de 250'000 fr. a été octroyée pour la création d'un appartement dans les combles.
Le but de la seconde augmentation de 350'000 fr. était le paiement du solde des factures de rénovation,
portant ainsi le prêt hypothécaire à 2'000'000 francs. Les intérêts et amortissement
supplémentaires occasionnés par l'augmentation de crédit sont les suivants :
Date
But du crédit, selon
pièces 433,434,435
Augmentation
de l'emprunt
Période et taux
Intérêts
Amortissement
6.8.2002
(1
er
octroi)
Crédit
de transformation
1'250'000 fr.
Reprise
[...] banque W.________
150'000
fr.
Total
1'400'000
fr.
5.6.2003
Augmentation (création 1 appartement
combles) et consolidation du crédit de transformation :
1'650'000 fr.
250'000 fr.
15.12.2003
Dès le 24.1.2004
2'000'000 fr.
350'000 fr.
dont
150'000 fr.
en 1
er
rang et
200'000 fr.
en 2
ème
rang
2004 :
1
er
rang : 2,875 % et 3,625 %
2
ème
rang :
3,875 % et
3,625 %
2004 :
1
er
rang :
4'354 fr. 67
2
ème
rang :
6'717 fr. 34
2004 :
5'000 fr.
Total
11'072
fr. 01
5'000 fr.
La rentabilité théorique d'un immeuble de 3 logements de 1990 sur la Riviera, régulièrement
entretenu, sans travaux urgents, avec des fonds propres de 350'000 fr. et des fonds empruntés de
650'000 fr., en se fondant sur l'an 2004 comme année d'estimation, est la suivante :
Loyers
3
appartements
63'000
fr.
Dépenses
à 20 % de
l'état
locatif (y compris les frais de gérance de 5 %)
./.
12'600 fr.
Intérêts
(arr. 3 %) de l'emprunt (estimé à 650'000 fr.)
./.
19'500 fr.
Amortissement
10'000
fr.
Rendement
net
20'900
fr.
Rendement
en %
6
%
m)
S'agissant des
frais
d'avocat et autres mandataires
engagés en
raison des litiges avec les maîtres d'état, un relevé manuscrit de la gérance indique
à ce titre un montant de 25'763 fr. 40 à la fin du deuxième semestre 2004. L'expert n'a
connaissance que d'un montant inférieur de
21'598
fr.
qui se décompose comme il suit :
-
8'300 fr. et 2'000 fr. d'honoraires payés à A.________ pour la levée des hypothèques
légales, respectivement pour la passerelle, montants réglés par le compte de gérance;
-
provision de 2'690 fr. (selon pièce 17) et de 4'304 fr. (selon pièce 151a), cette dernière
payée le 10 novembre 2003 à Me [...];
-
provision de 4'300 fr. (recte : 4'304 fr., selon pièce 151d), payée le 22 mars 2004 à
Me [...]. Les honoraires d'avocat n'ont pas été débités par le compte de construction.
Les défendeurs ont dû négocier des montants avec les entrepreneurs pour éviter des
hypothèques légales. Au total, A.________ a ramené les soldes dus de 587'909 fr. 65 à
507'623 fr. 10 au maître de l'ouvrage, sans tenir compte des montants en suspens.
n)
S'agissant du
rendement
locatif après travaux
, l'expert relève
à titre liminaire qu'il est difficile dans ce dossier d'établir à quelle date les travaux
ont pris fin, en l'absence de procès-verbaux de chantier ou de fin des travaux; tout au plus peut-on
observer que les litiges avec les locataires liés au manque de suivi dans les travaux et aux travaux
de retouches ont cessé approximativement au 31 décembre 2004.
Le revenu locatif comprend la somme des loyers encaissés. Le rendement net d'un immeuble est l'expression
en francs du revenu locatif annuel (sans les frais accessoires) diminué des dépenses d'exploitation
et des charges financières. Le rendement net exprimé en pour cent est plus significatif. On
compare alors le montant du rendement net avec les fonds propres du propriétaire. Ce rendement est
aussi appelé le rendement net-net, soit le cash-flow, qui reste après déduction des charges
d'exploitation et des
charges
financières
du bien. Il s'agit d'un rendement
net comptable. Le disponible, soit le montant à disposition du propriétaire, est la différence
entre les encaissements et les décaissements. Il est déterminé en déduisant du rendement
net-net (soit le bénéfice) le montant versé à titre d'amortissement annuel de l'emprunt
hypothécaire (amortissement financier). Les tableaux réalisés par l'expert se réfèrent
au rendement net comptable, après déduction de toutes les charges.
Dans certains cas, il est difficile de déterminer le montant des fonds propres investis par le propriétaire,
en particulier s'agissant d'immeubles anciens ou hérités. Lorsqu'il s'agit d'accorder un financement,
la pratique bancaire se fonde sur la valeur vénale de l'immeuble et considère que les fonds
propres de l'emprunteur doivent représenter environ 25 % de ce montant, s'agissant d'un immeuble
mixte dont les commerces représentent environ un tiers du revenu locatif, comme en l'espèce.
Pour l'année 2003, la valeur vénale de l'immeuble peut être estimée à 2'370'000
francs. Les fonds empruntés à cette même date étaient de 1'650'000 francs. Les
fonds propres sont arrêtés à 720'000 francs.
La valeur vénale au 31 décembre 2004 est estimée à 3'140'000 francs. Les fonds empruntés
à cette date étaient de 1'990'000 francs. Les fonds propres sont arrêtés à 1'150'000
francs.
L'expert présente la synthèse suivante :
PERIODE
2000
2001
2003
2004
2005
2006
Recettes
(loyers
nets)
111'240.00
108'210.00
134'570.00
187'570.00
203'210.00
208'560.00
Dépenses
./.
9'545.20
./.
50'904.40
./.
41'950.73
./.
95'765.25
./.
70'814.00
*
./.
54'870.90**
Intérêts
intercalaires,
commissions
et frais
__
__
./.
18'966.45
__
__
__
Intérêts
de l'emprunt et amortissement
Pas
d'emprunt
Pas
d'emprunt
./.
30'875.05
./.
55'937.15
./.
69'343.75
./.
67'256.25
Rendement
net
101'964.80
57'305.60
42'777.77
35'867.60
63'052.25
86'432.85
Rendement
en %
6,6
%
4
%
5,9
%
3.1
%
4,4
%
5,8%
Disponibles
versés sur le compte des défendeurs
96'000.00
50'000.00
100'000.00
84'341.05
47'000.00
__
*
Dépenses 2005 : montant après déduction des intérêts de 34'581 fr. 25 payés
par le compte de gérance.
**
Dépenses 2006 : montant après déduction des intérêts de 65'156 fr. 25 payés
par le compte de gérance.
Le rendement net est calculé en rapport avec la valeur vénale du moment, laquelle est estimée
comme il suit :
-
1'550'000 fr. au 31 décembre 2000;
-
1'445'000 fr. au 31 décembre 2001;
-
2'370'000 fr. au 31 décembre 2003;
-
3'140'000 fr. au 31 décembre 2004;
-
3'380'000 fr. au 31 décembre 2005;
-
3'440'000 fr. au 31 décembre 2006.
L'immeuble est supposé non hypothéqué pour les années 2000 et 2001, de sorte que
la valeur vénale constitue les fonds propres. banque N.________ a repris une dette hypothécaire
de 150'000 fr. auprès du banque W.________ grevant le bien-fonds; toutefois, aucun document n'a
été transmis à l'expert. Les comptes de gestion 2000 et 2001 ne font pas cas d'intérêts.
La différence entre la valeur vénale au 31 décembre 2000 [recte : 2001] et celle estimée
au 31 décembre 2006 est de 1'995'000 francs. Ces valeurs, en particulier celles pour 2001 et 2006,
ont été établies sur la base des documents remis, des critères objectifs et subjectifs,
et des marchés économique, financier et immobilier.
Le taux d'intérêt hypothécaire était particulièrement favorable en 2003. Dès
l'année 2001, on constate une baisse significative du taux variable. Le taux est particulièrement
intéressant entre la moitié et la fin de l'année 2003 et chute encore au milieu de l'année
2004 jusqu'en 2005. Toutefois, bien que le taux hypothécaire soit favorable à cette période,
la situation, en cas de taux plus élevé, resterait proportionnelle aux loyers, ceux-ci étant
fixés notamment en fonction du taux hypothécaire du moment. A cela s'ajoute que les premiers
baux conclus prévoyaient un échelonnement des loyers sur cinq ans, admis par le Service du
logement.
Dès le 23 juillet 2004, le taux hypothécaire variable passe en taux fixe de 3,5 % sur la somme
de 1'800'000 fr. et la somme de 190'000 fr. reste en taux variable à 3,625 %. Les disponibles de
gestion ont été versés sur le compte de construction afin de combler le manque de liquidités
pour le paiement des factures relevant de la rénovation, les intérêts et amortissements.
Le rendement net de l'année
2000
[sic!] est plutôt favorable dans la mesure où les dépenses sont minimes et l'intérêt
de la dette prend effet. Il n'y a pas d'amortissement. Le disponible de 100'000 fr. est versé sur
le compte de dépôt de l'hoirie pour augmenter le crédit du compte de construction [réd.:
les affirmations sur la dette et le disponible doivent en réalité se référer à
l'année 2003]. Les dépenses pour l'année 2000 sont basses en comparaison des années
2003, 2005 et 2006. Pour cette catégorie d'immeubles, les charges d'exploitation usuelles annuelles
sont d'environ 15 à 20 % de l'état locatif, ou d'1 à 1,5 % de la valeur vénale de
l'objet, voire inférieures, dès lors que l'immeuble a été rénové et qu'en
toute logique, les charges d'entretien et de réparation sont abaissées après rénovation.
Le rendement de
2001
est péjoré par des dépenses dues à des travaux d'entretien et de réparation.
En
2003
,
alors que les travaux ne sont pas encore terminés, les pertes de loyers réduisent le revenu
locatif; les dépenses sont augmentées en raison de frais occasionnés par les travaux.
Le taux d'intérêt hypothécaire est particulièrement bas.
Le rendement net de l'année
2004
permet de payer l'amortissement de 20'000 fr., étant rappelé qu'aucun amortissement n'a été
demandé contractuellement pour l'année 2003. L'amortissement a été payé grâce
au disponible versé et à l'augmentation de la dette de 150'000 fr. grevant le bien-fonds de
[...], propriété de l'hoirie. L'amortissement prévu est payé régulièrement
depuis la date contractuelle, soit le 30 juin 2004. En raison du versement des disponibles sur le compte
de construction, le compte propriétaire en est péjoré.
Le rendement de l'immeuble est faible en 2004 (3,1 %). Il s'agit-là d'une conséquence des pertes
locatives et des dépenses importantes dues à l'ensemble des travaux de rénovation, conduisant
à une augmentation du prêt hypothécaire. Ceci pèse dans les comptes d'exploitation
de la période précitée, alors que des factures concernant les travaux non terminés,
les retouches et finitions sont prises en compte dans les charges d'exploitation. Les frais divers sont
également augmentés par les dossiers litigieux en cours. Il est évident que le taux hypothécaire
variable est bas à cette période.
Le rendement est meilleur en
2006
qu'en 2001.
L'augmentation des coûts de rénovation et de transformation a péjoré le rendement
net prévu. Le rendement net de l'année 2000 avant travaux est bien supérieur aux rendements
nets calculés pour les années 2003 et 2004 (réd. : l'expert commente le tableau reproduit
ci-dessus, lequel ne tient pas compte des adaptations pour les dépenses).
En considérant les soldes des comptes d'exploitation pour les années 2003 et 2004, il faut
admettre que la situation offre peu d'avantages pécuniaires aux défendeurs, particulièrement
en 2004. La fin des travaux ne pouvant être déterminée par procès-verbal ou remise
conforme de l'immeuble, il est peu aisé de juger objectivement le profit que les défendeurs
auraient pu obtenir de la rénovation avant la fin de l'année 2004.
Eu égard au rendement locatif net avant travaux, soit en 2000 et 2001, et au rendement net pendant
et après travaux, soit entre 2003 et 2006, il faut admettre que la situation est moins rentable,
dès lors que l'objet est grevé de charges hypothécaires. Il faut entendre par là
que dès le moment où la charge hypothécaire et l'amortissement sont pris en compte, le
disponible du propriétaire est diminué. Toutefois, dans l'idée d'un calcul immobilier
de rendement net (i.e sans la déduction des charges hypothécaires et de l'amortissement), la
charge hypothécaire n'influence nullement le rendement de l'immeuble. En effet, la valeur d'un bien
immobilier n'est pas péjorée par le fait qu'il est grevé de charges hypothécaires;
en cas de vente de l'immeuble, ne sont pas pris en considération dans la valeur du bien les éventuels
droits de gage grevant l'immeuble.
Après avoir consulté les factures des comptes 1600 "Entretiens-réparations"
et 1800 "Travaux importants-rénovations" concernant le second semestre 2003 et l'année
2004, il apparaît que plusieurs notes d'honoraires relatives aux retouches et finitions, voire même
à la rénovation, ont été payées par la gérance, alors qu'on peut prétendre
qu'elles auraient dû être débitées du compte de construction ou garanties par les
maîtres d'état. Certaines factures dans le compte 2600 "frais divers" apparaissent
aussi hors contexte de l'immeuble ou auraient dû être payées par le compte de construction.
Toutes les factures n'ont pas été transmises à l'expert et ne sont pas toutes en possession
de la gérance, de sorte qu'il est peu aisé de se prononcer avec exactitude. Il se peut encore
que les factures non consultées comportent des montants incombant aux retouches, finitions et travaux
de rénovation. Les montants de 8'300 fr. pour l'année 2003 et de 37'300 fr. pour l'année
2004 apparaissent comme "hors gestion" ou "hors exploitation", ce qui fausse le calcul
du rendement net, qui se trouve abaissé en raison de charges supplémentaires. Dans son rapport
complémentaire, l'expert maintient ce point de vue, tout en observant que ces charges "hors
exploitation" semblent avoir été admises par l'hoirie propriétaire ou par la gérance
représentante.
En tenant compte de ces corrections, et sous toutes réserves, l'expert retient les montants suivants
:
PERIODE
2003
2004
Recettes
(loyers
nets)
134'570.00
187'570.00
Dépenses
(compte de gestion)
41'950.73
95'765.25
Dépenses
hors compte d'exploitation
./.
8'300.00
./.
37'300.00
Dépenses
nettes
./.
33'650.73
./.
58'465.25
Intérêts
intercalaires,
commission
et
frais
./.
18'966.45
__
Intérêts
de l'emprunt
./.
30'875.05
./.
55'937.15
Rendement
locatif net admis
51'077.77
73'167.60
Rendement
net admis (en %)
7,1
%
6,4
%
En conclusion, l'expert admet que les rendements nets 2003 et 2004 sont peu élevés, particulièrement
celui de l'année 2004, dès lors que les charges ont été importantes. Le rendement
net de 2005 a certes augmenté, mais reste faible et en hausse en 2006.
Le rapport entre dépenses et recettes est le suivant :
PERIODE
2000
2001
2003
2004
2005
2006
Recettes
(loyers
nets)
111'240.00
108'210.00
134'570.00
187'570.00
203'210.00
208'560.00
Dépenses
./.
9'545.20
./.
50'904.40
./.
41'950.73
./.
95'765.25
./.
70'814.00
./.
54'870.90
%
8,58
%
47,04
%
31,17%
51,05
%
34,84
%
26,30
%
Après reconsidération des rendements nets 2003 et 2004, soit en extrayant les dépenses
considérées comme hors exploitation, on obtient les pourcentages suivants :
PERIODE
2000
2001
2003
2004
2005
2006
Recettes
(loyers
nets)
111'240.00
108'210.00
134'570.00
187'570.00
203'210.00
208'560.00
Dépenses
./.
9'545.20
./.
50'904.40
./.
33'650,73
./.
58'465,25
./.
70'814.00
./.
54'870.90
%
8,58
%
47,04
%
25
%
31,16
%
34,84
%
26,30
%
o)
Il n'y a pas d'utilité
objective (recte : subjective) liée à la plus-value objective imposée dont les défendeurs
bénéficieraient. Il s'agit toutefois de savoir dans quel sens on définit l'expression
"plus-value imposée", dès lors qu'on admet que l'entreprise générale et
le maître de l'ouvrage gèrent volontairement ou involontairement le chantier en parallèle,
que, de par cette ambiguïté de gestion des commandes et des paiements, l'on peut s'attendre
à des imprévus risqués engendrant des plus-values et coûts supplémentaires.
Invité à préciser si les défendeurs se sont trouvés dans l'impossibilité
d'éviter les plus-values et coûts supplémentaires, l'expert répond qu'il lui apparaît
nettement que les défendeurs n'ont pas été informés des plus-values même si,
dans certains cas, certaines se sont avérées nécessaires.
En regard des rendements nets comptables déterminés en 2003, 2004, 2005 et 2006, et compte
tenu des recettes, des charges courantes et des charges hors exploitation incluses dans les comptes d'exploitation,
il est admis que l'immeuble n'offre pas une rentabilité exceptionnelle. Ceci dit, la rénovation
de l'immeuble a augmenté la valeur intrinsèque du bien-fonds, de même que son état
locatif. Dans ce sens, l'immeuble a reçu une plus-value.
p)
Le loyer annuel net en 2003 et 2004 pour le duplex
de 2 pièces occupé par le défendeur A.H.________ pourrait être de 6'000 fr., alors
que le loyer payé n'est que de 1'200 francs. Dans cette hypothèse, l'état locatif aurait
pu être augmenté de 4'800 fr., selon les premières affirmations de l'expert.
Dans son rapport complémentaire, l'expert rectifie sa réponse, en ce sens que le défendeur
paie un loyer annuel net de
1'320
fr.
et non de 1'200 fr., de sorte que l'état
locatif aurait pu être augmenté de
4'680
francs.
A cet égard, il faut retenir le fait, établi par pièce, qu'avant les travaux, le défendeur
payait déjà pour ce duplex un loyer annuel de 1'320 fr., selon l'état locatif de l'immeuble
au 17 avril 2000.
En tenant compte de l'augmentation de loyer qui pourrait théoriquement être demandée au
défendeur, soit 4'680 fr., le rendement net en 2006 serait porté à 91'112 fr. 85. Un intérêt
objectif peut être admis pour l'hoir A.H.________ et pour l'hoirie. D'une part, le défendeur
fait une économie sur un loyer ne répondant pas aux critères du marché, d'autre part
l'hoirie est favorisée fiscalement du fait d'un revenu locatif plus bas et paie des frais de gérance
en fonction de l'état locatif encaissé; en revanche, en cas de vente ou de partage, le prix
de vente sera moins élevé car l'acheteur tiendra compte de l'état locatif réel.
Ce logement se trouve dans une partie située en annexe au bâtiment principal (anciennes chambres
de bonnes). Lors de sa visite des lieux, l'expert a constaté que ces chambres avaient été
transformées en duplex, que la cuisine était entièrement agencée, de même que
la salle de bains avec baignoire d'angle. Ces travaux ont toutefois été effectués avant
les travaux objet de l'expertise et n'entrent pas dans le coût de la rénovation. Néanmoins,
les frais engendrés par les travaux devraient être répercutés sur l'ensemble des
loyers; en effet, le défendeur utilise l'ascenseur pour accéder à son logement. Le fait
que son loyer n'ait pas été augmenté péjore – volontairement ou involontairement
– le revenu locatif de l'immeuble.
q)
La surface initiale des
locaux loués par [...], d'environ 108 m2, a été augmentée à environ 122,56 m2
en raison de l'adjonction d'un local, selon les plans Y.________ SA à l'échelle 1:50. Le commerce
a subi de nombreux travaux d'adaptation allant dans le sens de [...] et de [...]. D'entente avec le bailleur,
de nombreux travaux ont été planifiés et entrepris, entièrement pris à charge
par les défendeurs. Avant les travaux, le loyer annuel net était de 35'400 francs. Du fait
que le commerce a été entièrement réhabilité en fonction du locataire et d'un
commun accord avec les bailleurs, les parties ont admis un loyer annuel de 38'400 fr. (soit 313,31 fr./m2).
Le loyer a bien été augmenté de 3'000 fr. par an, soit 7,8 %.
Eu égard à l'emplacement des locaux (sur l'artère principale au centre de Montreux, face
au marché couvert et à deux pas d'un centre commercial), aux travaux effectués pour améliorer
son cadre et sa viabilité, aux travaux réalisés pour sa propre affectation et aux critères
subjectifs liés au micromarché de la commune, le loyer annuel net du commerce, au moment de
l'entrée en vigueur du bail au 15 novembre 2002, aurait pu être de 49'400 fr. net, soit environ
4'116 fr. mensuel net, ou 403,06 fr./m2).
On ne saurait admettre l'allégation selon laquelle la mauvaise exécution des travaux par la
demanderesse empêcherait de fixer un loyer supérieur à 3'200 fr. par mois pour [...].
Il incombe aux défendeurs de traiter avec l'entreprise générale des phénomènes
techniques liés aux travaux et de les résoudre. De plus, le loyer net admis entre parties a
été convenu avant travaux. [...] n'a pas connaissance de défauts liés aux travaux
dans la surface louée; tout au plus admet-elle qu'une bouche de ventilation de la climatisation,
dans le fond du magasin, n'est reliée à aucune sortie extérieure.
r)
La hausse des loyers rendue
possible par les travaux, y compris les loyers des logements soumis à la LDTR [réd.: loi concernant
la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation
de logements à d'autres fins que l'habitation], permet d'assumer entièrement la charge hypothécaire.
s)
Quatre logements de 5
pièces, situés respectivement au 1
er
,
2
ème
et 3
ème
étages, étaient soumis à la LDTR. Pour tous les quatre, le loyer initial mensuel net s'élevait
à
2'200 francs
.
Dans un courrier du 4 septembre 2002, le Service du logement a accepté un échelonnement sur
cinq ans à compter de la 1
ère
mise en location après travaux des appartements concernés. Les loyers nets appliqués au
bout de cinq ans devaient être les suivants :
-
1
er
étage :              2'350 fr.
-
2
ème
étage :              2'400 fr.
-
3
ème
étage :               2'450 fr.
-
2
ème
étage :              2'500 fr.
Depuis le 9 juillet 2004, l'immeuble n'est plus soumis à la LDTR. Toutefois, à cette date précise,
une hausse locative était impossible. En revanche, à la suite des litiges engendrés par
les travaux, deux locataires ont été libérés de leurs obligations contractuelles
et un locataire s'est vu notifier une résiliation de bail au 31 août 2003.
Au 1
er
juillet 2004 [réd. : et non 2003 comme indiqué par inadvertance manifeste], la situation locative
des logements soumis à la LDTR était la suivante :
-
1
er
étage :              loyer net
dès le 1.11. 2003 :
2'350 fr.
-
2
ème
étage :              loyer initial
mensuel net :              2'200 fr.
(bail échelonné)
-
3
ème
étage :              loyer net
dès le 1.5.2004 :
2'450 fr.
-
2
ème
étage :              loyer net
dès le 15.1.2004 :
2'500 francs.
Il y a donc eu une hausse locative résultant des deux litiges et d'une résiliation de bail,
laissant par la suite la liberté à la gérance, admise ou occultée du Service du logement,
d'adapter les loyers aux loyers pratiqués pour ce type d'objet et non en raison du retrait de la
restriction imposée par la LDTR.
t)
L'état locatif de
l'immeuble au 1
er
juillet 2006 ne correspond pas à la situation du marché. Il existe une différence de 15
% entre l'état locatif effectif et l'état locatif net supposé en regard de la situation
du marché à cette même date. En tenant compte des logements uniquement, il y a une différence
de 12,3 % avec l'état supposé en regard de la situation du marché à cette même
date.
ETAGE
OBJET
Surface
approximative
(sur
la base des plans Steiner)
ETAT
LOCATIF
(théorique
net au 1.7.2006)
ETAT
LOCATIF (net) – Situation du marché au 1.7.2006
Rez
L'
[réd.:
"[...]"]
env.
89,57 m2
2'820.-
3'100.-
Rez
[...]
env.
122,56 m2
3'200.-
4'400.-
1
er
étage
5
pièces
env.
118,27 m2
2'350.-
2'500.-
2
ème
étage
5
pièces
env.
116,54 m2
2'350.-
2'550.-
2
ème
+ 3
ème
étage – duplex
2
pièces
env.
67,13m2
110.-
550.-
3
ème
étage
5
pièces
env.
118,46 m2
2'450.-
2'600.-
4
ème
étage
5
pièces
env.
119,75 m2
2'500.-
2'650.-
5
ème
étage –
combles
loft
env.
96,98 m2
1'600.-
2'100.-
Total
(mensuel)
17'380.-
20'450.-
Total
(annuel)
208'560.-
245'400.-
u)
Si l'on tient compte d'un
loyer théorique admissible de 6'600 fr. au 1
er
juillet 2006 pour le duplex occupé par le défendeur, l'
état
locatif théorique
net serait porté à
213'840 francs
.
Le rendement net annuel pour l'année 2006 serait alors le suivant :
PERIODE
2006
Recettes
(loyers nets)
213'840.-
Dépenses
./.
54'870,90
Intérêts
intercalaires,
commissions
et frais
__
Intérêts
de l'emprunt et
amortissement
./.
67'256,25
Rendement
net
91'712,85
Rendement
en %
6,15
%
Disponibles
versés sur
le
compte des défendeurs
__
En tenant compte de l'état locatif net de 245'400 fr. selon la situation du marché, la valeur
vénale peut être estimée à 3'700'000 fr. au 1
er
juillet 2006, et le rendement potentiel théorique serait le suivant :
PERIODE
2006
Recettes
(loyers nets)
245'400.-
Dépenses
./.
54'870,90
Intérêts
intercalaires,
commissions
et frais
__
Intérêts
de l'emprunt et
amortissement
./.
67'256,25
Rendement
net
123'272,85
Rendement
en %
7,04
%
Disponibles
versés sur
le
compte des défendeurs
__
Si l'on met en rapport l'état locatif théorique net de 213'840 fr. au 1
er
juillet
2006 et les recettes de 111'240 fr. au 31 décembre 2000, l'augmentation du revenu locatif serait
de 102'600 francs.
La valeur intrinsèque du bien est augmentée en raison des travaux de rénovation réalisés.
L'augmentation du revenu locatif va de pair, dès lors que les travaux de rénovation sont répercutés
sur les loyers. En revanche, le rendement net comptable dépend aussi des charges (d'exploitation
et financières) grevant les comptes de gestion. Dans ce sens, la valeur de rendement net de l'immeuble
pour le propriétaire n'est pas forcément supérieure après les travaux, compte tenu
des charges retenues dans les comptes d'exploitation.
v)
Dans un premier temps,
l'expert a répondu qu'il était faux de prétendre que la plus-value de l'immeuble après
travaux correspondait aux coûts de ceux-ci. Seul le coût des travaux complémentaires hors
devis ou exigés par le maître de l'ouvrage avait occasionné une plus-value réelle
de l'immeuble, soit 147'468 francs. Dans son rapport complémentaire, il rectifie sa détermination
en précisant que l'ensemble des travaux, y compris les travaux complémentaires et travaux hors
devis ou exigés par le maître de l'ouvrage, doivent être pris en compte, avec les restrictions
suivantes :
-
si les travaux n'ont pas été formellement acceptés par le maître de l'ouvrage, ils
doivent correspondre, tant dans leur nature (matériaux) que dans les heures de travail, à la
réalité, et cette réalité doit être validée par la direction des travaux;
-
pour tout ce qui n'a pas été formellement accepté par le maître, la direction des
travaux devait impérativement l'avertir au préalable et le rendre attentif aux coûts.
w)
Selon le devis des combles,
le coût de la mezzanine est évalué à 20'000 francs. Ce montant devrait correspondre
aux travaux réalisés. Il paraît tout à fait correct. Un montant de 8'000 fr. serait
insuffisant compte tenu des travaux réalisés.
Les travaux qui ont fait dépasser le devis des combles (250'000 fr.) sont principalement la menuiserie
(agencement intérieur, armoires), la peinture et les honoraires, si on les considère au prorata
de leur facturation. Le montant de 20'000 francs prévu pour l'aménagement de la mezzanine était
compris dans le montant total des travaux des combles. Il est donc faux de prétendre que les travaux
dus à la création de la mezzanine ont fait dépasser le devis de 250'000 francs.
x)
Il est curieux de constater
que le devis du 7 juin 2002 prévoit sous CFC 112 le démontage d'une passerelle, mais ne prévoit
rien pour sa reconstruction, alors qu'il était nécessaire de la recréer, ce d'autant plus
qu'elle figurait bien dans les plans Steiner. La demanderesse a prétendu que le défendeur avait
refusé de créer un local poubelle au sous-sol, ce qui avait nécessité un agrandissement
de la passerelle pour y stocker les 2 containers. Cet argument ne peut pas être pris en compte puisque
l'ascenseur ne descend pas au sous-sol, ce qui pose la question du transport des containers. Seule une
plus-value de 7'000 fr. (sur un coût total de 20'000 fr.) pourrait être retenue pour l'agrandissement
de la passerelle. Toutefois, ce montant doit être mis en regard de celui du coût d'aménagement
d'un local pour containers, coût certainement plus onéreux s'il s'était trouvé en
sous-sol et qu'il avait fallu descendre l'ascenseur, ou alors au rez, au détriment de la surface
attribuée aux boutiques. L'expert conclut que la réalisation postérieure de la passerelle
n'a pas constitué un coût supplémentaire.
y)
Sur la base du devis du
7 juin 2002, le rendement théorique de l'immeuble après travaux aurait été le suivant,
étant précisé que le loyer pour l'appartement du 5
ème
étage n'est pas pris en compte, dans la mesure où la création de cet appartement ne figure
pas dans le devis du 7 juin 2002 :
Après
travaux
Loyers
nets Commerces (…)
72'240.-
Loyers
4 appartements
72'000.-
(montant
estimé par l'experte, calcul proportionnel au calcul du Service du logement)
Loyer
appartement de Monsieur A.H.________
1'320
fr.
Dépenses
estimées à 20 % de l'état locatif
(y
compris les frais de gérance de 5 %)
./.
29'112 fr.
Intérêts
(arr. 3 %) de l'emprunt (arrondi à CHF 1'100'000.-)
./.
33'000 fr.
Amortissement
10'000
fr.
Rendement
net
73'448
fr.
Rendement
en %
7,4
%
Valeur de marché estimée après travaux à 2'100'000 fr.
Fonds empruntés arrondis à 1'100'000 fr.
Fonds propres : 1'000'000 francs.
Ainsi, dans un contexte normal, sans frais supplémentaires, le rendement net de l'immeuble aurait
été plus élevé.
27.
D'autres faits allégués ou admis ou prouvés, mais sans incidence sur la solution du présent
procès, ne sont pas reproduits ci-dessus.
B.
Procédure
28.a)
Par demande du 4 mai 2004 déposée devant le Tribunal d'arrondissement de l'Est vaudois, la
demanderesse Sagesco Sàrl a pris les conclusions suivantes, sous suite de frais et dépens :
"I.-
(…) E.H.________, L.________ et A.H.________ sont ses débiteurs solidaires et lui doivent
immédiat paiement d'un montant réduit à Fr. 99'999.- (…) portant intérêts
à 5 % l'an du 29 février 2004, pour rester dans la compétence du Tribunal d'arrondissement."
Le 6 septembre 2004, les défendeurs ont déposé une réponse assortie notamment d'une
requête de déclinatoire, contenant les conclusions suivantes, avec suite de frais et dépens
:
"I.-
La demande est rejetée.
II.-
X.________ Sàrl est la débitrice des défendeurs L.________, A.H.________ et E.H.________,
solidairement entre eux, et leur doit immédiat paiement d'un montant réduit à Fr. 499'999.00
(…) portant intérêts à 5 % l'an dès le 6 septembre 2004."
Dans cette écriture, les défendeurs ont invoqué la compensation.
Le 29 septembre 2004, le Président du Tribunal d'arrondissement de l'Est vaudois a admis la requête
en déclinatoire et ordonné le report de la cause dans l'état où elle se trouvait
devant la Cour civile.
Les défendeurs ont déposé une réponse complémentaire datée du 28 février
2006, dans laquelle ils ont maintenu les conclusions prises dans leur écriture du 6 septembre 2004.
Par courrier du 6 novembre 2007, adressé en copie à la demanderesse, le conseil des défendeurs
a confirmé au Juge instructeur l'information donnée par le conseil de la demanderesse, savoir
que le défendeur E.H.________ était décédé le 30 janvier 2007. Il a précisé
que ses héritiers étaient B.H.________, épouse du défunt, C.H.________, fils du défunt,
et D.H.________, fille unique du fils du défunt, prédécédé, ces héritiers
prenant la place du défunt dans le procès.
b)
Par jugement du 2 octobre 2009, la Cour civile a rejeté les conclusions prises par la demanderesse
X.________ Sàrl contre les défendeurs initiaux L.________, A.H.________ et E.H.________, selon
demande du 4 mai 2004 (I), dit que la demanderesse devait payer aux défendeurs L.________, A.H.________,
B.H.________, C.H.________ et D.H.________ le montant de 333'183 fr. 40, avec intérêts à
5% l'an dès le 8 septembre 2004 (II), arrêté les frais de justice à 19'246 fr. 50
pour la demanderesse et à 33'986 fr. 50 pour les défendeurs, solidairement entre eux (III),
dit que la demanderesse devait verser aux défendeurs solidairement entre eux le montant de 54'572
fr. 10 à titre de dépens (IV) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (V).
Les motifs du jugement ont été adressés pour notification aux parties le 26 février
2010.
29.a)
La demanderesse a recouru contre ce jugement à la Chambre des recours du Tribunal cantonal en concluant,
avec suite de frais et dépens, à son annulation et au renvoi de l'affaire devant la Cour civile,
pour nouveau jugement.
Par arrêt du 20 octobre 2010 dont les motifs ont été adressés pour notification aux
parties le 21 février 2011, la Chambre des recours a partiellement admis le recours (I), annulé
le jugement et renvoyé la cause à la Cour civile pour nouveau jugement dans le sens des considérants
(II), arrêté les frais de deuxième instance de la recourante à 4'631 fr. (III), dit
que les intimés L.________, A.H.________, B.H.________, C.H.________ et D.H.________, solidairement
entre eux, devaient verser à la recourante la somme de 4'754 fr. à titre de dépens de
deuxième instance (IV) et déclaré l'arrêt motivé exécutoire (V).
La Chambre des recours s'est référée à l'état de fait du premier jugement, qu'elle
a reproduit dans son intégralité.
Examinant les moyens invoqués par la recourante, elle a écarté sous considérant 3b)
le premier grief relatif à une appréciation arbitraire des preuves au sujet de la marge de
tolérance retenue par la Cour civile sur le coût des travaux. Sous considérant 3d), la
Chambre des recours a écarté le grief selon lequel la Cour civile aurait retenu à tort
l'existence d'un lien de causalité entre l'éventuelle violation de ses obligations par la recourante
et le dommage invoqué par les intimés. Au considérant 3e), la Chambre des recours a écarté
le grief de la recourante qui contestait la décision des premiers juges de lui faire supporter la
totalité des pertes de loyer constatées entre le 15 novembre 2002 et le 31 décembre 2004.
b)
La Chambre des recours a examiné au considérant 3c) le deuxième moyen de la recourante
qui reprochait à la Cour civile d'avoir arbitrairement écarté l'existence d'une plus-value
objective et subjective de la construction. Sur ce point, la Chambre des recours a retenu ce qui suit:
"
c/aa)
Dans
un deuxième moyen, la recourante reproche aux premiers juges d'avoir arbitrairement écarté
l'existence d'une plus-value objective et subjective de la construction. Elle soutient qu'en appréciant
le rapport de l'expert sur l'augmentation de la valeur de l'immeuble, les premiers juges auraient dû
retenir que celui-ci avait subi une plus-value objective et que les défendeurs en retiraient une
utilité subjective. Cela découle, selon elle, des constatations du jugement faisant état
d'une augmentation de la valeur objective de l'immeuble de 1'995'000 fr. pour un coût réel
des travaux de 1'976'878 francs.
bb)
La
détermination du dommage et de son montant, plus particulièrement du dommage subi par le maître
de l'ouvrage du fait du dépassement du devis par l'architecte, est une question de fait. En font
partie l'existence et l'étendue de la plus-value subjective, soit la différence entre la valeur
objective du bâtiment et son utilité subjective pour le maître de l'ouvrage. En revanche,
c'est une question de droit de dire si la notion juridique de dommage a été méconnue (TF
4A_124/2007 du 23 novembre 2007 c. 5.3; ATF 127 III 543 c. 2b; ATF 122 III 61 c. 2c, JT 1996 I 605).
L'inutilité du point de vue subjectif doit être prouvée par celui qui invoque son dommage,
soit en l'occurrence les intimés (Schumacher, Die Haftung des Architekten aus Vertrag,
in
Le droit de l'architecte, n. 570, p. 182). Seul est imputable au maître de l'ouvrage, et donc déductible
de la plus-value objective apportée à l'immeuble, l'avantage économique effectif que le
maître de l'ouvrage retire de cet accroissement de valeur, correspondant à la valeur subjective
de l'immeuble et à l'usage qu'il est en droit d'en faire (Schumacher, op. cit., n. 779 à 781,
pp. 249-250).
cc)
Dans un premier temps,
la Cour civile a établi la plus-value sur le bâtiment des défendeurs dus (sic) aux travaux
de construction selon les constatations de l'expert. Celui-ci l'avait tout d'abord chiffrée, dans
son rapport principal, à 147'468 fr., en distinguant entre "plus-values admises par l'expert",
par 45'958 fr., et "plus-values relatives aux demandes du défendeur", par 101'510 francs
(cf. jugement p. 37). L'expert a ensuite rectifié ce montant dans son rapport complémentaire,
le portant à 149'741 fr. 85. Il est parvenu à ce résultat d'une part en réduisant
le montant initial de 147'468 à 132'809 fr., en écartant un certain nombre de postes qui ne
concernaient pas les travaux proprement dits, d'autre part en ajoutant un montant de 16'932 fr.85 par
une addition des plus-values complémentaires admissibles se situant dans une fourchette comprise
entre 46'961 fr. et 66'631 fr., sans que l'on sache au demeurant si celles-ci tombaient dans la première
ou la seconde catégorie des plus-values retenues dans le rapport initial (cf. jugement p. 47). L'expert
a retenu ce montant de 16'932 fr. 85 à titre de plus-values complémentaires admissibles, considérant
notamment que l'intimé Bernard Pellicioli ne pouvait ignorer l'aménagement du 3
ème
étage (cf. complément d'expertise ad. all. 55, 92B, 93, 95, p. 33-34). Il a précisé
dans ce contexte que le fait que le mandataire n'ait pas informé le maître de l'ouvrage des
travaux supplémentaires à plus-value était au surplus un problème relevant du droit
(cf. complément d'expertise, ibidem).
Dans un second temps, les premiers juges ont retenu les seules plus-values qui, à leurs yeux, revêtaient
une "utilité subjective" pour les défendeurs, soit uniquement celles qui étaient
liées à des travaux demandés par ces derniers. Or, on ignore quels sont les travaux à
plus-value qui n'ont finalement pas été acceptés par le maître de l'ouvrage (cf. jugement,
p. 80-81). Dans leur calcul, les premiers juges ont simplement ajouté le montant de 16'932 fr. 85
résultant du rapport complémentaire de l'expert au montant de 101'510 fr. correspondant, selon
le rapport initial, aux plus-values relatives aux demandes des défendeurs. Ils ont ainsi abouti
à un montant total de 118'442 fr. 85, selon un mode de calcul qui ne tient pas compte de la manière
de calculer de l'expert pour parvenir au résultat figurant dans son rapport complémentaire.
Il semble que ce dernier, dans son complément, ait pourtant pris en compte la non-acceptation par
le maître de l'ouvrage d'un certain nombre de travaux supplémentaires, pour parvenir au montant
total de 149'741 fr. 85 qu'il propose de retenir. Il y fait valoir qu'il n'y a pas lieu de tenir compte
du solde des travaux supplémentaires dans le montant déterminant, compte tenu de la défaillance
du mandataire (cf. complément d'expertise, pp. 33-34). En tout cas, il ne ressort pas de l'expertise
que la différence entre le montant retenu par l'expert comme étant jugé admissible (149'741
fr. 85) et celui retenu par les premiers juges (118'442 fr. 85) correspondrait à des travaux
sans utilité subjective pour les défendeurs.
Cela étant, il n'y a pas lieu – comme le demande la recourante – de compléter les
chiffres retenus par l'expert correspondant aux plus-values admissibles par d'autres chiffres non retenus
par celui-ci, puisque précisément il s'agirait de travaux n'ayant pas recueilli au préalable
l'assentiment du maître de l'ouvrage.
Dès lors, le chiffre retenu par les premiers juges au titre de plus-values apportées à
l'immeuble par les travaux de construction ou de rénovation demandés par l'intimé Bernard
Pellicioli apparaît inférieur à ce qu'il devrait être, ce qui fausse les calculs
pour la détermination du dommage. Le jugement s'écartant sans raison des constatations de l'expert,
il se justifie de retenir à cet égard le grief d'appréciation arbitraire des preuves et
d'annuler le jugement sur ce point."
c)
La Chambre des recours a ensuite examiné, au considérant 4, le dernier grief de la recourante
qui reprochait à la Cour civile d'avoir rejeté sa prétention aux honoraires. L'arrêt
retient à ce propos ce qui suit:
"La
motivation contenue dans le jugement attaqué concernant la réduction supplémentaire des
honoraires au titre de la réparation du dommage causé par la mauvaise exécution du contrat
est, il est vrai, particulièrement succincte. La Cour civile, sans plus de développements,
a estimé que le montant des honoraires déjà perçus par la demanderesse – soit
48'420 fr. – constituait une rémunération correcte et suffisante pour l'ensemble de ses
prestations. Elle semble ainsi avoir admis implicitement que la différence entre le montant des
honoraires réduits dus à la demanderesse selon l'expert – soit au total 68'261 fr. 70
– et le montant des honoraires déjà perçus, correspondait à la réduction
complémentaire des honoraires qui pouvait être admise, compte tenu de la qualité des prestations
effectivement fournies par la demanderesse.
La motivation consistant à dire que la demanderesse aurait été "correctement et suffisamment
rémunérée pour les prestations fournies" ne permet pas d'apprécier sur quelle
base les premiers juges ont opéré cet abattement supplémentaire de près de 30 % (plus
précisément 27 %) sur les honoraires dus à la demanderesse selon les calculs de l'expert.
Ce dernier a précisé dans son évaluation des prestations liées à la note d'honoraires
finale que celle-ci ne tenait pas compte de la qualité des prestations effectivement réalisées
(cf. jugement, p. 32). De même, il ne s'est pas prononcé sur la question de savoir si la différence
entre le montant des travaux jugés admissibles et le coût final des travaux constituait un
"dommage" subi par les défendeurs. Ces questions relèvent toutefois du droit et,
partant, ne sauraient être traitées dans un recours en nullité. On ne se trouve donc pas
dans le cas où, selon l'art. 243 CPC-VD, le tribunal "statue contrairement aux conclusions
d'une expertise" et où il "est tenu de donner dans son jugement les motifs de sa conviction"
(Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 4 ad art. 5 et n. 15 ad art. 444 CPC-VD).
Le grief soulevé par la recourante ne peut ainsi être examiné sous l'angle de la nullité.
Toutefois, ce point pourra le cas échéant être repris dans le cadre du renvoi, le jugement
devant de toute façon être annulé. "
En conclusion, la Chambre des recours a retenu que le recours s'avérait bien fondé sur la question
de la prise en considération des conclusions de l'expert concernant les plus-values apportées
à l'immeuble et a partiellement annulé le premier jugement.
30.
Par lettre du Président de la cour de céans du 27 avril 2011, les parties ont été
interpellées pour savoir si elles entendaient uniquement se déterminer par écrit et/ou
si elles requéraient la tenue d'une audience. Par lettres du 9 mai 2011, les parties ont admis que
la procédure se déroule uniquement par écrit.
Un délai au 20 juin 2011 a été fixé aux parties pour déposer des déterminations
écrites. Le 27 juin 2011, dans le délai prolongé à cet effet, la demanderesse a déposé
des déterminations après renvoi. Par lettre du même jour, elle a requis la mise en œuvre
d'une seconde expertise sur divers points soulevés dans une lettre du 18 novembre 2008 à l'appui
d'une requête de seconde expertise déposée devant le juge instructeur de la Cour civile.
Par acte du même jour, les défendeurs ont déposé des déterminations écrites,
prenant avec suite de frais et dépens de première instance, les conclusions suivantes:
"I.
Les conclusions prises par la demanderesse X.________ Sàrl, selon demande du 4 mai 2004, à
l'encontre des défendeurs initiaux L.________, A.H.________ et E.H.________, sont rejetées.
II.
La demanderesse doit payer aux défendeurs L.________, A.H.________, B.H.________, C.H.________ et
D.H.________, solidairement entre eux, un montant de 333'183 fr. 40 (trois cent trente-trois mille cent
huitante-trois francs et quarante centimes), avec intérêts à 5% l'an dès le 8 septembre
2004."
Par lettre du 7 juillet 2011, les défendeurs ont conclu au rejet de la requête de seconde expertise.
Dans le même courrier, ils ont considéré que les déterminations de la demanderesse
du 27 juin 2011 devaient être retranchées du dossier dans la mesure où la partie y plaidait
des éléments définitivement tranchés par la Chambre des recours.
Par avis du 8 juillet 2011, le Président de la cour de céans a informé les parties que
la cour rejetait la requête de seconde expertise. Il a par ailleurs précisé qu'il n'y
avait pas matière à retrancher l'écriture de la demanderesse du 27 juin 2011, dont
la cour de céans tiendrait compte dans le mesure utile et conforme aux dispositions du droit matériel
et procédural applicable à ce stade de la procédure.
Les parties ont requis la suppression de l'audience de jugement.
En droit :
I.
En vertu de l'art. 404 al. 1 CPC (Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008;
RS 272), les procédures en cours à l'entrée en vigueur du CPC sont régies par l'ancien
droit de procédure jusqu'à la clôture de l'instance. En l'espèce, la demande a été
déposée le 4 mai 2004 et l'arrêt de la Chambre des recours a été rendu et communiqué
aux parties sous forme de dispositif le 20 octobre 2010, soit avant l'entrée en vigueur
du CPC. Par l'annulation partielle du jugement du 2 octobre 2009 et le renvoi de la cause à
la cour de céans, l'instance est demeurée ouverte, de sorte que c'est le CPC-VD (Code de procédure
civile vaudois du 14 décembre 1966; RSV 270.11) qui s'applique à la présente cause (Tappy,
CPC commenté, n. 20
in
fine
ad art. 404 CPC et les références
citées).
II.a)
La demanderesse soutient dans ses déterminations après renvoi du 27 juin 2011 que la cour
de céans n'est pas liée par le contenu de l'arrêt de la Chambre des recours et qu'elle
peut réexaminer tous les moyens de droit. Elle en veut pour preuve le fait que dans son arrêt,
statuant sur le grief relatif à la note d'honoraires, la Chambre des recours a jugé que "ce
point pourra le cas échéant être repris dans le cadre du renvoi, le jugement devant de
toute façon être annulé".
Les défendeurs font en revanche valoir que, sous réserve des questions relatives à la
plus-value apportée à l'immeuble et à la note d'honoraires de la demanderesse, le premier
jugement doit être intégralement repris.
b)
En vertu de l’art. 448 al. 4 CPC-VD, lorsque la Chambre des recours prononce la nullité d’un
jugement, elle détermine dans quelle mesure le jugement est annulé. II lui appartient de donner
à ce sujet des directions à l’autorité de renvoi
(JT
1989 III 17; BGC, 7 décembre 1996, p. 750; Girardet, Le recours en nullité en procédure
civile vaudoise, Lausanne, thèse 1986, p. 296). Dans la mesure où l’arrêt de renvoi
est imprécis, le juge auquel la cause est renvoyée déterminera l’étendue de
la nullité en prenant en considération que les effets de la nullité doivent être
proportionnés à sa cause (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3
ème
éd., n. 4 ad art. 448 CPC-VD et l’arrêt cité). Si le tribunal de première
instance auquel la cause est renvoyée ne se conforme pas aux instructions contenues dans l’arrêt
de renvoi, le nouveau jugement devra être annulé, que ce soit pour déni de justice ou
pour violation de l’autorité attachée aux considérants de l’arrêt de
renvoi, règle essentielle de la procédure au sens de l’art. 444 al. 1 ch. 3 CPC-VD; il
en serait de même si ce tribunal jugeait à nouveau des points non annulés (JT 1989 III
17 précité).
En effet, les conclusions sur lesquelles le recourant a eu gain de cause ne doivent pas être remises
en question, ni l’effet de nullité s’étendre au-delà des irrégularités
qui y ont donné lieu. Ainsi, si un arrêt du Tribunal cantonal ne détermine par l’étendue
de la nullité, il incombe au juge de renvoi d’en décider à défaut d’entente
des parties. La cassation ne doit pas être pour les parties un moyen de réparer les erreurs
ou les omissions qu’elles ont pu faire lors du premier procès. La jurisprudence a confirmé
cette manière de voir: si l’autorité de renvoi ne statue pas sur les points à examiner,
il appartient à la première instance de décider (JT 1955 III 82; JT 1989 III 17). Les
nova
sont limitées au cadre strict des considérants de l’arrêt de renvoi (Piguet, Le
renvoi de la cause par le Tribunal fédéral, thèse Lausanne 1994, pp. 293 ss et JT 1987
II 45 et note de J.-F. Poudret). Le juge n’a donc le pouvoir de reprendre que les points qui n’ont
pas encore été tranchés par l’arrêt de renvoi (Poudret/Sandoz-Monod, Commentaire
de la loi fédérale d’organisation judiciaire, vol. Il, n. 1.2 ad art. 66 OJF; Hofmann,
Le recours en nullité de la procédure civile vaudoise, thèse Lausanne 1943, p. 223).
En d’autres termes, en cas d’annulation pour arbitraire dans l'appréciation des preuves,
la cour de première instance ne peut revoir que la partie entachée d’arbitraire, dans
le sens des considérants. Pour cette partie, la cour de première instance est toutefois libre
de revoir les faits et de les apprécier différemment, de procéder à une nouvelle
instruction — soumise aux règles de la procédure civile — et de tenir compte de
la jurisprudence la plus récente (CCiv 27/2007/JKR du 9 mars 2007).
c)
En
l’espèce, la Chambre des recours a admis le grief de la demanderesse au sujet de la prise
en compte des plus-values apportées à l'immeuble par les travaux de construction et de rénovation
demandés par le défendeur A.H.________. Elle a jugé que le montant retenu par la Cour
civile apparaissait inférieur à ce qu'il devait être – au vu des constatations de
l'expert – ce qui faussait les calculs pour la détermination du dommage. La Chambre des recours
a en revanche estimé que la question de l'abattement des honoraires de la demanderesse était
une question de droit que la cour de céans pouvait le cas échéant reprendre dans le cadre
du renvoi, mais que ce point ne pouvait pas faire l'objet d'un recours en nullité.
Ainsi, seul le point sur lequel le premier jugement a été annulé par la Chambre des recours
peut être rejugé, soit la question de la prise en considération des conclusions de l’expert
concernant les plus-values apportées à l’immeuble. La cour de céans examinera ensuite
si la solution adoptée à cette question peut avoir une influence sur le montant des honoraires
dus à la demanderesse. C’est dans ce cas seulement que le premier jugement peut être
le cas échéant modifié sur la question des honoraires, la Chambre des recours ne l’ayant
pas annulé sur ce point, mais uniquement invité la cour de céans à compléter
sa motivation le cas échéant.
III.
Dans son arrêt du 20 octobre 2010, la Chambre des recours a estimé en substance que la Cour
civile s’était écartée sans motif des constatations de l'expert, notamment de son
rapport complémentaire.
a)
Dans son rapport principal du 28 septembre 2007, l’expert Pierre-André Juvet a retenu le montant
total de 147'468 fr. au titre de plus-values sur le bâtiment, soit 45'958 fr. de plus-values "admises"
par l’expert et 101'510 fr. au titre de plus values relatives aux demandes du défendeur A.H.________
(cf. supra ch.
26.e2
).
Le détail de ces montants est le suivant:
Plus-values
"admises" par l'expert
Plus-values
demandées par A.H.________
[...];
pose d’une antenne collective
Fr.
6'477.00
[...];
maçonnerie dans les commerces et vitrines
Fr.
10'880.00
Applications
techniques
Fr.
24'554.00
[...];
verrières
Fr.
24'825.00
[...];
coulisse en sous-sol
Fr.
5'363.00
[...];
faux-plafonds des salles de bain et des cuisines
Fr.
7'772.00
[...];
canalisa-tions [...]
Fr.
2'398.00
[...];
équipement des salles d'eau
Fr.
6'420.00
[...]
et [...]
Fr.
4'159.00
[...];
colonne lavage séchage dans la buanderie
Fr.
3'650.00
[...]
Fr.
1'007.00
[...]
Fr.
5'072.00
[...]
Fr.
2'000.00
[...];
peinture
étagères
magasin
du rez
Fr.
2'905.00
Fr.
5'762.00
[...]
Fr.
10'970.00
[...]
Fr.
11'602.00
[...]
Fr.
11'652.00
Total
Fr.
45'958.00
Total
Fr.
101'510.00
Dans son rapport complémentaire du 29 septembre 2008, l'expert a précisé que le montant
de 147'468 fr. (soit le montant des plus-values sur le bâtiment retenu dans le rapport principal),
qui provient en majeure partie de plus-values admises par le défendeur, n'est pas le montant déterminant
pour les honoraires. Il s'agit en effet d'un montant de plus-values contenant des honoraires [...] (2'000 fr.),
des factures de [...] (1'007 fr.) et des travaux d'aménagement de la cour intérieure de l'entreprise
[...] (11'652 fr.) dont le défendeur s'est occupé personnellement. Le montant relatif aux travaux
proprement dits est en réalité de 132'809 francs.
L'expert a en outre modifié certains montants relatifs aux plus-values demandées par le défendeur.
Il a ainsi retenu ce qui suit:
-
[...]: l'expert admet que les travaux pour l'appartement
du 3
ème
étage n'étaient pas compris dans le devis de la demanderesse; il retient dès lors une
plus-value complémentaire de 4'611 francs,
-
[...]: l'expert retient en sus une plus-value
de 1'850 fr. dès lors que le défendeur a modifié la commande de la cuisine des combles,
-
[...]: l'expert admet que les travaux du logement
du 3
ème
étage n'étaient pas prévus et il retient une plus-value de 10'471 fr. 85.
En ajoutant ces montants, qui représentent ensemble 16'932 fr. 85, au total des travaux proprement
dits, soit 132'809 fr., les plus-values sur le bâtiment s'élèvent en définitive à
dire d'expert à 149'741 fr. 85 (plus-values admises par l'expert et plus-values demandées
par le défendeur). La différence entre le montant total des plus-values sur le bâtiment
admises par l'expert, soit 149'741 fr. 85, et le total des travaux commandés par les défendeurs,
soit 106’790 fr. 85 (101’510 fr. – 11’652 fr. + 16’932 fr. 85), représente
les travaux ayant engendré une plus-value "admise" par l’expert, soit 42'951 francs
(ce montant correspond aux 45’958 fr. du rapport principal, moins les postes de 1’007 fr.
et de 2'000 fr., respectivement pour [...] et [...]).
b)
Dans le cadre de l’examen de l’étendue du dommage subi par le maître de l’ouvrage
du fait du dépassement du devis, la Cour civile, dans son jugement du 2 octobre 2009, s’est
attachée à déterminer la valeur objective de l’immeuble (coûts effectifs d’exécution)
et sa valeur subjective (utilité subjective qu’en retire le maître). S’agissant
de la valeur subjective, elle a retenu que les modifications de commande exigées par le maître
et qui ont entraîné une augmentation du prix ne constituaient pas un dommage, à moins
que l’architecte n’ait violé son obligation d’informer dûment le maître
des conséquences des modifications de commande (premier jugement, pp. 76-77). Quant aux plus-values
objectives qui n’ont pas été demandées par le maître de l’ouvrage, elles
ne lui sont imputables que pour autant qu’elles revêtent pour lui une utilité subjective.
La Cour civile a retenu sur ce dernier point que la demanderesse n’avait pas rapporté la preuve
qu’une plus-value non demandée par les défendeurs mais admise par l'expert ait présenté
pour eux une utilité subjective (premier jugement, p. 80). Elle a notamment retenu ce qui suit:
"Il
est en effet constant que la rénovation de l'immeuble a augmenté la valeur intrinsèque
du bien-fonds et son état locatif. L'expert reconnaît qu'en ce sens, l'immeuble a subi une
plus-value. On ignore toutefois dans quelle proportion cette plus-value est imputable aux travaux prévus
dans les devis – comprenant notamment la création d'un appartement – ou commandés
en sus par les défendeurs, respectivement aux plus-values "imposées" par la demanderesse.
De surcroît, il n'est pas établi que les défendeurs aient l'intention de vendre leur immeuble.
Or le rendement net comptable de l'immeuble, qui dépend aussi des charges financières, est
peu intéressant pour les défendeurs, et pas forcément supérieur après les travaux.
Ce constat vaut même en tenant compte du fait que l'état locatif pourrait être plus élevé.
En conséquence, le montant des plus-values imposées ne saurait être mis à la charge
des défendeurs."
Dès lors, la Cour civile n’a déduit du dommage que les plus-values demandées par
les défendeurs.
Elle a retenu sur la base des deux rapports de l’expert que les plus values demandées par
A.H.________, représentant des maîtres de l’œuvre, s’étaient élevées
au total à 118'442 fr. 85. Ce montant est l’addition du montant de 101'510 fr. retenu
par l’expert dans son premier rapport au titre de plus-values demandées par les défendeurs
et de 16'932 fr. 85 (4'611fr. + 1'850 fr. + 10'471 fr. 85) figurant dans le second rapport et représentant
des travaux demandés par les défendeurs ou liés aux travaux de rénovation de l’appartement
du troisième étage. La Cour civile a déduit ce montant du dépassement de devis de
561'685 fr. pour parvenir au solde de 443'242 fr. 15, montant dont la demanderesse devait répondre
au titre de la confiance déçue (premier jugement, p. 81). Elle a ensuite réduit d’un
tiers le montant dont devait répondre la demanderesse pour tenir compte de la faute concomitante
des défendeurs (premier jugement, p. 82), soit un solde de 295'494 fr. 75 (⅔ de
443'242 fr. 15). A ce montant, elle a ajouté 31'950 fr. au titre de dommage lié à la perte
de loyers et 5'738 fr. 65 en remboursement partiel des frais d’avocat des défendeurs (premier
jugement, pp. 87 et 88), pour parvenir à un montant de 333'183 fr. 40 que la demanderesse
a été condamnée à verser aux défendeurs (premier jugement, p. 88 et ch. Il du
dispositif).
c)
La Chambre des recours a critiqué le montant de 118'442 fr. 85 retenu par la Cour civile au titre
de plus-values demandées par les défendeurs. Selon l'autorité de seconde instance, il
ne ressort pas de l’expertise que les plus-values apportées à l'immeuble auraient été
sans utilité subjective pour les défendeurs. Les montants "admis" par l’expert
représentent des travaux et constituent donc des plus-values objectives au bâtiment, dont le
montant est établi par l’expertise, tout comme est établi par expertise le montant des
plus-values résultant des demandes du maître de l’œuvre. Il convient dès lors
de déterminer si les plus-values admises par l’expert ont une utilité subjective pour
les défendeurs.
d)
Les défendeurs invoquent une violation des obligations contractuelles de l’architecte et doivent
dès lors établir leur dommage. Ils doivent établir qu’ils ont subi des surcoûts
qui auraient pu être évités si l’architecte n’avait pas violé ses obligations
contractuelles. Toutefois, d’après la jurisprudence, si l’immeuble a subi une plus-value
objective par rapport à l’état qui aurait été le sien sans le dépassement
du devis, il n’y a en principe pas de dommage et donc pas d’obligation de réparer. Il
n’y a d’exception que si la plus-value objective est sans utilité pour le maître
ou que l’investissement exigé dépasse ses moyens financiers. La plus-value représentant
un avantage opposable au maître en tant que celui-ci a un intérêt personnel, le dommage
consiste dans la différence existant entre la valeur objective du bâtiment et son utilité
subjective pour le lésé (TF 4C.300/2001 du 27 février 2002 c. 3b; TF 4D_131/2009 du 16
décembre 2009 c. 3.3.3). C'est ainsi au maître de l’œuvre d’alléguer
et d’établir que la plus-value objective de l’ouvrage est sans utilité pour lui.
En l’espèce, les défendeurs n’ont pas établi que les plus-values objectives
établies par l’expertise étaient sans utilité pour eux. Cela ne résulte pas
non plus de l’appréciation des preuves dans leur ensemble (sur l’importance du fardeau
de la preuve, cf. TF 4C.54/2006 du 9 mai 2006 c. 4.1 et TF 4D_131/2009 du 16 décembre 2009 c. 3.3.3
précité). Dès lors, il convient de déduire du dommage les plus-values admises par
l’expert, de même que les plus-values résultant de travaux commandés par les défendeurs
et qui ne constituent pas non plus un dommage, pour un total de 149’741 fr. 85, montant qui ressort
du rapport complémentaire d'expertise et que la cour de céans fait sien. Le dommage des défendeurs
est dès lors le suivant:
Dépassement de devis
Fr.
561'685.00
–
Plus-values demandées par le défendeur
Fr.
149'741.85
Dommage au titre de la confiance déçue
Fr.
411'943.15
Montant dont répond la demanderesse au
titre du dépassement de devis
(⅔ de Fr. 411'943.15)
Fr.
274'628.75
+
Dommage lié aux loyers
Fr.
31'950.00
+
Frais d'avocat dont répond la
demanderesse
Fr.
5'738.65
Montant
à la charge de la demanderesse
Fr.
312'317.40
(au
lieu du montant de Fr. 333'183.40 retenu
par
le premier jugement)
IV.a)
Comme exposé, le premier jugement a été annulé par la Chambre des recours sur la
question de la prise en considération des conclusions de l’expert concernant les plus-values
apportées à l’immeuble. La cour de céans a été invitée à examiner
ensuite si la solution adoptée sur cette question pouvait avoir une influence sur le montant des
honoraires dus à la demanderesse. Dès lors que le jugement a été annulé en ce
qui concerne le montant des plus-values retenu par les premiers juges (par 118’442 fr. 85),
que ce montant entrait dans le calcul des honoraires et qu'il a été modifié par la cour
de céans (ch.
III.d
ci-dessus), il y a lieu de revoir le calcul des honoraires de la demanderesse. Celle-ci a adressé
aux défendeurs une note d’honoraires finale, non datée, de 147’148 fr. 80, TVA
comprise, dont à déduire 37’660 fr. d’acomptes, le solde à payer étant
de 109’488 fr. 80, dont seuls 99'999 fr. sont réclamés par la demanderesse.
b)
Dans son rapport principal, l’expert a dit que la note d’honoraires ne correspondait ni au
mandat de surveillance des travaux, ni aux prestations fournies. Sans tenir compte de la qualité
des prestations effectivement fournies, il a arrêté le total des prestations effectuées
à 28 % (alors que la demanderesse facturait 50,05%), selon le détail suivant:
4.2.2
Estimation des coûts
2,5 %
4.2.5
Devis général
0 %
4.3.2
Appel d'offres              4 %
4.3.4
Calendrier d'exécution
0 %
4.4.1
Contrats              0,5 %
4.4.2
Dessin définitif d'exécution
1 %
4.4.4
Direction des travaux              18
%
4.5.1
Décompte final              ___
2
%
Total
28%
Dans son rapport complémentaire, l'expert nuance certaines de ces affirmations tout en maintenant
les pourcentages retenus ci-dessus. Sur la base des deux devis établis par la demanderesse (devis
du 7 juin 2002 et devis des combles), il estime que les honoraires qu’un architecte SIA aurait
pu facturer seraient de 153'780 fr., les montants déterminants pour le calcul des honoraires étant
respectivement de 822'000 fr. pour le premier devis et de 235'936 fr. pour le second devis. Si l'on se
fonde sur les prestations prévues dans le contrat passé avec les défendeurs, le montant
des honoraires serait de 100'989 fr.; si l'on tient compte en plus des travaux dans les combles, les
honoraires totaux seraient de 129'494 francs.
Ces montants supposent toutefois que les prestations prévues aient été entièrement
réalisées. En tenant compte des prestations réellement exécutées et d'un pourcentage
de 28 %, l'expert a estimé que les honoraires dus par les défendeurs à la demanderesse
sont les suivants :
Travaux
bâtiment :
H
= 822'000 fr. + 149'741 fr. 85 x 16,5 % x 1 x 28 % x 1,2 =
53'873 fr. 40
Travaux
combles :
H
= 235'936 fr. x 16,5 % x 1,1 x 28 % x 1,2 =
__
14'388 fr. 30
Total
68'261
fr. 70
Le premier jugement retient à cet égard que le montant des plus-values admissibles justifiant
des honoraires était inférieur à celui retenu par l'expert, de sorte que seule la somme
de 106'790 fr. 85 (soit 118'442 fr. 85 – 11'652 fr.) devait être prise en compte pour le calcul
des honoraires. En substituant cette somme au montant de 149'741 fr. 85 qui figure dans le
calcul ci-dessus, la Cour civile a obtenu un montant de 65'880 fr. 50 au titre d'honoraires
dus à la demanderesse. Or, puisque c'est précisément sur la question de la prise en compte
des plus-values (par 118'442 fr. 85) que le premier jugement a été annulé, il
convient, en suivant la méthode de calcul de l'expert – que la cour de céans fait sienne
– de retenir que c'est le montant total des plus-values, par 149'741 fr. 85, qui doit
être pris en compte pour calculer les honoraires auxquels la demanderesse a droit. Selon le calcul
présenté ci-dessus, c'est donc bien un montant de 68'261 fr. 70 qui est dû à
la demanderesse à titre d'honoraires pour les prestations fournies.
c)
Il convient d'examiner encore la question de la réduction des honoraires de la demanderesse, laquelle
peut être cumulée avec la réparation du dommage en cas de mauvaise exécution du contrat
(ATF 124 III 423 c. 3c, JT 1999 I 462, SJ 1999 I 72; TF 4C.300/2001 du 27 février 2002 précité
c. 2c/bb). Dans son premier jugement, la Cour civile a retenu à cet égard que le montant
de 48'420 fr. touché par la demanderesse (premier jugement, pp. 48 et 78) représentait
une rémunération correcte et suffisante pour les prestations qu'elle avait fournies. Ce faisant,
elle a réduit les honoraires de la demanderesse à hauteur d'un quart environ (48'420 ÷
65'880 x 100 = 73,5%). Cette réduction n'ayant pas fait l'objet d'une annulation par la Chambre
des recours, il n'y a pas lieu d'en revoir le principe et la proportion.
La cour de céans a retenu que les honoraires dus à la demanderesse s'élevaient à
68'261 fr. 70. En réduisant d'un quart les honoraires alloués à la demanderesse, on parvient
au montant de 51'196 fr. 30, soit 55'087 fr. 20 TVA comprise (7,6%). Il faut soustraire
de ce dernier montant ce que les défendeurs ont déjà versé à titre d'honoraires,
soit 48'420 fr., ce qui laisse un solde de 6'667 fr. 20 en faveur de la demanderesse.
d)
Les défendeurs ont invoqué la compensation avec le montant qui leur est dû par la demanderesse.
La Cour civile ayant tenu compte de la compensation et son jugement n'ayant pas été annulé
sur ce point, il y a lieu de procéder de la même manière. Il convient dès lors d'allouer
aux défendeurs le montant de 305'650 fr. 20 (312'317 fr. 40 – 6'667 fr. 20).
Le point de départ des intérêts, arrêtés par le premier jugement au 8 septembre
2004 n'a pas à être revu, puisqu'il n'a pas fait l'objet d'une annulation par la Chambre des
recours.
V.
Les frais de justice n'ont pas non plus à être revus par la cour de céans. Le présent
jugement ne donne pas lieu à de plus amples frais. Ces derniers sont dès lors arrêtés
à 19'246 fr. 50 pour la demanderesse et à 33'986 fr. 50 pour les défendeurs,
solidairement entre eux.
Selon l'art. 92 al. 1 CPC-VD, des
dépens sont alloués à la partie qui obtient gain de cause. Ceux-ci comprennent principalement
les frais de justice payés par la partie, les honoraires et les débours de son avocat (art.
91 let. a et c CPC-VD). Les frais de justice englobent l'émolument de justice, ainsi que les frais
de mesures probatoires (art. 90 al. 1 CPC-VD; art. 2 aTFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires
en matière civile, applicable par renvoi de l'art. 99 al. 1 TFJC, tarif du 28 septembre 2010 des
frais judiciaires civils; RSV 270.11.5]). Les honoraires et les débours d'avocat sont fixés
selon le tarif du 17 juin 1986 des honoraires d'avocat dus à titre de dépens (applicable par
renvoi de l'art. 26 al. 2 TDC [tarif du 23 novembre 2010 des dépens en matière civile; RSV
270.11.6]). Les débours ont trait au paiement d'une somme d'argent précise pour une opération
déterminée. A l'issue d'un litige, le juge doit rechercher lequel des plaideurs gagne le procès
et lui allouer une certaine somme en remboursement de ses frais, à la charge du plaideur perdant.
La partie qui a triomphé sur le principe ou sur les principales questions litigieuses a droit à
la totalité des dépens (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 3 ad art. 92 CPC-VD).
En  l'espèce, les dépens doivent être fixés de manière globale, en tenant
compte du fait que le premier jugement avait retenu que les défendeurs avaient obtenu gain de cause
pour l'essentiel de leurs conclusions et qu'ils avaient ainsi droit à l'allocation de dépens
réduits d'un sixième. La demanderesse obtient désormais gain de cause sur une petite partie
de ses conclusions actives et les défendeurs se voient en définitive allouer 27'533 fr. 20
(333'183 fr. 40 – 305'650 fr. 20) de moins que dans le premier jugement. Il
convient d'en tenir compte et d'allouer aux défendeurs, solidairement entre eux, à la charge
de la demanderesse, des dépens réduits d'un cinquième, qu'il convient d'arrêter à
54'069 fr. 20, savoir :
a)
25'600
fr.
à
titre de participation aux honoraires de leur conseil;
b)
1'280
fr.
pour
les débours de celui‑ci;
c)
27'189
fr.
20
en
remboursement de leur coupon de justice.
Par
ces motifs,
la
Cour civile,
statuant
à huis clos
en
application de l'art. 318a CPC,
prononce
:
I.
Les conclusions prises par la demanderesse X.________ Sàrl, selon demande du 4 mai 2004, à
l'encontre des défendeurs initiaux L.________, A.H.________ et E.H.________, sont rejetées.
II.
La demanderesse doit payer aux défendeurs L.________, A.H.________, B.H.________, C.H.________ et
D.H.________, solidairement entre eux, le montant de 305'650 fr. 20 (trois cent cinq mille six cent cinquante
francs et vingt centimes), avec intérêts à 5 % l'an dès le 8 septembre 2004.
III.
Les frais de justice sont arrêtés à 19'246 fr. 50 (dix-neuf mille deux cent quarante-six
francs et cinquante centimes) pour la demanderesse et à 33'986 fr. 50 (trente-trois mille neuf cent
huitante-six francs et cinquante centimes) pour les défendeurs, solidairement entre eux.
IV.
La demanderesse versera aux défendeurs, solidairement entre eux, le montant de 54'069 fr. 20 (cinquante-quatre
mille soixante-neuf francs et vingt centimes) à titre de dépens.
V.
Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
Le
président :              Le greffier
:
P.
Muller              G. Intignano
Du
Le jugement qui précède, dont le dispositif a été communiqué aux parties le
30 septembre 2011, lu et approuvé à huis clos, est notifié, par l'envoi de photocopies,
aux conseils des parties.
Un appel au sens des art.
308 ss CPC peut être formé dans un délai de 30 jours dès la notification de la présente
décision en déposant au greffe du Tribunal cantonal un mémoire écrit et motivé.
La décision objet de l'appel doit être jointe.
Le greffier :
G. Intignano