vd_findinfo · HC / 2018 / 963 · 2017-09-08 · fr

BAIL À LOYER, PLUS-VALUE | 260a CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 01.11.2018 HC / 2018 / 963

BAIL À LOYER, PLUS-VALUE | 260a CO

TRIBUNAL
CANTONAL
XZ12.029550-180790
612
cour
d’appel CIVILE
__
___________________________
Arrêt du
1
er
novembre 2018
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
Mme
Crittin Dayen et M. Stoudmann, juges
Greffier
:
M.              Clerc
*****
Art.
260a CO
Statuant sur l’appel interjeté par
P.________
,
à Yverdon, demandeur, contre le jugement rendu le 8 septembre 2017 par le Tribunal des baux dans
la cause divisant l’appelant d’avec
J.________
,
à Renens, défendeur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 8 septembre 2017, dont les motifs ont été communiqués aux parties le 26
avril 2018, le Tribunal des baux (ci-après : le tribunal ou les premiers juges) a pris acte
du retrait par le défendeur J.________ de la conclusion II de sa réponse du 2 octobre 2012
(I), a dit que le défendeur devait paiement au demandeur P.________ de la somme de 4'350 fr. (II),
a dit que les frais judiciaires, arrêtés à 10'450 fr., étaient laissés à
la charge de l’Etat par 8'957 fr. et étaient mis à la charge du défendeur par 1'493
fr., étant précisé que les frais judiciaires mis à la charge du défendeur seraient
prélevés sur les avances que celui-ci avait fournies (III), a arrêté l’indemnité
d’office de Me Claire Neville, ancien conseil du demandeur, à 3'304 fr., soit 3'060 fr. de
défraiement et 244 fr. de remboursement des débours (IV), a rappelé la teneur de l’art.
123 CPC (V), a astreint le demandeur à verser au défendeur la somme de 15'750 fr. à titre
de dépens (VI) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VII).
En droit, statuant en substance sur une demande en paiement d’une somme de 253'425 fr. à titre
d’indemnité pour les travaux réalisés et pour le matériel installé par
le demandeur dans les locaux que celui-ci avait pris à bail du défendeur dans l’immeuble
sis L.________, les premiers juges ont retenu en premier lieu que le demandeur ne pouvait réclamer
au défendeur aucun montant pour des éléments mobiliers – y compris les aménagements
qu’il avait réalisés dans les locaux pour y exercer son activité commerciale et
les éléments de décoration –, car ceux-ci n’étaient pas visés par
l’art. 260a CO, dès lors que leur propriété ne passait pas au bailleur. S’agissant
des travaux qui pouvaient être pris en considération, le tribunal a considéré qu’une
grande partie des modifications opérées par le demandeur ne présentaient aucune utilité
pour le défendeur à la fin du bail et que, dans tous les cas, la valeur des opérations
faites par le demandeur n’était pas démontrée puisque le demandeur n’avait
pas satisfait à l’exigence d’alléguer de manière précise tous les faits
permettant de déterminer la valeur des travaux effectués, ni à l’exigence de prouver
ces faits. Les premiers juges ont estimé qu’il ne se justifiait pas d’ordonner une expertise
sur le sujet, ce moyen de preuve n’ayant pas pour vocation de pallier les carences d’une
partie dans la prise en charge du fardeau de l’allégation qui lui incombait. En définitive,
selon le tribunal, les locaux pris à bail par le demandeur n’avaient pas présenté
une plus-value résiduelle considérable grâce à ses travaux. Les premiers juges ont
en revanche admis la libération du montant total des garanties locatives versées par le locataire et
ont rejeté la conclusion reconventionnelle du bailleur en compensation de créance.
B.
Par acte du 28 mai 2018, P.________ a interjeté
appel contre ce jugement. Il a conclu, avec suite de frais et dépens, à titre préalable,
soit à titre de mesures provisionnelles, à la mise en œuvre d’une expertise destinée
à établir la quotité de la plus-value apportée aux locaux loués et à ce
qu’il soit fait interdiction à J.________ de modifier de quelque manière que ce soit
les objets des baux conclus avec l’appelant les 13 septembre 2003 et 23 novembre 2004, ce jusqu’à
la reddition du rapport d’expertise.
Principalement, l’appelant a conclu à la réforme du jugement entrepris en ce sens que
sa demande soit admise, qu’J.________ soit reconnu son débiteur et lui doive prompt paiement
d’une somme d’au moins 253'425 fr., avec intérêts à 5% l’an dès
le 29 mai 2012, et que les garanties locatives constituées pour les contrats de bail des 13 septembre
2003 et 23 novembre 2004 soient intégralement libérées en capital et intérêts
en faveur de l’appelant. A titre subsidiaire, il a conclu à l’annulation du jugement
et au renvoi du dossier en première instance pour reprise de l’instruction et nouvelle décision
dans le sens des considérants.
L’appelant a en outre requis d’être mis au bénéfice de l’assistance
judiciaire pour la procédure d’appel.
Par acte du 15 juin 2018, J.________ a conclu, avec suite de frais et dépens, à l’irrecevabilité
des mesures provisionnelles requises, subsidiairement, à leur rejet et, plus subsidiairement en
cas d’admission, à la constitution de sûretés.
Par ordonnance du 21 juin 2018, le Juge délégué de la Cour de céans a rejeté
la requête de mesures provisionnelles formée par P.________ et a renvoyé les frais et
dépens de la décision au sort de la cause au fond. Le juge délégué a estimé
en particulier que les locaux litigieux avaient été entièrement remis en état et
réaménagés, de sorte que le maintien de l’état actuel – dans la mesure
où il ne correspondait plus à celui laissé par l’appelant – n’était
pas nécessaire à l’instruction de la cause, et que l’appelant n’avait en
outre pas rendu vraisemblable l’urgence de la mesure.
Le 25 juin 2018, le juge délégué a informé l’appelant qu’il était
dispensé de l’avance de frais, la décision définitive sur sa requête d’assistance
judiciaire étant réservée.
Par réponse du 30 juillet 2018, J.________ a conclu à ce que l’appel soit rejeté
et le jugement entrepris confirmé.
Le 6 septembre 2018, le conseil de P.________ a adressé sa liste des opérations.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement :
1.
J.________ (ci-après : le défendeur) est propriétaire de l’immeuble parcelle n°
H.________ sis L.________.
2.
En sa qualité de propriétaire, il a conclu deux contrats de bail à loyer avec P.________
(ci-après : le demandeur).
a)
En date du 13 septembre 2003, les parties ont conclu un premier contrat de bail à loyer portant
sur des locaux commerciaux, comprenant un magasin et un arrière avec WC d’environ 80 m²,
pour un loyer mensuel de 850 fr., le chauffage, l’eau chaude et les frais accessoires étant
des « charges du locataire ». D’une durée initiale de cinq ans depuis le 1
er
octobre
2003, il se renouvelait de plein droit aux mêmes conditions pour cinq ans, sauf avis de résiliation
donné au moins une année à l’avance, et ainsi de suite, de cinq ans en cinq ans.
Conformément au contrat précité, le demandeur a déposé une garantie de 2’550
fr., correspondant à trois mois de loyer.
Le locataire précédent avait fait quelques travaux en 1997. Au moment où le demandeur
a pris possession de ces locaux, ils n’étaient pas en parfait état. En particulier, certains
murs présentaient de l’humidité. Aucun état des lieux d’entrée n’a
été effectué.
Le demandeur y a exploité un magasin.
Un incendie est survenu dans les locaux le 5 août 2004. L'Établissement d'assurance contre
l'incendie et les éléments naturels du Canton de Vaud (ci-après : l’ECA) est intervenu
à ce titre et a versé directement au demandeur une indemnité de 139’501 fr. en relation
avec les dommages mobiliers. Pour sa part, le défendeur a perçu de l’ECA un montant de
44’795 fr. du fait des dégâts causés à l’immeuble, notamment dans le
magasin exploité par le demandeur.
b)
En date du 23 novembre 2004, les parties ont conclu un second contrat de bail pour des locaux situés
dans le même immeuble que ceux concernés par le premier contrat de bail. Ce bail avait pour
objet un appartement comprenant deux pièces, une cuisine, WC et bains.
Ce second contrat de bail mentionnait une habitation comme destination des locaux. Il a été
conclu pour une durée d’une année depuis le 1
er
décembre
2004 et était renouvelable pour cinq ans, puis d’année en année.
Le loyer du second contrat de bail s’élevait à 600 fr. par mois, charges en sus. Il était
dû dès le 1
er
janvier 2005. Le demandeur a versé une garantie de loyer de 1'800 francs.
Le chiffre 6 de ce contrat prévoyait expressément à charge du demandeur : « Pour
tous travaux veuillez me prévenir avant merci. Pour la suppression du mur veuillez mandater un architecte
pour faire les travaux dans les règles. Vous prenez tout responsabilité et assurance quant
au dommage qui pourrait suivre suite aux travaux […] ».
Aucun état des lieux d’entrée n’a été effectué.
3.
En vue d’exploiter un magasin puis un bar à café, le demandeur a entrepris des travaux
dans les locaux loués, dont il a effectué la plus grande partie lui-même, sans être
au bénéfice d’une formation à cet égard. Ces travaux, qui ont duré plusieurs
mois, ont notamment consisté à démolir des murs, enlever un faux-plafond au rez-de-chaussée
pour dévoiler les poutres, plâtrer, poser une chape sèche et des carrelages achetés
au Maroc, peindre, mettre en place des carreaux de couleur aux fenêtres du 1
er
étage et deux ventilateurs, et réaliser des installations électriques. Le demandeur a
en outre créé un passage entre le rez-de-chaussée et le 1
er
étage pour installer un escalier reliant les deux étages. Au niveau des murs, au rez-de-chaussée,
le demandeur a fait une pâte-à-papier qui n’est pas une technique compliquée mais
un peu plus chère au mètre carré qu’une peinture traditionnelle. A l’étage,
il a posé du tadelakt, soit un enduit plus cher que la dispersion. Selon le témoin [...], peintre
de formation, ce type d’enduit convenait bien à un établissement oriental, mais pas forcément
à un autre type d’établissement. Au final, les murs étaient de couleur ocre. A la
demande du locataire de l’appartement situé en dessus des locaux, au 2
e
étage, le demandeur a encore posé avec ce dernier une couche d’isolation sur le sol de
son appartement, que le défendeur a recouvert d’un parquet.
Aucun relevé des travaux n’a été établi.
S’agissant de locaux destinés à l’exploitation d’un établissement public
et d’un débit de boissons, le demandeur a installé deux bars et une cuisine. Dans le
but d’aménager les locaux et de créer une ambiance orientale, le demandeur a ramené
de nombreux objets et matériaux du Maroc.
Les locaux ont été totalement modifiés pour devenir un établissement public bien
décoré, chaleureux, convivial et fréquenté.
Certains travaux ont présenté des défauts, en particulier ceux ayant trait à l’électricité.
La société [...] a adressé le 24 août 2006 au demandeur, avec copie au défendeur,
un rapport de contrôle faisant état de plusieurs anomalies, qui ont été éliminées
en juillet 2007 selon facture du 18 juillet 2007 adressée au demandeur par l’entreprise [...].
Entretemps, en date du 7 mars 2007, l’Inspection fédérale des installations à courant
fort ESTI a adressé au défendeur une amende de 400 fr. en raison de la non-remise d’un
rapport de sécurité réclamé à plusieurs reprises à la suite des travaux
réalisés dans les locaux litigieux par le demandeur.
Ce dernier a entrepris les démarches nécessaires en vue d’obtenir un permis de construire
pour l’aménagement des locaux en bar à café – lequel a été délivré
le 25 octobre 2005 – ainsi que, par la suite, une autorisation d’exploiter une terrasse et
de vendre des boissons alcoolisées. Le défendeur a participé auxdites procédures,
notamment en signant la demande de permis mentionnant des travaux estimés à 22’000 fr.
et les plans d’architecte y annexés. Le demandeur a produit des quittances, tickets et factures
correspondant au pesage de matériaux délivrés à la déchetterie, à l’achat
ou au transport de matériel ; le total des montants payés est de l’ordre de 20’000
fr. ; sont comprises la facture de l’architecte mandaté par le demandeur, du 8 mai 2006, s’élevant
à 2’421 fr., et celle d’un ingénieur, du 31 janvier 2008, s’élevant
à 301 fr. 30.
4.
Ensuite de litiges entre les parties, ainsi que de retards de loyers et d’omissions de paiements
de charges par le demandeur, le défendeur a, le 10 octobre 2008, résilié les contrats
de bail liant les parties avec effet au 30 novembre 2008.
Les 6 novembre 2008 et 15 janvier 2009, le défendeur a également introduit à l’encontre
du demandeur deux poursuites en réalisation de gage mobilier auprès de l’Office des poursuites
de l’ancien district d’Yverdon-Orbe-La Vallée-Granson (ci-après : l’Office
des poursuites), pour les loyers de la période allant du 1
er
mars
au 30 novembre 2008, le gage étant désigné comme suit : « Biens garnissant les locaux
commerciaux sis à L.________, à l’usage de [...], rez et 1
er
étage ».
Considérant que le congé donné le 10 octobre 2008 était valable, le Juge de paix
du district du Jura-Nord vaudois a, en date du 14 janvier 2009, ordonné au demandeur de quitter
les locaux au plus tard le 11 février 2009. Dans une lettre adressée à la Justice de paix
le 4 février 2009, le demandeur s’est en particulier prévalu de ce qu’il avait
fait des travaux dans les locaux pour un montant de plus de 120’000 francs.
5.
Le 7 février 2009, l’immeuble du défendeur a subi un nouvel incendie.
L’ECA est intervenu et a versé directement au défendeur une indemnité d’un
montant de 68’017 francs. De son côté, le demandeur a reçu une indemnité de
42’510 fr., qui concernait essentiellement l’assainissement ou le remplacement du mobilier
et du matériel d’exploitation ayant subi des dégâts ; une partie de cette indemnité,
par 16’200 fr., a été versée à l’Office des poursuites à la suite
d’un avis de saisie relatif à des poursuites en cours à l’encontre du demandeur.
6.
Outre qu’ils avaient été endommagés par l’incendie du 7 février 2009,
les locaux étaient en grand désordre et très sales lorsque le demandeur les a quittés
à la suite de son expulsion. Le témoin [...], ferblantier installateur sanitaire, intervenu
en relation avec l’incendie, n’a pas vu de défauts graves au niveau sanitaire ; il a
seulement constaté qu’il y avait un certain nombre de tuyaux rappondus, des neufs avec des
vieux, mais que cela avait pu être fait soit par les propriétaires successifs de l’immeuble
soit par des locataires et que c’était normal. Il a par ailleurs observé que le carrelage
sur l’escalier se décollait et que le carrelage à l’étage était vieux
et posé de manière inégale. Quant au témoin [...], installateur électricien,
qui est intervenu après l’incendie, il a affirmé que les travaux effectués par le
demandeur pour alimenter les luminaires à l’étage présentaient de gros défauts
; il y avait des fils qui étaient simplement appondus et cachés sous le plafond, alors qu’il
aurait dû y avoir une boîte de dérivation ; il y avait aussi des fils appondus dans des
tubes, ce qui est non seulement contraire aux règles de l’art, mais aussi dangereux. Sur mandat
du propriétaire, le témoin [...] a effectué au 1
er
étage les travaux nécessités par les constats précités et au rez-de-chaussée
la réparation des dégâts provoqués par l’incendie.
Les biens mobiliers appartenant au demandeur avaient été préalablement saisis par l’Office
des poursuites. Ceux qui n’avaient pas été endommagés par l’incendie et qui
avaient de la valeur ont été vendus le 9 juin 2009, par voie d’enchères publiques,
pour un total de 24’159 fr. 20 ; les biens déclarés sans valeur de réalisation par
l’Office des poursuites avaient été laissés par cette autorité dans les locaux,
à la disposition du demandeur.
7.
Par contrat de bail du 15 juin 2009, le défendeur a reloué à partir du 1
er
juillet
2009 les locaux litigieux (rez-de-chaussée et 1
er
étage) à l’usage de bar à café à une nouvelle exploitante, la société
X.________, dont l’administratrice était C.________, pour un loyer mensuel net de 1’500
fr. plus 160 fr. d’acompte de charges. Ce faisant, le défendeur a reloué les deux locaux
devenus un seul. Le même jour, le défendeur a signé une quittance en faveur de la nouvelle
locataire, selon laquelle il avait reçu de cette dernière la somme de 28’000 fr. à
titre de paiement pour « la rénovation de la vitrine du local loué, du sanitaire,
un boiler neuf, 2 toilettes totalement rénovées, une partie de la peinture en bas et peinture
pour le local à l’étage ».
Selon la comptabilité du nouvel établissement et les justificatifs y afférents, la nouvelle
locataire a investi environ 45’000 fr. supplémentaires pour restaurer, aménager et décorer
les locaux, ainsi que pour acheter le matériel d’exploitation, et accomplir les démarches
administratives nécessaires à l’ouverture de l’établissement qui ont impliqué
l’intervention d’un architecte et d’un ingénieur. L’administratrice C.________
a fait elle-même les travaux avec deux personnes qui l’ont aidée gratuitement. La configuration
des lieux n’a pas été fondamentalement modifiée. La nouvelle locataire a conservé
l’escalier et, à l’étage, deux piliers en bois posés sur le sol et réunis
par deux arcades, un élément mobilier en forme de moucharabieh suspendu au plafond, ainsi que,
dans les cabinets au rez-de-chaussée, une vasque en cuivre entourée de faïences. Le tribunal
a également constaté la présence d’autres installations mises en place par le demandeur,
à savoir, à l’extérieur : deux lampes et des panneaux en ardoise ; à l’intérieur
: des vitraux lumineux placés au-dessus de la vitrine de l’établissement, quelques fausses
pierres parsemant les murs de l’entrée, une décoration posée sur la porte des cabinets,
ainsi que des carreaux de couleur aux fenêtres du 1
er
étage et deux ventilateurs. Pour le surplus, l’entier des locaux a été rénové.
Les travaux ont duré deux à trois mois. La nouvelle locataire a repeint en blanc l’ensemble
des murs et plafonds, au motif que la couleur ne lui convenait pas et qu’ils n’étaient
pas propres, étant précisé que le faux-plafond de la salle arrière du rez-de-chaussée
a été posé par le propriétaire. Elle a recouvert tous les sols avec du parquet pour
changer de style. A l’étage, elle a refait la cuisine, a mis en place un nouveau bar contre
le muret qui avait été érigé par le demandeur pour séparer celle-ci de la pièce
et a remplacé les plans de travail. Elle a démonté le bar installé par le demandeur
au rez-de-chaussée pour le mettre à sa disposition et en a installé un nouveau avec des
éclairages au-dessus. Les dégâts provoqués par l’incendie ont en outre obligé
la nouvelle locataire à remplacer la lustrerie existante. Celle-ci a également mis en place
un nouveau mobilier ainsi que des décorations et a acheté tout le matériel d’exploitation.
Les quelques éléments de vaisselle laissés sur place par le demandeur étaient fêlés
et ébréchés. Après l’incendie, le propriétaire avait en outre également
fait installer à l’entrée un évier avec une arrivée d’eau, afin que le
bar soit conforme aux normes, et il avait fait faire les travaux d’électricité déjà
évoqués plus haut.
Quelques années plus tard, l’entreprise [...] est intervenue, selon facture du 12 juillet
2013 de 4’635 fr. 75, pour assainir la cuisine, remplacer le chauffe-eau dans le sous-meuble du
lavabo et supprimer des conduites défectueuses. En outre, un nouvel agencement de cuisine plus performant
a été posé. Enfin, le parquet au niveau de l’avant du rez-de-chaussée a été
ôté, laissant apparaître sur cette surface le carrelage précédemment posé
par le demandeur. Lors de l’inspection locale, la présidente du tribunal a constaté que
le sol n’était pas plat, ni au rez-de-chaussée ni au premier étage.
La clientèle qui a fréquenté le nouvel établissement, plus standard, était moins
nombreuse et différente de celle qui fréquentait le café exploité par le demandeur,
lequel était plus original et attrayant.
8.
Par requête du 9 mai 2012, le demandeur a saisi la Commission de conciliation en matière de
baux à loyer du district du Jura-Nord vaudois, concluant à ce que le défendeur soit reconnu
son débiteur et lui doive immédiat paiement d’un montant de 253’425 fr. pour les
travaux à plus-value ainsi que le matériel installé dans les locaux sis à L.________.
En date du 18 juin 2012, la Commission a tenu une audience lors de laquelle elle a constaté l’échec
de la conciliation et a délivré au demandeur une autorisation de procéder.
Par demande adressée au Tribunal des baux le 19 juillet 2012, le demandeur a conclu, sous suite
de frais et dépens, à ce que le défendeur soit reconnu son débiteur et lui doive
immédiat paiement d’un montant de 253'425 fr., avec intérêts à 5% l’an
dès le 29 mai 2012, et à ce que les garanties locatives constituées pour le contrat de
bail du 13 septembre 2003 et pour le contrat de bail du 23 novembre 2004, notamment auprès de la
BCV, soient intégralement libérées en capital et intérêts en faveur du demandeur.
A l’appui de sa procédure, le demandeur a requis la mise en œuvre d’une expertise
pour déterminer en substance la valeur des travaux qu’il avait effectués sur les locaux,
des meubles achetés et de la plus-value apportée à l’objet immobilier.
Par réponse du 2 octobre 2012, le défendeur a principalement conclu au rejet de la demande
du 19 juillet 2012. Il a en outre conclu à ce que P.________ soit reconnu son débiteur et lui
doive immédiat paiement de la somme de 40'000 fr., avec intérêts à 5% l’an
depuis le 1
er
mars 2009. Le défendeur a requis la mise en œuvre d’une expertise permettant d’établir
le montant du dommage causé par les travaux prétendument mal effectués par le demandeur.
La présidente du tribunal a procédé à l’audition de plusieurs témoins
et a effectué une visite des lieux.
L’audience de plaidoiries finales s’est tenue le 14 juin 2017. A cette occasion, la présidente
du tribunal a rejeté les requêtes d’expertise des parties. En outre, le défendeur
a retiré la conclusion en paiement prise au pied de sa réponse du 2 octobre 2012, en précisant
que le montant de 40’000 fr. restait opposé en compensation aux prétentions du demandeur.
En droit
:
1
1.1
L'appel est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let.
a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008, RS 272]), dans les affaires patrimoniales
dont la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 2 CPC). Le délai pour l’introduction de l’appel est de trente jours à compter
de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation
(art. 311 al. 1 CPC).
1.2
Formé en temps utile par une partie qui a
un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) dans une cause dans laquelle la valeur
litigieuse est supérieure à 10'000 fr., l’appel est recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ou constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble
du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées
par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d'office
conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir l'appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (Jeandin, CPC commenté,
2011,
nn. 2 ss et 6 ad art. 310 CPC).
3.
Sur le fond, l'appelant reproche aux premiers
juges d'avoir méconnu la notion de « plus-value considérable » au sens de l'art.
260a CO. Selon lui, le tribunal disposait de tous les éléments permettant de justifier l'existence
d'une telle plus-value, la question de la quotité de celle-ci étant une autre question, à
résoudre dans un second temps. Ensuite, l'appelant soutient qu'en refusant de mettre en œuvre
l'expertise requise, les premiers juges auraient violé son droit à la preuve, c'est-à-dire
son droit d'être entendu. Or, ce mode de preuve lui aurait permis d'établir la valeur de la
plus-value considérable, pour chiffrer l'indemnité qui lui reviendrait.
Pour sa part, l’intimé souligne en particulier que le jugement relève qu'à la suite
du départ de l'appelant, les locaux ont été entièrement réaménagés,
ce qui révélerait qu'une bonne partie des travaux effectués par l'appelant ne présentait
pas d'utilité pour le bailleur.
L’intimé relève que l'appelant aurait eu tout loisir d'emporter les éléments
démontables, ce qu'il n'a pas fait.
4.
4.1
Selon l'art. 260a CO, le locataire n'a le droit de rénover ou de modifier la chose qu'avec le consentement
écrit du bailleur (al. 1). Lorsque le bailleur a donné son consentement, il ne peut exiger
la remise en état de la chose que s'il en a été convenu par écrit (al. 2). Si, à
la fin du bail, la chose présente une plus-value considérable résultant de la rénovation
ou de la modification acceptées par le bailleur, le locataire peut exiger une indemnité pour
cette plus-value; sont réservées les conventions écrites prévoyant des indemnités
plus élevées (al. 3).
La plus-value au sens de l'art. 260a CO correspond à la valeur ajoutée à la chose louée,
non encore amortie à la fin du bail. Elle s'apprécie objectivement, eu égard aux frais
exposés par le locataire et à l'utilité des travaux pour le bailleur (David Lachat, Le
bail à loyer, 2
e
éd., Lausanne 2008, n. 7 ad art. 260a CO; SVIT-Kommentar, op. cit., n. 78 ad art. 260-260a CO; Peter
Higi, Commentaire zurichois, n. 51 ad art. 260a CO). L'art. 260a al. 3 CO subordonne le droit à
une indemnité au caractère considérable de la plus-value, lequel dépend de l'ensemble
des circonstances, dont notamment le coût des travaux, le loyer payé par le locataire et les
avantages dont le bailleur pourra tirer profit (TF 4C.97/2005 du 18 août 2005, consid. 2.4; Lachat,
op. cit., n. 8 ad art. 260a CO; SVIT-Kommentar, op. cit., n. 79 ad art. 260-260a CO; plus nuancé
sur les circonstances à prendre en considération: Higi, op. cit., n. 57 ss ad art. 260a CO).
Le Tribunal fédéral a laissé ouverte la question controversée de savoir s'il est
nécessaire de fixer des limites, exprimées en francs ou en pour-cent, au-delà desquelles
la plus-value doit se situer afin d'être qualifiée de considérable (TF 4C.18/2006
du 29 mars 2006 et 4A_678/2014 du 27 mars 2015). Dans l'arrêt 4C.18/2006 en particulier, il
s'est référé à deux auteurs de doctrine, soit Richard Barbey (Les travaux de rénovation
et de modification de la chose louée entrepris par le locataire [art. 260a CO], 10
e
séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1998, p. 15), qui propose d'admettre une plus-value
suffisante lorsqu'elle représente au moins 3% de la valeur objective de l'objet loué, et Hannes
Zehnder (Die Bestimmung der Mehrwertentschadigung bei Mieterbauten [Art. 260a Abs. 3 OR], AJP/PJA 6/96,
725 ss, p. 726), qui propose d'admettre la réalisation de la condition lorsque l'accroissement de
valeur excède le prix d'un mois de loyer (contra Higi, op. cit., n. 57 ad art. 260a CO; Roger Weber,
Commentaire bâlois, n. 5 ad art. 260a CO), sans toutefois trancher la question eu égard au
montant de la plus-value résiduelle qui était supérieure tant au 3% susmentionné
qu'au montant équivalent à un mois de loyer.
Quant à l'indemnité en tant que telle, elle ne se mesure pas nécessairement à l'aune
de la plus-value qui subsiste. Elle peut être modulée en fonction des particularités du
cas d'espèce. La quotité de la somme pourra ainsi varier en fonction des critères suivants
: le loyer réduit dont a bénéficié le preneur en contrepartie des travaux ou l'augmentation
de loyer (économisée) qu'il aurait été amené à débourser si l'ouvrage
avait été réalisé par le bailleur; les avantages particuliers qu'entraîne la
rénovation ou la modification pour le locataire; inversement, le profit réduit qu'en retire
le bailleur; les circonstances qui ont motivé la fin des rapports contractuels. Selon les circonstances,
l'indemnité doit être appréciée en équité par le juge. Statuant selon les
règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation
(TF 4C.18/2006 précité et les références citées).
L'indemnité pour plus-value n'est due qu'à l'échéance contractuelle. Le Tribunal
fédéral a ainsi considéré que le juge pouvait exclure toute indemnité en cas
de résiliation anticipée pour non-paiement du loyer, notamment au regard des principes de la
bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit découlant de l'art. 2 al. 1 et 2 CC. Il serait
en effet inéquitable que le locataire puisse tirer avantage d'une résiliation anticipée
due à sa seule faute.
Il a également jugé que le locataire n'a pas droit à un dédommagement pour l'amortissement
perdu de ses investissements en cas de restitution anticipée au sens de l'art. 264 CO (Aubert, CPra-Bail,
n. 38 ad art. 260a CO et les références citées ; Conod/Bohnet, Droit du bail, Fond et
procédure, Bâle 2014, p. 53 n. 222).
4.2
En l'espèce, même s'il maintient l'intégralité
de ses conclusions, l'appelant ne prend pas position sur les arguments des premiers juges, selon lesquels
il ne peut réclamer aucun montant pour des éléments mobiliers. L'appréciation du
tribunal doit être confirmée, car effectivement, ces éléments mobiliers ne sont pas
visés par l'art. 260a CO, puisque leur propriété ne passe pas au bailleur. De plus, en
l'espèce, tout le mobilier de valeur non endommagé par l'incendie du 7 février 2009 a
été vendu aux enchères par l'Office des poursuites au profit des créanciers de l’appelant.
Quant au mobilier endommagé, il a fait l'objet d'une indemnisation de l'ECA en faveur de l’appelant,
laquelle a été versée en partie aux créanciers de l’appelant et en partie à
lui-même.
Il faut également confirmer le jugement, lorsqu'il indique qu'il en va de même des aménagements
réalisés par l'appelant dans les locaux pour y exercer son activité commerciale et des
éléments de décoration, tels que les deux bars sur mesure, les éléments de cuisine,
les piliers en bois avec arcades, l'élément en forme de moucharabieh suspendu au plafond, les
deux ventilateurs posés aux fenêtres du 1
er
étage, deux lampes et des ardoises sur la façade ainsi que la décoration posée sur
la porte des toilettes. Ces biens mobiliers, qui ne font pas partie intégrante de la chose et restent
propriété du locataire, ne peuvent pas donner lieu à une indemnisation, et l'appelant
ne le conteste du reste pas dans la motivation de son appel.
Pour ce qui est des travaux qui pourraient être pris en considération dans le cadre de l'art.
260a CO, concernant les sols, plafonds – notamment le démontage d'un faux-plafond pour laisser
apparaître les poutres dans la partie avant du rez-de-chaussée –, la déconstruction
de murs, l’ouverture entre le rez-de-chaussée et le 1
er
étage, l’installation d'un escalier, voire la pose d'une vasque entourée de faïence
au cabinet, l'appréciation des premiers juges doit également être suivie.
L'appelant se plaint en effet qu'une expertise lui a été refusée, alors qu'elle aurait
permis de révéler l'ampleur et la valeur des travaux. Certes, une expertise permettrait d'apprécier
objectivement les frais exposés par le locataire ; néanmoins, l'appelant perd de vue que
le droit à l'indemnité dépend également de l'utilité des travaux pour le bailleur.
L'état de fait tient pour établi que les locaux ont entièrement été réfectionnés
et réaménagés par l’intimé et par la nouvelle locataire à la suite du
départ de l’appelant en 2009. L'appelant ne conteste pas ce fait. Il est dès lors légitime
d'en déduire qu'une grande partie des travaux effectués par l’appelant ne présentaient
pas d'utilité pour l’intimé à la fin du bail. L'appelant ne tente même pas
de démontrer le contraire. Les revêtements de sols et de la peinture des murs et plafonds de
l'établissement ont été rafraîchis au goût de la nouvelle locataire, comme il
est usuel en cas de changement de tenancier. Il faut de surcroît tenir compte du fait que l'établissement
conçu par l’appelant était voulu comme présentant des caractéristiques particulières,
de type oriental, qui ne pouvaient pas être imposées à la nouvelle exploitante, ni d'ailleurs
au bailleur.
En outre, l'appelant ne conteste pas davantage le fait que le loyer mensuel net convenu avec la nouvelle
locataire pour l'ensemble des locaux, de 1'500 fr., ne dépasse le loyer net total que lui-même
versait mensuellement que de 50 fr. (850 fr. + 600 fr. = 1’450 fr.). Or il s’agit là
d'un indice supplémentaire de l'absence de plus-value bénéficiant au bailleur.
En conséquence, il convient de retenir que l’appelant n’a pas démontré l’existence
d’avantages dont le bailleur pourrait tirer profit, de sorte que la plus-value n’est pas
établie.
En l’absence de plus-value, la mise en œuvre de l’expertise requise par l’appelant
ne se justifie pas.
5.
5.1
En définitive, l’appel doit être rejeté et le jugement confirmé.
5.2
L’appelant a demandé l’assistance
judiciaire en procédure d’appel. Les conditions de l’art. 117 CPC étant réalisées,
sa requête doit être admise, Me Léonard Bruchez étant désigné comme conseil
d’office pour la procédure d’appel. L’appelant sera par ailleurs astreint à
verser une franchise mensuelle de 50 fr. dès et y compris le 1
er
décembre 2018 en mains du Service juridique et législatif du Canton de Vaud en application
de l’art. 123 CPC (art. 5 Règlement sur l’assistance judiciaire en matière
civile ; RSV 211.02.3).
5.3
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 4'284 fr., soit 3'534 fr. d’émolument forfaitaire pour l’appel
(art. 62 al. 1 [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5]) et 750 fr.
d’émolument forfaitaire pour l’ordonnance de mesures provisionnelles (art. 78 al. 1
TFJC), seront mis à la charge de l’appelant, qui succombe intégralement (art. 106 al.
1 CPC), et assumés provisoirement par l’Etat, le bénéfice de l’assistance
judiciaire ayant été accordé à l’appelant (art. 122 al. 1 let. b CPC).
L’appelant versera la somme de 4'000 fr. à l’intimé à titre de dépens
de deuxième instance (art. 7 al. 1 TDC).
5.4
Me Léonard Bruchez a droit à une rémunération équitable pour ses opérations
et débours dans la procédure d’appel (art. 122 al. 1 let. a CPC). Dans sa liste
des opérations du 6 septembre 2018, il a annoncé avoir consacré personnellement 2.4
heures à la procédure de deuxième instance, tandis que sa stagiaire y a consacré
16.45 heures. Le temps indiqué peut être admis. L’indemnité d’office due à
Me Bruchez doit ainsi être arrêtée à 2'381 fr. ([2.4 heures x 180 fr.] + [16.45 heures
x 110 fr.]) pour ses honoraires, plus 80 fr. de débours et 189 fr. 50 de TVA au taux de 7,7% sur
l’ensemble (7,7% x 2'461 fr.), soit une indemnité totale de 2'650 fr. 50.
Le bénéficiaire de l'assistance judiciaire est, dans la mesure de l'art. 123 CPC, tenu
au remboursement des frais judiciaires et de l'indemnité au conseil d'office mis à la charge
de l'Etat.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
La requête d’assistance judiciaire de l’appelant P.________ est admise, Me Léonard
Bruchez étant désigné comme conseil d’office de celui-ci, et P.________ étant
astreint à fournir une franchise mensuelle de 50 fr. (cinquante francs) dès et y compris le
1
er
décembre 2018, à verser auprès du Service juridique et législatif, case postale,
à 1014 Lausanne.
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 4'284 fr. (quatre mille deux
cent huitante-quatre francs) pour l’appelant P.________, sont provisoirement assumés par l’Etat.
V.
L’indemnité d’office de Me Léonard Bruchez, conseil de l’appelant, est arrêtée
à 2'650 fr. 50 (deux mille six cent cinquante francs et cinquante centimes), débours et TVA
inclus.
VI.
L’appelant P.________ est tenu, dans la mesure de l’art. 123 CPC, au remboursement des frais
et indemnité de son conseil d’office, mis à la charge de l’Etat.
VII.
L’appelant P.________ versera à l’intimé J.________ la somme de 4'000 fr. (quatre
mille francs) à titre de dépens pour la procédure d’appel.
VIII.
L’arrêt est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Léonard Bruchez (pour P.________),
‑
Me Bertrand Gygax (pour J.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des Baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :