vd_findinfo · HC / 2009 / 69 · 2009-03-20 · fr

COURTAGE, TÉMOIN, PROCÈS-VERBAL, DÉBAT DU TRIBUNAL, FARDEAU DE LA PREUVE, CONSTATATION DES FAITS, CONDITION{FAIT FUTUR}, PRINCIPE DE LA BONNE FOI | 156 CO, 412 CO, 444 CPC, 452 al. 1 CPC, 452 al. 2 CPC

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 20.03.2009 HC / 2009 / 69

TRIBUNAL CANTONAL
158/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 20 mars
2009
__________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.     Giroud et Denys
Greffi
er
:
M.        Jaillet
*****
Art. 444, 452 al. 1 et 2 CPC; 156,
412 CO
La Chambre des
recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper du
recours interjeté par
G.________
SA
, à [...],
demanderesse, contre le
jugement rendu le 1
er
octobre 2008 par le
Président du Tribunal civil de l'arrondissement de La
Côte dans la cause divisant la recourante d'avec
A.H.________
,
à [...], défenderesse.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par jugement du 1
er
octobre 2008, le Président du
Tribunal civil de l'arrondissement de La Côte a rejeté
les conclusions prises par G.________ SA dans sa demande du 5
octobre 2007 (I), arrêté les frais de procédure
à 3'275 fr. pour la demanderesse et à 3'025 fr. pour
la défenderesse (II) et dit que la demanderesse devait payer
un montant de 9'625 fr. à la défenderesse à
titre de dépens (III).
B.
L
a Chambre des recours fait sien dans
son entier l'état de fait du jugement dont il ressort
notamment ce qui suit :
1.
a)
La demanderesse, G.________ SA, est une
société anonyme dont le siège se trouve
à [...] et dont le but est la gestion d'immeubles et de
copropriétés, le conseil et le courtage dans le
domaine immobilier, les opérations commerciales et
financières.
M.________, à [...], est seul administrateur de la
demanderesse.
b)
La défenderesse, A.H.________, est
propriétaire du feuillet 822-10 de la commune de [...], soit
52 millièmes de la parcelle de base n° 822 de dite
commune. Il s'agit d'un appartement sis [...] à
[...].
M.________ et la défenderesse étaient voisins et
entretenaient des relations amicales et de confiance.
c)
Une entité appelée T.________ occupe des
locaux à la [...] à [...]. Les salaires de ses
employés sont versés par la demanderesse. En outre,
les factures adressées par cette agence immobilière
précisent qu'elles sont payables sur un compte au nom de
G.________ SA.
2.
a)
Au début du mois de février 2007, la
défenderesse a demandé à M.________ si elle
pouvait trouver un appartement à [...] similaire à
celui qu'elle occupait pour ce qui concerne la surface et le prix .
Le 2 février 2007, B.H.________, fils de la
défenderesse, a remis les documents nécessaires
à M.________. Aucun contrat écrit n'a
été signé. Selon la défenderesse et son
fils, ces documents devaient uniquement servir à
l'estimation de l'appartement, mais ont été
utilisés par M.________ pour trouver un acheteur, à
leur insu.
Une employée de T.________ a fait des photographies de
l'appartement de la défenderesse et constitué un
dossier de vente.
L'appartement de la défenderesse a été mis en
vente au prix de 870'000 fr. sur les sites Internet d'ImmoStreet
dès le 26 février 2008 et de SwissRéseau
dès le 28 février 2008, ainsi que sur les vitrines de
T.________.
Plusieurs visites ont été organisées par
T.________. Deux personnes, accompagnées par M.________, ont
visité l'appartement de la défenderesse. Cette
dernière était présente et pensait que ces
visites avaient pour but d'établir la valeur vénale
de son logement.
Quelques personnes se sont intéressées à cet
appartement et ont demandé le dossier de vente. La
défenderesse n'a pas été tenue informée
et M.________ ne lui a jamais envoyé copie des mails
reçus. En outre, des courriers, émanant de T.________
et datés des 1
er
et 13 mars 2007, indiquant
à qui le dossier de vente avait été transmis,
n'ont pas été directement envoyés à la
défenderesse. En effet, ces correspondances, ont
été adressées comme suit :
"Madame
A.H.________
p.a. T.________
[...]
[...]"
b)
Le 1
er
mars 2007, A.U.________ a
adressé un e-mail à T.________ pour lui faire part de
son souhait de réserver l'appartement de la
défenderesse au plus vite. Le lendemain, une
réservation ferme a été signée par
A.U.________. Le 5 mars 2007, un premier acompte de 43'500 fr. a
été versé sur le compte du notaire Didier
Buffat, à Nyon.
Le 6 mars 2007, le mari d'A.U.________ est rentré de voyage
et a visité l'appartement de la défenderesse. Les
époux U.________ ont ensuite fourni les renseignements
civils nécessaires au notaire pour l'instrumentalisation de
l'acte de vente.
L'étude de Didier Buffat a été mandatée
pour l'établissement d'un projet d'acte de vente. A cette
fin, T.________ a transmis, par courrier du  9 mars 2007,
les renseignements civils des époux U.________ ainsi que de
la défenderesse. L'étude du notaire Buffat a
examiné le dossier et procédé aux
vérifications usuelles auprès du Registre
foncier.
Le projet d'acte de vente à terme avec droit d'emption a
été établi et envoyé aux époux
U.________ ainsi qu'à la défenderesse le 13 mars
2007.
Le même jour, T.________ a écrit notamment ce qui suit
:
"Nous
avons l'avantage de porter à votre connaissance que nous
avons offert votre appartement, à [...], Dossier No 40336,
au prix de Fr. 870'000.-, notre commission d'usage comprise,
à :
·
Monsieur
A.U.________
·
Monsieur
[...]
Nous ne manquerons pas de vous tenir au courant du suivi de nos
démarches et, au cas où des pourparlers seraient
engagés directement avec vous, nous vous serions
obligés de bien vouloir nous en informer".
Ce courrier, bien qu'établi à l'attention de la
défenderesse, ne lui a pas été remis,
l'adresse indiquée étant celle de
T.________.
Le 17 mars 2007, la défenderesse a pris contact avec
A.U.________, afin d'annuler la vente qui devait être conclue
le 19 mars suivant. T.________ a été informée
de ce changement par un e-mail qu'A.U.________ lui a adressé
le 18 mars 2007.
Suite à cela, le 19 mars 2007 au matin, M.________ s'est
rendu chez la défenderesse et a tenté de joindre
B.H.________ qui était en cours à
l'Université. Il lui a adressé six SMS.
B.H.________ a renvoyé le SMS suivant à M.________
:
"Je
suis en séminaire jusqu'à 1h mais t en fais pas je
vais essayer de parler avec A.H.________ au plus vite. essaie de la
joindre pour cette vente. Les autres veulent nous acheter l
appart
A ce prix la environ donc elle devrait etre d accord en principe
mais je crois quelle veut uniquement repousser le rdv dans quelques
jours. T en fais surtout pas. ciao"
Selon l'état de fait du jugement, lors de l'audience du 29
septembre 2008, B.H.________ a expliqué qu'il était
clair pour lui que sa mère ne souhaitait pas vendre à
ce moment-là et qu'il avait écrit ce SMS pour se
défaire de M.________ qui le harcelait d'appels alors qu'il
était en cours. B.H.________ n'est donc pas intervenu
auprès de la défenderesse comme il l'a indiqué
sur le SMS.
Après cette date, les époux U.________ et la
défenderesse ont eu quelques contacts. A.U.________ a
déclaré qu'au début elle était
convaincue que la défenderesse souhaitait vendre et ignorait
pourquoi cette dernière avait changé d'avis. Il n'a
pas été question du prix et les
éléments de la vente ont été
discutés entre les époux U.________ et le clerc du
notaire. La défenderesse a dit aux époux U.________
qu'elle les contacterait si elle décidait de vendre son
appartement, mais elle ne l'a jamais fait. Depuis, les époux
U.________ ont acquis un autre bien immobilier.
c)
M.________ a proposé un autre appartement, sis
[...], à la défenderesse en vue de son relogement.
Cette dernière a visité l'appartement à
plusieurs reprises en compagnie du concierge de
l'immeuble.
La surface de ce logement était de 98 m
2
, selon
l'annonce produite, alors que celui de la défenderesse
était estimé à 120 m
2
.
Quelques travaux de peinture, estimés à deux ou trois
heures de travail par le concierge, devaient être entrepris,
mais l'appartement était déjà vide et donc
disponible rapidement.
d)
Par courrier recommandé du 19 mars 2007,
T.________ s'est adressée à la défenderesse en
ces termes :
"
Vente A.H.________/U.________
Appartement de 4,5 pièces sis [...] à
[...]
Madame,
En date du 2 février 2007, vous nous avez confié la
vente de l'appartement susmentionné, en nous
précisant son exclusivité pour nos relations
amicales.
Par l'intermédiaire de votre fils Monsieur B.H.________,
vous nous avez fourni tous les documents nécessaires
à la constitution d'un dossier de vente.
Votre appartement à été proposé
à un certain nombre de nos clients, dont la liste
détaillée peut vous être fournie en tout
temps.
Le 1
er
mars 2007, nous avons organisé plusieurs
visites, dont une avec M. et Mme U.________ qui ont
immédiatement fait part de leur intérêt pour
l'acquisition de votre bien.
Le 5 mars 2007, un acompte à été versé
sur compte bancaire du notaire Daniel Buffat à Nyon en guise
de réservation, après avoir dûment rempli et
signé une réservation ferme auprès de notre
bureau.
D'un commun accord avec vous-même, un acte de vente a
été rédigé et le 15 mars 2007 un
2
ème
acompte en guise de 10%, a été
versé auprès du compte du notaire.
Au matin du 19 mars 2007 et pour des raisons totalement
inexpliquées, vous avez pris l'initiative d'annuler cette
transaction.
Nous avons essayé vainement de comprendre votre attitude et
avons même demandé aux acquéreurs de vous faire
une offre supérieure, ce qu'ils ont accepté, mais
malheureusement, vous avez décidé de ne plus
être joignable.
Nous avons envoyé plusieurs sms à votre fils Monsieur
B.H.________ au [...] qui nous a répondu vouloir essayer de
vous résonner.
Au vu de ce qui précède et au sens du C.O., nous
avons effectué notre travail de mandataire au plus
près de notre conscience, et vous rappelons que, selon votre
demande, nous vous avons même trouvé un appartement en
location, disponible pour le 1
er
juillet 2007, au tarif
qu'il vous convenait.
Nous nous voyons dès lors, dans l'obligation de vous
adresser en annexe, la facture de nos honoraires qui selon les
normes SVR, s'élève à Fr. 38'843.-, dont nous
vous prions de bien vouloir effectuer le règlement sur le
compte indiqué sur facture.
Sans nouvelles de votre part d'ici au 28 mars 2007, nous nous
verrons contraints de procéder au recouvrement de cette
créance par voie juridique.
Croyez bien que nous regrettons devoir en arriver là, mais
nous pensons que votre comportement reste inacceptable.
T.________
M.________
Annexe
mentionnée
"
La facture, dont il est fait état dans la correspondance
ci-dessus, a la teneur suivante :
"[...],
le 19 mars 2007
Facture
Vente U.________/A.H.________
Appartement de 4,5 pièces sis [...] à
[...]
Commission selon tarifs SVR
5%
jusqu'à CHF
500'000.-
CHF 25'000.-
3%
sur la différence, soit CHF
370'000.-
«  11'100.-
CHF 36'100.-
+TVA
7,6% de CHF
36'100.-
«   2'743.60
TOTAL
CHF 38'843.60
Payable
à signature sur le compte G.________ SA - [...]
UNION
DE BANQUES SUISSES à [...]
Compte
N°[...]
"
Une note de frais a également été
établie sur papier blanc comme suit :
"
NOTE DE FRAIS
Visites
20.02.2007
2 x 1h
2h        Fr 400.-
07.03.2007
4 x 1h
4h        «
800.-
Mme U.________ documents    1 x
1h30     1h50    «
300.-
06.03.2007
1 x 1h
1h        «
200.-
13.03.2007 Banque
Coop           1
x 1h
1h        «
200.-
Recherche appartement pour la
propriétaire
Net, visites,
téléphones
9 x 1h
9h
«1'800.-
Réunions à l'agence
Mme M. A.H.________ au bureau     10 x
1h
10h      «1'000.-
Création dossier, net
Création
dossier
4 x 1h
4h        «
800.-
Annonce net,
journaux
3 x 1h
3h        «
600.-
Divers
courriers
5 x 1h
5h
«1'000.-
TOTAL
Fr 7'100.-
"
Par courrier du 3 avril 2007, le conseil de la défenderesse
a sollicité une copie du contrat de courtage signé
par sa cliente en faveur de T.________.
Le 2 mai 2007, la défenderesse a, par la plume de son
conseil, informé T.________ et en particulier M.________
qu'elle ne s'estimait pas redevable d'une quelconque commission et
ce par lettre recommandée.
La demanderesse a introduit une poursuite contre la
défenderesse pour le montant de 38'843 fr. 60 plus
intérêts à 5% dès le 19 mars 2007 en
indiquant comme cause de  l'obligation la facture du 19 mars
2007. Les frais engendrés par cette poursuite
s'élèvent à 100 francs.
Le 30 mai 2007, le commandement de payer poursuite n°4089505 a
été notifié par l'Office des poursuites et
faillites de Nyon-Rolle. La défenderesse a formé
opposition totale.
Par courrier du 1
er
juin 2007, la défenderesse,
par son conseil, a sollicité l'Office des poursuites de
Nyon-Rolle pour qu'il interpelle la demanderesse et qu'elle
produise les moyens de preuves relatifs à sa
créance.
L'Office des poursuites a invité la demanderesse, par lettre
du 4 juin 2007, à présenter ses moyens de preuve
afférents à la créance. Il a informé la
défenderesse par courrier du 13 juin 2007 que la
demanderesse n'avait donné aucune suite à ses lignes
du 4 juin 2007.
Selon l'état de fait du jugement, le jour
où celui-ci a été rendu, la
défenderesse n'avait ni vendu son appartement, ni
déménagé.
3.
a)
Le 5 octobre 2007, la demanderesse a ouvert action,
concluant avec suite de frais et dépens, comme suit
:
"I.
A.H.________ est la débitrice de G.________ SA et lui doit
paiement immédiat de CHF 38'843.60 plus
intérêts à 5% l'an calculés dès
le 19 mars 2007, et des frais de poursuite par CHF
100.00.
II. La mainlevée définitive d'opposition
formée par A.H.________ au commandement de payer dans la
poursuite No 4089505 de l'Office des poursuites de Nyon-Rolle,
notifié le 30 mai 2007, est prononcé, libre court
étant donné à cette poursuite."
4.
Dans son jugement du 1
er
octobre 2008, le
Président du Tribunal civil de l'arrondissement de La
Côte a considéré en substance que l'existence
d'un contrat de courtage entre les parties n'avait pas
été établie et qu'en conséquence, la
légitimation active devait être refusée
à la demanderesse.
C.
G.________ SA a recouru contre ce jugement par acte du 20 novembre
2008, concluant principalement à sa réforme en ce
sens que la demande est admise, que A.H.________ lui doit 18'843
fr. 60 avec intérêt à 5% l'an dès le 19
mars 2007 ainsi que des frais de poursuite par 100 fr., que la
mainlevée définitive est prononcée s'agissant
de la poursuite notifiée le 30 mai 2007 par l'Office des
poursuites de Nyon-Rolle et que des dépens de
première instance lui sont alloués (I). Elle a conclu
subsidiairement à la nullité du jugement
(II).
En droit
:
1.
Les art. 444, 445 et
451 ch. 2 CPC (Code de procédure civile du 14
décembre 1966; RSV 270.11) ouvrent la voie des recours en
nullité et en réforme contre les jugements principaux
rendus par un président de tribunal d'arrondissement
statuant comme juge unique en procédure
accélérée (art. 319 CPC).
Le recours tend principalement à la réforme et
subsidiairement à la nullité. Interjeté en
temps utile, par une partie qui y a intérêt, il est
recevable.
2.
La recourante conclut
subsidiairement à l'annulation. Elle reproche au premier
juge une appréciation arbitraire des preuves. Vu le libre
pouvoir d'examen en fait conféré à la Chambre
des recours par l'art. 452 CPC dans le cadre du recours en
réforme, celle-ci est à même de corriger un
éventuel vice dans l'appréciation des preuves dans le
cadre de ce recours, de sorte que le grief est irrecevable en
nullité, voie de droit subsidiaire (Poudret/Haldy/Tappy, op.
cit, n. 14 ad art. 444 CPC, pp. 655-656).
Il convient d'examiner le recours en réforme.
3.
a)
En
vertu de l'art. 452 al. 1 CPC, les parties ne peuvent prendre, en
deuxième instance, des conclusions nouvelles ou plus amples.
En l'espèce, les conclusions de la recourante sont moindres
que celles prises en première instance (18'843 fr. 60 au
lieu de 38'843 fr. 60). Elles sont donc recevables.
b)
Saisie d'un recours en réforme contre un jugement
principal rendu par un tribunal d'arrondissement ou par son
président, la Chambre des recours revoit librement la cause
en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC). Les parties ne peuvent
toutefois pas articuler des faits nouveaux, sous réserve de
ceux résultant du dossier et qui auraient dû
être retenus ou de ceux pouvant résulter d'une
instruction complémentaire selon l'art. 456a CPC (art. 452
al. 1 ter CPC).
Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur
la base du dossier, sans réadministration des preuves
déjà administrées en première instance.
Il développe donc son raisonnement juridique après
avoir vérifié la conformité de l'état
de fait du jugement aux preuves figurant au dossier et l'avoir, le
cas échéant, corrigé ou complété
au moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
4.
a)
La recourante soutient que le premier juge lui a
dénié à tort la légitimation active.
Selon elle, "la qualité de partie de la recourante, qui est
une personne morale, devait être admise par le premier juge
car elle ne prétendait pas agir pour un tiers, mais bien
pour elle-même" (cf. mémoire, p. 3).
b)
Selon la doctrine et la jurisprudence, il convient de
distinguer entre défaut de légitimation active ou
passive et défaut de qualité pour agir ou
défendre. La légitimation active ou passive
relève du droit du fond, a trait au fondement
matériel de l'action, à la titularité des
droits déduits en justice. La qualité de partie,
corollaire de la jouissance des droits civils, est une condition de
validité de l'instance. Le défaut de
légitimation conduit au rejet de la demande alors que celui
de qualité pour agir ou défendre, condition d'ordre
procédural, entraîne l'irrecevabilité de
l'action (SJ 1995, p. 212; JT 2001 III 77; Hohl, Procédure
civile, tome I, 2001, n
o
451, p. 100;
Poudret/Haldy/Tappy, op. cit, n. 1 ad art. 62 CPC, p.
115).
La qualité pour agir (légitimation active) et la
qualité pour défendre (légitimation passive)
sont des questions de droit matériel, de sorte qu'elles
ressortissent au droit privé fédéral
s'agissant des actions soumises à ce droit (ATF 130 III 417
consid. 3.1, p. 424; 126 III 59 consid. 1a, p. 63; 125 III 82
consid. 1a, p. 83). Elles se déterminent selon le droit au
fond et leur défaut conduit au rejet de l'action qui
intervient indépendamment de la réalisation des
éléments objectifs de la prétention litigieuse
(ATF 126 III 59 consid. 1a, p. 63; 125 III 82 consid. 1a, p. 83).
Cette question doit en particulier être examinée
d'office et librement (ATF 126 III 59 consid. 1a, p. 63 et les
arrêts cités).
c)
Le premier juge a considéré que ce
n'était pas la recourante G.________ SA qui était
entrée en relation avec l'intimée au sujet d'un
éventuel contrat de courtage, mais une entité
appelée "T.________", dont il n'était pas
établi qu'elle était l'enseigne de la recourante;
seule cette entité étant "à l'origine des
démarches et de la facturation de la défenderesse",
la légitimation active ne pouvait pas être reconnue
à une autre personne, telle la recourante (cf. jugement, p.
14 et 15). La recourante ne réfute pas cette argumentation,
puisqu'elle se borne à indiquer qu'elle dispose de la
personnalité morale et qu'elle n'a pas déclaré
agir pour un tiers.
Le point de vue du premier juge s'avère fondé en
droit puisque, si l'on sait que M.________, entretenant des
relations amicales avec l'intimée, a effectué des
démarches au sujet de l'appartement de celle-ci, on ignore
si c'était en son nom propre, en qualité
d'administrateur de G.________ SA ou comme ayant-droit de
l'entité T.________, celle-ci apparaissant sans autre
indication sur des annonces ou sur l'en-tête de certaines
correspondances (cf. par exemples pièces 22 et 36). On peut
toutefois se demander s'il n'était pas évident pour
l'intimée qu'elle était entrée en contact avec
M.________ dans le seul cadre de l'activité professionnelle
que celui-ci exerçait comme administrateur unique de la
recourante, peu important le papier à lettres qu'il
utilisait. Cette question peut toutefois demeurer indécise
pour les motifs qui suivent.
d)
Savoir si les parties ont passé un accord et quel
en est le contenu sont des questions de fait (Tercier, Le droit des
obligations, 3
ème
éd., no 526, p. 115).
Avec le premier juge, il faut admettre que ni l'existence d'un
accord ni son contenu ne sont établis. Que l'intimée
ait remis des documents relatifs à son appartement à
M.________, qu'elle ait laissé celui-ci faire visiter ce
logement à des tiers et qu'elle ne se soit pas
opposée à ce qu'un projet de contrat de vente en son
nom soit établi par un notaire ne démontre pas
qu'elle entendait charger le prénommé de
s'entremettre en vue d'une vente moyennant salaire (art. 412 al. 1
CO [Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220]). Quoi qu'en dise
la recourante, les démarches entreprises pouvaient entrer
dans le cadre d'un mandat conféré comme
allégué par l'intimé dans le seul but
d'évaluer concrètement le prix de cet appartement,
contrat conclu le cas échéant à titre gratuit
pour tenir compte des liens entre les intéressés, qui
"étaient voisins et entretenaient des relations amicales"
(allégué 5 admis), ou en réservant
l'éventualité qu'un contrat de courtage exclusif soit
conclu ultérieurement. Dans cette perspective, il n'y avait
rien d'extraordinaire à ce que des intéressés
visitent l'appartement de l'intimée, celle-ci taisant alors,
il est vrai de manière incorrecte, que son intention de
vendre n'était pas arrêtée et qu'elle se
bornait en réalité à "tester le
marché". En tous les cas, la recourante, qui n'a pas fait
signer à l'intimée le contrat
préimprimé d'une chambre commerciale qu'elle a
produit sous numéro 6, ne lui a
délibérément pas adressé les
correspondances par lesquelles elle était censée
être informée de la personne d'amateurs, se les
envoyant à elle-même (pièces 30 et 44), et n'a
pas établi, ne serait-ce que par témoins, qu'une
rémunération avait été convenue, ne
saurait invoquer l'existence d'un contrat de courtage. La
recourante n'a par ailleurs pas requis la verbalisation des
témoignages lors de l'audience du 29 septembre 2008. Elle ne
saurait donc invoquer dans son mémoire ce qu'auraient dit
certains témoins (JT 2001 III 80). Elle ne peut pas non plus
solliciter la réaudition du témoin A.U.________, le
défaut de requête de verbalisation en première
instance ne pouvant être corrigé en deuxième
instance (Ch. rec., 1 novembre 2006/675 c. 4).
C'est par conséquent à juste titre que les
prétentions de la recourante en paiement d'un salaire ont
été rejetées.
5.
a)
Par surabondance, même en admettant l'existence
d'un contrat de courtage - ce qui n'est pas le cas en
l'espèce -, la recourante soutient à tort que
l'intimée a commis un abus de droit en renonçant
à la signature de l'acte de vente sans renoncer toutefois
à la vente elle-même, ce qui justifierait la
rémunération du courtier.
b)
L'art. 156 CO, qui n'est qu'une concrétisation de
l'art. 2 CC (Code civil du 10 décembre 1907; RS 210),
sanctionne l'empêchement de mauvaise foi de
l'avènement d'une condition (ATF 109 II 20; TF, 4C.278/2004
du 29 décembre 2004, c. 3.1; SJ 1988, p. 158).
S'agissant du contrat de courtage, le champ d'application de cette
disposition est cependant restreint depuis l'élaboration de
la jurisprudence sur le lien psychologique entre l'activité
du courtier et la décision du tiers de conclure dès
lors que l'existence de ce lien suffit pour que le courtier ait
droit à son salaire même si la conclusion du contrat
principal a eu lieu après la résiliation du contrat
de courtage (TF, 4C.278/2004 précité et
références). Cela présuppose toutefois qu'un
contrat ait effectivement été conclu avec l'un des
clients contacté par le courtier. Par ailleurs, dans le
contrat de courtage, l'art. 156 CO joue un rôle
principalement en rapport avec l'art. 413 al. 2 CO, soit lorsque le
contrat lui-même est conclu sous condition suspensive
(ibidem).
Plus généralement, le Tribunal fédéral
considère que le mandant n'a aucune obligation d'accepter le
contrat indiqué ou négocié par le courtier. Le
droit au salaire du courtier est subordonné à une
condition potestative suspensive qui est l'acceptation du contrat
par le mandant. Celui-ci a la faculté de renoncer,
même arbitrairement, à l'affaire sans avoir à
rémunérer le courtier. Le mandant ne peut donc pas se
voir reprocher l'exercice d'un droit que lui accorde la loi (art.
413 al. 1 CO), soit celui de refuser le contrat qui lui est
proposé par le courtier; mais il doit exercer son droit dans
les limites de la bonne foi (art. 2 CC). Ainsi celui qui renonce
à l'affaire proposée par le courtier dans le seul but
de profiter de l'activité déjà
déployée par celui-ci, sans bourse délier,
peut se voir reprocher une attitude contraire à la bonne foi
(TF, 4C.278/2004 précité, c. 3.2 et
références).
Le seul fait que le courtier soit privé de son droit au
salaire si, en définitive, aucun contrat n'a
été conclu avec l'une des personnes qu'il a
contactées, ne suffit pas à qualifier de mauvaise foi
le comportement du mandant. Il faut que l'on soit à
l'évidence en présence d'une attitude
déloyale. On doit, en effet, se garder d'assimiler à
un abus de droit tout comportement entraînant l'échec
de la conclusion du contrat principal avec un client
contacté par le courtier puisque, sauf stipulation
contraire, le mandant n'a pas l'obligation de favoriser cette
conclusion; la bonne foi n'exige pas qu'il sacrifie ses propres
intérêts à cette fin. Ne sera donc
sanctionné que le comportement revêtant un
caractère déloyal (ibidem; SJ 1988, p.
158).
c)
En l'occurrence, on ne voit pas en quoi on pourrait
imputer un comportement déloyal à l'intimée.
La recourante ne soutient pas en effet que celle-ci a par la suite
approché des acheteurs potentiels qui avaient
été préalablement en relation avec T.________
ou M.________. L'intimée a certes eu des contacts avec les
époux U.________ après le 19 mars 2007, mais aucun
élément ne permet d'affirmer qu'elle a alors
essayé de leur vendre à meilleur prix son
appartement, tout en évitant ainsi de payer une
rémunération à la recourante, comme le
prétend cette dernière. Le jugement ne contient aucun
élément dans ce sens. Comme on l'a vu ci-dessus, les
témoignages dont la recourante se prévaut à
cet égard ne sont pas pertinents, puisqu'elle n'a pas requis
leur verbalisation. Au demeurant, on relèvera que
l'intimée est toujours domiciliée dans son
appartement du [...] à [...]. Ainsi, ce moyen doit
être également rejeté.
6.
En conclusion, le recours doit être rejeté et le
jugement de première instance confirmé.
Les frais de justice de deuxième instance de la recourante
sont arrêtés à 688 fr. (art. 232 al. 1 TFJC
[Tarif des frais judiciaires en matière civile; RSV
270.11.5]).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
prononce
:
I.
Le recours est
rejeté.
II.
Le jugement est
confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance
de la recourante sont arrêtés à 688 francs (six
cent huitante-huit francs).
IV.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président :
L
e
greffi
er
:
Du 20 mars
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
e
greffi
er
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète, par l'envoi de
photocopies, à :
‑      Me Olivier Righetti
(pour G.________ SA),
‑      Me
Philippe-Edouard Journot (pour A.H.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est de
38'843 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      M. le
Président du Tribunal civil de l'arrondissement de La
Côte.
L
e
greffi
er
: