vd_findinfo · HC / 2011 / 60 · 2010-12-03 · fr

DROIT DE PASSAGE | 736 al. 2 CC, 736 CC

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 03.12.2010 HC / 2011 / 60

DROIT DE PASSAGE | 736 al. 2 CC, 736 CC

TRIBUNAL
CANTONAL
643/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Arrêt du
3 décembre 2010
_____________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Giroud et Creux
Greffier
:
M.               d'Eggis
*****
Art.
736 al. 2 CC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
F.D.________
,
à Nyon, défenderesse, contre le jugement rendu le 22 juin 2010 par le Président du Tribunal
civil de l'arrondissement de La Côte dans la cause divisant la recourante d’avec
S.________
SA
, à Nyon, demanderesse.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
En fait :
A.
Par jugement du 22 juin 2010, dont la motivation a été expédiée le 31 août 2010
pour notification, le Président du Tribunal civil de l'arrondissement de La Côte a ordonné
au registre foncier de Nyon de radier la servitude de passage ID.2004/007862 intitulée « droit
d’accès aux combles » grevant l’immeuble no 450 de la commune de Nyon en faveur
de l’immeuble no 423 de la commune de Nyon (I), dit que la demanderesse S.________ SA doit payer
à la défenderesse F.D.________ la somme de 50'000 fr. à titre d’indemnité équitable
(II), arrêté les frais de justice pour chaque partie (III) et les dépens en faveur de
la demanderesse, par 6'900 fr. (IV), enfin rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (V).
L'état de fait de ce jugement expose notamment ce qui suit :
1.
a)
La demanderesse S.________ SA a pour but social
les opérations immobilières, la location, la gérance, le courtage, l'expertise et l'échange
d'immeubles bâtis ou non bâtis, ainsi que toute activité fiduciaire.
Depuis le 22 mars 2007, la demanderesse est propriétaire de l'immeuble no 450 de la commune de Nyon,
sis rue [...], supportant un bâtiment no 107 d'une surface de 69 m2 affecté à l'habitation
avec affectation mixte (café), grevé depuis le 20 août 1979 de la servitude suivante :
"Passage: Droit d'accès aux combles, ID.2004/007862 en faveur de Nyon/423".
b)
Les défendeurs F.D.________ et feu F.D.________ ont été, depuis le 8 décembre 2004,
copropriétaires, chacun pour une demie, de la parcelle no 423 de la commune de Nyon, sise rue [...],
supportant un bâtiment d'habitation no 108 d'une surface de 67m2, au bénéfice de la servitude
suivante : "Passage: Droit d'accès aux combles, ID.2004/007862 à la charge de Nyon/450".
2.
Le bâtiment 107 sis sur la parcelle no 450 de la demanderesse fait l'angle entre la rue [...], la
rue [...] et la rue [...]. L'entrée se situe sur la rue [...].
Quant au bâtiment 108 sis sur la parcelle no 423 des défendeurs, il donne au sud sur la rue
[...] et au nord sur la rue [...]. La porte d'entrée est située sur la rue [...] en haut d'un
petit escalier qui relie le trottoir au rez-de-chaussée du bâtiment.
Les deux bâtiments précités sont contigus et séparés par un mur mitoyen. A cet
sujet, le 22 septembre 2006, le géomètre G.________ de la société G.________ SA à
Nyon a adressé à R.________ un courrier libellé notamment comme suit :
"Concerne:
Contrôle de la position du mur séparant les parcelles n° 423 et n°450
Monsieur,
Pour
faire suite à votre demande, nous avons mesuré la position du mur qui sépare l'habitation
n° 107 sur la parcelle n°450 avec celle de l'habitation n° 108 sise sur parcelle n°
423.
Après
des relevés intérieurs de votre habitation et des relevés sur la façade extérieure
qui ressort en toiture, nous avons pu constater que ce mur est mitoyen. Aussi la limite de propriété
entre les deux parcelles passe à l'intérieur de ce mur, et correspond ainsi aux informations
du plan cadastral qui précise que la limite suit un mur mitoyen."
3.
Le bâtiment 107 de la demanderesse est composé de quatre étages occupés successivement
par un café-restaurant au rez-de-chaussée et trois appartements indépendants. Il comprend
en outre des combles. L'on accède aux différents étages de cet immeuble par une cage d'escaliers
relativement large par rapport  à la taille de l'immeuble qui monte jusqu'au troisième
étage.
Autrefois, l'immeuble 108 de la défenderesse comprenait un appartement indépendant au rez-de-chaussée,
un appartement sur deux niveaux (1er et 2ème étages) et des combles. Une cage d'escalier permettait
d'accéder au premier niveau de l'appartement en duplex. Le second niveau de l'appartement en duplex
était relié au premier par un escalier interne. Quant aux combles, elles étaient sans
liaison avec les autres étages de l'immeuble, de sorte qu'il n'était pas possible d'y accéder
par l'intérieur de l'immeuble 108.
4.
Une servitude grevant la parcelle no 450 au bénéfice de la parcelle no 423 a été
constituée le 20 août 1979. L'état de réinscription contient notamment les indications
suivantes : "Droits à inscrire: ACCES AUX COMBLES -
Exercice: cette servitude s'exercera par l'escalier du bâtiment no 107 d'ass. Incendie donnant sur
la rue des Moulins et grimpant jusqu'aux combles dudit bâtiment où une ouverture a été
faite dans le mur mitoyen avec le bâtiment no 108 d'ass. Incendie qui permet d'accéder aux
combles dudit bâtiment no 108 d'ass. Inc.".
Une porte d'accès sise dans le mur mitoyen séparant les bâtiments 107 et 108 permettait
d'exercer dite servitude.
5.
Dans le courant de l'année 2005, la défenderesse et son époux ont projeté de transformer
le bâtiment 108 de leur parcelle. La demande de permis de construire décrivait l'ouvrage comme
il suit : "Modification toiture, création de jours pour combles habitables".
Ces travaux ont fait l'objet d'une enquête publique du 27 mai 2005 au 16 juin 2005. Ils étaient
achevés au jour de l'audience de jugement.
6.
L'audience de jugement a eu lieu sur les parcelles des parties, à Nyon, en présence des parties,
assistées de leurs conseils. Lors de l'inspection locale, il a été constaté ce qui
suit.
L'appartement au rez-de-chaussée du bâtiment 108 est actuellement loué à un tiers.
Suite aux travaux de transformation réalisés sur le bâtiment 108, l'appartement sur deux
niveaux (1er et 2ème étages) est désormais relié aux combles par un escalier en colimaçon
interne relativement étroit. L'appartement sur deux niveaux et les combles sont aujourd'hui occupés
par la défenderesse.
Les combles de l'immeuble 108 renferment un lit mezzanine, un coin salon, un jacuzzi et une cuisine,
mais pas d'installations sanitaires.
La porte d'accès dans le mur mitoyen séparant les bâtiments 107 et 108 est toujours existante.
Son passage n'est toutefois pas praticable étant donné que, du côté de l'immeuble
108, la porte donne dorénavant sur le vide, à hauteur du nouvel escalier en colimaçon,
le plancher ayant été démoli à cet endroit.
Quatre témoins ont été entendus sur place:
-
Le témoin fille D.________, née en 1978, fille de la défenderesse, a déclaré
que l'acquisition de la parcelle 423 par ses parents en 2004 avait été motivée par le
fait que l'immeuble pourrait un jour être partagé entre leurs trois enfants. Elle a toutefois
ajouté que la question du partage et de l'attribution des combles à l'un des trois enfants
ne se poserait certainement pas tant que sa mère serait encore en vie. Lors de sa première
visite de l'immeuble, fille D.________ a constaté que les combles disposaient de fenêtres,
de luminaires et d'un réchaud, mais pas de lit, ni de sanitaires. Selon le témoin, l'ancien
propriétaire de l'immeuble, P.________, devait utiliser les combles comme entrepôt. S'agissant
des travaux de transformation de l'immeuble, fille D.________ a déclaré qu'ils avaient été
réalisés afin que ses parents puissent profiter de l'espace que constituent les combles. Enfin,
elle a indiqué qu'un déménagement des combles par l'intérieur de l'immeuble 108 serait
inenvisageable au vu de l'étroitesse de l'escalier en colimaçon.
-
Le témoin R.________ a déclaré qu'antérieurement aux travaux effectués sur l'immeuble
108, les combles s'apparentaient à une chambre de bonne munie d'un petit radiateur. Selon lui, la
servitude litigieuse a été utilisée par les défendeurs uniquement durant les travaux
de transformation. Le témoin a en outre indiqué que la demanderesse souhaite relier les 2ème
et 3ème étages de l'immeuble 107 en intégrant la cage d'escalier, qui occupe un volume
considérable et réduit d'autant la surface habitable de l'immeuble.
-
Le témoin N.________, notaire à Nyon, a déclaré avoir préparé l'acte d'achat
de l'immeuble 108 lors de son acquisition par les défendeurs. Il avait alors informé ceux-ci
de l'existence de la servitude et leur avait expliqué qu'il fallait passer par chez les voisins
pour accéder aux combles. A cette époque, la défenderesse et son mari lui avaient par
ailleurs indiqué qu'ils souhaitaient aménager les combles en appartement.
-
Le témoin T.________ a indiqué s'être occupé des travaux de transformation de l'immeuble
108. Avant ceux-ci, l'accès aux combles ne pouvait se faire que par l'immeuble 107, étant donné
qu'il n'y avait aucune liaison interne à l'immeuble 108. Le témoin a en outre déclaré
qu'à une certaine époque, les combles de l'immeuble 108 avaient servi, pour partie, de chambre
à la fille de l'ancienne propriétaire de la parcelle 450, et, pour le reste, de grenier. T.________
a encore indiqué que lors du déménagement de l'ancien propriétaire de la parcelle
423, P.________, tous les objets qui se trouvaient alors dans les combles avaient été descendus
par l'escalier de l'immeuble 107.
-
le témoin P.________, ancien propriétaire de la parcelle 423, a déclaré que les combles
de l'immeuble 108, où avait jadis habité la fille de l'ancienne propriétaire de la parcelle
450, ne disposaient pas de commodités mais avaient une fenêtre et deux vasistas. Il a ajouté
qu'à cette époque, il fallait passer par l'immeuble 107 pour accéder aux combles, dont
il n'a pour sa part fait usage que comme entrepôt. Le témoin a encore indiqué que la servitude
d'accès aux combles a été constituée au moment où il a fait l'acquisition de
la parcelle 423. Il avait alors laissé pendant un certain temps la jouissance des combles à
la fille de l'ancienne propriétaire de la parcelle 450. Enfin, P.________ a déclaré que
c'est lui qui a fait mettre la porte métallique séparant les immeubles 107 et 108.
7.
La demanderesse a ouvert action contre feu F.D.________ et F.D.________ par demande du 8 novembre 2007,
en prenant, sous suite de frais et dépens, les conclusions suivantes :
"I.
La servitude d'accès aux combles no 168'690 du registre foncier de Nyon grevant la parcelle no 450
en faveur de la parcelle no 423 est éteinte.
II.              Ordre est donné
au Conservateur du Registre foncier de Nyon de radier sans délai la servitude citée au chiffre
I ci-dessus, sans indemnité.
Subsidiairement:
III.              La servitude d'accès
aux combles no 168'690 du registre foncier de Nyon grevant la parcelle no 450 en faveur de la parcelle
no 423 est supprimée.
IV.              Ordre est donné
au Conservateur du Registre foncier de Nyon de radier sans délai la servitude citée au chiffre
III ci-dessus, en contrepartie de quoi la demanderesse versera aux défendeurs une indemnité
que justice dira "
Par réponse du 30 avril 2009, les défendeurs ont conclu, avec suite de frais et dépens,
au rejet des conclusions, tant principales que subsidiaires, prises dans la demande du 8 novembre 2007.
feu F.D.________ est décédé le [...] juin 2009 à Nice (France). Le 20 juillet 2009,
l'instance a été suspendue en application de l'art. 63 al. 1 CPC. Le 6 avril 2010, le conseil
de F.D.________ a adressé au Président de céans un acte de notoriété daté
du 3 février 2010 confirmant que F.D.________ est l'unique héritière d'feu F.D.________.
L'instance a été reprise le 20 avril 2010.
En droit, le premier juge a considéré en bref qu'en 1979, une servitude de passage avait été
créée en faveur de la parcelle 423 lors de son acquisition par P.________ afin de permettre
d'accéder aux combles de l'immeuble 108 sis sur la parcelle 423; en effet, à cette époque,
les combles de l'immeuble 108 étaient sans liaison avec les autres étages de l'immeuble, l'unique
façon d'y accéder étant de passer par l'escalier de l'immeuble 107 sis sur la parcelle
450. A partir de 2005, les travaux de transformation réalisés par la défenderesse et son
époux avaient permis de relier les combles au deuxième étage de l'immeuble 108 par un
escalier en colimaçon, si bien que la défenderesse était en mesure d'accéder aux
combles par l'intérieur de son immeuble sans avoir à emprunter les escaliers de l'immeuble
107. Du reste, l'entrée par l'escalier du bâtiment 107 était devenue impraticable faute
de plancher derrière la porte du mur mitoyen du côté de l'immeuble 108; cependant, l'escalier
en colimaçon reliant les combles au 2ème étage de l'immeuble 108 est particulièrement
exigu, de sorte qu'il paraît difficile, voire impossible de descendre ou de monter des meubles par
ce passage. Le magistrat en a déduit que, si l'intérêt à la servitude litigieuse
n'avait pas totalement disparu pour le fonds dominant, il avait été considérablement réduit
par les travaux de transformation de l'immeuble 108.
Le premier juge a relevé que la servitude litigieuse faisait obstacle aux travaux envisagés
par la demanderesse pour valoriser son immeuble, à savoir relier les 2ème et 3ème étages
en intégrant la cage d'escalier qui occupe un volume significatif et réduit d'autant la surface
habitable de l'immeuble. Dès lors, le maintien de la servitude était disproportionné par
rapport aux charges imposées à la parcelle 450, qui ne pouvait être utilisée de façon
rationnelle.
Enfin, le président a exposé qu'il n'était pas établi que l'utilité de la servitude
pourrait renaître dans un avenir prévisible. En effet, il était difficilement concevable
que le 2ème étage de l'immeuble puisse être transformé en appartement indépendant,
dans la mesure où l'escalier depuis la porte d'entrée s'arrêtait au 1er étage. En
outre, fille D.________, fille de la défenderesse, avait déclaré qu'une division de l'immeuble
ne devrait pas être envisagée avant le décès de sa mère. Enfin et surtout, les
travaux de transformation entrepris cinq ans auparavant étaient en opposition avec le projet allégué
de relier les combles avec le reste de l'immeuble. En conséquence, le premier juge a retenu qu'il
n'existait pas de probabilité concrète d'un nouvel usage de la servitude litigieuse conforme
à son but initial dans un avenir prévisible. Il a donc ordonné la radiation de la servitude
litigieuse, moyennant paiement d'une indemnité équitable de 50'000 francs.
B.
Par acte du 13 septembre 2010, F.D.________ a
recouru contre ce jugement en concluant à la réforme en ce sens que la demande est rejetée,
subsidiairement à l’annulation, très subsidiairement que S.________ SA doit lui payer
une indemnité substantiellement plus importante que 50'000 fr. à fixer à dire de justice
et que la radiation de la servitude au registre foncier est subordonnée au paiement préalable
de cette indemnité. Par mémoire du 12 novembre 2010, elle a exposé ses moyens.
En droit
:
1.
Les art. 444, 445 et 451 ch. 3 CPC-VD (Code de procédure civile du 14 décembre 1966; RSV 270.11)
ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme contre un jugement principal rendu par
un président de tribunal d'arrondissement.
2.
La recourante conclut subsidiairement à l'annulation et invoque la violation de son droit d'être
entendue, eu égard à un défaut de motivation relatif au montant de l’indemnité
qui lui a été allouée.
Le droit d'être entendu découlant de l'art. 29 al. 2 Cst (Constitution fédérale du
18 avril 1999; RS 101) comprend, en particulier, le droit pour le justiciable de s'expliquer avant qu'une
décision ne soit prise à son détriment, celui d'apporter des preuves quant aux faits de
nature à influer sur le sort de la décision, celui de participer à l'administration des
preuves, d'en prendre connaissance et de se déterminer à leur propos (ATF 133 I 270 c. 3.1,
ATF 129 II 497 c. 2.2). Il s'agit d'une prescription de nature formelle dont la violation entraîne
l'annulation de la décision sans qu'il soit nécessaire d'examiner le bien-fondé du recours
sur le fond (ATF 126 V 19 c. 2d/bb; ATF 126 V 130 c. 2b et références). Toutefois, l'annulation
peut être évitée lorsque l'autorité de recours dispose d'un plein pouvoir d'examen,
lui permettant de réparer le vice en deuxième instance (ATF 126 V 130 précité) ou
lorsque l'informalité n'est pas de nature à influer sur le jugement (TF 5P.345/2005 du 23 décembre
2005 c. 4.2.2; ATF 109 Ia 217 c. 5b).
La violation du droit d'être entendu relève du grief de l'art. 444 al. 1 ch. 3 CPC-VD (Poudret/Haldy/Tappy,
Procédure civile vaudoise, 3ème éd., 2002, n. 15 ad art. 444 CPC-VD, p. 656). Ce moyen
est subsidiaire au recours en réforme en ce sens qu'il n'est recevable que lorsque le recours en
réforme n'est pas ouvert ou lorsque l'informalité ne peut être corrigée dans le cadre
de ce recours (Poudret/Haldy/ Tappy, op. cit., n. 14 ad art. 444 CPC-VD, p. 655-656 et références).
En l'espèce, vu le libre pouvoir d'examen en fait et en droit conféré à la Chambre
des recours par l'art. 452 CPC-VD, une éventuelle violation du droit de la recourante d’obtenir
des motifs sur le point particulier du montant de l’indemnité pourra être corrigée
dans le cadre du recours en réforme. Ce moyen est en conséquence irrecevable en nullité.
Il convient dès lors d'examiner le recours en réforme.
3.
Saisie d'un recours en réforme contre un jugement principal rendu par un président de tribunal
d'arrondissement, la Chambre des recours revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452 al.
2 CPC-VD). Les parties ne peuvent toutefois articuler des faits nouveaux, sous réserve de ceux qui
résultent du dossier et qui auraient dû être retenus ou de ceux pouvant résulter
d'une instruction complémentaire selon l'article 456a CPC-VD (art. 452 al. 1 ter CPC-VD).
Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur la base du dossier, sans réadministration
des preuves déjà administrées en première instance. Il développe donc son raisonnement
juridique après avoir vérifié la conformité de l'état de fait du jugement aux
preuves figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété
au moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
En l'espèce, l'état de fait du jugement est conforme aux pièces du dossier et aux autres
preuves administrées. Il convient toutefois de le compléter comme il suit :
-
Les marches de l’escalier
tournant reliant le deuxième étage et les combles ont été réalisées en
chêne massif de 4 centimètres d’épaisseur, tout comme celles de l’escalier
droit reliant les combles à la mezzanine (pièce 9);
-
Le faîte du toit
a été rehaussé et des jours ont été créés (pièce requise);
-
Les deux marches de l’escalier
en maçonnerie permettant d’accéder aux combles depuis la parcelle 450 ont été
supprimées (pièces 7 et 9);
-
La demande de permis de
construire a indiqué que la surface de plancher consacrée au logement serait augmentée
de 201 m2 à 268 m2 et qu’après travaux, le nombre de logements s’élèverait
à deux, l’un de trois pièces et l’autre de 6 pièces ou plus;
-
Le volume des combles
est désigné dans les plans d’enquête comme un « espace fitness jardin
d’hiver »;
-
Les trois enfants de la
recourante vivent en France (acte de notoriété produit le 31 mars 2010 par le conseil de celle-ci).
S’agissant toujours des faits, la recourante relève à juste titre qu’en page 11
du jugement, c’est à tort qu’a été discutée l’hypothèse de
la réalisation d’un appartement indépendant au deuxième étage, puisque la recourante
a seulement déclaré qu’outre les logements occupant l’un le rez-de-chaussée,
l’autre le premier et le deuxième étages, elle entendait créer un troisième
logement dans les combles. Il faut aussi préciser avec la recourante (ad jugement, p. 6) que, si
les combles ne comprennent pas de WC, une douche y a été réalisée (pièce 9 et
pièce requise). Il n’est cependant pas nécessaire de procéder à une inspection
locale, comme requis par la recourante afin de faire constater qu’un WC pourrait être réalisé
dans les combles ou que le chauffe-eau se trouvant dans ceux-ci ne pourrait pas être remplacé
en passant par l’escalier étroit, cela pour les motifs qui seront exposés ci-dessous.
Pour le reste, rien ne permet de tenir pour établis les éléments qui auraient fait l’objet
d’interventions orales lors de l’inspection locale ou de déclarations de témoins
mais dont la recourante n’a pas requis qu’ils soient consignés au procès-verbal.
4.
Selon l’art. 736
al. 2 CC, le propriétaire grevé peut exiger la libération totale ou partielle d’une
servitude qui ne conserve qu’une utilité réduite, hors de proportion avec les charges
imposées au fonds servant.
a)
D'après la jurisprudence, l'utilité pour le fonds dominant se définit par l'intérêt
du propriétaire de ce fonds à exercer la servitude conformément à son objet et à
son contenu. A cet égard, il faut tenir compte du principe de l'identité de la servitude qui
veut qu'un tel droit ne peut être maintenu dans un autre but que celui pour lequel il a été
constitué. Il convient ainsi de rechercher si l'usage de la servitude présente encore pour
le propriétaire du fonds dominant, respectivement pour le titulaire de la servitude, un intérêt
conforme à son but initial (ATF 130 III 554 c. 2; ATF 121 III 52 c. 2a; ATF 114 II 426 c. 2a; TF
5C.126/2004 du 21 octobre 2004 c. 2.2 publié in Revue du notariat et du registre foncier [RNRF]
2005 p. 307).
Après avoir pendant longtemps limité l'application de l'art. 736 al. 2 CC aux cas où la
disproportion au sens de cette disposition résultait d'une diminution de l'intérêt du
propriétaire du fonds dominant au maintien de la servitude, le Tribunal fédéral a modifié
sa jurisprudence en 1981. Il a considéré qu'une libération contre dédommagement selon
l'art. 736 al. 2 CC entrait aussi en considération lorsque la charge imposée par la servitude
au propriétaire du fonds servant s'était à ce point accrue, depuis la constitution de
cette dernière, que l'intérêt du propriétaire du fonds dominant au maintien de la
servitude était devenu proportionnellement ténu, pour autant que l'aggravation de la charge
ne fût pas imputable au propriétaire du fonds servant lui-même (ATF 107 II 331 c. 4; cf.
dans ce sens déjà ATF 43 II 29 c. 2 p. 37/38, JT 1918 I 13). L'exercice d'une servitude ne
doit par exemple pas avoir pour effet prohibitif secondaire (Sperrwirkung) d'empêcher le propriétaire
grevé de construire (Argul Grossrieder, Comment se débarrasser d'une servitude foncière
qui gêne un projet de construction ?, in DC 3/2005 pp. 108 ss, sp. 109).
b)
Le défaut d'utilité lors de la demande de radiation ne conduit cependant pas dans tous les
cas à la radiation. Il faut en effet tenir compte du fait que l'intérêt à un usage
conforme au but initial de la servitude peut renaître dans un avenir prévisible (ATF 130 III
393 c. 5.1 et les références citées; ATF 89 II 370 c. 3; TF 5C.126/2004 du 21 octobre
2004 c. 2.5 publié in RNRF 2005 p. 307; Steinauer, Les droits réels, t. II, 3e éd., 2002,
n. 2268). Une possibilité purement théorique d'un changement futur de circonstances est insuffisante
à justifier le maintien de l'inscription de la servitude; il faut au contraire que la renaissance
de l'intérêt présente une certaine probabilité concrète (ATF 130 III 393 c.
5.1 et les références; Liver, Commentaire zurichois, 1968, n. 65 ad art. 736 CC).
c)
Conformément à la règle générale de l'art. 8 CC, il incombe au propriétaire
du fonds grevé, qui demande la libération judiciaire de la servitude parce qu'elle a perdu
toute utilité pour le fonds dominant, de prouver les faits à l'appui de sa thèse (fait
destructeur; cf. Deschenaux, Le titre préliminaire du Code civil in Traité de droit civil suisse,
tome II/I, 1969, p. 240). Il doit alléguer et prouver que le propriétaire du fonds dominant
n'a plus d'intérêt à exercer la servitude, notamment parce qu'il ne peut plus le faire
conformément au but initial qui a disparu. Comme le demandeur doit apporter la preuve d'un fait
négatif - l'absence de tout intérêt -, réalisé en la personne de la partie défenderesse,
les règles de la bonne foi (art. 2 CC) obligent celle-ci à coopérer à la procédure
probatoire (ATF 119 II 305 c. 1b/aa; ATF 106 II 29 c. 2 et les arrêts cités; TF 5C.13/2007
du 2 août 2007 c. 6.1 reproduit in SJ 2008 I p. 125). Cette obligation ne touche cependant pas au
fardeau de la preuve et n'implique nullement un renversement de celui-ci (ATF 119 II 305 c. 1b/aa; 106
II 29 c. 2; TF 5D_63/2009 du 23 juillet 2009 c. 3.3 avec de nombreuses références).
d)
La recourante soutient qu’il n’y avait pas de disproportion à exiger le maintien de
la servitude, comme l'a retenu le premier juge, car elle pourrait vouloir créer dans un avenir prévisible
un logement indépendant dans les combles, auquel on accéderait par l’escalier de l’intimée.
Rien n’indiquerait selon elle que l’intimée entendrait transformer son immeuble et,
de toute manière, ne devant pas être à l’origine des faits ayant créé
une disproportion, la propriétaire du fonds servant ne pourrait pas se prévaloir du besoin
de réaliser de tels travaux. Enfin, dès lors que les combles avaient été occupés
au titre de logement dans le passé, leur transformation par la recourante n’aurait pas aggravé
la charge de la servitude.
e)
On ne saurait suivre la recourante lorsqu’elle affirme que les combles sont destinés à
devenir un logement indépendant pour l’un de ses trois enfants. Un faisceau d’éléments
montre en effet que la transformation de ces combles a été conçue comme un aménagement
durable destiné à agrandir le logement occupant les premier et deuxième étages. Comme
l’a déclaré la fille de la recourante, les travaux de transformation ont été
réalisés afin que ses parents puissent profiter de l’espace que constituent les combles
(jgt, p. 6). Les trois enfants étant domiciliés en France, rien n’indique qu’ils
devraient, au décès de leur mère, occuper chacun un logement dans l’immeuble. Au
dépôt d’une demande de permis de construire, il a été indiqué que cet
immeuble comprendrait deux logements, la surface de l’un d’eux étant augmentée
de quelque 60 m2. La transformation a impliqué de pratiquer une ouverture dans le plafond du deuxième
étage, dans laquelle un escalier en bois massif a été aménagé. L’ancienne
porte d’accès par l’escalier situé dans l’immeuble de l’intimée
a été condamnée et deux marches en maçonnerie ont été supprimées.
Il s'agit de travaux d’importance et non aisément réversibles. Le volume des combles
est désigné dans les plans comme un « espace fitness jardin d’hiver », un jaccuzzi
y a été installé et il n’y a pas de WC. On déduit de ce qui précède
que le besoin de la recourante de disposer d’un accès par l’immeuble de l’intimée
est désormais extrêmement ténu, dès lors qu’il ne serait exercé que dans
une hypothèse très peu probable au vu des aménagements réalisés. Quant à
la nécessité de disposer de l’accès litigieux pour le transport de meubles ou d’un
chauffe-eau, elle n’est pas établie, dès lors que la recourante elle-même a condamné
l’ancienne porte d’accès en supprimant deux marches en maçonnerie et en plaçant
devant elle un nouvel escalier et que les nouveaux escaliers intérieurs, même étroits,
sont praticables.
Par comparaison, la servitude représente une lourde charge pour l’intimée, car elle empêche
d'importants travaux de transformation et de mise en valeur de son bâtiment. Selon le témoin
R.________, l'intimée souhaite relier les 2ème et 3ème étages de l'immeuble 107 en
intégrant la cage d’escalier qui occupe un volume considérable et réduit d'autant
la surface habitable de l'immeuble. Le premier juge a retenu cette déposition (jgt p. 11) et la
recourante n'apporte aucun élément permettant d'exclure l'existence d'un tel projet, qui apparaît
au contraire conforme à une exploitation rationnelle des lieux par l'intimée, laquelle est
au surplus une entreprise active dans le domaine de l'immobilier. Comme il existe notoirement une forte
demande de logements à Nyon, où le prix du mètre carré est très élevé,
la servitude représente désormais une restriction importante à la propriété
du fonds grevé, sans que l'on puisse imputer au propriétaire du fonds servant d'être à
l'origine des faits constitutifs de la disproportion.
Cela étant, le premier juge a considéré à juste titre qu’il existait une disproportion
entre l’utilité résiduelle de la servitude pour la recourante et la charge qu’elle
représentait pour l’intimée, de sorte qu’une libération devait intervenir
au sens de l’art. 736 al. 2 CC.
5.
a)
La recourante conteste à titre subsidiaire le montant de l’indemnité fixé à
50'000 fr. par le premier juge en faisant valoir que seule une expertise immobilière aurait permis
de chiffrer la perte financière provoquée par la suppression de la servitude.
b)
Les
textes allemand et italien de l'art. 736 al. 2 CC précisent que la libération d'une servitude
ne peut intervenir que contre indemnité («gegen Entschädigung», «mediante indennità»),
précision qui a disparu par inadvertance dans le texte français (cf. Piotet, op. cit., p. 61;
Liver, op. cit., n. 181 ad art. 736 CC et les références citées).
L’indemnité de l’art. 736 al. 2 CC correspond au préjudice de fortune causé
au propriétaire du fonds dominant, eu égard à la diminution de la valeur vénale de
celui-ci (ATF 102 Ib 173 ; Commentaire bâlois, n. 19 ad art. 736 CC). La libération d’une
servitude, au sens de l’art. 736 al. 2 CC, est une sorte d’expropriation privée (cf.
Steinauer, Les droits réels, t. II, n. 2276, p. 325 ; P. Piotet, Traité de droit privé
suisse, V/3, p. 61; Argul Grossrieder, Les causes d’extinction des servitudes foncières, thèse
Fribourg 2005, n. 539, p. 168). L’indemnisation du propriétaire du fonds dominant doit se
faire selon les règles relatives à la fixation de l’indemnité d’expropriation
applicables par analogie (cf. Steinauer, ibidem ; Liver, Commentaire zurichois, n. 181 ad art. 736, p.
358; Argul Grossrieder, ibidem; ATF 102 Ib 173 c. 2). Celle-ci correspond à la moins-value que subit
le fonds dominant du fait de l’extinction (ou de l’expropriation) de la servitude. Calculée
selon la théorie de la différence, celle-ci s’obtient en comparant la valeur vénale
du fonds dominant avec et sans la servitude en cause (cf. Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,
thèse Zurich 1966, p. 102 ; cf. également ATF 121 II 436, JT 1996 I 425, 433 ; ATF 73 II 35).
c)
En l’espèce, dans leurs écritures respectives, l'intimée – qui ne s’opposait
pas, cas échéant, au principe d’une indemnité (cf. all. 38) - avait conclu principalement
à l’extinction de la servitude sans indemnité, subsidiairement à sa suppression
contre indemnité, tandis que la recourante avait conclu au rejet des conclusions tant principales
que subsidiaires de la demande. Le premier juge s’est contenté de fixer un montant de 50'000
fr. à titre d’ « indemnité équitable correspondant à la perte de l’intérêt
que représente encore la servitude pour la défenderesse » (cf. jugement, c. 3 in fine,
p.11).
S’il s’était agi, comme en cas d’expropriation, de déterminer la diminution
de patrimoine provoquée par la suppression d’une servitude présentant un intérêt
intact, il aurait appartenu au président statuant selon les règles de la procédure accélérée
de faire porter l’instruction sur cet élément de fait et d’ordonner toute preuve
nécessaire, même si celle-ci n’était pas offerte par les parties (cf. Poudret/Haldy/Tappy,
Procédure civile vaudoise, 3ème éd., 2002, n. ad art. 339a al. 3 et ad art. 342 al. 3
CPC-VD; Muller, in JT 2002 III 110 ss, sp. pp. 129-130). La question de la diminution de valeur d’un
immeuble étant de nature technique, seul un expert aurait été en mesure d’évaluer
la perte financière engendrée par la suppression de la servitude pour le propriétaire
du fonds dominant (cf. ATF 73 II 35, d’où il ressort qu’une indemnité pour la suppression
illicite d’une servitude de passage a été fixée sur la base d’une expertise).
Il faut toutefois prendre en considération le fait qu’en cas de perte de tout intérêt
à la servitude pour le fonds dominant, aucune indemnité n’est due. Lorsque, comme en
l’espèce, seul un intérêt ténu subsiste, insuffisant pour justifier le maintien
de la servitude, l’indemnité destinée à couvrir l’atteinte subie en raison
de la suppression de la servitude peut être fixée par appréciation, le juge ayant égard
aux circonstances (Petitpierre, in Commentaire bâlois, n. 18 ad art. 736 CC). Il tiendra compte
de l’atteinte au patrimoine imposée au propriétaire du fonds dominant, la diminution
de la valeur vénale de celui-ci pouvant être déterminante tout comme aussi à titre
additionnel une perte de fortune de nature personnelle (idem, n. 19). Ce ne sera cependant pas l’entier
de l’atteinte patrimoniale du propriétaire du fonds dominant qui fera l’objet de l’indemnité,
celle-ci devant être réduite dans la mesure où l’intérêt à la servitude
a disparu (idem, n. 20).
En l’espèce, comme on l’a vu, la servitude litigieuse a perdu beaucoup de son intérêt
pour la recourante lorsque celle-ci a réuni l’appartement du deuxième étage et les
combles. A supposer même que l'on tienne compte d'un intérêt à disposer de la faculté,
selon les circonstances de la vie, d’aménager un logement distinct dans les combles, auquel
accéder par le biais de cette servitude, il faudrait, pour quantifier cet intérêt résiduel,
comparer l’état du patrimoine de la recourante selon qu’elle a la faculté de réaliser
un logement distinct dans les combles ou qu’elle en est privée. Il s’agit ainsi de comparer
la valeur du logement actuel, à savoir l’appartement du deuxième étage agrandi par
les combles, et celle de deux logements distincts, à savoir l’appartement occupant le deuxième
étage et un appartement à créer le cas échéant dans les combles. Or, d’un
point de vue économique, la surface de plancher à disposition pour une occupation à titre
de propriétaire, une vente ou une location demeure la même. On peut ainsi considérer,
compte tenu du fait que chaque mètre carré au centre de Nyon est extrêmement recherché
et d’un prix élevé, que la valeur de l’appartement du deuxième étage
aménagé en duplex comme actuellement est la même que celle de deux logements particuliers,
l’un au deuxième étage, l’autre dans les combles. On ne voit donc pas que la création
de ces deux logements serait susceptible de procurer un avantage pécuniaire substantiel, ce d’autant
moins qu’elle impliquerait d’investir le coût de travaux importants (fermeture de l’ouverture
dans le plafond du deuxième étage, reconstitution de l’escalier d’accès aux
combles et installation de WC). On peut ainsi se demander si l’indemnité de 50'000 fr. fixée
par le premier juge se justifiait. La question peut cependant demeurer indécise, puisque l’intimée
ne l’a pas contestée et qu’elle profite à la recourante.
6.
En définitive, le
recours doit être rejeté, en application de l'art. 465 al. 1 CPC, et le jugement confirmé.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à 1'300 francs (art.
232 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 4 décembre 1984; RSV 270.11.5]).
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 465 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance de la recourante F.D.________ sont arrêtés à 1'300
fr. (mille trois cents francs).
IV.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
3 décembre 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Jean-Claude Perroud (pour F.D.________),
‑
Me Thibault Blanchard (pour S.________ SA).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Président du Tribunal civil de l'arrondissement de La Côte.
Le greffier :