vd_findinfo · HC / 2021 / 805 · 2021-12-20 · fr

NOTAIRE, ACTION EN RESPONSABILITÉ, DOMMAGE, LIEN DE CAUSALITÉ, AVOCAT, HONORAIRES | 41 CO, 44 CO, 107 LNo, 108 LNo

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 20.12.2021 HC / 2021 / 805

TRIBUNAL
CANTONAL
PT19.000939-210295
594
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
20 décembre 2021
__________________
Composition
:               Mme
GIROUD
WALTHER
, présidente
M.
Hack  et Mme Cherpillod, juges
Greffière
:              Mme
Juillerat Riedi
*****
Art.
41 et 44 CO ; 39 al. 2, 107 et 108 al. 3 LNo
Statuant sur l’appel interjeté par
B.________
,
à [...], demandeur, contre le jugement rendu le 19 octobre 2020 par la Chambre patrimoniale cantonale
dans la cause divisant l’appelante d’avec
K.________
et
T.________
,
tous deux à [...], défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 19 octobre 2020, dont les considérants ont été adressés pour notification
aux parties le 8 février 2021, la Chambre patrimoniale cantonale a dit que
les
défendeurs K.________ et T.________ verseraient, solidairement entre eux, à la demanderesse
B.________ la somme de 70'980 fr. avec intérêt à 5 % l'an dès le 16 mars 2018, sous
déduction du montant de 60'000 fr. d’ores et déjà versé, valeur au 29 novembre
2017 (I), a mis les frais judiciaires, arrêtés à 9'950 fr., à la charge de chacune
des parties par 4’975 fr. (Il), a dit que les défendeurs, solidairement entre eux, rembourseraient
à la demanderesse 4'825 fr. versés à titre d'avance de frais (III), ainsi que 600 fr.
versés à titre de frais de la procédure de conciliation (IV), a compensé les dépens
(V) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VI).
En droit, les premiers juges, en se référant aux art. 107 al. 1 et 3 LNo (loi sur le notariat
du 29 juin 2004 ; BLV 178.11) et aux art. 41 ss CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ;
RS 220) pour le surplus, ont tout d’abord admis le principe même de la responsabilité
civile du défendeur K.________, qui avait instrumenté un acte notarié octroyant à
la demanderesse un droit d’emption jugé non valable par le Tribunal fédéral. Ce
principe de la responsabilité n’était d’ailleurs pas remis en question, les défendeurs
contestant uniquement le montant réclamé par la demanderesse à titre de réparation
du dommage causé. Les premiers juges ont par ailleurs refusé d’admettre l’existence
d’une faute concomitante des parties aux contrats - soit la demanderesse et l’ancienne Commune
de [...] (ci-après : la commune) - au sens de l’art. de l’art. 44 CO, retenant
à cet égard l’obligation particulière du notaire, prévue à l’art.
39 al. 2 LNo, de s’assurer que les personnes signataires d’un acte aient le pouvoir de le
signer.
Les premiers juges ont ensuite procédé à l’examen de chacun des postes du dommage
allégués par la demanderesse. Ils ont tout d’abord admis les frais judiciaires et les
dépens de 55’324 fr. acquittés par la demanderesse dans le cadre de deux procédures
qui l’avaient opposée à la commune, relevant à cet égard qu’il n’était
pas démontré qu’une procédure d’arbitrage, prévue initialement dans l’acte
notarié litigieux, aurait engendré des frais moins importants. Ils ont par ailleurs retenu
que la procédure tendant à faire reconnaître son droit d’emption n’était
pas vouée à l’échec et ne pouvait pas être considérée comme injustifiée,
reconnaissant ainsi l’existence d’un lien de causalité adéquate entre les frais
liés à cette procédure et l’acte fautif du défendeur K.________. En revanche,
les frais judiciaires et les dépens liés à l’action en libération de dette
ouverte contre la commune - qui avait pour objet la redevance pour le droit de superficie qui perdurait
tant que le droit d’emption ne pouvait pas être exercé - n’étaient pas imputables
au défendeur K.________ et n’étaient ainsi pas en lien de causalité adéquate
avec l’acte fautif de celui-ci. Il en allait de même des frais judiciaires liés à
la procédure en révision engagée auprès du Tribunal fédéral, la demanderesse
ayant échoué à démontrer le bien-fondé de cette action. Ainsi, pour ces postes,
seul un dommage de 45'980 fr. a été considéré comme étant en lien de causalité
avec l’acte fautif.
S’agissant ensuite des propres frais d’avocat de la demanderesse dans ces mêmes procédures,
allégués à hauteur de 58'423 fr. 90, les premiers juges ont considéré que le
détail de ces honoraires n’avait pas été suffisamment exposé pour démontrer
la nécessité et la justification de ce poste.
Comme
les défendeurs avaient fait une offre de procédure de 25'000 fr. dans leur réponse qui
liait la Cour, ces frais ont été admis dans cette mesure.
En ce qui concerne les redevances du droit de superficie payées par la demanderesse en faveur de
la commune pour la période du 1
er
juillet 2013 au 31 décembre 2018, les juges ont reconnu qu’elles n’auraient pas été
dues si le droit d’emption contenu dans l’acte litigieux avait pu être exercé valablement
et les ont ainsi admis en tant que dommage à hauteur de 75'734 fr. 45. Ils ont en revanche nié
tout lien de causalité entre ce dommage et l’acte fautif, considérant que la demanderesse
n’avait pas allégué, ni établi qu’elle n’aurait pas conclu l’acte
notarié en question s’il avait uniquement prévu le droit de superficie, à l’exclusion
du droit d’emption.
S’agissant encore du montant de 24'960 fr. invoqué pour le temps consacré par l’administratrice
de la demanderesse à la défense des intérêts de celle-ci, les premiers juges ont
considéré que si les preuves produites laissaient certes apparaître que l’administratrice
de la demanderesse avait consacré beaucoup de temps aux procédures judiciaires en question,
aucune perte ou gain manqué n’avait été démontré, notamment par une diminution
du chiffre d’affaires. Ils ont ainsi considéré que le montant en question ne constituait
pas un dommage.
Enfin, les premiers juges ont admis que les frais d’expertise privée mise en œuvre par
la demanderesse, établis par pièces pour un montant de 4'212 fr., étaient constitutifs
d’un dommage. Dès lors que cette expertise portait exclusivement sur le dommage qu’aurait
subi la demanderesse si elle n’avait pas pu acquérir la parcelle litigieuse, qu’elle
avait été réalisée à un moment où les pourparlers de cette acquisition
étaient en cours et que la demanderesse avait finalement pu acquérir la parcelle en décembre
2018, les premiers juges ont en revanche nié tout lien de causalité entre ce dommage et la
faute commise.
En définitive, les premiers juges ont reconnu que les défendeurs devaient payer à la demanderesse
un montant de 70'980 fr. avec intérêt à 5% l’an courant dès le lendemain du
dépôt de la requête de conciliation, sous déduction de l’acompte de 60'000
fr. déjà versé, relevant que ce montant correspondait d’ailleurs à celui qui
avait été offert par les défendeurs en procédure.
B.
Par acte du 19 février 2021, B.________ (ci-après :
l’appelante) a interjeté appel contre le jugement précité, en concluant en substance,
avec suite de frais de première et de deuxième instances, à sa réforme en ce sens
que K.________ et T.________ lui versent
184'350
fr. 35 avec intérêts à 5% l’an dès le 16 mars 2018, sous déduction du
montant de 60'000 fr. déjà versé, valeur au 29 novembre 2017.
Dans leur réponse du 12 avril 2021, K.________ et T.________ (ci-après : les intimés)
ont conclu au rejet de l’appel, avec suite de frais et dépens.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
L’acte notarié
instrumenté par K.________
1.
L’appelante est une société anonyme dont le siège est à [...] et dont le but
est le suivant : « services et conseils dans le domaine de la prévoyance professionnelle,
de l'assurance et de la réassurance ».
K.________ a exercé l'activité de notaire dans le canton de Vaud. Il était assuré
en responsabilité civile auprès de T.________.
2.
K.________ a été mandaté afin d'instrumenter un acte authentique entre l’appelante
et la commune.
Il ressort des notes de conversation prises par K.________ à l'occasion d'un entretien téléphonique
avec le syndic de la commune que celle-ci souhaitait la création d'un droit d'emption à l'échéance
d'un délai de cinq ans.
Ensuite de cette conversation, K.________ a établi, le 2 février 2006, un premier projet d'acte,
comprenant un droit d'emption d'une durée de cinq ans. Il a soumis ce projet à l’appelante
et à la commune.
La commune s'est déterminée sur ce projet en apportant une précision quant au prix, lequel
devait s'élever à 274'000 francs.
A la suite de cette détermination, K.________ a établi, le 6 avril 2006, un second projet,
qu'il a communiqué à l’appelante et à la Commune. A réception, la Commune a
indiqué n'avoir aucune remarque à formuler concernant cet acte.
3.
Le 19 juin 2006, K.________ a instrumenté un acte contenant la création d’un droit de
superficie et d’un droit d'emption en faveur de l’appelante.
Cet
acte est notamment libellé comme il suit :
«
1. Signataires
Au
nom de la Commune de [...], son syndic [...] et sa secrétaire municipale [...], tous deux domiciliés
à [...], qui l'engagent valablement et qui agissent en vertu de la pièce suivante :
-
extrait du procès-verbal du Conseil Communal de [...], séance du 3 juillet 2000 annexé
à la minute No [...], présentation [...].
[…]
3.
Droit de superficie
3.1.
Constitution de servitude de superficie
Afin
que la construction propriété de B.________ ne soit pas incorporée au terrain, la superficiante
[ndlr: la Commune] décide de constituer en faveur de la superficiaire [ndr : l’appelante]
une servitude de superficie, conformément aux articles 779 et 779 lettre a à I du Code civil
suisse.
Cette
superficie grève la surface de 4'000 m
2
(quatre mille mètres carrés) de la parcelle 356, soit l'immeuble N° [...] [...]
3.3.
Durée
Ce
droit de superficie est accordé pour une durée de cinquante ans dès la date d'inscription
au Registre foncier.
[...]
3.11.
Redevance
Tant
que durera le droit de superficie, la superficiaire paiera à la superficiante une redevance annuelle
établie à douze mille six cents francs ; dite rente est payable en deux demi-annuités
les 1
er
janvier et 1
er
juillet de chaque année.
Cette
redevance sera due dès la délivrance du permis de construire, la superficiaire prenant ici
l'engagement formel d'entreprendre immédiatement les démarches en vue de son obtention.
La
redevance sera indexée tous les cinq ans sur la base de l'indice suisse des prix à la consommation,
le début de la première période étant fixée à la date d'inscription du
présent acte au Registre foncier.
La
superficiaire consent d'ores et déjà à l'inscription d'une hypothèque légale
en faveur de la superficiante, d'un montant égal à trois annuités, soit trente-sept mille
huit cents francs.
La
présente hypothèque légale est constituée en premier rang. La superficiante consent
à ce que cette hypothèque légale soit postposée en deuxième rang après
une cédule hypothécaire en premier rang de un million quatre cent mille francs (CHF 1'400'000.-)
et qui sera constituée sur le droit distinct et permanent sitôt après la signature des
présentes.
3.12.
Entrée en possession
L'entrée
en possession du terrain grevé a lieu ce jour.
[...]
3.17.
Clause d'arbitrage
Tous
les litiges pouvant résulter de l'interprétation ou l'application du présent contrat seront
soumis à un tribunal arbitral constitué conformément au Concordat suisse de l'arbitrage,
auquel le Canton de Vaud a adhéré le 30 juin 1970.
[...]
3.19.
Droit d'emption
La
superficiante concédera dès le 19 juin 2011 à la superficiaire, qui accepte, un droit
d'emption portant sur le bien-fonds grevé par le droit de superficie objet des présentes.
Ce
droit d'emption sera concédé et accepté aux conditions suivantes :
A.
Le
prix est fixé à soixante-huit francs et cinquante centimes le mètre carré pour la
surface de quatre mille mètres carrés en zone constructible, soit un prix total de
--
DEUX CENT SEPTANTE-QUATRE MILLE FRANCS --
(CHF
274'000.),
montant
qui sera indexé à l'indice suisse des prix à la consommation en se référant
à l'indice de mai 2006 savoir 112.8 (cent douze point huit) (nouvel indice mai 1993 = 100).
B.
Le
présent droit d'emption sera concédé pour une durée de cinq ans dès son inscription
au Registre foncier.
C.
A
l'échéance des cinq ans ci-dessus convenus, la bénéficiaire pourra demander le renouvellement
du présent droit d'emption pour autant qu'elle bénéficie encore, à ce moment, du
droit de superficie ci-dessus.
En
cas de cession du droit de superficie, le droit d'emption devra être cédé simultanément
au nouveau superficiaire.
D.
Le
bénéficiaire pourra exercer le présent droit d'emption en tout temps moyennant un préavis
de trois mois.
E.
Le
présent droit d'emption sera annoté au Registre foncier.
F.
En
cas d'exercice du présent droit d'emption, le bien-fonds vendu sera transféré dans son
état au jour de l'exercice avec tous ses droits et dépendances, parties intégrantes et
accessoires quelconques.
Le
bien-fonds vendu demeurera soumis aux restrictions de la propriété foncière qui découlent
du droit public, notamment à celles qui résulteront du plan d'extension et du règlement
sur la police des constructions en vigueur dans la Commune de [...]. »
L’extrait du procès-verbal du Conseil communal de [...] du 3 juillet 2000 a été
annexé à cet acte authentique. Il a la teneur suivante :
«
Le Conseil communal de [...]Vu le préavis municipal,
Ouï
le rapport de la commission désignée pour étudier cet objet.
Vu
que cet objet a été porté à l'ordre du jour
Décide
Par
32 voix sur 32 de donner l'autorisation à la Municipalité de constituer les droits de superficie
pour les parcelles déjà octroyées et toutes celles à venir dans la zone industrielle
et artisanale de [...] ».
Il ressort du rapport de la commission dont il est question dans ce document qu’un droit d'emption
était envisagé avec une échéance de dix ans.
Entendue en qualité de partie, l'administratrice de l’appelante au moment des faits a déclaré
ne pas avoir vu cet extrait de procès-verbal, malgré le fait qu'il soit annexé à
l'acte de vente.
L’exercice du
droit d’emption par l’appelante
4.
Le 22 octobre 2012, l’appelante a exprimé sa volonté d'exercer son droit d'emption conformément
à l'acte du 19 juin 2006. Elle a renouvelé cette demande les 7 et 26 juin 2013.
Par courrier du 4 juillet 2013, la commune a refusé l'exercice du droit d'emption, estimant que
le délai d'octroi du droit d'emption n'était pas atteint, conformément à sa décision
du 3 juillet 2000. Dans ce courrier, la commune a précisé que, dans ses actes, le notaire n'avait
pas respecté cette décision communale et a indiqué que, si une vente intervenait à
fin 2013, un montant de 30'000 fr. en chiffres ronds devrait être ajouté au prix de vente,
à titre de redevances non perçues entre le 1
er
janvier 2014 et le 30 juin 2016.
L’action judiciaire
tendant à reconnaître le droit d’emption
5.
Par acte du 10 mars 2014, l’appelante a ouvert action à l'encontre de la commune devant la
Chambre patrimoniale cantonale pour demander le transfert de la propriété de la parcelle en
question.
Par courriers des 15 et 16 janvier 2014, les conseils de l’appelante et de la commune sont convenus
que le litige les opposant devant la Chambre patrimoniale cantonale ne relevait pas de la clause arbitrale
prévue à l'art. 3.17 de l'acte du 19 juin 2006.
Par jugement du 16 juin 2015, la Chambre patrimoniale cantonale a reconnu la validité du droit d'emption
tel que défini dans l'acte du 19 juin 2006, ainsi que la validité de l'exercice du droit d'emption
par la demanderesse le 22 octobre 2012 et a ordonné aux parties de procéder à l'exécution
de la vente conformément à l'acte notarié du 19 juin 2006.
6.
Par arrêt du 1
er
mars 2016, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal a rejeté l'appel interjeté par la commune
contre le jugement du 16 juin 2015.
7.
Par arrêt du 11 janvier 2017, le Tribunal fédéral a admis le recours interjeté par
la commune contre l’arrêt précité et a réformé l'arrêt attaqué
en ce sens que la demande déposée par l’appelante a été entièrement rejetée.
Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral a notamment retenu ce qui suit :
«
En l'espèce, le syndic de la commune et sa secrétaire municipale, qui ont comparu devant le
notaire au nom de la recourante, ont agi en vertu de l'extrait du procès-verbal de la séance
du 3 juillet 2000 du Conseil communal, lequel, comme on vient de le voir, permettait seulement à
la Municipalité de constituer des droits de superficie. Ce document étant annexé à
l'acte authentique, l'intimée a pu et dû comprendre que la procuration interne délivrée
par la recourante ne permettait pas la constitution en sa faveur d'un droit d'emption.
En
signant les clauses de l'acte notarié portant constitution d'un droit d'emption, les représentants
de la commune ont excédé leurs pouvoirs (internes).
Le
pacte d'emption passé le 19 juin 2006 ne déploie en conséquence aucun effet obligatoire
pour la représentée (la commune recourante), car les pouvoirs qu'elle avait octroyés à
ses représentants ne couvraient pas l'acte conclu en son nom.
La
recourante n'a pas ratifié l'acte accompli sans pouvoirs, puisque lorsque l'intimée a manifesté
le 22 octobre 2012 sa volonté d'exercer le droit d'emption, la Municipalité de la commune,
par pli du 4 juillet 2013, a refusé de lui vendre la parcelle au prix convenu dans l'acte authentique.
Dès
l'instant où il n'y a pas eu in casu de communication de pouvoirs externes (art. 33 al. 3 CO) allant
au-delà des pouvoirs internes, la question de la protection du tiers de bonne foi ne se pose pas.
Partant,
il y a lieu d'admettre que la constitution du droit d'emption n'est pas valable et que la société
intimée doit être entièrement déboutée de son action. »
Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral a mis les frais judiciaires, par 6'000 fr., à
la charge de la demanderesse, laquelle a été condamnée à payer à la commune
la somme de 7'000 fr. à titre de dépens.
Par arrêt du 1
er
mars 2017, le Tribunal fédéral a complété le dispositif de son arrêt du 11 janvier
2017 en ce sens que la cause a été renvoyée à l'autorité précédente
pour statuer à nouveau sur les frais et dépens de la procédure cantonale.
7.
Par arrêt du 27 juillet 2017, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal a mis les frais judiciaires
de première instance, fixé à 11'500 fr., à la charge de l’appelante, laquelle
devait en outre payer à la commune la somme de 10'000 fr. à titre de dépens, a condamné
l’appelante au paiement des frais judiciaires de deuxième instance, par 3'740 fr., et de dépens
en faveur de la commune par 7'740 francs.
8.
Par requête de révision du 23 février 2017, l’appelante a conclu à l'annulation
de l’arrêt du 11 janvier 2017. Dans cette requête, elle reproche notamment au Tribunal
fédéral d'avoir « totalement perdu de vue » certains éléments de fait liés
au litige l'opposant à la commune.
A la requête de l’appelante, le Tribunal fédéral a suspendu l'instruction de la
cause en révision, en raison de pourparlers en vue du transfert de la surface faisant l'objet du
droit d'emption litigieux.
Dans le cadre des pourparlers transactionnels liés à la vente de la parcelle en cause (ch.
13 ci-après), l’appelante a retiré sa requête de révision le 31 août 2017.
Par ordonnance du 6 septembre 2017, le Tribunal fédéral a pris acte de ce retrait et mis un
émolument judiciaire de 300 fr. à la charge de l’appelante.
L’action en libération
de dette
pour
les redevances liées au droit de superficie
9.
Dès le mois de juillet 2013, l’appelante n'a plus payé les redevances liées au droit
de superficie dont elle bénéficiait. La commune lui a fait notifier des poursuites, auxquelles
l’appelante a fait opposition totale.
10.
Après une procédure de mainlevée, l’appelante a ouvert une action en libération
de dette le 8 septembre 2015 devant le Président du Tribunal de l'arrondissement de la Broye et
du Nord vaudois.
11.
Dans le cadre des pourparlers transactionnels liés à la vente de la parcelle en cause (ch.
13 ci-après), l’appelante et la commune ont conclu une transaction judiciaire les 18 et 29
août 2017, dans laquelle l’appelante s'est reconnue débitrice des montants objet du commandement
de payer, s'est engagée à les verser à l'Office des poursuites compétent et s'est
engagée à prendre à sa charge les frais judiciaires de la procédure pendante devant
le Président du Tribunal civil de l'arrondissement de la Broye et du Nord vaudois et à payer
de pleins dépens à la commune.
Par courrier du 5 septembre 2017, le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de la
Broye et du Nord vaudois a annexé au procès-verbal, pour valoir jugement, la transaction des
18 et 29 août 2017. Il a arrêté les frais à 2'944 fr. pour l’appelante et à
2'100 fr. pour la commune. Il a également indiqué que l’appelante était débitrice
de la commune de la somme de 2'100 fr. à titre de remboursement de l'avance de frais effectuée
et de 4'000 fr. à titre de dépens.
12.
Le total des redevances et des frais de poursuites payés par l’appelante pour la période
du 1
er
juillet 2013 au 30 juin 2017 s’est en définitive élevé à 56'234 fr. 45.
Les 20 mars et 30 juin 2018, la commune a encore facturé à l’appelante les redevances
pour le second semestre de l'année 2017 et pour l'année 2018, soit au total 19'500 francs.
Pourparlers et transactions
entre la commune et l’appelante
13.
Par courrier du 27 février 2017, la commune a informé l’appelante qu’elle était
prête à lui céder la propriété de la surface litigieuse, à la condition
que celle-ci paie l'ensemble des redevances du droit de superficie dues jusqu'au transfert de la propriété,
ainsi que les dépens de première, deuxième et troisième instances liées aux
deux procédures qui les avaient opposées.
14.
Par courrier du 29 mars 2017, la commune a encore exigé de l’appelante qu’elle retire
toutes les procédures engagées à l'encontre de la commune avant l'instrumentation de l'acte
de vente. Dans ce cadre, l’appelante et la commune ont conclu une transaction judiciaire liée
aux redevances du droit de superficie (cf. ch. 11 supra) et l’appelante a retiré sa requête
de révision (cf. ch. 8 supra).
15.
Le 6 novembre 2017, la commune a indiqué désormais accepter que l’appelante devienne
propriétaire de la surface dont elle était déjà superficiaire.
16.
Par courriel du 20 juillet 2018, la commune a indiqué à la notaire [...], mandatée pour
instrumenter l'acte d'acquisition de la parcelle litigieuse qu'elle avait été informée
que l’appelante avait ouvert action à l'encontre des intimés K.________ et T.________.
Elle a indiqué qu'il fallait dès lors ajouter une réserve à l'acte notarié en
ce sens que l’appelante renonçait définitivement à agir en dommages-intérêts
contre la commune et s'engageait à la relever de tout montant qu'elle serait amenée à
payer si elle était mise en cause par des tiers.
17.
Sur requête de la commune et de l’appelante, les intimés ont indiqué, par courrier
du 18 octobre 2018, qu’ils étaient prêts à renoncer à faire valoir des prétentions
à l'égard de la commune aux deux conditions suivantes :
«
-               la commune renonce également
à faire valoir des prétentions à leur encontre ;
-
la renonciation permet
le transfert en faveur de la demanderesse [ici l’appelante] de la propriété de la surface
faisant l'objet du DDP [ndlr : droit distinct et permanent de superficie] n° 740 selon l'acte
authentique du 19 juin 2006 ».
Par courrier du 28 novembre 2018, la commune a informé les intimés qu’elle renonçait,
à titre de réciprocité, à faire valoir des prétentions contre ces derniers.
19.
Le 11 décembre 2018, la commune et l’appelante ont signé devant la notaire [...] un acte
prévoyant notamment ce qui suit :
«
Le présent acte a pour objet :
-
le fractionnement de la parcelle [...] de [...] en vue de la création d'une parcelle indépendante
de 4'000 m
2
(quatre mille mètre carrés), conforme au droit distinct et permanent de superficie [...] de
[...] en terme de périmètre ;
-
la vente par la Commune de [...] à B.________ de cette nouvelle parcelle de 4'000 m
2
(quatre mille mètre carrés) ;
-
l'extinction du droit distinct et permanent de superficie [...] de [...]. »
Par cet acte, la commune a dès lors vendu à l’appelante la parcelle n°[...] nouvellement
créée pour la somme de 276'000 francs. Une copie de cet acte a été transmise au conseil
des intimés le 13 décembre 2018.
Annonce du cas de responsabilité
civile à K.________
20.
Par courrier du 23 février 2016, l’appelante a informé K.________ que la commune contestait
la validité du droit d'emption. A une date que l'instruction n'a pas permis d'établir, celui-ci
a avisé T.________ de cette contestation.
K.________ soutenait alors que le droit d'emption prévu dans son acte du 19 juin 2006 était
valable.
21.
Par courrier du 2 février 2017, l’appelante a envoyé à K.________ une copie de l'arrêt
rendu le 11 janvier 2017 par le Tribunal fédéral (cf. ch. 6 infra).
22.
Par courrier du 31 mars 2017, T.________ a indiqué à l’appelante que, par gain de paix
et sans reconnaissance d'aucune obligation à sa charge, K.________ serait prêt à participer
aux frais du procès engagé par l’appelante à l'encontre de la commune.
Il s'est ensuivi un échange de courriers entre les parties.
23.
Par courriel du 24 novembre 2017, T.________ a admis le principe de la responsabilité de K.________.
24.
Le 29 novembre 2017, T.________ a versé au conseil de l’appelante un acompte de 60'000 fr.
dans le but de créer un terrain favorable à un accord transactionnel.
25.
Mandatée par l’appelante
pour
évaluer la différence de valeur du droit distinct et permanent de superficie avec et sans droit
d'emption, [...] a rendu un rapport d'évaluation le 1
er
octobre 2018, dans lequel elle a indiqué que les conséquences de la nullité du droit d'emption
assorti au droit de superficie étaient estimées à 2'082'000 fr., soit 1'745'000 fr. de
différence entre la valeur actualisée du droit de retour liée à l'impossibilité
de vendre le DDP et la valeur vénale, 44'000 fr. de surdimensionnement inutile de l'infrastructure
et 293'000 fr. de différence de valeur du terrain.
Par courrier du 3 octobre 2018, l’appelante a sommé les intimés K.________ et T.________
de payer le montant de 2'097'000 fr. d'ici le 16 octobre 2018. Par courrier du 8 octobre 2018, ces derniers
ont relevé que l'expertise avait été établie de manière unilatérale et
n'avait, selon eux, aucune valeur probante.
26.
Par courrier du 25 octobre 2018, le conseil de l’appelante a requis des intimés qu'ils précisent
comment ils pouvaient soutenir que l'acompte de 60'000 fr. couvrait la totalité du dommage.
27.
Par courrier du 26 octobre 2018, le conseil des intimés a écrit ce qui suit au conseil de l’appelante
:
«
Faisant suite à celles que vous m'avez adressées les 25 mai 2018, 8 juin 2018, 19 juin 2018,
2 août 2018, 18 septembre 2018, 3 octobre 2018, 10 octobre 2018, 12 octobre 2018 et 23 octobre 2018,
j'accuse réception de votre lettre du 25 octobre 2018 dont, comme les précédentes, vous
vous réservez de faire état.
D'évidence,
le seul but de B.________ est de tenter de faire pression sur mes clients, qui considèrent que tout
cela a suffisamment duré. Votre cliente a engagé un procès contre Me K.________ et T.________.
Ces derniers entendent dès lors réserver toutes explications à la Chambre patrimoniale
cantonale, suite à la demande que vous allez déposer.
Mes
clients s'en tiennent ainsi et s'en tiendront désormais à la lettre commune que je vous ai
adressée le 18 octobre 2018 [...] »
Frais engagés
par l’appelante
28.
Le 13 avril 2018, Me [...], consulté par l’appelante dans le cadre de l'acquisition de la
parcelle litigieuse, a envoyé à sa cliente les notes d'honoraires suivante :
-
le 13 avril 2018, pour la période de janvier à fin mars 2018 :
2'215.95
-
le 3 août 2018, pour la période d’avril à juin 2018 :
1'615.50
-
le 29 mars 2018, pour la période de décembre 2018 à mars 2019
3'231.00
Total
7'062.45
29.
Le coût de l’expertise de [...] (cf. ch. 25 infra) s'est élevé à 4'212 francs.
30.
a)
Le 7 novembre 2017, Me Hervé Bovet a établi sa liste des opérations pour la période
du 18 juillet 2013 au 7 novembre 2017. Le montant dû par l’appelante à son conseil pour
cette période, TVA comprise, s'élève à 45'049 fr. 20, correspondant à 6670 minutes
à un tarif horaire de 350 fr., plus 807 fr. à titre de frais de photocopies et 1'890 fr. de
débours. Ce montant se décompose comme il suit :
-
Procédure devant la Chambre patrimoniale
cantonale (droit d’emption)
13'271.10
-
Procédure d’appel (droit d’emption)
8'946.25
-
Procédure au Tribunal fédéral (droit
d’emption)              8'55.20
-
Procédure devant le Président d’arrondissement
(libération de dettes)
8'319.85
-
Transactions, dommages, conciliation (extrajudiciaire)
5'961.85
Total,
arrondi (aux dix centimes inférieurs)
45'049.20
Le 27 décembre 2018, l’appelante a réglé la somme de 45'049 fr. 20 à titre
d'honoraires.
31.
Le 23 octobre 2018, Me Hervé Bovet a établi une nouvelle note d’honoraires pour la période
du 25 mai au 22 octobre 2018, qui concerne uniquement des prestations liées à l’acquisition
de la parcelle. Celle-ci s’élève à 6'312 fr. 25, TVA comprise, correspondant à
881 minutes à un tarif horaire de 350 fr., plus 38 fr. 50 à titre de frais de photocopies et
683 fr. 30 de débours. L’appelante a réglé cette somme le 9 janvier 2019.
32.
L’appelante a allégué que son administratrice aurait consacré 5'594 minutes à
la défense de ses intérêts pour la période du 18 juillet 2013 au 31 décembre
2018. Calculé à un tarif horaire de 300 fr., elle estime son dommage à 27'970 fr., mais
a limité ses prétentions à 12'000 fr., plus TVA, soit 12'960 francs. Pour établir
ce dommage, elle a produit 195 pièces, soit tous les courriels, courriers et autres documents des
différentes procédures l’ayant opposée à la commune. Entendue à ce sujet,
l'administratrice de l’appelante au moment des faits a indiqué que le tarif horaire de 300
fr. était dans la fourchette des prix pratiqués par les experts en prévoyance professionnelle
et que, pendant tout le temps qu'elle avait consacré aux procédures judiciaires, elle n'avait
pas pu travailler ni facturer d'honoraires.
Procédure devant
la Chambre patrimoniale cantonale
33.
Les intimés ont renoncé à invoquer l'exception de prescription jusqu'au 31 décembre
2019.
34.
A la suite de l’échec de la conciliation, l’appelante a déposé une demande
auprès de la Chambre patrimoniale cantonale le 28 décembre 2018, en concluant avec suite de
frais à ce que les intimés soient astreints à lui verser solidairement le montant de 155'423
fr. 35 avec intérêts à 5% l'an dès le 15 mars 2018. Elle a notamment allégué
ce qui suit :
67.
Les frais d’avocat de B.________ pour la conduite de ces opérations [ndlr : événements
jusqu’à la séance de conciliation du 24 mai 2018] et pour les démarches auprès
du notaire et de son assurance responsabilité civile s’élèvent pour la période
du 18 juillet 2013 au 7 novembre 2017 à CHF 45'049.20.
Preuves :
-
audition des parties ;
-
liste des opérations du 7 novembre 2017 :
pièce 50
-
production par la Chambre patrimoniale cantonale
du dossier PT14.010272 ;
-
production par le Tribunal d’arrondissement
de la Broye et du Nord vaudois du dossier PS15.038282 ;
-
production par la Cour d’appel civile du
dossier PT14.010272-16097.
[…]
102.
Les frais provisoires de B.________ pour la défense de ses intérêts en vue d’acquérir
l’assiette du DDP [droit de superficie sur la parcelle en cause] s’élèvent à
CHF 10'143 fr. 70 (2'215.95 + 1'615.50 + 6'312.25), toutes les opérations n’ayant pas encore
été facturées.
Preuves :
-
audition des parties ;
-
note d’honoraires intermédiaire de
Me [...] du 13 avril 2018 :  pièce 89
-
note d’honoraires intermédiaire de
Me [...] du 3 août 2018 : pièce 90
-
liste de frais de l’avocat soussigné
du 23 octobre 2018 : pièce 91
Elle a encore indiqué que le montant de 155'423 fr. 35 constituait un dommage provisoire et qu’elle
complèterait ses allégués et amplifierait ses conclusions une fois le dommage définitivement
connu.
35.
Dans leur réponse du 2 avril 2019, les intimés ont notamment contesté les allégués
67 et 102, avec la précision, pour l’allégué 67, que les frais invoqués, établis
unilatéralement par l’appelante, étaient en grande partie contestables. Ils ont conclu,
avec suite de frais, au rejet de la demande, tout en offrant le paiement de la somme de 45'980 fr.
à titre de remboursement des frais et dépens pour la procédure devant la Chambre patrimoniale
cantonale et de la somme de 25'000 fr. à titre de frais d'avocat, dont à déduire l'acompte
de 60'000 francs.
36.
Par réplique du 14 mai 2019, l’appelante a modifié ses conclusions en ce sens qu’elle
réclamait un montant de
158'654
fr. 35 aux intimés à titre de réparation du dommage qu'elle estimait avoir subi en raison
de l’invalidité du droit d'emption contenu dans l'acte notarié du 19 juin 2006.
Dans cette écriture, elle a notamment avancé les nouveaux allégués suivants :
276.
Les frais d'avocat de B.________ pour la conduite des opérations devant les instances judiciaires
(Tribunal civil, Chambre patrimoniale, Cour d'appel civile et Tribunal fédéral) ainsi que pour
les démarches auprès du notaire et de son assurance responsabilité civile pour la période
du 18 juillet 2013 au 7 novembre 2017, par CHF 45'049.20 (allégué 67), ont été calculés
sur un tarif conventionnel 350.- + TVA, tarif horaire comprenant le travail de secrétariat.
Preuves
:              -
audition des parties ;
-
production par la Chambre patrimoniale cantonale
du dossier PT14.010272 ;
-
production par le Tribunal d'arrondissement de
la Broye et du Nord Vaudois du dossier PS15.038282 ;
-
production par la Cour d'appel civile du dossier
PT14.010272-16097 ;
-              avis de crédit du
27 décembre 2018 : pièce 105
-              pièce 50 de la demande.
277.
Ces démarches ont consisté à prendre connaissance des pièces, à conseiller la
société B.________, à préparer et à rédiger de la correspondance et des
mémoires judiciaires, à préparer et à participer à des séances de tribunal
et à mener des pourparlers transactionnels.
Preuves
:              -
audition des parties ;
-
production par la Chambre patrimoniale cantonale
du dossier PT14.010272 ;
-
production par le Tribunal d'arrondissement de
la Broye et du Nord Vaudois du dossier PS15.038282 ;
-
production par la Cour d'appel civile du dossier
PT14.010272-16097 ;
-
pièce 50 de la demande.
278.
Le total des opérations par 6'670 minutes, représentant des honoraires et débours pour
un montant total de CHF 45'049.20, se décompose de la façon suivante :
a.
1'870 minutes, soit CHF 13'271.10, pour les opérations en lien avec la procédure devant la
Chambre patrimoniale ;
b.
1'216 minutes, soit CHF 8'319.85, pour les opérations en lien avec la requête de mainlevée
et l'action en libération de dette ;
c.
1'386 minutes, soit CHF 8'946.25, pour les opérations en lien avec la procédure d'appel ;
d.
1'270 minutes, soit CHF 8'550.20, pour les opérations en lien avec la procédure devant le Tribunal
fédéral ;
e.
928 minutes, soit CHF 5'961.85, pour les opérations en lien avec les opérations transactionnelles,
la détermination du dommage et la requête en conciliation.
Preuves
:              -
audition des parties ;
-
production par la Chambre patrimoniale cantonale
du dossier PT14.010272 ;
-
production par le Tribunal d'arrondissement de
la Broye et du Nord Vaudois du dossier PS15.038282 ;
-
production par la Cour d'appel civile du dossier PT14.010272-16097 ;
-
avis de crédit du 27 décembre 2018 : pièce 105
-
liste des opérations
du 6 mai 2019 relatives au litige débouchant sur l'action devant la Chambre patrimoniale :
pièce 106
-
liste des opérations
du 6 mai 2019 relatives au litige débouchant sur la requête de mainlevée et l'action en
libération de dette : pièce 107
-
liste des opérations du 6 mai 2019 relatives au litige débouchant sur la procédure d'appel
: pièce 108,
-
liste des opérations du 6 mai 2019 relatives au litige débouchant sur le recours au Tribunal
fédéral :
pièce 109
-
liste des opérations du 6 mai 2019 relatives aux opérations transactionnelles, à la détermination
du dommage et à la requête de conciliation : pièce 110
-
pièce 3 de la demande ;
-
pièce 50 de la demande.
281.
Les honoraires et débours pour la défense des intérêts de B.________ en vue d’acquérir
l’assiette du DDP se sont élevés :
a.
pour l’activité de Me [...] à CHF 2'215.95 pour les opérations effectuées jusqu’à
fin mars 2018, à CHF 1'615.50 pour les opérations effectuées jusqu’au mois de juin
2018 (allégué 102) et à CHF 3'231.- pour les opérations effectuées jusqu’au
20 mars 2019, ce qui représente un montant total de CHF 7'062.45 ;
b.
pour l’activité de l’avocat soussigné à CHF 6'312.25 pour la période
du 25 mai 2018 au 22 octobre 2018.
Preuves
:
-
audition des parties ;
-
interpellation de Me [...] ;
-
note d’honoraires
intermédiaire de Me [...] du 13 avril 2018 : pièce 89 de la demande ;
-
notes d’honoraires intermédiaire de Me [...] du 3 août 2018 : pièce 90 de la
demande ;
-
liste de frais de l’avocat
soussigné du 23 octobre 2018 : pièce 91 de la demande ;
-
note d’honoraires
intermédiaire de Me [...] du 29 mars 2019 : pièce 112
-
avis de crédit du 9 janvier 2019 : pièce 113
-
pièce 91.
-
liste des opérations du 6 mai 2019 relatives au litige débouchant sur la procédure d'appel
: pièce 108,
-
liste des opérations du 6 mai 2019 relatives au litige débouchant sur le recours au Tribunal
fédéral :
pièce 109
-
liste des opérations du 6 mai 2019 relatives aux opérations transactionnelles, à la détermination
du dommage et à la requête de conciliation : pièce 110
-
pièce 3 de la demande ;
-
pièce 50 de la demande.
282.
Comme les défendeurs refusaient de renoncer à faire valoir des prétentions à l’encontre
de la commune, B.________ a dû les raisonner en leur démontrant quel était le préjudice
encouru si aucun transfert ne pouvait être conclu.
Preuves
:
-
audition des parties ;
-
interpellation de Me [...] ;
-
pièce 64 ;
-
pièce 65 ;
-
pièce 66 ;
-
pièce 67 ;
-
pièce 68 ;
-
pièce 71 ;
-
pièce 72 ;
-
pièce 73 ;
-
pièce 74 ;
-
pièce 75 ;
-
pièce 76 ;
-
pièce 77 ;
-
pièce 78 ;
-
pièce 79.
37.
Dans leur duplique du 14 juin 2019, les intimés ont contesté ces allégués, avec les
indications pour les allégués 276 à 278 que les pièces auraient été établies
pour le besoin de la cause, pour l’allégué 281 que la note d’honoraires était
dépourvue de toute valeur probante et que rien n’établissait que l’appelante ait
eu besoin de deux avocats distincts pour défendre ses intérêts et pour l’allégué
282 que l’appelante n’était pas légitimée à raisonner les intimés.
38.
Dans son ordonnance de preuves du 22 octobre 2019, la juge déléguée de la Chambre patrimoniale
cantonale a admis les offres de preuves des allégués précités.
39.
Il ressort de la demande et de la réplique de l’appelante que le montant de 158'654 fr. 35
réclamé aux intimés se décomposait comme il suit :
Frais
judiciaires liés aux deux actions en justice
55'324.00
Frais
d’avocats
-
Me [...]
7'062.45
-
Me Hervé Bovet
51'361.45
Redevances
(du 01.07.13 au 31.12.18)
75'734.45
Temps
consacré par la demanderesse à sa défense
24'960.00
Frais
d’expertise
4'212.00
Sous-total
218'654.36
Acompte
versé par la défenderesse
60'000.00
Total
158'654.35
40.
Les parties ont été entendues lors d'une audience du 4 février 2020.
41.
L'audience de plaidoiries finales a eu lieu le 13 octobre 2020.
En droit
:
1.
1.1
Dans les affaires patrimoniales, l’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant l’autorité
inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure
civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]). L’appel doit être introduit auprès de
l'instance d'appel, soit auprès de la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi d'organisation
judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]), dans les trente jours à compter de la notification
de la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, l’appel a été formé en temps utile par une partie qui a
un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et est dirigé contre une décision
finale de première instance. Portant en outre sur des conclusions supérieures à 10'000
fr., l’appel est donc recevable.
2.
L’appel
peut être formé pour violation du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art.
310 CPC). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris
les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la
décision du juge, et doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément
au principe général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43 consid.
2 et les références citées) et vérifie si le premier juge pouvait admettre les faits
qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015
consid. 2.2).
3.
3.1
L’art. 39 al. 2 LNo prévoit que le
notaire
s'assure de
l'identité et de la capacité des parties à l'acte et des intervenants à un titre
quelconque dans l'instrumentation, ainsi que de la validité et de l'étendue des pouvoirs de
toute personne intervenant devant lui comme mandataire, ou à n'importe quel autre titre.
La responsabilité du notaire pour la mauvaise exécution de ses tâches officielles est
soumise principalement au régime institué par le droit cantonal ; lorsque le notaire exerce
des activités qui pour une part relèvent de ses fonctions ministérielles, pour une autre
constituent des services privés, les cantons peuvent soumettre sa responsabilité à un
régime unique, pour autant que ce régime ne soit pas allégé par rapport aux dispositions
fédérales (Scyboz/Gilliéron/Braconi, Code civil suisse et code des obligations annotés,
n. ad art. 398 CO, p. 324, et les références citées, et note ad art. 61 CO, p. 68, et
les références citées).
Lorsque le notaire accomplit ses fonctions ministérielles, ses relations avec ses clients relèvent
du droit public et échappent au champ d'application des dispositions contractuelles sur le mandat
; la responsabilité du notaire pour une éventuelle mauvaise exécution de ses tâches
officielles ne relève donc pas du droit des contrats (
ATF
126 III 370
consid. 7a et les références).
La responsabilité des fonctionnaires et employés publics cantonaux est en principe régie
par les             art. 41 ss CO, sauf si
le canton, en vertu de l'art. 61 al. 1 CO, a réglementé la question (
ATF
122 III 101
consid. 2a p. 103).
Le canton de Vaud a réglementé la responsabilité
des notaires. Ainsi, en vertu de l’art. 107 LNo, le notaire est civilement responsable de tout
dommage qu'il cause illicitement dans l'exercice de ses activités ministérielles et professionnelles,
que ce soit par dol ou par négligence (al. 1). Il n'est libéré de cette responsabilité
à l'égard de ses clients qu'en établissant qu'aucune faute ne lui est imputable (al. 2).
L’art. 108 al. 3 LNo prévoit en outre que les conditions de cette responsabilité sont
au surplus régies par le Code des obligations.
L’art. 41 CO prévoit que celui qui cause, d’une manière illicite, un dommage à
autrui, soit intentionnelle­ment, soit par négligence ou imprudence, est tenu de le ré­parer.
Pour que cette disposition s’applique, il faut un dommage et un rapport de causalité entre
ce dommage et le fait générateur de responsabilité, soit un acte fautif et illicite de
l’auteur (Werro/Perritaz, Commentaire romand du Code des obligations I, 3
e
éd., Bâle 2021, n. 6 ad art. 41 CO).
Le dommage se définit en général comme une diminution involontaire du patrimoine net du
lésé ; Celle-ci peut consister en une perte éprouvée ou un gain manqué
(ATF 133 III 462 consid. 4.4.2 ; 132 III 321 consid. 2.2.1, JdT 2006 I 447). Dans les conceptions
admises, on comprend ainsi le dommage comme la différence entre le montant du patrimoine du lésé
après l’événement dommageable et le montant que ce patrimoine du lésé
après l’événement dommageable ne s’était pas produit (théorie de
la différence) (ATF 142 III 23, consid. 41 ; ATF 132 III 359 consid. 4 ; 132 III 186 consid.
8.1 ; TF 4A_45/2016 du 20 juin 2016 consid. 2.4.1 ; TF 4A_481/2012 du 14 décembre 2012 consid.
3).
3.2
En l’espèce, l’intimé ne conteste pas sa responsabilité dans la présente
cause, seuls les éléments à prendre en compte dans la détermination du dommage étant
litigieux.
4.
4.1
L’appelante reproche tout d’abord aux premiers juges d’avoir considéré que
les frais d’expertise n’étaient pas en lien de causalité avec la faute commise
par le notaire. Elle conteste en particulier le fait qu’au moment de sa réalisation, le 1
er
octobre 2018, les pourparlers au sujet de l’acquisition de la parcelle litigieuse auraient déjà
été bien engagés et considère que le fait qu’elle a pu par la suite acquérir
la parcelle litigieuse serait sans pertinence. Elle relève que c’était bien parce que
la vente ne pouvait pas se concrétiser en raison du comportement des intimés qu’elle
avait dû mandater un expert pour déterminer le dommage dans l’hypothèse où
l’acquisition envisagée ne pouvait pas être réalisée, que cette expertise aurait
en réalité été déterminante dans la décision des intimées, face au
dommage de plusieurs millions auquel elle s’exposait selon l’expertise, de finalement renoncer
à se retourner contre la commune, et que cette expertise avait en définitive permis de réduire
le dommage.
Les intimés soutiennent pour leur part que l’appelante n’avait jamais cherché le
dialogue avec eux, que l’expertise privée serait un acte unilatéral qui n’avait
qu’une valeur de déclaration de partie et que l’appelante aurait pu, le cas échéant,
utiliser l’institution de la preuve à futur, qui garantit les droits procéduraux de toutes
les parties.
4.2
La Chambre patrimoniale a refusé de faire droit aux conclusions de l’appelante tendant au
remboursement du coût de l'expertise privée qu'elle avait demandée. Elle a considéré
qu'il s'agissait bien d'un dommage, mais que celui-ci n'était pas en lien de causalité avec
la faute du notaire. En effet, l'expertise portait sur le dommage prétendument subi pour le cas
où l’appelante n'aurait pas pu acheter la parcelle. Ce raisonnement ne prête pas le flanc
à la critique.  Il n’est pas toujours évident de distinguer l’existence d’un
dommage du lien de causalité et cette question pourrait se discuter. Cela étant, les frais
d'expertise ne pouvaient de toute manière être mis à la charge des intimés que si
cette expertise était nécessaire, ou au moins utile pour établir leur dommage. Or, comme
l'ont souligné les premiers juges, tel n'est pas le cas en l'espèce. L'expertise est supposée
établir le dommage subi par l'appelante dans l'hypothèse où elle ne pourrait acquérir
la parcelle, hypothèse qui ne s'est pas réalisée. Son coût n’est donc pas en
rapport avec le dommage effectivement subi. Les différents moyens que l'appelante fait valoir s'agissant
de l'avancement des pourparlers lorsque l'expertise a été réalisée sont sans pertinence,
puisqu'ils n'ont trait qu'à une argumentation très subsidiaire du jugement. Il en va de même
de ses arguments sur le caractère unilatéral de l'expertise. L'appelante fait enfin valoir
que cette expertise aurait conduit les intimés à renoncer à actionner la commune, ce qui
aurait finalement permis l'achat de la parcelle. L'expertise aurait ainsi une sorte de valeur performative
ou stratégique. Cet élément n’ayant toutefois pas été allégué
en première instance, il constitue un fait nouveau, de surcroît non établi. Partant, il
y a lieu de confirmer le jugement sur ce point.
5.
5.1
L’appelante reproche ensuite aux premiers juges d’avoir retenu que les redevances du droit
de superficie ne seraient pas en lien de causalité adéquate avec la faute commise. Selon elle
en effet, il est incontestable que le droit de superficie s’éteignait avec l’exercice
du droit d’emption, de sorte que la cause du dommage serait bien l'invalidité du droit d'emption
; cela ressortait du contrat et avait d’ailleurs été admis par l’intimé K.________
lors de son audition le 4 février 2020. Elle soutient en outre qu’il n’était pas
pertinent de déterminer si l’appelante aurait ou non accepté un contrat d’une autre
teneur, la contrepartie financière à ce droit d’emption ayant fait l’objet d’un
accord. Elle relève ainsi que la seule question ici pertinente aurait été celle de savoir
si une dépense liée à l’exercice du droit d’emption aurait pu être déduites
des redevances dues, par exemple des intérêts liés à un éventuel prêt hypothécaire
nécessaire à l’acquisition de la parcelle, ce qui n’avait toutefois pas été
soulevé par la partie adverse. Elle soutient ainsi qu’elle n’avait pas à alléguer
formellement qu’elle n’aurait pas accepté un droit de superficie s’il n’avait
pas été accompagné d’un droit d’emption, mais qu’elle l’avait
de toute manière fait le 11 juin 2015 dans la procédure relative à la validité du
droit d’emption (pièce 1), ce qui ressortait d’ailleurs également de la lettre
du 18 septembre 2018 (pièce 66).
Les intimés reprochent pour leur part à l’appelante de ne pas avoir tout entrepris pour
acquérir la parcelle le plus rapidement possible, puisqu’elle s’était manifestée
une première fois en octobre 2012 seulement, avait renouvelé sa demande en juin 2013 seulement,
puis avait attendu deux ans après l’arrêt du Tribunal fédéral pour exercer
son droit d’emption, contrevenant ainsi à l’obligation de réduire son dommage.
En outre, ils soutiennent que pour être indemnisée pour ce poste, l’appelante aurait
dû apporter la preuve, au degré de la vraisemblance prépondérante, qu’elle
n’aurait pas signé l’acte si le droit d’emption ne pouvait être exercé
que dans un délai de dix ans. Or, l’appelante n’avait rien allégué à
ce titre et les deux pièces auxquelles elle se référait en appel ne lui seraient d’aucun
secours.
5.2
La Chambre patrimoniale cantonale a considéré que l’appelante avait échoué
à établir un lien de causalité entre la faute du notaire et le paiement de ces redevances,
n'ayant pas allégué que sans pacte d'emption, elle n'aurait pas acquis le droit de superficie.
Comme on l’a vu plus haut (cf. consid. 3.1), la théorie de la différence, à laquelle
se réfère l'appelante, a trait non à la question de la causalité, mais au dommage.
Celui-ci, selon cette
théorie adoptée par le Tribunal fédéral, correspond à la différence entre
le montant actuel du patrimoine du lésé et le montant qu'aurait ce même patrimoine si
l'événement dommageable ne s'était pas produit (TF 4A_45/2016 du 20 juin 2016 consid.
2.4.1 ; TF 4A_481/2012 du 14 décembre 2012 consid. 3 ; ATF 133 III 462 consid. 4.4.2 ; ATF 132 III
359 consid. 4). Lorsqu'elle affirme que selon cette théorie, c'est « la situation telle qu'elle
ressort de l'acte litigieux » qui devrait être prise en considération, l'appelante commet
une erreur de logique, qui a trait à l'évènement dommageable. Selon son raisonnement,
si le pacte d'emption avait été valablement passé et avait pu être exercé quand
elle a souhaité le faire, elle n'aurait pas eu à payer les redevances du droit de superficie
par la suite, puisqu'elle aurait acheté le terrain. Mais, outre qu'il n'est pas certain qu'il s'agissait
bien là d'un dommage, puisqu'en échange des redevances elle jouissait tout de même du
droit de superficie, ce qu'il faut comparer est la situation telle qu'elle s'est produite avec celle
qui se serait produite en l'absence de faute du notaire. Or il n'était pas en le pouvoir de celui-ci
de faire un acte qui aurait valablement conféré un droit d'emption à l'appelante. Cela,
seul le Conseil communal de [...] pouvait le faire. Ce qui a été reproché au notaire intimé
n'est pas d'avoir failli à conférer un droit d'emption à l'appelante, mais de ne s'être
pas aperçu que le Syndic et la Secrétaire communale ne disposaient pas de ce droit. Cela étant,
il faut comparer les faits tels qu'ils se sont produits — l'appelante ayant cru à tort avoir
acquis un droit d'emption — et ceux qui se seraient produits si le notaire s'était aperçu
du problème. Dans cette hypothèse, l'appelante n'aurait pas acquis un droit d'emption, mais
elle l'aurait su. L'acte n'aurait sans doute pas été passé tel quel. On ignore toutefois
si, dans ce cas, l'appelante aurait renoncé à acquérir le droit de superficie. Or, en
dépit de ce qui pourrait ressortir des pièces du dossier, elle n'a rien allégué à
ce sujet et le raisonnement des premiers juges doit être confirmé. Les redevances ne correspondent
pas nécessairement à un dommage. Ce n'est que si le droit de superficie à lui seul n'était
d'aucune utilité à l'appelante, ou ne lui était que d'une utilité réduite, respectivement
qu'elle n'aurait pas passé l'acte à ces conditions, que le paiement des redevances aurait pu
être considéré comme un dommage. En réalité, il ne s'agit pas réellement
d'un problème de causalité, mais bien d'existence même du dommage. Quoi qu’il en
soit, le grief de l’appelante est ainsi sans fondement.
6.
6.1
L’appelante reproche aux premiers juges d’avoir retenu qu’elle n’avait pas suffisamment
détaillé ses allégués concernant les honoraires relatifs à la procédure
ouverte par devant la Chambre patrimoniale cantonale, méconnaissant ainsi les allégués
276 à 279 de sa réplique, ainsi que les moyens de preuve produits, en particulier les pièces
105 à 111, ainsi que les dossiers de la cause en question. Selon elle, toutes les opérations,
pour chaque procédure, ont été décrites avec l’indication du temps, du tarif
horaire et des débours, ainsi qu’établies par pièces, permettant ainsi aux juges
d’apprécier leur caractère nécessaire et proportionné. Elle soutient d’ailleurs
que les défendeurs n’ayant émis aucune contestation quelque peu motivée sur ces
opérations, les premiers juges auraient de toute manière dû admettre le montant total
allégué de 51'361 fr. 45 sans procéder à un examen approfondi de ces opérations.
Dans leur réponse à l'appel, les intimés font valoir que les cinq listes d'opérations
datées du 6 mai 2019 (pièces 106 à 110) auraient manifestement été établies
pour les besoins du procès et seraient ainsi dépourvues de valeur probante. Quant à la
liste de frais datée du 23 octobre 2018 (pièce 91), elle fait état d’opérations
qui feraient largement référence à l’expertise [...], qui n’a pas été
reconnue comme étant en lien de causalité avec la faute. Ces opérations sont par ailleurs
toutes postérieures à la requête de conciliation du 15 mars 2018 et auraient donc dû
relever des dépens. Enfin, la pièce 111 dont se prévaudrait l’appelante concernerait
en réalité ses propres frais.
Au surplus, les intimés relèvent qu’ils n’ont jamais reconnu les frais d’avocat
invoqués et que l’on ne saurait leur reprocher de ne pas avoir procédé à une
analyse détaillée, point par point, des listes d’opérations en question. Ils soutiennent
par ailleurs qu’on ne saurait exiger des juges, au vu de la complexité de la cause, de se
plonger eux-mêmes dans l'étude des différents dossiers pour vérifier que ces listes
correspondent à des montants justifiés. Il eût appartenu selon eux à l'appelante
de requérir une expertise sur ce point et, à défaut, il serait impossible de déterminer
si les frais invoqués étaient nécessaires et justifiés.
6.2
6.2.1
Les frais d'avocat avant procès
constituent un poste du dommage, au sens des art. 41 et 97 CO (ATF 139 III 190 consid. 4.2 et
133 II 361 consid. 4.1 ; TF 4C_51/2000 du 7 août 2000 consid. 2).
Selon
une jurisprudence qui peut être transposée au cas où les frais d'avocat concernent une
cause dirigée contre un tiers, les frais juridiques autres que des dépens, antérieurs
au procès, y compris des dépenses d'avocat liées à un désaccord sur un contrat
ou aux démarches en vue de la réparation d'un préjudice, peuvent selon les circonstances
constituer un élément du dommage à réparer selon le droit matériel. Le fardeau
de la preuve de la nature des dépenses juridiques invoquées à titre d'élément
du dommage matériel incombe à celui qui les réclame à ce titre (Tappy, Commentaire
romand, Code de procédure civile, Bâle 2019, n. 38 ad art. 95 CPC et références citées,
notamment ATF 139 III 190). Les honoraires d'avocat antérieurs au procès seront admis s'ils
sont justifiés, nécessaires, adéquats et qu'ils servent à faire valoir la prétention
en dommage, et uniquement dans la mesure où ils ne sont pas couverts par les dépens (ATF 131
II 121 consid. 2.1 ; ATF 117 II 394 consid. 3a, JdT 1992 1550 ; ATF 117 II 101 consid. 5, JdT 1991 1712
; TF 4A_264/2015 du 10 août 2015 consid. 4.2.2 ; TF 4A_127/2011 du 12 juillet 2011 consid. 12.4
; CACI 21 mai 2019/304 consid. 8 et TF 4A_394/2019 du 12 juillet 2019, concernant l'arrêt CACI précité).
Pour qu’un tel poste du dommage soit admis, le demandeur doit indiquer les circonstances qui justifient
de considérer ces dépenses comme un élément du dommage ; un simple renvoi à
une note d'honoraires ne suffit pas, la concrétisation et l'explication de celle-ci étant indispensable
(TF 4A_264/2015 du 10 août 2015 consid. 4.2.2, RSPC 2015 p. 480). La seule description des opérations
n’est pas non plus suffisante pour juger si elles sont nécessaires et opportunes. Il est important
de savoir dans quel contexte elles sont intervenues (TF 4A_692/2015 du 1
er
mars 2017 consid. 6.1.2, non publié à l’ATF 143 III 206).
6.2.2
L'expertise - que le juge peut ordonner d'office en vertu de l’art. 183 al. 1 CPC - s'impose
lorsque le juge n'est pas à même de résoudre, à la lumière de ses propres connaissances,
la question qui lui est soumise (TF 4A_189/2017 du 5 octobre 2017, consid. 3.2.1 notamment), lorsque
des questions de fait nécessitent des connaissances spéciales, scientifiques, techniques ou
professionnelles (TF 5A_802/2014 du 7 novembre 2014, consid. 4.1). Cela étant, il est excessif d’exiger
la mise en œuvre d’une expertise lorsque les notes d’honoraires du conseil et leur contenu
permettent de se faire une idée suffisante de l’ampleur des opérations justifiées
et des honoraires qui en découlent (CACI 9 août 2016/437 consid. 9.4). En effet, on ne saurait
guère soutenir que les juges, qui fixent les dépens et les indemnités de l'assistance
judiciaire, et qui sont aussi à certaines occasions amenés à statuer sur des causes en
modération, ne seraient pas capables, en possession d'une note d'honoraires et du dossier de la
cause, d'examiner si la note en question est justifiée, et cela même si, comme le soulignent
les intimés, cela représente un travail important.
6.3
6.3.1
En l’espèce, force est d’admettre que les premiers juges, en se référant implicitement
au seul allégué 67 de la demande, ont omis de prendre en compte les allégués 276
à 278 de la réplique (cf. ch. 36 des faits du présent arrêt), qui détaillent
les notes de frais de l’avocat de manière conforme aux exigences jurisprudentielles. Il y
a ainsi lieu, sous l’angle de l’allégation, d’entrer en matière sur ce grief.
On notera encore ici qu’il ne se justifie pas de considérer l’absence de déterminations
détaillées des intimés sur chacune des opérations du mandataire de l’appelante
comme une absence de contestation, les circonstances exceptionnelles d’une telle motivation, exigées
par la jurisprudence, n’étant clairement pas réalisées ici (cf. ATF 144 III 519
consid. 5.2.2.3 et 141 III 433 consid. 2.6).
6.3.2
En ce qui concerne les opérations liées à l’action en libération de dettes,
pour 8’319 fr. 85, il n’y a pas lieu de considérer qu’elle constitue un dommage,
ce pour les mêmes motifs que ceux exposés en lien avec le paiement des redevances (cf. consid.
5.2 supra).
6.3.3
Les honoraires en lien avec
la
vente de la parcelle correspondant à l’assiette de la servitude ne doivent pas non plus être
mis à la charge des intimés. Comme on l’a vu en effet (consid. 5.2), si le notaire n’avait
pas commis de faute, l’appelante n’aurait peut-être pas acquis le droit de superficie,
l’aurait acquis sachant qu’elle n’obtenait pas de droit d’emption, ou aurait
éventuellement négocié un autre prix. Mais elle n’aurait pas acquis le droit d’emption.
Dès lors, les frais engagés en vue de l’acquisition du terrain ne constituent pas un
dommage causé par la faute de l’intimé.
Ainsi,
la
note d’honoraires de Me Hervé Bovet du 23 octobre 2018 pour la période du 25 mai 2018
au 22 octobre 2018 pour un montant de 6'312 fr. 25, en lien avec l’acquisition de la parcelle,
ne sera pas prise en compte dans le calcul du dommage. Au surplus, les opérations indiquées
dans la liste d’opérations produite ne sont pas suffisamment explicitées pour qu’il
soit possible d’opérer un détail entre ce qui pourrait entrer en compte à titre
de dommage et ce qui ne le pourrait pas.
6.3.4
Les opérations transactionnelles comprises dans la note d’honoraires de Me Hervé Bovet
intitulée
« opérations
transactionnelles + détermination du dommage + requête en conciliation » concernent
également la vente de la parcelle et ne sont donc là encore pas constitutives d’un dommage.
Quant aux opérations liées à la procédure de conciliation précédant le
dépôt de la demande du 28 décembre 2018, elles concernent le présent procès
et relèvent donc des règles sur les dépens (cf. art. 207 al. 2 CPC s’agissant des
frais de conciliation). Les opérations liées à la détermination du dommage représentent
des frais d’avant-procès qu’il pourrait se justifier de prendre en compte vu la complexité
du litige. Toutefois, le temps consacré à la détermination du dommage ne ressort que d’une
seule opération, celle du 7 novembre 2011 intitulée « Préparé et dicté
projet de requête de conciliation avec détermination du dommage » et pour laquelle
Me Bovet a consacré 180 minutes. Il apparaît dès lors que celui-ci n’a pas spécifiquement
consacré du temps à ce poste avant l’ouverture du procès. Cela ne ressort en tous
cas pas de la note d’honoraires produite. En définitive, aucune opération de cette note
d’honoraires ne sera donc admise comme constituant un dommage.
6.3.5
En revanche, les frais de justice et les honoraires
de Me Hervé Bovet en lien avec la procédure directement liée à la validité du
droit d’emption constituent pour  leur part un dommage en lien de causalité avec l’acte
illicite.
S’agissant toutefois de la procédure de révision ouverte devant le Tribunal fédéral,
la Chambre patrimoniale a refusé avec raison d’imputer les frais de justice de 300 fr. aux
intimés, au motif que l’appelante avait échoué à démontrer qu’elle
avait des arguments pertinents pour demander à cette instance de revoir sa position. L’appelante
ne revient d’ailleurs pas sur ce point du litige en appel et n’apporte aucune motivation
au sujet de la prise en compte des dépens de cette procédure en tant que dommage. Partant,
les opérations en lien avec cette procédure seront retranchées.
6.3.6
Ainsi, seul le détail des notes d’honoraires intitulées « litige débouchant
sur l’action devant la Chambre patrimoniale », « litige débouchant sur
la procédure d’appel » et « litige débouchant sur le recours au Tribunal
fédéral » sera examiné ci-après. Le fait que ces documents soient datés
du 6 mai 2019 ne permet pas, contrairement à ce que soutiennent les intimés, de retenir qu’elles
ont été créées de toutes pièces pour la présente procédure. En outre,
on relève d’ores et déjà que le tarif horaire de 350 fr. appliqué par Me Hervé
Bovet n’apparaît pas excessif eu égard à la difficulté de la cause. Il en va
de même du montant facturé de 50 centimes par photocopie, qui est pratiqué par certaines
études.
6.4
6.4.1
La note d’honoraires de Me Hervé Bovet concernant le « litige débouchant sur
l’action devant la Chambre patrimoniale » est la suivante :
Date
Opérations              Photoc.
Minutes              Débours
Av. frais              Provisions
18.07.2013
Conf. cliente
30
18.07.2013
Constitution dossier
+ établi convention mandat
50.00
18.07.2013
Lettre recommandée à
Municipalité de [...]
1              30
6.00
18.07.2013
cc à cliente              2
3              1.00
25.07.2013
cc à cliente              1
3              1.00
05.08.2013
Lettre recommandée à
Municipalité de [...]
10
6.00
05.08.2013
cc à cliente              2
3              1.00
30.07.2013
Conf. tél. cliente
10
23.09.2013
cc à cliente              2
3              1.00
30.10.2013
Lettre à Me Thévenaz
5
1.00
30.10.2013
cc à cliente              1
3              1.00
06.11.2013
Lettre à cliente              1
5              1.00
14.11.2013
Pris connaissance document
remis par partie adverse
10
18.11.2013
Lettre à Me Thévenaz
5
1.00
18.11.2013
cc à cliente              1
3              1.00
06.12.2013
Lettre et fax à Me Thévenaz
5
1.00
11.12.2013
Lettre à cliente              3
5              1.00
31.12.2013
Tél. RF Moudon
10              2.40
31.12.2013
Mail RF Moudon
5
31.12.2013
Etude dossier + recherche
ad CPC + loiVD
180
31.12.2013
Début rédaction demande
20
03.01.2014
Recherche + rédaction requête
320
03.01.2014
Etabli bordereau              62
06.01.2014
Complété requête + bordereau
8              130
06.01.2014
E-mail à RF
5
06.01.2014
Lettre à Me Thévenaz
15
06.01.2014
cc à cliente              2
3              1.00
07.01.2014
Complété requête
30
08.01.2014
Pris conn. courrier RF
+ complété bordereau
4              15
13.01.2014
Complété requête SA
60
14.01.2013
Envoi dito requête de
conciliation à Président
54
6.00
14.01.2014
cc à cliente              15
3              1.00
15.01.2014
Lettre à Me Thévenaz
54              5
6.00
22.01.2014
Versé à Registre foncier
de la Broye: extrait
42.00
37.02.2014
Lettre à cliente              4
5              1.00
13.02.2014
Versé avance de frais à Trib. Lausanne
1'200.00
17.02.2014
Reçu de B.________
-1'200.00
04.03.2014
Revu dossier
60
04.03.2014
Vacation Lausanne aller-retour
(64 x 2 x 2.45)
313.60
04.03.2014
Conf. cliente + paru devant
Présidente Tribunal : pris
acte non conciliation
30
07.03.2014
Préparé et dicté mémoire au fond
150
10.03.2014
Terminé demande
+ bordereau de pièces
60
10.03.2014
Etabli deux bordereaux de pièces
94              10
10.03.2014
Envoi dito recommandé à
Chambre patrimoniale              17
7.00
10.03.2014
cc à Me Thevenaz              67
3              2.00
10.03.2014
Lettre à cliente              17
3              1.00
20.03.2014
Lettre à Me Thevenaz
2              5
1.00
20.03.2014
cc à cliente              1
3              1.00
01.04.2014
Lettre à cliente              2
5              1.00
03.04.2014
Lettre à cliente              1
5              1.00
01.05.2014
cc à cliente              1
3              1.00
24.06.2014
Pris connaissance réponse
de partie adverse
+ bordereau de pièces
20
24.06.2014
Lettre à cliente              10
5              1.00
07.07.2014
Lettre à Chambre patrimoniale
cantonale
5              1.00
07.07.2014
cc à Me Thevenaz              1
3              1.00
07.07.2014
cc à cliente              3
3              1.00
11.07.2014
Lettre à cliente              1
5              1.00
15.07.2014
Envoi dito détermination
6.00
15.07.2014
cc à Me Thevenaz              2
3              1.00
15.07.2014
cc à cliente              2
3              1.00
D2.09.2014
Lettre à cliente              2
5              1.00
09.12.2014
Conf. tél. cliente
5
10.12.2014
Préparé séance
60
10.12.2014
Vacation Lausanne aller-retour
(66.2 km x 2.45 x 2)
324.40
10.12.2014
Conf. cliente + paru devant
Juge délégué
60
08.06.2015
Préparé + dicté écriture
complémentaire
60
08.06.2015
Envoyé dito à Chambre
patrimoniale cantonale
3
6.00
08.06.2015
Etabli bordereau no 2              14
5
08.06.2015
cc à Me Thevenaz              17
3              1.00
08.06.2015
cc à cliente              3
3              1.00
10.06.2015
Préparation séance
+ Conférence cliente
150
11.06.2015
Vacation Lausanne aller-retour
(66.2 km x 2.45 x 2)
324.40
11.06.2015
Termination préparation séance
+ paru devant Chambre
patrimoniale
150
17.06.2015
Pris connaissance dispositif
+ analysé dito
20
17.06.2015
Lettre à cliente              3
5              1.00
09.06.2015
Conf. tél. cliente
10
22.06.2015
Lettre recommandée à Chambre
Patrimoniale cantonale
1              5
6.00
!2.06.2015
cc à Me Thévenaz
1              3
1.00
2.06.2015
cc à cliente              2
3              1.00
TOTAL
484              1870
1'098.80              42.00
0.00
RECAPITULATION
Opérations
du 18 juillet 2013 au 22 juin 2015
Honoraires
:              1870 min. x fr. 350.--/h.
10'908.35
Photocopies
:
242.00
Débours
:
1'098.80
12'249.15
TVA
: 8 %
979.95
SUB-TOTAL
13'229.10
Avance
de frais
42.00
TOTAL
13'271.10
Cette liste des opérations
a été analysée au regard du dossier judiciaire relatif à la procédure en question.
Les opérations
facturées consistant en des courriers, écritures et audiences correspondent aux pièces
du dossier et apparaissent adéquates dans la durée facturée. Quant aux entretiens et téléphones
avec le représentant de l’appelante, leur réalité ne peut pas être vérifiée,
mais ils sont plausibles et les montants facturés demeurent raisonnables. Cette note d’honoraires
sera donc admise, étant précisé que les totaux ont également été vérifiés.
6.4.2
La
note d’honoraires de Me Hervé Bovet concernant le « litige débouchant sur la
procédure d’appel » est la suivante :
Date
Opérations              Photoc.
Minutes              Débours
Av. frais              Provisions
18.01.2016
Pris connaissance de l'appel
du 15.1.16
20
04.02.2016
Commencé rédaction réponse
à demande reconventionnelle
90
05.02.2016
Recherches juridiques ad appel
contre jugement du 16 juin 2016
300
08.02.2016
Poursuivi réponse à demande
reconventionnelle
180
08.02.2016
Envoi dito au Prés Tribunal civil
de la Broye et du Nord vaudois
56
5.30
08.02.2016
Lettre à Me Thevenaz
56              5
2.00
08.02.2016
cc à cliente              10
08.02.2016
Réquisition de poursuites
15
5.30
08.02.2016
cc à cliente              1
3              1.00
11.02.2016
cc à cliente              1
3              1.00
??.02.2016
Lettre à cliente              10
5              1.00
18.02.2016
Lettre à Me Thévenaz
10
1.00
18.02.2016
cc à cliente              5
3              1.00
19.02.2016
Préparé + dicté réponse à l'appel
360
22.02.2016
Terminé réponse à l'appel
240
22.02.2016
Envoyé dito à TC
6
5.30
22.02.2016
cc à Me Thévenaz
6              3
1.00
22.02.2016
cc à cliente              6
3              1.00
23.02.2016
Lettre à Me K.________
4              10
1.00
23.02.2016
cc à cliente              2
5              1.00
24.02.2016
Recherches juridiques
60
04.03.2016
Versé à OP Payerne frais de
poursuite
73.30
12.05.2016
Pris connaissance arrêt Cour
d’appel civile
30
18.05.2017
Lettre recommandée à TC
1              5
5.30
18.05.2017
cc à Me Thévenaz
1              3
1.00
18.05.2017
cc à cliente              1
3              1.00
06.06.2017
Courriel à Me [...]
5
36.06.2017
Courriel à cliente
3
19.07.2017
Lettre au Tribunal cantonal
Lausanne              1
5              1.00
19.07.2017
cc à cliente              1
3              1.00
19.07.2017
cc à Me Thévenaz
1              3
1.00
14.08.2017
Pris connaissance arrêt TC
+ analysé dito
14.08.2017
cc à cliente              8
3              1.00
21.08.2017
Lettre à Me Thévenaz
5
2.00
23.08.2017
cc à cliente              2
3              1.00
TOTAL              179
1386              41.20
73.30
RECAPITULATION
Opérations
du 18 janvier 2016 au 23 août 2017
Honoraires
:              1386 min. x fr. 350.--/h.
8'085.00
Photocopies
:
89.50
Débours
:
41.20
8'215.70
TVA
: 8 %
657.25
SUB-TOTAL
8'872.95
Avance
de frais
73.30
TOTAL
8'946.25
Cette liste des opérations,
analysée au regard du dossier judiciaire relatif à la procédure d’appel, laisse
apparaître que certains postes concernent en réalité le litige au sujet des redevances
(poursuites, action devant le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de La Broye
et du Nord vaudois et transaction judiciaire). Or, comme on l’a vu plus haut, ce litige ne fait
pas partie du dommage à réparer. Ces opérations doivent ainsi être retranchées.
Il s’agit des opérations suivantes, avec la précision que certains courriers adressés
par l’avocat à sa cliente ne sont pas au dossier mais s’inscrivent vraisemblablement
dans le cadre des redevances dans la mesure où elles font suite ou précèdent des actes
liés à ce litige (en particulier les deux derniers courriers cités) :
Date
Opérations              Photoc.
Minutes              Débours
Av. frais              Provisions
04.02.2016
Commencé rédaction réponse
à demande reconventionnelle
90
08.02.2016
Poursuivi réponse à demande
reconventionnelle
180
08.02.2016
Envoi dito au Prés Tribunal civil
de la Broye et du Nord vaudois
56
5.30
08.02.2016
Lettre à Me Thevenaz
56              5
2.00
08.02.2016
cc à cliente              10
08.02.2016
Réquisition de poursuites
15
5.30
08.02.2016
cc à cliente              1
3              1.00
11.02.2016
cc à cliente              1
3              1.00
??.02.2016
Lettre à cliente              10
5              1.00
18.02.2016
Lettre à cliente              10
5              1.00
18.02.2016
Lettre à Me Thévenaz
10
1.00
18.02.2016
cc à cliente
04.03.2016
Versé à OP Payerne frais de
poursuite
73.30
21.08.2017
Lettre à Me Thévenaz
5
2.00
23.08.2017
cc à cliente              2
3              1.00
TOTAL              146
324              20.60
73.30
Pour
le reste, les opérations facturées consistant en des courriers et des écritures correspondent
aux pièces du dossier et apparaissent adéquats dans la durée facturée. Cette note
d’honoraires sera donc admise comme dommage à hauteur de 6'730 fr. 65, selon le décompte
qui suit :
Honoraires
:              1’062 min. (1386
– 324) x fr. 350.--/h.
6'195.00
Photocopies
(179 – 146) :
16.50
Débours
(41.20 – 20.60):
20.60
6'232.10
TVA
: 8 %
498.55
TOTAL
6'730.65
6.4.3
La note d’honoraires
de Me Hervé Bovet concernant le « litige débouchant sur le recours au Tribunal fédéral » est
la suivante :
Date
Opérations              Photoc.
Minutes              Débours
Av. frais              Provisions
11.06.2016
Pris connaissance recours au TF
+ analysé dito
20
13.06.2016
Lettre à cliente              11
5              1.00
16.06.2016
Pris connaissance ordonnance TF
15
16.06.2016
Lettre à cliente              1
5              1.00
16.06.2016
Lettre à cliente              2
5              1.00
16.06.2016
Préparé + dicté détermination
sur requête effet suspensif
60
17.06.2016
Commencé détermination à
recours au TF
180
20.06.2016
Envoyé dito (détermination effet
suspensif) à TF              6
5.30
20.06.2016
cc à Me Thévenaz
3              3
1.00
20.06.2016
cc à cliente              3
3              1.00
22.06.2016
Poursuivi rédaction
détermination TF
120
04.07.2016
Envoyé dito à TF
12
5.30
04.07.2016
cc à Me Thévenaz
6              3
1.00
07.2016
cc à cliente              6
3              1.00
05.07.2016
Lettre à Me Thévenaz
5
1.00
05.07.2016
cc à cliente              1
3              1.00
18.07.2016
Lettre à Me Thévenaz
5
1.00
18.07.2016
cc à cliente              2
3              1.00
27.07.2016
Pris connaissance décision
présidentielle
15
28.07.2016
Lettre recommandée à Tribunal
fédéral
10              5.30
28.07.2016
Lettre à Me Thévenaz
2              5
1.00
28.07.2016
cc à cliente              3
3              1.00
29.07.2016
cc à cliente              2
3              1.00
04.08.2016
Lettre à cliente              2
5              1.00
29.08.2016
Courriel à cliente
5
06.09.2016
cc à cliente              1
3              1.00
09.09.2016
Revu dossier
30
09.09.2016
Vacation [...]              (50 km x
2 x 2.5)
250.00
09.09.2016
Conf. cliente + conf. avec Syndic
+ Me Thévenaz + conf. cliente
120
12.09.2016
Préparé et dicté projet de détermination
30
13.09.2016
Courriel à cliente
3
15.09.2016
Conf. tél. cliente ad projet de convention
+ préparé et dicté détermination
+ gestion prescription
45
16.09.2016
Lettre à Me Thévenaz
5
1.00
16.09.2016
Lettre recommandée à
Me Thévenaz
10              5.30
16.09.2016
cc à cliente              3
3              1.00
27.01.2017
Pris connaissance Arrêt du
Tribunal fédéral 11.01.17
+ analysé dito
60
27.01.2017
Lettre à cliente              14
5              1.00
27.01.2017
Lettre à Me Thevenaz
5
1.00
31.01.2017
cc à client              2
3              1.00
02.02.2017
Analysé requête reconsidération
120
02.02.2017
Conf tél cliente
5
02.02.2017
Lettre à Me Thévenaz
5
1.00
02.02.2017
cc à cliente              2
3              1.00
02.02.2017
Lettre à Me K.________
13              5
1.00
02.02.2017
cc à cliente              1
3              1.00
03.02.2017
Lettre à Me Thévenaz
5
1.00
03.02.2017
cc à cliente              1
3              1.00
03.02.2017
Terminé requête de révision
150
10.02.2017
Lettre à Me Thévenaz
5
1.00
23.02.2017
Terminé requête de révision
20
23.02.2017
Envoyé dito à TF
20
5.30
23.02.2017
Lettre à Me Thévenaz
7              5
1.00
23.02.2017
Lettre à Me K.________
5
1.00
23.02.2017
cc à cliente              9
5              1.00
27.02.2017
Lettre à cliente              4
5              1.00
27.02.2017
Courriel à cliente
3
28.02.2017
Lettre recommandée à
Président tribunal
1              5
5.30
28.02.2017
cc à Me Thévenaz
1              3
1.00
28.02.2017
cc à cliente              1
3              1.00
02.03.2017
Lettre à cliente              1
5              1.00
07.03.2017
cc à cliente              1
3              1.00
14.03.2017
Courriel à cliente
5
14.03.2017
Lettre à Présidente Tribunal
fédéral              1
5              5.30
14.03.2017
c à Me Thévenaz
1              3
1.00
14.03.2017
cc à cliente              1
3              1.00
16.03.2017
Courriel à M. K.________
5
16.03.2017
Lettre à Me Thévenaz
5
1.00
16.03.2017
Lettre à cliente              3
5              1.00
20.03.2017
Conf tél cliente
10
23.03.2017
Courriel à cliente
5
28.03.2017
Tél notaire Me [...]
15
3.60
28.03.2017
Tél cliente
5              1.20
28.03.2017
Courriel à M. K.________
3
28.03.2017
Lettre (+fax) à Me Thévenaz
5
1.00
28.03.2017
Courriel à Me [...]
5
29.03.2017
Lettre recommandée à
Présidente TF              1
5              5.30
29.03.2017
cc à Me Thévenaz
1              3
1.00
29.03.2017
cc à cliente              1
3              1.00
31.08.2017
Conf. tél. cliente
30
31.08.2017
Pris connaissance courriers de
Me Thévenaz + procédé aux
retraits requête révision + action
libération de dette
90
31.08.2017
Lettre recommandée à TF
5
5.30
31.08.2017
Lettre à Me Thévenaz
1              5
1.00
31.08.2017
Lettre à cliente              9
5              1.00
07.09.2017
Lettre à cliente              1
5              1.00
13.09.2017
Courriel à cliente
5
14.09.2017
Courriel à Me Thévenaz
5
14.09.2017
Courriel à cliente
3
21.09.2017
Lettre à cliente              4
5              1.00
TOTAL
318              1270
349.50              0.00
Cette liste des opérations concerne en réalité trois types d’opérations, soit
la procédure de recours au Tribunal fédéral, la procédure de révision qui a
suivi et les négociations au sujet de la vente de la parcelle. Or, les opérations liées
à la procédure de révision et aux négociations en vue de trouver un accord –
ces dernières auraient d’ailleurs dû faire partie intégrante de la liste des opérations
qui concernent les opérations transactionnelles –, ne doivent pas être mises à la
charge des intimés (cf. consid. 6.3.4 et 6.3.5 ci-avant).
En définitive, seules les opérations liées à la procédure de recours devant
le Tribunal fédéral seront admises ici. Au surplus, les opérations facturées consistant
en des courriers et écritures correspondent aux pièces du dossier et apparaissent adéquates
dans la durée facturée. Il convient donc d’admettre la liste des opérations qui
précède dans la mesure suivante :
Date
Opérations              Photoc.
Minutes              Débours
Av. frais              Provisions
11.06.2016
Pris connaissance recours au TF
+ analysé dito
20
13.06.2016
Lettre à cliente              11
5              1.00
16.06.2016
Pris connaissance ordonnance TF
15
16.06.2016
Lettre à cliente              1
5              1.00
16.06.2016
Lettre à cliente              2
5              1.00
16.06.2016
Préparé + dicté détermination
sur requête effet suspensif
60
17.06.2016
Commencé détermination à
recours au TF
180
20.06.2016
Envoyé dito (détermination effet
suspensif) à TF              6
5.30
20.06.2016
cc à Me Thévenaz
3              3
1.00
20.06.2016
cc à cliente              3
3              1.00
22.06.2016
Poursuivi rédaction
détermination TF
120
04.07.2016
Envoyé dito à TF
12
5.30
04.07.2016
cc à Me Thévenaz
6              3
1.00
04.07.2016
cc à cliente              6
3              1.00
27.07.2016
Pris connaissance décision
présidentielle
15
28.07.2016
Lettre recommandée à Tribunal
fédéral
10              5.30
28.07.2016
Lettre à Me Thévenaz
2              5
1.00
28.07.2016
cc à cliente              3
3              1.00
27.01.2017
Pris connaissance Arrêt du
Tribunal fédéral 11.01.17
+ analysé dito
60
27.01.2017
Lettre à cliente              14
5              1.00
27.01.2017
Lettre à Me Thevenaz
5
1.00
31.01.2017
cc à client              2
3              1.00
TOTAL
71              528
27.90              0.00
En définitive,
la note d’honoraires en question sera donc admise comme dommage à hauteur de 3'394 fr. 85
selon le décompte qui suit :
Honoraires
:              528 min. x fr. 350.--/h.
3'080.00
Photocopies :
71               35.50
Débours
27.90
SUB-TOTAL
3'143.40
TVA
: 8 %
251.45
TOTAL
3'394.85
6.5
En définitive, les honoraires de Me [...] sont constitutifs d’un dommage à hauteur de
23'396 fr. 60 (13'271.10 + 6'730.65 + 3'394.85).
7.
7.1
Pour les mêmes motifs, l’appelante reproche également aux premiers juges de ne pas avoir
admis la note d’honoraires de Me [...] à hauteur de 7'062 fr. 45. A cet égard, elle conteste
le fait que le transfert de la propriété eût été sur le point de se réaliser
au moment où cet avocat avait été mandaté, soutenant avoir démontré, par
son allégué 282 et les pièces mentionnées, que la commune ne voulait pas transférer
le bien-fonds tant que les parties défenderesses entendaient émettre une prétention à
son encontre.
7.2
Comme on l’a vu plus haut, les honoraires liés à l’acquisition de la parcelle ne
constituent pas un dommage (cf. 5.2 et 6.3.3), de sorte que pour ce motif déjà, le grief de
l’appelante doit être rejeté. Au surplus, l’appelante n’a de toute manière
pas fourni d’explications précises sur le contexte dans lequel le mandat de Me [...] a eu
lieu. Les notes d’honoraires produites ne sont par ailleurs pas détaillées et ne permettent
ainsi pas non plus de déterminer si les opérations étaient nécessaires et adéquates
dans la mesure où l’appelante n’a pas allégué en quoi avait concrètement
consisté ce mandat. Le grief de l’appelante doit ainsi être rejeté.
8.
8.1
Pour leur part, les intimés soutiennent que l’appelante aurait commis une faute concomitante
justifiant de lui imputer une part de responsabilité. Ils se réfèrent à l’arrêt
du 11 janvier 2017 rendu par le Tribunal fédéral, qui retient que l’appelante aurait
pu et dû comprendre, comme le notaire, que la procuration du Syndic ne lui permettait pas de constituer
un droit d’emption sur cinq ans, cela d’autant qu’elle était déjà assistée
d’un avocat à ce moment-là.
8.2
Selon l’art. 44 CO, le juge peut réduire les dommages-intérêts, ou même n’en
point allouer, lorsque la partie lésée a consenti à la lésion ou lorsque des faits
dont elle est responsable ont contribué à créer le dommage, à l’aug­menter,
ou qu’ils ont aggravé la situation du débiteur.
Il y a faute concomitante lorsque le lésé omet de prendre les mesures raisonnables aptes à
contrecarrer la survenance ou l’aggravation du dommage (ATF 107 Ib 155). La « faute »
de la victime s’insère dans la série causale aboutissant au préjudice, de sorte
que le comportement qui lui est reproché est en rapport de causalité naturelle et adéquate
avec la survenance du dommage (ATF 126 III 192 consid. 2d). Il appartient au juge d’apprécier,
au regard de l’ensemble des circonstances, si une telle faute doit ou non conduire à une réduction
de l’indemnité. Lorsque la disproportion entre la faute légère de la victime et
la grave négligence commise par le responsable est manifeste, on admet en principe la réparation
intégrale du dommage (Werro/Perritaz, op. cit., n. 17 ad art. 44 CO et l’ATF 112 II 450 cité).
8.3
En l’espèce, le Tribunal fédéral a certes mentionné dans son arrêt du
11 janvier 2017 que l’extrait du procès-verbal de la séance du 3 juillet 2000 du conseil
communal ayant été annexé à l’acte authentique, l’intimée (ici :
l’appelante) aurait pu et dû comprendre que la procuration interne délivrée par
la commune ne permettait pas la constitution en sa faveur d’un droit d’emption. Cela dit,
le Tribunal fédéral s’est prononcé dans un autre cadre juridique que celui de la
responsabilité civile, de sorte que cette mention n’est pas déterminante ici.
Le notaire est un professionnel soumis à la LNo, qui prévoit expressément que celui-ci
s'assure de la validité et de l'étendue des pouvoirs de toute personne intervenant devant lui
comme mandataire, ou à n'importe quel autre titre et qu’une violation de ce devoir engage
sa responsabilité. Face à cette responsabilité, il faut reconnaître que la négligence
de l’appelante doit être considérée comme minime dans la mesure où elle se
limite à ne pas avoir reconnu l’erreur du notaire et de la commune par une lecture attentive
de l’annexe à l’acte notarié en raison de la confiance qu’elle pouvait légitimement
avoir en le notaire. En comparaison avec les violations graves de l’obligation légale du notaire
de vérifier l’étendue des pouvoirs de parties, ainsi que celle des représentants
de la commune de présenter une procuration valable pour l’acte prévu (cf. art. 4 al.
1 ch. 6 LCo [loi sur les communes du 28 février 1956 ; BLV 175.11]), la faute de l’appelante
doit être considérée comme étant suffisamment minime pour ne pas lui imputer une
part de responsabilité. Même si cela ne fait pas l’objet d’un grief, on notera
ici qu’il est sans importance de déterminer dans quelle mesure la commune pouvait également
être déclarée co-responsable du dommage dès lors qu’en vertu de l’art.
50 CO, applicable par renvoi de l’art. 51 CO, l’intimé pouvait être recherché
pour le tout en raison d’une responsabilité solidaire entre la commune et lui.
9.
9.1
Enfin, les intimés invoquent une violation, par l’appelante, de son devoir de réduire
son dommage en ayant renoncé, certes sur proposition de la commune, à régler le litige
par la voie arbitrale comme cela avait été convenu dans le contrat, ce qui aurait évité,
selon eux, de nombreuses procédures, puisque les moyens de recours seraient strictement limités
(art. 389ss CPC). Par ailleurs, l’appelante aurait usé de procédés judiciaires inutiles,
tels que l’action en libération de dette, la demande en révision et les nombreux courriers
envoyés aux intimés entre l’audience de conciliation et le dépôt de leur demande
dans la présente procédure, exclusivement destiné à faire pression sur eux.
9.2
En l’occurrence, au vu de la complexité du dossier, on ne saurait considérer que le fait
d’avoir renoncé à la voie arbitrale pour un tel litige soit considéré comme
une violation de son devoir de réduire son dommage. Par ailleurs, il est peu vraisemblable que la
voie arbitrale – dans laquelle les frais judiciaires font place à des honoraires privés
– eût coûté moins cher, même en considérant que les voies de droit sont
plus limitées. Quant à la critique des procédés judiciaires intentés par l’appelante,
elle a déjà été traitée dans les considérants qui précèdent.
10.
En définitive, l’admission partielle
des griefs de l’appelante conduit à admettre des honoraires d’avocats à hauteur
de 23'396 fr. 60, alors que le jugement avait admis un montant de 25'000 fr. pour tenir compte de l’offre
de procédure des intimés. C’est ainsi un montant total de 69'376 fr. 60 (45'980 fr. +
23'396 fr. 60) auquel l’appelante aurait droit en vertu du présent arrêt, alors que le
jugement attaqué lui alloue 70'980 fr. (45'980 fr. + 25'000 fr.) à titre de réparation
du dommage. Partant, vu l’interdiction de la
reformatio
in pejus
, l’appel doit être rejeté
et le jugement confirmé.
Vu l’issue du litige, les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à
2’133 fr. (art. 62 al.
1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à
la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Celle-ci
versera en outre de plein dépens aux intimés, créanciers solidaires, qui sont fixés
à 3'570 fr. (art. 7 du Tarif des dépens ; 3'500 fr. + 2% de débours).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'133 fr. (deux mille cent
trente-trois francs), sont mis à la charge de l’appelante B.________.
IV.
L’appelante B.________ versera à K.________ et T.________, créanciers solidaires, la
somme de 3’570 fr. (trois mille cinq cent septante francs) à titre de dépens de deuxième
instance.
V.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Hervé Bovet (pour B.________),
‑
Me Philippe Mercier (pour K.________ et T.________)
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente de la Chambre patrimoniale cantonale.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30’000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :