vd_findinfo · HC / 2024 / 681 · 2024-11-14 · fr

BAIL À LOYER, LOCAL PROFESSIONNEL | 151 CO, 18 CO, 256 CO, 257e CO, 137 CPC, 311 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile HC / 2024 / 681

TRIBUNAL
CANTONAL
XZ19.045124-230523
520
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
14 novembre 2024
__________________
Composition
:               Mme
Crittin
Dayen
, présidente
M.
Hack et Mme Giroud Walther, juges
Greffière
:              Mme
Juillerat Riedi
*****
Art.
311 al. 1 et 137 CPC ; 18, 151, 256 et 257e CO
Statuant sur l’appel interjeté par
D.________ Sàrl
, à [...], demanderesse,
contre le jugement rendu le 21 février 2022 par le Tribunal des baux dans la cause divisant l’appelante
d’avec
O.________
,
à [...], défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 21 février 2022, adressé pour notification aux parties le 3 mars 2023, le Tribunal
des baux (ci-après : également les premiers juges) a notamment rejeté les conclusions
prises par la demanderesse D.________ Sàrl contre la défenderesse O.________ dans sa demande
du 7 octobre 2019 (I), a mis les frais judiciaires, arrêtés à 25’249 fr. 20, à
la charge de la demanderesse et a dit que les frais judiciaires seraient prélevés sur les avances
fournies par la demanderesse (II), a dit que la demanderesse devait verser à la défenderesse
la somme de 16’800 fr. à titre de dépens (III) et a rejeté toutes autres ou plus
amples conclusions (IV).
En droit, les premiers juges ont retenu que les parties étaient liées par un contrat de bail
commercial, qu’en différant le début du contrat au 1
er
jour suivant la délivrance du permis de construire, elles tenaient pour certaine la délivrance
de ce permis et qu’elles avaient donc prévu un simple terme à partir duquel les obligations
devenaient exigibles. En dépit de ce que soutenait la demanderesse, le fait que celle-ci ait eu
ponctuellement accès aux locaux litigieux dès la signature du contrat ne permettait par ailleurs
pas de retenir qu’elle en avait déjà la jouissance. Enfin, la défenderesse avait
certes la charge des travaux liés à la gaine d'aération entre le plafond de la cuisine
et le toit. Ces derniers, intimement liés au projet principal, ne pouvaient toutefois pas être
entrepris par la défenderesse avant que la demanderesse ait effectué les démarches nécessaires
pour obtenir le permis de construire s’agissant des autres travaux. L’établissement
du projet principal constituait en définitive un acte nécessaire que la demanderesse devait
accomplir pour se voir céder l’usage de locaux.
Les premiers juges ont ensuite considéré que la demanderesse n'avait pas entrepris en temps
utile toutes les démarches nécessaires à l'obtention d'un permis de construire. En empêchant
– ou à tout le moins en retardant – sans juste motif le déroulement des démarches
nécessaires en vue de déposer la demande de permis, la demanderesse, en tant que créancière
du droit d'usage, était donc en demeure, ce qui justifiait l’octroi par la défenderesse
du délai imparti le 8 février 2019, qui devait être qualifié d’interpellation.
Le fait que le contrat n’ait prévu aucun délai pour la délivrance du permis de construire
n’impliquait en effet pas que la défenderesse devait accepter de repousser indéfiniment
la date du dépôt de la demande de permis de construire. Or, le dossier laissait apparaître
les nombreuses relances de la défenderesse et l’absence de réaction de la part de la
demanderesse à l’encontre des délais régulièrement fixés. L’interpellation
du 8 février 2019 avait été envoyée à l’adresse de notification apparaissant
sur le bail, de sorte qu’elle était valable, en dépit de ce que soutenait la demanderesse.
Enfin, il n’y avait pas lieu de considérer que la défenderesse aurait par un comportement
contraire à la bonne foi retardé, voire empêché le dépôt de la demande
de permis de construire dans le seul but de résoudre le contrat. En définitive, les premiers
juges ont retenu que la défenderesse était en droit de résoudre le contrat en application
de l’art. 95 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), ce qu’elle
avait fait par courrier du 14 mars 2019.
Par surabondance, les premiers juges ont retenu que l’augmentation du capital de la demanderesse
constituait une condition de validité du contrat de bail et que le fait d’avoir tardé
à procéder à cette augmentation de capital n’était pas conforme à la bonne
foi. Pour ce motif, le bail était de toute manière devenu caduc sans même que la défenderesse
n’ait eu à le résoudre. Par ailleurs, la demanderesse était en demeure de constituer
la garantie de loyer dès la signature du contrat, puis à la suite des délais impartis
par la défenderesse aux 1
er
et 28 février 2019. Pour ce motif également, la défenderesse était en droit de se
départir du contrat.
B.
Par acte du 21 avril 2023, D.________ Sàrl
(ci-après : l’appelante) a interjeté appel contre le jugement précité,
en concluant en substance, avec suite de frais, à sa réforme en ce sens que la résiliation
du bail formée par O.________ le 14 mars 2019 soit déclarée nulle, subsidiairement inefficace,
qu’O.________ soit condamnée à respecter le contrat de bail commercial signé par
les parties le 1
er
juin 2018, qu’interdiction soit faite à O.________ de conclure un contrat de bail portant
sur les locaux en question, subsidiairement de prolonger l’éventuelle location actuelle de
ces locaux au-delà du terme légal ou contractuel applicable et qu’O.________ soit condamnée
à réaliser le conduit d’extraction de la ventilation principale de cuisine, subsidiairement
l’installation du système de ventilation nécessaire à l’exploitation des locaux
dans un délai de six mois à compter de la décision définitive et exécutoire.
A titre subsidiaire, elle a conclu à l’annulation du jugement et au renvoi de la cause à
l’autorité inférieure pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
En annexe à son appel, elle a produit un bordereau de pièces qui ont toutes déjà
été produites en première instance ou qui constituent des actes de procédure de la
première instance.
Dans sa réponse du 29 septembre 2023, O.________ (ci-après : l’intimée) a conclu
au rejet de l'appel, avec suite de frais et dépens.
Le 13 octobre 2023, l'appelante a déposé une réplique spontanée, dans laquelle elle
confirme ses conclusions.
L'intimée a déposé une duplique le 24 octobre 2023, dans laquelle elle confirme également
ses conclusions.
Par courrier du 13 mai 2024, les conseils de l’appelante ont informé la Cour de céans
qu’ils ne représentaient plus les intérêts de celle-ci dans la présente procédure.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
L’intimée O.________
est une société anonyme de droit suisse qui a notamment pour but [...]. Elle
est
propriétaire de l’immeuble sis rue [...], à [...].
2.
L’intimée a confié la gestion immobilière de la surface commerciale situé au
rez-de-chaussée de l’immeuble précité à U.________ SA (ci-après :
la gérance). [...], [...], [...], S.________ et D.________ ont agi au nom et pour le compte de cette
dernière.
3.
Entre mars et juin 2017, Z.________ et la gérance ont échangé plusieurs courriels concernant
la location de la surface commerciale précitée, le premier réitérant le 27 juin 2017
sa candidature après l’avoir retirée dans un premier temps au motif que les risques de
louer ce grand magasin étaient trop élevés.
4.
Par courriel du 17 octobre 2017 intitulé « Conditions de location », la gérance
a transmis à Z.________ les plans des surfaces des locaux en DWG et lui a indiqué, notamment,
la date du début du bail, soit le 1
er
février 2018, le montant du loyer annuel total, soit 148’530 fr. 75, ou 12’377 fr. 56
par mois, et le montant de la garantie de loyer correspondant à six mois de loyer, soit 74’265
fr. 36. Elle lui conseillait en outre :
« [..] de prendre immédiatement un architecte pour [..] constituer le dossier de changement
d’affectation des locaux, en y incluant la demande d’autorisation pour la pose d’enseigne
publicitaire en façade. Dans cette situation il s’agit d’une enquête publique,
le dossier va à la Ville de [...] puis il va encore au canton de Vaud. [..] Je joins aussi le N°
de téléphone du service des permis de construire de la Ville de [...] [..]. Je vous laisse
le soin de gérer la suite, sachant que l’octroi de l’autorisation peut prendre jusqu’à
6 mois ».
Enfin, la gérance précisait demeurer dans l’attente de son prochain envoi concernant
son projet ainsi que le descriptif détaillé des travaux qu’il allait engager.
5.
Dans le cadre d’un échange de courriels intervenu au début du mois de décembre 2017
entre la gérance et Z.________, ce dernier a annoncé la création de l’appelante,
la société D.________ Sàrl. Interrogée au sujet du système de climatisation
et ventilation existant, la gérance a indiqué à Z.________ que les locaux étaient
munis d’une ventilation et d’une climatisation qui desservaient les bureaux des niveaux 02I
et 03I et les commerces. S’agissant de la climatisation, la gérance a ajouté que l’exploitation
d’un restaurant ou l’exercice d’une activité générant des odeurs risquait
d’être problématique. Enfin, elle a précisé ne pas disposer de dessin de la
surface externe, ni des coupes du bâtiment.
6.
a)
Inscrite au registre
du commerce le 11 décembre 2017, l’appelante D.________ Sàrl a notamment pour but l’exploitation
de café-restaurants et toutes activités liées à la restauration et à la vente
de produits alimentaires.
Dès son inscription au registre du commerce et jusqu’au 24 avril 2019, Z.________ a été
son associé gérant président et B.________ associé gérant, chacun bénéficiant
d’un pouvoir de signature individuelle. Depuis lors, B.________ assume seul la fonction d’associé
gérant. Lors de son inscription au registre du commerce, le siège de la société se
situait à [...], à [...], c/o Z.________.
b)
A
tout le moins dès le mois d’avril 2018, Me [...], avocat à Genève, a été
l’un des interlocuteurs de l’intimée dans le cadre des négociations contractuelles
avec l’appelante.
c)
B.________ a également mandaté [...]
afin de l’assister
lors de l’exécution
du contrat de bail litigieux, lequel est intervenu dans le cadre de cette affaire, au plus tard à
compter de février 2019.
7.
a)
Au mois de décembre 2017, la gérance a adressé à l’appelante un premier projet
de contrat de bail.
b)
Par courriel du 18 décembre 2017, Z.________ a sollicité de la gérance une réduction
du loyer, à tout le moins durant la première année, afin de compenser les travaux (peinture,
sols, installations des sanitaires, etc.) que l’appelante projetait dans les locaux. Il souhaitait,
en outre, faire figurer expressément dans le contrat, tel qu’il l’avait selon lui convenu
avec [...], le précédent responsable du dossier au sein d’U.________ SA, que l’intimée
assumerait, dans l’hypothèse où une ventilation supplémentaire était nécessaire,
le coût du système de conduits de ventilation du rez-de-chaussée au toit. Il précisait
en outre que l’appelante prendrait à sa charge les autres coûts d’installation
de la ventilation à l’intérieur du bâtiment. Le lendemain, la gérance lui a
répondu que sa requête serait transmise à l’intimée et qu’une liste précise
des travaux qu’elle entendait entreprendre dans les locaux pourrait faciliter les négociations
relatives à la réduction de loyer.
8.
a)
Par courriel du 30 avril
2018, Me [...] a indiqué à la gérance avoir d’ores et déjà mandaté
au nom de l’appelante Me [...], notaire à Genève, en vue de l’augmentation du capital
social de 20'000 fr. à 100'000 francs. Il sollicitait, en outre, qu’un projet de contrat
de bail remanié précisant les points suivants lui soit transmis au plus vite :
« a.
Le preneur de bail est D.________ Sàrl exclusivement.
[..]
c.
Le paiement du loyer sera dû dès le 1
er
jour du mois suivant la délivrance de la licence d’établissement (autorisation d’exploiter).
[..]
e.
Le propriétaire s’engage à réaliser le conduit d’extraction de la ventilation
principale en coordination avec les travaux entrepris par la société D.________ Sàrl,
et ce afin d’éviter tout éventuel retard dans le planning. »
b)
Le lendemain, la gérance lui a transmis un projet de contrat intitulé « Contrat de
bail commercial du 01.05.2018 » et lui a répondu au sujet du preneur de bail que « sous
réserve d’acceptation de la Sàrl à 100'000.- par le propriétaire, nous avions
parlé que vous dirigeriez D.________ Sàrl vers une SA. Ce qui n’est manifestement pas
le cas ». Quant au paiement du loyer, il était indiqué que la date de délivrance
du permis de construire ferait foi comme prévu et non pas la date de délivrance de la licence
d’établissement (autorisation d’exploiter). Le projet de contrat prévoyait notamment
ce qui suit :
«
Art.
25 Participation du bailleur
Le
bailleur réalisera à titre exceptionnel le conduit d’extraction de la ventilation principale
de cuisine soit ; depuis le plafond de la surface louée, jusqu’en toiture. Ces frais
s’élèvent à environ à CHF 50'000.00 et représentent l’unique participation
commerciale envers le locataire. Aucune réduction de loyer ne sera accordée. »
9.
Par courriel du 23 mai 2018,
la gérance a informé Me [...] que l’intimée n’entendait pas donner suite à
sa demande concernant le prolongement de la date de paiement du loyer et que le projet de contrat intitulé
« Contrat de bail commercial du 1
er
mai 2018 » était sa dernière offre.
10.
Lors d’un échange
de courriels les 11 et 12 juin 2018, la gérance a indiqué à Me [...] que le bail ne débuterait
pas le 1
er
juin 2018, « étant donné que le début du bail [était] lié au paiement
du 1
er
loyer et donc à l’obtention du permis de construire (cf. partie « début du
bail » de la page 2) ». Concernant la date de rendez-vous entre les différentes
parties, elle a encore indiqué qu’elle attendait la décision de l’appelante quant
à la société qui exercerait le mandat pour les travaux sur le canal de ventilation et
qu’elle reprendrait contact avec lui sans délai.
11.
A une date que l’instruction
n’a pas permis d’établir avec précision, l’appelante, d’une part, et
l’intimée, représentée par U.________ SA, d’autre part, ont conclu un contrat
intitulé « Contrat de bail commercial du 01.06.2018 ». L’entête « U.________
SA » figure sur la première page du contrat. Le contrat a été signé et
paraphé sur chaque page par Z.________ et B.________, pour l’appelante.
Sous le titre « Situation initiale », il était indiqué ce qui suit :
« La
société
D.________
Sàrl
, sise [...] s’engage
à louer la surface commerciale [...], pour faire
un
commerce de
restauration
légère de spécialités [...]
. »
L’objet de la location était décrit comme il suit :
« 1 surface commerciale
au rez de chaussée d’environ 264 m
2
+ stockage et cuisine d’environ 95 m
2
au sous-sol (selon plans :
annexe 1 et 2). »
L’accès aux locaux était limité, s’agissant de l’appelante, aux locaux
objet du contrat ; elle n’avait pas accès aux locaux utilisés par l’intimée
dans le cadre de ses activités [...].
La destination des locaux, telle que prévue par le contrat était « Surface de vente,
restauration légère de spécialités [...] ». L’appelante s’est
engagée à n’utiliser les locaux qu’aux fins convenues, tout changement ou interruption
de l’usage prévu étant soumis au consentement préalable écrit du bailleur.
Lors de son interrogatoire, B.________ a déclaré que les parties avaient convenu de l’aménagement
de cette surface commerciale en café-restaurant, sans que cette affirmation soit confirmée
par une autre pièce au dossier.
Les
parties ont prévu que la durée du bail serait de 10 ans et que le début du bail serait
notifié par avenant, le premier jour du mois suivant la délivrance du permis de construire.
En outre, elles ont prévu que le paiement du loyer serait dû dès le premier jour du mois
suivant la délivrance du permis de construire et qu’un avenant serait édité en complément
dudit bail, afin d’officialiser le début réel de celui-ci.
Entendue dans le cadre de la procédure de mesures provisionnelles, la témoin D.________ a confirmé
que l’entrée en vigueur du contrat de bail litigieux était subordonnée à
la condition de la délivrance d’un permis de construire.
Il était en outre convenu ce qui suit :
«
D.
Possibilités
de dissolution anticipée unilatérale
Le
locataire a le droit de résilier le bail de manière anticipée dès la 4
ème
année moyennant un préavis de 12 mois.
E.
Garantie de loyer
Pour
garantir l’exécution des obligations qu’il contracte en vertu du présent bail,
le locataire fournit au bailleur, à la signature du contrat, une garantie bancaire de
CHF
75'000.00
(six mois de loyer
net arrondi), valable pour la durée du bail et de ses éventuels renouvellements. Les garanties
de cautionnement par le biais de sociétés type « Swisscaution », ne sont
pas autorisées par le bailleur. Un compte bancaire devra être ouvert à cet effet auprès
d’une grande banque Suisse.
[..]
Conditions
particulières
Art.
1              Loyer
Le
loyer [..] se décompose comme suit :
- Surface de bureaux              Loyer
net CHF 142’560.00 / an,
soit CHF 11'880.00 / mois
- Surface des sous-sol
Loyer net CHF 5’970.75 / an,
soit CHF 497.56 / mois
- Charges-frais accessoires
Forfait CHF 9’768.00 / an,
Soit CHF 814.00 / mois
Loyer brut total :
CHF 158'298.75
/ an,
soit CHF 13'191.56 / mois
Art.
2              Charges – Frais
accessoires
Eau
chaude – Chauffage – Frais d’exploitation et d’entretien
[..]
c)
Le forfait annuel comprend notamment, dans la mesure des coûts effectifs TVA comprise, les postes
suivants :
Chauffage
et eau chaude
[..]
-
Les frais de l’installation
et de fonctionnement de ventilation, climatisation, abonnement service inclus.
Frais
accessoires
[..]
Les
autres frais accessoires résultant de l’exploitation, de l’entretien et du nettoyage
sont à la charge du locataire, comme par exemple :
[..]
-
Entretien et nettoyage du
conduit d’extraction de ventilation de la cuisine, installé et financé par le bailleur
(facturé de manière séparée une fois par année).
[..]
Art.
6               Etat des locaux
Les
locaux sont remis au locataire à l’état tels que vus et visités. Le bailleur ne
tient pas compte des aménagements intérieurs du locataire. Un état des lieux sera effectué
à la remise des locaux. Le locataire est responsable d’assurer à ses frais l’entretien
courant des locaux et de maintenir ceux-ci en bon état pendant toute la durée du bail.
Conformément
aux articles 259 et ss CO et à l’usage local, le locataire doit remédier à ses frais
aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage et de réparation
indispensables à l’entretien normal de la chose. Selon la règle, elles englobent les
menus travaux, les travaux d’entretien etc. n’excédant pas plus de 0,5% du loyer annuel.
L’élimination
et le déblaiement des déchets du locataire sont à sa charge, ils devront être acheminés
chaque soir directement au point de collecte des déchets de la Ville de Lausanne le plus proche,
fin d’éviter de mauvaises odeurs dans l’immeuble et ses environs.
Le
nettoyage des vitres intérieures de la surface louée est à la charge du locataire.
Les
autres frais et travaux sont à la charge du bailleur.
Art.
7
Travaux
d’aménagement
[..]
1.
Le locataire s’engage
à faire réaliser ses aménagements selon toutes les règles de l’art de construire.
[..] Le locataire supporte l’intégralité des frais d’installation et de transformation,
résultant de la réalisation de ses installations d’exploitation et technique, ainsi que
de tous les frais de maintenance.
[..]
4.
Afin d’éviter une quelconque hypothèque légale des artisans/entrepreneurs,
le
locataire constituera une garantie pour travaux de construction,
à
hauteur du montant total de ses investissements, d’une durée dépassant de
6
mois
la fin des travaux.
Ladite garantie, devra être constituée auprès d’une assurance Suisse ou d’une
grande banque Suisse.
La
garantie devra être transmise au bailleur 1 mois avant le début des travaux
.
5.
L’entretien et le remplacement des aménagements du locataire relèvent exclusivement de
son ressort, même si ceux-ci font corps avec le bâtiment ; les frais correspondants lui
incombant. Le locataire est tenu d’entreprendre, à la première demande de la bailleresse,
les travaux d’entretien et de rénovation relatifs aux aménagements, si leur état
risque d’endommager l’objet loué ou d’autres parties de l’immeuble loué
ou bien nuit à l’aspect extérieur de l’immeuble loué.
[..]
10.
Par ailleurs, le consentement
écrit du bailleur sera toujours requis pour tous les travaux à effectuer dans les locaux. Un
programme sommaire des travaux d’aménagement du locataire sera soumis au propriétaire
(annexe 3). Sur cette base, un programme détaillé sera établi et fera l’objet d’une
convention séparée, qui deviendra partie intégrante du présent bail, dès que
les détails de ces travaux seront connus.
[..]
Art.
13              Respect des normes,
devoir de diligence
Le
locataire s’engage à veiller au respect de toutes les normes et dispositions légales
particulièrement applicables à son exploitation et fera, cas échéant à ses frais,
toutes les démarches nécessaires auprès des autorités. [..]
[…]
Art.
16              Changement d’adresse
et/ou de raison sociale
Le
locataire a l’obligation d'annoncer immédiatement tout changement d’adresse, qu’il
s’agisse de son entrée dans les locaux ou de sa sortie. Les éventuels frais résultant
du défaut de cette annonce seront, le cas échéant, à la charge du locataire.
[…]
Art.
19              Travaux du locataire
/ respect des normes
En
cas de travaux extraordinaires effectués par le locataire, ou installation de d’équipements
particuliers, [..] veillera à obtenir préalablement l’accord du bailleur. Dans tous les
cas, les interventions requises seront à la charge du locataire.
[..]
Art.
22              Forme écrite
[..]
Toute modification du présent contrat ou de dispositions contenues dans les annexes auxquelles il
se réfère doit faire l’objet d’un avenant écrit et signé par les deux
parties.
[..]
Art.
24              Droit applicable et
for
Pour
sa validité, toute modification ou tout complément au présent contrat requiert la forme
écrite (les signatures authentiques des deux parties contractantes).
[..]
Art.
25              Participation du bailleur
Le
bailleur réalisera à titre exceptionnel le conduit d’extraction de la ventilation principale
de cuisine, soit depuis le plafond de la surface louée, jusqu’en toiture. Ces frais s’élèvent
à environ à CHF 50'000.00 et représentent l’unique participation commerciale envers
le locataire. Aucune réduction de loyer ne sera accordée.
Art.
26              Validité du bail
1.
En cas de non délivrance
de l’autorisation d’exploiter de la part des autorités compétentes, le présent
bail deviendra caduc. Aucune forme d’indemnité ne pourra être exigée du bailleur.
2.
La société D.________
Sàrl s’engage à augmenter son capital en le faisant passer de 20'000.- CHF à 100'000.-
CHF. »
b)
Lors de son interrogatoire dans le cadre de la procédure de mesures provisionnelles, B.________
a déclaré que :
« Me
[...] et U.________ SA ont procédé à des pourparlers contractuels pendant 4 à 5 mois.
Puis le contrat de bail nous a été présenté lors d’une entrevue au [...]. Cette
entrevue s’est tenue quelques jours avant ou après le 1
er
juin 2018. Le contrat de bail était rédigé en français. Lors de cette rencontre,
Me [...] et mon ancien associé étaient présents. Me [...] parle [...] et le français.
Me [...] m’a traduit le contrat de bail et en a contrôlé les détails ».
Quant aux travaux d’aménagement, il a déclaré lors de son interrogatoire dans le
cadre de la procédure sur le fond que l’appelante a « consenti de faire un conduit
à l’intérieur des locaux loués, O.________ devant se charger de la suite de la conduite
jusqu’au toit. Nous n’avions en effet pas accès aux locaux autres que ceux loués ».
c)
Le témoin I.________, architecte de l’appelante, a déclaré, lors de son audition
dans le cadre de la procédure de mesures provisionnelles, qu’il devait déposer au nom
de celle-ci la demande de permis de construire. Il a en outre déclaré ceci :
« Il
était convenu que U.________ SA devait s’occuper de la partie du projet pour laquelle nous
n’avions pas accès au plan. Il est évident que c’est pour des questions de sécurité
que nous n’avions pas accès aux plans de [...]. »
12.
Le 21 juin 2018, l’appelante
a déposé un montant de 80’000 fr. sur un compte courant ouvert à son nom auprès
[...].
13.
Un état des lieux d’entrée a eu lieu le 22 juin 2018. Avec l’accord de l’appelante,
l’intimée est restée en possession des clés de la surface commerciale.
14.
Au début du mois de
juillet 2018, les parties ont participé à une séance de lancement du projet. B.________
et I.________, pour l’appelante, y étaient présents.
L’intimée a désigné [...] en tant que chef de projet et S.________ en tant que responsable
de projet.
15.
Le 17 juillet 2018, Me [...] a écrit ce qui suit à la gérance :
« Nous
sommes toujours dans l’attente du procès-verbal de la séance qui a eu lieu le 3 juillet
2018 en vos locaux.
Il
est indispensable que Monsieur I.________, architecte, puisse déposer le dossier d’enquête
publique auprès de la Municipalité juste après la prochaine réunion sur place fixée
en date du 25 juillet 2018. [..] ».
L’intimée n’a pas transmis un procès-verbal de cette séance à l’appelante.
Par courriel du même jour, la gérance a rappelé à Me [...] qu’il avait été
convenu qu’I.________ transmette à S.________ au plus tard le 6 juillet 2018, les informations
nécessaires pour la réalisation des travaux (puissance de ventilation, puissance électrique).
Par courriel du 19 juillet 2018, S.________ a demandé à I.________ de « faire un
bilan thermique (Déperditions/Charges) du local, pour dimensionner le monobloc de ventilation et
les batteries « Chaud » et « Froid », a attiré son attention
sur les informations à connaître pour dimensionner le monobloc et lui a demandé de lui
transmettre le débit de celui-ci afin de pouvoir effectuer ses relevés sur place et voir si
une réutilisation des gaines de ventilation existantes serait possible.
16.
Le 20 septembre 2018, l’appelante a transféré son siège à la rue [...] à
[...].
17.
Plusieurs séances de coordination du projet ont eu lieu entre les représentants des parties
entre octobre 2018 et février 2019.
Il résulte des procès-verbaux des séances que le projet était divisé en deux
parties : le « Projet O.________ – mise en place d’un canal de ventilation »,
d’une part, et « Projet – D.________ Sàrl », d’autre part.
18.
La première séance de coordination est intervenue le 4 octobre 2018. Lors de cette séance,
il a été stipulé qu’I.________, l’architecte de l’appelante, devait
s’assurer, dans un délai au 5 novembre 2018, que les appareils commandés par l’appelante
étaient conformes aux normes suisses.
19.
Il ressort du procès-verbal de la deuxième séance de coordination, qui s’est déroulée
le 12 novembre 2018, qu’il a été convenu qu’I.________ devait, dans un délai
fixé au 3 décembre 2018, « fournir à U.________ SA les besoins complets de D.________
Sàrl (eau, électricité etc..) » et des plans actualisés de son projet (plans,
liste des appareils prévus, etc…). Le procès-verbal précisait encore que « pour
la prochaine séance, une réponse précise [devait] être apportée concernant les
besoins futurs du locataire (eau, air électricité etc.) ainsi qu’un projet détaillé
de tous les travaux envisagés (y.c l’aménagement du sous-sol) et des équipements
envisagés ». Ce dernier point comportait la mention « URGENT », marquée
en majuscules et en gras. Durant cette deuxième séance, il a également été convenu
qu’I.________, qui n’était pas parvenu à vérifier les appareils précités,
le ferait dans un délai fixé au 3 décembre 2018.
Dans un courriel du 15 novembre 2018 adressé par I.________ aux représentants de l’appelante,
le prénommé a rappelé que, lors de cette séance, S.________ avait présenté
une analyse des possibilités techniques de conduit de ventilation qui joindrait le toit. Il avait
considéré deux hypothèses de capacité de ventilation et indiqué que, compte
tenu de ces hypothèses, le canal existant n’était pas suffisamment large pour y faire
passer la nouvelle installation de ventilation, de sorte que la création d’un nouveau canal
au travers de tous les étages de l’immeuble et jusqu’à la toiture était nécessaire.
Les coûts de ces travaux étaient grossièrement estimés entre 250’000 fr. et
500’000 francs. Toujours lors de cette séance, l’intimée avait indiqué
qu’elle mandaterait un bureau d’ingénieurs [...] et suggéré que l’appelante
mandate le même bureau s’agissant de ses propres travaux, aux fins d’optimiser la coordination
des travaux.
S.________ a indiqué, lors de son audition dans le cadre de la procédure de mesures provisionnelles,
avoir établi cette estimation dans le cadre de la mission qui lui avait été confiée
de vérifier la faisabilité de la création d’une gaine de ventilation dans les locaux
de l’intimée. Il a précisé qu’il n’avait pas pour mission de s’occuper
du concept de ventilation du restaurant de l’appelante et que le coût précité concernait
la création de la gaine de ventilation entre le toit terrasse du bâtiment et la dalle supérieure
du restaurant.
20.
Une troisième séance de coordination à laquelle ont participé I.________ et Me [...]
en qualité de représentants de l’appelante, a eu lieu le 3 décembre 2018. Il ressort
du procès-verbal de cette séance ce qui suit :
« La
variante 1 (100 personnes + MARGE EVOLUTION) présentée par S.________ est retenue et un calcul
des coûts doit être fait. Il est impératif que ce calcul des coûts soit fourni pour
la prochaine séance. »
Un délai au 4 février 2019 était imparti à S.________ à cet effet.
Lors de cette séance, il a également été convenu que l’architecte de l’appelante fournisse
à U.________ SA les besoins complets de D.________ Sàrl (eau, électricité etc..)
et des plans actualisés de son projet (plans, liste des appareils prévus, etc..), dans un délai
au 18 décembre 2018. Il était précisé en outre que, dans le même délai, une
réponse précise devait être apportée concernant les besoins futurs du locataire (eau,
air électricité etc.) ainsi qu’un projet détaillé de tous les travaux (y.c.
l’aménagement du sous-sol) et équipements envisagés. Le procès-verbal de la
séance mentionnait encore ce qui suit :
« Toutes
les informations nécessaires au projet de création du calcul de ventilation doivent être
fournies à S.________ par I.________ au plus tard pour le 18 décembre 2018 ».
Tous ces points comportaient la mention « URGENT », inscrite en majuscules et en
gras.
Enfin, il a été convenu que l’architecte de l’appelante procéderait dans un
délai au 4 février 2019 à la vérification de la conformité aux normes suisses
des appareils commandés par l’appelante.
21.
Par courriel du 11 décembre 2018, adressé en copie à Me [...], [...] d’U.________
SA indiquait à I.________ ce qui suit :
« Suite
à notre séance du 3 décembre 2018 [..] et conformément au PV de dite séance
[..], nous attendons de votre part les informations nécessaires au projet de S.________ et qui vous
ont été demandées par email en date du 19 juillet 2018.
Ces
informations auraient dû nous être fournies lors de la dernière séance
(3
décembre 2018), néanmoins O.________ a consenti à vous accorder un dernier délai
au 18 décembre 2018 pour nous fournir ces informations ».
22.
Le 14 décembre 2018, I.________ a indiqué à la gérance que l’appelante procéderait
à un bilan énergétique du local litigieux.
23.
Lors d’une conversation
téléphonique du 21 décembre 2018 avec Me [...], la gérance a évoqué la
possibilité de résilier à l’amiable le contrat de bail.
24.
Par courriel du 28 décembre 2018 adressé à l’architecte de l’appelante et,
en copie, à Me [...], la gérance indiquait ce qui suit :
« Nous
vous demandons de bien vouloir nous fournir les informations demandées
d’ici
au 15 janvier 2018
[
recte
:
2019] afin que nous puissions à notre tour vous fournir les informations nécessaires à
l’avancée de ce projet. Sans réponse de votre part nous considérerons que vous acceptez
ce délai. »
25.
Dans un courriel interne
à la gérance du 7 janvier 2019, S.________ a indiqué ne pas avoir reçu les pièces
nécessaires au dimensionnement de la gaine technique de la part de l’architecte de l’appelante
et expliquait en outre que sans un bilan thermique et une validation du concept qui définiraient
la section de la gaine de ventilation, ils ne pourraient pas dimensionner et chiffrer la gaine technique.
26.
Le 9 janvier 2019, la gérance a adressé un nouveau courriel à I.________, avec en copie
Me [...], dont le contenu est le suivant :
« [..]
n’ayant pas eu de retour suite à notre email du 28 décembre 2018, nous partons du principe
que les informations demandées nous seront fournies dans les délais demandés. »
Le même jour, I.________ lui a répondu ne pas être en mesure d’« assurer
à 100% » le délai fixé au 15 janvier 2019 puisqu’il n’avait reçu
qu’une « seule élévation » le 28 décembre précédent
et qu’il avait « dû relever les façades manquantes et compléter les dessins
de manière à pouvoir les transmettre au bureau technique en charge de l’établissement
du bilan énergétique ». Un échange de courriels s’en est suivi entre les
précités qui ne s’accordaient pas sur le moment auquel ces plans auraient été
réclamés et transmis à l’appelante, l’architecte prétendant qu’il
les avait demandés depuis près d’un an. La gérance lui a répondu qu’elle
n’avait « pas trouvé la trace » de sa demande d’il y a un an concernant
ces plans et lui a demandé de lui en envoyer une copie.
Lors de son audition le 28 novembre 2019, I.________ a déclaré ce qui suit :
« Je
confirme que la réalisation des canaux de ventilation impliquait une intervention sur des parties
d’immeuble auxquelles [l’appelante] n’avait aucun accès. Je précise spontanément
que nous n’avons jamais eu d’autres plans que ceux du local loué, du local en sous-sol
et de la façade ouest en microfilm. Dans ces conditions, il est très difficile d’établir
des plans pour un projet de ventilation ».
27.
Par courriel du 14 janvier 2019, Me [...] a indiqué à la gérance ne pas être en mesure
de prendre position au sujet de la résiliation à l’amiable du contrat et a requis le
maintien de la séance prévue le 4 février 2019. En outre, il ajoutait que l’appelante
présenterait à cette occasion une ou deux solutions alternatives en relation avec le canal
de ventilation, lesquelles auraient le mérite d’être moins invasives et, partant, moins
onéreuses que celles envisagées par l’intimée.
Le lendemain, après avoir pris acte de la position de l’appelante, la gérance s’est
montrée intéressée par les options alternatives mentionnées par Me [...] et lui a
demandé de lui fournir une présentation succincte de celles-ci avant la séance du 4 février
2019, demande réitérée par courriels des 24 et 29 janvier 2019.
28.
Toujours le 15 janvier 2019, la gérance a adressé un courriel à I.________, avec en copie
Me [...], B.________ et Z.________, dans lequel elle indiquait qu’une nouvelle fois et sans explications,
elle n’avait pas reçu les informations requises le 19 juillet 2018, ce qui ne cadrait pas
avec la volonté affichée par sa mandante de faire évoluer la situation rapidement. Il
y était en outre précisé ceci :
« Une
ultime demande sera adressée à D.________ Sàrl par courrier recommandé dans la semaine
afin de clarifier la situation au plus vite et avant [..] le point de situation prévu le 4 février
2019. »
Lors de leur audition dans
le cadre des mesures d’instruction relatives aux mesures provisionnelles, les témoins S.________
et D.________ ont déclaré avoir rencontré des difficultés avec l’appelante
afin d’obtenir les informations nécessaires à l’avancement du projet.
S.________ a déclaré notamment ce qui suit :
« Il
est exact qu’en décembre 2018, U.________ SA ignorait encore quels étaient les besoins
de [l’appelante], quels travaux et équipements elle envisageait dans le local litigieux, et
que nous ne disposions pas des informations nécessaires notamment au projet de réalisation
du canal de ventilation malgré des demandes répétées, ce qui avait été
protocolé dans des pv. Je disposais d’informations partielles pour ce qui concernait ma tâche
dans ce projet, soit l’examen de la faisabilité de la création du réseau de ventilation.
Afin d’examiner la faisabilité, j’avais notamment besoin d’un bilan thermique,
que je n’ai jamais eu, ainsi que de la puissance chaud/froid du monobloc de ventilation. Ces éléments
étaient nécessaires pour que nous puissions calculer le dimensionnement de la tuyauterie ainsi
que les réseaux de ventilation. S’agissant de la puissance électrique, je n’ai
eu qu’une partie des éléments mais je ne saurais plus vous dire quand.
C’est
exact que de nombreux délais ont été concédés à plusieurs reprises à
[l’appelante] durant l’année 2018 et le premier trimestre 2019 pour que les informations
nécessaires à la faisabilité du réseau de ventilation nous soient transmises. Ces
délais ont été accordés à I.________ avec qui nous avions le lien dans les discussions,
via [...] qui était en charge du pv. »
Pour
sa part, D.________ a déclaré ceci :
« Je
peux vous indiquer que diverses informations ont été demandées à plusieurs reprises
à [l’appelante] et que nous avons eu des difficultés à avoir les réponses souhaitées.
[..]
Pour
vous répondre, nous avons notamment interrogé [l’appelante] sur ses besoins en débit
d’air et d’électricité afin que S.________ puisse faire des calculs, sur ses besoins
techniques relatifs à la surface louée, ainsi que si les éléments d’électro-ménagers
que [l’appelante] souhaitait importer de [...] était aux normes suisses. »
Elle a en outre confirmé que l’intimée avait concédé à l’appelante
de nombreux délais, tout au long de l’année 2018 et durant le 1
er
trimestre de l’année 2019 afin que celle-ci lui transmette les informations nécessaires
à la faisabilité du réseau de ventilation.
29.
Par courriel du 24 janvier
2019 adressé à Me [...], avec copie aux deux associés de l’appelante, la gérance
a signalé qu’il manquait le certificat de garantie de loyer et la confirmation du Registre
du commerce de la modification du capital de la Sàrl de 20'000 à 100'000 fr., et a imparti
un délai au 1
er
février 2019 au plus tard pour fournir ces documents.
30.
Le 29 janvier 2019, Me [...]
a remis à la gérance une brève description de la solution alternative proposée, accompagnée
d’annexes, dont un plan. En substance, selon l’appelante, cette solution consistait essentiellement
en l’addition de fours de reconditionnement et l’intégration de deux prises pour la
vidange du séparateur de graisses dans le panneau de remplissage inférieur du vitrage sud-est,
ainsi que l’utilisation des vitrages et conduits existants aux fins de ventilation et extraction,
dont le coût estimé était moindre que celui du projet envisagé par l’intimée.
31.
Une nouvelle séance a eu lieu le 4 février 2019 entre les représentants des parties à
laquelle ont notamment participé B.________, I.________, [...] et Me [...]. Lors de cette séance,
l’architecte de l’appelante a présenté la solution alternative envisagée en
relation avec la ventilation. L’intimée n’a pas pris position sur cette solution. Selon
le témoin D.________, « c’étaient des discussions. Il n’y avait rien
de concret qui prouvait que ces solutions étaient faisables ». Dans son témoignage
livré dans le cadre de la procédure de mesures provisionnelles, l’architecte de l’appelante
a confirmé que l’intimée « n’était en réalité pas en mesure
de le faire sur la base des informations communiquées à ce moment-là mais ils étaient
ouverts ».
Le témoin I.________ a déclaré que, lors de cette séance, un échéancier
formel mais oral à sa connaissance avait été formulé et que l’appelante n’avait
pas formulé de réserve s’agissant des délais discutés, lesquels portaient sur
la mise à jour des plans et la présentation d’une garantie financière. Il a confirmé
que les délais de l’échéancier étaient formellement tenables, notamment, le
délai au 7 mars pour la transmission de la demande de permis de construire.
La témoin D.________ a déclaré que l’échéancier a été conjointement
établi par les parties présentes lors de la séance du 4 février 2019. Il ressort
également de son témoignage que les délais impartis à l’appelante portaient
sur la transmission de la demande de permis de construire à U.________ SA, ainsi que sur la constitution
d’une garantie de loyer et l’augmentation de son capital-actions.
De son côté, B.________, a déclaré,
lors de son interrogatoire en qualité de partie dans le cadre de la procédure de mesures provisionnelles,
que lors de la séance du 4 février 2019, il n’avait pas été discuté d’un
délai pour le dépôt du permis de construire.
La séance du 4 février 2019 n’a fait l’objet d’aucun procès-verbal.
32.
Le même jour, I.________ a contacté [...] du Bureau des permis de construire et le Service
[...] de la Ville de [...] au sujet de la faisabilité du projet envisagé et a procédé
le lendemain à une visite sur place avec un représentant du Service de protection du Patrimoine
de la Ville de [...].
33.
Par courrier recommandé du 8 février 2019, la gérance a écrit ce qui suit à
l’appelante :
« Au
nom et pour le compte d’O.________ [..] et pour faire suite à notre séance du
4
février 2019 [..] nous vous transmettrons en annexe l’échéancier décidé
d’un commun accord lors de ladite séance.
Nous
vous enjoignons de respecter les échéances prévues dans l’échéancier annexé
à la présente afin de garantir la bonne avancée de nos projets respectifs. O.________
se réserve le droit de se départir du « Contrat de bail commercial du 1
er
juin 2018 » dans le cas où l’intégralité des délais impartis tels
que susmentionné viendrait à ne pas être respectée.
Nous
attirons une nouvelle fois votre attention sur le fait que le « Contrat de bail commercial
du 1
er
juin 2018 » prévoit une participation à hauteur de CHF 50'000,-par O.________ pour
la construction d’un canal de ventilation interne passant par les bureaux d’O.________; le
surcoût relatif à ladite construction devra donc être financé par D.________ Sàrl.
[..] nous vous demandons également de vous positionner par rapport à la prise en charge de
ce surcoût.
Dès
lors, nous vous remercions de bien vouloir nous communiquer votre détermination sur ce point d’ici
au 28 février 2019, tel que mentionné également dans l’échéancier annexé
. »
L’échéancier suivant était annexé à ce courrier :
«
Echéancier
déroulement du projet D.________ Sàrl – O.________
28
février 2019
: Transmission des documents
suivants par D.________ Sàrl à U.________ SA :
·
Augmentation du capital action de la société
D.________ Sàrl de CHF 20'000.- à CHF 100'000.-.
·
Garantie de loyer auprès d’une grande
banque Suisse conformément au contrat de bail commercial du 1
er
juin 2018.
Détermination de D.________ Sàrl concernant le paiement du montant excédent le montant
de CHF 50'000.- contractuellement à charge d’O.________.
07
mars 2019
:
Transmission de la demande de permis de construire de D.________ Sàrl
à U.________ SA pour
validation par O.________.
15
mars 2019
:
Dernier délai pour le dépôt de la demande de permis de construire aux autorités compétentes
par D.________ Sàrl (avec copie à U.________ SA).
En cas de non-respect de l’intégralité des délais impartis par
l’échéancier
ci-dessus, O.________ se réserve le droit de se
départir du « contrat de bail
commercial du 1
er
juin 2018 ».
Ce
courrier n’a suscité aucune réaction de la part de l’appelante. Lors de son audition,
la témoin D.________ a précisé que ce n’était que fin mars 2019 que l’appelante
avait contesté les délais fixés dans l’échéancier.
34.
Le 13 février 2019, I.________ a adressé à la gérance – en mettant [...] en
copie –, un courriel dont il ressort ce qui suit :
« Suite
à notre rencontre du 04 février dernier, je reviens à vous pour vous transmettre quelques
nouvelles informations concernant le suivi du projet :
Entretien
téléphonique du 04.02.2019 avec M. [...] du [...] et le Service [...] de la Ville de [...] :
1.
Confirmation que la solution
de fours de reconditionnement peut être acceptée. Ces appareils fonctionnent selon un principe
de récupération des vapeurs par hotte à charbon actif et rejet de condensants sur le réseau
d’eaux usées. Il n’y a donc pas besoin d’extraction de la ventilation de la cuisine
en toiture.
2.
Confirmation que la ventilation
de la salle et des wc peut être opérée par les parties supérieures des vitrages sud,
côté rue [...], avec prise d’air frais côté est et extraction côté
ouest – sous réserve de la confirmation par le Service de protection du Patrimoine de la Ville
de [...].
3.
Confirmation que la proposition
d’intégrer 2 prises Storz pour la vidange du séparateur de graisse dans le panneau de
remplissage inférieur du vitrage sud-est, côté rue [...] était acceptée –
sous réserve de la confirmation par le Service de protection du Patrimoine de la Ville de [...].
Visite sur place le 05.02.2019 avec Mme [...], adjointe à la déléguée à la protection
du Patrimoine de la Ville de [...].
4.
Confirmation que les points
2 et 3 sont admissibles. Les détails d’exécution techniques seront discutés au moment
de la phase d’exécution, mais la demande d’autorisation peut être initiée
en l’état.
Après
demande expresse, M. [...] confirme qu’il n’y avait pas lieu de formaliser de demande écrite,
une note interne a d’ores et déjà inscrite par ses soins à ce sujet.
Compte
tenu de ce qui précède, nous sommes en mesure d’initier la procédure de demande
d’autorisation de construire. [..]
Nous
devrions être en mesure de vous revenir d’ici à la fin du mois de février pour convenir
d’une séance de signature. »
Ce courriel, que son auteur a qualifié lors de son audition d’informatif, n’a suscité
aucune réaction de l’intimée.
Lors de son audition en qualité de témoin, [...] a confirmé avoir informé I.________,
lors d’un contact téléphonique, du fait que son service acceptait l’utilisation
de fours à condensation en lieu et place de hottes de ventilation avec évacuation de l’air
vicié par le toit de l’immeuble pour le projet envisagé, que le Service du patrimoine
était toutefois également concerné par cette question et qu’il croyait savoir que
la responsable de ce service s’était rendue sur place pour une vision locale.
35.
Par courrier du 25 février 2019, O.________ a confirmé à Me [...] avoir reçu en dépôt
le montant de 80'000 fr., destiné à la libération intégrale de l’augmentation
de capital de 20'000 fr. à 100'000 fr. de l’appelante.
Le 28 février 2019, Me [...], notaire à [...], a instrumenté le procès-verbal de
l’assemblée extraordinaire des associés qui s’est tenue ce jour-là et lors
de laquelle le capital social de l’appelante a été augmenté de 80'000 fr. pour être
porté de 20'000 fr. à 100'000 francs. Cette augmentation a été inscrite au registre
du commerce le 13 mars 2019 et publiée dans la Feuille officielle suisse du commerce le [...] 2019.
36.
Le 26 février 2019, l’intimée a remis à l’appelante un formulaire d’ouverture
de compte de garantie de loyer émanant d’O.________, qui avait été préalablement
rempli laissant apparaître comme titulaires du compte les associés de l’appelante personnellement.
Ce fait a été confirmé par B.________ lors de son interrogatoire dans le cadre de la procédure
de mesures provisionnelles. Il a cependant précisé n’avoir pas déposé la garantie
en question car, dans le document remis, étaient également indiqués son ancien associé
et lui-même comme garants. Il a expliqué que ce document ne correspondait pas à l’accord
convenu, qui impliquait la remise d’une garantie en argent comptant et sans garantie personnelle
des associés. Il s’attendait dès lors à un document corrigé. Selon lui, Me
[...] avait dû écrire un courriel sur ces éléments.
37.
a)
Par courriel du 28 février 2019, la gérance a repris contact avec l’architecte de l’appelante
au sujet de l’étude phonique à conduire dans les locaux. Elle a indiqué les conditions
dans lesquelles celle-ci devait se dérouler et précisé, notamment, que les frais y relatifs
seraient supportés par l’appelante et que l’intervention devait avoir lieu un samedi
en présence des collaborateurs de la gérance et éventuellement d’un agent de sécurité.
b)
L’appelante, représentée par [...], a confirmé par téléphone et par courriel
du 6 mars 2019 son accord pour procéder sans délai à l’étude phonique, selon
les conditions posées par l’intimée, à l’exception de la présence d’un
agent de sécurité, qu’elle jugeait inutile. Au vu de l’absence de réponse
à ce courriel, l’appelante a interpellé la gérance par courriel du 15 mars 2019
et requis une réponse de sa part.
38.
Aucune demande de permis de construire n’a été transmise pour validation par l’appelante
à l’intimée dans le délai imparti au 7 mars 2019, ce que les témoins I.________
et D.________ ont confirmé dans le cadre de leurs déclarations.
39.
a)
L’intimée n’a manifesté aucune réaction immédiate à l’expiration
des premier et deuxième délais impartis à l’appelante dans l’échéancier
du
8 février
2019.
b)
En date du 14 mars 2019, la gérance a
adressé le courrier recommandé suivant à l’appelante :
« Messieurs,
Au
nom et pour le compte de notre mandante, O.________, sise à [...] et à [...], nous faisons
suite à notre courrier recommandé du 12 février 2019 vous enjoignant de respecter les
échéances imparties par l’échéancier joint audit courrier, tel que convenues
lors de la séance ayant eu lieu le 4 février 2019 dans les locaux d’O.________ à
[...] en présence notamment de notre mandante O.________ et de la Société D.________ Sàrl.
A
ce jour, nous constatons qu’aucune des échéances imparties par l’échéancier
susmentionné n’a été respectée. Concrètement, la transmission par D.________
Sàrl à U.________ SA de la documentation relative à l’augmentation du capital action
de D.________ Sàrl de CHF 20'000.- à CHF 100'000.- et à la garantie de loyer auprès
d’une grande banque suisse conformément au « Contrat de bail commercial du 1
er
juin 2018 », ainsi que la détermination de D.________ Sàrl concernant le paiement
du montant excédent le montant de CHF 50'000.- contractuellement à charge d’O.________,
n’ont pas été reçues dans le délai imparti au 28 février 2019 et ne sont
d’ailleurs, à ce jour, toujours pas parvenues à U.________ SA.
A
cela s’ajoute que la demande de permis de construire devant être adressée aux autorités
compétentes n’a pas été transmise à U.________ SA pour validation par O.________
dans le délai imparti au 7 mars 2019, et ne lui est, à ce jour,
pas non plus parvenue. Par ailleurs, il découle manifestement de ce qui précède, que le
délai imparti au 15 mars 2019 pour le dépôt de la demande de permis de construire par-devant
les autorités compétentes, après validation par O.________, ne pourra être respecté.
Dans
les circonstances exposées ci-dessus, aucune obligation n’ayant été exécutée
par la Société D.________ Sàrl selon les échéances imparties tel que susmentionné,
notre mandante, O.________, se départit du « contrat de bail commercial du 1
er
juin 2018 » avec effet immédiat. Partant, O.________ refuse dès à présent
l’exécution de toute prestation de la Société D.________ Sàrl selon le contrat
susmentionné.
[..] »
Le courrier ne comportait aucune annexe ; en particulier, il n’était pas accompagné
d’une formule officielle.
40.
Aucune demande d’autorisation de construire n’a été déposée par l’appelante
concernant la surface commerciale litigieuse. Lors de son audition, le témoin I.________ a confirmé
ce fait, précisant que cette demande était prête. Il a ajouté ce qui suit :
« nous étions à bout touchant pour mettre à jour les plans selon [la] nouvelle
solution alternative ».
41.
Par courrier du 21 mars 2019, Me [...] a invité l’intimée à revenir sur sa décision
de se départir du contrat et l’informait que le capital de l’appelante avait été
augmenté à 100'000 francs.
42.
Par courrier du 1
er
avril 2019, la gérance a une nouvelle fois confirmé la volonté de l’intimée
de se départir du contrat avec effet immédiat, en précisant que l’échéancier
avait été valablement notifié à l’appelante et qu’il n’avait fait
l’objet d’aucune contestation de sa part.
43.
Le 3 avril 2019, l’appelante a, par son conseil, contesté une fois de plus les motifs invoqués
par l’intimée pour se départir unilatéralement du contrat et réitéré
notamment qu’elle était prête à déposer rapidement la demande de permis de
construire. Me [...] indiquait encore que la garantie de loyer n’avait pas encore été
émise en raison de la négligence avérée d’O.________ et qu’il transmettait à
toutes fins utiles le formulaire d’ouverture de compte établi de manière erronée.
44.
Le 15 avril 2019, l’appelante a contesté la résiliation auprès de la Commission
de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne. Dite autorité a constaté
l’échec de la conciliation et a délivré à l’appelante une autorisation
de procéder le 5 septembre 2019.
45.
Le 15 août 2019, sans en informer préalablement l’appelante, l’intimée a offert
à la location la surface commerciale litigieuse.
46.
Saisie le 7 octobre 2019 par l’appelante d’une requête de mesures superprovisionnelles
et provisionnelles visant notamment à ce qu’interdiction soit faite à l’intimée
de mettre à disposition de qui que ce soit et sous toute forme que ce soit la surface commerciale
objet du contrat de bail commercial conclu entre les parties le 8 juin 2018, la Présidente du Tribunal
des baux a rejeté le 9 octobre 2019 la requête de mesures d’extrême urgence, respectivement
le 11 juin 2020 la requête de mesures provisionnelles. Dans le cadre de l’instruction de la
cause provisionnelle, la présidente a tenu quatre audiences, au cours desquelles elle a entendu,
le 28 novembre 2019, les témoins I.________, [...] et [...], le 6 mars 2020 B.________, en qualité
de partie, et [...], en qualité de témoin, et le 12 mai 2020 les témoins D.________ et
S.________.
47.
a)
Toujours le 7 octobre 2019, l’appelante
a saisi le Tribunal des baux d’une demande, au pied de laquelle elle a pris les conclusions suivantes,
avec suite de frais et dépens, contre l’intimée :
«
Principalement
1.
Dire que la résiliation
du bail formée par O.________ le 14 mars 2019 est nulle.
2.
Partant, condamner O.________
à respecter le contrat de bail commercial signé par les parties le 1
er
juin 2018.
3.
Dire que tous les frais
relatifs à l’installation du système de ventilation nécessaire à la location
des locaux par D.________ Sàrl sont entièrement à la charge d’O.________.
4.
Condamner O.________ en
tous frais et dépens de la présente procédure.
5.
Débouter O.________
de toutes autres ou contraires conclusions.
Subsidiairement
6.
Dire que la résiliation
du bail formée par O.________ le 14 mars 2019 est inefficace.
7.
Partant, condamner O.________
à respecter le contrat de bail commercial signé par les parties le 1
er
juin 2018.
8.
Dire que tous les frais
relatifs à l’installation du système de ventilation nécessaire à la location
des locaux par D.________ Sàrl sont entièrement à la charge d’O.________.
9.
Condamner O.________ en
tous frais et dépens de la présente procédure.
10.
Débouter O.________
de toutes autres ou contraires conclusions. »
Elle
a, en outre, offert de constituer la garantie de loyer conformément à la lettre E du contrat
de bail.
b)
Par courrier du 13 janvier 2020, l’appelante
a précisé la deuxième et la septième conclusion de sa demande en ce sens :
«
Principalement
2.
Condamner O.________ à réaliser le conduit d’extraction de la ventilation principale
de cuisine, subsidiairement l’installation du système de ventilation nécessaire à
l’exploitation des locaux par D.________ Sàrl, dans un délai de
6
(six) mois à compter de la décision définitive et exécutoire.
2
bis
Faute d’exécution dans le délai de 6 (six) mois à compter de la décision définitive
et exécutoire, autoriser D.________ Sàrl à faire réaliser le conduit d’extraction
de la ventilation principale de la cuisine, subsidiairement l’installation du système de ventilation
nécessaire à l’exploitation des locaux par D.________ Sàrl, par un tiers aux frais
d’O.________ et condamner O.________ au paiement d’une avance de CHF 50'000,- avec intérêts
à 5% l’an dès le lendemain de l’échéance du délai de 6 (six) mois
à compter de la décision définitive et exécutoire, à faire valoir sur le coût
de ces travaux.
Subsidiairement
aux conclusions 2 à 2
bis
:
7.
Condamner O.________ à
réaliser le conduit d’extraction de la ventilation principale de cuisine, subsidiairement
l’installation du système de ventilation nécessaire à l’exploitation des locaux
par D.________ Sàrl, dans un délai de
6
(six) mois à compter de la décision définitive et exécutoire.
7
bis
Faute d’exécution dans le délai de 6 (six) mois à compter de la décision définitive
et exécutoire, autoriser D.________ Sàrl à faire réaliser le conduit d’extraction
de la ventilation principale de la cuisine, subsidiairement l’installation du système de ventilation
nécessaire à l’exploitation des locaux par D.________ Sàrl, par un tiers aux frais
d’O.________ et condamner O.________ au paiement d’une avance de CHF 50'000,- avec intérêts
à 5% l’an dès le lendemain de l’échéance du délai de 6 (six) mois
à compter de la décision définitive et exécutoire, à faire valoir sur le coût
de ces travaux. »
c)
Le 1
er
mai 2020, l’intimée a déposé une requête en fourniture de sûretés
en garantie des dépens qui a été rejetée le 9 juin 2020 par la Présidente du
Tribunal des baux.
d)
Par réponse du 18 septembre 2020, l’intimée a conclu, avec suite de frais et dépens,
au rejet de la demande. Par écriture du 3 mars 2021, l’appelante s’est déterminée
sur la réponse.
e)
Le 21 octobre 2021, le Tribunal des baux a
tenu une première audience de plaidoiries finales et de jugement.
Le 22 février 2022, le Tribunal des baux a tenu une seconde audience de plaidoiries finales et de
jugement, lors de laquelle l’intimée a indiqué que les locaux litigieux étaient
reloués depuis le 1
er
février 2022 jusqu’au 31 juillet 2022, avec possibilité d’une prolongation de 3
mois supplémentaires. Compte tenu de cet élément nouveau, l’appelante a augmenté
ses conclusions de la demande du 7 octobre 2019 comme suit :
« Interdiction
est faite à O.________ de prolonger la location actuelle des locaux loués au-delà de 31
juillet 2022, sous la menace de la peine de l’art. 292 CP. ».
Le Tribunal des baux a également procédé à l’interrogatoire d’B.________
en qualité de partie. Il a encore été protocolé au procès-verbal que l’appelante
requérait l’interrogatoire de l’intimée sur la question de savoir avec qui les
échanges dans cette affaire étaient intervenus mais que cette réquisition avait été
refusée par le tribunal qui s’estimait suffisamment renseigné sur ce point.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272]), dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). En droit du bail, lorsque le litige porte
sur la validité d’un congé, la valeur litigieuse correspond au loyer de la période
minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n’est pas valable, période
qui s’étend jusqu’à la date pour laquelle un nouveau congé peut être
donné ; en principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait
être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l’art. 271a al.
1 let. e CO consacre l’annulabilité d’une résiliation (ATF 144 III 346 consid.
1.2, JdT 2019 II 235 ; ATF 137 III 389 consid. 1.1 ; ATF 119 II 147 consid. 1, JdT 1994 I 205 ; TF 4A_634/2009
du 3 mars 2010 consid. 1.1 ; JdT 2011 III 83). Le délai pour l'introduction de l'appel est de trente
jours à compter de la notification de la décision motivée, si la décision attaquée
a été rendue en application de la procédure ordinaire ou simplifiée (art. 311 al.
1 CPC en lien avec l'art. 314 al. 1 CPC
a
contrario
).
1.2
Formé en temps utile – compte tenu des féries de Pâques (art. 145 al. 1 CPC) –
contre une décision finale par une partie ayant un intérêt digne de protection (art. 59
al. 2 let. a CPC) et portant sur des conclusions dont la valeur litigieuse est supérieure à
10'000 fr., l'appel est recevable.
2.
L’art. 310 CPC dispose que l’appel
peut être formé pour violation du droit (let. a), ainsi que pour constatation inexacte des
faits (let. b). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable,
y compris les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi
à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément
au principe général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (ATF 138 III 374 consid.
4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid. 5.3.1 ; TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid.
3.4).
3.
3.1
Le devoir de l'appelant de motiver son appel selon l'art. 311 al. 1 CPC implique qu'il indique en quoi
la décision de première instance est tenue pour erronée et développe une argumentation
suffisamment explicite et intelligible, en désignant précisément les passages qu'il attaque
dans la décision dont est appel, et les moyens de preuve auxquels il se réfère (ATF 138
III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_274/2020 du 1
er
septembre 2020 consid. 4).
L'appelant doit ainsi expliquer les motifs pour lesquels le jugement doit être modifié, notamment
en raison d'une constatation inexacte des faits. Il n'y a pas lieu d'entrer en matière sur les griefs
de constatation inexacte des faits, qui se réfèrent de manière toute générale
aux "pièces du dossier", sans mentionner des pièces précises, ou à des
allégations pour lesquelles aucune pièce n'est mentionnée (CACI 6 février 2012/59).
De même, lorsque l’appelant retranscrit ce qu’il considère être « les
faits déterminants et établis », sans faire la moindre allusion à l’état
de fait contenu dans le jugement attaqué et sans rien indiquer sur l’objet et le fondement
de ses éventuelles critiques, cette partie du mémoire d’appel est irrecevable. Il n’appartient
pas à la Cour d’appel de comparer l’état de fait présenté en appel avec
celui du jugement pour y déceler les éventuelles modifications apportées et en déduire
les critiques de l’appelant (CACI 4 juillet 2023/268 ; CACI 5 mai 2022/241 ; CACI 29
juin 2017/273).
3.2
En l'espèce, l'appelante
expose sur 21 pages et 122 allégués sa propre version des faits, que la Cour n'a pas à
comparer à l'état de fait retenu par les premiers juges. Ainsi, cette partie de l'appel est
irrecevable.
4.
4.1
L'appelante conteste ensuite l’appréciation des preuves faite par le Tribunal des baux, qui
a abouti à retenir que l’appelante n'avait pas effectué les démarches nécessaires
à l'obtention du permis de construire, compte tenu du fait que celui-ci n'a jamais été
déposé, que l’appelante avait adopté une attitude qui a empêché ou retardé
le bon déroulement des démarches en vue de déposer le permis de construire et que
l’intimée n’était pas en mesure de se positionner sur le principe de la solution
de ventilation alternative proposée par l’appelante. Elle expose en substance qu’elle
avait effectué plusieurs démarches en vue de l'obtention du permis de construire, qui s'étaient
concentrées sur l'unique problème du projet, à savoir la ventilation, et que compte tenu
de l'impossibilité de réaliser la ventilation initialement prévue en raison des prix prohibitifs
avancés par l'intimée, elle avait développé une solution alternative à laquelle
les autorités lausannoises avaient donné leur accord de principe, mais que l'intimée aurait
refusée.
4.2
4.2.1
Il est exact que dans
son témoignage, l'architecte I.________ a déclaré qu'il n'y avait pas eu de dépôt
de permis de construire mais que celui-ci était prêt, ce que les premiers juges n'ont pas reproduit
dans leur jugement. Ils ont en revanche retenu que selon ce même témoin, l’appelante
et son architecte étaient « à bout touchant » (cf. ch. 39 des faits), ce qui a une
signification plus ou moins équivalente. Quoi qu’il en soit, il ne suffit de toute manière
pas, pour établir qu'une demande de permis était prête, que cela soit confirmé par
l'architecte mandaté par l'appelante. Celle-ci n'a en effet produit aucun projet de demande de permis,
ni même aucun plan, ce qui serait inexplicable si sa thèse était avérée. Il
serait non moins inexplicable d'ailleurs, si tel était le cas, que ni l'appelante ni son architecte
n'ait donné la moindre suite aux délais fixés par l'intimée.
La thèse de l'appelante
est d'ailleurs contradictoire. Elle expose d'une part que les deux parties devaient participer à
l'élaboration de la demande de permis de construire. Il ressort toutefois clairement des faits établis
et retenus que l'appelante devait d'abord établir ses propres plans, pour qu'ensuite l'intimée
puisse établir les siens, concernant le conduit d'évacuation de l'air. L'appelante ne soulève
aucun moyen susceptible de renverser cette appréciation. Ensuite, l'appelante fait valoir qu'elle
avait trouvé une solution alternative. A la lecture du jugement, on comprend que cette solution
ne nécessitait pas de gaine d'évacuation de l'air jusqu'au toit. Ce serait selon l'appelante
sans aucune raison que l'intimée aurait refusé cette solution. Or, dans ses conclusions, l'appelante
demande justement que l'intimée soit condamnée à construire la gaine en question, ce qui
semble démontrer que l'appelante elle-même ne croit pas en sa prétendue solution alternative.
4.2.2
L'appelante fait ensuite
valoir qu'elle n'a pas empêché, ni retardé le bon déroulement des démarches
en vue de déposer le permis de construire. De fait, elle ne fait que répéter qu'elle avait
trouvé une solution alternative à l'aération sur le toit et que les autorités avaient
donné leur approbation de principe. Il faut relever ici que lors de son témoignage, [...]
a déclaré que l’approbation de cette solution, qui supposait une évacuation de l’air
par le toit, dépendait également du Service du patrimoine (cf. ch. 34 des faits). Quoi qu’il
en soit, l’appelante a mis huit mois à partir de la signature du contrat – sachant qu’elle
était par ailleurs censée consulter un architecte déjà avant sur conseils de l’intimée
– pour envisager une telle solution. A cela s’ajoute qu’elle n’a produit aucun
projet précis ni aucun plan qui auraient pu attester du travail déjà engagé par l’architecte
au moment de la résolution du contrat. Partant, ce grief est sans fondement.
C'est encore à tort que l'appelante soutient que l'intimée n'aurait jamais voulu envisager
la solution alternative qu'elle avait proposée. L'appelante, par son architecte, a fait part à
l'intimée d'une éventuelle solution alternative le 4 février 2019, après que celle-ci
eût été annoncée par l'avocat [...] par courriel du 14 janvier 2019. A ce moment-là,
selon l’architecte de l’appelante, l'intimée n'était pas en mesure de prendre position
sur la base des informations qui lui avaient été communiquées, mais elle était ouverte
à cette idée. L'intimée n'a jamais refusé cette proposition. Elle a ensuite exigé
la transmission de la demande de permis de construire à la gérance, pour validation par O.________,
pour le 7 mars 2019 et le dépôt de la demande de permis de construire pour le 15 mars 2019.
Rien n'empêchait alors l'appelante de lui transmettre une demande fondée sur sa solution alternative.
Elle n'a toutefois rien transmis et n'a même pas requis l’octroi d’un délai supplémentaire.
L'appelante reproche encore
aux premiers juges d'avoir considéré que l'intimée ne pouvait prendre position sur la
solution alternative en question. Elle fait valoir que l'architecte I.________ lui avait écrit que
les services concernés étaient d’accord sur le principe. Là encore, elle n'a produit
aucun plan en relation avec cette solution et on ne voit pas comment l'intimée aurait réellement
pu se prononcer en connaissance de cause dans ces conditions. Si cette solution était finalisée,
rien ne l'aurait empêchée de transmettre à l'intimée un projet de demande de permis
de construire fondé sur cette solution. Or elle n'en a rien fait.
Partant, les griefs précités
doivent être rejetés.
5.
5.1
Dans ses moyens ayant trait explicitement au droit, l'appelante fait valoir une violation du droit d'être
entendu. Elle expose qu'elle avait conclu à la nullité du congé et que les premiers juges
n'ont pas traité ce grief.
5.2
Le droit d'être entendu garanti par l'art. 29 al. 2 Cst. impose au juge de motiver sa décision,
permettant ainsi au justiciable d'exercer son droit de recours en connaissance de cause et à l'autorité
de recours d'exercer un contrôle efficace (ATF 136 I 229 consid. 5.2; ATF 121 I 54 consid. 2c; TF
5A_898/2016 du 27 janvier 2017 consid. 4.1.1). Il suffit que le juge mentionne au moins brièvement
les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision. Il n'est pas tenu d'exposer
et de discuter tous les faits, moyens de preuve et arguments invoqués par les parties, mais peut
se limiter aux éléments qui peuvent être tenus pour pertinents (ATF 142 III 433 consid.
4.3.2; ATF 142 II 154 consid. 4.2). Du moment que le lecteur peut discerner les motifs ayant guidé
la décision de l'autorité, le droit à une décision motivée est respecté,
même si la motivation présentée est erronée. La motivation peut d'ailleurs être
implicite et résulter des différents considérants de la décision. En revanche, une
autorité se rend coupable d'un déni de justice formel prohibé par l'art. 29 al. 2 Cst.
si elle omet de se prononcer sur des griefs présentant une certaine pertinence ou de prendre en
considération des allégués et arguments importants pour la décision à rendre
(ATF 141 V 557 consid. 3.2.1 et les références).
5.3
Dans leur jugement, les
premiers juges ont clairement exposé que l'art. 95 CO donnait à la partie, en cas de demeure
du créancier, la possibilité de résoudre le contrat – soit de s'en départir
ex tunc
(cf.
Loertscher/Tolou, Commentaire Romand, CO I, 3
e
éd. 2021, n
o
6 ad art. 95 CO – et non de le résilier, en précisant que l'art. 107 CO ne pose
aucune exigence de forme. Ils ont considéré que la bailleresse avait dans le cas d'espèce
résolu le contrat et qu’elle était en droit de le faire. Indépendamment de la question
de savoir si cette analyse juridique est correcte, et même si les premiers juges ne l'ont pas précisé,
il s'ensuit à l'évidence que la question d'une résiliation du contrat ne se posait plus.
On ne peut donc en aucune façon considérer que le jugement serait insuffisamment motivé.
Le dispositif du jugement précise par ailleurs, à son chiffre VI, que « toutes autres
ou plus amples conclusions sont rejetées ». Les premiers juges ont donc implicitement statué
sur les conclusions de l'appelante qui tendaient à la nullité, subsidiairement à l'inefficacité
de la résiliation.
Il n'y a donc aucune violation
du droit d'être entendu.
6.
6.1
L'appelante fait ensuite valoir que les notifications qui lui ont été faites les 8 février
et 14 mars 2019 par l’intimée seraient sans effet. Elle soutient que celles-ci auraient été
adressées à son ancienne adresse, alors qu’elles auraient dû l’être à
celle des locaux loués, rue [...] à [...], qui figurait au Registre du commerce depuis le 20
septembres 2018 (cf. ch. 16 des faits). Au surplus, l'appelante mentionne qu'elle avait mandaté
un avocat et laisse entendre que les avis en question auraient dû être notifiés à
celui-ci. Elle en conclut que l’échéancier qui lui avait été imposé le
8 février 2019, tout comme la lettre de « résiliation » du 14 mars 2019,
ne lui étaient pas opposables et que le jugement violait sur ce point l’art. 2 al. 2 CC (Code
civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210).
6.2
En principe, le congé est valablement notifié par le bailleur à l'adresse de correspondance
indiquée dans le contrat de bail, laquelle correspond en général à l'adresse de l'objet
loué dans les baux d'habitation (TF 4A_74/2011 du 2 mai 2011 consid. 3; Bohnet, Bail et notification
viciée, in: Newsletter Bail.ch juillet 2011). L’adresse d’un local commercial peut toutefois
également être retenue comme lieu de notification (TF 4A_74/2011 du 2 mai 2011, Newsletter
Bail.ch, juillet 2011). En cas d'absence de longue durée, il revient au locataire de s'organiser
afin de pouvoir prendre connaissance de sa correspondance, et, le cas échéant, d'informer le
bailleur de l'adresse à laquelle il peut être atteint. Dans ce cas, le bailleur qui sait que
le locataire n'est pas atteignable à l'adresse du bail mais à une autre adresse de notification
et que cette adresse lui a été communiquée par le locataire, commet en règle générale
un abus de droit (art. 2 al. 2 CC) s'il se prévaut néanmoins d'une notification à l'adresse
du bail (cf. TF 4A_74/2011 précité consid. 3; Bohnet, Bail et notification viciée, op.
cit.).
L’art. 137 CPC prévoit par ailleurs que lorsque la partie est représentée, les actes
sont notifiés à son représentant. Cette disposition est située dans la section 4
du CPC, intitulée « notifications judiciaires » du chapitre 2 de cette loi,
intitulé pour sa part « Forme des actes de procédure ». Elle ne s’applique
donc pas aux notifications entre personnes privées (CPF 17 octobre 2022/132), pour lesquelles les
art. 32 ss CO réglant la représentation sont applicables. L’art. 33 al. 3 CO prévoit
en particulier que si les pouvoirs ont été portés par le représenté à la
connaissance d’un tiers, leur étendue est déterminée envers ce dernier par les termes
de la communication qui lui a été faite.
6.3
En l'espèce, les locaux loués étaient inoccupés et le bail précisait l'adresse
de l'appelante, « sise route [...], [...], c/o Z.________ ».
Selon
l'article 16 du contrat, le locataire était par ailleurs tenu d'annoncer tout changement d'adresse
au bailleur. Or, l'appelante n'a pas établi ni allégué avoir communiqué le déplacement
de son siège social à l'intimée, inscrit le 20 septembre 2018, à la rue [...] à
[...]. En outre, Z.________ était encore associé gérant de l’appelante au moment
où ces communications ont été faites. Pour autant que l’on considère que ce
grief est suffisamment motivé – ce dont on peut douter –, l'appelante n'a par ailleurs
jamais allégué avoir mandaté Me [...] pour recevoir des notifications, ni informé
l’intimée de ce fait. Enfin, l'appelante ne prétend pas qu’elle n’aurait
pas reçu les courriers en question et Me [...] a même répondu au second courrier le 21
mars 2019. Dans ces conditions, l’intimée n’a manifestement pas commis un abus de droit
en adressant ses notifications à l’adresse indiquée sur le contrat de bail. Elle était
au contraire tenue de le faire.
7.
7.1
L'appelante soutient ensuite que contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, l'intimée
lui aurait bien délivré les locaux loués au sens de l’art. 256 CO. Elle se
réfère à l’art. 6 du contrat de bail, selon lequel la remise des locaux aux locataires
coïnciderait avec l’état des lieux d’entrée, au fait que les parties avaient
procédé à un état des lieux d’entrée le 22 juin 2018 et au fait que les
clés auraient été gardées par un technicien permettant un accès très aisé
au local.
7.2
Selon la définition légale de l’art. 253 CO, le bail est le contrat dont l’objet
est la cession d’une chose, moyennant un loyer.
L’art. 256 CO prévoit quant à lui que le bailleur est tenu de délivrer la chose
à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été
louée, et de l’entretenir en cet état (al. 1). Le bailleur assume son obligation de délivrance
de la chose louée s’il tient les locaux à disposition du locataire à la date convenue,
de telle sorte que celui-ci soit en mesure d’en prendre possession. En règle générale,
cette obligation est remplie lorsque le bailleur remet le jour prévu les clés des locaux au
locataire (Lachat/Rübli, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 232 et les réf. citées).
Le bailleur qui ne délivre pas la chose à la date convenue est en demeure (art. 102 al. 2 CO ;
Lachat/Rübli, op. cit., p. 233).
Selon l’art. 256 al. 2 CO, les dérogations au détriment du locataire sont nulles si elles
sont prévues dans des conditions générales préimprimées (a) ou dans les baux
d’habitations ou de locaux commerciaux (b) (al. 2). Cette disposition ne s’oppose pas au
principe de louer des locaux à charge pour le locataire d’en terminer les aménagements
(Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail Lausanne 2011, n
o
32 ad art. 256 CO, p. 81). Certaines conventions prévoient que le locataire conclut le contrat en
quelque sorte « à ses risques et périls ». Par exemple, le locataire qui,
pour atteindre ses objectifs, veut transformer les locaux loués ou procéder à un changement
d’affectation, a besoin, pour ce faire, d’une autorisation de construire. On peut se demander
si ces conventions sont compatibles avec l’al. 2 de l’art. 256 CO. Elles pourraient être
nulles si les parties déclarent l’état final souhaité par le locataire comme conforme
au contrat et conviennent que si les projets ne se réalisent pas (refus de délivrer l’autorisation
de construire), le bailleur ne supporte pas les conséquences d’un défaut de la chose
louée, le locataire ayant renoncé d’avance à ses droits. En revanche, les parties
peuvent convenir valablement que l’état du moment correspond à l’état conforme
au contrat et caractériser l’état final projeté comme un but auquel le locataire
aspire à ses propres risques (Burkhalter/Martinez-Favre, op. cit., ad art. 256, n
o
30, p. 80-81).
7.3
En l’espèce, il ressort des faits retenus par les premiers juges qu'après l'état
des lieux tenu le 22 juin 2018, l’intimée était restée en possession des clés
de la surface commerciale. Le fait qu'un tiers aurait disposé d'une
clé
permettant à l’appelante de visiter les lieux à sa convenance n’a pas été
allégué devant les premiers juges. Avec ces derniers, il convient ici de considérer que
ce fait ne peut pas être tenu pour établi, pour les raisons mêmes déjà exposées
dans le jugement attaqué et que l'appelante ne discute pas en dépit de son devoir de motiver
son appel. On relèvera encore que ce fait prétendu n'est de toute manière pas pertinent.
Le fait de pouvoir pénétrer sur les lieux sur demande – ce qui était évidemment
nécessaire à l'architecte de l'appelante – n’est en effet pas comparable au fait
de disposer librement et exclusivement des locaux loués, comme le fait un locataire.
Quant à l’argument,
selon lequel l'état des lieux effectué le 22 juin 2018 devait être assimilé à
la remise des locaux, il ne convainc pas non plus. Dans un tel cas, il faut se référer aux
éléments du dossier pour trancher cette question. En l’occurrence, l'intimée est
restée en possession des clés avec l'accord de l'appelante. Celle-ci ne soutient d’ailleurs
pas que l’intimée était en demeure de lui délivrer la chose, ni qu’elle aurait
réclamé de l’intimée à un quelconque moment la libre disposition des lieux.
Les parties ont d’ailleurs expressément prévu que le début du bail serait notifié
par avenant le 1
er
jour du mois suivant la délivrance du permis de construire, qu’un avenant serait édité
en complément dudit bail, afin d’officialiser le début réel de celui-ci, et que
le paiement du loyer serait dû dès le 1
er
jour du mois suivant la délivrance du permis de construire. Dans ces circonstances, il importe peu
que l’art. 6 du contrat prévoit que l’état des lieux correspondrait à la remise
des locaux. Enfin, le fait que l’appelante ait opéré en septembre 2018, auprès du
registre du commerce, une modification de son adresse au lieu de l’objet de la location n’est
aucunement pertinent pour juger ce point du litige. Il s’agit en effet d’un acte unilatéral
de sa part qui ne saurait être opposé à l’intimée.
A l’instar des premiers
juges, il convient ainsi d’admettre que les locaux n’ont pas été remis à l’appelante.
Il ressort d’ailleurs des faits retenus que, dans l’esprit des parties, les locaux ne devaient
être mis à disposition de la locataire que lorsque le permis de construire serait délivré,
soit au moment où le bail débutait.
8.
8.1
L'appelante soutient encore que le bail ne serait pas devenu caduc du fait qu'elle avait augmenté
tardivement son capital.
8.2
En droit suisse des contrats, la question de savoir si les parties ont conclu un accord est soumise
au principe de la priorité de la volonté subjective sur la volonté objective (cf. art.
18 CO ; ATF 144 III 93 consid. 5.2.1 ; ATF 123 III 35 consid. 2b). Pour déterminer si un accord
de résiliation a été passé, le juge doit donc rechercher, dans un premier temps,
la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective), le cas échéant
empiriquement, sur la base d'indices. Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des
déclarations de volonté – écrites ou orales –, mais encore le contexte général,
soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté réelle des parties, qu'il
s'agisse de déclarations antérieures à la conclusion du contrat ou de faits postérieurs
à celle-ci, en particulier le comportement ultérieur des parties établissant quelles étaient
à l'époque les conceptions des contractants eux-mêmes (ATF 144 III 93 consid. 5.2.2 et
les réf. citées). L'appréciation de ces indices concrets par le juge, selon son expérience
générale de la vie, relève du fait (ATF 144 III 93 consid. 5.2.2 ; TF 4A_133/2023 du 9
juin 2023 consid. 4.1.1 ; TF 4A_103/2021 du 10 juin 2021 consid. 3.1.2).
Si le juge ne parvient pas à déterminer la volonté réelle et commune des parties
– parce que les preuves font défaut ou ne sont pas concluantes – ou s’il constate
qu’une partie n’a pas compris la volonté exprimée par l’autre à l’époque
de la conclusion du contrat – ce qui ne ressort pas déjà du simple fait qu’elle
l’affirme en procédure, mais doit résulter de l’administration des preuves –,
il doit recourir à l’interprétation normative (ou objective), à savoir rechercher
leur volonté objective, en déterminant le sens que, d’après les règles de la
bonne foi, chacune d’elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations
de volonté de l’autre (principe de la confiance) (ATF 144 III 93 consid. 5.2.3 ; TF 4A_133/2023
du 9 juin 2023 consid. 4.1.2). Le principe de la confiance permet ainsi d’imputer à une partie
le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même s’il ne correspond pas
à sa volonté intime (ATF 136 III 186 consid. 3.2.1 et réf. cit. ; TF 4A_488/2017 du 9
octobre 2018 consid. 5.1.2). Cette interprétation dite objective, qui relève du droit, s'effectue
non seulement d'après le texte et le contexte des déclarations, mais également sur le
vu des circonstances qui les ont précédées et accompagnées (ATF 131 III 377 consid.
4.2.1 ; ATF 119 II 449 consid. 3a), à l'exclusion des circonstances postérieures (ATF 132 III
626 consid. 3.1) (sur le tout : ATF 144 III 93 consid. 5.2.1 à 5.2.3 ; TF 4A_469/2017 du 8 avril
2019 consid. 3.1.3).
8.3
En l’espèce, l’art. 26 du contrat
de bail, intitulé « Validité du bail », prévoit ce qui suit :
1.
En cas de non délivrance de l’autorisation d’exploiter de la part des autorités
compétentes, le présent bail deviendra caduc. Aucune forme d’indemnité ne pourra
être exigée du bailleur.
2.
La société D.________ Sàrl s’engage à augmenter son capital en le faisant passer
de 20'000.- CHF à 100'000.- CHF. »
Les premiers juges ont
considéré que l'augmentation de capital prévue sous chiffre 26 al. 2 du contrat de bail
était une condition résolutoire. Ils ont estimé que l'augmentation de capital effectuée
par l'appelante, inscrite au Registre du commerce le 13 mars 2019 et publiée à la FOSC le [...]
2019, était tardive au regard des règles de la bonne foi. Ils se sont fondés à cet
égard sur les échanges préalables à la signature du contrat. Ce raisonnement ne saurait
être suivi pour les motifs qui suivent.
Le contrat ne prévoit
pas de caducité à son art. 26 al. 2, bien qu’il figure sous le titre « validité
du bail ». On peut certes raisonner par analogie avec l'art. 26 al. 1
er
en se référant au titre de la clause, comme l'ont fait les premiers juges. Une autre solution
consiste, comme le soutient l'appelante, à considérer que si l'art. 1
er
prévoit une caducité du bail, le fait que le second alinéa n'en prévoie pas était
volontaire de la part des parties. Il faut ainsi admettre que le contrat n’est pas clair sur ce
point et que sur cette base, la volonté réelle des parties ne peut pas être déterminée.
Il faut ainsi déterminer leur volonté objective, selon le principe de la bonne foi. Cette question
n’est toutefois pas déterminante ici. En effet, même si l’on pouvait admettre,
avec les premiers juges, que la clause constitue une condition de validité du contrat, il faudrait
encore déterminer le délai dans lequel l’acte exigé par l’intimée devait
être réalisé. A cet égard, la jurisprudence considère que si une condition résolutoire
n'est pas assortie d'un délai, la condition est réputée défaillie si elle n'est pas
survenue pendant un délai à fixer selon la bonne foi ou la nature de l'affaire (ATF 72 II 29,
JT 1946 I 392 ; ATF 95 II 523, JT 1971 1136 ; ATF 117 II 273, JT 1992 I 290 consid. 3c). Or, si l’on
raisonne par analogie avec l'art. 26 al. 1
er
du contrat, la caducité ne devait en principe intervenir qu'après l'entrée en vigueur
du bail, puisque l’autorisation d’exploiter, dont il est question à l’alinéa
1, ne pouvait être délivrée qu’après le permis de construire, c’est-à-dire
le début du bail. Il est difficile, dans ces conditions, de considérer que selon les règles
de la bonne foi, l'appelante devait augmenter son capital avant cette entrée en vigueur ou avant
qu'elle soit tenue de verser le premier loyer. Par conséquent, même si l’on considère
que la clause était une condition de validité du contrat, on ne pourrait de toute manière
pas retenir que l’augmentation du capital par l’appelante avait été entreprise
tardivement et constituait un motif de caducité du contrat.
9.
9.1
L'appelante prétend
que l'intimée aurait voulu en réalité résilier le bail, et non le résoudre,
de sorte que l'exercice de son droit aurait nécessité l'emploi d'une formule officielle en
vertu des art. 266l et 266o CO. Elle fonde son argumentation sur le fait, d’une part que l'intimée
avait écrit qu'elle se départissait du contrat « avec effet immédiat »,
ce qui irait à son sens à l’encontre d’une résolution qui avait des effets
ex tunc
,
et d’autre part qu’elle avait précédemment – soit le 21 décembre 2018
– évoqué une « résiliation » amiable du contrat.
9.2
Les termes utilisés par l'intimée sont clairs. Celle-ci a indiqué qu'aucune des obligations
de l'appelante n'ayant été exécutée selon les échéances imparties, elle
se « départissait » du contrat de bail commercial du 1
er
juin 2018, sans évoquer une « résiliation » du bail. L’utilisation
du terme « avec effet immédiat » n’y change rien. Si ce terme est certes
lié à une résiliation – une résolution ayant des effets
ex
tunc
–, il faut admettre que pour saisir
une telle nuance, son auteur devrait avoir des connaissances juridiques assez pointues et dans ce cas,
il se serait servi du terme « résilier » s'il avait réellement voulu résilier
le bail. Ensuite, on comprend que ce que voulait dire l'intimée était qu'elle se départissait
immédiatement du contrat. Les termes « avec effet immédiat » portaient ainsi sur
son propre acte, et non sur les conséquences juridiques de la résolution. Elle n'a d’ailleurs
pas écrit que le contrat « prenait fin avec effet immédiat ».
Certes, l'intimée
avait précédemment évoqué une résiliation amiable du contrat, mais cela ne suffit
pas à en déduire que l'acte du 14 mars 2019 était une résiliation plutôt qu'une
résolution, puisque l'intimée avait entre-temps – soit le 8 février 2019 –
mis l'appelante en demeure, en précisant qu'elle se réservait le droit de se départir
du contrat.
Partant, il n'y a pas
à considérer que l'intimée aurait entendu en réalité résilier le contrat,
ni que l'appelante devait ou pouvait le comprendre ainsi.
10.
10.1
A titre subsidiaire, l’appelante
invoque une violation des art. 91 et 102 ss CO et 2 CC pour soutenir que l’intimée ne pouvait
de toute manière pas valablement résoudre le contrat de bail commercial. Elle reproche aux
premiers juges d’avoir ignoré les démarches importantes qu’elle avait entreprises
jusque-là et soutient que le retard dans l’élaboration du projet était dû au
problème posé par la ventilation et que l’intimée voulait alors mettre à la
charge de l’appelante la différence entre le prix de la ventilation initialement annoncé
de 50'000 fr. et son prix effectif entre 250'000 et 500'000 francs. Elle aurait quant à elle respecté
ses incombances en trouvant une solution alternative pour la ventilation, alors que l’intimée
se serait pour sa part ancrée dans une situation insoutenable à cet égard. Selon l’appelante,
on ne pouvait pas, dans ces circonstances, considérer qu’elle était en demeure.
10.2
L’art. 151 CO prévoit que le contrat est conditionnel, lorsque l’existence de l’obligation
qui en forme l’objet est subordonnée à l’arrivée d’un événement
incertain (al. 1) ; il ne produit d’effets qu’à compter du moment où la condition
s’accomplit, si les parties n’ont pas manifesté une intention contraire (al. 2). Selon
l’art. 152 al. 1 CO, tant que la condition n’est pas accomplie, le débiteur doit s’abstenir
de tout acte qui empêcherait que l’obligation ne fût dûment exécutée.
On parle de condition suspensive si l’acte juridique affecté d’une condition ne produit
pas d’effets jusqu’à l’avènement de la condition ; ce type de condition
est réglé par les art. 151 à 153 CO (Pichonnaz, Commentaire romand, CO I, n
o
31 ad art. 151 CO). La condition peut notamment faire défaut si l’événement futur
ne s’est pas réalisé au terme fixé par les parties. L’existence ou non d’un
terme, exprès ou tacite, qui assortit la condition est affaire d’interprétation de la
volonté des parties et dépend des limites imposées par les exigences des mœurs, des
droits de la personnalité (art. 27 CC) ou de l’interdiction de l’abus de droit (Pichonnaz,
op. cit., n
o
55-56 ad art. 151 CO). Lorsque le contrat ne fixe par de limite de temps pour la réalisation d’une
condition suspensive, la condition est réputée défaillie – c'est-à-dire qu'une
condition négative est accomplie – si elle n'est pas survenue pendant un délai à
fixer selon la bonne foi ou la nature de l'affaire. On ne saurait en effet exiger d'une partie bailleresse
qu'elle garde indéfiniment à disposition de son locataire (ou promis locataire) les locaux
objet du contrat, conformément à l'art. 152 CO, sans que le bail entre jamais en vigueur (ATF
72 II 29, JdT 1946 I 392 ; ATF 95 II 523, JdT 1971 1 136 ; ATF 117 II 273, JdT 1992 I 290 cons. 3c, cités
par Pichonnaz, op. cit. , n
o
56 ad art. 151 CO). Lorsque la condition fait défaut, l'expectative de droit renforcée disparaît
et les parties se retrouvent dans la même situation que si elles n'avaient jamais conclu l'acte
conditionnel (TF 4C.384/2005 consid. 3.3).
Il faut distinguer de la condition la notion de terme, qui constitue un événement futur dont
la survenance est objectivement certaine, même si l’on ne sait pas nécessairement quand
celui-ci se réalisera, et dont les parties font dépendre le début ou la fin d’un
effet juridique. Dès qu’il n’est pas absolument certain que l’événement
futur se réalisera, il faut retenir qu’il s’agit d’une condition et non d’un
terme (Pichonnaz, op. cit., n
o
5 ad 151 CO).
10.3
10.3.1
En l’espèce, le bail a été soumis à une condition suspensive : celle-ci concernait
l'entier du bail et non seulement le paiement du loyer. Tant que le permis de construire n'était
pas obtenu, il n'y avait pas de paiement du loyer, mais pas non plus de délivrance des locaux au
sens de l’art. 256 CO. Aussi bien les parties ont-elles prévu que le « début du
bail » serait « notifié par avenant, le 1
er
jour du mois suivant la délivrance du permis de construire ». De fait, il n'y avait ainsi pas
de bail jusqu'à ce moment-là. Il apparaît ainsi qu'il faut davantage considérer la
délivrance du permis de construire comme une condition suspensive, plutôt que, comme l'ont
fait les premiers juges, un simple terme à partir duquel les parties étaient convenues que
leurs prestations seraient exigibles. On conçoit mal en effet un contrat qui serait en vigueur,
mais dont aucune prestation ne serait exigible.
10.3.2
On peut d’ailleurs se demander s'il s'agit réellement d'un contrat de bail ou plutôt
d’une promesse de contracter, soit le précontrat régi par l’art. 22 CO. Le contrat
contient certes tous les éléments constitutifs d'un contrat de bail, soit la mise à disposition
de locaux déterminés et le paiement d'un loyer, mais lorsque ni l'un ni l'autre ne sont en
vigueur, il n'est pas certain que l'on soit réellement en présence d'un contrat. Un élément
du préambule du contrat va d’ailleurs dans ce sens en énonçant que l’appelante
« s’engage à louer », et non « loue » ou « prend à
bail ». Le fait que le début du bail nécessitait un avenant va également dans ce
sens, puisque cela laisse entendre que les parties devaient passer un nouvel accord.
Cela étant, la distinction entre la promesse de contracter et le contrat est surtout théorique,
dans la mesure où en cas d'inexécution d'une promesse dont tous les points sont déterminés
à rigueur de droit, le créancier peut agir en exécution contre le débiteur sans avoir
à passer par le stade de la conclusion du contrat promis (TF 4C.68/2002 du 6 juin 2002) ; ainsi,
la promesse de vente doit être traitée, en principe, à l'égal d'une vente lorsque
cette dernière doit être conclue à des conditions identiques à celles stipulées
dans la promesse (ATF 129 III 264). On peut toutefois concevoir qu'un précontrat peut avoir une
portée propre si certains éléments essentiels ne sont pas déterminés mais seront
déterminables à l'avenir.
10.3.3
Qu'il s'agisse en l’espèce
d'un contrat conditionnel ou d'une promesse de contracter, la situation était la suivante. L'existence
même du contrat, ou l'exigibilité de ses prestations, était subordonnée à une
condition, qui était l'octroi d'un permis de construire pour la transformation des locaux. Le contrat
ne fixe toutefois pas de limite dans le temps à cet égard. Il convient dès lors de déterminer
dans quel délai la condition suspensive devait se réaliser au regard du principe de la bonne
foi.
En l’occurrence,
le contrat a été conclu à une date que l'instruction n'a pas permis de déterminer.
Comme il est établi que sa signature a suivi un échange de courriels des 11 et 12 juin 2018,
on peut estimer qu'il a été signé vers la mi-juin 2018, pour prendre effet rétroactivement
au début de ce mois. Il convient également de rappeler que le 17 octobre 2017 déjà,
la gérance conseillait à l'appelante, en vue d'un bail, de prendre immédiatement un architecte
pour constituer le dossier de changement d'affectation des locaux, en précisant qu'il y aurait enquête
publique, que le dossier irait à la Ville de [...] et au canton, et que la délivrance de l'autorisation
pouvait prendre jusqu'à six mois. Il s'était écoulé huit mois environ depuis la signature
du contrat lorsque l'intimée, le 8 février 2019, a imparti à l'appelante des délais
au 7 mars 2019 pour qu'elle lui transmette la demande de permis de construire pour validation et au 15
mars 2019 pour le dépôt de la demande de permis de construire. A l'échéance de ce
délai, il s'était écoulé neuf mois, durant lesquels aucune demande de permis n'a
été déposée ni transmise à l'intimée.
Or, raisonnablement et
de bonne foi, l'intimée pouvait partir du principe que la demande de permis serait déposée
dans un délai de quelques mois, peut-être six mois au grand maximum. Or, après huit mois,
non seulement la demande de permis n'avait pas été déposée, mais l'appelante n'avait
même pas communiqué à l'intimée, qui le lui avait demandé à de multiple
reprises, la capacité de monobloc de ventilation, qui était nécessaire pour décider
des dimensions de la gaine d'aération. Elle n'avait pas confirmé – ce qui lui avait également
été demandé – que ce monobloc était conforme aux normes suisses. Elle n'avait
pas davantage réalisé, comme elle l'avait promis le 14 décembre 2018, le bilan thermique
des locaux qui lui avait été demandé le 19 juillet 2018. Enfin, elle n'a produit aucun
plan des travaux en première instance. En définitive, les démarches entreprises depuis
la signature du contrat sont peu nombreuses. Après que les délais lui aient été impartis,
elle a fait savoir par son architecte le 13 février 2019 qu'elle avait trouvé une solution
alternative avec laquelle les services concernés étaient d'accord. Il ne s'en est toutefois
rien suivi de concret.
10.3.4
L'appelante fait valoir en substance que les torts seraient partagés, car les deux parties devaient
élaborer un projet. Il ressort toutefois clairement des faits établis et retenus que l'appelante
devait d'abord établir ses propres plans, pour qu'ensuite l'intimée puisse établir les
siens, concernant le conduit d'évacuation de l'air. Or à la mi-mars 2019, l'appelante n'avait
rien établi. L'appelante objecte qu'elle avait trouvé à l'époque une solution alternative
qui rendait inutile le conduit d'air jusqu'au toit. Entendu comme témoin, son architecte a déclaré
qu'elle était « à bout touchant » avec cette solution alternative. Comme on l'a vu,
ce même architecte avait communiqué à l'intimée le 13 février 2019 que les différents
services concernés étaient d'accord avec cette solution. Dans ces conditions, l'intimée
n'avait pas à élaborer ses propres plans et la demande, au moins, de changement d'affectation
aurait pu être déposée à bref délai.
En outre, on ne saurait
tenir compte de cette prétendue solution alternative. En effet, l'architecte, selon lequel tout
était prêt, n'a rien transmis à l'intimée. En n’ayant pas produit devant les
premiers juges le moindre projet ou le moindre plan destiné à être soumis aux autorités
administratives, l'appelante n'a pas non plus démontré son point de vue. Il faut par ailleurs
souligner que dans ses conclusions tant en première qu'en deuxième instance, l'appelante demande
que l'intimée soit condamnée à réaliser le conduit d'aération qui, selon cette
prétendue solution alternative, aurait été inutile. Dans de telles circonstances, on ne
peut que considérer que cette solution n’avait pas fait l’objet d’une réflexion
aboutie.
10.3.5
En définitive, il
faut considérer qu’indépendamment de la mise en demeure de l'intimée, il était
clair, lorsque celle-ci a déclaré se départir du contrat, que la condition suspensive
ne serait pas réalisée dans le délai que, raisonnablement et de bonne foi, les parties
devaient escompter. Après plus de neuf mois, la situation n'avait en rien évolué, et au
mieux, le permis n’aurait pu être délivré bien plus d'un an après la conclusion
du contrat. Au vu des éléments au dossier, il paraissait d’ailleurs plus probable qu'aucun
permis ne soit jamais délivré. L'avènement de la condition suspensive faisait donc défaut,
l'expectative de droit
renforcée disparaissait et les parties se retrouvaient dans la même situation que si elles
n'avaient jamais conclu l'acte conditionnel. En d'autres termes, le contrat cessait de produire ses effets.
10.3.6
Une autre solution juridique consisterait à considérer que l'appelante était un créancier
en demeure. Les relations contractuelles des parties impliquaient en effet, dans un premier temps, que
l'appelante effectue les démarches nécessaires – forcément préalables, comme
on l'a vu, aux démarches de l'intimée – en vue de la délivrance du permis de construire.
Dès lors que l’appelante n’avait rien entrepris après huit mois et que l’on
ne pouvait en l'état exiger d’elle qu'elle accepte la mise à disposition des locaux et
paie le loyer, l'intimée était fondée à la mettre en demeure (demeure du débiteur),
et sans aucune réponse, à se départir du contrat (art. 107 al. 2 CO).
10.3.7
On notera encore que l’art. 156 CO, qui permet de considérer que la condition dont l’une
des parties a empêché l’avènement au mépris des règles de la bonne foi
est réalisée, n’est pas applicable au cas d’espèce. En effet, si l’intimée
aurait éventuellement pu se fonder sur cette disposition pour réclamer le paiement du loyer,
cette disposition ne permet pas de se départir du contrat.
10.3.8
En conclusion, lorsque l'intimée a déclaré
résoudre le contrat, il était clair que la condition suspensive que constituait l'octroi du
permis de construire pour la transformation des locaux ne serait pas remplie dans un délai raisonnable.
Le contrat – ou précontrat – cessait donc de déployer des effets sans même
qu'une déclaration soit nécessaire. A cela s'ajoute que l'appelante était en demeure d'exécuter
ses obligations relatives à la délivrance du permis et que l'intimée était fondée
à résoudre le contrat.
11.
11.1
L'appelante fait encore valoir que de la mettre en demeure sur la base de la non-constitution de la garantie
serait contraire à la bonne foi et constituerait un abus de droit, puisqu'elle avait déposé
80'000 fr. sur un compte de I'UBS dès juin 2018, et que ses responsables étaient ignorants
du droit suisse.
11.2
L’art. 257e CO prévoit que si le locataire d’habitations ou de locaux commerciaux fournit
des sûretés en espèces ou sous forme de papiers-valeurs, le bailleur doit les déposer
auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt au nom du locataire.
En réclamant des sûretés au locataire, le bailleur cherche à garantir ses prétentions
pour le retard dans le paiement du loyer, pour d’éventuels dégâts à la chose
louée, voire pour toute autre créance née du bail (Lachat/Stastny, op. cit., p. 433).
Le locataire n’est tenu de constituer des sûretés, forme particulière de gage mobilier,
que pour autant que le contrat (ou un accord séparé) le prévoie, et en fixe le montant
(
idem
,
op. cit., p. 434 et les réf. citées).
En pratique, deux démarches sont possibles : soit le locataire remet le montant de la garantie
au bailleur, qui le dépose en banque au nom du locataire, soit le locataire constitue lui-même
la garantie auprès de la banque. Dans ce dernier cas, qui constitue la pratique la plus courante,
le locataire entreprend les démarches auprès de sa banque, puis fournit au bailleur un document
attestant de la constitution de la garantie et donnant toutes les précisions utiles quant au compte
sur lequel les sûretés sont déposées (
idem
,
op. cit., p. 436)
Le locataire qui ne constitue pas les sûretés auxquelles il est contractuellement astreint
s'expose notamment à une résolution du contrat selon l'art. 107 alinéa 2 CO, si les locaux
n'ont pas encore été remis (
idem
,
p. 435 et les réf. citées).
11.3
En vertu de la clause énoncée sous le titre « E. Garantie de loyer » du
contrat conclu, l'appelante devait fournir une garantie locative de 75'000 fr. à la signature du
contrat. Contrairement à ce qu'il en est de l'augmentation de capital, le contrat prévoyait
ainsi une exécution immédiate, soit sans délai, de la constitution de d’une garantie
de loyer.
Alors que le 8 février 2019, l'intimée a mis l'appelante en demeure de s'exécuter pour
le 28 février suivant, l'appelante ne s'est pas exécutée. Le 3 avril suivant, après
que l'intimée a déclaré se départir du contrat, l'appelante, par son conseil, expliquait
que la garantie n'avait pas été constituée du fait que le formulaire que [...] avait remis
à l'appelante était erroné. Comme l'ont considéré avec raison les premiers juges,
ce moyen est manifestement infondé. En effet, le fait d’avoir déposé 80'000 fr.
sur un compte ordinaire – que l’on peut retirer en tout temps – ne constitue manifestement
pas une garantie. Il est par ailleurs à la portée de chacun de constituer une garantie locative
et l'appelante ne l'avait même pas constituée lors de l'ouverture d'action, se contentant d'offrir
de le faire en procédure. L’appelante ne saurait invoquer son ignorance dans la mesure où
elle était assistée d'un avocat et où elle avait disposé de vingt jours supplémentaires
pour s'exécuter lors de la mise en demeure. Enfin, on ne peut guère reprocher à l'intimée
d'avoir commis un abus de droit alors que le contrat prévoyait la constitution de la garantie en
juin 2018.
L'intimée était
fondée, pour ce motif également, à résoudre le contrat.
12.
12.1
Au vu de ce qui précède,
l'appel doit être rejeté et le jugement confirmé.
12.2
Les frais judiciaires de deuxième instance, fixés à 16'830 fr. (art. 62 al. 1 et 2 TFJC
[tarif des frais judiciaires civiles du 28 septembre 2010 ; BLV  270.11.5]), seront mis à
la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
12.3
L'appelante devra en outre verser de pleins dépens à l'intimée, qu’il y a lieu de
fixer à 15'000 fr. conformément à l’art. 7 TDC (tarifs des dépens en matière
civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6) et au regard de la difficulté de la cause.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 16'830 fr. (seize mille huit
cent trente francs), sont mis à la charge de l'appelante D.________ Sàrl.
IV.
L’appelante D.________ Sàrl doit payer à l’intimée O.________ la somme de
15'000 fr. (quinze mille francs), à titre de dépens de deuxième instance.
V.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
D.________ Sàrl,
‑
Me Rémy Wyler (pour O.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :