vd_findinfo · HC / 2019 / 1040 · 2019-12-02 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, SOMMATION, LOYER, CALCUL DU DÉLAI, DÉLAI | 257d CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 02.12.2019 HC / 2019 / 1040

TRIBUNAL
CANTONAL
JL19.033446-191517
625
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
2 décembre 2019
_________________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, présidente
MM.
Hack et Perrot, juges
Greffière
:              Mme
Bourqui
*****
Art.
257d CO et 257 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
A.C.________
et
B.C.________
,
tous deux à [...], locataires, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 19 septembre
2019 par le Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant les appelants d’avec
N.________
,
à [...], bailleresse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance d’expulsion du 19 septembre 2019, adressée pour notification aux parties le
30 septembre 2019, le Juge de paix du district de Lausanne, statuant en procédure de cas clair,
a ordonné à A.C.________ et B.C.________ de quitter et rendre libres pour le lundi 21 octobre
2019 à midi les locaux occupés dans l'immeuble sis à [...] (appartement n° 11 de
4,5 pièces duplex au rez-de-chaussée ainsi qu'un garage collectif souterrain n° 10) (I),
a dit qu'à défaut pour les parties locataires de quitter volontairement ces locaux, l'huissier
de paix était chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l'exécution
forcée de la décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin ouverture forcée
des locaux (II), a ordonné aux agents de la force publique de concourir à l'exécution
forcée de la décision, s'ils en sont requis par l'huissier de paix (III), a arrêté
les frais judiciaires à 780 fr. et les a compensés avec l'avance de frais de la partie bailleresse
(IV), a mis les frais à la charge solidaire des parties locataires (V), a dit qu'en conséquence
les parties locataires rembourseraient, solidairement entre elles, à la partie requérante son
avance de frais à concurrence de 780 fr. et lui verseraient la somme de 1'500 fr. à titre de
dépens en défraiement de son représentant professionnel (VI) et a dit que toutes autres
ou plus amples conclusions étaient rejetées (VII).
En droit, le premier juge a constaté
que
les locataires ne s’étaient pas
acquittés d’arriérés de 6’640 fr. et de 400 fr. représentant les loyers
dus pour les mois de mars et avril 2019 pour l’appartement et la place de parc qu’ils louaient.
Pour réclamer le paiement de cette somme,
la
partie bailleresse avait fait notifier le 10 avril 2019 aux parties locataires un avis comminatoire renfermant
la menace de résiliation du bail à défaut de paiement dans les 30 jours ; faute de
paiement dans ce délai, elle avait signifié leur congé aux parties locataires pour le
30 juin 2019 par avis du 20 mai 2019. Le premier juge a retenu que les locataires avaient certes contesté
en temps utile cette résiliation auprès de la commission de conciliation mais qu'il n'y avait
aucun motif d'annulation du congé (art. 271 ss CO), une prolongation de bail n'étant par ailleurs
pas possible en cas de demeure du locataire (art. 272a al. 1 let. a CO).
Le
premier juge a considéré que la cause remplissait les conditions du cas clair de l’art.
257 CPC, de sorte qu’il y avait lieu de faire application de la procédure sommaire au sens
des art. 248 ss CPC.
B.
Par acte du 11 octobre 2019, A.C.________ et B.C.________
ont interjeté appel contre cette ordonnance en concluant en substance, avec suite de frais et dépens,
à son annulation « et/ou » au renvoi de la cause à l’autorité
de première instance. Ils ont produit plusieurs pièces à l’appui de leur acte.
L’intimée n’a
pas été invitée à déposer une réponse.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
Le 17 janvier 2019, les parties ont conclu un contrat de bail portant sur la location d'un appartement
de 4,5 pièces en duplex au rez-de-chaussée ainsi qu’un contrat de bail portant sur une
place de parc dans un garage collectif n° 10 sis à [...].
Le loyer de l'appartement s'élève à 3’320 fr. par mois, acompte de chauffage et
d’eau chaude et frais accessoires par 170 fr. compris et à 200 fr. par mois pour la place
de parc.
2.
Par courriers recommandés du 10 avril 2019,
la bailleresse a mis en demeure chacun des locataires de verser dans un délai de trente jours un
montant de 6’640 fr. – représentant les loyers dus pour la période de mars
à avril 2019 –, ainsi que la somme de 400 fr. – représentant les loyers dus pour
la place de parc pour la même période –, en leur indiquant qu'à défaut de paiement
dans un délai de trente jours, elle résilierait le bail, conformément à l'art. 257d
CO.
Les locataires ont retiré ces plis le 18 avril 2019.
3.
Par formules officielles datées du 20 mai
2019, adressées aux deux locataires séparément, la bailleresse a résilié le
bail pour le 30 juin 2019.
4.
Le 19 juin 2019, la bailleresse a informé
les locataires que l’état des lieux de sortie était fixé au 1
er
juillet 2019.
5.
Par courrier du 20 juin 2019 adressé à
la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne (ci-après :
la commission de conciliation), A.C.________ et B.C.________ se sont opposés à la résiliation
de leur bail à loyer et ont demandé son annulation.
Par courrier du 26 juin 2019, la commission de
conciliation a informé la bailleresse qu’elle avait été saisie d’une requête
en annulation de congé présentée par A.C.________ et B.C.________ et lui a demandé
de lui faire savoir par retour de courrier si elle entendait requérir l’expulsion.
Par courrier du 27 juin 2019, la bailleresse a informé la commission de conciliation qu’elle
n’entendait pas négocier avec les locataires, que l’état des lieux était prévu
pour le 1
er
juillet 2019 et que si les locataires devaient toujours occuper les locaux, elle contacterait le Juge
de paix afin de requérir l’expulsion de ces derniers.
6.
Le 23 juillet 2019, la bailleresse a saisi le
Juge de paix du district de Lausanne d’une requête d’expulsion des locataires.
Le 24 juillet 2019, la commission de conciliation a informé le Juge de paix qu’au vu de la
requête d’expulsion déposée, elle n’entendait pas examiner la requête
en annulation de congé avant de connaître l’issue de la procédure.
Par courrier du 12 septembre 2019 adressé au Juge de paix, A.C.________ a demandé un report
de l’audience de trente jours au moins en raison de problèmes de santé des deux locataires
et à défaut un report de l’expulsion au 15 novembre 2019. Ils exposaient en effet
qu’B.C.________ était gravement malade et que A.C.________ s’était blessé
le 21 août 2019. A l’appui de leurs déterminations, ils ont produit trois pièces
dont un certificat médical délivré à B.C.________ le 15 juillet 2019, attestant un
arrêt de travail à 100 % du 1
er
août au 31 octobre 2019, et une facture de [...] Sàrl du 30 août 2019, concernant
le transport de A.C.________ au Centre médical [...] le 21 août 2019 pour un événement
non traumatique (maladie).
Une audience a eu lieu le 19 septembre 2019, à laquelle les parties locataires ne se sont pas présentées.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est ouvert contre les décisions
finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions
devant l'autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
Lorsque
le litige porte sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la procédure en
cas clair sont réalisées et lorsque la validité de la résiliation a été
contestée devant les autorités compétentes, la valeur litigieuse correspond au loyer de
la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n’est pas valable,
période qui s’étend jusqu’à la date pour laquelle un nouveau congé peut
être donné, soit en principe pendant trois ans (TF 4A_565/2017 du 11 juillet 2018 consid.
1.2.2.3, destiné à la publication).
Lorsque la décision entreprise a été rendue en procédure sommaire, comme c'est le
cas dans la procédure en cas clair (art. 248 let. b CPC), le délai d'appel est de dix jours
(art. 314 al. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, la valeur litigieuse est
supérieure à 10'000 fr., compte tenu d’un loyer mensuel net de 3’320 fr.,
de sorte que la voie de l’appel est ouverte. L’ordonnance attaquée ayant été
rendue dans la procédure applicable aux cas clairs et notifiée aux appelants le 1
er
octobre 2019, l’appel, interjeté le 11 octobre 2019, a été déposé en temps
utile par des parties ayant un intérêt digne de protection.
2.
L'appel peut être formé
pour violation du droit et pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon
la jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure sommaire
pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d'appel d'évaluer les faits sur la base des preuves
déjà appréciées par le premier juge saisi ; la production de pièces nouvelles
est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l'art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre
2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5 ; cf. CACI 25 novembre 2014/607
consid. 3a ; CACI 6 mars 2014/102 consid. 2b ; CACI 10 juin 2013/289 consid. 4a ; CACI 6 mai 2013/237
consid. 5a).
En l’espèce, les pièces
1 et 2 et 4 à 11 figurent déjà au dossier de première instance et sont donc recevables.
Quant à la pièce 3, elle n’est pas datée et ne figure pas au dossier de première
instance. En tant que pièce, elle est irrecevable. Mais il s’agit en réalité d’un
calcul effectué par les appelants eux-mêmes, dont on verra (cf. consid. 4 infra) qu’il
n’est pas pertinent.
3.
3.1
Dans un premier grief, les appelants reprochent
au premier juge de ne pas avoir ajourné l’audience prévue le 19 septembre 2019 suite
à leur courrier du 12 septembre 2019 mentionnant leurs problèmes de santé. Ils soutiennent
qu’ils n’auraient pas disposé du temps nécessaire pour faire valoir leurs moyens
de défense.
3.2
Selon l'art. 134 CPC, sauf disposition contraire de la loi, la citation doit être expédiée
dix jours au moins avant la date de comparution. Si le destinataire, compte tenu du délai de garde,
en prend connaissance deux jours avant la tenue de l'audience, un report devrait être admis, sauf
urgence particulière (CACI 1
er
octobre 2015/513 ; CACI 22 novembre 2017/530).
3.3
En l'espèce, la citation à comparaître a été adressée le 27 août 2019
aux parties, l'audience étant fixée au 19 septembre 2019, de sorte que le délai prévu
par l'art. 134 CPC a été largement respecté. Les pièces présentes au dossier
ne permettent pas de connaître la date de distribution de la citation à comparaître. Toutefois,
les appelants soutiennent avoir retiré ce pli le 3 septembre 2019, soit plus de deux semaines avant
l’audience, ce qui était largement suffisant. Les appelants font également valoir qu’ils
n’auraient pas pu se déterminer dans le délai au 6 septembre 2019 qui leur avait
été fixé. Or, dans une procédure en cas clair, qui relève de la procédure
sommaire, les déterminations ne nécessitent pas d’être particulièrement complexes.
En effet, dans l’hypothèse où la situation juridique ou les faits donneraient lieu au
moindre doute, la requête en cas clair doit être rejetée. Au demeurant, les appelants
se sont déterminés de manière détaillée par courrier du 12 septembre 2019,
et le premier juge n'a pas écarté leurs déterminations.
Il n'y avait par ailleurs aucune raison de renvoyer l'audience. Le certificat médical concernant
l'appelante n'était pas suffisamment précis. Il indiquait une incapacité de travail, mais
non une incapacité de se rendre à une audience. Au demeurant, rien n'empêchait l'appelant
de représenter son épouse lors de dite audience. Le fait que celui-ci ait été transporté
par ambulance au Centre médical [...] le 21 août 2019, en raison d'une maladie – selon
la pièce produite – ou d'un accident – selon l'appelant – n'était manifestement
pas de nature à établir qu'il n'était pas apte à comparaître le 19 septembre
suivant.
Ce moyen est donc infondé.
4.
4.1
Les appelants ont conclu à ce que l’ordonnance soit annulée « et/ou »
renvoyée au premier juge pour une nouvelle audience. Cette conclusion apparaît purement cassatoire,
de sorte que la recevabilité des moyens que les appelants font valoir sur le fond est douteuse.
On les examinera toutefois ci-après.
Les appelants font valoir que le 20 mai 2019, lorsque la résiliation leur a été signifiée,
le délai comminatoire n’était pas échu. La recevabilité de ce moyen apparaît
douteuse dans la mesure où les appelants se bornent à affirmer ce fait sans autre moyen de
preuve qu’en se référant à un document annexé rédigé par l’appelant.
Quoi qu’il en soit, ce moyen est mal fondé, comme on le verra ci-dessous.
4.2
En vertu de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du
retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par
écrit un délai de paiement, qui sera au minimum de trente jours pour les baux d'habitations,
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Selon
l'art. 257d al. 2 CO, faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier
le bail, en observant pour les baux d'habitations un délai de congé minimum de trente jours
pour la fin d'un mois.
L'avis comminatoire du bailleur est un acte soumis à réception relative : il ne fait courir
le délai de paiement qu'à partir du jour où le locataire en a effectivement pris connaissance,
et non seulement depuis le jour où il est parvenu dans la sphère d'influence de son destinataire,
mais au plus tard dès l'échéance du délai de garde (ATF 119 II 109, JdT 1994 I 205
consid. 2 ; ATF 137 III 208 consid. 3.1.3 ; Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne
2019, p. 875 et les réf. citées ; Lachat, Commentaire romand, n. 6 ad art. 257d CO ;
Wessner, Droit du bail à loyer et à ferme, commentaire pratique, 2e éd., Bâle
2017, n. 21 ad art. 257d CO et les réf. citées).
4.3
En l’espèce, il convient de prendre en compte le jour de la réception effective de l’envoi
par les appelants, qui était le 18 avril 2019. Le délai de trente jours, qui débutait
le 19 avril, arrivait à échéance le 18 mai 2019. Ce jour étant un samedi, le délai
était, selon les appelants, reporté au lundi 20 mai suivant. Or, c’est à cette date
que la résiliation a été adressée aux locataires.
4.4
Selon l'article 78 CO, l'échéance qui tombe sur un dimanche ou sur un autre jour férié
reconnu par les lois en vigueur dans le lieu du paiement est reportée de plein droit au premier
jour ouvrable qui suit. Le samedi est reconnu comme un jour férié (Hohl, Commentaire romand,
2012, n. 7 ad art. 78 CO). Lorsque l'arriéré n'a pas été réglé dans le
délai comminatoire, le locataire est en demeure et doit subir les conséquences juridiques de
l'art. 257d al. 2 CO, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé
de trente jours et ce même si l'arriéré a finalement été payé (ATF 127
III 548 consid. 4 ; TF 4A_549/2013 du 7 novembre 2013 consid. 4). Le locataire en demeure doit
alors restituer l'objet du bail (art. 267 al. 1 CO).
Selon la doctrine, l’art. 78 CO ne s’applique pas au délai de l’art. 257d CO (Hohl,
op. cit., n. 3 ad art. 78 CO ; Schraner, Zürcher Kommentar, nn. 26-27 ad art. 78 CO).
Quoi qu’il en soit, le Tribunal fédéral a considéré à plusieurs reprises
qu'un délai trop court imparti par le bailleur, ou une résiliation donnée trop tôt,
ne devait pas porter à conséquence lorsque le locataire ne manifestait pas l'intention de payer
la somme réclamée – et ne la payait effectivement pas – pendant le délai de
commination correctement calculé (TF 4A_664/2018 du 12 mars 2019 consid. 6 ; TF 4A_244/2017
du 4 septembre 2017 consid. 2 ; TF 4C.124/2005 du 26 juillet 2005 consid. 3.3). Dans le premier arrêt
cité, le Tribunal fédéral a retenu que l'argumentation du recourant, selon lequel le délai
comminatoire aurait dû être de trente jours alors que celui qui lui avait été signifié
était de dix jours, relevait de l'abus de droit. La Haute cour a d'ailleurs admis la validité
d'une résiliation que le locataire avait reçue le dernier jour du délai (TF 4C.124/2005
du 26 juillet 2005, consid. 3.3 ; TF 4A_668/2012 du 10 mars 2013 consid. 3).
4.5
Dans le cas d'espèce, les appelants n’ont reçu la résiliation du bail qu’après
l’échéance du délai comminatoire. Au surplus, ils ne p
rétendent
pas avoir payé les mois de loyer réclamés de mars et avril 2019 à l’échéance
du délai comminatoire, ni qu’ils auraient eu l’intention de le faire à un moment
ou un autre de la procédure. Il ressort en effet de leurs écritures, tant en première
qu'en deuxième instance, qu'ils ne se sont acquittés d’aucun loyer depuis le début
de leur contrat de bail – le contrat ayant débuté le 1
er
mars 2019. Dans de telles conditions, ils ne peuvent pas se prévaloir de l'art. 78 CO – dans
la mesure où celui-ci serait applicable – pour prétendre que le congé aurait été
prématuré d'un jour.
5.
5.1
Les appelants font également valoir que le montant réclamé par la bailleresse ne correspondait
pas au loyer effectivement dû.
5.2
Le montant de l'arriéré ne doit pas nécessairement être chiffré dans la mise
en demeure, mais doit être déterminable d'une manière certaine, par exemple en indiquant
les loyers impayés (Lachat et al., op. cit., p. 874 et les références). Si le bailleur
a des créances qui ne permettent pas l'application de l'art. 257d CO et d'autres qui la permettent,
l'avis comminatoire doit les distinguer de manière précise, de sorte que le locataire puisse
reconnaître sans difficulté les dettes à éteindre pour éviter la résiliation
du bail. Ainsi, les avis comminatoires ne distinguant pas clairement les arriérés de loyer
et de frais accessoires, d'une part, des frais de rappel ou de mise en demeure, souvent indus, d'autre
part, peuvent induire en erreur le commun des locataires (Lachat, loc. cit., et les références).
L'avis comminatoire dans lequel le bailleur réclame une somme supérieure aux loyers et frais
accessoires réellement impayés est efficace pour les montants effectivement dus et inefficace
seulement pour le surplus. Dans cette hypothèse, le congé consécutif au non-paiement en
temps utile des loyers et frais accessoires effectivement dus n'est pas nul, ni inefficace ; il est tout
au plus annulable en vertu de l'art. 271 CO, si le bailleur a réclamé au locataire, avec menace
de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il
n'était pas certain du montant effectivement dû (ATF 121 II 31 consid. 4b ; TF 4A_330/2017
du 8 février 2018 consid. 3.1 ; TF 4A_549/2013 du 7 novembre 2013 consid. 4). Le locataire
qui entend faire annuler un tel congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les trente
jours dès réception de la résiliation (art. 273 al. 1 CO).
5.3
En l’espèce, les mises en demeure précisent que le loyer dû pour l’appartement
est de 6'640 fr., respectivement de 400 fr. pour la place de parc, ce qui est exact, et que ce montant
est majoré de 50 fr. à titre de frais de mise en demeure. Cela étant, le montant du loyer
pour lequel les intimés étaient en demeure était immédiatement évident et ne
pouvait en aucune manière prêter à confusion. Le moyen des appelants, qui ne prétendent
d’ailleurs pas avoir été dans une quelconque incertitude, est donc infondé.
6.
Il découle des considérants qui précèdent que l’appel doit être rejeté
selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC. Compte tenu de l’effet suspensif lié
à l’appel (art. 315 al. 1 CPC), la cause doit être renvoyée au premier juge pour
qu’il fixe aux appelants un nouveau délai pour libérer les locaux litigieux.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 6 al. 3, 62 al.
3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront
mis à la charge des appelants, qui succombent (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer de dépens à l’intimée, qui n’a pas
été invitée à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne pour qu’il fixe un nouveau délai
à A.C.________ et B.C.________ pour libérer les locaux et la place de parc qu’ils occupent
dans l’immeuble sis à [...] (Appartement n°11 de 4,5 pièces duplex au rez-de-chaussée
ainsi qu’un garage collectif souterrain n°10).
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge des appelants A.C.________ et B.C.________, solidairement entre eux.
V.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
M. A.C.________, personnellement,
‑
Mme B.C.________, personnellement,
‑
M. Youri Diserens (pour N.________), aab,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :