vd_findinfo · HC / 2012 / 236 · 2012-03-29 · fr

RÉSILIATION ANTICIPÉE, BAIL À LOYER, POUVOIR DE REPRÉSENTATION, PROCÉDURE SOMMAIRE | 257d CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 29.03.2012 HC / 2012 / 236

TRIBUNAL
CANTONAL
JL11.040812-120376
157
cour
d'appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
29 mars 2012
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              M.
Abrecht et Mme Bendani
Greffière
:              Mme
Tchamkerten
*****
Art.
257 CPC; 257d CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
U.________
,
à Prilly, intimé, contre l'ordonnance rendue le 14 février 2012 par le Juge de paix du
district de l'Ouest lausannois dans la cause divisant l'appelant d'avec
T.________SA
,
à Zurich, requérante, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 14 février 2012, adressée pour notification aux parties le même jour,
le Juge de paix du district de l'Ouest lausannois a ordonné à U.________ de quitter et rendre
libres, pour le 14 mars 2012 à midi, les locaux occupés dans l'immeuble sis avenue X.________
29, à 1008 Prilly (appartement de 2,5 pièces au rez-de-chaussée) (I), dit qu'à défaut
pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux, l'huissier de paix était chargé,
sous la responsabilité du juge de paix, de procéder à l'exécution forcée de
la décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l'ouverture forcée des
locaux (Il), ordonné aux agents de la force publique de concourir à l'exécution forcée
de la décision, s'ils en étaient requis par l'huissier de paix (III), arrêté à
389 fr. 10 les frais judiciaires, y compris les frais de publication dans la Feuille des avis officiels
par 109 fr. 10, qui étaient compensés en partie avec l'avance des frais de la partie bailleresse
(IV), mis les frais à la charge de la partie locataire (V), dit qu'en conséquence U.________
rembourserait à T.________SA les frais judiciaires à concurrence de 389 fr. 10 et lui verserait
la somme de 350 fr. à titre de défraiement de son représentant professionnel (VI), et
dit que toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées (VII).
En droit, le premier juge a appliqué la procédure sommaire applicable aux cas clairs. Il a
par ailleurs considéré que la résiliation du contrat de bail avait été valablement
signifiée.
B.
Par acte du 21 février 2012, U.________ a fait appel de cette ordonnance, concluant à son annulation,
principalement en ce sens que la requête d'expulsion est irrecevable, dès lors qu'elle n'a
pas été précédée d'une requête de conciliation et, subsidiairement, en
ce sens que la requête d'expulsion est rejetée.
L'intimée T.________SA n'a pas été invitée à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l'ordonnance complétée par
les pièces du dossier :
1.
En date du 27 janvier 2011, la société T.________SA en tant que bailleresse d'une part, représentée
par la régie D.________SA, et U.________ comme locataire d'autre part, ont signé un contrat
de bail portant sur la location, dès le 1
er
avril 2011, d'un appartement de 2,5 pièces sis avenue X.________ 29, à Prilly, pour un loyer
mensuel de 1'435 fr., dont 185 fr. d'acompte de charges.
En date du 3 juin 2011, la régie R.________SA, indiquant représenter T.________SA, a adressé
à U.________ une formule de notification de hausse de loyer, lequel s'élèverait à
1'453 fr. (soit 1'268 fr.  de loyer + 185 fr. de charges) à compter du 1
er
août 2011, cette hausse étant justifiée par la réalisation de travaux à plus-value.
Par lettre adressée sous pli recommandé du 11 juillet 2011, la régie R.________SA a mis
U.________ en demeure de payer, dans les trente jours, un montant de 2'999 fr. 60, correspondant à
un arriéré de deux mois de loyer (juin et juillet 2011), par 2'870 fr. charges comprises, à
des frais de rappel, par 21 fr. 60, ainsi qu'à des frais de mise en demeure, par 108 francs.
La régie annonçait qu'à défaut de paiement dans le délai imparti, elle se verrait
contrainte de résilier le contrat de bail. Au bas de la lettre figurait un bulletin de versement
en faveur de T.________SA, portant sur un montant de 2'999 fr. 60. U.________ n'a pas retiré ce
pli qui est revenu en retour à la régie avec la mention "non réclamé".
U.________ n'ayant pas réglé les loyers en souffrance, la régie R.________SA, indiquant
représenter la société T.________SA, lui a adressé le 22 août 2011 une formule
de notification de résiliation de bail pour le 30 septembre 2011 qu'elle a motivée en
ces termes "ce congé est motivé par le non paiement du loyer, malgré notre mise en
demeure par lettre recommandée du 11 juillet 2011 conformément à l'article 257d al. 1
CO restée vaine."
2.
En date du 25 octobre 2011, T.________SA, représentée par la régie D.________SA, a saisi
le juge de paix du district de l'Ouest lausannois d'une requête d'expulsion selon la procédure
en cas clair, dirigée contre U.________, en concluant, sous suite de frais et dépens, à
ce qu'ordre soit donné au locataire, sous la menace de la peine prévue à l'art. 292 CP,
de quitter et de rendre libre l'appartement qu'il occupe à l'avenue X.________ 29, dans un délai
de vingt jours dès la notification de la décision.
Dans ses déterminations du 11 janvier 2012, le locataire U.________ a conclu principalement à
l'irrecevabilité de la requête, subsidiairement à son rejet. Il a produit une circulaire
adressée le 19 décembre 2011 par la régie R.________SA à tous les locataires de l'immeuble
sis avenue X.________ 27/29, les informant qu'elle reprendrait la gestion complète de l'immeuble
à compter du 1
er
janvier 2012.
A la demande du juge de paix, le bailleur a produit, le 23 janvier 2012, deux contrats de gérance,
l'un conclu avec la régie R.________SA et l'autre avec la régie D.________SA.
En droit
:
1.
a)
Le litige porte sur le bien-fondé d'une
ordonnance d'expulsion rendue pour défaut de paiement du loyer et de charges. Pour déterminer
quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse,
calculée selon le droit fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la période minimum
pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée
déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à
la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO (Code des obligations du 30
mars 1911; RS 220) consacre l'annulabilité d'une résiliation (TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010
c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1, JT 1994 I 205).
En l'espèce, le loyer mensuel s'élevant à 1'453 fr., la valeur litigieuse, calculée
conformément à l'art. 92 al. 1 CPC (Code de procédure civile suisse du 19 décembre
2008; RS 272), excède 10'000 fr., si bien que c'est la voie de l'appel qui est ouverte (art. 308
al. 2 CPC).
b)
Le délai pour interjeter appel est de trente jours (art. 311 al. 1 CPC), sauf lorsque la procédure
sommaire a été appliquée, où ce délai est de dix jours (art.
314
CPC).
En l'espèce l'ordonnance attaquée indique un délai d'appel de dix jours et le premier
juge a appliqué la règle relative au cas clair (art. 257 CPC). L'appel, interjeté en temps
utile, est ainsi recevable.
2.
L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité
de deuxième instance un plein pouvoir d'examen. Celle-ci examine librement tous les griefs de l'appelant,
qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l'instance d'appel revoit les faits avec une cognition
pleine et entière; elle contrôle librement l'appréciation des preuves et les constatations
de fait de la décision de première instance (Hohl, Procédure civile, tome II, 2e éd.,
2010, n. 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle n'est pas liée
par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première instance. Son pouvoir
d'examen est plein et entier (Hohl, op. cit., n. 2396, p. 435; Spühler, Commentaire bâlois,
n. 1 ad art. 311 CPC, qui parle de "vollkommenes Rechtsmittel").
L'état de fait de
l'ordonnance attaquée a ainsi été complété ci-dessus sur la base des pièces
au dossier de première instance.
3.
Invoquant une violation de l'art. 257 al. 1 CPC, l'appelant conteste que le cas soit clair. Il relève
que le premier juge a dû requérir des documents relatifs à la légitimation des régies
concernées par la cause.
a)
Aux termes de l'art. 257 CPC, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les
conditions suivantes sont remplies (al. 1) : l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible
d'être immédiatement prouvé (let. a); la situation juridique est claire (let. b). Cette
procédure est exclue lorsque l'affaire est soumise à la maxime d'office (al. 2). Le tribunal
n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée
(al. 3).
La procédure du cas clair est une procédure sommaire qui permet d'obtenir rapidement une décision
sur le fond. Les règles des art. 252 à 256 CPC sont applicables. Le juge ne peut refuser de
se saisir, mais doit rendre une décision définitive rapidement. Si les conditions de l'expulsion
sont remplies, il donne l'ordre au locataire d'évacuer les lieux. Si le locataire conteste la résiliation
du bail et rend vraisemblables ses allégations, le tribunal n'entrera pas en matière. Le bailleur
devra alors ouvrir devant le tribunal compétent une action en expulsion selon la procédure
simplifiée des art. 243 ss CPC (HohI, op.cit., p. 263).
La protection dans les cas clairs est soumise aux conditions suivantes (cf. Message du 28 juin 2006 relatif
au Code de procédure civile suisse, FF 2006 6841, spéc. p. 6959; Sutter-Somm/Lötscher,
ZPO Komm., pp. 1468 ss) :
-  Les faits ne sont pas litigieux. Si le défendeur conteste les faits ou oppose une exception
à la prétention du demandeur, la protection dans les cas clairs peut plus difficilement être
accordée. Pour le défendeur, il suffit de démontrer la vraisemblance des objections; des
allégations dénuées de fondement ne sauraient toutefois faire obstacle à un procès
rapide. De plus, le demandeur peut réfuter les objections qui lui sont opposées en démontrant
qu'elles ne sont pas pertinentes ou qu'elles sont inexactes.
- Les faits sont susceptibles d'être immédiatement prouvés. En principe, la preuve est
rapportée par titre (cf. art. 254 al. 1 CPC). Toutefois, d'autres moyens de preuve sont recevables
si leur administration ne retarde pas sensiblement la procédure (cf art. 254 al. 2 let. a CPC).
Il faut que la preuve complète puisse être apportée avec ces moyens de preuve limités.
Autrement dit, le juge doit être convaincu que l'état de fait est suffisamment établi
avec les moyens de preuve à disposition et que d'autres moyens de preuve ne changeraient rien au
résultat.
- La situation juridique est claire. Tel est le cas lorsque, sur la base d'une doctrine ou d'une jurisprudence
éprouvée, la norme s'applique au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente
(cf. ATF 118 II 302 c. 3).
b)
Contrairement à ce que semble penser l'appelant et conformément à ce qui est exposé
ci-dessus au considérant 3a, le fait que le juge doive requérir la production de certaines
pièces ne permet pas d'exclure la protection en cas clair. Au contraire, dans ces cas, la preuve
peut non seulement être rapportée par titre (cf. art. 254 al. 1 CPC), mais également
par tous autres moyens si leur administration ne retarde pas sensiblement la procédure (cf. art.
254 al. 2 let. a CPC; JT 2011 III 146; TF 4A_601/2011 du 21 décembre 2011 c. 2.1 s'agissant
de la production de pièces). Il suffit que le juge soit convaincu que l'état de fait est suffisamment
établi avec les moyens de preuve à disposition et que d'autres moyens de preuve ne changeraient
rien au résultat. Tel est le cas en l'occurrence.
Mal fondé, ce moyen doit être rejeté.
4.
L'appelant soutient qu'aussi bien à la date de la mise en demeure, soit le 11 juillet 2011, qu'à
celle de la résiliation du bail, soit le 22 août 2011, la régie R.________SA n'avait aucune
compétence à l'égard des locataires, celle-ci n'étant devenue officiellement la régie
habilitée à gérer l'immeuble sis à l'avenue X.________ 27/29 qu'à partir du
1
er
janvier
2012, selon la circulaire du 19 décembre 2011. Il considère qu'il n'avait pas à réagir
à une mise en demeure, puis à une résiliation faites par une régie qu'il ne connaissait
pas.
a)
Le gérant d'immeubles n'est pas partie au contrat de bail. II n'est que le mandataire, le représentant
du bailleur. Ce mandataire est tenu de sauvegarder les intérêts du bailleur; il accomplit tous
les actes nécessaires à l'administration de l'immeuble. Le locataire qui a été informé
du mandat de la gérance doit s'adresser à celle-ci pour tout ce qui a trait au bail. En revanche,
en cas de procès, la demande du locataire doit être dirigée contre le bailleur, qui se
fera représenter soit par son avocat, soit par la gérance (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne
2008, pp. 73 et 74).
L'art. 404 al. 1 CO confère tant au mandant qu'au mandataire le droit de résilier le contrat
en tout temps, c'est-à-dire, pour reprendre les termes de la loi, de respectivement révoquer
et répudier unilatéralement le mandat. Selon l'art. 34 al. 3 CO, lorsque le représenté
a fait connaître, soit en termes exprès, soit par ses actes, les pouvoirs qu'il a conférés,
il ne peut en opposer au tiers de bonne foi la révocation totale ou partielle que s'il a fait connaître
également cette révocation. Ainsi, le représenté est engagé par les actes du
représentant à qui il a retiré la procuration sans avertir le tiers auquel il avait communiqué
les pouvoirs du représentant.
Par ailleurs, l'art. 38 CO prévoit que lorsqu'une personne contracte sans pouvoirs au nom d'un tiers,
celui-ci ne devient créancier ou débiteur que s'il ratifie le contrat (al. 1). L'autre partie
a le droit d'exiger que le représenté déclare, dans un délai convenable, s'il ratifie
ou non le contrat; elle cesse d'être liée, faute de ratification dans ce délai (al. 2).
b)
En l'occurrence, l'appelant se trompe en affirmant qu'il n'avait pas à réagir à une mise
en demeure, puis à une résiliation faites par une régie qu'il ne connaissait pas. En effet,
le contrat de bail qu'il avait conclu le liait à la partie intimée et non à la régie
représentant cette dernière. Par ailleurs, la bailleresse, conformément au prescrit de
l'art. 404 al. 1 CO, restait libre de résilier en tout temps le mandat la liant à la régie
pour conclure un nouveau contrat avec une autre société ou même d'ailleurs de se faire
représenter par plusieurs régies. Certes, aux termes de l'art. 34 al. 3 CO, lorsque le représenté
a fait connaître les pouvoirs qu'il a conférés au représentant, il ne peut en opposer
aux tiers de bonne foi la révocation totale ou partielle que s'il a également fait connaître
cette révocation. On doit toutefois admettre qu'en notifiant à l'appelant une mise en demeure,
puis une résiliation du bail - documents qui comportaient tous deux le nom de la partie bailleresse
- l'intimée, à savoir la représentée, a fait connaître, par ses actes, qu'elle
conférait des pouvoirs de représentation à une seconde régie. En ne réagissant
pas à ces courriers et en ne les contestant pas d'entrée de cause, l'appelant a implicitement
reconnu l'existence des pouvoirs conférés à la nouvelle régie.
Au demeurant, s'il voulait s'assurer que le paiement du loyer puisse être valablement fait en main
de la régie R.________SA, l'appelant pouvait demander à celle-ci de justifier de ses pouvoirs.
La bailleresse, qui n'a jamais prétendu qu'elle n'était pas valablement représentée
par les deux régies, a, à tout le moins, ratifié les actes accomplis la régie R.________SA,
lesquels déployaient ainsi pleinement leurs effets (art. 38 al. 1 CO).
Mal fondé, ce grief doit également être rejeté.
5.
Invoquant une violation de son droit d'être entendu et une constatation manifestement inexacte des
faits, l'appelant reproche au premier juge de ne pas avoir examiné la situation juridique liée
aux contrats censés légitimer telle ou telle régie et de ne pas avoir relevé que
la régie R.________SA n'avait aucune responsabilité de gestion de l'immeuble sis avenue X.________
27/29 en 2011.
Ce grief tombe à faux. En effet, les contrats de gérance liant les représentantes à
l'intimée ne concernent aucunement l'appelant, de sorte que le premier juge n'avait pas à en
discuter le contenu. Au demeurant, la bailleresse n'a jamais soutenu qu'elle n'était pas valablement
représentée par les deux régies qui sont intervenues dans cette affaire, de sorte qu'elle
a à tout le moins ratifié leurs actes.
Mal fondé, ce moyen doit également être rejeté.
6.
Invoquant une violation de l'art. 257d CO, l'appelant soutient que seule la régie D.________SA était
compétente pour le mettre en demeure.
a)
L'art. 257d CO prévoit que, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du
retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par
écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai,
il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou
de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé,
le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat : les baux d'habitation ou de locaux
commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente
jours pour la fin du mois (al. 2).
Le délai comminatoire commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu en ses
mains la mise en demeure, mais au plus tard à l'échéance du délai de garde postal
de sept jours (ATF 119 II 147, JT 1994 I 205; Lachat, op. cit., n. 2.2.2, p. 667; SVIT-Kommentar, Das
schweizerische Mietrecht, 3e éd., n. 28 ad art. 257d CO).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé
dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et
devait subir les conséquences juridiques de l'al. 2 de cette disposition, savoir la résiliation
du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c. 4), cela même
si l'arriéré a finalement a été payé (TF, arrêt du 27 février 1997
in Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss). A cet égard, des motifs humanitaires n'entrent pas en
ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils ne sont pas pris
en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à loyer (arrêt
du TF du 27 février 1997 précité c. 2b, in CdB 3/97 p. 68; TF 4C.74/2006 du 12 mai 2006
c. 3.2.1; Lachat, op. cit., note infrapaginale 117 p. 820). Ils peuvent cependant être pris en compte
au stade de l'exécution forcée, en application du principe général de la proportionnalité.
Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que
relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF
117 la 336 c. 2b). La jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous l'empire de l'ancien droit
cantonal abrogé par l'entrée en vigueur du CPC que, sauf cas particulier, un délai de
libération des locaux de quinze à vingt jours était admissible (Guignard, in Procédures
spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 2 ad art. 17 aLPEBL, p. 196 et les réf.).
b)
En l'espèce, comme déjà dit ci-dessus (cf. supra c. 4), le contrat de bail liait l'appelant
à l'intimée et non pas aux régies autorisées par la bailleresse à procéder
aux actes nécessaires à l'administration des immeubles.
Le 11 juillet 2011, l'intimée a signifié au locataire qu'il devait s'acquitter de la somme
de 2'870 fr. représentant les loyers dus pour les mois de juin et juillet 2011 et qu'à défaut
de paiement dans les trente jours, le bail serait résilié. Faute d'avoir retiré le pli
recommandé, l'appelant est réputé avoir reçu cette mise en demeure à l'issue
du délai de garde de sept jours, soit le 19 juillet 2011 (et non pas le 18 juillet 2011, comme l'a
retenu le premier juge, cette rectification demeurant toutefois sans incidence sur le sort du litige).
Le 22 août 2011, la bailleresse a résilié le bail pour le 30 septembre 2011.
L'appelant ne conteste pas avoir été en retard dans le règlement de l'entier de l'arriéré
des loyers réclamés. Par conséquent, la bailleresse était en droit de résilier
le bail en cause moyennant un délai de trente jours, ce qu'elle a fait valablement le 22 août
2011 pour le 30 septembre 2011. Pour le reste, la situation personnelle de l'appelant a été
prise en considération de façon adéquate au regard de la jurisprudence précitée,
dans la fixation du délai de libération des locaux.
Mal fondé, ce moyen doit également être rejeté.
7.
En conclusion, l'appel doit être rejeté en application de l'art. 312 al. 1 CPC et
l'ordonnance confirmée.
Vu l'effet suspensif accordé à l'appel de par la loi (art. 315 al. 1 CPC), la cause doit être
renvoyée au premier juge afin qu'il fixe à l'appelant, une fois les considérant écrits
du présent arrêt envoyés, un nouveau délai pour libérer les locaux en cause.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 1 et 3
TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils, RSV 270.11.5]), sont mis à la charge
de l'appelant.
Par
ces motifs,
la
Cour d'appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L'appel est rejeté.
II.
L'ordonnance est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge de l'appelant U.________.
IV.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district de l'Ouest lausannois pour qu'il fixe à U.________,
une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu'il occupe à Prilly, avenue X.________
29.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
30 mars 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Philippe Liechti, avocat (pour U.________),
‑
Mme Martine Schlaeppi, agent d'affaires breveté (pour T.________SA).
La Cour d'appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme le Juge de paix du district de l'Ouest lausannois.
La greffière :