vd_findinfo · HC / 2021 / 201 · 2021-03-23 · fr

COURTAGE, PROVISION{COMMISSION}, PARTAGE{SENS GÉNÉRAL}, CONCESSIONNAIRE EXCLUSIF, VENTE D'IMMEUBLE | 1 CO, 18 al. 1 CO, 413 al. 1 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 23.03.2021 HC / 2021 / 201

TRIBUNAL
CANTONAL
JI19.038154-210176
142
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
23 mars 2021
__________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, présidente
Mmes
Crittin Dayen et Cherpillod, juges
Greffière
:              Mme
Schwab Eggs
*****
Art.
1, 18 et 413 al. 1 CO
Statuant sur l’appel interjeté par
N.________
,
à [...], demandeur, contre le jugement rendu le 11 septembre 2020 par le Président du Tribunal
civil de l’arrondissement de l’Est vaudois dans la cause divisant l’appelant d’avec
L.________
SA
, à [...], défenderesse, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 11 septembre 2020, adressé pour notification aux parties le 14 décembre 2020,
le Président du Tribunal civil de l’Est vaudois a rejeté la demande déposée
le 27 août 2019 par N.________ contre L.________ SA (I), a arrêté les frais judiciaires
à 2'300 fr., les a mis à la charge de N.________ et les a compensés avec les avances de
frais versées par les parties (II), a dit que N.________ était le débiteur de L.________
SA et lui devait immédiat paiement de la somme de 40 fr. à titre de remboursement de son avance
de frais judiciaires (III) ainsi que de la somme de 2'500 fr. à titre de dépens (V), le chiffre
IV, prévoyant le sort des frais si la motivation n’était pas demandée, étant
supprimé.
En droit, appelé à statuer sur une réclamation pécuniaire en lien avec un contrat
de courtage, le premier juge a retenu que les parties avaient passé un accord au mois de février
2018, en vertu duquel elles ont convenu d’un partage par moitié de la commission de courtage
si la vente de l’appartement devait être conclue avec un client déterminé ayant
effectué sa visite en présence des deux parties. Il a ensuite estimé qu’il était
patent que le partage de la commission n’était prévu que dans l’hypothèse
où la vente serait conclue avec ce client-ci et non avec tout acheteur proposé par l’une
ou l’autre des parties et que par conséquent, en dehors de ce client précis, les parties
étaient libres de proposer leurs propres acquéreurs sans qu’un partage de commission
ne soit dû. La vente de l’appartement a été finalisée avec un autre acquéreur
proposé par la défenderesse au début de son mandat et sans lien avec le client susmentionné.
Le premier juge a relevé que le demandeur n’avait dès lors aucunement contribué
à la vente de cet objet et que l’on peinait à suivre son raisonnement selon lequel ce
serait la visite des locaux par ses soins qui aurait mené à la vente, alors qu’il n’avait
eu aucun contact avec l’acquéreur final. Pour ces motifs, le premier juge a considéré
que les conditions de l’accord conclu entre les parties n’étaient manifestement pas
réalisées, de sorte qu’aucun partage de la commission de courtage n’était
dû.
B.
Par acte motivé du 28 janvier 2021, N.________
a fait appel de ce jugement, concluant, avec suite de frais et dépens, à sa réforme dans
le sens de l’admission de sa demande et de la condamnation de L.________ SA à lui verser le
montant de 14'674 fr., avec intérêts à 5 % l’an dès le 15 mai 2018. Il a subsidiairement
conclu au renvoi de la cause au premier juge pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
A l’appui de son appel, il a déposé un onglet de trois pièces dites de forme, sous
bordereau.
L’intimée n’a pas été invitée à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
a)
N.________ (ci-après : le demandeur) est le titulaire de l’entreprise individuelle [...],
qui a pour but la « vente d’immeubles, de villas, d’appartements et de terrains ;
expertise et conseil ».
b)
L.________ SA (ci-après : la défenderesse) est une société anonyme inscrite
au Registre du commerce du Canton de Vaud depuis le [...] 2004, dont le but est le suivant : « exploitation
d’une agence immobilière ; gestion de fortune mobilière et immobilière, courtages,
conseils en matière de financement et d’investissement ainsi qu’en assurances ».
Feu Q.________ – décédé au début du mois de novembre 2019 – était
son administrateur président, muni de la signature individuelle. Depuis le 3 septembre 2019, [...]
est son administratrice, au bénéfice de la signature individuelle.
2.
Du contrat de courtage
conclu avec le demandeur
a)
Le 14 novembre 2017, le demandeur a signé
un contrat de courtage non-exclusif avec les époux [...], représentés par la fiduciaire
G.________ SA, en vue de la vente d’un appartement de 3,5 pièces et d’une cave dans
la [...], pour un prix désiré de 545'000 francs.
b)
Le témoin W.________, employée de la fiduciaire G.________ SA, a confirmé avoir signalé
au demandeur que les époux [...] souhaitaient vendre leur appartement et que celui-ci lui avait
remis un contrat de courtage pour signature par les vendeurs. Le témoin a également confirmé
qu’après la signature du contrat, un double des clés de l’appartement avait été
remis au demandeur.
Interrogée sur la présence d’autres courtiers sur cet objet, W.________ a répondu
ce qui suit : « Il y avait déjà un courtier dans la course, qui avait signé
un contrat de courtage avant M. N.________. Je crois que c’était la société [...].
C’était un contrat de courtage non-exclusif. A ma connaissance, il n’y avait pas d’autre
courtier. Je crois que l’immeuble était en vente depuis 2017 ou 2018. J’ignore si des
contrats de courtage non écrits ont été conclus. Je connais la société L.________
SA de nom. J’ai vu l’administrateur de dite société lors de la signature de l’acte
de vente. J’ignore si d’autres employés de G.________ SA avaient des contacts avec les
courtiers mais je ne pense pas. Je ne peux pas vous dire s’il arrive que plusieurs employés
de G.________ SA s’occupent du même objet. J’ignore s’il y a eu d’autres
projets d’acte de vente pour l’immeuble des époux [...] mais je sais qu’il y avait
des intéressés, qui ont finalement renoncé car cela prenait trop de temps, mais je ne
me rappelle plus s’il y a eu un projet d’acte de vente. Je crois que c’est [...] qui
avait amené ces intéressés. »
3.
Du contrat de courtage
conclu avec la défenderesse
Le témoin F.________, administrateur président de la fiduciaire G.________ SA, a pour sa part
confirmé que sa société avait mandaté la défenderesse en début d’année
2016, d’abord pour réaliser une expertise sur l’appartement appartenant aux époux
[...] sis [...], puis pour la vente de celui-ci. Il a expliqué qu’un contrat de courtage non-exclusif
avait été conclu oralement, un contrat écrit n’étant pas nécessaire dès
lors que la défenderesse était une cliente de longue date.
Interrogé sur le fait que le demandeur était en possession des clés de l’appartement,
F.________ a déclaré ignorer comment le demandeur les avait obtenues. Il a précisé
ce qui suit : « Ce n’est pas moi qui ai transmis ces clients à N.________.
Ces clés se trouvaient au bureau et ont été transmises aux différents courtiers qui
étaient sur cet objet. A ma connaissance, il y avait deux courtiers sur cet objet. L.________ SA
est cliente de G.________ SA de longue date, raison pour laquelle je n’ai pas besoin de contrat
avec eux. Je connais N.________ de nom. G.________ SA tient la comptabilité de L.________ SA et
de [...] SA. »
4.
De l’accord intervenu
entre les parties
a)
Au mois de février 2018, les parties ont eu des échanges en lien avec la vente d’un appartement
[...]. Chacune des parties soutient avoir été contactée par l’autre.
La défenderesse allègue également avoir demandé si l’appartement en question
était le même que celui mis en vente par la société G.________ SA ; le demandeur
lui aurait répondu par la négative au motif qu’il ne connaîtrait pas cette société.
Le demandeur conteste ces allégations.
b)
Par courriel du 23 février 2018, la défenderesse, par l’intermédiaire de Q.________,
a remercié le demandeur pour la visite de l’appartement du 6
e
étage
[...] en compagnie de son client, lequel a fait une offre d’achat d’un montant de 500'000
francs. Q.________ a indiqué que si l’affaire devait aboutir, il y aurait un partage par moitié
de la commission de courtage, comme convenu.
Par retour de courriel du même jour, le demandeur a indiqué avoir transmis l’offre précitée
au représentant du propriétaire. Il a précisé ce qui suit : « en cas
de réalisation de la vente à votre client Mr R.________ une commission de 1.5% + TVA sur le
prix de vente sera réservée à votre agence ».
5.
De la vente de l’appartement
des époux [...]
La défenderesse a notamment présenté comme acquéreur la société U.________
SA, représentée par M. [...], aux époux [...]. Dans un premier temps, cet acheteur n’a
pas été retenu par les vendeurs en raison d’un litige avec le locataire de leur appartement,
dont le bail a dû être résilié. Par la suite, la fiduciaire G.________ SA a repris
contact avec M. [...], pour U.________ SA. La vente de l’appartement a finalement été
conclue avec cette dernière.
La défenderesse a perçu l’entier de la commission de courtage pour cette vente.
6.
a)
Le 21 avril 2018, ayant eu connaissance de la vente de l’appartement des époux [...], le demandeur
a adressé un courrier à G.________ SA, où il a indiqué qu’à la demande
de Q.________ de l’agence L.________ SA, en date du 22 février [réd. : 2018], ils
avaient tous deux fait visiter l’appartement à R.________, lequel avait articulé une
offre d’achat, et qu’ils avaient convenu de partager la commission. Il a exposé avoir
appris la prochaine acquisition de cet appartement par R.________ et a requis la moitié de la commission,
soit un montant de 13'625 fr., TVA en sus.
Par courrier du 27 avril 2018, G.________ SA a répondu au demandeur que l’acquéreur de
l’appartement n’était pas R.________ mais la société U.________ SA, représentée
par M. [...], acheteuse présentée par la défenderesse.
b)
Par courrier du 15 mai 2018, le demandeur a prié la défenderesse, par l’intermédiaire
de Q.________, de lui verser sa part de la commission conformément à leur accord du 22 février
2018 et lui a transmis une note d’honoraires d’un montant de 14'674 fr., TVA comprise.
Par courrier du 30 mai 2018, la défenderesse a rappelé au demandeur lui avoir demandé
si son mandant était la société G.________ SA, respectivement F.________, avec qui il
avait déjà un mandat de vente sur l’appartement des époux [...] après en avoir
réalisé l’estimation, ce à quoi il lui avait été répondu par la négative.
7.
La défenderesse a vendu plusieurs appartements
situés [...]. Elle a allégué que ces appartements se ressemblaient beaucoup, raison pour
laquelle elle n’aurait pas remarqué qu’il s’agissait de l’appartement des
époux [...] lors de sa visite avec le demandeur.
8.
a)
Le demandeur a déposé une requête de conciliation devant le Tribunal d’arrondissement
de l’Est vaudois le 26 mars 2019. La conciliation ayant échoué, une autorisation de procéder
lui a été délivrée le 27 mai 2019.
b)
Par demande du 27 août 2019, le demandeur a conclu, avec suite de frais et dépens, à ce
que la défenderesse soit condamnée à lui verser le montant de 14'674 fr., avec intérêts
à 5 % l’an dès le 15 mai 2018 (I).
Par réponse du 9 janvier 2020, la défenderesse a conclu au rejet de la demande déposée
le 27 août 2019 par le défendeur (I) et à ce que les frais de la procédure et une
équitable indemnité à titre de dépens soient mis à la charge du demandeur (II).
c)
A l’audience de jugement du 10 septembre 2020, les témoins W.________ et F.________ ont été
entendus. Le demandeur et [...], représentant la défenderesse, ont pour leur part été
interrogés à forme de l’art. 191 CPC.
N.________ a déclaré ce qui suit :
« Je
confirme les allégués de la procédure déposée par mon conseil sur lesquels mon
interrogatoire est offert.
Sur
questions de Me Weil, j’ai été mandaté par Mme W.________ et j’ai signé
un contrat de courtage. J’ai créé un dossier et je l’ai mis en ligne sur internet,
j’ai eu des contacts avec des clients. Au mois de février 2018, M. Q.________ m’a contacté
pour éventuellement faire une visite avec son client. Je n’ai pas l’habitude de partager
mes dossiers mais j’ai accepté, le téléphone était charmant. Nous nous sommes
donné rendez-vous le lendemain avec son client, nous avons fait la visite. J’avais la clé.
Après cette visite, M. Q.________ m’a rejoint pour boire un café et m’a transmis
l’offre de son client, qu’il m’a confirmée par mail. J’ai transmis cette
offre de 500'000 fr. à Mme W.________. Je n’ai pas su que L.________ SA avait un mandat de
courtage sur cet objet. Mme W.________ m’a dit que si j’avais une offre à 520'000 ou
530'000, il fallait que je le lui dise rapidement. J’ai alors contacté M. Q.________ et lui
ai demandé si son client pouvait faire une offre plus élevée.  Au mois d’avril,
j’ai appris par Mme W.________ que l’appartement avait été vendu et j’ai
contacté M. Q.________, qui m’a annoncé que c’était lui qui avait fait la
vente. J’étais alors furieux. J’ai une éthique professionnelle. A aucun moment
M. Q.________ ne m’a parlé de la fiduciaire G.________ SA.
Nous
avions convenu avec M. Q.________ de partager la commission de courtage par moitié.
Sur
question de Me Chappaz, qui me demande si les conditions de l’accord avec M. Q.________ ressortent
de la pièce 5, je vous le confirme. Je n’explique pas les dires de Mme [...] selon lesquels
M. Q.________ m’aurait demandé si j’avais un lien avec G.________ SA. J’ignorais
qu’un acte de vente avait été préparé par Me [...] pour l’appartement
des époux [...]. Vous me demandez si je savais combien de courtiers étaient sur l’affaire.
Je vous réponds que oui, il n’y en avait qu’un seul, à savoir [...], que j’ai
croisé plusieurs fois. Les conditions de l’accord qui ressortent de la pièce 5 pour que
l’on fasse le partage de la commission ont été remplies. »
[...] a pour sa part déclaré ce qui suit :
« Je
confirme les allégués de la procédure déposée par mon conseil sur lesquels mon
interrogatoire est offert.
Sur
question de Me Chappaz, je confirme que mon mari m’a indiqué avoir demandé à N.________
s’il avait été mandaté par G.________ SA. Lors d’une confrontation avec M.
N.________, ce dernier a dit ne pas connaître G.________ SA. Si mon mari savait que cet appartement
était celui de G.________ SA, il n’aurait pas mis les pieds là-dedans. Il n’avait
pas d’intérêt à joindre ses efforts avec M. N.________ pour un appartement pour
lequel il avait déjà un mandat. Il est vrai que les appartements de [...] se ressemblent énormément.
Mon mari m’a parlé de cette affaire à la fin de sa vie, il n’avait aucune raison
de mentir.
Sur
question de Me Weil, je collabore avec la fiduciaire G.________ SA depuis environ 15 ans. Je crois que
mon mari la connaissait déjà auparavant. Ils ont travaillé ensemble sur certains dossiers,
mais j’ignore combien de contrats de courtage ont été conclus. Mon mari a vendu plusieurs
appartements [...], une quinzaine je pense. Nous avons nous-même été propriétaires.
Je pense que seuls deux documents ont été produits car on ne voulait pas faire appel à
tous les clients à qui nous avons vendus. On m’a dit qu’il fallait la signature du propriétaire.
Vous me demandez si entre 2016 et 2018 nous avons eu plusieurs mandats de vente sur [...], je vous réponds
que cela dépend des périodes. Mon mari avait un client qui est propriétaire de pas mal
d’appartements et qui s’intéressait aux appartements de [...], ça aurait donc été
un appartement de plus à lui proposer. En ayant que les photos, on ne peut pas savoir quel appartement
est en vente car les appartements de [...] se ressemblent. Il n’y a pas l’étage sur
le descriptif de l’annonce, car autrement c’est trop facile de le trouver. On donne l’étage
une fois que l’on a le client en main. J’ignore si mon mari a demandé à N.________
de quel étage il s’agissait. Vous me demandez si je me rappelle du montant de la commission
de courtage. Je vous réponds que non. La commission a été encaissée en entier. »
En droit
:
1.
1.1
Dans les affaires patrimoniales, l’appel
est recevable contre les décisions finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse,
au dernier état des conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr.
au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ;
RS 272]).
L’appel, écrit et motivé, doit être introduit dans les trente jours à compter
de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC).
1.2
En l'espèce, interjeté en temps utile
par une partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), dirigé
contre une décision finale de première instance et portant sur des conclusions supérieures
à 10'000 fr., l’appel est recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Il offre à l'autorité de deuxième
instance un plein pouvoir d'examen (Jeandin, Commentaire Romand, Code de procédure civile, 2
e
éd. 2019, n. 1 ad art. 310 CPC). Celle-ci peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris
les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision
du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe général
de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, JdT 2010 III 129,
spéc. p. 134). Elle peut revoir librement la constatation des faits sur la base des preuves administrées
en première instance (Tappy, op. cit., p. 135).
3.
3.1
Selon l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit être motivé. L'appelant doit donc tenter de démontrer
que sa thèse l'emporte sur celle de la décision attaquée. Il ne saurait se borner à
simplement reprendre des allégués de fait ou des arguments de droit présentés en
première instance, mais il doit s'efforcer d'établir que, sur les faits constatés ou sur
les conclusions juridiques qui en ont été tirées, la décision attaquée est entachée
d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en reprenant la démarche du premier juge et en mettant le doigt
sur les failles de son raisonnement. Si la motivation de l'appel est identique aux moyens qui avaient
déjà été présentés en première instance, avant la reddition de la
décision attaquée (TF 4A_97/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3) ou si elle ne contient que des
critiques toutes générales et superficielles de la décision attaquée ou encore si
elle ne fait que renvoyer aux moyens soulevés en première instance, elle ne satisfait pas aux
exigences de l'art. 311 al. 1 CPC et l'instance d'appel ne peut entrer en matière (TF 4A_376/2016
du 2 décembre 2016 consid. 3.2.1 ; TF 4A_61/2016 du 10 mai 2016 consid. 4 ; TF 4A_593/2015
du 13 décembre 2016 consid. 5.1).
3.3
En l’espèce, l’appelant présente sa propre version des faits, sans étayer
sa thèse, ni critiquer les constatations de fait du jugement querellé. Faute de motivation
suffisante, cela ne permet pas de conduire à la rectification de l’état de fait tel que
retenu par l’autorité précédente. Au demeurant, les éléments invoqués
par l’appelant ne sont pas établis.
4.
4.1
L'appelant invoque que l'intimée n'aurait pas établi l'existence d'un contrat de courtage entre
l'intimée et les anciens propriétaires ou leur représentant.  Elle relève des
éléments qui seraient incohérents à cet égard ainsi que le prix offert par
la société qui a finalement acheté l’appartement litigieux. Selon l’appelant,
l'intimée aurait échoué à prouver qu'elle y avait amené l’acheteuse en
2016 déjà ; il fait en effet valoir qu’il serait incompréhensible que l'intimée
n'ait pas reconnu le bien litigieux lors de la visite en 2018, à moins de démontrer que l'intimée
ne connaissait justement pas l'appartement en question. L’appelant soutient que l'intimée
n'aurait pas non plus établi avoir perçu la commission de courtage pour la vente de l’appartement
litigieux. Des rapports étroits existeraient entre l'intimée et la fiduciaire des propriétaires,
de même qu'entre l’administrateur de la fiduciaire et celui de la société acheteuse
et enfin entre la fiduciaire et l’acheteur potentiel R.________, celui-ci en étant le client
fiscal. En définitive, l’appelant fait valoir que c’est son activité qui aurait
conduit à la vente rapide de l'appartement litigieux, l'intimée ayant tenté par mauvaise
foi crasse de se soustraire à l'accord trouvé entre les parties en « dénichant
U.________ SA », ce qui ne remettrait pas en doute l'accord conclu.
4.2
4.2.1
Un contrat est parfait lorsque les parties ont, réciproquement et d'une manière concordante,
manifesté leur volonté (art. 1 al. 1 CO), que ce soit de manière expresse ou tacite (art.
1 al. 2 CO).
Pour déterminer s'il y a eu effectivement accord entre les parties, le juge doit tout d'abord s'efforcer
de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou
dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la
nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). Constituent des indices en ce sens non
seulement la teneur des déclarations de volonté, mais aussi le contexte général,
soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté des parties, qu'il s'agisse
des déclarations antérieures à la conclusion du contrat, des projets de contrat, de la
correspondance échangée ou encore de l'attitude des parties après la conclusion du contrat
(TF 4A_65/2012 du 21 mai 2012 consid. 10.2 ; Winiger, Commentaire romand, Code des obligations I,
2
e
éd. 2012, nn. 15 ss, spéc. nn. 25 et 32-34 ad art. 18 CO). La recherche de la volonté
réelle des parties est qualifiée d'interprétation subjective (ATF 131 III 606 consid.
4.1 ; ATF 125 III 305 consid. 2b). Déterminer ce qu'un cocontractant savait et voulait au moment
de conclure relève des constatations de fait (ATF 131 III 606 consid. 4.1 ; ATF 128 III 419
consid. 2.2).
Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si les volontés
intimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations et comportements des parties selon
le principe de la confiance, en recherchant comment une déclaration ou une attitude pouvait de bonne
foi être comprise en fonction de l'ensemble des circonstances (ATF 133 III 61 consid. 2.2.1). Cette
interprétation dite objective, qui relève du droit, s'effectue non seulement d'après le
texte et le contexte des déclarations, mais également sur le vu des circonstances qui les ont
précédées et accompagnées (ATF 131 III 377 consid. 4.2.1 ; ATF 119 Il 449 consid.
3a), à l'exclusion des circonstances postérieures (ATF 132 Ill 626 consid. 3.1). L'application
du principe de la confiance est une question de droit ; cependant, pour trancher cette question, le juge
doit se fonder sur le contenu des manifestations de volonté et sur les circonstances, dont la constatation
relève du fait (ATF 135 III 410 consid. 3.2).
4.2.2
4.2.2.1
Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée
ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat.
Le courtier est en principe appelé à développer une activité factuelle, consistant
à trouver un amateur qui se portera contractant du mandant (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ;
TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1). Pour prétendre à un salaire, il doit prouver,
d'une part, qu'il a agi et, d'autre part, que son intervention a été couronnée de succès
(ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1 et l’arrêt
cité). Il faut donc que le contrat que le mandant cherchait à obtenir ait été conclu
et qu'il existe un lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat
(TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1).
En matière de courtage d'indication, il suffit que le courtier annonce l'occasion de conclure au
mandant (Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, thèse Lausanne, 1993,
p. 421). Le courtage de négociation est une activité d’entremise, par laquelle le courtier
amène les futurs cocontractants à harmoniser les diverses exigences qui les séparent,
à préparer le contrat principal conformément à ce qui est prévu dans le contrat
de courtage, à infléchir la volontiers du tiers de conclure le contrat principal (Marquis,
op. cit., p. 425). Il suffit qu’à un moment de son activité, le courtier ait provoqué
un des motifs qui a déterminé le tiers à conclure (Marquis, op. cit., p. 427).
4.2.2.2
Si plusieurs courtiers sont intervenus indépendamment, la commission des uns et des autres doit
être fixée en proportion de leur contribution au résultat obtenu, pour lequel le commettant
ne doit qu’une seule commission (ATF 72 II 421, JdT 1947 I 293, confirmant la jurisprudence publiée
aux ATF 62 III 342 consid. 2 ; Amman, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7
e
éd. 2020, n. 12 ad art. 413 CO ; Rayroux, Commentaire romand, Code des obligations I, 2
e
éd. 2012, n. 23 ad art. 413 CO et les références citées).
Le Tribunal fédéral a déjà examiné et écarté l’avis d’une
partie de la doctrine qui voulait que lorsque plusieurs courtiers commis indépendamment les uns
des autres avaient contribué à procurer la conclusion d’un contrat, chacun d’eux
avait le droit à toute la commission, vu que chacun avait une part déterminante au succès
recherché, dont la réalisation valait au courtier la pleine rétribution. A cet égard,
il avait indiqué que cette solution – et ce quand bien même le courtier avait le droit
à l’intégralité de son salaire lorsque, après avoir mis en mouvement les pourparlers,
il voyait le commettant prendre l’affaire en main et réussir à clôturer celle-ci
sur la base initialement créée par le courtier – était inéquitable, car elle
aboutissait à faire peser une charge trop lourde sur le mandant. Dès lors, selon le Tribunal
fédéral, en cas de concours de plusieurs courtiers, il paraissait juste de mesurer l’importance
du travail de chacun d’eux dans l’ensemble des efforts qui avaient été couronnés
de succès et de fixer le salaire des uns et des autres en proportion de leur contribution au résultat
obtenu pour lequel le commettant ne devait qu’une seule commission. Cette solution ne constituait
pas un traitement trop dur pour le courtier, car celui-ci devait s’attendre à ce que d’autres
courtiers, outre lui-même, s’occupait de la même affaire. En effet, toujours selon le
Tribunal fédéral, dans le commerce des immeubles, le vendeur chargeait en règle générale
ou du moins très souvent plusieurs courtiers indépendamment les uns des autres de lui procurer
un acheteur. Ainsi, le courtier qui entendait s’assurer tout le mérite du succès avait
la possibilité d’y parvenir en stipulant la clause d’exclusivité dans le contrat
de courtage (ATF 72 II 421, JdT 1947 I 293).
4.3
En l’espèce, il résulte de l’état de fait que les parties ont conclu un
contrat prévoyant le partage de la commission sur la vente d’un bien immobilier déterminé,
ce que les parties ne contestent pas. Cet accord prévoyait que l’appelant aurait droit à
la moitié de la commission si la vente de l'appartement était conclue avec le client en compagnie
duquel les parties avaient visité l'appartement à la fin du mois de février 2018 –
à savoir R.________. Il est établi que le partage de la commission dépendait de la réalisation
de la vente avec ce client déterminé ; cela résulte en particulier des courriels
échangés par les parties le 23 février 2018. L’interprétation subjective permet
ainsi de déterminer les contours de l’accord conclu entre les parties.
Or il s'avère que la vente immobilière n'a pas été conclue avec le client objet de
l’accord des parties, mais avec une société tierce, dont l'autorité précédente
relève avec raison qu'il n'est pas établi qu'elle ait un lien avec le client potentiel R.________.
La condition posée par l'accord des parties – à savoir la conclusion de la vente avec
R.________ – n'est ainsi clairement pas remplie ; l’appelant ne le remet d’ailleurs
pas valablement en cause. Pour ces motifs, c’est à juste titre que le premier juge a retenu
que l'appelant n’avait pas droit sur la base de cet accord à une part de la commission perçue
par l'intimée.
L’appelant soutient que l’intimée commettrait un abus de droit en invoquant le fait
que la vente immobilière avait été conclue avec une société tierce et non avec
R.________ ; or il ne prouve ni même ne rend vraisemblable les faits à la base de cette
allégation. A cet égard, il ne résulte d’aucun élément au dossier que
les parties se seraient engagées à ne pas conclure la vente avec un tiers ou se seraient liées
d’une autre manière. Le contrat de courtage conclu par l’appelant avec le représentant
des vendeurs n’était d’ailleurs pas un contrat d’exclusivité, ce que l’appelant
savait. Il ne pouvait donc pas ignorer que la vente immobilière pouvait être conclue sans son
intervention. Les moyens invoqués par l'appelant sont dès lors dénués de pertinence
sur la question de savoir s’il pouvait obtenir un paiement de l'intimée. Aux termes de leur
accord et vu la vente intervenue, il n'avait pas droit à une part de la commission.
Par surabondance, aucun élément au dossier ne prouve que l’appelant aurait influé
sur la vente finalement intervenue, ce qui aurait pu éventuellement justifier la perception d’une
commission. En particulier, l’appelant ne connaissait pas la société acquéreuse,
ni n’a présenté l'un de ses représentants aux propriétaires ou à leur
représentante du moins ne le démontre-t-il pas. Il n'a pas non plus établi – alors
que le fardeau de la preuve repose en la matière sur le courtier qui prétend au paiement d'une
commission – avoir rempli, pour la vente intervenue, ni un rôle de négociateur, ni un
rôle d'indicateur. Il n'a ainsi pas le droit à la commission prévue dans le contrat de
courtage, de sorte que toute répartition de la commission éventuellement payée à
l'intimée est pour le surplus hors de propos.
Pour ces motifs, les prétentions de l'appelant contre l'intimée doivent être rejetées,
ce qui conduit au rejet de l’appel.
5.
Pour ces motifs, l'appel, manifestement mal fondé
(art. 312 al. 1
in fine
CPC), doit être rejeté et le jugement attaqué confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 746 fr. 70 (art. 62 al. 1 et
2 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), sont mis à
la charge de l'appelant qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n'y a pas lieu d'allouer des dépens de deuxième instance, l'intimée n'ayant pas été
invitée à procéder.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 746 fr. 70 (sept cent quarante-six
francs et septante centimes), sont mis à la charge de l’appelant N.________.
IV.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Philippe Chaulmontet (pour N.________),
‑
Me Robin Chappaz (pour L.________ SA),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de 14'674 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :