vd_findinfo · HC / 2016 / 1054 · 2016-10-21 · fr

LÉGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE, CONSORITÉ, PÉNURIE DE LOGEMENTS, LOYER INITIAL | 269 CO, 270 al. 1 let. a CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 21.10.2016 HC / 2016 / 1054

TRIBUNAL
CANTONAL
XA.048650-161675-SOE
576
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
21 octobre 2016
__________________
Composition
:               Mme
CRITTIN DAYEN, vice-présidente
MM.
Colombini  et Perrot, juges
Greffier
:              M.
Steinmann
*****
Art.
269 et 270 CO
Statuant sur l’appel interjeté par
A.G.________
et
B.G.________
,
tous deux au Mont-Pèlerin, défendeurs, contre le jugement rendu le 19 février 2016 par
le Tribunal des baux dans la cause divisant les appelants d’avec
L.________
et
W.________
,
tous deux au Mont-Pèlerin, demandeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 19 février 2016, dont les motifs ont été notifiés aux parties le
26 août 2016, le Tribunal des baux a prononcé, en substance, que la demande adressée le
5 novembre 2015 par les demandeurs L.________ et W.________ est irrecevable en tant qu’elle est
dirigée contre la défenderesse A.G.________ (I), que le loyer mensuel net initial dû par
les demandeurs au défendeur B.G.________ pour l’appartement de quatre pièces et demie
qu’ils lui louent au rez inférieur de l’immeuble sis chemin de la [...], à Le Mont-Pèlerin,
est fixé à 1'400 fr. dès le 25 juillet 2015, sur la base d’un taux d’intérêt
hypothécaire de 1,75%, d’un IPC de 107.8 points (juin 2015; base 2000) et de charges courantes
et d’entretien arrêtées au 31 décembre 2014 (II), que le défendeur doit payer
aux demandeurs la somme de 9'321 fr. 30 à titre de parts de loyer payées en trop pour la période
du 25 juillet 2015 au 29 février 2016 (III), que le jugement est rendu sans frais judiciaires ni
dépens (IV) et que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (V).
En droit, constatant que l’autorisation
de procéder n’avait été délivrée que contre le défendeur B.G.________,
les premiers juges ont déclaré la demande irrecevable en tant qu’elle était dirigée
contre la défenderesse A.G.________. Considérant que seul le défendeur était le bailleur
des demandeurs et que les deux défendeurs n’étaient donc pas consorts nécessaires,
ils ont en revanche estimé que la demande était recevable à l’encontre du défendeur,
celui-ci ayant fait l’objet d’une autorisation de procéder valable. Sur le fond, les
premiers juges ont retenu que les demandeurs s’étaient retrouvés confrontés à
une situation de pénurie de logement au moment de la conclusion du contrat de bail en cause. Pour
arriver à cette conclusion, ils se sont fondés, d’une part, sur un arrêté du
26 mars 2014 du Conseil d’Etat constatant que le taux de vacance du marché locatif cantonal
était de 0,6% au 1
er
juin 2013 et, d’autre part, sur des statistiques du Service cantonal de recherche et d’information
statistique (ci-après : SCRIS) relevant que ce taux était encore de 0,67% au 1
er
juin 2015 et qu’il s’élevait plus précisément à 1% dans le district de
la Riviera – Pays d’Enhaut et à 0,8% pour les logements de quatre pièces, tel que
l’appartement litigieux. Afin de juger du bien-fondé de la demande de baisse du loyer initial,
les premiers juges ont appliqué le critère du rendement de la chose louée. Au terme du
calcul de rendement, l’état locatif annuel admissible de l’appartement litigieux était
de 16'804 fr. 15, de sorte que le loyer mensuel net initial dû par les demandeurs devait être
fixé à 1'400 francs. Le défendeur devait ainsi rembourser aux demandeurs la somme de 9'321
fr. 30, correspondant au trop-perçu sur les loyers pour la période du 25 juillet 2015 au 29
février 2016.
B.
Par acte du 27 septembre 2016, A.G.________ et
B.G.________ ont interjeté appel contre ce jugement, en concluant, avec suite de frais et dépens,
à sa réforme en ce sens que la demande adressée au Tribunal des baux le 5 novembre 2015
par L.________ et W.________ soit déclarée irrecevable, subsidiairement rejetée.
L.________ et W.________ n’ont pas été invités à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement, complété
par les pièces du dossier :
1.
A.G.________ et B.G.________ sont propriétaires depuis le 5 mai 2003 de l’appartement de quatre
pièces et demie au rez inférieur de l’immeuble sis [...], au Mont-Pèlerin, sur la
commune de Chardonne.
2.
Par contrat de bail à loyer conclu le 25 juin 2015, L.________ et W.________ ont pris à bail
l’appartement précité, ainsi qu’un garage intérieur et une place de parc extérieure.
Ce contrat a été signé, du côté de la partie bailleresse, par D.________ (ci-après :
la gérance), en qualité de représentante de celle-ci. Il mentionne comme bailleur « B.G.________ ».
Prévu pour durer initialement du 25 juillet 2015 au 31 août 2016, le bail est renouvelable
aux mêmes conditions pour six mois, sauf avis de résiliation donné par l’une ou
l’autre des parties au moins six mois à l’avance, et ainsi de suite de six mois en six
mois.
Le loyer mensuel net prévu par ce contrat s’élève à 2’690 francs. La
formule officielle de notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail notifiée
à L.________ et W.________ le 25 juin 2015 fait état d’un loyer mensuel net du précédent
locataire de 2’650 fr. depuis le 15 juin 2012. Elle mentionne comme motifs de hausse « Adaptation
aux loyers du marché » et indique, sous la rubrique « Bailleur ou représentant »
«B.G.________ représenté par D.________ ».
3.
a)
L.________
et W.________ ont contesté leur loyer initial auprès de la Commission de conciliation en matière
de baux à loyers du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut par requête
du 22 août 2015 dirigée contre B.G.________. S’étant opposés à la proposition
de jugement rendue le 22 septembre 2015 par la commission de conciliation, les deux locataires précités
se sont vus délivrer par celle-ci, le 9 octobre 2015, une autorisation de procéder contre B.G.________.
b)
Le 5 novembre 2015, L.________ et W.________ ont saisi le Tribunal des baux d’une demande, dirigée
contre A.G.________ et B.G.________, dans laquelle ils ont conclu en substance, avec suite de frais et
dépens, à ce qu’ils soient admis à contester le loyer initial conformément
à l’art. 270 CO
(loi fédérale
complétant le Code civil suisse du 30 mars 1911 [Code des obligations] ; RS 220) (I), à
ce que le loyer mensuel net de 2'690 fr. pour l’appartement susmentionné soit déclaré
abusif (II), à ce que ledit loyer soit fixé à 1'550 fr. dès le
25
juillet 2015, sur la base d’un taux hypothécaire de 1,75% et d’un IPC de 114.5 points
(juin 2015; base 1993) (III), à ce que la garantie locative soit ramenée à
4'650
fr. (soit 3 mois de loyer à 1'550 fr.) (IV), et à ce que A.G.________ et B.G.________ soient
débiteurs envers eux des parts de loyer payées en trop depuis l’entrée en location,
avec intérêt de 5 % l’an (V).
Dans leur réponse du 15 février 2015, A.G.________ et B.G.________ ont conclu, avec suite de
frais et dépens, principalement à l’irrecevabilité de la demande et subsidiairement
à son rejet.
c)
Par décision du 11 janvier 2016, la Présidente du Tribunal des baux a rejeté la réquisition
de A.G.________ et B.G.________ tendant à la disjonction de la question de la recevabilité
de la demande. Ces derniers ayant réitéré leur réquisition par courrier du 14 janvier
2016, la Présidente du Tribunal des baux les a informés, le 22 janvier 2016, maintenir sa décision
et a motivé celle-ci.
d)
Le 19 février 2016, le Tribunal des baux a tenu l’audience de jugement, lors de laquelle il
a entendu les parties. Au cours de dite audience, L.________ et W.________ ont modifié leur conclusion
III en ce sens que le loyer mensuel devait être fixé à 1’400 fr. et leur conclusion
IV en ce sens que la garantie locative devait être ramenée à 4’200 francs. A.G.________
et B.G.________, quant à eux, ont à nouveau requis que la question de la recevabilité
de la demande soit disjointe, réquisition à laquelle les locataires se sont opposés. Le
tribunal a rejeté cette réquisition, les motifs de cette décision ayant déjà
été exposés dans l’avis du 22 janvier 2016 de la Présidente.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions
finales de première instance dans les affaires patrimoniales (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de
procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]), pour autant que la valeur litigieuse
au dernier état des conclusions de première instance soit de 10'000 fr. au moins (art. 308
al. 2 CPC). Il doit être introduit auprès de l'instance d'appel, soit de la Cour d'appel civile
(art. 84 al. 1 LOJV [loi vaudoise d'organisation
judiciaire du 12 décembre 1979 ; RSV 173.01]), dans les trente jours à compter de
la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation
(art. 311 al. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, les premiers juges ont
déclaré la demande irrecevable en tant que dirigée contre A.G.________. Celle-ci ayant
obtenu gain de cause en première instance, elle n’a donc plus d’intérêt digne
de protection à l’appel
(art.
59 al. 2 let. a CPC). Partant, son appel est irrecevable.
1.3
L’appel de B.G.________ est en revanche recevable, dès lors qu’il a été formé
en temps utile par une partie qui a un intérêt digne de protection
(art.
59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance rendue dans une cause
patrimoniale dont la valeur litigieuse était supérieure à 10'000 francs.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge et doit, le cas échéant, appliquer
le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté,
Bâle 2011, nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur
la base des preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310
CPC).
3.
3.1
L’appelant soutient que l’autorisation
de procéder aurait dû être délivrée contre les deux défendeurs au fond,
au motif que ceux-ci seraient cobailleurs et donc consorts nécessaires. Tel n’ayant pas été
le cas, il prétend que la demande aurait dû être déclarée irrecevable.
3.2
3.2.1
La recevabilité de l’action suppose
que le demandeur ait la qualité pour agir (et donc pour appeler), laquelle se distingue de la légitimation
active (Bohnet, CPC commenté, op. cit., n. 94 à 96 ad art. 59 CPC). La qualité pour agir
fait défaut lorsque le demandeur fait valoir seul un droit qui ne peut être exercé que
conjointement ou contre plusieurs personnes (Bohnet, op. cit., n. 100 ad
art.
59 CPC). Tel est le cas lorsqu’un lien de consorité nécessaire matériel unit les
plaideurs. La question de la consorité nécessaire est examinée d’office par le juge
(Jeandin, op. cit., n. 2 ad art. 70 CPC). Il y a consorité matérielle nécessaire en vertu
du droit fédéral lorsque plusieurs personnes sont ensemble le titulaire (consorité active)
ou le sujet passif (consorité passive) d’un seul droit, de sorte que chaque co-titulaire ne
peut pas l’exercer seul ou être actionné seul en justice. Toutefois, selon la jurisprudence,
si un membre de la communauté déclare autoriser les autres à agir ou déclare formellement
se soumettre par avance à l’issue du procès, ou encore reconnaît d’emblée
formellement la demande, sa participation n’est pas nécessaire (ATF 136 III 431 consid. 4.4).
C’est le droit matériel qui indique dans quels cas la consorité est nécessaire (ATF
136 III 431 consid. 3.3 ; ATF 138 III 737 consid. 2,
JdT
2013 II 379; ATF 140 III 598 consid. 3.2). Sont ainsi consorts nécessaires les membres d’une
communauté du droit civil – telle la société simple – qui sont ensemble titulaires
d’un même droit (ATF 140 III 598 consid. 3.2).
Plusieurs personnes peuvent être cobailleresses, par exemple les membres d’une hoirie ou d’une
copropriété (Bohnet/Dietschy, Commentaire pratique Droit du bail à loyer, Bâle 2010,
n. 4 ad art. 253 CO). En matière de droit formateur, où le bail ne peut être annulé
ou modifié qu’une seule fois et pour chaque contractant, les cobailleurs forment une consorité
nécessaire. Ainsi, le locataire doit adresser sa résiliation ou une demande de baisse de loyer
à tous les cobailleurs (Bohnet/Dietschy, op. cit., n. 13 ad art. 253 CO). Il doit en aller de même
de la contestation de loyer initial, la modification éventuelle du montant du loyer devant valoir
à l’égard de toutes les parties au rapport de bail.
3.2.2
L’existence d’une autorisation de procéder valable est une condition de recevabilité
de la demande (cf. art. 59 CPC), que le tribunal saisi de la cause doit examiner d’office conformément
à l’art. 60 CPC (ATF 140 III 70 consid. 5 ;
ATF
139 III 273 consid. 2.1). Le tribunal doit notamment vérifier que l’autorisation de procéder
porte sur le même objet du litige et les mêmes parties (TF 4A_482/2015 du 7 janvier 2016 consid.
2.1; Bohnet, op. cit., n. 65 ad art. 59 CPC), sauf rectification d’une erreur de plume (JdT 2014
III 23).
Lorsque l’autorisation de procéder est délivrée contre un défendeur et que
le demandeur agit ensuite contre plusieurs défendeurs, l’autorisation ne sera valable que
contre le défendeur cité en conciliation. Si les défendeurs sont des consorts simples,
le juge devrait entrer en matière uniquement à l’égard du défendeur qui a été
cité en conciliation. Lorsque les défendeurs sont des consorts nécessaires, la demande
doit être déclarée irrecevable faute de qualité pour défendre (Bohnet, op. cit.,
n. 12 ad art. 209 CPC).
3.3
3.3.1
En l’espèce, l’appelant déduit
sa qualité de cobailleur, avec A.G.________, du seul fait qu’ils sont inscrits comme propriétaires
communs, en société simple, de l’appartement litigieux. Il méconnaît cependant
que, de même qu’un bailleur n’est pas nécessairement le propriétaire de la
chose louée (Lachat,
Le bail à
loyer, 2
e
éd., Lausanne 2008, n. 1.2.1, p. 70 ; Bohnet/Dietschy, op. cit., n. 3 ad art. 253 CO et les
références citées), à l’inverse des propriétaires communs ne sont pas
nécessairement cobailleurs. Comme le relèvent les premiers juges, la qualité de partie
au rapport de bail dépend en effet du contrat de bail lui-même et de l’interprétation
de la convention, selon la volonté réelle des parties, respectivement, si celle-ci n’est
pas établie, selon le principe de la confiance. A cet égard, l’absence de droit réel
ou obligationnel autorisant la partie bailleresse à remettre l’objet à bail n’a
pas d’incidence sur la validité du contrat (Bohnet/Dietschy, op. cit., n. 3 ad
art.
253 CO). Il importe dès lors peu de savoir si A.G.________ a ou aurait dû donner son consentement,
en vertu des règles internes régissant leur société simple, à ce que l’appelant
soit seul signataire du bail et seul partie à la relation contractuelle.
Les premiers juges ont retenu à cet égard qu’il ressortait du texte du contrat de bail
que la gérance avait voulu, par sa signature, engager l’appelant uniquement, seul le nom de
celui-ci figurant sur le contrat ; la gérance avait d’ailleurs également signifié
la formule officielle de notification du loyer initial au nom du seul appelant et le fait que celui-ci
ne serait pas le seul bailleur n’avait nullement été soulevé lors de l’audience
de la commission de conciliation par la gérance ou par l’appelant qui y assistait également.
Quant aux intimés, ils avaient également manifesté la volonté de conclure le contrat
de bail avec l’appelant uniquement, dès lors qu’ils avaient signé le bail sans
réserve et agi devant la commission de conciliation seulement à son encontre, ne procédant
au fond également contre A.G.________, copropriétaire de l’appartement, qu’après
avoir consulté un avocat, qui avait agi par mesure de sécurité. Les premiers juges ont
dès lors retenu que la volonté réelle des parties était de conclure un contrat de
bail entre l’appelant B.G.________ et les intimés. Au demeurant, à la lecture du texte
sans équivoque du bail, les intimés étaient légitimés à considérer,
selon le principe de la bonne foi, que leur partenaire contractuel était B.G.________, aucune autre
circonstance du cas d’espèce ne leur permettant de penser que ce texte ne correspondait pas
à la volonté de la partie bailleresse. Ces considérations peuvent être confirmées
et ne sont d’ailleurs pas remises en question comme telles par l’appelant.
En conséquence, c’est à bon droit que les premiers juges ont retenu que seul l’appelant
était le bailleur des intimés et que celui-ci et A.G.________ n’étaient dès
lors pas consorts nécessaires dans le cadre du présent litige.
3.3.2
Dans la mesure où l’appelant semble
soutenir que la demande aurait dû être déclarée irrecevable du seul fait que les
parties à l’action n’étaient pas les mêmes que celles désignées
dans l’autorisation de procéder, le moyen est infondé.
En l’occurrence, il y a identité de partie en tant que l’autorisation de procéder
et la demande ont été dirigées contre l’appelant. Dans cette mesure, l’autorisation
de procéder est valable. Il est vrai que la demande a également été dirigée,
par prudence, contre A.G.________, contre qui une autorisation de procéder n’avait pas été
délivrée. Toutefois, en l’absence de consorité nécessaire entre cette dernière
et l’appelant, la sanction de ce vice ne saurait être l’invalidation totale de l’autorisation
de procéder, mais bien son invalidation partielle, en ce sens que, comme les premiers juges l’ont
retenu, l’action doit être déclarée irrecevable en tant qu’elle est dirigée
contre A.G.________ mais recevable en tant qu’elle est dirigée contre l’appelant. En
effet, si l’autorisation de procéder est délivrée, comme dans le cas présent,
contre un défendeur et que le ou les demandeurs agissent ensuite contre plusieurs défendeurs,
l’autorisation ne sera valable que contre le défendeur cité en conciliation (Bohnet,
op. cit., n. 12 ad art. 209 CPC).
4.
4.1
L’appelant soutient que la demande ne serait
pas recevable, faute pour les intimés d’avoir été contraints de conclure le bail
par nécessité personnelle ou en raison de la situation sur le marché local du logement.
4.2
Selon l’art.
270 al. 1 CO, lorsque le locataire estime que
le montant du loyer initial est abusif, il peut le contester devant l’autorité de conciliation
dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution s’il a
été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison
de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let. a) ou si le bailleur
a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent
loyer (let. b).
Les trois conditions de l’art. 270 CO sont alternatives, si bien qu’il suffit que l’une
d’entre elles soit réalisée pour qu’il faille entrer en matière sur la demande
de contestation du loyer initial (ATF 136 III 82 consid. 2 ; TF 4A_645/2011 du
27
janvier 2012 consid. 3.1, in SJ 2012 I 377). Il appartient au locataire de prouver que l’une de
ces trois conditions est réalisée (TF 4C.169/2002 du 16 octobre 2002 consid. 2.1; TF 4A_250/2012
du 28 août 2012 consid. 2.2, in SJ 2013 I 49). En particulier, sous le nouveau droit, la situation
personnelle difficile est une alternative indépendante de l’hypothèse où l’état
du marché a contraint le locataire à conclure un bail. Le locataire qui se prévaut de
la pénurie de logement ne doit pas établir en sus une contrainte personnelle (TF 4A_453/2015
du 18 mai 2015 consid. 2.5 ;
TF 4A_691/2015
du 18 mai 2016 consid. 2-3, destiné à la publication).
La situation peut être qualifiée de difficile dans les cantons où la pénurie –
comme c’est le cas à Genève – est constatée, sur la base d’une étude
statistique sérieuse, par le gouvernement cantonal (ATF 136 III 82 consid. 2). Lorsqu’une
telle constatation officielle – qui constitue un fait notoire – existe, le locataire est
dispensé d’apporter des preuves pour démontrer l’état de pénurie
(TF
4A_632/2012 du 2 avril 2013 consid. 2.2). En l’absence d’une réglementation cantonale,
un taux de vacance inférieur à 1,5% peut être considéré comme une situation
de pénurie (TF 4A_453/2015 du 18 mai 2016 consid. 2.3).
Il y a pénurie, selon l’article 4 LFOCL (loi cantonale du 7 mars 1993 sur l’utilisation
d’une formule officielle au changement de locataire ; RSV 221.315), lorsque le taux de logements
vacants offerts en location, établi pour l’ensemble du canton, est inférieur à 1,5%
du parc locatif. Constatant que ce taux était de 0,6% au 1
er
juin 2013, le Conseil d’Etat a rendu la formule officielle au changement de locataire obligatoire
dans le canton de Vaud, avec effet au 1
er
avril 2014, par arrêté du 26 mars 2014 (ALFOCL; RSV 221.315.1), abrogeant l’arrêté
du 9 juillet 2001 qui avait déjà rendu obligatoire l’utilisation de ladite formule.
4.3
En l’espèce, dès lors qu’il
suffit que l’une des conditions alternatives de l’art. 270 CO soit réalisée pour
qu’il faille entrer en matière sur la demande de contestation du loyer initial, les moyens
de l’appelant qui tendent à démontrer que les intimés n’auraient pas été
contraints de conclure le bail manquent leur cible et n’ont pas à être examinés.
Dans la mesure où, selon la jurisprudence, le locataire est dispensé d’apporter des preuves
pour démontrer l’état de pénurie lorsque celle-ci est constatée officiellement
– comme c’est le cas dans le canton de Vaud –, c’est en vain que l’appelant
soutient que les intimés auraient dû apporter des preuves concrètes sur ce point. Au demeurant,
les premiers juges ont relevé – sans que cela ne soit contesté en appel – qu’il
ressortait des statistiques établies par le SCRIS que le taux de logements vacants offerts en location
était encore de 0,67% dans le canton au 1
er
juin 2015, et qu’il était plus précisément de 1% dans le district de la Riviera
– Pays d’Enhaut où se situait l’appartement litigieux et de 0,8% pour les logements
de quatre pièces. Ces taux étant largement inférieurs à celui de 1,5% représentant
la limite en dessous de laquelle il y a pénurie, c’est à juste titre que les premiers
juges ont considéré que la condition de la pénurie était établie.
En outre, on ne voit pas que les locataires commettent
un abus de droit à se prévaloir de ce que les conditions légales soient réalisées
pour contester le loyer initial.
C’est donc à raison que les premiers juges sont entrés en matière sur la demande
des locataires.
5.
5.1
L’appelant fait enfin valoir que la méthode
du rendement excessif ne serait pas applicable et qu’il y aurait lieu de déterminer le loyer
initial admissible selon les critères des loyers usuels du quartier.
5.2
Les critères matériels permettant de
juger du bien-fondé d’une demande de baisse du loyer initial se trouvent aux articles 269
et 269a CO. Le bailleur est lié par les facteurs de hausse qu’il a mentionnés sur la
formule officielle (immutabilité des motifs invoqués par le bailleur). Le juge ne saurait examiner
l’admissibilité du loyer initial à la lumière d’autres critères que ceux
figurant dans la formule officielle, lorsque le canton en a rendu l’usage obligatoire, à moins
que le locataire ne réclame, de son côté, un tel examen, qui ne peut alors pas lui être
refusé (TF 4A_475/2012 du 6 décembre 2012 consid. 2.1.2 ; TF 4A_645/2011 du
27
janvier 2012 consid. 3.1, in SJ 2012 I 377 ; ATF 121 III 547 consid. 2.3). Le locataire peut ainsi
faire valoir que le loyer procure un rendement excessif, quand bien même le bailleur a invoqué
les revenus du quartier pour justifier le nouveau loyer (TF 4A_475/2012 du 6 décembre 2012 consid.
2.1.2; ATF 124 III 310
consid. 2b). Toutefois,
l’ordre des priorités entre les facteurs absolus est inversé pour les immeubles anciens,
où il y a impossibilité à établir le rendement excessif faute de connaître les
fonds propres entrant dans le calcul du loyer (les pièces comptables n’existent plus ou laissent
apparaître des montants qui ne sont plus en phase avec la réalité économique). Ainsi,
si le loyer initial ne dépasse pas les limites des loyers usuels, il n’est pas considéré
comme abusif, sans qu’il se justifie de procéder à un calcul de rendement (TF 4A_475/2012
du 6 décembre 2012 consid. 2.1.2 ;
TF
4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.2, in SJ 2012 I 377 ; TF 4A_276/2011 du 11 octobre 2011
consid. 5.2.3, résumé in JdT 2012 II 113).
Un immeuble est dit « ancien » s’il a été construit ou acquis il
y a plusieurs décennies (TF 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.3, in
SJ
2012 I 377 ; TF 4C.323/2001 du 9 avril 2002 consid. 3a
in
fine
, in SJ 2002 I 434). Si l’acquisition
ne remonte pas à plusieurs décennies, il faut s’en tenir à la primauté du calcul
de rendement, même si le bâtiment a été construit il y a longtemps
(TF
4A_645/2011 du 27 janvier 2012, consid. 3.3, in SJ 2012 I 377). Ainsi, pour décider si l’immeuble
est ancien, est déterminante la date de la dernière acquisition, respectivement du dernier
transfert ; peu importe à cet égard que l’acquéreur ait été déjà
l’ayant-droit économique de la société propriétaire de l’immeuble avant
son transfert (CACI 2 mars 2015/109 consid. 5a).
Il n’est pas contraire au droit fédéral de retenir qu’un immeuble construit ou
acquis il y a 26 ou 27 ans, administré professionnellement, n’est pas un immeuble ancien susceptible
de justifier un renversement de la hiérarchie des critères
(ATF
140 III 433 consid. 3.1.2).
5.3
En l’espèce, c’est en vain que
l’appelant invoque le fait que l’immeuble faisant l’objet du bail litigieux aurait
été construit il y a près de 26 ans – circonstance qui ne ressort d’ailleurs
pas de l’état de fait et qui n’a pas été alléguée en première
instance. A supposer établi, ce fait ne serait pas déterminant, dès lors que c’est
la date de la dernière acquisition qui doit être prise en compte pour décider si l’immeuble
est ancien. Or, l’immeuble en cause a été acquis par l’appelant et A.G.________
le 5 mai 2003, soit environ 12 ans avant la signature du contrat litigieux, de sorte qu’il ne saurait
être qualifié d’ancien au sens de la jurisprudence. C’est donc à juste titre
que les premiers juges s’en sont tenus à l’examen du rendement excessif invoqué
par les locataires, dès lors qu’il n’y avait pas lieu à renversement de l’ordre
des priorités entre les facteurs permettant de juger du bien-fondé de la demande de réduction
du loyer initial.
Pour le surplus, le calcul de rendement auquel les premiers juges ont procédé n’est pas
contesté en tant que tel, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’examiner plus avant.
6.
Il résulte de ce qui précède que
l’appel de A.G.________ doit être déclaré irrecevable et que l’appel de B.G.________
doit être rejeté, selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC.
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 4'096 fr.
(art.
62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
RSV
270.11.5]), seront mis à la charge des appelants A.G.________ et B.G.________, qui succombent (art.
106 al. 1 CPC), solidairement entre eux
(art.
106 al. 3 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens, les intimés n’ayant pas
été invités à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel de A.G.________ est irrecevable.
II.
L’appel de B.G.________ est rejeté.
III.
Le jugement est confirmé.
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 4'096 fr. (quatre mille nonante-six francs), sont mis à la charge des appelants
A.G.________ et B.G.________, solidairement entre eux.
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
La
vice-présidente :
Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit aux intéressés
le 24 octobre 2016 , est notifié en expédition complète à :
‑
Me Pierre-Xavier Luciani (pour A.G.________ et B.G.________),
‑
Me Christophe Tafelmacher (pour L.________ et W.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :