vd_findinfo · HC / 2012 / 525 · 2012-06-14 · fr

BAIL À LOYER, RÉSILIATION ABUSIVE, PROTECTION CONTRE LES CONGÉS, ANNULABILITÉ, RÉSILIATION | 271a al. 1 let. e CO, 271a al. 3 let. a CO, 308 CPC (CH), 317 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 14.06.2012 HC / 2012 / 525

TRIBUNAL
CANTONAL
XC11.019832-120302
274
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
14 juin 2012
__________________
Présidence
de               M.
Giroud
,
président
Juges
:              M.
Creux et Mme Bendani
Greffière
:              Mme
Egger Rochat
*****
Art.
271a al. 1 let. e ch. 1 et al. 3 let. a CO ; 308, 310, 311 al. 2 et 317 CPC
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
A.D.________
,
à Lausanne, demanderesse, contre le jugement rendu le 11 octobre 2011 par le Tribunal des baux dans
la cause divisant l’appelante d’avec
W.________
,
à Lausanne, et
M.________
,
à Lausanne, défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par jugement du 11 octobre 2011, dont le dispositif a été notifié le 20 octobre 2011
et la motivation notifiée le 13 janvier 2012, le Tribunal des baux a annulé la résiliation
du bail à loyer portant sur un appartement de trois pièces au 5
ème
étage
de l’immeuble sis à l’av. de [...], à Lausanne, notifiée aux défendeurs
M.________ et W.________ par la demanderesse A.D.________ le 18 mars 2011 pour le 1
er
juillet 2011, et rendu le jugement sans frais ni dépens.
En droit, les premiers juges ont considéré que la bailleresse n’avait pas apporté
la preuve d’un besoin urgent, au sens de l’art. 271a al. 3 let. a CO, de la
part de son petit-fils d’utiliser l’appartement de trois pièces dont elle avait notifié
la résiliation. Dès lors que cette résiliation ordinaire avait été notifiée
aux locataires dans les trois ans à compter de la fin d’une procédure judiciaire au sujet
du bail, à l’issue de laquelle la bailleresse avait succombé dans une large mesure, la
résiliation donnée par la bailleresse était annulable, en vertu de l’art. 271a
al. 1 let. e ch. 1 CO.
B.
Par acte motivé du 13 février 2012,
A.D.________ a conclu, avec suite de frais et dépens, à la réforme du jugement précité
en ce sens que les conclusions prises par requête du 25 mai 2011 sont intégralement admises,
soit que la résiliation ordinaire des locataires W.________ et M.________ pour le 1
er
juillet 2011
est valable et qu’en conséquence, les locataires W.________ et M.________ doivent rendre le
logement de trois pièces au 5
ème
étage de l’immeuble sis av. de [...], à Lausanne, libre d’occupant et tout bien
leur appartenant.
Par courrier recommandé du 27 mars 2012 reçu le 28 mars 2012, l’acte d’appel a
été notifié aux intimés et un délai non prolongeable de 30 jours dès réception
du présent avis leur a été imparti pour déposer une réponse, à défaut
de quoi il ne serait pas tenu compte de leur écriture.
Dans leur réponse du 9 mai 2012, les intimés W.________ et M.________ ont conclu,
avec suite de frais et dépens, au rejet de l’appel déposé le 13 février 2012
par A.D.________ et à la confirmation du jugement attaqué. Ils ont produit une nouvelle pièce,
soit un certificat médical du 18 avril 2012 attestant que la locataire était enceinte et que
le terme présumé de la grossesse était le 23 juillet 2012.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement querellé, complété
par les pièces du dossier :
1) Le 25 mars 2009, les parties ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur un appartement
de trois pièces dans l’immeuble sis à l’av. de [...], à Lausanne. Le loyer
initial était de 1'600 fr. par mois, auquel s’ajoutait le montant de 100 fr. d’acompte
de chauffage, eau chaude et frais accessoires.
Conformément au jugement rendu par le Tribunal des baux le 16 février 2010, notifié
avec la motivation le 17 janvier 2011, et devenu définitif et exécutoire le 2 mars 2011 à
la suite du retrait de son recours par la bailleresse, les locataires ont obtenu une baisse du loyer
initial, désormais fixé à 1'072 fr. par mois, acompte de chauffage, eau chaude et frais
accessoires de 100 fr. en sus.
2) Par courriers recommandés du 18 mars 2011 adressés séparément à chaque locataire,
la bailleresse a notifié la résiliation de leur bail pour le 1
er
juillet 2011
à midi, indiquant comme motif « Pour usage de D.D.________ né le [...]1992, petit
fils de la propriétaire. Ce dernier commence à travailler dans le courant de l’été
à Lausanne et se trouve sans logement ».
Le 28 avril 2011, le petit-fils de la bailleresse s’est adressé à son grand-père,
B.D.________, en ces termes : «
Comme
je te l’ai dis le 15 avril dernier, je vais commencer mon apprentissage dans la société
C.D.________ dès le mois d’août. Vu mon salaire de frs 600.- par mois il m’est
indispensable d’avoir un appartement à Lausanne afin que je puisse préparer mes repas
chez moi et ne pas devoir dépenser d’argent pour des moyens de transport. Malgré mes
recherches d’un appartement qui sont restées infructueuses, je compte sur l’appartement
Avenue [...], selon accord avec ma Grand-maman, qui permettrais de payer frs 300.- de loyer par mois
jusqu’à la fin de mon apprentissage et rembourser le surplus une fois ma formation terminée.
».
3) Après s’être opposée à la proposition de jugement de la Commission de conciliation
du 20 avril 2011, la bailleresse a adressé une requête au Tribunal des baux le 25 mai 2011,
au pied de laquelle elle a conclu, avec suite de frais et dépens, à l’encontre des locataires
W.________ et M.________ que la résiliation ordinaire de leur bail pour le 1
er
juillet 2011
est valable et qu’en conséquence, ils doivent rendre leur logement libre de tout occupant
et de tous biens leur appartenant pour cette date.
Par réponse adressée au Tribunal des baux le 15 juillet 2011, les défendeurs, W.________
et M.________ ont contesté le besoin « propre » de la bailleresse et ont demandé
l’annulation de la résiliation ordinaire conformément à l’art. 271 al. 1
let. e CO.
Les parties ont été entendues à l’audience de jugement du 11 octobre 2011,
de même que, en qualité de témoins, l’ex-mari de la bailleresse, B.D.________, gérant
des immeubles appartenant à cette dernière, leur fils, C.D.________, et leur petit-fils, D.D.________.
Les défendeurs ont complété leurs conclusions en ces termes « (…) concluent
à l’annulation de la résiliation notifiée le 18 mars 2011 et subsidiarement
à la prolongation du contrat de bail du 25 mars 2009 jusqu’au 1
er
juillet 2015. En outre, les défendeurs concluent à l’allocation de dépens pour témérité
(…) ».
4) Concernant la situation des parties, la locataire, M.________, était enceinte avec un terme de
la grossesse présumé le 23 juillet 2012.
Pour ce qui concerne la bailleresse, son petit-fils, D.D.________, vit chez ses parents, dans une villa
de six pièces, à [...], après avoir vécu trois ans en internat. Ayant commencé
un premier apprentissage auprès de la Régie [...], à Lausanne, il s’est rendu au
travail soit en métro, soit en voiture avec sa petite amie ou son père. Après avoir interrompu
cet apprentissage, il a effectué un pré-apprentissage dans l’entreprise familiale de
son père, à Lausanne, en qualité de [...], dès le mois de mars 2011. Le contrat d’apprentissage
au sein de cette entreprise a été signé le 8 juin 2011 et validé par la Direction
générale de l’enseignement postobligatoire le 14 juin 2011, afin de débuter à
la rentrée 2011. Ce contrat indique un salaire brut mensuel de 620 fr. pendant la première
année, de 820 fr. pendant la deuxième année, de 1'020 fr. pendant la troisième
année et de 1'200 fr. pendant la quatrième année.
C.D.________, fils de la bailleresse, connaît des difficultés conjugales avec son épouse.
Le couple avait entamé des procédures de séparation qu’il a interrompues dans l’espoir
de continuer à vivre ensemble. Ces problèmes conjugaux créent une atmosphère tendue
au domicile familial, ce qui troublerait leur fils, D.D.________, souffrant d’hyperactivité
et prenant des médicaments à cet effet depuis onze ans, et empièterait sur son travail.
La bailleresse est propriétaire de plusieurs immeubles, notamment ceux situés à l’av. [...]
où la plupart des appartements sont loués depuis de nombreuses années aux mêmes locataires,
un des derniers contrats de bail ayant été conclu le 25 mars 2009, et celui sis à
la rue [...] dans lequel se trouve le magasin de l’entreprise familiale [...] et un studio adjacent,
loué à deux étudiants. Si le fils de la bailleresse souhaitait agrandir son entreprise,
il devrait récupérer ce studio ; toutefois, un projet d’agrandissement n’est
pas à l’ordre du jour. Tout en indiquant sur l’en-tête de son appel être domiciliée
à la rue [...], la bailleresse déclare habiter un des immeubles sis à l’av. [...].
Ainsi, en habitant l’appartement objet du litige, son petit-fils pourrait l’aider dans les
tâches quotidiennes. Il louerait l’appartement pour un loyer de 1'070 fr., verserait
un montant de 300 fr. pendant son apprentissage et rembourserait la différence à la fin
de sa formation, soit un montant d’environ 50'000 francs.
En droit
:
1.
a)
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008, RS 272]), dans les causes non patrimoniales ou dont la valeur litigieuse est supérieure à
10’000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). En se référant au dernier état des conclusions,
l'art. 308 al. 2 CPC vise les conclusions litigieuses devant l'instance précédente, non
l'enjeu de l'appel (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, JT 2010
III 126).
En cas de litige portant sur la résiliation d'un bail, la valeur litigieuse se détermine selon
le loyer dû pour la période durant laquelle le contrat subsiste nécessairement, en supposant
que l'on admette la contestation, et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé
aurait pu être donné ou l'a été effectivement. En principe, la durée déterminante
pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de
trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO (Code des obligations du 30 mars 1911, RS
220) consacre l'annulabilité d'une résiliation (TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1; SJ 2001
I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1).
En l'espèce, le loyer mensuel s'élève à 1'072 fr., de sorte que la limite de
10'000 fr. fixée par l'art. 308 al. 2 CPC est sans conteste atteinte. La voie de l'appel est dès
lors ouverte.
b) Le jugement attaqué a été rendu sous forme d’un dispositif le 20 octobre 2011
et notifié aux parties avec la motivation le 13 janvier 2012. Le recours dûment motivé
interjeté le 13 février 2012 a été déposé dans le délai
de trente jours (art. 311 al. 2 CPC), soit en temps utile, par une partie qui y a intérêt (art. 59
al. 2 let. a CPC). L’appel est dès lors formellement recevable.
L’avis impartissant un délai de 30 jours aux intimés pour déposer leur réponse
a été reçu le 28 mars 2011. En raison des féries pascales (art. 145 al. 1 CPC),
le délai est arrivé à échéance le 14 mai 2012. Dès lors, la réponse
adressée le 9 mai 2012 et reçue au greffe du Tribunal cantonal le 10 mai 2012, a
été déposée en temps utile.
2.
L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art.
310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe général
de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, JT 2010 III 134).
Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en
première instance (Tappy, ibid. p. 135).
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits
sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant
cumulatives (art. 317 al. 1 CPC; Tappy, op. cit., JT 2010 III 136-137). Il appartient à la partie
qui invoque de tels faits ou produit de telles pièces de démontrer si ces conditions sont réalisées,
de sorte qu’elle doit indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement
les raisons qui les rendent admissibles selon elle (Tappy, op. cit., JT 2010 III 136-137; JT 2011
III 43 c. 2).
La nouvelle pièce produite par les intimés, relative à un fait postérieur à
l’audience de jugement, est ainsi recevable.
3.
a) L’appelante déclare admettre les faits tels qu’ils résultent des pièces
produites et tels que protocolés dans les procès-verbaux des témoignages, mais contestent
leur interprétation de la part des premiers juges, estimant que les critères de « besoin
propre et urgent » sont réalisés et prouvés.
Les intimés avancent que le prétendu besoin dont fait état l’appelant n’était
pas réalisé au moment de la résiliation de leur bail et que la bailleresse n’a pas
démontré le caractère urgent de cet éventuel besoin selon l’art. 271 al.
3 let. e CO.
b) Un congé donné par le bailleur dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure
judiciaire au sujet du bail est annulable si le bailleur y a succombé dans une large mesure (art.
271a al. 1 let. e ch. 1 CO [Code des obligations du 30 mars 1911, RS 220]). Cette règle ne
s'applique toutefois pas si le congé est donné en raison du besoin urgent que le bailleur ou
ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux (art. 271a al.
3 let. a CO).
Le besoin urgent ne présuppose pas une situation de contrainte, voire un état de nécessité;
il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d'autres raisons, on ne puisse exiger du bailleur
qu'il renonce à l'usage de l'objet loué. Le besoin dont il s'agit doit être sérieux,
concret et actuel; il l'emporte alors sur l'intérêt du locataire. Quant à l'urgence, elle
doit être examinée non seulement dans le temps, mais encore en fonction de son degré (ATF
118 II 50 c. 3c et d ; Weber, BSK 4ème éd., n. 28 ad art. 271/271a, p. 1564 et n. 11 ad
art. 272 p. 1574). Le juge en décidera après avoir apprécié toutes les circonstances
du cas particulier (TF 4C.388/2005 du 20 février 2006 c. 2.3 et les réf. citées).
Le bailleur assume le fardeau de la preuve et doit établir l'existence d'un besoin urgent (TF 4A_85/2008
du 12 juin 2008, in CdB I/2009 p. 12 c. 3.1 ; TF 4A_17/2006 du 27 mars 2006, c. 3.1 et les références
citées).
c/aa) En l’espèce, il convient tout d’abord de relever que les parties ont été
divisées par un litige relatif au loyer initial de leur appartement, lequel s’est achevé
par un jugement du Tribunal des baux du 16 février 2010, dont la motivation a été notifiée
aux parties le 17 janvier 2011, réduisant ledit loyer de 1'600 fr. à 1072 fr. par
mois. On se trouve donc dans la situation prévue par l’art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO,
soit celle d’un congé donné par le bailleur dans les trois ans à compter de la fin
d’une procédure judiciaire au sujet du bail dans laquelle le bailleur a succombé dans
une large mesure et qui, partant, est annulable.
c/ba) Les premiers juges ont examiné si le besoin urgent qu’invoquait la bailleresse pour
l’un de ses proches, à savoir son petit-fils, d’utiliser lui-même les locaux loués
était en l’occurrence avéré. Sur la base de l’appréciation des témoignages
à laquelle ils ont procédé, ils ont notamment constaté que l’intéressé
travaillait déjà auparavant à Lausanne tout en habitant à [...], où il logeait
chez ses parents ; le trajet de son lieu de domicile à son travail était convenablement
desservi par les transports publics et aucune circonstance nouvelle n’avait été établie
qui expliquerait pourquoi son besoin de se reloger serait soudain devenu urgent ; les tensions conjugales
entre ses parents existaient depuis longtemps et s’étaient toutefois estompées ces derniers
temps, de sorte qu’il n’y avait pas de comparaison avec le cas - dans l’affaire jugée
par le Tribunal fédéral (TF 4C.388/2005 du 20.2.06) - de la fille d’un bailleur nécessitant
d’être relogée au vu de la situation familiale extrêmement tendue qu’elle
vivait alors. Au terme de leur examen, les premiers juges sont arrivés à la conclusion que
les moyens invoqués par la demanderesse ne revêtaient pas une importance objectivement suffisante
pour tomber, en droit, sous la notion de besoin urgent. Ces moyens apparaissant infondés, il convenait
dès lors d’annuler la résiliation litigieuse, en application de l’art. 271a
al. 1 let. e ch. 4 (recte : ch. 1) CO.
c/bb) Se référant aux divers témoignages des membres de sa famille recueillis devant le
Tribunal des baux, qu’elle réinterprète à sa manière, l’appelante soutient
que la santé psychique et physique de son petit-fils exigerait qu’il soit éloigné
du litige conjugal de ses parents. Il pourrait ainsi préparer au mieux son avenir, en bénéficiant
d’un loyer modeste et en emménageant avec son amie. Elle-même pourrait bénéficier
de l’aide de son petit-fils. Cela permettrait à son père d’envisager le développement
de son entreprise avec l’agrandissement des locaux.
Ce faisant, l’appelante ne fait que plaider à nouveau sa cause devant la Cour de céans,
sans démontrer en quoi le Tribunal des baux aurait abusé de son pouvoir d’appréciation.
Or, comme le relèvent les intimés, il résulte de la chronologie des faits consignés
dans le jugement que, lors de la résiliation du bail intervenue peu après le retrait du recours
interjeté par l’appelante à l’encontre du jugement du Tribunal des baux du 16 février 2010
et notifié aux parties le 17 janvier 2011, le petit-fils de cette dernière n’avait pas
encore exprimé son souhait de se reloger dans l’appartement des intimés, ce qu’il
n’a fait que par écriture du 28 avril 2011. L’aide alléguée que ce dernier
pourrait apporter à sa grand-mère dans ses tâches ménagères ne repose que sur
les témoignages de l’ex-mari, du fils et du petit-fils de l’appelante ; liée
au rapprochement du domicile de cette dernière, elle n’est au demeurant guère plausible,
l’appartement des intimés se trouvant à l’av. de [...] tandis que l’appelante
semble être domiciliée à la rue du [...] selon l’en-tête du mémoire d’appel.
Pour ce qui est des tensions entre les parents de l’intéressé, il résulte du témoignage
de son père, C.D.________, que les époux ont annulé leur séparation dans l’idée
de rester ensemble, nonobstant les difficultés rencontrées. Quant aux perspectives de développement
de son entreprise, le prénommé a déclaré qu’aucun projet dans ce sens n’était
à l’ordre du jour, que lui-même n’avait pas besoin, pour le moment, du logement
de la rue du [...] et que, si d’aventure il devait agrandir son entreprise, il récupérerait
le studio loué dans cet immeuble aux deux étudiants qui l’occupent actuellement.
L’appelante, propriétaire de plusieurs immeubles, n’avait ainsi pas de raison sérieuse
et objective de choisir cet immeuble, qui plus est cet appartement-là en prétextant que les
intimés étaient les plus récents locataires pour résilier le bail de ces derniers
sitôt après la fin de la précédente procédure devant le Tribunal des baux. Si
l’on ajoute à cela que le petit-fils de l’appelante devrait bénéficier d’un
loyer préférentiel pendant son apprentissage mais qu’il rembourserait la différence
lorsqu’il aurait fini sa formation, soit l’équivalent de 50'000 fr. environ, selon les
dires de l’intéressé, le besoin urgent pour lui d’occuper l’appartement de
trois pièces, cuisine et terrasse en sus, qu’occupent les intimés n’est pas établi.
c/cc) La Cour de céans doit donc considérer, avec les premiers juges, que les motifs invoqués
par l’appelante à l’appui de la résiliation de bail litigieuse ne revêtent
pas une importance suffisante pour être qualifiés de besoin urgent. Ladite résiliation
apparaissant bien plutôt comme un congé-représailles, elle ne saurait être protégée.
C’est avec raison que les premiers juges l’ont annulée.
4.
Au vu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté et le jugement attaqué
confirmé.
5.
L’appelante, ayant succombé, supportera les frais judiciaires de deuxième instance fixés
à 1'418 fr. (art. 106 al. 1 CPC ; art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires
civils du 28 septembre 2010, RSV 270.11.5]), et versera aux intimés, solidairement entre eux, la
somme de 1'500 fr. à titre de dépens de deuxième instance (art. 37 al. 2 CDPJ [Code
de droit privé judiciaire du 12 janvier 2010, RSV 211.02] et art. 3 al. 1 et 2 et
7 al. 1 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010, RSV 270.11.6]).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'418 fr. (mille quatre
cent dix-huit francs), sont mis à la charge de l’appelante.
IV.
L’appelante A.D.________ doit verser aux
intimés M.________ et W.________, solidairement entre eux, la somme de 1'500 fr. (mille cinq
cents francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
15 juin 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. Pierre-Yves Zurcher (pour A.D.________),
‑
Me Carole Wahlen (pour M.________ et W.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La greffière :