vd_findinfo · HC / 2022 / 336 · 2022-09-29 · fr

DÉFAUT DE LA CHOSE, AVIS DES DÉFAUTS, GARANTIE EN RAISON DES DÉFAUTS DE LA CHOSE, ACTION EN RÉDUCTION DU PRIX, DOL{VICE DU CONSENTEMENT}, TROMPERIE, PRESCRIPTION, PÉREMPTION | 127 CO, 197 CO, 203 CO, 210 al. 1 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 29.09.2022 HC / 2022 / 336

TRIBUNAL
CANTONAL
PT17.008385-220213
499
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
29 septembre 2022
__________________
Composition
:               Mme
GIROUD WALTHER, présidente
MM.
Hack et Oulevey, juges
Greffier
:
Mme              Umulisa Musaby
*****
Art.
197 ss CO
Statuant sur l'appel interjeté par
I.________
,
à Q.________, demandeur, contre le jugement rendu le 27 juillet 2021 par la Chambre patrimoniale
cantonale dans la cause divisant l'appelant d’avec
Z.________SA
,
à Bulle, défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 27 juillet 2021, dont les considérants écrits ont été notifiés
aux parties le 20 janvier 2022, la Chambre patrimoniale cantonale (ci-après : la CPT ou les premiers
juges) a rejeté les conclusions prises par le demandeur I.________, selon demande du 22 février
2017, contre la défenderesse Z.________SA (I) et a mis les frais à la charge du demandeur (II
à IV).
La CPT devait statuer sur l'action du demandeur en diminution du prix de vente, celui-ci alléguant
que la défenderesse, en sa qualité de venderesse d'un appartement acquis par le demandeur au
mois de mars 2010, lui avait promis une surface habitable de 288 m2 – correspondant à la surface
du premier et du deuxième étage de l'appartement litigieux –, laquelle ne serait en définitive
que de 139,3 m2, soit la surface du premier étage uniquement. Le demandeur avait alors conclu à
ce que la défenderesse soit condamnée à lui verser la somme de 285'969 fr., correspondant
au prix d'une surface de 66,5 m2 valorisée à 4'300 fr. le mètre carré. La CPT a considéré
que l'acheteur avait échoué à établir l'existence d'un défaut. Il n'avait pas
établi que dans le cadre des négociations précontractuelles ou lors de la signature de
l'acte de vente, la défenderesse lui aurait promis une surface habitable. Ni les éventuelles
discussions que la courtière de la défenderesse aurait eues avec l'acheteur, ni le contenu
d'un descriptif de vente que la courtière avait établi avant la vente ne suffisaient à
considérer que la défenderesse avait promis une certaine surface habitable. En outre, le fait
que le deuxième étage de l'objet acheté ne correspondait pas aux normes de droit public
sur l'habitabilité n'établissait pas à lui seul l'existence d'un défaut, l'espace
du deuxième étage étant utilisable à d'autres fonctions annexes à l'habitation.
Subsidiairement, l'action en garantie pour les défauts était prescrite, le délai de prescription
de cinq ans qui courait depuis l'achat en 2010 étant arrivé à échéance en 2015,
soit deux ans avant le dépôt de la demande en 2017. En tout état de cause, l'action était
périmée pour tardiveté de l'avis des défauts, dès lors que le premier avis de
défauts établi remontait à février 2016, alors que selon ce que le demandeur avait
lui-même allégué il avait su que le deuxième étage de son appartement était
inhabitable en novembre 2015 déjà.
B.
Par acte du 21 février 2022, I.________ (ci-après
: l'appelant) a interjeté appel contre ce jugement, concluant, avec suite de frais de première
et deuxième instances, à sa réforme en ce sens qu'il soit constaté que Z.________SA
est sa débitrice et lui doit paiement de 180'000 fr., avec intérêt moratoire à 5
% l'an dès le 9 février 2016. Subsidiairement, il a conclu à l'annulation du jugement
et au renvoi de la cause à l'autorité précédente pour nouvelle décision dans
le sens des considérants.
Par acte du 6 juillet 2022, Z.________SA (ci-après : l'intimée) a conclu, avec suite de frais,
au rejet de l'appel.
Le 18 juillet 2022, l'appelant a spontanément répliqué.
Par avis du 12 août 2022, le Juge délégué de la Cour de céans a informé
les parties que la cause était gardée à juger, qu'il n'y aurait pas d'autre échange
d'écriture et qu'aucun fait ou moyen de preuve nouveau ne serait pris en compte.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement entrepris complété
par les pièces du dossier :
1.
L'intimée est une
société anonyme inscrite au Registre du commerce fribourgeois et dont le but est «
gestion,
exploitation des locaux dont elle est propriétaire, soit par l'utilisation pour elle-même ou
par la mise en location
».
Depuis le 2 juillet 2018, B.R.________ en est l’administrateur, avec signature individuelle. Son
épouse, A.R.________, en a été la directrice
du 11 février 2002 au 11 janvier 2017, avec signature individuelle.
L'intimée a acheté deux
parcelles de terrain (parcelles n° 3 et 813 du Registre foncier de Q.________ ; ci-après :
le Registre foncier) sur lesquelles s’élevaient trois anciens bâtiments de type rural.
Depuis le 21 décembre 2005, elle était
propriétaire de la parcelle n° 3-5 du Registre foncier de Q.________, parcelle acquise le 29
mars 2010 par l'appelant et dont il sera question ci-après. Il s'agit d'un lot d'une PPE
,
sis sur la parcelle de base n° 3 précitée. Celle-ci comprend huit lots numérotés
en tant que parcelles n° 3-1 à 3-8 et a une surface de 1'599 m2.
Le
Registre foncier attribue au propriétaire de la parcelle n° 3-5 un droit exclusif sur une partie
du premier et du second étage de l’immeuble, partie désignée comme suit : «
Loft
avec Balcon Constituant le lot B2 des plans
».
Les
plans
mentionnent, au premier étage, «
4
pièces + c, 139.3 m2
» et, au deuxième
étage, «
66.5
m2 (h : +240 cm), 81.7 m2 (h : -240 cm)
».
2.
a)
En
2005
, l'intimée a déposé
auprès de la Commune de Q.________ (ci-après : la Commune) des plans de mise à l'enquête
publique en vue de l'obtention d'un permis de construire.
b)
L’art. 4.1 du Règlement sur les constructions
et l’aménagement du territoire de la Commune, adopté en 1979 et modifié en 1989,
1993 et 1995, relève que dans les zones à bâtir, les bâtiments existants peuvent
être transformés et changer d’affectation dans la mesure où les travaux projetés
sont compatibles avec la destination de la zone et que les volumes bâtis peuvent être utilisés
dans leur intégralité. L’art. 5.9 mentionne notamment que dans la zone village, la surface
brute de plancher affectée à la réalisation de logements, dans les bâtiments nouveaux,
est limitée par l’application d’un coefficient d’utilisation du sol (CUS) fixé
à 0.4, cette règle s’appliquant par analogie lors de transformations importantes ou changements
de destination de bâtiments ou groupes de bâtiments existants comportant l’aménagement
de plus de cinq logements au total.
c)
L'art. 27 du Règlement vaudois du 19 septembre 1986 d'application de la loi du 4 décembre 1985
sur l'aménagement du territoire et les constructions (ci-après : RLATC ; BLV 700.11.1) a la
teneur suivante :
1
Tout
local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire de jour ou de nuit a une
hauteur de 2,40 m au moins entre le plancher et le plafond à l'exception des espaces de prolongement
tels les mezzanines.
2
Dans les combles, la hauteur de 2,40 m doit être
respectée au moins sur la moitié de la surface utilisable. Celle-ci n'est comptée qu'à
partir d'une hauteur minimale de 1,30 m sous le plafond ou sous les chevrons.
3.
a)
Dans le cadre de la procédure d’autorisation
et de la rénovation du corps de bâtiment dans lequel se trouve l’appartement de l'appelant,
l'intimée et ses mandataires ont eu de nombreux contacts avec la Commune, en particulier avec le
Syndic, X.________, et le Service technique intercommunal de la Commune.
b)
Un premier projet (création de dix logements et places de parc sur les parcelles n° 3 et 813
de Q.________) a été soumis à la Commune.
A la suite de l'examen de ce projet, la Commune a soulevé la question de l'habitabilité du
deuxième étage.
Ainsi,
le
23 mai 2005, la Commune a adressé à l’[...] R.________SA (l'architecte de l'intimée)
un courrier, dont la teneur est la suivante :
« Suite à l’examen du dossier par le Service technique intercommunal, nous vous
faisons part de ses remarques :
[…]
Les surcombles étant un niveau non-habitable au sens de l’article 27 RATC (recte : RLATC)
(hauteur insuffisante – min. 2.40 m sur demi-pièce). D’autre part, les châssis
rampants sont trop importants et en trop grand nombre.
[…]
De ce fait, le projet ne pourra pas être soumis à l’enquête publique en l’état,
les corrections devant être apportées avant le début de la mise à l’enquête. »
Les parties admettent que la Municipalité a ainsi expressément attiré l'attention de l'intimée
sur la non-habitabilité des "sur-combles", soit en l'espèce d'une partie du deuxième
étage au regard de l'art. 27 RLATC.
c)
Par courrier du 9 juin 2005
adressé à la Commune, l'architecte de l'intimée a répondu notamment ce qui suit :
« Pour faire suite à votre courrier du 23 mai 2005, nous avons rencontré Monsieur
T.________ du service intercommunal.
Nous avons discuté des 3 entités des bâtiments. Les 2 premières sont des transformations
car nous conservons l’ossature des murs, et les porteurs. La dernière partie étant en
bois sera complètement démolie et reconstruite avec un taux de 0,4.
Nous avons également modifié sur nos plans les points mentionnés dans votre courrier.
Nous vous remettons ci-joint 3 nouveaux exemplaires des plans, coupes, façades, et plan cadastral. »
4.
a)
L'intimée a déposé des plans de mise à l'enquête, réalisés par son
architecte, intitulés «
Résidence
du Village Q.________
» et
datés du 20 juin 2005. Ces plans ont été munis d'un visa et d'un seau de la Commune et
référencés sous le numéro 20238. Ils mentionnent les lots suivants :
- rez-de-chaussée :
-              lot A1 (134 m2 pour « 4
pièces + c ») ;
-
lot B1 (143,4 m2 pour « 4 pièces + c ») ;
-
lot C1 (95 m2 pour « 3 pièces + c ») ;
- premier étage :
-              lot A2 (147 m2 pour « 4
pièces + c ») ;
-
lot B2 (139,3 m2 pour « 4 pièces + c ») ;
-
lot C2 (78 m2 pour « 2 pièces + c ») ;
-
lot C3 (94 m2 pour « 3 pièces + c ») ;
- deuxième étage :
-              lot A3 (109 m2 pour hauteur
de plus de 240 cm, respectivement 36,7 m2 pour hauteur de moins de 240 cm pour «
4
pièces + c
») ;
-
lot B2 (66,5 m2 pour hauteur de plus de 240 cm, respectivement 81,7 m2 pour hauteur de moins de
240 cm) ;
-
lot C2 (34 m2 pour hauteur de plus de 240 cm, respectivement 49,5 m2 pour hauteur de moins de 240 cm) ;
-
lot C3 (34 m2 pour hauteur de plus de 240 cm, respectivement 58 m2 pour hauteur de moins de 240 cm).
Le lot A3 est dans l’immeuble sis à la rue [...], alors que les lots B2 (appartement de l'appelant),
C2 et C3 sont dans l’immeuble sis à la rue [...].
b)
Le plan N° 4, intitulé « Résidence du Village Q.________ – Deuxième étage
», décrit le deuxième étage du corps de bâtiment rénové par
l'intimée. Il en ressort que le deuxième étage du lot B2 a une hauteur de plus de 2,40
m sur une surface de 66,5 m2 et une hauteur de moins de 2,40 m sur une surface de 81,7 m2. Alors qu’aucun
aménagement n’est dessiné sur les deuxièmes étages des lots B2, C2 et C3,
le
lot A3 comporte un salon, une cuisine, une salle à manger, un réduit, une salle de bain, une
salle de douche et WC, ainsi que trois chambres
.
Le témoin T.________,
inspecteur technique
délégué par la Municipalité de Q.________,
a confirmé que selon le plan N° 4 le deuxième étage du lot A3 était aménagé
donc habitable, tandis que le deuxième étage des lots B2, C2 et C3 n’étaient pas
aménagés, donc pas habitables.
5.
En 2006, l'intimée a tenté d’obtenir l’accord de la Commune pour diviser l’appartement
B2 en deux appartements.
Par courrier du 9 août 2006 adressé à son architecte, la Commune a indiqué qu’elle
n’acceptait pas cette modification, car cela impliquerait une augmentation des places de parc,
qui étaient déjà en nombre juste suffisant par rapport au Règlement communal sur
les constructions.
6.
Les travaux de rénovation, dont l'intimée était le maître d'ouvrage, se sont achevés
en 2008.
7.
a)
Le 12 décembre 2008, la Commune a délivré à l'intimée un permis d’habiter
global pour l’ensemble des appartements. Ce permis mentionne notamment ce qui suit :
« Genre de construction : Transf. Bât. existant en appartements et locaux de service.
[…]
Observations ou remarques :
-              La norme SIA 358 est
réservée (garde-corps sur les mezzanines). La responsabilité seule des propriétaires
est engagée.
-              Les surcombles ne peuvent
en aucun cas être destinés à l’habitation ou au travail (art. 27 RATC) ».
b)
Sur la base de l'audition de A.R.________, du témoignage de T.________ et de l'expertise judiciaire,
on retient que l'appartement de l'appelant ne comprenait pas de surcombles. Il en allait de même
s'agissant des autres appartements qui se trouvaient du même côté que l'appartement de
l'appelant (côté Sud),
la situation étant un peu différente
pour le bâtiment côté Jura.
c)
aa)
Le témoin T.________ a inspecté les appartements lors de la finition des travaux, tels qu’ils
se trouvaient dans les plans mis à l’enquête publique. Il a déclaré qu’il
ne se souvenait pas de la visite des appartements en question et s’il avait fait des remarques
particulières sur les aménagements créés dans les combles, mais que s’il en
avait fait, elles étaient indiquées sur le permis d’habiter. Il a expliqué que dans
les plans produits par l'appelant qui lui avaient été soumis en audience de première instance
(réd. : plan N° 4), il n’y avait pas de salle de bain/douche indiquée et que s’il
avait eu en mains les plans en question et qu’il avait vu une salle de bain sur place, il l’aurait
signalée. Il a expliqué que dans ce cas il aurait établi un permis d’habiter avec
les remarques et, en parallèle, fait un rapport à la Municipalité, rapport dans lequel,
en général, il indiquait si l’installation était légalisable ou si elle devait
être démolie et que c’était ensuite la Municipalité qui décidait ce qu’il
fallait faire, étant précisé que tout cela pouvait prendre un certain temps.
T.________
a indiqué que la remarque concernant les surcombles mentionnée dans le permis d’habiter
était là pour attirer l’attention du propriétaire sur le fait qu’il ne pouvait
pas habiter une surface qui pourrait déjà avoir été aménagée, par exemple
en mezzanine, dans l’un des trois immeubles. Il a expliqué que le Service technique intercommunal
ne faisait pas figurer une mise en garde concernant les surcombles s’il n’y avait pas de
surcombles et que si cette mention était sur le permis d’habiter délivré à
l'intimée, c’était que dans l’un des trois bâtiments il y avait des surcombles.
Il a précisé que les surcombles en question n’étaient pas forcément dans l’appartement
de l'appelant. S'il était vrai que l'appartement de l'appelant ne disposait pas de surcombles, il
fallait se référer au plan de mise à l'enquête s'agissant des combles ; ceux-ci devaient
être conformes à ce plan. Le témoin a encore déclaré que si le Service technique
intercommunal voyait dans un appartement un sanitaire qui ne figurait pas dans le plan d’enquête,
ce Service le signalait où qu’il se trouvât, car il devait figurer dans les plans d’exécution,
mais qu’autre était la question de savoir si le sanitaire était légalisable ou ne
l’était pas suivant l’endroit où il était placé. Le témoin a précisé
que dans les plans produits par l'appelant, il n’y avait pas de sanitaire prévu dans les combles
et/ou surcombles (éventuelles) de l'appartement de l'appelant. Il a relevé que le plan qui
lui était soumis n’était pas un plan d’exécution et que si lors de la visite
le Service technique intercommunal avait eu un plan d’exécution différent du plan de
mise à l’enquête, ce Service aurait demandé à l’architecte de déposer
ce plan auprès de la Municipalité. Il a expliqué qu’en l’espèce, il ne
savait pas si un plan d’exécution comprenait un sanitaire dans les combles, précisant
que la Municipalité aurait pu l’autoriser, pour autant que cela soit règlementaire. Il
a ajouté qu’il ne pouvait pas dire, en regardant le plan, si c’était règlementaire
ou si ça ne l’était pas.
bb)
Il
ressort de la pièce 107 (photographie de l'"appartement achevé") et du témoignage
de X.________ que lors de la première visite de la Commune sur les lieux en vue de la délivrance
du permis d'habiter, le deuxième étage de l'appartement de l'appelant était sans aménagement
(pas de cloison, pas de W.C). Son état correspondait aux plans de mise à l'enquête. Le
témoin a ajouté qu'en l'occurrence la surface du deuxième étage n'avait, à ce
moment-là, pas été taxée comme une surface habitable. La question ne se posait pas,
l'espace n'étant pas aménagé. C'était lors de la deuxième visite, à la
suite d'une nouvelle mise à l'enquête en vue de créer notamment une salle de bains, mise
à l'enquête qui aurait eu lieu, selon le témoin, probablement en 2015, que la Commune
a déclaré que la surface du deuxième étage était inhabitable. Depuis l'année
1994 à tout le moins, une surface était considérée comme "habitable",
lorsqu’elle était ventilée, qu’elle
faisait 2,40 m de haut et qu’elle bénéficiait de lumière naturelle. Il a précisé
qu’il y avait toujours des discussions au sujet de la pente des toits pour le calcul de la surface
habitable, parce que cette surface était calculée à partir de 1,30 m de la pente du toit
pour définir ensuite la taxe. Il a relevé que s’il n’y avait pas 2,40 m de haut,
il n’était pas possible d’y installer une chambre à coucher. En revanche, et parce
que la langue française permettait de jouer sur les mots, on pourrait y installer un coin TV ou
un espace de jeux. S’agissant des surfaces sous le toit et en dessous de 1,30 m, rien n’empêchait
d’y mettre des objets et qu’on parlait alors de surfaces «
aménagées
»
et non «
habitables
».
Il a déclaré qu’à sa connaissance, la notion de «
surcombles
»
n’existait pas dans le Règlement communal et que la question qui se posait ici était
une question de surface habitable ou non en regard de la taxe.
8.
Postérieurement à la délivrance du permis d'habiter et avant l'achat de l'appartement
par l'appelant, l'intimée a fait des aménagements au deuxième étage de l'appartement
litigieux : un mur a été posé pour créer une pièce, sous une partie de l'un
des pans de la toiture et du parquet a été posé (all. 137A, 138A et 139A).
9.
Au terme de la rénovation de l’immeuble sis sur la parcelle n° 3, l'intimée a mis
en vente la parcelle n° 3-5. L’appartement est demeuré invendu pendant environ deux ans.
Entendue en qualité de partie, A.R.________ a déclaré que tous les autres appartements
s'étaient très rapidement vendus, leur vente ayant été assurée par la société
S.________.
10.
a)
Le 29 juin 2009, A.R.________ (alors directrice de la société intimée), en qualité
de mandant, et V.________, titulaire de l’entreprise individuelle N.________, en qualité de
mandataire, ont signé un contrat de courtage dont la teneur est notamment la suivante  :
«
MANDAT
1. Le mandant donne à la mandataire un mandat pour signaler la propriété, désignée
ci-après sous « désignation », aux personnes susceptibles de s’y
intéresser, à leur présenter un ou plusieurs acquéreurs pour ladite propriété,
à leur servir d’intermédiaire pour la négociation de cette vente.
2. La mandataire communiquera au mandant le nom des personnes auxquelles elle fera des offres.
DESIGNATION
Genre et adresse du bien
:
1 appart’ de type 6,5 pces + 2 places de parc et 1 cave, situé à Q.________, rue du [...],
[...].
Propriétaire(s)
:
le mandant.
[…]
DUREE
1. Le présent contrat est conclu pour une
durée de 3 (trois) mois à dater de sa signature, reconductible tacitement.
2. La possibilité de résilier le mandat en tout temps, conformément à l’article
404 du CO, reste réservée au mandant.
COMMISSION
1. Le mandant s’engage à payer à la mandataire, dès la conclusion de la vente, une
commission de Frs 25'000.- forfaitaire inclus TVA.
2. Le mandant autorise le notaire à recevoir et payer directement la note d’honoraires de
la mandataire. »
b)
N.________ a établi le descriptif suivant :
«
Q.________
(Vaud)
- Très bel et chaleureux duplex –
[…]
Description
de l’objet
Au dernier niveau d’une ancienne ferme intégralement rénovée de 2005 à 2008,
très bel et chaleureux
duplex traversant neuf
, 6,5 pièces, d’une
surface habitable de
288 m2
,
légèrement à l’extérieur du centre du village de Q.________, à proximité
d’une piscine publique couverte.
[…]
A l’étage
:
2 chambres
,
très vaste espace sous combles aménageable à souhait, avec considérable hauteur de
plafonds (possibilité de créer une salle d’eau supplémentaire et également
une mezzanine). »
A.R.________, interrogée en qualité de partie, a déclaré n’avoir jamais vu
le descriptif susmentionné et a confirmé avoir indiqué à V.________ que le deuxième
étage était habitable.
Quant
à V.________, entendue comme témoin, elle a précisé que les photographies jointes
au descriptif avaient été prises par elle-même lors de sa visite avec A.R.________. Elle
ne se souvenait pas si elle avait présenté le descriptif ci-dessus à A.R.________. Lors
de la visite de l'objet, A.R.________ lui avait donné tous les détails, que V.________ avait
ensuite notés et sur la base desquels elle avait établi son descriptif. Elle
a
déclaré ne pas se souvenir précisément ce que A.R.________ lui avait dit, mais qu’elle
faisait son descriptif sur la base des éléments qui lui étaient dits ou remis et que donc,
si elle avait mis dans son descriptif que les combles étaient aménageables avec possibilité
de poser une douche, c’était que A.R.________ le lui avait dit.
11.
L'appelant s’est
intéressé à l’achat de la parcelle n° 3-5 et a visité l’objet à
deux reprises début mars 2010.
Le témoin A.________, compagne de l'appelant, a confirmé les allégations de celui-ci sur
les informations données par la courtière lors des visites. Elle a expliqué qu’ils
avaient discuté du deuxième étage lors de leur première visite, mais pas lors de
la seconde. Elle a déclaré qu’ils avaient tout de suite été frappés par
l’espace dans ce deuxième étage et s’étaient demandé ce qu’ils
allaient faire avec tout ça.
Selon
elle, la courtière leur avait dit que c’était aménageable en leur montrant notamment
les gaines techniques avec les canalisations qui avaient été tirées jusqu’à
l’étage déjà pour permettre l’installation d’un WC. Le témoin a
expliqué qu’il y avait une sorte de trappe découpée dans le plako pour permettre
l’aménagement de l’étage. Elle a précisé qu’il y avait également
deux chambres et un espace ouvert.
12.
V.________ a présenté l'appelant à A.R.________.
13.
a)
L'appelant a décidé de se porter acquéreur de la parcelle n° 3-5.
b)
Le 23 mars 2010, l'appelant et l'intimée ont signé, par devant notaire, un contrat de vente
immobilière et dont la teneur est notamment la suivante (cet acte étant censé allégué
en son entier, cf. all. 92) :
«
I.
Vente
Z.________SA, par l’intermédiaire de sa représentante, déclare vendre à I.________
qui achète l’immeuble ci-après désigné :
Propriétaire
:
Z.________SA, société anonyme dont le siège est à [...].
COMMUNE
DE Q.________
Feuillet 3-5
A
Q.________
Est.
Fisc.
Propriété par
étages soit part
de 194/1000 de parcelle
3
avec droit exclusif sur :
Premier
étage
:
Loft avec balcon,
constituant le lot B2
des plans              60'000.-
Numéro
ID.2006/578
: Mention
« Règlement
de PPE ».
[…]
II.
Conditions
de la vente
La présente vente est conclue aux conditions suivantes :
1.
Etat
et garantie
L’immeuble est vendu dans son état actuel, connu de l’acquéreur, sans garantie
du vendeur quant aux défauts apparents et non apparents de la construction et quant à la constitution
du terrain, l’article cent nonante-neuf du Code des Obligations demeurant réservé.
L’acquéreur déclare avoir été dûment informé de la portée de
cette clause d’exclusion de garantie.
[…]
5.
Prix
Le prix de vente fixé à la somme globale de
HUIT CENT HUITANTE-CINQ MILLE
FRANCS (fr. 885'000.-)
se décompose comme suit :
-              huit cent soixante-cinq
mille francs (fr. 865'000.-) pour l’appartement et la cave ;
-              vingt mille francs (fr.
20'000.-) pour les deux places de parc.
Il est payé en cet instant par virement bancaire sur le compte de l'Association des notaires vaudois,
rubrique (…), ouvert auprès de l'UBS SA Iban (…), dont quittance est ici donnée
sous réserve de bonne exécution.
6.
Entrée
en jouissance
L’entrée en jouissance, la prise de possession et le transfert des risques sont immédiats.
Quant au transfert de propriété, il interviendra avec le dépôt du présent acte
au Registre foncier.
[…]
9.
Règlement
de propriété par étages, administrateur et parcelle de base
L’acquéreur déclare avoir reçu les documents suivants :
- Les plans de son lots (sic),
- le règlement de PPE,
- les comptes du dernier exercice de la PPE,
- le dernier procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires.
La parcelle de base 3 de Q.________ (sic) est désignée comme suit au Registre foncier :
COMMUNE DE Q.________
Parcelle 3
A
Q.________
Surf.
m2
Estim.Fisc.
Feuille 2
Rue
du [...] No 32
Rue
du [...] No 34
Rue
du [...] No 36
Accès, place privée
454
Jardin              659
Habitation, No ECA 4              334
Habitation, No ECA 6              152
Surface totale              1’599 »
V.________ a reçu 25'000 fr. de commission de courtage pour la vente de cet appartement.
14.
En 2015, l'appelant
a
engagé
le bureau d’architecte « B.________SA» pour exécuter des travaux de rénovation.
Ce mandataire a émis des doutes sur le caractère réglementaire de l’aménagement
de locaux habitables au deuxième étage de la parcelle n° 3-5.
Le témoin A.________ a expliqué que l'appelant et elle avaient emménagé dans l'appartement
litigieux en 2011 et qu’entre cette année-là et 2014, ils avaient utilisé les chambres
du deuxième étage pour leurs enfants, sans aménager la salle de bain. Il était prévu
dès le début d’aménager le deuxième étage avec une possibilité de
créer en plus une mezzanine, compte tenu de la hauteur de plafond, mais ce projet n'avait pas été
entamé tout de suite, faute de moyens. Elle a expliqué qu’ils avaient envisagé la
mezzanine parce que cela était mentionné dans le descriptif de l’appartement et qu’ils
s’étaient laissé cette possibilité. Elle a ajouté que l’architecte en
charge du projet n’avait pas de réserve quant à l’aménagement lui-même,
mais leur avait dit qu’il fallait une autorisation de la Commune pour mettre des velux supplémentaires
et que sans cette autorisation, il fallait envisager un autre projet. Elle a déclaré que c’était
lorsqu’ils s’étaient adressés à la Commune pour ces velux que la problématique
du caractère habitable du deuxième étage était survenue.
15.
Par courrier du 3 novembre 2015, le conseil de l'appelant a demandé à la Municipalité
de la Commune de lui confirmer que les combles pouvaient être aménagés et qu’ils
étaient habitables.
Par courrier du 11 novembre 2015, la Municipalité y a répondu en se référant à
un entretien téléphonique du même jour et en indiquant qu’elle remettait, en prêt,
au conseil de l'appelant le dossier des plans d’enquête, ainsi qu'une copie du permis d’habiter
délivré en 2008.
16.
Par courrier du 3 février 2016, le conseil de l'appelant a adressé à l'intimée un
courrier valant avis des défauts et mise en demeure du remboursement de la moins-value.
Par courrier du 9 février 2016, l'intimée a répondu qu’elle n’entrerait pas
en matière.
17.
En procédure, l'intimée a invoqué, à toutes fins utiles, la prescription et la tardiveté
de l'avis des défauts.
18.
En cours d’instance, une expertise a été confiée à Paul Juillerat, architecte
ETS/CSEA. L’expert a rendu son rapport le 30 septembre 2019 et un rapport complémentaire le
18 août 2020 (réalisé avec la co-experte Véronique Campiche, de De Rham SA).
a)
aa)
A la question de savoir si deux bâtiments, dont celui dans lequel se trouve l’appartement
de l'appelant, ont été transformés avec conservation des volumes habitables et conservation
des murs porteurs, l’expert judiciaire a répondu ce qui suit :
« Se référant aux pièces, l’expert confirme la conservation des volumes
existants et des murs porteurs (bâtiments B et C). La notion de « volume habitable »
mentionnée est naturellement discutable, sinon contestable pour ce qui est du lot B2 de Monsieur
I.________, vu les mentions expresses mentionnées dans le permis de construire
du
11.03.15
et du permis d’habiter
du
09.02.16 (sic).
Dans la pièce 103, R.________SA précise bien que la partie A est démolie et reconstruite.
Elle le sera avec un CUS de 0.4 (parcelle n° 813). Après analyse de cette question évoquée
lors de l’entretien de l’expert avec Monsieur T.________, il ressort que la parcelle n°
813 de 640 m2 a droit à une surface brute de plancher de 256 m2 et que les lots A1, A2 et A3 ont
déjà une surface de 390 m2. Au sens de la norme SIA 421, chapitre 4, indice d’utilisation
du sol (IUS), anciennement CUS, l’expert rappelle que la surface SPB (réd. : surface brute
plancher) comprend les murs et les escaliers en sus des surfaces intérieures alors que ce n’est
pas le cas pour les surfaces PPE.
Ainsi, les surfaces de 390 m2 indiquées sur les plans d’enquête du bâtiment A deviennent
en réalité 410 m2 SPB, chiffre qui est à comparer avec les 256 m2 SPB autorisés.
Il y a donc un dépassement dans le bâtiment A de 154 m2 SPB, lesquels ont été repris
sur la constructibilité des surfaces habitables du lot B2 et peut-être aussi des lots C2 et
C3. C’est également l’explication donnée par Monsieur T.________.
L’expert confirme que les 3 niveaux du bâtiment A ont été mis à l’enquête
de 2005 en dérogation pour dépassement du CUS. »
Selon l'expert, les trois niveaux du bâtiment A étaient affectés à l’habitation
(trois appartements) avec dépassement du CUS.
bb)
A la question de savoir si le règlement communal de la Commune de Q.________ stipule expressément
que le CUS de 0.4 n’est pas applicable lorsqu’il s’agit de transformations d’immeubles
dans les gabarits existants ou bâtiments de moins de 5 appartements, l’expert a répondu
notamment ce qui suit :
« L’expert constate que l’article 4.1 précise bien que les bâtiments
existants peuvent être transformés et que leur volume peut être utilisé dans leur
intégralité, se serait normalement le cas pour les bâtiments B et C si le CUS du bâtiment
A avait été respecté.
On parle, par contre, de l’article 5.9 du calcul du CUS qui doit être appliqué lors de
transformations importantes ou changements de destination des bâtiments ou groupe de bâtiments
existants de plus de 5 logements (c’est le cas pour l’immeuble A), tenant compte du groupe
A, B et C.
Ainsi, le calcul des surfaces brutes de plancher selon le CUS de 0,4 serait applicable. Reste tout de
même à considérer les espaces utilisables ou occupables par rapport à des espaces
habitables. En effet, pour des fonctions annexes à l’habitation (salle de jeux pour enfants,
coin TV, atelier bricolage, etc.) ces surfaces ne compteraient pas dans le CUS. »
A la question de savoir si tel était le cas en l’espèce, l’expert a répondu
ce qui suit :
« L’expert apprécie la situation et s’il est juste de dire que tous les volumes
sont utilisables selon l’art. 4.1, tous ces espaces sont toutefois limités dans leur SPB (surface
plancher brut) habitable, mais libres tout de même en tant que surface utilisable ou occupable à
d’autres fonctions annexes à l’habitation. »
cc)
L’expert a également relevé qu’à l’acquisition de l’objet par
l'appelant, il n’y avait pas de surcombles mentionnés, seule une mezzanine avec des niveaux
décalés constituant le volume des combles.
b)
aa)
A la question de savoir si l'intimée avait vendu à l'appelant un appartement d’une surface
prétendument habitable totale de 205.8 m2 (139.3 m2 + 66.5 m2, soit à l'exclusion de la surface
des combles d’une hauteur inférieure à 2,40 m), l’expert a répondu ce
qui suit :
« Selon la pièce produite (plan de PPE), seul le plan du premier étage est aménagé,
soit une surface mentionnée de 139.3 m2. Selon le plan, la surface de la mezzanine est laissée
libre de tout aménagement avec indication des surfaces comme suit :
- H + 2.40 m = 66.5 m2
- H – 2.40 m = 81.7 m2
L’appellation selon l’acte de vente : « Loft avec balcon, lot B2 ».
L’expert relève que les plans de PPE ne mentionne (sic) aucune quantité de surface PPE.
Ces indications de surfaces ne figurent que sur les plans d’enquête sans indication s’il
s’agit de surfaces brute (sic) de plancher (pour le calcul du CUS) ou de surfaces PPE. L’expert
relève qu’aucune surface PPE n’est mentionnée dans l’acte de vente. »
Puis, dans son complément d’expertise, l’expert a ajouté ce qui suit :
« L’expert précise que, dans le descriptif de vente de la parcelle 3-5 établi
par « N.________» […], il est indiqué que l’objet comprend une surface
habitable de 288 m2.
L’expert relève qu’il est habituellement difficile de se fier aux plaquettes de vente
et autres documents commerciaux rédigées (sic) par des conseillers pas toujours bien informées
(sic) sur les nuances des surfaces et des volumes. Ces documents d’ailleurs sont souvent assortis
d’une phrase qui émet des réserves sur la fiabilité des caractéristiques énoncées.
Dans le cas qui nous intéresse aucune remarque de ce type n’est évoquée. »
Selon l’expert, au moment de l’acquisition, la surface habitable sur le plan d’enquête
était de 139.3 m2 avec des possibilités d’occupation de la mezzanine dans les espaces
indiqués dans les plans de PPE.
bb)
Dans son complément d’expertise, l’expert a été invité à dire ce
qui était habitable au sens du droit administratif et ce qui ne l’était pas. Il s’est
déterminé comme il suit :
« L’expert confirme que le droit administratif se réfère à des données
précises appelés (sic) « Coefficient d’utilisation du sol » (CUS),
qui est en réalité le rapport entre la surface brute de plancher et la surface du terrain.
L’expert relève que la surface brute de plancher d’un bâtiment comprend toutes
les surfaces habitables des étages hors sol, additionnées des surfaces occupées également
par les murs de façades, les autres murs de refends, les escaliers, l’ascenseur, etc. Les
espaces situés à l’intérieur de ces murs sont réellement des surfaces habitables
ou occupables. Cela signifie que les surfaces habitables exactes dépendent des surfaces occupées
par ces différents éléments de construction mentionnées (sic) ci-dessus. Les normes
SIA 416 et 421 sont applicables et permettent de fournir des données très précises, en
particulier lorsque les plans sont informatisés.
Les règles de détermination des surfaces (CUS ou IUS, nouvelle appellation) selon les normes
SIA se retrouvent forcément dans les règlement (sic) communaux de construction en rapport avec
les différentes zones à bâtir.
Pour ce qui est des surfaces habitables proprement dites, l’expert rappelle les conditions particulières
contenues dans les articles de la RLATC, articles en rapport avec la hauteur des pièces et les surfaces
éclairées et ventilées.
Pour revenir sur la discussion avec Monsieur T.________ au sujet de transfert du CUS de la parcelle 3
sur la parcelle 813, l’expert est d’avis qu’il s’agit d’une décision
de l’autorité communale consécutive à une demande des promoteurs. Ceci n’est
pas une affirmation, mais une supposition évoquée également avec Monsieur T.________,
responsable du Service Technique Intercommunal.
Quant aux documents […] de Monsieur le professeur Jean-Baptiste Zufferey
[réd. :
article du Prof. Jean-Baptiste Zufferey publié dans le Droit de la construction 2016, pp. 79 ss]
,
il reflète clairement les problèmes générés par cette notion particulière
de locaux habitables et de locaux occupables. L’expert n’a rien à ajouter quant à
toutes les remarques contenues dans cette (sic) avis et estime difficile d’imaginer de créer
une législation parfaite et prête à résoudre les problèmes actuels.
Ne pourrait-on pas partir du principe que tout espace construit dès le rez-de-chaussée d’un
bâtiment devrait pouvoir être aménagé en locaux habitables ? »
L’expert a expliqué qu’il y avait plusieurs critères pour qu’une surface
puisse être déclarée habitable :
1.              Se référer
aux règlements de construction et au CUS autorisé.
2.              S’il est possible
et que le CUS autorise des surfaces habitables supplémentaires, on doit vérifier les hauteurs
des espaces et se référer à l’art. 27 RLATC.
3.               Les surfaces de lumières
et de ventilation en rapport avec les surfaces de plancher éventuellement « habitables »
doivent correspondre à l’art. 28 RLATC, lequel implique la création de fenêtre,
de lucarne ou de châssis rampant dont le nombre et l’implantation doivent également avoir
fait l’objet d’autorisations et de vérification de conformité, rapport avec les
largeurs de toiture, etc.
c)
A la question de savoir si, "conformément à l’art. 27 al. 2 RLATC, la surface utilisable
(comptée seulement à partir d’une hauteur minimale de 1.30 m sous le plafond ou sous
les chevrons),
qui représente[rait]
en l’espèce 45 m2,
devait être
déduite de la surface totale pour calculer la moitié de la surface utilisable, selon le même
article, la surface de référence étant alors ramenée à 103 m2 pour une surface
de 66,5 m2 avec une hauteur de plus de 2,40 m2", l’expert a répondu comme il suit :
« L’expert a contrôlé et dessiné un schéma pour confirmer la surface
représentée par les sous-pentes de moins de 1.30 d’hauteur (sic).
Ces surfaces représentent d’un côté environ 19 m2 et de l’autre côté
environ 17 m2, soit une surface de 36 m2 qui est à déduire de la surface de plancher admise
à moins de 2.40 m de hauteur, soit de 81.7 m2. Il y a donc lieu de la déduire, ce qui ramène
la surface de plancher dans les règles de l’art. 27 RLATC à 45.7 m2, lesquelles (sic)
peuvent être additionné (sic) à la surface de 66.5 m2, dont la hauteur des plafonds est
supérieure à 2.40 m. Autrement dit, la surface théorique qui pourrait être admise
serait de 112.2 m2. »
De l'avis de l'expert, le deuxième étage du lot B2 avait une surface utilisable de plus de
la moitié de la surface totale considérée depuis une hauteur de 1,30 m (112 m2 / 148 m2).
d)
aa)
Selon l'expert, le prix du lot 3-5 au mètre carré était de 4'300 fr. 30 par
m2 (soit 885'000 fr. / 205.8 m2 [réd. : 139,3 m2 + 66,5 m2, soit les surfaces du premier et du deuxième
étage dont la hauteur est supérieure ou égale à 2,40 m]), pour autant qu’il
s’agisse de surface PPE. Il a précisé qu’il s’agissait d’un prix moyen
pour une partie de l’appartement aménagée et pour une autre partie non aménagée
dont la valeur était naturellement différente.
bb)
A la question de savoir si le déficit en mètres carrés habitables entraînait donc
une moins-value de 285'969 fr. (soit 66,5 m2 x 4'300 fr.), tel qu'allégué par l'appelant, l’expert
a répondu ce qui suit :
« Le raisonnement est simpliste, car la surface de 66.5 m2 de la mezzanine, laquelle présente
une hauteur supérieure ou égale à 2.40 m, n’est pas présentée formellement
comme habitable. Elle a été acquise avec un escalier d’accès et offre un espace
libre à l’occupation. Elle présente également une certaine valeur qui n’est
en tout cas pas égale à celle des surfaces habitables et aménagées. Le calcul est
erroné. »
L’expert a indiqué s’être renseigné auprès de T.________, qui avait analysé
les projets pour les différentes Communes de la région, et qui lui a fait remarquer que la
moyenne des prix d’appartements en PPE était de l’ordre de 7'000 fr. / m2 environ,
moyenne de ces dix dernières années. L’expert a ajouté que l’aménagement
d’espace habitable intérieur (installation sanitaire, cuisine, menuiserie, revêtements
de sols, murs, plafonds, etc.) représentait environ 35 à 40% du prix de la construction par
m2 de surface habitable, sans tenir compte des autres valeurs telles que terrain, travaux de démolition,
travaux d’aménagements extérieurs et frais secondaires. T.________ a confirmé à
l'expert que la valeur du mètre carré sous les combles n’était pas la même
que dans le cadre d’un rez ou d’un premier étage, par exemple, d’autant plus si
les combles n’entraient pas dans le calcul du CUS, c’est-à-dire pas dans les surfaces
«
habitables
».
bb)
Dans le complément d’expertise, la co-experte a indiqué ce qui suit :
« Sur la base des photographies contenues dans le dossier, il ressort que la surface utilisable
est directement accessible par un escalier ouvert sur la surface inférieure. Elle est chauffée
et isolée et elle bénéficie de moquette au sol et de peinture sur les murs.
Compte tenu des éléments précités, l’usage local admet deux façons de
calculer ces surfaces qui ne sont pas habitables au sens de la loi mais qui pourtant procurent un réel
espace supplémentaire aux bénéficiaires, soit :
1.              Valeur de la surface
généralement admise à 50-60% de la valeur de la surface habitable (en CHF/m2)
2.              Surface (en m2) considérée
généralement à 50-60% de l’espace offert et admise à la même valeur que
la surface habitable (en CHF/m2)
Selon nos connaissances du marché, le prix des appartements en PPE (en CHF/m2) en 2009 pour la Commune
de Q.________ devait se situer entre CHF 5'400.- et CHF 5'900.-/m2.
Selon les données WuestPartner, 227 transactions relatives à des logements en propriété
(maisons et appartements) ont été enregistrées en 2009 dans un rayon d’un kilomètre
de Q.________. Conformément au tableau ci-dessous, les prix se situent majoritairement entre CHF
5'000.- et CHF 8'000.-/m2.
Nous attirons expressément l’attention sur le fait que ces prix ne mentionnent ni la typologie
de l’objet, ni la surface, ni l’année de construction, ni la qualité des aménagements,
ni la situation, etc. Tous ces paramètres influencent directement la valeur de l’objet. Dès
lors, ces données sont uniquement fournies à titre d’information […]
[…]
Conformément aux renseignements obtenus de M. [...], courtier actif dans la région de Nyon,
le prix des appartements en PPE standard admissible en 2009 à [...] oscille entre CHF 5'800.- et
CHF 6'000.-/m2 […].
A toutes fins utiles, nous nous permettons de rappeler que plus la surface du logement est spacieuse,
plus son prix en CHF/m2 est faible. S’agissant d’un appartement bénéficiant d’une
superficie supérieure à 100 m2, nous estimons la valeur de la surface habitable à CHF
5'400.-/m2.
Vu ce qui précède, il est possible de considérer que la moins-value relative à la
partie utilisable et non-habitable de 66.5 m2 située dans les combles pourrait s’élever
à un montant de l’ordre de
CHF
180'000.-
(66.5 m2 à CHF 2'700.-/m2).
Considérant la surface habitable de 139 m2 valorisée à CHF 5'400.-/m2 (CHF 750'600.-)
et la surface utilisable mais non-habitable de 66.5 m2 valorisée quant à elle à CHF 2'700.-/m2
(CHF 179'550.-), la valeur de l’appartement en 2009 pourrait être d’environ CHF 930'000.-
(arrondi).
Bien que nous ignorons (sic) le détail du calcul du prix de vente de l’époque, nous constatons
que le prix conclu est inférieur au montant de CHF 930'000.-, c’est pourquoi tout nous laisse
à penser que le prix de vente négocié et finalement conclu entre les parties tenait compte
de la différence de valeur entre la surface habitable et la surface utilisable. »
19.
a)
L'appelant a ouvert action par
le dépôt auprès de la Chambre patrimoniale cantonale d’une requête de conciliation
du 10 novembre 2016. Après avoir été informé que la procédure de conciliation
n’était pas obligatoire en application de l’art. 199 CPC, l'appelant a retiré sa
requête, ce dont le juge délégué de la Chambre patrimoniale cantonale a pris acte,
le 21 décembre 2016.
b)
Par demande du 22 février 2017, l'appelant a pris, avec suite de frais judiciaires et dépens,
la conclusion suivante :
« I.-              Z.________SA
est la débitrice de I.________ et lui doit immédiat paiement de la somme de Fr. 285.969,-,
plus intérêts moratoires à 5% l’an dès le 9 février 2016. »
Par réponse du 8 juin 2017, l'intimée a conclu, avec suite de frais judiciaires et dépens,
au rejet.
Par réplique du 6 octobre 2017, l'appelant a confirmé les conclusions prises au pied de sa
demande du 22 février 2017.
Par duplique du 18 décembre 2017, l'intimée a maintenu les conclusions prises dans sa réponse.
Le 17 mai 2018, l'appelant a déposé des déterminations.
c)
Le 15 mai 2019, l'appelant et A.R.________ ont été interrogés en qualité de parties
à forme de l'art. 191 CPC et trois témoins ont été entendus, à savoir A.________,
compagne de l'appelant, X.________, Syndic de la Commune de Q.________, V.________, courtière immobilière.
Il a été renoncé à l'audition de [...], notaire, au motif que l'appelant avait refusé
de délier le témoin du secret professionnel. A l'audience du 13 novembre 2019, T.________,
architecte qui a travaillé au Service technique intercommunal, a été entendu en qualité
de témoin.
d)
L’audience de plaidoiries finales a eu lieu le 13 juillet 2021, en présence de l'appelant,
assisté de son conseil, et du conseil de l'intimée.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est recevable contre les décisions finales de première instance dans les affaires
patrimoniales (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ;
RS 272]), pour autant que la valeur litigieuse au dernier état des conclusions de première
instance soit de 10’000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
L’appel, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l’instance d’appel,
soit auprès de la Cour d’appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi vaudoise d’organisation
judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]), dans les trente jours à compter de la notification
de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al.
1 CPC).
1.2
En l’espèce, interjeté en temps utile par une partie qui a un intérêt digne
de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), dirigé contre une décision finale de première
instance et portant sur des conclusions supérieures à 10’000 fr., l’appel est recevable.
La réponse l'est également (art. 312 al. 2 CPC), tout comme la réplique spontanée
de l'appelant déposée pour répondre aux arguments de la réponse (cf. ATF 142 IIII
48 consid. 4.1.1).
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge, et doit, le cas échéant, appliquer
le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC (ATF 138 III 378 consid.
4.3.1 ; TF 4A_168/2022 du 10 juin 2022 consid. 5.2 et 6 ; Jeandin, CR-CPC, nn. 2 ss ad art. 310 CPC).
Le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci
pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_238/2015
du 22 septembre 2015 consid. 2.2). Compte tenu de ce pouvoir, le juge d'appel est libre de porter une
autre appréciation que l'autorité de première instance sans avoir à justifier de
motifs particuliers (TF 4D_72/2017 du 19 mars 2018 consid. 2). Les parties sont toutefois tenues de motiver
leur appel conformément aux exigences prévues par l'art. 311 al. 1 CPC ; la mission de la Cour
d'appel se limite à contrôler le bien-fondé de la décision rendue en première
instance et les griefs des parties constituent le programme de l'examen qu'elle doit accomplir (ATF 144
III 394 consid. 4.1.4 ; TF 4A_502/2021 du 17 juin 2022 consid. 4.1).
3.
L'appelant soutient que l'état de fait du
jugement entrepris doit être complété sur certains points et corrigé sur un autre.
L'intimée se réfère aux faits constatés par les premiers juges et s'oppose à
la requête de l'appelant.
3.1
L'appelant demande que le jugement constate les
quotes-parts de chacun des lots des trois immeubles qui appartenaient à l'intimée avant la
vente du lot litigieux (le B2). L'expertise judiciaire donne les détails utiles sur les éléments
techniques du dossier et on ne voit pas en quoi le complément requis serait pertinent. Comme on
le verra ci-après le complément requis n'a aucune incidence sur la solution du litige.
3.2
L'appelant ajoute que le jugement entrepris ne
mentionnerait pas que le deuxième niveau n'était pas habitable, car le premier étage épuisait
déjà la surface habitable totale admissible. Ce grief n'est pas pas non plus fondé. En
effet, le jugement entrepris fait déjà état du contenu de l'expertise judiciaire, qui
s'est largement prononcée sur l'indice d'utilisation du sol, sur les possibilités d'utiliser
le deuxième niveau et sur les critères permettant de qualifier une surface de "surface
habitable". Pour le surplus, la question de savoir si le deuxième niveau était "habitable"
au sens de droit public ressortit au droit et doit être laissée à l'appréciation
du tribunal. On y reviendra plus avant.
3.3
L'appelant demande en outre qu'il ressorte expressément
du jugement qu'avant la vente de la parcelle litigieuse, l'intimée avait érigé au deuxième
étage une cloison, qui avait permis la création de deux chambres. Le jugement a été
complété sur ce point, sur la base des allégués 137 à 139 admis (cf. let. C/ch.
8
supra
).
3.4
L'appelant reproche aux premiers juges de n'avoir
pas tenu pour établis tous les faits qui ressortaient du témoignage de la compagne de l'appelant,
en particulier sur le fait que lors de leur visite, V.________ leur avait montré l'emplacement des
sorties prévues pour la future installation des WC et de la salle d'eau du deuxième étage.
Ce grief n'est pas fondé. C'est à juste titre que la CPT a considéré que le témoignage
de la compagne de l'appelant devait être apprécié avec réserve compte tenu des liens
existant entre le témoin et l'appelant. Or aucun autre élément du dossier ne permet de
corroborer l'affirmation selon laquelle la courtière a montré à l'appelant et à sa
compagne les gaines techniques avec les canalisations qui avaient été tirées jusqu'à
l'étage pour permettre l'installation d'une salle d'eau. Le descriptif de la vente indique que le
futur acquéreur aurait la possibilité de créer une salle d'eau, mais ne dit rien sur l'aménagement
préexistant à cet effet. De même, cet aménagement n'est pas visible sur les photographies
jointes à ce dispositif (cf. pièce 6).
4.
4.1
L'appelant, qui a acquis de l'intimée un
appartement sur deux étages (parcelle 3-5) pour le prix de 885'000 fr. (y compris 20'000 fr. pour
deux places de parc) en 2010, fait valoir qu'il a découvert en 2015 seulement que le deuxième
étage de son appartement n'était pas habitable car le premier étage épuisait déjà
toute la surface habitable admissible et qu'il était impossible d'installer une salle d'eau à
l'étage. Il ajoute qu'entre 2011 et 2014, il avait utilisé le deuxième niveau comme chambres
d'enfant, sans l'installation d'une salle d'eau. C'était lorsqu'il avait mandaté un architecte
en vue de rénover le deuxième niveau, qu'il avait découvert les restrictions qui frappaient
l'utilisation du deuxième étage. Toujours selon l'appelant, l'intimée – venderesse
– connaissait l'existence de ces restrictions et ne lui avait rien dit, que ce soit avant ou pendant
la conclusion du contrat de vente. Au contraire, la courtière de l'intimée aurait conforté
l'appelant dans l'idée que le deuxième étage était habitable. L'appelant reproche
en premier lieu aux premiers juges d'avoir nié l'existence d'un défaut.
Pour l'intimée,
ces critiques sont sans fondement. Elle soutient qu'il n'y a pas eu de promesse concrète quant aux
surfaces habitables et/ou utilisables. En outre, le vice allégué (l'absence de surface habitable
au deuxième étage) ne diminuerait pas la valeur de l'objet. L'intimée insiste sur le fait
qu'à dires d'expert immobilier et du témoin T.________, le prix de vente était nettement
inférieur au prix du marché. Selon elle, le prix de l'objet correspondait aux attentes de l'appelant
compte tenu du marché de l'époque et était indépendant de toute surface habitable.
L'appelant n'aurait pas démontré avoir été en mesure d'acquérir un appartement
de 139 m2 avec des combles utilisables pour un prix modique inférieur à 700'000 fr., soit qui
défierait toute la concurrence. Il n'aurait pas non plus prouvé avoir cherché des biens
analogues qui correspondaient à la valeur qu'il revendique ni établi avoir cherché une
surface de 300 m2 pour lui et sa famille. Au vu du prix de vente, l'appelant ne saurait soutenir qu'il
pouvait inférer des circonstances qu'il achetait réellement une surface de quelque 288 m2 habitables.
L'intimée ajoute qu'une telle surface ne correspondait pas non plus aux besoins objectivement identifiables
ou identifiés de l'acheteur au moment de la signature du contrat de vente. Elle en veut pour preuve
que ce n'est qu'en 2015, au moment de la pose d'un velux au deuxième étage, que la question
de l'habitabilité du deuxième étage s'était posée. Rien ne permettait au vendeur
de s'imaginer que l'acheteur souhaitait une surface d'environ 300 m2 à un prix modique. Enfin, compte
tenu de l'évolution du marché, l'acheteur pourrait revendre son bien plus cher qu'il ne l'a
acheté en 2010.
Dans sa réplique spontanée, l'appelant
plaide qu'il n'avait pas besoin de se renseigner sur le caractère habitable du deuxième étage,
puisque l'appelant lui aurait laissé croire, à dessein, que l'intégralité du deuxième
étage était utilisable sans restriction. De plus, il n'aurait pas pu déduire du prix de
vente proposé que les surfaces offertes étaient sujettes à des régimes d'utilisation
différents, n'ayant aucune connaissance en matière immobilière. En outre, il serait sans
importance que le prix convenu soit inférieur à la valeur objective de la chose sans défauts
ou encore qu'il corresponde à la valeur objective de la chose frappée de défauts. Enfin,
toujours selon l'appelant, il appartenait au vendeur d'attirer l'attention de l'acheteur sur l'existence
de restrictions frappant le deuxième étage et d'en expliquer la portée. Une éventuelle
plus-value postérieure à la vente n'aurait aucune pertinence pour juger le cas d'espèce.
4.2
La première question qui se pose est celle
de savoir si le lot vendu est bien affecté d'un défaut au sens de l'art. 197 CO.
4.2.1
En vertu de l’art. 197 CO, le vendeur est tenu de garantir l’acheteur tant en raison des
qualités promises qu’en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement,
enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent
dans une notable mesure (al. 1) ; il répond de ces défauts même s’il les ignorait
(al. 2).
Le défaut se définit comme l'absence
d'une qualité dont le vendeur avait promis l'existence ou à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre
selon les règles de la bonne foi. Il faut comparer l'état de la chose qui a été livrée
(l'état réel), déterminé sur la base des faits exclusivement, et l'état de la
chose qui devait être livrée (l'état convenu), déterminé selon le contenu (réel
ou supposé) de l'accord entre les parties. S'il y a une divergence entre ces deux états, il
y a nécessairement défaut (TF 4A_65/2012 du 21 mai 2012 consid. 12.3; TF 4A_321/2007
du 3 décembre 2007 consid. 4.3; ATF 114 II 239 c. 5, JT 1989 I 162). Le vice peut affecter une qualité
matérielle, juridique ou économique de la chose vendue (Venturi/Zen-Ruffinen, CR CO, nn. 4
à 6 ad art. 197 CO). Il y a un défaut de qualité juridique lorsque la chose ne correspond
pas aux exigences juridiques ou ne permet pas à l'acheteur pour ce motif d'en tirer toutes les utilités
(ATF 98 II 191 c. 4, JT 1973 I 370; Venturi/Zen Ruffinen, CR CO, n. 5 ad art. 197 CO et les références
citées) ; c'est le cas de choses qui ne sont pas conformes aux prescriptions administratives (ATF
95 II 119 c. 3b, JT 1970 I 238) ou de terrains affectés d'une restriction de bâtir (ATF 98
II 15 c. 3, JT 1972 I 547).
Pour être considéré comme "
habitable
",
un niveau doit se prêter au séjour durable des personnes, que ce soit pour l'habitation ou
le travail. La seule intention du constructeur n'est pas décisive, mais il faut examiner si objectivement,
l'aménagement du niveau considéré permet de rendre la surface facilement habitable. L'espace
en question doit notamment respecter les exigences de salubrité des art. 27 et 28 RLATC en matière
de hauteur de pièce, d'aération et d'éclairage (cf. ATF 108 I b 130 et CDAP AC.2015.0033
du 26 avril 2016 et les réf. citées consid.  6bb).
4.2.1.1
Le défaut peut consister en l'absence d'une
qualité promise, soit d'une qualité dont le vendeur avait assuré la présence à
l'acheteur dans la chose qu'il s'engageait à lui livrer.
L'assurance peut être expresse ou tacite,
en ce sens qu'elle ne doit pas nécessairement revêtir la forme éventuellement prescrite
pour le contrat (Venturi/Zen-Ruffinen, in CR CO, 3
e
éd. 2021, n. 15 ad art. 197, avec réf. jurisprudentielles). L'assurance de qualité
est suffisante pour que le vendeur soit tenu à garantie. Il n'est pas nécessaire que l'absence
de qualité entraîne une diminution de la valeur ou de l'utilité de la chose, comme cela
est exigé pour les qualités attendues. Le vendeur ne répond des assurances données
que si elles ont été décisives pour l'acheteur lors de la conclusion du contrat (TF 4C.364/2000
du 15 mai 2001 c. 3.bb; ATF 87 II 244, JT 1962 I 98; Venturi/Zen-Ruffinen, CR CO, n. 12 ad art.
197 CO). Si, d'après le cours normal des choses, l'assurance est de nature à emporter la décision
de l'acheteur, la causalité est présumée ; il appartient dès lors au vendeur de renverser
cette présomption (SJ 1981 I 522; Venturi/Zen-Ruffinen, CR CO, n. 12 ad art. 197 CO).
La surface utile, le volume ou le nombre des pièces d'un bâtiment, tels que le vendeur les
indique à l'acquéreur, constituent des qualités promises aux termes de l'art. 197 al.
1 CO, propres à engager la responsabilité de l'entrepreneur ou du vendeur si la chose livrée
n'a pas la contenance indiquée (TF 4C.7/2005 du 30 juin 2005 consid. 3.1 ; ATF 87 II 244
consid. 1c, JT 1962 I 98).
L'assurance est une manifestation de volonté, un élément de l'accord des parties qui,
comme tout autre élément contractuel, s'interprète selon le principe de la confiance.
Son sens sera celui que l'acheteur pouvait de bonne foi raisonnablement lui donner (cf. consid. 4.2.3
infra
).
Ainsi, de simples vantardises publicitaires ou des jugements de valeur ne seront pas considérées
comme des promesses de qualités (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5
e
éd., n. 681 et les références citées). Constitue de la publicité l'acte de communication
qui fait apparaître la chose offerte à la vente sous son meilleur jour en laissant dans l'ombre
ses désavantages, dans un langage généralement peu précis et truffé de jugements
de valeur, dont on sait d'avance qu'il faut le prendre avec retenue (cf. Schmidlin/Campi, in CR-CO,
3
e
éd. 2021, n. 22 ad art. 28, p. 289). Constitue en revanche une promesse ou une assurance l'allégation
par le vendeur d'un fait précis constituant une qualité de la chose qu'il offre à la vente
et susceptible de déterminer l'intéressé avec lequel il traite à acheter (cf. Schmidlin/Campi,
ibid.; Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 11 ad art. 197 p. 1616).
4.2.1.2
Le défaut peut aussi consister dans l'absence d'une qualité attendue. Il s'agit des qualités
qui n'ont pas été convenues entre les parties ou promises par le vendeur, mais sur lesquelles
l'acheteur devait pouvoir compter selon les règles de la bonne foi. Comme les qualités promises,
elles sont des éléments de l'accord ; elles déterminent "ce que doit être la
chose à livrer, même si elles sont généralement implicites". Pour que le vendeur
soit tenu à garantie, il faut que le vice entraîne une diminution notable de la valeur ou de
l'utilité de la chose. C'est le cas si l'acheteur n'aurait pas conclu le contrat ou ne l'aurait
pas conclu aux mêmes conditions s'il avait connu le défaut. Si les parties ont prévu l'usage
auquel l'acheteur destinait la chose, celle-ci devra avoir les propriétés le permettant, qui
pourront être inférieures ou supérieures aux qualités normales pour une chose de
la catégorie considérée (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 17 ad art. 197, p. 1618 et
les réf. citées; Tercier/Bieri/Carron, op. cit., nn. 756 ss p. 112 et les réf. citées).
Si on déduit des pourparlers que l'acheteur voulait affecter la chose à un but déterminé,
dans ce cas l'acheteur peut s'attendre à ce que celle-ci présente les qualités nécessaires
(Tercier/Bieri/Carron, op. cit., n. 685).
4.2.1.3
En principe, un défaut ne peut être
exclu pour le seul motif que le prix convenu coïncide plus ou moins avec la valeur objective de
la chose vendue. Le manque de qualité attendue doit entraîner une diminution notable de la
valeur
objective
,
et non du prix (TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 5.3.1). En effet, l'admission du défaut est
en soi indépendante du prix car celui-ci ne constitue pas une qualité de la chose. Il y a défaut
dès que la chose livrée ne correspond pas à la chose convenue, même si le prix est
inférieur à la valeur objective de la chose. Inversement, le fait qu'une chose ait une valeur
objective inférieure au prix convenu ne constitue pas un défaut, à moins que la différence
ne provienne de l'absence d'une qualité promise ou attendue. Le prix peut en revanche constituer
l'une des circonstances sur lesquelles le juge peut se fonder pour déterminer quelles sont les qualités
que devait avoir la chose. Ainsi, dans le commerce de certains objets (œuvres d'art, pierres précieuses,
timbres-poste), la vente d'un corps certain par un marchand spécialisé à un prix correspondant
à la valeur d'une pièce authentique implique déjà en principe l'assurance de son
authenticité (ATF 102 II 97 consid. 2a, JdT 1977 I 62, TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 5.1;
Tercier/Bieri/Carron, op. cit., nn. 671 et 685).
4.2.3
Les règles ordinaires d'interprétation s'appliquent pour déterminer quelles qualités
sont dues en vertu de la convention ou de la promesse de vente (cf. TF 4A_65/2012 du 21 mai 2012 consid.
12.3).
En présence d'un litige sur l'interprétation
d'un contrat, le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la Commune et réelle intention
des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se
servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al.
1 CO). La recherche de la volonté réelle des parties est qualifiée d'interprétation
subjective. Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si les volontés
intimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations et les comportements selon la
théorie de la confiance, en recherchant comment une déclaration ou une attitude pouvait être
comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (interprétation dite objective).
Le principe de la confiance permet ainsi d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration
ou de son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté intime (ATF 130
III 417 consid. 3.2 p. 424 et les arrêts cités ; également ATF 144 III 93 consid.
5.2.2 et 5.2.3 et les références citées). Pour procéder à l’interprétation
selon le principe de la confiance, il faut se fonder sur le contenu des manifestations de volonté
et sur les circonstances. Les circonstances déterminantes à cet égard sont uniquement
celles qui ont précédé ou accompagné la manifestation de volonté, mais non pas
les événements postérieurs (ATF 144 III 93 consid. 5.2.3 ; ATF 133 III 61 consid.
2.2.1 p. 67 et les arrêts cités).
4.2.3
Il n'est pas nécessaire que le vendeur ait commis une faute ni même qu'il ait eu connaissance
du défaut ; c'est uniquement afin de lever toute équivoque que l'art. 197 al. 2 CO précise
que le vendeur répond des défauts même s'il les ignorait. Dans cette mesure, la loi instaure
un régime de responsabilité objective, tendant à la seule exécution du contrat. A
la différence du vendeur, il est nécessaire que l'acheteur ait ignoré le défaut au
moment de la conclusion du contrat. Il appartient au vendeur de prouver que l'acheteur connaissait ou
aurait dû connaître le défaut (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., nn. 1 s. ad art. 200 CO;
Tercier/Bieri/Carron, op. cit., nn. 696 ss et les réf. citées). En outre, selon l'art. 200
al. 2 CO, le vendeur ne répond pas des défauts dont l'acheteur aurait dû s'apercevoir
lui-même en examinant la chose avec une attention suffisante (SJ 1981 p. 569; ATF 95 II 119 c. 5,
JT 1970 I 238). Toutefois, lorsque le vendeur a donné l'assurance qu'un défaut donné n'existait
pas ou promis qu'une qualité était présente, il sera tenu à garantie, même si
l'acheteur aurait pu déceler le vice en vérifiant la chose (TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid.
4.1 ; TF 4C.364/2000 du 15 mai 2001 consid. 3d ; ATF 81 II 56 consid. 2c, JT 1955 I 562). En effet,
la promesse du vendeur dispense l'acheteur de tout devoir de vérification antérieur à
la vente (TF 4C.364/2000 du 15 mai 2001 consid. 2d ; ATF 81 II 56 c. 2c, JT 1955 I 562).
4.2.4
L'auxiliaire qui assiste ou représente une
partie peut engager la responsabilité de celle-ci en vertu de l'art. 101 CO non seulement dans l'exécution
d'une obligation, mais aussi dans les pourparlers contractuels (Thévenoz, in CR CO, n. 12 ad art.
101 p. 901). La notion d'auxiliaire doit être interprétée de façon large. Est auxiliaire
toute personne physique ou morale qui, du consentement du débiteur, exécute ou concourt à
l'exécution d'une obligation de ce dernier. L'art. 101 CO n'exige pas un rapport de subordination.
L'auxiliaire peut être techniquement et économiquement indépendant du débiteur. Auxiliaire
et débiteur peuvent être liés par un contrat de mandat, d'entreprise, de travail, etc.
Pour que l'art. 101 CO soit applicable, il suffit que l'auxiliaire ait agi au su et avec le consentement
du maître (cf. TF 4A_70/2007 du 22 mai 2007 consid. 5.1.2). La responsabilité du vendeur est
dès lors engagée par les assurances que la personne qu'il a mandatée pour conduire les
pourparlers contractuels a données à l'acheteur, même si le mandat ne comporte pas de
pouvoirs de représentation au sens de l'art. 32 CO (cf. ATF 108 II 419 consid. 5, JdT 1983 I 204).
Dans un arrêt récent (CACI 10 septembre 2021/441 consid. 5.2.2 et 5.2.3), la Cour d'appel civile
a qualifié les courtiers d'un vendeur de représentants au sens de l'art. 32 CO et dit que les
plaquettes de vente et les annonces sur Internet faits par les courtiers étaient imputables au vendeur.
4.3
4.3.1
En l'espèce,
les premiers juges ont considéré que
ni le contrat de vente ni les plans reçus par l'appelant le jour de la vente ne faisaient mention
du nombre de mètres carrés "habitables". Les indications que la courtière aurait
pu donner à l'appelant n'étaient pas opposables à l'intimée car la courtière
avait agi en qualité de courtière indépendante au bénéfice d'un contrat de mandat.
En outre, le contrat du 29 juin 2009 ne lui donnait pas de pouvoir de représentation et on ignorait
quel rôle elle avait joué dans le cadre des négociations (le témoignage de la compagne
sur ce point n'étant pas considéré comme probant) et de la signature du contrat de vente.
Par ailleurs, le descriptif établi par la courtière de l'intimée ne liait pas celle-ci,
dans la mesure où il ne s'agissait pas d'un document contractuel et que le contrat de vente n'y
faisait aucune référence. La mention des mètres carrés sur le descriptif n'était
de toute manière pas déterminante, du moment que les notions commerciales et juridiques de
l'habitabilité ne sont pas identiques. Puis, il ressortait de l'expertise judiciaire que si le deuxième
étage n'était pas "habitable" au sens juridique du terme, cet espace était néanmoins
"utilisable", sans que l'instruction n'ait établi que les parties étaient convenues
que le deuxième étage serait "habitable" au sens juridique du terme. L'instruction
n'avait pas permis d'établir que l'intimée avait promis à l'appelant que l'objet de la
vente avait une surface "habitable" de 288 m2 et, en particulier, que l'intégralité
de la surface du deuxième étage était "habitable" au sens juridique. Il n'a
pas non plus établi ce qui avait été discuté au moment de la signature de la vente,
puisque l'appelant a refusé de délier la notaire du secret professionnel, alors que son audition
aurait pu permettre d'éclairer certaines zones d'ombre et de connaître les circonstances et
les discussions ayant eu lieu lors de la signature du contrat de vente.
4.3.2
4.3.2.1
Il est constaté dans le jugement entrepris
que l'intimée a mandaté V.________, titulaire de l'entreprise individuelle N.________ [...],
pour signaler le lot litigieux aux personnes susceptibles de s'y intéresser, présenter à
l'intimée un ou des acquéreurs potentiels et servir d'intermédiaire pour la négociation
de la vente. Il ressort également de l'audition de la courtière que l'intimée lui a fourni
tous les détails sur l'objet de la vente, données que la courtière a ensuite transcrites
dans son descriptif de vente. Par la suite, la courtière a fait visiter l'objet à deux reprises
et a mis l'acheteur et la venderesse en contact pour la conclusion du contrat de vente. La courtière
est dès lors bien une auxiliaire de la venderesse. Il est sans incidence que la courtière ait
été liée à l'intimée par un "contrat de mandat". La venderesse répond
par conséquent des termes utilisés dans la plaquette de présentation établie par
la courtière comme si elle les avait utilisés elle-même au cours de la négociation
du contrat conclu avec l'appelant.
La plaquette indiquait notamment que la "surface habitable" du lot était de 288 m2 et
que le deuxième niveau comportait deux chambres et était
"aménageable
à souhaits (sic), avec considérable hauteur de plafonds (possibilité de créer une
salle d'eau supplémentaire et également une mezzanine)".
4.3.2.2
Cela étant, on ne doit pas s'arrêter
aux termes utilisés par les parties pour dégager le sens véritable du contrat de vente.
Les parties divergent sur le sens du contrat de vente et ce sens ne peut être établi dans le
cadre d'une interprétation subjective du contrat. Il convient d'interpréter le contrat selon
le principe de la confiance eu égard à l'ensemble des circonstances qui ont précédé
ou accompagné la conclusion du contrat.
Comme on vient de le voir, avant la conclusion du contrat, l'intimée, par sa courtière, a établi
un descriptif de vente. Selon ce document, l'objet à vendre avait une surface "habitable"
de 288 m2, 6,5 pièces, dont deux chambres au deuxième étage. Il était également
indiqué que l'acheteur pouvait créer une salle d'eau supplémentaire, ainsi qu'une mezzanine
au deuxième étage. L'appelant a reçu les photographies prises par la courtière et
visité l'objet de la vente au mois de mars 2010. Il a pu découvrir que le deuxième étage
était constitué de combles mansardés et qu'il y avait deux chambres. Le jugement entrepris
retient (jgt, p. 33) que le jour de la vente, l'acheteur a reçu les plans de son lot. Ceux-ci mentionnent,
au premier étage, «
4
pièces + c, 139.3 m2
» et, au deuxième
étage, «
66.5
m2 (h : +240 cm), 81.7 m2 (h : -240 cm)
».
Après la visite de l'objet et à la lecture de ces plans, l'acheteur était à même
de comprendre que le deuxième étage était sujet à une utilisation différenciée,
compte tenu d'une partie de la surface dont la hauteur était inférieure à 2,40 m. Selon
l'expérience de la vie courante, un espace mansardé ne permet qu'une exploitation différenciée
de l'espace ; à certains endroits il n'est même pas possible de se tenir débout. L'appelant
pouvait de bonne foi déduire du descriptif de vente (indiquant l'existence de deux chambres et la
possibilité de créer une mezzanine) et des plans (indiquant des hauteurs différenciées)
que la surface de 288 m2 indiquée dans le descriptif de vente était en réalité une
surface au sol, que la surface dont la hauteur était supérieure à 2,40 m était libre
dans son utilisation, mais que l'utilisation de la surface dont la hauteur était inférieure
à 2,40 m pouvait être limitée. En revanche, rien ne permet de dire que l'acheteur pouvait
penser que la surface dont la hauteur était supérieure à 2,40 m ne pouvait pas servir
à l'habitation ou au travail. Si on ne dispose pas du témoignage du notaire, on a en revanche
le contenu des plans auxquels renvoie le contrat de vente et qui sont annexés au Registre foncier
(fait notoire). Ces plans indiquent la surface du deuxième étage, de sorte qu'il est exact
de dire que l'intimée a promis une certaine surface "habitable". On relèvera également
que l'audition de la notaire, en ce qui concerne le déroulement de la séance d'instrumentation
de l'acte de vente, tendait à établir les allégués 94 à 96 relatifs à la
clause d'exclusion de la garantie. Son audition n'aurait dès lors pas permis d'établir que
les parties avaient ou non discuté de la surface "habitable" devant notaire. Ainsi, selon
le principe de la confiance, le contrat promettait une surface "habitable" de 66,5 m2 au deuxième
étage. D'ailleurs, même si l'appelant allègue qu'il avait compris, en se fondant sur le
descriptif de vente, que toute la surface du deuxième étage était "habitable",
il s'est limité, dans ses conclusions en première comme en deuxième instance, à une
moins-value correspondant à 66,5 m2 seulement.
La plaquette de présentation établie par la courtière mentionne en outre expressément
la possibilité d'aménager une salle d'eau supplémentaire au deuxième niveau –
énonciation sur une caractéristique précise et objective de la chose offerte à la
vente, qui ne relève en rien du jugement de valeur et qui constitue ainsi la promesse d'une qualité.
Dès lors qu'aucune surface du deuxième étage n'était habitable et que l'aménagement
d'une salle d'eau au deuxième étage était en réalité interdite par les règles
sur la police des constructions, le lot vendu n'a pas les qualités promises – soit l'existence
de 66,5 m2 habitables au deuxième étage, ce qui signifie l'impossibilité d'y avoir une
chambre à coucher ou un bureau et d'y installer une salle d'eau) et est, par conséquent, affecté
d'un défaut. Le fait que le deuxième étage puisse servir à des fonctions annexes
à l'habitation (possibilité d'avoir une salle de jeux pour enfants, coin TV, atelier bricolage
etc.) n'est pas suffisant pour écarter l'existence d'un défaut, puisque la venderesse a promis
davantage lors de la conclusion du contrat de vente. De même, dans la mesure où il est retenu
que l'appelant a reçu de la venderesse la promesse selon laquelle le deuxième étage –
en tous les cas sa surface de 66,5 m2 – était habitable, il n'était pas tenu de se renseigner
sur ce sujet avant de conclure le contrat.
4.3.2.3
Du point de vue des qualités attendues, l'acheteur
d'un logement peut s'attendre de bonne foi à ce que celui-ci fasse l'objet d'un permis d'habiter.
Or, en l'espèce, l'état dans lequel le deuxième niveau a été vendu à l'appelant
ne faisait pas l'objet d'un permis d'habiter, dès lors que certains travaux d'aménagement avaient
été exécutés après la délivrance du permis. Après la délivrance
du permis global d'habiter en décembre 2008, l'intimée a aménagé le deuxième
étage : en créant un escalier d'accès, en posant une moquette, en peignant des murs et
en posant une cloison permettant de créer deux chambres, l'espace étant en outre chauffé
(cf. let. C/ch. 8, 10, 18 d/bb
supra
).
Elle a vendu le lot sans avoir légalisé ces travaux. L'absence d'un permis d'habiter –
qui fait peser des risques sur la possibilité de maintenir ou d'améliorer les aménagements
postérieurs à la dernière visite des autorités – entraîne une perte appréciable
de valeur, voire de l'utilité, de l'objet vendu. On rappellera que le contrat stipule que le deuxième
étage comprend deux "pièces habitables". Au vu de l'art. 27 RLATC, selon lequel tout
local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire de jour ou de nuit a une
hauteur de 2,40 mètres au moins entre le plancher et le plafond, au vu des plans remis à l'appelant,
desquels il pouvait déduire une surface de 66,5 m2 avec une hauteur de 2,40 mètres, et au vu
des aménagements du deuxième étage, l'appelant pouvait partir de l'idée qu'il utiliserait
cette espace comme deux chambres à coucher ou bureaux ; c'était cela l'usage convenu. Or, il
est établi que faute de permis d'habiter cet usage-là est illicite. En particulier, l'appelant
ne pourra plus, en toute légalité, affecter le deuxième étage à l'usage de chambres
à coucher pour ses enfants.
Le lot vendu s'avère dès lors également manquer des qualités attendues selon les
règles de la bonne foi.
4.3.2.4
C'est également en vain que l'intimée insiste sur le prix de vente pour nier l'existence d'un
défaut. L'interprétation du contrat selon le principe de la confiance permet de déterminer
le contenu des manifestations de volonté. L'appelant a en tous les cas acquis un immeuble de 6,5
pièces "habitables" pour le prix de 865'000 fr. et il s'avère que 2 pièces ne
sont pas habitables. N'est dès lors pas décisif le fait que ce prix serait en réalité
inférieur au prix du marché. Comme on l'a vu, dans la détermination de l'existence d'un
défaut, le prix convenu n'est en principe pas relevant (cf.
supra
consid. 4.2.1.3). Cela s'explique par le fait que le prix de vente peut également dépendre
des facteurs subjectifs (indépendant des qualités intrinsèques de l'objet), tels que la
capacité de négociation de l'une ou l'autre des parties, l'état de nécessité
du vendeur et les goûts de l'acheteur. Certes, les parties peuvent négocier un prix de vente
modique en raison de l'existence d'un défaut. Mais, le Tribunal fédéral considère
qu'on doit avoir une certitude sur ce point (TF 4A_619/2013 consid. 5.2), ce qui n'est pas le cas en
l'espèce. S'il ressort de l'expertise que le prix du marché était supérieur au prix
de vente, rien dans le dossier n'indique sur quelle base le prix de vente de 865'000 fr. a été
proposé à l'acheteur. Il est vrai aussi que le prix de vente peut s'avérer un indice important
dans le commerce de certaines catégories d'objets, dont les œuvres d'art (cf.
supra
consid. 4.2.1.3). Toutefois on ne se trouve pas dans le cas de tels objets, n'étant pas établi
que l'immeuble litigieux est une propriété de maître. On ne dispose pas non plus d'élément
permettant d'affirmer que l'acheteur pouvait déduire du prix de vente de 865'000 fr. que le deuxième
étage - malgré les 66,5 m2 habitables indiqués sur les plans - était totalement inhabitable.
Enfin, dans la mesure où l'interprétation du contrat a permis de déterminer l'usage promis
et attendu du deuxième étage, l'objet vendu devait permettre cet usage (cf. consid. 4.2.1.3
et 4.3.2.2 et 4.3.2.3
supra
),
à défaut de quoi il y a divergence entre l'état de la chose convenu et l'état de
la chose livré et, par conséquent, défaut. Dans le cadre de la détermination de l'existence
du défaut, il est également sans incidence que l'appelant n'aurait voulu exploiter le deuxième
étage qu'en 2015 seulement. La découverte ou la réaction tardive au défaut joue un
rôle en ce qui concerne la prescription ou la péremption, ce qui sera examiné ci-après.
Il en découle que l'objet vendu était affecté d'un défaut juridique.
5.
Se pose ensuite la question du dol de l'intimée
5.1
Aux termes de l'art. 201 CO, l'acheteur est tenu de signaler les défauts aussitôt qu'il les
découvre, sinon la chose est tenue pour acceptée, même avec ces défauts (al. 3).
Le vendeur qui a induit l'acheteur en erreur intentionnellement ne peut se prévaloir du fait que
l'avis des défauts n'aurait pas eu lieu en temps utile (art. 203 CO).
Selon l’art. 210 CO, toute action en garantie pour les défauts de la chose vendue se prescrit
par deux ans à compter de la livraison faite à l’acheteur, même si ce dernier n’a
découvert les défauts que plus tard ; sauf dans le cas où le vendeur avait promis
sa garantie pour un délai plus long (al. 1). Le délai est de cinq ans pour les défauts
de la chose intégrée dans un ouvrage immobilier (al. 2). Le vendeur ne peut invoquer la prescription
s’il est prouvé qu’il a induit l’acheteur en erreur intentionnellement (al. 6).
Dans ce cas-là, les prétentions en garantie sont soumises à la prescription décennale
de l'art. 127 CO, selon une jurisprudence constante (
ATF
107 II 231
consid. 3b p. 232 s. et les arrêts
cités sous consid. 3a p. 232; TF 4C.251/2003 du 26 novembre 2003 consid. 3.3).
Malgré la variété des termes utilisés dans ces normes («dissimuler frauduleusement»,
«induire en erreur intentionnellement»), c'est la même notion de dol qui est en jeu (Venturi/Zen-Ruffinen,
CR CO, n. 4 ad. art. 203 CO, p. 1640; Pedrazzini, La dissimulation des défauts dans les contrats
de vente et d'entreprise, 1992, n° 85 ss p. 17 ss, n° 490 ss p. 94 ss; Giger, Berner Kommentar,
1979, n° 27 ss ad art. 199 CO, n° 11 ad art. 203 CO, n. 71 ad art. 210 CO). Le dol consiste
à induire intentionnellement le cocontractant en erreur par l'affirmation de faits faux ou la dissimulation
de faits vrais et à le déterminer ainsi à conclure le contrat (dol causal ;
dolus
causam dans
) ou à en accepter certaines conditions
qu'il aurait refusé autrement (dol incident ;
dolus
incidens
) (ATF 108 II 419 consid. 5, JdT 1983
I 204). Le vendeur agit par dol non seulement lorsqu'il fournit des indications fausses sur la qualité
de la chose, mais également lorsqu'il passe sous silence certains faits que la loi, le contrat ou
les règles de la bonne foi lui commandent de révéler (
ATF
131 III 145
consid. 8.1 ; ATF
117
II 218
consid. 6a ; ATF
116
II 431
consid. 3a). En particulier, il y a
dol lorsque le vendeur omet consciemment de communiquer un défaut à l'acheteur - qui l'ignorait
et ne pouvait le découvrir en raison de son caractère caché - tout en sachant qu'il s'agissait
d'un élément important pour l'acquéreur. Le fardeau de la preuve du dol incombe à
l'acheteur (
ATF
131 III 145
consid. 8.1 p. 151). La dissimulation
doit être intentionnelle ; le dol éventuel suffit ; il suffit que le vendeur ait envisagé
et accepté la possibilité que l'acheteur, au moment de conclure, ignore toujours l'existence
du défaut (TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 5.3).  La question de savoir s'il y a eu ou
non intention de dissimuler le défaut ressortit à l'établissement des faits (TF 4A_301/2010
du 7 septembre 2010 consid. 3.2).
Le mandataire qui a mené une négociation contractuelle pour l'une des parties est l'auxiliaire
de son mandant ; s'il commet un dol, son mandant peut se le voir opposer par le cocontractant (cf. ATF
108 II 419 consid. 5, JdT 1983 I 204).
5.2
5.2.1
L'appelant ne conteste pas les considérations
du jugement entrepris selon lesquelles la demande a été déposée après l'échéance
du délai de prescription de cinq ans. Il ne conteste pas non plus que l'avis de défaut, donné
le 3 février 2016 alors que le défaut prétendu a été découvert au plus
tard le 11 novembre 2015, ne l'a pas été en temps utile. Il objecte que l'intimée a eu
un comportement dolosif, ce qui justifierait d'échapper au régime ordinaire régissant
les délais de prescription et l'incombance de l'avis de défauts. Pour démontrer le dol
de l'intimée, il expose que l'intimée savait que le deuxième étage n'était pas
habitable et qu'elle y avait fait des aménagements destinés à tromper l'acheteur (pose
d'un parquet, pose d'une cloison permettant la création de deux chambres, l'aménagement de
gaines techniques en vue de l'installation d'une salle d'eau).
5.2.2
Il est établi que tout le deuxième étage
pouvait servir à des fonctions annexes à l'habitation mais qu'il n'était pas "habitable"
au sens juridique du terme. Dans sa réponse, l'intimée ne conteste pas ce point. L'intimée
avait déposé à la Commune des plans de mise à l'enquête n'indiquant aucun aménagement
au deuxième étage ; elle avait obtenu un permis d'habiter conformément à cet état
et n'avait payé aucune taxe d'habitation pour le deuxième étage car la question ne se
posait pas. Par la suite, elle a entrepris des travaux permettant
a
priori
de rendre une partie du deuxième étage
habitable (en y créant deux chambres, étant relevé qu'il n'est pas établi qu'elle
a aussi tiré des canalisations pour l'installation d'une salle d'eau). Alors qu'elle devait le faire,
elle n'a pas demandé une autorisation d'habiter après ces travaux. En effet, indépendamment
de la question de savoir si l'indice d'utilisation du sol (le CUS ou IUS) a été respecté,
la Commune devait vérifier la hauteur de la pièce, son aération et son éclairage
notamment, avant de déclarer que cet espace était habitable (cf. let C/ch. 18/b/bb
supra
).
Il est également établi que ce n'est pas l'intimée qui a directement communiqué une
information fausse à l'appelant.
Lorsqu'elle a été entendue en qualité de témoin, la courtière a déclaré
qu'elle ignorait que l'aménagement d'une salle d'eau au deuxième niveau était légalement
impossible. Elle a ajouté qu'elle avait établi la plaquette de vente (qui indiquait deux pièces
habitables et la possibilité de créer une salle d'eau au deuxième niveau) sur la base
des informations données par la directrice de l'intimée et que, si elle avait écrit que
les combles étaient aménageables avec la possibilité de poser une douche, c'était
parce que la directrice le lui avait dit. Il est vrai que le mensonge est moralement répréhensible
et que le dol de l'auxiliaire n'engage pas seulement la responsabilité du maître, mais aussi
la responsabilité personnelle de l'auxiliaire (cf. ATF 108 II 419 consid. 5, JdT 1983 I 204). La
courtière avait un intérêt personnel évident à déclarer que le contenu
de la plaquette promotionnelle était le reflet fidèle des informations données par la
directrice de l'intimée. Mais en toute hypothèse
–
que l'on retienne la bonne foi de la courtière ou que l'on retienne au contraire son dol –
il y a bien un dol imputable à l'intimée. Dans l'hypothèse où la courtière a
menti, son dol est imputable à la venderesse en vertu de l'art. 101 CO. Dans l'hypothèse où
la courtière a seulement repris les informations données par la directrice de l'intimée,
alors il y a un dol commis par celle-ci. En effet, il est difficile de croire que la directrice de l'intimée
ait ignoré que le deuxième niveau était totalement inhabitable et qu'il était impossible
d'y créer une salle d'eau. La directrice était à la tête d'une société
active depuis longtemps dans le domaine de l'immobilier, qui avait été en l'occurrence maître
d'ouvrage des travaux de rénovation et qui s'était adjoint des services d'un bureau d'architecte
et d'ingénieur. La société intimée avait eu des discussions avec la Commune au sujet
de l'habitabilité du deuxième étage de l'ensemble des bâtiments qu'elle avait rénové,
avant la délivrance du permis d'habiter. Elle a fait des travaux rendant une partie du deuxième
niveau habitable après la visite des autorités ayant abouti à la délivrance du permis
d'habiter et elle s'est abstenue de demander un nouveau permis d'habiter après ces travaux, ce qui
s'explique avec une vraisemblance qui confine à la certitude par le fait qu'elle savait qu'il lui
serait refusé.
Il n'est pas établi que l'acheteur, dont l'ignorance est présumée, connaissait l'inhabitabilité
partielle du deuxième étage. La bonne foi en affaires commandait à l'intimée de révéler
à l'appelant qu'elle n'avait pas demandé un permis d'habiter pour le deuxième niveau.
L'avoir laissé dans l'erreur est dolosif (cf. 4C.152/2005 du 29 août 2005 consid. 2.2.2 ; CACI
10 septembre 2021/441). Par ailleurs, compte tenu de la différence de valeur relevée par la
co-experte, selon laquelle une surface habitable vaut 50-60% de plus qu'une surface simplement utilisable,
l'intimée, professionnelle de l'immobilier, était à même de savoir que cet élément
était important pour l'acheteur (cf. TF 4A_619/2013 consid. 5.3.1 – une diminution de valeur
14,8% est un élément notable ; l'on ne saurait affirmer qu'un tel élément serait
sans importance pour les acheteurs). Enfin, le fait que le prix convenu soit nettement inférieur
à la valeur objective de la chose (avec défaut) n'est pas suffisant pour dire qu'il n'y a pas
eu dissimulation. La co-experte a estimé qu'en l'occurrence, la valeur de l'appartement litigieux
pouvait être arrêtée à 930'000 fr., en chiffres ronds ([139,3 m x 5'400 fr.] + [66,5
m2 x 2'700 fr.]) et a considéré qu'au vu du prix négocié, qui est de 865'000 fr.
(prix de l'appartement et la cave, sans les 20'000 francs des places de parc), les parties avaient tenu
compte de la différence de valeur entre la surface habitable et la surface utilisable. Il s'agit
toutefois d'une appréciation de l'expert qui ne lie pas le tribunal, la co-experte elle-même
relevant qu'on n'a pas le détail du prix convenu. Or dans une autre affaire, le Tribunal fédéral
a relevé que "la cour cantonale ne peut pas exclure une dissimulation intentionnelle en se
fondant sur la simple vraisemblance que le prix a été réduit à cause du caractère
inconstructible des parcelles" (TF 4A_619/2013 consid. 5.2); le juge doit avoir la certitude à
ce sujet, ce qui n'est, comme on l'a déjà mentionné, pas le cas en l'espèce.
Au vu de ce qui précède,
l'intimée a agi dolosivement, de sorte que l'action en réduction du prix n'est ni périmée
ni prescrite.
6.
6.1
L'appelant conclut que le prix de vente soit réduit d'un montant de 180'000 francs.
6.2
Aux termes de l’art. 205 al. 1 CO, dans les cas de garantie en raison des défauts de la chose,
l’acheteur a le choix ou de faire résilier la vente en exerçant l’action rédhibitoire,
ou de réclamer par l’action en réduction de prix une indemnité pour la moins-value.
L'acheteur ne peut réduire le prix que si le défaut engendre une moins-value au moment du transfert
des risques (art. 205 al. 1 CO), soit une différence entre la valeur (objective) de la chose supposée
sans défaut et la valeur (objective) de la chose défectueuse ; une seule baisse d'utilité
ne saurait suffire. La moins-value est une valeur objective. Elle est donc indépendante de la valeur
que peut conférer à la chose l'acheteur ou encore du prix de vente. Par conséquent, si
la moins-value existe, l'acheteur peut exercer la réduction quel que soit le prix convenu ; il peut
en particulier le faire même si le prix convenu est (encore) inférieur à la valeur de
la chose défectueuse. L'acheteur peut en outre exercer son droit même s'il est en mesure de
compenser la diminution de valeur en revendant la chose défectueuse à un prix égal ou
supérieur au prix convenu dans la première vente (Venturi/Zen-Ruffinen, n. 17 ad art. 205 CO).
Selon le Tribunal fédéral et la doctrine majoritaire, la réduction doit être calculée
selon la méthode dite relative : le prix convenu doit être réduit d'un montant proportionnel
à la moins-value. Par exemple si la chose est dévaluée de 20 %, alors le prix doit être
diminué de 20 % (ATF 117 II 550 consid. 4b/bb, JdT 1993 I 136 ; Venturi/Zen-Ruffinen, n. 21 ad art.
205 CO).
6.3
En
l'espèce, la co-experte immobilière retient qu'une surface utilisable, qui procure certes un
réel espace supplémentaire au bénéficiaire, n'a pas la même valeur qu'une surface
habitable, la valeur de la première étant généralement admise à 50-60% de la
valeur de la seconde. La co-experte a précisé qu'en l'occurrence la moins-value relative à
la partie utilisable mais non habitable de 66,5 m2 située dans les combles s'élève à
un montant de 180'000 fr. (66,5 m x 2'700 fr.). La moins-value est ainsi établie, contrairement
à ce que soutient l'intimée.
En effet, l'intimée fait de nouveau valoir que le prix de vente était inférieur au prix
du marché. Comme on l'a vu, l'acheteur peut demander une diminution du prix de vente même lorsque,
comme en l'espèce, le prix convenu (en l'occurrence de 865'000 fr.) est encore inférieur à
la valeur de la chose défectueuse (930'000 fr.). On ne saurait non plus refuser la réduction
du prix de vente pour le motif que "compte tenu de l'évolution du marché, l'acheteur pourra
revendre son bien plus cher qu'il ne l'a acheté en 2010". Une éventuelle plus-value (ou
moins-value d'ailleurs) après la conclusion du contrat de vente, moment du transfert des risques
au sens de l'art. 185 al. 1 CO, n'est pas relevant.
7.
7.1
L'appelant demande un intérêt moratoire
à 5 % l'an dès le 9 février 2016.
7.2
Lorsque l'acheteur a déjà payé le prix, sa créance en restitution porte intérêts
(calculés selon l'art. 73 CO) à partir du moment où le vendeur a reçu le paiement
(Venturi/Zen-Ruffinen, CR CO, n. 27 ad art. 205 CO).
En l'espèce, le prix
de vente a été payé au moment de la conclusion du contrat le 23 mars 2010 (cf.
supra
let. C/ch. 13). On peut admettre que la créance de l'appelant porte un intérêt à
5 % l'an dès le 9 février 2016, comme demandé.
4.
4.1
En définitive, l'appel doit être admis et le jugement entrepris réformé en ce sens
que l'intimée doit payer à l'appelant la somme de 180'000 fr. avec intérêt à
5 % l'an dès le 9 février 2016.
Vu le sort de l'appel, il y a également lieu de statuer sur les frais de première instance.
4.2
En première instance, l'appelant avait demandé un montant de 285'969 fr. à titre
d'indemnité pour la moins-value. En admettant l'appel pour 180'000 fr., il obtient environ
40 % de moins par rapport à ses conclusions de première instance. L'intimée devra alors
les frais judiciaires et dépens réduits de première instance à hauteur de 60 %, le
40 % restant à la charge de l'appelant (art. 106 al. 2 CPC). La totalité des frais judiciaires
ayant été fixée à 28'985 fr., cela donne 17'391 fr. pour l'intimée et 11'594
fr. pour l'appelant. La charge des dépens ayant été évaluée à environ 18'000
fr. en chiffres ronds, l'intimée versera, après compensation, la somme de 3'600 fr. (18'000
fr. x [60% -40%]) à l'appelant à titre de dépens de première instance.
4.3
En deuxième instance, l'intimée, qui succombe entièrement (art. 106 al. 1 CPC), devra
supporter la totalité des frais judiciaires, arrêtés à 2'800 fr. (art. 62 al. 1 TFJC
[tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]) et verser de pleins dépens
à l'appelant, qu'il convient d'arrêter, au vu des écritures, de la nature de la cause
et de la valeur litigieuse, à 6'000 fr. pour toutes choses (art. 3 al. 1, 7 et 19 al. 2 TDC
[tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est admis.
II.
Le jugement est
réformé
aux chiffres I à IV de son dispositif, comme il suit :
I.
Z.________SA est la débitrice et doit immédiat paiement à I.________ de la somme de 180'000
fr. (cent huitante mille francs), avec intérêt à 5 % l'an dès le 9 février
2016 ;
II.
Les frais judiciaires, arrêtés à 28'985 fr. (vingt-huit mille neuf cent huitante-cinq
francs), sont mis à la charge de l'appelant I.________ à raison de 11'594 fr. (onze mille cinq
cent nonante-quatre francs) et de l'intimée Z.________SA à raison de 17'391 francs (dix-sept
mille trois cent nonante-et-un francs) ;
III.              supprimé ;
IV.              La défenderesse
Z.________SA doit verser au demandeur I.________ la somme de 3'600 fr. (trois mille six cents francs)
à titre de dépens de première instance.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'800 fr. (deux mille huit
cents francs), sont mis à la charge de l'intimée Z.________SA.
IV.
L'intimée Z.________SA doit verser à
l'appelant I.________ la somme de 6'000 fr. (six mille francs) à titre de dépens de deuxième
instance.
V.
L'arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Luc Pittet, avocat (pour I.________),
‑
Me Marc-Olivier Buffat, avocat (pour Z.________SA).
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente de la Chambre patrimoniale cantonale.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière: