vd_findinfo · HC / 2016 / 254 · 2016-02-25 · fr

BAIL À LOYER, SUBSTITUTION DE PARTIE, LÉGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE | 125 let. a CPC (CH), 308 al. 1 let. a CPC (CH), 83 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 25.02.2016 HC / 2016 / 254

TRIBUNAL
CANTONAL
XA15-002728-160036
124
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
25 février 2016
____________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
MM.
Colombini et Perrot, juges
Greffière
:              Mme
Robyr
*****
Art.
2 CC ; 261 al. 1 CO ; 83, 125 let. a, 308 al. 1 let. a CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
Y.________
,
à Lausanne, demandeur, contre le jugement rendu le 25 août 2015 par le Tribunal des baux dans
la cause divisant l’appelant d’avec le
FONDS
N.________SA
,
à Lausanne, et le
FONDS
D.________
,
à Paudex, défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 25 août 2015, dont les motifs ont été envoyés aux parties pour notification
le 17 novembre 2015, le Tribunal des baux a dit que les conclusions prises par le demandeur Y.________
au pied de sa demande du 12 janvier 2015 sont irrecevables en tant qu’elles sont dirigées
contre le défendeur Fonds D.________ (I), dit que le défendeur Fonds N.________SA ne possède
pas la légitimation passive et, partant, que les conclusions prises à son encontre par le demandeur
sont rejetées (II), rendu le jugement sans frais judiciaires ni dépens (III) et rejeté
toutes autres ou plus amples conclusions (IV).
En droit, les premiers juges ont relevé que le Fonds N.________SA n’avait conclu aucun contrat
de bail avec le demandeur et qu’il n’était plus propriétaire de l’immeuble
au moment de la conclusion du bail, de sorte qu’il n’avait pas la légitimation passive
dans la présente cause. Les premiers juges ont ensuite constaté que le demandeur avait dirigé
son action devant la commission de conciliation uniquement contre le Fonds N.________SA et que l’autorisation
de procéder mentionnait ce dernier comme défendeur. Ils ont considéré que le demandeur
avait dirigé sciemment son action contre l’ancien propriétaire de l’immeuble, alors
qu’il n’avait aucune prétention à faire valoir contre lui, et que le vice était
irrémédiable. Le demandeur ne disposait donc pas d’une autorisation de procéder
valable contre le Fonds D.________. Enfin, les premiers juges ont retenu que ce dernier n’avait
pas adopté une attitude contradictoire en comparaissant devant la commission de conciliation, dès
lors qu’il avait expressément indiqué qu’il était présent afin de s’assurer
qu’il resterait tenu à l’écart du procès.
B.
Par acte du 4 janvier 2016, accompagné d’une
pièce, Y.________ a interjeté appel contre ce jugement en concluant, avec suite de frais et
dépens, principalement à sa réforme en ce sens que ses conclusions prises contre le Fonds
D.________ au pied de sa demande du 12 janvier 2015 soient déclarées recevables et, subsidiairement,
à son annulation.
Par écriture du 14 janvier 2016, l’appelant a adressé à la cour de céans une
deuxième pièce à l’appui de son appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
Le 10 juin 2014, le Fonds D.________ a acquis l’immeuble sis chemin [...], à Lausanne, anciennement
propriété du Fonds N.________SA.
2.
Par contrat de bail à loyer signé le 14 août 2014, le Fonds D.________, représenté
par W.________SA, a remis en location à Y.________ un appartement de deux pièces au troisième
étage de l’immeuble précité pour une durée initiale allant du 1
er
septembre 2014 au 30 septembre 2015, le bail se renouvelant tacitement d’année en année
sauf avis de résiliation donné et reçu quatre mois avant la prochaine échéance.
Le loyer initial net a été fixé à 1'500 fr. par mois, plus 75 fr. à titre d’acompte
de chauffage, eau chaude et frais accessoires. Selon la formule officielle de notification de loyer lors
de la conclusion d’un nouveau bail, établie au nom du Fonds D.________, le loyer du précédent
locataire s’élevait à 995 fr. par mois, plus 75 fr. de charges.
3.
Le 16 septembre 2014, Y.________ a saisi la Commission de conciliation en matière de baux à
loyer du district de Lausanne (ci-après : la commission de conciliation) d’une requête
en contestation du loyer initial dirigée contre le Fonds N.________SA, représenté par
W.________SA. Le requérant a conclu à ce que son loyer initial soit fixé à 800 fr.
par mois, plus les charges.
Y.________ a produit à l’appui de sa requête un extrait du Registre foncier qui mentionne
comme propriétaire de l’immeuble le Fonds N.________SA. Cet extrait précise à ses
deuxième et troisième lignes ce qui suit : « Cet extrait ne jouit pas de la
foi publique ! Affaire registre foncier en suspens ». A la fin de l’extrait, sous
rubrique « Affaires en suspens » au 8 septembre 2014, il est indiqué que
l’immeuble a été vendu le 10 juin 2014 au Fonds D.________.
La citation à comparaître à l’audience de conciliation a été envoyée
au Fonds N.________SA, par l’intermédiaire de la régie W.________SA.
A l’audience de conciliation du 19 novembre 2014, personne ne s’est présenté au
nom de Fonds N.________SA. Le Fonds D.________ en revanche, bien que n’ayant pas été
cité à comparaître, était représenté par U.________, de la régie W.________SA.
Il a notamment produit un bordereau de pièces indiquant en titre «Fonds  D.________ c/
Y.________ ».
Par courrier du 20 novembre 2014, Y.________ a requis de la commission de conciliation que l’autorisation
de procéder soit délivrée contre le Fonds D.________ ou, à tout le moins, à
la fois contre le Fonds N.________SA et contre le Fonds D.________. Y.________ a fait valoir qu’il
considérait qu’en se présentant à l’audience de conciliation sans y avoir
été cité, le Fonds D.________ avait bel et bien procédé, comme s’il se
substituait au Fonds N.________SA.
Dans un courrier adressé à la commission de conciliation le 21 novembre 2014, le Fonds
D.________ s’est opposé à ce que l’autorisation de procéder le désigne
en qualité de défendeur. Son conseil a notamment écrit ce qui suit :
« (…)
Je me suis présentée à votre audience, avec Mme U.________, comme représentant les
intérêts de la partie bailleresse. J’ai d’emblée attiré votre attention
sur le fait que la partie bailleresse n’était pas défenderesse à cette procédure.
J’ai souligné que le but de ma présence et de celle de Mme U.________ était de s’assurer
que notre mandante demeure bien tenue à l’écart du procès. (…) »
Le 24 novembre 2014, la commission de conciliation a délivré à Y.________ une autorisation
de procéder mentionnant comme défendeur le Fonds N.________SA.
4.
Le 12 janvier 2015, Y.________ a saisi le Tribunal des baux d’une demande dirigée contre le
Fonds N.________SA et contre le Fonds D.________. Il a conclu à ce que le loyer initial net de l’appartement
sis chemin [...], à Lausanne, soit fixé à 800 fr. par mois, charges en sus, dès le
1
er
septembre 2014, à ce que le Fonds N.________SA et le Fonds D.________ soient ses débitrices,
solidairement entre elles, subsidiairement selon une clé de répartition fixée à dire
de justice, des parts de loyer payées en trop et lui en doivent immédiat paiement et, enfin,
à ce que la garantie de loyer soit ramenée à 2'400 francs.
Par courrier du 17 mars 2015, le Fonds D.________ a requis la limitation de la présente procédure
au sens de l’art. 125 let. a CPC (
Code
de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272).
Il
a conclu préalablement à ce que soit ordonnée la limitation de la procédure à
la question de la recevabilité de la demande dirigée contre le Fonds D.________ et à celle
de la qualité pour défendre du Fonds N.________SA. Principalement, il a conclu à ce que
les conclusions prises par Y.________ au pied de sa demande du 12 janvier 2015 soient déclarées
irrecevables en tant qu’elles sont dirigées contre le Fonds D.________ et rejetées en
tant qu’elles sont dirigées contre le Fonds N.________SA.
Le même jour, le Fonds N.________SA a également requis la limitation de la procédure et
a pris des conclusions identiques à celles du Fonds D.________.
Y.________ s’est déterminé le 19 mars 2015.
Par décision du 29 avril 2015, le Président du Tribunal des baux a informé les parties
qu’il admettait les requêtes formées par les défendeurs et qu’il ordonnait
la limitation des débats, en vertu de l’art. 125 let. a CPC, aux questions de la recevabilité
de la demande dirigée contre le Fonds D.________ et de la légitimation passive du Fonds N.________SA.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al.
1 let. a CPC), dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions,
est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Une décision est finale, lorsqu'elle met fin à
la procédure, que ce soit par une décision au fond – pour un motif tiré du droit
matériel – ou par une décision d'irrecevabilité – pour un motif de procédure
(ATF 134 III 426 consid. 1.1).
L'appel, écrit et motivé, est introduit dans les trente jours à compter de la notification
de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al.
1 CPC).
1.2
En l'espèce, l’appel a été formé en temps utile par une partie qui y a intérêt
(art. 59 al. 2 let. a CPC) et porte sur des conclusions supérieures à 10'000 francs. En
effet, la valeur litigieuse calculée conformément à l'art. 92 al. 2 CPC correspond
à la différence de loyer litigieuse annuelle, soit 8'400 fr. ([1'500 fr. - 800 fr.] x
12), multipliée par vingt. L'appel est ainsi recevable.
2.
2.1
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge et doit, le cas échéant, appliquer
le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté,
Bâle 2011, nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur
la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43 consid. 2 et les réf. ;
Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC).
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits
sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant
cumulatives (art. 317 al. 1 CPC; JdT 2011 III 43 et les références citées). Il appartient
à l'appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel
doit indiquer spécialement les faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons
qui les rendent admissibles selon lui (TF 5A_695/2012 du 20 mars 2013 consid. 4.2.1; TF 4A_334/2012
du 16 octobre 2012 consid. 3.1, SJ 2013 I 311; JdT 2011 III 43 consid. 2 et les références
citées). En effet, dans le système du CPC, tous les faits et moyens de preuve doivent en principe
être apportés dans la procédure de première instance ; la diligence requise
suppose donc qu’à ce stade déjà, chaque partie expose l’état de fait
de manière soigneuse et complète et qu’elle amène tous les éléments propres
à établir les faits jugés importants (TF 4A_334/2012 du 16 octobre 212 consid. 3.1 et
les réf. citées, SJ 2013 I 311). Ces exigences s’appliquent également aux litiges
soumis à la maxime inquisitoire (ATF 138 III 625 consid. 2.2).
2.2
En l’espèce, l’appelant a produit d’une part une lettre adressée le 17 décembre
2015 au Registre foncier de Lausanne et Ouest lausannois pour connaître la date à laquelle
le Fonds D.________ a été inscrit au grand livre en qualité de propriétaire de l’immeuble
en cause et, d’autre part, la réponse du Registre foncier du 11 janvier 2016. Ces pièces
sont irrecevables dès lors qu’elles auraient pu être requises et produites en première
instance en faisant preuve de la diligence requise. Elles n’ont au demeurant pas d’incidence
sur l’issue de l’appel, au vu des considérants qui suivent.
3.
3.1
Dans un premier moyen, l’appelant fait valoir
que lorsqu’il a déposé sa requête de conciliation, l’extrait du Registre foncier
mentionnait que le propriétaire de l’immeuble était le Fonds N.________SA et la vente
au Fonds D.________ n’apparaissait que sous la rubrique « affaires en suspens »,
ce qui démontrerait que le nouveau propriétaire n’était pas encore inscrit au grand
livre. L’appelant soutient que, dans l’intervalle entre l’inscription au journal et
celle au grand livre du Registre foncier, l’aliénateur aurait conservé tous les droits
découlant de la propriété. Il en serait ainsi résulté un transfert de propriétaire
en cours de procédure (art. 83 CPC).
3.2
Il n'y a pas de substitution légale de partie
lorsque le titulaire d'un droit réel objet du procès le cède, en tout ou partie, à
un tiers pendant l'instance et cela même s'il y a consorité nécessaire; toutefois, ce
tiers peut reprendre la place de l'aliénateur dans le procès sans que la partie adverse puisse
s'y opposer (art. 83 al. 1 CPC), cette reprise ne pouvant intervenir sous condition (JdT 2014
III 13). L'expression de cette volonté, qui doit émaner conjointement du substituant et du
substitué, n'est pas soumise à une exigence de forme particulière, pourvu qu'elle soit
explicitement formulée à l'intention du tribunal, ce qui se fera en principe par écrit
(Jeandin, op. cit., n. 13 ad art. 83 CPC).
En droit du bail, le cas le plus fréquent de substitution de parties est celui du bailleur qui vend
son immeuble en cours de procès. Dans une telle hypothèse, les droits et obligations du vendeur
passent en effet à l’acquéreur dès la vente de l’immeuble (art. 261 al. 1
CO). Cependant, la substitution de parties découlant de l’art. 83 CPC n’est pas obligatoire.
Il s’agit d’une simple faculté laissée à l’appréciation du vendeur
et de l’acquéreur de l’immeuble, ceux-ci pouvant très bien convenir que le procès
continuera avec le vendeur dans l’hypothèse où ce dernier aurait accepté d’en
assumer les conséquences pour lui et pour l’acquéreur (Lachat, Procédure civile
en matière de baux et loyers, Lausanne 2011, p. 67 et les références citées).
Pour le Tribunal fédéral, la date déterminante pour le transfert du bail à l’acquéreur
est celle de l’inscription au journal du Registre foncier, puisque l’inscription au grand
livre rétroagit au jour du dépôt de la réquisition de l’acquéreur moyennant
que les pièces justificatives prévues par la loi aient été jointes à la demande
ou, en cas d’inscription provisoire, que la légitimation complémentaire ait eu lieu en
temps utile (ATF 128 III 82, dans lequel le TF a confirmé sa jurisprudence sur ce point –
cf. ATF 118 II 119 – pourtant critiquée par la doctrine dans l’intervalle). Pour
le Tribunal fédéral, des raisons pratiques conduisent à cette solution. L’inscription
au grand livre est une opération interne à laquelle le conservateur du Registre foncier procède
le plus rapidement possible. Toutefois, dans la pratique, un certain laps de temps plus ou moins long
peut s’écouler avant que cette inscription puisse intervenir, sans que, de surcroît,
les intéressés en soient avisés. Or, on ne voit pas que l’acquéreur puisse
être privé du droit de disposer de l’immeuble entre le moment de l’inscription
au journal et celui de l’inscription au grand livre. En outre, si l’on attendait cette dernière
date, l’acquéreur serait dans l’incertitude sur le moment à partir duquel il pourrait
dénoncer le contrat de bail, la décision d’inscription ne dépendant au demeurant
pas des parties, mais du conservateur. Reste que des difficultés peuvent également surgir si,
après avoir été opérée au journal, l’inscription sur le grand livre n’a
finalement pas lieu. Mais une telle situation ne pourra se présenter que dans des circonstances
tout à fait particulières, de sorte qu’elle ne saurait conduire à choisir une autre
solution, le locataire étant de surcroît suffisamment protégé dans une telle hypothèse
car, en cas de refus ou de retrait de l’inscription, la qualité de propriétaire tomberait
ex tunc
.
Ainsi, dans le cas d’une résiliation du bail, le congé serait inefficace et ce défaut
pourrait être invoqué à n’importe quel moment (ATF 128 III 82 précité).
3.3
La qualité pour défendre, ou légitimation
passive, appartient aux conditions matérielles de la prétention litigeuse et se détermine
selon le droit au fond. Son défaut conduit au rejet de l’action, indépendamment de la
réalisation des éléments objectifs de la prétention litigieuse, alors que son admission
signifie que le demandeur peut faire valoir sa prétention contre le défendeur, en tant que
sujet passif de l’obligation en cause. Cette question, qui ressortit au droit matériel fédéral,
doit être examinée d’office et librement (ATF 136 III 365 consid. 2.1). Comme pour la
qualité pour agir, ou légitimation active, le fardeau de la preuve et de l’allégation
des faits qui fondent la qualité pour défendre incombe au demandeur, ce qui correspond à
la règle générale de l’art. 8 CC (ATF 130 III 417 consid. 3.1).
3.4
En l’espèce, il est établi que
le nouveau propriétaire de l’immeuble, soit l’intimé Fonds D.________, n’était
pas encore inscrit au grand livre du Registre foncier lorsque l’appelant a déposé sa
requête de conciliation et que la vente n’était mentionnée que sous la rubrique
« affaire en suspens ». L’appelant en a déduit qu’il ne lui était
pas possible d’ouvrir action contre l’intimé Fonds D.________ car il ne pouvait être
certain à ce moment-là que l’inscription définitive au grand livre se concrétiserait
effectivement et qu’elle rétroagirait au jour de l’inscription au journal. Dans ce contexte,
il n’aurait pas eu d’autre choix que de diriger sa requête contre l’intimé
Fonds N.________SA, celui-ci étant encore à ce moment-là titulaire de tous ses droits
de propriétaire.
Toutefois, en l’occurrence, l’appelant oublie un élément essentiel, à savoir
qu’il a conclu son bail avec l’intimé Fonds D.________. Les problématiques de substitution
de la qualité de bailleur (art. 261 al. 1 CO) et de substitution de la qualité de partie défenderesse
(art. 83 al. 1 CPC) n’existent donc pas dans la présente cause. En effet, ces questions surviennent
uniquement lorsque le nouveau propriétaire de l’immeuble n’est pas le bailleur initial
du locataire. Dans un tel cas de figure, il peut effectivement y avoir une confusion à la fois sous
l’angle du droit matériel et sous celui du droit de procédure. En revanche, dans la mesure
où le contrat de bail n’est pas de nature réelle mais personnelle (Bohnet/Dietschy, CPra
Bail, n. 3 ad art. 253 CO) et que la qualité du bailleur initial n’est pas nécessairement
attachée à la propriété de la chose louée, peu importe
in
casu
que le transfert de propriété en
faveur du bailleur de l’appelant, c’est-à-dire en faveur de l’intimé Fonds
D.________, n’ait pas encore été inscrit au grand livre lorsque l’appelant a saisi
la commission de conciliation. A ce moment-là, son seul bailleur était bien l’intimé
Fonds D.________ et il lui incombait de diriger son action contre ce dernier, ce qu’il a omis de
faire. C’est donc à bon droit que les premiers juges ont considéré que seul celui-ci
était le sujet passif des prétentions invoquées par l’appelant et, en conséquence,
que l’ancien propriétaire non bailleur n’avait pas la légitimation passive dans
la présente cause.
4.
4.1
L’appelant reproche en outre aux premiers
juges de ne pas avoir admis que la position adoptée en procédure par l’intimé Fonds
D.________ serait constitutive d’un abus de droit. Celui-ci aurait en effet eu une attitude contradictoire
en prétendant ne pas être partie au procès alors qu’il aurait volontairement et
spontanément pris part à la procédure de conciliation.
4.2
La procédure de conciliation est introduite
par une requête à forme de l’art. 130 CPC ou dictée au procès-verbal (art.
202 al. 1 CPC), celle-ci devant obligatoirement contenir la désignation de la partie adverse, les
conclusions et la description du litige (art. 202 al. 2 CPC ; cf. TF 4A_385/2014 du 29 septembre
2014 consid. 4.1). L’autorité de conciliation doit procéder, dans une certaine mesure,
à l’examen des conditions de recevabilité de l’action (art. 60 CPC). En cas de
vice de forme, elle doit impartir, conformément à l’art. 132 al. 1 CPC, un délai
à la partie pour corriger ou compléter son acte (Bohnet, CPC commenté, n. 17 ad art.
60 CPC).
Alors que la qualité pour agir concerne la titularité du droit d’action, la désignation
inexacte relève du vice de forme : elle ne concerne que les erreurs rédactionnelles. Les
désignations incomplètes ou inexactes qui ne laissent place à aucun doute peuvent ainsi
être rectifiées (Bohnet, op. cit., n. 103 ad art. 59 CPC, n. 24 ad art. 132 CPC). Tel
est le cas lorsqu’il n’existe dans l’esprit du tribunal aucun doute raisonnable sur
l’identité de cette partie, notamment lorsque son identité résulte de l’objet
du litige (HohI, Procédure civile, tome II, 2
e
éd., 2010, n° 585, pp. 117-118; ATF 131 I 57 consid. 2.3). Un léger risque de confusion
suffit pour que la rectification soit exclue (ATF 131 I 57 consid. 2.3). En revanche, celui qui se trompe
sur la titularité en vertu du droit matériel ne peut rectifier la désignation de sa partie
adverse (Schwander, in Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger
Hrsg, 2
e
éd., 2013 [ci-après : ZPO Komm.], n. 14 ad art. 83 CPC). Dans ce cas, le vice est irrémédiable
et ne peut être guéri en vertu de l'art. 132 CPC (CACI 23 juin 2015/321).
La possibilité d’une correction de la partie désignée peut cependant, dans certaines
circonstances, être appréhendée sous l’angle de l’abus de droit (hypothèse
réservée par Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3
e
éd., Lausanne 2002, n. 1 ad art. 139 CPC-VD) et du formalisme excessif (CACI 2 mai 2014/233
consid. 4/bb; CACI 24 janvier 2012/42 consid. 3 et les références citées). Selon l'art.
52 CPC, quiconque participe à la procédure doit se conformer aux règles de la bonne foi.
Dans le domaine de la procédure civile, la portée de cette disposition est identique à
celle qu'avait auparavant l'art. 2 al. 1 et 2 CC (TF 4A_485/2012 du 8 janvier 2013
consid. 6). L’interdiction de l’abus de droit peut être rapprochée de l’interdiction
du formalisme excessif. Celle-ci appartient au droit constitutionnel fédéral et vise l’autorité
saisie plutôt que les parties au procès (Bohnet, op. cit., n. 9 ad art. 52 CPC). Le formalisme
excessif, que la jurisprudence assimile à un déni de justice contraire à l’art.
29 al. 1 Cst., est réalisé lorsque des règles de procédure sont appliquées avec
une rigueur que ne justifie aucun intérêt digne de protection, au point que la procédure
devient une fin en soi et empêche ou complique de manière insoutenable l’application
du droit, par exemple en entravant de manière inadmissible l’accès aux tribunaux (ATF
132 I 249 consid. 5; ATF 125  I 166 consid. 3a; CACI 23 juin 2015/321 consid. 3.2).
Un abus de droit peut être réalisé lorsqu'une institution juridique est utilisée
dans un but étranger à celui qui est le sien (ATF 126 I 165 consid. 3b; ATF 125 V 307
consid. 2d). En droit civil, il y a abus de droit lorsque, notamment, le vice de forme d'un contrat est
invoqué dans un but étranger aux intérêts que la forme méconnue tend à
protéger (ATF 104 II 99 consid. 4c; ATF 112 II 330 consid. 3; voir aussi ATF 129 III 493 consid.
5.1); ce cas est transposable à la procédure civile car il peut survenir que l'une des parties
invoque abusivement un vice de forme commis par l'autre partie (ATF 132 I 249 consid. 5). Dans un arrêt
relatif au droit du bail, le Tribunal fédéral a considéré que si le locataire dénonçait
un vice de forme à l'égard de l'absence de signature manuscrite dans un avis de hausse de loyer,
pour demander après coup le remboursement de la différence de loyer, bien qu'il n'ait existé
aucun doute sur l'identité de l'auteur de l'avis et que les deux parties aient en pratique respecté
cette hausse inattaquée, il poursuivait un but non couvert par l'exigence de forme et se comportait
de manière abusive (ATF 138 III 401 consid. 2).
4.3
En l’espèce, la commission de conciliation
a refusé de redéfinir les parties au procès dans son autorisation de procéder. Elle
ne pouvait pas faire autrement dès lors que la requête de conciliation du 16 septembre 2014,
rédigée et signée par le mandataire professionnel de l’appelant, désignait
clairement en qualité de partie défenderesse l’intimé Fonds N.________SA. Il ne
s’agissait à l’évidence pas d’une erreur de plume, ce qui est d’ailleurs
confirmé par le grief de l’appelant, qui fait valoir que c’est précisément
le Fonds N.________SA qui était désigné en qualité de propriétaire sur l’extrait
du Registre foncier produit à l’appui de sa requête de conciliation. Cela étant,
on doit considérer, avec les premiers juges, que c’est à juste titre que l’autorisation
de procéder désignait en qualité de défendeur le Fonds N.________SA et que l’appelant
ne disposait dès lors pas d’une autorisation lui permettant de procéder contre l’intimé
Fonds D.________.
Il reste à examiner s’il incombait aux premiers juges de redresser l’erreur commise
dans la désignation du défendeur devant l’autorité de conciliation et d’entrer
en matière sur la demande en tant qu’elle était dirigée contre l’intimé
Fonds D.________ en raison d’un éventuel abus de droit commis par celui-ci. A cet égard,
il est certes assez inhabituel qu’un justiciable comparaisse spontanément en vue d’inciter
l’autorité saisie à ne pas rectifier une requête dirigée contre un autre sujet
de droit. Il est vrai également que l’intimé Fonds D.________ s’est en réalité
comporté comme une partie défenderesse et qu’il a même produit un bordereau de pièces
comportant un intitulé le présentant implicitement en cette qualité. D’un autre
côté, comme l’a plaidé l’intimé Fonds D.________ en première instance,
le but de sa démarche était de s’assurer qu’il serait tenu à l’écart
du procès. Il craignait en effet que l’autorité de conciliation ne délivre à
l’appelant une autorisation de procéder corrigée. A l’instar des premiers juges,
il convient de suivre cette argumentation. En effet, il apparaît clairement que l’intimé
Fonds D.________ a défendu ses intérêts en cherchant à éviter une correction
de la procédure, étant précisé que la convocation adressée à l’intimé
Fonds N.________SA avait été reçue par l’agence immobilière qui gère l’immeuble
et que celle-ci a informé en bonne logique l’intimé Fonds D.________ en sa qualité
de bailleur. Dans ces conditions assez particulières, on ne saurait reprocher à celui-ci d’avoir
pris la précaution d’exposer sa situation à la commission de conciliation en vue d’éviter,
en définitive, que son locataire parvienne à établir qu’il avait engagé en
temps utile contre son bailleur la procédure en contestation de loyer initial. Ainsi, l’appréciation
des premiers juges sur ce point doit également être confirmée, l’intimé Fonds
N.________SA n’ayant nullement fait preuve d’une attitude contradictoire, bien au contraire.
Ce deuxième moyen doit donc également être rejeté.
5.
En définitive, l’appel doit être rejeté selon le mode procédural de l'art. 312
al. 1 CPC et le jugement attaqué confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 2’691 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils
du 28 septembre 2010; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l'appelant, qui succombe (art. 106
al. 1 CPC).
Les intimés n’ayant pas été invités à se déterminer (art. 312 al. 1 CPC),
il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'691 fr. (deux mille six cent
nonante et un francs), sont mis à la charge de l’appelant Y.________.
IV.
Il n’est pas alloué de dépens de deuxième instance.
V.
L’arrêt
motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
26 février 2016
Le dispositif du présent arrêt est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète à :
‑
Me César Montalto (pour Y.________),
‑
Me Isabelle Salomé Daïna (pour le Fonds D.________),
‑
W.________SA (pour le Fonds N.________SA)
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :