vd_findinfo · HC / 2019 / 378 · 2019-05-06 · fr

DILIGENCE, ACTION EN RESPONSABILITÉ, BANQUE | 398 CO, 97 CO, 308 al. 1 let. a CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 06.05.2019 HC / 2019 / 378

TRIBUNAL
CANTONAL
PT14.032961-190222
246
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
6 mai 2019
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
Mme
Crittin Dayen et M. Kaltenrieder, juges
Greffière
:              Mme
Robyr
*****
Art.
97, 398 CO ; 308 al. 1 let. a CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
A.J.________
et
B.J.________
,
à [...], demandeurs, contre le jugement rendu le 27 septembre 2018 par la Chambre patrimoniale cantonale
dans la cause divisant les appelants d’avec la
V.________
,
à [...], défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 27 septembre 2018, dont les motifs ont été envoyés aux parties pour notification
le 13 décembre 2018, la Chambre patrimoniale cantonale a rejeté les conclusions prises par
les demandeurs A.J.________ et B.J.________ contre la V.________, selon demande déposée le
11 août 2014 (I), a arrêté les frais judiciaires à 53'826 fr. 80 pour les demandeurs
et les a laissés à la charge de l’Etat (II), a fixé l’indemnité d’office
du conseil des demandeurs (III), a dit que ceux-ci étaient, dans la mesure de l’art. 123 CPC,
tenus au remboursement des frais judiciaires et de l’indemnité de leur conseil d’office,
mis provisoirement à la charge de l’Etat (IV), a relevé Me Valérie Pache Havel de
sa mission de conseil d’office des demandeurs (V), a dit que ceux-ci devaient verser à la
défenderesse un montant de 22'050 fr. à titre de dépens (VI) et a rejeté toutes autres
ou plus amples conclusions (VII).
En droit, les premiers juges ont d’abord constaté que les demandeurs avaient conclu trois
prêts hypothécaires auprès de la défenderesse, que cette dernière les avaient
dénoncés le 20 avril 2012 et qu’il ne ressortait pas des faits qu’au moment de
la dénonciation, les demandeurs auraient contesté devoir à la défenderesse les montants
qui leur étaient réclamés, pas plus qu’ils n’auraient contesté la validité
de la dénonciation. Partant, la défenderesse pouvait valablement poursuivre les demandeurs
en réalisation de gage, puis requérir la vente aux enchères forcées et se porter
acquéreur de la parcelle à vendre.
Les premiers juges ont ensuite examiné si la défenderesse avait violé l’une ou l’autre
de ses obligations contractuelles, notamment son obligation de diligence, ce qui aurait entraîné
un dommage dont elle devrait répondre. Ils ont considéré que la défenderesse n’avait
assumé aucun mandat de gestion ou de conseil vis-à-vis des demandeurs et que son rôle
s’était limité à mettre des fonds à leur disposition, de sorte qu’elle
n’avait pas un devoir de mise en garde étendu ni un devoir de sauvegarde générale
des intérêts des demandeurs. Les premiers juges ont retenu que les demandeurs avaient pris
seuls la décision de mettre leur ferme en location et non sous la pression de la défenderesse,
que cette dernière n’avait pas refusé la discussion ni ignoré leurs propositions
d’assainissement, mais que ces propositions n’étaient pas complètement abouties
et ne permettaient pas un remboursement intégral des créances de la défenderesse. Selon
les premiers juges, s’il était
avéré
que la défenderesse avait privilégié son propre intérêt à recouvrer sa
créance au détriment de l’intérêt des demandeurs, on ne pouvait pas lui reprocher
d’avoir agi de la sorte, dès lors que
les
prêts hypothécaires avaient été dénoncés et qu’ils étaient soumis
au remboursement intégral : la
défenderesse était juridiquement fondée à refuser les offres d’assainissement
qui ne lui paraissaient pas adéquates ou qui étaient insuffisantes pour qu’elle recouvre
l’intégralité de ses créances. E
n
outre, en qualité de créancière poursuivante, la défenderesse disposait du droit
de refuser l’annulation et le report de la vente aux enchères forcées, de même qu’elle
était autorisée à refuser que la parcelle litigieuse soit scindée en deux dès
lors qu’elle en était devenue la propriétaire.
Aucune
violation de son devoir de diligence, d’information ou de conseil ne pouvait donc être reprochée
à la défenderesse. Enfin,
l’adjudication
en faveur de la défenderesse s’était déroulée dans le respect de la loi et
elle n’avait enfreint aucune règle en acquérant le bien des demandeurs à un prix
très avantageux en comparaison de sa valeur vénale estimée. En définitive, les premiers
juges ont nié toute violation contractuelle de la part de la défenderesse.
B.
Par acte du 30 janvier 2019, accompagné d’un
bordereau de pièces, A.J.________ et B.J.________ ont interjeté appel contre ce jugement, en
concluant, avec suite de frais et dépens, principalement à sa réforme en ce sens que la
V.________ leur doive paiement immédiat des sommes de 550'000 fr., 308'997 fr. 60, 8'638 fr. 40,
30'744 fr. 20 et 153'500 fr. avec intérêts à 5% l’an dès le 29 mai 2013 (1
à 5), que la V.________ et/ou tout tiers concerné doive restitution immédiate à B.J.________
de la police d’assurance vie-prévoyance liée de 170'000 fr. minimum et d’une durée
de 25 ans minimum, les éventuels frais de restitution étant mis à la charge de la
V.________ (6), que la V.________ et/ou tout tiers concerné doive restitution immédiate à
A.J.________ de l’avoir du compte épargne 3 auprès de la [...], les éventuels frais
de restitution étant mis à la charge de la V.________ (7), et que les poursuites n
os
1423073 et 1423077 soient radiées avec effet immédiat (8 et 9). Subsidiairement, les appelants
ont conclu à l’annulation du jugement attaqué et au renvoi de la cause aux premiers juges
pour nouvelle instruction et nouveau jugement dans le sens des considérants. Les appelants ont demandé
l’assistance judiciaire.
Par ordonnance du 12 février 2019, le Juge délégué de la Cour d’appel civile
a accordé aux appelants le bénéfice de l'assistance judiciaire avec effet au 30 janvier
2019, sous la forme de l’exonération d’avances et de frais judiciaires et de l'assistance
d’un avocat d’office en la personne de Me Valérie Pache Havel, les bénéficiaires
de l'assistance judiciaire étant pour le surplus astreints à payer une franchise mensuelle
de 50 francs.
Par réponse du 19 mars 2019, la V.________ a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet
de l’appel.
Une audience de conciliation a eu lieu le 4 avril
2019, lors de laquelle ont comparu les demandeurs personnellement, assistés de leur conseil, ainsi
que [...], fondé de pouvoir au bénéfice d’une procuration, pour l’intimée,
assisté du conseil de celle-ci. La tentative de conciliation n’a pas abouti.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
A.J.________
et B.J.________ se sont mariés le [...] 2011
et l’épouse a alors pris le nom de famille de son mari. Pour la bonne compréhension des
faits, A.J.________ sera mentionnée ci-après uniquement sous son nom de femme mariée,
soit A.J.________, même concernant les faits antérieurs à leur union.
Le couple est domicilié dans le canton de Fribourg et a trois enfants nés entre 2006 et 2012.
A.J.________ est également la mère d'un enfant né en 2000.
2.
2.1
Par contrat de vente du 24 juillet 2008, A.J.________ et B.J.________ ont acheté la parcelle n°
8 de la Commune de [...], sise dans le canton de [...], pour un montant de 135'000 francs. La parcelle,
d’une surface de 1080 m
2
,
comprenait une ferme (bâtiment n° 25), une habitation individuelle (bâtiment n° 27),
appelée la dépendance, ainsi qu’un jardin d’agrément et un pré. Les deux
bâtiments existants, construits respectivement en 1834 et 1900, nécessitaient une rénovation
complète. Les acheteurs ont été inscrits le 14 novembre 2008 comme copropriétaires
pour une moitié chacun au Registre foncier de [...].
2.2
L’acquisition de cette parcelle a été
financée notamment au moyen d’un versement anticipé des avoirs de prévoyance professionnelle
de B.J.________ auprès de la Caisse [...], pour un montant de 73'770 fr., ayant entraîné
le 12 juin 2009 l’inscription au registre foncier de la mention d’une restriction du droit
d’aliéner afférent à sa part de copropriété.
2.3
Pour couvrir le solde du prix de vente et réaliser les travaux de rénovation des bâtiments,
A.J.________ et B.J.________ ont obtenu de la T.________ deux crédits de construction en date du
3 juin 2009.
Le premier crédit de construction n° 3001167.392-09, d’un montant de 472'000 fr. et destiné
à financer la rénovation de la ferme, était garanti par trois cédules hypothécaires,
soit une cédule nominative de 40'000 fr. en 1
er
rang, une cédule au porteur de 25'000 fr. en 2
e
rang, ainsi qu’une cédule au porteur de 410'000 fr. en 3
e
rang.
Le second crédit de construction n° 3001174.550-00, d’un montant de 330'000 fr. et destiné
à financer la rénovation de la dépendance, était garanti par une cédule hypothécaire
au porteur en 4
e
rang du même montant.
Selon le deuxième contrat de crédit du 3 juin 2009, le financement de l’opération
d’achat et de rénovation des deux bâtiments sis sur la parcelle n° 8 de la Commune
de [...] était le suivant :
- fonds propres des demandeurs
150'000 fr.
- 2
e
pilier
74'000 fr.
- crédit de rénovation de la ferme
472'000 fr.
- crédit de rénovation de la dépendance
330'000 fr.
- factures déjà payées par les demandeurs
30'000 fr.
- travaux personnels des demandeurs
44'000 fr.
Total
1'100'000 fr.
3.
A la fin de l’année 2009, A.J.________
et B.J.________ ont souhaité faire reprendre leurs engagements contractés auprès de la
T.________ par la V.________. A cette fin, B.J.________ a rencontré B.________, employée de
banque de la V.________.
Par courrier du 4 décembre 2009, la V.________ a adressé à A.J.________ et B.J.________
une offre de financement en vue de la reprise de leurs engagements bancaires : elle était disposée
à leur accorder une avance de 950'000 fr. moyennant un amortissement annuel minimum de 9'500
francs. Cette avance devait être garantie par une cédule hypothécaire d’un montant
minimum de 950'000 fr. grevant en 1
er
rang
sans concours la parcelle n° 8 de la Commune de [...], ainsi que par le revenu locatif du ou des
immeubles concernés.
Le 17 décembre 2009, la V.________ a fait parvenir à A.J.________ et B.J.________ les contrats
proposés dans le cadre de son offre de financement, soit deux prêts hypothécaires à
taux fixe de respectivement 540'000 fr. et 410'000 fr., représentant une avance totale de 950'000
francs.
Par courrier du 18 décembre 2009, la V.________ a confirmé à A.J.________ et B.J.________
les conditions définitives de la reprise de leurs engagements bancaires auprès de la T.________
pour un montant de 950'000 fr., en leur transmettant les offres de crédit pour signature et,
au verso, les conditions standard applicables aux prêts hypothécaires à taux fixe V.________,
ainsi que les actes y relatifs, accompagnés des conditions générales et du tarif de ses
frais de crédits. Le plan de financement d’un coût total de 950'000 fr. comprenait une
reprise de 472'000 fr. et une reprise de 330'000 fr. d’un établissement tiers, ainsi que des
travaux de transformation pour un montant de 148'000 francs.
Par contrats du 22 décembre 2009, la V.________
a ainsi octroyé à A.J.________ et B.J.________ deux prêts hypothécaires à taux
fixe, soit un prêt n° 5238.94.52 d’un montant de 410'000 fr. et un prêt n°
5238.94.5 d’un montant de 540'000 francs. Le premier prêt prévoyait un taux d’intérêt
de 2.67% l’an net pour une durée de quatre ans, alors que le second prêt prévoyait
un taux d’intérêt de 2.08% l’an net pour une première durée de deux ans,
puis un taux d’intérêt de 2.67% l’an net les deux années suivantes. Les garanties
des prêts étaient les suivantes :
[...]
Selon les conditions applicables aux prêts hypothécaires à taux fixe V.________ figurant
en annexe du contrat conclu par A.J.________ et B.J.________,
«
le
prêt hypothécaire à taux fixe V.________ ne peut être dénoncé au remboursement
qu’aux mêmes conditions que la créance incorporée dans le titre hypothécaire
remis en couverture ayant le délai de dénonciation le plus court, soit en règle générale
moyennant le respect d’un délai de dénonciation de six mois et au plus tôt pour
le jour de l’expiration du taux fixe ».
L’art. 8 des conditions générales de la V.________, dans son édition du mois de
janvier 2010, prévoit en outre que, « en cas de demeure du client, la Banque peut, à
son choix, réaliser les gages de gré à gré sur la base des valeurs de marché
ou par voie de poursuite et se porter acquéreur des dépôts CECV à leur valeur nominale »,
étant précisé que « le Client concède ces mêmes droits en cas de crédits
ou de prêts accordés par la Banque contre garanties spéciales ou sans garantie ».
Quant à l’art. 11 des conditions générales, il dispose que « le Client
comme la Banque ont le droit de dénoncer leurs relations d’affaires en tout temps. La Banque
peut notamment annuler des crédits ou des engagements promis ou accordés, auquel cas le remboursement
de toutes les créances est immédiatement exigible. »
4.
Les travaux de rénovation des deux bâtiments
étaient de très grande ampleur : il s’agissait de créer un logement de 5.5 pièces
dans la ferme, ainsi que deux appartements de respectivement 2.5 pièces et 3.5 pièces
(mezzanine incluse) dans la dépendance. Des fonds complémentaires se sont avérés
nécessaires à la finalisation des travaux entrepris dans la dépendance, qui devait être
louée le plus rapidement possible.
Par courrier du 22 avril 2010, la V.________ a adressé à A.J.________ et B.J.________ une offre
de crédit complémentaire de 70'000 fr. pour la finition des travaux du bâtiment n°
27, octroyée sous la forme d’une limite de crédit sur leur « compte courant
crédit de construction V.________ n° 5246.53.88 ». L’offre prévoyait un
intérêt débiteur de 3.05% l’an et, à titre de couverture, la cession en plein
propriété par le client d’une cédule hypothécaire au porteur de 550'000 fr.
minimum, grevant en 4
e
rang
la parcelle n° 8, étant précisé que cette couverture couvrait également d’autres
engagements auprès de la banque. L’offre précisait également que le client s’engageait,
jusqu’au remboursement intégral des crédits accordés par la banque, à domicilier
ses revenus et les revenus locatifs des immeubles concernés par le contrat auprès de la banque.
Cette offre a été acceptée par A.J.________ et B.J.________.
5.
Par contrat du 9 août 2010, la V.________ a accordé à A.J.________ et B.J.________ un
troisième prêt hypothécaire à taux fixe V.________ n° 5252.97.65, d’un
montant de 88'000 fr., afin de consolider le crédit de construction n° 5246.53.88. Le taux
d’intérêt convenu était de 1.81% l’an pour une durée de deux ans. Le
contrat précisait également que le client s’engageait notamment, jusqu’au remboursement
intégral des crédits accordés par la banque, à domicilier ses revenus et les revenus
locatifs des immeubles concernés par le présent contrat auprès de la banque. Les garanties
des prêts étaient les suivantes : [...]
6.
6.1
Le 1
er
avril 2011, A.J.________ et B.J.________ ont déménagé de leur ferme de [...] pour emménager
dans une villa sise à [...].
Interrogé sur les raisons de ce déménagement, B.J.________ a déclaré ce qui
suit sur les allégués 42 à 44, selon lesquels « il fut dès lors convenu
que les requérants mettent en location l’appartement de 5 pièces et demi de la ferme
(42) dans laquelle ils vivaient jusqu’alors avec leurs enfants (43) afin que la défenderesse
puisse en percevoir les revenus locatifs (44) » : « C’est exact. Je n’avais
plus le choix. En discutant avec Mme B.________, de la V.________ de Payerne, où j’avais obtenu
la reprise de l’ensemble, elle me disait qu’il fallait augmenter mes revenus. Il fallait
absolument qu’on trouve des revenus et un travail pour ma femme. Nous étions stressés
et ignorants de beaucoup de choses. Nous nous sommes dits que de louer la ferme permettrait d’avoir
un loyer conséquent pour aller dans le sens de la banque et de nous déplacer à Fribourg
pour que ma femme trouve un travail pour augmenter notre revenu. » B.J.________ s’est
encore déterminé sur l’allégué 204, selon lequel « ce ne sont pas
les demandeurs qui ont choisi/décidé de mettre la ferme en location à compter du 1
er
avril 2011 », en ces termes : « Je n’ai pas eu le choix de cette location.
Je renvoie à ce que j’ai dit
ad
allégués 42 à 44. C’était la meilleure proposition que nous avons choisie.
Nous avons été forcés de mettre en location. Nous n’avions pas le choix de faire
autrement ».
Entendue en qualité de témoin, B.________ a déclaré qu’il était exact
que c’étaient A.J.________ et B.J.________ qui avaient décidé de mettre la ferme
en location. Elle ne connaissait pas la date exacte à laquelle ils l’avaient fait, mais avait
simplement constaté le changement d’adresse que B.J.________ leur avait communiqué. Elle
a précisé que cela n’avait pas été discuté auparavant. Le seul élément
dont elle se souvenait était que B.J.________ lui avait fait part du fait qu’il n’était
pas évident d’être domicilié à [...] avec des enfants en bas âge, mais
qu’elle n’avait pas d’élément lui démontrant qu’ils allaient quitter
ce village. Interpellée, B.________ a déclaré qu’ils avaient parlé de la location
de la ferme certainement dans le cadre d’entretiens lorsque B.J.________ indiquait qu’il
était compliqué pour lui de vivre à [...] avec des enfants en bas âge. Elle a précisé
que « la question de la location de la ferme [avait] été évoquée pour assurer
le paiement des charges. Il s’agissait d’une discussion informelle. »
R.________, courtier au sein de la société [...], a également été entendu en
qualité de témoin. Il a d’abord expliqué qu’il avait connu B.J.________ par
le biais d’un ami commun, qu’il avait à cœur de participer au désendettement
d’un certain nombre de personnes par an, qu’il était intervenu à titre gracieux
pour celui-ci et qu’il ne le considérait donc pas comme un client. R.________ a indiqué
avoir parlé à W.________, conseiller du Service du contentieux de la V.________. Il a notamment
déclaré ce qui suit : « Je lui ai rétorqué que lorsque le demandeur
s’est retrouvé en difficultés financières, M. W.________ a suggéré au
demandeur qu’il évacue sa maison pour la louer, ce que le demandeur a fait, en toute ignorance
de cause car ce que M. W.________ suggérait et ne pouvait ignorer, était illicite, dès
lors que le demandeur avait engagé son deuxième pilier. J’ai dit cela à M. W.________.
Il m’a répondu que le problème du deuxième pilier était le problème du
demandeur et pas celui de la banque ».
Pour sa part, W.________ a expliqué qu’il avait repris le dossier d’A.J.________ et
B.J.________ lorsqu’il était passé au contentieux, en avril 2012, que ce n’était
pas lui qui leur avait dit qu’il fallait louer la ferme, qu’à son souvenir elle était
louée lorsqu’il avait repris le dossier. Pour le surplus, il a indiqué ne pas se souvenir
que B.________ lui ait parlé des circonstances dans lesquelles A.J.________ et B.J.________ avaient
quitté la ferme.
6.2
Le logement de 5.5 pièces créé
dans la ferme et les deux appartements créés dans la dépendance ont été mis
en location à compter de l’année 2011. L’appartement de 5.5 pièces a été
loué à la société H.________SA dès le 1
er
avril 2011 pour un loyer de 2'250 fr. charges comprises. L’appartement de 2.5 pièces a été
loué dès le 1
er
février 2011 pour un loyer de 1'100 fr. charges comprises, tandis que celui de 3.5 pièces a
été loué dès le 1
er
novembre 2011 pour un loyer de 1'450 fr. charges comprises. Les revenus locatifs s’élevaient
ainsi à 4'800 fr. par mois et à 57'600 fr. par année.
7.
Le 10 janvier 2012, trois commandements de payer
ont été notifiés aux époux [...] par d’autres créanciers que la V.________.
D’autres poursuites s’en sont suivies, ce qui a commencé à affecter la capacité
d’A.J.________ et B.J.________ à rembourser la V.________.
8.
Par contrat du 17 janvier 2012, la V.________ a renouvelé à des conditions différentes
le prêt hypothécaire à taux fixe n° 5238.94.53 d’un montant de 540'000 fr.
qu’elle avait accordé par contrat du 22 décembre 2009. Le prêt hypothécaire
renouvelé prévoyait notamment à titre de couverture la cession par le client de l’intégralité
du revenu locatif actuel et futur de la parcelle n° 8. Les conditions applicables aux prêts
hypothécaires à taux variable V.________, annexées au contrat, faisaient partie intégrante
de celui-ci. Elles prévoyaient notamment, à l’article relatif à la dénonciation,
le versement par le client d’une indemnité à la banque en cas d’insolvabilité
manifeste de ce dernier.
9.
Par avis du 4 avril 2012, l’Office des poursuites
de la Broye a informé les époux [...] que l’encaissement des loyers et fermages de leurs
deux appartements sis dans la dépendance était désormais délégué à
la [...]. A compter du mois de mai 2012, A.J.________ et B.J.________ n’ont dès lors plus
eu la capacité financière de céder à la V.________ les revenus locatifs conformément
aux actes de cession signés les 22 décembre 2009 et 9 août 2010.
Le 10 avril 2012, l’Office des poursuites de la Broye a informé la V.________ que l’immeuble,
parcelle n° 8 de la Commune de [...], ainsi que ses produits, faisaient l’objet d’une
saisie intervenue le 16 mars 2012 pour un montant de 78'500 fr., plus accessoires légaux, au
profit de différents créanciers saisissants.
10.
La V.________ ne percevant plus aucun revenu locatif en raison de la saisie précitée, elle
a, par courrier recommandé du 20 avril 2012, dénoncé avec effet immédiat les prêts
hypothécaires n
os
5238.94.52, 5238.94.53 et 5252.97.65 accordés à A.J.________ et B.J.________ et imparti à
ces derniers un délai au 22 mai 2012 pour lui rembourser les montants suivants :
[...]
11.
Par protocole et décision d’estimation
du 29 mai 2012, la Commission d’estimation de l’établissement cantonal d’assurance
des bâtiments a évalué la valeur de la ferme à 845'000 fr. et celle de la dépendance
à 426'000 fr., soit un total de 1'271'000 fr. pour l’ensemble de la parcelle.
12.
Le 19 juin 2012, sur réquisition de la V.________
du 24 mai 2012, l’Office des poursuites de la Broye a notifié à A.J.________ et B.J.________
séparément deux commandements de payer en réalisation de gage immobilier pour les créances
suivantes, d’un montant total de 1'053'569 fr. 90 (sans les intérêts) :
1.              410'000 fr. 00
plus intérêt à 2.67% dès le 16.01.2012
2.              14'878 fr. 20
sans intérêt
3.              540'000 fr. 00
plus intérêt à 2.90% dès le 16.01.2012
4.              88'000 fr. 00
plus intérêt à 1.81% dès le 16.01.2012
5.              691 fr. 70
sans intérêt
Le « titre de la créance ou cause de l’obligation » était le suivant :
« Capital de la cédule hypothécaire de Fr. 40'000.00, 1
er
rang, du Registre foncier de la Broye n° 2010-159 et
Capital de la cédule hypothécaire de Fr. 25'000.00, 2
ème
rang, du Registre foncier de la Broye n° 2010-158 et
Capital de la cédule hypothécaire de Fr. 410'000.00, 3
ème
rang, du Registre foncier de la Broye n° 2008-1333 et
Capital de la cédule hypothécaire de Fr. 600'000.00, 4
ème
rang, du Registre foncier de la Broye n° 2010-555,
grevant toute quatre la parcelle n° 8 de [...]. Montants limités aux :
solde du prêt hypothécaire n° 5238.94.52 au 15 janvier 2012, plus intérêt au
taux de 2.67% l’an dès le 16 janvier 2012 ;
indemnité due au 22 mai 2012 pour le remboursement anticipé du prêt hypothécaire
à taux fixe n° 5238.94.52 ;
solde du prêt hypothécaire n° 5238.94.53 au 15 janvier 2012, plus intérêt au
taux de 2.90% l’an dès le 16 janvier 2012 ;
solde du prêt hypothécaire n° 5252.97.65 au 15 janvier 2012, plus intérêt au
taux de 1.81% l’an dès le 16 janvier 2012 ;
indemnité due au 22 mai 2012 pour le remboursement anticipé du prêt hypothécaire
à taux fixe n° 5252.97.65.
Les quatre cédules hypothécaires, les prêts hypothécaires n
os
5238.94.52, 5238.94.53 et 5252.97.65 aux noms
de B.J.________ et A.J.________ ont été dénoncés au remboursement selon lettre recommandée
avec accusé de réception du 20 avril 2012.
La gérance légale est requise. »
A.J.________ et B.J.________ n’ont pas fait opposition aux commandements de payer précités.
13.
Dans le courant du mois de juin 2012, des discussions
ont eu lieu entre les parties. Afin d’éviter la vente aux enchères forcées de leur
parcelle, les poursuivis ont proposé à la V.________ de scinder celle-ci en deux parties, afin
de mettre en vente un seul des deux bâtiments, soit la dépendance.
Le témoin K.________, courtier immobilier mandaté par les époux [...] pour trouver des
acquéreurs disposés à racheter leur propriété, a exposé que, comme le prix
de vente de celle-ci était assez élevé, il avait proposé à B.J.________ de séparer
les deux biens, soit la ferme et la dépendance, afin de les vendre séparément.
Le 21 juin 2012, la V.________ a informé téléphoniquement B.J.________ de son refus d’entrer
en matière sur l’idée d’une vente partielle de la parcelle, dans la mesure où
elle ne pouvait pas admettre de voir son droit de gage primé par d’autres créances non
privilégiées pour un montant très conséquent. Lors de cet entretien, B.J.________
a indiqué qu’il disposait d’un client intéressé à acheter l’intégralité
de la propriété au prix de 1'480'000 fr. et qu’une visite était prévue le 24
juin 2012. Il n’a toutefois été donné aucune suite à cette proposition.
Le 10 décembre 2012, un entretien s’est tenu dans les locaux de la V.________ en présence
de B.J.________, de R.________, de K.________ et de W.________. A cette occasion, le premier a communiqué
à la V.________ une offre de rachat de la dépendance pour un montant de 435'000 francs.
Selon L.________, expert financier mis en œuvre dans le cadre de la procédure, en tenant compte
d’un montant de poursuites (ne comprenant pas les créances dues envers la V.________) de 136'101
fr. en décembre 2012 et de 149'946 fr. en avril 2013, une vente de la dépendance à 435'000 fr.
n’aurait pas permis à la V.________ de recouvrer l’intégralité de ses créances.
Celle-ci aurait dû supporter une perte d’environ 91'000 fr. en décembre 2012, respectivement
de 109'000 fr. en mai 2013, de sorte que la solution proposée n’était pas sans dommage
pour elle.
14.
14.1
Par courriel du 14 décembre 2012, X.________,
employé auprès de N.________SA, a informé R.________ que son employeur était disposé
à discuter de l’éventualité d’une reprise de dette des époux [...] d’un
montant maximal de 760'000 fr., sous réserve que l’ensemble des poursuites des clients soient
intégralement réglées et que le dossier ne soit plus déclaré en « Recovery »
par la V.________. B.J.________ ayant fait usage de son deuxième pilier pour l’acquisition
de la parcelle en cause, N.________SA a en outre conditionné son offre à ce que celui-ci et
sa famille réintègrent leur logement pour leur usage propre ou, à défaut, que la
restriction du droit d’aliéner LPP ne soit plus inscrite au Registre foncier avant une éventuelle
reprise.
Entendu comme témoin, X.________ a expliqué que les conditions à la reprise de la dette
des époux [...] à l’égard de la V.________ étaient le règlement intégral
des poursuites et que la dette en question soit « sortie » du service recouvrement
de la V.________. Interpellé sur l’allégué 219 selon lequel « la solution
proposée par les demandeurs était donc parfaitement acceptable pour la Banque »,
X.________ a déclaré que par rapport aux chiffres qu’il avait et ce qu’il connaissait
de l’affaire, cette solution était acceptable.
R.________ a expliqué qu’il avait proposé à N.________SA de vendre la dépendance,
de solder les poursuites et d’affecter le reste à la diminution de la dette. Il serait alors
resté 750'000 fr. de dettes. A ces conditions, X.________ était prêt à entrer en
matière. Sa condition était que la V.________ sorte le demandeur du service contentieux. R.________
a exposé qu’il était alors allé voir W.________ et qu’il avait été
stupéfait de son attitude : celui-ci lui avait dit que B.J.________ ne s’en sortirait
pas, qu’il pouvait proposer ce qu’il voulait mais que la V.________ ne céderait sur
rien, que les époux [...] étaient « cuits ». R.________ a déclaré
qu’il était sidéré. Il a encore précisé que la solution proposée
permettait de solder l’ensemble au niveau des dettes. Même s’il y avait eu un reliquat,
il aurait porté sur des choses qui n’étaient pas aux poursuites et dont on n’aurait
pas eu connaissance. La solution proposée permettait de rester en premier rang et dispensait les
demandeurs de payer un amortissement, si bien qu’ils se seraient retrouvés dans une situation
confortable. Selon R.________, le courriel du 14 décembre 2012 signifiait que le prêt était
accordé, c’était pour lui un engagement formel de N.________SA. Il a ajouté que
si des dettes supplémentaires étaient apparues, porter la dette de 760'000 fr. à 790'000
fr. n’aurait pas été un problème, le niveau de l’engagement de N.________SA
étant supportable. Il a aussi observé que si B.J.________ avait manqué d’argent,
il aurait pu libérer environ 40'000 fr. de disponible de son deuxième pilier. Enfin, R.________
a déclaré qu’on pouvait « largement justifier d’une non plus-value sur
le bâtiment en raison des travaux effectués. Par conséquent, il n’y aurait pas eu
d’impôt sur le gain immobilier ». Il a précisé : « J’en
avais parlé avec Me [...]. Même si on se trompait, l’incidence fiscale aurait été
minime ».
D’après L.________, expert financier, l’offre de refinancement de N.________SA ne constituait
pas un engagement formel, mais plutôt une proposition de discussion, dans la mesure où celle-ci
était soumise à conditions et n’était documentée que par un simple courriel.
14.2
Par courrier du 20 décembre 2012, la V.________ a refusé l’opération proposée,
en expliquant que la proposition de N.________SA ne correspondait pas à ses attentes et ne lui semblait
pas suffisante pour couvrir l’intégralité de ses créances, ajoutant qu’elle
n’avait aucune certitude sur le fait que la situation financière d’A.J.________ et B.J.________
allait s’assainir et que des procédés juridiques ne seraient pas introduits à leur
encontre dans l’intervalle. La V.________ a précisé qu’elle déposait le même
jour une réquisition de vente des immeubles en cause.
Selon L.________, si les époux [...] estimaient pouvoir rembourser à la V.________ la somme
de 760'000 fr. provenant de N.________SA, ainsi qu’un montant compris entre 254'000 fr. et 280'000
fr. – après règlement des poursuites – provenant de la vente de la dépendance,
soit un montant total d’au maximum 1'040'000 fr., la somme totale des créances dues à
la V.________ s’élevait, au 29 mai 2013, à 1'083'959 francs. Partant, une vente
à 435'000 fr. ainsi qu’un prêt de N.________SA à hauteur de 760'000 fr. n’auraient
pas permis à la B.J.________ de recouvrer l’intégralité de ses créances.
15.
Des discussions ont continué entre les parties,
notamment le 29 janvier 2013, dans les locaux de V.________ et en présence de R.________. Ces discussions
se sont toutefois soldées par un échec, la banque ayant refusé la dernière proposition
d’assainissement des époux [...].
16.
En 2013, A.J.________ et B.J.________ ont reçu plusieurs offres d’achat pour la dépendance.
N.________, mandataire commerciale mandatée afin de trouver des acquéreurs pour le rachat de
la ferme, respectivement de la dépendance, a déclaré lors de son audition en qualité
de témoin qu’elle avait reçu une centaine de visites pour la dépendance et plusieurs
offres comprises entre 525'000 fr. et 530'000 francs. R.________ a déclaré se souvenir de deux
offres, dont une au prix de 500'000 francs.
Dans son complément d’expertise du 16 mars 2017, L.________ a précisé qu’une
vente de la dépendance au prix de 500'000 fr., 520'000 fr. et même 525'000 fr. n’aurait
pas permis aux époux [...] de rembourser intégralement la V.________. Celle-ci subissait un
découvert d’un montant oscillant entre 44'905 fr. (avec une vente à 500'000 fr.)
et 40'353 fr. (avec une vente à 525'000 francs). D’après lui, trois éléments
semblaient justifier le refus de la V.________ d’entrer en matière sur la proposition des
époux [...] : la proposition de refinancement de N.________SA ne constituait pas un engagement
ferme du fait qu’elle était soumise à conditions et documentée par un simple courriel ;
les offres d’achat de la dépendance ne pouvaient pas être considérées comme
fermes ; les offres proposées ne permettaient jamais à la V.________ de recouvrer l’intégralité
de ses créances, même si les montants résiduels étaient faibles.
17.
17.1
Mandatée par l’Office des poursuites
de la Broye, la société G.________Sàrl a expertisé la parcelle n° 8 de la Commune
de [...] et a rendu son rapport d’évaluation le 12 février 2013. Elle a estimé la
valeur vénale de la parcelle à 990'000 fr. (650'000 fr. pour la ferme et 340'000 fr. pour la
dépendance). Cette estimation était très prudente en raison du fait qu’une partie
de l’immeuble n’était pas encore terminée et qu’il existait une probabilité
d’imprévus.
17.2
Par courrier du 19 mars 2013, la V.________ a produit ses créances à l’encontre d’A.J.________
et B.J.________ au jour prévu de la vente, soit au 29 mai 2013, pour un montant de 1'083'958 fr.
60.
17.3
La vente aux enchères forcées des immeubles sis sur la parcelle n° 8 à [...], fixée
au 29 mai 2013, a fait l’objet d’une publication dans la Feuille des avis officiels
le 22 mars 2013.
18.
Par courriel du 3 mai 2013 adressé à
B.J.________, R.________ s’est interrogé sur l’estimation du bien fixée à
990'000 fr. en ces termes :
«
Enfin, ma réflexion porte également
sur le fait que la mise à prix du bien est fixée aujourd’hui à 990'000 CHF, alors
que la créance est de 1'070'000 CHF + 2
e
pilier de 80'000 CHF : autrement dit la V.________ se satisferait de 990'000 CHF – 80'000
CHF prioritaire (LPP) – les frais de mise en recouvrement, alors que nous avions proposé une
solution de paiement total entre la vente de l’immeuble locatif et la reprise de la dette par le
N.________SA et que cette solution nous a été refusée. A ce titre, pourquoi laisserions-nous
faire à la V.________ ce qu’elle a refusé ? »
Lors de son audition, R.________ a ajouté qu’il était pour lui insensé que la V.________
ait refusé la proposition des époux [...], aux termes de laquelle, selon lui, il ne lui aurait
manqué aucun centime, et qu’elle ait décidé de vendre la parcelle litigieuse à
un prix inférieur. Son sentiment était qu’il y avait une intrigue derrière cette
affaire, à savoir que W.________ avait, soit à titre personnel, soit pour le compte de personnes
qu’il connaissait, des vues sur cette maison, notamment parce que sa voiture avait été
vue régulièrement aux abords de la propriété.
19.
Le 10 mai 2013, un nouvel entretien s’est
tenu dans les locaux de la V.________ entre B.J.________, son conseil et W.________. A cette occasion,
B.J.________ a sollicité de la V.________ l’octroi d’un nouveau crédit hypothécaire
de 1'200'000 fr. aux noms de ses enfants avec un taux hypothécaire autoporteur, afin d’éteindre
les prêts hypothécaires n
os
5238.94.52, 5238.94.53 et 5252.97.65, ainsi que ses dettes privées. Alternativement, B.J.________
a demandé le retrait de la réquisition de vente, ainsi qu’un délai au 30 septembre
2013 pour lui permettre de rechercher un autre financement auprès d’un autre établissement.
Par courrier du 14 mai 2013, la V.________ a confirmé à A.J.________ et B.J.________ qu’elle
ne pouvait pas entrer en matière sur la facilité sollicitée, dans la mesure où celle-ci
dérogeait notamment au principe du taux d’avance maximal fixé à 80% de la valeur
du bien financé, ajoutant que cette règle était, à sa connaissance, commune à
tous les principaux établissements financiers. La V.________ a également mis en avant le fait
que ses engagements, malgré l’encaissement du revenu locatif, continueraient à augmenter
d’une manière significative jusqu’au 30 septembre 2013, ce qu’elle ne pouvait
pas admettre. La V.________ a conclu qu’elle espérait que les époux [...] seraient en
mesure de trouver une solution avant la vente aux enchères.
Le 29 mai 2013 au matin, B.J.________ a contacté téléphoniquement la V.________ pour l’informer
qu’il avait reçu une offre de rachat de la dépendance pour un montant de 500'000 francs.
Il souhaitait dès lors le report de la vente aux enchères.
W.________ lui a répondu que la V.________
n’allait pas entrer en matière en raison des coûts élevés d’annulation
de la vente. Entendu en qualité de témoin, il a précisé qu’il s’agissait
de la troisième ou quatrième proposition des époux [...] qui ne s’était pas
concrétisée, que les frais de sursis de vente s’élevaient entre 6'000 fr. et 8'000
fr. et qu’avec le temps et le cours des intérêts, la créance aurait encore augmenté.
20.
La vente aux enchères a eu lieu le 29 mai 2013 à 14h00 et le bien immobilier a été
adjugé à la V.________, seule enchérisseuse, pour le montant de 795'000 francs.
Appelés à se déterminer sur la question de savoir si la valeur de reprise de la parcelle
n° 8 de la Commune de [...] était dérisoire, tant l’experte immobilier G.________
que l’expert financier L.________ ont conclu que la V.________ avait acquis la propriété
précitée à une valeur de presque 20% au-dessous de la valeur d’estimation datée
du 12 mars 2013. L’expert financier a ajouté que la V.________ avait acquis cette
propriété à une valeur entre 30 à 40% inférieure aux estimations réalisées
par l’expert immobilier dans le cadre de la présente procédure et à une valeur de
plus de 40% inférieure à l’estimation découlant de la proposition de N.________SA.
21.
21.1
Le 10 juin 2013, la V.________ a résilié le contrat de bail de H.________SA portant sur le
bâtiment n° 25 de la parcelle pour sa prochaine échéance contractuelle, soit pour
le 30 septembre 2013.
21.2
Par courrier du 12 juin 2013, la V.________ a informé les époux [...] qu’elle était
prête à leur revendre la parcelle n° 8 de la Commune de [...] qu’elle venait de
leur acheter à un prix couvrant le prix d’achat (795'000 fr.), les frais de vente à charge
de l’acquéreur, les droits de mutation (en principe 3% du prix de vente), le montant de son
découvert au jour de la vente, selon certificats d’insuffisance de gage à recevoir et
tenant compte de loyers encaissés jusqu’au jour de la vente, des hypothèques légales
privilégiées et des frais à charge du vendeur, ainsi que les intérêts courant
du lendemain de la vente jusqu’au jour du remboursement. Elle a limité son offre au 15 août
2013.
Par courrier du 13 juin 2013, le conseil d’A.J.________
et B.J.________ a sollicité une entrevue avec la V.________, à laquelle celle-ci a répondu,
par courrier circonstancié du 21 juin 2013, qu’elle ne voyait plus l’utilité d’une
rencontre à ce stade.
22.
Par ordonnance pénale du 24 juin 2013, A.J.________
et B.J.________ ont été reconnus coupables de détournement de valeurs patrimoniales mises
sous main de justice et condamnés à une peine pécuniaire de 20 jours-amende, avec sursis
pendant deux ans, pour avoir pendant plusieurs mois soustrait des loyers au détriment de la V.________.
23.
Par courrier du 27 juin 2013, les époux [...] ont requis la V.________ de pouvoir trouver un arrangement
leur permettant de récupérer leur propriété.
24.
Par arrêt du 10 juillet 2013, la Chambre des poursuites et faillites du Tribunal cantonal de Fribourg
a rejeté la plainte déposée par A.J.________ et B.J.________ à l’encontre de
la décision de l’Office des poursuites de la Broye du 29 mai 2013, estimant que l’adjudication
avait eu lieu dans le respect de la loi et qu’elle ne prêtait pas le flanc à la critique.
25.
25.1
Par courrier du 8 août 2013, A.J.________
et B.J.________ ont sollicité de la V.________ un délai supplémentaire pour trouver un
financement nécessaire à la reprise de leurs engagements. La V.________ a prolongé la
validité de son offre au 30 septembre 2013, précisant que si elle n’était pas remboursée
à cette date, elle remettrait en vente l’immeuble litigieux.
25.2
Le 23 septembre 2013, les époux [...] ont
reçu l’offre de [...], tiers intéressé à acheter les deux appartements de la
dépendance pour un montant de 520'000 francs. Entendu en qualité de témoin, celui-ci a
déclaré qu’il ne s’agissait pas d’une offre ferme, dès lors que celle-ci
était conditionnée à la finition de travaux.
N.________ a pour sa part exposé qu’elle avait eu plusieurs acheteurs intéressés
à acquérir la dépendance et que ceux-ci se battaient. Le notaire ne pouvait toutefois
pas instrumenter la vente dès lors que les époux [...] n’étaient plus propriétaires
de la parcelle litigieuse. N.________ a ajouté qu’elle serait parvenue à vendre le bien
précité au prix de 590'000 fr., mais qu’elle recherchait alors un acquéreur qui
n’avait besoin d’aucun financement bancaire.
De l’avis de L.________, les propositions d’achat de la dépendance ne constituaient
pas des offres fermes car la capacité de financement des personnes intéressées n’avaient
pas été démontrée.
25.3
Le 30 septembre 2013, A.J.________ et B.J.________
ont demandé à la V.________ de leur faire parvenir le certificat d’insuffisance de gage,
ainsi que le décompte des frais et intérêts à arrêter au 30 octobre 2013, afin
de leur permettre de déterminer le crédit complémentaire qu’ils devaient obtenir.
Le 10 octobre 2013, la V.________ a répondu à cette demande que l’Office des poursuites
de la Broye ne lui avait pas encore délivré le certificat d’insuffisance de gage et le
décompte de frais. Elle a précisé que sa proposition du 12 juin 2013 s’entendait
comme une vente de l’entier de la parcelle litigieuse uniquement à A.J.________ et B.J.________,
moyennant un paiement comptant de son découvert. La V.________ a prolongé la validité
de sa proposition de vingt jours suivant la réception du certificat d’insuffisance de gage
lui permettant de connaître le montant exact de son découvert.
25.4
Le 11 octobre 2013, l’Office des poursuites de la Broye a établi le tableau de distribution
du produit de la vente (produit de la vente 795'000 fr. + produit de gérance 7'626 fr. 55). Il en
ressort que la V.________ s’est vu attribuer un montant de 774'975 fr. 05.
25.5
Le 4 novembre 2013, les époux [...] ont reçu une nouvelle offre d’achat de la dépendance
pour un montant de 525'000 fr. de la part d’un dénommé Y.________. Entendu en qualité
de témoin, celui-ci a confirmé qu’il avait été l’auteur de l’offre
précitée pour l’acquisition de la dépendance, la ferme étant trop grande pour
lui et sa famille, mais qu’il lui semblait toutefois que la parcelle était vendue en bloc.
Il a précisé qu’il pensait n’avoir même pas pris contact avec la banque pour
le prêt hypothécaire et qu’il ne se souvenait pas des raisons pour lesquelles il n’y
avait pas eu de suite.
25.6
Le 5 novembre 2013, l’Office des poursuites de la Broye a adressé à la V.________ un
certificat d’insuffisance de gage d’un montant de 308'983 fr. 60.
25.7
Le 8 novembre 2013, la V.________ a informé A.J.________ et B.J.________ qu’elle était
toujours disposée à leur vendre la parcelle n° 8 de la Commune de [...], pour un prix
de 1'131'936 fr. 35, selon le détail suivant :
-
prix d’acquisition
795'000 fr. 00
-              frais de vente à
charge de l’acquéreur
2'223 fr. 00
-              droits de mutation et
émoluments du Registre foncier
24'975 fr. 00
-               certificat d’insuffisance
de gage              308'983 fr. 60
-              intérêts à
3% sur 308'983 fr. 60
du 30.05 au 05.12.2013
4'789 fr. 25
-
libération du compte prévoyance Epargne
n° 5238.70.16 au
nom d’A.J.________
./.
4'034 fr. 50
Total dû au 5 décembre 2013
1'131'936 fr. 35
Son offre était valable jusqu’au 5 décembre 2013. La V.________ reprendrait ensuite sa
liberté d’action et procéderait au recouvrement de son découvert par la voie juridique.
Dans un échange de correspondance subséquent, les époux [...] ont exprimé leur stupéfaction
et la V.________ a rétorqué qu’il n’était pas correct, ni acceptable de prétendre
qu’elle était responsable de cette situation. Elle a rappelé les faits ayant mené
les intéressés à cette situation, ainsi que les nombreuses discussions et délais
qu’elle leur avait accordés. Elle les a informés qu’elle allait continuer la procédure
à leur encontre, afin de préserver ses intérêts.
26.
D’après l’extrait des poursuites
établi le 17 janvier 2014, A.J.________ et B.J.________ étaient débiteurs de la V.________
à hauteur d’un montant de 308'997 fr. 60.
A cette même période, ils étaient également débiteurs d’un montant de
8'638 fr. 40 à l’égard du bureau technique [...], ingénieurs en génie rural
et géomètres, qui aurait procédé à la découpe de la parcelle en cause.
27.
N.________ a expliqué que comme cela était
devenu compliqué, elle avait laissé la vente des appartements de côté et s’était
attaquée à la maison, ce qui aurait permis de couvrir les dettes. Elle avait eu un acheteur
qui voulait vraiment la maison et qu’il était intéressé à l’acquérir
pour le prix de 900'000 francs. Puis ce potentiel acheteur lui avait dit avoir vu ce bien en vente par
la V.________. Elle avait donc appelé W.________, lequel lui avait dit qu’elle pouvait vendre
cette maison mais en payant d’abord un montant dont elle ne se souvenait plus. Elle lui avait expliqué
qu’elle avait un acheteur pour la maison et qu’ensuite elle pourrait vendre l’autre
bien. W.________ voulait toutefois que l’hypothèque soit d’abord libérée,
ce qu’elle ne pouvait faire.
28.
La V.________ a vendu la parcelle n° 8 de
la Commune de [...] en mars 2014, pour le prix de 950'000 francs.
D’après l’expert L.________, abstraction faite du certificat d’insuffisance de
gage, la V.________ a probablement subi une perte plus importante avec la vente aux enchères forcées
de la parcelle litigieuse et sa revente à un tiers que celle (oscillant entre 91'090 fr. et 44'905 fr.)
qu’elle aurait hypothétiquement subie si elle avait accepté la dernière proposition
de refinancement des époux [...], si celle-ci avait été concrète, ferme et sans conditions.
29.
A.J.________ et B.J.________ ont eux-mêmes
participé au financement des travaux entrepris sur les deux bâtiments en achetant du matériel
pour un montant total de 30'744 fr. 20, ainsi qu’en procédant à des travaux qu’ils
ont estimés à 153'500 francs.
D’après le rapport complémentaire d’expertise du 23 mars 2016, la valeur des travaux
auxquels B.J.________ a personnellement procédé reste dans la normalité des plus ou moins
15% d’écart que l’on pourrait trouver dans un devis. L’expert A.________, architecte
diplômé EPF-SIA, mandaté comme sous-expert dans le cadre de la procédure, n’a
constaté qu’une différence négligeable de 12'310 fr. 40 par rapport à
sa propre estimation (141'189 fr. 60) du prix de chacun des travaux effectués par B.J.________.
30.
Plusieurs estimations de la valeur vénale
des bâtiments ont été effectuées avant et pendant la procédure.
D’après le rapport d’évaluation du 12 février 2013 de la société
G.________Sàrl, la valeur vénale de la parcelle a été estimée à 990'000 fr.,
soit 650'000 fr. pour la ferme et 340'000 fr. pour la dépendance.
Mandatée comme experte, G.________ a, dans son rapport du 24 mars 2016, estimé la valeur de
la parcelle entre 1'164'912 fr. 95 et 1'354'015 fr., en utilisant une méthode statistique et en
déduisant 200'000 fr. d’investissement.
L’expert financier L.________ a relevé quant à lui que la valeur totale des immeubles,
estimée par A.J.________ et B.J.________ à 1'345'000 fr., pouvait être considérée
comme raisonnable en partant d’une estimation de la ferme à 845'000 fr., ainsi qu’en
comparaison avec celle faite par l’expert immobilier.
31.
31.1
Le 11 août 2014, A.J.________ et B.J.________
ont déposé auprès de la Chambre patrimoniale cantonale une action en paiement contre la
V.________. Ils ont conclu, avec suite de frais et dépens, à ce que la V.________ leur doive
immédiat paiement des sommes de 550'000 fr., 308'997 fr. 60, 8'638 fr. 40, 30'744 fr. 20, 153'500
fr. et d’un montant qui serait précisé en cours d’instance, avec intérêts
à 5% l’an dès le 29 mai 2013 (I à V), à ce que la V.________ et/ou tout
tiers concerné doive restitution immédiate à B.J.________ de la police d’assurance
vie-prévoyance liée de 170'000 fr. minimum et d’une durée de 25 ans minimum,
les éventuels frais de restitution étant mis à la charge de la V.________ (VII), à
ce que la V.________ et/ou tout tiers concerné doive restitution immédiate à A.J.________
de l’avoir du compte épargne 3 auprès de la [...], les éventuels frais de restitution
étant mis à la charge de la V.________ (VIII), à ce que les poursuites n
os
1423073 et 1423077 soient radiées avec effet immédiat (IX et X) et à ce que la possibilité
leur soit réservée de compléter et/ou modifier leurs conclusions selon le résultat
de l’expertise et selon les pièces produites par la V.________.
Par réponse du 13 octobre 2014, la V.________
a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de la demande.
31.2
Deux expertises, ainsi que leurs compléments, ont été mis en œuvre dans le cadre
de la procédure. La première a été confiée à l’experte en immobilier
G.________, laquelle a rendu son rapport le 24 mars 2016. La seconde a été confiée
à l’expert financier L.________, lequel a rendu son rapport le 15 juillet 2016. Les compléments
d’expertise requis à l’initiative d’A.J.________ et B.J.________ ont été
rendus pour leur part le 21 juin 2016 en ce qui concerne l’expertise immobilière et le 16
mars 2017 en ce qui concerne l’expertise financière.
Dans ses deux rapports, L.________ a émis une conclusion générale, selon laquelle la dernière
proposition d’assainissement faite par les demandeurs à la défenderesse en date du 10
décembre 2012 ne permettait pas le remboursement intégral des prêts hypothécaires,
en raison notamment des autres poursuites accumulées par ces derniers.
L’expert financier a notamment été interrogé sur les différents montants requis
par les demandeurs à hauteur de 1'051'880 fr. 20, selon le détail suivant :
-              550'000 fr.
différence entre la valeur estimée des biens et la valeur de rachat par la défenderesse
-               308'997 fr. 60
poursuites en faveur de la défenderesse
-               8'638 fr. 40
facture [...]
-               30'744 fr. 20
frais de travaux divers
-               153'500 fr.
propres travaux
L.________ a globalement considéré que le calcul était approprié sans se prononcer
naturellement sur la notion de dommage. S’agissant du montant de 550'000 fr. que les époux
[...] estimaient avoir perdu en raison du prix d’adjudication dérisoire de leur parcelle à
la V.________ par rapport à la valeur du marché et aux dernières offres reçues pour
le rachat de la seule dépendance, L.________ l’a également jugé raisonnable, dès
lors que la différence entre les estimations faites par l’expert immobilier (soit entre 1'164'912
fr. et 1'354'015 fr.) et le prix payé par la V.________ lors de la vente aux enchères
(795'000 fr.) variait entre 369'912 fr. et 559'015 francs.
31.3
Lors de l’audience du 16 août 2017,
B.J.________ a été entendu en qualité de partie et W.________ en qualité de témoin.
La Juge déléguée de la Chambre patrimoniale cantonale a également procédé
à l’audition en qualité de témoins de B.________, [...], [...], K.________, Y.________
et [...] le 6 septembre 2017, puis de [...], X.________, N.________, et R.________ le 25 octobre 2017
et, enfin, d’[...] le 14 novembre 2017.
Les parties ont déposé des plaidoiries écrites.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est recevable
contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes
patrimoniales dont la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 10'000 fr. au moins
(art. 308 al. 2 CPC). L'appel, écrit et motivé, doit être introduit dans les 30 jours
à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure
de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
1.2
En l'espèce, formé en temps utile par des parties qui ont un intérêt digne de protection
(art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des conclusions supérieures à 10'000 fr., l’appel
est recevable.
2.
2.1
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge, et doit, le cas échéant, appliquer
le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir
librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance
(JdT 2011 III 43 consid. 2 et les réf. citées ; Jeandin, Commentaire romand, CPC, Bâle
2019, 2
e
éd., nn. 2 ss et 6 ad art. 310 CPC).
2.2
Les faits et moyens de preuves nouveaux ne sont
pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient pas être invoqués
ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve
de la diligence requise, ces deux conditions étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC ; Tappy,
Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, in JdT 2010 III 115, spéc. p. 138).
Il appartient à l'appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte
que l'appel doit indiquer spécialement les faits et preuves nouveaux et motiver spécialement
les raisons qui les rendent admissibles selon lui (TF 5A_695/2012 du 20 mars 2013 consid. 4.2.1 ;
TF 4A_334/2012 du 16 octobre 2012 consid. 3.1 ; JdT 2011 III 43 consid. 2 et les réf.
citées).
2.3
En l’espèce, les appelants ont produit
une pièce nouvelle, soit l’acte de défaut de biens délivré le 2 octobre 2018
par l’Office des poursuites de la Sarine dans la poursuite dirigée par l’intimée
contre B.J.________, d’un montant de 315'659 fr. 95. Cette pièce est dès lors recevable.
Elle n’est toutefois pas pertinente pour la connaissance de la cause.
3.
Les appelants admettent, à l’instar
des premiers juges, que la responsabilité de l’intimée doit être examinée au
regard de l’art. 97 CO (par renvois successifs des art. 398 et 321e CO). Ainsi, lorsque, comme
en l'espèce, la banque est recherchée en raison d'une prétendue violation de son obligation
de diligence à l'égard d'un client, ce dernier doit prouver l’existence d’une violation
du contrat, d’une faute, d’un préjudice et d’un rapport de causalité naturelle
et adéquate entre la violation fautive du devoir de diligence et le préjudice survenu (TF 4A_549/2015
du 27 juin 2016 consid. 2.2 et les réf. citées). La violation du contrat est présumée
fautive (art. 97 al. 1 CO), mais la banque peut se libérer en prouvant qu'elle n'a pas commis
de faute. Comme pour toute responsabilité, ces conditions sont cumulatives (TF 4C.88/2004 du
2 juin 2004 consid. 3.1).
La banque qui, sans être au bénéfice d'un mandat de gestion, s'engage uniquement à
exécuter des instructions ponctuelles de son mandant n'est pas tenue à une sauvegarde générale
des intérêts du mandant (TF 4A_301 2007 du 31 octobre 2007 consid. 2.3). En matière de
crédits, la banque est en principe libre de décider de leur octroi ou de leur résiliation
en tenant compte exclusivement de ses propres intérêts (CCIV 12 mai 2014/40).
Les premiers juges ont constaté, à titre liminaire, que l’intimée n’avait
assumé aucun mandat de gestion ou de conseil vis-à-vis des appelants et que son rôle s’était
limité à mettre des fonds à leur disposition. Les parties n’étaient en outre
pas liées par un rapport durable de confiance. L’intimée n’avait ainsi pas un devoir
de mise en garde étendu ni un devoir de sauvegarde générale des intérêts des
appelants. Cette appréciation des premiers juges n’est pas contestée par les appelants.
Ceux-ci soutiennent en revanche que l’intimée aurait violé ses devoirs en tant qu’établissement
bancaire, notamment son devoir de diligence. Ils lui reprochent différents comportements qui engageraient
sa responsabilité, soit de les avoir contraints à mettre leur ferme en location (cf.
infra
consid. 4), d’avoir refusé leurs propositions d’assainissement et d’avoir refusé
de reporter la vente aux enchères (cf.
infra
consid. 5), d’avoir ainsi privilégié son propre intérêt (cf.
infra
consid. 6), d’avoir accepté une mise à prix du bien aux enchères de 990’000
fr. et d’avoir racheté le bien aux enchères à un prix « dérisoire »,
largement inférieur au prix du marché (cf.
infra
consid. 7), d’avoir résilié le bail de la locataire de la ferme sitôt après
l’acquisition de la propriété aux enchères et de leur avoir ensuite proposé
comme seule et unique solution de lui verser la somme de 1'131'936 fr. 35 pour pouvoir racheter
leur propriété et éteindre leur dette hypothécaire (cf.
infra
consid. 8). Les premiers juges auraient procédé à des constatations inexactes des faits,
lesquelles les auraient conduits à considérer que l’intimée n’avait commis
aucune violation de ses obligations contractuelles.
4.
4.1
Selon les appelants, les premiers juges auraient
procédé à une constatation inexacte et incomplète des faits en retenant qu’ils
avaient pris seuls la décision de mettre la ferme en location et non sous la pression de l’intimée.
Ils font valoir qu’ils n’avaient plus le choix et que l’intimée l’avait
exigé, ce qu’elle ne pouvait faire dès lors que B.J.________ avait engagé son deuxième
pilier dans l’achat de la ferme. Le fait de leur conseiller un tel acte illicite constituait une
violation de l’obligation de diligence à laquelle l’intimée était tenue. Les
appelants se fondent sur l’audition de B.J.________ et de R.________ et font valoir que les déclarations
de B.________ et de W.________ devraient être appréciées avec précaution du fait
qu’ils étaient employés de l’intimée.
4.2
Chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire,
prouver les faits qu’elle allègue pour en déduire un droit (art. 8 CC). Cette disposition
répartit le fardeau de la preuve pour toutes les prétentions fondées sur le droit fédéral
et détermine, sur cette base, laquelle des parties doit assumer les conséquences de l'échec
de la preuve (ATF 132 III 689 consid. 4.5 ; ATF 130 III 321 consid. 3.1). Le juge enfreint cette
disposition s'il tient pour exactes les allégations non prouvées d'une partie, nonobstant leur
contestation par la partie adverse, ou s'il refuse toute administration de preuve sur des faits pertinents
en droit (TF 5A_70/2018 du 23 octobre 2018 consid. 3.3.1.1 ; ATF 133 III 295 consid. 7.1 ;
ATF 130 III  591 consid. 5.4). En revanche, l'art. 8 CC ne prescrit pas quelles sont les mesures
probatoires qui doivent être ordonnées (ATF 127 III 519 consid. 2a), ni ne dicte au juge comment
forger sa conviction (TF 4A_428/2016 du 15 février 2017 consid. 3.2.2.3 ; ATF 128
III 22 consid. 2d). Ainsi, lorsque l'appréciation des preuves le convainc de la réalité
ou de l'inexistence d'un fait, la question de la répartition du fardeau ne se pose plus (TF 5A_70/2018
du 23 octobre 2018 consid. 3.3.1.1 ; ATF 129 III 271 consid. 2b/aa
in
fine
). Seul le moyen tiré d'une appréciation
erronée – respectivement, devant le Tribunal fédéral, arbitraire – des preuves
est alors recevable (ATF 127 III 519 consid. 2a ; ATF 122 III 219 consid. 3c).
Selon l’art. 157 CPC, le tribunal établit sa conviction par une libre appréciation des
preuves administrées. En ce qui concerne la preuve par témoignage, l’art. 169 CPC dispose
que toute personne qui n’a pas la qualité de partie peut témoigner sur des faits dont
elle a eu une perception directe. La suspicion de partialité d'un témoin, résultant par
exemple d'un lien conjugal, de parenté, d'alliance ou d'amitié avec une partie, doit être
prise en considération au stade de l'appréciation du témoignage (TF 4A_181/2012 du
10 septembre 2012 consid. 3). En outre, si l’interrogatoire de partie constitue un moyen de preuve,
de manière générale, la déposition de partie n’a, en raison de la partialité
de son auteur, qu’une faible force probante et doit être corroborée par un autre moyen
de preuve (CACI 31 mars 2017/133 ; Schweizer, Commentaire romand, CPC, précité, n.
15 ad art. 191 CPC).
4.3
En l’espèce, l’appartement de
5.5 pièces créé dans la ferme – et dans lequel habitaient initialement les appelants
– a été loué à la société H.________SA dès le 1
er
avril 2011. Les motivations des appelants pour mettre en location ce bien et l’éventuelle
influence de l’intimée dans cette décision ne sont étayées par aucune pièce
au dossier, si bien que seules les déclarations des parties et des différents témoins
peuvent être prises en compte. Or, si B.________ et W.________ étaient les employés de
l’intimée, comme le font valoir les appelants, B.J.________ est partie au procès et R.________,
courtier, est intervenu à titre gracieux pour B.J.________, qu’il a connu par le biais d’un
ami commun et qu’il ne considérait pas comme un client. Les liens qui ont lié R.________
à l’appelant laissent donc entrevoir un soupçon de partialité. Il s’ensuit
que les différentes déclarations doivent toutes être retenues avec circonspection et qu’il
convient d’examiner dans quelle mesure elles sont cohérentes ou en contradiction avec les
faits.
Les appelants font valoir dans leur appel qu’ils n’avaient pas eu d’autre choix que
de louer la ferme. Ils se fondent en cela sur les propres déclarations de l’appelant. Que
ce soit aux allégués 42 à 44 et 204 ou dans ses déclarations, B.J.________ n’a
nullement déclaré que l’intimée – ou un de ses employés – lui aurait
demandé ou suggéré de le faire. Il a déclaré qu’il avait été
convenu qu’ils mettent en location l’appartement afin que l’intimée puisse en
percevoir les revenus locatifs, sans préciser avec qui cela aurait été convenu. B.________
lui aurait dit qu’il fallait augmenter les revenus. Lui-même a déclaré qu’il
fallait absolument qu’il trouve des revenus et un travail pour sa femme. Le fait de s’être
senti contraint de louer, d’avoir eu le sentiment qu’il n’avait pas le choix, n’implique
pas encore une pression de l’intimée en ce sens.
R.________ n’a pas déclaré avoir entendu W.________ ou B.________ conseiller aux appelants
de louer leur ferme. Il a indiqué ce qui suit concernant une conversation qu’il aurait eue
avec W.________ : « Je lui ai rétorqué que lorsque le demandeur s’est
retrouvé en difficultés financières, M. W.________ a suggéré au demandeur qu’il
évacue sa maison pour la louer, ce que le demandeur a fait, en toute ignorance de cause car ce que
M. W.________ suggérait et ne pouvait ignorer, était illicite, dès lors que le demandeur
avant engagé son deuxième pilier. J’ai dit cela à M. W.________. Il m’a répondu
que le problème du deuxième pilier était le problème du demandeur et pas celui de
la banque ». Une telle réponse n’implique pas la reconnaissance par W.________ des
faits qui lui étaient reprochés. Quoi qu’il en soit, on doit surtout relever que W.________
n’est intervenu dans la situation des appelants qu’en avril 2012, soit après que les
appelants eurent mis en location la ferme : il ne pouvait donc en aucune manière être
à l’origine d’une quelconque pression ou suggestion en ce sens. Les déclarations
de R.________, sur ce point à tout le moins, sont dès lors sujettes à caution.
Enfin, B.________ a déclaré qu’elle ignorait la date exacte à laquelle les appelants
avaient déménagé, mais qu’elle l’avait constaté lorsque B.J.________
leur avait communiqué leur changement d’adresse. Elle a précisé que cela n’avait
pas été discuté auparavant, tout en indiquant que l’appelant lui avait fait part
de la difficulté de vivre à [...] avec des enfants en bas âge. Puis, sur question du conseil
des appelants, elle a admis qu’ils avaient parlé de la location de la ferme, certainement
dans le cadre d’entretiens lors desquels la difficulté de vivre à [...] avait été
évoquée. Elle a encore précisé que la question de la location de la ferme avait été
discutée pour assurer le paiement des charges, de manière informelle. Les appelants reprochent
au témoin d’avoir été évasive, d’avoir d’abord nié que la
question ait été discutée avant d’admettre qu’elle avait bien été
discutée de manière informelle. Si les propos de B.________ sont imprécis, ils ne sont
pas forcément contradictoires : il est possible qu’en discutant de la difficulté
de vivre à [...], l’un ou l’autre ait évoqué la possibilité d’habiter
ailleurs, de louer l’appartement et d’affecter le loyer au paiement des charges. En tous
les cas, ces déclarations ne permettent pas d’admettre que c’est l’intimée
qui aurait suggéré aux appelants de mettre leur ferme en location, encore moins qu’elle
aurait exercé une pression sur eux dans ce but.
C’est donc à juste titre que les premiers juges ont retenu que les appelants avaient pris
seuls leur décision de déménager et non pas sous la pression de l’intimée.
Le fardeau de la preuve d’une telle contrainte incombait aux appelants. Ni les pièces au dossier
ni les témoignages ne permettent de retenir que l’intimée aurait encouragé d’une
manière ou d’une autre les appelants à louer leur ferme, encore moins qu’elle les
y aurait contraints.
Dès lors qu’il n’est pas établi que l’intimée ait suggéré
ou forcé les appelants à déménager et à mettre en location leur appartement,
la question de l’illicéité d’un tel acte eu égard à l’investissement
du deuxième pilier de l’appelant dans le bien en question peut rester en l’état.
5.
5.1
Les appelants reprochent aux premiers juges d’avoir
retenu que l’intimée n’avait pas refusé la discussion ni ignoré leurs propositions
d’assainissement. Ils soutiennent que les « enquêtes en première instance »
auraient permis de démontrer que toutes les offres soumises à l’intimée avaient
été systématiquement ignorées et/ou refusées, alors même qu’elles
auraient permis de solder totalement la dette à l’égard de l’intimée ou, à
tout le moins, de l’alléger considérablement. Ils se fondent en particulier sur le témoignage
de R.________, mais également sur celui de N.________.
Ce serait également à tort que les premiers juges ont considéré que les propositions
des appelants n’étaient pas complètement abouties et ne permettaient pas un remboursement
intégral des créances de l’intimée. Ils se fondent à cet égard sur le
témoignage d’X.________. Quant au rapport de l’expert financier et à son complément,
ils font valoir qu’ils ont été établis avant l’audition des témoins.
Enfin, ils reprochent également à l’intimée d’avoir refusé de reporter
la vente aux enchères au motif que cela coûtait trop cher, en faisant valoir que les frais
auraient été minimes au regard de la valeur du bien et de la dette en faveur de l’intimée.
5.2
En l’espèce, on doit à titre préalable
relever qu’on ne peut pas retenir que l’intimée aurait refusé la discussion, puisque
les parties (W.________ et B.J.________, parfois accompagné de R.________ et K.________) ont eu
différents entretiens en juin 2012, puis de décembre 2012 jusqu’à la vente aux enchères
en mai 2013.
Les appelants reprochent à l’intimée de n’avoir pas accepté des propositions
qui auraient permis de solder totalement la dette ou, à tout le moins, de l’alléger considérablement.
Ils se fondent d’abord de manière générale sur le témoignage de R.________
selon lequel il n’aurait jamais rencontré une opposition pareille, W.________ refusant systématiquement
tout ce qui était proposé. Comme déjà indiqué (cf.
supra
consid. 4.3), ce témoignage doit être apprécié avec circonspection et il doit être
confirmé par d’autres éléments de preuve pour être retenu. Il convient donc
d’examiner concrètement les propositions qui ont été faites pour déterminer
si ce serait en violation de son obligation de diligence que l’intimée les aurait refusées.
S’agissant de l’offre de N.________SA, les appelants se fondent sur le courriel du 14 décembre
2012, ainsi que sur le témoignage de R.________ et d’X.________. Contrairement à l’allégation
des appelants, le courriel précité ne constituait pas une offre ferme : X.________ y indiquait
que son employeur était disposé à discuter de l’éventualité d’une
reprise de dette, sous réserve que l’ensemble des poursuites du client soient intégralement
réglées et que le dossier ne soit plus déclaré en « Recovery ».
Il s’agissait ainsi d’une discussion à intervenir, de « l’éventualité »
d’une reprise de dette et de conditions pour que cette reprise soit possible. Entendu comme témoin,
X.________ n’a pas dit autre chose : il a expliqué que la reprise de dette était
soumise à condition et qu’il pensait que cette solution était acceptable. On ne saurait
donc y voir une offre ferme, comme l’a d’ailleurs constaté l’expert L.________.
Quant aux offres d’achat de la dépendance, il n’est pas nécessaire de vérifier
si celles-ci étaient fermes et abouties, dès lors qu’elles ne permettaient pas aux appelants
de solder totalement leurs dettes auprès de l’intimée. Selon L.________, une vente de
la dépendance à 435'000 fr. n’aurait pas permis à l’intimée de recouvrer
l’intégralité de ses créances. Même une vente au prix de 500'000 fr., 520'000
fr. ou 525'000 fr. n’aurait pas permis le remboursement intégral, l’intimée
subissant un découvert oscillant dans ces cas entre 44'905 fr. et 40'353 francs.
Les appelants se fondent sur le témoignage de R.________, selon lequel on pouvait « largement
justifier d’une non plus-value sur le bâtiment en raison des travaux effectués »,
de sorte qu’il n’y aurait pas eu d’impôt sur le gain immobilier. Il s’agit
là d’une assertion non étayée. Au demeurant, on notera que R.________ envisageait
lui-même l’éventualité d’une erreur en précisant que s’il se trompait,
« l’incidence fiscale aurait été minime ». Il n’y a donc pas
de raison de s’écarter des chiffres retenus par l’expert financier, qui a expressément
tenu compte du règlement de l’impôt sur le gain immobilier.
Quant à l’argument selon lequel l’intimée aurait dû accepter les propositions
des appelants parce qu’elles permettaient à tout le moins un allègement considérable
de leurs dettes, il tombe à faux. Le devoir de diligence de l’intimée ne l’obligeait
pas à accepter des propositions qui ne lui permettaient pas de recouvrer l’entier de sa créance.
Les appelants n’ont d’ailleurs pas contesté que l’intimée était légitimée
à dénoncer les prêts hypothécaires, puis à poursuivre le recouvrement de sa
créance par une poursuite en réalisation de gage. Ils n’ont pas non plus invoqué
que l’intimée aurait eu envers eux un devoir particulier de sauvegarde de leurs intérêts.
Partant, comme l’ont admis à juste titre les premiers juges en se fondant notamment sur l’expertise
financière, l’intimée pouvait refuser d’entrer en matière sur les propositions
des appelants dès lors que la proposition de refinancement de N.________SA ne constituait pas un
engagement ferme et que les offres d’achat de la dépendance – qui ne pouvaient pas être
considérées comme fermes selon L.________ – ne lui permettaient pas de recouvrer l’intégralité
de ses créances, même si les montants résiduels étaient faibles.
Les appelants contestent la valeur de l’expertise au motif que l’expert n’aurait pas
eu connaissance des témoignages. Or le témoignage d’X.________ ne permet pas d’admettre
que l’offre de N.________SA était ferme et celui de R.________ doit être apprécié
avec retenue. Quant aux témoignages de K.________ et de N.________, ils ne changent rien à
l’appréciation selon laquelle les offres d’achat – fermes ou non – ne permettaient
pas de couvrir les dettes des appelants auprès de l’intimée. Ces témoignages n’apparaissent
dès lors pas de nature à modifier l’appréciation de l’expert financier.
L’argument des appelants selon lequel le dommage aurait été moins important pour l’intimée
si elle avait accepté leurs propositions plutôt que d’aller à la vente aux enchères
est sans pertinence : le résultat de la vente ne pouvait pas être anticipé et, une
fois encore, l’intimée n’a pas violé son devoir de diligence à l’égard
des appelants en refusant des propositions qui ne permettaient pas une couverture totale de sa créance.
Enfin, il ne peut pas non plus être reproché à l’intimée d’avoir refusé
de reporter la vente aux enchères, au motif que les frais auraient été minimes au regard
de la valeur du bien et de la dette en faveur de l’intimée : la dénonciation a eu
lieu en avril 2012 et la vente aux enchères en mai 2013, soit plus d’une année après.
Les appelants ont donc eu le temps de chercher des solutions, voire de concrétiser l’offre
de N.________SA, et l’intimée ne pouvait pas escompter qu’un délai supplémentaire
leur permettrait d’obtenir une meilleure solution. Aucun devoir contractuel ou légal envers
les appelants ne la contraignait à accepter un report de la vente aux enchères, quel qu’en
soit le coût.
6.
6.1
Les appelants soutiennent que l’intimée
se trouvait dans une situation de conflit entre son propre intérêt à être désintéressée
et l’intérêt des appelants à diminuer leur dette et leur dommage. L’intimée
aurait donc eu le devoir général de diminuer leur dommage et, partant, d’accepter leurs
propositions.
6.2
Les premiers juges ont admis que l’intimée
avait
privilégié
son propre intérêt à recouvrer sa créance au détriment de l’intérêt
des appelants, afin de diminuer sa perte potentielle. Ils ont toutefois retenu qu’elle était
en droit de le faire, sans violation de son devoir de diligence, d’information ou de conseil, dès
lors que
les prêts hypothécaires avaient
été dénoncés et soumis au remboursement intégral.
Ils ont constaté que l’intimée était juridiquement fondée à refuser les
offres d’assainissement qui ne lui paraissaient pas adéquates ou qui étaient insuffisantes
pour recouvrer l’intégralité de ses créances, qu’elle pouvait
refuser
l’annulation et le report de la vente aux enchères forcées et refuser que la parcelle
litigieuse soit scindée en deux, dès lors qu’elle en était devenue la propriétaire.
6.3
Les appelants se contentent d’invoquer un conflit d’intérêts, sans expliquer en
quoi l’appréciation des premiers juges selon laquelle l’intimée était juridiquement
fondée à privilégier ses intérêts serait erronée. Ils ne font en particulier
pas valoir qu’une base légale ou contractuelle aurait obligé la banque à réduire
le dommage de ses clients, quitte à subir elle-même un dommage.
Les contrats de prêt bancaire prévoient de manière générale des conditions pour
la dénonciation, en particulier la demeure des clients. A suivre le raisonnement des appelants,
en cas de dénonciation, la banque et ses clients se trouveraient systématiquement dans un conflit
d’intérêts qui empêcherait la banque de poursuivre des démarches visant à
recouvrer sa créance. Cela serait contraire à la liberté contractuelle. Comme déjà
exposé, l’intimée n’avait pas à l’égard des appelants un devoir
général de sauvegarde de leurs intérêts et rien n’indique qu’elle ait
exercé son droit de manière abusive. Partant, aucune violation de son devoir de diligence ne
peut lui être reprochée du fait qu’elle a poursuivi son propre intérêt à
recouvrer sa créance.
7.
7.1
Les appelants reprochent à l’intimée
d’avoir accepté une mise à prix du bien aux enchères de 990’000 fr., puis
d’avoir acquis le bien à la vente aux enchères à un prix qui était, selon les
experts, de 20 à 40% inférieur aux estimations effectuées.
7.2
Les premiers juges ont retenu que la Chambre des poursuites et faillites du Tribunal cantonal de Fribourg,
saisie d’une plainte des appelants, avait constaté que l’adjudication en faveur de l’intimée
s’était déroulée dans le respect de la loi et qu’elle ne prêtait pas
le flanc à la critique. Ils ont également relevé que, selon l’expérience, il
n’était pas rare qu’un bien immobilier mis aux enchères forcées soit vendu
à un prix inférieur à son estimation. Dans le cas présent, une telle adjudication
avait été rendue possible parce que personne d’autre ne s’était porté
acquéreur de la parcelle. L’intimée n’avait toutefois enfreint aucune règle.
Elle avait seulement profité de conditions favorables pour acquérir le bien à un prix
très avantageux.
7.3
Là encore, l’argumentation convaincante des premiers juges peut être confirmée.
Les appelants invoquent une violation par l’intimée de son devoir de diligence. Ils n’expliquent
toutefois pas en quoi les premiers juges auraient erré en considérant que l’intimée
n’avait enfreint aucune règle. La mise à prix du bien aux enchères à 990’000
fr. a été le fait de l’office des poursuites, sur la base d’une estimation commandée
à un expert. L’adjudication a ensuite eu lieu dans le respect de la loi.
8.
Enfin, les appelants reprochent à l’intimée
d’avoir résilié le bail de H.________SA, qui louait la ferme, sitôt après avoir
acheté le bien aux enchères. Ce faisant, l’intimée les aurait empêchés
de réduire leur dette par la perception des revenus locatifs. Ils critiquent également le fait
que l’intimée ne leur ait proposé comme unique solution que la possibilité de racheter
leur bien pour le prix de 1'131'936 fr. 35.
Les appelants perdent toutefois de vue qu’après l’adjudication de leur bien à l’intimée,
les revenus locatifs ne leur étaient plus acquis et qu’ils ne seraient dans tous les cas pas
venus en déduction de leur dette. En effet, le 29 mai 2013, l’intimée est devenue –
selon une procédure d’adjudication conforme au droit – propriétaire du bien litigieux.
A ce titre, elle pouvait valablement percevoir les loyers et/ou résilier les baux.
Malgré son acquisition, l’intimée a proposé aux appelants de racheter le bien et
leur a accordé plusieurs prolongations de délai à cet effet. Elle n’était pas
tenue de le faire. Aucune disposition contractuelle ou légale ni aucune relation de confiance particulière
ne la contraignait à agir de la sorte à l’issue de la procédure en réalisation
de gage et après être devenue propriétaire du bien litigieux.
Au vu de ce qui précède, on doit constater
que les appelants ont échoué à prouver que l’intimée aurait violé son
devoir de diligence. Il n’y a donc pas lieu d’examiner plus avant les autres conditions de
la responsabilité (art. 97 al. 1 CO, cf.
supra
consid. 3).
9.
9.1
En définitive, l’appel doit être
rejeté et le jugement confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 11’500 fr. (art. 62 al. 1
TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge
des appelants, qui succombent (art. 106 al. 1 CPC), mais assumés provisoirement par l’Etat
(art. 122 al. 1 let. b CPC).
9.2
Me Valérie Pache Havel, conseil d’office des appelants, a droit à une rémunération
équitable pour ses opérations et débours dans la procédure d’appel (art. 122
al. 1 let. a CPC). Elle a produit, le 1
er
mai 2019, une liste des opérations selon laquelle elle a consacré 18 heures à la procédure
d’appel. Me Pache Havel a décompté le temps consacré à l’audience du
4 avril 2019 et, en sus, 1h30 de vacation. Conformément à l’art. 3bis al. 3 RAJ (Règlement
sur l'assistance judiciaire en matière civile ; BLV 211.02.3, dans sa teneur au 1
er
mai 2019), les vacations sont comptées forfaitairement à 120 fr. pour l’avocat breveté,
ce forfait couvrant les frais et le temps de déplacement aller et retour. Le temps décompté
pour les autres opérations peut être confirmé, de sorte qu’on admettra que l’avocate
a consacré 16h30 à la procédure de deuxième instance. Enfin, pour ses débours,
le conseil d’office a droit à un montant s’élevant à 2% du défraiement
hors taxe (art. 3bis al. 1 RAJ), soit 59 fr. 40 hors TVA. En définitive, l'indemnité d'office
due à Me Pache Havel, calculée au tarif horaire de 180 fr. (art. 2 al. 1 let. a RAJ),
doit être arrêtée à 2’970 fr. pour ses honoraires, plus 228 fr. 70 de TVA au
taux de 7.7% et un montant de 129 fr. 25, TVA comprise, pour ses frais de vacation et de 64 fr., TVA
comprise, pour ses débours, soit une indemnité totale de 3'391 fr. 95.
Les bénéficiaires de l’assistance judiciaire sont, dans la mesure de l’art. 123
CPC, tenus au remboursement des frais judiciaires et de l’indemnité de leur conseil d’office
mis à la charge de l’Etat.
9.3
Les appelants, solidairement entre eux, verseront
à l’intimée des dépens de deuxième instance qu’il convient d’arrêter
à 6’000 fr. (art. 3 al. 2 et art. 7 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre
2010; BLV 270.11.6]).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 11’500 fr. (onze mille
cinq cents francs) pour les appelants A.J.________ et B.J.________, solidairement entre eux, sont provisoirement
laissés à la charge de l’Etat.
IV.
L’indemnité d’office de Valérie Pache Havel, conseil d’office des appelants,
est arrêtée à 3'391 fr. 95 (trois mille trois cent nonante-et-un francs et nonante-cinq
centimes), TVA et débours compris, et laissée provisoirement à la charge de l’Etat.
V.
Les bénéficiaires de l'assistance judiciaire
sont, dans la mesure de l'art. 123 CPC, tenus au remboursement des frais judiciaires et de l’indemnité
du conseil d’office provisoirement assumés par l’Etat.
VI.
Les
appelants A.J.________ et B.J.________, solidairement entre eux, doivent verser à l’intimée
V.________ la somme de 6'000 fr. (six mille francs) à titre de dépens de deuxième instance.
VII.
L’arrêt est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Valérie Pache Havel (pour A.J.________ et B.J.________),
‑
Me Jacques Haldy (pour la V.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente de la Chambre patrimoniale cantonale.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :