vd_findinfo · HC / 2012 / 288 · 2012-04-25 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, BAIL À LOYER, DEMEURE DU DÉBITEUR | 257d CO, 308 al. 2 CPC (CH), 319 let. a CPC (CH), 321 al. 2 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 25.05.2012 HC / 2012 / 288

TRIBUNAL
CANTONAL
JL11.046946-120350
158
CHAMBRE
DES RECOURS CIVILE
_________________________________________
Arrêt du
25 avril 2012
___________________
Présidence
de               M.
Creux
,
président
Juges
:              Mme
Charif Feller et M. Pellet
Greffier
:
Mme              Logoz
*****
Art.
257d CO; 308 al. 2, 319 let. a, 321 al. 2 CPC
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par
A.________
,
à Vevey, et
E.________
,
à La Tour-de-Peilz, intimés, contre l'ordonnance d'expulsion rendue le 7 février 2012
par le Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut dans la cause divisant les recourants
d’avec
F.________
,
à Lausanne, requérante, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance rendue et notifiée le 7 février 2012 aux parties, le Juge de paix du district
de la Riviera – Pays-d'Enhaut a ordonné à A.________ et E.________ de quitter et rendre
libres pour le jeudi 8 mars 2012 à midi les locaux occupés dans l'immeuble sis à [...],
[...] (appartement d'une pièce au rez–de-chaussée) (I), dit qu'à défaut pour
la partie locataire de quitter volontairement ces locaux, l'huissier de paix est chargé sous la
responsabilité du juge de paix de procéder à l'exécution forcée de la décision
sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l'ouverture forcée des locaux (II), ordonné
aux agents de la force publique de concourir à l'exécution forcée de la décision,
s'ils en sont requis par l'huissier de paix (III), arrêté à 300 fr. les frais judiciaires
qui sont compensés avec l'avance de la partie bailleresse (IV), mis les frais à charge des
parties locataires, solidairement entre elles (V), dit qu'en conséquence les parties locataires,
solidairement entre elles, rembourseront à la partie bailleresse son avance de frais à concurrence
de 300 fr. et lui verseront des dépens, par 360 fr., à titre de défraiement de son représentant
professionnel (VI) et dit que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (VII).
En droit, le premier juge a constaté que l'arriéré de loyer n'avait pas été
acquitté par les parties locataires dans le délai imparti par la mise en demeure qui leur avait
été notifiée à forme de l'art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS
220) et que le congé notifié postérieurement, contesté en temps utile devant la Commission
de conciliation, avait été valablement donné. Au surplus, il a considéré que
les conditions d'application de la procédure en protection des cas clairs (art. 257 CPC [Code de
procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272]) étaient réunies en l'espèce de
sorte que la procédure sommaire était applicable.
B.
Par acte motivé du 15 février 2012,
A.________, agissant tant en son propre nom qu'en tant que membre président de E.________, a conclu
au report de la date fixée pour la libération des locaux litigieux au 31 juillet 2012.
Invitée à se déterminer sur la requête d'effet suspensif implicitement contenue dans
l'acte du 15 février 2012, F.________ a conclu au rejet de cette requête. Par décision
du 5 mars 2012, le président de la cour de céans a accordé l'effet suspensif au recours.
C.
La Chambre des recours civile fait sien dans son entier l'état de fait du jugement, complété
par les pièces du dossier, dont il ressort notamment ce qui suit
1. F.________ est propriétaire depuis le 23 avril 2010 de l'immeuble sis [...], à [...], feuillet
n° [...] du registre foncier.
2. Par contrat de bail à loyer du 9 janvier 2006, débutant le 15 janvier 2006, [...], alors
propriétaire de l'immeuble [...], à [...], a loué un appartement d'une pièce sis
au rez-de-chaussée dudit immeuble à E.________ et A.________ pour un loyer mensuel net de 600
fr., plus 60 fr. d'acompte de charges, soit un montant total de 660 fr. par mois. Le bail faisait état
d'une réserve de loyer de 150 francs.
Le bail prenait fin le 31 mars 2007 et se renouvelait pour douze mois, sauf avis de résiliation
donné et reçu au moins quatre mois à l'avance, et ainsi de suite de douze en douze mois.
3. Par notification de hausse de loyer du 8 mai 2008, entrée en vigueur le 1
er
octobre 2008, le loyer mensuel net a été porté à 811 fr., plus 60 fr. d'acompte de
charges, soit un montant total de 871 fr. par mois
4. Toutefois, selon dite notification, les locataires continuaient à bénéficier d'un loyer
mensuel net réduit à 661 fr., la différence mensuelle de 150 fr. par mois faisant l'objet
d'une réserve expresse, plus 60 fr. d'acompte de charges, soit un montant total de 721 fr. par mois.
5. Par courrier recommandé du 21 juillet 2011 adressé à chacun des locataires, F.________
a mis en demeure E.________ et A.________ de payer dans un délai de 30 jours la somme de 1'492 fr.,
soit 1'322 fr. de loyer pour les mois de juin et juillet 2011, 120 fr. d'acompte de charges pour les
mêmes mois et 50 fr. de frais de rappel. Ce courrier renfermait en outre la signification qu'à
défaut de paiement dans le délai imparti, le bailleur serait en droit de résilier le bail
conformément à l'art. 257d CO.
6. Faute de paiement dans le délai imparti, F.________ a notifié le 3 octobre 2011, respectivement
à E.________ et A.________, la résiliation pour le 30 novembre 2011 du bail portant sur l'appartement
n° 7 d'une pièce, sis au rez-de-chaussée de l'immeuble [...], à [...].
7. E.________ et A.________ ont versé la somme de 721 fr., valeur au 25 juillet 2011, pour le loyer
du mois de juin 2011, et la somme de 3'605 fr., valeur au 26 octobre 2011, pour les loyers des mois de
juillet à novembre 2011.
8. Par requête du 2 décembre 2011 adressée au Juge de paix du district de la Riviera –
Pays-d'Enhaut, F.________ a notamment conclu à l'expulsion d'E.________ et A.________ de l'appartement
en cause, en se fondant sur l'art. 257 CPC (protection des cas clairs).
En droit
:
1.
a)
La loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme (aLPBL) et le Code de procédure
civile vaudois du 14 décembre 1966 (CPC-VD) ont été abrogés par l'entrée en
vigueur le 1
er
janvier 2011 du CPC. Conformément à l'art. 405 al. 1 CPC, les recours sont régis par le
droit en vigueur au moment de la communication de la décision aux parties. En l'espèce, l'ordonnance
attaquée a été rendue le 7 février 2012, si bien que le recours dirigé contre
elle est régi par le CPC.
b)
La
décision attaquée est une décision finale de première instance, susceptible d'appel
dans les affaires patrimoniales, lorsque la valeur litigieuse atteint, selon les dernières conclusions,
la somme de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
En deuxième instance, les recourants ne contestent pas la résiliation de leur bail ni le principe
de leur expulsion. Arguant que le logement est actuellement occupé par un étudiant de E.________,
ils sollicitent uniquement que le délai pour libérer les locaux soit reporté à fin
juillet 2012, date correspondant à la fin du cycle d'études en cours.
Dès lors que le principe de l'expulsion n'est pas remis en cause, la valeur litigieuse équivaut
aux loyers à verser durant la prolongation demandée (CREC 30 décembre 2011/270). En l'occurrence,
celle-ci correspond à la période séparant la date impartie par le juge de paix pour quitter
les locaux, à savoir le 8 mars 2012, et le 1er juillet 2012. La valeur litigieuse équivaut
ainsi à cinq loyers mensuels, savoir 3'605 fr. (721 fr. x 5), moins huit jours pour le mois de mars,
par 186 fr. ([721 fr. / 31 jours] x 8), soit 3'419 francs.
Il s'ensuit que seul un recours peut être formé contre l'ordonnance attaquée (art. 319
let. a CPC).
c)
Le recours s'exerce en principe dans un délai de trente jours (art. 321 al. 1 CPC). Le délai
de recours est toutefois de dix jours dans toutes les décisions rendues en procédure sommaire
(art. 321 al. 2 CPC). Pour déterminer quel est le délai de recours applicable, il convient
donc de qualifier la procédure en vertu de laquelle la décision attaquée a été
rendue
En l'espèce, le bailleur a requis l'application de la procédure dans les cas clairs (art. 257
CPC) et le premier juge en a fait application. Une telle procédure étant sommaire, le délai
de recours est de dix jours.
Le recours est interjeté sur papier à en-tête de E.________, représentée par
son administrateur A.________. Il est accompagné de la décision attaquée, en l'occurrence
l'ordonnance du 7 février 2012 notifiée à A.________. Il y a dès lors lieu de considérer
qu'il est formé par E.________ et A.________, tous deux parties intimées à l'ordonnance
d'expulsion attaquée. Interjeté en temps utile par une partie qui y a intérêt (art.
59 al. 2 let. a CPC) et dûment motivé (art. 321 al. 1 CPC), le recours est ainsi formellement
recevable.
2.
Le recours est recevable pour violation du droit
et constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC).
S'agissant de la violation du droit, l'autorité de recours dispose d'un plein pouvoir d'examen (Spühler,
Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bâle 2010, n. 12 ad art. 319 CPC); elle revoit
librement les questions de droit soulevées par le recourant et peut substituer ses propres motifs
à ceux de l'autorité précédente ou du recourant (Hohl, Procédure civile, tome
II, 2ème éd., n. 2508, p. 452).
S'agissant de la constatation manifestement inexacte des faits, ce grief, comme pour l'art. 97 al. 1
LTF (loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005; RS 173.110), ne permet que de corriger une
erreur évidente, la notion se recoupant en définitive avec l'appréciation arbitraire des
preuves (Corboz et al., Commentaire de la LTF, Berne 2009, n. 19 ad art. 97 LTF).
3.
L'art. 257d CO prévoit que, lorsque, après
la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires
échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à
défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail; ce délai sera de dix jours
au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute
de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat;
les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai
de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2).
Les recourants ne remettent pas en cause le bien-fondé juridique de l'expulsion. Ils font valoir
que les loyers sont en l'état réglés jusqu'au 31 mars 2012 et déclarent s'engager
à payer d'avance les loyers restants pour la période d'avril à juillet 2012, ainsi qu'à
libérer les locaux en bon ordre. Il n'en reste pas moins que le délai comminatoire de trente
jours a couru à compter de la notification de la mise en demeure du 21 juillet 2011 et que le paiement
de l'arriéré de loyer n'est pas intervenu dans le délai imparti. A cet égard, la
jurisprudence a précisé que le bailleur est en droit de résilier le bail lorsque l'arriéré
n'a pas été réglé dans le délai comminatoire (ATF 127 III 548 c. 4), cela même
si l'arriéré a finalement été payé (TF, arrêt du 27 février 1997,
in Cahiers du Bail 3/1997 pp. 65 ss).
Cela étant, le congé donné par la bailleresse pour le 30 novembre 2011 respecte les conditions
de l'art. 257d CO.
4.
Les recourants sollicitent, pour des motifs d'opportunité,
un report au 31 juillet 2012 de la date fixée pour la libération définitive du logement
en cause, soit le 8 mars 2012. Ils font valoir que celui-ci est actuellement occupé par un étudiant
de E.________, que le cycle d'études en cours prendra fin à cette même date et qu'une
expulsion à la date fixée par le juge de paix aurait des effets désastreux pour l'école.
La jurisprudence a précisé que, lorsque le locataire n'avait pas réglé l'arriéré
réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, il était en demeure
et devait subir les conséquences juridiques de l'al. 2 de cette disposition, savoir la résiliation
du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c. 4). A cet égard,
des motifs humanitaires n'entrent pas en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d
CO, dès lors qu'ils ne sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral
sur le bail à loyer (TF, arrêt du 27 février 1997, in Cahiers du Bail 3/1997 pp. 65 ss,
c. 2b p. 68; TF 4C.74/2006 du 12 mai 2006 c. 3.2.1; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, note
infrapaginale 63 p. 672). Ils peuvent cependant être pris en compte au stade de l'exécution
forcée, en application du principe général de la proportionnalité. Toutefois, dans
tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que relativement bref
et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (cf. ATF 117 Ia 336 c.
2b). La jurisprudence de la Chambre des recours considérait sous l'empire de l'ancien droit cantonal
abrogé par l'entrée en vigueur du CPC, que, sauf cas particulier, un délai de libération
des locaux de quinze à vingt jours était admissible (Guignard, Procédures spéciales
vaudoises, Lausanne 2008, n. 2 ad art. 17 LPEBL, p. 196 et les références citées).
En l'espèce, le premier juge a tenu compte du temps nécessaire pour le déménagement
en fixant un délai au 8 mars 2012 pour libérer les locaux. Les modalités de l'expulsion
ne sont ainsi pas contraires au droit. De toute manière, le principe de proportionnalité devra
être examiné, le cas échéant, dans le cadre de la procédure d'exécution
forcée. Au surplus, on relèvera que les locaux loués n'abritent pas l'école des recourants,
mais sont destinés à loger des élèves de l'école.
5.
En définitive, le recours doit être rejeté, en application de l'art. 322 al. 1. CPC,
et l'ordonnance querellée confirmée.
Les recourants, qui succombent, doivent supporter, solidairement entre eux, les frais judiciaires de
deuxième instance (art. 106 al. 1 CPC), qu'il convient d'arrêter à 100 fr. (art. 69 al.
1 TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5]).
N'ayant pas été invitée à se déterminer sur le recours (art. 322 al. 1 CPC),
l'intimée n'a pas droit à des dépens de deuxième instance.
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 322 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
L'ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut pour qu'il
fixe à A.________ et E.________, une fois les considérants du présent arrêt envoyés
pour notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu'ils occupent dans
l'immeuble sis [...], à [...] (appartement de 1 pièce au rez-de-chaussée).
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (cent francs), sont
mis à la charge des recourants A.________ et E.________, solidairement entre eux.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
26 avril 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
E.________,
-
A.________,
‑
M. Jean-Marc Decollogny (pour F.________).
La Chambre des recours civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut.
Le greffier :