vd_findinfo · HC / 2010 / 15 · 2010-01-13 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, ACTION EN CONTESTATION, PRINCIPE DE LA BONNE FOI | 257d CO, 271 CO, 274g CO, 457 CPC, 23 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 13.01.2010 HC / 2010 / 15

TRIBUNAL CANTONAL
28/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 13 janvier
2010
__________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.     Denys et Krieger
Greffier
:
Mme   Bourckholzer
*****
Art. 257d, 271ss, 274g
CO; 23 LPEBL; 457 CPC
La Chambre des
recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper du
recours interjeté
par
Z.________
, à Lausanne, intimé,
contre l'ordonnance d'expulsion
rendue le 23 novembre 2009 par la Juge de paix du district de
Lausanne dans la cause divisant le recourant
d'avec
D.________
et
C.________
, à Lausanne,
requérants.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 23 novembre 2009, notifiée aux parties le
2 décembre 2009, la Juge de paix du district de Lausanne a
ordonné à Z.________ de quitter et rendre libres pour
le 21 décembre 2009, à midi, les locaux qu'il occupe
dans l'immeuble sis à Lausanne, [...] (appartement n°
73, de une pièce, au 2
ème
étage,
avec une cave) (I), dit qu'à défaut de quitter
volontairement ces locaux, il y sera contraint par la force, selon
les règles prévues aux art. 508 et ss CPC (Code de
procédure civile du 14 décembre 1966; RSV 270.11)
(II), arrêté les frais et dépens (III et IV) et
dit que l'ordonnance est immédiatement exécutoire
nonobstant recours (V).
Les faits suivants résultent de l'ordonnance
attaquée, complétée par les pièces au
dossier (art. 457 CPC) :
Selon contrat de bail du 16 juin 1995, l'appartement n° 73 se
trouvant au deuxième étage de l'immeuble sis au
chemin de Renens, 41, à Lausanne, a été remis
en location à Z.________ pour
un loyer mensuel de 640 fr., plus 60
fr. de charges.
Par courrier recommandé du 18 juin 2009, la gérante
de l'immeuble B.________ SA, agissant pour le compte des bailleurs
D.________ et C.________, a sommé Z.________ de s'acquitter,
dans un délai de trente jours, faute de quoi le bail serait
résilié en application de l'art. 257d al. 2 CO (Code
des obligations du 30 mars 1991; RSV 220), des loyers
arriérés des mois de mai et juin 2009 d'un montant
total de 1'400 francs. Avisé de l'arrivée du pli le
22 juin 2009, Z.________ n'a pas retiré le courrier qui lui
était adressé, lequel a été
retourné à l'expéditrice le 30 juin 2009,
selon avis track and trace figurant au dossier.
Par formule officielle du 5 août 2009, adressée par
voie recommandée à Z.________, la gérante a
résilié le bail pour le 30 septembre 2009.
Le 19 août 2009, Z.________ a contesté ce congé
auprès de la Commission de conciliation en matière de
baux à loyer du district de Lausanne (ci-après : la
commission de conciliation) et déclaré habiter dans
l'appartement loué depuis le mois de juin 1994, avoir
versé le loyer demandé par erreur à la
société gérante F.________ SA, à
Lausanne, et être à jour dans le paiement des
loyers.
Le 8 octobre 2009, B.________ SA a requis du Juge de paix du
district de Lausanne l'expulsion de Z.________.
Le 26 octobre 2009, la commission de conciliation a transmis le
courrier de Z.________ du 19 août 2009, et les pièces
qui y étaient jointes, à la justice de
paix.
Informée de la procédure ouverte à l'encontre
du locataire, dont elle s'occupe, l'assistante sociale M.________ a
précisé au juge de paix, le 5 novembre 2009, certains
points du litige et transmis plusieurs pièces. Il
résulte en particulier d'une télécopie qu'elle
a adressée le 22 juillet 2009 à B.________ SA qu'elle
a notamment déclaré à cette
société que "Z.________ a reçu une mise en
demeure pour deux loyers impayés, or, j'ai en ma possession
les récépissés payés du mois d'avril,
mai et juin. (…). Je vous les faxe ci-après pour que
vous puissiez vérifier vos comptes". Une photocopie des
trois récépissés correspondants figure en
annexe à cette télécopie. Selon un courrier du
22 juillet 2009, M.________ a aussi informé Z.________ de
l'entretien téléphonique qu'elle avait eu avec
B.________ SA et lui a déclaré qu'il était
apparu, à l'issue de celui-ci, qu'il avait versé deux
loyers au moyen d'anciens bulletins de versement auprès de
F.________ SA, précédente gérante de
l'immeuble, et qu'il lui fallait régler cette situation.
D'après une correspondance du 31 juillet 2009, elle a encore
signalé à B.________ SA que F.________ SA n'existait
plus, que le recourant avait demandé à la BCV
d'effectuer une recherche à propos du versement du loyer du
mois de juin 2009 et que, selon la banque, l'argent correspondant
avait été directement transféré
à B.________ SA. Enfin, par courrier du 17 août 2009,
Z.________ a déclaré à B.________ SA qu'il
était locataire de l'appartement depuis 14 ans, qu'il avait
toujours honoré son loyer, qu'il avait par mégarde
versé son loyer à l'ancienne gérante
F.________ SA et qu'il sollicitait la compréhension des
bailleurs. Figurait en annexe à ce courrier une copie de
récépissés postaux attestant d'un versement de
700 fr., opéré le 7 mai 2009 en faveur de B.________
SA, de deux autres réglements de 700 fr. chacun,
effectués en faveur de F.________ SA les 5 juin et 4 juillet
2009, et du versement de deux autres montants, de 735 fr. et de 700
fr., à B.________ SA les 31 juillet et 7 août
2009.
En droit, le juge de paix a considéré que les
conditions de l'expulsion de Z.________ étaient
réunies.
B.
Par acte
motivé du 11 décembre 2009, Z.________ a recouru
contre cette décision, contestant son expulsion et requis
l'effet suspensif au recours. Il a produit plusieurs
pièces.
Le 17 décembre 2009, le Président de la cour de
céans a accordé l'effet suspensif au
recours.
Par mémoire déposé le 8 janvier 2010, dans le
délai imparti, les intimés ont conclu, sous suite de
dépens, au rejet du recours.
En droit
:
1.
L'art. 23 al. 1 LPEBL
(loi du 18 mai 1955 sur la
procédure d'expulsion en matière de baux à
loyer et à ferme; RSV 221.305)
ouvre un recours au Tribunal
cantonal: a) lorsque le juge était incompétent ou
s'est déclaré à tort incompétent; b)
pour absence d'assignation régulière; c) pour
violation des règles essentielles de la procédure
lorsque l'informalité est de nature à influer sur le
prononcé. Selon l'al. 2, il y a également recours au
Tribunal cantonal pour déni de justice, ce recours pouvant
aboutir soit à la réforme soit à l'annulation
de la décision attaquée (JT 2004 III 43 c. 1a).
Toutefois, l'article 23 LPEBL, qui confère un pouvoir
d'examen limité à la Chambre des recours, ne saurait
s'appliquer lorsque la validité du congé a
été contestée en vertu de l'article 274g al. 1
let. a CO. En pareil cas, la Chambre des recours, pour
répondre aux exigences du droit fédéral, doit
disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit fédéral
(JT 2004 III 79).
En l'espèce, le recourant a contesté le congé
devant la commission de conciliation. La Chambre des recours
dispose donc d'un libre pouvoir d'examen en droit.
D'un point de vue factuel, la Chambre des recours dispose du
pouvoir d'examen défini par l'art. 457 CPC (applicable en
vertu du renvoi de l'art. 29 LPEBL) de telle sorte qu'elle doit
admettre comme constant les faits constatés par le jugement,
sauf contradiction avec les pièces du dossier et sous
réserve du complètement sur la base de celui-ci (art.
457 al. 1 CPC; JT 1993 III 88 c. 3).
Le recourant a produit des pièces avec son recours, qui
figurent déjà au dossier de première instance
et qui sont par conséquent recevables.
2.
L'art. 257d CO
prévoit que, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme, le
bailleur peut lui fixer par écrit un délai de
paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement
dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai
est de 30 jours au moins pour les baux d'habitations (al. 1). Faute
de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut
résilier les baux d'habitations, moyennant un délai
de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (al.
2).
En l'espèce, pour réclamer
le paiement de 1'400 fr. représentant les loyers des mois
d'avril et mai 2009, les intimés ont adressé au
recourant, par courrier du 18 juin 2009, une mise en demeure
signifiant qu'à défaut de paiement dans les trente
jours, le bail serait résilié. Le recourant n'a pas
retiré ce pli, qui, selon l'avis track and trace figurant au
dossier, a été retourné aux expéditeurs
le 30 juin 2009, à l'échéance du délai
de garde. Le délai comminatoire de trente jours a ainsi
commencé à courir à fin juin 2009 (ATF 119 II
147 c. 2) et est arrivé à échéance
à fin juillet 2009. Faute de paiement dans le délai
de trente jours imparti, les intimés ont signifié,
par formule officielle adressée sous pli recommandé
du 5 août 2009, que le bail était
résilié pour le 30 septembre 2009.
3.
Le recourant invoque
que le congé litigieux est contraire aux règles de la
bonne foi (art. 271 ss CO).
Les art. 271 et
271a CO régissent les cas d'annulabilité du
congé donné par le bailleur. Pour qu'un congé
puisse être annulable au sens de ces dispositions, il faut
toutefois que, comme le prévoit l'art. 273 al. 1 CO, la
partie qui veut contester la résiliation ait saisi
l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la
réception du congé (ATF 133 III 175 c. 3). Cette
condition est respectée en l'espèce.
Selon la jurisprudence, même s'il est donné en cas de
demeure du locataire (art. 257d CO), le congé est annulable
en application des art. 271 ss CO à l'exception des motifs
prévus à l'art.
271a al. 1 let. d et e CO (art. 271a
al. 3 CO).
Toutefois, l'annulation du
congé en application de l'art. 271 al. 1 CO n'est admise
qu'exceptionnellement lorsque la résiliation du bail a pour
cause la demeure du locataire. Le droit du bailleur de
résilier le bail s'oppose alors à celui du locataire
d'être protégé contre une résiliation
abusive. Le juge ne peut annuler le congé litigieux que si
celui-ci est inadmissible au regard de la jurisprudence relative
à l'abus de droit et à la bonne foi ; il faut des
circonstances particulières pour que le congé soit
annulé. Tel sera le cas, par exemple, quand le bailleur,
lors de la fixation du délai comminatoire, réclame au
locataire une somme largement supérieure à celle en
souffrance, sans être certain du montant effectivement
dû. Le congé sera également tenu pour contraire
aux règles de la bonne foi si le montant impayé est
insignifiant, si l'arriéré a été
réglé très peu de temps après
l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire
s'était jusqu'ici toujours acquitté à temps du
loyer, ou si le bailleur résilie le contrat longtemps
après l'expiration de ce délai (TF 4C.35/2004 du 27
avril 2004 c. 3.1, publié in SJ 2004 I 424 ; TF 4C.426/2004
c. 3.1).
En l'espèce, il ressort des éléments au
dossier, particulièrement des télécopie,
courriers et pièces que l'assistante sociale du recourant a
envoyés à B.________ SA les 22 et 31 juillet 2009,
que les loyers des mois de mai et juin 2009 ont été
acquittés à temps, mais adressés à tort
en mains de F.________ SA, qui était la
précédente gérante de l'immeuble des
intimés. Certes, il incombe au locataire de s'acquitter du
loyer conformément aux aménagements contractuels
prévus, en particulier d'utiliser les bulletins de versement
remis à cet effet (cf. Lachat, Le bail à loyer, 2008,
p. 304 n. 1.2). Toutefois, il n'en reste pas moins que les
intimés, par l'entremise de B.________ SA, ont
été dûment informés, dans le
délai comminatoire, qu'il y avait eu une erreur d'adressage
lors du versement des loyers des mois de mai et juin 2009 (cf.
courriers des 22 et 31 juillet précités). Selon le
courrier du 31 juillet 2009, soit encore dans le délai
comminatoire, il n'était d'ailleurs à ce
moment-là pas exclu que la banque ait directement
transféré l'argent correspondant aux intimés.
Cela ne paraît cependant pas avoir été le cas.
Quoi qu'il en soit, bien qu'informés de l'erreur manifeste
survenue au moment de l'adressage des versements, établie
par récépissés transmis en copie le 22 juillet
2009 déjà, les intimés n'ont pas pris
position, résiliant aussitôt le bail. Dans ces
circonstances, à l'égard d'un locataire occupant les
lieux depuis 14 ans, dont il n'est pas contesté qu'il s'est
toujours régulièrement acquitté du loyer, la
résiliation apparaît contraire à la bonne foi
et est par conséquent annulable en application de l'art. 271
al. 1 CO. Il s'ensuit que le recours est bien fondé et que
la requête d'expulsion doit être
rejetée.
4.
En conclusion, le recours doit
être admis et l'ordonnance réformée dans le
sens qui précède.
Les frais de deuxième instance du
recourant sont arrêtés à 200 fr. (art. 230 TFJC
[tarif des frais judiciaires en matière civile du
4 décembre 1984; RSV 270.11.5]). Des dépens de
deuxième instance, d'un même montant, doivent
être alloués au recourant en remboursement de ses
frais.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
prononce
:
I.
Le recours est admis.
II.
L'ordonnance attaquée est
réformée comme suit :
I.          La
requête d'expulsion est rejetée.
II.         Les frais de
justice de D.________ et de C.________, solidairement entre eux,
sont arrêtés à 250 fr. (deux cent cinquante
francs).
III.
Les frais de deuxième instance
du recourant sont arrêtés à 200 fr. (deux cents
francs).
IV.
Les intimés D.________ et
C.________, solidairement entre eux, doivent verser au recourant
Z.________ la somme de 200 fr. (deux cents francs) à titre
de dépens de deuxième instance.
V.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président
:
L
a
greffi
ère
:
Du 13 janvier
2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
a
greffi
ère
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑      M.
Z.________,
‑      M. Jean-Marc
Decollogny, agent d'affaires breveté (pour D.________ et
C.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est supérieure à
15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Mme la Juge de paix
du district de Lausanne.
L
a
greffi
ère
: