vd_findinfo · HC / 2009 / 101 · 2009-07-16 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, DOMMAGE SUPPLÉMENTAIRE, PROPORTIONNALITÉ, INTÉRÊT MORATOIRE, TERME DE CONGÉ, NOTIFICATION DE LA DÉCISION, NOTIFICATION PAR HUISSIER, NOTIFICATION ÉCRITE | 106 CO, 257d al. 1 CO, 274g al. 1 let. a CO, 23 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 16.07.2009 HC / 2009 / 101

TRIBUNAL CANTONAL
376/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 16 juillet
2009
__________________
Présidence
de   M.        F.
Meylan
,
président
Juges
:
MM.     Creux et Denys
Greffier
:
M.        Jaillet
*****
Art. 106, 257d al. 1,
274g al. 1 let. a CO, 23 LPEBL
La Chambre des
recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper du
recours interjeté par
G.T.________
, à [...], partie locataire
, contre l'ordonnance d'expulsion
rendue le 12 mai 2009 par le Juge de paix du district de
Lavaux-Oron dans la cause divisant la recourante d'avec
S.________
,
à [...],
partie
bailleresse.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 12 mai 2009, le Juge de paix du district de
Lavaux-Oron a ordonné à G.T.________ de quitter et
rendre libres pour le 12 juin 2009 les locaux occupés dans
l'immeuble sis [...], à [...] (appartement de deux
pièces au rez-de-chaussée et dépendances, soit
cave et galetas) (I), dit qu'à défaut de quitter
volontairement ces locaux, elle y sera contrainte par la force,
selon les règles prévues aux articles 508 et suivants
du Code de procédure civile (II), arrêté les
frais de justice de la partie bailleresse à 304 francs
(III), dit que G.T.________ versera à S.________ la somme de
554 francs à titre de dépens (IV) et dit que la
présente ordonnance est immédiatement
exécutoire, nonobstant recours (V).
Cette ordonnance, complétée par les pièces du
dossier (art. 457 al. 1 CPC [Code de procédure civile du 14
décembre 1966; RSV 270.11]), retient les faits suivants
:
1.
Par contrat de bail à loyer du 18 février 1998,
S.________ a remis en location à G.T.________ un appartement
de deux pièces au rez-de-chaussée avec cave et
galetas [...], à [...], pour un loyer mensuel total de 1'140
fr. (1'000 fr. de loyer net + 70 fr. d'acompte de chauffage et
d'eau chaude et frais accessoires + 70 fr. de location de place de
parc).
Le bail était prévu pour durer du 1
er
mars
1998 au 1
er
mars 1999 puis se renouveler, aux
mêmes conditions pour une année, sauf avis de
résiliation de l'une ou l'autre des parties donné et
reçu au moins trois mois à l'avance pour la prochaine
échéance et ainsi de suite d'année en
année.
2.
Par courriers recommandé et sous pli simple du 5
décembre 2008, la bailleresse, par l'intermédiaire de
l'agent d'affaires breveté Jean-Marc Decollogny, a mis en
demeure G.T.________ de s'acquitter de la somme de 32'350 fr.,
correspondant à 25 loyers impayés entre janvier 2002
et décembre 2008 (28'500 fr.), plus les
intérêts de retard (2'850 fr.) et une indemnité
à titre de réparation du dommage
supplémentaire (1'000 fr.), en lui signifiant qu'à
défaut de paiement dans un délai de trente jours, le
bail pourrait être résilié.
Le 14 décembre 2008,
G.T.________ a émis un ordre
de paiement en faveur de S.________, comprenant deux montants pour
un total de 18'240 fr. correspondant à 16 mois de loyer.
Suite à un retard de la Poste, les paiements n'ont
été exécutés que le 23 décembre
2008 au lieu du 15 décembre 2008.
Par courrier
recommandé du 14 janvier 2009, le bailleur, par l'agent
d'affaires breveté Jean-Marc Decollogny, a
résilié le contrat de bail pour le 28 février
2009, au moyen d'une
formule officielle de notification de résiliation
de bail.
Par lettre du 2 février 2009,
Jean-Marc Decollogny a
informé G.T.________ que sa cliente avait reçu au 2
janvier 2009 l'acompte de 18'240 fr., qu'il restait un solde de
16'390 fr. à payer et que dans l'état, les effets
résultant de la notification de résiliation pour fin
février 2009 demeuraient réservés.
3.
Par requête du 2 mars 2009,
S.________, par l'intermédiaire de l'agent d'affaires
breveté
Jean-Marc Decollogny
, a requis du juge de paix l'expulsion
de G.T.________
, précisant que la locataire
n'avait pas payé le solde des loyers dus selon
décompte du 5 décembre 2008.
Le Juge de paix du district de Lavaux-Oron a tenu une audience le
28 avril 2009
à la
suite de laquelle il a rendu l'ordonnance attaquée. Personne
ne s'y était présenté.
En droit, le premier juge a considéré en substance
que le congé était valable.
B.
Par acte du 4 juin
2009, G.T.________ a demandé le relief de cette ordonnance,
concluant implicitement à ce que l'expulsion ne soit pas
prononcée à son encontre.
Par prononcé du 5 juin 2009, le Juge de paix du district de
Lavaux-Oron a déclaré la demande de relief tardive
et, partant, irrecevable. Il a néanmoins transmis cette
demande au Tribunal cantonal comme susceptible de constituer un
recours contre son ordonnance d'expulsion du 12 mai
2009.
B.T.________, fille de la recourante, a déposé
spontanément une écriture le 8 juillet 2009, à
laquelle étaient jointes un certain nombre de nouvelles
pièces. G.T.________ a déposé une nouvelle
écriture le 12 juillet
2009.
L'intimée a renoncé
à se déterminer.
En droit
:
1.
Le recours, transmis
par le juge de paix, a été déposé en
temps utile et comporte des conclusions implicites en
réforme tendant au rejet de la requête. Il est
formellement recevable.
2.
a)
L'art. 23 al. 1
LPEBL (Loi du 18 mai 1955 sur la procédure d'expulsion en
matière de baux à loyer et à ferme; RSV
221.305) ouvre un recours au Tribunal cantonal contre les
prononcés du juge de paix rendus en application de cette loi
lorsque le juge était incompétent ou s'est
déclaré à tort incompétent (let. a),
lorsque l'assignation n'a pas été
régulière (let. b) ou lorsque les règles
essentielles de la procédure ont été
violées et que l'informalité est de nature à
influer sur le prononcé (let. c).
En l'occurrence, la
recourante n'invoque aucun grief pouvant s'apparenter à un
moyen de nullité. En particulier, la convocation à
l'audience du juge de paix, venue en retour avec la mention "non
réclamée", a été
régulièrement notifiée à la locataire
par affichage sur sa porte, comme le mentionne le
procès-verbal de notification de l'huissier qui y a
procédé. Par ailleurs, la loi ne prévoit pas
qu'un tel mode de notification soit "doublé" par l'envoi de
l'acte sous pli simple, comme le laisse prétendre la
recourante (cf. sur ce point art. 26 et 27 CPC).
b)
Il y a
également recours au Tribunal cantonal pour déni de
justice (art. 23 al. 2 LPEBL); ce recours peut aboutir soit
à la réforme soit à l'annulation de la
décision attaquée (JT 2004 III 43, c.
1a,
JT 1993
III 88, c. 2; JT 1977 III 96; Poudret/Haldy/Tappy, Procédure
civile vaudoise, 3
e
éd., Lausanne 2002, n. 4 in
fine ad art. 356 CPC, p. 537
).
Toutefois, en vertu de l'art. 274g
al. 1 let. a CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220), le
juge saisi de la procédure d'expulsion doit statuer sur la
validité du congé, lorsque celle-ci est
contestée, en examinant la cause de manière
complète en fait et en droit. L'autorité de recours
cantonale doit alors au moins disposer d'un plein pouvoir d'examen
en ce qui concerne la violation du droit fédéral (ATF
119 II 141, c. 4a; ATF 119 II 241, c. 4b et c). Autrement dit,
l'art. 23 LPEBL, qui confère un pouvoir d'examen
limité à la Chambre des recours, ne saurait
s'appliquer lorsque la validité du congé a
été contestée. En pareil cas, la Chambre des
recours doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit tel que
le prévoit l'art. 457 al. 2 CPC pour le recours en
réforme contre les décisions du juge de paix
(
JT 2008 III
12;
JT
2004 III 79).
En l'espèce, la recourante a contesté la
validité du congé devant la commission de
conciliation compétente (cf. lettre du président de
ladite commission du 21 avril 2009). Partant, le recours doit
être examiné avec un plein pouvoir d'examen par la
cour de céans.
3.
a)
La
production de pièces nouvelles devant la Chambre des recours
n'est pas autorisée, à moins qu'elles ne servent
à établir un moyen de nullité (art. 25 LPEB a
contrario; Poudret/Haldy/Tappy, op. cit, n. 3 ad art. 457 CPC, p.
706; Guignard in Procédures spéciales, n. 1 ad art.
25 LPEB, p. 214).
Les pièces nouvelles ainsi que les écritures de la
recourante et de sa fille, toutes déposées hors
délai,
ne
constituent pas des pièces destinées à
établir une irrégularité soulevée
à l'appui d'un moyen de nullité, comme on l'a vu.
Elles doivent par conséquent être
écartées.
b)
La
recourante n'a pas procédé en première
instance. Aussi n'a-t-elle pu produire la contre-preuve du paiement
des arriérés de loyers que lui réclame la
bailleresse dans sa commination du 5 décembre 2008 (cf P.
2), puis dans son décompte du 2 février 2009 (cf. P.
7). Elle n'a pas non plus invoqué la prescription pour les
arriérés de loyers de plus de cinq ans (art. 128 CO),
ce qu'il lui incombait de faire si elle entendait soulever ce moyen
comme elle semble le suggérer dans son écriture de
recours (cf. Lachat, Le bail à loyer,
2
ème
éd.,
Lausanne 2008, chap. 29, ch. 2.7, pp 728-729).
4.
Il convient en premier lieu d'examiner la régularité
de la sommation du 5 décembre 2008, qui porte en compte non
seulement des arriérés de loyers de 2002 à
2008, par 28'500 fr., mais également des
intérêts de retard par 2'850 fr. ainsi qu'une
indemnité de 1'000 fr. à titre de réparation
pour dommage supplémentaire, soit un montant total de 32'350
francs.
Si des intérêts moratoires liés au loyer
arriéré sont assimilables à celui-ci et sont
donc admissibles (cf. Lachat, op. cit, chap. 27 ch. 2.1.3, p. 664),
il n'en va pas de même du "dommage supplémentaire"
selon l'art. 106 CO, lequel ne peut être compris dans la mise
en demeure (Ch. rec., 18 janvier 2006,
n°
89;
Higi, Zürcher
Kommentar, n. 25 ad art. 257d CO, p. 257; Wessner, L'obligation du
locataire de payer le loyer et les frais accessoires,
9
ème
séminaire sur le droit du bail, 1999,
p. 18). A cet égard, la
manière de
procéder de l'intimée n'est pas admissible, ce qui ne
pouvait échapper à son conseil qui est à
l'origine de la mise en demeure.
C'est par
conséquent pour un montant de 1'000 fr. supérieur
à celui pour lequel elle aurait dû être
notifiée que la sommation a été
adressée.
La jurisprudence de la cour de céans
considère que le congé qui repose sur une mise en
demeure portant sur un montant disproportionné (soit du
simple au double) par rapport au loyer effectivement dû est
le prototype même du congé inefficace. En effet, le
locataire "moyen" qui reçoit une telle mise en demeure est
non seulement incapable de faire la part des choses mais est
d'emblée dissuadé de payer quoi que ce soit d'un
montant exagéré dont il ne dispose peut-être
pas. Le bailleur contraint ainsi le locataire à adopter une
attitude vraisemblablement différente de celle qu'il aurait
eue si la mise en demeure avait porté sur le montant exact
(
Ch. rec., 7 février 2008, n° 59/I
). L'on peut attendre d'un bailleur,
représenté la plupart du temps par un professionnel
de l'immobilier, de procéder correctement (Ch. rec., 18
janvier 2006, n° 89 précité). Dans une autre
affaire (Ch. rec., 23 février 2006, n° 131), où
la mise en demeure a été signifiée pour un
montant excédant de 11,5 % celui pour lequel le bailleur
était habilité à le faire, la Chambre des
recours a considéré que le congé
n'était pas inefficace.
En l'espèce, il y a lieu d'admettre qu'un montant de 1'000
fr. sur un total 32'350 fr. ne rend pas disproportionnée
pour le locataire la prétention contenue dans une mise en
demeure.
5.
a)
Reste encore à examiner si la résiliation
du bail a été signifiée conformément
à la loi, soit à l'expiration du délai
fixé par le bailleur au locataire pour s'acquitter des
arriérés de loyers dus.
b)
Selon
l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de
la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou
de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par
écrit un délai de paiement et lui signifier
qu'à défaut de paiement dans ce délai, il
résiliera le bail; ce délai sera de dix jours au
moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de
trente jours au moins.
Selon la jurisprudence du Tribunal
fédéral
, le
délai de trente jours de l'art. 257d al. 1 CO court
dès le moment où le locataire reçoit la
sommation. Si un pli recommandé n'est pas remis
immédiatement à son destinataire, c'est le moment
où celui-ci retire le pli au bureau de poste qui est
déterminant. Si la communication n'est pas retirée
dans le délai de garde de sept jours, elle est
réputée reçue le dernier jour dudit
délai (ATF 119 II 147, JT 1994 I 205, c. 2, p.
207).
c)
La commination du 5 décembre 2008 n'a pas
été retirée par la locataire à
l'expiration du délai de garde, soit au 15 décembre
2008. Le délai de paiement commençait donc à
courir le 16 décembre 2008 pour venir à
échéance le 14 janvier 2009. La lettre de
résiliation du contrat de bail par la bailleresse a
été expédiée le 14 janvier 2009, soit
le dernier jour du délai comminatoire. Elle a cependant
été reçue par la locataire au plus tôt
le lendemain et le pli qui la contenait n'a pas été
retiré dans le délai de garde, si bien que la
locataire a bénéficié de trente jours pleins
pour pouvoir s'acquitter des arriérés. Le
congé est, dans un tel cas, réputé valablement
donné (cf. Lachat, op. cit., chap. 27, ch. 2.3.5, pp.
670-671, note de bas de page 58 et les références
citées). En outre, il a été donné pour
le 28 février 2009, respectant ainsi le délai de
résiliation de trente jours pour la fin d'un mois prescrit
par l'art. 257d al. 2 CO.
La recourante a donné un ordre de paiement portant sur une
partie de l'arriéré qui lui était
réclamé, soit 18'240 fr., le 14 décembre 2008.
Suite à une erreur de la Poste, cet ordre n'a
été traité que huit jours plus tard (cf.
lettre de la Poste du 30 décembre 2008, P. 3). Il est
néanmoins intervenu durant le délai comminatoire et a
été pris en compte par la bailleresse (cf. P. 6). Ce
paiement n'était cependant que partiel et ne couvrait pas
l'entier du montant réclamé dans la mise en
demeure.
Il s'ensuit que le congé a été valablement
donné et que l'expulsion de la recourante ne peut
qu'être confirmée.
6.
En conclusion, le
recours doit être rejeté et l'ordonnance
confirmée.
Les frais de deuxième instance, fixés à 585
fr. doivent être supportés par la recourante (art. 230
al. 1 TFJC [Tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires
en matière civile; RSV 270.11.5]).
Il n'y a pas lieu d'allouer des
dépens de deuxième instance à
l'intimée, qui ne s'est pas
déterminée.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
prononce
:
I.
Le recours est
rejeté.
II.
L'ordonnance est
confirmée.
III.
Les frais de deuxième instance
de la recourante G.T.________ sont arrêtés à
585 fr. (cinq cent huitante-cinq francs).
IV.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président :
L
e
greffi
er
:
Du 16 juillet
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
e
greffi
er
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑      Mme
G.T.________,
‑      M.
Jean-Marc Decollogny (pour
S.________)
.
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est de
49'020 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      M.
le Juge de paix du district de
Lavaux-Oron
.
L
e
greffi
er
: