vd_findinfo · HC / 2016 / 1162 · 2016-12-16 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, CAS CLAIR, BAIL À LOYER, RÉSILIATION, TERME COMMINATOIRE | 257d al. 1 CO, 257d al. 2 CO, 257d CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 16.12.2016 HC / 2016 / 1162

TRIBUNAL
CANTONAL
JL16.039622-161845
690
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
16 décembre 2016
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
Mmes
Favrod et Giroud Walther, juges
Greffière
:              Mme
Pache
*****
Art.
257 CPC ; 257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par
M.________
,
à St-Cergue, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 17 octobre 2016 par la Juge de
paix du district de Nyon dans la cause divisant l’appelant d’avec
Q.________SA
,
à Genève, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance d’expulsion du 17 octobre 2016, la Juge de paix du district de Nyon a ordonné
à M.________ de quitter et rendre libres pour le mardi
8
novembre 2016 à midi les locaux occupés dans l’immeuble sis au chemin [...], à 1264
St-Cergue (appartement de 2,5 pièces n° 301 au 3
e
étage) (I), a dit qu’à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement
ces locaux, l’huissier de paix était chargé sous la responsabilité du juge de paix
de procéder à l’exécution forcée de cette décision sur requête de
la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), a ordonné aux
agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée de la présente
décision, s’ils en étaient requis par l’huissier de paix (III), a arrêté
à 300 fr. les frais judiciaires, qui étaient compensés avec l’avance de frais de
la partie bailleresse (IV), a mis les frais à la charge de la partie locataire (V), a dit qu’en
conséquence, la partie locataire rembourserait à la partie bailleresse son avance de frais
à concurrence de 300 fr. et lui verserait la somme de 700 fr. à titre de défraiement de
son représentant professionnel (VI) et a dit que toutes autres ou plus amples conclusions étaient
rejetées (VII).
En droit, le premier juge a considéré que l’entier de l’arriéré de loyer
n’avait pas été acquitté dans le délai de trente jours imparti par l’avis
comminatoire du 13 mai 2016. En outre, si la partie locataire avait certes contesté en temps utile
la résiliation devant la commission de conciliation, il n’y avait aucun motif d’annulabilité
du congé, une prolongation du bail n’étant au demeurant pas possible en cas de demeure
du locataire. Ainsi, le congé était valable et, dès lors que l’on était en
présence d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC, il y avait lieu de prononcer l’expulsion
du locataire.
B.
a)
Par acte non daté envoyé le 26 octobre
2016 par pli recommandé à la Justice de paix du district de Nyon, M.________ a interjeté
appel contre l’ordonnance précitée, en concluant implicitement à sa réforme
en ce sens que la requête d’expulsion soit rejetée. Il a produit plusieurs pièces
hors bordereau.
b)
Par réponse du 12 décembre 2016, Q.________SA a conclu, sous suite de frais, principalement
à l’irrecevabilité de l’appel, subsidiairement à son rejet et plus subsidiairement
encore à ce qu’elle soit acheminée à prouver par toutes voies de droit utiles les
faits allégués dans ses écritures. Elle a produit un onglet de pièces sous bordereau.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l'ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
Q.________SA (ci-après : Q.________SA), est propriétaire depuis le 23 juillet 2004 de
l’immeuble n° [...] du cadastre de St-Cergue, dont l’adresse est [...]. Cette société,
dont le siège est à Genève, est domiciliée chez [...], à Genève.
2.
a)
Par contrat de bail à loyer du 7 février 2005, P.________, représenté par G.________,
a remis en location à M.________ un appartement de 2,5 pièces
n°
[...] au 3
e
étage de l’immeuble sis chemin [...], à St-Cergue. Le contrat a été conclu
pour une durée initiale de trois ans et demi, soit du 16 février 2005 au 30 novembre 2008,
renouvelable tacitement aux mêmes conditions pour un an, sauf avis de résiliation de l'une
ou l'autre des parties donné et reçu au moins trois mois à l’avance pour la prochaine
échéance et ainsi de suite d’année en année. Le loyer mensuel net s’élevait
alors à 1'580 fr., acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires par 75 fr. en sus.
b)
Par formule officielle de notification de hausse
de loyer du
7 novembre 2008, le bailleur,
qui était mentionné comme étant « P.________», représenté par
G.________, a augmenté le loyer mensuel de l’appartement occupé par M.________ à
1'680 fr., l’acompte de charges restant fixé à 75 fr. par mois. La lettre qui accompagnait
ce document mentionnait que le propriétaire, qui aurait pu augmenter le loyer de 133 fr. en raison
de la hausse du taux hypothécaire, avait décidé de limiter l’augmentation à
100 fr. par mois.
3.
Par courrier recommandé du 13 mai 2016, la
régie S.________ a mis en demeure M.________ de verser dans un délai de trente jours le montant
total de 4'297 fr. 35, soit 3’510 fr. à titre de loyers échus pour les mois d’avril
et mai 2016, 617 fr. 35 à titre de solde de décompte chauffage 2010/2011 et 170 fr. à
titre de frais de rappel et de mise en demeure. Ce courrier mentionnait qu’à défaut de
paiement dans le délai imparti, le bail serait résilié. Ce pli n’a pas été
réclamé par le destinataire à l’échéance du délai de garde.
Le locataire n’a pas versé le montant de l’arriéré de loyer dans le délai
comminatoire.
4.
Par courrier recommandé du 28 juin 2016, retiré par le destinataire le
6
juillet 2016, la régie S.________ a signifié à M.________ la résiliation de son bail
pour le 31 juillet 2016 en se prévalant de l’art. 257d CO.
Par correspondance du même jour adressée au locataire, la régie S.________ s’est
référée à la résiliation du contrat de bail et a relevé que
M.________
restait notamment devoir la somme de 5'265 fr. pour les loyers d’avril à juin 2016 ainsi que
celle de 617 fr. 35 pour le solde de décompte chauffage 2010/2011.
5.
Le 15 juillet 2016, M.________ a saisi la Commission
de conciliation en matière de baux à loyer du district de Nyon (ci-après : la Commission
de conciliation) d’une requête en annulation du congé. Il a notamment relevé que
son propriétaire, M. P.________, lui avait accordé un délai pour payer son loyer au vu
de son état de santé, ce dont il avait informé la gérance, qui avait toutefois résilié
son bail.
6.
Le 7 septembre 2016, Q.________SA a saisi le Juge
de paix du district de Nyon d’une requête en expulsion dans la procédure applicable aux
cas clairs.
Par correspondance du 22 septembre 2016, le président de la commission de conciliation a informé
le juge de paix qu’il avait été saisi d’une requête en annulation du congé
présentée par M.________. Il a indiqué que la commission n’entendait pas examiner
la requête en annulation avant de connaître l’issue de la procédure d’expulsion.
Dans un courriel du 3 octobre 2016, M.________ s’est prévalu d’une rencontre avec le
propriétaire, qui lui aurait assuré qu’il allait cesser les poursuites à son encontre.
Il a en outre soutenu avoir soldé ses loyers en retard.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est ouvert contre les décisions
finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions
devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al.
2 CPC).
Lorsque la décision attaquée a été rendue en procédure sommaire (art. 248
let. b CPC), notamment en vertu de la procédure applicable aux cas clairs (257 CPC), le délai
d’appel est de dix jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 314
al. 1 CPC). Le principe selon lequel un délai est réputé observé si le mémoire
a été adressé à l'autorité précédente, qui vaut pour les recours au
Tribunal fédéral (art. 48 al. 3 LTF [loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110]), doit être également appliqué dans la procédure d’appel régie
par le CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, in JdT 2010 III 115,
spéc. p. 131).
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le litige porte sur la question de savoir
si les conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur
litigieuse correspond au dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet
loué au cas où lesdites conditions ne seraient pas réalisées ; le dommage correspond
à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement perdue jusqu'à ce qu'un
prononcé d'expulsion soit rendu dans une procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre
2014 consid. 2.1 ;
TF 4A_273/2012 du
30 octobre 2012 consid. 1.2.2, non publié à l’ATF 138 III 620). Cette période, qui
commence à courir dès la date fixée pour l’expulsion dans l’ordonnance rendue
en procédure sommaire et prend fin au moment où la partie bailleresse obtient un prononcé
d’expulsion en procédure ordinaire, comprend ainsi le temps nécessaire pour que l’instance
d’appel statue – après avoir recueilli les déterminations de la partie bailleresse
– par un arrêt motivé, puis que la partie bailleresse introduise une nouvelle demande
en procédure ordinaire, que celle-ci soit instruite et aboutisse enfin à un prononcé d’expulsion.
Compte tenu de ces éléments, on part du principe que la durée prévisible ne sera,
en règle générale, pas inférieure à un an (CACI 17 mars 2015/129 ; CACI
28 janvier 2015/52).
1.2
En l’espèce, la valeur litigieuse est
supérieure à 10'000 fr., compte tenu d’un loyer mensuel de 1’755 fr.,
de sorte que la voie de l’appel est ouverte. L’appel a été déposé le
26 octobre 2016 à l’adresse du Juge de paix du district de Nyon. Ainsi, bien qu’adressé
au premier juge et non à la Cour de céans, l’appel a été interjeté en
temps utile par une personne qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), de sorte qu’il
est recevable à cet égard.
1.3
L'appel doit être motivé
(art. 311 al. 1 CPC). La motivation doit être suffisamment explicite pour que l'instance d'appel
puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation précise des passages de
la décision que le recourant attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique
(ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). L'appelant ne peut se contenter de renvoyer aux écritures précédentes
ou aux moyens soulevés en première instance ; il doit expliquer en quoi son argumentation peut
influer sur la solution retenue par les premiers juges (TF 4A659/2011 du 7 décembre 2011 consid.
3 et 4, RSPC 2012 p. 128, SJ 2012 I 231 ; TF 5A438/2012 du 27 août 2012 consid. 2.2, RSPC 2013 p.
29 ; TF 5D_148/2013 du 10 janvier 2014 consid. 5.2.1). L'instance supérieure doit pouvoir comprendre
ce qui est reproché au premier juge sans avoir à rechercher les griefs par elle-même,
ce qui exige une certaine précision quant à l'énoncé et à la discussion des
griefs (Jeandin, CPC commenté, 2011, n. 3 ad art. 311 CPC). A défaut de motivation suffisante,
l'appel est irrecevable (TF 4A_651/2012 du 7 février 2013 consid. 4.2), sans qu'il y ait lieu d'accorder
un délai pour remédier au vice en vertu de l'art. 132 al. 1 CPC
(TF
4A_659/2011 du 7 décembre 2011 consid. 5, SJ 2012 I 231) ou de l'art. 56 CPC (TF 4A_258/2015 du
21 octobre 2015 consid. 2.4.1).
Au vu de
la nature réformatoire de l'appel, l'appelant doit en principe prendre des conclusions au fond.
Ces dernières doivent être suffisamment précises pour qu'en cas d'admission de l'appel,
elles puissent être reprises telles quelles dans le dispositif (ATF 137 III 617 consid. 4.3. et
6.1, JdT 2014 II 187 ; TF 4D_8/2013 du 15 février 2013 consid. 4.2 ; TF 4A_383/2013 du 2 décembre
2013 consid. 3.2.1, RSPC 2014 p. 221). Ainsi, l'appelant ne saurait, sous peine d'irrecevabilité,
se limiter à conclure à l'annulation de la décision attaquée. Il n'est fait exception
à cette règle que si l'autorité, en cas d'admission du recours, ne serait de toute manière
pas en mesure de statuer elle-même sur le fond, en particulier faute d'un état de fait suffisant,
et ne pourrait que renvoyer la cause à l'autorité inférieure (cf. ATF 134 III 379 consid.
1.3 p. 383 et l'arrêt cité, JdT 2012 III 23). De même, lorsque l'appel est dirigé
contre une décision de non-entrée en matière et que l'autorité d'appel ne pourra
rendre une décision au fond, des conclusions en renvoi de la cause à l'autorité inférieure
sont recevables (cf. TF 4A_241/2014 du 21 novembre 2014 consid. 1.2 et réf., ad art. 107 al. 2 LTF).
Enfin, il doit exceptionnellement être entré en matière sur des conclusions formellement
déficientes lorsqu'on comprend à la lecture de la motivation ce que demande l'appelant, respectivement
à quel montant il prétend. Les conclusions doivent en effet être interprétées
à la lumière de la motivation de l'appel (cf. notamment ATF 137 III 617 consid. 6.2, JdT 2014
II 187).
1.4
En l'espèce, l'intimée fait valoir que l'appel serait irrecevable, faute de conclusions et
de motivation. Dans son appel, M.________ déclare « faire opposition » à l’ordonnance
d’expulsion et il dit espérer une « décision plus favorable ». Il
indique au demeurant que la perte de son appartement aurait des conséquences sur les soins médicaux
dont il a besoin. En outre, sa motivation consiste principalement à affirmer que le propriétaire
« Monsieur P.________ » a renoncé à la procédure et à se prévaloir
de motifs humanitaires, soit des motifs médicaux qui ont entraîné le retard dans le paiement
du loyer, ainsi que des conséquences de la perte de son appartement sur les traitements médicaux
qu'il doit suivre. S'agissant d'une procédure qui a trait à une expulsion, soit à la perte
de son lieu de vie, et qui est menée par un justiciable non assisté, il y a lieu d'admettre
que les conclusions sont suffisantes. On comprend en effet sans peine de son écriture que l'appelant
souhaite que l'expulsion ne soit pas prononcée. En outre, la motivation est suffisante au regard
de la jurisprudence rappelée ci-dessus. Il s'ensuit que l'appel est recevable.
2.
2.1
L’appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées
en première instance (JdT 2011 III 43 consid. 2 et les réf.) et vérifie si le premier
juge pouvait admettre les faits qu’il a retenus
(ATF
138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2).
Cela étant, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière de
la procédure sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer
les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi; la production
de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l’art. 317
al. 1 CPC (TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5 ; TF 4A_312/2013 du 17 octobre
2013 consid. 3.2 ; CACI 24 juin 2015/325 consid. 2.2).
2.2
En l’espèce, l’appelant a produit
plusieurs pièces nouvelles avec sa requête d’appel. Ces pièces sont toutefois irrecevables,
dès lors qu’elles ne figuraient pas déjà au dossier de première instance.
3.
3.1
L’appelant conteste la décision d’expulsion
de son logement en faisant valoir que le propriétaire de son appartement, « Monsieur P.________ »,
lui aurait assuré à deux reprises qu’il « arrêtait la procédure ».
Il expose en outre qu’il aurait d’importants problèmes de santé ayant entraîné
un
arrêt de travail, avec
pour conséquence le non-paiement de certains loyers. Q.________SA affirme dans sa réponse que
l'allégation de l'appelant selon laquelle il aurait obtenu l'assurance de sa part le 8 octobre 2016,
puis le 25 octobre 2016, qu'il serait mis fin à la procédure en évacuation à condition
que l'entier de l'arriéré de loyer soit payé, serait contestée et sans pertinence.
3.2
L'art. 59
CPC dispose que le tribunal n'entre en matière que sur les demandes et les requêtes qui satisfont
aux conditions de recevabilité de l'action (al. 1), à savoir notamment que les parties ont
la capacité d'être partie et d'ester en justice (al. 2 let. c). La légitimation active
suppose que le demandeur est bien titulaire de la créance qu'il invoque : il s'agit d'un moyen de
fond, que le juge doit examiner d'office.
Un bailleur n'est pas nécessairement le propriétaire de la chose louée (Lachat, Le bail
à loyer, 2
e
éd., 2008, n. 1.2.1, p. 70 ; Bohnet/Dietschy, Droit du bail à loyer, 2010, n. 3 ad art. 253
CO et les réf. citées). Il peut n'être que titulaire d'un droit réel limité
sur l'objet loué ; il pourra notamment s'agir d'un droit d'usufruit ou d'un droit de superficie.
3.3
En l'espèce, l'appelant a affirmé en première instance déjà et également
en appel que le propriétaire « Monsieur P.________» ne souhaitait pas que la procédure
d'expulsion se poursuive. Il n'a apporté aucune preuve à l'appui de cette allégation,
de sorte qu'on ne saurait considérer que ce fait est établi. Toutefois, Q.________SA est propriétaire
de l'immeuble depuis le 30 novembre 2004, comme cela ressort de l'extrait du Registre foncier qu'elle
a produit. Le contrat de bail conclu par l’appelant, qui date de février 2005, indique que
le bailleur est P.________, représenté par G.________. Le propriétaire de l'immeuble n'est
pas mentionné. C'est encore « M. P.________ », représenté par G.________, qui
a notifié une hausse de loyer à l’appelant en novembre 2008. La lettre accompagnant l'avis
de majoration du bail, qui est signée par G.________, parle uniquement d’une décision
du « propriétaire », sans autre précision. La régie S.________ a pour
sa part envoyé l’avis comminatoire et la résiliation de bail sans préciser qui elle
représentait. Dans sa lettre du 15 juillet 2016 à la Commission de conciliation, M.________
s'est prévalu de l'accord de son propriétaire, « Monsieur P.________ ».
Enfin, il ressort de l'extrait du registre du commerce relatif à l’intimée, qui n'est
pas au dossier mais qui constitue un fait notoire, que cette société est domiciliée chez
[...], qui en est l’administrateur avec signature individuelle.
On ignore
s'il existe des liens entre le bailleur et Q.________SA et quelle serait leur nature. L’intimée
se contente en effet d'indiquer dans sa requête d'expulsion ainsi que dans sa réponse à
l'appel que le bail aurait été conclu avec elle-même, ce qui est erroné puisque,
comme on l’a vu ci-dessus, ce contrat mentionne P.________ en qualité de bailleur. Q.________SA
ne fait en outre pas valoir que P.________ lui aurait cédé ses droits. Elle n'a au demeurant
fourni aucune indication sur cette personne ni sur les liens qui les unissent. Or le bailleur, et donc
le titulaire de l'action en résiliation de bail pour défaut de paiement du loyer, n'est pas
la propriétaire, mais P.________ personnellement. Il en découle que Q.________SA n'a pas la
légitimation active, de
sorte
que sa requête d’expulsion en cas clair est irrecevable. On ne saurait au surplus soutenir
qu'il s'agit d'une désignation inexacte au sens de l'art. 83 CPC (TF 4A_357/2016 du 8 novembre 2016).
4.
4.1
Il s’ensuit que l’appel doit être admis et la décision entreprise réformée
en ce sens que la requête d’expulsion déposée en procédure de cas clairs le
7
septembre 2016 par Q.________SA est irrecevable.
4.2
Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 300 fr., doivent être
mis à la charge de l’intimée, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il en va de même des frais judiciaires de deuxième instance, qui seront arrêtés à
200 fr. (art. 62 al. 3 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du
28
septembre 2010 ; RSV 270.11.5]). L’intimée Q.________SA devra ainsi verser à l’appelant
M.________ la somme de 200 fr. à titre de remboursement d’avance des frais judiciaires de
deuxième instance (art. 111 al. 2 CPC).
Il n’y a au surplus pas lieu à l’allocation de dépens de première ou de seconde
instance, l’appelant ayant procédé sans l’assistance d’un mandataire professionnel.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est admis.
II.
Il est statué à nouveau comme il suit :
I.
La requête d’expulsion déposée en procédure de cas clairs le
7
septembre 2016 par Q.________SA est irrecevable.
II.
Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 300 fr. (trois cents francs),
sont mis à la charge de Q.________SA.
III.
Il n’est pas alloué de dépens de première instance.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 200 fr. (deux cents francs), sont mis à la charge de l’intimée
Q.________SA.
IV.
L’intimée Q.________SA doit verser
à l’appelant M.________ la somme de 200 fr. (deux cents francs) à titre de restitution
d’avance de frais de deuxième instance.
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit aux intéressés
le 20 décembre 2016, est notifié en expédition complète à :
‑
M. M.________,
‑
Me Serge Patek (pour Q.________SA),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Nyon.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :