vd_findinfo · HC / 2010 / 435 · 2010-08-13 · fr

PROLONGATION DU BAIL À LOYER | 272 al. 3 CO

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 13.08.2010 HC / 2010 / 435

TRIBUNAL
CANTONAL
424/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Arrêt du
13 août 2010
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Giroud et Krieger
Greffier
:
M.              Elsig
*****
Art.
272 al. 3 CO; 452 al. 1 ter CPC; 13 LTB
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
A.
et B.B.________
, à Nyon, demandeurs, contre
le jugement rendu le 14 janvier 2010 par le Tribunal des baux dans la cause divisant les recourants d’avec
A.V.________
,
à Trélex, défendeur.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
En fait :
A.
Par jugement du 14 janvier 2010, dont la motivation a été envoyée le 23 février 2010
pour notification, le Tribunal des baux du canton de Vaud a octroyé aux demandeurs A. et B.B.________
une seconde et ultime prolongation au 30 septembre 2010 du bail portant sur l'appartement de quatre pièces
au deuxième étage de l'immeuble sis [...], à Nyon (I), ordonné aux demandeurs de
quitter et de rendre libre de toutes personnes et de tous objets ledit appartement pour le 30 septembre
2010 au plus tard (II), rendu le jugement sans frais ni dépens (III) et rejeté toutes autres
ou plus amples conclusions (IV).
Les faits suivants résultent du jugement attaqué, complété par les pièces du
dossier (art. 452 CPC; Code de procédure civile du 14 décembre 1966; RSV 270.11).
Par contrat de bail à loyer du 20 février 2006, le défendeur A.V.________ a remis en location
aux demandeurs A. et B.B.________ un appartement de quatre pièces au deuxième étage de
l'immeuble sis [...] à Nyon. Conclu pour durer initialement du 11 juillet 2006 au 30 juin 2007,
le bail devait se renouveler tacitement d'année en année, sauf avis de résiliation donné
et reçu au mois trois mois à l'avance. Le loyer, payable d'avance, a été fixé
à 1'700 fr. par mois, plus 150 fr. de forfait de chauffage, d'eau chaude et de frais accessoires.
Par formules officielles du 19 mars 2008, adressées séparément à chacun des défendeurs,
le demandeur a résilié le bail en cause pour le 30 juin 2008.
Les demandeurs ont contesté ce congé devant la Commission de conciliation du district de Nyon
(ci-après : la commission de conciliation). Le 2 juin 2008, dite commission a pris acte de la transaction
passée par les parties constatant la validité de la résiliation du bail (1), accordant
aux demandeurs une prolongation d'une année du bail en cause, soit jusqu'au 10 (recte : 30) juin
2009 (2) et disposant que les demandeurs pouvaient quitter en tout temps le logement litigieux, moyennant
préavis d'un mois pour la fin d'un mois (3).
Les demandeurs ont adressé plusieurs demandes de locations auprès des gérances de la place
de Nyon entre le mois de juillet 2008 et le mois de mai 2009 et ont répondu à plusieurs annonces
durant cette période. Aux dires de A.B.________, les logements qui leur ont été proposés
étaient peu nombreux, souvent trop chers et situés trop loin du centre-ville de Nyon.
De son côté, le défendeur, par la gérante de l'immeuble, a proposé aux demandeurs,
les 8 juillet et 15 septembre 2008, ainsi que le 4 novembre 2009, trois appartements de remplacement
ayant une surface et un nombre de pièces comparables à ceux de l'appartement en cause, mais
de loyers supérieurs de plus de 10 %. Les demandeurs ont refusé ces propositions.
Les demandeurs n'ont pas établi avoir procédé à des recherches d'appartements à
partir du mois de mai 2009.
Le 1
er
avril 2009, les demandeurs ont saisi la commission de conciliation d'une requête tendant à
l'octroi d'une seconde prolongation de bail
Le 27 avril 2009, le demandeur, qui réalisait comme agent de sécurité un revenu mensuel
net de l'ordre de 5'200 fr., a été licencié pour motifs économiques avec effet au
30 juin 2009. Il se trouve depuis lors au chômage.
Par décision du 11 mai 2009, la commission de conciliation a octroyé aux demandeurs une seconde
et dernière prolongation de bail au 30 juin 2010.
La demanderesse travaille depuis le 3 août 2009 comme vendeuse pour un salaire mensuel net de l'ordre
de 2'000 francs.
Les demandeurs vivent avec leurs deux enfants mineurs, qui sont nés respectivement en 1996 et en
2000.
Le défendeur fait valoir qu'il a besoin de l'appartement en cause pour y loger sa fille B.V.________.
Entendue comme témoin, celle-ci a déclaré qu'elle avait terminé ses études récemment,
qu'elle travaillait depuis le mois de septembre 2009 à Gland, où elle exploite un cabinet de
psychologue, et qu'elle loge actuellement à Genève, dans le studio qu'elle avait loué
pour la durée de ses études. Elle a confirmé avoir l'intention d'occuper elle-même
l'appartement en cause pour se rapprocher tant de son travail que de sa famille, ses deux frères
habitant chacun un appartement dans l'immeuble en cause et ses parents à Trélex.
A. et B.B.________ ont ouvert action le 27 mai 2009 devant le Tribunal des baux et ont conclu à
ce que la décision du 11 mai 2009 de la commission de conciliation ne soit pas appliquée s'ils
n'ont pas trouvé d'autre logement le 30 juin 2010.
Dans une écriture du 8 août 2009, les demandeurs ont précisé leurs conclusions en
ce sens qu'ils réclament une prolongation du bail en cause jusqu'au 30 juin 2011.
Le défendeur a conclu, avec dépens au rejet de l'action des demandeurs, une seconde, unique
et définitive prolongation de bail au 30 juin 2010 étant accordée à ceux-ci pour
quitter l'appartement en cause et le rendre libre de tous meubles et objets leur appartenant.
En droit, les premiers juges ont considéré que, sur le principe, les demandeurs avaient droit
à une seconde prolongation et fixé celle-ci à un an trois mois et vingt jours, compte
tenu, d'une part, de la pénurie de logements sévissant dans la région, de la péjoration
de la situation financière des demandeurs et de la présence de deux enfants mineurs et, d'autre
part, de la brève durée du bail, du besoin actuel et pressant de la fille du propriétaire
d'occuper l'appartement en cause et du fait que les demandeurs n'avaient pas entrepris toutes les démarches
de relocation que l'on pouvait attendre d'eux depuis l'octroi de la première prolongation.
B.
A. et B.B.________ ont recouru contre ce jugement par lettre du 29 janvier 2010 déposée dans
le délai de demande de motivation du jugement. Dans le délai imparti à cet effet, ils
ont conclu à la réforme du jugement en ce sens qu'une prolongation de bail au 30 juin 2012
leur est accordée. Ils ont produit huit pièces et requis l'octroi de l'effet suspensif au recours.
Par lettre du 6 juillet 2010, le président de la cour de céans a informé les recourants
que le recours avait, de par la loi, un effet suspensif.
Dans leur mémoire, les recourants ont développé leurs moyens et confirmé implicitement
leurs conclusions.
En droit
:
1.
Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC, applicables
par renvoi de l'art. 13 LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux; RSV 173.655) ouvrent
la voie des recours en nullité et en réforme contre les jugements principaux rendus par le
Tribunal des baux ou son président.
Le recours interjeté en temps utile, est ainsi recevable.
2.
Selon l'art. 452 al. 1
er
CPC, les parties ne peuvent prendre devant l'autorité de recours des conclusions nouvelles ou plus
amples.
En l'espèce, les recourants ont conclu en première instance à l'octroi d'une prolongation
au 30 juin 2011. Leur conclusion de deuxième instance est en conséquence irrecevable dans la
mesure où elle tend à l'octroi d'une prolongation plus étendue.
3.
Saisie d’un recours en réforme contre
un jugement principal rendu par le Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit librement la cause
en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC). Les parties ne peuvent toutefois articuler des faits nouveaux,
sous réserve de ceux qui résultent du dossier et qui auraient dû être retenus ou
de ceux pouvant résulter d’une instruction complémentaire selon l’art. 456a CPC
(art. 452 al. 1ter CPC).
Ainsi, la Chambre des recours revoit la cause en fait et en droit sur la base du dossier, sans réadministration
des preuves déjà administrées en première instance. Elle développe donc son
raisonnement juridique après avoir vérifié la conformité de l’état de
fait du jugement aux preuves figurant au dossier et l’avoir, le cas échéant, corrigé
ou complété au moyen de celles-ci. Il n'ordonne une instruction complémentaire, ou n'annule
d'office le jugement (art. 456a al. 2 CPC), que s'il éprouve un doute sur le bien-fondé d'une
constatation de fait déterminée, s'il constate que l'état de fait du jugement n'est pas
suffisant pour juger la cause à nouveau ou s'il relève un manquement des premiers juges à
leur devoir d'instruction, et à condition encore que les preuves figurant au dossier ne permettent
pas de remédier à ces vices. Au demeurant, vu le caractère exceptionnel que la loi confère
à l'instruction complémentaire et compte tenu de l'atteinte que l'ouverture d'une telle instruction
porte à la garantie de la double instance, le Tribunal cantonal ne peut ordonner que des mesures
d'instruction limitées, telle la production d'une pièce bien déterminée au dossier
ou l'audition d'un témoin sur un fait précis; si les mesures à prendre sont plus importantes,
quantitativement ou qualitativement, le Tribunal cantonal annulera d'office le jugement (JT 2003 III
3).
La production de pièces nouvelles en deuxième
instance est exclue, à moins qu'elle intervienne dans le cadre d'une instruction complémentaire
ordonnée par le Tribunal cantonal en application de l'art. 456a CPC, voire si le recourant se plaint
d'un manquement des premiers juges à leur devoir d'instruction. Ainsi, la production d'une pièce
nouvelle ne doit pas alourdir l'instruction du recours et être admise restrictivement eu égard
à la double instance touchant à l'appréciation des faits. Elle constitue cependant la
mesure d'instruction la plus aisément admissible dans ce cadre restrictif (JT 2003 III 16, c. 2c).
En pratique, la Chambre des recours a régulièrement admis la production d’une pièce
nouvelle (CREC I, n° 740 du 24 novembre 2004; n° 720 du 15 novembre 2006; n° 796 du 4
septembre 2006 c. 1d). La Chambre des recours a précisé que cette approche vaut toutefois pour
la production d’une pièce et non d’un lot de plusieurs pièces, ce qui irait au-delà
de l’instruction limitée possible en deuxième instance (CREC I n° 112 du 12 mars
2008).
En l'espèce, l'état de fait du jugement
est conforme aux pièces du dossier et aux autres preuves administrées. Il a été complété
sur la base de celui-ci. Les recourants ont produit un lot de plusieurs pièces. Celles-ci sont irrecevables
vu la jurisprudence susmentionnée. Au demeurant, elle sont sans influence sur le sort de la cause.
Les recourants font valoir qu'un locataire de l'immeuble litigieux leur a déclaré avoir résilié
le bail de son studio et que celui-ci pourrait dès lors être utilisé par la fille de l'intimé.
Cet élément ne ressort pas du jugement ni du dossier et n'est établi par aucun document.
Les conditions posées par la jurisprudence susmentionnée à une instruction complémentaire
sur ce point ne sont en outre pas réalisées, le besoin de l'appartement en cause de la fille
de l'intimé n'apparaissant pas douteux. Au surplus, la libération d'un studio dans l'immeuble
en cause n'est pas un élément déterminant pour l'issue du litige : elle ne peut entraîner
l'obligation pour l'intimé de conclure un nouveau bail avec les recourants pour l'appartement litigieux,
une telle obligation n'étant pas prévue par la loi; elle ne peut en outre entraîner une
prolongation du bail plus importante, car on ne saurait exiger de la fille de l'intimé qu'elle déménage
deux fois, la première pour emménager dans le studio libéré, et la seconde dans l'appartement
litigieux.
4.
a)
Les recourants relèvent que le fait qu'ils
ont signalé des défauts n'a pas joué en leur faveur dans la résiliation et que celle-ci
est intervenue après le début de travaux lourds dans l'immeuble, dont les nuisances importantes
avaient fait l'objet d'un entretien avec le propriétaire. Ils font valoir que l'appartement litigieux
donne la possibilité à chacun de leurs enfants d'avoir sa propre chambre et que le logement
et le travail font partie des piliers fondamentaux d'un foyer. Ils exposent que la recherche conjointe
d'un emploi et d'un logement dans la période actuelle n'est pas une tâche facile, ce d'autant
que les agences et régies immobilière posent comme critère d'attribution des logements
la solvabilité des candidats, les démarches entreprises depuis le 29 janvier 2010 ayant été
vaines et les annonces internet ne proposant que des appartements dont les loyers trop élevés
par rapport à leurs ressources. Ils font valoir que leur situation crée des tensions importantes
dans leur couple et que l'idée de se retrouver à la rue avec deux enfants alors qu'ils n'ont
pas commis d'erreur est très pesante.
b)
Selon
l'art. 272 al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220), le locataire peut demander la prolongation
d'un bail de durée déterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille
des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.
L'art. 272 al. 2 CO précise que, dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente
se fondera notamment sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat (let. a),
la durée du bail (let. b), la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi
que leur comportement (let. c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent
avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin (let. d) et la situation
sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let e).
L'art. 272 al. 3 CO dispose que, lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l'autorité
compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient
raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles
du congé.
Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC;
Code civil du 10 décembre 1907; RS 210) s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative
pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence
et tenir compte du but de la prolongation légale qui est de protéger le locataire d'un local
d'habitation ou commercial contre une résiliation dont les conséquences seraient pour lui trop
pénibles. Il s'agit d'accorder au locataire plus de temps qu'il n'en aurait selon le délai
de résiliation ordinaire pour trouver de nouveaux locaux (ATF 135 III 121 c. 2; ATF 125 III 226
c. 4b; ATF 104 II 311, JT 1979 I 495), et non de lui donner l'occasion de profiter le plus longtemps
possible de celui qu'il a (ATF 116 II 446, JT 1991 I 63, SJ 1991, p. 2, Droit du bail [DB] 1993, p. 9).
La prolongation n'a donc de sens que si elle permet d'atténuer les conséquences pénibles
qu'entraînerait le congé (ATF 116 II 446 précité).
La notion de conséquences pénibles doit être appréciée au cas par cas, en tenant
compte de toutes les circonstances (Cahiers du bail [CdB] 1992, p. 61) : il faut entendre toutes les
circonstances particulières rendant difficile ou impossible la recherche de locaux de remplacement
avant la fin du bail, à l'exclusion des désagréments inhérents à toute résiliation
de bail (CdB 2001, p. 41). Le locataire doit établir la réalité et la gravité des
conséquences de la fin du bail pour lui ou pour sa famille; elles sont le plus souvent liées
à la pénurie de logements et à la difficulté de trouver des locaux comparables à
bref délai (ATF 116 II 446, JT 1991 I 63, SJ 1991, p. 2, DB 1993, p. 9; Tercier/Favre/Bugnon, Les
contrats spéciaux, 4
ème
éd., 2009, n° 2764, p. 406).
L'octroi d'une seconde prolongation, qui est soumise aux conditions applicables à une première
prolongation, présuppose en outre que le locataire a entrepris toutes les recherches d'un nouveau
logement qui pouvaient être raisonnablement exigées de lui. Ces démarches doivent en principe
être effectuées de manière systématique et répétées à intervalles
réguliers dès la résiliation du bail et durant la première prolongation (Lachat,
Le bail à loyer, 2
ème
éd., 2008, p. 785). Le locataire doit en outre restreindre de manière sensible ses exigences
quant aux nouveau logement (Weber, Basler Kommentar, 4
ème
éd. 2007, n. 17 ad art. 272 CO, pp. 1576-1577). A cet égard l'appréciation personnelle
du locataire - ou du propriétaire – quant au caractère exigible des démarches n'est
pas déterminante. Cette exigence doit être examinée d'un point de vue objectif au regard
de l'ensemble des circonstances (Higi, Zürcher Kommentar, 1996, n. 237 ad art. 272 CO, p. 221).
Lorsque le locataire n'a effectué aucune démarche en vue de se reloger, le juge refusera, en
règle générale, la seconde prolongation. En cas de démarches insuffisantes, il en
réduira la durée ou ne l'accordera pas (Lachat, op. cit., p. 786).
c)
En
l'espèce, les recourants n'ont pas établi avoir entrepris des recherches d'un nouveau logement
depuis le mois de mai 2009. Les pièces qu'ils ont produites en deuxième instance n'attestent
de recherches que du mois de juin 2010. Ils ont en outre indiqué que certains des appartements qui
leur avaient été proposés étaient trop éloignés du centre-ville de Nyon.
La perte d'emploi du recourant ne peut justifier une période de plus d'un an sans recherche d'un
nouveau logement. En outre, face aux échecs subis, on aurait pu attendre des recourants qu'ils élargissent
la zone géographique de leurs recherches. Au vu de ces éléments, il y a lieu d'admettre
que celles effectuées étaient insuffisantes au regard de l'art. 272 al. 3 CO. Avec les premiers
juges, il faut considérer que, compte tenu de la situation familiale et professionnelle des recourants,
cette insuffisance ne justifie pas le refus d'une seconde prolongation, mais la réduction de sa
durée.
Au vu de ce qui précède, de la courte durée du bail litigieux, de la situation sur le
marché du logement et du besoin établi de la fille de l'intimée, la durée de la prolongation
accordée par les premiers juges apparaît conforme aux principes posés par l'art. 272 CO
et peut être confirmée.
Quant aux circonstances ayant entouré la résiliation du bail en cause, elles auraient pu être
pertinentes dans le cadre de l'examen de la validité du congé effectuée par la commission
de conciliation en 2008, mais ne sont en revanche pas déterminantes pour apprécier la question
de la prolongation du bail.
5.
En conclusion, le recours doit être rejeté
en application de l'art. 465 al. 1 CPC et le jugement confirmé.
Les frais de deuxième instance des recourants sont arrêtés à 657 fr. (art. 232 TFJC;
tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en matière civile; RSV 270.11.5).
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 465 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance des recourants A. et B.B.________, solidairement entre eux, sont
arrêtés à 657 fr. (six cent cinquante-sept francs).
IV.
L'arrêt motivé
est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
13 août 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. et Mme A. et B.B.________,
‑
Me Marc-Olivier Buffat (pour A.V.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est de 35'700 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux.
Le greffier :