vd_findinfo · HC / 2018 / 265 · 2018-02-26 · fr

BAIL À LOYER, LOCAL PROFESSIONNEL, EXÉCUTION FORCÉE, LÉGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE, TRANSFERT DE BAIL | 263 CO, 309 let. a CPC (CH), 341 al. 1 CPC (CH), 341 al. 3 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 26.02.2018 HC / 2018 / 265

TRIBUNAL
CANTONAL
JX17.039729-171955
75
CHAMBRE
DES RECOURS CIVILE
_________________________________________
Arrêt du
26 février 2018
___________________
Composition
:               M.
Sauterel
,
président
Mmes
Merkli et Giroud Walther, juges
Greffière
:              Mme
Schwab Eggs
*****
Art.
263 CO ; 309 let. a, 319 let. a, 341 al. 1 et 3 et 343 CPC
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par
L.________
,
à Lausanne, intimé, contre l’avis d’exécution forcée rendu le 31 octobre
2017 par la Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant le recourant d’avec
K.________
SA
, à Nyon, requérante, la Chambre des
recours civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par avis d'exécution forcée du 31 octobre 2017 adressé à la bailleresse K.________
SA ainsi qu'à la partie locataire L.________, la Juge de paix du district de Lausanne (ci-après :
la juge de paix) a fixé au jeudi 23 novembre 2017 à 09 h. 00 les opérations d'évacuation
forcée du local commercial sis rue [...] à Lausanne, au rez supérieur, à l'enseigne
de N.________.
B.
1.
Par écrit du 13 novembre 2017, la partie
locataire L.________ a recouru contre la décision qui précède, concluant, avec suite de
frais, à sa réforme en ce sens que soit constatée son absence de qualité pour défendre
et que les opérations d'exécution forcée soient annulées. Subsidiairement, le recourant
a conclu à l'annulation de l'ordonnance d'expulsion forcée rendue le 6 juin 2017 portant sur
les locaux susmentionnés, ainsi qu'à l'annulation des opérations d'exécution forcée
prévues le jeudi 23 novembre 2017. Le recourant a produit un onglet de neuf pièces, sous bordereau.
2.
Par courrier daté par erreur du 23 octobre
2017, acheminé en réalité le 21 novembre suivant au greffe de paix, qui l'a transmis à
la Chambre de céans comme objet de sa compétence, la partie bailleresse, par son conseil, a
sollicité la suspension des opérations d'exécution forcée pour une durée de
trente jours au motif de pourparlers transactionnels en cours.
Par ordonnance du 22 novembre 2017, vu les motifs invoqués, la Juge déléguée de céans
a octroyé l'effet suspensif à la procédure d'expulsion forcée jusqu'à droit
connu sur la procédure de recours. Un ultime délai pour avancer les frais judiciaires de la
procédure de recours a par ailleurs été imparti au recourant, avec l'avis qu'à défaut,
il ne serait pas entré en matière sur le recours, ni sur une éventuelle suspension de
la procédure de recours.
3.
L'avance des frais judiciaires de la procédure
de recours, par 200 fr., a été effectuée le 23 novembre 2017.
4.
Le 29 novembre 2017, la procédure de recours a été suspendue (art. 126 al. 1 CPC)
jusqu'au 27 décembre 2017, la partie la plus diligente étant invitée à faire état
de l'issue des pourparlers transactionnels en cours.
Le 22 janvier 2018, en l'absence de nouvelles des parties, celles-ci ont été avisées que
la reprise de cause serait prononcée à l'échéance d'un délai de dix jours dès
réception dudit avis, sauf transaction dans l'intervalle ou nouvelle convention de suspension signée
des parties.
En l'absence de toute réaction de l'une et l'autre partie, la reprise de cause a été ordonnée
le 20 février 2018 par la Juge déléguée de céans.
C.
La Chambre des recours civile fait sien dans son entier l'état de fait de la décision, complété
par les pièces du dossier, dont il ressort notamment ce qui suit :
1.
K.________ SA est propriétaire de l’immeuble sis à la rue [...] à Lausanne.
2.
Le 14 mars 2000, le local commercial sis au rez supérieur de l’immeuble susmentionné
a été loué à [...] à l’enseigne de N.________ pour un loyer mensuel de
840 fr., charges comprises.
La clause 8.2 du contrat relative au transfert de bail réserve le consentement écrit du bailleur.
Le 15 mars 2010, K.________ SA et [...] ont signé un acte de transfert du bail en faveur de L.________,
locataire reprenant. Il y est notamment indiqué que ce dernier déclare avoir pris connaissance
du contrat de bail initial, de ses avenants et de ses annexes, ainsi que de leurs modifications éventuelles
et qu’il s’engage à en exécuter et à en respecter toutes les clauses et conditions.
3.
Par courrier recommandé du 19 décembre
2016, K.________ SA a mis L.________ en demeure de payer le montant de 2'988 fr. 85 en lien avec un arriéré
de charges pour la période du 1
er
juillet 2012 au 1
er
janvier 2016.
Le 3 février 2017, K.________ SA a adressé à L.________ une notification de résiliation
de bail pour le 31 mars suivant du local commercial sis au rez supérieur de la rue [...] à
Lausanne
4.
Par requête du 24 avril 2017 adressée à la juge de paix, K.________ SA a conclu que L.________
soit condamné à quitter le local commercial à l’enseigne de N.________ et qu’elle
soit autorisée à recourir à la force publique pour vider les lieux si L.________ ne devait
pas obtempérer dans les dix jours suivant l’entrée en force de la décision
Par ordonnance du 6 juin 2017, la juge de paix a ordonné à L.________ de quitter et rendre
libres pour le mardi 11 juillet 2017 à midi, les locaux occupés dans l’immeuble sis à
Lausanne, rue [...] (local commercial d’environ 19m
2
au rez supérieur à l’enseigne de N.________). Le premier juge a en particulier considéré
que l’entier de l’arriéré des charges n’avait pas été acquitté
dans le délai imparti, que la partie locataire n’avait pas démontré l’existence
d’une quelconque cession de son bail à un tiers en 2015 et que le congé était donc
valable. Cette ordonnance a été déclaré définitive et exécutoire dès
le 3 juillet 2017
5.
Par requête du 12 septembre 2017 adressée à la juge de paix, K.________ SA a requis l’exécution
forcée de l’ordonnance d’expulsion du 6 juin 2017.
6.
Des pourparlers en vue de du transfert du bail ont conduit à la suspension de la procédure
d’expulsion.
Par courriel du 18 octobre 2017 en effet, le conseil de [...] est intervenu auprès de la régie
immobilière afin que son client puisse demeurer dans son local commercial et reprendre le contrat
de bail conclu entre K.________ SA et L.________.
Il résulte d’un courriel du 10 novembre 2017 du conseil de K.________ SA que les parties sont
convenues d’un rendez-vous concernant le bail litigieux.
Il n’est pas établi que les pourparlers auraient abouti à ce jour.
En droit
:
1.
1
.
1
La voie du recours de l'art. 319 let. a CPC (Code de procédure civile suisse du 19 décembre
2008 ; RS 272) est ouverte contre les décisions du tribunal de l'exécution, la voie de l'appel
étant exclue par l'art. 309 let. a CPC (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, n. 5 ad art.
309 CPC et n. 22 ad art. 341 CPC). L'exécution des décisions est régie par la procédure
sommaire (art. 248 let. a et 339 al. 2 CPC). Le recours, écrit et motivé, est introduit auprès
de l'instance de recours, soit en l'occurrence la Chambre des recours civile qui statue dans une composition
à trois juges (JdT 2011 III 44 ; CREC 2 juin 2017/199), dans les dix jours à compter de la
notification de la décision motivée (art. 321 al. 2 CPC).
1.2
En l'espèce, déposé en temps utile
par une partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), le recours,
écrit et suffisamment motivé, est recevable à la forme.
2.
2.1
Le recours est recevable pour violation du droit (art. 320 let. a CPC) et constatation manifestement
inexacte des faits (art. 320 let. b CPC). L'autorité de recours dispose d'un plein pouvoir d'examen
s'agissant de la violation du droit (Spühler, Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung,
2
e
éd., Bâle 2013, n. 1 ad art. 320 CPC). Elle revoit librement les questions de droit soulevées
par le recourant et peut substituer ses propres motifs à ceux de l'autorité précédente
ou du recourant (Hohl, Procédure civile, tome II, 2
e
éd., Berne 2010, n. 2508). Comme pour l'art. 97 al. 1 LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), le grief de la constatation manifestement inexacte des faits ne permet que de corriger une
erreur évidente, la notion se recoupant en définitive avec l'appréciation arbitraire des
preuves (Jeandin, op. cit., nn. 5 et 6 ad art. 320 CPC ; Corboz, Commentaire de la LTF, 2
e
éd., Berne 2014, n. 27 ad art. 97 LTF).
2.2
2.2.1
Les conclusions, les allégations de faits
et les preuves nouvelles sont irrecevables en procédure de recours, conformément au texte de
l'art. 326 al. 1 CPC, sous réserve de dispositions spéciales de la loi (art. 326
al. 2 CPC). Pour sa part, l’art. 341 al. 3 CPC prévoit ce qui suit : «
Sur le fond, la partie succombante peut uniquement alléguer que des faits s’opposant à
l’exécution de la décision se sont produits après la notification de celle-ci, par
exemple l’extinction, le sursis, la prescription ou la péremption de la prestation due. L’extinction
et le sursis doivent être prouvés par titres ».
2.2.2
En l’espèce, les pièces 0, 1, 5 et 6 produites par le recourant sont recevables s’agissant
de pièces de forme, respectivement de pièces figurant déjà au dossier de première
instance.
Les pièces 2, 3, 4, 7 et 8 produites à l’appui du recours sont des pièces nouvelles.
Les pièces 2, 3 et 4, antérieures à la notification de la décision d’expulsion
du 6 juin 2017, sont irrecevables. Les pièces 7 et 8 – à savoir un courriel du 18 octobre
2017 du conseil du recourant à la régie [...] SA et un courriel du 10 novembre 2017 du
conseil de l’intimée – sont potentiellement recevables sur la base de l’art. 341
al. 3 CPC, mais ne sont quoi qu’il en soit pas déterminantes pour l’issue du litige,
comme on le verra plus loin.
3.
3.1
Le recourant soutient qu’il n’aurait
pas la légitimation passive. Il fait valoir qu’il aurait vendu son fonds de commerce au mois
de janvier 2015 à [...], que celui-ci s’acquitterait depuis lors du loyer et qu’en acceptant
son régulier paiement, la bailleresse aurait reconnu implicitement le transfert de bail
3.2
3.2.1
La qualité pour défendre, ou légitimation passive, appartient aux conditions matérielles
de la prétention litigieuse et se détermine selon le droit au fond. Son défaut conduit
au rejet de l'action, indépendamment de la réalisation des éléments objectifs de
la prétention litigieuse, alors que son admission signifie que le demandeur peut faire valoir sa
prétention contre le défendeur, en tant que sujet passif de l'obligation en cause. Cette question,
qui ressortit au droit matériel fédéral, doit être examinée d'office et librement
(ATF 136 III 365 consid. 2.1).
Comme pour la qualité pour agir, ou légitimation active, le fardeau de la preuve et de l'allégation
des faits qui fondent la qualité pour défendre incombe au demandeur, ce qui correspond à
la règle générale de l'art. 8 CC (ATF 130 III 417 consid. 3.1). Déterminer qui est
le sujet passif d'un droit invoqué en justice dépend du principe de la relativité des
conventions selon lequel le contrat conclu ne déploie en principe ses effets qu'entre les parties
audit contrat (TF 4A_417/2011 du 30 novembre 2011 consid. 2.1). L'examen de cette question relève
de l'interprétation du contrat.
3.2.2
En matière de bail à loyer, la légitimation active, respectivement passive, appartient
aux parties au contrat de bail, à savoir le bailleur et le locataire. En matière de transfert
de bail, si le bailleur y a consenti par écrit (art. 263 al. 1 CO), le tiers repreneur est subrogé
au locataire (art. 263 al. 3 CO). Ce dernier répond toutefois solidairement avec le tiers repreneur
jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou la résiliation de celui-ci selon le contrat
ou la loi, mais, dans tous les cas, pour deux ans au plus (art. 263 al. 4 CO).
3.3
En l'occurrence, la partie bailleresse a démontré
dans le cadre de la procédure d'expulsion que le contrat de bail commercial initial avait été
transféré légitimement, soit avec son accord, par le locataire initial au locataire recourant
en raison du contrat de transfert du 15 mars 2010, produit au dossier. A l'inverse, ainsi que cela ressort
de l'ordonnance d'expulsion, le locataire recourant n'a pas rendu vraisemblable avoir transféré
valablement le bail à un tiers, soit avec l'accord écrit du bailleur ou une décision judiciaire
tenant lieu de consentement (cf. clause 8.2 du bail et art. 263 CO ; ATF 125 III 226 en lien avec la
saisine du juge par le locataire en cas de refus injustifié de consentir du bailleur).
Les pièces 3 et 4 – à savoir un échange de courriels du 10 décembre 2015 entre
la régie [...] SA et [...], ainsi qu’un « aperçu des paiements comptabilisés »
de Postfinance – produites à l'appui du recours, outre qu'elles sont irrecevables (cf. supra
consid. 2.2), rendent tout au plus vraisemblable que le recourant a transféré son fonds de
commerce au dénommé [...] et que le compte de celui-ci a été débité mensuellement
de 840 fr. à titre de « loyer » du 25 juin au 30 novembre 2015 et du 1
er
septembre 2016 au 1
er
novembre
2017. On ne peut toutefois pas en déduire que ces montants auraient été crédités
sur le compte de la partie bailleresse et surtout que cette dernière aurait consenti par écrit
au transfert de bail ou qu'un jugement aurait été rendu autorisant le transfert du bail. Au
surplus, même en admettant que le bailleur eût consenti au transfert du bail, le recourant
restait solidairement responsable des obligations résultant du bail en application de l'art. 263
al. 4 CO.
Il s'ensuit que le recourant a bien la légitimation passive. Le moyen est infondé.
4.
4.1
Le tribunal de l'exécution doit examiner
d'office le caractère exécutoire de la décision au fond (art. 341 al. 1 CPC). Il s'agit
là d'une question de droit, que le tribunal applique d'office (art. 57 CPC ; Jeandin, op. cit.,
n. 5 ad art. 341 CPC). Il statuera à cet égard sur la base des faits et pièces du dossier,
en application
de
la maxime des débats, sans avoir à rechercher d'autres faits et moyens de preuve par lui-même.
Par voie de conséquence, à supposer que le dossier ne soit pas complet pour établir la
force exécutoire, ou pour retenir tel ou tel fait s'opposant à l'exécution (art. 341 al.
3 CPC), le juge ne cherchera pas à compléter le dossier : il déboutera le requérant
ou rejettera l'objection, faisant application des règles ordinaires sur le fardeau de la preuve
et la maxime des débats, comme cela prévaut pour le prononcé de mainlevée définitive
de l'opposition au commandement de payer dans la poursuite pour dettes (cf. Jeandin, op. cit., n. 6 ad
art. 341 CPC). En revanche, lorsqu'il s'agit d'ordonner des mesures d'exécution (art. 343 CPC),
le tribunal de l'exécution –  appliquant toujours la maxime d'office – assume un
rôle qui excède celui du juge de la mainlevée : il pourra compléter l'état
de fait par lui-même et ne sera ainsi pas confiné aux allégués des parties (maxime
inquisitoire) pour décider sur ce point (Jeandin, op. cit., n. 8 ad art. 341 CPC et les réf.
citées).
Conformément à l'art. 341 al. 3 CPC, dans le cadre de l'examen du caractère exécutoire
par le tribunal de l'exécution, la partie succombante sur le fond peut uniquement alléguer
des faits s'opposant à l'exécution de la décision et qui se sont produits après la
notification de celle-ci, par exemple, le sursis, la prescription ou la péremption de la prestation
due. Au stade de la procédure d'exécution, qui ne saurait être confondue avec une voie
de remise en cause de la décision au fond, le cité ne peut revenir sur l'objet du litige puisque
le jugement déploie l'autorité de chose jugée. En conséquence, seuls des faits survenus
postérieurement au jour où le jugement a été rendu et faisant obstacle à son
exécution peuvent être allégués par le cité. Il doit s'agir de vrais novas,
dont la survenance a pour conséquence l'extinction de la prétention à exécuter ou
le report de l'exigibilité de la prestation (Jeandin, op. cit., n. 16 ad art. 341 CPC). La preuve
de l'extinction de la prétention à exécuter ou du sursis à l'exécution doit
être rapportée par titre, c'est-à-dire par la production de pièces, par exemple une
quittance, une déclaration du créancier octroyant un délai supplémentaire, etc. Ces
restrictions quant au mode de preuve ne prévalent pas pour d'autres faits que l'extinction et le
sursis ; en particulier, le tribunal de l'extinction, dans les limites de l'art. 254 al. 1 CPC, pourra
faire usage de tout moyen de preuve utile en vue de prendre les mesures d'exécution adéquates
(Jeandin, op. cit., n. 19 et 20 ad art. 341 CPC).
4.2
En l’espèce, l'ordonnance d'expulsion
est définitive et exécutoire. Elle retient notamment, à l'appui de l'ordre d'évacuation,
que l'arriéré de charges objet de la mise en demeure n'a pas été payé dans le
délai comminatoire et que le recourant n'a pas rendu vraisemblable que la partie bailleresse aurait
consenti au transfert du bail à un tiers en 2015. Au stade de l'exécution forcée de l'ordonnance
d'expulsion, le recourant ne peut revenir sur cette appréciation. En particulier, les allégations
relatives au fait que la régie aurait tardé à formaliser le transfert du bail, que le
loyer aurait été encaissé par le bailleur de M. [...] depuis janvier 2015 et que le recourant,
qui n'occupe plus les locaux, ne serait plus lié par le bail, outre qu'elles ne sont pas rendues
suffisamment vraisemblables (cf. supra consid. 3.3), sont des circonstances antérieures à la
décision d'expulsion et sont donc irrecevables au stade de l'exécution forcée de dite
décision. Enfin, en tant que le recourant se prévaut de tractations postérieures à
la décision attaquée avec la partie bailleresse pour légitimer le transfert du bail (pièces
7 et 8), il faut constater qu'à ce jour, ces tractations n'ont pas abouti.
Les moyens opposés à l'évacuation forcée sont donc infondés, ce qui entraîne
le rejet du recours.
5.
5.1
Pour les motifs qui précèdent, le recours doit être rejeté selon l’art. 322
al. 1 CPC et la décision confirmée.
La date initialement prévue pour l'exécution forcée ayant été reportée
du fait de l'octroi de l'effet suspensif au recours (art. 315 al. 1 CPC), puis de la suspension de la
procédure de recours sur requête des parties (art. 126 al. 1 CPC), il se justifie de retourner
le dossier de la cause au premier juge afin qu’il fixe les opérations d'exécution forcée
à la première date utile.
5.2
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 200 fr. (art. 69 al. 1 et 70 al. 4 TFJC), seront mis à la charge du recourant
qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y pas lieu à l’allocation de dépens à l'intimée, qui n'a pas été
invitée à se déterminer sur le recours.
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision est confirmée.
III.
La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de Lausanne afin qu’elle fixe à
nouveau, à la première date utile, les opérations d’évacuation forcée
du local commercial à l’enseigne de [...], au rez supérieur de l’immeuble sis rue
[...] à Lausanne.
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge du recourant L.________.
V.
L’arrêt est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
Me Florence Aebi (pour L.________),
‑
M. Christophe Savoy, agent d’affaires breveté (pour K.________ SA).
La Chambre des recours civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Lausanne.
La greffière :