vd_findinfo · HC / 2024 / 827 · 2024-07-09 · fr

RÉSILIATION, EFFICACITÉ, EXPULSION DE LOCATAIRE | 257d CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile HC / 2024 / 827

TRIBUNAL
CANTONAL
JL24.016683-241035
486
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
1
er
novembre 2024
__________________
Composition
:               Mme
CRITTIN DAYEN
,
présidente
M.
Hack et Mme Giroud-Walther, juges
Greffière
:              Mme
Gross-Levieva
*****
Art.
257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par
Z.________
contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 9 juillet 2024 par le Juge de paix du district
de Nyon dans la cause le divisant d’avec
T.________
,
à [...], et
R.________
,
à [...], la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 9 juillet 2024, le Juge de paix du district de Nyon (ci-après : le juge de
paix ou le premier juge) a ordonné à Z.________ et à R.________ de quitter et rendre libres
pour le 16 août 2024, à midi, les locaux occupés dans l’immeuble sis [...] (appartement
de [...] pièces au
[...]
étage), et dans l’immeuble sis [...] (place de parc extérieure) (I), a dit qu’à
défaut pour les parties locataires de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix
était chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution
forcée de la décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture
des locaux (II), a ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution
forcée de la décision, s’ils en étaient requis par l’huissier de paix (III),
a arrêté à 480 fr. les frais judiciaires et les a compensés avec l’avance de
frais de la partie bailleresse (IV), a mis les frais à la charge des parties locataires, solidairement
entre elles (V), a dit qu’en conséquence les parties locataires, solidairement entre elles,
rembourseraient à la partie bailleresse son avance de frais à concurrence de 480 fr. et lui
verseraient la somme de 1'200 fr. à titre de dépens (VI), et a rejeté toutes autres ou
plus amples conclusions (VII).
En substance, le juge de paix a retenu que les loyers dus par les locataires Z.________ et R.________
pour le mois de janvier 2024 pour la location d’un appartement et d’une place de parc, à
hauteur de 2'370 fr., n’avaient pas été acquittés dans le délai comminatoire
de trente jours imparti à cet effet par la bailleresse T.________ par courrier recommandé du
15 janvier 2024. Il a estimé que le congé donné par formules officielles du 27 février
2024, pour le 31 mars 2024, était valable, nonobstant les trois versements de 2'370 fr. les
25 et 26 avril 2024 ainsi que le 7 mai 2024, prouvés par pièces. Considérant que
les conditions de la protection dans les cas clairs étaient réalisées, le premier juge
a prononcé l’expulsion des susnommés selon ce mode procédural.
L’ordonnance a été expédiée pour notification aux parties le 16 juillet 2024.
B.
a)
Par acte du 29 juillet 2024, Z.________ (ci-après :
l’appelant) a interjeté appel contre l’ordonnance précitée, concluant, avec
suite de frais et dépens, à son annulation et à la constatation de l’inefficacité
du congé. Il a indiqué diriger son appel contre T.________ mais aussi contre R.________. Il
a produit des pièces à l’appui de son acte (cf. consid. 3.4
infra
).
b)
Dans
sa réponse, déposée dans le délai imparti, T.________
(ci-après : l’intimée) a conclu au rejet de l’appel, avec suite de frais et
dépens.
c)
R.________
(ci-après : l’intimé) n’a pas déposé de réponse.
d)
Le
27 septembre 2024, la cause a été gardée à juger.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
dans la mesure nécessaire par les pièces du dossier, dont il ressort notamment ce qui suit
:
1.
Le
10 novembre 2020, l’appelant et l’intimé, en qualité de locataires, et l’intimée,
représentée par la gérance [...], en qualité de bailleresse, ont signé un contrat
de bail portant sur un appartement de [...] pièces, sis [...], pour un loyer mensuel brut de 2'290
fr. (loyer net de 1'900 fr. + acompte frais de chauffage et d’eau chaude de 190 fr. + acompte autres
frais accessoires de 200 fr.). La date d’échéance pour le paiement du loyer a été
fixée au premier jour du mois correspondant.
2.
Le
18 novembre 2020, les parties ont signé un second contrat de bail, portant sur une place de parc
extérieure n° [...], pour un loyer net de 80 fr. par mois, sis [...], payable le premier jour
du mois en cours.
3.
Par
courriers recommandés du 15 janvier 2024, l’intimée a adressé à l’appelant
et à l’intimé une mise en demeure pour les loyers impayés du mois de janvier 2024,
pour l’appartement et la place de parc, pour un total de 2'370 francs.
Un délai de trente jours a été imparti pour le versement de ce montant, assortissant le
défaut de paiement d’une menace de résiliation de bail et d’une procédure
d’expulsion. Il en ressort également que seuls les paiements reçus jusqu’au 12
janvier 2024 avaient été pris en compte et que si le versement s’était croisé
avec le rappel, celui-ci devait être considéré comme nul.
4.
Le
15 janvier 2024, les locataires ont versé à l’intimée les loyers du mois de
janvier 2024, à hauteur de 2'370 fr. (cf. consid. 3.4
infra
).
Les loyers des mois de février, mars et avril 2024, ont été versés les 25, 26 avril
et 7 mai 2024.
5.
Par
formules officielles du 27 février 2024, adressées sous plis recommandés aux deux locataires,
pour le logement et la place de parc, l’intimée a résilié les contrats de bail pour
le 31 mars 2024.
6.
a)
Le
16 avril 2024, l’intimée, par son conseil Me [...], a déposé une requête en
cas clair auprès du juge de paix, tendant à l’expulsion de l’appelant et de l’intimé
des locaux occupés à [...] (l’appartement et la place de parc) et à la condamnation
de ceux-ci au paiement de la somme mensuelle de 2'370 fr., dès le 1
er
avril 2024, et jusqu’à la libération des locaux, avec intérêt à 5 % l’an
dès chaque échéance mensuelle, à titre d’indemnité pour occupation illicite
des locaux.
Dans sa requête, l’intimée a allégué que les locataires ne s’étaient
pas acquittés des loyers des mois de février à avril 2024, ainsi que du décompte
chauffage pour les années 2022-2023 (all. 5), sans mentionner les loyers du mois de janvier 2024.
Elle a ensuite allégué avoir formellement mis en demeure les locataires, par courriers du 15
janvier 2024 (all. 6).
b)
Le 18 mai 2024, l’appelant s’est
déterminé, exposant, pièces à l’appui, avoir effectué trois paiements
pour les loyers échus, en date des 24 [
recte
:
25], 26 avril et 7 mai 2024, et concluant au rejet de la requête d’expulsion et à l’annulation
du congé.
c)
Le
juge de paix a tenu une audience le 9 juillet 2024. L’intimée, représentée par son
conseil, et l’appelant ont été entendus, l’intimé ayant été dispensé
de comparution.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est ouvert contre les décisions
finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions
devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2
CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]). L'appel, écrit et motivé,
doit être introduit auprès de l'instance d'appel, soit la Cour d'appel civile (art. 84 al.
1 LOJV [Loi vaudoise d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]).
Si le litige porte uniquement
sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clairs sont
réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé par le recours à la procédure
sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée à six mois. Lorsque la validité
du congé est également contestée à titre préjudiciel, la valeur litigieuse est
égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si le congé
n'est pas valable, soit, eu égard à la période de protection visée à l'art.
271a al. 1 let. e CO (loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le code civil suisse [livre
cinquième : Droit des obligations] ; RS 220), en principe pendant trois ans (ATF 144 III 346
consid. 1.2.1 et 1.2.2, JT 2019 II 235).
Lorsque la décision
entreprise a été rendue en procédure sommaire, comme c'est le cas dans la procédure
en cas clairs (art. 248 let. b CPC), le délai d'appel est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC).
1.2
En
l’espèce, les conclusions prises par l’appelant tendent à l’annulation de
l’ordonnance attaquée et à la constatation de l’inefficacité du congé,
ce qui ne peut être constaté qu’à titre préjudiciel. Compte tenu du fait que
l’appelant procède seul, sans avocat, il convient d’interpréter ses conclusions
comme tendant à l’irrecevabilité de la requête d’expulsion, comme le commande
l’interdiction du formalisme excessif.
Dès lors que la validité du congé est contestée, la valeur litigieuse correspond
à trois ans de loyers. De toute manière, les loyers bruts s’élèvent à
2'370 fr., de sorte que même en comptant seulement six mois de loyers, la valeur litigieuse
serait suffisante pour que la voie de l’appel soit ouverte.
Par ailleurs, l’appel a été déposé en temps utile par l’appelant, qui
disposait d’un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC).
1.3
Les colocataires, en tant que consorts matériels
nécessaires, doivent ouvrir action ensemble ou être mis en cause ensemble (TF 4A_157/2019 du
21 avril 2020 consid. 2.1 ; Lachat et al., Le bail à loyer, éd. 2019, p. 101 et les
réf. citées). Le Tribunal fédéral a toutefois considéré qu’en matière
de congé, il pouvait être fait exception à cette règle, compte tenu de la protection
accrue dont devaient bénéficier les locataires contre les congés. Dans ces cas, le locataire
isolé doit diriger son action également contre le ou les colocataires (ATF 140 III 598 consid.
3.2 ; TF 4A_689/2016 du 28 août 2017 consid. 4.1).
L’appelant pouvait
donc légitimement agir seul, à condition de diriger son appel également contre le second
locataire, soit l’intimé. Cette condition est remplie en l’espèce.
Ainsi, l’appel est
recevable.
2.
L’appel
peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC).
L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision
du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement la constatation des faits sur
la base des preuves administrées en première instance (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ;
TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid. 5.3.1 ; TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid.
3.4).
3.
3.1
3.1.1
Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après
la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de
frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et
lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail.
Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut
résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et les locaux commerciaux
peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour
la fin d’un mois (al. 2).
La jurisprudence a précisé
que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré réclamé dans
le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire était en demeure et
devait subir les conséquences juridiques de l’alinéa 2 de cette disposition légale,
à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF
127 III 548 consid. 4), cela même si l’arriéré avait finalement été payé
(TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les réf. citées). Si, en revanche, l’une
des conditions d’application de l’art. 257d CO n’est pas réalisée, le congé
est inefficace (Lachat et al.,
op.
cit.
, n. 2.3.5 p. 879). Selon la jurisprudence
récente de la Cour d’appel civile (CACI 26 mars 2024/140, JdT 2024 III 39), conforme à
celle du Tribunal fédéral, le juge de l’expulsion, donc également le juge de l’appel,
doit examiner à titre préjudiciel uniquement si le congé est valable, lorsque cette question
est litigieuse.
3.1.2
La
procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC, telle qu’engagée par l’intimée,
est une alternative aux procédures ordinaire ou simplifiée normalement disponibles, destinée
à offrir une voie particulièrement simple et rapide à la partie demanderesse, dans les
cas dits clairs. Cette voie suppose que l'état de fait ne soit pas litigieux ou qu'il soit susceptible
d'être immédiatement prouvé (al. 1 let. a) et que la situation juridique soit claire (al.
1 let. b). Le juge n'entre pas en matière si l'une ou l'autre de ces hypothèses n'est pas vérifiée
(al. 3).
L'état de fait litigieux
est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis
sans retard et sans trop de frais. Dans le cadre de la protection des cas clairs, la rigueur de la preuve
n'est pas restreinte. Le demandeur ne peut pas se contenter de démontrer la vraisemblance de ses
allégations pour faire valoir un droit, mais doit apporter la preuve stricte des faits fondant ce
droit. La situation juridique est claire quant à elle lorsque l'application de la norme au cas concret
s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une
jurisprudence éprouvées (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2).
3.2
L’appelant fait valoir qu’il a payé
le loyer réclamé le 15 janvier 2024, soit le jour même de l’envoi de la mise en
demeure, avec laquelle son paiement s’est croisé. La mise en demeure précisait que si
le montant réclamé avait d’ores et déjà été payé, celle-ci devait
être considérée comme non avenue. A l’appui de son moyen, l’appelant s’est
référé à la pièce 4 produite pour la première fois en appel, soit un relevé
bancaire, qui dresse la liste de tous les versements de 2'370 fr. effectués en faveur de l’intimée
entre le 13 janvier 2023 et le 5 juillet 2024.
L’intimée estime
dans sa réponse que ce moyen constitue un fait nouveau irrecevable, tout comme la pièce y relative.
Elle souligne que l’appelant n’a pas fait valoir en première instance qu’il avait
payé le loyer du mois de janvier 2024, ajoutant qu’il a admis devant le premier juge n’avoir
payé les loyers échus qu’en date des 24 (
recte :
25) avril 2024, 26 avril 2024 et 7 mai 2024, donc
après l’échéance de la mise en demeure.
3.3
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont
recevables qu'aux conditions de l'art. 317 al. 1 CPC. Les
nova
improprement dits (ou faux ou
pseudo-nova
;
unechte Noven
)
ne sont recevables qu'à deux conditions : (1) la partie qui s'en prévaut ne pouvait les invoquer
avant, malgré sa diligence et (2) elle les présente sans retard. Ainsi, ne sont pas recevables
les contestations et objections que le locataire soulève pour la première fois en instance
d’appel, comme le fait qu'il a payé l'arriéré de loyer dans le délai de sommation
de 30 jours (art. 257 d al. 1 CO) ou qu'il a obtenu du bailleur un sursis au paiement (ATF 146 III 416
consid. 5.3 ; TF 4A_470/2022 du 4 janvier 2023 consid. 4.1 et les réf. citées
; TF 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid. 4.2.2). Le locataire doit invoquer ces moyens de
défense en temps utile, conformément au principe de la simultanéité des moyens d'attaque
et de défense (maxime éventuelle ou maxime de concentration), qui vaut aussi bien en procédure
ordinaire (art. 219 ss, art. 229 al. 1 et art. 317 al. 1 CPC), qu'en procédure simplifiée,
même si elle est soumise à la maxime inquisitoire sociale (art. 243 al. 2 let. c, art. 247
al. 2 let. a et art. 229 al. 3 CPC, cette dernière disposition n'étant pas applicable en appel
; cf. ATF 138 III 625 consid. 2.2) ou qu'en procédure sommaire de protection dans les cas clairs
soumise à la maxime des débats (ATF 142 III 462 consid. 4.3). L'art. 317 al. 1 CPC s'applique
donc pleinement au locataire qui a été attrait en première instance par la requête
en cas clairs de la bailleresse.
3.4
En l’espèce, il est exact qu’en première instance, l’appelant n’a pas
invoqué avoir payé à temps les loyers du mois de janvier 2024, de sorte qu’il s’agit
en effet d’un moyen nouveau, fondé sur une pièce nouvelle. Toutefois, il n’est
guère étonnant que l’appelant ne l’ait pas établi en première instance.
L’intimée avait en effet allégué dans sa requête d’expulsion que les
locataires ne s’étaient pas acquittés du décompte de chauffage pour les années
2022-2023 et des loyers des mois de février à avril 2024, sans aucunement évoquer ceux
du mois de janvier 2024 (all. 5). Elle a ensuite allégué (all. 6) et prouvé par pièce
avoir adressé le 15 janvier 2024 une mise en demeure, induisant ainsi l’impression d’un
lien entre les deux allégués. Or, le rappel en question ne pouvait chronologiquement pas concerner
les loyers des mois de février à avril 2024, et portait effectivement sur les loyers de janvier
2024. L’appelant, non assisté, s’est donc attelé à démontrer en première
instance qu’il avait payé, avec du retard, les loyers de février à avril 2024, en
réponse aux allégations de non-paiement de l’intimée. La rédaction de la requête
d’expulsion disposant aisément au fourvoiement, le premier juge a considéré que
ces versements intervenaient hors délai par rapport à la mise en demeure du 15 janvier
2024, qui concernait le mois de janvier. Or, à aucun moment en première instance, l’intimée
n’a prétendu ou allégué que les locataires n’avaient pas payé les loyers
du mois de janvier 2024.
Dans ces circonstances,
il ne saurait être reproché de bonne foi à l’appelant – qui ne supporte pas
le fardeau de la preuve – de ne pas avoir invoqué et prouvé le paiement du mois de janvier
2024 en première instance. Partant, la pièce 4 nouvelle produite en appel et le moyen
y relatif constituent des
novas
recevables. En effet, puisque les allégués
de la requête concernent une absence de paiement des loyers relatifs aux mois de février à
avril 2024, l’appelant ne pouvait s’attendre à ce que le premier juge retienne que le
mois de janvier 2024 n’avait pas été payé à temps (TF 4A_191/2023 du 13 février
2024 consid. 4.1.1 et 5.2). Il apparaît ainsi que la mise en demeure du mois de janvier 2024 a croisé
le paiement des loyers de ce mois-là et que, par conséquent, les congés donnés le
27 février 2024 pour l’appartement et la place de parc ne sont pas justifiés et sont
donc inefficaces. Par ailleurs, le fait que les loyers suivants ont été payés avec du
retard est sans pertinence. Enfin, à supposer que la pièce 4 et le moyen de l’appelant
ne soient pas recevables, d’ailleurs, le raisonnement qui précède n’en serait pas
affecté. L’intimée a adressé aux locataires une mise en demeure pour les loyers
du mois de janvier 2024. Elle n’a en revanche, comme on l’a vu, jamais allégué
que ces loyers n’avaient pas été payés dans le délai. Cela suffisait pour déclarer
sa requête irrecevable.
4.
4.1
Les conditions de la procédure en cas clairs
n’étant manifestement pas réunies, l’appel doit être admis et l’ordonnance
réformée en ce sens que la requête d’expulsion est irrecevable, faute de congé
valable.
4.2
Si
l’instance d’appel statue à nouveau, elle se prononce sur les frais de la première
instance (art. 318 al. 3 CPC).
A teneur de l’art. 106 al. 1 CPC, les frais – soit les frais judiciaires et les dépens
(art. 95 al. 1 CPC) – sont mis à la charge de la partie succombante. Lorsqu’aucune des
parties n’obtient entièrement gain de cause, les frais sont répartis selon le sort de
la cause (art. 106 al. 2 CPC).
En l’espèce, les frais de première
instance, arrêtés à 480 fr., doivent être mis à la charge de l’intimée,
qui succombe entièrement.
Il n’est pas alloué de dépens de première instance, l’appelant ayant agi sans
mandataire professionnel.
4.3
Les
frais judiciaires de deuxième instance doivent être arrêtés à 200 fr., conformément
à l’art. 69 al. 1 TFJC (tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5),
par renvoi de l’art. 62 al. 3 TFJC. Ils seront mis à la charge de l’intimée, qui
succombe.
L’appelant ayant versé 200 fr. à titre d’avance de frais, l’intimée
lui en devra remboursement.
L’appelant a procédé sans l’assistance
d’un mandataire professionnel et n’a donc pas droit à des dépens.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est admis.
II.
L’ordonnance est réformée comme suit :
I.
La requête déposée le 16 avril
2024 par Z.________ est irrecevable.
II.
Les frais judiciaires de première instance,
arrêtés à 480 fr. (quatre cent huitante francs), sont mis à la charge de la requérante
T.________.
III.
Il n’est pas alloué de dépens
de première instance.
IV.
Toutes autres ou plus amples conclusions sont
rejetées.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge de l’intimée T.________.
IV.
L’intimée T.________ doit verser à l’appelant Z.________ la somme de 200 fr. (deux
cents francs), à titre de remboursement d’avance de frais judiciaires de deuxième instance.
V.
Il n’est pas alloué de dépens.
VI.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Z.________, personnellement,
-
R.________, personnellement,
‑
Me [...] (pour T.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district de Nyon.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :