vd_findinfo · HC / 2012 / 491 · 2012-07-31 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE | 257d al. 1 CO, 257d al. 2 CO, 257d CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 31.07.2012 HC / 2012 / 491

TRIBUNAL
CANTONAL
JL12.010527-121189
348
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
31 juillet 2012
___________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Battistolo et Krieger
Greffier
:              M.
Corpataux
*****
Art.
257d CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
A.________
contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 5 juin 2012 par le Juge de paix du district de
Lausanne dans la cause divisant l’appelant et
B.________
,
à Lausanne, locataires, d’avec
I.________
SA
, à Bâle, bailleresse, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 5 juin 2012, communiquée le 19 juin 2012 aux parties, le Juge de paix du district
de Lausanne a ordonné aux locataires A.________ et B.________ de quitter et rendre libres pour le
mardi 10 juillet 2012, à midi, les locaux occupés dans l’immeuble sis [...], à Lausanne
(appartement de 4 pièces au 3
e
étage et une cave) (I), arrêté à 280 fr. les frais judiciaires et compensé ceux-ci
avec l’avance de frais de la bailleresse I.________ SA (II), mis les frais à la charge des
locataires (III), dit qu’en conséquence les locataires rembourseront à la bailleresse
son avance de frais à concurrence de 280 fr., sans allocation de dépens pour le surplus (IV)
et dit que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (V).
En droit, le premier juge a considéré que l’arriéré de loyer n’avait
pas été versé dans le délai comminatoire de l’art. 257d CO (Code des obligations
du 30 mars 1911, RS 220), que le congé était donc valable et que l’on se trouvait en
présence d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC (Code de procédure civile suisse
du 19 décembre 2008, RS 272), de sorte que l’expulsion des locataires devait être prononcée
en procédure sommaire.
B.
Par acte déposé le 29 juin 2012, A.________
a fait appel de cette ordonnance, concluant implicitement à ce que lui et sa famille puissent rester
dans l’appartement qu’ils occupent à l’[...], à Lausanne.
I.________ SA n’a pas été invitée à se déterminer sur l’appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
I.________ SA, bailleresse, d’une part, et A.________ et B.________, locataires, d’autre
part, ont conclu le 19 mars 2002 un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de 4 pièces
situé au 3
e
étage de l’immeuble sis [...], à Lausanne. Le contrat a été conclu pour une
durée initiale limitée, du 16 avril 2002 au 1
er
avril 2003, le bail se renouvelant par la suite d’année en année, sauf avis de résiliation
de l’une ou l’autre des parties donné et reçu par lettre recommandée au moins
trois mois à l’avance pour la prochaine échéance. Le loyer mensuel a été
fixé à 1'700 fr., acompte de chauffage, d’eau chaude et de frais accessoires par 80 fr.
compris.  Le contrat indique au surplus que les RULV (Dispositions paritaires romandes et règles
et usages locatifs du canton de Vaud) font partie intégrante dudit contrat ; s’agissant
de l’exigibilité des loyers, le contrat fait notamment référence aux art. 3 et 7
RULV et précise que le loyer est payable d’avance.
En février 2004, les parties sont convenues d’augmenter de 40 fr. l’acompte mensuel
de chauffage, d’eau chaude et de frais accessoires, et ce à partir du 1
er
mars 2004.
Par courrier adressé le 2 octobre 2009 à chacun des locataires sous pli recommandé, la
bailleresse a indiqué à ceux-ci qu’au vu des retards de paiement, elle se voyait contrainte
d’exiger d’eux le règlement des loyers par trimestre d’avance à compter du
1
er
octobre 2009.
Par courrier adressé le 6 décembre 2011 à chacun des locataires sous pli recommandé,
la bailleresse a mis ceux-ci en demeure de lui verser, dans un délai de trente jours, le montant
de 3’740 fr. – correspondant à l’arriéré de loyer de 5'220 fr. (1'740
fr. x 3) et à des frais de relance par 20 fr., déduction faite d’une avance de loyer
de 1'500 fr. versée par les locataires –, faute de quoi leur bail serait résilié
en application de l’art. 257d CO. Chaque locataire a retiré le 16 décembre 2011 le pli
qui lui était destiné.
Les locataires n’ont pas versé le montant réclamé dans le délai qui leur était
imparti à cet effet.
Par formule agréée du 23 janvier 2012, adressée le même jour sous pli recommandé
à chacun des locataires, la bailleresse a résilié leur bail pour le 29 février 2012.
La formule indique que le congé sera motivé sur requête des locataires. Les plis recommandés
ont été retirés le 25 janvier 2012 par leur destinataire.
Par requête du 12 mars 2012, la bailleresse a saisi le Juge de paix du district de Lausanne, concluant
à ce qu’il condamne les locataires à évacuer immédiatement de leur personne
et de leurs biens l’appartement de 4 pièces et ses dépendances (cave, galetas) qu’ils
occupent à [...], à Lausanne, qu’il condamne les locataires à lui payer dès
le 1
er
mars 2012 la somme de 1'620 fr. par mois, plus 120 fr. de prévisions pour frais accessoires, et
ce tant qu’ils occuperont les lieux, à titre d’indemnité pour occupation illicite,
qu’il déboute les locataires de toutes autres ou contraires conclusions et qu’il dise
que la procédure est gratuite.
Une audience a eu lieu le 5 juin 2012. Personne ne s’est présenté pour la bailleresse,
ni personne en son nom ; A.________ s’est présenté pour les locataires.
En droit
:
1.
Le litige porte sur le bien-fondé d’une
ordonnance rendue par un juge de paix admettant une requête d’expulsion, au motif que les
loyers n’avaient pas été payés. Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel
ou du recours, est ouverte, il faut se référer à la valeur litigieuse, calculée selon
le droit fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle
le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à
la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée déterminante
pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de
trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation
(JT 2011 III 83 et les réf. citées).
En l'espèce, le loyer mensuel de l’appartement litigieux s'élève à 1'740 fr.,
acompte de chauffage, d’eau chaude et de frais accessoires par 120 fr. compris. Alors que la bailleresse
requiert l’expulsion des locataires, ceux-ci souhaitent pouvoir rester dans l’appartement,
soit le maintien du bail qui se renouvelle d’année en année, mais peut être résilié
chaque année au 1
er
avril, moyennant un préavis de trois mois. Eu égard aux principes énoncés ci-avant,
la valeur litigieuse est donc supérieure à 10'000 fr., ce qui ouvre la voie de l’appel.
Le
délai pour l’introduction de l’appel est de trente jours, sauf notamment contre les
décisions prises en procédure sommaire, auquel cas le délai est de dix jours (art. 321
al. 1 et 2 CPC). En l’espèce, l’ordonnance a été rendue en application de
la disposition relative aux cas clairs (art. 257 CPC), soit en procédure sommaire, de sorte que
le délai d’appel n’est que de dix jours.
Déposé
le 29 juin 2012, soit en temps utile, par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a
CPC), l’appel est recevable à la forme.
2.
L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de deuxième instance un plein pouvoir
d'examen. Celle-ci examine librement tous les griefs de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le
droit. Ainsi, l'instance d'appel revoit  les faits avec une cognition pleine et entière ;
elle contrôle librement l'appréciation des preuves et les constatations de fait de la décision
de première instance (Hohl, Procédure civile, tome II, 2
e
éd., Berne 2010, n. 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle
n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première
instance (Hohl, op. cit., n. 2396, p. 435 ; Spühler, in Schweizerische Zivilprozessordnung,
Bâle 2010, n. 1 ad art. 311 CPC, qui parle de « vollkommenes Rechtsmittel »).
En l’espèce, l’état de fait de l’ordonnance attaquée, complété
sur la base des pièces au dossier de première instance, est suffisant pour permettre à
la cour de céans de statuer sur le fond.
3.
a)
L’appelant fait valoir que tous les arriérés
de loyer ont été réglés et que le loyer du mois de juillet 2012 sera payé dans
les délais, la situation du couple s’étant améliorée. Il ajoute qu’une
expulsion aurait des conséquences dramatiques pour sa famille au vu de la difficulté qu’il
aurait à retrouver un appartement équivalent dans un marché tendu. Il demande en définitive
qu’une deuxième chance lui soit accordée.
b)
Selon l’art. 257d CO, lorsque, après
la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de
frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et
lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail ;
le délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier
le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitations ou de locaux commerciaux peuvent
être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin
d’un mois (al. 2).
La jurisprudence a précisé
que, lorsque le locataire n’avait pas réglé l’arriéré réclamé
dans le délai comminatoire prévu à l’art. 257d al. 1 CO, il était en demeure
et devait subir les conséquences juridiques de l’alinéa 2 de cette disposition, à
savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 II
548 c. 4), cela même si l’arriéré avait finalement été payé (TF,
arrêt du 27 février 1997, in Cahiers du Bail 3/97, pp. 65 ss).
La jurisprudence admet toutefois que le congé prononcé conformément à l'art. 257d
CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi, par exemple
lorsque le montant impayé est insignifiant. Le caractère insignifiant a été retenu
par exemple pour les intérêts moratoires dus sur un terme arriéré, mais non pas pour
un montant de 286 fr. représentant environ le tiers d'un loyer mensuel
(ATF
120 II 31 c. 4b). La notion doit donc être interprétée très
restrictivement,
afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à
recevoir
le loyer à l'échéance (sur le tout : TF 4A_641/2011 du 27 janvier 2012 c. 7).
Des motifs humanitaires n’entrent pas en ligne de compte dans l’examen des conditions de
l’art. 257d CO, dès lors qu’ils ne sont pas pris en considération par les règles
de droit fédéral sur le bail à loyer (TF, arrêt du 27 février 1997 précité,
c. 2b, p. 68 ; TF 4C.74/2006 du 12 mai 2006 c. 3.2.1 ; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne
2008, note infrapaginale 117, p. 820). lIs peuvent cependant être pris en compte au stade de l’exécution
forcée en application du principe général de la proportionnalité. Toutefois, dans
tous les cas, l’ajournement de l’exécution forcée ne saurait être que relativement
bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 la 336
c. 2b). La jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous l’empire de la LPEBL (Loi sur
la procédure d’expulsion en matière de baux à loyer et à ferme du 18 mai 1955)
que, sauf cas particulier, un délai de libération des locaux de quinze à vingt jours était
admissible (Guignard, in Procédures spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 2 ad art. 17 LPEBL
et les réf. citées).
c)
En l’espèce, la bailleresse a avisé ses locataires, par courrier du 6 décembre 2011,
qu’ils devaient s’acquitter de la somme de 3’740 fr., représentant l’arriéré
de loyers ainsi que des frais de relance par 20 fr., déduction faite de l’avance de loyer
déjà versée, et qu’à défaut de paiement dans les trente jours, le bail
serait résilié. L’appelant ne conteste pas avoir été en retard dans le paiement
des montants précités et n’affirme pas les avoir réglés dans le délai
comminatoire. L’arriéré non payé dans ce délai ne pouvait par ailleurs être
considéré comme insignifiant, puisqu’il était supérieur au loyer mensuel. Il
en découle que la bailleresse était en droit de résilier le bail en cause moyennant un
délai de trente jours, ce qu’elle a fait valablement le 23 janvier 2012 pour le 29 février
2012. A cet égard, le fait que l’arriéré aurait été payé ultérieurement
n’est pas déterminant, puisque le paiement aurait dû intervenir dans le délai comminatoire
pour empêcher une résiliation.
Les
autres moyens allégués par l’appelant, à savoir l’amélioration de la
situation financière du couple et la situation difficile du marché du logement, bien qu’on
puisse en donner acte à l’appelant, ne sont pas susceptibles de faire obstacle au droit conféré
au bailleur de résilier le contrat de bail en application de l’art. 257d CO et de la jurisprudence
susmentionnée. Ces moyens ne sauraient dès lors empêcher une expulsion. Le cas échéant,
les locataires expulsés devront s’adresser aux services sociaux en vue d’être relogés
(Lachat, op. cit., p. 663). On relèvera au surplus que le délai accordé aux locataires
pour quitter les locaux, soit plus de vingt jours après la communication de l’ordonnance attaquée,
ne prête pas le flanc à la critique ; de surcroît, l’appelant obtiendra un
nouveau délai pour obtempérer en raison de l’effet suspensif lié à son appel et
bénéficie ainsi d’une prolongation de fait de son séjour dans l’appartement
en question.
Mal fondé, le moyen de l’appelant doit donc être rejeté.
4.
En
conclusion, l’appel doit être rejeté, en application de l’art. 312 al. 1 CPC, et
l’ordonnance confirmée.
Les
frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 1 et 3 TFJC
[Tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils, RSV 270.11.5]), sont mis à la charge de
l’appelant qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Vu
l’effet suspensif accordé à l’appel de par la loi (art. 315 al. 1 CPC), la cause
doit être renvoyée au premier juge afin qu’il fixe aux locataires, une fois les considérants
écrits du présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai
pour libérer les locaux en cause.
Il
n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance, l’intimée
n’ayant pas été invitée à se déterminer sur l’appel (art. 312 CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l’art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne pour qu’il fixe à B.________
et A.________, une fois les considérants du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu’ils occupent dans l’immeuble
sis à Lausanne, [...] (appartement de 4 pièces au 3
e
étage et une cave).
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge de l’appelant A.________.
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :
Le greffier :
Du
6 août 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. A.________
‑
I.________ SA
et communiqué pour information à :
-
Mme B.________
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district de Lausanne
Le greffier :