vd_findinfo · HC / 2025 / 418 · 2025-01-27 · fr

FORMULE OFFICIELLE, INTERPRÉTATION{PROCÉDURE}, LOYER ÉCHELONNÉ | 269c CO, 269d CO, 270 al. 2 CO, 19 OBLF

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile HC / 2025 / 418

TRIBUNAL
CANTONAL
XA22.043639-241213
43
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
27 janvier 2025
__________________
Composition
:               Mme
Crittin
Dayen
, présidente
MM.
Oulevey et Segura, juges
Greffière
:              Mme
Neurohr
*****
Art.
269
c
,
269
d
et 270 al. 2 CO ; art. 19 OBLF
Statuant sur l’appel interjeté par
C.________
SA
, à [...], contre le jugement rendu le
21 décembre 2023 par le Tribunal des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec
R.________
,
à [...], et
X.________
,
à [...], la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 21 décembre 2023, motivé le 9 août 2024, le Tribunal des baux (ci-après :
le tribunal ou les premiers juges) a rejeté la demande du 1
er
décembre
2022 [recte : 30 novembre 2022] en tant qu’elle était formulée par X.________ (I),
a dit que le loyer mensuel initial dû par R.________ à C.________ SA pour l’appartement
de trois pièces qu’elle louait au [...], à [...], demeurait fixé à 960 fr.
dès le 16 juillet 2019 (II), a rendu le jugement sans frais judiciaires ni dépens (III) et
a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (IV).
En droit, le tribunal a été amené à statuer sur la contestation, par X.________ et
R.________, de la validité d’une clause d’échelonnement du contrat de bail à
loyer conclu par cette dernière avec la bailleresse C.________ SA. Il a tout d’abord nié
à X.________ la qualité pour agir, considérant qu’elle disposait de la qualité
de garante et n’était donc pas partie au contrat de bail. Il a ensuite considéré
que la formule officielle adressée à la locataire R.________ en début de bail, prévoyant
un loyer mensuel net de 960 fr. et un deuxième échelon fixant le loyer à 1'350 fr. dès
le 1
er
août
2022, n’était pas claire. Dans la mesure où R.________ ne pouvait, sans devoir s’informer
plus avant, déterminer lequel des loyers elle était en mesure de contester dans le délai
de trente jours mentionné sur la formule, celle-ci était affectée d’un vice entraînant
la nullité du second échelon.
B.
a)
Par acte du 12 septembre 2024, C.________ SA
(ci-après : l’appelante) a interjeté appel de ce jugement et conclu, avec suite
de frais et dépens, principalement à sa réforme en ce sens que les conclusions prises
par R.________ et X.________ (ci-après : les intimées) dans leur demande du 25 octobre
2022 et « leurs écritures » du 30 novembre 2022 soient rejetées. Subsidiairement,
elle a conclu à l’annulation du jugement attaqué. A l’appui de son appel, elle
a produit la copie du jugement querellé.
Le 4 octobre 2024, l’appelante s’est acquittée de l’avance de frais de la procédure
d’appel, par 1'936 francs.
b)
Dans leur réponse du 11 novembre 2024, les intimées ont conclu au rejet de l’appel, dans
la mesure où il était recevable.
c)
La Cour de céans a rendu le dispositif du présent arrêt le 27 janvier 2025 et l’a
adressé aux parties le 30 janvier 2025.
Le 12 février 2025, l’appelante et les intimées en ont requis la motivation.
C.
La Cour d’appel
civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété par les pièces
au dossier :
1.
L’appelante est propriétaire de la
parcelle [...] de la commune de [...], sise [...]. Dans le courant de l’année 2019, d’importants
travaux de rénovation ont été exécutés sur un immeuble situé sur la parcelle
précitée. Ces travaux ont notamment concerné un appartement de trois pièces situé
au troisième étage de l’immeuble.
À la suite de ces travaux, la [...] a considéré
que le loyer de l’appartement précité ne devait pas dépasser un loyer mensuel net
de 960 francs. Ce loyer a été soumis au contrôle de la [...] pour une durée de trois
ans à compter de sa mise en location.
2.
Le 8 avril 2019, l’intimée R.________
a adressé une demande de location à la régie [...] SA (ci-après : la gérance)
concernant l’appartement précité. Le loyer mensuel indiqué sur la demande de location
était de 1'350 francs. L’intimée X.________ est mentionnée sur cette demande
de location sous l’entête « co-débiteur ». Les mentions de co-locataires,
occupant et conjoint ont été tracées.
Par courrier du même jour à l’appelante, l’intimée X.________ a expliqué
qu’elle souhaitait se porter garante afin de faciliter l’attribution du logement à l’intimée
R.________ dont le loyer dépasserait raisonnablement le tiers de ses revenus.
3.
Par contrat de bail du 2 juillet 2019, l’appelante
a loué aux intimées l’appartement précité pour une durée initiale débutant
le 16 juillet 2019 et se terminant le 1
er
août 2022. Le contrat se renouvelait aux mêmes conditions d’année en année
sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre des parties donné et reçu au
moins quatre mois à l’avance pour la prochaine échéance.
Le loyer mensuel a été fixé à 960 fr., auquel s’ajoutait un acompte de chauffage
et d’eau chaude de 165 francs. Le point 3.6 du contrat de bail indique que le loyer net est échelonné
de la manière suivante :
-
Du 16 juillet 2019 au 31 juillet 2022, le loyer
mensuel net s’élève au montant de 960 fr. auquel s’ajoutent les charges ;
-
Dès le 1
er
août 2022, le loyer mensuel net s’élève au montant de 1'350 fr. auquel s’ajoutent
les charges.
L’appelante a transmis aux intimées une formule officielle pour la conclusion d’un nouveau
bail dont il ressort notamment ce qui suit concernant le loyer de l’appartement :
Signatures :
[
signature manuscrite
]
(Mme R.________) [
signature
manuscrite
] (Mme X.________)
4.
Par décision du 10 décembre 2019, la Justice de paix du district de l’Ouest lausannois
a désigné l’intimée X.________ en tant que curatrice de représentation et de
gestion au sens des art. 394 al. 1 et 395 al. 1 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ;
RS 210) de l’intimée R.________.
5.
Par
courrier
du 18 juillet 2022, la gérance a
informé l’intimée R.________ du passage à l’échelon suivant de son loyer
à partir du 1
er
août 2022.
Le même jour, elle a remis une copie dudit courrier à l’intimée X.________.
6.
a)
Les intimées ont saisi le tribunal par
acte du 25 octobre 2022 et ont pris la conclusion suivante :
« Notre
conclusion est donc de demander au Tribunal d’évaluer la très importante augmentation
du loyer intervenue dès août 2022, dans le sens de la limiter au maximum à CHF 200.00
au lieu des CHF 390.00 prévus par le bail à loyer échelonné. »
La présidente du tribunal a interpellé l’intimée X.________ par courrier du 4 novembre
2022, en lui indiquant que l’acte transmis comportait un vice de forme. Elle lui a imparti un délai
pour transmettre un acte rectifié afin qu’elle précise si l’action était introduite
uniquement au nom de la personne sous curatelle ou aussi en son nom personnellement.
Par demande du 30 novembre 2022,
réceptionnée le 1
er
décembre 2022 par le tribunal, les intimées, à la suite d’une prise de contact avec
[...], ont modifié leur conclusion en ce sens qu’elles ont requis le constat de la nullité
du loyer et de ses échelons ainsi que la fixation d’un nouveau loyer mensuel ne dépassant
pas 1'160 francs.
Le 27 février 2023, désormais
représentées par leur conseil, les intimées ont à nouveau modifié leurs conclusions.
Avec suite de frais et dépens, elles ont principalement conclu à ce que le loyer initial de
l’appartement loué soit fixé à un montant mensuel net de 849 fr. depuis le 16 juillet
2019 et à ce qu’il reste fixé à ce montant au moins jusqu’au 1
er
août 2023. Subsidiairement, elles ont conclu à ce que le loyer mensuel net de l’appartement
loué soit diminué à 849 fr. depuis le 1
er
août
2022. Elles ont encore conclu à ce que la garantie de loyer de 2'880 fr. soit réduite à
un montant correspondant à trois loyers mensuels nets tels que fixés par le tribunal, sans
préciser si cette dernière conclusion était prise à titre principal ou subsidiaire.
Dans sa réponse du 2 mars 2023, l’appelante a conclu, avec suite de frais et dépens,
au rejet des conclusions prises par les intimées.
b)
Le
30 mars 2023, le tribunal a tenu une première audience. L’instruction a été close
et les parties ont procédé aux plaidoiries finales.
c)
Par
courrier du 3 avril 2023, le tribunal a informé les parties qu’il décidait de rouvrir
l’instruction de la cause, dès lors qu’une inspection locale de l’appartement
litigieux apparaissait encore nécessaire. Il a considéré que cette mesure d’instruction,
ordonnable d’office, était indispensable à la fixation d’un nouveau loyer, dans
le cas où il venait à admettre la nullité du loyer initial. La mise en œuvre de cette
mesure n’a pas été contestée par les parties.
d)
Le tribunal a tenu une seconde audience le 5 octobre 2023, au cours de laquelle il a procédé
à une inspection locale de l’appartement en cause. D’entente avec les parties, il a
été décidé que cette audience constituait un complément d’instruction
et il a été référé
aux
plaidoiries effectuées lors de l’audience du 30 mars 2023 pour le surplus.
e)
Le tribunal a délibéré à huis clos le 21 décembre 2023.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est recevable contre
les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure
civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]), dans les affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse,
au dernier état des conclusions, est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
L’appel doit être introduit auprès de l’instance d’appel, soit auprès
de la Cour d’appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi vaudoise d’organisation judiciaire du
12 décembre 1979 ; BLV 173.01]), dans les trente jours à compter de la notification
de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation,
si
la décision attaquée a été rendue en application de la procédure simplifiée
(art. 243 al. 2 let. c et 311 al. 1 CPC en lien avec l’art. 314 al. 1 CPC
a
contrario
).
La réponse doit être déposée dans un délai de trente jours (art. 312 al. 2 CPC).
1.2
En l’espèce, l’appel
est formé en temps utile
– compte tenu
des féries estivales (art. 145 al. 1 let. b CPC) –
par
une partie qui dispose d’un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) contre
une décision finale de première instance. Il porte sur des conclusions patrimoniales qui, après
capitalisation (art. 92 al. 2 CPC), sont supérieures à 10'000 francs. Partant, l’appel
est recevable.
Il en va de même de la réponse, déposée
en temps utile et dans les formes prescrites.
2.
2.1
L’appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées
en première instance (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid.
5.3.1).
Sous réserve des vices manifestes, l’application du droit d’office ne signifie pas que
l’autorité d’appel doive étendre son examen à des moyens qui n’ont pas
été soulevés dans l’acte d’appel. Elle doit se limiter aux griefs motivés
contenus dans cet acte et dirigés contre la décision de première instance ; l’acte
d’appel fixe en principe le cadre des griefs auxquels l’autorité d’appel doit
répondre eu égard au principe d’application du droit d’office (ATF 147 III 176
consid. 4.2.1 et 4.2.1, RSPC 2021 p. 252 ; TF 5A_891/2022 du 11 janvier 2024 consid. 4.3.1).
Cette jurisprudence ne remet pas en cause la liberté conférée aux juges d’admettre
(ou de rejeter) l’appel en s’appuyant sur un argument non explicitement discuté par
les parties (TF 4A_313/2019 du 19 mars 2020 consid. 3).
2.2
Selon l’art. 311 al. 1 CPC, l’appel
doit être motivé. L’appelant doit donc tenter de démontrer que sa thèse l’emporte
sur celle de la décision attaquée. Il ne saurait se borner à simplement reprendre des
allégués de fait ou des arguments de droit présentés en première instance, mais
il doit s’efforcer d’établir que, sur les faits constatés ou sur les conclusions
juridiques qui en ont été tirées, la décision attaquée est entachée d’erreurs.
Il ne peut le faire qu’en reprenant la démarche du premier juge et en mettant le doigt sur
les failles de son raisonnement (ATF 147 III 176 précité consid. 4.2.1). Si la motivation de
l’appel est identique aux moyens qui avaient déjà été présentés en
première instance, avant la reddition de la décision attaquée (TF 4A_621/2021 du 30 août
2022 consid. 3.1 ; TF 4A_97/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3) ou si elle ne contient que des critiques
toutes générales et superficielles de la décision attaquée ou encore si elle ne fait
que renvoyer aux moyens soulevés en première instance, elle ne satisfait pas aux exigences
de l’art. 311 al. 1 CPC et l’instance d’appel ne peut entrer en matière (TF
4A_318/2023 du 14 juillet 2023 consid. 2.3 ; TF 4A_274/2020 du 1
er
septembre 2020 consid. 4).
3.
3.1
L’appelante s’en prend, dans plusieurs griefs, à l’appréciation du tribunal
quant à la clarté de la formule officielle adressée aux intimées.
3.2
En vertu de l’art. 270 al. 2 CO (loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code
civil suisse ; RS 220), en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire,
sur tout ou partie de leur territoire, l’usage de la formule officielle mentionnée à
l’art. 269
d
CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Vaud a fait usage de cette faculté en édictant
la loi du 7 mars 1993 sur l’utilisation d’une formule officielle au changement de locataire
(LFOCL ; BLV 221.315). L’utilisation de la formule a été rendue obligatoire
par l’arrêté du Conseil d’Etat du 9 juillet 2001 sur l’obligation de
l’utilisation de la formule officielle au changement de locataire, remplacé par l’arrêté
du 26 mars 2014 (ALFOCL ; BLV 221.315.1).
Selon l’art. 19 al. 3 OBLF (ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à
ferme d’habitations et de locaux commerciaux ; RS 221.213.11), les al. 1 et 1
bis
de cette disposition sont applicables par analogie lorsque les cantons rendent obligatoire, au sens de
l’art. 270 al. 2 CO, l’utilisation de la formule lors de la conclusion d’un nouveau
contrat de bail. L’art. 19 al. 1 OBLF prévoit que la formule destinée à communiquer
au locataire les hausses de loyer et autres modifications unilatérales du contrat au sens de l’art.
269
d
CO doit contenir pour les hausses de loyer (let. a) : 1. le montant de l’ancien loyer et l’ancien
état des charges ; 2. le montant du nouveau loyer et le nouvel état des charges ;
3. la date d’entrée en vigueur de la hausse ; 4. les motifs précis de la hausse,
étant précisé que lorsque la hausse repose sur plusieurs motifs, les montants correspondant
à chacun d’entre eux sont à détailler ; 5. en cas de prestations supplémentaires,
l’indication que le bailleur reçoit des aides pour des améliorations créant des
plus-values. Pour les autres modifications unilatérales du contrat, la formule doit contenir (let.
b) : 1. la désignation des prétentions ; 2. la date de leur entrée en vigueur ;
3. les motifs précis justifiant ces prétentions. Dans ces deux cas, visés par les let.
a et b, la formule doit contenir (let. c) : 1. les conditions légales dans lesquelles le locataire
peut contester le bien-fondé de la prétention ; 2. la liste des autorités de conciliation
existant dans le canton et leur compétence à raison du lieu.
Il en résulte que la formule officielle doit comporter, à l’occasion d’un nouveau
bail, l’indication du montant du loyer du précédent locataire, le nouveau loyer, les
bases de calcul de ce dernier loyer ou les motifs d’une éventuelle majoration (art. 269 et
269
a
CO ; Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, n° 3.3 p. 491). Le renvoi de
l’art. 270 al. 2 CO à la formule officielle de l’art. 269
d
CO implique nécessairement qu’une augmentation de loyer lors d’un changement de locataire
soit motivée sur la formule officielle (ATF 120 II 341 consid. 3, JdT 1995 I 382,
SJ 1995 237 ; TF 4A_302/2021 du 28 janvier 2022 consid. 4.1.1 non publié
in
ATF 148 III 63). Lorsque la formule officielle n’indique pas le loyer du précédent locataire
ou les motifs de hausse, le loyer fixé est nul (ATF 140 III 583 consid. 3.2.1, SJ 2015 I 229). Le
devoir de respecter la forme imposée par la loi a un caractère impératif et absolu ;
il est en particulier indépendant du but pour lequel l’exigence de forme a été instituée.
Même si le locataire a appris par une autre voie le montant du loyer versé par l’ancien
locataire, l’absence de cette mention dans la formule officielle constitue un vice dirimant. Peu
importe également que le locataire ait eu connaissance d’une autre façon des motifs de
hausse (ATF 140 III 583 précité consid. 3.1 ; ATF 120 II 341 précité consid.
3 et 4b ; TF 4A_599/2015 du 15 juin 2016 consid. 5.2.2).
3.3
3.3.1
Selon l’art. 269
c
CO, les conventions prévoyant que le loyer sera majoré périodiquement d’un montant
déterminé ne sont valables que si le bail est conclu pour une durée minimale de trois
ans (let. a), le loyer n’est pas augmenté plus d’une fois par an (let. b) et le montant
de l’augmentation est fixé en francs (let. c).
Les parties au contrat de bail qui conviennent que le loyer sera échelonné font le choix d’un
mode déterminé de fixation du loyer. Elles prévoient de fixer la variation du loyer à
l’avance, pour toute la durée du bail, en fonction de paliers et de périodes (ATF 121
III 397 consid. 2b/aa, SJ 1996 180). Ainsi, si les parties ont prévu un système d’échelonnement,
ce système doit figurer expressément dans la formule officielle relative à la fixation
du loyer initial. L’indication de la clause d’échelonnement dans cette formule est dans
la logique du système prévu par le législateur (art. 269
c
,
270 al. 2 et 270
d
CO). Cette clause est en effet indissociable du loyer initial puisqu’elle en fixe la variation
ultérieure qui ne pourra plus être contestée. En effet, même s’il reçoit
ensuite, en cours de bail, pour chaque hausse de loyer, un avis de confirmation d’échelon,
le locataire ne peut plus contester le loyer (cf. art. 270
d
CO). Dans l’avis de fixation du loyer initial, le locataire doit être informé de la clause
d’échelonnement et de son droit de contester son principe et les divers échelons prévus
(TF 4A_647/2011 du 26 janvier 2012 consid. 2.1 ; Lachat et al.,
op.
cit.
, n° 3.2.7 pp. 664-665 ; Fetter,
La contestation du loyer initial : Etude de l’article 270 CO, thèse Berne 2005, n
os
310 ss pp. 145 ss). C’est ainsi qu’il peut décider, en toute connaissance de cause,
de contester le loyer prévu initialement (y compris les échelons qui entreront en vigueur ultérieurement)
ou de s’en accommoder (cf. ATF 121 III 56 consid. 2c, JdT 1995 I 584, SJ 1995 425 ; TF 4A_689/2014
du 7 mai 2015 consid. 2 ; TF 4A_647/2011 précité consid. 2.1). Le locataire peut, dans
les trente jours dès la réception de l’objet loué, contester le principe même
de l’échelonnement, le loyer initial ou les échelons subséquents. Ultérieurement,
il ne peut plus remettre en cause les échelons subséquents, peu importe l’évolution
des facteurs de fixation du loyer (ATF 124 III 57 consid. 3a, JdT 1999 I 19, SJ 1998 276). Ce n’est
qu’à l’échéance du contrat échelonné qu’il pourra demander
la modification du loyer (TF 4A_689/2014 précité consid. 2).
Il résulte de cette jurisprudence que, si la clause d’échelonnement doit être mentionnée
dans la formule officielle de notification du loyer initial, c’est parce que le locataire peut
– et doit – remettre en cause le principe même de cette clause dans le cadre de la contestation
du loyer initial et qu’il n’a plus la possibilité de s’opposer ultérieurement
aux hausses de loyer prévues lorsqu’elles sont appliquées (CACI 11 juin 2018/341 consid.
4.4).
3.3.2
Une rubrique « clause d’échelonnement » qui figure sur la formule officielle
mais ne contient aucune indication, accompagnée d’une « clause d’indexation »
qui ne fait que renvoyer à une disposition d’un texte annexe, prévoyant lui un échelonnement,
a été considérée comme insuffisante dès lors que la formule officielle ne contient
aucune indication expresse de l’échelonnement (TF 4A_647/2011 précité consid.
2.2). Une clause qui prévoit une réserve de loyer de 630 fr. par an et indique que l’augmentation
entrera en vigueur à partir d’une certaine date n’a pas été considérée
comme une clause d’échelonnement au sens de l’art. 269
c
CO (TF 4A_548/2023 du 14 février 2024 consid. 5.1.2).
3.4
3.4.1
En l’espèce, il n’est pas contesté qu’une formule officielle au sens des
art. 270 al. 2 et 269
d
CO devait être adressée par l’appelante aux intimées lors de la conclusion du bail.
Il n’est pas plus contesté que celle figurant au dossier mentionne que le loyer comporte deux
échelons, le premier du 16 juillet 2019 au 31 juillet 2022 et le second dès le 1
er
août 2022. De même, la pièce indique notamment que « Ce nouveau loyer peut,
dans les trente jours qui suivent la réception de la chose [...] être contesté comme abusif
devant la commission de conciliation compétente [...] ». La question litigieuse porte
donc sur la compréhension que pouvait avoir la locataire quant à la possibilité de contester
le second échelon dans le délai figurant sur la formule officielle.
3.4.2
Dans un argument qu’il convient d’examiner en premier, l’appelante paraît soutenir
que, dans la mesure où tant le bail que la formule officielle faisaient figurer les deux échelons
– ce qui n’est pas contesté – l’attitude des intimées, visant à
contester l’augmentation de loyer prévue, serait constitutive d’un abus de droit. L’appelante
omet toutefois que la question posée ici n’est pas de savoir si la locataire était suffisamment
informée de l’existence du second échelon, respectivement si elle avait signé le
contrat en connaissance de cause, mais bien de déterminer si elle pouvait comprendre qu’elle
était en mesure de contester celui-ci dans le délai de trente jours prévu par l’art.
270 CO. Le grief est donc sans substance.
3.4.3
L’appelante s’en prend ensuite à l’interprétation faite par le tribunal de
la formule officielle litigieuse. Comme on l’a vu (cf. consid. 3.4.1
supra
),
les indications imposées par le CO et l’OLBF sont présentes dans ce document, la formule
comportant au demeurant le montant du loyer payé par l’ancien locataire, le nouveau loyer,
la date d’entrée en vigueur et les motifs justifiants ces prétentions. Le tribunal a
toutefois considéré que la mention « ce nouveau loyer » y figurant portait à
confusion et que l’intimée R.________ n’était pas en mesure de savoir si elle se
rapportait uniquement au loyer mentionné dans l’encadrement de la formule (soit le premier
échelon), s’il se rapportait au second, ou encore aux deux. Au sens des premiers juges, l’utilisation
du singulier dans la mention serait déterminante et en conséquence, l’intimée aurait,
pour comprendre de quoi il en retournait, dû chercher un complément d’information auprès
de tiers.
Cette motivation ne saurait être confirmée. En effet, il n’est pas douteux qu’un
individu ordinaire est en mesure de comprendre sur la base de la formule litigieuse, d’une part,
que le loyer sera adapté la première fois à l’entrée en vigueur du bail et
une seconde fois le 1
er
août 2022 et, d’autre part, qu’il est en mesure de contester ces loyers dans le délai
de trente jours indiqué en bas de formule. Le fait que dite mention n’indique que « ce
nouveau loyer » et non « ces nouveaux loyers » n’y change rien. On
relèvera à ce titre qu’il s’agit d’un élément de la formule préimprimée
que le bailleur ne peut adapter. De plus, la référence, même au singulier, se comprend
aisément comme s’adressant à tous les loyers majorés indiqués dans la partie
de la formule située au-dessus de la mention.
Les suggestions des intimées sur ce point ne leur sont d’aucun secours. On ne perçoit
en effet pas pour quelle raison il conviendrait de répéter dans la clause d’échelonnement
la possibilité de la contester, qui figure expressément en bas de la formule officielle. Il
n’en va pas différemment de la possibilité suggérée de faire figurer le loyer
du second échelon dans la rubrique consacrée au nouveau loyer. Cette manière de faire
paraît tout à fait contraire aux indications de la formule officielle elle-même, qui précise
bien qu’il s’agit du nouveau loyer valable dès l’entrée en vigueur du bail,
ce qui n’est clairement pas le cas du second échelon qui n’entre en vigueur que plus
tard. Cette manière de faire crée de manière évidente une incertitude plus grande
que celle dont les intimées se prévalent en l’espèce.
C’est en conséquence à tort que le tribunal a considéré que la clause d’échelonnement
devait être déclarée nulle pour cette raison.
3.4.4
Au vu de ce qui précède,
il n’est pas nécessaire d’examiner les autres griefs formulés par l’appelante
concernant l’appréciation effectuée par les premiers juges.
4.
4.1
Les intimées font valoir que la formule officielle aurait dû être frappée de nullité
pour une autre raison, soit que le motif réel de la hausse de loyer ne correspondrait pas à
celui figurant dans la notification de loyer litigieuse.
4.2
Selon la jurisprudence, les motifs doivent être suffisamment précis pour permettre au locataire
de saisir la portée et la justification de la modification, de manière à pouvoir apprécier
en pleine connaissance de cause l’opportunité de la contester ou non (ATF 142 III 375 consid.
3.3.2.2, JdT 2019 II 358 ; ATF 140 III 583 précité consid. 3.2.1). Une référence
claire à une disposition légale est suffisante, si l’on peut déduire de celle-ci
le motif invoqué (Marchand, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2
e
éd., Bâle 2017, n° 23 ad art. 269
d
CO et les références citées). La modification unilatérale qui n’est pas motivée
de façon suffisamment précise est nulle (ATF 137 III 362 consid. 3.2.1, JdT 2011 II 388, SJ 2011
I 446 ; ATF 121 III 6 consid. 3b, JdT 1995 I 583, SJ 1995 431 ; TF 4A_571/2017 du 10 juillet
2018 consid. 4.1.1.2). Dans un cas où il ressortait déjà clairement du libellé de
la formule les termes « adaptation partielle aux loyers du quartier et de la localité
conformément à la convention extrajudiciaire », le Tribunal fédéral a considéré
que l’augmentation de loyer avait été effectuée exclusivement sur la base de ce
motif absolu et que les facteurs de coût relatifs, tels que le taux hypothécaire de référence
et l’indice des prix à la consommation, avaient été mentionnés uniquement pour
établir la base de calcul des futurs ajustements de loyer, de sorte que la motivation ne pouvait
pas être critiquée (TF 4A_455/2017 du 27 novembre 2017 consid. 3).
La motivation telle qu’indiquée dans la formule officielle constitue une manifestation de
volonté du bailleur. Si le sens et la portée de cette communication ne sont pas clairs, il
y a lieu de l’interpréter comme toute manifestation de volonté du bailleur, selon le
principe de la confiance. On examinera d’après les facultés de compréhension du
locataire et au vu de toutes les circonstances du cas particulier si les motifs donnés sont suffisamment
clairs et précis pour que l’intéressé puisse décider en toute connaissance
de cause s’il veut s’opposer ou non aux nouvelles clauses contractuelles (ATF 137 III 362
précité consid. 3.2.1 ; ATF 121 III 6 précité consid. 3c ; TF 4A_571/2017
précité consid. 4.1.1.2). Les motivations peu claires doivent être interprétées
en défaveur du bailleur (Lachat et al.,
op.
cit.
, n° 4.3.6 p. 505 et la référence
citée). Le droit du bail est un domaine juridique empreint de formalisme, dans lequel il convient
de se montrer strict en matière de respect des prescriptions de forme ; il ne faut en principe pas
admettre d’exceptions aux règles édictées dans l’intérêt du locataire
(ATF 121 III 460 consid. 4a/cc, JdT 1996 I 379, SJ 1996 244 ; ATF 121 III 6
précité consid. 3a ; TF 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 3.1).
Le bailleur ne peut pas invoquer de nouveaux motifs de hausse lors de la procédure de contestation
(ATF 141 III 245 consid. 3.3 ; TF 4A_215/2021 du 22 octobre 2021 consid. 4.1 ; Lachat
et al.,
op. cit.
,
n° 4.3.7 p. 506 ; Marchand,
op. cit.
,
n° 25 ad art. 269
d
CO et les références citées).
4.3
En l’espèce, les intimées considèrent le motif de hausse du loyer initial invoqué
dans le cadre de la formule officielle litigieuse, soit l’adaptation aux loyers usuels du quartier,
comme mensonger, dans la mesure où, dans ses déterminations du 2 mars 2023, l’appelante
aurait indiqué un autre motif, soit des travaux effectués en 2019 dans l’appartement.
Elles en tirent ensuite une appréciation, soit que l’appelante aurait procédé ainsi
pour éviter de tenir compte de la variation des autres critères relatifs entre 1994 et 2019,
ce qui aurait selon elles abouti à une baisse de loyer.
Les intimées ne soutiennent toutefois pas qu’un tel grief aurait été examiné
par les premiers juges, respectivement qu’elles l’auraient invoqué en première
instance. Par ailleurs, la nullité de la majoration de loyer ne se conçoit, selon le texte
clair de l’art. 269
d
al. 2 let. b CO, que si les motifs ne sont pas indiqués et non s’ils sont erronés. Pour
la faire valoir, la locataire aurait dû ainsi procéder dans le délai de trente jours et
contester le loyer initial, ce qu’elle n’a pas fait. Le grief doit donc être écarté.
5.
5.1
L’appel doit donc être admis et le jugement attaqué réformé dans le sens que
la demande formée par l’intimée R.________ est rejetée. On rappellera que la demande
en tant qu’elle était formulée par X.________ a déjà été rejetée
par le tribunal en raison d’un défaut de qualité pour agir, sans que cela ne soit contesté
en deuxième instance.
Le dispositif de l’arrêt, communiqué aux parties le 30 janvier 2025, mentionnait par
erreur « la demande du 1
er
décembre 2022 », au lieu de « la demande du 30 novembre 2022 ». Cette
erreur de plume sera rectifiée d’office (art. 334 al. 1 CPC).
5.2
Si l’instance d’appel statue à nouveau, elle se prononce sur les frais – soit
les frais judiciaires et dépens (art. 95 al. 1 CPC) – de la première instance (art. 318
al. 3 CPC). En l’occurrence, il n’y a pas lieu de revoir la répartition des frais de
première instance puisque la procédure devant le Tribunal des baux est gratuite (art. 12
al. 1 LJB [loi sur la juridiction en matière de bail du 9 novembre 2010 ; BLV 173.655])
et que les exceptions prévues par l’art. 12 al. 2 et 3 LJB ne sont pas réalisées.
5.3
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'936 fr. (art. 62 al. 1
TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à
la charge des intimées (art. 106 al. 1 CPC), solidairement entre elles (art. 106 al. 3 CPC). Elles
verseront ainsi à l’appelante, solidairement entre elles, la somme de 1'936 fr. à titre
de restitution de l’avance de frais de deuxième instance (cf. art. 111 al. 1 et 2 CPC dans
sa teneur en vigueur jusqu’au 31 décembre 2024 ; cf. art. 407
f
CPC
a
contrario
;
RO 2023 491).
Les intimées verseront à l’appelante, solidairement entre elles, la somme de 1'500 fr.
à titre de dépens de deuxième instance (art. 3 al. 1 et 2 et 7 al. 1 TDC [tarif des dépens
en matière civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]).
Il découle de ce qui précède que les intimées doivent verser à l’appelante
un montant total de 3'436 fr. (1'936 fr. + 1'500 fr.), à titre de restitution d’avance de
frais et de dépens de deuxième instance.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est admis.
II.
Le jugement est réformé aux chiffres I et II de son dispositif, comme il suit :
I.
La demande du 30 novembre 2022 est rejetée.
II.
[supprimé]
Le
jugement est confirmé pour le surplus.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'936 fr. (mille neuf cent
trente-six francs), sont mis à la charge des intimées R.________ et X.________, solidairement
entre elles.
IV.
Les intimées R.________ et X.________, solidairement entre elles, doivent verser à l’appelante
C.________ SA la somme de 3'436 fr. (trois mille quatre cent trente-six francs) à titre de restitution
de l’avance de frais et de dépens de deuxième instance.
V.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit aux intéressés
le 30 janvier 2025, est notifié en expédition complète à :
‑
Me Nicolas Saviaux (pour C.________ SA),
‑
Me Xavier Rubli (pour R.________ et X.________),
et communiqué, par l’envoi de photocopies, à :
‑
Madame la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l’objet d’un recours en matière civile devant
le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), le cas échéant d’un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art.
113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n’est recevable
que si la valeur litigieuse s’élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit
du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent
être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la
présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :