vd_findinfo · HC / 2019 / 827 · 2019-07-10 · fr

BAIL À LOYER, EXPULSION DE LOCATAIRE, RÉSILIATION IMMÉDIATE | 257d CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 10.07.2019 HC / 2019 / 827

TRIBUNAL
CANTONAL
JL19.009478-190882
393
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
10 juillet 2019
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
Mmes
Bendani et Giroud Walther, juges
Greffière
:              Mme
Spitz
*****
Art.
257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par
D.________
,
à [...], partie locataire, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 17 mai 2019 par
la Juge de paix du district de Nyon dans la cause divisant l’appelant d’avec
F.A.________
et
F.B.________
, à [...], partie bailleresse,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal con
sidère :
En fait :
A.
Par ordonnance d’expulsion du 17 mai 2019, la Juge de paix du district de Nyon (ci-après :
la juge de paix) a ordonné à D.________ (ci-après : la partie locataire ou le locataire)
de quitter et rendre libres pour le mardi 11 juin 2019 à midi les locaux occupés dans l’immeuble
sis A.________ (appartement de 4,5 pièces au rez-de-chaussée, avec cave, jardin privatif et
terrasse privative) (I), a dit qu’à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement
ces locaux, l’huissier de paix était chargé sous la responsabilité du juge de paix
de procéder à l’exécution forcée de la décision sur requête de la
partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), a ordonné aux
agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée de la décision
s’ils en étaient requis par l’huissier de paix (III), a statué sur les frais judiciaires
et les dépens (IV à VI) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VII).
En droit, le premier juge a retenu que, faute de paiement dans le délai comminatoire du montant
de 9’000 fr. représentant les loyers dus au 1
er
décembre 2018 pour la période du 1
er
octobre 2018 au 31 décembre 2018, le congé était valable.
Il
a en outre considéré
qu’il s’agissait
d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC
permettant
de faire application de la procédure sommaire des art. 248 ss CPC.
B.
Par acte du 6 juin 2019, D.________ a interjeté
appel contre cette ordonnance, en concluant en substance à sa réforme en ce sens que la résiliation
de bail qui lui a été signifiée le 21 janvier 2019 par F.A.________ et F.B.________ soit
annulée.
Les intimés n’ont pas été invités à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
Par contrat de bail à loyer du 25 juin 2018,
la partie bailleresse a remis à bail au locataire, dès le 1
er
septembre 2018, un appartement de 4,5 pièces, avec cave, jardin privatif et terrasse privative,
au rez-de-chaussée de l’immeuble sisA.________, pour un loyer de 2’450 fr. par mois,
plus un acompte de 250 fr. par mois pour les frais accessoires et 300 fr. par mois pour la location d’une
place de parc, soit un loyer mensuel brut total de 3’000 francs.
2.
Par courrier recommandé du 13 décembre
2018, la partie bailleresse a adressé au locataire l’avis comminatoire de l’art. 257d
CO, lui indiquant qu’à défaut de paiement des loyers des mois d’octobre, novembre
et décembre 2018 dans un délai de 30 jours dès réception de l’avis en question,
le bail serait résilié. Elle lui a également réclamé le montant de la garantie
de loyer, précisant que le montant total dû s’élevait à 12'000 francs.
3.
L’arriéré de loyer n’ayant
pas été acquitté dans le délai comminatoire, la partie bailleresse a signifié
à la partie locataire, sur formule officielle adressée par courrier recommandé du 21 janvier
2019, la résiliation du contrat de bail à loyer pour le 28 février 2019.
4.
Le 28 février 2019, la partie bailleresse
a saisi le juge de paix du district de Nyon d’une requête de protection en cas clair au sens
de l’art. 257 CPC, tendant à faire prononcer l’expulsion du locataire de l’appartement
litigieux.
Le locataire s’est déterminé par écrit le 28 avril 2019 en concluant, en substance,
au rejet de la requête d’expulsion.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est ouvert contre les décisions
finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions
devant l'autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
Lorsque
le litige porte uniquement sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la procédure
en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé par le recours
à la procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée à six mois
(ATF 144 III 346 consid. 1.2.1).
Lorsque
la décision entreprise a été rendue en procédure sommaire, comme c'est le cas dans
la procédure en cas clair (art. 248 let. b CPC), le délai d'appel est de dix jours à compter
de la notification de la décision motivée (art. 314 al. 1 CPC).
1.2
En l’espèce,
formé
par la partie locataire qui a succombé en première instance et qui a un intérêt digne
de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance rendue
dans une cause patrimoniale dans laquelle les conclusions portent sur un montant supérieur à
10'000 fr., l'appel est recevable formellement.
2.
2.1
L’appelant relève que la formule
officielle ne lui a pas été remise lors de la conclusion du bail et qu’il en va de même
des conditions particulières du bailleur et d’autres documents.
2.2
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon la jurisprudence
du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure sommaire pour cas clairs
(art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer les faits sur la base des preuves
déjà appréciées par le premier juge saisi ; la production de pièces nouvelles
est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_312/2013
du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5 ; CACI 24
juin 2015/325 consid. 2 ; CACI 25 novembre 2014/607 consid. 3a).
2.3
En reprochant à la partie adverse de ne pas lui avoir remis certains documents lors de la conclusion
du bail, l’appelant allègue des faits nouveaux, qui sont irrecevables.
3.
3.1
L’appelant relève que l’avis
comminatoire était erroné, le montant du loyer pour le mois de décembre n’étant
pas échu puisque les intimés avaient accepté que le loyer soit versé durant le mois
en cours. Il explique également que l’avis ne distingue pas le montant dû à titre
de garantie de loyer et celui dû à titre d’arriérés. Il affirme enfin s’être
acquitté de 6'000 fr. auprès de l’Office des poursuites dans le but d’éteindre
sa dette.
3.2
Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après
la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de
frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et
lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail.
Ce délai sera de trente jours au moins pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux
(al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat
avec effet immédiat ; les baux d’habitation et de locaux commerciaux peuvent être
résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un
mois (al. 2).
L'avis comminatoire dans lequel le bailleur réclame une somme supérieure aux loyers et frais
accessoires réellement impayés est efficace pour les montants effectivement dus et inefficace
seulement pour le surplus. Dans cette hypothèse, le congé consécutif au non-paiement en
temps utile des loyers et frais accessoires effectivement dus n'est pas nul, ni inefficace ; il est tout
au plus annulable en vertu de l'art. 271 CO, si le bailleur a réclamé au locataire, avec menace
de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il
n'était pas certain du montant effectivement dû (ATF 121 II 31 consid. 4b ; TF 4A_330/2017
du 8 février 2018 consid. 3.1 ; TF 4A_549/2013 du
7
novembre 2013 consid. 4). Le locataire qui entend faire annuler un tel congé doit saisir l'autorité
de conciliation dans les trente jours dès réception de la résiliation
(art.
273 al. 1 CO).
3.3
Selon le contrat de bail signé par les parties,
le montant total du loyer est payable par mois d’avance, mais exigible trimestriellement à
l’avance en cas de retard dans son paiement. Le locataire a versé le premier loyer le 6 septembre
2018 au lieu du 1
er
septembre 2018. Il ne s’est ensuite plus acquitté d’aucun loyer. On ne peut déduire
de ce premier paiement, effectué tardivement, que le bailleur aurait accepté un règlement
du loyer dans le courant du mois, comme allégué par l’appelant.
Il est vrai que la somme réclamée dans l’avis comminatoire est supérieure à
l’arriéré des loyers, à savoir 9'000 fr., correspondant aux loyers pour les mois
d’octobre, novembre et décembre 2018. Reste que l’appelant n’a pas contesté
le congé qui lui a été signifié en saisissant la commission de conciliation dans
les trente jours. Partant, même s’il y avait lieu de considérer réunies les conditions
de l’abus de droit dans la fixation du montant que le bailleur a réclamé dans son avis
comminatoire – question qui peut rester ouverte –, la résiliation du bail resterait
valide.
En alléguant s’être acquitté de 6'000 fr. auprès de l’Office des poursuites
dans le but d’éteindre sa dette, l’appelant allègue encore une fois un fait nouveau
irrecevable.
En définitive, selon les faits non contestés, l’appelant n’a pas versé les
loyers des mois d’octobre, novembre et décembre 2018. Il a été mis en demeure par
lettre du 13 décembre 2018 de régler l’arriéré, celui-ci s’élevant
à 9'000 francs. Faute de paiement dans le délai comminatoire, le bailleur a résilié
le bail pour non-paiement du loyer, pour le 28 février 2019.
4.
Compte tenu de ce qui
précède, l’appel doit être rejeté selon le mode procédural de l’art.
312 al. 1 CPC et l’ordonnance confirmée.
Le délai de libération des locaux étant échu du fait de l'effet suspensif de l'appel
(art. 315 al. 1 CPC), il convient de renvoyer la cause au premier juge pour qu'il fixe à l’appelant
un nouveau délai pour libérer les locaux litigieux.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr. (art. 62 al. 3 TFJC
[tarif des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre 2010 ;
BLV
270.11.5], seront mis à la charge de l’appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer des dépens, les intimés n’ayant pas été
invités à se déterminer sur l’appel.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de Nyon pour qu’elle fixe à
D.________ un nouveau délai pour libérer les locaux qu’il occupe dans l’immeuble
sis A.________ (appartement de 4,5 pièces au rez-de-chaussée, avec cave, jardin privatif et
terrasse privative).
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr. (quatre cents francs),
sont mis à la charge de l’appelant D.________.
V.
L’arrêt est
exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit aux intéressés
le 11 juillet 2019, est notifié en expédition complète à :
‑
Me Alain Sauteur (pour D.________),
‑
M. et Mme F.A.________ et F.B.________,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Nyon.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :