vd_findinfo · HC / 2011 / 491 · 2011-09-01 · fr

DROIT TRANSITOIRE, EXPULSION DE LOCATAIRE, DEMEURE DU DÉBITEUR, , DROIT À UN DÉFENSEUR, INTERPRÈTE, ASSISTANCE JUDICIAIRE, NOTIFICATION DE LA DÉCISION, MOTIVATION DE LA DÉCISION, INDICATION DES VOIES DE DROIT, MOTIVATION DE LA DÉCISION, MAXIME INQUISITOIRE, RÉSILIATION ABUSIVE, SOMMATION DE PAYER | 1 al. 2 CO, 257d al. 1 CO, 257d al. 2 CO, 257d CO, 271 al. 1 CO, 354 CPC, 29 al. 2 Cst., 14 LPEBL, 15 al. 2 LPEBL, 107 al. 2 LTF, 404 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 01.09.2011 HC / 2011 / 491

TRIBUNAL
CANTONAL
226
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
1er septembre 2011
_______________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Krieger et Pellet
Greffier
:
M.              Elsig
*****
Art.
29 al. 2 Cst.; 1 al. 2, 257d, 271 al. 1 CO; 107 al. 2 LTF; 404 al. 1 CPC; 354 CPC-VD; 14 et 15 LPEBL
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
T.________
,
à Crans-Montana, locataire, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 19 mai 2011 par
le Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant l'appelant d’avec
Y.________
AG
, à Lausanne, bailleresse, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 19 mai 2011, le Juge de paix du district de Lausanne a ordonné à T.________
de quitter et de rendre libres pour le 25 juillet 2011 à midi, les locaux occupés dans l'immeuble
sis [...], à Lausanne (locaux commerciaux de 272 m
2
et deux pièces au 1
er
étage, un studio au 3
ème
étage et deux studios au 3
ème
étage) (I), dit qu'à défaut de quitter volontairement ces locaux, il y serait contraint
par la force, selon les règles prévues à l'art. 343 al. 1 let. d CPC (Code de procédure
civile du 19 décembre 2008; RS 272), étant précisé que l'exécution forcée
aurait lieu par les soins de l'huissier de paix ou de son remplaçant, sous la présidence du
juge de paix et que l'office pourrait pénétrer dans les locaux litigieux même par voie
d'ouverture forcée, les agents de la force publique étant tenus, sur réquisition, de concourir
à l'exécution forcée (II), fixé les frais judiciaires à 300 fr. (IV), les a
mis à la charge du locataire (V) et dit qu'en conséquence celui-ci rembourserait à la
bailleresse Y.________ AG son avance de frais, par 300 fr. et lui paierait des dépens, par 1'500
fr. (V).
En droit le premier juge a considéré que les conditions de l'expulsion étaient réalisées
et que le congé pour défaut de paiement de loyer n'était pas abusif.
B.
T.________ a interjeté appel contre cette ordonnance en concluant, avec dépens, principalement
à son annulation et, subsidiairement à sa réforme en ce sens que la requête d'expulsion
est rejetée, des dépens de première instance lui étant alloués.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l'ordonnance complétée par
les pièces du dossier :
Par contrat de bail à loyer du 22 février 1979, D.________ SA a remis en location à T.________
un studio au 3
ème
étage de l'immeuble sis [...] à Lausanne, pour un loyer, payable par trimestre d'avance mais
recevable à bien plaire par mois d'avance, de 450 fr. par mois, plus 34 fr. et 16 fr. de forfait
de chauffage et d'eau chaude, montants finalement portés à 682 fr., plus 35 fr. d'acompte de
chauffage et 18 fr. d'acompte pour l'eau chaude. Le locataire a admis en procédure que ce bail la
liait à Y.________ AG.
Par contrat de bail à loyer du 22 février 1979, D.________ SA a remis en location à T.________
deux studios au 2
ème
étage du même immeuble, pour un loyer, payable par trimestre d'avance mais recevable à
bien plaire par mois d'avance, de 500 fr. par mois plus 40 fr. d'acompte de chauffage et d'eau chaude,
montants finalement portés à 779 fr. de loyer, plus 55 fr. d'acompte de chauffage et 25 fr.
d'acompte pour l'eau chaude. Le locataire a admis en procédure que ce bail le liait à Y.________
AG.
Par contrat de bail à loyer pour surfaces commerciales des 19 et 23 novembre 2001, B.________ a
remis en location à T.________ un restaurant cabaret d'une surface de 272 m
2
au 1
er
étage, un appartement de deux pièces au rez de chaussée, ainsi qu'un local économat,
un local buanderie et une cave au sous-sol de l'immeuble sis [...] à Lausanne pour un loyer, payable
par trimestre d'avance mais recevable à bien plaire par mois d'avance, de 10'121 fr. plus 505 fr.
d'acompte de chauffage et 30 fr. de forfait pour l'eau chaude, montant finalement porté à 10'941
fr., l'acompte de chauffage et le forfait d'eau chaude demeurant inchangés. Le locataire a admis
en procédure que ce bail le liait avec Y.________ AG
Le locataire s'est toujours acquitté à
temps du loyer jusqu'à la fin de l'année 2008.
Par courrier du 14 novembre 2008, la gérante de l'immeuble a sommé le locataire de s'acquitter
dans un délai de trente jours faute de quoi le bail serait résilié en application de l'art.
257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220), de l'arriéré du loyer de l'établissement
du mois de novembre, par 11'476 francs.
Selon l'extrait de compte de la gérante de l'immeuble, ce montant a été payé le 3
décembre 2008.
Par courrier du 15 décembre 2008, la gérante de l'immeuble a sommé le locataire de s'acquitter
dans un délai de trente jours faute de quoi le bail serait résilié en application de l'art.
257d CO, de l'arriéré du loyer de l'établissement du mois de décembre, par 11'476
francs.
A la fin de l'année 2008, le locataire s'est plaint des installations électriques de l'établissement,
qui devaient être refaites, à l'instar de la ventilation, et des issues de secours qui étaient
manifestement insuffisantes selon l'Etablissement cantonal d'assurance (ECA), si bien qu'il n'avait pas
pu obtenir une licence définitive d'exploitation du cabaret.
Par courrier du 15 janvier 2009, la gérante de l'immeuble a sommé le locataire de s'acquitter
dans un délai de trente jours faute de quoi le bail serait résilié en application de l'art.
257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220), de l'arriéré du loyer de l'établissement
du mois de janvier, par 11'476 francs.
Selon l'extrait de compte de la gérante de l'immeuble un montant de 11'476 fr. a été payé
le 19 janvier 2009. Ce versement a été imputé sur le loyer du mois de décembre 2008.
Par courrier du 9 février 2009, le conseil
du locataire
a
informé la gérante de l'immeuble qu'au
vu des difficultés d'exploitation du cabaret en raison de modifications législatives, il envisageait
de remettre l'établissement à un tiers dans le but de le transformer en discothèque, ledit
tiers étant disposé à entreprendre des transformations importantes. Il a relevé que
la ventilation ne fonctionnait plus et devait être remise en état par le propriétaire,
que les issues de secours n'étaient plus conformes en se référant à un courrier de
l'ECA du 19 janvier 2009, leur mise en conformité incombant au propriétaire, et que le système
électrique de l'établissement était vétuste et devait être totalement revu.
Il a indiqué que l'accord de reprise à intervenir était lié à la remise en état
par le propriétaire des trois éléments susmentionnés.
Par courriers recommandés du 16 février 2009, la gérante de l'immeuble a sommé le
locataire de s'acquitter dans un délai de trente jours faute de quoi le bail serait résilié
en application de l'art. 257d CO, de l'arriéré du loyer de l'établissement du mois de
février, par 11'476 fr. et de celui des studios par 735 fr. et 872 francs. Ces plis ont été
retirés par le locataire le 25 février 2009.
Selon extrait de compte bancaire du locataire, celui-ci a payé, le 2 mars 2009 à la gérante
de l'immeuble, les sommes de 872 fr., 735 fr. et 11'476 francs. Selon l'extrait de compte de la gérante
de l'immeuble, ce dernier montant, reçu le 4 mars 2011, a été imputé au loyer du
mois de janvier 2009.
Par lettre du 10 mars 2009, le conseil du locataire a relevé que son courrier du 9 février
2009 n'avait pas donné lieu à une réponse et a en conséquence fixé à la
gérante de l'immeuble un délai de trente jours pour remettre en état la ventilation de
l'établissement, adapter les issues de secours aux normes actuelles et remettre en état le
système électrique, faute de quoi il consignerait les loyers en application de l'art. 259g
CO.
Le 12 mars 2009, la gérante de l'immeuble s'est déterminée sur le courrier du 10 mars
2009 en ce sens qu'elle considérait que l'entretien des installations propres à l'exploitation
était à la charge du locataire et s'est notamment déclarée disposée à participer
à une entrevue avec le locataire.
Les parties se sont rencontrées le 15 avril 2009. A l'issue de cette rencontre, le locataire a proposé
que la propriétaire prenne à sa charge les travaux de mise aux normes des systèmes électriques,
de ventilation et des portes de secours ou que lui-même renonce au bail, moyennant le versement
par la propriétaire de la somme de 300'000 fr. représentant une partie de la perte de son fonds
de commerce.
Le 29 avril 2009, la gérante de l'immeuble a refusé d'entrer en matière sur les propositions
susmentionnées, considérant toujours que l'entretien des installations propres à l'exploitation
était à la charge du locataire. Elle a en outre annoncé que, vu les loyers impayés,
elle allait résilier le bail.
Par formules officielles du 30 avril 2009, la bailleresse a résilié les baux en cause pour
le 30 juin 2009 en application de l'art. 257d CO. Ces plis ont été retirés par le locataire
le 8 mai 2009.
Le 4 mai 2009, la bailleresse a requis de l'Office des poursuites de Lausanne-Est la prise d'inventaire
pour sauvegarder son droit de rétention, pour les loyers de l'établissement des mois de février,
mars et avril 2009, par 11'476 fr. chacun, soit un montant total de 34'428 francs.
Le 11 mai 2009, le locataire a consigné le montant de 9'732 fr. échéant selon lui le 31
mai 2009. Selon décompte de la bailleresse, il lui a payé le même jour la somme de 1'744
fr., l'addition des deux montants donnant 11'476 francs.
Selon le décompte de la gérante de l'immeuble, le locataire a versé le 5 mai 2009, les
sommes de 735 fr. et 872 francs. Ces montants ont été imputés aux loyers des studios du
mois de février 2009
Les 19 et 22 mai 2009, la bailleresse a reçu de l'Office des poursuites de Lausanne Est, le montant
total de 32'885 fr. 75 à titre d'acompte sur la poursuite n°  [...] intentée contre
le locataire.
A l'audience du 19 mai 2011, le locataire a admis que les loyers du mois de février n'avaient pas
fait l'objet d'une déclaration de compensation ni été consignés dans le délai
comminatoire.
Le 20 mai 2009, le locataire a saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer
du district de Lausanne (ci-après : la commission de conciliation) et requis le paiement par la
bailleresse de la somme de 300'000 fr. avec intérêt à 7 % l'an dès le 1
er
mai 2009 (I), à la réduction avec effet au 1
er
mai 2009 du loyer de l'établissement à 9'732 fr., jusqu'à rétablissement complet
des conditions d'exploitation du bâtiment, à savoir la réparation de l'installation électrique,
de la ventilation et la mise en conformité des issues de secours, les loyers consignés étant
libérés en sa faveur (II) et à l'annulation de la résiliation du bail du 30 avril
2009 (III).
Le 29 mai 2009, le locataire a consigné un montant de 9'732 fr. à titre de loyer du mois de
juin 2009. Selon décompte de la gérante de l'immeuble, le locataire lui a versé le même
jour la somme de 1'744 fr., l'addition des deux montants donnant 11'476 francs.
Le 29 juin 2009, le locataire a consigné un montant de 7'468 fr. 80 à titre de loyer du mois
de juillet 2009, relevant qu'il avait versé directement un montant de 2'263 fr. 20 à l'Office
des poursuites de Lausanne-Est. Selon décompte de la gérante de l'immeuble, le locataire lui
a versé le même jour la somme de 1'744 francs.
Le 2 juillet 2009, la bailleresse a requis du Juge de paix du district de Lausanne l'expulsion du locataire
des locaux en cause.
Le locataire a consigné les 3 août, 2 septembre, 5 octobre, 2 novembre et 7 décembre 2009,
chaque fois la somme de 9'732 fr. représentant les loyers des mois d'août à décembre
2009, Selon décompte de la gérante de l'immeuble, il lui a versé aux mêmes dates
chaque fois la somme de 1'744 francs.
A l'audience du 5 janvier 2010, la commission de conciliation a constaté l'échec de la conciliation
en ce qui concerne la conclusion du locataire en paiement de la somme de 300'000 fr. et a pris la décision
suivante :
"Les
loyers sont valablement consignés.
Le bailleur procédera à la remise en état des installations défectueuses (électricité,
ventilation, sorties de secours) d'ici au 31 mai 2010.
Les loyers consignés sont immédiatement libérés comme suit :
- 50'000 fr. en faveur
des locataires à titre d'indemnité et pour solde de tout compte du présent litige
- le solde en faveur du
bailleur."
La commission de conciliation a en outre constaté que la résiliation de bail était de
la compétence du juge de paix qui avait été saisi d'une requête d'expulsion. Elle
n'a toutefois pas transmis le dossier de la cause à ce magistrat.
A l'audience du Juge de paix du district de Lausanne du 6 janvier 2010, la bailleresse a retiré
sa requête d'expulsion, ce qui a donné lieu à un prononcé du 14 janvier 2010.
Le 8 janvier 2010, Y.________ AG a à nouveau requis du Juge de paix du district de Lausanne l'expulsion
du locataire des locaux en cause.
Par prononcé du 17 mars 2010, ce magistrat a rejeté dite requête, considérant que
le congé litigieux était uniquement motivé par les prétentions émises par le
locataire et était de ce fait abusif.
Par arrêt du 20 juillet 2010, la Chambre des recours du Tribunal cantonal a rejeté le recours
interjeté par la bailleresse contre ce prononcé.
Par arrêt du 29 octobre 2010, la Ire Cour de droit civil du Tribunal fédéral a admis le
recours de la bailleresse et annulé l'arrêt de la Chambre des recours du 20 juillet 2010, la
cause lui étant renvoyée pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Elle
a considéré que les conditions exceptionnelles posées par la jurisprudence à l'annulation
d'un congé pour défaut de paiement de loyer intervenant dans le cadre d'un litige n'étaient
pas réalisées et a émis les considérations suivantes :
"L'arrêt
cantonal ne contient aucune constatation de fait relative aux arriérés de loyers, au paiement
ou à la consignation de ces derniers, voire encore à une éventuelle déclaration de
compensation, ces questions ayant été laissées ouvertes par les instances précédentes.
Cela étant, la Cour de céans n'est pas à même de dire si les conditions d'application
de l'art. 257d CO sont en l'état bien réalisées, voire encore de se prononcer sur une
éventuelle contravention aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 CO, étant rappelé
que tel peut être notamment le cas si le montant impayé est insignifiant, si l'arriéré
a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire,
alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer, ou si le
bailleur résilie le contrat longtemps après l'expiration de ce délai (…).
Il incombera ainsi à la juridiction cantonale d'examiner ces questions en constatant les faits déterminants;
elle devra se prononcer, le cas échéant, sur l'argument de la reconduction tacite du bail,
qui a également été laissé en suspens, et ordonnera, suivant le résultat auquel
elle parvient, l'expulsion du locataire."
Par arrêt du 2 février 2011, la Chambre des recours du Tribunal cantonal a annulé d'office
le prononcé du 17 mars 2010 et renvoyé la cause au Juge de paix du district de Lausanne pour
nouvelle instruction dans le sens des considérants,
Les parties ont été entendues à l'audience de ce magistrat du 19 mai 2011.
En droit
:
1.
a)
L'ordonnance attaquée a été
envoyée le 7 juillet 2011 aux parties. Ce sont donc les règles du Code de procédure civile
suisse du 19 décembre 2008 (ci-après CPC; RS 272), qui sont applicables au recours (art. 405
al. 1 CPC).
b)
Le
litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance d'expulsion rendue pour défaut de paiement
de loyers et de solde de charges. Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours,
est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral.
Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la
résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle
un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée déterminante pour le
calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans
pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (JT
2011 III 83; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1).
En l'espèce, les loyers mensuels des locaux en cause sont respectivement de 11'476, 872 et 735 fr,
soit un montant supérieur à 10'000 francs. La voie de l'appel est ainsi ouverte (art. 308 al.
2 CPC).
c)
Lorsque
la décision attaquée a été rendue en procédure sommaire, le délai d'appel
et de dix jours (art. 314 al. 1 CPC), sinon de trente jours (art. 311 al. 1 CPC).
Selon la jurisprudence de la cour de céans, en présence d'une ordonnance d'expulsion rendue
sous le régime de la LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur la procédure d'expulsion en matière
de baux à loyer et à ferme), il faut examiner si la décision en cause aurait dû être
rendue en procédure sommaire dans l'hypothèse où elle aurait déjà été
soumise au CPC en première instance. La Chambre des recours a à cet égard relevé
que l'expulsion ne figurait pas au nombre des affaires dont l'art. 250 CPC prévoit qu'elles sont
soumises à la procédure sommaire et qu'en cas d'état de fait relativement complexe, on
ne pouvait considérer être en présence d'un cas clair au sens de l'art. 257 CPC soumis
en vertu de l'art. 248 let. b CPC à la procédure sommaire (JT 2011 III 83 et référence;
Tappy, Code de procédure civile commenté, 2011, n. 13 ad art. 405 CPC, p. 1535).
En l'espèce, la qualification de cas clair de la décision attaquée peut demeurer ici indécise
dès lors que, conformément à l'indication des voies de droit, l'appelant a déposé
son appel dans les dix jours dès la communication de dite décision et ne prétend pas que
ce délai aurait dû être de trente jours.
Interjeté en temps utile, l'appel est ainsi recevable.
2.
a)
L'appel est une voie de droit offrant à
l'autorité de deuxième instance un plein pouvoir d'examen (Jeandin, Code de procédure
civile commenté, 2011, n. 1 ad art. 310 CPC, p. 1249). Celle-ci examine librement tous les griefs
de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l'instance d'appel revoit les faits avec
une cognition pleine et entière; elle contrôle librement l'appréciation des preuves et
les constatations de fait de la décision de première instance (Hohl, Procédure civile,
tome II, 2
ème
éd., 2010, n° 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle n'est
pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première instance.
Son pouvoir d'examen est plein et entier (Hohl, op. cit., n° 2396, p. 435; Spühler, Basler
Kommentar, 2010, n. 1 ad art. 311 ZPO, p. 1489, qui parle de "vollkommenes Rechtsmittel").
Selon l'art. 318 al. 1 let. c ch. 2 CPC, l'instance d'appel peut renvoyer la cause à la première
instance si l'état de fait doit être complété sur des points essentiels. La doctrine
a précisé que l'annulation et le renvoi à l'instance inférieure demeurait l'exception
et que l'art. 318 al. 1 let. c CPC devait s'interpréter restrictivement (Jeandin, op. cit., n. 4
ad art. 318 CPC, p. 1268 et référence).
L'état de fait de l'ordonnance attaquée a ainsi été complété ci-dessus
sur la base des pièces au dossier de première instance. Il est suffisant pour permettre à
la cour de céans de statuer sur le fond.
b)
L'appelant
conteste la valeur probante de l'extrait de compte produit par l'intimée à l'audience du 19
mai 2011 en faisant valoir qu'il comporte des erreurs dans le calcul des soldes.
Toutefois, l'appelant ne conteste pas les indications qui y figurent et relatives à ses versements
concernant l'établissement. En particulier, il ne prétend pas que l'un de ceux-ci y aurait
été omis, de sorte qu'il y a lieu d'admettre que, nonobstant les éventuelles erreurs de
calcul dans les soldes, l'extrait de compte litigieux est fiable en ce qui concerne les versements effectués
par l'appelant.
Ce moyen doit être rejeté.
3.
a)
L'appelant fait grief au premier juge de n'avoir
pas établi un état de fait séparé, d'avoir ainsi mélangé les éléments
de fait et de droit et de n'avoir pas ordonné de mesures d'instruction.
b)
Les
règles de procédure applicables à la procédure devant le premier juge demeuraient
soumises au droit cantonal de procédure (art. 404 al. 1 CPC), ceci malgré le fait que l'arrêt
ayant renvoyé la cause à ce magistrat soit postérieur au 1
er
janvier 2011 (Tappy, op. cit., n. 20 ad art. 404 CPC, pp. 1528-1529).
aa)
Selon
l'art. 15 al. 2 LPEBL, le prononcé est sommairement motivé en fait et en droit. En procédure
sommaire, l'art. 354 CPC-VD (Code de procédure civile vaudois du 14 décembre 1966) dispose
que le jugement énonce le juge qui l'a rendu (let. a), les noms et domicile des parties (let. b),
les opérations de l'instruction (let. c), les faits retenus comme constants (let. d), les conclusions
des parties (let. e), les considérants de droit sommairement exposés (let. f) et le dispositif
sur le fond et les dépens (let. g).
La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu, garanti par l'art. 29 al. 2 Cst. (Constitution
fédérale du 18 avril 1999; RS 101), le devoir de l'autorité de motiver sa décision
afin que le destinataire puisse la comprendre, l'attaquer utilement s'il y a lieu et que l'autorité
de recours puisse exercer son contrôle. Pour répondre à ces exigences, il suffit que le
juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé, de manière à ce
que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance
de cause (ATF 133 I 270 c. 3.1; ATF 130 II 530, c. 4.3; ATF 129 I 232, c. 3.2, JT 2004 I 588; ATF 126
I 97 c. 2b). L'autorité n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de
preuve et griefs invoqués par les parties, mais elle peut au contraire se limiter à ceux qui,
sans arbitraire, lui paraissent pertinents (ATF 133 I 270 précité; ATF 126 I 97, c. 2b).
En l'espèce, l'ordonnance attaquée contient un exposé de la procédure en pages 2
et 3, les faits retenus comme constants en pages 4 à 7, l'examen en fait et en droit de la question
du paiement de l'arriéré dans le délai comminatoire et celui du caractère abusif
du congé au regard du critère de l'importance de l'arriéré et du délai entre
l'expiration du délai comminatoire et la résiliation, en pages 8 et 9, et l'examen en fait
et en droit de la question de la reconduction tacite du bail en pages 10 et 11. Les exigences de l'art.
15 al. 2 LPEBL et, dans la mesure où cette disposition n'est pas applicable en raison de la contestation
du congé devant la commission de conciliation, de l'art. 354 CPC-VD ont ainsi été respectées.
En outre, la motivation de l'ordonnance attaquée a permis à l'appelant de comprendre les raisons
pour lesquelles le premier juge a ordonné son expulsion et d'attaquer cette décision en connaissance
de cause. Le droit constitutionnel à la motivation des décisions a ainsi été respecté.
L'appel doit être rejeté sur ce point.
bb)
Selon
l'art. 14 LPEBL, le juge examine si les conditions de l'expulsion sont réunies, sans être lié
par les moyens des parties. La jurisprudence a déduit de cette jurisprudence que la maxime inquisitoire
est applicable en ce sens que le juge établit d'office les faits et apprécie librement les
preuves (Guignard, in Procédures spéciales vaudoises, 2008, n. 1 ad art. 14 LPEBL, pp. 188-189
et références). Toutefois, même dans ce cadre, il appartient en premier lieu aux parties
de renseigner le juge sur les faits, de désigner leurs moyens de preuve et de présenter toutes
les pièces nécessaires à l'appréciation du litige. Le juge ne doit s'assurer, notamment
par l'interpellation des parties, que leurs allégations et offres de preuves sont complètes,
que s'il a des motifs objectifs d'éprouver des doutes sur ce point (ibidem).
En l'espèce, il incombait en premier lieu à l'appelant de produire les pièces qu'il jugeait
utiles à la solution du litige et il n'apparaît pas, au vu du dossier, que le premier juge
aurait dû avoir un motif objectif d'éprouver un doute sur le caractère complet des allégations
et des offres de preuves de l'appelant, ce d'autant plus que celui-ci était assisté d'un avocat.
L'appel doit en conséquence être rejeté sur ce point.
4.
La LTF (loi sur le Tribunal fédéral
du 17 juin 2005; RS 173.110) ne connaît pas de disposition équivalente à l'art. 66 al.
1 OJ (loi d'organisation judiciaire, abrogée avec effet au 1er janvier 2007), qui prévoyait
que l'autorité cantonale était tenue de fonder sa nouvelle décision sur les considérants
de droit de l'arrêt du Tribunal fédéral. Cette règle demeure toutefois valable sous
le nouveau droit (art. 107 al. 2 LTF; Message du Conseil fédéral, Feuille fédérale
[FF] 2001, pp. 4000 ss, spéc. p. 4143; TF 51_336/2008 du 28 août 2008 c. 1.3; TF 4A_138/2007
du 19 juin 2007 c. 1.5). C'est dire que le tribunal auquel la cause est renvoyée voit sa cognition
limitée par les motifs de l'arrêt de renvoi, en ce sens qu'il est lié par ce qui a été
déjà jugé définitivement par le Tribunal fédéral (cf. ATF 133 III 201 c.
4.2 p. 208; ATF 131 III 91 c. 5.2 et les arrêts cités). La juridiction cantonale n'est libre
de sa décision que sur les points qui n'ont pas été tranchés par l'arrêt de
renvoi ou dans la mesure où elle se fonde sur des faits complémentaires établis postérieurement
à cet arrêt (cf. Poudret, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire,
vol II, 1990, n. 1.3.2 ad art. 66, p. 598).
En l'espèce, le Tribunal fédéral
a considéré que le fait que le congé soit intervenu alors que l'appelant faisait valoir
des prétentions relatives aux défauts de la chose louée ne rendait pas celui-ci abusif.
Il a renvoyé la cause à l'instance cantonale pour qu'elle instruise les questions relatives
aux conditions de l'art. 257d CO - soit les arriérés de loyers, le paiement ou à la consignation
de ces derniers, voire encore une éventuelle déclaration de compensation –, au caractère
éventuellement abusif du congé, au regard du montant de l'arriéré, du moment où
celui-ci a été payé et de celui où le congé a été donné par rapport
à l'échéance du délai comminatoire, ainsi qu'à la reconduction tacite éventuelle
du bail.
Le Tribunal fédéral a ainsi statué définitivement sur la question du caractère
abusif du congé en relation avec les prétentions de l'appelant liées aux défauts
de la chose louée et c'est dès lors à juste titre que le premier juge n'a pas instruit
cette question et n'a pas fait figurer dans l'ordonnance attaquée les éléments de fait
y relatifs.
Dans la mesure où l'appelant soutient que le congé est abusif pour ce motif, son appel est
irrecevable, la cour de céans étant liée par la solution retenue par le Tribunal fédéral
sur ce point.
5.
a)
L'appelant soutient qu'il a réglé
l'arriéré de loyer réclamé le 16 février 2009 le 2 mars 2009, soit à temps.
L'appelant ne conteste toutefois pas que le loyer du mois de janvier 2009, qui avait fait l'objet d'une
sommation le 15 janvier 2009, n'avait pas été réglé et ne prétend pas avoir
utilisé, pour effectuer le versement du 2 mars 2009, un ordre de paiement fourni par l'intimée
indiquant que celui-ci couvrait le mois de février 2009, ni avoir lui-même indiqué dans
ledit ordre le mois de loyer que celui-ci devait couvrir. C'est dès lors à juste titre au regard
des art. 86 et 87 CO que le premier juge a considéré que ce paiement devait être imputé
sur la première dette exigible, soit celle du loyer du mois de janvier 2009. L'appelant se prévaut
en vain de l'arrêt de la cour de céans (CREC I 4 février 2010/65 publié in Cahiers
du Bail [CdB] 2010, p. 77). En effet, l'imputation tacite reconnue par cet arrêt est conditionnée,
selon la doctrine citée, par le fait qu'elle doit être reconnaissable par le créancier
(Loertscher, Commentaire romand, Code des obligations, 2003, n. 5 ad art. 86 CO, p. 509). Or, les arriérés
des mois de janvier et février 2009 pour l'établissement étaient d'un montant identique.
En outre l'arrêt susmentionné relève que l'imputation tacite retenue revenait à régler
la première dette exigible, ce qui est la solution légale.
L'appelant ne prétend
pas avoir effectué un autre versement avant le 27 mars 2009, échéance du délai comminatoire,
de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a considéré que l'arriéré
n'avait pas été réglé dans ce délai.
L'appel doit être rejeté sur ce point.
b)
L'appelant
soutient que la sommation du 16 février 2009 n'était pas claire, dès lors qu'elle ne mentionnait
pas l'arriéré du mois de janvier 2009 et qu'il pouvait de bonne foi considérer que le
paiement du 2 mars 2009 éteignait la dette de loyer du mois de février 2009.
Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins.
Selon la jurisprudence, la sommation de payer du bailleur, au sens de l'article 257d alinéa 1
er
CO, doit être claire et précise sans qu'il soit cependant nécessaire d'indiquer le montant
impayé de manière chiffrée. Il suffit que l'objet de la mise en demeure soit déterminable
sans discussion. Cela peut intervenir soit par l'indication des mois en souffrance, soit par l'indication
d'un montant d'arriéré précis, pour autant, dans ce dernier cas, que le locataire ne risque
pas de se voir imposer la justification du paiement de tous les loyers déjà échus, sous
prétexte que l'un d'entre eux n'aurait, selon le bailleur, pas été réglé (TF,
arrêt du 14 juin 2000 publié in Cahiers du Bail [CdB] n° 4/2000, pp. 107 ss, spéc.
p. 109; CREC I 17 septembre 2009/482 c. 3a et référence; Lachat, Le bail à loyer, 2
ème
éd., 2008, p. 666).
En l'espèce, la sommation du 16 février 2009 remplit les exigences susmentionnées dès
lors que tant le mois de l'arriéré, par l'indication de sa date d'échéance, que le
montant de celui-ci sont indiqués. Si l'intimée avait fait figurer dans cette sommation l'arriéré
du mois de janvier 2009, qui avait fait l'objet de la sommation du 15 janvier 2009, il y aurait lieu
d'admettre qu'elle avait renoncé aux effets de cette dernière sommation et fixé un nouveau
délai comminatoire pour régler l'arriéré du mois de janvier, ce qu'elle aurait été
en droit de faire (cf. Higi, Zürcher Kommentar, 1994, n. 29 ad art. 257d CO, p. 259 et références).
Toutefois, l'on ne peut, par les exigences de clarté de la sommation posées par la jurisprudence,
imposer cette solution au bailleur tant qu'il peut résilier le bail sans violer les règles
de la bonne foi (art. 271 CO) ni l'obliger à rappeler au locataire qu'un précédent arriéré
ayant fait l'objet d'une sommation le mois précédent n'a pas encore été réglé.
Il incombe au contraire dans ces circonstances au locataire de veiller à la mise à jour des
montants réclamés. Les circonstances de la présente espèce se différencient
dès lors de celles ayant fait l'objet de l'arrêt du Tribunal fédéral (TF 4A_134/2011
du 23 mai 2011 c. 3), où l'ancien arriéré datait de six mois et n'avait pas fait l'objet
d'une sommation antérieure.
C'est donc sans violer l'art. 257d al. 1 CO que l'intimée n'a pas fait figurer l'arriéré
du mois de janvier 2009 dans la sommation du 16 février 2009.
L'appel doit en conséquence être rejeté sur ce point.
6.
a)
L'appelant soutient que le congé est abusif
dès lors que le montant de l'arriéré est insignifiant au regard du montant total des loyers
payés durant le contrat, par 4'500'000 fr., et qu'au final il a, selon le décompte de l'intimé,
consigné davantage que ce qui était réellement dû.
La jurisprudence admet qu'un congé donné en raison du défaut de paiement du loyer peut
être annulé en application de l'art. 271 CO si le montant impayé est insignifiant (ATF
120 II 31; TF 4A_468/2010 du 29 octobre 2010 et références). Elle a précisé qu'un
montant de 1'689 fr. n'avait rien d'insignifiant (TF 4C.74/2006 du 12 mai 2006 c. 3.2.1) et qu'il en
était de même d'un montant de 477 francs 45 (TF 4A_299/2011 du 7 juin 2011 c. 6), sans procéder
à cet égard à une comparaison avec le loyer mensuel ni avec l'entier des loyers payés
durant la relation contractuelle.
On ne saurait dès lors considérer qu'un arriéré de 11'476 fr. est insignifiant au
regard de la jurisprudence susmentionnée.
Quant au fait que, par la suite, l'appelant a réglé davantage de loyer que ce qui était
dû, il est sans influence sur le litige, la jurisprudence considérant que le bailleur est en
droit de résilier le bail moyennant un délai de trente jours lorsque l'arriéré n'a
pas été réglé dans le délai comminatoire (ATF 127 III 548 c. 4), cela même
si l'arriéré a finalement été payé (TF, arrêt du 27 février 1997,
in CdB 3/97, pp. 65 ss; CACI 7 juin 2011/105 c. 3).
L'appel doit en conséquence être rejeté sur ce point.
b)
L'appelant
relève qu'il s'est, avant la sommation litigieuse, toujours acquitté à temps des loyers.
Il soutient que le congé doit être annulé en considérant qu'il a réglé
l'arriéré peu de temps après l'échéance du délai comminatoire, compte tenu
des procédés de poursuites intentés par l'intimée causés par l'inaction fautive
de celle-ci face à ses prétentions en réparation des défauts, et du fait que la sommation
du 16 février 2009 n'était pas claire.
La jurisprudence admet qu'un congé donné en raison du défaut de paiement du loyer peut
être annulé en application de l'art. 271 CO si l'arriéré a été payé
très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était
jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer (ATF 120 II 31; TF 4A_468/2010 du 29 octobre 2010
et références). Elle a précisé qu'un jour de retard remplissait cette condition (TF
4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 2.2), mais que tel n'était pas le cas lors le retard était de
plus de deux semaines (TF 4A_493/2007 du 4 févier 2008 c. 4.2.5).
En l'espèce, les loyers du mois de février des studios ont été réglés le
5 mai 2009 et celui de l'établissement le 15 mai 2009 par le versement de l'office des poursuites,
alors que le délai comminatoire est arrivé à échéance le 27 mars 2009. On ne
saurait dès lors considérer que l'arriéré a été réglé peu de
temps après dite échéance au sens de la jurisprudence susmentionnée et les circonstances
invoquées par l'appelant sont sans pertinence dans l'appréciation du motif d'annulation tiré
du très bref retard dans le paiement de l'arriéré.
L'appel doit être rejeté sur ce point.
c)
L'appelant
soutient que le congé est abusif dès lors que l'intimée a trop tardé pour résilier
le bail.
La jurisprudence admet qu'un congé donné en raison du défaut de paiement du loyer peut
être annulé en application de l'art. 271 CO si le bailleur résilie le contrat longtemps
après l'expiration du délai comminatoire (SJ 2005 I 310; ATF 120 II 31; TF 4A_468/2010 du 29
octobre 2010 et références). Elle a précisé qu'un délai de près de trois
semaines était long et correspondait probablement à la limite de ce qui pouvait être admis,
au regard des règles de la bonne foi, comme exempt d'équivoque de la part du bailleur, une
inaction plus longue encore pouvant être comprise, sauf circonstances particulières, comme
une renonciation à résilier le contrat (TF 4C_366/2008 du 25 novembre 2008 c. 4). La doctrine
relève que le cas tranché était particulier et que le Tribunal fédéral n'a pas
posé un principe intangible (Conod, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2010, n. 10
ad art. 271 CO, p. 1024 et référence).
En l'espèce, l'intimée a résilié les baux en cause un peu plus d'un mois après
l'échéance du délai comminatoire. Il convient toutefois de tenir compte que les parties
ont été en pourparlers durant cette période à la suite d'une demande de l'appelant,
de sorte que l'on se trouve en présence de circonstances particulières justifiant de ne pas
considérer la résiliation comme abusive au regard de la jurisprudence susmentionnée.
L'appel doit être rejeté sur ce point.
7.
L'appelant soutient que le bail a été
reconduit tacitement dès lors que l'intimée a accepté sans réserve la consignation
régulière des loyers et qu'elle a retiré sa première requête d'expulsion.
Selon la jurisprudence, la conclusion par actes concluants, conformément à l'art. 1 al. 2 CO,
d'un nouveau bail à la suite d'une résiliation suppose que, durant une période assez longue,
le bailleur se soit abstenu de faire valoir le congé, d'exiger la restitution de la chose louée
et qu'il ait continué à encaisser régulièrement le loyer sans formuler aucune réserve.
La conclusion tacite d'un bail ne peut être admise qu'avec prudence (TF 4C.441/2004 du 27 avril
2005 c. 2.1 et références; ATF 119 II 147 c. 5, JT 1994 I 205).
En l'espèce, l'intimée a requis l'expulsion de l'appelant le 2 juillet 2009 et cette procédure
a été pendante jusqu'au retrait de dite requête le 6 janvier 2010. Le fait qu'une procédure
ait été pendante est suffisant, au regard de la jurisprudence publiée aux ATF 119 II 147,
pour exclure la reconduction tacite du bail, sans qu'il soit nécessaire pour le bailleur d'exprimer
des réserves à la réception des loyers. Quant au retrait de la requête du 6 janvier
2010, il n'est pas déterminant, dès lors que l'intimée a déposé une nouvelle
requête d'expulsion le 8 février 2010, manifestant ainsi sa volonté de continuer à
faire valoir le congé. Au surplus, il y a lieu d'admettre, avec le premier juge, que les loyers
des mois d'août à décembre 2009 n'ont pas été valablement consignés, dite
consignation étant intervenue tardivement alors que ces loyers étaient déjà échus.
L'appel doit en conséquence être rejeté sur ce point.
8.
En conclusion, l'appel doit être rejeté
en application de l'art. 312 al. 1 CPC et l'ordonnance confirmée.
L'effet suspensif ayant été accordé de par la loi à l'appel (art. 315 al. 1 CPC),
il convient de renvoyer la cause au premier juge, afin qu'il fixe à l'appelant un nouveau délai
pour libérer les locaux en cause.
Les frais de deuxième instance, fixés à 730 fr. (art. 62 al. 3 TFJC [tarif du 28 septembre
2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5), sont mis à la charge de l'appelant (art. 106 al.
1 CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
L'appel est rejeté.
II.              L'ordonnance est confirmée.
III.              La cause est renvoyée
au Juge de paix du district de Lausanne pour qu'il fixe à T.________, une fois les considérants
du présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai pour libérer
les locaux qu'il occupe dans l'immeuble sis à Lausanne, [...] (locaux commerciaux de 272 m
2
et 2 pièces au 1
er
étage, 1 studio au 3
ème
étage ainsi que 2 studios au 3
ème
étage).
IV.              Les frais judiciaires
de deuxième instance, arrêtés à 730 fr. (sept cent trente francs), sont mis à
la charge de l'appelant T.________.
V.              L'arrêt motivé
est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
2 septembre 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
Me Nicolas Saviaux (pour T.________),
‑
Me Philippe Conod (pour Y.________ AG).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district de Lausanne.
Le greffier :