vd_findinfo · HC / 2019 / 414 · 2019-01-24 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, CAS CLAIR, TERME COMMINATOIRE, BAIL À LOYER | 257d CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 01.05.2019 HC / 2019 / 414

TRIBUNAL
CANTONAL
JL18.050521-190210
237
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
1
er
mai 2019
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
Mme
Kühnlein et M. Stoudmann, juges
Greffière
:              Mme
Spitz
*****
Art.
257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par
Z.________
et
P.________
,
à [...], intimés, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 24 janvier 2019 par
la Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut dans la cause divisant les appelants
d’avec
Q.________
,
à [...], requérante, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 24 janvier 2019, la Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut
(ci-après : la juge de paix) a ordonné à Z.________ et P.________ de quitter et rendre
libres pour le 25 février 2019 à midi les locaux occupés dans l’immeuble sis à
[...] (appartement de [...] pièces au
[...]
étage et cave n° [...]) (I), a dit qu’à défaut pour les parties locataires
de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix était chargé sous la responsabilité
du juge de paix de procéder à l’exécution forcée de la décision sur requête
de la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), a ordonné
aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée de la décision,
s’ils en étaient requis par l’huissier de paix (III), a arrêté à 560
fr. les frais judiciaires, ceux-ci étant compensés avec l’avance de frais de la partie
bailleresse (IV), a mis les frais à la charge des parties locataires, solidairement entre elles
(V), a dit qu’en conséquence les parties locataires, solidairement entre elles, rembourseraient
à la partie bailleresse son avance de frais à concurrence de 560 fr. et lui verseraient la
somme de 650 fr. à titre de dépens, en défraiement de son représentant professionnel
(VI) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VII).
En droit, le premier juge a retenu que, faute de paiement dans le délai comminatoire du montant
de 2'762 fr. représentant les loyers dus au 19 juin 2018 pour la période du 1
er
mai 2018 au 30 juin 2018, le congé était valable.
Il
a en outre considéré
qu’il s’agissait
d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC
permettant
de faire application de la procédure sommaire des art. 248 ss CPC.
B.
Par acte du 5 février 2019, Z.________ et
P.________ ont interjeté appel contre cette ordonnance, en concluant en substance, avec suite de
frais et dépens, à sa réforme en ce sens que la requête en protection des cas clairs
soit déclarée irrecevable. Ils ont en outre produit un bordereau de pièces à l’appui
de leur appel. Enfin, chacun des appelants a requis l’octroi de l’assistance judiciaire pour
la procédure d’appel.
Par réponse du 1
er
mars 2019, Q.________ a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de l’appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
Par contrat de bail à loyer du 21 mars 2014, Q.________ (ci-après : la bailleresse) a
remis à bail à Z.________ et P.________ (ci-après : les locataires), dès le
1
er
avril 2014, un appartement de [...] pièces situé au [...]
e
étage de l’immeuble dont elle est propriétaire sis [...], ainsi qu’une cave n°
[...] dans le même immeuble, pour un loyer mensuel de 1'828 francs. Une subvention mensuelle ayant
été allouée aux locataires par 544 fr., le loyer mensuel a été ramené à
1'284 fr., plus un acompte de 72 fr. par mois pour le chauffage, l’eau chaude, l’eau froide
et les taxes d’épuration et d’ordures, portant le loyer mensuel net total à charge
des locataires à 1'356 francs.
2.
Par courriers recommandés du 19 juin 2018, la bailleresse a adressé à chacun des locataires
l’avis comminatoire de l’art. 257d CO, en leur indiquant qu’à défaut de paiement
des loyers des mois de mai et juin 2018 dans un délai de
30
jours dès réception de l’avis, le bail serait résilié. Elle a indiqué
que le montant dû de 2'762 fr. correspondait aux loyers de mai et de juin 2018 par 3'656 fr. et
aux charges de mai et de juin 2018 par 144 fr., sous déduction de 1'088 fr., plus frais de rappel
par 50 francs.
3.
L’arriéré de loyer n’ayant pas été acquitté dans le délai comminatoire,
la partie bailleresse a signifié à chacune des parties locataires, sur formules officielles
adressées par courriers recommandés du 26 juillet 2018, la résiliation du contrat de bail
à loyer pour le 31 août 2018.
4.
Les locataires ont ensuite procédé aux versements suivants :
- 1'356 fr. le 30 juillet 2018, pour le mois de mai 2018 ;
- 1'356 fr. le 6 août 2018, pour le mois de juin 2018 ;
- 1'356 fr. le 10 août 2018, pour le mois de juillet 2018 ;
- 1'356 fr. le 27 août 2018, pour le mois d’août 2018 ;
- 1'356 fr. le 27 août 2018, pour le mois de septembre 2018 ;
- 1'356 fr. le 30 octobre 2018, pour le mois d’octobre 2018.
5.
Par courrier du 18 septembre
2018, la bailleresse a communiqué aux locataires la situation de leur compte, qui présentait
un montant dû en sa faveur de 857 fr. 35, à savoir 667 fr. 75 de frais relatifs à la procédure
d’expulsion et 189 fr. 60 de « supplément décompte chauffage/eau chaude 2013/2014 ».
Elle a en outre indiqué que moyennant paiement de la somme précitée dans un délai
de 30 jours, la résiliation de leur bail serait annulée et les poursuites radiées.
P.________ s’est acquittée d’un montant de 667 fr. 75 le 30 octobre 2018.
6.
Le 22 novembre 2018, la bailleresse a saisi le juge de paix du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut
d’une requête de protection des cas clairs au sens de l’art. 257 CPC, tendant à
faire prononcer l’expulsion des locataires des locaux litigieux.
La bailleresse et le locataire, pour lui-même et pour P.________, ont été personnellement
entendus par la juge de paix à l’audience en procédure sommaire du 22 janvier 2019.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est ouvert contre les décisions
finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions
devant l'autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
Lorsque
le litige porte uniquement sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la procédure
en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé par le recours
à la procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée à six mois
(TF 4A_565/2017 du 11 juillet 2018 consid. 1.2.1, destiné à la publication).
Lorsque
la décision entreprise a été rendue en procédure sommaire, comme c'est le cas dans
la procédure en cas clair (art. 248 let. b CPC), le délai d'appel est de dix jours (art. 314
al. 1 CPC).
1.2
En l’espèce,
formé
par les parties locataires qui ont succombé en première instance et qui ont un intérêt
digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance
rendue dans une cause patrimoniale dans laquelle les conclusions portent sur un montant supérieur
à 10'000 fr., l'appel est recevable formellement.
2.
2.1
L'appel
peut être formé pour violation du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art.
310 CPC). Cela étant, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière
de la procédure sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer
les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi ; la
production de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l’art.
317 al. 1 CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du 7 novembre
2012 consid. 5 ; CACI 24 juin 2015/325 consid. 2 ; CACI 25 novembre 2014/607 consid.
3a).
2.2
En l’espèce, le bordereau de pièces
produit en deuxième instance par les appelants contient sept pièces. Les pièces numérotées
1, 6 et 7 sont recevables, la première figurant d’ores et déjà au dossier de première
instance et les deux autres constituant des pièces de forme. En revanche, les pièces 2 à
5 sont irrecevables à ce stade, d’autant plus que les locataires auraient déjà pu
les produire en première instance, notamment à l’audience du 22 janvier 2019.
3.
3.1
Les appelants soulignent s’être acquittés, après l’échéance du délai
comminatoire, de tous les arriérés, de sorte qu’au 30 octobre 2018, ils étaient
à jour dans le paiement de leur loyer. Ils invoquent deux principaux griefs.
Premièrement, les appelants estiment que la situation de fait n’était pas claire puisque
l’avis comminatoire indiquait que le loyer et les charges dus pour les mois de mai et de juin 2018
s’élevaient à 3'800 fr. sous déduction de 1'088 fr. plus frais de rappel de 50 francs.
Ils soutiennent en effet ne pas avoir compris que la somme de 1'088 fr. correspondait aux subventions
de 544 fr. par mois et donc que la justification du montant réclamé était difficilement
compréhensible. Ils considèrent ainsi que la sommation n’était pas suffisamment
claire.
Deuxièmement, les appelants se prévalent de la lettre du 18 septembre 2018, qui mentionnait
qu’à réception de la somme réclamée, la résiliation de bail serait annulée.
Ils admettent ne pas avoir réglé l’intégralité de la somme réclamée
mais invoquent que la somme qui restait en souffrance, de 189 fr. 60, représentait un montant de
peu d’importance. En outre, ils soutiennent que ce solde, qui correspondait à des frais de
chauffage, serait une question compliquée qui ne pouvait pas être tranchée par la procédure
de cas clairs. Partant, l’expulsion ne pouvait selon eux en l’état pas être exécutée
conformément aux règles de la bonne foi et la requête en protection des cas clair aurait
dû être déclarée irrecevable.
Quant à l’intimée, elle invoque que le montant dû n’avait pas été
acquitté dans le délai comminatoire, les appelants ne soutenant du reste pas le contraire,
que la sommation était claire et univoque, le fait que les appelants prétendent ne pas l’avoir
comprise étant sans incidence, et que la lettre du
8
septembre 2018 contenait une condition résolutoire qui ne s’était pas réalisée,
de sorte que l’appel devrait être rejeté.
3.2
3.2.1
La procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC est une alternative aux procédures ordinaire
ou simplifiée normalement disponibles, destinée à offrir une voie particulièrement
simple et rapide à la partie demanderesse, dans les cas dits clairs. Cette voie suppose que l'état
de fait ne soit pas litigieux ou qu'il soit susceptible d'être immédiatement prouvé (al.
1 let. a) et que la situation juridique soit claire (al. 1 let. b). Le juge n'entre pas en matière
si l'une ou l'autre de ces hypothèses n'est pas vérifiée (al. 3).
L'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il
n'est pas contesté par le défendeur ; il est susceptible d'être immédiatement
prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. Dans
le cadre de la protection des cas clairs, la rigueur de la preuve n'est pas restreinte. Le demandeur
ne peut pas se contenter de démontrer la vraisemblance de ses allégations pour faire valoir
un droit, mais doit apporter la preuve stricte des faits fondant ce droit. L'échec de la procédure
sommaire ne suppose pas que la partie défenderesse rende vraisemblable l'inexistence, l'inexigibilité
ou l'extinction de la prétention élevée contre elle ; il suffit que les moyens de cette
partie soient aptes à entraîner le rejet de l'action, qu'ils n'apparaissent pas d'emblée
inconsistants et qu'ils ne se prêtent pas à un examen en procédure sommaire (ATF 138 III
620 consid. 5.1.1, SJ 2013 I 283 et les réf. citées ; TF 4A_415/2013 du 20 janvier 2014
consid. 6).
La situation juridique est claire lorsque l’application
de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal ou
sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées (ATF 138 III 728 consid.
3.3 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2). En règle générale, la situation juridique n’est
pas claire si l’application d’une norme nécessite l’exercice d’un certain
pouvoir d’appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en
équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l’espèce (ATF 138 III
123 consid. 2.1.2 ;
TF 4A_343/2004 du
17 décembre 2014 consid. 3.2 et les réf.).
3.2.2
Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après
la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires
échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à
défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours
au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1).
Faute de paiement dans ce délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ;
les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai
de congé minimum de trente jours pour la fin du mois (al. 2).
3.3
3.3.1
En l’espèce, les appelants, ne contestent pas que l’arriéré de loyer qui faisait
l’objet de l’avis comminatoire n’a pas été payé dans le délai imparti
mais soutiennent que cet avis n’était pas clair.
Les avis comminatoires du 19 juin 2018 mentionnent clairement les loyers de mai 2018 et juin 2018, pour
un montant de 3'656 fr., et les charges de mai 2018 et juin 2018, pour un montant de 144 fr., ainsi que
la déduction de 1'088 francs. La simple lecture du contrat de bail permet de se rendre compte que
la somme de 3'656 fr. correspond à deux mois de loyer (2 x 1'828 fr.) et que la déduction mentionnée
correspond à deux mois des subventions à déduire (2 x 544 fr.). Tout cela est parfaitement
clair et on ne voit pas comment l’intimée aurait pu présenter le montant dû de manière
plus explicite.
3.3.2
Quant à la lettre du 18 septembre 2018, elle ne saurait remettre en cause la validité de l’expulsion.
En effet, l’intimée se déclare prête à y renoncer, moyennant une condition.
Or, il est constant que cette condition ne s’est pas réalisée.
Contrairement à ce que plaident les appelants, les prétentions visées par ce courrier
ne sont pas celles qui faisaient l’objet de la procédure en cas clair. Le montant réclamé
n’ayant pas été réglé dans le délai proposé par l’intimée
pour renoncer à faire valoir l’expulsion, celle-ci n’a pas agi de mauvaise foi en renonçant
à annuler la résiliation du bail.
Les appelants ne font par ailleurs pas valoir que les sommes réclamées ne seraient en réalité
pas dues, ni qu’ils auraient fait l’objet d’une contrainte en vue de les amener à
régler des montants indus sous la menace d’une crainte fondée.
3.4
En définitive, c’est donc à juste
titre que le premier juge a estimé que l’état de fait était susceptible d’être
immédiatement prouvé et que la situation juridique était claire. Les conditions de l’art.
257d CO sont réalisées.
4.
Compte tenu de ce qui précède, l’appel
doit être rejeté selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC et l’ordonnance
confirmée, le dossier de la cause étant retourné à la juge de paix afin qu’elle
fixe aux appelants, en raison de l’effet suspensif lié à l’appel (art. 315 al.
1 CPC), un nouveau délai pour quitter l’appartement litigieux.
L’appel
étant dénué de chances de succès, les requêtes d’assistance judiciaire
formées par les appelants doivent être rejetées (cf. art. 117 let. b CPC).
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 3 et 69
al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5],
seront mis à la charge des appelants, qui succombent, solidairement entre eux (art. 106 al. 1 et
3 CPC).
Les appelants, solidairement entre eux, verseront à l’intimée, qui a procédé
avec l’assistance d’un représentant professionnel, des dépens à hauteur de
450 fr. (art. 12 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ;
BLV
270.11.6])
.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut
pour qu’elle fixe à Z.________ et P.________ un nouveau délai pour libérer les locaux
qu’ils occupent dans l’immeuble sis [...] (appartement de [...] pièces au
[...]
étage et cave n° [...]).
IV.
Les requêtes d’assistance judiciaire des appelants Z.________ et P.________ sont rejetées.
V.
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 200 fr. (deux cents francs), sont mis à la charge des appelants Z.________
et P.________, solidairement entre eux.
VI.
Les appelants Z.________ et P.________, solidairement entre eux, verseront à l’intimée
Q.________ le montant de 450 fr. (quatre cent cinquante francs) à titre de dépens de deuxième
instance.
VII.
L’arrêt est exécutoire.
Le président :
La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Mme Geneviève Gehrig (pour Z.________ et P.________),
‑
M. Jacques Lauber (pour Q.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :