vd_findinfo · HC / 2010 / 378 · 2010-07-20 · fr

BAIL À LOYER, EXPULSION DE LOCATAIRE, DEMEURE DU DÉBITEUR, LOYER, CONGÉ DE REPRÉSAILLES, ANNULABILITÉ | 271a al. 1 let. a CO, 274g al. 1 let. a CO, 457 CPC, 23 LPEBL, 29 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 20.07.2010 HC / 2010 / 378

TRIBUNAL
CANTONAL
389/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Arrêt du
20 juillet 2010
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Giroud et Denys
Greffier
:
M.              Perret
*****
Art.
271a al. 1 let. a, 274g al. 1 let. a CO; 23, 29 LPEBL; 457 CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
E.________
AG
, à Lausanne, bailleresse, contre l’ordonnance
rendue le 17 mars 2010 par le Juge de paix des districts de Lausanne et de l'Ouest lausannois dans la
cause divisant la recourante d’avec
P.________
,
à Crans-Montana (VS), locataire.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 17 mars 2010, dont la motivation a été notifiée le 19 mai suivant
aux parties, le Juge de paix des districts de Lausanne et de l'Ouest lausannois a rejeté la requête
d'expulsion déposée le 8 janvier 2010 par la bailleresse E.________ AG contre le locataire
P.________ pour les locaux sis [...] à Lausanne (locaux commerciaux de 272 m
2
et 2 pièces au 1
er
étage, un studio au 3
ème
étage ainsi que deux studios au 3
ème
étage) (I), annulé les congés donnés par la bailleresse au locataire pour les locaux
précités avec effet au 30 juin 2009 (II), arrêté les frais de justice de la bailleresse
à 300 fr. (III) et dit que la bailleresse versera au locataire la somme de 1'500 fr. à titre
de dépens, à titre de participation aux honoraires, débours et frais de vacation de son
mandataire (IV).
Les faits suivants résultent de l'ordonnance attaquée, complétée par les pièces
du dossier (art. 457 al. 1 CPC [Code de procédure civile du 14 décembre 1966; RSV 270.11])
:
E.________ AG et P.________ sont liés par trois contrats de baux à loyer. Le premier, signé
par Q.________ SA et P.________ le 22 février 1979, porte sur un studio au 3
ème
étage de l'immeuble sis [...] à Lausanne pour un loyer mensuel de 500 fr., soit 450 fr. de
loyer net, 34 fr. pour le chauffage et 16 fr. pour l’eau chaude forfaitairement. Rien n’indique
que Q.________ SA était alors propriétaire de l’immeuble litigieux ou agissait en qualité
de représentante du propriétaire; P.________ a cependant admis que l’objet précité
lui a été remis à bail par E.________ AG. Ce bail a fait l’objet de plusieurs notifications
de hausse de loyer, la dernière avec effet au 1
er
janvier 1994, portant le loyer à 735 fr., soit 682 fr. de loyer net, 35 fr. d’acompte de chauffage
ainsi que 18 fr. pour l’eau chaude.
Le deuxième contrat de bail, signé par Q.________ SA et P.________ le 22 février 1979,
porte sur deux studios au 2
ème
étage de l'immeuble sis [...] à Lausanne pour un loyer mensuel de 540 fr., soit 500 fr. de
loyer net, 20 fr. pour le chauffage et 20 fr. pour l’eau chaude forfaitairement. Rien n’indique
que Q.________ SA était alors propriétaire de l’immeuble litigieux ou agissait en qualité
de représentante du propriétaire; P.________ a cependant admis que l’objet précité
lui a été remis à bail par E.________ AG. Ce bail a fait l’objet de plusieurs notifications
de hausse de loyer, la dernière avec effet au 1
er
janvier 1994, portant le loyer à 872 fr., soit 792 fr. de loyer net, 55 fr. d’acompte de chauffage
ainsi que 25 fr. pour l’eau chaude.
Le troisième contrat de bail à loyer, signé par Z.________, représentée par
N.________, et P.________ les 23 et 29 novembre 2001, porte sur un local commercial (restaurant)
d’une surface de 272 m
2
au 1
er
étage de l'immeuble sis [...] à Lausanne, un appartement de 2 pièces à l'étage
au-dessus, un local économat, un local buanderie et une cave en sous-sols, pour un loyer mensuel
de 10’656 fr., soit 10’121 francs de loyer net, 505 fr. d’acompte pour le chauffage
et 30 fr. de forfait pour l’eau chaude. Rien n’indique que ce contrat de bail a été
transféré par Z.________ à E.________ AG; P.________ a cependant admis que l’objet
précité lui avait été remis à bail par E.________ AG. Ce bail a fait l’objet
de plusieurs notifications de hausse de loyer, la dernière avec effet au 1
er
novembre 2008, portant le loyer à 11‘476 fr., soit 10’941 fr. de loyer net, les charges
demeurant inchangées.
A la fin de l'année 2008, le locataire s'est plaint en raison des installations électriques
de l'établissement qui devaient être refaites, à l'instar de la ventilation, et des issues
de secours qui étaient manifestement insuffisantes selon l'Etablissement cantonal d'assurance si
bien qu'il n'avait pas pu obtenir une licence définitive pour l'exploitation du cabaret. Par courrier
rédigé le 9 février 2009 par son conseil, l'avocat Yves Hofstetter, le locataire a fait
valoir ses prétentions auprès de N.________. Après un échange de correspondances,
un entretien a eu lieu le 15 avril 2009.
En date du 16 février 2009, sans en avertir le conseil du locataire, la bailleresse a adressé
trois avis comminatoires distincts au locataire personnellement :
-
le premier pour réclamer le paiement de 735 fr. représentant le loyer dû pour le mois
de février 2009 pour l’appartement au 3
ème
étage;
-
le deuxième pour réclamer le paiement de 11’476 fr. représentant le loyer dû
pour la même période pour le restaurant;
-
le troisième pour réclamer le paiement de 872 fr. représentant le loyer dû pour la
même période pour les deux appartements au 2
ème
étage.
Ces lettres recommandées renfermaient aussi la signification qu’à défaut de paiement
dans les trente jours, les trois baux seraient résiliés en application de l'art. 257d CO (Code
des obligations du 30 mars 1911; RS 220). Ces envois ont été notifiés au locataire le
25 février 2009.
Par trois formules officielles distinctes du 30 avril 2009, la bailleresse a résilié chacun
des trois baux en cause avec effet au 30 juin 2009. Ces envois ont été notifiés au locataire
le 8 mai 2009.
Le 20 mai 2009, le locataire a saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer
de la Préfecture du district de Lausanne (ci-après : la commission) d’une requête
dont les conclusions sont les suivantes :
"
I.
E.________ AG est la débitrice de P.________ et lui doit immédiat paiement du montant de Fr.
300’000.-- (trois cents mille francs) avec intérêt à 7% du 1
er
mai 2009.
Il.
Depuis le 1
er
mai 2009, le loyer payé pour l’établissement public [...] sis [...] à Lausanne,
est réduit de Fr. 9’732.-- par mois, ceci jusqu’à rétablissement complet des
conditions d’exploitation du bâtiment, à savoir réparation de l’installation
électrique, de la ventilation et mise en conformité des issues de secours. Les loyers consignés
sont déconsignés en faveur du locataire.
III.
La notification de résiliation de bail du 30 avril 2009 est purement et simplement annulée,
comme contraire aux règles de la bonne foi.
"
Selon le procès-verbal de décision du 5 janvier 2010, la commission a d’une part constaté
l’échec de la conciliation "
s’agissant
de la requête des locataires d’un paiement immédiat de la part du bailleur de CHF 300'000.-
".
et d’autre part décidé que :
"
-
Les loyers sont valablement consignés
-
Le bailleur procédera à la remise en état des installations défectueuses (électricité,
ventilation, sorties de secours) d’ici au 31 mai 2010
-
Les loyers consigné sont immédiatement libérés comme suit :
-
CHF 50’000.- en faveur des locataires à titre d’indemnité et pour solde de tout
compte du présent litige
-
Le solde en faveur du bailleur
".
La commission a en outre constaté que la résiliation de bail était de la compétence
du Juge de paix du district de Lausanne qui avait été saisi par la bailleresse d’une
requête d’expulsion, l'audience devant ce magistrat étant fixée au 6 janvier
2010. La commission n’a cependant pas transmis la requête de la partie bailleresse au Juge
de paix.
On lit en page 5 de l'ordonnance attaquée que "
la
partie bailleresse a déposé une requête d’expulsion en date du 2 juillet 2009
"
et "
qu'à l’audience
du 6 janvier 2006
[recte : 2010]
,
elle a déclaré retirer sa requête d’expulsion, ce qui a donné lieu
[à]
un prononcé du 14 janvier 2010
".
Par requête déposée le 8 janvier 2010 devant le Juge de paix des districts de Lausanne
et de l'Ouest lausannois (ci-après : le juge de paix), E.________ AG a requis l'expulsion de P.________
des locaux occupés dans l’immeuble sis à Lausanne, [...].
Le 10 février 2010, la Présidente du Tribunal des baux a transmis au juge de paix, en application
de l'art. 274g al. 1 CO, un exemplaire de la requête du 29 janvier 2010 déposée par P.________
contre E.________ AG devant le tribunal précité, dans laquelle le demandeur concluait notamment
à l'annulation de la résiliation de bail qui lui avait été signifiée par la
défenderesse (conclusion III), afin que le juge de paix soit en mesure, le cas échéant,
de statuer sur cette conclusion, le tribunal demeurant saisi des autres conclusions de la requête.
Par procédé du 23 février 2010, le locataire a conclu au rejet de la requête d'expulsion.
Il a produit un bordereau de pièces.
A l’audience tenue par le juge de paix le 17 mars 2010 ont comparu la bailleresse, représentée
par l'agent d’affaires breveté Jean-Marc Schlaeppi, et le locataire personnellement, assisté
de son conseil. La bailleresse a produit des déterminations ainsi qu'un lot de pièces. Le locataire
a produit un procédé complémentaire ainsi qu'un bordereau de pièces.
En droit, le premier juge a considéré que la notification des mises en demeure et les résiliations
subséquentes étaient uniquement motivées par le fait que le locataire avait fait valoir
des prétentions et constituaient ainsi un congé de représailles au sens de l'art. 271
al. 1 let. a CO, disposition en application de laquelle le congé devait être considéré
comme abusif et annulé. Pour aboutir à cette conclusion, il s'est fondé sur la proximité
entre les revendications formulées par le locataire par courrier du 9 février 2009 et l'envoi
par la bailleresse le 16 février suivant des avis comminatoires exclusivement au locataire, dissimulant
ainsi ceux-ci au conseil de ce dernier, avec lequel des pourparlers étaient en cours. Compte tenu
de cette issue, le premier juge a laissé ouvertes les questions soulevées par le locataire
relatives à la compensation invoquée par celui-ci entre le paiement du loyer et ses prétentions
en raison du défaut de la chose louée, au paiement intégral du loyer par le biais d'une
procédure de consignation ainsi qu'à la reconduction tacite du contrat de bail depuis la résiliation
intervenue le 30 juin 2009 jusqu'au dépôt de la procédure d'expulsion le 8 janvier 2010.
B.
Par acte directement motivé du 31 mai 2010, E.________ AG a recouru contre cette décision en
concluant, avec suite de frais et dépens, à la réforme en ce sens que l’expulsion
du locataire P.________ des locaux de l'immeuble sis [...] à Lausanne (local commercial à usage
de restaurant au 1
er
étage, un studio au 3
ème
étage et deux studios au 2
ème
étage) est ordonnée.
Dans son mémoire du 12 juillet 2010, l’intimé P.________ a conclu, avec suite de frais
et dépens, au rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée.
En droit
:
1.
L’art. 23 al. 1 LPEBL (loi du 18 mai 1955
sur la procédure d’expulsion en matière de baux à loyer et à ferme; RSV 221.305)
ouvre un recours en nullité au Tribunal cantonal lorsque le juge était incompétent ou
s’est déclaré à tort incompétent (let. a), pour absence d’assignation
régulière (let. b) ou pour violation des règles essentielles de la procédure, lorsque
l’informalité est de nature à influer sur le prononcé (let. c).
Selon l’al. 2 de cette disposition, il y a également recours au Tribunal cantonal pour déni
de justice. Ce recours peut aboutir soit à la réforme soit à l’annulation de la
décision attaquée (JT 2004 III 43 c. 1a et les références jurisprudentielles citées).
Toutefois, l’art. 23 LPEBL, qui confère un pouvoir d’examen limité à la Chambre
des recours, ne saurait s’appliquer lorsque la validité du congé a été contestée
en vertu de l’art. 274g al. 1 let. a CO. Dans un tel cas, la Chambre des recours, pour répondre
aux exigences du droit fédéral, doit disposer d’un libre pouvoir d’examen du droit
fédéral (JT 2004 III 79; Guignard, Procédures spéciales vaudoises, Lausanne 2008,
n. 4 ad art. 23 LPEBL, p. 212). En l’espèce, l’intimé ayant contesté le congé
litigieux devant la commission de conciliation, l’autorité de recours n’est pas limitée
dans l’examen des moyens de droit.
2.
S’agissant des faits, la Chambre des recours dispose du pouvoir d’examen défini à
l’art. 457 CPC (applicable en vertu du renvoi de l’art. 29 LPEBL), de telle sorte qu’elle
doit admettre comme constants les faits retenus par le jugement, sauf contradiction avec les pièces
du dossier et sous réserve du complètement sur la base de celui-ci (JT 2009 III 79; 1993 III
88).
3.
La recourante soutient que le premier juge ne pouvait pas retenir que l’intimé avait fait
valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail au sens de l’art. 271a al. 1 let.
a CO; il ne pouvait donc pas annuler les congés. Selon elle, le Tribunal des baux serait compétent
à ce sujet et la décision prise par la Commission de conciliation en matière de baux ne
serait pas définitive.
En réalité, cette commission n’a pas statué sur la validité des congés
puisqu’elle a constaté que la résiliation était de la compétence du juge de
paix saisi d'une requête d'expulsion sans cependant transmettre la cause au juge de paix comme objet
de sa compétence (cf. jugement attaqué, p. 5). Quant au Tribunal des baux, il s’est trouvé
dessaisi au profit du juge de paix en vertu de l’art. 274g al. 1 let. a CO (Guignard, op.
cit., n. 4 ad art. 1 LPEBL, pp. 174 s.).
Pour le surplus, la recourante ne s’exprime pas au sujet du caractère abusif des congés
qu’elle a signifiés à l’intimé peu après que celui-ci eut émis des
prétentions tendant à une remise en état de certaines installations. Les considérations
du premier juge, selon lesquelles il s’est agi d’un congé de représailles, sont
convaincantes et il y a lieu d’y adhérer (art. 471 al. 3 CPC). Ces considérations se
réfèrent à la jurisprudence, confirmée depuis lors, selon laquelle le congé
donné au locataire pour demeure peut être annulé pour le motif qu'il constitue un congé
de représailles (TF 4C.59/2007 du 25 avril 2007 c. 3.4).
Cela étant, on peut laisser ouvertes, comme l'a fait le premier juge, les questions de la compensation,
de la consignation et de la reconduction tacite du bail soulevées par l'intimé.
4.
En définitive, il y lieu de rejeter le recours et de confirmer le jugement attaqué.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à 430 francs (art. 230
al. 2 TFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en matière civile; RSV 270.11.5]).
Obtenant gain de cause, l'intimé a droit à des dépens de deuxième instance (art.
91 et 92 CPC), qu'il y a lieu de fixer à 1'200 fr. (art. 2 al. 1 ch. 33 et art. 3 TAv [tarif
des honoraires d'avocat dus à titre de dépens; RSV 177.11.3]).
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à 430 francs (quatre
cent trente francs).
IV.
La recourante E.________ AG doit verser à l'intimé P.________ la somme de 1'200 fr. (mille
deux cents francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
20 juillet 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
M. Jean-Marc Schlaeppi (pour E.________ AG),
‑
Me Yves Hofstetter (pour P.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme le Juge de paix des districts de Lausanne et de l'Ouest lausannois.
Le greffier :