vd_findinfo · HC / 2022 / 340 · 2022-05-24 · fr

RÉSILIATION ANTICIPÉE, FRAIS ACCESSOIRES, RÉDUCTION{EN GÉNÉRAL}, RÉSILIATION ABUSIVE | 257a CO, 270a CO, 271 CO, 13 OBLF

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile HC / 2022 / 340

TRIBUNAL
CANTONAL
XC20.043850-211666
269
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
24 mai 2022
__________________
Composition
:               Mme
giroud
walther
, présidente
M.
Hack  et Mme Chollet, juges
Greffière
:              Mme
Juillerat Riedi
*****
Art.
257a, 270a, 271 CO ; 13 OBLF
Statuant sur l’appel interjeté par
J.________
,
à Lausanne, défenderesse, contre le jugement rendu le 1
er
juillet 2021 par le Tribunal des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec
A.T.________
et
B.T.________
,
à Lausanne, demandeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 1
er
juillet 2021, dont les considérants écrits ont été adressés aux parties pour
notification le 27 septembre 2021, le Tribunal des baux a annulé la résiliation de bail adressée
le 13 juillet 2020 par J.________ à A.T.________ et à B.T.________ avec effet au 31 mars 2021
(I), a dit que dès le 1
er
avril 2021, le loyer brut dû par A.T.________ et B.T.________ à J.________ pour l'appartement
de 4 pièces qu'ils occupaient au rez-de-chaussée de l'immeuble sis chemin [...], à Lausanne,
était réduit de 285 fr. pour être ramené à la somme de 1'055 fr. par mois
(Il), a dit qu'J.________ devait verser à A.T.________ et B.T.________, solidairement entre eux,
la somme de 28'140 fr. 30 sans intérêt (III), a dit qu'J.________ devait verser à l'Etat
de Vaud la somme de 500 fr. à titre de frais judiciaires (IV), a dit qu'J.________ devait verser
à A.T.________ et B.T.________, solidairement entre eux, la somme de 1'500 fr. à titre de dépens
(V) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VI).
En droit, les premiers juges ont en substance considéré qu'aucun des griefs soulevés par
la bailleresse J.________ à l'appui du congé donné n'avait été démontré
et qu’elle n'avait apporté aucun autre élément rendant invraisemblable le rapport
de cause à effet entre l'émission de la prétention de ses locataires A.T.________ et B.T.________
tendant à obtenir une baisse de loyer et la résiliation de bail. En revanche, ces derniers
avaient réussi à démontrer qu'il existait un rapport de cause à effet entre leur
prétention en diminution de loyer et la résiliation. Il s'agissait, selon les premiers juges,
d'un cas d'école du congé représailles, J.________ ayant expressément mentionné
devant eux que la demande de baisse de loyer avait été « la goutte d'eau qui avait
fait déborder le vase », raison pour laquelle elle avait résilié le bail. A.T.________
et B.T.________ avaient en outre dû attendre la réponse d’J.________ en procédure
pour avoir connaissance des motifs de la résiliation, les quelques informations lacunaires préalablement
communiquées à une date postérieure à la saisie de la commission de conciliation
étant insuffisantes car bien trop générales. Cela corroborait le fait que la bailleresse
n'avait aucun motif autre que des prétextes pour se débarrasser de ses locataires. Les premiers
juges en ont ainsi conclu que les motifs donnés par J.________ pour justifier la résiliation
de bail litigieuse étaient infondés et que cette résiliation n'était dès lors
pas valable et devait être annulée.
S'agissant de la baisse de loyer demandée par les locataires, les premiers juges ont retenu que
les travaux allégués par J.________ n’étaient ni des travaux d'envergure ni d'importantes
rénovations. Selon eux, celle-ci avait procédé à des travaux uniquement lorsque cela
était nécessaire et il fallait en conclure qu'il n'avait résulté des travaux invoqués
aucune prestation supplémentaire de la bailleresse et qu’il s’agissait uniquement de
travaux d'entretien. Même à retenir l'existence en soi d'une plus-value, on ignorait son étendue
et la répartition de celle-ci sur le logement litigieux, aucune information ou pièce n'ayant
été produite. Il était donc impossible de procéder à un quelconque calcul et
de compenser cas échéant la baisse de loyer accordée par la part à la plus-value
résultant des travaux entrepris. Enfin, J.________ n'avait jamais notifié à ses locataires
de hausse de loyer en lien avec les travaux envisagés, ce qui laissait également entendre qu'elle
n'avait jamais estimé que ceux-ci engendreraient une plus-value justifiant une hausse de loyer.
Les premiers juges ont encore relevé que le contrat de bail ne mentionnait que le montant du loyer
dans l'espace réservé à celui-ci et ne comportait aucun montant dans l'espace réservé
expressément aux frais de chauffage et d'eau chaude. Il ne renvoyait à cet égard pas non
plus à des dispositions complémentaires ou à un document annexé. J.________ avait
en outre admis dans sa réponse en première instance que le bail initial prévoyait un loyer
mensuel sans charge venant s'y ajouter, de sorte qu'il fallait considérer que le paiement des frais
de chauffage, d'eau chaude ou d'autres frais accessoires par les locataires n'avait pas spécialement
été convenu entre parties. En outre, le contrat avait été conclu bien avant la déclaration
de force obligatoire des règles et usages locatifs du canton de Vaud (ci-après : RULV)
et n'avait pas été modifié depuis, étant rappelé que l'art. 4 des RULV était
de nature semi-impérative et qu'il pouvait y être dérogé en faveur du locataire.
Quant au contrat-cadre, il était muet s'agissant des charges. Aucune disposition légale ou
contractuelle, ni à la conclusion du contrat, ni postérieurement, n'imposait donc à A.T.________
et B.T.________ de s'acquitter des frais liés à leur consommation personnelle d'eau chaude,
de chauffage ou de gaz et le loyer litigieux devait dès lors être considéré comme
incluant toutes les charges au regard de l'art. 257a al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ;
RS 220). Les pièces attestant du paiement de montants pour un total de 28'140 fr. 31, c'était
ce montant, selon les premiers juges, qui devait être remboursés aux locataires par J.________.
B.
Par acte du 28 octobre
2021, J.________ (ci-après : l'appelante) a interjeté appel contre le jugement précité
et pris les conclusions suivantes, avec suite de frais et dépens :
«
I.               Admettre le présent
appel :
Il.
Modifier les chiffres
I à V du dispositif du jugement dont est appel en ce sens qu'il est prononcé :
I.
Que la résiliation
de bail adressé le 13 juillet 2020 par J.________ à A.T.________ et à B.T.________ n'est
pas annulée mais que le bail est prolongé au 31 mars 2023, soit telle autre date que Justice
dira.
Il.
Que le loyer dû par
les demandeurs à la défenderesse pour l'appartement de quatre pièces qu'ils occupent au
rez-de-chaussée inférieur de l'immeuble sis [...] à Lausanne est maintenu au montant de
CHF 1'340 par mois.
III.
Que la conclusion des demandeurs tendant à ce que la défenderesse leur paie une somme de CHF
28'140.30 est rejetée, la défenderesse n'étant pas reconnue débitrice ni des demandeurs
ni de l'un d'entre eux.
IV.
Que les frais sont laissés à la charge de l'Etat.
V.
Qu'il n'est pas alloué de dépens. »
Par réponse du 6 janvier 2022, B.T.________ et A.T.________ (ci-après : les intimés)
ont conclu, sous suite de frais et dépens, au rejet des conclusions de l'appel du 28 octobre 2021.
Par réplique du 10 janvier 2022, l'appelante a produit deux pièces nouvelles.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
a)
Par contrat du 3 février 1987, [...] a
cédé à bail à l’intimé un appartement de 4 pièces au rez-de-chaussée
de l'immeuble sis chemin [...], à Lausanne. Le contrat prévoyait également à son
article 10 la mise à disposition, à bien plaire, d'une place de parc pour le locataire, située
contre la façade de la maison se trouvant en face de la terrasse de l'appartement.
Prévu pour durer initialement du 1
er
mars 1987 au 31 mars 1988, ce bail se renouvelait par la suite tacitement d'année en année,
sauf avis de résiliation de l'une des parties donné à l'autre au moins quatre mois avant
sa prochaine échéance. Le loyer mensuel net convenu s'élevait à 1’200 fr.,
étant précisé que le contrat n'indique aucune charge (chauffage et eau chaude) dans l'espace
spécialement prévu à cet égard.
L'art. 8 du contrat de bail indique que ce dernier n'est réputé conclu qu'une fois revêtu
de la signature des deux parties. Le contrat a été signé par l’intimé et par
la régie [...], au nom et pour le compte du propriétaire. Il comporte en outre la mention «
ainsi fait et signé en deux exemplaires ».
Bien que l’intimée était déjà mariée avec l’intimé à l’époque
de la signature, celle-ci ne figure pas sur le contrat précité, mais elle a également
occupé les locaux objets du bail.
b)
Le loyer mensuel a été augmenté à 1’330 fr. avec effet au 1
er
avril 1990, puis à 1’440 fr. avec effet au 1
er
avril 1991, à 1’535 fr. avec effet au 1
er
avril 1992 et à 1’585 fr. avec effet au 1
er
avril 1993. Il a été ramené à 1’510 fr. avec effet au 1
er
avril 1995.
2.
Le 5 janvier 1988,
l’intimé a adressé le courrier suivant à la régie [...] :
«
Monsieur,
Je
me permets de vous adresser la facture concernant le chauffage. Nous avions eu quelques difficultés
pour enclencher la chaudière. J'ai contacté directement l'entreprise, car je ne pensai (sic)
pas que c'était l'installation qui était défectueuse. Je m'excuse de ne pas vous avoir
averti et suivi les règles. (...) »
3.
L’appelante, avocate de formation, a acquis l'immeuble susmentionné le 1
er
octobre 1993 par voie successorale. Elle réside depuis plusieurs années dans l'appartement
sis au 1
er
étage de celui-ci.
4.
Le 1
er
décembre 1998, l’appelante, sous la plume du notaire [...], a exigé des intimés
qu'ils retirent deux planches qu'ils avaient adossées au mur à la hauteur de l'entrée
de leur appartement ainsi que le couvert en tôle ondulée qu'ils avaient placé sur leur
terrasse, estimant que celui-ci donnait à la maison une allure de bidonville.
5.
Par convention passée lors d'une audience tenue le 26 février 2008 par devant la Commission
de conciliation en matière de baux à loyers du district de Lausanne et valant jugement définitif
et exécutoire, le loyer mensuel a été ramené à 1’340 fr. avec effet au
1
er
avril 2008, fondé sur la base d'un taux d'intérêt hypothécaire de référence
(ci-après : TIH) de 3,5% et d'un indice suisse des prix à la consommation (ci-après :
IPC) de 107.7 points (base mai 2000 = 100 points), les charges d'exploitation étant arrêtées
au 31 décembre 2007. Par ailleurs, l’appelante s'est engagée à verser aux intimés
la somme de 500 fr. pour solde de tout compte en raison des inconvénients subis pour le four défectueux
et à leur rembourser les frais de fourniture de peinture effectuée dans deux chambres. La convention
passée entre les parties précise encore que le boiler de 150 litres, défectueux, a été
remplacé par un boiler de 200 litres et qu'aucune indemnité ne serait octroyée aux intimés.
Enfin, les parties ont convenu que l’appelante demanderait à une entreprise spécialisée
un devis pour les chambres restant à faire et que la contre-valeur du devis serait versée aux
intimés pour le cas où ceux-ci effectueraient eux-mêmes les travaux.
6.
Le 27 octobre 2017, l’intimé a adressé le courrier recommandé suivant à l’appelante
:
«
Suite à votre lettre du 25 courant, je vous informe que nous avons entrepris ces travaux dans le
stress suite au décès de ma Maman le 9 octobre.
J'ai
hérité d'une grande armoire vaudoise et il fallait malheureusement vider son appartement rapidement.
C'est
pourquoi nous avons agis (sic) dans la précipitation car le seul endroit ou je peu l'installer est
à l'entrée de l'appartement où se trouvaient les meubles qui sont actuellement dans la
petite pièce attenante a (sic) la cuisine.
Il
nous a semblé nécessaire de repeindre cette pièce avant de poser ces nouveaux meubles
Et
avons profité d'une semaine ensoleillée pour le faire et déposer les meubles sur la terrasse.
Je
vous informe que le mur et le sol de cette pièce, ainsi que le mur nord de la cuisine ont toujours
souffert d'humidité et qu'en aucuns cas je ne peux être responsable de ce problème. Nous
nous efforçons de ventiler et chauffer ces pièces régulièrement. Si vous voulez entreprendre
des travaux d'assainissement pour cette pièce, nous restons à votre entière disposition
s'il faut la vider à nouveau. (...) »
Vraisemblablement plus tard, l’intimé a adressé à l’appelante trois photographies
montrant des fissures, selon lui préexistantes, mais qui s'étaient accentuées, au plafond
de la petite pièce sous la cuisine de cette dernière.
7.
a)
Le 2 juin 2020, les intimés ont sollicité auprès de l’appelante une baisse de loyer
de 21,61% compte tenu de la baisse du TIH et de l’IPC.
Sous la plume de son conseil, l’appelante leur a répondu le 1
er
juillet 2020 qu'elle contestait cette demande de baisse tant dans son principe que dans sa quotité,
en se prévalant des travaux qu'elle avait effectués depuis la dernière modification de
loyer en 2008, des frais accessoires et des charges pris en compte lors de la fixation de ce loyer.
b)
A cette époque, diverses factures de maîtres d'état avaient été établies
pour le compte de l’appelante soit :
-
une facture du 13 mars
2007 de l'entreprise [...] concernant la fourniture et la pose chez les intimés d'une cuisinière
encastrée avec quatre plaques de cuisson pour un montant de 1’795 francs ;
-
une facture du 22 janvier
2018 de la société [...] relative à l'assèchement du bâtiment d'un montant de
15’800 francs ;
-
une facture du 5 décembre
2018 de l'entreprise [...], relative au changement de la chaudière à gaz dans l'appartement
des locataires, pour un montant de 18’721 fr. 50 ;
-
une facture du 20 décembre 2018 de l'entreprise [...] concernant le remplacement de fenêtres
dans l'appartement des locataires pour un montant total de 7’400 francs ;
-
une facture du 18 février 2019 de l'entreprise [...] concernant le forfait annuel de maintenance
de l'appareil d'assèchement et le remplacement de pièces pour un montant total de 481 fr. 40
;
-
une facture du 24 avril 2019 de l'entreprise [...] relative à des travaux de couverture et ferblanterie
sur le toit de la maison, pour un montant total de 126’000 francs ;
-
une facture du 26 avril 2019 de la société [...] concernant la pose d'un échafaudage sur
la maison en vue de la rénovation de la toiture pour un montant de 1’753 fr. 55 ;
-
une facture du 26 juillet 2019 de la Ville de Lausanne concernant la taxe de base pour les déchets
pour l'année 2019, d'un montant de 460 fr. 85 ;
-
une facture du 18 septembre 2019 de la société [...] concernant des travaux d'entretien de
la toiture en 2019 pour un montant forfaitaire de 225 francs ;
-
une facture du 30 septembre 2019 de l'entreprise [...] relative au contrôle périodique des
extincteurs pour un montant de 406 fr. 20 ;
-
une facture du 9 avril 2020 concernant l'entretien et la maintenance de la chaudière de l'appartement
des locataires durant l'année 2020 pour un montant de 612 fr. 80 ;
-
une facture du 30 juin 2020 d'[...] concernant l'entretien du jardin courant juin, pour un montant de
2’500 francs ;
-
une facture du 17 juillet 2020 de la société [...] relative au forfait de maintenance annuel
de l'appareil d'assèchement du bâtiment et au changement de pièces pour un montant total
de 413 fr. 55 ;
-
une facture du 4 août 2020 d'[...] concernant l'entretien du jardin courant juillet, pour un montant
de 2’500 francs ;
-
une facture du 30 septembre 2020 d'[...] concernant l'entretien du jardin courant septembre, pour un
montant de 2’500 francs ;
-
une facture du 16 octobre 2020 de la Ville de Lausanne concernant la taxe de base déchets pour l'année
2020, d'un montant de 460 fr. 85 ;
-
une facture du 29 octobre 2020 de la société [...] relative à des travaux d'entretien
de la toiture pour un montant forfaitaire de 450 fr. pour l'année 2020 ;
-
une facture du 29 octobre 2020 d'[...] concernant l'entretien du jardin courant octobre, pour un montant
de 4’431 francs.
8.
Par formules officielles du 13 juillet 2020 adressées à chacun d'entre eux, l’appelante,
toujours sous la plume de son conseil, a résilié le bail des intimés avec effet au 31
mars 2021.
Le 23 juillet 2020, les intimés ont sollicité de l’appelante qu'elle leur indique le
motif de la résiliation du bail, lequel n'était pas précisé sur les formules précitées.
Le 5 août suivant, les intimés ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux
à loyer du district de Lausanne d'une requête en annulation du congé, subsidiairement
en prolongation de bail.
Le 21 août 2020, le conseil de l’appelante a adressé aux intimés un courrier dont
le contenu est le suivant :
«
Madame, Monsieur,
La
Commission de conciliation en matière de baux à loyer de la Préfecture de Lausanne m'a
transmis la requête que vous avez déposée le 5 août dernier.
Je
vous informe de ce que ma mandante a résilié votre bail en raison de l'usage non conforme à
la destination que vous faites de la chose louée, pour violation de votre devoir de diligence et
de votre obligation de maintien en l'état de la chose louée et enfin pour vos prétentions
qui sont contraires à la bonne foi la plus élémentaire. A toutes fins utiles, je précise
que ma mandante ne souhaite pas, à ce stade, trouver de solution transactionnelle à ce litige.
Par
ailleurs, ma mandante m'informe de ce que vous avez, durant le courant de cette semaine, taillé
à ras la glycine qui courrait le long de son balcon. Il ne vous appartient pas de tailler les arbustes,
arbres et autres végétaux du jardin. D'ailleurs vous ne pouvez ignorer qu'un jardinier intervient
régulièrement. Ce n'est pas non plus la saison de procéder à la taille des glycines.
Il
ne fait pas de doute que cette taille a suivi des motifs purement chicaniers.
Au
vu de ce qui précède, ma mandante vous fait interdiction d'intervenir à l'avenir, sur
des végétaux, sur la parcelle dont elle est propriétaire, sans avoir obtenu, au préalable,
son aval. (...) »
Par courrier du 8 septembre 2020, les intimés ont fait part de leur étonnement quant à
l'usage non conforme qu'ils feraient de la chose louée et expliqué qu'ils taillaient régulièrement
et de manière mesurée la glycine, ce depuis toujours, ce que l’appelante n'ignorait pas.
9.
L'autorité de conciliation a délivré aux intimés une autorisation de procéder
le 8 octobre 2020 dans le cadre de leur contestation du congé que l’appelante leur avait signifié.
Les intimés ont ensuite porté leur cause devant le Tribunal des baux par demande du 5 novembre
2020 (référence XC20.043850). Invoquant le congé dit de représailles, ils ont conclu,
avec suite de dépens pour témérité, à l’annulation de la résiliation
du bail en question et, subsidiairement, à sa prolongation de quatre ans, soit jusqu'au 31 mars
2025.
Par réponse du 17 décembre 2020, l’appelante a conclu, avec suite de frais et de dépens,
au rejet des conclusions de la demande et à ce que la résiliation de bail litigieuse soit confirmée.
C'est dans cette écriture seulement qu'elle a exposé en détails les griefs reprochés
aux intimés. Elle y soutient en effet que ces derniers n'aèrent que de manière limitée
le logement depuis la pose des nouvelles fenêtres, ce qui a pour effet de créer parfois des
moisissures, qu'ils ont effectué des travaux dans l'appartement loué sans son autorisation
préalable, qu'ils avaient fait intervenir en 1988 une entreprise pour le chauffage, que, bien qu'ils
n'aient aucune latitude quant à l'entretien du jardin, ils ont coupé, toujours sans autorisation,
la glycine courant sur son balcon, laissant nu celui-ci et qu'ils avaient, quelques années après
leur entrée dans les locaux, abattu un arbre, sans autorisation, pour donner de la lumière
au potager qu'ils avaient créé. S'agissant plus précisément des travaux de peinture,
elle soutient que les intimés ont repeint les murs d'une pièce alors qu'un pan de mur était
moisi, de même que le plafond d'une chambre, alors qu'il présentait des fissures. Elle se plaint
d'avoir été avertie tardivement de ces faits. A l’intimé, elle reproche d'utiliser
la cave comme atelier de tapisserie, créant et maintenant un fort taux d'humidité dans cet
espace vu les produits stockés par ailleurs, d'utiliser une lampe relativement puissante ayant pour
conséquence d'accentuer les effets de l'humidité et d'avoir, plusieurs années auparavant,
développé lui-même ses photographies et déversé l'acide utilisé pour leur
révélation dans les conduites de l'immeuble, ce qui avait entrainé leur détérioration.
S'agissant de l’intimée, l’appelante lui reproche de cuisiner des heures durant, de
façon telle que la chose louée s'en est retrouvée excessivement détériorée
et qu'il a fallu changer la cuisinière après douze ans seulement. Enfin, elle reproche aux
intimés que leur terrasse et les alentours de la maison sont régulièrement jonchés
de pots remplis de terre mais sans fleur, donnant un aspect négligé à l'immeuble, d'avoir,
par le passé, entreposé des planches et placé une tôle ondulée en-dessus de
leur terrasse pour la couvrir et que le fait qu'ils fument dans leur appartement l'incommode et met sa
santé en danger.
Aux allégués 50 et 64 de son écriture, l’appelante admet que le bail initial prévoit
un loyer mensuel de 1’200 fr. sans charges venant s'y ajouter.
10.
Par courrier de leur conseil du 5 novembre 2020, les intimés ont à nouveau sollicité de
l’appelante une baisse de loyer fondée sur celle du TIH avec effet à la prochaine échéance.
L’appelante n'y a pas répondu. Les intimés ont dès lors saisi la commission de conciliation,
par requête du 10 décembre 2020.
L'autorité de conciliation a délivré aux intimés une autorisation de procéder
le 16 février 2021 dans le cadre de leur demande de baisse de loyer.
Les intimés ont ensuite porté leur cause devant le Tribunal des baux par demande du 18 mars
2021 (référence XA21.012386), dont les conclusions, prises avec suite de dépens contre
la défenderesse, sont les suivantes :
«
I. A partir du 1
er
avril 2021, le loyer mensuel net des demandeurs B.T.________ et A.T.________ pour l'appartement de 4
pièces qu'ils louent au rez-de-chaussée de l'immeuble sis chemin [...], à 1007 Lausanne,
est baissé de CHF 285.- par mois, pour s'élever à CHF 1'055.- par mois, charges comprises.
II.
J.________ est la débitrice de B.T.________ et A.T.________, solidairement entre eux, de la somme
de CHF 28'140.31 à titre de frais de chauffage indûment payés par ces derniers à
partir du 1
er
décembre 2010 et leur en doit immédiat paiement, plus intérêts à 5% l'an dès
le 11 décembre 2020.
III.
J.________ est la débitrice de B.T.________ et A.T.________, solidairement entre eux, de la somme
de CHF 960.- au titre de frais d'électricité pour le chauffage de l'eau chaude sanitaire indûment
payés par ces derniers du 1
er
décembre 2010 au 30 novembre 2018 et leur en doit immédiat paiement, plus intérêts
à 5% l'an dès le 11 décembre 2020. »
Il ressort des pièces
accompagnant leur écriture que les intimés se sont acquittés – directement auprès
des Services industriels de Lausanne – de frais de gaz pour un montant total de 28’140 fr.
31 depuis l’année 2010 au moins. Ils se sont également acquittés de frais d'électricité
pour le chauffage de l'eau sanitaire qu'ils ont estimés à 960 fr., soit 10 fr. par mois du
1
er
décembre 2010 au 30 novembre 2018. Ils n'ont toutefois pas payé l'eau consommée ni la
taxe d'épuration des eaux usées.
Par réponse du 26 mai 2021, l’appelante a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet
des conclusions prises par les intimés au pied de leur écriture du 18 mars 2021. Dans cette
écriture, elle a allégué que les intimés disposaient de leur propre installation
de chauffage et production d'eau chaude, laquelle ne chauffait que leurs locaux et non ceux de l’appelante,
qui vit dans le même immeuble (cf. all. 71 ss).
Au pied de leurs déterminations du 9 juin 2021, les intimés ont confirmé leurs conclusions.
11.
a)
Le Tribunal des baux a tenu une première audience le 28 janvier 2021 dans la cause XC20.043850,
lors de laquelle il a par ailleurs procédé à l'audition en qualité de témoins
de [...] et de [...].
Le premier, fils des intimés né en 1986, a déclaré qu'il avait occupé, dans
l'appartement litigieux, la petite chambre à côté de la cuisine jusqu'en 2018, année
durant laquelle cette pièce avait été touchée par une inondation. Il a précisé
que le parquet avait craquelé sur 1 ou 2 m
2
et que des moisissures étaient apparues sur le bas du mur donnant sur l'extérieur, en précisant
que de telles moisissures avait déjà été constatées plusieurs années auparavant.
Il a expliqué à cet égard qu'à la hauteur du mur donnant sur l'extérieur se
trouvait de la terre. Il a assuré aérer régulièrement cette pièce lorsqu'il
l'occupait et qu'il dormait d'ailleurs la fenêtre ouverte. Pour le surplus, le témoin a expliqué
que le demandeur ne disposait pas d'un atelier de développement de photographie dans les locaux
litigieux, mais qu'il entreposait ses outils de tapissier-décorateur dans la cave, où il procédait
cas échéant à des réparations de leurs meubles personnels. Quant à l’intimée,
le témoin a confirmé son intérêt pour la cuisine et son plaisir de cuisiner de grands
plats, en particulier marocains, mais uniquement pour sa famille et ses amis, à l'exception de tiers.
Il a précisé que, la cuisine étant munie d'une fenêtre et d'une ventilation, il n'avait
jamais été importuné par les odeurs de cuisine. S'agissant du jardin-terrasse, le témoin
a confirmé que l’intimé s'occupait des plantations en pots, de la glycine dont il prenait
soin en l'arrosant mais également en la taillant, ainsi que des plantations en terre. Il a précisé
que la taille de la glycine, qui poussait vite, avait pour but d'éviter que la plante n’envahisse
l'espace et de rendre cela plus esthétique également. Il a indiqué qu'un jardinier s'occupait
du reste du domaine, surtout de la partie au-dessus d'où habitent ses parents et qu'il l'avait vu
à une reprise tailler des branches d'arbres et de la glycine également.
Le second témoin, collègue de travail de l’intimé, a déclaré s'être
rendu à plusieurs reprises chez ce dernier et son épouse, qui cuisinait à ces occasions.
Il a exposé que l’intimé était bricoleur, de par sa formation. Il a indiqué
ne pas avoir connaissance du fait que celui-ci serait passionné de photographie ni du fait qu'il
réaliserait des travaux de tapisserie pour des tiers. S'agissant des extérieurs, le témoin
a expliqué que l’intimé était passionné par les fleurs, qu'il lui arrivait
régulièrement, lors de leurs tournées, de prendre les semences de fleurs sur lesquelles
il tombait et qui l'intéressaient et qu'il avait toujours été fier de lui montrer ses
plantations. Le témoin a également indiqué que c'était l’intimé qui s'occupait
de l'entretien du jardin-terrasse et qu'il lui avait parlé d'un reproche qu'on lui avait fait à
l'égard de la glycine, en ce sens que ce n'était pas à lui de l'entretenir, reproche qu'il
n'avait pas compris et qui l'avait beaucoup touché.
b)
Le 1
er
juin 2021, la Présidente du Tribunal des baux a ordonné la jonction des procédures en
contestation du congé et en réduction du loyer en vue d'une instruction et d'un jugement communs.
c)
Le 10 juin 2021, le Tribunal des baux a procédé à une inspection locale de l'appartement
litigieux, de ses extérieurs et de la place de parc à disposition des locataires. Elle a constaté
et retenu ce qui suit :
«
L'appartement des demandeurs se situe au rez-de-chaussée de la maison sise chemin [...], à
Lausanne. On y accède par un portail à gauche duquel se trouve un digicode muni d'un interphone.
Le portail s'ouvre sur un chemin bétonné au fond duquel, à gauche, se trouve la porte
d'entrée. Celle-ci, en bois et usagée, se trouve sous un auvent. Un long couloir, dont le sol
est recouvert d'un carrelage daté, distribue les pièces de la maison. La première, à
droite, est une salle de bains carrelée, munie d'une baignoire, d'un lavabo, d'une armoire à
pharmacie et d'une fenêtre. Vient ensuite, toujours à droite, une sorte de vestibule sans porte
où se trouve également un cabinet de toilette borgne. Plus loin, toujours à droite du
couloir, un escalier dont les marches sont recouvertes de moquette bleue conduit, à mi-hauteur,
au boiler, à la chaudière et au panneau électrique et, en bas, à la cave. Le premier
espace sert d'atelier de bricolage et le second, dont le sol est en terre battue recouverte de graviers,
sert effectivement de cave. A gauche du corridor se trouve une première chambre, dont le sol est
recouvert d'un parquet flottant, posé par le demandeur sur le plancher d'origine. Les deux fenêtres
de cette pièce ont été remplacées. Toujours à gauche, une seconde chambre, à
usage de bureau et d'atelier de couture, comprend le plancher d'origine sur son sol et une fenêtre,
qui a été remplacée. Dans le mur tout au fond du couloir à droite se trouve une bibliothèque
encastrée. Vient ensuite le salon, doté d'une cheminée et d'un parquet en contreplaqué
récemment posé. La fenêtre a été changée alors que la porte-fenêtre,
qui ne l'a pas été, comprend encore du double vitrage simple. A droite du salon se trouve la
cuisine, datant des années 1980, à l'exception de la cuisinière qui a été changée
depuis. Son sol est recouvert du plancher d'origine et la fenêtre a été remplacée.
Au fond de la cuisine, une petite pièce servait de chambre au fils des demandeurs. Elle comprend
un nouveau parquet mais une fenêtre et une porte-fenêtre d'origine. C'est cette pièce
qui avait été affectée par l'humidité. Les traces de moisissure se trouvaient sous
la fenêtre, sous laquelle également s'était décollé le papier peint. Le demandeur
explique qu'une fois le drainage extérieur effectué, il a refait la peinture des murs et du
plafond, lequel présente encore quelques fissures légères. La porte-fenêtre de cette
pièce et celle du salon donnent accès à la petite terrasse des demandeurs sur laquelle
se trouvent de nombreuses plantes en pot et la glycine, qui est verdoyante. Devant la maison et autour
de la terrasse ont été plantées diverses sortes de plantes et fleurs, dont s'occupe le
demandeur. De l'autre côté de la route conduisant à d'autres habitations du chemin [...],
une petite plate-bande de plantes et fleurs, dont un rosier, autour d'un marronnier est également
entretenue par le demandeur, qui gare sa voiture à côté. La défenderesse précise
que cette parcelle de terrain lui appartient également. »
Il a en outre été protocolé ce qui suit au procès-verbal de cette audience :
«
La défenderesse déclare que la demande de baisse de loyer des demandeurs, alors qu'elle venait
d'effectuer des travaux chez eux, était la goutte d'eau qui avait fait déborder le vase, raison
pour laquelle elle avait résilié leur bail. »
d)
Enfin, le Tribunal des baux a tenu audience le 1
er
juillet 2021, lors de laquelle les intimés ont déposé notamment un document signé
par divers habitants du chemin [...] (18, 18B, 18C, 20A, 20B, 24 et 26) témoignant du fait que l’intimé
s'occupe à merveille du jardin et des plantations qui enjolivent l'entrée de leur chemin.
12.
Par ordonnance pénale rendue le 2 décembre 2021, le Procureur de l'arrondissement de Lausanne
a condamné l'appelante à une amende de 10'000 fr. pour inobservation des prescriptions légales
sur la protection des locataires d'habitations et de locaux commerciaux (art. 325bis CP [Code pénal
suisse du 21 décembre 1937; RS 311]) pour avoir résilié le contrat de bail des intimés
ensuite de leur demande de réduction de loyer, considérant que cette demande était un
abus de droit.
L'appelante a fait opposition à sa condamnation le 13 décembre 2021, contestant tant le principe
d'une condamnation que le montant de l'amende. Le Procureur a décidé de maintenir son ordonnance
pénale et a transmis le dossier au Tribunal d'arrondissement de Lausanne en application de l'art.
356 al. 1 CPP (Code de procédure pénale suisse du 5 octobre 2007 ; RS 312.0).
En droit
:
1.
1.1
Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur
la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral, l'appel étant ouvert dans
les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse est d'au moins 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC [Code
de procédure civile 19 décembre 2008 ; RS 272]).
En cas de contestation
de la validité du congé, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum
pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée
déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à
la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité
d'une résiliation (JdT 2011 III 83 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 consid. 1.1 ; SJ 2001 117 consid.
la; ATF 119 II 147 consid. 1, JdT 1994 I 205).
Ecrit et motivé,
l'appel doit être introduit dans les trente jours à compter de la notification de la décision
motivée ou de la notification postérieure de la motivation (rt. 311 al. 1 CPC).
1.2
En l'espèce, le montant
du loyer a été réduit à 1'055 fr. par le jugement entrepris. Celui-ci a en outre
condamné l'appelante à verser aux intimés la somme de 28'140 fr. 30. La valeur litigieuse
excède ainsi manifestement 10'000 fr., si bien que c'est la voie de l'appel qui est ouverte (art.
308 al. 2 CPC).
Formé en temps utile par la bailleresse qui dispose d'un intérêt digne de protection (art.
59 al. 2 let. a CPC), l'appel est recevable. La réponse l'est également.
2.
2.1
L'appel peut être
formé pour violation du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité
d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge, et doit, le cas échéant, appliquer
le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté,
Bâle 2019, 2
e
éd., nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la
base des preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC).
2.2
2.2.1
L'art. 317 al. 1 CPC prévoit
que les faits et moyens de preuve nouveaux sont admissibles en appel pour autant qu'ils soient invoqués
ou produits sans retard (let. a) et qu'ils n'aient pas pu l'être en première instance, bien
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Ces conditions
sont cumulatives (TF 5A_456/2016 du 28 octobre 2016 consid. 4.1.1) et il appartient à l'appelant
de démontrer que celles-ci sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer spécialement
de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles
selon lui (ATF 143 Ill 42 consid. 4.1, JdT 2017 II 342 avec note de Tappy ; TF 5A 266/2015 du 24 juin
2015 consid. 2.2.2 ; TF 4A_540/2014 du 18 mars 2015 consid. 3.1, in Revue suisse de procédure civile
[RSPC] 2015 p. 339 ; TF 5A_445/2014 du 28 août 2014 consid. 2.1).
On distingue à cet
effet vrais et faux nova. Les vrais nova sont des faits ou moyens de preuve qui ne sont nés qu'après
la fin de l'audience de débats principaux de première instance ; ils sont recevables en appel
lorsqu'ils sont invoqués sans retard après leur découverte. Les faux nova sont des faits
ou moyens de preuve nouveaux qui existaient déjà lors de l'audience de débats principaux
; leur recevabilité en appel est exclue s'ils auraient pu être invoqués en première
instance en faisant preuve de la diligence requise (TF 5A_621/2012 du 20 mars 2013 consid. 5.4 ; TF 4A_305/2012
du 6 février 2013 consid. 3.3, in RSPC 2013 p. 254, cités in Colombini, Condensé de la
jurisprudence fédérale et vaudoise relative à l'appel et au recours en matière civile,
in JdT 2013 III 131, spéc. p. 150, n. 40).
2.2.2
En l'espèce, l'appelante
produit un bordereau de 7 pièces à l'appui de son appel. Les pièces 1 et 2 sont la décision
entreprise et le track and trace de celle-ci et ne posent aucun problème sous l’angle de la
recevabilité. Il en va différemment des pièces 3 à 7. Ainsi, les pièces 3 à
5 sont des devis et factures datant respectivement des 15 mai 2017, 22 décembre 2004 et 24 avril
2019. Elles auraient ainsi pu être produites en première instance et elles ne sont pas recevables.
On précisera ici que la pièce 5 a déjà été produite en première instance
mais dans une version simplifiée et moins longue (P. 107), de sorte que le raisonnement vaut également
pour cette pièce. Quant à la pièce 6, soit le bail à loyer litigieux, cette pièce
a été produite par les intimés (P. 2) en première instance mais elle ne comprenait
alors pas le document intitulé « annexe au bail établi par [...], conditions générales
communes aux baux à loyer ».  La P. 7 aurait quant à elle aussi pu et dû être
produite en première instance. En définitive, les P. 3 à 7 sont irrecevables à l'exception
de la première partie de la P. 6, à savoir le contrat de bail.
Les P. 101 et 102 ainsi que les P. 8 et 9, toutes relatives à la procédure pénale en cours,
sont en revanche recevables car postérieures à l'audience de jugement. Les faits pertinents
qu’elles contiennent ont été intégrés à l’état de fait (ch.
12).
2.3
L'appelante requiert encore
que la Cour de céans procède à une inspection locale ainsi qu'à une expertise des
prix usuels dans le quartier pour des logements comparables.
On relèvera que les
premiers juges ont déjà procédé à une inspection locale, de sorte qu'il n'y
a pas lieu d'y procéder à nouveau, d'autant que l'appelante ne motive pas en quoi ce moyen
de preuve serait utile.
Quant à l'expertise,
si ce mode de preuve a certes été offert par l'appelante à l'appui de sa réponse
du 26 mai 2021 aux allégués 75, 78 à 80, 82 à 88, 93, il ne s'agissait alors absolument
pas d'une expertise des prix. Une telle expertise n'a jamais été requise et, quand bien même
elle l'aurait été, l'appelante n'a pas réitéré cette requête, ni dans le
délai qui lui a été fixé pour faire valoir ses moyens de preuve au 12 mai 2021, ni
au cours des deux audiences qui se sont tenues, de sorte qu'il y a lieu de retenir qu'elle y a renoncé
et qu'elle est à tard pour la réclamer aujourd'hui.
3.
3.1
Dans un premier moyen,
l'appelante conteste que le contrat de bail conclu entre les parties puisse être considéré
comme étant « à forfait ». En substance, elle conteste ainsi devoir de ce fait restituer
aux intimés les montants qu'ils ont payé à des tiers en lien avec leur usage des installations
de chauffage et d'eau chaude. Elle soutient tout d'abord qu'il est erroné de retenir qu'elle a admis
aux all. 50 et 64 que le bail initial prévoyait un loyer mensuel de 1'200 fr. sans charge venant
s'y ajouter. Ensuite, selon elle, si le bail n'indique aucune charge, cette omission, pour peu que cela
en soit une, avait pour cause l'accord des parties concernant le paiement direct par les locataires aux
tiers fournisseurs des frais de fourniture d'énergie pour le chauffage et l'eau chaude produit par
des installations se trouvant dans l'appartement loué et sous leur seule maîtrise. Cela se
serait d'ailleurs passé pendant 23 ans et les prétentions émises par les locataires à
ce titre seraient ainsi contraires à la bonne foi. Selon elle, une telle pratique n'était pas
inusuelle à l'époque de la conclusion du bail. L'appelante ajoute que la remise en question
d'un système convenu et appliqué depuis une trentaine d'années correspond à une contestation
tardive des conditions initiales de location. Un tel accord ne nécessitait pas la forme écrite.
Elle fait encore valoir que des « conditions générales de location pour habitation »
étaient jointes au bail conclu ainsi qu'un exemplaire des RULV dans leur état au 9 décembre
1970. Il serait en outre contraire à la transaction du 26 février 2008, laquelle prévoit
que le nouveau loyer mensuel net sera de 1'340 fr. plus l'acompte de chauffage et d'eau chaude, de prévoir
que le locataire doit se voir rembourser des sommes qu'il n'a pas payées au bailleur alors qu'il
aurait dû le faire s'il n'avait pas, comme par le passé, traité directement avec les fournisseurs.
L'appelante soutient encore que l'intimée n'est pas locataire du logement et que son action est
prescrite puisqu'elle savait dès l'origine qu'elle ne payait pas quelque chose dont elle aurait
été elle-même redevable. Quant à l'intimé, il n’aurait pas établi
avoir opéré les paiements lui-même. L'appelante fait enfin valoir la prescription de cinq
ans pour les paiements de l'intimé.
3.2
3.2.1
En vertu de l'art. 257a CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur
ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose (al. 1), pour autant que cela ait été convenu
spécialement (al. 2). La loi exige donc que les parties s'entendent spécialement sur les frais
accessoires, dont les postes effectifs doivent être détaillés. Le but de cette règle
est que, en concluant le contrat, le locataire - généralement considérée comme la
partie faible - comprenne facilement quels postes lui seront facturés en plus du loyer (ATF 135
III 591 consid. 4.3.1 ; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.1 p. 403).
La loi règle de manière impérative les principes régissant la facturation séparée
des frais accessoires au locataire, mais elle n’impose ni le mode de perception, ni les modalités
de paiement. Le domaine relève pour l’essentiel de la liberté contractuelle (Bieri, Droit
du bail à loyer, Commentaire pratique, éd. Bohnet/Montini, Bâle 2010, n. 21 ad art. 257a-257b
CO). La pratique connaît ainsi quatre systèmes de facturation des frais accessoires :
le loyer tout compris, le paiement direct à des tiers, les forfaits et les acomptes provisionnels
(Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 405).
Quand les parties n’ont rien prévu, expressément ou implicitement, le loyer rémunère
tous les frais accessoires, y compris par exemple le chauffage et l’eau chaude. Si ces frais
sont inclus dans le loyer, c’est au bailleur qu’il incombe de commander le mazout et de mandater
le ramoneur. Le locataire ne peut pas se substituer à lui ; s’il le fait, il assume les
coûts correspondants (TF 4A_194/2012 du 20 juillet 2012, consid. 2.5).
Les parties au contrat de bail peuvent également convenir que le locataire assume directement toutes
les dépenses du bailleur ou de tiers, liées à l’utilisation de la chose louée.
Contrairement au principe légal, le locataire supporte, dans ce cas, le risque économique et
financier. Ce système est fréquemment appliqué pour la location de villas individuelles
(ex. : combustible, ramonage, eau, éclairage, entretien du jardin, etc.) mais également
dans les appartements pourvus d’installations individuelles de chauffage / eau chaude (chaudière
individuelle à gaz) (Lachat, op. cit. p. 406).  Dans ce cas, les frais sont souvent facturés
et adressés directement au preneur (Bieri, op. cit., n. 34 ad art. 257a – 257b CO), de sorte
que selon Lachat, il ne s’agit pas de frais accessoires, mais de frais dit « de consommation »,
dont le fondement ne réside pas dans le bail mais dans un autre contrat indépendant, comme
c’est en général le cas pour l’électricité ou les télécommunications
(cf. Lachat, op. cit., p. 406-407). Selon Bieri, on ne saurait toutefois assimiler pleinement ces frais
aux frais de consommateur dans la mesure où ils doivent être clairement convenus entre les
parties (Bieri, op. cit., n. 34 ad art. 257a – 257b CO). Le Tribunal fédéral n’exclut
toutefois pas à cet égard un accord par acte concluants (ATF 133 III 493). Ainsi, Lachat –
en se référant à Aellen –  admet que la facturation séparée de certains
frais accessoires puisse être convenue d’une manière implicite dans certaines circonstances,
notamment lors que le logement est pourvu d’un boiler ; il relève toutefois – en
se référant notamment aux arrêts TF 4C.224/2006 du 24 octobre 2006 consid. 2.4 et 4P.323/2006
du 21 mars 2007 consid. 2.2.1) – qu’il ne suffit pas que le locataire ait payé à
une ou plusieurs reprises des frais accessoires indus pour en déduire qu’il existe un accord
tacite à leur sujet (Lachat, op. cit. p. 404).
3.2.2
La maxime simplifiée est applicable au présent litige (art. 243 al. 2 let. c CPC) et avec elle
la maxime inquisitoire simple - sociale - (art. 247 al. 2 CPC), dont la portée est toutefois fortement
réduite lorsque la partie, comme c'est le cas ici, est assistée d'un mandataire professionnel
(Tappy, Commentaire romand, Code de procédure civile, Bâle 2019, 2
e
éd. [cité ci-après  : CR CPC], n. 7 ad art. 247 CPC). Néanmoins, le juge peut
se fonder sur tous les faits pertinents et établis, même si les parties ne les ont pas invoqués
(Tappy, op. cit., n. 23 ad art. 247 CPC). Enfin, le Tribunal fédéral considère non arbitraire
de se baser sur les allégations d'une partie non contestées par l'autre lorsque la maxime inquisitoire
simple s'applique (Tappy, op. cit., n. 27a ad art. 247 CPC).
3.3
En l’espèce,
la
bailleresse a allégué à la fois que le bail initial ne prévoyait pas de charges venant
s'ajouter au loyer de 1’200 fr. (cf. all. 50 et 64 de la réponse du 17 décembre 2020),
mais aussi que les locataires disposaient de leur propre installation de chauffage et production d'eau
chaude, laquelle ne chauffait que leurs locaux et non ceux de la bailleresse, qui vit dans le même
immeuble (cf. all. 71 ss de la réponse du 26 mai 2021). Deux inspections locales ont été
tenues, dont la seconde a établi que l'appartement des locataires était équipé d'une
chaudière et d'un boiler (cf. p.-v. d’audience du 10 juin 2021, ch. 11 let. c des faits),
cela dès le début du bail en 1987, comme en témoigne le courrier du 5 janvier 1988 de
l’intimé concernant la réparation de l’installation (cf. ch. 2 des faits). Enfin,
il ressort des factures produites que les intimés s’acquittent directement auprès des
Services industriels de Lausanne de frais de gaz (cf. ch. 10 des faits). Ces éléments permettent
d’admettre qu’il est établi que les locataires disposaient de leur propre installation
de chauffage et eau chaude, fonctionnant au gaz, et qu’ils s’en sont acquittés directement
auprès du fournisseur de gaz depuis 1987, soit sur une période de plus de trente ans. Partant,
on doit en conclure qu’il existe entre les parties une convention implicite prévoyant que
les locataires paient leur propre consommation de gaz liée au chauffage et à l'eau chaude dans
leur logement. Le fait de revenir après une telle durée de bail sur des frais acquittés
par eux en lien avec une installation de production de chauffage et eau chaude dont ils sont seuls bénéficiaires
frise d’ailleurs la mauvaise foi.
L’appel doit ainsi être admis sur ce point, l’appelante ne devant pas le versement aux
locataires de la somme de 28'140 fr. 31.
4.
4.1
Dans un deuxième
moyen, l'appelante conteste la justification d'une baisse de loyer de 21,26 %. Selon elle, un pourcentage
de 21,26% appliqué à un loyer mensuel de 1'340 fr. correspond à un maximum que ni la loi
ni l'OBLF (Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux
commerciaux du 9 mai 1990 ; RS 221.213.11) n'imposent de manière impérative. Il y aurait,
d'après elle, à tout le moins lieu de diminuer d'abord la réduction pour tenir compte
de la hausse de l'IPC, la baisse maximum devant ainsi être de 278 fr. 45. Or, selon l'art. 13 OBLF,
une telle réduction n'est due que si l'économie pour le bailleur n'est pas compensée par
une hausse des coûts, ce qui n'est pas le cas en l'espèce puisque l'appelante a expressément
fait valoir des frais dont il parait exclu de prétendre qu'ils constitueraient uniquement des frais
d'entretien différé. Ce serait aux locataires d'apporter la preuve que le loyer serait devenu
abusif. Enfin, l'appelante invoque le facteur de hausse de ses charges financières ainsi que le
permet l'art. 13 al. 4 OBLF avec divers travaux listés dans son appel. Ainsi, selon elle, la baisse
de loyer aurait été accordée à tort, ou à tout le moins partiellement.
4.2
En cours de bail, c'est-à-dire
lors du renouvellement de celui-ci, le locataire peut selon l'art. 270a CO demander une baisse de loyer
pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison de croire que la chose louée procure
un rendement excessif au bailleur, résultant en particulier d'une baisse des coûts.
Le bien-fondé de la prétention du locataire basée sur l'art. 270a CO doit être examiné
en fonction des critères de fixation du loyer des art. 269 et 269a CO. Selon une jurisprudence bien
établie, une demande de diminution du loyer en cours de bail s'apprécie à l'aide de la
méthode relative, en ce sens que le locataire ne peut invoquer que les facteurs de baisse qui se
sont réalisés depuis la dernière fixation du loyer ; le locataire se prévaudra, le
plus souvent, d'une modification des coûts au sens de l'art. 269a let. b CO, la baisse du taux hypothécaire
jouant en pratique un rôle primordial (ATF 133 III 61 consid. 3.2.2.2 et les références
citées).
Pour appliquer la méthode relative, on examine l'évolution des critères de fixation du
loyer entre deux moments : celui de la fixation du précédent loyer et celui de la fixation
du loyer contesté (Lachat, op. cit., p. 682, n. 4.1.1). Il faut entendre par dernière fixation
du loyer, en dehors de la détermination du loyer en début de bail, la modification du loyer
correspondant à une adaptation à de nouvelles bases de calcul. Une modification du bail qui
ne remet pas en cause le montant du loyer, autrement dit qui ne constitue pas une nouvelle fixation du
loyer en fonction de bases de calcul modifiées, ne saurait en revanche constituer un point de référence
pour juger de l'admissibilité d'une adaptation postérieure. Ce qui importe donc, c'est que
la dernière fixation de loyer servant de référence pour déterminer la variation des
charges, en particulier l'évolution du taux hypothécaire, corresponde à une modification
du montant du loyer ; en dehors du cas du début du bail, il doit s'agir de la fixation d'un montant
nouveau (ATF 126 III 124 consid. 2a et les références citées ; TF 4A_489/2010 du
6 janvier 2011 consid. 4.1).
Lors d'une modification de loyer faisant suite à une variation du taux hypothécaire, il y a
lieu en outre de voir si et dans quelle mesure les variations antérieures ont entraîné
une modification du loyer (art. 13 al. 4 OBLF). Il s'agit d'une brèche pratiquée dans la méthode
relative. Le juge ne s'arrête pas à la dernière modification du loyer déclarée
unilatéralement, mais poursuit son examen rétrospectif jusqu'à la dernière modification
du loyer consécutive à une variation du taux hypothécaire (ATF 119 II 348 consid. 4b/dd).
La portée de cette règle a toutefois été atténuée ; le juge ne remonte
pas au-delà d'une modification consensuelle du loyer, ou d'une transaction qui a pris en compte
le taux hypothécaire, ou d'une précédente majoration de loyer fondée sur le taux
hypothécaire que le locataire n'a pas contestée, ou enfin d'une fixation du loyer selon la
méthode absolue (ATF 119 Il 348 consid. 4b ; TF 4A_489/2010 du 6 janvier 2011 consid. 4.1). Une
modification de 0,25% du TIH suffit pour modifier le loyer (art. 13 al. 1 et 2 OBLF ; ATF 141 III 569
consid. 2.1.1).
S'agissant d'une demande en réduction de loyer, la date déterminante pour la fixation des facteurs
de calcul de la baisse sollicitée est le dernier jour où cette demande devait être postée
pour parvenir au bailleur la veille du délai de congé. Sont uniquement pris en compte les facteurs
de calcul connus de façon certaine au plus tard à ce moment déterminant (ATF 141 III 245
consid. 3 ; ATF 122 III 20 consid. 4b).
Les critères relatifs de fixation du loyer peuvent être compensés entre eux. Ainsi, la
baisse du TIH peut être contrebalancée par une hausse des frais d'entretien et des charges
courantes, par l'évolution de l'IPC et/ou par des prestations supplémentaires du bailleur (Lachat,
op. cit., p. 703 et les références citées).
Une prestation est « supplémentaire » lorsqu'elle n'a pas encore été prise en
compte dans l'accord passé entre le bailleur et le locataire. Seul l'état convenu est déterminant
et non l'état réel des locaux au début de la location (Lachat/Stastny, op. cit., p. 602).
Sont réputés être des prestations supplémentaires les investissements qui aboutissent
à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée, les
prestations accessoires supplémentaires et, partiellement, les importantes réparations (art.
14 al. 1 OBLF). Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations
énergétiques énumérées à l'art. 14 al. 2 OBLF (TF 4A 531/2016 du 11 avril
2017 consid. 3.1). Les améliorations créant des plus-values consistent en des travaux et des
installations nouvelles qui accroissent la valeur de la chose louée, en améliorent la qualité
et l'adaptent au goût du jour. Elles doivent être distinguées des travaux d'entretien
qui ne font que maintenir l'état des locaux et prévenir leur dégradation. Sauf accroissement
de leurs coûts, ces travaux ne justifient aucune majoration du loyer (Lachat/Stastny, op. cit.,
p. 603).
La partie à qui profite la compensation doit s'en prévaloir et en apporter la preuve, le juge
ne l'appliquant pas d'office. Pour faire valoir la compensation, le bailleur n'a pas à notifier
une formule officielle. La pratique admet en effet que le bailleur se prévale de ses moyens de défense
dans le cadre du procès, selon les formes requises par le droit de procédure (Lachat, op. cit.,
n. 7.1 p. 703 et les références citées).
4.3
En l'espèce, il n'est
pas contesté que la demande de diminution de loyer des intimés a été faite dans les
formes et les délais légaux, de sorte qu'il se justifie d'entrer en matière sur celle-ci.
L'appelante ne conteste pas non plus le constat des premiers juges aux termes duquel une baisse de taux
hypothécaire de 3,5% à 1.25% aboutit, sur la base de l'art. 13 OBLF, à une baisse de loyer
de 21,26%. Elle se réfère toutefois à l'IPC des mois d'août et de septembre 2021
qui, sur la base 2000, est de 109% pour indiquer que ce facteur de hausse compenserait partiellement
le facteur de baisse, de sorte qu'il ne serait pas justifié de procéder à une diminution
maximum. Cependant, comme le relèvent à juste titre les intimés, pour calculer l'IPC dans
le cadre d'une baisse de loyer en cours de bail, il faut tenir compte de celui qui est connu le dernier
jour où le locataire peut demander sa baisse de loyer. Or, en l'espèce, la baisse a été
demandée pour le 1
er
avril 2021, alors que le préavis était de quatre mois. C'est ainsi l'IPC de novembre 2020,
soit 107.7 qui devait être retenu, ce qu'ont fait à juste titre les premiers juges. Or, c'est
sur ce même IPC que se fonde la transaction du 26 février 2008. Force est donc de conclure
que seul le taux hypothécaire de référence a évolué depuis cette transaction,
de sorte que la baisse accordée aux intimés est correcte.
L'appelante soutient encore que la preuve du loyer abusif reviendrait aux locataires en relation avec
les travaux de plus-value, ce qui est faux. En effet, l'évolution négative du taux hypothécaire
de référence suffit à elle seule pour justifier une baisse de loyer proportionnelle sous
réserve de l'augmentation de l'IPC dont on a vu que ce n'était pas le cas ou d'une hausse des
charges d'exploitation qui doit, elle, être prouvée par le bailleur, ce qui n'a pas été
le cas en l'espèce, comme le retiennent les premiers juge de façon convaincante dans leur jugement.
On relèvera au demeurant que quand bien même les factures produites par l'appelante auraient
permis de retenir l'existence de travaux à plus-value, ce qui n'est pas le cas, on ignore l'étendue
de celle-ci et sa répartition entre le logement des intimés et celui de l'appelante, aucune
information ou pièce n'ayant été produite à cet égard. Il est ainsi parfaitement
impossible de procéder à un calcul quelconque. On notera encore que l'appelante ne produit
pas un tel calcul en appel, alors même que les premiers juges avaient relevé cette lacune,
ce qui tend à prouver qu'elle n'est pas en mesure d'y procéder.
Partant, mal fondé, ce moyen doit être écarté et le jugement entrepris confirmé
sur ce point.
5.
5.1
Enfin, l'appelante conteste
le caractère abusif du congé. Selon elle, la résiliation a certes été notifiée
après que les locataires ont demandé une réduction de loyer, mais cette demande de réduction
massive intervenait alors que l'utilité et le confort du logement n'étaient en rien diminués
et qu'au contraire, une partie au moins des travaux récents payés par le bailleur tendaient
à améliorer le confort des lieux. Elle aurait été choquée par les exigences
des intimés qui entendaient bénéficier d'un loyer inférieur à celui qui avait
été stipulé plus de trente ans auparavant. Elle vit seule dans le logement des étages
supérieurs, ne souhaite pas avoir de conflit avec ses voisins et ne veut pas quitter les lieux elle-même.
Elle envisageait mal que des personnes paraissant inamicales continuent longtemps à habiter sous
le même toit qu'elle. En annulant le congé, les premiers juges auraient ainsi sous-estimé
les problèmes humains posés par la proximité des logements des intimés et de l'appelante.
5.2
5.2.1
Lorsque le bail est de
durée indéterminée – ce qui est le cas lorsqu'il contient une clause de reconduction
tacite (cf. art. 255 al. 2 et 3 CO et ATF 114 II 165 consid. 2b) –, chaque partie est en principe
libre de résilier le contrat en respectant les délai et terme de congé (cf. art. 266a
al. 1 CO ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1, JdT 2014 II 418). Le bail n'oblige
les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue ; au terme du contrat, la
liberté contractuelle renaît (TF 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.2 et les références
citées). La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation
particulier (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1).
Le bailleur est en principe libre de résilier le bail pour exploiter son bien de la manière
qu'il juge la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer
des travaux de transformation ou de rénovation (ATF 142 I 1191 consid. 3.2.1, JdT 2017 Il 220),
pour obtenir un rendement plus élevé (ATF 136 III 190 consid. 2 ; TF 4A_293/2016 du 13 décembre
2016 consid. 5.2.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou les attribuer à ses proches
(TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.1). La seule limite à la liberté contractuelle
des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou
un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi
(art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO).
La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe
de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC ; ATF 136
III 190 consid. 2). Les cas typiques d'abus de droit – soit l’absence d'intérêt
à l'exercice d'un droit, l’utilisation d'une institution juridique contrairement à son
but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l’exercice d'un droit
sans ménagement et l’attitude contradictoire – justifient l'annulation du congé.
Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun
intérêt objectif, sérieux et digne de protection, s'il est purement chicanier ou encore
fondé sur un motif qui n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 136 III 190 consid. 2 et les
références citées).
Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation
entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1), ou
que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur
à ce qu'il prenne fin, mais pour autant qu'il n'existe pas une disproportion manifeste des intérêts
en présence (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, pp. 962-963).
5.2.2
L'art. 271 al. 1 CO constitue
la règle générale qui peut trouver application lorsqu'aucune des hypothèses de l'art.
271a CO n'est réalisée. Cette dernière norme dispose en particulier, à son alinéa
1
er
let. a, qu'est annulable le congé donné par le bailleur parce que le locataire a fait valoir,
de bonne foi, des prétentions découlant du bail. La norme tend à permettre au locataire
d'exprimer librement ses prétentions sans avoir à craindre un congé. Elle vise la résiliation
donnée au locataire pour le punir d'avoir émis, hors procédure, des prétentions fondées
sur le contrat de bail ou sur le droit applicable à ce contrat. Peu importe la nature des droits
dont le Iocataire s'est prévalu ou entend se prévaloir, pourvu qu'il ne s'agisse pas de bagatelles.
Le locataire doit démontrer qu'il existe un rapport de cause à effet entre sa prétention
et la résiliation. Si l'existence d'une prétention du locataire doit faire l'objet d'une preuve
certaine, la relation de causalité, elle, peut résulter d'une vraisemblance prépondérante
(preuve par indices). Le juge constate le véritable motif du congé selon l'impression objective
qui résulte de toutes les circonstances ; le congé-représailles est d'autant plus vraisemblable
qu'il survient plus rapidement après que le locataire a élevé une prétention (TF
4A_210/2014 du 17 juillet 2014 consid. 3.1). La motivation du congé revêt dans ce contexte
une importance primordiale. Si le bailleur parvient à démontrer que le motif véritable
du congé n'est pas en relation avec la prétention du locataire, l'art. 271a al. 1 let. a CO
ne trouve pas application. Lorsqu'en revanche, le bailleur refuse de motiver le congé – étant
précisé que conformément à l'art. 271 al. 2 CO, la motivation du congé est obligatoire
si l'autre partie la demande –, tarde à le faire ou ne parvient pas à prouver le motif
du congé, on admettra, avec d'autres indices, le congé de représailles (Lachat, op. cit.,
p. 968-970).
5.2.3
La validité du congé
ordinaire étant présumée, il appartient à celui qui en demande l'annulation de renverser
cette présomption en prouvant les circonstances de fait qui permettent de constater le caractère
abusif de la résiliation ; la partie qui résilie a seulement le devoir de contribuer loyalement
à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession
nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle. Savoir si un congé
contrevient aux règles de la bonne foi s'examine au moment où il est signifié (ATF 138
III 59, JdT 2014 II 418 consid. 2.1 in fine ; ATF 135 III 112 consid. 4.1).
5.3
En l'espèce, la position
des premiers juges est motivée sur plus de 6 pages, dont il ressort de façon parfaitement claire
que l'appelante n'a réussi à démontrer aucun des griefs qu'elle a soulevés. Elle
n'a au reste pas produit une seule lettre d'avertissement malgré les innombrables manquements relevés.
Bien au contraire, elle a même affirmé aux premiers juges que c'était bien la demande
de baisse de loyer qui était à l'origine de la résiliation litigieuse. Elle a par ailleurs
réitéré cette affirmation devant le Procureur alors même qu'elle avait connaissance
du jugement querellé. Les vagues explications contenues à cet égard dans l'appel ne sont
en aucun cas convaincantes et l’appelante ne s'attarde du reste pas sur ses déclarations,
si ce n'est pour dire qu'elle a été choquée de la demande des intimés. En définitive,
il s'agit, comme retenu par les premiers juges, d'un congé de représailles. Les motifs retenus
par l'autorité précédente, qui ne prêtent pas le flanc à la critique, peuvent
être confirmés.
6.
6.1
Dans un dernier moyen sommairement motivé, l'appelante soutient que les conditions auxquelles les
art. 12 al. 2 et 3 LJB (Loi sur la juridiction en matière de bail du 9 novembre 2019 ; BLV
173.655) permettraient de mettre des frais et dépens à la charge d'une partie ne sont pas remplies
en l'espèce. Elle soutient qu'elle n'a pas ouvert action, qu'elle n'a pas agi de manière téméraire
et qu'elle n'a en rien compliqué inutilement le procès. Ainsi, les frais auraient dû être
laissés à la charge de l'Etat et aucun dépens n'auraient dû être alloués.
6.2
Selon l'art. 12 al. 2 et 3 LJB, une partie qui agit de façon téméraire ou qui complique
inutilement la procédure peut être tenue de payer un émolument de 500 fr. au maximum
et des dépens d'un montant maximum de 1'500 francs. La témérité et la complication
inutile de la procédure sont des notions étroites, appliquées de manière restrictive
(Tappy, CPC commenté, Bâle 2011, n. 10 ad art. 115 CPC). La témérité se réfère
à la position de fond de la partie, alors que la complication inutile de la procédure concerne
le comportement procédural de la partie (CACI 21 décembre 2018/729).
6.3
En l’espèce, le grief lié aux frais accessoires a été admis en appel, de sorte
qu’il y a lieu de considérer que, globalement, l’appelante n’a pas agi de manière
téméraire, même si la position défendue par l’appelante au sujet de la résiliation,
prise isolément, pourrait être considérée comme téméraire. Partant, il
y a lieu de réformer le jugement en supprimant les dépens et l’émolument mis à
la charge de l’appelante pour témérité, dont l’application est très restrictive.
7.
7.1
En définitive, l'appel doit être partiellement admis et le jugement entrepris réformé
en ce sens que les chiffres III, IV et V de son dispositif sont supprimés.
7.2
L’appelante succombe sur le congé et la baisse de loyer, mais obtient gain de cause sur une
partie des prétentions – soit la restitution du coût du gaz –, ce qui correspond
à un peu moins de 20% de la valeur litigieuse totale de 134'520 fr. 30 (28'140 fr. 30 + 68'400 fr.
[baisse de loyer : 285 fr. x 12 x 20]+ 37’980 [annulation du congé : 1'055 fr. x
12 mois x 3 ans] ; cf. Lachat, le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 172). Ainsi, les frais judicaires
de deuxième instance, arrêtés à 2'345 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires
civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelante à
raison de 4/5, soit 1'876 fr. et à la charge des intimés à raison de 1/5, soit 469 fr.,
(art. 106 al. 2 CPC).
L’appelante devra en outre verser aux intimés, solidairement entre eux, le montant de 1'200
fr. (2'000 fr. x [4/5 – 1/5]) à titre de dépens réduits de deuxième instance.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est partiellement admis.
II.
Le jugement est réformé aux chiffres III à V de son dispositif, comme il suit :
III.
(supprimé).
IV. (supprimé).
V. (supprimé).
Le jugement est confirmé
pour le surplus.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'345 fr., sont mis à
la charge de l’appelante J.________ par 1'876 fr. (mille huit cent septante-six francs) et à
la charge des intimés A.T.________ et B.T.________, solidairement entre eux, par 469 fr. (quatre
cent soixante-neuf francs).
IV.
L’appelante J.________
versera aux intimés A.T.________ et B.T.________, créanciers solidaires, la somme de 1'200
fr. (mille deux cents francs) à titre de dépens réduits de deuxième instance.
V.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Laurent Fischer (pour J.________),
‑
Mes César Montalto et Laura Emonet (pour A.T.________ et B.T.________)
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :