vd_findinfo · HC / 2016 / 473 · 2016-05-03 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, BAIL À LOYER, RÉSILIATION, TERME COMMINATOIRE, CAS CLAIR | 257d CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 03.05.2016 HC / 2016 / 473

TRIBUNAL
CANTONAL
JL15.053860-160299
261
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
3 mai 2016
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
M.
Colombini et Mme Favrod, juges
Greffière
:              Mme
Pache
*****
Art.
257 CPC ; 257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par
A.R.________
,
à Montreux, et
B.R.________
,
à Montreux, locataires, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le
5
février 2016 par le Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut dans la cause
divisant les appelants d’avec
U.________
,
à Lausanne, bailleresse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance d’expulsion du 5 février 2016, le Juge de paix du district de la Riviera –
Pays-d’Enhaut a ordonné à A.R.________ et B.R.________ de quitter et rendre libres pour
le lundi 7 mars 2016 à midi les locaux occupés dans l’immeuble sis à 1820 Montreux,
[...] (appartement de 4 pièces au 2
e
étage + 1 cave) (I), dit qu’à
défaut pour les parties locataires de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix
est chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution
forcée de la décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l'ouverture
forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution
forcée de la décision, s’ils en sont requis par l’huissier de paix (III), réglé
le sort des frais judiciaires et des dépens (IV à VI) et dit que toutes autres ou plus amples
conclusions sont rejetées (VII).
En droit, le premier juge a retenu que, faute de paiement dans le délai comminatoire du montant
de 980 fr., représentant le loyer dû pour le mois de septembre 2015, le congé signifié
par le bailleur aux locataires par avis du
19
octobre 2015 pour le 30 novembre 2015 était valable et que même si ce congé avait été
contesté en temps utile devant la commission de conciliation, les locataires ne pouvaient se prévaloir
d’aucun motif d’annulabilité. Il a finalement considéré que l’on se
trouvait en présence d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC (Code de procédure
civile du 19 décembre 2008, RS 272) permettant de faire application de la procédure sommaire
des art. 248 ss CPC.
B.
Par acte du 17 février 2016, A.R.________
et B.R.________ ont interjeté appel contre l’ordonnance précitée, en concluant en
substance à son annulation. Ils ont produit plusieurs pièces hors bordereau.
Il n’a pas été ordonné d’échange d’écritures.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l'ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
Par contrat de bail à loyer du 15 mars 2001, U.________ a remis en location à A.R.________
et B.R.________ un appartement de 4 pièces au
2
e
étage de l’immeuble sis à l’avenue [...], à 1820 Montreux. Le loyer prévu
était de 1’025 fr. par mois, acompte de chauffage et d’eau chaude compris. Le contrat
a été conclu pour une durée initiale de six mois, soit du 1
er
avril au
30 septembre 2001, renouvelable
tacitement pour une durée indéterminée, sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre
des parties donné et reçu au moins trois mois à l'avance pour la prochaine échéance.
Depuis le 1
er
mai 2011, le loyer de l’appartement susmentionné s’élève à 980 fr., acompte
de chauffage et d’eau chaude compris.
2.
Par courrier recommandé du 15 septembre 2015,
la bailleresse, par l'intermédiaire la gérance [...] SA, a mis en demeure A.R.________ de lui
verser, dans un délai de trente jours, un montant total de 1’411 fr., soit 401 fr. pour le
loyer brut d’un dépôt secondaire au 1
er
septembre 2015, 440 fr. pour le loyer brut de l’appartement au 28 août 2015, 540 fr. pour
le loyer brut de l’appartement au
1
er
septembre 2015, après déduction d’un acompte de 440 fr. déjà versé, et
30 fr. de frais de rappel, faute de quoi le contrat de bail serait résilié conformément
à
l'art. 257d CO.
Par courrier recommandé du même jour, la bailleresse a également mis en demeure B.R.________
de lui verser, dans un délai de trente jours, un montant total de 1'010 fr. correspondant au loyer
brut de l’appartement au 28 août 2015, par 440 fr., au loyer brut de l’appartement au
1
er
septembre 2015, par 540 fr., après déduction de l’acompte de 440 fr. déjà versé,
ainsi qu’à 30 fr. de frais de rappel, faute de quoi le contrat de bail serait résilié
conformément à l'art. 257d CO.
Ces avis comminatoires ont été retirés par les locataires le
17
septembre 2015.
Aucun paiement n'étant intervenu dans le délai imparti, la bailleresse a signifié à
chacun des locataires, par formules officielles du 19 octobre 2015 adressées sous pli recommandé
le même jour, la résiliation du contrat de bail relatif à l'appartement pour le 30 novembre
2015. Ces actes ont été notifiés aux intéressés le 28 octobre 2015.
3.
Le 10 décembre 2015, la bailleresse a saisi
le Juge de paix du district de la Riviera – Pays d’Enhaut (ci-après : le Juge de
paix) d’une requête en cas clair tendant à faire prononcer l’expulsion des locataires
de l’appartement situé au
2
e
étage de l’immeuble sis à l’avenue [...], à Montreux.
Par correspondance du 23 décembre 2015, le Président de la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer du district de la Riviera – Pays d’Enhaut a informé le Juge de
paix qu’il avait été saisi d’une requête en annulation du congé présentée
par A.R.________ et B.R.________. Il a également indiqué que la Commission n’entendait
pas examiner la requête en annulation avant de connaître l’issue de la procédure
d’expulsion.
4.
Une audience s’est tenue le 3 février
2016 devant le Juge de paix en présence du mandataire de la bailleresse ainsi que de A.R.________,
qui comparaissait personnellement. A cette occasion, celle-ci a indiqué s’opposer à
la requête d’expulsion, rappelant les circonstances personnelles et économiques qui avaient
conduit au retard dans le paiement des loyers. Le mandataire de la bailleresse a quant à lui relevé
qu’à la fin du mois de janvier 2016, la situation n’avait toujours pas été
régularisée, aucun paiement n’étant intervenu depuis le dépôt de la requête.
En droit
:
1.
1.1
Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance
d'expulsion rendue pour défaut de paiement du loyer (art. 257d CO). Pour déterminer quelle
voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée
selon le droit fédéral.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le litige porte sur la question de savoir
si les conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur
litigieuse correspond au dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet
loué au cas où lesdites conditions ne seraient pas réalisées; le dommage correspond
à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement perdue jusqu'à ce qu'un
prononcé d'expulsion soit rendu dans une procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre
2014 consid. 2.1 ; TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 1.2.2, non publié à l’ATF
138 III 620). Cette période, qui commence à courir dès la date fixée pour l’expulsion
dans l’ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin au moment où la partie bailleresse
obtient un prononcé d’expulsion en procédure ordinaire, comprend ainsi le temps nécessaire
pour que l’instance d’appel statue – après avoir recueilli les déterminations
de la partie bailleresse – par un arrêt motivé, puis que la partie bailleresse introduise
une nouvelle demande en procédure ordinaire, que celle-ci soit instruite et aboutisse enfin à
un prononcé d’expulsion. Compte tenu de ces éléments, on devrait ainsi pouvoir partir
du principe que la durée prévisible ne sera, en règle générale, pas inférieure
à un an (CACI 28 janvier 2015/52 consid. 1a).
En l’espèce, le loyer mensuel étant de 980 fr., charges comprises, la valeur litigieuse
est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
1.2
L’ordonnance ayant été rendue en procédure sommaire, le délai d’appel
est de dix jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 314 al. 1 CPC).
Formé en temps utile (art. 314 al. 1 CPC), par la partie locataire qui a succombé en première
instance et qui a un intérêt à l’appel (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision
finale de première instance rendue dans une cause patrimoniale dans laquelle les conclusions portent
sur un montant supérieur à 10'000 fr., l'appel est recevable.
2.
L’appel peut être formé pour violation
du droit et pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon la jurisprudence
du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure sommaire pour cas clairs
(art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer les faits sur la base des preuves déjà
appréciées par le premier juge saisi; la production de pièces nouvelles est ainsi exclue,
même celles qui sont visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_420/2012 du 7 novembre
2012 consid. 5 ; TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; cf. CACI 24 juin 2015/325 consid.
2 ; CACI 25 novembre 2014/607 consid. 3a ; CACI 6 mars 2014/102 consid. 2b ; CACI 10 juin
2013/289 consid. 4a).
En l’espèce, les pièces produites par les appelants sont toutes nouvelles, de sorte qu’elles
sont irrecevables.
3.
3.1
Les appelants font valoir qu’ils ont été
à jour dans le versement de leur loyer jusqu’en août 2015, mais qu’ils alors ont
connu d’importantes difficultés, B.R.________ ayant été au bénéfice du
revenu d’insertion depuis le 1
er
septembre 2015 et ayant ensuite été reconnu invalide à 100 % par l’assurance invalidité.
Les appelants soutiennent qu’ils auraient transmis au Centre social régional (ci-après :
CSR) la mise en demeure du 15 septembre 2015 en date du 23 septembre 2015, mais que les démarches
auraient pris du temps, de sorte que le CSR n’a pas versé le loyer en retard dans le délai
de trente jours. Ils soulignent encore que le 2 octobre 2015, ils auraient informé la gérance
que le loyer serait payé par les services sociaux. Ils font enfin valoir que B.R.________ serait
gravement malade et dans l’impossibilité de déménager.
3.2
Selon l’art. 257d al. 1 CO, lorsque, après réception de la chose, le locataire a du retard
pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer
par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans
ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux
d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins.
L’art.
257d CO précise que, faute de paiement dans le délai, le bailleur peut résilier le contrat
avec effet immédiat ; les baux d’habitation ou de locaux commerciaux peuvent être
résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois.
La sommation de payer du bailleur, au sens de
l’art. 257 d al. 1 CO, doit être claire et précise, sans qu’il soit cependant nécessaire
d’indiquer le montant impayé de manière chiffrée. Il suffit que l’objet de
la mise en demeure soit déterminé sans discussion (TF 4A_296/2008 du 29 juillet 2008, Cahiers
du bail [CdB] 2009 p. 8; TF 4A_299/2011 du 7 juin 2011 consid. 4).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré
réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire était
en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’alinéa 2 de cette disposition,
à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF
127 III 548 consid. 4), cela même si l’arriéré avait été finalement payé
(TF, arrêt du 27 février 1997 in Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss).
A cet égard, des motifs humanitaires n'entrent pas en ligne de compte dans l'examen des conditions
de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils ne sont pas pris en considération par les règles de
droit fédéral sur le bail à loyer (TF, arrêt du 27 février 1997 précité
consid. 2b p. 68; TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006 consid. 3.2.1;
Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., 2008, note infrapaginale 117 p. 820). Ils peuvent cependant être pris en compte au stade
de l'exécution forcée, en application du principe général de la proportionnalité.
Lorsque l’évacuation d’une habitation est en jeu, il s’agit d’éviter
que des personnes concernées ne soient soudainement privées de tout abri. L’expulsion
ne saurait être conduite sans ménagement, notamment si des motifs humanitaires exigent un sursis
ou lorsque des indices sérieux et concrets font prévoir que l’occupant se soumettra spontanément
au jugement d’évacuation dans un délai raisonnable (TF 4A_207/2014 du 19 mai 2014). En
tout état de cause, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que relativement
bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 Ia 336
consid. 2b). La jurisprudence cantonale vaudoise considérait, sous l’empire de l’ancien
droit cantonal abrogé par l’entrée en vigueur du CPC, que, sauf cas particulier, un délai
de libération des locaux de quinze à vingt jours était admissible (Guignard, in Procédures
spéciales vaudoises, 2008, n. 2 ad art. 17 aLPEBL, p. 196 et les réf. citées). Cette jurisprudence
garde sa pertinence sous l’empire du CPC (CACI 12 août 2011/194 ; CACI 27 juillet 2011/175).
3.3
En l’espèce, la résiliation du bail est fondée sur les avis comminatoires du 15
septembre 2015 impartissant aux appelants un délai de trente jours pour payer les loyers de l’appartement,
soit un solde de 440 fr. échu le 28 août 2015 et un solde de 540 fr. échu le 1
er
septembre 2015. Certes, le rappel envoyé à A.R.________ concerne également l’arriéré
de loyer d’un dépôt secondaire pour 401 francs. Les comminations sont toutefois claires
et, même si celle qui a été adressée à l’appelante concerne un autre local,
on ne saurait considérer qu’elles prêtent à confusion. Les avis ont été
envoyés à chaque locataire séparément. Le montant de l’arriéré n’a
pas été payé dans le délai imparti et les appelants ne le contestent d’ailleurs
pas. Ils se bornent à faire valoir qu’ils auraient informé la gérance que le CSR
allait verser le loyer et qu’ils auraient entrepris toutes les démarches à temps. Toutefois,
le fait que le retard dans le paiement de l’arriéré de loyer ne soit pas imputable aux
appelants, mais à des lenteurs administratives, ne modifie pas leur situation dès lors qu’ils
restent personnellement débiteurs du loyer et que les erreurs éventuelles de tiers leur sont
imputables. La bailleresse était ainsi fondée à résilier le bail.
Au surplus, compte tenu de l'effet
suspensif résultant ex lege de l'appel et de la durée de la procédure d'appel, les appelants
auront de fait obtenu une prolongation du
délai
de libération à l'issue de la présente procédure. Le bail ayant été résilié
avec effet au 30 novembre 2015, ils auront en définitive bénéficié d'une période
de près de six mois pour organiser leur relogement, ce qui est largement supérieur au délai
d'un mois admis par la jurisprudence. Il n’est au demeurant pas établi que B.R.________ serait
gravement malade et dans l’incapacité de déménager.
4.
Il s'ensuit que l'appel doit être rejeté selon le mode procédural de
l'art.
312 al. 1 CPC et l'ordonnance entreprise confirmée.
La cause sera renvoyée au Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut pour
qu'il fixe aux locataires, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés
à ceux-ci pour notification, un nouveau délai pour libérer les locaux qu'ils occupent
dans l'immeuble sis avenue [...], à Montreux.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (art. 62 al. 3 et 69
al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]),
seront mis solidairement à la charge des appelants, qui succombent (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
Il ne sera pas alloué de dépens de deuxième instance, dès lors que l'intimée
n'a pas été invitée à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 100 fr. (cent francs), sont mis à la charge des appelants, A.R.________
et B.R.________, solidairement entre eux.
IV.
La cause est renvoyée au Juge de paix du
district de la Riviera – Pays-d’Enhaut pour qu’il fixe à A.R.________ et B.R.________,
une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu’ils occupent dans l’immeuble
sis avenue [...], à 1820 Montreux (appartement 4 pièces au deuxième étage, une cave).
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
9 mai 2016
Le dispositif du présent arrêt est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Mme A.R.________,
‑
M. B.R.________,
‑
M. Mikaël Ferreiro (pour U.________).
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :