vd_findinfo · HC / 2019 / 1002 · 2019-11-19 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, LOYER, DEMEURE DU DÉBITEUR, CAS CLAIR | 257d CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 19.11.2019 HC / 2019 / 1002

TRIBUNAL
CANTONAL
JL19.032366-191478
595
-
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
19 novembre 2019
__________________
Composition
:               Mme
giroud
walther
, présidente
Mme
Merkli et M. Stoudmann, juges
Greffier
:
M.              Valentino
*****
Art.
257d CO ; 257 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
Z.________
,
à [...], locataire, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 19 septembre 2019 par
le Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant l’appelant d’avec
W.________
,
à [...], bailleresse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
P
ar ordonnance du 19 septembre
2019, adressée pour notification aux parties le 24 septembre 2019, le Juge de paix du district de
Lausanne (ci-après : le juge de paix ou le premier juge) a ordonné à Z.________ de
quitter et de rendre libres pour le mardi 15 octobre 2019, à midi, les locaux occupés dans
l'immeuble sis au [...] (appartement de 4,5 pièces, une cave n
o
8 et un garage-box fermé) (I), a dit qu'à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement
ces locaux, l'huissier de paix était chargé sous la responsabilité du juge de paix de
procéder à l'exécution forcée de la décision sur requête de la partie bailleresse,
avec au besoin l'ouverture forcée des locaux (II), a ordonné aux agents de la force publique
de concourir à l'exécution forcée de la décision, s'ils en étaient requis par
l'huissier de paix (III), a arrêté à 600 fr. les frais judiciaires compensés avec
l'avance de frais de la partie bailleresse (IV), a mis les frais à la charge de la partie locataire
(V), a dit qu'en conséquence, la partie locataire rembourserait à la partie bailleresse son
avance de frais à concurrence de 600 fr. et lui verserait la somme de 300 fr. à titre de dépens
en défraiement de son représentant professionnel (VI) et a dit que toutes autres ou plus amples
conclusions étaient rejetées (VII).
En substance, le premier juge a retenu que le montant des arriérés de loyer de 7'080 fr., représentant
les loyers dus au 1
er
mars 2019 pour la période
du 1
er
au 31 mars 2018 et du 1
er
janvier au 31 mars 2019, n'avait pas été réglé dans le délai comminatoire, puisque
seul un montant de 2'020 fr. avait été payé, de sorte que le congé était valable
et que l'expulsion pouvait être ordonnée selon la procédure en protection des cas clairs.
B.
Par acte du 7 octobre 2019, remis
à la poste le même jour, Z.________ a formé un appel contre cette ordonnance, en concluant,
avec suite de frais et dépens, principalement à ce que la requête en cas clair déposée
le 10 juillet 2019 par W.________ soit déclarée irrecevable, subsidiairement à l'annulation
de la décision et au renvoi de la cause au premier juge pour nouvelle décision dans le sens
des considérants. L’appelant a en outre requis l’octroi de l’effet suspensif et
a produit un bordereau de cinq pièces.
Il n’a pas été demandé de
réponse.
Par avis du 8 octobre 2019, le Juge délégué de la Cour de céans a informé l’appelant
que sa requête d’effet
suspensif était sans objet, l'appel ayant
ex
lege
effet suspensif.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
Le 23 juin 2015, les parties ont conclu deux contrats
portant sur la location, dès le 1
er
août 2015, d’un appartement de 4,5 pièces sis [...], comprenant une cave, pour un loyer
mensuel de 1'870 fr., acompte de frais de chauffage, eau chaude et frais accessoires par 120 fr. inclus,
et sur la location d’un garage-box, pour 150 fr. par mois.
2.
Par courrier recommandé du 12 mars 2019,
la bailleresse a, par la [...], mis en demeure le locataire de verser dans un délai de trente jours
un montant de 7'080 fr. – représentant le loyer dû
pour
les mois de « mars 2018, janvier, février et mars 2019 »
–, lui indiquant qu'à défaut de paiement dans ce délai elle résilierait le
bail, conformément à l'art. 257d CO. Le locataire n'a pas retiré le pli contenant
la sommation dans le délai de garde postale qui arrivait à échéance le 21 mars 2019.
Ce courrier a fait l’objet d’un second avis pour retrait adressé le 30 mars 2019 au
locataire, lequel a retiré le pli le 2 avril 2019.
3.
Par formules officielles datées du 2 mai
2019, la bailleresse a résilié le bail de l'appartement et du garage-box, pour le 30 juin 2019.
Ces résiliations
ne mentionnent
pas le montant de l'arriéré, mais constatent que celui-ci est « toujours impayé
malgré la mise en demeure du 12 mars 2019 ».
Par lettre du 16 mai 2019 adressée au mandataire
de la bailleresse, le locataire a expliqué qu’il ne lui était « pas possible
pour le moment d’effectuer le paiement (ndr : des loyers dus) dans sa totalité, car l’année
2018 et le début de 2019 ont été très compliqués pour [lui] et [s]a famille »,
étant resté quelques mois sans salaire, qu’il avait « effectué les paiements
comme [il] pouvai[t] », qu’il était « disponible à trouver un accord
et à verser des paiements conditionnels pour régler la dette des mois en retard »
et qu’« à partir du mois de juin, [il] commencerai[t] à effectuer les paiements
réguliers ».
Par courrier du 5 juin 2019, le locataire a demandé à la bailleresse « un peu de
clémence et de compréhension », compte tenu des circonstances évoquées
dans son précédent courrier, et « s’il [était] possible de rectifier le
problème de l’état des lieux car, du fait de [s]a situation, [il avait] des poursuites
et [il] ne [pouvait] pas faire une nouvelle caution pour un autre appartement ».
Par correspondance du 5 juillet 2019, le mandataire de la bailleresse a accepté de fixer un nouvel
état des lieux de sortie avant le 20 juillet 2019, celui du 1
er
juillet
2019 ayant été semble-t-il « annulé » par le locataire malgré
l’absence d’informations dans ce sens de la part de la bailleresse.
Par lettre du 9 juillet 2019, le locataire a proposé à la bailleresse de « réaliser
le nouvel état des lieux à la fin du mois de juillet [2019] ».
4.
Le 10 juillet 2019, la bailleresse a saisi le juge de paix d’une requête d’expulsion
en cas clair. Cette requête
ne
mentionne pas le montant en souffrance, mais
estime
la valeur litigieuse selon la valeur que représente l'usage des locaux pour la durée prévisible
de la procédure, soit six mois, donc 12'120 francs.
Par courrier recommandé du 21 août 2019, le premier juge a convoqué les parties à
une audience le 19 septembre 2019 et leur a imparti un délai au 5 septembre 2019 pour indiquer leurs
éventuels moyens de preuve.
Par lettre du 4 septembre 2019 adressée au premier juge, le locataire a accusé réception
de la citation à comparaître du 21 août 2019 et a indiqué qu’il avait demandé
de l’aide à l’assistance sociale « afin de trouver un nouveau moyen de paiement »
et qu’il avait tenté en vain de négocier avec le représentant de la bailleresse,
celui-ci ayant « refusé », sous-entendu tout arrangement.
Une audience a eu lieu le 19 septembre 2019, à laquelle se sont présentées le locataire,
personnellement, ainsi que [...], agente d’affaires brevetée, pour la bailleresse.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est ouvert contre les décisions
finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions
devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al.
2 CPC [Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008 ; RS 272]).
Lorsque le litige porte uniquement sur la question de savoir si les conditions d’une expulsion
selon la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard
causé par le recours à la procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la
durée à six mois (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1).
Lorsque la décision attaquée a été rendue en procédure sommaire, comme c’est
le cas dans la procédure en cas clair (art. 248 let. b CPC), le délai d’appel est
de dix jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 314 al. 1
CPC).
1.2
En l’espèce, compte tenu du loyer mensuel de l'appartement et du garage-box par 2'020 fr.
au total, acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires par 120 fr. inclus, la valeur litigieuse,
calculée selon les principes énoncés ci-dessus, est supérieure à 10'000 fr.,
si bien que c’est la voie de l’appel qui est ouverte (art. 308 al. 2 CPC). Pour le surplus,
formé en temps utile par le locataire qui a succombé en première instance et qui a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), l’appel est recevable.
2.
L'appel peut être formé
pour violation du droit et pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon
la jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure sommaire
pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d'appel d'évaluer les faits sur la base des preuves
déjà appréciées par le premier juge saisi ; la production de pièces nouvelles
est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l'art. 317 al. 1 CPC (TF 4A 312/2013 du 17 octobre
2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5 ; cf. CACI 25 novembre 2014/607
consid. 3a ; CACI 6 mars 2014/102 consid. 2b ; CACI 10 juin 2013/289 consid. 4a ; CACI 6 mai 2013/237
consid. 5a).
Ainsi, les pièces nouvelles produites par l’appelant sont irrecevables.
3.
3.1
La procédure sommaire prévue
par l'art. 257 CPC est une alternative aux procédures ordinaire ou simplifiée normalement disponibles,
destinée à offrir une voie particulièrement simple et rapide à la partie demanderesse,
dans les cas dits clairs. Cette voie suppose que l'état de fait ne soit pas litigieux ou qu'il soit
susceptible d'être immédiatement prouvé (al. 1 let. a) et que la situation juridique soit
claire (al. 1 let. b). Le juge n'entre pas en matière si l'une ou l'autre de ces hypothèses
n'est pas vérifiée (al. 3).
L'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le défendeur ; il
est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis
sans retard et sans trop de frais. Dans le cadre de la protection des cas clairs, la rigueur de la preuve
n'est pas restreinte. Le demandeur ne peut pas se contenter de démontrer la vraisemblance de ses
allégations pour faire valoir un droit, mais doit apporter la preuve stricte des faits fondant ce
droit. En outre, le cas n'est pas clair et la procédure sommaire ne peut donc pas aboutir lorsque
la partie défenderesse oppose à l'action des objections ou exceptions motivées et concluantes,
qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler
la conviction du juge. L'échec de la procédure sommaire ne suppose pas que la partie défenderesse
rende vraisemblable l'inexistence, l'inexigibilité ou l'extinction de la prétention élevée
contre elle ; il suffit que les moyens de cette partie soient aptes à entraîner le rejet de
l'action, qu'ils n'apparaissent pas d'emblée inconsistants et qu'ils ne se prêtent pas à
un examen en procédure sommaire (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1, SJ 2013 I 283 et les réf. citées
; TF 4A_415/2013 du 20 janvier 2014 consid. 6).
La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon
évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées
(ATF 138 III 728 consid. 3.3 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2). En règle générale, la situation
juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir
d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité,
en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ; TF
4A 343/2004 du 17 décembre 2014 consid. 3.2 et les réf.).
3.2
Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque,
après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de
frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et
lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai
sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au
moins (al. 1). Faute de paiement dans ce délai, le bailleur peut résilier le contrat avec
effet immédiat ; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois (al. 2).
3.3
3.3.1
En l'espèce, l'appelant invoque
en premier lieu qu'il ne vit pas seul dans l'appartement en question, mais qu'il y habite avec sa compagne
et leur enfant de 13 ans. Il ne soutient cependant pas être marié, de sorte que la question
de savoir si la résiliation aurait dû être notifiée également au conjoint ne
se pose pas.
3.3.2
L'appelant fait ensuite valoir
que la situation ne serait pas claire parce qu'on ne saurait pas précisément quel est le montant
qui lui est réclamé. Selon lui, cette question aurait mérité une instruction pour
« assurer un parallélisme parfait entre la mise en demeure et la requête ».
Si l'on s'en tient aux pièces du dossier (les pièces nouvelles étant irrecevables [cf.
consid. 2
supra
]),
l'argument est cependant vain. La mise en demeure du 12 mars 2019 porte sur un montant de 7'080 fr.,
représentant le loyer dû pour les mois de « mars 2018, janvier, février et mars
2019 ». La requête du 10 juillet 2019 ne mentionne pas le montant en souffrance, mais
estime la valeur litigieuse selon la valeur que représente l'usage des locaux pour la durée
prévisible de la procédure, soit six mois, donc 12'120 fr. (ndr : 2'020 fr. x 6) ;
on voit bien qu'il ne s'agit pas là du montant de l'arriéré, et aucune confusion n'est
possible. Quant aux résiliations, elles ne mentionnent pas non plus le montant de l'arriéré,
mais se limitent à constater que celui-ci n'a pas été payé dans le délai comminatoire.
Il n'est du reste pas contesté qu'au moment de la mise en demeure, le montant impayé était
de 7'080 fr., ni que ce montant n'a pas été intégralement payé durant ce délai.
C'est également ce que retient l'ordonnance, qui fait état d'un paiement de 2'020 fr. uniquement,
ce qui n'est pas davantage remis en cause. On voit donc mal en quoi la question du montant dû ne
serait pas claire.
3.3.3
Dans un dernier argument, l'appelant
conteste la validité de la résiliation intervenue. D'abord, il invoque que la notification
des formulaires officiels de résiliation n'a pas été prouvée. Ensuite, il relève
que les exemplaires produits au dossier ne sont pas signés.
Il est exact que si la réception de l'avis comminatoire est prouvée par la production du «
track & trace » de cette communication, l'intimée a produit uniquement les justificatifs
d'envoi des résiliations de bail (pièces 7 et 8). Or, la question de savoir si l’intimée
aurait dû prouver aussi la réception ou, à tout le moins, la dépose de l'invitation
à aller retirer un envoi dans la boîte aux lettres de l'appelant doit être résolue
négativement. Si la preuve de la réception de l'avis comminatoire est utile, c'est pour établir
la preuve de l'échéance du délai de 30 jours au terme duquel la résiliation peut
valablement intervenir. En revanche, une fois admis que la résiliation a été adressée
après l'échéance de ce délai, la date de la notification de la résiliation n'a
en principe pas d'incidence. En outre, si le destinataire ne va pas chercher son pli, il est tout de
même présumé l'avoir reçu à l'issue du délai de garde. De plus, on peut
présumer que La Poste ne perd pas les courriers recommandés et que ceux-ci sont acheminés
à leur destinataire. Partant, la preuve de l'envoi en recommandé des résiliations est
suffisante, d'autant plus que l'appelant n'a jamais soutenu, devant le juge de première instance
(ni même en appel d'ailleurs), qu'il n'aurait pas reçu ces résiliations.
Finalement, l'argument tiré de l'absence de signature sur les exemplaires des résiliations
versées au dossier ne convainc pas, puisqu'il ne peut s'agir que des copies, demeurées en possession
de l'intimée, des courriers adressés à l'appelant. Or, une copie n'a pas à être
signée. Au demeurant, l'appelant ne prétend pas que les originaux qui lui étaient destinés
n'auraient pas été signés.
3.4
En définitive, c'est donc
à juste titre que le premier juge a estimé que l'état de fait n'était pas litigieux
et que la situation juridique était claire. Les conditions de l'art. 257d CO sont dès lors
réalisées.
4.
Compte tenu de ce qui précède, l’appel,
manifestement mal fondé, doit être rejeté selon le mode procédural de l’art.
312 al. 1 CPC. Le dossier de la cause sera retourné au juge de paix afin qu’il fixe au locataire,
en raison de l’effet suspensif lié à l’appel (art. 315 al. 1 CPC), un nouveau délai
pour libérer l’appartement et le garage-box litigieux.
Les frais judiciaires, arrêtés à 400 fr. (art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des
frais judiciaires en matière civile du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à
la charge de l’appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer des dépens, l’intimée n’ayant pas été
invitée à se déterminer sur l’appel.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée au Juge
de paix du district de Lausanne pour qu'il fixe à Z.________ un nouveau délai pour libérer
les locaux occupés dans l'immeuble sis au [...] (appartement de 4,5 pièces, une cave n
o
8 et un garage-box fermé).
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr. (quatre cents francs),
sont mis à la charge de l’appelant Z.________.
V.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               Le greffier
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
M. Z.________,
‑
Mme Laura Jaatinen Fernandez (pour W.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :