vd_findinfo · HC / 2019 / 970 · 2019-12-16 · fr

LOYER INDEXÉ, INDICE DES PRIX À LA CONSOMMATION, BAIL À LOYER, MOTIF, RÉDUCTION{EN GÉNÉRAL} | 270a CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 16.12.2019 HC / 2019 / 970

TRIBUNAL
CANTONAL
XA18.050164-191420
665
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
16 décembre 2019
_______________________
Composition
:               Mme
GIROUD WALTHER, présidente
M.
Hack et Mme Crittin Dayen, juges
Greffière
:              Mme
Bouchat
*****
Art.
270a CO
Statuant sur l’appel interjeté par le
F.________
,
défendeur, contre le jugement rendu le 20 juin 2019 par le Tribunal des baux dans la cause divisant
l’appelant d’avec
Y.________
et
T.________
,
demandeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 20 juin 2019, dont les motifs ont été adressés le 13 août 2019,
le Tribunal des baux a fixé le loyer mensuel net dû par Y.________ et T.________ (ci-après :
les demandeurs ou les intimés) au F.________ (ci-après : le défendeur ou l’appelant)
pour l’appartement de quatre pièces qu’ils louent dans l’immeuble sis [...]
à [...] à 1’050 fr. dès le 1
er
décembre 2018 (I), a dit que le défendeur devait payer aux demandeurs, solidairement entre
eux, la somme de 9'000 fr. à titre de loyers perçus en trop du 1
er
décembre 2018 au 31 mai 2019 (II), a fixé le loyer mensuel net dû par les demandeurs
au défendeur pour la place de parc intérieure n° 13 qu’ils lui louaient dans l’immeuble
sis [...] à [...] à 113 fr. 20 dès le 1
er
décembre
2018 (III), a rendu sans frais judiciaires ni dépens le jugement (IV), et a rejeté toutes autres
ou plus amples conclusions (V).
En droit, les premiers juges ont en substance retenu que les demandeurs, liés au défendeur
par un contrat de bail à loyer indexé, pouvaient requérir, pour le terme contractuel,
une adaptation du loyer indépendante de l’évolution de l’indice suisse des prix
à la consommation (ci-après : IPC), même lorsque le bail était reconduit pour
une durée minimale de cinq ans, et que le loyer des demandeurs devait en conséquence être
adapté en fonction du rendement net qu’il procurait au défendeur. Ils ont ainsi considéré
qu’au 31 août 2018, le taux d’intérêt hypothécaire (ci-après :
TIH) était de 1.5% et que le rendement admissible des fonds propres investis par le défendeur
devait être arrêté à 120'411 fr. 15 ((6'020’557 fr. 74 x [1.5%
+ 0.5%])). Additionné à la moyenne des charges annuelles, l’état locatif annuel
admissible s’élevait quant à lui à 215'655 fr. 15 (120'411 fr. 15 + 95’244
fr.). Partant, le loyer admissible de l’immeuble litigieux a été arrêté à
109 fr. 71 (215’655 fr. 15/1965.55 m²) par mètre carré et par an ;
rapporté au logement loué par les demandeurs, d’une surface de 114 m
2
,
le loyer annuel net admissible a été arrêté à 12’506 fr. 94 (109 fr. 71
x 114 m
2
),
soit 1’042 fr. 25 par mois. Ne pouvant statuer
ultra
petita partium
, les premiers juges ont ainsi fixé
le loyer mensuel net à 1’050 fr., dès le 1
er
décembre
2018, tel que requis par les demandeurs. Le défendeur a par ailleurs été condamné
à restituer aux demandeurs la somme de 9’000 fr. ([2’550 fr. – 1’050 fr.]
x 6 mois) à titre de loyers perçus en trop, les locataires s’étant acquittés
d’un loyer de 2’550 fr. par mois du 1
er
décembre
2018 au 31 mai 2019.
Les premiers juges ont considéré que le bail portant sur la place de parc n’était
pas un bail indexé, et ont fixé le loyer pour cette place selon la méthode relative à
113 fr. 20 par mois, en tenant compte d’une baisse de 0,5% du taux hypothécaire de référence.
B.
Par acte du 13 septembre 2019, le F.________ a
interjeté appel contre le jugement précité, en concluant, avec suite de frais judiciaires
et dépens, principalement, à sa réforme en ce sens que toutes les conclusions des demandeurs
soient rejetées dans la mesure où elles sont recevables, subsidiairement à l’annulation
du jugement et au renvoi de la cause dans le sens des considérants.
Les intimés n’ont pas été invités à se déterminer sur l’appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
F.________ est propriétaire de l’immeuble
sis [...], parcelle n° [...] de la commune de [...]. Il a acquis cet immeuble en novembre 2004,
selon réquisition de transfert du 26 octobre 2004, au prix de 5'899’500 fr., frais à
hauteur de 3,5% compris, lequel a été entièrement financé par ses fonds propres.
2.
Par contrat de bail signé les 30 septembre et 1
er
octobre 2013, le défendeur, représenté par la gérance [...] SA, a loué à
Y.________ et T.________ un appartement de quatre pièces au 1
er
étage
de l’immeuble susmentionné.
Ce bail a été conclu pour une durée initiale de cinq ans, du 1
er
décembre
2013 au 30 novembre 2018. Sans avis de résiliation reçu de l’une ou l’autre des
parties au moins trois mois à l’avance pour la prochaine échéance, le contrat se
reconduit aux mêmes conditions pour cinq ans et ainsi de suite, de cinq ans en cinq ans. Le loyer
mensuel net prévu contractuellement s’élève à 2’550 fr., auquel s’ajoute
un acompte de 180 fr. par mois pour le chauffage, l’eau chaude et les frais accessoires. L’art.
3.7 du contrat prévoit que le TIH n’est pas pris en considération dans la fixation du
loyer. Selon l’art. 6.7 du contrat, le loyer peut être modifié proportionnellement à
l’IPC en prenant pour base celui mentionné à l’art. 3.7, sans dénonciation
du bail, mais moyennant un préavis d’un mois notifié sur la formule officielle adressée
par lettre signature. L’article précise encore que la variation ne peut être notifiée
qu’une fois par année en prenant pour base l’indice utilisé lors de la dernière
notification et que ladite clause d’indexation n’est valable que si le bail est conclu pour
une durée égale ou supérieure à cinq ans.
Une baisse de loyer de 25 fr. a été accordée aux demandeurs avec effet au 1
er
octobre
2017 pour tenir compte de l’évolution à la baisse de l’IPC.
3.
Par contrat de bail signé les 30 septembre et 1
er
octobre 2013, le défendeur a également loué aux demandeurs la place de parc intérieure
n° 13 sise dans l’immeuble litigieux, pour un loyer mensuel de 120 francs. Conclu avec effet
au 1
er
décembre
2013 et pour une durée indéterminée, ce contrat est résiliable par chacune des parties
pour la fin d’un mois, moyennant un préavis de trois mois.
4.
Il ressort des pièces déposées par le défendeur que le total des charges de l’immeuble
litigieux s’est élevé à 97’974 fr. pour l’exercice 2013, respectivement
à 81’055 fr. pour celui de 2014, 161’165 fr. – dont un poste « contentieux »
de 26’008 fr. – pour celui de 2015, 78’863 fr. pour celui de 2016 et 83’171 fr.
pour celui de 2017, montants admis par les demandeurs, à l’exception du montant de 26’008
francs.
Selon l’état locatif produit par la gérance, l’immeuble compte une surface de 1790
m
2
dédiée au logement, ainsi que vingt-huit places de parc, dont trois en extérieur. L’appartement
occupé par les demandeurs présente une surface de 114 m
2
.
5.
Par courrier du 10 juillet 2018, les demandeurs
ont sollicité une baisse de loyer fondée sur l’art. 270a CO (Code des obligations du
30 mars 1911 ; RS 220) avec effet à la prochaine échéance du bail. Le lendemain,
la régie [...] SA a refusé d’entrer en matière sur cette requête, non seulement
en renvoyant les demandeurs à l’art. 3.7 du contrat de bail, mais encore en leur rappelant
que l’IPC était remonté, de sorte qu’elle était en droit de leur notifier
une hausse de loyer.
6.
Par requête du 6 août 2018, les demandeurs
ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Nyon pour
obtenir une baisse de loyer fondée sur l’art. 270a CO et ont requis la production de toutes
les pièces nécessaires à l’établissement d’un calcul de rendement.
Le 25 septembre 2018, la Commission de conciliation a rendu une proposition de jugement octroyant aux
demandeurs une baisse de loyer de 100 fr. par mois. Les demandeurs s’y étant opposés,
une autorisation de procéder leur a été délivrée le 19 octobre 2018.
Au bénéfice de celle-ci, les demandeurs ont saisi le Tribunal des baux d’une demande
du 19 novembre 2018 au pied de laquelle ils ont pris les conclusions suivantes avec suite de frais
judiciaires et dépens :
«
1.
Le loyer net dû par Y.________ et T.________ pour leur appartement sis [...], [...] est excessif
au sens des articles 269 et 269a CO.
2. Le loyer net dû par Y.________ et T.________ pour leur appartement sis [...], [...] est abaissé
d’un montant de 1050.- francs par mois à partir du 1
er
décembre 2018.
3. Le loyer net dû par Y.________ et T.________ pour leur appartement sis [...], [...] est fixé
à 1500.- francs par mois dès le 1
er
décembre 2018.
4. Le loyer net dû par Y.________ et T.________ pour leur place de parc n° 13 sis [...], [...]
est fixé à 110.- francs par mois dès le 1
er
décembre 2018.
5. F.________ est débitrice de tous les montants payés indûment par les locataires Y.________
et T.________ dès le 1
er
décembre 2018, concernant leur loyer de l’appartement loué, sis [...], [...].
6. La garantie locative est diminuée du montant alloué aux points 2 et 3 ci-dessus.
7. Frais et dépens sont mis à la charge de la partie adverse.
»
Le 8 mars 2019, le Tribunal des baux a tenu une première audience, à l’occasion de laquelle
la représentante de la régie [...] SA a déposé des classeurs de comptes portant sur
les exercices 2013 à 2017.
Par écriture du 4 mars 2019 déposée à l’audience précitée, les demandeurs
ont modifié leurs conclusions en ce sens que le loyer net de l’appartement est fixé à
1’200 fr., le défendeur leur devant restitution de la somme de 5’300 fr. à titre
de loyers perçus en trop du 1
er
décembre 2018 au 31 mars 2019.
Le 8 mai 2019, les demandeurs ont à nouveau modifié leurs conclusions en ce sens que le loyer
mensuel net de leur appartement est fixé à 1’000 fr. dès le 1
er
décembre
2018.
Le 21 mai 2019, les demandeurs ont encore une fois modifié leurs conclusions en ce sens que le loyer
net de l’appartement est fixé à 1’050 fr. dès le 1
er
décembre
2018, le défendeur leur devant restitution de la somme de 9’000 fr. à titre de loyers
perçus en trop du 1
er
décembre 2018 au 31 mai 2019.
Par mémoire de réponse du 23 mai 2019, le défendeur a conclu, avec suite de frais judiciaires
et dépens, au rejet des conclusions prises par les demandeurs.
Le Tribunal des baux a tenu une seconde audience, à [...], [...], le 24 mai 2019.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al.
1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]) au sens de l’art.
236 CPC, dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions
devant l’autorité précédente est de 10'000 fr. au moins (art. 308 aI. 2 CPC). Ecrit
et motivé, il doit être introduit dans les trente jours à compter de la notification de
la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 aI. 1
CPC).
1.2
En l’espèce, formé en temps utile
par une partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur
des conclusions qui, capitalisées (art. 92 CPC), sont supérieures à 10'000 fr., l’appel
est recevable.
2.
L’appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit, le cas échéant,
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées
en première instance (JdT 2011 III 43 consid. 2 et les réf. cit.) et vérifie si le premier
juge pouvait admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_238/2015
du 22 septembre 2015 consid. 2.2).
3.
En premier lieu, on relève que l’appelant
se prévaut de la violation de son droit d’être entendu. En principe, un tel moyen, qui
s’il est fondé conduit à l’annulation du jugement dont est recours, se traite en
premier. Il est toutefois plus expédient dans le cas présent de l’examiner ultérieurement
(cf. infra consid. 7).
4
4.1
L’appelant déclare se référer pour l’essentiel à l’état de
fait du jugement entrepris qu’il complète toutefois par certains faits allégués
en procédure de première instance.
4.2
L'appel doit être motivé. L'appelant doit expliquer en quoi son argumentation peut influer
sur la solution retenue par les premiers juges (TF 4A_659/2011 du 7 décembre 2011 consid. 3
et 4, RSPC 2012 p. 128, SJ 2012 I 231 ; TF 5A_438/2012 du 27 août 2012 consid. 2.2, RSPC 2013 p.
29 ; TF 4A_474/2013 du 10 mars 2014 consid. 3.1, SJ 2014 I 459). La motivation doit être suffisamment
explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation
précise des passages de la décision que le recourant attaque et des pièces du dossier
sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_396/2013 du 26 février
2014 consid. 5.3.1 ; TF 5A_573/2017 du 19 octobre 2017 consid. 3.1).
L'appelant doit ainsi expliquer les motifs pour lesquels le jugement doit être modifié notamment
en raison d'une constatation inexacte des faits. Il n'y a pas lieu d'entrer en matière sur les griefs
de constatation inexacte des faits, qui se réfèrent de manière toute générale
aux « pièces du dossier », sans mentionner des pièces précises, ou
à des allégations pour lesquelles aucune pièce n'est mentionnée (CACI 6 février
2012/59). De même, lorsque l’appelant retranscrit ce qu’il considère être
« les faits déterminants et établis », sans faire la moindre allusion à
l’état de fait contenu dans le jugement attaqué et sans rien indiquer sur l’objet
et le fondement de ses éventuelles critiques, cette partie du mémoire d’appel est irrecevable.
Il n’appartient pas à la Cour d’appel de comparer l’état de fait présenté
en appel avec celui du jugement pour y déceler les éventuelles modifications apportées
et en déduire les critiques de l’appelant (CACI 29 juin 2017/273).
4.3
En l’espèce, l’appelant expose sa propre version des faits, en retenant certains éléments
dont les premiers juges ont refusé d’administrer la preuve, ce qui se recoupe avec le moyen
de nullité dont il sera question ci-après. Au surplus, l’appelant ne se livrant pas à
une critique précise de l’état de fait retenu par les premiers juges − aucun grief
de constatation inexacte des faits n’est soulevé −, il ne se justifie pas de s'écarter
de l'état de fait retenu par les premiers juges.
5.
5.1
L’appelant soutient que les premiers juges
auraient retenu à tort que les intimés disposaient, en présence d’un bail indexé,
de la possibilité de demander, lors du renouvellement du bail, la révision du loyer en fonction
de la méthode absolue. Il allègue qu’ils se seraient référés à une
jurisprudence du Tribunal fédéral qui trouve son origine dans des décisions remontant
à plus de 20 ans (ATF 121 III 397 et ATF 123 III 76), alors qu’à cette époque,
la conjoncture était différente, le taux hypothécaire ayant atteint les 7%.
L’appelant ajoute que deux arrêts plus récents auxquels se sont référés
les premiers juges ne seraient pas pertinents en l’espèce. S’agissant du premier arrêt
(TF 4C.157/2001 du 1
er
octobre 2001), il considère qu’il ne saurait justifier l’application de la méthode
absolue en l’espèce tant les circonstances seraient différentes. Il fait valoir que dans
l’arrêt en question le Tribunal fédéral a considéré que la répartition
des risques changeait lorsque la clause d’indexation tombait, si bien que l’on ne pouvait
pas admettre sans autre que le loyer initial n’était pas abusif en début de bail et qu’ainsi
le recours à la méthode absolue se justifiait. Pour illustrer cela, la Haute cour a exposé
qu’en période de taux bas, le locataire était enclin à accepter un loyer élevé
pour se protéger pendant cinq ans des effets d’une hausse des taux hypothécaires. Or,
l’appelant considère que la situation est toute autre dans le cas présent, étant
donné que lors de la conclusion du bail, le taux de référence était en déclin
régulier, si bien que les intimés n’avaient aucune raison de spéculer sur une hausse
prochaine.
L’appelant soutient ensuite que le deuxième arrêt (TF 4A_269/2015 du 2 novembre
2015 consid. 2.3) ne traiterait pas de la question litigieuse, à savoir si, en présence d’un
bail indexé, les parties disposeraient lors du renouvellement du bail de la possibilité de
demander la révision du loyer en fonction de la méthode absolue. Au contraire, dans cet arrêt,
le Tribunal fédéral se serait prononcé sur l’opinion des auteurs qui soutiennent
que d’autres facteurs que l’IPC ne doivent pas être pris en compte en méthode relative
à l’occasion du renouvellement du bail indexé, à l’instar de ce qui se fait
dans un cas de bail à option.
Selon l’appelant, permettre le recours à la méthode absolue à la sortie du terme
contractuel de cinq ans pour un bail indexé, alors qu’on l’interdit à la sortie
d’un bail de même durée avec un loyer fixe, serait choquant. Selon lui, une telle possibilité
ne serait pas justifiée par l’élément aléatoire évoqué par le Tribunal
fédéral, cet élément découlant du simple écoulement du temps entre deux
adaptations du loyer et non de l’indexation. Il rappelle enfin que les intimés ont bénéficié
en 2017 d’une baisse de leur loyer à la suite de la diminution de l’IPC.
5.2
En cours de bail, c'est-à-dire lors du renouvellement de celui-ci, le locataire peut selon l'art.
270a CO demander une baisse de loyer pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison de
croire que la chose louée procure un rendement excessif au bailleur, résultant en particulier
d'une baisse des coûts. Une telle
demande
s'examine en priorité selon la méthode dite « relative » ; les bases de calcul, notamment
les taux hypothécaires, doivent s'être modifiés depuis la dernière fixation du loyer
(Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, pp. 517- 518 et 698, et les réf. cit.). Le
locataire qui n'a pas contesté le loyer initial (art. 270 CO) ne peut ainsi le remettre en cause
par le biais de l'article 270a CO. Cette dernière disposition lui permet seulement de se prévaloir
de l'évolution en sa faveur des bases du calcul du loyer, depuis la dernière fixation de celui-ci
(Lachat, op. cit., p. 516).
Il en va différemment, toutefois, lorsqu'un bail est conclu pour une durée de plusieurs années,
avec une clause d'indexation. Dans ce cas, en cours de bail, les parties ne peuvent qu'invoquer l'indexation.
Lorsque le bail se renouvelle, elles peuvent alors demander une modification du loyer en se fondant sur
la méthode absolue.
En
effet, le mode de fixation du loyer indexé, étant donné son caractère aléatoire,
rend admissible le recours à la méthode absolue − par exception à la règle
jurisprudentielle imposant de relativiser les motifs de hausse absolus − même si les circonstances
ne se sont pas modifiées depuis la date d'expiration de la durée initiale pour laquelle le
bail à loyers indexés a été conclu. Quel que soit le cas de figure, chacune des parties
pourra toujours exiger du juge qu'il vérifie au moyen de la méthode absolue si le nouveau loyer
devant entrer
en vigueur postérieurement
à l'expiration de la durée minimale du bail à loyers indexés est abusif ou non (ATF
123 III 76 précité consid. 4c et les réf. cit.).
Le Tribunal fédéral a confirmé cette jurisprudence dans l’arrêt 4A_489/2010
du 6 janvier 2011 consid. 4.2 et s’y est également référé sans aucune réserve
dans l’ATF 142 III 568 consid. 1.3.
Pour autoriser les parties à se prévaloir de la méthode absolue, le Tribunal fédéral
a ainsi considéré que l'indexation du loyer introduit un élément aléatoire.
En choisissant ce mode de fixation du loyer, exclusif de tous les autres facteurs économiques pouvant
influer sur le rendement de l'immeuble, les parties font en quelque sorte un « pari », qui
peut être tantôt favorable au bailleur, tantôt au locataire. A l'issue de la période
d'indexation, il n'est donc plus possible, selon le Tribunal fédéral, de présumer que
le loyer rente équitablement les fonds propres investis par le bailleur dans l'immeuble, ou qu'il
correspond aux loyers usuels du quartier ou de la localité. La possibilité de demander un contrôle
du loyer, selon la méthode absolue, apparaît dès lors comme un correctif à ces aléas
introduits par l'indexation (Lachat et al., op. cit., p. 657, et les réf. cit. aux ATF précités
123 III 76, 142 III 568 et 4A_489/2010 consid. 4.2 du 6 janvier 2011).
En l’espèce, s’il
est vrai, à l’instar de ce que soutient l’appelant, que l'arrêt 4A_269/2015 du
2 novembre 2015
,
également cité par les premiers juges, traite d'une autre problématique que celle présentement
litigieuse, le Tribunal fédéral y a encore une fois répété que les parties pouvaient,
à l'échéance d'un bail indexé, se fonder à leur choix sur la méthode relative
ou la méthode absolue pour demander la modification du loyer (cf. consid. 2.3 : « Die Parteien
können auf den Ablauf oder Kündigungstermin eines Mietvertrages mit indexiertem Mietzins die
Anpassung des Mietzinses nach relativer oder absoluter Methode verlangen »).
5.3
Au vu de ce qui précède,
on ne peut que constater que la jurisprudence du Tribunal fédéral en la matière est constante.
Les parties, à l’issue d’une période d’indexation du bail, peuvent prétendre
à une hausse, respectivement à une baisse, et ceci indépendamment si on se trouve en période
de taux hypothécaire élevé ou non.
L'appelant fait également valoir que la conception retenue par les premiers juges équivaudrait
à permettre au locataire une nouvelle contestation du loyer initial lors du renouvellement du bail.
C'est exact, à cela près, il faut le relever, que le bailleur dispose d'une possibilité
analogue, mais il ne s’agit que d’une conséquence de la jurisprudence précitée.
Enfin, l'appelant fait valoir que l’arrêt 4C_157/2001 du 1
er
octobre 2001 ne saurait s'appliquer en l'espèce, dès lors qu’au moment de la conclusion
du bail, le TIH était en baisse constante. Selon lui, les locataires n'avaient donc pas à se
prémunir contre une éventuelle hausse des taux. Ce raisonnement n'est pas fondé. A suivre
l'appelant, il faudrait dans chaque cas examiner quelle partie, au moment de la conclusion d’un
contrat de cinq ans avec une clause d’indexation, serait le plus à même d'en bénéficier,
avec cette conséquence paradoxale que celui qui n'en bénéficie pas serait privé de
la possibilité de contestation ouverte par le Tribunal fédéral. Selon l’appelant,
il faudrait ainsi examiner si la situation fait que le locataire, respectivement le bailleur, avait des
raisons de se prémunir contre une hausse ou une baisse de loyer ; il ne suffirait d’ailleurs
pas que le contrat soit conclu à un moment où les taux sont bas, ou au contraire élevés,
mais il faudrait encore que l'évolution à la hausse ou à la baisse soit prévisible.
La jurisprudence du Tribunal fédéral ne contient
aucune
cautèle de ce genre. Le raisonnement de l’appelant ne pourrait par ailleurs pas être
appliqué. En effet, s’il est aisé de déterminer après coup si le TIH est monté
ou descendu, on ne peut pas en revanche le prévoir à l'avance.
6.
6.1
L'appelant
critique ensuite les premiers juges pour avoir appliqué la jurisprudence du Tribunal fédéral
selon laquelle le rendement net des fonds propres est limité à 0.5% de plus que le TIH. Il
soutient que la pertinence de cette jurisprudence serait très critiquée, surtout en période
de taux bas, car elle ne tiendrait pas compte des risques auxquels le bailleur est exposé, comme
par exemple le non-paiement du loyer, les locaux vides, ou une situation de crise. Le Tribunal fédéral
aurait ainsi à tort refusé de réexaminer sa position en renvoyant au législateur
la responsabilité de découpler la détermination du rendement net des fonds propres du
taux hypothécaire de référence. L’appelant
ajoute que cette règle ne serait pas applicable à une caisse de pension, dès lors qu'elle
ne lui permettrait pas de servir les rentes dues à ses assurés.
6.2
Le rendement net d’un immeuble résulte
du rapport existant entre les fonds propres investis par le propriétaire et le loyer, après
déduction des charges d’exploitation et des intérêts débiteurs sur les capitaux
empruntés (ATF 123 III 171). Ce rapport n’est pas abusif lorsqu’il procure un rendement
qui n’est pas supérieur à 0.5% du taux d’intérêt pour des hypothèques
de premier rang (ATF 122 III 257 consid. 3a). La détermination des fonds propres investis correspond
au coût effectif de l’immeuble, duquel les fonds étrangers (emprunts du propriétaire
garantis ou non par hypothèque) sont déduits (ATF 123 III 171), auquel sont ajoutés les
amortissements et les investissements à plus-value financés par des fonds propres (ATF 122
III 257 consid. 3a).
6.3
La jurisprudence fédérale est demeurée constante à ce sujet. Comme le rappelle l'appelant,
elle a été confirmée malgré les critiques dans un arrêt récent (TF 4A_465/2015
du 1
er
mars 2016
consid. 5.6.2). Il n’y
a pas lieu de s’en écarter. Pour le surplus, la loi − et la jurisprudence − étant
la même pour tous, indépendamment des obligations que les parties assument, on ne voit pas
que les tribunaux puissent s’en départir
de
lege data
, lorsque le bailleur
se trouve être une caisse de pension.
7.
7.1
Selon l’appelant, les premiers juges auraient violé son droit d’être entendu, plus
précisément son droit à la preuve, en lui refusant la possibilité de prouver les
allégués 14 et 17 à 23 de sa demande. Ceux-ci tendaient à établir en substance
quelles sont les obligations de l’appelant à l’endroit de ses pensionnés, quel
est le niveau des rentes servies à ces derniers d’une part et, d’autre part, quelle
est la situation patrimoniale des intimés. Selon l’appelant, ces allégués permettent
de démontrer que le rendement attendu de ses placements pour servir les rentes aux pensionnés
serait très largement supérieur au TIH de référence augmenté de 0.5%.
7.2
En procédure civile, le droit d'être
entendu trouve son expression à l’art. 53 al. 1 CPC, qui reprend la formulation générale
de l’art. 29 al. 2 Cst (ATF 142 III 48 consid. 4.1.1). Il trouve également sa consécration
dans diverses autres dispositions du Code ; il en va ainsi du droit à la preuve (art. 152 CPC)
(Haldy, Commentaire romand, Code de procédure civile, Bâle 2019 [ci-après : CR-CPC],
2
e
éd.,
n. 13 ad art. 53 CPC). L'art. 152 CPC, qui garantit le droit − non absolu − à la preuve,
fixe les conditions minimales auxquelles une partie a droit de faire administrer une preuve qu'elle propose,
« toutes maximes confondues ». Le tribunal doit administrer une preuve offerte, pour
autant qu'elle soit adéquate, autrement dit qu'elle soit apte à forger la conviction du tribunal
sur la réalité d'un fait pertinent, à savoir dont la démonstration peut avoir une
incidence sur l'issue du litige (adéquation objective). Une mesure probatoire peut en outre être
refusée à la suite d'une appréciation anticipée des preuves, c'est-à-dire lorsque
l'autorité parvient à la conclusion que l'administration de la preuve sollicitée ne pourrait
plus modifier sa conviction parce que le fait pertinent a déjà été prouvé (ATF
131 I 153 consid. 3 ; ATF 129 III 18 consid. 2.6), en sorte que le moyen de preuve offert ne doit pas
être superfétatoire, ce qui signifie que la preuve n'est pas inutile parce que le juge, après
avoir pris connaissance des autres preuves, est déjà convaincu de l'existence ou de l'inexistence
du fait à prouver (adéquation subjective) (TF 5A_877/2013 du 10 février 2014 consid. 4.1.3,
RSPC 2014 p. 254 note Bohnet).
7.3
En l’espèce,
le moyen tiré d'une violation du droit d'être entendu est sans portée. L'appelant entendait
établir en première instance quelles étaient ses obligations envers ses pensionnés,
le niveau de rentes servies à ces derniers, ainsi que la situation patrimoniale des intimés.
Comme on vient de le voir (cf. supra, consid. 6.3), ces faits ne sont pas pertinents. C'est ainsi à
juste titre que les premiers juges ont, par appréciation anticipée, rejeté les offres
de preuves des allégués concernés.
8.
Au vu de ce qui précède,
l’appel, manifestement infondé, doit être rejeté dans la mesure où il est recevable,
selon l’art. 312 al. 1 CPC, et le jugement querellé doit être confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 4'616 fr. (art. 62 al. 1 TFJC
[tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à
la charge de l’appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer de dépens, les intimés n’ayant pas été
invités à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième, arrêtés à 4'616 fr. (quatre mille six cent seize
francs), sont mis à la charge de l’appelant F.________.
IV.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Isabelle Salomé Daïna pour F.________,
‑
Mme [...] pour Y.________ et T.________,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :