vd_findinfo · HC / 2018 / 564 · 2018-06-15 · fr

DOL{VICE DU CONSENTEMENT}, FORFAIT, NOUVEAU MOYEN DE FAIT, NOVA, ÉTAT DE FAIT | 28 al. 1 CO, 373 CO, 310 CPC (CH), 311 al. 1 CPC (CH), 317 al. 1 CPC (CH), 55 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 15.06.2018 HC / 2018 / 564

TRIBUNAL
CANTONAL
PO15.027388-180058
361
cour
d’appel CIVILE
_________________________
____
Arrêt du
15 juin 2018
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
M.
Colombini et MmePerrotRouleau, juges
Greffière
:              Mme
Bourckholzer
*****
Art.
28 al. 1, 31 al. 1, 373 al. 2 CO ; 55, 310, 311 al. 1, 317 al. 1 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
N.________
SA, à Etoy, contre le jugement rendu le 25 septembre 2017 par la Chambre patrimoniale cantonale
dans la cause divisant l’appelante d’avec
Societe
IMMOBILIERE
Z.________
SA
, à Chavanne-de-Bogis, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 25 septembre 2017, dont les motifs ont été notifiés à N.________
SA le 23 novembre 2017, la Chambre patrimoniale cantonale a rejeté l'action en libération de
dette tendant à faire constater que la demanderesse N.________ SA ne devait pas à la défenderesse
Société Immobilière Z.________ SA la somme de 800'000 fr. avec intérêts à
5 % l'an dès le 4 juillet 2014 (I), a définitivement levé l'opposition formée par
la demanderesse au commandement de payer n° [...] de l'Office des poursuites de Genève qui
lui avait été notifié à la réquisition de la défenderesse (II), a mis les
frais judiciaires, arrêtés à 20'925 fr., à la charge de la demanderesse (III), a
dit que la demanderesse devait verser à la défenderesse 750 fr. à titre de remboursement
de son avance de frais (IV) et 18'375 fr. à titre de dépens (V) et a rejeté toutes
autres ou plus amples conclusions (VI).
En droit, la Chambre patrimoniale cantonale a considéré que la demanderesse s'était engagée,
dans l'acte de vente notarié de plusieurs parcelles, à verser à la défenderesse,
dès l’obtention d'un crédit de construction, une somme forfaitaire de 800'000 fr. en
remboursement de divers travaux effectués sur les terrains objet de la vente et que, la demanderesse
ayant obtenu un crédit de construction le 27 février 2014, la condition suspensive
au paiement était réalisée. La Chambre patrimoniale cantonale a également rejeté
un premier moyen libératoire de la demanderesse tiré du fait que la défenderesse n'avait
pas établi avoir effectué des travaux pour 800'000 fr., pour le motif que cette dernière
n'avait pas à le faire, s'agissant d'un prix forfaitaire librement déterminé par les parties.
Elle a aussi retenu que la demanderesse ne pouvait pas de bonne foi se prévaloir d'un dol, dès
lors qu'elle n'avait pris aucun renseignement avant de prendre l'engagement litigieux. Au demeurant,
alors que le fardeau de la preuve lui en incombait, elle n’avait pas établi qu'il y avait
eu tromperie, c'est-à-dire que les travaux valaient moins que 800'000 francs. Ensuite, la Chambre
patrimoniale cantonale a rejeté le moyen de la demanderesse tiré de l'art. 24 CO (Code
des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), considérant que s'il y avait eu erreur, elle
n'était pas essentielle, la demanderesse ayant accepté un montant forfaitaire sans vérification.
Enfin, elle a observé qu'il n'était pas établi que les deux vices du consentement, invoqués
pour la première fois dans la demande en libération de dette, l'avaient été en temps
utile, faute de savoir quand ils avaient été découverts, étant toutefois précisé
que le dol pouvait être invoqué par voie d'exception.
B.
Par acte du 8 janvier 2018, N.________ SA a formé
appel contre ce jugement, concluant, avec suite de frais et dépens, principalement à sa réforme
en ce sens que son action en libération de dette soit admise, que son opposition soit maintenue,
que les frais judiciaires soient mis à la charge de l’intimée Société Immobilière
Z.________ SA et que cette dernière doive lui verser 38'550 fr. à titre de remboursement
de son avance de frais et de dépens. A titre subsidiaire, elle a conclu à l’annulation
du jugement entrepris et au renvoi de la cause à la Chambre patrimoniale cantonale pour nouvelle
décision dans le sens des considérants. L'appelante a produit des pièces nouvelles numérotées
3 à 8.
Par avis du 1
er
février 2018, un délai de réponse de 30 jours dès réception de cet avis a été
fixé par la Cour d’appel civile à l'intimée.
Par acte du 6 mars 2018, Société Immobilière Z.________ SA a déposé une réponse,
concluant, avec suite de frais et dépens, au rejet de l'appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement (cf. consid. 2.2
infra) :
1.
La demanderesse N.________ SA est une société
anonyme sise [...] (précédemment à [...]), qui est inscrite depuis le 3 août 2012
au Registre du commerce du canton de Vaud et dont le but est la construction immobilière et toute
activité y relative, notamment dans la création d’hôtels et de bureaux. De début
2013 à début 2016 environ, L.________ a été son président.
La défenderesse Société Immobilière Z.________ SA est une société anonyme
sise à [...], qui est inscrite au Registre du commerce du canton de Vaud depuis le 5 mars 2018 et
dont le but est ainsi libellé : « opérations immobilières ».
I.________ AG, anciennement A.________ SA, est une société anonyme qui exploite une entreprise
de construction.
2.
Entre 2003 et 2008, des travaux ont été effectués par la défenderesse sur les parcelles
n
os
[...], [...],V.________, G.________, F.________ et B.________ dont elle était propriétaire
sur la Commune d’ [...]. A l’appui de ses allégations, la défenderesse a produit
une série de factures. Quand bien même ces documents attestent que certains des travaux susmentionnés
ont bien été effectués sur les parcelles, certaines factures semblent reprendre des opérations
déjà taxées dans de précédentes factures, tandis que d’autres notes ne
précisent pas expressément quelles opérations sont couvertes. Les factures produites mentionnent
en particulier les travaux suivants :
- la création d’une contre-route,
- des travaux de démolition,
- des opérations déployées par des architectes,
- des travaux relatifs aux réseaux de raccordement gaz, eaux usées, eaux claires et eaux sous
pression,
- des travaux de terrassement exécutés par l’entreprise H.________,
- des études géotechniques,
- des aménagements divers et
- l’obtention d’un permis de construire sur les parcelles n
os
P.________, J.________, B.________, D.________ et R.________ délivré le 28 juillet 2005 par
la Commune d’ [...] à la défenderesse en vue de la construction d’un hôtel.
Le coût total des travaux indiqués s’élève à plus de 800'000 francs.
3.
3.1
Entre mai et juillet 2012, les parties ont échangé
des correspondances et se sont entretenues à plusieurs reprises au sujet de la vente par la défenderesse
à la demanderesse des parcelles n
os
D.________, M.________, V.________, G.________, F.________ et B.________ sises sur la commune d’
[...]. Durant ces négociations, la demanderesse était représentée par l’avocat
[...], tandis que Q.________ agissait en qualité d’architecte et représentait la demanderesse
dans le strict cadre de son mandat.
La demanderesse a confirmé que le plus important pour elle dans ces parcelles était leur potentiel
constructible et les droits à bâtir. Toutefois, comme l’a confirmé Q.________, le
fait qu’un permis avait déjà été délivré sur le terrain n’avait
aucune importance puisque la demanderesse avait un nouveau projet sans aucun rapport avec l’ancien
projet hôtelier envisagé par la défenderesse.
3.2
Par courrier du 3 mai 2012 adressé à la défenderesse, l’avocat [...] a formalisé
l’offre qui avait été faite de vive voix par ses mandants de se porter acquéreurs
desdites parcelles en ces termes :
« Le
prix sur lequel les parties à ce futur acte de vente sont tombées d’accord est de CHF
2'750'000.- pour le terrain, auxquels s’ajouteront CHF 550'000.- pour la reprise des dépenses
engagées au 29 août 2011 pour l’implantation initialement prévue d’un
hôtel, ressortant du document dont vous m’avez remis copie, soit en particulier les travaux
de terrassement, de canalisation et de construction partielle d’une contre-route, les travaux préparatoires
de géotechnique et de démolition ainsi que les honoraires d’architectes et d’ingénieurs »
.
Il relevait que S.________ agissait en qualité de représentant des investisseurs intéressés
par l’acquisition des parcelles.
3.3
Le 12 juin 2012, les parties, y compris S.________ en qualité de représentant des investisseurs
intéressés par l’acquisition des parcelles, se sont rencontrées afin de discuter
de l’acquisition des parcelles n
os
D.________, M.________, V.________, G.________, F.________ et B.________.
3.4
Le 28 juin 2012, les représentants de la défenderesse ont rencontré le notaire W.________
pour discuter du projet de vente à terme conditionnelle des parcelles n
os
D.________, M.________, V.________, G.________, F.________ et B.________ préparé par le notaire.
A la suite à cette entrevue, le notaire W.________ a adressé à la défenderesse un
nouveau projet de contrat.
4.
Par acte de vente à terme conditionnelle instrumenté le 25 juillet 2012 par le notaire W.________,
la défenderesse a vendu à la demanderesse les parcelles propriétés de la défenderesse
n
os
D.________, V.________, B.________, F.________ et G.________ sises sur la commune d’ [...], pour
un prix de 2'750'000 fr., payable sous forme de plusieurs acomptes.
Le chiffre 1 de cet acte prévoit que
« l’acheteur
déclare bien connaître et accepter l’état juridique et matériel actuel des
immeubles au sujet duquel il ne fait aucune réserve quelconque, avec tous leurs droits, charges,
dépendances, accessoires et parties intégrantes, libres de tous autres droits et charges que
ceux mentionnés ci-dessus. »
.
Le chiffre 9 de cet acte intitulé « prix de vente » prévoit en outre que
« l’acheteur
remboursera au vendeur, hors la vue et la responsabilité du notaire soussigné, avant la signature
de la réquisition de transfert, un montant forfaitaire de cinq cent cinquante mille francs (CHF
550'000.-) pour le remboursement des travaux de terrassement et de géotechnique réalisés
sur les immeubles vendus ainsi qu’une partie des travaux réalisés sur la parcelle n
o
G.________. Les comparantes déclarent avoir été rendues attentives par le notaire soussigné
aux conséquences fiscales en découlant. Ainsi,  la signature de la réquisition de
transfert ne pourra intervenir que si le versement mentionné au présent alinéa a été
effectué. »
. Aux termes du chiffre
13, la demanderesse s’engageait à confier la réalisation du bâtiment à ériger
à la société I.________ AG.
5.
5.1
Le 27 septembre 2012, s’est tenue une rencontre
entre les représentants des parties et de I.________ AG.
Par courrier du 28 septembre 2012 adressé à la défenderesse, le conseil de la demanderesse
a formalisé l’offre faite la veille par la demanderesse de se porter acquéreur des parcelles
n
os
J.________, [...],R.________, [...],M.________ et [...] de la Commune d’ [...], pour un prix total
avoisinant 13'000'000 francs.
5.2
Par courrier du 12 octobre 2012, la demanderesse, sous la plume de son conseil, a fait savoir à
la défenderesse qu’elle était prête à acheter l’intégralité
de la parcelle n
o
M.________ au prix de 3'000'000 fr. avec un potentiel de construction d’une surface de plancher
d’au minimum 5'000 m
2
.
Le conseil de la demanderesse précisait ce qui suit :
« Comme
discuté, il y aura lieu, en cas de vente à tout le moins de la parcelle M.________, de prolonger
de 3 mois environ le délai convenu pour le dépôt de la mise à l’enquête
du bâtiment de N.________ SA, afin que l’architecte dont vous avez pu vérifier le travail
effectif puisse modeler son projet intelligemment »
.
5.3
Par courriel du 8 novembre 2012, le conseil de la demanderesse a informé la défenderesse que
sa mandante était prête à acquérir la parcelle supplémentaire n
o
M.________ de la Commune d’ [...]. Il proposait de s’en tenir
« au
prix toujours évoqué lors de nos discussions précédentes de CHF 3'000'000.- comprenant
une capacité de construction de 5'000 m
2
de surface brute de plancher affectés à des activités de type administratif, incluant
donc le montant des travaux d’infrastructure que vous chiffrez à 210'000.-. »
.
6.
6.1
Le 13 décembre 2012, par-devant le notaire
W.________, les parties ont conclu un contrat de vente à terme conditionnelle avec droit d’emption
portant sur l’achat par la demanderesse des biens-fonds n
os
D.________, M.________, V.________, B.________, G.________ et F.________ de la Commune d’ [...],
propriétés de la défenderesse, pour un prix de 5'500'000 francs. Il était prévu
en préambule que les parties annulaient dans toutes ses clauses et conditions le précédent
contrat de vente à terme conditionnelle signé le 25 juillet 2012.
Aux termes du chiffre 1 dudit contrat,
« l’acheteur
déclare bien connaître et accepter l’état juridique et matériel actuel des
immeubles au sujet duquel il ne fait aucune réserve quelconque, avec tous leurs droits, charges,
dépendances, accessoires et parties intégrantes, libres de tous autres droits et charges que
ceux mentionnés ci-dessus »
.
Le chiffre 9 de cet acte, relatif au prix de vente, prévoit ce qui suit :
« L’acheteur
remboursera au vendeur, hors la vue et la responsabilité du notaire soussigné, avant la signature
de la réquisition de transfert, un montant forfaitaire de deux cent cinquante mille francs (CHF
250'000.-) pour le remboursement des travaux de terrassement et de géotechnique réalisés
sur la parcelle M.________ d’ [...] et un montant forfaitaire de cinq cent cinquante mille francs
(CHF 550'000.--) pour le remboursement des travaux de terrassement et de géotechnique réalisés
sur les autres parcelles vendues ainsi qu’une partie des travaux réalisés sur la parcelle
G.________. Les comparantes déclarent avoir été rendues attentives par le notaire soussigné
aux conséquences fiscales en découlant. Ainsi, la signature de la réquisition de transfert
ne pourra intervenir que si le versement mentionné au présent alinéa a été effectué »
.
Ce chiffre reprenait ainsi les engagements de la demanderesse prévus au chiffre 9 du contrat du
25 juillet 2012, en y ajoutant les travaux réalisés sur la parcelle n
o
M.________.
Interrogé à ce sujet, Q.________, architecte mandaté par la demanderesse, a indiqué
qu’il ignorait comment cette somme forfaitaire de 800'000 fr. avait été fixée
et qu’il n’avait lui-même effectué aucun contrôle de prix à ce sujet.
Il a précisé que, selon sa compréhension, les travaux de terrassement visaient à
boucher un trou d’à peu près 4 mètres de profondeur sur une surface de l’ordre
de 2’500 m
2
.
Les parties ont admis que le choix du paiement d’un montant forfaitaire avait pour but d’éviter
un décompte mais de s’accorder, entre professionnels, sur des montants forfaitaires, grossiers.
L.________ a confirmé que la demanderesse et ses conseils n’avaient à aucun moment été
empêchés de vérifier la réalisation des travaux ni l’importance des aménagements
concernés avant la réquisition de transfert du 28 février 2014. La demanderesse a indiqué
avoir fait confiance aux informations fournies par la défenderesse, avoir pu constater au moment
de la conclusion de l’acte que des travaux avaient été opérés sur les parcelles
et avait conclu que les travaux de terrassement et de géotechnique effectués sur les parcelles
vendues valaient 800'000 francs. L.________ s’est exprimé en ces termes relativement à
ce montant :
« C’était
très difficile à estimer le prix du terrassement. Vu la société à laquelle nous
avions à faire, on n’avait pas de doute sur le prix qu’elle nous annonçait »
.
Il a précisé :
« Pour
nous c’était réfléchi, sachant qu’on aurait un détail et une facture
pour le montant global. Nous avons fait la demande à plusieurs reprises. Je n’étais pas
dans les discussions et ne peux pas vous dire pourquoi c’est un montant forfaitaire qui a été
convenu et non pas un montant aux métrés. Pour nous, on parlait de géotechnicien et de
terrassement. A partir du moment où on savait qu’on allait pouvoir vérifier, parce qu’on
allait prendre le même terrassier, et donc connaître les prix pratiqués, nous n’étions
pas autrement inquiets. »
.
La défenderesse a expliqué avoir accepté de ne pas réclamer le paiement au jour du
transfert compte tenu de la confiance entre les parties et
« parce
qu’il était prévu que le montant de 800'000 fr. serait versé au moment de l’octroi
du crédit de construction »
. T.________
a précisé que par « travaux de géotechnique », la défenderesse
entendait les
« travaux
effectués par des sondages pour connaître la nature du sol et qui sont relatés sur une
relation géotechnique qui permettent de connaître les qualités du sol. Les travaux de
terrassement sont des travaux qui permettent l’évacuation de terre pour réaliser les
volumes en sous-sol voire sous-structures du bâtiment futur »
.
Aux termes du chiffre 16, la demanderesse s’engageait à confier la réalisation du bâtiment
à ériger à la société I.________ AG, anciennement A.________ SA.
6.2
Le 20 décembre 2013, les parties ont passé un acte de « modification de vente à
terme conditionnelle avec droit d’emption ». Cet acte rappelait en préambule l’acte
de vente du 13 décembre 2012. Il modifiait certaines clauses du contrat précédent, lesquelles
ne sont pas reprises ci-dessous car sans incidence sur l’issue du litige, tout en précisant
que les autres conditions demeuraient inchangées.
6.3
Le 24 décembre 2013, la Commune d’
[...] a délivré une autorisation de construire sur les parcelles n
os
M.________, B.________, V.________, D.________, F.________ et G.________ en faveur de la défenderesse
en qualité de propriétaire et de la demanderesse en qualité de promettant acquéreur.
7.
Le 27 février 2014, la Banque [...] SA a octroyé à la demanderesse un premier montant
de 3'575'000 fr. aux fins de financement hypothécaire pour les immeubles à réaliser sur
les parcelles G.________ et M.________ de la Commune d’ [...].
La demanderesse a informé la défenderesse de l’existence de ce crédit de construction
au plus tard le 26 juin 2014.
8.
Le 28 février 2014, les parties ont signé la réquisition de transfert des parcelles n
os
D.________, M.________, V.________, G.________, F.________ et B.________ au nom de la demanderesse.
En préambule, ledit acte établissait ce qui suit :
« Les
comparantes constatent et décident ce qui suit en exécution de l’acte de vente à
terme conditionnelle avec droit d’emption qu’elles ont souscrit le 13 décembre 2012
devant le notaire W.________, à Lausanne (minute numéro [...]), acte inscrit au registre foncier
sous numéro [...] et de l’acte de modification de vente à terme conditionnelle avec droit
d’emption qu’elles ont souscrit le 20 décembre 2013 devant le notaire W.________ »
.
Le chiffre II de cet acte prévoyait ce qui suit :
« En
dérogation aux actes précités, l’acheteur remboursera au vendeur, hors la vue et
la responsabilité du notaire soussigné, dès l’obtention d’un crédit de
construction concernant les futures constructions sur les immeubles vendus ou dès la vente par l’acheteur
de tout ou partie des immeubles objet du présent acte, mais au plus tard le 15 décembre 2014,
un montant forfaitaire de deux cent cinquante mille francs (CHF 250'000.-) pour le remboursement des
travaux de terrassement et de géotechnique réalisés sur la parcelle M.________ d’
[...] et un montant forfaitaire de cinq cent cinquante mille francs (CHF 550'000.-) pour le remboursement
des travaux de terrassement et de géotechnique réalisés sur les autres parcelles vendues
ainsi qu’une partie des travaux réalisés sur la parcelle G.________. Les comparantes
déclarent avoir été rendues attentives par le notaire soussigné aux conséquences
fiscale (sic) en découlant. Ce montant ne portera pas intérêt. Le présent engagement
vaut reconnaissance de dette de l’acheteur envers le vendeur. »
.
9.
9.1
Le 15 avril 2014, faute
de paiement des deux montants forfaitaires de 250'000 fr. et 550'000 fr. relatifs au remboursement des
travaux de terrassement et de géotechnique sur les parcelles litigieuses, la défenderesse a
requis du Registre foncier du district de Morges l’inscription d’une hypothèque
légale du vendeur sur les parcelles n
os
D.________, M.________, V.________, G.________, F.________ et B.________ de la Commune d’ [...]
pour la créance de 800'000 fr. qu’elle faisait valoir contre la demanderesse.
La défenderesse a finalement retiré sa requête en inscription d’une hypothèque
légale le 26 juin 2014.
9.2
Par courriel du 28 avril 2014, S.________, pour la demanderesse, s’est exprimé en ces termes au
sujet des parcelles de la Commune d’ [...] :
« Nous
avons travaillé depuis plusieurs mois sur le financement de l’opération immobilière
et pensons aujourd’hui avoir trouvé une possibilité de concrétiser sa réalisation
à travers un accord de principe avec une société disposée à s’engager
en qualité de locataire général du complexe multi fonctionnel. ».
9.3
Le 22 mai 2014, la défenderesse a déposé une requête de mesures provisionnelles par-devant
le juge délégué de la Chambre patrimoniale cantonale, concluant en substance à ce
qu’ordre soit donné à la demanderesse de cesser immédiatement tout chantier sur
les parcelles n
os
D.________, M.________, V.________, G.________, F.________ et B.________ de la Commune d’ [...].
Elle faisait valoir en substance que, par actes notariés des 25 juillet 2012 et 20 décembre
2013, la demanderesse s’était engagée à confier les travaux de construction des
bâtiments à ériger sur les parcelles litigieuses à I.________ AG, de sorte qu’il
convenait de lui interdire de continuer à effectuer des travaux sur les parcelles en violation de
ses engagements.
Par ordonnance de mesures provisionnelles du 27 novembre 2014, le juge délégué de la Chambre
patrimoniale cantonale a rejeté les conclusions de la défenderesse. Le juge a retenu en substance
que l’existence d’un précontrat et l’engagement de principe pris par la demanderesse
de conclure un contrat d’entreprise générale avec I.________ AG n’étaient
pas contestés par les parties, mais qu’il n’était jamais possible d’agir
en exécution d’une promesse de conclure un contrat d’entreprise ou de mandat dès
lors que les art. 377 et 404 CO permettaient d’y mettre fin en tout temps.
10.
10.1
Au début de l’année 2014, la demanderesse a entrepris des travaux, sans en informer au
préalable I.________ AG ni la défenderesse. Interrogé à ce sujet, L.________ a expliqué
que le début des travaux avait été annoncé dans la presse et avait fait la une des
journaux à l’époque.
10.2
Par courrier du 6 juin
2014 adressé à la défenderesse, la demanderesse, sous la plume de son conseil, a rappelé
avoir pris un
« engagement
de principe »
de conclure un contrat
d’entreprise générale avec la société I.________ AG pour les travaux de construction
sur les parcelles n
os
D.________, M.________, V.________, G.________, F.________ et B.________ de la Commune d’ [...].
Elle a mis la défenderesse en demeure de prendre contact afin de « discuter et convenir
des modalités du contrat d’entreprise générale » et l’a chargée
de transmettre à I.________ AG le contenu de sa correspondance. Enfin, la demanderesse a relevé
qu’elle était censée rembourser à la défenderesse les travaux de terrassement
et de géotechnique réalisés sur les parcelles n
os
M.________ et G.________, de sorte qu’elle lui a réclamé
« sans
délai tous les justificatifs démontrant, d’une part, l’exécution effective
de ces travaux et, d’autre part, les dépenses que vous avez effectivement faites pour ceux-ci »
.
La demanderesse a admis n’avoir jamais soulevé le moindre grief s’agissant de la bonne
exécution des travaux de terrassement et de géotechnique réalisés sur les parcelles
vendues par la défenderesse avant cette correspondance du 6 juin 2014.
10.3
Par courrier du 10 juin 2014 adressé à
la demanderesse, la défenderesse a, par l’intermédiaire de son conseil, indiqué
que I.________ SA était disposée à conclure le contrat d’entreprise générale
avec N.________ SA mais qu’il appartenait à cette dernière de formuler une proposition
concernant les modalités du contrat d’entreprise. S’agissant des travaux de terrassement
et de géotechnique réalisés sur les parcelles n
os
M.________ et G.________, la défenderesse a relevé que
« le
montant figurant dans l’acte de transfert n’a pas à être justifié a posteriori.
Il s’agit d’une modalité de la vente convenue entre les parties. Ce point n’a
plus à être discuté »
.
10.4
Par courrier du 24 juin
2014 à la demanderesse, la défenderesse s’est exprimée comme suit s’agissant
du montant de 800'000 fr. convenu à l’art. II de la convention de transfert :
« je
constate que votre mandante a obtenu un crédit de construction puisque les travaux ont débuté.
Dès lors, cette somme, qui est manifestement due, est échue. Je vous ferai parvenir dans les
tous prochains courriers une facture pro forma en relation avec ce montant [sic] »
.
10.5
Par courrier du 26 juin 2014, la défenderesse a mis la demanderesse en demeure de lui verser la
somme de 800'000 fr. le 4 juillet 2014 au plus tard.
10.6
Par courriel du 26 juin 2014, la demanderesse a invité la défenderesse à lui faire parvenir
sa facture et les justificatifs
« dès
que possible »
.
10.7
Par courrier du 30 juin 2014, la défenderesse a rappelé à la demanderesse que le montant
afférent aux travaux de 800'000 fr. avait été validé tout au long des pourparlers
suivis par son précédent conseil, qu’il avait été convenu de manière forfaitaire
puis invariablement repris dans les actes, de sorte qu’il
« n’a
pas à être justifié a posteriori »
mais restait dû.
11.
11.1
Le 20 août 2014,
l’Office des poursuites de Genève a, à la réquisition de la défenderesse, notifié
à la demanderesse un commandement de payer la somme de 800'000 fr. avec intérêts à
5 % l’an dès le 4 juillet 2014 dans la poursuite n° [...]. La cause de l’obligation
était ainsi libellée :
« Total
des montants dus conformément au ch. II, dernier, de l’acte notarié du 28 février
2014 établi par Me W.________ »
.
La défenderesse a fait opposition totale à ce commandement de payer.
11.2
Le 19 janvier 2015, la défenderesse a requis
que soit prononcée la mainlevée définitive de l’opposition faite à la poursuite
n° [...].
11.3
Par jugement du 18 mai 2015, notifiée aux
parties le 10 juin 2015, le Tribunal de première Instance de Genève a prononcé la mainlevée
provisoire de l’opposition formée au commandement de payer dans la poursuite n° [...].
12.
D’autres faits allégués et admis ou prouvés, mais sans incidence sur l’issue
du litige, ne sont pas reproduits ci-dessus.
13.
13.1
Par action en libération de dette du 30 juin 2015, la demanderesse a pris les conclusions suivantes
à l’encontre de la défenderesse, avec suite de frais et dépens :
« I. N.________ SA
n’est pas débitrice et ne doit pas immédiat paiement à Société Immobilière
Z.________ SA de la somme de CHF 800'000.- avec intérêt à 5% l’an dès le 4
juillet 2014.
II. L’opposition formée par N.________ SA au commandement de payer n°  [...] de
l’Office des poursuites de la République et Canton de Genève le 20 août 2014 à
la réquisition de Société Immobilière Z.________ SA est définitivement maintenue.
III. Ordre est donné à l’Office des poursuites de la République et Canton de Genève
d’annuler la poursuite n° [...] mentionnée au chiffre II ci-dessus. »
.
13.2
Par réponse du 23 novembre 2015, la défenderesse a pris les conclusions suivantes, avec suite
de frais et dépens :
« I. Rejeter les
conclusions I à III de la demande du 30 juin 2015 de N.________ SA.
II. Prononcer la mainlevée définitive de l’opposition formée par N.________ SA au
commandement de payer, poursuite n° [...], de l’Office des poursuites de la République
et Canton de Genève. »
.
13.3
Par réplique et déterminations des 11 et 16 mars 2016 respectivement, les parties ont confirmé
leurs conclusions.
13.4
A l’audience du 6 octobre 2016, ont été interrogés L.________ et T.________ en qualité
de parties ainsi que [...] et Q.________ en qualité de témoins.
13.5
Ayant renoncé à la tenue d’une audience de plaidoiries finales, les parties ont déposé
des plaidoiries écrites les 30 et 31 mars 2017 ainsi que des plaidoiries responsives le 20 juin
2017.
13.6
La séance de délibérations a eu lieu le 23 août 2017. Le dispositif du jugement a
été notifié aux parties le 25 septembre 2017. Le conseil du demandeur en a requis la motivation
par courrier du 6 octobre 2017.
En droit
:
1.
1.1
L'appel
est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC
[Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]), dans les causes patrimoniales
dont la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 10'000 fr. au moins (art. 308
al. 2 CPC). Ecrit et motivé, il doit être introduit dans les 30 jours à compter de la
notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation
(art. 311 al. 1 CPC). Les délais légaux ne courent pas du 18 décembre au 2 janvier inclus
(art. 145 al. 1 let. c CPC).
En l'espèce, le jugement motivé a été notifié à l’appelante le 23 novembre 2017
; le délai pour former appel a couru du 24 novembre jusqu'au 17 décembre 2017, soit durant
24 jours, puis du 3 au 8 janvier 2018, soit durant 6 jours, pour arriver à échéance
à cette dernière date. L'appel a été formé le 8 janvier 2018, soit
en temps utile, par la demanderesse qui y a un intérêt, et dans les formes requises. Il porte
sur des conclusions supérieures à 10'000 francs. Il est ainsi recevable.
1.2
Le
conseil de l’intimée a reçu le courrier de la Cour d’appel civile lui impartissant
un délai pour répondre le lundi 5 février 2018, ce qui signifie que le délai de réponse
échéait le mercredi 7 mars 2018. La réponse, déposée le 6 mars 2018, est recevable.
2.
2.1
Dans un premier chapitre intitulé « bref résumé des faits », l'appelante fait
son propre récit du litige, dans lequel elle mélange les faits retenus par le jugement entrepris,
dont elle s'écarte parfois légèrement, et d'autres faits non allégués, tirés
soit d'éléments du dossier (pièces et procès-verbaux d'audition), soit de pièces
nouvelles (n
os
3 à 8).
2.2
L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art.
310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base des
preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43 consid. 2) et vérifie si le
premier juge pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_238/2015
du 22 septembre 2015 consid. 2.2). Cela étant, dès lors que, selon l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel
doit être motivé – la motivation consistant à indiquer en quoi les faits auraient
été constatés de manière inexacte ou incomplète par le premier juge –
, la cour de céans n'est pas tenue de vérifier que tout l'état de fait retenu par le premier
juge est exact et complet, si seuls certains points de fait sont contestés devant elle (Jeandin,
CPC commenté, 2011, n. 3 ad art. 311 CPC et la jurisprudence constante de la CACI, notamment CACI 1
er
février
2012/57 consid. 2a).
Les parties ont l'obligation de présenter en première instance tous les moyens de preuve utiles,
sous réserve des faits et moyens de preuve nouveaux admissibles en appel selon l'art. 317 al. 1
CPC. A teneur de cette disposition, les faits et moyens de preuves nouveaux ne sont pris en compte que
s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits
devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence
requise, ces deux conditions étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC; Tappy, Les voies de droit du
nouveau Code de procédure civile, JdT 2010 III 138). Cette règle signifie que le procès
doit en principe se conduire entièrement devant les juges du premier degré ; l'appel est ensuite
disponible, mais il est destiné à permettre la rectification des erreurs intervenues dans le
jugement plutôt qu'à fournir aux parties une occasion de réparer leurs propres carences
(TF 5A 445/2014 du 28 août 2014 consid. 2.1 ; TF 4A_569/2013 du 24 mars 2014 consid. 2.3).
L'appelant ne peut ainsi faire valoir des éléments de preuve qu'il n'avait pas tenté de
présenter auparavant, alors qu'il était en mesure de le faire, mais ne l'a pas fait, faute
d'en avoir discerné la pertinence éventuelle (TF 5A_745/2016 du 15 mai 2017 consid. 2.3). Il
appartient à l'appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte
que l'appel doit indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement
les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JdT 2011 III 43). On distingue à cet effet vrais
et faux novas. Les vrais novas sont des faits ou moyens de preuve qui ne sont nés qu'après
la fin de l'audience de débats principaux de première instance ; ils sont recevables en appel
lorsqu'ils sont invoqués sans retard après leur découverte. Les faux novas sont des faits
ou moyens de preuve nouveaux qui existaient déjà lors de l'audience de débats principaux
; leur recevabilité en appel est exclue s'ils auraient pu être invoqués en première
instance en faisant preuve de la diligence requise (Colombini, Condensé de la jurisprudence fédérale
et vaudoise relative à l'appel et au recours en matière civile, in JdT 2013 Ill 131, spéc.
p. 150, n. 40).
En procédure ordinaire dominée par la maxime des débats, applicable ici, les parties ont
l'obligation d'alléguer les faits à l'appui de leurs prétentions et d'offrir les preuves
permettant d'établir ces faits. La conséquence et la sanction de cette obligation résident
dans le fait que le tribunal ne pourra pas tenir compte dans son jugement des faits qui ne sont pas allégués
et prouvés (art. 55 CPC).
En l'espèce, l'appelante ne reproche pas
aux premiers juges une constatation inexacte des faits ; elle déclare d'ailleurs d'emblée se
référer aux faits retenus, et simplement vouloir « relever au surplus ce qui suit ».
Il n'y a donc rien à retrancher ou à modifier dans l'état de fait.
L'appelante, bien qu'elle déclare « relever au surplus ce qui suit », ne prétend
pourtant pas non plus devoir être autorisée à introduire des faits nouveaux.
Les pièces 3 à 8 sont des extraits avec
historique du Registre foncier relatifs aux parcelles achetées. On ne voit pas ce qui aurait empêché
l'appelante de les produire en première instance. L'appelante d'ailleurs ne prétend pas que
les conditions de l'art. 317 al. 1 CPC seraient remplies. Ces pièces sont de toute manière
sans pertinence pour le sort de la cause. Il en va de même des faits exposés qui débordent
le cadre de l'état de fait retenu en première instance, qui ne sont pas des vrais novas et
auraient donc pu être allégués durant le double échange d'écritures ; au demeurant,
l’intimée n'ayant pas allégué de faits nouveaux en duplique, l’appelante a
été la dernière partie à « alléguer ». L'appelante ne saurait invoquer
en deuxième instance des éléments qui n'ont pas été allégués formellement
en première instance.
Au surplus, le mode de faire de l'appelante obligerait
la cour de céans à faire une lecture comparative des deux états de faits, celui du jugement
entrepris et le sien, pour y déceler les éventuelles différences et se forger une opinion.
Cela n'est pas admissible. On s'en tiendra donc à l'état de fait retenu par la Chambre patrimoniale
cantonale.
3.
3.1
L'appelante conteste le
raisonnement des premiers juges selon lequel la fixation d'un prix à forfait exclurait ensuite tout
contrôle et invocation du caractère « abusif ou dolosif » de ce prix, ce qui
reviendrait, selon elle, à donner un blanc-seing à la partie qui fixe le forfait.
Elle fait ensuite valoir que le principe de la
bonne foi inhérent à la relation contractuelle donne à chaque partie le devoir de renseigner
et de conseiller l'autre partie. L'art. 373 al. 2 CO, tempérant le caractère définitif
du forfait dans le cadre du contrat d'entreprise, constituerait un cas d'application du principe de la
bonne foi.
3.2
Pendant les pourparlers contractuels, les parties
doivent agir selon les règles de la bonne foi. L'ouverture des discussions crée déjà
une relation juridique entres elles et leur impose des devoirs réciproques (ATF 121 III 350 consid.
6c). On admet notamment que chaque partie doit renseigner l'autre, dans une certaine mesure, sur les
circonstances propres à influencer sa décision de conclure le contrat ou de le conclure à
des conditions déterminées (ATF 121 III 350 consid. 6c p. 354 ; 116 II 695 consid. 3 p. 698
; ATF 105 II 75 consid. 2a ; ATF 101 lb 422 consid. 4b). Celle qui ne respecte pas cette obligation engage
sa responsabilité non seulement lorsqu'au cours des pourparlers elle a agi astucieusement, mais
déjà lorsque son attitude a été de quelque manière fautive, qu'il s'agisse de
dol ou de négligence, dans les limites tout au moins de la responsabilité qu'elle encourt sous
l'empire du contrat envisagé par les parties (ATF 101 lb 422 consid. 4b).
Les premiers juges ont estimé que l’intimée
n'avait pas besoin de justifier des travaux pour pouvoir réclamer les 800'000 fr. que l’appelante
s'était engagée à payer forfaitairement. En d'autres termes, l'existence et/ou l'exigibilité
de la créance n'était pas subordonnée à la condition que l’intimée prouve
avoir effectué des travaux pour ce montant. Encore dit autrement, l'absence de pièces justificatives
de travaux pour ce montant ne suffisait pas pour admettre l'action en libération de dette.
On ne peut que souscrire à ce raisonnement. L'appelante ne peut en déduire en sa faveur des
devoirs « contractuels » qu’elle invoque. Ceux-ci ne sauraient lui permettre de remettre
en cause un engagement librement souscrit. Le prix forfaitaire n'est pas fixé unilatéralement
par une partie et ainsi imposé à l'autre. Il est une composante d'un contrat, c'est-à-dire
qu'il y a eu une offre et une acceptation. Avant l'acceptation, il y a des négociations. Les parties
doivent se renseigner, mais elles n'ont pas à spontanément fournir toutes sortes d'informations
qui ne sont pas requises. Elles conservent la possibilité de refuser l'offre si les renseignements
sollicités ne sont pas fournis. A ce stade précontractuel, les devoirs d'une partie à
l'égard de l'autre sont moins étendus. La partie qui accepte un contrat sans rien vérifier,
parce qu'elle est de nature confiante ou peut-être parce qu'elle pense faire une bonne affaire et
se montre trop pressée de conclure, ne peut s'en prendre qu'à elle-même si elle le regrette
ensuite. L'appelante ne saurait contourner ces principes en invoquant des « devoirs contractuels
». Enfin comme l'ont relevé les premiers juges, la règle applicable au contrat d'entreprise
n'est pas transposable au cas présent, car le forfait est fixé avant travaux.
Si par « invoquer le caractère dolosif » du prix, l'appelante entend « invoquer
le dol », on peut la suivre. Les premiers juges n'ont d'ailleurs pas dit le contraire et ont examiné
le moyen, qui a été soulevé. L'appelante reprend aussi cet argument et on y reviendra
plus loin.
4.
4.1
Dans un chapitre intitulé « les travaux
concernés (...) ne pourraient pas être déterminés », l'appelante fait valoir
que pour répondre à la question de savoir si le prix est « abusif ou dolosif », il
est nécessaire de pouvoir déterminer précisément quels travaux sont concernés,
puis d'analyser les pièces justificatives produites par l’intimée. Elle s'attèle
ensuite longuement à cet exercice en détaillant les factures produites par l’intimée,
pour en conclure qu'il ne serait pas établi que le montant de 800'000 fr. serait justifié.
4.2
Dans la mesure où la cour de céans confirme qu'un examen du caractère justifié du
forfait n'est pas nécessaire (cf. consid. 3.2 supra), ce moyen devient sans objet.
5.
5.1
L'appelante fait valoir qu'il y aurait eu dol
de la part de l’intimée. Les agissements de celle-ci l'aurait conduite, elle, appelante, à
s'engager à payer un montant nettement surévalué. Les « agissements » en question
auraient consisté à exploiter la confiance qui s'était créée. L'appelante fait
valoir qu'ayant pu constater que « des » travaux avaient été réalisés,
elle n'avait aucune raison de douter de leur ampleur. Ensuite, l’intimée lui aurait promis
de lui remettre les factures des travaux, car elle en avait besoin pour sa comptabilité, mais elle
s'y serait ultérieurement refusée malgré son engagement.
Selon l’appelante, il faudrait admettre l’existence d’une tromperie parce qu'un terrassier
intervenu sur le chantier lui aurait dit que les travaux n'avaient coûté que 100'000 fr., que
les factures produites en première instance par l’intimée ne paraissaient pas pertinentes
et que les témoins de l'intimée avaient fait état d'un décompte qui n'avait jamais
été produit. Elle rappelle qu'elle a requis une expertise qui lui a été refusée.
L’intimée lui aurait non seulement tu « la réalité des faits », mais fait
croire que les travaux valaient 800'000 francs. En outre, le fait qu’elle-même n’aurait
pas réclamé de justificatifs n'exclurait pas le dol ; elle comptait bien vérifier ce montant
« par la suite », puisqu'elle attendait de sa cocontractante qu'elle lui adresse les factures
topiques.
5.2
L'art. 28 al. 1 CO prévoit que la partie induite à contracter par le dol de l'autre n'est pas
obligée, même si son erreur n'est pas essentielle. Il y a dol au sens de l'art. 28 CO lorsque
l'un des cocontractants, de manière illicite, fait intentionnelle-ment croire à des faits faux
ou dissimule des faits vrais, alors que ceux-ci sont déterminants pour la décision de son partenaire
de conclure le contrat ou, à tout le moins, de le conclure aux conditions convenues. Le dol éventuel
suffit, mais pas la négligence (ATF 136 III 528 consid. 3.4.2, SJ 2011 I 267). L'intention signifie
que l'auteur du dol sait qu'il provoque ou entretient une erreur chez son partenaire contractuel, et
qu'il entend — y compris par le seul dol éventuel — l'inciter à contracter (ATF
123 III 165 consid. 3b, JdT 1998 I 2). Il n'est pas nécessaire que la tromperie provoque une erreur
essentielle. Il suffit que l'on doive admettre que la dupe, sans l'erreur, n'aurait pas passé l'acte
juridique ou ne l'aurait pas passé aux mêmes conditions (ATF 129 III 320 consid. 6.3, JdT 2003
I 331, SJ 2004 I 33). Le dol est en principe un acte illicite qui autorise la dupe à refuser la
prestation qu'elle a promise même si elle a omis de déclarer l'invalidation du contrat dans
le délai de l'art. 31 al. 1 CO (ATF 127 III 83 consid. 1a).
Lorsqu'une partie ne se
préoccupe pas d'élucider une question déterminée bien qu'il soit évident qu'elle
doit trouver une réponse, l'autre partie peut en principe en conclure que cette question est sans
importance pour le cocontractant en vue de la conclusion du contrat. En application des règles de
la bonne foi, une attitude qui s'avère par la suite avoir été dictée seulement par
la négligence empêche le lésé de se prévaloir de ce qu'un fait déterminé
constituait une condition nécessaire pour la conclusion du contrat (Schmidlin, Commentaire Romand,
CO I, 2
e
éd., Bâle 2012, n. 43 ad art. 23-24 CO ; ATF 117 II 218 consid. 3b, JdT 1994 I 167).
5.3
On doit rejoindre l'appelante sur le fait qu'on
peut difficilement lui reprocher de ne pas avoir établi que les travaux ne valaient pas 800'000
fr. dans la mesure où elle a proposé de le faire par expertise mais que ce mode de preuve a
été refusé. Il n'empêche qu'il est difficile de retenir une tromperie intentionnelle
dans ces conditions, les indices avancés n’étant pas convaincants.
Pour le reste, on peut souscrire au raisonnement des premiers juges. Il ressort de l'état de fait
que les parties ont négocié plusieurs mois la vente des parcelles. L’appelante était
représentée par un avocat et par un architecte. Les parties, entre l'été 2012 et
février 2014, ont signé plusieurs actes de vente à terme conditionnelle puis la réquisition
de transfert, lesquels mentionnaient des remboursements pour des travaux. Aucun engagement de remettre
des pièces justificatives n'est établi, en particulier ne figure dans ces actes. A ce sujet,
c'est en vain que l'appelante se prévaut d'une déclaration de son représentant L.________,
qui, non corroborée par d'autres éléments, ne constitue pas une preuve suffisante à
elle seule.
Aucune demande de renseignement n'a été émise avant la souscription de l'engagement litigieux,
l’appelante admettant avoir « fait confiance ». Par ailleurs, l’appelante n'a pas
été dissuadée de vérifier. L’intimée ne peut pas savoir ce qui se passe
dans la tête des représentants de l’appelante. Professionnelle de l'immobilier, représentée
par un avocat et un architecte, cette dernière a fait preuve d'une négligence crasse.
6.
6.1
L'appelante examine ensuite les conséquences de l'admission de son moyen tiré du dol et invoque
l'invalidation partielle du contrat, dans le sens que le montant de 800'000 fr. ne serait pas dû.
6.2
Le jugement devant être confirmé sur la question du dol (cf. consid. 5.3 supra), cette argumentation
est sans objet.
7.
En conclusion, l'appel doit être rejeté et le jugement confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 9'000 fr. (art. 62 al. 1 TFJC),
doivent être mis à la charge de l'appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
En outre, l'appelante doit de pleins dépens à l'intimée, assistée d'un avocat, qui
a été invitée à se déterminer et l'a fait de façon circonstanciée.
La cause n'étant pas complexe et compte tenu de la valeur litigieuse, les dépens seront arrêtés
à 6'000 fr., débours et TVA compris (art. 7 TDC [tarif des frais judiciaires
du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 9'000 fr. (neuf mille francs),
sont mis à la charge de l’appelante N.________ SA.
IV.
L’appelante N.________ SA doit verser à l’intimée Société Immobilière
Z.________ SA la somme de 6'000 fr. (six mille francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V.
L’arrêt est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Cyrille Piguet (pour N.________ SA),
‑
Mes Julien Fivaz et Alain de Mitri (pour Société Immobilière Z.________ SA),
et
communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Chambre patrimoniale cantonale.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :