vd_findinfo · HC / 2017 / 638 · 2017-08-29 · fr

CAS CLAIR, EXPULSION DE LOCATAIRE | 257d CO, 271 CO, 271a CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 29.08.2017 HC / 2017 / 638

TRIBUNAL
CANTONAL
JL17.010151-170818
379
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
29 août 2017
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
Mme
Crittin Dayen et M. Stoudmann, juges
Greffière
:              Mme
Choukroun
*****
Art.
271 CO
Statuant sur l’appel interjeté par
A.________
,
à [...], bailleresse, contre l’ordonnance rendue le 28 avril 2017 par la Juge de paix du district
de Morges dans la cause divisant l’appelante d’avec
G.________
et
L.________
,
à [...], locataires, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance rendue le 28 avril 2017, la Juge de paix du district de Morges a déclaré irrecevable
la requête en cas clair déposée le 8 mars 2017 par A.________ à l’encontre
de L.________ et G.________ (I), a arrêté à 250 fr. les frais judiciaires et les a compensés
avec l’avance de frais de la partie bailleresse (II), a mis les frais à la charge de la partie
bailleresse (III), a dit qu’il n’était pas alloué de dépens (IV) et a rejeté
toutes autres ou plus amples conclusions (V).
En droit, le premier juge a constaté l’existence de courriers, pour certains antérieurs
à la notification de résiliation de bail, mentionnant des litiges sur plusieurs points entre
les parties. Fondé sur les explications données par la partie locataire à l'audience du
20 avril 2017, le magistrat a considéré qu'il ne pouvait pas, à ce stade, exclure que
cette dernière ait obtenu une prolongation de délai pour payer le loyer de décembre et/ou
qu'elle soit au bénéfice d'une créance compensatoire et/ou d'un motif d'annulabilité
du congé. Dans ces circonstances, la situation entre les parties n'était pas claire et nécessitait
une instruction approfondie.
B.
Par acte du 11 mai 2017, A.________ a déposé
un appel contre cette ordonnance. Elle a conclu, avec suite de frais et dépens, à sa réforme
en ce sens qu'il soit prononcé que la notification de résiliation de bail est valable, les
conclusions prises dans sa requête d'expulsion du 8 mars 2017 étant admises et la cause renvoyée
à l’autorité de première instance pour la fixation d'un nouveau délai de départ.
Il n’a pas été ordonné d’échange d’écritures.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l'ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
Le 23 mars 2015,
A.________, en qualité de bailleresse, a
conclu un contrat de bail avec G.________ et l’administrateur de cette société, L.________,
en qualité de locataires. Le contrat porte sur des locaux commerciaux situés au 3
e
étage de l’immeuble de la [...], dans lesquels les locataires exploitent un centre médical,
pour un loyer mensuel de 2'820 francs.
2.
Par courriers des 17 et 25 octobre 2016, les locataires se sont notamment opposés aux travaux de
remplacement de l'ascenseur prévus dans l'immeuble durant les mois de novembre et décembre
2016, demandant le report de ces travaux ou, en cas d'impossibilité, "une réduction de
loyer de l'ordre de 55% selon les barèmes fixés par l'Asloca".
3.
Par courriers recommandés des 2 décembre 2016, A.________ a adressé l’avis comminatoire
de l’art. 257d CC aux locataires en leur indiquant qu’à défaut de paiement des
loyers de novembre et décembre 2016 dans un délai de 30 jours à partir de la réception
de cet avis, le bail serait résilié.
4.
a)
Par courriers recommandés des 9 janvier
2017, A.________ a adressé aux locataires la formule officielle de notification de résiliation
de bail pour l’échéance du 28 février 2017.
b)
Le 10 janvier 2017, les locataires ont communiqué à la bailleresse la liste des nuisances subies
durant les travaux de remplacement d'ascenseur, qui avaient eu pour conséquence "une perte
financière importante à la suite de l'annulation de très nombreuses consultations et une
perte importante de la clientèle". Ils ont confirmé leur demande de réduction de
loyer telle que mentionnée dans leurs courriers d'octobre 2016.
Par courrier du 17 janvier 2017, la bailleresse a accusé réception de l'avis des nuisances
décrites par les locataires dans leur courrier du 10 janvier 2017 et leur a demandé "de
transmettre tous documents qui pourraient confirmer l'annulation de rendez-vous, tels que copie d'agendas,
messages de patients, etc."
c)
Par courriers des 16 janvier et 17 janvier 2017, les locataires se sont opposés au décompte
de frais de chauffage/accessoires couvrant les périodes du
1
er
avril au 30 juin 2015 ainsi que du 1
er
juillet 2015 au 30 juin 2016. Ils ont requis de la bailleresse la transmission du décompte général
des charges et le tableau des répartitions entre les locataires pour les périodes en cause.
d)
Les locataires ont contesté la résiliation du contrat de bail par courrier du 20 janvier 2017
adressé à la Commission de conciliation en matière de baux à loyer. Ils ont fait
valoir un accord avec la bailleresse, selon lequel le paiement du loyer de décembre 2016 devait
intervenir d’ici fin janvier 2017, les locataires rencontrant des difficultés en lien avec
les travaux conséquents réalisés dans l’immeuble et ayant empêché les
patients de se rendre au centre médical. Ils ont en outre indiqué être en litige avec
la bailleresse concernant un remboursement de loyers et un problème de facturation de charges, jugées
excessives et totalement illégales par les locataires.
5.
Les locataires ont versé le loyer du mois de novembre 2016 en date du 14 décembre 2016 et celui
du mois de décembre 2016 en date du 18 janvier 2017.
6.
Le 8 mars 2017, la bailleresse a saisi le Juge de paix du district de Morges d’une requête
en cas clair à l’encontre des locataires. Elle a conclu, avec suite de frais et dépens,
à ce qu’ordre soit donné à G.________ et à L.________ de libérer immédiatement,
ou dans l’ultime délai qui pourrait être imparti par le juge, les locaux commerciaux
au 3
e
étage de l’immeuble sis [...] de tout bien et de tout occupant, à défaut de quoi
les locataires pourraient y être contraints par la voie de l’exécution forcée directe.
À l’appui de sa requête, la bailleresse a produit un onglet de pièces.
Une audience en procédure sommaire s’est tenue le 20 avril 2017 devant le Juge de paix en
présence du représentant de la bailleresse et de L.________ pour les locataires. À cette
occasion, [...], employée de G.________, a indiqué qu’il avait été convenu
par un téléphone qu'elle-même avait eu avec la régie de la bailleresse que le paiement
du loyer du mois de décembre 2016 interviendrait d’ici à la fin janvier 2017, ce qui
avait été le cas. Elle a expliqué que ce délai avait été accordé car
un décompte devait être établi en raison des difficultés rencontrées ensuite
de travaux extrêmement conséquents réalisés dans l'immeuble et qui avaient empêché
les patients de venir au centre médical. Elle a en outre indiqué que les parties étaient
en litige à propos d'un remboursement de loyers mais également pour un problème de facturation
de charges. À l’appui de ces explications, les locataires ont produit un bordereau de pièces.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est ouvert contre les décisions finales
de première instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions
devant l'autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC
[Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]).
Lorsque le litige porte sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la procédure
en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au dommage prévisible causé
par le retard dans la restitution de l'objet loué au cas où ces conditions ne seraient pas
réalisées ; le dommage correspond à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement
perdue jusqu'à ce qu'un prononcé d'expulsion soit rendu dans une procédure ordinaire (TF
4A_449/2014 du 19 novembre 2014 consid. 2.1 ; TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 1.2.2, non publié
à I'ATF 138 III 620). Cette période, qui commence à courir dès la date fixée
pour l'expulsion dans l'ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin au moment où la
partie bailleresse obtient un prononcé d'expulsion en procédure ordinaire, comprend ainsi le
temps nécessaire pour que l'instance d'appel statue – après avoir recueilli les déterminations
de la partie bailleresse – par un arrêt motivé, puis que la partie bailleresse introduise
une nouvelle demande en procédure ordinaire, que celle-ci soit instruite et aboutisse enfin à
un prononcé d'expulsion. Compte tenu de ces éléments, on devrait ainsi pouvoir partir
du principe que la durée prévisible ne sera, en règle générale, pas inférieure
à un an (CACI 17 mars 2015/129; CACI 28 janvier 2015/52).
Lorsque la décision entreprise a été rendue en procédure sommaire, comme c'est le
cas dans la procédure en cas clair (art. 248 let. b CPC), le délai d'appel est de dix jours
(art. 314 al. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, compte tenu du loyer mensuel de 2'820 fr., la valeur litigieuse, calculée
selon les principes exposés ci-dessus, dépasse 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel
est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
Formé en temps utile par la partie bailleresse qui a succombé en première instance et
qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), l'appel est recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge, et doit, le cas échéant, appliquer
le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté,
Bâle 2011, nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur
la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43 consid. 2 et les réf.
; Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC).
3.
L’appelante reproche au premier juge d’avoir
déclaré sa requête en cas clair irrecevable.
3.1
3.1.1
La procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC est une alternative aux procédures ordinaire
ou simplifiée normalement disponibles, destinée à offrir une voie particulièrement
simple et rapide à la partie demanderesse, dans les cas dits clairs. Cette voie suppose que l'état
de fait ne soit pas litigieux ou qu'il soit susceptible d'être immédiatement prouvé (al.
1 let. a) et que la situation juridique soit claire (al. 1 let. b). Le juge n'entre pas en matière
si l'une ou l'autre de ces hypothèses n'est pas vérifiée (al. 3).
L'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le défendeur ; il
est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis
sans retard et sans trop de frais. Dans le cadre de la protection des cas clairs, la rigueur de la preuve
n'est pas restreinte. Le demandeur ne peut pas se contenter de démontrer la vraisemblance de ses
allégations pour faire valoir un droit, mais doit apporter la preuve stricte des faits fondant ce
droit. En outre, le cas n'est pas clair et la procédure sommaire ne peut donc pas aboutir lorsque
la partie défenderesse oppose à l'action des objections ou exceptions motivées et concluantes,
qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler
la conviction du juge. L'échec de la procédure sommaire ne suppose pas que la partie défenderesse
rende vraisemblable l'inexistence, l'inexigibilité ou l'extinction de la prétention élevée
contre elle ; il suffit que les moyens de cette partie soient aptes à entraîner le rejet de
l'action, qu'ils n'apparaissent pas d'emblée inconsistants et qu'ils ne se prêtent pas à
un examen en procédure sommaire
(ATF
138 III 620 consid. 5.1.1, SJ 2013 I 283 et les réf. citées ; TF 4A_415/2013 du 20 janvier
2014 consid. 6).
La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon
évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées
(ATF 138 III 728 consid. 3.3 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2). En règle générale, la situation
juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir
d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité,
en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ;
TF
4A_343/2004 du 17 décembre 2014 consid. 3.2 et les réf.).
3.1.2
Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins
(al. 1). Faute
de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat
; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai
de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2).
La demeure du locataire, au sens de l'art. 257d CO, suppose que la créance du bailleur soit exigible
et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une de ces
deux conditions cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire
par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement
d'une prestation exigible n'est pas encore accompli au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation
du créancier, à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire
du débiteur (TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1; cf. CREC I 25 mars 2010/151).
3.1.3
Le congé, même donné en raison de la demeure du locataire, peut être annulé
s'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 et 271a CO). La jurisprudence admet ainsi,
mais seulement à titre très exceptionnel, que le congé prononcé conformément
à l'art. 257d CO puisse contrevenir aux règles de la bonne foi ; la notion doit toutefois être
interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur
à recevoir le loyer à l'échéance.
Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (TF
4A_306/2015 du 14 octobre 2015 consid. 2 ; ATF 140 III 591 consid, 3.2 et les réf. citées).
Le Tribunal fédéral a notamment considéré que le congé était contraire
à la bonne foi dans un cas où les parties étaient en pourparlers transactionnels au sujet
du montant de la réduction de loyer pour défaut de la chose louée – la réduction
n'étant pas en elle-même contestée – et où la situation n'était par conséquent
pas claire au moment de la mise en demeure comme au moment de la résiliation. Dans cette cause,
le Tribunal fédéral a qualifié de déloyal le comportement du bailleur qui, bien qu'étant
en relation permanente avec son locataire, avait pris position tardivement et de manière indirecte
sur la prétention en réduction de loyer, alors que, dans l'hypothèse la plus favorable
pour lui, il n'avait droit qu'à une somme nettement moins élevée que celle réclamée
initialement dans la sommation (TF 4C.65/2003 du 23 septembre 2002 consid. 4.2.2). Conformément
à cette jurisprudence, est contraire au principe de la bonne foi la résiliation donnée
alors que les parties étaient en pourparlers transactionnels sur une réduction de loyer réclamée
par le locataire et que le bailleur avait admis le principe d'une indemnisation pour les défauts
de la chose louée en proposant un montant de
4'000
fr. à ce titre dans le délai comminatoire, alors que la sommation portait sur un montant de
l'ordre de 7000 fr. (CACI 7 mars 2012/113, in CdB 2012 p. 91).
Dans un arrêt CACI du 29 mai 2017/111, il a été considéré que le cas n'était
pas clair, du fait que l'assistante sociale de la locataire avait produit dans le cadre de la procédure
devant le juge de paix une lettre dont il ressortait que la gérance et l'intimé (bailleur)
avaient sous-entendu à plusieurs reprises que l'appelante (locataire) pouvait prétendre à
un non-paiement ou à un montant moindre des loyers concernant la période durant laquelle elle
n'avait pu occuper son logement en raison d'un incendie survenu au mois de février 2016. Les loyers
impayés concernant précisément la période durant laquelle l'appelante n'avait pu
occuper son appartement, il avait été admis que la situation n'était pas claire, d'une
part, en raison des questions d'une éventuelle réduction ou suppression du loyer pendant la
période durant laquelle l'appartement était inhabitable et, d'autre part, au vu du comportement
de l'intimé qui pourrait être contradictoire et contraire à la bonne foi.
3.2
En l'espèce, les loyers impayés concernent les mois de novembre et décembre 2016. Or,
il appert que durant ces deux mois précisément, les locataires ont subi des nuisances du fait
de travaux relatifs à un changement d'ascenseur. Ces nuisances ont été signalées
à plusieurs reprises à la bailleresse et une réduction de loyer a été demandée
en lien avec les nuisances subies. En particulier, le
25
octobre 2016, les locataires demandaient un report des travaux et, en cas d'impossibilité, une réduction
de loyer (« si un tel report n'était pas possible, la société au vu du préjudice
et des nuisances qu'elle va subir, vous prie de bien vouloir lui accorder, sur la base des art. 259a
ss CO, une réduction de loyer de l'ordre de 55% selon les barèmes fixés par l'Asloca »).
Le 17 janvier 2017, la bailleresse a accusé réception de l'avis des nuisances décrites
et a requis des locataires qu'ils lui fournissent tous documents propres à confirmer l'annulation
de rendez-vous par les patients. Ces nuisances sont par ailleurs invoquées dans la requête
adressée le
20 janvier 2017 à
la Commission de conciliation. Dans cette requête, les locataires font en outre état d'un litige
concernant un remboursement de loyers mais également d'un problème de facturation de charges
excessives, qui se fait l'écho du contenu de plusieurs autres courriers figurant au dossier de première
instance (notamment les courriers des locataires des 16 et 17 janvier 2017).
Il est ainsi faux de prétendre, comme le fait l'appelante, que les courriers des mois d'octobre
2016 ne portaient que sur la question du début des travaux nécessaires à l'entretien de
l'immeuble de la bailleresse et que le seul courrier réclamant une quelconque prétention datait
du 10 janvier 2017, soit après la notification de la résiliation de bail. En accord avec ce
qui a été retenu par le premier juge, il y a lieu de considérer que le cas n'est pas clair
au sens de l'art. 257 CPC.
4.
En définitive, l’appel, manifestement mal fondé, doit être rejeté selon le
mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC et l’ordonnance confirmée.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr. (art. 62 al. 1
TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la
charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Les intimés n’ayant pas été invités à se déterminer, il n’y
a pas lieu de leur allouer de dépens.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L'appel est rejeté.
II.
L'ordonnance est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr. (quatre cents francs),
sont mis à la charge de l'appelante A.________.
IV.
L'arrêt est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
M. Mikaël Ferreiro, aab, (pour A.________),
‑
M. L.________ pour (G.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Morges.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :