vd_findinfo · HC / 2012 / 376 · 2012-06-13 · fr

BAIL À LOYER, DEMEURE DU DÉBITEUR, RÉSILIATION ABUSIVE, EXPULSION DE LOCATAIRE | 257d CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 13.06.2012 HC / 2012 / 376

TRIBUNAL
CANTONAL
JL12.004066-120755
274
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
13 juin 2012
___________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              M.
Creux et Mme Crittin
Greffier
:
Mme              Logoz
*****
Art.
257d CO; 308 al. 1 let. a CPC
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
B.________Sàrl
,
à Saint-Légier - La Chiésaz,
A.D.________
,
à Saint-Légier - La Chiésaz, et
B.D.________
,
à Saint-Légier - La Chiésaz, intimés, contre l'ordonnance d'expulsion rendue le 19
avril 2012 par la Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut dans la cause divisant
les appelants d’avec
L.________
,
à Montreux, requérante, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance dont les considérants écrits ont été adressés aux parties le
19 avril 2012, la Juge de paix du district de la Riviera - Pays-d'Enhaut a ordonné à B.________Sàrl,
B.D.________ et A.D.________ de quitter et rendre libres pour le vendredi 18 mai 2012 à midi, les
locaux occupés dans l'immeuble sis à [...], [...] (locaux commerciaux de 127 m2 environ au
rez-de-chaussée) (I), dit qu'à défaut pour les parties locataires de quitter volontairement
ces locaux, l'huissier de paix est chargé, sous la responsabilité du juge de paix, de procéder
à l'exécution forcée de la décision sur requête de la partie bailleresse, avec
au besoin l'ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique de concourir
à l'exécution forcée de la décision, s'ils en sont requis par l'huissier de paix
(III), arrêté à 300 fr. les frais judiciaires, qui sont compensés avec l'avance de
frais de la partie bailleresse (IV), mis les frais à la charge des parties locataires (V), dit qu'en
conséquence les parties locataires, solidairement entre elles, rembourseront à la partie bailleresse
son avance de frais à concurrence de 300 fr. et lui verseront, solidairement entre elles, des dépens,
par 600 fr., à titre de défraiement de son représentant professionnel (VI) et dit que
toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (VII).
En droit, le premier juge a considéré qu'il n'apparaissait pas que la volonté de la bailleresse
était de renoncer à exiger le paiement des loyers arriérés, comme soutenu par les
locataires, et que le congé était valable, dès lors que l'arriéré de loyer n'avait
pas été acquitté dans le délai de trente jours imparti par la mise en demeure qui
leur avait été notifiée à forme de l'art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars
1911; RS 220).
B.
Par
appel mis à la poste le 23 avril 2012, B.________Sàrl, A.D.________ et B.D.________ ont conclu,
avec suite de frais et dépens, à ce qu'il soit prononcé que la notification de résiliation
de bail du 28 novembre 2011 est nulle, voire, à titre subsidiaire, annulable, le bail étant
prolongé pour une durée de quatre ans, à savoir jusqu'au 31 décembre 2015. Les appelants
ont produit une pièce.
Par ordonnance du 25 avril
2012, le Juge délégué de la cour de céans a porté à la connaissance des
appelants que l'appel avait un effet suspensif de par la loi de sorte que la requête y relative
était sans objet.
L'intimée
n'a pas été invitée à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l'ordonnance complétée par
les pièces du dossier :
1. L'intimée L.________ est une société anonyme inscrite au Registre du commerce du canton
de Vaud depuis le 28 mars 1883. Elle a pour but le maintien et le développement d'un casino, concession
A, tel que défini par la loi fédérale sur les jeux de hasard et les maisons de jeu et
ses ordonnances, ainsi que l'exploitation directe ou indirecte d'établissements publics.
L'appelante B.________Sàrl est une société à responsabilité limitée inscrite
au Registre du commerce du canton de Vaud depuis le 14 juillet 2010. Elle est active dans l'exploitation
et la gestion d'un bar et d'une discothèque, ainsi que dans l'organisation de manifestations événementielles.
L'appelant A.D.________ en est son associé gérant au bénéfice de la signature individuelle.
2. Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux du 10 juin 2010 et débutant le 1
er
juillet 2010, L.________ a donné en location à B.________Sàrl, B.D.________ et A.D.________
un local d'une surface d'environ 127 m2, de plein pied, sis [...], à [...] pour un loyer mensuel
brut de 3'500 francs, payable par mois d'avance.
Le bail était conclu pour une durée d'une année à compter du 1
er
juillet 2010 et se renouvelait aux mêmes conditions pour une année, et ainsi de suite d'année
en année, sauf avis de résiliation donné par l'une ou l'autre des parties moyennant un
préavis de trois mois avant la prochaine échéance.
3. Par courrier recommandé du 19 octobre 2011 adressé respectivement à B.________Sàrl,
B.D.________ et A.D.________, L.________ les a mis en demeure de verser, dans un délai de trente
jours, la somme de 10'500 fr. à titre de loyer pour la période du 1
er
août au 31 octobre 2011. Ce courrier renfermait en outre la signification qu'à défaut
de paiement dans le délai imparti, le bail serait résilié en application de l'art. 257d
al. 2 CO. Enfin, il indiquait que cette mise en demeure annulait et remplaçait les menaces de résiliation
des 25 août, 22 septembre et 13 octobre 2011, ainsi que la notification de résiliation de bail
du 14 octobre 2011.
La Poste a invité les locataires B.________Sàrl, B.D.________ et A.D.________ à retirer
dit courrier jusqu'au 28 octobre 2011.  Les prénommés n'ont toutefois pas réceptionné
dit courrier.
4. Le 24 octobre 2011, les locataires prénommés ont versé un montant de 7'000 fr à
titre de loyer pour les mois d'août et septembre 2011.
Le 31 janvier 2012, ils ont versé un montant de 3'500 fr. à titre de loyer pour octobre 2011.
5. Faute de paiement dans le délai imparti, L.________ a notifié le 28 novembre 2011, respectivement
à B.________Sàrl, B.D.________ et A.D.________, la résiliation du bail portant sur les
locaux commerciaux d'une surface de 127 m2 sis [...], à [...], avec effet au 31 décembre 2011.
Les locataires n'ont pas réceptionné dit courrier.
6. Par courrier adressé le 1
er
février 2012 à la Justice de paix du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut, L.________
a requis à forme de l'art 257 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272)
l'expulsion de B.________Sàrl, B.D.________ et A.D.________ des locaux commerciaux de 127 m2 sis
au rez-de-chaussée de l'immeuble [...], à [...].
A l'audience d'expulsion du 26 mars 2012, les locataires ont fait valoir qu'ils auraient offert d'exécuter
le paiement des loyers arriérés et que la bailleresse aurait refusé ce paiement.
A dite audience, le Juge de paix a notamment entendu le témoignage de [...], qui a déclaré
avoir pris contact début octobre 2011 avec la bailleresse pour effectuer le paiement de l'arriéré
de loyer. Cette dernière lui aurait indiqué que cela ne servirait à rien, le bail étant
résilié pour le 30 novembre 2011. Le témoin dit avoir eu un nouveau contact avec la bailleresse
avant le mois de novembre 2011 pour lui proposer de régler les loyers en retard et reprendre le
club. Le directeur de la bailleresse lui aurait à nouveau répondu que le paiement ne servirait
à rien, que le bail était résilié pour le 30 novembre 2011, que les locaux allaient
changer de destination et qu'il n'y aurait plus de discothèque.
En droit
:
1.
a)
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes non patrimoniales ou dont
la valeur litigieuse est supérieure à 10’000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). En se référant
au dernier état des conclusions, l'art. 308 al. 2 CPC vise les conclusions litigieuses devant l'instance
précédente, non l'enjeu de l'appel (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure
civile, JT 2010 III 126).
En cas de litige portant sur la résiliation d'un bail, la valeur litigieuse se détermine selon
le loyer dû pour la période durant laquelle le contrat subsiste nécessairement, en supposant
que l'on admette la contestation, et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé
aurait pu être donné ou l'a été effectivement. En principe, la durée déterminante
pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de
trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation
(TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1).
En l'espèce, le loyer s'élève à 3'500 fr. par mois, de sorte que la limite de 10'000
fr. fixée par l'art. 308 al. 2 CPC est sans conteste atteinte. La voie de l'appel est dès lors
ouverte.
b)
L'appel s'exerce en principe dans un délai
de trente jours (art. 311 CPC). Le délai d'appel est toutefois de dix jours dans toutes les décisions
rendues en procédure sommaire (art. 314 al. 1 CPC). Pour déterminer quel est le délai
d'appel applicable, il convient donc de qualifier la procédure en vertu de laquelle la décision
attaquée a été rendue.
En l'espèce, la bailleresse a requis l'application de la procédure en protection des cas clairs
(art. 257 CPC) et le premier juge en a fait application. Une telle procédure étant sommaire,
le délai d'appel est de dix jours.
Les appelants ont réceptionné l'ordonnance querellée le 20 avril 2012, de sorte que l'appel
est interjeté en temps utile. Dûment motivé (art. 311 al. 1 CPC) et interjeté par
une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), l'appel est ainsi recevable.
2.
a)
L'appel est une voie de droit offrant à
l'autorité de seconde instance un plein pouvoir de cognition. Il peut être formé pour
violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge et doit le cas échéant appliquer le
droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC; elle n'est ainsi pas
liée par les motifs invoqués par les parties ou le tribunal de première instance (Hohl,
Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2396, p. 435). Elle peut revoir librement
les constatations des faits et l'appréciation des preuves de la décision de première instance
(Hohl, ibidem, n. 2399, p. 435).
b)
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits
sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant
cumulatives (art. 317 al. 1 CPC).
En l'espèce, les appelants ont produit une pièce nouvelle, soit la quittance délivrée
par L.________ le 31 janvier 2012 pour le versement des loyers d'octobre 2011 à janvier 2012. Les
appelants, qui auraient pu produire une telle pièce devant la première instance, ne démontrent
pas en quoi ils auraient été empêchés de le faire. Il s'ensuit que les conditions
de l'art 317 CPC pour l'admission de nova ne sont pas réalisées de sorte que la pièce
est irrecevable. A supposer recevable, cette pièce aurait de toute manière été dénuée
de pertinence sur la solution du litige.
3.
a)
Les appelants soutiennent avoir proposé
le paiement des arriérés réclamés une première fois lors de la première
sommation, au début du mois d'octobre 2011, et une seconde fois dans le délai imparti par la
sommation du 19 octobre 2011, mais que le paiement proposé aurait été systématiquement
refusé par l'intimée. Ils prétendent que leur comportement est correct, alors que celui
de la bailleresse serait contradictoire et abusif. Ils affirment encore que la réelle volonté
de la bailleresse était de résilier le contrat de bail qui la liait aux locataires, ce qui
n'a pas été retenu en première instance. Ils ajoutent que le congé est dès lors
inefficace, d'autant que la résiliation a été notifiée le dernier jour du délai
comminatoire. Le congé serait ainsi nul, ou, à tout le moins, annulable.
b)
L'art. 257d CO prévoit que, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du
retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par
écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai,
il résiliera le bail. Ce délai sera de trente jours au moins pour les baux d'habitations et
les locaux commerciaux (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier
le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être
résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois
(al. 2).
Lorsqu'il n'a pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire
prévu par l'art. 257d CO, le locataire est en demeure et doit subir les conséquences juridiques
de l'alinéa 2 de cette disposition, savoir la résiliation du bail moyennant un délai de
congé de trente jours (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si l'arriéré a finalement
été payé (TF, arrêt du 4 février 1997 in Cahiers du bail 3/97 pp. 65 ss.).
c)
Le premier juge a entendu le témoignage de [...], intéressé à la reprise du club
exploité dans les locaux litigieux, qui a affirmé avoir offert une première fois, début
octobre 2011, puis une seconde fois, avant le mois de novembre 2011, de payer les arriérés
de loyer et que la bailleresse aurait décliné ces offres alléguant que le paiement ne
servirait à rien, le bail ayant été résilié pour le 30 novembre 2011. Le tribunal
a cependant retenu que, quelle que soit la date à laquelle ces discussions ont pu avoir lieu, les
locataires se sont vu notifier le 19 octobre 2011 une mise en demeure leur fixant un délai de trente
jours pour régler les loyers dus et que ce faisant ils ne pouvaient de bonne foi ignorer la volonté
du bailleur, ce dernier ayant renouvelé sans ambiguïté son invitation à payer l'intégralité
des loyers dus dans un délai de trente jours.
d/a)
En l'espèce, il appartenait aux locataires d'effectuer le versement dans le délai comminatoire
imparti, s'ils voulaient éviter la résiliation. Or, ils ne l'ont pas fait. On peine dès
lors à suivre les appelants lorsqu'ils prétendent que le paiement aurait été refusé,
dans la mesure où il leur suffisait de verser le montant sur le compte de chèque postal indiqué
par la sommation. Avec le premier juge, on retiendra que la bailleresse a clairement manifesté sa
volonté de percevoir les arriérés de loyer et que l'intention du bailleur ne laissait
à cet égard aucun doute.
Mal fondé, le recours doit être rejeté sur ce point.
d/b)
S'agissant
du délai comminatoire imparti de trente jours, il a été notifié aux locataires sous
pli recommandé avec avis de réception le 19 octobre 2011. Les plis n'ayant pas été
retirés au guichet postal, l'avis comminatoire est censé avoir été reçu le 7
ème
et dernier jour du délai de garde postale (ATF 137 III 208 c. 3.1.3; ATF 119 II 147, JT 1994 I 205;
Lachat, Le bail à loyer,n. 2.2.2, p. 667; SVIT-Kommentar, Das Schweizerische Mietrecht, 3
ème
éd, n. 28 ad. art. 257d CO, pp. 134-135), soit le 28 octobre 2011 selon l'avis de la Poste. Le délai
comminatoire commençant à courir le lendemain, il arrivait à échéance le 28
novembre 2011. A cette date, soit avant la fin du délai comminatoire, l'avis de résiliation
du bail pour le 31 décembre 2011 a été adressé aux locataires par plis recommandés
avec avis de réception. Aucun de ces plis n'a été réclamé par leurs destinataires.
La notification de la résiliation le dernier jour du délai comminatoire ne porte pas à
conséquence, dès lors que les appelants ne se sont pas acquittés du montant encore dû
de 3'500 fr. le dernier jour du délai comminatoire, mais bien au‑delà, soit le 31 janvier
2012. Par ailleurs, la résiliation notifiée le 28 novembre 2011 ne pouvait que parvenir aux
locataires postérieurement au délai de paiement de trente jours, ce qui a pour conséquence
que le congé est valable, en dépit du fait qu'il a été notifié le dernier jour
du délai comminatoire (arrêt 4C.96/2006 du 4 juillet 2006, c. 2.3; Lachat, op. cit., n. 2.5.5
p. 671, note n. 58). On peut au surplus voir dans l'invocation de la nullité ou de l'inefficacité
du congé un abus de droit, puisqu'il est manifeste que les appelants n'entendaient pas régler
le solde dû ce 28 novembre 2011 (Colombini, Condensé de la jurisprudence fédérale
et vaudoise dès 2009 en matière de congé donné en raison du défaut de paiement
du loyer [art. 257d CO], JT 2012 III 59 n° 49 et réf.).
C'est donc à tort que les appelants prétendent que la résiliation litigieuse est nulle,
voire inefficace, pour avoir été notifiée prématurément. Mal fondé, le
grief doit être rejeté.
4.
En conclusion, l'appel doit être rejeté dans la procédure de l'art. 312 al. 1 CPC
et l'ordonnance du 19 avril 2012 confirmée.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 3 et 69
al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5]),
sont mis à la charge des appelants, solidairement entre eux, dans la mesure où ils succombent
(art. 106 al. 1 CPC).
Il n'y pas lieu à l'allocation de dépens de deuxième instance, l'intimée n'ayant
pas été invitée à déposer une réponse (art. 312 al. 1 CPC).
Vu l'effet suspensif accordé à l'appel de par la loi (art. 315 al. 1 CPC), la cause doit être
renvoyée au premier juge afin qu'il fixe aux appelants, une fois les considérants écrits
du présent arrêt envoyés, un nouveau délai pour libérer les locaux en cause.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L'ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée au Juge de paix du
district de la Riviera – Pays-d'Enhaut pour qu'il fixe à B.________Sàrl, B.D.________
et A.D.________, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour
notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu'ils occupent dans l'immeuble
sis [...] à [...] (locaux commerciaux de 127 m2 environ au rez-de-chaussée).
IV.
Les
frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs), sont
mis à la charge des appelants B.________Sàrl, B.D.________ et A.D.________, solidairement entre
eux.
V.
L'arrêt
motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
14 juin 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Dan Bally (pour B.________Sàrl, B.D.________ et A.D.________),
‑
M. Jean-Marc Schlaeppi (pour L.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut.
Le greffier :