vd_findinfo · 41/2013/PMR · 2013-06-18 · fr

SOCIÉTÉ SIMPLE, CULPA IN CONTRAHENDO, DROIT DE SUPERFICIE | 2 CC, 779a CC, 530 CO, 531 CO, 544 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour civile 18.06.2013 41/2013/PMR

TRIBUNAL
CANTONAL
CO08.010403
41/2013/PMR
COUR
CIVILE
_________________
Audience
de jugement du 18 juin 2013
_______________________________
Présidence
de               M.
Hack
,
président
Juges
:              M.
Muller et Mme Byrde
Greffier
:              Mme
Suter
*****
Cause
pendante entre :
C.________
H.________
(Me E. Muster)
et
COMMUNE
DE T.________
(Me M. Keller)
-
Du même jour -
Délibérant immédiatement à huis clos, la Cour civile considère :
En fait:
1.
a)
Le
demandeur C.________ exerce la profession d’architecte. La demanderesse H.________ est une société
anonyme sise à [...], inscrite au registre du commerce le [...] 2005, et dont le demandeur est administrateur
avec signature individuelle.
b)
La défenderesse Commune de T.________
est propriétaire de la parcelle n° [...], sise à [...].
A l’époque des faits dont il est question dans le cadre du présent litige, Z.________
était conseiller municipal de la Commune de T.________, chargé de la culture, des sports et
du patrimoine. En cette qualité, il agissait comme représentant de la Commune de T.________.
2.
Par préavis n° [...] du 8 avril 2004, la Municipalité de la Commune de T.________ a requis
du Conseil communal l’autorisation de vendre à la L.________ une surface de 1'150 m
2
environ à détacher de la parcelle n° [...].
Lors de sa séance du 29 juin 2004, le Conseil communal de T.________ a accepté la vente ainsi
envisagée, laquelle n’a toutefois pas eu lieu.
3.
Au cours de l’année 2005, le demandeur est entré en discussion avec le conseiller municipal
Z.________, par l’intermédiaire de la courtière immobilière R.________, en vue de
l’octroi d’un droit de superficie sur une surface de l’ordre de 1'150 m
2
à détacher de la parcelle n° [...].
Par courrier du 2 février 2005, Z.________ a fourni à R.________ des renseignements concernant
le droit de superficie précité. Il a notamment indiqué que la redevance y relative pourrait
être fixée soit à 156'250 fr. par an, indexée à l’IPC tous les cinq
ans, soit à 3'061'946 fr. pour une durée de huitante ans. Un calcul des possibilités de
construire émanant du Service d’urbanisme de la Commune de T.________ était joint audit
courrier. Ce calcul faisait état d’une surface brute habitable de 2'496.30 m
2
,
ainsi que d’un volume total de 8'444.90 m
3
.
4.
Le 7 mars 2005, le demandeur a soumis à Z.________
une offre d’achat de 1'150 m
2
de la parcelle n° [...], lui adressant un document intitulé «
Accord
de vente et d’achat
». Dit document
était signé par le demandeur, ainsi que par les médecins D.________ et F.________, tous
trois désignés en qualité d’ « Acheteur ». En effet, le
droit de superficie devait être acquis par ces trois personnes.
La teneur du chiffre 7
du document susmentionné, intitulé « engagements de l’acheteur »,
est la suivante :
« L’acheteur
ou leurs nommables s’engagent à entreprendre, à leurs frais et risques, toutes les démarches
et études nécessaires :
1.-
à l’obtention
d’un permis de construire en force.
2.-
à assumer les frais d’architecte, d’ingénieurs, de géomètres, les taxes
et émoluments du permis de construire et autres.
En
outre, l’acheteur ou leurs nommables s’engagent à déposer auprès des autorités
compétentes une demande de permis de construire, dans un délai maximum de 3 mois à compter
de la date de la signature du droit de superficie et à informer la Commune de T.________ de manière
régulière de l’avancement des procédures administratives et autres.
Le
paiement de la totalité du prix d’achat du droit de superficie interviendra selon les modalités
décrites au point 4 ».
Quant au chiffre 8 dudit
document, intitulé « financement », il prévoit ce qui suit :
« Le
premier acompte de ce terrain sera financé par le biais des fonds de l’acheteur ou leurs nommables ».
La défenderesse allègue
toutefois qu’aucun de ses représentants n’a signé ce document et le contraire n’a
pas été établi.
Par courrier du 17 mars
2005 adressé à R.________, Z.________ a accusé réception de cette offre d’achat,
s’exprimant en ces termes :
Par
la présente, je vous confirme que, après réception de votre offre pour le terrain, j’ai
bloqué ce dossier en faveur de F.________, D.________ et C.________.
Nous
attendons la décision du Service de justice, de l’intérieur et des cultes concernant
la possibilité d’octroyer un DDP [ndr droit distinct et permanent de superficie] sans repasser
devant le Conseil              communal.
Une
fois cette décision connue, nous pourrons examiner en détail les propositions que vous avez
formulées.
Comme
convenu, je recevrai C.________ mercredi 23 mars à 11h. à mon bureau […]) »
.
En date du 23 mars 2005, Z.________ a notamment rencontré le demandeur pour discuter. R.________,
F.________, D.________, ainsi que I.________, secrétaire de la Commission immobilière de la
Commune de T.________, étaient également présents lors de cette séance. Un procès-verbal
a été dressé à cette occasion.
En date du 8 avril 2005, Z.________ a adressé au demandeur le procès-verbal rappelant les termes
de la séance du 23 mars 2005. Dit document a notamment la teneur suivante :
«
Présents
:
Mme R.________
MM.              Z.________
C.________
F.________
D.________
I.________
Décision
du Conseil communal
La
Commune attend la prise de position du Canton sur le fait de savoir si le futur DDP doit être soumis
au Conseil communal.
Il
est précisé que la lettre de « réservation » adressée à
R.________ constitue un engagement pour la Commune ; il est vrai que cet engagement est conditionné
par la décision éventuelle du Conseil.
Mode
de paiement de la redevance du DDP
En
règle générale, le paiement de la redevance s’effectue annuellement, ou en une fois.
L’acte
constitutif pourrait prévoir la possibilité d’un versement annuel durant les cinq premières
années, puis d’un versement unique pour le restant de la durée.
D’autres
options sont possibles ; à étudier.
Prix
du terrain
Le
prix du terrain est fixé en fonction des possibilités légales de construire. Toutefois,
ces dernières ne sont parfois pas réalisables pratiquement. C’est pourquoi le prix du
terrain tient compte du projet admis par le Service d’urbanisme.
En
l’occurrence, ce prix sera déterminé une fois l’avant-projet définitif connu.
Projet
de construction
Deux
possibilités sont envisagées :
-
un bâtiment de logements
-               un bâtiment regroupant
des médecins par spécialité.
C’est
cette dernière option qui est privilégiée pour l’instant.
Il
est précisé que la construction d’un parking ne sera pas autorisée ; un accord
devrait être trouvé avec le propriétaire de la parcelle n° [...] pour accéder
par leur immeuble à un garage de quelques places en relation avec les activités médicales.
Modalités
L’avant-projet
devra obtenir l’accord du Service d’urbanisme ; il sera ensuite montré à [...],
futur propriétaire et constructeur d’une partie de la parcelle n° [...], ceci par l’intermédiaire
de la Commune.
Délais
L’avant-projet
sera prêt à mi-mai 2005.
Sous
réserve des contraintes légales (Conseil communal, Préfecture), les travaux pourraient
débuter en juillet 2005.
[...] ».
5.
En date du 12 avril 2005, le demandeur, F.________ et D.________, d’une part, ont signé avec
l’entreprise générale W.________, d’autre part, un « Accord des parties ».
Cet accord prévoit le cadre des relations entre l’investisseur (le demandeur, F.________ et
D.________) et le constructeur (W.________). Les parties à cette convention ont également signé
un « plan financier en location ».
6.
Par courrier du 14 avril 2005, la défenderesse a informé R.________ que, par lettre du 6 avril
2005, le Service de justice, de l’intérieur et des cultes lui avait communiqué sa position
« concernant l’obligation ou non de soumettre un préavis au Conseil communal ».
Il ressort de ce courrier ce qui suit :
« pour
le service précité, la décision du Conseil, du 29 juin 2004, n’a plus aucune valeur
juridique, l’affaire « L.________ » ayant pris fin. L’octroi futur d’un
droit de superficie est une nouvelle affaire qui doit être soumise au Conseil communal, d’où
la nécessité d’établir un préavis.
Cette
procédure va se traduire probablement par un rallongement du délai pour la réalisation
envisagée. De notre côté, nous nous efforcerons de préparer le document nécessaire
au plus vite, une fois connue de manière plus précise l’avant-projet du bâtiment
et son affectation. […] ».
7.
En annexe à un courrier du 19 mai 2005, le demandeur a adressé à Z.________ un avant-projet
(esquisses) de la clinique qu’il souhaitait réaliser sur la parcelle de la défenderesse.
Dans son courrier, également signé par F.________, le demandeur a en effet précisé
que leur choix s’était porté sur une clinique médicale.
Le 16 juin 2005, le demandeur
a adressé à la défenderesse un complément de l’avant-projet de la « clinique
de la Gare ».
8.
Par courrier du 21 février 2006, le demandeur a fait parvenir à la défenderesse un avant-projet
pour la construction d’un EMS. Ce courrier indique notamment :
« Notre
choix d’étude s’est porté sur la création d’un établissement médico-social,
car il nous a semblé plus opportun de répondre au manque de ce type d’établissement
au centre ville ».
9.
Le 13 juin 2006, la société M.________ et la demanderesse ont signé un « Gentlemen
Agreement ».
10.
Par courrier du 28 juin 2006, la défenderesse
a informé le demandeur de ce qui suit :
« Par
la présente, je vous confirme que la Ville vous réserve le terrain de [...] jusqu’au
30 juin 2007 pour votre projet de construction d’un EMS.
Le
terrain fera l’objet d’un DDP (qui sera attribué à une société à
créer) ; pour ce faire, vous prendrez contact avec I.________, secrétaire de la commission
immobilière. Vous préparerez un dossier de mise à l’enquête d’un projet
conforme aux dispositions réglementaires, au gentlemen Agreement passé avec M.________ et aux
dispositions cantonales qui régissent ce type d’établissement. »
Par courrier du 4 octobre 2006, le secrétaire de la Commission immobilière a informé le
demandeur de ce qui suit :
« Lors
de sa séance du 2ct, la Commission immobilière a examiné votre projet d’EMS à
[...], sur la parcelle citée en marge.
Après
une longue discussion, la Commission immobilière a décidé de ne pas entrer en matière
sur l’affectation du terrain à un tel établissement; la Commission immobilière estime
en effet qu’une affectation au logement doit être privilégiée.»
11.
Par la suite, le demandeur a élaboré un projet de logements locatifs.
Par courrier du 2 février
2007, la Conseillère municipale P.________ a toutefois informé le demandeur de ce qui suit :
« Lors
de sa séance du 26 janvier dernier, la Commission immobilière a examiné votre projet de
construction d’un immeuble locatif de studios ou d’appartements.
Après
une longue étude de ce dossier, la Commission immobilière estime qu’il convient de privilégier
à cet endroit une construction de caractère administratif ou mixte (administratif et logement).
Dans
cette optique, la Commission immobilière a décidé d’ouvrir à la concurrence
la réalisation d’un projet conforme à ses intentions.
De
ce fait, la réservation du terrain n’est plus à l’ordre du jour. […] »
Aucun des avant-projets
présentés par le demandeur et soumis à la Commission immobilière de la Commune de
T.________ n’a ainsi rencontré l’accord de cette dernière.
12.
La défenderesse allègue ne s’être
jamais engagée à assumer une partie des frais d’étude des demandeurs; le contraire
n’a pas été établi.
Dans un courrier adressé au conseil des demandeurs en date du 6 septembre 2007, la défenderesse
a relevé qu’ « en l’espèce, il n’y a aucun contrat passé
entre la Commune de T.________ et votre mandant [ndr le demandeur], de sorte qu’on est dans une
phase précontractuelle ».
13.
Par déclaration du 27 juin 2007, la défenderesse a renoncé à se prévaloir de
la prescription jusqu’au 30 juin 2008.
14.
En cours de procès, un expert a été mis en œuvre en la personne de [...], architecte
EPFL/SIA, avec pour mission notamment d’évaluer le travail réalisé par le demandeur
et les frais encourus par ce dernier ainsi que la qualité des documents présentés. L’expert
a déposé son rapport le 12 décembre 2009. Un complément d’expertise a été
ordonné et le rapport y relatif a été déposé le 12 octobre 2010.
a)
Pour ce qui concerne tout d’abord les trois
projets élaborés, l’expert relève que le demandeur y a consacré un certain
temps et engagé des frais relativement importants, tout en précisant qu’il ne s’agit
pas réellement de trois projets distincts mais de variantes d’un même projet (clinique,
EMS et logements). Selon l’expert, chaque variante a ses propres caractéristiques et variables,
notamment en ce qui concerne la volumétrie (nombre de niveaux) mais l’analyse du site et le
concept générale restent les mêmes.
S’agissant du temps
consacré par le demandeur à l’élaboration des projets, l’expert précise,
dans son rapport complémentaire, qu’il s’élève au maximum à neuf cents
heures, eu égard au niveau de travail d’architecte fourni et présenté, toutes variantes
confondues.
b)
Pour ce qui concerne ensuite les frais engagés
par le demandeur, le constat de l’expert est le suivant :
« Le
montant de Fr. 300'000.- [tel qu’allégué par le demandeur] n’est pas justifié
si l’on considère le devis estimatif du 12 avril 2005 (pièce 8).
Dans
ce cas, le montant des travaux déterminant le temps nécessaire est de CHF 3'835.-. En variant
les paramètres de classe 4 et 5 et le coût horaire de Fr. 135 à Fr. 145.-, la prestation
d’avant-projet (soit 9 points) varie entre 55'000.- et 65'000.- HT […].
Si
l’on considère la variante EMS et le devis y relatif du 28 avril 2006 et si l’on considère
que l’étude a été poussée un peu plus loin avec l’aide de spécialistes
en EMS (selon la discussion avec C.________ du 30.11.09), le montant des travaux déterminant le
temps nécessaire est de Fr. 6'170'000.-, la classe est 5, la prestation serait de 12 points maximum
et le montant des honoraires passerait à Fr. 130'000.- au maximum. »
c)
Quant à la conformité des avant-projets
présentés par le demandeur avec les limitations de surface et de volume arrêtées
par la défenderesse, l’expert constate que seul le troisième projet « logements »
était conforme. En effet, selon lui, « le premier projet « clinique »
est beaucoup trop grand : non seulement la hauteur est largement dépassée dans la mesure
où le règlement prévoit une hauteur à la corniche de 17m à calculer depuis le
domaine public et non le terre plein. Il y a donc un niveau de trop. De plus, le niveau des blocs opératoires
est à considérer comme habitable (activités) et non comme cave et locaux non utilisables
[…] ». Ce projet présentait ainsi des lacunes graves quant à sa volumétrie,
laquelle ne correspondait pas aux règles applicables en la matière, telles que notamment énoncées
par le Service d’urbanisme. Quant au deuxième projet intitulé « EMS »,
il « est conforme quant aux hauteurs maximum par contre si l’on prend en compte la totalité
des parties arrières du rez-de-chaussée (bureau direction, cabinet médical, salle d’attente
secrétariat, atelier) la surface maximum est dépassée », selon l’expert.
Dans son rapport complémentaire,
l’expert précise que « la réglementation en vigueur lors de l’élaboration
du projet est le PGA (zone urbaine). L’analyse des possibilités de construire a été
faite par le Service d’urbanisme de la ville de T.________ et résumée dans sa note datée
de janvier 2005 transmise par le conseiller municipal Z.________ à Madame R.________ le 2 février
2005 ».
S’agissant de la conformité du projet « logements », en sa variante « studios »,
l’expert relève, également dans son rapport complémentaire, un nombre de places
de parc insuffisant, dans la mesure où les esquisses de l’avant-projet du 24 octobre
2006 ne semblent contenir que quatre places de parc, dont deux vraisemblablement pour des visiteurs.
Or, il s’agirait dès lors, selon l’expert, de prévoir la construction d’un
éventuel parking souterrain à l’arrière du bâtiment, compte tenu des soixante
places de parc réglementaires selon la norme VSS 1993 applicable en 2005 (nombre qui pourrait toutefois
être réduit à vingt-sept eu égard à la proximité de la gare et des transports
publics).
d)
Concernant le degré d’avancement des
projets élaborés par le demandeur, l’expert fait le constat suivant :
« Les
documents en pièces (sic) au dossier ainsi que les documents de Monsieur C.________ vus par l’expert
confirment qu’il s’agit d’avant-projet en vue de développer un projet retenu.
Même si C.________ affirme que ses plans étaient prêts pour la demande d’autorisation
(dossier d’enquête), il n’a pas montré ni présenté de documents qui confirment
cela. Les devis estimatifs relatifs aux variantes présentées correspondent à ce qui est
demandé à ce stade de l’étude selon la norme SIA 102 ».
e)
Interrogé sur la question de savoir s’il
est d’usage qu’un promoteur fasse de telles études à compte d’auteur en vue
de convaincre les propriétaires, l’expert indique que « dans des cas comparables,
il est en effet d’usage et normal que le promoteur assume le risque de l’étude jusqu’au
moment où les autorités puissent se prononcer et faire valider, par les divers instances, le
projet à développer. Toutefois ici, il semblerait que des avis contradictoires aient été
transmis au promoteur ou que les objectifs n’aient pas été clairement exprimés dès
le début de la relation entre commune et promoteur. On sort dès lors, ici, quelque peu de l’ « usage » ».
f)
L’expert réfute enfin que « les
projets établis par les demandeurs dépassent de loin les simples études généralement
entreprises pour établir les risques financiers et donner la faisabilité d’un projet ».
Il considère au contraire que « les études présentées sont en phase avec
la démarche. Toute étude plus avancée ne se fait en principe que lorsqu’il y a certitude
de pouvoir acquérir la parcelle, et que le concept d’avant-projet ait pu être validé
par les instances concernées. Même dans le cas de la variante EMS, les démarches entreprises
par C.________ sont normales et nécessaires à ce stade de l’étude ».
15.
Par demande du 8 avril 2008, C.________ et H.________
ont ouvert action contre la Commune de T.________, prenant, avec suite de frais et dépens, les conclusions
suivantes :
«
Principalement
:
I.
La Commune de T.________ est la débitrice de C.________ et de H.________, et leur doit immédiat
paiement de la somme de Fr. 300'000.- (trois cent mille francs), avec intérêts à 5 % l’an,
dès le 2 février 2007.
Subsidiairement
:
I.
La T.________ est la débitrice de C.________, et lui doit immédiat paiement de la somme de
Fr. 300'000.- (trois cent mille francs), avec intérêts à 5 % l’an, dès
le 2 février 2007.
Plus
subsidiairement
:
I.
La Commune de T.________ est la débitrice de H.________, et lui doit immédiat paiement de la
somme de Fr. 300'000.- (trois cent mille francs), avec intérêts à 5 % l’an, dès
le 2 février 2007. »
La défenderesse a déposé sa réponse le 11 juillet 2008, concluant, avec suite de
frais et dépens, au rejet de la demande.
En droit:
I.
A titre préliminaire, le droit applicable
au présent jugement doit être examiné :
a)
S’agissant du droit matériel, il convient
tout d’abord de préciser que le présent litige est soumis au droit privé.
En effet, le patrimoine financier ou fiscal vise les biens utilisés par l’Etat qui, n’étant
pas affectés à une fin d’intérêt public, ont la valeur d’un capital et
peuvent produire à ce titre un revenu, voire être réalisés. La gestion du patrimoine
financier se fait selon le droit privé; ainsi en particulier de l’acquisition et de la mise
à disposition de tiers (Moor, Droit administratif, vol. III, 1992, pp. 325 et 327 et la jurisprudence
citée; Grisel, Traité de droit administratif, vol. II, 1984, p. 539). Selon la jurisprudence,
en droit suisse, le contrat de droit privé et le contrat de droit administratif se distinguent essentiellement
par leur objet. Une convention relève notamment du droit administratif lorsqu’elle met directement
en jeu l’intérêt public, parce qu’elle a pour objet même une tâche d’administration
publique ou une dépendance du domaine public. Elle est soumise au droit privé si tel n’est
pas le cas (ATF 105 Ia 392 et les références citées).
En
l’espèce, il est manifeste que la parcelle n° [...] constitue un bien du patrimoine financier
de la défenderesse, dans la mesure où elle n’est pas affectée à une fin d’intérêt
public. La défenderesse souhaitait effectivement générer un revenu en constituant un droit
de superficie sur la parcelle. Le droit privé est ainsi applicable au présent litige.
b)
Sur le plan procédural, le Code de procédure
civile du 19 décembre 2008 (CPC, RS 272) est entré en vigueur le 1
er
janvier 2011 afin de régler la procédure applicable devant les juridictions cantonales, notamment
aux affaires civiles contentieuses (art. 1 let. a CPC). L’art. 404 al. 1 CPC dispose que les procédures
en cours à l’entrée en vigueur de cette loi sont régies par l’ancien droit
de procédure jusqu’à la clôture de l’instance. Cette règle vaut pour
toutes les procédures en cours, quelle que soit leur nature (Tappy, Le droit transitoire applicable
lors de l’introduction de la nouvelle procédure civile unifiée,
in
:
JT 2010 III 11, p. 19). Par ailleurs, aux termes de l’art. 166 CDPJ (Code de droit privé judiciaire
vaudois du 12 janvier 2010, RSV 211.02), les règles de compétence matérielle applicables
avant l’entrée en vigueur de cette seconde loi demeurent applicables aux causes pendantes
devant les autorités civiles ou administratives (Tappy, op. cit., p. 14).
La présente cause a été introduite par demande du 8 avril 2008. Dès lors que l’instance
était toujours en cours le 1
er
janvier 2011, elle reste soumise au CPC-VD (Code de procédure civile vaudoise du 14 décembre
1966, RSV 270.11) ainsi qu’à la loi sur les fors en matière civile du 24 décembre
2000 (LFors, RS 272) et à la loi d’organisation judiciaire du 12 décembre 1979 (LOJV,
RSV 173.01).
II.
Les demandeurs font valoir qu’en promettant
la constitution d’un droit distinct et permanent sur la parcelle n° [...] dont elle est propriétaire
avant de changer d’avis, la défenderesse a transgressé son devoir précontractuel
de négocier sérieusement et conformément à ses véritables intentions. Ils invoquent
ainsi la responsabilité précontractuelle et réclament à ce titre des dommages-intérêts
à hauteur de 300'000 francs.
La défenderesse conteste les prétentions des demandeurs. Elle soutient notamment que le demandeur
constitue, avec D.________ et F.________, une société simple au sens des art. 530 ss CO (Loi
fédérale complétant le Code civil suisse du 30 mars 1911, RS 220) et que, partant, il
n’était pas en droit de procéder sans ses deux associés. Elle relève en outre
que la demanderesse n’est jamais intervenue auprès d’elle et n’est ainsi pas légitimée
à formuler des conclusions à son encontre. Elle nie enfin toute violation de ses devoirs précontractuels.
III.
a)
La question de la légitimation active des parties au procès doit être examinée à
titre préliminaire.
La légitimation active – ou qualité pour agir – dans un procès civil, de même
que la légitimation passive – ou qualité pour défendre – relèvent du
fondement matériel de l’action : elles appartiennent respectivement au sujet actif et passif
du droit invoqué en justice et l’absence de l’une ou l’autre de ces qualités
entraîne non pas l’irrecevabilité de l’action, mais le rejet de celle-ci (ATF 136
III 365 consid. 2.1, JdT 2010 I 514, SJ 2011 I 77; TF 5A_792/2011 du 14 janvier 2013 consid. 6.1;
Fabienne Hohl, Procédure civile, Tome I, 2001, nn 434 ss p. 97).
Il y a consorité matérielle nécessaire (active) lorsque plusieurs personnes sont ensemble
titulaires du droit en cause, de sorte que chaque titulaire ne peut pas l’exercer seul en justice.
C’est le droit matériel qui indique dans quels cas la consorité est nécessaire (ATF
136 III 431 consid. 3.3 et la jurisprudence citée).
b)
ba)
Selon l’art. 530 al. 1 CO, la société simple est un contrat par lequel deux ou plusieurs
personnes conviennent d’unir leurs efforts ou leurs ressources en vue d’atteindre un but
commun. Il faut encore qu’elle n’offre pas les caractères distinctifs d’une des
autres sociétés réglées par la loi (art. 530 al. 2 CO). La loi ne posant aucune exigence
de forme pour la conclusion d’un tel contrat (art. 11 al. 1 CO), il peut être passé par
actes concluants, même à l’insu des cocontractants. Dans ce dernier cas, fréquent
en matière de société simple, c’est le comportement des parties qui manifeste leur
commune intention d’unir leurs efforts ou leurs ressources en vue d’atteindre un but commun
(CCiv 83/2010/DCA du 26 mai 2010 et les références citées). Il n’est ainsi pas rare
qu’un contrat de société simple existe alors même que les parties ne connaissent
pas la qualification juridique correcte de leur relation (ATF 116 II 707 consid. 2a ; TF 4A_383/2007
du 19 décembre 2007 consid. 3.1 ; TF 4C.24/2000 du 20 mars 2000 consid. 3d).
L’un des éléments objectivement essentiels du contrat de société simple est
la poursuite d’un but commun. Le but social doit être commun à tous les associés
et faire l’objet d’une volonté de chacun de coopérer à sa réalisation
(
animus societatis
ou « âme de la société ») (Chaix, Commentaire romand, Code des obligations,
vol. II, 2008, n° 3 ad art. 530 CO). Ainsi, acheter ensemble un immeuble (ATF 130 III 248 let A ;
ATF 127 III 46 consid. 3b) ou construire un bâtiment résidentiel en commun (ATF 134 III
597 consid. 3.2) constitue typiquement un but de société simple. L’art. 530 CO
n’exige pas que la société tende à réaliser un bénéfice. Il n’est
pas nécessaire non plus qu’elle soit conçue pour durer de manière illimitée
(Chaix, op. cit. n° 7 ad art. 530 CO; Fellmann/Müller, Berner Kommentar, 2006, n° 479
ad art. 530 CO et les références citées; Handschin/Vollzun, Zürcher Kommentar, 4
e
éd. 2009, n° 41 ad art. 530 CO; Martin Furrer, Der gemeinsame Zweck als Grundbegriffund
Abgrenzungskriterium im Recht der einfachen Gesellschaft, 1996, p. 54).
L’obligation d’apport constitue également un élément objectivement essentiel.
L’art. 531 al. 1 CO dispose que cet apport peut consister en argent, en créances, en d’autres
biens ou en industrie. L’apport en industrie consiste en une prestation personnelle sous forme
de travail. L’activité déployée peut être très diverse (Chaix, op. cit.,
n° 5 ad art. 531 CO). Ainsi, l’apport que chaque associé doit fournir peut consister
aussi bien dans une prestation patrimoniale que dans une prestation personnelle (TF 4C.166/2005 du 24
août 2005 consid. 3.1).
bb)
En
l’espèce,
il
est établi que le demandeur, F.________ et D.________ ont tous les trois mené les pourparlers
avec la défenderesse en vue d’acquérir ensemble un droit de superficie sur la parcelle
n° [...]. A titre exemplatif, ils figuraient tous trois comme parties et ont signé l’
« accord de vente et d’achat » adressé au conseiller municipal Z.________
le 7 mars 2005. Ce dernier a ensuite « bloqué le dossier en faveur de F.________, D.________
et C.________» (courrier du 17 mars 2005 à R.________). Il a en outre rencontré le demandeur,
F.________ et D.________ ensemble en date du 23 mars 2005 à l’occasion d’une séance,
afin de discuter de l’acquisition du droit distinct et permanent sur la parcelle n° [...].
Par la suite, le demandeur, F.________ et D.________ ont tous les trois signé des accords avec le
constructeur pressenti, à savoir W.________. Par courrier du 19 mai 2005, ils ont en outre informé
la défenderesse que leur choix s’était porté sur une clinique médicale.
Il résulte de ces éléments que le demandeur, F.________ et D.________ avaient le projet
commun d’acquérir un droit de superficie sur la parcelle n° [...] afin d’y développer
un projet commun, lequel a tout d’abord consisté en une clinique médicale, puis un EMS
et enfin un concept de logements.
En vue de la réalisation de ce but commun, le demandeur a notamment fourni un apport en travail,
en élaborant les différents avant-projets en vue de l’obtention du droit de superficie.
Il était également prévu qu’il développe le projet retenu et établisse
les plans y relatifs en vue de la mise à l’enquête, comme établi par le rapport
d’expertise. F.________ et D.________, ainsi du reste que le demandeur, devaient effectuer un apport
en argent, notamment en payant le premier acompte de la redevance.
Le demandeur, F.________ et D.________ ont en définitive uni leurs efforts en vue d’atteindre
un but commun, soit l’acquisition d’un droit de superficie et le développement d’un
projet immobilier. Ils ont ainsi conclu un contrat de société simple par actes concluants et,
partant, c’est en qualité d’associés qu’ils sont entrés en pourparlers
avec la défenderesse.
bc)
Selon
l’art. 544 al. 1 CO, les choses, créances et droits réels transférés ou acquis
à la société appartiennent en commun aux associés dans les termes du contrat de société.
Cette règle est toutefois de droit dispositif. Cependant, dès lors qu’aucune convention
contraire n’a été prouvée, il faut en déduire que les biens de la société
simple appartiennent, sous la forme de la propriété en main commune, à tous les associés,
de sorte qu’ils ne peuvent en disposer qu’en commun (ATF 137 III 455 consid. 3.4 et
la jurisprudence citée). Cette règle vaut pour toutes les créances revenant à la
société simple, y compris les éventuelles créances en dommages-intérêts
(TF 4A_275/2010 du 11 août 2010 consid. 4.2; TF 4C.277/2002 du 7 février 2003 consid. 3.1;
TF 4C.218/2000 du 6 octobre 2000 consid. 2a, ATF 137 III 455, consid. 3.4).
En tant qu’ils sont titulaires en main commune d’une créance, les associés forment
entre eux une consorité nécessaire (arrêt 4C.190/1996 du 14 octobre 1996 consid. 3c,
SJ 1997 p. 396). Il en résulte qu’ils ne peuvent faire valoir la créance que tous ensemble.
Il s’agit là d’une question de droit matériel, et non de procédure (ATF 136
III 431 consid. 3.3) Si les associés n’agissent pas tous ensemble, ceux qui ont introduit
l’action n’ont pas la légitimation active, ce qui doit entraîner le rejet de la
demande, et non son irrecevabilité (TF 4A_79/2010 du 29 avril 2010 consid. 2.1, in SJ 2010
I p. 459). Il n’en va différemment que si les associés, par un acte de cession (art.
165 al. 1 CO), ont cédé la créance litigieuse à celui qui agit ou encore si, dans
le cadre d’une liquidation de la société simple (art. 548 et 549 CO), cet actif
lui a été attribué (ATF 137 III 455, consid. 3.4).
bd)
En l’espèce, l’éventuelle
créance en dommages-intérêts que le demandeur fait valoir à l’encontre de la
défenderesse constitue manifestement une créance de la société simple, dans la mesure
où elle est fondée sur la prétendue violation des devoirs précontractuels de la défenderesse
dans le cadre des négociations menées entre cette dernière et la société simple
formée par le demandeur, F.________ et D.________.
c)
En définitive,
le demandeur n’est pas légitimé
à agir seul contre la défenderesse pour faire valoir une éventuelle créance en dommages-intérêts
appartenant en main commune aux associés. Le demandeur aurait dû agir conjointement avec F.________
et D.________ ou se faire céder leur créance, ce qu’il n’a pas allégué
ni établi. Cette absence de légitimation active conduit au rejet des conclusions prises par
le demandeur contre la défenderesse, selon demande du 8 avril 2008.
d)
La légitimation active de la demanderesse
doit ensuite être examinée.
En effet, la demanderesse a aussi pris des conclusions à l’encontre de la défenderesse,
conjointement avec le demandeur à titre principal et seule à titre plus subsidiaire.
Il est toutefois aisé de constater que la demanderesse n’a pris part en aucune manière
aux négociations menées entre le demandeur et ses associés, et la défenderesse. En
effet, hormis la signature d’un « Gentlemen Agreement » avec la société
M.________ le 13 juin 2006, la demanderesse n’est intervenue à aucun moment ni aucun titre.
En particulier, il n’a pas été allégué ni établi qu’elle ait eu
le moindre contact avec la défenderesse dans cette affaire, ni qu’elle ait engagé de
quelconques frais, ou encore moins qu’elle ait subi un quelconque dommage. Il convient encore de
relever que la société demanderesse a été créée au mois de décembre
2005 alors que les négociations en vue de l’acquisition d’un droit de superficie sur
la parcelle n° [...] par le demandeur et ses associés ont débuté au cours de l’année
2004 et que l’offre d’achat a été adressée par ces derniers à la défenderesse
le 7 mars 2005.
Les conclusions prises par la demanderesse à l’encontre de la défenderesse sont ainsi
manifestement dénuées de fondement pour le premier motif qu’elle ne devait pas devenir
cocontractante de la commune et qu’elle ne peut dès lors se plaindre d’une violation
des devoirs de celle-ci de négocier le contrat non abouti. La demanderesse n’est donc pas
légitimée à agir dans ce cadre. Les conclusions prises par cette dernière à
l’encontre de la défenderesse, selon demande du 8 avril 2008, doivent ainsi être rejetées.
IV.
A supposer que le demandeur eût été
légitimé à agir seul pour faire valoir ses prétentions à l’encontre de
la défenderesse, sa demande aurait dû être rejetée pour les motifs exposés ci-après.
a)
En vertu du principe de la liberté contractuelle, chacun est libre d’entamer une négociation
et de l’interrompre quand il le veut, même sans justification. L’exercice de cette liberté
ne doit toutefois pas être contraire aux règles de la bonne foi (TF 4C.409/2005 du 21 mars
2006 consid. 3.2 et la référence citée). L’ouverture de pourparlers crée
une relation juridique entre partenaires et leur impose des devoirs réciproques. Ainsi, chaque partie
est tenue de négocier sérieusement, conformément à ses véritables intentions
(TF 4C.152/2001 du 29 octobre 2001, SJ 2002 I 164 consid. 3a; ATF 121 III 350 consid. 6c; TF 4C.409/2005
du 21 mars 2006 consid. 3.2). Une partie ne peut pas, par une attitude contraire à ses véritables
intentions, éveiller chez l’autre l’espoir illusoire qu’une affaire sera conclue
et l’amener ainsi à prendre des dispositions dans cette vue. Celui qui engage des pourparlers
ne doit pas faire croire que sa volonté de conclure est plus forte qu’en réalité
(ATF 77 II 135 consid. 2a; TF 4C.247/2005 du 17 novembre 2005 consid. 3.1, JdT 2006 I 163;
TF 4A_202/2011 du 16 juin 2011 consid. 2.2).
La partie qui ne respecte pas ses obligations répond non seulement lorsqu’elle fait preuve
d’astuce au cours des pourparlers, mais déjà lorsque son attitude a été de
quelque manière fautive, qu’il s’agisse de dol ou de négligence, dans les limites
tout au moins de la responsabilité (ATF 101 Ib 422 consid. 4b; TF 4C.373/2002 du 18 mars
2003 consid. 4.1; TF 4A_615/2010 du 14 janvier 2011 consid. 4.1.1). Toutefois, ce n’est que
dans des situations exceptionnelles qu’une
culpa
in contrahendo
sera retenue en cas de rupture
des pourparlers. Il ne suffit pas que les négociations aient duré longtemps, ni que la partie
à l’origine de la rupture ait été au courant des investissements effectués
par l’autre; la partie qui engage des frais avant la conclusion du contrat le fait en principe
à ses risques et périls (TF 4C.247/2005 du 17 novembre 2005 consid. 3.1., JdT 2006 I 163; TF 4A_615/2010
du 14 janvier 2011 consid. 4.1.1). Le comportement contraire aux règles de la bonne foi ne consiste
pas tant à avoir rompu les pourparlers qu’à avoir maintenu l’autre partie dans
l’idée que le contrat serait certainement conclu ou à n’avoir pas dissipé
cette illusion à temps (TF 4C.152/2001 du 29 octobre 2001 consid. 3a, SJ 2002 I 164; TF 4A_615/2010
du 14 janvier 2011 consid. 4.1.1).
Lorsque le contrat en vue est soumis à une forme légale, une
culpa
in contrahendo
pour rupture des pourparlers sera
d’autant moins facilement admise que les prescriptions de forme ont précisément pour
but de préserver les parties d’un engagement irréfléchi. Mais il est contraire aux
règles de la bonne foi de donner sans réserve son accord de principe à la conclusion d’un
contrat formel et de refuser
in
extremis
, sans raison, de le traduire dans la
forme requise (TF 4C.152/2011 du 29 octobre 2001 consid. 3a, SJ 2002 I 164; TF 4A_615/2010
du 14 janvier 2011 consid. 4.1.1). A cet égard, selon la doctrine, même si la confiance
quant aux chances de conclure peut augmenter avec l’avancement des négociations, chaque partie
doit envisager la possibilité d’un échec jusqu’à la conclusion du contrat;
ce devoir est encore accru lorsque le contrat est soumis à une exigence de forme destinée précisément
à protéger les parties. L’échec des négociations n’entraînera donc
en principe pas de responsabilité, sauf si des éléments particuliers tels qu’un
accord oral ou écrit ont nourri la confiance légitime que le contrat serait certainement conclu
(TF 4A_615/2010 du 14 janvier 2011 consid. 4.1.2 et les références citées).
b)
En
l’espèce, il ne ressort aucunement des faits allégués et établis que la défenderesse
aurait violé ses devoirs précontractuels et, partant, engagé sa responsabilité précontractuelle.
ba)
En
particulier, s’agissant du devoir de renseigner, l’instruction a établi que la défenderesse,
par l’intermédiaire de son conseiller municipal Z.________, a informé le demandeur à
diverses reprises, tout au long des négociations, du fait que l’octroi d’un droit de
superficie devait obtenir l’aval de divers intervenants. Ainsi, Z.________ a tout d’abord
informé le demandeur, par l’intermédiaire de R.________, devoir attendre « la
décision du Service de justice, de l’intérieur et des cultes concernant la possibilité
d’octroyer un DDP sans repasser devant le Conseil communal » avant de pouvoir examiner
les propositions formulées par le demandeur. Lors de la séance du 23 mars 2005, la défenderesse
a clairement précisé que la réservation du terrain était conditionnée à
la décision éventuelle du Conseil communal, qu’un accord devrait encore être trouvé
avec le propriétaire de la parcelle voisine s’agissant des places de parc et que, enfin, l’avant-projet
devrait encore obtenir l’aval du Service d’urbanisme. La défenderesse a de surcroît
informé le demandeur, en date du 14 avril 2005, du fait que l’octroi futur d’un droit
de superficie devait être soumis au Conseil communal, d’où la nécessité d’établir
un préavis. La défenderesse a ainsi informé le demandeur de manière claire et complète
tout au long des pourparlers. En particulier, elle ne l’a pas maintenu dans l’idée que
le contrat serait certainement conclu, dans la mesure où elle a précisé à maintes
reprises que l’octroi d’un droit de superficie dépendait de la décision de différents
intervenants, notamment du Conseil communal et de la Commission immobilière. Le risque que l’un
deux n’avalise pas le projet du demandeur et que ce dernier ne puisse par conséquent pas acquérir
le droit de superficie était ainsi connu par lui. Il a toutefois consciemment persisté dans
sa démarche. Force est ainsi de constater que la défenderesse n’a pas violé ses
devoirs précontractuels.
bb)
De surcroît, comme exposé, lorsque le contrat en vue est soumis à une forme légale,
une
culpa in contrahendo
pour rupture des pourparlers sera d’autant moins facilement admise. Aux termes de l’art.
779a CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907, RS 210), l’acte constitutif d’un droit
de superficie n’est valable que s’il a été passé en la forme authentique.
Or, en l’espèce, aucun projet d’acte n’avait encore été envisagé.
Les éléments essentiels relatifs au contenu de l’acte n’avaient pas encore été
définis. En effet, il ressort du procès-verbal de la séance du 23 mars 2005 que le mode
de paiement de la redevance n’avait pas encore été déterminé, dans la mesure
où plusieurs options étaient envisagées. S’agissant du prix du terrain, il ne pouvait
être déterminé avant que l’avant-projet définitif ne soit connu. Enfin, d’autres
éléments tels le mode de calcul de l’indemnité des constructions faisant retour
au propriétaire n’avaient pas encore été abordés. Eu égard aux multiples
réserves émises par la défenderesse au cours des négociations et aux nombreuses étapes
qui séparaient encore les parties d’une éventuelle conclusion de contrat, il apparaît
que la défenderesse n’a pas nourri chez le demandeur une confiance légitime dans le fait
que le contrat serait certainement conclu. Pour ce motif, la responsabilité précontractuelle
de la défenderesse peut d’autant moins être admise.
bc)
A la teneur de l’art. 779c CC, à l’expiration d’un droit de superficie, les constructions
font retour au propriétaire du fonds et deviennent partie intégrante de ce fonds.
Comme le relève à juste titre la défenderesse, ce droit génère chez le propriétaire
du bien-fonds un intérêt tout particulier à se déterminer sur le type de construction
dont il deviendra propriétaire à terme, ainsi que sur le coût y afférent, eu égard
à l’indemnité équitable qu’il sera amené à verser au superficiaire
à l’échéance du droit.
En l’espèce la défenderesse a transmis au demandeur, en date du 2 février 2005,
le calcul théorique des possibilités de construire, tel qu’établi par le Service
d’urbanisme. Ce document faisait clairement état de la surface et du volume maximum réglementaires
selon le plan général d’affectation. Or, il est établi que le premier projet du
demandeur, soit la clinique médicale, dépassait très largement la volumétrie maximale
telle qu’arrêtée par le Service d’urbanisme conformément aux règles applicables
en la matière. Quant au deuxième projet du demandeur, à savoir l’EMS, il excédait
également la surface maximale énoncée par la défenderesse. Ainsi, seul le dernier
projet portant sur des logements, dans sa variante « studios », paraissait conforme
quant à la surface et à la volumétrie. Il présentait toutefois un nombre de places
de parc insuffisant, selon les réglementations en vigueur.
Il paraît clair qu’en privilégiant la création d’un droit de superficie sur
la parcelle n° [...] par rapport à une vente immobilière, la défenderesse entendait
garder un droit de regard sur la construction à venir. Le projet devait d’ailleurs obtenir
l’aval de la Commission immobilière. En particulier, la défenderesse attendait des différents
projets qu’ils tiennent compte des calculs effectués par le Service d’urbanisme, conformément
au plan général d’affectation. Or, tel n’a pas été le cas.
L’on ne saurait dès lors reprocher à la défenderesse d’avoir mis un terme
à la négociation, puisque les différents projets établis ne respectaient pas les
critères imposés. L’exercice par la défenderesse de la liberté d’interrompre
la négociation n'était pas contraire aux règles de la bonne foi.
bd)
S’agissant enfin du dommage, la loi
distingue deux sortes de dommages, à savoir le dommage négatif (ou intérêt négatif),
qui correspond à l'intérêt qu'avait le créancier à la non-conclusion du contrat,
et le dommage positif (ou intérêt positif) qui correspond à l'intérêt qu'avait
le lésé à l'exécution du contrat. Le dommage négatif comprend ainsi toutes les
pertes que le créancier a éprouvées dans la perspective du contrat envisagé. Quant au dommage positif,
il comprend toutes les pertes que subit le créancier du fait que le contrat n'a pas
été exécuté (Tercier, Le droit des obligations, 5
ème
éd., Genève/Zurich/Bâle 2012, nn. 1213 et 1214, pp. 272 et 273). Dans le cadre de la responsabilité
précontractuelle, l’intérêt positif n’entre pas en ligne de compte, mais bien
le seul intérêt négatif (ATF 105 II 75, JdT 1980 I 66, cit.
in
Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2
e
éd., 1997, p. 254). Conformément à l’art. 8 CC, il incombe au demandeur de
prouver son dommage.
En l’espèce, l’instruction a uniquement permis d’établir que le demandeur
avait consacré un certain nombre d’heures à l’élaboration des projets (dont
le maximum théorique a pu être estimé à neuf cents heures par l’expert). Le
demandeur n’a toutefois fourni aucune pièce propre à étayer concrètement l'existence
du dommage allégué. En effet, le seul document en la matière est un décompte transmis
à l’expert (annexe 7 de l’expertise), qui comprend des honoraires d’architecte,
des frais propres et des débours, lesquels ne sont d’ailleurs aucunement étayés
par des pièces. L’expert relève également qu’il s’agit d’un mélange
d’honoraires d’architecte, de conseil, de montage financier, de recherches de partenaires,
apparentés davantage au travail de consultant ou de promoteur et peine à en dégager les
honoraires réels.
Cela étant, il convient de constater que le demandeur échoue ainsi à établir son
dommage.
Quoi qu’il en soit, même dans l’hypothèse où le demandeur serait parvenu à
prouver son dommage, il se poserait encore la question du lien de causalité entre le prétendu
dommage et l’éventuelle violation de ses devoirs précontractuels par la défenderesse.
En effet, le dommage doit être la conséquence de l’acte illicite. En l’espèce,
le demandeur a établi plusieurs projets qui ne respectaient pas les exigences posées par sa
future cocontractante. La Commission immobilière ainsi que les divers intervenants ne pouvaient
dès lors pas avaliser des projets non conformes. Les refus successifs ont amené le demandeur
à développer plusieurs projets. Ainsi, les frais générés par l’élaboration
des trois projets trouvent leur cause, non pas dans une prétendue rupture injustifiée des négociations,
mais bien plutôt dans la non-conformité des projets aux réglementations transmises par
la défenderesse. Ainsi, même s’il avait été victime d’une
culpa
in contrahendo
– ce qui n’est pas
le cas en l’espèce – le demandeur n’aurait pu réclamer le remboursement de
frais afférents à des projets, qui ne respectaient pas les exigences de la défenderesse.
c)
Les
motifs qui précèdent conduisent donc également au rejet des conclusions formées par
les demandeurs contre le défendeur.
V.
a)
Selon
l’art. 92 al. 1 CPC-VD, des dépens sont alloués à la partie qui obtient gain de
cause. Ceux-ci comprennent principalement les frais de justice payés par la partie, les honoraires
et les débours de son avocat (art. 91 let. a et c CPC-VD). Les frais de justice englobent l’émolument
de justice, ainsi que les frais de mesures probatoires. Les honoraires d’avocat sont fixés
selon le tarif des honoraires d’avocat dus à titre de dépens du 17 juin 1986 (tarif abrogé
par l’entrée en vigueur, le 1
er
janvier 2011, du tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 [TDC, RSV 270.11.6]
et applicable en vertu de l’art. 26 al. 2 TDC).
b)
Obtenant
gain de cause, la défenderesse a droit à des dépens, à la charge des demandeurs,
solidairement entre eux, qu'il convient d'arrêter à 33'739.40 fr., savoir :
a)
25’000
fr.
à
titre de participation aux honoraires de son conseil;
b)
1’250
fr.
pour
les débours de celui‑ci;
c)
7'489
fr.
40
en
remboursement de son coupon de justice.
Par
ces motifs,
la
Cour civile,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
Les conclusions prises par les demandeurs C.________ et H.________ à l’encontre de la défenderesse
Commune de T.________, selon demande du 8 avril 2008, sont rejetées.
II.
Les frais de justice sont arrêtés à
13'010 fr. (treize mille dix francs) pour les demandeurs, solidairement entre eux, et à 7'489.40
fr. (sept mille quatre cent huitante-neuf francs et quarante centimes) pour la défenderesse.
III.
Les demandeurs, solidairement entre eux, verseront
à la défenderesse le montant de 33'739.40 fr. (trente-trois mille sept cent trente-neuf francs
et quarante centimes) à titre de dépens.
Le
président :              Le greffier
:
P.
Hack              L.-A. Suter
Du
Le jugement qui précède, dont le dispositif a été communiqué aux parties le
2 juillet 2013, lu et approuvé à huis clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, aux
conseils des parties.
Les parties peuvent faire appel auprès de la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal dans les trente
jours dès la notification du présent jugement en déposant auprès de l'instance d'appel
un appel écrit et motivé, en deux exemplaires. La décision qui fait l'objet de l'appel
doit être jointe au dossier.
Le greffier :
L.-A. Suter