vd_findinfo · HC / 2018 / 810 · 2018-09-03 · fr

BAIL À LOYER, RÉSOLUTION DU CONTRAT, ERREUR ESSENTIELLE, ACTION EN ENRICHISSEMENT ILLÉGITIME, ACTION EN RÉPÉTITION DE L'INDU{LP} | 115 CO, 23 CO, 63 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 03.09.2018 HC / 2018 / 810

TRIBUNAL
CANTONAL
XZ17.047923-180853
500
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
3 septembre 2018
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
Mmes
Merkli et Bendani, juges
Greffière
:              Mme
Spitz
*****
Art.
23, 63 et 115 CO
Statuant sur l’appel interjeté par et
B.B.________
,
à
Nyon, défendeurs,
contre le jugement rendu le 20 avril 2018 par le Tribunal des baux dans la cause divisant les appelants
d’avec et
B.R.________
,
à Nyon, demandeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 20 avril 2018, le Tribunal des baux a dit que A.B.________ et B.B.________, solidairement
entre eux, devaient restituer à A.R.________ et B.R.________, solidairement entre eux, la somme
de 10'000 fr. avec intérêt à 5 % l’an dès le 26 juin 2017 (I), que le jugement
était rendu sans frais judiciaires ni dépens (II) et que toutes autres ou plus amples conclusions
étaient rejetées (III).
En droit, saisis d’une action en répétition de l’indu des locataires contre leur
précédent bailleur pour des loyers versés en trop pour un montant total de 10'000 fr.,
les premiers juges ont constaté que les parties avaient signé un contrat résolutoire mettant
fin à leur contrat de bail pour le 15 juin 2017 – la forme écrite n’étant,
en l’espèce, pas nécessaire – et que les ex-locataires avaient procédé
au paiement de la somme litigieuse par erreur, n’ayant manifestement pas eu l’intention de
faire don de ce montant aux propriétaires, de sorte que l’ensemble des conditions de l’action
étaient réalisées et que les propriétaires devaient leur restituer la somme litigieuse.
B.
Par acte du 8 juin 2018, A.B.________ et B.B.________
ont interjeté appel contre ce jugement, en concluant, avec suite de frais judiciaires et dépens
de première et de seconde instances, à sa réforme en ce sens que les conclusions prises
par A.R.________ et B.R.________ le 27 octobre 2017 soient rejetées.
Les intimés n’ont pas été invités à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
Les défendeurs A.B.________ et B.B.________ sont propriétaires, chacun pour une demie, de la
parcelle n° [...] de la commune de Nyon, sur laquelle est bâti l’immeuble sis rue [...].
Le 3 août 2016, les demandeurs A.R.________
et B.R.________ ont conclu avec les défendeurs, représentés par la gérance P.________
SA (Groupe [...]), un contrat de bail portant sur un appartement de 4.5 pièces au 1
er
étage de l’immeuble susmentionné.
Ce bail était initialement conclu pour la période du 1
er
septembre 2016 au 31 août 2017 mais était ensuite renouvelable aux mêmes conditions à
défaut d’avis de résiliation donné et reçu au moins quatre mois avant son échéance.
Les parties avaient en outre convenu d’un loyer mensuel de 4’330 fr., auquel s’ajoutait
un acompte de 180 fr. pour le chauffage, l’eau chaude et les frais accessoires. Enfin, les
art. 33 et 34 du contrat réservaient la forme écrite en matière de résiliation unilatérale
du contrat par l’une ou l’autre des parties.
2.
Le 17 avril 2017, les demandeurs ont résilié le bail pour son échéance, soit pour
le 31 août 2017.
Dans un courrier du 27 avril 2017, la gérance
a informé les demandeurs que le préavis était respecté, de sorte qu’ils seraient
libérés à l’échéance du bail.
3.
La gérance a fait publier une annonce en vue de la relocation de l’appartement litigieux au
1
er
septembre
2017 pour un loyer mensuel de 3’820 fr., charges non comprises.
Par courriel du 22 mai 2017, G.________ a déposé une demande de location et a transmis un dossier
de candidature à la gérance. Il indiquait être très intéressé par la location
de l’appartement qu’il souhaitait pouvoir intégrer dès que possible.
4.
Par courrier du 2 juin 2017, la gérance a informé le demandeur et G.________ qu’elle
envoyait à ce dernier, par courrier postal du jour même, le contrat de bail relatif à
l’appartement susmentionné et que l’état des lieux était fixé au 6 juin
2017.
Par envoi postal du même jour, la gérance a adressé à G.________ le contrat de bail
à loyer et la formule de notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail, en
deux exemplaires, en le priant de les lui retourner, signés, dans les trois jours. Elle l’a
également invité à entreprendre les démarches nécessaires en vue de la constitution
d’une garantie de loyer de 11'460 fr. et a précisé que les clés ne lui seraient
remises à l’état des lieux que sur présentation des preuves inhérentes au paiement
du premier loyer et des frais de dossier ainsi que de l’établissement d’une garantie
locative ou d’un certificat de cautionnement.
Ledit contrat de bail prenait effet le 16 juin 2017 et prévoyait un loyer mensuel net de 4’330
fr., auquel s’ajoutait un acompte de charge de 180 francs.
5.
Le
2 juin 2017, les demandeurs ont versé à la gérance une somme de 2’000 francs.
6.
L’état des lieux s’est tenu le
6 juin 2017, en présence notamment du demandeur et de G.________, lequel n’a toutefois pas
signé le procès-verbal, bien qu’il y soit mentionné en tant que « locataire
entrant ». A cette occasion, les parties ont signé une convention à teneur de laquelle
le demandeur a reconnu devoir un montant de 2’000 fr. pour le loyer de l’appartement jusqu’au
15 juin 2017 et s’est engagé à faire procéder, jusqu’à cette date, aux
travaux de remise en état, à savoir remplacer le bac fissuré du réfrigérateur
et le porte-savon. La convention précisait encore qu’une clé était laissée
aux demandeurs pour leur permettre de prendre leurs affaires.
Les demandeurs ont restitué cette clé le lendemain.
7.
Par courriel du 13 juin 2017, G.________ a informé
la gérance qu’après examen des différentes clauses du contrat de bail, il ne souhaitait
plus louer l’appartement.
8.
Par courrier du 15 juin 2017, la gérance
a informé les demandeurs que G.________, contrairement à ce qu’il avait déclaré
à l’état des lieux du 6 juin 2017, n’entendait plus louer l’appartement litigieux.
La gérance a également indiqué ce qui suit :
« Cette
situation inédite regrettable implique, ipso facto, que votre responsabilité contractuelle
demeure en particulier que vous êtes responsables du paiement des loyers jusqu’à l’échéance
du bail soit le 31.8.2017, sous réserve de relocation dans l’intervalle et que l’état
des lieux effectué doit être considéré en tant que non libératoire. »
Par courrier du 24 juin 2017, les demandeurs ont informé la gérance avoir procédé
au virement de 10’000 fr. correspondant à la somme des loyers réclamés jusqu’au
31 août 2017, en invitant la gérance à libérer la caution. En rappelant s’être
acquittés du demi-loyer du mois de juin 2017, avoir procédé aux remises en état et
avoir restitué la clé restante préalablement au 15 juin 2017, ils ont contesté
la requalification de l’état des lieux par la gérance ainsi que toute demande de paiement
supplémentaire. Les demandeurs ont enfin précisé que, sans retour de la gérance dans
un délai de quinze jours dès réception du recommandé, ils se réserveraient le
droit d’entamer une procédure de recouvrement portant non exclusivement sur le montant des
loyers indûment perçus pour la période du 15 juin au 31 août 2017.
Le 26 juin 2017, les demandeurs ont versé la somme de 10’000 fr. à la gérance, par
crainte de poursuites.
Le 10 juillet 2017, les demandeurs ont réitéré leur demande en remboursement de la somme
de 10’000 fr. correspondant aux loyers indûment réclamés pour la période du
15 juin au 31 août 2017 ainsi que leur requête tendant à la libération immédiate
en leur faveur du compte de garantie de loyer.
Le 19 juillet 2017, la gérance a informé les demandeurs qu’elle maintenait le contenu
de son courrier du 15 juin 2017, à savoir que les demandeurs demeuraient responsables du paiement
des loyers jusqu’à l’échéance du bail, sous réserve de relocation dans
l’intervalle, et que l’état des lieux du 6 juin 2017 n’était pas libératoire.
9.
Le 25 juillet 2017, les demandeurs ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux à
loyer du district de Nyon d’une requête tendant au remboursement du montant de 10’000
fr. ainsi qu’à la libération de la garantie de loyer. Lors de l’audience qui s’est
tenue devant cette autorité le 11 septembre 2017, les parties ont convenu que la garantie de loyer
serait libérée en faveur des demandeurs.
Par demande du 27 octobre 2017, les demandeurs ont conclu, avec suite de frais et dépens, à
ce que les défendeurs soient condamnés à leur verser le montant de 10'000 fr. avec intérêt
à 5 % l’an dès le 26 juin 2017.
Par réponse du 29 novembre 2017, les défendeurs ont conclu au rejet de la demande susmentionnée
et à ce que les demandeurs demeurent responsables du paiement du loyer jusqu’à l’échéance
contractuelle du 31 août 2017. Les demandeurs se sont encore déterminés le 16 février
2018.
Le 20 avril 2018, le Tribunal des baux a siégé en présence des deux parties.
En droit
:
1.
1.1
L'appel
est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC
[Code de procédure civile du 19 décembre 2008, RS 272]), dans les affaires patrimoniales dont
la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 10'000 fr. au moins (art. 308
al. 2 CPC). Le délai pour l’introduction de l’appel est de trente jours à compter
de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation
(art. 311 al. 1 CPC).
1.2
Formé en temps utile par des parties qui ont un intérêt digne de protection (art. 59 al.
2 let. a CPC) dans une cause dans laquelle la valeur litigieuse atteint le seuil de 10'000 fr., l’appel
est recevable.
2.
2.1
Les appelants – qui concluent au rejet de la requête de restitution de la somme de 10'000
fr. présentée par les intimés – soutiennent en premier lieu que les locataires auraient
résilié leur bail pour le 31 août 2017, qu’une libération anticipée ne
pouvait avoir lieu qu’à la condition qu’un nouveau bail soit conclu avec un tiers, que
les conditions d’une restitution anticipée au sens de l’art. 264 CO ne seraient pas
réalisées et qu’aucune restitution consensuelle ne pouvait intervenir sans les signatures
de l’ensemble des locataires.
2.2
Les baux à durée déterminée ou indéterminée peuvent prendre fin par la
volonté concordante des parties. Un tel accord (art. 115 CO par analogie), à la différence
de la résiliation, revêt nécessairement un caractère bilatéral. Il n’est
soumis à aucune forme et peut intervenir en tout temps. On n’admettra qu’avec retenue
l’existence d’un contrat résolutoire. Le silence à réception d’un congé
n’équivaut à son acceptation que dans des circonstances très exceptionnelles (Lachat,
in
Commentaire
romand, CO I, 2
e
éd., nn. 10 et 11
ad
art.
255 CO et les réf. cit.).
2.3
Contrairement à ce
que semblent penser les appelants, il ne s’agit pas d’examiner la résiliation de bail
du 17 avril 2017 pour son échéance, soit pour le
31
août 2017, ni la question de la restitution anticipée au sens de l’art. 264 CO, mais
l’existence ou non d’un accord entre les parties destiné à mettre un terme à
leurs relations contractuelles pour le 15 juin 2017, autrement dit de savoir si les parties ont passé
un contrat résolutoire par lequel elles ont mis fin à leur relation juridique. En effet, la
possibilité d’un tel contrat existe en matière de bail, même si elle n’est
admise qu’avec retenue (cf.
supra
consid. 2.2).
Or tel est le cas en l’occurrence. En effet, le 2 juin 2017, la gérance a adressé à
G.________ un contrat de bail à loyer portant sur l’appartement en question, lui a précisé
que les clés ne lui seraient remises à l’état des lieux que sur présentation
des preuves inhérentes au paiement du premier loyer, frais de dossier et garantie locative et lui
a indiqué que le contrat prenait effet le 16 juin 2017. Le 6 juin 2017, à l’occasion
de l’état des lieux, les parties ont signé une convention à teneur de laquelle le
locataire a reconnu être débiteur d’un montant de 2'000 fr. au titre du loyer de l’appartement
jusqu’au 15 juin 2017 et s’est engagé à faire procéder, jusqu’au 15
juin 2017, aux travaux de remise en état, à savoir remplacer le bac fissuré du réfrigérateur
et le porte-savon. Cette convention précisait également qu’une clé était laissée
à l’ex-locataire pour prendre ses affaires. Celle-ci a été restituée à
la gérance le lendemain, soit le 7 juin 2017, par les locataires et acceptée, sans aucune réserve,
par la gérance. La convention signée le 6 juin 2017 ne contient aucune réserve concernant
un éventuel engagement résiduel des locataires au-delà du 15 juin 2017.
Au regard de ces éléments et plus particulièrement de la convention précitée,
on doit admettre que les parties ont manifesté clairement et de manière concordante leur volonté
commune de mettre fin au contrat de bail avec effet au
15
juin 2017. Le fait que la convention en question n’ait été signée que par le locataire
ne rend pas cet accord nul, ce dernier étant autorisé, en application de
l’art.
166 CC, à représenter son épouse.
3.
3.1
Les appelants soutiennent ensuite que le contrat aurait dû revêtir la forme écrite.
3.2
L’accord par lequel les parties mettent fin au contrat n’est soumis à aucune forme particulière.
Cela étant, un accord écrit est indispensable lorsque les parties ont réservé la
forme écrite. Tel est le cas si le bail prévoit que toutes les modifications du contrat doivent
intervenir par écrit (Lachat, Le bail à loyer, 2008,
ch.
2.2 p. 60 et les réf. cit.).
3.3
En l’occurrence,
on peut se demander si les parties n’ont finalement pas respecté la forme écrite, la
convention de sortie du 6 juin 2017 pouvant être interprétée comme un contrat résolutoire.
Peu importe toutefois, la forme écrite n’étant pas nécessaire, celle-ci n’ayant
été réservée par les parties que pour la résiliation unilatérale du contrat
par l’une ou l’autre partie, alors que l’on se trouve en présence d’un contrat
résolutoire.
4.
4.1
Les appelants se prévalent en outre d’une erreur manifeste et invoquent un abus de droit des
locataires, ces derniers ayant payé les loyers dus jusqu’au 31 août 2017 avant de se
rétracter et de demander la répétition de l’indu.
4.2
A teneur de l’art. 23 CO,
le
contrat n'oblige pas celle des parties qui, au moment de conclure, se trouvait dans une erreur essentielle.
Selon l'art. 24 al. 1
ch.
4 CO, il y a erreur essentielle lorsque l'un des cocontractants s'est mépris sur des faits qu'il
pouvait considérer, du point de vue de la loyauté en affaires, comme des éléments
nécessaires du contrat. Dans cette hypothèse, l'erreur a porté sur un point spécifique
qui a effectivement déterminé la victime à conclure le contrat ou à le conclure aux
conditions convenues, et il se justifiait objectivement, du point de vue de la bonne foi en affaires,
de considérer ce point comme un élément essentiel du contrat (ATF 136 III 528 consid.
3.4.1 ; 135 III 537 consid. 2.2 ; 132 III 737 consid. 1.3). En revanche, une erreur qui concerne uniquement
les motifs du contrat n'est pas essentielle (art. 24 al. 2 CO). Elle consiste certes en une fausse représentation
de la réalité, mais porte sur les motifs de la conclusion du contrat ; celui qui s'est trompé
doit en supporter les conséquences (TF 4C.335/2005 du 13 octobre 2006 consid. 2.1).
4.3
Les appelants se sont effectivement trompés sur le fait que G.________ allait signer le bail, raison
pour laquelle ils ont procédé sans précaution particulière et sans réserver
la responsabilité des intimés au-delà du 15 juin 2017 en cas de non-signature du nouveau
contrat de bail. Il s’agit toutefois d’une erreur qui concerne uniquement les motifs du contrat,
de sorte qu’elle ne saurait être considérée comme essentielle et que les bailleurs
doivent par conséquent en supporter les conséquences.
Pour le reste, on ne discerne absolument aucun abus de droit de la part des locataires. En effet, ces
derniers ont avisé la régie, par courrier recommandé du 24 juin 2017 et en réponse
au courrier de cette dernière qui leur réclamait le paiement des loyers jusqu’au 31 août
2017, qu’ils versaient le montant de 10'000 fr. correspondant à ces loyers, alors que ceux-ci
étaient indus, par crainte de poursuites.
5.
5.1
Invoquant une violation de l’art. 63 CO,
les appelants nient toute erreur des intimés et estiment que ceux-ci ont volontairement payé
ce qu’ils devaient, de sorte qu’ils devraient être privés de toute action en répétition
de l’indu. Ils relèvent qu’à aucun moment, ils n’ont menacé de poursuite
les locataires pour le paiement de la somme de 10'000 francs.
5.2
Selon l’art. 63 al. 1 CO, celui qui a payé volontairement ce qu’il ne devait pas ne
peut le répéter s’il ne prouve qu’il a payé en croyant, par erreur, qu’il
devait ce qu’il a payé.
Pour rechercher s’il y a erreur aux termes de l’art. 63 CO, les circonstances ne doivent
pas être appréciées de façon trop stricte. L’erreur est admissible lorsque,
d’après les faits de la cause, il est exclu que l’auteur du paiement ait agi dans l’intention
de donner. Il faut prendre en considération que dans les relations d’affaires, il n’y
a en principe jamais intention de donner (Petitpierre,
in
Commentaire romand CO I, 1
e
éd., n. 8
ad
art.
63 CO). Bien au contraire, toute erreur, de n’importe quelle nature, de fait ou de droit, excusable
ou non excusable, justifie la répétition (ATF 129 III 646, JdT 2004 I 105, consid. 3.2).
5.3
L’erreur doit être admise, dès
lors qu’il est exclu que les intimés aient eu l’intention de donner la somme de 10'000
fr. aux appelants. En effet, ils n’ont versé ce montant que dans le but d’éviter
d’éventuelles poursuites, dès lors que la régie leur avait signifié, par courrier
du 15 juin 2017, qu’ils étaient responsables du paiement des loyers jusqu’à l’échéance
du bail, soit le 31 août 2017, et qu’une éventuelle poursuite aurait été susceptible
de leur causer un préjudice, plus particulièrement dans l’hypothèse d’un futur
déménagement. Le grief doit par conséquent être rejeté.
Pour le reste, il n’est à juste titre pas contesté que les autres conditions visées
par l’art. 63 CO sont bel et bien réalisées.
6.
Compte tenu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté selon le mode procédural
de l’art. 312 al. 1 CPC
et
le jugement attaqué confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 700 fr. (art. 62 al. 1 TFJC
[tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront
mis à la charge des appelants, qui succombent, solidairement entre eux (art. 106
al.
1 et 3 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens en faveur des intimés, ceux-ci
n’ayant pas été invités à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 700 fr. (sept cents francs),
sont mis à la charge des appelants A.B.________ et B.B.________, solidairement entre eux.
IV.
L’arrêt est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
M. Eric Neuenschwander (pour A.B.________ et B.B.________),
‑
Me Carole Massatsch (pour A.R.________ et B.R.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :