vd_findinfo · HC / 2009 / 486 · 2009-12-18 · fr

NOTAIRE, OBLIGATION DE RENSEIGNER, DILIGENCE, RESPONSABILITÉ DÉLICTUELLE | 452 al. 1ter CPC, 452 al. 2 CPC, 452 CPC

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 18.12.2009 HC / 2009 / 486

TRIBUNAL CANTONAL
648/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 18 décembre
2009
______________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.     Giroud et Creux
Greffière
:
Mme   Rossi
*****
Art. 58 al. 2, 59, 60 et
111 aLN; 452 CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s'occuper du recours interjeté par
A.M.________
, à Chigny,
demandeur, contre le jugement rendu
le 22 janvier 2009 par le Tribunal civil de l'arrondissement de La
Côte dans la cause divisant le recourant d'avec
I.________
,
à [...], défendeur
.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par jugement du 22 janvier 2009, dont la motivation a
été notifiée aux parties le 1
er
septembre 2009, le Tribunal civil de l'arrondissement de La
Côte a rejeté les conclusions prises par A.M.________
contre I.________ dans sa demande du 31 août 2005 (I), dit
que la poursuite n
o
3059650 de l'Office des poursuites
de Morges-Aubonne dirigée contre le défendeur sur
réquisition du demandeur est sans fondement, partant
annulée (II), arrêté les frais de justice du
demandeur à 5'252 fr. et ceux du défendeur à
5'302 fr. (III) et alloué à ce dernier des
dépens, par 11'902 fr. (IV).
La Chambre des recours fait sien dans son entier l'état de
fait de ce jugement, qui est le suivant:
«1.
Le demandeur A.M.________ était propriétaire de la
parcelle no [...] sise [...] sur le territoire de la commune de
Saint-Prex, d'une surface totale de 5'256 m2, comprenant une
place-jardin de 4'846 m2, un garage de 41 m2, un bâtiment de
9 m2, un bâtiment de 45 m2 et une habitation de 315
m2.
Le défendeur I.________ est notaire de profession. Il
exploite sa patente dans le district de [...] depuis trente ans
environ. Il établit régulièrement des actes
à la demande de clients qui lui sont présentés
par le courtier en immobilier F.________, de la
société [...].
2.
a) Aux fins de vendre sa parcelle de Saint-Prex, et la villa
construite dessus, soit de trouver un acquéreur, le
demandeur a mandaté divers courtiers, notamment W.________
à [...], selon contrat de courtage signé le 16
juillet 2004. Le courtier W.________ s'est adjoint la collaboration
du courtier F.________.
En septembre-octobre 2004, N.________, âgée à
cette époque de plus de huitante ans, a été
présentée au demandeur. Elle souhaitait
acquérir sa parcelle de Saint-Prex. Le courtier F.________,
entendu en qualité de témoin, a exposé que
N.________ s'était dans un premier temps approchée de
lui pour une propriété qui se trouvait dans le canton
de Fribourg et qu'elle lui avait dit vouloir acheter
également sur l'arc lémanique. Il a
déclaré que la villa du demandeur correspondait aux
critères de N.________, de sorte qu'une visite avait
été organisée, en présence
également de la fille de celle-ci, et que la maison avait
plu. N.________, qui s'était présentée comme
étant très fortunée et avait dit qu'elle
allait recevoir des fonds d'Angleterre, semblait vouloir rapidement
venir s'installer dans la région et être
pressée d'acheter.
b) Le courtier F.________ a appelé le défendeur pour
lui faire savoir qu'un acquéreur avait été
trouvé pour la villa du demandeur en la personne de
N.________ et l'inviter à préparer dans les plus
brefs délais un projet d'acte de vente à
terme.
Le 6 octobre 2004, la secrétaire du défendeur a
envoyé, par fax, au courtier F.________, au courtier
W.________ et au demandeur et, par courrier, à N.________,
un projet d'acte de vente à terme avec droit d'emption de
l'immeuble du demandeur pour un prix de 9'200'000 francs. Elle a
confirmé dans chacun de ses courriers d'accompagnement que
le rendez-vous pour la signature de cet acte était
fixé au vendredi 8 octobre 2004 à 15h30.
c) Le 8 octobre 2004, le demandeur, son épouse, N.________,
la secrétaire du courtier F.________, Y.________, et le
courtier W.________ se sont présentés à
l'étude du défendeur à [...]. La
secrétaire du défendeur, V.________, entendue en
qualité de témoin, a demandé à
N.________ ses papiers d'identité. Celle-ci lui a
répondu qu'elle ne pouvait pas les fournir
immédiatement, ce qui selon V.________ n'arrivait pas
souvent mais n'était pas inquiétant, parce qu'elle
était en plein déménagement et qu'elle les
avait laissés dans ses valises. N.________ lui a
néanmoins dicté tous les éléments
nécessaires. Elle lui a également indiqué que
son intention était en réalité d'acheter pour
le compte de sa fille. L'acte de vente à terme avec droit
d'emption a été complété sur la base de
ces indications. Ainsi, à la différence du projet du
6 octobre 2004, il mentionne notamment l'identité
complète du demandeur et celle de N.________, et
précise que celle-ci "
achète pour
elle ou sa nommable [...]
".
Puis, le demandeur, son épouse pour consentement, et
N.________ ont signé l'acte de vente à terme avec
droit d'emption, instrumenté par le défendeur, no
15'275 de ses minutes. L'article 6 de cet acte, relatif au prix de
vente, a la teneur suivante :
"
6.
Prix de
vente
Le prix de vente
fixé à la somme globale de
NEUF
MILLIONS DEUX CENT MILLE FRANCS
(fr.
9'200'000.--)
sera payé
comme suit :
-
par un acompte de quatre cent soixante mille
francs, versé d'ici au vingt octobre
deux mille quatre,
sur le compte du notaire
soussigné
auprès de la [...], numéro
[...],
460'000.-
-
le solde soit huit millions sept cent quarante
mille francs, le jour de l'exécution du
présent
du acte
8'740'000.-
Total, neuf millions
deux cents mille
francs
9'200'000.-"
Ses articles 11 et 12, respectivement relatif à
l'exécution et à la clause pénale, sont ainsi
libellés :
"
11.
Exécution
La
présente vente devra être exécutée le
premier décembre deux mille quatre en l'Etude du notaire
I.________, à dix-sept heures.
Le
jour de l'exécution du présent acte,
l'acquéreur paiera le prix de vente comme indiqué
à l'article 6 ci-dessus.
Pour dite
exécution, les parties devront prendre toute disposition
pour être présentes ou représentées afin
de respecter ce rendez-vous ; si l'une d'elle ne se présente
pas ou n'est pas représentée, il en sera fait constat
par acte authentique.
L'exécution
de la présente vente aura lieu par la signature d'une
réquisition de transfert immobilier destinée au
Registre foncier attestant notamment du paiement intégral du
prix de vente.
12.
Clause pénale
La
présente vente est ferme et irrévocable en ce sens
que si l'une ou l'autre des parties ne peut pas ou ne veut pas
donner suite, dans le délai convenu, aux obligations
résultant pour elle de la présente convention,
l'autre partie pourra contraindre la partie défaillante
à l'exécution de cette convention; ainsi la partie
défaillante ne pourra pas se départir de ce contrat
par le paiement d'un dédit.
Les
parties stipulent une peine conventionnelle de neuf cent vingt
mille francs (fr. 920'000.-), pour le cas d'inexécution du
présent acte.
Cette peine, qui ne
constitue pas un dédit, est convenue au sens de l'article
cent soixante du Code des obligations, la partie non fautive
pouvant demander, soit l'exécution du contrat, soit le
paiement de la peine."
Les témoins Y.________ et V.________ ont indiqué
qu'après la signature de l'acte, "tout le monde"
était allé boire un verre chez le demandeur et son
épouse.
3.
Le 8 octobre 2004, N.________ a signé avec G.________ un
contrat de bail à loyer. à durée
déterminée et non reconductible, allant du 11 au 30
octobre 2004, ayant pour objet un appartement de quatre
pièces et demie, entièrement meublé, à
Saint-Prex, pour un loyer de 3'480 fr. par mois.
4.
Le demandeur et son épouse ont signé avec C.________
un contrat de bail à loyer daté du 12 octobre 2004,
ayant pour objet un triplex de sept pièces et demie à
Chigny, à partir du 15 décembre 2004, pour un loyer
total de 5'750 fr. par mois (5'500 fr. de loyer net et 250 fr.
d'acompte de chauffage et eau chaude et frais accessoires). Des
dispositions complémentaires datées du 14 octobre
2004 ont également été signées par le
demandeur, son épouse et C.________. Par courrier du 2
février 2005, R.________, succursale de R.________ SA, a
confirmé au demandeur et à son épouse que
ceux-ci étaient venus dans leurs bureaux le jeudi 21 octobre
2004 à 11h30 pour signer le bail de cet appartement avec
[...], fondée de pouvoir de leur agence.
Le 20 octobre 2004, R.________, succursale de R.________ SA, a
adressé au demandeur et à son épouse une
facture d'un montant total de 150 fr. 65 pour les frais
d'établissement du bail à loyer de l'appartement de
Chigny.
5.
Le 20 octobre 2004, la Z.________ SA a adressé au demandeur
une facture d'un montant total de 322 fr. 80 pour les
opérations suivantes : "
Entretien à
nos bureaux. Analyse. Préparation dossier. Lettre à
l'Office d'Impôt. Déclaration pour l'imposition des
gains immobiliers
." Le demandeur a payé cette
somme par ordre bancaire le 1
er
novembre
2004.
6.
N.________ n'a pas versé à l'échéance
prévue du 20 octobre 2004 sur le compte du défendeur
l'acompte stipulé dans l'acte de vente à terme avec
droit d'emption de 460'000 francs, ni jamais d'ailleurs.
À fin octobre 2004, N.________ a
téléphoné à la secrétaire du
défendeur, V.________, pour lui indiquer que les fonds
destinés à payer l'acompte étaient
bloqués en Angleterre, que cela allait prendre du temps pour
les faire venir et qu'elle avait informé le demandeur et son
épouse de ce fait. La secrétaire du défendeur
a transmis par téléphone cette information au
courtier F.________. Elle n'a pas appelé le demandeur,
N.________ lui ayant déclaré que celui-ci avait
été informé. Le défendeur ne l'a pas
fait non plus.
Le 24 novembre 2004, le défendeur, constatant que l'acompte
n'avait toujours pas été versé, a écrit
ce qui suit à N.________ :
"(…)
Pour faire suite
à l'acte de vente à terme avec droit d'emption que
vous avez signé en mon Etude le 8 octobre dernier, je n'ai
toujours pas reçu l'acompte de fr. 460'000.-. Qu'en est-il
?
L'exécution
de cet acte a été fixée au
mercredi
1
er
décembre prochain, à 17 heures en mon
Etude
.
Pour cette date, la
totalité du prix de vente devra être sur mon compte.
Je vous saurais gré de bien vouloir me
téléphoner pour me confirmer le transfert des
fonds.
De plus, vous
voudrez bien m'adresser la filiation complète de votre fille
si c'est cette dernière qui achète la
villa
.
(…)"
Le témoin F.________ a déclaré qu'il
était fort possible qu'il ait téléphoné
au défendeur quelques jours avant la date d'exécution
prévue au 1
er
décembre 2004 pour lui faire
savoir que N.________ n'avait toujours pas reçu ses fonds
d'Angleterre et lui
demander par conséquent de
prévoir une prolongation de la vente à terme de dix
jours. Il se souvient que "tout le monde était
préoccupé de ne pas voir arriver l'argent" et que
"tout le monde savait", ne pouvant toutefois affirmer qu'il avait
lui-même informé le demandeur.
7.
Selon courrier adressé le 29 novembre 2004 par le courtier
W.________ aux parties, les différents courtiers
intervenants dans la vente de la propriété du
demandeur avaient convenu de se répartir la commission de
courtage de la façon suivante :
"Prix de vente
9.200.000.-
Commission convenue
3% ( en annexe copie du contrat signé
le 16.07.04 )
soit
276.000.--
Répartition
convenue entre les courtiers :
1.
[...] par M. F.________   1,5%
138.000.--
2.
M. [...]
0,75%
69.000.--
M. [...]
3.
W.________       0,75%
69.000.--"
8.
Le 1
er
décembre 2004, le demandeur, son
épouse, le courtier F.________ et N.________ se sont
présentés à l'étude du
défendeur.
L'épouse du demandeur, B.M.________, entendue en
qualité de témoin, a déclaré que son
époux et elle-même ne savaient pas avant ce
jour-là que l'acompte n'avait pas été
versé sur le compte du défendeur à
l'échéance prévue du 20 octobre 2004, personne
ne les ayant avertis, et qu'ils l'avaient appris à ce
moment-là. Elle a exposé qu'ils étaient venus
pour signer la vente mais qu'on leur avait présenté
un acte de prolongation. Elle a ajouté que son époux
avait été très surpris, mais que le
défendeur les avait rassurés en leur disant que cela
serait en ordre d'ici dix jours et en leur rappelant l'existence de
la clause pénale prévue par l'acte de vente à
terme avec droit d'emption, de sorte qu'ils avaient accepté
un report de la vente. Le témoin F.________ a
déclaré que "le demandeur n'était pas
content", relevant que "personne n'était content", mais
qu'il ne se souvenait pas s'il avait émis une protestation,
notamment sur le fait que l'acompte n'avait pas encore
été payé. Il a encore indiqué que le
défendeur avait certainement redemandé ses papiers
à N.________, puisque ceux-ci avaient été
demandés "des dizaines de fois". Il se souvient
également que N.________ avait confirmé qu'elle
achetait pour sa fille, mais que celle-ci était souvent
indisponible.
Ainsi, le demandeur, son épouse et N.________ ont
signé un acte de prolongation de vente à terme avec
droit d'emption, instrumenté par le défendeur, no
15'376 de ses minutes, stipulant notamment ce qui suit :
"(…)
Pour
différentes raisons, les parties déclarent prolonger
l'exécution de cet acte (réd. : soit l'acte de vente
à terme avec droit d'emption signé le 8 octobre 2004)
au dix décembre prochain, à quatorze
heures.
Dès lors,
les parties sont d'ores et déjà convoquées
à l'Etude du notaire soussigné à cette date et
heure pour dite exécution.
Pour cette
exécution, les parties devront prendre toutes dispositions
pour être présentes ou représentées afin
de respecter ce rendez-vous ; si l'une d'elles ne se
présente pas ou n'est pas représentée, il en
sera fait constat par acte authentique.
Contrairement
à l'article six dudite acte, l'acompte de quatre cent
soixante mille francs (fr. 460'000.-) que devait verser
l'acquéreur n'a pas été encaissé.
Dès lors, la totalité du prix de vente, soit neuf
millions deux cent mille francs (fr. 9'200'000.-) sera payé
le jour de l'exécution du présent acte.
(…)"
9.
Entre fin novembre et début décembre 2004, le
demandeur et son épouse ont déménagé de
la villa de Saint-Prex à l'appartement de Chigny. Le 2
décembre 2004, selon bon de travail, le demandeur a
payé cash une somme totale de 7'859 fr. pour des frais de
déménagement effectué, notamment le jour
même, par J.________ SA jusqu'à l'appartement de
Chigny.
10.
a) N'ayant toujours pas reçu les papiers d'identité
de N.________, le défendeur a, par courrier du 2
décembre 2004, demandé à l'état civil
de la commune de [...], commune d'origine de N.________ selon ses
déclarations orales, de lui faire parvenir un extrait de
l'acte d'origine de celle-ci afin qu'il puisse compléter sa
filiation.
Le 6 décembre 2004, le demandeur a appris du courtier lui
ayant présenté N.________ que cette dernière
était sous tutelle depuis de nombreuses années. Le
courtier F.________ a également appelé le
défendeur pour lui faire savoir que N.________ était
sous tutelle. Il l'a appris par l'homme qui servait au début
de chauffeur à celle-ci, qui était en
réalité un taxi, avec lequel il avait pris contact
après que plusieurs doutes lui soient petit à petit
apparus.
Par courrier du 8 décembre 2004, l'état civil de la
commune de [...] a en substance répondu au défendeur
que (traduction libre de l'allemand) l'acte d'origine
de N.________ devait
se trouver auprès du contrôle des habitants de la
commune de domicile de celle-ci, précisant que cette commune
ne lui était toutefois pas connue.
Le Centre social [...] à Zürich a transmis par fax au
défendeur une décision, en allemand, du 23
décembre 2003 de la chambre tutélaire de la ville de
Zürich, dont il ressort notamment que N.________ est sous
tutelle au sens de l'article 370 CC et que sa tutrice est
B.________.
b) Le témoin B.M.________ a déclaré que
N.________ présentait bien et se portait bien pour une
personne de son âge.
Selon le témoin F.________, qui a précisé
s'être essentiellement occupé de la partie acheteuse
et n'avoir pas souvent vu le demandeur, N.________ avait beaucoup
de contacts avec celui-ci et son épouse, et avait même
partagé des repas avec ceux-ci. Le témoin Y.________
croit se rappeler avoir amené N.________ chez le demandeur
et son épouse à une ou deux reprises.
Les témoins F.________, Y.________ et V.________ ont
également déclaré que N.________ paraissait en
parfait état physique et mental et qu'elle parlait bien le
français. Ils ont confirmé que rien dans son
apparence et son comportement ne laissait penser qu'elle puisse
être interdite, au contraire, du moins au début selon
le courtier F.________. Ils ont eu l'impression qu'elle avait
beaucoup d'argent. Ils ont tous été très
surpris d'apprendre qu'elle était sous tutelle, tout comme
le défendeur. Selon eux, personne ne s'en était
douté et personne n'aurait pu s'en douter.
Le témoin [...], courtière, qui a connu N.________
par l'intermédiaire du courtier F.________ et qui lui a fait
visiter, ainsi qu'à sa fille, une villa, a
déclaré qu'elle avait trouvé ces deux femmes
"complètement farfelues", sans toutefois penser que
N.________ pouvait être sous tutelle. Elle a ajouté
que cette dernière s'était présentée
comme ayant beaucoup d'argent et lui avait dit qu'elle avait un
conseiller, ce qu'elle a cru. Elle a indiqué n'avoir
toutefois pas été étonnée d'apprendre
l'existence de la tutelle.
11.
Le demandeur et son épouse ont
réemménagé dans la villa de Saint-Prex. Le 9
décembre 2004, J.________ SA a adressé au demandeur
une facture d'un montant total de 3'007 fr. 25 pour des frais de
déménagement de Chigny à Saint-Prex, soit
notamment "
Déballage des
caisses, et mise en place du lustre - Chargement de votre
déménagement à Chigny - pour re-livraison
à St-Prex
", ces prestations ayant
été effectuées les 3, 7 et 8 décembre
2004. Le demandeur a payé cette somme par ordre bancaire le
20 décembre 2004.
Par lettre recommandée du 9 décembre 2004, le
demandeur et son épouse ont résilié le contrat
de bail à loyer de l'appartement de Chigny avec effet
immédiat.
12.
Le 10 décembre 2004, en présence du demandeur, de son
épouse, de N.________ et du courtier F.________, le
défendeur, en son étude à [...], a
établi un constat de carence, par acte authentique no 15'397
de ses minutes, dont la teneur est notamment la suivante
:
"(…)
Le
notaire soussigné constate que l'acquéreur n'est pas
en mesure de payer le prix de vente en cet instant.
Dès lors, il
constate la carence de l'acquéreur.
Concernant
l'acquéreur, le notaire soussigné a reçu de la
part du Service public de la Ville de Zürich, par fax, une
déclaration l'information que N.________ était sous
tutelle conformément à l'article trois cent septante
du Code civil suisse. Dès lors, N.________ n'est pas en
mesure d'agir valablement sans l'intermédiaire de sa
tutrice.
(…)"
N.________ a remis au défendeur une procuration datée
du 10 décembre 2004, selon laquelle (traduction libre de
l'allemand) sa fille l'autorisait à signer en son nom tous
les documents officiels, ainsi qu'une copie du passeport de
celle-ci.
Le témoin B.M.________ a exposé qu'à l'issue
de cette séance, son époux et elle-même
étaient allés dans le bureau du défendeur,
qui, visiblement mal à l'aise, leur avait demandé
s'ils pouvaient trouver un arrangement. Elle a ajouté que
son époux et elle-même avaient d'abord compris que le
défendeur avait ainsi implicitement admis avoir fait une
faute. Elle a également indiqué qu'ils n'avaient pas
parlé d'argent ce jour-là et que son mari voulait que
le défendeur accepte sa faute, mais que celui-ci leur avait
dit qu'ils ne pouvaient rien faire contre lui, relevant qu'il
exerçait son métier depuis trente ans.
Elle a par ailleurs déclaré que son époux et
elle-même avaient été bouleversés par
les conséquences liées à la nullité de
l'acte de vente à terme avec droit d'emption
instrumenté par le défendeur, relevant qu'ils avaient
en quelques jours vidé la villa de Saint-Prex, puis y
avaient réemménagé et avaient dû tout
réinstaller, et que son époux y avait consacré
beaucoup de temps.
13.
Par fax et courrier prioritaire du 10 décembre 2004, le
conseil du demandeur s'est adressé au défendeur en
ces termes :
"
Concerne
:    M. A.M.________ / Mme N.________ / votre
responsabilité dans la vente à terme avec droit
d'emption du 8 octobre 2004 relative à la vente de la
parcelle [...] à St-Prex
(…)
J'ai sous les yeux
les divers documents relatifs à cette affaire, notamment le
contrat de vente à terme avec droit d'emption que vous avez
rédigé et instrumenté le 8 octobre 2004 entre
mon client d'une part, Mme N.________ d'autre part.
Comme vous le savez,
mes clients viennent d'apprendre que Mme N.________ est sous
tutelle si bien que la vente à terme précitée
ne pourra venir à chef.
A l'évidence,
votre responsabilité est lourdement engagée dans
cette affaire et ce pour les motifs non exhaustifs suivants
:
1.
Vous n'avez vérifié ni l'identité, ni
l'adresse ni surtout la capacité de Mme N.________. Ce
faisant vous avez violé l'art. 57 ch. 1 LN. Si vous aviez
rempli cette obligation élémentaire, mon client et
son épouse n'auraient pas loué l'appartement de
Chigny où ils ont déménagé, d'un loyer
de CHF 5'500.-- net par mois auquel s'ajoute CHF 250.-- d'acompte
de chauffage, soit CHF 5'750.-- par mois. De même
n'auraient-ils pas dû engager des frais très
importants pour le déménagement, ni émettre
une garantie de CHF 16'500.-- pour l'appartement
loué.
2.
Vous n'avez jamais informé mon client et son épouse,
sauf quand ils ont appris le pot aux roses il y a quelques jours du
fait que l'acompte de CHF 460'000.-- prévu à
l'article 6 du contrat de vente à terme et qui devait
être payé au 20 octobre 2004 au plus tard, ne l'avait
pas été. Or, ce montant devait être
versé sur votre compte auprès de la [...].
Vous avez
ainsi également engagé votre responsabilité
pour ce manquement grave qui a eu pour conséquence de faire
croire à mon client et son épouse que l'acompte
prévu se trouvait sur votre compte et que la vente
interviendrait bien le 1
er
décembre 2004 en votre
étude. Mon client et son épouse ont ainsi poursuivi
leurs préparatifs jusqu'au déménagement en
prenant toutes dispositions utiles pour libérer les locaux,
acheter de nouveaux meubles dans la mesure où certains
d'entre eux devaient être laissés à
l'acheteuse, etc. Ce faisant, vous avez violé plusieurs
dispositions de la LN, notamment ses articles 58, 59, 60, 63 et
64.
3.
A ce jour, vous n'avez toujours pas adressé à mon
client contrairement à ce que vous lui aviez indiqué,
copie du document que vous avez établi lors de la
séance du 1
er
décembre 2004 où le
délai prévu pour exécuter la vente à
terme avec Mme N.________ a été prolongé
à aujourd'hui à 14.00 heures, et cela alors
même que vous ne pouviez ignorer que cette vente ne
pourrait
parvenir à chef du fait de
l'interdiction civile de cette dame, dont il y a lieu de rappeler
qu'elle vous avait mandaté pour cette vente directement et
par l'intermédiaire de votre courtier et
ami.
-------
De par vos
manquements graves, mon client se trouve aujourd'hui dans une
situation calamiteuse. M. A.M.________ s'efforce bien
évidemment de diminuer le dommage mais se retrouve
néanmoins à devoir redéménager dans sa
maison de St-Prex en assumant toutes les conséquences
liées aux opérations qu'il a menées pour son
déménagement ensuite de la vente qui devait
intervenir, opérations qui ne se seraient jamais
réalisées si vous aviez rempli vos obligations
professionnelles avec diligence.
Il est
également évident que l'acompte de CHF 460'000.--
prévu dans le contrat de vente à terme, s'il avait
été versé comme mon client en était
convaincu vu votre silence, aurait pu être bloqué et
séquestré, ce qui n'est pas le cas aujourd'hui compte
tenu de vos manquements.
Il est bien
évidemment trop tôt pour établir
déjà le dommage complet subi par mes
clients.
-------
Au vu de ce qui
précède, je vous prie de bien vouloir me confirmer
d'ici au 17 décembre 2004
au plus tard que vous
reconnaissez le principe de votre responsabilité dans cette
affaire et que vous aurez d'ici là informé votre
assurance responsabilité civile de ce cas me fournissant les
coordonnées de celle-ci avec la référence du
contrat.
En cas de
reconnaissance inconditionnelle du principe de votre
responsabilité, mon client est prêt à engager
avec vous des négociations pour obtenir le remboursement de
ce qui lui est dû du chef des conséquences de cette
affaire.
En cas de non
reconnaissance de votre responsabilité, mon mandant prendra
les mesures qui s'imposent.
Il réserve
bien évidemment son droit à des dommages et
intérêts pour l'intégralité du dommage
qu'il a subi et subira du chef de vos fautes.
(…)
P.S.
Mon client m'informe à l'instant qu'il a reçu ce
matin la copie de votre acte du 1
er
décembre
2004."
14.
Le 13 décembre 2004, H.________ SA a notamment écrit
ce qui suit au demandeur :
"
Concerne
:
v/demande d'annulation de votre commande du 11.11.04.
Monsieur,
A la suite de votre
entretien téléphonique de ce jour avec Monsieur [...]
et de votre demande d'annulation de votre commande du 11 novembre
2004, nous vous confirmons que nous acceptons cette annulation
moyennant une dédite de
fr. 2'800.--
selon les
conditions générales de la vente, art. 7.
Nous vous remettons
ci-dessous le décompte de la dédite :
Dédite sur fr.
9'800.--
fr.
2'800.--
./. votre acompte du
16.11.04
fr.
1'800.--
Solde à payer dans les 10
jours
fr.
1'000.--
Comme nous vous
l'avons proposé, si vous nous commandez d'ici le 31
décembre 2005, du mobilier pour un montant d'environ fr.
10'000.--, nous déduirons cette dédite comme acompte
sur le nouveau contrat.
(…)"
15.
Par fax 16 décembre 2004, le conseil du défendeur
s'est notamment adressé à l'assurance
responsabilité civile de ce dernier, L.________, de la
façon suivante :
"(…)
Me
référant à notre entretien
téléphonique de ce jour avec votre collègue
(…), j'ai l'honneur de vous faire part de ce qui suit
:
1.-
Je suis consulté par Me I.________, notaire à [...],
dans le cadre d'un litige qui l'oppose à un certain M.
A.M.________, domicilié à St-Prex, dont le conseil
est l'avocat Bernard Katz, à Pully.
Me I.________ est
assuré en responsabilité civile auprès de
votre Compagnie jusqu'au 31 décembre prochain.
2.-
En bref, les termes du litige sont les suivants :
a.-
Me I.________ a, le 8 octobre 2004,
instrumenté un acte de vente à terme avec droit
d'emption d'une villa à St-Prex par M. A.M.________ à
une dénommée N.________ (
pièce
1
).
Le prix de vente de la villa était de CHF 9'200'000.-, prix
sur lequel Mme N.________ devait verser un acompte de CHF 460'000.-
avant le 20 octobre 2004.
L'exécution devait intervenir le 1
er
décembre 2004.
b.-
Mme N.________ n'ayant pas payé
l'acompte dans le délai prévu, Me I.________ l'a
relancée par téléphone. Celle-ci lui a
répondu que le vendeur avait, d'entente avec elle,
renoncé au paiement de l'acompte, la totalité du prix
devant être payée au moment de
l'exécution.
c.-
Le 1
er
décembre 2004, un
acte de prolongation de la vente, à nouveau
instrumentée par Me I.________, a été conclu
par les parties, acte qui fait expressément mention de ce
que l'acompte de CHF 460'000.- qui n'avait pas été
versé serait payé avec la totalité du prix de
vente à la date de l'exécution renvoyée au 10
décembre (
pièce 2
).
d.-
Le 6 décembre 2004, M. F.________,
courtier qui avait amené l'affaire à Me I.________, a
appris que Mme N.________ était sous tutelle, à
Zurich, ce qui a évidemment pour conséquence que
l'acte de vente est en l'état nul.
Il en a informé tant Me I.________ que M.
A.M.________.
e.-
Le 10 décembre 2004, Me I.________ a
reçu de Me Katz une lettre que je joins aux
présentes, lettre dans laquelle vous constaterez qu'il
accable Me I.________ de reproches, qu'il fait d'ores et
déjà valoir un certain nombre de prétentions
à son égard et qu'il lui fixe un délai au 17
décembre 2004 pour reconnaître formellement le
principe de sa responsabilité (
pièce
3
).
Le même jour a été établi un constat de
carence (
pièce 4
).
f.-
Soucieux que Me I.________ ne prenne
pas position à l'égard de la partie adverse avant que
vous n'ayez pris connaissance de son cas et lui ayez le cas
échéant donné des instructions sur le
comportement à adopter, j'écris à l'instant
à Me Katz le fax dont vous trouverez ci-joint copie pour
l'inviter à patienter (
pièce 5
).
g.-
Selon les informations dont je dispose, Mme
N.________ paraît être sans moyens.
Il paraît donc peu probable que l'acte puisse être
ratifié par son tuteur.
__________
Je vous serais
très obligé de bien vouloir m'appeler à
réception des présentes pour un premier
échange de vues, l'intention de Me I.________ étant
bien évidemment de parvenir dans toute la mesure du possible
à un règlement amiable avec M.
A.M.________.
(…)"
16.
Par lettre signature du 17 décembre 2004, l'agent d'affaires
breveté de C.________, D.________, a notamment écrit
ce qui suit au demandeur et à son épouse :
"(…)
En qualité de
mandataire de M. C.________, j'ai pris connaissance de la
résiliation anticipée que vous lui avez
adressée le 9 décembre 2004.
Je me permets
d'attirer votre attention sur le fait que les problèmes que
vous avez rencontrés avec votre acheteur potentiel ne sont
pas opposables à mon client. Vous restez donc responsables
du paiement du loyer jusqu'à l'échéance du 31
janvier 2006, conformément au contrat de bail signé
le 12 octobre 2004.
Cela étant,
vous avez la possibilité, - à forme des dispositions
de l'art. 264 CO -, de vous libérer de vos obligations
contractuelles en présentant à mon mandant un
locataire solvable et disposé à reprendre le bail aux
mêmes conditions.
De son
côté, M. C.________ a d'ores et déjà
entrepris les démarches nécessaires pour relouer
l'appartement au plus vite et ainsi diminuer votre
dommage.
Compte tenu de ce
qui précède, je vous saurais gré de bien
vouloir virer à mon compte de chèques postaux le
montant de
fr. 2'875.-
correspondant au demi loyer du mois
de décembre.
(…)"
17.
Le 23 décembre 2004, [...] a adressé au demandeur une
facture d'un montant total de 322 fr. 80 pour son intervention,
effectuée le jour même, relative à
l'installation, la configuration et les tests ADSL. Il est
écrit à la main sur la facture produite par le
demandeur que ce montant a été payé le 11
février 2005.
18.
Par courrier du 28 décembre 2004, le conseil du
défendeur a notamment informé le demandeur qu'il
avait "
immédiatement
transmis le dossier de l'affaire à son assurance
responsabilité civile, qui est L.________, laquelle a
enregistré l'affaire sous la référence [...]
I.________/A.M.________
".
19.
Du 15 novembre au 31 décembre 2004, le demandeur a
loué un box de rangement [...] auprès de [...]. Selon
facture du 12 novembre 2004, les frais liés à cette
location se sont élevés à 448 fr. 50, plus TVA
par 34 fr. 10, soit 482 fr. 60 au total, caution par 299 fr. non
comprise. En janvier et février 2005, il a loué un
box de rangement [...] pour un montant de 275 fr. par mois, plus
TVA par 20 fr. 90, soit 591 fr. 80 au total, selon factures des 3
et 14 janvier 2005.
Le demandeur a versé à [...] un montant de 742 fr. 90
par ordre bancaire du 17 octobre 2004, ainsi que des montants de
781 fr. 60 et de 295 fr. 90 par ordre bancaire du 19 novembre
2004.
20.
Le 31 janvier 2005, X.________ SA a adressé au demandeur une
facture d'un montant total de 837 fr. 70 pour son intervention,
effectuée le 17 décembre 2004 [...], à
Saint-Prex, relative à la modification de l'installation
téléphonique. Le demandeur a payé cette somme
par ordre bancaire le 1
er
mars 2005.
21.
Par lettre du 26 janvier 2005 adressée au conseil du
demandeur, l'assurance responsabilité civile du
défendeur a contesté toute responsabilité de
ce dernier.
22.
Le 3 février 2005, [...], aménagement de jardins, a
adressé au demandeur une facture d'un montant total de 1'581
fr. pour le nettoyage d'automne du jardin de la villa de
Saint-Prex, effectué le 2 décembre 2004. Le demandeur
a payé cette somme par ordre bancaire le 13 février
2005.
23.
Le 1
er
mars 2005, le conseil du demandeur a
adressé à celui-ci une note d'honoraires d'un montant
total de 6'671 fr. 20 pour les opérations effectuées
du 28 janvier au 1
er
avril 2005 relatives à la
vente de la maison de Saint-Prex. Le demandeur s'est
acquitté de cette somme par ordre bancaire le 19 avril
2005.
24.
Le 2 mars 2005, la Z.________ SA a adressé au demandeur une
facture d'un montant total de 193 fr. 70 pour les opérations
suivantes : "
Entretien à
nos bureaux. Modification de la déclaration de gain
immobilier. Notre lettre de ce jour à l'Office
d'Impôt. Copies et divers
." Le demandeur a payé cette
somme par ordre bancaire le 14 mars 2005.
25.
Selon attestation établie le 3 mars 2005 par l'agent
d'affaires breveté D.________, le demandeur et son
épouse ont versé à celui-ci un montant de
17'225 fr. , correspondant au loyer de l'appartement de Chigny du
15 décembre 2004 au 15 mars 2005.
Le 7 mars 2005, le demandeur a payé un montant de 500
fr.  à titre de participation aux frais d'agent
d'affaires breveté.
26.
Le 1
er
avril 2005, le demandeur a vendu sa parcelle no
[...] sise sur le territoire de la commune de Saint-Prex à
un tiers. Son épouse et lui-même louent depuis le 15
mars 2005 le triplex de sept pièces et demie de Chigny,
selon contrat de bail à loyer signé le 7 mars 2005
signé avec C.________.
27.
Le 20 avril 2005, X.________ SA a adressé au demandeur une
facture d'un montant total de 846 fr. 30 pour ses interventions,
effectuées les 21 et 23 mars 2005, à l'ancienne
adresse de Saint-Prex et à la nouvelle adresse de Chigny,
relatives à l'installation téléphonique. Le
demandeur a payé cette somme par ordre bancaire le 9 mai
2005.
28.
Sur réquisition du demandeur, l'Office des poursuites de
Morges-Aubonne a notifié le 10 mai 2005 au défendeur
un commandement de payer, poursuite ordinaire no 3059650, pour la
somme de 1'150'000 fr. plus intérêt à 5%
dès le 11 décembre 2004, indiquant comme cause de
l'obligation : "
Dommages et
intérêts consécutifs aux conséquences de
la non exécution de la vente à terme avec droit
d'emption notariée I.________ conclue entre A.M.________ et
N.________ notamment la clause pénale - violation de la loi
sur le notariat et des règles sur le mandat - inobservation
du devoir de diligence
."
Le défendeur a formé opposition totale à ce
commandement de payer.
29.
Selon attestation du 6 juin 2005 d'E.________ SA, les
intérêts débiteurs à charge du demandeur
pour la période du 1
er
décembre 2004 au 31
mars 2005 se sont élevés, à titre indicatif,
à un montant total de 33'875 fr. 30, détaillé
de la façon suivante :
"Compte courant
privé
CHF
4'289.05 CHF
Hypothèque de
CHF  2'822'000.- au taux de 3%
28'250.00 CHF
Hypothèque de
CHF  150'000.- au taux de 2.68%
1'336.25
CHF
"
30.
Par lettre signature du 24 novembre 2005, G.________ a notamment
écrit ce qui suit à B.________, tutrice de N.________
:
"
Concerne
: N.________, geboren 28.06.1923, von [...]
(…)
Lorsque j'ai pris
contact avec vous le 15.12.2004 par téléphone, je
venais d'apprendre que Madame N.________ était sous votre
tutelle. Or elle n'en avait parlé à personne, elle
était dans la région lémanique depuis le
début du mois d'octobre 2004, où elle agissait
tout-à-fait librement, s'engageant même dans des
affaires immobilières, ce qui lui a aussi permis de signer
le bail à loyer de mon appartement le 15 octobre 2004. Elle
y a habité pendant trois mois avec sa fille Mme [...], sans
jamais payer de loyer ! Ce n'est que le 15 décembre 2004,
soit deux mois plus tard que j'ai appris la vérité et
que je vous ai immédiatement contactée.
En tant que tutrice,
il me semble qu'il était de votre devoir de savoir où
était votre pupille et ce qu'elle faisait ! Vous pouviez
vous renseigner, afin d'éviter qu'elle ne fasse de nouvelles
bêtises, puisque vous m'avez confirmé que
c'était son habitude depuis longtemps ! Et lorsque vous avez
su par mon téléphone du 15.12.2004 ce qui se passait,
vous n'avez pas agi, et vous êtes restée dans un
complet silence à mon égard !
Mme N.________ a
trompé et fait perdre beaucoup d'argent à beaucoup de
monde, sans que vous vous en inquiétez. Il me semble que
vous avez-là une certaine responsabilité, au moins en
ce qui concerne la surveillance de Mme N.________ ! Vous
avez d'ailleurs déjà
dû rembourser quelques-uns des créanciers (taxis,
commerçants, etc.)
A ce jour, Mme
N.________ me doit toujours la somme de
CHF 13021.05
,
comme je vous l'ai écrit. (…)"
31.
En cours de procédure, un expert a été mis en
œuvre en la personne de Patrice Willommet, expert fiduciaire
diplômé [...], qui a établi son rapport le 6
juin 2008.
Il résulte en bref du rapport d'expertise que le demandeur a
payé ses intérêts et frais bancaires le 4 avril
2005 au moyen du produit de la vente de sa parcelle de Saint-Prex.
Selon les calculs de l'expert, ils se sont élevés,
pour la période du 1
er
décembre 2004 au 4
avril 2005, à 36'084 fr. 40. L'expert a notamment tenu
compte, en plus des intérêts en faveur d'E.________ SA
(compte courant, hypothèque de 2'822'000 fr. et
hypothèque de 150'000 fr.), des intérêts
liés à un prêt hypothécaire (600'000
fr.) en faveur d' [...], frère du demandeur,
également remboursé directement par le notaire
chargé d'instrumenter la vente. Il a en revanche
écarté les intérêts de retard et autres
pénalités relevant à son sens d'un choix du
débiteur.
L'expert considère, sur la base du revenu et de la fortune
imposables de N.________ communiqués par l'administration
fiscale du canton de Zürich, à savoir respectivement
22'200 fr. et 184'242 fr., et sans avoir à effectuer un
calcul de capacité d'endettement, que celle-ci n'aurait pas
eu les moyens de payer le prix de l'immeuble vendu par le
demandeur. De plus, sur la base de ces mêmes
éléments, il est selon l'expert certain qu'aucun
établissement bancaire ne serait entré en
matière pour le financement de cette
opération.
32.
Par demande du 31 août 2005, A.M.________ a pris, avec suite
de frais et dépens, les conclusions suivantes :
"
I.-
Dire que I.________
est le débiteur de A.M.________ et lui doit paiement
immédiat de la somme de CHF 98'013.10 (nonante-huit mille
treize francs et dix centimes) plus intérêts à
5 % l'an courant dès le 11 décembre 2004.
II.-
Lever
définitivement l'opposition formée au commandement de
payer poursuite ordinaire no 3059650 notifié le 10 mai 2005
à I.________ par l'Office des poursuites de Morges-Aubonne
à la requête de A.M.________ à concurrence de
la somme mentionnée ci-dessus
."
Dans sa réponse du 14 novembre 2005, I.________ a conclu,
avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions du
demandeur et pris, toujours avec suite de frais et dépens,
la conclusion reconventionnelle suivante :
"I.-
Ordonner à l'Office des poursuites de Morges-Aubonne de
radier définitivement le commandement de payer poursuite
ordinaire no 3059650 qu'il a notifié le 10 mai 2005 au
défendeur I.________ à la requête du demandeur
A.M.________."
Dans ses déterminations du 13 décembre 2005, le
demandeur a conclu, avec dépens, au rejet de la conclusion
reconventionnelle du défendeur.
33.
a) Par décision rendue le 29 mai 2006, à la suite
d'une plainte déposée le 31 août 2005 par le
demandeur, la Chambre des notaires du canton de Vaud a en substance
décidé de classer sans suite la dénonciation
du demandeur en tant qu'elle concernait la vérification de
la capacité civile active de l'acheteuse N.________ (I) et
d'ouvrir une enquête disciplinaire contre le défendeur
à raison d'un éventuel retard excessif pour avertir
le demandeur du non versement de l'acompte prévu par l'acte
de vente du 8 octobre 2004 (II), Me Roland Niklaus, notaire
à Oron, étant chargé de l'instruction de cette
enquête (III).
Par arrêt du 30 mai 2007, le Tribunal administratif du canton
de Vaud a en substance rejeté le recours formé par le
demandeur contre la décision de la Chambre des notaires du
29 mai 2006 (I) et confirmé cette décision (II). Il a
notamment considéré que "
sur le vu de
l'ensemble des circonstances, on ne saurait raisonnablement
reprocher à I.________ de n'avoir pas entrepris les
démarches nécessaires à la vérification
de la capacité civile de N.________" et que "la
décision attaquée, qui ne retient aucune violation de
l'art. 57 al. 1 aLNO à cet égard, ne prête pas
le flanc à la critique
".
Par arrêt du 19 octobre 2007, la IIe Cour de droit public du
Tribunal fédéral a déclaré irrecevable
le recours déposé par le demandeur contre
l'arrêt du Tribunal administratif (1), considérant en
substance que le recourant n'était pas
"particulièrement atteint" par l'arrêt attaqué
au sens de l'article 89 alinéa 1 lettre b LTF et n'avait pas
d'intérêt digne de protection à obtenir son
annulation.
b) Après avoir notamment procédé à
l'audition du défendeur, du demandeur et du courtier
F.________, le notaire Roland Niklaus a établi un rapport
d'enquête daté du 12 janvier 2008. Il y a en substance
considéré que le défendeur n'avait pas commis
de faute et proposé à la Chambre des notaires de
classer sans suite la plainte du demandeur.
Par décision rendue le 15 juillet 2008, la Chambre des
notaires du canton de Vaud a en substance classé sans suite
l'enquête ouverte le 29 mai 2006 à l'encontre du
défendeur. Elle a en substance considéré que
le défendeur n'avait pas commis d'infraction à
l'ancienne loi sur le notariat et qu'il n'y avait pas lieu de
prononcer de sanction disciplinaire à son
encontre.
Le 5 août 2008, le demandeur a adressé un recours
à la Cour de droit administratif et public du Tribunal
cantonal contre la décision rendue le 15 juillet 2008 par la
Chambre des notaires du canton de Vaud. Celle-ci a
déposé des déterminations datées du 5
septembre 2005 (recte : 2008). Le défendeur a
déposé un mémoire daté du 30 septembre
2008. Le demandeur a encore déposé des
déterminations du 29 octobre 2008.»
En droit, les premiers juges ont considéré que
l'ancienne loi sur le notariat du 10 décembre 1956 (aLN)
était applicable en l'espèce. Ils ont en substance
estimé qu'aucune faute ne pouvait être imputée
au défendeur relativement à la vérification de
la capacité civile de l'acheteuse N.________. Selon eux, la
loi n'imposait en outre pas expressément au notaire de se
soucier du versement du prix de vente, en particulier de celui de
l'acompte, ni de tenir un échéancier à cet
égard, ces éléments entrant dans le cadre de
l'exécution des obligations des parties au contrat de vente.
Si un devoir d'information découlant du devoir
général de diligence et de sauvegarde des
intérêts de chaque partie avait incombé au
défendeur quant au retard dans le paiement de l'acompte, il
s'en serait en l'espèce acquitté, ayant notamment
contacté le courtier en charge de cette vente et
interpellé l'acheteuse par courrier du 24 novembre 2004. Au
surplus, le tribunal a estimé que le lien de
causalité entre les actes reprochés au notaire par le
demandeur et le dommage allégué par celui-ci
n'était pas établi. En effet, il avait
déjà pris des engagements liés à son
déménagement avant même la fin de
l'échéance prévue pour le versement de
l'acompte et avait continué ces démarches le
lendemain de la signature de l'acte de prolongation de la vente
à terme du 1
er
décembre 2004. Les premiers
juges ont enfin considéré que le demandeur avait
échoué dans la preuve de son dommage et rejeté
en conséquence toutes les conclusions prises dans son
écriture du 31 août 2005.
B.
Par acte du 11
septembre 2009, A.M.________ a recouru contre ce jugement,
concluant, sous suite de frais et dépens, principalement
à sa réforme en ce sens que I.________ est son
débiteur et lui doit immédiat paiement de la somme de
98'013 fr. 10 plus intérêts à 5% l'an
dès le 11 décembre 2004, que l'opposition
formée au commandement de payer dans la poursuite ordinaire
n
o
3059650 notifié le 10 mai 2005 à
I.________ par l'Office des poursuites de Morges-Aubonne à
la requête de A.M.________ est définitivement
levée et que des dépens de première instance
lui sont alloués, le jugement étant maintenu pour le
surplus. Subsidiairement, il a conclu à son annulation et au
renvoi de la cause à un autre tribunal
d'arrondissement.
Le recourant a développé ses moyens dans son
mémoire du 23 novembre 2009.
En droit
:
1.
Les art. 444, 445 et
451 ch. 2 CPC (Code de procédure civile du 14
décembre 1966; RSV 270.11) ouvrent la voie du recours en
nullité et en réforme contre les jugements principaux
rendus par un tribunal d'arrondissement
statuant en procédure
accélérée.
Interjeté en temps utile, le recours, qui tend
principalement à la réforme et subsidiairement
à la nullité, est formellement recevable.
2.
Le recourant conclut
subsidiairement à l'annulation du jugement. Il ne fait
toutefois valoir aucun moyen de nullité spécifique
à l'appui de son recours, de sorte que celui-ci est
irrecevable, la cour de céans n'examinant que les moyens de
nullité dûment développés
(Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise,
3
ème
éd., Lausanne 2002, n. 2 ad art. 465
CPC, p. 722).
Il convient dès lors d'examiner le recours en
réforme.
3.
Saisie d'un recours en réforme contre un jugement principal
rendu par un tribunal d'arrondissement statuant en procédure
accélérée, la Chambre des recours revoit
librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC). Les
parties ne peuvent toutefois articuler des faits nouveaux, sous
réserve de ceux qui résultent du dossier et qui
auraient dû être retenus ou de ceux pouvant
résulter d'une instruction complémentaire selon
l'art. 456a CPC (art. 452 al. 1ter CPC).
Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur
la base du dossier, sans réadministration des preuves
déjà administrées en première instance.
Il développe donc son raisonnement juridique après
avoir vérifié la conformité de l'état
de fait du jugement aux preuves figurant au dossier et l'avoir, le
cas échéant, corrigé ou complété
au moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
En l'espèce, l'état de fait est conforme aux
pièces du dossier et aux autres preuves administrées.
Il convient toutefois de le compléter sur les points
suivants:
-
N.________ est née le 28 juin 1923 (pièces 112 et 113
du bordereau du défendeur);
-
Dans son bordereau du 31 août 2005, le recourant a
indiqué la production, sous pièce n
o
7,
d'une «copie du bail à loyer signé par le
demandeur et son épouse le 12 octobre
2004».
Il n'y a pas lieu de procéder à d'autres
compléments ni à une instruction
complémentaire, la cour de céans étant
à même de statuer en réforme.
4.
Il n'est pas
contesté que l'ancienne loi sur le notariat trouve en
l'espèce application, soit notamment l'art. 111 aLN, qui
traite de la responsabilité civile du notaire (cf. jgt, p.
20). L'art. 111 al. 3 aLN renvoie pour le surplus aux règles
du Code des obligations, applicables à titre de droit
cantonal supplétif.
5.
a)
Le
recourant fait tout d'abord grief aux premiers juges d'avoir
nié que l'intimé se soit rendu coupable d'une
violation de son obligation de diligence en ne s'assurant pas de
l'identité ni de la capacité de contracter de
l'acheteuse N.________. Il met en exergue l'importance de la vente
immobilière envisagée et le risque important que
présentait cette transaction, dans la mesure où
l'acheteuse n'était pas de langue maternelle
française et où elle était âgée
de 84 ans au moment de la passation de l'acte. Se
référant à la jurisprudence du Tribunal
fédéral, il souligne qu'au vu de ces circonstances,
le devoir de diligence de l'intimé était
particulièrement élevé.
b)
Comme le rappelle le jugement attaqué (jgt, p.
21), la capacité de discernement d'une personne est
présumée d'après l'expérience
générale de la vie (ATF 124 III 5, JT 1998 I 361 c.
1b). Cette présomption est toutefois renversée dans
quelques hypothèses, par exemple dans certains cas de
maladie mentale ou pour les personnes que l'âge rend faibles
d'esprit. Contrairement à ce que soutient le recourant, il
n'y a pas renversement de la présomption de la
capacité du seul fait de l'âge, mais uniquement
lorsque la personne intéressée est atteinte d'une
faiblesse d'esprit due à celui-ci (TF 5P.109/2005 du 25
juillet 2005 c. 2.4. et 2.5; ATF 124 III 5 précité c.
1b), hypothèse qui n'est pas réalisée en
l'espèce. Si l'officier public qui instrumente l'acte
authentique a certes un devoir de vérifier la
capacité de discernement des parties contractantes (ATF 124
III 341, JT 1999 I 244 c. 2c/bb), il n'a cependant pas l'obligation
de procéder à des contrôles
systématiques, notamment par l'interpellation des
autorités de tutelle, lorsqu'il n'existe a priori aucun
doute sur la capacité civile d'une partie (Mooser, Le droit
notarial en Suisse, Berne 2005, n. 187 ss, pp. 80-82).
Or, en l'espèce, aucune des parties ni des personnes
étant intervenues dans cette affaire n'a émis le
moindre doute quant à la capacité civile de
l'acheteuse.        Malgré son
âge - celle-ci étant née en 1923 - rien
n'indiquait qu'elle n'avait pas la capacité de comprendre la
portée de ses actes et de contracter valablement. A cela
s'ajoute que, contrairement à ce que prétend le
recourant, l'intimé n'a pas failli à son devoir de
vérifier son identité. Si l'intéressée
n'a pu produire immédiatement ses papiers d'identité
lors de la passation de l'acte de vente à terme, les
explications qu'elle a fournies n'étaient pas de nature
à inquiéter l'intimé (cf. témoignage de
V.________, jgt p. 3). Au demeurant, ce dernier a fini, devant la
carence de l'acheteuse, par s'adresser directement à la
commune d'origine de N.________ par courrier du 2 décembre
2004 (cf. jgt, p. 7), ce qui démontre qu'il se
préoccupait de cette question.
Mal fondé, le recours doit être rejeté sur ce
point.
6.
a)
Le recourant reproche également aux premiers juges
de n'avoir pas considéré que le défaut
d'information, par l'intimé, du non-paiement de l'acompte de
460'000 fr. à l'échéance prévue au 20
octobre 2004 dans l'acte de vente à terme était
constitutif d'une violation du devoir de diligence du
notaire.
b)
L'enquête ouverte sur ce point à l'encontre
de l'intimé par la Chambre des notaires dans sa
décision du 29 mai 2006 a conclu que
l'intéressé n'avait pas violé son devoir de
diligence tel qu'il découle de la loi. Dans sa
décision du 15 juillet 2008, la chambre
précitée a notamment considéré ce qui
suit (p. 4):
«Selon l'article 58,
alinéa 2 aLNo, le notaire "
éclaire les parties sur
la portée et les conséquences de leurs engagements.
Il s'efforce de sauvegarder les intérêts de chacune
des parties
". L'article 59 aLNo stipule quant à lui que
"
le notaire est tenu d'accomplir tous les
procédés, opérations et formalités
préalables et consécutifs à l'instrumentation
des actes authentiques qu'il reçoit, tels que radiation des
gages immobiliers grevant les immeubles
". Enfin, l'article 60
aLNo, dispose que "
le notaire voue tous ses soins à la
prompte exécution du mandat qui lui est confié
".
Selon la doctrine, le devoir d'information du notaire, contenu
à l'article 58, alinéa 2 aLNo, comporte deux aspects.
D'un point de vue formel, l'officier public doit éclairer
les parties sur la forme qu'elles doivent donner à leurs
volontés pour que celles-ci puissent déployer les
effets juridiques envisagés. D'un point de vue
matériel, les renseignements du notaire doivent permettre
aux parties d'apprécier les conséquences juridiques
de l'acte qu'elles envisagent de conclure (Alex Dépraz, La
forme authentique en droit fédéral et en droit
cantonal comparé, thèse, Lausanne, 2002, p. 231s.).
Le devoir d'information ainsi visé s'inscrit donc dans le
cadre de la procédure préparatoire à
l'instrumentation, voire à la rigueur durant celle-ci
(Michel Mooser, Le droit notarial en Suisse, Berne, 2005, p. 96).
Il ne comprend pas une éventuelle obligation du notaire
d'informer les parties sur l'exécution de l'acte
instrumenté. Une telle obligation s'inscrit plutôt
dans le devoir du notaire de sauvegarder les intérêts
des parties, en tant qu'il est chargé non seulement de
procéder à l'instrumentation elle-même, mais
également à toutes les opérations
consécutives (notamment réquisition d'inscription au
Registre foncier, annonce à l'autorité fiscale). Le
notaire est tenu d'informer les parties d'éventuels
problèmes survenus dans ce contexte, notamment
d'éventuelles mises en suspens d'actes par le Registre
foncier».
La doctrine estime que l'obligation de renseigner du notaire est
strictement délimitée. C'est ainsi qu'il doit
informer les parties durant la phase préparatoire, de
façon à ce qu'elles puissent en tirer les
conséquences avant la passation de l'acte. De leur
côté, les intéressés doivent
également faire preuve d'une certaine diligence, en prenant
attentivement connaissance des projets qui leur sont soumis, en
intervenant et en posant, si cela est nécessaire, des
questions. L'obligation de renseigner du notaire ne va pas
jusqu'à devoir tenir un échéancier. Par
exemple, il ne lui incombe pas, en cas de droit d'emption,
d'informer d'office l'empteur de l'échéance prochaine
du délai d'exercice du droit; il appartient aux parties de
prendre elles-mêmes de telles mesures (Mooser, op. cit., n.
211 ss, pp. 93 ss, spéc. n. 223 et 232, pp. 97 et 103). Le
notaire doit donner aux parties les informations nécessaires
sur les mesures et les formalités destinées à
assurer l'efficacité juridique de l'acte conclu. Il
n'accomplira lui-même que les opérations et
formalités préalables et consécutives à
l'acte qui lui incombent, soit plus particulièrement garder
des documents, requérir des inscriptions et autorisations,
ainsi que délivrer des expéditions des actes aux
parties (d'Aumeries, La responsabilité civile du notaire et
son assurance, thèse, Lausanne 1980, pp. 85 ss et 113
ss).
c)
Au vu de ce qui précède, c'est à
juste titre que les premiers juges ont retenu qu'il n'existait pas
expressément de par la loi un devoir du notaire de se
soucier du versement du prix de vente, en particulier de celui de
l'acompte, ni de tenir un échéancier à cet
égard. De telles opérations relèvent bien plus
des obligations des parties au contrat de vente. Comme ils l'ont
souligné, c'est au recourant qu'il incombait de se
préoccuper du versement de l'acompte, à tout le moins
avant de signer le bail de l'appartement qu'il envisageait
d'occuper et de commencer son déménagement (cf. jgt,
pp. 22-23). C'est également à bon droit que le
tribunal a considéré que, dans l'hypothèse
où l'on retiendrait que l'intimé avait un devoir
d'information à l'égard du recourant s'agissant du
retard du paiement de l'acompte par N.________, il y avait
satisfait. En effet, le notaire a non seulement informé de
la situation le courtier qui était intervenu et avait suivi
l'affaire dans son intégralité, mais il pouvait
encore inférer des circonstances que l'acheteuse, à
défaut du courtier, avait tenu informé le recourant
de son retard. Comme l'a relevé la Chambre des notaires dans
sa décision du 15 juillet 2008 précitée (p. 5
s.), on ne comprendrait sinon pas pourquoi ce dernier n'aurait pas
lui-même pris contact avec l'intimé pour
s'enquérir des raisons pour lesquelles l'acompte ne lui
avait toujours pas été versé. Quoi qu'il en
soit, en signant le 1
er
décembre 2004 l'acte de
prolongation au 10 décembre 2004 de l'exécution de la
vente à terme, qui prévoyait expressément que
la totalité du prix de vente devrait être
acquittée par l'acheteuse à cette date-là, le
recourant a démontré qu'il n'attachait pas au
défaut de paiement de l'acompte par sa cocontractante
l'importance qu'il lui prête aujourd'hui. L'attitude du
recourant peut, à cet égard, être mise en doute
sous l'angle de la bonne foi.
Mal fondé, le recours doit être rejeté sur ce
point également.
7.
a)
Le rejet des deux griefs
relatifs à la prétendue violation, par
l'intimé, de son devoir de diligence scelle le sort du
présent recours.
Toutefois, les premiers juges ayant - à titre subsidiaire -
statué sur la question de l'existence du dommage
allégué, ainsi que sur celle du lien de
causalité, il convient d'examiner brièvement les
moyens y relatifs soulevés par le recourant.
b)
La question du lien de causalité entre
l'activité de l'intimé et le prétendu dommage
subi de son fait par le recourant doit être abordée en
premier lieu, l'examen de l'étendue du dommage
éventuel devenant superflu si un tel lien devait faire
défaut.
Les premiers juges ont nié l'existence d'un lien de
causalité entre les actes reprochés à
l'intimé et le dommage soi-disant entraîné par
le déménagement du recourant et de son épouse
à Chigny, le loyer payé pour l'appartement
loué pendant trois mois, ainsi que les frais annexes
provoqués par ledit déménagement. Ils ont,
d'une part, considéré que le bail avait
été signé par le recourant avant
l'échéance fixée à l'acheteuse pour le
versement de l'acompte, et, d'autre part, que même en
admettant que la signature du contrat était intervenue
postérieurement, soit le 21 octobre 2004 comme le recourant
le soutenait, cela n'avait pas empêché ce dernier de
poursuivre son déménagement le lendemain de la
séance au cours de laquelle lui et son épouse avaient
signé la prolongation accordée à l'acheteuse
pour s'acquitter de la totalité du prix de vente
stipulé dans l'acte. Ils en ont déduit que le
recourant avait lui-même pris le risque de signer le bail et
de commencer son déménagement, sans s'assurer au
préalable que l'acompte précité avait bien
été versé sur le compte de l'intimé
(jgt, p. 23 s.). Cela n'est pas contredit par les pièces du
dossier. En particulier, le bail à loyer pour l'appartement
de Chigny est daté des 12 et 14 octobre 2004 et le recourant
précise lui-même, dans son bordereau du 31 août
2005, qu'il produit, sous pièce n° 7, une «copie
du bail à loyer signé par le demandeur et son
épouse le 12 octobre 2004». De surcroît, la
facture de la régie R.________, portant sur les «frais
d'établissement du bail à loyer», est
datée du 20 octobre 2004 (cf. jgt, p. 5). Il apparaît
ainsi que tant l'établissement que la signature dudit bail
sont intervenus avant l'échéance fixée
à N.________ pour le versement de l'acompte prévu
dans l'acte de vente. C'est dès lors à juste titre
que le lien de causalité entre le défaut
d'information dont se serait rendu coupable l'intimé au
sujet du non-paiement de l'acompte par l'acheteuse et le
prétendu dommage subi du fait du déménagement
du recourant et de son épouse dans un autre appartement a
été nié par les premiers juges.
Dès lors que le lien de causalité entre
l'activité de l'intimé - à supposer qu'il ait
engendré sa responsabilité sur le plan civil - et le
dommage allégué n'existe pas, il n'est pas
nécessaire de déterminer le montant de ce
dernier.
Mal fondé, le recours doit également être
rejeté sur ces points.
8.
En conclusion, le recours doit être
rejeté, en application de l'art. 465 al. 1 CPC, et le
jugement confirmé.
Les frais de deuxième instance du recourant sont
arrêtés à 1'280 fr. (art. 232 al. 1 TFJC
[
tarif du 4
décembre 1984 des frais judiciaires en matière
civile; RSV 270.11.5]).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
en application de l'art. 465 al. 1
CPC,
prononce
:
I.
Le recours est
rejeté.
II.
Le jugement est
confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance
du recourant A.M.________ sont arrêtés à 1'280
fr. (mille deux cent huitante francs).
IV.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président :
L
a
greffi
ère
:
Du 18 décembre
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
a
greffi
ère
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète, par l'envoi de
photocopies, à :
‑      Me Bernard Katz
(pour A.M.________),
‑      Me Yves
Burnand (pour I.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est de
98'013 fr. 10.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Tribunal civil de
l'arrondissement de La Côte.
L
a
greffi
ère
: