vd_findinfo · HC / 2018 / 120 · 2017-12-18 · fr

CONTRAT D'ENTREPRISE, FORFAIT, ENRICHISSEMENT ILLÉGITIME, STIPULATION POUR AUTRUI, COURTAGE, PLUS-VALUE | 112 CO, 363 CO, 373 CO, 62 al. 2 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 18.12.2017 HC / 2018 / 120

TRIBUNAL
CANTONAL
PT14.014616-171534
595
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
18 décembre 2017
__________________
Composition
:               M.
A B R E C H T
,
président
M.
Battistolo et Mme Kühnlein
Greffière
:              Mme
Bourckholzer
*****
Art.
62, 112, 363, 373, 374 CO
Statuant sur l’appel interjeté par
A.D.________
,
à Lutry, contre le jugement rendu le 22 décembre 2016 par la Chambre patrimoniale cantonale
dans la cause divisant l’appelant d’avec l’intimée
O.________
SARL
, à Montreux, la Cour d’appel civile
du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 14 décembre 2016, dont les considérants écrits ont été envoyés
pour notification aux parties le 11 juillet 2017, la Chambre patrimoniale cantonale a rejeté les
conclusions prises par le demandeur A.D.________ contre la défenderesse O.________ Sàrl, selon
demande du 3 avril 2014 (I), a dit que la poursuite n° [...] de l’Office des poursuites du
district de la Riviera-Pays-d’Enhaut, dirigée par A.D.________ contre O.________ Sàrl
était sans fon-dement (II), a dit que A.D.________ devait immédiat paiement à O.________
Sàrl de la somme de 8'799 fr. 50, sans intérêt (III), a rejeté toutes autres et plus
amples conclusions (IV), a dit que les frais judiciaires, arrêtés à 22'884 fr., étaient
mis à la charge de A.D.________ par 20'595 fr. 60 et à la charge de O.________
Sàrl par 2'288 fr. 40, ces frais étant
compensés avec les avances versées (V), a dit que A.D.________ devait immédiat paiement
à O.________ Sàrl de la somme de 4'987 fr. 60 à titre de remboursement de son avance de
frais (VI) et a dit que A.D.________ devait immédiat paiement à O.________ Sàrl de la
somme de 15'750 fr. à titre de dépens, débours compris (VII).
En droit, les premiers juges ont considéré que le fait pour les parties d’avoir prévu
dans les actes relatifs à la vente de la parcelle du demandeur à la défenderesse que celle-ci
confierait l’exclusivité de la vente des appartements à construire à la partie tierce
Q.________ constituait une stipulation pour autrui parfaite dont seule l’entité prénommée
pouvait réclamer l’exécution. A cet égard, ils ont relevé que Q.________ avait
réclamé le paiement de ses commissions par la voie judiciaire, que la procédure engagée
s’était soldée par une transaction, que la défenderesse avait réglé le
montant des commissions convenu et qu’un enrichissement illégitime ne pouvait donc pas lui
être reproché sur cette base. Ils ont aussi considéré que, même si la question
du versement des commissions n’avait pas été réglée, la même conclusion
se serait imposée, dès lors que les parties étaient convenues de prix forfaitaires pour
l’achat des lots n
os
1 et 2 par le demandeur et que ces prix forfaitaires comprenaient les commissions de courtage. Ces montants
constituant la rémunération minimale et maximale de la défenderesse, le demandeur devait
de toute manière s’acquitter de ces montants dans leur intégralité, et ce indépendamment
du point de savoir si, au final, la défenderesse pourrait ou non bénéficier de coûts
de construction et/ou de frais de courtage inférieurs à ceux initialement prévus. En outre,
indépendamment de ces points, les premiers juges ont relevé que le paiement des commissions
reposait sur une cause valable, puisque découlant de contrats d’entreprise et de vente valablement
conclus, et qu’il n’y avait donc pas lieu à restitution de tout ou partie des montants
litigieux au sens de l’art. 62 CO. S’agissant des conclusions reconventionnelles de la défenderesse
tendant au paiement d’un solde sur des plus-values, les premiers juges ont considéré
que la défenderesse avait exécuté des travaux supplémentaires commandés par
le demandeur, qu’elle n’était toutefois pas parvenue à s’accorder avec lui
sur le prix des plus-values en ayant résulté, qu’un expert avait été mandaté
à cette fin, qu’il avait conclu à l’existence de plus-values mais en avait toutefois
réduit le montant et que, dès lors, il convenait de faire droit aux conclusions reconventionnelles
formulées par la défenderesse sur ce point, mais uniquement dans la mesure déterminée
par l’expert. En revanche, les premiers juges ont rejeté les prétentions reconventionnelles
de la défenderesse visant à obtenir réparation du prétendu dommage qu’elle
soutenait avoir subi en lien avec la vente du lot n
o
6, considérant que le demandeur avait fait inscrire une hypothèque légale sur la parcelle
vendue pour garantir sa créance en remise des lots n
os
1 et 2 par la défenderesse, qu’il était en droit de maintenir cette inscription jusqu’à
ce que la défenderesse lui remette les lots en cause, qu’il n’avait donc pas à
dégrever la parcelle de l’hypothèque légale au fur et à mesure de la vente
des lots n
os
1 à 8, et qu’il ne pouvait par conséquent pas être tenu pour responsable du dommage
- au demeurant non démontré -, dont la défenderesse disait avoir souffert pour cette raison.
B.
Par acte du 1
er
septembre 2017, A.D.________ a interjeté appel contre le jugement précité, en concluant,
avec suite de frais et dépens, à sa réforme en ce sens que sa demande déposée
le 16 juillet 2015 contre O.________ Sàrl soit admise, que O.________ Sàrl soit reconnue sa
débitrice et lui doive prompt paiement de la somme de 115'000 fr. et que les conclusions reconventionnelles
prises par O.________ Sàrl dans la réponse du 24 juin 2014 soient rejetées.
L’intimée n’a pas été invitée à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement, complété
par les pièces du dossier :
1.
A.D.________ est propriétaire de plusieurs parcelles sur la commune de Lutry.
O.________ Sàrl est une société à responsabilité limitée de droit suisse,
dont le siège est à Montreux. Son but est libellé comme il suit : « entreprise
générale de construction, réalisation de travaux (construction, rénovation, transformation,
mandats d’architecture, sous-traitance, gérance, courtage, promotion, gestion, vente, etc.)
dans le domaine immobilier ; commerce de matériaux de construction et d’agencement, de
produits alimentaires et d’articles ménagers ». A.C.________ et B.C.________ en
sont respectivement associé gérant président et associé gérant, tous deux avec
signature collective à deux.
2.
Le 1
er
avril 2011, A.D.________ et O.________ Sàrl ont signé un acte notarié intitulé « promesse
de vente et d’achat et de constitution de servitude conditionnelle » prévoyant notamment
ce qui suit :
« (…)
--- I.---
EXPOSE
PREALABLE
1.
A.D.________  est  propriétaire
des parcelles B.________   et    W.________
de Lutry (…).
(…)
4.
Le   présent  acte    porte    sur    la   vente
par  A.D.________ à
O.________
Sàrl de la parcelle B.________ de Lutry et prévoit en outre une promesse de constitution d’une
servitude d’interdiction de bâtir sur la parcelle W.________ de Lutry en faveur de la parcelle
B.________ de Lutry et de la Commune de Lutry, afin de permettre la réalisation du projet de construction
prévu sur cette dernière parcelle.
Cela exposé,
les comparants conviennent de ce qui suit :
II.
PROMESSE
DE VENTE ET D’ACHAT
A.D.________ promet de vendre à O.________ Sàrl, qui promet d’acheter, la parcelle B.________
de Lutry susdésignée.
(…)
IV.
PRIX
DE VENTE
Fixé, sans aucune autre prestation, à
QUATRE
MILLIONS DEUX CENT MILLE FRANCS
(Fr.
4'200'000.--)
(…)
Ce prix sera payé comme suit :
-
par   une
reconnaissance de  dette   envers le promettant-vendeur
de trois millions sept
cent soixante mille francs sans intérêt correspondant
au prix des futurs lots 1, 2 et 9 de la propriété par étage que
la promettante-acheteuse s’est engagée à transférer, à l’état de
neuf,
terminés, au promettant-vendeur
(…)
Fr. 3'760'000.-
-
le solde du prix, soit
quatre cent quarante mille francs sera versé en mains du notaire stipulateur au jour de l’exécution
du présent acte
Fr.  440'000.-
(…)
VII.
CONDITIONS
L’exécution
de la présente promesse de vente et d’achat et constitution de servitude est subordonné
à la réalisation des conditions suivantes :
1)
L’obtention par O.________ sàrl du
permis définitif et exécutoire de construire huit appartements et un dépôt sur la
parcelle B.________ de Lutry susdésignée ;
2)
La signature de contrats de réservation portant
sur au moins trois lots supplémentaires de propriété par étages (appartements et
places de parc) avec versement d’un acompte consigné auprès du notaire stipulateur pour
chacun des lots concernés ;
(…)
X
EXCLUSIVITE
La promettante-acheteuse
accorde d’ores et déjà l’exclusivité sur les ventes des appartements qui seront
construits sur la parcelle B.________ de Lutry à V.________, à Lutry ou à une société
dont V.________ détient une part importante du capital.
(…) ».
2.
Le 3 décembre 2012, les parties ont signé
un premier « CONTRAT D’ENTREPRISE GENERALE », partiellement reproduit ci-dessous :
« (…)
conclu entre
Monsieur A.D.________
(…)
d’une part,
et
O.________
Sàrl (…)
d’autre part.
Article
I Objet
1.1 L’entreprise
générale s’engage, selon les termes de la présente convention, à réaliser
l’ouvrage décrit ci-dessous :
Construction d’un
immeuble résidentiel « I.________ » sur la commune de
1095 Lutry
Parcelles n° B.________ et W.________ / Lots N° 1 cave no 6, 1 place de parc no 10, 1 box
extérieur
n° 1
(…)
Article
II Eléments contractuels
1.2  Font
partie intégrante du présent contrat les annexes suivantes :
Annexe 1 : descriptif général de construction du 03.12.2012
(…)
Article
III Descriptif de l’objet
(…)
3.2  Il
est précisé que seuls les éléments décrits dans le descriptif de
construction ou
imposés par le permis de construire sont compris dans le prix convenu.
(…)
Article
IV Prix de l’ouvrage
4.1  Le
prix forfaitaire convenu entre les parties s’élève à
fr.
2'040'000.
(deux millions zéro
quarante francs suisses).
(…)
4.4  Ne
sont notamment pas compris dans le prix :
(…)
- les plus-values demandées par le maître de l’ouvrage ;
-
les  plus-values  liées au choix par le maître de l’ouvrage de matériaux
d’un coût
supérieur à celui défini par l’entreprise générale dans le descriptif
général de
construction;
(…)
- les surcoûts
liés à un retard dans les travaux non imputables à l’entreprise générale,
à
ses mandataires ou à ses sous-traitants ;
(…)
-
de façon plus générale, toutes les autres dépenses non mentionnées sous le chiffre
4.3
ci-dessus ou mis à la charge du maître de l’ouvrage par le descriptif de construction.
(…)
Article
VIII Obligations du maître de l’ouvrage
8.1
Le maître de l’ouvrage a l’obligation de payer le prix convenu, selon l’échéancier
prévu, ainsi que tous les autres frais qui ne sont pas compris dans le prix de l’ouvrage.
8.2
Il devra également payer les plus-values commandées, dans le délai prévu.
(…)
8.5
Le paiement du prix interviendra par compensation avec le prix de vente du terrain.
(…) ».
Les parties ont conclu u
n second « CONTRAT
D’ENTREPRISE GENERALE » relatif au lot n° 2 (« Parcelles n°
B.________ et W.________ / Lots N° 2 cave no 7, 2 places de parc no 5 et 6 »), comprenant
des clauses identiques, mais faisant mention d’un prix forfaitaire de 1'570'000 francs.
Un troisième « CONTRAT D’ENTREPRISE
GENERALE », concernant le lot n° 9 et ayant le contenu suivant a également été
signé par les parties :
« (…)
conclu entre
Monsieur A.D.________
(…)
d’une part,
et
O.________
SARL (…)
d’autre part,
Article
I Objet
1.1
L’entreprise générale s’engage,
selon les termes de la présente convention, à réaliser
l’ouvrage décrit ci-dessous :
Construction d’un immeuble résidentiel « I.________ » sur la commune de
1095 Lutry
Parcelles n° B.________ et W.________/Lots n° 9
(…)
Article
IV Prix de l’ouvrage
4.1
Le prix forfaitaire convenu entre les parties s’élève à
fr.
150'000.--
(cent cinquante mille francs suisses).
(…)
4.4
Ne sont notamment pas compris dans le prix :
(…)
-
les plus-values demandées par le maître
de l’ouvrage ;
-
les plus-values liées au choix par le maître
de l’ouvrage de matériaux d’un coût supérieur à celui défini par
l’entreprise générale dans le descriptif général de construction ;
(…)
Article
VIII Obligations du maître de l’ouvrage
8.1.
Le maître de l’ouvrage a l’obligation de payer le prix convenu, selon l’échéancier
prévu, ainsi que tous les autres frais qui ne sont pas compris dans le prix de l’ouvrage.
8.2
Il devra également payer les plus-values commandées, dans le délai prévu.
(…)
8.5
Le paiement du prix interviendra par compensation avec le prix de vente du terrain
(…) ».
Deux documents, respectivement intitulés « CONSTRUCTION D’UN IMMEUBLE DE 8 APPARTEMENTS
EN PPE "RESIDENCE I.________" 1095 LUTRY PARCELLES N° B.________ ET W.________ LOT N°
1 DESCRIPTIF GENERAL DE CONSTRUCTION »  et « CONSTRUCTION D’UN IMMEUBLE
DE 8 APPARTEMENTS EN PPE "RESIDENCE I.________" 1095 LUTRY PARCELLES n°B.________ / W.________
LOT N° 2 DESCRIPTIF GENERAL DE CONSTRUCTION », prévoyant notamment ce qui suit, ont
également été signés :
« (…)
01
ACQUISITION DU TERRAIN OU DU DROIT DE SUPERFICIE
011
ACQUISITION DU TERRAIN
Acquisition de la quote-part
du terrain
02
FRAIS ACCESSOIRES ACQUISITION
TERRAIN
(…)
025
COMMISSION AUX INTERMEDIAIRES
La commission de courtage
est comprise.
(…) ».
Le 12 décembre 2012, les parties ont signé, sous minute n° [...], un acte notarié
intitulé « VENTE », partiellement reproduit ci-dessous :
« (…)
11.
les comparants constatent que les conditions prévues
au chapitre VII de la promesse de vente et d’achat conditionnelle signée le 1
er
avril 2011 sont aujourd’hui réalisées. Ils entendent dès lors exécuter cet
acte en signant la présente vente.
Cela exposé, les comparants conviennent de
ce qui suit :
A.D.________
vend à O.________ Sàrl, qui acquiert, la parcelle B.________ de Lutry (…).
(…)
Les
clauses et conditions de la vente sont les suivantes :
1.
Le prix de vente, fixé à la somme de
QUATRE
MILLIONS DEUX CENT MILLE FRANCS
(Fr.
4'200'000.--)
est payé de la manière suivante :
a) quatre cent quarante mille francs par virement bancaire, en mains
du
notaire stipulateur.
Fr. 440'000.00
b)
le   solde, à savoir trois millions sept cent soixante mille francs, par la remise
au vendeur, en pleine propriété, terminés, de deux appartements et d’un disponible
à ériger sur la parcelle B.________ de Lutry, soit le lot 1 d’une valeur de Fr. 2'040'000.-,
le lot 2 d’une valeur de Fr. 1'570'000.- et le lot 9 d’une valeur de Fr. 150'000.- de
la propriété par étages à constituer ce jour, appartements et disponible que l’acheteur
devra construire en faveur du vendeur,
Fr. 3'760'000.00
Total
égal au prix de vente :
Fr. 4'200'000.00
Quatre
millions deux cent mille francs.
(…)
9.
Les parties requièrent l’inscription
d’une hypothèque légale du vendeur, conformément à l’article 837 alinéa
1 du Code civil suisse en faveur de A.D.________ du montant de quatre millions deux-cent mille francs
(4'200'000.-), qui grèvera la parcelle B.________ de Lutry.
(…)
11.
Les
comparants confirment l’exclusivité accordée à Q.________ pour la vente des appartements
de la PPE jusqu’au 31 décembre 2013, comme stipulé dans l’acte de promesse de vente
signé le 1
er
avril 2011.
(…).
Le 12 décembre 2012, les parties ont signé, sous minute n°  [...], un second acte
notarié intitulé « VENTE », ayant notamment le contenu suivant :
« (…)
I.
EXPOSE PREALABLE
1.
O.________ Sàrl est propriétaire de
la parcelle de base B.________ de Lutry et construit   sur   dite  parcelle
un  bâtiment  comprenant  huit appartements et un disponible.
(…)
5. La vente porte sur les parts au terrain uniquement. La construction des appartements
a fait l’objet d’un contrat d’entreprise qui   a  été
signé  par l’acheteur  avec  O.________ Sàrl, hors la vue et la responsabilité
du notaire soussigné.
(…)
Cela exposé, les comparants conviennent ce qui suit :
II.
VENTE
O.________ Sàrl vend à A.D.________, qui achète, les immeubles
désignés comme suit au registre foncier de Lavaux-Oron :
Extrait du registre foncier Lausanne/B.________/1
Bien-fonds :
PPE Lutry/B.________/1
(…)
Commune :              Lutry
Numéro d’immeuble :
B.________-1
Immeuble de base :
B.________
Quote-part :
113/1000
Droit exclusif :
Chemin de [...]
Rez-de-chaussée :
Appartement
de 4.5 pièces de 154 m2 environ avec cave numéro 1
Lot 1 des plans
(…)
Extrait du registre foncier
Lausanne/B.________-2
Bien-fonds :
PPE Lutry/B.________-2
(…)
Commune :              Lutry
Numéro d’immeuble :
B.________-2
Immeuble de base :
B.________
Quote-part :
121/1000
Droit exclusif :
Chemin de [...]
Rez-de-Chaussée :
Appartement de 3.5 pièces
de 144 m2
Environ avec cave numéro
2
Lot 2 des plans
(…)
Extrait du registre foncier
Lausanne/B.________-9
Bien-fonds :
PPE Lutry/B.________-9
(…)
Commune :
Lutry
Numéro d’immeuble :
B.________-9
Immeuble de base :
B.________
Quote-part :
29/1000
Droit exclusif :
Chemin de [...]
Sous-sol :
Local disponible de 110
m2 environ
Lot 9 des plans
(…)
Cette
vente est soumise aux clauses et conditions suivantes
:
(…)
7.
Prix de vente
:
Le prix de vente des lots avant construction est fixé, sans aucune prestation, à la somme de :
CINQ
CENT DIX MILLE FRANCS
(Fr. 510'000.--)
pour
la part-terrain portant sur le lot un (1) susdésigné :
TROIS
CENT NONANTE MILLE FRANCS
(Fr.
390'000.--)
pour
la part-terrain portant sur le lot deux (2) susdésigné ;
TRENTE
MILLE FRANCS
(Fr. 30'000.--)
pour
la part-terrain portant sur le lot neuf (9) susdésigné.
Ce prix est payé par compensation partielle avec la créance de Fr. 3'760'000 (trois millions
sept cent soixante mille francs) de A.D.________ contre O.________ Sàrl, telle qu’elle découle
de l’acte de promesse de vente et d’achat signé le 1
er
avril 2011 sous minute [...] du notaire soussigné et de l’acte de transfert signé ce
jour sous minute [...] du notaire soussigné.
Quittance du prix de vente est ici donnée.
Il est ici précisé que ce prix s’entend pour l’acquisition du terrain uniquement.
a)
Le prix total du lot un (1) de PPE est de deux
millions quarante mille francs (Fr. 2'040'000.--) et se décompose de la manière suivante :
1.
Prix de vente « part-terrain »
Fr.   510'000
(cinq
cent dix mille francs)
2.
Contrat d’entreprise totale :
Fr.  1'530'000
(un
million cinq cent trente mille francs)
b)
Le prix total du lot deux (2) de PPE est de un
millions cinq cent septante mille francs (Fr. 1'570'000.--) et se décompose de la manière suivante :
1.
Prix de vente « part-terrain » :
Fr.    390'000
(trois
cent nonante mille francs)
2.
Contrat d’entreprise totale :
Fr. 1'180'000
(un million cent huitante mille francs).
c)
Le prix total du lot neuf (9) de PPE est de cent
cinquante mille francs
(Fr.
150'000.--) et se décompose de la manière suivante :
1.
Prix de vente « part-terrain »
Fr.
30'000
(trente
mille francs).
2.
Contrat d’entreprise totale :
Fr.
120'000
(cent vingt mille francs).
(…) ».
3.
Dans un courriel du 16 décembre 2012, V.________
a écrit notamment ce qui suit à K.________ :
« (…)
11c) En dehors du travail usuels (sic) de courtier, que je fais aussi tout
comme toi dans cette promotion (j’entends par là la commercialisation, les rdvs clients, les
visites, les tél. les mails, etc etc. (…).
(…)
Je te propose la solution suivante pour I.________ :
tu encaisses le 100% de com’ pour (…) 57'500.--
tu encaisses en cas de vente par toi la demi com’ pour les lots 6 et 8, soit encore une fois 57'500
au total, ce qui te fais un revenu global (…), lots 6 et 8 de 115’0000.--.
En cas de vente de ma part pour ces 2 lots restants ou de mon courtier, je déduirais sa part de
commission (20% ou 15%) et on partage le solde à hauteur de 70-30
(…) » (sic).
4.
Sous pli du 25 avril 2013, Q.________ a adressé
à O.________ Sàrl six factures de 57'500 fr. chacune, relatives aux commissions de vente des
lots 1 à 5 et 7, vendus dans le cadre de la promotion I.________, à Lutry.
5.
A une date inconnue, A.D.________ a fait inscrire
une hypothè-que légale d’un montant de 4'200'000 fr., nominative et de 2
e
rang,
sur la parcelle B.________ de la commune de Lutry. Lorsque les lots n
os
3 à 5 ont trouvé acquéreur, A.D.________ a dégrevé ceux-ci.
6.
Le 10 mai 2013, Q.________ a envoyé à
O.________ Sàrl une facture de 57'500 fr. relative à la commission de vente du lot n
o
6 de la promotion litigieuse.
Le 17 mai 2013, le conseil de A.D.________, agissant alors en qualité de conseil de V.________,
a adressé à O.________ Sàrl un courrier par lequel il a imparti à cette société
un délai au 31 mai 2013 pour régler le montant de 402'500 fr. de commissions concernant la
vente des lots n
os
1 à 7, faisant l’objet de la promotion de I.________, à Lutry, et rappelé que les
parties étaient convenues du versement à son mandant, en sa qualité d’apporteur
d’affaires, d’un montant correspondant à 15 % du bénéfice de la promotion,
soit d’un montant de 457'770 fr.
Par lettre du 29 mai 2013, O.________ Sàrl a, notamment, répondu à A.D.________ que des
tensions étaient survenues avec V.________ en raison de son manque d’investissement important
dans la recherche d’acquéreurs et, que, dans le cadre du montage financier mis en place, il
n’avait jamais été question de lui verser une commission pour les deux lots de PPE que
A.D.________ avait acquis. La confiance de sa mandante en avait ainsi été fortement ébranlée,
et ce d’autant plus que V.________ prétendait avoir droit également à une participation
sur le bénéfice réalisé, ce qui n’avait jamais été convenu.
Par correspondance au conseil de V.________ du 31 mai 2013, le mandataire de O.________ Sàrl a renouvelé
le refus de sa mandante de rémunérer V.________ pour les lots de PPE repris par A.D.________.
7.
En cours de procédure, A.D.________ a produit
deux documents datés du 4 juin 2013, intitulés « CONSTRUCTION D’UN IMMEUBLE
DE 8 APPARTEMENTS CHEMIN [...] A 1095 LUTRY PLAN FINANCIER ESTIMATIF / COUT DE REVIENT » et
« CONSTRUCTION  D’UN IMMEUBLE DE 8 APPARTEMENTS CHEMIN [...] A 1095 LUTRY PLAN FINANCIER
ESTIMATIF / ETUDE DE RENTABILITE », mentionnant des commissions de vente de 3 %.
Par courrier du 6 juin 2013, A.D.________ a écrit à O.________ Sàrl qu’il avait
récemment appris par V.________ que cette société ne respectait pas les clauses du contrat
d’exclusivité conclu à propos des commissions dues, notamment pour les deux lots qu’il
avait repris et pour lesquels le paiement de commissions était prévu, et que cette convention
devait être prise en compte.
Par lettre à A.D.________ du 14 juin 2013, O.________ Sàrl a contesté devoir une commission
pour les lots repris.
8.
Le 9 juillet 2013, V.________ a déposé devant la Chambre patrimoniale cantonale une requête
de conciliation dirigée contre O.________ Sàrl, tendant, avec suite de frais, à ce que
cette société soit reconnue sa débitrice des montants de 345'000 fr. pour la vente des
lots n
os
1 à 6 (II), de 57'500 fr. pour la vente du lot no 7 (III), de 57'500 fr. pour la vente du lot
n
o
8 (IV), de 457'770 fr. à titre de participation au bénéfice et qu’elle lui
doive prompt paiement de ces montants (V).
Le 28 août 2013, K.________ a ouvert action
contre O.________ Sàrl et V.________ par le dépôt d’une requête de conciliation
par devant la Chambre patrimoniale cantonale concluant, avec suite de frais et dépens, à ce
que V.________ soit reconnu son débiteur de 143'750 fr. avec intérêt à 5 % l’an,
dès le 5 juillet 2013 (I) et qu’O.________ Sàrl soit reconnue sa débitrice de la
somme de 143'750 fr. avec intérêt à 5 % l’an, dès le 5 juillet 2013 (II).
Le 14 octobre 2013, une audience de conciliation destinée à traiter simultanément les
requêtes de conciliation déposées par V.________ et par K.________ et réunissant
toutes les parties concernées s’est tenue devant la Chambre patrimoniale cantonale. Au terme
de l’audience, les parties sont parvenues à conclure une convention prévoyant pour l’essentiel
que O.________ Sàrl se reconnaissait débitrice de V.________ de la somme de 155'000 fr., montant
payable d’ici au 14 novembre 2013, que V.________ acceptait de retirer, au plus tard le 14 novembre
2013, la poursuite n° [...] auprès de l’Office des poursuites du district de la Riviera,
signifiée à O.________ Sàrl, et de faire retirer à ses frais le panneau publicitaire
se trouvant devant la promotion I.________ (I), que V.________ et O.________ Sàrl confirmaient la
fin du contrat de courtage pour autant que de besoin (II) et que O.________ Sàrl se reconnaissait
débitrice de K.________ de la somme de 105'000 fr., montant payable d’ici au 14 novembre 2013,
directement en mains de celui-ci (III).
9.
Le 23 octobre 2013, O.________ Sàrl a adressé
à A.D.________  quatre devis avec des pièces jointes. Deux devis concernent le lot n
o
1. Le premier mentionne un montant de plus-value de 4'927 fr. 50 pour la fourniture et la pose des appareils
sanitaires choisis par A.D.________ auprès de [...] AG conformément à l’offre n
o
[...] établie par cette entreprise le 25 septembre 2013. Sous trente-sept positions, cette offre
décrit chaque élément sanitaire et chaque pièce nécessaire à l’installation
et précise dans le détail les prix unitaires de chaque élément et pièce ainsi
que le coût total de l’ensemble. Le deuxième devis indique contenir le montant de la
plus-value pour la fourniture et la pose de compléments d’installations électriques selon
plans fournis en annexes, mais il ne précise pas celle-ci. Il détaille chaque pièce nécessaire
(16 au total) aux installations requises, ainsi que leur nombre. Trois autres devis concernent le lot
n
o
9. Le premier mentionne un montant de plus-value de 2'980 fr. pour la création d’un local
WC « dans le local disponible au sous-sol », selon plan annexé. Il détaille
les différents éléments et prestations nécessaires à cette installation sous
sept points. Le deuxième devis concerne la fourniture et la pose de compléments d’installations
électriques au niveau du local disponible au sous-sol, selon plan en annexe, mais n’indique
pas le montant de la plus-value correspondante. Sous six positions, il détaille les pièces
nécessaires à ces compléments d’installations ainsi que leur nombre. Le troisième
devis, assorti d’un plan, concerne le remplacement de la porte d’entrée du local disponible
par une porte de garage basculante, dont il précise les caractéristiques. Il indique un montant
de plus-value de 2'680 fr.
Par un courrier recommandé du 26 octobre 2013, A.D.________
a
écrit ce qui suit à la défenderesse :
« (…)
A l’instant
même, je reçois votre courrier concernant divers devis à consulter dans le but de me déterminer
dans un laps de temps qui défie tout entendement raisonnable de réaction pour conclure fermement
divers contrats, il me semble que deux jours (Sa. Dim.) pour me décider dans de pareils cas, relate
de l’utopie, certainement un montage ironique qui va à l’encontre du bon sentiment souhaitable
dans cette configuration des relations nous concernant. Je vous ai tenu dès le 5 octobre de ce mois
de mon absence pour cause de voyage, je vous prie instamment d’en tenir compte dans vos courriers
et délais commerciaux.
(…)
Je me permets
de vous retourner en courrier recommandé vos contrats et devis qui restent pour moi illisibles momentanément
pour de nombreux attributs. Tellement vos devis manquent de détail tant important, les prix unitaires
manquent, description du produit proposé, comparatif des prix avec contrat de base, somme allouée
en francs non visible, la différence entre les produits proposés de base avec les montants
assignés aux divers lots à disposition et les dépassements en plus-values ; Tout
cela n’étant pas clair, je vous prie d’y remédier dans le délai convenable
de mon absence.
(…) »
(sic).
10.
Par lettre du 25 novembre 2013, le conseil de
A.D.________, agissant alors pour le père et son fils, lequel était également partie prenante
à l’affaire, a indiqué à O.________ Sàrl que les descriptifs de construction
des lots n
os
1 et 2 qu’elle avait dûment signés prévoyaient à l’art. 025 que la commission
de courtage était comprise dans le prix de vente convenu, qu’en s’acquittant de celui-ci,
ses clients avaient bel et bien payé une commission, que cette commission n’avait toutefois
jamais été versée au courtier mandaté, que O.________ Sàrl s’était
ainsi enrichie illlégalement et qu’elle devait leur rembourser la commission payée en
trop.
Le 2 décembre 2013, A.D.________ a fait notifier un commandement de payer d’un montant de
108'300 fr. (poursuite n° [...]) à O.________ Sàrl par l’Office des poursuites du
district de la Riviera-Pays d’Enhaut pour « Enrichissement illégitime sur vente
des lots 1 et 2 "Résidence I.________" à Lutry ». La poursuite engagée
a été interrompue pour cause de prescription.
O.________ Sàrl a fait opposition totale à ce commandement de payer.
Sous pli du 9 décembre 2013, le conseil de O.________ Sàrl a transmis au mandataire de A.D.________
une déclaration de renonciation de sa mandante à se prévaloir de l’exception de
prescription à l’égard de la prétention en enrichissement illégitime élevée
par celui-ci et portant sur la vente des lots n
os
1 et 2 de la résidence.
11.
Par lettre au conseil de A.D.________ du 20 décembre 2013, le conseil de O.________ Sàrl a
relevé que A.D.________, qui était en possession d’une déclaration de renonciation
à se prévaloir de l’exception de la prescription, et qui avait été mis en demeure
à ce propos, persistait à ne pas vouloir retirer la poursuite interruptive de prescription
qu’il avait fait notifier à sa mandante, que cette attitude paraissait inutilement chicanière
et que, quoi qu’il en soit et puisqu’elle devait s’y résoudre, sa mandante procèderait
par la voie judiciaire, précision étant faite que A.D.________ serait tenu pour responsable
de tout éventuel dommage que son comportement pourrait occasionner. Par ailleurs, après avoir
fait état d’autres points de discussion, le conseil a rappelé au mandataire de A.D.________
que toutes les plus-values liées au choix du maître de l’ouvrage de matériaux ou
travaux d’un coût supérieur à celui défini par l’entreprise générale
dans le descriptif général de construction étaient à la charge de celui-ci, que A.D.________
n’avait toujours pas accepté les plus-values qui portaient sur les installations électriques
et appareils sanitaires des lots n
os
1 et 2 et que les impératifs liés à l’avancement du chantier avaient contraint sa
mandante à poursuivre les travaux selon ce que prévoyait le descriptif général de
construction. Il a ajouté que si A.D.________ demandait les plus-values en question, un surcoût
lié aux modifications à apporter et qui serait payable d’avance serait immanquablement
à prévoir. Le conseil a demandé que A.D.________ lui indique, dans un délai échéant
le 31 décembre 2013, s’il souhaitait vraiment les plus-values, ajoutant que sans nouvelles
de sa part, il considèrerait qu’il y aurait définitivement renoncé.
12.
Dans un courrier du 16 janvier 2014, le conseil
de O.________ Sàrl est revenu sur la problématique des plus-values. Il a écrit au mandataire
de A.D.________ que celui-ci n’avait pas signé les devis qui lui avaient été adressés
à propos des plus-values relatives aux installations électriques et sanitaires des lots n
os
1
et 2, que, comme sa mandante avait eu l’occasion de l’expliquer à maintes reprises,
les choix opérés auprès du fournisseur, qui concernaient uniquement le matériel,
ne valaient pas acceptation de devis, lesquels comprenaient notamment le travail de fourniture et de
pose en lien avec le fait de devoir procéder aux adaptations requises, et que A.D.________ avait
simplement retourné les devis avec des annotations si bien qu’ils n’étaient pas
validés. Le conseil d’O.________ Sàrl a déclaré que, quoi qu’il en soit,
les travaux de maçonnerie se poursuivraient inexorablement, les corps de métier ne pouvant
indéfiniment les retarder, et qu’il lui adressait sous même pli des devis actualisés,
dont les montants avaient été recalculés pour tenir compte de l’avancement des travaux.
Il a demandé que A.D.________ confirme sa commande en lui retournant les devis signés et en
procédant au règlement du montant de 47'410 fr. dans un délai au 20 janvier 2014. Enfin,
le conseil d’O.________ Sàrl a ajouté que, passé ce délai et à défaut
pour A.D.________ de retourner les devis signés et d’avoir réglé le montant des
plus-values, il considèrerait qu’il aurait renoncé aux travaux correspondants et que
les travaux de construction en cours devraient se poursuivre conformément au contrat.
Les devis actualisés sont au nombre de cinq. Deux devis concernent le lot n
o
1. Le premier (n
o
1.1) fait mention de la fourniture et de la pose d’appareils sanitaires sur la base des choix effectués
par A.D.________ auprès de [...] AG pour un montant de plus-value de 9'830 fr. En outre, il contient
la remarque suivante : « Etant donnez que les murs en béton sont exécutés
et pour des raisons technique, l’emplacement exact des prises d’eau et écoulements mentionnés
sur les plans est approximatif » (sic). Dans l’offre correspondante n
o
[...], établie par [...] AG, le 25 septembre 2013, et jointe en annexe, sont détaillés
sous huitante-deux positions chaque élément devant être installé, avec le nombre
et le prix unitaire. L’offre précise également dans le détail les pièces nécessaires
à l’installation de chaque élément et le coût total de l’intervention
de [...] AG, soit 17'145 fr. 95. Le deuxième devis (n
o
2.1) concerne la fourniture et la pose de compléments d’installations électriques, selon
des plans annexés, et détaille chacun des trente éléments et pièces nécessaires
à l’exécution de ces prestations, indiquant un coût total de 13'780 fr. Y figure
également la remarque suivante : « Etant donnez que les murs en béton sont exécutés
et pour des raisons techniques, l’emplacement exact des prises et interrupteurs mentionnés
sur les plans est approximatif » (sic). Deux autres devis concernent le lot n
o
2. Le premier devis (n
o
1.1) se rapporte à la fourniture et la pose d’appareils sanitaires choisis par A.D.________
auprès de [...] AG et indique un montant de plus-values de 7'980 fr. Il contient la remarque suivante :
« Etant donnez que les murs en béton sont exécutés et pour des raisons technique,
l’emplacement exact des prises d’eau et écoulements mentionnés sur les plans est
approximatif.  (sic) ». L’offre de [...] AG n
o
[...] du 25 septembre 2013, qui s’y trouve annexée, détaille sous cinquante-six positions
chacun des éléments des installations prévues et précise leur nombre et leur prix
unitaire ainsi que le prix total prévu de 11'728 fr. 65. Enfin, le dernier devis (n
o
2.1) porte sur la fourniture et la pose de compléments d’installations électriques selon
les plans figurant en annexes. Sous trente-sept positions, il détaille les différents éléments
des installations, leur nombre et indique un total de plus-values de 15'820 fr. Il indique également
ce qui suit : «  Etant donnez que les murs en béton sont exécutés et pour
des raisons technique, l’emplacement exact des prises et interrupteurs mentionnées sur les
devis est approximatif. »
Par télécopie du 20 janvier 2014, le conseil de A.D.________ a avisé le mandataire de
O.________ Sàrl que son mandant avait versé le montant de 47'410 fr. sur le compte de l’Etude,
mais que cette somme était bloquée jusqu’à ce qu’un accord à propos des
points discutés sur les devis soit trouvé entre les parties.
Par télécopie du lendemain, le conseil de O.________ Sàrl a pris note du versement effectué,
opération confirmant pour lui que A.D.________ acceptait les plus-values et leur prix selon ce qui
avait été défini précédemment et a déclaré que, devant confirmer la
commande aux fournisseurs et s’acquitter des plus-values, il demandait le versement en ses mains
du montant total de 47'410 fr. sous quarante-huit heures, sous peine de considérer que A.D.________
aurait définitivement renoncé aux travaux devisés.
Par télécopie du même jour, le conseil de A.D.________ a écrit au conseil de O.________
Sàrl qu’il avait constaté qu’en date du 23 octobre 2013, quatre devis, relatifs
aux plus-values portant sur des installations sanitaires et électriques totalisant 32'890 fr., lui
avaient été adressés, que O.________ Sàrl n’avait toutefois donné aucune
suite à sa demande d’informations supplémentaires concernant ces devis et que, comme
A.D.________ avait reçu de nouveaux devis relatifs aux mêmes plus-values portant sur les mêmes
installations sanitaires et électriques, mais cette fois d’un montant plus élevé
de 47'410 fr., il souhaitait que cette différence lui soit expliquée, les devis des 23 octobre
2013 et 14 janvier 2014 étant quasiment similaires. Afin de virer le montant réclamé par
O.________ Sàrl, il a demandé que les informations requises lui parviennent d’ici au
lendemain.
Par télécopie du même jour, le conseil de O.________ Sàrl a répondu au mandataire
de A.D.________ que de nombreuses explications avaient déjà été fournies à ce
propos et a précisé que la différence entre les deux devis s’expliquait par l’écoulement
du temps et le fait qu’en raison des tergiversations de A.D.________, l’avancement du chantier
nécessitait des travaux complémentaires à ceux des travaux à plus-values initialement
discutés. Ainsi, des gainages supplémentaires devaient être effectués dans le béton
armé, des plans d’installations techniques étaient à refaire, le tout nécessitant
des séances de coordination supplémentaires. Les devis avaient été recalculés
pour tenir compte de tous ces éléments, précision étant faite que ce n’était
pas O.________ Sàrl qui en avait décidé ainsi mais les entreprises concernées. Le
conseil d’O.________ Sàrl a précisé que, néanmoins, si A.D.________ estimait
le prix de ces plus-values excessif, il pouvait y renoncer, rappelant qu’à défaut de
paiement du montant de 47'410 fr. dans les quarante-huit heures, sa mandante considèrerait qu’il
y aurait définitivement renoncé.
Par télécopie du 22 janvier 2014, le conseil de A.D.________ a écrit au mandataire de
O.________ Sàrl que, dans un souci de conciliation et par gain de paix, son mandant était prêt
à lui verser le montant initial de 32'890 fr., objet des devis du 23 octobre 2013, mais qu’il
attendait toujours ses déterminations à propos de l’augmentation du prix des plus-values,
précisant que les explications qu’il avait reçues jusqu’alors ne l’avaient
pas convaincu. Il a viré le montant précité sur le compte de consignation du conseil de
O.________ Sàrl.
Par lettre du 28 janvier 2014, le conseil de O.________ Sàrl a répondu au mandataire de A.D.________
que la différence de 14'520 fr. restait intégralement due et qu’il n’avait pas
encore reçu les devis signés, ajoutant que la différence de prix entre les devis du 23
octobre et ceux du 14 janvier 2014 s’expliquait par le fait que depuis l’établissement
des premiers devis, le chantier avait progressé et que la réalisation des mêmes plus-values
quelques mois plus tard nécessiterait, au stade du chantier, des prestations et travaux supplémentaires
non prévus et non devisés, tels que ceux évoqués dans son courrier du 21 janvier
2014. Le conseil d’O.________ Sàrl a détaillé à nouveau les travaux devant
être exécutés en plus. S’agissant du montant total des devis du 14 janvier 2014,
il a expliqué que, comme il l’avait indiqué à de nombreuses reprises, celui-ci comprenait,
outre leur prix, le coût de la fourniture et de la pose des appareils et matériaux choisis,
et que toutes les prestations étaient proposées à un prix forfaitaire en fonction du travail
qu’elles nécessiteraient de la part des intervenants impliqués, tant en ce qui con-cernait
la planification que l’exécution ou la surveillance des travaux. Il a demandé à
nouveau que les devis relatifs à ces plus-values lui soient retournés datés et signés.
Par correspondance du 31 janvier 2014, tout en relevant que O.________ Sàrl n’avait toujours
pas donné suite à la demande d’éclaircissements de sa mandante, le conseil de A.D.________
a déclaré retourner au conseil de O.________ Sàrl les devis du 23 octobre 2013 signés.
Consécutivement à ce courrier, O.________
Sàrl a adressé à A.D.________ un récapitulatif concernant le surcoût des travaux
lié à la commande tardive des plus-values sur les lots n
os
1 et 2 (selon devis n° 1 et. et 2.1 du 14 janvier 2014). Cette pièce, qui porte l’intitulé
« MODIFICATIONS TRAVAUX LOTS 1 ET 2 SUITE A DECISION TARDIVE. Devis n° 1.1 et 2.1 »,
est libellée comme suit :
«
Installations sanitaire Lots 1 et 2
fr.   2'586.70
Installations électriques Lots 1 et 2
fr.   4'203.10
Travaux de maçonnerie Lots 1 et 2
Honoraires de l’entreprise Générale (modifications plans, analyse
et contrôle des offres, séances de coordinations avec les entrepri-
ses, adjudications, établissement des devis au MO, marges de
l’entreprise, etc.)
Impressions plans numérique
fr.      688.00
Déplacements, frais et débours
fr.      270.00
_____________
TOTAL
fr.  14'520.00
(…) ».
13.
Dans le cadre de la procédure devant la Chambre
patrimoniale cantonale, deux experts ont été mandatés. L’un, [...] de la société
fiduciaire [...] SA, a été invité à se déterminer sur le calcul et le montant
des com-missions réclamées par le courtier V.________. L’autre, [...], architecte EPFL
SIA, a été invité à se déterminer sur le montant des plus-values allégué
par O.________ Sàrl.
Dans son rapport du 31 juillet 2015, complété le 11 février 2016, l’expert [...]
a retenu que le prix de vente des lots n
os
1 et 2 comprenait une commission de vente de 115'000 fr. (2 x 57'500 fr.) et que la valeur de l’ensemble
de la promotion, à savoir tous les lots y compris les lots n
os
1 et 2, comportait notamment 460'000 fr. de commissions de courtage, tout comme le coût de construction.
Il a considéré que le prix forfaitaire de vente des lots n
os
1, 2 et 9 avait été fixé entre les parties pour la vente de la parcelle B.________ ainsi
qu’en compensation de ces lots et a ajouté que les commissions dues sur les lots vendus ou
à vendre avaient été fixées à 3 %, à savoir 486'000 fr., pour un coût
global de la promotion de 16'200'000 francs. Toutefois, elles avaient été arrêtées
à 460'000 fr., ce qui représentait 2,84  % du prix de vente estimé. En outre, il
a noté que le chiffre forfaitaire de 57'500 fr. avait sûrement été retenu par une
simple division des 460'000 fr. de commissions de courtage pour 8 logements (460'000 fr. :
8 = 57'500 fr.) et qu’une commission de courtage comprise entre 2,84 et 3 % était conforme
aux taux pratiqués dans le marché immobilier.
Dans son rapport du 25 mars 2016, l’expert [...] a tout d’abord relevé que, sur un plan
général et par expérience de la construction, notamment pour avoir collaboré avec
des entreprises générales, la planification de changements d’un descriptif et de plans
d’un contrat initial devenait d’autant plus problématique et potentiellement coûteuse
que le temps se réduisait entre dates de décision et d’exécution. Après avoir
relevé quelques anomalies, notamment dans l’établissement de certains devis, il a analysé,
par poste, le document adressé par O.________ Sàrl à A.D.________, intitulé « MODIFICATIONS
TRAVAUX LOTS 1 ET 2 SUITE A DECISION TARDIVE. Devis n° 1.1 et 2.1 ». S’agissant
des installations sanitaires et électriques des lots n
os
1 et 2 qui y étaient indiquées, il a considéré qu’au regard des offres soumises
par les entreprises chargées de procéder aux travaux correspondants, le détail des prestations
complémentaires et leurs montants étaient crédibles et que, dès lors que ces installations
entraîneraient aussi des modifications au niveau de certains éléments de maçonnerie
(gainages en mur et dalles exécutés), le même constat pouvait être fait pour les
travaux devisés à ce titre. Par ailleurs, il a relevé que, sous le poste «  honoraires
de l’entreprise Générale », O.________ Sàrl avait indiqué un montant
de 5'904 fr. 30 ttc, que les prestations spécifiques auxquelles cette société devait procéder
étaient implicitement incluses dans les devis des 23 octobre 2013 et 14-15 janvier 2014 et que dès
lors que O.________ Sàrl avait détaillé les éléments constitutifs du supplément
demandé, il estimait devoir se référer aux pratiques généralement admises dans
le domaine concerné pour se déterminer sur cette question. A cet égard, notant que dans
le cadre de son expérience professionnelle, il avait eu connaissance de contrats d’entreprise
générale prévoyant des pourcentages d’honoraires de 10 à 15 % (frais accessoires
compris), appliqués à la somme hors taxe des travaux étudiés et exécutés,
et qu’à sa connaissance, les contrats signés entre les parties pour les lots n
os
1 et 2 ne comportaient aucune clause fixant les modalités de calcul des honoraires de l’entreprise
générale, il a estimé, compte tenu des contraintes de modification sous pression d’un
chantier en cours, qu’un taux maximal de 15 % pouvait en l’occurrence être appliqué.
Prenant en considération les montants hors taxes, rabais déduits, de 2'395 fr. 10, 3'891 fr.
75 et 803 fr. 60, soit un total de 7'090 fr. 45, il est parvenu à des honoraires de (7'090
fr. 45 x 15 % =) 1'063 fr. 55 ht, soit 1'148 fr. 65 ttc. Pour le montant de 688 fr. ttc indiqué
par O.________ Sàrl pour l’impression de plans, l’expert a considéré, ces
plans fussent-ils numériques, qu’un taux de 5 % sur honoraires pouvait tout au plus être
appliqué à cette prestation, par analogie à ce qui prévalait en matière de contrat
d’architecte, et qu’un montant de (1'063 fr. 55 x 5 % =) 53 fr. 20 ht, soit
57 fr. 45 ttc pouvait être retenu. Enfin, il a souligné qu’à défaut de clause
spécifiquement prévue dans les contrats et compte tenu du taux appliqué au calcul d’honoraires
ci-dessus effectué, les frais de déplacements, autres frais et débours ne pouvaient pas
être facturés séparément. Il en a conclu que le versement d’un montant supplémentaire
relatif aux travaux à plus-values commandés tardivement par A.D.________ était bien dû
à O.________ Sàrl, mais que le montant réclamé par celle-ci était trop élevé
et devait être réduit au montant arrondi de (2'586 fr. 70 + 4'203 fr. 10 + 803 fr. 60
+ 1'148 fr. 65 + 57 fr. 45 =) 8'799 fr. 50 ttc.
14.
Par demande déposée le 3 avril 2014
devant la Chambre patrimoniale cantonale, A.D.________ a conclu notamment, sous suite de frais et dépens,
à ce que O.________ Sàrl soit reconnue sa débitrice et lui doive immédiat paiement
de la somme de 115'000 fr. à titre de remboursement de commission (II) ainsi qu’à la
mainlevée de l’opposition au commandement de payer, poursuite n° [...], notifié
le 2 décembre 2013, à concurrence de ce montant (III).
Par réponse du 24 juin 2014, O.________ Sàrl a conclu, sous suite de frais et dépens,
principalement à libération et, à titre reconventionnel, à ce que le demandeur soit
reconnu son débiteur et lui doive prompt paiement du montant de 14'520 fr. au titre du solde sur
les plus-values commandées, avec intérêt à 5 % l’an dès le 28 janvier
2014 (II), du montant de 12'200 fr. à titre de réparation du dommage occasionné en lien
avec la vente du lot n° 6 de la propriété par étages, avec intérêts à
5 % l’an dès le 5 décembre 2013 (III), et à ce qu’elle ne soit pas débitrice
et ne doive pas au demandeur la somme de 115'000 fr. (IV), la poursuite précitée étant
annulée, nulle et de nul effet (V).
15.
Au cours de l‘audience de plaidoiries qui
s’est tenue le 14 décembre 2016 devant la Chambre patrimoniale cantonale en présence
des parties et de leurs conseils, la défenderesse a réduit sa conclusion reconventionnelle
II, ne réclamant plus au demandeur qu’un montant de 8'799 fr. 50 sans intérêt.
En droit :
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272]) au sens de l'art. 236 CPC dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse dépasse
10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC).
L'appel, écrit et
motivé, doit être introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter
de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation
(art. 311 al. 1 CPC).
1.2
En l'espèce, formé en temps utile par
une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale
de première instance rendue dans une cause patrimoniale dans laquelle la valeur litigieuse est supérieure
à 10’000 fr., l'appel est recevable.
2.
L’appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut revoir librement
l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance
(Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC ; JdT 2011 III 43 et les références).
3.
3.1
L’appelant soutient qu’en vertu des
dispositions contractuelles qui le lient  à l’intimée, celle-ci lui devrait 115'000
fr. de commissions de courtage. Tout en rappelant les principes de l’enrichissement illégitime,
il soutient que l’enrichissement obtenu par l’intimée serait évident dès lors
qu’il ressortirait des calculs effectués par celle-ci dans le plan financier du projet de
PPE qu’une commission de courtage de 3 % aurait été prévue, soit au final un
montant de 115'000 fr. sur les lots n
os
1 et 2, et que le point 025 du descriptif général de construction prévoirait que la commission
de courtage due aux intermédiaires serait comprise dans le prix forfaitaire du contrat d’entreprise.
Par ailleurs, il fait valoir que, dès lors qu’il ne chercherait pas à faire exécuter
la prestation en faveur du tiers, l’on ne se trouverait pas dans le cadre d’une stipulation
pour autrui. Enfin, son appauvrissement résulterait du fait qu’il se serait exécuté
en faveur de l’intimée.
3.2
3.2.1
Préliminairement,
on relève, à l’instar des premiers juges, que les parties sont liées par un contrat
d’entreprise au sens de l’art. 363 CO, soit que l’intimée, entrepreneur, s’est
obligée à exécuter un ouvrage et que l’appelant, maître de l’ouvrage,
s’est engagé à lui payer en contrepartie un prix. En outre, les deux parties se sont
mises d’accord sur deux points essentiels du contrat, à savoir sur une détermination
suffisante de l’ouvrage et sur le principe de la rémunération (Tercier/Bieri/Carron,
Les contrats spéciaux, 5
e
éd., Schultess, Genève, Zurich, Bâle, 2016, n° 3618).
3.2.2
S’agissant du grief
d’enrichissement illégitime invoqué par l’appelant, l’art. 62 CO prévoit
que celui qui, sans cause légitime, s'est enrichi aux dépens d'autrui, est tenu à restitution
(al. 1). La restitution est due, en particulier, de ce qui a été reçu sans cause valable,
en vertu d'une cause qui ne s'est pas réalisée, ou d'une cause qui a cessé d'exister (al.
2). La prétention en enrichissement illégitime vise à corriger un déplacement patrimonial
qui peut découler d’un acte de l’appauvri, de l’enrichi ou d’un cas fortuit
(Chappuis, Chappuis, Commentaire romand, Code des obligations I, art. 1-529 CO [ci-après :
Commentaire romand], 2
e
éd., 2012, n. 2 ad art. 62 CO).
L'action fondée sur
l'enrichissement illégitime repose sur quatre conditions, à savoir l'enrichissement d'une personne,
l'appauvrissement d'une autre, un rapport de causalité entre ces deux éléments et l'absence
d'une cause légitime (Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2
e
éd., 1997, p. 584 ; Chappuis, Commentaire romand, n. 3 ad art. 62 CO). L’enrichissement
et l’appauvrissement résident dans la différence entre le patrimoine actuel de ces parties
et celui qui existerait sans l’événement ayant conduit à l’enrichissement,
respectivement à l’appauvrissement (ATF 129 III 646 consid. 4.2). Le rapport de connexité
exige que l’enrichissement de l’un soit à l’origine de l’appauvrissement
de l’autre (Chappuis, Commentaire romand, n. 26 ad art. 62 CO). Enfin, l’absence de
cause légitime peut consister en une absence pure et simple de cause, en une cause qui ne s’est
pas réalisée ou en une cause qui a cessé d’exister (Chappuis, Commentaire romand,
n. 17 ss ad art. 62 CO et les références citées). L’absence pure et simple
de cause est le cas de la prestation effectuée en l’absence de tout contrat (une prestation
est effectuée par erreur envers un tiers auquel le prestataire n’est pas contractuellement
lié), sur la base d’un contrat inexistant (par exemple, qui n’est pas valablement conclu
en raison d’un dissentiment latent) ou d’un contrat qui serait nul pour violation des conditions
de forme (CO 11) ou en raison de son contenu (CO 20, ou en l’absence de toute autre cause, telle
une prétention en dommages-intérêts ou une créance alimentaire (Thévenoz/Werro,
Commentaire romand, n. 18, p. 578). Le partage des champs d’application entre l’enrichissement
illégitime et les prétentions contractuelles n’est pas aisé. Il a évolué
dans le temps, notamment en raison du bref délai – un an ̶  de la prescription
de l’enrichissement illégitime (art. 67 CO). Pour le Tribunal fédéral, aussi longtemps
que la créancière dispose d’une prétention contractuelle, elle n’est pas appauvrie
et de son côté, le débiteur, du fait de son engagement contractuel, n’est quant
à lui pas enrichi (ATF 126 III 119). En outre, le fait que le paiement intervienne dans le cadre
d’un contrat a pour effet que ce n’est pas de manière illégitime que son bénéficiaire
est enrichi (JdT 2000 I 63). L’existence d’une prétention contractuelle empêche
donc la naissance d’une prétention en enrichissement illégitime (Thévenoz/Werro,
Commentaire romand, n. 35, p. 583).
En l’espèce, les parties ont conclu un contrat d’entreprise générale. Il n’est
pas allégué par l’appelant que ce contrat serait nul, aurait été invalidé
ou serait soumis à une condition suspensive qui ne se serait pas réalisée. En vertu des
principes ci-dessus exposés, il convient dès lors d’admettre que les 115'000 fr. litigieux
ont été versés pour une cause légitime au sens où le prévoit l’art. 62
CO. Pour ce motif, l’appelant ne peut invoquer un enrichissement illégitime de l’intimée
et il n’est pas nécessaire d’examiner s’il s’est appauvri, si l’intimée
s’est enrichie et s’il existe un lien de causalité dans le déplacement du patrimoine.
Ce grief ne pouvant pas
être retenu, il convient d’examiner en vertu du principe jura novit curia, si les prétentions
de l’appelant peuvent reposer sur un autre fondement juridique.
3.2.3
Selon l’art. 112
CO, celui qui, agissant en son propre nom, a stipulé une obligation en faveur d’un tiers a
le droit d’en exiger l’exécution au profit de ce tiers (al. 1). Le tiers ou ses ayants
droit peuvent aussi réclamer personnellement l’exécution, lorsque telle a été
l’intention des parties ou que tel est l’usage (al. 2). Dans ce cas, et dès le moment
où le tiers déclare au débiteur qu’il entend user de son droit, il ne dépend
plus du créancier de libérer le débiteur (al. 3). La stipulation pour autrui n’est
pas un contrat, mais un mode spécialement convenu de l’exécution de l’obligation
(Tercier/Pichonnaz, le droit des obligations, 5
e
éd., 2012, n° 1046 p. 235 ; Tevini/Du Pasquier, Commentaire romand, n° 2 ad
art. 112 CO). Elle fait intervenir trois acteurs : le créancier (stipulant), le débiteur (promettant)
et le tiers (bénéficiaire). Il suffit que le tiers soit déterminable au moment de recevoir
la prestation (Tevini/Du Pasquier, Commentaire romand, n° 7 ad art. 112 CO). La stipulation peut
avoir pour objet toute prestation matérielle ou personnelle, tout comportement actif ou passif :
le paiement d’une somme d’argent, la fourniture de tout service ou la conclusion d’un
contrat comme, par exemple, le fait de procurer au tiers un contrat de gérance (TF 4C.299/2006 du
28 novembre 2006 consid. 2 ; Tevini/Du Pasquier, Commentaire romand, n° 2 ad art. 112 CO).
L’art. 112 CO distingue
la stipulation pour autrui imparfaite (al. 1) de la stipulation pour autrui parfaite (al. 2 et 3). Dans
la première, le tiers est uniquement destinataire de la prestation et seul le créancier peut
agir contre le débiteur. En revanche, dans la seconde, créancier et débiteur accordent
au tiers le droit d’exiger directement la prestation et, le cas échéant, d’actionner
le débiteur (ATF 139 III 60 consid. 5.2 ; CACI 28 avril 2016/176 consid. 4.2 et les réf.
citées). La stipulation pour autrui parfaite ne se présume pas (ATF 123 III 129 consid. 3d ;
Tevini/Du Pasquier, Commentaire romand, n° 9 ad art. 112 CO). Elle se déduit avant tout de
l’intention des parties (Tevini/Du Pasquier, Commentaire romand, n° 8 ad art. 112 CO), mais
également de l’usage, de la loi, ou encore du but et de la nature du contrat (CACI 28 avril
2016/176 consid. 4.2). Le Tribunal fédéral a admis une stipulation pour autrui parfaite dans
le cas de l’engagement pris par l’acheteur d’un immeuble de le revendre à un tiers
déterminé (ATF 57 II 507 consid. 1) ou de l’engagement de l’acquéreur d’un
terrain à bâtir de confier la construction à un certain architecte (ATF 98 II 307
consid. 1), Une stipulation pour autrui parfaite est également retenue lorsque la prestation en
question n’a d’intérêt que pour le tiers bénéficiaire (CACI 28 avril
2016/176 consid. 4.2). En cas de stipulation pour autrui imparfaite, le créancier peut exiger du
débiteur que la prestation soit faite au tiers, et au tiers uniquement (Tevini/Du Pasquier, Commentaire
romand, n° 10 ad art. 112 CO). Lorsque le débiteur ne s’exécute pas et que la créance
en exécution se transforme en créance en dommages-intérêts pour inexécution,
elle appartient au créancier (Tevini/Du Pasquier, Commentaire romand, n° 12 ad art. 112 CO).
Qu’elle soit en exécution ou pour inexécution, l’objet de la créance ne change
pas : sauf révocation, elle porte sur la prestation au tiers que le débiteur aurait fournie
s’il avait (bien) exécuté le contrat (idem). En cas de stipulation pour autrui parfaite,
le tiers acquiert également un droit de créance propre et conditionnel à l’encontre
du débiteur (Tevini/Du Pasquier, Commentaire romand, n° 16 ad art. 112 CO). Le débiteur
a ainsi deux créanciers pour la même créance (Tevini/Du Pasquier, Commentaire romand,
n° 18 ad art. 112 CO). L’un et l’autre peuvent agir contre le débiteur qui
ne peut se libérer qu’en mains du tiers conformément à son accord avec le créancier
(idem).
En l’espèce,
l’appelant ne peut pas agir en exécution des contrats car ceux-ci prévoient que la commission
de courtage est due à un tiers, Q.________. Contrairement à ce que l’appelant soutient,
ce n’est pas parce qu’il ne requiert pas l’exécution au profit du tiers que la
clause contractuelle insérée dans le contrat d’entreprise ne serait pas une stipulation
pour autrui. Il s’agit d’une stipulation pour autrui parfaite, seule l’exécution
en faveur du tiers pouvant être requise. L’intimée s’est par ailleurs exécutée,
dans la mesure requise par le tiers, vu l’accord passé entre eux le 14 octobre 2013. A cet
égard, le jugement entrepris étant complet et convaincant, il peut être confirmé
par adoption de motifs.
3.2.4
La question de savoir
si l’appelant pourrait agir en réduction du prix doit également être examinée.
Lorsque, dans le cadre
d’un contrat d’entreprise, le prix a été fixé à forfait, l’entrepreneur
est tenu d’exécuter l’ouvrage pour la somme fixée, et il ne peut réclamer
aucune augmentation, même si l’ouvrage a exigé plus de travail ou de dépenses que
ce qui avait été prévu (art. 373 al. 1 CO). Toutefois, si l’exécution de l’ouvrage
est empêchée ou rendue difficile à l’excès par des circonstances extraordinaires,
impossibles à prévoir, ou exclues par les prévisions qu’ont admises les parties,
le juge peut, en vertu de son pouvoir d’appréciation, accorder soit une augmentation du prix
stipulé, soit la résiliation du contrat (art. 373 al. 2 CO). Par ailleurs, le maître est
tenu de payer le prix intégral, même si l’ouvrage a exigé moins de travail que ce
qui avait été prévu (art. 373 al. 3 CO). On admet ainsi que, sauf exceptions ̶ ainsi
si le maître invite l’entrepreneur à réaliser des prestations supplémentaires,
à effectuer des prestations différentes, ou s’il accepte la modification de l’ouvrage
proposée par l’entrepreneur ̶ les parties doivent convenir d’un nouveau prix, qui
peut être supérieur ou inférieur au prix ferme convenu (Tercier/Bieri/Carron,
Les
contrats spéciaux, 5
e
éd
, Schulthess, Genève, Zurich, Bâle,
2016 [cité ci-après : Les contrats spéciaux], n° 3998), le prix forfaitaire
(ou prix ferme) fixe une limite à la fois minimale et maximale pour la rémunération de
l’entrepreneur (TF 4C.23/2004 du 14 décembre 2004 consid. 3.1 ; CACI 20 août 2014/445
consid. 3.3.1.1). En raison des conséquences sévères pour l’entrepreneur, qui
supporte le risque d’une mauvaise appréciation dans la fixation du prix, le prix forfaitaire
doit résulter de déclarations expresses des parties (Chaix, Commentaire romand, n° 6 ad
art. 373 CO). Le prix forfaitaire est invariable, y compris lorsque les frais d’exécution
(coûts de main-d’œuvre et autres frais) augmentent ou diminuent par rapport à ce
qui avait été prévu à la conclusion du contrat (Gauch, Le contrat d’entreprise,
adaptation française par Benoît Carron, Schulthess, Zurich, 1999, n° 902 p. 265 [cité
ci-après : Gauch]). L’action en réduction de prix découle de l’art. 373
al. 2 CO, laquelle est ouverte – contrat legem – au maître de l’ouvrage, pour
éviter un déséquilibre excessif entre prestation et contre-prestation (Thévenoz-Werro,
Commentaire romand, n. 4 ad art. 373 CO p. 2288).
En l’espèce,
les parties ont conclu un contrat de vente portant sur les lots n
os
1, 2 et 9 des plans de la PPE à construire sur la parcelle B.________. Le prix total du lot n°
1 de la PPE était de 2'040'000 fr., celui du lot n° 2 de 1'570'000 fr. et celui du lot n° 3
de 150'000 fr. Chacun de ces prix se décompose en deux montants, l’un pour le prix de vente
« part-terrain », l’autre pour le contrat d’entreprise totale. Pour chaque
lot, un contrat d’entreprise générale a été signé le 3 décembre 2012
pour un prix forfaitaire. Le même jour, les parties ont signé deux documents intitulés
« descriptif général de construction » pour les lots n
os
1 et 2 qui prévoient sous « 025 Commissions aux intermédiaires » que la
commission de courtage est comprise. Lors de la signature de l’acte de vente du 12 décembre
2012, les parties ont indiqué « les comparants confirment l’exclusivité accordée
à Q.________ pour la vente des appartements de la PPE jusqu’au 31 décembre 2013, comme
stipulé dans l’acte de promesse de vente du 1
er
avril 2011 ». L’intimée ne s’est exécutée que partiellement en faveur
du tiers puisqu’il a été convenu, par convention passée en audience de conciliation
le 14 octobre 2013, que la commission de courtage serait finalement fixée à 155'000 fr. pour
l’ensemble des lots. Il est indéniable que le montant de la commission finalement versé
à Q.________ profite à l’intimée au même titre que celle-ci aurait pu profiter
d’une évolution favorable des prix du marché ou d’un rabais consenti par un sous-traitant
sans que cela profite à l’appelant, dès lors que les parties avaient convenu d’un
prix forfaitaire. Il n’y a cependant aucune circonstance extraordinaire au sens de l’art.
373 al. 2 CO qui justifierait que le juge accorde une réduction de prix.
L'appelant ne peut donc
pas agir en réduction du prix convenu.
3.2.5
En conclusion, l’appelant
ne peut pas fonder sa prétention en paiement de 115'000 fr. sur l’enrichissement illégitime,
le contrat d’entreprise ou la stipulation pour autrui. Le moyen qu’il invoque à ce titre
est mal fondé.
4.
4.1
L’appelant fait
valoir que la différence de prix des travaux à plus-values réclamée par l’intimée
serait liée au retard pris dans leur exécution, lequel ne lui serait pas entièrement imputable.
4.2
Dans le cadre de la conclusion
d’un contrat d’entreprise, le caractère ferme du prix forfaitaire n’est pas absolu.
Outre l’exception des circonstances extraordinaires et imprévisibles expressément prévue
par l’art. 373 al. 2 CO, une seconde exception est possible en cas de modification de commande
(Tercier/Bieri/Carron, op. cit., n° 3998). Si le maître invite l’entrepreneur à
réaliser des prestations supplémentaires, à effectuer des prestations différentes,
ou s’il accepte la modification de l’ouvrage proposée par l’entrepreneur, les
parties doivent convenir d’un nouveau prix, qui peut être supérieur ou inférieur
au prix ferme convenu (ibidem). Faute de convention sur le prix, la rémunération de l’entrepreneur
se détermine sur la base de l’art. 374 CO (ibidem).
Selon l’art. 374
CO, si le prix de l’ouvrage n’a pas été fixé d’avance, ou s’il
ne l’a été qu’approximativement, il doit être déterminé d’après
la valeur du travail et les dépenses de l’entrepreneur. La rémunération de l’entrepreneur
est donc fixée a posteriori, au plus tôt au moment de la livraison de l’ouvrage (CACI
3 mars 2015/112 consid. 3.1.2 et 3.1.3). C’est la dépense de l’entrepreneur qui est
déterminante et donne la mesure de la rémunération que le maître doit payer en vertu
de l’art. 374 CO (Gauch, op. cit., n° 947). Doivent être rémunérés uniquement
le travail et les matériaux qui auraient été nécessaires pour une exécution
rigoureuse de l’ouvrage (ATF 96 II 58 consid. 1). En d’autres termes, les dépenses qui
n’étaient pas nécessaires ne doivent pas être rémunérées. Il appartient
à l’entrepreneur de prouver l’existence de la modification du contrat ainsi que des
frais supplémentaires en résultant (Chaix, Commentaire romand, n° 36 ad art. 373 CO).
Cela suppose de démontrer l’existence des éléments nécessaires pour le prix
(Chaix, Commentaire romand, n° 14 et 15 ad art. 374 CO).
En l’espèce,
seule est litigieuse la différence de montant entre les travaux devisés le 23 octobre 2013,
soit 32'890 fr., et ceux devisés le 16 janvier 2014 pour 47'410 fr., l’expert ayant estimé
dans son rapport du 25 mars 2016 qu’un montant de 8'799 fr. 50 restait dû. L’appelant
ne conteste pas cette quotité mais estime ne pas être entièrement responsable du temps
qui s’est écoulé entre l’établissement du premier devis et celui du second
et donc de l’augmentation du coût des plus-values. Les premiers juges ne se sont pas penchés
sur cette question. Il est exact que le courrier de l’appelant, par lequel il déclare que
les devis sont illisibles et manquent de détails (notamment les prix unitaires, les différences
entre les montants de base et les montants à plus-value, etc.) est resté, dans un premier temps,
sans réponse. L’intimée s’est adressée le 20 décembre 2013 à l’appelant
pour lui demander s’il souhaitait toujours les travaux à plus-value. S’en est suivi
un courrier de l’intimée du 16 janvier 2014 qui confirme que les devis du 23 octobre 2013
n’avaient jamais été validés et demande qu’ils soient contresignés. Finalement,
après de multiples tergiversations, l’appelant a signé les devis du 23 octobre et les
a adressés à l’intimée le 22 janvier 2014. Dès lors que ce sont bien les documents
initiaux qui ont été adressés à l’intimée trois mois plus tard, l’appelant
ne peut pas soutenir ne pas être responsable du retard pris dans l’exécution des plus-values.
L’expert [...], dans son rapport du 25 mars 2016, se prononçant sur les allégués
147 à 149, admet qu’un montant de 8'799 fr. 50, relatif aux plus-values commandées tardivement,
est justifié.
L’appelant n’est
donc pas non plus fondé à se prévaloir de ce moyen.
5.
En conclusion, l’appel, manifestement mal fondé, doit être rejeté et le jugement
confirmé.
Les
frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 849 fr. (art. 62 al. 1 TFJC
[tarif des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre 2010 ;
RSV
270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 849 fr. (huit cent quarante-neuf
francs), sont mis à la charge de l’appelant A.D.________.
IV.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit aux intéressés
le 18 décembre 2017, est notifié en expédition complète à :
‑
Me Dan Bally (pour A.D.________),
‑
Me Raphaël Brochellaz (pour O.________ Sàrl),
et
communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
La Chambre patrimoniale cantonale.
La Cour d’appel ci  vile considère que la valeur litigieuse est supérieure à
30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces
recours
doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent
la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :