vd_findinfo · HC / 2022 / 31 · 2022-01-25 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, DEMEURE DU DÉBITEUR, CAS CLAIR | 257d CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 25.01.2022 HC / 2022 / 31

TRIBUNAL
CANTONAL
JL21.037857-211798
24
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
25 janvier 2022
______________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, présidente
M.
Oulevey et Mme Cherpillod, juges
Greffière
:              Mme
Pitteloud
*****
Art.
257 CPC ; 257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par et
B.P.________
,
à [...], intimés, contre l’ordonnance rendue le 11 novembre 2021 par la Juge de paix
du district de Nyon dans la cause divisant les appelants d’avec la
D.________
,
à [...], requérante, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par décision du 11 novembre 2021, la Juge de paix du district de Nyon (ci-après : la juge
de paix ou la première juge) a ordonné à A.P.________ et B.P.________ de quitter et rendre
libres pour le lundi 6 décembre 2021 à midi, les locaux occupés dans l’immeuble
sis à [...] (magasin d’alimentation d’environ 183 m
2
au rez-de-chaussée à l’enseigne [...]) (I), a statué sur le sort des frais (II à
IV) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (V).
En droit, la première juge a considéré que, pour réclamer le paiement de 2'980 fr.
représentant les loyers dus au 1
er
juin 2021 pour la période du 1
er
mai au 30 juin 2021, la partie bailleresse avait
fait notifier, le 15 juin 2021, aux parties locataires une lettre recommandée renfermant aussi la
signification qu'à défaut de paiement dans les trente jours, le bail serait résilié.
Faute de paiement dans ce délai comminatoire, la partie bailleresse avait signifié aux parties
locataires, par avis du 26 juillet 2021, qu'elle résiliait le bail pour le 31 août 2021.
La juge de paix a relevé que les parties locataires avaient certes contesté en temps utile
la résiliation devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district
de Nyon (ci-après : la commission de conciliation), mais qu'il n'y avait aucun motif d'annulabilité
du congé (art. 271 ss CO [Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220]), une prolongation
de bail n'étant par ailleurs pas possible en cas de demeure du locataire (art. 272a al. 1 let.
a CO), de sorte que le congé était valable. La première juge a conclu qu’on était
en présence d'un cas clair au sens de l'art. 257 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272) et que l’expulsion devait être prononcée.
B.
Par acte non signé du 18 novembre 2021, A.P.________
et B.P.________ (ci-après : les appelants) ont interjeté appel de l’ordonnance
du 11 novembre 2021, en concluant, en substance, à son annulation et à l’annulation de
la résiliation du contrat de bail.
Ils ont produit des pièces qui figurent au dossier de première instance (pièces 1, 2 et
4 à 10) et un avis de débit du 15 juin 2021 (pièce 3).
Par avis du 25 novembre 2021 de la Juge déléguée de la Cour de céans, un délai
de dix jours a été imparti aux appelants pour remédier au vice de forme constitué
par l’absence de signature (art. 132 al. 2 CPC). Le pli recommandé contenant cet avis n’a
pas été retiré par les appelants et celui-ci leur a été adressé par pli
simple 10 décembre 2021. Les appelants ont adressé à l’autorité de céans
une version signée de leur appel le 16 décembre 2021.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants :
1.
La D.________ (ci-après : l’intimée) est propriétaire d’un local commercial
situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [...].
Les appelants louent ce local depuis le 15 mai 2018, pour un loyer de 1'490 fr. par mois.
2.
Le 15 juin 2021, l’intimée, par la société F.________, a adressé aux appelants
un courrier recommandé par lequel elle les a sommés de s’acquitter de la somme de 2'980
fr. (1'490 fr. x 2), correspondant aux loyers de mai et juin 2021, dans un délai de trente jours.
Elle les a en outre informés que, faute de paiement dans ce délai, elle résilierait le
bail. La somme de 2'980 fr. n’ayant pas été acquittée dans le délai comminatoire,
l’intimée, par F.________, a adressé à chaque appelant, le 26 juillet 2021, une
notification de résiliation de bail pour le 31 août 2021. Dans la résiliation de
bail, il était indiqué que le montant dû s’élevait à 2'980 fr. pour les
loyers des mois de juin et juillet 2021.
3.
Les appelants ont contesté le congé auprès de la commission de conciliation le 25 octobre
2021. Dans leur requête, les appelants ont indiqué qu’ils avaient réglé les
loyers impayés de juin et de juillet 2021 en date du 23 août 2021. Dans cette requête,
les appelants ont également indiqué qu’ils occupaient les locaux litigieux depuis 2018,
qu’ils auraient espéré une petite touche d’humanité de la part de l’intimée,
qu’ils n’avaient pas d’autre source de revenu et qu’ils avaient deux enfants
à charge.
4.
Par requête du 2 septembre 2021 adressée à la juge de paix, l’intimée a conclu,
sous suite de frais et dépens, à ce que la validité de la résiliation du 26 juillet
2021 soit constatée et à ce que l’expulsion des appelants du local commercial à
l’enseigne [...], [...], soit ordonnée.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est ouvert contre les décisions finales de première instance pour autant que la valeur
litigieuse, au dernier état des conclusions devant l'autorité inférieure, soit de 10'000
fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
Lorsque le litige porte sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la procédure
en protection d’un cas clair sont réalisées et lorsque la validité de la résiliation
a été contestée devant les autorités compétentes, la valeur litigieuse correspond
au loyer de la période minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est
pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut
être donné, soit en principe trois ans (ATF 144 III 346 consid. 1.2.2.3 ; CACI 15 décembre
2021/583 consid. 1.1).
Lorsque la décision entreprise a été rendue en procédure sommaire, comme c’est
le cas dans la procédure en protection des cas clairs (art. 248 let. b CPC), le délai pour
l’introduction de l’appel, écrit et motivé, est de dix jours (art. 311 al. 1 et
314 al. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, la validité
de la résiliation a été contestée par les appelants devant la commission de conciliation
et le loyer mensuel du
local litigieux s’élève
à 1'490 fr., de sorte que la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. ([12 x 1'490
fr.] x 3 ans = 53'640 fr.).
Les appelants ont adressé à la Cour de céans l’acte d’appel comportant leur
signature dans un délai de dix jours après l’échéance du délai de garde
de l’avis du 25 novembre 2021, de sorte que l’appel, suffisamment motivé, a été
déposé en temps utile et qu’il est recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer
le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir
librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance
(ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4D_7/2020 du 5 août 2020 consid. 5 ; TF 4A_215/2017
du 15 janvier 2019 consid. 3.4).
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure
sommaire en protection des cas clairs (art. 257 CPC) impose à l’autorité d'appel d'évaluer
les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi ;
la production de pièces nouvelles est exclue, même celles qui sont visées par l'art. 317
al. 1 CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid.
5 ; CACI 15 décembre 2021/583 consid. 2.1).
En l’espèce, la pièce 3 produite par les appelants avec leur appel est irrecevable puisque,
contrairement aux pièces 1, 2 et 4 à 10, qui sont recevables, elle ne figure pas au dossier
de première instance.
3.
3.1
Les appelants font valoir que la résiliation
de bail du 26 juillet 2021 mentionnait un arriéré relatif aux loyers des mois de juin et juillet
2021 alors que la mise en demeure du 15 juin 2021 indiquait les loyers des mois de mai et juin 2021.
Ils indiquent avoir payé les loyers des mois de juin et juillet 2021 en date du 23 août 2021.
Admettant ne pas avoir quitté les locaux à la date du 31 août 2021, les appelants font
valoir que l’entier des loyers serait payé depuis lors et soutiennent qu’en raison de
la crise sanitaire, leur bailleur aurait dû faire preuve de solidarité.
3.2
3.2.1
La procédure de protection dans les cas clairs prévue par l'art. 257 CPC permet à
la partie demanderesse d'obtenir rapidement une décision ayant l'autorité de la chose jugée
et la force exécutoire, lorsque la situation de fait et de droit n'est pas équivoque (ATF 141
III 23 consid. 3.2 et la réf. citée). En vertu de l'art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet
l'application de la procédure sommaire lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible
d'être immédiatement prouvé (let. a) et que la situation juridique est claire (let. b).
Le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas
être appliquée (art. 257 al. 3 CPC).
Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par
le défendeur. Il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent
être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve
doit être rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1
CPC. Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes (
substanziiert
und schlüssig
), qui ne peuvent être
écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge,
la procédure pour les cas clairs est exclue et la requête irrecevable (ATF 144 III 462 consid.
3.1 ; ATF 141 III 23 consid 3.2 ; ATF 138 III 620 consid. 5.1.1). A l'inverse, le cas
clair doit être retenu lorsque sont émises des objections manifestement mal fondées ou
inconsistantes sur lesquelles il peut être statué immédiatement (ATF 138 III 620 consid.
5.1.1 ; TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 5.1 ; TF 4A_350/2014 du 16 septembre 2014 consid.
2.1).
La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon
évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées
(ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2). En règle générale,
la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain
pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité,
en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce, ce qui est notamment le cas lorsqu'il
doit statuer sur la bonne foi (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; ATF
138 III 123 consid. 2.1.2). Cela ne signifie toutefois pas que l'existence d'un cas clair doit être
d'emblée exclue sous l'angle juridique lorsqu'un abus de droit est invoqué. En effet, l'interdiction
de l'abus de droit ne présuppose pas la prise en compte de toutes les circonstances du cas d'espèce
au sens de la jurisprudence précitée si le comportement considéré est manifestement
abusif, ce qui est notamment le cas s'il appartient aux cas typiquement reconnus comme tels par la jurisprudence
et la doctrine (TF 4A_550/2020, déjà cité, consid. 5.1 ; TF 4A_25/2019 du 15 avril
2019 consid. 3 ; TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4).
Si le juge parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont réalisées, le
demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et
la force exécutoire. Si elles ne sont pas remplies, le juge doit prononcer l'irrecevabilité
de la demande (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les arrêts cités ; TF 4A_550/2020, déjà
cité, consid. 5.1).
3.2.2
Selon l'art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à s'acquitter
d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai
de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail ; ce délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de
locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut
résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux
peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la
fin d'un mois (al. 2).
La demeure du locataire, au sens de l’art. 257d CO, suppose que la créance du bailleur soit
exigible et que le locataire soit en retard dans l’exécution de l’obligation y relative.
Si l’une de ces deux conditions cumulatives n’est pas réalisée, le délai de
paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l’art. 257d al. 1 CO, reste sans
effet. Il y a retard lorsque le paiement d’une prestation exigible n’est pas encore accompli
au terme prévu. Point n’est besoin d’une interpellation du créancier, à l’inverse
de ce que l’art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_65/2016
du 2 septembre 2016 consid. 3.1 ; TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré
réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire était
en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’alinéa 2 de cette disposition,
à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF
127 III 548 consid. 4), cela même si l’arriéré avait finalement été
payé (TF  4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les réf. citées). Si en revanche
l’une des conditions d’application de l’art. 257d CO n’est pas réalisée,
le congé est inefficace (Lachat, Le bail à loyer, éd. 2019, n. 2.3.5 p. 879).
Des
motifs humanitaires n’entrent pas en ligne de compte dans l’examen des conditions de l’art. 257d
CO, dès lors qu’ils ne sont pas pris en considération par les règles du droit fédéral
sur le bail à loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; TF 4C_74/2006 du 12 mai
2006 consid. 3.2.1). Ils peuvent cependant être pris en compte au stade de l’exécution
forcée, en application du principe général de la proportionnalité (Lachat/Rubli,
Le bail à loyer, éd. 2019, n. 7.6 p. 1052). T
outefois,
dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que relativement
bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 la 336
consid. 2b). Selon la jurisprudence cantonale vaudoise, sauf cas particulier, un délai de libération
des locaux de quinze à vingt jours calculé à partir de la notification de la décision
est admissible (CACI 28 septembre 2021/468 consid. 3.2.2 et les réf. citées).
3.2.3
L'action en contestation du congé formée par les locataires ne fait pas obstacle à l'action
postérieure en expulsion selon l'art. 257 CPC, intentée par le bailleur (ATF 144 III 462 consid.
3.3.1). L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, selon
la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement
pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art.
267 al. 1 CO). Le tribunal saisi de la requête d'expulsion doit donc trancher à titre préjudiciel
la question de la validité de la résiliation du bail, laquelle ne doit être ni inefficace,
ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation
est signifiée pour demeure conformément à l'art. 257d CO). Les conditions de l'art. 257
al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid.
3.3.1 ; ATF 141 III 262 consid. 3 ; TF 4A_550/2020, déjà cité, consid. 5.3).
3.2.4
Le congé nul est
un congé affecté d’un vice grave qui le prive d’emblée de tout effet juridique.
La nullité doit être prévue dans une disposition légale ou découler de son sens
et de son but. Elle peut être invoquée en tout temps, sauf abus de droit ; elle doit être
constatée d’office par l’autorité de conciliation ou par le juge, à n’importe
quel stade de la procédure, y compris lors de la procédure d’expulsion. Doit notamment
être considéré comme nul le congé donné par ou à un incapable de discernement
(Lachat, op. cit., nn. 2.2 et 2.3 pp. 949-950 et les réf. citées ; Bohnet/Dietschy-Martenet,
in
Bohnet
et al. [édit.], Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2
e
éd, 2017, n. 20 ad art. 266a CO et les réf.
citées).
Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO).
La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut,
à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi ; la notion doit
être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit
du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid. 1). L'annulation
entre en considération notamment dans les cas suivants : le bailleur réclame au locataire,
avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance,
alors qu'il n'est pas certain du montant effectivement dû et invite son locataire à vérifier
le montant réclamé ; il contrevient aux règles de la bonne foi s'il maintient cette
menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions à la suite d'une contestation
du locataire relative au montant réclamé (ATF 120 II 31 consid. 4b ; TF 4A_330/2017 du
8 février 2018 consid. 3.1) ; ou encore, l'arriéré est insignifiant, ou a été
réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que
le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps ; ou enfin, le
bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai.
Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (ATF
140 III 591 consid. 1 et les réf. citées ; TF 4A_550/2020, déjà cité, consid.
8. 2 ; TF 4A_436/2018, déjà cité, consid. 5.1 ; TF 4A_571/2018 du 14 janvier
2019 consid. 9).
3.3
En l’espèce, les locataires ne se sont pas acquittés de l’entier de l’arriéré
de loyer de 2'980 fr. dans le délai comminatoire de trente jours imparti par l’intimée
dans son courrier recommandé du 15 juin 2021. Ils admettent en effet eux-mêmes avoir payé
le loyer du mois de juin, objet de la mise en demeure, uniquement le 23 août 2021, soit après
l’échéance du délai et après que le bail avait été résilié.
Par ailleurs, la résiliation a été adressée séparément à chacun des
locataires. Les conditions de l’art. 257d CO sont ainsi réalisées, même si
la résiliation fait référence aux loyers des mois de juin et juillet 2021 alors que le
courrier du 15 juin 2021 indiquait les mois de mai et juin 2021.
Par ailleurs, les motifs invoqués par les appelants sont impropres à remettre en question la
validité de la résiliation du bail et aucun motif d’annulabilité de celle-ci n’est
rendu vraisemblable. En effet, dans la requête déposée auprès de l’autorité
de conciliation sollicitant l’annulation du congé, les appelants se sont limités à
invoquer l’humanité et leur situation familiale et commerciale délicate. Or les motifs
humanitaires
n’entrent pas
en ligne de compte dans l’examen des conditions de l’art. 257d CO. Tout au plus peuvent-ils
être pris en de compte dans l’aménagement du délai d’exécution forcée,
éventuellement, mais ils ne font pas échec au prononcé de l’expulsion. Pour le surplus,
le fait que les appelants soient désormais à jour ou non dans le paiement du loyer est sans
incidence sur la validité du congé, respectivement sur le prononcé de l’expulsion.
4.
4.1
Au vu de ce qui précède, l’appel, manifestement mal fondé, doit être rejeté
en application de l’art. 312 al. 1
in
fine
CPC et l’ordonnance entreprise confirmée.
4.2
Vu l’effet suspensif lié à l’appel (art. 315 al. 1 CPC), le dossier de la cause
sera renvoyé à la première juge pour qu’elle fixe un nouveau délai aux appelants
pour libérer les locaux litigieux.
4.3
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (art. 62 al. 3 et 69
al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), sont mis à
la charge des appelants, qui succombent, solidairement entre eux (art. 106 al. 1 et 3 CPC). Il n’y
a pas lieu d’allouer des dépens de deuxième instance, l’intimée n’ayant
pas été invitée à se déterminer sur l’appel.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
Le dossier de la cause est renvoyé à la Juge de paix du district de Nyon pour qu’elle
fixe aux appelants A.P.________ et B.P.________ un nouveau délai pour libérer les locaux qu’ils
occupent dans l’immeuble sis à [...] (magasin d’alimentation d’environ 183 m
2
au rez-de-chaussée à l’enseigne [...]).
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (cent francs), sont
mis à la charge des appelants A.P.________ et B.P.________, solidairement entre eux.
V.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
A.P.________ et B.P.________,
‑
F.________ (pour la D.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Nyon.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :