vd_findinfo · HC / 2013 / 55 · 2013-01-24 · fr

RÉSILIATION, BAIL À LOYER, PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ | 257d CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 24.01.2013 HC / 2013 / 55

TRIBUNAL
CANTONAL
JL12.037609-122221
48
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
24 janvier 2013
__________________
Présidence
de               M.
COLOMBINI
,
président
Juges
:              M.
Abrecht et Mme Crittin Dayen
Greffière
:              Mme
Vuagniaux
*****
Art.
257d CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
Q.________
et
C.________
,
à Renens, locataires, contre l'ordonnance rendue le 27 novembre 2012 par la Juge de paix du district
de l'Ouest lausannois dans la cause divisant les appelants d’avec
H.________SA
,
à Vevey, bailleresse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 27 novembre 2012, envoyée le lendemain aux parties pour notification, la Juge
de paix du district de l’Ouest lausannois a ordonné à Q.________ et C.________ de quitter
et rendre libres pour le vendredi 28 décembre 2012 à midi les locaux occupés dans
l’immeuble sis [...] à 1020 Renens (appartement de 4,5 pièces au 1
er
étage) (I), dit qu’à défaut pour les parties locataires de quitter volontairement
ces locaux, l’huissier de paix est chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder
à l’exécution forcée de cette décision sur requête de la partie bailleresse,
avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique
de concourir à l’exécution forcée de cette décision s’ils en sont requis
par l’huissier de paix (III), arrêté à 280 fr. les frais judiciaires, qui sont compensés
avec l’avance de frais de la partie bailleresse (IV), mis les frais à la charge des parties
locataires (V), dit qu’en conséquence Q.________ et C.________ rembourseront, solidairement
entre eux, à H.________SA son avance de frais à concurrence de 280 fr. et lui verseront la
somme de 200 fr. à titre de défraiement de son représentant professionnel (VI) et dit
que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (VII).
En droit, le premier juge a relevé que l'arriéré de loyer n'avait pas été versé
à temps par les locataires et a considéré que l'on se trouvait en présence d'un cas
clair au sens de l'art. 257 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2010; RS 272), permettant
de faire application de la procédure sommaire des art. 248 ss CPC.
B.
Par acte non daté remis à la poste le 4 décembre 2012, Q.________ et C.________ ont interjeté
appel contre cette ordonnance, en concluant implicitement à sa réforme en ce sens que la requête
d’expulsion soit rejetée.
Les appelants se sont acquittés de l’avance de frais de 200 fr. qui leur a été demandée.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l'ordonnance complétée par
les pièces du dossier :
1.
Par contrat signé le 11 mai 2005, H.________SA a remis à bail à Q.________ et C.________
un appartement de 4,5 pièces au 1
er
étage de l'immeuble sis [...], à Renens. Conclu à partir du 1
er
juillet 2005 à midi pour une durée indéterminée, le bail pouvait être résilié
pour toutes les fins de mois, sauf le 31 décembre, moyennant un préavis de trois mois.
Le loyer net mensuel de 1'738 fr. et les charges de 327 fr. étaient payables par mensualités
à titre anticipé, au plus tard le premier jour du mois. Au 1
er
décembre 2007, le loyer a augmenté à 1'764 fr., l'acompte des charges restant inchangé.
2.
Par pli recommandé du 13 juin 2012, H.________SA a mis en demeure séparément Q.________
et C.________ de s'acquitter dans les trente jours de la somme de 2'141 fr., correspondant au loyer et
charges du mois de juin 2012 et aux frais de mise en demeure, sous menace de la résiliation du contrat
de bail conformément à l'art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220).
3.
Par formule officielle datée du 23 juillet 2012, H.________SA a résilié le bail à
loyer d'Q.________ et C.________ avec effet au 31 août 2012, faute de paiement du loyer du mois
de juin 2012.
4.
Par requête en cas clair de l'art. 257 CPC du 10 septembre 2012 adressée à la Justice
de paix de l'Ouest lausannois, H.________SA, par l'intermédiaire de l'agent d'affaires breveté
Thierry Zumbach, à Lausanne, a conclu avec suite de frais et dépens à l'expulsion avec
effet immédiat des locataires de l'objet concerné, ainsi que de tous tiers occupants et de
tous objets (I), et à la mise en œuvre des mesures d'exécution nécessaires conformément
à l'art. 236 CPC et de ce fait l'exécution directe selon l'art. 337 CPC (II).
5.
Saisie d'une requête en annulation de congé de la part des locataires, la Commission de conciliation
de la Préfecture du district de l'Ouest lausannois a informé la Justice de paix de l'Ouest
lausannois, par lettre du 11 septembre 2012, qu'elle n'entendait pas examiner la requête des locataires
avant de connaître l'issue de la procédure d'expulsion.
6.
Les locataires ont été entendus à l’audience du 20 novembre 2012.
En droit
:
1.
a)
Le litige porte sur le bien-fondé d'une
ordonnance d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyer et de charges. Pour déterminer
quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse,
calculée selon le droit fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la période minimum
pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée
déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à
la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité
d'une résiliation (TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1).
En l'espèce, calculée conformément à l'art. 92 al. 1 CPC, la valeur litigieuse excède
10'000 fr., si bien que c'est la voie de l'appel qui est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
b)
L'appel, écrit et motivé, est introduit dans les dix jours à compter de la notification
de la décision motivée si cette dernière a été rendue en procédure sommaire
(art. 314 al. 1 CPC).
En l'occurrence, la partie bailleresse a déposé une requête selon la procédure de
protection en cas clair de l'art. 257 CPC, de sorte que s'applique la procédure sommaire. Dès
lors, formé en temps utile par les locataires qui y ont intérêt (art. 59 al. 1 let. a
CPC), l'appel est recevable.
2.
L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de deuxième instance un plein pouvoir
d'examen. Celle-ci examine librement tous les griefs de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le
droit. Ainsi, l'instance d'appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière; elle contrôle
librement l'appréciation des preuves et les constatations de fait de la décision de première
instance (Hohl, Procédure civile, tome II, 2
e
éd., 2010, n
o
2399,
p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle n'est pas liée par les motifs
invoqués par les parties ou par le tribunal de première instance. Son pouvoir d'examen est
plein et entier (Hohl, op. cit., n
o
2396,
p. 435; Spühler, Commentaire bâlois, n. 1 ad art. 311 CPC, qui parle de « vollkommenes
Rechtsmittel »).
L'état de fait de l'ordonnance attaquée a ainsi été complété ci-dessus
sur la base des pièces au dossier de première instance.
3.
a)
Les appelants font valoir que s’ils ont
rencontré des difficultés de gestion au courant de l’année 2012 et ont eu du retard
dans le paiement de leur loyer, ils ont réussi à ce jour à régler leurs arriérés
et ont de plus fait en sorte que de tels retards de loyers n’arrivent plus, ayant donné l'ordre
à leur banque de faire un ordre permanent mensuel pour le paiement du loyer. Ils exposent qu’étant
dans une situation financière difficile, vu leur famille nombreuse et la crise du logement actuelle
dans la région, il leur serait très difficile de trouver un nouveau logement et qu’ils
n’ont de plus nulle part où aller.
b)
Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier
le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être
résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois
(al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé
dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et
devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir
la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c.
4), cela même si l'arriéré avait finalement a été payé (TF, arrêt
du 27 février 1997 in Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss). A cet égard, des motifs humanitaires
n'entrent pas en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils
ne sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à
loyer (TF, arrêt du 27 février 1997 précité, c. 2b, p. 68; TF 4C_74/2006 du 12 mai
2006 c. 3.2.1; Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., 2008, note infrapaginale 117, p. 820). Ils peuvent cependant être pris en compte au stade
de l'exécution forcée, en application du principe général de la proportionnalité.
Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que
relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF
117 Ia 336 c. 2b). La jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous l'empire de l'ancien droit
cantonal abrogé par l'entrée en vigueur du CPC que, sauf cas particulier, un délai de
libération des locaux de quinze à vingt jours était admissible (Guignard, in Procédures
spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 2 ad art. 17 aLPEBL, p. 196 et références).
c)
En l'espèce, les appelants ne contestent pas avoir été en retard dans le paiement du loyer
réclamé. Le délai de trente jours imparti par les courriers du 13 juin 2012 a commencé
à courir le 16 juin 2012, lendemain de la date à laquelle ces courriers leur ont été
distribués. Ce délai est arrivé à échéance le 16 juillet 2012 (art. 77
al. 1 ch. 1 CO), sans que les appelants n'aient établi avoir payé l'entier de l’arriéré
réclamé à cette date (art. 77 al. 3 CO), ce qu'il ne remettent par ailleurs pas en question.
L'art. 257d CO donnait dès lors le droit à l’intimée de résilier le bail en
cause moyennant un délai de trente jours, ce qu'elle a fait valablement le 23 juillet 2012 pour
le 31 août 2012. Par ailleurs, l'expulsion a été requise le 10 septembre 2012, soit après
l'expiration du bail (Lachat, op. cit., note infrapaginale 88, p. 816). Vu la règle de l'art. 257d
CO, il est sans importance que les appelants aient finalement réglé leur arriéré
de loyer. Enfin, dans la mesure où les appelants invoquent des motifs humanitaires, ceux-ci ne sauraient
être pris en considération dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO.
d)
Selon la jurisprudence, même si le congé donné en cas de demeure du locataire (art. 257d
CO) est annulable en vertu des art. 271 ss CO, à l'exception des motifs prévus à l'art.
271a al. 1 let. d et e CO (art. 271a al. 3 let. b CO), une telle annulation en application de l'art.
271 al. 1 CO n'est admise qu'exceptionnellement. Le droit du bailleur de résilier le bail s'oppose
à celui du locataire d'être protégé contre une résiliation abusive. Le juge
ne peut annuler le congé litigieux que si celui-ci est inadmissible au regard de la jurisprudence
relative à l'abus de droit et à la bonne foi, des circonstances particulières étant
nécessaires (ATF 120 II 31 c. 4b). Tel sera le cas, par exemple, lorsque le bailleur, lors de la
fixation du délai comminatoire, réclame au locataire une somme largement supérieure à
celle en souffrance, sans être certain du montant effectivement dû, ou si le montant impayé
est insignifiant, ou encore si l'arriéré a été payé très peu de temps après
l'expiration du délai comminatoire – ce qui est le cas, selon la doctrine et la jurisprudence,
si le paiement intervient un ou deux jours après l'échéance du délai comminatoire,
sauf circonstances spéciales (TF 4A_361/2008 du 26 septembre 2008, publié in Droit du bail
[DB] 2008, n
o
18,
p. 40; Wessner, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2010, n. 43 ad art. 257d CO, p. 238;
Lachat, op. cit., p. 672) –, alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté
à temps du loyer. Le congé est également abusif si le bailleur résilie le contrat
longtemps après l'expiration du délai comminatoire (TF 4C_35/2004 du 27 avril 2004 c. 3.1,
publié in SJ 2004 I 424; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 2.2.2).
En l'espèce, les appelants ne prétendent pas que le congé donné le 23 juillet
2012 serait abusif et il n’apparaît pas que tel serait le cas au regard des principes rappelés
ci-dessus.
4.
En conclusion, l'appel doit être rejeté en application de l'art. 312 al. 1 CPC et l'ordonnance
confirmée.
Vu l'effet suspensif accordé à l'appel de par la loi (art. 315 al. 1 CPC), la cause doit être
renvoyée au premier juge afin qu'il fixe aux appelants, une fois les considérant écrits
du présent arrêt envoyés, un nouveau délai pour libérer les locaux en cause.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 1 et 3
et 69 al. 1 TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5]), sont mis à
la charge des appelants, à parts égales et solidairement entre eux (art. 106 al. 3 CPC). Il
n’y a pas lieu d’allouer de dépens, dès lors que l’intimée n'a pas été
invitée à se déterminer sur l'appel et n’a donc pas encouru de frais pour la procédure
de deuxième instance (cf. art. 95 al. 3 CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L'ordonnance est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge des appelants Q.________ et C.________, à parts égales et solidairement
entre eux.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
V.
La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de l'Ouest lausannois pour qu'elle fixe
à Q.________ et C.________, une fois les considérants écrits du présent arrêt
envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux que ceux-ci
occupent à Renens, [...].
VI.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
25 janvier 2013
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Q.________ et C.________
‑
Thierry Zumbach, aab (pour H.________SA)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de l'Ouest lausannois
La greffière :