vd_findinfo · Plainte / 2010 / 34 · 2010-11-26 · fr

PLAINTE{LP}, MISE SOUS RÉGIE, BAIL À LOYER, PROPRIÉTAIRE | 17 LP, 18 LP

Vaud Tribunal cantonal Cour des poursuites et faillites 26.11.2010 Plainte / 2010 / 34

TRIBUNAL
CANTONAL
32
Cour
des poursuites et faillites
________________________________________________
Arrêt du
26 novembre 2010
_____________________
Présidence
de               M.
Muller
,
président
Juges
:              Mme
Carlsson et M. Hack
Greffier
:
Mme              Debétaz Ponnaz
*****
Art.
17 et 18 LP
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal prend séance à huis clos, en sa qualité
d'autorité cantonale supérieure de surveillance, pour statuer sur le recours interjeté
par
E.________
,
à Saint-Sulpice, contre la décision rendue le 23 septembre 2010, à la suite de l’audience
du 9 septembre 2010, par le Président du Tribunal d’arrondissement de Lausanne, autorité
inférieure de surveillance, rejetant la plainte déposée par le recourant contre une décision
prise par l'
Office
des poursuites de Lausanne-Ouest
dans le cadre
de la gérance légale d'un immeuble dont il est propriétaire.
Vu les pièces du dossier, la cour considère :
En fait :
1.
a)
E.________ est propriétaire de l'immeuble
sis rue [...], à Lausanne. Depuis le 1
er
novembre 1992, l'Office des poursuites de Lausanne-Ouest (ci-après : l'office) exerce la gérance
légale de cet immeuble, confiée à une régie privée.
Q.________ est locataire de locaux commerciaux dans l'immeuble, où il a exploité un café-restaurant.
Il est actuellement titulaire d'un contrat de bail qui a été signé le 13 août 1981
pour entrer en vigueur le 1
er
septembre 1981. Conclu pour une durée initiale de quinze ans, ce contrat était ensuite renouvelable
tacitement de cinq ans en cinq ans. Le loyer mensuel actuel est de 7'718 fr., à la suite de la dernière
hausse de loyer notifiée le 24 novembre 2009. Le bail est inscrit au Registre foncier.
En âge de prendre sa retraite et atteint dans sa santé, Q.________ souhaite vendre son commerce.
Il a cessé son activité le 1
er
avril 2010, date depuis laquelle le restaurant est fermé, mais continue à s'acquitter régulièrement
du loyer. Une reprise d'activité dans les locaux supposerait la réalisation de travaux, notamment
de mise en conformité aux nouvelles directives du Service de l'hygiène. La devanture du restaurant,
depuis sa fermeture, porte l'inscription "en travaux", mais aucune demande d'autorisation de
travaux n'a été adressée à la gérante.
Entendu comme témoin en première instance, Q.________ a déclaré que le tiers repreneur,
avec qui il était en négociation et qui disposait de la totalité des fonds, s'était
rétracté au vu de l'attitude du propriétaire, qui s'était opposé, par voie de
plainte LP, à la conclusion d'un bail en sa faveur. Ce témoignage est confirmé par les
pièces du dossier. Celles-ci démontrent en effet que le locataire avait trouvé un repreneur
en la personne de M. [...]. La gérance de l'immeuble avait trouvé un accord avec ce dernier,
à la fin de l'année 2009. Le recourant a refusé son consentement le 8 janvier 2010. L'office
a donné son accord le 22 janvier 2010, décision contre laquelle le recourant a formé une
plainte le 1
er
février 2010. L'effet suspensif a été accordé à cette plainte, le 4 février
2010, et le repreneur s'est désisté.
Dans l'optique de transférer son bail à un éventuel repreneur, Q.________ a demandé
l'établissement d'un nouveau bail. Un projet a été établi, auquel l'office a donné
son accord, prévoyant notamment une réduction de la surface louée – le locataire
acceptant de libérer deux pièces du cinquième étage actuellement comprises dans la
location – et une augmentation du loyer dès le 11 octobre 2011, ainsi que, comme dans le contrat
actuel, l'inscription du bail au Registre foncier.
Le 21 avril 2010, l'office a adressé aux conseils du propriétaire et des  créanciers
gagistes de celui-ci  une copie du bail à loyer qu'il entendait conclure avec Q.________, relevant
que le produit locatif de l'immeuble pourrait être augmenté par la location des deux pièces
du cinquième étage.
b)
Par acte du 3 mai 2010, E.________ a déposé
plainte contre la décision de l'office de conclure un contrat de bail avec Q.________, faisant valoir
en bref que cette location était inopportune, le prénommé ayant créé des "problèmes
considérables en relation avec l'occupation de la surface commerciale" et cessé l'exploitation
du restaurant "sans raison valable".
L'office s'est déterminé le 24 juin 2010, concluant au rejet de la plainte. Outre une copie
du bail actuel, de la dernière notification de hausse de loyer et du nouveau bail, l'office a produit
copie d'une correspondance échangée entre le plaignant, son conseil et un autre avocat aux
mois de mai et juin 2010, dont il ressort que E.________ envisageait de retirer sa plainte contre le
paiement d'une somme de 50'000 fr. ou de 300'000 francs.
2.
Par prononcé du 23 septembre 2010, le Président
du Tribunal d'arrondissement de Lausanne, autorité inférieure de surveillance, a rejeté
la plainte, considérant en substance que la décision de l'office était conforme à
ses obligations légales et ne portait pas atteinte aux intérêts du propriétaire,
les prétendus problèmes causés par le locataire n'étant pas démontrés et
le nouveau bail étant plus favorable au propriétaire que le bail actuel.
3.
E.________ a recouru contre ce prononcé par
acte d'emblée motivé du 4 octobre 2010, concluant à la réforme en ce sens que la
décision de l'office est annulée. Il a produit quatre pièces nouvelles.
L'office s'est déterminé le 15 octobre 2010, préavisant pour le rejet du recours. Il a
produit deux pièces nouvelles. En outre, il a informé la cour de céans que la vente de
l'immeuble  avait été fixée au 7 janvier 2011, décision contre laquelle le propriétaire
avait formé une plainte, sans toutefois requérir l'effet suspensif, de sorte que la procédure
de réalisation suivait son cours.
L.________SA, B.________SA et H.________SA, créancières gagistes, se sont déterminées
le 25 octobre 2010, concluant au rejet du recours. Elles ont produit quinze pièces nouvelles.
En droit :
I.
a)
Déposé en temps utile contre une décision de l'autorité inférieure de surveillance
(art. 18 al. 1 LP et 28 al. 1 LVLP – loi vaudoise d'application de la LP; RSV 20.05) et comportant
des conclusions et l'énoncé des moyens invoqués (art. 28 al. 3 LVLP), le recours est recevable,
de même que les pièces nouvelles produites par le recourant (art. 28 al. 4 LVLP).
Les déterminations et les pièces nouvelles produites par l'office et par les intimées
sont également recevables (art. 31 al. 1 LVLP).
b)
A l'instar du premier juge, on peut laisser ouverte la question de la recevabilité de la plainte,
le recours devant de toute manière être rejeté pour les motifs exposés ci-après.
II.
a)
Le recourant soutient que Q.________ aurait "violé la plupart de ses obligations contractuelles
envers le propriétaire". Selon lui, ce locataire aurait "omis de payer tous les loyers
dus", "laissé se dégrader les installations sanitaires de la chose louée",
"occupé sans droit telles parties de l'immeuble" et, "maintenant, il enfreint son
devoir contractuel d'exploiter l'établissement public". De plus, l'indication "en travaux"
sur la devanture du restaurant, alors que des travaux ne sont pas en cours, accentuerait "l'impression
de mort lente de l'immeuble" et nuirait ainsi aux intérêts du propriétaire. Quant
à l'annotation du bail au Registre foncier, elle serait inopportune, parce qu'elle "bloque
tout projet du propriétaire".
Pour soutenir ses allégations, le recourant a produit copie du procès-verbal de la séance
de la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne du 3 novembre
1989, dont il ressort qu'une résiliation de son bail avait été signifiée à Q.________
le 26 juillet 1989 pour le 1
er
septembre 1996, pour un motif qui n'est pas indiqué, ainsi qu'une hausse de loyer pour le 1
er
septembre 1989, lesquelles ont été retirées d'entrée de cause lors de la séance
de conciliation par le représentant des propriétaires. Le recourant a produit également
copie d'une lettre de la gérance à Q.________ du 9 juin 1995, mettant le locataire en demeure
de payer, dans un délai de trente jours, la somme de 20'505 fr. représentant les loyers des
mois de février, mars et avril 1995. Enfin, il a produit une lettre de la gérance à Q.________
du 12 décembre 2003, lui demandant de libérer dans les jours suivants "un appartement
de 2 1/2 pièces au 5
ème
étage", dont aucune mention n'apparaîtrait dans le bail du café-restaurant ni dans
aucun autre document.
b)
La première de ces pièces ne prouve aucune des allégations du recourant. La deuxième
établit que le locataire s'est trouvé en retard dans le paiement de trois mensualités
en 1995. C'est très insuffisant pour démontrer que la conclusion d'un nouveau bail avec ce
locataire mettrait en péril les intérêts du propriétaire. Au demeurant, la décision
entreprise retient que le locataire "continue à s'acquitter régulièrement du loyer"
depuis la fermeture de son restaurant et qu'il est un débiteur solvable, ce que le recourant ne
conteste pas.
Quant à la troisième pièce, elle indique l'existence d'un litige entre bailleur et locataire
au sujet de l'occupation de locaux situés au cinquième étage. Il ressort toutefois des
pièces produites par l'office et par les intimées que ce litige a été tranché
en faveur du locataire, le 6 septembre 2007, par le Tribunal des baux, qui a jugé que le bail portait
également sur les locaux litigieux. Ce jugement a été confirmé par arrêt de
la Chambre des recours du 16 juin 2008, confirmé à son tour par le Tribunal fédéral,
le 10 février 2009. L'allégation de prétendue "occupation sauvage" est ainsi
clairement démentie par des décisions judiciaires dont le recourant avait parfaitement connaissance.
Enfin, le recourant ne démontre en aucune manière que le locataire aurait "laissé
se dégrader les installations sanitaires de la chose louée".
Quant au grief fait au locataire d'avoir fermé son restaurant, il est inopérant. Le recourant
ne conteste pas que Q.________ est à l'âge de la retraite et atteint dans sa santé. Or,
c'est précisément dans l'optique de permettre la reprise de son établissement que celui-ci
a demandé un nouveau bail. Il ressort des pièces produites par les intimées, qu'au mois
de janvier 2010, le recourant a refusé de donner son consentement à la reprise de l'exploitation
et des locaux par une personne intéressée, avec qui la gérance était parvenue à
un accord, et porté plainte contre l'office, qui avait donné son accord à cette reprise.
Il apparaît ainsi que le recourant, tout en se plaignant de l'arrêt de l'exploitation du restaurant,
s'oppose tant à la signature d'un bail avec un repreneur qu'à la signature avec le locataire
actuel d'un nouveau bail, destiné à faciliter une reprise.
Enfin, c'est à tort que le recourant reproche au locataire d'avoir inscrit "en travaux"
sur sa devanture. Du point de vue de la clientèle, il est préférable d'être informé
du motif de la fermeture d'un établissement. En l'occurrence, des travaux sont nécessaires
et doivent être effectués et pourront l'être dès que l'établissement aura été
repris.
En définitive, tous les griefs du recourant tombent à faux. Il n'a aucunement démontré
en quoi la conclusion d'un nouveau bail avec le locataire actuel serait inopportune ou contraire à
ses intérêts de propriétaire de l'immeuble. Le locataire paie régulièrement
son loyer. Le nouveau bail prévoit un loyer plus élevé pour une surface louée réduite.
Il serait annoté au Registre foncier, comme l'est déjà le bail actuel, et, là encore,
on ne voit pas en quoi une telle inscription "bloquerait tous les projets du propriétaire".
Le recourant relève lui-même que cette inscription "n'a rien à voir, du reste, avec
la question, ici litigieuse, de la conclusion d'un nouveau bail avec Q.________". Il n'existe aucun
motif d'interdire à l'office de conclure ce nouveau bail. Le recourant n'a apporté aucun élément
propre à établir le contraire, ni dans sa plainte – dont on relève qu'il apparaît
avoir été prêt à la retirer contre paiement d'une importante somme d'argent –
ni dans son recours, lequel est entièrement mal fondé.
III.
Le recours doit ainsi être rejeté et
le prononcé confirmé.
Le présent arrêt est rendu sans frais ni dépens (art. 20a al. 2 ch. 5 LP, 61 al. 2 let.
a et 62 al. 2 OELP – ordonnance sur les émoluments perçus en application de la LP; RS
281.35).
Par
ces motifs,
la
Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos en sa qualité d'autorité cantonale
supérieure
de surveillance,
p
r o n o n c e :
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le prononcé est confirmé.
III.
L’arrêt, rendu sans frais ni dépens, est exécutoire.
Le
président :              La greffière
:
Du
26 novembre 2010
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, prend date de ce jour.
Il est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Stephen Gintzburger, avocat (pour E.________),
‑
Me Jean-Luc Tschumy, avocat (pour L.________SA, B.________SA et H.________SA),
‑
M. le Préposé à l'Office des poursuites de Lausanne-Ouest.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110). Ce recours doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les
dix jours – cinq jours dans la poursuite pour effets de change – qui suivent la présente
notification (art. 100 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Président du Tribunal d'arrondissement de Lausanne, autorité inférieure de surveillance.
La greffière :