vd_findinfo · ML / 2020 / 34 · 2020-04-20 · fr

PROMESSE DE CONTRACTER, VENTE D'IMMEUBLE, CONDITION SUSPENSIVE, INTERPRÉTATION{SENS GÉNÉRAL}, EXÉCUTION DE L'OBLIGATION, CLAUSE PÉNALE, PERMIS DE CONSTRUIRE, TITRE DE MAINLEVÉE | 82 LP

Vaud Tribunal cantonal Cour des poursuites et faillites 20.04.2020 ML / 2020 / 34

TRIBUNAL
CANTONAL
KC19.034049-191808
17
Cour
des poursuites et faillites
________________________________________________
Arrêt du
20 avril 2020
____________________
Composition
:              M.
Maillard
,
président
M.
Colombini et Cherpillod, juges
Greffier
:
Mme              Joye
*****
Art.
82 LP
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal, statuant à huis clos en sa qualité
d'autorité de recours en matière sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par
G.________
,
à Blonay, contre le prononcé rendu le 8 octobre 2019, à la suite de l’audience du
25 septembre 2019, par le Juge de paix du district de La Riviera – Pays-d’Enhaut, dans la
cause opposant la recourante à
X.________
,
à Cully,
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
En fait :
1.
Le 13 juin 2019, l’Office des poursuites du district de La Riviera – Pays-d’Enhaut
a notifié à G.________, à la réquisition de X.________, dans la poursuite n°
9'204'332, un commandement de payer portant sur la somme de 200'000 fr. plus intérêt à
5% l’an dès le 5 juin 2019, indiquant comme cause de l’obligation : « Courrier
du 15 mai 2019 et ch. II 1/3 de la promesse de vente et d’achat conditionnelle – droit d’emption
du 31 juillet 2017 ».
La poursuivie a fait opposition totale.
2.
a)
Le 26 juillet 2019, le poursuivant a requis
du Juge de paix du district de La Riviera – Pays-d’Enhaut la mainlevée provisoire de
l’opposition à concurrence du montant en poursuite. A l’appui de son écriture,
il a produit, outre le commande-ment de payer susmentionné, notamment les pièces suivantes,
en copies :
–
une « promesse
de vente et d'achat conditionnelle - droit d’emption» notariée de Luze le 31 juillet
2017 conclue entre les parties, portant sur la parcelle n° [...] de la commune de Blonay, propriété
de G.________, contenant notamment les clauses suivantes :
« (…)
2/
X.________ souhaite acquérir
la parcelle [...] pour y construire un total de
sept logements, à savoir quatre dans l'habitation ECA no [...] et trois dans la remise
ECA no [...].
3/
G.________ souhaite conserver un des appartements nouvellement construit
dans le bâtiment ECA no [...] qu'elle occupe actuellement.
4/
En conséquence, les comparants conviennent de conclure la présente promesse de
vente conditionnelle liée à l'obtention du permis de construire projeté. Dès le permis
de               construire obtenu,
une propriété par étages de sept lots ( [...]-1 à [...]-7) sera constituée
aux frais de X.________ sur la parcelle [...] de Blonay susdésignée. G.________ souhaite alors
vendre à X.________, qui souhaite acquérir, les lots [...]-
1 à [...]-6 de la propriété par étages. L'attique (objet du lot [...]-7) devant être
construit               dans le bâtiment
ECA no [...] mentionné ci-dessus sous chiffre 3 demeurera la propriété
de G.________.
Ceci étant exposé, les comparants conviennent :
II   VENTE
G.________ promet de vendre à X.________, qui promet d'acheter, les
lots [...]-1 à [...]-6 de la commune de Blonay.
La condition mentionnée ci-dessous étant accomplie, le promettant-acheteur s'engage à
constituer la propriété
par étages prévue sur la parcelle [...] de Blonay à ses frais.
(…)
III   CLAUSES ET CONDITIONS
La promesse de vente qui
précède est conclue aux clauses et conditions suivantes :
Condition
1.
La présente promesse de vente est subordonnée à la condition suspensive que le
promettant-acheteur obtienne, tous délais d'opposition et recours échus, un permis de
construire, définitif et exécutoire, pour sept logements, soit quatre logements dans le
bâtiment d'assurance no [...] et trois logements dans le bâtiment d'assurance no [...]
bâtis sur la parcelle [...] de Blonay, objet de la vente, en stricte conformité des
dispositions légales en vigueur.
La condition sera réputée accomplie lorsque le permis de construire sera devenu
définitif et exécutoire et qu'il sera à la disposition du promettant-acheteur contre paiement
des émoluments et
taxes y relatifs.
Délais
envers les promettant-acheteur
2.
A propos de la condition ci-dessus, le promettant-acheteur s'engage envers la
promettante-venderesse à déposer en mains de l'autorité communale, d'ici au 30
novembre 2017, au plus tard, un dossier d'enquête complet, sans demande de
dérogation, conforme aux dispositions légales et au règlement communal sur la police des
constructions et à
faire ensuite toute diligence pour obtenir les autorisations nécessaires.
Les comparants précisent que le dépôt précité sera considéré comme
conforme si la               commune
de Blonay exige des modifications ou rectifications de minimes importances,
telles que corrections de cotes ou changements de forme des fenêtres ou des balcons.
Pour le cas où ces modifications ou compléments seraient demandés, le promettant
acheteur s'engage à les exécuter sans délai.
Exécution
de la vente
3.
Sous réserve de l'annulation de la cédule hypothécaire prévue sous chiffre 13 ci-
dessous, la promettante-venderesse pourra exiger l'exécution du présent contrat :
a) en tout temps, dès que la condition prévue ci-dessus sera accomplie
b)  en tout temps, pendant la durée du présent contrat, si le dossier de mise à l'enquête
objet de la condition
sous chiffre 1 n'est pas ou n'a pas été déposé dans le délai fixé sous
chiffre 2 ci-dessus ou
encore si son dépôt n'est pas conforme.
De son côté, le promettant-acheteur pourra exiger cette exécution en tout temps, pendant
la durée du présent
contrat, même si la condition prévue sous chiffre 1 ci-dessus n'est pas
accomplie.
Dans tous les cas, l'exécution du présent contrat devra être requise par courrier
recommandé adressé à l'autre partie; le délai d'avertissement sera de 20 jours au
moins.
Si l'une des parties faisait défaut, au sens de la loi, après avoir été régulièrement
assignée, elle devrait
à l'autre une indemnité représentant 10% du prix de vente, à titre de
clause pénale, au sens des art. 160 al. 2 e 163 du Code des obligations, la partie non
fautive pouvant exiger cumulativement l'exécution du présent contrat et le paiement de la
peine.
Echéance
et caducité
4.
Le présent contrat expirera le 31 juillet 2021.
Le présent acte et le droit d'emption concédé ci-après seront caducs et les parties
déliées               de leurs
engagements sans indemnité de part et d'autre, si, à l'expiration du présent
contrat :
a) la condition prévue sous chiffre 1 ci-dessus n'est pas accomplie ou si,
b) le dossier de mise à l'enquête n'ayant pas été déposé dans le délai
fixé sous chiffre 2
ci-dessus ou si son dépôt n'étant pas conforme, la promettante-acheteuse n'a pas exigé
l'exécution du contrat
ou si,
c) le promettant-acheteur n'a pas fait usage de la faculté qu'il s'est réservée sous chiffre
3 alinéa ci-dessus.
(…)
Prix
de vente
14.
Le prix de vente de la parcelle vendue est fixée à DEUX MILLIONS DE FRANCS (CHF 2'000'000).
(
…
)
» ;
–
un second acte notarié de Luze du 27 novembre 2017 intitulé « modification promesse
de vente et d’achat » par lequel les parties ont convenu d’une modification de
l’acte du 31 juillet 2017 selon les termes suivants :
« (…)
3/
La maison étant classée aux monuments historiques, l'acheteur désire un délai
supplémentaire afin de préparer le dossier d'enquête conformément au point 2 ci-dessus.
(…)
A.
Ils modifient le premier paragraphe de l'art. 2 chapitre III, de la minute numéro 257
mentionnée ci-dessus pour lui donner la teneur suivante :
« A propos de la condition ci-dessus, le promettant-acheteur s'engage envers la
promettante-venderesse à déposer en mains de l'autorité communale, dans un délai
de               deux mois dès
le préavis rendu par les monuments historiques au sujet de son projet de
construction, mais au plus tard le 30 juin 2018, un dossier d'enquête complet, sans
demande de dérogation, conforme aux dispositions légales et au règlement communal sur
la police des constructions
et à faire ensuite toute diligence pour obtenir les autorisations
nécessaires. »
B.
Pour le surplus, les clauses et conditions de la promesse de vente et d'achat
conditionnelle précitée restent inchangées.
(…) ».
–
une demande préalable
adressée le 2 février 2018 par X.________, représenté par [...], au Service Immeubles,
Patrimoine et Logistique du canton de Vaud (SIPaL) relatif aux travaux de transformation de la parcelle
n° [...] de la commune de Blonay (immeubles
ECA [...] et [...]) ;
–
diverses correspondances
entre le SIPaL et le [...], en particulier un préavis du SIPaL du 9 mars 2018, un courrier du poursuivi
au SIPaL du 4 avril 2018 et un courriel du SIPaL du 14 mai 2018 ;
–
une demande de permis
de construire déposée par le poursuivant le 29 juin 2018 auprès de la commune de Blonay
portant sur la réalisation de six appartements devant former six lots PPE (CAMAC [...]) ;
–
le rapport rendu par la
commune de Blonay le 23 août 2018 sur le permis de construire CAMAC [...] ;
–
un courrier du conseil
de la poursuivie à celui du poursuivant du 22 janvier 2019 indiquant que la promesse de vente et
d'achat conditionnelle du 31 juillet 2017 était caduque dès lors que la condition prévue
sous chiffre 1 dudit acte – soit le dépôt d’un dossier complet d’enquête
auprès de l’autorité compétente avant le
30
juin 2018 – n’a pas été accomplie dans le délai, précisant que G.________
renonçait à toute prétention à condition que X.________ confirme avoir pris bonne
note que les actes des 31 juillet 2017 et 27 novembre 2017 sont caducs et de nul effet et que le droit
d’emption est radié en conséquence ;
–
un « constat
de carence » établi par le notaire de Luze le 8 mai 2019, qui contient notamment les
constatations suivantes :
« (…)
I. EXPOSE PREALABLE
(…)
3/ Dans l’acte signé le 31 juillet 2017 susmentionné, sous chapitre II, article 3, les
comparants avaient prévu que X.________ puisse « exiger cette exécution en tout temps,
pendant la durée du présent contrat, même si la condition /…/ n’est pas accomplie. ».
Cette possibilité de requérir l’exécution de la promesse de vente de manière
unilatérale n’a pas été modifiée dans l’acte modificatif du 27 novembre
2017 précité.
4/ En application de la possibilité qu’il s’était réservée et mentionné
sous chiffre 3 ci-dessus, X.________ a requis l’exécution de la vente objet de la promesse
de vente et d’achat pour le 8 mai 2019, par lettre recommandée envoyée le 8 avril 2019
(…).
(…)
II. CONSTATATIONS
Présence
des parties
X.________ s’est présenté ce jour, 8 mai 2019 à 11 heures, à mon Etude pour
requérir l’exécution de la promesse de vente et d’achat. G.________ a été
représentée ce jour à 11 heures par son avocat, Maître Ismael Fetahi, avocat à
Lausanne, afin d’annoncer qu’elle réfute la validité des actes susmentionnés
et qu’elle refuse dès lors l’exécution de la promesse de vente et d’achat
objet du présent acte.
(…)
Exécution
de la vente
L’exécution de la vente signée le 31 juillet 2017 n’est dès lors pas possible
ce jour en raison du refus de G.________ d’exécuter la vente et, au surplus, en raison du
fait que je ne dispose pas des cédules hypothécaires susmentionnées libres d’engagement.
(…) » ;
–
un courrier du conseil
du poursuivant du 15 mai 2019 mettant la poursuivie en demeure de verser, dans un délai de vingt
jours, le montant de 200'000 fr. représentant 10 % du prix de vente à titre de clause pénale ;
–
un courrier du 24 mai 2019 du conseil du poursuivant accordant à la poursuivie un ultime délai
de cinq jours pour s’acquitter du montant de 200'000 francs.
b)
La poursuivie s’est déterminée sur la requête de mainlevée le
24
septembre 2019, concluant à son rejet, avec suite de frais et dépens. A l’appui de son
écriture, elle a produit notamment un contrat de courtage (n° 20171307) conclu entre G.________
et [...] le 19 juillet 2017 relatif à la parcelle litigieuse et différentes correspondances
des parties.
c)
Une audience de mainlevée a été tenue contradictoirement le
25
septembre 2019.
d)
Par prononcé dont les considérants écrits ont été adressés aux parties
le 22 novembre 2019, le Juge de paix du district de la Riviera – Pays d'Enhaut a prononcé
la mainlevée provisoire de l'opposition à concurrence de 200'000 fr. plus intérêts
au taux de 5% l'an dès le 6 juin 2019 (I), a arrêté à 660 fr. les frais judiciaires,
laissés à la charge de l'Etat (II), a dit que la partie poursuivie versera à la partie
poursuivante la somme de 4'200 fr. à titre de dépens (III), a arrêté à 1'741
fr. 40, TVA, débours et frais de vacation compris, l’indemnité allouée à Me
Ismael Fetahi, conseil d’office de la partie poursuivie, à la charge de l’Etat (IV)
et a dit que la bénéficiaire de l’assistance judicaire, était, dans la mesure de
l’art. 123 CPC, tenue au remboursement des frais judiciaires et de l’indemnité du conseil
d’office mis à la charge de l’Etat (V).
Le premier juge a considéré, en substance, que s'il était vrai que la vente était
subordonnée à la condition que le promettant-acheteur obtienne un permis de construire pour
sept logements, l'acte prévoyait expressément que, même si cette condition n'était
pas accomplie, cette partie pouvait exiger l'exécution de la vente en tout temps pendant la durée
du contrat, que le constat de carence établi par le notaire de Luze attestait que la partie poursuivante
avait exécuté ou offert d'exécuter ses prestations selon la promesse de vente du 31 juillet
2017 et que la partie poursuivie avait refusé d'en faire de même, rendant ainsi l'exécution
de la vente impossible et que la promesse de vente, signée par la partie poursuivie, assortie du
constat de carence, constituaient une reconnaissance de dette pour la peine conventionnelle de 200'000
fr. contenue dans la promesse de vente.
3.
Le 5 décembre 2019, G.________ a déposé un acte de recours, concluant, avec suite de frais
et dépens :
-
principalement à
la réforme du prononcé en ce sens que l'opposition totale qu’elle a formée au commandement
de payer n° 9'204’332 de l'Office des poursuites du district de la Riviera – Pays d'Enhaut
soit maintenue (III) et à ce que des dépens de première instance lui soient alloués
à hauteur de 4'200 fr. et les frais de justice de première instance, par 660 fr., mis à
la charge du poursuivant (IV) ;
-
subsidiairement à
la réforme du prononcé en ce sens que la mainlevée de l'opposition est prononcée
à concurrence d’un montant maximal de 5'000 fr. avec intérêt à 5 % l’an
dès le 5 juin 2019 (V) et à ce que des dépens de première instance lui soient alloués
à hauteur de 4'200 fr. et les frais de justice de première instance, par 660 fr., mis à
la charge du poursuivant (VI) ;
-
plus subsidiairement à
l’annulation du prononcé et au renvoi de la cause au premier juge pour nouvelle décision
dans le sens des considérants de l’arrêt à intervenir (VII).
Par décision du 10 décembre 2019, la Présidente de la cour de céans a admis la requête
d’effet suspensif contenue dans le recours.
Par courrier du même jour, la recourante a été informée qu’elle était
dispensée de l’avance de frais en l’état et que la décision sur la requête
d’assistance judicaire contenue dans son recours serait prise dans le cadre de l’arrêt
à intervenir.
Par réponse du 23 décembre 2019, X.________ a conclu avec suite de frais et dépens à
l'irrecevabilité des faits nouveaux et de la conclusion V contenue dans le recours déposé
par G.________, ainsi qu'au rejet de toutes les conclusions.
Les parties ont encore répliqué et dupliqué spontanément les 8 et
9
janvier 2020.
En droit
:
I.
Le recours, écrit, motivé et formé
en temps utile
(art.
321 al. 1 et 2 CPC [
Code de procédure civile,
RS 272]
), est recevable, y compris
la
conclusion V, dès lors que cette conclusion
subsidiaire en admission partielle de la requête de mainlevée va moins loin que la conclusion
principale III en rejet de la requête ; il ne s'agit pas d'une conclusion nouvelle, mais d'une
réduction (subsidiaire) des conclusions, admissible en tout temps jusqu'aux délibérations,
y compris en deuxième instance (TF 5A_456/2016 du 28 octobre 2016 consid. 4.2.1 ; TF 5A_204/2018
du 15 juin 2018 consid. 3.2).
La réponse de l’intimé, déposée dans le délai de l’art. 322 al. 2
CPC, est également recevable. Il en va de même, conformément à la jurisprudence déduite
du droit d’être entendu (ATF 142 III 48 consid. 4.1.1 et les références citées),
de la réplique spontanée de la recourante et de la duplique de l’intimé.
II.
a)
En vertu de l'art. 82 al. 1 LP (loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes
et la faillite ; RS 281.1), le poursuivant dont la poursuite est frappée d’opposition
peut, s’il se trouve au bénéfice d’une reconnaissance de dette, requérir la
mainlevée provisoire de l’opposition.
La procédure de mainlevée provisoire, ou définitive, est une procédure sur pièces
(Urkundenprozess), dont le but n'est pas de constater la réalité de la créance en poursuite,
mais l'existence d'un titre exécutoire. Le juge de la mainlevée examine uniquement la force
probante du titre produit par le poursuivant, sa nature formelle, et lui attribue force exécutoire
si le poursuivi ne rend pas immédiatement vraisemblables ses moyens libératoires (ATF 142 III
720 consid. 4.1 ; ATF 132 III 140 consid. 4.1.1 et les arrêts cités). Il doit notamment vérifier
d'office l'existence d'une reconnaissance de dette, l'identité entre le poursuivant et le créancier
désigné dans ce titre, l'identité entre le poursuivi et le débiteur désigné
et l'identité entre la prétention déduite en poursuite et la dette reconnue (ATF 142 III
720, consid. 4.1 ; ATF 139 III 444 consid. 4.1.1 et les références citées ; Veuillet,
in Abbet/Veuillet (éd.), La mainlevée de l’opposition, nn. 32 et 92 ad 82 LP).
Constitue une reconnaissance de dette au sens de l'art. 82 al. 1 LP l'acte sous seing privé, signé
par le poursuivi ou son représentant, d'où ressort sa volonté de payer au poursuivant,
sans réserve ni condition, une somme d'argent déterminée, ou aisément déterminable,
et échue (ATF 145 III 20 consid. 4.1.1 ; ATF 139 III 297 consid. 2.3.1 ; ATF 136 III 624 consid.
4.2.2 ; ATF 136 III 627 consid. 2 et la jurisprudence citée). Il appartient ainsi au poursuivant
d’établir que la créance est exigible au moment de l’introduction de la poursuite
(art. 38 al. 2 LP ; ATF 140 III 456 consid. 2.4), soit au plus tard lors de la notification du commandement
de payer
(TF 5A_785/2016 du 2 février
2017 consid. 3.2.2 ; TF 5A_954/2015 du 22 mars 2016 consid. 3.1 ; Veuillet, op. cit., n. 95 ad art. 82
LP). Une reconnaissance de dette peut résulter d’un ensemble de pièces dans la mesure
où il en ressort les éléments nécessaires ; cela signifie que le document signé
doit clairement faire référence ou renvoyer aux données qui mentionnent le montant de
la dette ou permettent de la chiffrer (ATF 145 III 213 consid. 3.2.2; ATF 139 III 297 consid. 2.3.1 ;
ATF 132 III 498 consid. 4.1).
Un contrat écrit justifie en principe la mainlevée provisoire de l'opposition pour la somme
d'argent incombant au poursuivi lorsque les conditions d'exigibilité de la dette sont établies
(ATF 145 III 20 consid. 4.1.1 ; TF 5A_465/2014 du 20 août 2014 consid. 7.2.1.2) et, en particulier
dans les contrats bilatéraux, lorsque le poursuivant prouve avoir exécuté les prestations
dont dépend l'exigibilité (ATF 145 III 20 précité ; TF 5A_367/2007 du 15 octobre
2007 consid. 3.1 et les références citées). Un contrat bilatéral ne vaut ainsi reconnaissance
de dette que si le poursuivant a rempli ou garanti les obligations légales ou contractuelles exigibles
avant le paiement dont il requiert le recouvrement, ou au moment de ce paiement (ATF 145 III 20 précité),
c'est-à-dire s'il a exécuté ou offert d'exécuter sa propre prestation en rapport
d'échange (ATF 116 III 72 ; TF 5A_326/2011 du 6 septembre 2011 consid. 3.3 [prêt] ; CPF 24
octobre 2001/533 [contrat d'entreprise]).
Le juge de la mainlevée provisoire ne peut procéder qu'à l'interprétation objective
du titre fondée sur le principe de la confiance (TF 5A_89/2019 du 1
er
mai 2019  consid. 5.1.3 ; TF 5A_867/2018 du 4 mars 2019 consid. 4.1.3). Il ne peut toutefois prendre
en compte que les éléments intrinsèques au titre, à l'exclusion des éléments
extrinsèques qui échappent à son pouvoir d'examen (ATF 145 III 20 consid. 4.3.3 ; TF 5A_89/2019
du 1
er
mai 2019 consid. 5.1.3 ; TF 5A_648/2018 du 25 février 2019 consid. 3.2.1 non destiné à
la publication, et les références citées). Si le sens ou l'interprétation du titre
de mainlevée invoqué est source de doutes ou si la reconnaissance de dette ne ressort que d'actes
concluants, la mainlevée provisoire doit être refusée. La volonté de payer du poursuivi
doit ressortir clairement des pièces produites, à défaut de quoi elle ne peut être
déterminée que par le juge du fond (TF 5A_89/2019 du 1
er
mai 2019 consid. 5.1.3 ; TF 5A_735/2012 du 17 avril 2013 consid. 2 et la référence citée
; Staehelin, in Staehelin/Bauer/Staehelin, Basler Kommentar SchKG I, 2
ème
éd. 2010, n. 21 ad art. 82 LP).
b)
Si la prestation en argent promise dans une reconnaissance de dette est subordonnée à l’avènement
d’une condition suspensive, cet avènement doit être rendu vraisemblable, à moins
que le débiteur ne le conteste pas (Staehelin, op. cit.
n.
36 ad art 82 SchKG [LP] et les références citées). C’est au créancier d’établir
par pièces l’exigibilité de la prestation à la date de la notification du commandement
de payer (TF 5A_785/2016 du 2 février 2017 consid. 3.2.2 ; TF 5A_303/2013 du 24 septembre 2013 consid.
4.2 ; Staehelin, op. cit., n. 77 ss ad art. 82 SchKG [LP] et les références citées).
c)
Le contrat écrit stipulant une peine conventionnelle (art. 160 CO [Code des obligations du 30 mars
1911; RS 220]) constitue, avec la preuve de l’inexécution de la prestation promise, une reconnaissance
de dette (TF 5A_867/ 2018 du 4 mars 2019 consid. 4.1.1 ; TF 5A_734/2009 du 2 février 2010 consid.
3.1). Un contrat de vente immobilière à terme prévoyant une peine conventionnelle d'un
montant déterminé en cas de non-exécution, assorti d'un constat notarié de carence,
preuve de son inexécution par l'acheteur, suffit à l'obtention de la mainlevée par le
vendeur (Veuillet, op. cit., n. 149 ad art. 82 LP ; TF 5A_169/2009 du 3 novembre 2009 consid. 3.3).
d)
En l’espèce, on constate que l’acte notarié du 31 juillet 2010 intitulé « promesse
de vente et d'achat conditionnelle - droit d’emption» se qualifie elle-même comme une
vente conditionnelle et subordonne sa validité à la condition expressément qualifiée
de suspensive de l'obtention d'un permis de construire par le promettant-acheteur. Si la clause figurant
au chapitre III, chiffre 3 alinéa 2 de l’acte permet certes à ce dernier d'exiger l'exécution
de la vente en tout temps pendant la durée du contrat, cette clause est en contradiction avec le
caractère conditionnel de la vente, qu’elle annihile, permettant au promettant-acheteur d'exiger
l'exécution de la vente de par sa seule volonté, indépendamment de la réalisation
de la condition. En présence d'un acte intrinsèquement contradictoire, il n'appartient pas
au juge de la mainlevée de résoudre la délicate question de la portée de la promesse
de vente. Dès lors que le sens ou l'interprétation du titre de mainlevée invoqué
est source de doutes sur le point de savoir si le promettant-acheteur peut obtenir l'exécution du
contrat en dehors de la réalisation de la condition, la mainlevée provisoire doit être
refusée. Les doutes sur l'interprétation de l'acte sont d'autant plus importants que la promesse
de vente porte sur les lots [...]-1 à [...]-6 de la Commune de Blonay et que l'on ne voit pas comment
cette vente pourrait être réalisée, en l'absence d'un permis de construire permettant
la réalisation d'une PPE portant sur la création de sept lots dont six devaient être vendus
à l'intimé. Cet élément va dans le sens que le contrat constitue bien une vente soumise
à condition suspensive, nonobstant le libellé de son ch. 3 al. 1 let. b.
Le constat de carence du 8 mai 2019 n’y change rien, le juge de la mainlevée n'étant
pas lié par l'interprétation du contrat faite par le notaire, qui – pour conclure que
l’exécution de la vente signée le 31 juillet 2017 n’était pas possible en
raison du refus de G.________ d’exécuter la vente –, s’est fondé précisé-ment
sur la clause précitée de l’acte litigieux (par laquelle l'intimé s'était réservé
la possibilité de requérir l'exécution de la vente même si la condition stipulée
n'était pas réalisée), n’apportant aucun élément décisif. Le constat
de carence ne saurait ainsi suffire à rendre vraisemblable l'inexécution de ses obligations
par la recourante. A cet égard, l'arrêt TF 5A_169/2009 du 3 novembre 2009 consid. 3.3 invoqué
par l’intimé dans sa réponse est sans pertinence, dès lors que dans cet arrêt,
l’une des parties avait reconnu l'inexécution de ses prestations par sa signature de l'acte
de carence, ce qui n’est pas le cas ici.
e)
Si, comme on vient de le voir, les pièces produites sont insuffisantes à établir que l’intimé
pouvait obtenir l'exécution du contrat en dehors de la réalisation de la condition suspensive,
il reste à examiner si X.________ a suffisamment rendu vraisemblable la réalisation de ladite
condition.
Selon les actes des 31 juillet et 27 novembre 2017, les parties ont conclu la promesse de vente à
la condition que « le promettant-acheteur obtienne, tous délais d'opposition et recours
échus, un permis de construire, définitif et exécutoire, pour sept logements, soit quatre
logements dans le bâtiment d’assurance no [...] et trois logements dans le bâtiment d'assurance
no [...] bâtis sur la parcelle [...] de Blonay, objet de la vente (…) », le promettant-acheteur
s'engageant « à déposer en mains de l'autorité communale, dans un délai
de deux mois dès le préavis rendu par les monuments historiques au sujet de son projet de construction,
mais au plus tard le 30 juin 2018, un dossier d'enquête complet (…) » , étant
précisé que « le dépôt précité sera considéré comme
conforme si la commune de Blonay exige des modifications ou rectifications de minimes importances, telles
que corrections de cotes ou changements de forme des fenêtres ou des balcons. ».
Il ressort des pièces figurant au dossier que pour le bâtiment ECA no [...], l'intimé
a soumis le 2 février 2018 une demande préalable auprès du SIPaL, relatif à la transformation
envisagée. Le 9 mars 2018, le SIPaL a rendu un préavis négatif concluant en substance
que le projet portait une atteinte trop importante à l'objet inscrit à l'inventaire. Le 23
mars 2018, l'intimé a adressé au SIPaL un projet modifié. Par courrier du 4 avril 2018,
le SIPaL a informé l'intimé que l'avant-projet modifié ne répondait pas à ses
critiques, soulignant en particulier que les volumes seraient surexploités et les interventions
envisagées exerceraient une pression inadmissible sur les structures de la maison. Par courriel
du 14 mai 2018, le SIPaL a indiqué que, pour ce qui concernait la maison elle-même, la demande
de permis de construire pouvait être déposée à la commune, mais, pour ce qui concernait
les abords et le stationnement, le SIPaL demandait encore l'étude d'un projet qui fonctionne réellement,
permette de conserver un maximum de surface de jardin, permette de conserver le mur fermant le jardin
au sud et ne se réduise pas à du gazon et de l'enrobé bitumineux.
Le 29 juin 2018, l'intimé a déposé une demande de permis de construire. Dans son rapport
du 23 août 2018, le Service de l'urbanisme de la commune de Blonay a fait état de douze remarques,
notamment que le projet, trop important, devait être revu, en particulier sur l'aménagement
d'appartements aux rez, que la construction de l'escalier du sous-sol et de la terrasse sur l'assiette
de la servitude ID [...] n'était pas conforme, que le nombre des niveaux n'était pas conforme,
que le local vélo/poussettes au sous-sol n'était pas acceptable, que des servitudes de vues
droites et vues obliques devaient être inscrites, que l'aménage-ment des places de parc était
à revoir, que la dimension des châssis rampants n'était selon un calcul sommaire pas conforme,
que le velux dans les combles devait être placé de manière à avoir une vue directe,
qu'il fallait prévoir des places de stationne-ment pour les deux roues motorisées, qu'il fallait
fournir le détail constructif montrant le principe de renforcement des planchers et d'isolation
de la toiture et que le besoin de panneaux solaires et photovoltaïques devait être vérifié.
Au vu de l'étendue des modifications demandées par le Service de l’urbanisme, on ne saurait
considérer qu'il s'agirait de modifications ou rectifications de minime importance, permettant de
retenir un dépôt conforme au sens du chapitre III, chiffre 2 alinéa 2 du contrat, ce que
l'intimé ne plaide d'ailleurs pas. Au demeurant, aucun permis de construire n'a été accordé
avant la notification du commandement de payer, ni même à ce jour.
f)
Ainsi, le poursuivant n’ayant ni établi qu’il était en droit d’obtenir l’exécution
de la promesse de vente du 31 juillet 2017 sans que la condition suspensive stipulée ne soit accomplie,
ni que la condition serait réalisée, ledit acte ne saurait constituer une reconnaissance de
dette et un titre de mainlevée pour la peine conventionnelle de 200'000 fr. réclamée en
poursuite. Cela étant, il n’est pas nécessaire d'examiner les moyens subsidiaires du
recourant relatifs au montant de la peine conventionnelle.
III.
a)
Au vu ce qui précède, le recours doit être admis et le prononcé réformé
en ce sens que l’opposition formée par G.________ au comman-dement de payer n° 9'204'332
de l’Office des poursuites du district de La Riviera – Pays-d’Enhaut est maintenue.
Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 660 fr. sont mis à la
charge du poursuivant. Celui-ci devra verser à la poursuivie un montant de 4’200 fr. à
titre de dépens de première instance.
Les frais judiciaires
de deuxième instance, arrêtés à 990 fr, sont mis à la charge de l’intimé,
qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Celui-ci versera en outre à la recourante des dépens de
deuxième instance, fixés à 1’500 fr. (art. 3 al. 2 et 8 TDC [tarif du 23 novembre
2010 des dépens en matière civile ; BLV 270.11.6]).
b)
L’assistance judiciaire doit être octroyée à la recourante, qui, remplissant les
conditions économiques de l’art. 117 let. a CPC, en bénéficiait déjà en
première instance.
Le conseil d’office de la recourante a déposé le 15 janvier 2020 une liste de ses opérations
dont il ressort qu’il a consacré 5 heures et 41 minutes à la procédure de recours.
Cette durée apparaît adéquate. Au tarif horaire de 180 fr. (art. 2 al. 1 let. a RAJ [règlement
du 7 décembre 2010 sur l’assistance judiciaire en matière civile ; BLV 211.02.3])
l’indemnité doit être fixée à 1’020 fr., montant auquel il convient d’ajouter
des débours par 2 % du défraiement hors taxe, soit 20 fr. 40, ce qui donne, la TVA à 7,7
% comptée sur le tout, par 80 fr. 11, une indemnité globale de 1’120 fr. 51, arrondie
à 1'120 francs.
La bénéficiaire de l’assistance judiciaire est, dans la mesure de l’art. 123 CPC,
tenue au remboursement de l’indemnité du conseil d’office mise à la charge de l’Etat.
Par
ces motifs,
la
Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos en sa qualité d'autorité
de
recours en matière sommaire de poursuites,
prononce
:
I.
Le recours est admis.
II.
Le prononcé est réformé aux chiffres I à III de son dispositif comme il suit :
I.
L'opposition formée par G.________ au commandement de payer n° 9'204'332 de l'Office des poursuites
de la Riviera – Pays d'Enhaut, notifié à la réquisition de X.________, est maintenue.
II.
Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 660 fr. (six cent soixante
francs) sont mis à la charge du poursuivant.
III.
Le poursuivant X.________ doit verser à la poursuivie G.________ la somme de 4’200 fr. (quatre
mille deux cent francs) à titre de dépens de première instance.
Il est confirmé pour
le surplus.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 990 fr. (neuf cent nonante
francs), sont mis à la charge de l’intimé.
IV.
La requête d’assistance judiciaire de la recourante est admise, Me Ismael Fetahi étant
désigné comme son conseil d’office pour la procédure de recours.
V.
L’indemnité de Me Ismael Fetahi, conseil d’office de la recourante, est fixée à
1’120 fr. (mille cent vingt francs), TVA et débours compris.
VI.
La bénéficiaire de l’assistance judiciaire est, dans la mesure de l’art. 123 CPC,
tenue au remboursement de l’indemnité du conseil d’office mise à la charge de l’Etat.
VII.
L’intimé X.________ versera à la recourante G.________ la somme de 1’500 fr. (mille
cinq cents francs) à titre de dépens de deuxième instance.
VIII.
L'arrêt est exécutoire.
Le
président :
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Ismael Fetahi, avocat (pour G.________),
‑
Me Alain Sauteur, avocat (pour X.________).
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur litigieuse est de 200’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 1
7
juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel
subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière
de droit du travail et de droit du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas,
à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces
recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours
qui suivent la présente notification (art. 100  al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
‑
M. le Juge de paix du district de La Riviera – Pays-d’Enhaut.
La greffière :