vd_findinfo · AP / 2010 / 2 · 2009-12-16 · fr

GARAGE{CONSTRUCTION}, BAIL À LOYER, LOYER ABUSIF | 253a al. 1 CO, 253a CO, 269 CO

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 16.12.2009 AP / 2010 / 2

TRIBUNAL CANTONAL
629/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Séance du 16 décembre
2009
________________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
M.        Creux et M. Oulevey,
juge suppléant
Greffier
:
M.        d'Eggis
*****
Art. 253a al. 1, 269 ss
CO
La Chambre des
recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper du
recours interjeté par
L.________
, à Pully, demanderesse,
contre le jugement rendu le 25
août 2008 par le Président du Tribunal des baux dans
la cause divisant la recourante d'avec
B.________
, à La
Conversion,
défendeur.
Délibérant en audience publique, la cour
voit :
En fait :
A.
Par jugement rendu le 25 août 2008 par défaut du
défendeur B.________, dont la motivation a été
expédiée le 26 août 2009 pour notification, le
Président du Tribunal des baux a rejeté les
conclusions prises par la demanderesse L.________ (I) et toutes
autres ou plus amples conclusions (III), sans frais ni
dépens (II).
La Chambre des recours fait sien l'état de fait de ce
jugement, qui expose notamment ce qui suit :
Par contrat de bail à loyer du 11 juin 2007, X.________ a
loué à L.________ un appartement de quatre
pièces dans un immeuble sis chemin de [...] 39, à
Pully, pour un loyer mensuel net de 1'600 fr., plus 150 fr. de
charges.
Par contrat de bail à loyer du 11 juin 2007, B.________ a
loué à L.________ un garage box sis chemin de [...]
43, à Pully, pour un loyer mensuel net de 180 fr., plus 5
fr. de charges.
Par demande adressée le 2 janvier 2008 au Tribunal des baux,
L.________ a conclu à l'annulation de la hausse de loyer
signifiée lors de la conclusion du contrat de bail par
X.________, à la fixation du loyer mensuel initial pour son
appartement à 1'640 fr. dès le 1
er
juillet
2007 et au remboursement du trop perçu par la bailleresse,
ainsi qu'à la fixation du loyer mensuel initial pour le
garage box à un montant inférieur à 185 fr.
dès le 1
er
juillet 2007, puis dès le
1
er
août 2006 (sic) pour tenir compte de la baisse
du taux hypothécaire, et au remboursement du trop
perçu par le bailleur B.________.
A l'audience du 25 août 2008, la locataire a
précisé ses conclusions en ce sens que le loyer
mensuel initial est fixé à 115 fr. par mois
dès le 1
er
juillet 2007 pour le garage
box.
Le 5 mai 2008, le Président du Tribunal des baux a disjoint
les causes relatives à l'appartement et au garage
box.
En droit, le premier juge a considéré en bref que les
parties aux contrats de bail à loyer relatifs à
l'appartement et au box n'étaient pas les mêmes, si
bien que le box n'était pas une dépendance qui
suivait le sort de l'appartement. Dès lors, la locataire
n'était pas fondée à se prévaloir des
art. 270 et 270a CO pour demander la diminution du loyer pour son
box.
B.
L.________ a recouru
contre ce jugement en concluant, principalement, à sa
réforme en ce sens que le loyer mensuel initial de son box
est fixé à 115 fr. dès le 1
er
juillet 2007 et que le trop perçu lui est remboursé
par B.________, subsidiairement à l'annulation du jugement.
Dans son mémoire, elle a développé ses moyens
et confirmé ses conclusions.
L'intimé ne s'est pas déterminé sur le
recours.
En droit
:
1.
Les parties peuvent recourir au Tribunal cantonal contre les
jugements du tribunal des baux comme en matière de recours
contre les jugements du tribunal d'arrondissement en
procédure accélérée ou sommaire (art.
13 LTB [loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux;
RSV 173.655]).
Le recours en nullité (art. 444 et 445 CPC) et le recours en
réforme (art. 451 ch. 2 CPC) sont ainsi ouverts.
2.
La recourante a conclu subsidiairement à l'annulation du
jugement, pour appréciation arbitraire des
preuves.
Le grief d'appréciation arbitraire des preuves est
assimilé à celui de violation d'une règle
essentielle de la procédure (JT 2001 III 128). Le recours en
nullité n'est ouvert pour ce motif qu'à la condition
que l'informalité prétendue ne puisse être
soumise au Tribunal cantonal par un recours en réforme ou
corrigée par lui dans le cadre d'un tel recours (cf. art.
444 al. 1 ch. 3 CPC). Or, saisie d'un recours en réforme
contre un jugement du Tribunal des baux ou de son président,
la Chambre des recours revoit librement la cause en fait et en
droit (art. 452 al. 2 CPC par renvoi de l'art. 13 LTB). Elle peut
donc corriger les constatations de fait du premier juge. Les
conclusions en nullité de la recourante sont dès lors
irrecevables.
3.
a)
Les conclusions en réforme du recours, qui sont
identiques à celles de la première instance, sont
recevables (art. 452 al. 1 CPC).
b)
Comme déjà indiqué, dans le cadre du
recours en réforme, la Chambre des recours revoit librement
la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC par renvoi de
l'art. 13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois articuler des
faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du
dossier et qui auraient dû être retenus ou de ceux
pouvant résulter d'une instruction complémentaire
selon l'art. 456a CPC (art. 452 al. 1 ter CPC).
Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur
la base du dossier, sans réadministration des preuves
déjà administrées en première instance.
Il développe donc son raisonnement juridique sur la base de
l'état de fait du jugement, après en avoir
vérifié la conformité aux preuves figurant au
dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou
complété au moyen de celles-ci (JT 2003 III
3).
En l'espèce, les constatations de fait du premier juge sont
conformes aux pièces du dossier et il n'y a pas lieu de les
compléter.
4.
a)
La
protection contre les loyers abusifs prévue aux art. 269 ss
CO ne s'applique qu'aux baux d'habitations ou de locaux commerciaux
(cf. chap. II du titre VIIIème du CO). Une place de
stationnement ou un garage loué séparément
pour y garer une voiture ne constitue pas une habitation, ni
même un local commercial (ATF 125 III 231, JT 2000 I 194 c. 2
et les références). Le locataire de tels objets ne
peut dès lors pas intenter une action en contestation du
loyer initial (art. 270 CO), ni présenter une demande de
baisse de loyer (art. 270a CO), sauf si l'application des art. 269
ss CO est étendue au bail de la place de stationnement ou du
garage par l'effet de l'art. 253a al. 1 CO.
Aux termes de celui-ci, les dispositions concernant les baux
d'habitations et de locaux commerciaux s'appliquent aussi aux
choses dont l'usage est cédé avec ces habitations ou
locaux commerciaux. Sont visées les choses mobilières
ou immobilières qui se trouvent dans un rapport
d'interdépendance avec l'habitation ou le local commercial
loué, en ce sens qu'elles lui sont fonctionnellement utiles
et que leur usage n'a été cédé au
locataire qu'en raison du bail portant sur l'habitation ou le local
commercial (cf. ATF 125 III 231, JT 2000 I 194 c. 2a et les
références). Ainsi que le précise l'art. 1
OBLF, les garages et les places de stationnement extérieures
ou souterraines sont susceptibles d'entrer dans cette
catégorie de choses, considérées comme des
accessoires ou des dépendances d'une habitation ou d'un
local commercial.
b)
La recourante soutient que l'application de l'art. 253a
al. 1 CO ne suppose pas nécessairement que le bailleur de
l'accessoire soit le même que celui qui a cédé
l'usage de l'habitation ou du local commercial. À l'appui de
cette thèse, elle se prévaut de l'avis de Lachat pour
qui l'exigence d'une identité des parties n'est pas
"satisfaisante", en particulier dans les grands ensembles locatifs
où la société propriétaire des
logements n'est souvent pas la même que celle des parkings.
Dans ce cas de figure, il suffirait qu'il existe un rapport
d'interdépendance entre les objets loués, du fait de
leur nature et de leur usage (Lachat, Le bail à loyer,
Lausanne 2008, p. 126). La recourante invoque aussi, dans le
même sens, un arrêt de la Chambre d'appel en
matière de baux et loyers de la Cour de justice du canton de
Genève du 18 juin 2004 (Droit du bail 17/2005 n° 18 p.
38; Mietrechtspraxis 2004 p. 206).
Cette opinion ne saurait être suivie. Selon le Message du
Conseil fédéral concernant la révision du
droit du bail à loyer et à ferme, du 27 mars 1985,
est déterminant pour l'application de l'art. 253a al. 1 CO
le fait que "les choses soient louées par
le
bailleur
au même locataire
et que
leur usage soit en rapport
avec l'usage de la chose principale [mis en évidence par le
rédacteur]" (FF 1985 I 1402). L'emploi du singulier pour
désigner le bailleur montre que l'art. 253a al. 1 CO n'a pas
été conçu pour s'appliquer dans des cas
où le locataire tiendrait la chose accessoire et la chose
principale de plusieurs bailleurs différents;
l'identité des parties aux deux baux constitue une condition
d'application de la disposition légale. Cette exigence
ressort du reste expressément du texte allemand de la loi
("Die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und
Geschäftsräumen gelten auch für Sachen, die
der
Vermieter zusammen mit diesen Räumen dem Mieter zum
Gebrauch überlässt [en évidence par le
rédacteur]"), où le terme "bailleur" ("Vermieter')
apparaît également au singulier (en ce sens :
Weber/Zihlmann, Commentaire bâlois, 2ème éd.,
n. 15 ad art. 253a-253b CO). Elle est encore signifiée de la
même manière par l'art. 1 OBLF, dans les trois langues
officielles.
Le Tribunal fédéral (cf. ATF 125 III 231, JT 2000 I
194 c. 2a) et les commentateurs autres que Lachat (Higi,
Commentaire zurichois, n. 53 ad art. 253a-253b CO; Bisang et al.,
SVIT-Kommentar, 3ème éd., 2008, n. 12 ad art. 253a
CO; Weber/Zihlmann, eod. loc.) ne mettent pas en doute la
nécessité que les parties aux deux contrats soient
identiques. Il convient dès lors de s'en tenir à
cette condition, en réservant tout au plus les cas où
des circonstances particulières de la cause
révéleraient un abus de droit manifeste (art. 2 al. 2
CC), par exemple lorsque les bailleurs, certes juridiquement
séparés, constituent en réalité une
seule et même entité sur le plan économique
(Droit du bail 2005, p. 38).
c)
En l'espèce, la recourante ne s'est pas fait
céder l'usage du box par la propriétaire de son
logement. Que le bailleur du box et la bailleresse de l'habitation
soient représentés par la même régie ne
suffit pas pour retenir l'existence d'un abus de droit. La
recourante ne peut dès lors pas se prévaloir des
dispositions protectrices prévues aux art. 269 ss CO pour
contester le loyer convenu initialement dans le bail conclu pour le
box ou pour en demander la baisse, de sorte que c'est à bon
droit que le premier juge l'a déboutée de toutes ses
prétentions.
5.
En définitive, le recours doit être rejeté et
le jugement confirmé.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont
arrêtés à 468 fr. (art. 232 TFJC; tarif des
frais judiciaires en matière civile, RSV
270.11.5).
L'intimé, qui n'a pas procédé, n'a pas droit
à des dépens.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant en audience
publique,
prononce
:
I.
Le recours est
rejeté.
II.
Le jugement est
confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance
de la recourante L.________ sont arrêtés à 468
fr. (quatre cent soixante-huit francs).
IV.
Il n'est pas alloué de
dépens.
V.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président :
L
e
greffi
er
:
Du 16
décembre 2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
e
greffi
er
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète, par l'envoi de
photocopies à :
‑      Me Roberto Izzo
(pour L.________),
‑      M.
B.________.
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est de
16'800 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      M. le
Président du Tribunal des baux.
L
e
greffi
er
: