vd_findinfo · HC / 2014 / 283 · 2014-04-10 · fr

MESURE PROVISIONNELLE, REGISTRE FONCIER, CÉDULE HYPOTHÉCAIRE SUR PAPIER, DOMMAGE IRRÉPARABLE, NOTAIRE, VENTE D'IMMEUBLE, ENRICHISSEMENT ILLÉGITIME, PREUVE FACILITÉE | 64 CO, 261 CPC (CH), 262 CPC (CH), 262 let. e CPC (CH), 269 let. a CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 10.04.2014 HC / 2014 / 283

TRIBUNAL
CANTONAL
MH13.034316-140023
189
JUGE
DELEGUée DE LA cour d’appel CIVILE
_________________________________________________________
Arrêt du
10 avril 2014
__________________
Présidence
de               Mme
Charif
Feller
, juge déléguée
Greffière
:              Mme
Tille
*****
Art.
261, 262, 269 let. a CPC ; 64 CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
Z.________
,
à [...], requérant, contre l’ordonnance de mesures provisionnelles rendue le 20 décembre
2013 par la Juge déléguée de la Chambre patrimoniale cantonale dans la cause divisant
l’appelant d’avec
J.________
,
à [...],
F.________
,
à [...], et
R.________
SA
, à [...], intimés, la Juge déléguée
de la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance de mesures provisionnelles du 20 décembre 2013, la Juge déléguée de
la Chambre patrimoniale cantonale a déclaré irrecevable, respectivement rejeté la requête
de mesures provisionnelles déposée le 9 août 2013 par le requérant Z.________ contre
les intimés J.________, F.________ et R.________ SA (I), mis les frais judiciaires de la procédures
provisionnelle, arrêtés à 2’350 fr., à la charge du requérant (II),
dit que le requérant versera à l’intimée J.________ la somme de 945 fr. et
à F.________ la somme de 945 fr. à titre de dépens (III) et déclaré l’ordonnance
immédiatement exécutoire (IV).
En droit, s’agissant de la conclusion I du requérant Z.________, par laquelle celui-ci a en
substance sollicité qu’interdiction soit faite à F.________ et J.________ d’aliéner,
respectivement porter atteinte à la valeur de l’immeuble faisant partie de la propriété
par étages «Résidences en [...]» de quelque manière que ce soit, sous peine
de la menace des peines d’amendes de l’article 292 CP (Code pénal suisse du 21
décembre 1937, RS 311.0), jusqu’à droit connu sur l’action au fond, le premier
juge a retenu que le procès au fond aurait pour objet non pas l’attribution de l’immeuble
litigieux mais bien la reconnaissance de l’existence d’une créance du requérant
à l’encontre des intimés J.________ et F.________, avoisinant le montant des fonds libérés.
Celle action étant de nature pécuniaire, l’exécution forcée de la créance
était soumise au droit fédéral sur la poursuite (art. 38 al. 1 LP [loi fédérale
sur la poursuite pour dettes et la faillite du 11 avril 1889, RS 281.1]), ce qui excluait, conformément
à l’art. 269 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008, RS 272), la voie
des mesures provisionnelles pour en garantir le recouvrement après procès. Par conséquent,
le premier juge a déclaré la conclusion I du requérant irrecevable. Par surabondance,
le premier juge a considéré, pour le cas où la résiliation du contrat de vente serait
valable, qu’il n’était pas exclu que le juge du fond astreigne les intimés à
rembourser le montant litigieux au requérant, sa prétention étant vraisemblable au regard
de l’art. 62 ss CO (Code des obligations du 30 mars 1911, RS 220). Le premier juge a cependant
estimé que le requérant ne rendait pas vraisemblable, sur la base d’éléments
objectifs, que les intimés seraient sur le point de disposer de leur bien ou de le mettre en gage,
partant qu’il serait exposé à un risque de préjudice difficilement réparable.
En outre, le risque que les intimés vendent leur immeuble restait faible, dès lors que le requérant
possédait deux cédules hypothécaires au porteur le grevant pour un montant total de 392’000
fr., de sorte que, dans ces conditions, aucun acquéreur ne conclurait un acte de vente.
B.
Par acte du 30 décembre 2013, Z.________
a formé appel contre cette ordonnance, concluant, sous suite de frais et dépens, à sa
réforme en ce sens que la conclusion I de sa requête du 7 août 2013 soit admise.
A l’appui de son appel, l’appelant a produit une pièce.
C.
Le juge délégué retient les faits suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
Le requérant Z.________ est notaire à [...] et [...].
Les intimés J.________ et F.________ forment la communauté héréditaire de feue [...].
L’intimée R.________ SA est une société anonyme, qui a son siège à [...]
et dont le but est notamment l’exploitation d’une agence immobilière, d’un bureau
d’assurances, la fourniture de prestations de services et de conseils, l’acquisition, la
vente, l’échange, la location, la construction, le financement, la gestion, l’exploitation,
la gérance d’immeubles ou de terrains, avec ou sans accessoires, et toutes opérations
similaires en Suisse ou à l’étranger propres à atteindre ou à favoriser la
réalisation du but social. Q.________ est l’administrateur unique de cette société.
V.________ est courtier immobilier.
2.
Les intimés J.________
et F.________ sont propriétaires communs d’un immeuble sis à [...], dont la désignation
cadastrale est notamment la suivante:
« Commune:
[...]
Numéro
d’immeuble:              [...]
Immeuble
de base:              B-F [...]
Quote-part:
[...]
Droit
exclusif              PPE “Résidences
[...]”
Chemin [...]
Villa F
Etage:
Appartement de 6 pièces
Lot 18 du plan
Estimation
fiscale:              Fr. 680’000.00,
RG 94 »
3.
Le 22 septembre 2011,
le requérant a établi un projet d’acte de vente à terme portant sur l’immeuble
susmentionné entre les intimés J.________ et F.________ et la société acquéreuse
R.________ SA pour le prix de 1’150’000 francs.
4.
Le 26 octobre 2011, un second projet d’acte de vente a été établi, non plus à
terme mais immédiate, entre les mêmes parties. Le prix de vente était également fixé
à 1’150’000 francs. Ce document a été envoyé par courriel du même
jour par le secrétaire juridique du requérant à J.________ et F.________, avec les précisions
suivantes :
« Chère
Madame, cher Monsieur,
Suite
au récent entretien que M. Q.________ a eu avec mon collaborateur, j’ai l’avantage de
vous remettre en pièce jointe le projet de l’acte de vente de la parcelle [...].
Je
vous serais reconnaissant de bien vouloir prendre connaissance de ce document et me faire part de vos
éventuelles remarques.
Je
vous informe que j’ai adressé un courrier à [...] SA lui demandant les deux titres hypothécaires
grevant le lot 18 de la propriété par étages « Résidences [...] ».
Nous
avons convenu avec M. [...] de la date du mercredi 16 novembre 2011 à 10.30 en l’Etude à
[...] pour la signature de cette affaire.
Bien
entendu, je reste à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire que
vous pourriez désirer.
J’adresse
copie du présent courriel à M. V.________ et à M. Q.________ pour leur information. (…)
»
V.________ a répondu à ce courriel le 27 octobre 2011 de la manière suivante:
«
(…)
Comme
convenu entre les parties, la vente n’est plus à terme mais ferme au 16 Nov avec libération
des fonds immédiate de 910’000 chf et paiement différé du solde 240’000 chf
au plus tard au 31 mars 2012.
Que
se [passe-t-il] au 31 mars 2012 si Mr Q.________ n’est pas en mesure d’honorer le solde (non
solvable, faillite, décès, ou autre....) ? Ne devrait on pas inclure une clause pénale
usuelle avec 20 jours à partir du 31 Mars 2012 pour garantir le paiement, faute de quoi les vendeurs
déclareraient carence ou une autre formulation de garantie que le solde soit exigible? (…) »
Par courriel du 11 novembre 2011, le secrétaire juridique du requérant, agissant au nom de
celui-ci, a répondu ce qui suit :
« Cher
Monsieur,
Les
vendeurs disposent de deux possibilités
1.
Garantir leur créance au moyen d’une cédule hypothécaire
2.
Inscrire une hypothèque légale du vendeur
Ces
droits ne pourront néanmoins pas être préférables à la cédule hypothécaire
de fr. 910’000.-- qui servira de garantie au créancier de l’acheteur.
En
outre, en cas d’inexécution du contrat, les vendeurs pourront en outre se départir du
contrat, ce qui implique un nouveau transfert de propriété en faveur des vendeurs et la restitution
du prix de vente.
Une
clause pénale n’es [sic] à mon avis pas utilisable. (…) »
5.
Le 16 novembre 2011, les
intimés J.________, F.________ et R.________ SA, cette dernière étant représentée
par son administrateur Q.________, ont passé devant le requérant un acte de vente authentique,
lequel prévoyait notamment ce qui suit:
« 5.-
Valeurs
:
Le
prix de vente est fixé à la somme de :
UN
MILLION CENT CINQUANTE MILLE FRANCS
Fr.
1’150’000.-
(…)
Ce
prix a été et sera payé comme suit:
a)
Un acompte de neuf cent dix mille francs (Fr. 910’000.-) a été versé préalablement
à l’instrumentation des présentes par l’acheteuse au moyen d’un virement
sur le compte [...] SA / Association des Notaires Vaudois numéro IBAN [...] du notaire soussigné.
b)
Le solde, soit deux cent quarante mille francs (Fr. 240’000.-), sera payé par l’acheteuse
ultérieurement, mais au plus tard le 31 mars 2012, au moyen d’un virement sur le compte précité.
Cette dette de l’acheteur sera garantie par une cédule hypothécaire de deux cent quarante
mille francs, grevant en deuxième rang I’immeuble vendu.
Total
:
un million cent [cinquante] mille francs (Fr. 1’150’000.-).
(…)
8.-
Frais
et impôts
:
Les
frais des présentes et ceux qui en sont la suite légale, ainsi que le droit de mutation sont
à la charge de I’acheteuse.
Le
droit de mutation, soit Fr. 37’950.- (trente-sept mille neuf cent cinquante francs), sera versé
sans délai sur le compte susmentionné par l’acheteuse.
En
revanche, la commission de courtage due à V.________ à [...] et l’impôt sur les
gains immobiliers est à la charge des vendeurs, dont l’attention est attirée sur l’obligation
légale de consignation du cinq pour cent du prix de vente pour garantir le paiement de cet impôt. »
Cet acte a été lu par le requérant aux comparants qui l’ont approuvé séance
tenante le 16 novembre 2011.
Le même jour, les intimés J.________ et F.________ ont signé la note d’honoraires
de courtage de V.________ d’un montant de 43’470 francs.
6.
Le requérant s’est
adressé à la société G.________ SA, qui lui a avancé les fonds à titre
de créancière hypothécaire. Il a ensuite libéré les fonds à hauteur de
910’000 fr., selon un décompte qu’il a établi le 17 novembre 2011, de la manière
suivante :
Consignation
de 5% (impôt gains immobiliers)
fr.              57’500.00
Provision
pour frais de dossier              fr.
500.00
Commission
de courtage V.________
fr.              43’470.00
Remboursement
crédit hypothécaire [...] SA
fr.              360’641.90
Solde
prix de vente              fr.
447’888.10
Total
fr.              910’000.00
7.
L’intimée R.________ SA a pris possession du bien immobilier. Elle ne s’est toutefois
pas acquittée des droits de mutation, de sorte que le requérant n’a pas été
autorisé à exécuter le transfert de l’immeuble au Registre foncier ni à constituer
une cédule destinée à garantir la créance hypothécaire.
8.
Par lettre du 19 juillet 2012, le requérant s’est adressé aux intimés J.________
et F.________ en ces termes:
« Suite
aux derniers évènements dans le dossier de transfert de la parcelle mentionnée sous rubrique,
je vous confirme que la signature du 18 juillet dernier n’a pas eu lieu et que les montants n’ont
pas été transférés sur le compte de mon Etude.
J’ai
pris bonne note de votre intention de renoncer purement et simplement à cette vente.
En
conséquence, afin que je puisse faire le nécessaire, vous voudrez bien verser les montants
suivants sur le compte de mon Etude:
-
le solde du prix qui a été versé le
20
décembre 2011 sur le compte UBS
(remboursement
prêt hypothécaire)
avec
accord de l’acheteuse
fr.              360’641.90
-
le solde du prix de vente versé
le
20 décembre 2011 sur le compte des
vendeurs
avec accord de l’acheteuse
fr.              447’888.10
-
le montant payé à […] M. V.________ – note
de
courtage - versement effectué le
21
décembre 2011
fr.
43’470.00
TOTAL
fr.              852’000.00
(…)
J’attire
votre attention sur le fait que vous devez avertir immédiatement l’acheteur de votre volonté
de résilier cet acte de vente (avec copie à mon adresse svp). »
9.
Par lettre du 28 septembre 2012 adressée à F.________, le requérant lui a remis l’extrait
des poursuites de la société R.________ SA, précisant qu’il était en droit
de demander des dommages et intérêts à l’encontre de cette société. Il
exposait par ailleurs être tenu de rembourser au créancier hypothécaire G.________ SA,
la totalité du montant qu’il avait avancé, soit 910’000 francs.
10.
Par lettre recommandée
du 17 octobre 2012 adressée à R.________ SA, les intimés J.________ et F.________ ont
déclaré résilier la vente instrumentée par le requérant en date du 16 novembre
2011, toutes prétentions en dommages et intérêts étant réservées.
11.
Le 12 novembre 2012, le
requérant a obtenu la restitution de l’impôt sur les gains immobiliers avec intérêts,
pour un montant total de 58’020 fr. 90, qui a été consigné sur le compte bancaire
de l’Association des notaires vaudois.
12.
Le 19 novembre 2012, les intimés J.________ et F.________, par l’intermédiaire de leur
conseil, ont sollicité du requérant qu’il leur transmette les cédules hypothécaires
au porteur en sa possession, afin d’obtenir de leur banque le crédit nécessaire pour
pouvoir rembourser notamment le montant de 360’641 fr. 90 afférent à l’ancien
crédit hypothécaire [...] SA. Il s’agissait des cédules no  [...] de 300’000
fr. et no  [...] de 92’000 fr. grevant l’immeuble en premier et en deuxième rang.
Par lettre du 23 novembre 2012 adressée à J.________ et F.________, le requérant a offert
de restituer les cédules hypothécaires précitées moyennant le versement sur le compte
de son étude du montant de 851’479 fr. 10. Il a réitéré cette proposition par
lettre du 13 décembre 2012.
13.
Le 17 juin 2013, G.________ SA s’est adressée au requérant en ces termes:
« Suite
à notre mise en demeure et à notre entretien téléphonique de la semaine passée,
nous constatons que nous sommes toujours dans l’attente du versement de CHF 910’000.-, ainsi
que les intérêts moratoires. D’autre part, votre mandataire, n’a pas pris la peine
de nous recontacter.
Dans
ces conditions, et dans la perspective d’une solution amiable rapide, nous vous prions de bien
vouloir confirmer d’ici le lundi 24 juin 2013 la prise en charge de ce remboursement par la [...],
votre assureur RC.
Si
aucun versement n’est fait ou en l’absence de nouvelle à cette date, nous requerrons
sans autre avertissement les poursuites pour le capital et les arriérés d’intérêts.
Nous
nous réservons par ailleurs tous droits et moyens, ainsi que toute demande de dommages-intérêts
ultérieurs. »
14.
Par requête de mesures
provisionnelles et superprovisionnelles du 7 août 2013, le requérant a pris, sous suite de
frais et dépens, les conclusions suivantes :
«
I.
Faire interdiction à F.________ et J.________, propriétaires en mains communes de l’immeuble
faisant partie de la propriété par étages “Résidences [...]”, selon désignation
ci-dessous, de céder, vendre, transférer ou aliéner, grever respectivement porter atteinte
à la valeur de l’immeuble de quelque manière que ce soit, sous peine de la menace des
peines d’amendes de l’article 292 du Code pénal suisse, jusqu’à droit connu
sur l’action au fond:
Commune:
[...]
Numéro
d’immeuble:              [...]
Immeuble
de base:              B-F [...]
Quote-part:
[...]
Droit
exclusif              PPE “Résidences
[...]”
Chemin [...]
Villa [...]
Etage:
Appartement de 6 pièces
Lot 18 du plan
Estimation
fiscale:              Fr. 680’000.00,
RG 94
Il.
Ordonner au Conservateur
du Registre foncier de [...] d’inscrire une restriction du droit d’aliéner ou de grever
l’immeuble selon désignation suivante, jusqu’à droit connu sur l’action au
fond:
Commune:
[...]
Numéro
d’immeuble:              [...]
Immeuble
de base:              B-F [...]
Quote-part:
[...]
Droit
exclusif              PPE “Résidences
[...]”
Chemin [...]
Villa [...]
Etage:
Appartement de 6 pièces
Lot 18 du plan
Estimation
fiscale:              Fr. 680’000.00,
RG 94
III.
Autoriser Me Z.________,
notaire et officier public, à conserver jusqu’à droit connu sur l’action au fond
à titre de consignation en ses mains les titres suivants:
-
cédule hypothécaire
au porteur de 300’000 fr. du 29 juillet 1987 portant intérêt maximum à 8% l’an
et matriculée au Registre foncier de [...] sous numéro [...] grevant en premier rang l’immeuble
faisant partie de la propriété par étages “Résidences [...]” selon désignation
suivante:
Commune:
[...]
Numéro
d’immeuble:              [...]
Immeuble
de base:              B-F [...]
Quote-part:
[...]
Droit
exclusif              PPE “Résidences
[...]”
Chemin [...]
Villa [...]
Etage:
Appartement de 6 pièces
Lot 18 du plan
Estimation
fiscale:              Fr. 680’000.00,
RG 94
-
cédule hypothécaire
au porteur de 92’000 fr. du 29 juillet1987 portant intérêt maximum à 10% l’an
et matriculée au Registre foncier de [...] sous numéro [...] grevant en second rang l’immeuble
faisant partie de la propriété par étages “Résidences [...]” selon désignation
suivante:
Commune:
[...]
Numéro
d’immeuble:              [...]
Immeuble
de base:              B-F [...]
Quote-part:
[...]
Droit
exclusif              PPE “Résidences
[...]”
Chemin [...]
Villa [...]
Etage:
Appartement de 6 pièces
Lot 18 du plan
Estimation
fiscale:              Fr. 680’000.00,
RG 94
IV.
Subsidiairement au chiffre
III ci-dessus, autoriser la consignation en mains de la Chambre patrimoniale cantonale des cédules
hypothécaires ci-après, jusqu’à droit connu sur l’action au fond, et aux frais
des défendeurs F.________ et J.________:
-
cédule hypothécaire
au porteur de 300’000 fr. du 29 juillet 1987 portant intérêt maximum à 8% l’an
et matriculée au Registre foncier de [...] sous numéro [...] grevant en premier rang l’immeuble
faisant partie de la propriété par étages “Résidences [...]” selon désignation
suivante:
Commune :
[...]
Numéro
d’immeuble:              [...]
Immeuble
de base:              B-F [...]
Quote-part:
[...]
Droit
exclusif              PPE “Résidences
[...]”
Chemin [...]
Villa [...]
Etage:
Appartement de 6 pièces
Lot 18 du plan
Estimation
fiscale:              Fr. 680’000.00,
RG 94
-
cédule hypothécaire
au porteur de 92’000 fr. du 29 juillet 1987 portant intérêt maximum à 10% l’an
et matriculée au Registre foncier de [...] sous numéro [...] grevant en second rang l’immeuble
faisant partie de la propriété par étages “Résidences [...]” selon désignation
suivante:
Commune :
[...]
Numéro
d’immeuble:              [...]
Immeuble
de base:              B-F [...]
Quote-part:
[...]
Droit
exclusif              PPE “Résidences
[...]”
Chemin [...]
Villa [...]
Etage:
Appartement de 6 pièces
Lot 18 du plan
Estimation
fiscale:              Fr. 680’000.00,
RG 94
V.
Dire que les mesures prises
sous chiffres I et Il seront levées et les cédules hypothécaires consignées sous
chiffre III, subsidiairement chiffre IV ci-dessus, restituées aux intimés moyennant restitution
par ces derniers en mains du requérant Me Z.________ de la somme de 852’000 francs, intérêts
moratoires réservés dès le 20 décembre 2011.
VI.
Impartir à Me Z.________
un délai de trois mois dès décision de mesures provisionnelles définitive pour ouvrir
action au fond.
VII.
Dire qu’il n’y
a pas lieu à astreindre le requérant à des sûretés. »
Par décision du 9 août 2013 du Juge délégué de la Chambre patrimoniale cantonale,
la requête de mesures superprovisionnelles du requérant a été rejetée.
Les intimés J.________ et F.________ se sont déterminés le 6 septembre 2013, concluant,
sous suite de frais et dépens, au rejet de la requête et subsidiairement à ce que le requérant
soit astreint à fournir des sûretés.
L’audience de mesures provisionnelles s’est tenue le 20 novembre 2013, en présence du
requérant, assisté de son conseil, des intimés J.________ et F.________, assistés
de leur conseil respectif, et de l’administrateur unique de R.________ SA, Q.________.
En droit
:
1.
L’appel est recevable
contre les ordonnances de mesures provisionnelles (art. 308 al. 1 let. b CPC), dans les causes non patrimoniales
ou celles dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions devant l’autorité
inférieure est supérieure à 10’000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). Les ordonnances de
mesures provisionnelles étant régies par la procédure sommaire, selon l’art. 248
let. d CPC, le délai pour l’introduction de l’appel est de dix jours (art. 314 al. 1
CPC).
L’appel est de la compétence du juge unique (art. 84 al. 2 LOJV [loi d’organisation
judiciaire du 12 décembre 1979; RSV 173.01]). Formé en temps utile par une partie qui y a intérêt
(art. 59 al. 2 let. a CPC), l’appel est recevable.
2.
a)
L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits
(art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable,
y compris les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi
à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément
au principe général de l’art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure
civile, JT 2010 III 134). Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la base
des preuves administrées en première instance (Tappy, op. cit., p. 135). Le large pouvoir d’examen
en fait et en droit ainsi défini s’applique même si la décision attaquée est
de nature provisionnelle (JT 2011 III 43 c. 2).
b)
Aux termes de l’art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte
que s’ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et ne pouvaient être invoqués
ou produits devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait
preuve de la diligence requise (let. b), ces deux conditions étant cumulatives. Il appartient à
l’appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l’appel
doit indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons
qui les rendent admissibles selon lui (TF 5A_695/2012 du 20 mars 2013 c. 4.2.1 ; TF 4A_334/2012
du 16 octobre 2012 c. 3.1, SJ 2013 I 311 ; JT 2011 III 43 c. 2 et les références citées).
En l’espèce, l’appelant produit en appel un courrier du 27 novembre 2013, adressé
par R.________ SA à la Chambre patrimoniale cantonale après l’audience du 20 novembre
2013 (pièce 20). Selon l’appelant, il résulterait de ce courrier que R.________ SA avait
entamé des travaux et acquitté des charges PPE. L’appelant ne démontre pas pour
quelle raison ces faits, qui existaient déjà avant la fixation de l’objet du litige par
la première instance (faux novas), ne pouvaient être invoqués ou produits devant celle-ci
en faisant preuve de la diligence requise (art. 317 al. 1 let. b CPC). Par conséquent, cette pièce
est irrecevable. Au demeurant, à supposer recevable, elle ne paraît pas pertinente dans le
cadre de la présente procédure de mesures provisionnelles mais du litige au fond.
c)
L’appelant, qui précise que l’objet de l’appel est limité à la conclusion I
de sa requête de mesures provisionnelles, conteste que la mesure provisionnelle requise soit une
mesure de séquestre (cf. infra c. 3) et invoque en outre la violation des art. 261 et 262 CPC (cf.
infra c. 4).
3.
a)
L’appelant soutient que sa conclusion
I visant à ce qu’interdiction soit faite aux intimés J.________ et F.________ de céder,
vendre, transférer ou aliéner l’immeuble, grever respectivement porter atteinte à
la valeur de l’immeuble de quelque manière que ce soit, ne constitue pas une mesure de séquestre
qui relèverait du droit fédéral des poursuites, mais qu’elle viserait avant tout
à éviter que ne se modifie, au détriment du requérant, respectivement de la société
R.________ SA, un état de choses donné jusqu’à droit connu au fond.
b)
L’art. 38 al. 1 LP prévoit que l’exécution forcée ayant pour objet une somme
d’argent ou des sûretés à fournir s’opère par la poursuite pour dettes.
L’art. 269 let. a CPC réserve expressément les dispositions de la LP concernant
les mesures conservatoires lors de l’exécution de créances pécuniaires. Le recouvrement
des dettes d’argent et les mesures conservatoires les concernant sont dévolues à la LP,
sous réserve des mesures conservatoires prévues par la loi (art. 262 let. e CPC ; Message du
28 juin 2006 relatif au Code de procédure civile suisse CPC, FF 2006 6841, p. 6964; Bohnet, CPC
commenté, Bâle 2011, n. 3 ad art. 269 CPC). Le juge ne peut pas, par voie de mesures provisionnelles
fondées sur les art. 261 ss CPC, garantir le recouvrement après procès de sommes
d’argent en faveur du créancier (ATF 108 II 180). Il en va de même de toute mesure analogue
au séquestre des art. 271 ss LP, destinée à assurer le paiement d’une somme d’argent
(Bohnet, op. cit., n. 3 ad art. 269 CPC).
c)
En l’espèce, c’est à juste titre que le premier juge, relevant que l’objet
du procès au fond était de nature pécuniaire et qu’il visait la reconnaissance d’une
créance correspondant au montant des fonds libérés, a retenu qu’il ne tendait pas
à l’attribution de l’immeuble litigieux et qu’il tombait ainsi sous le coup de
l’art. 269 let. a CPC.
Au surplus, dans la mesure où l’appelant invoque qu’il pourrait être amené
à faire constater la validité de la résiliation ou non, le fait que des preuves puissent
disparaître quant à l’état de choses donné ne paraît pas suffisant pour
l’admission de mesures provisionnelles, dès lors que la preuve à futur est, le cas échéant,
à disposition pour faire constater sans attendre l’(in)existence d’une créance
contestée (cf. Bohnet, op. cit., n. 20 et 24 ad art. 88 CPC et les références).
Le moyen de l’appelant, mal fondé, doit dès lors être rejeté.
4.
a)
Selon l’appelant, si la résiliation
du contrat de vente devait être considérée comme valable, il serait tenu personnellement
quant à la restitution des fonds prêtés au créancier hypothécaire. Il disposerait
ainsi d’un droit direct, au titre de l’enrichissement illégitime, pour agir en recouvrement
à l’encontre des vendeurs, l’aliénation par ceux-ci du bien immobilier litigieux
entraînant cependant une aggravation du dommage dont il répondrait. L’interdiction de
l’aliénation viserait en outre la conservation des preuves en relation avec l’attitude
des vendeurs enrichis qui prétendraient déjà que l’immeuble en cause aurait subi
des détériorations. A l’inverse, si la résiliation du contrat de vente n’était
pas valable, l’appelant pourrait conclure devant le juge du fond à être autorisé
à faire exécuter le transfert du bien litigieux et à constituer la cédule hypothécaire
devant servir de garantie en faveur du créancier hypothécaire, ce qu’une aliénation
préalable de l’immeuble ne permettrait pas.
b)
Aux termes de l’art. 261 CPC, le requérant de mesures provisionnelles doit rendre vraisemblable
qu’une prétention dont il est titulaire est l’objet d’une atteinte illicite ou
risque de l’être (art. 261 al. 1 let. a CPC) et que cette atteinte risque de lui causer un
préjudice difficilement réparable (art. 261 al. 1 let. b CPC).
L’art. 261 al. 1 CPC pose des conditions cumulatives à l’octroi de mesures provisionnelles.
S’agissant de la notion de vraisemblance, qui concerne l’ensemble des conditions prévues
par l’art. 261 al. 1 CPC, un fait ou un droit est rendu vraisemblable lorsque, au terme d’un
examen sommaire, sur la base d’éléments objectifs, ce fait ou ce droit est rendu probable,
sans pour autant qu’il faille exclure la possibilité que les faits aient pu se dérouler
autrement ou que la situation juridique se présente différemment (Bohnet, op. cit., n. 4 ad
art. 261 CPC et les références).
L’octroi de mesures provisionnelles implique donc de rendre vraisemblable, d’une part, les
faits à l’appui de la prétention et, d’autre part, que celle-ci fonde vraisemblablement
un droit; le requérant doit ainsi rendre vraisemblable que le droit matériel invoqué existe
et que le procès a des chances de succès (ATF 131 III 473 c. 2.3). Le requérant doit également
rendre vraisemblable qu’un danger imminent menace ses droits (Bohnet, op. cit., nn. 7 à 12
ad art. 261 CPC). Quant au préjudice, on entend par là tant les dommages patrimoniaux que les
dommages immatériels. Un préjudice financier n’est en principe pas difficilement réparable
(Zürcher, in DIKE-Kommentar ZPO, Zurich 2011, n. 25 ad art. 261 CPC), hormis les cas exceptionnels
où il est susceptible d’entraîner la faillite de l’intéressé ou la perte
de ses moyens d’existence (Seiler, Die Berufung nach ZPO, Zurich 2013, n. 991 et les références).
c)
En l’espèce, le premier juge a examiné la requête sous l’angle de l’art.
261 CPC. Il n’a pas exclu au stade de la vraisemblance, pour le cas où la résiliation
du contrat de vente serait valable, l’existence d’une prétention de l’appelant,
fondée sur l’enrichissement illégitime (art. 62 ss CO). Il a en revanche considéré
que le requérant ne rendait pas vraisemblable son exposition à un risque de préjudice
difficilement réparable en relation avec la vente ou la mise en gage de l’immeuble litigieux.
Contrairement à ce que soutient l’appelant, c’est bien un danger imminent qui est déterminant
pour l’octroi de mesures provisionnelles. Or, à l’instar du premier juge, il faut admettre
que le risque d’aliénation ou de la constitution d’un gage n’est pas établi
au stade de la vraisemblance, ce d’autant que l’appelant dispose toujours de deux cédules
hypothécaires concernant le bien en question.
d)
Par ailleurs, selon l’art. 64 CO, il n’y a pas lieu à restitution, dans la mesure où
celui qui a reçu indûment établit qu’il n’est plus enrichi lors de la répétition ;
à moins cependant qu’il ne se soit dessaisi de mauvaise foi de ce qu’il a reçu
ou qu’il n’ait dû savoir, en se dessaisissant, qu’il pouvait être tenu à
restituer. On comprend par dessaisissement le fait pour l’enrichi d’avoir notamment transféré,
aliéné ou donné l’objet censé être restitué (cf. Chappuis, CR CO
I, 2
e
éd., n. 21 ad art. 64 CO). La bonne foi est niée quand l’enrichi pouvait, au moment du
transfert, s’attendre à son obligation de restituer, parce qu’il savait ou devait savoir
en faisant preuve de l’attention requise, que la prestation était indue (art. 3 al. 2 CC ;
cf. ATF 130 V 414 ; ATF 93 II 373, JT 1969 I 249); l’enrichi ne peut valablement invoquer le dessaisissement
intervenu de mauvaise foi (Chappuis, op. cit., n. 38 et 39 ad art. 64 CO). Si l’enrichi de mauvaise
foi n’est pas dessaisi, mais qu’il ne peut restituer qu’une partie de ses avoirs avant
que l’appauvri ne fasse valoir son droit à répétition, l’obligation de restitution
suivra les règles générales instituées aux art. 97 et 119 CO. Le débiteur répondra
ainsi des détériorations subies par l’objet à restituer et supportera le fardeau
de la preuve de son exculpation. Dès l’instant où l’enrichi apprend qu’il
pourrait être tenu à restitution ou devrait le savoir, comme cela paraît être le
cas en l’espèce, il ne peut non seulement ne plus se dessaisir des avoirs, mais a également
à sa charge une obligation de diligence en vue de la restitution (Chappuis, op. cit., n. 46 et 47
ad art. 64 CO).
Ainsi, en l’espèce, on ne saurait admettre l’existence, au stade de la vraisemblance,
d’un risque d’atteinte imminente du fait d’un dessaisissement menaçant les prétentions
de l’appelant qui seraient fondées sur l’enrichissement illégitime. Cela vaut également
s’agissant des prétendues détériorations qui ne sont pas non plus établies,
au stade de la vraisemblance.
Ce moyen doit dès lors également être rejeté.
5.
En définitive, l’appel doit être rejeté en application de la procédure de l’art.
312 al. 1 CPC, et l’ordonnance doit être confirmée.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 800 fr. (art. 65 al. 1 TFJC
[tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010, RSV 270.11.5]), sont mis à la charge de
l’appelant qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens, les intimés n’ayant pas
été invités à répondre.
Par
ces motifs,
la
juge déléguée de la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l’art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 800 fr. (huit cents francs),
sont mis à la charge de l’appelant.
IV.
L’arrêt est exécutoire.
La
juge déléguée :
La greffière :
Du
L’arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à
huis clos, est notifié en expédition complète, par l’envoi de photocopies, à
:
‑
Me Stefan Graf, avocat (pour Z.________),
-
Me François Logoz, avocat (pour J.________),
-
Me Eric Ramel, avocat (pour F.________),
-
R.________ SA
Le présent arrêt peut faire l’objet d’un recours en matière civile devant
le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral
– RS 173.110), cas échéant d’un recours constitutionnel subsidiaire au sens des
art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n’est recevable
que si la valeur litigieuse s’élève au moins à 15’000 fr. en matière
de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30’000 fr. dans les autres cas, à
moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours
doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent
la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l’envoi de photocopies, à :
‑
Madame la Juge déléguée de la Chambre patrimoniale cantonale.
La greffière :