vd_findinfo · HC / 2024 / 18 · 2024-02-13 · fr

TRANSFERT DE BAIL, BAIL À LOYER, LOCAL PROFESSIONNEL, JUSTE MOTIF, REJET DE LA DEMANDE, RESTAURANT | 264 CO, 267 CO, 97 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile HC / 2024 / 18

TRIBUNAL
CANTONAL
XZ19.017827-230318
62
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
13 février 2024
__________________
Composition
:               Mme
Crittin
Dayen
, présidente
MM.
Segura et de Montvallon, juges
Greffier
:              M.
Robadey
*****
Art.
97 ss, 264 et 267 ss CO
Statuant sur l’appel interjeté par
N.________
(anciennement [...]), à [...], contre le jugement rendu le 3 février 2022 par le Tribunal des
baux dans la cause divisant l’appelant d’avec
J.________
SA
,
à [...], la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 3 février 2022, dont les motifs ont été adressés pour notification
aux conseils des parties le 3 février 2023, le Tribunal des baux (ci-après : le tribunal
ou les premiers juges) a rejeté la demande introduite le 15 avril 2019 par N.________ contre J.________
SA (I), a dit que N.________ devait verser à J.________ SA les montants de 34'500 fr. sans intérêt
(IIa), de 9'750 fr. plus intérêt à 5 % l’an dès le 15 janvier 2020 (IIb),
de 39'000 fr. plus intérêt à 5 % l’an dès le 15 janvier 2020 (IIc) et de 3'590
fr. plus intérêt à 5 % l’an dès le 19 mars 2020 (IId), a définitivement
levé l’opposition totale formée par N.________ au commandement de payer notifié
dans le cadre de la poursuite ordinaire n° [...] de l’Office des poursuites du district de
Morges, à concurrence du montant indiqué au chiffre IIa ci-dessus (III), a dit que les frais
judiciaires, arrêtés à 8’332 fr. 40, étaient provisoirement laissés à
la charge de l’Etat (IV), a rappelé que le bénéficiaire de l’assistance judiciaire
était tenu au remboursement des frais judiciaires mis provisoirement à la charge de Etat, dès
qu’il serait en mesure de le faire (V), a dit que N.________ devait verser à J.________ SA
la somme de 6'300 fr. à titre de dépens (VI) et a rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (VII).
En droit, les premiers juges ont examiné si J.________ SA, bailleresse, avait fait échouer
le transfert de bail commercial de N.________, locataire, à savoir si les arguments avancés
pour écarter la candidature des potentiels repreneurs constituaient de justes motifs au regard de
l’art. 263 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), et si elle lui devait paiement
de dommages-intérêts à ce titre. Le tribunal a considéré qu’au vu des
circonstances et de la complexité de l’affaire, il ne pouvait être reproché à
J.________ SA d’avoir négligé de traiter la demande du locataire dans un délai raisonnable
et d’avoir écarté la candidature des époux A.O.________ et B.O.________, dès
lors que ceux-ci ne bénéficiaient pas de la solvabilité requise pour reprendre le fonds
de commerce, et encore moins aux conditions négociées. N.________ n’avait en outre pas
réussi à établir que le refus de la bailleresse était lié à l’origine
des époux susnommés, comme il le prétendait. Ainsi, J.________ SA n’ayant pas violé
ses obligations contractuelles en lien avec l’art. 263 CO, la première condition de l’art. 97 CO
faisait défaut, de sorte que les conclusions en dommages-intérêts de N.________ devaient
être rejetées. Les premiers juges l’ont en outre condamné au versement de différents
montants résultant du contrat liant les parties.
B.
Par acte du 8 mars 2023, N.________ (ci-après :
l’appelant) a interjeté appel contre ce jugement, en concluant, sous suite de frais et dépens,
principalement, à la réforme intégrale du dispositif en ce sens que J.________ SA (ci-après :
l’intimée) soit condamnée à lui verser un montant de 105'500 fr. avec intérêt
à 5 % l’an dès le 16 janvier 2019 et qu’elle soit condamnée au paiement de
tous les frais et dépens de première instance, et subsidiairement, à l’annulation
de la décision entreprise et au renvoi de la cause à l’autorité de première
instance pour nouvelle décision dans le sens des considérants de l’arrêt à
intervenir.
L’appelant a en outre requis l’assistance
judiciaire pour la procédure d’appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
L’intimée est une société anonyme, dont le but est de procéder à des opérations
immobilières. Elle est propriétaire d’un local sis au rez-de-chaussée du [...],
à [...], dans lequel se situe un café-restaurant.
2.
L’appelant était titulaire de l’entreprise individuelle [...] inscrite au registre du
commerce le 4 juin 2014, dont le but était l’importation et la vente de produits, ainsi que
l’exploitation d’un café-restaurant, jusqu’à sa radiation par suite de cessation
d’activité le 28 octobre 2019.
3.
a)
Le
31 mai 2016, les parties ont conclu une convention de remise de commerce par laquelle l’intimée,
vendeur, cédait à l’appelant, acquéreur, le café-restaurant « [...] ».
Le prix de vente a été fixé à 75’000 fr., payable en deux fois : un premier
versement de 37’500 fr. à la date de l’exécution de la vente et un second
versement de 37’500 fr. le 1
er
août 2016.
b)
Par contrat de bail à loyer pour locaux
commerciaux du 20 juin 2016, [...] a pris en location le café-restaurant d’environ 170 m
2
,
à l’enseigne du « [...] » (ci-après : l’établissement
litigieux), situé au rez‑de‑chaussée de l’immeuble de l’intimée
susmentionné. Le loyer net était de 3’000 fr. par mois, plus un acompte de chauffage,
d’eau chaude et de frais accessoires de 250 fr. par mois. Le bail a débuté le 1
er
août 2016 pour se terminer le 31 juillet 2026. Il se renouvelait par la suite de cinq ans en cinq
ans, sauf avis de résiliation donné et reçu par l’une ou l’autre des parties
au moins douze mois à l’avance. Une augmentation à hauteur de 125 fr. du loyer mensuel
était prévue annuellement dès la deuxième année, jusqu’à un plafond
de 3’500 francs.
c)
Par courriel du 23 juin 2017, W.________, alors administrateur de l’intimée, a informé
l’appelant qu’il renonçait à augmenter pour l’année 2017 le loyer d’un
montant mensuel de 150 fr. [
sic
]
comme prévu contractuellement.
4.
Faute pour l’appelant de s’être acquitté du solde du prix de vente du fonds de
commerce de 37'500 fr. à la date convenue, soit le 1
er
août 2017, les parties se sont rencontrées afin de trouver une solution.
Par échange de courriels des 12 et 18 octobre 2017, elles sont convenues que l’appelant paierait,
dès le mois d’octobre 2017, un montant minimal de 5’000 fr. tous les trois mois
jusqu’à l’extinction de la créance.
Dans son courriel du 12 octobre 2017, W.________ a en outre indiqué ce qui suit :
«
aucun intérêt ne vous sera
demandé ceci afin de vous permettre de ne pas alourdir vos charges. Mais en revanche, il est évident
que je serais heureux si vous pouvez solder ce montant plus rapidement. Je suis satisfait que nous ayons
pu trouver un terrain d’entente (…)
».
Par la suite, l’appelant a versé à l’intimée un unique montant de 3’000 fr.,
le solde de la dette précitée s’élevant ainsi encore à un montant de 34’500 francs.
5.
Dans un courriel du 17 septembre 2018, W.________ a pressé l’appelant de lui rembourser ce
qu’il lui devait encore à titre de solde de reprise du fonds de commerce, à savoir la
somme de 34’500 francs.
Par retour de courriel du 27 septembre 2018, l’appelant a informé W.________ qu’il n’était
pas en mesure de lui verser cette somme mais qu’il cherchait une solution pour s’acquitter
de sa dette et, qu’en particulier, il envisageait toujours la vente du restaurant. Il avait en
effet déjà envisagé cette option au début de l’année 2018.
6.
Le 29 novembre 2018, l’appelant a conclu une convention de vente portant sur le restaurant « [...]
» avec les époux A.O.________ et B.O.________. Le prix de vente s’élevait à
140’000 fr., comprenant un montant de 50’000 fr., payable au transfert de bail,
et un montant de 90’000 fr., payable en 36 mensualités de 2’500 francs.
La date d’exécution du contrat avait été fixée au 15 janvier 2019. Une
clause d’annulation avait été prévue pour le cas où le transfert du bail ou
un nouveau bail n’aurait pas pu être conclu. Il était précisé dans le contrat
que les acheteurs avaient eu l’opportunité de visiter les installations et les machines et
qu’ils avaient également pris connaissance du bail.
7.
a)
Le 3 décembre 2018, W.________ a été informé de l’existence des candidats à
la reprise du fonds de commerce et a requis de l’appelant qu’il produise différents
documents au sujet de ceux-ci (identité, domicile, loyer actuel, profession/expérience professionnelle,
salaire des six derniers mois, extrait du registre des poursuites et patente) pour se déterminer
sur le transfert de bail.
Par retour de courriel du 4 décembre 2018, l’appelant a répondu qu’il était
en train de rassembler les documents requis et que, s’agissant de la patente, ce serait probablement
sa compagne F.________ qui la mettrait à disposition des repreneurs.
Par envoi recommandé du 6 décembre 2018, l’appelant a fait parvenir à W.________
une lettre et des documents concernant
A.O.________ et B.O.________, dont il ressort les informations suivantes :
- A.O.________ et B.O.________ étaient mariés et vivaient ensemble, avec leur enfant né
en 2007 ;
- Ils bénéficiaient d’un titre de séjour (permis C) ;
- Selon un certificat d’inscription émis par le service du contrôle des habitants de
[...], ils s’étaient installés à [...] le 15 juillet 2018, avenue [...], en provenance
de [...] ;
- Les époux A.O.________ et B.O.________ ainsi qu’H.________ louaient un local commercial
(magasin d’alimentation), sis [...], à [...]. Le montant du loyer n’était pas fourni ;
- Les époux A.O.________ et B.O.________ payaient un loyer mensuel net de 1’500 fr.,
plus 150 fr. d’acompte de frais de chauffage, eau chaude et frais accessoires pour leur appartement ;
- Les trois dernières fiches de salaire de M. A.O.________ attestaient qu’en qualité
de chauffeur de taxi à temps partiel, celui-ci avait gagné 2’190 fr. 40 en
août 2018, 2’142 fr. 80 en septembre 2018 et 2’166 fr. 60 en octobre
2018 ;
- Selon des extraits du registre des poursuites émanant de l’Office des poursuites du district
de Lausanne, aucune poursuite ni aucun acte de défaut de biens n’étaient enregistrés
au nom des époux A.O.________ et B.O.________ ;
- L’appelant indiquait par ailleurs qu’il était prévu que F.________, exploitante
actuelle et titulaire de la patente, resterait en activité en qualité d’employée
à 50 % du repreneur et que Mme B.O.________ continuerait d’exploiter le magasin d’alimentation
en gros situé au [...], à [...].
Le 12 décembre 2018, l’appelant a envoyé un courriel à W.________, dont le contenu
est le suivant : [sic]
« Bonjour,
Je
vous joins un supplémentaire document reçu maintenant, c’est pour vous l’anticiper
mais je vais même vous l’envoie. Pour mieux me expliquer j’ai aimerais nous rencontrer
dans la semaine. Merci ».
Il lui a ainsi fait parvenir sans autre précision un ensemble de pièces destinées à
démontrer la solvabilité et la capacité financière d’H.________, comprenant :
- Un extrait du registre des poursuites de la République et du canton de Genève, attestant
que la susnommée ne faisait l’objet d’aucune poursuite ni d’acte de défaut
de biens auprès de l’Office des poursuites de Genève ;
- Un extrait du registre du commerce, selon lequel la susnommée exploitait une entreprise individuelle
dont le but était l’exploitation d’un salon de coiffure « [...] »
et d’une épicerie, l’import/export de marchandises avec [...], notamment de produits
textiles et alimentaires, ainsi que l’exploitation d’un restaurant « [...] » ;
- Une copie du bilan 2017 et des comptes d’exploitation du 1
er
janvier au 31 décembre 2017, ainsi que des copies de documents fiscaux, dont il ressortait
qu’en 2017 le revenu imposable d’H.________ s’était élevé à 37’274 fr.
et que celle-ci avait une famille à charge.
Le même jour, réagissant à la réception des documents susmentionnés, W.________
a fait part de ce qui suit à Me Salomé Daïna, qu’il avait mandatée pour gérer
ses affaires avec l’appelant : [sic]
« Chère
Maître Daina,
Voici
maintenant les emails et documents reçus de la part de Monsieur N.________, dont un dernier ce matin
même.
Je
n’y comprends plus rien…un autre candidat ?
Je
n’ai pas l’intention de me rendre à un rdv avec ce Monsieur.
Comment
lui répondre ?
Pour
information, il n’a toujours pas payé le solde de la reprise soit, 37'500.- Fs. Et je ne lui
ai pas encore augmenté le loyer comme le prévoyait la convention de reprise me l’autorisait,
ceci afin de lui permettre de développer son affaire.
Je
reste à votre disposition pour en discuter à votre convenance. »
Le 13 décembre 2018, [...] a répondu à l’appelant qu’il avait dû s’absenter
pour des raisons familiales, qu’il avait transmis le dossier à son avocate afin d’éviter
des erreurs et des pertes de temps et que celle-ci le recontacterait.
Le 17 décembre 2018, l’appelant a informé [...] qu’il n’avait pas eu de nouvelles
de son avocate et que, s’il lui transmettait ses coordonnées, il prendrait lui-même contact
avec elle par l’intermédiaire de son propre conseil, cela afin d’accélérer
les choses.
Le lendemain, [...] lui a répondu que, le jour même, il enverrait un courriel à son avocate
pour la relancer.
b)
Dans le courant du mois de décembre 2018, l’appelant a informé [...] lors d’une
conversation téléphonique qu’il stopperait l’exploitation du restaurant à
la fin du mois en cours, cela pour retourner au plus vite en [...] où son fils était désormais
scolarisé.
Le 7 janvier 2019, l’appelant a écrit ce qui suit à [...] :
« Cher
Monsieur,
Tout
d’abord, je tiens à vous adresser tous mes meilleurs vœux pour la nouvelle année.
Je
vous écris à propos de la demande de transfert de bail que je vous ai adressée il y a
plus de 30 jours, dès lors que je n’ai reçu aucune réponse de votre part ni aucune
nouvelle de votre avocate. Le dossier que je vous ai transmis offre pourtant toutes les garanties nécessaires.
Comme
je vous l’ai mentionné lors de notre dernière conversation téléphonique, j’ai
décidé la clôture de mon restaurant au 31.12.2018, car à partir de cette date, je
n’aurai que des préjudices économiques, étant entendu que seul le transfert du bail
bloque encore l’exécution de la vente.
Fondé
sur ce qui précède et conformément à l’art. 263 CO, je vous demande de bien
vouloir me donner votre consentement au transfert de bail d’ici
mercredi
9 janvier 2019
, afin d’avoir le temps nécessaire
pour exécuter le transfert et la vente correctement.
Le
transfert du bail – et le produit de la vente que ce transfert autorisera – me permettra
de vous régler tous les arriérés en suspens.
Je
vous écris sincèrement parce que la situation actuelle, je ne vous le cache pas, me cause des
préjudices tant économiques que personnels.
D’avance,
je vous remercie pour votre prompt retour. »
Le 9 janvier 2019, le conseil de l’intimée a envoyé un courrier au conseil de l’appelant,
dont la teneur est la suivante :
« Mon
cher Confrère,
Je
porte à votre connaissance que je suis consultée par J.________ SA, suite à la demande
de M. N.________, qui indique vous avoir consulté, de transférer le bail qui le lie à
ma cliente concernant un café-restaurant au [...] à [...].
Par
courriel du 3 décembre 2018, ma mandante a requis diverses informations au sujet du candidat repreneur.
Votre mandant n’a pas répondu de manière complète aux informations qui lui étaient
demandées. Ainsi :
-
L’identité
précise du candidat repreneur, de même que ses coordonnées, ne sont pas connues ;
-
On ignore si le candidat
repreneur dispose d’un permis d’établissement valable ;
-
On ignore quelle profession
exerce précisément le candidat repreneur, quelle est son expérience professionnelle, et
en particulier s’il est à même d’assumer l’exploitation d’un café-restaurant ;
-
Aucune information n’est
donnée au sujet de la patente dont pourrait bénéficier le repreneur.
A
cela s’ajoute qu’aucun transfert de bail ne saurait intervenir sans que ma cliente dispose
de la convention de remise de commerce projetée ou conclue entre votre mandant et le candidat repreneur.
N.________ est mis en demeure de transmettre à ma mandante, par retour de courrier, une copie de
cette convention.
Dans
ces circonstances, ma mandante ne peut pour l’heure autoriser le transfert de bail sollicité.
Ma
cliente a par ailleurs reçu, le 7 janvier 2019, un courrier électronique de votre mandant dont
le contenu l’a surprise. En particulier, elle souligne que votre mandant a l’obligation d’exploiter
le local loué et de maintenir son exploitation conformément à son affection [sic] pendant
toute la durée du bail (art. 2 lettre a des Dispositions générales pour locaux commerciaux,
auxquelles renvoie le bail). Votre client est ainsi mis en demeure, sans délai, de poursuivre l’exploitation
des locaux loués.
Par
ailleurs, M. N.________ est mis en demeure, dans un délai au 21 janvier 2019, de s’acquitter
du paiement du solde du prix de vente du fonds de commerce, par CHF 34'500.00. Votre client voudra
bien s’acquitter du paiement de cette somme sur le compte en banque de mon Etude dont les coordonnées
sont les suivantes :
·
[...], [...], IBAN [...] (clearing [...])
Enfin,
ma mandante m’informe que votre client ne s’est pas acquitté du paiement du loyer du
mois de janvier 2019. Il est ici mis en demeure, par votre intermédiaire, de s’acquitter du
paiement dudit loyer, soit CHF 3'000.00 plus l’acompte de charges de CHF 250.00, dans un délai
de trente jours dès réception de la présente, sans quoi le bail sera résilié
de manière anticipée, conformément à l’article 257d CO. En sus de la présente,
ma mandante adressera directement à votre client une mise en demeure à ce sujet. »
Le 10 janvier 2019, le conseil de l’appelant a communiqué ce qui suit au conseil adverse :
« Mon
mandant se réjouit de recevoir une réponse à son courrier électronique du 6 décembre
2018, dans l’attente de recevoir le consentement du bailleur. Il s’étonne cependant
que ce courrier promis le 13 décembre 2018 par M. [...] ne nous parvienne que le 10 janvier 2019,
ce d’autant que l’objectif affiché était de ne pas perdre de temps.
Avant
toute chose, je vous confirme que le loyer du mois de janvier a été payé hier, le 9 janvier
2019. Mon mandant a eu du retard car il attendait de savoir s’il aurait à payer le mois entier
ou juste la moitié, compte tenu de l’accord intervenu avec les repreneurs, dont je joins une
copie à la présente. Comme vous pourrez le constater, la validité de la convention est
conditionnée à l’accord du bailleur (article X). Elle doit être exécutée
le 15 janvier 2019. Compte tenu de l’incertitude actuelle, le loyer entier a été payé
hier.
A
votre demande, je réponds comme suit aux précisions sollicitées dans votre courrier :
1.
Identité du candidat repreneur et coordonnées : les repreneurs sont M. [...] et son épouse
[...], qui sont domiciliés à l’avenue [...] Lausanne et sont joignables au [...] et au
[...]. Ces informations et les pièces y relatives ont été transmises à votre mandante
le 6 décembre 2018.
2.
Titres de séjour : les repreneurs sont au bénéfice d’autorisations d’établissement
(permis C) valables jusqu’au 30 mai 2022. Les repreneurs sont domiciliés en Suisse depuis
plus de 17 ans. Cette information et les pièces y relatives ont été transmises à
votre mandante le 6 décembre 2018.
3.
Profession et expérience du repreneur : les repreneurs exploitent déjà un commerce
à la rue [...] à [...]. Le fonds de commerce a été entièrement payé et
le bail des locaux est géré par [...] SA. Comme confirmé par l’extrait du registre
des poursuites, les repreneurs n’ont aucun arriéré de paiement. Le restaurant sera géré
par les repreneurs et Mme [...], l’actuelle exploitante et épouse de mon mandant, qui sera
employée à 50% par les repreneurs. Ces informations et les pièces y relatives ont été
transmises à votre mandante le 6 décembre 2018.
4.
Patente du repreneur : le restaurant serait géré par les repreneurs et Mme [...], l’actuelle
exploitante et épouse de mon mandant, qui est titulaire de la patente et serait employée à
50% par les repreneurs. Cette information et les pièces y relatives ont été transmises
à votre mandante le 6 décembre 2018.
Je
n’entre pas en matière sur la mise en demeure faite à mon mandant d’exploiter le
restaurant, cette obligation étant d’ordre négative et non positive. De plus, un restaurant
a le droit à des vacances annuelles. Une telle mise en demeure est donc nulle et de nul effet.
Mon
mandant a pris bonne note du délai imparti au 21 janvier 2019 pour s’acquitter de l’arriéré
de CHF 34'500.00. Comme il l’a indiqué à plusieurs reprises oralement et par écrit
à M. [...], ce montant ne pourra être réglé qu’avec le produit de la vente.
Il n’a aujourd’hui pas les liquidités suffisantes.
En
définitive, si la vente échoue, faute de consentement du bailleur, toutes les parties seront
perdantes. J’enjoins donc votre mandante à donner son consentement d’ici au 14 janvier
2019, ce d’autant qu’aucun motif reconnu par la loi ne justifie un refus : les repreneurs
sont solvables et ont prouvé qu’ils avaient les compétences pour exploiter un commerce.
Ils ont en outre un garant en la personne de Mme [...], qui exploite un salon de coiffure à Genève
depuis 2006.
Je
note enfin que, puisque tous les compléments d’information sollicités étaient en
possession de votre mandante depuis le 6 décembre 2018, à l’exception de la convention,
le délai de réflexion du bailleur est déjà supérieur à 30 jours. »
Des copies des documents suivants figuraient en annexe :
- la « Convention de vente » conclue entre l’appelant et les époux A.O.________
et B.O.________ le 29 novembre 2018 ;
- le courrier recommandé du 6 décembre 2018 que l’appelant avait expédié à
[...], ainsi que les documents qui l’accompagnaient.
Par courriel du 15 janvier 2019, l’intimée a informé l’appelant qu’en l’état,
le consentement au transfert de bail n’était pas donné et qu’elle devait encore
se déterminer sur les différentes pièces transmises.
Le 17 janvier 2019, Me Daïna a fait parvenir un courrier à son confrère, dont la teneur
est la suivante :
« J’accuse
réception de votre correspondance du 10 janvier 2019, dont le contenu et les annexes n’ont
pas manqué de surprendre ma mandante.
Ainsi,
j’expose ce qui suit :
-
Votre mandant a tergiversé s’agissant
des candidats à la reprise de bail. Ainsi, Mme [...] était initialement mentionnée, puis
M. [...] et Mme B.O.________ ont été évoqués à un stade ultérieur.
Pire, ce n’est qu’à réception de votre courrier précité que ma mandante
a eu connaissance des conditions de la convention de reprise du fonds de commerce que votre mandant a
cru bon de signer avec les candidats repreneurs.
-
Les candidats repreneurs semblent domiciliés
à [...] depuis juillet 2018, alors que les derniers certificats de salaire produits indiquent un
domicile à [...] au moins jusqu’en octobre 2018. En toute hypothèse, l’extrait
du Registre des poursuites produit n’établit pas la solvabilité des candidats repreneurs,
domiciliés qu’ils sont depuis très peu de temps à [...].
-
Il ressort des décomptes de salaire que le
candidat repreneur effectue des courses de taxi pour le compte d’un autre chauffeur de taxi indépendant.
Non seulement cette activité apparaît très précaire, mais le salaire mensuel net,
d’à peine plus de CHF 2'000.00, ne permet manifestement pas d’assumer les charges liées
au bail qui lie votre client à ma mandante.
-
Enfin, la convention de vente du fonds de commerce
du 29 novembre 2018 stipule un prix de vente de CHF 140'000.00, soit près du double du prix du même
fonds de commerce cédé par ma cliente il y a à peine plus de deux ans. Votre mandant n’a
effectué aucun investissement dans l’établissement justifiant le prix de vente convenu.
Dans ce contexte, l’augmentation de CHF 65'000.00 du prix de vente du fonds de commerce correspond
certainement à un pas de porte abusif.
En
toute hypothèse, la situation financière des candidats repreneurs, doublée du caractère
exorbitant du prix de vente, indique qu’ils ne seront pas en mesure de faire face à leurs
obligations découlant du bail. Cette conclusion s’impose d’autant plus qu’ils
ne disposent d’aucune expérience dans le domaine de la restauration.
Vu
ce qui précède, le transfert requis par votre mandante est définitivement refusé.
Au
surplus, les mises en demeure contenues dans mon courrier du 9 janvier 2019 demeurent intégralement
maintenues. Ainsi, votre mandant est sommé de reprendre sans délai l’exploitation de
l’établissement. En outre, il dispose d’un délai au 21 janvier 2019 pour s’acquitter
du paiement du solde du prix du fonds de commerce, par CHF 34'500.00. »
8.
Courant janvier, l’intimée a appris que le restaurant était fermé et que le demandeur
déménageait du matériel. Par courrier du 21 janvier 2019, l’intimée a requis
de l’Office des poursuites du district de Lausanne qu’il inscrive en sa faveur une réserve
de propriété à hauteur de 75’000 fr. sur le fonds de commerce de l’appelant.
9.
Par requête de conciliation du 23 janvier 2019, l’appelant a pris des conclusions devant la
Commission de conciliation du district de Lausanne (ci-après : l’autorité de conciliation)
tendant à la validation du transfert de bail du local litigieux, au versement par l’intimée
d’un montant de 200’000 fr. avec intérêt à 5% l’an dès le
16 janvier 2019, ainsi qu’à la condamnation de l’intimée à tous les frais
et dépens. Ayant constaté l’échec de la conciliation, l’autorité de conciliation
a délivré à l’appelant une autorisation de procéder le 13 mars 2019.
10.
Par courrier du 15 février 2019, l’intimée a mis l’appelant en demeure de régler
le loyer du mois de février 2019 s’élevant à un montant de 3’250 fr.,
dans un délai de trente jours, à défaut de quoi le bail serait résilié conformément
à l’art. 257d CO.
11.
Par courrier du 15 mars 2019, l’appelant a rappelé à l’intimée que les époux
A.O.________ et B.O.________ étaient toujours candidats à la reprise du bail et qu’ils
se tenaient à sa disposition pour fournir tous les compléments prouvant leur solidité
financière. L’appelant a, en outre, invité une nouvelle fois le bailleur à rencontrer
les candidats pour s’assurer de la viabilité de leur projet. Il précisait que, si la
bailleresse persistait dans son refus, l’appelant restituerait l’objet avec effet au 15 janvier
2019.
L’intimée a répondu par courrier du 19 mars 2019 qu’elle s’estimait suffisamment
renseignée pour refuser le transfert de bail, en faisant référence à son courrier
du 17 janvier 2019, et que l’appelant restait tenu du contrat de bail à loyer.
12.
Sur réquisition de l’intimée du 12 mars 2019, l’Office des poursuites du district
de Morges a fait notifier à l’appelant un commandement de payer, le 17 avril 2019, portant
sur la somme de 34’500 fr. réclamée à titre de « prétention
en paiement du solde du prix du fonds de commerce selon contrat du 31.05.2016 » (poursuite
n
o
[...]).
L’appelant y a fait opposition totale.
13.
a)
Par courrier recommandé du 28 mars 2019, l’intimée a informé l’appelant qu’elle
résiliait le contrat de bail à loyer qui les liait au 30 avril 2019, en invoquant l’art.
257d CO, les loyers dus n’ayant toujours pas été acquittés malgré sa mise en
demeure. Elle a enjoint l’appelant de restituer les locaux à cette date, libres de tout occupant
et de tous biens mobiliers lui appartenant.
Par courrier du 26 avril 2019, l’intimée a informé l’appelant qu’un état
des lieux de sortie se tiendrait dans les locaux le 3 mai 2019 et que, dans cette perspective, celui-ci
était à nouveau enjoint de procéder à l’évacuation de l’intégralité
de ses biens mobiliers.
b)
Par courrier du 20 mai 2019, l’appelant a informé l’intimée qu’il n’avait
aucunement la volonté d’abandonner, sans contrepartie financière, la propriété
des objets mobiliers entreposés dans les locaux litigieux. Il expliquait par ailleurs qu’il
n’avait pas procédé au retrait des biens en question, cela pour ne pas augmenter le montant
de son dommage causé, de son point de vue, par le refus, sans justes motifs, de l’intimée
de consentir au transfert de bail et parce que celle-ci avait demandé l’inscription d’une
réserve de propriété.
Par courrier du 6 juin 2019, l’intimée a imparti un dernier délai au demandeur fixé
au 14 juin 2019 pour renoncer à la propriété de ces biens, cela afin qu’elle puisse
s’en débarrasser, ou pour qu’il puisse les récupérer dans le même délai.
Par courrier du 14 juin 2019, l’appelant a informé l’intimée qu’il renonçait
à revendiquer la propriété des biens laissés dans les locaux.
14.
a)
Le 16 juillet 2019, l’intimée a conclu un contrat de courtage avec [...] Sàrl pour gérer
la vente du fonds de commerce litigieux. Celui-ci a été proposé à un prix de 55’000 fr.
à au moins 31 candidats entre fin juillet et décembre 2019, sans succès.
b)
A défaut de repreneurs, fin 2019, [...] Sàrl a finalement proposé à l’intimée
que le café-restaurant soit repris sans achat du fonds de commerce sous la forme d’une franchise
[...], dont le droit d’entrée a été fixé à 15’000 francs.
Des pourparlers se sont tenus avec [...] et [...], candidats à la reprise d’exploitation sous
la franchise [...] dans le courant du mois de juillet 2020. Le 28 juillet 2020, l’intimée
était en possession de l’intégralité des documents permettant d’attester de
la solvabilité et de l’expérience professionnelle des potentiels repreneurs.
Le contrat de bail conclu avec les candidats [...] a débuté le 1
er
septembre
2020.
15.
a)
Par demande du 15 avril 2019 déposée devant les premiers juges, l’appelant a pris les
conclusions suivantes :
« I.
J.________ SA est condamnée à verser à N.________ un montant de CHF 105'500.- (cent cinq
mille cinq cents francs suisses), avec intérêts à 5% l’an dès le 16 janvier
2019.
II.
J.________ SA est condamnée en tous les frais et dépens. »
b)
Dans sa réponse et demande reconventionnelle du 13 septembre 2019, l’intimée a pris les
conclusions suivantes, avec suite de frais judiciaires et dépens :
« I.
Les conclusions prises par l’appelant au pied de sa Demande du 15 avril 2019 sont rejetées.
II.
N.________ est reconnu débiteur de J.________ SA et lui doit l’immédiat paiement d’un
montant de CHF 34'500.00 (trente-sept [recte : trente-quatre] mille cinq-cents francs suisses),
plus intérêts à 5% l’an dès le 2 août 2017, à titre du solde du prix
de vente du fonds de commerce sis [...], à [...].
III.
L’opposition formée par l’appelant N.________ au commandement de payer du 14 mars 2019,
dans la poursuite n
o
[...]
de l’Office des poursuites du district de Nyon [sic], est définitivement levée.
IV.
N.________ est reconnu débiteur de J.________ SA et lui doit l’immédiat paiement d’un
montant qui sera déterminé en cours d’instance, mais qui s’élève au moins
à CHF 36'000.00 (trente-six mille francs suisses), plus intérêt à 5%, échéance
moyenne.
V.
Ordre est donné à [...] SA de verser à J.________ SA, sur le compte auprès de [...]
[...], la somme de CHF 20'000.00 (vingt mille francs suisses) correspondant à la garantie de loyer
n
o
[...]»
c)
Dans sa réponse du 17 décembre 2019 à la demande reconventionnelle de l’intimée,
l’appelant a pris, avec suite de frais judiciaires et dépens, les conclusions suivantes :
« A.
Sur
Demande du 29 mars 2019
I.
J.________ SA est condamnée
à verser à N.________ un montant de CHF 105'500.- (cent cinq mille cinq cents francs suisses),
avec intérêts à 5% l’an dès le 16 janvier 2019.
B.
Sur
Conclusions reconventionnelles
II.
Les conclusions prises par J.________ SA au pied de sa Réponse du 13 septembre 2019 sont intégralement
rejetées. »
d)
La présidente a tenu une audience d’instruction le 16 septembre 2021, au cours de laquelle
les témoins [...] et [...] ont notamment été entendus.
Entendu le 16 septembre 2021 par la Présidente du Tribunal des baux (ci-après : la présidente),
le témoin [...], directeur de [...] Sàrl, a expliqué que, pour fixer le prix d’une
reprise de commerce, deux facteurs étaient pris en considération, soit la valeur des biens
mobiliers et installations encore dans le local commercial et la valeur du marché correspondant
à celle des autres biens vendus aux alentours dans la même catégorie. Même s’il
n’avait pas géré personnellement ce mandat, il a estimé qu’un prix de 50’000 fr.
environ pour l’objet en cause était plausible compte tenu du matériel présent dans
le local litigieux, en particulier dans la cuisine. Il a encore exposé que le prix d’un fonds
de commerce variait en fonction de facteurs matériels et immatériels, comme notamment son positionnement
ou le fait qu’il soit déjà affecté en café-restaurant et que, de plus, selon
une pratique qui peut varier d’une agence à l’autre, [...] Sàrl n’attribuait
pas de valeur à la clientèle si le concept de restauration changeait.
Entendu le même jour, le témoin [...], qui avait été mandaté par l’appelant
pour la reprise du fonds de commerce comme courtier indépendant, a estimé qu’au printemps
2020, la bailleresse aurait été en mesure de trouver un repreneur à brève échéance
au prix de 55’000 fr., étant donné que l’équipement du local litigieux
était en conformité. Il a en effet jugé que « c’était bon marché
pour ce type de petit local où des personnes cherchent à faire des spécialités ».
Également entendu à cette occasion, le témoin [...], précédant exploitant, a
spontanément indiqué que sa relation avec la bailleresse avait été respectueuse et
que malgré les soucis rencontrés ils avaient réussi à s’entendre pour trouver
une solution à leurs difficultés, l’intimée s’étant engagée à
lui verser la somme de 100'000 fr. pour mettre fin à leurs litiges.
Concernant la candidature des époux A.O.________ et B.O.________, le témoin [...] a indiqué
que, lorsqu’il avait mentionné les repreneurs, on lui avait répondu « je ne
veux pas de ces gens-là ».
Le tribunal a tenu une
audience d’instruction et de plaidoiries finales le 27 janvier 2022, au cours de laquelle l’appelant
et [...] ont été entendus en qualité de parties.
[...] a reconnu avoir eu l’échange évoqué par le témoin [...] en expliquant
qu’à ce moment-là, il avait déjà reçu le dossier des candidats en question
qui, de son point de vue, ne contenait pas grand-chose, que ceux-ci ne semblaient pas qualifiés,
que leurs revenus étaient faibles, qu’ils n’avaient pas de patente et venaient d’ouvrir
une épicerie qui devait générer des charges. Le ton était monté et le témoin
[...] lui avait dit qu’il serait forcé de les accepter. Il avait répondu que personne
ne lui dicterait sa conduite en précisant que « ces gens-là » n’étaient
pas qualifiés pour reprendre le local litigieux. La seule chose qui lui importait tenait aux compétences
des repreneurs dès lors qu’il avait déjà eu dans le passé des expériences
compliquées avec ce local. Il a ajouté que les propos à caractère raciste qu’on
lui avait attribués lui avaient beaucoup déplu et ne correspondaient pas à la réalité.
Il a encore indiqué que le local litigieux avait eu plusieurs tenanciers successifs de nationalités
très différentes, mais jamais suisse.
En droit
:
1.
1.1
L’appel
est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC
[Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]), dans les affaires patrimoniales
dont la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 10'000 fr. au moins (art. 308
al. 2 CPC). Le délai pour l’introduction de l’appel est de trente jours à compter
de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC).
1.2
Formé en temps utile par une partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al.
2 let. a CPC) contre une décision finale de première instance et portant sur des conclusions
supérieures à 10'000 fr., l’appel est recevable.
2.
2.1
L'appel
peut être formé pour violation du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art.
310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe général
de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées
en première instance (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid.
5.3.1 ; TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid. 3.4 ; TF 4A_452/2016 du 2 novembre 2016 consid.
3)
2.2
2.2.1
Les
faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans
retard (art. 317 al. 1 let. a CPC) et ne pouvaient pas être invoqués ou produits en première
instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (art. 317 al.
1 let. b CPC), ces deux conditions étant cumulatives (ATF 142 III 413 consid. 2.2.2, JdT 2017 II
153 ; TF 5A_451/2020 du 31 mars 2021 consid. 3.1.1 et les réf. cit.).
2.2.2
L’appelant produit
une pièce nouvelle, à savoir un extrait du registre du commerce concernant l’entreprise
individuelle « [...] - A.O.________ », lequel était l’un des candidats
qu’il avait proposés pour la reprise du contrat de bail commercial passé entre les parties.
Cette entreprise individuelle est inscrite au registre du commerce depuis le 5 août 2020. Or, l’appelant
n’explique pas pourquoi il ne lui a pas été possible de se prévaloir de cette pièce
devant l’autorité de première instance en faisant preuve de la diligence requise. Partant,
cette pièce est irrecevable.
2.3
Dans
son mémoire d’appel, l’appelant a tout d’abord procédé à un rappel
de ce qu’il considère comme étant « les faits importants de la présente
cause ». Cette partie de l’écriture est irrecevable. En effet, l’appelant
n’indique pas, pour chacun des faits qu’il y mentionne ou non, les motifs pour lesquels il
s’est éventuellement écarté des constatations de l’autorité précédente.
Un tel procédé ne satisfait pas aux prescriptions de motivation de l’art. 311 CPC (cf.
notamment TF 4A_274/2020 du 1
er
septembre 2020 consid. 4 ; TF 4A_593/2015 du 13 décembre 2016 consid. 5.1 ; TF 4A_376/2016 du 2
décembre 2016 consid. 3.2.1 ; TF 4A_61/2016 du 10 mai 2016 consid. 4 ; CACI 19 janvier 2024/26
consid. 2.2 et les réf. cit.). Dans la mesure où il n’appartient pas, selon la jurisprudence,
à la Cour de céans de comparer l’état de fait présenté par les parties
avec celui retenu par les premiers juges pour y déceler d’éventuelles divergences, ni,
le cas échéant, de supputer les motifs pour lesquels il y aurait lieu de modifier l’état
de fait dans le sens indiqué par ces divergences, il ne sera tenu aucun compte de cette partie de
l’écriture.
3.
3.1
L’appelant
se plaint tout d’abord d’une constatation inexacte des faits. Il reproche aux premiers juges
d’avoir considéré à tort que sa demande de transfert de bail était « lacunaire »,
qu’il n’avait pas été « proactif » au moment de fournir les
informations nécessaires à l’intimée et qu’il ne revenait pas à celle-ci
de réunir elle-même le dossier des candidats. L’appelant estime avoir entrepris toutes
les démarches qui pouvaient être exigées de lui pour mener à bien le transfert du
bail commercial, fournissant tous les documents et toutes les informations utiles. Il soutient que l’intimée
avait décidé de ne pas entrer en matière avant même d’examiner les documents
transmis, ce que démontreraient son absence de réaction durant plus d’un mois, soit entre
le 6 décembre 2018 et le 9 janvier 2019, la manifestation tardive de son avocate, son refus
de se rendre à un rendez-vous avec les candidats repreneurs, le libellé de la procuration en
faveur de son conseil qui mentionnait l’existence d’un litige alors qu’il n’en
était rien, l’entretien téléphonique de l’intimée avec le courtier de
l’appelant où celle-ci aurait déclaré ne pas vouloir « de ces gens-là »,
l’absence de sollicitation de documents complémentaires de la part de l’intimée
pour s’assurer de la solvabilité des repreneurs notamment et enfin l’absence de demande
de délai supplémentaire pour se déterminer sur la demande de transfert dans le délai
que l’appelant lui avait imparti. L’appelant fait encore valoir que le tribunal aurait omis
de constater que l’intimée avait adopté une attitude contradictoire en laissant penser
le 3 décembre 2018 que le transfert du bail sollicité pourrait se conclure. L’appelant
invoque que l’intimée a tout d’abord prétexté ne pas avoir reçu l’ensemble
de la documentation, alors qu’elle lui avait été remise le 6 décembre 2018 à
l’exception de la convention de remise de commerce, avant d’opposer des motifs incohérents
et injustifiés. L’appelant en déduit que le tribunal aurait dû retenir que le refus
de l’intimée consistait en réalité en de vagues appréhensions ou en une antipathie
irrationnelle vis-à-vis des candidats repreneurs, comme le confirmeraient l’attitude de celle-ci
dans le processus d’analyse du dossier et l’audition du témoin [...], de tels éléments
devant exclure en tout état de cause l’existence de justes motifs au sens de l’art.
263 al. 2 CO, respectivement le refus de transfert du contrat de bail. L’intimée aurait ainsi
été de mauvaise foi, contribuant à l’aggravation du dommage de l’appelant
en violation de son obligation contractuelle, ce dont celui-ci ne devrait pas avoir à en supporter
les conséquences.
3.2
L'action
en transfert du bail commercial à un tiers est prévue par l'art. 263 CO. Aux termes de
cette disposition, le locataire d'un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec
le consentement écrit du bailleur (al. 1) et le bailleur ne peut refuser son consentement que pour
de justes motifs (al. 2). Si le bailleur donne son consentement, le tiers est subrogé au locataire
(al. 3) et le locataire est libéré de ses obligations envers le bailleur (al. 4, 1
ère
phr.). Ces règles sont absolument impératives. Le transfert du bail commercial est un accord
tripartite : le locataire initial passe un contrat avec le locataire reprenant afin d'opérer un
changement de locataire ; une fois que le bailleur a consenti au transfert, le locataire reprenant est
subrogé aux droits du locataire initial et reprend l'ensemble des droits et obligations du locataire
initial, c'est-à-dire prend sa place dans le contrat de bail (TF 4A_253/2022 du 29 août
2023 consid. 4.1.1 et la jurisprudence citée).
Le
locataire a envers le bailleur un devoir d’information et de documentation. Il doit lui fournir
des renseignements complets et étayés. En particulier, le bailleur peut exiger la production
du contrat de remise de commerce. En cas de données fragmentaires, le bailleur peut exiger qu’elles
soient complétées dans un délai raisonnable, car il doit pouvoir se déterminer en
toute connaissance de cause. Le bailleur doit disposer d’un délai suffisant pour prendre sa
décision. Si le contrat de bail ne contient pas de clause précisant dans quel délai le
bailleur doit répondre, un délai de réponse peut être proposé par le locataire
; il doit être fonction de la complexité de l’affaire et de l’ensemble des circonstances
(enjeux économiques ; date souhaitée pour la prise d’effet du transfert de bail
; expérience en affaires du bailleur, etc.). Qu’il soit mentionné dans le bail ou non,
le délai court à partir du moment où le bailleur dispose de tous les éléments
nécessaires à sa prise de décision (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, nn. 3.3
s., pp. 763 s.). La majorité des auteurs préconisent un délai de quatre semaines au minimum
dès la réception de la demande de transfert par le bailleur (Bise/Planas, Commentaire Pratique,
Droit du bail à loyer et à ferme, Bâle 2017, n. 39 ad art. 263 CO).
Lorsque
les conditions légales sont réunies, l'art. 263 CO confère au locataire initial un droit
subjectif à transférer son bail commercial au locataire reprenant, le bailleur ne pouvant refuser
de donner son consentement qu'en présence de justes motifs (TF 4A_253/2022 précité consid. 4.1.2
et la jurisprudence citée). Toutes les circonstances objectives et subjectives qui, selon les règles
de la bonne foi, ne permettent pas d’imposer au bailleur une relation contractuelle avec le bénéficiaire
du transfert doivent être considérées comme de justes motifs (Lachat,
op.
cit
., n. 4.1, p. 766). Pour déterminer
si le refus du bailleur repose sur de justes motifs, il convient de manière générale de
faire appel aux mêmes critères que ceux qui permettent de juger si un locataire de remplacement
peut raisonnablement être refusé au sens de l’art. 264 CO (Bises/Planas,
op.
cit.
, n. 43 ad art. 263 CO). Selon la jurisprudence
du Tribunal fédéral relative à l’article en question, un bailleur peut refuser une
personne avec laquelle il a une inimitié, une rivalité commerciale ou s’il existe un
danger qu’elle cause des désagréments pour les autres locataires, ou encore s’il
a des doutes fondés sur sa solvabilité. Tel n’est cependant pas le cas lorsque le bailleur
a de vagues appréhensions, une antipathie ou une attitude négative par principe envers une
certaine catégorie de personnes (TF 4C.15/2001 du 22 mai 2001 consid 3a ; Bise/Planas,
op.
cit
., n. 44 ad art. 263 CO). Le bailleur peut
notamment refuser son consentement si l’insolvabilité du bénéficiaire est prouvée,
si sa solvabilité est compromise par le montant exagéré de la remise de commerce, si le
montant du loyer est trop élevé pour le bénéficiaire du transfert ou encore si le
bénéficiaire du transfert ne dispose pas des autorisations officielles nécessaires à
l’activité commerciale déployée dans les locaux (certificat de capacité pour
un café-restaurant par exemple) ou qu’il n’a pas les compétences requises pour
exploiter le commerce (Lachat,
op.
cit.
, n. 4.1, pp. 767 s.). Le montant convenu
pour la remise de commerce peut être considéré comme excessif lorsqu’il ne peut
pas objectivement être amorti durant le bail ou si, ajouté au loyer, les intérêts
et amortissements du prêt y relatifs sont de nature à compromettre la viabilité du commerce,
faisant ainsi craindre des répercussions négatives sur les obligations à charge du tiers
reprenant. Un refus du bailleur serait également justifié si le transfert est en réalité
lié à un pas-de-porte abusif (Bise/Planas,
op.
cit
., n. 51 ad art. 263 CO). Constitue ainsi un
juste motif le fait que le locataire initial et le locataire reprenant sont convenus d'un pas-de-porte,
soit une contre-prestation pour la seule cession du droit d'user des locaux. Lorsqu’une telle indemnité
est payée à l’occasion d’un transfert de bail, le bailleur peut objecter qu’elle
est surfaite et s’opposer au transfert (TF 4A_253/2022 précité consid. 4.1.2 et
la jurisprudence citée ; Lachat,
op.
cit
., n. 2.3, pp. 762 s.).
De
manière générale, le locataire et le bailleur doivent se conformer aux règles de
la bonne foi dans l’exercice de leurs droits et obligations découlant de l’art. 263
CO (art. 2 al. 1 CC [Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210]). Ainsi, tout comme dans
le cadre de l’institution voisine de la restitution anticipée (art. 264 CO), le bailleur qui
reçoit une demande de transfert doit collaborer loyalement aux démarches nécessaires à
celui-ci ; il ne peut, par une attitude contraire à la bonne foi, entraver le locataire dans l’exercice
de ses droits (Bise/Planas,
op.
cit
., n. 94 ad art. 264 CO). Si le bailleur viole
ce devoir de loyauté, son comportement, tout comme un défaut de réponse ou un refus de
consentement injustifié, permettra au locataire d’obtenir la réparation d’un éventuel
préjudice aux conditions des art. 97 ss CO.
3.3
3.3.1
Les
premiers juges ont considéré qu’il ne pouvait être reproché à l’intimée
d’avoir négligé de traiter la demande de transfert de bail du locataire dans un délai
raisonnable. Ils ont retenu qu’un laps de temps compris entre le 6 décembre 2018, correspondant
à l’envoi des documents, et le 13 janvier 2019, soit la date d’exécution de la
convention, avait été donné à l’intimée pour se déterminer. Si, à
première vue, ce délai semblait conforme au minimum de quatre semaines requises par la jurisprudence,
il devait être pris en compte que le dossier transmis le 6 décembre 2018 était lacunaire,
ne comportant en particulier pas la convention de remise de commerce transmise seulement le 10 janvier
2019, que les fêtes de fin d’année avaient lieu durant cette période et que le bailleur
devait pouvoir s’assurer, avec au besoin l’aide de professionnels, que les futurs repreneurs
disposaient des qualifications et de l’expérience nécessaires à la reprise d’un
restaurant.
Le tribunal a ensuite
considéré que l’intimée avait de justes motifs, au sens de l’art. 263 CO,
de refuser la candidature des époux A.O.________ et B.O.________. Il a estimé que sur la base
des documents transmis à l’intimée, soit les fiches de salaire de M. A.O.________ qui
faisaient état d’un revenu mensuel net d’un peu plus de 2'000 fr., le loyer mensuel
de l’appartement du couple de 1'650 fr., les extraits du registre des poursuites les concernant,
la situation financière de la garante H.________, qui avait déclaré un revenu imposable
de 37'274 fr. en 2017 et qui était d’ores et déjà garante des dettes des époux
découlant de leur exploitation d’un magasin d’alimentation, ainsi que la convention
prévoyant la reprise du fonds de commerce pour un montant de 140'000 fr., celle-ci était
fondée à considérer que les candidats proposés ne bénéficiaient pas de
la solvabilité requise, et donc à les refuser. L’autorité inférieure a relevé
que l’intimée s’était prononcée avec les éléments à sa disposition
et qu’il incombait au locataire d’être proactif dans la fourniture d’informations.
Les premiers juges ont
encore retenu que l’appelant n’était pas parvenu à établir que le refus du
bailleur serait lié à l’origine des candidats, les propos tenus à cet égard
par W.________ ayant été sortis de leur contexte et mal interprétés.
3.3.2
En
l’espèce, le problème du transfert du contrat de bail en faveur des deux candidats repreneurs
proposés par l’appelant ne se situe pas au niveau de la qualité des informations qui
ont été communiquées à l’intimée ni de la diligence avec laquelle elles
ont été transmises, mais au niveau de la qualité des candidats eux-mêmes. En dépit
de l’exploitation du restaurant concerné durant plusieurs années, l’appelant n’a
pas été en mesure de s’acquitter de la totalité du prix du fonds de commerce de
75'000 fr. en faveur de l’intimée, ne respectant pas l’arrangement passé avec elle
en octobre 2017 notamment. Pourtant, quant à eux, les candidats repreneurs proposés par l’appelant
auraient été tenus de s’acquitter d’un prix de 140'000 fr. alors qu’ils ne
faisaient état d’aucun moyen financier particulier et qu’ils ne possédaient aucune
expérience dans la restauration. Le prix de vente fixé par l’appelant pour la reprise
de commerce apparaît très largement excessif lorsqu’il est mis en perspective avec l’état
du marché tel qu’il peut être apprécié à cette époque, ensuite des
très nombreuses démarches accomplies en vain par la société de courtage [...] Sàrl.
Certes, celle-ci a été mandatée par l’intimée, mais l’appelant n’a
pas remis en question ni sa compétence ni la qualité des services fournis pour trouver des
repreneurs après son départ en [...]. Il faut rappeler que l’appelant a abandonné
le mobilier du restaurant derrière lui et qu’il n’a pas été en mesure de proposer
d’autres repreneurs, éléments qui confirment que la valeur du fonds de commerce n’était
manifestement pas très élevée. Or, le restaurant a finalement été remis sans
vente du fonds de commerce, ce qui révèle, mieux que toute autre démonstration, à
quel point le prix de vente fixé par l’appelant était disproportionné et intégrait
à l’évidence une indemnité injustifiée correspondant à un pas-de-porte.
La très modeste situation financière des candidats proposés par l’appelant et leur
inexpérience dans le domaine de la restauration constituaient ainsi de justes motifs pour refuser
le transfert du contrat de bail en raison du seul risque d’insolvabilité qu’ils faisaient
courir à l’intimée pour le paiement des loyers, mais également au regard de la viabilité
même du commerce. Les documents fournis par l’appelant permettaient aisément de s’en
rendre compte sans qu’il puisse être reproché à l’intimée de ne pas avoir
procédé à des investigations complémentaires pour s’en convaincre. Sur ce point,
il faut donner acte à l’appelant qu’il a effectivement fourni tous les documents utiles.
Les informations à disposition étaient indiscutablement à même de légitimer
le refus de l’intimée. On ne discerne par ailleurs aucun comportement contradictoire de la
part de l’intimée dans le cadre du processus de discussion avec l’appelant. Le raisonnement
tenu par l’autorité de première instance qui a concentré son analyse sur le risque
d’insolvabilité des candidats repreneurs doit être confirmé (cf. jugement, pp. 23
à 25).
Pour
le reste, l’appelant ne fait qu’affirmer, sans nullement le démontrer, que l’intimée
aurait nourri dès le départ un préjugé à l’encontre des candidats repreneurs,
se fondant essentiellement sur une prétendue absence de réaction de celle-ci ou l’emploi
des termes : « je ne veux pas de ces gens-là ». C’est le lieu de
préciser que la nature raciste des propos en question a été fermement contestée par
l’intéressé (cf. PV audience du 27 janvier 2022, p. 3
in
fine
), qui a déclaré s’être
uniquement préoccupé de la solvabilité des repreneurs, expliquant avoir eu plusieurs tenanciers
de nationalités très différentes dont aucune n’était suisse (
ibidem
,
p. 4
ab initio
),
ce qui apparaît être confirmé par l’audition du précédent exploitant (PV
audience du 16 septembre 2021, p. 5
in
fine
). En outre, les propos litigieux ont été
rapportés par le témoin [...], courtier de l’appelant au moment des faits pour la cession
du fonds de commerce, dont la crédibilité doit être fortement relativisée compte
tenu des intérêts financiers qui sont les siens dans cette affaire. L’appelant se livre
également à une conjecture nébuleuse sur l’absence d’intervention du courtier
mandaté par l’intimée vis-à-vis des candidats qu’il proposait dont il n’est
pas possible de tirer une conclusion pertinente. Les autres éléments présentés par
l’appelant n’ont pas plus de poids. Compte tenu des fêtes de fin d’année,
la réponse de l’intimée en date du 9 janvier 2019 par l’intermédiaire de son
conseil est parvenue à l’appelant dans le délai raisonnable d’un mois (envoi des
premiers documents le 6 décembre 2018, puis d’un complément d’informations le 12 décembre
2018, et enfin de la convention de reprise de commerce le 10 janvier 2019), étant rappelé que
ce délai commence à courir lorsque le bailleur dispose de toutes les informations nécessaires
à sa prise de décision (cf. consid. 3.2 ci-dessus). Dans son courrier du 7 janvier 2019, l’appelant
a fixé un délai de réponse à l’intimée au 9 janvier 2019, délai que
cette dernière a respecté. Il ne saurait donc être reproché à l’intimée
d’avoir tergiversé ni d’avoir manœuvré de manière à porter préjudice
à l’appelant. Quant au fait que le représentant de l’intimée ait préféré
laisser agir son conseil plutôt que de rencontrer l’appelant pour discuter directement avec
lui des conditions de reprise du commerce, cet élément est dénué de pertinence dès
lors que l’appelant a lui-même fait intervenir son propre avocat. On ne discerne ainsi aucune
attitude contradictoire de la part de l’intimée dans le cadre de ses discussions avec l’appelant
ni la moindre existence de préjugés qu’elle aurait nourris à l’encontre des
candidats repreneurs qui lui étaient proposés.
Les
moyens sont dès lors mal fondés.
4.
4.1
L’appelant
se plaint ensuite de ce que le jugement retient à tort la date du 13 janvier 2019 (cf. consid.
3.3.1 ci-dessus) pour l’exécution de la convention de remise de commerce alors qu’il
s’agissait du 15 janvier 2019, ce qui aurait une incidence sur le raisonnement des premiers juges
qui auraient considéré de manière erronée que l’intimée n’avait
pas eu suffisamment de temps pour analyser la documentation remise par l’appelant compte tenu des
fêtes de fin d’année.
4.2
Même
si l’erreur de date relevée par l’appelant est exacte (cf. P. 20, ch. V, p. 3 ;
à la décharge du tribunal, l’impression du document produit par l’appelant est
défectueuse), celui-ci ne démontre pas en quoi cette très légère imprécision
aurait une incidence sur le raisonnement tenu par le tribunal. L’appelant fait une lecture partielle
du jugement. Dans le paragraphe en question (cf. jugement, p. 23), les premiers juges s’attachent
principalement à constater que la réponse donnée à l’appelant par l’intimée
a été communiquée dans un délai conforme à ce qui pouvait être exigé
d’elle dans un tel contexte. L’erreur de date est parfaitement marginale au regard de la
problématique examinée.
Le grief tombe dès
lors à faux.
5.
5.1
L’appelant
se plaint d’une violation des art. 8 CC et 263 CO, estimant qu’il avait entrepris toutes
les démarches qui pouvaient être exigées de lui pour mener à bien le transfert du
contrat de bail commercial. Il fait à nouveau valoir que l’intimée aurait d’emblée
refusé les candidats repreneurs sur la base de préjugés sans même examiner les documents
transmis. Il soutient que l’intimée ne disposait pas de justes motifs pour refuser son consentement.
5.2
Il
convient de se référer à ce qui a été dit plus haut (cf. consid. 3.3.2 ci-dessus).
Les préjugés prétendument nourris par l’intimée ne sont pas démontrés.
Celle-ci a répondu dans un délai raisonnable à l’appelant, non sans prendre le temps
d’argumenter sa position et de réclamer des informations complémentaires dans sa lettre
du 9 janvier 2019. On ne saurait lui reprocher d’avoir violé ses obligations contractuelles
à cet égard. Au surplus, la problématique liée aux démarches accomplies par
l’appelant pour informer l’intimée est très secondaire par rapport à l’importance
du risque d’insolvabilité des candidats repreneurs proposés et au versement injustifié
du pas-de-porte exigé par l’appelant.
6.
6.1
L’appelant
se plaint ensuite d’arbitraire estimant que les faits auraient été établis de façon
erronée et incomplète. Il revient encore une fois sur les reproches qui lui ont été
faits de ne pas avoir été « proactif » et d’avoir présenté
un dossier « lacunaire ». Il reprend également son argumentation sur les prétendus
préjugés attribués à l’intimée vis-à-vis des candidats repreneurs,
sur l’erreur de date d’exécution de la convention de remise de commerce et fait valoir
que l’intimée avait la possibilité de réclamer un délai supplémentaire
si elle estimait ne pas disposer de suffisamment de temps pour se déterminer.
6.2
Comme
nous l’avons vu, le comportement de l’appelant quant aux démarches accomplies pour renseigner
l’intimée ont une portée toute relative en comparaison du problème de solvabilité
présenté par les candidats repreneurs et la problématique du pas-de-porte (cf. consid.
3.3.2 ci-dessus). L’intimée était légitimée à refuser son consentement
au transfert du bail. L’erreur de date quant à l’exécution du contrat de reprise
de commerce ne joue aucun rôle dans le raisonnement tenu par l’autorité de première
instance (cf. consid. 4.2 ci-dessus). La question du temps laissé par l’appelant à l’intimée
pour rendre réponse n’est pas plus pertinente. En outre, le dossier remis en décembre
2018 était lacunaire, le contrat de transfert étant manquant.
Les griefs sont par conséquent
rejetés.
7.
7.1
L’appelant
conteste encore le risque d’insolvabilité des candidats repreneurs tel que l’a retenue
l’autorité de première instance ainsi que la valeur des déclarations du représentant
de l’intimée. Il reproche à l’intimée de ne pas avoir réclamé de
pièces complémentaires, à lui-même ou à des tiers, ce qui traduirait l’existence
de préjugés démontrant que le refus ne serait lié qu’à la personnalité
des candidats repreneurs. L’appelant considère que l’intimée ne pouvait contester
l’extrait du registre des poursuites qui lui a été présenté, celle-ci ayant
la possibilité le cas échéant d’en requérir un elle-même. Il soutient
que l’exploitation du restaurant devait permettre aux candidats repreneurs d’obtenir un revenu,
de sorte que les premiers juges ne pouvaient se fonder sur le salaire modeste de M. A.O.________ pour
mettre en cause leur solvabilité. Il rappelle que la valeur du fonds de commerce acquis par l’intimée
résultait de ce que le restaurant avait été fermé par la police du commerce et qu’il
ne bénéficiait plus d’aucune clientèle, au contraire du restaurant que devaient
acquérir les époux A.O.________ et B.O.________ qui bénéficiait d’une clientèle
et d’une renommée, limitant d’autant les risques entrepreneuriaux. Il fait valoir qu’en
cas de difficulté le restaurant pouvait à nouveau être vendu ou qu’il pouvait être
fait appel à H.________ qui se portait garante. L’appelant allègue que M. A.O.________
a finalement ouvert un restaurant de cuisine [...] et [...], ce qui démontrerait que les candidats
repreneurs étaient solvables et leur projet solide. Il relève qu’il restait solidairement
responsable du loyer durant 2 ans en vertu de l’art. 263 al. 4 CO. Enfin, l’appelant indique
que le prix de vente de 140'000 fr. n’était pas excessif dès lors que l’intimée
avait versé la somme de 100'000 fr. à l’ancien exploitant alors que le restaurant était
fermé par la police du commerce et qu’il n’avait plus de clientèle.
7.2
Tout
d’abord, il convient de se référer une fois de plus à ce qui a été dit
sous considérant 3.3.2 ci-dessus ; l’intimée détenait suffisamment d’informations
pour se déterminer valablement sur le transfert du contrat de bail. Ensuite, lorsqu’il affirme
que les candidats repreneurs auraient été en mesure d’assumer leurs obligations financières
vis-à-vis de l’intimée en exploitant le restaurant dont il cédait le fonds de commerce,
l’appelant se livre à une simple spéculation qui ne saurait remettre en question l’appréciation
étayée des premiers juges sur le risque d’insolvabilité qu’ils ont retenu
(cf. jugement, pp. 23-24). En particulier, pour ce qui concerne la situation actuelle des candidats repreneurs,
l’argumentation de l’appelant se résume à des allégations sans preuve qui
ne peuvent être qu’écartées. Quant à l’argument de l’appelant selon
lequel il serait resté solidairement responsable du paiement du loyer durant 2 ans, celui-ci est
dénué de consistance dès lors qu’il était lui-même en défaut de paiement
par rapport au solde du fonds de commerce et qu’il avait décidé de quitter la Suisse.
On ajoutera que le montant de 100'000 fr. auquel il se réfère concerne une somme versée
par l’intimée à l’exploitant précédent pour mettre fin à plusieurs
procédures qui les opposaient (cf. all. 158 de la réponse, PV audience du 16 septembre 2021,
p. 5), ce qui est donc sans rapport aucun avec la vente d’un fonds de commerce ou la solvabilité
des candidats repreneurs, son argumentation étant là encore dépourvue de pertinence.
Les griefs sont dès
lors mal fondés.
8.
8.1
Pour
terminer, l’appelant revient une ultime fois sur la prétendue mauvaise foi de l’intimée
vis-à-vis des époux A.O.________ et B.O.________ contre lesquels elle aurait nourri des préjugés.
Il reproche à l’autorité de première instance d’avoir privilégié
les déclarations de cette partie au détriment des déclarations faites par le témoin
[...] (PV audience du 16 septembre 2021, p. 2).
8.2
On
se référera à ce qui a été dit au sujet de ce témoin, courtier de l’appelant
au moment des faits (cf. consid. 3.3.2 ci-dessus). Contrairement à ce que soutient l’appelant,
les premiers juges ne se sont pas limités à prendre pour argent comptant les déclarations
du représentant de l’intimée, mais ont expliqué de manière détaillée
et précise les raisons pour lesquelles celle-ci avait été fondée à refuser son
consentement (cf. jugement, pp. 23 à 25).
Au surplus, le tribunal
a statué sur d’autres prétentions, sur lesquelles il n’y a pas lieu de revenir
compte tenu de ce qui précède.
9.
En
définitive, l'appel, manifestement infondé, doit être rejeté en application de l'art.
312 al. 1
in fine
CPC, et le jugement querellé confirmé.
9.1
L’appelant a requis l’assistance judiciaire
pour la procédure de deuxième instance. Or sa cause était d’emblée dépourvue
de toute chance de succès au vu du dossier et compte tenu des considérants qui précèdent.
Une personne raisonnable plaidant à ses propres frais aurait renoncé à former appel. La
requête d’assistance judiciaire doit dès lors être rejetée (art. 117 let. b
CPC).
9.2
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 2’923 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), doivent être mis à la charge de l’appelant, qui succombe
(art. 106 al. 1 CPC).
9.3
Il n'y a pas lieu d'allouer des dépens de deuxième instance, l'intimée n'ayant pas été
invitée à procéder (art. 312 al. 1
in
fine
CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
La demande d’assistance judiciaire de l’appelant N.________ est rejetée.
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2’923 fr. (deux mille
neuf cent vingt-trois francs), sont mis à la charge de l’appelant N.________.
V.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               Le greffier
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Samuel Campiche (pour N.________),
‑
Me Salomé Daïna (pour J.________ SA),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :