vd_findinfo · HC / 2009 / 423 · 2009-10-28 · fr

DILIGENCE, DEVOIR DE COLLABORER, BAIL À LOYER, LOGEMENT, RÉSILIATION ANTICIPÉE, JUSTE MOTIF | 257f al. 3 CO, 257h CO, 274d al. 3 CO, 451 ch. 2 CPC, 452 al. 2 CPC, 465 al. 1 CPC, 470 al. 1 CPC, 13 LTB

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 28.10.2009 HC / 2009 / 423

TRIBUNAL CANTONAL
554/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 28 octobre
2009
__________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.
F.
Meylan et Giroud
Greffier
:
Mme   Bourckholzer
*****
Art. 257h, 257f al. 3 CO ;
13 LTB ; 444 al. 1 ch. 3, 451 ch. 2, 452 al. 2, 465 al. 1, 470 al.
1 CPC.
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s'occuper du recours interjeté par
A.T.________
et
B.T.________
, à [...],
défendeurs, contre le jugement
rendu le 30 mars 2009 par le Tribunal des baux dans la cause
divisant les recourants d'avec
S.________
,
à [...],
demanderesse.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par jugement du 30 mars 2009, dont la motivation a
été notifiée aux parties le 23 juillet 2009,
le Tribunal des baux a admis la validité des
résiliations de bail adressées le 1
er
novembre 2007 par la demanderesse S.________ aux défendeurs
A.T.________ et B.T.________, prenant effet le 31 décembre
2007, et portant sur la villa [...], à [...] (I),
ordonné aux défendeurs de quitter et rendre libre de
tout objet et tout occupant dite villa dans un délai de
trente jours dès jugement définitif et
exécutoire (II), statué sans frais ni dépens
(III) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions
(IV).
Les faits nécessaires à l'examen de la cause sont les
suivants :
Le 31 mai 2006, les parties ont conclu un contrat de bail prenant
effet le 1
er
juillet 2006 et portant sur la villa
précitée, ainsi que sur un garage, des places de
parc, une piscine couverte et un grand jardin attenants, pour un
loyer mensuel net de 3'700 francs.
Peu après leur entrée dans les lieux, les locataires
B.T.________ ont fait part à la bailleresse S.________,
notamment par avis écrit du 9 octobre 2006 (cf. P. 102), des
nombreux défauts et nuisances qui affectaient l'immeuble
loué, notamment des odeurs de mazout, des odeurs provenant
des toilettes, du manque d'étanchéité des
fenêtres et du mauvais état du parc de la
villa.
Le 16 octobre 2006, la bailleresse a résilié le bail
des locataires pour le 31 janvier 2007.
Le 15 novembre 2006, les locataires ont saisi la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer du district
de Morges, laquelle, par décision du 15 février 2007,
a annulé la résiliation notifiée (cf. P. 105),
et, par une autre décision du même jour, a
ordonné à la bailleresse d'entreprendre les travaux
nécessaires à l'élimination des défauts
précités (cf. P.10).
Afin d'évaluer et de planifier les travaux, la bailleresse a
proposé aux locataires, par courrier recommandé du 26
février 2007, de se rendre sur place, avec les artisans
concernés, les 8, 13 ou 15 mars 2007, et ajouté
qu'à défaut de réponse de leur part d'ici au 5
mars 2007, elle se déplacerait le 13 mars 2007, entre onze
heures et midi.
Par lettre recommandée du 7 mars 2007, le conseil des
locataires a répondu à la bailleresse que,
préalablement à sa venue, ceux-ci souhaitaient
qu'elle leur indique l'objet précis de sa visite, les
travaux envisagés et la liste des maîtres
d'état qui l'accompagneraient, indiquant que, suivant les
réponses qu'elle leur fournirait, ils lui proposeraient
plusieurs dates.
Par télécopie du 12 mars 2007, le conseil de la
bailleresse a rappelé à l'avocat des locataires que
la visite prévue avait pour but d'évaluer les travaux
nécessaires à l'élimination des
défauts, de faire établir les devis correspondants,
conformément à la décision de la commission de
conciliation qui les avait ordonnés, et leur a
communiqué la liste des entreprises qui seraient
présentes sur place, ainsi que confirmé la date du 13
mars 2007.
Par télécopie du même jour, les locataires se
sont opposés à la visite
programmée.
Par demande du 19 mars 2007, ils ont saisi le Tribunal des baux
pour, notamment, obtenir la consignation des loyers à partir
du 1
er
décembre 2006, ainsi que leur
réduction de moitié, à compter du
1
er
novembre 2006, jusqu'à complète
suppression des défauts.
Par demande du même jour, la bailleresse a requis du Tribunal
des baux qu'il constate en particulier la validité de la
résiliation du bail adressée aux locataires le 16
octobre 2006, dont elle avait reporté l'effet au 30 juin
2007, l'absence de défauts de la villa et, subsidiairement,
qu'il lui indique les travaux qu'elle aurait à
exécuter (cf. P. 106).
Par jugement du 3 juillet 2008, le tribunal a annulé la
résiliation du bail (I) et ordonné à la
bailleresse de remettre en état la robinetterie des
sanitaires et de la cuisine de la villa, de procéder
à un nouvel émaillage de la baignoire et de la douche
et d'entreprendre tous travaux propres à supprimer les
odeurs qui se manifestaient dans le garage et qui provenaient des
conduites d'eaux usées qui passaient sous la villa (II) (cf.
P. 110).
Au mois d'avril 2007, K.________, mandaté par la
bailleresse, s'est rendu chez les locataires pour y tailler les
arbres du parc. Les locataires ont refusé qu'il
procède à ces travaux, sans toutefois indiquer si la
date ou l'heure de sa venue les avaient
embarrassés.
Par courrier du 23 avril 2007, le conseil de la bailleresse a
informé les locataires que sa cliente considérait
que, par leur refus, ils violaient les devoirs qui leur incombaient
(art. 257h CO [Code des obligations du 30 novembre 1911 ; RS
220]).
Par courrier recommandé du 4 septembre 2007, les locataires
ont sommé la bailleresse de rendre conformes aux normes de
sécurité exigées par l'Etablissement Cantonal
d'Assurances (ECA) la porte du local de la chaufferie et celle qui
se trouvait entre le garage et l'un des appartements de la
villa.
Par télécopie et courrier du 21 septembre 2007, le
conseil de la bailleresse a informé les locataires que
celle-ci avait entre-temps changé de gérant et
qu'elle proposait d'accompagner celui-ci sur place, afin de
l'orienter sur l'objet de son mandat.
Par télécopie et lettre du 28 septembre 2007, il a
également indiqué que la Municipalité de
[...], autorité compétente pour contrôler le
respect des normes de sécurité contre les incendies
dans l'immeuble litigieux, visiterait la villa le mardi 2 octobre
2007 et qu'il serait présent lors de cette
visite.
Par télécopies des 28 septembre, 1
er
et 2
octobre 2007, le conseil des locataires a fait savoir que ses
clients acceptaient la visite du gérant nouvellement
nommé, mais qu'ils refusaient la présence de la
bailleresse ou de son conseil, ce à quoi celui-ci a
répondu que la bailleresse était en droit
d'être présente sur les lieux ou de s'y faire
représenter en application de l'art. 257h al. 2 CO et que
les locataires étaient instamment invités à ne
pas s'opposer à sa venue ou à celle de son
représentant.
Le 2 octobre 2007, la bailleresse a déposé une
requête de mesures d'extrême urgence devant le Tribunal
des baux.
Par ordonnance de mesures préprovisionnelles, envoyée
par télécopie aux parties avant l'heure prévue
pour la visite, la Présidente du Tribunal des baux a
ordonné aux locataires de permettre au conseil de la
bailleresse d'accompagner le jour même, dès 13 h 45,
la Municipale [...], ainsi que son technicien, lors de la visite
des portes du sous-sol au sujet desquelles les locataires avaient
allégué un défaut par courrier du 4 septembre
2007, et de leur permettre d'examiner, par la même occasion,
la fosse sceptique, conformément à leur lettre du
1
er
octobre 2007.
Nonobstant cette ordonnance, les locataires ont refusé
l'accès de leur villa au conseil de la
bailleresse.
Par télécopie et lettre du 25 octobre 2007, celui-ci
les a sommés, par l'intermédiaire de leur conseil,
d'avoir à le laisser pénétrer avec le nouveau
gérant dans les locaux, ajoutant qu'à défaut,
ils contreviendraient à nouveau à leur obligation de
tolérer les visites conformes à l'art. 257h al. 2 CO
et s'exposeraient à une résiliation de leur bail en
application de l'art. 257f al. 3 CO.
Le nouveau gérant W.________ a pu, seul, se rendre sur les
lieux.
Le 1
er
novembre 2007, la bailleresse a
résilié le bail des locataires pour le 31
décembre 2007.
Par demande du 9 juin 2008, elle a requis du Tribunal des baux,
notamment, qu'il constate la validité de la
résiliation du bail notifiée (1.) et qu'il ordonne
aux locataires de libérer la villa et de la remettre dans un
état conforme à leurs obligations dans un
délai de trente jours, dès jugement définitif
et exécutoire (2.).
Par déterminations du 18 septembre 2008, les locataires ont
conclu au rejet de ces conclusions.
En cours d'instruction, les témoins W.________ et N.________
ont été entendus. Requis par les locataires de
procéder à l'audition de D.________, les premiers
juges ont refusé de faire droit à cette
requête.
Entendus également, les locataires ont prétendu que
la bailleresse avait monté contre eux un dossier de toutes
pièces afin de justifier la résiliation
anticipée du bail. Ils se sont à cet égard
référés à une discussion qui
s'était déroulée entre le conseil de la
bailleresse et W.________ au Café [...], à [...], le
22 novembre 2007, que la défenderesse et un tiers avaient
surprise et qui portait prétendument sur la mise en place
d'une stratégie destinée à se
"débarrasser" d'eux. Interrogé sur ce point, le
témoin W.________ a confirmé la présence des
quatre intéressés mais a démenti avoir
discuté d'une quelconque stratégie ayant pour
finalité de faire partir les locataires.
En droit, les premiers juges ont admis la requête de la
bailleresse, estimant que, par leur comportement et leur refus
répétés, les locataires avaient violé
leur obligation de tolérer les visites nécessaires
à l'entretien de la chose louée prévue par
l'art. 257h CO et qu'ils avaient ainsi gravement enfreint leur
devoir de diligence, justifiant de ce fait la résiliation du
bail intervenue en application de l'art. 257f al. 3 CO.
B.
Par acte du 31
juillet 2009, les locataires
ont recouru contre ce jugement et
conclu principalement à sa réforme en ce sens que la
résiliation du bail est annulée, subsidiairement
à sa nullité. Par mémoire du 9 octobre 2009,
ils ont exposé leurs moyens et confirmé implicitement
leurs conclusions.
En droit
:
1.
Les art. 444, 445 et
451 ch. 2 CPC (Code de procédure civile du 14
décembre 1966 ; RSV 270.11), applicables par renvoi de
l'art. 13 LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des
baux ; RSV 173.655), ouvrent la voie des recours en nullité
et en réforme contre les jugements principaux rendus par le
Tribunal des baux.
Le recours tend principalement à la réforme,
subsidiairement à la nullité du jugement.
Interjeté en temps utile, par des personnes qui ont un
intérêt à procéder, il est
recevable.
2.
En règle générale, le Tribunal
cantonal délibère en premier lieu sur les moyens de
nullité (art. 470 al. 1
er
CPC) qui sont
expressément invoqués (Poudret/Haldy/Tappy,
Procédure civile vaudoise, 3e éd., Lausanne 2002, n.
2 ad art. 465 CPC, p. 722).
En l'espèce, les recourants allèguent, sous l'angle
de la nullité, que les premiers juges ont violé la
maxime inquisitoriale prévue par l'art. 274d al. 3 CO en
refusant de procéder à l'audition de D.________, en
qualité de témoin. Ils prétendent que cette
audition aurait permis d'établir que l'intimée, son
conseil et son gérant avaient « élaboré
» une « stratégie » (cf.
mém., ch. 62), ou qu'ils avaient « monté»
un « dossier » contre eux (cf. mém.,
p. 4), de manière à pouvoir résilier le
bail.
Avec les premiers juges, il faut toutefois considérer que,
même si tel avait été le cas, cela n'aurait pas
eu d'incidence sur la question de savoir si les recourants, par
leur comportement, avaient violé leurs obligations. Au
reste, on ne voit pas en quoi cette discussion, prétendument
destinée à mettre sur pied une stratégie pour
se débarrasser d'eux, aurait été utile
puisqu'elle s'est tenue après la résiliation
litigieuse du 1
er
novembre 2007. Certes, les recourants
allèguent avoir subi des pressions de l'intimée ;
toutefois, cette question peut s'apprécier sans avoir
à déterminer si le comportement de
l'intéressée s'insérait ou non dans le cadre
d'un plan préétabli. De toute façon, la
volonté de l'intimée de résilier le bail des
recourants était manifeste puisqu'elle leur avait
déjà signifié leur congé en 2006 (cf.
jgt, p. 5). Les premiers juges n'ont donc pas violé l'art.
274d al. 3 CO en refusant de fixer une audience
supplémentaire dans le seul but d'entendre le témoin
D.________. Ce moyen doit être rejeté.
3.
Lorsqu'elle est
saisie d'un recours en réforme contre un jugement principal
rendu par le Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit
librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC,
applicable par renvoi de l'art. 13 LTB). Les parties ne peuvent
toutefois pas articuler de faits nouveaux, sous réserve de
ceux qui résultent du dossier et qui auraient dû
être retenus ou de ceux pouvant résulter d'une
instruction complémentaire selon l'art. 456a CPC (art. 452
al. 1 ter CPC). Ainsi, la Chambre des recours revoit la cause en
fait et en droit sur la base du dossier, sans
réadministration des preuves déjà
administrées en première instance. Elle
développe donc son raisonnement juridique après avoir
vérifié la conformité de l'état de fait
du jugement aux preuves figurant au dossier et l'avoir, le cas
échéant, corrigé ou complété au
moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
En l'espèce, l'état de fait du jugement a
été complété sur la base des
pièces au dossier (cf. supra, let. A.) ; il est conforme aux
preuves administrées. Il permet à la cour de
céans de statuer à nouveau en réforme, sans
devoir procéder à une instruction
complémentaire.
4.1.
Les recourants
prétendent que le congé qui leur a été
signifié le 1
er
novembre 2007 est abusif au sens
de l'art. 271 al. 1 CO, parce que l'intimée aurait
émis des exigences excessives au sujet de l'organisation de
la visite de l'objet loué dans le but de provoquer leur
refus et de s'en prévaloir au moment du congé. Ils en
veulent pour preuve le fait que l'intimée a pris le 2
octobre 2007 des conclusions provisionnelles visant à les
contraindre, pour toute la durée de cette procédure,
à lui permettre - ainsi qu'à ses représentants
-, d'accéder à l'objet loué, alors même
qu'elle a ensuite limité ses conclusions à une seule
visite.
Les recourants ne contestent pas s'être opposés par
télécopie du 12 mars 2007 à une visite de la
villa, le lendemain (cf. P. 16), alors qu'ils avaient
été avisés de cette visite le 26
février précédent (cf. jgt, p. 5). Un tel
refus était injustifié et empêchait les
entrepreneurs mandatés de deviser les travaux qu'ils avaient
eux-mêmes réclamés. De même, ils ont
refusé, en avril 2007, l'accès de leur domicile
à K.________ qui était venu pour tailler les arbres
du parc. A cet égard, il importe peu de savoir si la visite
du prénommé avait été annoncée
dans le délai de cinq jours prévu par l'art. 27 RULV
(Règles et Usages locatifs du Canton de Vaud), les
recourants n'exposant pas en quoi la présence de
l'intéressé, le jour en question, dans le parc de la
villa, aurait pu leur porter préjudice. C'est par
conséquent de manière abusive qu'ils invoquent le
non-respect de cette disposition. Les recourants ont en outre
encore opposé leur refus, le 2 octobre 2007, à la
présence du conseil de l'intimée lors d'une visite
des locaux par une délégation municipale,
contrairement à ce qu'avait ordonné la
Présidente du Tribunal des baux par voie de mesures
préprovisionnelles, ainsi que lors d'une visite du
gérant le 29 octobre 2007, alors que la situation
conflictuelle justifiait la présence dudit conseil. Dans ces
conditions, l'intimée n'a pas commis d'abus en se
prévalant du fait que les recourants avaient violé
leur devoir de diligence au sens de l'art. 257f al. 3
CO.
4.2.
Les recourants ont également contrevenu à leur devoir
de diligence, contrairement à ce qu'ils prétendent,
en refusant à l'intimée l'accès de la villa,
le 13 mars 2007, sous le prétexte qu'elle ne les aurait pas
informés sur le but de sa visite ni ne leur aurait
précisé le nombre et les noms des personnes qui y
participeraient. En réalité, le conseil de
l'intimée leur avait fourni de telles informations (cf. P.
15), alors qu'il n'y était pas obligé (cf. 27 RULV),
et les recourants savaient que les travaux qui devaient être
entrepris étaient précisément ceux qu'ils
avaient eux-mêmes réclamés. Par
conséquent, ils ne sont pas fondés, là
également, à soutenir que le délai de cinq
jours, prévu par cet article, n'aurait pas été
respecté, plusieurs dates de visite leur ayant
été proposées, par lettre du 26 février
2007 (cf. P. 11). Au demeurant, les griefs qu'ils émettent
à propos des visites de K.________, de la
délégation municipale et du gérant
accompagnés du conseil de l'intimée ont
déjà été examinés (cf. supra,
ch. 4.1). Il n'y a pas lieu d'y revenir ici.
4.3.
Dès lors, étant établi que les recourants ont
violé leur devoir de diligence au regard de l'art. 257f al.
3 CO, il convient d'examiner si la résiliation du bail,
intervenue en vertu de cette disposition, est valable.
Moyennant un délai de trente jours minimum pour la fin d'un
mois, il peut être procédé à la
résiliation anticipée du bail si le locataire a
violé son devoir de diligence, par exemple en refusant de
laisser le bailleur pénétrer dans les locaux pour
réparer les défauts, si la violation qui lui est
imputée revêt un certain degré de
gravité, s'il a persévéré dans son
comportement en dépit d'une protestation écrite du
bailleur et si le maintien du bail est insupportable pour le
bailleur ou pour les personnes qui habitent dans le même
immeuble que le locataire, conditions qui doivent être
réalisées cumulativement (art. 257f al. 3 CO ; TF
4C.270/2001 du 26 novembre 2001 c. 3b/cc et dd et réf.
citées ; TF 4C.306/2003 du 20 février 2004 c. 3.5 et
réf. citées ; CdB 2004 p. 38 ; Lachat, Le bail
à loyer, Lausanne 2008, pp. 675 ss, not. p. 680). En
particulier, quant au caractère insupportable du maintien du
bail, celui-ci ne doit pas être apprécié en
fonction de critères abstraits, mais sur la base des
règles de l'équité, lesquelles imposent de
tenir compte de toutes les circonstances importantes de
l'espèce. Cet examen, qui relève ainsi du pouvoir
d'appréciation du juge (TF 4C.270/2001 et TF 4C.306/2003
déjà cités ; Mietrecht Aktuell [MRA] 5/04, p.
177) n'est, en l'occurrence, pas limité, la Chambre des
recours disposant d'un libre pouvoir d'examen en droit (art. 452
al. 2 CPC).
En l'espèce, les recourants ont systématiquement et
à réitérées reprises refusé
indûment l'accès de la villa louée à
l'intimée ou à l'un de ses mandataires (hormis
à W.________, qui, par sa nouvelle prise de fonction de
gérant, n'était pas en mesure de se déterminer
utilement sur les travaux à exécuter), envenimant
ainsi sans raison le conflit déjà existant, en
dépit des nombreux courriers et télécopies qui
avaient été échangés pour parvenir
à fixer une date de visite des lieux et des avertissements
que l'intimée leur avait donnés. En persistant
à empêcher l'exécution de travaux auxquels
l'intéressée avait été sommée de
procéder en vertu d'une décision de justice, qui lui
avait en particulier imparti un délai au 31 mai 2007 pour
remettre en état le parc de la villa (cf. décision de
la commission de conciliation du 15 février 2007), en
refusant l'accès à leur domicile en avril 2007
à K.________ qui était venu pour tailler les arbres
du parc et en refusant la présence du conseil de
l'intimée lors de la visite des locaux par une
délégation municipale, nonobstant l'ordonnance de
mesures préprovisionnelles de la Présidente du
Tribunal des baux, les recourants ont ainsi placé
l'intimée dans une situation intenable qui a rendu le
maintien du bail insupportable et qui a justifié sa
résiliation. Celle-ci, qui leur a été
adressée le 1
er
novembre 2007, pour le 31
décembre suivant, est au surplus intervenue dans le
délai légal.
Le bail ayant dès lors été valablement
résilié, le jugement attaqué est bien
fondé.
5.
Il s'ensuit
que le recours doit être rejeté en application de
l'art. 465 al. 1 CPC et que le jugement doit être
confirmé.
Les frais de deuxième instance des recourants sont
arrêtés à 1'844 fr. (art. 232 al. 1 TFJC [tarif
du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en matière
civile ; RSV 270.11.5]), solidairement entre eux.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
en application de l'art. 465 al. 1
CPC,
prononce
:
I.
Le recours est
rejeté.
II.
Le jugement est
confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance
des recourants A.T.________ et B.T.________ sont
arrêtés à 1'844 fr. (mille huit cent
quarante-quatre francs), solidairement entre eux.
IV.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président
:
L
a
greffi
ère
:
Du 28 octobre
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
a
greffi
ère
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète, par l'envoi de
photocopies, à :
‑      Me Bernard Katz
(pour A.T.________ et B.T.________),
‑      Me Alec
Crippa (pour S.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Tribunal des
baux.
L
a
greffi
ère
: