vd_findinfo · HC / 2012 / 662 · 2012-10-09 · fr

BAIL À LOYER, RÉNOVATION D'IMMEUBLE, PLUS-VALUE | 260a al. 3 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 09.10.2012 HC / 2012 / 662

TRIBUNAL
CANTONAL
XG08.028938-121712
471
cour
d'appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
9 octobre 2012
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              M.
Creux et M. Abrecht
Greffière
:              Mme
Tchamkerten
*****
Art.
260a al. 3 CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
N.________
,
à Lausanne, défenderesse, contre le jugement rendu le 26 septembre 2011 par le Tribunal des
baux dans la cause divisant l'appelante d'avec
A.X.________
et
B.X.________
,
tous deux à Montilier (FR), demandeurs, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par jugement du 26 septembre 2011, dont les considérants écrits ont été adressés
pour notification aux parties le 30 juillet 2012, le Tribunal des baux a dit que la défenderesse
N.________ doit payer aux demandeurs A.X.________ et B.X.________ la somme de 60'310 fr., plus intérêt
à 5 % dès le 12 juin 2008 (I), fixé les frais de justice à 6'970 fr. pour les demandeurs,
solidairement entre eux, et à 4'685 fr.  pour la défenderesse (II), dit que la défenderesse
doit payer aux demandeurs, solidairement entre eux, la somme de 8'227 fr. 50 à titre de dépens
réduits (III), et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (IV).
En droit, les premiers juges ont considéré que la défenderesse/bailleresse ne contestait
pas le droit à l'indemnisation des demandeurs/locataires pour la plus-value résultant des travaux
de rénovation qu'ils avaient réalisés dans les locaux loués, et qu'elle avait admis,
par transaction, qu'à la fin du bail, la valeur de cette plus-value s'élevait à 130'610
fr., dont il y avait lieu de déduire un acompte de 70'000 fr. déjà versé. Les locataires
ayant admis qu'il restait à payer un mois de loyer pour le garage, par 300 fr., l'indemnité
s'élevait en définitive à 60'310 fr. (130'610 fr. – 70'000 fr. – 300 fr.).
Considérant que la défenderesse n'avait pas établi sa créance découlant des
loyers impayés du garage, sous réserve du montant de 300 fr. admis par les demandeurs, les
premiers juges ont rejeté l'objection de compensation formulée par la bailleresse.
B.
Par acte du 14 septembre 2012, N.________ a fait
appel de ce jugement en prenant, sous suite de frais et dépens, les conclusions suivantes :
"-
I –
L'appel
est admis.
Principalement
:
-
II –
Le
jugement du 26 septembre 2011 du Tribunal des baux (réf. XG08.028938/PGM/dga) est réformé
en ce sens que :
a)
Principalement
,
les conclusions de la Demande d'A.X.________ et B.X.________ sont rejetées.
b)
Subsidiairement
,
l'éventuelle créance d'A.X.________ et B.X.________ contre N.________ est éteinte par
compensation avec la créance de N.________ contre A.X.________ et B.X.________ découlant des
loyers impayés du garage.
c)
N.________ n'est pas la débitrice d'A.X.________ et B.X.________ d'un quelconque montant.
d)
Des dépens de première
instance fixés à dire de justice sont mis à la charge d'A.X.________ et B.X.________ et
alloués à N.________.
Subsidiairement
à II ci-dessus
:
-
III –
Le
jugement du 26 septembre 2011 du Tribunal des baux (XG08.028938/PGM/dga) est annulé."
A l'appui de son écriture, l'appelante a produit des pièces.
Les intimés A.X.________ et B.X.________ n'ont pas été invités à se déterminer
sur l'appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les
pièces du dossier :
1.
Le 16 septembre 1987, feu G.________, frère de N.________, en qualité de bailleur d'une part,
et A.X.________ comme locataire d'autre part, ont signé un contrat de bail à loyer pour locaux
commerciaux portant sur un hôtel-restaurant et des places de parc, à Corcelles-près-Payerne,
pour un loyer mensuel de 4'500 francs. Par la suite, B.X.________ est devenue partie au contrat de bail
comme colocataire, aux côtés d'A.X.________.
Conclu pour une durée initiale de dix ans, le bail prenait effet le 16 novembre 1987 pour se
terminer le 15 novembre 1997, et se renouvelait de plein droit aux mêmes conditions de cinq ans
en cinq ans, sauf avis de résiliation donné par l'une ou l'autre des parties au moins une année
à l'avance.
Le contrat comportait un chiffre 5 libellé comme il suit :
"A
la fin du bail, le locataire peut prétendre à une indemnité pour la plus-value apportée
à l'immeuble par les travaux qu'il a effectués, pour autant que cette plus-value corresponde
à un enrichissement effectif du propriétaire. Il ne pourra en particulier y prétendre
lorsque ces travaux s'avèrent sans utilité pour le propriétaire ou le nouveau locataire,
notamment en raison de démolition, transformation ou changement d'affectation des locaux loués.
Saut
convention contraire, l'indemnité mise à la charge du propriétaire ne saurait excéder
le coût des travaux de l'alinéa
1
diminuée de 10 % par an à dater de leur exécution
.
déduction faite de l'usure usuelle selon CO [correction manuscrite suivie des signatures]."
La clause n° 16 du contrat de bail prévoyait que le loyer pourrait être modifié une
fois par an en fonction de la variation de l'indice suisse des prix à la consommation (ci-après
: IPC) moyennant préavis d'un mois, l'IPC de base étant celui de l'entrée en jouissance
dans les locaux.
2.
Par avenant du 15 août 1989, les locataires ont été autorisés par le bailleur à
effectuer des travaux d'agrandissement et d'amélioration de l'immeuble; la durée initiale du
bail a été augmentée à dix ans, et par conséquent prolongée au 15 novembre
2007.
Les travaux de rénovation ont été réalisés essentiellement au cours de l'année
1989.
3.
En application du chiffre 16 du contrat de bail, les locataires se sont vu notifier, par formule officielle
datée du 30 janvier 1990, une première hausse de loyer, lequel a passé de 4'500 fr.
à 4'800 fr. dès le 1
er
mars 1990.
Par avenant au contrat de bail du 26 mars 1990, le bailleur a loué aux locataires un garage à
compter du 1
er
juillet 1990, pour un loyer mensuel de 300 fr., la durée et les conditions du bail à loyer
du 16 novembre 1987 et de l'avenant du 15 août 1989 s'appliquant pour le surplus.
Une nouvelle majoration de loyer, également motivée par une variation de l'IPC, a été
notifiée aux locataires sur formule officielle datée du 28 septembre 1991, augmentant le loyer
mensuel payé par les locataires de 5'100 fr. à 5'550 fr. à compter du 1
er
décembre 1991. S'agissant de la majoration de loyer de 4'800 fr. à 5'100 fr., les demandeurs
ont produit un document du 27 septembre 1991 qui leur a été transmis par fax du 25 août
1999 de leur fiduciaire G.________SA, qui comporte les annotations suivantes:
"
X.________
garage 300.-p/mois
1
er
mars 90 4'800.-p/mois
loyer
total 5'100.- p/mois"
Entendu comme témoin, F.________, qui a travaillé pour le compte de G.________SA de 1990 à
1993, a reconnu être l'auteur de ces annotations. A son souvenir, il n'y avait pas eu de problèmes
au sujet du paiement du loyer. Lui et le témoin R.________, ancienne collaboratrice de la fiduciaire
précitée, ont déclaré que feu G.________ était également client de la fiduciaire
et qu'il s'entendait bien avec les locataires.
Le bailleur a encore notifié sur la base de l'IPC des augmentations de loyer; celui-ci a passé
de 5'550 fr. à 5'800 fr. dès le 1
er
février 1993 et de 5'800 fr. à 5'950 fr. dès le 1
er
septembre 1995.
Les extraits des comptes bancaires produits par les demandeurs montrent qu'ils se sont acquittés
d'un loyer mensuel de 4'500 fr. jusqu'au mois de février 1990, d'un loyer de 4'800 fr. pour les
mois de mars à juillet 1990, puis d'un loyer de 5'100 fr. dès le mois d'août 1990.
4.
Le 16 juin 2003, le Tribunal des baux a rendu un jugement dans une cause divisant feu G.________ d'avec
A.X.________ et B.X.________, allouant aux locataires une réduction du loyer pour un défaut
de distribution d'eau affectant certaines parties du bâtiment loué. Dans les considérants
de ce jugement, le tribunal a procédé à une estimation de la composition du loyer de 5'950 fr.,
en vue d'appliquer un pourcentage de réduction au loyer dû pour les parties affectées
du défaut seulement.
Cette estimation a été effectuée comme il suit, sous considérant Ib du jugement :
"Loyer
mensuel de l'appartement
Occupé
par les défendeurs :
1'000 fr.
Loyer
mensuel des 4 chambres :
4
x 150 fr. =
600 fr.
Loyer
mensuel des 5 studios :
5
x 300 fr. =
1'500 fr.
Loyer
mensuel de la partie
"habitation"
de l'immeuble :              3'100 fr.
Loyer
mensuel de la partie
"établissement
public"
(y
compris les 21 places de parc) :
2'850 fr.
Loyer
mensuel total :              5'950 fr."
Dans le cadre de cette procédure, G.________ n'a pas fait valoir de créance en paiement du
loyer du garage.
5.
En 2004, à la suite du décès de G.________, sa sœur N.________ est devenue propriétaire
de l'immeuble en cause.
Le 2 novembre 2006, les locataires ont résilié le bail pour l'échéance du 15 novembre
2007. Par avenant au contrat du 30 août 2007, les parties sont convenues d'une prolongation du bail
jusqu'au 29 février 2008.
6.
Par demande du 25 septembre 2008 adressée au Tribunal des baux, A.X.________ et B.X.________ ont
pris, avec suite de frais et dépens, les conclusions suivantes à l'encontre de N.________ :
"1.
La présente demande
est admise.
2.
Il est constaté que
les travaux réalisés par M. et Mme A.X.________ et B.X.________ dans le restaurant-pizzeria
«B.________», à Corcelles-près-Payerne, représentent une plus-value de Fr. 200'000.-.
3.
Partant, compte tenu de
l'avance de Fr. 70'000 déjà versée, Mme N.________ est condamnée à payer en
sus à M. et Mme A.X.________ et B.X.________ la somme de Fr. 130'000.- à titre de solde sur
l'indemnité pour la plus-value des travaux réalisés dans le restaurant-pizzeria «B.________»,
à Corcelles-près-Payerne, montant qui portera intérêts à 5 % l'an dès le
29 février 2008."
Par procédé écrit du 3 avril 2009, N.________ a pris, avec suite de frais et dépens,
les conclusions suivantes :
"
Principalement
:
Les
conclusions de la demande de M. A.X.________ et Mme B.X.________ sont rejetés [sic]
Subsidiairement
:
La
créance de M. A.X.________ et Mme B.X.________ est compensée par les loyers impayés du
garage."
En cours de procédure, Philippe Gueissaz a été mis en œuvre en qualité d'expert
afin d'évaluer notamment la plus-value apportée par les travaux réalisés par les
demandeurs dans les locaux loués. L'expert a établi un pré-rapport le 18 janvier 2010,
sous forme de tableau récapitulant les travaux de rénovation effectués, leur coût,
la durée de l'amortissement et la valeur des travaux après amortissement. Selon l'expert, au
29 février 2008, la valeur après amortissement était de 136'610 fr., dont à déduire
un acompte de 70'000 fr. déjà payé par la propriétaire.
Le 4 mars 2010 les parties ont soumis au tribunal un exemplaire de la convention qu'elles avaient signée
les 23 février et 1
er
mars 2010, par laquelle elles sont convenues de ce qui suit :
"
Article
1
Les
parties admettent le contenu de l'annexe 1 remis par M. Gueissaz.
Article
2
Les
parties admettent comme fait établi la valeur des travaux litigieux après amortissement, à
valeur au 29 janvier 2008 [sic], pour une valeur de 136'670.- Fr., à déduire l'acompte versé
par la propriétaire de 70'000.- Fr. soit un solde de 66'610 Fr.
Article
3
Cet
état de fait étant admis par les parties, ces dernières conviennent de libérer l'expert,
M. Gueissaz, de son mandat qui a été rendu à satisfaction des parties.
Article
4
Les
parties requerront du Tribunal des baux que ce dernier prenne acte de leur accord quant au fait établi
par l'annexe 1 et l'expertise quant à la valeur résiduelle après amortissement des travaux
entrepris par les locataires X.________ pour un montant de 136'670.-Fr.
Article
5
Les
parties requièrent du Tribunal des Baux qu'il relève de son mandat d'expert, M. Philippe Gueissaz
et l'inviter [sic] à produire sa note d'honoraires d'expertise.
Article
6
Les
parties confirment par la présente, qu'ils ne requerront pas un complément d'expertise sur
l'expertise effectuée par M. Philippe Gueissaz."
Une audience d'instruction a eu lieu le 28 septembre 2010 devant le Tribunal des baux. La défenderesse
a remis en cause la convention précitée en ce sens que, selon elle, la valeur résiduelle
après amortissement des travaux entrepris par les locataires était d'un montant de 130'670
fr. et non de 136'670 fr., compte tenu du fait que les locataires n'avaient pas participé au paiement
des honoraires d'architecte, par 6'000 fr., relatifs à la mise à l'enquête des travaux.
Avec l'accord des parties, l'audience a été suspendue.
Lors de la reprise d'audience du 26 septembre 2011, Philippe Gueissaz a été entendu comme expert;
les parties ont conclu une transaction partielle, dont le Tribunal des baux a pris acte séance tenante.
Cette transaction a la teneur suivante :
"I.
Les parties admettent
comme fait établi la valeur au 29 janvier 2008 des travaux litigieux après amortissement pour
un montant de 130'610 fr. (cent-trente mille six cent dix francs), dont à déduire l'acompte
versé par la propriétaire de 70'000 fr. (septante mille francs), soit un solde de 60'610 fr.
(soixante mille six cent dix francs).
II.
Les parties acceptent
de prendre en charge chacune par la moitié des frais et honoraires de l'expert Philippe Gueissaz."
Lors de cette audience, les demandeurs ont modifié la conclusion 3 de leur Demande en ce sens que
le montant encore dû par la défenderesse à titre de solde de l'indemnité pour la
plus-value des travaux réalisés dans le restaurant-pizzeria " B.________", à
Corcelles-près-Payerne, était réduit à 60'310 fr. avec intérêt à 5
% l'an dès le 29 février 2008, étant tenu compte d'un montant de 300 fr. impayé pour
le garage pour le mois de juillet 1990.
En droit
:
1.
a)
La décision attaquée a été
communiquée le 26 septembre 2011, de sorte que les voies de droit sont régies par le Code de
procédure civile du 19 décembre 2008 (ci-après: CPC; RS 272), entré en vigueur
le 1
er
janvier 2011 (art. 405 al. 1 CPC).
b)
L'appel est recevable contre les décisions finales de première instance dans les affaires patrimoniales
(art. 308 al. 1 let. a CPC), pour autant que la valeur litigieuse au dernier état des conclusions
de première instance soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). L'appel, écrit
et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel, soit la Cour d'appel civile (art. 84
al. 1 LOJV [loi vaudoise d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979; RSV 173.01], dans les
30 jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure
de la motivation (art. 311 al. 1 CPC). Les délais légaux ne courent pas du 15 juillet
au 15 août inclus (art. 145 al. 1 let. b CPC).
En l'espèce, formé en temps utile par une partie qui y a un intérêt digne de protection
(art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance rendue dans une
cause patrimoniale dans laquelle les conclusions, dans leur dernier état devant le tribunal de première
instance, sont supérieures à 10'000 fr., le présent appel est formellement recevable.
2.
a)
L'appel peut être formé pour violation
du droit ou constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble
du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées
par la loi à la décision du juge et doit le cas échéant appliquer le droit d'office
conformément au principe général de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau
Code de procédure civile, JT 2010 III 115, p. 134). Elle peut revoir l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (ibid., p. 135).
b)
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits
sans retard et ne pouvaient  être invoqués ou produits devant la première instance
bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC; Tappy, op. cit., JT 2010 III 115, p. 138). Il appartient
à l'appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel
doit indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons
qui les rendent admissibles selon lui (ibid., pp. 136-147).
En l'espèce, l'appelante a produit des pièces à l'appui de son écriture. Celles qui
figurent déjà au dossier de première instance sont recevables. En revanche, les pièces
nouvelles établies avant l'audience du 26 septembre 2011 sont irrecevables, dès lors qu'elles
auraient pu être produites en première instance.
3.
L'appelante fait grief aux premiers juges de ne
pas avoir examiné si les conditions de l'indemnité prévue par l'art. 260a al. 3 CO (Code
des obligations du 30 mars 1911; RS 220), respectivement par le chiffre 5 du contrat de bail étaient
réunies. Selon elle, les premiers juges ont largement surestimé la portée de la transaction
passée à l'audience du 26 septembre 2011, qui se limitait à arrêter la valeur des
travaux, sans aborder celle de la plus-value qui en était résulté ni examiner s'il en
avait découlé un enrichissement effectif pour le propriétaire. L'appelante fait enfin
valoir que les intimés n'ont pas apporté la preuve qu'ils avaient payé les travaux eux-mêmes.
En l'espèce, c'est en vain, et en jouant sur les mots de manière abusive, que l'appelante revient
sur les conditions d'application de l'art. 260a al. 3 CO, respectivement de la clause n°
5 du contrat de bail ayant lié les parties. Celles-ci, représentées par leurs conseils
respectifs, ont signé une convention qui se réfère expressément au pré-rapport
de l'expert, par laquelle elles ont admis comme fait établi que la valeur des travaux litigieux
après amortissement, au 29 janvier 2008, était de 136'610 francs. Il ressort clairement du
dossier que par "valeur des travaux" les parties entendaient dire "plus-value", ce
qui résulte de la prise en compte de l'amortissement desdits travaux. L'expert avait d'ailleurs
reçu le mandat de déterminer la plus-value des travaux, comme en attestent les questionnaires
qui lui ont été soumis par les deux parties. Au vu de son montant, cette plus-value doit être
qualifiée de "considérable" au sens de l'art. 260a al. 3 CO, de sorte qu'il n'est
pas contestable qu'elle a engendré un enrichissement effectif pour l'appelante, au sens du chiffre
5 du contrat de bail. Certes, le pré-rapport de l'expert peut susciter quelques interrogations en
relation avec certaines factures invoquées par les intimés; il n'en demeure pas moins que les
parties sont convenues de libérer l'expert de son mandat "rendu à satisfaction des parties"
(art. 3) et de ne pas requérir un complément d'expertise (art. 6).
Si l'appelante a remis en cause la convention précitée lors de l'audience du 28 septembre
2010, c'est uniquement sur la question des honoraires d'architecte, par 6'000 fr., relatifs à la
mise à l'enquête des travaux, point sur lequel les parties se sont entendues en signant, une
année plus tard, lors de l'audience du 26 septembre 2011, une transaction partielle, qui rectifie
l'article 2 de leur convention en ce sens que la valeur résiduelle des travaux après amortissement
a été ramenée à 130'610 fr., soit à un solde de 60'610 fr. après déduction
de l'acompte de 70'000 fr. payé par la bailleresse. C'est ainsi à juste titre que les premiers
juges ont admis, dans son principe et sa quotité, la prétention des demandeurs/intimés
en paiement du montant de 60'310 fr., soit 60'610 fr., sous déduction des 300 fr. représentant
un montant impayé pour le loyer du garage dû pour le mois de juillet 1990.
En définitive, l'appel doit être rejeté sur ce point.
4.
L'appelante estime par ailleurs avoir établi la réalité de sa créance compensante
à l'encontre des locataires, qui résulterait des arriérés de loyer relatifs à
la location du garage depuis le mois de juillet 1990, ce qui aurait dû selon elle conduire les premiers
juges à rejeter l'action des demandeurs/intimés. Elle invoque un jugement rendu le 16 juin
2003 par le Tribunal des baux, dans lequel le tribunal a procédé à une analyse détaillée
de la composition du loyer sans mentionner le loyer du garage. Pour l'appelante, ce loyer n'était
ainsi pas inclus dans le loyer dû pour l'établissement mais était facturé en sus
et les intimés n'ont pas apporté la preuve qu'ils l'avaient acquitté.
On relèvera tout d'abord que les intimés ont reconnu devoir le loyer du garage dû pour
le mois de juillet 1990, qu'ils ont déduit, par 300 fr., de leur prétention à l'égard
de l'appelante. Pour le reste, les arguments de l'appelante ne sont guère convaincants. A défaut
de pouvoir interroger l'ancien propriétaire des locaux aujourd'hui décédé, les intimés
ont fourni les preuves que l'on pouvait attendre d'eux en produisant diverses pièces et en faisant
entendre comme témoins deux anciens collaborateurs de la fiduciaire G.________SA chargée de
leur comptabilité. Il en ressort que par rapport au montant du loyer initial de 4'500 fr. par mois,
diverses notifications de hausse de loyer ont eu lieu, soit en particulier le 30 janvier 1990, portant
le montant du loyer à 4'800 fr. par mois avec effet au 1
er
mars 1990, et le 28 septembre 1991, portant le montant de 5'100 fr. à 5'550 fr. par mois avec
effet au 1
er
décembre 1991. Entre-temps, soit le 26 mars 1990, les parties ont signé un avenant au bail
à loyer, par lequel le propriétaire déclarait louer aux intimés un garage dès
le 1
er
juillet 1990, au prix de 300 fr. par mois. Ainsi, le loyer global a passé, dès le 1
er
juillet 1990, à 5'100 fr. (soit 4'800 fr. + 300 fr.), ce que paraissent attester tant les relevés
bancaires du compte des intimés, montrant que le montant du loyer dont ils se sont acquittés
a passé de 4'800 fr. à 5'100 fr. par mois dès le 30 juillet 1990, que le document
manuscrit établi le 27 septembre 1991 par le collaborateur de la fiduciaire entendu comme témoin.
A cela s'ajoute que le même témoin a déclaré qu'il n'y avait, à son souvenir,
pas eu de problèmes de paiement de loyer par les intimés.
L'appelante fait grand cas du jugement précité du Tribunal des baux rendu le 16 juin 2003 dans
un litige ayant opposé les intimés à l'ancien propriétaire concernant les travaux
d'entretien de l'immeuble loué. Ainsi que le relève le jugement attaqué, il n'y a pas
autorité de chose jugée attachée aux considérants du jugement de 2003, lequel portait
sur des prétentions distinctes de celles qui font l'objet de la présente cause. Au demeurant,
les premiers juges se sont écartés de l'appréciation faite à l'époque par le
Tribunal des baux dans la décision précitée concernant la composition du loyer dû
par les intimés. Si l'on ajoute à cela que l'appelante n'a produit en première instance
aucune pièce de nature à expliquer à quel (autre) titre était intervenue la hausse
de 300 fr. par mois dès le mois de juillet 1990, ni aucune autre pièce de nature à accréditer
le fait que les intimés n'auraient pas payé l'entier du loyer dû pour les objets loués,
tels que des rappels ou des mises en demeure qui leur auraient été adressés par l'ancien
bailleur ou par elle-même, force est de retenir, à l'instar des premiers juges, que l'appelante
a échoué à rapporter l'existence  de la créance qu'elle oppose en compensation
aux prétentions des intimés.
L'appel doit dès lors être également rejeté sur ce point.
5.
Au vu de ce qui précède, l'appel doit être rejeté en application de l'art. 312
al. 1 CPC et le jugement entrepris confirmé.
L'appelante, qui succombe, sera chargée des frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés
à 1'603 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010; RSV 270.11.5).
Les intimés n'ayant pas été invités à se déterminer, il n'y a pas lieu
à l'allocation de dépens de deuxième instance.
Par
ces motifs,
la
Cour d'appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L'appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'603 fr. (mille six cent trois
francs), sont mis à la charge de l'appelante N.________.
IV.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
10 octobre 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Nicolas Saviaux, avocat (pour N.________),
‑
Me Stefano Fabbro, avocat (pour A.X.________ et B.X.________).
La Cour d'appel civile considère que la valeur litigieuse est de 60'310 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La greffière :