vd_findinfo · HC / 2009 / 400 · 2009-11-18 · fr

POUVOIR D'EXAMEN, CONSTATATION DES FAITS, EXPULSION DE LOCATAIRE, PRINCIPE DE LA CONFIANCE{INTERPRÉTATION DU CONTRAT}, INTERPRÉTATION{SENS GÉNÉRAL}, MAXIME DE DISPOSITION, ULTRA PETITA, LIMITATION AUX CONCLUSIONS DES PARTIES, QUALITÉ POUR RECOURIR | 18 al. 1 CO, 257d CO, 274g CO, 3 CPC, 23 LPEBL, 7 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 18.11.2009 HC / 2009 / 400

TRIBUNAL CANTONAL
586/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 18 novembre
2009
______________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.     F. Meylan et
Giroud
Greffier
:
M.        Elsig
*****
Art. 18 al. 1, 257d,
274g CO; 3, 457 CPC; 7, 23 LPEBL
La Chambre des
recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper du
recours interjeté
par
I.________
, à Cheseaux,
et
H.________
, à Lausanne,
contre l'ordonnance d'expulsion
rendue le 24 août 2009 par le Juge de paix du district de
Lausanne dans la cause divisant les recourantes d'avec
T.________
, à Zürich,
bailleresse.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 24 août 2009, le Juge de paix du district
de Lausanne a ordonné à I.________ de quitter et de
rendre libres pour le 22 septembre 2009 l'appartement de 3,5
pièces au rez-de-chaussée et le garage-box de
l'immeuble sis [...], à Lausanne (I), dit qu'à
défaut de quitter volontairement ces locaux, elle y serait
contrainte par la force, selon les règles prévues aux
art. 508 ss CPC (Code de procédure civile du 14
décembre 1966; RSV 270.11) (II), fixé les frais de
justice de la bailleresse T.________ à 300 fr. (III),
alloué à celle-ci des dépens, par 600 fr. (IV)
et déclaré l'ordonnance immédiatement
exécutoire, nonobstant recours (V).
L'état de fait de l'ordonnance, complété par
les pièces du dossier (art. 457 CPC), retient les faits
suivants :
Par contrat du 6 septembre 2004, la bailleresse T.________ a remis
en location à D.________ un appartement de 3,5 pièces
au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [...], à
Lausanne. Conclu pour une durée indéterminée
dès le 1
er
octobre 2004, le bail était
résiliable pour la fin de chaque mois, sauf décembre,
moyennant un préavis de trois mois, la première fois
au 30 septembre 2005. Le loyer, payable d'avance le premier de
chaque mois, initialement fixé à 960 fr. par mois,
plus 135 fr. d'acompte de chauffage et d'eau chaude, a
été finalement fixé, dès le
1
er
juin 2008, à 866 fr. par mois plus 135 fr.
d'acompte de chauffage et 158 fr. d'acompte pour frais
d'exploitation.
Par avenant du 8 novembre 2005, I.________ a repris le bail
susmentionné avec tous les droits et obligations de celui-ci
avec effet au 1
er
décembre 2005 (art. 1). Le
préambule de cet avenant est libellé comme il suit
:
"
Madame D.________
loue l'appartement précité pour
sa fille, Mademoiselle H.________. Nous sommes informés du
souhait de
Madame D.________
d'être
déliée du bail en raison de son départ
à l'étranger. Elle nous propose
Madame
I.________
en tant que repreneuse. Le bail à loyer
établi en date du 6 septembre 2004 est, de ce fait
modifié comme  suit :"
Par contrat de bail à loyer pour garage/box, des 20 juillet
et 3 août 2006, la bailleresse a remis en location à
I.________ le garage-box n° 33 sis au premier sous-sol de
l'immeuble sis [...] à Lausanne. Conclu pour une
durée indéterminée dès le
1
er
août 2006, le bail était
résiliable pour la fin de chaque mois, sauf décembre,
moyennant un préavis de trois mois, la première fois
par le locataire au 31 juillet 2007. Le loyer, payable d'avance le
premier de chaque mois, a été fixé à
125 francs.
Par courrier recommandé du 12 décembre 2008, la
gérante de l'immeuble a sommé I.________ de
s'acquitter, dans un délai de trente jours faute de quoi le
bail serait résilié en application de l'art. 257d CO
(Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220), de
l'arriéré de loyer pour l'appartement et le garage,
par 2'598 fr., y compris les frais de rappel, par 30 francs. Ce
courrier a été retiré à l'office de
poste le 24 décembre 2008.
L'arriéré réclamé n'a pas
été réglé dans ce
délai.
Par formules officielles du 2 février 2009, adressées
à I.________, la bailleresse a résilié les
baux de l'appartement et du garage-box avec effet au 30 avril
2009.
I.________ et H.________ ont contesté, le 6 mars 2009, ces
congés devant la Commission de conciliation en
matière de baux à loyer du district de
Lausanne.
Le 6 juillet 2009, T.________ a
requis du Juge de paix du district de Lausanne l'expulsion de
I.________ des locaux en cause.
Le 7 juillet 2009, la commission de conciliation a transmis
à ce magistrat le dossier de la contestation des
congés.
En droit, le premier juge a considéré que les
conditions de l'expulsion étaient remplies.
B.
I.________ et H.________ ont recouru contre cette ordonnance en
concluant, avec dépens, à sa réforme en ce
sens que la requête d'expulsion est rejetée. Elles ont
requis que l'effet suspensif soit accordé au
recours.
Par décision du 14 septembre 2009, le président de la
cour de céans a accordé l'effet suspensif au
recours.
L'intimée T.________ a conclu, avec dépens, au rejet
du recours.
En droit
:
1.
Selon la
jurisprudence, seules les parties à la procédure
d'expulsion peuvent recourir contre l'ordonnance en application de
l'art. 23 LPEBL
(loi du 18 mai 1955 sur la
procédure d'expulsion en matière de baux à
loyer et à ferme; RSV 221.305), à l'exclusion des
tiers qui occupent les locaux loués et auxquels l'ordonnance
est opposable (Guignard, in Procédures spéciales
vaudoises, 2008, n. 5 ad art. 23 LPEBL, pp. 212-213 et
références).
En l'espèce, la procédure d'expulsion a
été ouverte contre I.________, signataire de
l'avenant du 8 novembre 2005 et du bail des
20 juillet et 3 août 2006. Le
fait que H.________ occupe les locaux en cause ne lui permet pas,
au vu de la jurisprudence susmentionnée, de recourir contre
l'ordonnance attaquée, de sorte que son recours doit
être écarté, faute de qualité pour agir.
Dans la suite de l'arrêt, le terme "la recourante"
désignera donc I.________.
2.
L'art. 23 LPEBL ouvre un recours au Tribunal
cantonal : a) lorsque le juge était incompétent ou
s'est déclaré à tort incompétent; b)
pour absence d'assignation régulière; c) pour
violation des règles essentielles de la procédure
lorsque l'informalité est de nature à influer sur le
prononcé (al. 1).
Il
y a également
recours au Tribunal cantonal pour déni de justice (art. 23
al. 2 LPEBL); celui-ci peut aboutir soit à la réforme
soit à l'annulation de la décision attaquée
(JT 1993 III 88, c. 2; JT 1977 III 96). Toutefois, en vertu de
l'art. 274g al. 1 let. a CO, le juge saisi de la procédure
d'expulsion doit statuer sur la validité du congé,
lorsque celle-ci est contestée, en examinant la cause de
manière complète en fait et en droit.
L'autorité de recours cantonale doit alors au moins disposer
d'un plein pouvoir d'examen en ce qui concerne la violation du
droit fédéral (ATF 119 II 141, c. 4a; ATF 119 II 241,
c. 4b et c). Autrement dit, l'art. 23 LPEBL, qui confère un
pouvoir d'examen limité à la Chambre des recours, ne
saurait s'appliquer lorsque la validité du congé a
été contestée. En pareil cas, la Chambre des
recours doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit tel que
le prévoit l'art. 457 al. 2 CPC pour le recours en
réforme contre les décisions du juge de paix (JT 2009
III 79; JT 2008 III 12; JT 2004 III 79).
En l'espèce, la recourante a contesté le congé
en cause devant la commission de conciliation. Le recours doit donc
être examiné avec le pouvoir d'examen
conféré par l'art. 457 CPC et non celui limité
au déni de justice prévu à l'art. 23
LPEBL.
3.
D'un point de vue
factuel, la cour de céans dispose d'un pouvoir d'examen
défini par l'art. 457 CPC (applicable en vertu de renvoi de
l'art. 29 LPEBL), de telle sorte qu'elle doit admettre comme
constants les faits constatés par le jugement, sauf
contradiction avec les pièces du dossier et sous
réserve du complètement sur la base de celui-ci (art.
457 al. 1 CPC; JT 1993 III 88 c. 3).
En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance est
conforme aux pièces du dossier. Il a été
complété sur la base de celui-ci.
4.
La recourante fait
valoir qu'elle n'a jamais occupé les locaux litigieux et que
l'intimée a accepté les paiements effectués
par H.________; elle soutient en conséquence qu'elle n'est
intervenue dans les contrats en cause que comme garante et non
comme titulaire des baux. Elle déduit de ces
éléments que la sommation et les congés sont
nuls faute d'avoir été communiqués à
H.________.
a)
Selon l'art. 18 al. 1 CO, pour apprécier la forme
et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la
réelle et commune intention des parties sans s'arrêter
aux expressions et dénominations inexactes dont elles ont pu
se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature
véritable de la convention.
La jurisprudence a déduit de cette disposition qu'il
convenait de chercher à déterminer en premier lieu la
réelle et commune intention des parties
(interprétation subjective) et, si celle-ci n'était
pas établie ou si les volontés intimes divergeaient
adopter la méthode d'interprétation selon le principe
de la confiance (méthode objective; ATF 132 III 626 c. 3.1
et références, JT 2007 I 423; ATF 125 III 305 c. 2b
et références). Dans le cadre de
l'interprétation subjective, le juge s'intéressera en
premier lieu aux termes utilisés et/ou aux comportements des
parties, les termes utilisés étant pris au sens
habituel (moyens primaires d'interprétation; Winiger,
Commentaire romand, 2003, n. 25 et 26 ad art. 18 CO, p. 86). Pour
préciser la volonté des parties, le juge prendra en
compte notamment le comportement de celles-ci aussi bien avant
qu'après la conclusion du contrat, leurs déclarations
antérieures, les projets de contrat, la correspondance
échangée, leurs intérêts respectifs et
le but du contrat (moyens complémentaires
d'interprétation; Winiger op. cit., n. 32 ss ad art. 18 CO,
pp 87 ss).
En l'espèce, il ressort clairement du texte de l'avenant du
8 novembre 2005 et du contrat des 20 juillet et 30 août 2006
que l'intimée n'entendait pas se lier avec H.________;
celle-ci n'est mentionnée que dans le préambule de
l'avenant et n'a pas signé les contrats en cause. Cette
absence de signature exclut en outre de retenir une quelconque
volonté de H.________ d'intervenir dans les baux en cause,
respectivement de devenir titulaire de ceux-ci. Cet
élément interdit d'admettre que la volonté
réelle commune de la recourante et de l'intimée
était de donner à la première uniquement la
position de garante. Si telle était la volonté de la
recourante, il y a lieu de considérer que les
volontés intimes des parties aux contrats en cause ont
divergé, ce qui impose d'interpréter ceux-ci selon le
principe de la confiance.
b)
Selon la jurisprudence,
cette interprétation, dite
objective, consiste à rechercher le sens que chacune des
parties pouvait et devait raisonnablement prêter aux
déclarations de l'autre, en tenant compte des termes
utilisés ainsi que du contexte et de l'ensemble des
circonstances dans lesquelles elles ont été
émises (ATF 133 III 61 c. 2.2.1; ATF 125 III 305 c. 2b et
références). Le principe de la confiance permet
d'imputer à une partie le sens objectif de sa
déclaration ou de son comportement même si celui-ci ne
correspond pas à la volonté intime de
l'intéressé (ATF 133 III 61 précité et
références). Les circonstances déterminantes
sont celles qui ont précédé ou
accompagné la manifestation de volonté, à
l'exclusion des événements postérieurs (ATF
133 III 61 précité et
références).
Le sens d'un texte, apparemment clair, n'est pas forcément
déterminant, de sorte que l'interprétation purement
littérale est prohibée. Même si la teneur d'une
clause contractuelle paraît limpide à première
vue, il peut résulter d'autres conditions du contrat, du but
poursuivi par les parties ou d'autres circonstances que le texte de
ladite clause ne restitue pas exactement le sens de l'accord
conclu. Il n'y a cependant pas lieu de s'écarter du sens
littéral du texte adopté par les cocontractants
lorsqu'il n'existe aucune raison sérieuse de penser qu'il ne
correspond pas à leur volonté (ATF 133 III 61
précité et références).
En l'espèce, au vu du texte de l'avenant du 8 novembre 2005,
la recourante ne pouvait de bonne foi ignorer qu'elle reprenait les
droits et les obligations de locataire assumés auparavant
par D.________. Le but poursuivi par les parties, qui était
de permettre à H.________ de demeurer dans l'appartement en
cause après le départ de sa mère à
l'étranger, ne remet pas en cause cette
interprétation. En effet, ce but pouvait être atteint
autant par l'intervention de la recourante en tant que garante que
par la reprise du bail par celle-ci. La recourante n'a pas
établi d'autres circonstances permettant de s'écarter
de l'interprétation littérale de l'avenant, de sorte
que celle-ci lui est opposable.
Quant au bail des
20 juillet et 30
août 2006, il ne mentionne pas H.________ ni l'avenant du 8
novembre 2005; la recourante doit donc se voir opposer le fait
qu'elle a signé ce contrat la désignant comme
locataire.
La recourante se réfère en vain à
l'arrêt de la Chambre des poursuites et faillites du Tribunal
cantonal du 7 juillet 2006 (n° 325). En effet, le contrat
traité par cet arrêt comportait la signature du
locataire et du garant, ce qui n'est pas le cas en
l'espèce.
c)
En définitive, il y a lieu de considérer
que la recourante était titulaire des baux en cause et que
c'est à juste titre que l'intimée lui a
adressé la sommation et les résiliations des
baux.
Le recours doit être rejeté sur ce point.
5.
Pour le surplus, les considérations du premier juge
relatives aux conditions d'application de l'art. 257d CO,
complètes et convaincantes, peuvent être
confirmées par adoption de motifs (art. 471 al. 3 CPC). La
recourante ne conteste d'ailleurs pas que ces conditions soient
remplies.
6.
La recourante soutient que le premier juge a
violé l'art. 3 CPC en ordonnant l'expulsion à forme
de l'art. 514 CPC, alors que l'intimée n'a conclu
qu'à l'expulsion.
Ce moyen relève du recours en réforme, dès
lors que celui-ci est ouvert (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure
civile vaudoise, 3
ème
éd., 2002, n. 4 ad
art. 3 CPC, p. 15).
Selon l'art. 3 CPC, le juge est lié par les conclusions des
parties. Il peut les réduire mais non les augmenter ou les
changer.
Selon l'art. 7 LPEBL, l'expulsion est requise par acte
écrit, signé du bailleur ou de son
représentant et accompagné des pièces utiles.
La doctrine a précisé que la requête devait
contenir des conclusions condamnatoires, en d'autres termes
demander que le locataire soit condamné à
libérer, soit quitter les locaux loués (Guignard, op.
cit., n. 1 ad art. 7 LPEBL, p. 181 et
référence).
L'art. 17 LPEBL impose au juge qui prononce l'expulsion notamment
de faire figurer dans son prononcé la menace au locataire
d'être contraint par la force de quitter les locaux, ainsi
que les mentions de l'art. 514 CPC.
En l'espèce, l'intimée a requis l'expulsion de la
recourante, ce qui remplit les exigences posées par l'art. 7
LPEBL et la doctrine. Vu le caractère automatique des
mentions de l'art. 17 LPEBL en cas d'admission de la requête,
on ne saurait exiger que ces mentions figurent dans les
conclusions. En outre, l'expulsion n'étant achevée
qu'au départ volontaire ou sous contrainte du locataire, il
y a lieu d'admettre que la conclusion en expulsion comprend celle
tendant à ce que le locataire sous menacé de
contrainte s'il ne s'exécute pas dans le délai qui
lui a été fixé. On ne saurait donc conclure
que le premier juge a augmenté les conclusions de la
requête ou les a changées au sens de l'art. 3
CPC.
Le recours doit être rejeté sur ce point.
7.
La recourante soulève le grief de motivation
insuffisante. Elle n'a toutefois pris aucune conclusion en
annulation, de sorte que ce moyen ne saurait être
examiné. Au demeurant, la recourante a été en
mesure d'attaquer l'ordonnance en connaissance de cause, de sorte
qu'il y a lieu d'admettre que l'ordonnance attaquée est
conforme aux exigences jurisprudentielles en la matière
posées par le Tribunal fédéral
(cf. ATF 133 I 270 c. 3.1; ATF 130 II
530, c. 4.3; ATF 129 I 232, c. 3.2, JT 2004 I 588; ATF 126 I 97 c.
2b).
8.
En conclusion, le
recours doit être rejeté en tant que recevable et
l'ordonnance confirmée.
Dès lors que la date de libération des locaux est
passée en raison de l'effet suspensif accordé au
recours, il y a lieu de renvoyer la cause au premier juge afin
qu'il fixe à la recourante un nouveau délai pour
libérer ceux-ci.
Les frais de deuxième instance des recourantes sont
arrêtés à 250 fr. (art. 230 TFJC; tarif du 4
décembre 1984 des frais judiciaires en matière
civile; RSV 270.11.5).
Obtenant gain de cause l'intimée a droit à des
dépens de deuxième instance, fixés à
250 fr. (art. 91 et 92 CPC; art. 2 let. A ch. 3, art. 3 et 4 TAg;
tarif du 22 février 1972 des honoraires d'agent d'affaires
breveté dus à titre de dépens; RSV
179.11.3).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté en tant qu'il est
recevable.
II.
L'ordonnance est
confirmée.
III.
La cause est renvoyée au Juge
de paix des districts de Lausanne et de l'Ouest lausannois pour
qu'il fixe à I.________, une fois les considérants du
présent arrêt envoyés pour notification aux
parties, un nouveau délai pour libérer les locaux
qu'elle occupe à Lausanne, [...] (appartement de 3,5
pièces, au rez de chaussée et un garage/box au
1
er
sous-sol).
IV.
Les frais de deuxième instance
des recourantes sont arrêtés à 250 fr. (deux
cent cinquante francs), solidairement entre elles.
V.
Les recourantes I.________ et
H.________, solidairement entre elles, doivent verser à
l'intimée T.________ la somme de 250 fr. (deux cent
cinquante francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
VI.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président
:
L
e
greffi
er
:
Du 18 novembre
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
e
greffi
er
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑      Me Laurent Schuler
(pour I.________ et H.________),
‑      M. Therry
Zumbach (pour T.________).
La Chambre des
recours considère que la valeur litigieuse est de
50'076 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      M. le Juge de paix
des districts de Lausanne et de l'Ouest lausannois.
L
e
greffi
er
: