vd_findinfo · HC / 2016 / 1046 · 2016-11-07 · fr

BAIL À LOYER, RÉSILIATION, ACTION EN CONTESTATION, AUTORITÉ DE CONCILIATION, PROCÉDURE DE CONCILIATION, COMPÉTENCE, AUTORISATION DE PROCÉDER | 209 CPC (CH), 210 CPC (CH), 59 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 07.11.2016 HC / 2016 / 1046

TRIBUNAL
CANTONAL
HX16.039242-161457
598
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
7 novembre 2016
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
Mmes
Bendani et Giroud Walther, juges
Greffier
:
M.              Hersch
*****
Art.
59 al. 1, 209 et 210 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
Q.________
SA
, à Rolle, demanderesse, contre les décisions
rendues le 1
er
juillet 2016 par la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district du Gros-de-Vaud
dans la cause divisant l’appelante d’avec
U.________
SA
, à Ecublens, défenderesse, la Cour
d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par décision du 1
er
juillet 2016, la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district du Gros-de-Vaud
(ci-après : la Commission de conciliation), statuant dans l’affaire
[...]
,
a constaté l'échec de la tentative de conciliation (I) et a confirmé la résiliation
fixée par la partie bailleresse au 30 septembre 2016 (II).
A l’appui de sa décision, cette autorité a considéré n’avoir aucune compétence
dans ce dossier mais avoir tout de même souhaité offrir aux parties la possibilité de
se rencontrer en vue d’une éventuelle conciliation.
Dans son courrier d'accompagnement du 1
er
juillet 2016, la Commission de conciliation a relevé que compte tenu de la décision précitée,
les affaires [...] et [...] étaient rayées du rôle et classées sans suite.
B.
Par acte du 5 septembre 2016, Q.________ SA a
formé appel contre les décisions précitées, en concluant, avec suite de frais et
dépens, à leur réforme en ce sens que, s’agissant des deux causes [...] et [...],
l’échec de la conciliation soit constaté et une autorisation de procéder lui soit
délivrée.
L’appelante a requis l’effet suspensif. Par avis du 7 septembre 2016, elle a été
informée de l’absence d’objet de cette requête, l’effet suspensif étant
octroyé
ex lege
en procédure d’appel.
Le 1
er
novembre 2016, U.________ SA a déclaré s’en remettre à justice s’agissant
du sort de l’appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base des décisions complétées
par les pièces du dossier :
1.
Par contrat du 16 septembre 2003, la société
[...] a remis à bail à Q.________ SA une surface de 1'000 m
2
,
puis de 2’000 m
2
dès le 1
er
octobre 2004, sise sur la parcelle n° [...] de [...], destinée à l’entreposage de
bateaux sur remorques.
Le contrat de bail a été conclu pour une durée de cinq ans, du 1
er
octobre 2003 au 30 septembre 2008, et devait se renouveler de cinq ans en cinq ans sauf résiliation
donnée au moins une année à l’avance pour la prochaine échéance. Le loyer
mensuel a été fixé à 1'165 fr. 30, puis à 2'152 fr. dès le 1
er
octobre 2004.
2.
Par formule officielle du 11 novembre 2015, [...] a résilié le bail pour la prochaine échéance,
soit pour le 30 septembre 2018. Elle a exposé que la parcelle était en vente et que le nouveau
propriétaire allait occuper les lieux pour son propre usage.
Q.________ SA a saisi la Commission de conciliation le 11 décembre 2015, en concluant, avec suite
de dépens, à l’annulation de la résiliation, subsidiairement à la prolongation
du bail jusqu’au 30 septembre 2024. A l’issue de l’audience tenue le 11 février
2016, la Commission de conciliation a suspendu la cause [...] jusqu’au 31 mars 2016. Elle a précisé
qu’en cas d’accord entre les parties dans ce délai, elle rayerait l’affaire du
rôle et qu’à défaut, elle délivrerait une autorisation de procéder.
3.
Le 10 mars 2016, U.________ SA, nouvelle propriétaire de la parcelle n°  [...] de [...],
a résilié le bail avec effet au 30 septembre 2016. Elle s’est fondée sur l’art.
261 al. 2 CO et a fait valoir un besoin propre urgent.
Q.________ SA a saisi la Commission de conciliation le 7 avril 2016, en concluant, avec suite de dépens,
à l’annulation de la résiliation, subsidiairement à la prolongation du bail jusqu’au
30 septembre 2022. L’audience devant cette autorité (cause [...]) a été tenue le
30 juin 2016.
En droit
:
1.
L'appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l'art. 236 CPC, dans les causes
patrimoniales dont la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant l'autorité
précédente, est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
En l'espèce, la voie de l'appel est ouverte dès lors que la décision confirmant la résiliation
met fin à l'instance et que la valeur litigieuse, qui correspond en matière de contestation
du congé aux loyers dus pendant la période de protection de trois ans consacrée à
l’art. 271a al. 1 let. e CO (cf. TF 4A_501/2011 du 15 novembre 2011 consid. 1.1, in RSPC 2012 p.
106, note Bohnet), est supérieure à 10'000 francs. L'appel est également recevable contre
la décision rayant la cause du rôle.
2.
L'appel est une voie de droit qui confère
à l'autorité de deuxième instance un plein pouvoir d'examen. Celle-ci examine librement
tous les griefs de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit (cf. art. 310 CPC). Ainsi, l'instance
d'appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière; elle contrôle librement l'appréciation
des preuves et les constatations de fait de la décision de première instance (Hohl, Procédure
civile, tome II, 2
e
éd., 2010, n. 2399 p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle n'est
pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première instance
(Hohl, op. cit., n. 2396 p. 435 ; Spühler, Basler Kommentar, 2
e
éd., 2013, n. 1 ad art. 310 CPC, qui parle de «
vollkommenes
Rechtsmittel
»). Cela étant, dès
lors que, selon l'art. 311 CPC, l'appel doit être motivé – la motivation consistant à
indiquer sur quels points et en quoi la décision attaquée violerait le droit et/ou sur quels
points et en quoi les faits auraient été constatés de manière inexacte ou incomplète
par le premier juge –, la Cour de céans n'est pas tenue d'examiner, comme le ferait une autorité
de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent si elles ne sont pas remises
en cause devant elle.
3.
3.1
Invoquant une violation des art. 208, 209, 59
et 60 CPC, l'appelante soutient que la Commission de conciliation aurait dû admettre sa compétence
pour tenter la conciliation, puis, en cas d'échec de celle-ci, délivrer une autorisation de
procéder permettant la saisine du Tribunal des baux.
3.2
Selon l'art. 1 al. 1 LJB (loi du 9 novembre 2010
sur la juridiction en matière de bail ; RSV 173.655), cette loi s'applique aux contestations
relatives aux baux à loyers portant sur des choses immobilières. Ces contestations relèvent
de la compétence exclusive du Tribunal des baux (art. 2 al. 1 LJB ; cf. CACI 2 mai 2012/202
consid. 3b) et la tentative de conciliation a lieu devant les commissions préfectorales de conciliation
(cf. art. 7 LJB) ou devant les commissions de conciliation et commissions paritaires instituées
ou reconnues par le droit fédéral ou cantonal (art. 2 al. 2 LJB).
Ainsi, la compétence de la Commission de conciliation pour connaître de la requête de
conciliation déposée dépend de la question de savoir si l'on est en présence d'une
contestation relative à un bail à loyer portant sur une chose immobilière.
Selon l'art. 253 CO, le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder
l'usage d'une chose au locataire moyennant un loyer. Les éléments caractéristiques du
contrat conclu entre un bailleur et un locataire sont donc la cession de l'usage de la chose –
mobilière ou immobilière – pendant une certaine durée, moyennant le paiement d'un
loyer ; le bail à loyer ne peut porter que sur une chose, qui doit être déterminée
ou au moins déterminable (Tercier/Favre/Bugnon, Les contrats spéciaux, 4
e
éd., 2009, nn. 1956 et 1963 pp. 289 s. ; Bohnet/Dietschy, in Droit du bail à loyer, commentaire
pratique, 2010, n. 63 s. ad art. 253 CO ; Lachat, Commentaire romand CO I, 2
e
éd., 2012, n. 1 ad art. 253 CO).
Peuvent ainsi faire l'objet d'un bail notamment un terrain nu, une place de stationnement (cf art. 266e
CO et art. 1 OBLF [ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations
et de locaux commerciaux ; RS 221.213.11), un jardin (cf. art. 1 OBLF) (Lachat, Le bail à loyer,
2008, nn. 1.1 p. 70 et 4.1 pp. 114-115 ; CACI 2 mai 2012/202 consid. 3b), un emplacement pour un
automate de jeu (ATF 110 II 474 consid. 3a ; Tercier/Favre/Bugnon, op. cit., n. 1961 p. 289) ou
une place d'amarrage pour un bateau (Higi, Zürcher Kommentar, Band V/2b, 1994, n. 51 des rem. prél.
ad art. 253-274g CO). Dans tous ces exemples, le bail porte sur une chose – c'est-à-dire sur
une portion délimitée et impersonnelle de l'univers matériel susceptible de maîtrise
humaine (Steinauer, Les droits réels, tome Il, 4
e
éd., 2012, n. 1973 p. 292 ; Tercier/Favre/Bugnon, op. cit., n. 1963 p. 290) – qui est
immobilière, puisqu'elle ne peut pas être déplacée d'un lieu dans un autre, contrairement
à une chose mobilière (cf. Steinauer, op. cit., nn. 1972 et 1976 pp. 292 s. ;
Higi, op. cit., n. 52 des rem. prél. ad art. 253-274g CO).
3.3
L'art. 59 al. 1 CPC prévoit que le tribunal
n'entre en matière que sur les demandes et les requêtes qui satisfont aux conditions de recevabilité
de l'action.
Selon la jurisprudence de la Cour de céans (CACI 16 août 2011/197, JdT 2011 III 185), si l'autorité
de conciliation est amenée à formuler des propositions de jugement (art. 210 CPC), voire à
statuer au fond sur la requête du demandeur lorsque la valeur litigieuse ne dépasse pas 2'000
fr. (art. 212 CPC), il va de soi qu'elle doit s'assurer du respect des conditions de recevabilité
avant de rendre une décision sur le fond (Bohnet, Les défenses en procédure civile suisse,
RDS 128 Il 185, p. 216 ; Bohnet, CPC commenté, 2011, n. 15 ad art. 60 CPC ; Egli, in Brunner
et al. (éds), ZPO Kommentar, 2
e
éd., 2016, n. 26 ad art. 202 CPC).
Pour le surplus, la procédure de conciliation étant avant tout conçue comme un préalable
au débat judiciaire, destinée à permettre de trouver un accord entre les parties de manière
informelle, il ne faut pas que l'examen de questions procédurales remette en cause sa fonction propre
(Bohnet, Les défenses en procédure civile suisse, loc. cit. ; Bohnet, CPC commenté,
2011, n. 16 ad art. 60 CPC ; sur les tâches de l'autorité de conciliation en général :
Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, pp. 86 ss).
Ainsi, les conditions de recevabilité relatives à l'action (autorité de la chose jugée,
absence d'intérêt, défaut de qualité pour agir ou pour défendre, déchéance,
etc.), de même que la question de l'immunité ou de la litispendance, ne peuvent être tranchées
que par le juge, à l'exclusion de l'autorité de conciliation, qui devra tenter la conciliation
(Bohnet, CPC commenté, 2011 n. 18 ad art. 60 CPC; Egli, op. cit., nn. 23-25 ad art. 202 CPC ;
contra Honegger, in Sutter-Somm et al. (éds), Kommentar zur ZPO, 3
e
éd., 2016, n. 19 ad art. 202 CPC, pour qui l'autorité de conciliation pourrait examiner d’« autres
conditions de recevabilité », sans cependant être plus précis). Les délais
de déchéance en matière de demandes formatrices, telle la demande en annulation de congé
au sens de l'art. 273 al. 1 CO, relèvent de l'action et non de l'instance (Bohnet, Les défenses
en procédure civile suisse, op. cit., p. 217 ; Bohnet, CPC commenté, 2011, n. 147 ad art.
59 CPC).
Seules les conditions de recevabilité propres à l'instance entamée par le dépôt
de la requête de conciliation, telles les compétences ratione loci ou materiae, doivent retenir
l'attention particulière de l'autorité de conciliation. Au vu de son rôle essentiellement
conciliateur, l'autorité de conciliation ne devra cependant déclarer la requête irrecevable
qu'en cas d'incompétence manifeste, ou délivrer à la partie demanderesse une autorisation
de procéder et laisser le tribunal saisi le soin de se prononcer sur lesdites conditions, l'autorité
de conciliation n'ayant en principe pas de compétence juridictionnelle (CACI 16 août 2011/197,
JdT 2011 Ill 185).
3.4
En l'occurrence, sans exposer ses motifs, la Commission
de conciliation a relevé qu'elle n'était pas compétente dans ce dossier.
Les parties sont liées par un document intitulé « bail à loyer pour locaux commerciaux
». Ce contrat a pour objet la location d’un terrain de 2'000 m
2
pour l'entreposage de bateaux sur remorques contre le paiement d'un loyer mensuel de 2'152 francs. Ainsi,
les éléments essentiels du contrat de bail portant sur une chose immobilière sont réalisés,
de sorte que la Commission de conciliation est bel et bien compétente.
La Commission de conciliation,
après avoir relevé son incompétence, a toutefois constaté l'échec de la tentative
de conciliation, puis confirmé la résiliation fixée par la bailleresse au 30 septembre
2016.
Ce raisonnement est contradictoire. En effet, la Commission ne peut à la fois s'estimer incompétente
et formuler une proposition de jugement au sens de l'art. 210 et 211 CPC ou rendre une décision
au sens de l'art. 212 CPC. Par ailleurs, dans le cas d'espèce, elle ne saurait rendre une décision,
les conditions de cette dernière disposition n'étant pas réalisées. Elle ne peut
davantage soumettre aux parties une proposition de jugement sans le formuler expressément, ni indiquer
la possibilité de faire opposition dans les vingt jours, conformément à l’art. 211
al. 1 CPC. Partant, il convient d'annuler la décision attaquée et de renvoyer la cause à
l'autorité de première instance pour nouvelle décision, à savoir la délivrance
d'une autorisation de procéder après une tentative de conciliation ou la formulation d'une
proposition de jugement.
4.
4.1
L'appelante conteste également
que la cause [...] puisse être rayée du rôle, celle-ci n'étant pas devenue sans objet.
4.2
Aux termes de l'art. 261 al. 1
CO, si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui
est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur
avec la propriété de la chose.
Le transfert du bail emporte transfert de tous les droits et obligations découlant du bail à
l'aliénateur de l'immeuble. Il s'agit d'une continuation du bail existant, et non d'un nouveau bail.
Ainsi, les procès en cours sont repris par l'acquéreur dans la mesure où le litige a des
conséquences pour le rapport contractuel qui découle du transfert du bail, ce qui est par exemple
le cas de toutes les procédures de contestation de loyer ou de contestation de congé (TF 4P.194/2006
du 13 décembre 2006 consid. 1). Il s'agit d'une substitution de parties réglée par l'art.
83 CPC.
4.3
Par décision du 11 février
2016, la Commission de conciliation a suspendu la cause [...] jusqu'au 31 mars 2016, précisant que,
dans ce délai, les parties feraient état de leur accord à la Commission, ce qui lui permettrait
de rayer l'affaire du rôle et qu'à défaut d'un tel accord, la Commission délivrerait
une autorisation de précéder.
En l’espèce, la Commission, dans la décision attaquée, a également rayé
cette cause du rôle. Or, en application des art. 209 ss CPC, et dès lors que sa compétence
doit être admise, il lui incombe également soit de délivrer une autorisation de procéder
à la demanderesse, soit de formuler une proposition de jugement.
5.
Il découle des considérants
qui précèdent que l’appel doit être admis et les décisions du 1
er
juillet 2016 annulées, les causes étant renvoyées à la Commission de conciliation
pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Les décisions entreprises ayant été annulées à la suite d’une erreur de
l’autorité inférieure, il convient, en application de l’art. 107 al. 2 CPC, de
laisser les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'419 fr. (art. 62
al. 1 TFJC
[tarif des frais judiciaires en matière
civile du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]
),
à la charge de l’Etat.
Il n’y a pas lieu d’allouer de dépens à l’intimée, qui s’en est
remise à justice s’agissant du sort de l’appel.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est admis.
II.
Les décisions du 1
er
juillet 2016 sont annulées, les causes étant renvoyées à la Commission de conciliation
en matière de baux à loyer du district du Gros-de-Vaud pour qu’elle procède dans
les sens des considérants.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'419 fr. (mille quatre cent
dix-neuf francs), sont laissés à la charge de l’Etat.
IV.
L’avance de frais de 1'419 fr. (mille quatre cent dix-neuf francs) effectuée par l’appelante
Q.________ SA lui est restituée.
V.
L’arrêt est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Thibault Blanchard (pour Q.________ SA),
‑
Me Philippe Conod (pour U.________ SA),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Monsieur le Président de la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district
du Gros-de-Vaud.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :