vd_findinfo · ML / 2022 / 200 · 2022-12-06 · fr

VENTE D'IMMEUBLE, EXÉCUTION DE L'OBLIGATION, DOL{VICE DU CONSENTEMENT}, ERREUR ESSENTIELLE, DÉFAUT DE LA CHOSE, CLAUSE PÉNALE | 160 CO, 28 al. 1 CO, 82 LP

Vaud Tribunal cantonal Cour des poursuites et faillites 06.12.2022 ML / 2022 / 200

TRIBUNAL
CANTONAL
KC22.004467-220898
167
Cour
des poursuites et faillites
________________________________________________
Arrêt du
6 décembre 2022
__________________
Composition
:              M.
Hack
,
président
Mmes
Byrde et Rouleau, juges
Greffier
:
Mme              Joye
*****
Art.
82 LP
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal, statuant à huis clos en sa qualité
d'autorité de recours en matière sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par
F.________,
à Assens, et
K.________
,
à Prilly, contre le prononcé rendu le 8 juillet 2022, à la suite de l’audience du
31 mars 2022, par la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois, dans la cause opposant les
recourants à
H.________
,
à Bussigny,
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
En fait :
1.
a)
Le 23 septembre 2021, l’Office des poursuites du district de l’Ouest lausannois (ci-après :
l’office) a notifié à H.________, à la réquisition de F.________ et de K.________,
un commandement de payer dans la poursuite ordinaire n° 10'139’852, portant sur la somme de
85'000 francs avec intérêt à 5 % l’an dès le 18 juin 2021, indiquant comme
titre et date de la créance ou cause de l’obligation : «
Indemnité
à titre de clause pénale pour inexécution de l’acte de vente à terme et droit
d’emption, numéro 1731 des minutes du notaire Valérie Haas, conformément à
l’article 21 dudit acte. Débiteur solidaire avec [...]. L’indemnité de 85'000 frs
est conservée en mains de Me Valérie Haas, notaire à Chavannes-près-Renens
».
Le poursuivi a formé opposition totale.
b)
Le même jour, l’époux de la poursuivie, [...], s’est égale-ment vu notifier
un commandement de payer identique (poursuite n° 10'139’848). L’opposition qu’il
a formée fait l’objet d’une procédure distincte de mainlevée (KC22.004502-220897),
traitée simultanément pour tenir compte de la connexité entre les deux causes.
c)
Le 3 février 2022, les poursuivants ont requis de la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois
la mainlevée provisoire de l’opposition formée par H.________ au commandement de payer
n° 10'139'852 à concur-rence du montant en poursuite. A l’appui de leur requête,
ils ont produit, outre le commandement de payer précité, les pièces suivantes (en copies) :
–
un acte de vente à
terme et droit d’emption notarié Haas du 24 février 2021, par
lequel les poursuivants F.________ et K.________
(vendeurs) ont vendu à [...] et H.________ (acheteurs)
l’immeuble [...] valant une demie de la parcelle de base [...] de la commune
d’Assens, pour un prix de 850'000 francs ; cet acte comporte notamment les
clauses suivantes :
« 1. L’immeuble vendu (…) sera transféré dans ses états juridique
et matériel actuels –
que les acheteurs déclarent bien connaître pour l’avoir visité personnellement et
au sujet               duquel ils ne
formulent aucune réserve – avec ses parties intégrantes et ses accessoires,
libre de tous autres droits et charges que ceux mentionnés ci-dessus (…).
(…)
2. Dans la mesure autorisée par la loi et la jurisprudence, les vendeurs font cession aux
acheteurs, qui acceptent, de toutes les garanties qu’ils détiendraient encore envers des
maîtres d’état (…).
(…)
Sous réserve de ce qui précède, les vendeurs, en dérogation des articles 197 et suivants
du Code des obligations,
excluent toute garantie légale sur l’immeuble vendu aussi bien
pour les éventuels défauts apparents que cachés, les acheteurs acceptant expressément
d’y renoncer.
(…)
Dans tous les cas, l’article 199 du Code des obligations (dissimulation frauduleuse de
défauts) demeure réservé.
(…)
5. Les acheteurs déclarent :
a) bien connaître, pour l’avoir visité personnellement, le lot vendu, ainsi que les parties
communes de l’immeuble
de base ;
(…)
g) et, enfin, qu’ils ont pris tous renseignements utiles et nécessaires concernant le
fonctionnement de la copropriété et, en particulier, tous les engagements de nature
financière à charge des copropriétaires, tels que ceux résultant d’appels de
versements               au fonds de
rénovation ou de décisions prises par les assemblées générales des
copropriétaires en matière de travaux ou autres dépenses.
Les vendeurs s’engagent, toute omission à leur charge, à consulter les acheteurs pour
toutes décisions
qui seraient prises par les copropriétaires en la matière jusqu’au jour de
la signature de l’acte de transfert.
(…)
13. Les vendeurs garantissent :
a) qu’ils ne sont engagés dans aucun procès civil ou pénal ou litige administratif
et qu’ils               ne font
l’objet d’aucune demande d’indemnité quelconque du chef de l’immeuble vendu.
(…)
19. La signature de la réquisition de transfert interviendra le 18 juin 2021 à dix heures,
en               l’Etude du notaire
(…), parties se considérant d’ores et déjà convoquées pour les prédites
date et heure audit lieu.
20. Dans tous les cas, la présente vente à terme prendra fin au plus tard le 30 juillet 2021
à défaut d’exécution
d’ici à cette date.
21. Pour le cas où l’une des parties, régulièrement convoquée, ne donnait pas
suite à ses               engagements,
l’autre partie aura le droit d’exiger à son choix, soit l’exécution de la
présente vente, soit
le paiement d’une indemnité forfaitaire de fr. 85'000.— (…), à titre de
clause pénale, pour solde de tout compte.
Cette indemnité serait exigible en capital et accessoires dès le constat de carence.
Si le défaut devait être le fait des acheteurs, les vendeurs sont d’ores et déjà
autorisés à
conserver l’acompte versé en paiement de ladite indemnité. »
–
un procès-verbal
de carence des acheteurs notarié Haas du 18 juin 2021,
précisant que l’acompte de 85'000 fr. restera consigné sur le compte de l’Etude
jusqu’à instructions
communes des parties ou décision de justice ; à cet acte sont
annexés divers courriers à la requête des parties, à savoir :
–
un courrier du 1
er
mars 2021 adressé par [...], agissant également
aux noms d’[...] et [...], à [...] et H.________, expliquant notamment que la maison avait
été construite pour deux
frères et leurs familles, qu’elle n’était pas conçue pour être partagée
entre des               inconnus, que
cela engendrait sans cesse conflits et procès, qu’il y avait par
ailleurs des travaux à faire, notamment sur les parties communes, qu’il fallait
poser une pompe à chaleur, qu’il y avait des infiltrations d’eau, etc., qu’elle-même
était en conflit
avec ses voisins depuis des années ;
–
un courrier du 12 mars
2021 du conseil des poursuivants à la notaire Valérie
Haas, confirmant qu’il n’y avait aucun procès en cours entre les parties (sauf pour
une injure) et que la
venderesse ne faisait l’objet d’aucune demande d’indemnité ;
–
un courrier du 30 avril
2021 adressé par le conseil de [...] aux
acheteurs, indiquant notamment que les comptes de la PPE étaient grevés par
des obligations de travaux nécessaires de rénovation pour plusieurs dizaines de
milliers de francs au minimum ;
–
un courrier du 7 juin
2021 adressé par les acheteurs aux vendeurs, expliquant
avoir appris de la voisine que les copropriétaires étaient en litige depuis des
années, que les vendeurs devaient participer à des travaux sur les parties
communes, que cela leur avait été caché, contrairement à ce que prévoyait l’art.
13 a) de l’acte
de vente, et déclarant dès lors « résilier l’achat » « pour
dol, lésion               et erreur,
sans aucune pénalité » ;
–
un courrier du 14 juin
2021 adressé par le conseil des acheteurs à la notaire,
faisant valoir que l’acte de vente avait été annulé en raison de vices frauduleuse-
ment dissimulés au sens de l’art. 199 CO, qu’il ne pouvait dès lors être exécuté,
que les acheteurs ne se
présenteraient par conséquent pas à la séance du 18 juin
2021, et l’invitant à restituer l’acompte versé, ce courrier valant interpellation au
sens de l’art. 102
al. 1 CO ;
–
un dito du 17 juin 2021,
se référant à un courriel de la notaire du 15 juin 2021,
expliquant que l’acte avait été invalidé ex tunc, lui adressant des courriers
envoyés le 16 juin 2021 aux conseils des vendeurs pour mettre ces derniers en
demeure de rendre l’acompte versé, et l’invitant, au cas où le constat de carence
serait dressé, à
ne pas remettre l’acompte versé aux vendeurs, sous peine de
s’exposer au risque de devoir le rembourser elle-même aux acheteurs ;
–
des courriers adressés
le 17 juin 2021 par le conseil des vendeurs au conseil
des acheteurs, contestant l’existence d’un défaut et « encore plus »
la dissimula-              tion frauduleuse
d’un défaut, affirmant que l’art. 13 a) du contrat était conforme à
la réalité et qu’il n’y avait dès lors aucun vice du consentement justifiant
l’invalidation de
l’acte, et les mettant en demeure de se présenter à la séance de
signature de l’acte de transfert, à défaut de quoi la notaire était requise de dresser
un constat de carence ;
–
des courriers similaires adressés au notaire, l’invitant à ne pas restituer l’acompte
aux acheteurs ;
–
des courriers du conseil
des poursuivants au conseil de la poursuivie du 28 juin
2021, contestant les griefs formulés et réclamant le paiement de la clause pénale
de 85'000 francs ;
–
un courrier du conseil
de la poursuivie au conseil des poursuivants du 29 juillet
2021, l’invitant à lui envoyer « les expertises qui ont conduit à la définition
du prix               de vente, et les
offres reçues par le courtier, dont il a fait état pour augmenter
l’offre initiale » des acheteurs, ou, à défaut, de libérer l’acompte ;
–
un courrier du 19 août
2021 du nouveau conseil des poursuivants au conseil de la
poursuivie, contestant une nouvelle fois, mais de façon plus détaillée, les griefs
des acheteurs, et annonçant l’introduction de la poursuite litigieuse.
c)
Par avis du 10 février 2022, la requête de mainlevée a été notifiée à
la poursuivie et les parties ont été citées à comparaître à une audience
fixée au
31 mars 2022.
d)
Par acte du 31 mars 2022, la poursuivie a conclu au rejet de la requête de mainlevée. Elle
a produit les pièces suivantes (en copies) :
–
la lettre du 1
er
mars 2021 de [...] aux acheteurs, déjà produite ;
–
une lettre du 26 mars 2021 adressée aux acheteurs par [...],
agissant également au nom de « hoirie-feu-[...]», demandant quelle
était leur position au sujet de travaux urgents à effectuer, notamment le
« nettoyage du toit, canalisations d’eau de pluie » ;
–
un courriel d’[...]
au courtier du 17 mai 2021, lui demandant de lui fournir
des renseignements au sujet d’éventuels litiges avec les copropriétaires, sur des
travaux à effectuer, et de faire le nécessaire pour qu’il n’ait pas à se préoccuper
de problèmes antérieurs
à son arrivée ;
–
les courriers du conseil
de la poursuivie à la notaire du 17 juin 2021, déjà
produits ;
–
les courriers du conseil
de la poursuivie aux conseils des poursuivants du 29 juillet
2021, déjà produits ;
–
deux plaquettes de vente
de l’immeuble (non datées), dont l’une mentionne qu’il
nécessite « des travaux de rénovations et quelques réparations » ;
–
un lot de diverses pièces
« contredisant les garanties, assurances données par les
poursuivants ou leurs conseils, respectivement leurs allégations », consistant en
résumé en des échanges entre [...] et les vendeurs durant les dix
ans précédant l’acte de vente litigieux.
e)
A l’audience du 31 mars 2022, les poursuivants ont encore produit un « rapport sur les
problèmes de traces d’humidité dans le lot de M. et Mme [...] » établi
le 13 octobre 2021 par [...] à la demande de [...].
Quant à la poursuivie, elle a produit les originaux des actes notariés, soit le contrat de
vente et le constat de carence.
2.
Par prononcé d’emblée
motivé du 8 juillet 2022, notifié le 12 juillet 2022 aux poursuivants, la Juge de paix du district
de l’Ouest lausannois a rejeté la requête de mainlevée (I), a arrêté les
frais judiciaires à 240 fr. (II), les a laissés à la charge de l’Etat (III), a dit
que les poursuivants devaient verser, solidairement entre eux, à la partie poursuivie la somme de
1'000 fr. à titre de dépens (IV) et a dit que les poursuivants, au bénéfice de l’assistance
judiciaire, étaient, dans la mesure de l’art. 123 CPC, tenus au remboursement des frais mis
à la charge de l’Etat (V).
La juge de paix a considéré que le contrat de vente, qui prévoyait une peine conventionnelle
en cas d’inexécution, et le constat notarié de carence de l’acheteur permettaient
au vendeur d’obtenir la mainlevée provisoire, sauf moyen libératoire rendu vraisemblable
par la poursuivie ; que cette dernière pouvait invoquer un vice de la volonté ou des défauts
de la chose vendue ; qu’en l’espèce, les acheteurs avaient déclaré invalider
le contrat en invoquant un dol des vendeurs qui auraient dissimulé des défauts et l’existence
d’un litige avec la copropriétaire [...] ; qu’il ressortait de courriers de cette
dernière et de son conseil qu’il existait un important litige depuis plusieurs années
en lien avec des travaux de rénovation sur les parties communes de l’immeuble ; que les
acheteurs n’en avaient pas été informés ; qu’ils avaient ainsi rendu
vraisemblable leur libération, sans qu’il soit nécessaire d’examiner la question
des défauts cachés et de la renonciation à la garantie de la partie poursuivie.
3.
Par acte du 18 juillet
2022, les poursuivants ont recouru contre cette décision, concluant, avec suite de frais et dépens,
à sa réforme en ce sens que l’opposition est provisoirement levée, que les frais
judiciaires de première instance sont mis à la charge de la poursuivie et que celle-ci doit
leur payer des dépens par 1'000 francs au moins.
Par acte déposé le 29 août 2022, la poursuivie a conclu au rejet du recours, avec suite
de frais et dépens.
En droit
:
I.
Le recours, déposé
en temps utile et dans les formes requises (art. 321 al. 1 et 2 CPC [Code de procédure civile du
19 décembre 2008 ; RS 272]), est recevable. Il en va de même de la réponse de
l’intimée.
II.
a)
Les recourants plaident que l’intimée n’a pas rendu sa libération vrai-semblable
et reprochent à la juge de paix de s’être fondée sur de simples allégations
de l’intéressée, les pièces produites n’établissant pas la réalité
d’un moyen libératoire et ne permettant pas de remettre en cause le constat de carence figurant
au dossier. Examinant plus précisément le grief de dol ou dissimulation dolosive de défauts,
les recourants font valoir que les courriers de la poursuivie ne sont pas clairs sur ce qui lui aurait
été caché, que le contrat de vente précise que les acheteurs connaissaient l’état
de l’immeuble et qu’ils ont pris tous renseignements utiles au sujet du fonction-nement de
la copropriété, que ceux-ci avaient donc la responsabilité de s’informer, que rien
ne permet de considérer qu’une assurance donnée par les vendeurs aurait été
mensongère, dans la mesure où ils ne sont pas en procès avec [...] et ne font pas l’objet
d’une demande d’indemnité.
Dans sa réponse, l’intimée semble contester que le constat de carence constitue, avec
le contrat, un titre de mainlevée. Elle soutient que ce constat documente ses griefs et observe
que la notaire a refusé de libérer l’acompte en faveur des vendeurs. Elle fait par ailleurs
valoir que selon le contrat de vente, les vendeurs auraient eu l’obligation de remettre aux acheteurs
des pièces pour les informer des demandes de participations financières dont ils faisaient
l’objet pour des travaux concernant les parties communes ainsi que du litige existant avec [...].
Or, ils n’en auraient rien fait. Les acheteurs auraient ainsi été victimes d’un
dol et d’une erreur parce que trompés sur des éléments essentiels pour la fixation
du prix. C’est pour cette raison que le contrat aurait été invalidé, de sorte que
les vendeurs ne pourraient pas se prévaloir de ses clauses.
b)
aa)
Selon l'art. 82 LP (loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite ;
RS 281.1),
le créancier dont
la poursuite se fonde sur une reconnaissance de dette constatée par acte authentique ou sous seing
privé peut requérir la mainlevée provisoire. La procédure de mainlevée provisoire
est une procédure sur pièces (Urkundenprozess), dont le but n'est pas de constater la réalité
de la créance en poursuite, mais l'existence d'un titre exécutoire. Le juge de la mainlevée
provisoire examine seulement la force probante du titre produit par le créancier, sa nature formelle
- et non la validité de la créance -, et lui attribue force exécutoire si le débiteur
ne rend pas immédiatement vraisemblables ses moyens libératoires (ATF 145 III 160 consid. 5.1;
142 III 720 consid. 4.1; TF 5A_773/2020 du 22 décembre 2020 consid. 3.1).
Constitue une reconnaissance
de dette au sens de l'art. 82 al. 1 LP, en particulier, l'acte sous seing privé, signé par
le poursuivi - ou son représentant (ATF 132 III 140 consid. 4.1.1) -, d'où ressort sa volonté
de payer au poursuivant, sans réserve ni condition, une somme d'argent déterminée, ou
aisément déterminable, et exigible (ATF 145 III 20 consid. 4.1.1 ; ATF 139 III 297 consid.
2.3.1). Elle peut découler du rapprochement de plusieurs pièces, pour autant que les éléments
nécessaires en résultent (ATF 139 III 297 consid. 2.3.1 ; ATF 136 III 627 consid. 2 ;
ATF 132 III 480 consid. 4.1 et les références). Lorsqu'il procède à l'interprétation
du titre, le juge de la mainlevée provisoire ne peut prendre en compte que les éléments
intrinsèques à ce titre, à l'exclusion des éléments extrinsèques qui échappent
à son pouvoir d'examen (ATF 145 III 20 consid. 4.3.3 ; TF 5A_105/2019 du 7 août 2019 consid.
3.3.2 ; TF 5A_89/2019 du 1er mai 2019 consid. 5.1.3 ; TF 5A_867/2018 du 4 mars 2019 consid.
4.1.3 ; TF 5A_648/2018 du 25 février 2019 consid. 3.2.1 non destiné à la publication,
et les références).
Un contrat écrit
stipulant une peine conventionnelle (art. 160 CO) constitue, avec la preuve de l'inexécution de
la prestation promise, une reconnais-sance de dette (TF 5A_946/2020 du 8 février 2021 consid. 3.2 ;
TF 5A_867/2018 du 4 mars 2019 consid. 4.1.1 et les références, publié in mp 2019 p. 230 ;
TF 5A_734/ 2009 du 2 février 2010 consid. 3.1). Un contrat de vente immobilière à
terme pré-voyant une peine conventionnelle d'un montant déterminé en cas de non-exécution,
assorti d'un constat notarié de carence, preuve de son inexécution par l'acheteur,
suffit à l'obtention de la mainlevée par le vendeur (TF 5A_169/2009 du 3 novembre 2009 consid.
3.3 ; Veuillet, in : Abbet/Veuillet (éd.), La mainlevée de l'opposition, 2017, n°
149 ad art. 82 LP ; CPF 28 octobre 2021/237 ; CPF 20 avril 2020/17).
b) bb)
Conformément à l'art. 82 al. 2 LP, le poursuivi peut faire échec à la mainlevée
en rendant immédiatement vraisemblable sa libération. Il peut se prévaloir de tous les
moyens de droit civil - exceptions ou objections - qui infirment la reconnaissance de dette (ATF 145
III 20 consid. 4.1.2 ; 142 III 720 consid. 4.1). Il n'a pas à apporter la preuve absolue (ou stricte)
de ses moyens libératoires, mais seulement à les rendre vraisemblables, en principe par titre
(art. 254 al. 1 CPC ; ATF 145 III 20 consid. 4.1.2 ; ATF 142 III 720 consid. 4.1). Le juge n'a pas à
être persuadé de l'existence des faits allégués ; il doit, en se fondant sur des
éléments objectifs, avoir l'impression qu'ils se sont produits, sans exclure pour autant la
possibilité qu'ils se soient déroulés autrement (ATF 145 III 213 consid. 6.1.3 ; 142 III
720 consid. 4.1 ; 132 III 140 consid. 4.1.2).
Pour faire échec à la mainlevée, le poursuivi peut se prévaloir des vices de la volonté
au sens des art. 23 ss CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220) (TF 5A_892/2015 du 16
février 2016, SJ 2016 I 437 ; TF 5A_652/2011 du 28 février 2012 consid. 3.2.2). Selon l’art.
28 al. 1 CO, la partie induite à contracter par le dol de l’autre n’est pas obligée.
Le dol est une tromperie intentionnelle qui détermine la dupe, dans l'erreur, à accomplir un
acte juridique. Il n'est pas nécessaire que la tromperie provoque une erreur essentielle ; il suffit
que, sans l'erreur, la dupe n'eût pas conclu le contrat ou ne l'eût pas conclu aux mêmes
conditions (ATF 136 III 528 consid. 3.4.2, rés. in SJ 2011 I 267 ; ATF 132 II 161 consid. 4.1 ;
ATF 129 III 320 consid. 6.3, JdT 2003 I 331). C'est au moment de la conclusion du contrat que la victime
doit subir l'influence du dol. Ce qui s'est passé avant ou après ne fait pas partie du dol
selon l'art. 28 CO (Schmidlin, in : Thévenoz/ Werro (éd.), Commentaire romand, Code des obligations,
vol I, 2e éd. 2012, n. 2 ad art. 28 CO). La tromperie peut résulter aussi bien d'une affirmation
inexacte de la partie malhonnête que de son silence sur un fait qu'elle avait l'obligation juridique
de révéler. La dissimulation de faits ne constitue toutefois une tromperie que s'il existe
un devoir de renseigner, qui peut découler de la loi, du contrat ou de la bonne foi (TF 4C.226/2002
du
27 septembre 2002, consid. 4). Dans le
cadre de pourparlers contractuels, il existe un rapport de confiance qui oblige les parties à se
renseigner l'une l'autre de bonne foi dans une certaine mesure sur les faits qui sont de nature à
influencer la décision de l'autre partie de conclure le contrat ou de le conclure à certaines
conditions (ATF 106 II 346 consid. 3a, JdT 1982 I 77 ; ATF 105 II 75 consid. 2a, JdT 1980 I 66). L'étendue
du devoir d'information des parties ne peut être déterminée de façon générale,
mais dépend des circonstances du cas particulier, notamment de la nature du contrat, de la manière
dont les pourparlers se sont déroulés, de même que des intentions et des connaissances
des participants (TF 4C.226/2002 précité, consid. 4).
Dans le cadre d'une procédure de mainlevée, la victime d'un dol ne peut simplement se prévaloir
du fait qu'il a invoqué ce vice de la volonté dans le délai d'une année prévue
à l'art. 31 CO. Il ne s'agit pas en effet d'un droit de révocation inconditionnelle. Le poursuivi
doit au contraire rendre vraisemblable le vice de la volonté invoqué (TF 5A_892/2015 du 16
février 2016 consid. 4.3.2, SJ 2016 I 437 ; Veuillet, in Abbet/Veuillet [éd.], La mainlevée
de l’opposition, n. 122 ad art. 82 LP).
c) aa)
En l’espèce, la requête de mainlevée est fondée sur le contrat de vente notarié
du 24 février 2021 et le constat de carence des acheteurs du 18 juin 2021. Le contrat en cause
prévoit
une peine conventionnelle d'un montant de 85'000 francs en cas de non-exécution. Assorti du constat notarié de carence,
il constitue en principe un titre de mainlevée provisoire pour ledit montant.
bb)
Les griefs des acheteurs portent sur le litige opposant les vendeurs à [...] et sur des défauts
de l’immeuble : les vendeurs auraient menti en ne parlant pas de leur litige avec la copropriétaire,
qui estimait que des travaux de réparation et d’entretien étaient nécessaires sur
les parties communes, et auraient caché des défauts.
La dissimulation frauduleuse de défauts est une forme de dol. L’intimée ne plaide pas
l’erreur essentielle sans dol. Il s’agit donc uniquement d’examiner si elle a rendu
vraisemblable que les vendeurs lui auraient caché des éléments dont ils auraient dû
l’informer.
S’agissant du litige entre les vendeurs et la copropriétaire [...], on observe que dans le
contrat de vente, les vendeurs garantissent qu’ils « ne sont engagés dans aucun
procès civil ou pénal ou litige administratif et qu’ils ne font l’objet d’aucune
demande d’indemnité quelconque du chef de l’immeuble vendu » (art. 13 a)).
Le contraire n’a pas été rendu vraisemblable (sous réserve d’une injure qui
ne présente aucun risque financier pour les acheteurs qui dès lors n’en font pas cas).
Le fait d’être en « litige » soit en désaccord, sans procès
en cours, n’est pas déterminant. Il n’est pas non plus rendu vraisemblable que les vendeurs
fassent l’objet d’une demande d’« indemnité », étant
précisé qu’indemnité signifie réparation d’un dommage et pas n’importe
quelle demande d’argent. On observe également que les informations litigieuses, que les acheteurs
affirment avoir obtenues de la copropriétaire quelques jours après la signature de l’acte
de vente, étaient à leur disposition et auraient pu être obtenues avant. Il ne ressort
par ailleurs pas des courriers de [...], peu clairs, que celle-ci aurait réclamé aux vendeurs
un montant précis pour des motifs clairement définis (dans le cas contraire, on peut supposer
qu’il y aurait eu procès), de sorte qu’on ne peut pas reprocher aux vendeurs de ne pas
avoir parlé de leurs désaccords au fil des ans avec la prénommée.
S’agissant des défauts ou travaux nécessaires cachés frauduleuse-ment, les acheteurs
ne sont pas très explicites. Ils ne précisent pas de quels défauts ou travaux de rénovation
il s’agit. Il est en revanche clair que dans le contrat de vente, les acheteurs ont déclaré
« bien connaître, pour l’avoir visité personnellement, le lot vendu, ainsi
que les parties communes de l’immeuble de base » (art. 15 a)), avoir « pris
tous renseignements utiles et nécessaires concernant le fonctionnement de la copropriété
et, en particulier, tous les engagements de nature financière à charge des copropriétaires,
tels que ceux résultant d’appels de versements au fonds de rénovation ou de décisions
prises par les assemblées générales des copropriétaires en matière de travaux
ou autres dépenses » (art. 15 g)).
Enfin, contrairement à ce que soutient l’intimée, la notaire n’a fait que constater
le défaut des acheteurs et joindre à son acte diverses pièces à la demande des parties,
sans en tirer une quelconque conséquence. Au contraire, si la notaire avait estimé que la position
des acheteurs était bien fondée, elle n’aurait pas dressé le constat de carence.
Si elle a refusé de libérer l’acompte en faveur de l’une ou l’autre des parties,
c’est par prudence, la créance étant litigieuse (cf. art. 168 et 480 CO).
Au vu de ce qui précède, force est de
conclure que la poursuivie ne rend pas vraisemblable qu’elle a été victime d’un
vice du consentement.
d)
En définitive, la mainlevée provisoire doit être prononcée à concur-rence du
montant réclamé au titre de la clause pénale, à savoir 85'000 francs.
L’intérêt moratoire est réclamé dès la date de la séance manquée
de signature de l’acte de transfert. Puisque les vendeurs devaient faire un choix entre deux options
– exiger l’exécution de la vente ou le paiement de l’indemnité de 85'000
francs –, on retiendra comme point de départ les courriers du 28 juin 2021 exigeant le paiement
de la clause pénale et valant interpellation. Ces courriers fixent un délai au 2 juillet 2021.
Il y a ainsi lieu de faire partir l’intérêt dès le 3 juillet 2021.
III.
a)
En conclusion, le recours doit être admis partiellement et le prononcé réformé en
ce sens que l’opposition formée au commandement de payer est provisoirement levée à
concurrence de 85'000 fr. avec intérêt à 5 % l’an dès le
3
juillet 2021, l’opposition étant maintenue pour le surplus.
b
)
Les poursuivants et recourants obtenant gain de cause pour la quasi totalité de leurs conclusions,
à l’exception du point de départ des intérêts, l’entier des frais judiciaires
des deux instances, respectivement de 240 fr. et 360 fr., doivent être mis à la charge de H.________.
c)
Pour la même raison, F.________ et K.________ ont droit à de pleins dépens.
Pour la procédure de première instance, les dépens sont fixés à 2'000 francs
pour les deux procédures, qui sont identiques (même état de fait, écritures et pièces
identiques), en vertu de l’art. 6 TDC (tarif des dépens en matière civile ; BLV 270.11.6)
qui prévoit
,
pour un avocat, en procédure sommaire de première instance, une fourchette de dépens
1'500
fr. à 6'000 fr.
pour une valeur
litigieuse entre
30'001
francs à 100'000 francs.
Le
montant de ces dépens doit être réparti, par moitié, en application de l’art.
20 al. 2 TDC, entre les deux dossiers traités simultanément. Il convient ainsi de mettre à
la charge de
H.________
un
montant de 1'000 fr. au titre de dépens de première instance pour le dossier qui la concerne,
montant qu’elle versera à
F.________
et K.________, solidairement entre eux
.
Pour la procédure de recours, les dépens sont arrêtés à 1'500 fr. au total pour
les deux dossiers, en application de l’art. 8 TDC qui prévoit,
pour
un avocat, en procédure de recours,
une fourchette
de 1'000 fr. à 5'000 fr. pour
une
valeur
litigieuse entre
30'001
fr. à 100'000 francs.
La moitié de ce
montant, soit 750 francs, est mis à la charge
de
H.________
,
à verser aux recourants,
solidairement entre
eux
.
Par
ces motifs,
la
Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos en sa qualité d'autorité
de
recours en matière sommaire de poursuites,
prononce
:
I.
Le recours est admis partiellement.
II.
Le prononcé est réformé comme suit :
I.
L’opposition formée par H.________ au comman-dement de payer n° 10'139’852 de l’Office
des poursuites du district de l’Ouest lausannois, notifié à la réquisition de F.________
et K.________, est provisoirement levée à concurrence de 85'000 fr. (huitante-cinq mille francs)
avec intérêt à 5 % l’an dès le 3 juillet 2021. L’opposition est maintenue
pour le surplus.
II.
Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 240 fr. (deux cent quarante
francs), sont mis à la charge de la poursuivie H.________.
III.
La poursuivie H.________ doit verser aux poursui-vants F.________ et K.________, solidairement entre
eux, la somme de 1’000 fr. (mille francs) à titre de dépens de première instance.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 360 fr. (trois cent soixante
francs), sont mis à la charge de l’intimée H.________.
IV.
L’intimée H.________ doit verser aux recourants F.________ et K.________, solidaire-ment entre
eux, la somme de 750 fr. (sept cent cinquante francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V.
L'arrêt est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Arnaud Thièry, avocat (pour F.________ et K.________),
‑
Me Nader Ghosn, avocat (pour H.________).
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur litigieuse est de 85’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
‑
Mme la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois.
La greffière :