vd_findinfo · HC / 2017 / 377 · 2017-05-15 · fr

RÉSILIATION, TRANSFERT DE BAIL, MORT | 271 al. 1 CO, 271a al. 1 CO, 271a al. 1 let. f CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 15.05.2017 HC / 2017 / 377

TRIBUNAL
CANTONAL
XC15.007260-170386
193
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
15 mai 2017
__________________
Composition
:               M.
ABRECHT, président
Mme
Courbat et M. Stoudmann, juges
Greffière
:              Mme
Boryszewski
*****
Art.
271 al. 1 et 271a al. 1 let. a et f CO
Statuant sur l’appel interjeté par
A.Q.________
,
à Lausanne, et
B.Q.________
,
à Walzenhausen, demandeurs, contre le jugement rendu le 5 octobre 2016 par le Tribunal des
baux dans la cause divisant les appelants d’avec
P.________
,
à Lausanne, et
J.________
,
à Epalinges, défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 5 octobre 2016, le Tribunal des baux a rejeté la demande déposée le 20
février 2015 par A.Q.________ et B.Q.________ contre P.________ et J.________ (I), a rendu sans
frais judiciaires ni dépens ledit jugement (II) et a rejeté toutes autres ou amples conclusions
(III).
En droit, les premiers juges ont retenu que la résiliation de bail, valablement adressée aux
locataires A.Q.________ et B.Q.________ le 29 avril 2014 pour le 30 septembre 2014, n’était
pas annulable en vertu de l’art. 271a al. 1
CO
(Code des obligations ; RS 220). Ils
ont notamment considéré que la résiliation n’avait pas été donnée
en représailles aux deux procédures judiciaires intentées par leur mère, feu [...]
(art. 271a al. 1 let. a CO), par lesquelles celle-ci avait obtenu, d’une part, qu’il
soit fait interdiction au bailleur P.________ de lui imposer des travaux de rénovation dans son
logement et, d’autre part, une baisse de loyer, le lien temporel entre les deux litiges et la résiliation
étant particulièrement lâche. Ils ont par ailleurs retenu que, bien que le bref laps de
temps séparant le décès de [...] et la notification du congé constituât un indice
fort d’une relation entre ces deux évènements (art. 271a al. 1 let. f CO),
la résiliation n’était toutefois pas annulable pour cette raison, du fait qu’elle
répondait principalement à d’autres fins. En effet, le bailleur entendait procéder
à des travaux dont la nécessité ne faisait aucun doute. De surcroît, quand bien même
les motifs exposés par le bailleur par courrier étaient succincts, les locataires étaient
suffisamment informés des projets pour être en mesure de se déterminer sur leurs chances
de succès en cas de contestation lors de la réception de la résiliation. Les premier juges
ont ainsi considéré que la résiliation ne contrevenait pas au principe de la bonne foi
(art. 271 al. 1 CO). Enfin, dans la mesure où A.Q.________, seul occupant de l’appartement
litigieux, avait d’ores et déjà bénéficié d’une prolongation de
fait de plus de deux ans, et que sa situation personnelle ne justifiait pas un délai plus long pour
se reloger, les premiers juges ont considéré qu’aucune prolongation de bail ne devait
lui être accordée.
B.
Par acte du 28 février 2017, les locataires
A.Q.________ et B.Q.________ ont interjeté appel, en concluant, sous suite de frais et dépens,
à ce que la résiliation de bail du 29 avril 2014 pour le 30 septembre suivant soit annulée,
subsidiairement à ce que le bail soit prolongé pour une durée de quatre ans dès le
1
er
octobre 2014, et plus subsidiairement à ce que le jugement entrepris soit annulé pour un complément
d’instruction dans le sens des considérants.
Les intimés n’ont pas été invités à se déterminer sur l’appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
Le 2 novembre 1961, A.Q.________ a conclu avec P.________ et [...], qui agissaient en qualité de
gérants pour le compte de la [...], un contrat de bail à loyer portant sur un appartement situé
dans un immeuble construit en 1961, comportant 42 appartements, répartis sur neuf niveaux et sis
chemin de [...], à [...]. Ledit appartement se compose de cinq pièces et une cave, et se situe
au cinquième étage de l’immeuble. Le bail commençait le 1
er
mars
1962 pour finir le 1
er
avril 1964 et, sauf avis de résiliation donné par l’une des parties quatre mois à
l’avance, se renouvelait de plein droit aux mêmes conditions pour une année et ainsi
de suite d’année en année. L’échéance du bail a été modifiée
par un avenant du 1
er
avril 1973, pour être fixée au 1
er
octobre de chaque année, avec un préavis de résiliation inchangé.
Au décès de [...], survenu en 1992, son épouse [...], née le [...] 1914, est devenue
titulaire du bail de l’appartement précité.
2.
En 1994, deux entreprises d’installateurs
sanitaires ont établi un rapport sur l’état des conduites de l’immeuble, révélant
de nombreux problèmes dus à la vétusté des installations sanitaires et de l’équipement
des cuisines et salles de bains, notamment de la corrosion, de l’oxydation, des obstructions dues
à des diamètres de tuyaux ne répondant plus aux normes actuelles, des difficultés
à trouver des pièces de rechange pour les robinetteries d’origine ou encore la nécessité
de procéder fréquemment à des réparations ou dépannages. En 1995, la propriétaire
a mandaté l’architecte [...], qui a constaté que l’immeuble était bien entretenu
et dans un état de dégradation moyen, qui ne justifiait pas une intervention urgente, sauf
en ce qui concernait la distribution d’eau chaude.
Le défendeur P.________ a acquis l’immeuble
précité le 14 janvier 1999, devenant ainsi seul bailleur des baux en cours.
3.
Le 8 juillet 1999, la Municipalité de
Lausanne a autorisé le défendeur à procéder aux rénovations telles que décrites
par l’architecte [...] en 1995.
[...], qui s’est opposée à ce projet, a saisi le Tribunal des baux, qui a considéré,
dans un jugement du 26 octobre 2001, que les travaux de la première étape ne pouvaient lui
être imposés en cours de bail, mais a notamment autorisé le traitement des conduites sanitaires,
sans remplacement. Cette décision a été confirmée par le Tribunal cantonal le 14
août 2002, puis par le Tribunal fédéral le 4 mars 2003.
Dans le cadre de ce litige, deux expertises ont été mises en œuvre par le Tribunal des
baux, qui ont toutes deux constaté, notamment, la nécessité de procéder au remplacement
des tuyauteries intérieures de l’immeuble à court ou moyen terme. Les nuisances que les
travaux prévus dans les appartements pourraient engendrer ont par ailleurs été jugées
excessives en cours de bail.
Parallèlement, le 5 décembre 2000, une
transaction judiciaire a été conclue entre le défendeur et [...] dans le cadre d’un
conflit portant sur une demande de baisse de loyer formulée par l’intéressée. Le
loyer mensuel de l’appartement litigieux a ainsi été fixé à 1’515 fr. dès
le 1
er
octobre 2000.
4.
Les façades et les fenêtres de tout
le bâtiment ont été refaites, ainsi que tous les appartements de l’aile nord, entre
le 10 juillet 2000 et le 30 avril 2001. La réfection des appartements de l’aile sud, qui en
comporte 17, a débuté en 2004 avec un appartement du deuxième étage.
Le 15 juillet 2008, le demandeur A.Q.________,
l’un des fils de [...], a informé la gérance du fait qu’il était venu vivre
auprès de sa mère, afin de l’aider dans son quotidien. La gérance l’a alors
enregistré en qualité d’occupant de l’appartement.
Des travaux de rénovation ont encore été
exécutés dans l’appartement litigieux en septembre 2008, janvier 2011, février 2012
et mars 2014. Parallèlement, la réfection des appartements de l’aile sud s’est
poursuivie, avec un appartement du sixième étage en 2010, quatre appartements situés respectivement
aux troisième, quatrième, septième et huitième étages en 2012 et le second appartement
du quatrième étage en 2013.
5.
[...] est décédée le [...] 2014, laissant pour héritiers légaux ses trois enfants,
soit A.Q.________ et B.Q.________, ainsi que J.________.
Par formule officielle du 29 avril 2014 et adressée aux trois héritiers de [...], la gérance
a résilié le bail de l’appartement précité pour le 30 septembre 2014.
La gérance a exposé à cet effet que, compte tenu de la vétusté de l’appartement,
d’importants travaux de rénovation devaient y être entrepris, qui ne pouvaient se faire
en présence d’un locataire.
6.
L’ [...] SA a fait le point sur la rénovation des appartements de l’immeuble dans une
note établie le 14 août 2016. Cette note, à laquelle est annexée une « coupe
transversale » de l’immeuble datée du 11 avril 2014, concerne uniquement les 17
appartements « côté lac », soit l’aile sud de l’immeuble. Il
est exposé que la tuyauterie doit être intégralement remplacée, en procédant
par colonne de chute sur toute leur verticalité. Cette opération, qui peut être exécutée
par tronçons d’une hauteur d’étage, mais sans la présence de locataires dans
les appartements concernés, a été exécutée dès 2003 lors de changements
ou rocades de locataires. A l’été 2015, la rénovation a eu lieu dans dix appartements
sur dix-sept, soit 60 % de l’installation, de sorte qu’il reste encore un risque important
de dégâts d’eau et que l’écoulement du temps menace « la cohérence
globale de la mise à niveau », le vieillissement ne pouvant être homogène. Il
est par ailleurs relevé que les travaux envisagés permettent de désamianter les revêtements
de faïences, de séparer les colonnes de chutes pour les eaux claires et les eaux usées,
de mettre à  niveau l’installation électrique des locaux humides et de permettre
l’installation de lave-linge et séchoirs individuels dans les locaux sanitaires. Il est en
outre projeté de supprimer les chambres de bonne qui jouxtent les cuisines pour agrandir celles-ci
et permettre l’installation d’un agencement aux dimensions actuelles.
7.
Le demandeur A.Q.________ occupe seul l’appartement litigieux. S’il s’est annoncé
auprès de la gérance en juillet 2008, il ressort d’un extrait du Contrôle des habitants
de Lausanne du 16 juin 2014 que l’intéressé est en réalité inscrit à l’adresse
de l’appartement litigieux depuis le 1
er
juillet
2007. Né en 1939, il présente, selon un certificat médical établi le 4 mai 2016
par le Dr  [...], « d’importants troubles de la marche consécutifs à des
séquelles sévères d’une maladie d’enfance ».
Selon la convention de partage conclue le 26 mai 2015 entre les demandeurs et la défenderesse J.________
pour la succession de leur mère, le lot de chaque cohéritier s’élève à
3'067’303 francs. Celui du demandeur A.Q.________ se compose en particulier de deux parcelles sises
à [...], d’un immeuble sis à [...], en Allemagne, de la moitié de la valeur d’une
collection de tableaux – qui se trouve dans l’appartement litigieux − estimée
à 582'000 fr. au total, ainsi que de 687'299 fr. 87 en liquide.
Le demandeur A.Q.________ a par ailleurs produit plusieurs annonces immobilières concernant des
appartements de 95 à 100 m
2
situés en ville de Lausanne ou dans la région, sans toutefois préciser s’il avait
déposé des dossiers auprès des gérances concernées.
8.
Le 26 mai 2014, A.Q.________, B.Q.________ et J.________ ont déposé une requête contre
P.________ auprès de la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district
de Lausanne, en concluant à l’annulation de la résiliation de bail du 29 avril 2014,
subsidiairement à une prolongation de bail pour une durée de quatre ans. La défenderesse
J.________ a toutefois informé la commission qu’elle s’opposait à la démarche
des demandeurs. A la suite de l’échec de la conciliation, la Commission de conciliation a
délivré une autorisation de procéder le 22 janvier 2015.
Les demandeurs A.Q.________ et B.Q.________ ont ensuite saisi le Tribunal des baux le 20 février
2015 d’une demande, par laquelle ils ont pris les mêmes conclusions.
Par courrier du 10 mars 2015, la défenderesse J.________ a conclu, avec suite de frais et dépens,
au rejet des conclusions prises par les demandeurs.
Dans ses déterminations du 20 avril 2015, le défendeur P.________ a conclu, avec dépens,
au rejet des conclusions prises par les demandeurs.
9.
Par jugement incident du 2 juin 2015, le Tribunal des baux a constaté la recevabilité de la
demande du 20 février 2015 et la légitimation active des demandeurs, jugement confirmé
le 21 janvier 2016 par la Cour d’appel civile (CACI 21 janvier 2016/47).
En droit
:
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions
finales (art. 236 CPC) et les décisions incidentes (art. 237 CPC) de première instance
(art. 308 al. 1 let. a CPC) dans les causes non patrimoniales ou dont la valeur litigieuse est supérieure
à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). En se référant au dernier état des conclusions,
l'art. 308 al. 2 CPC vise les conclusions litigieuses devant l'instance précédente, non
l'enjeu de l'appel (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, in JdT 2010 III
126). L'appel, écrit et motivé, doit être introduit dans les trente jours à compter
de la notification de la décision motivée (art. 311 CPC).
1.2
En l'espèce, la voie de l'appel est ouverte
dès lors que le jugement confirmant la résiliation met fin à l'instance et que la valeur
litigieuse, qui correspond en matière de contestation du congé aux loyers dus pendant la période
de protection de trois ans consacrée à l’art. 271a al. 1 let. e CO (cf. TF 4A_501/2011
du 15 novembre 2011 consid. 1.1, in RSPC 2012 p. 106, note Bohnet), est supérieure à 10'000
francs.
Formé en temps utile par une partie qui y
a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), l'appel est recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon la jurisprudence
du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure sommaire pour cas clairs
(art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer les faits sur la base des preuves
déjà appréciées par le premier juge saisi; la production de pièces nouvelles
est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_312/2013
du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5 ; CACI 24
juin 2015/325 consid. 2 ; CACI 25 novembre 2014/607 consid. 3a).
3.
3.1
Les appelants invoquent une violation des art.
271a al. 1 let. a et f CO. Ils font valoir que nonobstant le laps de temps relativement long entre la
fin du premier procès en 2003 et la résiliation litigieuse en 2014, le lien de causalité
résulterait du fait même que l’intimé P.________ prétendrait résilier
le bail en invoquant comme seul motif l'exécution de travaux qu'il n'aurait pas été autorisé
à entreprendre à la suite de l'opposition de la mère des appelants.
3.2
Selon l'art. 271a al. 1 let. a CO, parmi d'autres cas spécialement énumérés par cette
disposition, le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur parce que le locataire
fait valoir de bonne foi des prétentions fondées sur le bail. Cette disposition vise à
permettre au locataire d'exercer librement ses droits − par exemple, réclamer la diminution
d'un loyer suspect de procurer un rendement excessif (Peter Burkhalter et al., Le droit suisse du bail
à loyer, 2011, n. 11 ad art. 271a CO ; David Lachat, Le bail à loyer, 2008, n. 5.2.3 p.
740) − sans avoir à craindre un congé en représailles. Il incombe au locataire de
prouver qu'il existe un rapport de cause à effet entre la prétention qu'il a élevée
et la résiliation. Le bailleur a le droit d'apporter la contre-preuve en démontrant que le
congé répond à un autre motif. Le juge constate alors le véritable motif du congé
selon l'impression objective qui résulte de toutes les circonstances; le congé-représailles
est d'autant plus vraisemblable qu'il survient plus rapidement après que le locataire a élevé
une prétention (Burkhalter et al., op. cit., n. 13 ad art. 271a CO ; Lachat, op. cit., n. 5.2.4
pp. 740 ss, et les réf. cit.).
Seul le congé donné « en raison » d'une modification de la situation familiale
est prohibé. C'est au locataire de prouver le lien de causalité entre la modification de la
situation familiale et le congé (Conod, CPra-Bail, n. 59 ad art. 271a CO ; Burkhalter/Martinez-Favre,
Commentaire SVIT du droit de bail, Lausanne, 2011, n. 71 ad art. 271a CO). Ce rapport de causalité
sera admis si le congé est donné peu de temps après la survenance de la modification de
la situation familiale du locataire et que le bailleur ne fournit pas d'autre motif plausible à
l'appui de la résiliation (Lachat, op. cit., p. 755). Un congé donné principalement pour
d'autres motifs, mais justifié de surcroît par une modification de la situation familiale du
locataire, n'est pas annulable sur la base de l'art. 271a al. 1 let. f CO (Conod, n. 55 ad art. 271a
CO ; Lachat, op. cit., p. 755, note infrapaginale 211).
3.3
Les premiers juges ont considéré que depuis le moment où la résiliation avait été
notifiée, plus d'une dizaine d'années s’étaient écoulées depuis la fin
du premier procès sans qu'aucun autre litige ait divisé les parties, de sorte que le lien temporel
était particulièrement lâche. En outre, seuls deux contentieux avaient émaillé
une relation contractuelle qui avait duré plus de 50 ans. S’agissant du congé, il avait
été d'emblée motivé par le bailleur, qui n'avait pas varié dans ses explications
depuis lors, à savoir qu’il entendait procéder à des travaux de rénovation,
principalement pour le remplacement des installations sanitaires, dont il avait été démontré
en cours d'instruction qu'elles étaient d'origine, soit posées il y a plus de 50 ans. De plus,
la nécessité de procéder au remplacement de toutes les conduites datant encore de 1961
ne faisait aucun doute eu égard à la durée de vie moyenne de telles installations, ce
qui avait été confirmé en cours d'instruction. Les rénovations évoquées
avaient d'ailleurs déjà été exécutées progressivement depuis 2001 dans
plus d'une trentaine d'appartements de l'immeuble, de sorte que les intentions du bailleur quant à
l'exécution de ces rénovations paraissaient bien réelles. Le motif invoqué par le
bailleur était ainsi légitime et sérieux selon les premiers juges, réduisant à
néant l'hypothèse du congé-représailles des locataires, hypothèse déjà
peu consistante en raison de la chronologie.
3.4
L'analyse des premiers juges est convaincante et peut être entièrement confirmée. Les
appelants ne parviennent en effet pas à démontrer un lien de causalité en raison du temps
écoulé ni le fait que le motif invoqué ne serait pas légitime ni sérieux.
4.
4.1
Les appelants font également
valoir que ce serait bien en raison du décès de leur mère que le processus de résiliation
du bail aurait été déclenché et que la résiliation de leur bail serait dès
lors annulable en vertu de l’art. 271a al. 1 let. f CO.
4.2
Les premiers juges ont considéré que bien que la modification de la situation familiale du
locataire ait joué un certain rôle dans la décision du bailleur de mettre un terme au
bail, la résiliation n'était pas annulable pour cette raison du fait qu'elle répondait
principalement à d'autres fins. Ils ont relevé à cet effet que bien que le congé
ait été donné moins d'un mois après le décès de [...], la raison de la
résiliation, soit la volonté de rénover l'appartement, était un motif réel.
Ils ont également ajouté que cette rénovation était envisagée depuis de nombreuses
années déjà et qu’il avait été constaté judiciairement qu'elle ne
pouvait être imposée durant le bail. Ces travaux impliquaient donc pour le bailleur de mettre
un terme au contrat à un moment donné. Or, à l'époque, [...] vivait dans l'appartement
depuis environ 40 ans et était âgée de près de 90 ans. Dans ces circonstances, on
ne pouvait reprocher au bailleur d'avoir différé son projet afin de ménager une personne
très âgée et de résilier son bail après son décès survenu, à
près de 100 ans.
4.3
A nouveau, l'analyse des premiers juges est convaincante et peut être entièrement confirmée.
Comme précédemment exposé, le congé a été donné principalement dans
le but d'entreprendre des travaux de rénovation, ce que le bailleur attendait de pouvoir faire depuis
de nombreuses années. Le congé n'est dès lors pas annulable sur la base de l'art. 271a
al. 1 let. f CO.
5.
5.1
Les appelants se prévalent également d’une violation de l'art. 271 al. 1 CO et font valoir
que le projet du bailleur ne serait pas « suffisamment mûr et élaboré »
pour pouvoir constater concrètement que la présence des locataires entraverait les travaux.
5.2
L'art. 271 al. 1 CO laisse en principe subsister le droit du bailleur de résilier le contrat dans
le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses
intérêts ; le bailleur peut ainsi légitimement vouloir se procurer un rendement plus
élevé (ATF 136 III 190 consid. 3
in
fine
p. 194). En particulier, le bailleur peut
légitimement vouloir une transformation ou rénovation très importante des locaux loués
afin d'en augmenter la valeur. Une opération de grande ampleur, comportant notamment des modifications
dans la distribution des locaux, le remplacement des cuisines, salles de bains et autres installations,
et le renouvellement des sols et revêtements muraux, peut nécessiter la restitution des locaux
par leur locataire et, par conséquent, la résiliation du bail. La résiliation se justifie
aussi lorsque le locataire se déclare prêt à rester dans les locaux pendant de pareils
travaux, et à s'accommoder des inconvénients qui en résulteront, quand sa présence
serait de nature à entraîner un accroissement des difficultés, du coût et de la durée
de l'entreprise. La résiliation n'est alors pas contraire aux règles de la bonne foi (TF 4A_409/2016
du 13 septembre 2016 consid. 4).
Ce congé est annulable uniquement s'il apparaît que la présence du locataire ne compliquerait
pas les travaux, notamment en cas de rénovation moins importante, ou ne les compliquerait que de
manière insignifiante. Il est donc nécessaire d'apprécier l'importance des travaux envisagés
et de déterminer s'ils nécessitent que le bâtiment ou les locaux en cause soient vidés
de leurs occupants ; le congé est annulable si cette appréciation est impossible faute
de renseignements suffisants. Le locataire a le droit d'obtenir du bailleur une motivation qui lui permette
d'apprécier ses chances de contester le congé avec succès ; il doit notamment recevoir,
en cas de projet de transformation, des informations suffisamment précises pour qu'il puisse évaluer
la réalité des intentions du bailleur et la gêne que sa présence entraînerait
dans l'exécution des travaux (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1 ; 140 III 496 consid. 4.2.2
p. 499 ; 135 III 112 consid. 4.2 p. 119).
5.3
Les premiers juges ont considéré que le motif invoqué pour la résiliation du bail
était réel, donc objectif et sérieux, dès lors qu'il s'agissait de procéder
au remplacement de l'installation sanitaire datant de la construction de l'immeuble, et de remettre la
cuisine et les salles d'eau aux standards actuels. La preuve de la réalité de ce projet résidait
dans le fait que le bailleur avait déjà procédé à ces travaux dans toute l'aile
nord de l'immeuble ainsi que dans plus de la moitié des appartements de l'aile sud.
Ils ont également relevé que si le bailleur
n'avait certes pas constitué de dossier relatif aux travaux envisagés, on ne pouvait retenir
dans le cas d'espèce que les locataires n'étaient pas en mesure de se faire une idée de
l'entrave que le maintien dans les locaux créerait pour la bonne marche des travaux. En effet, les
locataires ne pouvaient se prévaloir d'une méconnaissance de la portée des rénovations,
puisqu'il s'agissait précisément des travaux que le bailleur avait l'intention d'imposer à
ses locataires en 1999 et qui avaient été déclarés, au terme d'une longue procédure,
contraires à l'art. 260 CO. Dans le cadre de cette procédure, la teneur des travaux et l'entrave
qu'ils constituaient avaient été détaillés par le bailleur et examinés en détails.
Devenus locataires par succession de l'appartement de feu leur mère, ces derniers ne pouvaient ainsi
prétendre de bonne foi ne pas être au courant de ces circonstances, leur conseil en faisant
d'ailleurs état dans sa requête à
la
commission de conciliation. De plus, le locataire A.Q.________ occupait l'appartement depuis plusieurs
années et avait de ce fait pu constater que la plupart des autres appartements de l'immeuble avaient
été rénovés. En particulier, les deux appartements du 4
e
étage avaient été refaits après son installation chez sa mère, de sorte qu'il
avait pu apprécier concrètement les nuisances engendrées par ces travaux. Enfin, le projet
de travaux reposait non seulement sur divers rapports d'architectes et divers intervenants déjà
établis, mais également sur l'expérience faite dans d'autres appartements de l'immeuble
qui avaient été rénovés.
5.4
Cette analyse peut être entièrement confirmée. Cela fait désormais plus de 15 ans
que l’intimé P.________ a entrepris des rénovations identiques dans d'autres appartements
de l'immeuble. Les appelants font ainsi preuve de mauvaise foi en arguant ne pas avoir été
informés d'un projet suffisamment abouti.
Par ailleurs, les appelants soutiennent que l'appelant A.Q.________ serait en mesure de libérer
les lieux pendant les travaux le cas échéant. Comme l'ont relevé les premiers juges, l'engagement
pris par A.Q.________ après la résiliation ne rend pas celle-ci annulable. D'ailleurs, A.Q.________
fait valoir dans son appel qu'il s'agirait d'un engagement sérieux et non pas « d'une vague
promesse ». Or, comme relevé par le Tribunal des baux, A.Q.________ a fait valoir en première
instance que sa collection de tableaux ne pouvait être déplacée en raison de sa fragilité.
Il faut dès lors en déduire qu'il ne peut pas prendre le risque de laisser cette collection
dans l'appartement sans surveillance, pendant de lourds travaux.
Ce grief doit dès lors être également rejeté.
6
6.1
Les appelants soutiennent enfin que le bail pourrait à tout le moins être prolongé. Ils
prétendent qu'en raison de la durée exceptionnellement longue du bail, de l'âge de A.Q.________,
de son handicap, de la difficulté de trouver un autre appartement et de l'absence d'urgence, l’octroi
d’une prolongation du contrat de bail se justifierait.
6.2
Aux termes de l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin
du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts
du bailleur le justifient. Le bail portant sur une habitation peut être prolongé de quatre
ans au maximum alors que la prolongation maximale pour un bail de locaux commerciaux est de six ans ;
dans ces limites, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO).
Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC),
s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder
à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation,
consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe
de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée
du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même
que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO ; ATF 136 III 190 consid.
6 p. 195 ; 135 III 121 consid. 2 p. 123 ; 125 III 226 consid. 4b p. 230). Il peut tenir compte
du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle
devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses
pour trouver une solution de remplacement (cf. ATF 125 III 226 consid. 4c p. 230 ; TF 4A_57/2012
du 29 juin 2012 consid. 2.3, in SJ 2012 I p. 473).
Quelle que soit leur gravité, les inconvénients d'un changement de locaux ne constituent pas
à eux seuls des conséquences pénibles aux termes de l'art. 272 al. 1 CO, car ils sont
inhérents à la résiliation du bail et ils ne sont pas supprimés, mais seulement différés
en cas de prolongation de ce contrat ; la prolongation ne se justifie que si, au regard des circonstances,
elle permet d'espérer une atténuation de ces inconvénients en ce sens qu'un déménagement
plus lointain sera moins préjudiciable au locataire (ATF 105 II 197 consid. 3a p. 198 ; 102
II 254 p. 255; voir aussi ATF 116 II 446 consid. 3b p. 448). Celui-ci doit aussi avoir entrepris les
recherches de locaux de remplacement que l'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour remédier
aux conséquences du congé, cela déjà lorsqu'il sollicite une première prolongation
de son bail (ATF 110 II 249 consid. 4 p. 254 ; 116 II 446 consid. 3a p. 448).
6.3
Les premiers juges ont considéré que la situation d’B.Q.________ n'entrait pas en ligne
de compte puisqu'il n'occupait pas l'appartement. Quant au locataire A.Q.________, ils ont considéré
qu’il avait d'ores et déjà bénéficié d'une prolongation de fait de plus
de deux ans. Par ailleurs, sa situation personnelle ne justifiait pas qu'un délai plus long lui
soit accordé pour se reloger. Ils ont relevé que s’il s’agissait d'une personne
relativement âgée souffrant d'un handicap physique, sa situation financière était
confortable, notamment à la suite de l'héritage de sa mère. Ils ont ajouté qu’il
était de surcroît propriétaire de divers biens immobiliers, dont l'un dans le canton,
et n’avait pas démontré ne pas pouvoir s'installer dans l'un de ses biens immobiliers.
Par ailleurs, il occupait l'appartement de feu sa mère depuis moins de 10 ans et ne faisait
pas valoir d’attache au quartier en particulier, ni même à la ville, ni besoin professionnel,
familial ou médical spécifique. Ils ont qualifié les préoccupations du locataire
quant à sa collection de tableaux − dont il n’était de surcroît pas le seul
propriétaire − de non pertinentes, en ce sens qu'il ne s'agissait pas ici d'une galerie d'art,
mais d'un logement, de sorte que cette problématique ne pouvait justifier que le demandeur limite
ses recherches à de grandes surfaces, alors qu'il vivait seul.
6.4
Les griefs des appelants doivent être rejetés pour les motifs développés par les
premiers juges. Comme exposé, la durée exceptionnellement longue du bail concernait la mère
de l'appelant. Il ne démontre par ailleurs aucunement avoir eu des difficultés particulières
à trouver un autre logement et n'a pas expliqué pour quelles raisons il ne pourrait pas s'installer
dans l'un de ses autres biens immobiliers. Le jugement entrepris doit donc également être confirmé
sur ce point.
7.
Il résulte de ce qui précède que
l’appel doit être rejeté, selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1
in
fine
CPC, et le jugement confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'545 fr. (art. 62 al. 1
TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010, RSV 270.11.5]), seront mis à
la charge des appelants, qui succombent (art. 106 al. 1 CPC), solidairement entre eux (art. 106 al. 3
CPC).
Il n’y a pas matière à l’allocation de dépens, les intimés n’ayant
pas été invités à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'545 fr. (mille cinq cent
quarante-cinq francs), sont mis à la charge des appelants A.Q.________ et B.Q.________, solidairement
entre eux.
IV.
L’arrêt est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Jacques Micheli pour A.Q.________ et B.Q.________,
‑
Me Jean Cavalli pour P.________,
-
Me David Regamey pour
J.________,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Président du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :