vd_findinfo · HC / 2018 / 315 · 2018-04-13 · fr

COURTAGE, SOCIÉTÉ SIMPLE, INDEMNITÉ{EN GÉNÉRAL}, PRINCIPE DE LA CONFIANCE{INTERPRÉTATION DU CONTRAT} | 412 CO, 530 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 13.04.2018 HC / 2018 / 315

TRIBUNAL
CANTONAL
PT15.019269-171425
234
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
13 avril 2018
__________________
Composition
:               M.
ABRECHT, président
Mme
Kühnlein et M. Perrot, juges
Greffière
:              Mme
Boryszewski
*****
Art.
412ss et 530 CO
Statuant sur l’appel interjeté par
X.________
,
à Lutry, défendeur, contre le jugement rendu le 3 mars 2017 par le Tribunal d’arrondissement
de Lausanne dans la cause divisant l’appelant d’avec
V.________
,
à Echallens, demandeur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 3 mars 2017, le Tribunal d’arrondissement de Lausanne a dit que le défendeur
X.________ devait payer à la demanderesse [...] la somme de 100'000 fr., avec intérêts
à 5 % l’an dès le 20 septembre 2013 (I), a mis les frais judiciaires, arrêtés
à 7'790 fr., à la charge du défendeur (II), a dit que le défendeur rembourserait
à [...] la somme de 7'185 fr., versée au titre de son avance de frais (III), a dit que
le défendeur rembourserait à [...] la somme de 900 fr. versée au titre des frais
de la procédure de conciliation (IV), a dit que le défendeur devait verser à [...] la
somme de 7'500 fr. à titre de dépens (V) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions
(VI).
En droit, les premiers juges ont en substance retenu que les parties n’avaient pas compris la teneur
du contrat de courtage conclu le 22 janvier 2013 de la même manière, de sorte qu’il
convenait, selon le principe de la confiance, de rechercher la volonté objective des parties. Ils
ont ainsi considéré que compte tenu notamment des circonstances qui avaient précédé
et accompagné la conclusion du contrat, soit notamment l’urgence dans laquelle le défendeur
se trouvait, [...] pouvait, de bonne foi, comprendre que la commission lui serait due même si son
contact ne reprenait pas personnellement le projet. Ils ont ajouté qu'il existait bel et bien un
lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat, de sorte que le
principe d’une commission en faveur de [...] devait être admis. Quant au montant de la commission,
les premiers juges ont relevé que dans la mesure où le projet concernait un immeuble de huitante-six
logements, sa valeur n’était en tout cas pas inférieure à plusieurs millions, de
sorte que la commission de 100'000 fr. réclamée n’était pas excessive.
B.
Par acte du 11 août 2017, X.________ a interjeté
appel contre le jugement précité, en concluant, avec suite de frais et dépens, principalement
à sa réforme en ce sens que la demande déposée par [...] le 7 mai 2015 soit intégralement
rejetée et que l’intégralité des frais de justice, frais de procédure de conciliation
et dépens soient mis à la charge de [...]. A titre subsidiaire, il a conclu à l’annulation
du jugement et au renvoi de la cause pour nouveau jugement dans le sens des considérants.
Par réponse du 5 octobre 2017, V.________ a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet
de l’appel.
Le 18 octobre 2017, X.________ s’est déterminé spontanément sur la réponse.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
V.________
(ci-après : le demandeur) exploite l’entreprise individuelle [...], avec siège à
[...], dont le but consiste en des « activités dans le domaine de la finance et de l’assurance ».
Lors de son audition, V.________ a expliqué à cet égard qu’il était consultant
en assurances depuis vingt-six ans, ce qui lui avait permis de développer de nombreux contacts,
et qu’il tirait 95 % de ses revenus de ce domaine d’activité. Il a relevé qu’il
travaillait également comme indicateur d’affaires ou comme apporteur d’affaires de manière
ponctuelle. Il a ajouté qu’en vingt-six ans, il avait été le relais entre un acheteur
et un vendeur à trois occasions et que l’affaire qui concernait la présente procédure
était vraiment exceptionnelle.
X.________
(ci-après : le défendeur) est actif dans l’immobilier.
2.
En janvier 2013, le défendeur était
urgemment à la recherche d’investisseurs. En effet, il avait une option d’achat arrivant
à échéance pour un projet portant sur la construction d’un immeuble de huitante-six
logements, remplaçant six immeubles à détruire à l’avenue de [...], ainsi qu’à
la rue de l’ [...], à [...].
Par
l’intermédiaire de [...], sa compagne de l’époque, le défendeur a contacté
V.________, qui connaissait également cette dernière depuis de nombreuses années, pour
que celui-ci le mette en relation avec ses contacts en vue de trouver des investisseurs pour le projet.
V.________ a accepté de présenter son contact au défendeur, à la condition de la
signature préalable d’une convention portant sur le paiement d’une commission si cette
présentation devait aboutir à la reprise du projet «  [...] ».
3.
Le 22 janvier 2013, les parties ont conclu une convention intitulée « commission [...] »
et libellée ainsi :
« (…)
Préambule
Monsieur
X.________ développe un projet immobilier à Renens. Pour financer son projet [...] a mis en
relation des investisseurs.
Article
1 Parties au contrat
Les
parties au contrat sont Monsieur X.________ et [...].
Article
2 Désignation de l’objet
Cette
présente convention définit la part de commission versée à [...], dans le cas où
le contrat mis à disposition se conclut par la reprise du projet.
Article
3 Commission
Une
commission est due, si le contact de [...] s’exécute dans la reprise du projet. Elle s’élève
à 10 % (…) des honoraires encaissés par Monsieur X.________, mais au maximum de CHF 100'000.-
(…).
Les
commissions sont versées au même rythme que les honoraires perçus. Dès réception
de la facture de [...], le paiement se fait au maximum dans les 10 jours.
Article
4 Transparence
Monsieur
X.________ s’engage à être totalement transparent envers [...] sur le montant touché
dans la transaction.
Article
5 Droit applicable et for
Les
parties déclarent qu’en cas de litige dans le cadre du présent contrat, le droit suisse
sera applicable et le for juridique est Lausanne.
Ainsi
fait à Lausanne, le 22 janvier 2013. (…) »
Cette
convention a été rédigée par le défendeur.
4.
V.________
a interpellé [...], afin de savoir si les investisseurs que ce dernier représentait pouvaient
potentiellement être intéressés par le projet. [...] a répondu par l’affirmative
et s’est déclaré prêt à rencontrer le défendeur.
[...] est actif dans diverses sociétés immobilières. A ce titre, il représente et
conseille des investisseurs immobiliers. Il a notamment été, avec [...], administrateur de
la société [...] SA. Entendu comme témoin, [...] a déclaré qu’il était
consultant et avait des connaissances pratiques dans la construction et les promotions immobilières.
Il a relevé qu’il collaborait depuis des années avec un fonds d’investissement,
à savoir un « family office » intitulé «  [...] »,
qu’il lui arrivait d’investir personnellement dans des projets mais, que dans 90 % des cas,
il le faisait en partenariat avec le « family office ». Ensuite, il développait
les projets pour les investisseurs.
Le
défendeur a alors transmis à V.________ les documents décrivant le projet immobilier,
en vue d’une rencontre entre le défendeur et [...].
A
ce moment, les opinions divergent quant au rôle que [...] allait jouer dans le projet. V.________
a déclaré qu’il était clair pour lui que [...] serait partie prenante au projet.
Il a ajouté qu’il n’était d’ailleurs pas précisé dans la convention
que [...] devait reprendre lui-même le projet pour que la commission lui soit versée. Il a
relevé que la commission de 100'000 fr. était nettement en dessous de ce qu’un professionnel
de l’immobilier aurait réclamé au défendeur. En revanche, pour le défendeur,
au moment de la signature de la convention, il était clair que le demandeur lui présenterait
un investisseur. [...] a déclaré que, pour elle, il pouvait s’agir d’un investisseur
ou d’un intermédiaire supplémentaire.
V.________
a organisé une rencontre entre [...] et le défendeur, sans lui préciser encore le nom
de son contact, au restaurant du [...] à [...], réunion à laquelle il a assisté.
Le défendeur a déclaré que lors de ce rendez-vous, [...] lui avait expliqué qu’a
priori, il n’investirait pas personnellement dans le projet mais qu’il avait d’autres
contacts qui pourraient être intéressés. Entendu comme témoin, [...] a expliqué
que, lorsqu’il s’était rendu à ce rendez-vous, c’était dans l’idée
d’investir lui-même en partenariat avec le « family office » ou de proposer
à ce fonds d’investir dans le projet.
5.
Dans un courriel du 28 janvier 2013 adressé à V.________ avec copie au défendeur, [...]
affirmait ceci :
« Salut
V.________ !
En
parlant avec X.________, j’ai appris que les transactions entre les contacts de [...] et X.________
se passent bien et qu’apparemment le projet est en bonne voie, voire à bout touchant. J’ai
également appris que pour satisfaire ta demande, une commission confortable devra t’être
versée par X.________ quand l’affaire sera conclue. Après mûre réflexion, j’estime
qu’il serait juste qu’on partage cette commission à 50 % pour toi et 50 % pour moi.
En effet, tant toi que moi, n’avons fait que mettre en contact des gens afin qu’ils concluent
une affaire. De ce fait, si tu estimes que ce qui a été fait pour mettre en contact ces gens
méritent CHF 100'000.-, je pense que la moitié me revient de droit. (…) »
6.
[...] a réclamé au défendeur une
importante commission dans le cas où la présentation de son contact aboutirait à la reprise
du projet. Lors des négociations, le défendeur a déclaré qu’il devait déjà
verser une commission à V.________ et a ainsi tenté de faire baisser la commission de [...],
ce que ce dernier, entendu comme témoin, a confirmé. Lors de son audition, le témoin [...]
a déclaré qu’il avait été formel lors de
s
négociations et que le montant qu’il avait réclamé au défendeur devait lui
être versé en totalité et ne devait pas être partiellement reversé à V.________.
Le témoin dit s’être montré inflexible, indiquant qu’à défaut d’un
accord portant sur une commission, il n’entrerait pas en matière et ne présenterait pas
ses investisseurs au défendeur. Vu l’urgence, le défendeur a accepté de verser une
commission à [...]. L’urgence de la situation a été confirmée tant par V.________
que par [...] et par [...]. Ce dernier a en effet indiqué que c’était une affaire compliquée
et urgente, dans la mesure où il avait fallu se décider dans les 3-4 jours.
7.
Par la suite, [...] a mis le défendeur en relation avec un tiers intéressé à investir
dans le projet, ce qui a été confirmé par ce dernier, entendu comme témoin. En revanche,
[...] ne s’est pas exécuté personnellement dans la reprise du projet, lequel a été
repris par la société nouvellement créée à cet effet, [...] SA, dont l’un
des administrateurs est [...]. Ladite société a été inscrite au Registre du commerce
le 21 février 2013, avec pour but « toutes activités immobilières».
8.
En relation avec son intervention pour la réussite du projet, [...], respectivement une société
qui lui est liée économiquement, a perçu une commission d’un montant de 190'000
fr., versée par X.________, plus 35'000 fr. qui auraient été remis sans quittance. Le
défendeur n’a dans un premier temps pas informé V.________ du versement de la commission
à [...]. Lors de son audition, V.________ a déclaré qu’il l’avait appris dans
un deuxième temps par le défendeur.
[...] a par ailleurs eu, respectivement a encore à ce jour, une participation active dans le projet,
par l’intermédiaire de l’une de ses sociétés. Lors de son audition, il a en
effet déclaré que le « family office » «  [...] »,
avec lequel il collaborait, avait investi dans le projet de [...]. Il a relevé assumer intégralement
la direction des travaux et percevoir des honoraires versés par la société [...] SA pour
cette activité, en sa qualité d’indépendant.
9.
Lorsque, le 9 mai 2013, V.________ s’est enquis par courriel auprès du défendeur du résultat
de la collaboration avec [...], le défendeur lui a tout d’abord indiqué que l’opération
avait finalement été réalisée par le biais d’intermédiaires tiers, de
sorte qu’il n’aurait pas droit à sa commission. Lorsque V.________ a appris qu’une
commission avait été versée à [...], il s’est adressé une nouvelle fois
au défendeur, en lui demandant le versement de la commission à laquelle il prétendait
pour l’avoir mis en relation avec la personne qui a finalement concrétisé le projet.
Le défendeur a refusé, tout en admettant cette fois que la collaboration avec [...], qui lui
avait été présenté par V.________, avait été fructueuse.
10.
Par courrier du 9 septembre 2013, V.________ a adressé au défendeur une facture de 100'000
fr. dont le libellé était « Commission d’intermédiaire, [...]». Cette
commission n’a pas été payée. Son montant n’a fait l’objet d’aucune
contestation par le défendeur, qui s’est borné à prétendre que l’activité
de courtier de le demandeur n’aurait pas abouti.
11.
Le 29 novembre 2013, le projet de construction a été mis à l’enquête publique.
Le permis de construire a été délivré le 6 juin 2014 par la Municipalité de
la ville de [...]. D’après les déclarations de [...], également entendu comme témoin
lors de l’audience de jugement du 14 février 2017, les travaux étaient alors en cours
et l’immeuble devait être livré pour le courant du mois d’avril 2017.
12.
Le 18 décembre 2014, le demandeur a déposé
une requête de conciliation dirigée contre le défendeur. La conciliation n’ayant
pas abouti, une autorisation de procéder lui a été délivrée le 16 février
2015.
Par demande du 7 mai 2015, [...] a conclu, avec suite de frais et dépens, à ce que X.________
lui doive paiement de la somme de 100'000 fr., plus intérêts à 5 % l’an dès
le 9 septembre 2013 (I), et de la somme de 900 fr., plus intérêts à 5 % l’an
dès le 16 février 2015 (II).
Dans sa réponse du 14 septembre 2015, le défendeur a conclu à l’irrecevabilité
de la demande du 7 mai 2015, subsidiairement à son rejet.
La présidente du tribunal a rendu le 17 décembre 2015 un jugement incident par lequel elle
a rejeté la conclusion principale formée par le défendeur au pied de sa réponse du
14 septembre 2015 et tendant à ce que la demande soit déclarée irrecevable. Elle
a considéré que la demande du 7 mai 2015 était recevable dans la mesure où il résultait
clairement de cette écriture que la partie demanderesse était V.________ pour une prétention
exercée dans le cadre de l’exploitation de la raison individuelle [...], qu’il ressortait
de la procédure de conciliation et de l’autorisation de procéder délivrée que
la partie demanderesse était V.________, qu’il n’y avait par conséquence pas de
conflit ni de distinction avec la partie demanderesse dès lors que de toute façon V.________
ne pouvait agir que personnellement, et que la capacité d’être partie était reconnue
au demandeur V.________.
En droit
:
1.
1.1
Dans les affaires patrimoniales, l’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant l’autorité
inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure
civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]). L’appel doit être introduit dans les
trente jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, formé
en temps utile par une partie qui y a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a
CPC), dirigé contre une décision finale de première instance et portant sur des conclusions
supérieures à 10’000 fr., l’appel est recevable.
2.
L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour constatation inexacte
des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable,
y compris les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi
à la décision du juge, et doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office
conformément au principe général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43 consid.
2 et les réf. cit.) et vérifie si le premier juge pouvait admettre les faits qu’il a
retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2).
3.
3.1
En appel, les faits et moyens de preuve nouveaux
ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient être
invoqués ou produits devant la première instance, bien que la partie qui s'en prévaut
ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC).
3.2
En l’espèce, toutes les pièces
produites par l’appelant figurent déjà au dossier de première instance, à l’exception
de la pièce 6 bis, soit l’extrait du registre du commerce concernant [...] SA. Celle-ci est
toutefois recevable dès lors que les données du registre du commerce sont un fait notoire (CACI
1
er
octobre 2014/527).
4.
4.1
L’appelant
soutient que les premiers juges auraient dû dénier à l’intimé la qualité
pour agir en première instance. Il ressortirait selon lui notamment du courriel du 28 janvier
2013 (cf. let. C 5 supra) que V.________ et [...] formaient une société simple et qu’étant
ainsi consorts nécessaires, ils auraient dû faire valoir ensemble la créance de la société.
4.2
La société simple
est un contrat par lequel deux ou plusieurs personnes conviennent d'unir leurs efforts ou leurs ressources
en vue d'atteindre un but commun (art. 530 al. 1 CO). Elle est qualifiée de simple lorsqu'elle n'offre
pas les caractères distinctifs d'une des autres sociétés du Code des obligations (art.
530 al. 2 CO [Code des obligations ; RS 220]). Le contrat de société simple est conclu
par l'échange des manifestations de volonté exprimées par tous les associés. Le consentement
doit porter sur tous les éléments essentiels à la constitution d'une société
simple ; les points objectivement essentiels sont, d'une part, la volonté de s'unir en vue
de la poursuite d'un but commun (
animus
societatis
) et, d'autre part, la mise en commun
de certaines prestations (obligation d’apport) (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux,
5
e
éd., Genève/Zurich/Bâle 2016, p. 1006, n. 6817 ; Chaix, Commentaire romand, Code
des obligations II, Bâle 2008, n. 3 ad art. 530 CO). La loi ne posant aucune exigence de forme pour
la conclusion d'un tel contrat (art. 11 al. 1 CO), il peut être passé par actes concluants,
même à l'insu des cocontractants (ATF 124 III 363 consid. 2a, JdT 1999 I 402 ; Tercier/Bieri/Carron,
op. cit., p. 1018, n. 6896 ; Chaix, ibidem ; Recordon, La société simple I,
La notion de société et les caractéristiques de la société simple, in FJS 676,
pp. 9 et 30). Dans ce dernier cas, fréquent en matière de société simple, c'est le
comportement des parties qui manifeste leur commune intention d'unir leurs efforts ou leurs ressources
en vue d'atteindre un but commun (ATF 81 II 577 consid. 2, JdT 1956 I 455 ; Recordon, ibidem).
Le but commun, qui se limite à l'usage à des fins déterminées des efforts et des
ressources réunis par les associés, s'accommode fort bien de motivations individuelles qui
peuvent être différentes (Recordon, op. cit., p. 20). Ce but peut notamment être économique,
soit viser à procurer à ses membres un avantage appréciable en argent. Il peut également
être occasionnel ; dans ce cas, il a pour but la réalisation d'une opération déterminée,
voire d'un acte isolé (Chaix, op. cit., nn. 7 et 17 ad art. 530 CO ; Recordon, op. cit., p. 21).
4.3
En l’espèce, comme l’intimé
l’a relevé, on ne décèle dans le courriel du 28 janvier 2013 de [...] aucun élément
permettant de retenir que cette dernière et V.________ auraient convenu d’unir leurs efforts
ou leurs ressources en vu d’atteindre un but commun au sens de l’art. 530 al. 1 CO.
[...] – ancienne compagne de l’appelant − se contente en effet d’y indiquer que
les efforts de V.________ auraient eu le succès escompté et qu’ayant elle-même mis
les parties en relation, une partie de la commission de courtage lui serait due. Le fait par ailleurs
que l’intimé ait en première instance allégué qu’il avait convenu avec
[...] que cette dernière percevrait 50 % du montant encaissé en relation avec ce projet,
dans la mesure où c’était elle qui avait mis les parties en relation (cf. demande, all.
11), n’est pas non plus déterminant. La preuve offerte à l’appui de cet allégué
est le courriel de [...] précité qui mentionne clairement que les intéressés n’avaient
initialement rien convenu et que ce n’est que par la suite que [...] est venue réclamer sa
part. Il n’y a donc jamais eu de volonté de s'unir en vue de la poursuite d'un but commun
(
animus societatis
).
Au demeurant, ce moyen n’a nullement été invoqué en première instance ;
l’appelant n’a en effet jamais allégué le moindre fait allant dans ce sens dans
ses écritures (CACI 19 décembre 2017/620 consid. 4.2).
5.
5.1
L’appelant s’en prend ensuite à
l’interprétation du contrat opérée par les premiers juges. Il fait valoir que ceux-ci
auraient erré en ne retenant pas que la convention litigieuse exigeait une exécution personnelle
du contact fourni par l’intimé. Selon lui, il résulterait tant du texte de la convention
que des circonstances postérieures à sa conclusion que la réelle et commune intention
des parties était que l’intimé trouve un contact disposé à investir personnellement
dans le projet en question. Il soutient que le fait qu’il ait accepté de conclure une nouvelle
convention moyennant le versement d’une commission à [...] démontrerait qu’il n’envisageait
de rémunérer l’intimé qu’à la condition que le contact fourni fasse personnellement
l’investissement, faute de quoi il payerait deux fois pour le même service. Il ajoute que
de son côté, V.________ aurait confirmé avoir compris ce qui précède lors de
son audition en première instance (cf. réponse, all. 52).
A titre subsidiaire, l’appelant soutient que si par impossible l’on devait considérer
que la réelle et commune intention des parties ne pouvait pas être établie, l’interprétation
de la convention tel qu’opérée ci-dessus ressortirait des termes de la convention ainsi
que des circonstances dans lesquelles elle a été conclue. Selon lui, au vu de la situation
d’urgence dans laquelle il se trouvait, il allait de soi que la convention était conclue avec
V.________ dans le but que ce dernier lui présente dans les plus brefs délais un investisseur
à même de conclure le contrat directement et non un nouvel intermédiaire. Il ajoute que
l’option d’achat qui arrivait à expiration était certes urgente mais son montant
de 160'000 fr. ne justifiait pas qu’il verse pour trouver un investisseur l’équivalent
de deux commissions successives pour un montant de 290'000 francs.
5.2
Confronté
à un litige sur l'interprétation de dispositions contractuelles, le juge doit tout d'abord
s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter aux
expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser
la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). Déterminer ce qu'un cocontractant
savait ou voulait au moment de conclure relève des constatations de fait ; la recherche de
la volonté réelle des parties est qualifiée d'interprétation subjective (TF 4A_567/2013
du 31 mars 2014 consid. 5 ; ATF 132 III 268 consid. 2.3.2). Au stade de l'interprétation
subjective, le juge peut prendre en considération le comportement ultérieur des parties dans
la mesure où il permet d'éclairer leur volonté réelle au moment de conclure (ATF
129 III 675 consid. 2.3).
Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou s'il apparaît que
leurs volontés intimes divergent, le juge doit découvrir quel sens les parties pouvaient ou
devaient donner, de bonne foi, à leurs manifestations de volonté réciproques (principe
de la confiance). Il s’agit de l’interprétation dite objective, laquelle revêt
un caractère subsidiaire. Le principe de la confiance permet ainsi d'imputer à une partie le
sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même s'il ne correspond pas à
sa volonté intime. L'application du principe de la confiance est une question de droit (TF 4A_567/2013
précité et les réf. cit.). Cette interprétation s'effectue non seulement d'après
le texte et le contexte des déclarations, mais également sur le vu des circonstances qui les
ont précédées et accompagnées, à l'exclusion des événements postérieurs
(TF 4A_116/2014 du 17 juillet 2014 consid. 5.1).
5.3
Les premiers juges ont retenu que dans la mesure
où il apparaissait que les parties n’avaient pas compris l’art. 3 de la convention litigieuse
de la même manière, il convenait, selon le principe de la confiance, de rechercher la volonté
objective des parties. Analysant ainsi de quelle manière les parties pouvaient de bonne foi comprendre
cette clause et vérifiant les circonstances dans lesquelles la convention avait été signée,
les premiers juges ont tout d’abord relevé qu’il s’agissait d’une situation
d’urgence, puisque le défendeur avait impérativement besoin de trouver un investisseur
dans les plus brefs délais. Ils ont ajouté que V.________ n’était pas un professionnel
du courtage immobilier et qu’une certaine confiance s’était installée chez lui
quant au fait qu’il bénéficierait d’une commission au vu de la signature de
la convention. Enfin, V.________ intervenait à la requête de [...] qui était l’une
de ses amies de longue date, ainsi que la compagne du défendeur à cette époque.
Les
premiers juges ont ainsi retenu de ce qui précède que ces circonstances n’avaient pas
incité le demandeur à se poser d’innombrables questions quant au sens à donner au
texte de la convention, qu’il était clair pour lui que la commission lui était due et
qu’il n’avait jamais envisagé le contraire. Enfin, l’art. 3 de la convention ayant
été rédigé par le défendeur, ils l’ont interprété en défaveur
de ce dernier.
Les
premiers juges ont ainsi retenu que le demandeur pouvait, de bonne foi, comprendre que la commission
lui serait due même si son contact ne reprenait pas personnellement le projet.
5.4
Contrairement à ce que soutient l’appelant,
il ressort des éléments du dossier que les parties divergent quant au sens à donner aux
art. 2 et 3 de la convention. L’appelant fait en effet une lecture toute personnelle des déclarations
de V.________ en première instance en alléguant que celui-ci aurait compris que le contact
qu’il devait trouver devait investir personnellement. Ce dernier a en effet uniquement déclaré
qu’il était clair pour lui que [...] « serait partie prenante au projet »
(cf. réponse, all. 52 ; cf. let C. 4 supra).
La commune et réelle intention des parties ne pouvant pas être établie, c’est à
juste titre que les premiers juges ont interprété la convention litigieuse à la lumière
du principe de la confiance.
Les termes des art. 2 et 3 de la convention sont relativement peu précis. Il y est en effet prévu
« la part de commission versée à [...], dans le cas où le contrat mis à disposition
se conclu[rait] par la reprise du projet » (art. 2). L’art. 3 précise quant à
lui qu’« une commission est due, si le contact de [...] s’exécute dans la
reprise du projet ». A la lecture de ce qui précède, on peine à comprendre la
raison pour laquelle l’appelant − qui a rédigé la convention litigieuse −
n’a pas clairement et simplement mentionné, si tel était effectivement sa volonté,
que le contact devait reprendre personnellement le projet, ce que sa cocontractante ne pouvait pas déduire
des termes employés. Quant au contexte qui a conduit à la conclusion de la convention litigieuse,
il ressort notamment du témoignage de [...] que l’appelant était dans une situation d’urgence,
son option d’achat arrivant à échéance. L’appelant a d’ailleurs lui-même
confirmé cet élément dans son appel (appel, page 17
in
fine
). On peut ainsi légitimement retenir
que le but premier de cette convention était de trouver rapidement un investisseur, peu importe
finalement le moyen, à savoir si le contact de V.________ reprenait ou non personnellement le projet.
On relèvera enfin que le fait que l’appelant se soit par la suite engagé à verser
une commission supplémentaire à [...] ne saurait être un élément déterminant
dans le cadre de l’interprétation objective, la conclusion de cette convention étant
postérieure à la première.
6.
6.1
L’appelant expose ensuite que les premiers
juges auraient violé les art. 412 ss CO en retenant un lien de causalité entre l’activité
de l’intimé et le résultat final, subsidiairement que l’intimé aurait commis
un abus de droit en réclamant une commission alors que son contact n’était ni un investisseur
ni un simple intermédiaire mais avait demandé à son tour le versement d’une commission
supplémentaire de 190'000 fr., de sorte qu’il y aurait tout au plus lieu de partager de la
commission entre cet intermédiaire et l’intimé.
Dans ses déterminations spontanées, l’appelant allègue de surcroît que l’intimé
n’aurait pas apporté la preuve que [...] aurait effectivement investi dans le projet et que
[...] n’aurait jamais déclaré que le « family office » aurait investi
dans le projet.
6.2
Aux termes de l’art. 412 al. 1 CO, le courtage
est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d’indiquer à
l’autre partie l’occasion de conclure une convention, soit de lui servir d’intermédiaire
pour la négociation d’un contrat. L’activité du courtier peut consister soit à
trouver un partenaire avec qui le mandant pourra conclure un contrat (courtage d’indication), soit
(en plus) à conduire la négociation avec un tiers pour le compte du mandant (courtage de négociation).
La doctrine et la jurisprudence distinguent encore un troisième type de courtage, le courtage de
présentation, l’activité du courtier consistant à amener un tiers à entrer
en relation avec le mandant en vue de négocier un contrat (Marquis, Le contrat de courtage immobilier
et le salaire du courtier, thèse Lausanne 1993, p. 430 ; Ammann, Der Mäklervertrag,
Basler Kommentar, 6
e
éd., 2015, n. 1 ad art. 412 CO). Ces distinctions n'ont guère de portée propre puisque
la réglementation est la même ; ce n’est que l’étendue du mandat qui
est définie par le contrat (sur le tout : CACI 21 novembre 2011/364 consid. 4).
Le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation
qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (art. 413 al. 1 CO). Pour prétendre à
un salaire, le courtier doit prouver, d'une part, qu'il a agi et, d'autre part, que son intervention
a été couronnée de succès (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2, SJ 2005 I 401 ;
ATF 124 III 481 consid. 3a, JdT 1999 I 455 ; TF 4A_401/2012 du 16 octobre 2012 consid. 4).
Le courtier est en principe appelé à développer une activité factuelle, consistant
à trouver un amateur qui se portera cocontractant du mandant et/ou à négocier l'affaire
pour le compte de celui-ci (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2). Il faut que le contrat que le mandant cherchait
à obtenir ait été conclu et qu'il existe un lien de causalité entre l'activité
du courtier et la conclusion du contrat. Il n'est pas nécessaire que la conclusion du contrat principal
soit la conséquence immédiate de l'activité fournie. Il suffit que celle-ci ait été
une cause même éloignée de la décision du tiers satisfaisant à l'objectif du
mandant ; en d'autres termes, la jurisprudence se contente d'un lien psychologique entre les efforts
du courtier et la décision du tiers, lien qui peut subsister malgré une rupture des pourparlers
(TF 4A_337/2011 du 15 novembre 2011 consid. 2.1 ; TF 4A_155/2008 du 24 avril 2008 consid. 3.1 ;
TF 4C.93/2006 du 14 juillet 2006 consid. 2.1 ; TF 4C.259/2005 du 14 décembre 2005 consid.
2 ; ATF 84 II 542 consid. 5 ; ATF 76 II 378 consid. 2 ; ATF 72 II 84 consid. 2). Il importe
peu que le courtier n'ait pas participé jusqu'au bout aux négociations du vendeur et de l'acheteur,
ni qu'un autre courtier ait également été mis en œuvre. En pareil cas, la condition
suspensive de l'art. 413 al. 1 CO n'est défaillante que si l'activité du courtier n'a abouti
à aucun résultat, que les pourparlers consécutifs à cette activité ont été
définitivement rompus et que l'affaire est finalement conclue avec le tiers que le courtier avait
présenté, sur des bases toutes nouvelles (TF 4A_337/2011 du 15 novembre 2011 consid. 2.1 ;
TF 4C.93/2006 du 14 juillet 2006 consid. 2.1 ; TF 4C.259/2005 du 14 décembre 2005 consid.
2 ; ATF 72 II 84 consid. 2 ; ATF 62 II 342 consid. 2).
Ainsi, en matière de courtage d'indication, la conclusion du contrat principal est dans un rapport
de causalité avec l'activité de courtage si le courtier prouve qu'il a été le premier
à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la
suite et que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées
en relation et ont conclu le marché (TF 4A_337/2011 du 15 novembre 2011 consid. 2.1 ;
TF 4C.136/2004 du 13 juillet 2004 consid. 3.3.1 non publié in ATF 130 III 633 ; TF 4C.333/2000
du 28 mars 2001 consid. 2d/bb ; ATF 75 II 53 consid. 1a, JdT 1949 I 468 ; ATF 72 II 84 consid.
2, JdT 1946 I 558 ; Marquis, op. cit., pp. 437 ss ; Rayroux, Commentaire romand, Code des obligations
I, Bâle 2012, n. 19ss ad art. 413 CO). Il faut à cet égard que le courtier communique
au mandant une occasion de conclure qui lui était inconnue jusque-là, étant précisé
qu’il suffit que le mandant ait ignoré que le tiers était intéressé à
la conclusion d’un tel contrat (Marquis, op. cit., p. 439).
6.3
Les premiers juges ont retenu que V.________ avait
présenté au défendeur son contact, soit [...], qui n’avait pas personnellement repris
le projet immobilier, mais que c’était néanmoins grâce au « family office »
«  [...] » avec lequel il collaborait étroitement et était lié économiquement
que les fonds nécessaires avaient pu être injectés dans ce projet. Ils ont ajouté
que [...] avait géré intégralement la direction des travaux et tiré une partie de
ses revenus de ce projet. Ils ont conclu qu’il était évident que si V.________ n’avait
pas présenté [...] au défendeur, ce dernier n’aurait jamais trouvé un investisseur
avant l’échéance de son option et que dès lors la condition de la causalité
naturelle était donc remplie. Ils ont ajouté que la causalité adéquate devait également
être admise puisque l’intervention de V.________, d’après le cours ordinaire des
choses et l’expérience de la vie, était propre à créer le résultat qui
s’était produit, à savoir la reprise du projet immobilier. Le principe d’une commission
devait dès lors être admis.
6.4
Contrairement à ce que soutient l’appelant,
le fait que [...] ne soit pas un investisseur, mais un intermédiaire qui a, à son tour, réclamé
le versement d’une commission de 190'000 fr., n’est pas déterminant. Conformément
aux principes exposés ci-dessus, il suffit que ce soit V.________ qui ait présenté [...]
à l’appelant et que ce soit grâce à cette personne précisément que l’appelant
ait trouvé les fonds nécessaires pour financer le projet. Il existe ainsi un lien de causalité
entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat, étant donné que c’est
grâce aux indications de V.________ que la conclusion du contrat a finalement abouti. L’appelant
frôle la mauvaise foi en prétendant que l’intimé n’aurait pas apporté
la preuve que [...] aurait effectivement investi dans le projet et que [...] n’aurait jamais déclaré
que le « family office » aurait investi dans le projet. Lors de son audition, l’appelant
a expressément admis que l’intervention de V.________ avait été un succès dans
la mesure où il lui avait présenté [...] (ad all. 19). Il a par ailleurs versé une
commission à ce dernier et a lui-même allégué puis admis lors de son audition que
celui-ci avait eu « un rôle causal dans la survenance dans la reprise du projet par un
tiers ».
7.
7.1
Enfin, l’appelant soutient que la commission
d’un montant de 100'000 fr. serait excessive et que ce serait à tort que les premiers
juges, se basant sur la valeur du projet immobilier de plusieurs millions, auraient retenu le contraire.
Il ajoute que le raisonnement consistant à dire que la commission précitée ne serait pas
non plus excessive au regard de celle déjà versée de 200'000 fr. à [...] serait erroné,
étant donné que le caractère excessif d’une commission s’apprécie, selon
lui, par rapport au prix de l’opération immobilière et non sur la base d’une autre
commission.
L’intimé affirme que l’appelant se méprendrait, dès lors que le premier juge
aurait apprécié la quotité de la commission due non pas au regard de la commission servie
à [...], mais à l’aune de l’ampleur du projet immobilier litigieux, retenant à
ce sujet qu’il ne faisait aucun doute que celui-ci avait porté sur plusieurs millions.
7.2
L’art. 417 CO dispose que lorsqu’un
salaire excessif a été stipulé soit pour avoir indiqué une occasion de conclure un
contrat individuel de travail ou une vente d’immeuble, soit pour avoir négocié l’un
de ces contrats, il peut être, à la requête du débiteur, équitablement réduit
par le juge.
L’art. 417 CO est une disposition de droit impératif, que le juge doit, le cas échéant,
appliquer d’office (ATF 111 Il 366, JdT 1986 I 499 ; Rayroux, Commentaire romand, Code des obligations
I, Bâle 2012, n. 1 ad art. 417 CO). La réduction est réputée requise lorsque le débiteur
ne se borne pas à contester le principe de la prétention, mais qu’il en discute également
le montant et articule des motifs de réduction. Le débiteur n’est pas tenu d’invoquer
expressément l’art. 417 CO ni de prendre une conclusion séparée en réduction.
Il suffit d’une conclusion libellée de façon à englober une réduction judiciaire
du montant, ce qui est le cas d’une conclusion tendant au rejet de la demande pour le tout (ATF
109 II 120, JdT 1984 I 41 ; ATF 111 Il 366, JdT 1986 I 499 ; Marquis, op, cit., p. 302 ; Engel, Contrats
de droit suisse, Berne 2000, 2
e
éd., p. 525).
En matière immobilière, les commissions sont en règle générale fixées sur
la base d’un pourcentage du prix de vente obtenu et non en fonction des dépenses effectives
du courtier. Il arrive que le taux usuel varie en fonction du prix qui sert de référence ;
il diminue alors au fur et à mesure que le prix de vente augmente (TF 4C_362/1999 du 22 mars 2000
et les réf. cit.).
7.3
Les
premiers juges ont considéré qu’au vu de l’ampleur du projet immobilier, il ne
faisait aucun doute que celui-ci avait porté sur plusieurs millions, ce d’autant que le défendeur
avait admis avoir fait un bénéfice net d’au moins 900'000 francs. Compte tenu par
ailleurs de la quotité de la commission déjà versée à [...], de l’ordre
de 200'000 fr., les premiers juges ont considéré que celle réclamée par le demandeur,
de 100'000 fr., n’apparaissait pas excessive.
7.4
En
l’espèce, le projet pour lequel l’intimé avait une option portait sur la construction
d’un immeuble de huitante-six logements à [...]. Comme les premiers juges l’ont relevé,
la valeur de l’immeuble n’est en tout cas pas inférieure à plusieurs millions.
Par ailleurs, compte tenu du bénéfice net réalisé par l’appelant, soit 900'000
fr., la commission de 100'000 fr. prévue par la convention de janvier 2013 n’est pas excessive.
8.
En conclusion, l’appel doit être rejeté et le jugement confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 2’000 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en
matière civile du 28 septembre 2010 ;
RSV
270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
L'appelant versera à l'intimé la somme de 3’000 fr. à titre de dépens de deuxième
instance (art. 7 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; RSV 270.11.6).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2’000 fr. (deux mille
francs), sont mis à la charge de l’appelant.
IV.
L’appelant X.________ doit verser à l’intimé V.________ la somme de 3’000
fr. (trois mille francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V.
L’arrêt est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Antoine Eigenmann pour X.________,
‑
Me Amédée Kasser pour V.________,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Président du Tribunal d’arrondissement de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :