vd_findinfo · HC / 2016 / 85 · 2015-11-26 · fr

BAIL À LOYER, DÉFAUT DE LA CHOSE, ACCORD DE VOLONTÉS, UTILISATION | 153 al. 2 CPC (CH), 308 al. 1 let. a CPC (CH), 317 al. 1 CPC (CH), 317 al. 2 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 26.11.2015 HC / 2016 / 85

TRIBUNAL
CANTONAL
XZ14.005891-151595
639
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
26 novembre 2015
_______________________
Composition
:               M.
Colombini
,
président
MM.
Krieger et Abrecht, juges
Greffière
:              Mme
Robyr
*****
Art.
153 al. 2, 308 al. 1 let. a, 317 CPC
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
V.________AG
,
à Zug, défenderesse, contre le jugement rendu le 19 février 2015 par le Tribunal des baux
dans la cause divisant l'appelante d’avec
A.Q.________
et
B.Q.________
,
à Vevey, demandeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère:
En fait :
A.
Par jugement du 19 février 2015, dont les motifs ont été envoyés aux parties pour
notification le 14 août 2015, le Tribunal des baux a prononcé que les demandeurs A.Q.________
et B.Q.________, en qualité de locataires, et la défenderesse V.________AG, en qualité
de bailleresse, sont liés par un contrat de bail à loyer portant sur le local commercial au
rez-de-chaussée de l'immeuble sis [...], à l'usage de traiteur indien (Take Away) (I), que
la défenderesse doit laisser aux demandeurs la jouissance paisible du local commercial précité,
en particulier leur remettre toutes les clés dudit local (II), que la défenderesse doit prêter
son concours aux demandeurs en vue de l'obtention de tout permis ou autorisation nécessaire à
l'exécution des travaux leur permettant d'exploiter le local commercial précité, conformément
à l'usage convenu de traiteur selon l'art. 23 LADB (Loi sur les auberges et les débits de boisson
du 26 mars 2002 ; RSV 935.31) (III), que le loyer du local précité est réduit de 100%
depuis la conclusion du bail jusqu'à complète exécution par la défenderesse des ordres
figurant sous chiffres II et III ci-dessus (IV), que la défenderesse doit payer aux demandeurs la
somme de 8'500 fr. à titre de parts de loyers payées en trop compte tenu de la réduction
de loyer fixée sous chiffre IV (V) et que les ordres figurant sous chiffres II et III ci-dessus
sont prononcés sous la menace de la peine d'amende prévue par l'art. 292 CP en cas d'insoumission
à une décision de l'autorité (VI). Le tribunal a également arrêté les frais
et dépens de première instance (VII à IX) et rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (X).
En droit, les premiers juges ont admis que les demandeurs avaient un intérêt à la constatation
de l'existence d'un contrat de bail. Ils ont ensuite considéré que les parties avaient manifestement
renoncé à l'exigence de la forme écrite réservée dans le contrat de bail adressé
aux demandeurs dès lors que la défenderesse avait cédé à ceux-ci l'usage du
local en leur remettant les clés, en concluant un contrat d'ouverture de dépôt de garantie
de loyer et en acceptant le versement des loyers. Les premiers juges ont dès lors constaté
l'existence du contrat de bail et ordonné à la défenderesse – qui avait apposé
sur la porte d'accès un système de verrouillage et ainsi violé son obligation contractuelle
de cession de l'usage de la chose louée – de laisser aux demandeurs la jouissance paisible
du local. Les premiers juges ont également retenu que l'usage des locaux convenu par les parties
était celui d'un traiteur indien, de sorte que les demandeurs devaient pouvoir effectuer des travaux
afin que le local, loué brut, puisse être exploité selon l'usage convenu. Le refus de
la défenderesse de collaborer à l'obtention des autorisations nécessaires à l'exécution
des travaux permettant d'exploiter le local en tant que traiteur indien privant totalement les demandeurs
de l'usage convenu, une pleine réduction de loyer devait leur être accordée, impliquant
la restitution des cinq premiers loyers acquittés.
B.
Par acte du 16 septembre 2015, accompagné
d'un bordereau de pièces, V.________AG a interjeté appel contre ce jugement en concluant, avec
suite de frais et dépens de première et deuxième instance, à sa réforme en ce
sens qu'il soit constaté qu'il n'existe pas de contrat de bail la liant à A.Q.________ et B.Q.________
(a), qu'il soit ordonné à A.Q.________ et B.Q.________, sous la menace de la peine prévue
à l'art. 292 CP, d'abandonner immédiatement l'occupation du magasin sis [...] et de lui laisser
la jouissance paisible de sa propriété de ce magasin (b), qu'il soit également ordonné
à A.Q.________ et B.Q.________, sous la menace de la peine prévue à l'art. 292 CP, de
lui remettre immédiatement toutes les clés du magasin (c) et que A.Q.________ et B.Q.________,
solidairement entre eux, soient condamnés à lui verser la somme de 85'000 fr. à titre
d'indemnité pour occupation illicite (d), subsidiairement à titre de loyers non payés
(e). Plus subsidiairement, l'appelante a conclu à l'annulation du jugement et au renvoi de la cause
aux premiers juges.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les
pièces du dossier :
1.
A.Q.________ et B.Q.________
exercent une activité indépendante dans le domaine de la restauration.
V.________AG, dont le siège est à Zug, est propriétaire de l'immeuble sis [...].M.________GmbH,
dont le siège se trouve à Oberwil (BL), est sa représentante dans le cadre de la gestion
de cet immeuble.
2.
2.1
Désirant développer leurs activités, A.Q.________ et B.Q.________ ont approché la
gérance, durant la première moitié de l'année 2011, en vue de prendre à bail
un local dans l'immeuble précité.
Le précédent locataire exploitait le local comme magasin. A son départ, les lieux ont
été laissés bruts.
Les négociations ayant abouti, V.________AG, par l'intermédiaire de sa représentante,
a fait parvenir aux époux [...] un contrat de bail à loyer daté du 16 juin 2011. Ce contrat
mentionne que le bail est à l'usage de « Traiteur indien (Take Away) », qu'il débute
le 1
er
juillet 2011 pour se terminer le 30 juin 2016 et qu'il se renouvellera ensuite pour cinq ans sauf avis
de résiliation donné par l'une ou l'autre partie au moins un an à l'avance, et ainsi de
suite de cinq ans en cinq ans. Le loyer mensuel a été fixé à 1’700 francs.
L'article 8 lettre c du contrat dispose en outre que les parties conviennent d'adopter dans leurs relations
la forme écrite, de sorte que le bail n'est réputé conclu qu'une fois revêtu de la
signature des deux parties. Ce contrat a été signé le 17 juin 2011 par A.Q.________ et
B.Q.________. Ni la propriétaire ni la gérance ne l'ont signé.
2.2
Par contrat tripartite
entre les époux [...],V.________AG et S.________SA, les parties ont ouvert un compte de dépôt
de garantie de loyer, portant sur un montant de 1700 francs. A.Q.________ et B.Q.________ ont signé
le contrat le 14 juin 2011 et la gérance le 21 juin 2011.
2.3
Le 17 juin 2011, les clés du local ont été remises aux époux [...], lesquels se sont
acquittés des cinq premiers mois de loyer.
3.
Par courrier recommandé daté du 28 juillet
2011, envoyé le 3 août 2011, V.________AG a requis de A.Q.________ et B.Q.________ la restitution
des clés au motif que le contrat de bail à loyer n'avait pas été signé, qu'ils
n'étaient pas prêts à payer le loyer et qu'ils avaient entrepris des travaux sans autorisation.
4.
A.Q.________ et B.Q.________ ont pris des dispositions
pour faire exécuter les travaux nécessaires à l'utilisation prévue. Ils ont en particulier
mandaté un architecte pour dresser des plans et constituer un dossier en vue de la mise à l'enquête
des travaux. Ces plans portent sur un « projet d'aménagement d'un fast-food », la
mention « restaurant » ayant été ajoutée à la main. Il est prévu l'installation
de quelques tables et chaises.
Le dossier et les plans ont été soumis à V.________AG pour approbation et signature. Ils
n'ont jamais été retournés aux époux [...].
5.
Par courrier du 21 novembre 2011, V.________AG
a réitéré sa réquisition du 28 juillet 2011 tendant à la restitution des clés
et imparti aux époux [...] un délai de cinq jours pour ce faire.
Le 15 juillet 2013, V.________AG a réclamé à A.Q.________ et B.Q.________ des loyers impayés
pour la période de juillet 2011 à juillet 2013.
A une date indéterminée, V.________AG a installé un dispositif de verrouillage supplémentaire
sur la porte d'accès du local.
6.
Le 1
er
novembre 2013, A.Q.________ et B.Q.________ ont saisi le Tribunal des baux d’une requête de
mesures provisionnelles tendant notamment à pouvoir accéder à nouveau au local.
Par ordonnance du 17 décembre 2013, la Présidente du Tribunal des baux a ordonné à
V.________AG de remettre les clés permettant d'accéder au local aux époux [...] et, sous
la menace de la peine d'amende prévue par l'art. 292 CP, de leur prêter son concours en vue
de l'obtention de tout permis ou autorisation nécessaire à l'exécution des travaux leur
permettant d'exploiter le local conformément à l'usage convenu.
V.________AG refusant de restituer spontanément le local, les époux [...] ont dû recourir
à l'exécution forcée.
7.
Par courriers des 18 décembre 2013 et 16
janvier 2014, A.Q.________ et B.Q.________ ont sommé V.________AG de leur faire connaître les
modifications des plans souhaitées ou, à défaut, de les leur retourner signés. V.________AG
n'a donné aucune suite à ces courriers.
8.
Par demande adressée le 31 janvier 2014 au Tribunal des baux, les époux [...] ont conclu à
ce que l'existence d'un contrat de bail les liant à V.________AG et portant sur le local commercial
sis [...], soit constatée (I) et à ce qu'il soit ordonné à V.________AG de leur laisser
la jouissance paisible du local précité, sous la menace de la peine prévue à l'art.
292 CP (II), de leur remettre immédiatement les clés du local (III), de signer et de leur retourner
le dossier et les plans d'architectes qui lui ont été remis (IV) et de leur prêter son
concours en vue de l'obtention de tout permis ou autorisation nécessaire à l'exécution
des travaux leur permettant d'exploiter le local conformément à l'utilisation prévue (V).
Ils ont en outre conclu à ce que V.________AG soit astreinte au paiement d'une amende d'ordre de
1’000 fr. pour chaque jour de retard dans l'exécution des chiffres IV et V ci-dessus, et ce
dès l'entrée en force du jugement (VI), à ce qu'il leur soit accordé une baisse de
loyer de 100 % à partir du 16 juin 2011 et ce, tant et aussi longtemps que V.________AG ne se sera
pas acquittée des obligations énumérées aux chiffres II à V ci-dessus (VII)
et à ce qu'il soit ordonné à V.________AG la restitution des sommes d'ores et déjà
payées à titre de loyer (VIII).
Un délai au 10 juin 2014 a été imparti à V.________AG pour déposer une réponse.
Par avis du 2 juillet 2014 constatant que celle-ci n'avait pas procédé dans le délai imparti,
la Présidente du Tribunal des baux lui a accordé un délai supplémentaire au 18 août
2014, conformément à l'art. 223 al. 1 CPC, afin de déposer une réponse.
V.________AG n'ayant pas procédé dans les délais impartis, la Présidente du Tribunal
des baux a interpellé les demandeurs, le 1
er
octobre 2014, afin de savoir s’ils acceptaient qu'une décision soit rendue sans tenir audience,
en application de l'art. 223 al. 2 CPC. Par courrier du 9 octobre 2014, ceux-ci ont répondu positivement
à cette demande.
V.________AG a déposé une écriture le 17 octobre 2014, invoquant l'art. 153 al. 2 CPC
et la maxime inquisitoire et requérant que les faits soient établis d'office et qu'une audience
soit fixée.
Par avis du 28 octobre 2014, la Présidente du Tribunal des baux a constaté que cette écriture
était irrecevable, de même que les pièces qui l’accompagnaient, faute d'avoir été
déposée dans le délai de grâce au 18 août 2014, relevant pour le surplus que
la défenderesse ne requérait pas la restitution de ce délai.
Par lettre du 12 novembre 2014, V.________AG a indiqué que son courrier du 17 octobre 2014 n'était
pas une réponse. Elle a requis que le dossier soit complété par cette écriture et,
à défaut, qu'une ordonnance «contestable» soit rendue.
Par réponse du 28 novembre 2014, la présidente a indiqué avoir déjà rendu une
décision le 28 octobre précédent sur la question soulevée, contre laquelle il aurait
pu être fait recours, précisant pour le surplus que V.________AG pourrait le cas échéant
faire valoir ses moyens dans le cadre de l’éventuel appel contre le jugement au fond.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est recevable
contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l'art.
236 CPC, dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions,
est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). L'appel, écrit et motivé, est introduit dans
les 30 jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification
postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
1.2
En l'espèce, formé en temps utile par
une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC) contre une décision finale de première
instance rendue dans une cause patrimoniale d’une valeur litigieuse supérieure à 10’000
fr., l'appel est recevable.
2.
2.1
L'appel peut être
formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité
d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer
le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies
de droit du nouveau Code de procédure civile, JdT 2010 III 115, spéc. p. 134). Elle peut revoir
librement la constatation des faits sur la base des preuves administrées en première instance
(Tappy, op. cit., JdT 2010 III 135; sur le tout, JdT 2011 III 43).
2.2
En appel, les faits et moyens de preuves nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués
ou produits sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance
bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC; Tappy, op. cit., JdT 2010 III 138). Il appartient à
l'appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer
spécialement de tels faits et moyens de preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons
qui les rendent admissibles selon elles (TF 5A_695/2012 du 20 mars 2013 consid. 4.2.1; TF 4A_334/2012
du 16 octobre 2012 consid. 3.1, SJ 2013 I 311; JdT 2011 III 43 consid. 2 et les références
citées). En effet, dans le système du CPC, tous les faits et moyens de preuve doivent en principe
être apportés dans la procédure de première instance; la diligence requise suppose
donc qu'à ce stade, chaque partie expose l'état de fait de manière soigneuse et complète
et qu'elle amène tous les éléments propres à établir les faits jugés importants
(TF 4A_334/2012 du 16 octobre 2012 consid. 3.1 et les références citées, in SJ 2013 I
311). Ces exigences s’appliquent également aux litiges soumis à la maxime inquisitoire
(ATF 138 III 625 consid. 2.2).
En vertu de l’art. 317 al. 2 CPC, la demande ne peut être modifiée que si les conditions
fixées à l’art. 227 al. 1 CPC sont remplies et si la modification repose sur des faits
ou des moyens de preuve nouveaux qui sont admissibles au regard de l’art. 317 al. 1 CPC.
2.3
En l’espèce, la Présidente du
Tribunal des baux a constaté le 28 octobre 2014 que l'écriture déposée le 17
octobre 2014 par l'appelante était irrecevable faute d'avoir été déposée dans
le délai de grâce au 18 août 2014 qui lui avait été imparti pour produire une
réponse et que l'intéressée ne requérait au demeurant pas la restitution de ce délai.
Le 12 novembre 2014, l'appelante a demandé que les remarques contenues dans son écriture du
17 octobre 2014 soient prises en considération ou qu'une «ordonnance contestable» soit
rendue. La présidente lui a répondu le 28 novembre 2014 qu’elle avait rendu le 28 octobre
2014 une décision contre laquelle l'appelante aurait pu recourir, relevant en outre qu'elle pourrait
le cas échéant faire valoir ses moyens dans le cadre d'un appel contre le jugement au fond.
L’appelante voit dans cette réponse une violation de son droit d’être entendue
et un formalisme exagéré.
Il n’en est toutefois rien. Dans la mesure où aucune réponse n'avait été déposée
à l’échéance du délai de grâce de l’art. 223 al. 1 CPC et où
la cause était en état d’être jugée (cf. consid. 3 infra), le Tribunal des
baux était en droit de rendre une décision finale. C’est donc à juste titre qu’il
n’a tenu aucun compte de l’écriture déposée tardivement par l'appelante et
de ses annexes. Le fait que le litige soit soumis à la maxime inquisitoire n’y change rien.
Les pièces produites en appel sont dès lors irrecevables, l’appelante ne démontrant
pas qu’elle n’aurait pas pu les produire devant la première instance en faisant preuve
de la diligence requise (art. 317 al. 1 CPC). Les conclusions prises pour la première fois en appel
sont également irrecevables, faute de reposer sur des faits nouveaux recevables (art. 317 al. 2
CPC). On doit néanmoins admettre que l’appelante est fondée à conclure en appel
au rejet des conclusions de la demande, même si elle ne l’avait pas fait en première
instance.
3.
L’appelante paraît reprocher aux premiers
juges une violation de l’art. 153 al. 2 CPC, selon lequel le tribunal peut administrer les
preuves d'office lorsqu'il existe des motifs sérieux de douter de la véracité d'un fait
non contesté.
3.1
Il y a défaut lorsqu’une partie ne
se présente pas ou n’accomplit pas un acte dans le délai qui lui est imparti, qu’il
s’agisse d’un délai légal ou judiciaire. Face à une telle défaillance,
« la procédure suit son cours sans qu’il soit tenu compte du défaut, à
moins que la loi n’en dispose autrement »  (art. 147 al. 2 CPC). Selon l’art. 223
CPC, si le défendeur ne dépose pas de réponse dans le délai imparti, le tribunal
doit lui impartir un bref délai supplémentaire avant que l’on puisse considérer
qu’il y a défaut (Haldy, Procédure civile suisse, Bâle 2014, n. 451, p. 137). Si
la réponse n’est pas déposée à l’issue de ce délai supplémentaire,
le tribunal rend la décision finale si la cause est en état d’être jugée ou
cite la cause aux débats principaux si tel n’est pas le cas (Haldy, op. cit., n. 567 pp. 160
s.).
La notion de « cause en état d’être
jugée » doit être mise en relation avec les règles sur le fardeau de la preuve.
En cas de défaut au sens de l’art. 223 CPC, les faits allégués par le demandeur
sont dispensés de preuve, puisque, faute de réponse, le défendeur n’a pas exposé
lesquels sont reconnus ou contestés et qu’en vertu de l’art. 150 CPC, la nouvelle procédure
n’exige la preuve que des faits contestés (Tappy, Code de procédure civile commenté,
Bâle 2011, n. 9 ad art. 223 CPC). La cause est donc normalement en état d’être jugée
si, sur la base des allégations non contestées de la demande, le tribunal dispose d’un
état de fait suffisant pour statuer. Toutefois, le tribunal n’est pas dispensé d’administrer
des preuves lorsque les faits doivent être établis d’office et, même dans une cause
en principe pleinement soumise à la maxime des débats, le tribunal a la faculté d’administrer
des preuves d’office s’il existe des motifs sérieux de douter de la véracité
d’un fait non contesté. En pratique, le juge ne doit cependant pas se montrer particulièrement
regardant si rien dans le dossier ne donne à penser à ce stade que les affirmations du demandeur
ne seraient pas véridiques: il n’a en effet le droit d’ordonner d’office des preuves,
dans l’hypothèse envisagée, que s’il a des doutes sérieux à leur égard,
doutes qui ne sauraient résulter simplement du fait que le défendeur a négligé de
procéder (Tappy, op. cit., n. 11 ad art. 223 CPC). Le juge applique dès lors l’art. 153
al. 2 CPC – qui lui permet d’administrer des preuves d’office sans lui en faire une
obligation (
Kannvorschrift
)
– lorsque des allégations paraissent invraisemblables au regard des pièces produites
avec la demande, ou ne reposent sur aucun appréciation réelle des faits. Ainsi, il ne sera
pas lié par un allégué manifestement exploratoire du type : « les différents
dommages résultant pour le demandeur de l’accident ne sont pas inférieurs à un montant
total de 100'000 fr. » (Tappy, Les décisions par défaut, in Procédure civile
suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel 2010, n. 30 p. 418) (sur le tout :
CACI 18 novembre 2014/595 consid. 3b).
3.2
En l’espèce, les premiers juges ont considéré à bon droit qu’ils étaient
en mesure de statuer sans audience sur la base des allégations non contestées de la demande
du 31 janvier 2014, dès lors qu’aucune réponse n’avait été valablement
déposée par l’appelante
et que, sur la base des allégations non contestées
de la demande, le tribunal disposait d’un état de fait suffisant pour statuer. On s’en
tiendra donc à l’état de fait retenu par les premiers juges.
4.
4.1
L’appelante conteste la conclusion d’un
contrat de bail à loyer avec les intimés. Cela étant, elle se fonde sur des faits nouveaux
irrecevables (cf. consid. 2.3 ci-dessus), alors qu’il y a lieu de statuer sur la base de l’état
de fait retenu par les premiers juges (cf. consid. 3.2 ci-dessus).
A cet égard, les premiers juges ont constaté que l’appelante a, le 16 juin 2011,
adressé aux intimés un contrat de bail réservant la forme écrite, qu’elle leur
a remis les clés du local le lendemain et qu’elle a signé le 21 juin 2011, aux côtés
des locataires, un contrat d’ouverture de dépôt de garantie de loyer. Ils ont également
retenu que les intimés se sont acquittés durant les cinq premiers mois du loyer convenu. Sur
cette base, ils ont considéré que les parties avaient exécuté le bail sans réserve
et qu’elles avaient dès lors renoncé à l'exigence de la forme écrite. Ils ont
en outre estimé que la contestation ultérieure du bail par l’appelante faute du respect
de la forme écrite ne changeait rien au fait qu'au mois de juin 2011, soit lors de la conclusion
du bail, elle se considérait comme liée par ce dernier. Cette appréciation ne prête
pas le flanc à la critique et on doit dès lors admettre que les parties sont bien liées
par un contrat de bail à loyer portant sur le local commercial en cause.
4.2
L’appelante prétend à titre subsidiaire
que le bail à loyer portait sur un magasin et non sur un restaurant. Elle fait valoir qu’il
n’y avait pas de consensus pour un tel usage du local en cause et qu’elle a été
induite à contracter par le dol des intimés.
4.2.1
Les intimés ayant conclu à ce que l’appelante
leur prête son concours en vue de l'obtention de tout permis ou autorisation nécessaire à
l'exécution des travaux leur permettant d'exploiter le local loué conformément à
l'usage prévu, les premiers juges ont pris en compte le contrat de bail signé par les locataires
et établi par la bailleresse, considérant qu’elle y avait formalisé sa volonté
à cet égard. Ils ont ainsi constaté que l’usage convenu par les parties et prévu
dans le bail était celui d’un traiteur indien, que les intimés devaient effectuer des
travaux afin de pouvoir affecter le local loué à un tel usage et que l’appelante était
dès lors tenue d'autoriser ces travaux. Le jugement querellé prévoit donc que l’appelante
doit prêter son concours aux intimés en vue de l'obtention de tout permis ou autorisation nécessaire
à l'exécution des travaux leur permettant d'exploiter le local commercial conformément
à l'usage convenu de traiteur. Les premiers juges ont en revanche refusé d’ordonner à
l’appelante de signer les plans qui lui avaient été soumis, constatant que ceux-ci avaient
pour objet l’aménagement d’un restaurant fast-food, ce qui ne correspondait pas à
l’usage convenu.
4.2.2
Au vu de ce qui précède, l’argumentation
de l’appelante, selon laquelle il n’y a pas de consensus sur l’usage des locaux loués,
est manifestement infondée. Pour les motifs exposés de manière pertinente par les premiers
juges, il y a lieu de retenir que l'usage convenu par les parties est celui prévu dans le bail écrit
– nonobstant le fait que l’appelante ne l’a pas signé –, soit un usage à
titre de traiteur indien. L’appelante ne saurait donc sérieusement soutenir que le local était
à l’usage de magasin, aucun élément au dossier ne permettant de l’admettre.
Il y a bien eu concordance des volontés sur ce point et l’appelante écrit d’ailleurs
elle-même dans son écriture d’appel (p. 10) que « le bailleur avait la volonté
et l’intention de signer un bail à loyer qui définit l’usage de traiteur indien
et non de restaurant ».
Le fait que les intimés aient ensuite voulu aménager dans les locaux loués un restaurant
fast-food, ce qui ne correspond pas à l’usage convenu de traiteur comme l’ont reconnu
les premiers juges, n’implique nullement un dol de leur part lors de la conclusion du contrat,
dol qui aurait permis à l’appelante de se départir du contrat, ce qu’elle n’a
au demeurant pas fait dans le délai d’une année de l’art. 31 CO (Code
des obligations du 30 mars 1911; RS 220).
4.2.3
A teneur de l’art. 260a al. 1 CO, le locataire n’a le droit de rénover ou de modifier
la chose qu’avec le consentement écrit du bailleur. Cette disposition s’applique par
analogie aux travaux d’aménagement effectués par le locataire (Carron, Bail et travaux
de construction : aménagement, entretien, rénovation et modification des locaux, in Bohnet
[éd.], 17
e
Séminaire sur le droit du bail, Bâle 2012, n° 15). Un refus d'autoriser les travaux d'aménagement
non fondé sur de justes motifs peut constituer un défaut permettant au locataire de se prévaloir
des règles protectrices des art. 258 à 259i CO (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008,
p. 222). Le locataire peut notamment exiger la suppression du défaut, en demandant au juge
d'ordonner au bailleur de collaborer à la délivrance des autorisations nécessaires, par
exemple en donnant son accord écrit ou en signant des plans d'architecte (art. 259a al. 1 let.
a CO).
Il résulte de ce qui précède que lorsqu’un objet est loué dans un état
brut, l'aménagement total ou partiel des locaux, de même que leur entretien, leur rénovation
et leur modification incombent par définition au locataire. Il s’ensuit que le bailleur est
pour sa part tenu d’autoriser les travaux consistant à aménager les locaux loués
« nus » conformément à l'usage convenu entre les parties. Dans ce cadre,
il peut être tenu en particulier de fournir un accord écrit ou de signer les plans pour les
travaux projetés par le locataire, comme l’ont constaté à juste titre les premiers
juges.
L’appelante peut donc exiger le respect de l’usage convenu des locaux, mais elle est également
tenue de permettre cet usage, comme l’ont constaté de manière pertinente les premiers
juges.
4.3
L’appelante reproche au tribunal des baux
un raisonnement contradictoire en ce sens qu’il ne pouvait pas retenir, d’une part, qu’on
ne pouvait pas obliger la bailleresse à signer les plans pour l’aménagement d’un
restaurant fast-food dès lors qu’il ne correspondait pas à l’usage convenu et,
d’autre part, que ce refus était constitutif d’un défaut justifiant une réduction
de loyer de 100%.
4.3.1
Les premiers juges ont admis que le refus de l’appelante
de collaborer à l'obtention des autorisations nécessaires à l'exécution des travaux
permettant d'exploiter le local en tant que traiteur indien constituait un défaut, lequel privait
totalement les intimés de l'usage convenu. Ils ont dès lors admis, fondés sur l’art. 259d
CO, une réduction de loyer de 100 % dès le début du bail et jusqu'à ce qu'il soit
remédié au défaut.
4.3.2
Les premiers juges ont certes relevé que les plans soumis à l’appelante avaient pour
objet l’aménagement d’un restaurant fast-food et ne correspondaient pas à l’usage
convenu de traiteur, raison pour laquelle il se justifiait de refuser d’ordonner à l’appelante
de les signer. Cela n’empêche toutefois pas de constater que l’appelante a totalement
refusé de collaborer à l'obtention des autorisations nécessaires à l'exécution
des travaux permettant d'exploiter le local en tant que traiteur indien. En effet, après avoir reçu
les plans portant sur un projet d’aménagement d’un fast-food, l’appelante n’a
pas réagi et n’a en particulier fait aucun commentaire aux intimés à propos de ces
plans. Elle n’a donné aucune suite aux courriers des intimés des 18 décembre 2013
et 16 janvier 2014 la sommant de leur faire connaître les modifications des plans souhaitées.
Force est ainsi de constater qu’en l’absence de toute collaboration de l’appelante
pour aménager les locaux nus en vue de l’utilisation prévue, les intimés se sont
vus totalement privés de l'usage convenu, ce qui constitue un défaut imputable à la bailleresse.
C’est donc à juste titre que les premiers juges ont accordé aux intimés une réduction
de loyer de 100 % pour ce défaut, dont l’appelante avait connaissance dès sa survenance
puisqu’elle en était à l’origine.
4.4
L’appelante soutient enfin qu’en lui
ordonnant de prêter son concours aux demandeurs en vue de l'obtention de tout permis ou autorisation
nécessaire à l'exécution des travaux leur permettant d'exploiter le local commercial cité
sous chiffre I ci-dessus, conformément à l'usage convenu de traiteur selon l’art. 23
LADB ; cf. chiffre III du dispositif), le Tribunal des baux aurait accordé plus ou autre chose
que ce que les locataires ont demandé dans leurs conclusions.
Ce grief est toutefois mal fondé. En effet, les intimés ont conclu dans leur demande du 31
janvier 2014 à ce qu’il soit ordonné à l’appelante « de leur prêter
son concours en vue de l'obtention de tout permis ou autorisation nécessaire à l'exécution
des travaux leur permettant d'exploiter le local conformément à l'utilisation prévue ».
Les premiers juges ont ainsi uniquement précisé que l’utilisation convenue était
celle de traiteur au sens de l’art. 23 LADB. Cette précision est conforme aux considérants
du jugement attaqué selon lesquels l’usage convenu n’est pas celui d’un restaurant
fast-food mais d’un traiteur et l’appelante n’est pas tenue de signer les plans portant
sur un tel restaurant.
On ne discerne ainsi aucune violation de l’art. 58 al. 1 CPC, aux termes duquel le tribunal ne
peut accorder à une partie ni plus ni autre chose que ce qui est demandé.
5.
En définitive, l’appel doit être
rejeté selon le mode procédural de l'art. 312 al. 1 CPC et le jugement entrepris confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, qui doivent être arrêtés à 1’850
fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010; RSV 270.11.5]),
sont mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'850 fr. (mille huit cent
cinquante francs), sont mis à la charge de l'appelante V.________AG.
IV.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
30 novembre 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Daniel Urs Helfenfinger (pour V.________AG),
‑
Me Nicolas Mattenberger (pour A.Q.________ et B.Q.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux.
La greffière :