vd_findinfo · HC / 2016 / 94 · 2016-02-04 · fr

BAIL À LOYER, RÉDUCTION{EN GÉNÉRAL}, LOYER, LOYER ABUSIF, LOYER FONDÉ SUR LES PRIX DU MARCHÉ, LOYER INITIAL, LOYER USUEL | 269 CO, 269a CO, 269a let. a CO, 270 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 04.02.2016 HC / 2016 / 94

TRIBUNAL
CANTONAL
XA13.004423-151772
74
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
4 février 2016
__________________
Composition
:               M.
abrecht
,
président
M.
Stoudmann et Mme Giroud Walther, juges
Greffier
:
M.              Tinguely
*****
Art.
269 et 269a let. a CO
Statuant sur l’appel interjeté par
T.________
,
à [...], demanderesse, contre le jugement rendu le 27 mai 2015 par le Tribunal des baux dans la
cause divisant l’appelante d’avec
C.F.________
,
à [...], et
B.F.________
,
à [...], défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 27 mai 2015, le Tribunal des baux a fixé à 1'270 fr. le loyer initial mensuel
net dû par la demanderesse T.________ aux défendeurs C.F.________ et B.F.________ pour l’appartement
de deux pièces au 3
e
étage de l’immeuble sis [...] (I), dit que les défendeurs sont tenus de restituer à
la demanderesse les montants versés en trop à titre de loyer jusqu’au jour de l’entrée
en force du présent jugement (II), dit que le montant de la garantie locative est réduit à
trois mois de loyer, soit à 3'810 fr. (III), fixé à 1'225 fr. 90 dès le 1
er
octobre 2015 le loyer mensuel net dû par la demanderesse aux défendeurs pour l’appartement
mentionné sous chiffre I, ce loyer étant fixé sur la base des paramètres suivants :
taux d’intérêt hypothécaire : 2%, indice suisse des prix à la consommation :
98.1 points (avril 2015 ; base 2010) (IV), dit que le jugement est rendu sans frais judiciaires
ni dépens (V) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VI).
En droit, s’agissant des questions litigieuses en procédure d’appel, les premiers juges
ont estimé que l’on ne pouvait pas exiger des défendeurs qu’ils établissent
la valeur de leurs biens successoraux, comprenant notamment l’immeuble litigieux, au moment de
leur acquisition intervenue le 28 août 1980. Dans ces circonstances, et dès lors qu’il
était douteux qu’une expertise soit susceptible de fournir des renseignements fiables et objectifs
sur les prix effectifs de ces biens au regard du marché immobilier de l’époque, ils ont
considéré qu’il n’était pas possible de déterminer le coût de revient
des immeubles en cause et, par conséquent, de calculer le rendement net admissible de la chose louée.
Pour les premiers juges, il convenait dès lors de se référer aux principes établis
par le Tribunal fédéral s’agissant des immeubles anciens et de se fonder sur le critère
des loyers usuels ressortant de l’art. 269a let. a CO (loi fédérale du 30 mars 1911
complétant le code civil suisse [livre cinquième : Droit des obligations] ; RS 220).
Dans la mesure où les défendeurs avaient échoué à prouver que le loyer initial
de la demanderesse restait dans les limites des loyers usuels, les magistrats ont estimé que le
loyer litigieux de 1'400 fr. net par mois devait être considéré comme abusif et qu’il
convenait en conséquence de le fixer à 1'270 fr., somme qui correspondait au loyer payé
par le précédent locataire, et ce dès le 15 septembre 2012, à savoir dès
le début du bail conclu entre les parties.
B.
Par acte du 26 octobre 2015, T.________ a interjeté
appel contre ce jugement, en concluant principalement à sa réforme, en ce sens que le loyer
initial net dû pour l’appartement litigieux soit fixé à 600 fr., que le montant
de la garantie locative soit réduit à trois mois de loyer, à savoir 1'800 fr., et que
le loyer mensuel net dû pour l’appartement litigieux soit fixé à 579 fr. 15 dès
le 1
er
octobre 2015, ce loyer étant fixé sur la base d’un taux d’intérêt hypothécaire
arrêté à 2% et d’un indice suisse des prix à la consommation arrêté
à 98.1 points (avril 2015 ; base 2010). Subsidiairement, elle a conclu au renvoi de la cause
au Tribunal des baux pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
C.F.________ et B.F.________ n’ont pas été invités à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
Le 28 août 1980, à la suite du décès
de leur père F.F.________, les défendeurs C.F.________ et B.F.________, ainsi que leur frère
D.F.________, sont devenus propriétaires indivis de la parcelle n° [...] du Registre foncier
de la Commune de [...], ainsi que de la parcelle n° [...], sise [...], dont la valeur n’a
pas été établie.
2.
Par acte authentique instrumenté le 21 mars
2005 par Me [...], notaire à [...], et intitulé « Cession de droits successifs »,
D.F.________ a déclaré céder aux défendeurs l’ensemble de ses droits, soit
un tiers, dans l’indivision successorale. La valeur des droits de D.F.________ sur les parcelles
n
os
[...] et [...] du Registre foncier de la Commune de [...] a été arrêtée à 2'104'098
fr. 30. Ce montant a été acquitté à D.F.________ par les défendeurs sous la
forme, d’une part, de la reprise des dettes hypothécaires grevant les immeubles et, d’autre
part, du service d’une rente viagère fixée à 21'250 fr. par trimestre. L’acte
mentionnait en outre que les parcelles n
os
[...] et [...] valaient alors 6'312'294 fr. 90 au total.
Depuis lors, les défendeurs, en leur qualité de membres de la communauté héréditaire
de F.F.________, sont propriétaires communs des immeubles, inscrits comme tels au Registre foncier.
3.
Le 6 août 2012, la demanderesse T.________,
partie locataire, et les défendeurs C.F.________ et B.F.________, partie bailleresse, se sont liés
par un contrat de bail portant sur un appartement de deux pièces au troisième étage de
l’immeuble sis [...]. Prévu pour durer initialement du 15 septembre 2012 au 30 septembre
2013, le bail devait se renouveler d’année en année sauf avis de résiliation donné
par l’une ou l’autre des parties au moins quatre mois à l’avance. Le contrat stipulait
un loyer initial mensuel net de 1'400 fr., auquel s’ajoutaient un acompte mensuel de frais de chauffage,
eau chaude et frais accessoires de 120 fr. ainsi qu’un forfait mensuel de buanderie de 15 francs.
Le même jour, par formulaire de notification du loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail,
la partie bailleresse a informé la partie locataire que le loyer dû par le précédent
locataire s’élevait à 1'270 fr., auquel s’ajoutaient un acompte mensuel de frais
de chauffage, eau chaude et frais accessoires de 120 fr. ainsi qu’un forfait mensuel de buanderie
de 15 francs.
4.
Par requête du 12
octobre 2012, la demanderesse a contesté son loyer initial auprès de la Commission de conciliation
en matière de baux à loyer du district de Nyon (ci-après : la Commission de conciliation).
La conciliation n’ayant pas abouti lors de l’audience du 4 décembre 2012, une proposition
de jugement ramenant le loyer initial à 1'270 fr. a été rendue à l’issue de
l’audience.
Le 3 janvier 2013, la Commission de conciliation a délivré à la demanderesse une autorisation
de procéder, celle-ci ayant formé opposition à la proposition de jugement.
5.
Par demande du 31 janvier 2013 adressée au
Tribunal des baux, T.________ a pris les conclusions suivantes :
« 1. Le loyer net dû par T.________ pour son appartement sis [...] est excessif au sens
des articles 269 et 269a CO.
2. Le loyer net dû par T.________ pour son appartement sis [...] est abaissé d’un montant
de 700.- francs par mois à partir du 15 septembre 2012.
3. Le loyer net dû par T.________ pour son appartement sis [...] est fixé à 700.- francs
par mois dès le 15 septembre 2012.
4. La garantie locative est diminuée du montant alloué aux points 2 et 3 ci-dessus.
5. Les bailleurs, C.F.________ et B.F.________ sont débiteurs solidaires de tous les montants payés
indûment par la locataire, T.________ dès le 15 septembre 2012, concernant le loyer de leur
appartement loué, sis [...] avec un intérêt de 5% l’an.
8. (sic) Frais et dépens sont mis à la charge de la partie adverse. »
Le 12 juillet 2013, C.F.________ et B.F.________ ont conclu au rejet de la demande.
6.
Une audience s’est tenue le 15 janvier 2014
devant le Tribunal des baux en présence de la demanderesse et du défendeur B.F.________, assistés
de leurs conseils respectifs, le défendeur C.F.________ ayant été dispensé de comparution
personnelle. La conciliation, tentée, n’a pas abouti. Lors de l’audience, les défendeurs
ont réitéré leur conclusion en rejet de la demande et ont conclu reconventionnellement
à ce que le loyer initial soit fixé à 1'400 francs. Ils ont par ailleurs requis la mise
en œuvre d’une inspection locale et d’une expertise destinée à déterminer
la valeur réelle de l’immeuble ainsi que la surface des différents appartements.
7.
Par avis du 23 décembre
2014, le Président du Tribunal des baux a informé les parties qu’il refusait de mettre
en œuvre l’inspection locale et l’expertise requises par les défendeurs. Il a en
outre invité les parties à lui produire l’adresse et la désignation précise
d’au moins cinq appartements de comparaison situés dans le quartier, satisfaisant aux critères
de l’art. 11 al. 1 OBLF (ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations
et de locaux commerciaux du 9 mai 1990, RS 221.213.11).
Les parties n’ont pas donné suite à cette réquisition.
8.
Le 15 mai 2015, la demanderesse a complété
sa demande, comme suit :
« 6. Le loyer net
dû par T.________ pour son appartement sis [...] est abaissé de 3,45% par mois à partir
du 30 septembre 2015 (TH 2,25%-2% ; IPC : 103.6-102.3).
7. Le loyer net dû par T.________ pour son appartement sis [...] est abaissé d’un montant
de 50.- francs par mois à partir du 30 septembre 2015.»
9.
Une audience s’est tenue le 27 mai 2015
devant le Tribunal des baux en présence des conseils des parties, de la demanderesse personnellement
et, pour les défendeurs, de [...], collaboratrice de la gérance [...], les défendeurs
ayant été dispensés de comparution personnelle. La demanderesse a produit un document
intitulé « note de calcul de rendement net », par lequel, se fondant sur la
valeur de l’immeuble ressortant de l’acte de cession du 21 mars 2005, elle a estimé
à 653 fr. le loyer mensuel net admissible selon le principe du rendement net. Invités à
se déterminer sur les conclusions n
os
6 et 7 de la demanderesse, les défendeurs ont déclaré admettre le principe de la baisse
de loyer pour la prochaine échéance contractuelle. La demanderesse a modifié les conclusions
n
os
2 et 3 de sa demande comme suit :
« 2. Le loyer net dû par T.________ pour son appartement sis [...] est abaissé d’un
montant de 800.- francs par mois à partir du 15 septembre 2012.
3. Le loyer net dû par T.________ pour son appartement sis [...] est fixé à 600.- francs
par mois dès le 15 septembre 2012.»
Les défendeurs ont conclu au rejet des conclusions modifiées. Ils ont par ailleurs réitéré
leur requête tendant à la mise en œuvre d’une expertise tendant à établir
la valeur réelle de l’immeuble en cause pour le cas où le tribunal déciderait de
procéder à un calcul de rendement. Pour sa part, la demanderesse a requis la production par
les défendeurs de tout document établissant la preuve du paiement de la rente viagère
servie à D.F.________, des contrats relatifs aux hypothèques grevant les parcelles n
os
[...] et [...], de la police ECA ainsi que de toutes les pièces justificatives des charges invoquées
par les défendeurs pour les années 2007 à 2011. Le tribunal a rejeté l’ensemble
des mesures d’instruction requises. A l’issue de l’audience, il a clos l’instruction.
En droit
:
1.
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes patrimoniales pour autant
que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant l’autorité inférieure,
soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Le délai d’appel est de trente jours
(art. 311 al. 1 CPC).
En
l’espèce, formé en temps utile par une partie qui y a intérêt (art. 59 al.
2 let. a CPC), dans une cause patrimoniale dont la valeur litigieuse, capitalisée suivant
le prescrit de l’art. 92 al. 2 CPC, est supérieure à 10'000 fr., l’appel est
recevable.
2.
L'appel
peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC).
L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité
ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et doit le cas échéant
appliquer le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC (Tappy,
Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, JT 2010 III 134). Elle peut revoir librement
la constatation des faits sur la base des preuves administrées en première instance (ibidem,
p. 135).
3.
3.1
L’appelante soutient que la valeur de l’immeuble
sis [...], pouvait être déterminée en se fondant sur l’acte de cession du 21 mars
2005 conclu entre les intimés et leur frère D.F.________. Pour l’appelante, l’immeuble
litigieux ne devait dès lors pas être considéré comme un immeuble ancien, un calcul
de rendement net pouvant être effectué sur la base de la valeur des biens successoraux arrêtée
dans l’acte de cession. Dans ces circonstances, les premiers juges auraient dû examiner la
contestation du loyer initial sous l’angle de la méthode absolue du rendement net et non en
se fondant sur la méthode relative des loyers usuels du quartier.
3.2
3.2.1
Les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent
au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou qu'ils résultent d'un prix
d'achat manifestement exagéré (art. 269 CO). D’autre part, ne sont en règle générale
pas abusifs les loyers qui, notamment, se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité
ou dans le quartier (art. 269a let. a CO).
Le critère du rendement de la chose louée, au sens de l'art. 269 CO, est en principe prépondérant
par rapport au critère des loyers usuels de l'art. 269a let. a CO. Toutefois, pour les immeubles
anciens, à savoir ceux qui ont été acquis ou construits il y a quelques décennies,
pour lesquels il y a impossibilité à établir le rendement excessif faute de connaître
les fonds propres entrant dans le calcul du loyer – les pièces comptables n'existant plus
ou laissant apparaître des montants qui ne sont plus en phase avec la réalité économique
–, la hiérarchie des critères absolus est inversée (TF 4A_645/2011 du 27 janvier
2012 consid. 3.2). La date d’acquisition ou de construction n’est pas seule déterminante.
Bien plus, la pertinence d’exiger du bailleur la production des pièces comptables supposément
destinées à établir le rendement de l’objet loué doit avant tout être
examinée dans l’abstrait, au regard de l’âge et de l’histoire de l’immeuble
(ATF 140 III 433 consid. 3.1.2).
Le rendement net d’un immeuble résulte du rapport existant entre les fonds propres investis
par le propriétaire et le loyer, après déduction des charges d’exploitation et des
intérêts débiteurs sur les capitaux empruntés (ATF 123 III 171). Ce rapport n’est
pas abusif lorsqu’il procure un rendement qui n’est pas supérieur à 0.5% du taux
d’intérêt pour des hypothèques de premier rang (ATF 122 III 257 consid. 3a). La
détermination des fonds propres investis correspond au coût effectif de l’immeuble, duquel
les fonds étrangers (emprunts du propriétaire garantis ou non par hypothèque) sont déduits
(ATF 123 III 171), auquel sont ajoutés les amortissements et les investissements à plus-value
financés par des fonds propres (ATF 122 III 257 consid. 3a).
Le rendement net d’un immeuble ne peut être calculé qu’en se fondant sur des éléments
liés aux coûts individuels de l’immeuble, en particulier les investissements que le propriétaire
a effectivement consentis dans la chose louée, excluant ainsi de prendre en considération des
valeurs objectivées, telles que la valeur vénale, la valeur fiscale ou encore la valeur d’assurance
(ATF 122 III 257 consid. 3b/bb).
Toutefois, lorsque le bailleur a hérité de l’immeuble, il convient de se référer
à la valeur d’attribution retenue par les héritiers dans le cadre du partage successoral,
pour autant qu’il ne s’agisse pas d’une valeur surfaite (TF du 9 juin 1999, in Cahiers
du bail [CdB] 2000 p. 1 ss, consid. II. b et c). Plus généralement, le bailleur qui a acquis
un immeuble à prix préférentiel ou à titre gratuit, par exemple à la suite d’une
succession ou d’une donation mixte, est en droit de fonder la valeur de l’immeuble sur le
prix effectif du marché au moment de l’acquisition. Le prix avantageux qui est consenti au
bailleur dans les circonstances précitées est en effet destiné exclusivement à le
favoriser, mais nullement à avantager les locataires de ce dernier. Seule la prise en compte de
la valeur du marché de l'immeuble à l'époque où le bailleur l'a acquis à titre
préférentiel, voire à titre gratuit, permet effectivement à l'intéressé,
qui par la suite le remet à bail, de tirer un profit économique de la libéralité
qui lui a été accordée (TF 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 4.4 ; TF 4C.285/2005
du 18 janvier 2006 consid. 2.5 et les références citées ; Weber, Basler Kommentar,
5
e
éd., n. 10 ad art. 269 CO).
3.2.2
Les héritiers peuvent céder à des cohéritiers la part héréditaire qui leur
est échue sous la forme d’une convention sur parts héréditaires (cession de droits
successifs), dont la validité est soumise à la forme écrite (art. 635 al. 1 CC). Seules
les parts ou des fractions de parts peuvent faire l’objet d’une convention au sens de cette
disposition ; des accords relatifs à des objets particuliers ou à des droits faisant partie
de la succession en sont donc exclus. Si la cession est faite au profit d’un cohéritier et
qu’elle porte sur la totalité de la part héréditaire, le cédant aliène
simplement son droit à une part. La doctrine dominante considère que la cession produit envers
les cohéritiers un partage partiel subjectif. Le cédant perd alors sa qualité d’héritier
et sort ainsi de la communauté héréditaire, à moins que les parties n’aient
expressément prévu le contraire (Guinand/Stettler/Leuba, Droit des successions, 6
e
éd., 2005, nn. 568-569, p. 273).
3.3
En l’espèce, il est constant que les intimés, de même que, jusqu’en 2005,
leur frère D.F.________, ont été propriétaires communs de l’immeuble litigieux,
à savoir la parcelle n° [...], en leur qualité de membres de la communauté héréditaire
de F.F.________ depuis le décès de ce dernier, survenu le 28 août 1980, soit depuis plus
de trente-deux ans au moment de l’ouverture de l’action par l’appelante et depuis plus
de trente-cinq ans à ce jour.
Il est également constant qu’il n’est pas possible de déterminer, sur la base des
pièces figurant au dossier, le prix effectif des biens successoraux en 1980, soit au moment de leur
acquisition par les intimés. L’appelante ne remet à cet égard pas en cause les développements
des premiers juges sur le fait qu’il est douteux qu’une expertise soit susceptible de fournir
à ce sujet des renseignements fiables et objectifs au regard du marché immobilier de l’époque,
datant de plus de trente ans.
Etant donné que seul le prix effectif du marché au moment de l’acquisition est pertinent
selon la jurisprudence (TF 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 4.4), l’appelante ne peut pas
se fonder sur l’acte de cession des droits successifs conclu le 21 mars 2005 entre les intimés
et leur frère D.F.________ pour prétendre que le calcul du rendement net de l’immeuble
serait malgré tout possible sur la base du prix arrêté dans cette convention à 6'312'294
fr. 90. Cet acte, qui ne concrétise qu’un partage partiel de la succession, ne visait en effet
qu’à déterminer, en 2005, soit vingt-cinq ans après le décès de F.F.________,
la valeur de la part successorale de D.F.________ afin d’arrêter le montant de la rente viagère
à verser à ce dernier. Aucune indication concernant la valeur de l’immeuble litigieux
au moment de son acquisition par la communauté héréditaire en 1980 ne peut être déduite
de l’acte de cession, le fait que son prix ait été, selon les termes de l’appelante,
« concrètement décidé » en 2005, ne permettant en aucune manière
de déterminer le prix effectif que l’immeuble aurait pu avoir en 1980.
On ne saurait dès lors accorder à l’acte de cession une fiabilité suffisante s’agissant
de la valeur d’attribution successorale aux intimés. Il n’est au demeurant pas exclu
que le montant convenu entre les frères B.F.________ ait été fixé sur la base de
considérations étrangères au seul prix effectif des immeubles en 2005. Par ailleurs et
surtout, la valeur d’attribution successorale convenue entre les parties ne constituait nullement
la valeur d’attribution de l’immeuble en tant que tel, mais n’a servi qu’à
déterminer la contrepartie de la cession par D.F.________ de sa seule part d’un tiers dans
l’indivision.
De surcroît, la valeur des fonds propres investis dans la parcelle n°  [...] et son prix
effectif, seuls relevants en l’espèce, ne peuvent pas être précisément déduits
de l’acte de cession, dès lors que le montant de 6'312'294 fr. 90 englobe la parcelle
n° [...], dont on ignore également le prix.
Devant l’impossibilité de déterminer le prix effectif de l’immeuble litigieux et
le montant des fonds propres des intimés lors de son acquisition, faute de pièces comptables
et de renseignements tangibles, c’est à bon droit que les premiers juges ont privilégié
la méthode des loyers usuels au sens de l’art. 269a let. a CO, l’immeuble
litigie
ux, acquis il y a
plusieurs décennies, pouvant à juste titre être considéré comme ancien.
Au reste, l’application de cette méthode au cas d’espèce, telle qu’effectuée
par les premiers juges, doit être confirmée. L’appelante ne remet d’ailleurs pas
en cause ce point en procédure d’appel.
4.
Il résulte de ce qui précède que l’appel doit être rejeté, selon le mode
procédural de l’art. 312 al. 1 CPC, et le jugement confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 3’040 fr. (art. 62 al. 1
TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge
de l'appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas matière à l’allocation de dépens, les intimés n’ayant
pas été invités à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 3’040 fr. (trois mille
quarante francs), sont mis à la charge de l’appelante T.________.
IV.
L’arrêt est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Xavier Rubli (pour T.________)
‑
Me Philippe Conod (pour C.F.________ et B.F.________)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, au :
‑
Tribunal des baux
Le greffier :