vd_findinfo · HC / 2009 / 97 · 2009-04-16 · fr

DÉFAUT DE LA CHOSE, BAIL À LOYER, RÉDUCTION{EN GÉNÉRAL}, LOYER | 259d CO, 452 CPC, 465 al. 1 CPC, 471 CPC, 13 LTB

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 16.04.2009 HC / 2009 / 97

TRIBUNAL CANTONAL
196/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 16 avril
2009
__________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM      Creux et  Denys
Greffier
:
Mme   Gabaz
*****
Art. 259d CO; 452, 465
al. 1, 471 CPC; 13 LTB
La Chambre des
recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper du
recours interjeté par
B.A________
et
L.A________
, à Pully,
demandeurs, contre le jugement rendu
le 30 novembre 2007 par la Présidente du Tribunal des baux
dans la cause divisant les recourants d'avec
G.________
, à
Lausanne, défenderesse.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par jugement du 30 novembre 2007, dont les considérants ont
été adressés aux parties le 21 novembre 2008
pour notification, la Présidente du Tribunal des baux a
rejeté les conclusions prises par B.A________ et L.A________
contre G.________ dans leur requête du 1
er
juin
2007 (I) et rendu le jugement sans frais ni dépens
(II).
Les faits suivants résultent du jugement attaqué,
complété par les pièces du dossier (art. 452
CPC [Code de procédure civile du 14 décembre 1966;
RSV 270.11]):
Par contrat de bail à loyer du 17 mars 2006, M.________
(ci-après: la gérance) a remis en location aux
époux B.A________ et L.A________ (ci-après: les
locataires) pour le compte de G.________ un appartement de cinq
pièces, sis à [...], à [...], pour un loyer
mensuel de 1'900 fr., plus 220 fr. de charges. Ce bail indique sous
la mention "objet" "appartement comprenant: cinq pièces et
hall, cuisine agencée, salle de bains, WC
séparé, salle de douches."
Par lettre recommandée du 25 avril 2006, les locataires ont
contesté leur loyer initial devant la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer du district
de Lausanne.
Le 4 octobre 2006, les locataires ont adressé à la
gérance un courrier qui a la teneur suivante:
"(…) Comme convenu
à l'état des lieux d'entrée et comme il est
d'usage dans notre immeuble, nous vous informons que nous allons
faire installer un lave-linge dans notre salle de bains.
Vous trouverez ci-joint une
copie de notre assurance RC privée, en tant que
locataires.
Si vous avez l'habitude de
travailler avec un sanitaire en particulier, pourriez-vous nous
donner son nom, afin que nous puissions le contacter.
Sans réponse de
votre part dans les 7 jours qui suivent, nous ferons appel à
un professionnel de notre choix. (…)"
Le 9 octobre 2006, la gérance a répondu en ces termes
aux locataires:
"(…) Votre demande
du 4 octobre 2006 nous est bien parvenue et nous regrettons de
devoir y opposer une fin de non recevoir, conformément aux
dispositions du point 18 des règles et usages locatifs du
canton de Vaud.
En effet, le
propriétaire de l'immeuble cité sous rubrique ne
souhaite pas laisser la liberté à ses locataires
d'installer un lave-linge à titre privé, depuis qu'il
a modernisé la buanderie de l'immeuble en y installant, le
11 septembre 2006, un séchoir à linge pour un montant
supérieur à Fr. 4'000.-. (…)"
Par l'entremise de leur assistance juridique, les locataires ont
réitéré leur demande d'installation d'un
lave-linge en date du 6 novembre 2006. Par réponse du 17
novembre 2006, la gérance a indiqué ce qui
suit:
"(…) Nous signalons,
au préalable, que Mme et M. A.________ ont pris possession,
le 11 avril 2006, d'un appartement qui n'était pas
équipé d'un lave-linge. (…)
Le propriétaire a,
entre-temps, complété l'équipement de la
buanderie par un séchoir moderne, qu'il s'agit naturellement
de rentabiliser. Mme et M. A.________ ont enfin estimé que
le loyer initial de leur appartement était abusif; ils ont,
par conséquent, entrepris de contester ledit loyer. Par
devant la Commission de conciliation en matière de baux
à loyer, le propriétaire a admis de revoir ce loyer
à la baisse pour un montant mensuel de
Fr. 100.-.
Cette proposition n'a pas permis une conciliation, ce que nous
regrettons vivement. Nous avons pris bonne note qu'une
requête avait donc été déposée
par devant le Tribunal des baux, en date du 9 novembre 2006, par
vos clients.
Au vu de ce qui
précède, nous vous informons que nous
reconsidérerons volontiers la position du
propriétaire, une fois tranché le litige qui l'oppose
à Mme et M. A.________.
A titre transactionnel,
nous suggérons à vos clients d'accepter un loyer
mensuel de
Fr. 1'800.-
, charges en sus, avec un taux
hypothécaire de référence à 3,25%,
ensuite de quoi nous nous engageons à reconsidérer
notre position relative à l'installation du lave-linge
ci-devant mentionné. (…)"
En date du 28 novembre 2006, la gérance a soumis au conseil
des locataires une nouvelle proposition transactionnelle dans le
cadre du litige concernant le loyer initial et a lié
celle-ci à l'autorisation du propriétaire d'installer
un lave-linge dans l'appartement des locataires.
Par requête du 18 janvier 2007, adressée à la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer
du district de Lausanne, les locataires ont conclu, avec
dépens, à ce qu'ils soient autorisés à
faire installer, par un professionnel, dans leur salle de bains,
une machine à laver le linge.
Lors de la séance de conciliation, qui s'est tenue le 4 mai
2007, les locataires ont pris des conclusions
complémentaires en réduction de leur loyer de 5% par
mois dès le 1
er
octobre 2006. Le
procès-verbal constatant l'échec de la conciliation a
été adressé aux parties le 8 mai 2007 pour
notification.
Par requête du 1
er
juin 2007, les locataires ont
saisi le Tribunal des baux concluant, avec dépens, à
ce qu'ils soient autorisés à faire installer une
machine à laver le linge dans la salle de bains de leur
appartement (I) et à ce que leur loyer soit réduit de
5% dès le 1
er
octobre 2006 et jusqu'au mois au
cours duquel le jugement à intervenir sera définitif
et exécutoire, G.________ devant leur rembourser les parts
de loyer payées en trop durant cette période
(II).
Par avis du 26 juin 2007, la Présidente du Tribunal des baux
a proposé aux parties de juger de la cause seule, sans
assesseurs, et leur a imparti un délai de dix jours pour se
déterminer sur ce point, en leur précisant que, sans
nouvelles de leur part à l'échéance de dit
délai, elle considérerait cette proposition comme
acceptée.
Les 28 juin et 6 juillet 2007, les parties ont adhéré
à la proposition de la présidente de siéger
seule.
Les locataires, assistés de leur conseil, et pour
G.________, la gérance, ont été entendus lors
de l'audience qui s'est tenue le 30 novembre 2007. A cette
occasion, deux témoins ont par ailleurs été
entendus, T.________ et X.________.
En droit, le premier juge a considéré que
l'instruction de la cause, notamment l'audition des deux
témoins assignés, n'avait pas permis d'établir
l'existence d'un accord oral entre les parties portant sur
l'installation d'un lave-linge dans la salle de bains des
époux A.________. Il a en outre retenu que le motif de refus
invoqué par G.________ était légitime, quand
bien même deux autres locataires de l'immeuble disposaient
d'un lave-linge dans leur appartement. En effet, dans ces cas, soit
l'autorisation d'installation avait été donnée
avant l'installation du nouveau sèche-linge de l'immeuble,
soit résultait de circonstances particulières. Le
premier juge a finalement rejeté la demande de
réduction de loyer des époux A.________, ceux-ci
n'ayant pas démontré que le refus de G.________ de
les laisser installer un lave-linge dans leur appartement
constituait un défaut de la chose louée.
B.
Par acte du 3
décembre 2008, B.A________ et L.A________ ont recouru contre
ce jugement concluant, avec dépens, principalement à
sa réforme en ce sens qu'ils sont autorisés à
faire installer, par un professionnel, dans la salle de bains de
leur appartement une machine à laver le linge et que leur
loyer est réduit de 5% dès le 1
er
octobre
2006 et jusqu'au mois au cours duquel le jugement à
intervenir sera définitif et exécutoire, G.________
devant leur rembourser les parts de loyer payées en trop
durant cette période, et subsidiairement à son
annulation.
Dans leur mémoire, les recourants ont
développé leurs moyens et confirmé leurs
conclusions, à l'exception de celle en nullité. Ils
ont également produit un bordereau de deux
pièces.
En droit
:
1.
a)
Le jugement a été
rendu par une présidente seule, comme le lui permet l'art. 7
al. 3 LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux;
RSV 173.655), et cela avec l'accord des parties.
b)
Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 et 3 CPC, applicables par
renvoi de l'art. 13 LTB, ouvrent la voie des recours en
nullité et en réforme contre les jugements principaux
rendus par le Tribunal des baux ou son président.
Le recours tend principalement à la réforme,
subsidiairement à la nullité. Interjeté en
temps utile, par des recourants qui y ont intérêt, il
est ainsi recevable.
2.
Saisie d'un recours en
nullité, la Chambre des recours n'examine que les moyens
expressément soulevés (Poudret/Haldy/Tappy,
Procédure civile vaudoise, 3e éd., Lausanne 2002, n.
2 ad art. 465 CPC, p. 722).
Dans leur acte de recours, les recourants ont conclu
subsidiairement à la nullité. Ils n'ont cependant pas
repris leur conclusion en nullité dans leur mémoire
ampliatif, ni n'ont articulé de moyen de nullité, de
sorte que leur recours en nullité est
irrecevable.
Il convient dès lors d'examiner le recours en
réforme.
3.
Saisie d'un recours
en réforme contre un jugement principal rendu par le
Tribunal des baux ou son président, la Chambre des recours
revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC,
applicable par renvoi de l'art. 13 LTB). Les parties ne peuvent
toutefois articuler des faits nouveaux, sous réserve de ceux
qui résultent du dossier et qui auraient dû être
retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction
complémentaire selon l'art. 456a CPC (art. 452 al. 1ter
CPC).
Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur
la base du dossier, sans réadministration des preuves
déjà administrées en première instance.
Il développe donc son raisonnement juridique après
avoir vérifié la conformité de l'état
de fait du jugement aux preuves figurant au dossier et l'avoir, le
cas échéant, corrigé ou complété
au moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
En l'espèce, l'état de fait du jugement est conforme
aux pièces du dossier et aux autres preuves
administrées. Il a été complété
sur la base de celui-ci.
Les recourants ont produit des pièces nouvelles
(pièces 14 et 15 du bordereau du 6 mars 2009, la
pièce 14 consistant en un lot de pièces).
En procédure accélérée, les parties
sont responsables de l'élucidation des faits, en collaborant
activement à l'éclaircissement de ceux-ci et en
désignant les preuves idoines, le juge n'étant pas
mué en avocat des parties (Muller, Le rôle respectif
du juge et des parties en procédure
accélérée vaudoise, JT 2002 III 110,
spéc. 120). Il incombe donc aux parties de produire toutes
pièces utiles à établir le bien-fondé
de leur thèse en première instance
déjà. La production de pièces nouvelles en
deuxième instance est exclue, à moins qu'elle
intervienne dans le cadre d'une instruction complémentaire
ordonnée par le Tribunal cantonal en application de l'art.
456a CPC, voire si le recourant se plaint d'un manquement des
premiers juges à leur devoir d'instruction. Ainsi, la
production d'une pièce nouvelle ne doit pas alourdir
l'instruction du recours et être admise restrictivement eu
égard à la double instance touchant à
l'appréciation des faits. Elle constitue cependant la mesure
d'instruction la plus aisément admissible dans ce cadre
restrictif (JT 2003 III 16 c. 2c). En pratique, la Chambre des
recours a régulièrement admis la production d'une
pièce nouvelle (cf. p. ex. Ch. rec., 24 novembre 2004,
n°140 ; Ch. rec., 15 novembre 2006, n°720 ; Ch. rec.,
4 septembre 2006, n°796 ; Ch. rec., 28 mars 2007,
n°101). Cette approche de la Chambre des recours vaut toutefois
pour la production d'une pièce et non d'un lot de
pièces comme le font en l'espèce les recourants avec
la pièce 14, cela allant au-delà de l'instruction
limitée possible en deuxième instance. Il s'ensuit
qu'il ne saurait être question d'intégrer au dossier
les nouvelles pièces produites, les recourants n'isolant pas
spécifiquement une pièce pour en déduire un
argument. Les pièces produites sont par conséquent
irrecevables et l'état de fait n'a pas à être
complété sur leur base.
4.
a)
Les recourants prétendent qu'il y aurait eu accord
oral pour qu'ils puissent installer un lave-linge.
En référence aux témoignages de T.________ et
de X.________, le premier juge a relevé que l'instruction
n'avait pas permis d'établir l'existence d'un accord oral
(cf. jgt, p. 3). Cette appréciation ne prête pas le
flanc à la critique et n'est pas contredite par le dossier.
Les éléments avancés par les recourants ne
permettent pas de tenir comme prouvé un accord oral. En
particulier, leur approche selon laquelle l'intimée n'aurait
jamais contesté dans ses courriers l'existence d'un accord
oral frise la témérité. Dans ses courriers,
l'intimée a clairement fait savoir son opposition à
l'installation d'un lave-linge. On ne saurait en déduire
d'une quelconque manière qu'elle aurait néanmoins
admis l'existence d'un accord oral sous prétexte qu'elle
n'aurait pas formellement contesté celui-ci. Elle a
exprimé une position constante dans son opposition à
l'installation d'un lave-linge, qui va dans le sens de l'absence de
tout accord à cet égard. Les recourants ont donc
échoué dans la preuve d'un accord, comme l'a retenu
à juste titre le premier juge.
b)
Les recourants considèrent encore que les motifs
donnés par l'intimée pour s'opposer à
l'installation d'un lave-linge sont fallacieux.
Le premier juge s'est référé au courrier de
l'intimée du 9 octobre 2006 et aux explications
données à l'audience pour considérer que le
motif donné par l'intimée
pour refuser
l'installation d'un lave-linge était établi et
légitime (cf. jgt, pp. 4 et 5). Les
considérations du premier juge sur ce point sont
convaincantes et peuvent être confirmées par adoption
de motifs (art. 471 al. 3 CPC). En particulier, en faisant
l'acquisition et en mettant à disposition des locataires un
sèche-linge, l'intimée a entendu fournir une
installation complète pour la buanderie commune. A partir de
là et compte tenu de la mise à disposition d'une
installation complète, son refus d'autoriser une
installation privée d'un lave-linge repose sur un motif
véritable. C'est en vain que les recourants
prétendent ne pas pouvoir faire de lien entre le lave-linge
qu'il souhaitait installer et le sèche-linge mis en place
par l'intimée. C'est bien la mise en place d'une
installation de buanderie commune complète qui est
l'élément déterminant, les recourants ne
contestant pas que la buanderie comporte un lave-linge. Le premier
juge a d'ailleurs retenu que les recourants pouvaient utiliser la
buanderie pour y faire leur lessive (cf. jgt, p. 6 in fine). Ce
fait n'est pas contredit par le dossier. Les recourants entendent
aussi tirer argument du fait que le tableau des lessives
n'inclurait qu'une partie limitée des locataires, ce qui
impliquerait que bon nombre d'entre eux disposeraient d'un
lave-linge privé. Indépendamment de savoir si
l'allégation des recourants est établie, celle-ci
n'est pas pertinente. Le point décisif consiste en la
politique de gestion d'immeuble qu'a entendu pratiquer
l'intimée dès l'aménagement complet de la
buanderie. A cet égard, les recourants n'ont pas
établi que, depuis l'aménagement complet, des
locataires auraient obtenu l'autorisation d'installer un
lave-linge, excepté le cas des locataires [...] pour les
motifs exceptionnels dont fait état le jugement en page 5.
Les recourants n'ont par conséquent pas
démontré qu'ils auraient été
traités différemment et auraient ainsi fait l'objet
d'une mesure de rétorsion de la part de l'intimée.
Aucun élément concret ne permet par ailleurs de lier
le refus de l'intimée à la contestation du loyer
initial par les recourants. C'est en particulier à juste
titre que le premier juge a retenu que le fait que la
gérance avait proposé, dans le cadre des discussions
transactionnelles, de faire une concession sur la question du
lave-linge en échange d'une concession des recourants sur
celle du loyer initial ne suffisait pas à établir une
volonté de rétorsion à l'encontre des
recourants. Leur grief est dès lors
infondé.
c)
Les recourants se prévalent finalement d'une
réduction de loyer de 5 % pour défaut de la
chose louée, le défaut consistant dans l'absence d'un
lave-linge dans leur appartement.
Les considérations du premier juge à cet égard
(jgt, pp. 5-7) sont pertinentes et convaincantes ; elles
peuvent ainsi être confirmées sans plus amples
développements (art. 471 al. 3 CPC).
5.
En conclusion, le recours doit être rejeté, en
application de l'art. 465 al. 1 CPC et le jugement
confirmé.
Les frais de deuxième instance des recourants, solidairement
entre eux, sont arrêtés à 350 fr. (art. 230
TFJC
[Tarif des frais judiciaires en
matière civile du 4 décembre 1984; RSV
270.11.5]
).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du
Tribunal cantonal,
statuant à huis
clos,
en application de l'art.
465 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
Le recours est
rejeté.
II.
Le jugement est
confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance
des recourants B.A________ et L.A________, solidairement entre eux,
sont arrêtés à 350 francs (trois cent cinquante
francs).
IV.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président :
L
a
greffi
ère
:
Du 16 avril 2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
a
greffi
ère
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète, par l'envoi de
photocopies, à :
‑      Me César
Montalto (pour B.A________ et L.A________,
‑      M.________
(pour G.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est de
6'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Mme la
Présidente du Tribunal des baux.
L
a
greffi
ère
: