vd_findinfo · HC / 2013 / 220 · 2013-04-03 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE | 257d al. 1 CO, 257d al. 2 CO, 257d CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 03.04.2013 HC / 2013 / 220

TRIBUNAL
CANTONAL
JL12.043964-130343
185
cour
d'appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
3 avril 2013
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              M.
Creux et Mme Favrod
Greffière
:              Mme
Tchamkerten
*****
Art.
257d CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
G.________
,
à Lausanne, et
L.________
,
à Lausanne, locataires, contre l'ordonnance d'expulsion rendue le 11 janvier 2013 par le Juge de
paix du district de Lausanne dans la cause divisant les appelants d'avec
T.________SA
,
à Genève, bailleresse, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 11 janvier 2013, adressée pour notification aux parties le 4 février 2013,
le Juge de paix du district de Lausanne a ordonné à L.________ et à G.________ de quitter
et rendre libres pour le 25 février 2013 les locaux occupés dans l'immeuble sis à Lausanne,
rue X.________ (locaux commerciaux de 160 m
2
au rez supérieur) (I), arrêté à
280 fr. les frais judiciaires, lesquels étaient compensés avec l'avance de frais de la partie
bailleresse (II), mis les frais à la charge de la partie locataire (III), dit qu'en conséquence,
la partie locataire remboursera à la partie bailleresse son avance de frais à concurrence de
280 fr. et lui versera la somme de 500 fr. à titre de dépens, en défraiement de son représentant
professionnel (IV) et dit que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (V).
En droit, le premier juge a considéré que l'arriéré de loyer n'avait pas été
versé dans le délai comminatoire de l'art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911,
RS 220), que le congé était valable et que l'on se trouvait en présence d'un cas clair
au sens de l'art. 257 CPC (Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008, RS 272),
de sorte que l'expulsion des locataires devait être prononcée en procédure sommaire.
B.
Par acte du 12 février 2013, G.________ et
L.________ ont fait appel de cette ordonnance, concluant implicitement à son annulation.
L'intimée T.________SA n'a pas été invitée à se déterminer sur l'appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l'ordonnance complétée par
les pièces du dossier :
Le 25 novembre 2009, G.________ et L.________ ont pris à bail dès le 1
er
février 2010 un local commercial sis rue X.________ à Lausanne pour un loyer mensuel de 3'380
fr., acompte de frais accessoires compris. Conclu pour une durée initiale de cinq ans, le contrat
se renouvelait de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation donné par l'une ou l'autre
des parties au moins six mois à l'avance. La bailleresse était la société T.________SA,
à Genève, représentée par la gérance V.________SA, à Lausanne.
Par avis comminatoires adressés le 18 juin 2012 à G.________ et à L.________, la gérance
a imparti aux locataires un délai de trente jours pour régler le loyer du mois de juin 2012.
Ces avis ont été reçus par les locataires le lendemain.
Le 30 juillet 2012, la bailleresse a adressé séparément à G.________ et à L.________
deux formules officielles de résiliation de bail pour le 31 août 2012, pour non paiement
du loyer. Ces avis ont été retirés par les locataires le 2 août 2012.
Le 30 octobre 2012, T.________SA a saisi le Juge de paix du district de Lausanne d'une requête d'expulsion
dirigée contre G.________ et L.________, dont les conclusions, prises sous suite de frais et dépens,
sont les suivantes :
"I
La
requête est admise.
II
Ordre
est donné à L.________ et G.________ de libérer immédiatement  ou dans l'ultime
délai qui pourrait être imparti par le Juge les locaux commerciaux sis rue X.________ à
Lausanne libre de tout bien et de tout occupant (sic).
III
A
défaut de s'exécuter, les locataires pourront y être contraints par la voie de l'exécution
forcée. A charge du juge de céans de fixer les opérations d'exécution forcées
à la date et l'heure que justice dira pour le cas où les intimés ne se sont pas exécutés."
Par exploit du 22 novembre 2012, les parties ont été citées à comparaître à
l'audience du Juge de paix du 11 janvier 2013. Lors de cette audience, la partie bailleresse s'est fait
représenter par son agent d'affaires breveté. Les locataires ne se sont pas présentés
ni personne en leur nom.
En droit
:
1.
a)
Le litige porte en l'occurrence sur le bien-fondé
d'une ordonnance rendue par un juge de paix admettant une requête d'expulsion fondée sur un
défaut de paiement de loyer. Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours,
est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral.
Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la
résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle
un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée déterminante pour le
calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans
pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (JT
2011 III 83 et les réf. citées; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF
119 II 147 c. 1, JT 1994 I 205).
En l'espèce, le loyer mensuel s'élève, acompte pour frais accessoires compris, à
3'380 fr., de sorte que la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 francs.
La voie de l'appel est ainsi ouverte.
b)
Le délai pour l'introduction de l'appel est de trente jours, sauf notamment contre les décisions
prises en procédure sommaire auquel cas le délai est de dix jours (art. 321 al. 1 et 2 CPC).
En l'espèce, l'ordonnance a été rendue en application de la disposition relative aux cas
clairs (art. 257 CPC), soit en procédure sommaire, de sorte que le délai d'appel n'est
que de dix jours.
La décision entreprise a été reçue par les locataires le 6 février 2013.
Interjeté le 12 février 2013, soit en temps utile, par une partie qui y a intérêt
(art. 59 al. 2 let. a CPC), l'appel est recevable à la forme.
2.
a)
L'appel est une voie de droit offrant à
l'autorité de deuxième instance un plein pouvoir d'examen. Celle-ci examine librement tous
les griefs de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l'instance d'appel revoit
les faits avec une cognition pleine et entière; elle contrôle librement l'appréciation
des preuves et les constatations de fait de la décision de première instance (Hohl, Procédure
civile, tome II, 2
e
éd., Berne 2010, n. 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle
n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première
instance. Son pouvoir d'examen est plein et entier (Hohl, op. cit., n. 2396, p. 435; Spühler,
in Schweizerische Zivilprozessordnung, Bâle 2010, n. 1 ad art. 311 CPC, qui parle de "vollkommenes
Rechtsmittel").
b)
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont
pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient  être invoqués
ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve
de la diligence requise, ces deux conditions étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC; Tappy, JT 2010
III 115, p. 138). Il appartient à l'appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées,
de sorte que l'appel doit indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement
les raisons qui les rendent admissibles selon lui (ibidem, pp. 136-147).
3.
a)
Les appelants font valoir qu'ils ont régularisé
l'arriéré de loyer du mois de juin 2012 "entre temps". Ils soutiennent qu'un accord
serait intervenu avec la gérance le 8 janvier 2013, aux termes duquel la gérance aurait
renoncé à les expulser des locaux pour autant que le paiement du loyer soit régularisé
jusqu'à la fin du mois de décembre 2012, ce qui serait le cas. Ils exposent que l'école
de danse qu'ils exploitent dans les locaux loués regroupe une centaine d'élèves, dont
certains paient leur écolage avec du retard, ce qui serait à l'origine de leur propre retard
dans le paiement du loyer. Par ailleurs, les appelants se plaignent de nombreux désagréments
liés à des travaux, à la présence de cafards dans les locaux et à de nombreuses
incivilités dont ils seraient témoins dans la cour de l'immeuble.
b)
Aux termes de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a
du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer
par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai
il résiliera le bail. Ce délai sera de trente jours au moins pour les baux commerciaux. Faute
de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat;
les baux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum
de trente jours pour la fin d'un mois (art. 257d al. 2 CO).
Une résiliation de bail qui ne respecte pas le délai de l'art. 257d al. 2 CO produit effet
pour le prochain terme pertinent (art. 266a al. 2 CO par analogie; Lachat, Le bail à loyer, 2008,
p. 670).
c)
En l'espèce, les appelants n'établissent nullement que la bailleresse intimée aurait renoncé
à les expulser. Quant aux défauts dont ils font état, outre le fait qu'ils ne sont pas
prouvés, ils ne sont de toute manière pas susceptibles de remettre en cause une résiliation
pour défaut de paiement, dès lors que les locataires n'ont pas invoqué la compensation
dans le délai comminatoire, ni consigné le loyer.
Les appelants ont été mis en demeure, par plis recommandés du 18 juin 2012 reçus
le lendemain, de payer le loyer du même mois dans un délai de trente jours. S'ils soutiennent
s'être acquittés de ce loyer "entre temps", les appelants ne précisent pas quand
le paiement serait intervenu et ne produisent aucune pièce à cet égard. Dès lors
qu'il n'est pas établi que le paiement du loyer en souffrance est intervenu dans le délai comminatoire,
il y a lieu de retenir que le bail a été valablement résilié le 30 juillet 2012,
les formules officielles de résiliation de bail ayant été adressées séparément
à chacun des locataires. Les plis recommandés ont été retirés à la poste
le 2 août 2012, de sorte que le délai de trente jours commençait à courir le 3 août
pour la fin d'un mois et venait donc à échéance le 30 septembre 2012. Le contrat de bail
a ainsi valablement pris fin pour le 30 septembre 2012, de sorte que la bailleresse était fondée
à requérir l'expulsion des locataires le 30 octobre 2012. Quant à l'application, par le
premier juge, de la procédure sommaire relative aux cas clairs, elle ne prête pas le flanc
à la critique.
Les griefs des appelants doivent en conséquence être rejetés.
4.
En conclusion, l'appel doit être rejeté
en application de l'art. 312 al. 1 CPC et l'ordonnance confirmée.
Vu l'effet suspensif accordé
à l'appel de par la loi (art. 315 al. 1 CPC), la cause doit être renvoyée au premier juge
afin qu'il fixe aux locataires, une fois les considérants écrits du présent arrêt
envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux en cause.
Les
frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 3 et 69 al.
1 TFJC [Tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils, RSV 270.11.5]), seront mis à la
charge des appelants qui succombent (art. 106 al. 1 CPC), solidairement entre eux.
Il n'y a pas lieu à
l'allocation de dépens de deuxième instance, l'intimée n'ayant pas été invitée
à se déterminer sur l'appel (art. 312 CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d'appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
L'appel est rejeté.
II.
L'ordonnance est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge des appelants L.________ et G.________, solidairement entre eux.
IV.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne pour qu'il fixe à L.________
et G.________ un nouveau délai pour libérer les locaux qu'ils occupent dans l'immeuble sis
à Lausanne, rue X.________ (locaux commerciaux de 160m
2
au rez supérieur).
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
4 avril 2013
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
-
M. Pascal Stouder, agent d'affaires breveté (pour G.________ et L.________)
‑
M. Mikaël Ferreiro, agent d'affaires breveté (pour T.________SA).
La Cour d'appel civile considère que la valeur litigieuse est de supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district de Lausanne.
La greffière :