vd_findinfo · ML / 2024 / 96 · 2024-06-28 · fr

MAINLEVÉE PROVISOIRE, TITRE DE MAINLEVÉE, BAIL À LOYER, FRAIS ACCESSOIRES, DÉCOMPTE FINAL | 257a CO, 82 LP

Vaud Tribunal cantonal Cour des poursuites et faillites ML / 2024 / 96

TRIBUNAL
CANTONAL
KC23.032875-210444
112
Cour
des poursuites et faillites
________________________________________________
Arrêt du
28 juin 2024
__________________
Composition
:              M.
Hack
,
président
M.
Maillard et Mme Cherpillod, juges
Greffier
:
Mme              Debétaz Ponnaz
*****
Art.
82 LP et 257a CO
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal, statuant à huis clos en sa qualité
d'autorité de recours en matière sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par
A.S.________
,
à [...], contre le prononcé rendu le 15 février 2024 par la Juge de paix du district
de Lavaux-Oron dans la cause opposant la recourante à
H.________SA
,
à [...].
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
En fait :
1.
a)
Le 29 juin 2023, à la réquisition de H.________SA, l’Office des poursuites du district
de Lavaux-Oron a notifié à A.S.________, dans la poursuite n° 10’874'814, un
commandement de payer portant sur les montants de 1'097 fr. 85, plus intérêt à 7 %
l’an dès le 1
er
juillet 2021, et 281 fr. 25, plus intérêt à 7 % l’an dès le 1
er
mai 2022, indiquant comme titre de la créance ou cause de l’obligation :
«
1
Solidairement responsable avec B.S.________, [...], [...]
Supplément du décompte de chauffage et frais accessoires 2019-2020
Appartement 6pces, sis chemin [...], [...]
2              Supplément décompte
de chauffage et frais accessoires 2020-2021
»
La poursuivie a formé opposition totale.
b)
Le 6 juillet 2023, la poursuivante a adressé à la Juge de paix du district de Lavaux-Oron une
requête de mainlevée provisoire de l’opposition à concurrence des montants réclamés
en capital et intérêt et a produit l’original du commandement de payer précité.
Le 14 août 2023, la poursuivante a produit une copie d’un contrat de bail à loyer conclu
entre « Le bailleur représenté par la H.________SA », d’une
part, B.S.________ et la poursuivie, d’autre part, et signé le 27 novembre 2018 pour débuter
le 15 décembre 2018 et se terminer le 1
er
avril 2020, le bail étant ensuite reconduit aux mêmes conditions d’année en année,
sauf avis de résiliation. L’objet du bail était un appartement de 6 pièces sis chemin
[...] à [...], pour un loyer mensuel net de 2'880 fr., plus 50 fr. d’acompte de chauffage
et eau chaude et « frais accessoires (art. 28 ss RULV) et art. 4 verso », 150 fr.
de loyer pour un garage et 80 fr. de loyer pour une place de parc.
La teneur de l’article 4 du contrat de bail, intitulé « Frais accessoires »,
est la suivante :
«
Le
locataire prend en charge les frais de chauffage, eau chaude et ventilation selon les modalités
prévues aux articles 4 à 8 de l’OBLF. Le locataire participe, avec les autres locataires,
au paiement des charges de préférence et des taxes publiques telles que taxe d’épuration
des eaux (entretien et utilisation), taxe d’égout, taxe d’enlèvement des ordures,
frais et gestion des déchets, révision périodique de l’installation de chauffage
ainsi que les interventions ponctuelles de réglage, purge de radiateurs, contrôle en chaufferie
et l’entretien de la ventilation sauf les pièces de rechange.
Ces
charges font l’objet d’un décompte annuel séparé ou de rubriques distinctes
du compte de chauffage et d’eau chaude. Si l’eau chaude est produite par le boiler individuel,
les frais de service et d’entretien, de même que l’énergie consommée, sont
entièrement à charge du locataire.
Les
frais administratifs pour l’établissement du décompte annuel de chauffage et eau chaude
sont prévus dans les directives cantonales. Ceux pour l’établissement du décompte
annuel de frais accessoires s’élèvent au taux usuel de 5% sur le montant global des frais
(HT). »
Par ailleurs, l
’article 7 du contrat prévoit
notamment qu’il est dû de plein droit un intérêt de 7% l’an sur toute prestation
échue découlant du bail et que celui-ci vaut reconnaissance de dette au sens de l’art.
82 LP (loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite ; RS 281.1).
c)
Par détermination écrite du 4 septembre 2023, la poursuivie a conclu, avec suite de frais et
dépens, au rejet de la requête. Elle a soulevé le moyen tiré de l’absence d’identité
entre le poursuivant et le créancier désigné dans le titre et le moyen tiré de l’absence
de titre de mainlevée pour les montants réclamés.
d)
Le 4 octobre 2023, la poursuivante a produit un extrait du Registre foncier de la commune de [...], dont
il résulte qu’elle est propriétaire individuelle de l’immeuble sis chemin [...].
2.
Par décision du 15 février 2024, la
juge de paix (I) a prononcé la mainlevée provisoire de l’opposition, (II) a arrêté
à 150 fr. les frais judiciaires, compensés avec l’avance de frais de la poursuivante,
(III) a mis les frais à la charge de la poursuivie et (IV) a dit que celle-ci rembourserait à
la poursuivante son avance de frais de 150 fr., sans allocation de dépens pour le surplus.
La poursuivie ayant requis la motivation de cette décision par lettre du 16 février 2024,
le prononcé motivé a été adressé aux parties le 28 mars 2023 et notifié
à la poursuivie, par l’intermédiaire de son conseil, le 30 suivant. La première
juge a considéré que la poursuivante, propriétaire de l’immeuble et légitimée
en qualité de créancière, était au bénéfice d’un titre de mainlevée
provisoire de l’opposition à la poursuite en cause, le contrat de bail valant reconnaissance
de dette dans la poursuite en recouvrement du loyer et des frais accessoires dûment convenus et
chiffrés.
3.
Par recours du 2 avril 2024, A.S.________ a conclu
à la réforme du prononcé précité en ce sens que la requête de mainlevée
est rejetée, les frais et dépens des première et deuxième instances étant mis
à la charge de l’intimée H.________SA.
Invitée par lettre recommandée du 22 avril 2024 à se déterminer sur le recours, l’intimée
n’a pas procédé.
En droit
:
I.
Déposé dans les formes requises et en
temps utile (art. 321 al. 1 et 2 CPC [Code de procédure civile ; RS 272]), le recours est recevable.
II.
La recourante fait valoir que, si le contrat de
bail vaut bien titre de mainlevée provisoire pour les acomptes de frais accessoires exigibles et
convenus spécialement, au sens de l’art. 257a CO (Codes des obligations ; RS 220), il
ne constitue en revanche pas un tel titre pour le solde en faveur du bailleur résultant du décompte
effectué en fin de période, le cas échéant.
a)
En vertu de l'art. 82 al. 1 LP, le créancier dont la poursuite se fonde sur une reconnaissance de
dette constatée par acte authentique ou sous seing privé peut requérir la mainlevée
provisoire. Constitue une reconnaissance de dette au sens de cette disposition l'acte sous seing privé,
signé par le poursuivi ou son représentant, d'où ressort sa volonté de payer au poursuivant,
sans réserve ni condition, une somme d'argent déterminée, ou aisément déterminable,
et exigible (ATF 145 III 20 consid. 4.1.1; 139 III 297 consid. 2.3.1). Une reconnaissance de dette
peut aussi résulter d'un ensemble de pièces dans la mesure où il en ressort les éléments
nécessaires. Cela signifie que le document signé doit clairement et directement faire référence,
respectivement renvoyer, aux documents qui mentionnent le montant de la dette ou permettent de le chiffrer
(ATF 139 III 297 consid. 2.3.1; 136 III 627 consid. 2 et 3.3; 132 III 480 consid. 4.1 et les références
citées). Une référence ne peut cependant être concrète que si le contenu des
documents auxquels il est renvoyé est connu du déclarant et visé par la manifestation
de volonté signée (ATF 139 III 297 consid. 2.3.1; 136 III 627 consid. 3.3; 132 III 480 consid.
4.3; cf. aussi : ATF 106 III 97 consid. 4). En d'autres termes, cela signifie que le montant de la dette
doit être fixé ou aisément déterminable dans les pièces auxquelles renvoie le
document signé, et ce au moment de la signature de ce dernier (ATF 139 III 297 précité
; Staehelin, in Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, vol. I, 3
e
éd. 2021, n° 26 ad art. 82 LP ; Veuillet/Abbet, in Abbet/Veuillet, La mainlevée de
l’opposition, 2
e
éd. 2022, n. 27 ad art. 82  LP).
Les frais accessoires représentent une rémunération pour des frais effectifs, en relation
avec l’usage de la chose ; ils sont à la charge du locataire uniquement s’ils sont
spécialement prévus dans le contrat (art. 257a CO). Le contrat signé de bail constitue
ainsi une reconnaissance de dette et justifie la mainlevée provisoire de l’opposition pour
les montants échus du loyer et de l’acompte mensuel afférent aux charges accessoires
prévu dans le contrat (Veuillet/Abbet, op. cit., nn. 160 et 162 ad art. 82 LP). Il ne vaut
en revanche pas reconnaissance de dette pour le solde éventuel en faveur du bailleur résultant
du décompte des charges accessoires – que le bailleur doit établir chaque année
(art. 4 OBLF [ordonnance sur le bail à loyer et à ferme ; RS 221.213.11]), conformément
aux art. 29 et 31 des Dispositions paritaires romandes et Règles et usages locatifs du canton de
Vaud dans leur teneur en vigueur depuis le 29 novembre 2019. Ce décompte lui-même ne vaut pas
reconnaissance de dette, dès lors qu’il n’est en règle générale pas signé
par le locataire, d’une part, et que son contenu ne peut être couvert par le contrat de bail,
puisque ce contrat ne se réfère pas ni ne renvoie expressément à un tel décompte
annuel et qu’au demeurant, à la date de la signature dudit contrat, le principe même
d’un surcoût ne pouvait pas être acquis, d’autre part ; au surplus, et a fortiori,
lors de la signature du contrat de bail, le montant d’un éventuel solde positif résultant
du décompte annuel des charges accessoires ne peut pas être aisément déterminable
(Trümpy, La mainlevée d’opposition provisoire en droit du bail, BlSchK 2010, pp. 105
ss, spéc. p. 113 ; CPF 24 mars 2017/57).
b)
En l’espèce, l’intimée a produit le contrat de bail à loyer signé par
les parties qui, comme on l’a vu, ne constitue toutefois pas une reconnaissance de dette pour les
« suppléments de décomptes de chauffage et frais accessoires » qu’elle
réclame en poursuite. Elle n’a par ailleurs produit aucune autre pièce et notamment aucun
décompte signé par la poursuivie.
C’est ainsi à tort que la mainlevée provisoire de l’opposition a été
prononcée. Le recours, bien fondé, doit être admis.
III.
Vu l’admission du recours, le prononcé
doit être réformé en ce sens que la mainlevée provisoire de l’opposition à
la poursuite en cause n’étant pas prononcée, dite opposition est maintenue et que les
frais judiciaires de première instance sont mis à la charge de la poursuivante, qui en a déjà
fait l’avance (art. 106 al. 1 et 111 al. 1 et 2 CPC). Celle-ci doit en outre verser à la poursuivie
des dépens de première instance fixés à 200 fr. pour tenir compte du fait que le
mandataire de la poursuivie représente également son codébiteur B.S.________ opposé
à la poursuivante et intimée dans la cause parallèle KC23.032877-240443, identique à
la présente (art. 11
cum
20 al. 2 TDC [tarif des dépens en matière civile ; BLV 270.11.6]). A ce montant s’ajoutent
10 fr. de débours (art. 19 al. 2 TDC).
Les frais de deuxième instance sont mis à la charge de l’intimée (art. 106
al. 1 CPC). Celle-ci doit par conséquent rembourser à la recourante les frais judiciaires,
arrêtés à 225 fr., dont cette dernière a entièrement fait l’avance et
lui verser en outre des dépens arrêtés à 335 fr. pour tenir compte de la brièveté
de l’écriture de recours produite par son mandataire et du fait que celui-ci représente
également son codébiteur (art. 13
cum
20 al. 2 TDC). A ce montant, s’ajoutent des débours par 6 fr. 70 (art. 19 al. 2 TDC).
Par
ces motifs,
la
Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos en sa qualité d'autorité
de
recours en matière sommaire de poursuites,
prononce
:
I.
Le recours est admis.
II.
Le prononcé est réformé en ce sens que l’opposition formée par A.S.________
au commandement de payer n° 10’874'814 de l’Office des poursuites du district de Lavaux-Oron,
notifié à la réquisition de H.________SA, est maintenue.
Les frais judiciaires
de première instance, arrêtés à 150 fr. (cent cinquante francs), sont mis à
la charge de la poursuivante.
La poursuivante H.________SA
doit verser à la poursuivie A.S.________ la somme de 210 fr. (deux cent dix francs) à titre
de dépens de première instance.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 225 fr. (deux cent vingt-cinq
francs), sont mis à la charge de l’intimée.
IV.
L’intimée H.________SA doit verser à la recourante A.S.________ la somme de 566 fr. 70
(cinq cent soixante-six francs et septante centimes) à titre de dépens et de restitution d’avance
de frais de deuxième instance.
V.
L'arrêt est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. Jean-Luc Veuthey, agent d’affaires breveté (pour A.S.________),
‑
H.________SA.
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur litigieuse est de 1’379 fr. 10.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Lavaux-Oron.
La greffière :