vd_findinfo · HC / 2014 / 699 · 2014-07-29 · fr

CONGÉ DE REPRÉSAILLES, CONGÉ-PRESSION, PREUVE | 271 al. 1 CO, 271a al. 1 let. a CO, 271a al. 1 let. b CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 29.07.2014 HC / 2014 / 699

TRIBUNAL
CANTONAL
XC11.034508-140360
401
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
29 juillet 2014
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Giroud et Abrecht
Greffière
:              Mme
Choukroun
*****
Art.
271 al. 1, 271a al. 1 let. a et b CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
A.L.________
,
B.L.________
,
tous deux à Verbier,
A.S.________
et
B.S.________
,
tous deux à Lutry, demandeurs, contre le jugement rendu le 16 juillet 2013 par le Tribunal des baux
dans la cause divisant les appelants d’avec
A.R.________
,
B.R.________
et
H.________
,
tous trois à Lausanne, défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par jugement du 16 juillet 2013, dont les motifs ont été envoyés aux parties le 28 janvier
2014, le Tribunal des baux a annulé la résiliation de bail adressée le 23 mars 2011 par
les demandeurs B.S.________, A.S.________, A.L.________ et B.L.________ à la défenderesse H.________,
avec effet au 30 juin 2012, relative à l’appartement de 4,5 pièces qu’elle occupe
au 1
er
étage de l’immeuble sis chemin [...] à [...] (I), annulé les résiliations de
bail adressées le
24 février 2011
par les demandeurs B.S.________, A.S.________, A.L.________ et B.L.________ à la défenderesse
A.R.________, avec effet au 30 juin 2012, relatives à l’appartement de 4,5 pièces qu’elle
occupe au 3
e
étage de l’immeuble sis chemin [...], ainsi qu’à la place de parc intérieure
n° [...] au chemin [...] à [...] (II), annulé les résiliations de bail adressées
le 24 février 2011 par les demandeurs B.S.________, A.S.________, A.L.________ et B.L.________ au
défendeur B.R.________, avec effet au 30 juin 2012, relatives à l’appartement de 4,5
pièces qu’il occupe au 3
e
étage de l’immeuble sis chemin [...], ainsi qu’à la place de parc intérieure
n° [...] au chemin du [...] à [...] (III), rendu le jugement sans frais judiciaires ni dépens
(IV) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions, dans la mesure où elles sont recevables
(V).
En droit, les premiers juges ont considéré en substance que les congés étaient des
congés de représailles au sens de l’art. 271a al. 1 let. a CO (Code des obligations du
30 mars 1911, RS 220), parce que les défendeurs avaient demandé et obtenu une baisse de loyer
fondée sur la baisse du taux d’intérêt hypothécaire peu avant de recevoir la
résiliation de leur bail. Si les demandeurs soutenaient que les motifs des congés litigieux
n’étaient pas en relation avec les prétentions émises par les locataires, alléguant
avoir résilié les baux les moins rémunérateurs, en vue de rénover les appartements
et de les remettre en location au prix du marché, indépendamment des demandes de baisse de
loyer formulées par certains locataires, ils échouaient à démontrer que les loyers
actuels des défendeurs pourraient être augmentés au regard des loyers usuels du quartier,
de sorte qu’ils devaient se laisser opposer l’absence de preuve du motif qu’ils avaient
eux-mêmes invoqué à l’appui du congé. En outre, les résiliations signifiées
à d’autres locataires, qui avaient finalement accepté une augmentation conséquente
de loyer sans contre-prestation, sinon le retrait de la résiliation de leurs baux, montraient la
volonté des bailleurs d’imposer leur prétention, c’est-à-dire une augmentation
de loyer ; or la situation de contrainte dans laquelle les locataires étaient placés devant
l’alternative de quitter leur appartement ou de payer un loyer majoré, sans que la nécessité
des rénovations annoncées ait été établie, répondait à la définition
d’un congé-pression, prohibé par l’art. 271a al. 1 let. b CO, de sorte que les
résiliations de bail contestées devaient également être annulées pour ce motif.
B.
a)
Par acte du 20 février 2014, B.S.________,
A.S.________, A.L.________ et B.L.________, représentés par l’avocate Isabelle Salomé
Daïna, ont interjeté appel contre ce jugement, en prenant avec suite de frais et dépens
les conclusions suivantes :
« I.
L’appel est admis.
II. La résiliation
de bail adressée le 23 mars 2011 par les Appelants A.S.________, B.S.________, B.L.________ et A.L.________
à l’Intimée H.________, avec effet au 30 juin 2012, relative à l’appartement
de 4,5 pièces qu’elle occupe au 1
er
étage de l’immeuble sis au chemin [...] à [...] est valable.
III. En conséquence,
l’Intimée H.________ devra rendre l’appartement qu’elle occupe au chemin [...]
à [...] propre, en ordre et libre de tout objet et de tout occupant dans un délai de dix jours
dès jugement définitif et exécutoire.
IV. La résiliation
de bail adressée le 24 février 2011 par les Appelants A.S.________, B.S.________, B.L.________
et A.L.________ à l’intimé B.R.________, avec effet au 30 juin 2012, relative à
l’appartement de 4,5 pièces qu’il occupe au 3
e
étage de l’immeuble sis au chemin [...] à [...], ainsi qu’à la place de parc
intérieure n° [...] au chemin[...] à [...] est valable.
V. En conséquence,
l’Intimé B.R.________ devra rendre l’appartement qu’il occupe au chemin [...]
à [...], ainsi que la place de parc intérieure n° [...] au chemin [...] à [...],
propres, en ordre et libres de tout objet et de tout occupant dans un délai de dix jours dès
jugement définitif et exécutoire.
VI. La résiliation
de bail adressée le 24 février 2011 par les Appelants A.S.________, B.S.________, B.L.________
et A.L.________ à l’Intimée A.R.________, avec effet au 30 juin 2012, relative à
l’appartement de 4,5 pièces qu’elle occupe au 3
e
étage de l’immeuble sis au chemin [...] à [...], ainsi qu’à la place de parc
intérieure n° [...] au chemin [...] à [...], est valable.
VII. En conséquence,
l’Intimée A.R.________ devra rendre l’appartement qu’elle occupe au chemin [...]
à [...], ainsi que la place de parc intérieure
n°
[...] au chemin [...] à [...], propres, en ordre et libres de tout objet et de tout occupant dans
un délai de dix jours dès jugement définitif et exécutoire. »
Les appelants se sont acquittés de l’avance de frais de 1’945 fr. qui leur a été
demandée.
b)
Par réponse du 2 juin 2014, les intimés A.R.________ et B.R.________ ainsi que H.________,
représentés par l’avocat César Montalto, ont conclu avec suite de frais et dépens
au rejet de l’appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les
pièces du dossier :
1.
A.S.________
et B.L.________ sont devenus copropriétaires des immeubles sis sur les parcelles n°[...] ([...])
et n°[...] ([...]) de la commune de [...], à la suite du décès de leur mère
X.________, survenu le [...] 1995. Ils sont représentés par l’agence immobilière
[...] SA, à [...].
Le 27 décembre 2011, une donation portant
sur les immeubles précités en faveur des enfants respectifs de A.S.________ et B.L.________
ainsi qu’une constitution d'usufruit au profit de A.S.________, B.L.________ et de leurs épouses
respectives, B.S.________ et A.L.________, ont été inscrites au registre foncier.
2.
a)
Dès le début de l’année
2010,
A.S.________
et B.L.________ ont envisagé de procéder à la rénovation complète de certains
appartements situés au chemin [...], qui étaient loués depuis plusieurs décennies
aux mêmes locataires, afin de les remettre aux exigences et standards actuels pour les louer ensuite
au prix du marché.
C’est ainsi que par courriers du 24 février 2011,
A.S.________ et B.L.________ ont, par le biais
de l’agence immobilière [...] SA, résilié – pour la prochaine échéance
contractuelle – plusieurs baux à loyer dans le quartier. Ces résiliations ont notamment
concerné le bail à loyer de B.A.________ et A.A.________ portant sur l’appartement de
3 pièces et demi situé au chemin [...] qu’ils occupaient depuis le 1
er
janvier 1996, les baux à loyer de N.________ portant sur l’appartement de 5 pièces et
hall ainsi que sur la place de parc intérieure n° [...], respectivement situés au chemin
[...] et [...], – initialement occupé par [...] depuis mai 1979 pour l’appartement et
depuis octobre 1995 s’agissant de la place de parc – et dont elle avait bénéficié
dès le mois de mars 1991, les baux à loyer de V.________ portant sur l’appartement de
3 pièces et demie ainsi que sur la place de parc intérieure n° [...], respectivement situés
au chemin [...] et [...] – occupé initialement par [...] dès le 25 juin 1979 s’agissant
de l’appartement et depuis le 16 août 1985 pour la place de parc – et dont elle avait
bénéficié dès le 1
er
janvier 2000, le bail à loyer conclu avec Z.________ le 1
er
mai 1981 ainsi que son avenant du 17 juillet 2006, portant sur l’appartement de 5 pièces avec
hall situé au chemin [...], de même que le bail à loyer conclu le 6 novembre 1995 avec
[...] et [...] portant sur un appartement de 4 pièces et demi situé au chemin [...], à
[...].
B.A.________ et A.A.________, N.________ et V.________ se sont, dans un premier temps, opposés à
ces résiliations.
b)
Le 13 septembre 2011, A.S.________ et B.L.________ (ci-après : les appelants) ont saisi le
Tribunal des baux de demandes respectivement dirigées contre V.________, N.________, A.A.________
et B.A.________.
Les appelants ont toutefois passé des transactions avec N.________ le 10 avril 2013, avec V.________
ainsi qu’avec A.A.________ et B.A.________ le 29 avril 2013, de sorte que la cause a été
rayée du rôle à leur égard.
c)
Une
fois l’appartement occupé par B.F.________ et A.F.________ libéré, les appelants
ont fait procéder à des travaux de réfection pour un montant total de 86'795 fr. 15. Ils
en ont fait de même s’agissant de l’appartement que V.________ a libéré, pour
un montant total de travaux de 83'818 fr. 85.
3.
a)
Par contrats signés avec l’agence
immobilière [...] SA, respectivement le 12 janvier 1979 et le 6 septembre 1989, A.R.________ et
B.R.________ sont devenus locataires d’un appartement de quatre pièces et hall ainsi que de
la place de parc intérieure n° [...], respectivement situés au chemin [...] et [...] à
[...], dès le 1
er
avril 1979 pour l’appartement et à compter du 1
er
octobre 1989 pour la place de parc.
Les loyers, initialement fixés à 1’080 fr. par mois, charges comprises pour l’appartement,
et à 105 fr. par mois pour la place de parc intérieur, ont régulièrement été
adaptés – à la hausse ou à la baisse – au gré des variations du coût
de la vie, du taux hypothécaire, des charges d’exploitation et des travaux à plus-value
effectués dans l’immeuble. C’est ainsi que, à la requête des locataires du
6 décembre 2010, le loyer de l’appartement a été abaissé de 1'635 fr. à
1'596 fr., charges comprises, à compter du 1
er
juillet 2011. La dernière modification relative au loyer de la place de parc intérieure n°
[...] date du mois de mars 2006 et fixe le loyer à 135 fr. 75 à compter du 1
er
juillet 2006.
b)
Par courriers du 25 février 2011, A.R.________ et B.R.________ se sont vu signifier la résiliation
des baux susmentionnés, pour la prochaine échéance contractuelle, soit le 30 juin 2012.
Le 22 mars 2011, la gérance immobilière [...] SA a écrit aux locataires pour expliquer
que les copropriétaires avaient souhaité résilier les baux afin de procéder à
une rénovation complète de l’appartement et de l’élever aux standards actuels,
puis de le remettre sur le marché locatif à un prix correspondant aux conditions actuelles.
Il était précisé que dans le quartier concerné, seuls 10% des logements étaient
loués à un prix inférieur à 180 fr. / m
2
alors que celui que les locataires occupaient était actuellement de 150 fr. / m
2
.
La gérance immobilière s’est en outre dite prête à aider les locataires à
retrouver un logement répondant à leurs attentes.
A.R.________ et B.R.________ se sont opposés à la résiliation des baux susmentionnés.
4.
a)
Par contrat signé avec l’agence
immobilière [...] SA le
16 février
1979, [...] est devenu locataire d’un appartement de quatre pièces et demi loué au chemin
[...] à [...], pour un loyer mensuel de 980 fr., charges comprises, à compter du 1
er
mai 1979.
Par avenant au contrat daté du 7 juillet 1995, d’entente entre les parties, le bail précité
a été repris, dans toutes ses clauses et conditions, par H.________ à compter du 1
er
juillet 1995.
Le 20 avril 2008, H.________ a demandé au bailleur qu’il procède à divers travaux
de rénovation dans son appartement, soit la réfection complète, y compris l’intérieur
des armoires et les fenêtres des chambres 1 et 2 ainsi que des wc/douche, la peinture des faces
des fenêtres de la chambre 3 ainsi que des
3
portes des armoires du hall et enfin la pose de carrelage au sol de la salle de bain. Le 27 octobre 2008,
les parties ont signé un avenant au contrat du 7 juillet 1995, par lequel le bailleur s’est
engagé à faire exécuter à ses frais les travaux de rénovation ci-dessus, répercutant
leurs coûts par une hausse de 20 fr. du loyer mensuel qui est ainsi passé à 1'530 fr.,
charges comprises, dès le 1
er
janvier 2009.
Selon les variations du coût de la vie, du taux hypothécaire, des charges d’exploitation
et, comme indiqué ci-dessus, des travaux de plus-value effectués dans l’immeuble, le
loyer a été régulièrement réévalué, à la hausse ou à la
baisse. Le 28 janvier 2011, H.________ a demandé une adaptation de son loyer tenant compte de la
baisse du taux hypothécaire. Il a été fait suite à sa demande, son loyer passant
de 1'453 fr. à 1'425 fr., charges comprises, dès le 1
er
juillet 2011.
b)
Par courrier du 23 mars 2011, H.________ s’est vu signifier la résiliation de son bail pour
la prochaine échéance contractuelle, soit le 30 juin 2012.
Dans un courrier du 4 avril 2011, la gérance immobilière [...] SA a écrit à la locataire
pour expliquer que les copropriétaires avaient souhaité résilier les baux afin de procéder
à une rénovation complète de l’appartement et de l’élever aux standards
actuels, puis de le remettre sur le marché locatif à un prix correspondant aux conditions actuelles.
Il était précisé que dans le quartier concerné, seuls 10% des logements étaient
loués à un prix inférieur à 180 fr. / m
2
alors que celui que la locataire occupait actuellement était de 141 fr. / m
2
.
La gérance immobilière s’est en outre dite prête à aider la locataire à
retrouver un logement répondant à ses attentes.
H.________ s’est opposée à la résiliation de son contrat de bail.
5.
a)
Par demande adressée le 13 septembre 2011
au Tribunal des baux, A.S.________ et B.L.________ ont pris les conclusions suivantes, avec dépens,
contre A.R.________ et B.R.________:
« I.
La résiliation de bail notifiée par les Demandeurs Messieurs A.S.________ et B.L.________ aux
Défendeurs B.R.________ et A.R.________ le 24 février 2011, pour le 30 juin 2012, portant sur
l’appartement de quatre pièces et hall loué au chemin [...] à [...], est valable.
Il. En conséquence,
les Défendeurs B.R.________ et A.R.________ devront rendre l’appartement de quatre pièces
et hall loué au chemin [...] à [...] propre, en ordre et libre de tout objet et de toute occupation
pour le 30 juin 2012, ou au plus tard dans un délai de dix jours dès jugement définitif
et exécutoire.
III. La résiliation
de bail notifiée par les Demandeurs Messieurs A.S.________ et B.L.________ aux Défendeurs B.R.________
et A.R.________ le 24 février 2011, pour le 30 juin 2012, portant sur la sous-location de la place
de parc intérieure no [...] sise au chemin [...] à [...], est valable.
IV. En conséquence,
les Défendeurs B.R.________ et A.R.________ devront rendre la place de parc intérieure no [...]
sise au chemin [...] à [...], propre, en ordre et libre de tout objet et toute occupation pour le
30 juin 2012, ou au plus tard dans un délai de dix jours dès jugement définitif et exécutoire. »
Par réponse du 26 octobre 2011 au Tribunal des baux, A.R.________ et B.R.________ ont pris les conclusions
suivantes, avec suite de frais et dépens :
« 1.
Les conclusions I. Il. III. et IV des Demandeurs déposées le 14 septembre 2011 par le conseil
des Demandeurs, Me Isabelle Salomé Daïna, sont rejetées.
2. La résiliation
du 24 février 2011 pour le 30 juin 2012 concernant l’appartement adressée à M. B.R.________
est annulée.
3. La résiliation
du 24 février 2011 pour le 30 juin 2012 concernant l’appartement adressée à Mme
A.R.________ est annulée.
4. La résiliation
du 24 février 2011 pour le 30 juin 2012 concernant la place de parc adressée à M. B.R.________
est annulée.
5.
La résiliation du 24 février 2011 pour le 30 juin 2011 (sic) concernant la place de parc adressée
à Mme A.R.________ est annulée. »
b)
Par demande adressée le 13 septembre 2011
au Tribunal des baux, A.S.________ et B.L.________ ont pris les conclusions suivantes, avec dépens,
contre H.________:
« I.
La résiliation de bail notifiée par les Demandeurs Messieurs A.S.________ et B.L.________ à
la Défenderesse H.________ le 23 mars 2011, pour le 30 juin 2012, portant sur l’appartement
de quatre pièces et demi loué au chemin [...] à [...], est valable.
Il. En conséquence,
la défenderesse H.________ devra rendre l’appartement qu’elle occupe sis au chemin [...]
à [...] propre, en ordre et libre de tout objet et de toute occupation pour le 30 juin 2012, ou
au plus tard dans un délai de dix jours dès jugement définitif et exécutoire. »
Dans un courrier du 10 novembre 2011 adressé au Tribunal des baux, H.________ a conclu à l’annulation
de la résiliation en cause.
c)
Une audience s’est tenue le 4 septembre
2012 devant le Tribunal des baux, en présence des parties assistées de leurs conseils respectifs.
H.________ a précisé ses conclusions dans le sens suivant :
« Principalement:
I. La demande
du 13 septembre 2011 est irrecevable.
Subsidiairement:
Il. Le congé
donné à H.________ le 23 mars 2011 est nul.
Très subsidiairement:
III. Le congé
donné à H.________ est annulé.
Très très
subsidiairement:
IV. Conclut
à une prolongation de bail d’une durée de quatre ans. »
Le Tribunal a entendu les témoins Z.________, P.________, T.________ et W.________.
En droit
:
1.
a)
Le litige porte sur la validité de résiliations
de baux à loyer. Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte,
il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral. Celle-ci
est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation
n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé
peut être donné. En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse
ne saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a
al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010, c.
1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1).
En l'espèce, calculée conformément à l'art. 92 al. 1 CPC (Code de procédure
civile du 19 décembre 2008, RS 272), la valeur litigieuse excède
10'000
fr., si bien que c'est la voie de l'appel qui est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
b)
Formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par une partie qui y a intérêt (art. 59 al.
2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance rendue dans une cause patrimoniale
dans laquelle les conclusions, dans leur dernier état devant le tribunal de première instance,
portaient sur un montant supérieur à 10’000 fr., l'appel est recevable.
2.
a)
L’appel peut être formé pour
violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge et doit le cas échéant
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées
en première instance.
b)
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits
sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien
que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives. Il appartient à l’appelant de démontrer que ces conditions sont
réalisées, de sorte que l’appel doit indiquer spécialement les faits et preuves
nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (art. 317 al.
1 CPC; Tappy, op. cit., JT 2010 III 136-137; JT 2011 III 43).
c)
En
l’espèce, les appelants font valoir que le raisonnement des premiers juges serait erroné
s’agissant du congé de représailles, du congé pression, du congé économique
et du congé rénovation ; sur ce dernier point, ils soutiennent que le jugement entrepris
violerait le droit sur les motifs de la rénovation, sur la nécessité de la rénovation
et sur la sincérité des intentions des appelants. A l’appui de leurs moyens, ils produisent
deux pièces, soit un document intitulé « Evolution du niveau des loyers à Lausanne,
2004-2013 », émanant de l’adjoint à la cheffe du Service du logement et des
gérances de la ville de Lausanne, ainsi qu’un courrier du 7 janvier 2014 par lequel les intimés
A.R.________ et B.R.________ ont demandé aux appelants qu’ils procèdent à des travaux
de rénovation de leur appartement. Ces pièces sont recevables dans la mesure où la première
figure déjà au dossier de première instance, l’autre étant postérieure
à la date de l’audience de première instance. Il en sera tenu compte dans la mesure utile
à la résolution du présent litige.
3.
Dans un premier moyen, les appelants soutiennent que les congés signifiés aux intimés
ne constitueraient pas des congés de représailles.
a)
A teneur de l'art. 271a al. 1 let. a CO, le congé est annulable lorsqu'il est donné parce que
le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail. Cette disposition
vise à permettre au locataire d'exprimer librement ses prétentions sans avoir à craindre
un congé (TF 4A_656/2010 du 14 février 2011 c. 4.1) et réprime le congé de représailles,
infligé au locataire pour le punir d’avoir émis en dehors de toute procédure des
prétentions fondées sur le contrat de bail ou sur la loi (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne
2008, p. 739). Elle suppose la réunion de trois conditions cumulatives, soit (1) une prétention
en relation avec le bail, (2) que le locataire fait valoir de bonne foi et (3) qui provoque la résiliation
du bail par le bailleur (Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011
[ci-après : Commentaire-SVIT], n. 5 ad art. 271a CO; Conod, Bohnet/Montini [éd.] Commentaire
pratique, Droit du bail à loyer, Bâle 2010 [ci-après : CPra-Bail], n. 3 ad art. 271a CO).
S'agissant du fardeau de la preuve, le locataire doit prouver qu'il a soumis à son cocontractant
une prétention dérivant du bail (Lachat, op. cit., p. 740; Barbey, Commentaire du droit du
bail, Chapitre III : Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux
commerciaux, Genève 1991, n. 80, p. 136) et rendre à tout le moins hautement vraisemblable
qu'il existe un rapport de cause à effet entre sa prétention et la résiliation (TF 4A_656/2010
du 14 février 2011 c. 4.1; TF 4C.155/2000 du 30 août 2000 c. 2a, in SJ 2001 I p. 17; Bisang
et al., Das Schweizerische Mietrecht, Kommentar, 3
e
éd., 2008, n. 14 ad art. 271a CO).
Si l’existence d’une prétention du locataire doit faire l’objet d’une preuve
certaine, la relation de causalité peut quant à elle résulter d’une grande vraisemblance
(preuve par indices) ; plus la résiliation est, dans le temps, rapprochée de la prétention,
plus le lien de causalité est probable ; la motivation du congé revêt dans ce contexte
une importance primordiale (Lachat, op. cit., ch. 5.2.4 p. 741 et les réf. citées). Il est
toutefois loisible au bailleur, qui assume le fardeau de la contre-preuve, de démontrer que le motif
véritable du congé est autre, auquel cas l'art. 271 al. 1 let. a CO ne trouve pas application
(TF 4A_656/2010 du 14 février 2011 c. 4.1; TF 4A_46/2010 du 27 avril 2010 c. 6.1 et les référence
citées ; TF 4C.59/2007 du 25 avril 2007 c. 3.3; Lachat, op. cit., ch. 5.2.4 p. 741; CACI 23
novembre 2012/551). Lorsque, en revanche, le bailleur refuse de motiver le congé – étant
précisé que la motivation du congé est obligatoire si l’autre partie la demande
(art. 271 al. 2 CO) et que, si le bailleur est lié par les motifs qu’il a donnés avant
l’ouverture de la procédure, il peut cependant les compléter ou les expliciter au cours
de celle-ci (Lachat, op. cit, p. 732) –, tarde à le faire, ou ne parvient pas à prouver
le motif du congé, on admettra, avec d’autres indices, le congé de représailles
(Lachat, op. cit., ch. 5.2.4 p. 741).
b)
En l’espèce, les premiers juges ont retenu qu’ensuite de la variation du taux d’intérêt
hypothécaire de 3% à 2,75% au 1
er
décembre 2010, A.R.________ et B.R.________ ont demandé une baisse de loyer le 6 décembre
2010, acceptée trois semaines plus tard, et se sont vu notifier la résiliation de leurs baux
le 24 février 2011, soit moins de deux mois après ladite acceptation ; H.________ a reçu
la résiliation de son bail le 23 mars 2011, soit environ deux mois après sa demande de baisse
de loyer du 28 janvier 2011, qui avait été acceptée par courrier du 1
er
mars 2011 ; les locataires N.________, V.________, A.A.________ et B.A.________, anciennement parties
à la procédure, ont également reçu la résiliation de leurs baux environ deux
mois après avoir demandé une baisse de loyer, qu’ils avaient obtenue ; les témoins
P.________ et Z.________ ont eux aussi déclaré avoir reçu la résiliation de leurs
baux après avoir formulé une demande de baisse. Les premiers juges ont déduit de la proximité
temporelle entre l’octroi de la baisse de loyer demandée et la résiliation des baux des
locataires concernés que ces congés répondaient bel et bien à la définition
d’un congé de représailles.
Les appelants font valoir qu’après que la présidente eut refusé leur requête
tendant à l’audition du directeur de leur gérance, ils ont produit l’ensemble des
baisses de loyer récemment sollicitées et pour l’essentiel accordées aux locataires,
en indiquant que celles-ci n’avaient donné lieu à aucune résiliation (P. 109 du
bordereau déposé le 23 novembre 2012). Ce moyen apparaît fondé. Les appelants ont
établi que de nombreux autres locataires ont demandé et obtenu des baisses de loyer en raison
de la baisse du taux hypothécaire de référence, et qu’ils n’ont pas pour autant
reçu leur congé. Dans ces conditions, la seule proximité temporelle entre des congés
donnés à d’autres locataires – congés expressément motivés par la
politique des appelants consistant à résilier les baux les moins rémunérateurs en
vue de rénover les appartements concernés et de les remettre en location à un prix plus
proche de celui du marché – ne suffit pas pour retenir l’existence de congés de
représailles. En effet, il ressort clairement des pièces du dossier que les appelants ont précisément
motivé les congés par cet objectif.
En outre, les appelants ont établi que pour d’autres appartements dont les baux ont été
résiliés simultanément aux résiliations litigieuses, ils ont effectivement procédé
à une rénovation complète desdits appartements, pour des montants totaux oscillant entre
57'000 fr. et 83'000 francs. Le courrier des intimés A.R.________ et B.R.________ du 7 janvier 2014,
produit en appel, tend d’ailleurs à démontrer la nécessité des travaux que
les appelants envisagent de faire dans les appartements litigieux. Ainsi, il apparaît que les intimés
n’ont pas établi que leurs baux auraient été résiliés en représailles,
les appelants ayant apporté la preuve du motif de la résiliation qu’ils ont toujours
indiqué, à savoir remettre les appartements aux standards actuels et les louer à un prix
correspondant aux conditions actuelles du marché. A cet égard, le raisonnement des premiers
juges consistant à dire que si les bailleurs entendaient renverser la présomption du congé
de représailles, il leur incombait de prouver qu’ils pourraient après rénovation
obtenir un loyer non abusif ne peut être suivi. En effet, il s’agit ici de savoir si les baux
ont été résiliés dans le but indiqué par les bailleurs – à savoir
rénover les appartements pour les remettre en location à un prix plus proche de celui du marché
– ou à titre de représailles. Or comme on l’a vu, c’est la première
hypothèse qui doit être retenue. Autre est la question de savoir si un congé donné
dans un tel but est admissible, mais cela n’a rien à voir avec la preuve d’un congé
de représailles. Cette question sera examinée ci-dessous (cf. c. 6 infra).
c)
Il résulte de ce qui précède que les premiers juges ont retenu à tort que les congés
litigieux étaient des congés de représailles et qu’ils devaient être annulés
en application de l'art. 271a al. 1 let. a CO.
4.
Dans un second moyen, les appelants soutiennent que les congés signifiés aux intimés ne
constitueraient pas des congés-pression. Ils se prévalent de la nécessité de rénover
les appartements litigieux, ce qui a d’ailleurs été fait dans d’autres appartements.
a)
Aux termes de l'art. 271a al. 1 let. b CO, le congé est annulable lorsqu'il est donné par le
bailleur dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire
ou une adaptation de loyer («Änderungskündigung»). Cette disposition prohibe le congé-pression,
qui consiste en particulier à placer le locataire devant l'alternative de payer un loyer majoré
ou de quitter les locaux (TF 4C.343/2004 du 22 décembre 2004 c. 2.1 ; TF 4C.36/1992 du 15 septembre
1992 c. 4a; déjà sous l'ancien droit: ATF 115 II 83 c. 4c, ATF 115 II 484 c. 3c). L'adaptation
de loyer doit être unilatérale; il importe peu que le bailleur fasse usage de la formule officielle
ou communique son intention au locataire par simple lettre ou même oralement (Lachat, op. cit.,
n. 5.3.1 et 5.3.2 p. 742; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2
e
éd., n. 15 ad art. 271a CO, p. 826; Higi, Zürcher Kommentar, n. 74 et n. 77 ad art. 271a CO).
Si l'initiative de modifier le contrat émane du locataire et que la déclaration du bailleur
consiste en une acceptation, il n'y a pas d'adaptation du loyer unilatérale au sens de l'art. 271a
al. 1 let. b CO (TF 4C.343/2004 déjà cité, c. 2.1 ; cf. TF 4C.496/1994 du 28 mars
1995 c. 2 et 3a; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2
e
éd., n. 16 ad art. 271a CO, p. 827; Higi, op. cit., n. 79 ad art. 271a CO; Christian Calamo, Die
missbräuchliche Kündigung der Miete von Wohnräumen, thèse St-Gall 1993, p. 219/220).
Le congé-pression suppose par ailleurs l'existence d'un lien de causalité entre la résiliation
et la volonté du bailleur d'imposer sa prétention en augmentation de loyer ou en modification
du contrat ; la preuve de ce lien, qui doit être rapportée par le locataire, peut résulter
d'indices (Tercier, Les contrats spéciaux, 4
e
éd., 2009, n. 2464, p. 356; Lachat, op. cit., n. 5.3.3, p. 743; Higi, op. cit., n. 86 ad art. 271a
CO; Calamo, op. cit., p. 219). L'ordre dans lequel ont lieu la résiliation et la manifestation de
volonté du bailleur d'augmenter le loyer n'est pas déterminant à cet égard (TF 4C.343/2004
déjà cité, c. 2.1 ; ATF 115 II 83 c. 4c ; Lachat, op. cit., n. 5.3.3, p. 743).
b)
En l’espèce, les premiers juges se sont fondés sur la constatation que les résiliations
signifiées aux locataires Z.________ et P.________ avaient été retirées à la
suite d’accords conclus avec les appelants, par lesquels les locataires avaient accepté une
augmentation de loyer sans contre-prestation, sinon le retrait de la résiliation de leurs baux,
et sur la constatation que la locataire N.________ avait quant à elle finalement accepté la
résiliation de son bail et conclu un autre contrat de bail avec les appelants portant sur un appartement
plus petit et financièrement plus accessible pour elle. Ils en ont déduit qu’il y avait
un lien direct entre les résiliations litigieuses et la volonté des appelants d’imposer
une augmentation de loyer.
La Cour de céans ne peut toutefois suivre cette analyse. En effet, il est établi que deux des
résiliations initialement litigieuses, notifiées aux locataires A.F.________ et [...] ainsi
que V.________, ont été admises par ces derniers sans qu’il ait jamais été
question de prétentions que les appelants auraient voulu leur imposer. Les appelants ont d’ailleurs
effectivement procédé à une rénovation complète des appartements de A.F.________
et [...] d’une part et de V.________ d’autre part, pour des montants à chaque fois supérieurs
à 80'000 francs.
Au surplus, il ressort des pièces du dossier que les appelants n’ont jamais envisagé
d’augmenter le loyer de la locataire N.________, cette dernière ayant au contraire choisi
de déménager dans un appartement plus petit au loyer moins élevé que celui qu’elle
occupait jusqu’alors. S’agissant du locataire Z.________, il ressort de ses déclarations
que le 26 février 2011, il a reçu une résiliation de bail concernant un appartement qui
n’était pas le sien. Il a sollicité l’aide de l’agence immobilière pour
trouver un nouvel appartement et a manifesté son intérêt pour un appartement qui venait
de se libérer dans un des immeubles du chemin [...]. C’est alors que l’agence a proposé
à Z.________ de rester dans son appartement moyennant une augmentation mensuelle de 240 fr., ce
qu’il a accepté, précisant qu’il était convaincu d’avoir opté pour
la bonne solution en signant un nouveau contrat avec une augmentation de loyer. S’agissant de la
locataire P.________, il ressort de ses déclarations qu’elle pense que la gérance a souhaité
adapter les loyers aux loyers pratiqués dans le quartier et rénover les appartements de l’immeuble.
Lors d’une rencontre avec l’agence immobilière, elle a accepté de payer un loyer
plus élevé, étant consciente que le loyer qu’elle payait était bien inférieur
à celui du voisin du dessus. Elle a présenté à son interlocuteur de l’agence
immobilière un dossier avec des photos pour démontrer qu’il n’y avait pas besoin
de procéder à des travaux, l’appartement étant « en ordre ».
Comme on l’a vu ci-dessus, les appelants ont établi que le but réel et avoué des
congés litigieux était de rénover complètement les appartements pour les élever
aux standards actuels et adapter l’état locatif au prix du marché. Le fait que les appelants
aient fait des concessions à certains locataires, à la demande de ces derniers de ne pas procéder
à des travaux, ne permet pas de conclure que le but des congés aurait en réalité
été d’imposer aux locataires une adaptation de loyer sans travaux.
c)
Il
résulte de ce qui précède que les premiers juges ont retenu à tort que les congés
litigieux étaient des congés-pression et qu’ils devaient être annulés en application
de l'art. 271a al. 1 let. b CO.
5.
Dans leur réponse, les intimés soutiennent, quant à eux, que les congés litigieux
contreviendraient aux règles de la bonne foi et seraient dès lors annulables au sens de l’art.
271 al. 1 CO. Ils affirment que les appelants auraient eu une attitude contradictoire en donnant suite
aux demandes de baisses de loyer formulées par les locataires avant de leur signifier leur congé
quelque temps plus tard.
Tout le raisonnement des intimés est cependant fondé sur le soupçon que les appelants
voulaient avant tout augmenter les loyers et auraient même préféré pouvoir le faire
sans procéder à des travaux. Or, ces derniers ont démontré avoir entièrement
rénové les appartements qui ont pu être libérés afin de les remettre ensuite
en location au prix du marché. Comme on le verra ci-dessous, cela ne contrevient pas aux règles
de la bonne foi (cf. consid. 6 infra). En effet, le fait de donner suite à des prétentions
en baisse du loyer fondées sur la baisse du taux hypothécaire de référence, et de
se conformer ainsi au droit, n’empêchait pas les appelants de donner plus tard un congé
ordinaire fondé sur leur volonté de rénover entièrement les appartements en question
pour les porter aux standards actuels. Ce grief est dès lors mal fondé.
Il en va de même du grief des intimés tiré de la disproportion des intérêts
en présence, dans la mesure où les appelants sont légitimés à mettre en valeur
leurs biens pour les proposer à des loyers adaptés au marché. Les précédents
évoqués par les intimés à l’appui de ce grief concernent des cas très
particuliers où la seule longue durée de bail n’était pas suffisante pour retenir
une disproportion. Ainsi, dans l’arrêt TF 4A_300/2010 du 2 septembre 2010, non seulement les
locataires occupaient les lieux depuis 38 ans, mais étaient encore âgés de plus de 77
ans, l’un d’eux étant atteint d’une grave maladie et devaient encore s’occuper
d’un fils atteint de problèmes neurologiques importants. De telles circonstances particulières,
venant s’ajouter à la durée du bail, ne sont pas présentes en l’espèce.
6.
Les appelants soutiennent que le but réel et avoué des congés litigieux, à savoir
rénover complètement les appartements pour les élever aux standards actuels et augmenter
l’état locatif, ne serait pas abusif.
a) aa)
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il est en principe licite de résilier un bail
afin d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé que celui versé par l'actuel
occupant des lieux. Toutefois, le congé ne doit pas servir de prétexte à la poursuite
d'un but illicite: il faut donc que le bailleur soit en droit d'exiger un loyer supérieur à
celui payé par le preneur congédié. La résiliation est annulable si l'application
de la méthode de calcul absolue permet d'exclure que le bailleur puisse majorer légalement
le loyer, parce que celui-ci est déjà conforme aux loyers usuels dans le quartier, respectivement
parce qu'il lui procure déjà un rendement suffisant (ATF 136 III 74 c. 2.1; ATF 120 II 105
c. 3b/bb ; TF 4A_58/2013 du 16 mai 2013 c. 3.1).
Le Tribunal fédéral a par ailleurs admis qu’en cas de différence flagrante entre
le loyer litigieux et ceux appliqués dans le quartier concerné, il y avait lieu d’admettre
que le loyer litigieux est inférieur à la moyenne des loyers usuels même si les exemples
de comparaison ne répondaient pas tous strictement aux exigences posées par la jurisprudence
en la matière (TF 4C.343/2004 du
22
décembre 2004, c. 3).
bb)
Toujours selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la résiliation du bail en vue de
vastes travaux d'assainissement de l'objet loué, allant au-delà d’un simple rafraîchissement
– tels que le remplacement des colonnes de chute et du réseau d'eau, la réfection complète
de la cuisine et de la salle de bain, la mise aux normes de l'installation électrique, la peinture
de tout l'appartement et la vitrification du parquet (TF 4A_126/2012 du 3 août 2012 c. 2.4) –
ne contrevient pas aux règles de la bonne foi. Il en va ainsi même si le locataire se dit prêt
à rester dans l'appartement durant les travaux et à s'accommoder des inconvénients qui
en résultent, car sa présence entraînera en règle générale des complications,
des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux. La résiliation
est contestable uniquement s'il apparaît que la présence du locataire ne compliquera pas les
travaux, ou seulement de manière insignifiante, par exemple en cas de réfection des peintures
ou en cas de travaux extérieurs tels qu'une rénovation de façade ou un agrandissement
de balcon. La décision sur la nature et l'étendue de la rénovation est en principe l'affaire
exclusive du propriétaire. En règle générale, celui-ci est donc en droit d'entretenir
et d'améliorer l'état de son immeuble comme bon lui semble et de procéder à des travaux
d'entretien ou de rénovation même s'ils ne sont pas urgents ou absolument nécessaires
(TF 4A_126/2012 du 3 août 2012 c. 1 ; ATF 135 III 112 c. 4.2). Il est ainsi faux de partir
de la prémisse que seuls des travaux nécessaires permettent de résilier le bail (TF 4A_126/2012
déjà cité, c. 4.1). La question de la nécessité ou de l'urgence des travaux
est sans pertinence ; lorsqu’un appartement n'a plus fait l'objet de travaux importants depuis
presque trente ans, des travaux conséquents de remise en état et de modernisation ne sont nullement
déraisonnables et ne prêtent pas à la critique (TF 4A_126/2012 déjà cité,
c. 2.2).
Dès lors, le bailleur qui résilie le bail en vue de vastes travaux d'assainissement de l'objet
loué n’a pas à prouver, par exemple en établissant les loyers usuels dans le quartier,
qu’il pourra exiger du nouveau locataire un loyer supérieur à celui payé par le
locataire congédié, ce qui sera nécessairement le cas (cf. art. 269a let. b CO).
b)
En l’espèce, les appelants ont établi à satisfaction que les résiliations litigieuses
étaient fondées sur leur volonté de rénover entièrement les appartements en
cause pour les mettre aux standards actuels (c. 4 b). On rappelle qu’ils ont notamment procédé
à la réfection complète des appartements respectivement occupés par A.F.________
et [...] ainsi que par V.________, une fois que ces derniers eurent déménagé, pour un
montant total de 86'795 fr. 15 pour le premier et de 83'818 fr. 85 pour le second. Conformément
à la jurisprudence exposée ci-dessus (c. 6 a/bb), les appelants n’avaient dès lors
pas à prouver, par exemple en établissant les loyers usuels dans le quartier, qu’ils
pourraient exiger des nouveaux locataires des loyers supérieurs à ceux payés par les intimés.
Dans le cas où une telle comparaison devrait toutefois se faire, c’est à tort que les
premiers juges ont écarté les différents objets de comparaison proposés par les appelants,
estimant que les appartements en question étaient munis d’un système de chauffage à
distance alors que les appartements des intimés étaient munis d’un système de chauffage
central à mazout, ce qui exclurait toute comparaison du fait de la volatilité des prix du chauffage
à mazout et du fait que celui-ci contribue aux émissions de dioxyde de carbone. En effet, la
prise en compte notamment du système de chauffage se fait dans le but de juger si celui-ci est comparable
en matière de confort (Bohnet/Broquet, CPra Bail, n. 20 ad art. 269a CO), ce qui est le cas en l’espèce.
La volatilité des prix du mazout n’influe en effet pas sur le loyer, mais sur les charges
de chauffage qui sont facturées séparément, sans que cela n’empêche ainsi la
comparaison des loyers. En examinant les objets de comparaison proposés par les appelants, on constate
que le loyer mensuel net moyen d’un appartement de 4 pièces et demi dans le quartier concerné
s’élève à 1'903 fr. 50, correspondant à un loyer annuel au m
2
de 260 francs. Le loyer mensuel net de l’intimée H.________ s’élève à
1'298 fr., correspondant à un prix mensuel au m
2
de 144 francs. On constate ainsi une différence avec le loyer mensuel net de 46,6% et une différence
avec le prix mensuel du m
2
usuel de 80,5%. S’agissant des intimés A.R.________ et B.R.________, leur loyer mensuel net
est de 1'395 fr., correspondant à un loyer annuel au m
2
de 155 francs. On constate ainsi une différence de 36,4% par rapport au loyer mensuel net usuel
et une différence de 67,7% avec le loyer annuel moyen au m
2
usuel. Avec des différences de loyer au m
2
de l’ordre de 67,7% à 80,5% par rapport à ceux pratiqués pour des appartements similaires,
il y a lieu d’admettre que les loyers des intimés sont bien plus bas que ceux appliqués
dans le quartier (cf. TF 4C.343/2004 déjà cité). Il n’est dès lors pas abusif
de la part des appelants de vouloir proposer ces appartements – après rénovation complète
– à des prix plus proches du marché locatif.
c)
Il s’ensuit que les congés litigieux ne sont pas abusifs.
7.
Conformément à l’art. 273 al. 5 CO, il convient d’examiner d’office la question
d’une éventuelle prolongation des baux.
a)
Aux termes de cette disposition, lorsque l’autorité compétente rejette une requête
en annulabilité du congé, elle doit examiner d’office si le bail peut être prolongé.
Pour que la prolongation des baux d’habitation ou de locaux commerciaux puisse être admise,
il faut que le contrat ait été valablement résilié et que la prolongation se justifie,
ce qui suppose qu’il n’y ait aucune cause d’exclusion (art. 272a CO), comme en l’espèce,
et que la résiliation ait des conséquences pénibles pour le locataire ou sa famille (art.
272 al. 1 CO ; Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4
e
éd., 2009, n. 2762 p. 406).
Ces dispositions s’appliquent également devant l’autorité d’appel, quand
bien même l’intimé a renoncé à déposer un appel joint et n’a pris
aucune conclusion subsidiaire à cet égard (CACI 28 octobre 2013/557 et les réf. citées).
L’autorité d’appel peut statuer elle-même sur la prolongation, lorsque la résiliation
est jugée valable, pour autant que le dossier contienne les éléments suffisants et que
les locataires aient été invités en première instance à établir les circonstances
pénibles (CACI 7 janvier 2013/1).
b)
En l’espèce, la Cour de céans dispose de suffisamment d’éléments au dossier
pour statuer elle-même sur la prolongation des baux litigieux. En effet, en présence d’une
pénurie de logements qui est notoire, les conséquences de la résiliation des baux seront
pénibles pour les intimés, dès lors qu’ils occupent leur logement depuis 1979, soit
depuis 35 ans. L’intérêt des intimés à la prolongation est ainsi important
alors que l’intérêt des appelants à pouvoir exécuter des travaux de rénovation
pour relouer aux prix du marché est moindre, d’autant que ces derniers ont accepté la
demande de certains autres locataires de rester dans leur appartement sans procéder à des travaux
et moyennant un loyer plus élevé. Compte tenu de ces circonstances, il y a lieu d’accorder
aux intimés une unique prolongation de leurs baux pour une durée de quatre ans, soit jusqu’au
30 juin 2016.
8.
En définitive, l’appel, fondé, doit être admis et le jugement entrepris réformé
en ce sens que les résiliations litigieuses sont déclarées valables et qu’il est
accordé aux intimés une unique prolongation de leur bail à loyer pour une durée de
quatre ans, soit jusqu’au 30 juin 2016.
Les frais judiciaires de deuxième instance, qui doivent être arrêtés à 1’945
fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010, RSV 270.11.5]),
seront mis à la charge des intimés, qui succombent (art. 106 al. 1 CPC), à raison de la
moitié pour A.R.________ et B.R.________, solidairement entre eux, et de la moitié pour H.________
(art. 106 al. 3 CPC).
Les intimés, dans la même proportion, verseront en outre aux appelants, qui ont agi par le
biais d’un mandataire professionnel, une indemnité de 3'000 fr. à titre de dépens
de deuxième instance, ainsi qu’un montant de 1'945 fr. à titre de restitution d’avance
de frais de deuxième instance (art. 111 al. 2 CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
L’appel est admis.
II.
Il est statué à nouveau comme suit :
I.
La résiliation de bail adressée le 23 mars 2011 par A.S.________, B.S.________, B.L.________
et A.L.________ à H.________, avec effet au 30 juin 2012, relative à l’appartement de
4,5 pièces qu’elle occupe au 1
er
étage de l’immeuble sis au chemin [...]
à [...], est valable.
II.
Une unique prolongation du bail précité de quatre ans, soit jusqu’au
30 juin 2016, est accordée à H.________.
III.
Les résiliations de bail adressées le 24 février 2011 par A.S.________, B.S.________,
B.L.________ et A.L.________
à B.R.________ ainsi qu’à A.R.________, avec effet au 30 juin 2012, relatives à
l’appartement de 4,5 pièces qu’ils occupent au 3
e
étage de l’immeuble sis au chemin du [...] à [...], ainsi qu’à la place de
parc intérieure n° [...] au chemin [...] à [...], sont valables.
IV.
Une unique prolongation des baux précités de quatre ans, soit
jusqu’au 30 juin 2016, est accordée à A.R.________ et B.R.________.
V.
Il n’est pas perçu de frais judiciaires ni alloué de dépens.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'945 fr. (mille neuf cent
quarante-cinq francs), sont mis pour moitié à la charge des intimés A.R.________ et B.R.________,
solidairement entre eux, et pour moitié à la charge de l’intimée H.________.
IV.
Une indemnité de 4'945 fr. (quatre mille neuf cent quarante-cinq francs), à titre de dépens
et de restitution d’avance de frais de deuxième instance, est allouée aux appelants A.S.________,
B.S.________, B.L.________ et A.L.________, à la charge pour moitié des intimés A.R.________
et B.R.________, solidairement entre eux, et pour moitié de l’intimée H.________.
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
31 juillet 2014
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Isabelle Salomé Daïna, (pour A.L.________, B.L.________, B.S.________ et A.S.________),
‑
Me César Montalto, (pour A.R.________ et B.R.________ et H.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La greffière :