vd_findinfo · HC / 2011 / 45 · 2010-10-12 · fr

SERVITUDE, SERVITUDE FONCIÈRE, JARDIN, LIMITATION{EN GÉNÉRAL} | 737 CC, 738 CC, 451 ch. 3 CPC, 452 al. 1 CPC, 452 al. 2 CPC

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 12.10.2010 HC / 2011 / 45

TRIBUNAL
CANTONAL
535/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Arrêt du
12 octobre 2010
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Giroud et Krieger
Greffier
:
Mme              Bourckholzer
*****
Art.
737, 738 CC; 451 ch. 3, 452 al. 1 et 2 CPC-VD
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
C.P.________
et
S.P.________
,
à [...], demandeurs, contre le jugement rendu le 11 juin 2010 par le Président du Tribunal
civil de l'arrondissement de La Broye et du Nord vaudois dans la cause divisant les recourants d’avec
S.________
,
F.________
et
H.________
à [...], défendeurs.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
En fait :
A.
Par jugement du 11 juin 2010, dont la motivation a été notifiée aux parties le 14 juin
2010, le Président du Tribunal civil de l'arrondissement de La Broye et du Nord vaudois a admis
partiellement l'action des demandeurs C.P.________ et S.P.________ (I), interdit à S.________, F.________
et H.________ l'aménagement, sans l'accord des demandeurs, de tous ouvrages ou constructions qui
ne rentrent pas dans le cadre d'un jardin d'agrément (cabanon, grill pour "barbecue" fixé
au sol, etc), sur la troisième terrasse de la parcelle no A.________ du cadastre de la Commune de
[...] faisant l'objet, d'une part, de la servitude d'usage de jardin no D.________ constituée en
faveur du lot de PPE no I.________, propriété d'S.________, d'autre part, de la servitude d'usage
de jardin no K.________ constituée en faveur du lot de PPE no E.________, propriété d'F.________
et H.________, les autres aménagements effectués, soit les dallages, gravier, amenées
d'eau et d'électricité étant autorisées sans l'accord des demandeurs (II et III),
fixé les frais (IV), compensé les dépens (V) et rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (VI).
La Chambre des recours fait sien l'état de fait de ce jugement qui est le suivant :
« 1.
Les demandeurs C.P.________, avocat à [...], et son épouse S.P.________ sont propriétaires,
en propriété commune, de la parcelle n° A.________ du cadastre de [...], qu’ils
ont achetée à la Fondation "Z.________" par acte notarié du 17 mai 2004 par
devant le notaire J.________, à [...], pour un prix de 1'380'000 francs.
Cette parcelle comprend notamment le château de [...]. Ce château fut acheté en 1958 par
Y.________, d’obédience [...], qui en fit un centre d'accueil pour des enfants de familles
chrétiennes en provenance de pays ayant souffert de la 2ème guerre mondiale, dans le cadre
d’une Fondation "Z.________" qu’il avait créée. La Fondation N.________
créée en 2006 chapeaute et coordonne désormais le travail international commencé
par Y.________ il y a plus de soixante ans sous le nom "Z.________".
Cette parcelle comprend également trois jardins en terrasses, dont l’une, soit la troisième
depuis le haut, fait l’objet de deux servitudes d’usage de jardin qui sont l’objet
de la présente cause.
2.
A la fin des années nonante, la fondation "Z.________"  a décidé de vendre
la parcelle n° V.________ de [...], contiguë à la parcelle n° A.________, dont elle
était aussi propriétaire, mais n’avait plus l’usage. La parcelle n° V.________
de [...] a ainsi été morcelée en vue d’une promotion immobilière en plusieurs
lots de PPE selon règlement de PPE et constitution de PPE avant construction du 8 mars 1999.
Ces lots de PPE ont reçu les numéros B.________ ss au Registre foncier.
(…)
La copropriété ainsi constituée a été baptisée "Q.________",
et W.________ en est l’administrateur depuis 2002. Simultanément à la constitution de
la PPE, les promoteurs et la fondation venderesse ont veillé à ce que chaque lot puisse bénéficier
d’un espace vert et c’est ainsi que la parcelle n° A.________ a été grevée
de deux servitudes d’usage de jardin distinctes, l’ancienne parcelle n° V.________ devenue
parcelle de base de la PPE n’ayant pas les surfaces nécessaires pour tous les lots.
Dans le cadre de cette opération visant à valoriser les lots de PPE qui seraient mis en vente,
ces deux servitudes d’usage de jardin ont été constituées le 19 février 1999
par la fondation "Z.________", en faveur de l’ancienne parcelle n° V.________, soit
juste avant le morcellement de la parcelle effectué le 8 mars 1999. Simultanément au morcellement
effectué le 8 mars 1999, les servitudes ont été reportées sur les lots de PPE X.________
et E.________, l’ancienne parcelle V.________ étant libérée. Selon l’inscription
au registre foncier d’[...], ces servitudes sont décrites toutes les deux comme il suit:
"La présente servitude
confère au propriétaire du fonds dominant un droit d’usage et de jouissance exclusifs
du terrain compris dans son assiette.
Le fonds dominant aménage et entretient à ses frais exclusifs l’espace sur lequel s’exerce
la servitude constituée en sa faveur.
Le fonds dominant devra en outre respecter les règles suivantes quant à l’aménagement
et l’entretien de l’espace dont il a l’usage et la jouissance exclusifs :
- le terrain sera en principe aménagé sous forme de jardin d’agrément;
-
les dépôts, constructions et ouvrages de quelque nature que ce soit sont interdits, sauf accord
contraire, préalable et exprès, du propriétaire du fonds servant;
-
le terrain peut être clôturé à la condition de ne pas entraver les accès aux
ouvrages édifiés sur le fonds servant, les dispositions du code foncier et rural en la matière
étant applicables par analogie;
-
la cession du droit d’usage et de jouissance à des tiers extérieurs à la copropriété
du fonds dominant est interdite.
L’exercice
des autres servitudes auxquelles le fonds servant est intéressé est au surplus réservé."
(…)
3.
La défenderesse S.________, infirmière à l’hôpital L.________, a acheté
le 29 août 2006, le lot de PPE faisant l’objet du feuillet n° I.________.  Les défendeurs
F.________, psychothérapeute à l’hôpital O.________, et H.________, assistante sociale
au centre médico-social de [...], qui se sont mariés en novembre 2002, ont, pour leur part,
acheté le 14 juillet 2006, le lot de PPE faisant l’objet du feuillet n° E.________. Ils
en sont copropriétaires chacun pour une demie.
4.
Auparavant, soit le 2 août 2005, au nom de la PPE "Q.________", la régie W.________
avait organisé une séance à laquelle avaient assisté les demandeurs, W.________ et
l’architecte G.________, apparemment mandaté par la fondation "Z.________".
Au cours de cette séance, G.________ avait présenté aux demandeurs un projet d’aménagement
de deux appartements dans le bâtiment préexistant sur la parcelle n° V.________ (transformations
intérieures), ainsi que divers aménagements sur les deux servitudes précitées.
W.________ et l’architecte G.________ avaient en effet envisagé d’aménager les
jardins se situant sur la parcelle des demandeurs, mais faisant l’objet des servitudes d’usage
précitées, en prévoyant notamment un dallage partiel des surfaces, des amenées d’eau
et d’électricité et la construction de deux cabanons. De leur côté, les défendeurs
s’opposaient à l’installation de cabanons, ou la soumettaient à des conditions
particulières sous forme par exemple de redevance – loyer.
L’architecte a alors déclaré souhaiter pouvoir mettre dans les meilleurs délais
l’ensemble du projet à l’enquête publique. S’agissant de l’accord pour
la mise à l’enquête publique, les demandeurs ont réservé la question de la
construction de deux cabanons de jardin sur la parcelle faisant l’objet des servitudes d’usage
exclusif de jardin.
5.
Le 9 septembre 2005, la régie W.________ a envoyé un courrier aux demandeurs dont la teneur
était la suivante :
"Chère Madame, Cher
Monsieur,
Pour
donner suite à notre entretien téléphonique du 7 septembre dernier, nous vous remercions
d’avoir examiné notre projet de construction de deux cabanons de jardin faisant l’objet
des servitudes n°D.________ et K.________.
Votre
accord nous permet donc de mettre à l’enquête la construction de ces cabanons, mais nous
avons pris note qu’il nous appartient, avant de les construire, de conclure un contrat lequel définira
l’affectation des cabanons, la durée du contrat et un émolument.
Pour
le bon ordre de nos dossiers, vous nous obligeriez donc en nous retournant le double de la présente,
signé pour accord, et M. G.________ vous fera parvenir les documents qu’il vous appartiendra
de signer pour la mise à l’enquête.
En
vous remerciant de votre aimable collaboration, nous vous prions de croire, Chère Madame, Cher Monsieur,
à l’assurance de nos sentiments les meilleurs."
En réponse à ce courrier, C.P.________ a adressé à W.________, une lettre datée
du 19 septembre 2005, dont la teneur était la suivante :
"Monsieur,
Votre
courrier du 9 septembre 2005 adressé à mon épouse et moi-même nous est bien parvenu
et nous vous en remercions.
Afin
d’éviter toute ambiguïté, nous vous précisons qu’à ce stade, nous
n’avons pas approuvé votre projet de construction de deux cabanons de jardin, cet accord devant
intervenir dans le cadre de la conclusion d’un contrat relatif à l’autorisation d’un
usage excédant les servitudes constituées sur le fond en question.
Ceci
dit, nous vous autorisons à procéder à la mise à l’enquête de ce projet,
sans que cet accord ne permette la réalisation concrète des objets.
S’agissant
de la procédure de mise à l’enquête, je vous informe d’ores et déjà
que nous n’entendons pas participer de quelque manière que ce soit à des procédures
tendant à lever les éventuelles oppositions qui pourraient être formulées.
Je
m’efforce de vous faire parvenir un projet de contrat relatif au projet visé ci-dessus cette
semaine encore, dans tous les cas en début de semaine prochaine.
En
vous souhaitant bonne réception de la présente, je vous prie de croire, Monsieur, à l’assurance
de ma parfaite considération."
6.
L’architecte G.________ a adressé un dossier d’enquête aux demandeurs, pour signature,
le 21 septembre 2005.
(…)
7.
Par courrier du 27 septembre 2005, adressé à G.________, C.P.________ indiquait notamment ce
qu’il suit :
"Pour
le surplus, et comme convenu avec vous-même et Monsieur W.________, je transmettrai ces jours prochains
à ce dernier un projet de contrat de concession fixant les conditions auxquelles les cabanons faisant
partie du projet visé ci-dessus pourront effectivement être réalisés."
C’est ainsi que les défendeurs ont commencé par faire enlever les blocs de béton
qui supportaient des jeux d’enfants, à faire supprimer à l’entrée du jardin
une marche et à faire également abaisser le terrain à cet endroit, afin de permettre l’accès
à la terrasse au moyen de chaises pour handicapés depuis la propriété des défendeurs.
Une amenée d’eau ainsi que des câbles électriques ont également été
aménagés. Enfin, un dallage partiel ainsi qu’un peu de gravier ont été posés
sur la terrasse.
En revanche, aucun cabanon de jardin n’a été construit sur dite parcelle faisant l’objet
des servitudes.
8.
Par fax du 11 décembre 2006 adressé à W.________, C.P.________ a fait part de sa "désagréable
surprise" de constater que des travaux avaient été entrepris dans le cadre de l’aménagement
de la troisième terrasse sur laquelle les défendeurs envisageaient d’ériger des
cabanes de jardin. Il a également renvoyé W.________ à leurs correspondances du mois de
septembre 2005, en indiquant que celles-ci étaient on ne peut plus claires au sujet du fait que
la mise en œuvre de travaux en question nécessitait un accord de la part de son épouse
et de lui-même. Il a enfin mis en demeure W.________ de faire cesser le jour même et jusqu’à
nouvel avis les travaux d’aménagement de la terrasse et de faire évacuer une pelle mécanique
située sur ses places de parking.
Par fax du 12 décembre 2006, le demandeur est à nouveau intervenu auprès de W.________,
afin d’obtenir de sa part une prise de position.
Par courrier du 13 décembre 2006, W.________ a répondu au fax du 11 décembre 2006. Dans
ce courrier, il a expliqué en substance que les travaux exécutés sur la troisième
terrasse du château de [...] n’étaient que des aménagements nécessaires à
son utilisation normale et à l’ensemencement de la terre, comprenant la suppression des blocs
de béton qui avaient été coulés sur cette plate-forme, il y a plusieurs décennies
pour supporter des jeux d’enfants ainsi que le nivelage du terrain (suppression d’une marche
de 60 cm) pour accéder à la terrasse au moyen de chaises pour handicapés depuis (sic)
copropriété des défendeurs. Il a précisé en outre que les cabanons ne seraient
pas construits tant qu’un accord ne serait pas trouvé à ce sujet.
9.
Une rencontre avait été prévue le 19 décembre 2006 entre W.________, C.________ et
C.P.________. Aux dires de ce dernier, une méprise s’est produite, celui-ci attendant W.________
et C.________ à [...]. Ceux-ci avaient quant à eux compris que la réunion devait se passer
dans les locaux de la Régie W.________ à [...].
C’est ainsi que par courrier du 26 décembre 2006 le demandeur s’est excusé de sa
mésentente et a proposé plusieurs dates en vue d’un nouveau rendez-vous.
10.
Par courrier du 27 février 2007, adressé à W.________, C.P.________ a fait part de son
étonnement que son courrier du 26 décembre 2006 soit resté sans réponse. Il a également
fait savoir qu’ils s’étaient, son épouse et lui-même, déclarés disposés
à tolérer que la PPE "Q.________" procède à certains aménagements
de la troisième terrasse moyennant un accord écrit autorisant ces aménagements, en définissant
le cadre et en fixant la contrepartie financière de cet usage excessif de la servitude. Il a en
outre précisé qu’à défaut, la terrasse en question devait rester simplement
engazonnée au même titre que les autres. Il concluait enfin en sommant son correspondant de
se mettre en rapport avec son épouse et lui-même d’ici au 15 mars qui suivait, afin de
conclure la convention visée ci-dessus, ou s’il renonçait à son projet, de remettre
la terrasse en l’état qui était le sien avant les récentes interventions auxquelles
il avait été procédé.
Le 20 juin 2007, les demandeurs ont rencontré les défendeurs. Lors de cette rencontre, l’éventualité
d’un bail a alors été évoquée à nouveau.
11.
Par courriel du 22 août 2007 à l’attention de la défenderesse S.________, le demandeur
a fait quelques propositions dont le contenu est reproduit ci-dessous :
"Mesdames,
Monsieur,
J’espère
que vous avez passé un agréable été.
Comme
convenu, je vous résume ci-après les trois variantes dont nous avons discuté lors de nos
deux précédentes rencontres en joignant un modèle de ce qui pourrait servir de contrat
dans la variante 3.
1)
Absence d’accord d’usage : Dans ce cas, la terrasse est remise dans l’état qui
était la sienne avant les travaux de novembre 2006 et reste, comme les deux autres, un simple espace
gazonné, sans équipement ni chemin;
2)
Concession d’usage pour les cabanons projetés : Comme discuté, une concession de 5 ans,
renouvelable, autorisant le projet actuel et ses équipements, mais rien d’autre, et sujet
à une indemnité de 35 fr./mois, indexés, par jardin;
3)
Abandon de la servitude et bail à loyer : Usage libre sous réserve d’une construction
habitable, de l’élevage d’animaux ou de la modification durable du terrain (les deux
premiers étant probablement interdits par la législation communale de toute manière);
abandon du loyer pendant la période initiale (5 ans) et en cas d’exercice des deux options
suivantes (5 ans chacune).
Dans
tous les cas, ces propositions sont faites sous réserve des contraintes liées à la mise
en place d’un réseau d’échangeurs dans le contexte de l’installation d’une
pompe à chaleur ainsi que de la question de  l’accès à la canalisation que
nous avions demandé avant le début des travaux dans le but de l’inspecter; deux questions
que nous devrons traiter en fonction de vos choix.
Je
propose que nous soyons au clair sur la manière de fonctionner d’ici à la fin du mois
de septembre et vous remercie par avance de vos commentaires, question, remarques à ce sujet. Je
m’efforcerai de clarifier le projet de pompe à chaleur pour la même date afin de pouvoir
également vous informer à ce propos.
Dans
l’attente d’avoir le plaisir de vous revoir ou de vous entendre, je vous adresse, Mesdames,
Monsieur, mes meilleures salutations.
C.P.________"
Par fax du 9 octobre 2007, C.P.________ a à nouveau indiqué à W.________ que la situation
devait être clarifiée fin septembre, au plus tard le 15 octobre 2007, à défaut de
quoi il serait contraint d’agir par voie de justice.
Par lettre du 16 octobre 2007, la régie W.________ a accusé réception de la lettre fax
du 9 octobre 2007 du demandeur et lui a prié de patienter jusqu’à la fin de la semaine
pour qu’elle puisse se déterminer.
Par courrier du 5 novembre 2007, le demandeur est intervenu encore une fois auprès de W.________,
déplorant notamment que malgré toutes les correspondances et rencontres, la PPE "Q.________"
n’ait pas fait la moindre proposition à son épouse ainsi qu’à lui-même
en vue de régulariser la situation et n’ait jamais donné suite aux différentes variantes
qu’ils avaient, son épouse et lui-même, bien voulu imaginer afin de permettre un déroulement
paisible des relations de voisinage. Il indiqua également que le dossier était remis le jour
même à un avocat, en vue de l’ouverture d’une action judiciaire.
12.
Par demande du 30 novembre 2007, les demandeurs ont pris, par l’intermédiaire de leur conseil,
les conclusions suivantes, avec dépens :
"I.
Interdiction est faite à S.________, sous la menace de la peine d’amende prévue à
l’article 292 CP, d’aménager de quelconques constructions ou ouvrages (cabanons, dallages,
canalisations, amenées d’électricité, etc) sur la parcelle n° A.________ du
cadastre de la Commune de [...], y compris sur l’assiette de la servitude d’usage de jardin
constituée en faveur du lot de PPE faisant l’objet du feuillet n° I.________ du cadastre
communal.
II.
Interdiction est faite à F.________ et/ou H.________, sous la menace de la peine d’amende
prévue à l’article 292 CP, d’aménager de quelconques constructions ou ouvrages
(cabanons, dallages, canalisations, amenées d’électricité, etc.) sur la parcelle
n° A.________ du cadastre de la Commune de [...], y compris sur l’assiette de la servitude
d’usage de jardin constituée en faveur du lot de PPE faisant l’objet du feuillet n°
E.________ du cadastre communal.
III.
Ordonne à S.________, sous la menace de la peine d’amende prévue à l’article
292 CP, de supprimer les ouvrages qu’elle a aménagés sur la parcelle n° A.________,
soit sur l’assiette de la servitude d’usage de jardin en faveur du lot de PPE faisant l’objet
du feuillet n° I.________ du cadastre communal, en particulier les dallages et câbles électriques.
IV.
Ordonne à F.________ et/ou H.________, sous la menace de la peine d’amende prévue à
l’article 292 CP, de supprimer les ouvrages qu’ils ont aménagés sur la parcelle
n° A.________, soit sur l’assiette de la servitude d’usage de jardin en faveur du lot
de PPE faisant l’objet du feuillet n° E.________ du cadastre communal, en particulier les
dallages et câbles électriques."
Les
demandeurs n’ont pas explicitement qualifié leur action et n’ont pas
développé
leurs moyens dans leur écriture. Aussi décidera-t-on, dans le cadre du présent jugement
et pour son intelligence, de présenter la demande de C.P.________ et S.P.________ comme une action
en prévention et cessation de trouble.
A l’appui de leur demande, C.P.________ et S.P.________ ont en substance allégué qu’ils
n’avaient pas autorisé les travaux effectués par les défendeurs, sur la troisième
terrasse en descendant, soit sur la parcelle n° A.________, sur laquelle, les défendeurs avaient
envisagé d’ériger des cabanes de jardins et qu’ils sommaient ainsi les défendeurs
de faire cesser tous les travaux d’aménagements de la terrasse.
13.
Par réponse du 14 mars 2008, les défendeurs, ont conclu avec suite de dépens, au rejet
des conclusions de la demande précitée.
En substance, les défendeurs ont exposé que les aménagements qu’ils avaient effectués
étaient simplement des éléments accessoires d’un jardin d’agrément, qu’ils
n’avaient en aucun cas dépassé les limites de l’exercice de leur servitude et qu’il
n’y avait aucun problème s’agissant des cabanons, dès lors qu’ils avaient
renoncé à leur construction.
Des photographies, non datées, versées au dossier par les défendeurs, montrent que la
troisième terrasse objet des deux servitudes d’usage de jardin en faveur des lots de PPE n°
I.________ et E.________ était auparavant équipée de jeux d’enfants vétustes,
soit une balançoire et deux autres objets. Les photos mettent également en évidence que
la terrasse ne paraissait pas véritablement entretenue, l’herbe ne semblant ni tondue ni traitée
et qu’elle était par ailleurs recouverte de petites fleurs éparses.
14.
Par déterminations du 3 juillet 2008, les demandeurs se sont déterminés sur la réponse
du 14 mars 2008, et ont ajouté quelques allégués.
15.
L'audience de jugement a eu lieu le 7 septembre 2009. Les parties, toutes deux assistées, ont été
entendues. La conciliation a été vainement tentée. L'audience s'est tenue à [...],
afin de procéder en même temps à une inspection locale. Sur place, quatre témoins
ont été entendus.
L'inspection locale a permis de visualiser les parcelles, notamment les trois terrasses et en particulier
celle qui fait l’objet des servitudes. Il a été constaté que la surface de la terrasse
en question est couverte à plus de 80 % d’un gazon propre et bien entretenu et que le reste
de la surface est couverte par des graviers (environ 10 % de la surface) et du dallage (environ 5 % de
la surface).
Le témoin W.________, administrateur de la PPE depuis 2002, a expliqué que les servitudes étaient
déjà constituées quand il avait pris ses fonctions et que les anciens propriétaires
avaient constitué ces servitudes pour valoriser le tout. Selon le témoin, les défendeurs
voulaient construire des cabanons mais les demandeurs n’y étaient pas très favorables
en raison notamment d’une mauvaise expérience qu’ils avaient eu avec une ancienne locataire
qui voulait installer sa basse-cour sur le terrain. En réalité, d’après le témoin,
les demandeurs ne s’opposaient pas catégoriquement à l’érection de cabanons,
mais exigeaient des conditions, à savoir par exemple le paiement d’une redevance.
Entendu comme second témoin, G.________, domicilié à [...], est revenu sur l’épisode
du 19 décembre 2006, lorsque C.P.________ ne s’était pas présenté à la
réunion programmée entre le demandeur, G.________ et W.________. Il a en outre rappelé
que le 20 juin 2007, les parties avaient à nouveau parlementé à propos d’une sorte
de bail à loyer en compensation de la construction d’un cabanon. Il a par ailleurs précisé
que la question de l’aménagement de la terrasse figurait sur le plan d’aménagement
de l’enquête et a spécifié ne pas en avoir parlé avec le demandeur. Il a également
confirmé que le seul point litigieux était bien celui des cabanons et qu’au moment de
la mise à l’enquête, le demandeur avait bien émis une réserve quant à
la construction de ces cabanons. A la question de savoir pourquoi on avait choisi des servitudes plutôt
qu’une division parcellaire, le témoin a expliqué qu’il semblait que le château
avec les terrasses constituaient une entité architecturale et que l’on ne pouvait ainsi pas
diviser le bien-fonds. G.________ a ensuite expliqué qu’à l’origine le château
appartenait à la fondation "Z.________", qui appartenait elle-même à la famille
Y.________ et que pour valoriser les lots de PPE, il fallait leur donner des bouts de jardin. Selon lui,
la construction de cabanons sur la terrasse, objet des servitudes, ne trahirait en aucun cas l’entité
architecturale du site. Enfin, pour ce qui concerne les aménagements tels les conduites d’eau
et les câbles pour l’électricité, le témoin a clairement expliqué qu’il
s’agissait d’éléments accessoires d’un jardin d’agrément à
ne pas confondre avec des constructions hors-sol, comme par exemple une piscine, qui sont des véritables
constructions.
Le troisième témoin, C.________, domiciliée à [...], employée à la fondation
N.________, fondation qui chapeaute la fondation "Z.________", a pour sa part expliqué
à titre informatif que toutes les églises étaient représentées dans cette fondation
et non plus seulement l’église [...] comme à l’origine. Selon le témoin, C.P.________
était parfaitement au courant des servitudes qui grevaient le château au moment où celui-ci
l’a acheté, étant précisé que les servitudes ressortaient clairement des plans.
Elle a également précisé que la démarche préalable avant de demander une quelconque
autorisation est de consulter préalablement le Service des monuments historiques et qu’il
n’y a jamais eu aucune intention de passer outre la volonté de C.P.________. A l’époque
la fondation était propriétaire du fonds dominant et du fonds servant. Elle a en outre expliqué
que ce que redoutait (sic) certainement les demandeurs étaient les bruits, tels les éclats
de voix et la musique. Elle a par ailleurs précisé que la servitude a été prise en
compte dans le prix de vente du château et que selon elle, le château était estimé
à deux millions de francs mais a été vendu à 1,2 millions de francs. Elle a enfin
exposé que, selon elle, la fondation "Z.________" avait créé ces servitudes
avec la volonté de bien faire et que dans la mesure où le château avait trois terrasses,
il était logique d’en sacrifier une pour créer une servitude qui valoriserait les autres
lots de PPE.
Le dernier témoin, M.________, a été la locataire du château pendant quelques temps
dans un petit deux pièces aménagé. Elle a reconnu avoir été très bien accueillie
au début puis a expliqué que les relations s’étaient peu à peu dégradées
et qu’elle avait fini par partir. Elle a notamment exposé avoir eu froid dans son appartement
en raison du système de chauffage défectueux et que malgré cela elle avait reçu de
grosses factures d’électricité de la part des demandeurs. »
B.
Par acte du 24 juin 2010, les demandeurs ont conclu,
avec suite de frais et dépens des deux instances, à la réforme du jugement prononcé
en ce sens qu'il est interdit à S.________, F.________ et H.________
d'aménager, sans leur accord, de quelconques
constructions ou ouvrages (cabanons, dallages, canalisations, amenées d'électricité, etc.),
sur la troisième terrasse de la parcelle no A.________ du cadastre de la Commune de [...] faisant
l'objet, d'une part, de la servitude d'usage de jardin no D.________ (S.________) et, d'autre part, de
la servitude d'usage de jardin no K.________ (F.________) et H.________).
Dans le délai imparti, les recourants ont déposé un mémoire confirmant leurs conclusions.
En droit
:
1.
Les art. 444, 445 et 451 ch. 3 CPC-VD ouvrent
la voie des recours en nullité et en réforme contre les jugements principaux rendus par un
président de tribunal d'arrondissement ayant statué en procédure accélérée.
2.
En vertu de l'art. 452 al. 1 CPC-VD, les conclusions
en réforme ne peuvent être nouvelles ou plus amples que celles prises en première instance.
En deuxième instance, les recourants n'ont pas modifié mais simplement réduit les conclusions
qu'ils ont prises dans leur demande du 30 novembre 2007 (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise,
3
ème
éd., Lausanne 2002, n. 3 ad art. 452 al. 1 CPC-VD). Ces conclusions, conformes aux réquisits
de l'art. 452 al. 1 CPC-VD, sont par conséquent recevables.
3.
a)
Saisie d'un recours en réforme interjeté contre le jugement principal d'un président de
tribunal d'arrondissement ayant statué en procédure accélérée, la Chambre des
recours revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC-VD). Les parties ne peuvent
cependant pas articuler de faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du dossier et
qui auraient dû être retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction complémentaire
selon l'art. 456a CPC-VD (art. 452 al. 1ter CPC-VD).
L
e Tribunal cantonal revoit ainsi
la cause en fait et en droit sur la base du dossier, sans réadministration des preuves déjà
administrées en première instance. Il développe son raisonnement juridique après
avoir vérifié la conformité de l'état de fait du jugement aux preuves figurant au
dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété au moyen de celles-ci
(JT 2003 III 3).
b)
En l'espèce, l'état de fait du jugement est complet et conforme aux pièces du dossier.
Il permet à la cour de céans de statuer sur le fond du litige sans devoir procéder à
une instruction complémentaire.
4.
a)
Le premier juge a admis partiellement l'action
des demandeurs, considérant que, si l'on pouvait effectivement déduire de l'interprétation
de la servitude que la construction de cabanons ou la fixation au sol de grill pour "barbecue"
n'était concevable qu'avec l'accord préalable des recourants, il n'en était pas de même
des dallages, espaces de gravier, câbles électriques et conduites d'eau que les intimés
avaient installés, ces ouvrages constituant des éléments nécessaires à un jardin
d'agrément sans lesquels celui-ci ne peut exister. Ces ouvrages n'entrant donc pas dans la catégorie
des "dépôts, constructions ou ouvrages de quelque nature que ce soit" visés
par la servitude, soumis à autorisation préalable, le premier juge a considéré qu'ils
étaient licites.
Les recourants soutiennent que la servitude inscrite
au registre foncier est claire, qu'il n'y a pas lieu de s'en écarter et que tous les dépôts,
constructions ou ouvrages, de quelque nature qu'ils soient, ne peuvent être entrepris sans leur
autorisation préalable et expresse. Les aménagements auxquels les intimés ont procédé,
sans leur aval, ne feraient pas exception à cette restriction et ne seraient donc pas conformes
à la lettre de la servitude.
b)
Pour
déterminer le contenu et l'étendue d'une servitude, l'art. 738 CC (Code civil du 10 décembre
1907; RS 210) prévoit une gradation. Le point de départ est l'inscription au registre foncier.
En tant qu'elle désigne clairement les droits et les obligations dérivant de la servitude,
elle fait règle pour en déterminer le contenu (art. 738 al. 1 CC). Ce n'est que si le texte
de l'inscription n'est pas clair que l'on peut se reporter, dans les limites de l'inscription, au titre
d'acquisition (art. 738 al. 2 CC; ATF 123 III 461). Le titre d'acquisition est notamment l'acte constitutif
qui est conservé au registre foncier comme pièce justificative (art. 948 al. 2 CC) et qui fait
partie intégrante de celui-ci (art. 942 al. 2 CC). L'interprétation de cet acte s'effectue
selon les principes applicables à l'interprétation des conventions entre parties : le juge
doit en premier lieu rechercher la réelle et commune intention des parties (interprétation
subjective) et, si la volonté réelle ne peut être établie ou si elle est divergente,
doit recourir à l'interprétation objective, c'est-à-dire rechercher la volonté objective
des parties selon le principe de la confiance (TF 5A_204/2009 du 12 mai 2009 c. 4.2 et réf. citées).
Si le titre d'acquisition n'est pas non plus concluant, l'étendue de la servitude peut être
précisée, dans les limites de l'inscription, par la manière dont elle a été
exercée pendant longtemps, paisiblement et de bonne foi (art. 738 al. 2 CC; ATF 131 III 345 c. 1.1,
JT 2005 I 567; ATF 130 III 554 c. 3.1). A ces moyens complémentaires d'interprétation, s'ajoutent
aussi, pour certaines servitudes, le droit cantonal et les usages locaux réservés à l'art.
740 CC. Peut servir en outre de moyen d'interprétation subsidiaire le but qui peut être raisonnablement
attribué à la servitude, au vu de l'intérêt et des besoins du fonds dominant (Steinauer,
Les droits réels, vol. II, 3ème éd., 2002, n° 2293, p. 395 et réf. citées).
Les droits du propriétaire grevé ne doivent cependant être restreints que dans la mesure
nécessaire à l'exercice normal de la servitude (Steinauer, op. cit., n° 2292 p. 395; ATF
109 II 412 c. 3, JT 1984 I 628); la marge laissée à l'interprétation est d'autant plus
étroite que le texte de la servitude est précis (ATF 113 II 506, JT 1988 I 570; ATF 115 II
434, JT 1991 I 88).
c)
En
l'espèce, le libellé de la servitude litigieuse, tel qu'il résulte de l'inscription figurant
au registre foncier, est le suivant :
"La présente servitude confère au propriétaire du fonds dominant un droit d'usage
et de jouissance exclusifs du terrain compris dans son assiette.
Le fonds dominant aménage et entretient à ses frais exclusifs l'espace sur lequel s'exerce
la servitude constituée en sa faveur.
Le fonds dominant devra en outre respecter les règles suivantes quant à l'aménagement
et l'entretien de l'espace dont il a l'usage et la jouissance exclusifs :
- le terrain sera en principe aménagé sous forme de jardin d'agrément;
- les dépôts, constructions et ouvrages de quelque nature que ce soit sont interdits, sauf
accord contraire, préalable et exprès, du propriétaire du fonds servant;
- le terrain peut être clôturé à la condition de ne pas entraver les accès aux
ouvrages édifiés sur le fonds servant, les dispositions du code foncier et rural en la matière
étant applicables par analogie;
- la cession du droit d'usage et de jouissance à des tiers extérieurs à la copropriété
du fonds dominant est interdite.
(…)".
Selon ce libellé, les intimés ont notamment
pour obligation de créer un jardin sur le terrain compris dans l'assiette de la servitude, sans
pouvoir procéder à aucun dépôt, y installer des ouvrages ou édifier une construction,
à moins d'avoir reçu préalablement l'aval exprès des recourants.
Les parties s'opposent sur l'interprétation
qu'il convient de donner à cette restriction.
Si le libellé de la servitude est amplement détaillé, il ne contient aucune précision
permettant de savoir comment la restriction litigieuse doit être concrètement respectée
par les intimés.
d)
Le
dossier ne semble pas comporter de documents pouvant s'apparenter à un contrat constitutif de servitude.
Parmi les pièces que l'on y trouve figurent bien deux copies certifiées conformes de la servitude
d'usage de jardin consentie respectivement en faveur des lots I.________ et E.________ (cf. pièces
10 et 11 du bordereau n° 1 des demandeurs du 30 novembre 2007), mais ces pièces ne sont pas
signées et ne revêtent donc pas la forme écrite. Selon toute apparence, elles ne constituent
pas non plus des réquisitions d'inscription et, si tant est qu'elles puissent être interprétées
comme telles, elles ne sont de toute manière d'aucune utilité puisqu'hormis quelques mentions,
elles reprennent à l'identique le libellé de la servitude.
L'aspect litigieux de la servitude ne pouvant par conséquent être précisé au moyen
d'un acte constitutif ou d'une réquisition d'inscription, il convient de recourir à un autre
élément d'interprétation. Ici, le critère tiré de l'exercice de la servitude
n'est pas applicable : la servitude, en effet, n'est pas exercée depuis suffisamment longtemps au
sens où ce critère doit être compris (TF in RNRF
2003,
n. 39, p. 305; CREC I 2 juillet 2008/314); il faut donc se fonder sur le moyen subsidiaire d'interprétation
qu'est le but pouvant être raisonnablement attribué à la servitude (ATF 109 II 412 c.
3, JT 1984 I 628).
e)
Pour
la définitition d'ouvrage, le premier juge s'est référé à l'art. 58 CO (Werro,
Commentaire romand, nn. 6 à 11 ad art. 58 CO; Engel, Traité des obligations, 2
ème
éd., pp. 547 à 550). Il est adéquat d'affirmer que les aménagements, tout particulièrement
les dallages et les amenées d'eau, constituent des ouvrages au sens du Code des obligations.
f)
En
l'espèce, les intimés ont pour obligation d'implanter un jardin d'agrément sur le terrain
compris dans l'assiette de la servitude. Ils ne peuvent toutefois y installer un quelconque ouvrage,
construction ou procéder à un dépôt sans avoir l'accord préalable et exprès
des recourants. La création d'un jardin d'agrément implique communément, comme le jugement
l'indique d'ailleurs à juste titre, un minimum d'aménagements (cf. p. 34). Parmi ces aménagements,
l'installation de conduites d'eau et d'électricité, comme l'ont fait les intimés, peut
apparaître comme un minimum au regard des nécessités d'entretien qu'implique un jardin.
On rappellera à cet égard qu'avant que les intimés ne deviennent propriétaires des
lots, l'espace objet de la servitude ne paraissait pas véritablement entretenu :  l'herbe ne
semblait pas être tondue ni traitée et des petites fleurs éparses la recouvraient (cf.
jgt, p. 27, n°13 in fine). En procédant à de telles installations, les intimés n'ont
donc fait que répondre à l'exigence qui leur a été posée d'implanter un jardin,
sans enfreindre la restriction qui leur a été corollairement appliquée. Il serait en effet
difficilement imaginable, à moins d'enlever toute utilité à la servitude, qu'à chaque
fois que les intimés souhaiteront procéder à un quelconque aménagement, ils s'en
réfèrent au préalable aux recourants. Le but de la servitude et les intérêts
respectifs des fonds des parties impose par conséquent d'interpréter le point litigieux en
ce sens que les intimés pourront procéder à tous aménagements communément admissibles
dans un jardin d'agrément, sans avoir à requérir au préalable l'autorisation des
recourants. En revanche, pour tout ouvrage ou construction n'entrant pas dans cette catégorie, ils
devront avoir reçu, au préalable, l'aval exprès des recourants.
5.
Il s'ensuit que le recours doit être rejeté
en application de l'art. 465 al. 1 CPC-VD et le jugement confirmé.
Les frais de deuxième
instance des recourants C.P.________ et S.P.________, solidairement entre eux, sont arrêtés
à 700 fr. (art. 232 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 4 décembre
1984; RSV 270.11.5]).
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 465 al. 1 CPC-VD,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance des recourants C.P.________ et S.P.________, solidairement entre
eux, sont arrêtés à 700 fr. (sept cents francs).
IV.
L'arrêt motivé est exécutoire
Le
président :               La greffière
:
Du
12 octobre 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Alain Thévenaz (pour C.P.________ et S.P.________),
‑
Me Daniel Pache (pour S.________, F.________ et H.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est de 40'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Président du Tribunal civil de l'arrondissement de La Broye et du Nord vaudois.
La greffière :