vd_findinfo · HC / 2015 / 335 · 2015-04-20 · fr

CAS CLAIR, EXPULSION DE LOCATAIRE | 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 20.04.2015 HC / 2015 / 335

TRIBUNAL
CANTONAL
JL14.040248-150431
182
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
20 avril 2015
__________________
Composition
:               M.
COLOMBINI
,
président
MM.
Battistolo et Perrot, juges
Greffière
:              Mme
Vuagniaux
*****
Art.
257 CPC ; 257d CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
R.________
,
à Moudon, intimé, contre l’ordonnance rendue le 17 février 2015 par la Juge de paix
du district de la Broye-Vully dans la cause divisant l’appelant d’avec
L.________
,
à Lutry, requérant, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 17 février 2015, la Juge de paix du district de la Broye-Vully a ordonné
à R.________ de quitter et rendre libres pour le vendredi 20 mars 2015, à midi, les locaux
occupés dans l’immeuble sis [...] à 1510 Moudon (local commercial au rez-de-chaussée
et appartement de 4 pièces au 2
e
étage (I), dit qu’à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces
locaux, l’huissier de paix est chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder
à l’exécution forcée de la décision sur requête de la partie bailleresse,
avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique
de concourir à l’exécution forcée de la décision, s’ils en sont requis
par l’huissier de paix (III), arrêté à 300 fr. les frais judiciaires, qui sont compensés
avec l’avance de frais de la partie bailleresse (IV), mis les frais à la charge de la partie
locataire (V), dit qu’en conséquence la partie locataire remboursera à la partie bailleresse
son avance de frais à concurrence de 300 fr. et lui versera la somme de 1'400 fr. à titre de
dépens, à savoir en remboursement de ses débours nécessaires et à titre de défraiement
de son représentant professionnel (VI), et dit que toutes autres ou plus amples conclusions sont
rejetées (VII).
En droit, le premier juge a retenu que l’entier de l’arriéré de loyer n’avait
pas été acquitté dans le délai de trente jours imparti et que le locataire n’avait
pas rendu vraisemblable qu’il avait versé des loyers de main à main et n’avait
pas invoqué la compensation pour les travaux effectués, de sorte que l’on était
en présence d’un cas clair permettant l’application de la procédure sommaire.
B.
a)
Par acte du 13 mars 2015, R.________ a fait
appel de cette ordonnance en concluant, sous suite de frais et dépens, à son annulation, à
ce que la requête d’expulsion du 3 octobre 2014 soit déclarée irrecevable et à
ce que L.________ soit condamné aux frais et dépens de première et deuxième instances.
Dans sa réponse du 1
er
avril 2015, L.________ a conclu au rejet de l’appel.
b)
Par décision du 27 mars 2015, le Juge délégué de la Cour de céans a accordé
à R.________ le bénéfice de l'assistance judiciaire avec effet au 13 mars 2015, dans la
procédure d'appel qui l'oppose à L.________, sous forme d'exonération d'avances et des
frais judiciaires et de l'assistance d'un avocat d'office en la personne de Me Olga Collados Andrade,
et l’a astreint à payer une franchise mensuelle de 50 fr. dès et y compris le 1
er
mai 2015, à verser auprès du Service juridique et législatif, Secteur recouvrement, case
postale, 1014 Lausanne.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants :
1.
Par contrat signé le 27 novembre 1995, [...] (ancienne bailleresse) a remis à bail à R.________
un appartement de 4 pièces, au 2
e
étage,
avec cuisine, bain, balcon et lave-linge, sis [...], à Moudon, à partir du 1
er
janvier
1996. Le bail était conclu pour une durée initiale d’une année et se renouvelait
d’année en année, sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre des parties
au moins trois mois à l’avance pour l’échéance suivante. Le loyer mensuel
était de 635 fr., charges comprises.
2.
Par contrat signé le 10 février 2012, L.________ a remis à bail à R.________ un local
commercial ( [...]) comprenant un magasin de vente, un arrière-magasin et une cave-dépôt,
à partir du 15 février 2012. Le bail était conclu initialement jusqu’au 28 février
2017 et se renouvelait tous les cinq ans, sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre
des parties au moins une année à l’avance pour l’échéance suivante. Le
loyer mensuel était de 650 fr., charges comprises.
Par avenant au contrat de bail commercial, la première échéance de loyer a été
reportée au 1
er
septembre 2012 et le loyer réduit à 500 fr. durant la durée initiale du bail non modifiée,
en compensation des travaux de nettoyage et d’aménagement effectués par le locataire
et du retard pris en ce qui concernait l’ouverture du commerce.
3.
Le 28 avril 2014, R.________ a remis à son bailleur la liste des travaux effectués dans l’appartement
et le local commercial pour un montant total de 26'100 francs. Le 19 mai 2014, L.________ a répondu
qu’il n’avait jamais été question de telles prétentions à son égard.
4.
Par lettre recommandée du 3 juillet 2014, envoyée également par courrier simple, L.________
a informé R.________ qu’il était en retard dans le paiement des loyers comme il suit :
« -
solde loyer février 2014 pour l’appartement au 2
ème
étage
sis [...], à Moudon
fr.              440.--
-
loyers de mars 2014 à juillet 2014 (fr. 635.-
par mois)
pour l’appartement au 2
ème
étage de l’immeuble sis
[...], à Moudon              "
3'175.--
-
solde novembre 2012 pour le local commercial exploité
en tant que [...] sis [...], à Moudon
"              113.55
-
loyers de décembre 2012 à juillet 2014
pour le local
commercial
exploité en tant que [...] sis
[...], à Moudon (fr. 500.- par mois)
"
10'000.—
fr.
13'728.55
Il impartissait un délai de trente jours au locataire pour s’acquitter de la somme indiquée,
à défaut de quoi les baux à loyer seraient résiliés et l’expulsion requise.
R.________ n’est pas allé chercher le pli recommandé à la poste.
5.
Par deux formules officielles datées du 12 août 2014, postées le même jour, L.________
a résilié les baux à loyer de l’appartement de 4 pièces et du local commercial
avec effet au 30 septembre 2014, pour défaut de paiement de loyers. R.________ n’est pas allé
chercher les plis recommandés à la poste.
6.
Le 3 octobre 2014, L.________ a déposé une requête en cas clair auprès de la Justice
de paix tendant à l’expulsion de R.________ de l’appartement de 4 pièces et du
local commercial, sis [...], à Moudon,
Le 22 janvier 2015, R.________ a conclu au rejet des conclusions de la requête du 3 octobre 2014.
7.
L’audience a eu lieu le 17 février 2015 en présence du représentant de L.________
et de R.________ personnellement.
8.
L.________ a produit un décompte des loyers payés et impayés de l’appartement de
4 pièces, du local commercial et d’un autre appartement de 2,5 pièces dont le bail avait
été résilié au 30 novembre 2013. Concernant l’appartement de 4 pièces,
il indiquait que le locataire était à jour au 31 mai 2014 et qu’il devait un solde de
150 fr. pour le loyer du mois de juin 2014, ainsi que la totalité des loyers de juillet 2014 à
janvier 2015.
R.________ a produit un extrait de son compte courant privé à [...] du 1
er
janvier au 25 novembre 2014. Les versements effectués en faveur du bailleur jusqu’à l’avis
comminatoire du 3 juillet 2014 étaient les suivants :
9
janvier 2014              location mois
de décembre              635 fr.
5
février 2014              loyer
janvier              635 fr.
12
mars 2014              loyer mars
600 fr.
7
mai 2014              location mois
de mai              600 fr.
25
juin 2014              location juin-juillet
1'200 fr.
En droit
:
1.
a)
Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance d'expulsion rendue pour défaut de paiement
de loyers (art. 257d CO). Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte,
il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le litige porte sur la question de savoir
si les conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur
litigieuse correspond au dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet
loué au cas où lesdites conditions ne seraient pas réalisées ; le dommage correspond
à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement perdue jusqu'à ce qu'un
prononcé d'expulsion soit rendu dans une procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre
2014 c. 2.1 ; TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 c. 1.2.2, non publié à l’ATF 138
III 620). Cette période, qui commence à courir dès la date fixée pour l’expulsion
dans l’ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin au moment où la partie bailleresse
obtient un prononcé d’expulsion en procédure ordinaire, comprend ainsi le temps nécessaire
pour que l’instance d’appel statue – après avoir recueilli les déterminations
de la partie bailleresse – par un arrêt motivé, puis que la partie bailleresse introduise
une nouvelle demande en procédure ordinaire, que celle-ci soit instruite et aboutisse enfin à
un prononcé d’expulsion. Compte tenu de ces éléments, on devrait ainsi pouvoir partir
du principe que la durée prévisible ne sera, en règle générale, pas inférieure
à un an (CACI 28 janvier 2015/52).
b)
En l’espèce, les loyers mensuels des deux objets totalisant 1'135 fr. (635 fr. + 500 fr.),
la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte
(art. 308 al. 2 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]).
L’ordonnance ayant été rendue en procédure sommaire, le délai d’appel
est de dix jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 314 al. 1 CPC).
En l’espèce, formé en temps utile par une partie qui a un intérêt digne de
protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), l'appel est recevable.
2.
a)
L'appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir
l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées
par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d'office
conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (JT 2011 III 43 c. 2 et
les réf.).
b)
La nature particulière de la procédure sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge
d’appel d’évaluer les faits sur la base des preuves déjà appréciées
par le premier juge saisi ; la production de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles
qui sont visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 c. 5 ;
TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 c. 3.2 ; CACI 25 novembre 2014/607 c. 3a).
En l’espèce, la pièce produite par l’intimé (« extrait de compte »)
figure déjà au dossier de première instance, de sorte qu’il n’y a pas lieu
de se déterminer sur sa recevabilité.
3.
a)
Le recourant soutient qu’il a versé
4'870 fr. de janvier à juillet 2014 pour son appartement de 4 pièces et que, par conséquent,
le premier juge ne saurait retenir qu’il n’a pas payé l’entier de l’arriéré
de loyer. S’agissant du local commercial, il a été convenu avec le bailleur que le loyer
ne serait dû que lorsque [...] serait ouverte. Les conditions de l’art. 257 CPC n’étant
pas réalisées, la résiliation des deux baux à loyer n’est pas valable et l’expulsion
ne peut être ordonnée.
L’intimé allègue que l’appelant n’a versé que 600 fr. dans le délai
comminatoire sur la somme de 13'728 fr. 55 réclamée. Depuis le mois de septembre 2012, celui-ci
a versé des montants variables, de manière irrégulière, qui ont été répartis
en priorité sur les appartements de 2,5 et 4 pièces et subsidiairement sur le local commercial.
Aucun accord oral n’a été conclu aux termes duquel le loyer du local commercial ne serait
réglé qu’à l’ouverture du commerce. L’état de fait n’étant
pas litigieux et la situation juridique claire, les conditions du cas clair sont, selon lui, réunies.
bb)
La procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC est une alternative aux procédures ordinaire
ou simplifiée normalement disponibles, destinée à offrir une voie particulièrement
simple et rapide à la partie demanderesse, dans les cas dits clairs. Cette voie suppose que l'état
de fait ne soit pas litigieux ou qu'il soit susceptible d'être immédiatement prouvé ;
la situation juridique doit en outre être claire (art. 257 al. 1 CPC). Le juge n'entre pas en matière
si l'une ou l'autre de ces hypothèses n'est pas vérifiée (art. 257 al. 3 CPC).
L'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le défendeur ;
il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis
sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve est rapportée par
la production de titres. La preuve n'est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la
preuve certaine des faits justifiant sa prétention ; la simple vraisemblance ne suffit pas.
Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent
être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction
du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 138 III 620 c. 5.1.1).
La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon
évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées.
En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme
nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci
doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes
de l'espèce (TF 4A_343/2004 du 17 décembre 2014 c. 3.2 et les réf.).
bb)
Lorsque les conditions de la protection du cas clair ne sont pas réalisées, il n’est
pas entré en matière sur la requête ; la simple conclusion en rejet par le défendeur
ne permet pas un prononcé de mal-fondé. Il y a donc lieu de prononcer l’irrecevabilité
et non le rejet de la requête. Il est en effet exclu que la procédure de protection dans les
cas clairs puisse aboutir à un rejet de la prétention du demandeur avec autorité de la
chose jugée (JT 2011 III 146 c. 5b/bb ; ATF 140 III 315 c. 5).
Il n’appartient pas au juge, saisi d’une requête en cas clair d’instruire et de
faire un tri entre les faits allégués pour déterminer ce qui doit être admis ou rejeté,
les conclusions devant en effet pouvoir être admises dans leur intégralité, sous peine
d’irrecevabilité (TF 4A_343/2014 du 17 décembre 2014 c. 3.3, destiné la publication ;
TF 5A_768/2012 du 17 mai 2013 c. 4.3, SJ 2014 I p. 27).
Ainsi, lorsqu’il y a lieu de refuser d’entrer en matière sur une partie des conclusions
de la requête en cas clair, celle-ci doit être déclarée irrecevable dans son entier
(CACI 13 mai 2013/257).
c)
En l’espèce, l’intimé a déposé une seule requête en cas clair tendant
à l’expulsion de l’appelant tant de l’appartement de 4 pièces que du local
commercial. Dans son avis comminatoire du 3 juillet 2014, l’intimé a réclamé 13'728 fr.
55 à l’appelant, soit 3'615 fr. pour les loyers impayés de l’appartement de 4 pièces
de février à juillet 2014 et 10'113 fr. 55 pour les loyers impayés du local commercial
de novembre 2012 à juillet 2014.
C’est avec raison que l’appelant conteste l’état de fait retenu par le premier
juge, à savoir qu’il n’aurait pas payé l’entier de l’arriéré
réclamé. Il ressort effectivement des extraits du compte courant privé du recourant que
celui-ci a versé deux fois 635 fr. en janvier et février 2014 et quatre fois 600 fr. de mars
à juin 2014. En produisant par pièces qu’il a payé 3’670 fr. durant la période
litigieuse des arriérés réclamés, l’appelant établit que l’intimé
échoue à apporter la preuve des faits fondant les deux expulsions ordonnées. Il n’appartient
pas au juge saisi d’une requête en cas clair d’instruire et de déterminer à
quels mois correspondent la somme de 3'670 fr. acquittée par le locataire, en l’absence de
pièces justificatives de la part du bailleur. Les conditions du cas clair de l’art. 257 CPC,
avec application de la procédure sommaire, ne sont par conséquent pas réalisées.
Dans la mesure où l’intégralité des conclusions de la requête en cas clair
du 3 octobre 2014 ne peuvent être admises, à savoir l’expulsion du locataire tant de
l’appartement de 4 pièces que du local commercial, dite requête doit être déclarée
irrecevable dans son entier.
4.
a)
Il s’ensuit que l’appel de R.________ doit être admis. Il est à nouveau statué
(art. 318 al. 1 let. b CPC) en ce sens que la requête en cas clair déposée le 3 octobre
2014 par L.________ est déclarée irrecevable.
Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 300 fr. (art. 28 TFJC [tarif
des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), sont mis à
la charge de L.________, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’est pas alloué de dépens de première instance dès lors que R.________
n’était pas assisté par un mandataire professionnel.
b)
Les frais judicaires de deuxième instance sont arrêtés à 437 fr. (art. 62 al. 3 et
69 al. 1 TFJC) et mis à la charge de l’intimé, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
En sa qualité de conseil d’office de l’appelant, Me Olga Collados Andrade a droit à
une rémunération équitable pour ses opérations et débours dans la procédure
d’appel (art. 122 al. 1 let. a CPC). La liste d’opérations indiquant 7 h 23
de travail et 36 fr. 50 de débours est admise. Au tarif horaire de 180 fr. (art. 2 al. 1 let. a
RAJ [règlement du 7 décembre 2010 sur l'assistance judiciaire en matière civile ;
RSV 211.02.3] par analogie), l’indemnité d’honoraires doit être fixée à
1'435 fr. 30 (1'329 fr. plus 106 fr. 30 de TVA au taux de 8 %), et les débours à
39 fr. 40, TVA comprise, soit au total 1'474 fr. 70. Conformément à l’art. 334 al. 1
CPC, il y a lieu de rectifier d’office le chiffre IV du dispositif rendu le 21 avril 2015 en ce
sens que l’indemnité d’office est arrêtée à 1'474 fr. 70 au lieu de 1'474
fr. 90.
Le bénéficiaire de l’assistance judiciaire est tenu, dans la mesure de l’art. 123
CPC, au remboursement de l’indemnité au conseil d’office mise à la charge de I’Etat.
L’intimé doit verser à l’appelant la somme de 1'800 fr. (art. 7 al. 1 TDC [tarif
du 23 novembre 2010 des dépens en matière civile ; RSV 270.11.6]) à titre de dépens
de deuxième instance.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
prononce
:
I.
L’appel est admis.
II.
Il est à nouveau statué comme il suit :
I.
déclare irrecevable la requête en cas clair déposée le 3 octobre 2014.
II.
arrête à 300 fr. (trois cents francs) les frais judiciaires et les met à la charge de
la partie bailleresse.
III.
dit qu’il n’est pas alloué de dépens.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 437 fr. (quatre cent trente-sept
francs), sont mis à la charge de l’intimé.
IV.
L’indemnité d’office de Me Collados
Andrade, conseil de l’appelant, est arrêtée à 1'474 fr. 70 (mille quatre cent septante-quatre
francs et septante centimes), TVA et débours compris.
V.
Le bénéficiaire de l’assistance
judiciaire est, dans la mesure de l’art. 123 CPC, tenu au remboursement de l’indemnité
au conseil d’office mise à la charge de l’Etat.
VI.
L’intimé L.________ doit verser à
l’appelant R.________ la somme de 1'800 fr. (mille huit cents francs) à titre de dépens
de deuxième instance.
VII.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
21 avril 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Olga Collados Andrade (pour R.________)
‑
M. Pascal Stouder, aab (pour L.________)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de 13'728 fr. 55.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de la Broye-Vully
La greffière :