vd_findinfo · HC / 2022 / 826 · 2022-10-26 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, REJET DE LA DEMANDE, BAIL À LOYER, CAS CLAIR | 257d CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 26.10.2022 HC / 2022 / 826

TRIBUNAL
CANTONAL
JL22.016815-221182
533
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
26 octobre 2022
__________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, présidente
M.
Perrot et Mme Cherpillod, juges
Greffière
:              Mme
Chapuisat
*****
Art.
257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par
R.________
,
à [...], intimé, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 2 septembre 2022
par le Juge de paix des districts du Jura-Nord vaudois et du Gros-de-Vaud dans la cause divisant l’appelant
d’avec
V.________ SA
,
à [...], la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 2 septembre 2022, le Juge de paix des districts du Jura-Nord vaudois et du Gros-de-Vaud
(ci-après : le juge de paix) a ordonné à R.________, partie locataire, de quitter
et de rendre libres pour le vendredi 30 septembre 2022, à midi, les locaux occupés dans l’immeuble
sis [...] (appartement de 3,5 pièces au 2
e
étage et toute dépendance) (I), a dit qu’à défaut pour la partie locataire
de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix était chargé, sous la responsabilité
du juge de paix, de procéder à l’exécution forcée de la décision sur requête
de la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), a ordonné
aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée de la décision,
s’ils en étaient requis par l’huissier de paix (III), a arrêté les frais judiciaires
à 480 fr. et les a compensés avec l’avance de frais de la partie bailleresse (IV), a
mis les frais à la charge de R.________ (V) et a dit qu’en conséquence, ce dernier rembourserait
à V.________ son avance de frais à concurrence de 480 fr. et lui verserait la somme de 400
fr. à titre de dépens, en défraiement de son représentant professionnel (VI).
En droit, le juge de paix a en substance considéré que le congé donné par V.________
était valable, l’entier de l’arriéré de loyer pour le mois de janvier 2022,
soit 1'703 fr., n’ayant pas été acquitté dans le délai de trente jours
imparti.
B.
Par acte du 16 septembre 2022 adressé à
la Cour de céans, R.________ (ci-après : l’appelant) a interjeté « recours »
contre l’ordonnance précitée, en concluant, avec suite de frais et dépens, principalement
à son annulation et à l’octroi de l’effet suspensif. A titre préalable, il
a requis d’être mis au bénéfice de l’assistance judiciaire. Il a produit un
lot de six pièces sous bordereau.
Par avis du 22 septembre 2022, la Juge déléguée de la Cour de céans (ci-après :
la juge déléguée) a informé l’appelant que sa requête tendant à l’octroi
de l’effet suspensif était sans objet, l’appel ayant effet suspensif
ex
lege
.
Par avis du 10 octobre 2022, la juge déléguée a dispensé l’appelant de l’avance
de frais, la décision définitive sur l’assistance judiciaire étant réservée.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l'ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
a)
Par contrat de bail du 9 septembre 2014, V.________(ci-après :
l’intimée), en qualité de bailleresse, représentée par [...] SA (ci-après :
la gérance), a remis en location à l’appelant, en qualité de locataire, avec effet
au 1
er
octobre 2014, un appartement de 3,5 pièces au 2
e
étage et toute dépendance sis [...], pour un loyer mensuel de 1'685 fr., charges comprises.
Ce contrat prévoit notamment à son article 7.1 que le loyer est payable au 1
er
jour du mois (date d’échéance).
b)
A une date indéterminée, le loyer a été augmenté à 1'703 fr. par mois,
charges comprises.
2.
a)
Par courrier recommandé du 12 janvier
2022, l’intimée a imparti à l’appelant un dernier délai de trente jours pour
qu’il s’acquitte du montant de 1'703 fr., correspondant au loyer échu au 1
er
janvier 2022. L’envoi précisait que faute de paiement dans ce délai, le bail serait résilié
dans un délai de trente jours pour la fin du mois suivant, conformément à l’art.
257d CO. Le courrier énonçait encore que les paiements reçus jusqu’au 11 janvier
2022 avaient été pris en compte.
Selon le suivi des envois de la Poste, l’appelant a retiré le pli recommandé précité
le 17 janvier 2022.
b)
Par formule officielle du 25 février 2022, adressé sous pli recommandé du même jour,
l’intimée, par l’intermédiaire de la gérance, a notifié à l’appelant
la résiliation du bail avec effet au 31 mars 2022, pour défaut de paiement ensuite de la mise
en demeure du 12 janvier 2022.
Selon le suivi des envois de la Poste, le courrier précité a été notifié à
l’appelant le 8 mars 2022.
3.
a)
Par requête en cas clair du 26 avril 2022,
l’intimée a conclu en substance à l’expulsion de l’appelant.
Par plis recommandés du 25 mai 2022, la requête précitée a été envoyée
à l’appelant, ainsi qu’une citation à comparaître à une audience appointée
le 6 juillet 2022.
L’appelant n’a pas retiré ledit pli, qui lui a été retourné par courrier
A.
b)
Lors de l’audience du 6 juillet 2022, l’intimée ne s’est pas présentée.
Pour sa part, l’appelant a comparu assisté de son frère et a produit des pièces.
A sa demande, la requête lui a été remise sur le siège. L’appelant a expliqué
avoir payé le loyer afférant au mois de janvier 2022 dans le délai comminatoire. Ensuite
de sa requête, le juge de paix lui a imparti un délai au 8 juillet 2022 pour fournir la preuve
du paiement du loyer de janvier 2022, précisant qu’un délai serait par la suite imparti
à l’intimée pour déposer ses déterminations.
c)
Par
courrier daté du 7 juillet 2022, l’appelant a transmis à l’autorité précédente
un récépissé attestant d’un paiement de 1'703 fr. en date du 11 janvier 2022
auprès de l’office postal d’[...]. Il en a déduit s’être acquitté
du loyer litigieux à cette date et a affirmé que son paiement s’était croisé
avec la mise en demeure qui lui avait été adressée le 12 janvier 2022.
Par courrier du 18 juillet 2022, le juge de paix a adressé à l’intimée une copie
du procès-verbal de l’audience du 6 juillet 2022, ainsi que les déterminations de l’appelant,
et lui a imparti un délai au 18 août 2022 pour se déterminer, particulièrement sur
la position du locataire estimant que le loyer du mois de janvier avait été payé le jour
précédant l’envoi de l’avis comminatoire.
Dans ses déterminations du 25 juillet 2022, l’intimée a indiqué que le paiement
du 11 janvier 2022, reçu le lendemain, concernait le loyer du mois de décembre 2021 et non
celui de janvier 2022, lequel avait finalement été acquitté en date du 9 mars 2022. Elle
a produit en annexe un extrait du compte débiteur de l’appelant fourni par la gérance.
En droit
:
1.
1.1
1.1.1
L’appel est ouvert contre les décisions
finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions
devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al.
2 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]).
En procédure de protection des cas clairs (art. 257 CPC), lorsque le litige porte uniquement sur
la question de l’expulsion, la valeur litigieuse correspond au retard dans la restitution de l’objet
loué causé par le recours à la procédure d’expulsion, dont il y a lieu en principe
de fixer la durée à six mois (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1, JdT 2019 II 235).
Lorsque la décision a été rendue en procédure sommaire, comme c’est le cas
dans la procédure en cas clair (art. 248 let. b CPC), le délai d’appel est de dix jours
(art. 314 al. 1 CPC).
1.1.2
L’acte mal intitulé peut en principe
être traité comme l’écriture qui aurait dû être déposée pour
autant qu’il contienne les éléments nécessaires de celle-ci. Ce principe, qui découle
de la prohibition du formalisme excessif, s’applique ainsi de manière générale et
donc également devant la deuxième instance cantonale (TF 5A_494/2015 du 18 janvier 2016
consid. 4.2.5). Lorsque la partie n’est pas assistée, un acte mal intitulé ne doit pas
être d’emblée déclaré irrecevable, mais au besoin converti (TF 5A_221/2018
du 4 juin 2018 consid. 3.3.1 et les réf. citées).
La pratique des cours de deuxième instance du Tribunal cantonal vaudois admet relativement largement
la conversion d’un appel en recours ou inversement, après consultation entre les cours, a
fortiori lorsque la partie n’est pas assistée (CACI 5 février 2020/57 ; CREC 24
février 2016/64).
1.1.3
En principe, l’appelant ne saurait, sous
peine d’irrecevabilité, se limiter à conclure à l’annulation de la décision
attaquée, l’appel ordinaire ayant un effet réformatoire, et doit au contraire prendre
des conclusions au fond permettant à l’instance d’appel de statuer à nouveau (ATF
134 III 379 consid. 1.3 ; JdT 2012 III 23). Il peut toutefois être remédié à des
conclusions formellement déficientes, lorsqu’on comprend à la lecture de la motivation
ce que demande l’appelant, respectivement à quel montant il prétend. Les conclusions
doivent en effet être interprétées à la lumière de la motivation de l’appel
(ATF 137 III 617 consid. 6.2, JdT 2014 II 187 ; TF 5A_325/2020 du 16 juin 2020 consid. 1.2).
1.2
En l’espèce, dans la mesure où
l’appelant a agi sans l’assistance d’un mandataire professionnel, il y a lieu de convertir
son « recours » en un appel, cette dernière voie de droit étant ouverte
contre la décision attaquée, qui a un caractère final, compte tenu de la valeur litigieuse
de la présente cause, qui s’avère supérieure à 10'000 fr. au vu du montant
mensuel du loyer en cause et des principes rappelés ci-dessus (consid. 1.1.1
supra
).
Au regard du contenu de son mémoire, on comprend des conclusions de l’appelant que celui-ci
désire rester dans les locaux loués, ce par la mise à néant de l’ordonnance.
Il y a lieu d’admettre la recevabilité de telles conclusions tendant en réalité
à la réforme de la décision attaquée, l’intéressé n’étant
pas représenté.
Pour le surplus, formé en temps utile par une partie qui a un intérêt digne de protection
(art. 59 al. 2 let. a CPC), l’acte du 16 septembre 2022 est recevable.
2.
2.1
L'appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, la nature particulière
de la procédure sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d'appel d'évaluer les
faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi ; la
production de pièces nouvelles est ainsi en principe exclue, même celles qui sont visées
par l'art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012
du 7 novembre 2012 consid. 5).
2.2
En l’espèce, les pièces 1 à 5 figurent déjà au dossier de première
instance et sont donc recevables. En revanche, la pièce intitulée « décompte
des paiements effectués depuis le compte bancaire du 6 septembre 2022 » est irrecevable,
faute pour celle-ci de figurer au dossier de première instance. Même à la supposer recevable,
cette pièce n’est de toute manière pas pertinente pour le traitement de l’appel.
3.
3.1
Dans un premier moyen, l’appelant conteste
le terme de paiement du loyer, alléguant que le loyer est dû à la fin du mois, en application
de l’art. 257c CO.
Or, le contrat de bail conclu le 9 septembre 2014 prévoit explicitement, à son article 7.1,
que le loyer est « payable le premier jour du mois (date d’échéance) ».
Les parties sont indiscutablement convenues d’une échéance de paiement en début
de mois comme le permet l’art. 257c
in
fine
CO, ce que l’appelant reconnaît
d’ailleurs dans son appel. L’appel est donc manifestement mal fondé sur ce point et
ce grief doit être rejeté.
3.2
Dans un second grief, l’appelant, qui invoque une constatation inexacte des faits, conteste l’expulsion,
indiquant avoir payé le montant de 1'703 fr. relatif au mois de janvier 2022 en date du 11 janvier
2022, soit avant que soit envoyé l’avis comminatoire du 17 janvier 2022. Dans une argumentation
parallèle, il fait également valoir que le montant dû doit être affecté au loyer
de décembre 2021, de sorte qu’aucun avis comminatoire valable ne lui aurait été
adressé pour le loyer du mois de janvier 2022.
Quant à l’intimée, elle soutient, preuve à l’appui, que le montant précité
de 1'703 fr., qu’elle a effectivement reçu le 12 janvier 2022, concernait le loyer de décembre
2021, de sorte que le loyer de janvier 2022, exigible au 1
er
janvier 2022, n’a pas été acquitté dans le délai comminatoire.
3.2.1
Selon l’art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à
s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail ; ce délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de
locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut
résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux
peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la
fin d'un mois (al. 2).
La demeure du locataire, au sens de l’art. 257d CO, suppose que la créance du bailleur soit
exigible et que le locataire soit en retard dans l’exécution de l’obligation y relative.
Si l’une de ces deux conditions cumulatives n’est pas réalisée, le délai de
paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l’art. 257d al. 1 CO, reste sans
effet. Il y a retard lorsque le paiement d’une prestation exigible n’est pas encore accompli
au terme prévu. Point n’est besoin d’une interpellation du créancier, à l’inverse
de ce que l’art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_65/2016
du 2 septembre 2016 consid. 3.1 ; TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré
réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire était
en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’al. 2 de cette disposition, à
savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III
548 consid. 4), cela même si l’arriéré avait finalement été payé
(TF  4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les références citées). Si en
revanche l’une des conditions d’application de l’art. 257d CO n’est pas réalisée,
le congé est inefficace (Lachat/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p. 879).
Le délai comminatoire commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu en ses
mains la mise en demeure, mais au plus tard à l’échéance du délai de garde
postale de sept jours (ATF 137 III 208 consid. 3.1.3 ; ATF 119 II 147 consid. 2, JdT 1994 I 205 ;
Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 875 et les références citées ;
Wessner, Droit du bail à loyer et à ferme, commentaire pratique, 2
e
éd., Bâle 2017, n. 21 ad art. 257d CO et les références citées).
3.2.2
En l’espèce, il ressort des pièces produites devant le juge de paix que, par courrier
recommandé du 12 janvier 2022, l’intimée a adressé une mise en demeure à l’appelant
de s’acquitter, dans un délai de trente jours, d’un arriéré de loyer de 1'703
fr. couvrant la période du 1
er
au 31 janvier 2022. Ce courrier a été distribué à l’intéressé le
17 janvier 2022, de sorte que le délai imparti est arrivé à échéance le 16 février
2022. Le contrat de bail conclu entre les parties le 9 septembre 2014 a ensuite été résilié
au moyen de la formule officielle le
25
février 2022, soit après l’expiration du délai comminatoire de trente jours fixé
dans la mise en demeure.
Les pièces produites devant le juge de paix établissent certes le versement d’un montant
de 1'703 fr. en date du 11 janvier 2022, reçu le lendemain par la gérance. Or ce montant, auquel
l’appelant se réfère, a été imputé sur le loyer du mois de décembre
2021, comme l’atteste l’extrait de compte produit par l’intimée en annexe à
son courrier du 25 juillet 2022, ce que l’appelant reconnaît d’ailleurs dans son appel.
L’appelant n’ayant pas spécifié à quel loyer il entendait affecter son paiement
du 11 janvier 2022, l’intimée était légitimée à imputer le montant en
cause sur le loyer échu le plus ancien (art. 87 al. 1 CO), en l’occurrence celui du mois de
décembre 2021. Le fait que l’appelant ait été mis en demeure le 12 janvier 2022
pour le paiement du loyer de janvier 2022 aurait dû l’alerter sur l’affectation du versement
qu’il avait opéré la veille. En outre, la mise en demeure désignait clairement le
loyer net en souffrance comme étant celui du mois en cours, soit le loyer échu au 1
er
janvier
2022 conformément à ce que prévoit le contrat de bail. Aucun autre montant n’a été
crédité sur le compte dans le délai échéant le 16 février 2022 et l’appelant
n’établit pas le contraire. Le versement suivant est intervenu seulement le 9 mars 2022, soit
après l’expiration du délai comminatoire et ne peut pas être pris en compte.
Ainsi, les pièces produites devant le juge de paix permettent d’établir de manière
indiscutable que l’appelant était en demeure pour le paiement du loyer du mois de janvier
2022 au moment où il s’est vu impartir le délai comminatoire de l’art. 257d
CO. L’appréciation du premier juge ne prête ainsi pas le flanc à la critique et
doit être confirmée.
3.3
Pour le surplus, l’appelant cite une multitude de principes légaux et constitutionnels pour
justifier que l’ordonnance entreprise serait contraire au droit et disproportionnée. Ce faisant,
il ne satisfait pas aux exigences de motivation imposées par l’art. 311 al. 1 CPC. En particulier,
il n’explique pas en quoi l’application de ces principes commanderait une solution différente
de celle retenue par le premier juge. Ces griefs sont dès lors irrecevables.
4.
4.1
En définitive, l’appel doit être
rejeté, dans la mesure où il est recevable, en application de l’art. 312 al. 1
in
fine
CPC et l’ordonnance confirmée.
Compte tenu de l’effet suspensif lié à l’appel (art. 315 al. 1 CPC), la cause doit
être renvoyée au premier juge pour qu’il fixe rapidement à l’appelant un nouveau
délai pour libérer les locaux litigieux.
4.2
L’appelant a requis l’assistance judiciaire
pour la procédure de deuxième instance. Or, sa cause était dépourvue de chance de
succès (art. 117 let. b CPC). Sa requête doit être rejetée.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (art. 62 al. 3 et 69
al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis
à la charge de l’appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance dès lors
que l’intimée n’a pas été invitée à se déterminer (art. 312
al. 1
in fine
CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée au Juge de paix des districts du Jura-Nord vaudois et du Gros-de-Vaud pour
qu’il fixe à R.________ un nouveau délai pour libérer les locaux occupés dans
l’immeuble sis [...] (appartement de 3,5 pièces au 2
e
étage et toute dépendance).
IV.
La requête d’assistance judiciaire de l’appelant R.________ est rejetée.
V.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (cent francs), sont
mis à la charge de l’appelant R.________.
VI.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt est notifié en expédition à :
‑
R.________,
‑
Me Christophe Savoy (pour V.________),
et
communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix des districts Jura-Nord vaudois et du Gros-de-Vaud.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :