vd_findinfo · HC / 2024 / 894 · 2024-12-03 · fr

PROPRIÉTÉ PAR ÉTAGES, MAJORITÉ ABSOLUE, MAJORITÉ RELATIVE, MAJORITÉ{NOMBRE}, UNANIMITÉ, DIRECTIVE{EN GÉNÉRAL} | 712g CC, 712m CC

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile HC / 2024 / 894

TRIBUNAL
CANTONAL
PO23.028937-240311
543
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
3 décembre 2024
__________________
Composition
:               Mme
CRITTIN
DAYEN
, présidente
M.
De Montvallon et Mme Elkaim, juges
Greffier
:
M.              Clerc
*****
Art.
712g al. 3, 712m al. 2 CC
Statuant sur l’appel interjeté par
X.________
,
à [...], demanderesse, contre le jugement rendu le 5 février 2024 par le Tribunal civil de
l’arrondissement de La Broye et du Nord vaudois dans la cause divisant l’appelante d’avec
T.________
,
à [...], défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 5 février 2024, le Tribunal civil de l’arrondissement de La Broye et du Nord
vaudois (ci-après : le tribunal ou les premiers juges) a rejeté la demande déposée
le 28 juin 2023 par X.________ (I), a mis les frais judiciaires, par 4'379 fr. 60, à la charge de
celle-ci (II), a dit que X.________ devait payer à T.________ » les sommes de 539 fr.
60, à titre de remboursement des avances de frais de celle-ci, et de 3'000 fr., à titre de
dépens (III), et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (IV).
En droit, le tribunal a considéré que l’art. 6.3 du règlement d’administration
et d’utilisation de la propriété par étages adopté en 1996 (ci-après :
le règlement) n’était pas conforme à l’ordre juridique dans la mesure où
il prévoyait que toutes les décisions de l’assemblée des copropriétaires devaient
être prises à l’unanimité. Il en a déduit que ladite disposition était
entachée d’illicéité et par conséquent nulle. Selon les premiers juges, l’art.
6.3 ne déployait pas d’effet juridique lorsqu’il s’est agi de modifier le règlement
lors de l’assemblée générale extraordinaire du 15 septembre 2022. En modifiant cette
clause à la majorité des copropriétaires et de la valeur des parts, les copropriétaires
avaient appliqué la règle de majorité consacrée à l’art. 712g al. 3
CC et avaient ainsi agi conformément aux dispositions applicables en la matière. Pour le surplus,
X.________ n’avait pas allégué que le contenu de la nouvelle clause ainsi modifiée
serait contraire à des dispositions impératives. Les premiers juges ont ensuite considéré
que la décision prise par la majorité des copropriétaires de fixer les températures
de sortie de la chaudière commune était légale tant du point de vue du mode de scrutin
adopté que de son contenu. Outre le fait qu’aucune clause du règlement n’interdisait
une telle décision, X.________ n’avait pas démontré que les températures de
sortie auraient conduit à un résultat inacceptable dans son unité d’étage,
sous l’angle par exemple de son droit à la protection de sa personnalité ou de l’abus
de droit.
B.
a)
Par acte du 6 mars 2024, X.________ (ci-après :
l’appelante) a fait appel de ce jugement, en concluant, avec suite de frais et dépens, principalement
à sa réforme en ce sens qu’il soit dit que les décisions prises lors de l’assemblée
des propriétaires d’étages du 15 septembre 2022 de modifier le chiffre 6.3 du règlement
et de réduire le chauffage sont nulles, subsidiairement à ce qu’elles soient annulées.
Par réponse du 15 août 2024, T.________ » (ci-après : l’intimée
ou la PPE [soit : la propriété par étages]) a conclu, avec suite de frais et dépens,
au rejet de l’appel.
b)
Le
6 septembre 2024, l’appelante a requis la suspension de la procédure au motif qu’une
procédure en nomination d’un administrateur pour la PPE était pendante auprès du
tribunal. Elle indiquait que si ladite procédure aboutissait, elle retirerait très vraisemblablement
son appel.
Le 12 septembre 2024, l’intimée s’est opposée à la suspension requise.
Par avis du 20 septembre 2024, la Juge déléguée de la Cour de céans a rejeté
la requête de suspension.
c)
Par courrier du 27 septembre 2024, la cause a été gardée à juger.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
a)
Une
PPE est constituée sur la parcelle n
o
[...] de la Commune d’[...]. Elle est composée de trois lots, portant les numéros d’immeuble
[...].
L’immeuble n
o
[...], lot n
o
1, est la propriété commune de B.________, depuis le mois de février 2008. L’immeuble
n
o
[...],
lot n
o
2, est la propriété commune d’A.________, depuis la création de la PPE. L’immeuble
n
o
[...], lot n
o
3, – situé dans les combles – est la propriété individuelle de l’appelante,
depuis le mois de septembre 2020. Cette unité d’étages appartenait précédemment
à W.________.
Selon le registre foncier, la quote-part des lots n
os
1 et 2 est de 333 millièmes. Celle du lot n
o
3 est de 334 millièmes.
b)
La
PPE est régie par un règlement d’administration et d’utilisation mentionné
au registre foncier. Ce règlement, daté du 23 mai 1996, a été adopté à
l’unanimité par les propriétaires de l’époque, dont faisaient notamment partie
les époux A.________, et inscrit au Registre foncier. A son adoption, le chiffre 6.3 de ce règlement
disposait que « [t]outes les décisions sont prises à l’unanimité ».
2.
a)
Depuis
le mois de mai 2019, les copropriétaires de la PPE communiquent notamment par le biais d’un
groupe WhatsApp.
Entre octobre et décembre 2020, les propriétaires d’étages ont échangé
des messages relatifs aux problèmes de chauffage que rencontrait l’appelante dans son appartement.
Celle-ci se plaignait en particulier d’avoir froid chez elle.
b)
Le
10 décembre 2020, A.________ a envoyé le message suivant sur le groupe :
« Bonjour,
ce message est destiné à X.________: nous constatons aujourd’hui, les B.________ et nous,
qu’il fait trop chaud dans nos appartements. Vérification faite, nous observons que les réglages
de la chaudière – chauffage mais aussi eau chaude – ont été modifiés
de façon notable sans que nous ayons été consultés. Depuis 23 ans pour nous et 12
pour les B.________, ainsi que pendant toute l’époque des [...], il n’y a jamais eu
besoin de modifier quoi que ce soit. Nous vivons en communauté et ne sommes pas d’accord d’être
mis devant un fait accompli répondant à des besoins individuels. Par conséquent, nous
demandons une rencontre PPE très rapidement. Merci de bien vouloir nous tenir au courant de vos
toutes prochaines disponibilités. Bonne journée, A.________. »
L’appelante a répondu ce qui suit :
« Bonjour,
je ne peux pas vous faire part de mon fort mécontentement de suite mais je ne manquerai pas de le
faire dans quelques heures. Depuis des semaines on a froid chez nous, et apprendre que ceci est dû
au mauvais réglage de la chaudière est scandaleux. »
Après avoir exprimé son mécontentement par le biais de messages vocaux laissés sur
le groupe, la demanderesse a quitté celui-ci le 10 décembre 2020.
3.
a)
L’appelante, son compagnon et sa fille, née en 2001 et étudiante en médecine au
moment des faits, ont déclaré que la température qui régnait au sein du logement
de cette dernière durant l’hiver 2020-2021 était trop faible pour se concentrer sur les
études et travailler à domicile convenablement. La fille de l’appelante a, dans ce contexte,
évoqué en audience des températures de 17 °C la journée et de 14 °C la
nuit. Le tribunal a retenu qu’il était prouvé que l’appelante et ses proches avaient
eu froid dans une mesure qui n’était subjectivement pas acceptable pour eux.
b)
L’ancien propriétaire du lot n° 3, W.________, a indiqué qu’il utilisait un
chauffage électrique lors des « jours d’exposition » ce dont les autres
copropriétaires étaient informés. Les premiers juges ont retenu que le lot n
o
3
de la PPE, situé dans les combles du bâtiment, présentait effectivement des difficultés
de chauffage dont les deux autres lots de PPE étaient épargnés.
4.
Depuis les événements relatés ci-dessus, de nombreuses tensions sont apparues au sein
de la PPE et l’ambiance y est extrêmement mauvaise. Le fonctionnement de la PPE connaît
des blocages dans la mesure où l’unanimité des voix requise par l’ancien art. 6.3
du règlement pour prendre des décisions en assemblée ne peut pas être obtenue en
raison des désaccords qui opposent l’appelante aux autres propriétaires d’étages.
5.
Une assemblée extraordinaire des propriétaires
d’étages s’est tenue le 15 septembre 2022, en présence des époux A.________
et B.________, assistés par leur avocat commun, Me Joël Crettaz, et de l’avocat de l’appelante,
Me Jeremy Chassot, qui la représentait.
Lors de cette assemblée, une modification du chiffre 6.3 du règlement a été adoptée
à la majorité des propriétaires d’étages, les époux A.________ et B.________
ayant voté pour cette modification et Me Chassot, pour l’appelante, ayant voté contre.
Le nouveau chiffre 6.3 du règlement ainsi voté a la teneur suivante :
« Quorum et
majorité : l’assemblée des copropriétaires ne peut délibérer valablement
que si la moitié de tous les copropriétaires, représentant en outre au moins la moitié
des millièmes, sont présents ou représentés. Si l’assemblée n’atteint
pas ce quorum, une seconde assemblée est convoquée qui peut se tenir, au plus tôt, dix
jours après la première. La nouvelle assemblée ne peut délibérer valablement
que si le tiers de tous les copropriétaires, mais au moins deux, sont présents ou représentés.
Les décisions sont prises à la majorité absolue de tous les copropriétaires, qu’ils
soient présents, représentés ou absents ».
A cette assemblée, la décision de diminuer
la température d’envoi de la chaudière de 21 à 20 degrés le jour et de 18 à
17 degrés la nuit a été adoptée par deux voix, celles des époux A.________ et
B.________, contre une, celle de l’appelante.
6.
Par ordonnance de mesures
superprovisionnelles du 17 octobre 2022 et ordonnance de mesures provisionnelles du 10 février 2023,
le président du tribunal a, en substance, à la requête de l’appelante, interdit
à l’intimée de prendre des décisions à la majorité absolue et a suspendu
l’effet des décisions adoptées selon ce mode de scrutin.
7.
La présente cause
a été initiée par le dépôt par l’appelante d’une requête de
conciliation le 14 octobre 2022. La procédure de conciliation s’est soldée par la délivrance
d’une autorisation de procéder.
Par demande du 28 juin 2023 dirigée contre l’intimée, l’appelante a conclu, avec
suite de frais et dépens, principalement, à ce qu’il soit dit que les décisions
prises lors de l’assemblée des propriétaires d’étages du 15 septembre 2022
de modifier le chiffre 6.3 du règlement et de réduire le chauffage étaient nulles. Subsidiairement,
elle a conclu à ce que lesdites décisions prises lors de l’assemblée du 15 septembre
2022 soient annulées.
Dans sa réponse du 19 septembre 2023, l’intimée a conclu, avec suite de frais et dépens,
au rejet de la demande.
A l’audience d’instruction et de jugement du 18 janvier 2024, trois témoins ont été
entendus et les parties ont été interrogées.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272]) au sens de l’art. 236 CPC, dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse
au dernier état des conclusions devant l’autorité précédente est de 10'000
fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Ecrit et motivé, il doit être introduit dans les trente
jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure
de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
L'action en contestation
des décisions de l'assemblée des copropriétaires d'une PPE est de nature patrimoniale
(ATF 140 III 571 consid. 1.2 : « Les recourants doivent fournir des indications […] qui
permettent d'estimer simplement la valeur litigieuse » ; cf. également Wermelinger
in
La propriété par étages, Commentaire des art. 712a à 712t CC, 4
e
éd., 2021, p. 819 ; Bohnet, Actions civiles, 2019, n
os
3 à 5 ad art. 47 CC).
1.2
En l’espèce, l’appel a été
formé en temps utile contre une décision finale par une partie qui présente un intérêt
digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) dans une cause dont la valeur litigieuse a été
arrêtée à 10'000 fr. en première instance, de sorte qu’il est recevable. La
réponse, déposée dans le délai imparti pour ce faire, est également recevable.
2.
L’appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit, le cas échéant,
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC. Elle peut en principe revoir librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées
en première instance (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid.
5.3.1 ; TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid. 3.4).
Sous réserve des vices manifestes, l'application
du droit d'office ne signifie pas que l'autorité d'appel doive étendre son examen à des
moyens qui n'ont pas été soulevés dans l'acte d’appel. Elle doit se limiter aux
griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés contre la décision de première instance
; l'acte d’appel fixe en principe le cadre des griefs auxquels l'autorité d’appel doit
répondre eu égard au principe d'application du droit d'office (ATF 147 III 176 consid. 4.2
; TF 5A_891/2022 du 11 janvier 2024 consid. 4.3.1).
3.
3.1
L’appelante conclut à la nullité,
subsidiairement l’annulation, de la modification du chiffre 6.3 du règlement décidée
lors de l’assemblée des propriétaires d’étages du 15 septembre 2022. Invoquant
une violation du droit et une constatation inexacte des faits, elle soutient que le Tribunal fédéral
admet la possibilité d’adopter des majorités plus strictes que celles prévues à
l’art. 712g al. 3 CC (ATF 149 III 393). La PPE n’étant composée que de trois lots
de 333 millièmes chacun, sauf le lot n° 3 de 334 millièmes, un durcissement allant au-delà
de la règle de la double-majorité ne serait mathématiquement pas possible, de sorte que
seul le régime de l’unanimité pouvait durcir les exigences de la majorité. Elle
rappelle par ailleurs que le règlement a été adopté et inscrit au Registre foncier
en 1996, que les époux A.________ ont activement participé à son adoption et que les époux
B.________ l’ont toujours admis.
La première question à résoudre est celle de savoir si le nouvel art. 6.3 du règlement
voté lors de la constitution de la PPE en 1996 est conforme au droit et à la jurisprudence.
3.2
3.2.1
La propriété par étages est régie
aux art. 712a à 712t CC. L'art. 712m al. 2 CC renvoie à l'art. 75 CC s'agissant de la contestation
d'une décision de l'assemblée des propriétaires d'étages (TF 5A_198/2014 du 19 novembre
2014 consid. 5.3.2 ; Wermelinger, op. cit., p. 807). L'art. 75 CC prévoit que tout sociétaire
est autorisé par la loi à attaquer en justice, dans le mois à compter du jour où
il en a eu connaissance, les décisions auxquelles il n'a pas adhéré et qui violent des
dispositions légales ou statutaires (Wermelinger, op. cit., n. 227 ad art. 712m, p. 816).
3.2.2
Les art. 646 ss CC, respectivement les art. 712a
ss CC, prévoient quatre types de majorité auxquelles les décisions peuvent être soumises.
La majorité simple est obtenue lorsque plus de la moitié des propriétaires d’étages
présents ou représentés s’expriment en faveur d’une décision. La double
majorité implique la majorité des copropriétaires représentant en outre plus de la
moitié de la valeur des parts (soit 51% ou 501 ‰ des quotes-parts). La majorité absolue
nécessite la majorité de tous les copropriétaires, présents, représentés
et absents. L’unanimité est atteinte lorsqu’une décision emporte l’adhésion
de tous les membres (Wermelinger, Propriétés collectives, 2021, n. 173 ss p. 97 ss).
3.2.3
L'art. 712g al. 3 CC prévoit que chaque copropriétaire peut exiger qu'un règlement d'administration
et d'utilisation, valable dès qu'il a été adopté par la majorité des copropriétaires
représentant en outre plus de la moitié de la valeur des parts, soit établi et mentionné
au registre foncier ; même si le règlement figure dans l'acte constitutif, il peut être
modifié par décision de cette double majorité.
Selon le législateur, la double majorité de l'art. 712g al. 3 CC permet d'éviter qu'un
propriétaire ou un petit nombre de propriétaires représentant la majorité de la valeur
de la chose n'impose une réglementation à la majorité, ou inversement (Message du 7 décembre
1962, FF 1962 II 1840). La doctrine quant à elle est divisée sur la possibilité de prévoir
une majorité plus stricte que celle requise par l’art. 712g al. 3 CC pour la modification
d’un règlement d’administration et d’utilisation (pour certains, un durcissement
est exclu tandis que pour un autre courant doctrinal, un durcissement est admis dans certaines limites)
(ATF 149 III 393 précité consid. 3.4.1.1 et réf. cit.). Il se dégage dans tous les
cas du Message du Conseil fédéral et des divers avis doctrinaux une double préoccupation
commune : la majorité requise pour modifier un règlement d’administration et d'utilisation
doit, d'une part, permettre de protéger les copropriétaires minoritaires de se voir imposer
facilement une modification du règlement et, d'autre part, empêcher qu'un copropriétaire
ou une minorité de copropriétaires exerce une influence telle que toute modification et donc
l'administration et le développement de l'ordre communautaire soient bloqués (ce qui serait
en contradiction avec le droit de chaque copropriétaire d'exiger l'établissement et la modification
d'un règlement ; cf. art. 712g al. 3 CC). Selon le Tribunal fédéral, tant que ces deux
fonctions sont assurées, il n'y a aucune raison de refuser la possibilité de prévoir une
exigence de majorité, même de nature générale, qui soit plus stricte que celle de
l'art. 712g al. 3 CC (par exemple une majorité de trois cinquièmes ou de deux tiers). En revanche,
exiger l’unanimité pour la modification d’un règlement n’est pas admissible
(ATF 149 III 393 précité consid. 3.4.1.2 et réf. cit.).
3.2.4
En principe, une nouvelle jurisprudence doit être
appliquée immédiatement et partout. Elle ne s'applique pas seulement aux cas futurs, mais à
tous les cas encore pendants au moment de la modification (ATF 142 V 551 consid. 4.1, ATF 132 II
153 consid. 5.1 ; ATF 122 I 57 consid. 3c/bb ; TF 9C_769/2013 du 1
er
avril 2014 consid. 2). Le principe de la bonne foi (art. 5 al. 3 Cst.), respectivement le principe qui
le concrétise (art. 9 Cst.) doit toutefois être pris en compte dans ces cas de figure également
(ATF 135 II 78 consid. 3.2 ; ATF 103 lb 197 consid. 4).
3.3
Jusqu'à l'arrêt précité (ATF
149 III 393 consid. 3.4.1.1 et 3.4.1.2), le Tribunal fédéral ne s'était jamais véritablement
prononcé sur la validité d'une clause d'unanimité plus sévère dans les décisions
en matière de copropriété, hormis les cas où l'unanimité était imposée
par la loi, la doctrine étant particulièrement divisée sur cette question. En l'espèce,
les premiers juges avaient connaissance de cette nouvelle jurisprudence – qui n'était pas
encore publiée – et l'ont appliquée pour arriver à la conclusion que l’art.
6.3 du règlement initial était nul et qu'il était légitime qu'il soit modifié
à la double majorité, plutôt qu'à l'unanimité.
Il ne fait aucun doute en l’espèce que le chiffre 6.3 du règlement de 1996 exigeant l’unanimité
pour toute prise de décision n’est plus conforme à la jurisprudence du Tribunal fédéral.
4.
4.1
Il convient à présent de déterminer
si les intimés étaient fondés à modifier l’art. 6.3 du règlement sans
respecter la règle de l’unanimité prévue par cette disposition et, cas échéant,
si le nouvel art. 6.3 prévoyant la double majorité de la moitié des copropriétaires
et d’au moins la moitié des millièmes est valable. La validité des décisions
ultérieures (en particulier la décision de diminuer la température d’envoi de la
chaudière) prises sur la base de cette nouvelle majorité découle de cet examen et sera
examinée dans un second temps (cf. consid. 5
infra
).
4.2
Selon l'art. 712m al. 2 CC, la contestation des
décisions de l'assemblée des propriétaires d'étages est régie par les règles
applicables à l'association, c'est-à-dire par l'art. 75 CC. La contestation des décisions
se fait généralement par une action tendant à l'annulation de la décision prise,
la sécurité des transactions et l'intérêt des partenaires contractuels d'une propriété
par étages recommandant en effet de n'admettre que restrictivement la nullité d'une décision
prise par l'assemblée des propriétaires d'étages. L'existence d'une cause de nullité
ne peut d'ailleurs pas être définie de façon générale et abstraite : chaque
cas concret doit être analysé individuellement, même si certains cas types de nullité
ont néanmoins été dégagés, telles les décisions qui vont à l'encontre
de la structure fondamentale de la propriété par étages, celles qui violent les règles
qui sont destinées à protéger les tiers, notamment les créanciers, celles qui ont
un contenu immoral ou impossible ou encore celles qui violent les droits de la personnalité (ATF
143 III 537 consid. 4.2.1 et réf. cit.).
Selon le Tribunal fédéral (ATF 143 III 537 précité consid. 4.2.4), la violation du
quorum impérativement requis pour valider la modification du règlement envisagée ne saurait
conduire à la nullité de la décision contestée. En règle générale,
et surtout en cas de doute, la sécurité du droit recommande de préférer l'annulabilité
de la décision à sa nullité, étant en effet précisé que la nullité
conduirait cas échéant à la remise en cause de toutes les décisions que la communauté
aurait prises par le passé selon cette même majorité. Cela signifie que la décision
déploie des effets juridiques aussi longtemps qu’elle n’est pas annulée conformément
aux prescriptions de l’art. 75 CC (Wermelinger, op. cit., n. 188 p. 103 et réf. cit.).
4.3
4.3.1
L’art. 6.3 initial du règlement prévoyant une unanimité ne tombe pas sous le coup
d’un des cas type de nullité recensés ci-dessus mais se rapproche du cas examiné
par l’arrêt 143 III 537 précité lequel estime que la violation du quorum impérativement
requis pour valider la modification du règlement envisagée ne saurait conduire à la nullité
de la décision contestée. En outre, la nullité
ex
lege
de l’art. 6.3 initial entraînerait
une incertitude importante quant à toutes les décisions prises par la PPE jusqu’à
ce jour. Enfin, comme exposé ci-dessus, en cas de doute, c’est l’annulabilité qui
doit être privilégiée. En conséquence, conformément à la jurisprudence
qui précède, cette clause initiale n’est pas nulle mais annulable.
Aussi, même en se fondant sur la jurisprudence citée ci-dessus, le tribunal ne pouvait pas
considérer que l’art. 6.3 initial était purement et simplement nul, et les époux
B.________ et A.________ ne pouvaient pas le modifier sans respecter la règle de l’unanimité.
4.3.2
L’art. 712g al. 3 CC permet de durcir les
conditions de majorité nécessaire à la modification du règlement (cf. consid. 3.2.3
supra
).
Cette disposition n’interdit pas d’alléger lesdites conditions mais, selon la doctrine
qui l’admet, cet allègement exige alors l’unanimité (CACI 14 novembre 2016/616
consid. 3.2.2 ; Wermelinger, op. cit., n. 177 p. 798).
En l’espèce, le nouvel art. 6.3 du règlement prévoit une double majorité d’au
moins la moitié des millièmes et de la moitié des copropriétaires, alors que l’art. 712g
al. 3 CC prévoit « la majorité des copropriétaires représentant en outre
plus de la moitié de la valeur des parts ». La nouvelle formulation de l’art. 6.3
constitue dès lors un allègement. Aussi, même sous cet angle, la décision d’alléger
la règle de majorité nécessaire à la modification du règlement aurait dû
être prise à l’unanimité. Or, les propriétaires d’étages n’ont
pas respecté cette modalité.
En conséquence, la décision de modifier l’art. 6.3 du règlement, dans la mesure
où elle ne respecte pas le quorum imposé pour la prise de décision, est annulable. L’appelante
en a requis l’annulation dans le délai péremptoire (prévu à l’art. 75
CC) d’un mois à compter du jour où elle a eu connaissance de la décision litigieuse
puisqu’elle a déposé sa requête de conciliation le 14 octobre 2022, soit moins d’un
mois après l’assemblée du 15 septembre 2024. Dès lors, il doit être fait droit
à la conclusion subsidiaire de l’appelante et il convient d’annuler la décision
prise lors de l’assemblée du 15 septembre 2022 de modifier l’art. 6.3 du règlement.
4.3.3
Constatant que la règle de l’unanimité
consacrée à l’art. 6.3 du règlement causait un blocage et empêchait l’administration
de l’ordre communautaire (en raison du conflit les opposant à l’appelante), les propriétaires
B.________ et A.________ auraient dû faire valoir en justice que ladite règle n’était
plus conforme à la jurisprudence et exiger l’adoption d’un nouveau règlement d’utilisation
au sens de l’art. 712g al. 3 CC (Wermelinger, op.cit., n. 128 p. 502). L'action n'est alors pas
une action en contestation selon l'art. 75 CC, ce qui a pour effet que le délai d’action d'un
mois dès la décision négative ne s'applique pas, si bien que les propriétaires peuvent
encore agir nonobstant le fait que la clause initiale a été adoptée en 1996 (Wermelinger,
op. cit., n. 132 p. 503). C’est cette démarche que les propriétaires devront suivre à
l’issue de la présente cause.
5.
5.1
Reste à examiner la question de la nullité
voire de l’annulabilité de la décision, prise à deux voix sur trois à l’assemblée
du 15 septembre 2022, de diminuer la température d’envoi de la chaudière de 21 à
20 degrés Celsius le jour et de 18 à 17 degrés Celsius la nuit.
5.2
L’action en
contestation des décisions de l’assemblée des copropriétaires n'a pas pour objectif
de sanctionner des décisions peu opportunes ou déplaisantes, sous-entendu pour autant qu'elles
soient adoptées conformément aux majorités prévues par la loi ou le règlement.
Le juge ne doit donc pas influencer la volonté communautaire. En revanche, le contrôle judiciaire
s'étend à des mesures refusées en assemblée et qui constitueraient des mesures d'administration
indispensables. L’action en annulation permet au propriétaire d’étage qui est minorisé
de se défendre (Wermelinger op. cit., n. 202 p. 806 et réf. cit.).
5.3
Comme examiné ci-dessus, l’art. 6.3
initial du règlement n’est pas nul mais annulable. Dans la mesure où il n’a pas
été annulé conformément aux prescriptions de l’art. 75 CC ni modifié selon
l’art. 712g al. 3 CC, il est toujours applicable, si bien que toutes les décisions relatives
à la PPE doivent encore être prises à l’unanimité (cf. consid. 4.2
supra
in fine
).
Or, la décision de baisser le chauffage a été prise à deux voix sur trois et n’a
donc pas respecté la règle de l’unanimité imposée par l’art. 6.3. Conformément
à ce qui a été exposé ci-dessus (cf. consid. 4.2 et 4.3.1
supra
),
la violation du quorum impérativement requis conduit à l’annulabilité de la décision.
La décision de diminution du chauffage doit ainsi être annulée.
En conséquence, il convient de faire droit à la conclusion subsidiaire de l’appelante
et d’annuler la décision prise à l’assemblée du 15 septembre 2022 visant à
réduire le chauffage, le délai péremptoire d’un mois étant pour le surplus
respecté (cf. consid. 4.3.2
supra
in fine
).
6.
6.1
Vu ce qui précède, l’appel doit être admis et le jugement réformé en ce
sens que la demande du 28 juin 2023 de l’appelante doit être admise et que les décisions
prises le 15 septembre 2022 de modifier le chiffre 6.3 du règlement et de réduire le chauffage
doivent être annulées.
6.2
Si l’instance d’appel statue à
nouveau, elle se prononce sur les frais – soit les frais judiciaires et les dépens (art. 95
al. 1 CPC) – de la première instance (art. 318 al. 3 CPC).
Vu le sort réservé à l’appel, les frais judiciaires de première instance, arrêtés
par le tribunal à 4'379 fr. 60, doivent être mis à la charge de l’intimée,
qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). L’intimée versera à l’appelante la somme
de 3'840 fr. à titre de remboursement de ses avances de frais de première instance (art. 111
al. 2 CPC).
L’intimée versera par ailleurs à l’appelante un montant de 3'000 fr. à titre
de dépens de première instance (art. 5 et 19 TDC [tarif des dépens en matière civile
du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]).
6.3
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 700 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre
2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’intimée, qui succombe (art. 106 al.
1 CPC), ces frais étant compensés avec l’avance fournie par l’appelante (art. 111
al. 1 CPC), que l’intimée devra lui rembourser (art. 111 al. 2 CPC).
L’intimée versera en outre à l’appelante la somme de 2'000 fr. (art. 7 al. 2
TDC) à titre de dépens de deuxième instance.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est admis.
II.
Il est statué à nouveau comme il suit :
I. admet la demande du
28 juin 2023 de X.________ ;
II. annule la décision
prise le 15 septembre 2022 lors de l’assemblée de la Communauté des propriétaires
d’étages de la PPE « F.________», bien-fonds de base n° [...] de la Commune
d’[...], modifiant le chiffre 6.3 du règlement de PPE en prévoyant la possibilité
de prendre les décisions à la majorité absolue de tous les copropriétaires, qu’ils
soient présents, représentés, ou absents, en lieu et place de l’unanimité ;
III. annule la décision
prise le 15 septembre 2022 lors de l’assemblée de la Communauté des propriétaires
d’étages de la PPE « F.________», bien-fonds de base n° [...] de la Commune
d’[...], visant la réduction du chauffage de deux degrés Celsius ;
IV. met les frais judiciaires
de première instance, par 4'379 fr. 60 (quatre mille trois cent septante-neuf francs et soixante
centimes), à la charge de la Communauté des propriétaires d’étages de la PPE
« F.________ » ;
V. dit que la Communauté
des propriétaires d’étages de la PPE « F.________ » doit payer à
X.________ les sommes suivantes :
- 3'840 fr. (trois mille
huit cent quarante francs) à titre de remboursement de ses avances de frais ;
-    3'000
fr.   (trois mille francs) à titre de dépens ;
VI. rejette toutes autres
ou plus amples conclusions.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 700 fr. (sept cents francs),
sont mis à la charge de l’intimée Communauté des propriétaires d'étages
de la PPE « F.________ ».
IV.
L’intimée Communauté des propriétaires d’étages de la PPE « F.________ »
doit verser à l’appelante X.________ la somme de 2'700 fr. (deux mille sept cents francs)
à titre de remboursement d’avance de frais judiciaires et de dépens de deuxième
instance.
V.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               Le greffier
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Jeremy Chassot (pour X.________),
‑
Me Joël Crettaz (pour T.________ »),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de La Broye et du Nord vaudois.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :