vd_findinfo · HC / 2016 / 799 · 2016-08-16 · fr

LOYER INITIAL, ACTION EN CONTESTATION, PÉNURIE DE LOGEMENTS | 270 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 16.08.2016 HC / 2016 / 799

TRIBUNAL
CANTONAL
XA15.006492-160354
454
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
16 août 2016
__________________
Composition :
M.
ABRECHT
,
président
M.
Hack et Mme Giroud Walther, juges
Greffière :
Mme              Vuagniaux
*****
Art.
270 CO
Statuant sur l'appel interjeté par
A.________
et
B.________
,
tous deux à Nyon, demandeurs, contre le jugement rendu le 9 septembre 2015 par le Tribunal des baux
dans la cause divisant les appelants d’avec
C.________SA
,
à Lausanne, défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 9 septembre 2015, dont les considérants écrits ont été envoyés
aux parties le 22 janvier 2016 pour notification, le Tribunal des baux a prononcé que l'action en
contestation du loyer initial de l'appartement de 4,5 pièces situé au premier étage de
l'immeuble sis [...], à Nyon, introduite par A.________ et B.________ est irrecevable (I), que le
loyer mensuel net de l'appartement mentionné sous chiffre I est fixé à 2'230 fr. à
partir du 1
er
avril 2016, le loyer étant fixé sur la base d'un taux hypothécaire de 1,75 %, d'un
IPC de 157.2 points (août 2015 ; base 1982) et de charges d'exploitation arrêtées
au 31 décembre 2014 (II), que le jugement est rendu sans frais judiciaires ni dépens (III)
et que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (IV).
En droit, les premiers juges ont retenu que les locataires avaient manqué à leur devoir de
collaboration en refusant de produire toute pièce permettant d'établir les raisons pour lesquelles
ils avaient déménagé et que l'existence d'une contrainte au sens de l'art. 270 al. 1 let.
a CO n'était pas établie, de sorte que leur action en contestation du loyer initial devait
être déclarée irrecevable. Ils ont en outre considéré que le taux hypothécaire
avait diminué de 0,25 %, ce qui équivalait à une baisse de loyer de 2,91 %,
et que l'IPC avait diminué de 2,2 points, ce qui équivalait à une baisse de loyer de 0,55 %,
soit au total à une baisse de loyer de 3,46 %. Toutefois, dès lors que les locataires
n'avaient conclu qu'à une baisse de loyer de 3,25 %, le loyer mensuel net devait être
diminué dans cette dernière proportion, soit à 2'230 fr. (2'305 fr. – 75 fr.).
B.
Par acte du 26 février 2016, A.________ et
B.________ ont fait appel de ce jugement, en concluant, avec suite de frais judiciaires et dépens,
principalement à sa réforme en ce sens que leur action en contestation de loyer initial soit
déclarée recevable, que leur loyer net soit fixé à 1'000 fr. par mois dès le
16 octobre 2014, que leur loyer net soit diminué de 3,25 % francs (sic) par mois dès
le 31 mars 2016 (taux hypothécaire de 2 % à 1,75 %) et que la bailleresse leur
doive immédiat paiement de la somme correspondant au trop-perçu à titre de loyer perçu
en trop (sic) depuis le 16 octobre 2016 (sic). Subsidiairement, ils ont conclu à l'annulation du
jugement du 9 septembre 2015, le dossier étant renvoyé à l'autorité inférieure
pour qu'elle statue à nouveau dans le sens des considérants, le chiffre II du dispositif du
jugement demeurant inchangé.
Dans sa réponse du 2 mai 2016, C.________SA a conclu au rejet de l'appel.
Les appelants ont déposé une réplique spontanée le 5 juin 2016 qui a été
communiquée à l'intimée le lendemain.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
Par contrat signé le 13 octobre 2014, C.________SA a remis à bail à A.________ et B.________
un appartement de 4,5 pièces, au premier étage de l'immeuble sis [...], à Nyon, à
partir du 16 octobre 2014. Le bail était conclu jusqu'au 31 mars 2016, puis se renouvelait tacitement
tous les six mois, sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre des parties donné et reçu
au moins quatre mois à l'avance.
Le loyer net était de 2'305 fr., plus 270 fr. pour l'acompte de chauffage, d'eau chaude et de frais
accessoires. Il a été fixé sur la base d'un taux hypothécaire de 2 % et d'un
IPC de 159.4 points au 31 août 2014. Le locataire précédent payait le même loyer
depuis le 1
er
octobre 2010.
2.
Le 3 février 2015, A.________ et B.________ ont déposé une demande auprès du Tribunal
des baux, en prenant les conclusions suivantes :
« 1.
Le loyer net dû par A.________ et B.________ pour la location de l’appartement et de la place
de parc sis [...] à Nyon sont excessif (sic) au sens des articles 269 et 269a CO.
2.
Le loyer net dû par A.________ et B.________ pour la location de l’appartement sis [...] à
Nyon est abaissé d’un montant de 805.- francs par mois dès le 16 octobre 2014.
3.
Le loyer net dû par A.________ et B.________ pour la location de l’appartement sis [...] à
Nyon est fixé à 1500.- francs par mois dès le 16 octobre 2014.
4.
La propriétaire, C.________SA est débitrice de tous les montants payés indûment par
les locataires, A.________ et B.________ dès le 16 octobre 2014, concernant le loyer de l’appartement
loué, sis [...] à Nyon, avec un intérêt de 5 % l’an dès le 13 novembre
2014.
5.
Frais et dépens sont mis à la charge de la partie adverse. »
Le 26 mai 2015, C.________SA a conclu au rejet de la demande et à ce que celle-ci soit déclarée
sans objet.
3.
Le 25 juin 2015, afin de déterminer la recevabilité de la contestation de loyer initial, le
Président du Tribunal des baux a ordonné la production par les locataires de toute pièce
permettant d’établir les raisons pour lesquelles ils avaient déménagé et conclu
le contrat de bail litigieux. Le 15 août 2015, les locataires ont invoqué la pénurie de
logement dans le canton de Vaud et ont refusé de donner suite à la réquisition de pièce.
Le Président a à nouveau ordonné la production de ces pièces le 31 août 2015.
Les demandeurs ne se sont pas exécutés.
4.
Au cours de l'audience du 9 septembre 2015, les locataires se sont opposés à la production
des pièces précitées. Ils ont augmenté les conclusions 2 et 3 de leur demande en
ce sens que leur loyer net devait être fixé à 1'000 fr. par mois depuis le 16 octobre
2014 et que leur loyer net devait être diminué de 3,25 % par mois à partir du 31
mars 2016, en raison de la diminution du taux hypothécaire de 2 % à 1,75 %.
La bailleresse a conclu au rejet des conclusions augmentées des demandeurs.
En droit
:
1.
Formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC
[Code de procédure civile du 19 décembre 2010 ; RS 272]) par des parties qui ont un intérêt
digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première
instance rendue dans une cause patrimoniale dont la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions
devant le tribunal de première instance et capitalisées selon l’art. 92 al. 2 CPC, est
de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC), l'appel est recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art.
310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe général
de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées
en première instance (JdT 2011 III 43 consid. 2 et les réf.) et vérifie si le premier
juge pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_238/2015
du 22 septembre 2015 consid. 2.2).
3.
Une réplique spontanée est en principe admissible en vertu du droit d’être entendu
(ATF 138 I 154 consid. 2.3.3). Pour être spontanée, la réplique doit toutefois être
déposée dans un délai de dix jours après que la partie recourante a eu connaissance
de la réponse (TF 5D_81/2015 du 4 avril 2016, SJZ 112 [2016] p. 280).
En l’espèce, la réponse de l’intimée a été envoyée le 3 mai
2016 aux appelants, qui ont déposé leur réplique par lettre du 5 juin 2016. Un tel dépôt
étant manifestement tardif, la réplique ne sera pas prise en considération.
4.
4.1
Les appelants font valoir que la réalisation de la seule condition de pénurie de logements
de l'art. 270 al. 1 let. a CO suffit à ouvrir la voie de la contestation du loyer initial, de sorte
que le Président du Tribunal des baux n'avait pas à les interpeller sur le motif de leur déménagement.
4.2
4.2.1
Aux termes de l'art. 270 al. 1 CO, lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif
au sens des art. 269 et 269a CO, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les
trente jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution s'il a été
contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation
sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let. a) ou si le bailleur a sensiblement
augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer (let.
b).
Selon l'art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire,
sur tout ou partie de leur territoire, l’usage de la formule officielle mentionnée à
l’art. 269d pour la conclusion de tout nouveau bail.
4.2.2
En l'espèce, le Canton de Vaud a fait usage
de la faculté conférée par l'art. 270 al. 2 CO en cas de pénurie de logements, en
édictant la loi du 7 mars 1993 sur l'utilisation d'une formule officielle au changement de
locataire (LFOCL ; RSV 221.315). Selon l'art. 4 de cette loi, il y a pénurie lorsque le taux
de logements vacants offerts en location, établi pour l'ensemble du canton, est inférieur à
1,5 % du parc locatif. L'arrêté du Conseil d'Etat du 26 mars 2014 (ALFOCL ; RSV 221.315.1
– l'arrêté du 9 juillet 2001 ayant été abrogé –) a rendu obligatoire
l'utilisation de la formule officielle au changement de locataire.
Selon les statistiques vaudoises des logements vacants à louer (vd.ch/Etat, Droit, Finances/Statistiques/Statistique
par domaine/09.Construction et logement/Bâtiments et logements/Tableaux/Logement vacants sur le
marché locatif), le taux de vacance sur le marché locatif est demeuré inférieur à
1,5 % depuis 2001 (1,2) jusqu'à 2015 (0,7). Il est par conséquent établi que le Canton
de Vaud est toujours en pénurie de logements.
4.2.3
En se fondant notamment sur un arrêt de la
Cour d'appel civile (CACI 12 octobre 2012/476), le Tribunal des baux a estimé que, même
en cas de pénurie, le locataire devait avoir une bonne raison de prendre à bail l'appartement
dont le loyer était litigieux, en ce sens que s'il concluait le bail par pure convenance, il n'avait
pas été contraint.
Il n'est pas discutable que l'art. 270 al. 1 CO
prévoit trois conditions, deux à sa lettre a et une à sa lettre b, et que ces trois conditions
sont alternatives (notamment : ATF 136 III 82 consid. 2 ; TF 4A_645/2011 du 27 janvier 2012
consid. 3.1, SJ 2012 I 377). Pour que le locataire puisse contester le loyer initial, il n'est pas
besoin, en cas de pénurie, qu'il se trouve en plus dans un cas de nécessité, personnelle
ou familiale, de prendre à bail l'appartement. La question soulevée par l'arrêt précité
de la Cour d'appel civile est en réalité autre. Si l'on doit admettre que la pénurie détermine
un locataire à louer tel ou tel appartement quand l'occasion s'en présente, encore faut-il,
à première vue, qu'il ait au moins une raison (une simple raison, à peu près raisonnable)
de prendre cet appartement à bail. Sinon, on devrait admettre que la contestation est ouverte en
temps de pénurie, par exemple quand le locataire loue un second appartement parce qu'il n'aime pas
vivre toujours au même endroit et qu'il entend disposer de deux appartements, ou lorsque deux locataires
d'un même immeuble échangent leurs appartements (même si ceux-ci présentent les mêmes
caractéristiques). Dans de tels cas, on pourrait à première vue admettre qu'en dépit
de la pénurie, ces locataires-là n'ont pas été contraints. En d'autres termes, les
conditions de l'art. 270 al. 1 let. a CO sont certes alternatives, de sorte qu'en cas de pénurie,
le locataire n'a pas à démontrer avoir été contraint par une nécessité
personnelle ; mais la deuxième alternative de cette disposition prévoit néanmoins
que le locataire a été contraint de contracter par la pénurie, ce qui signifie qu'il devait
avoir une raison de contracter le bail ; elle ne prévoit pas qu'en cas de pénurie, tous
les loyer initiaux peuvent être contestés.
Selon Fetter, la contrainte du locataire à la conclusion du bail peut sans autre être admise
en cas de pénurie du marché locatif (Fetter, La contestation du loyer initial, thèse,
Berne 2005, n. 381 p. 177). Lachat est du même avis (Commentaire romand, n. 5 ad art. 270 CO). Selon
le premier, il se justifierait tout au plus de vérifier si le locataire peut être tenu pour
responsable de sa propre contrainte, par exemple parce qu'il est resté inactif après la résiliation
de son bail antérieur, ou parce qu'il a sans motif restreint ses recherches (op. cit., n. 382 in
fine, pp. 178-179). Higi en revanche estime que le locataire doit, dans chacun des cas (alternatifs)
prévus par l'art. 270 al. 1 let. a CO, avoir encore une bonne raison de déménager, et
cite le cas du locataire qui aurait lui-même résilié son précédent bail sans
raison suffisante (Commentaire zurichois, nn. 38 à 41 ad art. 270 CO ; pour un exposé
plus ample de la doctrine : TF 4A_691/2015 du 18 mai 2016 consid. 2.3).
La jurisprudence fédérale s'est montrée hésitante. Le Tribunal fédéral
a en effet considéré dans les ATF 114 II 74 et 136 III 82 que la notion de contrainte suppose
que le locataire ait de bonnes raisons de déménager et qu'on ne puisse attendre de lui qu'il
renonce à une occasion qui se présente, ceci parce que les motifs de nécessité personnelle
ou familiale ou la situation sur le marché local des logements sont tels qu'une renonciation serait
déraisonnable. La condition selon laquelle le locataire doit avoir « une bonne raison
de déménager » s'appliquerait donc dans l'une ou l'autre alternative (nécessité
personnelle ou situation de pénurie). Dans un arrêt 4A_250/2012 du 28 août 2012, le Tribunal
fédéral a souligné qu'il existait trois conditions différentes, alternatives, de
sorte qu'il suffisait que l'une d'entre elles soit réalisée (avec référence à
l'arrêt 4C.169/2002 du 16 octobre 2002). S'agissant plus précisément du cas de la pénurie,
invoqué en l'espèce, il a indiqué qu'il fallait que les circonstances soient telles que
l'on ne puisse attendre du locataire qu'il renonce à une occasion qui se présente, parce que
la situation sur le marché local rendrait une renonciation de sa part déraisonnable. Il n'a
pas mentionné que le locataire devrait de toute manière avoir « une bonne raison
de déménager ». Dans un arrêt 4A_636/2012 du 2 avril 2013, le Tribunal fédéral
a en revanche répété que, alors même que les trois conditions sont alternatives,
la contrainte dont parle l'art. 270 al. 1 let. a CO suppose que le locataire ait de bonnes raisons de
déménager et que l'on ne puisse attendre de lui qu'il renonce à contracter pour l'une
ou l'autre raison prévue par cette disposition (consid. 2.2).
Plus récemment encore toutefois, dans un arrêt 4A_691/2015 du 18 mai 2016, destiné
à la publication (et partiellement reproduit in SJZ 112 [2016], p. 386), le Tribunal fédéral
a insisté sur le fait que les trois conditions prévues par l'art. 270 CO sont alternatives,
et que celui qui se prévaut de la pénurie de logements n'a pas en plus à établir
une situation de contrainte (consid. 2, avec référence à l'arrêt 4C.367/2001 du 12
mars 2002). Il a considéré que la lettre de la loi et la systématique de celle-ci n'établissaient
pas de lien entre les deux premiers motifs prévus par l'art. 270 CO et a souligné encore une
fois qu'il y avait trois conditions alternatives. Selon ce dernier arrêt, l'art. 270 CO, contrairement
à l'ancien art. 17 AMSL (arrêté fédéral du 30 juin 1972 instituant des mesures
contre les abus dans le secteur locatif), n'exigeait pas dans tous les cas une situation difficile, ce
qui impliquait à l'époque d'apprécier toutes les circonstances du cas concret, personnelles
et objectives. Sous le nouveau droit, même si la jurisprudence a entretenu une certaine ambiguïté
en reprenant parfois des formulations développées sous l'ancien droit, la situation personnelle
difficile est une alternative indépendante de l'hypothèse où l'état du marché
a contraint le locataire à conclure un bail. Les effets d'un marché en situation de pénurie
sont les mêmes que celui d'un marché soumis à un cartel, et en un tel cas, la situation
personnelle du locataire n'a pas à être prise en compte (consid. 3). Ces considérants
ont encore été repris et résumés dans l'arrêt 4A_453/2015 du 18 mai 2016.
Compte tenu de ce qui précède et au vu de la jurisprudence désormais claire du Tribunal
fédéral, il y a lieu de considérer que la situation durable de pénurie de logements
dans le Canton de Vaud suffit à retenir que la deuxième condition, alternative, de l'art. 270
al. 1 let. a CO est réalisée, de sorte que l'action en contestation du loyer initial des appelants
doit être déclarée recevable. Les appelants n'avaient donc pas à exposer les raisons
pour lesquelles ils ont souhaité déménager.
5.
5.1
Il s'ensuit que l'appel doit être admis et le jugement entrepris annulé, la cause étant
renvoyée au Tribunal des baux pour instruction et nouveau jugement dans le sens des considérants.
Il sied de préciser à toutes fins utiles qu'en vertu de la règle de l'autorité de
l'arrêt de renvoi, le principe et les paramètres de la baisse de loyer dès le 1
er
avril 2016 sont définitivement acquis et devront être appliqués par le Tribunal des baux
dans son nouveau jugement au loyer initial que celui-ci aura fixé.
5.2
Les frais judiciaires de deuxième instance seront arrêtés à 4'132 fr. (art. 92
al. 2 CPC et 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre 2010 ;
RSV 270.11.5]) et mis à la charge de l'intimée, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). L'intimée
restituera cette somme aux appelants, solidairement entre eux, dès lors que ceux-ci ont effectué
l'avance de frais pour ce même montant (art. 111 al. 2 CPC).
5.3
Selon l'art. 95 al. 3 let. b CPC, les dépens comprennent le défraiement d'un représentant
professionnel. La notion de « représentant professionnel » est définie
à l'art. 68 CPC et englobe notamment les mandataires professionnellement qualifiés, si le droit
cantonal le prévoit, devant les juridictions spéciales en matière de contrat de bail et
de contrat de travail (art. 68 al. 2 let. d CPC). Sont notamment visées les associations de locataires
et celles de propriétaires ou de gérants d'immeubles (Bohnet, CPC commenté, Bâle
2011, n. 22 ad art. 68 CPC). Selon l'art. 36 al. 2 CDPJ (Code de droit privé judiciaire vaudois
du 12 janvier 2010 ; RSV 211.02), les représentants des organisations représentatives
de locataires ou de bailleurs, préalablement autorisées par le Tribunal cantonal, peuvent représenter
les parties devant les commissions de conciliation en matière de baux, le Tribunal des baux et pour
les causes relevant de l'art. 5 ch. 30 CDPJ (les expulsions). L'art. 36 al. 3 CDPJ prévoit
que les représentants des organisations syndicales ou patronales peuvent représenter les parties
devant les tribunaux de prud'hommes. La Cour d'appel civile a admis, conformément à la pratique
de la Chambre des recours suivie sous l'empire de l'art. 25 aLJT (loi sur la juridiction du travail du
17 mai 1999), que les syndicats pouvaient représenter une partie devant elle dans un litige relevant
en première instance de la compétence prud'homale (CACI 1
er
février 2012/57). Il doit en être de même en matière de bail.
Cela étant, on doit considérer que le mandataire agréé de I'ASLOCA est, dans son
domaine, un représentant professionnel. C'est ainsi que, dans l'arrêt précité, la
Cour d'appel civile a considéré que la jurisprudence rendue sur la base du droit cantonal,
selon laquelle la partie assistée d'un syndicat ou d'une organisation patronale, ou d'un mandataire
des organisations représentatives de locataires ou de bailleurs, n'avait pas droit à des dépens
(Byrde/Giroud Walther/Hack, Procédures spéciales vaudoises, n. 8 ad art. 10 LTB [loi sur le
Tribunal des baux du 13 décembre 1981] et les réf. citées ; en dernier lieu
CREC I 8 décembre 2010/652) ne pouvait plus être maintenue sous l'empire du CPC. Le conseil
des appelants, mandataire agréée de l'ASLOCA, a par conséquent droit à des dépens
qu'il convient de fixer à 1'200 francs.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est admis.
II.
Le jugement est annulé, la cause étant renvoyée au Tribunal des baux pour instruction
et nouveau jugement dans le sens des considérants.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 4'132 fr. (quatre mille cent
trente-deux francs), sont mis à la charge de l'intimée C.________SA.
IV.
L'intimée C.________SA versera aux appelants A.________ et B.________, solidairement entre eux,
la somme de 5'332 fr. (cinq mille trois cent trente-deux francs) à titre de restitution d'avance
de frais et de dépens de deuxième instance.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
22 août 2016
Le dispositif du présent arrêt est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète à :
‑
Mme Marie-Christine Charles (pour A.________ et B.________)
‑
Me Jean-David Pelot (pour C.________SA)
et communiqué, par l'envoi de photocopies, au :
‑
Tribunal des baux
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :