vd_findinfo · ML / 2014 / 86 · 2014-04-02 · fr

BAIL À LOYER, SOLIDARITÉ PASSIVE, FORMULE OFFICIELLE | 143 CO, 269d CO, 270 al. 2 CO, 82 LP

Vaud Tribunal cantonal Cour des poursuites et faillites 02.04.2014 ML / 2014 / 86

TRIBUNAL
CANTONAL
KC13.000832-132238
124
Cour
des poursuites et faillites
________________________________________________
Arrêt du
2 avril 2014
__________________
Présidence
de               M.
Sauterel
,
président
Juges
:              Mme
Carlsson et M. Maillard
Greffier
:
Mme              Joye
*****
Art.
82 LP
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal, statuant à huis clos en sa qualité
d'autorité de recours en matière sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par
M.________
SA
, à Lausanne, contre le prononcé
rendu le 5 avril 2013, à la suite de l’audience du 11 mars 2013, par le Juge de paix du district
de la Broye-Vully, dans la cause opposant la recourante à
X.________
,
à Lucens.
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
En fait :
1.
Le 6 décembre 2012, l'Office des poursuites du district de la Broye-Vully a notifié à
X.________, à la réquisition de M.________ SA, un commandement de payer n° 6'443’883
portant sur les sommes de 10’100 fr. plus intérêt à 5 % l’an dès le 15
septembre 2012, de 300 fr. plus intérêt à 5 % l’an dès le 1
er
octobre 2012 et de 1'040 fr. sans intérêt. La cause de l'obligation invoquée était
la suivante : « Loyers arriérés du 01.07.2012 au 15.12.2012 pour un appartement (intérêt
= échéance moyenne). Loyers arriérés du 01.06.2012 au 15.12.2012 pour une place de
parc (intérêt = échéance moyenne). Frais 106 CO. POURSUITE CONJOINTE ET SOLIDAIRE
AVEC [...], [...], 1522 LUCENS ». La poursuivie a formé opposition totale.
2.
Le 13 décembre 2012, la poursuivante a requis
la mainlevée provisoire de l'opposition à concurrence de 10'400 fr. plus intérêt
à 5 % l’an dès le 1
er
octobre 2012. A l'appui de sa requête, elle a produit, outre le commandement de payer précité,
les pièces suivantes :
-
une copie du bail à
loyer pour habitation conclu le 4 décembre 2008 entre [...], en qualité de bailleur/gérant,
d’une part, et [...] et X.________, en qualité de locataires, d’autre part, portant
sur un appartement sis [...], à Lucens, pour la période du
15
décembre 2008 au 15 décembre 2011, renouvelable aux mêmes conditions d’année
et année, sauf avis de résiliation donné par lettre chargée trois mois à l’avance
le 15 août 2011 au plus tard, prévoyant un loyer mensuel de 1'720 fr., charges et téléréseau
compris, ce montant devant augmenter de 100 fr. au
1
er
janvier 2010, de 100 fr. au 1
er
janvier 2011 et de 100 fr. le 1
er
janvier 2012 ;
sous
la mention « anciens locataires », le bail indique « aucun »,
-
copie d’une « notification de hausse de loyer lors de la conclusion d’un nouveau
bail » du 8 décembre 2008, sur formule officielle, fixant le loyer à 1'720 fr. par
mois, avec la précision qu’il n’y a eu aucun locataire avant le 15 décembre 2008,
-
un extrait du Registre foncier de la commune de Lucens indiquant que l’immeuble sis [...] est devenu
la propriété de M.________ SA, à Lausanne, dès le 6 juillet 2009.
3.
Par prononcé du 5 avril 2013, rendu à
la suite d’une audience tenue le 11 mars 2013, le Juge de paix du district de la Broye-Vully a
rejeté la requête de mainlevée (I), arrêté à 360 fr. les frais judiciaires
(II), les a mis à la charge de la poursuivante (III) et dit qu’il n’était pas alloué
de dépens (IV).
Le prononcé motivé a été adressé pour notification aux parties le
1
er
novembre 2013. Le premier juge a considéré, en substance, que la mainlevée ne pouvait
pas être prononcée dès lors que la formule officielle de notification de hausse de loyer
produite par la poursuivante ne mentionnait pas le précédent loyer, ce qui entraînait
la nullité partielle du bail invoqué.
Par acte du 7 novembre 2013, la poursuivante a recouru contre ce prononcé concluant, avec suite
de frais et dépens, à sa réforme en ce sens que l’opposition est levée à
concurrence de 10'400 fr. plus intérêt à 5 % l’an dès le
1
er
octobre 2012.
L’intimée ne s’est pas déterminée.
En droit
:
I.
Le recours a été formé en temps
utile, dans le délai de dix jours de l’art. 321 al. 2 CPC (Code de procédure civile du
19 décembre 2008, RS 272; Muster, La nouvelle procédure civile et le droit des poursuites et
des faillites, in JT 2011 II 75 ss, p. 100). Le recours est écrit et motivé et contient des
conclusions en réforme. Il est ainsi recevable à la forme (art. 321 al. 1 CPC; sur l’exigence
que l’acte de recours contienne des conclusions : Freiburghaus/Afheldt, Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung, n. 14 ad art. 321 CPC; Jeandin, Code de procédure civile commenté, n.
4 ad art. 321 CPC).
II.
a)
Selon l'art. 82 LP (loi fédérale
du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite, RS 281.1), le créancier dont la poursuite
se fonde sur une reconnaissance de dette constatée par acte authentique ou sous seing privé
peut requérir la mainlevée provisoire de l'opposition (al. 1), que le juge prononce si le débiteur
ne rend pas immédiatement vraisemblable sa libération (al. 2).
Constitue une telle reconnaissance l'acte d'où résulte la volonté du poursuivi de payer
au poursuivant une somme d'argent déterminée et échue, sans réserve ni condition
(ATF 130 III 87, JT 2004 II 118; ATF 122 III 125, JT 1998 II 82; Panchaud/Caprez, La mainlevée d'opposition,
§ 1; Gilliéron, Commentaire de la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 29 ad
art. 82 LP). Pour qu'un écrit public, authentique ou privé ou qu'un ensemble d'écrits
vaille reconnaissance de dette, il doit en ressortir, sur la base d'un examen sommaire, que le poursuivi
a assumé une obligation de payer ou de fournir des sûretés, donc une créance exigible,
chiffrée et inconditionnelle, car si la reconnaissance de dette n'est pas pure et simple, le poursuivant,
pour obtenir la mainlevée provisoire, doit rapporter la preuve littérale que les conditions
ou réserves sont devenues sans objet (Gilliéron, op. cit., n. 40 ad art. 82 LP). Enfin, le
titre produit pour valoir reconnaissance de dette et titre à la mainlevée provisoire ne justifie
la mainlevée provisoire de l'opposition que si le montant de la prétention déduite en
poursuite est chiffré de façon précise dans le titre lui-même ou dans un écrit
annexé auquel la reconnaissance se rapporte; cette indication chiffrée doit permettre au juge
de la mainlevée de statuer sans se livrer à des calculs compliqués et peu sûrs (Gilliéron,
op. cit., n. 42 ad art. 82 LP).
Un contrat bilatéral vaut reconnaissance de dette si le poursuivant a rempli ou garanti les obligations
légales ou contractuelles exigibles avant le paiement dont il requiert le recouvrement ou au moment
de ce paiement, c’est-à-dire s’il a lui-même exécuté ou offert d’exécuter
ses propres prestations en rapport d’échange (Panchaud/Caprez, op. cit., § 69; Gilliéron,
op. cit., nn. 44 et 45 ad art. 82 LP). Le contrat signé de bail à loyer constitue une reconnaissance
de dette pour le montant du loyer échu, pour autant que le bailleur ait mis l’objet du contrat
à disposition du locataire (Panchaud/Caprez, op. cit., §§ 74 et 75; Krauskopf, La mainlevée
provisoire et quelques jurisprudences récentes, JT 2008 II 35).
b)
La conclusion d'un bail à loyer est en principe valable sans forme, sous réserve des art. 269d
et 270 al. 2 CO (Code des obligations du 30 mars 1911, RS 220). En vertu de cette dernière disposition,
en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur
territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion
de tout nouveau bail. Le canton de Vaud a fait usage de cette faculté en adoptant la LFOCL (
loi
du 7 mars 1993 sur l'utilisation d'une formule officielle au changement de locataire, RSV 221.315)
,
qui précise qu'il y a pénurie lorsque le taux de logements vacants offerts en location, établi
pour l'ensemble du canton, est inférieur à 1,5 % du parc locatif (art. 4). Par arrêté
du 9 juillet 2001, entré en vigueur le 1
er
août 2001, le Conseil d'Etat a rendu obligatoire cette formule.
Les informations qui doivent figurer sur la formule sont notamment le dernier montant du loyer et des
frais accessoires effectivement payé par le précédent locataire (art. 19 al. 1 let. a
ch. 1 OBLF [ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations
et de locaux commerciaux, RS 221.213.11]). Lorsque le logement n'a jamais été mis en location,
cette mention doit figurer dans la formule officielle (Dietschy, Droit du bail à loyer, Commentaire
pratique, n. 79 ad art. 270 CO; Lachat, Le bail à loyer, éd. 2008, p. 396 et note infrapaginale
n. 94). C'est le dernier loyer effectivement payé par le locataire sortant qui doit être indiqué,
y compris les hausses intervenues en cours de bail. Si les locaux n'étaient pas loués ou s'ils
étaient occupés par le propriétaire, cela doit être indiqué sur la formule.
En cas d'inoccupation temporaire, l'ancien loyer doit être indiqué (Schwaab, La fixation et
la contestation du loyer initial, in 15e séminaire sur le droit du bail, pp. 1 ss, n. 75, p. 18
et la référence citée à la note infrapaginale n. 63). Ainsi, lorsqu'un appartement
fait l'objet d'une première location, il convient de faire figurer sur la formule officielle qu'il
n'y a pas de précédent locataire et qu'il s'agit d'une première location, en lieu et place
du précédent loyer (Fetter,
La
contestation du loyer initial,
n. 189, p. 87).
Une majoration de loyer au changement de locataire suppose fondamentalement la succession de deux baux
à loyer pour le même objet. L'enchaînement des contrats ne doit cependant pas être
indispensablement immédiat. Ainsi, la seule inoccupation d'un appartement ou d'un local commercial
pendant une période, même d'une longue durée ne conduit pas à l'absence d'un bail
antérieur (Fetter, op. cit., n. 391, p. 182). La première location d'un local nouvellement
construit ne remplit pas à l'évidence cette condition. Ne permet également pas la comparaison
la cession précédente de l'objet en raison d'un rapport de droit qui ne peut être assimilé
à un bail à loyer et qui n'est pas régi par les règles sur la protection contre les
loyers abusifs, par exemple un prêt à usage ou un droit d'habitation. Il convient toutefois
de s'assurer, notamment lorsque l'usage était cédé à titre gratuit, si son bénéficiaire
en a réellement profité ou si le propriétaire, de connivence avec ce dernier, n'a pas
cherché à éluder l'art. 270 CO; dans pareille hypothèse, le loyer payé par le
dernier locataire ayant véritablement fait usage de l'objet concerné est déterminant (Fetter,
op. cit., n. 392, p. 182 et les références citées à la note infrapaginale n. 882).
Selon la jurisprudence, lorsque le bailleur ne fait pas usage, lors de la conclusion d'un bail, de la
formule officielle prescrite par l'art. 270 al. 2 CO, sa non utilisation entraîne la nullité
partielle du contrat de bail, sous l'angle de la fixation du montant du loyer (TF 4C.428/2004 du 1
er
avril 2005 cons. 3.1; ATF 124 III 62 c. 2a, rés. in JT 1998 I 612; ATF 120 II 341 cons. 5d, rés.
in JT 1995 I 382). Il appartient alors au juge du fond de déterminer le loyer initial en se fondant
sur toutes les circonstances du cas (ATF 124 III 62 cons. 2b) ; le juge de la mainlevée n’est
pas compétent pour procéder à une telle appréciation. La cour de céans a ainsi
considéré que le contrat de bail ne vaut pas à lui seul titre de mainlevée lorsque
l'usage de la formule officielle était nécessaire (CPF, 27 septembre 2011/404 ; CPF, 5
février 2009/32 ; CPF, 18 septembre 2008/440 ; CPF, 29 juin 2006/314 ; Trümpy,
La mainlevée d'opposition provisoire en droit du bail, BlSchk 2010, pp. 105 ss,
pp.
106-107; Hack, Formalisme et durée : quelques développements récents en droit du bail,
in JT 2007 II 4, p. 5).
c)
En l’espèce, la poursuite est fondée sur un contrat de bail à loyer pour habitation
du 4 décembre 2008, signé par les parties. Le bail est accompagné
d’une
formule officielle de notification de hausse de loyer du 8 décembre 2008. Celle-ci mentionne, tout
comme le contrat de bail d’ailleurs, qu’il n’y a pas eu de locataire dans l’appartement
loué à l’intimée avant le 15 décembre 2008, date d’entrée en vigueur
du bail litigieux. Cela étant, la formule officielle produite n’est pas viciée. Le contrat
de bail prévoit un loyer échelonné sur trois ans. Selon la clause stipulée, le loyer
devait ainsi s’élever à 2'020 fr. (1'800 fr. + 200 fr. + 20 fr.) dès le 1
er
janvier 2012. Pour être valable, cette hausse aurait également dû être notifiée
sur une formule officielle. La recourante n’a toutefois pas produit de formule attestant que cet
échelon serait entré en vigueur. Il en découle que le contrat de bail produit, accompagné
de la formule officielle, constitue bien un titre de mainlevée au sens de l’art. 82 LP, mais
uniquement à hauteur du loyer initial de 1'720 francs.
La recourante demande la mainlevée de l’opposition à concurrence de 10'400 fr. plus intérêt
à 5 % l’an dès le 1
er
octobre 2012, échéance moyenne, correspondant, d’après les indications figurant
dans le commandement de payer, aux loyers arriérés :
-
de l’appartement, pour la période du 1
er
juillet au 15 décembre 2012 (10'100 fr.),
-
d’une place de parc, pour la période du 1
er
juin au 15 décembre 2012 (par 300 fr.).  Le contrat de bail produit concerne exclusivement
l’appartement sis [...], à Lucens. Pour la période réclamée, soit cinq mois
et demi, il constitue un titre de mainlevée pour le montant de 9'460 fr. (1'720 fr. x 5,5). Pour
ce qui est du loyer d’une place de parc, la poursuivante n’a produit aucune pièce.
d)
La recourante réclame l’entier du loyer à l’intimée, alors même que le
contrat de bail produit prévoit la location de l’appartement à l’intimée et
son époux et que ce dernier a fait l’objet d’une poursuite distincte pour le même
objet. Cela suppose que les deux époux aient la qualité de codébiteurs solidaires.
Selon l'art. 143 CO, il y a solidarité entre plusieurs débiteurs lorsqu’ils déclarent
s'obliger de manière qu'à l'égard du créancier chacun d'eux soit tenu pour le tout
(al. 1). A défaut d'une telle déclaration, la solidarité n'existe que dans les cas prévus
par la loi (al. 2).
L'engagement pris en commun par deux personnes n'implique pas nécessairement la solidarité
entre elles. En cas de doute, il convient d'opter pour la divisibilité de la dette (CPF, 16 août
2001/340; CPF, 3 novembre 1994/669; CPF,
4
août 1994/479 ; Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2
ème
éd. 1997, pp. 8209-830). Ainsi, la solidarité ne se présume jamais ; le créancier
doit la prouver. Elle naît soit par la volonté des parties, soit par la loi (Romy, Commentaire
romand, n. 5 ad art. 143 CO). En l'absence de déclaration expresse, la solidarité passive peut
cependant être déduite d'éléments ou de circonstances démontrant que les débiteurs
ont eu l'intention de s'engager solidairement entre eux (Romy, op. cit., n. 7 ad art. 143 CO; Schnyder,
Basler Kommentar, n. 7 ad art. 143 CO; Engel, op. cit., p. 837). Ces circonstances doivent être
interprétées d'après le principe de la confiance, mais elles doivent être indubitables
(ATF 123 III 53 cons. 5a, rés. in JT 1999 I 179; ATF 49 III 205 cons. 4 non traduit in JT 1925 Il
18). Elles peuvent résulter par exemple de l'interdépendance des dispositions d'un contrat
ou d'éléments de fait particuliers (ATF 116 Il 707 cons. 3, JT 1991 I 357), notamment du fait
que des partenaires ont entrepris ensemble la réalisation d'un but commun (RSJ 1994 p. 218, n. 26,
RVJ 1992 p. 346 cons. 3). Ainsi, la jurisprudence a retenu la solidarité passive entre des époux
débiteurs de factures pour la construction d'une maison familiale, entre des époux qui avaient
contracté ensemble un emprunt pour faire face à leurs besoins communs ou qui avaient reçu
un prêt dont ils ont garanti le remboursement par une cession de salaire (Romy, op. cit., n. 7 in
fine ad art. 143 CO et les références citées aux notes infrapaginales nn. 19 à 21).
En matière de contrat de bail, il est de manière générale admis que des colocataires
sont des codébiteurs solidaires, de sorte que le bailleur peut réclamer la totalité du
loyer à chacun des colocataires (Krauskopf, la mainlevée provisoire : quelques jurisprudences
récentes, in JT 2008 II 23 ss, spéc. p. 36). Si la solidarité entre colocataires n’est
pas présumée, elle naît de la cosignature du bail ou d'actes concluants, sans qu'elle
ait nécessairement à être prévue expressis verbis (Lachat, Commentaire romand, n.
18 ad art. 253 CO ; RSJ 1998 p. 166).
En l’espèce, la solidarité passive doit être retenue du fait que les époux
X.________ ont tous deux signé le contrat de bail litigieux et occupé ensemble l’appartement
dont le loyer est réclamé en poursuite. La cohabitation à cette adresse n’est pas
contestée par l’intimée, qui n’invoque d’ailleurs aucun moyen libératoire.
e)
Il résulte de ce qui précède que la mainlevée doit être prononcée à
concurrence de 9'460 francs. L’intérêt moratoire au taux de 5 % peut être alloué
dès le 1
er
octobre 2012, comme requis, l’échéance moyenne se situant à une date antérieure,
le 23 septembre 2012.
III.
Le recours est donc partiellement admis et le
prononcé attaqué réformé en ce sens que l’opposition formée par X.________
au commandement de payer n° 6'443'883 de l'Office des poursuites du district de la Broye-Vully,
notifié à la réquisition de M.________ SA, est provisoirement levée à concurrence
de 9'460 fr. plus intérêt à 5 % l’an dès le 1
er
octobre 2012.
La  recourante obtient gain de cause sur les 5/6
èmes
de ses conclusions. Les frais judiciaires doivent
être répartis selon cette proportion et les dépens alloués dans la même mesure.
Ainsi, les frais de première instance, arrêtés à 360 fr., sont mis par 60 francs
à la charge de la poursuivante et par 300 fr. à la charge de la poursuivie. Cette dernière
doit verser à la poursuivante, assistée d'un agent d’affaires breveté, la somme
de 1'237 fr. 50 à titre de dépens réduits (937 fr. 50, soit les 5/6
èmes
de 1'125 francs) et de restitution partielle d'avance
de frais (300 fr.) de première instance.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 510 fr., sont mis par 85 fr.
à la charge de la recourante et par 425 fr. à la charge de l'intimée, qui versera à
la recourante la somme de 800 fr. à titre de dépens réduits (375 fr., soit les 5/6
èmes
de 450 fr.) et de restitution partielle d'avance
de frais (425 fr.) de deuxième instance.
Par
ces motifs,
la
Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos en sa qualité d'autorité
de
recours en matière sommaire de poursuites,
prononce
:
I.
Le recours est partiellement admis.
II.
Le prononcé est réformé en ce sens que l’opposition formée par X.________ au
commandement de payer n° 6'443'883 de l'Office des poursuites du district de la Broye-Vully, notifié
à la réquisition de M.________ SA, est provisoirement levée à concurrence de 9'460
fr. (neuf mille quatre cent soixante francs) plus intérêt à 5 % l’an dès le
1
er
octobre 2012.
L’opposition est
maintenue pour le surplus.
Les frais judiciaires
de première instance, arrêtés à 360 fr. (trois cent soixante francs), sont mis par
60 fr. (soixante francs) à la charge de la poursuivante et par 300 fr. (trois cents francs) à
la charge de la poursuivie.
La poursuivie X.________
versera à la poursuivante M.________ SA, la somme de 1'237 fr. 50 (mille deux cent trente-sept francs
et cinquante centimes) à titre de dépens réduits et de restitution partielle d'avance
de frais de première instance.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 510 fr. (cinq cent dix francs),
sont mis par 85 fr. (huitante cinq francs) à la charge de la recourante et par 425 fr. (quatre cent
vingt-cinq francs) à la charge de l'intimée.
IV.
L’intimée X.________ versera à la recourante M.________ SA, la somme de 800 fr. (huit
cents francs) à titre de dépens réduits et de restitution partielle d'avance de frais
de deuxième instance
V.
L'arrêt est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
2 avril 2014
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, prend date de ce jour.
Il est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. Mikaël Ferreiro, agent d’affaires breveté (pour M.________ SA),
‑
Mme X.________.
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur litigieuse est de 10'400 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100  al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
‑
Mme le Juge de paix du district de la Broye-Vully.
La greffière :