vd_findinfo · HC / 2019 / 187 · 2019-02-06 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, CAS CLAIR, SOMMATION | 257d CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 06.02.2019 HC / 2019 / 187

TRIBUNAL
CANTONAL
JL18.020437-181852
59
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
6 février 2019
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
Mme
Merkli et M. Perrot, juges
Greffier :
M.
Grob
*****
Art.
257 CPC ; 257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par
A.K.________
et
B.K.________
,
tous deux à [...], intimés, contre l’ordonnance rendue le 24 octobre 2018 par la Juge
de paix du district de l’Ouest lausannois dans la cause divisant les appelants d’avec
D.________
SA
, à [...], requérante, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 24 octobre 2
018,
adressée aux parties pour notification le 13 novembre 2018, la Juge de paix du district de l’Ouest
lausannois a ordonné à A.K.________ et B.K.________ de quitter et rendre libres, pour le vendredi
23 novembre 2018 à midi, les locaux occupés dans l’immeuble sis [...] (I), a dit qu’à
défaut pour les prénommés de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix
était chargé, sous la responsabilité du juge de paix, de procéder à l’exécution
forcée de l’ordonnance sur requête de D.________ SA, avec au besoin l’ouverture
forcée des locaux (II), a ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution
forcée de l’ordonnance, s’ils en étaient requis par l’huissier de paix (III),
a arrêté à 280 fr. les frais judiciaires, qui étaient compensés avec l’avance
de frais de D.________ SA (IV), a mis les frais à la charge de A.K.________ et B.K.________ (V),
a dit qu’en conséquence, ces derniers, solidairement entre eux, rembourseraient à D.________
SA son avance de frais à concurrence de 280 fr. et lui verseraient la somme de 750 fr. à titre
de défraiement de son représentant professionnel (VI) et a rejeté toutes autres ou plus
amples conclusions (VII).
En droit, le premier juge, saisi d'une requête en cas clair, a considéré que pour réclamer
le paiement de 2'350 fr. représentant le loyer dû pour le mois de février 2018, D.________
SA, bailleresse, avait fait notifier le 16 février 2018 à A.K.________ et B.K.________,
locataires, un avis comminatoire renfermant la menace de résiliation du bail à défaut
de paiement dans les trente jours, que, faute de paiement dans ce délai, le montant dû ayant
été versé le 28 mars 2018 seulement, la bailleresse avait signifié leur congé
aux locataires pour le 30 avril 2018 par avis du 26 mars 2018, que ces derniers avaient certes contesté
en temps utile cette résiliation auprès de la Commission de conciliation mais qu'il n'y avait
aucun motif d'annulabilité du congé, une prolongation de bail n'étant par ailleurs pas
possible en cas de demeure du locataire, que la modification par la bailleresse de la manière de
payer les loyers depuis le 1
er
janvier 2018 n'était pas pertinente car les locataires occupaient leur logement depuis le mois d'octobre
2016 et ne pouvaient pas ignorer qu'ils devaient payer le loyer au début de chaque mois, qu'ils
avaient attendu le 6 février 2018 pour demander des bulletins de versement à la bailleresse,
que celle-ci les avait informés des différentes possibilités pour s'acquitter du loyer
et avait attendu le 14 février 2018 pour leur envoyer l'avis comminatoire, que la mention de frais
de rappel dans cet avis n'était pas déterminante car ledit avis distinguait les différents
montants dus de manière précise, de sorte que les locataires pouvaient reconnaître sans
difficulté la dette à éteindre pour éviter la résiliation du bail, que l'avis
comminatoire n'avait pas à contenir la mention « mise en demeure », que la procédure
de l'art. 257d CO avait été strictement respectée par la bailleresse, que le congé
était donc valable et que la cause constituait un cas clair au sens de l'art. 257 CPC permettant
de faire application de la procédure sommaire des art. 248 ss CPC.
B.
Par acte du 23 novembre 2018, A.K.________ et
B.K.________ ont interjeté appel contre l’ordonnance précitée, en concluant préalablement
à ce que l’assistance judiciaire leur soit accordée et, principalement, à l’annulation
de l’ordonnance, à la suspension de ses effets et à « la révision de cette
affaire ». Ils ont notamment produit un courrier de la gérance en charge de l’immeuble
du 26 mars 2018.
Par avis du 26 novembre 2018, le Juge délégué de la Cour de céans a signifié
à A.K.________ et B.K.________ que leur requête d’effet suspensif était sans objet,
l’appel ayant effet suspensif
ex
lege
selon l’art. 315 al. 1 CPC.
Dans sa réponse du 4 février 2019, D.________ SA a conclu, sous suite de frais et dépens,
au rejet de l’appel et à la confirmation de l’ordonnance.
C.
La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l’ordonnance
complétée par les pièces du dossier :
1.
Par contrat de bail à loyer du 3 décembre
2016 débutant le 16 décembre 2016, D.________ SA, bailleresse, a remis à bail à
A.K.________ et B.K.________, locataires, un appartement de 4 pièces au 2
e
étage
de l’immeuble sis [...], pour un loyer mensuel brut de 2'350 francs.
2.
Le 6 février 2018, B.K.________ a notamment
écrit à la gérance en charge de l’immeuble qu’elle n’avait « pas
de factures de loyer depuis janvier 2018 ».
La gérance lui a répondu le lendemain en l’informant que depuis le 1
er
janvier
2018, elle n’envoyait plus de bulletins de versement trimestriels et qu’il y avait trois
possibilités pour payer le loyer : soit par bulletin de versement moyennant des frais d’environ
50 fr. par année, soit par ordre permanent à partir d’un compte bancaire ou postal, soit
par « LSV » mais uniquement depuis un compte bancaire pour le propriétaire de
l’immeuble.
3.
Par courriers recommandés du 14 février
2018 adressés à chacun des locataires, la gérance en charge de l’immeuble a signifié
à A.K.________ et B.K.________ que leur « compte loyer affich[ait] malheureusement un
arriéré » et qu’en vertu de l’art. 257d CO, elle leur accordait un dernier
délai de paiement à trente jours dès réception de cet avis, en les avertissant qu’à
défaut de paiement de « la totalité de la créance » dans ce délai,
leur bail serait résilié moyennant un délai de trente jours pour la fin d’un mois.
Au pied de ces courriers figuraient un décompte intitulé « notre facture »,
mentionnant le loyer brut échu au 1
er
février
2018, par 2'350 fr., des « frais de rappel selon facture séparée du 14.02.2018 »,
par 20 fr., et un « total en notre faveur (montant du paiement) », par 2'370 francs.
4.
a)
Par formules officielles du 26 mars 2018, D.________ SA a résilié le bail de A.K.________ et
B.K.________ avec effet au 30 avril 2018, en application de l’art. 257d CO.
b)
Le 19 avril 2018, A.K.________ et B.K.________ ont saisi la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer d’une requête en annulation de ce congé.
5.
Par requête en cas clair du 9 mai 2018, D.________
SA a en substance requis l’expulsion de A.K.________ et B.K.________, au besoin par la voie de
l’exécution forcée.
L’audience s’est déroulée le 10 septembre 2018, en présence du conseil de
D.________ SA et de A.K.________.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est ouvert contre les décisions finales
de première instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions
devant l'autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
Lorsque le litige porte uniquement
sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clair sont
réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé par le recours à la procédure
sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée à six mois
(ATF 144 III 346 consid. 1.2.1).
Lorsque la décision entreprise a été rendue en procédure sommaire, comme c'est le
cas dans la procédure en cas clair (art. 248 let. b CPC), le délai d'appel est de dix jours
(art. 314 al. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, formé en temps utile
par une partie qui dispose d’un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC)
et portant sur un objet patrimonial dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr.,
compte tenu de la quotité du loyer litigieux, l’appel est recevable de ce point de vue.
1.3
L’intimée conteste la recevabilité
des conclusions des appelants.
Si leurs conclusions sont certes un peu confuses, on comprend néanmoins à la lecture des arguments
développés que les appelants considèrent que la requête de l’intimée du
9 mai 2018 aurait dû être déclarée irrecevable, ce qui équivaut à la réforme
de l’ordonnance, respectivement en requièrent l’annulation au motif que le délai
accordé entre la date de notification de l’ordonnance et la date fixée pour libérer
les locaux serait trop bref. La Cour de céans étant à même de comprendre ce qu’ils
entendent obtenir par la voie de l’appel, il se justifie de considérer que les conclusions
prises par les appelants, au demeurant non assistés d’un mandataire professionnel, sont recevables.
Il y a donc lieu d’entrer en matière sur l’appel.
2.
2.1
L'appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, la nature particulière
de la procédure sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d'appel d'évaluer les
faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi ; la
production de pièces nouvelles est ainsi en principe exclue, même celles qui sont visées
par l'art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du
7 novembre 2012 consid. 5 ; CACI 24 juin 2015/325 consid. 2 ; CACI 25 novembre 2014 ;
CACI 25 novembre 2014/607 consid. 3a).
2.2
L’intimée conteste la recevabilité
de « la correspondance » produite par les appelants, soit en l’occurrence un
courrier adressé à l’appelante le 26 mars 2018 par la gérance en charge de l’immeuble.
Dans la mesure où elle ne figure pas au dossier de première instance, cette pièce est
irrecevable en appel, indépendamment de la question de savoir si les conditions de l’art.
317 al. 1 CPC sont réunies (cf.
supra
consid. 2.1).
3.
3.1
Dans un premier moyen, les appelants exposent
que le délai accordé entre la date de notification de l'ordonnance entreprise et la date fixée
pour libérer les lieux, de l'ordre de dix jours, serait trop bref pour leur permettre de se déterminer
« dans une affaire aussi grave », en invoquant sur ce point une « violation
des délais prévu I'art. 29 al. 1 de la Constitution Fédérale ».
3.2
En tant que la restitution de locaux ou d'immeubles
suppose leur évacuation forcée, c'est-à-dire une mesure de contrainte à exercer contre
la partie tenue à restitution, le juge saisi du litige doit ordonner cette évacuation forcée
en application des art. 236 al. 3 et 343 al. 1 let. d CPC. Le juge peut accorder à la partie condamnée
un délai au cours duquel celle-ci ne sera pas exposée à la contrainte et pourra se soumettre
au jugement en évacuant et en restituant volontairement les biens occupés (Kellerhals, Berner
Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Band II, Berne 2012, n. 59 ad art. 343 CPC). Le juge doit
d'ailleurs respecter le principe général de la proportionnalité (art. 5 al. 2 Cst.) et
éviter que les personnes impliquées se trouvent soudainement privées de tout abri. L'évacuation
forcée ne peut pas être ordonnée sans ménagement, en particulier lorsque des motifs
humanitaires exigent un sursis ou que des indices sérieux et concrets font prévoir que la partie
condamnée se soumettra au jugement dans un délai raisonnable. Le juge ne peut cependant pas
différer longuement l'exécution forcée et, ainsi, au détriment de la partie obtenant
gain de cause, éluder le droit qui a déterminé l'issue du procès ; le délai
d'exécution ne doit notamment pas remplacer la prolongation d'un contrat de bail à loyer ou
à ferme lorsque cette prolongation ne peut pas être légalement accordée à la
partie condamnée (ATF 117 la 336 consid. 2b p. 339 ; ATF 119 la 28 consid. 3 p. 33).
Selon la jurisprudence, des motifs humanitaires n'entrent pas en ligne de compte dans l'examen des conditions
de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils ne sont pas pris en considération par les règles de
droit fédéral sur le bail à loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; TF
4C.74/2006 du 12 mai 2006 consid. 3.2.1 ; TF arrêt du 27 février 1997 in CdB 3/97,
pp. 65 ss, consid. 2b ; Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., Lausanne 2008, p. 672, note infrapaginale 63). Ils peuvent cependant être pris en compte
au stade de l'exécution forcée, en application du principe général de la proportionnalité.
Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que
relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF
117 la 336 consid. 2b). La jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous l'empire de l'ancien
droit cantonal abrogé par l'entrée en vigueur du CPC que, sauf cas particulier, un délai
de libération des locaux de quinze à vingt jours était admissible (Guignard, Procédures
spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 2 ad art. 17 aLPEBL [Loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme ; abrogée au 1
er
janvier 2011] et les références citées). Cette jurisprudence garde sa pertinence sous
l'empire du CPC (CACI 27 mars 2014/160 consid. 6b et les références citées).
3.3
En l'espèce, il est vrai que la date d'envoi
pour notification indiquée à la suite du dispositif de l'ordonnance attaquée, soit le
30 octobre 2018, est erronée, cet envoi étant intervenu en réalité le 13 novembre
2018, au vu du procès-verbal des opérations et des suivis des envois postaux annexés à
celui-ci, et les plis contenant l'ordonnance ayant été distribués aux appelants le 16
novembre 2018. Ceux-ci disposaient donc uniquement de sept jours pour réagir, ce qui est manifestement
insuffisant au regard des principes évoqués ci-dessus.
Toutefois, les appelants ne sont en l'occurrence plus exposés au risque de devoir libérer l'appartement
litigieux dans le délai fixé par le premier juge, dès lors que l'effet suspensif conféré
à leur appel par la loi (art. 315 al. 1 CPC) a automatiquement rendu ce délai caduc. Dans ce
contexte particulier, l'appel a perdu son objet sur ce point, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'entrer
en matière sur le premier moyen des appelants.
4.
4.1
Dans un second moyen, les appelants exposent que
le cas d'espèce ne remplirait pas les conditions du cas clair car l'avis comminatoire ferait état
de « deux montants différents mais cumulés ».
4.2
4.2.1
Selon l'art. 257 al. 1 CPC, le juge admet l'application
de la procédure sommaire lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être
immédiatement prouvé (let. a) et que la situation juridique est claire (let. b). Lorsque l'une
ou l'autre de ces deux conditions n'est pas remplie, le juge doit, en vertu de l'art. 257 al. 3
CPC, déclarer la requête irrecevable.
Le cas n'est pas clair, et la procédure sommaire ne peut donc pas aboutir, lorsqu'en fait ou en
droit, la partie défenderesse oppose à l'action des objections ou exceptions motivées
sur lesquelles le juge n'est pas en mesure de statuer incontinent. L'échec de la procédure
sommaire ne suppose pas que la partie défenderesse rende vraisemblable l'inexistence, l'inexigibilité
ou l'extinction de la prétention élevée contre elle ; il suffit que les moyens de cette
partie soient aptes à entraîner le rejet de l'action, qu'ils n'apparaissent pas d'emblée
inconsistants et qu'ils ne se prêtent pas à un examen en procédure sommaire (ATF 138 III
620 consid. 5 ; TF 4A_417/2015 du 15 octobre 2015 consid. 4). En outre, le cas n'est clair que si
les conclusions de la partie requérante peuvent être admises dans leur intégralité ;
même s'il n'existe que contre une partie d'entre elles seulement des moyens de défense qui
n'apparaissent pas d'emblée inconsistants et qui ne se prêtent pas à un examen sommaire,
la requête en protection d'un cas clair est toute entière irrecevable (cf. ATF 141 III 23 consid.
3.3).
4.2.2
En vertu de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après
la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires
échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement, qui sera au minimum
de trente jours pour les baux d'habitations, et lui signifier qu'à défaut de paiement dans
ce délai, il résiliera le bail. Selon l'art. 257d al. 2 CO, faute de paiement dans le délai
fixé, le bailleur peut résilier le bail, en observant pour les baux d'habitations un délai
de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois.
Selon la jurisprudence, la sommation de payer du bailleur, au sens de l'art. 257d al. 1 CO, doit être
claire et précise sans qu'il soit cependant nécessaire d'indiquer le montant impayé de
manière chiffrée. Il suffit que l'objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion
(TF 4A_299/2011 du 7 juin 2011 consid. 4 ; TF 4A_296/2008 du 29 juillet 2008, publié in
CdB 2009 p. 8). Cela peut intervenir soit par l'indication des mois en souffrance, soit par l'indication
d'un montant d'arriéré précis, pour autant, dans ce dernier cas, que le locataire ne risque
pas de se voir imposer la justification du paiement de tous les loyers déjà échus, sous
prétexte que l'un d'entre eux n'aurait, selon le bailleur, pas été réglé (TF
4A_641/2011 du 27 janvier 2012 consid. 5 ; TF 4C.123/2000 du 14 juin 2000, publié in CdB 2000,
pp. 107 ss).
L'art. 257d CO présuppose un retard dans le paiement du loyer, des intérêts moratoires
liés à l'arriéré de loyer ou de frais accessoires échus ; cette disposition
ne peut pas être invoquée lorsque le retard porte sur des frais de poursuite, des dommages-intérêts
ou la constitution de sûretés (Lachat, Commentaire romand, Code des obligations I, 2
e
éd., Bâle 2012, n. 2 ad art. 257d CO et les références citées). En particulier,
des frais de rappel impayés ou des frais de mise en demeure échappent au domaine d'application
de l'art. 257d CO (CREC 5 juillet 2010/365/I consid. 4).
Si le bailleur a des créances qui ne permettent pas l’application de l’art. 257d
CO et d’autres qui la permettent, son courrier doit les distinguer de manière précise,
de sorte que le locataire puisse reconnaître sans difficulté les dettes à éteindre
pour éviter la résiliation du bail (CACI 30 mai 2011/97 consid. 3b/aa ; CREC I 25 mars
2010/151/I consid. 2a).
4.3
En l'espèce, les avis comminatoires adressés
aux appelants le 14 février 2018 comportent un décompte faisant état de deux montants
distincts, le premier, de 2'350 fr., correspondant au loyer brut de l'appartement litigieux pour le mois
de février 2018, et le second, de 20 fr., correspondant à des « frais de rappel selon
facture séparée du 14.02.2018 ». En outre, sous rubrique « total en notre
faveur (montant du paiement) », il est indiqué la somme de 2'370 francs.
Il s'avère ainsi que la sommation de paiement adressée en application de l'art. 257d CO intègre
des frais de rappel et que l'intimée apparaît donc avoir simultanément menacé les
appelants d'une résiliation de leur bail pour le cas où ces frais ne seraient pas versés
dans le délai comminatoire. Conformément aux principes rappelés ci-dessus (cf.
supra
consid. 4.2.2), cette pratique n'est pas admissible et la question de l'inefficacité de la mise
en demeure et, partant, du congé peut légitimement se poser.
Dans ces conditions, la situation juridique ne saurait être considérée comme claire et
la requête en cas clair de l'intimée aurait dû être déclarée irrecevable
pour ce motif.
5.
5.1
En définitive, l’appel doit être
admis dans la mesure où il a un objet et l’ordonnance réformée en ce sens que la
requête en cas clair déposée le 9 mai 2018 par l'intimée doit être déclarée
irrecevable.
5.2
Selon l’art. 318 al. 3 CPC, si l’instance
d’appel statue à nouveau, elle se prononce sur les frais – soit les frais judiciaires
et les dépens (art. 95 al. 1 CPC) – de la première instance.
Vu l’issue du litige, les frais judiciaires de première instance, arrêtés à
200 fr., seront mis à la charge de l’intimée (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de première instance, dès
lors que les appelants n’étaient pas assistés d’un mandataire professionnel.
5.3
Vu le sort de l’appel, les frais judiciaires
de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [Tarif des
frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge
de l’intimée (art. 106 al. 1 CPC). En conséquence, l’intimée versera
aux appelants, créanciers solidaires, la somme de 200 fr. à titre de restitution d’avance
de frais de deuxième instance (art. 111 al. 2 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance, dès
lors que les appelants ont agi sans l’assistance d’un mandataire professionnel.
5.4
Vu le sort de l’appel et des frais judiciaires
de deuxième instance, la requête d’assistance judiciaire présentée par les
appelants est sans objet.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est admis dans la mesure où il a un objet.
II.
Il est statué à nouveau comme il suit :
I.
La requête en cas
clair déposée le 9 mai 2018 par D.________ SA est irrecevable.
II.
Les frais judiciaires, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs), sont mis à la charge
de D.________ SA.
III.
Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge de l’intimée D.________ SA.
IV.
La requête d’assistance judiciaire des appelants A.K.________ et B.K.________ est sans objet.
V.
L’intimée D.________ SA versera aux appelants A.K.________ et B.K.________, créanciers
solidaires, la somme de 200 fr. (deux cents francs) à titre de restitution d’avance de frais
de deuxième instance.
VI.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit aux intéressés
le 12 février 2019, est notifié en expédition complète à :
‑
A.K.________ et B.K.________,
‑
M. Mikaël Ferreiro (pour D.________ SA),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :