vd_findinfo · 21/2011/FAB · 2011-02-09 · fr

FORME AUTHENTIQUE, VENTE D'IMMEUBLE, INTERDICTION D'ALIÉNER | 960 CC, 961 CC, 216 CO, 47 LNo, 49 LNo, 58 LNo

Vaud Tribunal cantonal Cour civile 09.02.2011 21/2011/FAB

TRIBUNAL
CANTONAL
CM10.039900
21/2011/FAB
COUR
CIVILE
_________________
Ordonnance
de mesures provisionnelles dans la cause divisant
K.________
,
à Sugiez, d'avec
X.________
Sàrl
, à Surpierre.
___________________________________________________________________
Audience
du 9 février 2011
______________________
Présidence
de               Mme
Byrde
,
juge instructeur
Greffier
:              M.
Intignano
*****
Statuant immédiatement à huis clos, le juge instructeur considère :
En fait et en droit :
Vu la requête de mesures provisionnelles et d'extrême urgence déposée le 3 décembre
2010 par le requérant K.________ contre l'intimée X.________ Sàrl, dont les conclusions
sont les suivantes:
"A.
Par
voie de mesures d'extrême urgence
Ordre
est donné au Conservateur du registre foncier du district de la Broye d'inscrire une annotation
provisoire d'une restriction au droit d'aliéner la parcelle n° 3503 sis à D.________
en faveur de K.________ destinée à protéger son droit au transfert de dit bien-fonds.
B.
Par
voie de mesures provisionnelles
Les
mesures d'extrême urgence sont confirmées."
vu le courrier du juge de céans du 6 décembre 2010 rejetant la requête de mesures d'extrême
urgence,
vu le courrier de l'intimée du 31 janvier 2011 par lequel elle se détermine sur la requête
et conclut au rejet des conclusions formulées par la requérante sous point A et B (I) et à
ce qu'une juste indemnité lui soit allouée pour ses frais et dépens effectifs (II),
ouï, à l'audience du 9 février 2011, le requérant assisté de son conseil, et
l'intimée, représentée par J.________ et A.________, respectivement directeur et associée
gérante de l'intimée avec signature individuelle, accompagnés de W.________, conseil non
professionnel,
vu les pièces au dossier;
considérant que le requérant est administrateur unique avec signature individuelle de la société
Y.________ SA, inscrite au registre du commerce du canton de Fribourg depuis le 21 janvier 2002,
que dite société a une succursale sise à D.________, inscrite au registre du commerce
du canton de Vaud depuis le 28 mai 2004,
que cette société est notamment active dans l'exploitation d'une entreprise générale
de construction,
que l'intimée est inscrite au registre du commerce du canton de Fribourg depuis le 15 octobre 2010,
qu'elle est active notamment dans la réalisation de villas clés en mains, surveillance de chantier,
achat, vente, courtage et gérance d'immeubles,
que J.________ en est directeur avec signature individuelle,
que l'intimée est propriétaire de la parcelle n° 3503 sise à D.________ sur
laquelle est construit un hangar industriel,
que le requérant a signé un contrat de bail le 5 août 2004 avec la société F.________,
aujourd'hui dissoute et liquidée, qui a été transféré, dans ses droits et obligations,
à la société intimée,
que le contrat de bail en question porte sur le hangar industriel construit sur la parcelle n° 3503,
que par avis du 25 mai 2010, l'intimée a signifié au requérant la résiliation dudit
contrat de bail avec effet au 31 août 2010,
que le requérant a contesté cette résiliation par courrier du 27 mai 2010,
qu'il a par ailleurs saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district
de la [...] (ci-après: la Commission) afin de faire constater la nullité de cette résiliation,
qu'en date du 15 juin 2010, l'intimée a informé le requérant que la résiliation du
bail notifiée le 25 mai 2010 devait être considérée comme caduque,
que la Commission a tenu audience le 6 juillet 2010 en présence du requérant uniquement, l'intimée
ne s'étant pas présentée, ni personne en son nom,
que la Commission a constaté à l'issue de l'audience que la résiliation du 25 mai 2010
était nulle,
qu'il ne ressort pas du dossier qu'une suite ait été donnée à cette décision;
considérant que les parties ont entamé des pourparlers transactionnels pour la vente au requérant
de la parcelle n° 3503 dans le courant de l'année 2009,
que dans une convention du 24 juillet 2009 signée par les parties, il est fait référence
à une convention du 19 mai 2009,
que les parties ont admis en audience que la convention du 24 juillet est la retranscription de celle
du 19 mai 2009,
que la convention du 24 juillet 2009 mentionne la convention du 19 mai 2009 et précise que
celle-ci s'entendait pour solde de tous comptes entre les parties, soit "tant la halle industrielle
sise sur la parcelle n° 3503 que le matériel, les machines, les loyers, le compte courant
[...] n°  [...]",
que les parties sont également convenues d'un prix de 500'000 fr., dont "le dépôt
sera stipulé" auprès du notaire B.________ à [...], dont 10% payable au plus tard
le 30 juin 2010 (25'000 fr. le 31 décembre 2009 et 25'000 fr. le 30 juin 2010),
que l'acheteur s'est engagé à "régulariser" la dette auprès de la banque
[...] "au niveau de 300'000.-",
qu'enfin, il a été prévu qu'un paiement de 50'000 fr. interviendrait pour "régler
les comptes-courants entre les deux parties, avant la stipulation (solde [...], machines, loyers)",
que l'intimée, par l'intermédiaire de la fiduciaire Z.________ SA dans un courrier du 29 juillet
2009, a demandé au requérant d'entreprendre des démarches auprès d'un notaire pour
la vente de la halle industrielle,
que ce courrier fait état d'un entretien entre les parties du 28 juillet 2009 lors duquel elles
seraient convenues qu'une cédule hypothécaire de 80'000 fr. sur des terres à Surpierre
devait être restituée, libre d'engagement, avant la signature de la vente de la halle industrielle,
que le 18 août 2009, la fiduciaire Z.________ SA a écrit à la banque [...] que J.________
souhaitait dégager, et ainsi récupérer, sa cédule hypothécaire de 80'000 fr.
grevant des terrains à Surpierre, mise en nantissement dans des crédits de Y.________ SA,
que les parties ont expliqué à l'audience de ce jour que la cédule hypothécaire en
question, qui grève des terrains dont A.________ est propriétaire, n'a toujours pas été
libérée et restituée,
que par lettre du 9 septembre 2009, le notaire B.________ a fixé rendez-vous aux parties au jeudi
17 septembre 2009 pour instrumenter l'acte de vente dont il leur a transmis un projet,
que ce document fait état d'un prix de vente de 450'000 francs,
qu'il ressort d'une quittance produite à l'audience de ce jour que le requérant a versé
un montant en espèces de 50'000 fr. à l'intimée le 17 septembre 2009,
que selon l'intimée, ce montant servait à couvrir les loyers impayés de la halle industrielle
et n'avait donc rien à voir avec la vente de celle-ci,
que selon l'extrait de compte produit par le requérant à l'audience de ce jour, il apparaît
qu'un montant de 300'000 fr. a été viré depuis son compte sur celui du notaire B.________
le 2 octobre 2009,
qu'à la suite de pourparlers entre les parties, un nouveau projet a été dressé le
11 février 2010 par le notaire B.________,
que ce projet prévoit un prix de vente de 500'000 fr., dont 475'000 fr. à verser le jour de
la signature et 25'000 fr. au 31 (
recte
:
30) juin 2010,
que par courrier du 15 février 2010, la fiduciaire Z.________ SA, représentant les intérêts
des deux parties, a précisé que l'acte de vente "sera passé sitôt que la
cédule
hypothécaire
(n.d.r.:
en gras dans l'original)
distincte de CHF 80'000.-
sera libérée" et que les loyers de la halle étaient payés jusqu'au 31 mars 2010,
que par lettre du 24 mars 2010, l'intimée a résilié la convention du 19 mai 2009,
que l'intimée a informé le requérant le 13 novembre 2010 qu'elle mettait en vente la halle
industrielle sise sur la parcelle n° 3503 par le truchement d'annonces publicitaires dans la
presse écrite et sur les sites Internet appropriés,
que le requérant dit ainsi craindre que l'intimée ne vende la parcelle ainsi que l'immeuble
qui y est construit à un tiers, compte tenu des frais déjà engagés,
que l'intimée estime pour sa part être libre de vendre l'immeuble dont elle est propriétaire
à un tiers de son choix;
considérant que la requête a été déposée le 3 décembre 2010, soit
avant l'entrée en vigueur du Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (ci-après:
CPC; RS 272),
qu'à teneur de l'art. 404 CPC, les procédures en cours à l’entrée en vigueur
du CPC sont régies par l’ancien droit de procédure jusqu’à la clôture
de l’instance,
que l'instance a donc été ouverte sous l'empire du Code de procédure civile vaudois du
14 décembre 1966 (ci-après: CPC-VD; RSV 270.11) et n'est pas close à ce jour,
que le CPC-VD est dès lors applicable à la présente cause;
considérant que le requérant tente d'obtenir l'annotation provisoire, par voie provisionnelle,
d'une restriction du droit d'aliéner la parcelle n° 3503 sise sur la Commune de D.________,
qu'il invoque ainsi l'application de l'art. 960 ch. 1 du Code civil du 10 décembre 1907 (ci-après:
CC; RS 210),
qu'à teneur de cette disposition, les restrictions apportées au droit d'aliéner certains
immeubles peuvent être annotées lorsqu'elles résultent d'une décision officielle,
rendue pour la conservation de droits litigieux ou de prétentions exécutoires,
que le législateur fédéral n'a pas assorti la protection juridique accordée par l'art.
960 al. 1 ch. 1 CC de règles procédurales particulières, de sorte qu'elle doit être
mise en œuvre selon les règles de la procédure cantonale (TF 4P_97/2004 du 23 juin 2004
c. 3.1),
que les articles 101 ss CPC-VD permettent d'obtenir une annotation provisoire au registre foncier selon
l'art. 960 al.1 ch. 1 CC en tout état de cause, même avant l'ouverture de l'action et même
sans urgence (art. 102 al. 1 ch. 6 CPC-VD; Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3
ème
éd., 2002, n. 3 ad art. 101 CPC),
qu'au stade des mesures provisionnelles,
le juge examine ainsi à titre préliminaire et sommairement si le droit matériel invoqué
existe et si le procès a des chances de succès (ATF 100 Ia 18 c. 4a, JT 1975 II 80; ATF 97
I 481 c. 3a, JT 1972 I 494; JT 1994 III 116 c. 5),
que quelle que soit la nature des conclusions prises ou à prendre au fond, la partie requérante
doit rendre vraisemblable l'existence de ce droit et montrer que les conditions matérielles d'une
action en justice sont bien réunies (ibid.),
qu'en l'espèce, le requérant
rend vraisemblable que l'immeuble litigieux est sur le point d'être vendu par l'intimée,
que s'il est titulaire d'un droit préférable, une telle vente pourrait porter atteinte à
ses droits,
que la mesure qu'il requiert est propre à éviter le risque qu'il craint,
que rien ne s'oppose donc à entrer en matière sur la requête de mesures provisionnelles;
considérant que le requérant estime que les démarches précontractuelles qu'il a engagées
en vue d'acquérir l'immeuble litigieux méritent d'être protégées par une restriction
du droit d'aliéner dit immeuble,
que l'intimée fait en revanche valoir que les projets d'acte de vente des 9 septembre 2009 et 11
février 2010 n'ont pas été signés, et que les délais prévus dans les conventions
des 19 mai et 24 juillet 2009 ont été outrepassés,
qu'elle en déduit qu'elle n'est plus liée par les engagements sous seing privé qu'elle
a pris,
qu'elle soutient au surplus que les projets d'actes de vente ne répondent pas aux exigences de la
forme authentique nécessaire à la validité d'un transfert immobilier;
considérant que l'annotation d'une restriction du droit d'aliéner en vertu de l'art. 960 al.
1 ch. 1 CC n'est possible que si le requérant rend vraisemblable sa prétention,
que les prétentions visées par l'art. 960 al. 1 ch. 1 CC sont personnelles et doivent se rapporter
à l'immeuble même qui est en cause et entraîner, quand elles sont reconnues, des effets
au registre foncier, à l'exclusion de simples créances pécuniaires (TF 5P_195/2004 du
23 août 2004 c. 3.2; Steinauer, Les droits réels, tome I, 4
ème
éd., n. 771a, et les références
citées; Deschenaux, Le registre foncier, Traité de droit privé suisse, volume V, tome
II, 2, pp. 284-285; Pelet, Réglementation fédérale des mesures provisionnelles et procédure
civile cantonale contentieuse, thèse Lausanne 1986, n. 202),
que les annotations d'inscriptions provisoires répondent aux conditions particulières de l'art.
961 CC,
que celui qui sollicite cette protection provisoire doit alléguer être au bénéfice
d'un droit réel sur l'immeuble (Steinauer, op. cit., n. 776),
que l'annotation fondée sur l'art. 961 al. 1 ch. 1 CC est exclue si le requérant n'allègue
qu'une droit personnel en relation avec l'immeuble (Steinauer, op. et loc. cit.);
considérant qu'en l'espèce, le requérant invoque, sans autre précision, la protection
"des démarches précontractuelles engagées",
que, ce faisant, il invoque – tout au plus – un droit personnel en relation avec l'immeuble,
qu'il ne prétend ainsi pas être titulaire d'un droit réel sur celui-ci,
que, pour ce motif, l'annotation est exclue en vertu des principes rappelés plus hauts;
considérant, à titre superfétatoire, que l'art. 216 CO (Code des obligations du 30 mars
1911; RS 220) stipule que les ventes d'immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique
(al. 1) et qu'il en va de même pour les promesses de vente, les pactes de préemption, d'emption
et de réméré portant sur un immeuble (al. 2),
qu'il appartient aux cantons de déterminer les modalités de la forme authentique (art. 55 al.
1 Tit. fin. CC), mais la notion même de forme authentique et les conditions minimales auxquelles
elle doit satisfaire relèvent du droit fédéral (ATF 125 III 31 c. 5b),
que faute de définition dans le CC, il appartient à la jurisprudence et à la doctrine
de délimiter les contours de la notion fédérale de forme authentique (ibid. et les références
citées),
qu'en général, la participation active de l'officier public à l'élaboration de l'acte
est considérée comme une exigence fondamentale de la forme authentique,
que dans le canton de Vaud, seuls les actes notariés répondant aux exigences de validité
de la loi sur le notariat (ci-après: LNo; RSV 178.11) sont des actes authentiques (art. 47 al. 1
LNo),
que
seul
le
notaire patenté en application de la LNo peut instrumenter un acte notarié sur territoire vaudois
(art. 49 al. 1 LNo),
qu'à teneur de l'art. 58 al. 2 LNo, un acte authentique doit être signé par les parties,
le notaire et les intervenants cas échéant,
qu'en l'espèce, ni le projet d'acte de vente du 9 septembre 2009, ni celui du 11 février 2010,
établis par le notaire B.________, n'ont été signés par les parties ou l'officier
public,
que cette condition de forme faisant défaut, la vente de la halle industrielle litigieuse n'a pas
été valablement conclue,
que le requérant n'est donc pas titulaire d'une prétention visant au transfert de propriété
de l'immeuble litigieux,
qu'en raison du défaut de forme authentique, on ne saurait considérer les projets d'acte établis
par le notaire B.________ comme une promesse de vente, un pacte de préemption, d'emption ou de réméré,
qu'il n'est donc pas titulaire d'une prétention en ce sens non plus,
qu'en définitive le requérant n'allègue pas ni ne rend vraisemblable qu'il est titulaire
d'un droit réel ou d'une prétention susceptible d'être inscrite au registre foncier,
qu'une inscription provisoire d'une restriction du droit d'aliéner ne peut dès lors pas être
ordonnée,
que la requête, mal fondée, doit donc être rejetée;
considérant que le requérant supportera les frais de la procédure provisionnelle par 1'250
francs;
considérant que l'intimée, qui n'est pas assistée d'un conseil professionnel, n'a pas
droit à l'allocation de dépens (art. 92 CPC).
considérant que le dispositif de la présente ordonnance a été notifié aux parties
le 15 février 2011, soit après l'entrée en vigueur du CPC,
qu'à teneur de l'art. 405 al. 1 CPC, les recours sont régis par le droit en vigueur au moment
de la communication de la décision aux parties,
que selon l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance
d'appel dans un délai de 30 jours à compter de la notification de la décision motivée
ou de la notification postérieure de la motivation (art. 239 CPC),
que toutefois, si la décision a été rendue en procédure sommaire, le délai pour
l'introduction de l'appel et le dépôt de la réponse est de 10 jours (art. 314 al. 1 CPC),
que pour déterminer si une décision régie par la procédure cantonale doit être
considérée comme une décision rendue en procédure sommaire du CPC susceptible d'un
appel dans un délai de 10 jours, il ne faut pas se fonder sur une éventuelle notion cantonale
de procédure sommaire (Tappy, JT 2010 III 11, sp. pp. 34-35),
qu'il faut au contraire examiner si la décision en question aurait dû prendre la forme d'une
ordonnance soumise à la procédure sommaire si elle avait déjà été soumise
au CPC en première instance (ibid.),
qu'en l'espèce, la présente cause, de nature provisionnelle, aurait été soumise à
la procédure sommaire des art. 248 ss CPC si elle avait été rendue sous l'empire du CPC
(art. 248 let. d CPC),
que c'est donc la voie de l'appel au sens de l'art. 314 al. 1 CPC qui est ouverte,
qu'ainsi, la durée du délai d'appel contre la présente décision est de 10 jours.
Par
ces motifs,
le
juge instructeur,
statuant
à huis clos et
par
voie de mesures provisionnelles :
I.
Rejette la requête de mesures provisionnelles déposée le 3 décembre 2010 par le requérant
K.________ à l'encontre de l'intimée J.________.
II.
Arrête les frais de la procédure provisionnelle à 1'250 fr. (mille deux cents cinquante
francs) pour le requérant K.________.
III.
Il n'est pas alloué de dépens de la procédure provisionnelle.
Le
juge instructeur :              Le greffier :
F.
Byrde              G. Intignano
Du
L'ordonnance qui précède, dont le dispositif a été expédié pour notification
aux parties le 15 février 2011, lue et approuvée à huis clos, est notifiée, par l'envoi
de photocopies, aux conseils des parties.
Un appel au sens des art. 308 ss CPC peut être formé dans un délai de 10 jours dès
la notification de la présente décision en déposant au greffe du Tribunal cantonal un
mémoire écrit et motivé. La décision objet de l'appel doit être jointe.
Le greffier :
G. Intignano