vd_findinfo · HC / 2016 / 98 · 2016-01-04 · fr

FRAIS ACCESSOIRES, RÉSILIATION ABUSIVE | 257d CO, 271a al. 1 let. e CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 04.01.2016 HC / 2016 / 98

TRIBUNAL
CANTONAL
JL14.006685-151992
7
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
4 janvier 2016
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
M.
Colombini et Mme Bendani, juges
Greffière
:              Mme
Choukroun
*****
Art.
257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par
V.________
,
[...], demanderesse, contre la décision rendue par la Juge de paix du district de l’Ouest
lausannois dans la cause divisant l’appelante d’avec
A.F.________
et
B.F.________
,
tous deux à [...], défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par décision du 24 août 2015, dont les motifs ont été communiqués aux parties
le 28 octobre 2015, la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois a rejeté les conclusions
prises par la partie demanderesse V.________ contre les parties défenderesses B.F.________ et A.F.________,
selon requête du 7 février 2014 (I), a mis les frais judiciaires, fixés à 360 fr.,
à la charge de la partie demanderesse et les a compensés avec l’avance de frais (II et
III) et a dit que la partie demanderesse versera aux parties défenderesses, solidairement entre
elles, la somme de 3'150 fr. à titre de dépens (IV).
En droit, le premier juge a retenu que les indications figurant sur le décompte de chauffage des
locataires – selon lesquelles ils auraient consommé plus d’un quart de la consommation
totale d’eau chaude de l’immeuble – ne correspondaient vraisemblablement pas à
la quantité d’eau chaude réellement consommée. Il a considéré que les
motifs pour lesquels les données du compteur avaient été faussées importaient peu
et qu’il appartenait à la bailleresse de ne facturer aux locataires que les frais liés
à leur consommation effective. Le magistrat a conclu qu’à défaut d’avoir établi
que le montant faisant l’objet de l’avis comminatoire aux locataires était dû,
le congé que la bailleresse avait notifié aux locataires n’était pas valable.
B.
Par acte du 30 novembre 2015, V.________ a déposé
un appel contre cette décision, en concluant, avec suite de frais et dépens, à ce que
la cause soit renvoyée au Juge de paix du district de l’Ouest lausannois pour impartir un
délai aux locataires afin de quitter et rendre libre l’objet litigieux.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de la décision complétée
par les pièces du dossier :
1.
V.________ est propriétaire d’un immeuble sis [...], à [...]. Le 27 juin 2003, elle a
conclu avec A.F.________ et B.F.________ un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de
quatre pièces au 4
e
étage de cet immeuble, pour un loyer initial mensuel de 1'190 fr., plus 95 fr. de charges de chauffage
et d’eau chaude. Ce bail, commencé le 1
er
octobre 2003 pour une durée d’un an, était renouvelable aux mêmes conditions pour
un an, sauf résiliation par l’une ou l’autre des parties.
Le 7 mars 2005, V.________ a autorisé les locataires, par écrit, à utiliser un lave-linge
dans leur appartement, tout en précisant qu’elle se réservait la possibilité de
retirer cette autorisation en tout temps et sans préavis.
2.
Depuis plusieurs années, B.F.________ et A.F.________ se sont plaints de problèmes d’humidité
dans leur appartement, ainsi que d’une mauvaise isolation des fenêtres. En 2008 déjà,
de nombreux locataires avaient fait part à la gérance de l’immeuble de ces problèmes
et insisté notamment sur la question des frais élevés de chauffage qui en découlaient.
3.
Dans un rapport du 7 décembre 2009, la commission communale de salubrité – mandatée
par la Direction de l’urbanisme de la commune de [...] – a constaté en substance la
présence de taches d’humidité et de moisissures dans les murs, de fissures au niveau
du mastic des fenêtres, ainsi que de fissures et de décollements de l’enduit au niveau
du plafond de l’appartement de A.F.________ et B.F.________.
Le 23 mars 2011, B.F.________ et A.F.________ se sont à nouveau plaints auprès de la gérance
de l’humidité, mais aussi du mauvais état général de leur appartement. Ils
ont demandé à la gérance de faire le nécessaire pour résoudre les problèmes
d’humidité constatés dans leur appartement, faute de quoi ils se réservaient le
droit de consigner le loyer. Ils ont également requis une diminution de loyer de 15%, qui leur a
été accordée avec effet au 1
er
octobre 2011, le loyer étant fixé à 1'200 fr. par mois, plus 170 fr. d’acompte chauffage
et eau chaude.
Le 11 mai 2011, D.________ a répondu à A.F.________ et B.F.________ que, afin de remédier
au problème d’humidité constaté dans l’appartement, elle leur retirait avec
effet immédiat l’autorisation d’utiliser le lave-linge accordée en 2005.
Mandatée par V.________, la société M.________ a rendu le 10 juin 2011 un rapport dont
il ressort notamment que le taux d’humidité mesuré dans l’appartement d’A.F.________
et B.F.________ variait entre 60 et 70%, selon les zones. Lors de son passage dans l’appartement,
cette société avait toutefois constaté que, malgré la forte humidité régnante,
les fenêtres étaient fermées, le lave-linge et le séchoir fonctionnaient et le système
de ventilation était en partie obstrué, ce qui, selon elle, ne pouvait que générer
des traces de moisissures dans le salon et les chambres.
E.________, société en charge des relevés et de l’entretien des compteurs d’eau
chaude de l’immeuble, a indiqué, dans un rapport du 13 août 2012 adressé à
V.________, qu’elle avait constaté que le compteur de l’appartement occupé par
A.F.________ et B.F.________ tournait avec une consommation d’eau élevée et que le compteur
était en bon état de fonctionnement. Elle a ajouté qu’une machine à laver le
linge était raccordée directement sur le goulot de la batterie du lavabo et que ce mode de
faire n’était pas conforme aux directives SSIGE et SI en la matière et pouvait provoquer
une inversion du sens de marche du compteur. Elle a laissé à V.________ le soin de faire le
nécessaire auprès des locataires pour remédier à ce problème.
4.
Le 17 octobre 2012, V.________ a adressé à A.F.________ et B.F.________ un décompte de
frais de chauffage et d’eau chaude pour la période du 1
er
juillet 2011 au 30 juin 2012. Ce décompte, non signé, indiquait que les frais de chauffage
à répartir totalisaient 27'348 fr. 20 et que la part due par A.F.________ et B.F.________,
en fonction du volume de leur appartement, était de 1'383 fr. 45. Pour ce qui était de l’eau
chaude, l’immeuble – qui comptait vingt-sept appartements, dont un vacant à cette époque
– affichait une consommation totale de 883.9 m
3
,
pour un coût de 8'636 fr. 25, et l’appartement d’A.F.________ et B.F.________ affichait
une consommation de 224.4 m
3
,
pour un coût de 2'192 fr. 55. Après déduction des acomptes, par 1'815 fr., ce décompte
laissait apparaitre un solde de 1'897 fr. 05 en faveur de V.________, plus 136 fr. 05 réclamés
à titre de solde de l’exercice précédent. Il mentionnait en outre que les comptes
détaillés et les pièces justificatives pouvaient être consultés dans les trente
jours dans les bureaux de la régie.
Par lettre du 3 novembre 2012, A.F.________ et B.F.________ ont contesté le montant du décompte
du 17 octobre 2012, contestation qu’ils ont réitérée le 30 janvier 2013, conjointement
avec un autre locataire. En bref, ils ont fait valoir que les frais élevés de chauffage étaient
dus notamment à la mauvaise isolation des fenêtres et au fait que le chauffage était allumé
en permanence.
Par courrier du 8 février 2013, S.________, nouvelle gérance représentant V.________,
a confirmé l’exactitude du décompte, soutenant que plus de 60% du décompte individuel
de A.F.________ et B.F.________ était représenté par leur consommation excessive d’eau
chaude, de 224.9 m
3
,
due selon elle au branchement du lave-linge sur le robinet du lavabo, tel que constaté par E.________.
Pour la régie, ce lave-linge créait en outre d’importants déséquilibres dans
le logement, en particulier en ce qui concernait le taux d’humidité ambiant.
A.F.________ et B.F.________ ont versé à V.________ 146 fr. 05 le
27
octobre 2012, 261 fr. le 2 mars 2013, puis deux fois 100 fr., les 9 avril et 4 mai 2013.
Par courriers recommandés du 10 mai 2013, adressés séparément à A.F.________
et B.F.________, V.________ a mis ceux-ci en demeure de lui verser le solde du décompte de chauffage
2011/2012, à hauteur de 1'300 fr., avec l’indication qu’à défaut de paiement
dans les trente jours, le bail pourrait être résilié en application de l’art. 257d
CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220).
A.F.________ et B.F.________ ont encore versé un montant de 150 fr. le 5 juin, puis le solde, par
1'150 fr., le 27 juin 2013.
5.
Le 21 juin 2013, V.________, se prévalant de l'art.
257d
al. 2 CO, a notifié séparément à A.F.________ et B.F.________, sur formule officielle,
un avis de résiliation du bail pour le 31 juillet 2013, motivant le congé par le retard dans
le paiement du solde du décompte de chauffage 2011/2012.
Le 28 juin 2013, A.F.________ et B.F.________ ont saisi la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer du district de l’Ouest lausannois (ci-après : Commission de conciliation)
d’une requête en annulation de la résiliation. La procédure a été suspendue,
V.________ ayant déposé devant le Juge de paix du district de l’Ouest lausannois une
requête en expulsion en invoquant la protection dans les cas clairs. Cette requête a été
déclarée irrecevable par ordonnance du 7 novembre 2013.
Par proposition de jugement du 28 janvier 2014, la Commission de conciliation a annulé la résiliation
extraordinaire du bail, au motif qu’elle contrevenait aux règles de la bonne foi.
V.________ s’étant opposée à cette proposition de jugement, une autorisation de
procéder devant le juge de paix lui a été délivrée le
4 février
2014.
6.
Le 7 février 2014, V.________ a déposé devant le Juge de paix du district de l’Ouest
lausannois une requête en procédure simplifiée tendant, sous suite de frais et dépens,
à ce que le congé signifié le 21 juin 2013 pour le
31
juillet 2013 soit déclaré valable et parfaitement justifié, les locataires devant ainsi
quitter immédiatement ou dans l’ultime délai qui pourrait leur être accordé
l’appartement de 4 pièces qu’ils occupent au 4
e
étage de l’immeuble sis à [...] à [...], de manière spontanée ou, à
défaut, contraints par la voie de l’exécution forcée directe.
Dans leur réponse du 2 juin 2014, A.F.________ et B.F.________ ont conclu, avec suite de frais et
dépens, à libération des fins de la requête.
Une audience d’instruction et de jugement s’est tenue le 21 avril 2015, en présence
des parties et de leurs conseils respectifs. Des témoins ont été entendus.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al.
1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]), dans les causes
patrimoniales où la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10’000 fr.
au moins (art. 308 al. 2 CPC). L’art. 319 let. a CPC ouvre la voie subsidiaire du recours
contre les décisions finales qui ne peuvent pas faire l’objet d’un appel. L’ordonnance
ayant été rendue en procédure simplifiée, le délai d’appel est de trente
jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC).
Lorsque le litige porte sur une décision en expulsion ensuite d’une résiliation fondée
sur l’art. 257d CO, rendue en procédure simplifiée, la valeur litigieuse est égale
au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est
pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut
être donné. Si la contestation émane du locataire, la durée déterminante pour
le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois
ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation
signifiée après une procédure judiciaire (TF 4A_501/2011 du
15
novembre 2011 consid. 1.1, in RSPC 2012 p. 106, note Bohnet).
En l’espèce, le loyer de l’appartement occupé par les intimés s’élevant
à 1'370 fr., la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie
de l’appel est ouverte.
1.2
L’art. 311 al. 1 CPC exige uniquement que l’appel soit écrit et motivé. A l’instar
cependant de l’acte introductif d’instance (pour la procédure de conciliation :
art. 202 al. 2 CPC ; pour la procédure ordinaire : art. 221 al. 1 let. b CPC : pour
la procédure simplifiée : art. 244 al. 1 let. b CPC ; pour la procédure de divorce :
art. 290 let. b à d CPC), l’acte d’appel doit également contenir des conclusions.
Celles-ci doivent être rédigées d’une manière suffisamment précise pour
pouvoir être reprises telles quelles dans le dispositif de la décision à rendre (TF 5A_713/2012
du 15 février 2013 consid. 4.1 ; ATF 137 III 617 consid. 4 à 6 et les références
citées).
Il
ne saurait être
remédié à ce vice par la fixation d'un délai de l'art. 132 CPC (ATF 137 III 617 consid.
4 et 5, JdT 2014 II 187) ou par une interpellation du tribunal au sens de l'art. 56 CPC (TF 5A_855/2012
du 13 février 2013 consid. 5, RSPC 2013 p. 257). Il doit toutefois exceptionnellement être
entré en matière sur des conclusions formellement déficientes, lorsqu'on comprend à
la lecture de la motivation ce que demande l'appelant, respectivement à quel montant il prétend.
Les conclusions doivent en effet être interprétées à la lumière de la motivation
de l'appel (ATF 137 III 617 consid. 6.2, JdT 2014 II 187; TF 5A_855/2012 du 13 février 2013 consid.
3.3.2, RSPC 2013 p. 257; TF 5A_713/2012 du 15 février 2013 consid. 4.1).
En l’espèce, l’appelante a conclu à ce que la cause soit renvoyée au premier
juge pour impartir un délai aux intimés afin de quitter et rendre libre l’objet litigieux.
Par ces conclusions, on peut comprendre que l’appelante requiert l’expulsion des intimés
et non uniquement la fixation d’un délai pour qu’ils quittent l’appartement qu’ils
occupent. On peut ainsi admettre leur recevabilité.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir
l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées
par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d'office
conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43).
3.
L’appelante reproche au premier juge d’avoir
rejeté sa demande d’expulsion en se fondant sur une appréciation erronée des faits.
Elle soutient que le décompte de chauffage ne serait soumis à aucune exigence de forme et que
le montant réclamé aux intimés au titre de charges accessoires serait suffisamment établi,
relevant que ces derniers avaient d’ailleurs finalement payé ce montant, ce qui vaudrait,
selon elle, reconnaissance implicite du bien-fondé du montant réclamé.
3.1
3.1.1
Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail ; pour les baux d'habitation, ce délai est de trente jours au moins (al. 1). Faute
de paiement dans le délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat, moyennant,
pour les baux d'habitation, le respect d’un délai de congé minimum de trente jours pour
la fin du mois (al. 2).
La mise en demeure portant notamment sur des frais accessoires échus est valable (Lachat, Le bail
à loyer, 2
e
éd., Lausanne 2008, pp. 348 et 664 ; CACI 23 juin 2011/133). En particulier, le solde de décompte
de chauffage et d’eau chaude peut faire l’objet de la mise en demeure de l’art. 257d
al. 1 CO (CREC I
29 septembre 2009/498 consid. 3b ;
CREC I 6 janvier 2005/79 consid. 1a ; CREC I 25 octobre 2004/760).
L'art. 257d al. 1 CO n'exige pas que la créance de frais accessoires soit incontestée ou judiciairement
constatée, mais uniquement qu'elle soit exigible. Le locataire doit disposer du temps nécessaire
pour consulter les pièces justificatives originales (cf. art. 8 OBLF ; RS 221.213.11) et contrôler
l'exactitude du décompte, respectivement effectuer le paiement requis (cf. arrêt du 30 septembre
1969 consid. 4, in : ZR 68 n° 89 p. 247 ss ; TF 4C.479/1997 du 24 juin 1998 consid.
3a, in : mp 1999 p. 83, précisant que la doctrine recommande un délai de 30 jours ;
ATF 140 III 591 consid. 3.2, CdB 2015 p. 16 note Conod ; TF 4A_40/2015 du 18 février
2015 consid. 4.2.1). L’exigibilité de la créance du bailleur en paiement de la totalité
des frais accessoires ou d’un solde débiteur est ainsi subordonnée à la condition
qu’il ait permis au locataire de consulter les pièces justificatives et fourni un décompte
détaillé (Wessner, L’obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires,
9
e
séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1996 p. 14 n. 50 ; Wessner- CPra-Bail, n. 11
ad art. 257d CO ; Higi, Zürcher Kommentar, nn. 33 et 38 ad art. 257a et 257b CO ;
Lachat, op. cit., p. 664).
Il en résulte que l’avis comminatoire est inopérant lorsque le bailleur n’a pas
remis le décompte et/ou n’a pas permis au locataire de consulter les pièces justificatives
dans un délai convenable. En revanche, si le locataire a contesté le montant des frais accessoires
alors qu’il avait eu la possibilité de consulter au préalable les pièces justificatives
et avait reçu un décompte, la commination est valable si le bien-fondé de la créance
est établi, fût-ce ultérieurement, ce que le juge de l’expulsion doit examiner avec
un plein pouvoir d’examen. Dans cette dernière hypothèse, il y a lieu d’instruire
et de statuer sur le montant litigieux avant de rendre une décision sur la requête d’expulsion
(CREC I 21 octobre 2010/551 consid. 2 ; CREC I 24 août 2007/416).
Lorsqu'il est mis en demeure, le locataire qui estime la créance infondée doit décider
s'il veut s'exécuter ou s'il refuse de le faire, auquel cas il prend le risque que la créance
du bailleur se révèle finalement bien fondée et s'expose ainsi à une éventuelle
résiliation du bail. Quant au bailleur qui résilie le bail en sachant que le locataire conteste
le décompte, il devra tolérer que la procédure en contestation du congé soit éventuellement
prolongée en raison du conflit relatif aux frais accessoires; cette situation est inhérente
au fait que la créance litigieuse n'a pas été convenue à l'avance, contrairement
au loyer ou à l'acompte concernant les frais accessoires (ATF 140 III 591 consid. 3.2, CdB 2015
p. 16 note Conod;
TF 4A_40/2015 du 18 février
2015 consid. 4.2.1). Le locataire peut refuser de payer le montant qui lui est réclamé au titre
des frais accessoires, qu'il s'agisse prétendument d'un total ou d'un solde débiteur ;
la créance n'est en effet pas liquide et donc pas exigible aussi longtemps que le bailleur
ne l'a pas justifiée par les moyens probatoires que lui impose la loi (CREC I 6 janvier 2005/79
consid. 2 ;
CREC I 25 octobre 2004/760 ;
ZR 1969, n. 89 ; Wessner, L'obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires,
9
e
séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1996, p. 12, n. 41 et les références
citées à la note infrapaginale 40). Le locataire peut saisir l'autorité de conciliation
pour lui demander de constater le caractère abusif du décompte ; la loi ne prévoit
aucun délai pour saisir l’autorité et le locataire peut contester le décompte encore
à réception de l'avis comminatoire (CREC I 6 janvier 2005/79 consid. 2). Ce dernier ne déploiera
alors d’effet que si le bien-fondé de la créance est établi, même ultérieurement,
ce que le juge de l’expulsion doit examiner avec un plein pouvoir d’examen. Dans cette dernière
hypothèse, il y a alors lieu d’instruire et de statuer sur le montant litigieux avant de rendre
une décision sur la requête d’expulsion (CACI, 2 mai 2013/233 ; CREC I 21 octobre
2010/551 consid. 2).
3.1.2
Les Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud (ci-après:
RULV) s'appliquent en vertu de l’arrêté déclarant de force obligatoire générale
le contrat-cadre de baux à loyer comprenant les dispositions paritaires romandes et les règles
et usages locatifs du Canton de Vaud du 4 juin 2008 (AFCBD ; RSV 221.317.1). L’art. 31
RULV prévoit que le décompte détaillé des frais de chauffage et d'eau chaude conforme
aux dispositions légales et leur répartition doivent être remis à chaque locataire
dans un délai maximum de cinq mois dès la date du bouclement des comptes (let. b). Dès
l’expédition des décomptes, et pendant trente jours, les justificatifs de l'exercice
doivent être tenus à disposition des locataires (let. c).
Les RULV ne définissent pas la notion de «décompte détaillé». La jurisprudence
admet qu’il y a lieu se référer à cet égard aux Directives pour l’établissement
du compte annuel de chauffage et eau chaude, auxquelles renvoie l’art. 31 let. e RULV (CACI 2 mai
2013/233).
L’art. 8 des anciennes Directives pour l’établissement du compte
annuel
de chauffage et eau chaude, adoptées le 29 juin 1978 et en vigueur jusqu’au 30 juin 2012,
dispose que le compte détaillé des frais de chauffage et eau chaude remis à chaque locataire
contient les éléments énumérés dans l’annexe 5, savoir le nom du locataire
et le numéro de l’appartement, la désignation des locaux et le nombre de pièces,
la durée d’occupation en période de chauffage (en pourcentage), le nombre de m
3
chauffés et le prix au m
3
,
la déduction des acomptes versés, le solde et son bénéficiaire, le lieu, la date
et la signature du bailleur.
3.2
En l’espèce, le premier juge a considéré
que le décompte de frais de chauffage et d’eau chaude couvrant la période du 1
er
juillet 2011 au 30 juin 2012 que l’appelante avait adressé aux intimés le 17 octobre
2012 n’était pas valable. Il a tout d’abord relevé que ce document ne respectait
pas toutes les exigences de forme émises à l’art. 8 des anciennes Directives pour l’établissement
du compte annuel de chauffage et eau chaude dans sa teneur en vigueur jusqu’au 30 juin 2012, dans
la mesure où il n’était pas signé, qu’il n’indiquait pas le prix au
m
3
chauffé et que le dossier ne contenait aucune pièce justificative s’agissant du poste
«électricité chauffage» y figurant pour un montant de 749 francs.
La portée du vice de forme entachant le décompte litigieux relevé par le premier juge
peut être laissée ouverte, l’appel devant de toute manière être rejeté
pour les raisons qui suivent.
3.3
Le premier juge a en effet retenu que le décompte litigieux indiquait que les intimés avaient
consommé 224.4 m
3
d’eau chaude, soit plus du quart de la consommation de tout l’immeuble, à savoir 883.9
m
3
.
Il a fait référence aux indications données par la société E.________, en charge
des relevés et de l’entretien des compteurs d’eau chaude de l’immeuble, dans son
rapport du
13 août 2012, selon lesquelles
le compteur de l’appartement des intimés tournait avec une consommation d’eau élevée
et qu’il y avait probablement une inversion du sens de la marche. Il a écarté les explications
de l’appelante qui tentait de justifier cette consommation élevée d’eau chaude
par l’utilisation du lave-linge puisque cet appareil était alimenté en eau froide. Le
premier juge a ainsi considéré que la consommation d’eau chaude des intimés telle
que figurant dans le décompte litigieux paraissait hautement invraisemblable.
Cette analyse ne prête pas le flanc à la critique et doit être confirmée. En effet,
la société E.________ avait constaté, en 2013, que le compteur de l’appartement
des intimés présentait une anomalie et en avait informé l’appelante. Cette dernière
devait dès lors savoir que les données obtenues ne pouvaient pas correspondre à la quantité
d'eau chaude réellement consommée par les intimés, ce d'autant que ceux-ci se plaignaient
depuis de nombreuses années des frais accessoires mis à leur charge. Le bailleur ne peut facturer
au locataire que le coût effectif des frais accessoires, notamment des frais de chauffage et d'eau
chaude (Lachat, Le bail à loyer, op. cit., p. 338). L'appelante ne pouvait ainsi facturer une consommation
ne correspondant pas à la consommation effective d'eau chaude, quelle qu'en soit la cause. Dans
ces circonstances, c’est à juste titre que le premier juge a considéré qu'il incombait
à l'appelante de prouver que, nonobstant l'anomalie constatée par E.________ au niveau de la
marche des compteurs des intimés, la consommation effective d'eau chaude des intimés pour la
période concernée correspondait bien à celle facturée. Cette preuve n'a pas été
rapportée.
3.4
Enfin, les intimés ont expressément contesté le bien-fondé de la créance de
frais accessoires litigieuse dans leurs courriers du 3 novembre 2012 et 30 janvier 2013. Ils ont réitéré
leur contestation tant devant l'autorité de conciliation que dans le cadre de la procédure
de première instance. Par conséquent, et contrairement à ce que soutient l’appelante,
le paiement intervenu de l’arriéré litigieux ne peut être considéré comme
une admission pure et simple de la créance mais bien plutôt comme une tentative de régler
le litige sous la menace de l'avis comminatoire.
3.5
Compte tenu de ce qui précède, le congé fondé sur le non-paiement des frais accessoires
dans le délai comminatoire au sens de l’art. 257d CO n’est pas valable et le premier
juge a refusé, à raison, de prononcer l’expulsion des intimés.
4.
En définitive, l’appel doit être rejeté selon le mode procédural de
l’art.
312 al. 1 CPC et l'ordonnance entreprise confirmée.
Les
frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 300 fr. (art. 62 al. 3 et
69
al. 1 TFJC (tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils ; RSV 270.11.5]), seront
mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance, les intimés
n'ayant pas été invités à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
prononce
:
I.
L'appel est rejeté.
II.
La décision est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 300 fr. (trois cents francs),
sont mis à la charge de l'appelante V.________ [...]
IV.
L'appel motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
6 janvier 2016
Le dispositif du présent arrêt est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète à :
‑
M. Mikaël Ferreiro, aab (pour V.________),
‑
Me Lionel Zeiter (pour  B.F.________ et A.F.________),
et communiqué, par
l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
La greffière :