vd_findinfo · HC / 2012 / 772 · 2012-10-29 · fr

BAIL À LOYER, PROLONGATION DU BAIL À LOYER, RÉSILIATION, TRAVAUX D'ENTRETIEN{CONSTRUCTION}, PROTECTION CONTRE LES CONGÉS | 2 al. 1 CC, 2 al. 2 CC, 271 al. 1 CO, 271a al. 1 let. f CO, 308 al. 1 let. a CPC (CH), 308 al. 2 CPC (CH), 310 CPC (CH), 312 al. 1 CPC (CH), 317 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 29.10.2012 HC / 2012 / 772

TRIBUNAL
CANTONAL
XC11.034072-121685
499
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
29 octobre 2012
____________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Giroud et Abrecht
Greffier
:
M.              Perret
*****
Art.
2 al. 1 et 2 CC; 271 al. 1, 271a al. 1 let. f. CO; 308 al. 1 let. a et al. 2, 310, 312 al. 1, 317 al.
1 CPC
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
A.M.________
et
B.M.________
,
à Territet, demandeurs, contre le jugement rendu le 11 mai 2012 par le Tribunal des baux du canton
de Vaud dans la cause divisant les appelants d'avec
F.________
,
à Territet, défendeur, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par jugement du 11 mai 2012, dont les motifs ont été notifiés le 10 août suivant
aux parties, le Tribunal des baux du canton de Vaud a dit que la résiliation de bail adressée
le 4 avril 2011 par le défendeur F.________ aux demandeurs A.M.________ et B.M.________, avec effet
au 31 décembre 2011, relative à l'appartement de six pièces qu'ils occupent au 2
ème
étage de l'immeuble sis [...] à Territet, est valable (I), dit qu'une unique prolongation du
bail liant les demandeurs au défendeur et portant sur l'appartement mentionné ci-dessus sous
chiffre I est accordée aux demandeurs jusqu'au 31 décembre 2012 (Il), rendu le jugement sans
frais judiciaires ni dépens (III) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (IV).
En droit, les premiers juges ont retenu que les demandeurs n'avaient pas prouvé l'existence d'un
lien de causalité entre la séparation des époux A.M.________ et B.M.________ et le congé
donné par le défendeur, de sorte que le congé litigieux ne saurait être annulé
au sens de l'art. 271a al. 1 let. f CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220). Les demandeurs
invoquant également l'art. 271 CO à l'appui de leur conclusion en annulation, les premiers
juges ont considéré que le motif du congé communiqué par le défendeur était
vrai, objectif, sérieux et digne de protection. En effet, il résultait des déclarations
des témoins et des devis produits au dossier que le défendeur avait déjà prévu
des travaux de rénovation totale dans l'appartement en cause au jour de la résiliation litigieuse;
ces travaux, qui portaient en particulier sur le remplacement de l'installation électrique et des
canalisations d'eau, étaient nécessaires; au vu de leur ampleur, ils devaient réduire
considérablement l'usage des locaux loués, dès lors que tant la cuisine que les sanitaires
ne seraient plus disponibles, que l'électricité serait coupée et que les pièces de
l'appartement devraient être vidées pour qu'il soit procédé à l'ouverture des
plafonds et à la réfection du parquet; en outre, ces travaux ne pouvaient être effectués
en présence des demandeurs, dont le maintien dans l'appartement concerné entraînerait
des difficultés techniques et organisationnelles indéniables et par conséquent un retard
et un surcoût du chantier, dès lors que les ouvriers devraient gérer les travaux avec
les meubles des locataires à l'intérieur en effectuant notamment les travaux pièce par
pièce et que des solutions provisoires de mise à disposition des demandeurs d'une cuisine et
de sanitaires, de même que d'une source temporaire d'électricité, devraient être
trouvées pour la durée du chantier. Par ailleurs, les demandeurs n'avaient pas rendu vraisemblable
que le motif du congé ne serait qu'un prétexte, l'augmentation future du loyer une fois les
travaux de rénovation effectués prévue par le défendeur afin d'amortir le coût
desdits travaux étant à cet égard une conséquence du motif invoqué à l'appui
du congé, et non pas un second motif de celui-ci. Au vu de ces éléments, le congé
litigieux devait être validé. Examinant la conclusion subsidiaire des demandeurs tendant à
ce qu'une première prolongation de bail de deux ans leur soit accordée, les premiers juges
ont retenu que le congé litigieux présentait pour les demandeurs, notamment au regard de leur
situation familiale incertaine, des circonstances pénibles au sens de l'art. 272 al. 1 CO, alors
que les intérêts du défendeur, qui n'avait pas établi que les travaux de rénovation
projetés devaient impérativement être effectués à bref délai, n'exigeaient
pas la restitution des locaux à l'échéance du bail. Il se justifiait par conséquent
d'accorder aux demandeurs une prolongation de bail, dont il s'agissait de déterminer la durée.
A cet égard, les premiers juges ont relevé que la durée indéterminée du contrat
de bail, la difficulté de retrouver un appartement de six pièces à un loyer équivalent
dans les environs de Montreux au vu de la pénurie actuelle, la difficulté du déménagement
compte tenu de la collection d'objets constituée par le demandeur, ainsi que la situation familiale
incertaine des demandeurs plaidaient en faveur des locataires; en revanche, plaidaient en faveur d'une
prolongation courte le fait que les demandeurs avaient laissé passer l'offre de locaux formulée
par le défendeur – laquelle, même si elle ne portait pas sur un logement équivalent,
permettait cependant à ceux-ci de se reloger à bref délai dans des conditions acceptables
ainsi que d'accueillir la collection du demandeur –, le fait qu'ils n'avaient effectué aucune
démarche pour rechercher un autre logement depuis la résiliation du bail jusqu'à son terme
de près de neuf mois, soit six mois de plus que le préavis contractuel, et le fait qu'ils n'avaient
pas prouvé, ni même allégué, qu'ils auraient un lien particulier avec le quartier
ou la localité où se situait l'appartement en cause ou que leur situation financière ne
serait pas bonne. Le défendeur avait pour sa part un besoin concret et sérieux de récupérer
l'appartement en cause en vue des travaux de rénovation – dont certains présentaient
une certaine urgence –, auxquels il pourrait procéder dès que les demandeurs auraient
quitté les lieux, n'ayant pas besoin d'autorisation pour les travaux projetés, disposant des
devis et ayant déjà choisi les entreprises qui réaliseraient ces travaux. Compte tenu
de ce projet bien défini du défendeur, il y avait lieu de n'accorder aux demandeurs qu'une
unique prolongation de bail, dont il convenait de fixer la durée à un an, soit jusqu'au 31
décembre 2012, au vu de l'ensemble des circonstances évoquées ci-dessus.
B.
Par acte du 12 septembre 2012, A.M.________ et B.M.________ ont formé appel contre ce jugement en
concluant, avec suite de dépens, principalement à son annulation, subsidiairement à une
prolongation du bail à loyer de A.M.________ et B.M.________ jusqu'au 31 décembre 2015. Les
appelants ont produit un bordereau de huit pièces et une pièce séparée.
L'intimé F.________ n'a pas été invité à se déterminer sur l'appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les
pièces du dossier :
1.
a)
Par contrat de bail à loyer du 22 janvier 1996, le bailleur F.________ a remis en location au locataire
A.M.________ un appartement de six pièces au 2
e
étage gauche de l'immeuble sis [...] à Territet, comprenant un hall, une salle à manger,
un salon avec cheminée et balcon, quatre chambres, une cuisine, une salle de bains, un W-C séparé
ainsi qu'un jardin d'agrément. La surface habitable approximative était de 200 m
2
.
Conclu pour durer initialement du 1
er
mars 1996 au 31 décembre 1997, le bail devait se renouveler aux mêmes conditions pour un an
et ainsi de suite d'année en année, sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre des parties
donné et reçu au moins trois mois à l'avance pour la prochaine échéance. Le
loyer, payable d'avance, a été fixé à 1'950 fr. par mois, savoir 1'630 fr. de loyer
net, 200 fr. à titre d'acompte de chauffage et d'eau chaude, 20 fr. pour la société [...]
et 100 fr. pour une place de parc. Selon le contrat, dès le 1
er
janvier 1997, le loyer était fixé à 2'120 fr. par mois, savoir 1'900 fr. de loyer net,
200 fr. à titre d'acompte de chauffage et d'eau chaude et 20 fr. pour la société [...],
la place de parc étant supprimée dès cette date à la demande du locataire.
Par formule officielle établie le 12 septembre 2008, le bailleur a notifié au locataire une
hausse du loyer, motivée par l'adaptation des acomptes de chauffage aux frais effectifs, à
compter du 1
er
janvier 2009. Le loyer, alors fixé à 2'120 fr. par mois, savoir 1'800 fr. de loyer net, 200
fr. à titre d'acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires, 100 fr. pour une place de parc
et 20 fr. pour la société [...], était ainsi porté à 2'320 fr. par mois, soit
1'800 fr. de loyer net, 400 fr. à titre d'acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires,
100 fr. pour une place de parc et 20 fr. pour la société [...].
b)
Il est notoire que la situation du marché du logement dans les localités sises au bord du Lac
Léman, telle celle de Territet où se situe l'immeuble en cause, est particulièrement tendue.
En particulier, l'offre d'appartements de six pièces pour un loyer net égal ou inférieur
à 1'800 fr. est réduite.
2.
a)
A.M.________ a épousé B.M.________, originaire de Pologne et mère d'un enfant. Celle-ci
et son fils sont venus habiter avec le prénommé dans l'appartement objet du bail.
Il n'est pas établi, ni même allégué, que les époux auraient un lien particulier
avec le quartier ou la localité où se situe l'appartement ou que leur situation financière
ne serait pas bonne.
b)
Les époux M.________ ont rencontré des difficultés relationnelles. A une date indéterminée,
A.M.________ a quitté le domicile conjugal, tandis que B.M.________ et son fils continuaient à
l'occuper.
Il ressort de courriers échangés au mois de janvier 2011 entre le bailleur et A.M.________
que celui-ci habitait à cette époque dans un appartement à Vevey.
B.M.________ et son fils sont retournés en Pologne au début de l'année 2011. A.M.________
a alors réintégré l'appartement conjugal.
3.
A.M.________ possède ce qu'il désigne comme étant un musée privé abritant l'une
des plus grandes collections musicales et artistiques reconnues au monde. Cette collection est entreposée
dans deux pièces de l'appartement objet du bail qui lui sont dédiées, hormis certains
objets qui sont exposés dans les pièces à vivre de l'appartement.
Il n'est pas établi que la collection en cause ne pourrait pas être déplacée. Du
fait du nombre d'objets qui la composent, un éventuel déménagement du locataire s'avérerait
cependant plus difficile à planifier qu'à l'ordinaire.
4.
A la fin de l'année 2010 et au début de l'année 2011, le bailleur a fait procéder
à des travaux de rénovation dans trois des six appartements de l'immeuble sis [...], soit les
deux du rez-de-chaussée et celui au premier étage à gauche. Il a produit un lot de devis
et de factures établis en 2010 et 2011 par divers fournisseurs d'équipements et prestataires
de services, dont l'entreprise de menuiserie-charpente I.________. Des travaux d'électricité
ont également été effectués dans les appartements rénovés par E.________,
électricien diplômé (CFC) et spécialiste télécom.
Entendu en qualité de témoin, Z.________, menuisier de formation, a déclaré qu'il
avait constaté lors des travaux de rénovation des appartements précités que les canalisations,
le chauffage et les arrivées d'eau étaient très vétustes, à la limite de la
rupture par endroits. Il a précisé qu'il fondait ce constat sur son expérience d'entrepreneur
général depuis plus de 25 ans.
5.
a)
Le 21 mars 2011, l'entreprise I.________ a établi à l'intention du bailleur un devis récapitulatif
relatif à la rénovation totale de l'appartement du locataire A.M.________, pour un montant
total de 108'936 fr. 45.
Le témoin Z.________, qui a établi le devis précité, a indiqué qu'il s'était
rendu au début du mois de mars 2011 dans l'appartement en cause, où il avait été
reçu par B.M.________, pour deviser les travaux de rénovation envisagés par le bailleur.
Le témoin a indiqué que le bailleur avait décidé ultérieurement au devis du
21 mars 2011 de procéder également à des travaux d'isolation des plafonds de l'appartement.
b)
Le 1
er
juin 2011, Z.________ a écrit au bailleur le courrier suivant concernant l'appartement objet du
bail entre les parties :
"[…]
A
la suite de notre visite dans l'appartement susmentionné, je tiens à attirer votre attention
au sujet des canalisations, colonnes de chutes et des siphons en plomb des eaux usées.
Ces
canalisations en fonte datent du début du siècle et sont complètement rongées par
la rouille.
Il
est donc impérativement conseillé de les remplacer.
Il
est clair que les travaux qui seront dès lors effectués vont rendre l'utilisation de l'appartement
impossible pendant plusieurs mois.
Au
cas où ces canalisations ne sont pas remplacées et qu'il y a des fuites d'eau, je ne pourrai
pas garantir les travaux effectués sur les appartements des étages inférieurs (risques
de dégâts d'eaux)."
Z.________ a confirmé le contenu de ce courrier lors de son audition en qualité de témoin
et indiqué que le risque d'inondation dans l'appartement en cause existait encore, menaçant
les appartements rénovés de l'immeuble.
6.
a)
Dans une lettre du 12 janvier 2011, le bailleur a écrit au locataire A.M.________ notamment ce qui
suit :
"[…]
Enfin,
comme vous avez pu le constater, les bureaux du [...] ont déménagé au [...] et je vais
rénover ces appartements pour les relouer. De gros travaux sont entrepris et, afin d'une mise en
conformité des installations électriques, l'ensemble de vos installations électriques
devra être contrôlé et votre tableau électrique devra également être modifié.
Vous serez contacté en temps voulu pour effectuer ces modifications. Ces travaux vont entraîner
des désagréments et je vous prie d'ores et déjà de bien vouloir m'en excuser."
b)
Entendu en qualité de témoin, H.________, installateur électricien, a déclaré
qu'il avait été chargé par le bailleur de changer le tableau électrique et les colonnes
électriques de tout l'immeuble sis [...], ainsi que de procéder au contrôle, conformément
à l'OIBT (Ordonnance sur les installations électriques à basse tension du 7 novembre 2001;
RS 734.27), des installations électriques de l'appartement du locataire A.M.________ et des deux
appartements loués dans le même immeuble par le bailleur respectivement aux locataires D.________
et L.________.
c)
Entendu en qualité de témoin, E.________ a indiqué qu'il avait participé avec H.________
à une visite de l'appartement du locataire A.M.________ pour établir à l'intention du
bailleur un devis des travaux relatifs à l'installation électrique de l'appartement. Il a précisé
qu'ils avaient été reçus par B.M.________. Il a relevé le caractère vétuste
de l'installation en cause.
Le témoin H.________ a indiqué que les fils électriques dans l'appartement étaient
encore en tissu et que les valeurs de mesures d'isolement étaient insuffisantes, ce qui nécessitait
le changement de l'installation électrique en vertu de l'OIBT. Il a précisé que l'état
de l'installation électrique créait un risque d'incendie et d'électrocution, ce qui a
été confirmé par les témoins Z.________ et E.________.
Il résulte du rapport de sécurité de l'installation électrique (RS) relatif à
l'appartement en cause établi le 20 juin 2011 par H.________ que des valeurs hors normes avaient
été mesurées lors du contrôle effectué conformément à l'OIBT et aux
normes en vigueur le 19 mai précédent et que l'installation électrique de l'appartement
devait être remplacée.
En date du 16 juin 2011, la société O.________ SA a établi à l'intention du bailleur
une offre pour une nouvelle installation électrique complète dans l'appartement objet du bail,
devisée à un montant total net de 20'100 fr., TVA comprise.
d)
Entendus en qualité de témoins, les locataires D.________ et L.________ ont confirmé que
des travaux d'électricité avaient été effectués dans leurs appartements respectifs
dans le courant de l'année 2011. Ils ont indiqué qu'ils n'avaient pas eu à prendre de
dispositions particulières à cette occasion. Ils ont par ailleurs ajouté qu'ils n'avaient
pas reçu d'informations de la part du bailleur relatives à l'exécution d'autres travaux
dans leurs appartements.
Le témoin H.________ a confirmé que les travaux électriques de mise aux normes en vertu
de I'OIBT, auxquels il avait procédé dans les deux appartements des locataires précités,
avaient été effectués alors que ceux-ci étaient occupés.
Le témoin E.________ a déclaré qu'il n'avait pas de raison de penser que les installations
électriques de ces deux appartements ne seraient pas dans le même état que celui de l'appartement
du locataire A.M.________. Il a toutefois admis qu'il n'était allé que dans l'un de ces appartements
et seulement pour y boire quelque chose, de sorte qu'il n'avait pas fait attention à l'installation
électrique. Le témoin H.________ a en revanche affirmé que l'installation électrique
était moins ancienne dans ces appartements que dans celui du locataire A.M.________. Il a ainsi
expliqué que, dans ces deux appartements, seuls des travaux ponctuels s'étaient avérés
nécessaires pour la mise aux normes et non pas le remplacement de toute l'installation électrique,
ce qui ressort d'ailleurs des rapports établis à la suite des visites de ces appartements effectuées
en application de l'OIBT.
7.
Il ressort des devis au dossier que le bailleur a l'intention de remplacer toutes les canalisations,
l'installation électrique et les fenêtres, refaire les salles de bains, la cuisine et toutes
les peintures, isoler les plafonds, ainsi que poncer et vitrifier les parquets de l'appartement du locataire
A.M.________.
Selon le témoin Z.________, les travaux qu'il a devisés vont nécessiter de quatre à
six mois de travail, auxquels s'ajoutera le temps nécessaire aux interventions des autres entreprises.
Le témoin a précisé qu'il serait très difficile de procéder à ces travaux
avec des locataires en place, dès lors qu'il s'agira notamment de casser les plafonds, changer les
tuyauteries et ouvrir des dalles.
D'après le témoin H.________, les travaux de remplacement de l'installation électrique
doivent être qualifiés de lourds, dès lors qu'il faudra ouvrir les murs et les plafonds
pour avoir accès aux lignes encastrées, ce qui occasionnera des dégâts et de la poussière.
Ce témoin a précisé que ces travaux, qui devraient normalement durer environ trois semaines,
seraient beaucoup plus longs s'il fallait les faire avec des locataires occupant encore l'appartement.
Quant au témoin E.________, il a indiqué qu'il pensait qu'il était impossible d'effectuer
ces travaux avec un locataire en place, dès lors qu'ils engendreront beaucoup de poussière,
voire même des chutes de bouts de plâtre, et que l'électricité devra être coupée
dans tout l'appartement pendant toute la durée du chantier, de sorte qu'il n'était pas envisageable
de procéder pièce par pièce. Il a ajouté que la durée du chantier des appartements
déjà rénovés avait été de cinq à six mois par appartement.
Le bailleur a admis qu'il entendait louer l'appartement en cause à un prix plus élevé
une fois les travaux de rénovation effectués. Il a expliqué qu'il s'agissait d'amortir
le coût des travaux par le nouveau loyer.
8.
a)
Par formule officielle du 4 avril 2011 adressée en courrier recommandé par plis séparés
à A.M.________ et B.M.________, le bailleur a résilié le bail en cause pour le 31 décembre
2011. Les époux étaient séparés lorsqu'ils ont reçu le congé.
Le bailleur a motivé le congé par la réalisation de travaux dans l'appartement qui ne
pouvaient être effectués avec un locataire restant dans les locaux.
Postérieurement au congé, le bailleur a décidé d'effectuer des travaux d'isolation
des plafonds de l'appartement.
b)
Contestant le congé, A.M.________ et B.M.________ ont saisi la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer du district de La Riviera–Pays d'Enhaut (ci-après : la Commission de
conciliation) par requête du 22 avril 2011.
La Commission de conciliation a tenu audience le 23 juin 2011. Elle a rendu le 5 juillet suivant une
proposition de jugement prononçant que la résiliation de bail litigieuse était valable
et qu'aucune prolongation de bail n'était accordée aux requérants, qui devraient impérativement
quitter leur logement, libre de toute personne et de tout objet, au plus tard au 31 décembre 2011,
toutes autres ou plus amples conclusions étant rejetées.
Il résulte de cette proposition de jugement notamment que le bailleur avait proposé aux requérants,
pour le même loyer que celui dont ils s'acquittaient, d'occuper dans le même immeuble l'appartement
de quatre pièces, d'une surface d'environ 150 m
2
,
sis au rez-de-chaussée à droite, qui venait d'être entièrement rénové.
Cette offre n'a pas abouti.
c)
A.M.________ ayant formé opposition à la proposition de jugement précitée le 22 juillet
2011, la Commission de conciliation a délivré aux requérants une autorisation de procéder
le 9 août suivant.
9.
Par requête adressée au Tribunal des baux du canton de Vaud le 9 septembre 2011, les demandeurs
A.M.________ et B.M.________ ont pris, avec suite de dépens, les conclusions suivantes contre le
défendeur F.________ :
"I.
Le congé notifié par F.________ à A.M.________ et B.M.________ est annulé.
Il.
Subsidiairement, le bail à loyer est prolongé une première fois jusqu'au 31 décembre
2013."
Par réponse du 12 octobre 2011, le défendeur a conclu, avec suite de frais et dépens,
au rejet des conclusions des demandeurs.
A l'audience tenue le 23 mars 2012 par le Tribunal des baux ont été entendus les parties et
les témoins Z.________ et H.________. Statuant sur le siège, le Tribunal des baux a indiqué
aux parties que la demande d'inspection locale formée par le défendeur n'était pas admise
en l'état. A la fin de l'audience, le défendeur a réitéré ses réquisitions
d'inspection locale et d'audition des témoins sur place, à intervenir à la date de la
prochaine audience.
Par décision du 27 mars 2012, le Tribunal des baux a rejeté les réquisitions du défendeur.
A l'audience tenue le 11 mai 2012 par le Tribunal des baux ont été entendus les parties et
les témoins E.________, D.________ et L.________. A cette date, A.M.________ et B.M.________ étaient
toujours séparés, sans que l'époux, seul présent aux audiences tenues par le Tribunal
des baux, ne puisse indiquer si la séparation allait devenir définitive. Par ailleurs, les
demandeurs n'avaient effectué aucune démarche pour rechercher un autre logement.
En droit
:
1.
L'appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008; RS 272]) au sens de l'art. 236 CPC, dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au
dernier état des conclusions devant l'autorité précédente est de 10'000 fr. au moins
(art. 308 al. 2 CPC).
Interjeté en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par la partie locataire qui y a un intérêt
digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), l'appel est formellement recevable eu égard à
la valeur litigieuse supérieure à 10'000 francs.
2.
L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art.
310 CPC). L'autorité d'appel dispose d'un plein pouvoir d'examen en fait et en droit (JT 2011 III
43 et les références).
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits
sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant
cumulatives (art. 317 al. 1 CPC; JT 2011 III 43 précité et les références). Il appartient
à l'appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel
doit indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons
qui les rendent admissibles selon lui (ibidem).
En l'espèce, les pièces produites par les appelants sont irrecevables dès lors qu'elles
auraient pu être produites devant la première instance (art. 317 al. 1 let. b CPC). En particulier,
si les rapports des 7 et 10 septembre 2012 (pièces nos 3 et 4) sont bien postérieurs à
l'audience de jugement du 11 mai 2012, les appelants ne justifient pas que ces documents n'auraient pas
pu être établis et produits auparavant devant la première instance.
3.
Les appelants soutiennent tout d'abord que le congé n'a été donné qu'en raison de
leur séparation, en violation de l'art. 271a al. 1 let. f. CO, selon lequel est annulable le congé
donné "en raison de changements dans la situation familiale du locataire". Une telle explication
au congé a déjà été exclue à juste titre par les premiers juges au motif
qu'avant la résiliation intervenue le 4 avril 2011, le bailleur avait déjà procédé
à la rénovation de deux autres appartements dans l'immeuble et avait obtenu un devis du 21
mars 2011 pour une rénovation totale de l'appartement litigieux.
Les appelants reprochent pour le surplus à tort aux premiers juges de n'avoir pas instruit la question
de savoir si A.M.________ logeait provisoirement chez ses parents avant la résiliation. L'état
de fait du jugement entrepris retient en effet qu'il ressort de courriers échangés au mois
de janvier 2011 que le prénommé habitait à ce moment-là dans un appartement à
Vevey et non dans l'appartement litigieux. Cette circonstance n'établit cependant nullement que
le motif du congé aurait été autre que la volonté du bailleur d'effectuer une rénovation
pour en tirer profit. Quant au fait que l'intimé aurait déclaré à l'audience de première
instance qu'il entendait relouer l'appartement des appelants à une famille, outre qu'il n'est pas
établi, il ne permet pas d'en inférer que la situation familiale des appelants était à
l'origine du congé, pas plus d'ailleurs le fait que celui-ci n'a pas été motivé.
Enfin, la circonstance que, dans une lettre du 12 janvier 2011, le bailleur annonçait aux appelants
une simple mise en conformité des installations électriques de leur logement n'exclut en rien
qu'une décision ultérieure relative à une rénovation globale ait pu être prise,
ainsi au vu du résultat d'investigations effectuées par des entrepreneurs, tel celui qui a
établi un devis le 21 mars 2011, et on ne peut pas en déduire que la volonté du bailleur
ne se serait formée qu'eu égard à la situation familiale des locataires. Ces moyens ne
peuvent dès lors qu'être rejetés.
4.
Les appelants se plaignent ensuite que les premiers juges n'ont pas ordonné une expertise au sujet
de la nécessité d'effectuer des travaux de mise en conformité de l'appartement litigieux.
Ils laissent ainsi entendre que l'intimé aurait abusé de son droit en projetant des travaux
autres que nécessaires. Ce point de vue est cependant erroné.
A teneur de l'art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de
la bonne foi. Tout congé donné dans les formes par le bailleur est cependant a priori valable
(Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 730). Le juge n'est autorisé à intervenir
et à annuler le congé que si celui-ci est inadmissible selon la bonne foi (Commentaire SVIT,
Le droit suisse du bail à loyer, Lausanne 2011, n. 23 ad art. 271 CO, p. 645). Selon la jurisprudence,
la protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne
foi (art. 2 al. 1 CC [Code civil suisse du 10 décembre 1907; RS 210]) et de l'interdiction
de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas
en cette matière (ATF 120 lI 31 c. 4a).
Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation
d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des intérêts
en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation
du congé; à cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur
du congé puisse être qualifiée d'abus de droit "manifeste" au sens de l'art.
2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 c. 3a). Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif
s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, s'il
est purement chicanier ou encore fondé sur un motif qui n'est manifestement qu'un prétexte.
En revanche, le congé signifié pour l'échéance en vue de vendre un objet dans de
meilleures conditions ou d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif,
ne saurait, en règle générale, constituer un abus de droit. Il en va de même du congé
notifié en vue de la réalisation de vastes travaux d'assainissement lorsque le maintien du
locataire dans les locaux est susceptible d'entraîner des retards ou des complications dans l'exécution
des travaux (TF 4A_414/2009 du 9 décembre 2009 c. 3.1; ATF 135 III 112 c. 4.1, JT 2009 I 491; ATF
120 II 31 c. 4a; ATF 120 II 105 c. 3).
S'agissant d'un projet de construction ou de transformation invoqué comme motif de congé par
le bailleur, la résiliation ne contrevient pas aux règles de la bonne foi lorsque celui-ci
envisage d'entreprendre, selon des critères de construction techniques et économiques appropriés,
de vastes travaux d'assainissement limitant considérablement la possibilité d'utiliser les
locaux loués et qu'il se trouve dans la nécessité de faire évacuer les lieux (ATF
135 III 112 c. 4.1). L'élément déterminant pour exclure le caractère abusif réside
dans les retards ou les complications qu'entraînerait la présence du locataire durant les travaux.
Si de tels retards ou complications ne sont pas à craindre, la réalisation des travaux ne justifie
en principe pas le congé. Le congé est abusif si le projet du bailleur d'entreprendre des rénovations
ne présente pas de réalité tangible ou s'il n'est pas possible d'apprécier l'importance
des travaux envisagés, notamment l'entrave provoquée par ceux-ci sur l'utilisation à venir
des locaux loués (TF 4A_425/2009 du 11 novembre 2009 c. 3.2.2).
En l'espèce, il n'incombait pas à l'intimé, pour échapper au grief de congé
abusif, de démontrer que les travaux envisagés étaient indispensables. La décision
sur la nature et l'étendue de la rénovation est en principe l'affaire exclusive du propriétaire
(ATF 135 III 112 c. 4.2). En règle générale, celui-ci est en droit d'entretenir et d'améliorer
l'état de son immeuble comme bon lui semble et de procéder à des travaux d'entretien et
de rénovation même s'ils ne sont pas urgents ou absolument nécessaires (TF 4A_126/2012
du 3 août 2012 c. 1). Rien n'empêchait l'intimé de décider d'effectuer une rénovation
somptuaire. Ce n'est que s'agissant d'un logement protégé dans le cadre de la LDTR (loi du
4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation,
ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation; RSV 840.15) qu'une telle
démonstration aurait dû être rapportée (cf. art. 4 LDTR) mais elle ne s'impose nullement
pour le logement en cause, d'une surface de quelque 200 m
2
(cf. art. 4 RLDTR (règlement du 6 mai 1988 appliquant la LDTR; RSV 840.15.1). Dans cette perspective,
il était inutile qu'un expert se penche sur le caractère nécessaire des travaux envisagés.
Il suffisait que la réalité de ceux-ci apparaisse tangible et que leur exécution dans
des conditions acceptables pour le bailleur ne soit pas compatible avec un maintien en place des occupants,
ce qui est le cas, les considérations des premiers juges étant à cet égard convaincantes.
Le grief tiré d'un défaut d'expertise tombe dès lors à faux.
5.
Les appelants font valoir enfin, s'agissant de leurs conclusions en prolongation de bail, qu'il aurait
fallu tenir compte d'une part du fait que A.M.________ exerce une activité accessoire d'enseignant
de musique, d'autre part de l'effet du congé sur les relations entre les appelants eu égard
aux "problèmes de santé psychiques de Mme B.M.________". Ces éléments ne
sont cependant pas établis et rien ne justifie de faire grief aux premiers juges de ne pas les avoir
pris en considération au moment d'évaluer la durée de la prolongation accordée. Pour
le surplus, les premiers juges ont pris en compte tous les paramètres pertinents, s'agissant tant
des intérêts des parties en présence que des circonstances particulières du cas d'espèce,
notamment la durée du contrat de bail, la situation familiale des appelants, la situation sur le
marché local du logement, la difficulté du déménagement, le comportement du locataire
pour tenter de se reloger ainsi que le besoin du bailleur de récupérer l'appartement en cause
pour procéder aux travaux de rénovation, et ils n'ont nullement abusé de leur pouvoir
d'appréciation en ne prolongeant que d'une année la durée du bail.
6.
En définitive, l'appel doit être rejeté, en application de l'art. 312 al. 1 CPC, et le
jugement confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'882 fr. (art. 62 al. 1
TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5]), sont mis à la charge
des appelants, qui succombent, solidairement entre eux (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
Il n'y a pas matière à l'allocation de dépens de deuxième instance, l'intimé
n'ayant pas été invité à se déterminer sur l'appel.
Par
ces motifs,
la
Cour d'appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L'appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'882 fr. (mille huit cent
huitante-deux francs), sont mis à la charge des appelants A.M.________ et B.M.________, solidairement
entre eux.
IV.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
30 octobre 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Pierre Chiffelle (pour A.M.________ et B.M.________),
‑
Me Marcel Heider (pour F.________).
La Cour d'appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux du canton de Vaud.
Le greffier :