vd_findinfo · HC / 2011 / 477 · 2011-08-18 · fr

LOYER | 259d CO

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 18.08.2011 HC / 2011 / 477

LOYER | 259d CO

TRIBUNAL
CANTONAL
222 /I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Arrêt du
18 août 2011
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              M.
Creux et Mme Bendani
Greffière
:              Mme
Tchamkerten
*****
Art.
259d CO
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
A.T.________
,
et
B.T.________
,
à Yverdon-les-Bains, demandeurs, contre le jugement rendu le 23 mars 2010 par le Tribunal des baux
dans la cause divisant les recourants d’avec
H.________
,
à Bâle, défenderesse.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
En fait :
A.
Par jugement du 23 mars 2010, dont le dispositif a été communiqué aux parties le 24 mars
2010 et les motifs le 20 juin 2011, le Tribunal des baux a dit que le loyer mensuel net de l'appartement
de quatre pièces au sixième étage de l'immeuble sis avenue P.________, à Yverdon-les-Bains,
que les demandeurs A.T.________ et B.T.________ louent à la défenderesse H.________, est réduit
de 15% du 15 janvier 2006 au 31 juillet 2006, de 5% du 1
er
janvier 2007 au 28 février 2007 et de 15% du 1
er
novembre 2007 au 30 novembre 2008 (I); dit qu'en conséquence du chiffre I, la défenderesse
doit payer aux demandeurs, solidairement entre eux, la somme de 3'984 fr., plus intérêts au
taux de 5% l'an dès le 16 mai 2009 (II); dit qu'en sus du montant fixé au chiffre II ci-dessus,
la défenderesse doit payer aux demandeurs, solidairement entre eux, la somme de 1'520 fr., plus
intérêts au taux de 5% l'an dès le 16 mai 2009 (III); rendu le jugement sans frais ni
dépens (IV) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (V).
Les faits suivants résultent du jugement attaqué, complété par les pièces du
dossier (art. 452 CPC-VD [Code de procédure civile vaudoise du 14 décembre 1966]):
1.
Les époux A.T.________ et B.T.________ louent à H.________ un appartement de quatre pièces
au sixième étage de l'immeuble sis à l'avenue P.________, à Yverdon-les-Bains, pour
un loyer mensuel net de 1'317 francs.
2.
À la mi-janvier 2006, les demandeurs ont signalé à la gérance qu'une des pièces
de leur appartement était affectée d'un problème d'humidité.
En date du 19 janvier 2006, la gérance a adressé une demande de devis à l'entreprise de
plâtrerie-peinture K.________Sàrl, en la priant de procéder à un contrôle et
d'établir une offre relative à la réfection de la chambre affectée de moisissures.
Le 17 février suivant, le gérant de l'immeuble, W.________, a effectué une visite de l'appartement
loué par les demandeurs. A cette occasion, il a constaté, dans la chambre en question, que
le mur attenant à la salle de bains était imbibé d'eau et présentait sur toute sa
longueur une importante tache d'humidité et des moisissures sur une hauteur de 30 cm, voire plus,
au-dessus de la plinthe, vraisemblablement dues à une fuite d'eau.
Du 3 au 14 mars, ainsi que du 22 mai au 16 juin 2006, l'entreprise L.________SA, mandatée par la
gérance, a effectué divers travaux afin de rechercher l'origine de la fuite d'eau. Elle a notamment
procédé à des percements sous la baignoire et dans le mur atteint, au dégagement
des tuyaux d'eau chaude et froide, au remplacement d'un tuyau entre le radiateur et la vanne, au remplacement
de raccords muraux, à la réparation de la batterie de bain et à la réfection des
joints autour de la baignoire et de sa robinetterie.
En mars et en juin 2006, l'entreprise D.________ a procédé, sur mandat de la gérance,
à la réfection des carrelages endommagés suite aux interventions de l'entreprise L.________SA.
Entre le 6 mars et le 8 avril 2006, un déshumidificateur a été installé dans l'appartement
afin d'assécher le mur atteint.
Par courrier du 24 mai 2006, A.T.________ a écrit à la gérance ce qui suit:
"
Nous avons fait une réclamation pour
une chambre dont un des murs se trouve collé à celui de la salle de bain, cette chambre a beaucoup
d'humidité comme vous avez pu le constater lors de votre passage chez nous.
Nous
avons fait la réclamation en janvier 2006.
Le
temps de réparation, des dégâts causés par l'humidité dans la chambre de ma
fille, était très long.
Je
constate que l'entreprise que vous avez désignée pour effectuer les travaux n'a pas pu résoudre
le problème d'humidité dans la chambre.
De
plus, il y a encore la mauvaise odeur qui a toujours gêné ma fille, elle n'a pas pu dormir
dans cette pièce et elle n'a pas pu y demeurer depuis le mois de janvier 2006. (…)
"
Par courrier du 20 juillet 2006, la gérance a précisé à K.________Sàrl que les
travaux de réfection de la chambre ne pourraient être entrepris avant le 21 août 2006
à la requête des demandeurs, ces derniers étant en vacances du 20 juillet au 19 août
2006.
Entendu en qualité de témoin, K.________, de l'entreprise K.________Sàrl, a confirmé
l'intervention de son entreprise dans l'appartement en cause en raison d'un dégât d'eau dans
la chambre attenante à la salle de bains. Il a dit avoir pu constater, lors de sa première
visite suite à la demande de la gérance du 19 janvier 2006, que le mur séparant ces deux
pièces présentait, du côté de la chambre, des traces d'humidité sur une hauteur
de l'ordre d'un mètre, ainsi que des moisissures, et que le papier peint se décollait. Il a
également précisé avoir remarqué quelques traces de moisissures dans les angles se
trouvant entre le mur atteint (mur n°1), le mur perpendiculaire (mur n°2), ainsi qu'entre ce
dernier mur et le mur faisant face au mur atteint, à savoir le mur donnant sur l'extérieur
de l'immeuble (mur n°3). À la requête des demandeurs, il n'a pu effectuer les travaux
de réfection qu'à fin août 2006. Il a indiqué que suite à son intervention,
le mur en cause était sec et les traces d'humidité de même que les moisissures étaient
éliminées.
3.
Par lettre du 27 décembre 2006, A.T.________ a signalé à la gérance une nouvelle
atteinte d'humidité dans la même chambre. Le gérant, qui s'est rendu sur place le 3 janvier
2007, a constaté la présence de moisissures dans les coins du plafond de ladite chambre. L'entreprise
K.________Sàrl est intervenue à la fin du mois de février 2007 pour traiter ces moisissures
et procéder à des retouches de peintures.
4.
A fin octobre 2007, A.T.________ a indiqué à la gérance que le problème d'humidité
persistait et sollicité son élimination. Le 21 novembre 2007, le gérant a visité
les lieux. Une photographie prise ce jour-là, après enlèvement de la plinthe au bas du
mur attenant à la salle de bains, révèle la présence de moisissures sur toute la
longueur de celui-ci, côté mur et côté plinthe, ainsi qu'une grosse tache d'humidité
partant du bas du mur sur une hauteur de plusieurs dizaines de centimètres du côté de
l'angle formé par les murs n°1 et 2.
A la demande de la gérance, l'entreprise sanitaire L.________SA a procédé à la réfection
du joint de la baignoire entre le 17 et le 19 décembre 2007. L'entreprise Q.________SA a réparé
le parquet et remplacé la plinthe moisie en début d'année 2008.
En dépit de cette intervention, le mur n°1 est resté imprégné d'humidité,
ce que les demandeurs ont signalé à la défenderesse le 21 avril 2008.
Les problèmes d'humidité n'étant toujours pas résolus, les époux T.________
ont, de leur propre initiative, mandaté l'entreprise N.________ afin d'y remédier. M.________,
peintre en bâtiment travaillant pour le compte de l'entreprise précitée, est intervenu
dans l'appartement des demandeurs. Entendu en qualité de témoin, il a déclaré que
des traces de moisissures étaient présentes sur toute la longueur du mur attenant à la
salle de bains, sur une hauteur d'environ 70 cm depuis le sol, et qu'il en émanait une forte odeur.
Selon lui, le problème avait pour origine les joints de la salle de bains qui étaient défectueux.
Il a indiqué avoir arraché le papier ingrain sur le mur touché, mis en place un déshumidificateur
durant un mois, appliqué une couche de fond isolante sur le mur une fois sec, puis reposé et
peint le papier ingrain et refait intégralement les joints de baignoire et du sol de la salle de
bains.
M.________ a terminé ces travaux à la fin du mois de novembre 2008. Depuis lors, les demandeurs
n'ont plus constaté de problèmes d'humidité dans cette pièce.
5.
En date du 12 mai 2009, A.T.________ et B.T.________ ont saisi la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer du district du Jura – Nord vaudois d'une requête tendant à ce que
la conciliation soit tentée dans le cadre du litige les opposant à H.________ en raison des
problèmes survenus dans leur appartement.
L'audience de conciliation a eu lieu le 10 juin 2009.
La procédure de conciliation ayant échoué, A.T.________ et B.T.________ ont porté
le litige devant le Tribunal des baux en concluant, avec suite de frais et dépens, à ce que
H.________ soit reconnue leur débitrice d'un montant de 11'523 fr. 75 plus intérêts à
5% l'an de janvier 2006 à novembre 2008 à titre d'indemnité correspondant à la réduction
du loyer pour les problèmes d'humidité survenus dans leur appartement (I), que H.________ soit
reconnue leur débitrice d'un montant de 9'190 fr. plus intérêts à 5% l'an dès
le 12 mai 2009 à titre de dommages-intérêts pour les frais encourus ensuite de ces problèmes
d'humidité (II), que les montants indiqués sous chiffres I et II soient dus au plus tard trente
jours après jugement définitif et exécutoire (III).
Dans ses déterminations du 8 septembre 2009, la défenderesse a conclu au rejet des conclusions
de la requête précitée.
7.
En droit, s'agissant des prétentions des demandeurs relatives à la réduction du loyer,
les premiers juges ont distingué trois périodes de nuisances susceptibles d'y donner lieu.
Pour la première période (de mi-janvier à fin août 2006), ils ont relevé qu'une
baisse de loyer se justifiait jusqu'à fin juillet 2006 uniquement, les travaux de réfection
de la chambre ayant été retardés sur requête des demandeurs au motif qu'ils étaient
en vacances. Compte tenu des désagréments subis par les locataires, ils ont retenu en équité
une diminution de 15% du loyer net sur la période considérée. Pour la seconde période
(de janvier à février 2007), le tribunal a relevé que l'atteinte était nettement
moins importante, de sorte qu'une réduction de 5% du loyer net se justifiait. Enfin, pour la dernière
période (du 1
er
novembre 2007 à fin novembre 2008), il a retenu une réduction de loyer de 15%, considérant
que les nuisances subies étaient similaires à celles vécues durant la première période.
Par ailleurs, s'agissant des prétentions des demandeurs en dommages-intérêts, le tribunal
a considéré que le dommage engendré par le coût des travaux réalisés par
l'entreprise N.________, par 1'500 fr., était établi et devait être réparé par
la défenderesse en application de l'art. 259e CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220),
de même que celui engendré par la surconsommation d'électricité occasionnée
par la présence d'un déshumidificateur durant deux mois, fixé en équité à
20 francs. Les premiers juges ont en revanche considéré que les autres postes du dommage allégués
par les demandeurs (soit les frais de relogement de leur fille de juin 2007 à novembre 2008, les
frais de courriers et ceux d'interprète) n'avaient pas été prouvés.
B.
Par acte du 4 juillet 2011, A.T.________ et B.T.________ ont conclu, avec suite de frais et dépens,
à ce que le jugement  du 23 mars 2010 soit réformé aux chiffres I, II et IV de son
dispositif en ce sens que le loyer net de l'appartement sis avenue P.________ est réduit de 25%
du 15 janvier 2006 au 31 juillet 2006, du 1
er
janvier 2007 au 28 février 2007 et du 1
er
novembre 2007 au 30 novembre 2008, qu'en conséquence, la défenderesse doit payer aux demandeurs,
solidairement entre eux, la somme de 7'078 fr. 85, et que des dépens de première instance fixés
à dire de justice sont alloués aux demandeurs. Le 15 juillet 2011, ils ont déposé
un mémoire dans lequel ils ont développé leurs moyens et confirmé leurs conclusions.
L'intimée n'a pas été invitée à se déterminer.
En droit
:
1.
a)
Le Code de procédure civile suisse du
19 décembre 2008 (ci-après : CPC; RS 272) est entré en vigueur le 1
er
janvier 2011. Toutefois, le dispositif du jugement attaqué ayant été envoyé aux parties
avant cette date, soit le 24 mars 2010, ce sont les règles du Code de procédure civile vaudois
du 14 décembre 1966 (ci-après : CPC-VD) qui sont applicables (art. 405 al. 1 CPC; ATF 137 III
127 c. 2; ATF 137 III 130  c. 2 et 3).
b)
Les articles 444, 445 et 451 ch. 2 CPC-VD,
applicables par renvoi de l'art. 13 LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux), ouvrent
la voie des recours en nullité et en réforme contre les jugements principaux rendus par le
Tribunal des baux.
Déposé en temps utile (art. 458 CPC-VD applicable par renvoi de l'art. 13 LTB), le recours
de A.T.________ et B.T.________ est formellement recevable.
2.
Saisie d'un recours en réforme contre un
jugement principal rendu par le Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit librement la cause en
fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC-VD). Les parties ne peuvent toutefois articuler des faits nouveaux,
sous réserve de ceux qui résultent du dossier et qui auraient dû être retenus ou
de ceux pouvant résulter d'une instruction complémentaire selon l'art. 456a CPC-VD (art. 452
al. 1ter CPC-VD).
Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur la base du dossier, sans réadministration
des preuves déjà administrées en première instance. Il développe donc son raisonnement
juridique après avoir vérifié la conformité de l'état de fait du jugement aux
preuves figurant au dossier et l'avoir, cas échéant, corrigé ou complété au
moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
3.
a)
Invoquant une violation de l'art. 259d CO, les recourants s'en prennent à la quotité de la
réduction de loyer octroyée.
b)
La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO doit être
proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut.
Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 130 III 504 c.
4.1; ATF 126 III 388 c. 11c). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative
ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente: la valeur objective de
la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant
ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel
n'est pas toujours aisé, notamment lorsque,
comme en l'espèce, le défaut est de moyenne importance. Il est alors admis qu'une appréciation
en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au
bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 c.
4.1).
Selon la casuistique relative aux infiltrations et dégâts d'eau citée par la doctrine,
une réduction de 8% a été allouée pour des taches d'eau et des tapisseries décollées
dans un appartement de quatre pièces. Une réduction de 10% a été accordée pour
des infiltrations d'eau  à des endroits bien précis et des tapisseries tachées d'humidité
autour des fenêtres touchant trois pièces d'un appartement de cinq pièces. Le même
pourcentage a été accordé pour des défauts d'ordre esthétique à la suite
d'inondation et d'infiltration d'eau. Une réduction de 15% a été octroyée dans un
cas où plusieurs murs avaient été tachés et les sols détériorés dans
le salon et le hall et de 18% pour un défaut d'isolation, de condensation et d'humidité excessive
dans un local destiné à une école de danse. Une réduction de 15 à 40% a été
allouée pour toutes les pièces touchées par des infiltrations d'eau à des endroits
bien précis et des dégâts d'eau dans tout l'appartement suite à une tempête
rendant une chambre inutilisable. Une réduction de 22% a été retenue pour une humidité
excessive dans une chambre d'un appartement de trois pièces avec pourrissement des meubles et de
25% pour des dommages graves dans le salon et une chambre d'un appartement de trois pièces (cf.
Aubert, in Bohnet/Montini (éd.), Droit du bail à loyer, 2010, pp. 378 et ss ad art. 259d CO).
c)
aa)
En l'espèce, durant la première période, soit de janvier à juillet 2006, les recourants
ont subi des désagréments liés à la présence d'humidité dans la chambre
à coucher attenante à la salle de bains. Un des murs était imbibé d'eau, marqué
par une grande tache d'humidité sur toute sa longueur et par des moisissures sur une hauteur d'environ
30 cm, voire plus, au-dessus de la plinthe. Le papier peint se décollait et il  y avait quelques
traces de moisissures dans les angles formés par les murs n° 1, 2 et 3. L'usage de cette pièce
et de la salle de bains attenante a été restreint du fait des travaux effectués, notamment
durant les interventions des entreprises sanitaires et de carrelages ainsi que lors du processus de séchage
du mur à l'aide d'un déshumidificateur. Ainsi, du 3 au 14 mars 2006, ainsi que du 22 mai au
16 juin 2006, une entreprise a effectué divers travaux afin de rechercher la fuite d'eau, notamment
des percements sous la baignoire et dans le mur atteint, le dégagement des tuyaux d'eau, le remplacement
d'un tuyau entre le radiateur et la vanne, le remplacement de raccords muraux, la réparation de
la batterie de bain et la réfection des joints autour de la baignoire et de sa robinetterie. En
mars et juin 2006, il a été procédé à la réfection des carrelages endommagés
suite aux interventions de la première entreprise. Du 6 mars au 8 avril 2006, un déshumidificateur
a été installé afin d'assécher le mur atteint.
Au regard de l'ensemble des défauts mentionnés ci-dessus et de la casuistique citée sous
considérant 3b ci-dessus, le taux appliqué par les premiers juges, à savoir une réduction
de 15% à titre de moyenne sur toute la période concernée, est adéquat et peut dès
lors être confirmé.
bb)
Durant la deuxième période, soit de janvier à février 2007, les recourants ont subi
une nouvelle atteinte d'humidité dans la même chambre, sur le haut du mur n°2. Ainsi,
des traces de moisissures ont été constatées dans les coins du plafond de la chambre incriminée.
Une entreprise est intervenue à la fin du mois de février 2007 pour traiter ces moisissures
et procéder à des retouches de peinture. Contrairement aux allégations des recourants,
cette seconde atteinte était nettement moins importante que la précédente (cf. cons.3c/aa
ci-dessus) et les travaux de réfection n'ont pas engendré de grandes perturbations.
Au regard de ces éléments, la réduction de loyer de 5% telle que retenue par les premiers
juges est équitable et peut par conséquent être confirmée.
cc)
S'agissant enfin de la dernière période, soit du 1
er
novembre 2007 au 30 novembre 2008, une photographie prise en  novembre 2007 révèle la
présence de moisissures sur toute la longueur du mur, côté mur et côté plinthe,
ainsi qu'une grosse tache d'humidité partant du bas du mur sur une hauteur de plusieurs dizaines
de centimètres du côté de l'angle formé par les murs n°1 et 2. Les travaux entrepris
en décembre 2007 et janvier 2008 n'ont pas permis d'éliminer ces défauts. Les moisissures
se sont développées, d'abord au niveau de la plinthe puis à une hauteur d'environ 70 centimètres.
L'intervention en automne 2008, ayant consisté en la pose d'un déshumidificateur pendant un
mois ainsi qu'en la réfection du mur litigieux et des joints de la salle de bains, a également
engendré des nuisances pour les recourants.
Comme le Tribunal des baux, on peut admettre que la réduction de 15% du loyer net à titre de
moyenne sur toute la période considérée (13 mois) est adéquat, les nuisances subies
étant similaires à celles vécues durant la première période (cf. cons.3c/aa
ci-dessus).
4.
En conclusion, le recours doit être rejeté en application de l'art. 465 al. 1 CPC-VD, et le
jugement confirmé.
Les frais de deuxième instance des recourants, arrêtés à 300 fr. (art. 230 al. 1,
232 al. 2 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 4 décembre 1984]), sont mis
à la charge de ceux-ci.
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 465 al. 1 CPC-VD
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance des recourants A.T.________ et B.T.________, solidairement entre
eux, sont arrêtés à 300 fr. (trois cents francs).
IV.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
18 août 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Laurent Kohli (pour A.T.________ et B.T.________),
‑
Me Philippe Conod (pour H.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est de 3'094 fr. 85.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La greffière :