vd_findinfo · 414 · 2023-10-10 · fr

LOYER INITIAL, RENDEMENT NET, VENTE D'IMMEUBLE, MÉTHODE ABSOLUE | 269 CO, 269a let. a CO, 270 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 414

TRIBUNAL
CANTONAL
XA20.000465-230659
414
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
10 octobre 2023
__________________
Composition
:               Mme
CRITTIN DAYEN, présidente
Mmes
Bendani et Cherpillod, juges
Greffier
:
Mme              Umulisa Musaby
*****
Art.
269, 269a let. a et 270 CO
Statuant sur l'appel interjeté par
L.________SA
,
à Lausanne, défenderesse, contre le jugement rendu le 13 juillet 2022 par le Tribunal des baux
dans la cause la divisant d'avec
F.________
et
B.________
,
tous les deux à […], demandeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement rendu sous forme de dispositif le 13 juillet 2022, rectifié lors de la motivation du
14 avril 2023, le Tribunal des baux (ci-après : le tribunal ou les premiers juges) a fixé à
2'300 fr. dès le 1
er
septembre 2019 le loyer mensuel net initial dû par les demandeurs F.________ et B.________ à
la défenderesse L.________SA pour l'appartement qu'ils louaient à l'avenue [...] à […]
(I), a condamné la défenderesse à restituer aux demandeurs, solidairement entre eux, dans
les trente jours dès l'entrée en force de ce jugement, le montant de 5'200 fr. correspondant
aux parts de loyer perçues en trop entre le 1
er
septembre 2019 et le 30 septembre 2020 (II), a ramené à 6'900 fr. le montant de la garantie
de loyer (III), a fixé à 2'233 fr. dès le 1
er
octobre 2020 le loyer mensuel net dû par les demandeurs à la défenderesse pour la location
de l'appartement précité, ce loyer étant calculé sur la base d'un taux d'intérêt
hypothécaire (ci-après : TIH) de 1,25%, d'un indice suisse des prix à la consommation
(ci-après : IPC) de 102.7 (juin 2019 ; base 2015) et des charges d'exploitation arrêtées
à fin 2018 (IV), a condamné la défenderesse à restituer aux demandeurs, solidairement
entre eux, dans un délai de trente jours dès l'entrée en force de ce jugement, les montants
versés en trop à titre de loyer pour la période du 1
er
octobre 2020 jusqu'au jour de l'entrée en force du jugement, soit 467 fr. par mois, compte tenu
de la baisse de loyer allouée sous chiffre IV et de la fixation du loyer initial arrêté
sous chiffre I ci-dessus (V), a fixé à 252 fr. 40 à partir du 1
er
octobre 2020 le loyer dû par les demandeurs à la défenderesse pour le box individuel n°
1 qu'ils louaient à l'avenue [...] à […], ce loyer étant calculé sur la base
d'un TIH de 1,25%, d'un IPC de 102.7 (juin 2019 ; base 2015) et des charges d'exploitation arrêtées
à fin 2018 (VI), a condamné la défenderesse à restituer aux demandeurs, solidairement
entre eux, dans un délai de trente jours dès l'entrée en force de ce jugement, les montants
versés en trop à titre de loyer pour la période du 1
er
octobre 2020 jusqu'au jour de l'entrée en force du jugement, soit 7 fr. 60 par mois, compte tenu
de la baisse de loyer allouée sous chiffre VI ci-dessus (VII), a statué sans frais judiciaires
ni dépens (VIII) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (IX).
En fixant le loyer initial, les premiers juges ont considéré que l'immeuble qui abritait l'appartement
loués par les demandeurs n'était pas ancien au sens de la jurisprudence applicable en matière
de fixation du loyer initial. Ils ont écarté la thèse de la défenderesse qui soutenait
qu'X, Y et Z.N.________ avaient acquis l'immeuble litigieux en 1986 et que cet immeuble n'avait pas changé
de main lors de son acquisition ultérieure par la défenderesse, dès lors que les frères
N.________ étaient également propriétaires économiques de la défenderesse. Les
premiers juges ont considéré que la chronologie des faits exposée par la défenderesse
n'était pas pertinente puisque la date du dernier transfert de l'immeuble était décisive.
Il ressortait du dossier que le 24 juillet 2014, soit cinq ans avant la signature du bail par les demandeurs,
les frères N.________ avaient cédé l'immeuble en cause à la défenderesse, soit
à une personne morale distincte des cédants, de sorte que celui-ci ne pouvait pas être
qualifié d'ancien. En conséquence, les loyers initiaux litigieux devaient être examinés
prioritairement à l'aune du critère du rendement net, invoqué par les demandeurs. En appliquant
ce critère, le tribunal a jugé que la question de savoir si la défenderesse avait ou non
respecté son devoir de collaborer à l'établissement des faits pouvait rester ouverte,
puisqu'il n'était de toute manière pas possible de procéder au calcul du rendement net
des fonds propres. Il ressortait des explications de la défenderesse et des pièces du dossier
que l'immeuble litigieux avait été acquis au moyen d'un crédit groupé concernant
plusieurs autres immeubles et qu'il n'était pas possible d'établir quelle était la part
de la dette hypothécaire qui grevait l'immeuble litigieux au moment du transfert. Dans ces circonstances,
le tribunal n'était pas en mesure de déterminer la valeur des fonds étrangers, et corolairement,
la valeur des fonds propres, éléments essentiels au calcul de rendement. Il a dès lors
recouru à la statistique cantonale vaudoise relative au «Loyer moyen des logements occupés
selon le nombre de pièces». Compte tenu de la surface de l'appartement litigieux (116 m2),
son loyer initial pouvait être fixé à 2'099 fr. 60. Il convenait toutefois de pondérer
ce montant avec les caractéristiques spécifiques de l'appartement litigieux, telles que constatées
lors de l'inspection locale. Au vu de ces derniers éléments et de l'expérience du tribunal,
le loyer initial devait être fixé à 2'300 fr. S'agissant du box individuel n° 1,
il a estimé qu'au regard de sa connaissance du marché locatif cantonal, le loyer mensuel initial
prévu par le contrat de bail par 260 fr. n'était pas abusif. Enfin, le tribunal a accordé
aux locataires une baisse de loyer de 2,91% compte tenu de la variation du TIH entre le moment de la
dernière fixation de loyer, en l’occurrence lors de la conclusion des contrats de bail, et
le moment où la demande de baisse aurait dû parvenir à la bailleresse, en l’occurrence
le 31 mai 2020. Ce facteur de baisse permettait de fixer le loyer de l’appartement à 2'233
fr. et celui portant sur le box individuel à 252 fr. 40 dès le 1
er
octobre 2020.
B.
Par acte du 15 mai 2023, L.________SA (ci-après
: l'appelante) a interjeté appel contre ce jugement, en concluant, avec suite de dépens, à
sa réforme en ce sens que les conclusions des parties locataires soient rejetées.
F.________ et B.________ (ci-après : les intimés) n'ont pas été invités à
se déterminer.
Par avis du 14 juin 2023, la Juge déléguée de la Cour de céans a informé les
parties que la cause était gardée à juger, qu'il n'y aurait pas d'autre échange d'écriture
et qu'aucun fait ou moyen de preuve nouveau ne serait pris en compte.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement attaqué, complété
par les pièces du dossier :
1.
L’immeuble sis à l’avenue de [...], à […] (parcelle n° [...]),
érigé en 1960, compte cinq appartements, totalisant une surface de 631 m
2
,
ainsi que quatre box individuels.
2.
Depuis 1980, les frères X, Y et Z.N.________ étaient actionnaires de la société N.________Fils
SA, active dans les domaines de la plâtrerie, la peinture, les installations électriques, téléphoniques
et télématiques.
En 1986, ils ont acquis le capital-actions de la SI T.________SA, propriétaire à l’époque
de la parcelle précitée. Lors de l'assemblée générale extraordinaire du vendredi
11 septembre 1987, la SI T.________SA les a nommés en qualité d'administrateurs.
3.
Par courrier du 9 septembre 1998, intitulé «
Règlement
de la taxation et du recouvrement de nos créances envers N.________Fils SA, ainsi que des actionnaires
de la société, à savoir X, Y et Z.N.________ et finalement du traitement fiscal lié
à la liquidation des sociétés immobilières dont ces derniers sont en général
propriétaires
»
,
l'Administration cantonale des impôts (ci-après
: l'ACI ou l'autorité fiscale) a remercié le cabinet [...] d'avoir trouvé une solution
en vue de régler le contentieux que l'ACI avait eu avec ses mandants et a relevé l'esprit de
coopération entre les parties, concrétisé notamment par l'acceptation de la [...] d'accorder
un crédit de 4'500'000 fr. en vue de régler l'ensemble des impôts dus ou à recevoir.
L'ACI a informé le cabinet fiscal précité qu'elle n'était pas en mesure, en raison
de plusieurs problèmes d'ordre technique, de communiquer le montant de l'impôt dû pour
chacune des entités juridiques, ainsi que par les personnes physiques, étant toutefois précisé
que les bordereaux distincts pour l'ensemble des contribuables concernés seraient établis.
Elle a souligné que les membres de la direction de N.________Fils SA faisaient preuve de leur désir
de réparer certains dommages et d'assainir leur situation financière, notamment par la voie
de la liquidation des sociétés immobilières. L'ACI a indiqué qu'elle était d'avis
qu'un dividende intérimaire accordé cette année-là encore par les sociétés
immobilières dont les trois frères étaient actionnaires devrait être effectué
jusqu'à concurrence des pertes reportables des périodes fiscales 1993 à 1998 et des pertes
qui seraient enregistrées pour la période fiscale 1991-2000 et qui serviraient à diminuer
l'excédent de liquidation imposable de leur charge fiscale en raison de leur statut de professionnels
de l'immobilier. En conséquence, l'ACI a invité le cabinet à faire libérer dans les
plus brefs délais le montant mis à disposition par la [...] en faveur des autorités fiscales
et a proposé ce qui suit : «(…) Nous vous conseillons également d'entreprendre au
plus-vite les démarches nécessaires pour le transfert des immeubles en nom propre. En outre,
nous nous engageons, sous réserve d'un solde dû en raison de l'impôt sur le capital pour
1999 notamment, d'admettre la radiation des sociétés immobilières».
Par courrier du 18 septembre 1998, l’autorité fiscale a communiqué au cabinet fiscal
précité la liste des sociétés concernées par la liquidation, ainsi que la valeur
de sortie retenue pour le transfert des immeubles. Parmi les sociétés concernées figurait
notamment la société SI T.________SA, dont la valeur de sortie était fixée à
1'000'000 francs. L'ACI a rappelé que les immeubles devaient être transférés à
chaque actionnaire, proportionnellement à leur part au capital-actions des sociétés, soit
un tiers chacun pour les trois frères.
4.
4.1
Par acte notarié «vente immobilière» du 15 octobre 1998, la SI T.________SA, en liquidation,
représentée par son liquidateur [...], a vendu à X, Y et Z.N.________ la parcelle n° [...]
de la commune de [...]. Cet acte contient notamment les clauses suivantes :
"
I
.
EXPOSE PREALABLE
Les comparants rappellent ce qui suit :
1.              En date du quinze octobre
mil neuf cent nonante-huit, l'assemblée générale extraordinaire des actionnaires de la
société SI T.________SA a décidé de dissoudre la société afin de bénéficier
des allégements fiscaux prévus à l'article cent trente-cinq de la loi vaudoise sur les
impôts directs cantonaux du vingt-six novembre mil neuf cent cinquante-six.
2.              La SI T.________SA,
en liquidation, est propriétaire de l'immeuble suivant :
COMMUNE
DE […]
Avenue
de [...]
[...]
(…)
II.              GAGE IMMOBILIER
No 466'592.-              Cédule
hypothécaire au porteur de Fr. 1'410'000.- (…), inscrite le 10 novembre 1987.
(…)
3.              Par lettre du dix-huit
septembre mil neuf cent nonante-huit ci-annexée, l'Administration cantonale des Impôts a fixé
le prix de sortie de l'immeuble à Fr. 1'000'000 (…).
Les actionnaires déclarent
ici que les conditions existantes le jour du présent acte sont identiques à celles qui ont
donné lieu à la décision de l'Administration Cantonale des Impôts.
II
.
VENTE
IMMOBILIERE
La SI T.________SA, en
liquidation vend à X, Y et Z.N.________, qui achètent en propriété commune, société
simple, la parcelle [...] susdésignée, pour le prix de
Fr.
1'000'000.-
(…)
5.              L'entrée en jouissance
et la prise de possession de l'immeuble vendu auront lieu le premier janvier mil neuf cent nonante-neuf.
Il en va de même
du transfert des risques aux acheteurs.
6.              Le prix de vente ci-dessus
est payé dans le cadre des opérations de liquidation de la SI T.________SA, en liquidation.
Le montant correspondant au prix de vente de Fr. 1'000'000.- (un million de francs) est inscrit comme
créance contre les acheteurs dans les livres de la société.
X,
Y et Z.N.________ se reconnaissent ici débiteurs conjoints et solidaires de cette somme envers la
SI T.________SA, en liquidation.
7.              Le transfert des profits
et des risques liés aux actions passent toutefois ce jour aux acheteurs.
8.              Les acheteurs déclarent
ici reprendre la dette incorporée dans le titre numéro [...] et due à l'Union de Banques
Suisses, à Lausanne, ceci à l'entière libération de la SI T.________SA, en liquidation.
(…)."
4.2
L’inscription de la vente a été opérée au Registre foncier le 23 octobre 1998.
5.
Le 11 février 2011, D.________, expert en estimations immobilières, a établi une expertise,
selon laquelle la valeur vénale de l’immeuble litigieux était d’approximativement
2'180'000 francs.
6.
Par courrier du 22 juillet 2014, faisant suite aux entretiens qu’elle avait eus avec l’administration
fiscale, K.________, conseillère en fiscalité et prévoyance, a informé cette dernière
que les frères N.________ souhaitaient transférer l’ensemble de leur patrimoine immobilier,
ainsi que les actions de la société N.________Fils SA à la L.________SA, l'appelante,
et lui proposait les modalités d’imposition de ces opérations.
Il ressort de ce courrier qu’en 1988, les frères N.________ avaient acquis, en main commune,
les actions de l'appelante, active dans le domaine de la gérance et du courtage immobiliers, pour
le prix de 270'000 francs. Les intéressés qui détenaient à l’époque, en
main commune, un parc immobilier dont la valeur vénale «récemment fixée par expertise»
était de l’ordre de 120'000'000 fr., souhaitaient le transférer à l'appelante afin
de garantir sa pérennité lors de futurs transferts successoraux. L’estimation fiscale
de ces immeubles était de 90'000'000 fr. environ, la dette hypothécaire grevant ces immeubles
était, au 31 décembre 2013, également de l’ordre de 90'000'000 francs.
Le courrier en question contenait, outre des propositions pour mettre un terme à des différends
opposant les frères N.________ à l’administration fiscale, une demande d’approbation
de leur propre appréciation des conséquences fiscales des opérations envisagées.
Parmi ces dernières figurait notamment ce qui suit :
"Votre
administration admet, à l'analyse du cas d'espèce, que le transfert des immeubles et des actions
de la société « N.________Fils SA» au sein de la L.________SA appartenant aux
trois frères constitue une restructuration au sens des articles 19 LIFD (cf. la circulaire AFC n°
5 du 1
er
juin 2004 sur les restructurations, ch. 3.21.2.3, p. 23) et 22 LIVD et peut être effectué à
la valeur comptable, de sorte qu’il n’en résultera aucune plus-value imposable (pas
de gains immobiliers ni d’excédent de liquidation) ; en outre, s’agissant du transfert
des immeubles, il est exempt du droit de mutation (art. 3, al. 1, lit. i LMSD).
(…)
La
valeur de transfert des immeubles au sein de la L.________SA est fixée à leur valeur comptable
ressortant du plan d’amortissement au 31 décembre 2006 (…)
(…)."
Le 26 août 2014, les représentants de l’autorité fiscale ont apposé leurs signatures
à côté de la mention «Bon pour accord», figurant au pied du courrier précité.
Conformément au «Plan d’amortissement
des immeubles, objet du patrimoine des frères N.________ au 31 décembre 2006», auquel
fait référence le courrier précité, la valeur de l’immeuble litigieux lors
de sa dernière estimation fiscale était de 1'000'000 francs. S'y ajoutaient les frais de mutation,
de notaire et les éventuelles commissions de 7'120 fr., de sorte que sa valeur immobilière
«avant tout amortissement» était de 1'007'120 fr. et de 948'039 fr. «après amortissement
2006».
7.
7.1
Par acte notarial du 24 juillet 2014, X, Y et Z.N.________ ont «cédé» simultanément
à l'appelante soixante-six parcelles, dont la parcelle litigieuse. L'acte de «cession»
contient les clauses suivantes en particulier :
"(…)
EXPOSE
PRELIMINAIRE
Les parties exposent préalablement ce qui suit :
-
Le capital-actions de L.________SA est intégralement
détenu par X, Y et Z.N.________ dans la proportion d'un tiers chacun.
-
L.________SA a pour but la gérance et le
courtage immobiliers.
-
Les actions de la société N.________Fils
SA, à Lausanne, sont ici transférées à la L.________SA, pour leur valeur comptable,
soit cent mille francs suisses (CHF 100'000.00). (…)
-
Dans le cadre de la restructuration du patrimoine
immobilier de la famille N.________, il a été convenu de transférer l'intégralité
des biens détenus en commun (…)
(…)
Cette vente est faite aux clauses et sous les conditions suivantes :
1.
La valeur de la cession, que les parties déclarent avoir formellement arrêtée entre elles,
s'élève à la somme de
(…)
(CHF 90'666'818.00)
qui est payée à concurrence [de] (…)
(CHF 1'227'710.50) soit une attribution de (…) (CHF 409'236.85) dans le compte-courant actionnaire
de chacun des cédants dans les livres de la société cessionnaire et, pour cette dernière,
par la reprise des dettes hypothécaires des cédants, valeur au 1
er
janvier
2014, pour un montant total de (…) (CHF 89'439'107.45), sachant que ce dernier montant représente
la valeur des dettes hypothécaires au 1
er
juillet 2014.
(…)
Les parties déclarent que le montant du prix de cession a été approuvé par l'autorité
fiscale.
(…)
11.
La cessionnaire déclare reprendre, à décharge et libération des cédants, les
baux relatifs aux appartements loués, ainsi que les garanties de loyer y relatives (…). Les
cédants s'engagent à remettre, dans les meilleurs délais, tous les baux et contrat d'entretien
relatifs aux immeubles ici vendus.
(…)
19.
La cessionnaire entre rétroactivement au 1
er
janvier 2014 en possession et jouissance des immeubles vendus.
Elle
en deviendra propriétaire au moment de l'inscription du transfert au Registre Foncier. Dès
aujourd'hui, les profits, les charges et les risques relatifs aux immeubles vendus passeront à la
cessionnaire.
(…)
23.
Les frais du présent acte, des opérations préliminaires et accessoires, d'inscription
au Registre foncier, ainsi que le droit de mutation et la taxe sur la valeur ajoutée sur les honoraires
et frais du notaire soussigné sont à la charge exclusive de la cessionnaire.
Toutefois
les parties déclarent avoir obtenu de l'Administration Cantonale des Impôts, la dispense de
l'obligation de verser le droit de mutation tel que cela est prévu par l'article 62a nouveau de
la Loi concernant le droit de mutation sur les transferts immobiliers et l'impôt sur les successions
et donations (LMSD) du 27 février 1963.
(…)".
7.2
L'inscription au Registre foncier a eu lieu le 25 juillet 2014.
L'extrait du Registre foncier relatif à la parcelle n° [...] (P. 8 bordereau du 6 janvier 2020)
atteste que cet immeuble était la propriété commune («société simple»)
des frères N.________ depuis le 23 octobre 1998, acquise par «achat», et la propriété
individuelle de l'appelante depuis le 25 juillet 2014 par «apport».
8.
Par décision de taxation définitive et calcul de l’impôt du 28 novembre 2014,
l'ACI a notifié à l'appelante un bordereau de «Droit de mutation 2014», avec la mention
« Achat du 24.07.2014 – Notaire – Me [...]», concernant notamment la parcelle
n° [...] à […], précisant qu’aucun montant n’était dû
par celle-ci à titre d’impôt cantonal et communal.
Sous la rubrique « Motivation », il était notamment indiqué ce qui suit :
"Exonéré
selon l’article 3, al. 1 lit i LMSD. Le droit de mutation n’est pas perçu sur les transferts
d’immeubles lors de restructurations au sens des articles 22 et 97, alinéas 1 et 3 de la loi
du 4 juillet 2000 sur les impôts directs cantonaux. CE TRANSFERT EST SOUMIS A UN DELAI DE BLOCAGE
DE CINQ ANS."
9.
Par contrat de bail à loyer du 17 juillet 2019, les intimés ont pris en location de l'appelante,
représentée par [...] (ci-après : la gérance), un appartement de cinq pièces
au rez‑de‑chaussée supérieur de l’immeuble sis à l’avenue de [...],
à [...], d’une surface d’environ 116 m
2
.
Conclu pour une durée initiale allant du 1
er
septembre
2019 au 30 septembre 2020, ce bail se renouvelle ensuite d’année en année, sauf avis
de résiliation de l’une ou l’autre des parties donné et reçu au moins quatre
mois à l’avance pour la prochaine échéance. Le loyer mensuel net convenu s’élève
à 2'700 fr., auquel s’ajoute un acompte de 240 fr. pour les frais accessoires. Ce loyer
a été fixé selon un TIH de 1,5%, un IPC de 102.7 points (juin 2019 ; base 2015) et
des charges d’exploitation arrêtées à fin 2018.
A
teneur de l'art. 4 du contrat, le montant de la garantie de loyer s'élève à 8'100 francs.
10.
Toujours le 17 juillet 2019, les parties ont conclu
un second contrat de bail à loyer portant sur le box individuel n° 1, situé dans le même
immeuble pour un loyer mensuel de 260 francs. Conclu pour une durée initiale allant du 1
er
septembre 2019
au 30 septembre 2020, ce bail se renouvelle également d’année en année, sauf avis
de résiliation de l’une ou l’autre des parties donné et reçu au moins quatre
mois à l’avance pour la prochaine échéance. Le loyer a été fixé sur
la base des mêmes critères que celui de l’appartement.
11.
Selon la formule officielle de notification de
loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail que l'appelante a adressée le 17 juillet 2019
aux intimés, le précédent locataire de l’appartement litigieux payait depuis le
1
er
décembre 2015 un loyer mensuel net identique à celui dû par les intimés, soit 2'700
fr., auquel s’ajoutait un acompte de frais accessoires de 200 francs. Tel a été également
le cas pour le box individuel : le précédent locataire devait un loyer identique à celui
dû par les intimés, soit 260 francs.
12.
Par écriture du 11 septembre 2019, les intimés ont saisi la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer du district de Lavaux-Oron (ci-après : la commission de conciliation)
d’une contestation du loyer initial de leur appartement et de la place de parking. La conciliation
n’ayant pas abouti et après l’opposition des intimés à sa proposition de jugement,
la commission de conciliation leur a délivré une autorisation de procéder le 20 novembre
2019.
13.
Les intimés ont porté leur action devant
le Tribunal des baux par demande du 6 janvier 2020, dont les conclusions sont les suivantes :
« I.
Le loyer initial du bail liant les demandeurs à la L.________SA, portant sur leur appartement de
5 pièces au rez supérieur de l’immeuble sis à l’avenue de [...], à […],
est fixé à un montant mensuel net qui n’est pas supérieur à Fr. 1'450.- (mille
quatre cent cinquante francs), tandis que le loyer mensuel du garage est fixé à un montant
mensuel non supérieur à Fr.  140.-, les demandeurs se réservant la possibilité
de modifier ces conclusions en cours de procédure.
II.
La défenderesse L.________SA est condamnée à restituer immédiatement à F.________
et B.________ le trop-perçu entre le loyer figurant initialement dans le contrat de bail et le loyer
nouvellement fixé depuis le 1
er
septembre 2019, ce aussi bien pour l’appartement que pour le garage, les demandeurs se réservant
la possibilité de modifier cette conclusion en cours de procédure. Cette restitution interviendra
dès jugement exécutoire.
III.
La garantie de loyer pour l’appartement est réduite à un montant qui ne soit pas supérieur
à Fr. 4'350.-, la bailleresse étant condamnée à restituer la différence de Fr.
3'750.- dès jugement exécutoire. »
Les
intimés ont requis en outre que l'appelante, à son défaut la gérance, soit invitée
à produire un calcul de rendement et les pièces nécessaires à ce calcul.
14.
a)
Le 26 février 2020, la Présidente
du Tribunal des baux (ci-après : la présidente) a ordonné à l'appelante de produire
dans un délai au 20 mars 2020 les pièces utiles à un calcul de rendement, à savoir :
1)
l'acte par lequel elle a acquis la propriété de l'immeuble litigieux,
2)
toute pièce de nature à établir le montant des fonds propres et des fonds étrangers
investis dans l'immeuble et leur évolution jusqu'au 1
er
juillet 2019,
Erreur !
Source du renvoi introuvable.
3)
un tableau récapitulatif détaillé par rubriques des coûts d'exploitation et d'entretien
pour les années 2014 à 2018, accompagné des pièces justificatives,
4)
l'état locatif de l'immeuble au 1
er
juillet 2019, avec indication des surfaces,
5)
une note de calcul du rendement de l'immeuble au 1
er
juillet 2019, conforme à la jurisprudence actuelle du Tribunal fédéral.
b)
Le 28 février 2020,
l'appelante a déposé une «réponse partielle». Estimant que l’affaire porte
sur un immeuble «ancien», elle a requis que cette question soit tranchée à titre
préjudiciel.
Par avis du 3 mars 2020,
la présidente a rejeté sa réquisition
et a prolongé au 20 mars 2020 le délai qui lui avait été imparti pour déposer
des déterminations.
c)
Par courrier du 3 avril 2020, les intimés ont requis la production de l’acte d’acquisition
de l’immeuble litigieux en main du Registre foncier.
En outre, les intimés
ont modifié leurs conclusions comme il suit :
« […]
compte tenu de la diminution du taux hypothécaire à 1,25%, les demandeurs
augmentent
leurs conclusions
en ce sens qu’à partir
du 1
er
septembre 2020, le loyer pour le logement ne doit pas être supérieur à Fr. 1'400.- et
celui de la place de parc
(sic)
pas supérieur à Fr. 135.-. »
d)
Invité à produire l’acte d’acquisition de la parcelle n° [...] de la commune
de [...] par l'appelante, le Registre foncier a produit, le 8 avril 2020, l'acte de «cession»
du 24 juillet 2014 (cf.
supra
let. C/ch. 6).
e)
Par courrier du 27 mai 2020, l'appelante
, par
la voix de son conseil,
a
soutenu que le bailleur n’est pas chargé du fardeau de la preuve des loyers comparatifs et
qu’il appartenait aux locataires d’établir le caractère abusif du loyer considéré.
Il a en outre indiqué que ses clients ne
disposaient plus d’archives complètes, d’une part en raison de l’écoulement
du temps et, d’autre part à cause d’un incendie survenu le 12 juillet 2012 dans les
locaux de l’entreprise N.________Fils SA où étaient stockés tous les documents concernant
les frères N.________, de sorte qu’ils n’étaient pas en mesure de produire l’acte
d’achat des actions de la SI T.________SA intervenu à fin 1986 – début 1987.
Ce courrier était
accompagné d’un lot de pièces portant notamment sur les charges de l’immeuble litigieux.
f)
Le tribunal a tenu une première audience
le 5 juin 2020 à l'issue de laquelle la cause a été suspendue.
Par courrier du 9 octobre
2020, le conseil de l'appelante a requis la reprise de la cause.
g)
Par avis du 13 octobre 2020, la présidente a invité les parties à formuler, dans un délai
au 12 novembre 2020, leurs réquisitions de preuves complémentaires.
Le 17 décembre 2020,
les intimés ont requis la production, en mains de l'appelante et, à son défaut, en celles
de X, Y et Z.N.________, voire encore auprès de l’Administration cantonale des impôts,
de «tous les documents comptables qui ont servi à la fixation du prix de transfert des immeubles
cédés dans le cadre de la vente du 24 juillet 2014 conclue entre X, Y et Z.N.________, d’une
part, et la L.________SA, d’autre part, plus particulièrement les documents ayant servi à
arrêter le prix de la parcelle n° [...] de […] (avenue de [...]) », ainsi que
de l’«expertise fixant à Fr. 120 millions la valeur vénale totale des immeubles
objets de la vente» mentionnée par
K.________
dans le courrier que celle-ci a adressé le 22 juillet 2014 à l’Administration cantonale
des impôts.
Le 21 décembre 2020,
la présidente a donné suite à cette réquisition en impartissant un délai à
l'appelante pour s’y conformer.
Après avoir sollicité
plusieurs prolongations de délai, l'appelante a indiqué, le 19 février 2021, ne pas être
en mesure de produire les pièces requises puisque ses représentants se heurtaient à l’écoulement
du temps d’une part, et à un dégât qu’ils avaient eu dans leurs bureaux d’autre
part. Elle a produit la décision de taxation définitive et du calcul de l’impôt
à la suite des opérations menées en 2014.
Par courrier du 24 mars
2021, le conseil des intimés a fait valoir que les explications de l'appelante ne semblaient pas
crédibles et a persisté à solliciter la production desdits documents. Néanmoins,
il a limité provisoirement sa réquisition au plan d’amortissement au 31 décembre
2006 et à l’expertise fixant la valeur de l’ensemble des immeubles transférés
en 2014. Il a en outre indiqué que si «[l'appelante] persist[ait] dans son déni»,
il sollicitait que leur production soit requise auprès
de
X, Y et Z.N.________, de
K.________
et de l’Administration cantonale des impôts.
Le 31 mars 2021, la présidente
a ordonné la production par l'appelante des pièces précitées.
Par courrier du 26 avril
2021, le conseil de l'appelante a protesté contre les reproches des intimés et s’est
référé aux explications fournies précédemment au tribunal. Il a, en outre, produit
un document intitulé « Amortissement 2006 », qui était, selon les représentants
de sa mandante, à l’origine du plan d’amortissement sollicité. Il ressort notamment
de ce document, qui répertorie au total 39 immeubles, que la valeur comptable avant amortissement
de l’immeuble litigieux, en 2005, était de 962'476 fr., sa valeur comptable après amortissement
en 2006 de 948'039 fr. et celle de transfert à l'appelante de 948'039 fr., tandis que la valeur
de transfert totale des immeubles était de 93'466'818 francs.
h)
Le 10 juin 2021, déférant à la réquisition des intimés, l'appelante a produit
l’expertise établie par D.________ le 11 février 2011.
i)
aa)
A la réquisition des intimés, la présidente a invité, le 2 juillet 2021, K.________
et l’Administration cantonale des impôts à produire les titres suivants :
-
«l’expertise fixant la valeur de l’ensemble
des immeubles transférés en 2014 à la société L.________SA dans le cadre de
la restructuration du patrimoine immobilier des frères N.________, telle que mentionnée dans
l’accord entre l’ACI et ces derniers du 22 juillet et 26 août 2014 (lettre de Mme K.________
à l’ACI du 22.7.2014)» ;
-
«le plan d’amortissement des immeubles,
objet du patrimoine immobilier des frères N.________ au 31 décembre 2006, tel que mentionné
dans l’accord entre l’ACI et ces derniers du 22 juillet et 26 août 2014 (lettre de Mme
K.________ à l’ACI du 22.7.2014)».
bb)
L’Administration cantonale des impôts a refusé de donner droit à cette réquisition
en invoquant le secret fiscal.
cc)
Par courrier du 16 août 2021, K.________ a produit le plan d’amortissement requis. S'agissant
de l’expertise requise, elle a indiqué que celle-ci n’avait jamais été en
sa possession et que « cette expertise [avait] été mentionnée à titre indicatif
de la valeur vénale du parc immobilier au moment de la restructuration du patrimoine ».
j)
Par avis du 17 août 2021, la présidente a imparti un délai à l'appelante pour obtenir
l’expertise auprès de l’Administration cantonale des impôts.
L'appelante n’a pas obtempéré à cette demande en précisant par la voix de son
conseil, le 16 septembre 2021, que les représentants de sa mandataire n’ont pas trouvé
dans leurs documents l’expertise précitée.
Par avis du 24 septembre 2021, la présidente a imparti un nouveau délai à l'appelante
pour donner suite à sa réquisition du 17 août 2021 ou pour lui indiquer les motifs pour
lesquels elle était empêchée de le faire.
Par courrier du 20 octobre 2021, le conseil de l'appelante a répondu que ses clients n’avaient
pas jugé utile d’interpeller l’Administration cantonale des impôts dès lors
qu’ils disposaient finalement de l’expertise de l’immeuble litigieux établie par
D.________ le 11 février 2011 et qu’« il n’y en a[vait] pas eu d’autre
depuis lors ». S’agissant du plan d’amortissement requis, il s’est référé
à celui produit par K.________, qui contient la liste intégrale des immeubles, la dernière
estimation fiscale par immeuble et la valeur des immeubles avant et après amortissement ainsi que
leur valeur selon l’expertise D.________ de 2011. Il a en outre précisé qu’il n’y
avait pas eu d’expertise globale de tous les immeubles mais des expertises pour certains immeubles
et s'est engagé à produire ces expertises. Enfin, il a indiqué, au sujet de la valeur
des dettes hypothécaires, qu’il s’agissait d’un crédit groupé, sans
qu’on puisse, selon les renseignements fournis par ses clients, «affecter tel ou tel montant
à tel ou tel immeuble».
k)
Le tribunal a tenu une seconde audience le 23 juin 2022, qui a débuté par une visite des locaux
loués par les intimés. Les constatations faites, lors de l'inspection locale, ont été
protocolées au procès-verbal de l’audience.
15.
Le
13 juillet 2022, le tribunal a délibéré à huis clos.
En droit
:
1.
1.1
Ecrit et motivé, l'appel est recevable contre
les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure
civile suisse du 19 décembre 2008 ; RS 272]), dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse
est d'au moins 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC) et doit être introduit auprès de l'instance
d'appel, soit de la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi vaudoise d'organisation judiciaire du
12 décembre 1979 ; BLV 173.01]), dans les trente jours à compter de la notification de la décision
motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
En cas de litige portant
sur la résiliation d'un bail, la valeur litigieuse se détermine selon le loyer dû pour
la période durant laquelle le contrat subsiste nécessairement en supposant que l'on admette
la contestation et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé aurait pu être
donné ou l'a été effectivement. En principe, la durée déterminante pour le calcul
de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans pendant
laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (ATF 144 III
346 consid. 1.2.2.3 ; ATF 137 III 389 consid. 1.1).
1.2
En l’espèce,
la valeur litigieuse excède 10'000 fr., et l'appel, dûment motivé, a été formé
en temps utile par la partie bailleresse qui dispose d’un intérêt digne de protection
(art. 59 al. 2 let. a CPC). L'appel est dès lors recevable.
Il en va de même
de la réponse, déposée en temps utile (art. 312 CPC).
2.
L’appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer
le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir
librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance
(ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid. 5.3.1 ; TF 4A_215/2017 du
15 janvier 2019 consid. 3.4). Sous réserve des vices manifestes, l'application du droit d'office
ne signifie pas que l'autorité d'appel doive étendre son examen à des moyens qui n'ont
pas été soulevés dans l'acte d’appel. Elle doit se limiter aux griefs motivés
contenus dans cet acte et dirigés contre la décision de première instance ; l'acte d’appel
fixe en principe le cadre des griefs auxquels l'autorité d’appel doit répondre eu égard
au principe d'application du droit d'office (cf. ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2 ; TF 5A_873/2021
du 4 mars 2022 consid. 4.2 applicable en appel). Cette jurisprudence ne remet pas en cause la liberté
conférée aux juges d'admettre (ou de rejeter) l'appel en s'appuyant sur un argument non explicitement
discuté par les parties (TF 4A_313/2019 du 19 mars 2020 consid. 3).
3.
L'appelante se plaint tout d'abord d'une constatation
incomplète des faits. Sous le point 3.2 de son appel, elle reproche à la présidente de
ne pas avoir tenu compte des allégations corroborées par les pièces produites le 27 mai
2020.
Le grief est fondé,
si bien que l'état de fait a été complété dans la mesure requise (cf. let. C/
ch. 2 à 6
supra
).
En revanche, l'état
de fait ne reprend pas la synthèse exposée sous point 4.1 de l'appel. En effet, sous réserve
du point 4.1/a qui figure déjà dans le jugement attaqué (cf. ch. 2 du jugement attaqué
qui retient que les frères N.________ ont acquis en 1986 le capital-actions de la SI T.________SA),
le résumé des faits de l'appelante contient soit des allégués non établis, soit
des allégués qui relèvent de l'appréciation des faits déjà établis
et que l’appelante ne conteste en l’espèce pas d’un grief de constatation inexacte
des faits dûment motivé.
4.
L'appelante
reproche au Tribunal des baux d'avoir considéré que la chronologie des événements
n'était en l'occurrence pas déterminante pour juger si l'appartement loué par les intimés
se situait ou non dans un immeuble ancien. Le tribunal se serait limité à tort, selon l’appelante,
sur le dernier transfert intervenu en 2014, soit quelques années avant la signature du bail, pour
considérer que l’immeuble litigieux ne pouvait pas être considéré comme ancien.
En niant le caractère «ancien d'un immeuble de plus de 33 ans», les premiers juges auraient
violé le droit fédéral.
4.1
Est ancien un immeuble dont la construction ou
la dernière acquisition remonte à trente ans au moins, au moment où débute le bail;
autrement dit, ce délai de trente ans commence à courir soit à la date de la construction
de l'immeuble, soit à celle de sa dernière acquisition, et doit être échu au moment
où débute le bail (ATF 147 III 14 consid. 4.2 ; ATF 144 III 514 consid. 3.2 ; TF 4A_285/2022
du 16 juin 2023 consid. 3.1.2).
En 2002, le Tribunal fédéral a précisé, dans une motivation superfétatoire,
que les locataires ne pouvaient invoquer l'acquisition de l'immeuble par succession universelle (en l'occurrence,
fusion par absorption) pour obtenir une baisse de loyer calculée selon la méthode absolue.
Un tel transfert n'était pas assimilable à une vente ; la société absorbante –
respectivement les héritiers – ne procédait pas à un investissement pour acquérir
l'immeuble, se contentant de prendre la place de la société absorbée – respectivement
du
de cujus
– avec tous les droits et obligations y afférents (TF 4C.291/2001 du 9 juillet 2002 consid.
3b).
Selon la jurisprudence, le critère (absolu) applicable pour déterminer si le loyer initial
convenu par les parties est abusif diffère selon que l'immeuble est ancien, qu'il est récent
ou qu'il n'est ni l'un ni l'autre (TF 4A_285/2022 du 16 juin 2023 consid. 3.1). Lorsque l'immeuble est
ancien, la hiérarchie des deux critères absolus que sont le critère du rendement net et
le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier, est inversé : le critère
des loyers usuels l'emporte sur le critère du rendement net (ATF 147 III 14 consid. 4.2; ATF 140
III 433 consid. 3.1).
4.2
En l'espèce,
il ressort de l'extrait du Registre foncier de
l'immeuble [...] ici litigieux qu'X, Y et Z.N.________ sont devenus propriétaires en propriété
commune, société simple, de cette parcelle en 1998, soit 21 ans avant le début du bail
en 2019, l'extrait mentionnant alors « achat » (cf. let. C/ch. 7.2
supra
).
Les frère N.________ avaient acquis en 1986 le capital-actions de la SI T.________SA, qui était
alors propriétaire de la parcelle. Par acte du 15 octobre 1998, cette dernière société,
alors en liquidation, avait toutefois vendu aux trois frères la parcelle. Sur ce point, il ressort
des pièces requises produites avec le courrier du 27 mai 2020 de l'appelante que le 15 octobre 1998,
la parcelle a été vendue, selon un acte de « vente immobilière », à titre
onéreux, par SI T.________SA, qui était représentée par un liquidateur qui n'était
pas l'un des trois frères, à ces derniers. Le bail des intimés a ainsi été conclu
21 ans après cette vente de 1998.
Cette «vente» n'était pas faite
à titre gratuit mais contre l'inscription d'une créance contre les trois frères de 1'000'000
fr. dans les comptes de la SI T.________SA (ch. 6 de l'acte). Le courrier du 27 mai 2020 précité
contient également un courrier du 9 septembre 1998 de l'ACI qui remercie le représentant notamment
des frères N.________ d'avoir trouvé une solution en vue de régler des dettes, dont des
dettes fiscales supérieures ou égales à 4'500'000 fr. qui devaient être payées
au moyen d'un crédit bancaire. La lettre de l'ACI du 18 septembre 1998 ne permet pas plus de comprendre
la teneur des accords trouvés, mais indique que l'immeuble doit être « transféré
» à chaque actionnaire, transfert souligné par l'appel.
Un tel transfert en 1998 ne saurait être assimilé à un cas de succession universelle,
comme le voudrait l'appelante en se référant à l'arrêt du Tribunal fédéral
4A_581/2018 du 9 juillet 2019 consid. 3.1.4, dans lequel celui-ci avait indiqué «En matière
de succession universelle entre vifs, en l'occurrence une fusion par absorption, la Cour de céans
a retenu que le locataire ne pouvait pas se prévaloir de la fusion à l'appui d'une demande
de baisse de loyer. Elle a jugé qu'un tel transfert n'est pas assimilable à une vente, puisque
la société absorbante prend simplement la place de la société absorbée avec
tous les droits et obligations y afférents, à l'instar des héritiers du bailleur, et ne
procède pas à un investissement pour acquérir l'immeuble appartenant à la société
absorbée, de sorte qu'il n'y a en principe pas de modification des bases de calcul (arrêt 4C.291/2001
du 9 juillet 2002 consid. 3b)».
D'une part, il n'y a rien d'
ex
lege
, c'est une transaction choisie, à des
fins notamment fiscales, entre deux personnes juridiques distinctes. D'autre part, cela n'a non plus
rien d'universel, les trois frères n'étant pas indiqués comme reprenant les actifs et
passifs de la SI T.________SA mais uniquement en l'occurrence un immeuble en particulier, sans mention
des passifs de la société. Ici encore on ne saurait assimiler une telle transaction à
une succession universelle, quelle que soit sa qualification, étant précisé que le transfert
de patrimoine prévu par la LFus (loi fédérale du 3 octobre 2003 sur la fusion, la scission,
la transformation et le transfert de patrimoine ; RS 221.301) n'est pas possible entre une société
anonyme et une société simple (cf. art. 54 LFus
a
contrario
).
On relèvera encore que les frères avaient des dettes fiscales et qu'ils ont trouvé un
accord avec les impôts. Cela n'enlève rien au fait que l'immeuble a été transféré
d'une société anonyme à trois copropriétaires, sans que l’entier des actifs
et des passifs de la société anonyme ne suivent. La qualification qu'un conseil en fiscalité
donne en matière fiscale (courrier du 22 juillet 2014), tel que cité par l'appelante (appel,
p. 4), ne lie au demeurant que lui et n'est ici pas pertinente : on ne saurait en particulier retenir
que les frères auraient été contraints à quoi que ce soit. Ils ont manifestement
voulu s'acquitter de dettes fiscales, respectivement optimiser cet aspect, dont on ignore tout. Cela
n'est d'aucun secours à l'appelante ici. On ne saurait ainsi retenir qu'il s'agirait d'une «réorganisation
interne» au sens de la LFus (appel, p. 4 1
er
paragraphe), cette notion n'existant au demeurant pas dans cette loi.
Ce seul transfert, en 1998, excluait déjà que l'immeuble puisse être qualifié d'ancien,
ce sans même avoir à examiner la qualification à donner au second transfert, en 2014 entre
les trois frères et une nouvelle société anonyme qui leur appartiendrait. Un tel transfert,
ici encore volontaire, entre des sujets de droit distincts, sans universalité aucune, n'est de toute
façon pas assimilable à une succession
ex
lege
excluant que l'on considère cet acte
comme pertinent en matière de qualification de l'immeuble dans le cadre d'une action en contestation
du loyer initial. On rappellera encore sur ce point que la jurisprudence litigieuse rendant plus favorable
au bailleur le fardeau de la preuve en présence d'immeuble ancien, était justifiée par
le fait que pour les immeubles anciens,
les
pièces comptables nécessaires pour déterminer les fonds propres investis en vue de calculer
le rendement net font fréquemment défaut ou font apparaître des montants qui ne sont plus
en phase avec la réalité économique actuelle (ATF 147 III 14 consid. 4.2; ATF 140 III
433 consid. 3.1; ATF 122 III 257 consid. 4a/bb ; TF 4A_191/2018 précité consid. 3.1).
Tel
n’est pas le cas en l’espèce, l'immeuble étant repris en main régulièrement,
la dernière fois en 2014, par des entités juridiques différentes, différence que
l'on ne saurait ignorer
au motif
que
cela arrange maintenant économiquement
l'appelante ou ses actionnaires.
Pour ces deux motifs, le grief visant à contester la nature non ancienne de l'immeuble, est infondé
et avec lui l'appel.
5.
Vu ce qui précède, l'appel manifestement mal fondé, doit être rejeté selon le
mode procédural de l'art. 312 al. 1
in
fine
CPC, et le jugement attaqué confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'139 fr. (art. 62 al. 1 TFJC
[Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge
de l’appelante qui succombe (art. 106 al. 1 CPC) et qui en a déjà fait l'avance.
Les intimés n’ayant pas été invités à se déterminer, il n’y
a pas lieu de leur allouer de dépens.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'139 fr. (deux mille cent
trente-neuf francs), sont mis à la charge de l'appelante L.________SA.
IV.
L'arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Jean-Daniel Théraulaz, avocat (pour L.________SA)
‑
Me Jean-Claude Perroud, avocat (pour F.________ et B.________)
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière: