vd_findinfo · HC / 2020 / 52 · 2020-01-14 · fr

BAIL À LOYER, PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ, EXPULSION DE LOCATAIRE, CAS CLAIR | 257d CO, 257 CPC (CH), 308 al. 1 let. a CPC (CH), 308 al. 2 CPC (CH), 312 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 14.01.2020 HC / 2020 / 52

TRIBUNAL
CANTONAL
JL19.043284-191875
18
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
14 janvier 2020
__________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, présidente
Mme
Merkli et M. Kaltenrieder, juges
Greffière
:              Mme
Egger Rochat
*****
Art.
257d al. 1 et 2 CO ; 257, 308 al. 1 let. a et al. 2 et 312 al. 1 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
H.________
et
P.________
,
à [...], intimés, contre l’ordonnance rendue le 11 décembre 2019 par la
Juge de paix du district de l’Ouest lausannois dans la cause divisant les appelants d’avec
X.________
,
à [...], requérante, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 11 décembre 2019, la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois a ordonné
à P.________ et H.________ de quitter et rendre libres, pour le vendredi 10 janvier 2020 à
midi, les locaux occupés dans l’immeuble sis [...], [...] (appartement de 3 pièces
n° 11 au 5
ème
étage + cave) (I), a dit qu’à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement
ces locaux, l’huissier de paix était chargé sous la responsabilité du juge de paix
de procéder à l’exécution forcée de la présente décision sur requête
de la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), a ordonné
aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée de la décision,
s’ils en étaient requis par l’huissier de paix (III), a arrêté à 480 fr.
les frais judiciaires, qui ont été compensés avec l’avance de frais de la partie
bailleresse (IV), a mis les frais à la charge de la partie locataire (V), a dit qu’en conséquence
P.________ et H.________ rembourseraient, solidairement entre eux, à X.________ son avance de frais
à concurrence de 480 fr. et lui verseraient, solidairement entre eux, la somme de 850 fr.
à titre de défraiement de son représentant professionnel (VI) et a dit que toutes autres
ou plus amples conclusions étaient rejetées (VII).
En droit, le premier juge a considéré que la procédure sommaire prévue aux art. 248 ss CPC
était applicable en vertu de l’art. 257 CPC, les conditions d’un cas clair étant
réalisées. La résiliation de bail était valable, dans la mesure où l’arriéré
de loyer n’avait pas été payé dans le délai comminatoire de trente jours et
que le délai de congé pour quitter les lieux avait été respecté au regard de
l’art. 257d al. 2 CO.
B.
Par acte du 13 décembre 2019, H.________
et P.________ ont interjeté appel contre l’ordonnance précitée en concluant à
l’annulation de leur expulsion des locaux qu’ils occupent dans l’immeuble sis [...],
à [...]. Les appelants ont également produit des pièces.
L’intimée n’a pas été invitée à déposer de réponse.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l’ordonnance querellée,
complétée par les pièces du dossier :
1.
Le 24 mai 2012, H.________ et P.________ ont conclu un contrat de bail avec X.________, représentée
par la gérance K.________ SA, portant sur la location d’un appartement de 3 pièces, n° 11,
au 5
e
étage d’un immeuble sis [...], à [...], une cave étant attribuée à bien
plaire.
Le loyer net était de 1'560 fr. par mois, acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires
par 200 fr. en sus.
2.
Par courrier du 16 mai 2019, adressé sous pli recommandé et séparément à chacun
des locataires, la bailleresse a mis en demeure ces derniers de verser dans un délai de trente jours
un montant de 3'519 fr. 70, correspondant à la facturation du loyer du 1
er
avril 2019 au 1
er
mai 2019. Il était précisé que, sans règlement de leur part dans le délai imparti,
leur bail serait résilié pour défaut de paiement, conformément à l’art.
257d al. 2 CO.
Les locataires n’ont pas retiré le pli contenant la sommation dans le délai de garde
postale échéant le 24 mai 2019.
3.
Par formule officielle datée du 27 juin 2019, envoyé sous pli recommandé et séparément
à chaque locataire, la bailleresse a résilié le contrat de bail avec effet au 31 juillet
2019.
4.
Par requête du 26 septembre 2019, la bailleresse a saisi la Juge de paix du district de l’Ouest
lausannois en application de la procédure en protection des cas clairs et a conclu, avec suite de
frais, à l’expulsion immédiate des locataires H.________ et P.________ des locaux qu’ils
occupent selon le contrat de bail susmentionné.
A l’audience tenue le 5 décembre 2019 par la juge de paix, seul s’est présenté
l’agent d’affaires breveté représentant la bailleresse, bien que les locataires
avaient été cités individuellement, par envois recommandés, à comparaître.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est ouvert contre les décisions finales de première instance pour autant que
la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant l’autorité inférieure,
soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]).
Toutefois, lorsque le litige porte uniquement sur la question de savoir si les conditions d’une
expulsion selon la procédure dans les cas clairs sont réalisées, la valeur litigieuse
correspond au retard causé par le recours à la procédure sommaire, dont il y a lieu en
principe de fixer la durée à six mois (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1).
Aux termes des art. 84 al. 1 LOJV (loi d’organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ;
BLV 173.01) et 39 ROTC (règlement organique du Tribunal cantonal du 13 novembre 2007 ; BLV
173.31.1), la Cour d'appel civile connaît de tous les appels formés en application de l'art.
308 CPC.
Lorsque la décision attaquée a été rendue en procédure sommaire, applicable
notamment dans la procédure en protection des cas clairs (art. 248 let. b CPC), le
délai d’appel est de dix jours à compter de la notification de la décision motivée
(art. 314 al. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, le loyer mensuel litigieux étant de 1'760 fr., acompte de chauffage,
eau chaude et frais accessoires par 200 fr. inclus, la valeur litigieuse calculée selon les
principes susmentionnés est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l’appel
est ouverte. Ecrit, motivé et déposé en temps utile par les locataires conjointement (art.
70 al. 1 et 311 al. 1 CPC ; CACI 27 novembre 2019/615 consid. 3.2.1.1), qui ont un intérêt
digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), l’appel est recevable (art. 311 al. 1 CPC).
2.
L’appel peut être formé pour violation
du droit ou constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou d’appréciation
laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer
le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57 CPC (Tappy,
Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, JdT 2010 III 115, p. 134). Elle peut revoir
l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance
(JdT 2011 III 43 ; Tappy, op. cit., p. 135).
Cela étant, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière de
la procédure sommaire dans les cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer
les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi ;
la production de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l’art.
317 al. 1 CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2).
En l’occurrence, les copies des pièces d’identité des enfants de l’appelant
H.________ et de leurs extraits d’actes de naissance, qui ne figurent pas au dossier de première
instance, sont irrecevables. En revanche, la copie de la notification de loyer lors de la conclusion
d’un nouveau bail figure déjà au dossier et est donc recevable.
3.
3.1
Les appelants reconnaissent devoir le montant
de 3'519 fr. 70 à titre de loyer pour les mois d’avril et mai 2019. Ils expliquent
ne pas s’être acquittés de ce montant dans le délai comminatoire en raison de problèmes
de santé subis par l’appelant H.________. Celui-ci aurait été en incapacité
de travail et n’aurait pas perçu de salaire pendant deux mois, dès lors que le médecin
n’aurait pas remis le certificat médical à l’assurance. Toutefois, à ce jour,
l’appelant H.________ aurait repris son emploi et serait capable d’assumer les loyers futurs.
Les appelants proposent en outre un plan de paiement pour régler les loyers arriérés.
De plus, ils exposent ne pas savoir où loger avec leurs deux enfants en cas d’expulsion.
3.2
Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut
résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation et de locaux commerciaux
peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour
la fin d'un mois (al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé
dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et
devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir
la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid.
4), cela même si l'arriéré avait finalement été payé (TF du 27 février
1997 in Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss). A cet égard, des motifs humanitaires n'entrent pas
en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils ne sont
pas pris en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à loyer
(TF du 27 février 1997 précité consid. 2b p. 68 ; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006
consid. 3.2.1 ; TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2). Ils peuvent cependant
être pris en compte au stade de l'exécution forcée, en application du principe général
de la proportionnalité (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 1052, n. 7.6). Toutefois,
dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que relativement
bref et ne doit pas équivaloir de fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 la 336
consid. 2b). Selon la jurisprudence cantonale vaudoise, sauf cas particulier, un délai de libération
des locaux de quinze à vingt jours est admissible (CACI 12 août 2011/194 ; CACI 27 juillet
2011/175 et les réf. citées ; CACI 9 octobre 2018/567).
3.3
En l’espèce,
comme l'a
retenu le premier juge, toutes les conditions présidant à l'application de l'art. 257d CO sont
réalisées. Le paiement de
3'519 fr. 70
d’arriéré, représentant les loyers dus pour les mois d’avril et mai 2019,
acomptes de chauffage, eau chaude et frais accessoires
par 400 fr. au total inclus,
a
été réclamé le 16 mai 2019 aux locataires avec la signification qu'à
défaut de paiement dans les trente jours, le bail serait résilié. Par avis du 27 juin
2019 – notifiés sur formules officielles à chaque locataire séparément –,
la bailleresse a annoncé qu'elle résiliait le bail pour le 31 juillet 2019. L'entier de l'arriéré
n'ayant pas été acquitté dans le délai imparti, le congé était valable.
En effet, c
onformément à la jurisprudence
bien établie en la matière, cette seule circonstance était à même de justifier
la résiliation du bail ; peu importe que les locataires proposent postérieurement de payer
cette somme.
Pour ce qui concerne les motifs humanitaires liés à la situation de la famille – composée
de deux adultes et de deux enfants – occupant l’appartement, ils ne peuvent pas être
pris en considération au stade de l’expulsion ; le cas échéant, ils devront
être examinés dans le cadre de l’exécution forcée, étant relevé que
l'exécution forcée a été fixée dans un délai d'un mois, ce qui est conforme
à la jurisprudence ; au surplus, il ne se justifie pas de prolonger ce délai, étant
rappelé qu’une prolongation de bail est exclue en cas de résiliation due au retard dans
le paiement d’un loyer dû (art. 272a al. 1 let. a CO) ; enfin, les
locataires ont bénéficié de facto d’un sursis supplémentaire en raison de l’effet
suspensif de l’appel (art. 315 al. 1 CPC).
4.
Compte tenu de ce qui précède, l’appel, manifestement infondé, doit être rejeté
selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC et l’ordonnance attaquée confirmée,
la cause étant renvoyée à la juge de paix afin qu’elle fixe un nouveau délai
aux locataires pour quitter l’appartement qu’ils occupent, objet du bail susmentionné
(cf.
supra
C
ch. 1).
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 3 TFJC
[tarif des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront
mis à la charge des appelants, solidairement entre eux, dès lors qu’ils succombent (art.
106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer de dépens, l’intimée n’ayant pas été
invitée à se déterminer sur l’appel.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois pour qu’elle
fixe à H.________ et P.________ un nouveau délai pour libérer les locaux dans l’immeuble
sis [...], [...] (appartement de 3 pièces n° 11 au 5
ème
étage
+ cave).
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge des appelants H.________ et P.________, solidairement entre eux.
V.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit aux intéressés
le 14 janvier 2020, est notifié en expédition complète à :
‑
MM. H.________ et P.________, et
‑
M. Thierry Zumbach, aab (pour X.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :