vd_findinfo · HC / 2009 / 216 · 2009-07-24 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE | 269c CO, 457 CPC, 23 LPEBL, 19 al. 2 OBLF

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 24.07.2009 HC / 2009 / 216

TRIBUNAL CANTONAL
321/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 24 juillet
2009
__________________
Présidence
de   M.        F.
MEYLAN, vice-président
Juges
:
MM.     Giroud et Creux
Greffi
er
:
M.        d'Eggis
*****
Art. 269 c CO; 19 al. 2 OBLF; 23
LPEBL; 457 CPC
La Chambre des
recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper du
recours interjeté par
V.________
, à Cully,
demanderesse, contre
l'ordonnance d'expulsion rendue le 9 avril 2009 par le Juge de paix
du district de Lavaux dans la cause la divisant d'avec
T.________
,
à Cully,
défendeur.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 9 avril 2009, le Juge de paix du district de
Lavaux-Oron a rejeté la requête d'expulsion
déposée par la propriétaire V.________ (I),
arrêté les frais de justice de celui-ci (II) et les
dépens en faveur du locataire T.________ (III) et
rayé la cause du rôle (IV).
Cette ordonnance expose en bref les faits suivants :
Les parties sont liées par un contrat de bail à loyer
pour locaux commerciaux conclu le 30 mars 2007 relatif à un
café-restaurant à l'enseigne de [...], à
[...], valable pour une durée de dix ans et renouvelable de
cinq ans en cinq ans. Le loyer mensuel était fixé
à 1'800 francs. Ce contrat mentionne que la
propriétaire V.________ est d'accord de favoriser le
locataire T.________ quant au prix du loyer mensuel, qui est
fixé à 1'500 fr. pendant la première
année, à 1'600 fr. pendant la deuxième
année, à 1'700 fr. pendant la troisième
année et à 1'800 fr. dès le début de la
quatrième année.
Par courrier recommandé du 19 septembre 2008, la bailleresse
a constaté que le locataire devait la somme de 300 fr.
représentant l'augmentation de loyer due dès le
1
er
juillet 2008 pour la période dès cette
dernière date jusqu'au 30 septembre 2008 et a mis celui-ci
en demeure de payer dans les cinq jours, faute de quoi elle
réclamerait le loyer d'avance
Dans une lettre recommandée du 2 octobre 2008, la
bailleresse a exigé le paiement des loyers par trimestre
d'avance dès le 1
er
novembre 2008 pour le motif
que l'arriéré n'avait pas été
acquitté.
Par lettre recommandée du 5 novembre 2008, la bailleresse a
réclamé le paiement de la somme de 3'700 fr.
représentant les loyers dus pour la période du
1
er
juillet 2008 au 31 octobre 2008, à savoir 400
fr. pour le solde de loyers par 100 fr. mensuels du 1
er
juillet au 31 octobre 2008, plus 4'800 fr. représentant les
loyers mensuels de 1'600 fr. du 1
er
novembre 2008 au 31
janvier 2009, sous déduction d'un acompte de 1'500 fr. au 31
octobre 2008; la bailleresse a signifié qu'à
défaut de paiement dans les trente jours, le contrat de bail
serait résilié.
Par avis du 18 décembre 2008, la bailleresse a
signifié la résiliation du bail pour le 31 janvier
2009 faute de paiement dans le délai
comminatoire.
Par requête déposée le 2 février 2009
devant le Juge de paix, V.________ a conclu que T.________ doit
être expulsé des locaux commerciaux occupés
dans l'immeuble sis rue de [...], à [...].
En droit, le premier juge a considéré en bref que,
s'agissant d'un loyer échelonné, l'augmentation du
loyer aurait dû être notifiée au moyen de la
formule officielle, ce qui n'avait pas été le cas, de
sorte que l'augmentation du loyer liée à
l'entrée en vigueur du premier échelon est nulle et
que la sommation et la déclaration d'exigibilité du
loyer par trimestre d'avance le sont tout autant, ce qui rend
inefficace le congé. De plus, la résiliation du bail,
dont le locataire a demandé l'annulation, était
abusive, compte tenu de la procédure de mesures
provisionnelles - engagée par la bailleresse - en cours
entre parties devant le tribunal des baux au sujet de travaux de
transformation et d'aménagement dans les locaux
loués, procédure suspendue pour permettre des
pourparlers transactionnels entre parties.
B.
Par mémoire motivé,
V.________ a recouru contre cette
ordonnance en concluant, avec dépens, principalement
à sa réforme en ce sens qu'est ordonnée
l'expulsion de son locataire T.________ des locaux commerciaux sis
rue de [...], à [...], au rez-de-chaussée, à
savoir le café-restaurant de [...] occupé sans droit
depuis le 1
er
février 2009, subsidiairement
à son annulation.
L'intimé a conclu, avec dépens, au rejet du
recours.
En droit
:
1.
L'art. 23 al. 1 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d'expulsion en matière de baux à loyer et à
ferme; RSV 221.305) ouvre un recours au Tribunal cantonal: a)
lorsque le juge était incompétent ou s'est
déclaré à tort incompétent; b) pour
absence d'assignation régulière; c) pour violation
des règles essentielles de la procédure, lorsque
l'informalité est de nature à influer sur le
prononcé. Selon l'al. 2, il y a également recours au
Tribunal cantonal pour déni de justice, ce recours pouvant
aboutir soit à la réforme soit à l'annulation
de la décision attaquée (JT 2004 III 43 c.
1a).
Toutefois, l'art. 23 al. 2 LPEBL, qui confère un pouvoir
d'examen limité à la Chambre des recours, ne saurait
s'appliquer lorsque la validité du congé a
été contestée en vertu de l'art. 274g al. 1
let. a CO. En pareil cas, la Chambre des recours, pour
répondre aux exigences du droit fédéral, doit
disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit fédéral
(JT 2008 III 12 c. 2a; 2004 III 79). En l'espèce, la
commission de conciliation a été saisie par
requête du 19 janvier 2009 concluant à la
nullité ou à l'annulation du congé. La cour de
céans dispose donc d'un plein pouvoir d'examen en
droit.
D'un point de vue factuel, la Chambre des recours dispose du
pouvoir d'examen défini par l'art. 457 CPC, applicable en
vertu du renvoi de l'art. 29 LPEBL, de telle sorte qu'elle doit
admettre comme constants les faits constatés par le
jugement, sauf contradiction avec les pièces du dossier et
sous réserve du complètement sur la base de celui-ci
(art. 457 al. 1 CPC; JT 2008 III 12 c. 3a; JT 1993 III 88 c. 3). En
l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance est conforme
aux pièces du dossier et peut être
complété sur la base de celui-ci.
2.
Le locataire a repris l'établissement public à
l'enseigne de [...][...], à [...], en juillet 2007.
L'état de fait peut être complété sur ce
point sur la base des pièces du dossier. Le bail
était conclu pour dix ans. Le loyer mensuel était
fixé  à  1'800 francs. Toutefois, selon une
disposition complémentaire visant à « favoriser
le locataire » (ch. 6.2), ce loyer initial n'était
dû que dès la quatrième année, le
montant du loyer pour les trois premières années
étant fixé la première année à
1'500 fr., la deuxième année à 1'600 fr. et la
troisième année à 1'700 francs. Le locataire
s'est plaint auprès de la bailleresse du fait que le loyer
initial avait été majoré de près de 40
% par rapport à celui que payait l'ancienne locataire, sans
qu'il y ait eu des travaux de transformation à même
d'apporter une plus-value aux locaux exploités. Il y a eu
une première requête du locataire auprès de la
Commission de conciliation contestant le loyer initial, laquelle a
été retirée à l'audience de
conciliation. Puis la bailleresse a déposé une
requête de mesures préprovisionnelles et
provisionnelles devant le président du Tribunal des baux en
vue de faire interdiction au locataire d'effectuer des travaux de
transformation ou d'aménagement dans les locaux
loués. Une audience s'est tenue le 24 novembre 2008 sur
place, au cours de laquelle il a été
décidé, d'entente avec les parties, de suspendre
l'instruction jusqu'au 15 janvier 2009 pour permettre des
pourparlers transactionnels. Le jour même, le conseil du
locataire a soumis à celui de la bailleresse des
propositions transactionnelles sur lesquelles cette dernière
était invitée à se déterminer. Une
séance a eu lieu sur place entre le locataire et le mari de
la bailleresse le 11 décembre 2008, afin que celui-ci
reçoive des explications quant au type des travaux restant
à exécuter. Le conseil de la bailleresse a
répondu par courrier du 18 décembre 2008, invoquant
d'une part la résiliation du bail qu'il adressait au
locataire pour non-paiement du loyer, et se déterminant
d'autre part sur les propositions transactionnelles
précitées, qu'il acceptait en partie.
Pour le surplus, plus particulièrement concernant les
démarches ayant précédé la commination
adressée au locataire, puis la mise en demeure de ce
dernier, la résiliation de son bail et les raisons
invoquées par le locataire pour s'opposer à la
validité du congé qui lui a été
signifié, on peut se référer à la
décision attaquée.
4.
La recourante conteste en premier lieu l'existence d'un
«loyer échelonné». Elle se
réfère à un jugement rendu le 16 juin 1997 par
le Tribunal des baux  (publié in Cahiers du bail 3/98
p. 122), qui prendrait le contre-pied de la doctrine, admettant en
pareil cas l'existence d'un loyer échelonné (cf.
Lachat, Le bail à loyer, p. 517).
Loin de se distancer de l'avis de la doctrine, le Tribunal des baux
a considéré dans cet arrêt que les clauses
mentionnant d'une part un certain montant de loyer et le
réduisant d'autre part pendant une période
donnée équivalent à un échelonnement et
ne sont admissibles qu'aux conditions de l'art. 269 c CO et que
l'obligation faite au bailleur d'utiliser une formule
agréée s'applique en matière de baux à
loyer échelonnés, conformément à l'art.
19 al. 2 OBLF. Bien plus, le Tribunal des baux souligne que sa
jurisprudence est restrictive et ne permet pas d'interpréter
les échelons successifs convenus dans le cadre d'un bail
à loyer échelonné comme des augmentations
bilatérales dispensant le bailleur de l'usage d'une formule
officielle. Dans l'affaire qui lui était soumise, où
deux procédures avaient été jointes, le
Tribunal des baux a certes écarté la qualification de
loyers échelonnés dans un des cas où les
locataires avaient négocié et obtenu la conclusion
d'un nouveau bail et d'un avenant stipulant une baisse de loyer; il
a en revanche admis l'existence d'un échelonnement dans
l'autre cas, considérant que les locataires avaient
d'emblée été mis au bénéfice
d'un bail à loyers échelonnés,
prévoyant l'abaissement du loyer initial puis son
augmentation progressive par paliers.
On se trouve en l'espèce dans une situation similaire
à ce dernier cas. Au demeurant, la clause
particulière du bail litigieuse correspond bien à la
définition du loyer échelonné (cf. Lachat, op.
cit., p. 515 avec réf. à l'ATF 121 III 397) et l'on
est donc en présence d'un loyer échelonné au
sens de l'art. 269 c CO. L'emploi de la formule officielle
était donc obligatoire lors de l'avis de majoration,
conformément aux art. 269 d CO et 19 al. 1 et 2 OBLF. Il
s'ensuit que, comme l'a retenu le premier juge, la majoration de
loyer de 100 fr. par mois en juillet 2008 était nulle et que
la bailleresse n'était, partant, pas fondée à
faire application de l'art. 7 RULV dans son courrier du 19
septembre 2008 et à exiger le paiement du loyer par
trimestre d'avance. La procédure d'expulsion n'était
dès lors pas justifiée.
5.
La recourante fait grief au premier juge d'avoir retenu que le
congé était abusif. Elle estime qu'aucune des
circonstances mentionnées par Lachat (op. cit., pp. 515 et
672/673) ne semblent ici réunies « dans la mesure
où (…) le bail liant les parties n'est pas un loyer
échelonné au sens de l'art. 269 c CO »
(mémoire p. 12).
Comme on l'a vu, et pour les motifs exposés ci-dessus, la
procédure d'expulsion n'était pas justifiée.
Il s'ensuit que le congé donné pour la
prétendue demeure du locataire n'était pas
fondé. La bailleresse ne pouvait donc, tandis que les
parties étaient engagées dans une procédure
relative au bail devant le Tribunal des baux, se prévaloir
de l'exception prévue à l'art. 271a al. 3 litt. b CO
(cf. Lachat, op. cit., pp. 747-748). A supposer qu'elle le
pût, son comportement serait de toute manière
contradictoire dans la mesure où d'un côté elle
acceptait d'entrer en pourparlers transactionnels avec le locataire
en vue de trouver une solution aux travaux d'aménagement et
de rafraîchissement des locaux loués, et d'un autre
côté elle résiliait le bail de manière
anticipée sans même avoir répondu aux
propositions du locataire. Bien plus, elle y répondait -
favorablement - en même temps qu'elle annonçait la
résiliation du bail. Comme en a jugé à bon
droit le premier juge, un tel comportement apparaît contraire
à la bonne foi, ce qui doit conduire à l'annulation
du congé (cf. Lachat, Commentaire romand, n. 10 ad art. 257
d, p. 1334, et 6 ad art. 271, p. 1431).
6.
En conclusion, le recours doit être rejeté,
l'ordonnance étant confirmée.
La recourante doit verser à l'intimé la somme de 600
fr. à titre de dépens de deuxième
instance.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
prononce
:
I.
Le recours est
rejeté.
II.
L'ordonnance est
confirmée.
III.
Les frais de deuxième instance
de la recourante sont arrêtés à 300 fr. (trois
cents francs).
IV.
La recourante V.________ doit verser
à l'intimé T.________ la somme de 600 fr. (six cents
francs) à titre de dépens de deuxième
instance.
V.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président :
L
e
greffi
er
:
Du 24 juillet
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
e
greffi
er
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète, par l'envoi de
photocopies, à :
‑      M. Jean-Marc
Schlaeppi, aab (pour V.________),
‑      Me
César Montalto (pour T.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est de
3'700 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      M. le Juge de paix
du district de Lavaux-Oron.
L
e
greffi
er
: