vd_findinfo · HC / 2012 / 440 · 2012-06-28 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE | 257d al. 1 CO, 257d al. 2 CO, 257d CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 28.06.2012 HC / 2012 / 440

TRIBUNAL
CANTONAL
JL12.003325-120810
237
CHAMBRE
DES RECOURS CIVILE
_________________________________________
Arrêt du
28 juin 2012
_________________
Présidence
de               M.
Creux
,
président
Juges
:              Mmes
Charif Feller et Crittin
Greffier
:              M.
Corpataux
*****
Art.
257 CPC ; 257d CO
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par
R.________
,
à Crissier, locataire, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 24 avril 2012 par la
Juge de paix du district de l’Ouest lausannois dans la cause divisant le recourant d’avec
I.________
SA
, à Crissier, bailleresse, la Chambre des
recours civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 24 avril 2012, communiquée le lendemain aux parties, la Juge de paix du district
de l’Ouest lausannois a ordonné au locataire R.________ de quitter et rendre libres pour le
vendredi 25 mai 2012, à midi, la place de parc n° 13 de l’immeuble sis [...], à
Crissier (I), dit qu’à défaut pour le locataire de quitter volontairement cette place
de parc, l’huissier de paix serait chargé, sous la responsabilité du juge de paix, de
procéder à l’exécution forcée de la décision sur requête de la bailleresse
I.________ SA, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux agents
de la force publique de concourir à l’exécution forcée de la décision, s’ils
en étaient requis par l’huissier de paix (III), arrêté à 280 fr. les frais
judiciaires et compensé ceux-ci avec l’avance de frais de la bailleresse (IV), mis les frais
à la charge du locataire (V), dit qu’en conséquence le locataire rembourserait à
la bailleresse son avance de frais à concurrence de 280 fr. et lui verserait la somme de 300 fr.
à titre de défraiement de son représentant professionnel (VI) et rejeté toutes autres
ou plus amples conclusions (VII).
En droit, le premier juge a considéré que l’arriéré de loyer n’avait
pas été versé dans le délai comminatoire de l’art. 257d CO (Code des obligations
du 30 mars 1911, RS 220), que le congé était donc valable et que l’on se trouvait en
présence d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC (Code de procédure civile suisse
du 19 décembre 2008, RS 272), de sorte que l’expulsion de la locataire devait être prononcée
en procédure sommaire.
B.
Par acte du 1
er
mai 2012, R.________ a recouru contre cette ordonnance, concluant implicitement à pouvoir continuer
à occuper la place de parc litigieuse. Le recourant a produit une pièce nouvelle à l’appui
de son acte.
Par acte du 26 juin 2012, I.________ SA s’est déterminée sur le recours, concluant, avec
suite de frais, à son rejet.
C.
La Chambre des recours civile fait sien dans son entier l'état de fait de l’ordonnance, complété
par les pièces du dossier, dont il ressort notamment ce qui suit :
a)
La société [...], à laquelle a succédé I.________ SA, bailleresse, d’une
part, et R.________, locataire, d’autre part, ont conclu le 30 août 2005 un contrat de bail
à loyer portant sur la place de parc n° 13 de l’immeuble sis [...], à Crissier.
Le contrat a été initialement conclu pour une durée limitée, du 15 septembre 2005
au 30 septembre 2006, le bail se renouvelant par la suite aux mêmes conditions d’année
en année, sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre des parties donné et
reçu au moins quatre mois à l’avance pour la prochaine échéance. Le loyer mensuel
a été fixé à 80 francs.
Par courrier recommandé du 27 août 2008, la bailleresse a notifié à son locataire
une hausse de loyer à partir du 1
er
janvier 2009, le nouveau loyer passant à 85 francs.
Par courrier recommandé du 16 décembre 2011, la bailleresse a mis son locataire en demeure
de lui verser un arriéré de loyer de 180 fr. – correspondant à la différence
entre le loyer versé par le locataire (80 fr.) et le loyer dû selon la bailleresse (85 fr.)
pour la période allant du 1
er
janvier 2009 au 31 décembre 2011 – dans un délai de dix jours, faute de quoi son bail
serait résilié en application de l’art. 257d CO. Le locataire a retiré le 19 décembre
2012 le courrier qui lui était destiné.
Par formule agréée adressée le 4 janvier 2012 sous pli recommandé, la bailleresse
a résilié le bail de son locataire pour le 15 janvier 2012. La formule indique qu’il
s’agit d’une résiliation de bail faute de paiement de loyer fondée sur l’art.
257d CO, le locataire n’ayant pas donné suite à l’avis comminatoire qui lui avait
été notifié le 19 décembre 2011. Le locataire a retiré le 10 janvier 2012 le
pli qui lui était destiné.
Par requête du 19 janvier 2012, le locataire a saisi la Commission de conciliation du district de
l’Ouest lausannois, concluant principalement à l’annulation de la résiliation de
son bail et, subsidiairement, à la prolongation de ce bail.
b)
Par requête du 26 janvier 2012, la bailleresse a saisi le Juge de paix du district de l’Ouest
lausannois, concluant, avec dépens, à ce qu’il admette la requête (I), qu’il
donne l’ordre au locataire, sous la menace de la peine d’amende prévue par l’art.
292 CP (Code pénal suisse du 21 décembre 1937, RS 311.0) pour insoumission à une décision
de l’autorité, de quitter et de rendre libre de tous occupants et de tous biens lui appartenant
la place de parc extérieure n° 13 de l’immeuble sis [...], à Crissier (II), qu’il
charge l’huissier de paix de procéder à l’exécution forcée de la décision,
sous sa présidence (III), qu’il dise que l’huissier de paix pourra requérir tous
agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée de la décision
(IV) et qu’il dise qu’il sera, au besoin, procédé à l’ouverture forcée
(V).
Une audience a eu lieu le 3 avril 2012. Bien que valablement cité, le locataire ne s’y est
pas présenté.
En droit
:
1.
Le litige porte sur le bien-fondé d’une
ordonnance rendue par un juge de paix admettant une requête d’expulsion, au motif que les
loyers n’avaient pas été payés. Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel
ou du recours, est ouverte, il faut se référer à la valeur litigieuse, calculée selon
le droit fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle
le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à
la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée déterminante
pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de
trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation
(JT 2011 III 83 et les réf. citées).
En l'espèce, le loyer mensuel de la place
de parc litigieuse s'élève à 80 ou à 85 francs. Alors que l’intimée requiert
l’expulsion du locataire, celui-ci souhaite pouvoir continuer à utiliser sa place de parc,
soit le maintien du bail qui se renouvelle d’année en année, mais peut être résilié
chaque année au 30 septembre, moyennant un préavis de quatre mois. Eu égard aux principes
énoncés ci-avant, la valeur litigieuse n’est donc pas supérieure à 3’060
fr. (36 x 85 fr.), ce qui ouvre la voie du recours.
Le
délai pour l’introduction du recours est de trente jours, sauf notamment contre les décisions
prises en procédure sommaire auquel cas le délai est de dix jours (art. 321 al. 1 et 2 CPC).
En l’espèce, la bailleresse a requis l’application de la procédure dans les cas
clairs (art. 257 CPC) et le premier juge en a fait application. Une telle procédure étant sommaire,
le délai de recours n’est que de dix jours.
Déposé
le 1
er
mai 2012 par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), le recours est recevable
à la forme.
2.
Le recours est recevable pour violation du droit
et constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC).
S'agissant
de la violation du droit, l'autorité de recours dispose d'un plein pouvoir d'examen ; elle revoit
librement les questions de droit soulevées par le recourant et peut substituer ses propres motifs
à ceux de l'autorité précédente ou du recourant (Hohl, Procédure civile, Tome
II, 2
e
éd., Berne 2010, n. 2508, p. 452).
S'agissant
de la constatation manifestement inexacte des faits, ce grief, comme pour l'art. 97 al. 1 LTF (Loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral, RS 173.110), ne permet que de corriger une erreur évidente,
la notion se recoupant en définitive avec l'appréciation arbitraire des preuves (Corboz et
alii, Commentaire de la LTF, Berne 2009, n. 19 ad art. 97). Les constatations de fait et l'appréciation
des preuves sont arbitraires lorsqu'elles sont évidemment fausses, contredisent d'une manière
choquante le sentiment de la justice et de l'équité, reposent sur une inadvertance manifeste
ou un abus du pouvoir d'appréciation, par exemple si l'autorité s'est laissé guider par
des considérations aberrantes ou a refusé de tenir compte de faits ou de preuves manifestement
décisifs. Une constatation de fait n'est donc pas arbitraire pour la seule raison que la version
retenue par le juge ne coïncide pas avec celle du recourant ; encore faut-il que l'appréciation
des preuves soit manifestement insoutenable, en contradiction flagrante avec la situation effective,
qu'elle repose sur une inadvertance manifeste, ou encore qu'elle heurte de façon grossière
le sentiment de la justice et de l'équité (ATF 129 I 8 c. 2.1).
Vu
ce qui précède, la pièce nouvelle produite par le recourant est irrecevable.
3.
a)
Le recourant fait valoir qu’il a certes
reçu une notification de hausse de loyer en août 2008, mais qu’il s’est alors entendu
avec l’intimée pour que le loyer reste inchangé. Celle-ci aurait ainsi continué
jusqu’en décembre 2011 à lui faire parvenir des bulletins de versement indiquant un montant
de 80 francs. Le recourant soutient au surplus qu’il n’est pas en mesure de louer une place
de parc moins chère plus loin, dès lors qu’il souffre d’un handicap l’empêchant
de marcher.
b)
aa)
Dans
le cadre d’une procédure d’expulsion, traitée à forme de l’art. 257
CPC, une conclusion en appel tendant à ce que l’expulsion ne soit pas prononcée englobe
aussi la conclusion, respectivement doit être interprétée comme tendant à ce que
la requête déposée devant le premier juge soit déclarée irrecevable, au motif
que l’exigence du cas clair n’est pas réalisée (CACI 30 août 2011/220 ;
CACI 18 avril 2012/176).
A teneur de l'art. 257 CPC, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque l'état
de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé et que la situation
juridique est claire. La procédure du cas clair permet d'obtenir rapidement une décision sur
le fond. Les règles des art. 252 à 256 CPC sont applicables. Le juge ne peut refuser de se
saisir lorsque les conditions en sont remplies.
De manière générale, l’art. 257 CPC n’est pas seulement applicable lorsque
l’état de fait est incontesté, mais également lorsque, s’il l’est, il
est susceptible d’être immédiatement prouvé, notamment sur la base de moyens de
preuve immédiatement disponibles, en particulier des pièces, d’autres moyens de preuve
(audition de témoins amenés directement par les parties ou brève vision locale) n’étant
cependant pas exclus. Pour le défendeur, il suffit de démontrer la vraisemblance de ses objections ;
des allégations dénuées de fondement ne sauraient toutefois faire obstacle à un procès
rapide. De plus, le demandeur peut réfuter les objections qui lui sont opposées en démontrant
qu’elles ne sont pas pertinentes ou qu’elles sont inexactes. Ce n’est dès lors
que si le défendeur fait valoir des moyens – objections ou exceptions – qui n’apparaissent
pas d’emblée voués à l’échec et qui supposent une administration de preuves
complexe, que la protection doit être refusée. Autrement dit, le juge doit être convaincu
que l'état de fait est suffisamment établi avec les moyens de preuve à disposition et
que d'autres moyens de preuve ne changeraient rien au résultat. On considère par ailleurs que
la situation juridique est claire lorsque, sur la base d'une doctrine ou d'une jurisprudence éprouvée,
la norme s'applique au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente (sur le
tout : JT 2011 III 146 c. 5b/aa et les réf. citées).
Si
l’expulsion pour défaut de paiement de loyer au sens de l’art. 257d CO relève en
principe de la procédure simplifiée, rien ne s’oppose à ce qu’il soit procédé
selon la procédure de cas clair lorsque les conditions légales en sont remplies. Si les conditions
de l'expulsion sont remplies, le juge donne l'ordre au locataire d'évacuer les lieux. Si le locataire
conteste la résiliation du bail et rend vraisemblables ses allégations, le tribunal n'entrera
pas en matière. Le bailleur devra alors ouvrir devant le tribunal compétent une action en expulsion
selon la procédure simplifiée des art. 243 ss CPC (sur le tout : JT 2011 III 146 c.
5b/aa et les réf. citées ; également Bohnet, Expulsion par la voie du cas clair (5A_645/2011),
Newsletter bail.ch février 2012).
bb)
Selon l’art. 257d CO, lorsque, après
la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de
frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et
lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail ;
le délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier
le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitations ou de locaux commerciaux peuvent
être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin
d’un mois (al. 2).
c)
En
l’espèce, le recourant a certes reçu en août 2008 une notification de hausse de
loyer, avec effet au 1
er
janvier 2009. Le recourant a toutefois continué à payer son ancien loyer pendant trois ans,
sans susciter de réaction de la part de l’intimée jusqu’en décembre 2011.
Dans ces circonstances, on ne peut pas exclure que l’intimée ait consenti, par actes concluants,
à ne pas augmenter le loyer. On ne peut pas non plus exclure, nonobstant l’absence de pièces,
que, conformément à ce que prétend le recourant, les parties se soient alors entendues
sur le fait que le loyer ne serait pas augmenté. Si ces hypothèses sont avérées,
l’arriéré de loyer visé par l’avis comminatoire 16 décembre 2011 ne serait
pas dû, de sorte que la demeure du recourant devrait être niée ; la résiliation
fondée sur l’art. 257d CO apparaîtrait ainsi infondée, tout comme la requête
d’expulsion. Au vu de ce qui précède, on ne saurait au surplus retenir, à ce stade,
que les moyens soulevés par le recourant dans la procédure en annulation de congé, subsidiairement
en prolongation de bail, ouverte devant l’autorité de conciliation, étaient d’emblée
voués à l’échec.
Il en découle que la situation juridique n’est manifestement pas claire au sens de l’art.
257 CPC, de sorte que le premier juge n’aurait pas dû entrer en matière sur la requête
d’expulsion fondée sur cette disposition.
Bien fondé, le moyen du recourant doit être admis.
4.
En conclusion, le recours doit être admis et l’ordonnance réformée en ce sens qu’il
n’y a pas lieu d’entrer en matière sur la requête d’expulsion selon la procédure
de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), que les frais de première instance sont mis à
la charge de l’intimée qui succombe (art. 106 al. 1 CPC) et que celle-ci n’a pas droit
à des dépens de première instance. Le recourant n’ayant pas agi par l’intermédiaire
d’un représentant professionnel devant le premier juge, il n’y a pas lieu de lui allouer
de tels dépens.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (art. 69 al. 1 TFJC
[Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010, RSV 270.11.5]), sont mis à la charge de
l’intimée qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). L’intimée versera ainsi au recourant
la somme de 100 fr. à titre de restitution d’avance de frais fournie par ce dernier (art.
111 al. 2 CPC).
Le recourant n’ayant pas agi par l’intermédiaire d’un représentant professionnel,
il n’y a pas lieu de lui allouer des dépens de deuxième instance.
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
Le recours est admis.
II.
L’ordonnance est réformée comme il suit aux chiffres I à III ainsi que V et VI de
son dispositif :
I.
n’entre pas en matière sur la requête
d’expulsion selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC) présentée
le 26 janvier 2012 par I.________ SA ;
II. et III.              supprimés ;
V.
met les frais à la charge de I.________ SA ;
VI.
supprimé ;
Elle est confirmée pour le surplus.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (cent francs), sont
mis à la charge de l’intimée.
IV.
L’intimée I.________ SA doit verser au recourant R.________ la somme de 100 fr. (cent francs)
à titre de restitution d’avance de frais de deuxième instance.
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :
Le greffier :
Du
29 juin 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. R.________
‑
M. Jean-Marc Schlaeppi (pour I.________ SA)
La Chambre des recours civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 10'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois
Le greffier :