vd_findinfo · HC / 2020 / 859 · 2021-01-21 · fr

RÉSILIATION ABUSIVE, BAIL À LOYER, RÉNOVATION D'IMMEUBLE, PRINCIPE DE LA BONNE FOI, DISPROPORTION, PROLONGATION DU BAIL À LOYER, PESÉE DES INTÉRÊTS | 271 al. 1 CO, 271a CO, 272 al. 1 CO, 272 al. 2 CO, 272b al. 1 CO, 273 al. 5 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 21.01.2021 HC / 2020 / 859

TRIBUNAL
CANTONAL
XC18.039348-200780
32
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
21 janvier 2021
__________________
Composition :
Mme
Giroud
Walther
, présidente
Mmes
Crittin Dayen et Courbat, juges
Greffière :
Mme              Grosjean
*****
Art.
271 al. 1, 271a, 272 al. 1 et 2, 272b al. 1, 273 al. 5 CO
Statuant sur l’appel interjeté par
T.________
et
B.________
,
représentés par R.________ SA, à [...], demandeurs, contre le jugement rendu le 16 août
2019 par le Tribunal des baux dans la cause divisant les appelants d’avec
Q.________
,
G.________
,
X.________
,
E.________
,
P.________
,
W.________
et
V.________
,
à [...], défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 16 août 2019, dont les motifs ont été adressés pour notification
aux parties le 29 avril 2020, le Tribunal des baux (ci-après : le tribunal ou les premiers
juges) a annulé les résiliations de bail portant sur l’appartement de 3,5 pièces
au deuxième étage de l’immeuble sis route [...], à [...], ainsi que sur la place
de parc extérieure n° 5, signifiées par les demandeurs T.________ et B.________ aux défendeurs
Q.________ et V.________ le 20 avril 2018 pour le 31 mars 2019 (I), a annulé la résiliation
de bail portant sur l’appartement de 3,5 pièces au rez-de-chaussée de l’immeuble
sis route [...], à [...], ainsi que sur la place de parc extérieure n° 3, signifiée
par les demandeurs à la défenderesse E.________ le 20 avril 2018 pour le 31 octobre 2018 (II),
a annulé les résiliations de bail portant sur l’appartement de 3,5 pièces au rez-de-chaussée
de l’immeuble sis route [...], à [...], ainsi que sur les places de parc extérieures
n
os
1 et 4, signifiées par les demandeurs aux défendeurs P.________ et W.________ le 20 avril 2018
pour le 15 juin 2019 (III), a annulé les résiliations de bail portant sur l’appartement
de 4 pièces en duplex dans l’immeuble sis route [...], à [...], ainsi que sur le
garage-box extérieur n° 1, signifiées par les demandeurs aux défendeurs G.________
et X.________ le 23 avril 2018 pour le 30 avril 2019 (IV), a rendu son jugement sans frais judiciaires
ni dépens (V) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VI).
En droit, examinant la validité des résiliations de bail signifiées aux locataires au
motif que des travaux de transformation de l’immeuble étaient envisagés, le tribunal
a considéré que les locataires n’avaient pas établi que les travaux prévus
par les bailleurs – qui reposaient sur un avant-projet réalisé par un cabinet d’architectes
et sur une étude de faisabilité structurelle menée par des ingénieurs civils –,
auraient été d’emblée irréalisables ou voués à l’échec,
même s’il était constant que tous les obstacles à leur réalisation n’étaient
pas levés à ce stade. Cela étant, il a retenu que les travaux qui entraveraient concrètement
l’usage des appartements loués n’impacteraient ceux-ci que dans une mesure très
réduite en terme de surface et sur une durée qui, bien que non établie, ne serait assurément
pas celle de l’entier du chantier. Au bénéfice d’installations techniques provisoires,
le maintien en place des locataires apparaissait réaliste. Enfin, les mesures de protection qui
devraient de toute évidence être mises en place pour assurer la sécurité des ouvriers
garantiraient par la même occasion celle des locataires. En définitive, les bailleurs échouaient
à rendre vraisemblable que la présence des locataires durant les travaux engendrerait, de manière
suffisamment notable, des complications dans leur exécution, un surcoût ou une prolongation
de la durée du chantier. Il en résultait que les résiliations de bail, données de
manière contraire à la bonne foi, devaient être annulées.
B.
a)
Par acte du 28 mai 2020, T.________ et B.________
ont formé appel contre ce jugement, en concluant, avec suite de frais et dépens, principalement
et en substance à sa réforme en ce sens que les résiliations de bail signifiées à
W.________ et P.________ pour le 15 juin 2019, à G.________ et X.________ pour le 30 avril 2019,
à V.________ et Q.________ pour le 31 mars 2019, et à E.________ pour le 31 octobre 2018 étaient
valables, que les baux à loyer concernés avaient pris fin aux dates précitées, et
qu’ordre soit donné aux locataires de restituer immédiatement, soit de quitter et rendre
libres de tous objets leur appartenant et de tous occupants, ainsi que de tout véhicule, les appartements
et places de parc/garage concernés. Subsidiairement, ils ont conclu à l’annulation du
jugement du 16 août 2019.
A l’appui de leur appel, T.________ et B.________ ont produit une copie du jugement attaqué
et de son enveloppe d’envoi, un lot de deux pièces ainsi qu’une copie d’un courrier
adressé le 26 septembre 2019 par l’avocat Yero Diagne au Tribunal des baux.
b)
Par
réponse du 10 septembre 2020, Q.________ et V.________, G.________ et X.________, E.________ et
P.________ et W.________ ont conclu, sous suite de frais et dépens, principalement au rejet de l’appel
et à la confirmation du jugement attaqué et, subsidiairement, à la réforme de ce
jugement en ce sens qu’une première prolongation de bail, d’une durée minimale
de quatre ans, leur soit accordée.
A l’appui de leur réponse, ils ont produit un onglet de trois pièces sous bordereau.
c)
Le
23 septembre 2020, T.________ et B.________ ont déposé une réplique spontanée, au
pied de laquelle ils ont confirmé les conclusions de leur appel du 28 mai 2020 et ont conclu, avec
suite de frais et dépens, au rejet des conclusions prises par Q.________ et V.________, G.________
et X.________, E.________ et P.________ et W.________ dans leur réponse.
d)
Le
5 octobre 2020, Q.________ et V.________, G.________ et X.________, E.________, P.________ et W.________
ont déposé une duplique spontanée, par laquelle ils ont confirmé, sous suite de frais
et dépens, les conclusions prises dans leur réponse du 10 septembre 2020.
e)
Le
20 octobre 2020, la Juge déléguée de la Cour d’appel civile a informé les parties
que la cause était gardée à juger, qu’il n’y aurait pas d’autre échange
d’écritures et qu’aucun fait ou moyen de preuve nouveau ne serait pris en compte.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
Le 19 décembre 1986, [...] est devenue propriétaire en main commune, par voie de succession,
de l’immeuble sis route [...], à [...]. Elle en a acquis la propriété individuelle
ensuite du partage de cette succession, le 7 décembre 1988.
Le 13 juillet 2017, T.________ et B.________ ont
acquis ce même immeuble par donation.
2.
L’immeuble se compose d’un bâtiment principal (n° ECA [...]) de cinq niveaux hors
sol, dont le plus bas s’ouvre de plain-pied sur la route, au sud-ouest. Il est bordé, au nord-est,
d’une arrière-cour, surélevée par rapport à la route, sur laquelle donne, de
plain-pied, le second niveau hors sol. L’arrière-cour est accessible aux véhicules par
la route, au moyen d’un chemin (au nord-ouest) dont l’étroitesse ne permet pas à
deux voitures de se croiser. On accède également au bâtiment par le nord-est, soit en
passant par l’arrière-cour, soit en empruntant une rampe d’escaliers qui longe l’immeuble
au sud-est et qui communique avec la route, ces deux voies se rejoignant par ailleurs.
L’immeuble abrite des logements sur ses second, troisième et quatrième niveaux hors sol.
Le cinquième correspond aux combles, non habitées. L’entrée des appartements situés
au niveau le plus bas débouche de plain-pied sur l’arrière-cour. Pour accéder aux
deux étages supérieurs de logements, il faut emprunter des coursives, qui flanquent la façade
nord-est sur les second et troisième niveaux hors sol. La façade sud-ouest de l’immeuble,
qui borde la route, est séparée de celle-ci par un espace permettant le stationnement latéral
d’un véhicule. Elle est parcourue d’un long balcon sur le troisième niveau hors
sol. De ce même côté, au niveau le plus bas, soit de plain-pied avec la route et en-dessous
des logements, se trouvent un local commercial et deux garages.
Un bâtiment annexe (n° ECA [...]), plus petit, jouxte le premier au nord-ouest. Il a été
bâti il y a une vingtaine d’années selon le témoin S.________, dessinateur en bâtiment
et technicien au Service de l’urbanisme de la commune de [...], auditionné par le tribunal
le 4 février 2019. Cet immeuble comprend trois niveaux hors sol. A ses deux niveaux supérieurs,
se trouve un logement en duplex, auquel on accède de manière indépendante du bâtiment
principal, par une entrée débouchant sur le chemin reliant la route à l’arrière-cour.
Un second bâtiment annexe (n° ECA [...]), non habitable, voisine le bâtiment principal
au nord-est, de l’autre côté de l’arrière-cour.
3.
a)
Par contrat de bail à loyer du 1
er
novembre 1995, [...] et E.________ ont pris à bail l’appartement n° 2, de 3 pièces,
au rez-de-chaussée de l’immeuble litigieux (second niveau hors sol). Le bail a pris effet
le 1
er
novembre 1995, avec une première échéance le 31 octobre 1996. Il se renouvelle depuis
lors d’année en année et se résilie selon avis signifié trois mois avant l’échéance.
Le loyer mensuel net a été fixé à 900 fr., auquel s’ajoutait un acompte de
chauffage de 120 francs.
Selon un avenant du 8 décembre 2015, faisant suite au décès d’[...], E.________
a repris seule tous les droits et obligations découlant du contrat de bail. Selon un deuxième
avenant, conclu le 1
er
décembre 2016, les parties se sont accordées sur l’exécution de travaux de rénovation
de la salle de bains et de transformation de la baignoire en cabine de douche.
Par courrier du 20 décembre 2017, R.________ SA, représentante de T.________ et B.________,
a notifié une baisse de loyer à E.________. Le loyer mensuel net a ainsi été ramené
à 758 fr. à partir du 1
er
novembre 2017.
Lors de son inspection locale, le tribunal a constaté que les peintures de cet appartement avaient
été refaites et la salle de bains rénovée. Il a également observé que les
armoires encastrées du hall avaient une profondeur d’une cinquantaine de centimètres
environ.
b)
Par contrat de bail à loyer du 15 juin
1999, W.________ a pris à bail l’appartement n° 1, de 3 pièces, au rez-de-chaussée
de l’immeuble litigieux (second niveau hors sol), ainsi que les places de parc n
os
1 et 4. Le bail a pris effet le 15 juin 1999 pour une durée initiale échéant le 15 juin
2000. Il se renouvelle depuis lors d’année en année et se résilie par avis signifié
par l’une ou l’autre des parties trois mois à l’avance.
Le contrat de bail prévoit un loyer mensuel net de 1'000 fr., auquel s’ajoutent 100 fr. d’acompte
de chauffage, eau chaude et frais accessoires ainsi que 35 fr. pour la location d’une place de
parc.
Ce logement est également occupé par P.________.
c)
Par contrat de bail du 31 mars 2008, Q.________
et V.________ ont pris à bail l’appartement n° 6, de 3,5 pièces, au deuxième
étage de l’immeuble (quatrième niveau hors sol). Le bail a pris effet le 1
er
avril 2008 pour une durée initiale échéant le 31 mars 2009 et se résilie par avis
signifié trois mois avant l’échéance. Le loyer mensuel net a été fixé
à 1'597 francs. S’y ajoutent 200 fr. d’acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires
ainsi que 40 fr. pour la place de parc extérieure n° 5.
d)
Par contrat de bail du 30 avril 2010, G.________
a pris à bail l’appartement n° 7 de 4 pièces en duplex, situé dans le bâtiment
annexe (n° ECA [...]). Conclu pour une première période allant du 2 mai 2010 au 30 avril
2011, il se renouvelle d’année en année sauf avis de résiliation donné et reçu
au moins trois mois avant l’échéance. Le loyer mensuel net a été fixé
à 1'550 fr., auquel s’ajoutent 200 fr. d’acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires
ainsi que 50 fr. pour le garage-box n° 1.
X.________ réside dans ce même logement. Lors de sa visite des lieux, le tribunal a constaté
que le niveau inférieur de l’appartement (soit le seul ayant fait l’objet de travaux
de rénovation selon les déclarations de ses occupants) est en bon état d’entretien.
4.
Il résulte des déclarations de L.________,
architecte au sein du bureau
[...]
,
entendu en qualité de témoin lors de l’audience tenue par le tribunal le 4 février
2019, qu’au mois d’août 2017, T.________ et B.________ l’ont approché afin
de développer un projet de travaux sur l’immeuble en cause. Ce projet, qui avait été
accepté par les maîtres d’ouvrage, sauf erreur, au mois de mai 2018, prévoyait la
surélévation d’une partie de l’immeuble (à savoir du bâtiment principal),
l’autre partie (soit l’annexe) ne pouvant pas l’être au regard de la réglementation.
Dans un premier temps, trois variantes du projet avaient été examinées quant aux différents
types de toiture envisageables, au regard de l’ancien Plan général d’affectation
(ci-après : PGA) régissant la zone, alors en vigueur. Par la suite, il avait été
décidé d’attendre l’entrée en force du futur PGA projeté par la commune
de [...] afin de bénéficier de ses aspects plus intéressants, notamment quant aux hauteurs
et limites, en vue d’exploiter au maximum le potentiel qu’offrait cette nouvelle réglementation.
En ce qui concernait la surélévation du bâtiment, la dalle supérieure devrait être
renforcée. Selon le témoin, une étude technique avait démontré que la surélévation
était possible. Le choix définitif quant aux solutions de renforcement de la dalle serait opéré
ultérieurement, au début des travaux. Il s’agirait alors de procéder à des
sondages.
Il avait par ailleurs été décidé de mettre en conformité le bâtiment sur
le plan de l’accessibilité, en installant un ascenseur. Cette dernière installation impliquerait
des interventions dans les logements, à l’exception de celui qui se trouvait dans l’annexe.
Le projet prévoyait en outre de poser une isolation périphérique ainsi que de rénover
les installations d’électricité et de chauffage, de même que les sanitaires. Le
câblage électrique serait remplacé sans qu’il soit touché aux gaines se trouvant
dans les logements. Concernant les travaux de rénovation envisagés dans les appartements, L.________
a indiqué qu’à sa connaissance, il était question de remplacer un parquet dans un
logement sous les combles. Quant à la réfection des sanitaires, seules les pièces touchées
par l’installation de l’ascenseur seraient rénovées. Les travaux impliqueraient
également des interventions sur les coursives, qui devraient être élargies, compte tenu
de la pose de l’isolation périphérique. Les garde-corps seraient remplacés.
Quant à l’impact des travaux sur les occupants de l’immeuble, le témoin L.________
a exposé que, sur toute la durée du chantier, à savoir entre seize et dix-huit mois, les
arrivées d’énergie et d’eau seraient coupées et que la surélévation
du bâtiment ainsi que l’installation de l’ascenseur impliqueraient des travaux de démolition
et l’intervention de moyens de levage pour acheminer des matériaux lourds, qui seraient placés
dans la cour de l’immeuble. Selon son souvenir, un appartement serait privé de sanitaires
durant les travaux et un second d’un WC-douche. Le témoin n’était en revanche pas
en mesure de dire ce qu’il en serait des autres logements.
Le chantier comprendrait en outre des interventions
sur les coursives qui desservent les appartements, lesquelles ne pourraient, selon le témoin, plus
être utilisées le temps de certains travaux.
S’agissant plus particulièrement de la possibilité de maintenir les locataires en place
durant le chantier, le témoin a déclaré que, compte tenu de l’importance des travaux,
des risques liés à leur exécution de même que de l’étroitesse des lieux,
une telle présence n’était pas envisageable car la sécurité ne pourrait pas
être garantie. Il serait possible théoriquement de poser des installations mobiles en remplacement
des installations techniques qui seraient coupées pendant le chantier. Indépendamment du coût
important d’une telle opération, cela ne résoudrait cependant aucunement la problématique
sécuritaire résultant de la nature des travaux. Le témoin a précisé à cet
égard que ce chantier serait « la jungle » et qu’il ne pouvait pas concevoir
d’avoir des gens qui circulent dans cet environnement, sachant que les entreprises avaient souvent
déjà de la peine à respecter les règles de sécurité.
Il a par ailleurs évoqué un risque de
chute de matériaux depuis les échafaudages. Il en allait selon lui de même pour le bâtiment
annexe, dans la mesure où les installations techniques ne seraient plus en fonction. De plus, l’accès
à ce logement se ferait au milieu de la zone névralgique des travaux, ce qui engendrerait de
gros risques quant à la sécurité des locataires.
Interpellé sur la question du local commercial situé au rez-de-chaussée, du côté
sud-ouest de l’immeuble, L.________ a déclaré que le problème ne se posait pas de
la même manière, car ce local disposait d’un accès direct donnant sur le domaine
public. Ainsi, il suffirait d’installer des protections sur l’échafaudage. Dans les
autres zones de l’immeuble, les risques seraient différents dans la mesure où il y aurait
un croisement entre les ouvriers et les locataires. L’architecte avait par ailleurs le sentiment
que l’idée des propriétaires était de ne pas résilier le bail du local commercial,
qui poursuivrait son activité malgré le chantier. A sa connaissance, le locataire disposait
de sanitaires et il devrait être possible de poser des installations provisoires le temps d’éventuelles
coupures. Il ignorait en revanche si le local commercial était chauffé. Il existait cependant
une arrivée de gaz qui permettrait quoi qu’il en soit de poser un chauffage d’appoint
au besoin. Compte tenu de l’ampleur de l’intervention, la situation des locataires d’habitation
se distinguait ainsi de celle du locataire commercial : les premiers circuleraient plus au cœur
des zones d’intervention, il y aurait de nombreux mouvements dans le bâtiment et autour de
celui-ci (livraisons, circulation d’ouvriers, présence d’une grue), les installations
techniques seraient coupées, à quoi s’ajouteraient les interventions sur les coursives.
Ces différences expliquaient, selon le témoin, l’impossibilité de garantir une sécurité
suffisante pour les locataires d’habitation.
L.________ a encore expliqué qu’un ingénieur technique avait confirmé la faisabilité
du projet, notamment sous l’angle géotechnique. Enfin, il a indiqué être à
bout touchant pour le dépôt d’une demande de permis, la commune étant dans l’attente
de documents complémentaires d’un géomètre concernant les courbes de niveau.
5.
Le 24 janvier 2018, un avant-projet a effectivement été établi par le cabinet d’architectes
[...]
,
prévoyant, sur le bâtiment principal, la pose d’une isolation périphérique
et la création de quatre étages de logements supplémentaires, dont un dans les combles
actuels, à la faveur de la surélévation de l’immeuble. Selon les plans dessinés
(à propos desquels il est utile de relever que l’échelle n’est pas déterminante,
compte tenu du fait qu’ils ont été produits au dossier de la cause dans un format différant
de celui d’origine), aucuns travaux ne toucheraient le premier niveau hors sol (« étage
- 1 ») du bâtiment principal, à l’affectation commerciale, ni par ailleurs
les bâtiments annexes. S’agissant des trois étages du bâtiment principal, composés
des actuels logements, certains espaces seraient réduits afin de créer la nouvelle cage d’ascenseur.
Ainsi, les interventions suivantes seraient planifiées dans les logements en question :
-
second niveau hors sol (« étage 0 ») : dans chacun des deux logements de
cet étage (occupés par E.________, respectivement par W.________ et P.________), suppression
des WC existants et création de nouveaux WC dans les halls ;
-
quatrième niveau hors sol (« étage + 2 ») : dans le logement
occupé par Q.________ et V.________, suppression d’une partie d’une pièce, qui
constitue soit la cuisine, soit une chambre (le plan mentionnant deux cuisines et omettant la troisième
chambre de ce logement de 3,5 pièces).
6.
Le bureau d’ingénieurs civils [...] Sàrl a réalisé une étude de faisabilité
structurelle de la surélévation de l’immeuble. De son rapport du 8 février 2018,
il ressort notamment ce qui suit :
«
2)
FAISABILITÉ SURÉLÉVATION
a)
Vue générale
sur ensemble du bâtiment
L'augmentation
de poids sur les fondations est de l'ordre de
18
à 27%
, cf tableau ci-dessous.
Hypothèses :
pas de nouvelles fondations au niv. 0, et les charges sont uniformément réparties.
La
solution surélévation en structure bois n'a pas été abordée à ce stade,
car nous n'avons pas les exigences feux et que les dalles auront une épaisseur plus importante qu'une
solution en béton.
Il
est conseillé d'éviter de devoir renforcer les fondations. Malgré le fait qu'actuellement
elles pourraient reposées sur de la roche, nous visons une augmentation maximum de l'ordre de 20%
pour aller dans ce sens.
b)
Matérialisation surélévation
La
surélévation de 4 niveaux est possible, à conditions (
sic
)
que l’augmentation de la charge sur la fondation n’excède pas 20 %. C’est
possible avec une structure standard en béton/maçonnerie en créant une nouvelle descente
de charges, par exemple avec une nouvelle cage d’ascenseur, un doublage du réseau de piliers
intérieur et/ou en allégeant les dalles à l’aide du système Cobiax.
c)
Fondations
La
création de nouvelles fondations isolées sous la descente de charges du bâtiment surélevé
est idéale.
L’aménagement
des niveaux surélevés permettra de définir la possibilité ou non de créer de
nouveaux piliers. La création de nouveaux piliers pourrait se réaliser par doublage des piliers
existants.
d)
Descente de charges
La
descente de charges de la partie surélevée peut être déviée grâce :
a.
A une nouvelle dalle admise sur la dalle sur 2ème,
cf pt e)
b.
En phase diagnostique, il sera déterminant
de sonder les dalles inférieures, afin de connaître leurs épaisseurs et compositions.
e)
Dalles sur 2
ème
,
renforcements
Nous
prévoyons dans le cadre du devis estimatif un renforcement sur la dalle sur 2ème, sous la forme
d’une dalle plus épaisse, afin de permettre de dévier les techniques et de simplifier
la descente de charges.
f)
Honoraires estimatifs/devis
Nos
honoraires pour ce type d’ouvrage, basés sur le devis estimatif des travaux du gros-œuvre
annexé, est de l’ordre de 80'000.- HT, comprend la phase diagnostique, parasismique, approche
géotechnique et les 100% des prestations de la Norme SIA sur la structure porteuse. »
7.
Le 12 février 2018, L.________ a rédigé
un descriptif des travaux, prévoyant notamment les travaux suivants dans les étages de logements
existants :
-
création de la cage d’ascenseur / démolitions
de parois et évacuation d’éléments sanitaires ;
-
protection intérieure / mise en
place de panneaux de chantier ;
-
sondages / création de nouveaux
raccordements / modifications des ouvertures ;
-
création des murs de l’ascenseur / modifications
de la structure porteuse / modifications des balcons ;
-
modifications des ouvertures / modifications
des coursives / cage d’escaliers ;
-
modification de la charpente existante / rénovation
de la partie existante / création de lucarnes ;
-
fourniture et pose de portes d’appartements
EI30 ;
-
remplacement des fenêtres existantes / fourniture
et pose de nouvelles fenêtres en matière synthétique ;
-
modifications / remplacement de la ferblanterie
existante ;
-
fourniture et pose de tuiles sur la toiture existante ;
-
fourniture et pose d’une isolation périphérique ;
-
peinture sur le sous-bassement et les éléments
béton apparents ;
-
fourniture et pose de stores à paquets ;
-
fournitures et pose de stores de protection solaire
en toile sur les terrasses / balcons ;
-
modification de l’installation électrique
existante / créations de nouvelles lignes / mise en conformité ;
-
modification de la chaufferie existante / évacuation
des appareils existants / modifications des raccordements ;
-
modifications des sanitaires existants / création
de nouveaux sanitaires / modification des conduites existantes / modifications de cuisines ;
-
créations d’accès aux paliers
des portes d’ascenseurs ;
-
fourniture et pose de parois en plâtre pour
modifications des pièces existantes ;
-
crépis / enduits intérieurs ;
-
modifications des garde-corps existants / création
de nouveaux garde-corps / création de nouveaux couverts d’entrée ;
-
fourniture et pose de portes de communication ;
-
menuiserie courante / modifications
des armoires existantes ;
-
rhabillages suite aux diverses modifications des
revêtements de sols ;
-
fourniture et pose de carrelages suite aux divers
travaux de modifications ;
-
fourniture et pose de parquets ;
-
nettoyages après travaux.
8.
Par courrier du 10 avril 2018, la Banque Cantonale
Vaudoise (ci-après : BCV) a informé B.________ de son accord de principe pour le financement
partiel du projet. Elle a indiqué que, sur la base d’un coût d’investissement devisé
à 5'008'319 fr., un financement complémentaire de l’ordre de 4'100'000 fr. semblait
envisageable.
9.
a)
Le 19 avril 2018, R.________ SA a adressé
pour notification à G.________, sous pli recommandé, un formulaire officiel de résiliation
de bail, avec effet au 30 avril 2019. Dans la lettre d’accompagnement à ce congé, la
régie a indiqué la motivation suivante :
« (…)
les nouveaux propriétaires, Madame
T.________
et Monsieur
B.________
ont décidé de transformer les logements existants, d’agrandir et de rehausser le bâtiment
de 4 étages que vous occupez, ainsi que de créer un ascenseur. Ces travaux, particulièrement
lourds et conséquents, ne peuvent se faire en cohabitation avec les appartements occupés. Nous
sommes donc contraints de résilier votre contrat pour son échéance du 30 avril 2019. (…) »
b)
Le
20 avril 2018, R.________ SA a adressé pour notification à E.________, sous pli recommandé,
une formule officielle de résiliation de bail, avec effet au 31 octobre 2018. La lettre d’accompagnement
à cette formule indiquait le même motif de résiliation.
c)
Le 20 avril 2018 également, W.________
et P.________ se sont vu adresser pour notification, sous plis recommandés, des formules officielles
de résiliation de bail pour le 15 juin 2019. Les lettres d’accompagnement à ces formules
officielles indiquaient le même motif de résiliation que pour les locataires précédents.
d)
Sur formules officielles de notification de
résiliation de bail du 20 avril 2018, R.________ SA a signifié à Q.________ et V.________,
sous plis recommandés, la résiliation de leur bail pour le 31 mars 2019. Les courriers accompagnant
ces formules indiquaient le motif de résiliation suivant :
« (…)
les nouveaux propriétaires, Madame T.________ et Monsieur B.________ ont décidé d’effectuer
des travaux d’envergure l’année prochaine. Plus particulièrement, il s’agit
de la modernisation complète des cuisines et salles d’eau. Cette transformation étant
incompatible avec le maintien du bail à loyer, nous sommes contraints de résilier votre contrat
pour son échéance du 31 mars 2019. (…) »
e)
Le
23 avril 2018, R.________ SA a adressé pour notification à X.________, sous pli recommandé,
un formulaire officiel de résiliation de bail pour le 30 avril 2019. Le courrier d’accompagnement
à ce formulaire indiquait le même motif de résiliation que pour les locataires G.________,
E.________, W.________ et P.________.
f)
Le
25 avril 2018, la régie a adressé le courrier suivant à Q.________ et V.________ :
« (…)
Suite à notre entretien téléphonique du 24 ct, nous nous permettons de vous transmettre
une nouvelle lettre qui remplace la précédente puisqu’elle contenait une erreur.
Nous
vous informons que les nouveaux propriétaires, Madame T.________ et Monsieur B.________ ont décidé
de transformer les logements existants, d’agrandir et de rehausser le bâtiment de 4 étages
que vous occupez, ainsi que de créer un ascenseur. Ces travaux, particulièrement lourds et
conséquents, ne peuvent se faire en cohabitation avec les appartements occupés. Nous sommes
donc contraints de résilier votre contrat pour son échéance du 31 mars 2019.
La
notification de résiliation de bail qui vous a été adressée en date du 20 avril 2018
garde toute sa valeur.
(…) »
10.
Le 28 juin 2018, T.________ et B.________ ont
conclu avec L.________ un contrat d’architecte en vue de la réalisation des travaux suivants :
-
rénovation de l’immeuble
ECA [...] et de ses annexes ECA [...] et ECA [...] ;
-
pose d’une isolation
périphérique ;
-
création d’un
ascenseur ;
-
surélévation
de l’immeuble existant ECA [...] ;
-
création de logements.
Ce contrat précise ce qui suit concernant les échéances et les délais prévus :
« Projet de l’ouvrage : durée
environ 4 mois
Procédure de demande d’autorisation : environ 2 mois
Enquête publique : environ 6 mois
Appels d’offres : environ 6 mois
Projet d’exécution & exécution de l’ouvrage : environ 18 mois
Mise en service & achèvement : environ 2 mois
La
date d’entrée en vigueur du nouveau PGA sera déterminante dans le cadre de la parution
de la mise à l’enquête publique de cet objet. »
11.
Le 28 septembre 2018, l’architecte L.________ a adressé le courrier suivant au conseil de
T.________ et B.________ :
« (…)
Conformément
à votre demande, nous confirmons que la nature des travaux de rénovation de cet immeuble englobe,
une rénovation totale des façades, la création d’un ascenseur ainsi que la surélévation
et modifications des étages de l’immeuble nommé en titre.
En
substance, l’environnement de chantier ne serait plus accessible ou fortement limité à
l’éventuelle livraison de marchandises, stockages, parking de véhicules et divers transports.
Compte tenu de la configuration du lieu, l’installation de chantier sera obligatoirement organisée
dans la cour du bâtiment ainsi que tous les moyens de levage opérant à proximité
des voies d’accès aux appartements.
Les
travaux impliqueront une modification de la chaufferie, arrêt de l’eau potable ainsi que l’électricité.
Toutes les interventions sur ces éléments techniques feront l’objet d’arrêts
ponctuels, voir (
sic
)
un arrêt et une remise en fonction à la fin des travaux en ce qui concerne la chaufferie.
Il
est de notre devoir, de vous rendre attentif sur le fait que la nature des travaux à la suite de
la surélévation et au redimensionnement de cet immeuble représenterait un risque non négligeable
pour l’intégrité des personnes habitant sur site. Pour conclure, au vu de l’ampleur
des travaux annoncés cela rendrait la globalité des logements insalubres durant toute la période
du chantier.
(…) »
12.
Lors de son audition, le témoin S.________, dessinateur en bâtiment et technicien au Service
de l’urbanisme de la commune de [...], a confirmé avoir été consulté par l’architecte
L.________ concernant les aspects strictement normatifs de l’avant-projet, plus précisément
sur les distances et les limites de construction, l’immeuble se trouvant en zone de forte densité
et le nouveau PGA de [...] étant plus restrictif que l’ancien. Il a indiqué que l’architecte
lui avait soumis plusieurs variantes au stade de l’avant-projet et qu’elles étaient
toutes, selon lui, conformes au nouveau PGA. Il a également précisé qu’un projet
plus abouti et conforme aux dispositions des zones de forte densité lui avait été transmis
au début de l’année 2019. Ce projet impliquait une dérogation s’agissant des
limites de construction qui résultaient du nouveau PGA, lesquelles étaient dépassées
à l’un des angles du bâtiment déjà construit. S.________ a toutefois qualifié
ce dépassement de minime. Il a enfin confirmé que le projet était soumis à la LPPPL
(Loi sur la préservation et la promotion du parc locatif du 10 mai 2016 ; BLV 840.15) et que
la carte des dangers naturels pour la commune de [...] trouvait également à s’appliquer.
13.
a)
Interrogé à l’audience du 4
février 2019, W.________ a déclaré qu’il vivait dans son appartement de la route
[...] à [...] depuis environ vingt ans, qu’il y avait beaucoup de souvenirs et qu’il
y était très attaché, dès lors que ce logement se situait près du local de sauvetage
où il fonctionnait pendant ses loisirs. Il y avait une jolie vue et l’immeuble était
au calme tout étant proche de la ville. Il a précisé que ses revenus et ceux de sa compagne
s’élevaient au total à un peu plus de 9'000 fr. nets par mois.
Par attestation signée le 17 février 2019, P.________ et W.________ ont affirmé qu’ils
avaient régulièrement consulté les sites [...] et [...] depuis qu’ils avaient reçu
leur résiliation de bail, afin de trouver un appartement plus ou moins équivalent à celui
qu’ils occupaient actuellement. A ce jour, ils n’avaient pas trouvé de logement comparable
en termes de prix, de nombre de pièces, de surface et de situation. Le 6 février 2019, ils
avaient visité un appartement de trois pièces à [...], mais celui-ci s’était
révélé trop sombre, manquait d’une place de parc et avait un loyer supérieur
de 360 fr. à leur loyer actuel. Ils ont ajouté que dans l’immeuble litigieux, une très
bonne ambiance régnait entre voisins, lesquels s’entraidaient en cas de besoin. P.________
et W.________ ont joint dix exemples de recherches de logements effectuées sur Internet.
b)
Egalement interrogée à l’audience du 4 février 2019, E.________ a indiqué qu’elle
habitait l’immeuble de la route [...] à [...] depuis vingt-trois ans environ. Sa fille avait
11 mois lorsqu’elle y était arrivée. Elle y avait aussi perdu son époux, si bien
que tous ses souvenirs avec lui se rattachaient à cet appartement. Sa fille était étudiante
et avait encore deux ans de master et six mois de stage en architecture à accomplir. Sa charge familiale
n’était donc pas négligeable. Elle réalisait des revenus mensuels nets compris entre
7'000 et 8'000 francs. Pour le surplus, E.________ a indiqué que son appartement était agréable,
surtout depuis qu’il avait été rénové en septembre 2018. Elle s’entendait
très bien avec les autres locataires, dont l’un était le parrain de sa fille, et l’ambiance
générale de l’immeuble était très bonne.
Dans une attestation du 18 février 2019, E.________ a confirmé qu’elle faisait des recherches
de logement de remplacement sur les sites Internet [...] et [...] plusieurs fois par semaine depuis qu’elle
avait reçu sa résiliation de bail. A ce jour, elle n’avait toutefois trouvé aucun
logement comparable à celui qu’elle occupait actuellement. Elle a précisé que si
son départ de l’appartement devait intervenir avant 2023 et la fin des études de sa fille,
elle devrait retrouver un trois pièces. S’il devait intervenir ultérieurement, elle ne
devrait trouver plus qu’un deux pièces. Elle a relevé qu’elle était consciente
qu’elle pourrait devoir quitter son appartement empreint de souvenirs heureux et s’est dite
prête à se conformer à la décision de justice, même si son départ serait
un déchirement émotionnel difficile à vivre.
c)
Interrogée à la même audience,
Q.________ a exposé qu’elle habitait l’immeuble de la route [...] à [...] depuis
environ dix ans. Son époux travaillait dans l’hôtellerie à [...] et elle travaillait
à Lausanne. Vu la situation de leur appartement, son mari n’avait pas de longs trajets à
faire et n’avait pas besoin de moyen de locomotion, ce qui était pratique vu ses horaires
irréguliers. L’immeuble étant à dix minutes de la gare, elle pouvait également
se rendre facilement sur son lieu de travail. Leurs revenus cumulés s’élevaient à
environ 8'000 fr. nets par mois. Le couple avait une fille de 7 ans, qui était scolarisée à
[...]. Q.________ a ajouté qu’il régnait une très bonne ambiance dans l’immeuble,
les habitants se faisant confiance. Leur appartement était spacieux et très agréable.
Par attestation signée le 6 mars 2019, Q.________ et V.________ ont déclaré qu’ils
étaient inscrits sur plusieurs sites immobiliers et qu’ils consultaient régulièrement
les annonces depuis qu’ils avaient reçu leur résiliation de bail, afin de trouver un
appartement équivalent à celui qu’ils occupaient actuellement. Ils s’étaient
également renseignés sur les logements subventionnés de la ville de [...]. Pour l’instant,
ils n’avaient pas trouvé d’autre appartement.
d)
Interrogée
à l’audience du 4 février 2019, G.________ a indiqué qu’elle était très
attachée à son appartement et que cela lui ferait très mal de devoir le quitter. Son logement
était commode et donnait l’impression de vivre dans une petite maison. Il bénéficiait
d’une jolie vue. A la retraite, elle percevait des revenus de l’ordre de 7'000 fr. nets par
mois et son compagnon devait pour sa part toucher environ 1'700 fr. nets par mois. Elle ne voyait pas
régulièrement ses voisins, qui travaillaient, mais lorsque cela était le cas, l’entente
était bonne et tout se passait bien.
Par attestation du 6 mars 2019, G.________ et X.________ ont déclaré qu’ils avaient contacté
plusieurs régies immobilières depuis la date de résiliation de leur bail mais qu’ils
n’avaient à ce jour pas trouvé d’objet correspondant à leur logement actuel,
précisant que les prix étaient souvent trop élevés par rapport à la surface,
que les biens étaient trop éloignés des transports publics ou que les animaux n’y
étaient pas acceptés, alors qu’ils avaient un chien. Agés de 78 et 79 ans,
l’idée d’un déménagement futur les déstabilisait et était un facteur
de stress. Comme ils avaient de bonnes relations avec les autres locataires ainsi qu’avec d’autres
personnes vivant dans le quartier, il leur serait agréable de pouvoir conserver leur logement, quitte
à devoir le libérer provisoirement pendant la durée des travaux.
14.
Le 23 mai 2019, la Cheffe du Service de l’urbanisme de la commune de [...] a adressé le courrier
suivant au bureau d’architectes
[...]
:
« (…)
Le
projet de surélévation semble en tous points conforme au cadre légal de la zone de forte
densité du plan général d’affectation (PGA) de [...]. (…)
Seule
l’élaboration du plan de situation par un géomètre permettra de définir l’importance
de la partie du bâtiment existant qui pourrait être frappée de précarité par
rapport à la limite de 7.00 m. à observer par rapport à l’axe de la chaussée.
Un pointage sera fait dès le document reçu.
Nous
attirons en outre votre attention sur le fait que la parcelle No [...] présente des dangers naturels
d’inondation et de glissement de terrain d’intensité faible et que par conséquent,
une expertise est susceptible d’être requise par le Direction générale de l’environnement
(DGE) et/ou l’Etablissement cantonal d’assurance (ECA) dans le cadre de la synthèse
CAMAC.
(…) »
15.
Le 18 décembre 2019, l’architecte L.________
a déposé un dossier complet de mise à l’enquête auprès de la commune de
[...].
16.
Par arrêt du 16 avril 2020 (1C_632/2018),
la Ire Cour de droit public du Tribunal fédéral a admis le recours déposé contre
l’arrêt de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud
du 17 janvier 2018 concernant le nouveau PGA de la commune de [...], a annulé ce nouveau PGA et
a renvoyé la cause à la commune, à laquelle il appartiendrait d’adapter son projet
dans le sens des considérants de l’arrêt.
Un article de presse informant le public de l’annulation du nouveau PGA de la commune de [...]
est paru dans le quotidien « 24 heures » du 9 juin 2020.
17.
Le 14 mai 2020, [...], ingénieur géomètre
breveté auprès de [...] SA, a adressé au Service de l’urbanisme de la commune de
[...] un rapport de contrôle altimétrique des gabarits, rapportant la mise en place de gabarits
sur le bâtiment de la route [...].
18.
Par courriel du 17 août 2020, la Cheffe du
Service de l’urbanisme de la commune de [...] a informé E.________, ensuite d’une demande
formulée par cette dernière le 15 août 2020, que le projet de travaux sur l’immeuble
de la route [...] ne pourrait pas se réaliser comme prévu et que l’auteur du projet vérifiait
si des adaptations au cadre légal du plan des zones de 1972 étaient possibles.
19
.
a)
Les
8, 9, 11, 14, 15 et 17 mai 2018, F.________, N.________, G.________ et X.________, E.________, Q.________
et V.________ et P.________ et W.________ ont saisi la Commission de conciliation en matière de
baux à loyer de la Préfecture Riviera-Pays d’Enhaut afin de contester les résiliations
de bail qui leur avaient été notifiées. Les parties ont comparu devant cette autorité
le 12 juillet 2018 et, la conciliation ayant échoué, une autorisation de procéder leur
a été délivrée le 13 juillet 2018.
b)
Par demande du 12 septembre 2018, T.________
et B.________ ont conclu, avec suite de frais et dépens, à ce qu’il soit dit que les
résiliations de bail signifiées à W.________ et P.________ pour le 15 juin 2019, à
G.________ et X.________ pour le 30 avril 2019, à V.________ et Q.________ pour le 31 mars 2019,
à E.________ pour le 31 octobre 2018, à F.________ pour le 30 avril 2019 et à N.________
pour le 30 avril 2019 étaient valables et que les baux à loyer concernés avaient pris
fin aux dates précitées, à ce qu’ordre soit donné aux locataires de restituer
immédiatement, soit de quitter et rendre libres de tous objets leur appartenant et de tous occupants,
ainsi que de tout véhicule, les appartements et places de parc/garage concernés, et à
ce que les conclusions prises par E.________ en relation avec de prétendus défauts de la chose
louée soient rejetées.
c)
Par
demande déposée le 14 septembre 2018, F.________, Q.________ et V.________, E.________, N.________,
P.________ et W.________ et G.________ et X.________ ont conclu, sous suite de frais et dépens,
principalement à ce que les résiliations de bail qui leur avaient été signifiées,
relatives à leurs appartements et places de parc/garage respectifs soient annulées et, subsidiairement,
à ce qu’une première prolongation de bail d’une durée minimale de quatre ans
leur soit accordée.
d)
Le
29 novembre 2018,
T.________
et B.________ ont déposé des déterminations au pied desquelles ils ont conclu, avec suite
de frais et dépens, au rejet des conclusions prises par les locataires dans leur demande du 14 septembre
2018.
Le même jour, F.________, Q.________ et V.________, G.________ et X.________, E.________ et P.________
et W.________ ont également déposé des déterminations, par lesquelles ils ont conclu,
sous suite de frais et dépens, au rejet des conclusions prises par les bailleurs dans leur demande
du 12 septembre 2018.
e)
Le
5 décembre 2018, le Président du Tribunal des baux a pris acte de la transaction extrajudiciaire
intervenue entre T.________ et B.________, d’une part, et N.________, d’autre part, et a
déclaré ce dernier hors de cause et de procès.
f)
Le
20 décembre 2018, F.________, Q.________ et V.________, G.________ et X.________, E.________ et
P.________ et W.________ ont déposé une réplique, au pied de laquelle ils ont conclu,
sous suite de frais et dépens, au rejet des conclusions prises par T.________ et B.________ dans
leurs écritures des 12 septembre et 29 novembre 2018 et confirmé les conclusions prises
dans leur demande du 14 septembre 2018 et dans leur écriture du 29 novembre 2018.
g)
Lors d’une audience tenue le 4 février 2019, le tribunal a procédé à l’audition,
en qualité de témoins, de S.________ et L.________. Il a en outre interrogé les défendeurs
G.________, W.________, E.________, Q.________ et F.________ en leur qualité de parties, à
forme de l’art. 191 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272).
Les locataires défendeurs ont par ailleurs complété la conclusion subsidiaire de leur
demande en ce sens que possibilité leur soit donnée de libérer les locaux en tout temps
moyennant un préavis de dix jours. Les demandeurs ont conclu au rejet de cette conclusion modifiée.
L’audience a été suspendue.
L’audience a été reprise le 8 avril 2019 et a débuté par une inspection locale
à la route [...] à [...]. D’entente avec les parties, la cause a été suspendue
jusqu’au 15 mai 2019 afin de permettre la poursuite des pourparlers transactionnels, soit d’examiner
la possibilité d’une libération des logements litigieux durant les travaux, de même
que les conditions financières qui prévaudraient lors de la réintégration.
h)
Les
14 et 16 mai 2019, les parties ont requis la reprise de la cause, n’étant pas parvenues à
trouver une solution transactionnelle.
i)
A
l’audience tenue le 4 juillet 2019, une transaction conclue entre T.________ et B.________, d’une
part, et F.________, d’autre part, a été produite. Le tribunal en a pris acte pour valoir
jugement exécutoire et a mis hors de cause F.________.
j)
Le tribunal a délibéré à huis clos le 16 août 2019.
En droit :
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l'art. 236 CPC, dans les causes
patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions devant l'autorité précédente
est de 10'000 fr. au moins (art. 308 aI. 2 CPC).
En cas de litige portant sur la validité d’un congé, la valeur litigieuse correspond
au loyer de la période minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est
pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut
être donné. En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse
ne saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a
al. 1 let. e CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220) consacre l'annulabilité d'une
résiliation (ATF 144 III 346 consid. 1.2, JdT 2019 II 235 ; ATF 137 III 389 consid. 1.1 ;
ATF 119 II 147 consid. 1, JdT 1994 I 205 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 consid. 1.1 ;
JdT 2011 III 83).
Ecrit et motivé, l'appel doit être introduit auprès de l’instance d’appel,
soit de la Cour d’appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [Loi d'organisation judiciaire du 12 décembre
1979 ; BLV 173.01]), dans les trente jours à compter de la notification de la décision
motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 aI. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, les loyers mensuels en
cause s’élèvent respectivement à 878 fr. (758.- + 120.-) pour E.________, 1'100
fr. (1'000.- + 100.-) pour l’appartement de W.________ et P.________ et 35 fr. pour leur place
de parc, 1'797 fr. (1'597.- + 200.-) pour l’appartement de Q.________ et V.________ et 40 fr. pour
leur place de parc, et 1'750 fr. (1'550.- + 200.-) pour l’appartement de G.________ et X.________
et 50 fr. pour leur garage-box. Il est ainsi manifeste, fondé sur les principes rappelés ci-dessus,
que la valeur litigeuse est supérieure à 10'000 francs. Interjeté pour le surplus en temps
utile et auprès de l’autorité compétente, contre une décision finale de première
instance, par des parties qui ont un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC),
l’appel est recevable.
La réponse, déposée dans le délai de trente jours (art. 312 al. 2 CPC), est également
recevable. Il en est de même des répliques et dupliques spontanées, déposées
dans le délai de dix jours admis par la jurisprudence (cf. ATF 138 I 484 consid. 2, rés. in
JdT 2014 I 32 ; ATF 138 I 154 consid. 2.3.3, rés. in JdT 2013 I 162 ; TF 1B_214/2019 du
25 juin 2019 consid. 2.1).
2.
2.1
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge, et doit, le cas échéant, appliquer
le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC (Jeandin, Commentaire
romand, Code de procédure civile, 2
e
éd., Bâle 2019, nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l'appréciation des
faits sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43 consid. 2
et les réf. citées ; Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC).
L’appel est principalement réformatoire. L’autorité d’appel peut toutefois
à titre exceptionnel renvoyer la cause à la première instance si un élément
essentiel de la demande (par quoi il faut entendre non pas un argument juridique, mais une prétention)
n’a pas été examiné (art. 318 al. 1 let. c ch. 1 CPC) ou si l’état de
fait doit être complété sur des points essentiels (art. 318 al. 1 let. c ch. 2 CPC) (JdT
2010 III 148).
2.2
2.2.1
Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens
de preuve nouveaux ne sont pris en considération dans le cadre d'une procédure d'appel que
s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et ne pouvaient pas être invoqués
ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve
de la diligence requise (let. b), ces deux conditions étant cumulatives (TF 4A_419/2018 du
10 septembre 2018 consid. 6). Il appartient à l’appelant de démontrer si ces conditions
sont réalisées, de sorte que l’appel doit indiquer de tels faits et preuves nouveaux
et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (TF 5A_266/2015 du 24
juin 2015 consid. 3.2.2 ; TF 4A_540/2014 du 18 mars 2015 consid. 3.1, RSPC 2015 p. 339 ;
JdT 2011 III 43 et les réf. citées).
2.2.2
En l’occurrence, les pièces produites
par les parties dans la procédure d’appel sont soit des pièces dites de forme, soit sont
postérieures au jugement contesté. Elles sont donc toutes recevables.
Le contenu de ces pièces nouvelles a été intégré à l’état de
fait, dans la mesure utile au jugement de l’appel.
3.
Les appelants font valoir que leur
projet de vastes travaux serait très concret et que ces travaux ne pourraient avoir lieu en présence
des locataires.
3.1
3.1.1
Lorsque le bail est de durée
indéterminée – ce qui est le cas lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite
(cf. art. 255 al. 2 et 3 CO et ATF 114 II 165 consid. 2b) –, chaque partie est en principe libre
de résilier le contrat en respectant les délai et terme de congé (cf. art. 266a al. 1
CO ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1, JdT 2014 II 418). Le bail n'oblige
les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue ; au terme du contrat, la
liberté contractuelle renaît (TF 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.2 et les arrêts
cités). La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation
particulier (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1).
Le bailleur est en principe libre de résilier le bail pour exploiter son bien de la manière
qu'il juge la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer
des travaux de transformation ou de rénovation (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1, JdT 2017 II 220),
pour obtenir un rendement plus élevé (ATF 136 III 190 consid. 2 ; TF 4A_293/2016 du 13
décembre 2016 consid. 5.2.3), ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou les attribuer
à ses proches (TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.1).
3.1.2
La seule limite à la liberté
contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur
une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles
de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO).
La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe
de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC [Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210]) et
de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC ; ATF 136 III 190 consid. 2).
Les
cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une
institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des intérêts
en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation
du congé. Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond
à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, s'il est purement chicanier
ou encore fondé sur un motif qui n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 136 III 190 consid.
2 et les arrêts cités).
Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation
entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1), ou
que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur
à ce qu'il prenne fin,
mais pour autant qu'il
n'existe pas une disproportion manifeste des intérêts en présence (Lachat, Le bail à
loyer, Lausanne 2019, p. 962 s.)
.
3.1.3
La jurisprudence considère
que le congé n'est pas abusif lorsque le bailleur signifie un congé ordinaire en vue d'accomplir
d'importants travaux de rénovation, transformation ou assainissement qui limitent considérablement
la possibilité d'utiliser les locaux loués (ATF 135 III 112 consid. 4.2, JdT 2009 I 491). La
validité du congé suppose qu'au moment où il est donné, le bailleur dispose d'un
projet suffisamment mûr et élaboré pour pouvoir constater concrètement que la présence
du locataire entraverait les travaux, engendrerait des complications, coûts supplémentaires
ou retards dans les travaux envisagés, au point de nécessiter l'évacuation du locataire ;
à défaut, il est abusif (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1 ; ATF 140 III 496 consid. 4.2.2 ;
TF 4A_142/2017 du 3 août 2017 consid. 4.1). Il en est de même lorsque le projet du bailleur
apparaît objectivement impossible, notamment parce qu'il est de toute évidence incompatible
avec les règles du droit public applicables et que le bailleur n'obtiendra donc pas les autorisations
nécessaires ; la preuve de l'impossibilité objective incombe au locataire (ATF 140 III
496 consid. 4.1).
Le Tribunal fédéral a rappelé qu'une résiliation ne contrevient pas aux règles
de la bonne foi lorsque le bailleur envisage d'entreprendre, selon des critères de construction
techniques et économiques appropriés, de vastes travaux d'assainissement limitant considérablement
la possibilité d'utiliser les locaux loués et qu'il se trouve dans la nécessité de
faire évacuer les lieux (ATF 135 III 112 consid. 4.2 ; cf. Higi, Zürcher Kommentar,
4
e
éd., 1996, n. 87 ad art. 271 CO et les exemples mentionnés). L'élément déterminant
pour exclure le caractère abusif réside dans les retards ou les complications qu'entraînerait
la présence du locataire durant les travaux. Si de tels retards ou complications ne sont pas à
craindre, la réalisation des travaux ne justifie en principe pas le congé (TF 4A_414/2009 du
9 décembre 2009 consid. 3.1).
Le congé est abusif si le projet du bailleur d'entreprendre des rénovations ne présente
pas de réalité tangible ou s'il n'est pas possible d'apprécier l'importance des travaux
envisagés, notamment l'entrave provoquée par ceux-ci sur l'utilisation à venir des locaux
loués (cf. TF 4A_425/2009 du 11 novembre 2009 consid. 3.2.2). De vastes travaux d'assainissement
dans le cadre desquels non seulement les cuisines et les salles de bain sont changées, mais aussi
l'ensemble des conduites, les sols, les murs ainsi que les plans des appartements sont modifiés
entraînent, selon l'expérience générale de la vie, des immiscions et des dérangements
qui limitent considérablement la possibilité d'utiliser les locaux et rendent nécessaire
l'évacuation des lieux (ATF 135 III 112 consid. 4.2).
Le bailleur doit disposer d'un projet suffisamment mûr et élaboré pour que l'on puisse
constater concrètement que la présence du locataire entraverait les travaux ou engendrerait
des complications, des coûts supplémentaires ou des retards dans les travaux envisagés,
à défaut de quoi le congé est abusif (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3 ; ATF
140 III 496 consid. 4.2.2 ; ATF 135 III 112 consid. 4 ; TF 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid.
4.1.1 ; TF 4A_583/2014 du 23 janvier 2015 consid. 2.1.1). Il s'ensuit qu'il ne suffit pas que le
locataire se dise prêt à rester dans les locaux durant les travaux et à s'accommoder des
inconvénients qui en résultent ; ce n'est en effet que si sa présence ne compliquerait
pas les travaux, ou seulement de manière insignifiante, que la résiliation est annulable (TF
4A_200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.1.3.1 ; TF 4A_583/2014 du 23 janvier 2015 consid. 2.1.1).
3.2
3.2.1
Les appelants relèvent d'abord
que ce serait à juste titre que les premiers juges ont considéré que leur projet de travaux
était suffisamment tangible et élaboré et qu’il ne pouvait être retenu qu’ils
étaient de mauvaise foi en notifiant leur congé aux locataires concernés.
Les appelants exposent quels sont les travaux qui seront entrepris, tels qu’ils l’avaient
allégué et que cela a été retenu par les premiers juges :
-
création d'un ascenseur, impliquant la démolition de parois intérieures, la création
de murs, une modification de la structure porteuse ainsi que l’évacuation des sanitaires,
et empièterait par ailleurs sur les espaces actuels, qui devraient être redistribués différemment ;
-
surélévation du bâtiment de quatre niveaux ;
-
création de nouveaux raccordements ;
-
modification de la charpente existante ;
-
une fois la partie existante rénovée, réfection de la toiture ;
-
pose d’une isolation périphérique (élément inexistant actuellement) tout autour
du bâtiment ;
-
modification des coursives situées à l’extérieur du bâtiment, qui constituent
les seuls accès aux appartements actuels ;
-
modification de la cage d’escaliers ;
-
modification des sanitaires ;
-
création de nouvelles installations ;
-
modification des cuisines ;
-
modification de la chaufferie centrale existante.
Les appelants soutiennent ensuite qu'au vu de l'importance des travaux qui seront entrepris, la présence
des locataires est manifestement impossible. Ils relèvent que selon la jurisprudence fédérale,
la présence du locataire rend un congé annulable si cette présence ne complique pas les
travaux, ou seulement de manière insignifiante, par exemple en cas de simple réfection des
peintures de l'immeuble ou de rénovation extérieure des façades ou balcons. Ils soulignent
également que selon une jurisprudence fédérale constante, lors de l'installation d'un
ascenseur qui empiète sur les locaux loués, ou en cas de lourds travaux de rénovation
(réfection complète des sols et des murs, remplacement de l’agencement de la cuisine
et d’appareils sanitaires), la présence du locataire entraînerait des difficultés
techniques et organisationnelles et, partant, un retard et un surcoût du chantier. Or, les appelants
rappellent que dans le cas d'espèce, la création d'un ascenseur impliquant le creusement d’un
puits, des travaux de surélévation de quatre niveaux ainsi que la pose d'une isolation périphérique
et de nouveaux sols et cuisines sont notamment prévus et que l'électricité et le chauffage
seront coupés durant tout le chantier. Ils relèvent qu’alors que, selon les premiers
juges, la durée du chantier ne serait pas établie, il ressortirait du contrat d’architecte
et de l’audition du témoin L.________ que le chantier est estimé à une durée
minimale de dix-huit mois.
Les appelants s’étonnent
des considérants des premiers juges, qui ont retenu que, malgré la lourdeur incontestable des
travaux qui seraient effectués, le chantier ne nécessiterait que « quelques aménagements
qui ne paraissent ni coûteux, ni particulièrement complexes à mettre en place »,
citant à titre d'exemple l’installation d’une « chaufferie provisoire ».
Ils relèvent à cet égard qu’il ne serait pas concevable que les locataires soient
privés de sanitaires, cuisine, fenêtres, chauffage, eau et électricité pendant la
durée des travaux. Les appelants soulèvent également des questions quant aux problèmes
de responsabilité encourue en cas d'accident pendant le chantier. Ils rappellent encore que, selon
le Tribunal fédéral, le remplacement des installations électriques, des sanitaires et
du chauffage suffit à justifier une résiliation des baux.
3.2.2
Il ressort de la jurisprudence
fédérale citée plus haut (cf. consid. 3.1.3
supra
),
qu’« il ne suffit pas que le locataire se dise prêt à rester dans les locaux
durant les travaux et à s'accommoder des inconvénients qui en résultent ; ce n'est
en effet que si sa présence ne compliquerait pas les travaux, ou seulement de manière insignifiante,
que la résiliation est annulable » (TF 4A_200/2017 précité consid. 3.1.3.1 ;
TF 4A_583/2014 précité consid. 2.1.1). Or, il ne fait en l’espèce aucun doute que
les travaux prévus sont très lourds. On peut à cet égard renvoyer au témoignage
de l’architecte L.________ – reproduit en discours indirect sous point C.4
supra
–, qui est particulièrement éloquent. Ce dernier a ainsi déclaré que «
[c]ompte
tenu de l’importance des travaux, de la place étroite dont on dispose et des risques qu’impliqueront
ces travaux, la présence des locataires n’est pas possible. La sécurité ne pourrait
être garantie » ; qu’« [i]l serait possible théoriquement de
poser des installations mobiles en remplacement des installations techniques qui seront coupées
pendant le chantier. Cependant, indépendamment du coût important de ces installations, la présence
des locataires n’est pas possible compte tenu de la nature des travaux de démolition et de
surélévation qui seront entrepris. Ce chantier sera la jungle. Je ne peux pas concevoir d’avoir
des gens qui circulent dans cet environnement sachant que les entreprises ont souvent déjà
de la peine à respecter les règles de sécurité » ; que « [s]’agissant
de l’annexe, il ne pourra pas non plus rester habité pendant le chantier. En effet, les installations
techniques ne seront plus en fonction comme je l’ai déjà dit. De plus l’accès
à cet appartement se ferait au milieu de la zone la plus névralgique du chantier. Enfin, il
y aurait un risque de chute de matériaux depuis les échafaudages. Le problème ne se pose
pas de la même manière s’agissant du local commercial du rez-de-chaussée dans la
mesure où celui-ci dispose d’un accès direct donnant sur le domaine public. Il suffira
d’installer des protections sur l’échafaudage. Dans les autres zones de l’immeuble,
les risques ne seront pas les mêmes dans la mesure où il y aura un croisement entre les ouvriers
et les locataires » ; et que « [c]ompte tenu de l’ampleur de l’intervention,
la situation des locataires d’habitation est différente de celle du locataire commercial.
Les premiers circuleront plus au cœur des zones d’intervention. Il y aura de nombreux mouvements
dans le bâtiment et autour de celui-ci (livraisons, circulation d’ouvriers, présence
d’une grue ; de plus, les installations techniques seront coupées et il y aura les interventions
sur les coursives). Il ne sera pas possible de garantir une sécurité suffisante pour ces locataires ».
Force est ainsi de constater que l’architecte a relevé à plusieurs reprises les problèmes
de sécurité qui seront liés à l’ampleur du chantier et l’impossibilité
pour les locataires, dans ce contexte, de demeurer dans leurs appartements.
Le Tribunal fédéral a également eu l’occasion de préciser, dans un cas particulier,
que la seule création d’un ascenseur suffisait à admettre que le maintien du locataire
sur place était susceptible d’entraîner des retards ou des complications dans le déroulement
des travaux et que le congé donné pour ce motif n’était ainsi pas contraire à
la bonne foi (TF 4A_227/2010 du 1
er
juillet 2010 consid. 2.3). Dans un autre cas, les juges fédéraux ont expressément retenu
qu’« il [était] manifeste que la réfection totale de la cuisine et des salles
d'eau [était] plus compliquée si le locataire occup[ait] l'appartement, car il ne p[ouvait]
être totalement privé de l'usage de ces installations durant des jours » (TF 4A_126/2012
du 3 août 2012 consid. 2.4). Aussi, seule une partie des travaux envisagés suffit déjà
à retenir que la présence des locataires sur place entraînerait des difficultés techniques
et organisationnelles et, partant, un retard et un surcoût du chantier.
Au vu de ce qui précède, il y a lieu de considérer, contrairement aux premiers juges,
que la présence des locataires pendant la durée des travaux est impossible. Partant, les résiliations
de bail ne sont pas contraires à la bonne foi pour ce motif.
3.3
3.3.1
Les appelants soutiennent pour
le surplus que la comparaison effectuée par les premiers juges avec l'unique locataire commercial
au rez-de-chaussée, dont le bail n'a pas été résilié, serait erronée. Ils
exposent que le tribunal aurait complètement omis de prendre en compte le fait que la situation
du local commercial serait radicalement différente de celle des locaux d'habitation. Tout d'abord,
le local commercial – qui, par définition, ne serait pas un lieu de vie mais de travail –
se situerait de plain-pied avec la route et bénéficierait d'une entrée distincte au sud
du bâtiment, alors que les coursives d'accès aux logements se situeraient à l'opposé
et seraient condamnées lors des travaux. Le local commercial serait ainsi toujours accessible par
la route et ne serait ni visé ni touché par les travaux en tant que tels. De même, les
coupures d'énergie et d'eau n'entraîneraient pas les mêmes conséquences pour un local
qui abrite un magasin de pneus que pour des logements d'habitation.
3.3.2
Les remarques des appelants sont
pertinentes et l’on peut dès lors entièrement souscrire à leur grief. L’architecte
L.________ a parfaitement expliqué les différences entre les deux types de locaux, de sorte
qu’il est fondé de ne pas traiter de la même manière le local commercial qui se
trouve au rez-de-chaussée avec une entrée distincte, et les locaux d'habitation qui seront
impactés de lourds travaux.
3.4
3.4.1
Dans leur réponse, les intimés
critiquent l'analyse des premiers juges selon laquelle le projet serait suffisamment tangible, de sorte
que le congé ne pourrait pas être qualifié d'abusif pour ce motif. En substance, ils plaident
que ce serait à tort que le tribunal a retenu qu'il n'était pas pertinent de savoir si le nouveau
PGA de la commune de [...] serait adopté. D’ailleurs, celui-ci a désormais été
annulé par le Tribunal fédéral, ce qui démontrerait que le projet était d’emblée
irréalisable. Les intimés estiment au demeurant qu’à la date à laquelle les
résiliations de bail ont été signifiées, le projet n’était pas assez mûr
et ne présentait pas de réalité tangible suffisante.
En ce qui concerne la présence de locataires pendant les travaux, les intimés partagent l'appréciation
des premiers juges, ce d'autant qu'ils considèrent que le projet ne pourra pas se réaliser.
Dans leur réplique spontanée, les appelants font valoir que l'arrêt du Tribunal fédéral
au sujet du PGA de [...] auquel se réfèrent les intimés ne changerait rien dans la mesure
où ce serait au moment de la résiliation que le tribunal devrait se placer pour examiner si
le congé est abusif ou non. En conséquence, les évènements survenus en 2020 seraient
impropres à permettre l'examen du caractère abusif ou non des résiliations litigieuses,
notifiées le 20 avril 2018. Ce serait ainsi à juste titre que les premiers juges ont estimé
que les congés avaient été donnés de bonne foi. Au demeurant, les appelants relèvent
encore que la jurisprudence fédérale admet qu'un projet soit, au besoin, modifié pour
satisfaire aux exigences des autorités administratives.
Dans leur duplique spontanée, les intimés précisent que le projet des appelants aurait
été incompatible avec le droit public en 2018 déjà et qu’au moment des résiliations,
il n’aurait pas été suffisamment mûr, puisqu’il n’aurait alors existé
qu’un avant-projet.
3.4.2
Il ne fait en l’espèce
aucun doute que selon la jurisprudence fédérale, il faut se placer au moment où les congés
ont été notifiés afin d’examiner leur éventuel caractère abusif (cf. not.
ATF 140 III 496 et TF 4A_142/2017 du 3 août 2017 cités sous consid. 3.1.3
supra
).
Or, comme retenu par les premiers juges, au moment de la résiliation, le projet des appelants n’apparaissait
pas d’emblée irréalisable. Il reposait en effet sur un avant-projet et un descriptif
des travaux détaillé établis par un architecte ainsi que sur une étude de faisabilité
structurelle complète effectuée par un bureau d’ingénieurs civils et selon laquelle
la surélévation de l’immeuble envisagée était possible. La BCV avait en outre
donné son accord de principe au financement partiel des travaux. Même si tous les détails
n’étaient pas encore connus, le projet présentait ainsi déjà une viabilité
technique et économique. Quoi qu’ils en disent, les intimés n’ont dès lors
pas apporté la preuve qu’au moment où les résiliations ont été signifiées,
celles-ci auraient été abusives.
Sous l’angle de la conformité au droit public, il aurait fallu, pour considérer que les
appelants étaient de mauvaise foi, que ceux-ci sussent déjà, au moment de la notification
des résiliations, que le nouveau PGA n’entrerait de toute façon pas en vigueur, ce qui
n’était manifestement pas le cas puisque la procédure était alors en cours et que
la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal l’avait validé par arrêt
du 17 janvier 2018. En outre, il ressort du courriel du 17 août 2020 de la Cheffe du Service de
l’urbanisme de la commune de [...] – d’ailleurs produit par les intimés –
que si le projet ne pourrait pas être réalisé comme tel au vu de l’admission par
le Tribunal fédéral du recours contre le nouveau PGA, il n’était pas pour autant
abandonné. A cet égard, on relève encore que le Tribunal fédéral admet que
des
plans peuvent, le cas échéant, être modifiés pour satisfaire aux exigences des autorités
administratives, sans que cela n’amène à retenir que le projet est objectivement impossible
(TF 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 4.1.2). L’argument des intimés n’est donc en tout
état de cause pas déterminant.
4.
4.1
Les intimés invoquent enfin une violation
par les bailleurs des exigences découlant de la loyauté en matière contractuelle et l’existence
d’une disproportion grossière entre les intérêts réciproques des bailleurs
et des locataires – motifs non examinés par les premiers juges. Ils se plaignent de n’avoir
pas reçu la possibilité d’évacuer leurs appartements le temps des travaux, alors
qu’ils auraient tous été disposés à le faire. Il y aurait pour le surplus une
disproportion manifeste entre les intérêts des appelants à se débarrasser de leurs
locataires sur la base d’un projet qui ne pourrait de toute façon d’emblée pas
aboutir, et les intérêts des locataires à ne pas être déracinés de leur
lieu de vie avec toutes les conséquences que cela impliquerait. Pour ces deux motifs supplémentaires,
les résiliations seraient abusives et contraires à la bonne foi.
4.2
Si le locataire quitte les lieux
durant les travaux pour ne réintégrer l'appartement qu'une fois les travaux terminés,
la réalisation des travaux n'est pas rendue plus compliquée ; dans une telle situation,
la question d'un congé abusif peut se poser. Mais il convient de se référer à la
situation prévalant au moment du congé pour déterminer s'il est abusif (ATF 138 III 59
consid. 2.1
in
fine
). Un congé abusif ne
se conçoit dès lors que si le bailleur a résilié le contrat alors qu'il avait la
garantie que le moment venu, le locataire irait se loger ailleurs le temps que les travaux soient terminés.
Il faut d'une part que le locataire ait pris l'engagement avant la résiliation ; un engagement
ultérieur ne saurait
a
posteriori
transformer un congé
licite en un congé abusif. Il faut d'autre part que l'engagement soit sérieux ; on ne
saurait exiger du bailleur qu'il renonce à mettre fin au contrat de bail sur la base de vagues promesses
du locataire, sauf à rendre illusoire la possibilité de résilier le bail en vue de procéder
à des travaux importants (TF 4A_126/2012 du 3 août 2012 consid. 4.2).
4.3
En l'espèce, les intimés
déclarent être prêts à libérer leurs appartements le temps des transformations.
Même s’il devait être admis qu’ils n’ont pas eu l’occasion de faire
cette proposition aux bailleurs avant de recevoir leurs congés, force est de constater qu’ils
ne fournissent aucune précision ni garantie à l’appui de leurs déclarations. Ils
ne prétendent d’ailleurs pas avoir d’autres solutions de logement. Leurs simples déclarations
ne sont dès lors pas pertinentes pour contester la validité des résiliations.
Pour le surplus et comme cela a déjà été mentionné ci-dessus, le projet de transformation
des appelants n’apparaît pas d’emblée irréalisable (cf. consid. 3.4.2
supra
)
et la présence des locataires durant le chantier ne peut être tolérée au vu des problèmes
de sécurité – largement détaillés par l’architecte L.________ –
que celui-ci engendrera (cf. consid. 3.2.2
supra
).
Les premiers juges ont relativisé cette problématique sécuritaire principalement sur le
vu de leur inspection locale, sans que l’on ne dispose d’autre chose que d’hypothèses
en la matière. Vu la nature des travaux à entreprendre et l’ampleur du projet, y compris
sous l’angle sécuritaire, l’intérêt des appelants à résilier les
contrats de bail est important et les congés signifiés n’apparaissent pas disproportionnés.
Il n’existe ainsi pas de disproportion grossière entre les intérêts des bailleurs
et ceux des locataires à demeurer dans leurs logements.
Les moyens des intimés sont en conséquence mal fondés et il résulte de l’ensemble
de ce qui précède que les résiliations de bail, fondées, sont valables.
5.
5.1
Dans l’éventualité où les
griefs des appelants devaient être admis et les résiliations de bail validées, les intimés
concluent à ce qu’une première prolongation de leurs baux d’une durée de quatre
ans leur soit accordée. Ils font valoir que les résiliations auraient pour eux des conséquences
pénibles sans que cela ne soit justifié par les intérêts des bailleurs. Ils habiteraient
en effet tous l’immeuble depuis de nombreuses années et, disposant de moyens financiers modestes,
ils auraient beaucoup de difficultés à se reloger sans sacrifices excessifs, leurs loyers actuels
étant raisonnables. Au contraire, les appelants ne disposeraient d’aucun projet viable et
réalisable. Etant donné que ceux-ci ne pourraient pas obtenir d’autorisation, toute prolongation
devrait être une première prolongation.
5.2
5.2.1
En application de l’art. 273 al. 5 CO, lorsque
l’autorité compétente rejette une requête en annulation du congé, elle doit
examiner d’office si le bail peut être prolongé. Pour que la prolongation des baux d'habitation
ou de locaux commerciaux puisse être admise, il faut que le contrat ait été valablement
résilié et que la prolongation se justifie, ce qui suppose qu'il n'y ait aucune cause d'exclusion
(art. 272a CO) et que la résiliation ait des conséquences pénibles pour le locataire ou
sa famille (art. 272 al. 1
CO ; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux,
5
e
éd., Genève 2016, n. 2277 p. 309).
Ces dispositions s’appliquent également devant l’autorité d’appel, quand
bien même l’intimé a renoncé à déposer un appel joint et n’a pris
aucune conclusion subsidiaire à cet égard (CACI 6 septembre 2013/458 consid. 3.4 et les réf.
citées). L’autorité d’appel peut statuer elle-même sur la prolongation, lorsque
la résiliation est jugée valable, pour autant que le dossier contienne les éléments
suffisants et que les locataires aient été invités en première instance à établir
les circonstances pénibles (CACI 7 janvier 2013/1 consid. 5).
5.2.2
Selon l’art. 272 CO, le locataire peut demander
la prolongation d’un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque
la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts
du bailleur le justifient (al. 1). Dans la pesée des intérêts, l’autorité
compétente se fondera notamment sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du
contrat (al. 2 let. a), la durée du bail (al. 2 let. b), la situation personnelle, familiale et
financière des parties ainsi que leur comportement (al. 2 let. c), le besoin que le bailleur ou
ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que
l’urgence de ce besoin (al. 2 let. d) et la situation sur le marché local du logement et des
locaux commerciaux (al. 2 let. e).
La pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive sert non seulement à
déterminer le principe d'une éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée. Les
règles sur la prolongation tendent à adoucir les conséquences pénibles que la résiliation
peut entraîner pour le locataire (ATF 116 Il 446 consid. 3b ; Lachat, op. cit., p. 1000). Il
s'agit d'accorder au locataire plus de temps qu'il n'en aurait selon le délai de résiliation
ordinaire pour trouver de nouveaux locaux (ATF 135 III 121 consid. 2 ; ATF 125 III 226 consid.
4b ; ATF 104 II 311, JdT 1979 I 495), et non de lui donner l'occasion de profiter le plus longtemps
possible de celui qu'il a (ATF 116 II 446). La prolongation n'a donc de sens que si elle permet d'atténuer
les conséquences pénibles qu'entraînerait le congé (ATF 116 II 446 ; TF 4A_662/2012
du 7 février 2013 consid. 7.4).
La durée de la prolongation ne peut pas être déterminée schématiquement. Dans
chaque cas, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en jeu en se fondant
sur les critères énumérés à l'art. 272 al. 1 et 2 CO (TF 4C.139/2000 du
10 juillet 2000 consid. 2). La détermination de la durée de la prolongation en fonction des
critères précités relève du pouvoir d'appréciation du juge, selon les règles
du droit et de l'équité (art. 4 CC). Celui-ci doit tenir compte du but de la disposition, qui
est de donner du temps au locataire pour trouver une solution de remplacement, et procéder à
une pesée des intérêts en présence. Le juge ne transgresse pas le droit fédéral
en exerçant le pouvoir d'appréciation que la loi lui accorde. Le droit fédéral n'est
violé que si le juge sort des limites fixées par la loi, s'il se laisse guider par des considérations
étrangères à la disposition applicable, s'il ne prend pas en compte les éléments
d'appréciation pertinents ou s'il en tire des déductions à ce point injustifiables que
l'on doive parler d'un abus du pouvoir d'appréciation (ATF 136 III 190 consid. 6 ; ATF 135
III 121 consid. 2 ; ATF 125 III 226 consid. 4b ; TF 4A_662/2012 du 7 février 2013 consid.
7 ; TF 4A_130/2008 du 26 mai 2008 consid. 3.1). En particulier, le juge doit prendre en compte
les circonstances et la durée du bail, mais aussi la situation personnelle et financière de
chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché (ATF 136 III 190 consid.
6 ; TF 4A_159/2018 du 11 juillet 2018 consid. 3.1). Il peut tenir compte du délai qui s'est
écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, comme
de la durée de la procédure judiciaire qui prolonge en fait le bail, ainsi que du fait que
le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement
(ATF 125 III 226 consid. 4c ; TF 4A_639/2018 du 21 novembre 2019 consid. 6.1 ; TF 4A_31/2013
du 2 avril 2013 consid. 3.1 ; TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 5.1, SJ 2017 I 165).
Le juge se demandera s'il est particulièrement difficile pour le locataire de trouver des locaux
de remplacement, notamment en raison de la nature particulière de ses activités et tiendra
compte du besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (ATF 136 III 190 consid.
6 ; TF 4A_104/2013 du 7 août 2013 consid. 2.3 ; TF 4A_57/2012 du 29 juin 2012 consid.
2.3, SJ 2012 I 473).
L'art. 272b al. 1 CO prévoit que la durée de la prolongation est de quatre ans au maximum pour
des baux d'habitation, limite dans laquelle une ou deux prolongations peuvent être accordées
(Lachat, op. cit., p. 1013). Procéder par deux prolongations successives ne se justifie cependant
que lorsqu'il existe une incertitude caractérisée sur la situation à la fin de la première
période de prolongation (TF 4A_621/2009 du 25 février 2010 consid. 2.4.2, in Cahiers du
bail 2010, p. 83). L’octroi d'une première prolongation est ainsi indiqué lorsqu'on peut
difficilement estimer si un objet de remplacement approprié pourra être trouvé dans la
prolongation accordée et que des éléments plus précis pourront être tirés
ultérieurement de l'évolution du marché immobilier, en tenant compte des efforts du locataire
entretemps (TF 4A_699/2014 du 7 avril 2015 consid. 3.5). De façon générale, le juge accordera
une première prolongation s'il ne parvient pas à établir un pronostic sur la possibilité
que le locataire retrouve des locaux dans le laps de temps accordé. Il prendra aussi en compte l'éventuel
besoin du bailleur d'obtenir la restitution des locaux (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1 ; TF 4A_411/2017
du 21 février 2020 consid. 4.1). Une prolongation unique peut être ordonnée lorsque, au
moment du jugement, un pronostic fiable peut être posé quant aux difficultés du locataire
à trouver un local de remplacement (CACI 5 juillet 2018/397 consid. 4.2 ; CACI 23 mai 2017/99
consid. 3.2 ; CACI 20 août 2014/443 consid. 5 ; Weber, Basler Kommentar, Bâle
2008, n. 15 ad art. 272 CO), respectivement lorsque le locataire peut disposer d'une solution de remplacement
en déployant les efforts nécessaires (Conod, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire
pratique, 2
e
éd., Bâle 2017, n. 9 ad art. 272b CO). Une prolongation unique est également envisageable
lorsque le locataire n'a pas fait de recherches intensives de locaux de remplacement jusqu'au moment
de la prolongation (TF 4C.400/2001 du 4 mars 2002 consid. 4 ; Svit, Das schweizerische Mietrecht :
Kommentar, 3
e
éd., Zurich 2008, n. 6 ad art. 272b CO).
5.3
En l’occurrence, les intimés sont tous
locataires d’un appartement dans l’immeuble litigieux depuis de nombreuses années. Ainsi,
au jour de la notification de leurs résiliations de bail, E.________ occupait son logement depuis
plus de vingt-deux ans, W.________ et P.________ occupaient le leur depuis plus de dix-neuf ans, Q.________
et V.________ le leur depuis dix ans et G.________ et X.________ le leur depuis pratiquement huit ans.
Les intimés s’entendent tous pour dire qu’ils entretiennent de bons rapports entre eux
et avec le voisinage en général et qu’ils sont attachés à leur logement et
à sa situation géographique. En outre, il y a lieu de relever que Q.________ et V.________
ont une fille en bas âge qui a toujours vécu dans son logement actuel et qui est scolarisée
dans la commune, et qu’E.________ a une fille qui, bien que majeure, poursuit ses études,
vit toujours avec elle et est à sa charge financièrement. Quant à G.________ et X.________,
ils sont âgés et ont un chien, circonstances compliquant la recherche et l’obtention
d’un logement et qui doivent également être prises en compte dans la pesée des intérêts.
Enfin, il est notoire que le taux de vacance des logements dans la région lémanique est bas.
D’ailleurs, les intimés, qui ont tous entrepris des recherches entre la signification de leur
congé en avril 2018 et la reddition du jugement de première instance à tout le moins,
n’ont dans ce laps de temps pas trouvé de biens équivalents à ceux qu’ils
occupaient actuellement en termes de situation, de prix, de surfaces et de nombres de pièces. Pour
tous ces motifs, il est donc évident que les congés signifiés présentent pour chacun
des locataires des conséquences pénibles.
L’intérêt des bailleurs à voir partir rapidement leurs locataires est pour sa part
faible, voire inexistant, dès lors qu’en l’état, leur projet de transformation
n’est pas réalisable au regard du droit public. Les appelants ne justifient dès lors
pas d’un besoin actuel concret à pouvoir utiliser les locaux.
Dans la mesure où aucun intérêt prépondérant des bailleurs n’impose une
fin rapide au contrat, qu’une éventuelle adaptation du projet de transformation des appelants
au droit public prendra vraisemblablement encore de nombreux mois, dès lors que l’annulation
du nouveau PGA de la commune de [...] par le Tribunal fédéral est récente (arrêt
du 16 avril 2020), que les intimés, malgré leurs recherches, n’ont pas trouvé à
se reloger depuis la résiliation de leurs baux en avril 2018, et qu’il faut également
cas échéant tenir compte du fait que ceux-ci ne sauraient être tenus pour « responsables »
d’avoir obtenu gain de cause devant le Tribunal des baux sur la question principale de l’annulation
des congés, ce qui pouvait légitimement les dissuader de poursuivre activement leurs recherches
de logement, le cours des événements ne s’inversant que ce jour avec le résultat
de l’appel du bailleur (cf. TF 4C.343/2004 du 22 décembre 2004 consid. 4.2 ; TF 4C.267/2002
du 18 novembre 2002 consid. 3, SJ 2003 I 161), il y a lieu d’accorder à chacun d’eux
une première prolongation de leur contrat de bail respectif d’une durée de trois ans
pour les intimés E.________, Q.________ et V.________ et G.________ et X.________, et de deux ans
pour les intimés W.________ et P.________. Ces derniers devraient en effet avoir plus de facilité
à se reloger au vu de leurs revenus mensuels cumulés de plus de 9'000 fr. et du fait qu’ils
n’ont ni enfant, ni animal de compagnie à charge, contrairement aux autres locataires concernés.
Le choix d’une première prolongation se justifie dès lors qu’il existe un doute
sur la possibilité des locataires de trouver à se reloger durant le délai accordé
et que l’issue du projet de rénovation des bailleurs, qui doit être revu compte tenu
de l’annulation du nouveau PGA de la commune de [...], n’est en l’état pas connue.
Ainsi, la résiliation du bail de l’intimée E.________ étant intervenue avec effet
au 31 octobre 2018, son contrat sera prolongé une première fois jusqu’au 31 octobre 2021.
Le contrat de bail de Q.________ et V.________, résilié avec effet au 31 mars 2019, sera prolongé
une première fois jusqu’au 31 mars 2022. Celui de G.________ et de X.________, résilié
avec effet au 30 avril 2019, sera prolongé une première fois jusqu’au 30 avril 2022.
Enfin, celui de W.________ et P.________, résilié avec effet au 15 juin 2019, sera prolongé
une première fois jusqu’au 15 juin 2021.
6.
En définitive, l’appel doit être
admis, le jugement annulé et il doit être statué à nouveau en ce sens que les résiliations
de bail signifiées par les appelants sont valables, les baux étant toutefois prolongés
une première fois de trois ans pour les intimés E.________, Q.________ et V.________ et G.________
et X.________, et de deux ans pour les intimés P.________ et W.________.
Les appelants gagnent sur le principe de la validité des résiliations de bail mais succombent
sur la question de la prolongation des contrats, les intimés obtenant substantiellement gain de
cause sur leur conclusion subsidiaire. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés
à 3'034 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre
2010 ; BLV 270.11.5]), seront ainsi mis par trois quarts à la charge des intimés, solidairement
entre eux, et par un quart à la charge des appelants, solidairement entre eux (cf. art. 106 al.
1 et 3 CPC).
Les intimés doivent ainsi aux
appelants la somme de 2'275 fr. 50 (3'034 x ¾) à titre de restitution de l’avance de
frais fournie par ceux-ci (art. 111 al. 2 CPC).
La charge des dépens de deuxième instance est évaluée à 5’000 fr. (art.
7 TDC [Tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]), de
sorte que, compte tenu de ce que les frais – comprenant les frais judiciaires et les dépens
(art. 95 al. 1 CPC) – doivent être mis par trois quarts à la charge des intimés,
ceux-ci verseront en définitive, solidairement entre eux, aux appelants, créanciers solidaires,
la somme de 6'025 fr. 50 à titre de restitution d’avance de frais et de dépens de deuxième
instance (2'275.50 + [5'000 x ¾]).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I
.
L’appel est admis.
II.
Le jugement est annulé. Il est statué à nouveau comme suit :
I.
La résiliation de bail signifiée à
W.________ et P.________ pour le 15 juin 2019, portant sur un appartement de 3,5 pièces au rez-de-chaussée
ainsi que sur les places de parc extérieures n
os
1 et 4 de l’immeuble sis route [...], à [...], est valable.
II.
Le bail à loyer des locataires W.________
et P.________, portant sur un appartement de 3,5 pièces au rez-de-chaussée ainsi que sur les
places de parc extérieures n
os
1 et 4 de l’immeuble sis route [...], à [...], est prolongé une première fois pour
une durée de deux ans, soit jusqu’au 15 juin 2021.
III.
La résiliation de bail signifiée à
G.________ et X.________ pour le 30 avril 2019, portant sur un appartement de 4 pièces duplex au
rez-de-chaussée ainsi que sur le garage-box extérieur n° 1 de l’immeuble sis route
[...], à [...], est valable.
IV.
Le bail à loyer des locataires G.________
et X.________, portant sur un appartement de 4 pièces duplex au rez-de-chaussée ainsi que sur
le garage-box extérieur n° 1 de l’immeuble sis route [...], à [...], est prolongé
une première fois pour une durée de trois ans, soit jusqu’au 30 avril 2022.
V.
La résiliation de bail signifiée à
V.________ et Q.________ pour le 31 mars 2019, portant sur un appartement de 3,5 pièces au deuxième
étage ainsi que sur la place de parc extérieure n° 5 de l’immeuble sis route [...],
à [...], est valable.
VI.
Le bail à loyer des locataires V.________
et Q.________, portant sur un appartement de 3,5 pièces au deuxième étage ainsi que sur
la place de parc extérieure n° 5 de l’immeuble sis route [...], à [...], est prolongé
une première fois pour une durée de trois ans, soit jusqu’au 31 mars 2022.
VII.
La résiliation de bail signifiée à
E.________ pour le 31 octobre 2018, portant sur un appartement de 3,5 pièces au rez-de-chaussée
ainsi que sur la place de parc extérieure n° 3 de l’immeuble sis route [...], à
[...], est valable.
VIII.
Le bail à loyer de la locataire E.________,
portant sur un appartement de 3,5 pièces au rez-de-chaussée ainsi que sur la place de parc
extérieure n° 3 de l’immeuble sis route [...], à [...], est prolongé une première
fois pour une durée de trois ans, soit jusqu’au 31 octobre 2021.
IX.
Il n’est pas perçu de frais judiciaires
ni alloué de dépens de première instance.
X.
Toutes autres ou plus amples conclusions sont
rejetées.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 3'034 fr., sont mis par 758
fr. 50 (sept cent cinquante-huit francs et cinquante centimes) à la charge des appelants T.________
et B.________, solidairement entre eux, et par 2'275 fr. 50 (deux mille deux cent septante-cinq francs
et cinquante centimes) à la charge des intimés Q.________, G.________, X.________, E.________,
P.________, W.________ et V.________, solidairement entre eux.
IV.
Les intimés Q.________, G.________, X.________, E.________, P.________, W.________ et V.________,
solidairement entre eux, doivent immédiat paiement aux appelants T.________ et B.________, créanciers
solidaires, de la somme de 6'025 fr. 50 (six mille vingt-cinq francs et cinquante centimes) à titre
de restitution partielle d’avance de frais et de dépens de deuxième instance.
V.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :
La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
-
Me Nicolas Saviaux (pour T.________ et B.________),
-
Me Yero Diagne (pour Q.________, V.________, G.________, X.________, E.________, P.________ et W.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
-
M. le Président du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (Loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 ;
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :