vd_findinfo · HC / 2016 / 1042 · 2016-10-14 · fr

MANDAT, COURTAGE, INTERPRÉTATION{PROCÉDURE}, INTERPRÉTATION{SENS GÉNÉRAL}, IMMEUBLE, HONORAIRES, INDEMNITÉ{EN GÉNÉRAL}, PRESTATION EN ARGENT | 156 CO, 18 al. 1 CO, 404 al. 2 CO, 413 al. 1 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 14.10.2016 HC / 2016 / 1042

TRIBUNAL
CANTONAL
PT14.006431-161584
568
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
14 octobre 2016
__________________
Composition
:               M.
abrecht
,
président
MM.
Muller et Stoudmann, juges
Greffier
:
M.              Tinguely
*****
Art.
18 al. 1, 156 et 413 al. 1 CO
Statuant sur l'appel interjeté par
L.________Sàrl
, à [...], demanderesse,
contre le jugement rendu le 11 février 2016 par le Tribunal civil de l'arrondissement de l'Est vaudois
dans la cause divisant l'appelante d’avec
C.________
,
à [...], défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 11 février 2016, dont les motifs ont été notifiés aux parties le
18 juillet 2016, le Tribunal civil de l'arrondissement de l'Est vaudois a rejeté les conclusions
prises par B.________, à l'encontre de C.________ au pied de sa demande du 13 février 2014
(I), ordonné au Préposé de l'Office des poursuites du district de Lavaux-Oron d'annuler
et de radier la poursuite n° [...] interjetée par B.________, à l'encontre de C.________,
à charge pour le premier nommé de supporter les frais de poursuite y relatifs (II), statué
sur les frais judiciaires et les dépens (III à V) et rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (VI).
En droit, les premiers juges ont estimé que la demanderesse L.________Sàrl, entreprise individuelle
dont le titulaire était R.________, ne disposait d'aucun fondement contractuel ou légal lui
permettant de prétendre à une quelconque rémunération fondée sur le contrat
de courtage l'ayant liée à la défenderesse C.________. En particulier, pour les premiers
juges, la demanderesse ne pouvait pas se prévaloir de l'art. 156 CO (Code des obligations du 30
mars 1911 ; RS 220), dès lors que, contrairement à ce qui était exigé par la
jurisprudence du Tribunal fédéral rendue en application de cette disposition (TF 4C.278/2004
du 29 décembre 2004), il n'était pas établi que la défenderesse ait adopté un
comportement déloyal. Le Tribunal a considéré que la demanderesse ne pouvait pas non plus
se prévaloir de l'art. 404 al. 2 CO, relatif à la résiliation du mandat en temps inopportun,
étant donné qu'elle n'avait pas démontré en quoi la résiliation du contrat la
liant à la défenderesse lui aurait causé un désavantage particulier dépassant
les aléas normaux auxquels était soumis un courtier. Pour les premiers juges, s'il ressortait
du dossier que la défenderesse avait certes soudainement choisi de ne plus vouloir vendre son bien,
ce choix était toutefois intervenu lorsqu'elle a eu connaissance des prix des loyers pour une villa
identique, d'une part, et pour des motifs personnels, d'autre part. Les premiers juges ont considéré,
par surabondance, que la clause contractuelle relative à la rémunération du courtier avait
été écrite par la demanderesse et que cette dernière devait dès lors subir les
conséquences de l'interprétation de cette clause, en vertu du principe
in
dubio contre stipulatorem
.
B.
Par acte du 13 septembre 2016, L.________Sàrl
a interjeté appel contre ce jugement, en concluant, avec suite de frais et dépens, principalement
à sa réforme en ce sens que les conclusions prises au pied de sa demande du 13 février
2014 soient admises, que C.________ soit reconnue sa débitrice et lui doive prompt paiement d'un
montant de 77'112 fr., plus intérêts à 5% l'an dès le 26 août 2013, et que l'opposition
au commandement de payer notifié à C.________ par l'Office des poursuites de Lavaux-Oron dans
la poursuite n°  [...] soit définitivement levée. Subsidiairement, elle a conclu
à la réforme du jugement en ce sens que les conclusions prises au pied de sa demande du 13
février 2014 soient partiellement admises, que C.________ soit reconnue sa débitrice et lui
doive prompt paiement d'un montant que justice dira, plus intérêts à 5% l'an dès
le 26 août 2013, et que l'opposition au commandement de payer notifié à C.________ par
l'Office des poursuites de Lavaux-Oron dans la poursuite n° [...] soit définitivement levée,
à concurrence du montant arrêté à dires de justice.
C.________ n'a pas été invitée à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
La demanderesse B.________ était une entreprise
individuelle, dont le siège était à [...]. Elle a été inscrite au Registre du
commerce (ci-après : le RC) le 24 août 2007, puis radiée le 12 février 2016.
Son titulaire était R.________. Son but social inscrit au RC était le suivant : « Conseils
dans le domaine de l'immobilier, gestion et création d'entreprises ».
Aux termes d'une convention établie le 23 juin 2015, les actifs et passifs de la demanderesse ont
été repris par L.________Sàrl, société à responsabilité limitée
dont le siège est à [...] et qui est inscrite au RC depuis le 10 juillet 2015. Son associé-gérant,
disposant de la signature individuelle, est R.________. Son but social inscrit au RC est le suivant :
« toutes opérations dans le domaine immobilier, en particulier achat, vente, gérance,
expertise et courtage de biens immobiliers ; toutes activités de conseils, notamment dans le
domaine immobilier; la gestion et la création d'entreprises ».
2.
La défenderesse C.________ est la propriétaire de l'immeuble n°  [...] du Registre
foncier de la Commune de [...], sis chemin [...], à [...], sur lequel est bâtie une maison
individuelle de huit pièces sur deux étages, construite en 1954 et rénovée en 2009.
Elle exerce par ailleurs la fonction d'administratrice, disposant de la signature individuelle, des sociétés
W.________SA et H.________SA, actives dans le commerce de produits manufacturés.
3.
Depuis le 16 novembre 2010 au moins, la défenderesse a souhaité vendre l'immeuble précité.
Dans cette perspective, elle a contacté plusieurs agences de courtage immobilier, qui ont proposé
au public l'achat de l'immeuble.
4.
Le 13 mai 2012, les parties ont conclu un contrat
de courtage exclusif, en relation avec la vente de l'immeuble propriété de la défenderesse.
Le contrat prévoyait un prix de vente souhaité arrêté à 2'380'000 fr., la mission
de la demanderesse étant de tout mettre en œuvre afin de faire aboutir la vente, la promesse
de vente ou l'indication entre le vendeur et l'acheteur. Le contrat prévoyait en outre ce qui suit :
« Commission
a) La commission due par le mandant au courtier, si la vente ou la
promesse de vente devant notaire aboutit est de 3% pour le prix de
(HT) (sic).
b) La commission est payée directement au courtier par le notaire à la
signature de l'acte de vente ou de promesse de vente et sur
présentation de la facture par le courtier.
c) La mandante autorise le notaire à recevoir et payer la note
d'honoraire du courtier, conformément au présent contrat.
Frais, publicité et débours du courtier
La mandante s'engage à prendre à sa charge les frais de publicité,
prospectus, maquettes, Internet, panneaux de chantier, recherches
cadastrales extrait du Registre Foncier, etc. pour un montant forfaitaire
de CHF 0 (sic), Ce montant sera exigible dans le cas où la vente ne
serait pas effectuée par le courtier et dans ce cas uniquement. »
5.
Le 4 septembre 2012, la demanderesse a réalisé
une plaquette de présentation de la villa.
6.
Entre 2012 et 2013, la demanderesse a transmis à la défenderesse plusieurs courriels qu'elle
avait reçus de personnes intéressées par la villa.
7.
Par courriel du 20 juin 2013, la défenderesse a remis à la demanderesse des plans de sa villa.
8.
Ces plans ont ensuite été transmis par la demanderesse aux époux [...] [...] et [...],
qui lui avaient fait part de leur intérêt pour un éventuel achat de la villa de la défenderesse.
Entre la fin du mois de juin 2013 et le début du mois de juillet 2013, les époux [...] ont
ainsi visité la villa à plusieurs reprises, en présence de R.________, de [...], architecte,
et, à une reprise au moins, de la mère de la défenderesse, qui résidait également
dans la villa. Il est précisé à cet égard, dès lors que la villa était
occupée par la défenderesse et sa famille, que la demanderesse lui annonçait préalablement
les visites.
En vacances à l'étranger du 16 juillet au 24 août 2013 et souhaitant acquérir l'immeuble
dès leur retour, les époux [...] ont décidé avant leur départ en vacances d'engager
des frais d'architecte en vue de concrétiser dans les meilleurs délais leurs souhaits en matière
d'aménagement de la villa. Les architectes contactés à cette fin n'ont cependant pas été
rémunérés pour leurs prestations.
9.
Par courriel adressé le 19 juillet 2013 à la demanderesse, la défenderesse lui a fait
part de son intention de ne plus vendre son bien immobilier. Elle a expliqué ce renoncement par
des raisons sentimentales, familiales et financières, le montant des intérêts hypothécaires
et des amortissements payés pour son bien lui paraissant finalement avantageux en comparaison avec
les prix de location d'un autre bien du même type.
10.
Le 26 août 2013, sur instance de la demanderesse, l'Office des poursuites du district de Lavaux-Oron
a fait notifier à la défenderesse dans le cadre de la poursuite n° [...] un commandement
de payer portant sur un montant de 77'112 fr., avec intérêt à 5% dès le 26 août
2013.
La défenderesse a formé opposition totale.
11.
Par demande adressée le 13 février 2014
au Tribunal civil de l'arrondissement de l'Est vaudois (ci-après : le Tribunal), l'entreprise
individuelle B.________, a conclu au paiement par C.________ d'un montant de 77'112 fr., avec intérêts
à 5% l'an dès le 26 août 2013, ainsi qu'à la levée définitive de l'opposition
formée au commandement de payer notifié dans le cadre de la poursuite n° 6746476.
Le 1
er
mai 2014, C.________ s'est déterminée sur la demande, en concluant au rejet des prétentions
de la demanderesse ainsi qu'à l'annulation et à la radiation de la poursuite introduite à
son encontre.
Le 23 juin 2014, la demanderesse a répliqué. Elle a confirmé les conclusions prises au
pied de sa demande du 13 février 2014.
Le 3 juillet 2014, la défenderesse a dupliqué. Elle a confirmé ses conclusions prises
le 1
er
mai 2014.
Le 25 août 2014, la demanderesse s'est une nouvelle fois déterminée.
12.
Par courrier du 26 janvier 2016, L.________Sàrl a informé le Tribunal qu'aux termes d'une convention
passée le 23 juin 2015, elle avait repris les actifs et passifs de la demanderesse. Se fondant sur
l'art. 83 CPC, elle a déclaré se substituer à la demanderesse.
Par courrier du 4 février 2016, la défenderesse s'est opposée à la L.________Sàrl.
13.
L'audience de jugement s'est tenue le 4 février 2016 devant le Tribunal en présence, pour la
demanderesse, de R.________, représentant également L.________Sàrl, et de la défenderesse
personnellement, tous deux assistés de leur conseil respectif. Au début de l'audience, les
parties ont convenu ce qui suit :
« I.- La substitution de parties est admise. La cause ouverte par B.________, contre C.________
est               reprise par L.________Sàrl
ab ovo
.
II.- R.________ se porte fort des éventuels dépens dus à C.________ »
Par la suite, les témoins [...], [...] et [...], banquier de la défenderesse, ont été
entendus. Quant à R.________ et C.________, ils ont été interrogés à forme de
l'art. 191 CPC.
En droit
:
1.
L’appel est recevable
contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes
non patrimoniales et dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Le délai pour l’introduction
de l’appel est de trente jours à compter de la notification de la décision motivée
(art. 311 al. 1 CPC).
Formé en temps utile
par une partie qui y a intérêt et portant sur des conclusions qui sont supérieures à
10’000 fr., l’appel est recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge, et doit, le cas échéant, appliquer
le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté,
Bâle 2011, nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur
la base des preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310
CPC).
3.
3.1
Faisant valoir une constatation inexacte et incomplète
des faits par les premiers juges, l'appelante prétend avoir droit à une rémunération
pour son activité de courtière, dès lors que l'intimée aurait renoncé de mauvaise
foi à l'exécution de la vente de son immeuble, ce alors que des personnes intéressées
étaient prêtes à l'acheter.
3.2
3.2.1
Le courtage est un contrat par lequel le courtier
est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une
convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation
d'un contrat (courtage de négociation) (art. 412 al. 1 CO). Dans les deux hypothèses, la rémunération
du courtier (« salaire ») est régie par l'art. 413 CO, qui prévoit notamment
que le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation
qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Lorsque le contrat a été conclu sous
condition suspensive, le salaire n'est dû qu'après l'accomplissement de la condition (art.
413 al. 2 CO) et, s'il a été convenu que les dépenses du courtier lui seraient remboursées,
elles lui sont dues lors même que l'affaire n'a pas abouti (art. 413 al. 3 CO).
Pour prétendre à une commission, le courtier doit prouver, d'une part, qu'il a agi et, d'autre
part, que son intervention a été couronnée de succès (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ;
ATF 124 III 481 consid. 3a et les arrêts cités). Il faut donc que le contrat que le mandant
cherchait à obtenir ait été conclu et qu'il existe un lien de causalité entre l'activité
du courtier et la conclusion du contrat. Il n'est pas nécessaire que la conclusion du contrat principal
soit la conséquence immédiate de l'activité fournie. Il suffit que celle-ci ait été
une cause même éloignée de la décision du tiers satisfaisant à l'objectif du
mandant; en d'autres termes, la jurisprudence se contente d'un lien psychologique entre les efforts du
courtier et la décision du tiers, lien qui peut subsister malgré une rupture des pourparlers
(ATF 84 II 542 consid. 5 ; ATF 76 II 378 consid. 2 ; ATF 72 II 84 consid. 2 ; plus récemment,
TF 4A_401/2012 du 16 octobre 2012 consid. 4 ; TF 4A_337/2011 du 15 novembre 2011 consid. 2.1 ;
TF 4A_155/2008 du 24 avril 2008 consid. 3.1; TF 4C.93/2006 du 14 juillet 2006 consid. 2.1 ;
TF 4C.259/2005 du 14 décembre 2005 consid. 2). Il importe peu que le courtier n'ait pas participé
jusqu'au bout aux négociations du vendeur et de l'acheteur, ni qu'un autre courtier ait également
été mis en œuvre. En pareil cas, la condition suspensive de l'art. 413 al. 1 CO n'est
défaillante que si l'activité du courtier n'a abouti à aucun résultat, que les pourparlers
consécutifs à cette activité ont été définitivement rompus et que l'affaire
est finalement conclue, avec le tiers que le courtier avait présenté, sur des bases toutes
nouvelles (ATF 72 II 84 consid. 2 ; plus récemment, TF 4A_337/2011 du 15 novembre 2011 consid.
2.1 ; sur le tout : TF 4A_75/2016 du 13 septembre 2016 et les références citées).
L'art. 413 al. 1 CO est de droit dispositif. Ainsi, afin d'atténuer le caractère aléatoire
de ce type de contrat, les parties peuvent notamment convenir d'une garantie de provision assurant au
courtier des honoraires même si l'affaire n'a pas abouti (TF 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid.
2.1 ; ATF 131 III 268 consid. 5.1.2). Le contrat qui ne subordonne pas la rémunération
du courtier au succès de son intervention, mais la fixe, par exemple, selon le temps qu'il a consacré
à l'affaire et les efforts qu'il a déployés, de sorte que des honoraires sont dus même
si le résultat recherché n'a pas été atteint, ne saurait être qualifié
de contrat de courtage, mais bien de mandat ordinaire (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 et les références
citées).
Dans un arrêt du 29 décembre 2004 (TF 4C.278/2004), rendu dans une cause dont l'état de
fait était similaire à celui qui fait l'objet de la présente cause, le Tribunal fédéral
a analysé la question de l'éventuelle rémunération due au courtier en présence
d'une clause rédigée comme suit : « Le mandant s'engage à payer au mandataire,
dès que le mandataire lui aura indiqué une personne prête à acheter le bien immobilier
au prix indiqué […] ci-dessus, une commission de 5% […]. Le mandataire communiquera
au mandant le nom de toutes les personnes auxquelles il fera des offres. Si l'une de ces personnes se
porte acquéreur de la propriété désignée ci-dessus, la commission de vente sera
intégralement due, même si la vente intervient après la fin du présent contrat, sans
limitation dans le temps ». Pour les juges fédéraux, les termes utilisés par
les parties ne permettaient pas de déduire avec suffisamment de clarté leur volonté de
déroger à la règle dispositive de l'art. 413 al. 1 CO, qui subordonne le paiement
de la commission du courtier (indicateur ou négociateur) à la conclusion du contrat principal.
Le Tribunal fédéral a estimé que le mandataire, qui était en l'occurrence le rédacteur
de la clause litigieuse, aurait pu et dû empêcher, en tant que professionnel de la vente immobilière,
que surgissent des divergences d'interprétation en élaborant un texte plus clair. A cet égard,
le principe
in dubio contra
stipulatorem
, auquel se référait le
mandant, ne revêtait de toute façon qu'un caractère subsidiaire (TF 4C.278/2004 du 29
décembre 2004 consid. 2.4.2).
3.2.2
L'art. 156 CO, qui est une concrétisation
de l'art. 2 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210 ; ATF 109 II 20), sanctionne,
s'agissant d'une obligation conditionnelle (art. 151 ss CO), l'empêchement de mauvaise foi de l'avènement
d'une condition par l'une des parties.
Dans l'arrêt du 29 décembre 2004 précité
(TF 4C.278/2004), le Tribunal fédéral a ainsi examiné si, pour fonder sa prétention
en indemnité envers son mandant, le courtier pouvait se prévaloir de l'art. 156 CO, en considérant
que le mandant avait empêché la conclusion du contrat principal au mépris des règles
de la bonne foi.
Procédant à un examen des avis doctrinaux exprimés en la matière, le Tribunal fédéral
a estimé que l'application de l'art. 156 CO présupposait quoi qu'il en soit qu'un contrat ait
été effectivement conclu avec un des clients contactés par le courtier, l'art. 156 CO
jouant par ailleurs un rôle, dans le contrat de courtage, principalement en rapport avec l'art.
413 al. 2 CO, soit lorsque le contrat principal lui-même est conclu sous condition suspensive (TF
4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 3.1 et les références citées).
Plus généralement, le Tribunal fédéral a considéré que le mandant n'avait
aucune obligation d'accepter le contrat indiqué ou négocié par le courtier. Le droit au
salaire du courtier est subordonné à une condition potestative suspensive qui est l'acceptation
du contrat par le mandant. Celui-ci a la faculté de renoncer, même arbitrairement, à l'affaire
sans avoir à rémunérer le courtier. Le mandant ne peut donc pas se voir reprocher l'exercice
d'un droit que lui accorde la loi (art. 413 al. 1 CO), soit celui de refuser de conclure le contrat
qui lui est proposé par le courtier ; mais il doit exercer son droit dans les limites de la
bonne foi (art. 2 CC). Ainsi, celui qui renonce à l'affaire proposée par le courtier dans le
seul but de profiter de l'activité déjà déployée par celui-ci, sans bourse délier,
peut se voir reprocher une attitude contraire à la bonne foi (TF 4C.278/2004 du 29 décembre
2004 consid. 3.2 et les références citées).
Le seul fait que le courtier soit privé de son droit au salaire si, en définitive, aucun contrat
n'a été conclu avec l'une des personnes qu'il a contactée ne suffit pas à qualifier
de mauvaise foi le comportement du mandant. Il faut que l'on soit à l'évidence en présence
d'une attitude déloyale. On doit, en effet, se garder d'assimiler à un abus de droit tout comportement
entraînant l'échec de la conclusion du contrat principal avec un client contacté par le
courtier puisque, sauf stipulation contraire, le mandant n'a pas l'obligation de favoriser cette conclusion;
la bonne foi n'exige pas qu'il sacrifie ses propres intérêts à cette fin. Ne sera donc
sanctionné que le comportement revêtant un caractère déloyal (TF 4C.278/2004 du 29
décembre 2004 consid. 3.2 ; TF 4C.479/1993 du 17 mai 1994, consid. 4b et les références
citées).
3.3
En l'espèce, il n'est pas contesté que les parties ont été liées par un contrat
de courtage au sens des art. 412 ss CO.
Il n'est à cet égard pas déterminant de trancher la question de savoir s'il s'agit d'un
contrat de courtage d'indication ou de négociation. On relève en effet que l'immeuble de l'intimée
n'a pas été vendu, ni n'a fait l'objet d'une promesse de vente. Il s'ensuit qu'à la teneur
de l'art. 413 al. 1 CO, sur le principe, aucune rémunération n'est due au courtier. A cet égard,
le contrat de courtage est du reste parfaitement limpide, dès lors qu'il prévoit que « la
commission due par le mandant au courtier, si la vente ou la promesse de vente aboutit, est de 3% […] ».
3.4
3.4.1
L'appelante soutient toutefois que l'on serait en présence d'un cas d'application de l'art. 156
CO.
Elle reproche ainsi aux premiers juges de ne pas avoir retenu plusieurs éléments de fait tendant
à démontrer que la défenderesse aurait adopté un comportement contraire à la
bonne foi, en particulier eu égard aux faits que la défenderesse serait une femme d'affaires
rompue aux affaires commerciales, qu'elle ne serait donc pas crédible lorsqu'elle a affirmé
ne pas s'être renseignée sur les prix du marché alors que l'immeuble était en vente
auprès d'autres agences de courtage depuis le mois de novembre 2010, qu'elle aurait refusé
de remettre des plans aux acquéreurs potentiels et qu'elle aurait, en cours de procédure, adopté
un comportement dilatoire, notamment en refusant de délier son conseiller financier du secret bancaire
et en ne reconnaissant pas, malgré les déclarations de deux témoins, le fait que sa mère
ait été présente dans sa villa lors d'une visite des époux Guggenheim.
3.4.2
S'agissant de la question de savoir si l'intimée
était « rompue aux affaires », si tant est que cette question soit pertinente,
les premiers juges ont retenu que l'intimée était l'administratrice de deux sociétés
anonymes inscrites au RC, spécialisées dans le commerce de produits manufacturés. On ne
saurait toutefois tirer de ce seul fait la conclusion que l'intimée bénéficiait d'une
expérience poussée en matière d'affaires immobilières.
Il n'y a pas non plus lieu de compléter l'état de fait établi par les premiers juges eu
égard aux courriels faisant l'objet de la pièce n° 152/1 et qui permettraient, selon l'appelante,
d'établir que l'intimée n'a pas voulu remettre des plans à l'échelle aux potentiels
acquéreurs. On constate en effet que ces courriels étaient destinés à répondre
à une réquisition de production de pièces visant à établir l'allégué
n° 39 de l'appelante, qui porte sur les informations données à l'intimée quant à
l'avancement des discussions avec les époux [...]. Or, ces courriels, échangés entre des
architectes et R.________, portent sur d'autres faits non allégués, alors que la maxime des
débats est pleinement applicable (art. 55 al. 1 CPC).
Par ailleurs, les premiers juges n'avaient pas à relever toutes les péripéties de la procédure,
étant en particulier précisé que l'intimée était fondée à refuser
la levée du secret bancaire la liant à son conseiller financier.
3.4.3
Quant au fait que l'immeuble aurait été mis en vente auprès de plusieurs autres agences
depuis le mois de novembre 2010, c'est à raison que l'appelante demande qu'il en soit tenu compte,
dès lors que l'allégué n° 8 de la demande a été contesté par l'intimée,
en ce que « la vente était difficile », mais a été admis pour le reste.
L'état de fait reproduit ci-dessus a été complété en ce sens (cf. chiffre
3 ad partie « En fait »,
supra
).
En outre, à la lecture du témoignage du [...] recueilli lors de l'audience de jugement, il
y a également lieu de retenir que les époux [...], nonobstant leur départ à l'étranger
entre le 16 juillet et le 24 août 2013, avaient fait part de leur intention d'acquérir la villa
dès leur retour et qu'ils avaient décidé, dans l'intervalle, d'engager des frais d'architecte
en vue de l'aménagement de la villa. Il sera toutefois précisé que les architectes n'ont
finalement pas été rémunérés (cf. chiffre 8 ad partie « En fait »,
supra
).
On retiendra encore que la mère de l'intimée était bien présente dans la villa de
cette dernière lors d'au moins une visite des époux [...], ce fait étant corroboré
par les témoignages de [...] et de [...] (
cf. chiffre
8 ad partie « En fait »,
supra
).
Toutefois, pour les raisons exposés ci-après (cf. consid. 3.5
infra
),
le complément de l'état de fait dans le sens décrit ci-dessus ne suffit pas à établir
chez l'intimée un comportement de mauvaise foi justifiant l'application de l'art. 156 CO.
3.5
Il est somme toute établi que l'intimée a fait part de sa volonté de ne plus vendre son
immeuble, alors que l'appelante avait trouvé un couple intéressé et disposé à
acheter l'immeuble au prix indiqué dans le contrat de courtage. Dans ses déterminations du
1
er
mai 2014, l'intimée a expliqué son renoncement par des raisons sentimentales, familiales et
financières, le montant du loyer payé (intérêts et amortissements) pour son bien
lui paraissant finalement intéressant par rapport à la location d'un autre bien du même
type (cf. allégué n° 42).
A cet égard, on constate que l'appelante, dans sa réplique du 23 juin 2014, a expressément
admis l'allégué n° 42 de l'intimée, qui porte précisément sur les raisons
de son renoncement.
Cet élément de fait ne résulte ainsi pas d'une appréciation erronée des premiers
juges, mais s'impose tel quel compte tenu de l'aveu de l'intimée.
A partir de ce constat, on ne voit pas en quoi le fait d'avoir renoncé à vendre l'immeuble
serait constitutif d'une violation des règles de la bonne foi, justifiant d'appliquer l'art. 156
CO. On ne discerne en effet aucun élément tendant à établir la déloyauté
de l'intimée.
3.6
Pour le surplus, l'art. 413 al. 1 CO étant de droit dispositif, il aurait été possible
pour l'appelante de proposer à l'intimée, lors de la conclusion du contrat de courtage, qu'elle
serait rémunérée pour son activité même dans l'hypothèse où la vente
n'interviendrait pas, en particulier si elle avait trouvé un acquéreur pour le prix-cible figurant
dans le contrat. En l'absence de dérogation à l'art. 413 al. 1 CO, cette disposition trouve
pleinement application.
Enfin, c'est en vain que l'appelante se fonde, en le sortant de son contexte, sur un avis doctrinal (Marquis,
Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, thèse Lausanne 1993), selon lequel
« le contrat de courtage soumet la promesse de verser le salaire à la condition que le
contrat principal soit exécuté ». L'hypothèse visée par l'auteur est en
réalité celle où, d'une part, un contrat de vente a effectivement été conclu
et, d'autre part, le contrat de courtage ne se contente pas de la conclusion du contrat de vente comme
condition justifiant le paiement du « salaire », mais subordonne cette rémunération
à l'exécution du contrat de vente. Or, en l'occurrence, aucun contrat de vente n'a été
conclu et le contrat de courtage ne prévoit rien de tel.
4.
4.1
L'appelante fait encore valoir qu'en raison d'une
résiliation survenue en temps inopportun, au sens de l'art. 404 al. 2 CO, l'intimée devrait
l'indemniser pour le temps consacré au mandat de courtage
4.2
Selon l'art. 404 al. 2 CO, celle des parties qui révoque ou répudie le mandat en temps inopportun
doit indemniser l'autre du dommage qu'elle lui cause. Le préjudice est lié au fait que la résiliation,
qui peut en soi se produire en tout temps, intervient à un moment inopportun. L'obligation d'indemniser
porte sur les frais désormais inutilement engagés en vue de l'exécution du mandat concerné
ou sur les gains auxquels le mandataire a renoncé en vue de se consacrer à ce même mandat
(TF 4A_46/2013 du 31 juillet 2013, consid. 5.2).
Pour qu'il y ait lieu à indemnisation dans le cas d'une résiliation par le mandant, il faut,
d'une part, que le mandataire n'ait fourni à son cocontractant aucun motif sérieux de résilier
et, d'autre part, que l'expiration du contrat cause un dommage au mandataire en raison du moment où
elle intervient et des dispositions prises par ce dernier pour l'exécution de son mandat (ATF 110
II 380 consid. 3b ; TF 4C.78/2007 du 9 janvier 2008 consid. 5.4). La résiliation intervient
sans motif sérieux si l'on ne discerne pas de circonstances qui soient de nature, d'un point de
vue objectif, à rendre insupportable la continuation du contrat, en particulier à rompre le
rapport de confiance avec le cocontractant (cf. ATF 134 II 297 consid. 5.2). Quant au dommage fondant
le droit à une indemnisation, il doit consister dans des frais assumés en vain par l'autre
partie en vue de la continuation du contrat, à l'exclusion d'un gain manqué (TF 4A_36/2013
du 4 juin 2013, consid. 2.5).
4.3
En l'espèce, l'appelante ne démontre pas que la résiliation du contrat de courtage serait
intervenue en temps inopportun.
En réalité, le moyen tiré de l'art. 404 al. 2 CO se confond avec celui fondé sur
l'art. 156 CO. Ainsi, dès lors qu'il a été établi que l'appelante n'avait pas le
droit à une rémunération à défaut de vente de l'immeuble, la résiliation
du contrat n'est de toute manière pas de nature à causer un dommage à l'appelante. Il
appartenait en effet à cette dernière de se prémunir du caractère aléatoire
du contrat, au besoin en prévoyant expressément la possibilité de facturer à son
mandant, indépendamment de la survenance de la vente, les activités effectuées en vue
de l'exécution du mandat.
5.
Il résulte de ce qui précède que
l'appel doit être rejeté, selon le mode procédural de l'art. 312 al. 1 CPC, et le jugement
confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 1'777 fr. 10 (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre
2010, RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l'appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n'y a pas matière à l'allocation de dépens, l'intimée n'ayant pas été
invitée à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'777 fr. 10 (mille sept cent
septante francs et dix centimes), sont mis à la charge de l'appelante.
IV.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit aux intéressés
le 14 octobre 2016, est notifié en expédition complète à :
‑
Me Pierre-Xavier Luciani (pour L.________Sàrl),
‑
Me Astyanax Peca (pour Mme C.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, au :
‑
Tribunal civil de l'arrondissement de l'Est vaudois.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :