vd_findinfo · HC / 2023 / 18 · 2023-01-19 · fr

DEMEURE DU DÉBITEUR, CAS CLAIR, BAIL À LOYER, PREUVE, EXPULSION DE LOCATAIRE | 257d CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 19.01.2023 HC / 2023 / 18

TRIBUNAL
CANTONAL
JL22.027428-221250
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
19 janvier 2023
__________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, juge présidant
Mmes
Courbat et Crittin Dayen, juges
Greffière
:              Mme
Bourqui
*****
Art.
257d CO ; art. 257 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
J.________
,
à [...], locataire, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 12 septembre 2022 par
le Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant l’appelant d’avec
D.________
,
à [...], bailleresse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 12 septembre 2022, envoyée aux parties pour notification le 16 septembre 2022,
le Juge de paix du district de Lausanne (ci-après : le juge de paix ou le premier juge) a ordonné
à J.________ de quitter et rendre libres pour le vendredi 7 octobre 2022, à midi, les locaux
occupés dans l’immeuble sis à [...] (appartement de 3.5 pièces au 2
e
étage et une cave) (I), a dit qu’à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement
ces locaux, l’huissier de paix était chargé sous la responsabilité du juge de paix
de procéder à l’exécution forcée de la présente décision sur requête
de la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), a ordonné
aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée de la décision,
s’ils en étaient requis par l’huissier de paix (III), a arrêté les frais judiciaires
à 480 fr. et les a mis à la charge de la partie locataire (IV et V), a dit que la partie locataire
verserait à la partie bailleresse la somme de 360 fr. à titre de dépens, en défraiement
de son représentant professionnel (VI) et a dit que toutes autres ou plus amples conclusions étaient
rejetées (VII).
En droit, le premier juge a en substance retenu que pour réclamer le paiement de 1’850 fr.
représentant le loyer dû au 31 mars 2022 pour la période du 1
er
au
30 avril 2022, la bailleresse avait fait notifier au locataire, le 20 avril 2022, une lettre recommandée
renfermant aussi la signification qu'à défaut de paiement dans les trente jours, le bail serait
résilié et que faute de paiement dans ce délai comminatoire, la partie bailleresse avait
signifié à la partie locataire, par avis du 25 mai 2022, qu'elle résiliait le bail
pour le 30 juin 2022. L'entier de l'arriéré n'ayant pas été acquitté dans le
délai imparti, le congé était donc valable.
B.
Par actes des 24 septembre et 3 octobre 2022,
J.________ (ci-après : l’appelant) a interjeté appel contre cette décision
en concluant, avec suite de frais et dépens, à sa réforme en ce sens que la requête
en cas clair déposée le 19 juillet 2022 par D.________ soit rejetée et que la résiliation
extraordinaire du bail de l’appartement sis [...], soit déclarée nulle. Subsidiairement,
il a conclu à la réforme de l’ordonnance entreprise en ce sens qu’un délai
de trois mois à compter de l’arrêt sur appel lui soit imparti pour quitter et rendre
libres les locaux litigieux. Il a produit un onglet de cinq pièces sous bordereau à l’appui
de son acte et a en outre requis que l’effet suspensif soit accordé à son appel.
Par avis du 4 octobre 2022, la Juge déléguée de la Cour de céans a informé l’appelant
que sa requête d’effet suspensif était sans objet, l’appel ayant effet suspensif
ex lege
.
D.________ (ci-après : l’intimée) n’a pas été invitée à
se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l'ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
Par contrat de sous-location du 1
er
septembre 2021, l’intimée, en qualité de bailleresse, a remis en location à l’appelant,
en qualité de locataire, avec effet au 1
er
septembre 2021 et jusqu’au 31 août 2022, un appartement de 3.5 pièces au 2
e
étage et une cave sis [...], pour un loyer mensuel de 1’850 fr., charges comprises, l’électricité
étant payable en sus. Ce contrat prévoyait en outre que le délai de résiliation était
de trois mois et que le loyer était dû à l’avance pour le premier de chaque mois
et devait être versé « cash » au nom de l’intimée.
2.
Par courrier du 8 mars 2022, l’intimée a résilié le contrat de sous-location précité
pour le 30 juin 2022.
Par courrier recommandé du 20 avril 2022, l’intimée a invoqué que le contrat avait
été valablement résilié et a informé l’appelant que le loyer du mois d’avril
n’avait pas été réglé. Elle lui a imparti un délai de trente jours pour
qu’il s’acquitte d’un montant de 1'850 fr., correspondant au loyer dû pour
le mois d’avril 2022. L’envoi précisait que faute de paiement dans ce délai, le
bail serait résilié dans un délai de trente jours pour la fin du mois suivant, conformément
à l’art. 257d CO.
Par courrier du 29 avril 2022, l’intimée a confirmé à l’appelant que le montant
de 1'970 fr., correspondant au loyer du mois d’avril de 1'850 fr. et à des frais d’électricité
de 120 fr., demeurait impayé, montant pour lequel il avait été mis en demeure le 20 avril
2022. Elle a en outre fait remarquer à l’appelant que le bail prendrait dans tous les cas
fin le 31 août 2022 tel que cela était prévu dans le contrat de bail. Au surplus, elle
l’a informé qu’elle serait disposée à ce qu’il demeure dans l’appartement
jusqu’à cette date à la condition qu’il s’acquitte des loyers et des frais
d’électricité dans le délai imparti.
3.
Par courrier du 13 mai 2022, l’intimée a mis l’appelant en demeure de s’acquitter
des loyers des mois d’avril et de mai 2022, ainsi que de la facture d’électricité,
représentant la somme totale de 3'820 francs. Faute de paiement dans les trente jours, le bail serait
résilié de manière extraordinaire dans un délai de trente jours pour la fin du mois
suivant en application de l’art. 257d al. 2 CO.
Par formule officielle du 13 mai 2022, adressée sous pli recommandé du même jour, l’intimée
a notifié à l’appelant la résiliation du bail avec effet au 31 août 2022.
4.
Par courrier recommandé du 25 mai 2022, l’intimée a constaté que l’appelant
ne s’était toujours pas acquitté des loyers des mois d’avril et mai 2022, ni des
frais d’électricité, et a résilié le bail de façon extraordinaire pour
le 30 juin 2022 conformément à l’art. 257d al. 2 CO. Elle a joint au courrier une
formule officielle notifiant à l’appelant la résiliation du bail avec effet au 30 juin
2022. Ce courrier n’a pas été retiré par son destinataire.
5.
Par quittance du 7 juin 2022, la bailleresse a confirmé avoir reçu du locataire la somme de
5'550 fr. pour les loyers d’avril, mai et juin 2022 concernant l’appartement litigieux,
ainsi que la somme de 130 fr. pour une facture d’électricité.
6.
Par requête du 17 juin 2022 à la Commission de conciliation en matière de baux à
loyer de la Préfecture du district de Lausanne, l’appelant a contesté la résiliation
du 21 (recte : 25) mai 2022 et a demandé à ce que le motif de la résiliation lui
soit indiqué. Il a principalement conclu à l’annulation de la résiliation du 21
(recte : 25) mai 2022, subsidiairement à la prolongation du bail.
7.
Par requête en protection d’un cas clair du 19 juillet 2022, l’intimée a conclu
en substance à l’expulsion de l’appelant.
Une audience s’est tenue le 12 septembre 2022 devant le juge de paix à laquelle les parties
ont comparu.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est ouvert contre les décisions finales de première instance pour autant que
la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant l’autorité inférieure,
soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272]).
En procédure de protection des cas clairs (art. 257 CPC), lorsque le litige porte uniquement sur
la question de l'expulsion, la valeur litigieuse correspond au retard dans la restitution de l'objet
loué causé par le recours à la procédure sommaire d'expulsion, dont il y a lieu en
principe de fixer la durée à six mois (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1, JdT 2019 II 235). Lorsque
– comme en l’espèce – la validité du congé est également contestée,
la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimale pendant laquelle le contrat
subsiste si le congé n’est pas valable, soit, eu égard à la période de protection
visée à l’art. 271a al. 1 let. e CO (loi fédérale du 30 mars 1911 complétant
le code civil suisse [livre cinquième : Droit des obligations] ; RS 220), en principe pendant trois
ans lorsqu’il s’agit d’un bail d’habitation (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 et
1.2.2, JT 2019 II 235).
Lorsque la décision entreprise a été rendue en procédure sommaire, comme c'est le
cas dans la procédure en cas clairs (art. 248 let. b CPC), le délai d'appel est de dix jours
(art. 314 al. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, compte tenu d’un
loyer mensuel de 1'850 fr., la valeur litigieuse, calculée selon les principes énoncés
ci-dessus, est supérieure à 10'000 fr., si bien que la voie de l’appel est ouverte (art.
308 al. 2 CPC). Pour le surplus, formé en temps utile par une partie qui y a un intérêt
(art. 59 al. 2 let. a CPC) contre une décision finale de première instance, l’appel est
recevable.
2.
2.1
L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art.
310 CPC). Cela étant, la nature particulière de la procédure sommaire pour cas clairs
(art. 257 CPC) impose au juge d'appel d'évaluer les faits sur la base des preuves déjà
appréciées par le premier juge saisi ; la production de pièces nouvelles est ainsi en
principe exclue, même celles qui sont visées par l'art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_312/2013
du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5, SJ 2013 I 129 ;
CACI 31 août 2021/422 consid. 2).
2.2
En l’espèce, les pièces produites par l’appelant qui figurent déjà au
dossier de première instance sont recevables.
3.
3.1
L’appelant conteste l’application de la procédure en cas clairs. Il soutient qu’il
se serait acquitté du loyer du mois d’avril 2022 au début dudit mois.
3.2
3.2.1
La procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC est une alternative aux procédures ordinaire
ou simplifiée normalement disponibles, destinée à offrir une voie particulièrement
simple et rapide à la partie demanderesse, dans les cas dits clairs. Cette voie suppose que l'état
de fait ne soit pas litigieux ou qu'il soit susceptible d'être immédiatement prouvé (al.
1 let. a) et que la situation juridique soit claire (al. 1 let. b). Le juge n'entre pas en matière
si l'une ou l'autre de ces hypothèses n'est pas vérifiée (al. 3 ; CACI 26 mars 2021/145
consid. 3.2.1).
L'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le défendeur ;
il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis
sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve est rapportée par
la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. La preuve n'est pas facilitée :
le demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine (voller Beweis) des faits justifiant sa prétention ;
la simple vraisemblance (Glaubhaftmachen) ne suffit pas. Si le défendeur fait valoir des objections
et exceptions motivées et concluantes (substanziiert und schlüssig), qui ne peuvent être
écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge,
la procédure du cas clair est irrecevable.
La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon
évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées.
En règle générale (cf. toutefois TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les
réf. citées), la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite
l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une
décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce.
3.2.2
Une requête en expulsion d'un locataire selon la procédure de protection dans les cas clairs
(art. 257 CPC) est admissible même lorsque le locataire a attaqué en justice le congé
donné par le bailleur et que cette procédure est pendante (cf. ATF 141 III 262 consid. 3).
L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, comme celle pour
défaut de paiement du fermage au sens de l'art. 282 CO, selon la procédure de protection dans
les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose toutefois que le bail ait valablement pris fin, puisque
l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1
CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la
question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle,
ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est
signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les conditions de l'art. 257
al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid.
3.1 et 3.3.1 ; ATF 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine ; ATF 141 III 262 consid. 3.2 in fine).
3.2.3
Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a
du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut
lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement
dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les
baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement
dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les
baux d’habitation et les locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai
de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois (al. 2).
La demeure du locataire, au sens de l'art. 257d CO, suppose que la créance du bailleur soit exigible
et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une de ces
deux conditions cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire
par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement
d'une prestation exigible n'est pas encore accompli au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation
du créancier, à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire
du débiteur (TF 4A_65/2016 du 2 septembre 2016 consid. 3.1 ; TF 4A_566/2011 du 6 décembre
2011 consid. 3.1).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré
réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire était
en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’alinéa 2 de cette disposition
légale, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente
jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l’arriéré avait finalement été
payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les réf. citées). Si, en revanche,
l’une des conditions d’application de l’art. 257d CO n’est pas réalisée,
le congé est inefficace (Lachat/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p. 879).
Le délai comminatoire commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu en ses
mains la mise en demeure, mais au plus tard à l’échéance du délai de garde
postale de sept jours (ATF 137 III 208 consid. 3.1.3 ; ATF 119 II 147 consid. 2, JdT 1994 I 205 ; Lachat
et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 875 et les références citées ; Wessner,
Droit du bail à loyer et à ferme, commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 21
ad art. 257d CO et les références citées).
Il incombe à la partie qui prétend que son obligation a été exécutée de
prouver cette exécution, notamment par paiement (ATF 130 III 321 consid. 3.1 ; ATF 128
III 271 consid. 2a/aa, JdT 2003 I 606 ; TF 4A_41/2011 du 27 avril 2011 consid. 2.1.1 ; CACI 4 août
2022/396).
3.2.4
La jurisprudence admet toutefois que le congé prononcé conformément à l'art. 257d
CO puisse, à titre très exceptionnel, être considéré comme contrevenant aux
règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO et être partant annulable. La notion
doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le
droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid. 1 ;
TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 8.2 et les réf. citées). L'annulation du congé
doit rester une
ultima ratio
dans le cas du locataire qui ne paie pas son loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ;
Lachat, op. cit., p. 881, note de bas de page n. 109 qui indique que « de fait, les situations
où le congé n'est pas inefficace mais annulable sont "très rares" »).
Elle entre en considération notamment lorsque le bailleur réclame au locataire, avec menace
de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il
n'est pas certain du montant effectivement dû et invite son locataire à vérifier le montant
réclamé ; il contrevient aux règles de la bonne foi s'il maintient cette menace après
avoir réduit sensiblement ses prétentions à la suite d'une contestation du locataire relative
au montant réclamé (ATF 120 II 31 consid. 4b ; TF 4A_330/2017 du 8 février 2018 consid.
3.1) ; ou encore, l'arriéré est insignifiant, ou a été réglé très
peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était
jusque-là toujours acquitté du loyer à temps ; ou enfin, le bailleur ne résilie le
contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai. Le fardeau de la preuve d'une
résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (ATF 140 III 591 consid. 1 et les
réf. citées ; TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 8.2 ; TF 4A_436/2018 du 17 janvier
2019 consid. 5.1 ; TF 4A_571/2018 du 14 janvier 2019 consid. 9).
3.3
3.3.1
L’appelant conteste s’être trouvé en situation de défaut de paiement du loyer.
Il soutient avoir réglé ses loyers au début de chaque mois en cash « de main
à main » et fait valoir que des quittances avaient été établies par l’intimée,
toutefois pas de manière systématique ni simultanément à la remise de l’argent.
S’agissant du loyer du mois d’avril 2022, l’appelant fait valoir qu’il l’aurait
payé au début du mois en question et que la quittance de paiement datée du 7 juin 2022
attesterait uniquement que les trois loyers ont été acquittés, mais ne signifierait pas
qu’ils l’ont été à la date inscrite sur la quittance. Dans la mesure où
un doute devrait subsister, il invoque qu’il n’aurait pas dû être entré en
matière sur la requête en cas clair.
L’appelant invoque encore que l’intimée aurait agi contrairement aux règles de
la bonne foi en résiliant le contrat de bail qui les liait, ainsi que le fait que la bonne foi en
question devait également s’examiner sous l’angle du motif de la résiliation.
3.3.2
En l’espèce, le raisonnement de l’appelant n’est corroboré par aucun élément
du dossier. Celui-ci n’est en particulier pas parvenu à démontrer à satisfaction
qu’il aurait payé le loyer du mois d’avril 2022 dans le délai comminatoire qui
a commencé à courir par l’avis notifié le 20 avril 2022. L’appelant expose
lui-même que les loyers étaient payés au comptant contre quittance. Toutefois, il n’apporte
aucune explication sur la raison pour laquelle cela n’aurait pas été le cas pour le loyer
du mois d’avril 2022, alors même qu’il prétend s’être acquitté
du loyer au début du mois en question. En outre, la quittance du 7 juin 2022 indique expressément
un montant total de 5'550 fr. reçu à titre de paiement de trois loyers. Or, si ce n’étaient
pas les trois loyers en question qui avaient été réglés à cette date, on ne
distingue pas pourquoi l’intimée y aurait mentionné le loyer d’avril 2022. Si comme
l’invoque l’appelant, des quittances n’étaient pas remises systématiquement,
l’intimée aurait uniquement attesté de la réception de deux loyers. Par ailleurs,
l’appelant, en contresignant la quittance, a attesté de son contenu. C’est donc en vain
qu’il prétend, contrairement aux indications clairement contenues dans le reçu, qu’il
se serait en réalité acquitté du loyer d’avril au début du mois en question,
ce que rien au dossier ne permet d’établir.
Pour le surplus, l’appelant, alors même que le fardeau de la preuve lui incombe, ne démontre
aucunement que le congé contrevient aux règles de la bonne foi selon les critères de la
jurisprudence précitée. Il ne démontre pas davantage pour quelle autre raison le congé
serait annulable, sa requête à la Commission de conciliation n’étant pas motivée,
de même que son appel, sur cette question.
4.
Partant, l’appel, manifestement mal fondé,
doit être rejeté (art. 312 al. 1 in fine CPC) et l’ordonnance entreprise confirmée.
Compte tenu de l’effet suspensif lié à l’appel (art. 315 al. 1 CPC) et du fait
que le terme de l’expulsion est désormais échu, la cause sera renvoyée au premier
juge pour qu’il fixe à l’appelant un nouveau délai pour libérer les locaux
litigieux.
Vu l’issue de l’appel, les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés
à 100 fr. (art. 62 al. 1 et 3 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelant qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance, dès
lors que l’intimée n’a pas été invitée à procéder (art. 312
al. 1 in fine CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne pour qu’il fixe à J.________
un nouveau délai pour libérer les locaux occupés dans l’immeuble sis [...] (appartement
de 3.5 pièces au 2
e
étage et une cave).
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (cent francs), sont
mis à la charge de l’appelant J.________.
V.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Julien Gafner (pour J.________),
‑
Me David Moinat (pour D.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :