vd_findinfo · HC / 2009 / 248 · 2009-09-17 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, POUVOIR D'EXAMEN, POUVOIR D'EXAMEN LIMITÉ, CONSTATATION DES FAITS, SOMMATION DE PAYER, DÉLAI, DEMEURE, DEMEURE DU DÉBITEUR | 257d al. 1 CO, 257d al. 2 CO, 257d CO, 272a al. 1 let. a CO, 272a CO, 274g al. 1 CO, 274g al. 1 let. a CO, 274g CO, 9 Cst., 23 al. 2 LPEBL, 23 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 17.09.2009 HC / 2009 / 248

TRIBUNAL CANTONAL
482/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 17 septembre
2009
______________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.     F. Meylan et
Giroud
Greffier
:
M.        Elsig
*****
Art. 9 Cst.; 257d, 272a,
274g CO; 457 CPC; 23 LPEBL
La Chambre des
recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper du
recours interjeté
par
K.________
, à Yverdon-les-Bains,
locataire, contre l'ordonnance
d'expulsion rendue le 21 juillet 2009 par le Juge de paix du
district du Jura-Nord vaudois dans la cause divisant le
recourant
d'avec
L.________
Ltd
, à Zurich,
bailleresse.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 21 juillet 2009, le Juge de paix du district du
Jura-Nord vaudois a ordonné à K.________ de quitter
et de rendre libre pour le 21 août 2009 à midi,
l'appartement de trois pièces au cinquième
étage de l'immeuble sis rue [...], à
Yverdon-les-Bains (I), dit qu'à défaut de quitter
volontairement ces locaux, il y serait contraint par la force selon
les règles des art. 508 ss CPC (Code de procédure
civile du 14 décembre 1966; RSV 270.11) (II), fixé
les frais de justice de la bailleresse L.________ Ltd à 250
francs (III), alloué à celle-ci des dépens,
par 550 fr. (IV) et déclaré l'ordonnance
immédiatement exécutoire nonobstant recours
(V).
Cette ordonnance, complétée par les pièces du
dossier (art. 457 CPC), retient les fait suivants :
Par contrat de bail à loyer du 8 avril 2008, la bailleresse
L.________ Ltd, représentée par R.________ SA, a
remis en location à K.________ un appartement de trois
pièces au cinquième étage de l'immeuble sis
rue [...], à Yverdon-les-Bains. Conclu pour durer
initialement du 1
er
mai 2008 au 31 mai 2013, le bail
pouvait être résilié par le locataire pour la
première fois, moyennant un préavis écrit de 3
mois, avec effet au 31 mai 2009 et ainsi de suite d'année en
année et devait pour le surplus se renouveler tacitement de
cinq ans en cinq ans. Le loyer, payable par mois d'avance a
été fixé à 800 fr. plus 100 fr.
d'acomptes de charges.
Par courrier recommandé du 13 octobre 2008, R.________ SA a
sommé le locataire de s'acquitter d'un arriéré
de loyer, par 3'200 fr, d'un arriéré d'acompte de
charges, par 400 fr., de frais de rappel impayés, par 40 fr.
et de frais de mise en demeure, par 100 fr., dans un délai
de trente jours, faute de quoi le bail serait
résilié, conformément à l'art. 257d al.
1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220) et son
évacuation requise. Le locataire a retiré ce pli
à la poste le 21 octobre 2008.
Le locataire a payé 1'800 fr. le 3 novembre 2008, 900 fr. le
5 janvier 2009, 1'800 fr., le 28 mai 2009 et 1'400 fr. le 4 juillet
2009.
Par formule officielle du 30 janvier 2009, la bailleresse,
représentée par R.________ SA, a
résilié le bail en cause avec effet au 28
février 2009. Le locataire a retiré ce pli à
la poste le 10 février 2009
Le 8 mai 2009, L.________ Ltd a requis du Juge de paix du district
du Jura-Nord vaudois, l'expulsion du locataire de l'appartement en
cause.
En droit, le premier juge a constaté que
l'arriéré de loyer n'avait pas été
acquitté dans le délai de trente jours fixé
par le courrier du 13 octobre 2008. Il a considéré en
conséquence que le congé était valable, son
échéance étant reportée au 31 mars
2009, et que les conditions de l'expulsion étaient
réalisées.
B.
K.________ a recouru contre cette ordonnance en concluant
implicitement à sa réforme en ce sens que son
expulsion n'est pas prononcée, subsidiairement à ce
qu'un délai de départ à la fin de
l'année ou au plus tard à fin mars 2010 lui soit
accordé. Il a produit trois pièces.
L'intimée L.________ Ltd a conclu, avec dépens, au
rejet du recours, dans la mesure où il est recevable, et
renoncé pour le surplus à déposer un
mémoire.
En droit
:
1.
L'art. 23 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur la
procédure d'expulsion en matière de baux à
loyer et à ferme; RSV 221.305) ouvre un recours au Tribunal
cantonal : a) lorsque le juge était incompétent ou
s'est déclaré à tort incompétent; b)
pour absence d'assignation régulière; c) pour
violation des règles essentielles de la procédure
lorsque l'informalité est de nature à influer sur le
prononcé (al. 1).
Il
y a également
recours au Tribunal cantonal pour déni de justice (art. 23
al. 2 LPEBL); celui-ci peut aboutir soit à la réforme
soit à l'annulation de la décision attaquée
(JT 1993 III 88, c. 2; JT 1977 III 96). Toutefois, en vertu de
l'art. 274g al. 1 let. a CO, le juge saisi de la procédure
d'expulsion doit statuer sur la validité du congé,
lorsque celle-ci est contestée, en examinant la cause de
manière complète en fait et en droit.
L'autorité de recours cantonale doit alors au moins disposer
d'un plein pouvoir d'examen en ce qui concerne la violation du
droit fédéral (ATF 119 II 141, c. 4a; ATF 119 II 241,
c. 4b et c). Autrement dit, l'art. 23 LPEBL, qui confère un
pouvoir d'examen limité à la Chambre des recours, ne
saurait s'appliquer lorsque la validité du congé a
été contestée. En pareil cas, la Chambre des
recours doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit tel que
le prévoit l'art. 457 al. 2 CPC pour le recours en
réforme contre les décisions du juge de paix (JT 2008
III 12; JT 2004 III 79).
En l'espèce, le recourant n'a pas contesté le
congé devant la commission de conciliation
compétente. Le recours doit donc être examiné
sous l'angle restreint de l'arbitraire.
2.
a/aa)
Selon l'art. 457
al. 1 CPC, applicable vu le renvoi de l'art. 29 LPEBL aux
règles ordinaires de la procédure civile
contentieuse, la Chambre des recours doit admettre comme constants
les faits tels qu'ils sont constatés par le jugement, sauf
contradiction avec les pièces du dossier et sous
réserve de complètement sur la base de celles-ci (JT
2008 III 12 c. 3a; JT 1993 III 88 c. 3; Gauthier, Note sur la
procédure d'expulsion en matière de bail à
loyer, in JT 1993 III 126).
En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance est
conforme aux pièces du dossier. Il a été
complété sur la base de celui-ci.
bb)
La production de pièces nouvelles en
deuxième instance n'est pas admise à moins que
celles-ci
ne tendent à
établir un moyen de nullité, soit la violation de
règles de procédure (art. 25 LPEBL a contrario;
Guignard, in Procédures spéciales vaudoises, 2008, n.
1 ad art. 25 LPEBL, p. 214 et
références).
En l'espèce, les pièces produites par le recourant ne
figurent pas au dossier de première instance et ne tendent
pas à établir un moyen de nullité. Elles sont
donc irrecevables en vertu de la réglementation
susmentionnée. Au demeurant, elles n'établissent pas
un plan de paiement pour le recourant, ni que l'intimée
aurait renoncé à la résiliation du
bail.
b)
Selon la jurisprudence, le déni de justice
au sens des art. 9 Cst. (anciennement art. 4 aCst.; Feuille
Fédérale [FF] 1997 I 146) et 23 al. 2 LPEBL consiste
en une décision arbitraire, rompant manifestement
l'égalité entre parties et violant un principe
légal, ou encore une décision par laquelle le juge
statue contrairement à une disposition légale
précise ou se met en contradiction flagrante avec les
pièces du dossier (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure
civile vaudoise, 3
ème
éd., 2002, n. 5 ad
art. 356 CPC, p. 537).
Il ne suffit pas que la motivation de la décision soit
insoutenable; encore faut-il que celle-ci apparaisse arbitraire
dans son résultat (ATF 128 I 273; 126 III 438; 125 I 166 c.
2a).
3.
Le recourant fait
valoir qu'il a passé un arrangement avec l'ancienne
gérance de l'immeuble, prévoyant le paiement de
l'arriéré, jusqu'à la fin décembre 2009
par tranche de 600 fr. par mois.
a)
Selon l'art.
257d
al. 1 CO, lorsque,
après la réception de la chose, le locataire a du
retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires
échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un
délai de paiement et lui signifier qu'à défaut
de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux
d'habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au
moins.
Selon la jurisprudence, la
sommation de payer du bailleur, au sens de l'article 257d
alinéa 1
er
CO, doit être claire et
précise sans qu'il soit cependant nécessaire
d'indiquer le montant impayé de manière
chiffrée. Il suffit que l'objet de la mise en demeure soit
déterminable sans discussion. Cela peut intervenir soit par
l'indication des mois en souffrance, soit par l'indication d'un
montant d'arriéré précis, pour autant, dans ce
dernier cas, que le locataire ne risque pas de se voir imposer la
justification du paiement de tous les loyers déjà
échus, sous prétexte que l'un d'entre eux n'aurait,
selon le bailleur, pas été réglé (TF,
arrêt du 14 juin 2000 publié in Cahiers du Bail [CdB]
n° 4/2000, pp. 107 ss, spéc. p. 109; Ch. rec. du 5 avril
2004 n° 223; Lachat, Le bail à loyer,
2
ème
éd., 2008, p. 666).
En l'espèce, le bail en cause a débuté le
1
er
mai 2008. L'indication chiffrée de
l'arriéré, sans mention des mois en souffrance,
n'imposait pas la justification de prouver le paiement d'un nombre
important de loyers échus, de sorte qu'il y a lieu de
considérer que cette indication est suffisamment
précise. L'appréciation du premier juge à cet
égard n'est pas entachée d'arbitraire.
b)
Selon l'art. 257d al. 2 CO, f
aute
de paiement dans le délai fixé par la sommation
prévue par l'art. 257d al. 1 CO, le
bailleur
peut résilier
le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation ou de
locaux commerciaux peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de trente
jours.
La jurisprudence a précisé que,
lorsque le locataire n'avait pas réglé
l'arriéré réclamé dans le délai
comminatoire prévu à l'art. 257d al. 1 CO, il
était en demeure et devait subir les conséquences
juridiques de l'al. 2 de cette disposition, savoir la
résiliation du bail moyennant un délai de
congé de trente jours (ATF 127 III 548 c. 4).
En l'espèce, le recourant ne conteste pas que l'entier de
l'arriéré n'a pas été payé dans
le délai fixé par la sommation du 13 octobre 2008 et
n'établit pas que l'intimée aurait renoncé
à donner le congé ou l'aurait retiré au vu
d'un plan de paiement échelonné de
l'arriéré. C'est donc sans arbitraire que le premier
juge a considéré que les conditions de l'expulsion
étaient réalisées.
Le recours doit être rejeté sur ce point.
4.
Le recourant requiert qu'un délai
jusqu'à la fin de l'année, voire jusqu'à la
fin du mois de mars 2010 lui soit octroyé pour quitter les
locaux litigieux. Il fait valoir que sa future épouse doit
accoucher au début du mois de novembre 2009 et qu'il est en
incapacité de travail en raison d'un problème au
genou.
L'art. 272a al. 1 let. a CO
dispose qu'aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un
congé est donné en cas de demeure du locataire au
sens de l'art. 257d CO. La jurisprudence a précisé
que le droit cantonal de procédure ne saurait entraver
indûment l'exercice du droit matériel du
propriétaire à la restitution de la chose
louée (art. 267 al. 1
er
CO), en octroyant
à l'ancien locataire des délais de départ
équivalant à des prolongations de bail allant
au-delà de ce que prévoient les art. 272 ss CO, un
éventuel ajournement ne pouvant être que relativement
bref et ne devant pas équivaloir en fait à une
nouvelle prolongation de bail (ATF 117 Ia 336, c. 2b,
résumé in JT 1992 I 611). La jurisprudence de la cour
de céans considère que, sauf cas particulier, un
délai de libération des locaux de quinze à
vingt jours est admissible (Guignard, op. cit., n.2 ad art. 17
LPEBL, p. 196 et références)
En l'espèce, le délai d'environ un mois imparti par
l'ordonnance attaquée n'apparaît pas arbitrairement
trop court au regard de la réglementation
précitée et les circonstances qu'invoque le recourant
ne sont pas de nature à modifier cette appréciation.
Le délai de départ souhaité par le recourant
équivaut d'ailleurs à une prolongation de bail
prohibée par l'art. 272a al. 1 let. a CO et la
jurisprudence.
Le recours doit être rejeté sur ce point.
5.
En conclusion, le recours doit être
rejeté et l'ordonnance confirmée.
Les frais de deuxième instance du recourant sont
arrêtés à 300 fr. (art. 230 TFJC; tarif du 4
décembre 1984 des frais judiciaires en matière
civile; RSV 270.11.5).
Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens de deuxième
instance, l'intimée ayant renoncé à
déposer un mémoire.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
prononce
:
I.
Le recours est
rejeté.
II.
L'ordonnance est
confirmée.
III.
les frais de deuxième instance
du recourant K.________ sont arrêtés à 300 fr.
(trois cents francs).
IV.
Il n'est pas alloué de
dépens de deuxième instance.
V.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président
:
L
e
greffi
er
:
Du 17 septembre
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
e
greffi
er
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑      M.
K.________,
‑      M. Youri
Diserens (pour L.________ Ltd).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est de
40'500 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Mme le Juge de paix
des district du Jura-Nord vaudois et du Gros-de-Vaud.
L
e
greffi
er
: