vd_findinfo · HC / 2013 / 590 · 2013-09-18 · fr

BAIL À LOYER, COLOCATAIRE, EXPULSION DE LOCATAIRE, LOCATAIRE PRINCIPAL, SOUS-LOCATAIRE, LOYER, SOMMATION, TERME COMMINATOIRE | 257d al. 1 CO, 257d al. 2 CO, 257d CO, 257 al. 1 let. a CPC (CH), 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 18.09.2013 HC / 2013 / 590

TRIBUNAL
CANTONAL
JL13.013176-131655
482
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
18 septembre 2013
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              Mmes
Charif Feller et Crittin Dayen
Greffière
:              Mme
Pache
*****
Art.
257d al. 2 CO ; 257 CPC
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
A.F.________
,
à Riaz, contre le prononcé rendu le 7 juin 2013 par le Juge de paix du district de Lausanne
dans la cause divisant l'appelante d’avec
A.________
,
à Lausanne, et
H.________
,
à Lausanne, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par prononcé du 7 juin 2013, le Juge de paix du district de Lausanne a déclaré irrecevable
la requête d'expulsion en cas clair déposée le 15 mars 2013 par la requérante A.F.________
(I) et arrêté à les frais à 360 fr. à la charge de la requérante (II).
En droit, le premier juge a considéré que la validité du contrat de sous-location était
douteuse dès lors qu'il avait été conclu par la seule sous-bailleresse A.F.________, alors
que J.________ était cosignataire du bail principal, que ce dernier contrat était d'ailleurs
potentiellement nul, nullité qui entraînait celle du sous-bail, et enfin que l'avis comminatoire
ne contenait pas un montant déterminable des loyers en souffrance. L'ensemble de ces éléments
ne permettait pas de considérer que la situation de fait était claire.
B.
Par acte du 15 août 2013, A.F.________ a
interjeté appel à l'encontre du prononcé précité, concluant, avec suite de frais
et dépens, principalement à sa réforme en ce sens que A.________ et H.________ sont condamnés
à évacuer immédiatement de leur personne, de leurs biens et de tous tiers dont ils sont
responsables, l'appartement de 4 pièces, n° 40-41, qu'ils occupent au 2
ème
étage de l'immeuble sis [...], à Lausanne et que la requérante ou ses représentants
sont autorisés à faire appel au concours de la force publique pour procéder à l'exécution
du jugement rendu, soit pour procéder à l'expulsion des intimés et des tiers dont ils
sont responsables ainsi qu'à l'évacuation de leurs biens, dès l'entrée en force dudit
jugement. Subsidiairement, l'appelante a conclu à l'annulation du prononcé et au renvoi de
la cause à l'autorité de première instance pour instruction dans le sens des considérants.
Elle a produit un onglet de deux pièces sous bordereau.
Les intimés n'ont pas été invités à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du prononcé complété par
les pièces du dossier :
1.
[...] SA, en qualité de bailleur, d'une part, et A.F.________ et J.________, en qualité de
locataires, d'autre part, ont conclu le 20 novembre 2006 un contrat de bail portant sur un appartement
n° 41 de trois pièces au deuxième étage ainsi que sur une chambre n° 40 dans
l'immeuble sis route [...], à Lausanne. Dit bail prenait effet le 1
er
décembre
2006 et se terminait le 31 mars 2008, renouvelable tacitement d'année en année, sauf résiliation
par l'un des cocontractants par lettre recommandée et au moins quatre mois à l'avance. Le loyer
s'élevait à 1'500 fr. par mois, acompte de chauffage et d'eau chaude par 140 fr. en sus. Le
chiffre 12.2 du contrat de bail prévoyait que l'appartement était destiné à l'usage
d'habitation de J.________ et de B.F.________, fils de la cosignataire du bail.
En date du 1
er
octobre 2009, A.F.________ a remis en sous-location à A.________ et H.________ l'appartement et
la chambre en question, pour un sous-loyer mensuel de 1'420 fr., payable d'avance le premier de chaque
mois, auquel s'ajoutait l'acompte pour chauffage et eau chaude, par 180 francs. Le contrat de sous-location
prenait effet le 1
er
octobre 2009 et se terminait le 30 septembre 2010 mais était renouvelable tacitement d'année
en année, sauf résiliation donnée et reçue par lettre recommandée au moins trois
mois à l'avance.
2.
Par avis du 11 octobre 2011, le bail principal a été résilié pour le
31
mars 2012. Il a cependant été prolongé au 31 juillet 2013 selon conciliation survenue
entre les bailleurs et les locataires principaux A.F.________ et J.________ par devant la Commission
de conciliation du district de Lausanne (ci-après : commission de conciliation) le 11 janvier
2012. Toutefois, le bail principal a une nouvelle fois été résilié le 25 octobre
2012 pour le 30 novembre 2012, pour défaut de paiement du loyer. A cet égard, A.F.________
a fait l'objet d'une requête d'expulsion déposée le 18 janvier 2013.
3.
A.________ et H.________ ont, dès les premiers mois de leur sous-location, payé de manière
très irrégulière leur loyer. En particulier, ils s'en acquittaient fréquemment en
retard, ou encore versaient une somme ne correspondant pas au montant mensuel dû, savoir 1'600 francs.
Certains loyers n'ont pas été payés du tout.
Ainsi, par envoi recommandé du 26 novembre 2012, A.________ et H.________ ont été chacun
mis en demeure par A.F.________ de payer la somme de 5'930 fr. "au seul titre des loyers en retard".
Ils ont été rendus attentifs que, faute de paiement du montant précité dans un délai
de trente jours au plus tard après réception dudit envoi, leur contrat de sous-location serait
résilié pour la fin du mois suivant. Ces avis comminatoires n'ont pas été retirés
par les sous-locataires dans le délai de garde postal.
Le paiement de la totalité de la somme due n'étant pas intervenu dans le délai imparti,
A.F.________ a signifié à chacun de ses sous-locataires, par formule officielle du 25 janvier
2013 adressée sous pli recommandé le même jour, la résiliation du contrat de sous-location
pour le 28 février 2013. Ces plis n'ont pas été réclamés par les destinataires
à l'échéance du délai de garde.
4.
Le 21 février 2013, A.________ a saisi la commission de conciliation d'une requête tendant
à l'annulation du congé, respectivement à la prolongation du bail, au vu de sa situation
financière précaire, tout en s'engageant à honorer les loyers en souffrance.
Le 15 mars 2013, A.F.________ a saisi le Juge
de paix du district de Lausanne d'une requête d'expulsion à la forme de l'art. 257 CPC tendant
à condamner A.________ et H.________ à évacuer immédiatement l'appartement de quatre
pièces, n° 40-41, au 2
e
étage de l'immeuble sis [...] à Lausanne et à autoriser la requérante ou ses représentants
à faire appel au concours de la force publique pour procéder à l'exécution du jugement
L'audience devant le Juge de paix s'est tenue le 7 juin 2013 en présence de la partie bailleresse.
Les intimés ne s'y sont pas présentés.
En droit
:
1.
a)
L'art. 308 al. 1 et 2 CPC (Code de procédure
civile du 19 décembre 2008 ; RS 272) ouvre la voie de l'appel contre les décisions finales
et incidentes de première instance pour autant que, s'agissant d'affaires patrimoniales, la valeur
litigieuse soit de 10'000 fr. au moins. Lorsque le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance
d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyers, la valeur litigieuse est calculée selon
le droit fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle
le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à
la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée déterminante
pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de
trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation
(TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010, c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1).
En l'espèce, calculée conformément à l'art. 92 al. 1 CPC, la valeur litigieuse excède
10'000 fr., si bien que la voie de l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
b)
Le délai pour l'introduction de l'appel est de trente jours, sauf notamment contre les décisions
prises en procédure sommaire auquel cas le délai est de dix jours (art. 321 al. 1 et 2 CPC).
En l'espèce, l'ordonnance a été rendue en application de la disposition relative aux cas
clairs (art. 257 CPC), soit en procédure sommaire, de sorte que le délai d'appel est de dix
jours.
Interjeté
le 15 août 2013, soit en temps utile, par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let.
a CPC), l'appel est recevable à la forme.
2.
a)
L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art.
310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe général
de l'art. 57 CPC; elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées
en première instance (JT 2011 III 43).
Cela étant, dès lors que, selon l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit être motivé –
la motivation consistant à indiquer sur quels points et en quoi la décision attaquée violerait
le droit et/ou sur quel points et en quoi les faits auraient été constatés de manière
inexacte ou incomplète par le premier juge –, la Cour de céans n'est pas tenue d'examiner,
comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent
si elles ne sont pas remises en cause devant elle, ni de vérifier que tout l'état de fait retenu
par le premier juge est exact et complet, si seuls certains points de fait sont contestés (Jeandin,
CPC commenté, Bâle 2011, n. 3 ad art. 311 CPC et la jurisprudence constante de la CACI, not.
CACI 1
er
février 2012/57, c. 2a, 7 mai 2013/224 c. 2b, 4 juillet 2013/350 c. 2).
b)
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits
sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant
cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient à l'appelant de démontrer que ces conditions
sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer spécialement de tels faits et preuves
nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JT 2011 III
43 et réf. citées).
En
l'espèce, la pièce 17 de l'appelante, qui est nouvelle, est recevable car postérieure
au jugement entrepris. Elle a été prise en compte dans la mesure de sa pertinence.
3.
Aux termes de l'art. 257 CPC, le tribunal admet
l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies : l'état
de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé (let. a), notamment
sur la base de moyens de preuve immédiatement disponibles, en particulier des pièces (ATF 138
III 123 c. 2.1; CACI 16 mai 2013/260 c. 3b), et la situation juridique est claire (let. b).
La situation juridique est claire lorsque, sur la base d'une doctrine ou d'une jurisprudence éprouvée,
la norme s'applique au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente (ATF 118
II 302 c. 3; JT 2011 III 146). En revanche, la situation juridique n'est en règle générale
pas claire lorsque l'application d'une norme présuppose une décision d'appréciation du
tribunal ou la prise en considération de l'ensemble des circonstances comme c'est le cas de l'application
du principe de la bonne foi ou de l'abus de droit (ATF 138 III 123 c. 2.1.2; TF 4A_273/2012 du
30
octobre 2012 c. 5.1.2, non publié in ATF 138 III 620).
Il n'est pas possible de déduire du simple défaut du défendeur que l'état de fait
n'est pas litigieux (Bohnet, CPC commenté, op. cit., n. 7 ad art. 257 CPC).
4.
Constatant que l'on ne pouvait inférer du
défaut des intimés que l'état de fait ou de droit n'était pas contesté, le premier
juge a considéré que le cas n'était pas clair au sens de l'art. 257 CPC pour trois motifs.
En premier lieu, il était douteux que A.F.________ ait pu valablement sous-louer le logement à
des tiers en tant que seule sous-bailleresse, alors que J.________ était cosignataire du bail principal.
Ensuite, la question de la validité du bail principal se posait, dès lors qu'aucun des cosignataires
de ce contrat n'avait habité le logement litigieux et que l'on pouvait se poser la question de savoir
si l'engagement de A.F.________, qui n'avait jamais eu l'intention d'occuper elle-même les locaux,
ne devait pas être interprété comme un cautionnement déguisé, nul pour vice
de forme. Enfin, l'avis comminatoire n'était pas clair, puisqu'il se contentait de mentionner la
somme des loyers en retard, sans préciser ce qu'il concernait.
5.
L'appelante ne discute nullement du premier motif.
C'est de manière justifiée que le premier juge a considéré que l'on devait retenir
que, faute d'avenant, J.________ était toujours cotitulaire du bail principal, sans que son départ
de ce logement au courant de l'année 2009 ne soit pertinent. Cela est confirmé par sa participation,
en qualité de requérant aux côtés de A.F.________, à la procédure devant
la commission de conciliation, lors de laquelle les bailleurs et locataires principaux sont convenus
d'une prolongation du bail principal jusqu'au
31
juillet 2013.
Cela étant, s'agissant de l'exercice d'un droit formateur, les colocataires principaux ne pouvaient
exercer qu'en commun la faculté de remettre en sous-location l'objet du bail (Bohnet/Dietschy, CPra-Bail,
n. 13 et 39 ad art. 253 CO). La question de la validité de la sous-location, faite par A.F.________
seule, prête à discussion, n'étant pas établi à ce stade que J.________ aurait
consenti ou ratifié cette sous-location. Quoi qu'il en soit, la résiliation du sous-bail, en
tant qu'elle tendait à mettre fin au rapport juridique, est également un droit formateur qui
doit être exercé en commun par l'ensemble des cobailleurs à l'égard de tous les colocataires,
le rapport juridique créé par le bail ne pouvant être annulé qu'une seule fois et
pour tous les cocontractants. Il en va nécessairement de même s'agissant de l'action en justice
visant à contester ou confirmer la validité de la résiliation (TF 4C.17/2004 du
4
juin 2004 c. 5.1; Bohnet/Dietschy, loc. cit.). Dès lors qu'il n'est pas établi que J.________
aurait ratifié la résiliation du bail, ni qu'il aurait consenti à la présente procédure,
la validité de la résiliation prête à discussion et le cas n'est pas clair.
Pour ce premier motif, l'appel doit être rejeté.
6.
a)
S'agissant de l'avis comminatoire, l'appelante fait valoir que contrai-rement à ce qu'a retenu le
premier juge, la sommation envoyée aux sous-locataires était suffisamment précise et remplissait
les conditions de l'art. 257d CO puisqu'elle indiquait le montant en souffrance, savoir 5'930 francs.
b)
Selon la jurisprudence, l'avis comminatoire du bailleur, au sens de l'art. 257d CO, doit être clair
et précis sans qu'il soit cependant nécessaire d'indiquer le montant impayé de manière
chiffrée : il suffit que l'objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion (TF
4A_296/2008 du 29 juillet 2008, in Cahiers du Bail [CdB] 2009 p. 8; TF 4A_299/2011 du 7 juin 2011 c.
4).
Cela peut intervenir soit par l'indication des mois en souffrance, soit par l'indication d'un montant
d'arriéré précis, pour autant, dans ce dernier cas, que le locataire ne risque pas de
se voir imposer la justification du paiement de tous les loyers déjà échus, sous prétexte
que l'un d'entre eux n'aurait, selon le bailleur, pas été réglé (TF 4A_641/2011 du
27 janvier 2012 c. 5; TF 4C.123/2000 du 14 juin 2000 c. 3b, in CdB 2000, pp 107 ss, spéc. p. 109;
Wessner, Droit du bail à loyer, Zurich 2010, n. 17 ad art. 257d CO; Lachat, Le bail à loyer,
Lausanne 2008, p. 666; Burkhalter/Martinez-Favre, Le droit suisse du bail à loyer, commentaire SVIT,
Zurich 2011, n. 26 ad art. 257d CO; CACI 9 février 2012/65 et les réf. citées). Est inefficace
le congé donné alors que la sommation ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision
(TF 4A_134/2011 du 23 mai 2011 c. 3).
Est ainsi inefficace un avis comminatoire mentionnant un solde reporté sans indication du ou des
mois en souffrance. L'envoi au locataire d'un relevé de compte après l'échéance du
délai comminatoire ne saurait compenser ce manque de clarté (CACI 9 février 2012/65).
c)
En l'espèce, l'avis comminatoire du 26 novembre 2012 se borne à indiquer que "vous me
devez la somme de 5'930 fr. au seul titre des loyers en retard". Un tel avis ne revêt pas un
caractère suffisamment clair et précis selon la jurisprudence, dès lors que l'on ignore
à quelle(s) période(s) il se réfère. Les sous-locataires risquaient ainsi de se voir
imposer la justification du paiement de tous les loyers déjà échus. Le sous-loyer s'élevant
à 1'420 fr. et les charges mensuelles à 180 fr., il n'était pas possible de déterminer
les loyers, respectivement les charges en souffrance, à la lecture de cet avis. Au demeurant, il
n'est pas établi que cet avis ait été accompagné d'un extrait de compte des loyers.
Le cas n'est pas clair sous cet angle également.
7.
Cela étant, il n'est pas nécessaire d'examiner plus avant le troisième motif retenu par
le premier juge mettant en doute la validité même du contrat de bail principal, l'appel devant
de toute manière être rejeté pour les deux motifs qui précèdent.
8.
En définitive, l’appel doit être
rejeté et le prononcé confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr. (art. 69 al. 1 TFJC
[tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010, RSV 270.11.5], applicable par renvoi de l'art.
62 al. 3 TJFC), sont mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas matière à l’allocation de dépens de deuxième instance, les
intimés n'ayant pas été invités à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.              L’appel est rejeté.
II.              Le prononcé est
confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 400 fr. (quatre cents francs) sont mis à la charge de l’appelante
A.F.________.
IV.              L’arrêt
motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
19 septembre 2013
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Maurizio Locciola (pour A.F.________),
‑
M. A.________,
-
Mme H.________.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district de Lausanne.
La greffière :