vd_findinfo · HC / 2016 / 394 · 2016-03-24 · fr

BAIL À LOYER, RÉSILIATION, RÉNOVATION D'IMMEUBLE, PRINCIPE DE LA BONNE FOI | 271 al. 1 CO, 271 CO, 271a CO, 308 al. 1 let. a CPC (CH), 308 al. 2 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 24.03.2016 HC / 2016 / 394

TRIBUNAL
CANTONAL
XC13.000911-151517
192
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
24 mars 2016
____________________
Composition
:               M
Abrecht
,
président
Mmes
Courbat et Giroud Walther, juges
Greffier
:              Mme
Logoz
*****
Art.
271, 271a CO ; 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
R.________
,
N.________
,
A.V.________,
B.V.________
et
U.________
,
tous à Pully, défendeurs, contre le jugement rendu par le Tribunal des baux le 20 février
2015 dans la cause divisant les appelants d’avec
J.________
,
à Zurich, demanderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 20 février 2015, dont les motifs ont été adressés pour notification
aux conseils des parties le 5 août 2015 et reçus par eux le lendemain, le Tribunal des baux
a constaté la validité des
résiliations de baux notifiées par la demanderesse J.________ aux défendeurs B.V.________
et A.V.________, le 11 janvier 2010 avec effet au 30 avril 2010, relative au garage box n° [...]
dans l'immeuble sis [...], à Pully (I), le 9 mai 2011 avec effet au 31 août 2011, relative
à l'appartement de quatre pièces au 3
e
étage de l'immeuble sis [...], à Pully (II) et le 18 mai 2012 avec effet au 1
er
octobre 2012, relative à la chambre indépendante au 4
e
étage de l'immeuble sis avenue [...], à Pully (III),
accordé
une unique prolongation des baux portant sur les locaux mentionnés sous chiffres II et III ci-dessus
à B.V.________ et A.V.________ jusqu'au 31 août 2015, leur conclusion III en prolongation du
bail portant sur le garage étant devenue sans objet (IV), ordonné à B.V.________ et A.V.________
de quitter immédiatement et rendre libres de tout objet et de tout occupant le garage immédiatement,
l’appartement et la chambre indépendante, ainsi que leurs dépendances, d’ici au
31 août 2015 au plus tard (V), autorisé, pendant la prolongation accordée sous chiffre
IV ci-dessus, B.V.________ et A.V.________ à résilier les baux de l’appartement et de
la chambre indépendante moyennant un préavis d’un mois pour la fin d’un mois (VI).
Le Tribunal des baux a en outre constaté la validité de la résiliation de bail, notifiée
le 5 septembre 2011 par J.________ à U.________ et R.________ avec effet au 31 janvier 2012, relative
à l’appartement de trois pièces au 3
e
étage
de l’immeuble sis [...], à Pully (VII), accordé une unique prolongation du bail portant
sur les locaux mentionnés sous chiffre VII ci-dessus à [...] et [...] jusqu'au 31 janvier 2016
(VIII), ordonné à ces derniers de quitter et rendre libres de tout objet et de tout occupant
l’appartement mentionné sous chiffre VII ci-dessus et ses dépendances, d’ici au
31 janvier 2016 au plus tard (IX), et autorisé, pendant la prolongation accordée sous chiffre
VIII ci-dessus, U.________ et R.________ à résilier le bail de l’appartement moyennant
un préavis d’un mois pour la fin d’un mois (X).
Enfin, le Tribunal des baux a constaté la validité de la résiliation de bail, notifiée
le 3 avril 2013 par J.________ à N.________ avec effet au 30 avril 2013, relative au garage box
n° 2 dans l’immeuble sis [...], à Pully (XI), ordonné à N.________ de quitter
immédiatement et rendre libre de tout objet et de tout occupant le garage mentionné sous chiffre
XI ci-dessus (XII), et dit qu'à défaut pour ces locataires de quitter volontairement les locaux
dans un délai de trente jours dès jugement définitif et exécutoire, l'huissier du
Tribunal des baux est chargé sous la responsabilité de la présidente du Tribunal des baux
de procéder à l'exécution forcée des chiffres V, IX et XII du jugement sur requête
de J.________, avec au besoin l'ouverture forcée des locaux (XIII), ordonné aux agents de la
force publique de concourir à l'exécution forcée du jugement, s'ils en sont requis par
l'huissier du Tribunal des baux (XIV), rendu le jugement sans frais ni dépens (XV) et rejeté
toutes autres ou plus amples conclusions (XVI).
En ce qui concerne la question de l’annulabilité des congés, seule litigieuse en deuxième
instance, les premiers juges ont considéré qu’au jour de la notification des premières
résiliations litigieuses, et a fortiori lors des congés subséquents, le projet de travaux
de la bailleresse était tangible et à un stade déjà avancé et que les locataires
avaient obtenu des informations suffisamment précises pour qu’ils puissent évaluer la
réalité des intentions de la bailleresse et la gêne que leur présence entraînerait
dans l’exécution des travaux. Ils ont par ailleurs estimé que les travaux envisagés
justifiaient que les locaux en cause soient vidés en vue de leur exécution, dès lors que
le déplacement des locataires dans les appartements vacants et la réalisation des travaux par
étapes entraîneraient indéniablement un prolongement du chantier et des coûts supplémentaires.
Les locataires n’avaient en outre apporté aucun élément susceptible de démontrer
que le projet apparaissait objectivement impossible, en particulier qu’il serait de toute évidence
incompatible avec les règles de droit public applicables et que la bailleresse n’obtiendrait
pas les autorisations nécessaires, la validité du congé ne supposant au demeurant pas
que le bailleur ait déjà obtenu ces autorisations, ni même qu’il ait déjà
déposé les documents dont elles dépendent au moment de la notification du congé.
Enfin, la bailleresse était en droit d’entretenir et d’améliorer l’état
de ses immeubles comme bon lui semblait en procédant à des travaux d’entretien ou de
rénovation, même si ceux-ci n’étaient pas absolument nécessaires, le fait qu’elle
entende relouer les appartements en cause à des loyers plus élevés après les travaux
n’enlevant rien au fait qu’elle avait démontré à satisfaction de droit qu’elle
entendait procéder à des travaux de rénovation de l’immeuble qui justifiaient la
résiliation des baux. En conclusion, le Tribunal des baux a retenu que la bailleresse avait rendu
vraisemblable que le motif des congés était réel, sérieux et digne de protection,
de sorte que les résiliations litigieuses devaient être validées.
B.
Par acte du 14 septembre 2015 adressé à
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal, B.V.________ et A.V.________, U.________ et R.________,
ainsi que N.________ (ci-après : les appelants) ont formé appel contre le jugement précité,
en concluant, sous suite de frais et dépens, à l'admission du recours (recte : appel) et à
la réforme du jugement, en ce sens que les résiliations des baux à loyer notifiées
par J.________ (ci-après : l’intimée) les 11 janvier 2010, 9 mai 2011 et 18 mai
2012 à B.V.________ et A.V.________, respectivement le 5 septembre 2011 à U.________ et R.________,
ainsi que le 3 avril 2013 N.________, soient annulées. Ils ont produit un onglet de pièces
sous bordereau.
Le 5 octobre 2015, les appelants ont versé l’avance de frais requise à hauteur de 1'748
francs.
Par courrier du 10 novembre 2015, les appelants ont informé la cour de céans que la Cour de
droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après : CDAP) avait rendu son arrêt
concernant les recours formés par l’association [...] et consorts ainsi que [...] contre les
décisions de la Municipalité de Pully du 22 mai 2013 accordant à J.________ des permis
de construire pour la transformation et la rénovation de deux bâtiments d’habitation,
la construction d’un bâtiment de huit logements avec garage souterrain et contre la décision
du Service de l’économie, du logement et du tourisme accordant une autorisation spéciale.
Ils ont produit un second onglet de pièces sous bordereau.
Par ordonnance du 17 novembre 2015, dont les motifs ont été adressés pour notification
aux conseils des parties le 2 décembre 2015, la Juge déléguée de la cour de céans
a rejeté la requête d’effet suspensif contenue dans l’appel.
L’intimée n’a pas été invitée à déposer de réponse.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1. a)
Le 18 août 1997, [...]
a conclu avec J.________ ( [...]) un contrat de bail à loyer portant sur une chambre indépendante
au 4
e
étage de l'immeuble sis [...], à Pully. Prévu pour durer initialement du 15 septembre
1997 au 31 mars 1998, le bail se renouvelait ensuite de mois en mois sauf avis de résiliation donné
par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois à l'avance. [...] a également pris à
bail de la demanderesse, par contrat du 5 avril 2005, un appartement d'une pièce au rez-de-chaussée
du même immeuble. A une date que l'instruction n'a pas permis de déterminer, N.________ est
devenu unique titulaire de ces deux baux du côté locataire. Par contrat de bail à loyer
du 8 octobre 2009, débutant le 1
er
octobre 2009 et se terminant le 31 mars 2011, celui-ci a encore loué à la bailleresse un garage-box
n° [...] dans l'immeuble précité.
b)
Par
contrat de bail à loyer du 27 mai 2004, B.V.________ et A.V.________ ont loué à J.________
un appartement de quatre pièces au 3
e
étage de l'immeuble précité. Prévu pour durer initialement du 1
er
juillet 2004 au 30 juin 2005, le bail se renouvelait ensuite de mois en mois sauf avis de résiliation
donné par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois à l'avance. Par contrat de bail
du même jour et prévoyant les mêmes échéances et préavis, les époux
B.V.________ ont également loué un garage-box n° [...] dans l'immeuble voisin, sis [...],
à Pully. Ils ont encore pris en location, par contrat du 24 février 2009, débutant le
1
er
mars 2009 et se terminant le 30 juin 2010, une chambre indépendante au 4
e
étage de l'immeuble sis avenue [...] à Pully.
c)
Le
22 avril 2008,
U.________ et R.________ ont conclu
avec J.________ un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de trois pièces au 3
e
étage de l'immeuble sis avenue [...], à Pully. Prévu pour durer initialement du 16 juin
2008 au 30 juin 2009, le bail se renouvelait ensuite de mois en mois sauf avis de résiliation donné
par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois à l'avance. Par contrat de bail du même
jour et prévoyant les mêmes échéances et préavis, ils ont également loué
à la demanderesse un garage-box n° [...] dans le même immeuble.
2. a)
Sur formules officielles du 11 janvier 2010,
J.________ a résilié les baux de N.________ portant sur la chambre indépendante et l'appartement
pour le 30 avril 2010. Elle a ensuite résilié, sur formule officielle du 3 avril 2013, le bail
de celui-ci portant sur le garage-box pour le 30 avril 2013.
b)
J.________
a également notifié aux époux A.V.________,
sur formules officielles, la résiliation de leurs baux, soit le 11 janvier 2010 pour le 30 avril
2010 s’agissant du bail portant sur le garage-box, le 9 mai 2011 pour le 31 août 2011 s’agissant
de celui portant sur l'appartement et le 18 mai 2012 pour le 1
er
octobre 2012 s’agissant de celui portant sur la chambre indépendante.
c)
Sur
formules officielles des 11 janvier 2010 et 5 septembre 2011, J.________ a résilié les baux
de U.________ et R.________, respectivement celui portant sur le garage-box pour le 30 avril 2010 et
celui portant sur l'appartement pour le 31 janvier 2012.
3.
A l’appui des résiliations de baux concernant les appartements, la bailleresse a adressé
aux locataires une lettre explicative dont la teneur est la suivante :
« 1.- Nous
vous informons, si vous ne le saviez pas déjà, que les deux immeubles sis [...] à 1009
Pully, dans lequel vous avez pris à bail auprès de J.________ un logement, vont faire l'objet
d'une rénovation considérable, si ce n'est même une rénovation totale, en tous les
cas une rénovation incompatible avec la poursuite des relations contractuelles et la présence
de locataires.
(…).
2.- Sans être exhaustif, il est prévu en tous les cas que ces travaux, inconciliables
avec
la présence de locataires, concerneront notamment :
-
l'isolation
de toute l'enveloppe interne des bâtiments dans leur élévation intégrale, du rez
aux combles, comme de la toiture, obligeant en particulier de modifier la succession des couches verticales,
dont l'isolation, avec effet sur la surface totale louée qui sera réduite ;
-
la réfection
complète des conduites verticales d'alimentation et d'évacuation (eaux usées) nécessitant
l'ouverture des murs et parois, voire aussi l'ouverture des dallages d'étages et le radier en sous-sol
;
-
la réfection
de la quasi-totalité des surfaces intérieures (murs ; plafonds) dans les sanitaires, les cuisines
et les autres pièces (...) ;
-
le réaménagement
et équipement complets des salles d'eau, y compris les cuisines portant en particulier sur le revêtement
des murs et des plafonds ;
-
la modification
de la typologie de certains objets loués, en particulier la création d'appartements en lieu
et place des chambres indépendantes ou de tel ou tel studio, etc.
Par ailleurs, les garages seront démolis, les places de parc extérieures déplacées,
dans une configuration nouvelle réaménageant les espaces verts intersticiels. Les accès
seront également redéfinis.
Ensuite de travaux de terrassement conséquents, un parking souterrain, surmonté d'un troisième
immeuble, augmentera les possibilités de stationnement comme la construction nouvelle favorisera
l'offre de logements supplémentaires.
(...) »
4.
a)
Par demande adressée le 21 décembre
2012 au Tribunal des baux, J.________ a conclu à ce qu’une seule et unique prolongation de
bail expirant le 31 mai 2012, à l’extrême rigueur le 31 mai 2013, soit accordée
à B.V.________ et A.V.________, ordre étant donné de libérer intégralement l’objet
loué et tous les objets pris à bail par les prénommés à la date précitée,
avec injonction aux huissiers et/ou forces de l’ordre de concourir à l’exécution
forcée de cette libération à première réquisition de la bailleresse-propriétaire.
Par demande du même jour, B.V.________ et A.V.________ ont notamment conclu à ce qu’il
soit constaté que les résiliations de bail qui leur ont été notifiées le 11
janvier 2010, le 9 mai 2011 et le 18 mai 2012 concernant le garage, l’appartement de quatre pièces
et la chambre indépendante sis dans l’immeuble [...] à Pully sont nulles, respectivement
annulées. Ils ont conclu subsidiairement à ce que le contrat de bail relatif au garage soit
prolongé jusqu’au 30 avril 2014, à ce que celui relatif à l’appartement soit
prolongé jusqu’au 31 août 2015 et à ce que celui relatif à la chambre indépendante
soit prolongé jusqu’au 1
er
octobre 2016, les locataires étant par ailleurs autorisés à quitter les lieux en tout
temps, moyennant un préavis d’un mois pour la fin d’un mois.
b)
Par demande adressée également le
21 décembre 2012 au Tribunal des baux, J.________ a conclu à ce qu’une seule et unique
prolongation de bail expirant le 31 mai 2012, à l’extrême rigueur le 31 mai 2013, soit
accordée à U.________ et R.________, ordre étant donné de libérer intégralement
l’objet loué et tous les objets pris à bail par les prénommés à la date
précitée, avec injonction aux huissiers et/ou forces de l’ordre de concourir à l’exécution
forcée de cette libération à première réquisition de la bailleresse-propriétaire.
Par demande du même jour, U.________ et R.________ ont conclu notamment à ce qu’il soit
constaté que la résiliation de bail qui leur a été notifiée le 5 septembre 2011
concernant l’appartement de 3 pièces sis dans l’immeuble [...] à Pully est nulle,
respectivement qu’elle soit annulée. Ils ont conclu subsidiairement à ce que le contrat
de bail soit prolongé jusqu’au 31 janvier 2016, les locataires étant par ailleurs autorisés
à quitter les lieux en tout temps, moyennant un préavis d’un mois pour la fin d’un
mois.
c)
Par convention de procédure des 16 et 17 janvier 2013, les parties sont convenues que leur conclusions,
dont une partie était soumise à l’ancien Code de procédure civile vaudoise, seraient
intégralement soumises au Code de procédure civile suisse.
Par décision du 18 avril 2013, les causes ouvertes par les demandes précitées ont été
jointes pour faire l’objet d’une instruction et d’un jugement communs en procédure
simplifiée fédérale.
d)
Par
demande adressée le 24 juillet 2013 au Tribunal des baux, N.________ a conclu à ce qu’il
soit constaté que la résiliation de bail qui lui a été notifiée le 3 avril 2013
concernant le garage-box sis dans l’immeuble [...] à Pully est nulle, respectivement qu’elle
soit annulée. Il a conclu subsidiairement à ce que le contrat de bail soit prolongé jusqu’au
30 avril 2014, le locataire étant par ailleurs autorisé à quitter les lieux en tout temps,
moyennant un préavis d’un mois pour la fin d’un mois.
Le 13 septembre 2013, cette cause
a été jointe aux causes précitées.
e)
La présente procédure ne concerne pas le congé signifié le 11 janvier 2010 à
U.________ et R.________ en rapport avec le garage-box, ceux-ci n'ayant pas pris de conclusion relative
à ce congé devant le Tribunal des baux.
La procédure ne porte pas non plus sur les congés qui ont été notifiés à
N.________ le 11 janvier 2010 en relation avec l'appartement et la chambre indépendante, ceux-ci
faisant l'objet d'une autre procédure entre les parties, soumise à la procédure civile
vaudoise.
f)
Le
Tribunal des baux a tenu son audience de jugement le 3 novembre 2014.
La partie locataire a requis la suspension de la cause jusqu’à droit connu dans le cadre de
la procédure administrative. Cette réquisition a été rejetée séance tenante
par le Tribunal des baux, qui a notifié aux parties les motifs de sa décision le 7 novembre
2014. Le 27 novembre 2014, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal a déclaré irrecevable
le recours interjeté contre cette décision.
5.
Selon
le descriptif des travaux de rénovation des immeubles litigieux établi le 20 janvier 2010 par
le bureau d’architecture [...] dans le cadre de la demande de permis de construire, les immeubles,
édifiés en 1936 pour le n° [...] et 1934 pour le n° [...], ont été régulièrement
entretenus par la société propriétaire, soit « changement des fenêtres
(PVC), peinture des façades, toiture et ferblanterie, ainsi que divers travaux intérieurs. »
Le 21 mars 1978, J.________ s’était d’ailleurs adressée à la Commune de Pully
pour lui confirmer qu’elle allait très prochainement procéder à la modernisation
des cuisines et salles de bains, dès lors qu’elle devait procéder au remplacement des
circuits d’eau chaude et d’eau froide ainsi que des colonnes de chute.
Dans le courant de l’automne 1988, J.________ a également sollicité une autorisation
au sens la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la rénovation, la transformation de
maisons d’habitations, ainsi que l’utilisation de logements à d’autres fins (LDTR ;
RSV 840.15) en vue d’améliorer la protection thermique des bâtiments et le rendement
de leurs installations de chauffage. Selon le rapport technique du 1
er
décembre 1988, il était prévu en substance de procéder à la réfection des
toitures et ferblanteries, au ravalement des façades, au remplacement de toutes les fenêtres
hormis celles des cuisines qui avaient déjà été remplacées en 1978, à l’isolation
des caissons de stores, à la réfection des fonds de balcon et de la terrasse sur groupes de
garages, au remplacement des portes d’entrée des immeubles et des garages, à la révision
complète des volets à rouleaux, à la pose de nouveaux stores en toile acrylique, à
la pose d’un nouveau revêtement asphalté, au rafraîchissement des sous-sols et à
l’isolation des plafonds, à la réalisation de nouvelles chaufferies avec appareils performants
adaptés aux futures valeurs thermiques, à l’isolation des combles, à la réfection
des installations électriques des garages, au rafraîchissement des peintures des cages d’escaliers
et des garages et au réaménagement du jardin. Dans sa séance du 29 janvier 1988, la Municipalité
de Pully a préavisé favorablement aux travaux précités, devisés à 2'450'000
francs, considérant que la réhabilitation de ces deux bâtiments, construits il y avait
50 ans, permettrait de maintenir sur le marché communal du logement des appartements à louer
à des prix que l’on pouvait encore qualifier d’abordables pour une large couche de la
population. Le 2 février 1989, J.________ a annoncé aux locataires des immeubles [...] et [...]
que ces travaux seraient réalisés entre le mois de mars et la fin septembre de cette même
année.
6.
a)
Au cours de l’été 2007, J.________ a mandaté le bureau d’architecte [...]
afin d’examiner le potentiel constructible de la propriété en maintenant les immeubles
actuels ou en créant de nouveaux immeubles. Dans son étude de faisabilité du 21 novembre
2007, le mandataire a retenu six variantes comprenant, pour chacune d’elle, une estimation de son
coût et une description détaillée. Ces variantes impliquaient la construction d’un
ou plusieurs immeubles et, pour certaines d’entre elles, la destruction de l’un ou des deux
immeubles existants, ainsi que la rénovation de ceux-ci au cas où ils seraient conservés.
Les 15 septembre et 17 novembre 2009, [...] a établi un plan de situation intitulé « Préparation
dossier d’enquête », la variante choisie consistant dans le maintien des deux immeubles
existants et la construction d’un troisième immeuble au bas de la propriété.
b)
Par courrier du 2 novembre 2009, la Division Patrimoine du Service Immeubles, Patrimoine et Logistique
a rappelé que les bâtiments existants étaient sous protection générale depuis
2003, tous deux ayant obtenu la note 3 lors du recensement architectural de la Commune de Pully, révisé
en 2001, et s’est déterminée sur le projet immobilier en indiquant notamment que l’isolation
périphérique n’était pas possible au vu de la qualité architecturale des façades.
c)
Le 19 janvier 2010, J.________ a déposé auprès de la Municipalité de Pully une demande
d’autorisation de construire un bâtiment d’habitation de huit logements avec garage
souterrain annexe pour 35 véhicules et place de jeu extérieure, dans la partie sud de la parcelle
n° [...], soit à l’emplacement du jardin.
Simultanément, J.________ a déposé une demande d’autorisation de construire pour
la rénovation et la transformation des bâtiments existants, ainsi que pour la création
d’un parking extérieur de 29 places. Le plan de situation du géomètre indiquait
que des garages box adjacents devaient être démolis. Les bâtiments existants comportant
pour l’essentiel des logements loués, J.________ a demandé, avec le permis de construire,
une autorisation spéciale fondée sur la LDTR. Selon les informations figurant dans le formulaire
de demande d’autorisation, l’état locatif des bâtiments existants, avant les travaux
envisagés, comprenait 23 logements dont six de 1 pièce, six de 2 pièces, trois de 3 pièces
et huit de 4 pièces. Après les travaux envisagés, l’état locatif serait de
24 logements, dont douze de 2 pièces, quatre de 3 pièces et huit de 4 pièces.
S’agissant des transformations projetées dans les bâtiments existants, le dossier de
la demande de permis contient un document établi le 20 janvier 2010 par le bureau d'architecture
[...] qui décrit ainsi les travaux :
«
Immeuble
[...]
-
Démolition des boxes de garage extérieurs et construction de murs et terrasses
végétalisées
en façades sud, est et ouest. Cette démolition permet d'augmenter le potentiel constructible
de la parcelle au bénéfice d'un nouvel immeuble à construire.
-
Entretien de la serrurerie extérieure.
-
Transformation et réaménagement des cuisines et locaux sanitaires des appartements existants.
-
Aménagement de 2 appartements de 2 pièces dans les combles, isolation de la toiture, création
de vélux.
-
Pose d'un doublage isolant intérieur.
-
Mise à neuf des conduites et écoulements de l'immeuble.
-
Démolition des canalisations d'eaux usées intérieures et extérieures et création
d'un nouveau réseau séparatif.
-
Démontage de l'ascenseur et mise en place d'une nouvelle installation.
-
Mise aux normes des installations électriques.
-
Changement partiel des revêtements de sol.
-
Mise en état des appartements et des espaces communs.
-
Modifications des aménagements extérieurs, des places de parc consécutif à la création
de la rampe d'accès du garage couvert du nouvel immeuble au sud de la parcelle.
Le ratio des places de parc véhicules entre places couvertes et extérieures doit être
pris sur l'ensemble des immeubles existants et du nouvel immeuble.
Immeuble
[...]
-
Entretien de serrurerie extérieure.
-
Suppression des deux chambres indépendantes en façade sud et création d'un appartement
de 2 pièces aux étages.
-
Transformation et réaménagement des cuisines et locaux sanitaires des appartements existants.
-
Aménagement de 2 appartements dans les combles 1 fois 2 pièces, 1 fois 3 pièces, après
démolition des chambres indépendantes, isolation de la toiture, création de vélux.
-
Mise à neuf des conduites et écoulements de l'immeuble.
-
Démolition des canalisations d'eaux usées intérieures et extérieures et création
d'un nouveau réseau séparatif.
-
Pose de doublage intérieur isolant.
-
Démontage de l'ascenseur et mise en place d'une nouvelle installation augmentée d'un étage
pour accéder à l'étage des combles.
-
Mise aux normes de l'installation électrique.
-
Changement partiel des revêtements de sol.
-
Mise en état des appartements et des espaces communs.
-
Modifications des aménagements extérieurs, des places de parc consécutives à la création
de la rampe d'accès du garage couvert du nouvel immeuble au sud de la parcelle.
-
Le ratio des places de parc véhicules entre places couvertes et extérieures doit être
pris sur l'ensemble des immeubles existants et du nouvel immeuble.
-
Le demi-rotonde et les escaliers devant la façade sud seront démolis pour permettre la construction
du parking couvert du nouvel immeuble et reconstruits semblable à l'existant.
Les
travaux sont prévus fin 2011simultanément  pour les deux immeubles ( [...] et [...]).
d)
Le 5 avril 2011, le Service de l’économie, du logement et du tourisme (ci-après :
SELT) a délivré l’autorisation spéciale requise et a assujetti les logements existants
à un contrôle administratif des loyers de dix ans à compter de leur première mise
en location. A l’appui de sa décision, ce service a constaté qu’en ce qui concernait
les logements existants, il était prévu de remplacer les agencements de cuisine, de restructurer
les salles d’eau, d’enlever les galandages qui composaient les murs de façade pour permettre
la pose d’une isolation contre le mur porteur extérieur, puis d’effectuer la pose d’un
nouveau doublage intérieur, entraînant une diminution de l’espace habitable de 4.5 cm
en retrait des murs de façade. Il a également retenu que l’enveloppe des bâtiments
était saine, que la coloration des façades était encore vive, que les fenêtres étaient
récentes et munies de double-vitrage isolants et que la couverture était en bon état de
même que la ferblanterie. Certains éléments techniques ne satisfaisaient cependant pas
aux normes actuelles (portes palières, ascenseurs, installations électriques, notamment), les
conduites d’eaux usées étaient en mauvais état et exigeaient des réfections
tandis que malgré le remplacement des fenêtres en 1990, le bilan thermique restait en-dessous
des performances requises actuellement selon la norme SIA 318/1. Celui-ci ne pouvait toutefois être
amélioré valablement qu’en isolant davantage les façades, aucune intervention n’étant
possible par l’extérieur en raison de la protection de la modénature des façades
en note 3 au recensement architectural de la Commune de Pully. L’économie induite par l’assainissement
du bilan thermique serait de 57,2% pour le premier bâtiment ( [...]), soit 7'600 fr./an environ,
et de 52,4% pour le second bâtiment ( [...]), soit 10'500 fr./an. Le fait de procéder à
une isolation par l’intérieur entraînait dans tous les cas la nécessité de
déposer les appareils et équipements dans les locaux humides (cuisines et salles-de-bains),
y compris les armoires murales existantes, de sorte qu’il paraissait raisonnable de procéder
au remplacement systématique des appareils anciens par des équipements correspondants aux normes
actuelles. En conclusion, le SELT a autorisé les travaux et ordonné une mesure de contrôle
des loyers sur dix ans, au motif prépondérant que la restructuration des zones techniques était
admissible compte tenu de l’amélioration escomptée du bilan technique et énergétique
des deux immeubles.
e)
Le
11 avril 2011, la Centrale des autorisations CAMAC a communiqué à la Municipalité de Pully
la synthèse des autorisations spéciales délivrées par les instances cantonales, notamment
le SELT, en l’invitant à reporter dans sa décision l’intégralité des
autorisations et des conditions particulières contenues dans celles-ci.
f)
Après modification du projet, la Municipalité de Pully a levé le 22 mai 2013 les oppositions
et délivré les permis de construire requis, leur octroi étant assorti des conditions précitées.
Dans les réponses aux oppositions, la Municipalité a exposé que les projets avaient été
soumis aux services cantonaux concernés et que ceux-ci avaient délivré les autorisations
requises moyennant le respect des conditions figurant dans la synthèse CAMAC. Il était notamment
fait référence à l’autorisation prescrite en vertu de la LDTR.
g)
Le 24 juin 2013, l’Association [...] et divers opposants, dont les locataires A.V.________, B.V.________
et N.________, ont formé recours contre les décisions précitées auprès de la
CDAP. Ils ont fait valoir en substance que les travaux ne répondraient pas aux exigences strictes
de la LDTR et ont dénoncé également plusieurs violations des normes en matière de
police des constructions, relatives notamment à la surface bâtie, à la hauteur des bâtiments,
et au nombre de niveaux.
Par arrêt du 9 octobre 2015, la CDAP a notamment rejeté le recours précité et confirmé
les décisions prises par la Municipalité de Pully le 22 mai 2013 et par le SELT le 11 avril
2011.
Contre cet arrêt, un recours est pendant auprès du Tribunal fédéral.
En droit
:
1.
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile suisse du
19 décembre 2008 ; RS 272]) au sens de l’art. 236 CPC, dans les causes patrimoniales
dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions devant l’autorité précédente
est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
En l’espèce, la valeur litigieuse est sans conteste supérieure à 10'000 francs.
Interjeté en temps utile – compte tenu du délai d’appel de trente jours (art. 311
al. 1 CPC) suspendu durant les féries d’été (art. 145 al. 1 let. b CPC) –,
par des parties qui y ont intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale
de première instance, l’appel est recevable.
2.
2.1
L’appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut revoir librement
l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance
(ibidem, n. 6 ad art. 310 CPC ; JdT 2011 III 43 consid. 2 et réf.).
2.2
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont
pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient être invoqués
ou produits devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait
preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC ;
Jeandin, Code de procédure civile commenté, Bâle 2011, n. 6 ad art. 317 CPC ; Tappy, Les
voies de droit du nouveau Code de procédure civile, JdT 2010 III 138). lI appartient à l’appelant
de démontrer si ces conditions sont réalisées, de sorte que l’appel doit indiquer
de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles
selon lui (Tappy, op. cit., pp. 136-137 ; JdT 2011 III 43 consid. 2).
En l’espèce, les appelants ont produit le 14 septembre 2015, outre diverses pièces de
forme, deux correspondances du 7 août 2015 de l’intimée statuant sur des demandes de
baisse de loyer de A.V.________ et B.V.________, d’une part, et de U.________ et N.________, notamment,
d’autre part (pièce n° 39). Dans la mesure où ces pièces nouvelles sont postérieures
à l’audience de jugement du 3 novembre 2014, elles sont recevables.
Les appelants ont en outre produit le 10 novembre 2015 l’arrêt rendu le 9 octobre 2015 par
la CDAP (pièce n° 1). Cette pièce nouvelle, également postérieure à l’audience
de jugement précitée, est recevable. Les pièces n
os
2 et 5 (lettres adressés au SELT par le conseil des appelants les 16 novembre 2011 et 9 janvier
2013 et déterminations adressées le 16 juin 2014 à la CDAP par le conseil des appelants)
sont en revanche antérieures à l’audience de jugement. Dans la mesure où les appelants
ne démontrent pas qu’ils n’ont pas pu les produire devant l’autorité inférieure,
pas plus qu’ils ne motivent les raisons qui les rendraient admissibles selon eux, elles sont irrecevables.
Quant aux pièces n
os
3 à 4 (observations adressées le 23 mai 2014 à la CDAP et procès-verbal de l’audience
du 28 avril 2014 de cette cour), elles figurent déjà au dossier de première instance.
3.
3.1
Dans un premier grief, les appelants invoquent
une constatation inexacte des faits et requièrent que l’état de fait soit complété
sur trois points selon eux essentiels, à savoir que les immeubles existants ont été régulièrement
entretenus, que la bailleresse s’est dotée d’un code de conformité, ce qui ne serait
pas sans incidence sur la validité des congés à la lumière du principe de la bonne
foi, et que des éléments ressortant de la procédure liée aux permis de construire
soient retenus.
3.2
Dès lors que le niveau d’entretien
du bâtiment n’est pas dépourvu de pertinence dans l’examen du caractère abusif
ou non des congés signifiés au motif de travaux d’envergure (notamment au vu de l’obiter
dictum du Tribunal fédéral cité par les appelants et ressortant de l’arrêt
4A_503/2013 du 5 mars 2014, consid. 4.3., selon lequel « La volonté déclarée
d'entreprendre des travaux qui ne sont objectivement pas nécessaires peut éventuellement être
l'un des indices que le motif invoqué n'est pas le vrai motif »), l’état de
fait établi dans le cadre de l’appel tient compte des éléments dûment allégués
et établis par les appelants en lien avec la rénovation de l’immeuble en 1978 et 1989
(cf. allégués n
os
37 ss de la demande du 21 décembre 2012 de A.V.________et B.V.________ et allégués n
os
30 ss de la demande du 21 décembre 2012 de R.________ et U.________, pièces E à G du bordereau
du même jour). Dans la mesure où la cause résultant de la résiliation du garage-box
de N.________ a été jointe le 13 septembre 2013 à la cause portant sur la résiliation
des baux des autres appelants, il peut être fait abstraction de ce que l’appelant N.________
n’a rien allégué quant à l’entretien de l’immeuble.
Quant au code de conformité auquel serait soumise l’intimée et dont se prévalent
les appelants (cf. allégués n
os
62 ss des demandeurs B.V.________ et n
os
55 des demandeurs R.________ et U.________, pièces J et K du bordereau), il n’y a pas lieu
de détailler en fait son contenu : d’une part, ce code a pour vocation de détailler
les règles de conduite essentielles des collaborateurs du groupe, soit de régir les activités
de la société à l’interne ; il n’engage pas en tant que telle la responsabilité
de la société à l’externe, a fortiori sous l’angle du droit du bail ;
au surplus, la violation avancée dudit code de conformité est invoquée sous l’angle
de la violation des règles de la bonne foi par l’intimée dans le cadre des résiliations
litigieuses, de sorte que c’est dans ce contexte et sous l’angle de l’art. 2 CC (Code
civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210) que seront examinées les violations imputées
à l’intimée.
Enfin, s’agissant des griefs invoqués par les appelants dans le cadre de la procédure
de recours contre les permis de construire délivrés le 22 mai 2013 par la Municipalité
de Pully (cf. recours adressé le 24 juin 2013 à la CDAP et observations du 23 mai 2014 à
la même autorité, pièces 1 et 4 du bordereau du 29 octobre 2014 produit en vue de l’audience
du 3 novembre 2014 du Tribunal des baux), il n’en sera pas tenu compte dans la procédure d’appel,
les faits invoqués à cet égard s’avérant irrelevants pour la résolution
du présent litige, comme on le verra sous considérant 4.2.4 ci-dessous.
4.
Les appelants invoquent la protection contre les
congés abusifs. Ils soutiennent en substance que les résiliations de leurs contrats de bail
à loyer seraient contraires à la bonne foi et en demandent l’annulation conformément
aux art. 271 et 271a CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220).
4.1
Dans un bail à durée indéterminée,
chacun est en principe libre de le résilier pour la prochaine échéance en respectant le
délai de congé (cf. art. 266a CO). Toutefois, la résiliation de baux d'habitation ou de
locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 CO).
Tel est le cas lorsque le congé ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux
et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier. Le seul fait que la résiliation
entraîne des conséquences pénibles pour le locataire n'est pas suffisant ; il faut une
disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et l'intérêt
du bailleur à y mettre fin. En règle générale, l'absence d'intérêt digne
de protection du bailleur est également admise lorsque la motivation du congé, demandée
par le locataire, est lacunaire ou fausse. Pour juger de la validité de la résiliation, il
faut se placer au moment où celle-ci a été notifiée (ATF 138 III 59 consid. 2.1 et
les arrêts cités).
Dans un arrêt de principe rendu en 2008 (ATF 135 III 112), le Tribunal fédéral a jugé
qu'une résiliation de bail en vue de vastes travaux d'assainissement de l'objet loué ne contrevenait
pas aux règles de la bonne foi. Il en va ainsi même si le locataire se dit prêt à
rester dans l'appartement durant les travaux et à s'accommoder des inconvénients qui en résultent,
car sa présence est propre à entraîner des complications, des coûts supplémentaires
ou une prolongation de la durée des travaux. La résiliation est critiquable uniquement s'il
apparaît que la présence du locataire ne compliquerait pas les travaux, ou seulement de manière
insignifiante, par exemple en cas de réfection des peintures ou lors de travaux extérieurs
tels qu'une rénovation de façade ou un agrandissement des balcons. Dans la cause ayant donné
lieu à cet arrêt, le bailleur avait détaillé les travaux prévus dans une lettre
jointe à l'avis de résiliation (arrêt précité point A et consid. 4.2).
Par contre, le congé en vue de travaux de transformation ou de rénovation est abusif lorsque
le projet du bailleur ne présente pas de réalité tangible ou qu'il apparaît objectivement
impossible, notamment parce qu'il est de toute évidence incompatible avec les règles du droit
public applicable et que le bailleur n'obtiendra ainsi pas les autorisations nécessaires ; la preuve
de l'impossibilité objective incombe au locataire. La validité du congé ne suppose pas
que le bailleur ait déjà obtenu les autorisations nécessaires, ni même qu'il ait
déposé les documents dont elles dépendent (TF 4A_210/2014 du 17 juillet 2014 consid. 3.1
et les arrêts cités ; cf. également ATF 136 III 190 consid. 4 p. 194 s.).
La décision sur la nature et l'étendue de la rénovation est en principe l'affaire exclusive
du propriétaire (ATF 135 III 112 consid. 4.2). En règle générale, celui-ci est donc
en droit d'entretenir et d'améliorer l'état de son immeuble comme bon lui semble et de procéder
à des travaux d'entretien ou de rénovation même s'ils ne sont pas urgents ou absolument
nécessaires. Le propriétaire n'est pas tenu d'attendre que les travaux de rénovation deviennent
indispensables et urgents pour agir, la volonté déclarée d'entreprendre des travaux qui
ne sont objectivement pas nécessaires pouvant éventuellement être l'un des indices que
le motif invoqué n'est pas le vrai motif (TF 4A_503/2013 du 5 mars 2014 consid. 4.3)
Lorsque le congé est motivé par une volonté réelle d'effectuer de lourds travaux
de rénovation dont la nécessité est établie, il incombe au locataire de prouver que
le bailleur se heurtera de façon certaine à un refus d'autorisation de la part des autorités
administratives compétentes, respectivement de démontrer que le projet est objectivement impossible.
A défaut, le congé est conforme à la bonne foi (TF 4A_518/2010 du 16 décembre 2010
consid. 2.6, in MRA 2011 p. 59 ; cf. également TF 4P.274/2004 du 24 mars 2005 consid. 3.3, in mp
2005 p. 172, rés. in DB 2006 p. 40, suivi d'un commentaire de Laura Jacquemoud Rossari ; TF 4A_726/2012
du 30 avril 2013, c. 1.2).
Pour déterminer si un congé est contraire aux règles de la bonne foi, il faut se fonder
sur son motif réel, dont la constatation relève des faits (ATF 136 III 513 consid. 2.3 ; ATF
136 III 552 consid. 4; TF 4A_225/2012 du 20 juillet 2012 consid. 2.1). La validité d'un congé
doit être appréciée en fonction des circonstances présentes au moment de cette manifestation
de volonté (ATF 109 II 53 consid. 3b p. 156 ; TF 4A_383/2012 du 9 octobre 2012 consid. 3).
Il n'existe toutefois aucun principe juridique qui interdirait de prendre en compte des faits postérieurs
en vue de reconstituer ce qui devait être la volonté réelle au moment déterminant
(TF 4A_241/2010 du 10 août 2010 consid. 2.1.6).
4.2
4.2.1
Les appelants reprochent aux premiers juges de
n’avoir pas examiné le bien-fondé de l’autorisation de construire délivrée
par l’autorité communale. Ils font valoir à cet égard que leur droit d’être
entendus, réservé par l’art. 11 de la LDTR, aurait été violé dans le cadre
de la procédure administrative et que le projet de la bailleresse serait surdimensionné, de
sorte qu’il ne pourrait être autorisé.
4.2.2
Comme déjà relevé, la résiliation du bail motivée par des travaux futurs est
contraire à la bonne foi lorsque le projet du bailleur ne présente pas de réalité
tangible ou qu’il apparaît objectivement impossible, notamment parce qu’il est de toute
évidence incompatible avec les règles de droit public applicables et que le bailleur n’obtiendra
assurément pas les autorisations nécessaires ; la preuve de l’impossibilité
objective incombe au locataire. Dans la présente cause, il s'agit uniquement d'examiner si les congés
donnés en vue de vastes travaux de rénovation et transformation sont abusifs parce que, au
moment où ils ont été donnés, l’autorisation par l’administration des
travaux envisagés apparaissait de toute évidence exclue. Or, ainsi que le Tribunal fédéral
a eu l’occasion de le souligner dans une affaire vaudoise dans laquelle était également
invoquée l’incompatibilité du congé avec les règles de droit public, « la
législation cantonale accorde un important pouvoir d'appréciation à l'administration pour
autoriser des projets, pouvoir dont celle-ci fait largement usage selon ce que les locataires affirment
eux-mêmes. En règle générale, il ne devrait donc guère être possible de
prédire que l'administration, de toute évidence, refusera une autorisation au sens de la LDTR/VD »
(ATF 140 III 496 consid. 4.1).
4.2.3
Les premiers juges ont retenu que les demandes
de permis de construire du 19 janvier 2010 avaient suivi de quelques jours certaines des résiliations,
tandis que d’autres étaient postérieures, et que les démarches de la bailleresse
avaient été initiées plusieurs années auparavant, lorsqu’elle avait confié
à un bureau d’architectes une étude de faisabilité dont l’objectif devait
être l’optimisation du potentiel constructible en maintenant les immeubles actuels et/ou en
créant de nouveaux immeubles. Ainsi, l’étude du bureau d’architecture [...] du
11 juillet 2007 décrivait six variantes comportant ou non la démolition, respectivement la
rénovation des deux immeubles existants, ainsi que, pour chacune d’elles, une description
détaillée et une estimation de coût. Il ressortait également des plans établis
par l’architecte les 15 septembre et 17 novembre 2009 que la variante choisie consistait déjà
en le maintien et la rénovation des immeubles existants, avec construction d’un troisième
immeuble. Ainsi au jour de la notification des résiliations litigieuses, le projet de rénovation
de la bailleresse était tangible et à un stade déjà avancé.
4.2.4
Ces éléments sont établis par les
pièces au dossier et ne sont au demeurant pas contestés par les appelants. A juste titre, les
premiers juges en ont déduit que les travaux envisagés avaient un caractère tangible et
se trouvaient à un stade déjà avancé. Il faut en outre rappeler ici que la délivrance
de l’autorisation de construire n’est pas une condition de validité du congé (arrêt
4A_210/2014, déjà cité). C’est donc à mauvais escient que les appelants reprochent
aux premiers juges de ne pas s’être substitués à l’appréciation de l’autorité
judiciaire en matière administrative appelée à juger du bien-fondé du permis de construire
délivré par la Municipalité de Pully.
Il n’y a donc pas lieu d’entrer plus avant sur les griefs ressortant du droit public soulevés
par les appelants, si ce n’est pour préciser que ces griefs n’ont pas été
entendus à ce stade de la procédure administrative, désormais pendante devant le Tribunal
fédéral après la délivrance du permis de construire, puis le rejet par la CDAP des
recours dirigés contre cette décision.
Sous cet angle, le grief tiré d’une violation de l’art. 271 al.1 CO se révèle
mal fondé.
4.3
4.3.1
Se fondant sur l’analyse des travaux effectuée par l’administration cantonale dans le
cadre de l’autorisation requise en vertu de la LDTR, les appelants contestent ensuite que les travaux
de rénovation invoqués à l’appui des congés litigieux répondent à
une véritable nécessité au vu de l’entretien régulier des immeubles concernés
par les travaux. Ils font valoir que la réelle motivation de la bailleresse, que celle-ci aurait
déguisée contrairement aux règles de la bonne foi, serait l’opportunité d’accroître
le rendement locatif des immeubles concernés. A l’appui de cette dernière assertion,
les appelants invoquent une lettre du 7 août 2015 du conseil de la bailleresse en réponse à
une demande de baisse formée notamment par certains des appelants, à laquelle la bailleresse
a opposé une fin de non-recevoir fondée sur les loyers usuels dans le quartier et a insisté
sur le caractère particulièrement bas des loyers en cause, a fortiori pour la localité
de Pully.
4.3.2
La résiliation du bail motivée par des travaux futurs n’est pas contraire aux règles
de la bonne foi lorsque la présence du locataire serait susceptible d'entraîner des complications,
des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux. Savoir si tel est
le cas dépend des travaux envisagés. La validité du congé suppose ainsi qu'au moment
de la résiliation du bail, le bailleur dispose d'un projet suffisamment mûr et élaboré
pour pouvoir constater concrètement que la présence du locataire entraverait les travaux. C'est
pourquoi le Tribunal fédéral a déjà admis qu'un congé en vue d'une rénovation
importante contrevient aux règles de la bonne foi lorsqu'il n'est pas possible d'apprécier
l'importance des travaux envisagés et de déterminer si ceux-ci nécessitent que le bâtiment
soit vidé de ses locataires (arrêts 4A_425/2009 du 11 novembre 2009 consid. 3.2.2 ; 4A_518/2010
du 16 décembre 2010 consid. 2.4.2). En outre, faute de renseignements suffisamment précis,
le locataire n'est pas en mesure de se faire une idée sur la réalité des intentions du
bailleur et sur la gêne que sa présence entraînerait pour l'exécution des travaux
envisagés ; or, il a le droit d'obtenir du bailleur une motivation qui lui permette d'apprécier
ses chances de contester le congé avec succès et de décider en connaissance de cause,
dans les trente jours suivant la réception de la résiliation (art. 273 al. 1 CO), s'il entend
procéder (art. 271 al. 2 CO) (ATF 140 III 496, déjà cité, consid. 4.2.2.). La volonté
déclarée d’entreprendre des travaux qui ne sont objectivement pas nécessaires peut
éventuellement être l’un des indices que le motif invoqué n’est pas le vrai
motif, ce qu’il appartient le cas échéant à la partie locataire d’invoquer
et de démontrer, le cas échéant avec la collaboration de la partie bailleresse (TF 4A_503/2013
du 5 mars 2014 consid. 4.3.).
4.3.3
Les premiers juges ont relevé que des informations
précises avaient été fournies par la bailleresse dans le courrier accompagnant les résiliations
litigieuses, de sorte que les locataires avaient pu évaluer la réalité des intentions
de la bailleresse et la gêne que leur présence entraînerait dans l’exécution
des travaux. Puis ils ont retenu sur la base de la décision de la Centrale des autorisations CAMAC
du 11 avril 2011 que les travaux prévus impliqueraient notamment le remplacement des agencements
de cuisine, la restructuration des salles d’eau, la pose d’une isolation intérieure
en retrait des murs de façade – seule praticable au vu du recensement architectural des immeubles
prohibant une isolation extérieure – ainsi que le remplacement et la remise aux normes des
installations techniques de l’immeuble (électricité, conduites d’eau et ascenseurs).
D’expérience, les premiers juges ont considéré que de tels travaux réduiraient
considérablement l’usage des locaux loués dès lors que la cuisine et les sanitaires
ne seront plus disponibles et que l’isolation des murs intérieurs nécessiterait de vider
toutes les pièces des appartements. Le maintien des locataires dans les appartements entraînerait
des difficultés techniques et organisationnelles, donc un allongement de la durée du chantier
et un surcoût, que le fait de procéder par étapes (un immeuble, un étage ou une colonne
de chute après l’autre) ne permettrait pas de pallier entièrement. La juridiction de
première instance a ainsi retenu que la présence des locataires pendant la durée des travaux
compliquerait considérablement leur exécution, de sorte que l’évacuation des locataires
était justifiée.
4.3.4
L’argument des appelants selon lequel les
travaux projetés ne seraient pas nécessaires n’est pas en soi pertinent pour juger de
la validité du congé motivé par lesdits travaux, le propriétaire conservant sur le
principe la mainmise sur l’opportunité d’entretenir son immeuble, avec quelle régularité
et de quelle manière. En particulier, il n’est pas tenu d’attendre un état de dégradation
tel que les travaux apparaissent indispensables ou urgents (cf. TF 4A_126/2012 et 4A_503/2013, précités).
Cependant, sous l’angle de la bonne foi, des travaux qui ne seraient objectivement pas nécessaires
peuvent constituer un indice de la volonté de dissimuler le motif réel du congé. Compte
tenu de l’entretien dont a bénéficié l’immeuble, en particulier en 1989 (réfection
du toit, des façades et des fenêtres, notamment) et dont se prévalent les appelants, pièces
à l’appui, il convient dès lors d’examiner si les travaux invoqués à
l’appui du congé sont objectivement justifiables.
Les travaux en question – dont les appelants contestent qu’ils soient nécessaires –
sont motivés par la nécessité de procéder à l’isolation interne des bâtiments
avec effet sur la surface totale louée, ceux-ci impliquant la réduction de la quasi-totalité
des surfaces intérieures, la réfection complète des colonnes d’alimentation et évacuation
(colonnes de chute) nécessitant l’ouverture des murs, parois et dallages d’étages,
le réaménagement et équipement complet des salles d’eau, cuisines comprises, la
modification de la typologie de certains objets loués (appartements créés en lieu et place
de chambres indépendantes ou de tel ou tel studio), ainsi que la démolition des garages et
le déplacement des places de parc extérieures, au profit d’un parking souterrain surmonté
d’un troisième et nouvel immeuble.
L’analyse du SELT effectuée dans le cadre de l’autorisation requise en vertu de la LDTR
constate que nonobstant l’existence d’une enveloppe saine du bâtiment – apparemment
constituée d’un mur porteur extérieur, d’un espace vide et d’un galandage
intérieur – et de la présence de fenêtres récentes munies de doubles vitrages,
le bilan thermique des bâtiments est en-dessous des normes SIA actuelles et que la seule façon
d’améliorer ledit bilan est de procéder à une isolation des façades. L’économie
d’énergie induite par cette isolation supplémentaire est chiffrée à 57,2 %
pour l’immeuble sis avenue [...] et à 52,4 % pour l’immeuble sis au numéro
[...] de la même avenue. Le SELT constate également la nécessité, pour isoler l’immeuble
depuis l’intérieur, d’enlever les galandages actuels, de poser une isolation contre
le mur porteur extérieur, puis de poser un nouveau doublage intérieur, ce qui suppose une diminution
de l’espace habitable intérieur ainsi que la nécessité de déposer les appareils
et équipements, y compris les armoires murales intérieures. En ce cas, il est raisonnable d’actualiser
les équipements, au demeurant vétustes, le surcoût par rapport à la dépose/repose
des anciens équipements étant minime ; la pose d’équipements contemporains
suppose cependant une redistribution des zones humides en raison de l’exiguïté des locaux
actuels. L’analyse du SELT confirme également que ni les installations électriques, ni
les ascenseurs, ne sont conformes aux normes actuelles, de sorte que leur mise en conformité s’impose ;
il en va de même des conduites des eaux usées, qui sont en mauvais état, de sorte que
des travaux de remise en état sont nécessaires. En conclusion, le SELT a autorisé les
travaux et ordonné une mesure de contrôle des loyers sur dix ans, au motif prépondérant
que la restructuration des zones techniques était admissible compte tenu de l’amélioration
escomptée du bilan thermique et énergétique des deux immeubles.
Il résulte de ce qui précède que les travaux effectivement projetés et soumis à
l’enquête publique par la bailleresse en janvier 2010 correspondent aux travaux mentionnés
dans leurs grandes lignes dans le courrier d’accompagnement des résiliations litigieuses et
que ces travaux sont utiles sous l’angle de l’amélioration du bilan thermique et énergétique
des deux immeubles. Cette amélioration est en outre loin d’être négligeable, puisqu’elle
est estimée à 52,4 % au moins. L’amélioration énergétique suppose cependant
une intervention sur l’enveloppe intérieure du bâtiment qui implique la dépose des
équipements, dont la repose ne fait pas de sens sous l’angle économique. Enfin, une lettre
du 2 novembre 2009 de la Division Patrimoine du Service Immeuble, Patrimoine et Logistique atteste de
ce que l’isolation des façades par l’extérieur n’est pas possible au vu de
la qualité architecturale des façades, ce qui légitime la démarche d’isolation
par l’intérieur. En outre, des travaux sont nécessaires au plan de la réfection
des conduites d’eau usées et de la remise aux normes de l’installation électrique
et des ascenseurs.
Sous l’angle temporel, il faut encore relever qu’au moment des résiliations litigieuses,
les travaux présentaient déjà un caractère tangible (cf. consid. 4.2.3 et 4.2.4 supra),
l’analyse du SELT ne venant que confirmer la pertinence du projet détaillé par la bailleresse
dans la motivation des congés après que la faisabilité du projet avait été confirmée
par un bureau d’architecture et l’impossibilité d’intervenir sur l’enveloppe
extérieure du bâtiment confirmée par la Division Patrimoine du Service Immeuble, Patrimoine
et Logistique.
Il s’ensuit que sous l’angle de la nécessité de procéder aux travaux projetés,
les congés donnés aux locataires sont conformes à la bonne foi, de sorte que ce grief
des appelants sera également rejeté.
4.4
4.4.1
Les appelants contestent que les travaux en question
nécessitent leur départ. Ils soutiennent que la mise en conformité des portes palières,
de même que la modernisation des ascenseurs, l’assainissement du réseau d’eau et
la mise en conformité des installations électriques ne constitueraient pas de vastes travaux
d’assainissement nécessitant l’expulsion des locataires. Quant au bilan énergétique
insuffisant des immeubles pris en compte par le SELT pour délivrer l’autorisation spéciale
requise selon la LDTR, les appelants font valoir que cette question, essentiellement de nature administrative,
ne serait pas suffisante pour contourner les règles strictes de la LDTR et doit échapper au
pouvoir de cognition du juge civil.
4.4.2
A teneur de l’art. 311 al. 1 CPC, l’appel
doit être introduit par un acte écrit et motivé.
L’appelant a ainsi le fardeau d’expliquer les motifs pour lesquels la décision attaquée
doit être annulée et modifiée, par référence à l'un et/ou l'autre des motifs
prévus à l'art. 310 CPC (TF 4A_659/2011 du 7 décembre 2011, in SJ 2012 I 131 consid. 3;
Jeandin, op. cit., n. 3 ad art. 311 CPC). L’instance supérieure doit pouvoir comprendre ce
qui est reproché au premier juge sans avoir à rechercher les griefs par elle-même, ce
qui suppose une désignation précise des passages de la décision que le recourant attaque
et des pièces au dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ;
140 III 86 consid. 2). Le renvoi aux moyens soulevés en première instance ne satisfait pas
aux exigences de motivation de l’art. 311 CPC (TF 5A_438/2012 du 27 août 2012 consid. 2.2 ;
TF 5A _290/2014 du 1
er
septembre 2014 consid. 3.1).
4.4.3
Dans la mesure où les appelants substituent
leur propre appréciation à la motivation des premiers juges sans dire en quoi celle-ci serait
déficiente, injustifiée ou insoutenable, ils ne satisfont pas à l’exigence de motivation
qui leur incombe à teneur de l’art. 311 al. 1 CPC, de sorte que ce grief est irrecevable pour
ce motif déjà. Au surplus, à supposer recevable, cet argument devrait également être
rejeté.
Les appelants prétendent en effet vérifier pour chaque poste des travaux, pris isolément,
si celui-ci exige le départ des locataires, et, dans la négative, entendent en déduire
le caractère mensonger du motif de congé invoqué. D’une part, une telle démarche
intellectuelle est incompatible avec la réalité d’un chantier de construction qui privilégie
certaines options constructives en fonction de contraintes légales ou réglementaires, organisationnelles,
de technique constructive et de rationalité du temps d’intervention et des coûts. Or
à cet égard, le fait que l’isolation extérieure des bâtiments ne soit pas autorisée
conditionne la nature et l’ampleur de l’intervention de la bailleresse (cf. consid. 4.3.4.
ci-dessus). D’autre part et surtout, une telle démarche n’est pas conforme à la
jurisprudence fédérale en matière de congé motivé par des travaux de rénovation,
qui ne vise, sous l’angle de l’art. 271 al. 1 CO, à sanctionner que le congé
donné pour un motif dépourvu de justification objective au point que le motif invoqué
apparaît n’être qu’un prétexte.
Comme l’ont retenu à juste titre les premiers juges, la démarche constructive de la bailleresse
implique une intervention importante à l’intérieur des locaux loués, manifestement
constitutive non seulement d’une réduction de l’usage de ceux-ci, mais aussi, sous l’angle
du déroulement des travaux, de difficultés organisationnelles accrues assorties d’un
surcoût en cas de maintien des locataires dans les locaux. Or, conformément à la jurisprudence
en la matière (ATF 135 III 112 consid. 4 et 140 III 496 consid. 4, déjà cités),
de telles contraintes légitiment le choix, qui est celui de la partie bailleresse en l’occurrence,
de résilier les baux avant d’entreprendre des travaux d’envergure sur les locaux loués,
étant rappelé que selon le Tribunal fédéral, la résiliation n’est critiquable
que s’il apparaît que la présence du locataire ne compliquerait pas les travaux, ou seulement
de manière insignifiante, comme dans le cas de travaux de réfection des peintures ou de travaux
extérieurs.
L’argument des appelants selon lequel les travaux ne seraient objectivement pas indispensables
et constitueraient un indice du caractère mensonger du motif de congé invoqué doit donc
être rejeté. Au contraire, le motif du congé résidant dans la volonté de rénover
l’immeuble est établi, la fin de non-recevoir opposée par la bailleresse à la demande
de baisse de loyer formée par certains des appelants ne suffisant pas à renverser cette appréciation,
s’agissant au surplus de deux problématiques différentes.
4.5
Les appelants se prévalent encore du code
de conformité du groupe [...], que l’intimée aurait enfreint, contrairement aux règles
de la bonne foi, par le fait de n’avoir pas proposé aux locataires d’aide pour se reloger,
ni proposé de conclure de nouveaux baux à l’issue des travaux, ni avoir recherché
de solutions alternatives permettant le maintien des locataires dans l’immeuble durant les travaux.
Cet argument est manifestement infondé, quel que soit le contenu du code de conduite invoqué,
qui ne paraît d’ailleurs avoir été édicté qu’à usage interne.
La jurisprudence fédérale citée supra (cf. consid. 4.4.3) n’exige en effet pas de
la partie bailleresse qu’elle contribue au relogement des locataires, ni qu’elle recherche
toutes les solutions permettant leur maintien dans les locaux durant les travaux. Au contraire, le Tribunal
fédéral a expressément relevé que le congé donné en vue de l’exécution
de travaux d’envergure ne doit pas être invalidé du seul fait que le locataire se dit
prêt à rester dans les locaux nonobstant les travaux, car c’est l’affaire du bailleur
de déterminer la manière et l’ampleur de la rénovation, bailleur qui peut avoir
un intérêt légitime à résilier les baux pour exécuter les travaux rapidement
et à moindre coût plutôt que de rallonger leur durée d’exécution et de
devoir prendre en considération une réduction de loyer (ATF 135 III 112, sp. 120, consid. 4.2).
Quant à la proposition qui eût dû être faite aux locataires de conclure de nouveaux
baux, le Tribunal fédéral  a jugé que si un congé peut s’avérer abusif
du fait que le bailleur a résilié le contrat alors qu’il avait la garantie que le locataire
irait se loger ailleurs pendant les travaux, l’engagement du locataire devait avoir été
pris – outre qu’il doit avoir été formulé sérieusement et non sous forme
de vague promesse – avant la résiliation, un tel engagement ultérieur n’étant
pas susceptible de transformer un congé licite en un congé abusif (TF 4A_126/2012 du 3 août
2012 consid. 4.2 ; 4A_503/2013 du 5 mars 2014 consid. 4.3). Les appelants ne prétendant ni
ne démontrant pas avoir pris un tel engagement avant les résiliations les concernant, ils ne
sauraient exiger rétrospectivement l’annulation des congés au motif qu’ils seraient
prêts à conclure de nouveaux baux.
4.6
Il résulte de ce qui précède que
les résiliations contestées par les appelants ne contreviennent pas aux règles de la bonne
foi et sont donc valables.
La jugement querellé a statué sur les prolongations maximales susceptibles d’être
accordées aux appelants, qui sont toutes désormais échues, et a d’ores et déjà
ordonné la restitution des locaux, le cas échéant par voie d’exécution forcée,
dans un délai de trente jours dès jugement définitif et exécutoire, de sorte que
les appelants doivent s’attendre à évacuer prochainement les locaux.
5.
En conclusion, l’appel doit être rejeté
selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC et le jugement confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'748 fr. (art. 62 al. 1
et 2 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis
à la charge des appelants, qui succombent (art. 106 al. 1 CPC), solidairement entre eux (art. 106
al. 3 CPC).
L’intimée n’ayant pas été invitée à se déterminer sur l’appel,
il n’y a pas lieu de lui allouer de dépens.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'748 fr. (mille sept cent
quarante-huit francs), sont mis à la charge des appelants R.________, N.________, A.V.________,
B.V.________ et U.________, solidairement entre eux.
IV.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
29 mars 2016
Le dispositif du présent arrêt est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète à :
‑
Me Yvan Henzer (pour R.________ et U.________, B.V.________ et A.V.________, N.________),
‑
Me Philippe Richard (pour J.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :