vd_findinfo · HC / 2019 / 16 · 2019-01-25 · fr

BAIL À LOYER, RÉSILIATION | 271a al. 1 let. d CO, 271a al. 1 let. e CO, 271a al. 3 let. a CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 22.03.2019 (publié) HC / 2019 / 16

TRIBUNAL
CANTONAL
XC18.005102-181780
34
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
25 janvier 2019
____________________
Composition
:               M:
Abrecht
,
président
MM.
Hack et Stoudmann, juges
Greffière
:              Mme
Cuérel
*****
Art.
271a al. 3 CO
Statuant sur l'appel interjeté par et
B.S.________
,
à [...], contre le jugement rendu le 18 juin 2018 par le Tribunal des baux dans la cause divisant
les appelants d’avec
M.________
,
C.J.________
et
B.J.________
,
tous trois à [...], la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 18 juin 2018, le Tribunal des baux a prononcé que les résiliations de bail
adressées par les demandeurs C.S.________ et B.S.________ à la défenderesse M.________
le 12 septembre 2017 pour le 1
er
avril 2018, relatives à l'appartement de cinq pièces au rez-de-chaussée et à la place
de parc extérieure n° 2 sis avenue [...], à [...], étaient annulées (I), a prononcé
que les résiliations de bail adressées par les demandeurs aux défendeurs C.J.________
et B.J.________ le 12 septembre 2017 pour le 1
er
avril 2018, relatives à l'appartement de cinq pièces au troisième étage et à
la place de parc extérieure n° 4 sis avenue [...], à [...], étaient annulées
(II), a rendu le jugement sans frais judiciaires ni dépens (III) et a rejeté toutes autres
ou plus amples conclusions (IV).
En droit, les premiers juges ont retenu que comme les résiliations de bail destinées à
M.________ avaient été signifiées pendant le délai de protection triennal de l'art.
271a al. 1 let. e CO, il appartenait aux bailleurs d'établir un besoin urgent pour eux-mêmes
ou pour leurs proches d'utiliser les locaux pour que ces congés soient valables. Ils ont admis que
[...], fille de C.S.________ et B.S.________, avait l'intention d'habiter dans l'immeuble de ses parents,
mais ont nié le caractère urgent de ce projet de vie. Concernant les congés adressés
aux époux B.J.________, les premiers juges ont relevé qu'ils avaient été notifiés
alors que deux procédures judiciaires en lien avec les baux litigieux étaient encore pendantes,
de sorte qu'il appartenait également aux bailleurs de démontrer un besoin urgent pour eux-mêmes
ou un proche. Relevant la proximité des résiliations avec un arrêt de l'autorité
de recours confirmant l'annulation d'un précédent congé, l'autorité de première
instance a considéré que [...] n'avait pas urgemment besoin d'occuper l'appartement en cause.
B.
Par acte du 9 novembre 2018, C.S.________ et B.S.________
ont interjeté appel contre le jugement précité. Ils ont conclu, sous suite de frais et
dépens, principalement à la réforme du dispositif en ce sens qu'il soit prononcé
que les résiliations de bail adressées aux époux B.J.________ et à M.________ sont
valables, qu'aucune prolongation de bail ne soit accordée, qu'il soit constaté que les baux
ont pris fin au 1
er
avril 2018, qu'ordre soit donné aux locataires de restituer les biens loués immédiatement,
ou à l'issue d'une éventuelle prolongation de bail, et que l'expulsion soit prononcée
à défaut d'exécution dans le délai imparti. A titre subsidiaire, ils ont conclu à
l'annulation du jugement attaqué. Ils n'ont produit aucune pièce hormis la décision entreprise.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
a)
Le 30 août 1974, B.J.________, en qualité de locataire, et le [...], en qualité de bailleur,
ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de cinq pièces, avec cave
et galetas, au 3
e
étage de l'immeuble sis avenue [...], à [...]. Le contrat a été conclu pour une durée
initiale allant du 1
er
octobre 1974 au 1
er
octobre 1975, renouvelable d'année en année sauf résiliation donnée par l'une ou
l'autre partie quatre mois à l'avance. Il prévoit un loyer mensuel de 900 fr., acompte de chauffage
et d'eau chaude par 100 fr. en sus. Un avenant signé le 13 mai 1983 a modifié l'échéance
du bail au 1
er
avril de chaque année.
Le 14 juillet 1986, les mêmes parties ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la
place de parc n° 4 de l'immeuble précité. Le contrat a été conclu pour une durée
initiale allant du 1
er
août 1986 au 1
er
avril 1988, renouvelable d'année en année, sauf résiliation donnée par l'une ou l'autre
partie quatre mois à l'avance. il prévoit un loyer mensuel de 40 fr., augmenté à
50 fr. dès le 1
er
avril 1990, selon notification de hausse de loyer du 13 novembre 1989.
Le loyer de l'appartement a été augmenté à plusieurs reprises. La dernière notification
de hausse de loyer est datée du 12 novembre 2008 et fixe le loyer à 1'364 fr. par mois dès
le 1
er
avril 2009, acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires par 150 fr. en sus.
b)
Le 30 décembre 1986, [...], en qualité
de locataire, et le [...], en qualité de bailleur, ont conclu un contrat de bail à loyer portant
sur un appartement de cinq pièces, avec cave et galetas, au rez-de-chaussée de l'immeuble sis
avenue [...], à [...]. Le contrat a été conclu pour une durée initiale allant du
1
er
février 1987 au 1
er
avril 1988, renouvelable d'année en année sauf résiliation donnée par l'une ou l'autre
partie quatre mois à l'avance. Il prévoit un loyer mensuel de 1'090 fr., acompte de chauffage
et d'eau chaude par 210 fr. en sus.
Le 19 janvier 1988, les mêmes parties ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la
place de parc n° 2 de l'immeuble précité. Le contrat a été conclu pour une durée
initiale allant du 1
er
avril 1988 au 1
er
avril 1988, renouvelable d'année en année, sauf résiliation donnée par l'une ou l'autre
partie quatre mois à l'avance. Il prévoit un loyer mensuel de 40 fr., augmenté à
50 fr. dès le 1
er
avril 1990, selon notification de hausse de loyer du 13 novembre 1989.
Par avenant du 28 janvier 2011, les baux conclus par [...] ont été repris par M.________, devenue
unique locataire de l'appartement et de la place de parc. Le loyer de l'appartement a été augmenté
à plusieurs reprises. La dernière notification de hausse de loyer, datée du 23 novembre
2015, fixe le loyer à 1'122 fr. dès le 1
er
avril 2016, acompte de chauffage et d'eau chaude par 210 fr. en sus.
2.
a)
L'immeuble comporte deux entrées donnant sur l'avenue de [...], numérotées [...] et [...].
Chaque entrée donne accès à quatre appartements de cinq pièces, répartis sur
quatre étages.
b)
B.S.________ et C.S.________ sont devenus propriétaires de la partie de l'immeuble accessible par
l'entrée n° [...] en 2005. Leur fille [...] occupe l'appartement du rez-de-chaussée depuis
le 1
er
novembre 2014. A une date indéterminée, B.S.________ et C.S.________ ont résilié
les baux des appartements de l'entrée n° [...], à l'exception de celui de leur fille [...].
c)
B.S.________ et C.S.________ ont acquis la partie de l'immeuble accessible par l'entrée portant
le n° [...] le 1
er
septembre 2015. Le 20 novembre 2015, ils ont résilié les baux des appartements sis dans cette
partie de l'immeuble, dont faisaient partie ceux de M.________ ainsi que de C.J.________ et B.J.________,
pour le 1
er
octobre 2016. Tous les locataires ont contesté ces congés auprès de la Commission de conciliation
en matière de baux à loyer.
A la demande de C.J.________ et B.J.________, C.S.________ et B.S.________ ont indiqué, par courrier
de leur conseil du 15 décembre 2015, qu'ils avaient résilié les baux en vue d'obtenir
un loyer plus élevé et de remettre les appartements en location, si possible à des familles
avec enfants.
A l'audience du 17 février 2016 tenue par la Commission de conciliation en matière de baux
à loyer concernant la résiliation notifiée à M.________, C.S.________ et B.S.________
ont expliqué que leur intention était d'attribuer l'appartement à leur fille, [...].
Entendue en qualité de témoin à l'audience du 9 septembre 2016 tenue par le Tribunal des
baux dans le cadre de la procédure en contestation de la résiliation du bail de M.________,
[...] a déclaré qu'elle projetait de reprendre l'appartement litigieux pour s'y installer à
la fin de ses études. Ella a ajouté qu'elle avait discuté de ce projet avec ses parents
environ six mois auparavant, soit en début d'année 2016, ou peut-être un peu plus tard.
Elle a expliqué que son choix s'était porté ce logement parce qu'il lui paraissait logique
qu'elle puisse disposer du jardin dont ses parents payaient l'entretien.
Les résiliations adressées le 20 novembre 2015 aux époux B.J.________ ont été
annulées par jugement du Tribunal des baux du 5 septembre 2016, confirmé par arrêt du
18 août 2017 de la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal.
Les résiliations adressées le 20 novembre 2015 à M.________ ont été annulées
par jugement du Tribunal des baux du 9 septembre 2016. Ce jugement est entré en force, faute de
demande de motivation de l'une ou l'autre partie.
3.
Après des travaux de rénovation, les appartements situés aux 1
er
,
2
e
et 3
e
étages de l'avenue de [...] ont été reloués à des tiers, selon contrats de bail
conclus les 7, 8 et 9 décembre 2016, fixant le loyer mensuel net de chaque appartement à 1'950
fr., acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires par 300 fr. en sus.
4.
Dans le courant de l'année 2016, C.J.________ et B.J.________ ont requis une diminution de loyer
fondée sur la baisse du taux hypothécaire. A la suite du refus de C.S.________ et B.S.________,
ils ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer, puis le Tribunal des
baux par demande du 15 mars 2017.
5.
Le 12 septembre 2017, par leur conseil, B.S.________ et C.S.________ ont résilié le bail conclu
avec les époux B.J.________ pour le 1
er
avril 2018 au moyen d'une formule officielle. A l'appui du congé, ils ont invoqué leur besoin
de récupérer cet appartement pour y installer leur fils, [...].
Le même jour, également par leur conseil, ils ont résilié le bail conclu avec M.________
pour le 1
er
avril 2018 au moyen d'une formule officielle. Ils ont motivé leur démarche par la volonté
d'y installer leur fille, [...].
Le 9 octobre 2017, [...] a conclu deux contrats de travail avec l'étude [...], à Lausanne.
Le premier concerne un stage pour la période du 1
er
novembre au 31 décembre 2017. Le second est un contrat de durée indéterminée pour
un poste d'architecte junior, prenant effet le 1
er
janvier 2018 et prévoyant un salaire mensuel brut de 5'000 fr., versé douze fois l'an.
6.
Le 13 octobre 2017, le
Tribunal des baux a pris acte, pour valoir décision entrée en force, de la déclaration
d'acquiescement de B.S.________ et C.S.________ aux conclusions des époux B.J.________ tendant à
la baisse de leur loyer, et a rayé la cause du rôle.
7.
a)
Le 11 octobre 2017, M.________ ainsi que C.J.________ et B.J.________, par leur conseil, ont saisi la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer, en concluant principalement à l'annulation
des résiliations et subsidiairement à une prolongation de bail de quatre ans. B.S.________
et C.S.________ ayant fait opposition aux propositions de jugement rendues le 21 novembre 2017, une autorisation
de procéder leur a été délivrée le 19 décembre 2017.
b)
Le 9 novembre 2017, [...] a été engagée par la société [...] en qualité
de coordinatrice marketing et ventes dès le
1
er
décembre 2017, pour un salaire mensuel brut de 5'000 fr., versé treize fois l'an.
c)
Par demandes du 30 janvier 2018, B.S.________ et C.S.________ ont saisi le Tribunal des baux, en concluant,
avec suite de frais et dépens, à ce qu'il soit constaté que les congés signifiés
le 12 septembre 2017 à M.________, C.J.________ et B.J.________ sont valables avec effet au 1
er
avril 2018, qu'aucune prolongation de bail ne soit accordée aux locataires, qu'ordre leur soit donné
de restituer les objets loués pour le 1
er
avril 2018, ou, en cas de prolongation, immédiatement à la fin de cette période, et qu'il
soit dit qu'à défaut pour les locataires de s'exécuter volontairement ils seront expulsés,
si nécessaire avec le concours des agents de la force publique.
Par réponse commune du 9 mai 2018, M.________, C.J.________ et B.J.________ ont conclu, sous suite
de frais et dépens, principalement au rejet des conclusions de la demande, subsidiairement à
une prolongation de bail de quatre ans.
d)
A l'audience tenue par le Tribunal des baux le 18 juin 2018, les trois enfants des époux C.S.________
ont été entendus en qualité de témoins et B.S.________ interrogée conformément
à l'art. 191 CPC.
[...], née en 1991, a déclaré que sa sœur, [...], habitait depuis plusieurs années
au rez-de-chaussée du côté gauche de l'immeuble. Elle a indiqué que le bail du second
appartement sis au rez-de-chaussée avait été résilié par ses parents afin qu'elle
puisse y habiter, que l'idée avait été discutée longtemps auparavant, il y avait
des années, peut-être trois ans, sans qu'elle puisse en être sûre. Elle a expliqué
que le choix du rez-de-chaussée était lié à l'accès au jardin, qui était
quelque chose d'important pour elle, au fait que sa sœur était au même niveau et qu'il
était plus facile d'accéder au parking par le jardin. Il n'avait jamais été question
qu'elle occupe un des appartements de l'entrée gauche après leur rénovation. L'absence
d'accès au jardin était la raison pour laquelle elle ne s'était pas intéressée
à ceux-ci. Elle a affirmé qu'elle vivait à Lausanne dans un appartement de 3,5 pièces
pour un loyer mensuel de 1'440 fr. charges comprises, qu'elle avait terminé ses études en février
2017 et avait trouvé un emploi auprès de la société [...], à Nyon, région
dans laquelle elle n'avait jamais envisagé d'emménager. Elle a ajouté qu'elle avait vécu
à [...] dès ses trois ans, y avait ses attaches, à savoir notamment une grande majorité
de ses amis et de sa famille, et ne souhaitait pas s'en éloigner. Elle envisageait de vivre en colocation
dans l'appartement litigieux.
[...], né en 1990, a déclaré qu'il avait discuté avec ses parents de son emménagement
dans leur immeuble après la fin de ses études à l'Ecole polytechnique fédérale
de Zurich, en mai 2017, précisant qu'il avait depuis longtemps l'intention de revenir vivre dans
la région. La possibilité qu'il s'installe à Zurich avec son amie avait été
évoquée, mais cela n'avait jamais été au-delà de la simple idée. S'agissant
de l'appartement litigieux, il a indiqué que c'était celui qui correspondait le mieux à
ses goûts et qu'il se prêtait mieux que les autres à des modifications, se trouvant sous
les combles, mais que n'importe quel appartement de l'immeuble lui conviendrait. Il a affirmé que
lorsque les appartements de l'autre entrée étaient en cours de rénovation, il n'avait
pas encore vraiment formulé son souhait de revenir dans la région et n'a pas pu dire si ce
projet était concret à cette époque. Il a expliqué qu'il travaillait à Lausanne
pour un bureau d'architectes et vivait chez ses parents, n'ayant pas cherché à s'installer
en région lausannoise compte tenu du projet d'emménagement à [...] avec son amie. Il a
ajouté que ses attaches étaient à [...], qu'il y avait grandi et y avait suivi sa scolarité.
B.S.________ a déclaré qu'elle et son époux avaient acheté l'immeuble sis avenue
[...] [...] et [...] d'une part pour leurs enfants et d'autre part afin de compléter les revenus
de leur retraite. Concernant les projets de son fils, elle a indiqué qu'il avait longuement hésité
à rester à Zurich après ses études, mais que son amie avait eu peur à cause
de la langue. Une fois que celle-ci s'était inscrite à un master à Genève, l'été
précédent, son fils avait décidé de revenir à [...]. Elle a précisé
qu'aucun de ses enfants n'avait le projet concret de revenir dans la région lorsque les appartements
du n° [...] étaient en travaux. [...], encore étudiante à [...], disait qu'elle voulait
rester dans la région, mais il lui restait encore deux ans d'études et il n'était pas
exclu qu'elle parte vivre ailleurs à l'issue de celles-ci; [...] avait encore le projet de rester
à Zurich. Elle a toutefois ajouté qu'en 2015, le bail de M.________ avait été résilié
pour y loger sa fille [...]. S'agissant des autres congés donnés en 2015, elle a expliqué
que c'était pour rénover les appartements, mais que leur conseil de l'époque leur avait
expliqué qu'il valait mieux résilier sans motif et invoquer ensuite la volonté de relouer
plus cher en cours de procédure.
En droit
:
1.
L'appel
est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC
[Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]) au sens de l'art. 236 CPC, dans les
causes patrimoniales dont la valeur litigieuse est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Ecrit
et motivé, il doit être introduit dans les trente jours à compter de la notification de
la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1
CPC).
En l’espèce,
formé en temps utile par une partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59
al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance rendue dans une cause patrimoniale
dont la valeur litigieuse des conclusions, dans leur dernier état devant le tribunal de première
instance, était supérieure à 10'000 fr., l'appel est recevable.
2.
L'appel
peut être formé pour violation du droit ou constatation inexacte des faits (art. 310 CPC).
L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité
ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant
appliquer le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut
revoir l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance
(Jeandin, CPC commenté, 2011,
nn. 2
ss et 6 ad art. 310 CPC).
3.
3.1
Les appelants requièrent en premier lieu un complément de l'état de fait. Ils font ensuite
valoir plusieurs moyens de droit, exposant les raisons pour lesquelles les premiers juges auraient dû
retenir leur besoin urgent de pouvoir disposer des deux appartements en cause.
3.2
3.2.1
Selon l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit être motivé, soit démontrer le caractère
erroné de la motivation attaquée. L'appelant doit expliquer, par référence à
l'un et/ou l'autre des motifs prévus à l'art. 310 CPC, en quoi son argumentation peut influer
sur la solution retenue par les premiers juges (TF 4A_474/2013 du 10 mars 2014 consid. 3.1, publié
in
SJ 2014 I 459 ; TF 5A_438/2012 du 27 août 2012 consid. 2.2, publié
in
RSPC 2013 p. 29 ; TF 4A_659/2011 du 7 décembre 2011 consid. 3 et 4, publié in RSPC 2012
p. 128 et SJ 2012 I 231; Colombini, CPC Condensé de jurisprudence, 2018, n. 8.2.1 ad art. 311 CPC
et les réf. citées). La motivation doit être suffisamment explicite pour que l'instance
d'appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation précise des passages
de la décision que l'appelant attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique
(ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_573/2017 du 19 octobre 2017 consid. 3.1 ; Colombini,
op. cit. et loc. cit. ainsi que les réf. citées). L'appelant doit s'efforcer d'établir
que, sur les faits constatés ou sur les conclusions juridiques qui en ont été tirées,
la décision attaquée est entachée d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en reprenant la démarche
du premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement. Si la motivation de l'appel
ne contient que des critiques toutes générales et superficielles de la décision attaquée,
elle ne satisfait pas aux exigences de l'art. 311 al. 1 CPC et l'instance d'appel ne peut pas entrer
en matière (TF 5A_209/2014 du 2 septembre 2014 consid. 4.2.1; Colombini, op. cit. et
loc.
cit. ainsi que les réf. citées).
3.2.2
Aux termes de l’art.
271 al. 1 let. d CO (Code des obligations, loi fédérale du 30 mars 2011 complétant le
Code civil suisse ; RS 220), le congé est annulable lorsqu’il est donné par le bailleur
pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail,
à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi (let. d).
Le congé est également annulable lorsqu'il est donné dans les trois ans à compter
de la fin d’une procédure de conciliation ou d’une procédure judiciaire au sujet
du bail et si le bailleur a succombé dans une large mesure, a abandonné ou considérablement
réduit ses prétentions ou conclusions, a renoncé à saisir le juge ou a conclu une
transaction ou s’est entendu de toute autre manière avec le locataire (art. 271 al. 1 let.
e CO).
Selon l’art. 271a
al. 3 let. a CO, la disposition précitée n’est cependant pas applicable lorsqu’un
congé est donné en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés
peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux.
Le juge décide si
le nouveau propriétaire a un besoin propre en tenant compte de toutes les circonstances pertinentes
du cas particulier (ATF 132 III 737 consid. 3.4.3 ; ATF 118 II 50 consid. 3c, JdT 1993 I 290), au
moment de la résiliation (ATF 142 III 336 consid. 5.2.2.3 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1
in
fine
; TF 4A_52/2015 du 9 juin 2015 consid. 2.3).
Le besoin du nouveau propriétaire
est urgent lorsqu'on ne peut pas, pour des raisons économiques ou pour d'autres raisons (par exemple
personnelles), exiger de lui qu'il renonce à utiliser l'habitation ou le local commercial loué
(ATF 142 III 336 consid. 5.2.3 ; ATF 132 III 737 consid. 3.4.3 ; ATF 118 II 50 consid. 3d,
JdT 1993 I 290), autrement dit lorsqu'on ne peut pas exiger de lui qu'il attende l'échéance
contractuelle pour résilier le bail, tout en respectant le délai de congé contractuel.
Cette condition de l'urgence a été introduite par la révision du droit du bail du
15
décembre 1989, entrée en vigueur le 1
er
juillet 1990. Lors des débats parlementaires, le besoin urgent a aussi été qualifié
d'immédiat (
unmittelbar
),
réel (
tatsächlich
)
et actuel (
aktuell
).
La jurisprudence en a déduit que la notion d'urgence est non seulement temporelle, mais aussi matérielle
en ce sens que les motifs invoqués doivent revêtir objectivement une certaine importance (
eine
gewisse Bedeutung
; ATF 142 III 336 consid. 5.2.3 ;
ATF 132 III 737 consid. 3.4.3 ; ATF 118 II 50 consid. 3c et 3d, JdT 1993 I 290 ; TF 4A_641/2014
du 23 février 2015
consid. 2.2.1).
Ainsi, le besoin est immédiat lorsqu'il est susceptible de se concrétiser immédiatement
ou à plus ou moins brève échéance selon que l'échéance contractuelle du
bail est proche ou lointaine. Le besoin doit être réel : il ne présuppose pas une situation
de contrainte, voire un état de nécessité dû au besoin de disposer d'un logement,
mais il n'est pas réel lorsque le motif invoqué est simulé ou invoqué abusivement,
ou encore lorsque le nouveau propriétaire ou l’un de ses proches entend utiliser le logement
exclusivement pour jouir d'une vue plus étendue et d'un meilleur ensoleillement. Enfin, le besoin
doit être actuel, en ce sens qu'un besoin futur, simplement possible, ne suffit pas (ATF 142 III
336 consid. 5.2.3 et les références citées).
La jurisprudence a également
admis que la notion d'urgence est relative : elle a pour corollaire que, même si le besoin urgent
du nouveau propriétaire fait obstacle à l'annulation du congé, elle n'exclut pas la prolongation
du bail (ATF 142 III 336 consid. 5.2.3 ; ATF 132 III 737 consid. 3.4.3). La validité du congé
n'est pas déterminée par la pesée des intérêts respectifs du bailleur (intérêt
à disposer des locaux pour lui-même ou pour ses proches) et du locataire (intérêt
à demeurer dans les locaux). La comparaison entre les conséquences pénibles de la résiliation
anticipée pour le locataire et le besoin propre et urgent du bailleur d'utiliser les locaux, parmi
d'autres éléments (cf. art. 272 al. 2 let. c CO), n'intervient que dans le cadre de l'examen
(d'office; art. 273 al. 5 CO) de la prolongation du bail (art. 272
al.
2
in initio
CO) (ATF 142 III 336 consid. 5.2.3).
Pour décider si le
besoin du nouveau propriétaire est urgent (immédiat), il faut déterminer s'il est susceptible
de se concrétiser à plus ou moins brève échéance en comparaison avec l'échéance
contractuelle et le délai de résiliation contractuel (ATF 142 III 336 consid. 5.2.3).
S'agissant de l'urgence
du besoin, le juge cantonal jouit d'un large pouvoir d'appréciation (art. 4 CC; ATF 118 II 50 consid.
4 p. 55), que le Tribunal fédéral ne revoit qu'avec retenue (ATF 142 III 336 consid. 5.2.3 ;
ATF 130 III 699 consid. 5.1, JdT 2006 I 193 ; ATF 125 III 269 consid. 2a, SJ 1999 I 431).
3.3
3.3.1
Invoquant une constatation inexacte des faits,
les appelants commencent par critiquer la retranscription du témoignage de leur fille [...], expliquant
qu'elle avait déclaré qu'il était "important" pour elle d'avoir un appartement
avec accès au jardin et non "primordial" comme l'ont retenu les premiers juges. Il est
vrai qu'à la lecture du procès-verbal d'audition de [...], on constate qu'elle a employé
le terme "important". Les appelants n'expliquent toutefois pas ce qu'ils entendent tirer de
cette correction.
Ils relèvent ensuite qu'une partie des déclarations faites par l'appelante à l'audience
du 18 juin 2018 a été reprise dans le raisonnement juridique des premiers juges, mais ne figure
pas dans l'état de fait. Ils se référent à la jurisprudence selon laquelle un jugement
prononcé sans que les faits nécessaires à l'application de la loi soient constatés
est contraire au droit fédéral. Ce faisant, les appelants oublient que le jugement forme un
tout, ne contestent pas les faits tels qu'ils résultent de la déclaration en question et n'expliquent
au demeurant pas quel argument ils entendent en tirer.
Les appelants souhaitent encore que les déclarations des témoins et de l'appelante soient intégrées
in extenso
dans
l'état de fait. Les témoignages doivent cependant faire l'objet d'une appréciation par
le tribunal, étant rappelé qu'un état de fait doit être établi sur la base des
seuls faits pertinents. Or les appelants n'expliquent pas en quoi il serait nécessaire d'insérer
l'entier des déclarations dans l'état de fait, ni quel argument ils entendent faire valoir.
Dans ces conditions, il n'y a pas lieu d'entrer en matière sur ces griefs, faute de motivation suffisante.
3.3.2
Dans un premier moyen de droit, les appelants,
affirmant qu'ils sont d'honnêtes citoyens et qu'ils font partie des petits propriétaires privés,
se disent choqués par l'issue de la procédure de première instance. Ils expliquent en
substance qu'ils pensaient être en droit de disposer librement de leur propriété et d'y
loger leurs enfants, se rendant maintenant compte qu'il s'agirait en réalité d'un véritable
chemin de croix. L'autorité de céans ne peut que prendre acte de ces sentiments. L'expression
de la déception des appelants ne répond cependant pas à l'exigence de motivation imposée
par la loi, de sorte que ce grief n'est pas recevable.
Dans un deuxième moyen, les appelants exposent que le but des premiers juges était de les prendre
en défaut et d'annuler les congés, coûte que coûte. Ils ont cependant déclaré
qu'ils renonçaient à relever et démontrer toutes les incohérences et contradictions
résultant du jugement attaqué. A nouveau, ce grief est irrecevable, faute pour les appelants
d'avoir motivé leur position et démontré en quoi ils estimaient le raisonnement des premiers
juges erroné.
Les appelants observent encore qu'il serait notoire que le Tribunal des baux indique toujours au bailleur
qu'il est dans son intérêt de se mettre d'accord sur une prolongation de bail, et s'élèvent
contre le système de protection des locataires mis en place par le législateur suisse, critiquant
en particulier la notion de besoin urgent exigée par l'art. 271a al. 3 let. a CO. Cette notion serait
selon eux impossible à établir, puisqu'incompatible avec la durée de la procédure
judiciaire en cas de contestation du congé par le locataire, dans la mesure où un bailleur
en situation critique et ayant urgemment besoin d'un logement trouvera une solution et ne sera partant
plus considéré comme étant en situation d'urgence. Ces griefs sont sans pertinence. S'il
est sans doute désagréable pour le justiciable de devoir attendre l'issue d'une procédure
pour obtenir gain de cause, l'argument des appelants n'explique pas sur quel(s) point(s) le jugement
entrepris devrait être revu. Il en va de même concernant leur critique de la notion de besoin
urgent, les appelants se limitant à exposer en quoi ils désapprouvent une notion définie
par la loi et la jurisprudence.
3.3.3
Enfin, les appelants font valoir que les premiers juges auraient interprété trop strictement
la notion d'urgence de l'art. 271a al. 3 let. a CO. Selon eux, à suivre le raisonnement des premiers
juges, il aurait fallu que tous leurs enfants aient un programme extrêmement précis du déroulement
de leur vie pour justifier un besoin urgent, alors que cela ne saurait être exigé de qui que
ce soit, le quotidien étant fait d'imprévus et les projets variant inévitablement au fil
du temps. S'agissant en particulier de leur fille [...], il estiment que le raisonnement des premiers
juges reviendrait à exiger que celle-ci se trouve en situation d'urgence, c'est-à-dire sans
logement, ou encore qu'elle justifie d'un handicap ou d'une maladie pour occuper un appartement de plain-pied.
En l'espèce, il résulte des déclarations de [...], entendue en qualité de témoin
par les premiers juges, que le projet de s'installer dans l'immeuble de ses parents existe depuis plusieurs
années, sans qu'elle ait pu déterminer une date précise à laquelle cette décision
avait été prise. Ces déclarations remontant au 18 juin 2018, cela signifie que ce projet
existait déjà plusieurs mois, voire depuis un ou deux ans, lorsque la résiliation a été
notifiée à M.________. Ce simple souhait ne revêt donc aucun caractère urgent. Les
premiers juges ont également relevé à juste titre que le besoin de disposer d'une voiture
et d'une place de parc pour des raisons professionnelles n'existait pas au moment de la résiliation
litigieuse, puisque [...] a conclu un contrat de travail avec l'entreprise [...], sise à Nyon, en
date du 9 novembre 2017. A cela s'ajoute le fait qu'elle dispose actuellement d'un logement de 3,5 pièces
à Lausanne dont il n'a été ni allégué ni établi qu'il constituerait une
charge trop lourde ou qu'il serait trop exigu, par exemple en raison de la volonté de fonder une
famille. Par ailleurs, il lui était loisible d'intégrer l'un des trois appartements (aux 1
er
,
2
e
et 3
e
étages) remis à bail dans le même immeuble par ses parents en décembre 2016, mais
elle a préféré ne pas s'y installer en raison de l'absence d'accès à un jardin.
Il s'agit d'un choix de pur confort, qui n'est motivé par aucun besoin impérieux. Au vu de
ce qui précède, les appelants n'ont établi aucun besoin immédiat de leur fille [...].
Le désir de celle-ci d'emménager dans l'appartement litigieux s'inscrit dans un projet de vie
à moyen terme, qui ne justifie pas que le bail puisse être résilié avant la fin de
la période de protection prévue par l'art. 271 al. 1 let. e CO.
3.3.4
Concernant la résiliation notifiée aux époux B.J.________, il résulte des déclarations
de [...] qu'il a toujours eu l'intention de revenir vivre à [...], même s'il n'a fait part
de ce souhait à ses parents qu'au mois de mai 2017, à la fin de ses études. Il convient
en outre de rappeler que les appelants ont acquis l'immeuble litigieux dans le but de pouvoir mettre
des appartements à disposition de leurs trois enfants et de louer les autres logements pour s'assurer
un complément de revenus. A cela s'ajoute le fait que le 12 septembre 2017, date des résiliations
litigieuses, [...] n'était pas encore fixé sur son avenir professionnel, puisqu'il n'a conclu
un contrat de travail avec un cabinet d'architecte lausannois que le 9 octobre 2017. Ainsi, comme pour
[...], il s'agit d'un projet de vie qui s'inscrit dans la durée, indépendamment de la survenance
d'événements concrets tels que la perception d'un revenu ou le lieu où se trouve un employeur.
Par ailleurs, il résulte des déclarations de [...] qu'il n'avait pas de préférence
pour l'un ou l'autre des appartements propriété de ses parents, de sorte que le choix des appelants
de résilier le bail de l'appartement des époux B.J.________ en temps inopportun n'a pas pu
être motivé par le besoin de leur fils d'occuper ce logement spécifiquement. Comme l'ont
relevé les premiers juges, cet élément, mis en lien avec la chronologie des événements
ayant concerné le bail des époux B.J.________, est troublant. En effet, le congé litigieux
a été signifié le
12 septembre
2017, alors que l'arrêt de la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal confirmant l'annulation du
premier congé avait été notifié aux parties quelques jours plus tôt. De plus,
les appelants invoquent le besoin propre de leur fils alors qu'à l'appui de la première résiliation,
ils avaient invoqué le souhait d'optimiser le rendement après rénovation. Ainsi, le choix
opéré par les appelants permet de douter qu'ils aient agi en toute bonne foi et renforce la
conviction de la Cour de céans que [...] n'a aucun besoin urgent d'occuper le logement litigieux.
En conclusion, le raisonnement des premiers juges ne prête pas le flanc à la critique et le
grief des appelants doit être rejeté.
4.
Au vu de ce qui précède, l’appel, manifestement mal fondé, doit être rejeté
selon le mode procédural de l'art. 312 al. 1 CPC, dans la mesure où il est recevable, et le
jugement entrepris confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'479 fr. (art. 62
al.
1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre 2010; BLV 270.11.5]), doivent
être mis à la charge des appelants, qui succombent (art. 106 al. 1 CPC). Il n'y a pas lieu
à l'allocation de dépens, les intimés n'ayant pas été invités à se
déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'479 fr. (mille quatre cent
septante-neuf francs), sont mis à la charge des appelants C.S.________ et B.S.________.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens de deuxième instance.
V.
L'arrêt est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Nicolas Saviaux (pour C.S.________ et B.S.________,
‑
Me Nicolas Mattenberger (pour M.________, C.J.________ et B.J.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :