vd_findinfo · HC / 2024 / 143 · 2024-03-20 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, RÉSILIATION ANTICIPÉE, BAIL À LOYER, FICTION DE LA NOTIFICATION, CAS CLAIR | 257d CO, 29 al. 2 Cst., 138 al. 3 let. a CPC (CH), 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile HC / 2024 / 143

TRIBUNAL
CANTONAL
JL23.047238-231734
129
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
20 mars 2024
__________________
Composition
:               Mme
Crittin
Dayen
, présidente
Mmes
Courbat et Cherpillod, juges
Greffière
:              Mme
Vouilloz
*****
Art.
29 al. 2 Cst. ; art. 138 al. 3 let. a et 257 CPC ; art. 257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par
V.________
,
à [...], contre l’ordonnance rendue le 21 novembre 2023 par la Juge de paix du district de
la Broye-Vully dans la cause divisant l’appelante d’avec
Y.________
AG
, à [...], la Cour d’appel civile
du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 21 novembre 2023, communiquée pour notification aux parties le 28 novembre
2023, la Juge de paix du district de la Broye-Vully (ci-après : la juge de paix) a notamment
ordonné à V.________ de quitter et rendre libres pour le mardi 19 décembre 2023 à
midi les locaux occupés dans l’immeuble sis chemin du [...], à [...], soit un appartement
de
2 pièces
au 3
e
étage
avec cave et une place de parc extérieure n° 3 (I), a dit qu’à défaut pour
la partie locataire de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix serait chargé
sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution forcée
de la décision, sur requête de la partie bailleresse Y.________ AG, avec au besoin l’ouverture
forcée des locaux (II) et a ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution
forcée de la décision, s’ils en étaient requis par l’huissier de paix (III).
En droit, la juge de paix a retenu que les congés donnés le 6 septembre 2023 par la bailleresse
Y.________ AG pour le 31 octobre 2023, tant pour le logement que la place de parc, étaient valables,
faute de paiement dans le délai comminatoire du loyer dû pour le mois de juillet 2023. Elle
a considéré que la cause constituait un cas clair au sens de l’art. 257 CPC
(Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272) et que l’expulsion devait
être ordonnée.
B.
a)
Par acte adressé à la Justice de
paix du district de la Broye-Vully le 12 décembre 2023, V.________, non assistée, a interjeté
recours contre l’ordonnance précitée, en concluant à son annulation et en sollicitant
la fixation d’une nouvelle audience.
Le 14 décembre 2023, la Justice de paix du district de la Broye-Vully a adressé l’acte
de recours de V.________ au Tribunal cantonal comme objet de sa compétence.
b)
Par acte non signé du 14 décembre
2023, rectifié le 4 janvier 2024 dans le délai imparti par la Juge déléguée
de la Cour d’appel civile, V.________ (ci-après : l’appelante) a interjeté
appel contre l’ordonnance du 21 novembre 2023, en concluant principalement à sa réforme
en ce sens que l’ordonnance soit annulée et les congés datés du 9 septembre 2023
pour le 31 octobre 2023 soient considérés comme inefficaces. Subsidiairement, l’appelante
a conclu à l’annulation de l’ordonnance précitée et au renvoi de la cause
à l’autorité précédente pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Elle a en outre requis l’assistance judiciaire pour la procédure de deuxième instance.
Par avis du 22 décembre 2023, la Juge déléguée de la Cour d’appel civile a
informé l’appelante qu’elle était, en l'état, dispensée de l'avance de
frais, la décision définitive sur l'assistance judiciaire étant réservée.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l'ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
a)
Y.________ AG (ci-après : l’intimée) est propriétaire de la parcelle n°
[...] de la Commune de [...] sise au chemin du [...].
b)
Le 7 juillet 2021, l’intimée, représentée par la régie S.________ SA, et l’appelante
ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d’un appartement de 2 pièces
au 3
e
étage avec cave, dans l’immeuble sis chemin du [...], à [...]. Le loyer mensuel s’élevait
à 1’000 fr., charges comprises.
La veille, l’intimée et l’appelante ont signé un contrat de bail relatif à
la place de parc extérieure n° 3 pour un loyer mensuel de 50 francs.
2.
Faute de paiement du loyer du mois de juillet 2023, l’intimée, par la régie S.________
SA, a mis en demeure l’appelante, par courrier recommandé du 17 juillet 2023, de payer
la somme de 1'050 fr. dans un délai de trente jours. L’envoi précisait que faute de paiement
dans ce délai, l’intimée serait dans l’obligation de résilier les baux à
loyer.
Un bulletin de versement était joint à cet envoi portant sur le montant de 1’050 fr.
et comportant les coordonnées de l’intimée.
Selon le suivi des envois de la poste, le courrier précité est arrivé à l’office
de retrait le 18 juillet 2023, ce dont l’appelante a été avisée le même jour.
N’ayant pas été retiré, il a été retourné à son expéditeur
le 26 juillet 2023.
3.
Par courriers recommandés du 29 août 2023, l’intimée a notifié les avis de
résiliation de bail de l’appartement et de la place de parc extérieure à l’appelante
pour le 30 septembre 2023 en raison du défaut de paiement des loyers.
Ces courriers n'ont pas atteint leur destinataire, l'appelante étant demeurée « introuvable »
à l’adresse indiquée par la poste.
4.
a)
Début septembre 2023, l’appelante
a eu un contact téléphonique avec la régie S.________ SA, lors duquel elle a été
informée qu’elle avait des arriérés de loyers.
b)
Par courriers recommandés du 6 septembre 2023, l’intimée a à nouveau notifié
les avis de résiliation de bail de l’appartement et de la place de parc extérieure à
l’appelante pour le 31 octobre 2023 en raison du défaut de paiement des loyers.
Selon le suivi des envois de la poste, les courriers précités sont arrivés à l’office
de retrait le 8 septembre 2023. Un avis de retrait a été déposé dans la boîte
aux lettres de l’appelante le 7 septembre 2023. N’ayant pas été retirés, ces
courriers ont été retournés à leur expéditeur le 15 septembre 2023.
5.
a)
Par requête en cas clair du 2 novembre 2023, l’intimée a en substance, avec suite de
frais, requis l’expulsion de l’appelante.
A l’appui de sa requête, l’intimée a produit deux photographies dont il ressort
que la plaquette avec le nom de l’appelante a été retirée de sa boîte aux lettres
et de sa porte palière, de sorte que le concierge de l’immeuble a collé des étiquettes
en remplacement afin que les courriers puissent être distribués à l’appelante.
b)
Par citation à comparaître du 6 novembre 2023, les parties ont été convoquées
à l’audience fixée au 21 novembre 2023.
Selon le suivi des envois de la poste, ce pli, lequel contenait la citation à comparaître de
l’appelante et son exemplaire de la requête en cas clair, a fait l’objet d’un
avis de retrait déposé dans la boîte aux lettres de celle-ci le 7 novembre 2023. Ce pli
a été retourné à la Justice de paix du district de la Broye-Vully le 15 novembre
2023 avec la mention « non réclamé ».
c)
Le procès-verbal de l’audience du 21 novembre 2023 mentionne que personne ne s’est présenté
pour la partie locataire.
d)
L’ordonnance du 21 novembre 2023 a été envoyée pour notification aux parties par
courriers recommandés du 28 novembre 2023.
Selon le suivi des envois de la poste, l’avis de retrait a été déposé dans
la boîte aux lettres de l’appelante le 29 novembre 2023. Le pli a été retourné
à la Justice de paix du district de la Broye-Vully le 7 décembre 2023 avec la mention
« non réclamé ».
e)
Selon le procès-verbal des opérations figurant au dossier, l’appelante est venue au guichet
de la Justice de paix du district de la Broye-Vully le 12 décembre 2023 chercher son pli.
En droit :
1.
1.1
L’appel est ouvert contre les décisions finales de première instance pour autant que
la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant l’autorité inférieure,
soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
En procédure de protection des cas clairs (art. 257 CPC), lorsque le litige porte uniquement sur
la question de l'expulsion, la valeur litigieuse correspond au retard dans la restitution de l'objet
loué causé par le recours à la procédure sommaire d'expulsion, dont il y a lieu en
principe de fixer la durée à six mois (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1, JdT 2019 II 235).
Lorsque – comme en l’espèce –
la
validité de la résiliation
est également
contestée, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période
minimum
pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n’est pas valable,
période
qui s’étend jusqu’à la date pour laquelle un nouveau congé peut être
donné, soit en principe pendant trois ans
(TF 4A_565/2017 du 11 juillet
2018 consid. 1.2.2.3, destiné à la publication)
.
Lorsque la décision entreprise a été rendue en procédure sommaire, comme c'est le
cas dans la procédure en cas clairs (art. 248 let. b CPC), le délai d'appel est de dix jours
(art. 314 al. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, compte tenu d’un loyer mensuel de 1'050 fr., la valeur litigieuse, calculée
selon les principes énoncés ci-dessus, est supérieure à 10'000 fr., si bien que la
voie de l’appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC). Pour le surplus, formé en temps utile, compte
tenu du délai de garde postal de sept jours, par une partie qui y a un intérêt (art. 59
al. 2 let. a CPC) contre une décision finale de première instance, l’appel est recevable.
Seule la voie de l’appel étant ouverte, le recours du 12 décembre 2023 est irrecevable.
Cela étant, les griefs soulevés dans le recours se retrouvent dans l’appel, de sorte
qu’ils seront examinés ci-après.
2.
2.1
L’appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées
en première instance (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid.
5.3.1 ; TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid. 3.4). Sous réserve des vices manifestes,
l’application du droit d’office ne signifie pas que l’autorité d’appel doive
étendre son examen à des moyens qui n’ont pas été soulevés dans l’acte
d’appel. Elle doit se limiter aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés contre
la décision de première instance ; l’acte d’appel fixe en principe le cadre
des griefs auxquels l’autorité d’appel doit répondre eu égard au principe
d’application du droit d'office (cf. ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2 ; TF 5A_873/2021
du 4 mars 2022 consid 4.2 applicable en appel). Cette jurisprudence ne remet pas en cause la liberté
conférée au juge d’admettre (ou de rejeter) l’appel en s’appuyant sur un
argument non explicitement discuté par les parties (TF 4A_313/2019 du 19 mars 2020 consid. 3).
La nature particulière de la procédure sommaire en protection des cas clairs (art. 257 CPC)
impose au juge d’appel d’évaluer les faits sur la base des preuves déjà appréciées
par le premier juge saisi ; la production de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles
qui sont visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ;
TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5 ; CACI 9 août 2023/315 consid. 2.1). L’art.
317 al. 1 CPC s’applique toutefois pleinement au locataire qui a été attrait en première
instance, par la requête en cas clair du bailleur (cf. TF 4A_470/2022 du 4 janvier 2023 consid.
4.1).
2.2
En l’espèce, outre les pièces de forme, l’appelante a produit des pièces nouvelles,
à savoir des extraits de son compte bancaire auprès de la Banque [...] pour les mois de décembre
2022, février, avril, mai, juillet, septembre et octobre 2023. Elles s’avèrent toutefois
irrecevables dès lors qu'il ne s'agit pas de vrais
nova
,
puisque les pièces sur lesquelles l’appelante se fonde sont antérieures à l'audience
de première instance du 21 novembre 2023. Il en va de même du courrier du 5 octobre 2023 adressé
à la Préfecture de la Broye-Vully. Même à les supposer recevables, ces pièces
ne sont de toute manière pas pertinentes pour le traitement de l’appel, dès lors qu’elles
ne sont pas destinées à établir les griefs de l’appelante, en particulier le vice
de procédure qu’elle invoque et qu’elle dit n'avoir découvert qu'à réception
de la décision.
3.
3.1
L’appelante se prévaut d’un défaut
de notification, à savoir qu’elle n’aurait jamais reçu la requête d'expulsion
de l’intimée et la convocation à l'audience du 21 novembre 2023. Elle expose qu'en
raison d'un conflit de voisinage, la plaquette portant son nom aurait plusieurs fois été enlevée
de sa boîte aux lettres, et des courriers auraient également été dérobés.
Elle allègue avoir appris l'existence d'une procédure d'expulsion à son encontre par un
courrier de la régie S.________ SA du 1
er
décembre
2023, l'informant d'un état des lieux de sortie. Elle invoque une violation de son droit d'être
entendue au motif qu'elle n'aurait reçu aucune des communications de la juge de paix, en particulier
la requête d'expulsion et la convocation à l'audience, de sorte que la décision entreprise
a été rendue en son absence.
3.2
3.2.1
Le droit d'être entendu est une garantie
constitutionnelle (art. 29 al. 2 Cst. [Constitution fédérale du 18 avril 1999 ; RS 101])
de nature formelle. Ce droit a une double fonction ; il sert à éclaircir l’état
de fait et il garantit aux participants à la procédure un droit, lié à la personnalité,
de participer au prononcé d’une décision qui affecte leur position juridique (ATF 142
I 86 consid. 2.2 ; ATF 140 I 99 consid. 3.4). La violation du droit d’être entendu entraîne
l'annulation de la décision attaquée, indépendamment des chances de succès du recours
sur le fond (ATF 141 V 495 consid. 2.2 ; TF 4A_307/2023 du 21 décembre 2023 consid. 6.1).
Ce moyen doit par conséquent être examiné en premier lieu (ATF 141 V 495 consid. 2.2 ;
ATF 137 I 195 consid. 2.2) et avec un plein pouvoir d'examen (ATF 135 I 279 consid. 2.2 ; TF 5A_546/2017
du 6 octobre 2017 consid. 2.1 ; sur le tout : TF 8C_119/2020 du 26 novembre 2020 consid.
4.2). En procédure civile, le droit d'être entendu est concrétisé à l'art. 53
CPC.
3.2.2
Aux termes de l'art. 138 CPC, les citations, les ordonnances et les décisions sont notifiées
par envoi recommandé ou d'une autre manière contre accusé de réception (al. 1). La
citation, en particulier, est une formalité essentielle du procès qui porte à la connaissance
des parties la tenue d'une audience et leur permet d'exercer leur droit d'être entendu (Bohnet,
Commentaire romand, Code de procédure civile, 2
e
éd., Bâle 2019, n. 4
ad
art. 133 CPC) ; elle doit être expédiée
dix jours au moins avant la date de comparution (art. 134 CPC).
Selon l’art. 138 al. 3 let. a CPC, un acte est réputé notifié, en cas d’envoi
recommandé, lorsque celui-ci n’a pas été retiré à l’expiration d’un
délai de sept jours à compter de l’échec de la remise, si le destinataire devait
s’attendre à recevoir la notification (en cas de résiliation de bail : ATF 143 III
15 consid. 4.3 ; TF 4A_67/2021 du 8 avril 2021 consid. 5.1). Celui qui se sait partie à
une procédure judiciaire est dès lors tenu de relever son courrier ou, s’il s’absente
de son domicile, de prendre des dispositions pour que celui-ci lui parvienne néanmoins. A défaut,
il est réputé avoir eu, à l’échéance du délai de garde, connaissance
du contenu des plis recommandés que le juge lui adresse (ATF 141 II 429 consid. 3.1 ; ATF 139
IV 228 consid. 1.1 ; TF 6B_110/2016 du 27 juillet 2016 consid. 1.2, non publié à
l’ATF 142 IV 286).
3.2.3
La jurisprudence établit une présomption de fait – réfragable – selon laquelle
l'employé postal a correctement inséré l'avis de retrait dans la boîte aux lettres
ou la case postale du destinataire et la date de ce dépôt, telle qu'elle figure sur la liste
des notifications, est exacte. Cette présomption entraîne un renversement du fardeau de la
preuve au détriment du destinataire : si ce dernier ne parvient pas à établir l'absence
de dépôt dans sa boîte ou sa case postale au jour attesté par le facteur, la remise
est censée avoir eu lieu en ces lieu et date (TF 5A_838/2017 du 19 mars 2018 consid. 3.2.1).
Du fait notamment que l'absence de remise constitue un fait négatif, le destinataire ne doit cependant
pas en apporter la preuve stricte ; il suffit d'établir qu'il existe une vraisemblance prépondérante
que des erreurs se soient produites lors de la notification (TF 4A_112/2023 du 10 juillet 2023 consid.
3.3.2 ; TF 8C_412/2011 du 30 avril 2012 consid. 3.2 et les arrêts cités). La possibilité
théorique d'une faute de la poste, toujours existante, ne suffit pas à renverser la présomption,
tant qu'il n'y a pas des indices concrets d'une faute (TF 6B_880/2022 du 30 janvier 2023 consid. 3.1.2).
Le Tribunal fédéral a considéré que la présomption du dépôt régulier
de l'avis de retrait était renversée dans un cas où des erreurs de distribution des avis
de retrait dans les cases postales avaient eu lieu à plusieurs reprises au sein de l'office de poste
en question, lorsque la mention « avisé pour retrait » ne figurait pas dans
le résultat des recherches effectuées par la poste au moyen du
système
de suivi des envois « Track & Trace », ou encore lorsque la date du dépôt
de l'avis de retrait enregistrée dans le système « Track & Trace »
ne correspondait pas à la date du dépôt effectif de dit avis dans la case postale du conseil
du recourant (TF 6B_428/2022 du 14 décembre 2022 consid. 1.2 ; TF 1C_552/2018 du 24 octobre
2018 consid. 3.2 ; TF 5A_838/2017 précité consid. 3.2.1 et les arrêts cités).
En revanche, le seul fait d'avoir signalé des vols de courrier n'est pas suffisant pour renverser
cette présomption, ni le fait qu'à une seule occasion une précédente sommation avait
été remise par erreur à une autre société, ni le fait d’avoir déposé
plainte pénale à l’encontre d’un tiers, auquel il était reproché de s’être
emparé du courrier, dès lors que cette plainte a fait l’objet d’une ordonnance
de non-entrée en matière (CACI 8 mai 2017/77 consid. 3.2 et 3.3).
3.2.4
Le fardeau de la preuve de la notification et de la date de celle-ci incombe en principe à l'autorité
qui entend en tirer une conséquence juridique (ATF 136 V 295 consid. 5.9 ; TF 6B_14/2022
du 6 juin 2023 consid. 1.2.3). L'autorité supporte donc les conséquences de l'absence de preuve
d'une communication sous pli simple en ce sens que si la notification ou sa date sont contestés
et s'il existe effectivement un doute à ce sujet, il y a lieu de se fonder sur les déclarations
du destinataire de l'envoi (ATF 129 I 8 consid. 2.2 ; TF 2C_761/2021 du 14 juillet 2022 consid.
2.2). La preuve de la notification peut néanmoins résulter d'autres indices ou de l'ensemble
des circonstances, par exemple un échange de correspondance ultérieur ou le comportement du
destinataire (ATF 142 IV 125 consid. 4.3 ; ATF 105 III 43 consid. 2a ; TF 5A_728/2013
du 3 février 2014 consid. 3, concernant la notification de l'acte impartissant à la partie
le délai supplémentaire de l'art. 101 al. 3 CPC ; TF 2C_836/2018 du 23 janvier 2019 consid.
4.2, SJ 2019 I 285).
3.3
En l’occurrence,
il
ressort du dossier que la requête d'expulsion et la citation à comparaître ont été
adressées au domicile de l'appelante par même pli recommandé le 6 novembre 2023, lequel
n’a pas été retiré dans le délai de garde postal de sept jours. Un avis pour
retrait a pourtant été déposé le 7 novembre 2023 dans la boîte aux lettres
de l’appelante. Il en va de même de l'ordonnance entreprise adressée au domicile de l’appelante
le 28 novembre 2023, le système de suivi des envois « Track & Trace » indiquant
qu’un avis pour retrait a été déposé dans la boîte aux lettres le 29 novembre
2023. Pour preuve, les plis ont tous deux étés retournés à la juge de paix avec la
mention « non réclamé ». D’ailleurs, l’appelante est venue
chercher le pli du 28 novembre 2023 au guichet de la justice de paix, ce qui démontre également
qu’elle a bien été avisée de l’existence dudit pli.
En outre, l'argument de l'appelante selon lequel, en raison d'un conflit de voisinage, la plaquette avec
son nom aurait été enlevée de sa boîte aux lettres, ce qui implique qu’elle
n’aurait jamais reçu aucun avis de retrait, ne convainc pas. Si tel était vraiment le
cas, on ne voit pas ce qui l'aurait empêchée de coller une étiquette en remplacement comme
le concierge de l’immeuble a d’ailleurs fini par faire. De plus, cela n'explique pas non
plus pourquoi divers avis pour retrait auraient bel et bien été mis dans sa boîte aux
lettres, sans qu'elle ne fasse le nécessaire pour aller chercher les plis.
Surtout, l'appelante ne renverse pas la présomption selon laquelle l'employé postal a correctement
inséré l'avis pour retrait dans la boîte aux lettres et la date de ce dépôt,
ce qui figure dans le système de suivi des envois « Track & Trace », est
exacte. En particulier, il lui appartenait d'établir ou à tout le moins rendre hautement vraisemblable
qu'un tiers aurait subtilisé l'avis de retrait. Les simples suppositions qu'elle émet à
l'encontre de ses voisins sont manifestement insuffisantes à apporter cette preuve. A cet égard,
l’appelante ne prétend pas, à l’appui de son appel, avoir déposé plainte
pénale contre ses voisins à ce sujet.
Enfin, l’appelante devait savoir qu’elle accusait un retard à tout le moins pour le
mois de juillet dans le paiement de son loyer. Elle a admis avoir eu un contact téléphonique
début septembre 2023 avec la régie S.________ SA, lors duquel elle a été informée
qu’elle avait des arriérés de loyers. Elle ne pouvait ainsi ignorer qu’elle s’exposait
à une procédure d’expulsion et devait à tout le moins s’attendre à recevoir
des actes de procédure ou une décision, et ce quand bien même elle aurait, dans l’intervalle,
réglé les montants dus.
Au vu de ce qui précède, la fiction de notification à l’échéance du délai
de garde postal prévue à l’art. 138 al. 3 let. a CPC trouve application. Tant la requête
du 2 novembre 2023 que la citation à comparaître à l’audience du 21 novembre
2023 sont par conséquent réputées avoir été notifiées à l’appelante.
La procédure de première instance ne souffre d'aucun vice formel. Dès lors, les griefs
formés par l’appelante tombent à faux.
Se pose encore la question de savoir si l’autorité précédente aurait dû interpréter
la requête de l’appelante tendant à la fixation d’une nouvelle audience comme étant
une demande de restitution de délai (art. 148 CPC), l’acte du 12 décembre 2023 ayant
été déposé devant elle. Cela étant, une telle demande paraît d’emblée
devoir être rejetée. En effet, le motif invoqué, soit que l’appelante n’aurait
pas reçu de citation à comparaître car un tiers aurait subtilisé l'avis de retrait,
n’a pas été rendu vraisemblable, faute de preuve à l’appui (TF 4A_617/2020
du 21 janvier 2021 consid. 3.1 ; TF 5A_280/2020 du 8 juillet 2020 consid. 3.1.1).
4.
4.1
Sur le fond, l’appelante considère
que les conditions de la procédure en protection des cas clairs ne seraient pas réalisées.
Elle se prévaut du fait de n’avoir jamais reçu ni la mise en demeure de l’intimée
du 17 juillet 2023 ni les résiliations de bail du 6 septembre 2023. Elle soutient que ce n’est
qu’après un appel de la régie début septembre qu’elle aurait eu connaissance
des arriérés de loyer, qu'elle se serait empressée de payer. Dans la mesure où le
bailleur ne lui avait pas notifié valablement l'avis comminatoire de l'art. 257d CO (Loi fédérale
du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse [Livre cinquième : Droit des obligations] ;
RS 220), elle allègue que le congé serait inefficace. Elle relève encore que la juge de
paix a retenu à tort qu'elle n'avait jamais retiré l'avis comminatoire, ce qui serait inexact
car il ne lui aurait jamais été notifié.
4.2
4.2.1
La procédure sommaire prévue par l’art. 257 CPC est une alternative aux procédures
ordinaire ou simplifiée normalement disponibles, destinée à offrir une voie particulièrement
simple et rapide à la partie demanderesse, dans les cas dits clairs. Cette voie suppose que l’état
de fait ne soit pas litigieux ou qu’il soit susceptible d’être immédiatement prouvé
(al. 1 let. a) et que la situation juridique soit claire (al. 1 let. b). Le juge n’entre pas en
matière si l’une ou l’autre de ces hypothèses n’est pas remplie (cf. art.
257 al. 3 CPC ; TF 4A_385/2022 du 14 février 2023 consid. 3.2.1 ; CACI 19 octobre 2023/426
consid. 3.1).
L’état de fait n’est pas litigieux lorsqu’il n’est pas contesté par
le défendeur ; il est susceptible d’être immédiatement prouvé lorsque
les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale,
la preuve est rapportée par la production de titres, conformément à l’art. 254 al.
1 CPC. La preuve n’est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine
des faits justifiant sa prétention ; la simple vraisemblance ne suffit pas (TF 5A_664/2018
du 24 octobre 2018 consid. 4.1). Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées
et concluantes qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à
ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III
462 consid. 3.1 ; ATF 138 III 620 consid. 5.1.1, SJ 2013 I 283 ; TF 4A_195/2023 du 24
juillet 2023 consid. 3.2.2.1).
La situation juridique est claire lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose
de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une
jurisprudence éprouvées. En règle générale (cf. toutefois TF 4A_185/2017
du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les réf. citées), la situation juridique n’est pas claire
si l’application d’une norme nécessite l’exercice d’un certain pouvoir d’appréciation
de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte
des circonstances concrètes de l’espèce (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF
138 III 123 consid. 2.1.2 ; TF 4A_195/2023 précité consid. 3.2.2.2).
4.2.2
Une requête en expulsion d'un locataire selon la procédure de protection dans les cas clairs
(art. 257 CPC) est admissible même lorsque le locataire a attaqué en justice le congé
donné par le bailleur et que cette procédure est pendante (ATF 141 III 262 consid. 3). L'action
en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, comme celle pour défaut
de paiement du fermage au sens de l'art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs
(art. 257 CPC), présuppose toutefois que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction
du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement
art. 299 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité
de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation
du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure
conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également
à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et 3.3.1 ; ATF 142 III 515
consid. 2.2.4
in
fine
;
TF 4A_195/2023 précité consid. 3.2.3).
4.2.3
Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a
du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut
lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement
dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les
baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement
dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ;
les baux d’habitation et les locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant
un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois (al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré
réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire était
en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’alinéa 2 de cette disposition
légale, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente
jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l’arriéré avait finalement été
payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les réf. citées). Si, en revanche,
l’une des conditions d’application de l’art. 257d CO n’est pas réalisée,
le congé est inefficace (Lachat/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p. 879).
Le délai comminatoire commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu en ses
mains la mise en demeure, mais au plus tard à l’échéance du délai de garde
postal de sept jours (ATF 143 III 15 consid. 4.1 ; ATF 140 III 244 consid. 5.1 ; ATF 137 III
208 consid. 3.1.3 ; Lachat,
op.
cit.
, n. 2.2.4 p. 875 et les réf. citées).
La communication de la résiliation du bail
est quant à elle soumise à la théorie de la réception dite absolue (ATF 140 III 244
consid. 5 ; ATF 137 III 208 consid. 3.1.2). Lorsque la manifestation de volonté est communiquée
par pli recommandé, si l'agent postal n'a pas pu le remettre effectivement au destinataire et qu'il
laisse un avis de retrait (« invitation à retirer un envoi ») dans sa boîte
aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d'en
prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait ; il s'agit soit du jour même
où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l'on peut attendre du
destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon en règle générale le lendemain de ce
jour (ATF 137 III 208 consid. 3.1.2 ; ATF 107 II 189 consid. 2 p. 192 ; TF 4A_293/2016 du 13
décembre 2016 consid. 4.1).
4.3
En l'espèce, il ressort du dossier que l'avis de retrait de l’avis comminatoire, envoyé
sous pli recommandé par l’intimée le 17 juillet 2023 à l’appelante, à
l'adresse des locaux loués, a été mis dans la boîte aux lettres de celle-ci le 18
juillet 2023 (selon le suivi des envois de la poste produit par l’intimée). Ledit courrier
n’a pas été retiré à l’échéance du délai de garde postal.
Ne s’étant pas acquittée du loyer du mois de juillet 2023, l’appelante devait s'attendre
à recevoir une sommation de payer.
A cet égard, l’appelante se méprend lorsqu’elle fait valoir qu’elle n’aurait
jamais reçu l’avis comminatoire, dès lors que celui-ci aurait été renvoyé
à l’intimée avec la mention « le destinataire est introuvable à cette
adresse ». Or, ce sont les formules officielles de résiliation de bail du 29 août
2023 qui sont revenues en retour à l’intimée, avec une étiquette postale portant
la mention précitée, et non pas l’avis comminatoire.
De plus, à la lecture de l’acte d’appel, l’appelante semble aussi contester avoir
reçu les nouvelles formules officielles de résiliation de bail du 6 septembre 2023.
Or,
les avis de retrait desdits courriers, envoyés sous plis recommandés par l’intimée
le 6 septembre 2023, ont été mis dans la boîte aux lettres de l’appelante
le
7 septembre 2023 (selon le justificatif de distribution de la poste). Les plis recommandés n'ont
cependant pas été retirés par l’appelante. Elle ne saurait donc soutenir ne pas
avoir reçu les nouvelles formules officielles de résiliation de bail.
Comme déjà exposé, l’appelante s’est contentée d’invoquer des soupçons
sur une prétendue interception des avis postaux l'invitant à retirer les plis recommandés
déposés dans sa boîte aux lettres. Or, il s’agit d’une pure supposition de
sa part, dénuée de toute force probante. Partant, l’appelante n’a fait valoir aucune
objection sérieuse qui soit susceptible d’infirmer la présomption que l'agent postal
a agi correctement et déposé des avis de retrait dans la boîte aux lettres dans le cas
concret.
Partant, la juge de paix a constaté à bon droit que tant l’avis comminatoire que les
résiliations de bail sont parvenus dans la sphère d'influence de l’appelante, de telle
sorte qu'en organisant normalement ses affaires, celle-ci était à même d'en prendre connaissance.
L’appelante ne contestant pas que l’arriéré réclamé n’a pas été
réglé dans le délai comminatoire imparti à cet effet, la résiliation des baux
était efficace et justifiée et, partant, son expulsion, faute pour l’appelante d’avoir
quitté les locaux à l’échéance du délai de résiliation.
5.
5.1
En définitive, l’appel, manifestement mal fondé, doit être rejeté (art. 312
al. 1
in fine
CPC) et l’ordonnance entreprise confirmée.
Le terme de l’expulsion étant désormais échu, la cause sera renvoyée à
la juge de paix pour qu’elle fixe à l’appelante un nouveau délai pour libérer
les locaux litigieux.
5.2
L’appelante a requis l’assistance judiciaire pour la procédure d’appel. Sa requête
doit toutefois être rejetée dès lors que l’appel était d’emblée
dénué de chances de succès (art. 117 let. b CPC).
5.3
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (art. 69 al. 1 par
renvoi de l’art. 62 al. 3 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance, dès
lors que l’intimée n’a pas été invitée à procéder (art. 312
al. 1
in fine
CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce :
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée à la Juge de paix
du district de la Broye-Vully pour qu’elle fixe à l’appelante V.________ un nouveau
délai pour libérer les locaux qu’elle occupe dans l’immeuble sis chemin du [...],
à [...] (appartement de 2 pièces avec cave et place de parc extérieure n° 3).
IV.
La requête d’assistance judiciaire
de l’appelante V.________ est rejetée.
V.
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 100 fr. (cent francs), sont mis à la charge de l’appelante V.________.
VI.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :
La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Mme V.________,
‑
Y.________ AG,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Madame la Juge de paix du district de la Broye-Vully.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :