vd_findinfo · HC / 2011 / 74 · 2011-02-15 · fr

BAIL À LOYER, RÉSILIATION IMMÉDIATE, DEMEURE DU DÉBITEUR, SOMMATION, POUVOIR D'EXAMEN LIMITÉ, EXPULSION DE LOCATAIRE, NULLITÉ | 257d al. 1 CO, 257d al. 2 CO, 257d CO, 457 al. 1 CPC, 457 CPC, 23 al. 2 LPEBL, 23 LPEBL, 27 al. 2 LPEBL, 405 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 15.02.2011 HC / 2011 / 74

TRIBUNAL
CANTONAL
89/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Arrêt du
15 février 2011
___________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Creux et Denys
Greffière
:              Mme
Rossi
*****
Art.
257d CO; 405 al. 1 CPC; 457 CPC-VD; 23 et 27 al. 2 LPEBL
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
K.________
,
à Ste-Croix, locataire, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 15 décembre 2010
par la Juge de paix du district du Jura-Nord vaudois dans la cause divisant la recourante d’avec
B.________
SA
, à Ste-Croix.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 15 décembre 2010, notifiée le lendemain à la bailleresse B.________
SA et adressée à nouveau sous pli simple le 29 décembre 2010 à la locataire K.________
ensuite du retour du premier envoi avec la mention «non réclamé», la Juge de paix
du district du Jura-Nord vaudois a ordonné à K.________ de quitter et rendre libres pour le
mercredi 5 janvier 2011 à midi les locaux occupés dans l'immeuble sis [...], à Ste-Croix
(local dépôt) (I), dit qu'à défaut de quitter volontairement ces locaux, elle y sera
contrainte par la force selon les règles des art. 508 ss CPC-VD (Code de procédure civile vaudois
du 14 décembre 1966, RSV 270.11) (II), arrêté les frais de justice de la bailleresse à
250 fr. (III), dit que la locataire remboursera à la bailleresse ses frais de justice à titre
de dépens (IV) et déclaré l'ordonnance immédiatement exécutoire nonobstant recours
(V).
Cette ordonnance, complétée par les pièces du dossier (art. 457 CPC-VD), retient les faits
suivants:
Par contrat du 9 octobre 2006, H.________ a confié à la société B.________ SA la
gérance de l'immeuble dont il est propriétaire, sis [...] à Ste-Croix, avec tout pouvoir
de représentation dans l'exécution de ce mandat.
Par contrat de bail à loyer du 19 août 2008, H.________, par l'intermédiaire de B.________
SA, a remis en location à K.________ un local dépôt situé dans l'immeuble précité.
Conclu pour durer initialement du 19 août 2008 au 30 juin 2009, le bail devait se renouveler aux
mêmes conditions pour trois mois, sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre des parties
donné et reçu au moins trois mois à l'avance pour la prochaine échéance, et
ainsi de suite de trois mois en trois mois. Le loyer, payable d'avance, a été fixé à
330 fr. par mois. Sous le chiffre 6 «Dispositions complémentaires» figurait notamment
le rappel que le loyer était payable au plus tard le 10 du mois pour le mois courant.
Le 16 février 2010, B.________ SA a adressé à la locataire un rappel concernant les loyers
impayés des mois de janvier et février 2010, qui s'élevaient à 660 francs.
Après avoir envoyé à la locataire un extrait de compte le 16 mars 2010 et avoir demandé
le règlement de l'arriéré de loyer dans un délai de dix jours, B.________ SA a, par
courrier recommandé daté du 6 avril 2010 et déposé à la poste le lendemain,
mis K.________ en demeure de s'acquitter du montant de 990 fr., correspondant aux loyers impayés
des mois de janvier à mars 2010. Cette lettre comportait également la signification qu'à
défaut de paiement dans les trente jours, le bail serait résilié, conformément à
l'art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911, RS 220). Cet envoi a été retourné
à l'expéditrice avec la mention «non réclamé».
Par formule officielle du 19 mai 2010, B.________ SA a résilié le contrat de bail pour le 30
juin 2010. Ce pli a été refusé par K.________.
Le 22 juin 2010, la représentante du bailleur a informé la locataire que l'état des lieux
de sortie était fixé au 30 juin 2010, à 13 heures 30.
Par formule officielle datée du 14 septembre 2010, remise à la poste le lendemain, B.________
SA a signifié à la locataire la résiliation du contrat de bail pour le 31 octobre 2010.
La lettre d'accompagnement, faussement datée du 19 mai 2010, mentionnait notamment que «malgré
plusieurs rappels, somations (sic) et mise en demeure, les loyers ne sont toujours pas payés. A
ce jour, trois loyers en retard» et que la résiliation du bail était fondée sur l'art.
257d CO. Cet envoi a été retourné avec la mention «non réclamé».
Le 9 novembre 2010, B.________ SA a requis du Juge de paix du district du Jura-Nord vaudois l'expulsion
de K.________ des locaux en cause. Après avoir relevé que le local dépôt était
actuellement utilisé comme «garage» par M. [...] (cf. requête, all. 1), la requérante
a notamment indiqué que celui-ci avait payé les loyers jusqu'au 30 juin 2010 et que «d'entente
avec le propriétaire, nous avons renoncé à exécuter l'état des lieux de sortie»
(cf. requête, all. 8). L'allégué 9 de cette écriture exposait que «le 14 septembre
2010, la locataire n'ayant pas payé les loyers des mois de juillet à septembre et par formule
officielle de notification de résiliation de bail, nous avons à nouveau résilié le
contrat pour le 31 octobre 2010 et fixé l'état des lieux le 2 novembre 2010 (…)».
L'audience du juge de paix s'est tenue le 8 décembre 2010, en présence d'un représentant
de B.________ SA.
En droit, le premier juge a considéré que la locataire ne s'était pas acquittée dans
le délai de trente jours qui lui avait été imparti le 6 avril 2010 des loyers dus au 1
er
mars 2010 et que le congé signifié par avis du 19 mai 2010 pour le 30 juin 2010 était
valable.
B.
Par acte daté du 30 décembre 2010 et
remis à la poste le lendemain, K.________ a recouru contre cette ordonnance en concluant implicitement
à sa réforme en ce sens qu'elle n'est pas expulsée.
Le 26 janvier 2011, la recourante a produit plusieurs pièces.
Dans son mémoire du 4 février 2011, l'intimée B.________ SA a conclu, sous suite de frais
et dépens, à l'expulsion de la recourante. Elle a produit diverses pièces.
En droit
:
1.
Le Code de procédure civile suisse du 19
décembre 2008 (ci-après: CPC; RS 272) est entré en vigueur le 1
er
janvier 2011. Conformément à l'art. 405 al. 1 CPC, les recours sont régis par le droit
en vigueur au moment de la communication de la décision aux parties.
En l'occurrence, l'ordonnance attaquée a été notifiée à l'intimée le 16
décembre 2010. Le pli recommandé envoyé le 15 décembre 2010 à la recourante
ayant été retourné à la justice de paix avec la mention «non réclamé»,
l'ordonnance lui a été de nouveau adressée le 29 décembre 2010, sous pli simple.
Dès lors que K.________ a interjeté recours par acte daté du 30 décembre 2010 et
remis à la poste le lendemain, la décision entreprise lui a été communiquée
avant l'entrée en vigueur du CPC. Les dispositions légales en vigueur au 31 décembre 2010
sont donc applicables à la présente procédure, savoir en particulier celles contenues
dans la loi du 18 mai 1955 sur la procédure d'expulsion en matière de baux à loyer et
à ferme (ci-après: LPEBL; RSV 221.305) et dans le CPC-VD.
2.
L'art. 23 al. 1 LPEBL ouvre un recours au Tribunal cantonal: a) lorsque le juge était incompétent
ou s'est déclaré à tort incompétent; b) pour absence d'assignation régulière;
c) pour violation des règles essentielles de la procédure, lorsque l'informalité est de
nature à influer sur le prononcé. Selon l'alinéa 2, il y a également recours au Tribunal
cantonal pour déni de justice, ce recours pouvant aboutir soit à la réforme, soit à
l'annulation de la décision attaquée (JT 2004 III 43 c. 1a).
Toutefois, l'art. 23 al. 2 LPEBL, qui confère un pouvoir d'examen limité à la Chambre
des recours, ne saurait s'appliquer lorsque la validité du congé a été contestée
en vertu de l'art. 274g al. 1 let. a CO. En pareil cas, la Chambre des recours, pour répondre aux
exigences du droit fédéral, doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit fédéral
(JT 2008 III 12 c. 2a; JT 2004 III 79; Guignard, in Procédures spéciales vaudoises, Lausanne
2008, n. 4 ad art. 23 LPEBL, p. 212 et les réf. citées).
En l'espèce, la recourante n'a pas contesté le congé devant la commission de conciliation
compétente. Le recours sera donc examiné en droit sous l'angle restreint de l'arbitraire (Guignard,
op. cit., n. 3 ad art. 23 LPEBL, p. 210; Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3
ème
éd., Lausanne 2002, nn. 4 i. f. et 5 ad art. 356 CPC-VD, p. 537 et les réf. citées).
3.
Aux termes de l'art. 27 al. 2 LPEBL, si le président
tient le recours pour recevable, il en communique un exemplaire à la partie adverse en lui fixant
un bref délai pour se déterminer par écrit. Il n'y a pas d'autres écritures. La jurisprudence
en a déduit que le recourant n'était pas autorisé à déposer des écritures
en dehors du délai de recours (JT 2004 III 79; Guignard, op. cit., n. 1 ad art. 27 LPEBL, p. 216).
Les pièces produites par la recourante le 26 janvier 2011 l'ont été hors du délai
de recours et sont par conséquent irrecevables.
4.
a)
Selon l'art. 457 al. 1 CPC-VD, applicable par
renvoi de l'art. 29 LPEBL aux règles ordinaires de la procédure civile contentieuse, la Chambre
des recours doit admettre comme constants les faits tels qu'ils sont constatés par le jugement,
sauf contradiction avec les pièces du dossier et sous réserve de complètement sur la base
de celles-ci (2009 III 79 c. 2b; JT 2008 III 12 c. 3a; JT 1993 III 88 c. 3; Gauthier, Note sur la procédure
d'expulsion en matière de bail à loyer, in JT 1993 III 126).
En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance
est conforme aux pièces du dossier et a été complété sur la base de celui-ci.
b)
La production de pièces nouvelles en deuxième instance n'est pas admise, sauf si elles sont
de nature à établir les moyens de nullité du recourant (art. 25 LPEBL; Guignard, op. cit.,
n. 1 ad art. 25 LPEBL, pp. 214-215 et les réf. citées).
Outre qu'elles ont été produites hors du délai de recours (cf. supra,
c.
3), les pièces déposées par la recourante n'étaient pas destinées à établir
des moyens de nullité et doivent par conséquent être écartées. Les pièces
jointes au mémoire de l'intimée sont également irrecevables.
5.
Il convient tout d'abord
de relever que, bien que cela ne soit pas spécifié dans la requête du 9 novembre 2010,
l'intimée procède pour le compte du bailleur H.________, sur la base du contrat de gérance
du 9 octobre 2006. Il est dès lors éminemment douteux qu’elle ait qualité pour agir
en qualité de «bailleresse» dans le cadre de la présente procédure d’expulsion,
comme l’a apparemment admis le premier juge. Cette question peut toutefois demeurer indécise,
au vu des motifs qui seront développés ci-après.
6.
a)
Selon l'art. 257d CO, lorsque, après la
réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires
échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à
défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de trente jours
au moins pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux (al. 1). Faute de paiement dans le délai
fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation
et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum
de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2).
b)
En l'occurrence, l'intimée a, dans un premier temps, adressé à la recourante un avis comminatoire
daté du 6 avril 2010, la mettant en demeure de régler dans un délai de trente jours le
montant de 990 fr. correspondant aux loyers impayés des mois de janvier à mars 2010, faute
de quoi elle résilierait le bail conformément à l'art. 257d CO. Passé le délai
comminatoire, elle a notifié à la recourante la résiliation de son bail pour le 30 juin
2010, confirmée par sa lettre du 22 juin 2010 dans laquelle elle informait la locataire que l'état
des lieux de sortie était fixé le 30 juin 2010, à 13 heures 30. Toutefois, comme l'intimée
l'a elle-même allégué dans sa requête du 9 novembre 2010, l’utilisateur du
local en cause a payé les loyers jusqu’au 30 juin 2010 et, d’entente avec le propriétaire,
il a été décidé de ne pas exécuter cet état des lieux. On doit admettre
que l'intimée a, par là même, implicitement renoncé à la résiliation du
bail, ce d'autant plus qu’elle a, par formule officielle datée du 14 septembre 2010 et remise
à la poste le lendemain, notifié à la recourante un nouveau congé pour le 31 octobre
2010. La lettre d'accompagnement, faussement datée du 19 mai 2010, mentionnait notamment que «malgré
plusieurs rappels, somations (sic) et mise en demeure, les loyers ne sont toujours pas payés. A
ce jour, trois loyers en retard» et que la résiliation était derechef fondée sur
l’art. 257d CO. Or, les trois loyers arriérés concernés par cette correspondance
étaient, selon les propres dires de l'intimée, ceux des mois de juillet à septembre 2010.
Dans un tel cas, le bailleur qui, comme en l’occurrence, a accepté sans réserve le paiement
tardif du loyer arriéré et qui a renoncé à mettre un terme au bail doit, s’il
entend revenir à la charge, notifier un nouvel avis comminatoire (Lachat, Le bail à loyer,
Lausanne 2008, p. 669). Sauf à signifier un congé ordinaire, ce qui ne résulte pas du
courrier précité, l'intimée ne pouvait se limiter à notifier une telle résiliation
sans procéder à une nouvelle mise en demeure de la locataire indiquant précisément
les loyers en souffrance et le délai comminatoire pour s'en acquitter (Lachat, op. cit., pp. 665-666).
En conséquence, la résiliation du bail telle qu’intervenue, savoir non précédée
d’une mise en demeure conforme aux réquisits légaux, est inefficace, ce que la cour de
céans doit constater d'office (Lachat, op. cit., pp. 670 et 729). La décision du premier juge,
qui tient le congé pour valable en se référant à l'avis du 19 mai 2010 par lequel
l'intimée a résilié le bail pour le 30 juin 2010, constitue dès lors un déni
de justice (Guignard, op. cit., n. 3 ad art. 23 LPEBL, p. 211 et les réf. citées). En pareil
cas, la Chambre des recours peut réformer l'ordonnance (cf. art. 28 al. 2 LPEBL) et rejeter la requête
d'expulsion, ce qu'il convient de faire en l'occurrence. Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens de
première instance, la locataire n'ayant pas procédé devant le juge de paix.
7.
En conclusion, le recours doit être admis et l'ordonnance réformée en ce sens que la requête
d'expulsion est rejetée, que le chiffre II du dispositif est supprimé et qu'il n'est pas alloué
de dépens, la décision étant confirmée pour le surplus.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à 150 fr. (art. 230
al. 1 TFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en matière civile; RSV 270.11.5]).
La recourante obtenant gain de cause, elle a droit à des dépens de deuxième instance.
Dès lors qu'elle a agi sans l'aide d'un mandataire professionnel, ceux-ci sont fixés à
150 fr., en remboursement de ses frais de justice.
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
Le recours est admis.
II.
L'ordonnance est réformée aux chiffres I, II et IV de son dispositif comme il suit :
I.               La requête est
rejetée.
II.
Supprimé.
IV. Il n'est pas alloué
de dépens.
L'ordonnance est confirmée
pour le surplus.
III.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à 150 fr. (cent cinquante
francs).
IV.
L'intimée B.________ SA doit verser à la recourante K.________ la somme de 150 fr. (cent cinquante
francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
15 février 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
Mme K.________,
‑
B.________ SA.
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix des districts du Jura-Nord vaudois et du Gros-de-Vaud.
La greffière :