vd_findinfo · HC / 2016 / 691 · 2016-07-18 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, DEMEURE, BAIL À LOYER, RÉDUCTION{EN GÉNÉRAL}, LOYER, CAS CLAIR | 257d CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 18.07.2016 HC / 2016 / 691

TRIBUNAL
CANTONAL
JL16.016809-160994
417
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
18 juillet 2016
____________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
M.
Colombini et Mme Courbat, juges
Greffière
:              Mme
Bourqui
*****
Art.
257 CPC et 257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par
J.________SA
,
à [...], contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 24 mai 2016 par la Juge de paix du
district de Lausanne dans la cause divisant l’appelante d’avec
W.________SA
,
à [...], la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 24 mai 2016, notifiée aux parties le 6 juin 2016, la Juge de paix du district
de Lausanne a ordonné à J.________SA de quitter et rendre libres pour le vendredi 24 juin
2016 à midi, les locaux occupés dans l’immeuble sis à [...] (I), a dit qu’à
défaut pour la partie de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix est chargé
sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution forcée
de la présente décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture
forcée des locaux (II), a ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution
forcée de la présente décision, s’ils en sont requis par l’huissier de paix
(III), a arrêté les frais judiciaires à 360 fr., qui sont compensés avec l’avance
de frais de la bailleresse (IV), a mis les frais à la charge de la partie locataire (V) et a dit
que la partie locataire remboursera à la partie bailleresse son avance de frais à concurrence
de 360 fr. et lui versera la somme de 700 fr. à titre de dépens en défraiement de son
représentant professionnel et 35 fr. de débours.
En droit, la Juge de paix a retenu que, faute de paiement dans le délai comminatoire du montant
de 8'500 fr., représentant les loyers dus pour les mois de décembre 2015 et janvier 2016, le
congé était valable et qu’il s’agissait d’un cas clair au sens de l’art.
257 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272).
B.
Par acte du 14 juin 2016, J.________SA a formé
appel contre cette ordonnance, concluant à son annulation, le bail étant valable jusqu’au
terme et la résiliation étant nulle.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l'ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
Par contrat de bail à loyer du 23 avril 2007, W.________SA a remis en location à J.________SA
un bar dancing comprenant des locaux au rez, un sous-sol et des locaux annexes pour une surface totale
approximative de 260 m
2
sis à la [...]. Le loyer prévu était de 4'250 fr. par mois, charges comprises. Le contrat
a été conclu pour une durée initiale de dix ans, soit du 1
er
mai 2007 au 1
er
mai 2017, renouvelable tacitement pour une durée de cinq ans, sauf avis de résiliation de l'une
ou l'autre des parties donné et reçu au moins une année à l'avance pour la prochaine
échéance.
2.
Par courrier du 28 septembre 2015, W.________SA a proposé à J.________SA plusieurs modalités
de répartition des locaux dans le cadre des travaux de rénovation à venir et lui a demandé
de se déterminer quant à ces propositions. Elle lui a en outre proposé une réduction
de loyer de 150 francs. La locataire n’a pas donné de suite à ce courrier.
3.
Par courrier recommandé du 15 janvier 2016, la bailleresse, par l’intermédiaire de la
C.________SA, a mis en demeure J.________SA de lui verser, dans un délai de trente jours, le montant
total de 8'500 fr., pour les loyers de décembre 2015 et janvier 2016, faute de quoi le contrat de
bail serait résilié conformément à l’art. 257d CO (Code des obligations ;
RS 220).
Cet avis comminatoire a été distribué le 18 janvier 2016 à la locataire.
Le 9 février 2016, la locataire a payé un montant de 4'250 fr. à titre de loyer du mois
de décembre 2015.
Le 25 février 2016, la locataire a payé un montant de 4'250 fr. à titre de loyer du mois
de janvier 2016.
Le montant total n’ayant pas été versé dans le délai comminatoire, la bailleresse
a signifié à la locataire le 28 février 2016, par formule officielle adressée
sous pli recommandé le même jour, la résiliation du contrat de bail relatif aux locaux
pour le 31 mars 2016. Cet acte a été notifié à l’intéressée le 20 février
2016.
4.
Le 5 avril 2016, la bailleresse a saisi la Juge de paix du district de Lausanne (ci-après :
la Juge de paix) d’une requête en cas clair tendant à faire prononcer l’expulsion
de la locataire des locaux situés au rez et sous-sol de l’immeuble sis à la [...].
Par correspondance du 8 avril 2016, le Président de la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer du district de Lausanne a informé la Juge de paix qu’il avait été
saisi d’une requête en annulation du congé présentée par J.________SA. Il a
également indiqué que la Commission n’entendait pas examiner la requête en annulation
avant de connaître l’issue de la procédure d’expulsion.
5.
Une audience s’est tenue le 24 mai 2016 devant la Juge de paix en présence du mandataire de
la bailleresse ainsi que de A.Z.________ et B.Z.________ pour J.________SA, qui comparaissait personnellement,
assistés de leur représentant. La bailleresse a confirmé que les arriérés de
loyer avaient été réglés. La conciliation tentée a échoué. Un délai
au 3 juin 2016 a été octroyé aux parties afin de trouver un arrangement.
Par courrier du 27 mai 2016, W.________SA a informé la Juge de paix qu’aucune solution transactionnelle
n’avait pu aboutir de sorte qu’elle maintenait sa requête d’expulsion du 5 avril
2016.
Par courrier du 30 mai 2016, J.________SA s’est déterminé quant au courrier précité.
En droit
:
1.
1.1
Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance
d'expulsion rendue pour défaut de paiement du loyer (art. 257d CO). Pour déterminer quelle
voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée
selon le droit fédéral.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le litige porte sur la question de savoir
si les conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur
litigieuse correspond au dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet
loué au cas où lesdites conditions ne seraient pas réalisées ; le dommage correspond
à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement perdue jusqu'à ce qu'un
prononcé d'expulsion soit rendu dans une procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre
2014 consid. 2.1 ; TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 1.2.2, non publié à
l'ATF 138 III 620). Cette période, qui commence à courir dès la date fixée pour l'expulsion
dans l'ordonnance, rendue en procédure sommaire et prend fin au moment où la partie bailleresse
obtient un prononcé d'expulsion en procédure ordinaire, comprend ainsi le temps nécessaire
pour que l'instance d'appel statue — après avoir recueilli les déterminations de la partie
bailleresse — par un arrêt motivé, puis que la partie bailleresse introduise une nouvelle
demande en procédure ordinaire, que celle-ci soit instruite et aboutisse enfin à un prononcé
d'expulsion. Compte tenu de ces éléments, on devrait ainsi pouvoir partir du principe que la
durée prévisible ne sera, en règle générale, pas inférieure à un an
(CACI 28 janvier 2015/52 consid. la).
En l'espèce, le loyer mensuel s'élevant à 4’250 fr., la valeur litigieuse est supérieure
à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
1.2
L'ordonnance ayant été
rendue en procédure sommaire, le délai d'appel est de dix jours à compter de la notification
de la décision motivée (art. 314 al. 1 CPC).
Formé en temps utile par la partie locataire qui a succombé en première instance et qui
y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), l'appel est recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon la jurisprudence
du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure sommaire pour cas clairs
(art. 257 CPC) impose au juge d'appel d'évaluer les faits sur la base des preuves déjà
appréciées par le premier juge saisi ; la production de pièces nouvelles est ainsi
exclue, même celles qui sont visées par l'art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_420/2012 du 7 novembre
2012 consid. 5 ; TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2).
En l’espèce, les pièces nouvelles produites par l'appelante sont irrecevables.
3.
3.1
L'appelante conteste l'application de la procédure de cas clair. Elle expose qu'elle était
en droit de s'attendre à une diminution de loyer à raison de la perte imposée de son espace
bureau. Par ailleurs, elle expose que la lettre comminatoire du 15 janvier 2016 constituerait un deuxième
rappel concernant uniquement le loyer du mois de décembre 2015, à l'exclusion du loyer du mois
de janvier 2016.
3.2
3.2.1
Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après réception de la chose, le locataire a du retard
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai, le bailleur peut résilier
le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être
résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois
(al. 2).
L'avis comminatoire doit indiquer le montant impayé de façon suffisamment claire et précise.
Une indication chiffrée n'est pas indispensable : il suffit que l'objet de la mise en demeure
soit déterminable sans discussion, par exemple avec une désignation précise des mois de
loyers impayés (TF 4A_641/2011 du 27 janvier 2012 consid. 5 ; TF 4C.123/2000 du 14 juin 2000
consid. 3b, in Cahiers du Bail [CdB] 2000 p. 109 ; Wessner, Droit du bail à loyer, Zurich 2010,
n. 17 ad art. 257d CO ; Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., 2008, p. 666 ; Burkhalter/Martinez-Favre, Le droit suisse du bail à loyer, commentaire
SVIT, Zurich 2011, n. 26 ad art. 257d CO). Lorsque la sommation mentionne, sans plus de renseignements,
un montant sans rapport avec la somme effectivement due à titre de loyer et de charges, la mise
en demeure ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision (TF 4A_134/2011 du 23 mai
2011 consid. 3). Si le bailleur a plusieurs créances dont certaines ne permettent pas l'application
de l'art. 257d CO tandis que d'autres la permettent, son courrier doit les distinguer de manière
précise, de sorte que le locataire puisse reconnaître sans difficulté les dettes à
éteindre pour éviter la résiliation du bail (TF 4A_306/2015 du 14 octobre 2015 consid.
2 et les réf. citées).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé
dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et
devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir
la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid.
4), cela même si l'arriéré avait été finalement payé (TF du 27 février
1997 in CdB 3/97 pp. 65 ss). A cet égard, des motifs humanitaires n'entrent pas en ligne de compte
dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils ne sont pas pris en considération
par les règles de droit fédéral sur le bail à loyer (TF du 27 février 1997 précité
in CdB 3/97 p. 65 consid. 2b ; TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; TF 4C_74/2006 du
12 mai 2006 consid. 3.2.1 ; Lachat, op. cit., note infrapaginale 117 p. 820). Ils peuvent cependant
être pris en compte au stade de l'exécution forcée, en application du principe général
de la proportionnalité. Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée
ne saurait être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle
prolongation de bail (ATF 117 la 336 consid. 2b). La jurisprudence cantonale vaudoise considérait,
sous l'empire de l'ancien droit cantonal abrogé par l'entrée en vigueur du CPC, que, sauf cas
particulier, un délai de libération des locaux de quinze à vingt jours était admissible
(Guignard, in Procédures spéciales vaudoises, 2008, n. 2 ad art. 17 aLPEBL, p. 196 et les réf.
citées). Cette jurisprudence garde sa pertinence sous l'empire du CPC (CACI 12 août 2011/194 ;
CACI 27 juillet 2011/175).
Le Tribunal fédéral admet la validité d'une résiliation que le bailleur envoie avant
l'échéance, si le locataire ne la reçoit qu'après, n'a pas exécuté le paiement
et n'a pas été détourné de l'exécuter par le comportement du bailleur (arrêts
4A_451/2011 du 29 novembre 2011 consid. 4.2 ; 4A_585/2010 du 2 février 2011 consid. 3.5). Le
Tribunal fédéral a d'ailleurs aussi admis la validité d'une résiliation que le locataire
avait reçue le dernier jour du délai (arrêt 4C.124/2005 du 26 juillet 2005 consid. 3.3 ;
TF 4A_668/2012 du 11 mars 2013 consid. 3).
3.2.2
La requête d'expulsion en cas clair est recevable même lorsque le locataire a contesté
la validité du congé et que la procédure en contestation est encore pendante. Le juge
saisi en cas clair peut statuer à titre préjudiciel sur la validité du congé, sans
qu'il doive surseoir à statuer jusqu'à droit connu sur la procédure en contestation de
la validité du congé (ATF 141 III 262 consid. 3).
Le congé, même donné en raison de la demeure du locataire, peut être annulé
s'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 et 271a CO). Il faut des circonstances particulières
pour que le congé soit annulé. En effet, on ne saurait en principe exiger d'un bailleur qu'il
tolère la présence dans ses locaux d'un locataire qui ne paie plus le loyer. Le congé
donné pour ce motif repose donc sur un intérêt légitime (TF 4A_497/2011 du 22 décembre
2011 consid. 2.4). En particulier, la jurisprudence admet qu'un congé donné en raison du défaut
de paiement du loyer peut être annulé en application de l'art. 271 CO si l'arriéré
a été payé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire,
alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer (ATF 120 II
31 ; TF 4A_468/2010 du 29 octobre 2010 et les réf. citées).
3.3
En l'espèce, il est incontestable que les loyers de décembre 2015 et janvier 2016 étaient
impayés et exigibles lors de l'envoi de l'avis comminatoire. Cet avis précisait expressément
et sans aucune ambiguïté qu'il se rapportait aux loyers impayés de « Décembre
2015, janvier 2016 Fr. 8’500.00 », et qu'à défaut de paiement dans les trente
jours du montant total de 8’500 fr., le bail pouvait être résilié. A réception
de cet avis, l'appelante ne pouvait avoir le moindre doute au sujet du bien-fondé et de l'exigibilité
de cette créance en faveur de l'intimée. Elle ne pouvait au demeurant ignorer la dette qu'elle
devait en tout état de cause payer. Or, le montant total de l'arriéré n'a pas été
payé dans le délai imparti et l'appelante ne le conteste d'ailleurs pas. La bailleresse était
donc fondée à résilier le bail.
Au demeurant, comme l'a relevé le premier juge, le Tribunal fédéral admet la validité
d'une résiliation que le bailleur envoie avant l'échéance, comme c'est le cas en l'espèce
(cf. TF 4A_668/2012 du 11 mars 2013 consid. 3).
Dès lors, au vu de ce qui précède, c'est à juste titre que le premier juge a considéré
que la procédure de cas clair était applicable au cas d'espèce.
4.
4.1
L’appelante se prévaut également d’un courrier de W.________SA du 28 septembre
2015, selon lequel l’intimée allait consentir une baisse de loyer de 150 fr. par mois
en raison de la perte de surface des sous-sols exploités par l’appelante. Cette dernière
fait valoir qu’elle était en droit de s’attendre à une diminution de loyer de 2'125
fr. en relation avec la perte totale des sous-sols durant les mois de décembre 2015 et janvier 2016,
ainsi qu’à une diminution de loyer de 473 fr. par mois à raison de la perte imposée
de son espace bureau dont la surface représentait 20 m
2
.
4.2
L’appelante ne peut rien déduire en sa faveur de ce courrier qui ne fait qu’énoncer
des propositions transactionnelles en vue de la signature d’un avenant qui n’est jamais intervenu.
Pour le surplus, aucun élément du dossier ne permet de retenir que l’appelante a effectivement
subi du fait de la bailleresse des réductions de surfaces utilisables, encore moins de l’ampleur
alléguée et qu’elle aurait dû s’attendre à des réductions de son
loyer. En tout état de cause, il aurait incombé à l’appelante de faire valoir la
compensation pendant le délai comminatoire si elle estimait avoir droit à une réduction
de loyer en raison de pertes prétendues de surfaces d’exploitation (cf. TF 4A_140/2014 du
6 août 2014 consid. 5.1, SJ 2015 I 1 ; ATF 119 II 241 consid. 6b/bb ; TF 4C.174/1999 du
14 juillet 1999 consid. 2b, in SJ 2000 I 78 ; TF 4C.140/2006 du 14 août 2006 consid. 4.1.1).
A titre superfétatoire, il faut constater que, de toute manière, même en tenant compte
de la réduction alléguée de 3'071 fr. (2'125 fr. + [2 x 473 fr.]), il faut constater que
l’entier de l’arriéré réclamé de 8'500 fr. n’aurait pas été
réglé dans le délai comminatoire, seul le montant de 4'250 fr. ayant par ailleurs été
versé dans ce délai.
5.
Pour le surplus, le délai de libération des locaux est conforme à la jurisprudence. L'appelante
bénéficie d'ailleurs de facto d'un délai supplémentaire en raison de l'effet suspensif
résultant ex lege de l'appel et du fait qu'un nouveau délai de libération devra être
fixé ensuite de la notification des présents considérants.
6.
Il s'ensuit que l'appel doit être rejeté selon le mode procédural de l'art. 312 al. 1
CPC et l'ordonnance entreprise confirmée.
La cause sera renvoyée à la Juge de paix du district de Lausanne pour qu'elle fixe à la
locataire, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés aux parties
pour notification, un nouveau délai pour libérer les locaux qu'elle occupe dans l'immeuble
sis [...].
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr. (art. 62 al. 3 et 69
al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]),
seront mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
Il ne sera pas alloué de dépens de deuxième instance, dès lors que l'intimée
n'a pas été invitée à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de Lausanne pour qu’elle fixe à
J.________SA, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour
notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu’elle occupe dans
l’immeuble sis à [...] (locaux d’environ 260 m
2
au rez-de-chaussée et sous-sol et locaux annexes).
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr. (quatre cents francs),
sont mis à la charge de l’appelante J.________SA.
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
20 juillet 2016
Le dispositif du présent arrêt est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
Le présent arrê
t,
dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié à :
‑
Me Philippe Liechti (pour J.________SA),
‑
M. Julien Pfeiffer, aab (pour W.________SA).
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Lausanne
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 ;
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :