vd_findinfo · 29 · 2023-01-25 · fr

BAIL À LOYER, RÉSILIATION, RÉNOVATION D'IMMEUBLE, PROLONGATION DU BAIL À LOYER, DÉCISION DE RENVOI | 271 CO, 272 CO, 273 al. 5 CO, 318 al. 1 let. c CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 25.01.2023 29

TRIBUNAL
CANTONAL
XC20.032255-211117
29
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
25 janvier 2023
__________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, juge présidant
Mme
Crittin Dayen et M. Oulevey, juges
Greffière
:              Mme
Bannenberg
*****
Art.
271, 272 et 273 al. 5 CO ; 318 al. 1 let. c CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
F.________
,
à [...], demanderesse, contre le jugement rendu le 17 décembre 2020 par le Tribunal des baux
dans la cause divisant l’appelante d’avec
O.________
et
I.________
,
tous deux à [...], défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 17 décembre 2020, dont les motifs ont été notifiés le 10 juin 2021
aux parties, le Tribunal des baux (ci-après : le tribunal, les premiers juges ou l’autorité
précédente) a dit que la résiliation de contrat de bail du 16 avril 2020, notifiée
le 21 avril 2020 par F.________ à O.________ et I.________ avec effet au 30 septembre 2020,
relative à l’appartement de trois pièces et demie situé au rez-de-chaussée
de l’immeuble sis [...], était annulée (I), a dit que le jugement était rendu sans
frais judiciaires ni dépens (II) et a dit que toutes autres ou plus amples conclusions étaient
rejetées (III).
En droit, le tribunal, saisi par F.________ d’une demande tendant au constat de la validité
de la résiliation ordinaire du contrat de bail à loyer la liant à O.________ et I.________
– dont la validité formelle n’était pas litigieuse, a examiné si le motif
invoqué par la bailleresse, soit le fait qu’elle projetait la réalisation de travaux
de rénovation dans l’appartement loué par les susnommés, contrevenait aux règles
de la bonne foi. En substance, l’autorité précédente a considéré que ce
motif apparaissait insuffisamment vraisemblable, que ce soit sous l’angle de la réalité
du projet de travaux, du caractère concret et actuel de celui-ci ou de la nécessité du
départ des locataires. Partant, la résiliation devait être annulée – conformément
à la proposition de jugement rendue le 9 juillet 2020 par la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer du district de Lausanne – et la demande rejetée.
B.
Par acte du 12 juillet 2021, F.________ (ci-après :
l’appelante) a interjeté appel de ce jugement en concluant, avec suite de frais et dépens,
principalement à sa réforme, en ce sens qu’il soit dit que le congé portant sur
l’appartement de trois pièces et demie avec jardin situé au rez-de-chaussée de l’immeuble
sis [...], notifiée à O.________ et I.________ (ci-après : les intimés) le 21
avril 2020 pour le 30 septembre 2020, avait été valablement donné, qu’ordre soit
donné aux intimés de quitter dans les dix jours dès décision entrée en force
l’appartement précité en le vidant de toute personne et objet leur appartenant, et que
l’huissier du Tribunal des baux soit chargé, à défaut pour les intimés de quitter
volontairement les locaux précités dans le délai imparti, de procéder à l’exécution
forcée de la décision à intervenir à première requête de l’appelante,
les intimés étant d’ores et déjà avertis qu’il serait au besoin procédé
à l’ouverture forcée des locaux et ordre étant d’ores et déjà donné
aux agents de la force publique de prêter leur concours à l’exécution forcée
s’ils devaient en être requis. Subsidiairement, l’appelante a conclu à l’annulation
du jugement et au renvoi de la cause aux premiers juges pour nouvelle décision dans le sens des
considérants de l’arrêt sur appel à intervenir.
Au pied de leur réponse du 8 novembre 2021, les intimés ont conclu, avec suite de frais et
dépens, au rejet de l’appel.
L’appelante a déposé une réplique spontanée le 22 novembre 2021.
Le 29 novembre 2021, les intimés ont spontanément dupliqué.
C.
La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
a)
Par contrat du 9 septembre 1988, [...] a remis à bail aux intimés un appartement situé
au rez-de-chaussée gauche de l’immeuble sis [...] (ci-après : l’immeuble,
l’immeuble litigieux ou l’immeuble en cause), pour un loyer mensuel brut de 800 francs.
Ce contrat, prenant effet du 1
er
octobre 1988 au 1
er
octobre 1989, prévoyait une reconduction tacite d’année en année sauf résiliation
signifiée au moins quatre mois avant l’échéance.
En 2005, V.________ a acquis l’immeuble précité. Le [...] 2007, l’intéressé,
représenté par la gérance K.________ (ci-après : la gérance), a conclu un nouveau
contrat avec les intimés portant sur la location du même appartement pour un loyer mensuel
net de 1'200 fr., acompte de charges de 160 fr. en sus. D’une durée initiale allant du 1
er
octobre
2007 au 1
er
octobre 2008, le contrat prévoit une reconduction tacite d’année en année sauf résiliation
signifiée au moins quatre mois avant l’échéance. Ce contrat a été conclu
après que les intimés se furent vu notifier une résiliation de bail, pour finalement
s’entendre avec le bailleur sur une augmentation de loyer.
Le 12 juin 2012, l’immeuble a été acquis par l’appelante et le contrat de bail
a été transféré à l’intéressée en qualité de bailleresse.
b)
Entre
2010 et 2020, les intimés ont demandé et obtenu diverses baisses de loyer. Ensuite de la dernière
demande de baisse, obtenue le 4 juin 2020 pour le 1
er
octobre 2020, le loyer net de l’appartement a été ramené à 1'010 fr. par
mois.
2.
a)
L’immeuble compte vingt et un logements
répartis sur cinq niveaux (du rez-de-chaussée au quatrième étage). Chacun des quatre
premiers niveaux comporte quatre logements, soit un appartement de trois pièces et demie, un appartement
de deux pièces et demie et deux appartements de deux pièces. Seule la distribution du dernier
étage diffère, celui-ci comprenant cinq logements, soit un appartement de deux pièces
et demie et quatre appartements d’une pièce et demie.
b)
Entre
2012 et 2019, au moins sept des appartements de l’immeuble ont fait l’objet de rénovations.
Celles-ci ont à tout le moins concerné la réfection complète des cuisines et des
salles d’eau des logements en question. Il ressort des pièces au dossier que les entreprises
[...] et Q.________ sont intervenues sur ces chantiers durant plusieurs mois (de novembre à décembre
2012 pour un appartement et de décembre 2014 à avril 2015 pour trois appartements s’agissant
de [...], et du 16 novembre 2017 au 23 janvier, respectivement 15 février 2018, puis du 26 mars
au 6 août 2019 pour trois appartements s’agissant de Q.________).
c)
Etaient
plus précisément concernés les appartements occupés par les locataires [...] (appartement
d’une pièce et demie au quatrième étage, travaux effectués de novembre à
décembre 2012), [...] (appartement de deux pièces au premier étage, travaux effectués
entre décembre 2014 et avril 2015), [...] (appartement de deux pièces au troisième étage,
travaux effectués entre décembre 2014 et avril 2015), [...] (appartement de deux pièces
au troisième étage, travaux effectués entre décembre 2014 et avril 2015), [...] (appartement
situé au troisième étage, travaux effectués entre novembre 2017 et janvier 2018)
et [...] (appartement situé au troisième étage, travaux effectués entre mars et août
2019), ainsi que l’appartement n° [...] (appartement d’une pièce et demie situé
au quatrième étage, travaux effectués entre novembre 2017 et février 2018).
Les baux des logements loués par Mmes [...], [...], [...] et [...] ont été résiliés
sur formules officielles des 10 novembre 2011 pour la première et du 7 février 2014 pour les
autres, avec effet au 30 juin 2012, respectivement au 1
er
octobre 2014. Les formules au dossier n’indiquent pas les motifs des résiliations.
3.
Par avis du 20 septembre 2019, l’appelante a invité la gérance à poursuivre les
rénovations dans l’immeuble. Cet avis était ainsi libellé «
Veuillez
poursuivre les rénovations dans les logements de cet immeuble. Par exemple, le 3.5 pièces gauche
est le seul à ne pas être rénové à cet étage
».
4.
Entre le 13 et le 26 novembre
2019, la gérance a fait établir les devis suivants.
Le 13 novembre 2019, l’entreprise [...] a fait parvenir à la gérance une estimation de
coûts en lien avec des travaux à effectuer dans la cuisine (dépose de l’agencement,
piquage de socle en béton, démolition d’un mur, dépose des faïences et crépissage
des parois, fourniture et pose de carrelage, etc.), la salle de bains et les w.-c. (démontage d’un
muret de baignoire, piquage des faïences et lissage des murs, doublage des chasses d’eau,
fourniture et pose de carrelage, etc.), ainsi que dans le hall d’entrée (piquage et lissage
du sol, fourniture et pose de carrelage, etc.) d’un appartement décrit comme situé au
rez-de-chaussée de l’immeuble. Le montant de ces travaux était estimé à 18'973
fr. 10.
Le 14 novembre 2019, l’entreprise [...] a adressé à la gérance une offre d’un
montant de 9'273 fr. 70 pour des travaux d’électricité à effectuer dans le hall
d’entrée, la cuisine, la salle de bains, les w.-c., les deux chambres et le salon d’un
appartement décrit comme un trois pièces et demie situé au rez-de-chaussée de l’immeuble
en cause.
Le même jour, l’entreprise [...] a établi, à l’attention de la gérance,
un devis de 16'477 fr. 15 relatif à des travaux de peinture à effectuer dans toutes
les pièces d’un appartement décrit comme un trois pièces et demie situé au
rez-de-chaussée de l’immeuble.
Le 14 novembre 2019 toujours, l’entreprise [...] a adressé à la gérance un devis
de 4'565 fr. 30 en lien avec des travaux de ponçage et d’imprégnation en deux couches
du parquet existant ainsi que de fourniture et de pose de plinthes dans un appartement décrit comme
un trois pièces et demie située au rez-de-chaussée de l’immeuble.
Le 15 novembre 2019, l’entreprise [...] a fait parvenir à la gérance une offre de 4'967
fr. 45 relative à des travaux de menuiserie («
rénovation
complète
») projetés dans
un appartement décrit comme un trois pièces et demie situé au rez-de-chaussée de
l’immeuble litigieux.
Le 21 novembre 2019, l’entreprise [...] a transmis à la gérance un devis, accompagné
d’un descriptif des produits à livrer, concernant l’aménagement complet de la cuisine
d’un appartement décrit comme situé au rez‑de-chaussée de l’immeuble
litigieux. Le devis en question se montait à 10'400 francs.
Enfin, le 26 novembre 2019, l’entreprise Q.________ a adressé à la gérance un devis
en lien avec des travaux d’installations sanitaires à effectuer dans la cuisine, la salle
de bains et les w.-c. d’un appartement décrit comme un trois pièces et demie situé
au rez-de-chaussée de l’immeuble en cause. Le montant des travaux projetés était
estimé à 23'938 fr. 15.
5.
Par formule officielle du 16 avril 2020, la gérance, représentant l’appelante, a résilié
le contrat de bail des intimés pour le 30 septembre 2020. Dans le courrier d’accompagnement
du congé, le motif de celui-ci est ainsi libellé : «
[…]
le bailleur a décidé
de procéder à des travaux de rénovation complets de votre logement, et cela nécessite
la libération des lieux. […]
».
6.
Lors de son interrogatoire en qualité de partie, l’intimée O.________ a indiqué
que l’appartement n’avait pas été visité en vue des travaux envisagés
et que ni elle ni l’intimé I.________ n’avaient été mis au courant du projet
de rénovation de l’appelante avant de se voir notifier la résiliation du contrat de bail.
Elle a également expliqué que certains des devis fournis par la gérance comportaient des
erreurs et des imprécisions s’agissant des dimensions et des équipements de l’appartement,
faisant explicitement valoir que ces devis avaient été établis de peu sérieuse.
7.
a)
La gérance a consulté le bureau d’architectes
P.________. Il ressort du témoignage de B.________, architecte employé au sein de cette société,
que l’appelante souhaitait savoir si, au vu des travaux projetés, le maintien des intimés
dans l’appartement était envisageable, ce à quoi L.________, administrateur de la société
susnommée, avait répondu par écrit par la négative. Le témoin B.________ a précisé
que les motifs de cette réponse négative résidaient dans le fait que l’appartement
devait être complètement rénové, ce qui rendait impossible, pour des raisons d’hygiène,
de sécurité et d’organisation, la présence des locataires dans le logement. Il a
encore indiqué que le bureau d’architectes avait été contacté quelques mois
avant décembre 2020 par l’appelante, sans pouvoir être plus précis.
b)
Par courrier du 12 juin 2020 adressé à la gérance, L.________ a indiqué ce qui
suit :
«
Rénovation complète
de l’appartement de 3.5 pièces au rez-de-chaussée
Immeuble
[...]
Cher
Monsieur,
Au
vu des travaux importants à réaliser dans l’appartement susmentionné, plus particulièrement
la réfection complète de la cuisine et des salles d’eau et l’intervention sur les
sols, murs et plafonds dans toutes les autres pièces, je vous confirme qu’il n’est vraiment
pas possible de faire les travaux en site occupé.
[…]
».
8.
a)
Le
15 mai 2020, les intimés ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux à
loyer du district de Lausanne (ci-après : la commission de conciliation) d’une requête
tendant principalement à l’annulation de la résiliation de leur contrat de bail, subsidiairement
à la prolongation de celui-ci.
Par proposition de jugement du 9 juillet 2020, la commission de conciliation a annulé le congé
(I) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (II), la décision étant rendue
sans frais ni dépens (III).
Le 15 juillet 2020, l’appelante s’est opposée à cette proposition de jugement.
Une autorisation de procéder datée du 17 juillet 2020 a été notifiée le 22 juillet
2020 à l’appelante et à la gérance.
b)
Le 18 août 2020, l’appelante et
la gérance ont saisi les premiers juges d’une demande dirigée contre les intimés
au pied de laquelle elles ont conclu, avec suite de frais et dépens, à ce qu’il soit
dit que le congé donné pour le 30 septembre 2020 était valable, à ce qu’ordre
soit donné aux intimés de quitter l’appartement litigieux en le vidant de toute personne
et objet dans les dix jours suivant l’entrée en force du jugement à intervenir, et à
ce qu’à défaut de départ volontaire des intimés dans le délai précité,
l’huissier du tribunal soit chargé de procéder à l’exécution forcée
du jugement à première requête de l’appelante et de la gérance, les intimés
étant d’ores et déjà avertis qu’il serait au besoin procédé à
l’ouverture forcée des locaux et ordre étant d’ores et déjà donné
aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée s’ils devaient
en être requis.
Au pied de leur réponse du 5 novembre 2020, les intimés ont conclu, avec suite de frais et
dépens, au rejet des conclusions. Avec leur réponse et par courrier du 23 novembre 2020, ils
ont requis la production de diverses pièces en mains de l’appelante – dont l’état
locatif de l’immeuble et les courriers d’accompagnement des congés donnés à
certains locataire (cf.
supra
ch. 2c
in
fine
) – en vue d’établir que
le congé litigieux était contraire aux règles de la bonne foi. Ils ont en outre requis
la mise en œuvre d’une inspection locale tendant à établir que leur logement, correctement
entretenu, ne nécessitait aucuns travaux. Par ordonnance présidentielle du 25 novembre 2020,
l’appelante a été requise de produire les pièces en question.
c)
Par décision présidentielle du 30 novembre 2020 rendue d’entente avec les parties, la
gérance a été déclarée hors de cause et de procès.
d)
Le 9 décembre 2020, l’appelante a produit quelques-unes des pièces requises par les intimés,
indiquant pour le surplus que les autres n’existaient pas, respectivement dataient, ou encore que
leur production requerrait un travail considérable.
e)
Lors de l’audience d’instruction et de jugement du 14 décembre 2020, outre le témoin
B.________, [...], sœur de l’intimé I.________, a été entendue en qualité
de témoins. Il a en outre été procédé à l’interrogatoire de l’intimée
O.________. Leurs déclarations ont été reprises dans la mesure utile ci-dessus.
A l’audience, les intimés ont réitéré les réquisitions de production de
pièces formulées dans leur réponse et par courrier du 23 novembre 2020, considérant
que les pièces produites par l’appelante étaient insuffisantes et ne correspondaient
pas aux pièces requises. L’appelante a exposé qu’une partie des pièces requises
devait être en possession des intimés et a renvoyé aux arguments développés
dans son courrier du 9 décembre 2020 pour le surplus. Les intimés ont encore requis la production
de pièces complémentaires en mains de l’appelante en vue d’établir le caractère
abusif du congé ; l’appelante s’est opposée à cette réquisition.
Les intimés ont enfin maintenu leur offre de preuve tendant à la mise en œuvre d’une
inspection locale. Le tribunal a rejeté l’ensemble de ces réquisitions.
En droit :
1.
1.1
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272]) au sens de l’art. 236 CPC, dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse
au dernier état des conclusions devant l’autorité précédente est de 10'000
fr. au moins (art. 308 aI. 2 CPC).
En droit du bail, lorsque le litige porte sur la validité d’un congé, la valeur litigieuse
correspond au loyer de la période minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation
n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la date pour laquelle
un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée déterminante pour le
calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans
pendant laquelle l’art. 271a al. 1 let. e CO consacre l’annulabilité d’une résiliation
(ATF 144 III 346 consid. 1.2, JdT 2019 II 235 ; ATF 137 III 389 consid. 1.1 ; ATF 119 II 147
consid. 1, JdT 1994 I 205 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 consid. 1.1 ; JdT 2011 III 83).
Ecrit et motivé, l’appel doit être introduit dans les trente jours à compter de
la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation
(art. 311 aI. 1 CPC).
1.2
Formé en temps utile contre une décision
finale par une partie au bénéfice d’un intérêt digne de protection (art. 59
al. 2 let. a CPC) et portant sur des conclusions manifestement supérieures à 10'000 fr. au
vu du montant du loyer de l’appartement litigieux, l’appel est recevable.
La réponse, déposée en temps utile (art. 312 al. 2 CPC), est également recevable.
Les écritures spontanées des 22 et 29 novembre 2021 ne sont recevables qu’en tant qu’elles
ne sortent pas du cadre de l’exercice du droit inconditionnel de répliquer des parties (cf.
not. ATF 142 III 48 consid. 4.1.1 et les références citées). Il en a été tenu
compte dans cette mesure.
2.
L’appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit, le cas échéant,
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC (Jeandin, Commentaire romand, Code de procédure civile, 2
e
éd.,
Bâle 2019, n. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43 consid. 2 et les
références ; Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC) et vérifie si le premier juge
pouvait admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_902/2020
du 25 janvier 2021 consid. 3.3 ; TF 4D_72/2017 du 19 mars 2018 consid. 2 ; TF 4A_238/2015 du
22 septembre 2015 consid. 2.2).
3.
3.1
L’appelante fait grief aux premiers juges
d’avoir annulé le congé notifié aux intimés. Elle soutient qu’elle aurait
établi sa volonté de mener une politique de rénovation des logements de l’immeuble
et qu’elle aurait disposé d’un projet de rénovation suffisamment mûr et précis
au moment de la résiliation pour justifier celle‑ci. Ces éléments seraient notamment
attestés par les divers devis produits en cours de procédure, établis plusieurs mois avant
la notification du congé. L’appelante fait également valoir que l’importance des
travaux projetés, laquelle ressortirait également des devis précités, ne permettrait
pas le maintien des intimés dans l’appartement litigieux. Elle rappelle que, du rez-de-chaussée
au troisième étage, les appartements de l’immeuble sont distribués de façon
identique et que des rénovations similaires à celles projetées dans le logement des intimés
ont déjà été effectuées dans sept autres appartements, de sorte que la nature
et l’étendue des travaux à accomplir dans l’appartement litigieux étaient
connus de l’appelante et de sa gérance ; le tribunal ne pouvait donc reprocher à
l’appelante de ne pas avoir engagé, pour les travaux prévus dans l’appartement
des intimés, une étude de faisabilité complète en s’adjoignant le concours
d’un architecte. La répétition des démarches d’ores et déjà entreprises
dans les autres appartements lui permettait en effet de procéder sur la seule base de devis.
De leur côté, les intimés font valoir que l’appelante ne mènerait pas une politique
systématique de rénovation des appartements de l’immeuble. Il ne serait en outre pas
établi que les baux afférents aux sept logements rénovés aient été résiliés
pour permettre la réalisation des travaux effectués ; le fait que certains des baux concernés
aient été résiliés avant que des travaux soient entrepris ne suffirait pas à
retenir que l’appelante avait invoqué lesdits travaux comme motif de résiliation. Les
intimés relèvent à cet égard que l’appelante n’a pas produit les courriers
d’accompagnement des congés en question, ces pièces ayant pourtant fait l’objet
d’une ordonnance de production (cf.
supra
ch. 8b). Les intimés relèvent encore qu’aucun bail n’aurait été résilié
entre 2014 et 2018 dans le but de procéder à des travaux et qu’aucun autre contrat que
celui des intimés n’aurait été résilié en 2020, ce qui tendrait à
démontrer l’inexistence d’une quelconque politique de rénovation de l’immeuble.
Ils rappellent en outre qu’aucun maître d’état n’est venu inspecter leur
appartement en vue des travaux prétendument projetés par l’appelante. Les devis produits
seraient au reste truffés d’incohérences (plan ne correspondant pas à l’agencement
de la cuisine des intimés et mesures ne correspondant pas à la réalité, mention d’une
baignoire et de papier peint alors que le logement des intimés n’en serait pas équipé,
mention d’un verre cassé inexistant, mention de raccordements à un appartement inférieur
alors que celui des intimés se trouve au rez-de-chaussée, mention d’une surface totale
de 180 m
2
à parqueter alors que le logement ne ferait pas plus de 90 m
2
au total, etc.) ; faute pour le logement des intimés d’avoir été inspecté,
son état d’entretien ne pouvait être connu de l’appelante, de sorte que celle-ci
n’était pas en mesure de juger de l’éventuelle nécessité de le rénover.
Les intimés relèvent encore que l’instruction de poursuivre les rénovations serait
vague et ne désignerait pas clairement leur appartement. En outre, la motivation donnée par
l’appelante à l’appui du congé (cf.
supra
ch. 5) serait lacunaire ; les intimés reprochent en particulier à l’intéressée
d’avoir résilié le bail sans fournir le moindre détail sur la nature, la durée
ou l’importance des travaux projetés, les empêchant ainsi de se déterminer sur la
nécessité de quitter leur logement. Ils soutiennent enfin qu’au vu du nombre d’appartements
que l’appelante prétend avoir rénové dans l’immeuble, les travaux envisagés
dans leur logement auraient dû faire l’objet d’une demande d’autorisation au sens
de la LPPL (
loi sur la préservation
et la promotion du parc locatif du 10 mai 2016 ; BLV 840.15
).
De l’avis des intimés, il n’y aurait en définitive jamais eu de volonté réelle
de rénover du côté de l’appelante ; les réels motifs de la résiliation
seraient purement économiques, les intéressés soutenant que le loyer de leur appartement
serait le moins élevé – et donc le moins rentable – de l’immeuble. Ils soulignent
à cet égard que l’appelante n’a pas produit l’état locatif de l’immeuble
et rappellent avoir accepté une hausse de loyer en 2007 pour ensuite solliciter et obtenir plusieurs
baisses de ce loyer.
3.2
3.2.1
3.2.1.1
Lorsque le bail est de durée
indéterminée – ce qui est le cas lorsque le contrat contient une clause de reconduction
tacite (cf. art. 255 al. 2 et 3 CO et ATF 114 II 165 consid. 2b) – chaque partie est en principe
libre de résilier le contrat en respectant les délai et terme de congé (cf. art. 266a
al. 1 CO ;
ATF 145 III 143 consid. 3.1 ;
ATF 140 III 496 consid. 4.1 ;
ATF 138 III 59 consid. 2.1, JdT 2014 II 418). Le bail n’oblige les parties que jusqu’à
l’expiration de la période convenue ; au terme du contrat, la liberté contractuelle
renaît
(TF 4A_69/2021 du 21 septembre 2021
consid. 4.1.1 ; TF 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 non publié
in
ATF 143 III 15).
Le bailleur est en principe libre de résilier le bail pour exploiter son bien de la manière
qu’il juge la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer
des travaux de transformation ou de rénovation (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1, JdT 2017 II 220),
pour obtenir un rendement plus élevé (ATF 136 III 190 consid. 2 ; TF 4A_293/2016 précité,
consid. 5.2.3
non publié
in
ATF 143 III 15
), ou encore pour
utiliser les locaux lui-même ou les attribuer à ses proches (TF 4A_198/2016 du 7 octobre
2016 consid. 4.1).
3.2.1.2
La seule limite à la liberté
contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur
une habitation ou un local commercial, le congé est annulable s’il contrevient auxdites règles
(art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO) (
ATF
140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1 ; TF 4A_69/2021, déjà cité,
consid. 4.1.2 ; TF 4A_113/2019
du
9 juillet 2019
consid. 3 ; TF 4A_293/2016,
déjà cité, consid. 5.2.2 non publié
in
ATF 143 III 15
).
La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède tant du principe de la bonne
foi (art. 2 al. 1 CC) que de l’interdiction de l’abus de droit (art. 2 al. 2 CC)
(TF
4A_69/2021,
loc. cit.
; TF 4A_113/2019,
loc. cit
.)
.
Les cas typiques d’abus de droit, à
savoir l’absence d’intérêt à l’exercice d’un droit, l’utilisation
d’une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts
en présence, l’exercice d’un droit sans ménagement et l’attitude contradictoire
permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l’art. 271
al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3 ; sur les cas typiques d’abus de droit, cf. ATF 135 III
162 consid. 3.3.1). Il n’est toutefois pas nécessaire que l’attitude de la partie donnant
congé à l’autre constitue un abus de droit « manifeste » au sens
de l’art. 2 al. 2 CC (ATF 136 III 190 consid. 2 ; ATF 135 III 112 consid. 4.1 ; ATF 120 II
31 consid. 4a). Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif lorsqu’il
ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (ATF 135
III 112 consid. 4.1). Tel est le cas lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu’il
est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu’un prétexte ou lorsqu’il
consacre une disproportion crasse entre l’intérêt du locataire au maintien du contrat
et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 145 III 143 consid. 3.1 ; ATF 142 III 91 consid. 3.2.1
; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1).
Les règles de la bonne foi (art. 2 al. 1
CC) qui régissent le rapport de confiance inhérent à la relation contractuelle permettent
aussi d'obtenir l'annulation du congé si le motif sur lequel il repose s’avère incompatible
avec elles (ATF 120 II 105 consid. 3a). Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est
uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives.
Un
congé n’est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation
entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1)
ou
que l’intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du
bailleur à ce qu'il prenne fin (TF 4A_69/2021,
loc.
cit.
; TF 4A_293/2016,
loc.
cit.
). Sauf cas de disproportion crasse des intérêts
respectifs des parties, il ne faut examiner, pour statuer sur la validité d’un congé,
que l’intérêt qu’a le bailleur à récupérer son bien, et non pas
procéder à une pesée entre l’intérêt du bailleur et celui du locataire
à rester dans les locaux ; cette pesée des intérêts n’intervient que dans
l'examen de la prolongation du bail (TF 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.2 ; TF 4A_293/2016,
loc.
cit
.).
3.2.1.3
La résiliation ordinaire du bail n’est
pas subordonnée à l’existence d’un motif de résiliation particulier (cf. art.
266a al. 1 CO ; ATF 145 III 143 consid. 3.1 et les arrêts cités). La motivation ne doit
être fournie que si l’autre partie la demande (art. 271 al. 2 CO). La motivation du congé
n’est donc pas une condition de sa validité (ATF 143 III 344 consid. 5.3) ; elle n’a
pas à être fournie dans le délai de trente jours suivant la réception de celui-ci,
contrairement à ce qu’a pu faire croire la formulation des ATF 140 III 496 consid. 4.2.2 et
ATF 142 III 91 consid. 3.2.1 (ATF 148 III 215 consid. 3.1.3). L’absence de motivation ou une motivation
lacunaire ne signifie pas nécessairement que la résiliation est contraire aux règles de
la bonne foi, mais elle peut constituer un indice de l’absence d’intérêt digne
de protection à mettre un terme au bail ou du fait que le motif invoqué n’est qu’un
prétexte (ATF 143 III 344 consid. 5.3.1 ; TF 4A_113/2019,
loc.
cit.
; TF 4A_183/2017 du 24 janvier 2018
consid. 2 ; TF 4A_127/2017 du 25 octobre 2017 consid. 2.3).
Pour déterminer quel est le motif d’un
congé et si ce motif est réel ou s’il n’est qu’un prétexte, il faut
se placer au moment où le congé a été notifié (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1
; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1). Si le bailleur n’a pas indiqué
de motif dans son avis de résiliation et ne le fournit pas par la suite sur requête du locataire,
il peut encore l’invoquer devant le tribunal de première instance, en respectant les règles
en matière d’allégations et d’offres de preuves, la maxime inquisitoire simple
étant applicable (art. 229 al. 3 et art. 247 al. 2 let. a CPC en relation avec l’art. 243
al. 2 let. c CPC ; ATF 138 III 59 consid. 2.3 ; TF 4A_200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.2.2).
Des faits survenus ultérieurement ne sont pas susceptibles d’influer
a
posteriori
sur cette qualification ; tout
au plus peuvent-ils, selon les cas, fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au moment
de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1
in
fine
; TF 4A_113/ 2019,
loc. cit.
;
TF 4A_200/2017, déjà cité, consid. 3.2.1) ou permettre d’apprécier le degré
d’impossibilité objective du projet au regard des règles du droit public (TF 4A_435/2021
du 14 février 2022 consid. 3.1.4 et les arrêts cités).
Conformément à la règle générale de l’art. 8 CC, il appartient à
la partie qui veut faire annuler le congé de prouver les circonstances permettant de déduire
qu’il contrevient aux règles de la bonne foi. Le bailleur qui résilie le bail a toutefois
le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité, en motivant, sur requête,
la résiliation et, en cas de contestation, en fournissant tous les documents en sa possession nécessaires
à la vérification du motif invoqué (cf. art. 160 al. 1 let. b CPC ; ATF
142 III 568 consid. 2.1 ; ATF 140 III 433 consid. 3.1.2 ; ATF 120 II 105 consid. 3c ;
TF 4A_69/2021, déjà cité, consid. 4.2 ; TF 4A_17/2017 du 7 septembre 2017 consid.
2).
3.2.2
3.2.2.1
Les règles et principes jurisprudentiels
rappelés au consid. 3.2.1 ci‑dessus sont applicables au congé donné en raison d’importants
travaux de transformation (
Umbauarbeiten
),
de rénovation (
Renovationsarbeiten
)
ou d’assainissement (
Sanierungsarbeiten
)
(ATF 148 III 215 consid. 3.2 et les arrêts cités). Le bailleur est libre de notifier une
résiliation ordinaire du bail pour effectuer de tels travaux. Il a un intérêt économique
à maintenir l’état de son immeuble, voire à l’améliorer et à effectuer
des travaux dans les meilleurs délais et conditions économiques de façon à améliorer
le rendement de celui-ci (cf. Conod,
in
Bohnet et al. [édit.], Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2
e
éd., Bâle 2017, n. 21 ad art. 271 CO). La décision sur la nature et l’étendue
de la rénovation est donc en principe exclusivement son affaire (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1
; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 135 III 112 consid. 4.2 ; TF 4A_503/2013 du 5 mars 2014 consid. 4.2).
3.2.2.2
En cas de congé donné
par le bailleur pour effectuer des travaux de rénovation, la
résiliation est contraire aux règles de la bonne foi si le bailleur n’avait pas véritablement
l’intention de réaliser le projet envisagé mais qu’il entendait seulement replacer
le logement sur le marché locatif sans réaliser ce projet, la résiliation ne constituant
alors qu’un simple prétexte (ATF 148 III 215 consid. 3.2.2).
Il en va de même lorsque le projet de rénovation du bailleur est manifestement incompatible
avec les règles du droit public (ou objectivement impossible,
objektiv
unmöglich
), au point qu’il est certain
qu’il ne sera pas autorisé. Il n’est cependant pas nécessaire que le bailleur ait
obtenu une autorisation ni même qu’il ait déposé les documents dont celle-ci dépend :
il s’agit de pronostiquer si, au moment où le congé a été donné, l’autorisation
d’effectuer les travaux envisagés paraissait de toute évidence exclue, une probabilité
non négligeable de refus n’étant pas suffisante. Autrement dit, il faut que le projet
soit déjà, à ce moment-là, manifestement incompatible avec les règles du droit
public. Des événements survenus postérieurement, tel un refus d’octroi du permis
de construire, ne sont pas susceptibles d’influer sur cette qualification, car un congé valable
ne peut pas devenir invalide par la suite. Par ailleurs, un congé n’est pas déjà
contraire à la bonne foi si le projet initial doit être modifié pour pouvoir être
approuvé par les autorités administratives. La preuve de l’impossibilité objective
incombe au locataire (sur le tout : ATF 148 III 215 consid. 3.2.2 et les arrêts cités).
Le congé est enfin contraire à la bonne foi si le bailleur ne dispose pas d’un projet
suffisamment mûr et élaboré qui permette de constater concrètement que la présence
du locataire pendant la durée des travaux entraverait leur exécution. Pour qu’il soit
possible d’apprécier concrètement si les travaux nécessitent le départ du locataire,
il faut que le projet de rénovation du bailleur soit suffisamment mûr et élaboré
(
realitätsnah
),
et ce déjà au moment de la notification du congé. A elle seule, la ferme intention générale
du bailleur de transformer son immeuble n’est pas suffisante : le juge doit pouvoir se convaincre
avec certitude qu’il est nécessaire que le locataire quitte les locaux, parce que sa présence
est propre à entraîner des complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation
de la durée des travaux. Il a été jugé que la résiliation est abusive s’il
apparaît que la présence du locataire n’occasionnerait pas de complications ou de retards
dans les travaux, ou seulement de manière négligeable, par exemple en cas de réfection
des peintures ou de travaux extérieurs tels qu’une rénovation de la façade ou un
agrandissement d’un balcon ; en revanche, la résiliation donnée pour procéder
à une rénovation comportant notamment des modifications dans la distribution des locaux, le
remplacement des cuisines, des salles de bains et de l’ensemble des conduites et le renouvellement
des sols et revêtements muraux n’est pas abusive, ces travaux étant de nature à
entraîner un accroissement des difficultés, du coût et de la durée de la rénovation
(sur le tout : ATF 148 III 215 consid. 3.2.2 et les nombreux arrêts cités).
Il
ne suffit pas que le locataire se dise prêt à rester dans les locaux durant les travaux et
à s’accommoder des inconvénients qui en résultent ; ce n’est que si sa
présence ne compliquerait pas les travaux, ou seulement de manière insignifiante, que la résiliation
est annulable (
ATF 135 III 112 consid. 4.2 ;
TF 4A_200/2017 du 29 août
2017 consid. 3.1.3.1 ; TF 4A_583/2014 du 23 janvier 2015 consid. 2.1.1).
3.3
3.3.1
Les premiers juges ont tenu pour établi que
l’appelante procédait, depuis plusieurs années, à
la rénovation des logements de son immeuble. Cela ne suffisait toutefois pas à emporter la
conviction du tribunal s’agissant de l’existence d’un projet concret de rénovation
du logement des intimés, dont l’exécution serait incompatible avec leur maintien dans
l’appartement. Les travaux d’ores et déjà entrepris dans d’autres appartements
de l’immeuble n’étaient au reste pas tous semblables et l’ampleur des travaux
prétendument projetés dans le logement des intimés n’apparaissait pas telle qu’elle
eût nécessité leur départ
.
Il n’était en outre pas établi que
l’ordre donné en septembre 2019 à la gérance de poursuivre les rénovations
en cours dans l’immeuble eût concerné l’appartement des intimés. Par ailleurs,
la version de l’intimée
O.________
selon laquelle
les intimés n’avaient
pas été mis au courant du prétendu projet de rénovation avant de se voir notifier
le congé
n’était
démentie par aucun élément au dossier, dont il ressortait que
la
gérance
s’était
limitée à demander des devis à des entreprises et à contacter un bureau d’architectes
afin de savoir si le maintien des locataires de l’appartement durant les travaux était envisageable.
A cet égard, la date exacte de la prise de contact de la gérance avec le bureau d’architecture
P.________
n’avait pas pu être déterminée, étant relevé qu’il paraissait à
tout le moins probable, vu les déclarations du témoin
B.________
à ce sujet et vu la date de la communication écrite de
L.________
,
qu’elle eût été postérieure au congé et donc motivée par les seuls
besoins de la présente cause.
Au vu de ce qui précède, les premiers juges ont considéré qu’il n’était
pas établi que l’appelante avait pris, avant de signifier le congé aux intimés,
le soin de concevoir un projet de rénovation suffisamment détaillé et sérieux permettant
de déterminer concrètement dans quelle mesure la présence des intéressés dans
leur logement serait de nature à compliquer les travaux ou à rallonger leur durée, respectivement
augmenter leur coût. Le caractère succinct de la motivation figurant sur la lettre accompagnant
le congé renforçait l’impression que l’appelante n’avait pas, au moment de
la résiliation, d’idée précise des travaux qu’elle entendait réaliser.
Partant, le projet invoqué à l’appui du congé était dépourvu de réalité
tangible et la résiliation du bail abusive, de sorte qu’elle devait être annulée.
3.3.2
On l’a vu, la seule limite
à la liberté des parties de résilier un contrat de bail dans le respect des délai
et terme prévus réside dans l’interdiction de la violation des règles de la bonne
foi. Tel est le cas, en matière de congé donné en vue d’effectuer des travaux dans
le logement concerné, lorsque le bailleur n’a pas véritablement l’intention de
réaliser le projet envisagé, qu’il ne dispose pas d’un projet suffisamment mûr
et élaboré permettant de retenir que le locataire doit quitter les locaux, ou encore lorsque
le projet de rénovation est manifestement incompatible avec les règles du droit public (ou
objectivement impossible), au point qu’il est certain qu’il ne sera pas autorisé.
Comme l’ont retenu les premiers juges, au moment où la résiliation litigieuse a été
notifiée aux intimés, l’appelante menait une politique de rénovation des appartements
de l’immeuble depuis des années. Cette appréciation, que l’appelante se contente
de contester, ne peut qu’être confirmée ; elle est en effet étayée par
les pièces au dossier, dont il ressort notamment que la bailleresse avait déjà procédé
à la rénovation de sept appartements de l’immeuble lors de la notification du congé
litigieux. Dans ce contexte, on ne voit pas que les travaux invoqués comme motif à l’appui
du congé notifié aux intimés relèvent du simple prétexte. Diverses entreprises
ont du reste été contactées, plusieurs mois avant la notification du congé, afin
d’établir des devis en lien avec des rénovations à effectuer dans le logement des
intimés.
A supposer que l’appartement des intimés n’ait pas été visité en vue
des travaux projetés comme le prétendent les intéressés, ce seul fait ne suffirait
pas à considérer que les rénovations invoquées ne seraient que pur prétexte.
A cet égard, on rappellera premièrement que la distribution des appartements est la même
du rez-de-chaussée au troisième étage et qu’il est établi qu’au moins
une des entreprises étant intervenue dans le cadre des travaux effectués sur les autres appartements
de l’immeuble, soit Q.________, a été recontactée en vue de l’exécution
des rénovations projetées dans le logement des intimés. Par ailleurs, contrairement à
ce qu’ont retenu les premiers juges, les travaux projetés dans ledit appartement étaient
du même type que ceux effectués dans les sept appartements précédemment rénovés ;
les travaux effectués entre 2012 et 2019 concernaient en effet à tout le moins la réfection
des salles de bain et des cuisines des appartements concernés, comme cela ressort des factures
émises par Q.________ et [...] (cf.
supra
ch. 2b et 2c). Au vu de ces circonstances, on ne décèle rien d’étonnant dans le
fait que l’appelante ait décidé de concevoir les travaux à accomplir dans l’appartement
des intimés sans visite préalable de leur logement. C’est le lieu de relever que la Cour
de céans a eu l’occasion de reconnaître la validité d’une résiliation
notifiée en vue de travaux sans que le bailleur n’ait approché la moindre entreprise,
au motif qu’il était légitime d’attendre le résultat de la procédure
de contestation du congé avant d’effectuer des démarches concrètes (CACI 12 mars
2021/131 consid. 4.2, confirmé par l’arrêt TF 4A_247/2021 du 4 mai 2022 consid.
5.2
in fine
,
non publié
in
ATF 148 III  215, lequel rappelle que la condition d’un projet suffisamment mûr et élaboré
ne s’apprécie pas de la même façon s’agissant de la rénovation de tout
un immeuble ou d’un seul appartement). On ne saurait donc reprocher à l’appelante de
s’être « contentée » d’approcher des entreprises et de faire
établir des devis en vue des travaux projetés sans visiter, respectivement sans faire visiter
l’appartement des intimés. Il convient de garder à l’esprit qu’il s’agissait
à tout le moins du huitième appartement à rénover – dans une mesure analogue
qui plus est – dans l’immeuble en cause, la façon de procéder de l’appelante
apparaissant admissible, sinon logique en pareilles circonstances. Il n’est de même pas surprenant
que les devis établis dans un tel contexte comportent quelques imprécisions ou approximations,
étant rappelé qu’il s’agit de documents destinés à estimer et non pas
à arrêter précisément les coûts des travaux projetés. Les imprécisions
entachant prétendument les devis ne sauraient en tout cas, à elles seules, suffire à ôter
toute crédibilité au projet de rénovation de l’appelante.
S’agissant des reproches formulés par les intimés à l’endroit de l’avis
du 20 septembre 2019, on ne peut que retenir avec eux que le document en question ne suffit pas
à prouver que leur appartement était visé par les rénovations à «
poursuivre
»,
selon les termes employés dans ledit avis. Il n’en demeure pas moins établi à satisfaction
de droit que l’appelante a procédé, depuis 2012, à la rénovation de plusieurs
appartements de l’immeuble et que, dans le prolongement de l’avis litigieux, la gérance
a fait établir des devis en lien avec des travaux à effectuer dans l’appartement des
intimés, le libellé de la plupart des devis en question étant limpide à cet égard
(cf.
supra
ch.
4), l’appartement des intimés étant le seul trois pièces et demie situé au
rez-de-chaussée de l’immeuble.
On peut en outre considérer que l’état de l’appartement des intimés était
connu de l’appelante, respectivement de la gérance. Les intéressés occupent en effet
leur logement depuis plus de trente ans sans que celui-ci n’ait subi de rénovation majeure
– le contraire n’étant ni allégué ni
a
fortiori
établi –, de
sorte que souhaiter procéder à sa rénovation est parfaitement admissible. Quoi qu’il
en soit, les travaux projetés n’ont pas à être urgents ou absolument nécessaires
pour que la résiliation donnée en vue de leur exécution soit valable (cf. ATF 148
III 215 consid 3.2.1 et les arrêts cités), l’inspection locale requise par les intimés
en vue d’établir l’état de leur appartement se révélant superflue. En
tant que les intimés s’interrogent sur la question de savoir pourquoi c’est leur logement
qui a été « visé » pour faire l’objet de travaux, ceux-ci méconnaissent
que le bailleur est libre de choisir le rythme et l’ordre des rénovations entreprises dans
son immeuble (cf.
supra
consid.
3.2.2.1
in
fine
) ; par le passé,
l’appelante a du reste fait procéder à des travaux tant sur plusieurs appartements simultanément
– comme à la fin de l’année 2014 (cf.
supra
ch. 2c) – que sur un logement à la fois.
Analysé objectivement, l’ensemble des éléments qui précèdent permet de
retenir l’existence, au moment du congé, d’un projet de travaux suffisamment mûr
et élaboré. Les devis produits, de même que l’expérience générale
de la vie, conduisent à retenir que la nature et l’étendue des travaux projetés
excluaient la présence des intimés dans l’appartement durant les travaux. C’est
à tort que le tribunal a considéré que les travaux entrepris dans sept autres appartements
de l’immeuble ne nécessitaient pas le départ des locataires concernés ; il
est en effet établi, pour au moins quatre des appartements en question, que les travaux ont été
effectués après le départ des locataires concernés ; savoir si le congé
avait été donné en vue de l’exécution desdits travaux est sans pertinence.
Il ressort en outre des pièces au dossier que les travaux en question, lesquels ont à tout
le moins consisté dans la réfection des cuisines et des salles d’eau, ont duré entre
deux et cinq mois pour chaque appartement. Comme rappelé ci-dessus, l’expérience générale
de la vie entre en ligne de compte à ce stade de l’analyse ; or, il est clair qu’on
ne peut vivre plusieurs mois dans un appartement privé de cuisine et de sanitaires (cf. ATF 135
III 112 consid. 4.2). On ne voit en tout cas pas que la réalisation de tels travaux ne soit pas
entravée, ou que de manière insignifiante, par la présence de locataires dans le logement,
ce que L.________ et le témoin B.________ ont du reste confirmé.
S’agissant de la motivation du congé, critiquée par les intimés pour avoir été
trop vague et ne pas leur avoir permis de se déterminer sur la nécessité de leur départ,
on rappellera
que, selon la jurisprudence rappelée
ci‑dessus, le bailleur peut indiquer – et
a
fortiori
préciser – ses motifs devant
le tribunal de première instance et que l'absence de motivation du congé n'est pas une cause
d’invalidité de la résiliation. En l’occurrence, à l’appui du congé
litigieux, il était indiqué que l’appelante souhaitait procéder à des travaux
de rénovation complets du logement nécessitant sa libération. N’en déplaise
aux intimés, cette motivation apparaît claire et suffisante. A supposer qu’il puisse
être reproché à l’appelante de ne pas avoir indiqué les travaux concrètement
projetés, force serait de constater que l’intéressée a produit devant les premiers
juges – et donc à temps – des devis détaillant les interventions prévues.
Au regard de ces devis, on ne saurait retenir, en se plaçant au moment où le congé a été
notifié – époque à laquelle les documents en question avaient d’ores et déjà
été établis –, que le motif invoqué à l’appui du congé, à
le supposer lacunaire, n’était pas réel
.
On ne décèle en définitive aucun indice de congé contraire aux règles de la
bonne foi dans la motivation du congé.
Il n’apparaît enfin
pas que le projet de rénovation soit manifestement incompatible avec les règles de droit public.
Les intimés ne le prétendent du reste pas clairement.
Il ne suffit en tout cas pas d'affirmer
que le projet de rénovation de l’appartement ne pourrait être réalisé sans
l’obtention d’une autorisation en application de la LPPL, et de sous-entendre, sans le prouver,
qu’une telle autorisation n’aurait pas été obtenue, le défaut d’obtention
d’autorisation relativement aux travaux projetés n’étant pas déterminant (cf.
supra
consid. 3.2.2.2).
Il n’apparaît en tout cas pas que
l’obtention
de l’autorisation en question, à la supposer nécessaire, soit de toute évidence
exclue, les intimés ne développant aucunement leur argumentaire à cet égard.
Il découle de ce qui précède
que la résiliation litigieuse n’est pas contraire à la bonne foi. Il appert des éléments
au dossier que l’appelante avait, au moment du congé, la véritable intention de réaliser
les travaux invoqués à l’appui de celui-ci, de même qu’elle disposait d’un
projet suffisamment mûr et élaboré permettant de retenir que la présence des intimés
dans les locaux durant les travaux entraverait leur exécution, le projet n’étant en outre
pas manifestement incompatible avec les règles du droit public. On ne décède ainsi a
ucune
volonté chez l’appelante de dissimuler un autre motif que celui de vouloir entreprendre des
travaux dans l'appartement des intimés, de sorte que l’état locatif de l’immeuble,
dont l’appelante requiert production, est sans pertinence sur le sort du litige.
Le congé litigieux se révèle en définitive valable, entraînant l’admission
de l’appel sur ce point.
4.
4.1
Se pose encore la question de la
prolongation du bail litigieux.
4.2
4.2.1
Selon l’art. 273 al. 5 CO,
en cas de rejet d’une requête en annulation du congé introduite par le locataire, l’autorité
examine d’office si le bail peut être prolongé. Pour que la prolongation des baux d’habitation
ou de locaux commerciaux puisse être admise, il faut que le contrat ait été valablement
résilié et que la prolongation se justifie, ce qui suppose qu'il n’y ait aucune cause
d’exclusion (art. 272a CO) et que la résiliation entraîne des conséquences
pénibles pour le locataire ou sa famille (art. 272 al. 1 CO ; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats
spéciaux, 5
e
éd., Genève 2016, n. 2277 p. 309).
Ces dispositions s’appliquent également devant l’autorité d’appel, quand
bien même l’intimé a renoncé à déposer un appel joint et n’a pris
aucune conclusion subsidiaire à cet égard (CACI 6 septembre 2013/458 consid. 3.4 et les références
citées). L’autorité d’appel peut statuer elle-même sur la prolongation, lorsque
la résiliation est jugée valable, pour autant que le dossier contienne les éléments
suffisants et que les locataires aient été invités en première instance à établir
les circonstances pénibles (CACI 7 janvier 2013/1 consid. 5).
4.2.2
Aux termes de l’art. 318
al. 1 let. c CPC, l’instance d’appel peut renvoyer la cause à la première instance
lorsqu’un élément essentiel de la demande n’a pas été jugé (ch.
1) ou que l’état de fait doit être complété sur des points essentiels (ch.
2).
Le renvoi à l'autorité de première
instance au sens de l’art. 318 al. 1 let. c CPC doit rester l’exception, l’instance
d’appel devant en règle générale soit confirmer la décision attaquée,
soit statuer elle-même à nouveau (TF 5A_645/2021 du 2 février 2022 consid. 3.1). L’autorité
d’appel peut renvoyer la cause au juge de première instance lorsque l’instruction à
laquelle celui-ci a procédé est incomplète sur des points essentiels (ATF 138 III 374
consid. 4.3.2 ; TF 5A_939/2012 du 8 mars 2013 consid. 4.2.1).
4.3
En l’espèce, vu l’issue donnée
au congé, la question de la prolongation du bail se pose en application de l’art. 273 al.
5 CO. Les intimés avaient du reste subsidiairement conclu à une telle prolongation devant la
commission de conciliation. L’appelante ne saurait être suivie lorsqu’elle reproche
aux intimés de ne pas avoir reconventionnellement conclu à l’annulation, subsidiairement
à la prolongation du bail devant les premiers juges, lesquels auraient statué
ultra
petita
en première instance.
4.3.1
A cet égard, l’intéressée fait valoir que la proposition de jugement du 9 juillet
2020 serait devenue caduque lors de la saisine du tribunal. Cela étant, conformément à
la jurisprudence rappelée ci-dessus, en cas d’admission de l’appel portant sur un jugement
annulant une résiliation, l’autorité de deuxième instance doit examiner d’office
la question de la prolongation du contrat, nonobstant
l’absence
de conclusion à cet égard. Il ne saurait en aller autrement en première instance. A suivre
l’appelante, le dépôt d’une demande consécutive à une proposition de
jugement fondée sur l’art. 210 al. 1 let. b CPC rendrait celle-ci automatiquement caduque
en l’absence de conclusion(s) reconventionnelle(s) tendant à la confirmer ; tel n’est
toutefois pas le cas ; l’irrecevabilité de la demande ou le désistement au fond
font en effet entrer la proposition de jugement en force en application de l’art. 211 al. 3
CPC (cf. Dietschy, La proposition de jugement en droit du bail à loyer,
in
PCEF 26/2012, p. 8). Dans le même sens, un rejet de la demande en constat de la validité de
la résiliation du bail déposée subséquemment à une proposition de jugement annulant
le congé revient à confirmer dite annulation ; la contestation du congé par le locataire,
admise par la commission de conciliation, ne saurait être mise à mal par la seule absence de
réitération de la conclusion en annulation – par la voie de la reconvention – devant
le tribunal du fond. Aussi l’admission d’une demande tendant au constat de la validité
du congé déposée dans le prolongement d’une opposition à une proposition de
jugement – comme en l’espèce – revient‑elle à rejeter la conclusion
en annulation du congé prise par le(s) locataire(s) devant la commission de conciliation, situation
dans laquelle l’art. 273 al. 5 CO commande d’examiner d’office la question d’une
éventuelle prolongation du bail.
4.3.2
On l’a vu, l’autorité d’appel peut directement statuer sur cette question. Cela
étant,
la partie locataire
doit avoir été invitée en première instance à établir les conséquences
pénibles de l’art. 272 al. 1 CO. Or, celles-ci n’ont pas été instruites par
les premiers juges et ne ressortent pas du dossier. Il se justifie ainsi d’annuler le jugement
et de renvoyer la cause au tribunal pour instruction de cette question et nouvelle décision portant
sur une éventuelle prolongation du bail litigieux.
5.
5.1
En définitive, l’appel
doit être partiellement admis, le jugement annulé et la cause renvoyée aux premiers juges
pour instruction et nouvelle décision dans le sens précité.
La question des frais de la première instance (cf. art. 318 al. 3 CPC) ne se pose pas, la procédure
devant le Tribunal des baux étant gratuite (art. 12 al. 1 LJB [loi sur la juridiction en matière
de bail du 9 novembre 2010 ; BLV 173.655]) sauf exceptions (art. 12 al. 2 et 3 LJB) non réalisées
en l’espèce.
5.2
Aux termes de l’art. 104 al. 4 CPC, en cas de renvoi du dossier de la cause, la juridiction supérieure
peut déléguer la répartition des frais de la procédure de recours à la juridiction
précédente. Dans le cas présent, aucune des parties n’est responsable des lacunes
du dossier entraînant l’annulation de la décision attaquée. Il est dès lors
équitable que les frais judiciaires de la procédure de deuxième instance,
arrêtés
à 1'421 fr. (art. 4 et 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]),
soient répartis entre elles
à l’issue de la procédure de renvoi, en fonction du sort réservé à la
question de la prolongation du bail litigieux.
La charge des dépens peut être arrêtée
à 2'500 fr. pour chacune des parties (art. 7 TDC [tarif des dépens en matière civile du
23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]). A l’instar des frais judiciaires de deuxième instance,
il appartiendra aux premiers juges d’en fixer la répartition.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est partiellement admis.
II.
Le jugement est annulé et la cause renvoyée au Tribunal des baux pour complément d’instruction
et nouvelle décision dans le sens des considérants.
III.
La répartition des frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'421 fr.
(mille quatre cent vingt et un francs), et des dépens de la procédure d’appel, dont la
charge complète est fixée à 2'500 fr. (deux mille cinq cents francs) pour chaque partie,
est déléguée au Tribunal des baux.
IV.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :
La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Jérôme Bénédict (pour F.________),
‑
Me César Montalto (pour O.________ et I.________),
et communiqué, par l’envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l’objet d’un recours en matière civile devant
le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi sur le Tribunal fédéral du 17
juin 2005 – RS 173.110), le cas échéant d’un recours constitutionnel subsidiaire
au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n’est
recevable que si la valeur litigieuse s’élève au moins à 15'000 fr. en matière
de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins
que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent
être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la
présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :