vd_findinfo · HC / 2012 / 39 · 2012-01-13 · fr

BAIL À LOYER, EXPULSION DE LOCATAIRE, DEMEURE DU DÉBITEUR, PROCÉDURE SOMMAIRE, AUTORITÉ DE CONCILIATION, RÉSILIATION ABUSIVE | 257d al. 2 CO, 257d CO, 271 CO, 274g al. 1 let. a CO, 274g al. 3 CO, 274g CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 13.01.2012 HC / 2012 / 39

TRIBUNAL
CANTONAL
JL11.027685-111987
13
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
13 janvier 2012
___________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Abrecht et Winzap
Greffier
:
M.              Elsig
*****
Art.
257d al. 2, 271 CO; 274g al. 1 let a et al. 3 aCO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
A.
et B.Z.________
, à Renens, locataires, contre
l’ordonnance d’expulsion rendue le 6 octobre 2011 par le Juge de paix du district de l'Ouest
lausannois dans la cause divisant les appelants d’avec
A.________
,
à Pully, bailleur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 6 octobre 2011, notifiée aux parties par pli du 10 octobre 2011, le Juge de paix
du district de l’Ouest lausannois a ordonné à A. et B.Z.________ de quitter et rendre
libres pour le lundi 7 novembre à midi, les locaux occupés dans l’immeuble sis [...]
1020 Renens (appartement no [...] sis au 3
e
étage en attique + cave) (II), dit qu’à défaut de quitter volontairement ces locaux,
A. et B.Z.________ y seraient contraints par la force, selon les règles prévues à l’art.
343 al. 1 let. d du Code de procédure civile, étant précisé que l’exécution
forcée aurait lieu par les soins de l’huissier de paix ou de son remplaçant, sous la
présidence du juge de paix, et que l’office pourrait pénétrer dans les locaux objets
de cette ordonnance même par voie d’ouverture forcée, les agents de la force publique
étant tenus, sur réquisition, de concourir à l’exécution forcée (II),
arrêté à 280 fr. les frais judiciaires, qui étaient compensés avec l’avance
de frais de la partie bailleresse (III), mis les frais à la charge de la partie locataire (IV) et
dit qu’en conséquence A. et B.Z.________ rembourseraient, solidairement entre eux, à
A.________ son avance de frais à concurrence de 280 fr. et lui verseraient, solidairement entre
eux, la somme de 300 francs à titre de dépens (V).
En droit, le premier juge a relevé que l'arriéré de loyer n'avait pas été versé
à temps par les locataires et a considéré que l'on se trouvait en présence d'un cas
clair au sens de l'art. 257 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272), permettant
de faire application de la procédure sommaire des art. 248 ss CPC.
B.
Par acte du 21 octobre 2011, remis à la poste le même jour, A. et B.Z.________, représentés
par l’avocat Basile Schwab, ont interjeté appel contre cette ordonnance en concluant, avec
suite des frais et dépens de première et deuxième instance, principalement à sa réforme
dans le sens du rejet de la requête d’expulsion déposée le 18 juillet 2011 par A.________,
et subsidiairement à son annulation et au renvoi de la cause à la Justice de paix (recte :
au Juge de paix) du district de l’ouest lausannois, « pour examen cette fois global des
dossiers ».
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l'ordonnance complétée par
les pièces du dossier :
a)
A.________ (ci-après : A.________) est propriétaire des immeubles sis [...] à Renens.
La Régie V.________ SA assume la gérance desdits immeubles.
A.________ a donné à bail, par la Régie V.________ SA, un appartement no [...] au 3e étage
en attique, de 4,5 pièces, comprenant hall, cuisine agencée, y. c. lave-vaisselle, salle de
bains/WC, WC séparés, balcons, ainsi qu’une cave, sis [...] à Renens à X.________,
en date du 21 septembre 2004. Le bail a commencé le 1
er
octobre 2004 pour se terminer le 1
er
octobre 2005, se renouvelant aux mêmes conditions pour une année, sauf avis de résiliation
donné au moins quatre mois à l’avance et ainsi de suite d’année en année.
Le loyer s’élève à 2’120 fr. net + 100 fr. d’acompte de chauffage, eau
chaude et frais accessoires, soit un total de 2’220 fr. mensuels, selon notification de loyer lors
de la conclusion d’un nouveau bail signifiée simultanément.
b)
Par avenant du 8 juillet 2009, le bail a été transféré au nom de A. et B.Z.________,
à la suite de leur mariage, avec prise d’effet au 1
er
août 2009.
c)
Par avis comminatoires adressés sous plis recommandés du 16 février 2011 à chacun
des locataires, la partie bailleresse, par la Régie V.________ SA, a mis A. et B.Z.________ en demeure,
au sens de l’art. 257d al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220), de régler
le solde des loyers arriérés des mois de janvier et février 2011, selon le détail
suivant :
« Loyer:
Janvier et février 2011
Fr.    4’240.--
Charges:
Janvier et février 2011
Fr.
200.--
Acomptes:
Fr. – 2’180.--»
d)
A. et B.Z.________, qui ont reçu ces avis comminatoires le 17 février 2011, n’ont pas
payé les montants dus dans le délai de 30 jours qui leur avait été imparti.
e)
Sur
formules officielles du 21 avril 2011 envoyées en recommandé à chacun des locataires,
A.________, par l’agent d’affaires Decollogny, a résilié le bail au sens de l’art.
257d al. 2 CO pour le 31 mai 2011.
En date du 20 mai 2011, A. et B.Z.________, par leur conseil, ont contesté ce congé devant
la Commission de conciliation, Préfecture du district de l’Ouest lausannois.
f)
Ultérieurement, soit le 21 juin 2011, A.________, par l’agent d’affaires Decollogny,
a une nouvelle fois résilié le bail à loyer de l’appartement cité en titre
pour le 31 juillet 2011, pour défaut de paiement du supplément de chauffage de l’année
2009/2010.
Cette résiliation a toutefois été formellement annulée par lettres du 4 juillet 2011
adressées à la Commission de conciliation, Préfecture du district de Lausanne, ainsi qu’au
conseil des locataires.
Le Président de la Commission de conciliation en a pris acte, le 7 juillet 2011, en considérant
que la requête du 28 juin 2011 présentée par les locataires devenait sans objet, tout
en relevant que la partie propriétaire maintenait le congé précédent signifié
le 21 avril 2011 pour le 31 mai 2011 et faisant l’objet du dossier en cours [...].
g)
Le 18 juillet 2011, A.________ a saisi le Juge de paix du district de l’Ouest lausannois d’une
requête d’expulsion (procédure sommaire en protection des cas clairs, art. 257 CPC),
tendant à faire prononcer l’expulsion de A. et B.Z.________ des locaux occupés dans l’immeuble
sis [...] 1020 Renens (appartement no [...] sis au 3
e
étage en attique + cave).
h)
A la date de cette requête, la situation comptable se présentait comme suit:
-
Le solde du mois de janvier 2011, faisant l’objet de l’avis comminatoire de 40 fr. (Fr. 2’220.--
moins Fr. 2’180.--) a été réglé le 2 avril 2011.
-
Un acompte de 2’180 fr. a été payé le 2 avril 2011 concernant le mois de février
2011.
-
Le solde du mois de février 2011 a été payé le 2 mai 2011 par  40 francs.
-
Un acompte sur le mois de mars 2011 a été réglé le 2 mai 2011 par 2’180 francs.
-
Le solde du mois de mars 2011 a été payé le 16 mai 2011 à raison de 40 francs.
-
Les loyers des mois d’avril et mai 2011 ont été réglés en date du 16 mai 2011
à raison de 4'440 fr. (2 x Fr. 2’220.--).
-
L’indemnité d’occupation du mois de juin 2011 a été payée le 9 juin 2011.
-
L’indemnité d’occupation du mois de juillet 2011 a été réglée le
1er juillet 2011.
Il ressort des extraits délivrés par l’Office des poursuites de l’Ouest lausannois
le 27 avril 2011, au sens de l’art. 8a LP, que B.Z.________ a fait depuis le 17 septembre 2009
l’objet de poursuites à raison de 1'198’699 fr. 40 et d’actes de défaut de
biens pour 152’044 fr. 45, tandis que A.Z.________ a fait depuis le 17 septembre 2009 l’objet
de poursuites à raison de 35’275 fr. 70 et d’actes de défaut de biens pour 4'969
fr. 30.
i)
Personne n’a comparu à l’audience du 6 octobre 2011.
En
droit :
1.
a)
L'ordonnance contestée a été rendue le 6 octobre 2011, de sorte que les voies de droit
sont régies par le CPC, entré en vigueur le 1
er
janvier 2011 (art. 405 al. 1 CPC).
b)
Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance d'expulsion rendue pour défaut de paiement
de loyers et de solde de charges. Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours,
est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral.
Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la
résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle
un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée déterminante pour le
calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans
pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (TF
4A_634/2009 du 3 mars 2010, c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1).
En l'espèce, calculée conformément à l'art. 92 al. 1 CPC, la valeur litigieuse excède
10'000 fr., si bien que c'est la voie de l'appel qui est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
c)
L'appel, écrit et motivé, est introduit dans les dix jours à compter de la notification
de la décision motivée si cette dernière a été rendue en procédure sommaire
(art. 314 al. 1 CPC).
En l'occurrence, la partie bailleresse a déposé une requête selon la procédure de
protection en cas clair de l'art. 257 CPC, de sorte que s'applique la procédure sommaire.
Dès lors, formé en temps utile par la partie locataire qui y a intérêt, l'appel est
recevable.
2.
L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de deuxième instance un plein pouvoir
d'examen. Celle-ci examine librement tous les griefs de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le
droit. Ainsi, l'instance d'appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière; elle contrôle
librement l'appréciation des preuves et les constatations de fait de la décision de première
instance (Hohl, Procédure civile, tome II, 2e éd., 2010, n° 2399, p. 435). L'autorité
d'appel applique le droit d'office : elle n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties
ou par le tribunal de première instance. Son pouvoir d'examen est plein et entier (Hohl, op. cit.,
n° 2396, p. 435; Spühler, Commentaire bâlois, n. 1 ad art. 311 ZPO, qui parle de "vollkommenes
Rechtsmittel").
L'état de fait de l'ordonnance attaquée a ainsi été complété ci-dessus
sur la base des pièces au dossier de première instance.
3.
a)
Les appelants font valoir qu'ils ont réglé l'arriéré de loyer et qu'ils sont aujourd'hui
à jour dans le paiement de celui-ci, de sorte que la requête en expulsion de la partie bailleresse
relèverait d’un abus de droit. En outre, ils soutiennent que comme il ne serait pas possible
de résilier efficacement à deux reprises un même rapport contractuel, les deux résiliations
successives de la bailleresse du 21 avril 2011 et du 21 juin 2011 n’en feraient dès lors qu’une
juridiquement parlant ; or cette résiliation, unique donc d’un point de vue juridique,
a été expressément retirée par courriers du 4 juillet 2011, de sorte que, en l’absence
dès cette date de toute résiliation susceptible de produire des effets, c’est à
tort que l’expulsion aurait été prononcée. Enfin, à l’encontre de l’art.
274g CO, l’ordonnance entreprise n’aurait pas examiné les arguments développés
par les appelants dans le cadre de leurs contestations des prétendues résiliations ; or
si la jurisprudence fédérale reconnaît certes que le juge de l’expulsion est compétent
pour statuer sur la validité du congé ou la prolongation du bail, même si la procédure
était déjà pendante devant l’autorité de conciliation ou le juge ordinaire,
le droit fédéral impose alors de procéder à un examen approfondi tant en fait qu’en
droit” (ATF 117 II 554), examen qui n’aurait pas été effectué en l’espèce.
b)
Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier
le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être
résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois
(al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé
dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et
devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir
la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c.
4), cela même si l'arriéré avait finalement a été payé (TF, arrêt
du 27 février 1997 in Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss.). A cet égard, des motifs humanitaires
n'entrent pas en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils
ne sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à
loyer (TF, arrêt du 27 février 1997 précité, c. 2b, p. 68; TF 4C_74/2006 du
12 mai 2006, c. 3.2.1; Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., 2008, note infrapaginale 117 p. 820). Ils peuvent cependant être pris en compte au stade
de l'exécution forcée, en application du principe général de la proportionnalité.
Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que
relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF
117 Ia 336 c. 2b). La jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous l'empire de l'ancien droit
cantonal abrogé par l'entrée en vigueur du CPC que, sauf cas particulier, un délai de
libération des locaux de quinze à vingt jours était admissible (Guignard, in Procédures
spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 2 ad art. 17 aLPEBL, p. 196 et références).
c)
En l'espèce, les appelants ne contestent pas avoir été en retard dans le paiement des
loyers réclamés. Le délai de trente jours imparti par les courriers du 16 février
2011 a commencé à courir le 17 février 2011, date à laquelle ces courriers leur ont
été distribués. Ce délai est arrivé à échéance le 19 mars 2011,
sans que les appelants n'aient établi avoir payé l'entier de l’arriéré réclamé
à cette date, puisqu’il est au contraire établi que ce n’est que le 2 avril 2011
qu’ont été réglés le solde du mois de janvier 2011 ainsi qu’un acompte
de 2’180 fr. pour le mois de février 2011, le solde du mois de février 2011 ayant été
payé le 2 mai 2011 par 40 francs.
L'art. 257d CO donnait dès lors le droit à l’intimé de résilier le bail en
cause moyennant un délai de trente jours, ce qu'il a fait valablement le 21 avril 2011 pour le 31
mai 2011. C’est en vain que les appelants soutiennent que la résiliation donnée le 21
avril 2011 aurait été retirée par courriers du 4 juillet 2011, qui ne concernaient expressément
que la deuxième résiliation signifiée le 21 juin 2011 ; en effet, que ce soit en
raison d’un doute sur la validité d’une première résiliation ou pour toute
autre raison, un bailleur peut parfaitement signifier une deuxième résiliation dont le sort
juridique est indépendant du sort de la première.
Par ailleurs, l'expulsion a été requise le 18 juillet 2011, soit après l'expiration du
bail (Lachat, op. cit., note infrapaginale 88, p. 816). Enfin, vu la règle de l'art. 257d CO, il
est sans importance que les appelants aient finalement réglé leurs arriérés de loyer,
étant précisé que, comme on le verra, le congé donné en raison de la demeure
des appelants n’est pas constitutif d’un abus de droit.
d)
Selon la jurisprudence, même si le congé donné en cas de demeure du locataire (art. 257d
CO) est annulable en vertu des art. 271 ss CO, à l'exception des motifs prévus à l'art.
271a al. 1 let. d et e CO (art. 271a al. 3 CO), une telle annulation en application de l'art. 271 al.
1 CO n'est admise qu'exceptionnellement. Le droit du bailleur de résilier le bail s'oppose à
celui du locataire d'être protégé contre une résiliation abusive. Le juge ne peut
annuler le congé litigieux que si celui-ci est inadmissible au regard de la jurisprudence relative
à l'abus de droit et à la bonne foi, des circonstances particulières étant nécessaires
(ATF 120 II 31 c. 4b). Tel sera le cas, par exemple, lorsque le bailleur, lors de la fixation du délai
comminatoire, réclame au locataire une somme largement supérieure à celle en souffrance,
sans être certain du montant effectivement dû, ou si le montant impayé est insignifiant,
ou encore si l'arriéré a été payé très peu de temps après l'expiration
du délai comminatoire – ce qui est le cas, selon la doctrine et la jurisprudence, si le paiement
intervient un ou deux jours après l'échéance du délai comminatoire, sauf circonstances
spéciales (TF 4A_361/2008 du 26 septembre 2008, publié in Droit du bail [DB] 2008, n°
18, p. 40; Wessner, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2010, n. 43 ad art. 257d CO, p.
238; Lachat, op. cit., p. 672) –, alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté
à temps du loyer. Le congé est également abusif si le bailleur résilie le contrat
longtemps après l'expiration du délai comminatoire (TF 4C.35/2004 du 27 avril 2004 c. 3, 1,
publié in SJ 2004 I 424; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 2.2.2).
En l'espèce, ce n’est que deux semaines après l’échéance du délai
comminatoire qu’ont été réglés le solde du loyer du mois de janvier 2011 ainsi
qu’un acompte de 2’180 fr. sur le loyer du mois de février 2011, le solde du loyer du
mois de février 2011 ayant été payé le 2 mai 2011 par 40 fr., de sorte que le congé
donné le 21 avril 2011 n'était clairement pas abusif.
e)
Selon
l'art. 274g al. 1 let. a aCO, lorsque le locataire conteste un congé extraordinaire et qu'une procédure
d'expulsion est engagée contre lui, l'autorité compétente en matière d'expulsion
statue aussi sur la validité du congé donné par le bailleur, notamment en cas de demeure
du locataire au sens de l'art. 257d CO. L'article 274g al. 3 aCO précisait que si le locataire saisissait
l'autorité de conciliation, celle-ci transmettait la requête à l'autorité compétente
en matière d'expulsion.
Ces dispositions ont été abrogées avec l'entrée en vigueur du CPC et celui-ci ne
contient plus de disposition spécifique à l'expulsion, celle-ci suivant le cadre dans lequel
elle intervient (Bohnet, Le droit du bail en procédure suisse, 16
e
Séminaire sur le droit du bail, p. 54), soit en l'espèce, les règles relatives au cas
clair. La commission de conciliation saisie d'une requête en contestation du congé n'a plus
à transmettre la cause au juge de paix, mais il est opportun qu'elle suspende sa procédure
jusqu'à droit connu sur celle pendante devant le juge de paix (Colombini, Note sur plusieurs questions
liées à la procédure d'expulsion, JT 2011 III 84 spéc. n. 4a p. 85). Il n'en demeure
pas moins que le juge de paix saisi d'une procédure en cas clair doit examiner si les motifs invoqués
à l'appui de la demande d'annulation du congé sont dénués de fondement, étant
précisé que la seule contestation devant l'autorité de conciliation ne saurait impliquer
un examen plus restrictif de la notion de cas clair (JT 2011 III 146).
En l'espèce, comme on l'a vu dans les considérants qui précèdent, les moyens invoqués
par les appelants sont dénués de fondement.
4.
En conclusion, l'appel doit être rejeté
en application de l'art. 312 al. 1 CPC et l'ordonnance confirmée.
Vu l'effet suspensif accordé à l'appel de par la loi (art. 315 al. 1 CPC), la cause doit être
renvoyée au premier juge afin qu'il fixe aux appelants, une fois les considérants écrits
du présent arrêt envoyé, un nouveau délai pour libérer les locaux en cause.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 1 et 3
TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5) sont mis à la charge
des appelants, solidairement entre eux (art. 106 al. 3 CPC).
Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens de deuxième instance, dès lors que l'intimé
n'a pas été invité à se déterminer sur l'appel et n'a donc pas encouru de frais
pour la procédure de deuxième instance (cf. art. 95 al. 3 CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
L'appel est rejeté.
II.
L'ordonnance est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge des appelants A. et B.Z.________ solidairement entre eux.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens de deuxième instance.
V.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district de l'Ouest lausannois pour qu'il fixe à A.
et B.Z.________, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour
notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux que ceux-ci occupent à
Renens, [...].
VI.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
13 janvier 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
Me Basile Schwab (pour A. et B.Z.________),
‑
M. Jean-Marc Decollogny (pour A.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
-
Mme le Juge de paix du district de l'Ouest lausannois.
Le greffier :