vd_findinfo · HC / 2012 / 362 · 2012-05-15 · fr

BAIL À LOYER, LOYER ABUSIF, LOYER INITIAL, FARDEAU DE LA PREUVE, PREUVE | 8 CC, 269 CO, 269a let. a CO, 270 CO, 11 al. 1 OBLF, 308 al. 1 let. a CPC (CH), 308 al. 2 CPC (CH), 310 CPC (CH), 317 al. 1 let. b CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 15.05.2012 HC / 2012 / 362

TRIBUNAL
CANTONAL
XA06.035035-120214
228
cour
d'appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
15 mai 2012
_________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              M.
Abrecht et M. Piotet, juge suppléant
Greffier
:              M.
Perret
*****
Art.
8 CC; 269, 269a let. a, 270 CO; 11 al. 1 OBLF; 308 al. 1 let. a et al. 2, 310, 317 al. 1 let. b CPC
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
F.________
SA
, à Lausanne, défenderesse, contre
le jugement rendu le 3 février 2011 par le Tribunal des baux du canton de Vaud dans la cause divisant
l'appelante d'avec
A.R.________
et
B.R.________
,
à Pully, demandeurs, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par jugement du 3 février 2011, dont la motivation a été notifiée le 23 décembre
2011 aux parties, le Tribunal des baux du canton de Vaud a dit que le loyer initial mensuel net dû
par les demandeurs A.R.________ et B.R.________ à la défenderesse F.________ SA pour l'appartement
de 5 pièces et hall au 3
e
étage de l'immeuble sis [...] à Pully était fixé à 1'323 fr. dès le 15
avril 2006 (I), dit de la défenderesse devait payer aux demandeurs la somme de 33'177 fr. 50 (II),
dit que le capital de la garantie de loyer de 5'700 fr. constitué auprès de la Banque [...],
à Lausanne, était réduit à 3'969 fr., cette garantie étant en conséquence
partiellement libérée, à hauteur de 1'731 fr., en faveur des demandeurs (III), rendu le
jugement sans frais ni dépens (IV) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (V).
En droit, les premiers juges ont en substance écarté six des sept logements de comparaison
avec l'appartement des demandeurs proposés par la défenderesse pour établir les loyers
usuels au sens de l'art. 269a let. a CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RSV 220) et laissé
la question ouverte pour le dernier (appartement n° 7), sa solution important peu dès lors
qu'aucun des autres logements examinés ne pouvait en définitive faire l'objet d'une comparaison
valable. Au vu de ce résultat, les premiers juges ont relevé qu'il ne se justifiait pas de
mettre en œuvre une inspection locale ou une expertise. Retenant que la défenderesse devait
supporter les conséquences de l'échec de la preuve des loyers usuels, ils ont considéré
que le loyer initial convenu par les parties était abusif. Ils ont estimé que le loyer non
abusif correspondait au loyer précédent, faute d'éléments propres à justifier
la fixation du loyer des demandeurs à un montant inférieur. Les locataires pouvaient ainsi
prétendre à la restitution des montants payés en trop, pour une somme totale de 33'177
fr. 50 correspondant à une différence mensuelle de 577 fr. sur chacun des loyers acquittés
pendant la période du 15 avril 2006 au 17 janvier 2011, soit 57 loyers mensuels et demi. La baisse
du loyer initial justifiait également une réduction proportionnelle de la garantie locative
versée par les locataires au montant de 3'969 fr. correspondant à 3 mois de loyer net,
cette garantie étant dès lors partiellement libérée en faveur des demandeurs à
hauteur du montant excédentaire, par 1'731 francs.
B.
Par acte motivé du 31 janvier 2012, F.________
SA a interjeté appel contre ce jugement, concluant, avec dépens, principalement à la réforme
du chiffre I de son dispositif dans le sens suivant : "
Le
loyer initial mensuel net dû par les demandeurs A.R.________ et B.R.________ pour l'appartement
de 5 pièces et hall au 3
e
étage de l'immeuble sis [...] à Pully qu'ils louent à la défenderesse F.________
SA est fixé à CHF 1'900.- (mille neuf cents francs) dès le 15 avril 2006 (bases de calcul:
TIH 3%, IPC : 154.8, février 2006, base 1983, charges d'exploitation égalisées à
fin 2005)
", et à la réforme des
chiffres II et III du dispositif en ce sens que ceux-ci soient supprimés, le jugement étant
confirmé pour le surplus. Subsidiairement, l'appelante a conclu à l'annulation du jugement
entrepris et au renvoi de la cause au Tribunal des baux pour nouveau jugement dans le sens des considérants.
L'appelante a produit un bordereau de pièces.
Par réponse du 28 mars 2012, les intimés A.R.________ et B.R.________ ont conclu, avec suite
de frais et dépens, au rejet de l'appel. Ils ont produit un bordereau de pièces.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les
pièces du dossier :
1.
Par contrat du bail à loyer du 17 mars 2006, F.________ SA, représentée par [...], a remis
en location à A.R.________ et B.R.________ un appartement de cinq pièces plus hall avec cuisine
agencée, salle de bain, W-C séparés et salle de douche, au troisième étage de
l'immeuble sis [...], à Pully. Le loyer mensuel net a été fixé à 1'900 fr.,
plus 220 fr. d'acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires. L'art. 5 du contrat précisait
que les frais accessoires comprenaient les charges de préférence et les taxes publiques, telles
que taxe d'épuration des eaux (entretien et utilisation), taxe d'égout, et taxe d'enlèvement
des ordures.
Il ressort de l'état des lieux d'entrée que l'appartement en cause comporte une entrée,
un dégagement pour les chambres, une cuisine, une salle de bain, des WC séparés, une douche
et quatre chambres.
Par formule officielle établie le 14 mars 2006, la gérante de l'immeuble en cause a informé
A.R.________ et B.R.________ que le loyer payé par le précédent locataire s'élevait
à 1'323 fr., plus 220 fr. d'acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires. La hausse de
loyer était motivée par "l'adaptation aux loyers usuels de la localité ou du quartier
(art. 269a litt. a du CO)".
Le 27 mars 2006, la gérante de l'immeuble a adressé aux prénommés une formule officielle
reprenant les éléments mentionnés ci-dessus, à l'exception de la mention suivante
figurant dans la rubrique "Motifs de la hausse éventuelle" : "En outre nous signalons
que cet appartement a fait l'objet d'une rénovation complète pour un montant de Fr. 51'000.00".
2.
Les locataires ont contesté le loyer initial susmentionné le 25 avril 2006 devant la Commission
de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne. A l'issue de l'audience
du 28 septembre 2006, cette autorité a constaté l'échec de la conciliation et le procès-verbal
de l'audience a été communiqué aux parties le 9 octobre 2006.
3.
a)
A.R.________ et B.R.________ ont ouvert action
le 8 novembre 2006 devant le Tribunal des baux, en prenant, avec dépens, les conclusions suivantes
:
"I.
La requête est admise.
Principalement
:
Il.
Dès le 15 avril 2006, le loyer net des requérants A.R.________ et B.R.________, pour l'appartement
qu'ils occupent à [...], à 1009 Pully, est fixé à Fr. 900.- (neuf cents francs suisses)
par mois, plus Fr. 220.- (deux cent vingt francs suisses) d'acompte de chauffage, eau chaude et frais
accessoires.
III.
L'intimée F.________ SA doit rembourser aux requérants les parts de loyers que ceux-ci ont
payées en trop, avec intérêt à 5% l'an dès le 25 avril 2006.
IV.
Ordre est donné à la Banque [...], à Lausanne, de libérer immédiatement, en
faveur des requérants, la somme de Fr. 3'000.- (trois mille francs suisses).
Subsidiairement
:
V.
Dès le 15 avril 2006, le loyer net des requérants A.R.________ et B.R.________, pour l'appartement
qu'ils occupent à [...], à 1009 PuIly, est fixé à Fr. 1'323.- (mille trois cent vingt-trois
francs suisses) par mois, plus Fr. 220.- (deux cent vingt francs suisses) d'acompte de chauffage, eau
chaude et frais accessoires.
VI.
L'intimée F.________ SA doit rembourser aux requérants les parts de loyers que ceux-ci ont
payées en trop, avec intérêt à 5% l'an dès le 25 avril 2006.
VIl.
Ordre est donné à la Banque [...], à Lausanne, de libérer immédiatement, en
faveur des requérants, la somme de Fr. 1'731.- (mille sept cent trente et un francs suisses)."
Par procédé écrit du 7 février 2007, la défenderesse F.________ SA a conclu,
avec dépens, au rejet des conclusions des demandeurs.
b)
La défenderesse a produit de la documentation relative à sept autres appartements :
1)
Bail du 3 février 2003 relatif à un appartement de 5 pièces (5 chambres, cuisine, 2 salles
d'eau), sis [...] à Pully, dont le loyer était fixé à 1'900 fr. par mois (base selon
fiche de renseignements : TIH 3,5%; IPC 102.2) plus 150 fr. d'acompte de chauffage, eau chaude et frais
accessoires, et dont le représentant du bailleur était [...].
2)
Bail du 30 septembre 2003 relatif à un appartement de 5,5 pièces (4 chambres, living avec cheminée,
cuisine, salle de bains, salle de douche, WC séparé, balcon), sis [...], à Pully, dont
le loyer était fixé à 2'000 fr. par mois (base selon fiche de renseignements : TIH 3,25%;
IPC 102.3), plus 190 fr. d'acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires et dont le représentant
du bailleur était [...].
3)
Bail du 30 septembre 1985 relatif à un appartement de 5,5 pièces (5 pièces, 2 halls,
2 salles de bains WC, 1 WC séparé), sis [...] à Pully, dont le loyer était fixé
à 1'800 fr. plus 170 fr. d'acompte de chauffage et d'eau chaude, montant porté à 2'102
fr. dès le 1
er
octobre 2002, selon formule officielle du 10 décembre 1999 et avis de baisse du loyer du 20
juin 2002 (base selon fiche de renseignements : TIH 4%; IPC 108.7; base 1999) et dont la propriétaire
est [...] et la gérante [...].
4)
Bail du 4 novembre 2002 relatif à un appartement de cinq pièces avec cuisine agencée,
salle de bains et WC, sis [...], à Pully, dont le loyer était fixé à 2'200 fr. par
mois (base selon fiche de renseignements : TIH 3,75%; IPC 101.9; base 2000), plus 160 fr. d'acompte de
chauffage, eau chaude et frais accessoires et dont le propriétaire est [...] et la gérante
[...].
5)
Bail du 17 février 2003 relatif à un appartement de cinq pièces et hall, cuisine agencée,
salle de bains et WC, sis [...], à Pully, dont le loyer était fixé à 2'050 fr. par
mois (base selon fiche de renseignements : TIH 3,5%; IPC 102.3, janvier 2003), plus 150 fr. d'acompte
de chauffage, eau chaude et frais accessoires, et dont le propriétaire est [...] et la gérante
[...].
6)
Bail du 10 mai 1998 relatif à un appartement de cinq pièces et hall, cuisine agencée,
salle de bains et WC, sis [...], à Pully, dont le loyer est de 2'300 fr. par mois (base selon fiche
de renseignements : TIH 4,25%; IPC 104.1, base 1993), plus 160 fr. d'acompte de chauffage, eau chaude
et frais accessoires, dont le propriétaire est [...] et la gérante [...].
7)
Bail du 3 avril 1998 relatif à un appartement de cinq pièces et hall, cuisine agencée,
salle de bains et WC, sis [...], à Pully, dont le loyer est de 1'950 fr. par mois (base selon fiche
de renseignements : TIH 4,25%; IPC 104.0, base 1993), plus 100 fr. d'acompte de chauffage et d'eau chaude,
et dont le propriétaire est, selon police d'assurance de l'ECA, [...] et la gérante [...].
Il résulte de fiches de renseignements relatives à ces appartements, établies par leurs
gérantes, notamment ce qui suit, l'appartement litigieux étant le n° 0.
0
1
2
3
4
5
6
7
Données
Immeuble
Année
construction
1961
1962
1981
1956
1967
1962
1957
1961
Ascenseur
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Non
Oui
Genre
chauffage
Central
Central
Central
-
Central
Central
Central
Central
Téléréseau
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Isolation
périphérique
Non
Non
Non
Non
Non
Non
Non
Non
Environnement
Sur axe routier
Oui
Oui
Non
Oui
Non
Non
Oui
Oui
Carrefour
Non
Non
Non
Oui
Non
Non
Non
Non
Verdure
Oui
Oui
Non
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Dégagement
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Calme
Oui
Non
Oui
Oui
Oui
Partiel
Oui
Oui
Etat d'entretien
Général
Bon
Moyen
Bon
Bon
Bon
Bon
Bon
Bon
Données
logement
pièces
5
5
5,5
5,5
5
5
5
5
Surface (m2)
110
107
112
125
95
107
111,5
90
Salle de bains
1
1
1
2
1
1
1
1
WC séparé
1
-
1
1
1
1
1
1
Autres salles
d'eau
1
1
1
-
-
-
1
1
Douche
1
1
1
-
-
-
1
1
Lavabo
1
-
1
-
-
-
1
1
Cuisine
Cuisinière
avec four
Oui
Non
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Hotte ventilation
Oui
Non
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
-
Réfrigérateur
Oui
Non
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Congélateur
(hors frigo)
Non
Non
Non
Non
Non
Non
-
Non
Lave-vaisselle
Oui
-
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Micro-onde
Non
Non
-
-
-
-
-
Oui
Balcon
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Non
Oui
Terrasse
Non
Non
Non
Non
Oui
Non
Oui
Non
Fenêtres
isolantes
Oui
Non
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Double vitrage
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Ces fiches de renseignements indiquent en outre que tous les appartements ont, à moins de 250 m,
un magasin d'alimentation, une école, un restaurant ou un café, une poste ou une banque, une
boulangerie et d'autres commerces ou commodités.
Selon les documents produits par les demandeurs sur la base d'un site internet, le chemin à effectuer
de l'appartement n° 1 au leur est de 613 m, de 710 m depuis l'appartement n° 3, de 1,55 km
depuis l'appartement n° 4, de 1,58 km depuis l'appartement n° 5 et de 1,71 km depuis l'appartement
n° 6.
Il ressort d'extraits du registre foncier qu'[...] SA est propriétaire de l'immeuble où se
trouve l'appartement n° 2 et que [...] est propriétaire de l'immeuble où se trouve l'appartement
n° 1.
La défenderesse a requis qu'une expertise soit mise en œuvre pour établir les loyers du
quartier.
c)
Par jugement du 4 juin 2007, le Tribunal des baux du canton de Vaud a dit que le loyer initial mensuel
net dû par les demandeurs à la défenderesse pour la location de l'appartement de cinq
pièces et hall, sis à [...] à Pully était fixé à un montant de 1'132 fr.
dès le 15 avril 2006 (bases de calcul : taux de l'intérêt hypothécaire [TIH] : 3 %;
indice des prix à la consommation [IPC] : 155.10, septembre 2006, base 1983) (I), dit que la défenderesse
devait payer aux demandeurs la somme de 5'760 fr., avec intérêt à 5 % l'an dès le
5 décembre 2006 (II), ordonné à la Banque [...], à Lausanne, de libérer immédiatement
en faveur des demandeurs le montant de 2'304 fr. sur le capital de la garantie de loyer (III), rendu
le jugement sans frais ni dépens (IV) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (V).
En bref, les premiers juges ont considéré que la défenderesse n'avait pas établi
les loyers usuels du quartier au sens de l'art. 269a let. a CO.
4.
Saisie d'un recours déposé contre ce jugement le 18 janvier 2008 par F.________ SA ainsi que
d'un recours joint déposé le 23 mai 2008 par A.R.________ et B.R.________, la Chambre des recours
a, par arrêt du 1
er
octobre
2008, notamment admis le recours principal (I), rejeté le recours joint (II) et réformé
le jugement entrepris en ce sens que les conclusions de première instance des demandeurs étaient
rejetées (III).
En bref, la Chambre des recours a admis que la contre-preuve de la recourante principale était suffisante.
5.
Saisi d'un recours formé contre cet arrêt le 8 décembre 2008 par A.R.________ et B.R.________,
le Tribunal fédéral a, par arrêt du 24 avril 2009, admis partiellement le recours, annulé
l'arrêt de la Chambre des recours et renvoyé la cause au Tribunal cantonal pour nouvelle décision.
En substance, le Tribunal fédéral a confirmé la position de la Chambre des recours selon
laquelle le fait que plusieurs appartements de comparaison soient administrés par le même gérant
que celui de l'appartement litigieux ne constituait pas un motif pour écarter ces appartements de
la comparaison. Toutefois, dès lors que le jugement du Tribunal des baux n'avait pas procédé
à une comparaison et que la Chambre des recours s'était bornée à faire état
de "son impression d'ensemble", le Tribunal fédéral a jugé qu'il n'était
pas en mesure de se prononcer sur les critiques des demandeurs, ce qui devait entraîner l'annulation
de l'arrêt du 1
er
octobre 2008. Il a donné à la Chambre des recours les instructions suivantes :
"
2.5
La Chambre des recours prendra elle-même
une nouvelle décision qui décrira de façon précise les comparaisons effectuées
pour établir les loyers usuels, ou elle renverra la cause au Tribunal des baux, selon le droit cantonal.
Dans tous les cas, évidemment, on tiendra compte non seulement des loyers des logements de comparaison,
mais aussi des frais accessoires respectivement inclus dans ces loyers ou perçus séparément
par les bailleurs."
6.
Par arrêt de renvoi du 7 octobre 2009, la
Chambre des recours a notamment annulé d'office le jugement rendu le 4 juin 2007 par le Tribunal
des baux et renvoyé la cause à cette juridiction pour nouvelle instruction dans le sens des
considérants de l'arrêt rendu le 24 avril 2009 par le Tribunal fédéral et des considérants
de son propre arrêt (I) et rejeté le recours joint (II).
La Chambre des recours a considéré que les griefs soulevés ne pouvaient être appréciés
dans les détails au vu de l'état du dossier et que l'instruction complémentaire nécessaire,
par son ampleur, dépassait le cadre de son pouvoir d'examen. Elle a indiqué au Tribunal des
baux qu'il lui appartiendrait d'examiner dans un premier temps si, sur la base des fiches de comparaison
produites par la défenderesse, on pouvait exclure d'emblée une comparaison valable eu égard
aux réquisits de la jurisprudence, puis si tel n'était pas le cas, dans un deuxième temps,
de procéder à une inspection locale ou de mettre en œuvre une expertise, cette instruction
complémentaire devant demeurer dans le cadre des loyers comparatifs. L'instruction une fois clôturée,
le tribunal devrait statuer sur son résultat en fonction de la charge de la preuve.
7.
A l'audience tenue le 17 janvier 2011 par le Tribunal des baux, la défenderesse a dicté une
réquisition tendant, pour autant que de besoin, à la mise en œuvre d'une expertise ou
de visites locales destinées à établir les loyers usuels de la localité ou du quartier
sur la base des objets de comparaison indiqués par elle.
En droit
:
1.
a)
La décision attaquée a été
rendue le 3 février 2011, de sorte que les voies de droit sont régies par les dispositions
du CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272), entré en vigueur le 1
er
janvier 2011 (art. 405 al. 1 CPC).
b)
L'appel est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let.
a CPC) au sens de l'art. 236 CPC, dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier
état des conclusions devant l'autorité précédente est de 10'000 fr. au moins (art.
308 al. 2 CPC).
Interjeté en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par une partie qui y a intérêt (art. 59
al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance, pour des prétentions
dépassant 10'000 fr., l'appel est formellement recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art.
310 CPC). L'autorité d'appel dispose d'un plein pouvoir d'examen en fait et en droit (JT 2011 III
43 et réf.).
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits
sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant
cumulatives (art. 317 al. 1 CPC; JT 2011 III 43 précité et réf.). Il appartient à
l'appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer
spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les
rendent admissibles selon lui (ibidem).
3.
Les parties reprochent toutes deux aux premiers juges des constatations de fait incomplètes, respectivement
inexactes, et sollicitent en appel soit une expertise destinée à vérifier les points de
comparaison pertinents des loyers comparatifs, soit une inspection locale.
Si les intimés n'ont pas formulé cette réquisition en première instance, et notamment
après l'arrêt de renvoi de la Chambre des recours, ils devraient démontrer en quoi la
maxime inquisitoire obligerait à ce qu'il y soit procédé en deuxième instance, contrairement
à ce que prescrit l'art. 317 al. 1 let. b CPC. D'une manière générale, l'expertise
devait être refusée si elle ne faisait pas appel à des connaissances techniques ou si
les connaissances des juges assesseurs du Tribunal des baux permettaient de répondre aux questions,
notamment au vu de leur expérience (Byrde/Giroud Walther/Hack, Procédures spéciales vaudoises,
Lausanne 2008, n. 8 ad art. 11 LTB p. 126 et réf.), condition qui correspond à celle de l'expertise
du nouveau droit (p. ex. : Schweizer, CPC commenté, Bâle 2011, n. 3 ad art. 183 CPC).
L'appelante a en revanche formulé une demande d'expertise ou d'inspection locale en première
instance, à laquelle les premiers juges n'ont pas donné suite en rendant le jugement entrepris.
Il convient ainsi de reprendre les éléments de comparaison au dossier litigieux pour déterminer
si la Cour de céans peut statuer en l'état ou si la mesure doit être ordonnée dans
le sens requis par l'appelante.
4.
S'agissant des loyers comparatifs, un certain nombre de points concernent l'ensemble des sept cas litigieux.
La première question est celle, soulevée par les intimés, du nombre de pièces de
l'appartement litigieux (cf. réponse sur appel, pp. 2-3). Se fondant sur une interprétation
de l'état des lieux d'entrée contraire à son libellé et à celui du contrat de
bail, les intimés requièrent la correction, au besoin par la voie d'une inspection locale,
du chiffre de 5 chambres en 4 seulement.
Or, la Chambre des recours a déjà tranché cette question de fait de façon définitive,
le point ayant été repris par l'arrêt d'annulation du Tribunal fédéral (let.
A, p. 2). La Chambre des recours s'était fondée sur la propre allégation des intimés
en procédure corroborée par la pièce 1 : le point ne peut dès lors être rediscuté
pour la double raison de son établissement définitif et de la tardiveté du moyen de preuve
requis.
5.
Les intimés contestent l'appréciation qui a conduit les premiers juges à considérer
Pully comme une localité au sens de l'art. 269a let. a CO, en estimant que cette commune, par sa
population et son étendue, contient plusieurs quartiers à traiter distinctement.
L'appréciation sur ce point des premiers juges doit être confirmée : c'est moins les frontières
communales que l'ensemble homogène qui est décisif au regard de l'art. 269a let. a CO et de
l'art. 11 al. 1 OBLF (ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations
et de locaux commerciaux; RS 221.213.11) (Bohnet/Broquet, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique,
Bâle 2010 [ci-après : CPra-Bail], n. 14 ad art. 269a CO et réf.; Commentaire USPI, 2011,
n. 11 ad art. 269a CO et réf.). Si l'on excepte la zone agricole, le centre villageois et les immeubles
riverains du lac, l'espace bâti à Pully se caractérise de façon homogène par
des petits bâtiments collectifs et des villas, quelle que soit la position par rapport aux voies
ferrées, jouissant d'un cadre tranquille, et pouvant être considérés comme un même
"marché".
6.
Les intimés excluent également une comparaison avec l'appartement n° 7 du fait que
le propriétaire est administrateur de l'appelante. Si le Tribunal fédéral a exclu la comparaison
avec les immeubles du même bailleur (ATF 123 III 317), il n'a pas exclu les logements gérés
par la même société (TF, DB 2009, n. 22 p. 40). La représentation de propriétaires
distincts n'est donc pas exclusive, et il n'apparaît pas au demeurant qu'il y ait eu abus de la
personnalité juridique séparée entre société et administrateur. Ce moyen doit
être rejeté.
7.
Il convient ainsi d'apprécier si la contre-preuve invoquée par l'appelante a pu aboutir, soit
si elle a pu fournir des loyers comparatifs d'au moins cinq objets équivalents.
7.1
L'appartement n° 1 est de 1962 (1961 pour celui en cause) et de 107 m
2
(110 m
2
pour
celui en cause). L'emplacement est à 150 m environ de l'appartement des intimés. Il est aussi
à proximité de commodités géographiques analogues. L'entretien, qualifié de
moyen alors que celui ici litigieux est dit "bon", ne laisse pas apparaître une marge
significative excluant la comparaison selon la jurisprudence (entretien négligé ou particulièrement
soigné, cf. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 459).
L'appartement a été écarté par les premiers juges en raison cependant des différences
d'équipement (cf. jugement, p. 9) : or il s'agit d'équipements faisant défaut à l'appartement
comparé, alors que le logement des intimés en est doté, particulièrement pour les
appareils électroménagers.
S'agissant de l'équipement, la doctrine préconise que l'impression d'ensemble démontre
des installations et un confort comparable. Une certaine souplesse se justifie et il convient avant tout
de se fonder sur une impression d'ensemble (Higi, Zürcher Kommentar, 1998, nn. 114-117 ad art. 269a
CO; Lachat, op. cit., p. 459; Bohnet/Broquet, op. cit., n. 21 ad art. 269a CO; Burkhalter/Martinez-Favre,
Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, n. 15 ad art. 269a CO). Des différences entre
les objets ne doivent pas nécessairement conduire à les écarter, et les unes peuvent compenser
les autres (Higi, op. cit., n. 117 ad art. 269a CO). Si des différences apparaissent, elles doivent
pouvoir être pondérées si les objets présentés en comparaison sont de qualité
supérieure (Blaser, La prise en considération des loyers usuels dans la fixation du loyer,
in CdB 2001 p. 17). On ne saurait en effet exclure la comparaison avec des loyers égaux ou plus
élevés d'appartements offrant des prestations ou caractéristiques moindres.
Si l'appartement comparé a des équipements qui font défaut aux locataires en instance,
la comparaison ne peut avoir lieu (TF, SJ 2001 I 247) : mais si, pour le même loyer, c'est l'appartement
comparé qui n'a pas les équipements en cause, la comparaison reste pertinente. Le même
principe doit s'appliquer lorsque l'environnement de l'appartement comparé, par ailleurs équivalent
des autres points de vue, est moins favorable.
La seule différence porte ainsi sur les W-C séparés existant dans l'appartement des intimés,
mais non dans celui comparé. Compte tenu d'une appréciation d'ensemble, tenant compte d'équipements
existant dans le logement des intimés et non dans le logement comparé, le loyer de ce dernier
peut être retenu.
7.2
L'appartement n° 2, de 1981, et de 112 m
2
,
se tient dans la limite chronologique de 20 ans autorisant la comparaison (Bohnet/Broquet, op. cit.,
n. 24 ad art. 269a CO et les ATF cités). Il y a lieu de relever cependant qu'il se situe à
la limite de la marge de tolérance. L'existence d'une cheminée – même si son fonctionnement
est litigieux entre parties – est surtout de nature à exclure la possibilité de comparaison;
cette exclusion est décisive dès lors que l'on tient compte du troisième élément
qui est celui du caractère de l'immeuble (l'immeuble abritant l'appartement comptant 18 logements,
contre 4 pour l'immeuble dans lequel se trouve l'appartement des intimés).
7.3
L'appartement n° 3, sis [...], doit être exclu de la comparaison en raison du fait qu'il dispose
d'installations sanitaires à double, alors que l'appartement des intimés n'en a qu'une, W-C
séparés non comptés. Si ainsi ni le cadre, ni la distance, ni l'entretien ou encore la
surface n'interdisent la comparaison, il y a là un empêchement non négligeable et qui
ne peut être compensé dans le cadre d'une appréciation globale.
7.4
L'appartement n° 4, sis [...], date de 1967 et a 97 m
2
de surface. Il jouit d'un environnement à plus faible densité en bordure de forêt, alors
que l'appartement litigieux se trouve au milieu d'une zone de forte densité des constructions, entièrement
entouré d'autres bâtiments. Un tel environnement plus favorable pour l'appartement de comparaison
justifie un loyer plus élevé pour cet immeuble, de sorte que, à cet égard, rien ne
justifie de l'écarter.
Les premiers juges ont exclu la comparaison du fait d'une terrasse en plus pour l'appartement n°
4, alors qu'une salle d'eau en moins le concerne (cf. jugement, p. 11). La question d'une appréciation
globale permettant d'écarter des critères de détail schématisés doit amener
à se poser la question d'une compensation, même si les fonctionnalités des équipements
de comparaison ne sont pas semblables.
7.5
L'appartement n° 5 date de 1962 et est de 107 m
2
.
L'emplacement, comme l'entretien, ne permettent pas d'exclure la comparaison au vu du dossier. La divergence
tient en l'occurrence en une salle d'eau de moins pour cet appartement, alors qu'il a une chambre avec
cheminée fonctionnelle. Dans ce cas, comme dans le précédent, on doit se demander si l'existence
d'une cheminée compense la salle d'eau en moins dans le logement de comparaison.
7.6
Pour l'appartement n° 6 (sis [...]), la construction est de 1957 et la surface de 111.5 m
2
.
L'appartement se situe dans une zone de moindre densité, jouit d'un plus grand dégagement que
le bâtiment où habitent les intimés et compte trois fois moins de logements. Cet environnement
plus favorable ne s'oppose pas à la comparaison, puisqu'il justifie un loyer plus élevé.
L'absence d'ascenseur dans l'immeuble de comparaison est sans pertinence, puisque l'appartement de comparaison
se situe au rez-de-chaussée. Quant à l'absence de terrasse, elle doit être relativisée
puisque l'appartement litigieux dispose d'un balcon et qu'on doit se poser la question de sa compensation
par l'environnement plus favorable.
7.7
Enfin, pour l'appartement n° 7, dont le loyer net est légèrement supérieur, et qui
date de 1961 également pour une surface de 90 m
2
,
très proche de l'immeuble des intimés, il faut relever que les différences de surfaces
parlent en défaveur de l'objet n° 7, ce qui ne devrait nullement exclure la comparaison pour
un loyer légèrement supérieur pour ce dernier. D'ailleurs, la limite d'une différence
de surfaces de 20% n'est pas atteinte en l'espèce (TF 4C.5/2000 du 22 mars 2000, sur ATF 123 III
317). Les différences touchant à la hotte de ventilation et au micro-ondes n'étant pas
décisives pour exclure la comparaison, l'on peut admettre la preuve apportée pour le cas n°
7.
7.8
Il résulte ainsi de ce qui précède que sur les sept cas avancés par l'appelante,
seuls deux doivent en l'état être retenus comme étant décisifs. S'agissant des appartements
n
os
4, 5 et 6, on ne peut établir si les loyers de ces objets doivent être admis à la comparaison
sans procéder à tout le moins à une inspection locale pour vérifier l'équivalence
globale. Or, la question peut en définitive rester ouverte, vu les conséquences résultant
de l'échec de la preuve et de la contre-preuve en matière de loyers comparatifs exposées
au c. 8 ci-après.
8.
Il faut en effet constater que les intimés n'ont pas allégué des loyers comparatifs plus
bas que le leur, et se sont bornés à contester les cas avancés par la bailleresse. Ils
n'ont donc pas non plus, de leur côté, établi le caractère abusif du loyer initial
qu'ils ont contesté.
8.1
Lorsque le bailleur et le preneur échouent chacun dans la preuve qu'ils doivent apporter pour faire
aboutir leur prétention, la question de la charge de la preuve doit être résolue pour
déterminer quelle partie doit supporter les risques de carence de la preuve utile.
Cette question doit être tranchée au regard de l'art. 8 CC (Code civil suisse du 10 décembre
1907; RS 210), en l'absence de présomption légale contraire renversant le fardeau de la preuve
que consacre cette dernière disposition. La jurisprudence fixe certes le degré de la preuve
à atteindre en fonction de l'interprétation du droit matériel, mais elle ne peut introduire
un renversement du fardeau de la preuve que seul le législateur peut introduire (ATF 132 III 715;
Piotet, Commentaire Romand, Code civil I, 2010, n. 51 ad art. 8 CC).
Si la hausse de loyer ou d'autres prétentions unilatérales du bailleur doivent voir leur fondement
prouvé par le bailleur, la contestation du loyer initial est une prétention du preneur pour
laquelle il a la charge de la preuve du bien-fondé. Cette charge de la preuve du preneur à
bail a été admise par une doctrine largement majoritaire (Weber, Basler Kommentar, 2011, n.
8 ad art. 270 CO; Higi, op. cit., n. 79 ad art. 270 CO; Commentaire USPI, op. cit., n. 47 ad art. 270
CO; Fetter, La contestation du loyer initial, thèse Berne 2005, n. 511 p. 234 et réf.; Heinrich,
Handkommentar zum schweizerischen Privatrecht, Zurich 2007, n. 4 ad art. 270 CO; Bättig, in Mietrechts
Aktuell 2010, p. 65; Salomé Daïna, Le caractère abusif du loyer initial : qui doit prouver
quoi?, in CdB 2009, pp. 97 ss). Cette opinion est celle du Conseil fédéral dans son Message
(FF 1985 I 1473). Elle a jusqu'ici été adoptée par le Tribunal fédéral (ATF
124 III 310; TF 4C.291/2001 du 9 juillet 2002, in CdB 2002 p. 135).
Une minorité d'auteurs soutient en revanche une charge de la preuve du bailleur et non du locataire
à l'art. 270 CO, même lorsque le cadre du litige est strictement fixé sur les loyers comparatifs
au vu de la procédure du locataire et de la formule du bailleur (Dietschy, CPra-Bail, n. 63 ad art.
270 CO; Schwaab, La fixation et la contestation du loyer initial, Séminaire sur le droit du bail,
Neuchâtel 2008, p. 38). David Lachat, qui a mis en évidence l'existence d'une charge de
la preuve incombant au preneur (op. cit., p. 394), a rallié cette dernière opinion dans son
avis de droit produit (pièce 103).
Le Tribunal des baux témoigne d'une jurisprudence favorable à cette opinion minoritaire, alors
que le Tribunal cantonal a, à plusieurs reprises, condamné une telle pratique (CREC I 23 avril
2012/30; CREC I 29 octobre 2008/473, et les arrêts cités).
8.2
Les premiers juges soutiennent que la position du Tribunal cantonal est désormais contraire à
celle du Tribunal fédéral puisque l'arrêt 4A_573/2008 rendu dans la présente cause
a annulé l'arrêt de la Chambre des recours vaudoise pour complément d'instruction sur
les loyers comparatifs. Les premiers juges considèrent que le seul sens qui puisse être donné
à cet arrêt est l'admission d'un fardeau de la preuve à charge du bailleur à l'art.
270 CO (cf. jugement, p. 15).
Cette opinion ne peut être partagée. Loin d'être dénué de sens, l'arrêt
fédéral en cause a estimé devoir exiger une instruction complète sur les loyers afin
de déterminer si les cas présentés par le bailleur étaient pertinents : en d'autres
termes, il n'a entendu que l'on ne puisse statuer sur le fond qu'en connaissance de cause du sort à
réserver à la contre-preuve liée aux allégations de la bailleresse. Cela n'entraîne
en aucune façon un renversement d'une jurisprudence répétée (et publiée) sur
la question de la charge de la preuve (ATF 124 III 310; Tribunal fédéral arrêt du 9 juillet
2002, in CdB 2002 p. 135); un tel changement de jurisprudence eût été annoncé par
le Tribunal fédéral.
Aucune indication d'un tel changement de jurisprudence ne peut être au surplus retirée de la
jurisprudence récente du Tribunal fédéral. Dans un arrêt 4A_276/2011 du 11 octobre
2011 c. 5.2, le Tribunal fédéral a renvoyé dans un cas différent de loyer initial
partiellement nul faute de l'usage de la formule officielle à un arrêt 4C.323/2001 du 9 avril
2002 in SJ 2002 I 434 qui concernait une hausse de loyer, en indiquant simplement que lorsque le bailleur
n'invoque pas à son tour les loyers comparatifs, le preneur doit être autorisé à
faire porter l'instruction sur le rendement de l'art. 269 CO. En l'occurrence, tant du côté
du preneur que du bailleur, le cadre du litige est celui de l'art. 269a let. a CO, ainsi que cela résulte
des considérants d'annulation de l'arrêt 4A_573/2009 rendu par le Tribunal fédéral.
8.3
On ne saurait déduire de l'obligation de motiver le loyer initial au moyen de la formule officielle,
qui a pour but de fournir au locataire des informations permettant d'assurer à ce dernier une protection
plus étendue en début de bail tant par la connaissance même de son droit de contester
le loyer initial que par la possibilité d'apprécier l'ampleur et les motifs de l'évolution
du loyer depuis sa dernière fixation pour le précédent locataire, que le bailleur aurait
à établir les motifs invoqués sur la formule officielle pour justifier le loyer initial
(Fetter, op. cit., nn. 126-127 p. 61; Salomé Daïna, op. cit., p. 100).
Il en découle également que le cadre du débat judiciaire choisi – choix qui appartient
d'ailleurs en principe au locataire, qui peut décider librement s'il entend faire porter l'examen
du loyer sur d'autres motifs que ceux invoqués par le bailleur (Lachat, op. cit., p. 394; Fetter,
op. cit., n. 472 p. 216), dans les limites de la hiérarchie des méthodes imposée par la
jurisprudence (cf. TF 4A_276/2011 du 11 octobre 2011 c. 5.2.3) – n'a pas d'impact sur le fardeau
de la preuve du caractère abusif du loyer initial.
Lorsque Dietschy (op. cit., n. 63 ad art. 270 CO) affirme que le bailleur devrait supporter la preuve
du caractère non abusif du loyer initial au moyen des loyers comparatifs lorsqu'il a choisi ce motif
pour fonder la hausse, alors que lorsque le locataire invoque les loyers du quartier pour contester son
loyer initial sans que le bailleur se soit fondé sur ce motif pour justifier le montant du loyer,
le fardeau de la preuve appartient au seul locataire, elle entretient une confusion entre fardeau de
la preuve, obligation de motiver et cadre du débat judiciaire. Selon cet auteur, la solution qu'elle
préconise se justifierait par le fait que la solution inverse permettrait aux bailleurs d'augmenter
systématiquement le loyer initial en se fondant sur les loyers du quartier, sans devoir craindre
l'échec de la preuve du bien-fondé de la hausse. L'argumentation est sans pertinence dans les
cas les plus fréquents où le locataire a le choix de faire porter le débat judiciaire
sur le calcul de rendement. Dans les cas où, en vertu du renversement de la hiérarchie des
critères absolus de loyers fondé sur le fait que, lorsque l'immeuble a été acquis
depuis plusieurs décennies, les justificatifs font défaut ou n'ont plus de rapport avec la
réalité, de sorte qu'il s'agit d'éviter de désavantager les propriétaires de
longue date (TF 4A_276/2011 précité), la solution préconisée par cet auteur –
fondée sur la difficulté générale pour les parties de fournir des exemples comparatifs
en nombre suffisant – reviendrait précisément à désavantager de manière
indue le propriétaire de longue date et à lui faire supporter le fardeau de la preuve du caractère
admissible du loyer initial (dans ce sens, CREC I 23 avril 2012/30). Il suffirait ainsi au locataire,
dans une telle situation, de rester purement passif, pour obtenir que le loyer soit fixé, au pire
pour lui, au niveau du précédent loyer, sans devoir établir d'abus de la part du bailleur.
Or, la règle de l'art. 270 CO constitue une dérogation au principe de la liberté contractuelle,
destinée uniquement à lutter contre les loyers abusifs. Dans ce cadre, il est conforme aux
règles générales d'exiger de celui qui se prévaut d'un tel abus et qui requiert une
adaptation du loyer convenu contractuellement qu'il l'établisse et subisse l'échec du fardeau
de la preuve. Il n'existe dès lors aucune raison de déroger aux règles générales
du fardeau de la preuve lorsque le débat judiciaire porte sur les loyers du quartier, même
si ceux-ci sont difficiles (mais non impossibles) à établir.
8.4
Les intimés font encore valoir qu'il suffirait au bailleur qui a invoqué les loyers comparatifs
de rester inactif dans la procédure pour que n'importe quel loyer initial – le cas échéant
abusif – soit confirmé. Cette argumentation ne justifie pas pour autant un renversement du
fardeau de la preuve. D'une part, comme déjà exposé, le locataire peut faire porter, dans
de nombreux cas, l'examen sur d'autres motifs. D'autre part, si la preuve des loyers comparatifs est
difficile au vu des exigences jurisprudentielles, elle n'est pas pour autant impossible à rapporter.
Enfin, il ne résulte pas de la jurisprudence que le bailleur qui invoque les loyers comparatifs
pourrait rester inactif. Il lui incombe au contraire de contribuer à la contre-preuve sur le caractère
prétendument abusif du loyer, en particulier pour des éléments plus accessibles aux professionnels
de l'immobilier (CREC I 1
er
octobre 2008/439), étant précisé que, sur ce point, l'instruction doit être complète
sur la contre-preuve, avant que le juge ne statue sur les conséquences d'un éventuel échec
de celle-ci, les exigences de la contre-preuve étant aussi élevées, dans le domaine tout
à fait particulier de la contestation du loyer initial du moins, que pour la preuve principale à
charge (CREC I 7 octobre 2009/507 c. 1 rendu à la suite de l'arrêt TF 4A_573/2008 du 24 avril
2009). Il serait envisageable de considérer que, si la partie ne contribue pas à la contre-preuve,
le juge pourrait, lors de l'appréciation des preuves, tenir pour avéré le fait allégué
par la partie supportant le fardeau objectif. Point n'est besoin d'examiner plus avant cette hypothèse,
dès lors que le bailleur a en l'espèce participé à la contre-preuve, quand bien même
celle-ci n'aurait pas (entièrement) abouti.
8.5
Cela étant, la Cour de céans doit s'en tenir à sa jurisprudence suivie jusqu'ici, conforme
à la jurisprudence du Tribunal fédéral et à la doctrine majoritaire. L'appel doit
en conséquence être admis pour sa conclusion en réforme principale, de sorte qu'il n'y
a pas lieu de donner suite à la réquisition d'expertise ou d'inspection locale de l'appelante.
9.
Au vu de ce qui précède, l'appel est admis et le jugement entrepris est réformé au
chiffre I de son dispositif en ce sens que le loyer initial mensuel net dû par les demandeurs A.R.________
et B.R.________ pour l'appartement de 5 pièces et hall au 3
e
étage de l'immeuble sis [...] à Pully qu'ils louent à la défenderesse F.________
SA est fixé à 1'900 fr. dès le 15 avril 2006 (bases de calcul : TIH 3%, IPC : 154.8,
février 2006, base 1983, charges d'exploitation égalisées à fin 2005). Le jugement
est également réformé aux chiffres II et III de son dispositif en ce sens que ceux-ci
sont supprimés. Il est confirmé pour le surplus.
Les intimés, qui succombent, doivent supporter, solidairement entre eux, les frais judiciaires de
deuxième instance, arrêtés à 2'843 fr. (art. 106 al. 1 CPC; art. 62 al. 1 TFJC [tarif
des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010; RSV 270.11.5]). Ils doivent en outre verser, solidairement
entre eux, à l'appelante la somme de 5'843 fr. à titre de dépens et de restitution d'avance
de frais de deuxième instance (art. 111 al. 2 CPC; art. 37 al. 2 CDPJ [Code de droit privé
judiciaire vaudois du 12 janvier 2010; RSV 211.02]; art. 2, 3 et 7 TDC [tarif des dépens en matière
civile du 23 novembre 2010; RSV 270.11.6]).
Par
ces motifs,
la
Cour d'appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
L'appel est admis.
II.
Le jugement est réformé aux chiffres I, II et III de son dispositif comme il suit :
I.-
Le loyer initial mensuel net dû par les demandeurs A.R.________ et B.R.________ pour l'appartement
de 5 pièces et hall au 3
e
étage de l'immeuble sis [...] à Pully qu'ils louent à la défenderesse F.________
SA est fixé à 1'900 fr. (mille neuf cents francs) dès le 15 avril 2006 (bases de
calcul : TIH 3%, IPC : 154.8, février 2006, base 1983, charges d'exploitation égalisées
à fin 2005).
II.-
et III.-   Supprimés.
Le
jugement est confirmé pour le surplus.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'843 fr. (deux mille huit
cent quarante-trois francs), sont mis à la charge des intimés, solidairement entre eux.
IV.
Les intimés A.R.________ et B.R.________, solidairement entre eux, doivent verser à l'appelante
F.________ SA la somme de 5'843 fr. (cinq mille huit cent quarante-trois francs) à titre de dépens
et de restitution d'avance de frais de deuxième instance.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
16 mai 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Isabelle Salomé Daïna (pour F.________ SA),
‑
Me César Montalto (pour A.R.________ et B.R.________).
La Cour d'appel civile considère que la valeur litigieuse est de 184'320 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux du canton de Vaud.
Le greffier :