vd_findinfo · HC / 2012 / 157 · 2012-02-21 · fr

LOYER INITIAL, BAIL À LOYER | 3 CPC, 60 CPC

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 21.02.2012 HC / 2012 / 157

TRIBUNAL
CANTONAL
XA10.018790-120082
20/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Arrêt du
21 février 2012
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              M.
Pellet et Mme Kühnlein
Greffière
:              Mme
Vuagniaux
*****
Art.
3 et 60 CPC-VD
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
X.________
,
à Lausanne, défenderesse, contre le jugement rendu le 27 octobre 2010 par le Tribunal des baux
dans la cause divisant la recourante d’avec
C.________
et
D.________
,
tous deux à Lausanne, demandeurs.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
En fait :
A.
Par jugement du 27 octobre 2010, dont le dispositif et la motivation ont été envoyés aux
parties respectivement les 8 décembre 2010 et 31 décembre 2011, le Tribunal des baux a rejeté
la conclusion en déclinatoire prise par la défenderesse X.________ (I), fixé à 600
fr. le loyer mensuel net initial dû par les demandeurs C.________ et D.________ pour l’appartement
de 3.5 pièces sis [...] à Lausanne, qu’ils louent à la défenderesse X.________
selon contrat de bail du 9 février 2010 (Il), réduit la garantie de loyer de 5'400 fr. constituée
par les demandeurs C.________ et D.________ auprès de la Banque Cantonale Vaudoise à 1'800
fr. (III), rendu le jugement sans frais ni dépens (IV) et rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (V).
Les faits suivants résultent du jugement attaqué, complété par les pièces du
dossier (art. 452 CPC-VD [Code de procédure civile vaudoise du 14 décembre 1966]) :
1.
Par contrat signé le 9 février 2010, X.________ a remis à bail à C.________ et D.________
un appartement de 3,5 pièces sis [...], à Lausanne, pour un loyer net mensuel de 1'800 fr.,
plus 150 fr. d'acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires. Les locataires ont constitué
une garantie de loyer de 5'400 fr. auprès de la Banque cantonale vaudoise. Lors de la conclusion
du contrat, la propriétaire n'a pas remis aux locataires la formule officielle obligatoire concernant
le montant du loyer initial.
2.
Le loyer payé par le précédent locataire, H.________, s'élevait à 460 fr.,
plus 100 fr. d'acompte de chauffage et eau chaude.
3.
Le 24 mars 2010, C.________ et D.________ ont saisi la Commission de conciliation en matière de
baux à loyer, Préfecture de Lausanne (ci-après : la Commission de conciliation),
d'une requête en contestation de loyer initial. Tentée lors de l'audience du 5 mai 2010, la
conciliation n'a pas abouti.
4.
Par requête adressée au Tribunal des baux le 28 mai 2010, les demandeurs C.________ et D.________
ont conclu à ce que le loyer fixé à 1'800 fr. soit considéré comme abusif et
diminué d'un montant fixé par le tribunal et à ce que la garantie de trois mois de loyer
soit diminuée en conséquence.
Par ordonnance du 7 septembre 2010, le président du Tribunal des baux a requis la production, par
la défenderesse X.________, de pièces destinées notamment à calculer le rendement
de l'immeuble en cause. Initialement fixé au 1
er
octobre
2010, le délai de production desdites pièces a été prolongé au 15 octobre 2010
à la requête de la défenderesse.
Les 18 et 26 octobre 2010, X.________ a produit les pièces suivantes :
-
un état du revenu locatif au 30 septembre 2010 de l'immeuble sis [...], rédigé par la
défenderesse;
-
l'avis de prime ECA pour l'année 2010;
-
diverses factures concernant des travaux effectués au [...] et sur lesquelles ont été
ajoutées à la main les mentions « H.________ » ou « H.________
transformations »
-
un compte-rendu, rédigé par la défenderesse, de trois engagements hypothécaires au
4 octobre 2010;
-
le bail à loyer du locataire H.________ débutant le 1
er
avril 1974, ainsi que deux notifications de hausse de loyer avec effet au 1
er
octobre
1985 et 1
er
avril 1991;
-
un extrait du Registre foncier du 20 octobre 2010 de l'immeuble sis [...];
-
un rapport d'expertise du 14 septembre 1998 de [...], déterminant la valeur vénale actuelle
de l'immeuble.
L'audience de jugement a eu lieu le 27 octobre 2010. Les demandeurs ont précisé et chiffré
leurs conclusions en ce sens que le loyer mensuel net litigieux est fixé à 600 fr. et la garantie
de trois mois de loyer réduite en conséquence. La défenderesse a conclu au renvoi de ces
prétentions devant l'autorité de conciliation, qu'elle considérait comme nouvelles et
devant faire l'objet d'une tentative de conciliation préalable. Lors de cette audience, le tribunal
a rejeté la requête de suspension de cause de la défenderesse tendant à bénéficier
d'un délai supplémentaire pour produire des pièces manquantes.
5.
En droit, les premiers juges ont considéré, d'une part, que dans la mesure où seuls les
litiges, et non à proprement parler les conclusions, devaient être obligatoirement portés
devant la commission de conciliation, les conclusions que les demandeurs avaient chiffrées lors
de l'audience de jugement du 27 octobre 2010 devaient être admises et les conclusions de la défenderesse
tendant au renvoi devant l'autorité de conciliation rejetées; d'autre part, ils ont retenu
que le contrat de bail était partiellement nul dès lors que les demandeurs ne s'étaient
pas vu notifier la formule officielle obligatoire en ce qui concernait le loyer initial, de sorte que
l'examen du loyer n'était pas restreint à son caractère abusif ou non, mais selon toutes
les circonstances pertinentes du cas. Partant, ne pouvant se référer ni au rendement net de
la chose louée ni aux loyers usuels dans la même localité ou le même quartier, les
premiers juges se sont fondés sur le loyer du précédent locataire et ont fixé le
loyer mensuel net initial de l'appartement à 600 fr. et la garantie de loyer à 1'800 fr., selon
les conclusions chiffrées.
B.
Par acte du 12 janvier 2012, X.________ a recouru contre ce jugement en concluant principalement à
son annulation, le déclinatoire étant prononcé d’office et les demandeurs éconduits
d’instance, subsidiairement à son annulation et au renvoi de la cause « à tel
Tribunal qu’il plaira au Tribunal cantonal de désigner », et plus subsidiairement
encore à sa réforme en ce sens que les conclusions des demandeurs sont rejetées.
La recourante a déposé son mémoire le 8 février 2012 dans le délai imparti,
en produisant cinq pièces, dont deux lettres des 26 mars et 16 avril 1987 du Service cantonal du
logement accordant la rénovation de l'immeuble sis [...], avec diverses restrictions.
Les intimés n’ont pas été invités à se déterminer.
En droit
:
1.
a)
Depuis l’entrée en vigueur le 1
er
janvier 2011 du CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272), les recours sont
régis par le droit en vigueur au moment de la communication de la décision aux parties (art.
405 al. 1 CPC), soit la date de l’expédition du dispositif (ATF 137 III 127, JT 2011 II 226;
ATF 137 III 130, JT 2011 II 228).
En l'espèce, le dispositif du jugement attaqué ayant été envoyé le 8 décembre
2010, la Chambre des recours (art. 81a al. 2 ROTC [règlement organique du Tribunal cantonal du 13 novembre
2007; RSV 173.31.1] et art. 166 al. 2 CDPJ [Code de droit privé judiciaire vaudois du 12 janvier
2010; RSV 211.02]) est compétente pour statuer sur le recours. L'ancien droit de procédure
régit le recours (art. 404 al. 1 CPC).
b)
Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC-VD, applicables par renvoi de l’art. 13 LTB (loi du 13 décembre
1981 sur le Tribunal des baux), ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme contre
les jugements principaux rendus par le Tribunal des baux.
2.
a)
En règle générale, le Tribunal cantonal délibère en premier lieu sur les moyens
de nullité invoqués dans le recours (art. 470 al. 1 CPC-VD). Saisi d’un recours en nullité,
il n’examine que les griefs de nullité dûment développés (Poudret/Haldy/Tappy,
Procédure civile vaudoise, 3
e
éd., Lausanne 2002, n. 2 ad art. 465 CPC-VD, p. 722).
La recourante invoque d’abord l’art. 444 al. 1 ch. 1 CPC-VD et considère que le tribunal
de première instance aurait dû prononcer le déclinatoire et éconduire les demandeurs
d’instance, en raison de lacunes de la procédure de conciliation, la commission ad hoc n’ayant
pas été saisie de conclusions chiffrées.
Le recours en nullité de l’art. 444 al. 1 ch. 1 CPC-VD – disposition qui prévoit
qu’un tel recours peut être formé contre tout jugement principal d’une autorité
judiciaire lorsque le déclinatoire aurait dû être prononcé d’office –
a une portée subsidiaire et n’est recevable que si le déclinatoire n’a pas été
soulevé, d’office ou à l’instance d’une partie, et si la question de la compétence
n’a ainsi pas été tranchée alors qu’elle devait l’être (Poudret/Haldy/Tappy,
op. cit., n. 3 ad art. 444 CPC-VD, p. 651). En l'espèce, il appert que les premiers juges ont
statué sur la requête en déclinatoire déposée par la recourante. De plus, l’art.
274a CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220) – relatif à l’autorité de
conciliation – constitue, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, une règle
impérative de compétence établie par le droit fédéral, et non pas une règle
de procédure (Byrde/Giroud Walther/Hack, in Procédures spéciales vaudoises, Lausanne 2008,
n. 27 ad art. 5 LTB, pp. 96-97 et les arrêts cités).
Le recours en nullité fondé sur l’art. 444 al. 1 ch. 1 CPC-VD est ainsi irrecevable.
Pour le surplus, les moyens relatifs à l’éconduction d’instance des demandeurs
seront examinés dans le cadre du recours en réforme, l’acte de la recourante concluant
à l’annulation devant être interprété comme tendant en réalité à
la réforme du déclinatoire (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 2 ad art. 60 CPC-VD, p. 103).
b)
En nullité, la recourante soutient en outre que le Tribunal des baux a violé l’art. 3
CPC-VD. Or, cette disposition est une règle essentielle de procédure dont la sanction est assurée
par le recours en réforme lorsque celui-ci est, comme en l’espèce, ouvert (Poudret/Haldy/Tappy,
op. cit., n. 4 ad art 3 CPC-VD, p. 15). Partant, ce moyen est irrecevable en nullité et doit être
traité sous l’angle de la réforme également.
3.
La recourante se plaint ensuite que les premiers juges ont refusé de renvoyer l’audience de
jugement du 27 octobre 2010 pour lui permettre de produire toutes les pièces utiles à la détermination
du loyer litigieux, ce refus constituant une violation des règles de la procédure inquisitoriale
au sens de l'art. 444 al. 1 ch. 3 CPC-VD et un rejet injustifié des conclusions incidentes au sens
de l’art. 445 al. 1 ch. 2 CPC-VD.
Le moyen de nullité tiré de l’insuffisance des mesures d’instruction en première
instance est recevable, car, comme on le verra, la Chambre des recours ne peut y suppléer par une
instruction complémentaire (cf. infra, c. 4).
Contrairement au cas d’une contestation de loyer initial ayant fait l’objet d’une notification
valable, le fardeau de la preuve du caractère non abusif du loyer initial lorsque celui-ci est nul
ensuite d’un vice de la notification de la formule officielle incombe au bailleur. En effet, il
s’agit dans cette dernière hypothèse non d’établir en quoi et dans quelle
mesure le loyer valablement conclu est abusif, mais bien d’établir le montant d’une
créance contractuelle au jour de la conclusion du contrat (Piotet, Commentaire romand, 2010, n.
31 ad art. 8 CC, p. 123 et références; CREC I 3 novembre 2010/577, in Cahiers du Bail
[CdB] 2011, p. 49, c. 6a). Sauf circonstances particulières, c'est le précédent loyer
qui entre en ligne de compte lorsque le juge ne dispose pas des éléments lui permettant de
procéder à un calcul de rendement (SJ 1998 p. 718; Fetter, La contestation de loyer initial,
thèse Berne 2005, n. 549, p. 252).
En l’espèce, alors qu’elle en avait le fardeau de la preuve, la recourante s’est
vu impartir, par avis du 7 septembre 2010, l’obligation de produire dans un délai au 1
er
octobre 2010 les pièces permettant de calculer le rendement net de l’immeuble litigieux. Elle
n’a produit que partiellement ces documents, certains étant dépourvus de toute valeur
probante, puisqu’il s’agissait d’écrits de sa main (cf. supra, let. C, ch. 4).
Elle n’a produit aucune pièce concernant les charges.
La recourante a en outre obtenu une prolongation du délai initial au 15 octobre 2010 et n'a
pas sollicité de seconde prolongation ni produit de pièces à l’audience de jugement
du 27 octobre 2010, alors qu'elle avait la possibilité de le faire.
Dans ces circonstances, c’est à juste titre que les premiers juges ont refusé de renvoyer
l’audience à une date ultérieure et ont rejeté les conclusions incidentes à
cet égard. La recourante avait en effet bénéficié de délais suffisants pour
produire les pièces nécessaires et elle n’établit pas, ni même n’allègue,
avoir été empêchée de le faire.
Son recours en nullité doit être, sur ces griefs, rejeté.
4.
Saisie d’un recours en réforme contre un jugement principal rendu par le Tribunal des baux,
la Chambre des recours revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC-VD, applicable
par renvoi de l’art. 13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois articuler des faits nouveaux, sous
réserve de ceux qui résultent du dossier et qui auraient dû être retenus ou de ceux
pouvant résulter d’une instruction complémentaire selon l’art. 456a CPC (art. 452
al. 1 ter CPC-VD).
Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur la base du dossier, sans réadministration
des preuves déjà administrées en première instance (JT 2003 III 3). Il développe
donc son raisonnement juridique après avoir vérifié la conformité de l’état
de fait du jugement aux preuves figurant au dossier et l’avoir, le cas échéant, corrigé
ou complété (ibidem).
La production de pièces nouvelles en deuxième instance est exclue, à moins qu’elle
n’intervienne dans le cadre d’une instruction complémentaire ordonnée par le Tribunal
cantonal en application de l’art. 456a CPC, voire si le recourant se plaint d’un manquement
des premiers juges à leur devoir d’instruction. Ainsi, la production d’une pièce
nouvelle ne doit pas alourdir l’instruction du recours et être admise restrictivement, eu
égard à la double instance touchant à l’appréciation des faits. Elle constitue
cependant la mesure d’instruction la plus aisément admissible dans ce cadre restrictif (JT
2003 III 16 c. 2c). En pratique, la Chambre des recours a régulièrement admis la production
d’une pièce nouvelle, précisant que cette approche valait pour le dépôt d’une
seule pièce et non d’un lot de plusieurs pièces, ce qui irait au-delà de l’instruction
limitée possible en deuxième instance (CREC I 21 janvier 2010/48 c. 3c/aa; CREC I 17 novembre
2009/579 c. 7e).
En l’espèce, la recourante produit plusieurs pièces dans le but de démontrer le
rendement brut de l’immeuble concerné et les loyers admissibles tels que fixés par le
Service cantonal du logement dans des décisions des 26 mars et 16 avril 1987. Même si
la recourante se plaint d’un manquement des premiers juges à leur devoir d’instruction,
plus particulièrement à leur refus de suspendre l’audience pour permettre la production
de pièces complémentaires, on a vu dans le cadre des moyens de nullité qu’elle avait
bénéficié de suffisamment de temps pour produire les pièces en première instance.
Pour le reste, l’examen de toutes les pièces produites avec le recours excède l’instruction
limitée de deuxième instance. Elles sont donc irrecevables.
5.
L’art. 60 CPC-VD ouvre un recours au Tribunal cantonal contre tout jugement sur déclinatoire.
Ce recours peut tendre à la réforme ou à la nullité, cette dernière ne devant
toutefois être prononcée que s’il n’est pas possible de remédier à l’informalité
par la voie de la réforme (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 2 ad art. 60 CPC-VD, p. 103).
La recourante estime que les conclusions chiffrées des intimés dictées au procès-verbal
de l’audience de jugement du 27 octobre 2010 sont nouvelles et que le Tribunal des baux aurait
dû, avant de statuer, les soumettre à la Commission de conciliation ou prononcer l’éconduction
d’instance à leur égard.
Les premiers juges ont retenu qu'il n'y avait pas lieu de saisir à nouveau la Commission de conciliation
en présence de conclusions modifiées, mais dont le fondement demeurait identique à celui
des conclusions initiales, que c'était les litiges et non à proprement parler les conclusions
qui devaient être obligatoirement portés devant la Commission de conciliation et que le Tribunal
des baux devait sanctionner le défaut de conciliation préalable au moyen du déclinatoire
(cf. jgt, p. 4 et les réf.). Dans le cas particulier, ils ont considéré que l'objet général
dont avait été saisie l'autorité de conciliation était, tel que cela ressortait du
procès-verbal de l'audience de conciliation du 5 mai 2010, la question du montant du loyer initial
net dû par les demandeurs et que, même si ceux-ci n'avaient pas d'emblée chiffré
leurs conclusions, c'était bien le litige et non pas les conclusions qui avait fait l'objet de la
conciliation obligatoire, de sorte que les conclusions de la défenderesse tendant au renvoi devant
l’autorité de conciliation (soit au déclinatoire) devaient être rejetées.
Ces considérations, complètes et convaincantes, ne prêtent pas le flanc à la critique
et peuvent être confirmées par adoption de motifs (art. 471 al. 3 CPC-VD).
6.
La recourante prétend que les premiers juges ont violé l’art. 3 CPC-VD. Selon elle, ils
n’ont pas statué sur la conclusion de la requête initiale du 24 mars 2010, ni même
sur celle de la requête déposée le 28 mai 2010 devant le Tribunal des baux, mais ont examiné
la conclusion dictée au procès-verbal de l’audience de jugement du 27 octobre 2010. Elle
soutient ainsi implicitement que le Tribunal des baux a effectué une conversion de conclusions,
prohibée par l’art. 3 CPC-VD.
Aux termes de cette disposition, le juge est lié par les conclusions des parties; il peut les réduire,
mais non les augmenter ni les changer. En outre, l’art. 5 al. 1 LTB – selon lequel la requête
d’ouverture d’action doit notamment contenir des conclusions – n’impose pas l’obligation
de formuler des conclusions chiffrées dans la requête introductive d’instance (Byrde/Giroud
Walther/Hack, op. cit., n. 11 ad art. 5 LTB, pp. 90-91). Les demandeurs étaient donc en droit de
chiffrer leurs conclusions à l’audience de jugement du 27 octobre 2010.
Ce moyen doit en conséquence également être rejeté.
7.
La recourante soutient en dernier lieu, à titre subsidiaire, que le loyer initial devrait à
tout le moins être arrêté à 980 fr. et indexé en conséquence, puisqu’il
s’agit de la valeur déterminée par le Service cantonal du logement en avril 1987.
Elle admet toutefois que le réexamen du loyer initial ne peut être effectué qu’en
application de l’art. 456a CPC-VD, sur la base des pièces produites en deuxième instance.
Or, celles-ci sont, comme on l’a vu, irrecevables, si bien qu'il n'y a pas lieu d’entrer
en matière.
8.
En définitive, le recours doit être rejeté en application de l'art. 465 al. 1 CPC-VD et
le jugement confirmé.
Les frais de justice de deuxième instance, arrêtés à 3’180 fr. (art. 232 al.
1 aTFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 4 décembre 1984]), sont mis à
la charge de la recourante.
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 465 al. 1 CPC-VD,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance de la recourante X.________ sont arrêtés à 3'180 fr.
(trois mille cent huitante francs).
IV.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
21 février 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. Serge Maret (pour X.________)
‑
M. Jacques-André Mayor (pour C.________ et D.________)
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux du canton de Vaud
La greffière :