vd_findinfo · HC / 2018 / 30 · 2018-02-08 · fr

INOBSERVATION DES PRESCRIPTIONS SUR LA PROTECTION DES LOCATAIRES | 266c CO, 269d al. 1 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 08.02.2018 HC / 2018 / 30

TRIBUNAL
CANTONAL
XC16.021428-171560
78
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
8 février 2018
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
Mmes
Fonjallaz et Crittin Dayen, juges
Greffières
:              Mme
Choukroun
*****
Art.
266c, 269d al. 1 CO
Statuant sur l’appel interjeté par
A.R.________
et
B.R.________
,
tous deux à [...], locataires, contre le jugement rendu le 26 septembre 2016 par le Tribunal des
baux dans la cause divisant les appelants d’avec
X.________
,
à [...], bailleresse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 26 septembre 2016, communiqué pour notification aux parties le 4 juillet 2017, le
Tribunal des baux a annulé la résiliation de bail notifiée par la demanderesse X.________
aux défendeurs A.R.________ et B.R.________ le
23
décembre 2015 pour le 31 mars 2016, relative à l'appartement qu'ils occupent au 1
er
étage de l'immeuble sis rue [...], à [...] (I), a rendu le jugement sans frais judiciaires
ni dépens (II) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions dans la mesure où
elles étaient recevables (III).
S’agissant de la validité des augmentations de loyer survenues en avril 2002, janvier 2006
et janvier 2009, seule question encore litigieuse, les premiers juges ont
considéré
que l’augmentation de loyer intervenue en 2002 ne pouvait pas équivaloir à la fixation
d'un loyer initial, mais correspondait à une majoration de loyer ; la bailleresse n'était
dès lors pas tenue d'utiliser la formule officielle nécessaire lors de changement de locataire
et le but protecteur de l'art. 269d CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220) n’avait
pas été éludé. Ils ont ensuite retenu que les locataires avaient accepté l’augmentation
de loyer survenue en 2002 avec effet rétroactif dès le 1
er
avril 2002, sans contrainte, en prenant le temps de la réflexion et
en
toute connaissance de cause ;
ils avaient en effet réfléchi avant de donner leur accord à cette majoration et avaient
même exigé, en contrepartie, des travaux de rénovation. Selon les premiers juges, le libre
consentement des locataires était encore établi par le fait que ceux-ci avaient payé le
loyer modifié sans émettre la moindre protestation, montrant bien que cette situation était
conforme à leur volonté. Les magistrats ont ainsi retenu que la majoration de loyer convenue
en 2002 était valable. Ils ont en outre considéré comme abusive l’invocation par
les locataires de la nullité des hausses signifiées par la bailleresse le 1
er
décembre 2005 pour janvier 2006 et le 16 octobre 2008 pour janvier 2009.
B.
Par acte du 5 septembre 2017, A.R.________ et
B.R.________ ont interjeté appel contre ce jugement. Ils ont conclu, avec suite de frais et dépens,
à la réforme du chiffre III de son dispositif en ce sens que, à partir du 1
er
décembre 2015, le loyer payé par leurs soins en relation avec l'appartement litigieux soit
fixé à 350 fr. par mois, plus 100 fr. d'acompte de charges, l'intimée X.________ étant
leur débitrice des parts de loyer payées en trop à partir du 1
er
décembre 2015 et leur en devant immédiat paiement.
X.________ n’a déposé aucune réponse dans le délai imparti pour ce faire.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
La société L.________ était propriétaire
de la parcelle [...] sur laquelle se trouve une ferme sise rue [...], à [...], comportant notamment
deux appartements. A.R.________ et B.R.________ ont tous les deux travaillé pour le compte de L.________.
Par contrat oral passé en 1980 entre L.________, d’une part, et A.R.________ et B.R.________,
d’autre part, ces derniers ont occupé l’appartement de la ferme susmentionnée,
donnant de plain-pied sur un jardin et comportant trois chambres, un salon et une salle à manger,
ainsi qu’un garage. Le loyer initial est inconnu, mais dès 1997 et jusqu’au mois de
mars 2002, le loyer mensuel net s’élevait à 350 fr., auquel s’ajoutait un
acompte de charges de 100 fr. par mois.
2.
a)
Le 28 mars 2002, un document à l’entête
de la société L.________ et intitulé « Bail à loyer » a été établi
en ces termes :
« MOI
MONSIEUR B.R.________ ACCEPTE LE BAIL A LOYER COMME SUIT :
LOYER + CHARGES
+ FRAIS = Fr. 650.-
POUR UNE DUREE
D’1 ANNEE DES LE 1
ER
AVRIL 2002,
renouvelable
de 3 mois en 3 mois. »
Ce document n’a été signé que par le locataire B.R.________.
b)
Le 24 juin 2002, un document à la teneur identique a été signé par la société
L.________ et par B.R.________, A.R.________ ayant ajouté la mention suivante sur le document avant
d’y apposer sa signature :
« J’accepte ce bail tel quel, pour autant que les deux chambres soient rénovées,
comme convenu lors de notre dernier entretien. »
Le 27 juin 2002, les locataires ont versé un montant de 600 fr. à titre de complément
de loyer pour les mois d’avril à juin 2002 compris (650 fr. par mois dus rétroactivement
depuis le 1
er
avril 2002 (450 fr. versés chaque mois = 200 fr. x 3 = 600 fr.) et se sont acquittés d’un
loyer brut de 650 fr. dès le mois de juillet 2002.
c)
Par courrier du 1
er
décembre
2005, L.________ a annoncé aux locataires que leur loyer allait être augmenté de 650 fr.
à 695 fr. par mois dès le 1
er
janvier 2006 afin de tenir compte des hausses de prix pour l’eau, l’épuration et le
mazout. Elle leur a remis, en annexe à son courrier, divers documents justificatifs (prix du mazout,
lettre de la Municipalité sur l’augmentation du prix de l’eau).
d)
Dans un courrier du 16 octobre 2008, qui mentionne sous la rubrique « Concerne »
une partie de jardin allant avec l’appartement anciennement loué par M. et Mme [...], la société
L.________ a informé les locataires du fait qu’elle donnait suite favorablement à leur
demande et qu’elle leur laissait la jouissance totale du jardin pour la saison prochaine, décision
qui serait toutefois à revoir en 2010. Dans son courrier, la société indiquait ce qui
suit :
« La
location de votre appartement, charges comprises, avec le garage, la surface des 2 jardins, hausse du
mazout et de l’électricité, sera de Fr. 710.00 dès le
1
er
janvier 2009. »
e)
Aucune formule officielle n’a été remise aux locataires par L.________ dans le cadre
de la conclusion du bail du 24 juin 2002, ni des deux augmentations de loyer précitées.
3.
La société X.________ est inscrite au Registre du commerce vaudois, et a pour but l’achat,
la vente et la mise en valeur d’immeubles, la construction de bâtiments, leur exploitation
et leur gérance, la réalisation de toutes affaires immobilières et la prise de participations.
C.R.________ en est l’administrateur unique.
Par acte de vente notarié du 30 novembre 2015, la société X.________ a acheté à
la société L.________ la parcelle [...] sur laquelle se trouve le bâtiment comportant
l’appartement litigieux et le jardin dont bénéficient A.R.________ et B.R.________. Elle
a également acquis le même jour, par acte conclu avec les membres d’une communauté
héréditaire, la parcelle contigüe [...], sur laquelle est érigé un rural. Les
deux parcelles ont ensuite été réunies pour former un seul bien-fonds portant le numéro
[...].
Le 3 décembre 2015, X.________ a été inscrite en tant que propriétaire de la nouvelle
parcelle n° [...] au Registre foncier du canton de Vaud.
4.
Sur formules officielles du 23 décembre 2015, X.________ a notifié, séparément aux
locataires A.R.________ et B.R.________, une résiliation de bail avec effet au 31 mars 2016. La
lettre d’accompagnement, datée du même jour et signée d’C.R.________, indiquait
ce qui suit :
« Madame,
Monsieur,
Par la présente,
je vous informe que la société X.________, dont le soussigné est l’administrateur
unique, est devenue propriétaire de l’immeuble dans lequel vous louez un appartement.
Vu que ce très
ancien immeuble se doit d’être entièrement transformé, je me vois dans l’obligation
de résilier votre bail, les travaux à effectuer n’étant pas compatible avec la présence
d’occupant dans l’immeuble. […]. »
5.
a)
Par
requête du 11 janvier 2016, les locataires ont saisi la Commission de conciliation en matière
de baux à loyers du district de la Broye-Vully (ci-après : l’autorité de conciliation)
afin de contester la résiliation de leur bail. La société X.________, qui avait contesté
la proposition de jugement, s’est vu délivrer une autorisation de procéder le 21 mars
2016.
b)
Par
demande adressée au Tribunal des baux le 3 mai 2016, X.________ a conclu, avec suite de frais et
dépens, à ce qu’il soit constaté que le bail la liant à A.R.________ et B.R.________
avait été valablement résilié avec effet au 31 mars 2016 (1), à ce que ces derniers
soient condamnés à libérer les locaux dans un délai de 30 jours dès l’entrée
en force du jugement (2), et à ce qu’ils soient condamnés à lui verser, solidairement
entre eux, la somme de 2'400 fr. par mois à titre d’indemnité équitable pour occupation
illicite des locaux litigieux dès le 1
er
avril 2016 (3), les frais et dépens étant solidairement mis à leur charge (4).
Dans leur réponse du 1
er
juillet 2016, A.R.________ et B.R.________ ont conclu, avec suite de frais et dépens, à l’irrecevabilité
des conclusions 1 à 3 prises par X.________ et au rejet de sa conclusion 4, subsidiairement au rejet
des conclusions 1 à 4. Reconventionnellement, ils ont conclu, avec suite de frais et dépens,
à ce que les résiliations de bail du 23 décembre 2015 soient annulées (I), subsidiairement
à ce que le bail soit prolongé de quatre ans, soit au 31 mars 2016 (II), à ce que le loyer
dû dès le 1
er
décembre 2015 soit maintenu à 350 fr. par mois plus 80 fr. d’acompte de charges (III),
et à ce que X.________ soit reconnue débitrice des locataires, solidairement entre eux, des
parts de loyer payées en trop à partir du 1
er
décembre 2015 et leur en doive immédiat payement (IV).
Le 16 août 2016, les locataires ont modifié la conclusion III. de leur réponse comme suit :
« III.-
Le loyer mensuel dû
par B.R.________ et A.R.________ en relation avec l’appartement mentionné sous chiffre I ci-dessus
est maintenu, à partir du 1
er
décembre
2015, à CHF 350.-/mois plus CHF 100.- d’acompte de charges. »
c)
Une audience a été tenue le 22 août 2016, en présence des parties, assistées
de leurs conseils respectifs, qui ont été entendues.
Les locataires ont pris des nouvelles conclusions en complément de leur conclusion III en ces termes :
«
III bis. Le loyer initial de l’appartement mentionné sous chiffre I ci-dessus et loué
par les défendeurs, selon baux des 28 mars 2002 et 24 juin 2002, est nul.
III ter. Les
hausses unilatérales de loyer des 28 mars 2002, 24 juin 2002, 1
er
décembre
2005 et 16 octobre 2008 en relation avec l’appartement loué par les défendeurs et mentionné
sous chiffre I ci-dessus sont nulles. »
X.________ a conclu au rejet de ces conclusions.
Une seconde audience a été tenue le 26 septembre 2016 à l’occasion de laquelle V.________,
fille des locataires, P.________, secrétaire de la société L.________ et enfin Z.________,
agent immobilier, ont été entendus en qualité de témoins.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions
finales de première instance dans les affaires patrimoniales (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de
procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]), pour autant que la valeur litigieuse
au dernier état des conclusions de première instance soit de 10'000 fr. au moins (art. 308
al. 2 CPC). Il doit être introduit auprès de l'instance d'appel, soit de la Cour d'appel civile
(art. 84 al. 1 LOJV [loi vaudoise d'organisation
judiciaire du 12 décembre 1979 ; RSV 173.01]), dans les trente jours à compter de
la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation
(art. 311 al. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, le litige porte uniquement
sur la validité des augmentations successives du loyer des appelants, qui est passé de 450
fr. à 650 fr. dès le 1
er
avril 2002, puis à 695 fr. dès le 1
er
janvier 2006, et enfin à 710 fr. à partir du 1
er
janvier 2009. Comme indiqué à juste titre par les appelants, le seul différentiel, de
260 fr., calculé sur vingt ans (art. 92 al. 2 CPC), s'élève à plus de 10'000 francs.
La voie de l'appel est dès lors ouverte. Pour le reste, l'appel a été formé en temps
utile par les locataires qui bénéficient d'un intérêt digne de protection (art. 59
al. 2 let. a CPC).
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge et doit, le cas échéant, appliquer
le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté,
Bâle 2011, nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur
la base des preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310
CPC).
3.
Les appelants se réfèrent intégralement
à l’état de fait retenu par les premiers juges mais requièrent toutefois qu’il
soit précisé qu’ils auraient pris possession des locaux litigieux dix mois avant leur
emménagement, période durant laquelle ils auraient complètement refait, à leurs frais,
l'appartement. Cependant, ni les pièces produites ni les déclarations des témoins n’ont
permis d’établir à satisfaction ces allégations. Il n’y a dès lors pas
lieu de compléter l’état de fait sur ce point.
Les appelants requièrent également que l’état de fait soit complété par
la précision que l’appelant avait été l’employé de l’entreprise
L.________ de 1963 à 1996 et l'appelante de 1982 à 2012. On constate toutefois que les premiers
juges ont indiqué que les locataires avaient tous les deux été employés de l’entreprise
L.________, ce qui est en soi suffisant. Il n'y a ainsi pas lieu à complètement, ce d'autant
que ni la pièce 9 évoquée à l'appui de ce grief, ni les parties ou les témoins
entendus n'ont apporté de précision sur ce point.
L'ajout de ces faits n'est du reste pas à même d'exercer une influence déterminante sur
la solution du litige, comme on va le voir ci-après.
4.
Les appelants soutiennent que le but protecteur de l'art. 269d CO aurait été éludé
par les différentes augmentations de loyer survenues en 2002, 2006 et 2009. Ils considèrent
qu’à défaut d’avoir été notifiées par le biais d’une formule
officielle, ces différentes augmentations de loyer seraient nulles.
4.1
Selon l'art.
269d al. 1 et 2 CO, l'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire
dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au
moyen d'une formule agréée par le canton ; la majoration de loyer est nulle lorsqu'elle n'est
pas notifiée au moyen de la formule officielle, que les motifs ne sont pas indiqués ou qu'elle
est assortie d'une résiliation ou d'une menace de résiliation. Ces règles s'appliquent
dans la même mesure à la modification unilatérale au détriment du locataire consistant
par exemple à facturer séparément les frais accessoires précédemment inclus
dans le loyer (art. 269d al. 3 CO ; ATF 121 III 460 consid. 4a ; ATF 137 III 362 consid. 3.2.1). L'art.
19 OBLF (ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux
du 9 mai 1990 ; RS 221.213.11) exige que la formule destinée à communiquer au locataire la
modification unilatérale du contrat contienne la désignation des prétentions, la date
de leur entrée en vigueur, les motifs précis justifiant ces prétentions (al. 1 let. b),
ainsi que les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le bien-fondé
de la prétention, la liste des autorités de conciliation existant dans le canton et leur compétence
à raison du lieu (al. 1 let. c). Si le motif figure dans une lettre d'accompagnement, le bailleur
doit se référer expressément à cette lettre dans la formule officielle (al. 1 bis)
; un tel mode de procéder était auparavant prohibé par la jurisprudence (cf. ATF 120 II
206 consid. 3b). Selon la jurisprudence, l'art. 269d CO prescrit une forme écrite qualifiée
qui s'étend à la motivation de la modification annoncée. Les renseignements donnés
par un autre moyen peuvent préciser ou servir à l'interprétation des motifs mentionnés
sur l'avis formel – ou sur l'annexe, conformément à l'art. 19 al. 1 bis OBLF –
mais non les étendre ni remplacer une indication omise. Les motifs doivent être précis
; ils doivent permettre au locataire de saisir la portée et la justification de la modification,
de manière à pouvoir apprécier en pleine connaissance de cause l'opportunité de la
contester ou non (ATF 121 III 6 consid. 3a et 460 consid. 4a/bb et cc ; ATF 117 II 458 consid. 2a ; plus
récemment, TF 4A_409/2009 du 1
er
février 2010 consid. 2.1).
Dans un arrêt de principe du 28 mars 1995 (publié in MP 1995 p. 145), le Tribunal fédéral
a considéré qu'à côté de la modification unilatérale du loyer par le bailleur,
expressément réglée par la loi, les parties avaient la possibilité, d'un commun accord,
de modifier leur contrat de manière bilatérale; tant que le but protecteur de la loi n'était
pas éludé, il a estimé qu'il n'était pas nécessaire que les exigences de forme
valables pour les modifications unilatérales s'appliquent aux modifications conventionnelles. Ultérieurement,
le Tribunal fédéral a précisé qu'en ayant renoncé à un contrôle officiel
des loyers, on avait laissé au locataire la faculté de contester ou non le caractère éventuellement
abusif de la contrepartie mise à sa charge pour l'utilisation de la chose. La renonciation à
user de son droit de contester le loyer pouvait donc conduire un locataire à payer, consciemment
et de son plein gré, un montant objectivement trop élevé pour l'objet du bail. Dans cette
mesure, la liberté contractuelle n'était pas restreinte par les dispositions sur les loyers
abusifs. Il fallait cependant que le locataire soit informé de ses droits à cet égard
et ne subisse aucune pression (ATF 123 III 70 consid. 3a). Une modification consensuelle du contrat de
bail, pour qu'elle ne fasse pas échec au but de protection de la formule, implique que l'information
du locataire, s'agissant de la possibilité de contester le loyer, soit garantie d'une autre manière
et que tout moyen de pression, notamment sous forme d'une menace de résiliation, puisse être
exclu. Une modification consensuelle du contrat ne permet de renoncer aux exigences de forme que s'il
est établi que le locataire a été informé de la possibilité de contester la
modification du loyer, qu'en renonçant à la formule officielle, il a également renoncé
par avance en toute connaissance de cause à cette possibilité et, surtout, que si l'on peut
exclure qu'il a agi sous la pression (ATF 123 III 70 consid. 3b).
Enfin, dans un arrêt plus récent, le Tribunal fédéral a considéré qu'en
présence d'une hausse de loyer consensuelle dont le locataire contestait la validité formelle,
il fallait d'abord se demander si l'on se trouvait dans un cas d'application de l'art. 269d CO, c'est-à-dire
d'une hausse de loyer devant entrer en vigueur pour la prochaine échéance du bail. Si tel n'était
pas le cas, la question de la validité formelle de la hausse ne se posait pas. Ainsi, dans l'hypothèse
d'une hausse de loyer consensuelle devant entrer immédiatement en vigueur, le locataire ne pouvait
pas invoquer l'absence de la formule officielle prévue par l'art. 269d CO (ATF 128 III 419). En
vertu du principe de la fidélité contractuelle, les parties sont liées par leur accord
jusqu'à son échéance, de sorte que le bailleur ne peut pas modifier unilatéralement
le loyer avant le prochain terme de résiliation (sous réserve d'une clause d'indexation ou
d'échelonnement). Par conséquent, il suffit au locataire de refuser de signer un avenant pour
que toute modification du bail soit exclue avant l'échéance. Dans le cas que le Tribunal fédéral
avait à trancher, on pouvait présumer que le locataire, commerçant de son état, ne
pouvait pas ignorer qu'il avait conclu un contrat devant durer encore quatre ans et qui ne pouvait pas
être modifié unilatéralement avant l'échéance. Rien ne donnait à penser,
dans ce cas, que son approbation de la hausse de loyer ne résultait pas d'une volonté libre
et éclairée (CACI 3 avril 2013/186).
Le Tribunal fédéral a toutefois rappelé qu’une augmentation de loyer consensuelle
n’était valable que si le locataire était informé de la possibilité de la contester,
d’une part, et s’il avait renoncé à cette possibilité sciemment et sans être
soumis à pression, d’autre part (TF 4A_637/2016 du 3 mars 2017 consid. 2.1). Le seul fait
d'avoir payé le loyer pendant un long laps de temps sans discuter ne saurait, à lui seul, conduire
à la conclusion que le locataire commet un abus de droit en arguant de la nullité du loyer
initial après avoir pris conscience du vice de forme initial (TF 4A_637/2016 du 3 mars 2017 consid.
4.2 ; TF 4A_647/2011 du 26 janvier 2012 consid. 4.2 ; TF 4A_129/2011 du 28 avril 2011 consid. 2.3,
rés. in JdT 2012 II 113 ;
TF 4C_134/2001
du 18 octobre 2001, qui traite du paiement d'un loyer majoré durant environ dix ans).
4.2
En l’espèce, les premiers juges n’ont pas examiné la problématique de l'information
des locataires de leur droit à s’opposer aux différentes augmentations de loyer par le
bailleur, sous l'angle du but protecteur de l'art. 269d CO, aucun développement n'étant consacré
à cette question.
On l'a vu, une modification consensuelle du contrat ne permet de renoncer aux exigences de forme que
s'il est établi que le locataire a été informé de la possibilité de contester
la modification du loyer, qu'en renonçant à la formule officielle, il a également renoncé
par avance en toute connaissance de cause à cette possibilité et, surtout, que si l'on peut
exclure qu'il a agi sous la pression. Or, en l'état, le propriétaire intimé n'a pas établi
que les locataires auraient été correctement informés de leur droit de contester les hausses
litigieuses, le locataire étant présumé ignorer ses droits. De surcroît, rien ne
permet d'admettre que les locataires auraient pris connaissance de leurs droits d'une manière ou
d'une autre. Bien plus, il a été allégué que c'est en consultant leur conseil au
moment où ils se sont opposés à la résiliation de bail que les locataires ont appris
que les hausses de loyer qui s’étaient succédé depuis 2002 étaient nulles.
Il apparaît même à la lecture de l'annotation faite par la locataire sur le contrat du
24 juin 2002 que l'acceptation avait été donnée après que la locataire s’était
assurée que la rénovation de deux pièces serait effective, alors que les coûts liés
à l'entretien de la chose louée incombent au propriétaire qui n'a pas à les répercuter
sur les locataires ; cela montre bien que les locataires n'avaient pas connaissance de leurs droits.
On peut ainsi sérieusement penser que les locataires se seraient opposés à ces hausses
s'ils avaient su que la loi leur en donnait la faculté. On ajoutera encore que la majoration découle
d'un document rédigé par la bailleresse, lequel avait été soumis pour signature aux
locataires qui occupaient jusqu'ici les locaux en cause par le biais d’un contrat oral. Il y a
également lieu de tenir compte du fait que l'un des locataires était soumis à un lien
de subordination à la bailleresse, qui était aussi son employeuse. On ne peut ainsi pas exclure
une pression liée à ces éléments factuels. Le contraire n'a en tout cas pas été
établi par la bailleresse.
Au regard de ces circonstances, il est patent que les conditions posées par la jurisprudence pour
admettre une hausse de loyer conventionnelle ne sont pas remplies. Il n'y a donc pas lieu de qualifier
les hausses litigieuses de consensuelles et l'ancien propriétaire n'était pas dispensé
de faire usage de la formule officielle. Aussi, à partir du 1
er
avril 2002, les appelants auraient dû continuer à payer un loyer de 350 fr., plus 100 fr. de
charges, comme acquitté jusque-là. Le grief des appelants doit être admis.
5.
Les appelants reprochent aux premiers juges d’avoir considéré que leur action relevait
de l’abus de droit.
Les majorations de loyer intervenues en 2006 et 2009 n'ont pas tenu compte du préavis de trois mois
et 10 jours prévu par les art. 266c et 269d al. 1 CO et n'ont pas été notifiées sur
la formule officielle exigée par la dernière disposition citée.
Les premiers juges ont estimé que, même si ces majorations étaient « a priori nulles
», il y avait abus de droit à invoquer une telle nullité du fait que les locataires avaient
versé sans discuter et durant de nombreuses années les nouveaux montants de loyer exigés
par la bailleresse de l'époque. En outre, les hausses étaient modiques, sans qu'il soit constaté,
ni même allégué, que le loyer ainsi augmenté pourrait être abusif. De plus,
la seconde augmentation était en partie liée à une extension de l'objet du bail, intervenue
à la demande des locataires. Enfin, l'invocation de la nullité des augmentations et la restitution
du trop-perçu n'avait été faite qu'à l'encontre du nouveau propriétaire et non
pas contre la bailleresse de l'époque, L.________, ce qui montrerait que cela ne constituait pas
un point primordial pour les locataires.
La motivation des premiers juges ne résiste cependant pas à la critique, au regard de la jurisprudence
fédérale récemment rendue en la matière, citée ci-dessus (cf. consid. 4.1 supra).
En effet, notre Haute Cour a précisé que
le
fait pour un locataire d'avoir payé pendant une longue période (six ans, voir dix ans) et sans
se plaindre un loyer dont l'augmentation était nulle – ce qu'il ignorait au moment du paiement
du loyer – n'était pas constitutif d'abus de droit (TF 4A_637/2016 du 3 mars 2017 consid.
4.1).
Par surabondance, les appelants relèvent à raison qu’il ne leur appartenait pas d’établir
le caractère abusif des hausses de loyer annoncées en 2006 et 2008, ces hausses étant
nulles faute d’avoir été notifiées sur la formule officielle exigée par l’art.
269d al. 1 CO. Enfin, on ne peut pas reprocher aux appelants de ne pas avoir contesté ces hausses
de loyer par le passé, puisque qu’il n’est pas établi qu’ils auraient été
informés de leur droit à une telle contestation avant de consulter un avocat dans le cadre
de la procédure en contestation de résiliation de bail. Une fois encore, le grief des appelants
est pleinement fondé.
6.
Les appelants requièrent le remboursement des loyers perçus en trop par l’intimée
dès le 1
er
décembre 2015, date à laquelle celle-ci est devenue propriétaire de l’immeuble en
cause.
Au vu des considérants qui
précèdent, il y a lieu de faire droit à cette conclusion et de réformer en ce sens
le chiffre III du dispositif du jugement attaqué.
7.
En définitive, l’appel doit être admis et le jugement
réformé
au chiffre III de son dispositif dans le sens des considérants.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'624 fr. (art. 62
al.
1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à
la charge de l'intimée X.________, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Les appelants ont par ailleurs droit à des dépens de deuxième instance, qu’il convient
d’arrêter à 3'000 fr. (art. 3 al. 2 et art. 7 TDC [tarif des dépens en matière
civile du 23 novembre 2010 ; RSV 270.11.6]).
Il s’ensuit que l'intimée X.________ doit verser aux appelants, solidairement entre eux, la
somme de 4’624 fr. à titre de dépens et de restitution d’avance de frais de deuxième
instance (art. 111 al. 2 CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est admis.
II.
Le jugement est réformé au chiffre III de son dispositif comme suit :
III. Le loyer mensuel
dû par les défendeurs B.R.________ et A.R.________ en relation avec l'appartement mentionné
sous chiffre I ci-dessus est fixé, à partir du 1
er
décembre 2015, à 350 fr., plus 100 fr. d'acompte de charges, la demanderesse X.________ devant
rembourser aux défendeurs, créanciers solidaires, les parts de loyer payées en trop à
partir du 1
er
décembre 2015.
Le
jugement
est maintenu pour le surplus.
III.
Les frais judiciaires de deuxième
instance, arrêtés à 1'624 fr. (mille six cent vingt-quatre francs), sont mis à la
charge de l'intimée X.________.
IV.
L'intimée X.________ doit
verser aux appelants, créanciers solidaires, la somme de 4'624 fr. (quatre mille six cent vingt-quatre
francs) à titre de dépens et de restitution d'avance de frais de deuxième instance.
V.
L'arrêt
est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me César Montalto, avocat (pour A.R.________ et B.R.________),
‑
X.________,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :