vd_findinfo · HC / 2014 / 685 · 2014-11-05 · fr

BAIL À LOYER, LOCAL PROFESSIONNEL, LOYER INDEXÉ, LOYER ÉCHELONNÉ, ABUS DE DROIT | 2 al. 2 CC, 20 al. 2 CO, 269b CO, 269c CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 05.11.2014 HC / 2014 / 685

TRIBUNAL
CANTONAL
XA13.017679-141301
- XA13.017679-141302
573
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
5 novembre 2014
_____________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              Mme
Favrod et M. Abrecht
Greffière
:              Mme
Tille
*****
Art.
2 al. 2 CC ; 20 al. 2, 269b, 269c CO
Statuant à huis clos sur les appels interjetés par
Z.________
SA
, à Lausanne, demanderesse, et
L.________
SA
, à Zurich, défenderesse, contre le
jugement rendu le 2 décembre 2013 par le Tribunal des baux dans la cause divisant les appelantes,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par jugement du 2 décembre 2013, le Tribunal des baux a dit que le loyer annuel net des locaux commerciaux
que la demanderesse Z.________ SA loue à la défenderesse L.________ SA dans l’immeuble
sis à [...], à Lausanne, selon contrat de bail du 22 juillet 1998, reste fixé à 375'000 fr.
dès le 1
er
octobre 2013 (I), dit que les frais judiciaires, arrêtés à 16'265 fr., sont mis à
la charge de la demanderesse à hauteur de 5'421 fr. 65 et à la charge de la défenderesse
à hauteur de 10'843 fr. 35, dit que les frais judiciaires seront prélevés sur
les avances fournies par les parties (II), dit que la défenderesse L.________ SA doit payer à
la demanderesse Z.________ SA la somme de 10'693 fr. 35 à titre de remboursement de l’avance
que celle-ci a fournie (III), dit que la défenderesse L.________ SA doit verser à la demanderesse
Z.________ SA la somme de 3'850 fr. à titre de dépens (IV) et rejeté toutes autres
ou plus amples conclusions (V).
En droit, les premiers juges ont considéré que la clause d’indexation contenue au chiffre
3 du contrat de bail pour locaux commerciaux du 22 juillet 1998 était nulle, dans la mesure où
cette clause ne pouvait être cumulée avec la clause d’échelonnement contenue dans
les dispositions particulières annexées audit contrat de bail. Or il ressortait des discussions
ayant précédé la conclusion du contrat qu’une partie des lourds travaux envisagés
par la demanderesse allait être prise en charge par la bailleresse sous la forme d’une diminution
de loyer jusqu’au 30 septembre 2013, la clause d’indexation n’étant envisagée
que pour la période postérieure à cette date. Dès lors, il y avait lieu de constater
d’office que les hausses de loyer notifiées par la défenderesse à la demanderesse
jusqu’au 30 septembre 2013 sur la base de la clause d’indexation étaient nulles et que
le loyer annuel net pour toute la période précitée correspondait à l’échelon
convenu de 375'000 francs. S’agissant du loyer pour la période postérieure au 30
septembre 2013, au vu du caractère impératif de l’art. 270a CO (Code des obligations
du 30 mars 1911, RS 220), qui fixe les conditions auxquelles le locataire peut demander une baisse de
son loyer, les premiers juges ont considéré que la défenderesse ne pouvait invoquer valablement,
pour refuser la baisse de loyer demandée par la demanderesse, que les parties avaient convenu que
le loyer ne serait pas inférieur à 510'000 fr. après le 1
er
octobre 2013. Les premiers juges ont cependant rejeté la conclusion de la demanderesse tendant à
la baisse du loyer net dès le 1
er
octobre 2013. Ils ont retenu que la demanderesse faisait uniquement valoir la méthode relative à
l’appui de sa demande de baisse et ont renoncé à examiner la méthode absolue, invoquée
à titre superfétatoire, ces deux moyens ne pouvant être cumulés. A cet égard,
dans la mesure où les parties n’avaient pas indiqué, dans le contrat de bail, les bases
de calcul du loyer échelonné, ni précisé qu’elles entendaient se fonder sur
les paramètres en vigueur lors de la conclusion du bail pour fixer le loyer après l’expiration
de la période d’échelonnement, il y avait lieu de retenir que les parties avaient entendu
régler la question du loyer jusqu’à la date d’expiration du bail et ne pouvaient
dès lors pas invoquer la méthode relative pour fixer le loyer admissible à cette date.
Or, la défenderesse n’ayant à ce jour pas notifié à la demanderesse la hausse
du loyer échelonné au moyen de la formule officielle, le loyer annuel net des locaux litigieux
dès le 1
er
octobre 2013 restait fixé à 375'000 francs.
B.
Par acte du 11 juillet 2014, Z.________ SA a formé
appel contre ce jugement, concluant, sous suite de frais et dépens, à la réforme du chiffre
I de son dispositif en ce sens que le loyer annuel net des locaux commerciaux loués par l’appelante
à l’intimée dans l’immeuble sis [...] à Lausanne soit réduit à 293'137 fr. 50
dès le 1
er
octobre 2013. L’appelante a également conclu à la réforme des chiffres II à
IV du dispositif du jugement en ce sens que de pleins dépens de première instance lui soient
alloués et que tous les frais de justice soient mis à la charge de l’intimée.
Le même jour, L.________ SA a également formé appel contre ce jugement, concluant, sous
suite de frais et dépens, à sa réforme en ce sens que le loyer annuel net des locaux commerciaux
litigieux reste fixé à 427'416 fr. dès le 1
er
octobre 2013, subsidiairement à son annulation et au renvoi de la cause aux premiers juges pour
nouvelle instruction et nouveau jugement dans le sens des considérants.
Par réponse du 20 octobre 2014, Z.________ SA a conclu au rejet de l’appel formé par
L.________ SA.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les
pièces du dossier :
1.
La demanderesse Z.________ SA, dont le siège est à Lausanne, a pour but l’exploitation
à Lausanne, [...], d'un service traiteur, de magasins, restaurants et terrasse.
La défenderesse L.________ SA a pour but social la gestion, l’administration et la vente d’immeubles
en Suisse et à l’étranger. Son siège social est à Zurich.
2.
En 1998, la demanderesse a négocié avec la gérance immobilière H.________ SA, mandatée
par la société propriétaire [...], la conclusion d’un contrat de bail portant sur
des locaux commerciaux dans l’immeuble sis [...], à Lausanne, dont la locataire était
alors la société [...].
La demanderesse prévoyait une transformation importante des locaux, pour un budget se situant entre
1'500'000 fr. et 2'000'000 francs. Les négociations portaient en particulier sur le montant
du loyer à venir et la prise en charge par la propriétaire d’une partie des travaux envisagés.
Par lettre du 16 juin 1998, H.________ SA s’est adressée à la demanderesse en ces termes :
« En
réponse à vos lettres des 4 et 5 juin 1998 ainsi qu’à votre entretien téléphonique
avec Monsieur [...] au sujet de l’objet cité en titre, nous vous précisons ce qui suit :
-
le tableau récapitulatif du coût des
travaux de Fr. 2'880'000,- établi par [...] est beaucoup trop imprécis et comme convenu avec
le soussigné de gauche, vous assumez le risque quant au montant des travaux du gros œuvre pris
en charge par la Société propriétaire, soit Fr. 1'200'000,- ;
-
la proposition d’un nouveau contrat sera
calculée sur le loyer de base de Fr. 510'000,- et non sur celui préférentiel de Fr.
410'000,- ;
-
amortissement des travaux du gros œuvre sur
15 ans, selon le principe des annuités (somme à payer pour amortir un capital de 1 franc pendant
un nombre donné d’années, avec un taux d’intérêts à 4 ½ %) ;
-
surface de l’ensemble des locaux :
1963 m2 ;
PROPOSITION
DU NOUVEAU LOYER
Loyer
de base, soit prix moyen au m2 de Fr. 259,80
Fr.              510'000.-
Diminution
pour rentabilisation de Fr. 1'200'000,-
(CFC
211.5, 211.6, 23  partiel, 24, 24) sur 15 ans, renté à 4 ½ %
./.              Fr.
111'600.-
Fr.
398'400.-
Valable
du 01.10.98 au 30.09.2013.
Dès
le 01.10.2013, le loyer sera ramené au loyer initial net de Fr. 510'000,-, basé sur un IPC
de septembre 1998 indexé à l’IPC de septembre 2013.
Les
travaux faisant l’objet de l’investissement de Fr. 1'200'000,- et décrits ci-dessus,
sont à considérer comme faisant partie intégrante de l’immeuble et ne pourront faire
l’objet d’une demande d’indemnité en plus-value du locataire ni d’une demande
de remise dans l’état initial par la Société propriétaire. (…) »
Le 22 juin 1998, la demanderesse, sous la plume de son administrateur [...], a confirmé à H.________
SA qu’elle était disposée à signer un bail pour une durée de quinze ans pour
un « nouveau loyer annuel » de 360'000 fr. valable du 1
er
octobre 1998 au 30 septembre 2013. La lettre précisait ce qui suit :
« Pour
ce qui est de l’indexation et admettant que le loyer initial sera ramené à fr. 510'000.-
à l’échéance du bail, l’indice de référence sera celui du 30 septembre
2007 indexé à celui du 30 septembre 2013. »
Par lettre du 6 juillet 1998, H.________ SA a adressé une contre-proposition à la demanderesse
pour un loyer annuel net de 375'000 fr. au lieu des 360'000 fr. proposés, en tenant compte
d’un loyer de base de 510'000 fr. réduit du montant de 135'000 fr. correspondant
à la « différence représentant env. Fr. 1'450'000.- des travaux du gros
œuvre ».
3.
Les négociations ont abouti à la conclusion, le 22 juillet 1998, par la demanderesse et [...],
d’un contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux portant sur l’immeuble sis [...],
à Lausanne, d’une surface de 1'963 m
2
.
Le début du bail était fixé au 1
er
octobre 1998.
Le loyer annuel net mentionné dans le contrat était de 375'000 fr., auquel s’ajoutait
un acompte de frais de chauffage annuel de 10'200 francs.
Le bail était résiliable moyennant avis donné avec douze mois d’avance pour fin
septembre, mais au plus tôt pour le 30 septembre 2013, étant précisé que le bail
serait reconduit tacitement de cinq ans en cinq ans dès cette date.
En son chiffre 3, le contrat de bail prévoyait une « adaptation à 100 % »
du loyer à l’IPC (Indice des prix à la consommation), dont la base était fixée
au 30 septembre 1998. Le taux d’intérêt en vigueur n’était pas mentionné.
Un document intitulé « Clauses particulières », également signé
le 22 juillet 1998, était joint au contrat de bail. Il prévoyait ce qui suit :
« Dès
le 01.10.2013, le loyer sera ramené au loyer initial net de Fr. 510'000.-, basé sur un IPC
du 30 septembre 2007 indexé à l’IPC du 30 septembre 2013. Le loyer annuel ne pourra toutefois
pas être inférieur au montant initial de Fr. 510'000.--.
Les
travaux faisant l’objet de l’investissement de Fr. 1'450'000.- (CFC 211.5, 211.6, 23 partiel,
24, 24) sont à considérer comme faisant partie intégrante de l’immeuble et ne pourront
faire l’objet d’une demande d’indemnité en plus-value du locataire ni d’une
demande de remise dan l’état initial par la Société propriétaire.
La
totalité des travaux de transformation et de remise en état sont à la charge du locataire.
Nous
avons pris note du montant total des travaux qui a été estimé par le bureau d’architecte
[...], d’un montant de Fr. 2'882'889.35 (décompte annexé).
Dès
la fin des transformations, vous nous adresserez un décompte final des travaux ainsi que ceux du
gros œuvre, et nous nous réservons d’ores et déjà le droit de revoir notre
participation au cas où les travaux à notre charge seraient inférieurs à Fr. 1'450'000.--. ».
Par avenant n° 1 du 21 octobre 1998, les parties au contrat de bail ont convenu que les bureaux
de 26 m
2
à l’entresol étaient intégrés au bail du 22 juillet 1998, les autres clauses
et conditions du bail restant inchangées.
4.
Le 15 octobre 1999, la défenderesse est devenue propriétaire de l’immeuble faisant objet
du contrat de bail.
5.
Entre le 1
er
novembre 2000 et le 1
er
janvier 2009, la défenderesse a notifié plusieurs hausses de loyer à la demanderesse,
au moyen de la formule officielle de notification de hausse de loyer prévue à l’art.
19 al. 1 let. a OBLF (Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations
et de locaux commerciaux, RS 221.21.11). Toutes les hausses étaient fondées sur une adaptation
du loyer à l’IPC, et ont entraîné l’augmentation du loyer annuel net initial
de 375'000 fr. de la manière suivante :
1.
Hausse du 23 août 2000 :
Loyer
dès le 1
er
novembre 2000 : 384'600 fr.
2.
Hausse du 11 septembre 2001 :
Loyer dès le 1
er
novembre 2001 : 386'892 fr.
3.
Hausse du 12 novembre 2002 :
Loyer dès le 1
er
janvier 2003 : 391'572 fr.
(soit 32'631 fr. /mois)
4.
Hausse du 19 novembre 2003 :
Loyer dès le 1
er
janvier 2004 : 393'408 fr.
(soit 32'784 fr. /mois)
5.
Hausse du 16 novembre 2004 :
Loyer dès le 1
er
janvier 2005 : 398'611 fr. 80
(soit 33'217 fr. 65 /mois)
6.
Hausse du 15 novembre 2005 :
Loyer dès le 1
er
janvier 2006 : 403'815 fr. 60
(soit 33'651 fr. 60 /mois)
7.
Hausse du 14 novembre 2006 :
Loyer
dès le 1
er
janvier 2007 : 404'856 fr. 60
(soit 33'738 fr. 05 /mois)
8.
Hausse du 6 novembre 2007 :
Loyer dès le 1
er
janvier 2008 : 410'060 fr. 40
(soit 34'171 fr. 70 /mois)
9.
Hausse du 6 novembre 2008 :
Loyer dès le 1
er
janvier 2009 : 427'416 fr.
(soit 35'618 fr. /mois)
La défenderesse a contesté la dernière hausse de loyer. Néanmoins, par lettre du
28 mai 2009 de son conseil, elle a annoncé au Tribunal des baux qu’elle acceptait cette hausse
de loyer, ce dont la Présidente du Tribunal des baux a pris acte en tant que déclaration de
passé-expédient par prononcé du 14 juillet 2009.
6.
Par avis recommandé du 16 novembre 2010 accompagné de la formule de notification de résiliation
de bail, la défenderesse a résilié le contrat de bail pour le 30 septembre 2013.
Le 31 janvier 2012, à la suite de la contestation de cette résiliation par la demanderesse
et de l’échec de la conciliation, la Commission de conciliation en matière de baux à
loyer de Lausanne a annulé le congé donné le 16 novembre 2010 pour le 30 septembre 2013,
au motif que ledit congé empêchait la locataire de procéder à un transfert de bail.
La défenderesse a requis la validation du congé devant le Tribunal des baux par requête
du 19 mars 2012. La procédure est à ce jour encore pendante.
7.
L’état locatif au 1
er
septembre 2011 de l’entier de l’immeuble où se trouvent les locaux litigieux mentionne
le loyer de la demanderesse en tant que « bail commercial indexé » adapté
à l’IPC du 31 octobre 2008 et « non échelonné ». Le document
précise également que le contrat de bail est de durée déterminée et se termine
au 30 septembre 2013.
8.
Par lettre du 19 janvier 2012 adressée au conseil de la défenderesse, le conseil de la demanderesse
a requis une diminution de loyer dès le 1
er
octobre 2013, dans les termes suivants :
« Ma
cliente paie actuellement un loyer net annuel de fr. 427'416.- en vertu d’un bail qui pris effet
le 1
er
octobre 1998.
A
l’époque, le taux hypothécaire était de 4.25 %, alors que, depuis le mois de décembre
2011, il est de 2.5 %, d’où un écart de 1.75 %, qui justifie une baisse de loyer de 20.37
%.
Votre
cliente ayant acquis cet immeuble en 1999 sur la base de l’état locatif de l’époque,
ma mandante est persuadée que la chose procure à L.________ SA un rendement excessif.
Fondée
sur ce qui précède, Z.________ SA conteste le montant du loyer qu’elle acquitte actuellement
et demande sa diminution à partir du 1
er
octobre 2013 au montant suivant :
·
Loyer initial, selon bail du 22.7.1998
fr.               375'000.--
·
sous déduction de 20.37% de cette somme,
soit               fr.
76'387.50
·
loyer annuel net dès le 1
er
octobre 2013              fr.
298'612.50
Je
vous prie de me communiquer la détermination de votre cliente dans les 30 jours. »
9.
Le 7 mars 2012, la demanderesse a saisi la Commission de conciliation d’une requête de baisse
de loyer fondée sur la baisse du taux hypothécaire de référence et le rendement excessif
procuré à la défenderesse.
Une audience de conciliation a eu lieu le 25 mars 2013, à l’issue de laquelle la Commission
de conciliation a délivré une autorisation de procéder à la demanderesse.
10.
Par demande du 22 avril 2013 adressée au Tribunal des baux, la demanderesse Z.________ SA a conclu,
sous suite de frais et dépens, à la réduction à 287'000 fr. du loyer annuel
net des locaux loués à la défenderesse dans son immeuble sis [...], à Lausanne, et
ceci dès le 1
er
octobre 2013. A l’appui de sa demande, elle invoquait le rendement excessif de l’immeuble
pour la défenderesse ainsi que la baisse du taux hypothécaire de référence de 4.25 %
à 2.25 % entre la date de la conclusion du contrat de bail en 1998 et l’échéance
du bail le 30 septembre 2013.
Dans sa réponse du 5 novembre 2013, la défenderesse a conclu au rejet de la conclusion prise
par la demanderesse.
Le 8 novembre 2013, la demanderesse s’est déterminée et a complété sa demande
par de nouveaux allégués. Elle a en outre requis la production de diverses pièces en mains
de la défenderesse.
Une audience de jugement a eu lieu le 15 novembre 2013, à laquelle les parties se sont présentées,
assistées de leurs conseils. Lors de cette audience, la demanderesse a modifié la conclusion
de sa demande en ce sens que le loyer soit réduit à 276'787 fr. par an dès le 1
er
octobre 2013, étant précisé que cette demande était fondée sur la méthode
dite relative et, uniquement à titre superfétatoire, sur la méthode absolue du rendement
net. La défenderesse a conclu au rejet de la conclusion modifiée de la demanderesse.
Le témoin [...], entendu lors de cette audience, a déclaré ce qui suit :
« Je
connais très bien la défenderesse, qui est une société propriétaire. J’ai
été employé de [...], société qui s’occupe de la gestion des immeubles
de la défenderesse, de 1997 à fin 2008. Je connais la demanderesse, car elle a repris la société
[...], qui exploitait le [...]. Je m’occupais de la gérance de ces locaux. Je me souviens
d’avoir discuté de la reprise des locaux par Z.________ SA avec [...]. Il était question
d’importants investissements que la locataire voulait effectuer dans les locaux. Je précise
qu’à mon souvenir, les locaux étaient à l’époque propriété
de la [...] et qu’ils étaient gérés par [...], qui est devenu par la suite [...].
Il me semble avoir proposé à la propriétaire de conclure un nouveau bail, et non pas de
procéder à un transfert de bail. J’en déduis que c’était en raison des
investissements envisagés par la locataire. La question de la durée du bail liée à
ces investissements se posait également. Il a été discuté avec la demanderesse d’une
répartition de la prise en charge de ces travaux entre la bailleresse et la locataire. Je ne me
souviens plus des montants des travaux, ni du pourcentage de cette répartition. En revanche, je
me souviens que cette participation de la bailleresse a été convenue sous la forme d’une
réduction de loyer, basée sur le loyer de l’ancienne locataire. Le principe discuté
lors des pourparlers précontractuels était d’amortir la participation de la bailleresse
sur la durée initiale du bail et de soustraire ce montant au loyer initial, qui devait être
proche de celui de l’ancienne locataire. On peut dire que le locataire a fait la banque. Je précise
toutefois que ces montants ont été discutés avec la propriétaire, qui tenait souvent
compte d’annuités dans les calculs pour tenir compte d’un intérêt sur le capital.
A la lecture de la pièce 91, je constate que ce système d’annuités a été
appliqué dans le cas d’espèce. L’idée était de réduire le loyer
pendant la durée initiale, de sorte qu’à la sortie de cette durée initiale, le loyer
devait être le loyer initial convenu de 510’000 francs, sous réserve cas échéant
de la question de l’indexation. Je précise que j’ai signé au nom du propriétaire
le bail, ainsi que la clause particulière. Le loyer au terme de la durée initiale ne devait
pas être inférieur à 510’000 francs. Je précise que le bail indique comme loyer
celui de 375’000 francs, et non pas celui de 510’000 francs avec la précision qu’il
est réduit pendant la période initiale pour tenir compte des travaux, pour des questions informatiques.
En effet, si nous avions procédé de la sorte, le système informatique aurait indiqué
au service comptable le montant de 510'000 francs pour la facturation, et non pas le loyer convenu
de 375’000 francs. »
En droit
:
1.
L'appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. b CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008, RS 272]), dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions
est de 10'000 fr. au moins. Tel est le cas en l'espèce, le loyer mensuel net s'élevant
à 4'800 francs.
Ecrit et motivé, l'appel est introduit auprès de l'instance d'appel soit, en l'occurrence,
la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979, RS
173.01]), dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou
de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
Formé en temps utile, par une partie qui y a un intérêt digne de protection (art. 59 al.
2 let. a CPC), l'appel est recevable.
2.
a)
L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits
(art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe général
de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, JT 2010 III 134).
Elle peut revoir librement la constatation des faits sur la base des preuves administrées en première
instance (ibidem, p. 135).
Lorsqu'il s'agit de revoir une question d'appréciation, l'autorité d'appel peut s'autoriser
une certaine retenue (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, n. 5 ad art. 310 CPC; TF 5A_265/2012
du 30 mai 2012 c. 4.3.2). Il en résulte qu'elle ne saurait substituer sa propre appréciation
à celle de l'autorité inférieure (Seiler, Die Berufung nach ZPO, Zurich 2013, n. 475,
p. 205).
b)
Selon l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit être motivé, la motivation consistant à indiquer
sur quels points et en quoi la décision attaquée violerait le droit et/ou sur quels points
et en quoi les faits auraient été constatés de manière inexacte ou incomplète
par le premier juge. La Cour de céans n'est pas tenue d'examiner, comme le ferait une autorité
de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent si elles ne sont pas remises
en cause devant elle, ni de vérifier que tout l'état de fait retenu par le premier juge est
exact et complet, si seuls certains points de fait sont contestés (Jeandin, op. cit., n. 3 ad art.
311 CPC et la jurisprudence constante de la Cour de céans, CACI 10 octobre 2013/537 c. 2.2; CACI
1
er
février
2012/75 c. 2a).
3.
a)
L’appelante L.________ SA reproche au
premier juge d’avoir retenu un loyer de 375'000 fr. au 30 septembre 2013 après avoir
constaté la nullité de l’ensemble des hausses de loyer notifiées à l’intimée
Z.________ SA jusqu’à cette date, alors que ces hausses n’avaient pas été
contestées par la locataire. Au surplus, selon l’appelante, le passé-expédient de
l’intimée ayant force de chose jugée, il y aurait lieu de considérer que le loyer
des locaux litigieux avait été fixé judiciairement à 35'618 fr. par mois, soit 427'416 fr.
par an, dès le 1
er
janvier 2009. En omettant ces éléments et en prononçant que le loyer « restait
fixé à 375'000 fr. », les premiers juges auraient procédé à une
appréciation arbitraire des preuves. L’appelante Z.________ SA fait quant à elle valoir
qu’une hausse de loyer basée sur une clause d’indexation nulle doit aussi être
considérée comme nulle, même si elle a été acceptée par les deux parties,
et qu’un abus de droit ne saurait lui être reproché en l’espèce. Selon elle,
il en va de même de la dernière hausse de loyer, qui, bien qu’acceptée sous la forme
d’un passé-expédient, n’a en définitive pas été examinée par
le Tribunal des baux.
A l’appui de son propre appel, l’appelante Z.________ SA soutient que le Tribunal des baux
aurait dû retenir un loyer de 293'137 fr. 50 dès le 1
er
octobre 2013, dès lors que le premier moment de référence, dans l’application de
la méthode relative pour la fixation du loyer, correspondrait à l’expiration de la clause
d’échelonnement. Selon elle, les premiers juges devaient comparer les bases de calcul, en
particulier l’évolution du taux de l’intérêt hypothécaire et de l’IPC,
qui seraient des faits notoires, lors de l’entrée en vigueur du bail et à son échéance
le 30 septembre 2013, ce qui aurait conduit à une diminution de loyer de 21.83%, soit à la
fixation du loyer à 293'137 fr. 50 dès le 1
er
octobre
2013.
Au vu des griefs soulevés par les appelantes, il y a lieu de déterminer le montant du loyer
dû par Z.________ SA à L.________ SA dès le 1
er
octobre 2013, dès lors qu’il s’agit de la question centrale du litige.
b/aa)
Aux termes de l’art. 269b CO (Code
des obligations du 30 mars 1911, RS 210), les conventions prévoyant que le loyer est adapté
en fonction d’un indice ne sont valables qui si le bail est conclu pour une durée minimale
de cinq ans et que la référence est l’indice suisse des prix à la consommation.
Le loyer indexé a pour but de permettre au bailleur de s’assurer que le loyer s’adaptera
au coût de la vie, tandis que le locataire bénéficie de la sécurité du logement
pour une durée de cinq ans (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 506, n. 2.1.1). En principe,
l’indexation est un mode exclusif de fixation de loyer, par lequel les parties présument que
l’adaptation du loyer à l’augmentation de l’indice suffira à couvrir l’évolution
des charges et des autres facteurs de fixation du loyer, de sorte qu’elles renoncent à se
prévaloir de ces facteurs pendant toute la durée du bail, et que c’est seulement à
l’échéance du bail indexé qu’elles pourront à nouveau invoquer, à
la hausse ou à la baisse, les autres critères légaux de fixation du loyer (Lachat, op.
cit., p. 507, n. 2.1.2). Pour cette raison, le bailleur ne peut pas formuler une réserve de hausse
qu’il ferait valoir en cours de bail, en sus de l’indexation (ATF 123 III 76 c. 4c). Le principe
de l’indexation peut faire l’objet d’une clause insérée dans le contrat de
bail, d’une convention ultérieure entre les parties ou d’une transaction judiciaire
passée ultérieurement (Dietschy, in : Bohnet/Montini, Commentaire pratique, Droit du bail
à loyer, Bâle 2010, n. 4 ad art. 269b CO, p. 890).
bb)
L’art. 269c CO permet aux parties de prévoir des loyers échelonnés. Selon cette
disposition, les conventions prévoyant que le loyer sera majoré périodiquement d’un
montant déterminé ne sont valables que si le bail est conclu pour une durée minimale de
trois ans (let. a), si le loyer n’est pas augmenté plus d’une fois par an (let. b) et
si le montant de l’augmentation est fixé en francs (let. c). Cette disposition est de droit
impératif (Lachat, op. cit., p. 516, n. 3.2.1). Lorsque l’échelonnement est prévu
dans le bail initial, le locataire peut contester ce dernier dans les trente jours suivant la délivrance
de la chose louée, conformément à l’art. 270 CO. Cette contestation peut
porter tant sur le principe de l’échelonnement, sur l’échelon initial ou sur les
échelons subséquents. Ceux-ci ne pourront en revanche plus être remis en cause par le
locataire, quelle que soit l’évolution des facteurs de fixation du loyer (Lachat, op. cit.,
p. 518, n. 3.2.4). Une fois le premier échelon entré en force, le bailleur doit notifier les
échelons suivants sur formule officielle au plus tôt quatre mois avant l’entrée
en vigueur de l’échelon (art. 19 al. 2 OBLF) et au plus tard quelques jours
avant celle-ci, étant précisé que le bailleur qui ne s’est pas prévalu à
temps d’un échelon peut le faire tardivement, l’échelon n’entrant en vigueur
que dès la date de la réception par le locataire de la formule officielle (Lachat, le bail
à loyer, 2008, n. 3.2.5 ; Diestschy, op. cit., n. 24 et 25 ad art. 269c CO).
A l’expiration de la durée convenue pour le bail à loyers échelonnés, le bailleur
peut solliciter une majoration du dernier échelon de loyer pour le terme de résiliation, sur
la base de l'art. 269d CO, et le locataire invoquer l'art. 270a CO à l'appui d'une demande de diminution
de son loyer (ATF 121 III 397 c. 2b ; Arrêt du TF du 3 mai 1999, in CdB 4/99 p. 119).
cc)
Pendant la période de cinq ans minimum du loyer indexé, respectivement de trois ans minimum
du loyer échelonné, les parties sont liées par la possibilité d’adaptation
qu’elles ont prévue. C’est pourquoi, dans un contrat avec loyer indexé, il est
exclu de prévoir d’autres facteurs de majoration que la hausse de l’indice suisse des
prix à la consommation, à moins que la majoration soit justifiée par des prestations supplémentaires
correspondantes du bailleur et que le contrat de bail ait envisagé expressément cette possibilité.
Il s’ensuit que le cumul d’une clause d’échelonnement avec une clause d’indexation
est prohibé (ATF 124 III 57 c. 3a, JT 1999 I 19 ; Weber, Basler Kommentar, OR I, 2011, n. 12
ad art. 269b CO). En effet, la conclusion de l’une de ces clauses signifie que le loyer sera adapté
en fonction du seul facteur respectivement d’indexation ou d’échelonnement. Ainsi, en
présence d’un loyer échelonné, toute augmentation de loyer basée sur la hausse
des coûts, le renchérissement ou l’usage dans la localité ou le quartier est interdite
(Commentaire SVIT, Le droit suisse du bail à loyer, Lausanne 2011, n. 10 ad art. 269c CO, p. 553).
Il est en revanche possible de prévoir que le bail sera successivement échelonné puis
indexé, ou l’inverse (Dietschy, op. cit., n. 25 ad art. 269b CO, p. 897). Lorsque des parties
ont malgré tout cumulé les deux clauses, il est possible de chercher à déterminer
la volonté hypothétique lors de la conclusion du contrat pour définir lequel des deux
systèmes aurait été choisi, ceci en application de l’art. 20 al. 2 CO, qui prévoit
que si le contrat n’est vicié que dans certaines de ses clauses, ces clauses sont seules frappées
de nullité, à moins qu’il n’y ait lieu d’admettre que le contrat n’aurait
pas été conclu sans elles (ATF 124 III 57 c. 3c, JT 1999 I 19). Selon Dietschy, lorsque la
volonté hypothétique des parties ne peut pas être déterminée, la hausse ou la
baisse fondée sur l’un ou l’autre critère devrait être considérée
comme nulle et le loyer adapté en fonction des critères généraux de fixation du loyer
(Dietschy, op. cit., n. 26 ad art. 269b CO, et la référence citée). En cas de clause d’indexation
successive à un loyer échelonné, l’indice de base pour le calcul du nouveau loyer
doit être en principe celui en vigueur à l’échéance de la clause d’échelonnement
et non celui de la conclusion du bail (Dietschy, op. cit., n. 33 ad art. 269c CO).
dd)
D’une manière générale, les parties peuvent en principe convenir librement du montant
du loyer (art. 1 et 253 CO). Le droit privé ne prévoit pas un contrôle d’office
des montants convenus par une autorité. En revanche, pour protéger les locataires contre les
loyers abusifs, il est prévu que le locataire pourra saisir la commission de conciliation en matière
de baux à loyer puis le juge pour contester le loyer initial ou une augmentation du loyer, ou pour
demander une baisse du loyer, aux conditions fixées par les art. 269 à 270e CO. Il appartient
cependant toujours au locataire de prendre l’initiative et l’autorité n’intervient
pas d’office. Pour assurer la clarté de la situation juridique, un délai strict est imposé
au locataire pour agir, faute de quoi il est réputé avoir accepté le loyer proposé
et il est déchu du droit de le contester (art. 270 al. 1 et 270b al. 1 CO ; ATF 137 III 547
c. 2.3).
Lorsqu’une adaptation de loyer invoquée par une partie repose sur une clause nulle, en particulier
une clause d’indexation ne respectant pas l’art. 269b CO, il n’est en principe
pas nécessaire à l’autre partie de s’en prévaloir, la clause étant de
par la loi privée de tout effet, conformément à l’art. 20 al. 2 CO (Dietschy, op.
cit., n. 9 ad art. 270c CO, p. 998). Lorsque la clause d’indexation est frappée de nullité,
le locataire qui ne connaît pas cette nullité et qui paie le loyer indexé peut réclamer
le trop-versé en application des règles sur l’enrichissement illégitime des art.
62 ss CO. Une partie pourrait toutefois opposer un abus de droit au moyen tiré de la nullité
de la clause d’indexation (art. 2 al. 2 CC [Code civil suisse du 10 décembre 1907, RS 210]),
lorsque la partie qui l’invoque connaissait la nullité de la clause lors de sa conclusion
ou qu’elle a accepté son application pendant de nombreuses années et que le principe
de l’indexation paraissait lui convenir jusqu’à ce qu’un changement de circonstances
la fasse changer d’avis. En particulier, dans un cas où le locataire s’était prévalu
en 1991 seulement du vice de forme résultant de l’absence de notification de la formule officielle
lors d’une hausse de loyer survenue en 1982, le Tribunal fédéral a considéré
que les demandeurs, rompus aux affaires, avaient sans réserve et durant plusieurs années payé
le loyer majoré de sorte que le propriétaire n’avait aucune raison de douter de l’accord
intervenu. Dès lors, le locataire commettait un abus de droit à invoquer le vice de forme survenu
neuf ans plus tôt (ATF 123 III 70 c. 3c, JT 1998 I 8). La Chambre des recours du  Tribunal
cantonal a également vu un abus de droit dans le fait pour le locataire d’invoquer en 2002,
dans le cadre d’une affaire pénale l’opposant à son bailleur ensuite d’une
altercation, la nullité d’une hausse de loyer intervenue en 1986, qu’il avait respectée
depuis lors sans contestation ni remarque, et cela bien qu’il ne s’en soit rendu compte qu’en
2002 (Arrêt de la Chambre des recours du Tribunal cantonal du 1
er
septembre 2004 c. 6b, in CdB 2005 92). Dans un tel cas, le locataire semble s’être accommodé
de la clause de sorte que même si celle-ci doit être considéré comme nulle, il faut
conclure à des adaptations consensuelles du loyer (Dietschy, op. cit. n. 10 ad art. 270c CO, p. 996-997).
Dans l’arrêt TF 4A_38/2013 du 12 avril 2013 c. 2.1, le Tribunal fédéral a cependant
nuancé les considérations relatives à l’abus de droit, retenant que celui-ci ne
pouvait découler du seul fait d’avoir payé le loyer pendant longtemps sans discuter,
l’abus de droit ne pouvant résulter que du fait qu’informé du vice de forme, le
locataire omet de protester dans un délai raisonnable et de le contester devant l’autorité,
validant ainsi le montant convenu et guérissant les effets du vice de forme.
ee)
Aux termes de l’art. 160 al. 1 CPC-VD (Code de procédure civile vaudois du 14 décembre
1966, dans sa teneur en vigueur jusqu’au 31 décembre 2010), le passé-expédient est
l’acte par lequel une partie adhère aux conclusions de son adversaire. Il a force de chose
jugée, le juge attestant sur la déclaration que le passé-expédient vaut jugement
exécutoire (art. 161 al. 1 CPC-VD).
c/aa)
En l’espèce, après avoir rappelé qu’il n’était pas possible de
cumuler une clause d’indexation avec une clause d’échelonnement, le Tribunal des baux
a considéré que la clause par laquelle les parties avaient convenu que le loyer serait de 375’000
fr. pendant quinze ans puis de 510'000 fr. était une clause d’échelonnement, ce qui est
conforme à la jurisprudence du Tribunal fédéral (cf. ATF 124 III 57 c. 3b in limine).
Les premiers juges ont ensuite retenu que si les parties avaient eu connaissance du vice consistant dans
le cumul des clauses d’indexation et d’échelonnement, elles auraient convenu de la clause
d’échelonnement pour la période initiale de quinze ans, puis d’une clause d’indexation
pour les éventuelles périodes de reconduction du bail. S’agissant du montant du loyer,
le Tribunal des baux a considéré que les parties avaient entendu régler cette question
jusqu’à la date d’expiration du bail et ne pouvaient dès lors pas invoquer la méthode
relative pour fixer le loyer admissible à cette date. Or, L.________ SA n’ayant pas notifié
à Z.________ SA la hausse du loyer échelonné au moyen de la formule officielle, le loyer
annuel net des locaux litigieux dès le 1
er
octobre 2013 restait fixé à 375'000 francs.
L’appréciation de l’évolution du loyer faite par les premiers juges ne peut être
suivie. Certes, il faut considérer que si elles avaient eu connaissance du vice affectant le contrat
de bail, les parties auraient voulu faire prévaloir la clause d’échelonnement, ce qui
n’est pas contesté en appel. Néanmoins, cette clause ne devait pas arriver à échéance
le 30 septembre 2013, le loyer de 510'000 fr. constituant en réalité le second échelon
du loyer. En effet, la clause d’échelonnement prévue dans le contrat du 22 juillet 1998
prévoyait que « dès le 01.10.2013, le loyer [serait] ramené au loyer initial
net de Fr. 510'000.-, basé sur un IPC du 30 septembre 2007 indexé à l’IPC du 30
septembre 2013. ». En excluant la clause d’indexation de cette disposition, on constate
que les parties entendaient fixer le loyer de manière anticipée à 510'000 fr. dès
le 1
er
octobre 2013, ce que confirment les échanges de correspondance ayant précédé la conclusion
du contrat, en particulier la lettre adressée le 16 juin 1998 par H.________ SA à Z.________
SA, ainsi que la réponse de celle-ci du 22 juin 1998.
Par conséquent, l’interdiction du cumul de la clause d’échelonnement et de la clause
d’indexation interdisait aux parties toute indexation pendant la période de reconduction de
cinq ans durant laquelle elles avaient prévu le deuxième échelon de 510'000 francs. Le
loyer devait s’élever à 375'000 fr. du 1
er
octobre 1998 au 30 septembre 2013, puis à 510'000 fr. dès le 1
er
octobre 2013 et jusqu’au 30 septembre 2018, sans qu’une indexation ne soit possible durant
cette période de cinq ans. Ainsi, il est exclu que Z.________ SA puisse demander une baisse de loyer
pour la période du 1
er
octobre 2013 au 30 septembre 2018, ce qui conduit au rejet de son appel.
bb)
Dès lors que la demande de baisse de loyer présentée par la locataire doit être rejetée,
il reste la question de savoir quel est le loyer applicable dès le 1
er
octobre 2013, soit s’il s’agit du loyer de 375'000 fr., comme l’a retenu le Tribunal
des baux, ou du dernier loyer fixé dès le 1
er
janvier 2009 – mais sur la base d’une clause d’indexation nulle – à 427'416
fr., comme le soutient la bailleresse.
Comme l’a relevé le Tribunal des baux, l’appelante L.________ SA aurait dû notifier
une hausse de loyer à Z.________ SA, fondée sur le loyer échelonné, dès le 1
er
octobre 2013. Elle ne l’a cependant pas fait, probablement dans la mesure où elle a résilié
le bail. Quoi qu’il en soit, faute de notification du nouvel échelon du loyer, on ne saurait
considérer que le loyer est passé à 510'000 fr. dès le 1
er
octobre 2013.
Le 28 mai 2009, Z.________ SA a passé expédient dans la procédure en contestation de hausse
de loyer qu’elle avait ouverte contre L.________ SA, acceptant ainsi le paiement d’un loyer
annuel net de 427'416 fr., dont elle s’est acquittée sans contestation jusqu’en 2013.
Certes, elle n’avait pas connaissance du vice affectant la clause d’indexation contenue dans
le contrat du 22 juillet 1998. Néanmoins, en acceptant devant le Tribunal des baux, une dizaine
d’années après la conclusion du contrat, le paiement d’un loyer fixe de 427'416 fr.,
la locataire, société commerciale d’importance, assistée d’un conseil et dont
les représentants sont rompus aux affaires, a démontré qu’elle consentait pleinement
au paiement du loyer requis par L.________ SA, sans modification de la clause d’échelonnement
convenue dans le contrat de bail du 22 juillet 1998. Par conséquent, il y lieu de retenir une adaptation
consensuelle du loyer, et le grief de L.________ SA doit être admis.
En définitive, en l’absence de notification d’entrée en vigueur de l’échelon
de 510'000 fr., et vu l’accord intervenu en 2009, le loyer doit rester fixé au dernier
montant non contesté de 427'416 francs.
4.
a)
Au vu de ce qui précède, l’appel
de Z.________ SA doit être rejeté et l’appel de L.________ SA doit être admis, le
jugement attaqué étant réformé en ce sens que la demande du 22 avril 2013 est rejetée,
le loyer annuel net des locaux commerciaux que la demanderesse loue à la défenderesse dans
l’immeuble sis à la [...], à Lausanne, selon contrat de bail du 22 juillet 1998, restant
fixé à 427'416 fr. dès le 1
er
octobre 2013.
Les frais judiciaires de première instance, dont la quotité de 16'265 fr. peut être
confirmée (art. 25 al. 1 et 3, et 27 al. 7 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre
2010, RS 270.11.5]), seront mis à la charge de la demanderesse Z.________ SA, qui succombe (art.
106 al. 1 CPC).
Ces frais judiciaires comprennent la somme de 150 fr. correspondant à l’émolument
pour l’audition d’un témoin (art. 87 al. 1 TFJC). Ce montant sera dû par la
demanderesse à la défenderesse à titre de restitution d’avance de frais.
Z.________ SA devra en outre verser la somme de 4'000 fr. à L.________ SA à titre de dépens
(art. 3, 5 et 20 al. 2 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010, RSV 270.11.6]).
b)
Les frais judiciaires relatifs à l'appel déposé par L.________ SA, arrêtés à
3'620 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010, RSV 270.11.5]),
et ceux relatifs à l’appel de Z.________ SA, arrêtés à 5'093 fr. (art.
62 al. 1 TFJC), seront mis à la charge de l’appelante Z.________ SA, qui succombe (art. 106
al. 1 CPC).
Vu l'issue du litige, l’appelante Z.________ SA versera de pleins dépens à L.________
SA, qu’il convient d’arrêter à 4'000 fr. (art. 12 TDC).
Ainsi, s’agissant de la procédure de deuxième instance, l’appelante Z.________
SA versera à l’appelante L.________ SA un montant total de 7'620 fr. à titre de
dépens et de restitution d’avance de frais de deuxième instance.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
L’appel de Z.________ SA est rejeté.
II.
L’appel de L.________ SA est admis.
III.
Il est statué à nouveau comme suit :
I.
La demande du 22 avril 2013 de Z.________ SA est
rejetée, le loyer annuel net des locaux commerciaux que la demanderesse Z.________ SA loue à
la défenderesse L.________ SA dans l’immeuble sis [...], à Lausanne, selon contrat de
bail du 22 juillet 1998, restant fixé à 427'416 fr. (quatre cent vingt-sept mille quatre
cent seize francs) dès le 1
er
octobre 2013.
II.
Les frais judiciaires, arrêtés à
16'265 fr. (seize mille deux cent soixante-cinq francs), sont mis à la charge de la demanderesse
Z.________ SA.
Les
frais judiciaires seront prélevés sur l’avance fournie par la demanderesse.
III.
La demanderesse Z.________ SA doit payer à
la défenderesse L.________ SA la somme de 150 fr. (cent cinquante francs) à titre de restitution
d’avance de frais.
IV.
La demanderesse Z.________ SA doit payer à
la défenderesse L.________ SA la somme de 4'000 fr. (quatre mille francs) à titre de dépens.
V.
Toutes autres ou plus amples conclusions sont
rejetées.
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 5'093 fr. (cinq mille
nonante-trois francs) pour l’appel de Z.________ SA et à 3'620 fr. (trois mille six cent
vingt francs) pour l’appel de L.________ SA, sont mis à la charge de l’appelante Z.________
SA.
V.
L’appelante Z.________ SA doit verser à l'appelante L.________ SA la somme de 7’620
fr. (sept mille six cent vingt francs) à titre de dépens et de restitution d'avance de frais
de deuxième instance.
VI.
L’arrêt est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
M. Thierry Zumbach, agent d’affaires breveté (pour L.________ SA),
‑
Me Jacques Micheli, avocat (pour Z.________ SA).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, au :
‑
Tribunal des baux.
La greffière :