vd_findinfo · ML / 2015 / 83 · 2015-04-16 · fr

BAIL À LOYER, INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE, RÉSILIATION, PREUVE LIBÉRATOIRE, EXTINCTION DE L'OBLIGATION, LOYER | 82 LP

Vaud Tribunal cantonal Cour des poursuites et faillites 16.04.2015 ML / 2015 / 83

TRIBUNAL
CANTONAL
KC14.045462-150315
127
Cour
des poursuites et faillites
________________________________________________
Arrêt du
16 avril 2015
__________________
Composition
:              Mme
Rouleau
,
présidente
M.
Hack et Mme Byrde, juges
Greffier
:
Mme              Joye
*****
Art.
82 LP
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal, statuant à huis clos en sa qualité
d'autorité de recours en matière sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par
T.________
,
à Veytaux, contre le prononcé rendu le 17 décembre 2014, à la suite de l’audience
du même jour, par le Juge de paix du district de La Riviera – Pays-d’Enhaut, dans la
cause opposant le recourant à
L.________
,
à Clarens.
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
En fait :
I.
a)
Le 1
er
septembre 2014, l'Office des poursuites du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut a notifié
à T.________, à la réquisition de L.________, un commandement de payer dans la poursuite
n° 7'159’950 portant sur les montants de 1) 41'360 fr. plus intérêt à 5 % l’an
dès le 31 mars 2014 et 2) 14’737 fr. plus intérêt à 5% l'an dès le 31
mars 2014, mentionnant comme titre la créance ou cause de l'obligation : 1) « Occupation
illicite du mois d’août 2013 au mois de mars 2014 » et 2) « Dépens
alloués et confirmés par le Tribunal fédéral ».
Le poursuivi a formé opposition totale.
b)
Par acte du 10 novembre 2014 adressé à la Justice de paix du district de la Riviera –
Pays-d’Enhaut, la poursuivante a requis, avec suite de frais et dépens, que soit prononcée
la mainlevée définitive de l'opposition à concurrence de 14’737 fr., plus intérêt
à 5% l'an dès le 31 mars 2014, et la mainlevée provisoire à concurrence de 41’360
fr., plus intérêt à 5% l'an dès le 31 mars 2014, de 103 fr. 30, plus intérêt
à 5% l'an dès le 1
er
septembre 2014, et de 286 fr. 75, avec intérêt à 5% l'an dès le 1
er
septembre 2014. Outre l'original du commandement de payer précité, la poursuivante a produit
notamment :
-
une copie d’un contrat
de bail
à loyer pour locaux
commerciaux
non daté, par lequel
[...]
a loué à
[...]
et à [...], solidairement responsables, un café-restaurant à l’enseigne «
[...]» sis à Montreux ; le bail était prévu pour durer du 1
er
octobre 2003 au 1
er
octobre 2008, puis se renouvelait tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf résiliation donnée
une année avant l'échéance ; le loyer mensuel était de 5'170 fr. net, plus 200
fr. d'acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires, soit un loyer brut mensuel de 5'370 francs
;
-
une copie d’un avenant
à ce contrat, signé le 15 mars 2006 par [...] et [...], d’une part, et le poursuivi et
son épouse, d’autre part, par lequel
le
bail a été transféré avec tous les droits et obligations en découlant à
T.________ et [...], solidairement responsables, avec effet au 1
er
janvier 2006 ;
-
une copie de l’acte
de décès d’ [...] du 16 mars 2006 ;
-
copies de deux avis comminatoires
adressés au poursuivi et à son épouse le
23
juin 2011, qu’ils ont reçus le lendemain, dans lesquels les bailleurs [...], [...] et [...]
leur reprochaient en substance de n'avoir versé aucun loyer pour les mois de « novembre »
à « juin » et impartissant un délai de trente jours pour le paiement de
l'arriéré, par 43'760 fr., faute de quoi le bail serait résilié en application de
l'art. 257d CO ;
-
copies de deux notifications
de résiliation de bail pour non-paiement du loyer, sur formules officielles, adressées le 25
juillet 2011 par [...], [...] et [...] au poursuivi et à son épouse, séparément,
avec effet au 30 septembre 2011, et les avis de réception y relatifs ;
-
une copie d’un contrat
de vente du 18 novembre 2011 par lequel [...], [...] et [...] ont vendu à L.________ l’immeuble
abritant le café-restaurant ; le contrat précisait qu'une procédure d'expulsion était
en cours concernant le bail commercial ;
-
une copie de l’arrêt
rendu par la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal vaudois le 12 août 2013, admettant
la requête d’expulsion déposée par L.________ et ordonnant à T.________ et
[...] de quitter les locaux du «  [...] » faute de quoi l'huissier de paix procéderait
à l'exécution forcée de la décision, cas échéant avec le concours des agents
de la force publique ; la cause a été renvoyée au juge de paix pour qu'il fixe un nouveau
délai pour libérer les lieux ; en droit, la cour a considéré que le contrat de bail
avait été valablement résilié par les bailleurs [...], [...] et [...] pour prendre
fin le 30 septembre 2011 et qu’il n’y avait pas eu conclusion d’un bail tacite entre
L.________ et T.________ et [...] après la résiliation extraordinaire du 25 juillet 2011 ;
-
copie du procès-verbal
des opérations d’exécution forcée menées le 13 mars 2014, suite à l’ordonnance
d’exécution forcée rendue le 10 février 2014 par le Juge de paix du district de
la Riviera – Pays-d’Enhaut.
-
copie de l’arrêt
rendu le 4 février 2014 par la I
ère
Cour de droit civil du Tribunal fédéral, rejetant le recours déposé par T.________
et [...] contre l’arrêt du 12 août 2013 ; la cour a notamment retenu que les locataires
– contrairement à ce qu’ils soutenaient – ne pouvaient pas, de bonne foi, considérer
qu'ils étaient liés à L.________ par un nouveau contrat conclu tacitement.
c)
Le 16 décembre 2014, le Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut a tenu
audience de mainlevée en présence des conseils des parties. Lors de celle-ci, le poursuivi,
par son agent d’affaires breveté, a retiré son opposition au commandement de payer à
concurrence de 14'737 fr. plus intérêt à 5 % l’an dès le 31 mars 2014.
2.
Par
décision du 17 décembre 2014, le juge de paix a pris acte du retrait partiel de l’opposition
à hauteur de 14'737 fr. plus intérêt à 5 % l’an dès le 31 mars 2014 (I),
prononcé la mainlevée provisoire de l’opposition à concurrence de 41'360 fr. plus
intérêt à 5 % l’an dès le 31 mars 2014 (II), arrêté les frais judicaires
de la poursuivante à 480 fr. (III), mis ces frais à la charge du poursuivi (IV) et dit que
celui-ci rembourserait à la poursuivante son avance de frais de 480 fr. et lui verserait la somme
de 1'500 fr. à titre de dépens, en défraiement de son représentant professionnel
(V).
Le poursuivi a requis la motivation de ce prononcé par lettre de son conseil du 18 décembre
2014. En conséquence, les motifs de cette décision ont été adressés pour notification
aux parties le 12 février 2015.
Le premier juge a considéré
que la copie de l’avenant au contrat de bail à loyer commercial conclu entre [...] et [...],
d’une part, et les époux T.________, solidairement entre eux, d’autre part, constituait
un titre à la mainlevée provisoire, dans la mesure où il était signé par le
poursuivi et que l’objet loué avait été remis à celui-ci. Comme le poursuivi
a continué à occuper les locaux d’août 2013 à mars 2014, date à laquelle
il a fait l’objet d’une procédure d’exécution forcée, et ce après
une procédure ayant opposé les parties sur la validité du congé qui s’est achevée
par un arrêt du Tribunal fédéral du 4 février 2014, il a estimé que l’opposition
pouvait être levée provisoirement pour le montant de 41'360 fr. avec intérêt à
5 % l’an dès le 31 mars 2014.
3.
Le
poursuivi a recouru par acte motivé de son conseil du 23 février 2015, concluant, avec suite
de frais et dépens des deux instances, à ce que le prononcé soit annulé et que l'opposition
au commandement de payer soit maintenue en ce qui concerne la prétention de 41'360 fr., seule encore
litigieuse.
L’effet suspensif a été accordé d’office, le 26 février 2015, par la
présidente de la cour de céans.
Par acte du 30 mars 2015,
la poursuivante s'est déterminée, concluant au rejet du recours, avec suite de frais et dépens.
En droit
:
I.
Le
recours a été déposé dans le délai de dix jours qui a suivi la notification
de la décision motivée, conformément à l'art. 321 al. 2 CPC (Code de procédure
civile du 19 décembre 2008; RS 272). Il est écrit et motivé (art. 321 al. 1 CPC). Il est
dès lors recevable.
La réponse de l'intimée
est également recevable, ayant été déposée dans le délai de l'art. 322
al. 2 CPC.
II.
a)
Selon l’art. 82 LP
(loi sur la poursuite
pour dettes et la faillite du 11 avril 1889; RS 281.1),
l
e
créancier dont la poursuite se fonde sur une reconnais-sance de dette ou sous seing privé peut
requérir la mainlevée provisoire (al. 1) ; le juge la prononce si le débiteur ne
rend pas immédiatement vraisemblable sa libération (al. 2).
Constitue une reconnaissance
de dette au sens de cette disposition l’acte authentique ou sous seing privé signé par
le poursuivi – ou son représentant (ATF 130 III 87 c. 3.1) – d’où résulte
sa volonté de payer au poursuivant, sans réserve ni condition, une somme d’argent déterminée
ou aisément déterminable, et exigible (ATF 136 III 624 c. 4.4.2 ; ATF 136 III 627 c. 2 ;
130 III 87; ATF 122 III 125, JT 1998 II 82). Une reconnaissance de dette peut aussi résulter du
rapprochement de plusieurs pièces dans la mesure où il en ressort les éléments nécessaires
(ATF 136 III 627 c. 2 ; TF 5A_465/2014 du 20 août 2014 c. 7.2.1.2).
Un contrat écrit justifie, en principe, la mainlevée provisoire de l'opposition pour la somme
d'argent dont la prestation incombe au poursuivi, lorsque les conditions d'exigibilité de la dette
sont établies (ATF 136 III 627 c. 2 ; TF 5A_465/2014 c. 7.2.1.2 ; CPF 30 juin 2014/239).
Le contrat signé de bail à loyer ou à ferme constitue une reconnaissance de dette pour
le loyer et le fermage échus, si le bailleur a délivré au preneur ou mis à sa disposition
l’objet du contrat (CPF 30 juin 2014/239 ; Staehelin, in Basler Kommentar, SchKG I, 2
ème
éd., 2010, n. 117 ad art. 82 LP ; Krauskopf, La mainlevée provisoire : quelques jurisprudences
récentes, in JT 2008 II 23 ss, spéc. p. 35 ; Panchaud/Caprez,
La
mainlevée d'opposition
, Zurich
1980, §§ 74 et 75 ; Gilliéron,
Commentaire
de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite
,
t. I, Lausanne 1999, nn. 49 et 50 ad art. 82 LP).
L
orsque le bail est résilié
et que le locataire ne libère pas immédiate-ment les lieux, il doit au propriétaire une
indemnité d'occupation illicite, que l'on estime équivalente au montant du loyer. Toutefois,
comme l'indique son nom, cette indemnité est de nature délictuelle, et – de jurisprudence
constante – le bail ne constitue à cet égard pas un titre à la mainlevée (CPF
30 juin 2014/239 ; CPF 11 septembre 2013/358 ; CPF 9 juin 2008/396 ; CPF 1
er
juin 2006/239 ; CPF 12 novembre 2003/468 ; CPF  29 octobre 1998/577).
Le poursuivi peut faire échec à la mainlevée en rendant immédiatement vraisemblable
sa libération (art. 82 al. 2 LP, précité ; ATF 66 I 4 c. 2 ; TF 5A_465/2014 du 20 août
2014 c. 7.2.1.3 et 7.2.2 ; TF 5A_577/2013 du 7 octobre 2013 c. 4.3.1). Il peut se prévaloir
de tous les moyens de droit civil – exceptions ou objections – qui infirment la reconnaissance
de dette (ATF 131 III 268 c. 3.2), notamment l'inexistence ou l'extinction de la dette (Staehelin,
op. cit., n. 90 s. ad art. 82 LP).
b)
En l’espèce, le recourant fait valoir que les 41'360 fr. réclamés sont des indemnités
d’occupation illicite et non des loyers et que, par conséquent, le contrat de bail ne saurait
constituer un titre de mainlevée pour ce montant. Pour sa part, l’intimée estime que
le recourant fait preuve de mauvaise foi et commet un abus de droit en prétendant qu’il faudrait
tenir compte de la résiliation qu’elle a signifiée pour non-paiement du loyer puisque,
durant toute la procédure judiciaire qui a précédé, il a soutenu être au bénéfice
d’un contrat de bail tacite, qui aurait été conclu postérieurement à dite résiliation.
c)
D’après l’intitulé de la cause de l’obligation figurant sur le comman-dement
de payer, la poursuite porte sur des indemnités d’occupation illicite. De fait, il n’est
pas contesté que le contrat de bail a été résilié de manière extraordinaire
le
25 juillet 2011 pour le 30 septembre
2011, pour défaut de paiement du loyer (art. 257 d CO). Il ressort de l’arrêt rendu par
la Cour d’appel civile le 12 août 2013, confirmé par l’arrêt du Tribunal fédéral
du 4 février 2014, que cette résiliation extraordinaire du 25 juillet 2011, pour le 30 septembre
2011, était valable et efficace et qu’aucun contrat de bail – écrit ou tacite –
n’a succédé au contrat qui a été résilié. Partant, les montants réclamés
au recourant poursuivi pour la période allant d’août 2013 à mars 2014 ne sauraient
l’être à titre de loyer échu, mais seulement à titre d’indemnité
pour occupation illicite. Or, comme rappelé ci-dessus, lorsque le contrat de bail a pris fin, la
dette de loyer était éteinte et a fait place, éventuellement, à une créance
en dommages-intérêts.
C’est donc à raison que le recourant invoque comme moyen libératoire l’extinction
du rapport d’obligation, l’intimée ne disposant plus de titre à la mainlevée
pour la période postérieure au 30 septembre 2011.
Quant à l’argument de l’intimée, selon lequel le recourant commettrait un abus
de droit à invoquer l’extinction du rapport d’obligation, il apparaît mal fondé.
D’une part, on ne discerne pas en quoi il serait abusif pour une partie de tenir compte des considérants
d’un arrêt du Tribunal fédéral, même si ceux-ci lui ont donné tort. D’autre
part, il convient de relever que le recourant n’a pas invoqué devant la Cour d’appel
civile et le Tribunal fédéral l’existence d’un titre à la mainlevée provisoire
– soit d’un contrat de bail écrit – pour la période postérieure au 30
septembre 2011, mais l’existence d’un bail tacitement reconduit, ou conclu. Il n’y
a donc pas de comportement manifestement contradictoire de sa part.
III.
Le
recours doit ainsi être admis et le prononcé réformé en ce sens que l’opposition
formée par T.________ au commandement de payer est maintenue.
En première instance, la poursuivante a succombé sur la levée provisoire de l’opposition
qu’elle avait requise à concurrence des montants de 41'360 fr., 103 fr. 30 et 286 fr. 75 ;
elle obtenu gain de cause sur la mainlevée définitive de l’opposition à concurrence
de 14'737 fr., le poursuivi ayant, en retirant son opposition à l’audience, acquiescé
aux conclusions de la requête sur ce point (Tappy, Code de procédure civile commenté,
n. 31 ad art. 106 CPC, p. 415). Dans ces conditions, les frais judiciaires de première instance
de 480 fr. doivent être répartis à concurrence des deux tiers pour la poursuivante (320
fr.) et d’un tiers pour le poursuivi (160 fr. ; art. 96 al. 1 let. a et al. 2, ainsi qu’art.
106 al. 2 CPC). De même, la poursuivante doit au poursuivi des dépens réduits d’un
tiers qui, dès lors que le poursuivi était assisté en première instance d’un
agent d’affaires breveté et que celui-ci a pris part à une audience mais n’a pas
déposé d’écriture ni de pièces, doivent être arrêtés à
400 fr. (600 fr. – 600 fr. x 1/3; art. 3 al. 2, 11 et 20 al. 2 TDC,  tarif
des
dépens civils du
23
novembre 2010; RSV 270.11.6
). La poursuivante
devra ainsi au poursuivi la somme de 400 fr., dont à déduire 160 fr. de frais, soit un solde
de 240 francs.
Les frais de deuxième
instance du recourant doivent être arrêtés à 630 francs. L’intimée ayant
succombé en deuxième instance, elle doit rembourser au recourant son avance de frais de 630
fr. et lui verser des dépens, qu’il convient d’arrêter à 500 fr. (art. 106
al. 1 CPC ; 13 et 20 al. 2 TDC).
Par
ces motifs,
la
Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos en sa qualité d'autorité
de
recours en matière sommaire de poursuites,
prononce
:
I.
Le recours est admis.
II.
Les chiffres II à IV du prononcé sont réformés comme suit :
II.
L’opposition formée par T.________ au commandement de payer n° 7'159’950 de l’Office
des poursuites du district de la Riviera-Pays d’Enhaut, notifié à la réquisition
de L.________, est maintenue.
III.
Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 480 fr. (quatre cent huitante
francs), sont mis à la charge de la poursuivante, par 320 fr. (trois cent vingt francs) et à
la charge du poursuivi, par 160 fr. (cent soixante francs).
IV.
La poursuivante L.________ doit verser au poursuivi T.________ la somme de 400 fr. (quatre cents francs)
à titre de dépens réduits de première instance, dont à déduire 160 fr.
(cent soixante francs) à titre de restitution partielle d’avance de frais.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 630 fr. (six cent trente francs),
sont mis à la charge de l'intimée.
IV.
L’intimée L.________ doit verser au recourant T.________ la somme de 1’130 fr. (mille
cent trente francs) à titre de dépens et de restitution d'avance de frais de deuxième
instance.
V.
L'arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. Philippe Chiocchetti, agent d’affaires breveté (pour T.________),
‑
Me Joëlle Vuadens, avocate (pour L.________).
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur litigieuse est de 41’360 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100  al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
‑
Mme le Juge de paix du district de La Riviera – Pays-d’Enhaut.
La greffière :