vd_findinfo · AP / 2010 / 273 · 2010-09-22 · fr

BAIL À LOYER, AVIS DES DÉFAUTS | 256 al. 1 CO, 259d CO, 308 al. 2 CPC, 451 ch. 3 CPC, 13 LTB

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 22.09.2010 AP / 2010 / 273

TRIBUNAL
CANTONAL
500/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Séance
du 22 septembre 2010
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Denys et Krieger
Greffier
:
Mme              Bourckholzer
*****
Art.
256 al. 1, 259d CO; 13 LTB; 308 al. 2, 451 ch. 3, 452 al. 2 CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
M.________
AG
,
à Oberwil, défenderesse, contre le jugement rendu le 1
er
mai 2009 par le Tribunal des baux dans la cause divisant la recourante d’avec
A.S.________
et
B.S.________
,
à Vevey, demandeurs.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
En fait :
A.
Par jugement du 1
er
mai 2009, dont les considérants ont été notifiés à la défenderesse M.________
AG le 9 avril 2010, le Tribunal des baux a donné ordre à celle-ci de procéder, dans l'appartement
de 3,5 pièces se trouvant au 3
ème
étage de l'immeuble sis avenue du Général Guisan 38, à Vevey, pris à bail par
les demandeurs A.S.________ et B.S.________, au changement du réfrigérateur de la cuisine,
à la réparation de la porte du balcon et des armoires murales, au changement du lavabo de la
salle-de-bain, à la réfection des parquets, plafonds, tapisseries et boiseries de l'ensemble
de l'appartement (I), dit que le loyer mensuel net de l'appartement mentionné sous chiffre I ci-dessus
doit être réduit de 30 % à partir du 5 octobre 2007 jusqu'à l'exécution des
travaux décrits sous chiffre I ci-dessus, de 20 % du 9 septembre au 4 décembre 2007, 15 % du
1
er
mars au 15 juin 2008 (II), dit qu'en conséquence, la défenderesse doit verser aux demandeurs,
solidairement entre eux, la somme de 7'242 fr. 25 pour la part de loyer versée en trop du 9 septembre
2008 au 1
er
mai 2009, jour du jugement (III), statué sans frais ni dépens (III; recte : IV) et rejeté
toutes autres ou plus amples conclusions (IV; recte : V).
Les faits suivants résultent du jugement attaqué, complété sur la base des pièces
du dossier (art. 452 al. 2 CPC [Code de procédure civile du 14 décembre 1966; RSV 270.11])
:
1.
Par contrat de bail à loyer du 6 décembre 1993, M.________ AG a donné en location aux
époux A.S.________ et B.S.________ un appartement de trois pièces et demie se trouvant au 3
ème
étage de l'immeuble sis au numéro 38 de l'avenue du Général Guisan, à Vevey,
pour un loyer mensuel net de 1'070 fr., plus 170 fr. d'acompte de chauffage, d'eau chaude et de frais
divers par mois.
Le 5 octobre 2007, les époux A.S.________ ont écrit à la gérance de M.________ AG
pour se plaindre de divers défauts de la chose louée, indiquant que depuis treize ans qu'ils
occupaient l'appartement, aucune réparation, changement d'agencement ou de parquet n'avait été
réalisé et qu'un certain nombre d'appareils et matériaux s'étaient détériorés
à un point tel qu'ils devaient être réparés ou remplacés. Les époux A.S.________
demandaient qu'il soit instamment remédié à cette situation.
En dépit des relances des époux A.S.________, M.________ AG n'a fait procéder à aucune
réfection ou remplacement. Le 21 avril 2008, les époux A.S.________ ont ouvert action contre
cette société devant le Tribunal des baux et pris les conclusions suivantes :
"En conclusion,
fondés sur ce qui précède, nous demandons d'une part qu'il soit remédié aux
défauts suivants :
- changement
du réfrigérateur qui est bloqué à une température beaucoup trop élevée
et qui congèle les aliments;
- réparation
de la porte du balcon dénuée totalement d'isolation;
- réparation
des armoires murales qui ne tiennent plus que par un seul clou et qui risquent de s'effondrer à
tout moment,
- réfection
du parquet, si ancien que des échardes se plantent en permanence sous nos pieds,
- changement
du lavabo qui est complètement fendu;
- installation
des nouveaux stores,
et d'autre
part, nous demandons une réduction de loyer de :
- 30 % pour
les défauts susmentionnés, à l'exception des stores, depuis le 5 octobre 2007 jusqu'à
réparation des défauts;
- 20 % pour
l'absence de cuisinière et four du 9 septembre 2007 au 4 décembre 2007;
- 15 % pour
l'absence de stores depuis le 1
er
mars 2008 jusqu'à l'installation des nouveaux stores.
A défaut
de paiement dans les trente jours, nous compenserons les montants dus avec le montant du loyer".
Par déterminations du 21 juillet 2008, la défenderesse a conclu au rejet de ces conclusions.
En cours de procédure, les demandeurs ont précisé que, pendant la période durant
laquelle ils avaient été privés de cuisinière et de four, ils avaient cuisiné
grâce à une plaque de cuisson achetée au prix de 27 fr. 95. Ils ont également indiqué
que la défenderesse avait fait remplacer les stores de leur appartement le 15 juin 2008.
Le 22 août 2008, le Tribunal des baux s'est rendu sur les lieux. Il a constaté les défauts
allégués par les demandeurs et entendu parties et témoins. Il résulte du procès-verbal
qui a été dressé que les demandeurs ont complété leurs conclusions en ce sens
qu'ils ont également requis la réfection des plafonds, des tapisseries et des boiseries de
l'ensemble de l'appartement, complément de conclusions auquel la défenderesse a conclu au rejet.
2.
Au cours de l'audience du 22 août 2008, le tribunal a par ailleurs constaté que le représentant
de la défenderesse n'avait pas les pouvoirs de transiger au nom de celle-ci. Il a suspendu l'instruction
dans l'optique de la reprendre en présence d'un représentant de la défenderesse investi
de tels pouvoirs.
Lors de la reprise de l'audience, le 1
er
décembre 2008, à 9 heures 02, le représentant de la défenderesse s'est présenté,
muni d'une procuration non légalisée. Constatant à 10 heures 25, après avoir suspendu
l'audience, que la défenderesse ne s'était pas valablement présentée, le Tribunal
a statué par défaut de celle-ci. La défenderesse a demandé le relief. Une nouvelle
audience a été fixée au 1
er
mai 2009, à 9 heures. A cette audience, le conseil de la défenderesse a demandé que sa
cliente soit dispensée de comparaître. Les demandeurs ont refusé. A 10 heures 12, le Tribunal
a considéré la défenderesse, qui, entre-temps, ne s'était pas présentée,
comme défaillante. Il a statué à nouveau. A la suite de ce jugement, la défenderesse
a requis une nouvelle fois le relief. Une audience incidente visant à statuer sur cette requête
a été fixée. Lors de cette audience, la défenderesse, bien que régulièrement
citée, n'a pas comparu. Sa requête a été déclarée caduque.
B.
Par acte du 15 avril 2010, M.________ AG a recouru
contre le jugement du 1
er
mai 2009 – qui a été maintenu suite au prononcé de caducité de la demande de
relief – et conclu principalement à sa réforme en ce sens que les conclusions des demandeurs
sont rejetées, subsidiairement à son annulation. Dans le délai imparti, M.________ AG
a développé ses moyens et confirmé ses conclusions.
Les intimés ont conclu au rejet du recours.
En droit
:
1.
Les art. 444, 445 et 451 ch. 3 CPC (Code de procédure
civile du 14 décembre 1966; RSV 270.11), applicables par renvoi de l'art. 13 LTB (loi sur le Tribunal
des baux du 13 décembre 1981; RSV 173.655), ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme
contre les jugements principaux rendus par le Tribunal des baux.
En nullité, la recourante se plaint d'une violation de l'art. 308 CPC. Toutefois, la violation d'une
règle de procédure, c'est-à-dire d'une règle de droit, peut être soumise à
la Chambre des recours dans le cadre d'un recours en réforme (art. 452 al. 2 CPC). Le recours en
nullité est à cet égard irrecevable, cette voie de droit étant subsidiaire (Poudret/Haldy/Tappy,
Procédure civile vaudoise, 3
ème
éd., Lausanne 2002, n. 1
ad art. 444 CPC).
Saisie d'un recours en réforme contre un jugement principal rendu par le Tribunal des baux, la Chambre
des recours développe son raisonnement juridique après avoir vérifié la conformité
de l'état de fait du jugement aux preuves figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant,
corrigé ou complété au moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
2.
La recourante conteste la diminution de loyer
qui a été accordée aux intimés en raison des défauts de la chose louée.
a)
Selon
l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié
à l'usage pour lequel elle a été louée et de l'entretenir dans cet état. Lorsque
la chose est affectée d'un défaut entravant ou restreignant l'usage pour lequel elle a été
louée, le locataire peut notamment exiger du bailleur la remise en état de la chose, à
condition que le défaut ne lui soit pas imputable et qu'il ne soit pas tenu non plus de le réparer
à ses frais (art. 259a al. 1 let. a CO). Faute de définition légale, la notion de défaut
doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été
louée au sens de l'art. 256 al. 1 CO; elle suppose la comparaison entre l'état réel de
la chose et l'état convenu. Il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité
que le bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant
à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 c. 3.2; TF 4A_174/2009 du 8
juillet 2009 c. 2.1; Bohnet/Montini, Droit du bail à loyer , éd. 2010, n. 35 ad art. 256 CO).
Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépendra des circonstances
du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge
et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (TF 4A_174/2009 du 8 juillet 2009 c. 2.1
précité).
b)
La
recourante conteste tout d'abord le principe des défauts retenus, considérant qu'il s'agit
de menus défauts, respectivement de problèmes dont les locataires sont eux-mêmes responsables
à raison d'un entretien insuffisant.
Les parties sont liées par un contrat de bail signé en 1993 et portant sur un appartement de
trois pièces et demie au troisième étage pour un loyer mensuel de 1'070 fr. plus 170 fr.
de charges. Le tribunal a retenu que la chose louée était affectée de défauts, à
savoir que le réfrigérateur ne fonctionnait pas correctement, que la porte du balcon était
dépourvue d'isolation, que les armoires murales n'étaient plus suffisamment fixées au
mur et risquaient de s'effondrer, que les parquets étaient vétustes, que le lavabo de la salle
de bain était fendu, que les plafonds, tapisseries et boiseries étaient défraîchis.
Il a relevé que ces éléments n'étaient pas contraires au dossier et qu'il avait pu
les constater lors de l'inspection locale (cf. jgt, p. 7).
La recourante ayant fait défaut en procédure, le tribunal a statué en appliquant l'art.
308 al. 2 CPC (par le renvoi des art. 15 LTB et 355 CPC). Cette disposition, qui n'est pas incompatible
avec la maxime inquisitoire sociale imposée par l'art. 274d al. 3 CO (CREC I 7 octobre 2009/510
c. 3) prévoit que les faits allégués par la partie présente doivent être tenus
pour vrais pour autant qu'ils ne sont pas contraires au dossier et que les faits allégués par
la partie défaillante ne sont pas prouvés. Outre cette disposition, le tribunal a procédé
à une inspection locale et a pu constater par lui-même l'existence des défauts de la chose
louée. C'est ainsi en vain que la recourante remet en cause l'existence des défauts voire cherche
à les imputer aux intimés, une absence de soins des intimés n'étant nullement établie.
Il faut donc s'en tenir aux défauts retenus par le tribunal. Le jugement peut par conséquent
être confirmé dans la mesure où il ordonne à la recourante de remédier aux défauts
précités.
c)
La
recourante s'en prend ensuite à la quotité de la réduction de loyer octroyée.
La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO doit être
proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut.
Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties. En principe, il convient
de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée
dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à
sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion.
Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, notamment lorsque le défaut est
de moyenne importance. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence
à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas
contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 c. 4.1; TF 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 c. 2.3;
Lachat, Bail à loyer, éd. 2008, pp. 257 et 258; Bohnet/Montini, op. cit., n. 18 et 19 ad art.
259d CO).
d)
Le
tribunal a relevé que pour les défauts relatifs au réfrigérateur, à la porte
du balcon, aux armoires murales, au parquet, au lavabo et aux plafonds, tapisseries et boiseries, les
intimés avaient allégué une réduction de jouissance de 30 % et qu'il convenait ainsi
de leur accorder une telle réduction (cf. jgt, p. 9). Ce faisant, le tribunal paraît avoir
appliqué l'art. 308 al. 2 CPC au taux de réduction. Cette approche ne se justifie pas dès
lors que la réduction admissible constitue une question de droit. Le tribunal n'a fourni aucun motif
expliquant comment il parvenait à une réduction de 30 %.
Il ressort de la casuistique citée par la doctrine que des défauts liés à une privation
d'ascenseur, de buanderie, de grenier et d'antenne TV pour un appartement au 6
ème
étage peuvent déboucher sur une réduction de 15 %. Un même taux de réduction
a notamment été appliqué pour des sols en mauvais état et une canalisation régulièrement
bouchée provoquant refoulements et inondations. Un taux de 20 % a été appliqué pour
un chauffage insuffisant, en dessous de 18 degrés durant les mois d'hiver. Un taux de 30 % a été
retenu pour un salon, un hall et une chambre inutilisable; pour une humidité excessive et durable,
de mauvaises odeurs, des peintures qui s'écaillent et des infiltrations d'eau à la cave (cf.
les exemples in Bohnet/Montini, op. cit., pp. 384/385, 390, 393, 395; et in Lachat, op. cit., pp. 258
ss).
En l'espèce, les défauts en cause ne sont, pris ensemble, certes pas négligeables. Toutefois,
aucun d'eux n'entrave l'utilisation d'une pièce de l'objet loué. Le taux de 30 % appliqué
apparaît par conséquent trop élevé. Au vu des circonstances, une réduction de
20 % est adéquate. Le jugement doit être réformé en ce sens que le taux de 30 % figurant
au chiffre II du dispositif doit être ramené à 20 %.
e)
Le tribunal a alloué aux intimés le
montant de 6'067 fr. 95 correspondant au montant payé en trop à raison des défauts précités
pour la période du 5 octobre 2007 (date où ils se sont plaints des défauts) jusqu’au
1er mai 2009, jour du jugement (cf. jgt, pp. 9 in fine et 10). Ce montant doit être réduit
à 4'045 fr. 30, ce qui correspond à une réduction de 20 %.
Le tribunal a en outre
alloué aux intimés 612 fr. 55 en raison de la défectuosité de la cuisinière
électrique, ce montant représentant une réduction de 20 % pour la période du 9 septembre
au 4 décembre 2007, date du remplacement de la cuisinière, ainsi que 561 fr. 75 en raison de
l’absence de stores, ce montant correspondant à une réduction de 15 % pour la période
du 1er mars au 15 juin 2008, date de repose des stores. Le tribunal a appliqué les taux de réduction
allégués par les intimés, sans dire pourquoi de tels taux se justifiaient. Là également,
les taux de réduction apparaissent trop élevés. La cuisinière défectueuse -
défaut auquel les locataires ont au demeurant partiellement remédié en achetant une plaque
de cuisson pour 27 fr. 95 - et l’absence de stores justifient chacun une réduction de 10 %.
Les montants alloués à ce titre doivent ainsi être ramenés à 306 fr. 30 et à
374 fr. 50.
En outre, il convient
d'apprécier les défauts dans leur globalité. Le taux de réduction total opéré
sur le loyer représente 40 %. C'est un maximum compte tenu que, si les défauts sont certes
relativement nombreux, ils n'empêchent pas la jouissance de l'appartement.
C’est donc un montant
total de 4'726 fr. 10 (4'045.30 + 306.30 + 374.50) qu’il y a lieu d’allouer aux intimés,
au lieu des 7'242 fr. 25 retenus par le tribunal.
3.
En
conclusion, le recours doit être partiellement admis et le jugement réformé aux chiffres
II et III de son dispositif en ce sens que le loyer mensuel net de l'appartement des demandeurs doit
être réduit de 20 % à partir du 5 octobre 2007 jusqu'à l'exécution des travaux
décrits au chiffre I dudit dispositif, de 10 % du 9 septembre au 4 décembre 2007, de 10 % du
1
er
mars au 15 juin 2008, que la défenderesse doit verser aux demandeurs, solidairement entre eux, la
somme de 4'726 fr. 10 pour la part de loyer versée en trop du 9 septembre 2007 au 1
er
mai 2009, jour du jugement, celui-ci étant confirmé pour le surplus.
Les frais de deuxième
instance de la recourante sont arrêtés à 460 fr. (art. 232 TFJC [tarif des frais judiciaires
en matière civile du 4 décembre 1984; RSV 270.11.5]).
Obtenant partiellement
gain de cause, la recourante a droit à des dépens de deuxième instance réduits au
montant de 600 fr. (art. 92 al. 2 CPC).
Par ces motifs,
la Chambre des recours
du Tribunal cantonal,
statuant en audience publique,
prononce
:
I.
Le recours est partiellement admis.
II.
Le jugement est réformé comme il suit aux chiffres II et III de son dispositif :
II.
Le loyer mensuel net de l'appartement mentionné sous chiffre I ci-dessus est réduit de :
--  20 % à partir
du 5 octobre 2007 et jusqu'à l'exécution des travaux décrits sous chiffre I ci-dessus;
--  10 % du 9 septembre
2007 au 4 décembre 2007;
--  10 % du 1er mars
2008 au 15 juin 2008.
III.              La défenderesse
M.________ AG doit verser aux demandeurs
A.S.________ et B.S.________,
solidairement entre eux, la somme de 4'726 francs 10 (quatre mille sept cent vingt-six francs et dix
centimes) correspondant à la part des loyers versés en trop pour la période du 9 septembre
2007 au 1er mai 2009, jour du présent jugement.
Le jugement est confirmé
pour le surplus.
III.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à 460 francs (quatre
cent soixante francs).
IV.
Les intimés A.S.________ et B.S.________, solidairement entre eux, doivent verser à la recourante
M.________ AG la somme de 600 fr. (six cents francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
22 septembre 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
‑
Me Philippe Richard (pour M.________ AG),
‑
A.S.________ et B.S.________.
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15'000  francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
-
Tribunal des baux.
La greffière :