vd_findinfo · HC / 2013 / 823 · 2013-12-12 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, BAIL À LOYER, TERME COMMINATOIRE, SOMMATION, RETARD, RÉSILIATION | 257d CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 12.12.2013 HC / 2013 / 823

TRIBUNAL
CANTONAL
JL13.015046-132093
661
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
12 décembre 2013
_______________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              Mmes
Charif Feller et Crittin Dayen
Greffier
:              M.
Bregnard
*****
Art.
257 CPC et 257d CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
X.________
,
à Corseaux,
A.V.________
,
B.V.________
et
W.________
,
tous trois à Vevey, contre l'ordonnance rendue le 8 octobre 2013 par le Juge de paix du district
de la Riviera – Pays-d'Enhaut dans la cause divisant les appelants d’avec
F.________
et
S.________
,
tous deux à Vevey, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 8 octobre 2013, le Juge de paix du district de la Riviera — Pays-d’Enhaut
a déclaré irrecevable la requête d’expulsion en procédure de protection dans
les cas clairs, déposée le 11 avril 2013 par les parties bailleresses X.________, B.V.________,
W.________ et A.V.________ à l’encontre des parties locataires F.________ et S.________ (I),
mis les frais judiciaires, arrêtés à 300 fr., à la charge des parties bailleresses,
solidairement entre elles (II et III), dit qu’il n’est pas alloué de dépens (IV)
et rayé la cause du rôle (V).
En droit, le premier juge a considéré que le cas n'était pas clair dès lors que la
cause présentait des circonstances particulières. En effet, les locataires, qui avaient la
charge de quatre enfants mineurs, n'avaient eu depuis le début du bail qu'un seul loyer en retard,
en raison d'un décès subit dans la famille de la locataire (recte: du locataire) qui les avait
contraints à se rendre en urgence à l'étranger. En outre, le versement de ce loyer était
intervenu seize jours seulement après l'échéance du délai comminatoire.
B.
Par acte du 18 octobre 2013, X.________, B.V.________,
A.V.________ et W.________ ont interjeté appel contre l'ordonnance précitée en concluant,
sous suite de frais et dépens, à ce qu'il soit prononcé que la résiliation du bail
du 4 février 2013 pour le 31 mars 2013 est valable et à ce que l'ordonnance soit réformée
en ce sens que les conclusions prises dans la requête d’expulsion déposée le 11
avril 2013 sont admises.
Par réponse du 4 décembre 2013, F.________ et S.________ ont conclu au rejet de l’appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l'ordonnance complétée par
les pièces du dossier :
1.
X.________ et la communauté
héréditaire composée de A.V.________, B.V.________ et [...] en qualité de bailleurs,
d'une part, et F.________ et S.________, en qualité de locataires, d'autre part, ont conclu le 20
juillet 2011 un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de 4.5 pièces au 4
ème
étage de l'immeuble sis [...], à Vevey, pour un loyer de 1'670 fr. par mois, acompte de chauffage,
d'eau chaude et de frais accessoires par 220 fr. compris. Le contrat a été conclu pour une
durée du 1
er
août 2011 au 30 septembre 2012, renouvelable d'année en année, sauf avis de résiliation
de l'une ou l'autre des parties donné et reçu au moins quatre mois à l'avance pour la
prochaine échéance. Dès le 1
er
janvier 2013, l'acompte de chauffage a été augmenté à 250 fr. portant ainsi le loyer
à 1'700 francs.
2.
Les locataires ont à leur charge quatre enfants mineurs. Au mois de juin 2012, ils ont dû supporter
certains frais en raison du décès du père de S.________.
3.
Par courrier du 21 décembre
2012, envoyé sous pli recommandé à chacun des locataires, les bailleurs, par l'intermédiaire
de leur représentante [...], ont mis en demeure les locataires de leur verser, dans un délai
de trente jours, un montant de 1'710 fr. – comprenant le loyer et les charges de l'appartement
pour le mois de décembre 2012, 20 fr. de frais de rappel impayés et 20 fr. de frais de mise
en demeure –, faute de quoi le bail serait résilié en application de l'art. 257d CO.
Les plis n'ont pas été retirés par les locataires dans le délai de garde postal.
Par
formules officielles du 4 février 2013, adressées aux locataires sous plis recommandés
le même jour, le bailleur a résilié le contrat de bail pour le 31 mars 2013.
Le
7 février 2013, les locataires se sont acquittés de leur arriéré de loyer.
4.
Par
requête du 11 avril 2013, les bailleurs ont saisi le Juge de paix du district de la Riviera –
Pays-d'Enhaut d'une requête en protection en cas clair (art. 257 CPC [Code de procédure civile
du 19 décembre 2008; RS 272]) en concluant, en substance, à ce qu'il soit ordonné aux
locataires de rendre libre l'appartement de 4.5 pièces au 4
ème
étage de l'immeuble sis [...], à Vevey, et à ce que les modalités de l'exécution
forcée soient d'ores et déjà fixées.
Les parties ont été
entendues lors de l'audience du 21 août 2013. Les bailleurs ont maintenu leurs conclusions. Les
locataires ont quant à eux indiqué que l'unique retard de loyer était dû à un
décès dans leur famille, que le paiement était intervenu le 7 février 2013, soit
seize jours seulement après la fin du délai de l'avis comminatoire, et qu'ils avaient quatre
enfants à leur charge.
En droit
:
1.
L'appel est recevable
contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes
non patrimoniales ou dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2
CPC). L'art. 319 let. a CPC ouvre la voie subsidiaire du recours contre les décisions finales qui
ne peuvent pas faire l'objet d'un appel.
Le
litige porte en l'occurrence sur le bien-fondé d'une ordonnance rendue par un juge de paix rejetant
une requête d'expulsion fondée sur un défaut de paiement de loyer. Pour déterminer
quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse,
calculée selon le droit fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la période minimum
pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée
déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à
la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO (Code des obligations du 30 mars
1911, RS 220) consacre l'annulabilité d'une résiliation (JT 2011 III 83 et les réf. citées).
En
l'espèce, le loyer mensuel s'élève, acompte de chauffage, d'eau chaude et de frais accessoires
inclus, à 1'700 fr. depuis le 1
er
janvier 2013 de sorte que la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. et la voie de l'appel
est ouverte.
Le
délai pour l'introduction de l'appel est de trente jours, sauf notamment contre les décisions
prises en procédure sommaire auquel cas le délai est de dix jours (art. 321 al. 1 et 2 CPC).
En l'espèce, l'ordonnance a été rendue en application de la disposition relative aux cas
clairs (art. 257 CPC), soit en procédure sommaire, de sorte que le délai d'appel est de dix
jours.
Interjeté
en temps utile, par des parties qui y ont intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), l'appel est recevable
à la forme.
2.
La
conclusion en constatation de la validité de la résiliation de bail pour le 31 mars 2013 est
nouvelle, partant irrecevable. Elle est également irrecevable faute d’intérêt (art.
59 al. 2 let. a CPC), dès lors que les appelants disposent d’une action condamnatoire, soit
en expulsion, qu’ils exercent également (Bohnet, CPC commenté, Bâle 2011, n. 13
ad art. 88 CPC). Les autres conclusions sont recevables.
3.
a)
L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de deuxième instance un plein pouvoir
d'examen. Celle-ci examine librement tous les griefs de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le
droit. Ainsi, l'instance d'appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière; elle contrôle
librement l'appréciation des preuves et les constatations de fait de la décision de première
instance (Hohl, Procédure civile, tome II, 2e éd., Berne 2010, n. 2399, p. 435). L'autorité
d'appel applique le droit d'office : elle n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties
ou par le tribunal de première instance. Son pouvoir d'examen est plein et entier (Hohl, op. cit.,
n. 2396, p. 435; Spühler, in Schweizerische Zivilprozessordnung, Bâle 2010, n. 1 ad art. 311
CPC, qui parle de "vollkommenes Rechtsmittel").
b)
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits
sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant
cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient à l'appelant de démontrer que ces conditions
sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer spécialement de tels faits et preuves
nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JT 2011 III
43 c. 2 et les réf. citées).
En l'espèce, les
pièces 2 à 7 produites par les intimés sont nouvelles et partant irrecevables dès
lors qu'elles auraient pu être produites en première instance déjà. De toute manière,
elles ne sont pas déterminantes pour le sort de la cause comme exposé ci-dessous.
4.
Les appelants considèrent
que le premier juge aurait dû appliquer la procédure dite des cas clairs au sens de l'art.
257 CPC.
a)
Selon cette disposition le tribunal admet l'application de la procédure sommaire à condition
que, d'une part, l'état de fait ne soit pas litigieux, ou qu'il soit susceptible d'être immédiatement
prouvé (al. 1 let. a), et que, d'autre part, la situation juridique soit claire (al. 1 let. b).
La
jurisprudence et la doctrine admettent que l'expulsion du locataire peut être requise et prononcée
par voie de procédure sommaire lorsque les deux conditions cumulatives posées à l'art.
257 al. 1 CPC sont réalisées, l'expulsion étant d'ailleurs l'un des exemples d'application
de la procédure des cas clairs les plus fréquemment cités par la doctrine (TF 4A_87/2012
du 10 avril 2012 c. 3.1.1 et les réf. citées).
La
situation juridique est claire lorsque, sur la base d’une doctrine ou d’une jurisprudence
éprouvée, la norme s’applique au cas concret et y déploie ses effets de manière
évidente (ATF 118 II 302 c. 3; JT 2011 III 146). En revanche, la situation juridique n’est
en règle générale pas claire lorsque l’application d’une norme présuppose
une décision d’appréciation du tribunal ou la prise en considération de l’ensemble
des circonstances, comme c’est le cas de l’application du principe de la bonne foi ou de
l’abus de droit (ATF 138 III 123 c. 2.1.2; ATF 138 III 620 c. 5.1.2).
b)
Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins.
L'art.
257d al. 2 CO précise que, faute de paiement dans ce délai, le bailleur peut résilier
le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être
résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois.
Le
congé, même donné en raison de la demeure du locataire, peut être annulé s’il
contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 et 271 a CO). Il faut des circonstances particulières
pour que le congé soit annulé. En effet, on ne saurait en principe exiger d'un bailleur qu'il
tolère la présence dans ses locaux d'un locataire qui ne paie plus le loyer. Le congé
donné pour ce motif repose donc sur un intérêt légitime (TF 4A_497/2011 du 22 décembre
2011 c. 2.4).
La
jurisprudence admet qu'un congé donné en raison du défaut de paiement du loyer peut être
annulé en application de l'art. 271 CO notamment si l'arriéré a été payé
très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était
jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer (ATF 120 II 31; TF 4A_468/2010 du 29 octobre 2010
et les réf.). Elle a précisé qu'un jour de retard remplissait cette condition (TF 4A_634/2009
du 3 mars 2010 c. 2.2), mais que tel n'était pas le cas lorsque le retard était de plus de
deux semaines (TF 4A_493/2007 du 4 févier 2008 c. 4.2.5).La doctrine et la jurisprudence vaudoise
considèrent qu’un paiement intervient peu de temps après l’échéance des
délais comminatoires lorsqu’il est effectué un ou deux jours plus tard (Lachat, Le bail
à loyer, p. 672; Wessner, in Droit du bail à loyer — Commentaire pratique, n. 43 ad art.
257d CO; CACI 5 avril 2011/30), mais non six jours plus tard (CACI 14 septembre 2011/251, in CdB 2012
p. 25) ou huit jours plus tard lors même que le délai comminatoire incluait les fêtes
de fin d'année (CACI 2 octobre 2013/518, confirmé par TF 4A_549/2013 du 7 novembre 2013).
Le
locataire, qui ne règle pas l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire
prévu par l’art. 257d CO, est en demeure et doit subir les conséquences juridiques de
l'alinéa 2 de cette disposition, savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé
de trente jours (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si l'arriéré avait finalement été
payé (TF, arrêt du 27 février 1997, in CdB 3/97 pp. 65 ss).
c)
Il est établi que l’arriéré d’un mois de loyer n’a été versé
que seize jours après l’échéance du délai comminatoire. On ne saurait dès
lors considérer qu’il n’a été réglé que très peu de temps après
l’expiration de ce délai.
Le premier juge a cependant retenu que la tardiveté du paiement était due à des circonstances
particulières, à savoir un décès subit dans la famille de la locataire (recte: du
locataire), qui a contraint les locataires à se rendre à l’étranger en urgence;
que, depuis lors, la situation a été remise à jour et que, les locataires ayant la charge
de quatre enfants mineurs, une expulsion les mettrait dans une situation extrêmement délicate
et précaire, de sorte que l’on ne saurait juger de la disproportion des intérêts
en présence dans le cadre de la procédure sommaire en cas clair.
Dans leur réponse les intimés ne soutiennent plus qu’ils auraient dû se rendre en
urgence à l’étranger durant le délai comminatoire, ce qui les aurait empêché
de s’acquitter à temps de l’arriéré. Ils admettent au contraire que ce décès
est survenu en juin 2012, soit plusieurs mois avant l’envoi de la sommation du 21 décembre
2012. Ils font valoir qu’ils ont dû supporter des frais inattendus liés à ce décès
(frais de voyage et frais funéraires), de sorte qu’ils n’auraient pu régler le
loyer du mois de juillet 2012 avant le mois de février 2013.
Le fait d’invoquer une situation financière précaire, même liée à un décès,
n’est pas susceptible de consacrer une disproportion manifeste des intérêts au sens de
la jurisprudence précitée. Cela est d’autant moins le cas que les locataires, à
suivre leur version des faits, ont disposé de plusieurs mois pour régler le loyer arriéré.
Au vu du dossier, ils n’ont en outre jamais pris contact avec la partie bailleresse pour tenter
d’obtenir d’éventuelles facilités de paiement et n’ont pas réagi à
la sommation, qu’ils n’ont d’ailleurs pas même retirée.
Quant aux difficultés liées à l’expulsion d’une famille avec quatre enfants
mineurs, de tels motifs n’entrent pas en ligne de compte dans l’examen des conditions de
l’art. 257d CO, dès lors qu’ils ne sont pas pris en considération par les règles
de droit fédéral sur le bail à loyer (TF du 27 février 1997 précité c.
2b, in CdB 3/97 p. 68; TF 4C.74/2006 du 12 mai 2006 c. 3.2.1; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne
2008, note infrapaginale 117 p. 820). Ils peuvent cependant être pris en compte au stade de l’exécution
forcée, en application du principe général de la proportionnalité. Toutefois, dans
tous les cas, l’ajournement de l’exécution forcée ne saurait être que relativement
bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 la 336
c. 2b). La jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous l’empire de l’ancien droit
cantonal abrogé par l’entrée en vigueur du CPC que, sauf cas particulier, un délai
de libération des locaux de quinze à vingt jours était admissible (Guignard, in Procédures
spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 2 ad art. 17 aLPEBL, p. 196 et les réf).
C’est dès lors à tort que le premier juge a nié l’existence d’un cas
clair, au vu de la jurisprudence précitée, qui est sans équivoque.
5.
En conclusion, l'appel doit être admis et l'ordonnance réformée en ce sens qu'ordre est
donné aux intimés de quitter et rendre libres les locaux litigieux, et qu'à défaut,
ils y seront contraints par la force selon les règles de l'art. 343 al. 1 let. d CPC, la cause étant
renvoyée au premier juge afin que celui-ci fixe un délai aux locataires pour s'exécuter.
Vu
l’issue du litige (art. 106 al. 1 CPC), les frais judiciaires de première instance, arrêtés
à 300 fr., sont mis à la charge des locataires, qui verseront aux bailleurs la somme de 900
fr. (art. 11 TDC [Tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010, RSV 270.11.6]) à
titre de dépens et de remboursement de l'avance de frais de première instance.
De
même, les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (art. 62
al. 3 et 69 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010, RSV 270.11.5]), sont
mis à la charge des intimés, qui verseront aux appelants la somme de 700 fr. (art. 12 TDC)
à titre de dépens et de remboursement de l'avance de frais de deuxième instance (art.
106 al. 1 CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
L’appel est admis.
II.
Il est à nouveau statué comme il suit :
I.
ordonne à F.________ et S.________ de quitter et rendre libres les locaux qu’ils occupent
dans l’immeuble sis
[...] à 1800 Vevey (appartement de 4,5 pièces au 4
ème
étage) dans un délai qui leur sera imparti par le Juge de paix du district de la Riviera –
Pays-d’Enhaut.
II.
dit qu’à défaut de quitter volontairement ces locaux, ils y seront contraints par la
force, selon les règles prévues à l’art. 343 al. 1 let. d
CPC, étant précisé que :
a)
l’exécution forcée aura lieu par les soins de l’huissier de paix ou de son remplaçant,
sous la présidence du Juge de paix;
b)
l’office pourra pénétrer dans les locaux objet de cette ordonnance même par voie
d’ouverture forcée, les agents de la force publique étant tenus, sur réquisition,
de concourir à l’exécution forcée;
III.
fixe les frais à 300 fr. (trois cents francs) et les met à la charge des locataires, solidairement
entre eux.
IV.
dit que les locataires F.________ et S.________, solidairement entre eux, doivent verser aux bailleurs
X.________, B.V.________, A.V.________ et W.________, créanciers solidaires, la somme de 900 fr.
(neuf cent francs) à titre de dépens et de remboursement de l’avance de frais.
III.
La cause est renvoyée au Juge de paix du
district de la Riviera – Pays-d’Enhaut pour qu’il fixe à F.________ et S.________,
une fois les considérants du présent arrêt envoyés pour notification aux parties,
un délai pour libérer les locaux qu’ils occupent conformément au chiffre II/I ci-dessus.
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance,
par 100 fr. (cent francs), sont mis à la charge des intimés, solidairement entre eux.
V.
Les intimés F.________ et S.________, solidairement
entre eux, doivent verser aux appelants X.________, B.V.________, A.V.________ et W.________, créanciers
solidaires, la somme de 700 fr  (sept cents francs) à titre de dépens et de remboursement
d’avance de frais de deuxième instance.
VI.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
13 décembre 2013
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. Jacques Lauber, aab (pour X.________, A.V.________, B.V.________ et W.________),
‑
Mme F.________ et M. S.________.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut.
Le greffier :