vd_findinfo · HC / 2018 / 49 · 2018-01-10 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, BAIL À LOYER, RÉSILIATION | 257d al. 1 CO, 257d al. 2 CO, 257d CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 10.01.2018 HC / 2018 / 49

TRIBUNAL
CANTONAL
JL17.041757-172146
8
CHAMBRE
DES RECOURS CIVILE
_________________________________________
Arrêt du
10 janvier 2018
__________________
Composition
:               M.
Sauterel
,
président
Mmes
Crittin Dayen et Giroud Walther, juges
Greffière
:              Mme
Pache
*****
Art.
257 CPC ; 257d CO
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par
R.________
,
à Gland, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 13 novembre 2017 par la Juge de paix
du district de Nyon dans la cause divisant le recourant d’avec
M.________
,
à Lausanne, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 13 novembre 2017, la Juge de paix du district de Nyon (ci-après : la Juge
de paix) a ordonné à R.________ de quitter et rendre libres pour le lundi 11 décembre
2017 à midi les locaux occupés dans l’immeuble sis à 1196 Gland, chemin [...] (appartement
d’une pièce au 2
e
étage avec cave) (I), a arrêté à 300 fr. les frais judiciaires, qui étaient
compensés avec l'avance de frais de la partie bailleresse (II), a mis les frais à la charge
de la partie locataire (III), a dit qu’en conséquence, la partie locataire rembourserait à
la partie bailleresse son avance de frais à concurrence de 300 fr., sans allocation de dépens
pour le surplus (IV) et a dit que toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées
(V).
En droit, le premier juge a considéré que l’entier de l’arriéré de loyer
n’avait pas été acquitté dans le délai de trente jours imparti par l’avis
comminatoire du 18 avril 2017. Ainsi, le congé donné par la bailleresse le 8 juin 2017 était
valable et il y avait lieu de prononcer l’expulsion du locataire, dès lors que l’on
était en présence d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC.
B.
a)
Par « appel » du 24 novembre
2017, R.________ a contesté l’ordonnance précitée, en concluant, sous suite de frais,
à son annulation et à « l’irrecevabilité » de la requête
d’expulsion. Il a produit plusieurs pièces hors bordereau.
b)
Il n’a pas été ordonné
d’échange d’écritures.
C.
La Chambre des recours civile fait sien dans son entier l'état de fait de l'ordonnance, complété
par les pièces du dossier, dont il ressort notamment ce qui suit :
1.
Par contrat de bail à loyer du 2 septembre 2010, M.________, représentée par les K.________,
a remis en location à R.________ un appartement d’une pièce au 2
e
étage de l’immeuble sis chemin [...], à Gland, pour un loyer mensuel net de 600 fr.,
acompte de chauffage et eau chaude par 40 fr. en sus. Le contrat a été conclu pour une durée
initiale d’une année, soit du 1
er
septembre 2010 au 31 août 2011, renouvelable tacitement aux mêmes conditions pour un an, sauf
avis de résiliation de l'une ou l'autre des parties donné et reçu au moins trois mois
à l’avance pour la prochaine échéance et ainsi de suite d’année en année.
2.
Par courrier recommandé du 18 avril 2017, notifié à R.________ le lendemain, les K.________
ont mis ce dernier en demeure de verser dans un délai de trente jours le montant total de 1'280
fr., soit les loyers échus pour les mois de mars et avril 2017. Ce courrier mentionnait qu’à
défaut de paiement dans le délai imparti, le bail pourrait être résilié conformément
à l’art. 257d CO.
R.________ n’a pas versé l’entier de l’arriéré de loyer dans le délai
comminatoire puisqu’il s’est uniquement acquitté d’une somme de 640 fr. le 3 mai
2017.
Le solde de l’arriéré réclamé, par 640 fr., a été payé le 7
juin 2017.
3.
Par courrier recommandé du 8 juin 2017, retiré
par le destinataire le
12 juin 2017, les
K.________ ont signifié à R.________ la résiliation de son bail pour l’échéance
du 31 juillet 2017 en se prévalant de l’art. 257d CO.
4.
Le 9 août 2017, les K.________ ont notamment informé R.________ qu’ils avaient bien reçu
son versement de 640 fr. en date du 3 août 2017 et que cette somme était acceptée à
titre d’indemnité d’occupation illicite.
5.
a)
Le 27 septembre 2017, M.________, représentée
par les K.________, a saisi le Juge de paix du district de Nyon d’une requête en expulsion
dans la procédure applicable aux cas clairs.
b)
Par courrier du 18 octobre 2017, R.________ a indiqué qu’il était désormais au bénéfice
d’une rente de l’assurance invalidité et qu’il ne percevait plus le revenu d’insertion,
raison pour laquelle il avait pris du retard dans le paiement de son loyer. Il a assuré que les
loyers étaient désormais payés et a produit plusieurs récépissés postaux.
c)
Par réponse du 1
er
novembre 2017, M.________ a maintenu les conclusions prises dans sa requête d’expulsion du
27 septembre 2017.
En droit
:
1.
1.1
En premier lieu, il convient de déterminer
si l’acte déposé par R.________ constitue un appel ou un recours au sens du CPC (Code
de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272). Le recours étant subsidiaire à
l’appel (art. 319 let. a CPC ; Jeandin, CPC commenté, 2011, n. 4 ad art. 319 CPC), il
est opportun de commencer par l’examen des conditions de recevabilité de l’appel.
1.2
1.2.1
En vertu de l’art. 308 CPC, l’appel est recevable contre les décisions finales et les
décisions incidentes de première instance, dans les affaires patrimoniales, si la valeur litigieuse
au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le litige porte sur la question de savoir
si les conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur
litigieuse correspond au dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet
loué au cas où lesdites conditions ne seraient pas réalisées ; le dommage correspond
à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement perdue jusqu'à ce qu'un
prononcé d'expulsion soit rendu dans une procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre
2014 consid. 2.1 ;
TF 4A_273/2012 du
30 octobre 2012 consid. 1.2.2, non publié à l’ATF 138 III 620). Cette période, qui
commence à courir dès la date fixée pour l’expulsion dans l’ordonnance rendue
en procédure sommaire et prend fin au moment où la partie bailleresse obtient un prononcé
d’expulsion en procédure ordinaire, comprend ainsi le temps nécessaire pour que l’instance
d’appel statue – après avoir recueilli les déterminations de la partie bailleresse
– par un arrêt motivé, puis que la partie bailleresse introduise une nouvelle demande
en procédure ordinaire, que celle-ci soit instruite et aboutisse enfin à un prononcé d’expulsion.
Compte tenu de ces éléments, on part du principe que la durée prévisible ne sera,
en règle générale, pas inférieure à un an (CACI 17 mars 2015/129 ; CACI
28 janvier 2015/52).
1.2.2
Lorsque la décision attaquée a été
rendue en procédure sommaire (art. 248 let. b CPC), notamment en vertu de la procédure
applicable aux cas clairs (257 CPC), le délai d’appel ou de recours est de dix jours
à compter de la notification de la décision motivée (art. 314 al. 1 et 321 al. 2
CPC).
1.3
En l’espèce, la valeur litigieuse est
inférieure à 10'000 fr., compte tenu d’un loyer mensuel brut de 640 francs.
Partant, seule la voie du recours est ouverte, l’appel étant irrecevable. L’acte relève
donc de la compétence de la Chambre des recours civile, à qui l'écriture de l'appelant
a été transmise, dès lors qu’il n’était pas représenté par
un mandataire professionnel et qu’il s'est fié de bonne foi aux voies de droit figurant sur
l'ordonnance entreprise, qui indiquait la seule voie de l'appel. Les conclusions du locataire seront
ainsi analysées sous l’angle du recours stricto sensu.
En définitive, formé en temps utile par une partie qui y a un intérêt digne de protection,
le recours est recevable.
2.
2.1
Le recours est recevable pour violation du droit
(art. 320 let. a CPC) et constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 let. b CPC). L'autorité
de recours dispose d'un plein pouvoir d'examen s'agissant de la violation du droit (Spühler, Basler
Kommentar ZPO, 2
e
éd.,
Bâle 2013, n. 26 ad art. 319 CPC). Elle revoit librement les questions de droit soulevées par
le recourant et peut substituer ses propres motifs à ceux de l'autorité précédente
ou du recourant (Hohl, Procédure civile, tome II, 2
e
éd., Berne 2010, p. 452, n. 2508). Comme pour l'art. 97 al. 1 LTF (Loi sur le Tribunal fédéral
du 17 juin 2005 ; RS 173.110), le grief de la constatation manifestement inexacte des faits ne permet
que de corriger une erreur évidente, la notion se recoupant en définitive avec l'appréciation
arbitraire des preuves (Corboz et al., Commentaire de la LTF, 2
e
éd., Berne 2014, n. 27 ad art. 97 LTF).
2.2
En procédure de recours, les pièces nouvelles sont irrecevables (art. 326 al. 1 CPC).
En l’espèce, le courrier des K.________ du 9 août 2017 ainsi que les récépissés
postaux, qui figuraient déjà au dossier de première instance, sont recevables. Les autres
pièces, en particulier les correspondances émanant du Centre social régional Nyon-Rolle
(ci-après : CSR) ainsi que les décisions prises par ce service, qui sont nouvelles, sont
irrecevables.
3.
3.1
Le recourant soutient qu’il se serait acquitté
de tous les loyers, qui seraient désormais à jour, ainsi que des frais demandés par la
régie. Il considère ainsi que la requête d’expulsion ne serait pas justifiée.
Il relève également qu’aucune procuration du propriétaire n’aurait été
fournie devant le Juge de paix.
3.2
Selon l’art. 257d al. 1 CO, lorsque, après
réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier
qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai
sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours
au moins.
L’art. 257d CO précise
que, faute de paiement dans le délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ;
les baux d’habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un
délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois.
La sommation de payer du bailleur, au sens de l’art. 257d al. 1 CO, doit être claire et précise,
sans qu’il soit cependant nécessaire d’indiquer le montant impayé de manière
chiffrée. Il suffit que l’objet de la mise en demeure soit déterminé sans discussion
(TF 4A_296/2008 du 29 juillet 2008, Cahiers du bail [CdB] 2009 p. 8; TF 4A_299/2011 du 7 juin 2011 consid.
4). Le délai comminatoire commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu
en ses mains la mise en demeure, mais au plus tard à l’échéance du délai de
garde postale de sept jours (ATF 137 III 208 consid. 3.1.3 ; ATF 119 II 147, JdT 1994 I 205 ;
Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 667 ; Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit
du bail, n. 28 ad art. 257d CO).
Le locataire est responsable du paiement de son loyer, lequel, en tant que dette d’argent, est
une dette portable (art. 74 al. 2 ch. 1 CO). Il s’ensuit que le montant dû doit parvenir à
la partie bailleresse le dernier jour du délai comminatoire (Lachat, op. cit., p. 668 ; CREC
I 11 février 2011/77). En cas de virement bancaire, son compte doit ainsi être crédité
le dernier jour de ce délai.
Un congé donné en raison du défaut de paiement du loyer peut être annulé en
application de l’art. 271 CO si l’arriéré a été payé très peu
de temps après l’expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s’était
jusqu’ici toujours acquitté à temps du loyer (ATF 120 II 31 ; TF 4A_468/2010 du
29 octobre 2010 et les réf. citées). La jurisprudence a précisé qu’un jour
de retard remplissait cette condition (TF 4A _634/2009 du 3 mars 2010 consid. 2.2), mais que tel
n’était pas le cas lorsque le retard était de plus de deux semaines (TF 4A_493/2007 du
4 février 2008 consid. 4.2.5) ou de huit jours (TF 4A_549/2013 du 7 novembre 2013, confirmant CACI
2 octobre 2013/518).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré
réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire était
en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’alinéa 2 de cette disposition,
à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF
127 III 548 consid. 4), cela même si l’arriéré avait été finalement payé
(TF, arrêt du 27 février 1997 in Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss).
3.3
En l'espèce, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que le congé
avait été valablement donné. En effet, comme la jurisprudence précitée l'indique,
un congé donné en raison d'un défaut de paiement du loyer peut être annulé si
l'arriéré a été payé un à deux jours après l'expiration du délai
comminatoire. Le délai comminatoire a commencé à courir le lendemain du jour où la
locataire a reçu l'avis correspondant, soit le 20 avril 2017, et il est venu à échéance
le vendredi 19 mai 2017. L'arriéré de loyer n'a été, de l'aveu même du recourant,
complètement acquitté que le 7 juin 2017, soit plus de deux semaines après cette échéance.
Ainsi, on ne peut pas considérer que le paiement est intervenu "très peu de temps"
après l'échéance du délai comminatoire, de sorte que la bailleresse était fondée
à résilier le bail.
S’agissant de l’argument relatif à l’absence de procuration, il y a lieu de relever
que le recourant a procédé devant le premier juge et qu’il ne s'est pas opposé au
fait que les K.________ agissent pour le compte de la bailleresse. Il ne s’y oppose d’ailleurs
pas plus en deuxième instance, puisqu'il se contente de relever qu'aucune procuration n'a été
fournie, sans autre indication. C'est d'ailleurs les K.________, agissant expressément comme représentantes
de M.________, qui ont fait notifier la résiliation de bail au locataire et qui ont adressé
divers courriers à celui-ci préalablement à la saisine de l'autorité d'expulsion.
L'invocation d'un défaut de procuration à ce stade est en tous les cas abusive, au regard des
éléments précités.
4.
4.1
Il s'ensuit que le recours doit être rejeté
selon le mode procédural de
l'art. 322
al. 1 CPC et l'ordonnance entreprise confirmée.
4.2
La cause sera renvoyée au Juge de paix du district de Nyon pour qu'il fixe au locataire, une fois
les considérants écrits du présent arrêt envoyés à celui-ci pour notification,
un nouveau délai pour libérer les locaux qu'il occupe dans l'immeuble sis chemin [...], à
Gland.
4.3
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (art. 69 al. 1 et 70
al. 4 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]),
seront mis à la charge du recourant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il ne sera pas alloué de dépens de deuxième instance, dès lors que l'intimée
n'a pas été invitée à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
en
application de l'art. 322 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
L'ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Nyon pour qu’il fixe à R.________
un nouveau délai pour libérer les locaux qu’il occupe dans l’immeuble sis chemin
[...], à 1196 Gland (appartement d’une pièce au 2
e
étage avec cave).
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (cent francs), sont
mis à la charge du recourant R.________.
V.
L’arrêt est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
M. R.________,
‑
Les K.________ (pour
M.________).
La Chambre des recours civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Nyon.
La greffière :