vd_findinfo · AP / 2009 / 174 · 2008-11-05 · fr

DILIGENCE, LOGEMENT, BAIL À LOYER, RÉSILIATION, RÉSILIATION ANTICIPÉE, TRANSACTION EXTRAJUDICIAIRE, PROTECTION CONTRE LES CONGÉS, ANNULABILITÉ, NULLITÉ | 257f al. 3 CO, 271a al. 1 let. e CO, 271a al. 2 CO, 452 al. 1ter CPC, 452 al. 2 CPC, 452 CPC, 13 LTB

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 21.10.2009 AP / 2009 / 174

TRIBUNAL CANTONAL
534/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Séance du 21 octobre
2009
____
__________________
Présidence
de   M.
F.
meylan
, vice-président
Juges
:
MM.
Giroud et
Creux
Greffière
:
Mme
Rossi
*****
Art. 257f al. 3, 271a
al. 1 let. e et al. 2 CO; 452 CPC; 13 LTB
La Chambre des
recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper
du
recours
interjeté
par
A.K.________
, à Lausanne,
B.K.________
, à
Nyon,
et
P.________
, à Lausanne,
défendeurs,
contre le
jugement
rendu
le 5 novembre 2008
par le Tribunal des baux du
canton de Vaud
dans la cause divisant les
recourants
d'avec
N.________
et
Z.________
, toutes deux à Lausanne,
demanderesses.
Délibérant en audience publique, la cour
voit :
En fait :
A.
Par jugement du 5 novembre 2008, dont la motivation a
été notifiée aux parties le 7 avril 2009, le
Tribunal des baux du canton de Vaud a annulé les
résiliations ordinaires de bail adressées le 16
janvier 2007 par les défendeurs A.K.________, B.K.________
et P.________ aux demanderesses N.________ et Z.________, avec
effet au 30 septembre 2007, relatives à l'appartement de 4
pièces au 5
ème
étage de l'immeuble
sis [...], à Lausanne (I), déclaré nulles les
résiliations extraordinaires de bail adressées le 13
décembre 2007 par les défendeurs aux demanderesses,
avec effet au 25 mars 2008, concernant l'appartement
susmentionné (II), rendu le jugement sans frais ni
dépens (III) et rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions, dans la mesure où elles étaient
recevables (IV).
L'état de fait de ce jugement, complété par
les pièces du dossier (art. 452 CPC [Code de
procédure civile du 14 décembre 1966; RSV 270.11]),
retient notamment les faits suivants:
Par contrat de bail à loyer du 1
er
octobre 1985,
la société [...] a remis en location à
Z.________ un appartement de 4 pièces situé au
5
ème
étage de l'immeuble sis [...],
à Lausanne. Conclu pour durer initialement du 1
er
novembre 1985 au 30 avril 1986, le bail devait se renouveler
tacitement pour six mois, sauf avis de résiliation
donné par l'une des parties trois mois avant la prochaine
échéance et ainsi de suite de six mois en six mois.
Le loyer mensuel a été fixé à 1'150
fr., acompte de chauffage et d'eau chaude par 100 fr. inclus, loyer
augmenté dès le 1
er
octobre 1991 à
1'350 fr. charges comprises selon formule officielle du 29 avril
1991.
A.K.________, B.K.________ et P.________ sont devenus
propriétaires communs du bien-fonds n
o
[...] du
Registre foncier de Lausanne, sis [...], sur lequel est construit
l'immeuble où se trouve l'appartement
susmentionné.
Par avenant du 6 février 2003, les droits et obligations du
contrat de bail précité ont été
transférés, avec effet au 1
er
avril 2003,
à Z.________ et N.________, colocataires.
Le 6 février 2006, l'ASLOCA-Lausanne, agissant au nom de
R.________ et H.________, a adressé à M. V.________
du service de chauffage de la gérance en charge de
l'immeuble sis [...], un courrier concernant le décompte de
chauffage et d'eau chaude 2004-2005, dont le contenu était
le suivant:
«(…) après vérification du
décompte susmentionné, nous vous transmettons les
informations suivantes:
·
Electricité
chauffage
:
ces frais sont très élevés pour 28
unités locatives. D'après les directives en la
matière, ces frais devraient se monter à environ CHF
800.-. Comment justifiez-vous la différence?
·
Entretien du
brûleur
: pourquoi y a-t-il apparemment
quatre brûleurs pour deux entrées d'immeuble
différentes?
·
Détartrage
boilers
:
la facture de [...] pour un montant de CHF 22'980.- ne concerne pas
l'entretien courant et ne peut par conséquent pas être
comptabilisée dans les décomptes de chauffage,
même amortie sur 10 ans. Ces frais doivent être
répercutés dans les charges
d'exploitation.
·
Traitement de
l'eau
:
seules les factures liées au traitement de l'eau chaude
peuvent être comptabilisées. Les factures produites ne
concernent apparemment pas toutes l'eau chaude.
·
Les frais de
combustibles sont élevés. Nous vous prions de nous
transmettre le nombre de KWh consommés, afin
d'établir un calcul d'indice de dépende (sic)
d'énergie. Quel est par ailleurs le volume
global?
En l'état, le
décompte est contesté et les locataires suspendent le
paiement du supplément réclamé
(…)».
Le 17 mars 2006, l'ASLOCA a indiqué à M. V.________
qu'elle était également consultée par
N.________ et que le contenu de la lettre du 6 février 2006
s'appliquait également à cette locataire. Elle a
ajouté que les appartements étaient
surchauffés et apparemment chauffés même en
été, que les radiateurs n'avaient pas de thermostats
et que les fenêtres fermaient mal, entraînant une
déperdition énergétique indiscutable. Il
était mentionné que les décomptes des
locataires concernées étaient contestés et que
celles-ci suspendaient le paiement des suppléments
réclamés.
Le 4 septembre 2006, l'ASLOCA a adressé à M.
V.________ le courrier suivant concernant le décompte de
chauffage et d'eau chaude 2004-2005 de N.________ et
Z.________:
« (…) Pour faire suite à notre entretien
téléphonique de ce jour, je vous confirme que nous
acceptons le règlement du litige concernant le
décompte susmentionné de la même manière
que pour les dossiers de Mme R.________ et Mme H.________, à
savoir la prise en charge par le propriétaire de la
moitié du supplément réclamé aux
locataires. Ainsi, la moitié du supplément de CHF
675.55 réclamé à Mesdames N.________ et
Z.________ sera pris en charge par le propriétaire. Les
locataires paieront par conséquent CHF 337.75 à titre
de supplément pour le décompte susmentionné
(…). Ce règlement du litige fait suite à notre
lettre du 6 février 2006 mentionnant différents
points contestés et problèmes dans ce
décompte, notamment les problèmes de chaufferie qui
constituent un défaut de la chose louée dont les
locataires n'ont pas à subir les conséquences
financières (…)».
Le 12 janvier 2007,
l'ASLOCA a fait part à M. V.________ des remarques
formulées par Z.________ et N.________ quant au
décompte de chauffage et d'eau chaude 2005-2006, portant
notamment sur les frais d'électricité du chauffage,
le détartrage du boiler, la vétusté de la
chaudière et les coefficients de répartition pour
l'eau chaude et le chauffage. Il était mentionné que
dit décompte était contesté et que les
locataires suspendaient le paiement du supplément
réclamé.
Par formules officielles du
16 janvier 2007, les propriétaires, agissant par le service
technique de la gérance, ont résilié le
contrat de bail, avec effet au 30 septembre 2007.
Les bailleurs ont
allégué en procédure que la gérance
avait reçu le courrier de l'ASLOCA du 12 janvier 2007 le 17
janvier 2007, postérieurement à la
résiliation.
Par décision du 7
mai 2007, la Commission de conciliation en matière de baux
à loyer du district de Lausanne (ci-après: la
commission de conciliation) a notamment dit que les
résiliations de bail avaient été valablement
données et que le bail était prolongé de
manière ultime et définitive jusqu'au 1
er
juillet 2009.
Par requête du 5 juin
2007, N.________ et Z.________ ont ouvert action contre
A.K.________, B.K.________ et P.________ auprès du Tribunal
des baux du canton de Vaud, concluant, sous suite de frais et
dépens, principalement à l'annulation du congé
qui leur avait été signifié le 16 janvier 2007
et, subsidiairement, à la prolongation du contrat de bail
liant les parties pour une durée de quatre ans, soit
jusqu'au 31 octobre 2011.
Le 15 octobre 2007, les
défendeurs ont notamment conclu au rejet des conclusions
prises par les locataires.
Par courrier du 25 octobre
2007, le conseil des propriétaires a indiqué au
mandataire des locataires que la gérance avait incidemment
eu connaissance du fait que N.________ faisait une exploitation
commerciale des locaux loués destinés à
l'habitation, ayant domicilié à cette adresse la
société C.________ Sàrl dont le but social est
la prestation de tout service et conseil technique, la fourniture
de matériel dans le domaine graphique, la traduction de
textes et interprétation simultanée, ainsi que
l'assistance en matière de relations publiques. Il a
ajouté que l'occupation des lieux par cette
société était une sous-location, à
laquelle les propriétaires s'opposaient. Il a invité
la locataire à cesser avec effet immédiat son
activité commerciale, faute de quoi ses mandants seraient
contraints de résilier le bail.
Le 5 novembre 2007, l'avocat des locataires a notamment
précisé au conseil adverse que N.________
était l'unique employée de la société
en cause, qui était la forme juridique choisie par sa
cliente pour exercer son activité professionnelle de
traductrice indépendante. Il a estimé que l'on ne
pouvait à son sens pas parler de sous-location dans le cas
d'espèce et demandé de lui confirmer que les
propriétaires ne voyaient pas d'inconvénient à
la domiciliation de cette société à l'adresse
des locataires, respectivement de lui indiquer quelles seraient les
objections à cela.
Par lettre du 15 novembre 2007, un ultime délai de cinq
jours a été imparti à la locataire pour cesser
toute forme d'activité commerciale dans les locaux
loués et pour domicilier sa société en un
autre lieu.
Par formules officielles du 13 décembre 2007, les
propriétaires ont résilié le contrat de bail
à loyer, avec effet au 25 mars 2008.
Le 11 janvier 2008, les locataires ont adressé à la
commission de conciliation une requête tendant à ce
que les résiliations de bail du 13 décembre 2007
soient déclarées nulles, respectivement
annulées.
Le 30 janvier 2008, la Présidente du Tribunal des baux a
informé les parties qu'elle suspendait la cause
jusqu'à la connaissance de l'issue de la conciliation
préalable pendante devant la commission ensuite de la
requête précitée.
La séance de conciliation s'est tenue le 7 mai 2008.
Z.________ a été représentée par son
avocat, qui a produit une procuration.
Par décision du 19 mai 2008, la commission de conciliation a
annulé la résiliation de bail adressée aux
locataires le 13 décembre 2007.
Par requête du 19 juin 2008, les propriétaires ont
ouvert action devant le Tribunal des baux, concluant, sous suite de
frais et dépens, à ce qu'il soit notamment dit que
«la requête présentée le 11 janvier 2008
par N.________ et prétendument Z.________ à la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer
du district de Lausanne est considérée comme
retirée au sens de l'art. 16 al. 1 LPCPL (sic),
subsidiairement est considérée comme
irrecevable» et que les résiliations du 13
décembre 2007 sont fondées et valables.
Le 15 juillet 2008, la Présidente du Tribunal des baux a
joint les deux procédures pendantes devant dit
tribunal.
Par écriture du 4 septembre 2008, les locataires ont conclu
au rejet des conclusions prises par les propriétaires dans
leur requête du 19 juin 2008.
Les parties et un témoin ont été entendus
à l'audience du Tribunal des baux du 5 novembre 2008.
N.________ a notamment déclaré qu'elle effectuait de
manière indépendante - et sans avoir
d'employés - des activités de traduction et des
mandats ponctuels d'interprète. Elle a précisé
que seules les tâches de traduction étaient
effectuées à son domicile - où elle avait
installé un bureau et un ordinateur dans la chambre à
coucher - et que celles-ci n'impliquaient pas la réception
de clients à l'appartement. Elle a indiqué qu'elle
avait fondé la société C.________ Sàrl
avec son ex-mari, qui s'occupait des activités de graphisme
et de relations publiques, et qu'à la suite de leur divorce
en 2001, elle avait continué à exercer son
activité d'interprète indépendante sous cette
forme juridique, sans avoir requis la rectification de
l'inscription au registre du commerce. Interpellés sur les
éventuels inconvénients majeurs que pouvait
présenter pour eux l'activité de N.________, les
défendeurs ont admis qu'aucun va-et-vient gênant
n'avait été dénoncé ni même
constaté dans l'appartement en cause et que la situation ne
compliquait pas d'une autre manière la gestion de
l'immeuble.
Lors de cette audience, les parties ont en outre produit des
pièces, notamment une procuration en faveur de l'avocat de
Z.________ datée du 7 mai 2008 et comportant le pouvoir de
la représenter à l'audience de la commission de
conciliation de ce jour-là «avec tout pouvoir pour
transiger et signer un éventuel procès-verbal de
conciliation».
Il ressort des comptes figurant au dossier que la
société C.________ Sàrl s'est acquittée
du montant de 9'000 fr. à titre de loyer pour 2003, et de
5'400 par an en 2004, 2005 et 2006.
En droit, les premiers juges ont considéré que la
résiliation ordinaire du bail signifiée le 16 janvier
2007 aux locataires était intervenue dans le délai de
protection de trois ans prévu aux art. 271a al. 1 let. e et
al. 2 CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220), un accord
concernant le décompte de chauffage et d'eau chaude des
années 2004-2005 ayant été trouvé entre
les parties en septembre 2006. Les défendeurs n'ayant pas
établi que l'une des hypothèses de l'art. 271a al. 3
CO était réalisée en l'espèce et le
motif de rendement insuffisant de la chose louée
invoqué par eux ne faisant pas partie des cas dans lesquels
la présomption de l'art. 271a al. 1 let. a CO peut
être renversée, le Tribunal des baux a annulé
les résiliations du 16 janvier 2007. Il a en outre retenu
qu'au vu de la procuration datée du 7 mai 2008, produite
à l'audience de jugement du 5 novembre 2008, Z.________
était valablement représentée dans le cadre de
la procédure relative à la seconde résiliation
et l'avait aussi été à l'audience de
conciliation du 7 mai 2008. Les premiers juges ont également
considéré qu'une sous-location effective de tout ou
partie du logement à la société C.________
Sàrl n'avait pas été établie, au motif
notamment que le seul versement d'un loyer ne permettait pas de
conclure à l'existence d'une telle situation, que N.________
occupait les locaux avec ses deux enfants et exerçait son
activité de traductrice-interprète
indépendante au moyen d'un bureau et d'un ordinateur
également utilisés à des fins privées,
situés dans la chambre à coucher de la mère.
Les demanderesses n'ayant pas violé leur devoir de diligence
au sens de l'art. 257f al. 3 CO, le Tribunal des baux a
estimé que les défendeurs n'étaient pas en
droit de résilier de manière anticipée le bail
et a par conséquent déclaré nulles les
résiliations extraordinaires du 13 décembre 2007. Il
a au demeurant considéré que, même si une
sous-location avait dû être retenue, les
défendeurs n'auraient pas pu de bonne foi se
prévaloir du risque de sanction encouru par eux au regard de
la LDTR (loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la
transformation et la rénovation de maisons d'habitation,
ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que
l'habitation; RSV 840.15) pour justifier la résiliation
anticipée du bail, aucune surface destinée à
l'habitation n'ayant en l'espèce été
soustraite au marché locatif - l'affectation des locaux en
cause n'ayant pas été changée - et la loi
précitée n'ayant ainsi pas été
violée.
B.
Par acte du 16 avril
2009, A.K.________, B.K.________ et P.________ ont recouru contre
ce jugement, concluant, sous suite de frais et dépens,
à ce qu'il soit dit que le congé signifié aux
locataires le 16 janvier 2007 est valable (I), que la requête
présentée par celles-ci le 11 janvier 2008 à
la commission de conciliation est considérée comme
retirée au sens de l'art. 16 al. 1 LPCPL [recte: LPCBL] (loi
du 12 mai 1982 fixant la procédure dans les contestations
relatives aux baux à loyer immobiliers et aux baux à
ferme non agricoles; RSV 221.311) (II), que les résiliations
de bail signifiées aux locataires le 13 décembre 2007
sont valables (III) et qu'ordre est donné à celles-ci
de quitter l'appartement en cause au plus tard dans un délai
de dix jours dès l'entrée en vigueur de l'arrêt
à intervenir (IV).
Dans leur mémoire du 13 juillet 2009, ils ont
développé leurs moyens et confirmé leurs
conclusions, à l'exception de la deuxième, qui a
été retirée.
Le 11 septembre 2009, les intimées N.________ et Z.________
ont conclu, sous suite de dépens, au rejet du
recours.
Le 23 septembre 2009, les recourants ont déposé des
«déterminations» et derechef confirmé
leurs conclusions.
Le 28 septembre 2009, les intimées ont indiqué que le
dépôt de l'écriture précitée
n'était pas prévu par le CPC et que si celui-ci
devait être admis, l'égalité des armes imposait
de leur impartir un délai pour se déterminer à
leur tour.
Par courrier du 8 octobre 2009, le vice-président de la
Chambre des recours a informé les parties que les
«déterminations» du 23 septembre 2009 seraient
versées au dossier et imparti aux intimées un
délai au 16 octobre 2009 pour se prononcer sur
celles-ci.
Le 16 octobre 2009, les intimées ont déposé
leurs déterminations et confirmé leurs conclusions en
rejet du recours.
En droit
:
1.
Les art. 444, 445 et 451 ch. 2
CPC, applicables par renvoi de l'art. 13 LTB (loi du 13
décembre 1981 sur le Tribunal des baux; RSV 173.655),
ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme
contre les jugements principaux rendus par le Tribunal des
baux.
Interjeté en temps utile par des parties qui y ont
intérêt, le recours est recevable en la
forme.
2.
En règle générale, le Tribunal cantonal
délibère en premier lieu sur les moyens de
nullité (art. 470 al. 1 CPC).
Les recourants
concluent subsidiairement à l'annulation du jugement (acte
de recours, p. 2). Ils ne font toutefois valoir aucun moyen de
nullité spécifique à l'appui de leur recours,
de sorte que celui-ci doit être déclaré
irrecevable, la cour de céans n'examinant que les moyens de
nullité dûment développés
(Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise,
3
ème
éd., 2002, n. 2 ad art. 465 CPC, p.
722).
Il convient dès lors d'examiner le recours en
réforme.
3.
Saisie d'un recours
en réforme contre un jugement principal rendu par le
Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit librement la cause
en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC, applicable par renvoi de
l'art. 13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois articuler des
faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du
dossier et qui auraient dû être retenus ou de ceux
pouvant résulter d'une instruction complémentaire
selon l'art. 456a CPC (art. 452 al. 1ter CPC).
Ainsi, le Tribunal cantonal
revoit
la cause en fait et en
droit sur la base du dossier, sans réadministration des
preuves déjà administrées en première
instance. Il développe donc son raisonnement juridique
après avoir vérifié la conformité de
l'état de fait du jugement aux preuves figurant au dossier
et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou
complété au moyen de celles-ci
(JT 2003 III 3).
En l'espèce l'état de fait du jugement est conforme
aux pièces du dossier et a été
complété sur la base de celui-ci. Il n'y a pas lieu
de procéder à une instruction complémentaire,
la cour de céans étant à même de statuer
en réforme.
4.
a)
Les recourants soutiennent que c'est à tort que
les premiers juges ont appliqué l'art. 271a al. 2 CO et
annulé le congé signifié le 16 janvier 2007 en
raison de l'accord antérieur intervenu entre les parties,
dès lors qu'il s'agissait, selon eux, d'un cas
bagatelle.
b)
Selon l'art. 271a al. 1 let. e CO, le congé est
annulable lorsqu'il est donné par le bailleur dans les trois
ans à compter de la fin d'une procédure de
conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail.
Cette disposition est également applicable lorsque le
locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu
avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation
ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention
relevant du bail (art. 271a al. 2 CO). Dans ce dernier cas, trois
conditions cumulatives doivent être remplies: la
prétention pécuniaire en cause doit être d'une
certaine importance et ne pas constituer un cas bagatelle, l'accord
doit être un compromis lors duquel les deux parties ont fait
des concessions - celles du bailleur ne devant à cet
égard pas être insignifiantes - et le locataire doit
démontrer par des écrits qu'un tel arrangement a
été trouvé (
SVIT, Das schweizerische Mietrecht,
3
ème
éd., 2008, n. 68 ad art. 271a CO, p.
769 s.)
. Selon
Higi, la limite d'un cas bagatelle peut, pour les
prétentions pécuniaires, être fixée
à 50 fr., tandis que certains commentateurs estiment que
celle-ci peut l'être à 10% du loyer, étant
à leur avis plus approprié de mettre la
prétention en relation avec le montant du loyer (SVIT, op.
cit., n. 69 ad art. 271a CO, p. 770).
c)
En l'espèce, le litige hors procédure ayant
divisé les parties en 2006 concernait le décompte de
chauffage et d'eau chaude pour les années 2004 et 2005. Le
supplément réclamé aux intimées
s'élevait à 675 fr. 55, soit davantage que le 10% du
loyer de 1'350 fr., proportion proposée par une partie de la
doctrine et retenue par les recourants. De plus, le
différend ne portait pas seulement sur le calcul de ce qui
était dû, les locataires contestant notamment que
certaines factures d'entretien puissent être
comptabilisées au titre de frais de chauffage et d'eau
chaude, ce qui a étendu la portée de l'accord
intervenu. En outre, tant les recourants que les intimées
ont fait des concessions d'une importance non négligeable,
l'arrangement trouvé prévoyant que les bailleurs et
les locataires s'acquitteraient chacun de la moitié du
supplément réclamé. Enfin, les intimées
ont produit les correspondances échangées entre
l'ASLOCA et la représentante des recourants, rapportant
ainsi la preuve de l'accord, qui n'est au demeurant pas
contesté par les bailleurs. C'est ainsi avec raison que les
premiers juges ont fait application de l'art. 271a al. 2 CO et
annulé les résiliations de bail du 16 janvier
2007.
Mal fondé, le recours doit être rejeté sur ce
point.
5.
a)
Les recourants prétendent également que les
intimées ont, en violation de l'art. 22 RULV (
Dispositions paritaires
romandes et Règles et usages locatifs du canton de Vaud),
sous-loué l'appartement sans leur accord préalable,
de sorte qu'ils étaient fondés à
résilier le bail litigieux de manière
anticipée.
b)
La question de savoir si le fait de
domicilier sa propre société de services dans son
logement implique nécessairement une sous-location peut en
l'espèce demeurer indécise. En effet, une violation
de l'art. 22 RULV, selon lequel le locataire doit demander le
consentement écrit préalable du bailleur avant de
sous-louer tout ou partie de la chose, n'aurait de toute
manière pas justifié un congé extraordinaire,
à défaut pour les recourants de démontrer que
le maintien du contrat était pour eux insupportable au sens
de l'art. 257f al. 3 CO, soit que la présence de la
locataire ne pouvait plus raisonnablement être imposée
au bailleur ou aux autres habitants de l'immeuble (Lachat,
Commentaire romand, 2003, n. 10 ad art. 257f CO, p. 1339). Que
l'une des intimées effectue des traductions à
domicile à titre indépendant n'est pas apte à
troubler quiconque et rien n'est établi dans ce sens. Les
bailleurs
ont
d'ailleurs admis qu'aucun va-et-vient gênant n'avait
été dénoncé ni même
constaté dans l'appartement en cause et que la situation ne
compliquait pas d'une autre manière la gestion de l'immeuble
(jgt, p. 16). Enfin, si l'arrêt invoqué par les
recourants (TF 4A_487/2008 du 10 mars 2009) constate qu'une
sous-location non autorisée est illicite et que la
résiliation ordinaire du bail signifiée par le
bailleur consécutivement à un tel comportement n'est
pas abusive, le Tribunal fédéral n'en déduit
toutefois pas que cette illicéité justifierait en
elle-même une résiliation extraordinaire basée
sur l'art. 257f al. 3 CO.
Mal fondé, le recours doit
être rejeté sur ce point également.
6.
Au surplus, c'est à juste titre que les recourants ne
plaident plus en deuxième instance que l'exercice de
l'activité de l'intimée dans l'appartement en cause
entraînerait une diminution du parc locatif vaudois, à
sanctionner dans le cadre de la LDTR. Les motifs exposés
à cet égard par les premiers juges sont en effet
pertinents (jgt, p. 19).
Les recourants n'ont en outre pas confirmé dans leur
mémoire la conclusion II de leur acte de recours tendant
à faire constater que la requête de conciliation du 11
janvier 2008 est considérée comme retirée.
Quoi qu'il en soit, c'est avec raison que les premiers juges ont
retenu que l'intimée Z.________ avait été
valablement représentée à l'audience de
conciliation (jgt, pp. 8 et 9). L'art. 16 al. 1 LPCBL, selon lequel
le requérant qui ne se présente pas à
l'audience de conciliation est réputé retirer sa
requête, ne trouve ainsi pas application en
l'espèce.
7.
En conclusion, le recours doit être rejeté et le
jugement confirmé.
Les frais de deuxième instance des recourants, solidairement
entre eux, sont arrêtés à 1'070 fr. (art. 232
al. 1 TFJC [
tarif du 4 décembre 1984 des
frais judiciaires en matière civile; RSV
270.11.5]).
Obtenant gain de cause, les intimées ont droit,
solidairement entre elles, à des dépens de
deuxième instance, fixés à 1'500 fr., à
la charge des recourants solidairement entre eux.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant en audience
publique,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.    Le jugement est confirmé.
III.    Les frais de deuxième instance des
recourants sont arrêtés à 1'070 francs (mille
septante francs), solidairement entre eux.
IV.    Les recourants A.K.________, B.K.________ et
P.________, solidairement entre eux, doivent verser aux
intimées N.________ et Z.________, créancières
solidaires, la somme de 1'500 fr. (mille cinq cents francs)
à titre de dépens de deuxième
instance.
V.    L'arrêt motivé est
exécutoire
Le
président
:
La
greffière
:
Du 21 octobre
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
La
greffière
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète, par l'envoi de
photocopies à :
‑      Me
Jérôme Bénédict (pour A.K.________,
B.K.________ et P.________)
,
‑      Me
Pierre-Louis Imsand (pour N.________ et Z.________
).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est de
56'700 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Tribunal des baux
du canton de Vaud.
La
greffière
: