vd_findinfo · HC / 2018 / 1064 · 2018-11-27 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, CAS CLAIR, RÉSILIATION ABUSIVE, PRINCIPE DE LA BONNE FOI | 257d CO, 86 CO, 87 CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 27.11.2018 HC / 2018 / 1064

TRIBUNAL
CANTONAL
JL18.003507-180849
674
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
27 novembre 2018
_______________________
Composition
:               M.
ABRECHT, président
Mme
Giroud Walther et M. Kaltenrieder, juges
Greffière
:              Mme
Boryszewski
*****
Art.
87 et 257d CO et 257 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
P.________
,
à Bussigny, requérant, contre l’ordonnance rendue le 31 mai 2018 par la Juge de paix
du district de l’Ouest lausannois dans la cause divisant l’appelant d’avec
K.________
,
à Bussigny,
V.________
,
à Cossonay-Ville, et
U.________
,
à Peney-le-Jorat, intimés, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 31 mai 2018, la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois a déclaré
irrecevable la requête d’expulsion déposée le 24 janvier 2018 par P.________ contre
K.________, V.________ et U.________ (I), a arrêté à 480 fr. les frais judiciaires de
P.________ (II), les a mis à la charge de ce dernier (III), a dit que P.________ verserait à
titre de dépens les sommes de 780 fr. à K.________, de 1'500 fr. à V.________ et de 1'500 fr.
à U.________ (IV à VI) et a rayé la cause du rôle (VII).
En droit, le premier juge a en substance retenu que le bailleur P.________ avait déposé une
requête en cas clair tendant à l’expulsion des intimés tant d’un garage/carrosserie/bureau
que d’un garage et de seize places de parc à la suite du non-paiement de la somme de 15'580
fr., soit 13'240 fr. pour le premier garage, 1'700 fr. pour le second garage, 160 fr. pour les places
de parc n
os
1 à 4, 160 fr. pour les places de parc n
os
6 à 9 et 320 fr. pour les places de parcs n
os
11 à 18, représentant les loyers des mois de septembre et octobre 2017. Il a ensuite considéré
que si une partie de l’arriéré, par 11'580 fr. au total, avait été réglée
en plusieurs fois par les intimés dans le délai comminatoire, il n’appartenait pas au
juge, saisi d’une requête en cas clair, de déterminer à quel mois ou à quel
objet ces montants devaient être attribués, de sorte que la requête devait être déclarée
irrecevable.
B.
Par acte du 10 juin 2018, P.________ a interjeté
appel contre l’ordonnance précitée, en concluant, avec suite de frais et dépens
de première et deuxième instances, à sa réforme en ce sens qu’il soit ordonné
à K.________, V.________ et U.________ de quitter et rendre libres de tous occupants et de tous
objets leur appartenant les locaux et les places de parc occupés dans l’immeuble sis chemin
du [...], à [...], soit des locaux à usage de garage, carrosserie et bureaux, d’une surface
d’environ 716.20 m
2
,
au rez-de-chaussée et au premier étage, un local à usage de garage d’une surface
d’environ 100 m
2
au rez-de-chaussée, 16 places de parc extérieures n
os
1 à 4, 6 à 9 et 11 à 18, ainsi que toutes autres dépendances, dans le délai
qui leur serait imparti par la juge de paix (II/I), qu’il soit dit qu’à défaut
de quitter volontairement ces locaux, ils y seraient contraints par la force, selon les règles de
l’art. 343 al. 1 let. d CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ;
RS 272) (II/II), et à ce que la cause soit renvoyée au juge de paix afin qu’il fixe un
délai pour libérer les locaux qu’ils occupent (III).
Par réponses du 16 juillet 2018, K.________,  U.________ et V.________ ont respectivement conclu,
avec suite de frais et dépens, au rejet de l’appel.
Le 30 juillet 2018, l’appelant a déposé une réplique.
Les 13 août, 30 août et 30 septembre 2018, K.________, U.________ et V.________ ont chacun
déposé une duplique.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
Le 2 mai 2011, P.________,
représenté par [...] SA (ci-après : la gérance), d’une part, et K.________,
V.________ et U.________, d’autre, part ont signé trois contrats de baux commerciaux. Le premier
portait sur des locaux à usage de garage, carrosserie et bureau (objets n
os
707, 708 et 712) d’une surface d’environ 716.20 m
2
,
au rez-de-chaussée et au premier étage de l’immeuble sis au chemin du [...] à [...]
pour un loyer mensuel de 6'000 fr. plus 620 fr. d’acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires.
Le deuxième portait sur un garage d’une surface d’environ 100 m
2
pour un loyer de 850 fr. (objet n° 715) et le troisième sur 16 places de parc extérieures
n
os
2 à 4, 6 à 18 pour un loyer total de 320 fr., soit 20 fr. par place de parc (objets n
os
802 à 804, 806 à 818). Les loyers étaient payables par mois d’avance.
Par avenant du 12 octobre 2015, les parties ont précisé que, dorénavant, la place de parc
n° 10 (objet n° 810) serait remplacée par la n° 1 (objet n° 801).
2.
Par courriers recommandés distincts du 2 octobre 2017, la gérance a imparti un délai de
30 jours à K.________, V.________ et U.________, afin qu’ils s’acquittent d’un
montant de 15'580 fr. représentant le loyer et les frais accessoires des mois de septembre
et octobre 2017 de « l’atelier/dépôt » n° 707 par 13'240 fr.
(2 x 6'620 fr.), de « l’atelier/dépôt » n° 715 par 1'700
fr. (2 x 850 fr.), des places de parc n
os
801 à 804 par 160 fr. (4 x 2 x 20 fr.), des places de parc n
os
806 à 809 par 160 fr. (4 x 2 x 20 fr.) et des places de parc n
os
811
à 818 par 320 fr. (8 x 2 x 20 fr.), faute de quoi elle résilierait les baux précités
en vertu de l’art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220).
K.________, V.________ et U.________
ont respectivement retiré leur pli les 3
octobre, 4 octobre et le 12 octobre 2017.
3.
Par courriers et formules officielles du 20 novembre 2017, adressés à chacun des locataires,
la gérance a résilié les contrats de bail pour le 31 décembre 2017, faute de paiement
dans le délai imparti.
Par courrier daté du « 10 avril 2017 » et reçu par la gérance le 29 novembre
2017, le conseil de V.________ a indiqué que son mandant n’était plus associé gérant
de la société et que, dès lors, le courrier devait être adressé à U.________,
seul associé gérant actuel.
Le 30 novembre 2017, la gérance lui a répondu que V.________ et U.________ avaient d’une
part signé les baux en tant qu’associés avec signature individuelle de la société
qu’ils exploitaient à l’époque ensemble et d’autre part personnellement en
leurs noms, de sorte qu’ils restaient solidairement responsables des obligations en découlant,
ce quand bien même U.________ avait quitté la société.
Par courriers du 4 décembre 2017 adressés à chacun des locataires, la gérance les
a informés que l’état des lieux de sortie était fixé au 8 janvier 2018 à
9h00.
4.
Par requête du 21 décembre 2017 déposée
auprès de la Commission de conciliation en matière de baux à loyer, Préfecture du
district de l’Ouest lausannois (ci-après : la commission de conciliation), V.________
a requis l’annulation de chacune des résiliations des contrats du 20 novembre 2017.
Le même jour, U.________ « pour » K.________ a également déposé
une requête en annulation.
Par courrier du 22 décembre 2017 adressé au bailleur P.________, la présidente de la commission
de conciliation lui a demandé de l’informer s’il interpellait le juge de paix en demande
d’expulsion, précisant qu’elle prendrait, le cas échéant, contact avec cette
autorité pour connaître l’issue de la procédure d’expulsion afin de donner
la suite qu’il convenait à la requête des locataires.
5.
Selon un décompte établi par la gérance le 22 janvier 2018, les montants suivants ont
été versés par les locataires :
-
le 13 janvier 2017              5'000
fr.
-
le 18 janvier 2017              2'790
fr.
-
le 20 février 2017
2'790 fr.
-
le 2 mars 2017               5'850 fr.
-
le 4 avril 2017              1'090 fr.
-
le 10 avril 2017              5'000
fr.
-
le 19 avril 2017              7'790
fr.
-
le 23 mai 2017              2'790 fr.
-
le 31 mai 2017              4'850 fr.
-
le 16 juin 2017               1'000
fr.
-
le 23 juin 2017               4'000
fr.
-
le 30 juin 2017              3'790 fr.
-
le 31 juillet 2017               2'790
fr.
-
le 11 août 2017              5'000
fr.
-
le 22 août 2017               2'790
fr.
-
le 11 septembre 2017               5'000
fr.
-
le 12 octobre 2017               2'790
fr.
-
le 19 octobre 2017               2'000
fr.
-
le 20 octobre 2017               2'000
fr.
-
le 30 octobre 2017               3'000
fr.
-
le 31 octobre 2017               1'790
fr.
-
le 21 novembre 2017              3'790
fr.
-
le 23 novembre 2017               2'000
fr.
-
le 24 novembre 2017               7'790
fr.
-
le 27 novembre 2017               1'000
fr.
-
le 5 décembre 2017
6'790 fr.
-
le 29 décembre 2017
7'790 fr.
Le décompte mentionne également qu’il couvre, pour chacun des trois contrats, la période
du 1
er
janvier 2017 au 31 janvier 2018, soit 13 mois.
6.
Par requête d’expulsion du 24 janvier
2018, P.________ a conclu, avec suite de frais et dépens, à ce qu’il soit ordonné
à K.________, V.________ et U.________ de quitter et rendre libres de tous occupants et de tous
objets leur appartenant, dans un délai à fixer à dire de justice, les locaux et les places
de parc occupés dans l’immeuble sis [...], à [...] (garage, carrosserie et bureau au
rez-de-chaussée et 1
er
étage
d'environ 716.20 m
2
,
garage au rez-de-chaussée d'env. 100 m
2
et seize places de parc extérieures n
os
1 à 4, 6 à 9, 11 à 18) (I) et à ce qu’il soit dit qu’à défaut
de quitter volontairement ces locaux, ils y seraient contraints par la force (II).
Le 24 mai 2018, la juge de paix a tenu une audience en présence des parties.
Par avis du 28 mai 2018, la juge de paix a informé l’intimée K.________ qu’elle
ne tiendrait pas compte de son courrier daté du jour de l’audience, mais produit après
la fin de celle-ci.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est ouvert contre les décisions finales
de première instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions
devant l'autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
Lorsque le litige porte sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la procédure
en cas clair sont réalisées et lorsque la validité de la résiliation a été
contestée devant les autorités compétentes, la valeur litigieuse correspond au loyer de
la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n’est pas valable,
période qui s’étend jusqu’à la date pour laquelle un nouveau congé peut
être donné, soit en principe pendant trois ans
(ATF
144 III 346 consid. 1.2).
Lorsque la décision entreprise a été rendue en procédure sommaire, comme c'est le
cas dans la procédure en cas clair (art. 248 let. b CPC), le délai d'appel est de dix jours
(art. 314 al. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, formé en temps utile
par une personne qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), et portant
sur des conclusions patrimoniales qui sont supérieures à 10'000 fr., l'appel est recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon la jurisprudence
du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure sommaire pour cas clairs
(art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer les faits sur la base des preuves
déjà appréciées par le premier juge saisi ; la production de pièces nouvelles
est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_312/2013
du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5 ; CACI 24
juin 2015/325 consid. 2 ; CACI 25 novembre 2014/607 consid. 3a).
3.
3.1
L’appelant fait grief au premier juge d’avoir considéré, à tort, que l’on
ne se trouvait pas en présence d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC. Il lui reproche
d'avoir retenu que l’application des art. 86 et 87 CO − permettant de déterminer sur
quelles dettes les paiements opérés par les locataires devaient être imputés –
excluait une telle procédure.
De son côté, l’intimée K.________ allègue dans sa réponse que l’appelant
aurait à tort requis l’expulsion des trois objets, alors que seul le loyer de l’objet
principal, soit du garage-carrosserie-bureau (locaux n
os
707/708/712),
n’aurait pas entièrement été réglé dans le délai comminatoire. Selon
elle, dans la mesure où cet objet constituerait le poste le plus gros, il serait réglé
en dernier lieu. Ainsi, le solde de 4'000 fr. (15’580 fr - 11'580 fr.) existant au terme du délai
comminatoire correspondrait au solde du loyer de cette surface. L’appelant ferait par conséquent
fausse route en invoquant l’imputation proportionnelle, selon l’art. 87 CO, pour justifier
la résiliation des trois baux à loyer.
L’intimé U.________ rappelle dans sa réponse que trois baux ont été conclus
le même jour par les parties, soit le premier portant sur les objets n
os
707, 708 et 712 pour un loyer de 6'620 fr. (6'000 fr. + 620 fr.), le deuxième portant sur l’objet
n° 715 pour un loyer de 850 fr. et le troisième portant sur les objets n
os
801 à 804, 806 à 809 et 811 à 818
pour un loyer de 320 fr. (16 x 20 fr.), soit un total de 7'790 fr. par mois. Selon lui, dans la
mesure où l’appelant ne soutient pas que d’autres loyers que ceux des mois de septembre
et octobre 2017 seraient dus, il découlerait du décompte du 22 janvier 2018 qu’entre
le 13 janvier 2017 et le 31 octobre 2017, la somme de 73'900 fr. aurait été versée et
que celle-ci couvrirait les loyers des mois de février 2017 à octobre 2017 d’un montant
de 70'110 fr. (9 mois x 7'790 fr.). Il précise encore que le loyer du mois de janvier 2017 devrait
théoriquement faire l’objet d’un décompte antérieur, étant donné
que les trois contrats prévoyaient le règlement des loyers par avance. Ainsi, à l’instar
de ce qu’il avait soutenu dans sa requête en annulation de congé déposée auprès
de la commission de conciliation, l’intimé prétend que l’intégralité
des loyers aurait été versée avant l’échéance du délai comminatoire.
Il fait en outre état d’un conflit de doctrine − concernant l’art. 86 CO
applicable en cas d’opposition immédiate du débiteur à l’imputation par le
créancier − qui exclurait selon lui toute procédure en cas clair.
Par réponse du même jour, l’intimé V.________ déclare se rallier intégralement
aux arguments de l’intimé U.________.
Dans sa réplique, l’appelant conteste les allégations de l’intimé U.________.
Selon lui, un solde de 4'000 fr. serait bel et bien dû au terme du délai comminatoire, à
l’instar de ce que l’intimée K.________ a expressément admis dans sa réponse.
Cet élément serait également confirmé par le décompte de la gérance du
22 janvier 2018 qui ferait état des paiements effectués pour les mois de janvier 2017
− et non février 2017 – à janvier 2018. Selon lui, la somme totale versée
de 73'900 fr. ne couvrirait pas les loyers des mois de janvier à octobre 2017, soit 77'900 francs
(10 mois x 7'790 fr.) et le solde dû à l’échéance du délai comminatoire
s’élèverait bien à 4'000 francs. Enfin, il importait peu que l’art. 86 CO
fasse l’objet d’un conflit de doctrine, dès lors que ce serait l’art. 87 CO
qui s’appliquerait dans le cas présent.
Par duplique, l’intimée K.________ rappelle que le seul point qui devrait être examiné
serait l’existence ou non d’un cas clair.
Egalement en duplique, l’intimé U.________ conteste le fait que le paiement des loyers du
mois de janvier figurerait sur le décompte 2017, du fait que les loyers étaient censés
être payés d’avance. Il conclut que le cas ne serait pas clair tant les parties ont des
interprétations divergentes.
3.2
3.2.1
La procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC est une alternative aux procédures ordinaire
ou simplifiée normalement disponibles, destinée à offrir une voie particulièrement
simple et rapide à la partie demanderesse, dans les cas dits clairs. Cette voie suppose que l'état
de fait ne soit pas litigieux ou qu'il soit susceptible d'être immédiatement prouvé (al.
1 let. a) et que la situation juridique soit claire (al. 1 let. b). Le juge n'entre pas en matière
si l'une ou l'autre de ces hypothèses n'est pas vérifiée (al. 3).
La situation juridique est claire lorsque, sur la base d'une doctrine ou d'une jurisprudence éprouvée,
la norme s'applique au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente (ATF 118
II 302 consid. 3 ; JdT 2011 III 146). En revanche, la situation juridique n'est en règle générale
pas claire lorsque l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation
du tribunal ou que celui-ci doit rendre une décision en équité en tenant compte de l'ensemble
des circonstances, comme c'est le cas de l'application du principe de la bonne foi ou de l'abus de droit
(ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ; ATF 138 III 620 consid. 5.1.2 ; TF 4A_68/2014 du 16 juin 2014 consid.
4.1, non publié à l'ATF 140 III 315 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; TF 4A_282/2015 du 27 juillet
2015 consid. 2.1).
De manière générale, l'art. 257 CPC n'est pas seulement applicable lorsque l'état
de fait est incontesté, mais également lorsqu'il est susceptible d'être immédiatement
prouvé (TF 4A_585/2011 du 7 novembre 2011 consid. 3.3.1 ; SJ 2012 1122), notamment sur la base de
moyens de preuve immédiatement disponibles, en particulier des pièces (ATF 138 III 123 consid.
2.1).
Le demandeur doit apporter la pleine preuve des faits fondant sa prétention. Le cas clair doit être
nié dès que le défendeur fait valoir des moyens qui, sur le plan des faits, ne sont pas
d'emblée voués à l'échec et qui nécessitent une instruction complète des
preuves. C'est dans ce sens que l'on doit comprendre que le défendeur doit rendre ses moyens vraisemblables.
Il suffit donc que ses moyens ne soient pas dépourvus de consistance. On ne peut en revanche exiger
du défendeur qu'il rende ses moyens vraisemblables comme dans le cadre de la procédure de mainlevée
provisoire au sens de l'art. 82 al. 2 LP (loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite
pour dettes et la faillite ; RS 281.1 ; ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 ; TF 4A_310/2013 du 19
novembre 2013 consid. 2 ; TF 4A_627/2013 du 8 avril 2014 consid. 2).
Autrement dit, si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes
(«
substanziiert und schlüssig
»), qui ne peuvent être écartées immédiatement mais rendent au contraire crédible
qu'une administration des preuves « complexe » – par la réquisition de pièces,
l'audition de témoignages ou encore la mise en œuvre d'une expertise – sera nécessaire
pour trancher la question (cf. Bohnet, Le défendeur et le cas clair, in Newsletter bail.ch, décembre
2012) et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair
est irrecevable (TF 4A_68/2014 du 16 juin 2014 consid. 4.1, non publié à l'ATF 140 III 315
; ATF 141 III 23 consid. 3.2). A l'inverse, le cas clair doit être retenu lorsque sont émises
des objections manifestement mal fondées ou inconsistantes sur lesquelles il peut être statué
immédiatement (TF 4A_350/2014 du 16 septembre 2014 consid. 2.1 ; TF 4A_184/2015 du 11 août
2015 consid. 4.2.1, non publié à l'ATF 141 III 262 ; cf. Bohnet, Procédure en annulation
de congé et cas clair en expulsion, Newsletter bail.ch, septembre 2015 ; TF 5A_2/2016 du 18 février
2016 consid. 2.1).
En définitive, l'échec de la procédure sommaire ne suppose pas que la partie défenderesse
rende vraisemblable l'inexistence, l'inexigibilité ou l'extinction de la prétention élevée
contre elle. Il suffit que les moyens de cette partie soient aptes à entraîner le rejet de
l'action, qu'ils n'apparaissent pas d'emblée inconsistants et qu'ils ne se prêtent pas à
un examen en procédure sommaire (TF 4A_92/2016 du 21 mars 2016 consid. 6).
3.2.2
La requête d'expulsion en cas clair est recevable même lorsque le locataire a contesté
la validité du congé et que la procédure en contestation est encore pendante. Le juge
saisi en cas clair peut statuer à titre préjudiciel sur la validité du congé, sans
devoir surseoir à statuer jusqu'à droit connu sur la procédure en contestation de la validité
du congé (ATF 141 III 262 consid. 3 ; cf. Bohnet, Procédure en annulation du congé
et cas clair en expulsion, précité). Cela étant, dans les contestations de droit du bail
relatives à la protection contre les congés, soumises à la procédure simplifiée,
les faits doivent être établis d'office dans le cadre de la maxime inquisitoire sociale (art.
243 al. 2 let. c et 247 al. 2 let. a CPC). Afin que le but poursuivi par ces dispositions ne soit
pas détourné par la protection en cas clair, celle-ci ne doit être accordée que lorsqu'il
n'existe aucun doute sur le caractère complet de l'état de fait et que le congé apparaît
clairement justifié sur cette base (TF 4A_7/2012 du 3 avril 2012 consid. 2.5, in RSPC 2012
p. 387 ; TF 4A_265/2013 du 8 juillet 2013 ; TF 4A_184/2015 du 11 août 2015 consid. 4.2.2, non
publié in ATF 141 III 162).
3.2.3
A teneur de l'art. 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais
accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention
ou usage local contraire. La règle est dispositive et le contrat peut valablement y déroger
(Lachat, Le bail à loyer, 2008, n. 2.1, pp. 309-310, ainsi que n. 2.10, p. 313 ; Maag,
in Müller [éd.], Wohn- und Geschäftsraummiete, Bâle 2016, n. 2.91, p. 98 ; Commentaire
SVIT du droit du bail, 2011, nn. 2 et 3 ad art. 257c CO).
Même si les parties ont convenu d'un terme de paiement dans le contrat de bail, il faut prendre
en compte les modalités pratiques adoptées jusqu'alors ; lorsque le locataire s'est acquitté
pendant une longue période et sans protestation du bailleur de son loyer pour telle ou telle échéance,
c'est cette échéance qui doit être retenue, malgré une disposition contraire du bail
(Lachat, op. cit., n. 2.3 p. 310, ainsi que n. 2.6, p. 311 ; Weber, Basler Kommentar, 2015, n. 7 ad art.
257d OR et les références citées ; cf. ég. CACI 26 septembre 2016/536).
3.2.4
Aux termes de l'art. 257d
CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un
terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de
paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le
bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans ce délai, le bailleur peut résilier
le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être
résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois
(al. 2).
Le délai comminatoire commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu en ses
mains la mise en demeure, mais au plus tard à l'échéance du délai de garde postale
de sept jours (ATF 137 III 208 consid. 3.1.3 ; ATF 119 II 147). Si le dernier jour du délai
se trouve être un dimanche ou un jour férié, le délai n’expire que le premier
jour ouvrable qui suit (art. 78 CO) ; le samedi est assimilé à un jour férié
(art. 1 de la loi fédérale sur la supputation des délais comprenant un samedi du 21 juin
1963 (RSV 173.110.3). Lorsque l'arriéré n'a pas été réglé dans le délai
comminatoire, le locataire est en demeure et doit subir les conséquences juridiques de l'art. 257d
al. 2 CO, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente
jours et ce même si l'arriéré a finalement été payé (ATF 127 III 548 consid.
4 ; TF 4A_549/2013 du 7 novembre 2013 consid. 4.). Le locataire en demeure doit alors restituer
l'objet du bail (art. 267 al. 1 CO).
C'est à la partie qui prétend que son obligation a été exécutée –
et objecte ainsi le fait qu'elle est éteinte – de prouver cette exécution (ATF 128 III
271 consid. 2a/aa). Il appartient ainsi au débiteur de prouver l'exécution de son obligation,
notamment par paiement (CACI 4 février 2014/62).
3.2.5
Le congé extraordinaire de l'art. 257d CO peut être annulé en application de l'art. 271
al. 1 CO s'il apparaît qu'il consacre une attitude contraire à la bonne foi (ATF 121 II 31
consid. 4), par exemple parce que le bailleur a réclamé au locataire, avec menace de résiliation
de bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance (ATF 140 III 591 consid. 1 et
les références citées), si le bailleur a promis – ou accordé – au locataire
des facilités de paiement, ou encore lorsque le bailleur a remis au locataire, sans formuler de
réserve, des bulletins de versement pour des loyers postérieurs au délai imparti, renonçant
par là aux effets de l'avis comminatoire (Lachat, op. cit., n. 2.6, p. 311, ainsi que n. 2.3.6,
pp. 672-673).
3.2.6
Lorsque plusieurs loyers sont échus, on applique
les règles des art. 86 et 87 CO pour déterminer sur quelles dettes les paiements opérés
par le locataire doivent être imputés. Ainsi, en principe, le locataire a le droit de déclarer,
lors du paiement, de quelle dette il entend s’acquitter si cela ne ressort pas directement des
circonstances (mention du mois sur le bulletin de versement) (cf. art. 86 al. 1 CO) ; à défaut,
le paiement est imputé sur la dette que le bailleur désigne dans la quittance, à moins
que le débiteur ne s’y oppose immédiatement (cf. art. 86 al. 2 CO). En l’absence
de déclaration du débiteur (locataire) et de désignation du créancier (bailleur)
dans la quittance, il faut, conformément à l’art. 87 al. 1 CO, imputer le paiement sur
la dette pour laquelle le débiteur a été poursuivi en premier ou, s’il n’y
a pas eu de poursuites, sur la dette échue la première (Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire
SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, n. 30a ad art. 257d CO, p. 126 ; CACI 22 janvier 2013/46).
3.3
En l’espèce, l’avis comminatoire du 2 octobre 2017 portait sur les loyers des mois de
septembre et octobre 2017 pour un montant total de 15’580 francs. Les intimés U.________ et
V.________ font valoir plusieurs éléments excluant selon eux l’application d’une
procédure en cas clair, qu’il convient d’examiner. Ils soutiennent qu’ils auraient
éteint l’entier de la dette à l’échéance du délai comminatoire,
soit le 13 novembre 2017. L’intimé U.________ précise que le décompte de la
gérance ne porterait en effet que sur les loyers des mois de février à octobre 2017, de
sorte que les sommes versées depuis le mois de janvier 2017 couvriraient les loyers des mois de
février à octobre 2017, ceux-ci étant normalement payés d’avance. Contrairement
à ce qu’ils soutiennent, on ne saurait déduire du fait que l’appelant ne réclame
pas d’autres arriérés de loyer que les loyers du mois de janvier 2017 ont forcément
été payés d’avance, soit en 2016. Il ressort en effet du décompte de la gérance
du 22 janvier 2018 que tel n’était manifestement pas la pratique, même si les contrats
prévoyaient le contraire. Pour le surplus, les intimés n’ont produit aucune quittance
ou pièce à cet effet, se contentant du décompte précité.
Par ailleurs, contrairement à ce que prétendent les intimés, le recours à l’art.
87 CO n’empêche pas l’application de la procédure en cas clairs, cette disposition
ne nécessitant pas l'exercice d'un pouvoir d'appréciation du juge. La cour de céans a
déjà eu l’occasion d’appliquer ces dispositions dans le cadre d’expulsion
pour défaut de paiement au sens de l’art. 257d CO (cf. CACI 1
er
octobre
2013/513 ; CACI 30 août 2013/446 ; CACI 5 septembre 2013/554). Au surplus, le conflit
de doctrine relevé par l’intimé U.________ concerne l’art. 86 CO qui n’est
pas applicable au cas d’espèce, comme on le verra ci-après. Ainsi, pendant le délai
comminatoire, soit du 2 octobre 2017 au 13 novembre 2017, les intimés ont effectué plusieurs
paiements, à savoir 2'790 fr. le 12 octobre 2017, 2'000 fr. le 19 octobre 2017, 2'000 fr. le
20 octobre 2017, 3'000 fr. le 30 octobre 2017 et 1'790 fr. le 31 octobre 2017, pour un
montant total de 11'580 francs. Il convient de déterminer, à la lumière des dispositions
précitées, à quels loyers échus se rapportent les différents versements.
En l’absence de déclaration des intimés (locataires) lors des paiements opérés
et de désignation de l’appelant (bailleur) dans d’éventuelles quittances, il convient,
conformément à 87 al. 1 CO, d’imputer le paiement sur la dette échue la première.
En l’occurrence, les dettes échues les premières sont les loyers du mois de septembre
2017 d’un montant de 7'790 fr. ; elles ont intégralement été réglées
dans le délai de comminatoire. Les loyers du mois d’octobre 2017, d’un même montant,
constituent des dettes échues en même temps, sur lesquelles le paiement de 3'990 fr. (11'580
fr. – 7'790 fr.) devrait être imputé proportionnellement, selon l’art. 87
al. 2 CO. Quoi qu’il en soit, à l’instar de ce que l’intimée K.________ a
expressément admis dans sa réponse du 16 juillet 2018, les loyers du mois d’octobre 2017
n’ont pas entièrement été réglés dans le délai comminatoire.
Pour autant, cet aspect du litige ne saurait conduire à une admission de l'appel. En effet, le juge
saisi en cas clair peut statuer à titre préjudiciel sur la validité du congé. Force
est de constater que les parties ont, à tout le moins dès janvier 2017, tacitement adopté
des modalités de paiement des loyers selon lesquelles les versements intervenaient largement au-delà
de la fin du mois pour lequel ils étaient dus, sans que l’appelante trouve à y redire
quoi que ce soit. On peut à cet égard se référer à la liste des 27 versements
effectués entre le 13 janvier et le 29 décembre 2017 (cf. supra 5). Il s’ensuite que
l'échéance des loyers dus par les locataires intimés est peu claire, sauf à intervenir
au plus tard à la fin du bail, conformément à l'art. 257c al. 1 CO. Dans ces circonstances,
le congé motivé par l'absence de paiement du loyer à l'échéance, contrairement
aux modalités de paiement tacitement observées par les parties depuis le début du bail,
pourrait consacrer une attitude contraire à la bonne foi de la part du bailleur tombant sous le
coup de l'art. 271 al. 1 CO (cf. ég. CACI 26 septembre 2016/536, déjà cité).
Pour cette raison, on ne saurait exclure en l'état que le congé, dûment contesté,
doive être annulé au regard de l'art. 271 al. 1 CO. L'état de fait ne présente donc
pas les caractéristiques d'un cas clair au sens de l'art. 257 CPC et c'est à bon droit que
la requête d'expulsion a été déclarée irrecevable par le premier juge.
4.
Au vu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté et l’ordonnance confirmée.
Compte tenu de l’issue de l’appel,
les
frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 756 fr. (art. 62 al. 1 et 3 TFJC
[tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la
charge de l’appelant (art. 106 al. 1 CPC).
L’appelant versera aux intimés de pleins dépens de deuxième instance, qui seront
arrêtés, compte tenu de la valeur litigieuse, de l’importance et des difficultés
de la cause, ainsi que des opérations nécessaires à la procédure d’appel, à
1’500 fr. pour K.________ (art. 12 TDC [tarif du 23 novembre 2010 des dépens en matière
civile ; RSV 270.11.6), à 2’000 fr. pour V.________ et à 2’500 fr. pour U.________
(art. 7
TDC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L'appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 756 fr. (sept cent cinquante-six
francs), sont mis à la charge de l’appelant P.________.
IV.
L’appelant P.________
doit verser à l’intimée K.________ la somme de 1’500 fr. (mille cinq cent francs),
à l’intimé V.________ la somme de 2'000 fr. (deux mille francs) et à l’intimé
U.________ la somme de 2'500 fr. (deux mille cinq cents francs) à titre de dépens de deuxième
instance.
V.
L'arrêt
est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
M. Jean-Luc Veuthey, agent d’affaires breveté, pour P.________,
‑
M. Pascal Stouder et Mme Priscilia Rohrer, agents d’affaires brevetés, pour K.________,
‑
Me Robert Ayrton pour V.________,
‑
Me Sébastien Thüler pour U.________,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :