vd_findinfo · HC / 2025 / 479 · 2025-03-03 · fr

CAS CLAIR, EXPULSION DE LOCATAIRE, ADMISSION DE LA DEMANDE | 8 CC, 257d CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile HC / 2025 / 479

TRIBUNAL
CANTONAL
JL25.001634-250490
284
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
1
er
juillet 2025
__________________
Composition
:               Mme
Crittin
Dayen
, présidente
Mmes
Rouleau et Bendani, juges
Greffier :
M.
Favez
*****
Art.
8 CC ; 257d CO ; 257 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
M.________
,
à [...] contre l’ordonnance rendue le 3 mars 2025 par le Juge de paix du district de Lausanne
dans la cause divisant l’appelante d’avec
X.________
et
J.________
,
tous deux à F.________, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par décision du 3 mars 2025, le Juge de paix du district de Lausanne
(ci-après :
le juge de paix ou le premier juge)
a déclaré
irrecevable la requête d’expulsion en cas clair déposée le 14 novembre 2024 par
M.________ à l’encontre des intimés X.________ et J.________ (I), a mis les frais judiciaires,
arrêtés à 200 fr., à la charge de la partie bailleresse (II et III) et a rejeté
toutes autres ou plus amples conclusions (V).
En droit, le premier juge a considéré que ni la situation factuelle ni la situation juridique
n’était claire, dès lors que les parties locataires avaient rendu vraisemblable l’existence
d’exceptions qui pourraient faire obstacle à l’expulsion, en particulier sous la forme
d’une éventuelle prétention à une réduction du loyer.
B.
Par acte du 10 avril 2025, M.________ (ci-après :
l’appelante) a interjeté appel contre cette ordonnance, concluant à ce que sa requête
soit admise, à ce qu’ordre soit donné à X.________ et J.________ (ci-après
: les intimés) de quitter et rendre libre de tout occupant et de tout bien leur appartenant
l’appartement
de trois pièces et une cave au [...] étage de l’immeuble sis F.________, et qu’à
défaut d’exécution les intimés y soient contraints par toutes voies de droit utiles
en ayant recours à la force publique.
Invités à déposer une réponse par avis du 16 mai 2025, les intimés n’ont
pas procédé.
C.
La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l’ordonnance
complétée par les pièces du dossier :
1.
Les parties ont convenu d’un contrat de bail portant sur un appartement de trois pièces et
une cave au troisième étage de l’immeuble sis F.________, pour un loyer mensuel brut
de 1'710 francs.
2.
Par lettres recommandées du 14 août 2024, adressées séparément à chaque
intimé, l’appelante a mis ceux-ci en demeure de lui verser la somme de 1'710 fr., correspondant
au loyer du mois d’août 2024.
3.
Par avis du 24 septembre 2024, l’appelante a signifié séparément à chaque intimé
qu’elle résiliait le bail de l’appartement pour le 31 octobre 2024, au motif que le
loyer demeurait impayé malgré la mise en demeure du 14 août 2024.
4.
Le 14 novembre 2024, l’appelante a déposé une requête d’expulsion en cas clair
devant le premier juge afin de faire prononcer l’expulsion des intimés. A l’appui de
sa requête, elle a produit un bordereau de quatorze pièces comportant notamment les mises en
demeure précitées et les relevés de la Poste suisse y relatifs.
5.
A l’audience d’expulsion du 3 mars 2025, les parties ont été entendues. Les intimés
ont produit un lot de pièces.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est recevable contre les décisions finales de première instance dans les causes
patrimoniales dont la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant l’autorité
précédente, est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et at. 2 CPC). L’appel,
écrit et motivé, doit être introduit auprès de l’instance d’appel (art.
311 al. 1 CPC), soit la Cour d’appel civile (art. 84 al. 1 LOJV). Si la décision entreprise
a été rendue en procédure sommaire, comme c’est le cas dans la procédure en
cas clairs (art. 248 let. b CPC), le délai d’appel est de 10 jours (art. 314 al. 1 CPC).
En cas de litige portant sur la question de savoir si les conditions d’une expulsion selon la procédure
en protection des cas clairs sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé
par l’appel à la procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée
à six mois ; lorsque la validité de la résiliation est contestée, la valeur
litigieuse correspond au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la
résiliation n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la date
pour laquelle un nouveau congé peut être donné, soit en principe pendant trois ans (ATF
144 III 346 consid. 1.2.1 et 1.2.2.3). Pour le calcul de la valeur litigieuse, cette période de
protection s’écoule dès la date de la décision attaquée (ATF 137 III 389 consid.
1.1).
1.2
Compte tenu du montant du loyer, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de
sorte que la voie de l’appel est ouverte. Pour le surplus, formé en temps utile, contre une
décision finale de première instance, par une partie qui y a un intérêt (art. 59
al. 2 let. a CPC), l’appel est recevable.
2.
L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour constatation inexacte
des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable,
y compris les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi
à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément
au principe général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (ATF 138 III 374 consid.
4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid. 5.3.1 ; TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid.
3.4).
Sous réserve des vices manifestes, l’application du droit d’office ne signifie pas que
l’autorité d’appel doive étendre son examen à des moyens qui n’ont pas
été soulevés dans l’acte d’appel. Elle doit se limiter aux griefs motivés
contenus dans cet acte et dirigés contre la décision de première instance ; l’acte
d’appel fixe en principe le cadre des griefs auxquels l’autorité d’appel doit
répondre eu égard au principe d’application du droit d’office (ATF 147 III 176
consid. 4.2.1 et 4.2.2, RSPC 2021 p. 252 ; TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid. 4.2 applicable
en appel). Cette jurisprudence ne remet pas en cause la liberté conférée au juge d’admettre
(ou de rejeter) l’appel en s’appuyant sur un argument non explicitement discuté par
les parties (TF 4A_313/2019 du 19 mars 2020 consid. 3).
3.
L’appelante soutient qu’aucune compensation n’est intervenue dans le délai comminatoire,
que les intimés ne démontrent pas, de manière convaincante, avoir droit à une réduction
de loyer et que la problématique du caractère annulable du congé potentiellement contraire
aux règles de la bonne foi doit être écartée, la résiliation n’ayant fait
l’objet d’aucune contestation.
3.1
3.1.1
La procédure sommaire prévue par l’art. 257 CPC est une alternative aux procédures
ordinaire ou simplifiée normalement disponibles, destinée à offrir une voie particulièrement
simple et rapide à la partie demanderesse, dans les cas dits clairs. Cette voie suppose que l’état
de fait ne soit pas litigieux ou qu’il soit susceptible d’être immédiatement prouvé
(al. 1 let. a) et que la situation juridique soit claire (al. 1 let. b). Le juge n’entre pas en
matière si l’une ou l’autre de ces hypothèses n’est pas remplie (al. 3 ;
TF 5A_835/2023 du 20 février 2024 consid. 4.1 et les réf. citées).
L’état de fait n’est pas litigieux lorsqu’il n’est pas contesté par
le défendeur ; il est susceptible d’être immédiatement prouvé lorsque les faits
peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la
preuve est rapportée par la production de titres, conformément à l’art. 254 al.
1 CPC. La preuve n’est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine
des faits justifiant sa prétention ; la simple vraisemblance ne suffit pas. Si le défendeur
fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent être écartées
immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure
du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2, SJ 2015
I 200 ; TF 4A_305/2024 du 11 juin 2024 consid. 4.1).
La situation juridique est claire lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose
de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une
jurisprudence éprouvées. En règle générale (cf. toutefois TF 4A_185/2017
du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les réf. citées), la situation juridique n’est pas claire
si l’application d’une norme nécessite l’exercice d’un certain pouvoir d’appréciation
de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte
des circonstances concrètes de l’espèce (ATF 144 III 462 précité consid. 3.1
; ATF 141 III 23 précité consid. 3.2).
3.1.2
Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a
du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut
lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement
dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de trente jours au moins pour les baux
d’habitation ou de locaux commerciaux (al. 1). Faute de paiement dans ce délai, le bailleur
peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation ou de locaux commerciaux
peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour
la fin du mois (al. 2).
Lorsqu’il n’a pas réglé l’arriéré réclamé dans le délai
comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire est en demeure et doit subir les conséquences
juridiques de l’alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant
un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4, JdT 2002 I 221, SJ 2002
I 33), cela même si l’arriéré a finalement été payé, sous la seule
réserve de l’annulabilité en vertu de l’art. 271 CO du congé signifié
alors que l’arriéré est minime et que le locataire, jusque-là toujours à jour
dans le paiement du loyer, l’a intégralement réglé très peu de temps après
l’échéance du délai comminatoire (cf. TF 4A_549/2013 du 7 novembre 2013
consid. 4 ; TF, arrêt du 27 février 1997
in
Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss).
3.1.3
Le débiteur peut opposer la compensation même si sa créance est contestée (art. 120
al. 2 CO). Il n’est pas nécessaire que la contre-créance soit déterminée avec
certitude dans son principe et son montant pour que le débiteur puisse invoquer la compensation.
Toutefois, l’effet compensatoire ne se produit que dans la mesure où l’incertitude est
ultérieurement levée par le juge (ATF 136 III 624 consid. 4.2.3), à savoir s’il
est judiciairement constaté que la contre-créance existe réellement. En d’autres
termes, le droit du débiteur d’invoquer la compensation avec une contreprestation contestée
est de nature purement formelle et demeure sans incidence sur la question matérielle de l’extinction
de la dette. Le créancier auquel on oppose la compensation avec une contre-créance peut contester
l’existence ou la quotité de celle-ci. Il appartient alors au juge de trancher ces questions.
Le débiteur compensant supporte le fardeau de la preuve (TF 4A_140/2014 du 6 août 2014
consid. 5.1 et les réf. citées,
in
SJ 2015 I 5).
Le locataire peut faire obstacle à l’application de l’art. 257d CO en invoquant la compensation,
à condition que la créance compensatrice soit échue et exigible et que le moyen ait été
invoqué avant l’échéance du délai de trente jours de l’art. 257d al.
1 CO (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb, JdT 1994 I 382 ; TF 4A_422/2020 précité consid. 4.2
et les réf. citées). Il appartient à celui qui se prévaut de la compensation de prouver
qu’il l’a invoquée valablement (Cour civile du canton de Fribourg, 11 octobre 1996,
in
CdB 1997 p. 6). Le locataire doit avertir l’autre partie, de préférence par écrit
et sous pli recommandé, de sa décision d’invoquer la compensation. Certes, la compensation
n’est soumise à aucune forme et peut résulter d’actes concluants. Toutefois, la
jurisprudence et la doctrine exigent que le débiteur exprime clairement son intention de compenser ;
la déclaration doit permettre à son destinataire de comprendre, en fonction des circonstances,
quelle est la créance compensée et quelle est la créance compensante (TF 4A_476/2024
du 3 mars 2025 consid. 7.2.2 ; TF 4A_549/2010 du 17 février 2011 consid. 3.3 ; TF 4C.140/2006
du 14 août 2006 consid. 4.1.1 ; CACI 20 juillet 2017/315). Si le débiteur ne précise
pas quelle créance il entend compenser par une contre-créance, sa déclaration est incomplète
et, par voie de conséquence, dépourvue d’effet juridique (TF 4A_476/2024 précité
consid. 7.2.2 ; TF 4C.212/2006 du 28 septembre 2006 consid. 3.1.1 ; TF 40.174/1999 du 14 juillet
1999 consid. 2b,
in
SJ 2000 I p. 78). L’utilisation par le locataire du terme
« compensation »
n’est pas indispensable. Il s’agit d’interpréter la manifestation de volonté
unilatérale émise par la partie qui soulève l’objection de compensation, qui doit
être sans équivoque. Tel est par exemple le cas d’une déclaration par laquelle le
locataire refuse de payer le loyer parce qu’il estime abusif de la part du bailleur d’en
réclamer le paiement alors que ce dernier n’a pas versé à l’actionnaire-locataire
les dividendes qui lui sont dus, quand bien même cette déclaration ne contient pas le terme
de compensation (TF 4C.140/2006 précité consid. 4.1.1 et 4.1.2). La manifestation de volonté
doit être interprétée conformément aux règles de la bonne foi (CACI 24 février
2025/99 ; CACI 20 juillet 2017/315 précité ; CREC I 17 mai 2011/177 ; CREC I 10 avril
2008/166 consid. 5a).
Opposer la compensation avec une créance contestée ne doit pas être un moyen de prolonger
indument le séjour du locataire dans l’objet loué ; la contre-créance opposée
en compensation doit dès lors pouvoir être prouvée sans délai (TF 4A_333/2022
du 9 novembre 2022, consid. 5.2 et les réf. citées, non publié
in
ATF 149 III 67).
3.2
L’appelante a adressé aux intimés une lettre recommandée le 14 août 2024, contenant
une sommation de paiement portant sur le loyer, charges comprises, du mois d’août 2024 relatif
à l’appartement loué par les intimés dans l’immeuble sis F.________, pour
un montant de 1'710 fr., avec fixation du délai de trente jours et menace de résiliation.
Les locataires ne se sont pas acquittés du montant dû à l’expiration du délai
comminatoire. L’appelante leur a alors fait notifier, par courriers recommandés séparés
du 24 septembre 2024, la résiliation de leur bail pour cause de non-paiement du loyer pour le 31
octobre 2024.
Il ne résulte aucunement du dossier que les locataires auraient invoqué la compensation avant
l’échéance du délai de trente jours de l’art. 257d al. 1 CO. Ce délai
courait du 14 août au 21 septembre 2024 et la première réclamation des locataires figurant
au dossier est datée du 7 octobre 2024. Ainsi, on ne peut admettre que ces derniers auraient, conformément
à la jurisprudence exposée ci-dessus, valablement fait obstacle à l’application
de l’art. 257d CO, la compensation ou tout autre motif n’ayant pas été invoqué
en temps utile. Pour le reste, les conditions de la résiliation extraordinaire de l’art. 257d
CO sont réalisées, de sorte que l’appelante est fondée à exiger des intimés
qu’ils lui restituent la chose louée
(art.
267 al. 1 CO)
. La situation juridique étant
claire, l’expulsion des intimés peut être ordonnée en application de la procédure
sommaire.
4.
En conclusion, l’appel doit être admis et l’ordonnance réformée, en ce sens
que la requête d’expulsion est admise, qu’ordre est donné aux intimés de quitter
et rendre libres les locaux loués, et qu’à défaut de quitter volontairement ces
locaux dans le délai qui leur sera imparti à cet effet, ils y seront contraints par la force
publique, selon les règles prévues à l’art. 343 al. 1 let. d CPC. Il y a lieu de
renvoyer la cause au premier juge pour qu’il fixe aux intimés un délai pour quitter les
lieux.
4.1
Si l’instance d’appel statue à nouveau, elle se prononce sur les frais de la première
instance (art. 318 al. 3 CPC).
En l’espèce, vu l’issue de la procédure, les frais judiciaires de première
instance, par 200 fr., seront mis à la charge des intimés, qui succombent, solidairement entre
eux (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
Compte tenu de l’admission des conclusions prises en première instance, l’appelante,
assistée d’un mandataire professionnel, a droit à l’allocation de pleins dépens,
arrêtés à 300 fr. (art. 3 et 11 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23
novembre 2010 ; BLV 270.11.6]) et mis à la charge des intimés, qui succombent, solidairement
entre eux (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
4.2
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (art. 62 al. 3 et 69
al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), sont mis à
la charge des intimés, qui succombent, solidairement entre eux (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
Vu le sort de l’appel, les intimés devront en outre verser à l’appelante de pleins
dépens de deuxième instance, arrêtés à 500 fr. (art. 3 et 12 TDC), solidairement
entre eux (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est admis.
II.
L’ordonnance est annulée et il est statué à nouveau comme il suit :
I.
La requête d’expulsion est admise.
II.
Ordre est donné aux parties locataires, J.________
et X.________, de quitter et de rendre libres de tous occupants et de tous biens leur appartenant, dans
le délai qui leur sera imparti à cet effet par le Juge de paix, l’appartement de [...]
de l’immeuble sis F.________.
III.
A défaut pour les parties locataires de quitter
volontairement lesdits locaux dans le délai qui leur sera imparti à cet effet par le Juge de
paix, l’huissier de paix est chargé, sous la responsabilité du Juge de paix, de procéder
à l’exécution forcée de la présente décision sur requête de la partie
bailleresse.
IV.
Les agents de la force publique devront concourir
à l’exécution forcée de la présente décision, s’ils en sont requis
par l’huissier de paix.
V.
Les frais judiciaires, arrêtés à
200 fr. (deux cents francs), sont mis à la charge des parties locataires, solidairement entre elles.
VI.
Les parties locataires, solidairement entre elles,
doivent verser à la partie bailleresse la somme de 300 fr. (trois cents francs) à titre de
dépens.
III.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne pour fixer à J.________ et X.________
le délai prévu au chiffre II/II ci-dessus.
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (cent francs), sont
mis à la charge des intimés, J.________ et X.________, solidairement entre eux.
V.
Les intimés J.________ et X.________, solidairement entre eux, doivent verser à la partie bailleresse
la somme de 500 fr. (cinq cents) à titre de dépens de deuxième instance.
VI.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               Le greffier
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
M. Julien Greub, agent d’affaires breveté (pour M.________),
‑
Mme X.________ (intimée),
‑
M. J.________ (intimé),
et communiqué, par l’envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de 10'260 francs.
Le présent arrêt peut faire l’objet d’un recours en matière civile devant
le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral
– RS 173.110), le cas échéant d’un recours constitutionnel subsidiaire au sens
des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n’est
recevable que si la valeur litigieuse s’élève au moins à 15'000 fr. en matière
de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins
que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent
être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la
présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :