vd_findinfo · Plainte / 2013 / 33 · 2013-11-19 · fr

GAGE IMMOBILIER, POURSUITE EN RÉALISATION DE GAGE, ÉTAT DES CHARGES | 140 LP, 17 LP, 28 LVLP, 36 ORFI

Vaud Tribunal cantonal Cour des poursuites et faillites 19.11.2013 Plainte / 2013 / 33

TRIBUNAL
CANTONAL
FZ12.029520-131380
37
Cour
des poursuites et faillites
________________________________________________
Arrêt du
19 novembre 2013
_____________________
Présidence
de               M.
Sauterel
,
président
Juges
:              Mme
Carlsson et M. Hack
Greffier
:
Mme              Nüssli
*****
Art.
17, 140 LP ; 28 al. 4 LVLP ; 34 et 36 al. 2 ORFI
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal prend séance à huis clos, en sa qualité
d'autorité cantonale supérieure de surveillance, pour statuer sur le recours interjeté
par
J.________
,
à Némiaz-Chamoson, contre la décision rendue le 14 juin 2013, à la suite de l’audience
du 21 février 2013, par le Président du Tribunal d’arrondissement de l’Est vaudois,
autorité inférieure de surveillance, rejetant la plainte de la recourante contre l’état
des charges établi le 31 mai 2012 par l’
OFFICE
DES POURSUITES DU DISTRICT DE LA RIVIERA-PAYS-D’ENHAUT
dans
le cadre d’une procédure en réalisation de gage initiée par
O.________
SA
, à Zurich, représentée par
O.
I. SA
, à Lausanne.
Vu les pièces du dossier, la cour considère :
En fait :
1.
Le 31 juillet 2002, O.________ SA (ci-après : O.) a déposé une réquisition de
poursuite en réalisation de gage immobilier contre J.________ en paiement d’une créance
de 531'044 fr. 30, plus intérêts à 4, 75 % dès le 1
er
novembre 1998, sous déduction de deux versements de 10'000 fr. chacun, effectués respectivement
les 12 avril et 28 septembre 1999. La poursuite est fondée sur deux cédules hypothécaires,
l’une en premier rang, de 435'000 fr., RF n° [...], l’autre en deuxième rang, de
65'000 fr., RF n° [...]. L’objet du gage est une maison avec jardin sise sur la commune de
Montreux, à Glion, parcelle n° [...], feuille [...], propriété de J.________. Le
commandement de payer n° 258'608, notifié le 12 octobre 2002 à la poursuivie, n’a
pas été frappé d’opposition.
Une procédure d’expropriation de la parcelle précitée a été introduite
le 14 mai 2001 par U.S________ (U.) et les CFF devant la Commission fédérale d’estimation,
2
ème
arrondissement.
Le 22 novembre 2010, J.________ a porté plainte contre la manière dont l’Office des poursuites
du district de La Riviera-Pays-d’Enhaut (ci-après : l’office) gérait l’immeuble
précité. Cette plainte a été rejetée par l’autorité inférieure
de surveillance le 9 août 2011, décision confirmée par la cour de céans le 9 décembre
2011 et par le Tribunal fédéral le 20 mars 2012 (TF 5A_898/2011).
Le 24 avril 2012, l’office a adressé à J.________ l’avis de publication de la vente
aux enchères du gage, fixée au 22 juin 2012 à 10 heures, étant précisé
que les conditions de vente et l’état des charges seraient déposés dès le 6
juin 2012. La publication de la vente est intervenue le 27 avril 2012. A la suite de cette publication,
les productions suivantes ont été enregistrées :
-
O. a produit le 10 mai 2012 une créance au jour de la vente de 916'157 fr. 80, qui comprend notamment
le paiement à l’office de frais pour un total de 73'253 fr. 60, garantie par les deux cédules
hypothécaires mentionnées plus haut ;
-
Les CFF ont fait valoir le 15 mai 2012 leur droit de passage de la ligne électrique aérienne
132 kV [...];
-
La Commune de Montreux a produit les 15 et 22 mai 2012 une créance de 6'867 francs 20, relative
à des taxes et à l’impôt foncier.
Le 31 mai 2012, l’office a communiqué l’état des charges. Ont  été
inscrites dans celui-ci la créance de la Commune de Montreux de 6'867 fr. 20 au bénéfice
d’une hypothèque légale privilégiée (n° 1), la créance d’O.
au bénéfice de gages conventionnels, à concurrence du montant de 916'157 fr. 80 plus 15'000
fr. d’impenses (facture E.________ Sàrl, payée par l’office, soit au total 938'025
fr. (n° 2), les servitudes passives inscrites au registre foncier (n
os
3 à 16), la servitude des CFF mentionnée ci-dessus, non inscrite au registre foncier (art.
676 al. 3 CC) (n° 19), ainsi que deux restrictions du droit d’aliéner figurant dans les
annotations du registre foncier (n
os
17 et 18).
Par courrier du 31 mai 2012 à l’office, J.________ s’est opposée à l’état
des charges. Elle conteste :
-
la description qui y est faite de la parcelle ;
-
la gestion du gage par l’office ;
-
le montant de la créance d’O. portée à l’état des charges, à concurrence
de 11'428 francs ;
-
le montant de la créance de la Commune de Montreux ;
-
les annotations (restrictions du droit d’aliéner) inscrites les 16 mai et 17 novembre 2003 ;
-
la servitude de passage des CFF.
L’office a répondu à J.________ le 4 juin 2012 en lui adressant trois avis de fixation
d’un délai de vingt jours pour ouvrir action en contestation des inscriptions de la créance
de la Commune de Montreux pour 6'867 fr. 20,  de la
créance
d’O. à concurrence de 11'428 fr. plus intérêts et de la servitude de passage des
CFF. Dans chacun de ces trois avis, l’office précisait qu’en l’état, la vente
aux enchères publiques fixée au vendredi 22 juin 2012 était maintenue. Dans une lettre
d’accompagnement du même jour, l’office s’est déterminé sur les autres
griefs soulevés : il a indiqué que les conditions de vente préciseraient la zone
dans laquelle est située la parcelle comprenant notamment la partie aval du terrain ; que le
tableau de répartition des frais avait été transmis à J.________ les 22 janvier et
3 février 2010, sans qu’elle ne réagisse à l’époque, de sorte qu’il
devait être considéré comme tacitement approuvé ; que la question de la gestion
de l’immeuble par l’office avait été définitivement jugée par le Tribunal
fédéral ; enfin, que les restrictions au droit d’aliéner seraient radiées
après le transfert de l’immeuble.
Le 6 juin 2012, l’office a publié un « procès-verbal de vente immobilière
aux enchères » comportant les conditions de vente. On peut y lire sous chiffre 19 ce qui
suit :
« Selon
courrier de la Commune de Montreux du 10 mai 2012, la parcelle en question se situe en zone agricole
pour le secteur amont du chemin de la [...] (où se situe le bâtiment) et en zone intermédiaire
pour la partie aval dudit chemin, selon la modification du plan des zones du 8 avril 1987. Dans le cadre
de la révision du Plan général d’affectation (PGA), mise à l’enquête
publique du 20 avril au 21 mai 2007, actuellement en cours de légalisation, la totalité de
la parcelle concernée se situerait en zone intermédiaire ».
2.
Le 11 juin 2012, J.________ a adressé à l’office une opposition à l’état
des charges des 24 et 31 mai 2012. Elle conteste dans cette écriture :
-
l’état descriptif de la parcelle n° [...], faisant valoir que la partie de la parcelle
sise en amont du chemin a changé d’affectation et se trouve désormais en zone intermédiaire
non constructible après l’établissement d’un plan de quartier ;
-
l’état des charges concernant les frais avancés par l’office pour la gérance
du bâtiment, compte tenu de l’état actuel dégradé du bâtiment ;
-
l’inscription de la créance de 6'867 fr. 20 de la Commune de Montreux, contestant devoir ces
montants ;
-
l’annotation des restrictions du droit d’aliéner ;
-
la servitude de passage des CFF, faisant valoir que ces derniers ne l’ont pas avisée personnellement
des droits à exproprier, de sorte qu’elle n’a pas pu faire opposition dans le délai
légal.
Dans ce courrier, J.________ indique : « Veuillez  également considérer
une PLAINTE + récapitulatif du 31 mars 2012 adressé à l’Office des poursuites et
laissée pour compte par ledit office ».
Le 12 juin 2012, l’office a transmis l’écriture de J.________ du 11 juin 2012 au Tribunal
d’arrondissement de l’Est vaudois en se déterminant sur les différents griefs.
Il indiquait en particulier que la contestation de la créance de la Commune de Montreux avait été
transmise à la justice de paix (selon lettre annexée du 12 juin 2012) pour suite utile, que
le descriptif de la parcelle avait été rectifié dans les conditions de vente du 6 juin
2012, que les frais pour la gérance de l’immeuble seraient facturés par/à O., que
les restrictions du droit d’aliéner étaient radiées selon réquisitions du même
jour au registre foncier. Il précisait enfin que la plaignante ne prenait aucune conclusion s’agissant
de la servitude des CFF.
L’immeuble a été vendu le 22 juin 2012 à O., pour le prix de 12'000 francs. Le procès-verbal
de la vente indique notamment ce qui suit :
« Il
est donné lecture de l’état descriptif de l’immeuble, de l’état des
charges ainsi que des conditions de vente. Il est relevé que ces actes font règle malgré
3 actions en contestation d’un droit inscrit à l’état des charges pendantes qui
ne sont pas de nature à influer sur le prix d’adjudication et de nature à léser
des intérêts légitimes ; l’Office attendra le résultat de ces actions
avant de procéder à la distribution du produit de la réalisation. Ces pièces ont
été mises à la disposition des intéressés et du public, lesquels pouvaient les
consulter, dès le 6 juin 2012.
Le préposé
signale que la décision de la Commission fédérale d’estimation n’a pas encore
été communiquée aux parties. Il relève aussi que l’annotation figurant sous
n° 18 de l’état des charges a été radiée par réquisition du
12 juin 2012 ».
3.
Le 13 juillet 2012, J.________ a adressé au Président du Tribunal d’arrondissement de
l’Est vaudois un acte qui reprend les griefs contenus dans ses écritures précédentes,
un deuxième acte qui reprend les mêmes griefs en les développant et un troisième
acte intitulé « contestation de la vente aux enchères de ma propriété »,
qui reprend encore les mêmes arguments, mais dans lequel elle reproche également – en
substance - à l’office d’avoir vendu l’immeuble avant droit connu sur l’existence
de la créance de la Commune de Montreux.
L’office s’est déterminé le 10 septembre 2012. Il a considéré que la
plainte du 13 juillet 2012 dirigée contre l’état des charges était tardive et qu’elle
devait au surplus être rejetée sur le fond.
4.
Par décision rendue à la suite de l’audience du 21 février 2013, notifiée à
la plaignante le 17 juin 2012, le Président du Tribunal d’arrondissement de l’Est vaudois,
en sa qualité d’autorité inférieure de surveillance, a rejeté la plainte et
rendu sa décision sans frais.
Il a considéré, en bref, que le courrier de J.________ du 11 juin 2012, déposé dans
le délai de dix jours dès la communication de l’état des charges, devait être
considéré comme une plainte, laquelle était recevable. Sur le fond, il a retenu que la
description de l’immeuble à l’état des charges correspondait à celle du registre
foncier, qu’au surplus les conditions de vente précisaient la zone dans laquelle était
située la parcelle, que si la plaignante entendait contester le montant de la créance d’O.,
elle aurait dû le faire dans le cadre de l’opposition au commandement de payer, qu’elle
n’avait pas contesté en son temps les décomptes de frais transmis par l’office,
que les faits relatifs à la prétendue mauvaise gestion de l’immeuble par l’office
avait été définitivement tranchés par le Tribunal fédéral et que les autres
contestations de la plaignante, pas encore tranchées, n’étaient pas de nature à
influer sur la vente de la parcelle, de sorte que la réalisation avait régulièrement eu
lieu.
5.
La plaignante a recouru par acte du 27 juin 2013 auquel elle a joint des pièces sous CD-Rom. Elle
conclut à ce qu’il plaise à la cour de céans « de retirer la vente forcée
de ma propriété :
1.1
tant que la valeur vénale du gage immobilier ne sera pas clairement définie par apport à
l’irrécusable dégradation et déprédation du bâtiment dont l’Office
des poursuites à la garde,
1.2
tant que le bâtiment ne soit remis en l’état initial, tel qu’il était lors
de la remise des clefs à l’Office des poursuites,
2.1
tant que la valeur vénale du gage immobilier ne sera pas clairement définie par apport à
l’extrême pollution électro-magnétique résultant de l’augmentation drastique
du potentiel électrique survolant le lieudit à utilisation sensible LUS de la propriété
qui fut réalisée ultérieurement à l’emprunt hypothécaire.
2.2
tant qu’un ingénieur (en électricité) neutre, accrédité et d’une
probité absolue n’aura pas déterminer et ce, dans un esprit de saine neutralité,
si le bâtiment existant est du point de vue de la santé oui ou non habitable et doit être
ou non considéré comme paralysant la réalisation de l’immeuble. Ces prérogatives
ont été sollicitées par l’expert immobilier Z.________ pour l’édification
de son rapport.
3.1
tant que le montant de ma dette hypothécaire actualisé en tenant compte de mes revendications
ainsi que les débours pour l’entretien du bâtiment et autres débours réglés
à ce jour par O.________ SA ne m’auront pas été officiellement transmis de manière
détaillée et datée avec preuves à l’appui, par l’Office des poursuites ».
Dans son écriture, la recourante réclame une copie du commandement de payer qui lui a été
notifié, sans opposition, le 12 octobre 2012 (recte : 12 octobre 2002) ; elle invoque
la péremption du droit de réaliser le gage, puis une procédure de conciliation qui justifierait
un report de la vente ; elle conteste l’estimation du gage ; elle invoque les nuisances
électromagnétiques qui affectent le gage et la dégradation du bâtiment sis sur
la parcelle en cause, exigeant une remise en état avant la vente aux enchères ; elle demande
que soient établies les causes de cette dégradation et que les responsables soient recherchés ;
elle critique les frais engagés par l’office pour l’entretien du bâtiment et conteste
également les frais déboursés par O. pour la gérance de l’immeuble ; elle
conteste la créance de la Commune de Montreux et l’inscription de la servitude en faveur des
CFF.
L’office s’est déterminé
le 12 juillet 2013, en se référant à sa détermination de première instance et
en concluant au rejet du recours.
Le 15 juillet 2013, la recourante a adressé à la cour de céans une copie de son écriture
du même jour aux CFF ainsi que diverses écritures adressées au Tribunal administratif
fédéral.
La créancière O. s’est déterminée sur le recours dans une écriture du
25 juillet 2013, concluant avec suite de frais et dépens au rejet du recours.
Le 12 août 2013, la recourante a produit une lettre des CFF indiquant qu’une rencontre des
expropriants devrait avoir lieu en septembre 2013 pour discuter de l’indemnité qui serait
due dans le cadre de la procédure d’expropriation.
Le 30 août 2013, la recourante a encore déposé des copies d’un acte qu’elle
adressait aux CFF.
En droit :
I.
Le recours du 27 juin 2013 a été déposé dans le délai des art 18 LP (loi fédérale
sur la poursuite pour dettes et la faillite du 11 avril 1889, RS 281.1) et 28 al. 1 LVLP (loi d'application
dans le canton de Vaud de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite du 18
mai 1955, RSV 280.05). Il est conforme aux réquisits de l’art. 28 al. 3 LVLP.
Le recours n’est recevable que sur les points qui faisaient l’objet de la plainte du 11 juin
2012 et qui sont repris dans le recours. Quand bien même l’art. 28 al. 4 LVLP l’autorise
à alléguer des faits nouveaux et à produire des pièces nouvelles, la recourante ne
peut pas, dans le cadre du recours, introduire des conclusions nouvelles.  En l’espèce,
la plainte tendait à une correction de l’état des charges sur les points contestés.
La conclusion en annulation de la vente aux enchères telle que formulée dans le recours, est
nouvelle et, partant, irrecevable.
Si les pièces nouvelles – comme les
faits nouveaux – sont recevables en deuxième instance, se pose en revanche la question de
la recevabilité des
écritures
et des pièces déposées par la recourante postérieurement au délai pour recourir.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, dans la procédure de plainte, les moyens doivent
être articulés en une seule fois, par acte déposé dans les dix jours dès réception
du prononcé entrepris. Une écriture complémentaire déposée après le délai
de recours ne peut plus être prise en considération (ATF 126 III 30, JT 2000 II 11), sauf si
elle constitue une détermination sur l’écriture d’une partie adverse, cela en vertu
du droit de réplique garanti aux parties que le Tribunal fédéral déduit de l’art. 29
al. 2 Cst (Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999, RS
101 (TF 5A_791/2010).
En l’espèce, les pièces adressées le 15 juillet 2013 ne sauraient être considérées
comme une détermination sur l’écriture du 12 juillet 2013 de l’office, dès
lors que celui-ci se réfère uniquement à sa détermination de première instance.
Quant aux pièces produites le 30 août 2013, soit après le dépôt de l’écriture
d’O., elles seront également écartées car elles ne se rapportent pas à des
conclusions recevables.
II.
a)
En
vertu de l‘art. 140 al. 1 LP, avant de procéder aux enchères, le préposé dresse
l’état des charges qui grèvent les immeubles (servitudes, charges foncières, gages
immobiliers, droits personnels annotés) en se fondant sur les productions des ayants droit et les
extraits du registre foncier. Cette disposition est complétée par les art. 33 à 36 ORFI
(ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles,
RS 281.42). L’art 34 ORFI énumère les indications que doit contenir l’état
des charges. Il doit notamment indiquer la désignation de l’immeuble mis en vente et, le cas
échéant, de ses accessoires, avec indication du montant de l’estimation, en conformité
du contenu du procès-verbal de saisie (al. 1 let. a). Une fois l’état des charges dressé,
le préposé le communique aux intéressés en leur fixant un délai de dix jours
pour former opposition. Les art. 106 à 109 LP sont applicables (al. 2).
L’état des charges de l’immeuble fixe le rang et le contenu des charges réelles
dépréciatives. Seuls doivent être portés à l’état des charges les
droits réels dépréciatifs exhaustivement énumérés dans la loi (Piotet,
Commentaire Romand,
n. 3
ad art. 140 LP). La décision d’écarter ou non un droit à l’état des charges
en fonction de sa qualité pour y figurer est susceptible de plainte au sens de l’art. 17 LP.
En revanche, les contestations relatives à l’existence, l’étendue, le rang ou l’exigibilité
d’un droit inscrit à l’état des charges peuvent faire l’objet d’une
opposition au sens des art. 140 al. 2 LP et 37 al. 2 ORFI, qui est régie par les art. 106 à
109 LP (Piotet, op. cit., nn. 26 et 28 ss ad art. 140 LP).
b)
Le grief relatif à la désignation
de l’immeuble est mal fondé. La désignation de l’immeuble qui figure à l’état
des charges est conforme au registre foncier. L’office doit reproduire à l’état
des charges les indications qui figurent au registre foncier et n’a pas le droit de les modifier
(ATF 121 III 24, JT 1997 II 109). Au demeurant, la désignation complète des zones dans lesquelles
est comprise la parcelle est reproduite dans les conditions de vente.
c)
La recourante conteste le montant de 88'253 fr. 60, inclus dans créance d’O. portée à
l’état des charges.  Ce montant représente le total des frais avancés par O.
à l’office (73'253 fr. 60) et ceux payés par l’office (15'000 francs), mais qui
seront en définitive supportés par O.. Cette question concerne toutefois l’étendue
du droit inscrit et aurait dû, le cas échéant, être soulevée par la recourante
dans le cadre de la contestation de la créance. Or, le montant de 11'428 francs, contesté
dans cette procédure, ne porte que sur une déduction opérée par O., après encaissement
d’une assurance vie remise en garantie, que la recourante juge insuffisante. Le moyen n’est
donc pas recevable.
d)
La recourante s’en prend ensuite à la gestion de l’immeuble par l’office. Cette
question n’est pas non plus susceptible de plainte contre l’état des charges. Au demeurant,
elle a été définitivement tranchée par le Tribunal fédéral dans un arrêt
du 20 mars 2012 (TF 5A_898/2011).
e)
La contestation de la créance de la Commune de Montreux de 6'867 francs 20 fait actuellement l’objet
d’une procédure devant l’autorité compétente à la suite de la contestation
de la recourante. C’est en effet l’existence même du droit qui est contestée par
la recourante, subsidiairement la quotité de la créance, mais non le fait qu’une telle
charge puisse ou non, compte tenu de sa nature, figurer à l’état des
charges.
En vertu de l’art. 36 al. 2 ORFI, l’office n’est pas autorisé à refuser l’inscription
de charges qui ont fait l’objet d’une production, ni de les modifier ou de les contester
ou encore d’exiger la production de moyens de preuves.
Le moyen est donc également mal fondé.
Quant au choix de l’office de procéder à la vente aux enchères avant droit connu
sur cette contestation, il est discuté dans le cadre d’un recours sur une plainte parallèle
contre les conditions de vente.
f)
Selon la détermination de l’office, l’une en tout cas (n° 18) des restrictions
au droit d’aliéner la parcelle inscrite au préjudice de la recourante avait été
radiée avant l’adjudication. Au demeurant, conformément à l’art. 68 al. 1
let. c ORFI, les restrictions au droit d’aliéner sont radiées au moment de l’inscription
du transfert de propriété au registre foncier. Le moyen, dans la mesure où il a encore
un objet, est donc également mal fondé.
g)
La recourante conteste l’inscription de la servitude passive des CFF non inscrite au registre foncier.
La servitude en question n’est pas inscrite au registre foncier car elle a été constituée
conformément à l’art. 676 al. 3 in fine CC. Elle a été annoncée à
l’office dans le délai de l’art. 138 al. 2 ch. 3 LP et l’office devait procéder
à son inscription (art. 36 al. 2 ORFI). La recourante ne prétend pas que la servitude n’aurait
pas dû être inscrite, compte tenu de sa nature, mais elle conteste sa validité même.
Elle fait en effet valoir qu’elle a été empêchée de s’opposer en temps
utile à son tracé. Cette question ne saurait être l’objet d’une plainte LP
dirigée contre l’état des charges.
Le moyen doit donc également être écarté.
h)
Au
vu de ce qui précède, il y a lieu de constater que c’est à bon droit que l’autorité
inférieure de surveillance a rejeté la plainte. Les autres moyens développés par
la recourante dans son recours concernent des points qui n’étaient pas l’objet de la
plainte (cf. supra ch. I) ou qui ne constituent pas des griefs contre la décision de l’autorité
inférieure de surveillance.
IV.
En définitive, le recours doit être
rejeté et le prononcé confirmé.
Le présent arrêt est rendu sans frais ni dépens (art. 20a al. 2 ch. 5 LP, 61 al. 2 let.
a et 62 al. 2 OELP ; Ordonnance du 23 septembre 1996 sur les émoluments perçus en application
de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, RS 281.35).
Par
ces motifs,
la
Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos en sa qualité d'autorité cantonale
supérieure
de surveillance,
p
r o n o n c e :
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le prononcé est confirmé.
III.
L’arrêt, rendu sans frais ni dépens, est exécutoire.
Le
président :              La greffière
:
Du
19 novembre 2013
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, prend date de ce jour.
Il est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme J.________,
‑
Me Cornelia Seeger Tappy, avocate (pour O.________ SA),
-
M. le Préposé à l’Office des poursuites du district de La Riviera-Pays-d’Enhaut.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110). Ce recours doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les
dix jours – cinq jours dans la poursuite pour effets de change – qui suivent la présente
notification (art. 100 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
‑
M. le Président du Tribunal d'arrondissement de l’Est vaudois, autorité inférieure
de surveillance.
La greffière :