vd_findinfo · HC / 2013 / 815 · 2013-11-28 · fr

COURTAGE, VENTE D'IMMEUBLE, SALAIRE, PRINCIPE DE LA BONNE FOI | 412 al. 1 CO, 413 al. 1 CO, 414 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 28.11.2013 HC / 2013 / 815

TRIBUNAL
CANTONAL
JI12.001766-131769
626
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
28 novembre 2013
__________________
Présidence
de              M.
COLOMBINI
,
président
Juges
:              MM.
Giroud et Perrot
Greffière
:              Mme
Vuagniaux
*****
Art.
412 al. 1, 413 al. 1 et 414 CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
X2.________
,
à Montreux, défendeur, contre le jugement rendu le 24 mai 2013 par le Président du Tribunal
civil de l’arrondissement de l’Est vaudois dans la cause divisant l’appelant d’avec
X1.________
,
à Clarens, demandeur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par jugement du 24 mai 2013, le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est
vaudois a admis les conclusions de la demande de X1.________ déposée le 17 janvier 2012 à
l’encontre de X2.________ (I), dit que X2.________ est le débiteur de X1.________ de la somme
de 10'000 fr., plus intérêts à 5 % dès le 7 août 2010 (II), dit que l’opposition
formée par X2.________ à la poursuite n
o
[...] de l’Office des poursuites et faillites du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut
est définitivement levée à concurrence de 10'000 fr., plus intérêts et accessoires
légaux, libre cours étant laissé à dite poursuite (III), dit que les frais judiciaires
à la charge du demandeur sont arrêtés à 1'200 fr. (IV), dit que les frais judiciaires
à la charge du défendeur sont arrêtés à 1'170 fr. (V), dit que X2.________ est
le débiteur de X1.________ de la somme 3'200 fr. à titre de remboursement de ses frais judiciaires
et de participation aux honoraires de son mandataire (VI) et rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (VII).
En droit, le premier juge a retenu que l’existence d’une société simple composée
de X1.________, X2.________ et X3.________ et d’une représentation de X1.________ par X2.________
n’était pas établie. L’arrêt du 11 mars 2011 de la Cour des poursuites et
faillites n’avait pour objet que de déterminer si le commandement de payer était un titre
exécutoire dans la poursuite et, si le juge de la mainlevée était néanmoins entré
en matière sur le fond, cela ne liait pas le juge compétent au fond. Le montant de la commission
de 115'000 fr. correspondait à l’art. 1 let. a des tarifs de la SVR du 16 juin 2004 (réd.
Société vaudoise des régisseurs et courtiers en immeubles et en fonds de commerce [SVR],
devenue dès le 1
er
janvier 2007 l'Union suisse des professionnels de l'immobilier Vaud [USPI Vaud]), la confirmation de
commission du 3 avril 2007 de 38’333 fr. signée par X2.________ constituait une reconnaissance
de dette envers X1.________ et ce dernier n’avait pas donné son accord à une réduction
de la commission, de sorte que X2.________ devait lui verser le solde impayé de 10'000 francs.
B.
Par acte du 2 septembre 2013, X2.________ a fait
appel de ce jugement en concluant, avec suite de frais et dépens, à ce que la Cour de céans :
« 1.
Admette l’appel.
2.
Rejette les conclusions de la demande de Monsieur X1.________ déposée le 17 janvier 2012 à
l’encontre de Monsieur X2.________.
3.
Dise que Monsieur X2.________ n’est pas le débiteur de Monsieur X1.________ de la somme de
10'000 fr. avec intérêts à 5 % l’an dès le 7 août 2010.
4.
Dise que l’opposition formée par Monsieur X2.________ à la poursuite n
o
[...] de l’Office des poursuites et faillites du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut
est maintenue à concurrence de 10'000 fr.
5.
Dise que tous les frais judiciaires sont mis à la charge de Monsieur X1.________.
6.
Dise que Monsieur X1.________ est débiteur de Monsieur X2.________ des frais de première instance
arrêtés à la somme de 1'170 fr.
7.
Dise que Monsieur X1.________ est débiteur de Monsieur X2.________ d’une participation aux
honoraires de son mandataire fixés par elle. »
Dans sa réponse du 6 novembre 2013, X1.________ a conclu, avec suite de frais et dépens, à
ce que la Cour de céans prononce :
« I.
Que les conclusions prises par X1.________ dans la demande du 17 janvier 2012 sont admises.
II.
Qu’en conséquence, X2.________ est débiteur de X1.________ et lui doit immédiat
paiement de la somme de 10'000 fr., plus intérêts à 5 % dès le 7 août 2010.
III.
Que l’opposition faite au commandement de payer, poursuite n
o
[...] de l’Office de la Riviera – Pays-d’Enhaut, notifié le 16 août 2011,
est levée définitivement dans la mesure indiquée sous chiffre II ci-dessus.
IV.
Que X2.________ est débiteur de X1.________ et lui doit immédiat paiement de la somme de 3'200
fr. à titre de frais et dépens de première instance. »
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les
pièces au dossier :
1.
Le 4 juin 2007, R.________ a vendu à G.________ un immeuble dont elle était propriétaire
à [...][...], pour le prix de 3'500'000 francs.
Plusieurs courtiers sont intervenus dans la vente : pour la venderesse, X4.________, et pour l’acheteur,
X1.________, X2.________ (parfois sous les raisons sociales [...] ou [...]) et X3.________ (parfois sous
la raison sociale [...]).
2.
Le 30 mars 2007, sur papier à en-tête de X1.________, X2.________ a signé un document
intitulé « Confirmation de commission », dont la teneur était la suivante :
«
Concerne
:
immeuble locatif de 10 appartements + 3 commerces situés à [...] – Prix vente CHF 3'650'000.-
Le
soussigné s'engage à payer à Mme X3.________, courtière – [...], et Mr
X1.________, courtage immobilier à [...], dès la conclusion de la vente, une commission de
CHF 80'000.- sur le
prix accepté et le solde de CHF 70'000.- restera à sa disposition pour répartition avec
son collaborateur
.
La
commission sera payée chez le notaire, dès le versement des premiers fonds.
D’autre
part, je confirme avoir remis un dossier de vente de l’immeuble ci-dessus mentionné et autorisé
à le présenter à l’un de ses clients. »
Dans une lettre du 2 avril 2007, G.________ a déclaré à X2.________ ce qui suit :
« Nous vous confirmons la commission selon SVR qui vous sera payée lors du transfert de
propriété ».
Le 3 avril 2007, sur papier à en-tête de X1.________, X2.________ a signé un document
intitulé « Confirmation de commission », dont la teneur était la suivante :
«
Concerne
:
immeuble locatif de 10 appartements + 3 commerces situés à [...] – Prix vente CHF 3'500'000.-
Le
soussigné s'engage à payer à Mme X3.________, courtière – [...], et Mr
X1.________, courtage immobilier à [...], dès la conclusion de la vente, une commission de
2/3
sur le prix accepté
et le solde de 1/3, restera à sa disposition pour répartition avec son collaborateur
.
Selon
lettre de confirmation de commission de Mr G.________ du 2 avril, la répartition sera effectuée
de la manière suivante :
-
1 part Mme X3.________, courtière CHF 38'333.-
-
1 part Mr X1.________, courtage immobilier CHF 38'333.-
-
1 part Mr X2.________, entrepreneur CHF 38'333.-
La
commission sera payée chez le notaire, dès versement des premiers fonds.
D'autre
part, je confirme avoir remis un dossier de vente de l'immeuble ci-dessus mentionné et autorisé
à le présenter à l'un de ses clients ».
Le 4 avril 2007, G.________ a informé X2.________ que sa commission de 85'000 fr. lui serait payée
lors du transfert de propriété. Il a précisé ce qui suit :
« Nous
avons constaté que vous n’avez pas le mandat de vente pour cet objet et de ce fait vous avez
certainement une participation avec la courtière Madame X4.________. Ce qui explique la réduction
de votre commission de vente. »
Par lettre du 17 avril 2007, X1.________ a présenté à G.________ le décompte du 3
avril 2007 signé par X2.________ et lui a déclaré que X3.________ et lui-même n’étaient
pas concernés pour le cas où il y aurait une éventuelle participation avec la courtière
X4.________.
Le 7 juin 2007, X2.________ a confirmé à G.________ que les commissions devaient être
payées à raison de 38'000 fr. pour X3.________, 38'000 fr. pour X1.________ et 39'000
fr. pour lui-même.
Le 19 juin 2007, une facture d’un montant de 28'333 fr. a été établie, indiquant
X1.________ en tant que créancier et G.________ en tant que débiteur. Le même jour, G.________
a versé cette somme à X1.________.
Le 4 février 2008, R.________, ancienne propriétaire, a confirmé par écrit à
X2.________, à la demande de celui-ci, qu’elle ne lui avait versé aucune commission de
courtage et que X4.________ était la seule courtière mandatée dans l’affaire.
Le 28 février 2008, X2.________ a écrit à G.________ afin de contester sa lettre du 4
avril 2007 et lui a réclamé le versement d’un solde de 30'000 fr. comme suit :
« -
5 % jusqu’à Fr. 500'000.-
Fr.              25'000.-
-
3 % de Fr. 500'000.- à Fr. 3'500'000.-
Fr.
90'000.-
Total
Fr.              115'000.-
./.
votre avance
Fr.
85'000.-
solde
dû
Fr.
30'000.-
soit
Fr. 10'000.- pour Monsieur X2.________, Fr. 10'000.- pour Madame X3.________ et Fr. 10'000.- pour Monsieur
X1.________. »
Dans une lettre du 18 avril 2008, X1.________, X2.________ et X3.________ ont exposé à G.________
que le versement de 85'000 fr. divisé en trois parts égales n’avait été accepté
qu’à la condition que X2.________ reçoive une commission de la part de R.________ ou
de X4.________, ce qui n’avait pas été le cas, de sorte qu’il leur devait toujours
le montant de 30'000 francs.
3.
Le 5 août 2010, X1.________ a fait notifier un commandement de payer à X2.________ pour les
sommes de 10'000 fr., plus intérêt à 5 % l’an dès le 30 mars 2007, et
de 600 fr. sans intérêt. X2.________ a formé opposition totale. Par décision du 15
octobre 2010, le Juge de paix du district d’Aigle a prononcé la mainlevée provisoire
de l’opposition à concurrence de 10'000 fr., avec intérêt à 5 % l’an
dès le 7 août 2010. Par arrêt du 10 mars 2011, la Cour des poursuites et faillites a réformé
la décision du Juge de paix du district d’Aigle en ce sens que l’opposition formée
par X2.________ au commandement de payer était maintenue. La Cour a retenu que même si le document
intitulé « Confirmation de commission » signé le 3 avril 2007 par X2.________
valait reconnaissance de dette, le poursuivi avait rendu suffisamment vraisemblable que la commission
avait été réduite à 85'000 fr. et que le poursuivant avait reçu le tiers de
ce montant, soit 28'333 francs.
4.
Le 12 août 2011, X1.________ a fait notifier un commandement de payer n
o
[...] à X2.________ pour la somme de 10'000 fr., plus intérêt à 5 % l’an
dès le 7 août 2010. X2.________ a formé opposition totale.
5.
Par requête de conciliation du 9 septembre
2011, X1.________ a conclu, avec suite de frais et dépens, à ce que X2.________ soit reconnu
son débiteur de la somme de 10'000 fr., plus intérêt à 5 % l’an dès
le 7 août 2010 (I), et à ce que l’opposition au commandement de payer n
o
[...] de l’Office des poursuites de la Riviera – Pays-d’Enhaut, notifié le 16
août 2011, soit définitivement levée (II). La procédure de conciliation n’ayant
pas abouti, une autorisation de procéder lui a été délivrée le 22 novembre 2011.
Par demande du 17 janvier 2012, X1.________ a pris, avec suite de frais et dépens, les mêmes
conclusions que dans sa requête de conciliation du 9 septembre 2011.
Le 22 mars 2012, X2.________ a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de la demande.
6.
L’audience de plaidoiries finales s’est tenue le 16 mai 2013. Trois témoins ont été
entendus :
a)
G.________, né en [...], commerçant, a déclaré que X3.________, X1.________ et X2.________
avaient convenu avec lui de réduire la commission à 28'000 fr. pour les deux premiers et à
29'000 fr. pour le dernier et que cela avait été fait d’un commun accord, oralement,
avant la signature de l’acte de vente. Il a confirmé cet accord à tout le monde, soit
à X2.________ et X3.________, et pense que X1.________ était présent, sans toutefois pouvoir
l’assurer. Il a déclaré ne pas s’expliquer pourquoi X1.________ lui avait réclamé
les commissions initiales et a confirmé qu’il avait payé la somme de 28'333 fr.
le 19 juin 2007 à chacun des trois courtiers. Il a déclaré que R.________, propriétaire
de l’immeuble, X4.________, X2.________, X1.________ et lui-même s’étaient rencontrés
à [...] dans le cadre de la vente de l’immeuble et qu’il avait accepté, pour le
compte de sa société, de payer le prix de vente de 3'500'000 francs. Il a exposé qu’à
l’issue de cette séance, après le départ de X1.________ mais avant la signature
de l’acte de vente, il avait déclaré oralement à X2.________ qu’il était
d’accord de verser 80'000 fr. de commission, montant qui avait ensuite été porté
à 85'000 francs. Les deux parties s’étaient ensuite serré la main. Il a ajouté
que la vente de l’immeuble s’était conclue avec lui, car il était d’accord
de payer immédiatement la somme de 3'500'000 fr. à la propriétaire de l’immeuble
et 85'000 fr. pour les trois courtiers.
b)
X3.________, née en [...], courtière immobilière, a déclaré que les trois courtiers
avaient convenu avec G.________ de réduire la commission à 29'000 fr. pour X2.________, 28'000
fr. pour X1.________ et 28'000 fr. pour elle-même. Elle a indiqué qu’elle n’était
pas présente lors de la réunion et qu’elle avait signé un bon de commissionnement
à hauteur de 28'000 francs. Elle a ajouté qu’on l’avait informée par oral
et par écrit que la commission avait été réduite, ce qu’elle avait accepté.
Elle a confirmé que G.________ avait payé directement à chaque courtier les commissions
leur revenant.
c)
X4.________, née en [...], courtière immobilière, a déclaré que X2.________
n’avait jamais perçu de commission de sa part ou de la part de la venderesse et qu’il
lui avait demandé un dossier comme s’il était un client. Elle ne savait même pas
qu’il faisait du courtage. Elle a expliqué qu’elle s’était occupée de
toute la vente avec le notaire [...], qui lui avait versé sa commission de 2 % prélevée
sur le prix de vente, et qu’elle ne savait pas que l’acheteur avait lui-même des courtiers.
En droit
:
1.
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2010 ; RS 272]), dans les causes non patrimoniales ou dans les affaires patrimoniales dont la valeur
litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). L’appel,
écrit et motivé, doit être introduit dans les trente jours à compter de la notification
de la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC).
En l'espèce, formé en temps utile par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let.
a CPC) et portant sur des conclusions s’élevant à 10'000 fr., l’appel est formellement
recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir
l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées
par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d'office
conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (JT 2011 III 43 c. 2 et
les réf.).
En l’espèce, l'état de fait du jugement attaqué a été complété
ci-dessus sur la base des pièces au dossier de première instance.
3.
a)
L’appelant soutient qu’il était
le représentant de X3.________ et X1.________ dans les discussions qu’il a eues avec l’acheteur
G.________, notamment en ce qui concerne la réduction de la commission de 115'000 fr. à 85'000 fr.,
et qu’il en a informé ses partenaires. Il considère qu’il y a lieu de prendre en
compte l’arrêt du 10 mars 2011 de la Cour des poursuites et faillites, par lequel les juges
ont retenu que la reconnaissance de dette de X2.________ envers X1.________ portait sur un montant de
28'333 francs.
b)
Selon l'art. 412 al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), le courtage est un contrat
par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion
de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat.
Le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation
qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (art. 413 al. 1 CO). La rémunération
qui n’est pas déterminée s’acquitte, s’il existe un tarif, par le paiement
du salaire qui y est prévu ; à défaut de tarif, le salaire usuel est réputé
convenu (art. 414 CO).
Savoir si un contrat a été conclu ou non est régi en première ligne par l'art. 1
CO. S'il est possible d'établir une réelle et commune intention des parties, la question est
réglée. Si celle-ci ne peut pas être établie, il faut d'ordinaire faire appel au
principe de la confiance et se demander comment une déclaration ou attitude d'une partie pouvait
être comprise de bonne foi par l'autre partie (
ATF
136 III 186
c. 3.2.1 ; ATF
135
III 295
c. 5.2).
c)
En l’espèce, l’instruction n’a pas permis d’établir que X2.________
avait le pouvoir de représenter X1.________ concernant la négociation de sa commission. Comme
exposé pertinemment par le premier juge, si l’acheteur pouvait déduire des circonstances
que X2.________ agissait au nom de X1.________ – dès lors que ce dernier n’aurait pas
participé aux discussions relatives à la réduction de la commission –, l’existence
d’un pouvoir de représentation n’a toutefois pas été prouvée par l’appelant
(cf. jgt, p. 10). Contrairement à ce que celui-ci soutient, ce pouvoir de représentation ne
résulte ni de la lettre du 2 avril 2007, dans laquelle l’acheteur confirme qu’une commission
sera payée, ni de celle du 17 avril 2007, dans laquelle l’intimé fait savoir à
l’acheteur qu’il ne serait pas concerné par une éventuelle participation de la
courtière X3.________ à la commission.
Cela étant, il s’agit de déterminer si X2.________ a pris l’engagement de verser
une commission à X1.________ et quelle est la portée de cet engagement, selon le principe de
la bonne foi.
Le 30 mars 2007, se référant à un prix de vente de 3'650'000 fr., X2.________ s’est
engagé à payer à X1.________ et X3.________, dès la conclusion de la vente, une commission
de 80'000 fr. sur le prix accepté. Le 3 avril 2007, se référant à un prix de vente
de 3'500'000 fr. et à la lettre de l’acheteur G.________ du 2 avril 2007, il s’est engagé
à verser à X1.________ et X3.________ une commission de 2/3 sur le prix accepté, soit
38'333 fr. chacun. Le 7 juin 2007, il a confirmé à G.________ que les commissions devaient
être payées à raison de 38'000 fr. en faveur de X3.________ et X1.________ chacun
et de 39'000 fr. pour lui-même. Sur la base de ces pièces et compte tenu du fait que le
montant figurant en regard du nom de X1.________ n’est pas soumis à la condition que l’acheteur
verse une commission totale de 115'000 fr. – la seule condition, réalisée en l’espèce,
étant que l’immeuble se vende à 3'500'000 fr. –, on ne peut que déduire un
engagement de X2.________ de verser à X1.________ une commission de 38'333 fr., en cas de vente
de l’immeuble au prix de 3'500'000 francs. Au demeurant, comme déjà expliqué en
détail par le premier juge (cf. jgt, pp. 10-11), le juge au fond n’est pas lié par l’appréciation
du juge de la mainlevée, lequel a considéré que X2.________ était le débiteur
de X1.________ de la somme de 28'333 francs.
Reste à déterminer si X1.________ est lié par l’acceptation de X2.________ de réduire
la commission totale de 115'000 fr. à 85'000 fr., ce qui conduirait à retenir qu’il a
également accepté de réduire sa commission de 38'333 fr. à 28'333 francs. Cela n’est
pas le cas. En effet, il n’est pas établi que X1.________ ait été présent lors
de la discussion intervenue juste avant la vente, lors de laquelle X2.________ et G.________ ont convenu
d’une réduction de la commission globale à 85'000 francs. On peut se demander si, en
adressant à G.________ une facture de 28'333 fr. le 19 juin 2007, X1.________ aurait accepté
la réduction de la commission convenue et renoncé ainsi à se prévaloir du solde envers
X2.________. L’intimé relève de manière pertinente qu’il n’a pas rédigé
cette facture, car celle-ci est identique aux deux autres factures envoyées à G.________ par
[...] et [...] (P. 107 et 108 du bordereau du défendeur du 22 mars 2012), les trois factures comportant
les mêmes caractères dactylographiques et les mêmes annotations manuscrites. On relèvera
de plus que les trois factures sont datées du 19 juin 2007, que leur mise en page est identique
et qu’aucune d’entre elles ne comporte de signature. Vu ce qui précède, il n’est
pas établi que la facture du 19 juin 2007 d’un montant de 28'333 fr. émane de X1.________
personnellement, de sorte que sa portée peut rester indécise. Enfin, le seul fait que l’intimé
n’ait pas réagi immédiatement après la réception du montant de 28'333 fr. n’emporte
pas à lui seul renonciation à ses droits envers l’appelant.
4.
Il s’ensuit que l’appel doit être rejeté et le jugement entrepris confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance sont arrêtés à 700 fr. (art. 62 al. 1
TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]) et mis à la
charge de l'appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
L'appelant doit verser à l'intimé la somme de 1’000 fr. à titre de dépens de
deuxième instance (art. 7 al. 1 TDC [tarif du 23 novembre 2010 des dépens en matière civile ;
RSV 270.11.6]).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 700 fr. (sept cents francs),
sont mis à la charge de l’appelant.
IV.
L’appelant X2.________ doit verser à l’intimé X1.________ la somme de 1'000 fr.
(mille francs) à titre de dépens de deuxième instance.
IV.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
29 novembre 2013
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Bernard Delaloye (pour X2.________)
‑
M. Serge Maret, aab (pour X1.________)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de 10’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Président du Tribunal civil de l'arrondissement de l'Est vaudois
La greffière :