vd_findinfo · HC / 2022 / 735 · 2022-09-06 · fr

BAIL À LOYER, PROCÉDURE SOMMAIRE, PRINCIPE DE LA BONNE FOI, PROCÉDÉ TÉMÉRAIRE | 2 al. 1 CC, 243 al. 1 CPC (CH), 12 LJB

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile HC / 2022 / 735

TRIBUNAL
CANTONAL
XZ20.041104-220939
215
CHAMBRE
DES RECOURS CIVILE
_________________________________________
Arrêt du
6 septembre 2022
__________________
Composition
:               M.
Pellet
,
président
Mmes
Crittin Dayen et Chollet, juges
Greffier
:
M.              Magnin
*****
Art.
2 al. 1 CC ; 253 CO ; 227 al. 3 CPC ; 12 LJB
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par
T.________
,
à [...], demandeur, contre le jugement rendu le 20 octobre 2021 par le Tribunal des baux dans la
cause divisant le recourant d’avec
I.________
,
à [...], intimée, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 20 octobre 2021, dont les motifs ont été notifiés au représentant
de T.________ le 20 juin 2022, la Présidente du Tribunal des baux (ci-après : la présidente
ou le premier juge) a rejeté les conclusions prises par le demandeur T.________ à l’encontre
de la défenderesse I.________ dans la procédure initiée le 14 octobre 2020 (I), a dit
que le deman-deur était tenu de payer à l’Etat de Vaud un émolument de 500 fr. (II)
et a dit que le demandeur devait payer à la défenderesse le montant de 1’500 fr. à
titre de dépens (III).
En droit, le premier juge a tout d’abord considéré que la valeur litigieuse était
supérieure à 30’000 fr. et qu’elle ne concernait pas un des domaines réservés
à la procédure simplifiée, de sorte que le litige devait être soumis à la procédure
ordinaire. Ensuite, il a considéré qu’il n’y avait pas lieu de retenir, entre les
parties, l’existence de manifestations de volonté concordantes et réciproques en lien
avec la conclusion d’un contrat de bail. A cet égard, il a en effet indiqué que si le
courriel du représentant de la défenderesse, adressé à la suite de la réception
du formulaire de demande de location du demandeur, mentionnait des éléments essentiels du contrat,
comme le prix ou la durée du bail, ce courriel précisait qu’un projet de contrat de bail
allait être envoyé à l’intéressé. Or, selon le premier juge, le terme
« projet », ainsi que l’emploi du conditionnel dans ce courriel, relatif aux
éléments énumérés étaient la preuve que les négociations n’étaient
qu’à leurs débuts et que le demandeur ne pouvait pas raisonnablement comprendre qu’un
contrat de bail avait déjà été conclu, ce d’autant plus que la forme écrite
n’avait pas été respectée. Par ailleurs, le premier juge a estimé qu’il
n’y avait pas lieu de reprocher à la défenderesse un comporte-ment contraire à la
bonne foi lors des pourparlers contractuels, de nature à engager la responsabilité de celle-ci,
dès lors qu’au stade des échanges entre les parties, soit depuis la réception du
formulaire de location rempli et signé le 8 juin 2020 et les courriels qui avaient suivi les deux
jours suivants, portant sur quelques éléments essentiels du contrat, la conclusion éventuelle
d’un contrat de bail paraissait encore incertaine, précisant que toute personne raisonnable
à la place du demandeur ne pouvait que comprendre, à ce moment-là, que le contrat de bail
n’avait pas été conclu et que la défenderesse restait libre d’examiner d’autres
offres et de mener des négociations parallèles. La premier juge a en outre indiqué que
le demandeur n’avait produit aucune pièce afin d’établir son dommage. Enfin, il
a considéré que l’intéressé avait adopté un comportement téméraire,
dès lors qu’il avait pris des conclusions, tendant notamment à l’allocation d’une
indemnité pour tort moral et à la publication du dispositif du jugement dans un quotidien,
dont il devait se rendre compte qu’elles étaient vouées à l’échec. Ainsi,
selon le premier juge, le demandeur avait contraint la défenderesse à se défendre en justice,
de sorte qu’il convenait de déroger au principe de la gratuité de la procédure et
de mettre les frais judiciaires à la charge de l’intéressé.
B.
Par acte du 28 juillet 2022, T.________ (ci-après :
le recourant) a recouru auprès de la Chambre des recours civile contre ce jugement, en concluant,
avec suite de frais et dépens de première et de deuxième instances, à son annulation
et à ce qu’il soit statué à nouveau en ce sens qu’I.________ (ci-après :
l’intimée) doive lui payer le montant de 2’752 fr. 15, avec intérêts à
5% l’an dès le 22 juillet 2020, à titre de compensation pour ses honoraires d’avocat
avant procès et à ce que celle-ci soit déboutée de toutes autres conclu-sions. Subsidiairement,
le recourant a conclu à l’annulation du jugement, la cause étant renvoyée à
l’autorité de première instance pour nouveau jugement dans le sens des considérants.
C.
La Chambre des recours civile fait sien dans son entier l’état de fait du jugement querellé,
complété par les pièces du dossier, dont il ressort notamment ce qui suit :
1.
L’intimée est une société ayant pour but [...]. [...] en est l’administrateur,
avec signature individuelle. L.________ détient également la signature individuelle.
Elle est propriétaire d’une villa, située au [...], à [...].
Au mois de juin 2020, l’intimée a publié une annonce sur le site internet [...] portant
sur la location de cette villa pour un loyer de 9’500 fr. par mois.
2.
a) Au début du mois de juin 2020, l’appelant a visité l’immeuble précité.
b) Le 8 juin 2020, il a complété un formulaire intitulé « demande de location
logement-garage », puis l’a transmis par courriel à L.________.
Sur le formulaire précité, il est précisé : « Sans engagement aucun
pour le candidat locataire ou la gérance ». En outre, sous la rubrique « frais
de dossier », il est indiqué que « [l]e bail ne sera réputé conclu
qu’une fois signé par le locataire et le bailleur, respectivement son représentant »
et que, « [p]ar sa signature, le loca-taire accepte ces conditions de location qui valent reconnaissance
de dette au sens de l’article 82 LP ».
c) Par courriel du 9 juin 2020, L.________ a accusé réception de la demande de location de
l’appelant. Il lui a notamment écrit ce qui suit :
« Je
vous remercie pour l’envoi de votre dossier complet.
Nous
allons vous préparer et vous envoyer un projet de bail.
Les
conditions seraient les suivantes :
Début
du bail : 1er juillet ou 1er août 2020. Merci de me dire ce qui convient le mieux.
Fin
du bail : 30 juin 2022 (2 années), puis renouvellement tacite d’année en année.
Loyer
mensuel : CHF 9’500.-
La
maison est terminée exceptée [sic] la piscine qui doit être carrelée d’ici
fin juin.
Un
enrobé provisoire doit être installé sur le chemin d’accès.
Le
mieux serait d’en parler par téléphone, je suis à votre disposition pour en parler. ».
d) Le 10 juin 2020, l’appelant a adressé à L.________ un courriel, dont le contenu est
notamment le suivant :
« Je
me permets de revenir vers vous ayant oublié lors de notre échange de vous parler de la colonne
lave sèche linge [sic] que nous n’avons pas vu lors de notre visite. ».
3.
a) Le 25 juin 2020, l’appelant a, par l’intermédiaire de son conseil, adressé un
courrier à l’intimée, à l’attention de L.________, dont la teneur est en particulier
la suivante :
« Mon
mandant m’a transmis, respectivement rapporté, les différents échanges qu’il
a eus avec vous au sujet de la villa sise [...] à [...] dont I.________ est propriétaire.
Il
ressort de ces échanges qu’entre le 8 et le 10 juin 2020, Monsieur T.________ et vous, agissant
pour le compte de la société précitée, vous êtes mis d’accord sur les
éléments objectifs essentiels d’un contrat de bail, soit l’objet du contrat, le
prix de la location (CHF 9’500.- par mois), la durée du contrat (deux ans, renouvelable d’année
en année) et la date de début du contrat (1
er
août 2020).
L’échange
de manifestations de volonté réciproques et concordantes sur l’ensemble des points mentionnés
est clair, de sorte que le contrat de bail, qui n’est soumis à aucune forme particulière
en droit suisse, a valablement été conclu entre les parties.
Le
vendredi 19 juin 2020, vous avez informé mon mandant que la maison est sur le point d’être
vendue par I.________ à un tiers, suite à un mandat de vente confié à une agence
dont vous avez choisi de taire le nom.
L’art.
261 al. 1 du Code des obligations prévoit que, si après la conclusion du contrat, le bailleur
aliène la chose louée, le bail passe à l’acquéreur avec la propriété
de la chose.
Il
s’agit d’une disposition de droit absolument impératif à laquelle le bailleur ne
peut pas déroger.
Dans
la mesure où il reste quelques modalités à discuter au sujet des travaux résiduels
qui doivent intervenir dans la villa avant le début de la location, je vous prie de bien vouloir
me transmettre, d’ici au mardi 30 juin 2020, la date à laquelle la signature du contrat de
vente est prévue, ainsi que le nom et les coordonnées du futur propriétaire. ».
b) Le 1
er
juillet 2020, l’appelant a, par l’intermédiaire de son conseil, adressé un courriel
à l’intimée, dont le contenu est notamment le suivant :
« Je
fais référence à mon courrier recommandé du 25 juin 2020 notifié à I.________
le 26 juin 2020, à 9h10 (cf. annexes).
Une
réponse était attendue au plus tard le lundi 30 juin 2020. Or je n’ai aucune nouvelle
de votre part à ce jour.
Mon
mandant en conclut que vous cherchez – en faisant les autruches – à échapper à
vos obligations, et que n’avez surtout pas informé l’acquéreur de l’existence
du contrat de bail existant.
Un
dernier délai de 48 heures, échéant ce vendredi 3 juillet 2020, à 17h, vous est octroyé
pour vous manifester, à défaut de quoi Monsieur T.________ saisira immédiatement et sans
autre forme de préavis les autorités judiciaires idoines pour faire constater l’existence
du contrat de bail, réclamer des dommages-intérêts pour tout préjudice qui résulterait
du non-respect de vos obligations, y compris le remboursement de ses frais d’avocat avant procès,
ainsi qu’une indemnité pour tort moral.
Monsieur
T.________ demandera également la publication du jugement dans la presse romande afin que toute
personne intéressée soit informée des pratiques professionnelles d’I.________ et
de ses animateurs. ».
c) Par courriel du même jour, L.________ a notamment répondu au conseil de l’appelant
de la manière suivante :
« Nous
avons fait une visite sur place avec M. [...].
Suite
à cela, nous avons eu un échange téléphonique pour avoir des complément d’informations
à son dossier. [...].
Nous
avons par la suite annoncé à M. [...] que nous renoncions à sa candidature pour cette
maison.
Nous
nous sommes à aucun moment engagés de quelques manières que ce soit et qu’aucun
[sic] projet de bail n’a même jamais été établi. ».
d) Le 2 juillet 2020, l’appelant a écrit un nouveau courriel à l’intimée,
dont le contenu est en particulier le suivant :
« Il
est temps d’ouvrir les yeux je crains. Ou alors de prendre conseil auprès d’un professionnel
du droit.
Vous
et Monsieur T.________ vous êtes mis d’accord par email sur les éléments essentiels
du contrat de bail, avec pour conséquence que celui-ci a bien été conclu, même si
rien n’a été signé. Je vous invite à le vérifier par vous-même plutôt
qu’à vous fier à vos croyances.
Les
éléments que vous mentionnez (alarme, portes, coffre) sont accessoires. Ils ne conditionnent
pas la conclusion du bail. Comme dans toute relation entre bailleur et locataire, des aménagements
sont proposés, discutés, acceptés ou refusés.
Le
plus grave est que vous niez aussi ouvertement l’évidence. Par pur opportunisme et appât
du gain, vous choisissez de vendre la maison, en pensant pouvoir faire crassement fi des engagements
pris à l’égard de Monsieur T.________. Je vous garantis que les juges apprécieront
!
Cherchez-vous
réellement à voir les choses se compliquer au-delà du raisonnable ?
Cela
ne pose aucun problème à mon client. ».
4.
Le 29 juillet 2020, l’appelant a déposé une requête auprès de la Commission
de conciliation
en
matière de baux à loyer
,
Préfecture Riviera - Pays-d’Enhaut. La conciliation, tentée lors de l’audience
du 16 septembre 2020, n’ayant pas abouti, cette autorité a délivré une autorisation
de procéder à l’appelant le lendemain.
5.
a) Le 14 octobre 2020, l’appelant a déposé une demande auprès de la présidente
et a pris les conclusions suivantes :
«
Principalement
-
Constater l’existence du contrat de bail portant sur la villa sise [...], [...], conclu entre Monsieur
T.________ et I.________.
-
Dire et constater que Monsieur T.________ est dispensé du paiement du loyer jusqu’à la
date de remise des clés de la villa sise [...], [...].
-
Condamner I.________
à payer à Monsieur T.________ le montant de CHF 2’752.15.- avec intérêts à
5% l’an dès le 22 juillet 2020 à titre de compensation pour ses honoraires d’avocat
avant procès.
-
Débouter la défenderesse de toutes autres conclusions.
Subsidiairement
-
Condamner I.________ à payer à Monsieur T.________ une indemnité pour tort moral de CHF
2’000.-.
-
Condamner I.________ à publier dans le quotidien le 24 Heures, respectivement tout quotidien
ou hebdomadaire à large public d’envergure comparable, le dispositif du jugement entré
en force de chose jugée.
-
Condamner I.________ à payer à Monsieur T.________ le montant de CHF 2’752.15.- avec
intérêts à 5% l’an dès le 22 juillet 2020 à titre de compensation pour
ses honoraires d’avocat avant procès.
-
Débouter la défenderesse de toutes autres conclusions. ».
b) Le 4 novembre 2020, après avoir interpellé l’appelant le 29 octobre 2020 et que celui-ci
s’en est remis à justice le 2 novembre 2020, la présidente lui a confirmé qu’elle
entendait soumettre le présent litige à la procédure ordinaire.
c) Le 6 novembre 2020, l’appelant a remis à la présidente la demande en paiement « formellement
modifiée », en ce sens qu’elle était formée en procédure ordinaire.
d) Le 18 février 2021, l’intimée a déposé une réponse et a pris, sous
suite de frais et dépens, les conclusions suivantes :
«
Principalement :
I.
Les conclusions prises par M. T.________ dans sa demande du 14 octobre 2020, et visant à la
constatation de l’existence d’un contrat de bail portant sur la villa sise [...] à [...],
et à dire et constater que M. T.________ est dispensé du paiement du loyer jusqu’à
la remise des clés, sont irrecevables.
II.
Les conclusions prises par M. T.________ dans sa demande du 14 octobre 2020, et visant au paiement
d’une indemnité pour tort moral de CHF 2’000.-, ainsi qu’à la publication
du dispositif du jugement entré en force dans un quotidien ou un hebdomadaire à large envergure,
sont irrecevables.
III.
Les autres conclusions prises par M. T.________ dans sa demande du 14 octobre 2020 sont entièrement
rejetées.
Subsidiairement :
IV.
Les conclusions prises par M. T.________ dans sa demande du 14 octobre 2020 sont entièrement
rejetées. ».
e) Le 23 mars 2021, l’appelant a déposé une réplique.
f)
Le 25 août
2021, la présidente a tenu une audience de premières plaidoiries, en présence de l’appelant
et du représentant de l’intimée, assistés de leur conseil. A cette occasion, l’appelant
a retiré les deux premières conclusions principales figurant dans sa demande du 14 octobre
2020 en constat de l’existence d’un contrat de bail et de la dispense du paiement du loyer
jusqu’à la date de remise des clés. En outre, les parties ont donné leur accord
à ce que la cause soit instruite et jugée par la présidente seule.
g) Le 20 octobre 2021, la présidente a tenu l’audience d’instruction et de plaidoiries
finales, en présence de l’appelant et, pour l’intimée, d’[...], assistés
de leur conseil. Lors de cette audience, elle a interrogé l’appelant et le représentant
de l’intimée en qualité de parties.
En droit
:
1.
1.1
Selon l’art. 319 let. a CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ;
RS 272]), le recours est recevable contre les décisions finales, incidentes et provisionnelles de
première instance qui ne peuvent pas faire l’objet d’un appel. Dans les causes patrimoniales,
la voie de l’appel est ouverte si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est
supérieure à 10’000 fr. (art. 308 al. 2 CPC ). En se référant au dernier état
des conclusions, l’art. 308 al. 2 CPC vise les conclusions litigieuses devant l’instance
précédente, non l’enjeu de l’appel (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de
procédure civile, JdT 2010 III 115, spéc. p. 126).
Le recours, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l’instance de recours,
à savoir la Chambre des recours civile, dont la compétence découle de I’art. 73
LOJV (loi d’organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01). Lorsque la décision
a été rendue en procédure ordinaire ou simplifiée, le délai de recours est de
trente jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 321 al. 1
CPC).
1.2
En l’espèce, la valeur litigieuse est inférieure à 10’000 fr., de sorte que
la voie du recours est ouverte. En outre, le délai de recours de trente jours ayant été
suspendu par les féries, le recours a été déposé en temps utile par une partie
qui y a un intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), de sorte qu’il est recevable.
2.
Le recours est recevable pour violation du droit (art. 320 let. a CPC) et constatation manifestement
inexacte des faits (art. 320 let. b CPC). L’autorité de recours dispose d’un plein pouvoir
d’examen s’agissant de la violation du droit (Jeandin, Commentaire romand, Code de procédure
civile, 2
e
éd., Bâle 2019, nn. 2 et 3 ad art. 320 CPC ; Spühler, Basler Kommentar, Schweizerische
Zivilprozes-sordnung [ZPO], 3
e
éd., Bâle 2017, n. 26 ad art. 319 CPC) ; elle revoit librement les questions de droit soulevées
par le recourant et peut substituer ses propres motifs à ceux de l’autorité précédente
ou du recourant (Spühler, op. cit., n. 1 ad art. 320 CPC ; Hohl, Procédure civile, tome
II, 2
e
éd., Berne 2010, n. 2508 p. 452). S’agissant des faits, toutefois, le pouvoir d’examen
dont dispose l’autorité saisie d’un recours est plus restreint qu’en appel, le
grief de la constatation manifestement inexacte des faits se recoupant avec celui de l’arbitraire
au sens de l’art. 9 Cst. (Constitution fédérale de la Confédération suisse
du 18 avril 1999 ; RS 101) (Jeandin, op. cit., nn. 4 et 5 ad art. 320 CPC et les références
citées). Le pouvoir d’examen de la Chambre des recours est donc limité à l’arbitraire
s’agissant des faits retenus par l’autorité précédente (TF 4D_30/2017 du 5
décembre 2017 consid. 2.2 et les références citées).
3.
Dans une partie intitulée « IV.
En fait », le recourant expose un état de fait, en y indiquant des moyens de preuve en
référence.
3.1
Pour être recevable, le recours doit être motivé (art. 321 al. 1 CPC). La motivation doit,
à tout le moins, satisfaire aux exigences qui sont posées pour un mémoire d’appel
(ATF 147 III 176 consid. 4.2.1). Il incombe dès lors au recourant de s’en prendre à la
motivation de la décision attaquée pour tendre à en démontrer le caractère erroné
(ATF 141 III 569 consid. 2.3.3 ; ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). Pour satisfaire à cette
exigence, le recourant doit discuter au moins de manière succincte les considérants du jugement
qu’il attaque (TF 4A_97/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3). Il ne lui suffit pas de renvoyer aux
moyens soulevés en première instance, ni de se livrer à des critiques toutes générales
de la décision attaquée. Sa motivation doit être suffisamment explicite pour que l’instance
de recours puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation précise des passages
de la décision que le recourant attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique
(ATF 141 III 569 consid. 2.3.3 ; TF 5D_43/2019 du 24 mai 2019 consid. 3.2.2.1 ; CREC 1
er
mars
2022/56 consid. 2.2).
3.2
En l’espèce, l’exposé des faits figurant à la partie IV du recours ne répond
pas aux exigences légales et jurisprudentielles en matière de motivation. Le recourant ne saurait
en effet valablement se contenter de présenter un état de fait, sans faire la moindre allusion
au jugement querellé. Le recourant doit accompagner cet état de fait par un grief de constatation
manifestement inexacte et motiver son moyen de manière suffisante, en désignant les passages
remis en cause et en expliquant pourquoi ces faits auraient selon lui été retenus de manière
arbitraire par le premier juge. On relève en outre que, comme pour l’autorité d’appel,
il n’appartient pas à l’autorité de céans de comparer l’état de
fait présenté par le recourant et celui établi par l’autorité de première
instance pour y déceler d’éventuelles modifications. Ainsi, les faits contenus dans cette
partie du recours qui n’ont pas été constatés par le premier juge doivent être
déclarés irrecevables.
4.
Le recourant reproche au premier juge d’avoir appliqué la procédure ordinaire au lieu
de la procédure simplifiée au présent litige. Il fait valoir que, depuis le retrait de
ses conclusions en constat de l’existence d’un contrat de bail et en dispense de paiement
du loyer jusqu’à la remise des clés lors de l’audience du 25 août 2021,
la valeur litigieuse était, selon ses conclusions principales, réduite à 2’752 fr.
15, soit à un montant inférieur à 30’000 fr., de sorte que, selon l’art. 243
al. 1 CPC, le procès devait être conduit selon la procédure simplifiée. Il ajoute
que le premier juge a offert, lors de l’audience précitée, de mener la procédure
seul et que cela a été accepté par les parties.
4.1
Selon l’art. 227 al. 3 CPC, la demande peut être restreinte en tout état de la cause ;
le tribunal saisi reste compétent.
L’autorité saisie initialement demeure compétente pour des raisons d’économie
de procédure ; la procédure applicable reste également inchangée, puisque celle-ci
est déterminée sur la base de la demande initiale (Chabloz et al., Petit commentaire, Code
de procédure civile, Bâle 2021, n. 23 ad art. 227 CPC).
4.2
En l’espèce, conformément à l’art. 227 al. 3 CPC, le Tribunal des baux est
resté saisi du litige opposant les parties, et ce quand bien même le recourant a réduit
ses conclusions en cours d’instance. Le fait que la présidente ait conduit, avec l’accord
des parties, seule la procédure n’y change rien (cf. art. 6 al. 3 LJB [loi sur la juridiction
en matière de bail du 9 novembre 2010 ; BLV 173.655]). Par ailleurs, la procédure applicable
au moment du retrait des conclusions litigieuses, soit, à ce stade, la procédure ordinaire,
devait également rester inchangée. Ainsi, c’est à juste titre que le premier juge
a statué selon la procédure ordinaire.
5.
Le premier juge a considéré qu’il n’existait pas de manifestations de volonté
réciproques et concordantes des parties en lien avec la conclusion d’un contrat de bail, soit
en particulier sur les éléments essentiels d’un tel contrat. Sur ce point, il a relevé
que, dans son courriel du 9 juin 2020, le représentant de l’intimée, s’il avait
certes fait état d’éléments essentiels d’un contrat de bail, comme le début
et la fin du contrat, la durée de celui-ci et le prix du loyer, il avait indiqué qu’il
allait préparer un projet de bail, dont les conditions, à savoir les éléments essentiels
précités, seraient les suivantes. Or, selon le premier juge, l’emploi du terme « projet »
et du conditionnel étaient la preuve que l’intimée n’avait formulé que des
propositions au recourant, que les négociations n’étaient qu’à leurs débuts
et que l’intéressé ne pouvait pas raisonnablement comprendre qu’un contrat de bail
avait déjà été conclu. Par ailleurs, le premier juge a estimé que le recourant
avait échoué à apporter la preuve d’une acceptation ou d’une promesse de l’intimée
sur les éléments essentiels du contrat de bail. Il a ajouté que le formulaire de location
mentionnait expressément que le contrat de bail ne serait réputé conclu que lorsque celui-ci
aurait été signé par les parties, que la conclusion du contrat était donc réservée
à la forme écrite et que celle-ci n’avait pas été respectée.
Le recourant conteste cette argumentation. Il reproche au premier juge d’avoir ignoré le fait
qu’il avait visité la villa litigieuse avec son épouse le 5 juin 2020 et qu’il
avait confirmé au représentant de l’intimée, par téléphone, et 48 heures
après la visite, qu’il souhaitait louer l’objet aux conditions offertes dès le
1
er
août 2020. Il précise que la déclaration faite à l’audience sur ce point n’a
pas été contestée par l’administrateur de l’intimée. Il ajoute qu’afin
de formaliser l’accord qui aurait été conclu oralement, il aurait, en date du 8 juin
2020, adressé le formulaire de demande de location accompagné des documents usuels à l’intimée
et que celle-ci se serait engagée, par courriel du lendemain, à lui envoyer un projet de contrat
de bail. Le recourant relève que cet échange de manifestations de volonté vient s’ajouter
à l’acceptation orale qu’il avait donnée concernant les conditions offertes. Il
indique encore que, selon lui, l’accord passé oralement était si solide qu’il a
résilié le contrat de bail de son logement.
5.1
Selon l’art. 253 CO (Code des obligations
du 30 mars 1911 ; RS 220), le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s’oblige
à céder l’usage d’une chose au locataire, moyennant un loyer.
Le contrat de bail se conclut par l’échange de manifestations de volonté réciproques
et concordantes portant sur le contenu essentiel du contrat, notamment le loyer (Tercier et al., Les
contrats spéciaux, 5
e
éd., Genève, Zurich, Bâle 2016, n.
1688
et les références citées). A défaut d’un tel accord, il n’y a en principe
pas de contrat (Tercier et al., op. cit., n. 1689). Le contrat de bail est valable sans qu’il soit
nécessaire de respecter une forme spéciale ; la forme écrite peut cependant avoir
été réservée par les parties (16 CO ; Tercier et al., op. cit., n. 1691 ;
16 CO).
L
’art. 8 CC
(Code
civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210)
prévoit qu’il appartient à la partie qui allègue un fait pour en déduire un
droit d’en apporter la preuve.
5.2
En l’espèce, le recourant omet de relever que le formulaire de demande de location qu’il
a adressé à l’intimée mentionnait expressément que le contrat de bail ne serait
réputé conclu qu’une fois signé par les parties et donc que la forme écrite
était réservée. Dans ces conditions, quand bien même les parties ont pu se mettre
d’accord, dans le cadre de négociations, sur certains points essentiels du contrat, seule
la signature du contrat pouvait permettre d’admettre des manifestations de volonté réciproques
et concordantes de la conclusion du contrat. L’argumentation du recourant, qui tend à démonter
qu’un accord oral préalable serait intervenu, n’est à cet égard pas pertinente,
puisqu’il ne s’agit pas d’un accord en la forme écrite. Au regard de ces circonstances,
force est de constater que l’intéressé n’a pas été en mesure d’apporter
la preuve de l’acceptation par l’intimée de son offre de conclusion du contrat de bail.
Par ailleurs, il est vrai que le fait que le recourant ait résilié le contrat de bail qui le
liait à son bailleur ait pu s’avérer problématique. Cependant, tant que le nouveau
contrat de bail n’était pas signé, le recourant devait rester prudent et rien ne peut
être reproché à l’intimée sur ce point. Le moyen est infondé.
6.
Le recourant, qui invoque une violation de l’art. 2 al. 1 CC, reproche à l’intimée
d’avoir, dans le cadre des relations précontractuelles, agi de manière contraire aux
règles de la bonne foi. Il fait valoir que, tout au long des échanges qui ont eu lieu du 5
au 9 juin 2020, l’intimée se serait comportée d’une manière laissant penser
qu’elle souhaitait sérieusement conclure le contrat de bail concerné avec lui. Il expose
à cet égard que le représentant de l’intimée l’avait informé qu’il
allait lui transmettre un projet de contrat de bail, ce qui l’a convaincu du sérieux des inten-tions
de l’intéressée, et qu’il ne l’a pas informé qu’un mandat de vente
de la villa était en cours, alors que si tel avait été le cas, il aurait compris que le
contrat serait fragilisé et aurait évité de résilier son propre contrat de bail.
Le recourant invoque encore un dommage de 2’752 fr. 15 correspondant aux frais d’avocat qu’il
a engagés avant le procès.
6.1
Selon le principe de la liberté contractuelle, chacun est libre d’entamer une négociation
et de l’interrompre quand il le veut, même sans justification. L’exercice de cette liberté
est toutefois limité par les règles de la bonne foi (TF 4A_615/2010 du 14 janvier 2010 consid.
4.1 ; TF 40.409/2005 du 21 mars 2006 consid. 3.2, SJ 2006 I 433). La
culpa
in contrahendo
repose sur l’idée que
l’ouverture de pourparlers crée déjà une relation juridique entre partenaires et
leur impose des devoirs réciproques, soit en particulier celui de négocier sérieusement,
conformé-ment à leurs véritables intentions (TF 4A_202/2011 du 16 juin 2011 consid. 2.2).
Une partie ne peut pas, par une attitude contraire à ses véritables intentions, éveiller
chez l’autre l’espoir illusoire qu’une affaire sera conclue et l’amener ainsi
à prendre des dispositions dans cette vue. Celui qui engage des pourparlers ne doit pas faire croire
que sa volonté de conclure est plus forte qu’en réalité (TF 4A_615/2010 du 14 janvier
2010 consid. 4.1 et les références citées).
La partie qui ne respecte pas ces obligations répond non seulement lorsqu’elle a fait preuve
d’astuce au cours des pourparlers, mais déjà lorsque son attitude a été de
quelque manière fautive, qu’il s’agisse de dol ou de négligence, dans les limites
à tout le moins de la responsabilité qu’elle encourt sous l’empire du contrat envisagé
par les parties (cf. ATF 140 III 200 consid. 5.2 ; TF 4A_229/2014 du 19 septembre 2014
consid. 4.1). Toutefois, ce n’est que dans des situations excep-tionnelles qu’une
culpa
in contrahendo
sera retenue en cas de rupture
des pourparlers. Il ne suffit pas que les négociations aient duré longtemps, ni que la partie
à l’origine de la rupture ait été au courant des investissements effectués
par l’autre ; la partie qui engage des frais avant la conclusion du contrat le fait en principe
à ses risques et périls. Le comportement contraire aux règles de la bonne foi ne consiste
pas tant à avoir rompu les pourparlers qu’à avoir maintenu l’autre partie dans
l’idée que le contrat serait certainement conclu ou à n’avoir pas dissipé
cette illusion à temps. Lorsque le contrat en vue est soumis à une forme légale, une
culpa
in contrahendo
pour rupture des pourparlers sera
d’autant moins facilement admise que les prescriptions de forme ont précisément pour
but de préserver les parties d’un engagement irréfléchi (TF 4A_615/2010 du 14 janvier
2010 consid. 4.1 et les réfé-rences citées).
6.2
En l’espèce, l’intimée n’a adopté aucun comportement propre à enga-ger
sa responsabilité précontractuelle. La seule chose qui peut lui être reproché est
en réalité de n’avoir, en définitive, pas conclu le contrat de bail litigieux. Avec
le premier juge, il convient de constater que l’intéressée a, au cours des négociations,
pris le soin, dans son courriel du 9 juin 2020, d’employer le terme de « projet »
de contrat de bail et le conditionnel dans la description des quelques éléments du contrat
annoncés. Or, l’emploi de ce terme et le temps utilisé dans cet e-mail ne pouvaient qu’être
compris par le recourant comme étant une proposition et que le contrat, qui n’en était
même pas au stade de projet, n’était pas dans sa forme définitive et qu’il
ne pouvait pas être considéré comme déjà conclu. L’échange de courriels
entre les parties – le recourant ayant le lendemain encore demandé des informations relatives
au sèche-linge – ne suffit en effet pas pour créer une relation de confiance entre les
parties, pouvant laisser croire à l’intéressé que l’intimée allait inévitablement
conclure le contrat de bail avec lui. En outre, l’intimée, qui s’est limitée à
répondre à l’offre du recourant en lui indiquant quelques indications sur l’objet
du contrat de bail, n’a pas agi de manière à générer auprès de l’intéressé
des attentes raisonnables s’agissant de la conclusion d’un contrat, ni, surtout, à maintenir
celui-ci dans l’idée que le contrat serait certainement conclu. A cela s’ajoute que
le contrat de bail, qui était soumis à la forme écrite, n’a jamais été
adressé, même sous la forme de projet, au recourant, de sorte que, lorsqu’elles ont été
interrompues, les négociations n’en étaient qu’à leurs débuts. Par conséquent,
l’intimée, en tentant de vendre parallèlement la villa litigieuse, le cas échéant
en décidant de la louer à une autre personne, n’a pas agi de manière contraire aux
règles de la bonne foi et n’a pas engagé sa responsabilité.
Par ailleurs, dans son argumentation, le recourant ne formule aucun grief contre la motivation étayée
du premier juge. Il se contente en effet d’affirmer péremptoirement que, par son comportement,
l’intimée aurait choisi de s’affranchir de toute relation contractuelle avec lui en
privilégiant ses seuls intérêts et qu’elle aurait inventé des histoires qui
n’étaient, selon lui, pas conformes à la réalité. Il ne tente pas, comme il
lui incombait de le faire, de remettre en cause le raisonnement du premier juge, selon lequel l’intimée
était libre d’examiner d’autres offres en toute bonne foi et de mener des négociations
parallèles, dès lors qu’elle n’avait, à aucun moment, affirmé vouloir
uniquement traiter avec lui. Le recourant omet en outre de revenir sur l’affirmation de l’autorité
de première instance tendant à dire que toute personne sensée à sa place aurait considéré,
au vu de la situation, qu’aucun contrat de bail n’aurait été conclu tant que celui-ci
n’était pas signé. Par conséquent, il ne respecte pas les exigences de motivation
prévues à l’art. 321 al. 1 CPC (cf. consid. 3.1
supra
),
de sorte que le grief est en partie irrecevable.
Les allégations du recourant relatives à son dommage, sur lesquelles la procédure applicable
pouvait avoir, selon lui, joué un rôle, n’ont pas besoin d’être examinées,
dès lors que les considérations du premier juge sur ce point n’ont été émises
qu’à titre superfétatoire, la responsabilité de l’intimée n’étant
pas engagée.
7.
Le recourant reproche au premier juge d’avoir mis des frais et des dépens à sa charge
pour témérité. Il considère que le fait de solliciter une indemnité pour tort
moral était le moyen le plus apte à réparer l’atteinte qu’il avait subie.
En outre, selon lui, la publication du dispositif du jugement permettait à toute personne concernée
d’être informée du sort réservé par la justice à la procédure. Le
recourant fait valoir qu’il s’en serait tenu strictement aux faits de la cause et qu’il
n’aurait jamais versé dans l’excès ou dans l’exagération. Il ajoute
que les développements juridiques exposés dans sa demande et dans sa réplique étaient
mesurés et n’avaient rien d’irrationnel ou d’absurde. Il estime par ailleurs que
les arguments qu’il a soulevés n’étaient pas dénués de pertinence.
7.1
Aux termes de l’art. 12 LJB, la procédure devant le Tribunal des baux est gratuite (al. 1) ;
une partie qui agit de façon téméraire ou qui complique inutilement le procès peut
être tenue de payer des émoluments de 500 fr. au maximum (al. 2) ; elle peut aussi être
astreinte à payer à l’autre partie des dépens d’un montant maximum de 1’500
fr. (al. 3).
Agit de façon téméraire et peut être condamné à des dépens celui qui
soutient, en procédure, une thèse si évidemment mal fondée que toute personne un
tant soit peu raisonnable n’oserait la soutenir ou celui qui utilise des arguments manifestement
dénués de toute valeur quelconque ou de toute pertinence, le rôle procédural de la
partie étant à cet égard sans importance (CREC 1
er
septembre 2013/354 consid. 2.1 et les auteurs cités). La témérité est une notion
étroite et doit être appliquée de manière restrictive (CREC 1
er
septembre 2013/354 consid. 2.1 et les références citées).
Les notions de mauvaise fois et de témérité visent des procédés utilisés
sans raison suffisante (Chabloz et al., op. cit., n. 7 ad art. 115 CPC). Est téméraire une
« action dénuée de tout fondement », « manifestement contraire
aux règles de la bonne foi » ou « manifestement dépourvue de toute chance
de succès et dont un plaideur raisonnable s’abstiendrait » ; il faut que la
partie soit consciente que son action est dénuée de chance de succès suffisante, la négligence
ne suffisant pas (Chabloz et al., loc. cit. et les références citées). La témérité
doit être admise de manière restrictive (Chabloz et al., op. cit., n. 9 ad art. 115 CPC et
les auteurs cités). Les procédés d’un avocat doivent être appréciés
de manière plus rigoureuse que ceux d’un plaideur ignorant du droit (Chabloz et al., op. cit.,
n. 8 ad art. 115 CPC et l’arrêt cité). Ont été jugé téméraires
les agissements d’un avocat qui soutient en procédure une thèse si clairement mal fondée
que toute personne raisonnable s’en abstiendrait, en utilisant des arguments évidemment sans
pertinence. Il faut la conscience d’agir sans droit ; le fait d’être assisté
d’un avocat peut à cet égard être pris en considération (Tappy, Commentaire
romand, Code de procédure civile, 2
e
éd.,
Bâle 2019, n. 4 ad art. 115 CPC).
7.2
En l’espèce, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que
le recourant avait agi de façon téméraire et qu’il y avait lieu de mettre les frais
et les dépens à sa charge. En effet, si on peut comprendre que l’intéressé
se soit senti lésé par l’intimée parce qu’il avait résilié son contrat
de bail, cela ne lui permettait pas, d’une part, de menacer l’intimée comme il l’a
fait dans ses courrier et courriels des 25 juin et 1
er
et 2 juillet 2020 et, d’autre part, d’agir devant l’autorité de première
instance en prenant des conclusions, notamment constatatoires, en tort moral et visant à la publication
du dispositif du jugement, qui étaient manifestement vouées à l’échec. Le recourant
a certes retiré ses conclusions constatatoires lors de l’audience du 25 août 2021. Cependant,
il ne l’a fait qu’à la suite de l’interpellation du premier juge. Ensuite, s’agissant
des conclusions en tort moral et tendant à la publication du dispositif, il apparaît que le
conseil de l’intéressé a renoncé à les plaider à l’audience. Ainsi,
force est d’admettre que celui-ci devait savoir qu’elles étaient manifestement infondées.
Enfin, au vu des circonstances du cas d’espèce et du résultat auquel ont abouti tant
le premier juge que l’autorité de céans (cf. consid. 4.2 et 5.2
supra
),
il y a lieu de considérer que la conclusion du recourant tendant à la réparation de son
dommage pour un montant de 2’752 fr. 15 était également vouée à l’échec.
Par ailleurs, et surtout, celui-ci n’étaye pas son moyen, puisqu’il se contente d’indiquer
que ces arguments n’étaient pas dénués de toute valeur ou pertinence, sans autre
développement. En définitive, le recourant aurait en réalité dû s’abstenir
d’engager la présente procédure, ce d’autant plus qu’il était assisté
d’un avocat depuis le début du litige. La quotité des frais et des dépens mise à
sa charge n’est pour le surplus pas contestée, de sorte qu’il y a lieu de confirmer
les montants arrêtés par le premier juge.
8.
En définitive, le recours, manifestement infondé, doit être rejeté selon l’art.
322 al. 1
in fine
CPC et le jugement entrepris confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 69 al. 1 TFJC
[tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la
charge du recourant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
L’intimée n’ayant pas été invitée à se déterminer, il n’y
a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance.
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge du recourant T.________.
IV.
L’arrêt est exécutoire.
Le
président :              Le greffier
:
Du
L’arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à
huis clos, est notifié à :
‑
Me Christian de Preux, avocat (pour T.________),
‑
Me Franck Amman, avocat (pour I.________).
La Chambre des recours civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l’objet d’un recours en matière civile devant
le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi sur le Tribunal fédéral du 17
juin 2005 ; RS 173.110), cas échéant d’un recours constitutionnel subsidiaire au
sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n’est
recevable que si la valeur litigieuse s’élève au moins à 15’000 fr. en matière
de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30’000 fr. dans les autres cas, à
moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours
doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent
la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l’envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
Le greffier :