vd_findinfo · HC / 2018 / 516 · 2018-06-11 · fr

BAIL À FERME, LOCATAIRE PRINCIPAL, RÉSILIATION, CONGÉ DE REPRÉSAILLES, RÉSILIATION ABUSIVE | 271a al. 1 let. a CO, 272 al. 1 CO, 282 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 11.06.2018 HC / 2018 / 516

TRIBUNAL
CANTONAL
XC17.023523-180488
347
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
11 juin 2018
________________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
Mme
Crittin Dayen et M. Oulevey, juges
Greffière
:              Mme
Pitteloud
*****
Art.
271a al. 1 let. a, 272 al. 1, 282 CO
Statuant sur l’appel interjeté par
O.________
,
à [...], demanderesse, contre le jugement rendu le 7 novembre 2017 par le Tribunal des baux dans
la cause divisant l’appelante d’avec
R.________
,
à [...], défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 7 novembre 2017, dont les considérants ont été adressés aux parties
le 21 février 2018, le Tribunal des baux (ci-après : les premiers juges ou le tribunal)
a constaté la nullité de la résiliation de bail notifiée par la défenderesse
R.________ à la demanderesse O.________ le 15 février 2017, avec effet au 30 mars 2017, relative
aux locaux affectés à l’exploitation de l’établissement «  [...]»
dans l’immeuble sis [...] (I), a rejeté les autres conclusions prises par O.________ contre
R.________ selon demande du 24 mai 2017 dans la mesure où elles étaient recevables (II),
a arrêté les frais judiciaires à 20’180 fr. et les a mis à la charge de O.________
à hauteur de 19’171 fr. et à la charge de R.________ à hauteur de 1’009 fr.
(III), a dit que R.________ devait payer à O.________ la somme de 829 fr. à titre de remboursement
des avances que celle-ci avait fournies (IV), a dit que O.________ devait verser à R.________ la
somme de 12'600 fr. à titre de dépens (V) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions,
dans la mesure où elles étaient recevables (VI).
En droit, les premiers juges étaient appelés à statuer sur la demande d’O.________
tendant principalement à faire constater la nullité de la résiliation du contrat de sous-location
lui ayant été adressée par R.________ le 9 décembre 2016, respectivement le 15 février
2017, avec effet au 30 juin 2017, respectivement au 30 mars 2017, subsidiairement à l’annulation
de cette résiliation et plus subsidiairement à la prolongation du sous-bail pour une durée
de six ans. Les magistrats ont considéré que les parties n'avaient pas exprimé leur volonté
réelle dans le « contrat de conseil en management » qu'elles avaient signé
le 2 juillet 2013 et par lequel, en apparence, R.________, titulaire du bail conclu avec la propriétaire
des locaux du [...],U.________, donnait pleins pouvoirs à O.________ pour gérer le pub et s'engageait
à lui dispenser des conseils, qu'O.________ honorerait en lui payant 30'000 fr. par mois et en réglant
le loyer dû à U.________. Constatant qu'il n'était pas dans l'intention réelle de
R.________ et d'O.________ que la première conseille la seconde dans sa gestion du pub, les premiers
juges ont retenu que l'accord réel des parties présentait en réalité tous les éléments
d'un contrat de sous-bail à ferme non agricole, par lequel R.________ avait cédé la jouissance
des locaux, des installations et de la clientèle du pub à O.________, moyennant paiement d'un
fermage constitué du loyer dû à la bailleresse principale, d'une part, et d'un montant
de 30'000 fr. par mois, d'autre part.
Selon les premiers juges, la résiliation extraordinaire de ce sous-bail à ferme, notifiée
le 15 février 2017 pour non-paiement du fermage, était nulle, faute pour R.________ d'avoir
imparti à O.________ un délai de soixante jours pour s'exécuter, conformément à
l'art. 282 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220). En revanche, donnée sur formule
officielle et en temps utile, la résiliation ordinaire du contrat de sous-bail à ferme, notifiée
le 9 décembre 2016 pour le 30 juin 2017, n'était pas nulle. Ayant pour cause véritable
le fait que la bailleresse principale avait découvert la sous-location et qu'elle menaçait
de résilier le bail principal s'il n'y était pas mis fin, la résiliation était en
outre conforme aux règles de la bonne foi et elle n'était dès lors pas annulable. Enfin,
les premiers juges ont considéré que la poursuite des rapports locatifs ne pouvait pas être
imposée à R.________, même pour une durée limitée, dès lors qu'O.________
avait accumulé, au moment de l'audience de jugement, un arriéré de fermages de 330'000
francs. Il n'y avait dès lors pas lieu d'accorder une prolongation de bail à O.________.
B.
Par acte du 23 mars 2018, O.________ a interjeté
un appel contre le jugement du 7 novembre 2017, en concluant, avec suite de frais et dépens, à
sa réforme en ce sens qu'il soit constaté que la résiliation notifiée le 15 février
2017 pour le 30 mars 2017 est nulle (II) et que la résiliation notifiée le 9 décembre
2016 pour le 30 juin 2017 est « nulle, abusive et donc annulée » (III) ou, à ce défaut,
à ce qu'une prolongation de bail de six ans lui soit accordée et, en tout état de cause,
à ce qu'elle ne doive pas de dépens à l'intimée (VI). À titre subsidiaire, elle
a conclu à l'annulation du jugement et au renvoi de la cause aux premiers juges pour nouvelle instruction
et nouveau jugement (V).
Le 16 avril 2018, R.________ a déposé, sans y avoir été invitée, une réponse
par laquelle elle a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de l'appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
Par contrat du 19 février 2007, [...], qui
deviendra par la suite U.________, représentée par la gérance [...] (ci-après :
la gérance), a remis à bail à [...] et à R.________ des locaux sis aux [...]. Les
locaux étaient destinés à être exploités sous la forme d’un restaurant-bar-discothèque.
Par avenant du 19 février 2007, le bail a été transféré aux noms de T.________
et de R.________, à partir du 1
er
juillet
2008. Depuis le 1
er
janvier 2012, R.________ est la seule titulaire de ce bail.
Selon l’art. 8 du contrat de bail, la sous-location n’est autorisée qu’avec l’accord
de la bailleresse. Le locataire est tenu de lui soumettre préalablement les conditions contractuelles
prévues, ainsi que les coordonnées du sous-locataire. Il est prévu, en outre, que le locataire
doit remettre à la bailleresse une copie du contrat de sous-location.
2.
a)
Le 13 juin 2013, O.________ et R.________ ont signé une convention qui prévoyait que R.________
cédait à O.________ le droit d’exploiter l’établissement [...]» à
ses profits, risques et périls exclusifs contre paiement d’un montant unique de 100'000 fr.,
TVA en sus. La convention prévoyait en outre que R.________ sous-louait à O.________ les locaux,
tels que décrits dans le bail principal conclu entre O.________ et U.________. Le loyer mensuel,
charges comprises, était de 9'774 francs. Conclu pour durer initialement du 1
er
juillet 2013 au 30 juin 2016, ledit bail devait se renouveler pour une année et ainsi de suite d’année
en année, sauf avis de résiliation donné
par
l'une ou l'autre des parties
six mois à l’avance.
R.________ louait également à O.________ l’intégralité du matériel d’exploitation
de l’établissement, tel que les tables et les chaises, les installations sonores, vidéos
et les télévisions, pour un loyer mensuel de 30'000 fr., TVA en sus. Conclu pour durer initialement
du 1
er
juillet 2013 au 30 juin 2016, le bail devait se renouveler pour une année et ainsi de suite d’année
en année, sauf avis de résiliation donné
par
l'une ou l'autre des parties
six mois à l’avance.
Les parties convenaient encore que le contrat de bail était un accessoire du contrat de sous-location
et que, dès lors, la résiliation du contrat de sous-location entraînait de plein droit
celle du contrat de bail.
La validité de cette convention était soumise à l’avènement cumulatif des conditions
suspensives suivantes : l’obtention du consentement de la bailleresse principale à la
sous-location du local et l’obtention du consentement des employés à la reprise de leurs
contrats de travail par O.________.
b)
Le 28 juin 2013, les parties ont conclu une nouvelle convention, qui reprenait pour l’essentiel
les clauses de l’accord du 13 juin 2013, à la différence notable que le droit d’exploiter
l’établissement était concédé sans contrepartie, que la validité de chaque
prolongation du contrat de sous-location au-delà de la période convenue initialement dépendait
du consentement du bailleur, et que la convention serait caduque faute d’obtenir le consentement
écrit du bailleur au 15 juillet 2013 au plus tard. Il y était mentionné que cette convention
annulait et remplaçait celle du 13 juin 2013.
c)
Le 2 juillet 2013, O.________ a ordonné le virement de la somme de 100'000 fr. en faveur de R.________,
l’ordre mentionnant « consulting 2013 à 2016 ».
d)
Entendu
en qualité de témoin, le notaire [...] a notamment rapporté qu’il avait établi
les deux conventions précitées à la demande de l’administrateur de R.________, parce
que la bailleresse s’opposait notamment à la clause prévoyant le paiement d’un
montant de 100'000 fr. figurant dans la première convention. Deux autres corrections avaient été
apportées à celle-ci pour répondre ainsi aux exigences de la propriétaire :
la première résidait dans le consentement de la propriétaire au renouvellement tacite
du contrat et la deuxième avait trait au montant de la garantie.
e)
Le 1
er
juillet 2013, les parties ont conclu une « convention à valeur de titre de procuration
générale » par laquelle O.________ était autorisée à gérer le
[...] en lieu et place de R.________, avec l’appui de cette dernière, en attendant que l’autorisation
de sous-location prévue dans le contrat du 13 juin 2013 leur soit délivrée par la bailleresse.
3.
Le 2 juillet 2013, O.________ et R.________ ont
signé un « contrat de conseil en management », prévoyant notamment qu’O.________
mandatait R.________ pour une durée de trois ans à partir du 1
er
juillet 2013 jusqu’au 30 juin 2016 à titre de conseil en management, la société
consultante apportant toutes ses compétences en faveur des administrateurs d’O.________ pour
gérer l’exploitation du [...] à [...]. Il était également prévu qu’O.________
procéderait au paiement de 30'000 fr.
par
mois,
en sus du règlement du loyer du commerce.
4.
Par courrier du 5 juillet 2013, le conseil d’U.________
a informé le notaire [...] que le projet de convention de sous-location tel que transmis n’était
pas admissible et que, par conséquent, la sous-location des locaux n’était pas autorisée.
Par courriels des 30 octobre 2013 et 24 décembre 2013, le même conseil a indiqué au notaire
que la gérance avait reçu une correspondance relative à un contrat de location signé
pour le « [...]» et lui a demandé des précisions à ce sujet. En outre, il lui
a rappelé qu’en l’état, la sous-location n’était pas autorisée
et que R.________ s’exposait à une résiliation de bail en cas de non-respect de cette
interdiction.
5.
Par courrier du 3 mai 2016, R.________ a informé
la gérance qu’elle et T.________ souhaitaient transférer les licences d’exercer
et d’exploiter à [...], respectivement à O.________. Une demande en bonne et due forme
était jointe au dit courrier.
Par courrier du 16 septembre 2016, le conseil
de R.________ a mis U.________ en demeure de donner suite, au plus tard le 22 septembre 2016, à
la demande de modification relative aux licences d’exercer et d’exploiter.
6.
Une requête de mesures provisionnelles a
été adressée au Président du tribunal le 22 septembre 2016, par laquelle R.________
a conclu à ce qu’ordre soit donné à U.________ de contresigner et de lui renvoyer
immédiatement la demande de licence d’établissement, faute de quoi l’ordonnance
rendue tiendrait lieu d’autorisation du propriétaire de l’immeuble.
7.
a)
Par courrier du 28 septembre 2016, le conseil de la bailleresse a rappelé au conseil de R.________
que sa mandante n’avait pas donné son accord à la sous-location et que si R.________
passait outre, elle s’exposait à une résiliation de bail. Elle a, par ailleurs, imparti
à celle-ci un délai échéant le 15 octobre 2016 pour lui confirmer qu’il
avait été mis fin, avec effet immédiat, au contrat de bail, respectivement d’affermage,
passé avec la société O.________, à défaut de quoi son bail serait résilié.
b)
Le 11 octobre 2016, le conseil de R.________ a notamment répondu à la bailleresse que
sa mandante contestait avoir conclu un contrat de sous-location ou d’affermage, mais admettait
en revanche avoir conclu un contrat de management, assimilable à un contrat de société
simple.
c)
Le 14 octobre 2016, soit le lendemain de l’audience de mesures provisionnelles, le conseil de R.________
a adressé au conseil d’U.________ un courrier dans lequel il affirmait qu’il avait été
mis fin au « contrat de conseil en management » conclu le 2 juillet 2013.
8.
Par courrier du 9 décembre 2016, R.________
a, par son conseil, confirmé à O.________ qu’elle avait décidé de reprendre
elle-même l’exploitation du [...]. Elle a en outre invité O.________ à s’acquitter
immédiatement de la somme de 30'000 fr. convenue entre les parties pour le mois de décembre
2016, le contrat de conseil en management conclu entre les parties le 2 juillet 2013, qui était
arrivé à échéance le 30 juin 2016, s’étant poursuivi, selon accord verbal
entre les parties, de mois en mois. R.________ a par ailleurs indiqué à O.________ que le contrat
était un mandat révocable en tout temps et qu’il était résilié pour le
31 décembre 2016. Elle a encore mentionné que pour le cas où, contre toute attente, ce
contrat devait être qualifié de contrat de bail, elle remettait à O.________ une notification
sur formule officielle, cette résiliation étant toutefois subsidiaire par rapport à la
résiliation donnée pour le 31 décembre 2016. Selon la formule officielle, le bail
était résilié pour le 30 juin 2017.
9.
Par écriture du 15 décembre 2016, R.________
s’est désistée de la procédure de mesures provisionnelles qu’elle avait introduite
contre la bailleresse principale. Dans l’acte qu’elle a adressé au Président du
tribunal, elle indiquait qu’elle avait décidé de reprendre elle-même l’exploitation
du «  [...] ».
10.
a)
Par courrier du 6 janvier 2017, le conseil
de R.________ a imparti à O.________ un délai de 30 jours pour s’acquitter de la somme
de 30 000 fr. correspondant à la redevance prévue dans le contrat du 2 juillet 2013, faute
de quoi ce contrat serait résilié avec effet immédiat en application de l’art. 257d
CO.
b
)
Par courrier du 15 février 2017, le conseil
de R.________ a signifié à O.________ une formule officielle de résiliation de bail, censée
sortir ses effets le 30 mars 2017. Dans la lettre accompagnant la résiliation, il a indiqué
que cette nouvelle résiliation était due au fait qu’il n’avait pas été
donné suite à sa mise en demeure du 6 janvier 2017, et a précisé que les autres résiliations
de la convention du 2 juillet 2013 pour le 31 décembre 2016, respectivement pour le 30 juin
2017, étaient maintenues.
c)
Il
est établi que O.________ a cessé de verser à R.________ la somme mensuelle de 30'000
fr. dès et y compris la mensualité afférente au mois de décembre 2016, tout en continuant
de s’acquitter du montant mensuel de
9'774
francs.
11.
a)
Par demande du 24 mai 2017 adressée au tribunal, O.________ a conclu, sous suite de frais et dépens,
principalement à ce qu’il soit constaté que la résiliation de bail signifiée
le 9 décembre 2016 pour le 30 juin 2017 est nulle et de nul effet (I) et que cette résiliation
est abusive et dès lors annulée (II). Elle a également conclu à ce qu’il soit
constaté que la résiliation de bail signifiée le 15 février 2017 pour le 30
mars 2017 est nulle et de nul effet (IV) et que cette résiliation est abusive et dès lors annulée
(V). Subsidiairement, elle a conclu à l’octroi d’une prolongation du bail d’une
durée de six ans (III et VI) et à ce que R.________ soit reconnue sa débitrice du montant
de 150'000.00 fr. plus TVA, soit 12'000 fr., et intérêt 5 % dès le 1
er
septembre 2016, échéance moyenne (II [
recte
:
VII]).
b
)
Par courrier du 21 juillet 2017, R.________ a conclu à l’irrecevabilité de la demande
et, par réponse du même jour au rejet des conclusions prises par O.________, sous suite de
frais et dépens.
c)
Une
audience a été tenue par le tribunal le 7 novembre 2017.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let.
a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008, RS 272]), dans les causes non patrimoniales
et dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art.
308 al. 2 CPC).
Le délai pour l'introduction de l'appel est de trente jours à compter de la notification de
la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1
CPC). L'appel n'est recevable que si la partie qui l'interjette y a un intérêt (cf. art. 59
al. 2 let. a CPC).
En l'espèce, O.________ (ci-après : l’appelante) n'a aucun intérêt à
la conclusion II prise au pied de son appel, puisqu'elle a obtenu entièrement gain de cause en première
instance sur la nullité du congé qui lui a été notifié le 15 février 2017.
Cette conclusion est dès lors irrecevable. Pour le surplus, interjeté en temps utile, par écrit,
par une partie justifiant d'un intérêt, sur un objet patrimonial dont la valeur litigieuse
est supérieure à 10'000 fr., l’appel est recevable, dans la seule mesure toutefois où
il satisfait aux exigences de motivation (cf.
infra
consid. 2.2).
1.2
Selon l'art. 312 al. 1 CPC, la Cour d'appel notifie le mémoire de l'appelant à l'intimé,
en lui fixant un délai pour se déterminer par écrit, sauf si l'appel est manifestement
irrecevable ou mal fondé. Dans cette dernière hypothèse, la Cour d'appel n'est pas tenue
d'impartir un délai de réponse à l'intimé et elle peut déclarer l'appel manifestement
irrecevable, ou le rejeter comme manifestement mal fondé, sans échange d'écritures. Si
l'intimé se détermine néanmoins par écrit sans que l’autorité d’appel
l'y ait invité, il s'expose, si l'appel est jugé manifestement irrecevable ou mal fondé,
à ne pas obtenir de dépens, sa réponse étant un acte inutile au sens de l'art. 108
CPC. Cependant, en vertu du droit de réplique inconditionnel garanti à l'intimée par la
Constitution fédérale et par la Convention européenne des droits de l'Homme (sur ce droit :
cf. ATF 142 III 48 et les réf. citées), la réponse non sollicitée n'en doit pas moins
être partiellement admise dans la procédure : elle est en effet recevable en tant qu'elle
contient des déterminations sur l'appel ; en revanche, si elle contient un appel joint, celui-ci
est irrecevable tant que la Cour d'appel n'ordonne pas un échange d'écritures.
En l'espèce, il doit dès lors être tenu compte de la réponse déposée par
R.________ (ci-après : l’intimée), lors même que celle-ci n'avait pas été
invitée à se déterminer par écrit.
2.
2.1
L'appel peut être formé pour violation
du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel
dispose d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit. En particulier, le juge d'appel
contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance
(art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les
faits qu'il a retenus. Il incombe toutefois à l’appelant de motiver son appel (art. 311 al.
1 CPC), c'est-à-dire de démontrer le caractère erroné de la motivation attaquée.
Pour satisfaire à cette exigence, il ne lui suffit pas de renvoyer aux moyens soulevés en première
instance, ni de se livrer à des critiques toutes générales de la décision attaquée.
Sa motivation doit être suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre
aisément, ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision que
le recourant attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374
consid. 4.3.1 et les arrêts cités). La Cour de céans n'est ainsi pas tenue d'examiner,
comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent
si elles ne sont pas remises en cause devant elle, ni de vérifier que tout l'état de fait retenu
par le premier juge est exact et complet, si seuls certains points de fait sont contestés devant
elle (CACI 2 juillet 2015/608 consid. 2 ; CACI 1
er
février 2012/57 consid. 2a ; ATF 142 III 413 consid. 2.2.4). De plus, il n’appartient
pas à la Cour d’appel de comparer l’état de fait présenté en appel avec
celui du jugement pour y déceler les éventuelles modifications apportées et en déduire
les critiques de l’appelant (CACI 29 juin 2017/273 consid. 3.2).
2.2
Dans son mémoire, l'appelante expose les
faits qu'elle voudrait voir retenir, dont certains s'écartent de ceux constatés par les premiers
juges, sans jamais indiquer les moyens de preuve sur lesquels elle fonde ses propres allégations
et qui justifieraient, selon elle, que l'état de fait du jugement attaqué soit modifié
sur tel ou tel point. Cette manière de procéder ne satisfait pas aux exigences de motivation
de l'appel. Les griefs, implicites, de l'appelante sur la constatation des faits sont dès lors irrecevables,
faute d'être suffisamment motivés. L'état de fait du jugement attaqué, qui est conforme
aux éléments du dossier, n'a ainsi pas à être modifié.
3.
3.1
L’appelante reproche tout d’abord
aux premiers juges d’avoir considéré qu’elle était liée à l’intimée
par un contrat de bail à ferme non agricole. À l'appui de ses conclusions en nullité,
subsidiairement en annulation, de la résiliation du 9 décembre 2016, elle soutient que
les parties seraient liées par un contrat de conseil en management, d'une part, et par un sous-contrat
de bail à loyer portant sur des locaux commerciaux, d'autre part. Ce dernier contrat aurait été
accepté par la bailleresse principale et n'aurait fait l'objet d'aucune résiliation en bonne
et due forme.
3.2
3.2.1
Aux termes de l'art. 275 CO, le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à
céder au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'un bien ou d'un droit productif et à lui
en laisser percevoir les fruits et les produits. Lorsqu'une partie remet en gérance libre à
son cocontractant un établissement public (bar, café ou restaurant) préexistant, entièrement
équipé et aménagé, ayant déjà ses relations d'affaires (clientèle,
fournisseurs, personnel, enseigne) et prêt à être exploité sans que l'usager ait
à effectuer de dépenses significatives supplémentaires, le contrat ainsi conclu est un
bail à ferme (TF 4A_71/2014 du 30 avril 2014 consid. 1.1 ; ATF 128 III 419 consid. 2.1 ;
Carron, in Bohnet/Carron/Montini [éd.], Commentaire pratique – Droit du bail à loyer
et à ferme [cité ci-après : CPra Bail], 2
e
éd. 2017, n. 50 ad art. 275 CO p. 1261 et les réf. citées).
Il résulte de l'art. 262 CO, qui s'applique également lorsque le locataire d'un bail à
loyer veut conclure un contrat de bail à ferme avec le sous-locataire (TF 4A_127/2008 du 2 juin
2008 consid. 2.2 et les réf. citées ; Lachat, Le bail des cafés et des restaurants,
in Bohnet/Carron [éd.], 18
e
Séminaire sur le droit du bail, 2014, p.
221 ss, n. 78 p. 256 et les réf. citées), que, si la partie qui remet l'établissement
en gérance libre a elle-même pris à bail les locaux de l'établissement auprès
d'un tiers, en vertu d'un contrat de bail à loyer, elle ne peut conclure le contrat de bail à
ferme, par lequel elle cède notamment l'usage des locaux commerciaux faisant l'objet du bail à
loyer, qu'avec le consentement du tiers (bailleur principal), qui est en droit d'être informé
des conditions de la sous-location (cf. art. 262 al. 2 let. a CO) et de refuser son consentement si les
conditions de la sous-location sont abusives en comparaison avec celles de la location (cf. art. 262
al. 2 let. b CO).
3.2.2
Lorsque ceux qui échangent
des manifestations de volonté réciproques et concordantes sont convenus que les effets juridiques
correspondant au sens objectif de leurs déclarations ne doivent pas se produire, cherchant seulement
à créer l'apparence d'un contrat à l'égard des tiers, leur acte est simulé au
sens de l'art. 18 CO (ATF 123 IV 61 consid. 5c/cc ; ATF 112 II 337 consid. 4a ; ATF 97 II 201
consid. 5). Leur volonté réelle tend soit à ne produire aucun effet juridique, soit à
produire un autre effet que celui de l'acte apparent. Dans ce dernier cas, le contrat qu'ils entendent
réellement conclure est appelé acte dissimulé (ATF 123 IV 61 consid. 5c/cc ; ATF
112 II 337 consid. 4a). Juridiquement inefficace d'après la volonté réelle et commune
des parties, le contrat simulé est nul (ATF 97 IV 61 consid. 5c/cc ; ATF 97 II 201 consid.
5), tandis que le contrat dissimulé – que les parties ont réellement conclu –
est valable si les dispositions légales auxquelles il est soumis quant à sa forme et à
son contenu ont été observées (ATF 117 II 382 consid. 2a ; TF 4A_96/2008 du 26 mai
2008 consid. 2.3, SJ 2008 I 448 ; TF 4A_362/2012 du 28 septembre 2012 consid. 4.1).
Il incombe à celui qui se prévaut de la simulation d'en apporter la preuve (art. 8 CC [Code
civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210]), étant précisé qu'on ne saurait
admettre trop facilement que les déclarations ou attitudes des parties ne correspondent pas à
leur volonté réelle ; le juge doit se montrer exigeant en matière de preuve d'une
simulation (ATF 112 II 337 consid. 4a). Des allégations de caractère général et de
simples présomptions ne suffisent pas. Selon la jurisprudence, le comportement ultérieur des
parties est un indice de leur intention réelle au moment de la conclusion du contrat (ATF 112 II
337 consid. 4a ; TF 4A_362/2012 du 28 septembre 2012 consid. 4.1).
3.2.3
Aux termes de l'art. 295 CO, qui règle la fin du contrat de bail à ferme, lorsque les parties
sont convenues expressément ou tacitement d'une durée déterminée, le bail prend fin
sans congé à l'expiration de la durée convenue (al. 1) ; si le bail est reconduit
tacitement, il se renouvelle d'année en année, aux mêmes conditions, sauf convention contraire
(al. 2) ; une partie peut résilier le bail renouvelé en observant le délai de congé
légal pour la fin d'une année de bail (al. 3). Le délai légal de congé est de
six mois (art. 296 CO). Si le bail porte sur des locaux commerciaux, le congé doit être donné
par écrit, sur la formule officielle agréée par le canton, sous peine de nullité
(art. 298 CO).
3.3
3.3.1
En l'espèce, comme l'ont retenu à raison
les premiers juges, la volonté réelle des parties transparaît sans équivoque dans
la convention signée le 13 juin 2013, par laquelle l'intimée, concédant à l'appelante
le droit d'exploiter le pub pour 100'000 fr., lui sous-louait les locaux pour le montant du loyer dû
à la bailleresse principale et lui louait le surplus du fonds de commerce (cession de la jouissance
des installations, des contrats avec les fournisseurs et de la clientèle) pour 30'000 fr. par mois,
l'appelante s'engageant quant à elle, sous peine de résiliation, à exploiter le pub, sans
en changer ni l'enseigne ni le concept. Cette convention réunissait tous les éléments
essentiels du contrat de bail à ferme, assorti d'un pas-de-porte.
Les changements rédactionnels intervenus ensuite ne correspondaient pas à une volonté
réelle des parties, sauf sur quelques points accessoires. Ainsi, la convention du 28 juin 2013 n'a
apporté en réalité que des changements secondaires : elle a réservé le
consentement de la bailleresse principale à la reconduction tacite et a réduit le montant de
la garantie de loyer. Mais la différence principale entre la convention du 13 juin 2013 et celle
du 28 juin 2013, soit la suppression de toute mention d'un pas-de-porte de 100'000 fr., ne traduisait
pas une volonté réelle des parties, puisque le 2 juillet 2013, l'appelante a viré une
somme de 100'000 fr. à l'intimée, en indiquant comme cause du paiement « consulting
2013-2016 », alors que l'accord signé le même jour entre les parties au sujet de prétendus
conseils donnés par l'intimée à l'appelante ne prévoyait pas le versement d'une somme
unique de 100'000 francs. Quant à ce dernier accord, du 2 juillet 2013, intitulé « contrat
de conseil en management », selon lequel la contre-prestation des 30'000 fr. que l'appelante
s'engageait à verser chaque mois à l'intimée consistait dans des conseils que celle-ci
lui fourniraient pour la gestion du pub, il ne fait aucun doute qu'il est également simulé,
car la prestation prétendument promise par l'intimée – apporter toutes ses compétences
en faveur des administrateurs de l'appelante pour gérer l'exploitation du pub – était
manifestement inutile, et ne pouvait donc avoir aucune réalité, dès lors qu'à peine
quinze jours plus tôt, l'intimée avait affermé le pub à l'appelante, ce qui implique
que les administrateurs de celle-ci étaient considérés par l'intimée, et qu'ils se
considéraient eux-mêmes, comme parfaitement capables de gérer le pub sans les conseils
des administrateurs de l'intimée. Sauf la réserve de l'accord de la bailleresse principale
à toute reconduction tacite et la réduction du montant de la garantie de loyer, les changements
rédactionnels apportés les 28 juin et 2 juillet 2013 à la convention du 13 juin 2013 avaient
exclusivement pour but de dissimuler à la bailleresse principale les conditions réelles de
la sous-location, en occultant l'existence du pas-de-porte et en créant l'apparence que les montants
versés chaque mois par l'appelante, soit
30'000
fr. plus un montant correspondant au loyer prévu dans le bail à loyer, avaient une autre cause
que la cession du droit d'exploiter le pub à ses risques et profits.
C'est dès lors en vain que l'appelante se prévaut du droit qu'elle aurait eu de résilier
le contrat de conseil en management, d'une part, et d'un prétendu sous-contrat de bail à loyer
portant sur les locaux commerciaux, d'autre part. Ces deux contrats sont simulés et, comme tels,
nuls. Le seul contrat réellement conclu entre les parties est le bail à ferme du 13 juin 2013,
tel que modifié le 28 juin 2013 en ce qui concerne la reconduction tacite et le montant de la garantie
de loyer.
3.3.2
Le bail a été conclu pour durer du 1
er
juillet 2013 au 30 juin 2016 et se renouveler tacitement, pour une année, faute de résiliation
par l'une des parties sous pli recommandé avec un préavis de six mois. Faute de résiliation
par l'une ou l'autre des parties avant le 1
er
janvier 2016, il s'est donc renouvelé pour la période du 1
er
juillet 2016 au 30 juin 2017 et pouvait dès lors, dès le 1
er
juillet 2016, être résilié pour le 30 juin 2017 moyennant le respect d'un préavis
de six mois. Signifiée pour le 30 juin 2017, par lettre recommandée et sur formule officielle,
la résiliation du bail du 9 décembre 2016 n'est affectée d'aucun vice devant entraîner
sa nullité. C'est dès lors à bon droit que les premiers juges ont débouté l'appelante
de ses conclusions en constatation de la nullité de cette résiliation.
4.
4.1
L’appelante soutient ensuite que si tant est que le bail ait été valablement résilié,
le motif véritable de la résiliation consisterait non dans la volonté de l'intimée
de reprendre elle-même l'exploitation comme indiqué dans la lettre de résiliation du 9 décembre
2016, mais dans le refus de l'appelante de continuer à payer à l'intimée les 30'000 fr.
par mois prévus par le contrat de conseil en management, en plus du montant correspondant au loyer
dû à la bailleresse principale, au-delà du mois de décembre 2016, et ce jusqu'à
ce que la nature de cette prestation soit éclaircie. Ce motif serait incompatible avec les règles
de la bonne foi. Seraient également constitutifs d'abus de droit manifestes, selon l'appelante,
le comportement de l'intimée consistant à lui cacher, lors de la conclusion des diverses conventions,
le refus de la bailleresse principale de consentir à la sous-location, d'une part, et le fait pour
l'intimée de se prévaloir à la fois d'un contrat de conseil en management puis d'un contrat
de bail pour résilier tous les accords liant les parties, d'autre part.
4.2
4.2.1
L'art. 300 al. 1 CO déclare les art. 271 à 273c CO, qui instaurent une protection contre les
congés abusifs donnés au locataire d'un bail à loyer portant sur une habitation ou un
local commercial, applicables par analogie aux congés donnés au fermier auquel est cédée
la jouissance d'une habitation ou d'un local commercial. Ces dispositions légales n'exigent pas
que le congé ordinaire repose sur un motif particulier, le bailleur comme le locataire étant
en principe libres de résilier le bail pour le prochain terme contractuel ou légal. Cependant,
elles posent une limite : comme l'énonce de manière générale l'art. 271 al.
1 CO, le congé est abusif et, comme tel, annulable, lorsqu'il contrevient aux règles de la
bonne foi.
4.2.2
La loi énonce une liste non exhaustive de congés abusifs. Est notamment annulable le congé
donné par le bailleur parce que le locataire a fait valoir de bonne foi des prétentions découlant
du bail (art. 271a al. 1 let. a CO). Plus généralement, est contraire à la bonne foi le
congé purement chicanier, qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux
et digne de protection, ou qui consacre une disproportion grossière des intérêts en présence
(ATF 138 III 59 consid. 2.1).
L'art. 271a al. 1 let. a CO a pour but de permettre au locataire d'exprimer librement ses prétentions
sans avoir à craindre un congé (TF 4A_656/2010 du 14 février 2011 consid. 4.1). Il réprime
le congé-représailles, infligé au locataire pour le punir d'avoir émis en dehors
de toute procédure des prétentions fondées sur le contrat de bail ou sur la loi (Lachat,
Le bail à loyer, 2008, p. 739). Son application suppose la réunion de trois conditions cumulatives,
soit (1) une prétention en relation avec le bail, (2) que le locataire fait valoir de bonne foi
et (3) qui provoque la résiliation du bail par le bailleur (Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire
SVIT du droit du bail, 2011, n. 5 ad art. 271a CO ; Conod, in CPra Bail, op. cit., n. 3 ad art. 271a
CO p. 1160). S'agissant du fardeau de la preuve, le locataire doit prouver qu'il a soumis à son
cocontractant une prétention dérivant du bail (Lachat, Le bail à loyer, op. cit., p. 740)
et rendre à tout le moins hautement vraisemblable qu'il existe un rapport de cause à effet
entre sa prétention et la résiliation (TF 4A_656/2010 du 14 février 2011 consid. 4.1 ;
TF 4C.155/2000 du 30 août 2000 consid. 2a, SJ 2001 117 ; Bisang et al., Das Schweizerische
Mietrecht, Kommentar, 3
e
éd., 2008, n. 14 ad art. 271a CO).
Si l'existence d'une prétention du locataire doit faire l'objet d'une preuve certaine, la relation
de causalité peut quant à elle résulter d'une grande vraisemblance et sa preuve apportée
par indices ; plus la résiliation est rapprochée dans le temps de la prétention,
plus le lien de causalité est probable ; la motivation du congé revêt dans ce contexte
une importance primordiale (Lachat, Le bail à loyer, op. cit., p. 741 et les réf. citées).
Il est toutefois loisible au bailleur, qui assume le fardeau de la contre-preuve, de démontrer que
le motif véritable du congé est autre, auquel cas l'art. 271 al. 1 let. a CO ne trouve pas
application (TF 4A_656/2010 du 14 février 2011 consid. 4.1 ; TF 4A_46/2010 du 27 avril 2010
consid. 6.1 et les réf. citées ; TF 4C.59/2007 du 25 avril 2007 consid. 3.3 ; Lachat,
Le bail à loyer, op. cit., p. 741 ; CACI 23 novembre 2012/551). Lorsque, en revanche, le bailleur
refuse de motiver le congé – étant précisé que conformément à l'art.
271 al. 2 CO, la motivation du congé est obligatoire si l'autre partie la demande et que, si le
bailleur est lié par les motifs qu'il a donnés avant l'ouverture de la procédure, il peut
cependant les compléter ou les expliciter au cours de celle-ci (Lachat, Le bail à loyer, op.
cit., p. 732) –, tarde à le faire, ou ne parvient pas à prouver le motif du congé,
on admettra, avec d'autres indices, le congé de représailles (Lachat, Le bail à loyer,
op. cit., p. 741).
4.3
4.3.1
En l'espèce, rien au dossier n'établit, ni ne rend même vraisemblable, que l'appelante
aurait manifesté, avant la lettre de son conseil du 20 décembre 2016, la volonté de ne
plus s'acquitter des 30'000 fr. par mois en plus du loyer dû à la bailleresse principale. Il
est dès lors sans importance que le motif invoqué par l'intimée dans sa lettre de résiliation
du 9 décembre 2016 – à savoir la volonté de celle-ci de reprendre elle-même
l'exploitation – soit ou non conforme à la vérité. Ce point aurait été
pertinent pour déterminer s'il existait un lien de causalité entre le fait que l'appelante
ait élevé des prétentions découlant du bail, d'une part, et le congé, d'autre
part. Toutefois, faute pour l'appelante d'avoir prouvé qu'elle aurait élevé de bonne foi
des prétentions découlant du bail avant d'avoir reçu son congé, l'existence d'un
tel lien de causalité ne saurait être rendu vraisemblable. Les conditions d'application de
l'art. 271 al. 1 let. a CO ne sont dès lors pas remplies.
4.3.2
Comme l'ont retenu à raison les premiers juges, le motif véritable de la résiliation du
bail à ferme consiste dans le fait qu'à réception de la requête de mesures provisionnelles
déposée contre elle par l'intimée le 22 septembre 2016, la bailleresse principale
a découvert le rapport contractuel liant les parties et que, par lettre du 28 septembre 2016, elle
a alors mis en demeure l'intimée de résilier le contrat de bail à ferme la liant à
l'appelante, sous peine de résiliation du bail à loyer principal. Le fait d'avoir sous-loué
l'objet sans le consentement préalable du bailleur peut en principe justifier une résiliation
ordinaire du contrat si elle entraîne une rupture de confiance entre les parties, la seule limite
étant les règles de la bonne foi. Une rupture de confiance ne saurait être exclue lorsque
le locataire principal s'est abstenu en toute connaissance de cause de demander l'autorisation du bailleur
principal (ATF 138 III 59 consid. 2.2.2). À plus forte raison, une telle rupture du lien de confiance
devrait en principe être admise si le locataire principal, après s'être employé à
dissimuler le rapport de sous-location, persiste à sous-louer malgré l'opposition du bailleur
principal. Dans le cas présent, il y a dès lors tout lieu de considérer que, si l'intimée
n'avait pas résilié le contrat conclu avec l'appelante, la bailleresse principale aurait été
en droit de résilier le bail à loyer principal. Partant, l'appelante ne saurait faire grief
à l'intimée d'avoir résilié son bail à ferme pour des motifs chicaniers, sans
chercher à défendre des intérêts dignes de protection.
C'est en vain que l'appelante fait valoir que l'intimée lui aurait caché le refus de la bailleresse
principale de consentir à la sous-location. Ce fait n'est pas établi, ni même plausible.
Au contraire, il est certain que l'appelante savait pertinemment que la bailleresse principale avait
refusé son accord, ou qu'elle le refuserait si elle était pleinement informée des accords
passés entre le locataire et le sous-locataire. Sinon, on ne discerne pas pourquoi l'appelante aurait
accepté d'occulter le pas-de-porte et de simuler une convention de conseil en management. Quant
au fait que, dans sa lettre du 9 décembre 2016, l'intimée a motivé la résiliation
en se référant principalement à un contrat de conseil en management et, à titre subsidiaire
– pour le cas où, « contre toute attente », ce contrat devait être
qualifié de bail – à un contrat de bail à ferme, il n'est constitutif d'aucun abus
de droit. Il n'y a pas de comportement contradictoire à plaider une qualification à titre principal
et une autre à titre subsidiaire. Au demeurant, cette double argumentation était rendue nécessaire
par la simulation à laquelle les deux parties s'étaient livrées (cf.
supra
consid. 3.3.1). Contrairement à ce que suggère l'appelante, l'intimée n'a pas adopté
une attitude déloyale envers elle : les deux parties savaient qu'elles agissaient en fraude
des droits de la bailleresse principale et elles connaissaient, ou devaient connaître, les risques
qu'elles prenaient, notamment la précarité du bail qu'elles concluaient à l'insu et contre
la volonté prévisible de la bailleresse principale.
Ainsi, la résiliation de bail notifiée à l'appelante le 9 décembre 2016 pour le 30
juin 2017 ne contrevient pas aux règles de la bonne foi. C'est dès lors à bon droit que
les premiers juges ont rejeté les conclusions de l'appelante en annulation de cette résiliation.
5.
5.1
À l'appui de ses conclusions subsidiaires en prolongation du bail, l'appelante fait valoir, en substance,
que, sans un délai supplémentaire, elle sera frustrée du résultat de plusieurs années
d'activité, en perdant la clientèle renouvelée et fidélisée depuis le 1
er
juillet 2013, sans avoir le temps de trouver un autre lieu similaire où celle-ci pourrait se transporter.
5.2
Aux termes de l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée
déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille
des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur ne le justifient. Les
règles sur la prolongation tendent à adoucir les conséquences pénibles que la résiliation
peut entraîner pour le locataire. Il s'agit d'accorder à ce dernier plus de temps qu'il n'en
aurait selon le délai de résiliation ordinaire pour trouver de nouveaux locaux, et non de lui
donner l'occasion de profiter le plus longtemps possible de celui qu'il a (TF 4A_699/2014 du 7 avril
2015 consid. 3.5 ; ATF 116 II 446 consid. 3b, JdT 1991 163). Dans la pesée des intérêts,
l'autorité compétente se fonde notamment sur les circonstances de la conclusion du bail et
le contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle, familiale et financière
des parties ainsi que leur comportement, le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés
peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin et la situation sur
le marché local du logement et des locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO). Elle pourra également
tenir compte du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver
une solution de remplacement (TF 4A_129/2015 du 10 juillet 2015 consid. 2.1 ; ATF 125 1 226 consid.
4c). La pesée des intérêts en fonction de ces critères sert non seulement à
déterminer le principe d'une éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée. Le
juge statue selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC ; TF 4A_254/2015
du 15 juillet 2015 consid. 6 ; ATF 135 II 121 consid. 2).
Le non-paiement du loyer est une circonstance assez grave pour justifier un congé extraordinaire
(cf. art. 257d CO pour le bail à loyer ; art. 282 CO pour le bail à ferme). Dans la pesée
des intérêts pour statuer sur le principe et, le cas échéant, sur la durée d'une
prolongation, elle revêtira donc une importance toute particulière. En principe, le locataire
qui cesse durablement de payer le loyer après avoir reçu un congé ordinaire ne peut pas
prétendre à une prolongation de bail.
5.3
En l'espèce, il n'est pas prouvé que
l'appelante aurait, pour capter et fidéliser de la nouvelle clientèle, fait des investissements
importants et qu'elle aurait encore besoin de quelques années d'activité pour les rentabiliser.
Comme l'ont relevé les premiers juges, les engagements de l'appelante envers des tiers ne sont pas
établis, les états financiers produits pour les exercices 2015 et 2016 ne renseignant pas à
ce sujet. La nature et les conditions des relations contractuelles de l'appelante avec le personnel du
pub ne sont pas prouvées non plus. Enfin l'appelante n'a produit aucun titre qui attesterait de
recherches de nouveaux locaux.
On ne saurait donc retenir que la résiliation ait pour l'appelante des conséquences pénibles
au sens de l'art. 272 al. 1 CO. À tous ces éléments s'ajoute le fait que l'appelante ne
règle plus une partie importante du fermage, soit les 30'000 fr. convenus en plus du montant
du loyer principal, depuis le mois de décembre 2016. Dans ces conditions, on ne saurait imposer
une prolongation du bail à l'intimée. C'est à bon droit que les premiers juges ont également
rejeté les conclusions subsidiaires de l'appelante en prolongation du bail.
Il s'ensuit que l'appel doit être rejeté et le jugement confirmé.
6.
6.1
En définitive, l'appel, manifestement mal
fondé, doit être rejeté, dans la mesure où il est recevable, selon le mode procédural
prévu à l'art. 312 al. 1 CPC, et le jugement entrepris confirmé.
6.2
Les frais de deuxième instance, arrêtés à 2'548 fr. (art. 62 al. 1 et 67
al.
3 TFJC), seront mis à la charge de l'appelante O.________, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
6.3
L'appel étant manifestement mal fondé, la réponse que l'intimée R.________ a déposée
sans y avoir été invitée est un acte inutile. Partant, conformément à l'art.
108 CPC, l'intimée ne saurait prétendre à des dépens.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'548 fr. (deux mille cinq
cent quarante-huit francs), sont mis à la charge de l'appelante O.________.
IV.
Il n’est pas alloué de dépens.
V.
L’arrêt est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
M. Jacques Lauber (pour O.________),
‑
Me Jacques Micheli (pour R.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Président du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :