vd_findinfo · HC / 2018 / 1110 · 2018-11-21 · fr

BAIL À LOYER, CAS CLAIR, EXPULSION DE LOCATAIRE, ADMISSION DE LA DEMANDE, DEMEURE DU DÉBITEUR | 257d al. 1 CO, 257d al. 2 CO, 257d CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 21.11.2018 HC / 2018 / 1110

TRIBUNAL
CANTONAL
JL18.030073-181470
655
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
21 novembre 2018
______________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
Mmes
Crittin Dayen et Courbat, juges
Greffière
:              Mme
Schwab Eggs
*****
Art.
257d CO ; 257 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
V.________
SA
, à [...], requérante, contre la décision
rendue le 12 septembre 2018 par le Juge de paix des districts du Jura-Nord vaudois et du Gros-de-Vaud
dans la cause divisant l’appelante d’avec
A.E.________
et
B.E.________
,
tous deux à [...], intimés, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par décision du 12 septembre 2018, le Juge de paix des districts du Jura-Nord vaudois et du Gros-de-Vaud
(ci-après : le juge de paix) a déclaré irrecevable la requête en procédure
sommaire déposée le 3 juillet 2018 par la requérante V.________ SA contre les intimés
A.E.________ et B.E.________ (I), a arrêté les frais judiciaires à 300 fr., à la
charge de la requérante (II) et n’a pas alloué de dépens (III).
Saisi d’une requête d’expulsion de locataires, le premier juge a considéré
que le cas n'était pas clair, au sens de l'art. 257 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272). En effet, tout d'abord, la facture accompagnant la première mise en demeure
(du 12 mars 2018), basée sur l'art. 7 des Dispositions paritaires romandes et règles et usages
locatifs du canton de Vaud (ci-après : RULV), se référait à tort à la « sommation
à teneur de l'art. 257d CO ci-jointe », ce qui était déjà de nature à
créer une confusion quant à l'intention du bailleur. Ensuite, le bailleur n'avait pas respecté
la procédure en deux temps exigée par la jurisprudence, ce qui rendait douteuse la validité
de la résiliation.
B.
Le 24 septembre 2018, V.________ SA a fait appel
de cette décision, en concluant, avec dépens, à sa réforme en ce sens que A.E.________
et B.E.________ soient condamnés à quitter le bien loué dans un délai que justice
dira (1), que si ceux-ci ne devaient pas quitter ledit logement dans les dix jours suivant l'entrée
en force de la décision, l'appelante sera habilitée à recourir à la force publique
aux frais des parties adverses pour vider les lieux (2), que le dossier soit renvoyé au juge de
paix pour la fixation d'un nouveau délai de départ dans le sens du chiffre 1 ci-dessus (3)
et que les frais et dépens soient mis à la charge des locataires (4).
Les intimés ne se sont pas déterminés dans le délai qui leur était imparti à
cet effet.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de la décision complétée
par les pièces du dossier :
1.
V.________ SA est propriétaire d’un bien foncier sis [...] à [...].
Par contrat de bail signé le 13 septembre 2007, V.________ SA a loué un appartement de cinq
pièces sis dans l’immeuble susmentionné à A.E.________ et B.E.________ (ci-après :
les locataires). Il y est notamment convenu que les RULV font partie intégrante du contrat de bail.
Depuis le 1
er
octobre 2012, en raison de l’augmentation de l’acompte de charges, le loyer s’est élevé
à 2'000 fr. par mois.
2.
Par courriers du 12 mars 2018 adressés à
chacun des locataires, V.________ SA a relevé que le loyer du mois de mars n’avait toujours
pas été acquitté et a imparti aux locataires un délai de cinq jours pour procéder
au paiement du loyer échu.
Par courriers du 4 avril 2018 portant l’intitulé « mise en demeure selon l’art
257d CO » et adressés à chacun des locataires, V.________ SA a souligné le fait
que le loyer du mois de mars 2018 n’avait toujours pas été acquitté, malgré
la mise en demeure, et a indiqué qu’à compter du 1
er
avril 2018, le loyer était payable par trimestre d’avance. En sus, V.________ SA a imparti
aux locataires un délai de trente jours pour procéder au règlement du loyer échu
et a indiqué qu’à défaut de paiement dans ce délai, le bail serait résilié
en application de l’art. 257d al. 1 CO. Le loyer échu était alors le suivant :
«              - Loyer du mois
de mars 2018              fr.
2'000.00
- Intérêts moratoires à 5 % l’an dès le 1
er
mars 2018              fr.
9.20
- Loyers du 1
er
avril au 30 juin 2018 (3 x Fr. 2'000.00)
fr.              6'000.00
- Indemnité 103 CO
fr.
650.00
Total s.e.o
fr.
8'569.20
»
Il n’est pas établi qu’un quelconque paiement aurait été opéré dans
le délai imparti.
Par recommandés du 15 mai 2018, V.________ SA a adressé à chacun des locataires une formule
officielle de notification de résiliation de bail pour le 30 juin 2018, en se référant
au délai de trente jours imparti par courrier du 4 avril 2018.
3.
Par courrier du 7 juin 2018 adressé aux deux
locataires, V.________ SA a établi un décompte actualisé des loyers dus au 30 juin 2018,
d’un total de 8'659 fr. 20, dont à déduire des acomptes, par 10'000 fr., payés
respectivement les 18 et 31 mai et 1
er
juin 2018, ainsi qu’une ristourne du décompte chauffage 2016-2017, par 152 fr. 15.
4.
Le 3 juillet 2018, V.________ SA a déposé devant le Juge de paix des districts du Jura-Nord
vaudois et du Gros-de-Vaud une requête dans la procédure applicable aux cas clairs, en la forme
sommaire (art. 257 CPC).
En droit
:
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272]), dans les causes non patrimoniales ou dont la valeur litigieuse, au dernier état
des conclusions, est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Lorsque le litige porte uniquement
sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clair sont
réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé par le recours à la procédure
sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée à six mois (ATF 144 III 346 consid.
1.2.1).
Lorsque la décision entreprise a été rendue en procédure sommaire, comme c'est le
cas dans la procédure en cas clair (art. 248 let. b CPC), le délai d'appel est de dix jours
(art. 314 al. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, compte tenu du loyer mensuel de 2'000 fr., y compris les frais de chauffage,
eau chaude et frais accessoires, la valeur litigieuse, calculée selon les principes énoncés
ci-dessus, est supérieure à 10'000 fr., si bien que c’est la voie de l’appel qui
est ouverte (art. 308 al. 2 CPC). Pour le surplus, formé en temps utile par une partie qui y a un
intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), l’appel est recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon la jurisprudence
du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure sommaire pour cas clairs
(art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer les faits sur la base des preuves
déjà appréciées par le premier juge saisi ; la production de pièces nouvelles
est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_312/2013
du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5 ; CACI 24
juin 2015/325 consid. 2 ; CACI 25 novembre 2014/607 consid. 3a).
3.
3.1
L'appelante fait valoir une application non conforme
de l'art. 7 RULV et soutient qu'en tout état de cause, au moment de l'envoi du 4 avril 2018 (mise
en demeure selon l'art. 257d CO), les loyers de mars et avril pouvaient valablement faire l'objet d'un
avis comminatoire au sens de l'art. 257d CO, ce qui justifierait la résiliation.
3.2
3.2.1
A teneur de l'art. 7 al. 2 RULV, lorsque le locataire est en retard de plus de dix jours dans le paiement
d'une mensualité et qu'il a fait l'objet d'une vaine mise en demeure écrite, le bailleur peut
exiger que le loyer, les acomptes de chauffage et de frais accessoires soient acquittés trimestriellement
à l'avance, dès le mois suivant l'échéance du délai fixé dans la mise en
demeure.
Selon la jurisprudence de la cour de céans, l'art. 7 RULV est une faculté donnée au bailleur
qui ne peut être exercée que dès le mois qui suit l'échéance du délai que
celui-ci a imparti en vain au locataire pour s'acquitter du loyer arriéré. Le bailleur ne peut
pas requérir immédiatement, par une mise en demeure à forme de l'art. 257d CO, le paiement
du loyer par trimestre d'avance. Il doit procéder en deux temps, soit d'abord adresser une mise
en demeure en cas de retard du paiement du loyer – avec ou sans la menace de la sanction du paiement
des loyers par trimestre d'avance –, puis communiquer au locataire sa volonté d'obtenir le
paiement du loyer par trimestre d'avance. Ce n'est qu'après cette dernière communication qu'il
peut, si les loyers n'ont pas été acquittés trimestriellement d'avance, adresser l'avis
comminatoire de l'art. 257d CO. La mise en demeure doit en outre être claire et distincte (CACI
27 avril 2016/247 consid. 3.2.3 ; CACI 20 juin 2013/320 et réf. ; CACI 13 janvier 2012 consid. 3
b/cc ; CREC I 25 mars 2010/151, in Cahiers du Bail [CdB] 2010 p. 141 ; CREC I 28 août 2007/420,
résumé in CdB 2007 p. 129).
3.2.2
Aux termes de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après
la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires
échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à
défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail ; ce délai sera de dix jours
au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute
de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat
; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai
de congé minimum de trente jours pour la fin du mois (al. 2).
L'avis comminatoire doit indiquer le montant impayé de façon suffisamment claire et précise.
Une indication chiffrée n'est pas indispensable ; il suffit que l'objet de la mise en demeure
soit déterminable sans discussion (TF 4A_306/2015 du 14 octobre 2015 consid. 2), par exemple avec
une désignation précise des mois de loyers impayés (TF 4C.123/2000 du 14 juin 2000 consid.
3b, CdB 2000, p. 109 ; Wessner, Droit du bail à loyer, Zurich 2010, n. 17 ad art. 257d CO ;
Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., 2008, p. 666 ; Burkhalter/Martinez-Favre, Le droit suisse du bail à loyer, commentaire
SVIT, Zurich 2011, n. 26 ad art. 257d CO).
Lorsqu'il n'a pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire
prévu par l'art. 257d CO, le locataire est en demeure et doit subir les conséquences juridiques
de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai
de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l'arriéré a finalement
été payé (TF 4A_549/2013 du 7 novembre 2013 consid. 4, SJ 2014 I 105 ; TF 4A_641/2011
du 27 janvier 2012 consid. 7).
3.3
En l’espèce, le courrier recommandé du 4 avril 2018 fait à la fois office de communication
de la volonté du bailleur de vouloir encaisser le loyer par trimestre d'avance et d'avis comminatoire
au sens de l'art. 257d CO, alors que la jurisprudence développée en la matière et rappelée
ci-dessus exige une communication séparée sur ces deux derniers objets. La procédure « en
deux étapes » n’a dès lors pas été respectée et l'appelante
ne peut pas être suivie dans ses explications à ce sujet.
3.4
Il convient encore d’examiner si, comme le soutient l’appelante, l'avis comminatoire du 4
avril 2018 peut être considéré comme une mise en demeure au sens de l'art. 257d CO pour
les loyers échus des mois de mars et avril 2018. Indépendamment de la procédure à
respecter pour exiger le paiement du loyer par trimestre d'avance dont on a vu ci-dessus qu’elle
n’avait pas été respectée, il apparaît qu'en date du 4 avril 2018, les loyers
des mois de mars et avril 2018 étaient effectivement échus et qu'à cette date, une mise
en demeure au sens de l'art. 257d CO pouvait être notifiée aux locataires. La bailleresse prétend
que cela a été fait par le biais du courrier du 4 avril 2018, ce qu'il convient d'examiner
en l'état.
Le courrier du 4 avril 2018 porte l'intitulé « Mise en demeure selon l'art. 257d
CO ». Si ce document fait certes référence au délai imparti par la mise en demeure
du 12 mars 2018 et indique que le loyer est payable par trimestre d'avance à compter du 1
er
avril 2018, il impartit aussi, en application de l'art. 257d CO, un délai de trente jours pour régler
le loyer échu du mois de mars 2018, indépendamment de la question des loyers correspondant
au « trimestre d'avance ». Cette mise en demeure distingue bien le loyer du mois
de mars 2018, par 2'000 fr., des loyers du 1
er
avril au 30 juin 2018, par 6'000 fr., et ne manque pas de clarté sur le sujet. La mise en demeure
pour le paiement du loyer du mois de mars 2018 est dès lors valable.
Comme le loyer du mois de mars 2018 n’a pas été réglé dans le délai imparti
par courrier du 4 avril 2018, c'est à bon droit que le bail a été résilié le
15 mai 2018 pour le 30 juin 2018 – quand bien même les loyers en souffrance ont été
réglés subséquemment. En définitive, la notification de résiliation de bail
du 15 mai 2018 fait référence au délai de trente jours imparti par avis du 4 avril 2018,
lequel est suffisant pour fonder la résiliation s'agissant du seul loyer échu de mars 2018 ;
la résiliation signifiée pour le 30 juin 2018 est dès lors valable.
4.
4.1
Pour ces motifs, l’appel doit être admis et la décision entreprise réformée
en ce sens que la requête d’expulsion est admise, qu’ordre est donné aux locataires
de quitter et rendre libre l’objet loué, qu’à défaut, l’huissier de
paix sera chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution
forcée de l’expulsion et que, s’ils en sont requis par l’huissier de paix, les
agents de la force publique concourront à l’exécution forcée de la décision.
Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 300 fr., doivent être
mis à la charge des intimés, qui succombent, solidairement entre eux (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
Dès lors que l’appelante était assistée d’un mandataire professionnel en première
instance, elle a droit à l’allocation de dépens. Ces dépens seront arrêtés,
compte tenu de l’importance de la cause, de ses difficultés, de l’ampleur du travail
et du temps consacré à cette procédure (art. 3 TDC [tarif des dépens en matière
civile du 23 novembre 2010 ; RSV 270.11.6]), à 800 fr. (art. 11 TDC).
4.2
Conformément à la pratique constante de la cour de céans (cf. notamment CACI 11 mai
2017/187 ; CACI 6 octobre 2016/550), il y a lieu de renvoyer la cause au premier juge afin qu'il
fixe aux intimés, une fois l'arrêt envoyé pour notification aux parties, un délai
pour libérer les locaux.
4.3
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 400 fr. (art. 62 al. 3 et 69 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge des intimés, qui succombent, solidairement
entre eux (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
Vu l’issue du litige, l’appelante a droit à de pleins dépens de deuxième instance
pour l’intervention de son conseil. Ces dépens seront arrêtés, compte tenu de l’importance
de la cause, de ses difficultés, de l’ampleur du travail et du temps consacré à
cette procédure (art. 3 TDC), à 600 fr. (art. 12 TDC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est admis.
II.
Il est statué à nouveau comme il suit :
I.              La requête d'expulsion
déposée en procédure de cas clair le 3 juillet 2018 par V.________ SA est admise.
II.              Ordre est donné
à A.E.________ et B.E.________ de quitter et rendre libres l'appartement de cinq pièces et
les places de parc n
os
05 et 06 qu'ils occupent dans l'immeuble sis [...] à [...] dans le délai qui sera fixé
par le juge de paix.
III.              A défaut pour
les parties locataires de quitter volontairement cet appartement et les places de parc dans le délai
qui sera fixé par le juge de paix, l'huissier de paix sera chargé sous la responsabilité
du juge de paix de procéder à l'exécution forcée de la présente décision
sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l'ouverture forcée des locaux.
IV.              Ordre est donné
aux agents de la force publique de concourir à l'exécution forcée de la présente
décision, s'ils en sont requis par l'huissier de paix.
V.              Les frais judiciaires
de première instance, arrêtés à 300 fr. (trois cents francs), sont mis à la
charge des intimés A.E.________ et B.E.________, solidairement entre eux.
VI.              Les intimés A.E.________
et B.E.________, solidairement entre eux, doivent verser à la requérante V.________ SA la somme
de 1'100 fr. (mille cent francs) à titre de restitution d'avance de frais et de dépens de première
instance.
VII.              Toutes autres ou plus
amples conclusions sont rejetées.
III.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district du Jura-Nord vaudois et du Gros-de-Vaud pour qu'il
fixe à A.E.________ et B.E.________, une fois le présent arrêt envoyé pour notification
aux parties, un délai pour libérer l'appartement et les places de parc qu'ils occupent dans
l'immeuble sis [...] à [...].
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, par 400 fr. (quatre cents francs), sont mis à la
charge des intimés A.E.________ et B.E.________, solidairement entre eux.
V.
Les intimés A.E.________ et B.E.________, solidairement entre eux, doivent payer à l'appelante
V.________ SA la somme de 1'000 fr. (mille francs) à titre de restitution d'avance de frais et de
dépens de deuxième instance.
VI.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit aux intéressés
le 22 novembre 2018, est notifié en expédition complète à :
‑
M. Christophe Savoy, agent d’affaires breveté (pour V.________ SA),
‑
M. A.E.________, personnellement,
-
Mme B.E.________, personnellement,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix des districts du Jura-Nord vaudois et du Gros-de-Vaud.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :