vd_findinfo · Plainte / 2009 / 19 · 2009-06-05 · fr

POURSUITE EN RÉALISATION DE GAGE | 9 ORFI

Vaud Tribunal cantonal Cour des poursuites et faillites 05.06.2009 Plainte / 2009 / 19

TRIBUNAL CANTONAL
21
Cour des
poursuites et faillites
________________________________________________
Arrêt du
5 juin 2009
________________
Présidence
de   M.
Muller
,
président
Juges
:
MM.     Bosshard et  Hack
Greffier
:
Mme   Nüssli
*****
Art. 97 al. 1 LP; 9 al. 1
ORFI
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal prend
séance à huis clos, en sa qualité
d'autorité cantonale supérieure de surveillance, pour
statuer sur le recours interjeté par
W.________
, au [...],
contre la
décision rendue le 6 février 2009 par le
Président du Tribunal d'arrondissement de la Broye et du
Nord vaudois, autorité inférieure de surveillance,
à la suite de l'audience du 2 octobre 2008, maintenant les
valeurs d'estimation des objets figurant dans les
procès-verbaux d'estimation de gage du 15 janvier 2008,
dressés dans le cadre des poursuites n
os
1'008'914, 1'008'915, 1'008'913, 1'011'587 et 1'008'816 de l'Office
des poursuites et faillites d'Yverdon-Orbe-La
Vallée-Grandson introduites par la
X.________
, à
Lausanne,
à l'encontre du recourant,
ainsi
que celles figurant dans le
procès-verbal d'estimation de gage du 15 janvier 2008
dressé par le même office dans le cadre de la
poursuite n° 1'008'919, introduite par la X.________ à
l'encontre de T.________ SA
, au
[...].
Vu les pièces du dossier, la cour considère
:
En fait :
A.
W.________
est
propriétaire des parcelles n
os
2184, 2798, 1880,
1925, 204, 2665, 2687, 2690, 2704 et 2705 de la Commune
[...]
T.________ SA, dont W.________ est administrateur président,
avec signature individuelle, est propriétaire, dans la
même commune, des parcelles n
os
1673, 2514, 2524
et 1878.
La X.________ a introduit les poursuites en réalisation de
gage suivantes à l'encontre d'W.________ :
N° de la poursuite
Montant à recouvrer (accessoires
légaux en sus)
Objet du gage
1'008'914
57'673 fr. 35
Parcelle 2184
1'008'915
100'000 fr.
Parcelle 2798
1'008'913
12'000 fr.
Parcelles 1880 et 1925
1'011'587
5'040 fr.
Parcelles 2514 et 2524
1'008'916
330'000 fr.
Parcelles 204, 2665, 2687, 2690, 2704 et
2705.
Elle a en outre introduit une poursuite en réalisation de
gage,  n° 1'008'919, à l'encontre de
T.________ SA pour un montant de 300'000 francs, l'objet du gage
étant les parcelles n
os
1673 et 1878.
B.
La X.________ a requis la vente
des immeubles susmentionnés le 18 juin 2007. L'Office des
poursuites et faillites de l'arrondissement d'Yverdon-Orbe-La
Vallée-Grandson (ci-après : l'office) a
mandaté la Régie immobilière Charles Decker SA
pour estimer la valeur des parcelles
concernées.
Celle-ci a établi pour chacune des parcelles un rapport
daté du 10 décembre 2007 qui comprend une
photographie de la parcelle (l'expert précise s'être
rendu sur toutes les parcelles), un résumé de
l'extrait du registre foncier, une description de la situation de
la parcelle, certaines remarques complémentaires, une
appréciation générale de l'objet (notamment
son attractivité sur le marché actuel), un calcul de
la valeur intrinsèque, enfin la valeur vénale, qui
coïncide, à quelques centaines ou milliers de francs
près, avec la valeur intrinsèque.
L'office a dressé un procès-verbal d'estimation du
gage pour chacune des poursuites introduites par la X.________. Les
procès-verbaux sont datés du 15 janvier 2007 (recte :
2008) et contiennent les estimations suivantes, reprises des
rapports de la Régie immobilière Charles Decker SA
:
- parcelle
2184
Fr.
14'000.00
- parcelle
2798
Fr.
115'000.00
- parcelle
1880
Fr.
7'000.00
- parcelle
1925
Fr.
24'000.00
- parcelle
2514
Fr.
3'000.00
- parcelle
2524
Fr.
120.00
- parcelle
204
Fr.
380.00
- parcelle
2665
Fr.
50'000.00
- parcelle
2687
Fr.
60'000.00
- parcelle
2690
Fr.
13'500.00
- parcelle
2704
Fr.
58'000.00
- parcelle
2705
Fr.
2'100.00
- parcelle
1673
Fr.
350'000.00
- parcelle
1878
Fr.
1'200.00
Les procès-verbaux attiraient l'attention des
intéressés sur le fait qu'en application des
dispositions des articles 155 al. 1 et 97 al. 1 LP, ils
pouvaient, dans les dix jours dès réception du
procès-verbal, s'adresser au président du tribunal
d'arrondissement, en sa qualité d'autorité
inférieure de surveillance, afin d'obtenir une nouvelle
estimation par un expert, moyennant une avance de frais qui serait
fixée par le juge.
C.
Par lettre du 28
janvier 2008, le conseil d'W.________ et de T.________ SA a requis
une nouvelle estimation des gages, en invoquant la
sous-évaluation de la valeur des parcelles. Il a requis
l'effet suspensif dans le cadre de la procédure de
réalisation.
Le 15 février 2008, le Tribunal d'arrondissement de la Broye
et du Nord vaudois a désigné la société
Agriforest SA en qualité d'expert pour procéder
à une nouvelle estimation des biens-fonds.
Par lettre du 21 février 2008, la X.________ a émis
des réserves quant au choix de l'expert, indiquant que les
parcelles n
os
1873 et 2184 se trouvaient en zone
villas.
L'expert a déposé un rapport de quatre pages,
daté du 31 juillet 2008. Il expose qu'il a notamment
contacté les parties, consulté les données du
registre foncier, celles de l'aménagement du territoire, et
qu'il s'est rendu sur place pour compléter qualitativement
ces indications (renseignements sur l'accessibilité, le
voisinage et l'environnement local). L'expert indique qu'il a tenu
compte de facteurs spécifiques à chaque site, comme
les possibilités d'accès, la constructibilité,
la facilité d'exploitation, etc. Le rapport ne contient
cependant pas d'appréciation de chacune des parcelles selon
les facteurs énumérés par l'expert. L'expert
parvient aux estimations suivantes :
- parcelle
2184
Fr.
120'000.00
- parcelle
2798
Fr.
100'000.00
- parcelle
1880
Fr.
1'800.00
- parcelle
1925
Fr.
24'000.00
- parcelle
2514
Fr.
5'300.00
- parcelle
2524
Fr.
200.00
- parcelle
204
Fr.
900.00
- parcelle
2665
Fr.
35'000.00
- parcelle
2687
Fr.
42'000.00
- parcelle
2690
Fr.
9'000.00
- parcelle
2704
Fr.
38'000.00
- parcelle
2705
Fr.
1'300.00
- parcelle
1673
Fr.
360'000.00
- parcelle
1878
Fr.
2'500.00
Par courrier du 12 septembre 2008, l'office a déclaré
se rallier aux estimations formulées par le nouvel
expert.
Par lettre du 15 septembre 2008, la X.________ a
déclaré s'en remettre à justice.
D.
Par prononcé
du 6 février 2009, le Président du Tribunal
d'arrondissement de la Broye et du Nord vaudois, statuant en sa
qualité d'autorité inférieure de surveillance
en matière de poursuites pour dettes et faillites, a dit que
les valeurs d'estimation des objets figurant dans les
procès-verbaux d'estimation de gage du 15 janvier 2007
(recte : 2008) dressés dans le cadre des poursuites
1'008'914, 1'008'915, 1'008'913, 1'011'587 et 1'009'816 (recte :
1'008'916) de l'Office des poursuites et faillites
d'Yverdon-Orbe-La Vallée-Grandson, introduites à
l'encontre d'W.________, étaient maintenues (I), dit que les
valeurs d'estimation des objets figurant dans le
procès-verbal d'estimation de gage du 15 janvier 2007 (recte
: 2008) dressé dans le cadre de la poursuite 1'008'919 de
l'Office des poursuites et faillites d'Yverdon-Orbe-La
Vallée-Grandson introduite à l'encontre de T.________
SA étaient maintenues (II), arrêté les
honoraires de l'expert Agriforest SA à 1'370 fr., TVA
comprise (III) et mis les frais de la décision, par 150 fr.,
à la charge d'W.________ et de T.________ SA
(IV).
En droit, le premier juge a retenu que les valeurs obtenues par les
deux experts étaient souvent proches, la seule
différence notable concernant la parcelle 2184, qui est
indiquée en zone intermédiaire non constructible par
le premier expert et en zone villa par le second expert. En
l'absence d'information fiable sur l'affectation de cette parcelle,
le premier juge a choisi de retenir pour l'ensemble des parcelles
les valeurs relevées dans la première expertise,
mieux documentée, indiquant en outre que le second expert
était davantage spécialisé en matière
sylvicole qu'en matière de constructions et de promotion
immobilière.
Par acte du 16 février 2009, W.________ a recouru contre ce
prononcé, concluant principalement à sa
réforme en ce sens que les valeurs d'estimation des objets
figurant dans les procès-verbaux d'estimation de gage du 15
janvier 2007 (recte : 2008) dressés dans le cadre des
poursuites 1'008'914, 1'008'915, 1'008'913, 1'011'587 et 1'009'816
de l'Office des poursuites et faillites d'Yverdon-Orbe-La
Vallée-Grandson introduites à l'encontre
d'W.________, sont maintenues, à l'exception de l'estimation
de la parcelle 2184 dont la valeur est arrêtée
à 67'000 francs. Subsidiairement, il a conclu à
l'annulation de la décision, le dossier étant
renvoyé à l'autorité inférieure pour
complément d'instruction.
Par décision du 19 février 2009, le Président
de la cour de céans a accordé l'effet suspensif
requis dans l'acte de recours.
Le 23 février 2009, l'office s'est
référé à ses déterminations de
première instance.
Dans ses déterminations du 11 mars 2009, la X.________ s'en
est remise à justice.
En droit :
1.
Le recours
déposé dans les dix jours dès réception
du prononcé entrepris, en temps utile, comporte
l'énoncé des moyens invoqués. Il est ainsi
recevable à la forme (art. 28 LVLP, loi d'application dans
le canton de Vaud de la loi fédérale sur la poursuite
pour dettes et la faillite du 18 mai 1955, RSV
280.05).
2.
a)
En vertu de l'art. 97 al. 1 LP (loi
fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite
du 11 avril 1889, RS 281.1), applicable par renvoi de
l'ar­ticle 155 LP, l'office des poursuites procède
à l'estimation des biens immobiliers saisis et peut
s'adjoindre des experts à cette fin (Gilliéron,
Commentaire de la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite,
n. 174 ad art. 140 LP).
Aux termes de l'art. 9 al. 1 ORFI (Ordonnance du
Tribunal fédéral sur la réalisation
forcée des immeubles du 23 avril 1920, RS 281.42),
l'estimation doit déterminer la valeur vénale
présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans
égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de
l'assurance contre l'incendie. Selon l'alinéa 2, dans le
délai de plainte contre la saisie, chacun des
intéressés a le droit d'exiger, en s'adressant
à l'autorité de surveillance et moyennant avance des
frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des experts. Il
s'agit là d'un droit inconditionnel (
TF 7B.163/2005, du 19
décembre 2005, c. 1).
Dans la procédure usuelle, l'autorité
inférieure de surveillance, qui ne peut se contenter de
contrôler l'estimation de l'office ou de l'expert (JT 1986 II
143), ordonne l'expertise puis, à réception du
rapport, entend les parties et arrête elle-même la
valeur d'estimation du gage (CPF, plainte 5 février
2004/12). L'autorité cantonale de surveillance statue en
dernier ressort sur les contestations relatives au montant de
l'estima­tion (art. 9 al. 2 i.f. ORFI).
Dans la poursuite en réalisation du gage, l'estimation n'a
qu'une importance secondaire. Ses fonctions principales, qui
consistent en la détermination du décou­vert et
l'orientation du créancier sur le résultat
prévisible de la réalisation, ont ici une importance
limitée. Sans doute l'estimation sert-elle aussi à
renseigner d'éventuels enchérisseurs;
l'intérêt de cette fonction s'estompe plus le temps et
les frais d'une expertise apparaissent importants. Dans les cas
où une expertise nécessiterait un délai
démesuré et déraisonnable pour le
créancier poursuivant, il faut s'en tenir à une
estimation sommaire (
TF
7B.216/2005, du 1
er
mars 2006;
ATF 129 III 595,
c. 3.1, JT 2004 II 96; ATF 101 III 32, JT 1977 II 5, c.
1).
Il n'existe aucun droit à une troisième expertise,
quand bien même le canton posséderait deux
autorités de surveillance en matière de poursuites et
faillites; il s'agit en effet d'éviter que la
procédure de réalisation forcée soit
indûment traînée en longueur par des
requêtes réitérées de nouvelle
estimation (ATF 120 III 135, JT 1997 II 37).
En présence de deux estimations différentes, le juge
doit indiquer les motifs qui le conduisent à
s'écarter d'une expertise pour en retenir une autre
(Gilliéron, op. cit., n. 181 ad art. 140 LP). Il est
également concevable de faire une moyenne entre les deux
expertises s'il n'y a pas de motif objectif de
préférer l'une à l'autre estimation (ATF 120
III 79, spéc. pp. 80 et 81, JT 1996 II 199).
b)
En l'espèce, le litige porte sur l'estimation de
la valeur de la parcelle 2184, les deux experts parvenant à
un résultat sensiblement différent, 14'000 fr. pour
l'un et 120'000 fr. pour l'autre. L'autorité
inférieure de surveillance relève que cette
différence provient des indications divergentes quant
à l'affectation de la parcelle (zone intermédiaire et
zone constructible) et mentionne qu'elle ne dispose pas
elle-même de précision à cet égard. Pour
les autres parcelles, les différences entre les deux
expertises apparaissent moins importantes et tendent à se
compenser.
Dans ce contexte, les motifs indiqués par l'autorité
inférieure de surveillance pour retenir la première
expertise ne sont pas convaincants. Il n'est pas pertinent de
choisir une expertise plutôt que l'autre du fait qu'elle
apparaît mieux faite, plus longue et détaillée,
tout en admettant que l'on ne peut se prononcer sur le seul point
sur lequel ces expertises divergent véritablement. Il
pouvait d'ailleurs apparaître superflu au second expert de
reprendre certains des éléments figurant dans la
première expertise tels que l'extrait du registre foncier,
la copie du plan cadastral et une photographie de la parcelle, de
sorte que son rapport, présenté de manière
plus synthétique, peut sembler moins complet que celui de
l'expert mandaté par l'office.
Dans la mesure où la cause de la divergence dans les
estimations était objectivement identifiable, à
savoir la question de l'affectation de la parcelle, il aurait
fallu, pour opérer un choix entre les deux estimations,
examiner préalablement ce point, qui n'aurait
nécessité qu'une brève instruction. La
production du plan de zone
de la commune
concernée aurait été suffisante à cet
égard, sans qu'il fût nécessaire d'ordonner un
complément d'expertise.
Certes, l'estimation des biens immobiliers saisis n'a pas, comme
cela a été rappelé précédemment
(cf. supra litt. a) une importance primordiale.  Elle n'est
toutefois pas sans incidence puisque le montant des enchères
peut en être affecté. Dans l'hypothèse d'une
vente de gré à gré, la valeur d'estimation est
déterminante pour l'offre minimale (Reymond, Commentaires
ORFI, n. ad art. 9 ORFI). Quoi qu'il en soit, l'art. 9 al. 2 ORFI
donne la possibilité notamment au débiteur d'obtenir
une nouvelle estimation, laquelle intervient après examen
des éléments pris en compte par le ou les experts. En
l'occurrence, la question à résoudre ne
nécessitait pas une instruction démesurée, de
sorte qu'elle pouvait être examinée dans un
délai qui peut être raisonnablement imposé
à la créancière.
La cour de céans a la possibilité d'ordonner les
mesures d'instruction nécessaires telles que la production
de pièces ou l'audition de témoins (art. 23 LVLP
applicable par renvoi de l'art. 33 LVLP). Il serait donc en
principe possible de réformer la décision entreprise
en effectuant une nouvelle estimation après la mesure
d'instruction précitée.
Toutefois, il importe que les parties puissent être entendues
et faire valoir leurs moyens après la production de la
pièce idoine, sans perdre le bénéfice de la
double instance. Par ailleurs les conclusions du recourant ne
permettent pas de procéder à une nouvelle estimation
cohérente des parcelles, puisqu'il demande que l'on s'en
tienne aux estimations du premier expert sauf pour une parcelle et
qu'il  voudrait que l'estimation de celle-ci soit
effectuée sur la base de la moyenne des deux expertises. Or,
comme on l'a vu, l'estimation de cette parcelle dépend
essentiellement de son affectation ou non en zone
constructible.
Il se justifie dès lors d'annuler la décision
entreprise et de renvoyer la cause à l'autorité
inférieure de surveillance pour qu'elle instruise ce point
qui déterminera laquelle des deux expertises doit être
choisie.
3.
Au vu de ce qui précède, le recours
doit être admis, la décision entreprise étant
annulée et la cause renvoyée au Président du
Tribunal d'arrondissement de la Broye et du Nord vaudois pour
nouvelle instruction dans le sens des considérants et
nouvelle décision.
Dès lors que l'art. 1 al. 2 OELP (Ordonnance du 23 septembre
1996 sur les émoluments perçus en application de la
loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la
faillite, RS 281.35) ne prévoit que la faculté de
percevoir des frais et qu'aucune mesure particulière n'a
été requise en deuxième instance, le
présent arrêt peut être rendu sans frais ni
dépens.
Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites
du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa
qualité d'autorité cantonale
supérieure de
surveillance,
p r o n o n c e :
I.
Le recours est admis.
II.
Le prononcé est annulé
et la cause renvoyée au Président du Tribunal de la
Broye et du Nord vaudois,
autorité
inférieure de surveillance,
pour nouvelle instruction et nouvelle
décision.
III.
L'arrêt, rendu sans frais ni
dépens, est exécutoire.
L
e
président
:
La greffière :
Du 5 juin
2009
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, prend date
de ce jour.
Il est notifié, par l'envoi de photocopies, à
:
‑      Me Paul-Arthur
Treyvaud, avocat (pour W.________),
‑
X.________,
‑      M. le
Préposé à l'Office des poursuites de
l'arrondissement d'Yverdon-Orbe-La Vallée-
Grandson.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110). Ce recours doit être
déposé devant le Tribunal fédéral dans
les dix jours - cinq jours dans la poursuite pour effets de change
- qui suivent la présente notification (art. 100
LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      M. le
Président du Tribunal d'arrondissement de la Broye et du
Nord vaudois, autorité inférieure de
surveillance.
La greffière :