vd_findinfo · HC / 2012 / 783 · 2012-11-05 · fr

BAIL À LOYER, FRAIS ACCESSOIRES, AUGMENTATION{EN GÉNÉRAL}, FORMULE OFFICIELLE | 269d CO, 19 al. 1 let. b OBLF

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 05.11.2012 HC / 2012 / 783

TRIBUNAL
CANTONAL
XG10.022222-121855
397
CHAMBRE
DES RECOURS CIVILE
_________________________________________
Arrêt du
5 novembre 2012
__________________
Présidence
de              M.
CREUX
,
président
Juges
:              MM.
Winzap et Pellet
Greffière
:              Mme
Vuagniaux
*****
Art.
269d CO; 19 al. 1 let. b OBLF
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par
N.________
,
à Zoug, défendeur, contre le jugement rendu le 25 janvier 2012 par le Tribunal des baux dans
la cause divisant le recourant d’avec
P.________SA
,
à Vevey, et
Q.________
,
à Blonay, demandeurs, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par jugement du 25 janvier 2012, dont les considérants écrits ont été notifiés
aux parties le 5 septembre 2012, le Tribunal des baux a dit que le défendeur N.________ doit verser
aux demandeurs P.________SA et Q.________, solidairement entre eux, la somme de 3'397 fr. 75, avec intérêts
à 5 % l'an dès le 17 juin 2010 (I), dit que le solde dû par les demandeurs P.________SA
et Q.________ au titre du décompte de frais accessoires pour la période 2009/2010 s'élève
à 906 fr. 40 (II), dit que le solde dû par les demandeurs P.________SA et Q.________ au titre
du décompte de frais accessoires pour la période 2010/2011 s'élève à 1'199 fr.
(III), fixé les frais et dépens (IV et IV [recte : V]) et rejeté toutes autres ou
plus amples conclusions (VI).
En droit, les premiers juges ont considéré que dans la mesure où le défendeur n'avait
pas eu connaissance du défaut de la chose louée (coupure d'électricité le 18 février
2010), les demandeurs ne pouvaient prétendre ni au remboursement de la facture de 88 fr. 95 concernant
l'intervention de la société [...] sur requête des demandeurs, ni au paiement de dommages
et intérêts. Ils ont également constaté que, selon ce qui avait été retenu
dans le jugement préjudiciel du Tribunal des baux du 16 février 2011 et l'arrêt de la
Chambre des recours civile du 8 août 2011, les décomptes de chauffage, eau chaude et frais
accessoires des années 2008/2009 et 2009/2010 n'avaient pas fait l'objet d'une notification sur
formule officielle, de sorte que les charges devaient être calculées selon la clé de répartition
utilisée pour les périodes précédentes. Il en résultait que les demandeurs pouvaient
prétendre au remboursement de la somme de 3'397 fr. 75 pour le décompte 2008/2009 et qu'ils
devaient payer les sommes de 906 fr. 40 et de 1'199 fr. pour les décomptes 2009/2010 et
2010/2011 respectivement.
B.
Se référant aux voies de droit indiquées
dans le jugement du 25 janvier 2012, le défendeur a fait appel de celui-ci et pris les conclusions
suivantes :
« I.-
L'appel est admis.
II.-
Le chiffre I.- du dispositif de la décision attaquée est réformé en ce sens que :
P.________SA
et Q.________ sont conjointement et solidairement débiteurs de N.________ de la somme de Fr. 5'618.60
avec intérêt à 5 % dès le 22.12.2011 au titre de décompte des frais accessoires
pour la période 2008/2009.
III.-
Le chiffre II.- du dispositif de la décision attaquée est réformé en ce sens que :
P.________SA
et Q.________ sont conjointement et solidairement débiteurs de N.________ de la somme de Fr. 5'387.36
avec intérêt à 5 % dès le 13.1.2012 au titre de décompte des frais accessoires
pour la période 2009/2010.
IV.-
Le chiffre III.- du dispositif de la décision attaquée est réformé en ce sens que :
P.________SA
et Q.________ sont conjointement et solidairement débiteurs de N.________ de la somme de Fr. 6'319.25
avec intérêt à 5 % dès le 13.1.2012 au titre de décompte des frais accessoires
pour la période 2010/2011.
V.-
Les frais de première et seconde instances sont mis à la charge des intimés P.________SA
et Q.________.
VI.-
Il est alloué des dépens de première et seconde instance à l'appelant pour le défraiement
de son mandataire, l'agent d'affaires soussigné, d'un montant que Justice dira. ».
C.
La Chambre des recours civile fait sien dans son entier l'état de fait du jugement, complété
par les pièces du dossier, dont il ressort notamment ce qui suit :
1.
Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux du 5 mars 2004 et par avenant du 8 août
2007 (changement de raison sociale du locataire) signés par T.________SA au nom de la propriétaire
d'alors, [...],P.________SA, représentée par Q.________, a loué [...], à Vevey, du
15 avril 2004 au 1
er
juillet
2009. Le contrat était renouvelable de cinq en cinq ans, sauf avis de résiliation de l'une
ou l'autre partie et reçu au moins une année à l'avance pour la prochaine échéance.
Le locataire devait s'acquitter mensuellement d'un loyer net de 1'320 fr., ainsi que d'un acompte de
chauffage, eau chaude et frais accessoires de 150 fr., soit un total de 1'470 francs.
2.
Selon le décompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires du 18 août 2008 pour la
période 2007/2008, établi par T.________SA, le montant total dû par P.________SA était
de 3'296 fr. 45, pour un volume de 240 m
3
sur un volume total de 1'457,8 m
3
,
soit 16,46 % des charges totales. Après déduction des acomptes versés de 2'444 fr.,
le solde en faveur du bailleur s'élevait à 852 fr. 45.
Par lettre recommandée du 15 décembre 2009, N.________, nouveau bailleur, a envoyé à
Q.________ le décompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires pour la période 2008/2009,
selon lequel il devait s'acquitter d'un montant total de 8'191 fr. 98, pour un volume pondéré
de 618,33 m
3
sur un volume total de 1'467,93 m
3
,
soit 42,12 % des charges totales. Après déduction des acomptes versés de 1'800 fr.,
le solde en faveur du bailleur s'élevait à 6'391 fr. 98.
Par requête du 11 mai 2010, P.________SA et Q.________ ont saisi la Commission de conciliation du
district de la Riviera – Pays d'Enhaut, laquelle a délivré, le 16 juin 2010, un procès-verbal
d'échec de conciliation en ce qui concernait les frais accessoires.
3.
Par requête du 8 juillet 2010 adressée au Tribunal des baux, les demandeurs P.________SA et
Q.________ ont conclu, principalement, à ce que N.________ leur doit, solidairement entre eux, la
somme de 838 fr. 95, avec intérêts à 5 % l'an dès le 1
er
mai
2010 (I), à ce que les nouvelles prétentions du bailleur concernant la répartition des
frais de chauffage, eau chaude et frais accessoires sont nulles (II) et à ce que N.________ doit
leur rembourser la somme de 3'397 fr. 75, avec intérêts à 5 % l'an dès le 11
mai 2010 (III). Subsidiairement, ils ont conclu à ce que, dans l'hypothèse où le nouveau
mode de répartition des frais de chauffage est jugé conforme au bail et à la loi, les
locataires sont autorisés à modifier le système de chauffage des locaux loués de
manière à isoler l'atelier du système général et à chauffer ce local par
leurs propres moyens, le volume de l'atelier n'étant à l'avenir plus inclus dans le calcul
de répartition des frais (IV).
4.
Par lettre recommandée du 25 octobre 2010, N.________ a envoyé à Q.________ le décompte
de chauffage, eau chaude et frais accessoires pour la période 2009/2010, selon lequel il devait
s'acquitter d'un montant total de 7'572 fr. 39, pour un volume pondéré de 618,33 m
3
sur un volume total de 1'467,93 m
3
.
Après déduction des acomptes versés de 1'800 fr., le solde en faveur du bailleur s'élevait
à 5'772 fr. 39.
5.
Le 10 novembre 2010, les demandeurs ont pris une conclusion supplémentaire en ce sens que les décomptes
de chauffage, eau chaude et frais divers 2009/2010 et suivants sont nuls, subsidiairement réduits
dans la proportion que le tribunal fixera, et les soldes réclamés par le défendeur n'étant
pas dus avant que le jugement à intervenir ne soit définitif et exécutoire (V).
Le 17 janvier 2011, le défendeur N.________ a conclu au rejet de la requête du 8 juillet 2010
et demandé le retranchement de la conclusion V, dès lors qu'elle n'était pas recevable.
6.
Lors de l'audience de jugement du 16 février 2011, le conseil des demandeurs a interpellé les
premiers juges sur l'opportunité de statuer à titre préjudiciel sur l'obligation de notifier
un changement de la clé de répartition des frais accessoires sur formule officielle. Le conseil
du défendeur ne s'y est pas opposé. Le Tribunal des baux a dès lors décidé de
statuer à titre préjudiciel sur cette question. Il a en outre rejeté la demande d'inspection
locale des demandeurs – à laquelle le défendeur s'était opposé – et considéré
que l'instruction concernant la question préjudicielle était close.
7.
Par jugement préjudiciel du 16 février 2011, le Tribunal des baux a dit que les nouvelles prétentions
du défendeur N.________ concernant la répartition des frais de chauffage, d’eau chaude
et des frais accessoires sont nulles (I) et fixé les frais et dépens (II et III). Les premiers
juges ont considéré que la modification contractuelle introduite par le défendeur concernant
la clé de répartition des frais de chauffage, eau chaude et frais accessoires, pour les périodes
2008/2009 et 2009/2010, était importante dans la mesure où elle péjorait considérablement
la situation économique des demandeurs, leur part des charges ayant plus que doublé. Partant,
cette modification, ainsi que sa motivation, devaient être notifiées sur une formule officielle
afin que les demandeurs puissent les examiner et, cas échéant, les contester.
Par arrêt du 8 août 2011, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal a confirmé
le jugement préjudiciel du 16 février 2011.
8.
Le 13 décembre 2011, N.________ a produit le décompte de chauffage 2008/2009 et les copies
des situations individuelles de chauffage, eau chaude et frais divers de l'immeuble concerné pour
P.________SA, Q.________ et lui-même.
9.
Lors de l'audience de jugement du 25 janvier 2012, N.________ a produit les décomptes de chauffage
2009/2010 et 2010/2011, ainsi que les copies des situations individuelles de chauffage, eau chaude et
frais divers de l'immeuble concerné pour P.________SA et Q.________. Les parties ont convenu que
le Tribunal des baux statuerait également sur ces deux périodes de décomptes, dès
lors que le grief des demandeurs à leur égard était le même que celui pour le décompte
2008/2009. Deux témoins ont été entendus.
En droit
:
1.
Selon l'art. 308 al. 1 CPC (Code de procédure
civile du 19 décembre 2010; RS 272), l’appel est recevable contre les décisions finales
et les décisions incidentes de première instance (let. a) et les décisions de première
instance sur les mesures provisionnelles (let. b). Dans les affaires patrimoniales, l’appel est
recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (al. 2).
Le recours est recevable contre les décisions finales, incidentes et provisionnelles de première
instance qui ne peuvent faire l’objet d’un appel (art. 319 let. a CPC).
En l'espèce, les conclusions de N.________ relatives aux chiffres II et III du dispositif de la
décision attaquée sont irrecevables. Il s'agit en effet de conclusions reconventionnelles qui
sont prises pour la première fois en seconde instance. En revanche, en concluant à la réforme
du chiffre I du dispositif du jugement attaqué, N.________ conclut implicitement à ce qu'il
ne doit rien aux intimés. La valeur litigieuse est ainsi de 3'397 fr. 75, ce qui ouvre la compétence
de la Chambre des recours civile. Au surplus, déposé à temps (art. 321 al. 1 CPC), par
une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), le recours est recevable.
2.
Le recours est recevable pour violation du droit
et constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC). Le recours n’est pas suspensif
(art. 325 al. 1 CPC). S’agissant de la violation du droit, l’autorité de recours dispose
d’un plein pouvoir d’examen (Spühler, Basler Kommentar, 2010, n. 12 ad art. 319 CPC,
p. 1504); elle revoit librement les questions de droit soulevées par le recourant et peut substituer
ses propres motifs à ceux de l’autorité précédente ou du recourant (HohI, Procédure
civile, Tome Il, 2
e
éd., 2010, n. 2508, p. 452).
S’agissant de la constatation manifestement inexacte des faits, ce grief, comme pour l’art.
97 al. 1 LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral; RS 173.110), ne permet que de corriger
une erreur évidente, la notion se recoupant en définitive avec l’appréciation arbitraire
des preuves (Corboz et alii, Commentaire de la LTF, 2009, n. 19 ad art. 97, p. 941). Les constatations
de fait et l’appréciation des preuves sont arbitraires lorsqu’elles sont évidemment
fausses, contredisent d’une manière choquante le sentiment de la justice et de l’équité,
reposent sur une inadvertance manifeste ou un abus du pouvoir d’appréciation, par exemple
si l’autorité s’est laissé guider par des considérations aberrantes ou a refusé
de tenir compte de faits ou de preuves manifestement décisifs. Une constatation de fait n’est
donc pas arbitraire pour la seule raison que la version retenue par le juge ne coïncide pas avec
celle du recourant; encore faut-il que l’appréciation des preuves soit manifestement insoutenable,
en contradiction flagrante avec la situation effective, qu’elle repose sur une inadvertance manifeste,
ou encore qu’elle heurte de façon grossière le sentiment de la justice et de l’équité
(ATF 129 I 8 c. 2.1).
3.
En l'espèce, il n'y a pas d'appréciation inexacte des faits comme le fait valoir le recourant.
Même si celui-ci soutient que les nouveaux décomptes ont été établis selon l'ancienne
clé de répartition (recours, ch. 3.8), il n'en demeure pas moins qu'il a modifié la clé
de répartition en ce sens qu'il estime que les locataires doivent dorénavant payer les charges
effectives de chauffage (recours, ch. 17 : « La clé de répartition utilisée
par les précédents locataires […] est totalement fausse » et ch. 18 :
« Les intimés […] doivent payer leur quote-part aux frais accessoires qui correspond
à la totalité des frais payés par leur bailleur ») et que ses calculs aboutissent
à un montant nettement plus élevé que les charges prévues selon le contrat en vigueur
et les périodes précédentes.
En cours de procédure, les parties ont convenu que les premiers juges pouvaient résoudre à
titre préjudiciel la question de savoir s'il y avait une obligation pour le bailleur (recourant)
de notifier aux locataires (intimés) sur formule officielle le changement de la clé de répartition
pour le calcul des frais de chauffage, eau chaude et frais accessoires à partir de la période
2008/2009. La question a été résolue par l'affirmative dans le jugement préjudiciel
du Tribunal des baux du 16 février 2011 (p. 7), confirmé par l'arrêt de la Cour de
céans du 8 août 2011/121 (c. 4). Il n'y a pas lieu d'y revenir. Or, il ressort des pièces
du dossier (supra, let. C, ch. 8 et 9) qu'en produisant de nouveaux décomptes de chauffage, eau
chaude et frais accessoires, le recourant n'a pas procédé à une notification sur formule
officielle conformément au jugement préjudiciel du Tribunal des baux, sachant que la clé
de répartition avait été modifiée en défaveur des locataires et que leurs nouvelles
charges avaient ainsi plus que doublé (art. 269d CO [Code des obligations du 30 mars 1911;
RS 220] et 19 al. 1 let. b OBLF [ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à
ferme d’habitations et de locaux commerciaux; RS 221.213.11]). En concluant à la réforme
du chiffre I du dispositif du jugement attaqué, le recourant tente vainement de faire valoir le
nouveau mode de calcul des charges applicable selon lui. En effet, pour admettre cette conclusion, il
faudrait tout d'abord admettre que la nouvelle clé de répartition n'avait pas besoin de figurer
sur une formule officielle, ce qui, on le rappelle, est contraire à ce qui a été jugé
en procédure préjudicielle. L'argument du recourant selon lequel les décomptes qu'il a
produits à l'appui de ses prétentions sont conformes aux art. 257a à 257 c CO peut être
écarté par le simple constat que la formule officielle n'a pas été utilisée
pour notifier la hausse des charges aux locataires. Enfin, le recourant ne démontre pas en quoi
la décision des premiers juges, qui ont par conséquent appliqué l'ancienne clé de
répartition, serait arbitraire ou violerait la loi.
4.
Il en résulte que le recours doit être rejeté en application de l'art. 322 al. 1
CPC, dans la mesure de sa recevabilité, et la décision attaquée confirmée.
Les frais judiciaires de deuxième instance sont arrêtés à 200 fr. (art. 69 al. 1
TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010; RSV 270.11.5]) et mis à la charge
du recourant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
N'ayant pas été invités à se déterminer, les intimés n’ont pas droit
à des dépens.
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 322 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge du recourant N.________.
IV.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
6 novembre 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. Jean-Marc Schlaeppi, aab (pour N.________)
‑
Me Jean-Jacques Schwaab (pour P.________SA et Q.________)
La Chambre des recours civile considère que la valeur litigieuse est de 3'397 fr. 75.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux
La greffière :