vd_findinfo · HC / 2019 / 715 · 2019-10-02 · fr

LOYER INITIAL, BAIL À FERME, BAIL À LOYER, RENDEMENT NET, LOYER ABUSIF | 269 CO, 269a CO, 270 CO, 12 LJB

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 02.10.2019 HC / 2019 / 715

TRIBUNAL
CANTONAL
XA17.052200-190547
526
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
2 octobre 2019
__________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, présidente
MM.
Colombini et Oulevey, juges
Greffier
:
M.              Clerc
*****
Art.
269, 269a, 270 CO ; 12 LJB
Statuant sur l’appel interjeté par
W.________
,
à Zurich, défenderesse, contre le jugement rendu le 8 janvier 2019 par le Tribunal des baux
dans la cause divisant l’appelante d’avec
Q.________
,
à Gland, demandeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 8 janvier 2019, le Tribunal des baux (ci-après : le tribunal ou les premiers
juges) a prononcé que le loyer mensuel net initial dû par les demandeurs Q.________ à
la défenderesse W.________ pour l’appartement de quatre pièces et demie qu’ils
louent au rez-de-chaussée de l’immeuble sis L.________ était fixé à 900 fr.
dès le 16 août 2017 (I) et que le loyer mensuel net initial dû par les demandeurs à
la défenderesse pour les places de parc intérieures n
os
152 et 121 qu’ils louent au V.________ était fixé à 50 fr. chacune, dès le
16 août 2017 (II et III), a dit que la défenderesse devait immédiat paiement aux demandeurs,
solidairement entre eux, de la somme de 22'475 fr., à titre de restitution des fractions de loyer
payées en trop pour la période du 16 août 2017 au 30 novembre 2018 (IV), a réduit
à 2'700 fr. le montant de la garantie locative constituée par les demandeurs le 27 juillet
2017 auprès de la Banque Raiffeisen (compte épargne caution de loyer n° 34684.55) (V),
a dit que la défenderesse devait payer à l’Etat de Vaud la somme de 500 fr. à titre
d’émolument (VI), a dit que la défenderesse devait payer aux demandeurs la somme de 1'500
fr. à titre de dépens (VII) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VIII).
En droit, le tribunal, statuant sur l’action en contestation du loyer initial d’un appartement
introduite par les locataires demandeurs, a retenu qu’il existait une situation de pénurie
sur le marché local du logement permettant d’entrer en matière sur cette contestation
à la lumière des art. 269 ss CO. Le tribunal a relevé que ni la construction des
immeubles ni le rachat par H.________ de la part de son ancienne copropriétaire sur la parcelle
ne remontait à plus de 30 ans avant la conclusion du bail des demandeurs en 2017, de sorte que la
hiérarchie des critères n’était pas inversée et que le critère absolu
du rendement net des fonds propres investis l’emportait sur le critère des loyers usuels de
la localité ou du quartier. La défenderesse n’ayant pas produit les documents qui lui
avaient été réclamés, alors même que les éléments au dossier portaient
à croire qu’elle les avait en sa possession, les premiers juges ont retenu que le défaut
de collaboration de la défenderesse à l’administration de la preuve du rendement net
de la chose louée était manifestement injustifié. Ils ont estimé qu’ils détenaient
néanmoins les éléments de calcul suffisants pour examiner le caractère abusif du
loyer à l’aune du calcul du rendement net ; ils disposaient de la valeur d’achat
de l’immeuble, qu’ils ont arrêtée au double du prix de cession fixé le 18
décembre 2003, de la proportion des fonds propres investis et de l’état locatif de l’immeuble ;
les charges courantes, financières et d’entretien, seules données inconnues, ont quant
à elles été déterminées sur la base de modèles théoriques.
Les nouveaux loyers initiaux ainsi fixés étant inférieurs à ceux prévus dans
les contrats de bail liant les parties, il appartenait à la défenderesse de rembourser aux
demandeurs le trop-perçu. Pour le même motif, il convenait de réduire la garantie locative
pour l’adapter aux nouveaux loyers. Considérant enfin que la bailleresse avait fait preuve
de témérité en compliquant inutilement la procédure, le tribunal l’a condamnée
à supporter une partie des frais judiciaires et à s’acquitter de dépens en mains
de sa partie adverse.
B.
Par acte du 3 avril 2018, W.________ a interjeté
appel contre le jugement précité, en concluant, sous suite de frais et dépens, principalement
à sa réforme en ce sens que le loyer net initial soit fixé à 1'950 fr. pour l’appartement
et à 120 fr. pour chacune des places de parc, dès le 16 août 2017, à ce que
W.________ doive rembourser à Q.________ les montants de loyer payés en trop, que le montant
de la garantie locative soit réduit à 5'850 fr., et qu’elle ne doive ni émoluments
ni dépens pour témérité. Subsidiairement, elle a conclu à son annulation et
au renvoi de la cause à l’autorité précédente pour nouvelle instruction et
nouveau jugement dans le sens des considérants.
A l’appui de sa procédure, l’appelante a produit une série de pièces.
Par réponse du 27 juin 2019, Q.________ ont conclu, sous suite de frais et dépens, au rejet
de l’appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
a)
Le 14 mars 1988, E.________ et H.________,
formant une société simple, ont acquis la propriété des parcelles n
os
[...], [...], [...] et [...] de la Commune de [...]. Les parcelles n
os
[...] et [...] ont été acquises pour un montant de 8'056'000 francs.
b)
Par
acte du 18 décembre 2003, E.________ a cédé sa part de copropriété sur les parcelles
n
os
[...], [...] et [...] à H.________. La société simple que formaient ces deux entités
pour la propriété de ces trois parcelles a dès lors été dissoute et liquidée,
et H.________ est devenu seul propriétaire des trois parcelles et de toutes les habitations, bâtiments
et garages souterrains qu’elles comportaient. Il a notamment repris tous les baux en cours, à
l’entière décharge de la cessionnaire. L’acte précisait que H.________ acquérait
« tous ses droits [ndr : ceux d’E.________] notamment de propriété, soit
une demie, aux immeubles objets des parcelles [...]». Le prix de cession a été fixé
à 24'950’000 francs.
c)
En 2013, la fondation défenderesse W.________
a été créée à la suite d’un changement législatif dans [...]. Par
transfert dans le cadre d’une fusion elle a repris tous les actifs et passifs de l’établissement
de droit public [...], soit la Caisse de pension du personnel de H.________.
En particulier, le 6 octobre 2014,
la
défenderesse a acquis la propriété des parcelles n
os
[...].
d)
Sur
la parcelle n
o
[...] se trouvent actuellement 19 bâtiments sis S.________ n
os
22 à 28, L.________n
os
36
à 56 et V.________ n
os
35 à 41. Ces bâtiments ont tous été construits entre 1996 et 1998.
2.
a)
Le 16 juin 2017, la défenderesse, représentée
par sa gérance [...] (ci-après : la gérance), a établi un contrat de bail à
loyer au nom des demandeurs Q.________. Devant débuter le 16 août 2017 pour une durée
indéterminée, le contrat porte sur un appartement de 4,5 pièces au rez-de-chaussée
du bâtiment sis L.________. Selon l’état locatif au 1
er
juin
2017, la surface de cet appartement est de 101 m
2
.
Le loyer initial net a été fixé à 2’190 fr. par mois, selon un taux d’intérêt
hypothécaire (ci-après : TIH) de 1.5 %, un indice suisse des prix à la consommation
(ci-après : ISPC) de 101.0 (mai 2017, base 2015) et des charges arrêtées au 31 décembre
2016. S’y ajoute un acompte de 270 fr. pour les frais accessoires. Par ailleurs, l’art. 7
du contrat prévoit la fourniture d’une garantie financière « dont le montant
ne peut excéder trois mois de loyer net ».
b)
Selon la formule officielle de notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail datée
du même jour, le précédent locataire de l’appartement payait, depuis le 16 septembre
2013, un loyer mensuel net de 2’020 fr. ainsi qu’un acompte de 270 fr. pour le chauffage,
l’eau chaude et les frais accessoires. A la rubrique « motifs de la hausse éventuelle »,
figure la mention « Adaptation aux loyers usuels de la localité et du quartier ».
Le loyer de l’appartement entre 2009 et le 16 septembre 2013 était également de 2'020
francs.
c)
Deux autres contrats de bail ont été préparés le même jour, portant sur les
places de parc intérieures n
os
121
et 152 au 1
er
sous-sol du parking sis au V.________ sur la parcelle n
o
[...] et devant également prendre effet le 16 août 2017 pour une durée indéterminée.
Le loyer a été fixé à 130 fr. par mois pour chaque place.
Deux formules officielles de notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail ont
en outre été établies, dont il ressort que le précédent locataire de la place
n
o
152 payait un loyer de 110 fr. depuis le 16 septembre 2009 et que celui de la place n
o
121 payait un loyer de 110 fr. depuis le 1
er
septembre
2009. Les deux formules indiquent le même motif de hausse que celui relatif au loyer de l’appartement.
d)
Les demandeurs ont signé les trois baux précités le 18 juin 2017 ; ils ont également
signé les trois formules officielles de notification de loyer.
Le 27 juillet 2017, ils ont versé la somme de 6’570 fr. sur le compte épargne caution
de loyer n
o
[...] ouvert auprès de la [...].
3.
a)
Le 24 août 2017, les demandeurs ont contesté leur loyer initial en déposant une requête
auprès de la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Nyon.
Ils ont ensuite fait opposition à la proposition de jugement rendue par dite commission le 25 octobre
2017 et ont obtenu une autorisation de procéder le 7 novembre 2017.
Par demande du 4 décembre 2017, les demandeurs ont pris les conclusions suivantes contre la
défenderesse, sous suite de frais et dépens :
«              I.- La demande est
admise.
II.- Le loyer initial de l’appartement de « 4.5 pièces » au rez-de-chaussée
de l’immeuble sis L.________, loué par Q.________, selon contrat du 16 juin 2017, est
fixé à CHF 1'500.- par mois, charges en sus, dès le 16 août 2017.
III.- Le loyer initial des places de parc intérieures sises V.________, louées par les demandeurs
Q.________, selon contrats de bail du 18 juin 2017, est fixé à CHF 50.- par mois chacune.
IV.- W.________ est la débitrice de Q.________, solidairement entre eux, des parts de loyer payées
en trop par ceux-ci dès le 16 août 2017 et leur en doit immédiat paiement, plus intérêt
à 5 % l’an à partir du premier jour du mois pour lequel chaque part de loyer a été
payée en trop.
V.- La garantie de loyer est ramenée à CHF 4'500.-, la Banque dépositaire étant
invitée à libérer l’excédent, en capital et intérêt, en faveur de
Q.________. »
b)
Le
24 janvier 2018, le président du tribunal a partiellement donné suite aux réquisitions
de production des pièces n
os
51 à 53 des demandeurs, en ordonnant la production des pièces suivantes en mains de la défenderesse,
dans un délai fixé au 22 février 2018 :
- les contrats de bail des locataires ayant précédé les demandeurs dans les objets en
cause (appartement et places de parc intérieures), les formules officielles de notification des
loyers initiaux de ceux-ci, ainsi que toute pièce établissant la dernière fixation, à
la baisse ou à la hausse, desdits loyers ;
- une note de calcul du rendement net des objets loués au 1
er
juin 2017, accompagnée de toutes les pièces justificatives, soit en particulier :
o le titre d’acquisition, le 14 mars 1988, de l’immeuble en cause (n
o
[...] de la commune de [...]) par E.________ et H.________, ainsi que toute pièce de nature à
déterminer le coût de cette acquisition, la part des fonds propres investis, leur répartition
entre les deux acquéreurs et l’évolution de ces fonds jusqu’au 18 décembre
2003 ;
o l’acte de cession par lequel H.________ est devenu seul propriétaire de l’immeuble
en cause le 18 décembre 2003, ainsi que toute pièce de nature à déterminer le coût
de cette acquisition, la part des fonds propres investis et leur évolution jusqu’au 1
er
juin 2017 ;
o un tableau comparatif détaillé des charges de l’immeuble pour les cinq années
précédant la conclusion des baux litigieux, accompagné de toutes les pièces justificatives
des montants portés en compte ;
o l’état locatif complet et détaillé dudit immeuble au 1
er
juin 2017, avec l’indication des surfaces.
c)
Après avoir sollicité plusieurs prolongations de délai, la défenderesse a déposé
une réponse le 20 mars 2018, au terme de laquelle elle a conclu, avec suite de frais et dépens,
au rejet des conclusions prises par les demandeurs. A l’appui de ses allégués, elle
a notamment produit :
- les extraits du registre foncier des parcelles n
os
[...] de la Commune de [...] ;
- les polices d’assurance ECA des différents immeubles pour l’année 2017 ;
- les baux et formules officielles de notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau
bail des précédents locataires de l’appartement et des deux places de parcs.
La défenderesse n’a en revanche pas produit en particulier l’acte de cession du 18 décembre
2003.
d)
Le 9 avril 2018, les demandeurs ont requis la production de plusieurs pièces. Donnant partiellement
suite à cette réquisition, le président du tribunal a ordonné la production des pièces
suivantes :
- en mains du Registre foncier de La Côte : l’acte de vente de la parcelle n
o
[...] de la Commune de [...], que le registre foncier a produit le 12 avril 2018 ;
- en mains de la défenderesse : les factures de l’ensemble des frais de construction
de l’immeuble sis L.________, avec récapitulatif des frais et référence aux factures
produites ; la défenderesse a indiqué, le 25 avril 2018, qu’elle n’était plus
en possession de tels documents.
e)
Par courrier du 30 avril 2018, les demandeurs ont fait valoir qu’il était « absolument
impensable qu’ [...] n’ait pas conservé les documents en lien avec la construction de
l’un de ses immeubles, ne serait-ce que pour déterminer la plus-value réalisée en
cas de vente ». Tout en considérant que la défenderesse pratiquait « la
rétention d’information », ils ont requis notamment la production des pièces
suivantes :
- n
o
59, en mains du registre foncier et de la commission d’estimation fiscale des immeubles : tous
documents en lien avec l’estimation fiscale de l’immeuble sis L.________ ;
- n
o
60, en mains de l’Etablissement d’assurance contre l’incendie et les éléments
naturels du canton de Vaud (ci-après : ECA) : tous documents en lien avec l’estimation
de l’immeuble sis L.________.
La défenderesse a déclaré, par courrier du 1
er
mai 2018, qu’elle s’opposait aux réquisitions de pièces du 30 avril 2018. Estimant
que l’affaire portait sur des immeubles anciens, elle a fait valoir qu’il appartenait aux
demandeurs de produire des pièces établissant les loyers de comparaison, ce qu’ils n’avaient
pas fait. Elle a requis subsidiairement que la question de l’ancienneté des immeubles soit
traitée dans un premier temps afin d’éviter des « opérations inutiles
et engendrant des coûts démesurés ».
f)
Le président du tribunal a informé les parties, par avis du 1
er
mai
2018, qu’il refusait de limiter la procédure à la question de l’ancienneté
des immeubles. Il a en outre imparti à la défenderesse un délai au 9 mai 2018 pour communiquer
les coordonnées de l’architecte qui s’était chargé des travaux de construction
de l’immeuble litigieux et a invité le Registre foncier de La Côte et l’ECA à
produire respectivement la pièce requise n
o
59
et la pièce requise n
o
60.
Le Registre foncier a transmis une copie du procès-verbal d’estimation de la parcelle n
o
[...] le 2 mai 2018. L’ECA a remis, le 4 mai 2018, une copie de la police d’assurance
concernant la parcelle où est situé l’appartement litigieux.
4.
a)
Le tribunal a tenu une première audience le 15 mai 2018, à laquelle la défenderesse n’a
pas comparu, bien qu’elle y fût citée personnellement. A cette occasion, les demandeurs
ont modifié leurs conclusions en ce sens que le loyer soit fixé à 960 fr. et que
la garantie de loyer soit ramenée à 2’880 francs. La mandataire de la défenderesse
a conclu au rejet de ces conclusions modifiées. Le tribunal a décidé d’office d’interrompre
les débats afin de compléter l’instruction, notamment sur le point de savoir si c’était
de manière justifiée ou injustifiée que la défenderesse n’avait pas collaboré
à la preuve du rendement de la chose louée. La défenderesse a ainsi été priée
de fournir au tribunal les coordonnées complètes de son portfolio manager, afin qu’il
soit entendu en qualité de témoin.
b)
Le 22 mai 2018, le président du tribunal a ordonné la production des pièces suivantes :
- en mains de la défenderesse : l’acte de cession par lequel H.________ est devenu seul propriétaire
de l’immeuble en cause le 18 décembre 2003, ainsi que toute pièce de nature à déterminer
le coût de cette acquisition, la part des fonds propres investis et leur évolution jusqu’au
1
er
juin 2017 ; la défenderesse a sollicité à trois reprises la prolongation du délai
imparti pour s’exécuter au motif que la pièce « n’était toujours
pas en [sa] possession », mais n’a finalement rien produit ;
- en mains de la gérance : l’état locatif complet et détaillé, comportant notamment
l’indication des surfaces, de l’ensemble des objets mis en location sur les parcelles n
os
[...] et [...] de la Commune de [...], au 1
er
juin 2017, ainsi qu’un tableau comparatif détaillé des charges des immeubles érigés
sur ces parcelles pour les exercices 2012 à 2016, accompagné de toutes les pièces justificatives
des montants portés en compte ; après avoir sollicité plusieurs prolongations de délai,
[...] a produit, le 17 août 2018, un état locatif non daté de l’ensemble des bâtiments
de la défenderesse sis sur les parcelles n
os
[...], ainsi qu’un extrait du compte de résultat de la défenderesse pour l’année
2012 relatif aux immeubles concernés, puis, le 1
er
novembre 2018, la gérance a produit l’état locatif au 1
er
juin 2017 de l’ensemble des objets loués sur les trois parcelles de la défenderesse.
c)
Le 4 juin 2018, la défenderesse a communiqué les coordonnées de son portfolio manager,
ainsi que de l’étude d’architectes [...], qui avait construit l’immeuble litigieux,
et a produit un échange de courrier avec cette étude datant des 16 et 23 mai 2018.
d)
Le
7 juin 2018, le président du tribunal a ordonné production en mains de [...] de « toutes
les pièces permettant d’établir le coût de la construction des immeubles érigés,
entre 1996 et 1998, sur les parcelles n
os
[...] et [...] de la Commune de [...] […]
pour les maîtres d’ouvrages E.________ et H.________». Il a en outre sollicité les
coordonnées de la personne qui avait supervisé le dossier au sein de l’étude.
Par courrier du 11 juin 2018, l’étude [...] a répondu qu’elle n’avait « plus
de documents relatifs au dossier en question », n’étant tenue vis-à-vis de
ses mandants de ne conserver leurs archives que pendant dix ans.
e)
L’audience a été reprise le 11 septembre 2018, sans que n’y comparaisse un organe
de la défenderesse, alors même que sa demande de dispense de comparution personnelle avait
été préalablement rejetée.
A cette occasion, les demandeurs ont à nouveau modifié leurs conclusions, en ce sens que le
loyer initial de l’appartement soit fixé à 791 fr. et que la garantie de loyer soit ramenée
à 2’373 francs. Ils ont en outre modifié leur conclusion n
o
IV comme suit : « W.________ est la débitrice de Q.________, solidairement entre
eux, des parts de loyer payées en trop par ceux-ci, à raison de 18’886 fr. 50
pour l’appartement et 2’160 fr. pour les places de parc, pour la période allant
du 16 août 2017 au 30 septembre 2018, puis à raison de 1’399 fr. par mois pour
l’appartement et de 80 fr. par mois pour chaque place de parc dès le 1
er
octobre
2018. » La mandataire de la défenderesse a conclu au rejet des conclusions modifiées.
Par ailleurs, invitée à indiquer quel motif avait empêché la défenderesse de
produire l’acte de cession de 2003, son avocate a répondu que ce titre ne lui avait pas été
remis.
Le tribunal a procédé à l’audition du témoin [...], qui œuvre en qualité
de portfolio manager pour la défenderesse depuis 2012. Celui-ci a indiqué qu’il n’avait
rien retrouvé dans les dossiers de l’entreprise au sujet de la construction de l’immeuble
en cause, parce qu’en 2014 et 2015 avait eu lieu une fusion par absorption et qu’à cette
occasion, le service immobilier et le service de gérance avaient été réunis, rendant
nécessaire de faire un tri dans les archives. Cela avait eu pour conséquence que seuls les
documents des dix dernières années comptables avaient été conservés. Le témoin
a toutefois admis que les actes d’acquisitions, « qui sont des pièces essentielles »,
avaient « naturellement » été conservés. Il a par ailleurs déclaré
que la défenderesse finance elle-même ses immeubles.
f)
Le
13 septembre 2018, sur réquisition des demandeurs, le président du tribunal a invité le
Registre foncier de La Côte à produire l’acte de cession par lequel H.________ est devenu
seul propriétaire des immeubles immatriculés sous n
os
[...] et [...] de la Commune de [...]. Ledit office s’est exécuté le 19 septembre 2018.
g)
Les débats ont repris le 20 novembre 2018. Les demandeurs ont alors modifié une dernière
fois leurs conclusions, en ce sens que le loyer initial de l’appartement soit fixé à
814 fr. 30 et que la garantie de loyer soit ramenée à 2’242 fr. 90,
les montants à restituer devant être arrêtés à 22’011 fr. 20
pour l’appartement et à 2’560 fr. pour les places de parc, pour la période
allant du 16 août 2017 au 30 novembre 2018, et, dès le 1
er
décembre
2018, à 1’375 fr. 70 par mois pour l’appartement et à 80 fr. par
mois pour chaque place de parc.
La défenderesse a soulevé l’exception de prescription et a conclu au rejet des conclusions
modifiées ; elle a par ailleurs produit une liste d’annonces immobilières pour des
appartements de 4 à 4,5 pièces situés à [...], pour des loyers allant de 2’130
fr. à 2’850 fr., une étude statistique en allemand établie par Wüest Partner
le 20 novembre 2018, selon laquelle le loyer médian à [...] pour un appartement de 4 pièces
s’élève à 260 fr. par m
2
et par an, ainsi que des statistiques établies
par le Département vaudois des finances et des relations extérieures, selon lesquelles le loyer
mensuel net moyen des logements vaudois de 4 pièces était de 1'617 fr. (+/- 1.1%) en 2015 et
de 1'633 fr. (+/- 1.1%) en 2016.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l’art. 236 CPC, dans les
causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions devant l’autorité
précédente est de 10'000 fr. au moins (art. 308 aI. 2 CPC). Ecrit et motivé, il doit être
introduit dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou
de la notification postérieure de la motivation (art. 311 aI. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, déposé en temps
utile par une partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant
sur des conclusions supérieures à 10'000 fr., l’appel est recevable.
2.
2.1
L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits
(art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au principe général
de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées
en première instance (JdT 2011 III 43 consid. 2 et les réf. citées ; Jeandin, Commentaire
romand, CPC, Bâle 2019, 2
e
éd., nn. 2 ss et 6 ad art. 310 CPC).
2.2
Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens
de preuve nouveaux ne sont pris en considération dans le cadre d’une procédure d’appel
que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et ne pouvaient pas être invoqués
ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve
de la diligence requise (let. b), ces deux conditions étant cumulatives (Tappy, Les voies de droit
du nouveau Code de procédure civile, in JdT 2010 III 115, spéc. p. 138). Il appartient
à l’appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l’appel
doit indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons
qui les rendent admissibles selon lui (ATF 143 III 42 consid. 4.1, JdT 2017 II 342 ; TF 5A_266/2015
du 24 juin 2015 consid. 2.2.2). Le plaideur qui entend invoquer des pseudo nova – soit des faits
ou moyens de preuve nouveaux qui existaient déjà lors de l'audience de débats principaux
– devant l'instance d'appel doit démontrer qu'il a fait preuve de la diligence requise, ce
qui implique notamment d'exposer précisément les raisons pour lesquelles le moyen de preuve
n'a pas pu être produit en première instance (TF 5A_445/2014 du 28 août 2014 consid. 2.1 ;
TF 5A 739/2012 du 17 mai 2013 consid. 9.2.2 ; TF 4A_334/2012 du 16 octobre 2012 consid. 3.1).
En ce qui concerne Internet, seules les informations bénéficiant d'une empreinte officielle
(par ex: Office fédéral de la statistique, inscriptions au registre du commerce, cours de change,
horaire de train des CFF etc.) peuvent être considérées comme notoires, car facilement
accessibles et provenant de sources non controversées, et peuvent dès lors être retenus
d’office, y compris en deuxième instance (ATF 143 IV 380 consid. 1.2 ; TF 4A_412/2011
du 4 mai 2012 consid. 2.2, non publié à l'ATF 138 III 294 ; TF 4A_261/2013 du 1
er
octobre 2013 consid. 4.3). Le Tribunal fédéral a notamment qualifié de faits notoires
les statistiques des coûts du système de santé par âge et par sexe (TF 5A_435/2011
du 14 novembre 2011 consid. 9.3.3), la durée du temps de travail hebdomadaire (TF 9C_748/2009 du
16 avril 2010 consid. 4.5) ainsi que le changement d'une raison sociale publiée dans la FOSC
(TF 5A_62/2009 du 2 juillet 2009 consid. 2.1), accessibles sur Internet.
2.3
En l’espèce, l’appelante a produit
un bordereau de pièces en deuxième instance. Le jugement entrepris constitue une pièce
de forme, recevable. L’étude rédigée par la société Wüest Partner
relative au prix du logement par m
2
et le récapitulatif des réparations effectuées dans l’immeuble sis L.________ figurent
déjà au dossier de première instance et sont donc recevables.
L’appelante a produit un tableau statistique établi par le Département vaudois des finances
et des relations extérieures relatif au loyer moyen des logements occupés selon le nombre de
pièces dans le canton de Vaud, qu’elle a imprimé depuis internet le 1
er
avril 2019. Ces statistiques ont été établies par un département cantonal, de sorte
qu’elles bénéficient d’une empreinte officielle et sont accessibles à tous
puisqu’elles sont publiées sur le site internet de l’Etat de Vaud. On peut dès
lors admettre que cette pièce est recevable en tant qu’elle constitue un fait notoire, et
elle a été intégrée à l’état de fait dans la mesure de sa pertinence.
Le même raisonnement peut être appliqué au graphe représentant l’évolution
du taux hypothécaire dans le canton de Vaud pour les années 1982 à 2018, dès lors
qu’il est établi par le Service de l’économie, du logement et du tourisme cantonal
vaudois et qu’il peut être librement consulté sur le site internet de l’Etat de
Vaud.
En revanche, l’extrait du site internet de la société Wüest Partner, les annonces
de location d’appartements à [...] et dans la région ainsi que les photographies de l’appartement
sont irrecevables dès lors que l’appelante ne fait aucunement valoir les raisons pour lesquelles
ces pièces n’auraient pas pu être produites en première instance.
3.
L’appelante ne conteste pas qu’il
se justifiait d’entrer en matière sur la demande en contestation du loyer initial des intimés,
vu la situation de pénurie sur le marché local du logement (art. 270 al. 1 let. a 2
e
hypothèse
CO). Il n’y a dès lors pas lieu d’y revenir.
L’appelante ne conteste plus que la construction des immeubles et le rachat par H.________ de la
part de son ancienne copropriétaire sur la parcelle accueillant l’immeuble litigieux remontent
à moins de 30 ans avant la conclusion du bail entre les parties, de sorte que l’immeuble ne
saurait être qualifié d’ancien au sens de la jurisprudence. Il n’est dès lors
pas nécessaire d’y revenir.
4.
4.1
L'art. 270 al. 1 CO permet au locataire de contester
le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO. Pour fixer le loyer initial, le
juge dispose d’une grande marge d’appréciation (art. 4 CC ; TF 4A_517/2014 du 2
février 2015 consid. 5.1.2).
Le contrôle du caractère abusif du loyer initial ne peut s'effectuer qu'à l'aide de la
méthode absolue, laquelle sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure pas
un rendement excessif au bailleur compte tenu des frais qu'il doit supporter ou des prix du marché
(Conod/Bohnet, Droit du bail – Fond et procédure, Bâle 2014, n. 556 p. 133). Dans l'application
de la méthode absolue, les deux critères absolus que sont le critère du rendement net
(fondé sur les coûts) et le critère du loyer fondé sur les loyers du marché
(c’est-à-dire les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le quartier)
sont antinomiques, et partant exclusifs l'un de l'autre. Ainsi, le critère fondé sur un calcul
concret et individuel du coût (soit le rendement net) ne peut pas être mélangé avec
des facteurs liés au marché, tel qu'une valeur objectivée de l'immeuble, comparée
aux immeubles du quartier (ATF 120 II 240 consid. 2 ; ATF 139 III 13 consid. 3.1.2 ; TF 4A_400/2017
du 13 septembre 2018 consid. 2.1 [non publié à l'ATF 144 III 514]).
Le Tribunal fédéral a dégagé
une certaine hiérarchie entre les critères absolus. Ainsi, le
critère absolu du rendement net a la priorité
sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier (Conod/Bohnet, op. cit., n. 363 p. 87 ;
ATF 124 III 310 consid. 2), à moins que l’immeuble soit qualifié d’ancien, auquel
cas la hiérarchie est inversée : le critère des loyers usuels de la localité
ou du quartier l’emporte sur le critère du rendement net (TF 4A_191/2018 du 26 mars 2019 consid.
3.1).
Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il
permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée. Est ici visé le rendement
net des fonds propres investis. Ce rendement correspond au rapport entre les revenus nets que procure
la chose louée au bailleur (après déduction de toutes les charges) et les fonds propres
investis. Globalement, le calcul fondé sur le critère du rendement net présuppose de déterminer
les coûts d'investissement de l'immeuble financés par les fonds propres (principalement le
prix d'acquisition de l'immeuble), d'y appliquer un taux de rendement admissible (qui est le taux d'intérêt
hypothécaire de référence, augmenté de 0,5 %) et d'y ajouter les charges immobilières
annuelles, les charges courantes et les charges d'entretien, de les réévaluer en fonction de
l'évolution de l’ISPC et d'en ventiler le résultat à la chose louée (ATF 142
III 568 consid. 2.1 ; TF 4A_400/2017 consid. 2.1 précité et les arrêts cités).
4.2
Il appartient au locataire qui conteste le loyer
initial d'apporter la preuve que le loyer convenu procure au bailleur un rendement excessif. Mais, selon
les principes généraux tirés des règles de la bonne foi, la partie qui n'a pas la
charge de la preuve (soit le bailleur) doit néanmoins collaborer loyalement à l'administration
des preuves et fournir les éléments qu'elle est seule à détenir (ATF 142 III 568
consid. 2.2 ; TF 4A_250/2012 du 28 août 2012 consid. 2.3 et les arrêts cités).
Si, sur la base des documents remis par les parties, le rendement net peut être établi, c'est
exclusivement en fonction de ce critère qu'il convient de déterminer si le loyer examiné
est abusif au sens de l'art. 269 CO (prééminence de principe du critère du rendement net ;
cf. consid. 4.1
supra
;
TF 4A_461/2015 du 15 février 2016 consid. 3.2.1 ; TF 4A_276/2011 du 11 octobre 2011 consid.
5 publié in JdT 2012 II 113).
Si aucun document n'est remis au juge, ou si les pièces fournies sont insuffisantes pour établir
le rendement net, le juge doit néanmoins statuer sous peine de commettre un déni de justice
(TF 4A_250/2012 déjà cité consid. 2.4, publié
in
SJ 2013 I p. 49).
Dans l’hypothèse où les pièces à disposition du juge ne permettent pas de déterminer
le rendement net, il faut distinguer selon que l'on peut ou non imputer cette carence au bailleur (ATF
142 III 568 consid. 2.2 ; TF 4A_129/2008 du 10 juin 2008 consid. 2.2; Patricia Dietschy,
in
Droit du bail à loyer, Bohnet/Montini (éd.), 2010, n
o
64
ad art. 270 CO).
4.3
4.3.1
Dans le cas où le bailleur refuse ou néglige de produire les pièces comptables en sa possession,
sans aucune justification, celui-ci viole son obligation de collaboration. De nature procédurale,
celle-ci ne touche pas au fardeau de la preuve et n'implique pas un renversement de celui-ci. C'est dans
le cadre de l'appréciation des preuves que le juge tirera les conséquences d'un refus de collaborer
à l'administration des preuves (TF 4A_461/2015 précité consid. 3.3.1; TF 4A_576/2008
du 19 février 2009 consid. 2.4; cf. TF 4A_257/2014 du 29 septembre 2014 consid. 3.5 et
les références citées, publié in sic! 1/2015 p. 37) :
En l'absence de tout autre élément de preuve, le refus du bailleur peut avoir pour conséquence
de convaincre le juge de la fausseté complète ou partielle de ses allégations et, par
conséquent, d'amener le juge à croire les indications de l'autre partie, sans qu'il soit, au
demeurant, question d'un quelconque renversement du fardeau de la preuve (cf. TF 5A_81/2011 du 23 septembre
2011 consid. 6.1.3 et les arrêts cités; sous l'angle de l'art. 269 CO, cf. TF 4P.201/2005 du
18 janvier 2006 consid. 2.4.1).
Si, par contre, le juge dispose de données statistiques cantonales ou communales, il ne peut pas
se contenter de tirer les conséquences du refus du bailleur, mais il doit faire intervenir ces données
dans le cadre de l'appréciation globale des preuves. Ces statistiques, même si elles ne sont
pas suffisamment différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF (Ordonnance sur le bail à
loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux ; RS 221.213.11), constituent,
faute de mieux, un repère objectif pouvant être pris en compte pour fixer le loyer admissible
; le cas échéant, il s'agira de pondérer les chiffres figurant dans ces statistiques en
fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux (TF 4A_3/2011 du 28
février 2011 consid. 5), en fonction du montant du loyer payé par le précédent locataire
(cf. TF 4A_576/2008 déjà cité consid. 2.5) ou de l'expérience du juge (ATF 142 III
568 consid. 2.2 ; TF 4A_517/2014 déjà cité consid. 5.1.2).
4.3.2
Dans le cas où le bailleur justifie le défaut
de production, alors l'attitude du bailleur n'est pas prise en compte. Dans le cadre de l'appréciation
des preuves, il s'agira exclusivement de tenir compte des statistiques qui, faute de mieux, permettront
d'établir le loyer admissible, le cas échéant, en pondérant les chiffres en fonction
des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, en fonction du montant du loyer
payé par le précédent locataire ou de l'expérience du juge (ATF 142 III 568 consid.
2.2 ; TF 4A_461/2015 précité consid. 3.2.2).
5.
5.1
L’appelante fait valoir qu’elle n’aurait
pas refusé ou négligé de produire les pièces requises et qu’elle n’aurait
ainsi pas violé son devoir de collaborer à l’administration de la preuve du rendement
net. Elle estime que le tribunal aurait interprété à tort les déclarations du témoin
[...] et relève que l’acte d’acquisition – qu’on lui reprochait de ne pas
avoir produit – s’est finalement trouvé en mains des premiers juges. Elle estime qu’il
ne serait pas invraisemblable, compte tenu de la date de construction de l’immeuble, de la fusion
et de la cession subséquentes, que des pièces établies entre 1996 à 1998 puissent
avoir été mal rangées ou détruites. Elle soutient que, contrairement à ce qu’indique
le jugement entrepris, elle aurait été valablement représentée à l’audience
du 11 septembre 2018 par la directrice du département des affaires immobilières et par le gérant
des affaires externes.
5.2
Le tribunal a relevé que l’appelante
avait été requise, dès le 24 janvier 2018, de produire un calcul de rendement de l’immeuble
en cause, avec les pièces justificatives utiles, ce qu’elle avait refusé de faire. Elle
avait ensuite été priée de produire, en avril 2018, les factures de l’ensemble des
frais de construction de l’immeuble en cause, puis, en mai 2018, l’acte de cession par lequel
H.________ était devenu seul propriétaire de l’immeuble en cause, mais l’appelante
avait répondu, après avoir requis plusieurs prolongations de délais pour les produire,
à chaque fois qu’elle n’était pas en possession de ces documents. Le tribunal a
considéré que la thèse soutenue par l’appelante, selon laquelle son dossier était
entièrement vide, avait toutefois été contredite par le témoin [...], qui avait admis
que les pièces essentielles, telles que les actes d’acquisition, avaient été conservées.
Les premiers juges en ont déduit que l’appelante détenait l’acte de cession mais
avait sciemment refusé de le produire. Ils ont considéré en outre parfaitement invraisemblable
que le dossier de construction de l’immeuble – du moins les pièces essentielles le composant
– n’ait pas été conservé par l’appelante, un propriétaire consciencieux
se devant de conserver de tels documents pour permettre la valorisation future d’un tel patrimoine
immobilier, surtout s’il s’agit d’un important complexe locatif.
Le raisonnement du tribunal peut être intégralement confirmé. En premier lieu, l’appelante
ne conteste pas qu’elle était tenue de collaborer loyalement à l'administration des preuves
et de fournir les éléments qu'elle est seule à détenir. Elle a néanmoins fait
défaut à la production de plusieurs pièces requises, en particulier celles nécessaires
au calcul du rendement.
Or on envisage mal que l’appelante n’ait pas gardé les éléments qui lui permettent
de vérifier le rendement qu’elle retire de l’immeuble en question. L’appelante
a indiqué elle-même en page 7 de son appel qu’elle est une [...] et qu’elle se
doit d’obtenir « un rendement lui permettant de financer le versement des rentes »,
de sorte qu’elle doit disposer desdits documents pour confirmer que tel est le cas. D’ailleurs,
le témoin [...] – dont les propos, contrairement à ce qu’allègue l’appelante,
ont été parfaitement retranscrits par les premiers juges – a indiqué avoir conservé
les documents des dix années comptables précédant la fusion, ce qui comprend certainement
des pièces justificatives utiles à l’établissement du calcul de rendement. Aussi,
même à considérer que certaines pièces aient pu être égarées lors
de la fusion en 2014 et 2015, il est clair que l’appelante était en possession de pièces
utiles à l’instruction, qu’elle a refusé de produire, et qu’elle n’a
donc pas coopéré à satisfaction de ce que son devoir de collaboration imposait. Au demeurant,
s’agissant en particulier de l’acte de cession, l’appelante est bien malvenue de se
prévaloir du fait qu’il « était bien en mains du Tribunal des baux »
puisque c’est finalement l’office du Registre foncier qui a dû le transmettre au tribunal
après que l’appelante a – faussement – prétendu ne pas l’avoir en sa
possession.
Enfin, il ne ressort aucunement du procès-verbal de première instance que la directrice du
département des affaires immobilières et le gérant des affaires externes auraient été
présents à l’audience du 11 septembre 2018. Au demeurant, l’appelante ne démontre
pas que ces personnes auraient été habilitées à la représenter valablement en
audience. Enfin, faute de comparution personnelle par l’appelante, le conseil de celle-ci n’a
pas été en mesure de fournir des explications sur les motifs du défaut de production de
pièces, hormis qu’elles ne lui avaient pas été remises, ce qui a contraint le tribunal
à assigner le portfolio manager afin d’obtenir de plus amples informations.
Il faut donc reconnaître, comme les premiers juges, que l’appelante a violé son devoir
de collaboration.
6.
6.1
L’appelante invoque une violation de l’art.
269a let. a CO et critique la méthode de calcul retenue par les premiers juges. Appuyant son raisonnement
sur l’arrêt du Tribunal fédéral 4A_461/2015 du 15 février 2016, elle estime
que la jurisprudence imposerait, même en cas de défaut de collaboration de la partie bailleresse,
de se référer aux données statistiques pour trancher la question du caractère abusif
du loyer, ces données pouvant être complétées par l’expérience du juge
et les données comparables du lieu de situation de l’immeuble. Il en déduit qu’en
l’espèce, le tribunal aurait dû fonder son raisonnement sur des éléments statistiques,
en particulier sur les loyers usuels du quartier, plutôt que de calculer un rendement net.
6.2
En l’espèce, les premiers juges se sont procurés auprès de tiers et par le biais
des témoignages et déclarations les éléments nécessaires au calcul du rendement
net, soit le prix de cession de décembre 2003, la proportion des fonds propres investis ( [...]
ayant confirmé que l’appelante finançait entièrement ses immeubles) et l’état
locatif de l’immeuble. Ainsi, à titre de prix de cession, ils ont tenu compte d’une
valeur correspondant au double du prix de cession fixé le 18 décembre 2003 additionné
des frais de mutation (de 2,2% du prix de vente pour les droits de mutation cantonaux et de 1,1% pour
les droits de mutation communaux), soit 51'546'700 fr. au 17 décembre 2003. Après réévaluation
dudit montant en fonction de l’évolution de l’ISPC, les fonds propres s’élevaient
ainsi à 52'530'211 fr. selon les premiers juges, tandis que le rendement desdits fonds propres s’élevait
à 1'050'604 fr. par an. Les charges courantes et d’entretien, données inconnues, pouvaient
quant à elles être déterminées sur la base de modèles théoriques et ont
été arrêtées à 15% des recettes locatives, soit 490'287 fr. par an. Les premiers
juges ont ensuite ventilé le rendement annuel net admissible (de 1'540'891 fr.) entre les 22 appartements
constituant le complexe immobilier dans lequel résident les demandeurs et les diverses places de
parc louées par la défenderesse au V.________. Ils en ont déduit que le loyer mensuel
net admissible pour l’appartement litigieux s’élevait à 898 fr. 05, arrondi à
900 fr. et celui de chaque place de parc à 47 fr. 15, soit 50 fr., les premiers juges ne pouvant
pas statuer
ultra petita
.
6.3
En premier lieu, il convient d’examiner
l’arrêt sur lequel l’appelante fonde son raisonnement. Les considérants de l’arrêt
4A_461/2015 (que les premiers juges ont d’ailleurs cité) exposent que, dans le jugement objet
du recours (CACI 2 mars 2015/109), la Cour de céans avait considéré que la bailleresse
n’avait pas violé son devoir de collaboration. Le prix réel d’acquisition n’ayant
pas pu être établi, le calcul de rendement n’était pas possible. En outre, les locataires
n’avaient pas produit de loyers comparatifs probants, ni le moindre élément statistique
faisant apparaître le loyer précédent comme abusif. La Cour de céans s’en était
alors tenue uniquement au montant du précédent loyer. Elle avait retenu que ledit loyer n’apparaissait
pas excessif au regard des loyers moyens figurant sur les statistiques produites par la bailleresse,
lesquelles étaient pondérées au motif qu’elles englobaient l’intégralité
de la commune alors que l’appartement litigieux était situé au centre-ville, où
les loyers se situent notoirement au-dessus de la moyenne communale. Le Tribunal fédéral a
estimé que, indépendamment de la question – qu’elle a laissée ouverte –
de l’éventuelle violation par la bailleresse de son devoir de collaboration, on ne pouvait
pas reprocher à la cour cantonale de s’être fondée sur le montant du précédent
loyer et sur les statistiques pondérées en fonction de la situation réelle de l’appartement
litigieux pour qualifier de non-abusif le loyer des locataires.
L’appelante fait une lecture sélective de cet arrêt. En effet, les juges fédéraux
– dont l’examen était limité à l’arbitraire de la solution dégagée
par la Cour de céans (TF 4A_461/2015, consid. 3.1) – précisent ce qui suit au consid.
3.2.1 : « Si, sur la base des documents remis par les parties, le rendement net peut être
établi, c’est exclusivement en fonction de ce critère qu’il convient de déterminer
si le loyer examiné est abusif au sens de l’art. 269 CO ». Aussi, cet arrêt
confirme en réalité la prééminence de principe du critère du rendement excessif
fondé sur le rendement net. Plusieurs arrêts de la Cour de céans confirment d’ailleurs
qu’il se justifie de recourir aux statistiques uniquement si les juges ne sont pas en mesure d’obtenir
– par quelque biais que ce soit – les données nécessaires au calcul du rendement
net (CACI 21 décembre 2018/729 ; CACI 9 février 2018/80, confirmé par l’arrêt
TF 4A_191/2018 déjà cité).
En effet, dans l’arrêt cité par l’appelante, c’est bien parce que la valeur
de l’immeuble n’avait pas pu être établie sur la base des pièces à disposition
et que cette carence n’était pas imputable au bailleur que la Cour de céans avait écarté
la méthode du rendement net. Le Tribunal fédéral relève d’ailleurs qu’il
ne peut pas être reproché à l’autorité cantonale d’avoir abouti à
un résultat insoutenable en se fondant, « faute de mieux », sur la moyenne fixée
dans les statistiques communales, confirmant ainsi qu’il s’agit là d’une solution
subsidiaire, à défaut d’autres éléments probants.
Or, en l’espèce, les premiers juges ont estimé qu’ils disposaient d’éléments
suffisants pour effectuer un calcul du rendement net et ont écarté les éléments statistiques.
Cet arrêt n’est donc d’aucun secours à l’appelante puisque, d’une part,
il confirme la prééminence du calcul fondé sur le rendement net et que, d’autre
part, sa situation de fait n’est pas comparable à celle du cas d’espèce en tant
que les premiers juges ont considéré qu’ils disposaient d’éléments de
calcul suffisants – en particulier la valeur de l’immeuble au jour de la cession du 18 décembre
2003 – pour examiner le caractère abusif du loyer à l’aune du rendement net.
6.4
6.4.1
En ce qui concerne les coûts d’investissement, l’appelante estime qu’il était
erroné de se référer au double du prix de cession figurant sur l’acte de cession
de décembre 2003. Elle reproche aux premiers juges d’avoir écarté les explications
selon lesquelles H.________ aurait bénéficié d’un prix d’acquisition de faveur
en-dessous du prix du marché, dans le cadre de la liquidation de [...]. Selon elle, le tribunal
aurait omis de retenir que l’acquisition immobilière n’aurait pas eu lieu dans le sillage
de la faillite de [...] mais dans le cadre de la liquidation de [...]. Elle soutient que rien n’indiquait
que cette liquidation ait été déficitaire pour les créanciers, de sorte qu’une
révocation n’aurait pas été possible, et que, dans la mesure où l’acquisition
aurait permis de sauvegarder les retraites du personnel, le prix payé aurait tenu compte des rentes
qui devraient être servies dans le futur pour des sommes importantes. Enfin, se fondant sur l’arrêt
du Tribunal fédéral 4A_461/2015 (cité au consid. 6.3
supra
),
elle estime que la référence à un prix de transfert ne serait pas possible au motif qu’un
tel prix refléterait souvent au mieux une valeur fiscale et non pas vénale. Enfin, elle considère
que rien au dossier n’indiquerait que le montant du transfert représentait exactement la moitié
du bien et donc encore moins sa valeur.
6.4.2
En principe, pour déterminer l’éventuel caractère abusif d’un loyer, seul
le prix de vente, s’il s’agit d’un immeuble déjà construit, est déterminant
(cf. art. 269 CO ; TF 4A_198/2014 du 17 juillet 2014, consid. 4.4). Il n’est pas possible
de substituer aux coûts d’investissement d’autres valeurs, plus ou moins abstraites,
telles que la valeur vénale de l’immeuble, sa valeur fiscale ou sa valeur d’assurance-incendie,
celles-ci se référant à des valeurs objectives liées au marché et non aux coûts
concrets (individuels) liés à l’acquisition de l’immeuble (Conod/Bohnet, op. cit.,
n. 461 p. 111 ; TF 4A_461/2015 précité consid. 3.1.2).
Lorsque le bailleur a acquis un immeuble à prix préférentiel ou à titre gratuit,
par exemple à la suite d’une succession ou d’une donation mixte, il est en droit de
fonder la valeur de l’immeuble sur le prix effectif du marché au moment de l’acquisition.
Le prix avantageux qui est consenti au bailleur dans les circonstances précitées est en effet
destiné exclusivement à le favoriser, mais nullement à avantager ses locataires (TF 4A_198/2014
précité consid. 4.4 ; TF 4C.285/2005 du 18 janvier 2006 consid. 2.5 et
les réf. citées ; Weber, Basler Kommentar, 6
e
éd., 2015, n. 10 ad art. 269 CO).
En revanche, si l’immeuble a été acquis aux enchères ou si le bailleur a acquis
l’immeuble en faisant une bonne affaire, c’est le prix effectif payé par le bailleur
qui entre en ligne de compte (Conod/Bohnet, op. cit., n. 467 p. 113 ; Bohnet
in
CPra-Bail, n. 33 ad art. 269 CO).
6.4.3
Le tribunal a considéré que l’allégation
de l’appelante selon laquelle le prix de cession de 2003 ne refléterait pas la valeur réelle
de la part cédée car H.________ aurait bénéficié d’un prix de faveur dans
le cadre de la liquidation de [...] n’était pas prouvée ni même vraisemblable puisque
ladite faillite avait connu un énorme retentissement. Or conformément aux règles topiques
de la LP (loi sur la poursuite pour dettes et la faillite, RS 281.1), les créanciers auraient été
informés en cas de vente de gré à gré durant la liquidation et auraient notamment
pu demander la révocation d’un acte de vente immobilière à un prix notablement inférieur
à la valeur réelle de l’immeuble, de sorte qu’il paraissait improbable que les
créanciers de [...] eussent accepté que celle-ci brade le patrimoine de la société
en faveur de H.________.
Il est exact que la vente a eu lieu en réalité dans le cadre de la liquidation de [...]. Toutefois,
cet élément n’est pas déterminant. En premier lieu, l’appelante n’a
pas prouvé que le prix de la cession de décembre 2003 serait largement inférieur à
ceux pratiqués pour le même genre de biens à la même époque. Rien ne permet
de considérer donc qu’il s’agirait, comme elle le prétend, d’un montant préférentiel.
L’appelante ne prouve pas davantage que le prix de la cession aurait tenu compte des rentes qui
devraient être servies dans le futur. Ensuite, même à considérer qu’il s’agirait
d’un prix bien plus bas que la moyenne, l’appelante ne démontre aucune intention de
libéralité ni une quelconque volonté d’E.________ de la favoriser en lui accordant
un prix largement inférieur à ceux du marché de l’époque. Tout au plus pourrait-on
retenir que, dans le cadre de la liquidation d’E.________, l’appelante a pu profiter d’une
« bonne affaire ». Or la doctrine – citée par les premiers juges –
expose clairement que si le prix est simplement bas, c’est le prix effectif payé par le bailleur
qui doit être pris en compte. Aussi, les allégations – au demeurant non prouvées
– de l’appelante ne changent rien à l’appréciation des premiers juges.
On comprend mal sur quel considérant de l’arrêt
du Tribunal fédéral 4A_461/2015 l’appelante se fonde pour considérer qu’il
serait impossible de se référer à un prix de transfert pour calculer le rendement net.
Le Tribunal fédéral confirme que c’est bien le « prix de transfert »
convenu entre les parties qui doit servir de base dans le calcul du rendement. L’appelante ne peut
donc tirer aucun argument de cette jurisprudence.
Enfin, s’agissant du prix figurant dans l’acte de cession de décembre 2003, dont rien
n’indique qu’il représenterait la moitié du bien ni de sa valeur, l’art. 646
al. 2 CC prévoit qu’en cas de copropriété sur un bien, les quotes-parts des copropriétaires
sont présumées égales, présomption que l’appelante n’a pas renversée.
Au contraire, l’acte de cession de décembre 2003 H.________ acquérait « tous
ses droits [ndr : ceux d’E.________] notamment de propriété, soit une demie, aux
immeubles objets des parcelles [...]», ce qui confirme que H.________ et E.________ détenaient
chacun exactement la moitié des biens immobiliers. Le raisonnement des premiers juges consistant
à doubler le prix de cession ne prête donc pas le flanc à la critique.
Au demeurant, il convient de rappeler que le tribunal a invité plusieurs fois l’appelante
à expliquer et à apporter les pièces nécessaires au calcul du prix d’acquisition
de l’immeuble. L’appelante a cependant refusé de produire les éléments requis
en violation de son devoir de collaboration. Elle ne saurait donc
a
posteriori
reprocher aux premiers juges d’avoir
fondé leur raisonnement sur les données disponibles au dossier alors qu’elle avait tout
loisir d’apporter des éléments pour appuyer sa propre thèse.
6.5
6.5.1
L’appelante relève que la règle
jurisprudentielle sur laquelle s’est fondé le tribunal pour retenir les fonds propres à
hauteur d’un maximum de 40% date d’un arrêt de 1994 (ATF 123 III 171), pour une hausse
de loyer ayant débuté en 1991. Elle estime en substance que l’évolution des taux
d’intérêts et la conjoncture actuelle rendraient cette règle obsolète et que
celle-ci devrait « faire l’objet d’une réflexion de fond ».
6.5.2
Pour calculer le rendement au sens de l’art.
269 CO, il faut se fonder sur le montant réel des fonds propres, quelle que soit leur importance.
Les fonds propres définis doivent ensuite être réindexés en fonction de l’ISPC
(Conod/Bohnet, op. cit., n. 474 p. 114). Lorsque l’immeuble est franc d’hypothèque ou
lorsque les fonds étrangers sont inférieurs à 60% de sa valeur initiale, la jurisprudence
du Tribunal fédéral limite la réactualisation des fonds propres à 40% du prix de
revient (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 4.2 p. 542).
Ce plafonnement part de l’idée à la base des art. 269a let. e CO et 16 OBLF selon laquelle
il ne faut pas indexer la part du loyer servant d’ordinaire à renter les fonds étrangers
(les 60%) parce qu’ils ne sont pas exposés aux risques, en cas de réalisation forcée,
du moment qu’ils sont garantis par un gage immobilier. Les auteurs David Lachat et Pierre Stastny
indiquent que cette pratique est approuvée par une partie de la doctrine, qu’ils rejoignent,
et critiquée par une autre, qui plaide pour une indexation de tous les fonds propres, voire de toute
la valeur de l’immeuble (Le bail à loyer, précité, note infrapaginale 95, p. 542).
Il n’empêche que le plafonnement à 40% est consacré par la jurisprudence du Tribunal
fédéral (ATF 123 III 171 ; ATF 122 III 257 consid. 3a, JdT 1997 I 595 ; ATF 120 II
100 consid. 5b ; TF 4A_17/2017 du 7 septembre 2017 consid. 2.1.1) – ce que l’appelante
admet au demeurant –, et se justifie encore dans la situation actuelle, compte tenu des explications
exposées ci-dessus.
C’est donc à raison que les premiers juges ont appliqué cette pratique, en conformité
avec la jurisprudence fédérale.
6.6
Les autres éléments du calcul opéré
par les premiers juges, que l’appelante ne conteste pas, peuvent être intégralement confirmés.
6.7
L’appelante estime que, même en recourant à la méthode théorique, le tribunal
se devait de s’interroger quant à la validité de son résultat au regard des données
statistiques officielles et au regard des documents produits par l’appelante en procédure.
Il y a lieu de souligner tout d’abord que les premiers juges n’ont pas procédé
à un calcul théorique, mais à un calcul de rendement concret sur la base des éléments
à leur disposition, calcul confirmé dans les considérants qui précèdent.
Dès lors qu’un calcul du rendement net a pu être effectué, il n’y a plus lieu
de tenir compte des données statistiques, qui, comme déjà vu, sont subsidiaires aux éléments
concrets sur lesquels le juge peut fonder son raisonnement, et le critère du rendement net ne peut
pas être mélangé avec des facteurs liés au marché (consid. 4.1 ci-dessus).
A cet égard, c’est en vain que l’appelante reproche aux premiers juges d’avoir
considéré (jugement p. 19) de manière contradictoire qu’il fallait le cas échéant
recourir aux statistiques en cas de lacune, pour effectuer un calcul de rendement, tout en ne tenant
aucun compte de ces statistiques, lorsqu’il s’agissait de valider le résultat du calcul.
La référence aux statistiques visait ici uniquement certaines lacunes de données dans
le calcul du rendement net effectif, notamment s’agissant des charges courantes et d’entretien
annuelles, qui sont accessibles à une évaluation fondée sur des modèles théoriques,
comme l’a retenu la Cour de céans dans l’arrêt auquel se réfèrent les
premiers juges (CACI 21 décembre 2018/729 consids. 3.3.3). Il n’y a dès lors aucune contradiction
dans le raisonnement des premiers juges. Pour le surplus, l’appelante ne remet pas en cause l’utilisation
de modèles théoriques pour l’évaluation des charges courantes et d’entretien
et il n’y a pas lieu d’y revenir.
En tout état de cause, les éléments statistiques produits par l’appelante ne permettent
pas, vu leur caractère très général, de faire prévaloir ces éléments
statistiques – dont l’utilisation est subsidiaire – sur le calcul de rendement effectué
de manière fiable par les premiers juges, bien que fondé partiellement sur des modèles
théoriques (cf. CACI 21 décembre 2018/729 consid. 3.3.5).
Or dès lors que l’autorité précédente a pu opérer un calcul de rendement,
intégralement confirmé, il n’y avait pas lieu de s’attarder sur les éléments
statistiques du dossier ni sur les annonces immobilières produites par l’appelante.
6.8
On peut également rejeter la conclusion formée à titre subsidiaire par l’appelante
tendant à renvoyer le dossier en première instance pour que le tribunal procède à
une expertise de la valeur vénale des immeubles. En effet, une telle expertise aurait été
inutile dès lors que, comme exposé ci-dessus, l’autorité précédente disposait
des éléments nécessaires au calcul du rendement net. En outre, l’appelante est malvenue
de formuler en deuxième instance des réquisitions de mesures d’instruction alors qu’elle
a été encouragée par les premiers juges – en vain – à participer à
l’administration des preuves nécessaires audit calcul.
7.
7.1
L’appelante conteste avoir fait preuve de
témérité et estime que le montant et la répartition des frais et des dépens
de première instance devraient être corrigés en conséquence.
7.2
Selon l'art. 12 al. 2 et 3 LJB (Loi sur la juridiction en matière de bail du 9 novembre 2010 ;
BLV 173.655), une partie qui agit de façon téméraire ou qui complique inutilement la procédure
peut être tenue de payer un émolument de 500 fr. au maximum et des dépens d'un montant
maximum de 1'500 francs.
La témérité et la complication inutile de la procédure sont des notions étroites,
appliquées de manière restrictive (Tappy, CPC commenté, Bâle 2011, n. 10 ad art.
115 CPC). La témérité se réfère à la position de fond de la partie, alors
que la complication inutile de la procédure concerne le comportement procédural de la partie
(CACI 21 décembre 2018/729).
Agit de façon téméraire la partie qui soutient en procédure une thèse si évidemment
mal fondée que toute personne un tant soit peu raisonnable n'oserait la soutenir, ou encore celle
qui utilise des arguments manifestement dénués de toute valeur quelconque ou de toute pertinence,
le rôle procédural de la partie étant à cet égard sans importance (Byrde/Giroud Walther/Hack,
Procédures spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 8 ad art. 14 LTB et les références
citées). La notion de témérité comprend en outre un élément subjectif,
à savoir la volonté d'agir en justice, en sachant pertinemment que sa position est dénuée
de tout fondement (Baumann, la notion de témérité de l'art. 274d al. 2 CO, PJA 1997 p.
1160 ; Higi, Zürcher Kommentar, 4
e
éd., Zurich 1996, n. 106 ad art. 274d CO).
La complication inutile de la procédure a par exemple été retenue dans le cas d'un bailleur
qui s'était engagé par deux fois en audience à effectuer des travaux destinés à
remédier aux inconvénients subis par les locataires et qui était resté inactif, occasionnant
ainsi deux suspensions inutiles, ou encore dans le cas d'un bailleur qui avait produit à l'audience
de très nombreuses pièces sur lesquelles l'autre partie n'était pas en mesure de se déterminer
séance tenante (Byrde/Giroud Walther/Hack, op. cit., nn. 19 ss ad art. 14 LTB et les références
citées). La Cour de céans a considéré que le fait pour une partie de feindre de vouloir
collaborer à l’instruction, notamment en demandant diverses prolongations des délais,
avant de finalement s’opposer à la production des pièces requises et de refuser de donner
les indications permettant d’obtenir lesdites pièces par des tiers, contraignant de ce fait
la partie adverse et le tribunal à multiplier les démarches en vue de pallier ces manquements,
était un comportement procédant de la mauvaise foi et compliquant inutilement la procédure
(CACI 21 décembre 2018/729 consid. 4.3).
7.3
En l’espèce, les premiers juges ont
retenu que l’appelante, invitée à produire les pièces nécessaires au calcul
de rendement, avait dans un premier temps sollicité plusieurs prolongations de délai pour s’exécuter
mais qu’elle n’avait finalement rien produit, sans autre explication que ledit calcul n’était
pas possible en raison de l’ancienneté de l’immeuble. Ils ont relevé qu’elle
s’était ensuite opposée aux réquisitions de production de pièces et n’avait
donné que très partiellement suite aux ordonnances du président du tribunal, en prétendant
ne plus disposer des pièces requises. Ils ont exposé que l’attitude de l’appelante
avait contraint les intimés à multiplier les réquisitions de production de pièces
et le président du tribunal à solliciter de nombreux tiers pour obtenir les renseignements
minimaux et à faire tenir une audience pour entendre un collaborateur de l’appelante en qualité
de témoin. Les premiers juges ont retenu que, nonobstant le fait que ce témoignage avait révélé
que l’appelante aurait été en mesure de fournir certaines pièces qu’elle prétendait
ne plus détenir, celle-ci n’avait tout de même rien produit par la suite.
Les motifs retenus par l’autorité précédente peuvent être confirmés. Comme
indiqué ci-dessus (cf. consid. 5.3
supra
),
l’appelante n’a pas collaboré à l’administration des preuves à la hauteur
de ce qui était attendu d’elle et a inutilement prolongé et compliqué la procédure
en réclamant de vaines prolongations de délai et en s’opposant quasi-systématiquement
aux réquisitions de pièces, ce qui a entraîné des échanges de courriers et a
rendu nécessaires de nombreuses investigations du tribunal auprès de tiers (Registre foncier,
ECA, portfolio manager, etc.). C’est en vain que l’appelante prétend avoir versé
au dossier « les seuls documents en sa possession » puisque le témoignage de
son employé a confirmé qu’elle disposait de pièces essentielles, en particulier
de l’acte de cession qu’elle a refusé de produire et dont la production a dû être
sollicitée auprès d’un tiers et que les premiers juges ont retenu, sans que cela ne prête
le flanc à la critique, qu’il était invraisemblable que les pièces essentielles
du dossier de construction n’aient pas été conservées.
8.
8.1
En définitive, l’appel doit être
rejeté et le jugement confirmé.
8.2
Vu l’issue de l’appel, les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés
à 3'060 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
L’appelante devra en outre verser aux intimés, solidairement entre eux, de pleins dépens
de deuxième instance, qui doivent être arrêtés à 3'000 fr. (art. 3 et 7 TDC
[tarif des dépens en matière civile ; BLV 270.11.6]).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 3'060 fr. (trois mille soixante
francs), sont mis à la charge de l’appelante W.________.
IV.
L’appelante W.________ doit verser aux intimés Q.________, créanciers solidaires, la
somme de 3'000 fr. (trois mille francs) à titre de dépens.
V.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               Le greffier
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Christian Favre (pour W.________),
‑
Me Laura Emonet (pour Q.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Président du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :