vd_findinfo · HC / 2010 / 99 · 2010-01-28 · fr

BAIL À LOYER, LOYER, RÉDUCTION{EN GÉNÉRAL}, RESTITUTION{EN GÉNÉRAL}, DÉFAUT DE LA CHOSE, PRESCRIPTION | 127 CO, 128 ch. 1 CO, 128 CO, 256 al. 1 CO, 256 CO, 259 CO, 259a al. 1 CO, 259a al. 1 let. a CO, 259a al. 1 let. b CO, 259a CO, 259d CO, 452 al. 1ter CPC, 452 al. 2 CPC, 452 CPC, 13 LTB

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 28.01.2010 HC / 2010 / 99

TRIBUNAL CANTONAL
56/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 28 janvier
2010
___________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.     Giroud et Krieger
Greffière
:
Mme   Rossi
*****
Art. 127, 128 ch. 1, 256
al. 1, 259, 259a al. 1 let. a et b et 259d CO; 452 CPC; 13
LTB
La Chambre des
recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper du
recours interjeté par
B.________
SA
, à
Bussigny-près-Lausanne, défenderesse,
contre le jugement rendu le 23
octobre 2008 par le Tribunal des baux du canton de Vaud dans la
cause divisant la recourante d'avec
A.Z.________
et
B.Z.________
, tous deux à Morges,
demandeurs.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par jugement du 23 octobre 2008, dont la motivation a
été notifiée aux parties le 5 novembre 2009,
le Tribunal des baux du canton de Vaud a prononcé que le
loyer net dû par les demandeurs B.Z.________ et A.Z.________
pour l'appartement d'une pièce au 2
ème
étage de l'immeuble sis [...], à Morges,
utilisé à titre de local professionnel, est
fixé à 757 fr. dès le 1
er
octobre
2007 (I), ordonné à la défenderesse B.________
SA de procéder aux travaux suivants dans un délai de
trente jours dès jugement définitif et
exécutoire: - remise en état de la moquette, de
couleur beige, de l'escalier du 2
ème
étage, soit par son enlèvement, soit par son
remplacement, de manière conforme aux règles de
l'art; - remplacement de la vitre cassée au-dessus du palier
menant aux locaux loués par les demandeurs;
- redressement ou suppression de la tôle située
au plafond, au droit de l'escalier de l'entrée; - nettoyage
du tapis rouge qui mène aux locaux loués par les
demandeurs (II), réduit le loyer net de l'appartement de 5%
du 15 juin 1996 au 30 septembre 2007 pour le défaut de
conciergerie, ainsi que de 10% du 11 avril 2007 au 15 mars 2008 et
de 5% du 16 mars 2008 au 31 juillet 2008 pour le défaut de
travaux d'entretien des peintures et des carrelages des parties
communes de l'immeuble (III), dit que la défenderesse doit
payer aux demandeurs, solidairement entre eux, la somme de 6'586
fr. à titre de loyers versés en trop du
1
er
août 1997 au 31 juillet 2008 compte tenu des
réductions allouées ci-dessus (IV),
libéré les loyers consignés par les demandeurs
auprès de la [...] à hauteur de 6'586 fr. en faveur
des locataires - solidairement entre eux - en paiement du montant
alloué sous chiffre IV, et le solde en faveur de la
défenderesse (V), arrêté les frais de justice
des demandeurs, solidairement entre eux, à 2'630 fr. et ceux
de la défenderesse à 1'500 fr. (VI), alloué
des dépens réduits d'un quart aux demandeurs,
solidairement entre eux, par 3'622 fr. 50 (VII) et rejeté
toutes autres ou plus amples conclusions (VIII).
L'état de fait de ce jugement, complété par
les pièces du dossier (art. 452 CPC [Code de
procédure civile du 14 décembre 1966; RSV 270.11),
retient les faits suivants:
Par contrat de bail à loyer du 4 juin 1996, B.________ SA,
représentée par [...], a remis en location à
B.Z.________ et A.Z.________ l'appartement d'une pièce au
2
ème
étage de l'immeuble sis [...],
à Morges, dès le 15 juin 1996. Le loyer mensuel net
était fixé à 900 francs. Sous la rubrique
«Destination des locaux» figurait la mention
«local professionnel [...]».
Pour accéder à l'appartement des locataires, les
clients de ceux-ci doivent emprunter la première partie de
la cage d'escalier mais pas la seconde menant à
l'étage supérieur, celle-ci partant toutefois devant
la porte du local susmentionné.
Par lettre du 11 avril 2007, les locataires ont fait part à
la représentante de la bailleresse de diverses plaintes
relatives à l'absence de conciergerie dans l'immeuble et au
mauvais état des parties communes. Ils ont requis le
remboursement de 6% du loyer mensuel depuis le 15 juin 1997, la
mise en place d'un service de conciergerie, ainsi que le nettoyage,
la réparation et la remise en ordre des locaux communs
jusqu'au 15 mai 2007, faute de quoi ils consigneraient le loyer
dès le mois de juin 2007.
Un second courrier au contenu similaire a été
adressé à la régie le 25 mai 2007, le
délai pour y donner la suite demandée étant
fixé au 10 juin 2007, faute de quoi le loyer serait
consigné dès le mois de juillet 2007.
Le 3 juillet 2007, A.Z.________ et B.Z.________ ont saisi la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer
du district de Morges (ci-après: la commission de
conciliation).
Dès le 1
er
octobre 2007, la bailleresse a
chargé l'entreprise J.________ du nettoyage des parties
communes de l'immeuble en cause, le salaire du concierge
s'élevant à 172 fr. par mois.
Par décision du 22 octobre 2007, la commission de
conciliation a notamment ordonné à la bailleresse de
procéder - d'ici au 30 novembre 2007 - à l'entretien
(nettoyage) et à la réfection du couloir et de la
cage d'escalier (carrelages, reboucher les trous dans les murs,
ancrage de la main courante), dit que les loyers des mois de
juillet à novembre 2007 demeuraient consignés d'ici
à la parfaite exécution de ces travaux et
accordé jusqu'à ce moment-là une
réduction de loyer de 6% dès le mois d'avril
2007.
Par requête du 21 novembre 2007, les locataires ont ouvert
action contre la bailleresse auprès du Tribunal des baux,
concluant, sous suite de frais et dépens, à la
réduction du loyer mensuel net des locaux loués de
20% dès le 1
er
octobre 2007 (I), à ce
qu'ordre soit donné à la bailleresse de
procéder ou faire procéder par un tiers et à
ses frais aux travaux d'entretien nécessaires à la
remise en état de la cage d'escalier de l'immeuble, à
savoir notamment la réfection des carrelages du corridor,
ainsi que des plâtres des murs et plafonds, dans un
délai de dix jours dès le jugement définitif
et exécutoire à intervenir (II), à ce qu'ordre
soit donné à la bailleresse de mettre sans
délai sur pied un service de conciergerie ou de faire
procéder de toute autre manière au nettoyage
régulier des parties communes de l'immeuble, à ses
frais, dans un délai de dix jours dès le jugement
définitif et exécutoire à intervenir (III),
à une réduction du loyer mensuel net de 20%
dès le 15 juin 1996 et jusqu'à parfaite
exécution par la bailleresse des injonctions citées
sous chiffres II et III (IV), à ce qu'il soit dit que la
bailleresse est la débitrice des locataires, solidairement
entre eux, des loyers payés en trop pour la période
du 15 juin 1996 au jour du jugement définitif et
exécutoire à intervenir, selon précisions qui
seront données au jour de l'audience de jugement (V) et que
les loyers consignés seront déconsignés en
faveur de la bailleresse à exécution complète
des injonctions citées sous chiffres II et III, sous
déduction du montant dû selon chiffre IV
(VI).
En mars 2008, la défenderesse a procédé
à des travaux d'entretien de la première partie de la
cage d'escalier allant jusqu'au palier situé devant les
locaux loués par les demandeurs.
Les parties ont été entendues à l'audience du
Tribunal des baux du 12 juin 2008. Une inspection locale a
été effectuée, lors de laquelle les juges ont
constaté que la seconde partie de la cage d'escalier, qui
n'avait pas encore été rénovée, se
trouvait dans un état de délabrement avancé.
Les peintures des murs étaient en effet fortement
écaillées, les murs tombaient en morceaux - des trous
importants y apparaissant par endroits - et le carrelage
était si usé qu'il avait en grande partie perdu sa
couleur d'origine et ne pouvait plus être correctement
nettoyé en raison de la disparition de son vernis. En outre,
une vitre de la porte palière située à
l'étage de l'appartement en cause était
brisée, une tôle au plafond au droit de l'escalier de
l'entrée de l'immeuble était tordue et saillante, la
moquette beige couvrant l'escalier menant à la porte
palière précitée était très
sale, usée - ayant par endroits perdu sa couleur d'origine -
et n'était pas bien fixée à l'escalier, et le
tapis rouge du palier situé devant la porte des locaux
loués était très sale et parsemé de
taches de peinture blanche.
Dans son écriture du 18 juin 2008, la défenderesse a
admis la baisse de loyer requise, en vertu de la modification du
taux hypothécaire et de l'indice suisse des prix à la
consommation pour un total de 15,81% par mois, dès le
1
er
octobre 2007 (I), ainsi qu'une réduction de
loyer de 10% pour la période du 15 mai 2007 au 15 mars 2008,
les loyers consignés devant pour le reste être
libérés en sa faveur (II), consenti à
effectuer un rafraîchissement de la surface de la porte
palière devant l'appartement loué, à
l'exclusion de la montée d'escalier en direction des combles
occupés par un tiers (III) et conclu au surplus à
libération en soulevant expressément l'exception de
prescription (IV).
En juillet 2008, la défenderesse a procédé
à des travaux d'entretien de la seconde partie de la cage
d'escalier, y compris le palier situé devant l'appartement
loué par les demandeurs.
Les parties et deux témoins ont été entendus
à l'audience du 23 octobre 2008. T.________, locataire de
l'immeuble depuis une cinquantaine d'années, a
déclaré qu'il n'y avait pas de service de
conciergerie avant l'arrivée des demandeurs, chaque
locataire balayant devant sa porte. A cette
époque-là, il s'était proposé
auprès de la défenderesse comme concierge et, dans
l'attente d'une réponse définitive de celle-ci, il
nettoyait les parties communes de l'immeuble lorsque les demandeurs
sont devenus locataires. Il leur avait fait visiter le local en
cause et leur avait remis les clefs au début du bail, leur
indiquant qu'ils pouvaient s'adresser à lui en cas de
problème et se présentant à eux comme le
concierge qu'il pensait être. La défenderesse ne
l'ayant pas confirmé dans cette fonction ni donné une
quelconque compensation pour ses services, il avait cessé de
s'occuper de la conciergerie après quelques semaines. Le
témoin a indiqué qu'au vu de ces circonstances, les
demandeurs pensaient que l'immeuble était doté d'un
tel service.
La défenderesse a quant à elle admis n'avoir pas fait
réparer la tôle saillante, la moquette beige et le
tapis rouge, étant d'avis qu'elle n'avait pas à le
faire, dès lors qu'elle n'avait pas été
informée de ces défauts avant l'ouverture de l'action
devant le Tribunal des baux.
Lors de cette audience, les demandeurs ont précisé
leur conclusion II en ce sens que les travaux de réfection
de la cage d'escalier restant à effectuer étaient la
remise en état de la moquette de l'escalier du
2
ème
étage - par son enlèvement ou
son remplacement de manière conforme aux règles de
l'art -, le remplacement de la vitre cassée au-dessus du
palier menant aux locaux loués, le redressement ou la
suppression de la tôle située au plafond au droit de
l'escalier de l'entrée et le nettoyage du tapis rouge
conduisant à l'appartement en cause, les autres conditions
de l'injonction demeurant inchangées.
Par déclaration dictée au procès-verbal, les
demandeurs ont admis le calcul de baisse de loyer résultant
de la conclusion I prise par la défenderesse le 18 juin
2008. Ils ont demandé au Tribunal des baux de prendre acte,
avec suite de frais et dépens, de ce
passé-expédient partiel - renonçant à
la partie de leur propre conclusion I allant au-delà de
celui-ci -, ainsi que du passé-expédient partiel sur
les conclusions II et III de la défenderesse, maintenant
leurs conclusions dans la mesure où elles allaient
au-delà de ce qui était admis par la
bailleresse.
La défenderesse a quant à elle conclu, sous suite de
frais et dépens, au rejet de toutes les conclusions des
demandeurs allant au-delà de celles qu'elle avait prises le
18 juin 2008.
Après avoir, dans un premier temps, soutenu que l'entreprise
J.________ n'effectuait pas correctement les nettoyages, les
demandeurs ont renoncé à cet argument dans leur
plaidoirie.
En droit, les premiers juges ont considéré qu'en
vertu du passé-expédient partiel des demandeurs sur
la baisse de 15,81% admise par la défenderesse, le loyer
mensuel net des locaux en cause devait être fixé
à 757 fr. dès le 1
er
octobre 2007. Ils ont
estimé que l'état de délabrement des parties
communes était tel qu'il ne correspondait plus à ce
qui pouvait légitimement être supporté par les
locataires, qu'il restreignait l'usage de la chose louée et
constituait un défaut de celle-ci de moyenne importance. La
bailleresse étant tenue d'y remédier, ils ont par
conséquent ordonné à celle-ci de
procéder aux travaux encore à effectuer après
ceux entrepris en mars et juillet 2008, soit à la remise en
état de la moquette beige, au remplacement de la vitre
cassée, au redressement ou à la suppression de la
tôle du plafond au droit de l'escalier de l'entrée et
au nettoyage du tapis rouge, ces éléments ne
restreignant toutefois pas à eux seuls l'usage de la chose
louée et ne justifiant dès lors pas une
réduction de loyer pour l'état de la cage d'escalier
après le 31 juillet 2008. En raison du défaut de
travaux d'entretien des peintures et des carrelages des parties
communes de l'immeuble, le Tribunal des baux a admis une baisse de
loyer de 10% pour la période allant de la date des
premières plaintes des demandeurs le 11 avril 2007 au 15
mars 2008 - époque de la première partie des travaux
auxquels la défenderesse avait procédé - et de
5% du 16 mars 2008 au 31 juillet 2008, la cage d'escalier ayant
toujours été affectée d'un défaut de
plus petite importance jusqu'à la date de la seconde partie
des réfections. Sur la base des déclarations du
témoin T.________ et après interprétation de
la volonté des parties, les premiers juges ont retenu qu'il
était établi que les demandeurs avaient eu
l'intention de conclure un bail portant sur un appartement
situé dans un immeuble qui bénéficiait d'un
service de conciergerie et admis une baisse de loyer de 5% du 15
juin 1996 au 30 septembre 2007 pour absence d'une telle prestation,
la réduction équivalant au salaire du concierge
divisé par le nombre d'appartements mis en rapport avec le
loyer mensuel net payé par les demandeurs. L'entreprise
J.________ ayant été mandatée pour le
nettoyage des parties communes de l'immeuble depuis le
1
er
octobre 2007, le Tribunal des baux a rejeté
la conclusion relative à la mise en place d'un service de
conciergerie. Dès lors que l'action en restitution des
loyers payés en trop est de nature contractuelle et que dite
restitution s'effectue en un seul versement, les premiers juges ont
soumis la prétention des demandeurs à ce titre au
délai de prescription de dix ans prévu à
l'art. 127 CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220) et non
à celui de cinq ans de l'art. 128 CO applicable aux
prestations périodiques. La prescription ayant
été interrompue par la requête du 3 juillet
2007 déposée auprès de la commission de
conciliation et par les actes judiciaires subséquents des
parties, ils ont alloué aux demandeurs le montant total de
6'586 fr. pour les loyers versés en trop du 1
er
août 1997 au 31 juillet 2008, calculé en fonction du
nouveau loyer fixé et des réductions
accordées.
B.
Par acte du 13
novembre 2009, B.________ SA a recouru contre ce jugement,
concluant, sous suite de frais et dépens de première
et deuxième instances, à sa réforme en ce sens
qu'elle ne doit qu'une réduction de loyer de 10% pour la
période du 15 mai 2007 au 15 mars 2008 et que les loyers
consignés sont pour le surplus libérés en sa
faveur, les autres conclusions des intimés A.Z.________ et
B.Z.________ étant rejetées.
Dans son mémoire du 15 janvier 2010, elle a
développé ses moyens et pris les conclusions
suivantes, sous suite de frais et dépens:
«
A titre de nullité
Le jugement rendu le 23 octobre 2008, motivé le 4 novembre
2009 par le Tribunal des baux du canton de Vaud est
annulé.
A titre de réforme
Le jugement rendu le 23 octobre 2008, motivé le 4 novembre
2009, par le Président du Tribunal civil d'arrondissement de
l'Est vaudois (sic!) est réformé en ce sens
que:
1.      Le loyer net dû par les
demandeurs B.Z.________ et A.Z.________ pour l'appartement de une
pièce au 2
ème
étage de l'immeuble
sis [...], à Morges, est fixé à 757 francs
(sept cent cinquante-sept francs) dès le 1
er
octobre 2007.
2.      Toutes autres plus amples
condamnations de B.________ SA sont rejetées.
3.      La répartition des frais et
dépens allouée en première instance est revue
en ce sens que tous les frais de Justice sont mis à la
charge des demandeurs et intimés, une juste indemnité
pour les dépens de Fr. 4'000.- étant octroyée
au défendeur et recourant».
En droit
:
1.
a)
Les art. 444, 445
et 451 ch. 2 CPC, applicables par renvoi de l'art. 13 LTB (loi du
13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux; RSV 173.655),
ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme
contre les jugements principaux rendus par le Tribunal des
baux.
b
)
Les conclusions doivent figurer dans
l'acte de recours, sous peine d'irrecevabilité. Il ne
saurait ainsi être tenu compte des conclusions prises
après l'expiration du délai de recours, en
particulier dans le mémoire ampliatif
(Poudret/Haldy/Tappy,
Procédure civile
vaudoise, 3
ème
éd., Lausanne
2002
, n. 2 ad art. 461
CPC, p. 714).
Par conséquent, le recours tend uniquement à la
réforme, seules des conclusions en réforme ayant
été prises dans l'acte de recours et le fait que la
recourante ait exposé ultérieurement des moyens de
nullité ne permettant pas de pallier l'absence initiale de
conclusions en nullité. En outre, dans la mesure où
les conclusions en réforme du mémoire vont
au-delà de celles prises dans l'acte de recours, elles sont
irrecevables.
2.
Saisie d'un recours en réforme contre un jugement principal
rendu par le Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit
librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC,
applicable par renvoi de l'art. 13 LTB). Les parties ne peuvent
toutefois articuler des faits nouveaux, sous réserve de ceux
qui résultent du dossier et qui auraient dû être
retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction
complémentaire selon l'art. 456a CPC (art. 452 al. 1ter
CPC).
Ainsi, le Tribunal cantonal
revoit
la cause en fait et en
droit sur la base du dossier, sans réadministration des
preuves déjà administrées en première
instance. Il développe donc son raisonnement juridique
après avoir vérifié la conformité de
l'état de fait du jugement aux preuves figurant au dossier
et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou
complété au moyen de celles-ci
(JT 2003 III 3).
En l'espèce, l'état de fait du jugement est conforme
aux pièces du dossier et aux autres preuves
administrées. Il a été complété
sur la base du dossier.
3.
a)
Selon l'art. 256 al. 1 CO, le
bailleur est tenu de délivrer la chose à la date
convenue, dans un état approprié à l'usage
pour lequel elle a été louée, et de
l'entretenir en cet état.
L'art. 259 CO dispose que le locataire doit, conformément
à l'usage local, remédier à ses frais aux
défauts qui peuvent être éliminés par
les menus travaux de nettoyage ou de réparation
indispensables à l'entretien normal de la chose.
La définition du
défaut au sens des art. 259 ss CO ne figure pas dans la loi.
La doctrine et la jurisprudence se réfèrent à
l'état approprié à l'usage pour lequel la
chose a été louée au sens de l'art. 256 al. 1
CO. Cette notion suppose la comparaison entre l'état
réel de la chose et l'état convenu. Il y a ainsi
défaut lorsque la chose ne présente pas une
qualité que le bailleur avait promise ou sur laquelle le
locataire pouvait légitimement compter en se
référant à l'état approprié
à l'usage convenu. Le défaut de la chose louée
est une notion relative; son existence dépendra des
circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte
notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le
type de la construction, le montant du loyer (Lachat, Le bail
à loyer, Lausanne 2008, pp. 216 et 219; Higi, Zürcher
Kommentar, 1994, n. 28 ad art. 258 CO, p. 382 s.; TF 4C.368/2004 du
21 février 2005 c. 4.1 et réf.; SJ 1997 p. 661 c.
3a). La chose louée, composée des locaux objets du
contrat et des installations et aménagements
énumérés dans le bail, comprend aussi les
installations communes (escalier, hall d'entrée, etc.),
l'accès à l'immeuble et autres terrains attenants;
l'état approprié à l'usage convenu, dont le
bailleur est garant, s'étend à l'ensemble (SJ 1997 p.
661 c. 3a). Les désagréments que peut rencontrer le
locataire doivent dépasser les limites de la
tolérance pour constituer un défaut de la chose
louée (TF 4C.368/2004 précité c.
4.1).
Aux termes de l'art. 259a al. 1
CO, lorsqu'apparaissent
des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au
locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à
ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user
de la chose conformément au contrat, il peut notamment
exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a) ou
une réduction proportionnelle du loyer (let. b). Le
locataire d'un immeuble peut en outre consigner le loyer (art. 259a
al. 2). Selon l'art. 259d CO, si le défaut entrave ou
restreint l'usage pour lequel la chose a été
louée, le locataire peut exiger du bailleur une
réduction proportionnelle du loyer à partir du moment
où le bailleur a eu connaissance du défaut et
jusqu'à l'élimination de ce dernier. La
réduction de loyer peut aussi être due lorsqu'il
s'agit d'un défaut qui n'affecte que peu l'usage des locaux,
par exemple d'un défaut purement esthétique dont
l'existence se prolonge (Lachat, op. cit., p. 255). Pour le calcul
de cette réduction, il convient de procéder selon la
méthode proportionnelle, consistant à comparer
l'usage actuel de la chose louée - affectée de
défauts - avec son usage conforme au contrat, qui en est
exempt. Il s'agit donc de réduire le loyer dans un
pourcentage identique à la réduction effective de
l'usage des locaux. Dans les cas où le calcul proportionnel
n'est pas aisé, la diminution de jouissance de la chose
louée pourra être évaluée en
équité. Le juge dispose d'un large pouvoir
d'appréciation dans la détermination de la
quotité de la réduction du loyer (Lachat, op. cit.,
p. 257 s.).
b/aa)
La
recourante estime que les premiers juges n'auraient pas dû
accorder aux intimés une réduction de loyer en raison
de l'état de la cage d'escalier.
bb)
Ce moyen est
irrecevable en tant qu'il concerne la réduction de 10% pour
la période du 15 mai 2007 au 15 mars 2008, qui
n'était pas remise en cause dans les conclusions de l'acte
de recours, seules pertinentes en l'espèce (cf. c. 1b
supra).
Au surplus, c'est à tort que la recourante invoque la
vétusté de l'immeuble, qui daterait du
17
ème
siècle, pour exclure toute exigence
des locataires quant à l'état des parties communes de
l'immeuble. En effet, il ressort des constatations faites par les
premiers juges lors de l'inspection locale du 12 juin 2008
- soit que la cage d'escalier était dans un
état de délabrement avancé, que les peintures
des murs étaient fortement écaillées, que les
murs tombaient en morceaux, des trous importants y apparaissant par
endroits, et que le carrelage était si usé qu'il
avait en grande partie perdu sa couleur d'origine et ne pouvait
plus être correctement nettoyé en raison de la
disparition de son vernis (jgt, p. 8) -
que l'état des locaux communs
n'était pas acceptable. La recourante en est d'ailleurs
convenue, puisqu'elle a entrepris des travaux en cours de
procédure (jgt, pp. 8-9). Peu importe que l'usage des
escaliers n'ait pas été empêché,
dès lors que, comme exposé
précédemment, le défaut peut être
purement esthétique. A cet égard, il est
également sans pertinence que la seconde partie des
escaliers ne soit pas utilisée par les intimés, ces
derniers et leurs clients n'en étant pas moins
exposés au défaut esthétique qui l'affecte.
C'est ainsi à juste titre que, malgré les travaux
effectués dans la première partie de la cage
d'escalier utilisée par les intimés (jgt, p. 8), les
premiers juges ont considéré que le défaut
avait perduré s'agissant de la deuxième partie
visible, quoique utilisée seulement par d'autres locataires.
En outre, le palier, la moquette beige, la vitre de la porte
palière et la tôle au plafond de la cage d'escalier
présentaient toujours un état d'entretien
insatisfaisant, de sorte que, comme l'a relevé le Tribunal
des baux, l'état de la cage d'escalier avait des
répercussions négatives sur l'image que la
clientèle des intimés se faisait du commerce de ces
derniers (cf. jgt, p. 11).
Quant à la quotité de la réduction, elle n'a
pas, contrairement à ce que laisse entendre la recourante,
à dépendre d'une perte de clientèle effective
des intimés, le fait qu'il manque à la chose
louée, respectivement aux parties communes de celle-ci, une
qualité qu'elle devrait avoir étant suffisant pour la
justifier. Au surplus, s'agissant d'un local utilisé
à des fins commerciales, les premiers juges n'ont pas
abusé de leur large pouvoir d'appréciation en
évaluant à 10%, respectivement à 5%
après les travaux partiels, la perte d'usage de la chose
louée et la réduction du loyer de
celle-ci.
Mal fondé, le recours doit être rejeté sur ce
point.
c)
La recourante prétend également que c'est
à tort que les premiers juges ont vu un défaut dans
l'absence de service de conciergerie pour la période du 15
juin 1996, date du début du bail, au 30 septembre 2007,
veille de la mise en place d'un tel service. Selon elle, les
prestations d'un concierge n'étaient pas prévues par
le contrat et, de toute manière, il serait abusif d'exiger
ces prestations après s'en être passé durant
quelque dix ans.
Or, il ressort des déclarations du témoin T.________
que celui-ci s'est présenté aux intimés, lors
de leur première visite des locaux, comme le concierge.
Selon le principe de la bonne foi, les locataires pouvaient
dès lors admettre que, comme cela est usuel et ainsi que l'a
d'ailleurs mis en place la recourante dès le mois d'octobre
2007, un service de conciergerie faisait partie des conditions
contractuelles. On ne saurait leur reprocher de n'en avoir pas
immédiatement exigé la mise en œuvre. De plus,
comme l'ont considéré les premiers juges (jgt, p. 12
in fine), la recourante a également manifesté la
volonté de louer aux demandeurs un local dans un immeuble
bénéficiant d'un concierge en la personne de
T.________, dès lors qu'elle a chargé celui-ci de la
visite des locaux mis en location et de l'état des lieux
d'entrée avec les nouveaux locataires. Même si telle
n'était pas la réelle volonté de la
bailleresse, les apparences créées par celle-ci ont
permis aux intimés de penser de bonne foi qu'un tel service
était assuré par le témoin, de sorte qu'une
volonté commune présumée des parties en ce
sens peut être retenue.
Quant à la quotité de la réduction du loyer
liée à l'absence d'un tel service, la recourante ne
saurait tirer argument du caractère modeste du montant du
loyer, puisque que les premiers juges se sont
précisément basés sur ce dernier - mis en
rapport avec le coût de la conciergerie à compter du
mois d'octobre 2007 et le nombre d'appartements de l'immeuble -
pour déterminer l'ampleur de la réduction (jgt, p.
13).
Mal fondé, le recours doit être rejeté sur ce
point également.
4.
La recourante conteste enfin que la prescription décennale
s'applique à la créance en restitution de
loyers.
Selon un arrêt du Tribunal fédéral, le
délai de cinq ans de l'art. 128 ch. 1 CO est applicable aux
prétentions du locataire en restitution des loyers
versés en trop en raison d'un défaut, les loyers
étant des prestations périodiques (ATF 130 III 504 c.
8.2). Toutefois, cette jurisprudence omet de prendre en
considération le fait que l'art. 128 ch. 1 CO ne vise que
«les loyers et fermages, les intérêts de
capitaux et toutes autres redevances périodiques». Or,
la créance en restitution d'un montant global au titre de
réduction de loyer n'a pas de caractère
périodique. Certains auteurs estiment également que
la restitution de loyers payés en trop est soumise à
la prescription de l'art. 127 CO, cette prestation étant de
nature contractuelle mais n'entrant pas dans les rubriques de
l'art. 128 CO (Piotet, La restitution des loyers ou d'acomptes de
frais accessoires perçus à tort: un autre avis sur la
question de la prescription et du transfert de la chose
louée, in Cahiers du bail [CdB] 2006, pp. 1 ss, spéc.
pp. 3-4; Morin, La restitution des paiements en matière de
bail, in 15
ème
Séminaire sur le droit du
bail, Neuchâtel 2008, pp. 146 et 164; cf. également
CCIV, 26 avril 2006, n
o
56/2006). C'est ainsi avec
raison que les premiers juges ont fait application de la
prescription décennale prévue à l'art. 127
CO.
Mal fondé, le recours doit également être
rejeté sur ce point.
5.
En conclusion, le
recours doit être rejeté, en application de l'art. 465
al. 1 CPC, et le jugement confirmé.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont
arrêtés à 500 fr. (art. 8 al. 1 et 232 TFJC
[tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en
matière civile; RSV 270.11.5]).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
en application de l'art. 465 al. 1
CPC,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le jugement est
confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance
de la recourante B.________ SA sont arrêtés à
500 fr. (cinq cents francs).
IV.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président :
L
a
greffi
ère
:
Du 28 janvier
2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
a
greffi
ère
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète, par l'envoi de
photocopies, à :
‑      Me Astyanax Peca
(pour B.________ SA),
‑      Me Joël
Crettaz (pour A.Z.________ et B.Z.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est de 5'686
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Tribunal des
baux.
L
a
greffi
ère
: