vd_findinfo · AP / 2012 / 24 · 2010-09-16 · fr

BAIL À LOYER, CONVENTION D'ARBITRAGE, COMPÉTENCE IMPÉRATIVE, ACTE CONCLUANT, ACCORD DE VOLONTÉS, GARANTIE EN RAISON DES DÉFAUTS DE LA CHOSE, PRINCIPE DE LA BONNE FOI | 2 al. 2 CC, 1 al. 1 CO, 1 al. 2 CO, 16 CO, 18 al. 1 CO, 253 CO, 259d CO, 267 al. 1 CO, 444 al. 1 ch. 1 CPC, 444 al. 1 ch. 3 CPC, 451 ch. 2 CPC, 452 al. 1ter CPC, 452 al. 2 CPC, 57 al. 1 CPC, 57 al. 2 CPC, 1 LTB, 13 LTB, 6 LTB, 405 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 30.05.2012 AP / 2012 / 24

TRIBUNAL
CANTONAL
XG05.007966-112033
35/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Séance
du 30 mai 2012
___________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              M.
Krieger et Mme Bendani
Greffier
:
M.              Perret
*****
Art.
2 al. 2 CC; 1 al. 1 et 2, 16, 18 al. 1, 253, 259d, 267 al. 1 CO; 405 al. 1 CPC; 57 al. 1 et 2, 444 al.
1 ch. 1 et 3, 451 ch. 2, 452 al. 1ter et 2 CPC-VD; 1, 6, 13 aLTB
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper du recours interjeté
par
O.________
SA
, à Renens, défenderesse, contre le
jugement rendu le 16 septembre 2010 par le Tribunal des baux du canton de Vaud dans la cause divisant
la recourante d'avec
U.________
,
à Vullierens, et
A.M.________
,
à Domdidier (FR), demandeurs.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
En fait :
A.
Par jugement du 16 septembre 2010, dont la motivation a été notifiée aux parties le 21
octobre 2011, le Tribunal des baux du canton de Vaud a condamné la défenderesse O.________
SA à payer aux demandeurs A.M.________ et U.________, en leur qualité de cessionnaires selon
l'art. 260 LP des droits de la masse en faillite de R.________ SA, les montants suivants : 283'729 fr.
20 plus intérêt à 5% l'an dès le 1
er
février 2002; 62'793 fr. 75 plus intérêt à 5% l'an dès le 25 janvier 2005; 170'000
fr. plus intérêt à 5% l'an dès le 19 mars 2010 (I), dit que les montants, en capital
et intérêts, mentionnés ci-dessus devront être payés en mains de l'Office des
faillites de l'arrondissement de Lausanne (Il), dit que l'opposition formée par O.________ SA dans
la poursuite n° [...] en validation de la prise d'inventaire n° [...] de l'Office des
poursuites de Morges-Aubonne est levée définitivement à concurrence de 117'263 fr. 75
plus intérêt à 5% l'an dès le 16 septembre 2003 (III), dit que l'opposition formée
par O.________ SA dans la poursuite ordinaire n° [...] de l'Office des poursuites de Morges-Aubonne
est levée définitivement à concurrence de 245'876 fr. 05 plus intérêt à
5% l'an dès le 16 novembre 2001, sous déduction de 12'438 fr. 90, valeur au 1
er
janvier 2003 (IV), dit que l'opposition formée par O.________ SA dans la poursuite n° [...]
en validation de la prise d'inventaire n° [...] de l'Office des poursuites de Morges-Aubonne
est levée définitivement à concurrence de 42'235 fr. plus intérêt à 5%
l'an dès le 16 mai 2004 et de 62'793 fr. 75 plus intérêt à 5% l'an dès le 25
janvier 2005 (V), fixé les frais de justice à 2'000 fr. pour le demandeur A.M.________, 2'695
fr. pour le demandeur U.________ et 3'260 fr. pour la défenderesse O.________ SA (VI), condamné
la défenderesse à payer la somme de 2'000 fr. à titre de dépens au demandeur A.M.________
(VII), condamné la défenderesse à payer la somme de 10'695 fr. à titre de dépens
au demandeur U.________ (VIII) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (IX).
La Chambre des recours fait sien dans son entier l'état de fait du jugement, dont il ressort ce
qui suit :
"
1.
Les demandeurs A.M.________ et U.________ sont tous deux ingénieurs de formation.
Ensemble, ils ont fondé la société H.________ SA, inscrite au registre du commerce le
27 décembre 1988. Le demandeur A.M.________ en est l'administrateur-président et le demandeur
U.________ l'administrateur. La société a pour but toute activité de service, de conseil
et d'engineering dans le domaine industriel et en matière informatique, ainsi que l'importation,
l'exportation, la représentation, la distribution, le commerce, l'entretien et la réparation
de tout produit et bien mobilier, la fabrication d'équipements industriels, l'achat, la vente et
l'exploitation de brevets et licences dans tous les domaines.
Par la suite, les demandeurs ont créé plusieurs autres sociétés, chacune ayant son
siège à [...], soit notamment :
- R.________
SA, inscrite au registre du commerce le 12 avril 1989, dont le but était l'importation, l'exportation,
la représentation, la distribution et le commerce de tous produits ou biens mobiliers; le conseil,
le service et l'engineering dans le domaine industriel et en matière informatique; l'entretien,
la réparation et la fabrication d'équipements industriels; l'achat, la vente et l'exploitation
de brevets et de licences dans tous les domaines; toutes les opérations financières et commerciales
qu'elles soient mobilières ou immobilières et dont les demandeurs étaient administrateurs
avec signature collective à deux.
- F.________
SA, inscrite au registre du commerce le 26 janvier 1990, dont le but est le développement, la fabrication
et la commercialisation de machines et appareils industriels, principalement l'assemblage, dont les demandeurs
étaient administrateurs, avec signature collective à deux.
Toutes les entreprises du groupe exerçaient leurs activités sur le même site, sur la parcelle
n° [...] du registre foncier d'[...]. En particulier, F.________ SA, comme locataire, et K.________
SA – une autre société du groupe – comme bailleresse, ont conclu un contrat de
bail commençant le 1
er
janvier 1996 et portant sur le bâtiment n° [...] ECA situé sur ladite parcelle. Le loyer
mensuel brut convenu entre les cocontractants était de 13'175 francs.
2.
R.________ SA a acquis, le 18 novembre 1998, la propriété de la parcelle n° [...] d'[...]
et est ainsi devenue propriétaire des locaux dans lesquels les autres sociétés du groupe
exerçaient leurs activités.
3.
Suite à des divergences de vue, les demandeurs ont décidé, à la fin des années
1990, de se séparer et de se répartir les actifs et passifs des diverses sociétés
du groupe. Cette décision a fait l'objet d'une lettre d'intention du 17 mars 2000 signée par
A.M.________ et U.________.
Le 18 avril 2001, une convention a été signée par les demandeurs concernant les modalités
de la séparation. Deux sociétés, O.________ SA et E.________ SA, ont été créées
et inscrites au registre du commerce le 26 mai 2000, chacune ayant son siège à [...].
Le demandeur A.M.________ exerçait désormais ses activités dans le cadre de l'entreprise
O.________ SA, défenderesse à la présente procédure, dont il est encore aujourd'hui
– avec son épouse B.M.________ – administrateur au bénéfice de la signature
collective à deux. Le demandeur U.________ a poursuivi de son côté ses activités
dans le cadre de l'entreprise E.________ SA.
Dès cette réorganisation, R.________ SA a vu son activité limitée à l'exploitation
de la parcelle n° [...] du registre foncier d'[...].
4.
Les deux sociétés nouvellement créées ont occupé les locaux dont R.________
SA était propriétaire, conformément à la convention du 18 avril 2001. En effet, cette
convention prévoyait à son chiffre 15 que jusqu'à ce qu'un partage en deux parties de
"valeurs égales" basé sur une expertise neutre soit effectué, la défenderesse
occuperait le bâtiment n° [...] ECA dont il a déjà été question plus haut,
tandis qu'E.________ SA occuperait un autre bâtiment situé sur la même parcelle, le bâtiment
n° [...] ECA, dit "[...]". Le partage devait avoir lieu dans les meilleurs délais.
Le chiffre 15 de la convention prévoyait également ceci :
"...
chacune des parties précitées assumant la gestion, les charges et les produits de sa moitié
d'une manière autonome sur la base de comptabilités séparées. Jusqu'à ce que
le partage précité prenne effet, O.________ SA et E.________ SA seront au bénéfice
de baux portant sur la totalité de leurs moitiés respectives, avec des loyers identiques, annexés
au présent accord (Annexe 4)."
Interrogé en qualité de témoin lors de l'audience du 16 septembre 2010 au sujet du mode
de répartition des locaux, P.________, directeur adjoint d'E.________ SA, a précisé que
le demandeur A.M.________ avait à l'époque expressément demandé à se voir attribuer
le bâtiment n° [...] ECA, ce que le demandeur U.________ avait accepté.
La convention du 18 avril 2001 n'indique rien quant au montant des loyers convenus si ce n'est qu'ils
doivent être "identiques". Lors de l'audience du 18 mars 2010, les témoins I.________
– qui a été le curateur de R.________ SA comme on le verra plus loin – et G.________,
consultant, ont déclaré qu'E.________ SA payait un loyer égal à celui comptabilisé
pour la défenderesse, soit 10'000 francs par mois sans les charges.
5.
Les demandeurs ont conjointement chargé S.________, expert en immobilier, de la mission de déterminer
la valeur de la parcelle n° [...] d'[...] et de préparer un projet de partition de dite parcelle
en deux biens-fonds distincts, si possible d'égale valeur, représentant les parties Est et
Ouest du périmètre. S.________ a rendu son rapport le 4 novembre 2002. Les demandeurs ne sont
toutefois pas parvenus à s'entendre sur la proposition de l'expert et le bien-fonds n'a jamais été
divisé.
6.
R.________ SA s'est ensuite trouvée en proie à des difficultés de trésorerie. Par
décision du 3 avril 2003, l'Office des poursuites et faillites de l'arrondissement de Morges a ordonné
la gérance légale de la parcelle n° [...] d'[...] et désigné en qualité
de gérant légal la régie immobilière C.________ SA.
7.
Le 4 avril 2003, les demandeurs, en leur qualité d'administrateurs de R.________ SA, et Z.________,
en sa qualité de réviseur de ladite société, se sont réunis pour une séance,
en présence de G.________, consultant.
Lors de cette séance, les demandeurs ont tous deux signé un procès-verbal par lequel ils
déclaraient approuver les comptes 2001 et 2002 de R.________ SA. Ils ont en outre contre-signé
pour accord un extrait de la comptabilité de R.________ SA au 31 décembre 2002 sur lequel étaient
indiqués les loyers dus à cette dernière pour les locaux et les places de parc occupés
par leurs deux sociétés. Les loyers pour les locaux et places de parc utilisés par E.________
SA étaient comptabilisés sous la rubrique "loyers « A »" alors que ceux
de la défenderesse étaient comptabilisés sous la rubrique "loyers « B »".
Le loyer dû par chacune des deux sociétés apparaissait pour un montant de 120'000 fr.
par an. Lors de la séance susmentionnée, les demandeurs ont également signé une déclaration
d'intégralité du bilan établie par le réviseur Z.________ le même jour.
8.
Le 16 janvier 2004, la défenderesse a versé au gérant légal la somme de 15'000 francs.
9.
R.________ SA a tenu une assemblée générale ordinaire le 27 février 2004, lors
de laquelle les demandeurs étaient présents, en tant qu'administrateurs.
Un procès verbal – d'abord manuscrit puis dactylographié – a été dressé
à l'occasion de cette assemblée générale. Au chiffre 4 de ce procès-verbal,
figure la mention suivante :
"4.
Votes : Les comptes 2001 et 2002 ainsi que les rapports de l'organe de révision 2001 et 2002 sont
approuvés à l'unanimité."
Sur les comptes 2001 et 2002 produits au dossier, figure une rubrique "produit" dans laquelle
sont comptabilisées les créances de R.________ SA contre la défenderesse et contre E.________
SA. Pour l'exercice 2001, le montant comptabilisé à titre de loyers dus (avec les charges)
est de 266'527 fr. 45 alors que pour l'exercice 2002, ce montant est de 268'929 fr. 05.
Entendu en qualité de témoin lors de l'audience du 18 mars 2010, le réviseur Z.________
a déclaré que malgré les nombreux litiges qui existaient alors entre les demandeurs, ces
derniers avaient ce jour-là tous deux approuvé les comptes 2001 et 2002 de R.________ SA, sans
émettre aucune réserve à leur sujet. Entendu également aux débats, le témoin
G.________ a déclaré se souvenir que le demandeur A.M.________ avait émis des réserves
au sujet des taux d'intérêts hypothécaires à prendre en compte, mais pas sur le point
spécifique des loyers.
10.
En date du 8 mars 2004, la défenderesse a versé au gérant légal la somme de 5'000
francs.
11.
Par courrier du 22 mars 2004, T.________, pour C.________ SA, gérant légal de R.________ SA,
a invité la défenderesse à s'acquitter du loyer courant, soit 10'000 fr. par mois plus
provisions de chauffage, tout en indiquant que l'arriéré s'élevait alors à 115'000
fr. au total. Dans cette correspondance, le gérant légal relevait que la défenderesse
n'avait opéré qu'un seul versement, de 15'000 francs, après menaces de prise d'inventaire
pour sauvegarde du droit de rétention du bailleur. Il prenait acte d'un second versement, de 5'000
fr., payé récemment, qu'il déclarait imputer sur les travaux de remise en ordre des extérieurs
laissés en complet abandon. T.________ relevait encore dans sa lettre qu'E.________ SA s'acquittait
de son côté régulièrement et ponctuellement de sa part.
12.
Par lettre du 2 avril 2004 envoyée sous pli recommandé, l'agent d'affaires breveté [...],
agissant au nom de R.________ SA, a réclamé à la défenderesse le paiement d'un montant
de 117'263 fr. 75, représentant le solde des loyers dus pour la période du 1
er
avril 2003 au 31 mars 2004, avec l'avis qu'à défaut de paiement dans les 30 jours le bail serait
résilié.
Le 10 mai 2004, la défenderesse a versé au gérant légal la somme de 20'000 francs.
Ce versement a été reporté dans la comptabilité de R.________ SA au 30 juin 2004.
Le 18 juin 2004, R.________ SA a notifié à la défenderesse un avis de résiliation
du bail pour le 31 juillet 2004, sur formule officielle. La défenderesse n'a pas fait usage de son
droit de contester le congé devant la commission de conciliation.
Le 28 octobre 2004, R.________ SA a saisi le Juge de paix du district de Morges d'une requête d'expulsion
dirigée contre la défenderesse.
13.
Un commandement de payer les sommes de 117'263 fr. 75 avec intérêt à 5% l'an dès
le 1
er
septembre 2003 et 204 fr. sans intérêt a été notifié le 14 mai 2004 à la
défenderesse, poursuivie, dans le cadre de la poursuite n° [...] de l'Office des poursuites
de Morges-Aubonne en validation de la prise d'inventaire n° [...] pour sauvegarde du droit
de rétention du bailleur, sur réquisition de R.________ SA, poursuivante. Ce commandement de
payer indiquait comme cause de l'obligation "Solde redû sur les loyers du 1
er
avril 2003 au 31 mars 2004 pour local-dépôt n° 700 sis au rez-de-chaussée de l'immeuble
[...] à [...]" et "Frais de l'office pour procès-verbal d'inventaire No [...]. La
créancière se réfère au bail oral conclu entre les parties".
Un second commandement de payer la somme de 245'876 fr. 05 avec intérêt à 5% l'an dès
le 1
er
octobre 2001 sous déduction de 12'438 fr. 90 d'acompte au créancier du 1
er
janvier 2003 a été notifié le 16 août 2004 à la défenderesse, poursuivie,
dans le cadre de la poursuite ordinaire n° [...] de l'Office des poursuites de Morges-Aubonne, à
la requête de R.________ SA, poursuivante. Ce commandement de payer indiquait comme cause de l'obligation
"Solde loyer impayé au 28 février 2003 selon accord intervenu entre les administrateurs,
ratifié par l'assemblée générale du 27 février 2004, l'organe de révision
et G.________, expert mandaté".
14.
Par requête du 28 octobre 2004, R.________ SA a saisi la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer du district de Morges, en prenant les conclusions suivantes :
"I.
Que O.________ SA est sa débitrice et doit lui faire immédiat paiement des valeurs échues
suivantes :
Fr. 137'263.75 (cent trente-sept mille Fr et 75 cts) avec intérêt au 5% l'an dès le 1
er
septembre 2003, date moyenne,
./. Fr. 15'000.-- versés à compte le 16 janvier 2004
./. Fr. 20'000.-- versés à compte le 10 mai 2004
Il.
Qu'en conséquence, l'opposition formulée par O.________ SA au commandement de payer qui lui
a été notifié le 14 mai 2004 doit être levée à concurrence des valeurs
ci-dessus, libre cours étant laissé dans cette mesure à la poursuite no [...] de l'Office
de Morges-Aubonne en validation de la prise d'inventaire no [...].
III.
Qu'en outre O.________ SA est sa débitrice et doit lui faire immédiat paiement des valeurs
échues suivantes :
Fr. 10'558.75 avec int. 5% l'an dès le 1
er
avril 2004
Fr. 10'558.75 avec int. 5% l'an dès le 1
er
mai 2004
Fr. 10'558.75 avec int. 5% l'an dès le 1
er
juin 2004
Fr. 10'558.75 avec int. 5% l'an dès le 1
er
juillet 204
Fr. 10'558.75 avec int. 5% l'an dès le 1
er
août 2004
Fr. 10'558.75 avec int. 5% l'an dès le 1
er
septembre 2004
Fr. 10'558.75 avec int. 5% l'an dès le 1
er
octobre 2004
IV.
Qu'au surplus O.________ SA devra continuer à s'acquitter d'indemnités d'occupation mensuelles
de Fr. 10'558.75 dès le 1
er
novembre
2004 et jusqu'à la libération des lieux, toutes autres et plus amples prétentions étant
expressément réservées."
La Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Morges a tenu audience
le 24 janvier 2005. Dans le procès-verbal qu'elle a délivré à cette occasion, la
Commission de conciliation a constaté l'échec de la conciliation entre les parties.
15.
La faillite de R.________ SA ayant été ajournée le 23 novembre 2004, l'agent d'affaires
breveté I.________ a été désigné comme curateur, sa mission visant notamment
l'encaissement des loyers dus pour la parcelle litigieuse.
16.
Par ordonnance d'expulsion du 25 novembre 2004, le Juge de paix du district de Morges a ordonné
à la défenderesse de quitter et rendre libres, pour le 21 février 2005, à 9
heures, les locaux qu'elle occupait dans l'immeuble sis [...], à [...].
Le 27 janvier 2005, la défenderesse a recouru contre cette ordonnance. Par arrêt du 31 mars
2005, la Chambre des recours du Tribunal cantonal a rejeté ce recours et confirmé l'ordonnance
rendue.
La défenderesse a finalement quitté les locaux le 1
er
juillet 2006, ce qu'atteste une lettre du 6 octobre 2006 adressée par l'Office des poursuites et
faillites de l'arrondissement de Morges-Aubonne au tribunal de céans [
réd.
: le Tribunal des baux
].
17.
Le 26 janvier 2005, a été conclue une convention visant à régler le sort de différentes
créances que les sociétés du groupe [...] avaient alors les unes contre les autres. Cette
convention lie F.________ SA, R.________ SA, H.________ SA, V.________ Inc, E.________ SA, la défenderesse
ainsi que les demandeurs A.M.________ et U.________ personnellement. Cette convention prévoit notamment
ceci :
"Afin
d'assainir les bilans et de diminuer les expositions inutiles et dans le but de préparer la liquidation
des sociétés F.________ SA, H.________ SA et R.________ SA les parties concernées conviennent
ce qui suit :
1.
Les parties confirment et acceptent les soldes selon tableaux en annexe, sous réserve de
§
Mr. U.________ accepte de bilan de H.________
SA du tableau en annexe, sous réserve de l'obtention d'un justificatif de l'opération de remboursement
d'un prêt en USD de V.________ Inc. Le gain éventuel du à la variation du taux de change
appartient à H.________ SA.
§
O.________ SA met des réserves concernant
les soldes entre O.________ SA et R.________ SA
2.
Les parties acceptent et confirment l'échange et le rachat des créances selon tableau en annexe,
valeur 31.12.2003."
Au tableau figurant en annexe à la convention, apparaît, dans la colonne dédiée à
R.________ SA, un montant de "- 92'269 fr. 50" sur la ligne intitulée "Compte-courant
O.________ SA". Ce tableau indique que la dette initiale de la défenderesse envers R.________
SA – d'un montant de "332'087 fr. 45" – se trouve ainsi ramenée à "39'817
fr. 95".
18.
Un commandement de payer les sommes de 105'587 fr. 50 avec intérêt à 5% l'an dès
le 1
er
août 2004 et 204 fr. sans intérêt a été notifié le 17 février 2005
à la défenderesse, poursuivie, dans le cadre de la poursuite n° [...] de l'Office des
poursuites de Morges-Aubonne en validation de la prise d'inventaire n° [...] pour sauvegarde du
droit de rétention de cet Office, à la requête de R.________ SA, poursuivante. Ce commandement
de payer indiquait comme cause de l'obligation "Poursuite en validation de l'inventaire [...]. Loyers
du 1
er
avril 2004 au 31 juillet 2004, puis indemnités d'occupation du 1
er
août 2004 au 31 janvier 2005 pour local-dépôt no 700 sis au rez-de-chaussée de l'immeuble
[...], à [...], soit 10 mois à Fr. 10'558.75. La créancière se réfère au
bail oral conclu par les parties." et "Frais OP procès-verbal d'inventaire no [...]".
19.
Par requête du 23 février 2005 dirigée contre la défenderesse, R.________ SA, représentée
par C.________ SA, gérant légal, a ouvert action devant le Tribunal des baux. Dans cet acte,
la demanderesse a allégué notamment les faits suivants :
"7.
…le loyer [de la défenderesse] a été fixé d'un commun accord à Fr. 10'000.--
net par mois,
9.
Il sied de relever que E.________ SA, co-contractante de la convention du 18 avril 2001 paye le même
montant par mois, conformément aux engagements pris, de part et d'autres.
12.
Le loyer est déterminé de façon précise, en accord avec les administrateurs A.M.________
et U.________ à Fr. 120'000.-- par an, plus charges.
18.
Selon décompte du 24 mars 2004 restaient dues les valeurs suivantes :
Loyers
nets du 1
er
mars au 31 décembre 2003,
soit
10 mois à Fr. 10'000.--
Fr. 100'000.--
Charges
du 1
er
mars au 31 décembre 2003
soit
10 mois à Fr. 558.75
Fr.     5'587.50
Loyers
nets du 1
er
janvier au 31 mars 2004,
soit
3 mois à Fr. 10'000.--
Fr.   30'000.--
Charges
du 1
er
janvier au 31 mars 2004,
soit
3 mois à Fr. 558.75
Fr.
1'676.25
Total
Fr. 137'263.75
./.
acompte versé le 16 janvier 2004
(pièce
19)              Fr. 15'000.--
./.
acompte versé le 8 mars 2004
(pièce
20)
Fr.
5'000.--              Fr.
20'000.--
Solde
dû du 1
er
mars 2003 au 31 mars 2004
Fr. 117'263.75
"
Au pied de cette requête, R.________ SA a pris les conclusions suivantes, avec dépens :
"I.
Que O.________ SA est sa débitrice et doit lui faire immédiat paiement des valeurs échues
suivantes :
Fr. 137'263.75 (cent trente-sept mille Fr et 75 cts) avec intérêt au 5% l'an dès le 1
er
septembre 2003 date moyenne,
./. Fr. 15'000.-- versés à compte le 16 janvier 2004
./. Fr. 20'000.-- versés à compte le 10 mai 2004
Il.
Qu'en conséquence, l'opposition formulée par O.________ SA au commandement de payer qui lui
a été notifié le 14 mai 2004 doit être levée à concurrence des valeurs
ci-dessus, libre cours étant laissé dans cette mesure à la poursuite no [...] de l'Office
de Morges-Aubonne en validation de la prise d'inventaire no [...].
III.
Qu'en outre O.________ SA est sa débitrice et doit lui faire immédiat paiement des valeurs
échues suivantes :
Fr. 10'558.75 avec int. à 5% l'an dès le 1
er
avril 2004
Fr. 10'558.75 avec int. à 5% l'an dès le 1
er
mai 2004
Fr. 10'558.75 avec int. à 5% l'an dès le 1
er
juin 2004
Fr. 10'558.75 avec int. à 5% l'an dès le 1
er
juillet 2004
Fr. 10'558.75 avec int. à 5% l'an dès le 1
er
août 2004
Fr. 10'558.75 avec int. à 5% l'an dès le 1
er
septembre 2004
Fr. 10'558.75 avec int. à 5% l'an dès le 1
er
octobre 2004
Fr. 10'558.75 avec int. à 5% l'an dès le 1
er
novembre 2005
Fr. 10'558.75 avec int. à 5% l'an dès le 1
er
décembre 2004
Fr. 10'558.75 avec int. à 5% l'an dès le 1
er
janvier 2005
IV.
Qu'en conséquence, l'opposition formulée par O.________ SA au commandement de payer qui lui
a été notifié le 17 février 2005 doit être levée à concurrence des
valeurs ci-dessus, libre cours étant laissé dans cette mesure à la poursuite no [...]
de l'Office de Morges-Aubonne en validation de la prise d'inventaire no [...].
V.
Qu'au surplus O.________ SA devra continuer à s'acquitter d'indemnités d'occupation mensuelles
de Fr. 10'558.75 dès le 1
er
février 2005 et jusqu'à la libération des lieux, toutes autres et plus amples prétentions
étant expressément réservées.
VI.
Demeurent réservées les conclusions du curateur de la société l'agent d'affaires
breveté I.________
I.
Que O.________ SA est la débitrice de R.________ SA de la somme de Fr. 245'876.05 (deux cent quarante
cinq mille huit cent septante-six Fr. et 5 cts) à titre de loyers arriérés au 1
er
mars 2003 avec intérêt à 5% dès le 1
er
octobre
2001, sous déduction de Fr. 12'438.90 valeur au 1
er
janvier
2003.
Il.
Que l'opposition formulée par O.________ SA au commandement de payer la poursuite no [...] de l'Office
des poursuites de Morges-Aubonne est levée dans cette mesure avec suite de dépens."
20.
Par une seconde requête, déposée le 28 février 2005 devant le Tribunal des baux également,
R.________ SA, représentée cette fois-ci par son curateur, l'agent d'affaires breveté
I.________, a pris les conclusions suivantes, avec suite de frais et dépens :
"I.
O.________ SA est la débitrice de R.________ SA et lui doit immédiat paiement de la somme de
Fr. 245'876.05
(deux cent quarante cinq mille huit cent septante-six francs et cinq centimes) à titre de loyers
arriérés arrêtés au 1
er
mars 2003 portant intérêt au taux de 5% l'an dès le 1
er
octobre 2001, sous déduction d'un acompte de
Fr.
12'438.90
(douze mille quatre cent trente huit francs et nonante centimes) valeur au 1
er
janvier 2003.
II.
L'opposition totale formulée par O.________ SA au commandement de payer la poursuite no [...] de
l'Office des poursuites de Morges-Aubonne est définitivement levée dans cette mesure."
21.
Le 11 mars 2005, la défenderesse a adressé au tribunal de céans [
Réd. :
le Tribunal des baux
] deux mémoires de détermination
dans lesquels elle a pris les conclusions suivantes en relation avec chacune des deux requêtes émanant
de R.________ SA :
"Fondée
sur ce qui précède, O.________ SA a l'honneur de conclure, avec suite de frais et dépens,
au rejet des conclusions de la requête."
Dans sa détermination relative à la requête de R.________ SA représentée par
C.________ SA, la défenderesse a notamment indiqué – quant à l'allégué
11 de la requête – qu'elle admettait devoir payer l'occupation de certaines surfaces, mais
qu'un montant équitable restait à définir. La détermination de la défenderesse
relative à la requête de R.________ SA représentée par l'agent d'affaires breveté
I.________ indique, à son chiffre 1, reprendre les déterminations comprises dans le mémoire
adressé à C.________ SA.
22.
Dans un courrier adressé le 12 septembre 2005 au Président du Tribunal d'arrondissement de
La Côte, le curateur I.________ a fait savoir qu'à fin août 2005, l'arriéré
de loyers dus par la défenderesse, initialement de 332'087 fr. 45, avait été ramené
à 239'817 fr. 95 après compensation de créance, puis avait été porté à
223'522 fr. 95 à fin 2004, pour ensuite s'élever à 416'522 fr. 95 en tenant compte des
huit mois échus supplémentaires, valeur à fin août 2005. Le curateur précisait
que l'arriéré de loyers dus par la société E.________ SA était, à la même
époque, de 19'712 fr. 80.
23.
Le rapport de révision 2004 de R.________ SA, établi par L.________ le 12 septembre 2005, indique
notamment les réserves de ce dernier quant au montant de la créance de la défenderesse
qui y figure. Il y est relevé un désaccord sur le montant du loyer entre bailleresse et locataire.
Entendu aux débats, L.________ a déclaré avoir averti le conseil d'administration de R.________
SA d'une différence de 140'000 fr. au 31 décembre 2003 entre ce que cette société
réclamait et ce que la défenderesse reconnaissait lui devoir. A l'époque, L.________ avait
déclaré aux membres du conseil d'administration que si les montants invoqués par la défenderesse
étaient exacts, R.________ SA se trouverait alors en situation de surendettement.
Dans les comptes 2004 figurant au rapport de révision de R.________ SA, l'on peut observer qu'un
montant de 336'522 fr. 95 est indiqué comme dette de la demanderesse pour les loyers des locaux
litigieux.
L.________ a encore indiqué lors de son audition par le tribunal que selon lui le montant des loyers
avait été accepté par signature des bilans. Il a fait observer que la défenderesse
ne payait même pas les montants de loyer qu'elle reconnaissait devoir et que ces montants étaient
comptabilisés au bilan de la défenderesse comme des dettes.
24.
Le 27 septembre 2005, L.________ rédigeait un rapport par lequel il relevait avoir assumé le
mandat de réviseur de R.________ SA pour 2003, les comptes annuels 2002 ayant été révisés
par [...] SA. Dans ce rapport, L.________ remarquait que R.________ SA se trouvait en situation de surendettement.
Dans les comptes figurant en annexe à ce courrier, on peut observer que dans la colonne 2002, apparaît
un montant de 224'758 fr. 55 sous la rubrique "Débiteurs – O.________ SA". Ce montant
est repris dans les comptes 2004 de R.________ SA, en page 5.
25.
La faillite de R.________ SA a été prononcée le 13 septembre 2005 par le Président
du Tribunal d'arrondissement de La Côte. Dans le cadre de cette faillite, l'Office des faillites
de Morges-Aubonne a adressé aux créanciers une circulaire leur offrant la cession des droits
de la masse dans le procès en reconnaissance de dette concernant une créance de loyer contre
la défenderesse.
26.
Par courrier du 3 octobre 2005, la Présidente du Tribunal des baux informait R.________ SA et la
défenderesse de la suspension du procès pendant devant son autorité.
27.
Le 10 mars 2006, l'état de collocation dans la faillite de R.________ SA a été déposé.
Les demandeurs y apparaissent tous deux comme créanciers de la masse en faillite.
A.M.________ a été admis à l'état de collocation pour une créance de 300'000
fr., consistant en un cautionnement solidaire de R.________ SA en faveur du [...]. Le demandeur U.________
a également été admis à l'état de collocation pour une créance de même
nature et de même montant. Selon les demandeurs, ces créances, colloquées sous numéros
d'ordre 17 et 23 de l'état de collocation, tendent au remboursement par la faillie d'un montant
qu'ils pourraient être éventuellement amenés à payer au [...] en leur qualité
de cautions solidaires de R.________ SA suite à un emprunt contracté par l'entreprise auprès
de cet établissement bancaire. Pour chacun de ces deux postes, l'état de collocation indique
sous la rubrique "observations" qu'il s'agit de créances conditionnelles au sens de l'article
210 LP. Aux débats, le demandeur U.________ a déclaré que le [...] lui avait annoncé
récemment qu'il n'avait pas l'intention d'agir contre les deux cautions. Le demandeur A.M.________
a quant à lui contesté cette affirmation.
28.
Par décision de cession des droits de la masse en faillite, au sens de l'article 260 LP, du 23 mai
2008, l'Office des poursuites et faillites de l'arrondissement de Morges-Aubonne a autorisé deux
créanciers, soit les demandeurs U.________ et A.M.________, à prendre la place de la masse
en faillite de R.________ SA dans le procès introduit devant le tribunal de céans [
Réd.
: le Tribunal des baux
], en leur propre nom, pour
leur compte et à leurs risques et périls.
Le 5 juin 2008, le demandeur U.________ a contesté devant la Présidente du Tribunal d'arrondissement
de La Côte, par voie de plainte au sens de l'article 17 LP, la décision de l'office des poursuites
et faillites d'accorder la cession des droits de la masse en faillite à A.M.________. Par décision
du 8 août 2008, cette autorité a admis la plainte déposée par le demandeur U.________
et a ordonné à l'office des poursuites et faillites de procéder à l'annulation de
sa décision du 23 mai 2008 en tant qu'elle autorisait la cession des droits de la masse à A.M.________.
Par acte du 21 août 2008, A.M.________ a recouru contre cette décision devant la Cour des poursuites
et faillites du Tribunal cantonal. Par arrêt du 8 avril 2009, la Cour des poursuites et faillites
du Tribunal cantonal a admis le recours d'A.M.________, annulé le prononcé entrepris et rejeté
la plainte du 5 juin 2008 du demandeur U.________.
29.
Par courrier du 7 juillet 2009, la Présidente du Tribunal des baux a informé les parties de
la reprise de la cause entre les demandeurs A.M.________ et U.________ d'une part et la défenderesse
O.________ SA d'autre part.
30.
Dans un courrier du 10 mars 2010 envoyé au Tribunal des baux, la défenderesse déclarait
invoquer la compensation pour un montant de 198'616 fr., avec la précision que 92'269 fr. 50 représentaient
une créance contre R.________ SA, le reste consistant en des paiements effectués à titre
d'indemnisation pour l'occupation des locaux litigieux.
31.
Le Tribunal des baux a tenu audience le 18 mars 2010.
Le demandeur U.________ a déclaré contester la qualité pour agir de A.M.________ au motif
que la créance de ce dernier contre la faillie serait inexistante. Il a déclaré par ailleurs
invoquer la prescription de toutes éventuelles prétentions de la défenderesse. Il a également
modifié ses conclusions en ce sens que le montant réclamé s'élevait désormais
à 516'522 fr. 95 plus intérêts.
Le demandeur A.M.________ a conclu pour sa part à ce qu'O.________ SA soit reconnue sa débitrice
de la somme de 240'000 fr. au titre de l'occupation du bâtiment n° [...] ECA, au 30 juin 2006.
La défenderesse a de son côté conclu au rejet des conclusions prises par les demandeurs.
Elle a déclaré opposer la compensation pour des montants cas échéant versés
indûment à hauteur de 198'616 fr. et pour d'éventuels autres montants versés à
tort, à concurrence de 22'614 francs. A titre subsidiaire, elle a fait valoir que les locaux qui
lui avaient été remis présentaient plusieurs défauts, ce qui justifiait une réduction
de loyer.
Le tribunal a entendu les témoins Z.________, L.________, I.________ et G.________.
Z.________, réviseur entre 1997 et 2002 des sociétés du groupe [...], a déclaré
que c'était à l'évidence le demandeur A.M.________ qui dirigeait la défenderesse
et qui prenait toutes les décisions la concernant. Selon lui, B.M.________, également inscrite
au registre du commerce comme administratrice de la défenderesse, avait un rôle beaucoup plus
restreint. Le témoin a précisé n'avoir eu, dans l'exercice de son mandat, que très
peu de contacts avec B.M.________. Le témoin I.________ a confirmé ces propos. Nommé curateur
de R.________ SA, l'essentiel des contacts qu'il a eus avec les représentants d'O.________ SA ont
eu lieu avec A.M.________. L.________, réviseur de H.________ SA, de R.________ SA et de F.________
SA entre 2003 et 2004, a confirmé cet état de fait, relevant qu'il n'avait rencontré B.M.________
qu'à l'occasion d'une assemblée générale.
32.
Le tribunal de céans [
Réd.
: le Tribunal des baux
] a tenu une nouvelle audience
le 16 septembre 2010, lors de laquelle il a entendu les témoins T.________, Y.________, J.________,
D.________, Q.________, N.________ ainsi que P.________.
Lors de cette audience, le demandeur U.________ a déclaré que les conclusions prises contre
la défenderesse l'étaient en son nom propre, en sa qualité de créancier cessionnaire
des droits de la masse en faillite de R.________ SA. Le demandeur A.M.________ a fait de même.
B.M.________, pour la défenderesse, a déclaré que cette dernière avait définitivement
libéré les locaux du bâtiment n° [...] ECA le 30 juin 2006.
Le demandeur U.________ a déclaré opposer la prescription de toute prétention de la défenderesse
et exciper encore de la péremption respectivement de la déchéance de tous droits et créances
éventuels de la défenderesse. Il a en outre renoncé à l'audition du témoin [...].
Le demandeur A.M.________ a requis que les pièces produites par le demandeur U.________ sous bordereaux
des 17 mars 2010 et 30 août 2010 soient retranchées du dossier, au motif que la production
de ces pièces porterait atteinte à sa personnalité. La défenderesse a de son côté
requis que l'audience du 16 septembre 2010 soit renvoyée aux fins de procéder à l'audition
de S.________, en qualité de témoin. Le tribunal de céans [
Réd.
: le Tribunal des baux
] a rejeté ces réquisitions
sur le siège.
Le témoin T.________, employé auprès de C.________ SA, gérant légal de R.________
SA puis d'O.________ SA dès 2003, a déclaré que son interlocuteur pour O.________ SA avait
toujours été le demandeur A.M.________ et non l'épouse de ce dernier. Le rôle de
dirigeant effectif d'O.________ SA du demandeur A.M.________ a été confirmé par les collaborateurs
de la défenderesse, Q.________ et J.________, ainsi que par Y.________, le directeur de la société
[...] SA qui exploitait une entreprise sur le terrain voisin.
Le témoin J.________, qui est l'employée de la défenderesse depuis 2000, a fait état
de problèmes de chauffage, en précisant que l'hiver 2005/2006 avait été très
rude, qu'il avait fallu installer des chauffages électriques d'appoint et qu'elle avait dû
parfois travailler avec son manteau. Le témoin Q.________, ancien employé de la défenderesse,
a également évoqué des températures fraîches en hiver dans les locaux d'O.________
SA. Il a déclaré avoir relevé un jour une température de 8°C.
Les témoins J.________ et Q.________ ont également affirmé que le bâtiment sis [...]
à [...] présentait des infiltrations d'eau. J.________ a remarqué qu'il y avait de grosses
flaques dans les couloirs et des moisissures dans les bureaux. Q.________ a également déclaré
avoir vu des flaques, notamment dans l'aile du bâtiment qui n'était pas occupée. Il a
relevé que dans l'atelier, des seaux avaient été disposés afin de récolter l'eau
qui coulait. Selon ce témoin, les bureaux étaient en revanche dans un état correct. Les
deux témoins précités ont remarqué que la dégradation des locaux occupés
par la défenderesse avait commencé après le départ d'E.________ SA.
Le témoin P.________, qui exerce la fonction de cadre chez E.________ SA, a confirmé que lorsque
cette société avait déménagé dans l'autre bâtiment, le bâtiment n°
[...] ECA était en bon état. Aujourd'hui, le bâtiment n° [...] ECA, qui a été
détruit, n'existe plus."
En droit, les premiers juges ont considéré que le demandeur A.M.________ devait être admis
à agir contre la défenderesse au même titre que le demandeur U.________. Ils ont retenu
en substance qu'il résultait de la lettre d'intention du 17 mars 2000 ainsi que de l'accord du 18
avril 2001 que les demandeurs avaient la réelle et commune intention de répartir les locaux
appartenant à R.________ SA de manière qu'une partie de ceux-ci soit occupée par la défenderesse
et l'autre par E.________ SA moyennant le paiement d'une rémunération à la société
propriétaire des locaux, l'accord du 18 avril 2001 fixant précisément le principe du bail,
le paiement d'un loyer identique pour l'usage de chacun des deux bâtiments et le paiement par chaque
entité des charges afférentes aux locaux qu'elle occupait. Quant au montant du loyer, en approuvant
les comptes 2001 et 2002 de la société R.________ SA, d'abord par déclaration signée
le 4 avril 2003 puis lors de l'Assemblée générale du 27 février 2004, le demandeur
A.M.________ avait expressément reconnu les montants comptabilisés à titre de loyer et
de frais accessoires, soit 10'558 fr. 75 par mois. En outre, dès lors que A.M.________ avait à
l'époque la maîtrise complète et effective de la société défenderesse,
l'approbation des comptes par l'intéressé liait cette dernière. Les premiers juges ont
ainsi retenu que les parties avaient conclu, par actes concluants, un contrat de bail portant sur la
mise à disposition de la défenderesse par R.________ SA du bâtiment ECA n° [...]
pour un loyer mensuel net de 10'000 fr. plus 558 fr. 75 de charges, contrat qui avait pris effet au 15
septembre 2000. Le contrat ayant pris fin au 31 juillet 2004 et la défenderesse ayant libéré
les locaux au 30 juin 2006, cette dernière devait au titre de loyer un montant de 283'729 fr. 20
au 31 juillet 2004, résultant des comptes de R.________ SA, ainsi qu'une indemnité pour occupation
illicite correspondant à 10'558 fr. 75 fr. par mois entre le 1
er
août 2004 et le 31 décembre 2004, soit 52'793 fr. 75, et à 10'000 fr. par mois pour la
période allant du 1
er
janvier 2005 au 30 juin 2006, soit 180'000 francs. La date de la communication à la défenderesse
des conclusions de la requête du 28 octobre 2004 déposée par R.________ SA auprès
de la Commission de conciliation n'ayant pas été établie, les premiers juges ont considéré
que la défenderesse n'en avait eu connaissance que lors de la séance de la commission de conciliation
du 24 janvier 2005, de sorte que seul était dû le montant de 62'793 fr. 75 correspondant aux
indemnités échues pour les mois d'août 2004 à janvier 2005, les intérêts
moratoires courant dès le 25 janvier 2005; quant aux 170'000 fr. restants, pour lesquels R.________
SA devait adresser une nouvelle interpellation à la défenderesse, les premiers juges ont retenu
la date de l'audience du 18 mars 2010 comme
dies
a quo
, faute pour les demandeurs d'avoir établi
l'existence d'une interpellation antérieure. S'agissant des créances invoquées en compensation
par la défenderesse, les premiers juges ont considéré que le montant de 106'346 fr. 50
réclamé par l'intéressée à titre de paiements effectués suite à son
occupation des locaux entre 2001 et 2006 ne pouvait être répété dès lors qu'il
ne constituait pas un indu au vu du contrat de bail ayant lié R.________ SA à la défenderesse,
que la créance de 92'269 fr. 50 que la défenderesse prétendait détenir contre R.________
SA avait déjà été prise en compte dans la comptabilité de cette société
et déduite de la dette de la défenderesse et que le montant de 22'614 fr. concernant des factures
que la défenderesse prétendait avoir acquittées pour divers frais en relation avec l'entretien
de l'immeuble était à la charge de cette dernière en vertu de la convention conclue le
18 mars 2001. Les premiers juges ont également rejeté les prétentions de la défenderesse
pour défauts de la chose louée, retenant que l'intéressée n'avait pris aucune conclusion
en réduction de loyer au cours de l'instance et qu'elle n'avait de toute manière pas établi
qu'elle s'était plainte de l'état des locaux auprès de R.________ SA ni que cette dernière
aurait eu connaissance des défauts allégués. S'agissant de la répartition des montants
alloués aux demandeurs en fonction de ce qui précédait, les premiers juges ont fait application
de l'art. 260 al. 2 LP (loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite;
RS 281.1). Dans la mesure de l'exigibilité des créances concernées, ils ont prononcé
la mainlevée définitive de chacune des trois poursuites pour dettes notifiées à la
défenderesse à la requête de R.________ SA.
B.
Par acte du 2 novembre 2011, O.________ SA a recouru
contre ce jugement en concluant, avec suite de frais et dépens, principalement à sa réforme
en ce sens que les conclusions d'U.________ et A.M.________ sont rejetées, les oppositions formées
par O.________ SA dans les poursuites n
os
[...], [...] et [...] de l'Office des poursuites de Morges-Aubonne étant maintenues. Subsidiairement,
la recourante a conclu à l'annulation du jugement entrepris et au renvoi de la cause au Tribunal
des baux pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Dans le délai imparti, la recourante a déposé un mémoire dans lequel elle a développé
ses moyens et confirmé ses conclusions.
Par mémoire du 22 mars 2012, l'intimé U.________ a conclu, avec suite de frais et dépens,
au rejet du recours.
Dans le cadre de ses déterminations du 22 avril 2012, l'intimé A.M.________ a déclaré
s'en remettre à justice.
Par actes des 1
er
mai, 3 mai, 24 mai et 25 mai 2012, les parties ont procédé à un échange supplémentaire
d'écritures.
En droit
:
1.
1.1
Depuis l'entrée en vigueur le 1
er
janvier 2011 du CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272), les recours sont
régis par le droit en vigueur au moment de la communication de la décision aux parties (art.
405 al. 1 CPC; ATF 137 III 127 et 130). En l'occurrence, le dispositif du jugement entrepris a été
notifié aux parties le 16 septembre 2010. Sont donc applicables les dispositions en vigueur à
cette date, en particulier celles contenues dans la LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal
des baux, en vigueur jusqu'au 31 décembre 2010) et dans le CPC-VD (Code de procédure civile
du canton de Vaud du 14 décembre 1966, en vigueur jusqu'au 31 décembre 2010).
1.2
Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC-VD, applicables par renvoi de l'art. 13 aLTB, ouvrent la voie
des recours en nullité et en réforme contre les jugements principaux rendus par le Tribunal
des baux.
Déposé en temps utile, le recours tend principalement à la réforme et subsidiairement
à la nullité du jugement entrepris.
Les déterminations échangées par les parties par actes des 1
er
,
3, 24 et 25 mai 2012 sont recevables au vu de la jurisprudence du Tribunal fédéral en matière
de droit de réplique (TF 4A_332/2011 du 21 novembre 2011 c. 1; ATF 133 I 98 et 100).
2.
Il convient d'examiner tout d'abord le recours en nullité (art. 470 al. 1
er
CPC-VD).
2.1
La recourante conteste la compétence du Tribunal des baux. En bref, elle relève que les intimés
et la société F.________ SA ont convenu de recourir, à titre exclusif, à une procédure
de conciliation et d'arbitrage de la Chambre vaudoise de commerce et de l'industrie, que les intimés
ont décidé de régler leur contentieux concernant les produits et les charges devant être
supportées par chacune de leurs deux sociétés par un arbitrage et que le présent
litige s'inscrit dans le cadre d'un règlement de compte.
2.1.1
Selon l'art. 444 al. 1 ch. 1 CPC-VD, le recours en nullité peut être formé contre tout
jugement principal d'une autorité judiciaire quelconque lorsque le déclinatoire aurait dû
être prononcé d'office. Ce grief n'est toutefois recevable que lorsque la question de la compétence
n'a pas été tranchée séparément du fond (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 3
ad art. 444 CPC-VD, p. 651).
Le juge examine d'office sa compétence et prononce le déclinatoire lorsqu'il n'est pas compétent
(art. 57 al. 1 CPC-VD). Le législateur a généralisé le déclinatoire d'office
à tous les cas d'incompétence matérielle ou territoriale, de sorte que, désormais,
le juge doit toujours contrôler sa compétence d'office (Poudret/ Haldy/Tappy, op. cit., nn.
1 et 7 ad art. 57 CPC-VD, pp. 93 et 96). En cas de violation de règles dispositives de compétence,
le juge renonce cependant à prononcer le déclinatoire si le défendeur procède au
fond sans faire de réserve ou si les parties ont valablement convenu d'une élection de for
(art. 57 al. 2 CPC-VD).
Selon la jurisprudence (cf. JT 1974 III 44), l'exception d'incompétence soulevée pour la première
fois devant l'autorité de recours alors qu'elle aurait pu l'être devant le premier juge est
contraire à la bonne foi et doit être écartée en vertu de l'art. 2 CC (Code civil
suisse du 10 décembre 1907; RS 210). Cette solution est inapplicable lorsque la partie n'a pas procédé
en première instance (art. 57 al. 2 CPC-VD) ou, en procédant, n'a pu renoncer à une règle
absolue de compétence dont le juge doit assurer d'office le respect (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit.,
n. 4 ad art. 444 CPC-VD, p. 652).
Selon l'art. 6 aLTB, le juge décline d'office sa compétence. S'agissant de la compétence
matérielle du Tribunal des baux, l'art. 1 aLTB consacre une règle attributive de compétence
de nature impérative. La Cour de céans a admis la possibilité pour une partie de soulever
le déclinatoire en seconde instance, malgré le principe rappelé au JT 1974 III 44 précité.
Il s'agissait en l'espèce d'un cas soumis au juge de paix alors qu'il aurait dû être soumis
au Tribunal des baux, dont la compétence est impérative et absolue; en l'absence d'un litige
portant sur une chose immobilière et reposant sur un état de fait susceptible d'être soumis
au droit du bail, le déclinatoire doit ainsi être prononcé d'office, soit même si
les parties ont procédé sans réserve sur le fond et en tout état de cause, le cas
échéant même en deuxième instance par l'instance de recours (JT 2005 III 84; Byrde/Giroud
Walter/Hack, Procédures spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 3 ad art. 6 aLTB). La possibilité
d'un déclinatoire en deuxième instance a également été confirmée ultérieurement,
même en l'absence de recours en nullité (JT 2009 III 28).
2.1.2
En l'espèce, le litige repose sur un état de fait susceptible d'être soumis au droit du
bail, de sorte que les premiers juges, pas plus que la Cour de céans, ne doivent prononcer d'office
le déclinatoire. Ce qui est litigieux est en effet uniquement l'incompétence – soulevée
pour la première fois devant la Cour de céans – résultant d'une convention d'arbitrage
interne, soit régie par le C-Arb (Concordat sur l'arbitrage du 27 août 1969; RSV 278.91). Celle-ci
s'impose à moins que le défendeur n'ait procédé au fond sans contester la voie judiciaire
(exception d'arbitrage), auquel cas il est censé avoir renoncé à l'arbitrage (Poudret/Haldy/Tappy,
op. cit., n. 4 ad art. 57 CPC-VD, p. 94). Cette règle vaut aussi en ce qui concerne le Tribunal
des baux.
En l'occurrence, la recourante n'a soulevé à aucun moment une exception d'arbitrage devant
les premiers juges. Elle est par conséquent déchue du droit de le faire en deuxième instance.
Partant, le moyen doit être rejeté.
2.2
S'agissant des autres moyens soulevés par la recourante en nullité, il convient de rappeler
que, conformément à l'art. 444 al. 1 ch. 3 CPC-VD, applicable par renvoi de l'art. 13 aLTB,
le recours en nullité formé pour violation des règles essentielles de la procédure
n'est recevable que lorsque l'informalité résultant de la violation prétendue ne peut
pas être corrigée dans le cadre d'un recours en réforme. Or, la Chambre des recours statuant
en instance de réforme peut, en vertu de l'art. 452 al. 1ter et al. 2 CPC-VD, corriger ou compléter
l'état de fait sur la base du dossier ou ordonner l'administration de toute preuve ou mesure d'instruction
qu'elle juge utiles selon l'art. 456a CPC-VD (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3
ème
éd., Lausanne 2002, n. 14 ad art. 444 CPC-VD, p. 655).
En l'espèce, la recourante se plaint du refus des premiers juges de procéder à l'audition
en qualité de témoin de S.________. Elle leur reproche également d'avoir écarté
l'exception de compensation qu'elle avait soulevée, sans avoir procédé à une analyse
des frais qu'elle avait assumés durant l'occupation des locaux litigieux. Ces griefs peuvent toutefois
être examinés dans le cadre du recours en réforme, de sorte qu'ils sont irrecevables en
nullité.
3.
Il y a lieu de passer à l'examen du recours en réforme.
3.1
Dans le cadre du recours en réforme, la Chambre des recours revoit librement la cause en fait et
en droit (art. 452 aI. 2 CPC-VD par renvoi de l'art. 13 aLTB). Les parties ne peuvent toutefois articuler
des faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du dossier et qui auraient dû être
retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction complémentaire selon l'art. 456a CPC-VD
(art. 452 al. 1ter CPC-VD). La cour de céans développe donc son raisonnement juridique sur
la base de l'état de fait du jugement, après en avoir vérifié la conformité
aux preuves figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété
au moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
3.2
En l’espèce, l’état de fait du jugement est conforme aux pièces du dossier
et aux autres preuves administrées. Il y a cependant lieu de le compléter sur les points suivants
:
-
Selon un rapport établi par l'entreprise générale et immobilière X.________ SA au
mois de février 1998, plusieurs infiltrations d'eau étaient perceptibles en divers endroits
de l'immeuble n° [...] ECA; les dégâts visibles allaient de simples traces (coulures,
cloques sur les crépis intérieurs, taches d'humidité) à la détérioration
importante (dégâts au système électrique, pourrissement possible de la structure
en bois et des murs en béton cellulaire). L'entreprise mentionnait que la situation était grave,
qu'une réfection complète de toute la toiture était nécessaire pour stopper un processus
qui s'accélérait et qui ne pouvait en aucun cas être enrayé par des interventions
ponctuelles. Elle relevait aussi que la deuxième catégorie de travaux nécessaires pour
assainir ces bâtiments concernaient la viabilité même de ceux-ci, qu'une non-exécution
à court terme pourrait entraîner des conséquences importantes (dégâts rapides,
voire inhabitabilité des locaux), qu'ils concernaient en particulier l'étanchéité
des toitures, la technique (ventilation et chauffage) et des détériorations ponctuelles de
façade.
-
Le 17 mars 2000, les intimés ont signé un document intitulé "lettre d'intentions",
libellé à l'en-tête de H.________ SA, fixant le principe selon lequel la parcelle n°[...]
d'[...] serait divisée en deux zones de valeurs égales, l'une attribuée à la société
d'A.M.________ et l'autre à celle d'U.________. Le 18 avril 2001, les intimés ont signé
une nouvelle convention intitulée "accord général", confirmant le principe du
partage par moitié de la parcelle susmentionnée et prévoyant que, dès le 1
er
avril 2000, E.________ SA déménagerait dans le bâtiment n° [...] ECA tandis qu'O.________
SA resterait dans le bâtiment n° [...] ECA.
-
Lors d'une réunion tenue le 23 septembre 2002, les intimés et d'autres participants ont discuté
des questions immobilières, notamment sur la date à laquelle le partage voulu au sein de la
société R.________ SA devait intervenir et l'unanimité s'est faite autour de la date du
1
er
avril 2000.
-
Dans son rapport du 4 novembre 2002, l'expert S.________ fait notamment état de divers défauts
dans le bâtiment ECA n° [...], soit des problèmes de chauffage et une toiture à refaire.
Cet expert relève en particulier que le chauffage se fait à distance au mazout depuis le bâtiment
ECA n° [...] et que la diffusion de chaleur serait défectueuse, notant la présence de
chauffage d'appoint lors de sa visite.
-
Il ressort des comptes 2004 de R.________ SA que le loyer pour les locaux occupés par E.________
SA dans le bâtiment ECA n° [...] a été versé depuis mi-septembre 2000.
-
Dans l'arrêt qu'elle a rendu le 31 mars 2005 dans le cadre de la procédure d'expulsion dirigée
contre O.________ SA, la Chambre des recours a considéré que "les parties admettent toutes
deux l'existence d'un bail – même s'il n'a jamais été établi par écrit
– et se prévalent des règles sur le contrat de bail".
Pour le surplus, l'état de fait est complet et la Cour de céans est à même de statuer
en réforme.
4.
La recourante nie la conclusion et l'existence d'un bail à loyer entre O.________ SA, comme locataire,
et R.________ SA, comme bailleresse.
4.1
Selon l'art. 1 al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220), le contrat est parfait lorsque
les parties ont, réciproquement et d'une manière concordante, manifesté leur volonté.
Si les parties ne se sont pas mises d'accord sur tous les éléments essentiels du contrat, celui-ci
n'est pas venu à chef.
Aux termes de l'art. 253 CO, le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à
céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer. Les éléments caractéristiques
de ce contrat sont la cession de l'usage d'une chose, pendant une certaine durée, moyennant le paiement
d'un loyer (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 70). Dans un contrat de bail, le montant
du loyer est un élément essentiel. Ce montant doit être déterminé ou à
tout le moins déterminable sur la base de l'accord des parties (ATF 119 Il 347 c. 5a et les auteurs
cités).
4.1.1
En présence d'un litige sur l'interprétation d'un contrat, le juge doit tout d'abord s'efforcer
de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter aux expressions
ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser
la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO; ATF 127 III 444 c. 1b). Il faut rappeler
qu'un accord peut résulter non seulement de déclarations expresses concordantes, mais aussi
d'actes concluants (art. 1 al. 2 CO).
Déterminer ce qu'un cocontractant savait et voulait au moment de conclure relève des constatations
de fait qui lient le Tribunal fédéral (ATF 118 Il 58 c. 3a; ATF 113 II 25 c. 1a p. 27).
Si la cour cantonale parvient à se convaincre d'une commune et réelle intention des parties,
il s'agit d'une constatation de fait qui ne peut être remise en cause dans un recours en réforme
(ATF 126 III 25 c. 3c; ATF 126 III 375 c. 2e/aa; ATF 125 III 305 c. 2b; ATF 125 III 435 c. 2a/aa).
Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si elle est divergente,
le juge doit interpréter les déclarations et les comportements selon la théorie de la
confiance (ATF 131 III 606 c. 4.1; ATF 128 III 419 c. 2.2; ATF 127 III 444 c. 1b). Il doit donc rechercher
comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble
des circonstances (ATF 131 III 606 c. 4.1; ATF 128 III 419 c. 2.2; ATF 126 III 59 c. 5b p. 68; ATF 126
III 375 c. 2e/aa p. 380). Il doit être rappelé que le principe de la confiance permet d'imputer
à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même si celui-ci
ne correspond pas à sa volonté intime (TF 4A_526/2007 du 29 février 2008 c. 3.1; ATF 133
III 61 c. 2.2.1; ATF 130 III 417 c. 3.2; ATF 128 III 419 c. 2.2; ATF 127 III 279 c. 2c/ee p. 287;
Wiegand, Commentaire bâlois, 4
ème
éd., n. 8 ad art. 18 CO; Kramer, Commentaire bernois, 1986, nn. 101 s. ad art. 1 CO; Bucher, Commentaire
bâlois, 4
ème
éd., n. 6 ad art. 1 CO; Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2
ème
éd., pp. 216 s.).
4.1.2
Les parties peuvent cependant convenir, expressément ou par actes concluants (TF 4C.1/2000 du 27
mars 2000 c. 3a; ATF 105 II 75 c. 1 p. 79), de réserver la forme écrite. Lorsqu'elles n'ont
pas complètement réglé la portée de la forme réservée, l'art. 16 CO présume
que celle-ci est une condition de la validité du contrat. Cette présomption peut être
détruite par la preuve que la forme volontaire ne vise qu'à faciliter l'administration des
preuves (ATF 128 III 212 c. 2b p. 214). Cela sera, en général, admis lorsque la forme n'a été
réservée qu'après la conclusion du contrat (ATF 105 lI 75 c. 1 p. 78). Lorsqu'une partie
confirme un accord passé oralement par un courrier sans être contredite, celui-ci est, selon
le principe de la confiance, présumé exact. Le destinataire supporte alors le fardeau de la
preuve du fait que le contenu de la confirmation écrite ne correspond pas à l'accord effectivement
passé (TF 4C.303/2001 du 4 mars 2002 c. 2b avec les références, publié in SJ 2002
I 363). Il faut encore rappeler que même si les parties sont convenues de soumettre leur contrat
à la forme écrite (cf. art. 16 CO), cette réserve de forme peut toujours être levée
de manière tacite, notamment par actes concluants; tel est le cas lorsque les parties exécutent
et acceptent sans réserve les prestations contractuelles (ATF 105 Il 75 c. 1 p. 78).
4.2
Contestant l'appréciation des preuves effectuée par les premiers juges, la recourante nie que
l'on puisse retenir l'existence d'un bail à loyer en se fondant sur la lettre d'intention du 17
mars 2000, la convention du 18 avril 2001, l'approbation des comptes 2001 et 2002 de R.________ SA et
son occupation de l'immeuble n° [...].
4.2.1
S'agissant de la convention du 18 avril 2001, la recourante soutient, en substance, que son occupation
du bâtiment ECA [...] telle qu'indiquée au chiffre 15 de la convention précitée ne
devait être qu'une solution provisoire et ne constituait même pas un précontrat, que les
intimés avaient décidé, lors de leur réunion du 23 septembre 2002, de faire
rétroagir le partage immobilier au 1
er
avril 2000, de sorte que l'idée du bail a finalement été abandonnée, et que les parties
en cause n'ont jamais signé de contrat écrit, contrairement à ce que prévoyait leur
accord du 18 avril 2001.
Le 17 mars 2000, les intimés ont signé un document intitulé "lettre d'intentions",
libellé à l'en-tête de H.________ SA, fixant le principe selon lequel la parcelle n°[...]
d'[...] serait divisée en deux zones de valeurs égales, l'une attribuée à la société
d'A.M.________ et l'autre à celle d'U.________. Le 18 avril 2001, les intimés ont signé
une nouvelle convention intitulée "accord général", confirmant le principe du
partage par moitié de la parcelle susmentionnée et prévoyant que, dès le 1
er
avril 2000, E.________ SA déménagerait dans le bâtiment n° [...] ECA tandis qu'O.________
SA resterait dans le bâtiment n° [...] ECA. Le chiffre 15 de la convention prévoyait également
ceci : "(…)
chacune
des parties précitées assumant la gestion, les charges et les produits de sa moitié d'une
manière autonome sur la base de comptabilités séparées. Jusqu'à ce que le partage
précité prenne effet, O.________ SA et E.________ SA seront au bénéfice de baux portant
sur la totalité de leurs moitiés respectives, avec des loyers identiques, annexés au présent
accord
".
Ainsi, ce dernier contrat et plus particulièrement la clause précitée fixe expressément
la cession de l'usage des locaux de la société propriétaire à O.________ SA et E.________
SA, pendant une certaine durée, à savoir jusqu'à ce que le partage de la parcelle prenne
effet, moyennant le paiement d'un loyer identique pour chacune des locataires. Le prix des loyers n'est
pas déterminé dans les documents précités, mais est toutefois clairement déterminable
au regard des éléments exposés en pages 24 et 25 du jugement attaqué auxquelles on
peut se référer. Ainsi, toutes les conditions du bail à loyer sont réalisées.
Certes, il résulte clairement du dossier que les intimés ont cherché à partager la
parcelle n° [...] d'[...]. De plus, lors d'une réunion tenue le 23 septembre 2002, les
intimés et d'autres participants ont discuté des questions immobilières, notamment sur
la date à laquelle le partage voulu au sein de la société R.________ SA devait intervenir
et l'unanimité s'est faite autour de la date du 1
er
avril
2000 (cf. pièce 16). Reste que, conformément aux faits qui ne sont pas contestés, le bien-fonds
en question n'a jamais été divisé, de sorte qu'on doit admettre, au regard de la convention
du 18 avril 2001 et des autres éléments retenus en pages 24-25 du jugement attaqué, que
le contrat de bail a perduré entre R.________ SA et ses locataires O.________ SA et E.________ SA.
Enfin, s'agissant de la forme du contrat, il importe peu de savoir si les parties avaient prévu
la forme écrite ou non. En effet, la recourante, représentée par A.M.________, a approuvé
les comptes de R.________ SA qui prévoyaient précisément le montant des loyers dus par
O.________ SA et E.________ SA (cf. jugement, p. 24). Par ailleurs, lorsque, par courrier du 22 mars
2004, C.________ SA, gérant légal, a invité la recourante à s'acquitter du loyer
mensuel de 10'000 fr. avec l'indication qu'à défaut de paiement il serait procédé
à une prise d'inventaire pour sauvegarde du droit de rétention, non seulement la recourante
n'a pas contesté devoir le montant réclamé, mais encore elle a versé, le 10 mai 2004,
la somme de 20'000 fr., montant correspondant à deux acomptes mensuels de 10'000 fr. chacun.
Au regard de ces éléments, on doit admettre qu'une quelconque réserve de forme a ainsi
été levée de manière tacite, soit par actes concluants.
En conclusion, le grief doit être rejeté.
4.2.2
S'agissant des comptes 2001-2002 de R.________ SA, la recourante explique que A.M.________ les a approuvés
en qualité d'organe de la société précitée et que, ce faisant, il n'a fait que
constater que les comptes laissaient apparaître des prétentions en loyer de cette société
à l'encontre de la recourante, mais non pas que celles-ci étaient justifiées. Elle relève
également qu'elle-même ne pouvait être engagée que par la signature collective de
ses deux administrateurs, à savoir B.M.________ et A.M.________, de sorte que le contrat de bail
n'a jamais été valablement conclu.
La première partie de cette critique confine à la témérité. En effet, il est
évident que A.M.________, en qualité de représentant de R.________ SA, n'aurait pas approuvé
les comptes de cette société s'il avait considéré que ceux-ci n'étaient pas
exacts. Au demeurant, il les aurait encore moins approuvés s'il les avaient jugés incorrects
dans la mesure où il représentait également la locataire, à savoir la débitrice
de certains montants arrêtés dans les actifs de la comptabilité de la bailleresse.
Pour le reste, l'argumentation de la recourante est vaine. En effet, selon les faits qui ne sont pas
contestés, A.M.________, administrateur-président de la recourante, a de tout temps exercé
la maîtrise effective de cette société et en a toujours dirigé les activités.
C'est son seul nom qui apparaît sur nombre de courriers émanant d'O.________ SA et c'est également
lui qui a représenté cette société lors des séances importantes du groupe [...].
Par ailleurs, tous les témoins entendus à ce sujet ont confirmé le rôle prépondérant
tenu par A.M.________ dans la direction de l'entreprise, dont il assurait tant la gestion à l'interne
que la représentation vis-à-vis des tiers. Les témoins ont tous déclaré que
c'était clairement le prénommé qui présidait aux destinées de la recourante,
et non pas son épouse, B.M.________, dont le rôle était tout à fait secondaire.
Le grief doit par conséquent être rejeté.
4.2.3
S'agissant de son occupation de l'immeuble ECA n° [...], la recourante reproche au Tribunal des
baux de ne pas avoir précisé à partir de quelle date elle aurait occupé cet immeuble,
ni l'espace et la surface que la société aurait occupé dans ce bâtiment, alors que,
conformément à l'expert, une partie de l'immeuble est restée vacante.
Ce grief tombe à faux. En effet, le Tribunal des baux a retenu que les parties ont conclu un contrat
de bail portant sur la mise à disposition de la recourante par R.________ SA du bâtiment n°
[...] ECA sis [...] à [...], que ce contrat a pris effet au 15 septembre 2000 et que le loyer convenu
s'élevait à 10'558 fr. 75, charges comprises. Ainsi, l'autorité de première instance
a, contrairement aux allégations de la recourante, arrêté tant le début du bail à
loyer que la surface occupée. Le début du bail au 15 septembre 2000 résulte des pièces
comptables de la bailleresse qui indiquent que le loyer de la recourante n'est comptabilisé que
dès la mi-septembre 2000 (cf. pièce 36); quant à la surface cédée, elle résulte
clairement de l'accord conclu le 18 avril 2001. De plus, lors des débats, P.________, directeur
adjoint d'E.________ SA, a précisé que A.M.________ avait à l'époque expressément
demandé à se voir attribuer le bâtiment n° [...] ECA, ce qu'U.________ avait accepté.
4.2.4
En définitive, en se fondant sur la lettre d'intention du 17 mars 2000, la convention du 18 avril
2001, l'approbation des comptes 2001 à 2004 de R.________ SA, l'occupation de l'immeuble n°
[...] par la recourante, le paiement effectué par cette dernière suite au courrier du 22 mars
2004 de C.________ SA et le fait qu'E.________ SA payait son loyer pour ses propres locaux, on doit admettre,
comme les premiers juges, que R.________ SA et la recourante ont conclu un contrat de bail à loyer
portant sur le bâtiment n° [...] ECA d'[...] pour un loyer mensuel net de 10'000 fr., plus
558 fr. 75 de charges.
Au demeurant, on peut encore relever que la Cour de céans, dans son arrêt du 31 mars 2005 dans
le cadre de la procédure d'expulsion dirigée contre O.________ SA, avait considéré
que "les parties admettent toutes deux l'existence d'un bail – même s'il n'a jamais été
établi par écrit – et se prévalent des règles sur le contrat de bail"
(cf. pièce 9, page 7). La recourante ne saurait revenir sur ce point, sans se contredire elle-même.
5.
La recourante conteste devoir une indemnité à titre d'occupation illicite, dès lors que
la cession de l'usage des locaux n'est pas intervenue à titre onéreux.
5.1
A la fin du bail, le locataire est tenu de restituer la chose au bailleur (art. 267 al. 1 CO). S'il
reste dans les lieux loués nonobstant l'expiration du bail, il commet une faute contractuelle (ATF
121 III 408 c. 4c p. 413; ATF 117 II 65 c. 2b p. 68) En conséquence, le bailleur peut lui réclamer
une indemnité pour occupation illicite des locaux, laquelle correspond en principe au montant du
loyer (TF 4C.183/ 1996 du 22 novembre 1996 c. 3c).
5.2
Le grief de la recourante est vain dès lors qu'elle a bel et bien conclu un contrat de bail à
loyer avec R.________ SA (cf. c. 4 supra).
6.
La recourante conteste le montant du loyer et de l'indemnité d'occupation arrêté par le
Tribunal des baux. Elle soutient que les locaux qu'elle occupait dans le bâtiment ECA n° [...]
étaient affectés de défauts et reproche aux premiers juges de ne pas avoir entendu l'expert
immobilier S.________ à ce sujet.
6.1
Il ressort de l'art. 259d CO qu'en présence d'un défaut qui entrave ou restreint l'usage pour
lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle
du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à
l'élimination de celui-ci. Il en découle que, dans le cas où le bailleur connaissait l'existence
du défaut avant que le locataire ne déclare exiger une réduction de loyer, ce dernier
pourra à la fois réclamer la restitution d'une partie des loyers déjà versés
et la réduction des loyers pour le futur, jusqu'à l'élimination du défaut (Züst,
Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, thèse St-Gall 1992, pp.
184 s.; Higi, Commentaire zurichois, 3
ème
éd. 1994, nn. 25 s. ad art. 259d CO; Lachat, op. cit., p. 260), en consignant, au besoin, les loyers
à échoir conformément à l'art. 259g CO (SVIT-Kommentar Mietrecht Il, 2
ème
éd., Zurich 1998, nn. 27 et 29 ad art. 259d CO).
La notion de défaut s'apprécie par comparaison entre l'état réel de la chose et l'état
convenu (Lachat, op. cit., p. 216). Selon certains auteurs, l'exigence générale de la bonne
foi contractuelle oblige le preneur à faire expressément savoir que son entrée en jouissance
n'emporte pas acceptation des défauts, soit qu'il s'en tient à une demande d'élimination
de ceux-ci (Higi, op. cit., n. 81 ad art. 258 CO; Zihlmann, Das Mietrecht, 2
ème
éd., Zurich 1995, p. 73; Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4
ème
éd., 2009, n. 2105, p. 310 [selon les cas]; SVIT-Kommentar, op. cit., n. 31 ad 258 CO [idem]). Si
le locataire ne soulève pas d'objection lors de la réception de la chose ou immédiatement
après, l'état de la chose est réputé conforme au contrat. Selon le Tribunal fédéral,
le fait de conserver la chose louée et d'en user peut constituer une acceptation de l'état
dans lequel cette chose se trouve (ATF 104 Il 270).
Selon la jurisprudence, on peut exiger du locataire qui exerce les droits découlant de la garantie
des défauts qu'il se comporte conformément aux règles de la bonne foi (ATF 130 III 504
c. 5.2 p. 509). En particulier, il doit signaler le défaut sans retard pour permettre au bailleur
de prendre les mesures nécessaires afin de réduire son dommage (Corboz, Les défauts de
la chose louée, SJ 1979 p. 134). Le locataire qui adopte un comportement passif qui peut être
interprété comme une renonciation tacite à invoquer le défaut contrevient à
l'art. 2 al. 2 CC en intentant l'action découlant de l'art. 259d CO (ATF 130 III 504 c. 5.2 pp.
509 s.; TF 4A_656/ 2009 du 21 janvier 2010 c. 2.2.2 et les références citées).
6.2
En l'espèce, il résulte du dossier que l'immeuble n° [...] ECA n'était pas en parfait
état au moment de la conclusion du bail. En effet, selon le rapport du mois de février 1998
établi par l'entreprise générale et immobilière X.________ SA, plusieurs infiltrations
d'eau étaient perceptibles en divers endroits de ce bâtiment; les dégâts visibles
allaient de simples traces (coulures, cloques sur les crépis intérieurs, taches d'humidité)
à la détérioration importante (dégâts au système électrique, pourrissement
possible de la structure en bois et des murs en béton cellulaire). L'entreprise précitée
mentionnait que la situation était grave, qu'une réfection complète de toute la toiture
était nécessaire pour stopper un processus qui s'accélérait et qui ne pouvait en
aucun cas être enrayé par des interventions ponctuelles. Elle relevait aussi que la deuxième
catégorie de travaux nécessaires pour assainir ces bâtiments concernaient la viabilité
même de ceux-ci, qu'une non-exécution à court terme pourrait entraîner des conséquences
importantes (dégâts rapides, voire inhabitabilité des locaux), qu'ils concernaient en
particulier l'étanchéité des toitures, la technique (ventilation et chauffage) et des
détériorations ponctuelles de façade (cf. pièce 105 du bordereau du 23 février
2005). Le rapport de l'expert S.________ du 4 novembre 2002 mentionne également divers défauts,
soit des problèmes de chauffage et une toiture à refaire. Cet expert relève en particulier
que le chauffage se fait à distance au mazout depuis le bâtiment ECA n° [...] et que la
diffusion de chaleur serait défectueuse, notant la présence de chauffage d'appoint lors de
sa visite.
Au regard des destinataires des rapports susmentionnés, on doit admettre, contrairement aux premiers
juges, que la bailleresse avait effectivement connaissance des problèmes précités. Toutefois,
au regard du contenu du rapport établi par l'entreprise générale et immobilière X.________
SA, les parties avaient déjà connaissance des "défauts" allégués par
la recourante au moment de la conclusion des baux, ce précisément par le biais dudit rapport.
Or, le dossier ne révèle aucune protestation ni demande d'élimination desdits défauts
de la part de la locataire et ce que ce soit lors de la prise de possession des locaux ou ultérieurement.
En effet, lors de la conclusion du bail, la locataire n'a formulé aucune revendication au sujet
des infiltrations d'eau ou des problèmes de chauffage, alors que ces problèmes existaient déjà;
les pièces signées par les parties ne contiennent aucune précision en la matière
et aucun délai convenable n'a jamais été fixé à la bailleresse pour régler
les problèmes pourtant déjà constatés avant la conclusion du contrat. Au cours du
bail, la locataire ne s'est pas davantage plainte de l'apparition de nouveaux défauts ou de l'aggravation
de ceux-ci et n'a jamais allégué que l'état des locaux aurait pu l'entraver dans l'exercice
de ses activités; elle n'a en particulier jamais demandé à l'intimée de réduction
de loyer, ni l'a invitée à réparer l'objet du bail. Au demeurant, on peut également
admettre que ces défauts – ou plus justement l'état initial des locaux – ont joué
un rôle dans le cadre de la fixation des loyers. En effet, le loyer convenu, soit 10'000 fr. plus
558 fr. 75 de charges, était moins élevé que celui payé précédemment pour
les mêmes locaux par F.________ SA, ancienne locataire. Au regard de ces éléments, la
recourante ne peut, en application du principe de la bonne foi, invoquer une inadéquation initiale
des locaux à l'usage convenu à raison des défauts relatifs à la toiture et au chauffage.
Enfin, il est dûment tenu compte du rapport effectué par S.________ et on ne voit pas en quoi
l'audition de cet expert serait utile ou pertinente, l'état des bâtiments ayant été
constaté successivement par deux experts.
En conclusion, le grief doit être rejeté.
7.
La recourante estime avoir valablement opposé aux prétentions de R.________ SA des créances
pour un total de 221'230 fr. en relation avec des frais qu'elle aurait assumés durant l'occupation
des lieux entre 2001 et 2002.
Le Tribunal des baux a rejeté ces prétentions sous chiffres 48, 49 et 50 de son jugement. Ces
considérants, qui sont complets et convaincants – et qui ne sont par ailleurs pas contestés
par une argumentation de la recourante – peuvent être confirmés par adoption de motifs
en application de l'art. 471 al. 3 CPC-VD.
8.
En définitive, le recours doit être rejeté et le jugement entrepris confirmé.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à 5'465 francs (art.
232 al. 1 aTFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judicaires en matière civile, en vigueur
jusqu'au 31 décembre 2010]).
Obtenant gain de cause, l'intimé U.________ a droit à des dépens de deuxième instance
(art. 91 et 92 CPC-VD), qu'il convient de fixer à 3'000 fr. (art. 2 al. 1 ch. 33, art. 3, 4 et 5
ch. 2 aTAv [tarif du 17 juin 1986 des honoraires d'avocat dus à titre de dépens, en vigueur
jusqu'au 31 décembre 2010]). En revanche, il n'y a pas lieu d'allouer de dépens de deuxième
instance à l'intimé A.M.________, qui s'en est remis à justice.
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
en audience publique,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à 5'465 francs (cinq
mille quatre cent soixante-cinq francs).
IV.
La recourante O.________ SA doit verser à l'intimé U.________ la somme de 3'000 fr. (trois
mille francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
30 mai 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
‑
Me Jacques Micheli (pour O.________ SA),
‑
Me Philippe Reymond (pour U.________).
‑
A.M.________.
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est de 516'522 fr. 95.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux du canton de Vaud.
Le greffier :