vd_findinfo · HC / 2022 / 306 · 2022-04-12 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, DÉCISION DE RENVOI, CAS CLAIR, ADMISSION PARTIELLE | 257d CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 12.04.2022 HC / 2022 / 306

TRIBUNAL
CANTONAL
JL21.049727-220157
205
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
12 avril 2022
__________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, présidente
M.
Oulevey et Mme Cherpillod, juges
Greffière
:              Mme
Spitz
*****
Art.
257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par
G.________
,
à [...], requérant, contre la décision rendue le 25 janvier 2022 par la Juge de paix du
district de la Riviera – Pays-d’Enhaut dans la cause divisant l’appelant d’avec
C.________
,
à [...], et
H.________
,
à [...], intimés, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par décision du 25 janvier 2022, la Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut
(ci-après : la juge de paix) a déclaré irrecevable la requête d’expulsion
en cas clair déposée le 22 novembre 2021 par G.________ contre C.________ et H.________ (I),
a arrêté les frais judiciaires à 600 fr., les a compensés avec l’avance de
frais versée par G.________ (II) et les a mis à la charge de ce dernier (III), n’a pas
alloué de dépens (IV) et a rayé la cause du rôle (V).
En droit, saisie par le bailleur d’une requête d’expulsion en cas clair de ses locataires
pour défaut de paiement de loyers relatifs à un appartement et deux places de parc, la juge
de paix a considéré que, dans la mesure où les avis comminatoires adressés à
C.________ et H.________, en leur qualité de locataires, intégraient des frais de rappel impayés,
la question de l’inefficacité des mises en demeure et, partant, des congés, se posait,
de sorte que la situation juridique ne pouvait être considérée comme claire. Ainsi, la
requête fondée sur l’art. 257d CO devait être déclarée irrecevable.
Au surplus, aucune notification de résiliation n’avait été produite s’agissant
des baux portant sur les places de parc, ce qui justifiait également de déclarer la requête
irrecevable en ce qu’elle concernait lesdites places.
B.
Par acte du 7 février 2022, G.________ (ci-après :
l’appelant ou le bailleur) a interjeté appel contre cette décision, en concluant en substance,
avec suite de frais et dépens de première et deuxième instances, à sa réforme
en ce sens que C.________ et H.________ (ci-après : les intimés ou les locataires) soient
condamnés à quitter et rendre libres immédiatement les locaux occupés dans l’immeuble
sis Q.________ (apparemment de 5,5 pièces au 2
e
étage plus les places de parc extérieures n
os
2 et 3) (2.1), qu’à défaut pour les intimés de quitter volontairement ces locaux,
ordre soit d’ores et déjà donné à l’huissier de paix de procéder
à l’exécution forcée de ladite décision sur requête du bailleur, avec
au besoin l’ouverture forcée des locaux (2.2) et qu’il soit donné ordre aux agents
de la force publique de concourir à l’exécution forcée de ladite décision,
s’ils en sont requis par l’huissier de paix (2.3). Subsidiairement, il a conclu à l’annulation
de la décision entreprise et au renvoi de la cause à l’autorité de première
instance.
Invités à se déterminer sur l’appel, les intimés n’ont pas procédé.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de la décision complétée
par les pièces du dossier :
1.
Par contrats de bail à loyer du 3 septembre
2019 l’appelant a remis à bail aux intimés, dès le 16 septembre 2019, un appartement
de 5,5 pièces au 2
e
étage
de l’immeuble, sis Q.________, pour un loyer net de 2'400 fr. par mois, plus un acompte mensuel
de 260 fr. pour les frais accessoires, soit un loyer mensuel net total de 2'660 fr., ainsi que deux places
de parc extérieures (n
os
2 et 3), pour un loyer mensuel net total de 60 fr. chacune.
2.
Par courriers recommandés du 17 juin 2021,
tous deux notifiés le 18 juin 2021, l’appelant a adressé à chacun des intimés
une « mise en demeure » dont la teneur est la suivante :
«
[…]
Désignation
Date
Numéro
Montant
Acompte
Montant
dû
Appartement
de 5.5 pièces 2
ème
étage
Facture
loyer
01.04.2021
24144
638.00
0.00
638.00
Appartement
de 5.5 pièces 2
ème
étage
Facture
loyer
01.05.2021
32867
2’400.00
0.00
2’400.00
Appartement
de 5.5 pièces 2
ème
étage
Facture
loyer
01.05.2021
32868
360.00
0.00
360.00
Appartement
de 5.5 pièces 2
ème
étage
Facture
loyer
01.06.2021
38336
2'400.00
0.00
2'400.00
Appartement
de 5.5 pièces 2
ème
étage
Facture
loyer
01.06.2021
38337
360.00
0.00
360.00
Frais de rappel
30.00
Total
CHF
6'188.00
Nous vous informons
que faute d’être en possession de votre versement dans le délai précité, nous
nous verrons dans l’obligation de résilier votre bail à loyer moyennant un délai
de congé de 30 jours pour la fin d’un mois, et ce conformément à l’art. 257d
al. 1 CO.
[…] »
Par courriers recommandés du même jour, également notifiés le 19 juin 2021, l’appelant
a en outre adressé à chacun des intimés et pour chacune des places de parc une « sommation »
dont la teneur est la suivante :
«
[…]
Désignation
Date
Numéro
Montant
Acompte
Montant
dû
Place de parc
Extérieur
Facture
loyer
01.05.2021
32870
60.00
0.00
60.00
Place de parc
Extérieur
Facture
loyer
01.06.2021
38339
60.00
0.00
60.00
Frais de rappel
30.00
Total
CHF
150.00
Nous vous informons
que faute d’être en possession de votre versement dans le délai précité, nous
nous verrons dans l’obligation d’entamer une procédure de poursuites à votre encontre
et de résilier votre bail.
[…] »
3.
L’arriéré de loyer n’ayant
pas été acquitté dans le délai comminatoire, l’appelant a signifié à
chacun des intimés, sur formules officielles adressées par courriers recommandés du 22 juillet
2021, notifiés le 23 juillet 2021, la résiliation du contrat de bail à loyer relatif à
l’appartement pour le 31 août 2021.
4.
Par courrier du 23 août 2021, signé
par les deux intimés, ces derniers ont saisi la Commission de conciliation
en
matière de baux à loyer du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut (ci-après :
la commission de conciliation) d’une requête de conciliation « portant sur l’annulation
du congé et sur la prolongation du bail à loyer selon [les] art. 271, 272, 273, 273a CO ;
209 al. 4 CPC », par laquelle ils ont en substance conclu à la prolongation du bail relatif
à l’appartement.
5.
Par requête du 22 novembre 2021, l’appelant
a saisi la juge de paix d’une requête en cas clair au sens de l’art. 257 CPC, tendant
à faire prononcer l’expulsion des intimés de l’appartement et des places de parc
litigieux.
Une audience a été tenue le 18 janvier 2022. A cette occasion, l’intimé H.________
a confirmé que l’entier des loyers n’avait pas été réglé dans le
délai comminatoire, précisant qu’il était lui-même en litige avec l’intimée
C.________ à ce sujet. Quant à cette dernière, elle a déclaré qu’elle
avait quitté les locaux plus d’une année auparavant et qu’elle n’avait jamais
eu connaissance des avis comminatoires, qui ne lui avaient pas été transmis.
6.
Par courrier du 27 janvier 2022, la commission
de conciliation a informé la juge de paix du fait qu’elle avait été saisie –
par les intimés – d’une requête en annulation de congé en lien avec la résiliation
du bail portant sur l’appartement.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est ouvert contre les décisions
finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions
devant l'autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
Lorsque le litige porte uniquement sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon
la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé
par le recours à la procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée
à six mois (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1). En revanche
lorsque
le litige porte sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la procédure en
cas clair sont réalisées et lorsque la validité de la résiliation a été
contestée devant les autorités compétentes, la valeur litigieuse correspond au loyer de
la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n’est pas valable,
période qui s’étend jusqu’à la date pour laquelle un nouveau congé peut
être donné, soit en principe pendant trois ans (ATF 144 III 346 consid. 1.2.2.3).
Lorsque
la décision entreprise
a été rendue en procédure sommaire, comme c'est le cas dans la procédure en cas clair
(art. 248 let. b CPC), le délai d'appel est de dix jours à compter de la notification de la
décision motivée (art. 314 al. 1 CPC).
1.2
En l’espèce,
formé en temps utile
par une partie ayant un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre
une décision finale de première instance rendue dans une cause patrimoniale dont la valeur
litigieuse est supérieure à 10'000 fr., l'appel, écrit et motivé (art. 311 al. 1
CPC), est recevable.
2.
2.1
L'appel peut être formé
pour violation du droit et pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon
la jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure sommaire
pour cas clair (art. 257 CPC) impose au juge d'appel d'évaluer les faits sur la base des preuves
déjà appréciées par le premier juge saisi ; la production de pièces nouvelles
est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l'art. 317 al. 1 CPC
(TF
4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5 ;
CACI 24 juin 2015/325 consid. 2 ; CACI 25 novembre 2014/607 consid. 3a).
2.2
En l’espèce, l’appelant a produit en deuxième instance un bordereau de vingt pièces.
Les pièces n° 1 à 3 et 19 sont recevable dans la mesure où il s’agit de pièces
de forme. Les pièces n° 4, 6 à 11, 13 à 18 et 20 figuraient d’ores et déjà
au dossier de première instance, de sorte que leur production est inutile à ce stade. Enfin,
les pièces n° 5 et 12 sont des pièces nouvelles, irrecevables en appel.
3.
3.1
L’appelant reproche à l’autorité précédente en substance de ne pas avoir
appliqué la procédure en cas clair, alors que les conditions en étaient selon lui remplies.
3.2
3.2.1
A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, après réception de la chose, a du retard
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux
commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO dispose qu'à défaut de paiement dans le délai fixé,
le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitations ou de locaux
commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente
jours pour la fin d'un mois.
3.2.2
La jurisprudence admet, mais seulement à titre très exceptionnel, que le congé prononcé
conformément à l'art. 257d CO peut contrevenir aux règles de la bonne foi ; la notion
doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le
droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (TF 4A_641/2011 du 27 janvier
2012 consid. 7). La résiliation peut être contestable lorsque le montant impayé est insignifiant,
notamment lorsqu'il ne porte que sur les intérêts moratoires, que le paiement intervient très
peu de temps après l'écoulement du délai, à savoir au plus un jour ou deux (ATF 120
II 31 consid. 4b ; TF 4A_468/2010 du 29 octobre 2010 consid. 2 et les réf. cit. ; TF 4A_634/2009
du 3 mars 2010 consid. 2.2 ; CACI 5 avril 2011/30 ; Lachat, Le bail à loyer, 2008, n.
2.3.6 p. 672), ou lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration
du délai (TF 4A_641/2011 op. cit. consid. 8 ; TF 4A_468/2010 op. cit. consid. 2 et les
réf. cit.). Un montant correspondant à un loyer mensuel, fût-il modeste, ou à des
frais accessoires de 164 fr. 65 ne saurait être qualifié d'insignifiant à ce titre
(ATF 140 III 591 consid. 2, in
Cahiers
du Bail [CdB]
2015 p. 16 note Conod ; Lachat,
op. cit., n. 2.3.6 p. 881) ; il en va de même d'un retard de huit jours dans le paiement
du montant dû (TF 4A_549/2013 du 7 novembre 2013, confirmant CACI 2 octobre 2013/518).
Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (ATF
140 III 591 précité consid. 1 et 2 ; TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 8 1 et les
réf. cit.).
3.2.3
L'avis comminatoire doit indiquer le montant impayé
de façon suffisamment claire et précise. Une indication chiffrée n'est pas indispensable
; il suffit que l'objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion, par exemple avec
une désignation précise des mois de loyers impayés (TF 4A_39/2018 du 6 juin 2018 consid.
3 ; TF 4A_306/2015 du 14 octobre 2015 consid. 2 ; TF 4C.123/2000 du 14 juin
2000 consid. 3b, in CdB 2000 109 ; également TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid.
4.1). Lorsque la sommation mentionne, sans plus de renseignements, un montant sans rapport avec la somme
effectivement due à titre de loyer et de charges, la mise en demeure ne satisfait pas aux exigences
de clarté et de précision (TF 4A_39/2018 précité consid. 3 ; TF 4A_306/2015
précité consid. 2 ; TF 4A_134/2011 du 23 mai 2011 consid. 3, rés. in JT 2012
II 109). De même, si les mois de loyers impayés ne sont pas mentionnés et que le montant
de l'arriéré indiqué est sans rapport avec la somme effectivement en souffrance, l'avis
comminatoire ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision permettant au locataire
de reconnaître de combien de mois de loyers il doit s'acquitter dans le délai comminatoire
(TF 4A_436/2018 précité consid. 4.1 ; TF 4A_134/2011 précité consid. 3
in fine
).
Si le bailleur a plusieurs créances dont certaines ne permettent pas l'application de l'art. 257d
CO tandis que d'autres la permettent, son courrier doit les distinguer de manière précise,
de sorte que le locataire puisse reconnaître sans difficulté les dettes à éteindre
pour éviter la résiliation du bail (TF 4A_39/2018 précité consid. 3 et réf.
cit. ; TF 4A_306/2015 précité consid. 2). Dans le dernier arrêt précité,
le Tribunal fédéral a admis l’application de la procédure en cas clair et l’expulsion
requise par le bailleur alors que l’avis comminatoire indiquait des loyers exigibles et d’autres
non, de même que des frais de poursuites et d’intervention. Il a en effet estimé qu’il
était incontesté que le loyer pour le mois de mars était exigible et impayé au moment
déjà de l'envoi de l'avis comminatoire. Cet avis précisait expressément et sans aucune
ambiguïté qu'il se rapportait notamment au loyer impayé pour le mois de mars 2013 et que
le montant dû à ce titre était de 31'903 fr. 20. A réception, le locataire
ne pouvait avoir le moindre doute au sujet du bien-fondé et de l'exigibilité de cette créance
de la bailleresse. Peu importe qu'il ait pu exister un doute sur la validité de l'avis comminatoire
relativement aux autres créances ; le locataire ne pouvait ignorer la dette qu'il devait en tout
état de cause payer. Il avait d'ailleurs par la suite versé ce montant pour s'acquitter du
loyer du mois de mars. La validité de l'avis comminatoire pour le loyer de mars ne prêtait
par conséquent pas à discussion (consid. 4).
3.2.4
Selon la jurisprudence, l'indication d'un arriéré trop élevé dans l'avis comminatoire
n'entraîne pas nécessairement l'inefficacité de cet avis : le locataire qui constate une
erreur doit la signaler au bailleur, à défaut de quoi il ne mérite pas d'être protégé
; il en va de même de celui qui ne prend pas de mesures pour régler le montant qu'il estime
exact (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 4.1 ; TF 4A_330/2017 du 8 février 2018 consid.
3.1 et les réf. cit.). Ainsi, le Tribunal fédéral a estimé, dans un cas d’espèce,
que pour statuer sur la validité des avis comminatoires émis par la bailleresse, peu importait
de déterminer si les arriérés qu'elle avait indiqués étaient ou non trop élevés.
Dès lors que le locataire avait laissé échoir les délais comminatoires sans verser
le montant du sous-loyer qu'il estimait dû, il ne méritait pas de protection (TF 4A_550/2020
précité consid. 7.2 et les réf. cit.).
3.3
En l’occurrence, s’agissant du logement des intimés, les avis comminatoires du 17 juin
2021, adressés séparément à chaque locataire, s’ils indiquent des frais de
rappel par 30 fr., indiquent également clairement, outre des montants de frais accessoires pour
les mois d’avril, mai et juin 2021, des montants de loyer pour les mêmes mois, en indiquant
à chaque fois, distinctement, le montant encore dû, pour un total de 4'800 francs. Conformément
à la jurisprudence qui précède, on doit retenir ici que les intimés, à réception
de tels avis, ne pouvaient avoir le moindre doute au sujet du bien-fondé et de l'exigibilité
de cette créance de loyer. La seule mention de frais de rappel sur l’avis comminatoire ne
permettait pas de rendre la situation factuelle ou juridique non clairs et ainsi d’empêcher
l’application de la procédure en cas clair. Pour le surplus, les avis ont été adressés
aux deux locataires – selon suivi des recommandés même si l’intimée l’a
contesté en audience – et le délai de mise en demeure prévu par l’art. 257d
al. 1 CO a été respecté avant la résiliation. Celle-ci était en outre fondée
au sens de l’art. 257d al. 2 CO dès lors que selon les déclarations de l’intimé
lui-même à l’audience du 18 janvier 2022 les loyers n’avaient toujours pas été
payés, ce qui ressort également du courrier signé par les deux intimés adressé
à la commission de conciliation le 23 août 2021. C’est ainsi à tort que l’autorité
précédente a déclaré la requête en cas clair irrecevable s’agissant du
logement des intimés au motif que les avis comminatoires n’auraient pas été suffisamment
clairs.
Cela dit, dès lors que le congé a été contesté par les intimés, il appartenait
à l’autorité précédente d’examiner également les motifs soulevés
à cet égard à titre préjudiciel, ce qu’elle n’a pas fait. Il s’impose
par conséquent, ne serait-ce que par respect du principe de la garantie de double instance, de renvoyer
la cause à l’autorité précédente pour instruction et nouvelle décision
sur ce point, ainsi que sur les frais de première instance.
3.4
L’appelant conclut à l’expulsion également des deux places de parc. Faute de tout
grief s’agissant de la motivation secondaire de l’autorité précédente, selon
laquelle les résiliations n’ont pas été produites, ce qui justifiait également
l’irrecevabilité de la requête, cette partie de sa conclusion est irrecevable. On relève
à cet égard que conformément à la jurisprudence, l’irrecevabilité de la
requête en cas clair en ce qu’elle avait trait aux places de parc n’emportait pas l’irrecevabilité
de la requête en ce qu’elle visait le logement (cf. CACI 26 mars 2021/145 consid. 3.3).
4.
Compte tenu de ce qui précède, l’appel doit être partiellement admis et la décision
entreprise annulée en ce qu’elle déclare irrecevable la requête en cas clair s’agissant
de l’appartement de 5,5 pièces au 2
e
étage de l’immeuble sis Q.________, et la cause renvoyée à l’autorité
précédente pour complément d’instruction et nouvelle décision dans le sens
des considérants. L’appel est rejeté pour le surplus dans la mesure de sa recevabilité.
Au vu du sort de l’appel, les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à
400 fr. (art. 62 al. 3 TFJC
[tarif des frais judiciaires
civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), doivent être mis à la charge de l’appelant,
qui obtient gain de cause à raison des deux tiers de ses prétentions, à hauteur de 133
fr. et à la charge des intimés, solidairement entre eux, à hauteur de 266 fr. (art. 106
al. 2 CPC). Ces derniers rembourseront ainsi, solidairement entre eux, cette somme à l’appelante,
qui a procédé à l’avance des frais judiciaires de deuxième instance.
Les intimés, solidairement entre eux, verseront en outre à l’appelant de des dépens
réduits arrêtés à 667 fr. (1/3 [2/3 - 1/3] de 2'000 fr. ; art. 7 TDC [Tarif
des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]), soit un total
de 933 fr. à titre de restitution de l’avance de frais judiciaires et de dépens
de deuxième instance.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est partiellement admis dans la mesure où il est recevable.
II.
La décision est annulée en tant qu’elle vaut prononcé d’irrecevabilité
de la requête formée le 22 novembre 2021 par G.________ relative à l’expulsion de
C.________ et H.________ de l’appartement de 5,5 pièces situé au 2
e
étage de l’immeuble sis Q.________, prononcé sur les frais judiciaires et les dépens
de première instance et radiation de la cause du rôle.
III.
La décision est confirmée en tant qu’elle vaut prononcé d’irrecevabilité
de la requête formée le 22 novembre 2021 par G.________ relative à l’expulsion de
C.________ et H.________ des places de parc n
os
2 et 3 sises Q.________.
IV.
La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut
pour complément d’instruction et nouvelle décision dans le sens des considérants.
V.
Les frais judiciaires
de deuxième instance, arrêtés à 400 fr., sont mis à la charge de l’appelant
G.________ par 133 fr. (cent trente-trois francs) et à la charge des intimés C.________ et
H.________, solidairement entre eux, par 266 fr. (deux cent soixante-six francs).
VI.
Les intimés C.________ et H.________, solidairement entre eux, verseront à l’appelant
G.________ la somme de 933 fr. (neuf cent trente-trois francs) à titre de restitution partielle
d’avance de frais judiciaires et de dépens réduits de deuxième instance.
VII.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
[...](pour G.________),
‑
C.________,
-
H.________,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :