vd_findinfo · HC / 2014 / 167 · 2014-03-04 · fr

CAS CLAIR, EXPULSION DE LOCATAIRE, DEMEURE DU DÉBITEUR, ANNULABILITÉ, RÉSILIATION | 257d al. 2 CO, 271 al. 1 CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 04.03.2014 HC / 2014 / 167

TRIBUNAL
CANTONAL
JL13.045931-140130
98
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
4 mars 2014
_________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              M.
Giroud et Mme Crittin Dayen
Greffier
:
M.              Elsig
*****
Art.
257d al. 2, 271 al. 1 CO ; 257 CPC
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
P.________
,
à [...], et
A.________
SA
, à [...], contre l’ordonnance d’expulsion
rendue le 13 janvier 2014 par le Juge de paix du district de Morges dans la cause divisant les appelants
d’avec
D.________
,
à [...], la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 13 janvier 2014, le Juge de paix du district de Morges a ordonné à P.________
et à A.________ SA de quitter et de rendre libres pour le 28 février 2014 les locaux dans l’immeuble
sis [...] à Echandens (rez-de-chaussée, surface commerciale de 325 m
2
)
(I), dit qu’à défaut d’exécution volontaire, l’huissier de paix, sous
la responsabilité du juge, serait chargé de procéder à l’exécution forcée
sur requête du bailleur, avec au besoin, l’ouverture forcée des locaux (II), ordonné
aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée de l’ordonnance
s’ils en étaient requis par l’huissier de paix (III), fixé les frais judiciaires
à 250 fr. (IV), les a mis à la charge d’P.________ et de A.________ SA (V), dit que ceux-ci
rembourseraient en conséquence au bailleur la somme de 250 fr. et lui verseraient en outre des dépens,
par 1'000 fr. (VI) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VII)
En droit, le premier juge a retenu que l’arriéré de loyer réclamé n’avait
pas été réglé dans le délai fixé par courrier du 4 juillet 2013 et a considéré
qu’en conséquence la résiliation du 13 août 2013 était valable, ce qui justifiait
l’expulsion des locataires.
B.
P.________, déclarant agir en son nom propre et pour le compte d’A.________ SA, a interjeté
appel le 22 janvier 2014 contre cette ordonnance en concluant avec dépens, à son annulation,
la requête d’expulsion du 21 octobre 2013 étant rejetée, subsidiairement, à
ce qu’un délai au 31 décembre 2014 leur soit accordé pour libérer les locaux
litigieux. Les appelants ont requis que l’effet suspensif soit octroyé à l’appel,
produit un lot de pièces et requis que des mesures d’instruction soient ordonnées.
Le 29 janvier 2014, la Juge déléguée de la Cour d’appel civile a informé les
appelants que leur requête d’effet suspensif était sans objet, l’appel ayant de
par la loi un effet suspensif.
L’intimé D.________ n’a pas été invité à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux du 29 janvier 2013, l’intimé D.________
a remis en location aux appelants P.________ et A.________ SA une surface commerciale de 325 m
2
dans l’immeuble sis [...] à Echandens. Conclu pour durer initialement du 1
er
février 2013 au 31 janvier 2023, le bail devait se renouveler tacitement de cinq ans en cinq ans,
sauf avis de résiliation donné et reçu au moins une année à l’avance.
Le loyer, payable par mois d’avance, a été fixé à 5'690 fr., plus 500 fr. d’acompte
de chauffage, eau chaude et frais accessoires.
Par contrat de bail à loyer du même jour, l’intimé a remis en location aux appelants
un local technique et deux places de parc au sous-sol de l’immeuble en cause, ainsi que neuf places
de parc extérieures pour un loyer mensuel, payable d’avance, de 1'030 francs. Conclu pour
durer initialement du 1
er
février 2013 au 31 janvier 2023, le bail devait se renouveler tacitement de cinq ans en cinq ans,
sauf avis de résiliation donné et reçu au moins six mois avant l’échéance.
Par courriers recommandés, adressés séparément le 4 juillet 2013 à chacun des
locataires, l’intimé les a sommés de s’acquitter, dans un délai de trente
jours dès réception de la sommation faute de quoi le bail serait résilié en application
de l’art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220) et leur expulsion requise,
de l’arriéré des loyers pour la période du 1
er
mai au 31 juillet 2013 (20 fr. de solde pour la période du 1
er
au 31 mai 2013, 12'380 fr. de loyer du local commercial pour la période du 1
er
juin au 31 juillet 2013 et 2'060 fr. de loyer pour le local technique et les places de parc pour la période
du 1
er
juin au 31 juillet 2013).
Ces plis ont été réceptionnés par les appelants le lendemain.
L’arriéré réclamé n’a pas été réglé dans le délai
imparti.
Par formules officielles envoyées sous pli recommandé le 13 août 2013 à chacun des
locataires, l’intimé a résilié les baux en cause avec effet au 30 septembre 2013
en application de l’art. 257d CO.
Les appelants ont contesté ce congé le 9 septembre 2013 devant la Commission de conciliation
en matière de baux à loyer du district de Morges.
Le 21 octobre 2013, D.________ a requis du Juge de paix du district de Morges l’expulsion, en application
de la protection des cas clairs, des appelants des locaux sis [...] à Echandens, soit les locaux
commerciaux au rez-de-chaussée et au sous-sol, ainsi que les éventuelles dépendances remises
à bien plaire, cave et/ou galetas, ainsi que toute les places de parc dans un délai de vingt
jours dès la décision à intervenir. L’intimé a en outre requis l’expulsion
forcée.
Les parties ont été entendues à l’audience du 9 janvier 2014.
En droit
:
1.
a)
L'art. 308 al. 1 et 2 CPC (Code de procédure
civile du 19 décembre 2008 ; RS 272) ouvre la voie de l'appel contre les décisions finales
et incidentes de première instance pour autant que, s'agissant d'affaires patrimoniales, la valeur
litigieuse soit de 10'000 fr. au moins. Lorsque l’appel porte sur le bien-fondé de la mesure
d'expulsion, la valeur litigieuse est calculée selon le droit fédéral et est égale
au moins à la période de trois ans pendant laquelle l’art. 271a al. 1 let. e CO consacre
I’annulabilité d’une résiliation (Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., 2008, pp. 749 ss ; JT 2011 III 43 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1 ;
SJ 2001 I 17 c. 1a ; ATF 119 II 147 c. 1).
En l’espèce, le litige porte sur la validité de la résiliation des baux, dont le
loyer mensuel global est de 7’220 fr. par mois, donnée en application de l’art. 257d
CO. En prenant la période de protection de trois ans, la valeur litigieuse de première instance
dépasse le montant de 10'000 fr., de sorte que la voie de l’appel est ouverte.
b)
Le
délai pour l’introduction de l’appel est de trente jours (art. 311 al. 1 CPC), sauf
notamment contre les décisions prises en procédure sommaire, auquel cas le délai est de
dix jours (art. 314 al. 1 CPC).
En l’espèce, l’intimé a requis l’application de la procédure pour les
cas clairs (art. 257 CPC) et le premier juge en a fait application. Une telle procédure étant
sommaire (art. 248 let. b CPC), le délai d’appel est de dix jours.
Interjeté en temps utile par des parties qui y ont un intérêt, l’appel est recevable.
2.
a)
L’appel peut être formé pour
violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge et doit, le cas échéant,
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC (Jeandin, CPC commenté, 2011, nn. 2 ss ad art. 310 CPC, p. 1249). Elle peut revoir librement
l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance
(Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC, pp. 1249-1250).
b)
Selon
l’art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s’ils
sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et ne pouvaient être invoqués ou produits
devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la
diligence requise (let. b), ces deux conditions étant cumulatives. Il appartient à l’appelant
de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l’appel doit indiquer
spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les
rendent admissibles selon lui (TF 5A_695/2012 du 20 mars 2013 c. 4.2.1 ; TF 4A_334/2012 du 16 octobre
2012 c. 3.1, SJ 2013 I 311 ; JT 2011 III 43 c. 2 et les références citées).
En l’espèce, les pièces produites par les appelants ne figurent pas au dossier de première
instance et sont toutes antérieures à l’audience du 9 janvier 2013. En outre, les appelants
n’expliquent pas pourquoi ils n’ont pas pu les produire en première instance. Ces pièces
sont en conséquence irrecevables.
c)
L'instance d'appel peut administrer les preuves (art. 316 al. 3 CPC), notamment lorsqu'elle estime opportun
de renouveler l'administration d'une preuve ou d'administrer une preuve alors que l'instance inférieure
s'y était refusée, de procéder à l'administration d'une preuve nouvelle ou d'instruire
à raison de conclusions ou de faits nouveaux (Jeandin, op. cit., n. 5 ad art. 316 CPC, p. 1263).
L'art. 316 al. 3 CPC ne confère pas à l'appelant un droit à la réouverture de la
procédure probatoire et à l'administration des preuves. L'instance d'appel peut rejeter la
requête de réouverture de la procédure probatoire et d'administration d'un moyen de preuve
déterminé si l'appelant n'a pas suffisamment motivé sa critique de la constatation de
fait retenue par la décision attaquée. Elle peut également refuser une mesure probatoire
en procédant à une appréciation anticipée des preuves, lorsqu'elle estime que le
moyen de preuve requis ne pourrait pas fournir la preuve attendue ou ne pourrait en aucun cas prévaloir
sur les autres moyens de preuve déjà administrés par le tribunal de première instance,
à savoir lorsqu'il ne serait pas de nature à modifier le résultat des preuves qu'elle
tient pour acquis (cf. ATF 131 III 222 c. 4.3; ATF 129 III 18 c. 2.6).
En l’espèce, les appelants ne formulent aucune critique au sujet de l’état de fait
de l’ordonnance attaquée. En outre, les mesures d’instruction qu’ils requièrent
ne sont pas, comme on le verra, de nature à influer sur le sort du litige. Elles doivent en conséquence
être rejetées.
3.
Les appelants font valoir qu’ils n’ont
plus aucun arriéré de loyer à ce jour.
Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins.
L'art. 257d alinéa 2 CO précise que, faute de paiement dans ce délai, le bailleur peut
résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux
peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour
la fin du mois.
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé
dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et
devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir
la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c.
4), cela même si l'arriéré avait finalement a été payé (TF, arrêt
du 27 février 1997, Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss.).
En l’espèce, les appelants ne contestent pas qu’ils n’ont pas réglé
l’arriéré de loyer dans le délai qui leur avait été imparti par courrier
du 4 juillet 2013. L’art. 257d CO donnait en conséquence à l’intimé le droit
de résilier les baux en cause moyennant un délai d’un mois pour la fin d’un mois
et de requérir leur expulsion.
4.
a)
Les appelants soutiennent que le congé
est abusif. Il font valoir qu’ils ont réglé l’arriéré au mois de septembre
2013, soit peu de temps après l’échéance du délai de sommation, que l’intimé
a eu un comportement déloyal en adressant la sommation le 4 juillet 2013, alors que P.________ était
en vacances et que le chiffre d’affaires de l’établissement en été est très
bas. Ils invoquent en outre le caractère exorbitant du loyer et le harcèlement par les contraventions
de parcage de la clientèle résultant de la mise à disposition d’un nombre insuffisant
de places de parc. Ils relèvent qu’ils ont investi 200'000 fr. dans le commerce en cause,
que l’intimé aurait demandé le versement de la garantie de loyer sur son compte personnel
et qu’il avait toléré auparavant le paiement des loyers par acomptes et de manière
irrégulière ou tardive.
b)
Le
congé, même donné en raison de la demeure du locataire, peut être annulé s’il
contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 et 271 a CO). Il faut des circonstances particulières
pour que le congé soit annulé (ATF 120 II 31 c. 4b). En effet, on ne saurait en principe exiger
d’un bailleur qu’il tolère la présence dans ses locaux d’un locataire qui
ne paie plus le loyer. Le congé donné pour ce motif repose donc sur un intérêt légitime
(TF 4A_497/2011 du 22 décembre 2011 c. 2.4). Le congé est toutefois abusif, par exemple, lorsque
le bailleur, lors de la fixation du délai comminatoire, réclame au locataire une somme largement
supérieure à celle en souffrance, sans être certain du montant effectivement dû,
ou si le montant impayé est insignifiant ou, encore si l'arriéré a été réglé
très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire – soit un ou deux jours
après l’échéance (Lachat, Le bail à loyer, p. 672; Wessner, in Droit du bail
à loyer – Commentaire pratique, n. 43 ad art. 257d CO; CACI 5 avril 2011/30) mais pas lorsque
le retard est de plus de deux semaines (TF 4A_493/2007 du 4 févier 2008 c. 4.2.5) –, à
la condition que le locataire se soit jusqu’alors toujours acquitté à temps du loyer
(ATF 120 II 31 ; TF 4A_468/2010 du 29 octobre 2010 et réf.). Le congé est également
abusif si le bailleur résilie le contrat longtemps après l'expiration de ce délai (TF
4C.35/2004 du 27 avril 2004 c. 3, 1, publié in SJ 2004 I 424; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 2.2.2),
ou s’il constitue un congé de représailles au sens de l'art. 271a al. 1 lett. a CO (TF
4A_566/2011 du 6 décembre 2011 c. 4.1 ; TF 4C.35/2004 précité) ou encore s'il consacre
une attitude déloyale, par exemple lorsque le bailleur ne répond qu'indirectement et tardivement
à la demande du locataire d'une baisse de loyer en raison d'importants défauts de la chose
louée, alors qu'il était en relation permanente avec celui-ci et que, dans l'hypothèse
la plus défavorable, le montant dû par le locataire était nettement inférieur à
celui réclamé dans la sommation (TF 4C.173/2005 du 24 octobre 2005 c. 2.2).
c)
Selon
l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l’application de la procédure sommaire lorsque
les conditions suivantes sont remplies: l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible
d’être immédiatement prouvé (let. a) et la situation juridique est claire (let.
b). La situation juridique est claire lorsque, sur la base d’une doctrine ou d’une jurisprudence
éprouvée, la norme s’applique au cas concret et y déploie ses effets de manière
évidente (ATF 118 II 302 c. 3; JT 2011 III 146). En revanche, la situation juridique n’est
en règle générale pas claire lorsque l’application d’une norme présuppose
une décision d’appréciation du tribunal ou la prise en considération de l’ensemble
des circonstances, comme c’est le cas de l’application du principe de la bonne foi ou de
l’abus de droit (ATF 138 I 123 c. 2.1.2; ATF 138 III 620 c. 5.1.2).
Le demandeur doit apporter la pleine preuve des faits fondant sa prétention. Le cas clair doit être
nié dès que le défendeur fait valoir des moyens qui, sur le plan des faits, ne sont pas
d’emblée voués à l’échec et qui nécessitent une instruction complète
des preuves. C’est dans ce sens que l’on doit comprendre que le défendeur doit rendre
ses moyens vraisemblables. Il suffit donc que ses moyens ne soient pas dépourvus de consistance.
On ne peut en revanche exiger du défendeur qu’il rendre ses moyens vraisemblables comme dans
le cadre de la procédure de mainlevée provisoire au sens de l’art. 82 al. 2 LP (ATF 138
III 620 c. 5.1.1). Le fait pour le défendeur d’avancer des arguments sans proposer le
moindre indice à leur appui et sans mentionner les preuves des moyens qu’il invoque ne remet
pas en cause le cas clair (Bohnet, note in Revue suisse de procédure civile [RSPC] 2013 p. 140;
Bohnet, Le défendeur et le cas clair, Newsletter Bail.ch décembre 2012 p. 2).
d)
En
l’espèce, les arguments invoqués par les appelants ne sont pas de nature à faire
apparaître le congé litigieux comme abusif. On ne saurait en effet exiger, au regard des règles
de la bonne foi, qu’un bailleur attende que la saison creuse de l’été soit passée
pour réclamer un arriéré de loyer accumulé lors du printemps précédent,
période censée être plus faste. De même, les appelants font valoir en vain qu’ils
ont réglé l’arriéré au mois de septembre 2013, dès lors qu’à
ce moment le délai imparti par le courrier du 4 juillet 2013 était échu depuis plus de
deux semaines, ce qui rend sans pertinence le point de savoir si l’intimé avait toléré
auparavant des retards ou des paiements par acomptes. Quant aux arguments tirés du nombre de place
de parc insuffisant à disposition, du montant des loyers, de la garantie de loyer et des investissements
consentis par les appelants, ils ne constituent pas des circonstances particulières au sens de la
jurisprudence susmentionnée permettant de considérer que l’intimé aurait commis
un abus de droit en résiliant le bail pour défaut de paiement du loyer.
Les arguments des appelants étaient ainsi voués à l’échec, de sorte que c’est
à juste titre que le premier juge a considéré que le congé litigieux n’était
pas abusif et que les conditions du cas clair étaient réalisées.
5.
En conclusion, les appels doivent être rejeté
en application de l’art. 312 al. 1 CPC et l’ordonnance confirmée.
Vu le rejet des appels, les frais judiciaires de deuxième instance, fixés à 744 fr. 55
(art. 62 al. 1 et 3 TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils ; RSV 270.11.5]),
doivent être mis à la charge des appelants (art. 106 al. 1 TFJC), solidairement entre eux.
La date de libération des locaux étant passée en raison de l’effet suspensif conféré
par la loi à l’appel, il convient de renvoyer la cause au premier juge, afin qu’il fixe
aux appelants un nouveau délai de libération des locaux en cause.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
Les appels sont rejetés.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 744 fr. 60 (sept cent quarante-quatre francs et soixante centimes), sont mis
à la charge des appelants P.________ et A.________ SA, solidairement entre eux.
IV.
La cause est renvoyée à la Juge de paix
du district de Morges pour qu’elle fixe à P.________ et A.________ SA, une fois les considérants
écrits du présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai
pour libérer les locaux occupés dans l’immeuble sis [...], à Echandens (rez-de-chaussée,
surface commerciale de 325 m
2
).
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
5 mars 2014
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. P.________,
-
A.________ SA,
-
M. Jean-Marc Schlaeppi (pour D.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme le Juge de paix du district de Morges.
Le greffier :