vd_findinfo · HC / 2010 / 53 · 2010-02-04 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, BAIL À LOYER, RÉSILIATION ABUSIVE, RÉSILIATION IMMÉDIATE, LOYER, DEMEURE DU DÉBITEUR, IMPUTATION | 257d CO, 274g al. 1 let. a CO, 87 CO, 457 al. 1 CPC, 23 LPEBL, 25 LPEBL, 29 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 04.02.2010 HC / 2010 / 53

TRIBUNAL CANTONAL
65/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 4 février
2010
__________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.     Giroud et Creux
Greffier
:
M.        Perret
*****
Art. 87, 257d, 274g al.
1 let. a CO; 23, 25, 29 LPEBL; 457 al. 1 CPC
La Chambre des
recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper du
recours interjeté par
Q.________
, à Lausanne,
locataire, contre l'ordonnance
d'expulsion rendue le 24 septembre 2009 par le Juge de paix des
districts de Lausanne et de l'Ouest lausannois dans la cause
divisant le recourant d'avec
I.________
, à
Lausanne, bailleur.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 24 septembre 2009, notifiée le lendemain
aux parties, le juge de paix des districts de Lausanne et de
l'Ouest lausannois (ci-après : le juge de paix) a
ordonné à Q.________ de quitter et rendre libres pour
le jeudi 15 octobre 2009 à midi, les locaux
occupés dans l'immeuble sis à Lausanne, [...] (I),
dit qu'à défaut de quitter volontairement ces locaux,
le prénommé y sera contraint par la force, selon les
règles prévues aux art. 508 ss CPC (Code de
procédure civile du 14 décembre 1966; RSV
270.11) (II), arrêté les frais de justice du bailleur
I.________ à 250 fr. (III), alloué à celui-ci
des dépens par 500 fr. (IV) et déclaré
l'ordonnance immédiatement exécutoire nonobstant
recours (V).
Les faits suivants résultent de l'ordonnance
attaquée, complétée par les pièces du
dossier (art. 457 al. 1 CPC) :
Par contrat de bail à loyer du 4 juillet 2002, le bailleur
I.________ a remis en location à Q.________ et son
épouse un appartement de 5 pièces au
2
ème
étage de l'immeuble sis à
Lausanne, [...], ainsi qu'un garage à la même adresse.
Conçu pour durer initialement du 1
er
octobre 2002
au 1
er
octobre 2004, le bail devait se renouveler
tacitement aux mêmes conditions pour une durée d'un an
et ainsi de suite d'année en année, sauf avis de
résiliation de l'une ou l'autre des parties donné
trois mois à l'avance pour la prochaine
échéance. Le loyer, payable d'avance, a
été fixé à 2'000 fr. par mois, soit
1'740 fr. de loyer net, 110 francs d'acompte de chauffage et d'eau
chaude ainsi que de frais accessoires, et 150 francs pour le
garage.
Selon prononcé de mesures protectrices de l'union conjugale
rendu par le Président du Tribunal civil de l'arrondissement
de Lausanne le 12 avril 2007, la jouissance de l'appartement
conjugal a été attribuée à Q.________
exclusivement (chiffre IV du dispositif).
Par formule officielle de notification du 11 juin 2008, le loyer
mensuel a été augmenté à 2'090 fr.,
soit 1'740 fr. le loyer net, 150 fr. d'acompte de chauffage et
d'eau chaude ainsi que de frais accessoires, et 200 fr. pour le
garage, dès le 1
er
octobre 2008.
Par courrier recommandé du 30 mars 2009, notifié le
lendemain à son destinataire, Jean-Marc Schlaeppi, agent
d'affaires breveté représentant le bailleur, a
sommé Q.________ de s'acquitter du montant de 8'640 fr.,
correspondant au solde des loyers dus pour la période du
1
er
novembre 2008 au 31 mars 2009 (soit 10'450 francs,
sous déduction d'un acompte de 1'910 fr., plus un montant de
100 fr. à titre de frais de commandement de payer), dans un
délai de trente jours, faute de quoi le bail serait
résilié en application de l'art. 257d CO.
Par formule officielle du 4 mai 2009, qui n'a pas été
retirée par son destinataire dans le délai de garde
au 12 mai suivant, le représentant du bailleur a
résilié le bail en cause avec effet au 30 juin
2009.
Le 3 juillet 2009, le représentant du bailleur a requis du
juge de paix l'expulsion de Q.________.
A l'audience tenue par le juge de paix le 22 septembre 2009 ont
comparu le représentant du bailleur ainsi que le locataire
personnellement, non assisté. A cette occasion, Q.________ a
produit un lot de pièces établies par le Centre
social régional (ci-après : CSR) de
Lausanne.
En droit, le premier juge a considéré que le
congé était valable, l'entier de
l'arriéré de loyer réclamé n'ayant pas
été acquitté dans le délai de trente
jours imparti.
B.
Par acte
motivé du 5 octobre 2009, Q.________ a recouru contre cette
ordonnance, concluant, avec suite de frais et dépens,
à son annulation, subsidiairement à sa réforme
en ce sens que l'ordre de quitter les locaux au 15 octobre
2009 est déclaré sans objet. Le recourant a par
ailleurs requis l'octroi de l'effet suspensif.
A l'appui de son recours, Q.________ a produit deux pièces
nouvelles, soit une décision du CSR de Lausanne du 17 juin
2009 dont il résulte qu'il bénéficie de l'aide
des services sociaux depuis le 1
er
février 2007,
et une lettre que lui a adressée l'agent d'affaires
breveté Jean-Marc Schlaeppi le 3 juillet 2009,
rédigée en ces termes :
"
Concerne
:
Immeuble sis [...] à Lausanne
Appartement de 5 pièces et garage [...]
Propriété de M.
I.________
Monsieur,
Agissant au nom de
M.
I.________
, dans
l'affaire citée en marge, j'ai été
informé, par le gérant de l'immeuble, [...] à
Lausanne
, que cette
dernière avait reçu, de votre part, le 30 avril 2009,
un montant de
Fr. 9'700.00.
Vu
ce qui précède, je vous prie de prendre note que ce
montant est imputé de la manière suivante
:
-   Fr.
6'270.00    loyers pour la période du
1
er
avril au 30 juin 2009 (y compris garage),
-   Fr.
2'090.00    indemnité pour occupation
illicite pour la période du 1
er
au 31 juillet
2009 (y compris garage),
-   Fr.
1'340.00    en acompte sur la poursuite no
[...].
"
Par décision du 9 octobre 2009, le président de la
cour de céans a accordé l'effet suspensif.
Par mémoire du 18 janvier 2010, l'intimé a conclu,
avec suite de frais et dépens de première et de
deuxième instance, au rejet du recours en tant que
recevable.
En droit
:
1.
L'art. 23 al. 1 LPEBL
(loi du 18 mai 1955 sur la procédure d'expulsion en
matière de baux à loyer et à ferme; RSV
221.305) ouvre un recours en nullité au Tribunal cantonal
lorsque le juge était incompétent ou s'est
déclaré à tort incompétent (let. a),
pour absence d'assignation régulière (let. b) ou pour
violation des règles essentielles de la procédure,
lorsque l'informalité est de nature à influer sur le
prononcé (let. c).
Selon l'al. 2 de cette disposition, il y a également recours
au Tribunal cantonal pour déni de justice. Celui-ci peut
aboutir soit à la réforme soit à l'annulation
de la décision attaquée (JT 2004 III 43 c. 1a et les
réf. citées).
En l'espèce, déposé en temps utile par le
locataire expulsé, le recours est formellement recevable
(art. 24 al. 1 LPEBL).
2.
a)
En vertu de l'art.
274g al. 1 let. a CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS
220), le juge saisi de la procédure d'expulsion doit statuer
sur la validité du congé, lorsque celle-ci est
contestée, en examinant la cause de manière
complète en fait et en droit. L'autorité de recours
cantonale doit alors au moins disposer d'un plein pouvoir d'examen
en ce qui concerne la violation du droit fédéral (ATF
119 II 141 c. 4a; 119 II 241 c. 4b et c). Autrement dit, l'art. 23
LPEBL, qui confère un pouvoir d'examen limité
à la Chambre des recours, ne saurait s'appliquer lorsque la
validité du congé a été
contestée. En pareil cas, la Chambre des recours doit
disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit tel que le
prévoit l'art. 457 al. 2 CPC (Code de procédure du 14
décembre 1966; RSV 270.11) pour le recours en réforme
contre les décisions du juge de paix (JT 2008 III 12; 2004
III 79).
En l'espèce, le recourant n'a pas contesté le
congé devant la commission de conciliation
compétente. Le recours doit donc être examiné
sous l'angle restreint de l'arbitraire.
b)
D'un
point de vue factuel, la Chambre des recours dispose d'un pouvoir
d'examen défini par l'art. 457 al. 1 CPC, applicable en
vertu du renvoi de l'art. 29 LPEBL, de telle sorte qu'elle
doit admettre comme constants les faits constatés par le
jugement, sauf contradiction avec les pièces du dossier et
sous réserve du complètement sur la base de celui-ci
(JT 2008 III 12 c. 3a; 1993 III 88 c. 3; Gauthier, Note sur la
procédure d'expulsion en matière de bail à
loyer, in JT 1993 III 126).
En l'espèce, l'état de fait de
l'ordonnance est conforme aux pièces du dossier et a
été complété sur la base de
celui-ci.
c)
La production de pièces nouvelles devant la
Chambre des recours n'est pas autorisée, à moins
qu'elles ne servent à établir un moyen de
nullité (art. 25 LPEBL a contrario; Poudret/Haldy/Tappy,
Procédure civile vaudoise, 3
ème
éd., Lausanne 2002, n. 3 ad art. 457 CPC, p. 706; Guignard
in Procédures spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n.
1 ad art. 25 LPEBL, p. 214).
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le grief
tiré de l'abus de droit en raison du déroulement de
la procédure est assimilable à la violation d'une
règle essentielle de la procédure cantonale et
s'apparente à un moyen de nullité, de sorte que dans
un tel cas, le recourant doit pouvoir produire des pièces
nouvelles à l'appui de son recours (ATF 111 II 62 c. 3; 83
II 345; CREC I du 30 décembre 2008 n° 594/I; du 18
janvier 2006 n° 89; du 8 octobre 2004 n° 724). Commet
notamment un abus de droit en procédure le bailleur qui
n'informe pas le juge du paiement du loyer dans le délai
comminatoire et qui persiste à requérir l'expulsion
du locataire (ATF 125 III 257, JT 1999 II 163; ATF 111 II 62
précité; CREC I du 30 décembre 2008 n°
594/I précité; Guignard, op. cit., n. 1 ad art.
25 LPEBL, pp. 214-215).
En l'espèce, le recourant, non assisté en
première instance, n'a produit devant le juge de paix que
des pièces du CSR de Lausanne dépourvues de
pertinence pour établir qu'il s'était acquitté
de la dette litigieuse vis-à-vis de l'intimé. En
instance de recours, Q.________, désormais assisté, a
produit une lettre du 3 juillet 2009 émanant du conseil
de l'intimé lui-même, établissant qu'il s'est
acquitté d'un montant de 9'700 fr. en date du 30 avril 2009,
soit dans le délai fixé par le même conseil
dans son avis comminatoire du 30 mars précédent. Le
recourant fait valoir, en substance, qu'en ne tenant pas compte
dudit paiement intervenu dans le délai de 30 jours de l'art.
257d CO, l'intimé se comporte de manière
"parfaitement illégale". En d'autres termes, le recourant
invoque l'abus de droit du bailleur et la pièce nouvelle
qu'il produit à l'appui de ce grief est, en vertu de la
jurisprudence précédemment exposée,
recevable.
3.
Le recourant conteste le choix du bailleur d'imputer son paiement
de 9'700 fr. aux loyers dus pour la période du
1
er
avril au 30 juin 2009, à une indemnité
pour occupation illicite pour la période du 1
er
au 31 juillet 2009 et à un acompte sur une poursuite n°
[...], tel que communiqué par le conseil de ce dernier dans
sa lettre du 3 juillet 2009. Il invoque l'art. 87 CO, selon lequel
lorsqu'il n'existe pas de déclaration valable du
débiteur ou que la quittance ne porte aucune imputation, le
paiement s'impute sur la dette exigible et, si plusieurs dettes
sont exigibles, sur celle qui a donné lieu aux
premières poursuites contre le débiteur.
En l'occurrence, selon la mise en demeure adressée le 30
mars 2009 au locataire, seul était exigible,
déduction faite d'un
acompte par 1'910 fr., un arriéré de loyer pour la
période du 1
er
novembre 2008 au 31 mars 2009 de
8'540 fr., les frais du commandement de payer, par 100 fr., n'ayant
pas à être intégrés à ce montant.
C'est dès lors sur ce montant exclusivement que portait la
sommation. En s'acquittant, dans le délai comminatoire
à lui imparti, d'un paiement de 9'700 fr., le recourant a
manifesté, par actes concluants, sa volonté de
régler le solde de sa dette et mettre ainsi un terme au
contentieux qui l'opposait à l'intimé (Leu, Basler
Kommentar, OR I, 2007, n. 4 ad art. 86 CO; Loertscher, Commentaire
romand, n. 5 ad art. 86 CO). Ce dernier ne pouvait par
conséquent pas décider unilatéralement de
l'imputation à opérer. En outre, la logique
même s'opposait à ce que la somme acquittée le
30 avril 2009 soit imputée en tout ou partie à des
loyers qui n'étaient pas encore échus à cette
date. Dès lors, le paiement de 9'700 fr. intervenu dans le
délai imparti au locataire et reconnu par le bailleur
devait, faute d'autres dettes exigibles, s'imputer sur
l'arriéré de loyer en souffrance.
En imputant ce montant, plus de deux mois après l'avoir
reçu, sur une période subséquente voire sur
une poursuite qui n'est même pas établie par
pièce, l'intimé a abusé de son droit, d'autant
plus qu'il n'a pas même allégué, dans sa
requête d'expulsion du 3 juillet 2009 au juge de paix, avoir
reçu le montant de 9'700 francs le 30 avril 2009, alors que,
par courrier du même jour, il a écrit au locataire
pour accuser réception du montant en question à la
date précitée, en l'imputant de manière
inadéquate.
En conséquence, le bailleur et intimé n'était
pas fondé à résilier le bail en application de
l'art. 257d al. 2 CO. Le congé n'est dès lors pas
valable. Il s'ensuit que la requête d'expulsion doit
être rejetée.
4.
En conclusion, le
recours doit être admis et l'ordonnance
réformée en ce sens que la requête d'expulsion
est rejetée, les frais de justice de première
instance, par 250 fr., étant laissés à la
charge du bailleur, lequel ne se voit en outre pas allouer de
dépens de première instance au vu de l'issue du
litige.
Les frais de deuxième instance du recourant sont
arrêtés à 385 francs (art. 230 al. 2 TFJC
[tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en
matière civile; RSV 270.11.5]).
Obtenant gain de cause, le recourant, représenté par
un mandataire professionnel, a droit à des dépens de
deuxième instance (art. 91 et 92 CPC), qu'il convient de
fixer à 1'235 fr. (art. 2 al. 1 ch. 33 TAv [tarif du 17 juin
1986 des honoraires d'avocat dus à titre de dépens;
RSV 177.11.3]).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
prononce
:
I.
Le recours est admis.
II.
L'ordonnance est
réformée comme il suit aux chiffres I, II et IV de
son dispositif :
I.       La requête d'expulsion
est rejetée.
II.      Supprimé.
IV.     Supprimé.
Elle est confirmée pour le surplus.
III.
Les frais de deuxième instance
du recourant sont arrêtés à 385 fr. (trois cent
huitante-cinq francs).
IV.
L'intimé I.________ doit verser
au recourant Q.________ la somme de 1'235 fr. (mille deux cent
trente-cinq francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
V.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président :
L
e
greffi
er
:
Du 4 février
2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
e
greffi
er
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑      Me Marguerite
Florio (pour Q.________),
‑      Jean-Marc
Schlaeppi (pour I.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est supérieure à
15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Mme le Juge de paix
des districts de Lausanne et de l'Ouest lausannois.
L
e
greffi
er
: