vd_findinfo · HC / 2013 / 672 · 2013-10-03 · fr

BAIL À LOYER, LOCAL PROFESSIONNEL, DÉFAUT DE LA CHOSE, TRIBUNAL FÉDÉRAL, DÉCISION DE RENVOI | 259a al. 1 let. b CO, 259d CO

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 03.10.2013 HC / 2013 / 672

TRIBUNAL
CANTONAL
XG09.029249-131576
18/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Arrêt du
3 octobre 2013
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              M.
Giroud et Mme Charif Feller
Greffière
:              Mme
Vuagniaux
*****
Art.
259a al. 1 let. b et 259d CO
Statuant à huis clos, à la suite d’un renvoi du Tribunal fédéral, sur le recours
interjeté par
X.________
,
à Pully, locataire et demanderesse, contre le jugement rendu le 3 juin 2010 par le Tribunal des
baux dans la cause divisant la recourante d’avec
A.V.________
et
B.V.________
,
à Lausanne, bailleurs et défendeurs, la Chambre des recours du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par jugement du 3 juin 2010, dont le dispositif a été notifié aux parties le 11 juin 2010
et les considérants le 16 novembre 2011, le Tribunal des baux a dit que les loyers consignés
par la demanderesse X.________ auprès de la Banque cantonale vaudoise sur les comptes de consignation
n
os
[...] et [...] sont intégralement libérés en faveur des défendeurs A.V.________ et
B.V.________, solidairement entre eux (I), arrêté les frais de justice à 570 fr. pour
la demanderesse et à 275 fr. pour les défendeurs, solidairement entre eux (II), dit que la
demanderesse doit payer aux défendeurs, solidairement entre eux, la somme de 1'745 fr. à titre
de dépens (III) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (IV).
La Chambre des recours fait sien dans son entier l’état de fait du jugement, dont il ressort
en substance ce qui suit :
1.
X.________ exploite un jardin d’enfants depuis 1989 dans l’immeuble sis avenue [...][...],
à Pully. Pour exercer son activité, elle a conclu avec la société [...] deux contrats
de bail à loyer portant sur deux appartements de 4 pièces d’environ 114 m
2
situés aux 1
er
et 2
e
étages de l’immeuble, entrés en vigueur respectivement en 1989 (locaux du 1
er
étage)
et 1997 (locaux du 2
e
étage).
2.
L’immeuble ayant été vendu ensuite à A.V.________ et B.V.________, les parties ont
conclu, le 15 mars 1999, deux nouveaux contrats de bail à loyer.
Le premier contrat de bail à loyer porte
sur l’appartement situé au 1
er
étage
de l’immeuble et précise que le bail est à l’usage d’un jardin d’enfant.
Conclu pour une durée initiale du 1
er
juillet 1999 au 30 juin 2004, le bail se renouvelle ensuite aux mêmes conditions de cinq ans en
cinq ans, sauf avis de résiliation donné par l’une ou l’autre des parties au moins
une année à l’avance. Le loyer mensuel était de 1'323 fr., plus 150 fr. d’acompte
de chauffage et d’eau chaude.
Le second contrat de bail à loyer porte sur l’appartement situé au 2
e
étage
de l’immeuble. Les clauses relatives à l’usage, à la durée et au renouvellement
du bail sont identiques à celles contenues dans le premier contrat. Le loyer mensuel était
de 1'421 fr., plus 175 fr. d’acompte de chauffage et d’eau chaude.
Les contrats de bail ne prévoient pas l’usage d’une ou de plusieurs places de stationnement,
ni un accès motorisé immédiat à l’entrée des locaux. X.________ ne s’est
pas inquiétée de l’absence de mention d’une place de parc, pensant pouvoir en louer
une ultérieurement. Elle a fait une requête en ce sens à plusieurs reprises, mais s’est
toujours heurtée au refus de la gérance.
3.
Par formule officielle datée du 13 mars 2006, le loyer des appartements a été augmenté,
à compter du 1
er
mai 2006, respectivement à 1'423 fr., plus 150 fr. d’acompte de charges, d’eau chaude
et de frais accessoires, pour l’appartement du 1
er
étage, et à 1’529 fr., plus 175 fr. d’acompte de charges, d’eau chaude et
de frais accessoires, pour l’appartement du 2
e
étage.
4.
Durant de nombreuses années, X.________ s’est
entendue avec la société T.________SA, ancienne locataire des locaux du rez-de-chaussée
et du 2
e
étage jusqu’en 1997, sur la possibilité pour les parents de stationner brièvement
sur la petite route d’accès qui longe l’immeuble sur sa face ouest, passe devant les
escaliers conduisant à l’entrée des locaux du 1
er
étage et mène à un garage couvert utilisé comme dépôt. La gérance
a eu connaissance de ces accords et en a admis le principe.
A partir de 2002, le rez-de-chaussée de l’immeuble a été loué à la société
U.________SA. Les quatre places de stationnement devant les vitrines du magasin, au sud de l’immeuble,
ont toutes été louées à cette nouvelle locataire.
La petite route d’accès conduisant aux escaliers de l’entrée des locaux du 1
er
étage est régulièrement obstruée par la société U.________SA, qui y stationne
ses véhicules ou ceux de ses clients et y entrepose du matériel, ce qui empêche tout accès
motorisé aux locaux précités, l’accès non motorisé n’étant
pas entravé.
X.________ n’a pas trouvé d’arrangement avec la société U.________SA pour
que les parents puissent passer par la petite route d’accès et y stationner brièvement
ou pour qu’ils puissent utiliser l’une des quatre places de parc louées par la société.
Les usagers de la garderie rencontrent ainsi d’importantes difficultés pour se garer à
proximité immédiate de l’immeuble lorsqu’ils viennent déposer et récupérer
leurs enfants. Plusieurs zones de stationnement se trouvent néanmoins dans le quartier, à quelques
centaines de mètres.
5.
A partir d’avril 2009, X.________ a consigné ses loyers auprès de la Banque cantonale
vaudoise, arguant du fait que l’absence de place de stationnement et l’obstruction de la
route d’accès constituaient des défauts justifiant une réduction de loyer.
6.
Par requête du 17 août 2009, X.________ a saisi le Tribunal des baux en prenant, avec suite
de frais et dépens, les conclusions suivantes :
« I.
Dire que la consignation, dès le 19 mars 2009, du loyer du local commercial, au premier étage,
pris à bail par X.________, locataire, à A.V.________ et B.V.________, bailleurs, sis sur la
parcelle de l’av. [...], 1009 Pully est valable.
II.
Dire que le montant du loyer du local mentionné sous chiffre I ci-dessus, est réduit de 10 %,
soit fr. 157.90 par mois, le loyer réduit étant ramené à fr. 1'421.10 par mois, charges
non comprises, à compter du 1
er
février 2009 et jusqu’à élimination du défaut.
III.
Dire que la consignation, dès le 19 mars 2009, du loyer commercial, au deuxième étage,
pris à bail par X.________, locataire, à A.V.________ et B.V.________, bailleurs, sis sur la
parcelle de l’av. [...], 1009 Pully est valable.
IV.
Dire que le montant du loyer du local commercial mentionné sous chiffre III ci-dessus, est réduit
de 10 %, soit fr. 170 fr. 90 par mois, le loyer réduit étant ramené à fr. 1'538.10
par mois, charges non comprises, à compter du 1
er
février 2009 et jusqu’à élimination du défaut. »
Par courrier du 7 janvier 2010, A.V.________ et B.V.________ ont conclu, avec suite de frais et dépens,
au rejet de la requête.
Une audience a eu lieu le 4 mars 2010. X.________ a renoncé à sa réquisition d’une
inspection locale et l’instruction a été déclarée close. Avec l’accord
des parties, l’audience a été suspendue jusqu’au 15 mai 2010 afin de permettre
la poursuite des pourparlers transactionnels. Ceux-ci ayant échoué, les parties ont déposé
des mémoires de plaidoirie les 17 et 21 mai 2010.
7.
En droit, le Tribunal des baux a considéré que l’usage convenu des locaux loués
par X.________ n’impliquait pas la mise à disposition d’au moins une place de parc,
ni un accès motorisé immédiat aux locaux. Le tribunal en a déduit qu’il n’y
avait pas de défaut de la chose louée et qu’il convenait par conséquent de rejeter
les prétentions de la locataire tendant à l’octroi d’une réduction de loyer
et d’ordonner la libération de la totalité des loyers consignés en faveurs des bailleurs.
B.
Par acte du 25 novembre 2011, X.________ a recouru
contre ce jugement, prenant, avec suite de frais et dépens, les conclusions suivantes :
«
Principalement
:
I.
Réformer le jugement du 3 juin 2010 / 15 novembre 2011 par le Tribunal des baux dans la cause divisant
X.________ d’avec A.V.________ et B.V.________ (…), en ce sens que :
a)
le montant du loyer du local commercial, au 1
er
étage, pris à bail par X.________, locataire, à A.V.________ et B.V.________, bailleurs,
sis sur la parcelle de l’avenue [...], 1009 Pully est réduit de 10 %, à savoir Frs
157.90 mensuellement, le loyer réduit étant ramené à Frs 1'421.10 par mois, charges
non comprises, à compter du 1
er
février 2009, jusqu’à élimination du défaut consistant dans l’absence
d’accès immédiat motorisé à l’école de X.________ ;
b)
le montant du loyer commercial, au 1
er
(recte. 2
e
)
étage, pris à bail par X.________, locataire, à A.V.________ et B.V.________, bailleurs,
sis sur la parcelle de l’avenue [...], 1009 Pully, est réduit de 10 %, à savoir
Frs 170.90 mensuellement, le loyer réduit étant ramené à Frs 1'538.10 par mois, charges
non comprises, à compter du 1
er
février 2009, jusqu’à élimination du défaut mentionné sous lettre a) ci-dessus.
II.
Dire que la consignation, dès le 19 mars 2009, du loyer des deux locaux commerciaux mentionnés
sous lettre a) et b) ci-dessus est valable.
III.
Dire que A.V.________ et B.V.________ doivent à X.________ des dépens de première instance.
Subsidiairement
:
IV.
Annuler le jugement et renvoyer la cause au Tribunal des baux pour nouvelle décision dans le sens
des considérants. »
Dans un mémoire du 17 février 2012, la recourante a développé ses moyens et confirmé
ses conclusions. Le 2 juillet 2012, A.V.________ et B.V.________ ont conclu au rejet du recours. Le 21
juillet 2012, la recourante a déposé un mémoire de réplique.
Par arrêt du 22 août 2012, dont la motivation a été envoyée le 30 août
2012 aux parties, la Chambre des recours a prononcé ce qui suit :
« I.
Le recours est partiellement admis.
II.
Il est statué à nouveau comme il suit :
I.
Les loyers mensuels des locaux commerciaux loués par X.________ aux 1
er
et 2
e
étages du bâtiment sis avenue [...], à Pully, sont réduits de 5 % aux montants
nets de respectivement 1'351 fr. 85 et 1'452 fr. 55, à compter du 1
er
mars 2009 et jusqu’à ce que l’accès motorisé à proximité immédiate
de l’escalier conduisant aux locaux loués soit rétabli par les soins des bailleurs.
II.
Les loyers consignés par X.________ à la Banque cantonale vaudoise sur les comptes [...] et
[...] sont libérés en faveur de A.V.________ et B.V.________, solidairement entre eux, à
concurrence des montants des loyers réduits mentionnés au chiffre I ci-dessus, auxquels s’ajoutent
les acomptes de charges de respectivement 150 fr. et 175 fr. par mois, pour la période ayant couru
à compter du 1
er
avril
2009, le solde étant libéré en faveur de X.________.
III.
Les frais de justice sont fixés à 570 fr. pour la demanderesse et à 275 fr. pour les défendeurs,
solidairement entre eux (III).
IV.
Les défendeurs, solidairement entre eux, doivent payer à la demanderesse la somme de 1’632
fr. à titre de dépens (IV).
V.
Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (V).
III.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à 700 francs.
IV.
Les intimés A.V.________ et B.V.________ doivent payer à la recourante X.________ la somme
de 1'760 fr. à titre de dépens de deuxième instance.
V.
L’arrêt motivé est exécutoire. »
En droit, la Chambre des recours a retenu que les juges de première instance pouvaient, sans violer
le droit d’être entendu de la recourante, statuer sans procéder à une inspection
locale, dès lors que l’intéressée y avait elle-même renoncé, et retrancher
du dossier les preuves produites après la clôture de l’instruction. Elle a également
considéré qu’il convenait de nier l’existence d’une qualité promise
s’agissant de l’existence d’une place de parc ou d’un accès motorisé
jusqu’à l’escalier conduisant aux locaux du 1
er
étage et que la petite route permettant l’accès aux locaux devait être considérée
comme une installation commune, respectivement comme un accessoire des locaux de la recourante, dès
lors qu’elle n’avait fait l’objet d’aucun contrat de bail spécifique la
réservant à l’un des locataires. Enfin, la Chambre des recours a estimé que l’entrave
par la locataire du rez-de-chaussée de l’accès à la petite route constituait un
défaut moyen réduisant la jouissance d’un accessoire de la chose louée, ce qui justifiait
une réduction de 5 % pour les deux appartements.
C.
Par arrêt du 28 juin 2013, la première Cour de droit civil du Tribunal fédéral a
partiellement admis le recours déposé aux noms de A.V.________ et B.V.________, annulé
l’arrêt attaqué et renvoyé la cause à l’autorité précédente
pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
En droit, le Tribunal fédéral a constaté qu’à la suite du décès de
B.V.________ survenu le 13 avril 2012 et dont il avait eu connaissance le 9 octobre 2012, A.V.________,
usufruitier sur les immeubles et part d’immeubles dont son épouse était propriétaire,
se substituait à l’ancien bailleur dans la procédure en cours et devenait de plein droit
partie au contrat de bail. Il a considéré que les juges cantonaux n’avaient pas établi
les faits de façon arbitraire en constatant que la route offrant un accès motorisé à
l’escalier d’entrée était manifestement entravée et que les usagers de la
garderie rencontraient d’importantes difficultés pour se garer à proximité immédiate
de l’immeuble lorsqu’ils venaient déposer et récupérer leurs enfants. Il a
retenu que lorsque des locaux étaient expressément destinés à l’exploitation
d’une garderie, il fallait notoirement s’attendre à ce que des parents ou personnes
de confiance accompagnent les enfants et à ce qu’une partie au moins des parents utilisent
leurs voitures et cherchent à stationner le plus près possible de l’établissement.
Cela étant, le Tribunal fédéral a donné à la Chambre des recours les instructions
suivantes :
« 3.7
Au vu de ce qui précède, l’arrêt attaqué doit être annulé et la cause
renvoyée à la cour cantonale, afin qu’elle clarifie l’état de fait de façon
à résoudre la question de savoir si, au moment de contracter les baux, la locataire intimée
pouvait de bonne foi inférer que la route passant devant l’escalier d’entrée était
une installation commune dont elle avait la jouissance, ou si elle devait déduire des circonstances
que cet espace était réservé à l’usage exclusif d’un tiers, par exemple
à la personne ayant la jouissance du local couvert auquel conduit la route.
Si
la première hypothèse devait être retenue, il faudrait alors constater que la locataire
subit une entrave dans la jouissance de la chose louée, dès lors qu’elle-même et
ses clients sont en droit de circuler en voiture jusqu’au pied de l’escalier d’entrée
et de s’y arrêter un bref instant, en particulier pour déposer ou récupérer
les enfants fréquentant la garderie. Il sied à cet égard de préciser qu’à
défaut d’accord spécial avec le bailleur, la locataire ne peut prétendre qu’à
une utilisation normale de l’installation commune. Elle doit dès lors elle-même tolérer
que les autres locataires de l’immeuble, en particulier ceux qui ne disposeraient pas d’une
place de parc, utilisent également l’espace pour s’y arrêter brièvement ;
elle ne peut garantir à ses clients que l’espace sera toujours libre, mais peut exiger que
l’accès à la route ne soit pas entravé. L’on relèvera enfin que si l’entrave
constatée devait se révéler contraire à l’usage approprié auquel la locataire
peut prétendre, il serait alors conforme au droit fédéral de reconnaître un défaut
de la chose louée justifiant une réduction de loyer de 5 %.
Dans
la seconde hypothèse, soit si la Chambre des recours juge que la locataire intimée devait compter
avec le droit exclusif d’un tiers, il faudrait alors constater que celle-ci doit tolérer l’entrave
à la route d’accès et ne peut se plaindre d’un défaut de la chose louée. »
D.
Les 17 septembre et 30 octobre 2013, A.V.________ a requis l’appointement d’une audience,
avec inspection locale, et l’audition de plusieurs témoins.
Dans ses déterminations du 30 septembre 2013, X.________ a conclu, avec dépens, « à
ce qu’il plaise à la Chambre des recours du Tribunal cantonal rejeter le recours formé
par A.V.________ et B.V.________ ». Elle a requis son interrogatoire et la production de plusieurs
pièces.
En droit
:
1.
La loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral
(LTF ; RS 173.110) ne connaît pas de disposition équivalente à l'art. 66 al. 1 de
l'ancienne loi fédérale d'organisation judiciaire du 16 décembre 1943 (OJ), qui prévoyait
que l'autorité cantonale était tenue de fonder sa nouvelle décision sur les considérants
de droit de l'arrêt du Tribunal fédéral. Cette règle demeure toutefois valable sous
le nouveau droit (TF 5A_336/2008 du 28 août 2008 c. 1.3 ; TF 4A_138/2007 du 19 juin 2007 c. 1.5).
C'est dire que le tribunal auquel la cause est renvoyée voit sa cognition limitée par les motifs
de l'arrêt de renvoi, en ce sens qu'il est lié par ce qui a été déjà jugé
définitivement par le Tribunal fédéral (ATF 133 III 201 c. 4.2 ; ATF 131 III 91 c. 5.2
et les arrêts cités). La juridiction cantonale n'est libre de sa décision que sur les
points qui n'ont pas été tranchés par l'arrêt de renvoi ou dans la mesure où
elle se fonde sur des faits complémentaires établis postérieurement à cet arrêt
(Poudret, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. II, 1990, n. 1.3.2
ad art. 66 OJ, p. 598).
2.
a)
Dans le cadre d'un recours en réforme
contre un jugement principal rendu par le Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit librement
la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC-VD [Code de procédure civile du 14 décembre
1966] applicable par renvoi de l'art. 13 LTB [loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux]).
Les parties peuvent articuler des faits nouveaux qui résultent du dossier et qui auraient dû
être retenus ou qui pourraient résulter d'une instruction complémentaire selon l'art.
456a CPC-VD (art. 452 al. 1 ter CPC-VD).
Le Tribunal cantonal n'ordonne une instruction complémentaire, ou n'annule d'office le jugement
(art. 456a al. 2 CPC-VD), que s'il éprouve un doute sur le bien-fondé d'une constatation de
fait déterminée, s'il constate que l'état de fait du jugement n'est pas suffisant pour
juger la cause à nouveau ou s'il relève un manquement des premiers juges à leur devoir
d'instruction, et à condition encore que les preuves figurant au dossier ne permettent pas de remédier
à ces vices. Au demeurant, vu le caractère exceptionnel que la loi confère à l'instruction
complémentaire et compte tenu de l'atteinte que l'ouverture d'une telle instruction porte à
la garantie de la double instance, le Tribunal cantonal ne peut ordonner que des mesures d'instruction
limitées, telle la production d'une pièce bien déterminée au dossier ou l'audition
d'un témoin sur un fait précis ; si les mesures à prendre sont plus importantes,
quantitativement ou qualitativement, le Tribunal cantonal annulera d'office le jugement (JT 2003 III
3).
b)
En l’espèce, le Tribunal fédéral
considère que l’état de fait du jugement du 22 août 2012 de la Cour de céans
n’est pas clair sur les circonstances prévalant à la conclusion des contrats de bail
et ne permet pas d’apprécier si, au moment de contracter les baux, la recourante devait comprendre
que la route était réservée à l’usage exclusif d’un tiers ou qu’elle
était une installation commune dont elle avait la jouissance au même titre que les autres locataires.
Dès lors qu’il s’agit de procéder à une instruction complète et détaillée
qui, de par son ampleur, est de nature à dépasser le cadre d'une instruction complémentaire
selon l'art. 456a al. 1 CPC-VD et à porter atteinte à la garantie de la double instance quant
à l'appréciation des faits, il convient d’admettre partiellement le recours formé
par X.________, d'annuler le jugement du 22 août 2012 et de renvoyer la cause au Tribunal des baux
pour nouvelle instruction et nouveau jugement dans le sens des considérants de l'arrêt du Tribunal
fédéral du 28 juin 2013 et du présent arrêt.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 700 fr., sont mis à la
charge de la recourante (art. 232 al. 1 aTFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du
4 décembre 1984]).
Vu l’incertitude sur le sort du litige, il y a lieu de compenser les dépens de deuxième
instance (art. 92 al. 2 CPC-VD).
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
Le recours est partiellement admis.
II.
Le jugement est annulé et la cause renvoyée au Tribunal des baux pour nouvelle instruction
dans le sens des considérants de l’arrêt rendu le 28 juin 2013 par le Tribunal fédéral
et des considérants du présent arrêt.
III.
Les frais de deuxième instance de la recourante X.________ sont arrêtés à 700 fr.
(sept cents francs).
IV.
Les dépens de deuxième instance sont compensés.
V.
L’arrêt est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
Me Stephen Gintzburger (pour X.________)
‑
Me Philippe Conod (pour A.V.________)
Il prend date de ce jour.
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est de 40’272 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux
La greffière :