vd_findinfo · HC / 2020 / 343 · 2020-07-13 · fr

BAIL À LOYER, RENDEMENT BRUT, INTÉRÊT DIGNE DE PROTECTION, MAXIME INQUISITOIRE, RÉVISION{DÉCISION}, LOYER ABUSIF | 269a let. c CO, 243 al. 2 let. c CPC (CH), 247 al. 2 CPC (CH), 308 al. 1 let. a CPC (CH), 308 al. 2 CPC (CH), 328 al. 1 let. a CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 13.07.2020 HC / 2020 / 343

TRIBUNAL
CANTONAL
XA17.018959-200438
303
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
13 juillet 2020
__________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, présidente
M.
Perrot et M. Oulevey, juges
Greffière
:              Mme
Egger Rochat
*****
Art.
269a let. c CO ; 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par, , et
E.Z.________
,
à Lausanne, défenderesses, contre le jugement rendu le 26 juin 2019 par le Tribunal des baux
dans la cause divisant les appelantes d’avec
Q.________
,
à Lausanne, demanderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 26 juin 2019, envoyé pour notification le 14 février 2020 (cause
référencée [...]), le Tribunal des baux a prononcé que les défenderesses C.Z.________,
B.Z.________ et D.Z.________ devaient, solidairement entre elles, payer à la demanderesse Q.________
la somme de 3'300 fr. correspondant au loyer perçu en trop depuis le 1
er
août 2015 jusqu’au 31 octobre 2015 (I), que le jugement était rendu sans frais
judiciaires ni dépens (II) et que toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées,
dans la mesure où elles étaient recevables (III).
En droit, les premiers juges ont constaté la nullité du loyer litigieux par jugement préjudiciel
du 26 avril 2018. En raison de la nullité partielle du contrat de bail en application
de l’art. 270 al. 2 CO, ils ont fixé le loyer initial au regard des dispositions
de protection contre les loyers abusifs, en particulier l’art. 269a CO. L’immeuble litigieux
étant récent, ils ont considéré comme critère absolu de fixation du loyer le
rendement brut du bien permettant de couvrir les frais, critère qui a la primauté sur les autres
méthodes de détermination du loyer non abusif. En tenant compte du taux hypothécaire de
référence de 1,75 %, majoré de 2 à 2,5 % selon la pratique, ils ont retenu
un taux total de rendement brut de 4 %. Sur la base d’un coût d’investissement
total de 7'862'470 fr., montant comprenant le coût du terrain et le coût de construction
de l’immeuble comprenant quatorze logements et les places de parking y attenantes dans le garage,
les magistrats ont retenu un rendement brut annuel admissible de 314'498 fr. (4 % de 7'862'470 fr.)
pour l’immeuble entier, la surface totale des quatorze appartements étant de 1'619 m
2
.
Dès lors que chaque appartement dispose d’une place de parc au garage, ils ont considéré
que la surface en mètres carrés comme clé de répartition des coûts entre les
appartements était correcte. L’appartement litigieux étant d’une surface de 117,4 m
2
,
ils ont retenu que le rendement brut annuel admissible pour celui-ci était de 22'805 fr. 55
(314'498 fr. 80 / 1'619 m
2
x 117,4 m
2
),
soit un loyer admissible de 1'900 fr. par mois. Les premiers juges ont ainsi déterminé
le loyer initial net de l’appartement et de la place de parc loués à 1'900 fr. par
mois. Partant, le montant mensuel des prestations effectuées sans cause conformément aux règles
de l’enrichissement illégitime correspondait à la différence entre le loyer mensuel
net de l’appartement avec la place de parking initialement convenu et le loyer mensuel net fixé
par le présent jugement pour ces deux objets, à savoir 1'100 fr. (soit 3'000 fr. [= 2'750 fr.
de loyer net + 250 fr. de parking] – 1'900 fr.). Les magistrats ont ainsi exclu la fixation
du loyer litigieux au regard des loyers usuels du quartier, ainsi que sur la base des statistiques provenant
de l’Office fédéral de la statistique (OFS).
B.
Le 17 mars 2020, C.Z.________, B.Z.________, D.Z.________
et E.Z.________ ont interjeté appel contre le jugement précité en concluant, avec suite
de dépens, à l’admission des conclusions 1 à 7 (I) (dont le teneur est mentionnée
ci-dessous aux considérants 3 à 8), à ce qu’il soit constaté qu’il y
avait utilisation abusive par la locataire de la « communication de la formule loyer initial »,
la locataire faisant usage de l’art. 270 al. 2 CO pour d’autres fins que celles prévues
par le CO (II) et à ce que soit ainsi constatée la validité du loyer initial (III) et,
subsidiairement, à ce qu’il soit constaté qu’il n’y avait pas d’enrichissement
illégitime (IV), que le loyer était conforme à la chose louée (V), que le revenu
locatif de l’appartement en litige correspondait à un environnement et à la finition
d’un logement-standing (VI) et que le loyer de 2'750 fr. par mois, place de parc non comprise,
était conforme (VII).
A l’appui de leur appel, les appelantes ont produit des pièces numérotées de 01
à 13, dont une lettre établie le 6 mars 2020 par la banque [...] SA (pièce 12). Cette
dernière décrit son approche dans le cadre du financement de l’immeuble litigieux qui
était d’avoir des loyers minimum basés sur le montant du prêt, soit 6'100'000 fr.,
et calculés selon des intérêts hypothécaires à 5 %, un amortissement à
1 % et des frais d’exploitation à 1 %, soit un total de 427'000 fr., montant
minimum que les loyers devaient atteindre. Sur la base des loyers comparatifs du marché à cette
période, la banque avait admis un état locatif de 460'000 fr. au vu de la qualité et de
l’emplacement de l’objet.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement querellé,
complété par les pièces du dossier :
1.
Par acte notarié du 18 juin 2012, F.Z.________ a donné à ses filles, C.Z.________, B.Z.________
et D.Z.________ la parcelle n°  [...] sise à l’avenue [...], à Lausanne, dont
elles sont devenues copropriétaires à parts égales.
A la même date, cet immeuble a été grevé d’un usufruit en faveur d’E.Z.________,
leur mère.
2.
Les 17 et 18 janvier 2012, la banque [...] SA, en qualité de donneur de crédit, et F.Z.________,
en qualité de preneur de crédit, ont conclu une convention prévoyant une limite de crédit
d’un montant maximum de 6'100'000 francs. Le financement des coûts de construction se
composait de 1'450'000 fr. pour le terrain, équivalent au total des fonds propres, d’un
crédit de construction de 6'100'000 fr., le total du financement des coûts de construction
étant de 7'550'000 francs.
3.
Inscrite au Registre du commerce le 9 juillet 2012, la société Z.________ Sàrl a pour
but « tous travaux d’architecture, d’urbanisme, de dessins, de gestion de chantier
et d’expertise en matière immobilière ; la gestion administrative, locative et technique
des immeubles d’habitation ou commerciale, qui soient à loyer libre ou modéré ».
4.
En 2015, un bâtiment de quatorze appartements a été érigé sur la parcelle décrite
sous chiffre 1, soit douze de 4,5 pièces et deux de 2,5 pièces, à raison de deux appartements
par étage. Une place de parc dans un parking couvert est à disposition de chaque appartement.
Par procuration intitulée « Procuration de contrat de gérance » et signée
par C.Z.________, B.Z.________ et D.Z.________ le 21 juillet 2015, celles-ci ont confié le pouvoir
de conclure et résilier des baux à la société Z.________ Sàrl. Le même
jour, son administrateur F.Z.________ a signé et remis une procuration en faveur d’E.Z.________,
collaboratrice de cette société, afin de lui déléguer ce pouvoir.
5.
Les 10 et 16 juillet 2015, Q.________ et Z.________ Sàrl, par l’intermédiaire d’E.Z.________,
ont signé un contrat de bail à loyer indiquant Q.________ comme la première locataire
« pa. [...] sàrl » et C.Z.________, B.Z.________ et D.Z.________, représentées
par Z.________ Sàrl, comme propriétaires-bailleresses. Ce contrat porte sur l’appartement
n°  [...] de 4,5 pièces, d’une surface approximative de 117 m
2
,
sis au 4
e
étage de l’immeuble susmentionné au chiffre 1 ci-dessus et précise que l’immeuble
est neuf et mis en exploitation en juillet 2015. Le contrat est de durée déterminée, commençant
le 1
er
août 2015 et se terminant le 30 juin 2018.
Selon ce contrat de bail, le loyer mensuel net est de 2'750 fr., auquel s’ajoutent 300 fr.
d’acompte de chauffage et eau chaude et frais accessoires et 250 fr. de place de parc, ce
qui aboutit à un loyer total de 3'300 fr. par mois.
La garantie de loyer de 8'500 fr. correspond à trois mois de loyer net auquel s’ajoute
un mois de loyer pour la place de parc.
La clause additionnelle 11.1 du contrat de bail prévoit que « le loyer et les charges
pour la période du 1
er
août 2015 au 31 août 2015 de 3'300 fr. sont payés à la signature des présentes
[…] ».
6.
Le 10 août 2015, Q.________ et E.Z.________ ont effectué l’état des lieux d’entrée.
A la suite de mésententes au sujet de défauts ou problèmes de finition dans l’appartement,
E.Z.________ a proposé à Q.________ de résilier le bail d’un commun accord, le bail
ayant ainsi pris fin le 31 octobre 2015.
7.
Le 5 janvier 2016, lors de la première consultation auprès de son avocate, Q.________ a eu
connaissance de la possibilité d’invoquer la nullité du loyer du contrat de bail susmentionné
faute de remise de la formule officielle de notification de loyer initial à la conclusion du bail.
8.
Le 1
er
février 2016, Z.________ Sàrl a établi un document contenant un tableau 5a intitulé
« Surface nette appartement » et un tableau 5c intitulé « Etat
locatif ».
Il ressort du tableau 5a que l’appartement n° [...] a une surface « USPI »
(Union suisse des professionnels de l’immobilier) de 117,4 m
2
,
laquelle inclut la surface nette composée des pièces du logement, des passages-seuils et de
deux réduits, ainsi que la surface accessoire composée d’une cave et d’un balcon.
L’état locatif se présente de la manière suivante :
Appellation
Etage
Pièces
Surface
m
2
Loyer
net
Charges
Place
de parking
Loyer
brut
Revenu
locatif/an
Appartement
[...]
rez
4,5
122.1
2’950
300
250
3’500
38’400
Appartement
[...]
Rez
4,5
116.8
2’600
300
250
3’150
34’200
Appartement
[...]
1
er
4,5
116.3
2’600
300
250
3’150
34’200
Appartement
[...]
1
er
4,5
116.3
2’500
300
250
3’050
33’000
Appartement
[...]
2
ème
4,5
116.7
2’750
300
250
3’300
36’000
Appartement
[...]
2
ème
4,5
116.8
2’650
300
250
3’200
34’800
Appartement
[...]
3
ème
4,5
117.1
2’800
300
250
3’350
36’600
Appartement
[...]
3
ème
4,5
117.1
2’700
300
250
3’250
35’400
Appartement
[...]
4
ème
4,5
117.4
2’850
300
250
3’400
37’200
Appartement
[...]
4
ème
4,5
117.4
2’750
300
250
3’300
36’000
Appartement
[...]
5
ème
4,5
117.9
2’850
300
250
3’400
37’200
Appartement
[...]
5
ème
4,5
117.9
2’750
300
250
3’300
36’000
Appartement
[...]
6
ème
3,5
104.3
2’200
150
200
2’550
28’800
Appartement
[...]
6
ème
3,5
105.1
2’200
150
200
2’550
28’800
1’619
37’150
3’900
3’400
44’450
486’600
Le 23 décembre 2016, Q.________ a saisi la Commission de conciliation en matière de baux à
loyer du district de Lausanne (ci-après : l’autorité de conciliation) d’une
requête contre C.Z.________, B.Z.________ et D.Z.________, copropriétaires, ainsi qu’E.Z.________,
usufruitière.
Le 17 mars 2017, la conciliation ayant échoué, l’autorité de conciliation a délivré
une autorisation de procéder.
9.
9.1
Par demande du 28 avril 2017 déposée contre C.Z.________, B.Z.________, D.Z.________ et E.Z.________
auprès du Tribunal des baux, Q.________ a conclu, avec suite de frais, à ce que le loyer initial
de l’appartement qu’elle avait loué aux défenderesses soit fixé à 1'000 fr.
au maximum du 1
er
août au 31 octobre 2015 (I), à ce que les défenderesses lui restituent les montants versés
en trop du 1
er
août au 31 octobre 2015 dans les dix jours dès jugement définitif et exécutoire
(II), à ce que la garantie de loyer qu’elle avait constituée en début de bail soit
intégralement libérée en sa faveur (III), à ce qu’ordre soit donné à
la partie bailleresse de retirer immédiatement la poursuite n°  [...] de l’Office
des poursuites du district de Lausanne introduite contre elle (IV).
Sans opposition des parties, la Présidente du Tribunal des baux a disjoint les conclusions III et
IV précitées pour les joindre à la cause enregistrée sous la référence
[...] qui opposait C.Z.________, B.Z.________ et D.Z.________ à Q.________ au sujet d’une
prétention de ces dernières en remboursement de frais de remise en état après le
départ de la locataire. Les parties sont parvenues à un accord sur ces conclusions III et IV
en audience du 22 novembre 2017.
Par acte du 19 juin 2017, E.Z.________, agissant pour elle-même et les trois autres défenderesses,
a conclu à l’irrecevabilité de la demande au motif qu’elle n’était plus
usufruitière de l’immeuble litigieux depuis la fin de l’année 2016.
Par déterminations du 29 juin 2017, C.Z.________, B.Z.________ et D.Z.________ ont conclu, avec
suite de frais, à l’irrecevabilité de la demande (I) et, subsidiairement, au constat
de la conformité du loyer de l’ex-locataire de l’appartement n°  [...] à
ceux pratiqués dans le quartier et à la particularité des finitions de l’appartement
(II) et au rejet de la demande de réduction de loyer dans la mesure où elle était recevable
(III).
Le 25 septembre 2017, Q.________ s’est déterminée sur cette écriture.
9.2
Le 29 novembre 2017, le Tribunal des baux a tenu une audience lors de laquelle la partie défenderesse
a pris une conclusion reconventionnelle, en remplacement d’une conclusion V formulée par lettre
du 23 novembre 2017, tendant à ce que la plainte pénale déposée par l’ex-locataire
Q.________ auprès du « Ministère public – Tribunal de police VD »
soit retirée compte tenu de la transaction du 22 novembre 2017.
Q.________ a conclu, avec suite de frais, à l’irrecevabilité de cette conclusion et,
subsidiairement, à son rejet.
Lors de cette audience, deux témoins ont été entendus et Q.________ a été interrogée
en qualité de partie.
10.
Par lettre du 9 janvier 2018, la banque [...] SA a remis aux bailleresses un contrôle de crédit
de construction établi pour leur suivi durant la période 2012-2015. Il résulte de la lecture
de ce document que le coût au 14 novembre 2014 s’établissait à 7'862'470 fr.,
soit 6'139'470 fr. pour la construction et 1'723'000 fr. pour le terrain.
11.
11.1
Lors de l’audience du 28 février 2018, après avoir interrogé Q.________ et E.Z.________,
le Tribunal des baux a informé les parties qu’il rendrait un jugement préjudiciel sur
la seule question de la validité du loyer initial.
Par jugement préjudiciel du 26 avril 2018, le Tribunal des baux a prononcé la nullité
du loyer initial prévu dans le contrat conclu le 16 juillet 2015 entre la demanderesse Q.________
et les défenderesses C.Z.________, B.Z.________ et D.Z.________ au sujet de l’appartement
n°  [...] au 4
ème
étage de l’immeuble sis à l’avenue [...], à Lausanne.
Dans ce jugement, le Tribunal des baux a considéré qu’E.Z.________, usufruitière
de l’immeuble lors de la conclusion du bail litigieux, ne figurait sur ledit contrat qu’en
qualité de représentante des bailleresses et n’avait donc pas personnellement la qualité
de co-bailleresse. Il a en outre estimé que l’appartement n°  [...], n’ayant
pas au moins six pièces, ne pouvait pas être qualifié de logement de luxe, de sorte que
les dispositions relatives à la protection contre les loyers abusifs étaient applicables. Selon
les magistrats, il se justifiait de douter que la formule officielle de notification du loyer initial
ait été remise à la locataire lors de la conclusion du contrat de bail litigieux, remise
de la formule qui était de toute manière irrégulière puisque le formulaire utilisé
n’avait pas été agréé par le canton de Vaud. La communication de cette formule
officielle étant dès lors nulle, le loyer convenu l’était aussi.
Par arrêt du 3 décembre 2018, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal a confirmé
ce jugement préjudiciel, contre lequel aucun recours n’a été déposé au
Tribunal fédéral.
11.2
Par courrier du 30 avril 2019, Q.________ a pris une nouvelle conclusion IIbis tendant à ce que
les défenderesses lui doivent immédiat paiement d’un montant de 6'000 fr., avec
intérêt à 5 % dès le 28 avril 2017, dans les dix jours dès jugement définitif
et exécutoire.
Le 3 mai 2019, les défenderesses ont conclu au rejet de cette nouvelle conclusion et ont réclamé
la condamnation de la « locataire-conseil » à s’acquitter de la somme
de 1'500 fr. pour démarche téméraire.
11.3
Le 26 juin 2019 s’est tenue l’audience de jugement.
En droit
:
1.
A teneur de l’art. 308 CPC, l’appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (al. 1 let. a) si, s’agissant d’affaires patrimoniales, la valeur litigieuse au
dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (al. 2). En l’occurrence, l’objet
du litige porte sur un loyer initial net de 2'750 fr., dont la locataire a demandé une réduction
à 1'000 fr. pour la période du 1
er
août au 31 octobre 2015 et sur le paiement de la somme de 6'000 fr. requis par la locataire,
de sorte que la valeur litigieuse au dernier état des conclusions, égale à 11'250 fr.
(3 x [2'750 fr. – 1'000 fr.] + 6'000 fr.), est supérieure à 10'000 francs.
Pour être recevable, l’appel doit être déposé par une partie ayant un intérêt
digne de protection au sens de l’art. 59 al. 2 let. a CPC. En l’occurrence, le Tribunal
des baux a retenu dans son jugement préjudiciel du 26 avril 2018, confirmé par la Chambre des
recours civile le 3 décembre 2018, que le contrat de bail liait l’intimée aux seules
appelantes C.Z.________, B.Z.________ et D.Z.________, mais pas à E.Z.________. Cette dernière
n’était pas mentionnée dans le contrat litigieux et n’était intervenue qu’en
qualité de collaboratrice de Z.________ Sàrl, elle-même représentante des bailleresses.
Dans la mesure où E.Z.________, qui figure comme partie appelante dans l’acte du 17 mars 2020,
ne conteste pas son absence de qualité de partie, appréciation que les premiers juges ont maintenue
dans le jugement querellé, elle n’a, faute d’intérêt digne de protection,
pas qualité pour faire appel.
Ecrit et motivé, déposé dans les trente jours à compter de la notification de la
décision motivée (art. 311 al. 1 CPC) auprès de l’autorité compétente
(art. 84 al. 1 LOJV [loi d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979, BLV 173.01]), l’appel
est recevable en tant qu’il émane de C.Z.________, B.Z.________ et D.Z.________, mais est
irrecevable en tant qu’il émane d’E.Z.________.
S’agissant des conclusions telles que formulées dans l’acte d’appel, la question
de leur recevabilité peut rester ouverte, sous réserve de ce qui sera développé dans
les considérants ci-dessous. D’une part, on comprend que les appelantes contestent la réduction
du loyer initial et la restitution de la somme de 3'300 fr. à l’intimée à titre
d’enrichissement illégitime. D’autre part, elles ne sont pas assistées d’un
conseil professionnel.
2.
2.1
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge, et doit, le cas échéant, appliquer
le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC (Jeandin, Commentaire
romand, Code de procédure civile [ci-après : CR CPC], 2
e
éd.
2019, nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la
base des preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310
CPC). Toutefois, le libre pouvoir d’examen ne signifie pas que le juge d’appel soit tenu,
comme une autorité de première instance, d’examiner toutes les questions de fait ou de
droit qui peuvent se poser, lorsque les parties ne les font plus valoir devant lui. Sous réserve
de vices manifestes, il peut se limiter aux arguments développés contre le jugement de première
instance dans la motivation écrite (Colombini, Code de procédure civile, Condensé de la
jurisprudence fédérale et vaudoise, 2018, n. 2.2.2 ad art. 310 CPC et réf. cit.).
2.2
Selon l’art. 243 al. 2 let. c CPC, la procédure simplifiée s’applique quelle que
soit la valeur litigieuse aux litiges portant sur des baux à loyer d’habitations en ce qui
concerne notamment la protection contre les loyers abusifs. Dans le cadre de cette procédure, le
tribunal établit les faits d’office dans les litiges (art. 247 al. 2 let. a CPC).
Cependant, l’art. 247 al. 2 CPC prévoit la maxime inquisitoire simple – qualifiée
aussi de maxime inquisitoire sociale –, et non la maxime inquisitoire illimitée de l’art. 296
al. 3 CPC (ATF 141 III 569 consid. 2.3). La maxime inquisitoire sociale a pour but de protéger la
partie faible au contrat, de garantir l’égalité entre les parties au procès et d’accélérer
la procédure (ATF 125 III 231 consid. 4a, JdT 2000 I 194). Selon la volonté du législateur,
le tribunal n’est soumis qu’à une obligation d’interpellation accrue, mais ne
se livre à aucune investigation de sa propre initiative (TF 4A_702/2016 du 23 mars 2017 consid.
3.1). En effet, cette maxime ne fait pas du juge l’avocat des parties. Ces dernières doivent
participer activement à la procédure. Elles doivent recueillir elles-mêmes les éléments
du procès, c’est-à-dire exposer les faits et fournir les moyens de preuve (D. Lachat/B.
Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers [ci-après : Procédure],
2019, chap. 5.3.6.3 p. 237). Néanmoins, en vertu de son devoir d’interpellation, le juge aide
les parties en leur posant des questions adéquates. Il doit ainsi les amener à alléguer
et à établir les faits, tel que prévu à l’art. 247 al. 1 CPC,
et attirer leur attention sur leur devoir de participer à la production de preuves (D. Lachat/B.
Lachat, Procédure, n. 5.3.6.3 p. 238).
2.3
Les pièces produites à l’appui de l’appel ne sont recevables qu’aux conditions
cumulatives de l’art. 317 al. 1 CPC qui prévoit que les faits et moyens de preuve nouveaux
ne sont pris en compte qu’aux conditions d’être invoqués ou produits sans retard
(let. a) et de ne pas avoir pu être invoqués ou produits devant la première instance bien
que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b) (D. Lachat/B.
Lachat, Procédure, n. 6.2.3.7). En particulier, il n’est pas admissible d’introduire
en appel un vrai novum dans le but de prouver un fait qui, en faisant preuve de la diligence requise,
aurait déjà pu être présenté en première instance (TF 5A_756/2017 du 6
novembre 2017 consid. 3.4 ; Colombini, op. cit., n. 1.4.1.3 ad art. 317 CPC).
En l’occurrence, s’agissant des pièces 01, 02, 03a et 03b, 08a et 07, soit la lettre
du 9 janvier 2018 de la banque [...] SA portant sur le décompte des paiements effectués
entre début 2012 et fin 2015 relatifs à la construction de l’immeuble litigieux, qui
figurent au dossier de première instance, elles
sont recevables.
La pièce 12, qui est une attestation de la banque [...] SA sur sa politique de prêt en matière
immobilière, est certes postérieure au jugement attaqué, mais elle porte sur des faits
bien antérieurs à celui-ci. Or, les appelantes n’expliquent pas pourquoi elles n’avaient
pas requis et produit cette attestation en première instance déjà. Cette pièce est
donc irrecevable.
Concernant les pièces 05, 06 et 13, seules les pages qui figurent déjà au dossier de première
instance sont recevables. En effet, s’agissant de la pièce 05 qui est la convention de crédit
conclue les 17 et 18 janvier 2012, les appelantes n’avaient produit en première instance que
les pages 1 et 6 de la convention, de sorte que les pages 2 à 5 sont irrecevables, les appelantes
n’expliquant pas les raisons qui les auraient empêchées de produire ces pages malgré
toute leur diligence requise à cet effet. Ainsi, aucun taux d’intérêt ne peut être
repris de cette pièce.
S’agissant des pièces 08b, 09 et 11, elles sont irrecevables, puisque, datées des 14 septembre
et 31 décembre 2015 et étant antérieures à la reddition du jugement querellé,
les appelantes n’exposent pas ce qui les aurait empêché de les produire malgré toute
leur diligence requise à cet effet. Il en est de même pour la pièce 10, étant précisé
que cette pièce n’est de toute façon pas pertinente dès lors qu’elle ne concerne
pas le bien immobilier litigieux.
3.
3.1
Dans leur conclusion 1, les appelantes font valoir qu’elles ont démontré que l’intimée
n’a jamais été soumise à la contrainte de recherche d’un logement et que le
logement litigieux dit « de standing » ne rentre pas dans la catégorie de logements
à pénurie. Cela d’autant plus que l’appartement actuellement occupé par l’intimée
aurait non seulement déjà été pressenti par son agent lors de la location de l’appartement
litigieux, mais serait aussi situé dans un quartier où les loyers pratiqués seraient semblables
à celui de l’appartement litigieux.
Partant, dans leur conclusion 2, elles demandent la révision du jugement du Tribunal des baux du
26 avril 2018, communiqué le 18 octobre 2018.
3.2
Aux termes de l’art. 328 al. 1 let. a CPC, une partie peut demander la révision
de la décision entrée en force au tribunal qui a statué en dernière instance lorsqu’elle
découvre après coup des faits pertinents ou des moyens de preuve concluants qu’elle n’avait
pu invoquer dans la procédure précédente, à l’exclusion des faits et moyens
de preuve postérieurs à la décision. Par autorité ayant statué en dernière
instance, le législateur entend le tribunal qui a statué en dernier lieu sur la question topique
qui pose problème (Schweizer, CR CPC, 2019 n. 12 ad art. 328 CPC). Selon l’art.
328 al. 1 let. b CPC, la voie de la révision est ouverte lorsqu’une procédure pénale
établit que la décision a été influencée au préjudice du requérant
par un crime ou un délit, même si aucune condamnation n’est intervenue ; si l’action
pénale n’est pas possible, la preuve peut être administrée d’une autre manière.
Ou, selon la let. c de l’art. 328 al. 1 CPC, cette voie est ouverte lorsque la partie fait
valoir que le désistement d’action, l’acquiescement ou la transaction judiciaire n’est
pas valable. En outre, la voie de la révision est ouverte pour violation de la convention du 4 novembre
1950 de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales (CEDH) à certaines
conditions (art. 328 al. 2 CPC).
Selon l’art. 329 al. 1 CPC, le délai pour demander la révision est de 90 jours à
compter de celui où le motif de révision est découvert. Selon l’al. 2 de cette
disposition, le droit de demander la révision se périme par dix ans à compter de l’entrée
en force de la décision, à l’exception des cas prévus à l’art. 328
al. 1 let. b CPC.
3.3
En l’espèce, la Cour d’appel civile est incompétente pour statuer sur la révision
d’un jugement du Tribunal des baux ayant fait l’objet d’un recours à la Chambre
des recours civile. En effet, la compétence appartient à la juridiction qui a rendu le jugement
dont on demande la révision. Or, en rejetant le recours déposé par les bailleresses contre
le jugement préjudiciel du Tribunal des baux et en confirmant ce jugement par arrêt du 3 décembre 2018,
cette autorité est la dernière à avoir statué sur la nullité du loyer initial
à la suite de l’invalidité de la formule officielle prononcée par le Tribunal des
baux.
Au demeurant, les appelantes n’invoquent ni un jugement pénal, ni un vice du consentement
à une transaction, ni une violation de la CEDH ; la seule cause de révision entrant en
considération est celle de l’art. 328 al. 1 let. a CPC. Cependant, elles n’invoquent
pas de faits nouveaux, soit des faits découverts ou connus après le jugement, à l’appui
de leurs moyens, mais des faits passés que le Tribunal des baux aurait omis à tort de prendre
en considération. Elles prétendent uniquement que les premiers juges n’auraient pas élucidé
le fait de savoir si la nullité du loyer initial relevait d’un manque de communication de
l’agent-location au locataire ou d’un vice de forme de leur part et soutiennent qu’un
tel doute aurait dû être interprété en leur faveur. Or, il n’y a pas lieu de
revenir sur l’établissement, devenu définitif et exécutoire, des faits relatifs
à cette problématique, ni sur la problématique juridique en découlant, dès lors
qu’ils étaient connus non seulement lors de la procédure suivie devant le Tribunal des
baux mais aussi lors de la procédure devant la Chambre des recours civile, dont l’arrêt
n’a pas fait l’objet d’un recours auprès Tribunal fédéral.
Enfin, les appelantes n’ont pas fait valoir les motifs de révision dans les nonante jours
dès leur prétendue découverte.
Par conséquent, les moyens soulevés par les appelantes dans la conclusion 1 doivent être
rejetés et la demande de révision que constitue leur conclusion 2 est en tous points irrecevable.
4.
4.1
La conclusion 3 des appelantes tend à ce qu’il soit constaté que le taux de 2,5 %
du crédit bancaire [...] en vigueur lors de l’établissement du bail à loyer et pendant
toute la durée du bail n’aurait pas été pris en compte par le Tribunal des baux
alors qu’il serait contractuel pour le calcul du loyer en 2015 et cela jusqu’à la fin
de l’année 2016. Par cette conclusion, elles contestent les faits retenus et le raisonnement
suivi par les premiers juges pour fixer le loyer initial, en particulier la prise en compte du taux hypothécaire
de référence de 1,75 % lors de la conclusion du bail litigieux, de même que pendant
la durée du bail, majoré de 2,25 % pour déterminer le taux total de rendement brut
à 4 %. Les magistrats auraient procédé par une « simplification extraordinaire »
pour obtenir un revenu locatif annuel de 314'498 fr., lequel ne correspondrait pas à la réalité
du marché immobilier. Selon les appelantes, les magistrats auraient dû retenir le taux contractuel
de 2,5 %, auraient dû le majorer de 2,5 %, et retenir un taux total de rendement brut
à 5 %.
4.2
Aux termes de l’art. 269 CO, les loyers
sont abusifs lorsqu’ils permettent au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose
louée ou lorsqu’ils résultent d’un prix d’achat manifestement exagéré.
Toutefois, selon l’art. 269a CO, ne sont en règle générale pas abusifs les
loyers qui, notamment, se situent, lorsqu’il s’agit de constructions récentes, dans
les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais (let. c).
L’art. 269a let. c CO ne s’applique qu’aux constructions récentes, soit celles
dont il est encore aisé de déterminer le prix de revient, ce qui est le cas pour les immeubles
jusqu’à dix ans d’âge environ (D. Lachat/Stastny, Le bail à loyer, 2019, n. 21.6.4).
Les limites du rendement brut, pour les constructions récentes, sont un critère absolu de fixation
du loyer. Il sert à déterminer les loyers admissibles par rapport au coût de revient de
l’immeuble, sans référence aux accords antérieurs des parties. A ce titre, ce critère
sert surtout à déterminer le loyer initial (D. Lachat/Stastny, op. cit., n. 21.6.2). Ce
critère est exclusif de tous les autres facteurs de fixation du loyer, ce qui implique que le bailleur,
qui fixe le loyer initial, choisisse entre les loyers usuels (art. 269a let. a CO), le rendement net
de la chose louée (art. 269 CO) ou les limites du rendement brut pour les constructions récentes
(art. 269a let. c CO) (D. Lachat/Stastny, op. cit., n. 21.6.3).
Pour apprécier ce critère de l’art. 269a let. c CO, les coûts du propriétaire,
tels que coûts financiers, frais d’entretien et charges courantes, sont pris en compte en
fonction de données générales et abstraites, lors de la fixation du taux de rendement
admissible (D. Lachat/Stastny,
ibidem
et réf. cit.). Le taux de rendement admissible se définit au regard de la nécessité
d’obtenir un rendement brut devant « couvrir les frais ». Ce rendement brut
doit donc être suffisant pour que le bailleur puisse rentabiliser son capital propre et assumer
ses charges financières (intérêts des fonds empruntés), ses charges courantes et
ses frais d’entretien. En cumulant ces divers postes en fonction des données générales,
la pratique retient un taux admissible de l’ordre de 2 % à 2,5 % au-dessus de l’intérêt
hypothécaire de référence (D. Lachat/Stastny, op. cit., n. 21.6.7 ; Bohnet/Broquet,
Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique [ci-après : CPra-bail], 2
e
éd. 2017, n. 106 ad art. 269a CO).
Le taux hypothécaire à prendre en considération est celui du marché. Le taux hypothécaire
effectivement pratiqué par le prêteur du bailleur, notamment celui prévu par un contrat
de prêt hypothécaire à taux fixe, ne doit pas être retenu (D. Lachat/Stastny,
op.cit., n. 21.3.2.4). Ainsi, il s’impose de tenir compte du taux de référence publié
par le Département fédéral de l’économie, de la formation et de la recherche
(DEFR), conformément à l’art. 12a al. 1 et 2 OBLF (ordonnance sur le bail à loyer
et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 ; RS 221.213.11)
(D. Lachat/Stastny,
ibidem
).
Il peut être dérogé à cette règles dans les cas prévus aux art. 269a let.
d et f CO (D. Lachat/Stastny, op. cit., n. 21.3.2.7).
4.3
En l’espèce, les appelantes ne contestent pas la qualification de construction récente
de l’immeuble litigieux, de sorte qu’il ne se justifie pas de revenir sur l’application
de l’art. 269a let. c CO par les premiers juges. Au vu de ce qui précède, ni le taux
hypothécaire contractuel de 2,5 % qu’elles invoquent – lequel ne ressort d’ailleurs
pas des pièces produites en première instance – ni le taux de rendement de 5,46 %
qui résulte de la lettre du 6 mars 2020 de la banque, d’ailleurs irrecevable, ne sont applicables
en l’occurrence. Cela d’autant moins qu’il ne se justifie pas d’inclure les investissements
manifestement exagérés (cf.
infra
consid. 6.2). En effet, seul le taux hypothécaire
de 1,75 % de référence fixé selon l’art. 12a al. 1 et 2 OBLF, et alors
en vigueur lors et au cours de la conclusion du bail litigieux, doit être pris en compte. Par conséquent,
l’appréciation des premiers juges de retenir ce taux et de le majorer de 2,25 % ne prête
pas le flanc à la critique. Par conséquent, il ne se justifie pas de compléter l’état
de fait sur ce point tel que retenu par les premiers juges. Partant, la conclusion 3 des appelantes doit
être rejetée.
5.
5.1
Par leur conclusion 4, les appelantes ont requis
une indemnisation de 1'500 fr. pour démarche téméraire, voire abusive. A l’appui
de cette prétention, elles invoquent une violation de procédure en prétendant qu’elles
auraient été obligées de produire plusieurs pièces tout en ayant été induites
en erreur, dès lors que le Tribunal des baux leur aurait fait croire que ces pièces seraient
destinées à la mise en œuvre d’une expertise pour déterminer le revenu locatif.
Or, une telle expertise n’a pas été ordonnée. De plus, elles estiment avoir été
contraintes de produire toutes ces pièces inutilement, dès lors que les premiers juges ne se
seraient fondés que sur la seule lettre de la banque [...] SA du 9 janvier 2018. Les appelantes
s’estiment en outre flouées quant à la confidentialité de ces pièces, aucune
réserve n’ayant été formulée au sujet de leur transmission à des tiers,
en particulier au conseil de la partie adverse.
5.2
Selon l’art. 12 LJB (loi sur la juridiction en matière de bail du 9 novembre 2010 ;
BLV 173.655), la procédure devant le tribunal est gratuite (al. 1). Toutefois, une partie qui
agit de façon téméraire ou qui complique inutilement le procès peut être tenue
de payer un émolument de 500 fr. au maximum (al. 2). Elle peut aussi être astreinte
à payer à l'autre partie des dépens d'un montant maximum de 1’500 fr.
(al. 3).
5.3
Lorsque le litige porte sur l’application de l’art. 269a let. c CO, le bailleur
doit produire les documents probants en sa possession qui permettent de déterminer le prix de revient
de l’immeuble conformément à l’art. 160 al. 1 let. b CPC (D. Lachat/Stastny,
op. cit., n. 21.6.10 ; Bohnet/Broquet, CPra-bail, n. 108 ad art. 269a CO), disposition
qui prévoit que les parties et les tiers sont tenus de collaborer à l’administration
des preuves, l’obligation portant en particulier sur la production des titres requis, à l’exception
des documents concernant des contacts entre une partie ou un tiers et un avocat autorisé à
les représenter à titre professionnel. Dans la mesure où le bailleur est en principe le
seul à détenir les documents probants pour apprécier la caractère abusif ou non du
loyer, il doit, en règle générale, remettre les documents de manière ordonnée
et facilement compréhensible, soit notamment : l’acte d’achat de l’immeuble
ou un récapitulatif de son coût de revient, avec des précisions sur la quotité des
fonds empruntés et des fonds propres ; l’état des charges immobilières, pour
un nombre d’exercices suffisant, afin de permettre l’établissement de moyennes ;
l’état locatif de l’immeuble, comprenant la liste des loyers qui y sont pratiqués ;
et, en cas de disparités dans l’état locatif, le cahier de répartition de l’immeuble
ou tout autre document permettant de déterminer la quote-part du tout que représente le logement
litigieux (D. Lachat/Stastny, op. cit., n. 20.2.3.2 et réf. cit.). Ce sont les documents
comptables eux-mêmes, certifiés conformes, qu’il s’agit de produire et pas seulement
des tableaux chiffrés établis après la naissance du litige, pour les besoins de la cause
(D. Lachat/Stastny, op. cit., n. 20.2.3.3 et réf. cit.).
5.4
En l’espèce, les appelantes font valoir qu’elles ont été « obligées »
de produire le « décompte détaillé par
code
frais de la construction
(CFC) par poste attesté »,
l’acte d’achat de la parcelle RF [...] en 1993, l’acte de donation de cette parcelle
en 2012, des documents contenant l’ensemble des baux à loyer de l’immeuble, les frais
de mutation, les impôts fonciers et autres frais, le tout en deux exemplaires remplissant deux classeurs
fédéraux. Or, au vu de ce qui précède, il s’agit de documents qui s’avéraient
pertinents pour calculer le loyer litigieux et que les appelantes, en leur qualité de bailleresses,
étaient censées détenir ou, du moins, pouvaient se procurer auprès de Z.________
Sàrl, dirigée par leur père, donateur de la parcelle litigieuse. Les premiers juges devaient,
en application de la procédure simplifiée et de leur devoir d’interpellation (cf.
supra
consid. 2.2), requérir la production de ces pièces pour instruire valablement la présente
cause. D’ailleurs, les appelantes n’allèguent pas l’inutilité éventuelle
de la production de ces pièces, ni ne démontrent la raison et la manière dont elles auraient
été induites en erreur au sujet de l’utilisation de ces pièces. A cet égard,
c’est à juste titre que les premiers juges ont considéré que le document intitulé
« Contrôle crédit de construction » établi par la banque [...] SA
relatif à l’immeuble litigieux présentait une valeur suffisamment probante, puisque ce
document avait été établi par le donneur de crédit, soit une institution bancaire
renommée, notamment spécialisée dans le domaine du marché immobilier. Ce document
est le seul qui atteste clairement et de manière compréhensible d’un coût total
d’investissement pour 7'862'470 fr., contrairement aux décomptes établis par Z.________
Sàrl et/ou les appelantes, décomptes qui sont souvent confus et contradictoires. Au demeurant,
les appelantes n’exposent pas en quoi ce document bancaire serait erroné et en quoi une expertise
aurait été nécessaire. En outre, si l’ensemble des baux à loyer pouvaient révéler
des aspects confidentiels des locataires concernés, pour autant que ces aspects puissent être
protégés par des mesures prises en application de l’art. 156 CPC, les appelantes
n’exposent pas qui aurait subi une atteinte à ses intérêts dignes de protection,
ni quelle serait cette atteinte et encore moins quelles mesures auraient dû être prises par
les premiers juges. Quant à l’exigence de produire les documents en deux exemplaires, elle
résulte de l’art. 131 CPC qui prévoit le dépôt d’un exemplaire
des actes et des pièces qui existent sur papier pour le tribunal et un autre exemplaire pour chaque
partie adverse. Partant, l’ampleur des documents déposés n’est qu’une résultante
de la présente cause. L’intimée n’a pas procédé avec témérité
en requérant la production de ces documents et ne saurait être condamnée à payer
aux appelantes des dépens à ce titre.
6.
6.1
Par leur conclusion 5, les appelantes requièrent qu’il soit constaté que le loyer de
l’appartement n°  [...] est conforme à la réalité du marché, à
la situation de l’immeuble et à un rendement non abusif. A l’appui de cette conclusion,
elles font valoir que le calcul de la valeur locative par les premiers juges serait erroné pour
trois raisons. Premièrement, les premiers juges n’auraient pas retenu un taux de rendement
brut de 5 %. Deuxièmement, les magistrats auraient retenu à tort la surface du balcon,
alors que seule la surface nette habitable en m
2
devrait être retenue conformément aux directives des normes SIA, ORL, ce qui aboutirait à
une surface de 1'460.80 m
2
au lieu de 1'619 m
2
.
Troisièmement, en multipliant « grossièrement » le coût total de la
construction par le taux de rendement brut, les magistrats auraient « dilué »
le prix du m
2
ou m
3
habitable.
6.2
Le rendement brut prévu par l’art. 269a let. c CO se distingue du calcul du rendement
net des fonds propres investis de l’art. 269 CO. D’une part, il ne tient pas compte du mode
de financement de l’immeuble, en particulier ne distingue pas la part financée par des fonds
propres et celle acquise au moyen de fonds empruntés. D’autre part, le taux de rendement est
uniforme et résulte de données générales (forfaits), ne prenant pas en compte les
particularités de l’immeuble. Enfin, il s’applique à l’ensemble du prix de
revient, sans distinguer les charges concrètes (frais financiers, charges courantes et frais d’entretien)
(D. Lachat/Stastny, op. cit., n. 21.6.5).
Le rendement brut pris en considération par l’art. 269a let. c CO est le rapport
exprimé en pour cent entre le loyer net (frais accessoires exclus) de l’objet loué et
son prix de revient (D. Lachat/Stastny, op. cit., n. 21.6.5). S’agissant d’un immeuble
récent, le prix de revient peut être déterminé à partir des « frais
d’investissement » (cf. art. 15 al. 1 OBLF). Ce prix de revient correspond
au prix du terrain et au coût de la construction, ainsi qu’aux frais annexes qui leur sont
liés. Seul le prix de revient initial est déterminant (D. Lachat/Stastny, op. cit., n. 21.6.8)
et il doit s’agir du prix de revient effectif (D. Lachat /Stastny,
ibidem
et réf. cit.). Lorsque le bailleur a reçu l’immeuble en donation, il faut retenir sa
valeur effective sur le marché au jour de la transaction, valeur qui devra, le cas échéant,
être établie par expertise (D. Lachat/Stastny, op. cit., n. 20.3.4). N’entrent pas
en ligne de compte le prix du terrain, les frais de construction et d’acquisition manifestement
exagérés (art. 15 al. 2 OBLF ; Bohnet/Broquet, CPra-bail, n. 104 ad
art. 269a CO et réf. cit.). Si les loyers de l’immeuble sont homogènes, le calcul
du rendement brut peut se faire en rapportant l’état locatif global au prix de revient de
l’immeuble. En revanche, lorsque l’on constate des disparités dans l’état
locatif, il faut rapporter le loyer du logement concerné à son prix de revient (D. Lachat
/Stastny, op. cit., n. 21.6.6 et réf. cit. ; Bohnet/Broquet, CPra-bail, n. 105 ad
art. 269a CO).
En règle générale, les comptes sont établis par immeuble sans pour autant individualiser
les charges relatives à chaque logement. De ce fait, il y a lieu de ventiler les comptes objet par
objet, selon la clé de répartition applicable aux propriétés par étages, au
prorata du nombre de pièces, ou en fonction de la surface des logements, de leur volume, voire de
leur valeur d’assurance ou du pourcentage que représente le loyer en cause par rapport à
l’état locatif, avant majoration (D. Lachat /Stastny, op. cit., n. 20.2.2.4 et réf.
cit.). Pour choisir l’une de ces différentes clés de répartition, le juge dispose
d’un large pouvoir d’appréciation, car aucune d’elles n’est parfaite. Il
ne peut toutefois s’écarter de la clé utilisée par le bailleur que si elle apparaît
inappropriée, au vu des circonstances du cas (D. Lachat /Stastny,
ibidem
et réf. cit.).
6.3
6.3.1
S’agissant du taux de rendement, c’est à bon droit que les premiers juges ont retenu
un taux de rendement brut maximal de 4 % (cf.
supra
consid. 4). Par conséquent, il n’y a pas lieu de revenir sur ce point.
6.3.2
S’agissant des deuxième et troisième erreurs prétendument commises par les premiers
juges, les appelantes font référence à leur appréciation, au considérant 6 let.
dd (p. 10), qui est la suivante :
« Selon
le document établi par Z.________ Sàrl le 1
er
février 2016, comportant un tableau intitulé « 5a – SURFACE NETTE APPARTEMENT »
et un tableau intitulé « 5c – ETAT LOCATIF » la surface totale des quatorze
logements est de 1'619 m
2
,
alors que celle qui a été mise à la disposition de la demanderesse est de 117.4 m
2
.
Dès lors que chaque appartement dispose d’une place de parc, cette clé de répartition
appliquée au rendement admissible de l’entier de l’immeuble permet de calculer le loyer
admissible du logement loué par la demanderesse, place de parc comprise. Le rendement brut admissible
de l’objet loué s’élève ainsi à 22'805 fr. 55 (314'498 fr. 80
/1'619 m2 x 117.4 m2), soit un loyer mensuel de 1'900 francs. »
6.3.2.1
S’agissant de la deuxième erreur, les appelantes reprochent aux magistrats de ne pas avoir
tenu compte uniquement de la surface totale nette habitable qui ne serait que de 1'460 m
2
,
mais d’avoir inclus les surfaces accessoires, en particulier la surface du balcon, pour retenir
une surface totale nette des quatorze appartements de 1’619 m
2
.
A cet égard, les appelantes invoquent se référer aux directives des normes SIA, ORL.
Le reproche des appelantes est contradictoire. Elles ont elles-mêmes indiqué, dans l’état
locatif susmentionné (cf. consid. 6.3.2 et ch. 5 de l’état de fait) qu’elles
ont établi par le biais de Z.________ Sàrl, que la surface totale des quatorze appartements
était de 1'619 m
2
et que la surface nette – précisée « Surface USPI » – de l’appartement
litigieux n°  [...] était de 117,4 m
2
,
cave et balcon compris. Elles ne peuvent soutenir le contraire en invoquant non seulement une norme SIA,
dont elles ne donnent ni la référence ni le contenu, mais encore sans expliquer pourquoi la
surface de 1'619 m
2
serait erronée. Leur grief sur ce point doit donc être rejeté.
6.3.2.2
S’agissant du troisième motif, les appelantes estiment que les finitions et coûts de
construction diffèrent pour un logement ou un garage en raison de leur affectation. Les appelantes
exposent des calculs qui tiennent dès lors compte de cette différence pour soutenir que le
prix au m
2
ou au m
3
du garage ne pourrait être inclus dans le calcul effectué par les premiers juges. En particulier,
elles estiment que pour déterminer le revenu locatif, seuls les coûts de construction relatifs
aux logements devraient être considérés, à l’exclusion de ceux relatifs aux
garages.
D’une part, elles fondent cette distinction des coûts en se référant à la pièce
10 produite à l’appui de leur appel, soit un formulaire établi par le Service des communes
et du logement – Division logement et intitulé « Aide cantonale à la construction
ou la rénovation de logements » qu’elles qualifient elles-mêmes d’« Exemple
de calcul locatif selon l’Etat de Vaud (logement) pour immeuble subventionné selon la LL 1975
à Bussigny ». Or, non seulement cette pièce a été déclarée irrecevable,
mais un tel calcul ne s’avère pas pertinent dans le cas d’espèce. En effet, l’immeuble
litigieux ne se situe pas sur la Commune de Bussigny » ni ne rentre dans la catégorie
des immeubles dits « subventionnés », les appelantes qualifiant au contraire
l’appartement litigieux comme un « logement de finition dite de standing ».
Partant, cette pièce n’est d’aucune aide aux appelantes (cf.
supra
consid. 3 ; dans ce sens, cf. : D. Lachat/Stastny, op. cit.,n. 21.2.2.8, qui précisent
que les loyers des logements subventionnés ne peuvent servir de comparaison pour des logements à
loyer libre).
D’autre part, les appelantes font valoir un calcul de revenu locatif dans lequel elles distinguent
différents modes de financement, tels que fonds propres et hypothèque, et font valoir différents
taux comme celui des fonds propres, le taux d’hypothèque, le taux d’amortissement et
le taux des frais de gestion et d’exploitation. Or, comme exposé précédemment (cf.
supra
consid.
3), le loyer litigieux admissible est examiné dans les limites du rendement brut permettant de couvrir
les frais, et non sous l’angle du rendement net des fonds propres investis de l’art. 269 CO.
Partant, leur calcul fondé sur la distinction entre les fonds propres, le crédit de construction,
l’amortissement, les frais de gestion et ceux d’exploitation ne saurait remplacer le calcul
effectué par les premiers juges pour déterminer le loyer net admissible. Au demeurant le taux
de 5,46 %, tel qu’il ressort de la lettre du 6 mars 2020 de la banque [...] SA et
invoqué par les appelantes dans ce calcul, ne doit de toute manière pas être retenu, dès
lors que cette pièce est irrecevable (cf.
supra
consid. 2.3 p. 12, 4.3 et 6.2). Seul le taux
de rendement brut de 4 % est valable en l’occurrence (cf.
supra
consid. 4).
En outre, en décomposant le coût total de construction de 7'862'470 fr. en un montant
de 7'212'100 fr. de coûts de construction des logements et en un montant de 650'370 fr.
de coûts de construction des garages, les appelantes allèguent des montants qui ne résultent
pas des pièces produites en première instance, mais uniquement des pièces 08b, 09 et 11
produites en appel, pièces déclarées irrecevables (cf.
supra
consid. 2.3). Non seulement la pièce 54b,
datée du 15 juillet 2015 et produite en première instance avec une présentation similaire
des coûts de construction à celle de la pièce 09 ne distingue pas les coûts de construction
liés aux logements de ceux liés aux garages, mais cette distinction ne résulte pas non
plus du contrôle de crédit de la construction pour la période 2012 à 2015 accompagnant
la lettre de la banque [...] SA du 9 janvier 2018, sur laquelle se sont fondés les premiers juges.
Partant, il n’y a pas lieu d’effectuer un calcul de rendement brut en distinguant ces deux
montants.
De plus, le taux de rendement brut est uniforme et résulte de données générales (forfaits),
ne prenant pas en compte les particularités de l’immeuble (cf.
supra
consid. 6.2). A cet égard, il ressort de
l’état locatif établi et produit par les appelantes que chaque appartement de l’immeuble
litigieux bénéficie d’une place de parking et se distingue par sa surface. En revanche,
si l’étage de l’appartement est précisé, aucun coefficient n’est indiqué
pour en tenir compte dans le calcul du loyer, ni même pour tenir compte de son orientation. Ainsi,
l’appréciation des premiers juges, selon laquelle les coûts pouvaient être répartis
selon la surface des appartements, dès lors que chaque appartement dispose d’une place de
parc, ne prête pas le flanc à la critique.
Cependant, l’intimée a conclu à la nullité du loyer initial de l’appartement
et à ce que celui-ci soit réduit à 1'000 fr., et la nullité du loyer initial a été
prononcée au motif que la notification du loyer initial sur formule officielle était viciée.
On peut se demander si cette nullité portait aussi sur le loyer initial de la place de parc. L’art.
253a al.1 CO prévoit que les dispositions applicables concernant les baux d’habitation et
de locaux commerciaux s’appliquent aussi aux choses dont l’usage est cédé avec
ces habitations ou locaux commerciaux. L'art. 1 OBLF précise que ces choses comprennent les biens
mobiliers, garages, places de stationnement extérieures ou souterraines ainsi que les jardins. De
tels accessoires sont liés à la chose principale lorsqu'ils lui sont fonctionnellement utiles
et que l'usage n'en est cédé, respectivement obtenu, qu'en raison du bail portant sur la chose
principale. Il est nécessaire que les parties aux deux contrats soient les mêmes. En revanche,
la date de la conclusion des contrats ou le nombre de ceux-ci importe peu à cet égard (ATF
125 III 231 consid. 2a, JT 2000 I 194 ; Juge délégué CACI 27 juillet 2011/173 consid.
5b ; CdB 2007, pp. 95 ss, jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 5 octobre 2005,
confirmé par arrêt de la Chambre des recours du Tribunal cantonal du 1
er
novembre 2006).
Le Message relève qu'est déterminant pour l'application de cette disposition « le
fait que les choses accessoires soient louées par le bailleur au même locataire et que leur
usage soit en rapport avec l'usage de la chose principale » (Feuille Fédérale [FF]
1985 I 402). La doctrine mentionne que le critère déterminant pour que l'accessoire suive le
sort du principal est celui de l'interdépendance entre les locaux du fait de leur nature et de leur
usage. Le locataire n'a loué les dépendances que parce qu'il avait loué ou voulait louer
le logement ou le local commercial (Lachat, Commentaire romand, CO I, 2012, n. 7 ad art. 253a CO ;
Burkhalter/Martinez-Favre, Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire, 2011, nn. 11 ss,
Bohnet/Diestschy-Martenet, CPra-bail, nn. 16 ss ad art. 253a CO).
Vu ce qui précède et dès lors que les appelantes n’ont pas contesté que les
places de parc étaient dépendantes des logements, il était justifié de la part des
premiers juges de retenir le montant de 3'000 fr. comprenant le loyer initial de 2'750 fr. et le
loyer initial de la place de parc de 250 fr. pour calculer la différence entre le loyer payé
par l’intimée et le loyer mensuel net déterminé par les premiers juges, différence
qui correspond aux prestations effectuées sans cause conformément aux règles de l’enrichissement
illégitime.
Les appelantes font encore valoir que le critère de la surface serait insuffisant pour déterminer
le loyer admissible, dans la mesure où celui-ci devrait être modulé selon le critère
de l’étage qui aurait un impact sur la vue, les loyers des logements inférieurs présentant
une moins-value. Toutefois, comme exposé précédemment, ce critère comme clé
de répartition des coûts ne ressort pas de l’état locatif. En effet, il en résulte,
par exemple, que le loyer net de l’appartement n°  [...] de 4,5 pièces au 2
e
étage d’une surface de 116,7 m
2
,
cave et balcon inclus, est de 2'750 fr., soit le même montant que le loyer initial mensuel
net de l’appartement n°  [...] litigieux. Quant au critère de la situation de l’immeuble
par rapport aux commerces et transports publics pour déterminer le loyer admissible, celui-ci est
déjà compris dans les coûts totaux d’investissement, dès lors que ce critère
influe sur le prix du terrain. Il en est de même s’agissant du critère des qualités
techniques et énergétiques de l’immeuble, puisqu’il influe sur les coûts de
sa construction. Ces critères ne sauraient dès lors justifier une hausse du loyer admissible.
Par conséquent, les premiers juges se sont fondés à juste titre sur l’état
locatif présenté par les appelantes, dont le critère de ventilation des coûts entre
les appartements est essentiellement la surface de l’appartement, chacun ayant un garage attribué,
critère d’évaluation qui ne paraît pas inéquitable. Il n’y a donc pas
lieu de revenir sur leur calcul. Ainsi, la conclusion 5 des appelantes telle que transcrite au consid.
6.1 doit être rejetée.
7.
7.1
Par leur conclusion 5bis, les appelantes ont requis que les exemples de loyers comparatifs du quartier
qu’elles avaient produits soit constatés comme valables et qu’ils soient considérés
comme probants pour confirmer que les loyers pratiqués dans les environs pour des logements de standing
similaires seraient plus élevés que le loyer litigieux. Leur conclusion 6 tend à ce qu’il
soit dit qu’une plus-value sur le loyer de base peut être requise compte tenu de la situation
exceptionnelle de l’immeuble litigieux et du confort dont bénéficie la locataire qui
peut ainsi se passer entre autre de l’automobile, etc.
7.2
Comme l’ont considéré les premiers juges, une jurisprudence constante retient que pour
remédier à la nullité du loyer des immeubles qualifiés de « récents »,
le juge partira du critère absolu que constitue le rendement non abusif de la chose louée.
Ce critère a la primauté sur les autres méthodes de détermination du loyer non abusif.
Le montant ainsi obtenu ne saurait être porté à la hauteur des loyers usuels du quartier
par hypothèse plus élevés ; le loyer serait alors nécessairement abusif selon
la règle générale de l’art. 269 CO. En revanche, comme le juge jouit d’un
pouvoir d’appréciation plus étendu que lorsqu’il examine le caractère abusif
ou non d’un loyer, le juge peut se fonder sur le critère des loyers comparatifs pour fixer
le loyer initial à un niveau plus bas que le loyer calculé sur la base d’un rendement
non excessif de la chose (TF 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 5.1.1 ; 4A_198/2014
du 17 juillet 2014 consid. 4.1 ; 4A_276/2011 consid. 5.2.2 et réf. cit. ; D. Lachat/Stastny,
op. cit., n. 19. 3.5.6 et réf. cit.).
S’agissant des loyers usuels au sens de l’art. 269a let. a CO, ils ne sont de toute manière
considérés comme établis que si le juge dispose d’au moins cinq éléments
de comparaison appartenant à des propriétaires différents et présentant, pour l’essentiel,
les mêmes caractéristiques que le logement litigieux sous l’angle de l’emplacement,
la dimension, l’équipement, l’état et l’année de construction. En outre,
il s’impose de tenir compte de l’évolution des loyers comparatifs au regard du taux
hypothécaire et l’IPC (art. 11 al. 1 et 3 OBLF ; ATF 141 III 569 consid. 2.2.1 et
2.2.3 ; ATF 123 III 317 consid. 4, rés.
in
JdT 1998 I 125). Pour démontrer l’existence
d’un objet comparable, il convient de produire le bail le concernant et un extrait du registre
foncier de l’immeuble, ainsi que toutes les pièces attestant des caractéristiques de
l’objet. La comparaison ne peut se faire par référence aux annonces de location que publie
la presse, ces annonces ne tenant pas compte des critères énoncés à l’art. 11
OBLF. De surcroît, les loyers proposés sont d’ordinaire supérieurs à la moyenne,
et rien en garantit que le loyer offert trouvera preneur au prix annoncé (D. Lachat/Stastny, op.
cit., n. 21.2.2.5 ; ATF 141 III 569 consid. 3.2.2).
7.3
En l’espèce, il n’y a pas lieu de revenir sur le choix des premiers juges d’appliquer
le critère absolu du rendement brut permettant de couvrir les frais d’un immeuble récent
au sens de l’art. 269a let. c CO. Les appelantes n’ayant produit que des annonces d’appartements
à louer, publiées notamment sur le portail Homegate, elles n’ont pas satisfait aux exigences
de preuves précitées. Sans même examiner les critères de comparaison tels que l’emplacement,
la surface, l’équipement, l’année de construction du bien et l’adaptation
des loyers dans le quartier, les appelantes ne sont pas parvenues à établir les loyers usuels
du quartier. Quoi qu’il en soit, les premiers juges n’auraient pu retenir qu’un loyer
inférieur au loyer admissible de 1'900 fr. sur la base de ce critère.
Par conséquent, les conclusions 5bis et 6 doivent être rejetées.
8.
Enfin, par leur conclusion 7, les appelantes ont requis qu’il soit constaté que les statistiques
provenant de l’Office fédéral de la statistique (OFS) ne sont pas applicables comme référence
pour déterminer le loyer de l’appartement litigieux. Les premiers juges n’ont précisément
pas appliqué les statistiques de l’OFS pour fixer le loyer initial en l’espèce.
Ce grief est dès lors sans objet.
9.
Au vu de ce qui précède, l’appel, manifestement infondé, doit être rejeté,
dans la mesure où il est recevable, selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC
et le jugement querellé doit être confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 710 fr. (art. 62
al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]),
seront mis à la charge des appelantes, solidairement entre elles, dès lors qu’elles succombent
(art. 106 al. 1 CPC).
L’intimée n’ayant pas été invitée à se déterminer, il n’y
a pas lieu de lui allouer des dépens.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 710 fr. (sept cent dix
francs), sont mis à la charge des appelantes C.Z.________, B.Z.________ et D.Z.________, solidairement
entre elles.
IV.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Mme C.Z.________, représentée par Mme E.Z.________,
‑
Mme B.Z.________, représentée par Mme E.Z.________,
‑
Mme D.Z.________, représentée par Mme E.Z.________,
‑
Mme E.Z.________, personnellement,
‑
Me Nicole Wiebach, av. (pour Q.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :