vd_findinfo · HC / 2009 / 311 · 2009-08-24 · fr

LOYER FONDÉ SUR LES COÛTS, LOYER FONDÉ SUR LES PRIX DU MARCHÉ, LOYER INITIAL, RÉDUCTION{EN GÉNÉRAL}, FORMULE OFFICIELLE, NULLITÉ PARTIELLE, RÉPÉTITION{ENRICHISSEMENT ILLÉGITIME}, ENRICHISSEMENT ILLÉGITIME, ABUS DE DROIT, VALEUR DE RENDEMENT, LOYER USUEL | 269 CO, 269d CO, 270 al. 2 CO, 67 al. 1 CO, 471 al. 3 CPC

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 24.08.2009 HC / 2009 / 311

TRIBUNAL CANTONAL
427/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 24 août
2009
_________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.     F. Meylan et Giroud
Greffi
er
:
M.        Jaillet
*****
Art. 67 al. 1, 269, 269d
al. 2, 270 al. 2 CO; 471 al. 3 CPC
La Chambre des
recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper du
recours interjeté par
L.________
, à [...],
bailleresse, contre le jugement rendu
le 4 septembre 2008 par le Tribunal des baux dans la cause divisant
la recourante d'avec
W.________
et
X.________
, à [...], locataires.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par jugement du 4 septembre 2008, le Tribunal des baux a
prononcé que le loyer mensuel net dû par les
demandeurs W.________ et X.________ à la défenderesse
L.________ pour la maison de village sise [...] à [...] est
fixé à 2'750 fr. dès le 1
er
juillet
2003 (I), que la défenderesse doit payer aux demandeurs le
trop-perçu sur les loyers du 1
er
juillet 2003 au
30 septembre 2008, soit la somme de 53'550 fr. avec
intérêt à 5% l'an dès le 30 juin 2008
(lI), que le jugement est rendu sans frais ni dépens (III)
et que toutes autres ou plus amples conclusions sont
rejetées (IV).
Les faits suivants ressortent du
jugement, complété par les pièces du
dossier:
Le 5 juin 2003, W.________ et X.________ ont conclu un contrat de
bail avec L.________ portant sur la location d'une maison de
village. Etabli pour la durée du 1
er
juillet au
30 septembre 2003, le contrat était ensuite renouvelable de
mois en mois. Le loyer initial a été fixé
à 3'600 fr. par mois et n'a pas été
augmenté. Aucune formule officielle n'a alors
été utilisée.
Par lettre recommandée du 20 février 2008, l'agence
[...], représentant L.________, a notifié à
W.________ et X.________ une hausse de loyer mensuel de 170 fr.
à partir du 1
er
juillet 2008.
Le 18 avril 2008, W.________ et X.________ ont déposé
auprès de la Commission de conciliation une contestation de
loyer initial et une demande de remboursement du trop-perçu
sur les loyers
du 1
er
juillet 2003 au 30
juin 2008
. La conciliation
n'a pas abouti.
Par demande du 26 mai 2008, W.________ et X.________ ont ouvert
action devant le Tribunal des baux, concluant en substance à
ce que leur loyer initial soit fixé à 2'500 fr. par
mois dès le 1
er
juillet 2003 et que le
trop-perçu sur les loyers leur soit
remboursé.
Par avis du 4 août 2008, la Présidente du Tribunal des
baux a ordonné, en mains de la défenderesse, des
pièces permettant de calculer le rendement net de l'immeuble
litigieux.
En temps utile, la défenderesse a produit un
récapitulatif, daté du 17 janvier 1983, des factures
concernant les travaux de transformation de l'immeuble
concerné, pour un montant total de 345'415 fr., deux avis
d'échéance de la Banque cantonal vaudoise au 31
juillet 2003 et respectivement 31 janvier 2004 d'un prêt
hypothécaire d'environ 540'000 fr. et cinq baux à
loyer comparatifs, dont quatre ne mentionnant pas les noms des
propriétaires et le cinquième concernant un immeuble
situé dans une autre commune.
Le 28 août 2008, la gérance [...] SA a transmis au
tribunal une copie des comptes de gérance des années
1998 à 2003 concernant l'immeuble en question. Le montant du
dernier loyer payé par les locataires
précédant les demandeurs s'élevait à
2'950 francs.
En droit, le tribunal a considéré en substance que
les demandeurs ne commettaient pas un abus de droit en invoquant la
nullité partielle du bail pour défaut de notification
de la formule officielle, dans la mesure où ils entendaient
obtenir la fixation d'un loyer inférieur et où
l'instruction n'avait pas permis d'établir que ceux-ci
auraient eu connaissance de ce vice avant leurs recherches
concernant la hausse de loyer notifiée en février
2008. Constatant en outre que, d'une part, la défenderesse
n'avait pas produit des pièces suffisantes pour
établir le rendement net de l'immeuble litigieux et, en
particulier, la part des fonds propres du capital investi, et que,
d'autre part, quatre des cinq baux à loyer
présentés par la défenderesse à titre
comparatif ne pouvaient être retenus faute d'indication des
noms des propriétaires, le tribunal s'est uniquement
fondé sur le montant du loyer précédent pour
fixer le loyer mensuel net des demandeurs à 2'750 francs.
Les premiers juges ont également retenu que la
prétention des demandeurs en remboursement du
trop-perçu de loyer n'était pas prescrite, la
défenderesse n'ayant pas prouvé que ceux-ci auraient
eu connaissance de leur droit à la répétition
avant le mois de février 2008.
B.
L.________
a
recouru contre ce jugement par acte du 27 mai 2009, concluant
à la réforme en ce sens que le loyer est maintenu
à 3'600 fr. dès le 1
er
juillet 2003 et
qu'elle ne doit pas le remboursement de 53'550 fr. avec
intérêt à 5% l'an dès le 30 juin
2008.
En droit
:
1.
Les art. 444, 445 et
451 ch. 2 CPC (Code de procédure civile du 14
décembre 1966; RSV 270.11), applicables par renvoi de l'art.
13 LTB (Loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux;
RSV 173.655), ouvrent la voie des recours en nullité et en
réforme contre les jugements principaux rendus par le
Tribunal des baux.
Le recours tend uniquement à la réforme.
Interjeté en temps utile, par une personne qui y a
intérêt, il est ainsi recevable.
2.
Saisie d'un recours
en réforme contre un jugement principal rendu par le
Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit librement la cause
en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC, applicable par renvoi de
l'art. 13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois articuler des
faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du
dossier et qui auraient dû être retenus ou de ceux
pouvant résulter d'une instruction complémentaire
selon l'art. 456a CPC (art. 452 al. 1ter CPC).
Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur
la base du dossier, sans réadministration des preuves
déjà administrées en première instance.
Il développe donc son raisonnement juridique après
avoir vérifié la conformité de l'état
de fait du jugement aux preuves figurant au dossier et l'avoir, le
cas échéant, corrigé ou complété
au moyen de celles-ci (JT 2003 III 3). Il n'ordonne une instruction
complémentaire, ou n'annule d'office le jugement (art. 456a
al. 2 CPC) que s'il éprouve un doute sur le
bien-fondé d'une constatation de fait
déterminée, s'il constate que l'état de fait
du jugement n'est pas suffisant pour juger la cause à
nouveau ou s'il relève un manquement des premiers juges
à leur devoir d'instruction, et à condition encore
que les preuves figurant au dossier ne permettent pas de
remédier à ces vices. Au demeurant, vu le
caractère exceptionnel que la loi confère à
l'instruction complémentaire et compte tenu de l'atteinte
que l'ouverture d'une telle instruction porte à la garantie
de la double instance, le Tribunal cantonal ne peut ordonner que
des mesures d'instruction limitées, telles que la production
d'une pièce bien déterminée au dossier ou
l'audition d'un témoin sur un fait précis; si les
mesures à prendre sont plus importantes, quantitativement ou
qualitativement, le Tribunal cantonal annulera d'office le jugement
(JT 2003 III 3 précité).
En l'espèce, l'état de fait du jugement est conforme
aux pièces du dossier et aux autres preuves
administrées.
3.
a)
La
recourante prétend que les intimés abusent de leur
droit en invoquant aujourd'hui le défaut d'une formule
officielle à la conclusion du bail en 2003, ne cherchant en
réalité qu'à pallier leur
insolvabilité. Les premiers juges ont cependant
considéré à juste titre que les intimés
ne se prévalaient pas de la nullité du loyer initial
à des fins étrangères aux buts de la formule
officielle, puisqu'ils entendaient précisément
obtenir une réduction du loyer initial. Leurs motifs sont
à ce sujet convaincants et il y a lieu d'y adhérer
conformément à l'art. 471 al. 3 CPC.
Au demeurant, la recourante ne peut tirer argument en sa faveur de
l'arrêt qu'elle invoque (CdB 3/01, p. 77). Il est certes
abusif de se prévaloir de la nullité pour
légitimer l'usage de l'objet loué à titre
gratuit et priver le bailleur de ses droits découlant de
l'art. 257 d CO, en supprimant les conséquences de la
demeure. Tel n'est cependant pas le cas de celui qui invoque le
caractère abusif de la nullité en relation avec la
contestation du loyer initial et cherche uniquement à
réduire le loyer, hypothèse expressément
réservée par l'arrêt
précité.
b)
Une adhésion aux motifs des premiers juges se
justifie également en ce qui concerne la prescription de
l'action en enrichissement illégitime, dont la recourante
prétend qu'elle a été acquise, alors que,
comme exposé par les premiers juges, rien ne permet
d'admettre que les intimés auraient eu connaissance de leur
droit à la répétition plus d'une année
avant leur requête de conciliation du 18 avril
2008.
c)
Il en va de même en ce qui concerne l'insuffisance
des pièces produites par la recourante pour démontrer
que le loyer contractuel n'était pas abusif eu égard
aux loyers pratiqués dans la même localité: ces
pièces n'indiquant pas le nom des bailleurs, elles ne
permettaient pas de compter sur l'existence d'objets de comparaison
adéquats.
d)
Enfin, la recourante se borne à prétendre
en ce qui concerne un calcul du rendement de son immeuble qu'elle a
tout mis en oeuvre pour donner satisfaction aux exigences du
Tribunal des baux. Cela ne change cependant rien au fait que
celui-ci a considéré à juste titre que les
pièces produites ne permettaient pas de déterminer le
montant des fonds propres investis par la recourante, de sorte
qu'un calcul du rendement de la chose louée n'était
pas possible. Là encore on peut adhérer à ses
motifs.
4.
En conséquence, le recours doit être rejeté et
le jugement confirmé.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont
arrêtés à 2'875 fr., (art. 232 al. 1 TFJC
[Tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en
matière civile; RSV 270.11.5]).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
prononce
:
I.
Le recours est
rejeté.
II.
Le jugement est
confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance
de la recourante L.________ sont arrêtés à
2'875 fr. (deux mille huit cent septante-cinq francs).
IV.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président :
L
e
greffi
er
:
Du 24 août
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
e
greffi
er
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète, par l'envoi de
photocopies, à :
‑      M. Youri Diserens,
avocat d'affaires breveté (pour L.________),
‑      Mme
X.________,
-      M.
W.________.
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est de
257'550 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Mme la
Présidente du Tribunal des baux.
L
e
greffi
er
: