vd_findinfo · HC / 2012 / 335 · 2012-05-23 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE | 257d al. 1 CO, 257d al. 2 CO, 257d CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 23.05.2012 HC / 2012 / 335

TRIBUNAL
CANTONAL
JL12.003206-120670
187
CHAMBRE
DES RECOURS CIVILE
_________________________________________
Arrêt du
23 mai 2012
__________________
Présidence
de               M.
Creux
,
président
Juges
:              MM.
Winzap et Pellet
Greffier
:              M.
Corpataux
*****
Art.
257d CO ; 257 CPC
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par
Fonds
de prévoyance X.________
, à Paudex,
bailleresse, contre l’ordonnance rendue le 30 mars 2012 par la Juge de paix du district de Nyon
dans la cause divisant la recourante d’avec
Z.________
Sàrl
, à Arconciel, locataire, la Chambre
des recours civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 30 mars 2012, communiquée le même jour aux parties, la Juge de paix du district
de Nyon a rejeté la requête d’expulsion déposée par la bailleresse Fonds de
prévoyance X.________ à l’encontre de la locataire Z.________ Sàrl (I), arrêté
à 300 fr. les frais judiciaires de la bailleresse (II), mis les frais à la charge de celle-ci
(III), dit qu’il n’est pas alloué de dépens (IV) et rayé la cause du rôle
(V).
En droit, le premier juge a considéré que la procédure prévue par les RULV (Dispositions
paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud) n’avait pas été
respectée par la bailleresse, de sorte que le loyer n’était pas exigible par trimestre
d’avance. Estimant, dans la mesure où le loyer n’était exigible que par mois d’avance,
qu’il ne ressortait pas des pièces au dossier que la locataire était en retard de paiement,
le premier juge a rejeté la requête d’expulsion.
B.
Par mémoire du 4 avril 2012, Fonds de prévoyance
X.________ a déposé un « appel » contre cette ordonnance, prenant, avec
suite de dépens de deuxième instance, les conclusions suivantes :
«               I.
L’appel est admis.
II.
Ordre est donné à Z.________ Sàrl, sous la menace des peines d’arrêts ou d’amende
de l’art. 292 CPS pour insoumission à une décision de l’Autorité, de quitter
et de rendre libre de tous occupants et de tous biens lui appartenant ou appartenant à des tiers,
les locaux sis [...], au Mont-sur-Rolle, soit un local commercial de 14m2 au rez-de-chaussée ainsi
que les éventuelles dépendances remises à bien plaire, cave et/ou galetas, ceci dans un
délai de grâce de vingt jours à compter de la notification de la décision à
intervenir.
III.
L’Huissier de la Justice de paix du district de Nyon est chargé de procéder à l’exécution
forcée de cette décision, sous la présidence du Juge de paix du même ressort.
IV.
Dit que l’Huissier de la Justice de paix du district de Nyon peut requérir tous agents de
la force publique de concourir à l’exécution forcée de la présente ordonnance.
V.
Dit qu’il sera, au besoin, procédé à l’ouverture forcée. »
Enregistrée d’abord
auprès de la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal, la cause a été transmise
à la Chambre de céans comme objet de sa compétence, la valeur litigieuse étant inférieure
à 10'000 fr. (cf. infra c. 1b)
Z.________ Sàrl ne s’est pas déterminée sur le recours dans le délai qui lui
a été imparti pour ce faire par courrier du 2 mai 2012.
C.
La Chambre des recours civile fait sien dans son entier l'état de fait du jugement, complété
par les pièces du dossier, dont il ressort notamment ce qui suit :
Fonds de prévoyance X.________, représentée par la gérance [...], bailleresse, et
Z.________ Sàrl, locataire, ont conclu le 15 février 2010 un contrat de bail à loyer à
durée indéterminée portant sur un local de 14m2 environ situé dans un immeuble sis
[...], au Mont-sur-Rolle ; le loyer mensuel, payable d’avance, a été fixé à
150 francs. Le contrat prévoit en outre qu’il peut être résilié par l’une
ou l’autre des parties pour la fin d’un mois, moyennant un préavis donné et reçu
au moins trois mois à l’avance, sous pli recommandé, excepté au 31 décembre
de chaque année. Le contrat indique enfin que les RULV font partie intégrante dudit contrat ;
s’agissant de l’exigibilité des loyers, le contrat fait notamment référence
aux art. 3 et 7 RULV.
Par courrier recommandé du 1
er
septembre 2011, la bailleresse a indiqué à sa locataire qu’au vu des retards de paiement,
elle se voyait contrainte d’exiger le règlement des loyers par trimestre d’avance à
compter du début du mois de septembre 2011. Par ailleurs, la bailleresse a mis en demeure sa locataire
de lui verser, dans un délai de trente jours, le montant de 300 fr. correspondant aux loyers échus
des mois d’août et de septembre 2011, faute de quoi son bail serait résilié en application
de l’art. 257d CO (Code des obligations suisse du 30 mars 1911, RS 220). Le courrier a été
retiré le lendemain par son destinataire.
Par formule agréée du 18 octobre 2011, adressée le même jour sous pli recommandé,
la bailleresse a résilié le bail de sa locataire pour le 30 novembre 2011. La formule indique
qu’il s’agit d’une résiliation fondée sur l’art. 257d CO, la locataire
ne s’étant pas acquittée, dans le délai imparti, du montant réclamé par
l’avis comminatoire du 1
er
septembre 2011. Le pli recommandé a été retiré le lendemain par son destinataire.
Par requête du 26 janvier 2012, la bailleresse a saisi le Juge de paix du district de Nyon, prenant,
avec suite de frais et dépens, les conclusions suivantes :
«               I.
La requête est admise.
II.
Ordre est donné à Z.________ Sàrl, sous la menace des peines d’arrêts ou d’amende
de l’art. 292 CPS pour insoumission à une décision de l’Autorité, de quitter
et de rendre libre de tous occupants et de tous biens lui appartenant ou appartenant à des tiers,
les locaux sis [...], au Mont-sur-Rolle, soit un local commercial de 14m2 au rez-de-chaussée ainsi
que les éventuelles dépendances remises à bien plaire, cave et/ou galetas, ceci dans un
délai de grâce de vingt jours à compter de la notification de la décision à
intervenir.
III.
L’Huissier de la Justice de paix du district de Nyon est chargé de procéder à l’exécution
forcée de cette décision, sous la présidence du Juge de paix du même ressort.
IV.
Dit que l’Huissier de la Justice de paix du district de Nyon peut requérir tous agents de
la force publique de concourir à l’exécution forcée de la présente ordonnance.
V.
Dit qu’il sera, au besoin, procédé à l’ouverture forcée. »
La locataire ne s’est pas déterminée sur cette requête dans le délai qui lui
a été imparti pour ce faire par courrier du 16 février 2012.
En droit
:
1.
a)
L’ordonnance attaquée a été
rendue le 30 mars 2012, de sorte que les voies de droit sont régies par le CPC (Code de procédure
civile suisse du 19 décembre 2008, RS 272), entré en vigueur le 1
er
janvier 2011 (art. 405 al. 1 CPC ; ATF 137 III 127 ; ATF 137 III 130 ; Tappy, in CPC commenté,
Bâle 2011, nn. 5 ss ad art. 405 CPC).
b)
Le litige porte en l’occurrence sur le bien-fondé
d’une ordonnance rendue par un juge de paix rejetant une requête d’expulsion fondée
sur un défaut de paiement de loyers. Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du
recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral.
Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la
résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle
un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée déterminante pour le
calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans
pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (JT
2003 III 83 et les réf. citées).
En l'espèce, le loyer
mensuel des locaux litigieux s'élève à 150 francs. Alors que Fonds de prévoyance
X.________ requiert l’expulsion de Z.________ Sàrl, celle-ci souhaite apparemment pouvoir
continuer à utiliser ses locaux, soit le maintien du bail qui a été conclu pour une durée
indéterminée, mais peut être résilié pour la fin d’un mois, moyennant
un préavis de trois mois. La valeur litigieuse est donc, eu égard aux principes énoncés
ci-avant, de 5'400 fr. (36 x 150 fr.), ce qui ouvre la voie du recours.
Seule la voie du recours
étant ouverte en l’espèce, conformément d’ailleurs à l’indication
des voies de droit au pied de l’ordonnance attaquée, il y a lieu de traiter l’ « appel »
comme un recours (CREC 30 décembre 2011/270).
Le
délai pour l’introduction du recours est de trente jours, sauf notamment contre les décisions
prises en procédure sommaire auquel cas le délai est de dix jours (art. 321 al. 1 et 2 CPC).
En l’espèce, la bailleresse a requis l’application de la procédure dans les cas
clairs (art. 257 CPC) et le premier juge en a fait application. Une telle procédure étant sommaire,
le délai de recours n’est que de dix jours.
Déposé
le 4 avril 2012 par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), le recours est recevable
à la forme.
2.
Le recours est recevable pour violation du droit
et constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC).
S'agissant
de la violation du droit, l'autorité de recours dispose d'un plein pouvoir d'examen (Spühler,
in Schweizerische Zivilprozessordnung, Bâle 2010, n. 12 ad art. 319 CPC) ; elle revoit librement
les questions de droit soulevées par le recourant et peut substituer ses propres motifs à ceux
de l'autorité précédente ou du recourant (Hohl, Procédure civile, Tome II, 2
e
éd., Berne 2010, n. 2508, p. 452).
S'agissant
de la constatation manifestement inexacte des faits, ce grief, comme pour l'art. 97 al. 1 LTF (Loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral, RS 173.110), ne permet que de corriger une erreur évidente,
la notion se recoupant en définitive avec l'appréciation arbitraire des preuves (Corboz et
alii, Commentaire de la LTF, Berne 2009, n. 19 ad art. 97). Les constatations de fait et l'appréciation
des preuves sont arbitraires lorsqu'elles sont évidemment fausses, contredisent d'une manière
choquante le sentiment de la justice et de l'équité, reposent sur une inadvertance manifeste
ou un abus du pouvoir d'appréciation, par exemple si l'autorité s'est laissé guider par
des considérations aberrantes ou a refusé de tenir compte de faits ou de preuves manifestement
décisifs. Une constatation de fait n'est donc pas arbitraire pour la seule raison que la version
retenue par le juge ne coïncide pas avec celle du recourant ; encore faut-il que l'appréciation
des preuves soit manifestement insoutenable, en contradiction flagrante avec la situation effective,
qu'elle repose sur une inadvertance manifeste, ou encore qu'elle heurte de façon grossière
le sentiment de la justice et de l'équité (ATF 129 I 8 c. 2.1).
3.
a)
La recourante soutient que les conditions légales
de l’art. 257d CO étaient remplies pour la résiliation du bail, sa mise en demeure du
1
er
septembre 2011 contenant l’avis comminatoire exigé par cette disposition et l’intimée
n’ayant effectué aucun versement, dans le délai de trente jours qui lui était imparti,
pour régler l’arriéré de loyers réclamé.
b) aa)
Selon l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard
pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer
par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans
ce délai, il résiliera le bail ; le délai sera de dix jours au moins et, pour les
baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement
dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ;
les baux d’habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant
un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois (al. 2). Si l’une
des conditions d’application de l’art. 257d CO n’est pas réalisée, le congé
est inefficace (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, pp. 670-671).
Aux termes de l'art. 7
al. 2 RULV, lorsque le locataire est en retard de plus de dix jours dans le paiement d'une mensualité
et qu'il a fait l'objet d'une vaine mise en demeure écrite, le bailleur peut exiger que le loyer,
les acomptes de chauffage et de frais accessoires soient acquittés trimestriellement à l'avance,
dès le mois suivant l'échéance du délai fixé dans la mise en demeure. Selon
la jurisprudence de la Chambre de céans, l'art. 7 RULV est une faculté donnée au bailleur
qui ne peut être exercée que dès le mois qui suit l'échéance du délai que
celui-ci a imparti en vain au locataire pour s'acquitter du loyer arriéré. Le bailleur ne peut
pas requérir immédiatement, par une mise en demeure à forme de l'art. 257d CO, le paiement
du loyer par trimestre d'avance. Il doit procéder en deux temps, soit d'abord adresser une mise
en demeure en cas de retard du paiement du loyer (avec ou sans la menace de la sanction du paiement des
loyers par trimestre d'avance), puis communiquer au locataire sa volonté d'obtenir le paiement du
loyer par trimestre d'avance. Ce n'est qu'après cette dernière communication qu'il peut, si
les loyers n'ont pas été acquittés trimestriellement d'avance, adresser l'avis comminatoire
de l'art. 257d CO. La mise en demeure doit en outre être claire et distincte (sur le tout :
CACI 13 janvier 2012 c. 3b/cc et les réf. citées ; CREC I 25 mars 2010/151, in Cahiers
du Bail [CdB] 2010, p. 141 ; CREC I 28 août 2007/420, résumé in CdB 2007, p. 129).
bb)
A teneur de l'art. 257 CPC, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque l'état
de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé et que la situation
juridique est claire. La procédure du cas clair permet d'obtenir rapidement une décision sur
le fond. Les règles des art. 252 à 256 CPC sont applicables. Le juge ne peut refuser de se
saisir lorsque les conditions en sont remplies.
De manière générale,
l’art. 257 CPC n’est pas seulement applicable lorsque l’état de fait est incontesté,
mais également lorsque, s’il l’est, il est susceptible d’être immédiatement
prouvé, notamment sur la base de moyens de preuve immédiatement disponibles, en particulier
des pièces, d’autres moyens de preuve (audition de témoins amenés directement par
les parties ou brève vision locale) n’étant cependant pas exclus. Pour le défendeur,
il suffit de démontrer la vraisemblance de ses objections ; des allégations dénuées
de fondement ne sauraient toutefois faire obstacle à un procès rapide. De plus, le demandeur
peut réfuter les objections qui lui sont opposées en démontrant qu’elles ne sont
pas pertinentes ou qu’elles sont inexactes. Ce n’est dès lors que si le défendeur
fait valoir des moyens – objections ou exceptions – qui n’apparaissent pas d’emblée
voués à l’échec et qui supposent une administration de preuves complexe, que la
protection doit être refusée. Autrement dit, le juge doit être convaincu que l'état
de fait est suffisamment établi avec les moyens de preuve à disposition et que d'autres moyens
de preuve ne changeraient rien au résultat. On considère par ailleurs que la situation juridique
est claire lorsque, sur la base d'une doctrine ou d'une jurisprudence éprouvée, la norme s'applique
au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente (sur le tout : JT 2011
III 146 c. 5b/aa et les réf. citées).
Si
l’expulsion pour défaut de paiement de loyer au sens de l’art. 257d CO relève en
principe de la procédure simplifiée, rien ne s’oppose à ce qu’il soit procédé
selon la procédure de cas clair lorsque les conditions légales en sont remplies. Si les conditions
de l'expulsion sont remplies, le juge donne l'ordre au locataire d'évacuer les lieux. Si le locataire
conteste la résiliation du bail et rend vraisemblables ses allégations, le tribunal n'entrera
pas en matière. Le bailleur devra alors ouvrir devant le tribunal compétent une action en expulsion
selon la procédure simplifiée des art. 243 ss CPC (sur le tout : JT 2011 III 146 c.
5b/aa et les réf. citées ; également Bohnet, Expulsion par la voie du cas clair (5A_645/2011),
Newsletter bail.ch février 2012).
c)
En l’espèce, la recourante a certes exigé de l’intimée, dans son avis comminatoire
du 1
er
septembre 2011, qu’elle paie ses loyers à venir par trimestre d’avance. Cela étant,
la mise en demeure indiquait expressément qu’elle portait sur un montant de 300 fr. correspondant
aux loyers impayés des mois d’août et de septembre 2011 et ceux-ci étaient bien
échus au moment où l’avis comminatoire a été adressé à l’intimée,
le contrat de bail prévoyant que les loyers mensuels sont payables d’avance. Dans la mesure
où l’intimée ne s’est pas acquittée de l’arriéré de loyers
réclamé dans le délai fixé, la résiliation de bail est intervenue valablement.
La
question de savoir si la recourante a fait usage de la faculté réservée par l’art.
7 al. 2 RULV, tout comme celle de savoir si, dans l’affirmative, elle aurait respecté les
modalités prévues par cette disposition, n’a guère de pertinence en l’espèce,
les loyers visés par l’avis comminatoire étant en tout état de cause échus
au moment où celui-ci a été adressé à l’intimée.
Aussi
le premier juge aurait-il dû prononcer l’expulsion de l’intimée dès lors que
les conditions de l’art. 257 CPC étaient remplies, l’état de fait étant susceptible
d’être immédiatement prouvé et la situation juridique étant claire.
Bien fondé, le moyen
de la recourante doit être admis.
4.
En conclusion, le recours doit être admis et l’ordonnance réformée en ce sens que
l’expulsion est prononcée dans le sens des conclusions prises par la recourante. Partant,
il y a lieu de renvoyer la cause au premier juge pour qu’il fixe à l’intimée, une
fois les considérants du présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un
délai pour libérer les locaux qu’elle occupe.
Il
y a lieu également de réformer la répartition des frais de première instance en ce
sens que les frais judiciaires, arrêtés à 300 fr., sont mis à la charge de l’intimée
qui succombe (art. 106 al. 1 CPC), celle-ci devant en outre verser à la recourante la somme de 900
fr. (art. 11 TDC [Tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010, RSV 270.11.6]) à
titre de dépens et de restitution d’avance de frais.
Les frais judiciaires
de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [Tarif des
frais judiciaires civils du 28 septembre 2010, RSV 270.11.5], sont mis à la charge de l’intimée
qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Vu le sort du recours,
la recourante a droit à des dépens de deuxième instance et à la restitution de son
avance de frais, par 400 fr. (art. 8 TDC), à charge de l’intimée.
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
Le recours est admis.
II.
L’ordonnance est réformée comme il suit :
I.
ordonne à Z.________ Sàrl de quitter et rendre libres les locaux qu’elle occupe sis [...],
au Mont-sur-Rolle, soit un local commercial de 14m2 au rez-de-chaussée ainsi que les éventuelles
dépendances remises à bien plaire, cave et/ou galetas dans le délai qui lui sera imparti
par le Juge de paix du district de Nyon ;
II.
dit qu’à défaut de quitter volontairement ces locaux, elle y sera contrainte par la force,
selon les règles prévues à l’art. 343 al. 1 let. d CPC, étant précisé
que :
a)
l’exécution forcée aura lieu par
les soins de l’huissier de paix ou de son remplaçant, sous la présidence du juge de paix ;
b)
l’office pourra pénétrer dans
les locaux objet de cette ordonnance même par voie d’ouverture forcée, les agents de
la force publique étant tenus, sur réquisition, de concourir à l’exécution
forcée ;
III.
met les frais judiciaires, par 300 fr. (trois cents francs), à la charge du locataire ;
IV.
dit que Z.________ Sàrl versera à Fonds de prévoyance X.________ la somme de 900 fr.
(neuf cents francs) à titre de dépens et de restitution de l’avance de frais.
III.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Nyon pour qu’il fixe à Z.________
Sàrl, une fois les considérants du présent arrêt envoyés pour notification aux
parties, un délai pour libérer les locaux qu’elle occupe conformément au chiffre
II/I ci-dessus.
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, par 100 fr. (cent francs), sont mis à la charge
de l’intimée.
V.
L’intimée Z.________ Sàrl doit verser à la recourante Fonds de prévoyance X.________
la somme de 400 fr. (quatre cents francs) à titre de dépens et de restitution d’avance
de frais de deuxième instance.
VI.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :
Le greffier :
Du
24 mai 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. Jean-Marc Schlaeppi (pour Fonds de prévoyance X.________)
‑
Z.________ Sàrl
La Chambre des recours civile considère que la valeur litigieuse est de 5’400 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Nyon
Le greffier :