vd_findinfo · HC / 2024 / 81 · 2024-02-21 · fr

COURTAGE, NOUVEAU MOYEN DE FAIT, NOUVEAU MOYEN DE PREUVE | 412 CO, 413 CO, 317 al. 1 CPC (CH), 58 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile HC / 2024 / 81

TRIBUNAL
CANTONAL
JI21.020291-230612
et 230614
80
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
21 février 2024
__________________
Composition
:               Mme
CRITTIN DAYEN, présidente
Mme
Giroud Walther et M. Oulevey, juges
Greffier
:
Mme              Umulisa Musaby
*****
Art.
412 et 413 CO ; 58 al. 1 et 317 al. 1 CPC
Statuant sur les appels interjetés par
E.________SA
,
à Monthey, défenderesse, et par
F.________
et
C.________
,
tous les deux au Mont-sur-Lausanne, demandeurs, contre le jugement rendu le 28 octobre 2022 et rectifié
le 28 avril 2023, par le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de Lausanne dans
la cause divisant les parties entre elles, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 28 octobre 2022, notifié aux parties le 12 avril 2023 sous sa forme motivée
et dont la rectification du 28 avril 2023 leur a été notifiée le 1
er
mai suivant, le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de Lausanne (ci-après :
le Président ou le premier juge) a admis partiellement la demande formée le 10 mai 2021 par
les demandeurs F.________ et C.________ contre la défenderesse E.________SA (I), a admis la conclusion
reconventionnelle du 23 septembre 2021 de la défenderesse (II), a dit que celle-ci devait aux demandeurs,
créanciers solidaires, la somme de 12'750 fr., avec intérêt à 5% l'an dès le
7 mars 2020 (III), a arrêté les frais judiciaires de la procédure au fond à 4'570
fr. et les a répartis à raison d’un tiers, soit 1'523 fr. 35, à la charge des demandeurs,
solidairement entre eux, et de deux tiers, soit 3'046 fr. 65, à la charge de la défenderesse
(IV), a dit que celle-ci rembourserait aux demandeurs, créanciers solidaires, la somme de 576 fr.
65 versée à titre de leur avance des frais judiciaires (V), a dit que les frais de la procédure
de conciliation, d’ores et déjà arrêtés à 360 fr., seraient mis par 120
fr. à la charge des demandeurs, solidairement entre eux, et par 240 fr. à la charge de la défenderesse
(VI), a dit que celle-ci rembourserait ce dernier montant aux demandeurs, créancier solidaires (VI
bis
),
a alloué aux demandeurs, créanciers solidaires, des dépens réduits à hauteur
de 3'000 fr. à la charge de la défenderesse (VII) et a rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (VIII).
En droit, le premier juge a considéré qu’en vertu d’un contrat de courtage d’indication
conclu entre les parties le 12 septembre 2019, les demandeurs avaient droit à une commission de
1,5% sur le prix de vente de l’une des villas construites par la défenderesse (la villa A).
Les demandeurs, qui avaient joué un rôle d’intermédiaire dans l’acquisition
par la défenderesse de la parcelle n° 153 de la commune du [...] n’avaient pas à
trouver d’acheteur pour obtenir la commission prévue pour la villa A. La seule condition était
l’inscription du transfert de propriété au Registre foncier, condition réalisée
le 21 février 2020. Le Président a dès lors admis la conclusion des demandeurs qui réclamaient
un montant de 24'750 fr. à ce titre, soit 1,5% sur le prix de vente de 1'650'000 francs. Il
a également admis la conclusion reconventionnelle de la défenderesse tendant au paiement de
12'000 fr. correspondant aux loyers de juillet à décembre 2019, dont les deux parties admettaient
qu’ils n’avaient pas été payés. Il a compensé la commission allouée
aux demandeurs avec les loyers dus par ceux-ci. Il n’y avait en revanche pas lieu de déduire
des loyers dus, de 12'000 fr., la garantie de loyer de 6'400 francs. Pour le Président, si le chiffre
VIII de la convention du 12 septembre 2019 stipulait cette déduction, cette clause ne pouvait pas
faire renaître une dette déjà éteinte. Se fondant sur le témoignage d’Q.________,
le Président a retenu que les demandeurs avaient obtenu le remboursement de leur garantie de loyer
par le non-paiement «des trois derniers loyers», si tant était que la constitution de
la garantie de loyer était établie.
B.
1.
Contre ce jugement, E.________SA (ci-après :
l’appelante 1) a interjeté appel par écrit du 5 mai 2023, concluant, en substance et
avec suite de frais, à sa réforme en ce sens qu’elle doive aux demandeurs la somme de
7'150 fr., avec intérêt à 5% l’an dès le 7 mars 2020 ; subsidiairement,
elle a conclu à l’annulation du jugement entrepris et au renvoi du dossier de la cause au
premier juge pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Aucune réponse n’a été sollicitée sur cet appel 1.
2.
F.________ et C.________ (ci-après :
les appelants 2) ont également interjeté appel du jugement précité, concluant, également
avec suite de frais, à sa réforme en ce sens que leur demande du 10 mai 2021 soit admise et
que l’appelante 1 doive leur verser, en tant que créanciers solidaires, la somme de 19'150
fr., avec intérêt à 5% l’an dès le 7 mars 2020, que la demande reconventionnelle
de l’appelante 1 soit rejetée, ainsi que toute autre conclusion de celle-ci ; subsidiairement,
ils ont conclu à l’annulation du jugement entrepris et au renvoi du dossier de la cause à
l’autorité précédente pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Par réponse du 21 juin 2023, soit dans le délai imparti à cet effet, l’appelante
1 s’est déterminée sur l’appel 2 en concluant, avec suite de frais, à son
rejet.
3.
Par avis du 19 septembre 2023, les parties ont
été informées que la cause était gardée à juger, qu’il n’y
aurait pas d’autre échange d’écritures et qu’aucun fait ou moyen de preuve
nouveau ne serait pris en compte.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement attaqué, complété
par les pièces du dossier :
1.
a)
Les appelants 2 étaient locataires depuis le 1
er
octobre 1991 d'une maison familiale sise [...], parcelle n° 153, dont le bailleur était W.________.
Le bail à loyer y relatif, signé le 13 septembre 1991, mentionne à l'article 4 une garantie
de loyer de 6'400 fr. à verser par les locataires au bailleur à la signature du bail. Une note
manuscrite illisible est apposée sur cet article.
Courant 2018, au décès de W.________, les appelants 2, qui craignaient devoir quitter leur
logement mis en vente, ont approché l’appelante 1, par l’intermédiaire de C.________
(ci-après : l’appelant 2), afin qu’elle acquière la parcelle n° 153 et
y réalise un bloc de deux villas jumelles.
b)
L’appelante 1 est une société
anonyme inscrite le 9 mars 2016 au Registre du commerce du Bas-Valais, avec siège à [...],
dont le but consiste notamment à «
gérer
et réaliser des projets immobiliers, commercialisation, construction et tout ce qui se rapproche
directement ou indirectement des buts précités
».
B.________ en est président du conseil d'administration et M.________ administrateur, tous deux
au bénéfice de la signature collective à deux.
2.
a)
L’une des villas jumelles projetées
devait être vendue au voisin des appelants 2, vétérinaire de profession, et au frère
de l’appelante 2, afin que les appelants 2 s’y installent dans un second temps, en qualité
de locataires. Les pourparlers y relatifs n’ont pas abouti.
b)
L’appelante 1 a effectué une étude
de marché et malgré les quelques informations incorrectes reçues, elle a démarré
le projet immobilier. Celui-ci a dû être redessiné en raison de l’existence d’une
ligne aérienne à haute tension. Une fois les recherches effectuées, il s’est également
avéré qu’une surface minimale de 1'400 m2 était nécessaire pour réaliser
des villas jumelles. L’appelante 1 a dû acquérir la surface manquante de 48 m2 auprès
d’une voisine, propriétaire de la parcelle n° 386.
c)
Les appelants 2 ont joué le rôle d’intermédiaire entre les différents intervenants
pour permettre à l’appelante 1 d’acquérir la parcelle n° 153 au prix de 806'000
fr., ainsi qu’une partie de la parcelle n° 386 au prix de 55'000 francs. Les appelants 2 avaient
montré des plans aux voisins et leur avaient demandé s’ils étaient prêts à
céder les 50 m2 nécessaires pour l’aboutissement du projet immobilier. Entendu en qualité
de partie, à forme de l’art. 191 CPC, M.________ a confirmé que c’étaient
grâce aux appelants 2 que l’appelante 1 «a[vait] fini par acquérir ce terrain»
et que ceux-là avaient «apporté l’affaire concernant la vente de la parcelle, ce
qui ressortait d’ailleurs du chiffre I de la convention (réd. : cf. chiffre 5 ci-dessous)».
3.
Par courriel du 13 décembre 2018, M.________ se référant à «l'affaire de la
parcelle du [...]» dont il venait de discuter avec l’appelant 2, a confirmé à ce
dernier ce qui suit :
"(…)
-
3% sur le prix de vente de la parcelle
-
1,5% sur le prix de vente de la première
villa déjà réservée
-
3% sur (sic) de vente de la seconde villa en cas
de vente
soit
un total au maximum TTC de CHF 98'250.-
Cet
accord vaut autant pour toi, que pour Madame F.________."
4.
Le 10 juillet 2019, Q.________ et T.________ (représenté par la première), tous deux enfants
de W.________, M.________ pour l’appelante 1 et [...], en qualité d'exécuteur testamentaire
(également représentée par Q.________), ont signé un acte de vente à terme-droit
d'emption instrumenté par le notaire [...], par lequel l’appelante 1 a acquis la parcelle
n° 153 de la Commune du [...] pour un prix de vente fixé globalement à 806'000 francs.
Il y est notamment indiqué, sous le chapitre «Location – Occupation», que l'immeuble
vendu faisait l'objet d'un bail à loyer, dont l'acheteur a déclaré avoir parfaite connaissance
et reçu copie. Il y est précisé que le vendeur avait informé l'acheteur du fait que
le bail en cours faisait l'objet d'un litige, notamment pour cause de non-paiement du loyer, l'acheteur
assumant ce litige, à l'entière décharge du vendeur.
Le 31 août 2019, l’appelante 1 a donné procuration à M.________, avec pouvoir de
substitution, aux fins de la représenter et d'agir pour elle dans le cadre de l'opération immobilière
sur les parcelles 153 et 386 de la Commune du [...].
5.
a)
Le 12 septembre 2019, les parties ont signé la convention suivante, rédigée par l’appelante
1 :
"
PREAMBULE
Il est préalablement exposé que E.________SA est une société anonyme de droit suisse,
dont le siège est à Monthey (….). E.________SA a pour administrateur MM. B.________ et
M.________, au bénéfice d’une signature collective à deux.
Mme F.________ et M. C.________ ont approché E.________SA aux fins que cette dernière se porte
acquéreuse du bien-fonds sis sur la parcelle N° 153 de la Commune du [...].
Le 10 juillet 2019, E.________SA a signé une promesse d’achat portant sur la parcelle N°
153 de la Commune du [...], ainsi qu’une partie de la parcelle N° 386 de ladite commune, dans
le but d’y réaliser une promotion immobilière consistant en un bloc de villas jumelles.
Mme F.________ et M. C.________ occupent actuellement le bâtiment sis sur la parcelle N° 153
précitée.
Les parties conviennent ce qui suit :
I.
La présente convention annule et remplace tous les contrats de courtage conclus jusqu’à
ce jour entre E.________SA, d’une part, et Mme F.________ et C.________ d’autre part.
II.
E.________SA s’engage à verser à Mme F.________ et M. C.________ une commission de 3%
TTC, basée sur le prix d’achat de la parcelle N° 153 susmentionnée.
Ladite commission sera exigible 15 jours après l’inscription au Registre foncier d’E.________SA
en qualité de propriétaire de dite parcelle.
III.
E.________SA s’engage à verser à Mme F.________ et M. C.________ une commission de 1.5%
TTC, basée sur le prix du transfert immobilier de la villa A de ladite promotion immobilière.
Villa réservée par la famille J.________.
Ladite
commission sera exigible 15 jours après l’inscription au Registre foncier du transfert immobilier
du dit bien-fonds.
IV.
Mme F.________ et M. C.________ s’engagent à quitter le bâtiment qu’ils occupent
actuellement sur la parcelle N° 153 précitée d’ici au 30 novembre 2019.
Dans le même délai, Mme F.________ et M. C.________ s’engagent à emporter l’intégralité
de leurs effets personnels (meubles, matériel, etc.).
V.
En cas de nonrespect (sic) du § IV Mme F.________ et M. C.________ perdront leur droit à toute
commission.
VI.
E.________SA
donne mandat de vente non-exclusif à Mme F.________ et M. C.________ pour la future villa « B »,
projetée sur la parcelle N° 153 susmentionnée, aux conditions décrites au §
II ci-dessus.
VII.
E.________SA
s’engage à soumettre différentes demandes de soumission à Mme F.________ et M. C.________
dans le cadre de la réalisation de la promotion immobilière décrite dans le présent
préambule.
VIII.
Les loyers dus par Mme F.________ et M. C.________ relativement au bâtiment qu’ils occupent
actuellement, pour la période comprise entre le mois
d’août
[réd. : une annotation manuscrite mentionne juillet] 2019 et le mois de novembre 2019 inclusivement
seront déduits de la commission de courtage. Des loyers précités sera déduit le montant
CHF 6'400.- (six mille quatre cent francs suisses), montant versé à titre de garantie de loyer
au propriétaire actuel du bien-fonds sis sur la parcelle 153 du [...].
IX.
La présente convention est régie et interprétée conformément au droit suisse.
Tout litige relatif à la présente convention sera de la compétence exclusive du Tribunal
d’arrondissement de Lausanne, sous réserve de la compétence
ratione
valoris
de la Chambre patrimoniale cantonale."
b)
Il n’est pas établi que les appelants 2 connaissaient la famille J.________, qui avait réservé
la villa A (cf. chiffre III de la convention qui précède), ni que c’étaient les
appelants 2 qui avaient présenté cette famille à l’appelante 1.
6.
Un texte manuscrit non daté ni signé indique ceci : «
Il
est
convenu
entre les parties pour l'achat du terrain et la commission de 1,5% due d'office sur le prix fixé
de CHF 1'650'000.-. Le montant total arrêté à CHF 49'000.- (TTC) facture de CHF 49'000.-.
Quant à la seconde villa en cas de vente par notre intermédiaire, il est convenu d'une commission
de 3% (TVA incluse)».
L’auteur de cette note n’a pu être identifié avec certitude : les appelants
2 l’attribuent à M.________, qui a contesté en être l’auteur, tout en indiquant
qu’il ne voyait pas qui, à part lui-même, aurait pu être au courant du taux de commission
convenu avec les appelants 2.
7.
Par mail du 30 octobre 2019 ayant pour objet "
Appel
de fonds – vente parcelle 153
", le
notaire [...] a adressé à M.________ notamment un décompte ainsi libellé :
"(…)
Le décompte du prix de vente se présente comme suit :
Prix
de vente 153 du [...]
CHF 806'000.-
Prix
de vente 48m2 de 386 du [...]
CHF   55'000.-
Frais
d'achat (consignation)
CHF
44'000.-
Total
CHF 905'000.-
(…)."
8.
Par mail du 31 octobre 2019, les appelants 2 ont transmis à M.________ deux factures datées
du 28 octobre 2019 – en référence à la convention du 12 septembre 2019. L'une de
24'000 fr. concernait la commission de courtage sur la parcelle n° 153 de la Commune du [...], soit
3% du prix de vente de la parcelle (800'000 fr. TTC) et a été réglée par l’appelante
1 le 20 décembre 2019. L'autre facture, de 18'400 fr. TTC, concernait la commission de courtage
de 1,5% sur le prix de vente de la villa A (1'600'000 fr.), soit 24'000 fr., dont à déduire
: «
six loyers de 2'000
CHF (…), soit un montant de 12'000 CHF (…), duquel sera déduit le montant de 6'400 CHF
(…)
», soit 5'600 francs.
9.
Par acte authentique
de vente-droit de réméré instrumenté le 20 février 2020 par-devant Me [...],
notaire à [...], l’appelante 1 a vendu la villa A aux époux B.D________ et A.D.________
pour le prix de 1'650'000 francs. Le transfert au Registre foncier a été effectif le 21 février
2020. Les appelants 2 n'ont joué aucun rôle dans le cadre de cette vente.
10.
Les 4 mars et 28 juillet 2020, l’appelante 1 a versé à [...] Sàrl un montant de
39'500 fr. et deux montants de 25'200 fr. à I.________Sàrl, respectivement L.________Sàrl,
sans précision quant à la cause de ces versements.
11.
a)
Entre le 3 juin et le 1
er
juillet 2020, les appelants 2 ont adressé 3 messages (Whatsapp) à M.________ concernant la
«deuxième tranche de courtage». Ils recevaient en retour le message automatique : «
je
suis actuellement en RDV, je vous rappelle dans les meilleurs délais».
Le 1
er
juillet 2020, ce dernier a répondu : «
Rien
avant le 14, je sors de la banque à l'instant…
».
Il n’est pas établi que cette réponse soit liée à la présente affaire.
b)
Par courrier recommandé du 21 septembre 2020, les appelants 2, se référant à l'article
III de la convention du 12 septembre 2019, ont informé B.________ que le solde de la commission
de 1,5% dû par l’appelante 1 en leur faveur sur le prix du transfert de la villa A n'avait
pas été honoré et en réclamaient paiement.
c)
Par courrier du 10 octobre 2020, B.________ leur a répondu que la commission de vente de la parcelle
n° 153 (chiffre II de la convention) avait été payée en date du 20 décembre
2019 et qu'il était apparu ultérieurement que pour cette même vente «
les
vendeurs ont eux aussi payé une commission à R.________SA»
.
Concernant la commission de vente de la villa A (chiffre III de la convention), B.________ a écrit
ce qui suit :
"
(…)
que la famille J.________ n'a finalement acheté ni la villa A, ni la villa B, et que les sociétés
ayant amenées les acquéreurs pour les deux lots se sont vu régler leurs commissions pour
les ventes effectuées, soit 3% pour chaque bien-fonds. Monsieur C.________ et vous-même n'ayant
pas apporté les clients ou participé à la vente, il n'y a pas lieu de vous payer une commission.
Pour
ce qui est du point VIII de la convention, il est convenu que soit retenu un loyer de CHF 2'000.- par
mois, de juillet jusqu'au mois de décembre 2019, soit un total de CHF 12'000.-, auquel sera soustrait
le montant de la garantie de loyer de CHF 6'400.-  Il s'avère que vous devez à E.________SA
le montant de CHF 5'600.- pour solder les loyers impayés
.
(…)"
d)
Par courrier du 22 octobre 2020, le conseil des appelants 2 a en substance signifié à l’appelante
1 que la villa A avait été vendue au prix de 1'750'000 fr. aux époux D.________,
et que la commission de 1,5% était par conséquent exigible 15 jours après le transfert
de propriété intervenu le 21 février 2020. Il a prétendu qu'à compter du 7 mars
2020, l’appelante 1 devait aux appelants 2 une commission de 26'250 fr., dont à déduire
5'600 fr. (en se référant au chiffre VIII de la convention du 12 septembre 2019), soit une
commission finale nette de 20'650 fr., à laquelle s'ajoutait l’intérêt moratoire
à 5% l'an, soit environ 680 fr. à ce moment-là. Il a soutenu que le chiffre III de la
convention précitée ne conditionnait pas le paiement de la commission à une intervention
particulière des appelants 2 ou à la vente de la villa à la famille J.________, que ce
n'étaient pas les appelants 2 qui avaient trouvé cette famille et que la commission sur la
vente de la villa A était due d'office, sans qu'il soit nécessaire qu'une personne se porte
acquéreuse. Il a imparti à l’appelante 1 un délai au 30 octobre 2020 pour s'acquitter
du montant de 21'330 fr. en faveur des appelants 2.
e)
Par courrier du 29 octobre 2020, le conseil de l’appelante 1 a répondu notamment que les appelants
2 n'avaient pas participé aux opérations ayant mené à l'acquisition de la villa A
par les époux D.________ et que leurs prétentions étaient dénuées de fondement.
Il a indiqué que s'il devait y avoir une commission de courtage de 1,5% (ce qui était contesté),
elle devrait se calculer sur le montant de 660'000 fr., en référence au chiffre III de la convention.
Il a relevé que les loyers dus par les appelants 2 totalisaient 12'000 fr., soit 6 mois à 2'000
fr. par mois, et qu'il n'y avait pas lieu de déduire la garantie de loyer par 6'400 fr., celle-ci
n'ayant jamais été constituée. Il a dès lors imparti aux appelants 2 un délai
au 13 novembre 2020 pour le versement de 12'000 fr., avec intérêt dès le 1
er
décembre 2019.
12.
a)
Le 26 novembre 2020, les appelants 2 ont déposé une requête de conciliation. Celle-ci
ayant échoué, le Président leur a délivré une autorisation de procéder
en date du 10 février 2021.
b)
Par demande du 10 mai 2021, les appelants 2 ont conclu, avec suite de frais, à ce que l’appelante
1 soit condamnée à leur verser immédiatement la somme de 20'650 fr., avec intérêt
à 5% l'an à compter du 7 mars 2020.
Par réponse du 23 septembre 2021, l’appelante 1 a conclu, avec suite de frais, principalement
au rejet des conclusions des appelants 2, et reconventionnellement, à ce que ces derniers soient
reconnus comme ses débiteurs solidaires et qu’ils lui versent immédiatement un montant
de 12'000 fr., avec intérêt à 5% l’an dès le 1
er
décembre 2019.
Par réplique et réponse à la demande reconventionnelle du 11 janvier 2022, les appelants
2 ont maintenu les conclusions de leur demande (1) et conclu au rejet de la demande reconventionnelle
(2).
Dans sa duplique du 8 février 2022, l’appelante 1 a conclu, avec suite de frais, au rejet
des conclusions de la demande du 11 mai 2021 et de la réplique du 11 janvier 2022, et a confirmé
les conclusions prises au pied de son écriture du 23 septembre 2021.
Les appelants 2 ont déposé des déterminations du 11 février 2022 et maintenu les
conclusions prises dans leur réplique et réponse à la demande reconventionnelle du 11
janvier 2022.
c)
L’audience de plaidoiries finales s’est tenue le 28 septembre 2022, en présence des
parties, chacune assistée de son conseil. D'entrée de cause, les appelants 2 ont modifié
la conclusion I de la demande en ce sens que le capital réclamé était de 19'150 fr. au
lieu de 20'650 francs. V.________, architecte, et Q.________, fille de l’ancien bailleur, ont été
entendus en qualité de témoins, tandis que les appelants 2 et M.________ ont été
interrogés en qualité de parties à forme de l’art. 191 CPC.
aa)
Entendu au sujet de la constitution de la garantie de loyer de 6'400 fr. mentionné dans le
contrat de bail, l’appelant 2 a déclaré qu’elle avait été payée
par mensualités, probablement douze en tout. Les appelants 2 avaient remis à l’appelante
1 des extraits de compte BCV de 1991 et 1992 attestant que des virements mensuels avaient été
faits à l’ancien propriétaire pour la constitution de la garantie de loyer. Ces documents
ne leur ont jamais été restitués.
bb)
M.________ a confirmé que les appelants 2 lui avaient effectivement montré des documents bancaires
attestant de virements en faveur de l’ancien propriétaire, dont la somme avoisinait 6'400
fr., mais qu’il n’y avait aucun moyen de savoir si c’était pour la constitution
d’une garantie de loyer.
cc)
Le témoin Q.________ a déclaré n’avoir pas trouvé de documents dans les affaires
de son père attestant qu’une garantie de loyer avait été constituée. Les demandeurs
n’ayant pas versé les trois derniers loyers, elle avait considéré qu’ils avaient
ainsi récupéré leur garantie : elle ne pouvait pas prouver qu’ils l’avaient
payée initialement à son père.
11.
Sur la base de la pièce 2 produite par les
appelants 2 en deuxième instance, il est établi que ces derniers ont payé les loyers de
janvier et février 2019 en date du 4 février 2019, ceux de mars et avril 2019 en date du 8
avril 2019 et ceux de mai et juin en date du 7 juin 2019.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al.
1 let. a CPC) au sens de l’art. 236 CPC, dans les affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse,
au dernier état des conclusions de première instance, est de 10'000 fr. au moins (art. 308
al. 2 CPC). L'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel, soit
la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [Loi vaudoise d'organisation judiciaire du 12 décembre
1979 ; BLV 173.01]).
1.2
En
l’espèce, les deux appels, motivés, ont été formés en temps utile contre
une décision finale dans une cause dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr.,
par des parties jouissant d’un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC).
Les appels sont dès lors recevables.
Il en va de même
de la réponse de l’appelante 1 à l’appel 2 (art. 312 al. 1 CPC).
2.
2.1
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge, et doit, le cas échéant, appliquer
le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC (ATF 138 III 378 consid.
4.3.1 ; TF 4A_168/2022 du 10 juin 2022 consid. 5.2 et 6 ; Jeandin,
in
Bohnet et al. [éd.], Commentaire romand, Code de procédure civile, 2
e
éd. 2019 [ci-après : CR-CPC], nn. 2
ss ad art. 310 CPC). Le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée
par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie
si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_238/2015
du 22 septembre 2015 consid. 2.2). Le libre pouvoir d’examen ne signifie pas que le juge d’appel
soit tenu, comme une autorité de première instance, d’examiner toutes les questions de
fait ou de droit qui peuvent se poser, lorsque les parties ne les font plus valoir devant lui. Sous réserve
de vices manifestes, il peut se limiter aux arguments développés contre le jugement de première
instance dans la motivation écrite (ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 ; ATF 144 III 394 consid. 4.1.4,
JdT 2019 II 147 ; ATF 142 III 413 consid. 2.2.4, JdT 2017 II 153 TF 4A_502/2021 du 17 juin 2022 consid.
4.1).
2.2
2.2.1
Les faits et moyens de
preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut
ait fait preuve de la diligence requise (art. 317 al. 1 CPC). Ces deux conditions sont cumulatives (ATF
142 III 413 consid. 2.2.2, JdT 2017 II 153 ; TF 5A_451/2020 du 31 mars 2021 consid. 3.1.1 et les références
citées ; TF 5A_67/2020 du 10 août 2020 consid. 3.3.1) et il appartient à l'appelant de
démontrer que celles-ci sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer spécialement
de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles
selon lui (ATF 143 III 42 consid. 4.1, JdT 2017 II 342 avec note de Tappy ; TF 4A_508/2016 du 16 juin
2017 consid. 4.1 ; TF 5A_266/2015 du 24 juin 2015 consid. 2.2.2).
Il convient de distinguer
entre vrais et
pseudo
nova
.
Les premiers sont des faits ou moyens de preuve qui sont survenus après la fin des débats principaux
de première instance (art. 229 al. 1 CPC). Leur recevabilité en appel n'est soumise qu'à
la condition de l'allégation immédiate posée par l'art. 317 let. a CPC (TF 4A_76/2019
du 15 juillet 2020 consid. 8.1.1). Les
pseudo
nova
sont des faits ou moyens de preuve qui existaient déjà au début des délibérations
de première instance, leur admissibilité étant largement limitée en appel : ils sont
irrecevables lorsque le plaideur aurait déjà pu les introduire dans la procédure de première
instance en faisant preuve de la diligence requise (ATF 143 III 42 consid. 4 ; TF 5A_882/2017 du 1
er
février 2018 consid. 5.3, publié in
RSPC 2018 p. 218 ; TF 5A_756/2017 du 6 novembre 2017 consid. 3.4). Il appartient à la partie qui
entend les invoquer devant l'instance d'appel de démontrer qu'elle a fait preuve de la diligence
requise, ce qui implique notamment d'exposer précisément les raisons pour lesquelles le fait
n'a pas pu être introduit en première instance (ATF 144 III 349 consid. 4.2.1 ; ATF 143 III
272 consid. 2.3). Il en va de même pour la production de moyens de preuve nouveaux (TF 4A_76/2019
du 15 juillet 2020 consid. 8.1.2).
2.2.2
2.2.2.1
Les
appelants 2 invoquent que l’état de fait soit complété par l’introduction
de faits nouveaux (
pseudo nova
)
ressortant de la pièce 2, soit d’avis de crédit sur le compte de W.________, faisant
état des loyers versés par les appelants 2 pour les mois de janvier à juin 2019, à
raison de 12'000 fr. au total.
Ils font valoir que l’instruction
n’ayant jamais porté sur le paiement effectif des loyers des mois d’avril à juin
2019, l’appelante 1 ne l’ayant jamais allégué et seul le témoin Q.________
l’ayant mentionné à la marge de son interrogatoire, ils n’avaient pas à rapporter
la preuve de leur paiement effectif en première instance. Dans la mesure toutefois où le jugement
entrepris retient qu’ils n’auraient pas été payés et compense leur montant
total avec leur prétention en allocation de la commission de courtage, ils estiment devoir être
admis à rapporter la preuve du contraire.
Pour sa part, l’appelante
1 se limite à plaider que les appelants 2 auraient eu l’occasion de s’exprimer à
ce sujet dans le cadre de la réplique, ce qu’ils n’auraient fait que superficiellement,
et auraient dû anticiper la problématique.
2.2.2.2
L’argument des appelants
2 est justifié : on rappellera que la cause est soumise à la maxime des débats, si bien
que les allégations des parties – respectivement leurs contestations – et leurs offres
de preuves fixent le cadre du procès (sous réserve d’exceptions non pertinentes pour
cette question précise) (art. 55 al. 1 CPC ; Chabloz,
in
Petit commentaire, Code de procédure civile
[PC CPC], 2019, nn. 22 ss et les réf. cit.). Or en l’occurrence, les demandeurs et appelants
2 ont circonscrit leurs prétentions en n’admettant que la déduction des loyers de juillet
à décembre 2019, conformément à ce qui était prévu dans la convention litigieuse
du 12 septembre 2019, sur le montant des commissions qu’ils estiment devoir leur revenir. La défenderesse
et appelante 1 pour sa part n’a jamais allégué que les loyers d’avril à juin
2019 n’auraient pas été payés : elle a allégué, en usant par ailleurs
du conditionnel, que la garantie de loyer n’aurait pas été constituée (all. 46)
et que les demandeurs étaient ses débiteurs des loyers de juillet à décembre 2019
(sic)
(all. 47 et 48). En outre, la défenderesse et appelante 1 n’a jamais requis la moindre pièce
en lien avec le paiement des loyers. Le fait que le témoin Q.________ ait mentionné que les
demandeurs n’avaient pas versé les trois derniers loyers et que ce témoin avait donc
considéré que les appelants 2 avaient ainsi récupéré leur garantie de loyer
(cf. PV aud. du 28.9.22) ne pouvait être retenu par le premier juge dès lors que l’absence
de paiement effectif desdits loyers n’avait pas été alléguée.
Il en va ainsi même
sous l’angle de l’art. 153 al. 2 CPC, aux termes duquel le tribunal peut administrer les
preuves d’office lorsqu’il existe des motifs sérieux de douter de la véracité
d’un fait non contesté. Cette disposition ne permet pas au juge d’interpeller les parties
sur des faits non allégués et suppose en tout état de cause que les parties soient informées
au préalable de l’intention d’administrer la preuve pour que leur droit d’être
entendu soit respecté (cf. TF 4A_358/2021 du 27 juillet 2022 consid. 3.4.2 ; TF 4A_375/2016
du 8 février 2017 consid. 5.3.3). Or les demandeurs et appelants 2 n’ont pas été
informés de ce que le juge entendait retenir ce fait non allégué et corroboré par
un seul témoignage reçu hors du cadre des allégués, ce qui leur aurait permis d’offrir
la preuve du contraire.
La pièce 2 est ainsi
recevable et l’état de fait a été complété en ce sens que les demandeurs
ont payé les loyers jusqu’à juin 2019 compris (cf. ci-dessus, let. C/ch. 11).
3.
3.1
3.1.1
Les appelants 2 font encore valoir que contrairement
à ce qu’a considéré le premier juge, il ne pouvait être retenu en fait que
la garantie de 6'400 fr. prévue à l’origine du bail n’aurait pas été
constituée. Ils se réfèrent à la clause III de la convention du 12 septembre 2019
selon laquelle les parties avaient implicitement constaté, respectivement admettaient que cette
garantie avait été constituée, ainsi qu’aux déclarations des parties elles-mêmes
sur l’allégué 67 – en particulier celles du représentant de l’appelante
1 qui avait attesté avoir vu des documents y relatifs –, outre la pièce 10, soit le mail
du 10 octobre 2020 de l’appelante 1 aux appelants 2, qui déduisait le montant de ladite garantie
de la commission reconnue sur la seule vente de la parcelle.
3.1.2
Sur ce point, l’appelante
1 plaide qu’il ressortirait également de l’audition du témoin Q.________ que la
garantie n’aurait pas été effectivement constituée et qu’en outre, aucune
pièce ne l’établirait, la pièce 15 produite à l’appui de cette allégation
(all. 62) n’étant qu’un exemplaire du bail.
3.1.3
Il ressort du jugement
attaqué que, dans le cadre de la convention du 12 septembre 2019, les parties ont stipulé que
le montant de 6'400 fr., versé au bailleur et précédent propriétaire W.________ à
titre de garantie locative, devait être déduit des loyers encore dus par les appelants 2 pour
les mois de juillet à novembre 2019 inclusivement, étant rappelé que ces derniers s’engageaient
à vider les lieux au 30 novembre 2019. Une interprétation objective des termes de cette clause
(cf. art. 18 CO ; ATF 144 III 93 consid. 5.2.3 et les références citées) permet
de retenir que les parties tenaient cette garantie pour constituée et n’ont pas émis
de cautèle pour l’hypothèse inverse.
Il ressort par ailleurs
du jugement, non contesté par l’appelante 1 sur ce point, que les preuves offertes en lien
avec les allégués 13, 32, 46, 61ss, 67 et 68 ont été administrées, notamment
par l’audition du témoin Q.________, qui a déclaré ignorer si la garantie avait
été ou non constituée par les appelants 2 en leur qualité de locataires de son défunt
père (cf. jgmt, ch. 3 a) p. 5 ; PV aud. du 28 septembre 2022) et par l’audition des parties
(cf. jgmt,
ibidem
; PV aud. du 28 septembre 2022 ad all. 62, resp. 67), dont il résulte que l’appelante 1 a
corroboré, bien que sans la certifier, l’affirmation des appelants 2 selon laquelle ils auraient
payé la garantie sous forme de mensualités en faveur de l’ancien propriétaire. Le
représentant de l’appelante 1 a confirmé avoir vu des versements dont le montant avoisinait
celui de la garantie de loyer.
Le résultat de l’instruction
corrobore donc le fait que les parties ont admis conventionnellement que le montant de 6'400 fr. en lien
avec la garantie de loyer devait être imputé sur les loyers encore dus par les appelants 2,
parce que cette garantie avait bel et bien été constituée.
Quoi qu’il en soit,
comme relevé par les appelants 2, la convention précitée, dont les termes sont clairs
et ne prévoient pas l’engagement des appelants 2 de prouver le versement de cette garantie
ni de la verser effectivement, aurait dû être invalidée pour vices du consentement dans
le délai d’une année prévue par l’art. 31 al. 1 et 2 CO, si l’appelante
1 entendait remettre en cause son engagement de déduire le montant de 6'400 fr. des loyers dus par
les appelants 2, ce qu’elle n’a pas fait et qui scelle le sort du moyen.
En définitive, la
Cour de céans retient que les parties étaient bel et bien convenues que le montant de 6'400
fr. soit déduit des loyers encore dus par les appelants 2, sans égard au fait que cette garantie
ait ou non été effectivement constituée en faveur du précédent propriétaire.
3.2
Dans la mesure où
il est établi en fait que les loyers ont été payés par les appelants 2 jusque et
y compris juin 2019 et que la garantie de loyer doit être imputée sur le solde des loyers dus
pour la période ultérieure – que les parties s’entendent à arrêter à
12'000 fr. en relation avec six loyers de 2'000 fr. chacun pour la période courant jusqu’en
décembre 2019 (cf. jgmt, ch. 4, p. 8 ; ch. 5, pp. 9 et p. 10 ; appel 2, p. 6) –, c’est
effectivement un montant de (12'000 fr. – 6'400 fr.) 5'600 fr. qui doit être imputé à
titre des loyers encore dus par les appelants 2 sur les montants qui leur reviennent à titre du
courtage.
A
cet égard, les appelants 2 ne remettent pas en cause le montant de 24'750 fr. alloué à
titre de la commission de courtage d’indication pour la vente de la villa A (cf. appel, p. 6 ;
cf. jgmt, consid. III, p. 18).
4.
L’appelante 1 a
plaidé pour sa part que les appelants 2 avaient réduits leur conclusion en paiement à
19'150 fr. au lieu de 20'650 fr. et qu’en considérant que la commission due pour la vente
de la villa A s’élevait à 24'750 fr., le premier juge aurait violé le principe
ne
ultra petita
.
4.1
L’art. 58 CPC prévoit
que le tribunal ne peut accorder à une partie ni plus ni autre chose que ce qui est demandé,
ni moins que ce qui est reconnu par la partie adverse (al. 1) et que les dispositions prévoyant
que le tribunal n’est pas lié par les conclusions des parties sont réservées (al.
2).
L’autonomie privée
qui est au cœur du droit des obligations trouve son prolongement en procédure civile dans le
principe de disposition. Il en découle principalement que le juge intervient seulement à l’initiative
des parties, qu’il est lié par leurs conclusions et que les parties peuvent en tout temps
mettre fin au procès (ATF 141 III 596 consid. 1.4.5). Le principe de disposition, tel qu’il
est exprimé d’une façon classique à l’art. 58 al. 1 CPC, doit être interprété
dans les différentes hypothèses possibles afin de déterminer, lorsque le tribunal n’alloue
pas strictement les conclusions du demandeur, si le principe
ne
ultra petita
est respecté. En particulier,
en matière de dommage, pour déterminer si le juge reste dans le cadre des conclusions prises,
il faut se fonder sur le montant global réclamé, ce qui signifie que le juge peut répartir
différemment les divers postes de dommage invoqués par le demandeur (ATF 119 II 396 ; TF 4A_534/2018
du 17 janvier 2019 consid. 5.2). De même, il n’y a pas violation du principe si le tribunal
reste dans le cadre des conclusions mais les alloue sur une base juridique différente (Haldy,
in
Bohnet et al. [éd.], Commentaire romand, Code de procédure civile, 2
e
éd., Bâle 2019, n. 5 ad art. 58 CPC).
4.2
En l’occurrence,
les demandeurs et appelants 2 ont d’abord formulé une conclusion en paiement globale contre
l’appelante 1 – tenant compte de plusieurs prétentions résultant du courtage, sous
déduction d’une dette de loyers échus, elle-même diminuée d’une prétention
en restitution de la garantie locative – à hauteur de 20'650 fr., avec intérêt à
5% l’an dès le 7 mars 2020, prétention qu’ils ont réduite à 19'150 fr.
à l’audience de plaidoiries finales du 28 septembre 2022. Sur cette prétention globale
en paiement de 19'150 fr., le premier juge n’a alloué qu’une partie, soit 12'750 francs.
Il n’y a donc pas de violation du principe de disposition par le premier juge et le grief est infondé.
4.3
En définitive, en
tenant compte de ce que les demandeurs et appelants 2 ont conclu à l’allocation d’une
commission de courtage de 24'750 fr., sous déduction des loyers dus pour la période du 1
er
juillet au 31 décembre 2019, soit 12'000
fr. au total, somme elle-même amputée de la garantie locative à la restitution de laquelle
ils ont droit, par 6'400 fr., c’est bien un montant de (24'750 fr. – [12'000 fr. –
6'400 fr.]) 19'150 fr, qui doit leur être alloué à l’issue de l’appel, montant
qui reste dans le cadre fixé par les conclusions formulées en première instance.
Aucune des parties ne
conteste le
dies a quo
de l’intérêt moratoire au 7 mars 2020.
5.
Il s’ensuit que
l’appel d’E.________SA doit être rejeté et l’appel interjeté par F.________
et C.________ admis, le jugement attaqué étant réformé dans la mesure des conclusions
de ceux-ci.
5.1
Si l’instance d’appel
statue à nouveau, elle se prononce sur les frais – soit les frais judiciaires et les dépens
(art. 95 al. 1 CPC) – de la première instance (318 al. 3 CPC).
Les frais judiciaires
de première instance, arrêtés à 4’570 fr. pour l’émolument forfaitaire
de décision relative à la demande et à la demande reconventionnelle et pour les frais
d’administration des preuves, seront mis à la charge de la défenderesse, qui succombe
(art. 106 al. 1 CPC). Pour le même motif, celle-ci supporte également l’émolument
de la procédure de conciliation, arrêté à 360 francs.
Selon l’art. 111
CPC, les frais judiciaires sont compensés avec les avances de frais fournies par les parties (al.
1). La personne à qui incombe la charge des frais verse le montant restant et restitue à l’autre
partie les avances que celle-ci a fournies et lui verse les dépens qui lui ont été alloués
(al. 2).
En l’espèce,
il ressort du bilan des comptes des parties que les demandeurs ont effectué une avance de 2’100
fr. pour la procédure au fond et de 360 fr. pour la procédure de conciliation. Ces montants
seront compensés avec les frais judiciaires dus. La défenderesse, à qui incombe la charge
des frais, doit rembourser aux demandeurs, créanciers solidaires, le montant de 2'460 francs.
La
charge de dépens peut être évaluée à 3’000 fr. pour la demande principale
et la reconvention (art. 4 al. 1 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ;
BLV 270.11.6] et 19 al. 1 TDC) pour chacune des parties. Vu l’issue du litige, la défenderesse
versera aux demandeurs, créanciers solidaires, la somme de 3'000 fr. à titre de pleins dépens
de première instance.
5.2
Les frais judiciaires afférents aux deux
appels, arrêtés à 1'320 fr., soit 656 fr. pour l’appel 1 et 664 fr. pour l’appel
2 (art. 62 al. 1 TFJC), sont mis à la charge de l’appelante 1 (art. 106 al. 1 CPC). En application
de l’art. 111 CPC, celle-ci doit verser 664 fr. aux appelants 2, créanciers solidaires, à
titre de restitution d’avance de frais judiciaires de deuxième instance.
L’appel 1 étant rejeté sans que les appelants 2 aient été appelés à
se déterminer, il n’y a pas lieu d’allouer des dépens à ce titre.
Les dépens de deuxième instance relatifs à l’appel 2 peuvent être évalués
à 1’500 fr., eu égard à la valeur litigieuse inférieure à 30'000 fr. et
à l’ampleur somme toute modeste de l’appel 2 (art. 3 al. 1, 7 et 19 al. 2 TDC).
En définitive, l’appelante 1 doit verser aux appelants 2, créanciers solidaires, la somme
de 2'164 fr. (664 fr. + 1'500 fr.) à titre de dépens et de restitution d’avance de frais
judiciaires de deuxième instance.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel formé par E.________SA est rejeté.
II.
L’appel formé par F.________ et C.________ est admis.
III.
Il est statué à nouveau comme il suit :
I.
dit que la défenderesse E.________SA doit payer aux demandeurs F.________ et C.________, créanciers
solidaires, la somme de 19'150 fr. (dix-neuf mille cent cinquante francs), avec intérêt à
5% l’an dès le 7 mars 2020 ;
II.
arrête les frais judiciaires de la procédure au fond à 4'570 fr. (quatre mille cinq cent
septante francs) et ceux de la procédure de conciliation à 360 fr. (trois cent soixante francs)
et les met à la charge de la défenderesse E.________SA ;
III.
dit que la défenderesse E.________SA remboursera aux demandeurs F.________ et C.________, créanciers
solidaires, la somme de 2’460 fr. (deux mille quatre cent soixante francs) correspondant aux frais
judiciaires que ces derniers ont avancés, y compris l’émolument de la conciliation préalable ;
IV.
dit que la défenderesse E.________SA versera aux demandeurs F.________ et C.________, créanciers
solidaires, la somme de 3'000 fr. (trois mille francs) à titre de dépens de première instance
;
V.
rejette toutes autres et plus amples conclusions.
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'320 fr. (mille trois cent
vingt francs) pour les appels d’E.________SA et de F.________ et C.________, sont mis à la
charge d’E.________SA.
V.
L’appelante E.________SA versera aux appelants F.________ et C.________, créanciers solidaires,
la somme de 2'164 fr. (deux mille cent soixante-quatre francs) à titre de remboursement de leur
avance de frais judiciaires et de dépens de deuxième instance.
VI.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Habib Tabet, avocat (pour E.________SA)
‑
Me Jean-Lou Maury, avocat (pour F.________ et C.________)
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de Lausanne
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 30'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :