vd_findinfo · HC / 2015 / 413 · 2015-05-15 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, CONGÉ DE REPRÉSAILLES, SUBSTITUTION DE PARTIE, DÉPENS, PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ | 257d CO, 271 al. 1 CO, 83 al. 2 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 15.05.2015 HC / 2015 / 413

TRIBUNAL
CANTONAL
JL13.053874-150191
239
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
15 mai 2015
__________________
Composition :
M.
Colombini
,
président
M.
Krieger et Mme Charif Feller, juges
Greffière
:              Mme
Vuagniaux
*****
Art.
257d et 271 al. 1 CO ; 83 al. 2 CPC
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
K.________
,
à Prilly, demandeur, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 28 novembre 2014 par
le Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant l’appelant d’avec
T.________Sàrl
,
à Lausanne,
A.U.________
,
à Renens, et
V.________
,
à Ecublens, défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 28 novembre 2014, dont les considérants écrits ont été adressés
aux parties le 5 janvier 2015 pour notification, le Juge de paix du district de Lausanne a rejeté
les conclusions prises par K.________ au pied de sa demande déposée le 10 décembre 2013
contre A.U.________ et V.________ (I), dit que le congé signifié le 4 décembre 2012 avec
effet au 31 janvier 2013 à K.________ est valable (II), dit qu’en conséquence, ordre
est donné à K.________ de quitter et rendre libres pour le mercredi 11 février 2015, à
neuf heures, les locaux occupés dans l’immeuble sis au [...] et [...], 1007 Lausanne (« B.________ »)
(III), dit qu’à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux,
l’huissier de paix est chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder
à l’exécution forcée de la décision sur requête de la partie bailleresse,
avec au besoin l’exécution forcée des locaux (IV), dit qu’ordre est donné
aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée de la décision,
s’ils en sont requis par l’huissier de paix (V), dit que les frais de la cause sont arrêtés
à 5'400 fr. et compensés avec les avances de frais effectuées par les parties (VI), dit
que les frais de la cause sont mis à la charge de la partie locataire K.________ (VII), dit qu’en
conséquence, K.________ remboursera à A.U.________ et V.________ leur avance de frais à
concurrence de 200 fr. et leur versera la somme de 3'000 fr. à titre de défraiement de leur
représentant professionnel (VIII) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (IX).
En droit, le premier juge a retenu que l’avis comminatoire du 23 octobre 2012 respectait les conditions
de l’art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), tant sur la forme que sur
le contenu. Il était établi que le sous-locataire K.________ n’avait versé que 4'000
fr. (2'974 fr. 50 et 1'025 fr. 50) en novembre 2012 sur le total des loyers en souffrance s’élevant
à 44'000 fr., mais il n’était pas prouvé qu’il avait payé le solde des
loyers de main à main ni les autres montants invoqués (1'275 fr. 50 et 1'750 fr.). Dès
lors que K.________ échouait également à démontrer l’existence d’un congé-représailles,
la résiliation de bail était valable.
B.
a)
Par acte du 5 février 2015, K.________
a fait appel de cette ordonnance en concluant principalement à son annulation en ce sens que le
congé notifié le 4 décembre 2012 portant sur le contrat de bail à loyer pour locaux
commerciaux sous-loués dans l’immeuble sis [...], à 1007 Lausanne, est inefficace et
ne déploie aucun effet juridique (I), subsidiairement à son annulation en ce sens que le congé
est annulé et ne déploie aucun effet juridique (II), « sous-subsidiairement »
à son annulation, la cause étant renvoyée à l’autorité inférieure
pour complément d’instruction et nouveau jugement dans le sens des considérants (III),
et « sous-sous-subsidiairement » à la réforme du chiffre VIII du dispositif
de l’ordonnance en ce sens qu’il remboursera à T.________Sàrl son avance de frais
à concurrence de 200 fr. et lui versera la somme de 3'000 fr. à titre de défraiement de
son représentant professionnel (IV).
b)
Par lettre du 6 février 2015, le Juge délégué de la Cour de céans a informé
l’appelant que sa requête d’effet suspensif était sans objet, l’appel ayant
effet suspensif ex lege.
c)
Par lettre du 24 mars 2015, le conseil de l’intimée T.________Sàrl, l’agent d’affaires
Thierry Zumbach, a relevé qu’il y avait eu substitution de parties au cours de l’audience
du 28 novembre 2014 – le bail ayant été transféré de A.U.________ et V.________
à T.________Sàrl – et que l’appelant soutenait que les dépens de première
instance devaient être versés à T.________Sàrl et non à A.U.________ et V.________.
Cela étant, il a sollicité une clarification en ce qui concernait la désignation des parties
intimées.
Le 26 mars 2015, le Juge déléguée de la Cour de céans a répondu que la fixation
du délai de réponse s’adressait tant à A.U.________ et V.________ qu’à
la T.________Sàrl.
Dans leur réponse du 30 mars 2015, T.________Sàrl, A.U.________ et V.________, représentés
par l’agent d’affaires Thierry Zumbach, ont conclu, avec suite de frais et dépens de
première et seconde instances, au rejet de l’appel, un nouveau délai de départ étant
fixé à K.________ pour quitter et rendre libres les locaux concernés.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l'ordonnance complétée par
les pièces du dossier :
1.
P.________ est propriétaire de l’immeuble sis [...] et [...], 1007 Lausanne. L’immeuble
est géré par W.________SA.
2.
Le 5 juillet 1999, P.________ a remis à bail à E.________ le café-restaurant à l’enseigne
« A.________ » au [...] et le bar à l’enseigne « B.________ »
à [...], avec effet au 1
er
juillet 1999.
Le 1
er
décembre 2002, E.________ a cédé son bail aux frères B.U.________ et C.U.________.
3.
Par contrat signé le 3 février 2006, B.U.________ et C.U.________ ont sous-loué à
K.________ le « B.________ » pour un loyer mensuel de 2'000 fr. à partir
du 1
er
mars 2006. Conclu pour une durée initiale de cinq ans, le bail se renouvelait ensuite tous les cinq
ans, sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre des parties donné et reçu
au moins une année à l’avance pour la prochaine échéance.
4.
Le 14 septembre 2011, B.U.________ a mis en demeure K.________ de s’acquitter des loyers impayés
du 1
er
janvier au 30 septembre 2011.
Le 15 octobre 2011, B.U.________ a résilié le contrat de sous-location avec effet au 16 novembre
2011.
K.________ a contesté cette résiliation auprès de la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer du district de Lausanne, laquelle a rendu une proposition de jugement le 16 janvier
2012 prononçant notamment l’inefficacité du congé. Les parties ne se sont pas opposées
à cette proposition de jugement qui est dès lors entrée en force.
Les loyers que K.________ avait consignés dès le 31 octobre 2011, représentant la somme
de 12'974 fr. 50, ont été libérés en faveur de B.U.________ en date du 15 octobre
2012.
5.
Le 23 octobre 2012, B.U.________ a mis en demeure K.________ de payer dans les trente jours la somme
de 38'515 fr. 25 selon les détails suivants :
« -
loyers impayés du 1
er
janvier 2011 au 31 octobre 2012
44'000.00
-
intérêts de retard à 7 % dès le 1
er
janvier 2011              5'586.75
-
frais d’intervention selon art. 106 CO
1'800.00
-
frais de la poursuite introduite ce jour
103.00
51'489.75
dont à déduire le paiement du 15 octobre 2012
12'974.50
Solde redû              38'515.25 »
Les 1
er
et 7 novembre 2012, K.________ a versé respectivement les sommes de 2'974 fr. 50 et 1'025 fr. 50
à B.U.________.
Par formule officielle datée du 4 décembre 2012, B.U.________ a résilié le contrat
de sous-location avec effet au 31 janvier 2013 pour défaut de paiement de loyers.
6.
Le 1
er
février 2013, B.U.________ et C.U.________ ont cédé le bail du café-restaurant « T.________Sàrl »
et du bar « B.________ » à leur neveu A.U.________ et à V.________.
7.
Le 12 février 2013, A.U.________ et V.________ ont déposé une requête en cas clair
tendant à l’expulsion de K.________. Par ordonnance du 23 avril 2013, le Juge de paix du district
de Lausanne a admis la requête et a imparti à K.________ un délai au 30 mai 2013 à
midi pour quitter et rendre libres les locaux sous-loués. Par arrêt du 1
er
juillet 2013, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal a admis l’appel formé par
K.________ et déclaré la requête d’expulsion déposée le 12 février
2013 irrecevable, les conditions du cas clair n’étant pas réalisées.
8.
Par demande du 9 décembre 2013 adressée au Juge de paix du district de Lausanne, K.________
a conclu à ce que la résiliation notifiée le 4 décembre 2012 par A.U.________
et V.________ soit déclarée inefficace et ne déploie aucun effet juridique (I), subsidiairement
à ce qu’elle soit annulée (II).
K.________ a soutenu qu’il s’était acquitté de la somme de 44'000 fr. de la
manière suivante :
-
versements des loyers de janvier à septembre 2011 de main à main
18'000.00
-
libération du montant consigné le 15 octobre 2012
12'974.50
-
versement du 1
er
novembre 2012              2'974.50
-
reliquat du compte de consignation versé le 7 novembre 2012
1'025.50
-
versements de 2'000 fr. les 31 janvier, 1
er
mars et 30 avril 2012 par
l’intermédiaire de l’Office des poursuites
6'000.00
-
versement du 13 décembre 2012 par créance compensatrice
1'750.00
-
versement à une date indéterminée en 2011 ou 2012
1'275.50
K.________ a ajouté que la mise en demeure du 23 octobre 2012 ne lui permettait pas de comprendre
de façon claire et précise la somme due et que B.U.________ avait résilié le bail
à loyer par vengeance, car il avait refusé de lui racheter le « B.________ ».
Dans leur réponse du 10 mars 2014, A.U.________ et V.________ ont conclu principalement au rejet
de la demande de K.________ et, reconventionnellement, à ce que le congé signifié le 4
décembre 2012 soit déclaré valable et qu’ordre soit donné à l’intéressé
de quitter et rendre immédiatement libre le « B.________ » de tout objet lui
appartenant et de tout occupant, à défaut de quoi il y serait contraint par voie de mesures
d’exécution forcée.
A.U.________ et V.________ ont exposé que K.________ n’avait pas payé les loyers de janvier
2011 à octobre 2012, qu’ils n’avaient jamais reçu aucun paiement de la part de
l’Office des poursuites, que les trois versements de 2'000 fr. étaient compris dans la somme
de 12'974 fr. 50 et que le sous-locataire n’avait jamais invoqué aucune créance compensatrice.
En revanche, ils ont admis qu’ils avaient reçu la somme de 12'974 fr. 50 correspondant à
la libération des loyers consignés et que le sous-locataire avait payé 2'974 fr. 50 et
1’025 fr. 50 durant le délai de trente jours de l’avis comminatoire.
9.
Une première audience a eu lieu le 28 août 2014. K.________ a déclaré qu’il
s’opposait à la libération des locaux, à moins que A.U.________ et V.________ lui
versent la valeur de son fonds de commerce estimée à 80'000 francs. La conciliation a été
vainement tentée. Plusieurs témoins ont été entendus :
- T1.________, fiduciaire des locataires principaux à son souvenir jusqu’à la fin de
l’exercice comptable 2013, a déclaré qu’il avait adressé à K.________
des courriers pour défaut de paiement de loyers, mais qu’il ne se souvenait pas des montants.
Il se souvenait cependant qu’un arriéré de loyer portait sur une année entière
et que K.________ ne lui avait jamais rien versé à titre de loyers arriérés ou futurs.
- T2.________, directeur de W.________SA et gérant de l’immeuble dans lequel se trouve le
« B.________ », a déclaré qu’en 2006, les locataires principaux avaient
sollicités la régie afin de pouvoir diviser les locaux et constituer un bail pour chacun d’eux,
ce à quoi il avait été répondu positivement sur le principe. La régie n’avait
reçu des nouvelles qu’en 2011 lorsque les locataires lui avaient fait part de leur volonté
de transférer le bail. C’est à ce moment-là que la régie avait appris l’existence
du sous-locataire K.________ et avait eu vent de loyers impayés par ce dernier. La régie s’était
opposée à la proposition de transfert, car le montant du goodwill s’élevait à
environ 220'000 fr., il restait environ trois ans de bail et l’échéance du sous-bail
allait au-delà de l’échéance du bail principal. Il avait alors convoqué tout
le monde afin de régulariser la situation. Il avait proposé la reprise du bail tel que conclu
initialement, à savoir le restaurant et le bar, induisant ainsi une libération des locaux du
bar par K.________. Aucune offre n’avait toutefois pu être formulée, les parties ne s’entendant
pas sur le montant du goodwill. Par la suite, la régie avait retenu la proposition de A.U.________
et V.________, soit qu’un nouveau bail avait été conclu, comprenant les deux établissements
et une clause de conservation du sous-bail avec K.________ jusqu’à l’échéance
contractuelle du 31 mars 2016.
- T3.________, ami de K.________ et client du « B.________ » depuis plus d’une
dizaine d’années, a déclaré qu’il avait observé des transactions financières
entre K.________ et le patron de la « A.________ ». Il était présent deux
fois dans le bar il y a environ deux ans lorsque K.________ avait versé de l’argent de main
à main à M. [...] concernant le paiement du loyer du « B.________ », au
moment où les relations entre les intéressés lui semblaient bonnes.
10.
L’audience a été reprise le 28 novembre 2014. A.U.________ et V.________ ont indiqué
qu’ils avaient transféré le bail principal à la société T.________Sàrl
avec effet au 1
er
novembre 2014, avec l’accord du propriétaire, ce dont le juge de paix a pris acte. La conciliation
a été vainement tentée.
C.U.________, ancien titulaire du bail principal avec B.U.________, a été entendu comme témoin.
Il a déclaré qu’il avait exploité le restaurant et le bar de 2002 à 2013 avec
son frère, avant d’en transférer l’exploitation à leur neveu A.U.________
et à V.________. Dans le cadre du sous-bail, K.________ lui avait payé le loyer du bar de main
à main jusqu’au 1
er
janvier 2011, date à partir de laquelle il n’avait plus rien versé, faute de liquidités.
K.________ payait le loyer très souvent en retard et aucune quittance n’avait jamais été
établie.
En droit
:
1.
a)
Le litige porte sur le bien-fondé d’une
ordonnance d’expulsion rendue pour défaut de paiement de loyers (art. 257d CO). Pour déterminer
quelle voie de droit, de l’appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse,
calculée selon le droit fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la période minimum
pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n’est pas valable, période qui
s’étend jusqu’à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné.
En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être
inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l’art. 271a al. 1 let. e CO
consacre I’annulabilité d’une résiliation (JT 2011 III 43 ; TF 4A_634/2009
du 3 mars 2010 c. 1.1 ; SJ 2001 I 17 c. 1a ; ATF 119 II 147 c. 1).
En l’espèce, l’appelant conclut à l’inefficacité, subsidiairement à
l’annulation du congé. Le loyer mensuel du bar étant de 2'000 fr., la valeur litigieuse
est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l’appel est ouverte. Interjeté
dans les trente jours s'agissant d'une procédure simplifiée (art. 243 al. 2 et 311 al.
1 CPC ; JT 2012 III 17), l’appel est recevable.
b)
Dans sa lettre du 24 mars 2015, le conseil de T.________Sàrl relève que l’ordonnance
attaquée ne mentionne que T.________Sàrl comme partie défenderesse, mais que A.U.________
et V.________ sont toutefois directement concernés par l’une des conclusions de l’appel,
car l’appelant remet en cause le dispositif au niveau de la répartition des frais et dépens.
Il apparaît ainsi que tous trois sont concernés par l’appel (cf. infra, c. 5).
2.
L’appel est une voie de droit offrant à l’autorité de deuxième instance un
plein pouvoir d’examen (Jeandin, CPC Commenté, Bâle 2011, n. 1 ad art. 310 CPC). Celle-ci
examine librement tous les griefs de l’appelant, qu’ils concernent les faits ou le droit.
Ainsi, l’instance d’appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière ;
elle contrôle librement l’appréciation des preuves et les constatations de fait de la
décision de première instance (HohI, Procédure civile, tome Il, 2
e
éd., Berne 2010, n. 2399, p. 435). L’autorité d’appel applique le droit d’office :
elle n’est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première
instance (HohI, op. cit., n. 2396, p. 435 ; Spühler, Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozess-
ordnung,
Bâle 2010, n. 1 ad art. 310 CPC, p. 1489).
En l’espèce, l’état de fait de la décision attaquée, complété
sur la base des pièces au dossier de première instance, est suffisant pour permettre à
la Cour de céans de statuer sur le fond.
3.
a)
Selon l’art. 257d CO, lorsque, après
la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de
frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et
lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail.
Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut
résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation ou de locaux commerciaux
peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour
la fin d’un mois (al. 2).
b)
Dans un premier moyen, l’appelant expose que l’avis comminatoire donné par le bailleur
ne distinguait pas clairement les montants dus du chef de l’art. 257d CO de ceux résultant
d’autres créances du bailleur envers le locataire. Plus précisément, il prétend
que le bailleur n’avait pas suffisamment précisé quels étaient les loyers impayés,
d’autant plus que le montant de 12’974 fr. 50 qui avait été versé aux intimés
le 15 octobre 2012, soit avant la mise en demeure du 23 octobre 2012, n’avait pas été
pris en compte. En outre, l’audition de différents témoins avait permis d’établir
que des paiements avaient été effectués de main à main.
La sommation de payer du bailleur, au sens de l’art. 257 d al. 1 CO, doit être claire et précise
sans qu’il soit cependant nécessaire d’indiquer le montant impayé de manière
chiffrée. Il suffit que l’objet de la mise en demeure soit déterminé sans discussion
(TF 4A_296/2008 du 29 juillet 2008, CdB 2009 p. 8 ; TF 4A_299/2011 du 7 juin 2011 c. 4). Cela peut
intervenir soit par l’indication des mois en souffrance, soit par l’indication d’un
montant d’arriéré précis, pour autant, dans ce dernier cas, que le locataire ne
risque pas de se voir imposer la justification de tous les loyers déjà échus, sous prétexte
que l’un d’entre eux n’aurait, selon le bailleur, pas été réglé
(TF, arrêt du 14 juin 2000, in CdB 2000 p. 107 ; TF 4A_641/2011 du 27 janvier 2012 c.
5 ; Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., Lausanne 2008, p. 666 ; Wessner, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique [CPra-Bail],
Bâle 2010, n. 17 ad art. 257d CO).
La jurisprudence a précisé que, lorsque le locataire n’avait pas réglé l’arriéré
réclamé dans le délai comminatoire prévu à l’art. 257d al. 1 CO, il était
en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’al. 2 de cette disposition, à
savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III
548 c. 4). La Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois a cependant considéré qu’une
sommation réclamant au locataire un montant de 50 % supérieur à celui qui est dû
ne rend pas le congé inefficace, mais constitue un comportement pouvant rendre ledit congé
abusif au sens des art. 271 ss CO, ce qui oblige le locataire à le contester dans le délai
de l’art. 273 al. 1 CO sous peine de forclusion. Cet arrêt n’a pas modifié une
jurisprudence antérieure selon laquelle une disproportion du simple au double entraînerait
en revanche l’inefficacité du congé (CREC I 18 janvier 2006/89 ; CREC I 3 septembre
2010/457, publié in CdB 2011, p. 29 ; CACI 2 janvier 2012/1).
En l’occurrence, on saisit mal le raisonnement de l’appelant. Si l’avis comminatoire
mentionnait certes, de manière discutable, des intérêts de retard et divers frais supplémentaires,
il n’en demeure pas moins que la sommation indiquait clairement que les loyers étaient impayés
du 1
er
janvier 2011 au 31 octobre 2012, à raison de 2'000 fr. par mois, et que le montant de 12'974 fr. 50,
correspondant au paiement du 15 octobre 2012, était déduit du montant total de l’arriéré.
De plus, le montant réclamé n’était pas disproportionné par rapport aux loyers
effectivement dus, puisque les frais invoqués ne représentaient que moins de 20 % du total
des loyers impayés. Il en résulte que l’avis comminatoire était conforme aux exigences
de l’art. 257d CO.
On ne saurait tirer argument du fait que certains montants auraient été payés de main
à main et qu’ils auraient dû être d’emblée déduits de l’arriéré,
dès lors que ces paiements ne sont pas prouvés et ont été contesté par les intimés
jusqu’au terme de la procédure de première instance.
c)
L’appelant allègue ensuite que la mise en demeure reposait sur des loyers déjà payés,
soit sur une dette éteinte. Se référant au témoignage T3.________, l’appelant
soutient ainsi qu’au moins deux loyers auraient été payés de main à main et
que l’instruction s’est révélée insuffisante en n’ayant pas instruit
la période pour laquelle ces deux montants auraient été versés.
L’avis comminatoire ne peut concerner que des montants en souffrance (Wessner, op. cit., n. 17
ad art. 257d CO), c’est à dire exigibles (Lachat, op. cit., p. 665).
En l’espèce, le témoin T3.________ est bien moins précis que ce que l’appelant
voudrait faire croire. Il se contente d’affirmer qu’il a assisté à au moins deux
reprises à des versements d’argent de main à main pour le paiement du loyer du « B.________ ».
On ignore s’il s’agissait de l’entier d’un loyer mensuel, de moins, voire de
plus, et pour quelle période précise. On ne saurait en déduire que l’avis comminatoire
aurait dû mentionner deux loyers en moins, puisque le témoin n’a avancé aucune précision
quant aux montants versés.
d)
L’appelant soutient encore que tous les montants ont été additionnés dans la mise
en demeure, sans séparer les loyers des autres postes réclamés, et que le montant de la
mise en demeure est disproportionné par rapport au total des loyers effectivement dus.
Les frais de commandement de payer et le dommage réclamés en application de l’art. 106
CO ne peuvent être compris dans la mise en demeure (Higi, Zürcher Kommentar, n. 25 ad art.
257d CO ; Wessner, L’obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires, 9
e
Séminaire sur le droit de bail, Neuchâtel 1996, p. 18 ; CREC I 9 décembre 2010/649).
De même, la sommation portant sur un montant largement disproportionné (presque du simple au
double) par rapport à celui pour lequel elle aurait dû être notifiée rend le congé
inefficace et l’expulsion infondée. En effet, le locataire « moyen » qui
reçoit une telle mise en demeure est non seulement incapable de faire la part des choses mais est
d’emblée dissuadé de payer quoi que ce soit d’un montant exagéré dont
il ne dispose peut-être pas. Le bailleur contraint ainsi le locataire à adopter une attitude
vraisemblablement différente de celle qu’il aurait eue si la mise en demeure avait porté
sur le montant exact. L’on peut attendre d’un bailleur, représenté la plupart du
temps par un professionnel de l’immobilier, de procéder correctement (CREC I 18 janvier
2006/89 c. 3).
En l’espèce, force est de constater que les frais ont été mentionnés dans l’avis
comminatoire de manière clairement séparée et sans risque de confusion avec les loyers
impayés. Comme exposé ci-dessus, les frais restaient dans une proportion admissible par rapport
aux loyers impayés et le montant total réclamé s’élevait à 38'515 fr.
25 et non à 51'489 fr. 75, comme l’appelant l’affirme de manière erronée.
Dès lors que la mise en demeure s’adressait à un sous-locataire rompu aux affaires, s’agissant
de l’exploitation d’un établissement public d’une certaine importance depuis plus
de six ans, l’appelant était capable de faire la part des choses et pouvait sans difficultés
déterminer quels étaient les loyers encore dus ou supposés l’être.
4.
a)
L’appelant fait valoir que les relations entre les parties se sont dégradées à la
suite de la mésentente sur le prix de la reprise du bar au début de l’année 2011.
Le prix du goodwill était demeuré litigieux, car il avait réclamé de bonne foi un
dédommagement pour la plus-value relative aux travaux effectués dans le bar. Le congé
notifié serait ainsi un congé-représailles résultant de cet épisode.
b)
Aux termes de l’art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux
règles de la bonne foi.
La protection accordée par l’art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de
la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l’interdiction de l’abus de droit (art. 2 al. 2
CC), tant il est vrai qu’une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière (ATF
120 Il 31 c. 4a ; Conod, La protection du locataire en matière de congés, 15
e
Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2008, pp. 169 ss, spéc. p. 185, n. 54). Les
cas typiques d’abus de droit (absence d’intérêt à l’exercice d’un
droit, utilisation d’une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière
des intérêts en présence, exercice d’un droit sans ménagement, attitude contradictoire)
justifient l’annulation du congé ; à cet égard, il n’est toutefois pas
nécessaire que l’attitude de l’auteur du congé puisse être qualifiée
d’abus de droit « manifeste » au sens de l’art. 2 al. 2 CC (ATF 120 Il
105 c. 3a).
Le congé doit être considéré comme abusif s’il ne répond à aucun
intérêt objectif, sérieux et digne de protection, s’il est purement chicanier ou
fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu’un prétexte ou encore lorsqu’il
y a disproportion manifeste entre les intérêts des parties ; à cet égard il
ne suffit pas que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire
(TF 4A_126/2012 du 3 août 2012 c. 1 ; TF 4A_255/2012 du 20 juillet 2012 c. 2.1 ; TF 4A_414/2009
du 9 décembre 2009 ; ATF 138 III 59 c. 2.1 ; ATF 136 III 190 c. 2 ; ATF 135
III 112 c. 4.1 ; ATF 120 Il 31 ; ATF 120 II 105).
Il appartient en principe au locataire qui demande l’annulation du congé de prouver les circonstances
de fait qui permettent de constater son caractère abusif (art. 8 CC), mais la partie qui résilie
a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous
les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif qu’elle
invoque et doit se laisser opposer l’absence de preuve du motif de congé allégué
(TF 4A_629/2010 du 2 février 2011 c. 3.2 ; ATF 135 III 112 c. 4.1, JT 2009 I 491 ;
ATF 120 II 105 c. 3c ; TF 4C.61/2005 du 27 mai 2005 c. 4.3.1, publié in SJ 2006 I p. 34). Celui
qui donne le congé doit ainsi au moins rendre vraisemblable les motifs du congé (TF 4A_518/2010
du 16 décembre 2010 c. 2.4.1 et réf.), une résiliation fondée sur un motif qui
ne constitue qu’un prétexte ou sur un faux motif alors qu’il n’est pas possible
d’établir son motif réel, étant contraire à la bonne foi (ATF 138 III 59 c.
2.1 et réf.).
c)
Comme exposé ci-dessus, c’est au locataire qu’il appartient d’apporter la preuve
du caractère abusif du congé. Or, le témoin T2.________, gérant de l’immeuble,
a déclaré que la proposition de transfert de bail avait été refusée en 2011
par le propriétaire, dès lors que le goodwill s’élevait à environ 220'000 fr.,
qu’il restait trois ans de bail et que l’échéance du sous-bail allait au-delà
de celle du bail principal. C’est à ce moment-là que la régie avait appris l’existence
d’un sous-locataire. La régie avait toutefois retenu la proposition ultérieure de A.U.________
et V.________, soit la conclusion d’un nouveau bail pour les deux établissements et une clause
de conservation du sous-bail avec l’appelant jusqu’à l’échéance contractuelle
au 31 mars 2016. Il apparaît ainsi que c’est bien le propriétaire qui a imposé
la solution finalement trouvée et qu’il n’était pas question d’une résiliation
en raison d’un désaccord sur le goodwill, mais au contraire d’une consolidation du sous-bail
jusqu’à l’échéance contractuelle.
On ne discerne donc pas sur quel élément il pourrait être retenu un congé-représailles,
de sorte que ce moyen est infondé.
5.
a)
L’appelant soutient enfin que les dépens
de première instance devraient être alloués à la société T.________Sàrl
et non à A.U.________ et V.________, puisque le bail a été transféré ladite
société en cours de procédure.
b)
L’art. 83 al. 2 CPC prévoit que la partie qui se substitue répond de l’ensemble
des frais. La partie qui se retire du procès répond solidairement des frais encourus jusqu’à
la substitution.
La substitution de partie ne doit pas péjorer la situation des parties (Jeandin, op. cit., n. 15
ad art. 83 CPC). Le juge doit opérer une répartition dans le temps des frais générés
afin de déterminer la part de ceux-ci relative à l’activité procédurale alors
que le futur substitué était encore partie, de façon à établir le montant à
hauteur duquel la partie qui s’est retirée répond solidairement aux côtés du
substituant ; cette démarche vise l’ensemble des frais et dépens (Jeandin, op. cit.,
n. 18 ad art. 83 CPC).
c)
En l’espèce, au cours de l’audience du 28 novembre 2014, A.U.________ et V.________
ont annoncé que leur bail avait été transféré à la société T.________Sàrl
et que le transfert avait été effectué avec l’accord du propriétaire. Le juge
de paix a pris acte du changement de partie. La pièce produite (avenant n
o
1 signé le 8 octobre 2014) indique le changement de locataires et le versement d’une garantie
de loyer, mais ne contient aucune clause relative au procès en cours.
Comme le relèvent à juste titre les intimés, à la rigueur de la loi, le juge aurait
dû allouer une part des frais et dépens aux deux substitués, part correspondant à
la partie du procès depuis le dépôt de la demande jusqu’à la substitution valablement
opérée à l’audience du 28 novembre 2014, puis une autre part directement à
T.________Sàrl depuis cette audience jusqu’à la reddition du jugement. Comme l’essentiel
du procès a été conduit alors que les défendeurs étaient A.U.________ et V.________,
il se justifiait de leur allouer la quasi-totalité des dépens et le remboursement de l’avance
de frais effectuée en vue de l’audition des témoins. On aurait pu envisager le versement
d’un supplément modeste à titre de dépens pour les opérations subséquentes
à la substitution. Cela paraît toutefois exagéré de faire une telle distinction,
puisque, outre le montant modeste que cela représenterait à répartir, les substitués
et substituant ont le même conseil. Enfin, dans leur mémoire, ceux-ci ne réclament rien
sur ce point.
Il s’ensuit que le chiffre VIII du dispositif de l’ordonnance attaquée doit être
confirmé en ce sens que l’appelant doit verser aux défendeurs A.U.________ et V.________
la somme de 200 fr. en remboursement de leur avance de frais et le montant de 3'000 fr. pour le défraiement
de leur représentant professionnel.
6.
En définitive, l’appel de K.________ doit être rejeté et l’ordonnance entreprise
confirmée.
Vu l’effet suspensif de l’appel (art. 315 al. 1 CPC), la cause est renvoyée au premier
juge afin qu’il fixe un nouveau délai à l’appelant pour libérer les locaux,
une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties.
Les frais judiciaires de deuxième instance sont arrêtés à 1'360 fr. (art. 62 al.
1 et 3 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]) et mis à
la charge de l’appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
L'appelant doit verser aux intimés, solidairement entre eux, la somme de 1’600 fr. à
titre de dépens de deuxième instance (art. 7 al. 1 TDC [tarif du 23 novembre 2010 des
dépens en matière civile ; RSV 270.11.6]).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée
III.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne pour qu’il fixe à K.________,
une fois les considérants du présent arrêt envoyés pour notification aux parties,
un nouveau délai pour libérer les locaux qu’il occupe dans l’immeuble sis à
Lausanne, [...] et [...] (B.________).
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'360 fr. (mille trois cent
soixante francs), sont mis à la charge de l’appelant.
V.
L’appelant K.________ doit verser aux intimés T.________Sàrl, A.U.________ et V.________,
solidairement entre eux, la somme de 1'600 fr. (mille six cents francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
VI.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
18 mai 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
Me Christian Dénériaz (pour K.________)
‑
M. Thierry Zumbach, aab (pour T.________Sàrl, A.U.________ et V.________)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district de Lausanne
La greffière :