vd_findinfo · AP / 2011 / 130 · 2009-05-11 · fr

BAIL À LOYER, DÉFAUT DE LA CHOSE, TRAVAUX DE CONSTRUCTION, ACTION EN RÉDUCTION | 256 al. 1 CO, 259a CO, 259d CO, 451 ch. 2 CPC, 452 al. 2 CPC, 13 LTB

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 21.09.2011 AP / 2011 / 130

TRIBUNAL
CANTONAL
XG08.017573-101407
242/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Séance
du 21 septembre 2011
__________________
Présidence
de               M.
G I R O U D , juge présidant
Juges
:              Mme
Epard et Mme Charif Feller
Greffier
:
Mme              Bourckholzer
*****
Art.
256 al. 1, 259a, 259d CO ; 13 LTB ; 451 ch. 2, 452 al. 2 CPC-VD
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par les défendeurs
A.Z.________
,
B.Z.________
,
et
C.Z.________
,
à [...], contre le jugement rendu le 11 mai 2009 par le Tribunal des baux du canton de Vaud dans
la cause divisant les recourants d’avec les demandeurs
K.________
,
C.________
,
P.________
,
D.________
,
H.________
et
X.________
,
à [...].
Délibérant en audience publique, la cour voit :
En fait :
A.
Par jugement du 11 mai 2009, dont la motivation a été notifiée aux parties le 17 août
2010, le Tribunal des baux du canton de Vaud a réduit de 35 %, pour la période du 1
er
avril 2004 au 21 mars 2007, le loyer net des locaux commerciaux qui se trouvent au n° [...] de la
rue F.________, à [...], et qui sont loués par les défendeurs C.Z.________, B.Z.________
et A.Z.________ aux demandeurs K.________, C.________, P.________, D.________, H.________ et X.________,
(I), dit qu'en conséquence, les défendeurs, solidairement entre eux, doivent payer aux demandeurs
la somme de 102'843 fr. 70, avec intérêt à 5 % l’an dès le 30 avril 2008, au
titre des loyers versés en trop compte tenu de la réduction allouée sous le chiffre I
ci-dessus (II), statué sur les frais et dépens (III et IV) et rejeté toutes autres ou
plus amples conclusions (V).
La Chambre des recours se réfère à l'état de fait de ce jugement, qui, complété
sous le chiffre 3 ci-dessous (cf. partie "En droit"), est en résumé le suivant :
1.
1.1
Depuis 1996, les demandeurs
exploitent une étude d'avocats dans des locaux que leur louent les défendeurs au 3
ème
étage d'un l'immeuble situé rue F.________, [...], à Lausanne. Le volume d'affaires augmentant,
l'exploitation de l'étude a nécessité, en 2004, la location de locaux supplémentaires,
qui se trouvent au 4
ème
étage du même immeuble, dans les combles. A l'arrivée dans l'étude d'une nouvelle
avocate, X.________, le bail a été transféré à l'ensemble des locataires, solidairement
entre eux, par l'avenant n° 1 ayant pris effet le 1
er
juillet 2006. Le loyer net convenu entre parties s'élevait mensuellement à 8'236 fr.
1.2
Les locaux loués sur les deux étages sont traversants ; ils donnent, du côté sud-ouest,
sur la rue F.________, et du côté nord-est, sur la rue S.________ et le pont B.________.
Le troisième étage comprend deux bureaux se trouvant du côté de la rue F.________,
une salle de conférences et un secrétariat donnant sur la rue S.________ et une cuisine et
une salle d'attente situées entre ces pièces, dans des locaux borgnes. Le quatrième étage
comporte un secrétariat situé sur la rue F.________, deux bureaux donnant sur la rue S.________
et une salle d'attente et un troisième bureau, qui se trouvent entre ces pièces, dans des locaux
en façade. Ces locaux sont uniquement pourvus de fenêtres de toiture de type Velux.
1.3
Dans le cadre de la réalisation du nouveau métro M2 reliant Ouchy à Epalinges, un chantier
a commencé le 25 mars 2004 aux abords immédiats de la façade nord-est de l'immeuble où
se trouvent les locaux occupés par les demandeurs. Les travaux proprement dits, qui ont concerné
le lot de chantier n° R.________ comprenant le pont S.________, la station B.________ et le tunnel
de U.________, et qui constituent l'objet du litige, ont démarré le 1
er
avril 2004.
1.4
Le tracé du métro M2 est le suivant : depuis le tunnel X. U.________, il passe à travers
la pile nord-ouest du pont B.________, appelée durant les travaux "pile  M.I.________",
et se prolonge par le pont S.________, qui surplombe la rue du même nom et qui passe au-dessous
de la voûte principale du pont B.________ dont il traverse les piles de part en part. Le tracé
s'engage ensuite dans la culée de la pile sud-est du pont B.________, appelée "pile T.R..________"
pendant le chantier, avant d'aboutir sur la station B.________, qui se divise en une partie ouverte et
un tronçon souterrain. A la sortie de cette station, les voies du métro pénètrent
dans le tunnel de U.________, qui a été construit sous la rue du même nom et l'avenue
du V.________.
1.5
Les travaux ont commencé par la démolition de la station-service située à proximité
de la pile M.I.________ et celle des escaliers de la T.R..________ qui relient la rue du même nom
à la rue S.A..________. Les ouvrages litigieux ont été construits simultanément.
Les travaux entrepris ont nécessité la mobilisation de moyens importants. Ainsi, les piles
du pont B.________ ont été renforcées à l'aide d'une centaine de câbles qui
ont été scellés dans plus d'une cinquantaine de trous de 110 mm de diamètre, lesquels
ont été forés dans chaque pile, transversalement et longitudinalement. Les travaux de
renforcement de la pile M.I.________ ont nécessité l'extraction d'une grande quantité
de molasse d'environ 500 m3, qui s'est avérée particulièrement dure. Une fois l'ensemble
de ces renforcements opérés, une ouverture d'une dizaine de mètres de hauteur et de largeur
a été pratiquée dans les piles, pour y permettre le passage des deux voies du métro
m2. Pour creuser le tunnel de U.________, évacuer la terre extraite, construire ce tunnel et la
station B.________ et pour y apporter tous les matériaux nécessaires aux constructions,
les machines et véhicules de chantier sont passés par l'ouverture pratiquée dans la pile
T.R..________. Les travaux de réalisation des ouvrages du lot R.________ ont ainsi impliqué
de multiples opérations de forage, de carottage, de sciage, de ferraillage, de coffrage, de bétonnage,
de démolition ainsi que de terrassement. La construction de la station B.________ et du tunnel de
U.________ a en outre nécessité la mise en œuvre d'importantes mesures de présoutènement
et de soutènement, telles la mise en place de voûtes parapluies.
Les travaux litigieux ont aussi commandé l'emploi de plusieurs machines de chantier très puissantes,
telles une haveuse d'environ 100 tonnes (grande fraiseuse montée sur un trax) ou une machine à
bras rallongé équipé d'un montabert (marteau-piqueur sur une pelle mécanique), ainsi
que l'intervention de nombreux véhicules, notamment pour extraire la terre du tunnel et amener l'importante
quantité de matériel nécessaire à la réalisation des ouvrages litigieux (cf.
les procès-verbaux de chantier).
La société maître de l'ouvrage a par ailleurs utilisé la technique du jet grouting
(procédé de construction utilisant un jet de fluide à haute énergie cinétique
pour déstructurer un terrain et le mélanger avec un coulis liquide) pour creuser le tunnel
de U.________ ; le bétonnage a été effectué par gunitage (projection de béton
à l'aide d'un système à air comprimé) (cf. PV de chantier 28 p. 6, 30 p. 5, 38 p.
3, 47 p. 2 et 59 p. 2).
Les derniers travaux ayant
fait l'objet d'un procès-verbal de chantier se sont achevés le 21 mars 2007.
1.6
Le 3 juin 2008, les locataires ont demandé au Tribunal des baux d'ordonner la réduction de
leurs loyers de 50 %, soit une réduction de 4'118 fr. par mois, à compter du 1
er
avril 2004 jusqu'à la date des derniers travaux ayant occasionné les nuisances sur le chantier
du M2, secteur B.________ (I), et de prononcer que les bailleurs sont leurs débiteurs solidaires,
subsidiairement dans une mesure à dire de justice pour chacun d'entre eux, du montant correspondant
à la différence entre les loyers contractuels versés et les loyers réduits selon
la conclusion I ci-dessus, avec intérêt à 5 % l'an dès le 24 octobre 2007 (II).
Lors de l'audience qui s'est tenue le 15 janvier 2009, les parties et les témoins L.________, G.________,
E.________ et M.U. ont été entendus par le Tribunal des baux. Les demandeurs ont précisé
leur conclusion I en ce sens que la réduction de loyer devait être ordonnée pour la période
du 1
er
avril 2004 au 30 septembre 2007; les défendeurs ont par ailleurs conclu à libération.
Le 23 avril 2009, le tribunal a réentendu les parties, recueilli le témoignage de A.________
et procédé à l'inspection des lieux litigieux.
1.7
Il est résulté des déclarations des témoins L.________, G.________ et E.________,
qui étaient alors respectivement gérant du restaurant " J.________", exploitante
de la boulangerie "T.________" et joailler dans la rue F.________, que les bruits émanant
du chantier étaient d'une telle intensité qu'il était impossible, par périodes, de
tenir une conversation, que ce soit à l'extérieur ou à l'intérieur des bâtiments,
si une fenêtre était ouverte. Même avec les fenêtres fermées, le bruit était
tel qu'il était nécessaire de hausser la voix pour discuter. Au demeurant, la fermeture des
portes et des fenêtres constituait une mesure de protection indispensable contre les importantes
émanations de poussière et de gaz d'échappement que générait le chantier.
Le témoin M.U., employé des Q.________, dont les locaux se situent de l'autre côté
du chantier par rapport à l'immeuble litigieux et les locaux loués par les témoins L.________,
G.________ et E.________, a affirmé pour sa part que le bruit était supportable, une fois les
fenêtres fermées et la radio allumée. Il a toutefois ajouté qu'à son avis,
le niveau sonore des nuisances avait largement dépassé ceux annoncés par le maître
de l'ouvrage.
A.________, directeur-adjoint des ouvrages du lot R.________, dont le bureau ne donne pas sur le pont
B.________, a quant à lui déclaré qu'à l'exception de quelques phases ponctuelles
de nuisances relativement importantes, les désagréments avaient été limités
au maximum et n'avaient pas excédé la norme. En particulier, les riverains avaient été
régulièrement informés du déroulement des travaux ; par ailleurs, les pieux n'avaient
pas été battus mais forés et il n'y avait pas eu de centrale à béton sur place.
L'inspection locale a permis d'établir que l'immeuble litigieux, ainsi que certains immeubles voisins
du chantier, avaient été soumis à d'importantes vibrations et secousses dont l'intensité
avait même fissuré certains murs et plafonds (cf. notamment PV de chantier 61 p. 2).
Des pièces au dossier et des différents témoignages pris en compte, il est également
ressorti que la configuration des lieux avait nécessité que l'entier du chantier, qui a duré
trois ans, se déroule entre les deux piles du pont B.________, lequel faisait caisse de résonance.
Il en est également résulté que le chantier n'avait pas toujours été arrêté
entre midi et treize heures et que les travaux de démolition, de projection de béton et ceux
qui se poursuivaient sous terre, dans le tunnel de U.________, avaient été parfois effectués
le soir, bien après dix-huit heures (cf. notamment PV 48 p. 3).
Ces nuisances, qu'attestent les multiples plaintes ayant émané du voisinage des différents
sites du chantier du lot R.________ et qui sont mentionnées dans plusieurs procès-verbaux relatifs
à celui-ci (cf. notamment PV. 25 p. 3, 27 p. 3, 31 p. 4, 38 p. 3, 47 p. 3 et 59 p. 2), ont particulièrement
touché les locaux loués par les demandeurs. Les fenêtres des pièces de l'étude
donnant sur la rue S.________ sont en effet situées à quelque cinq mètres de la pile T.R..________
du pont B.________ et à moins d'une vingtaine de mètres du pont S.________.
1.8
Enfin, s'il résulte des éléments au dossier que les demandeurs ont signalé à
la gérance [...] et Cie SA les nuisances qu'ils subissaient et n'ont exigé une réduction
de loyer que le 30 novembre 2006 seulement, il ressort des pièces produites que les défendeurs
avaient déjà été informés des travaux de construction du tronçon litigieux,
le 14 octobre 2002 déjà, par le courrier que le Département des infrastructures du canton
de Vaud leur avait adressé à cette date-là.
2.
En droit, les premiers juges ont considéré que, si les locaux des demandeurs étaient situés
en plein centre-ville, à proximité d'une rue à fort trafic (rue S.A..________ - rue S.________),
et qu'ils se trouvaient par conséquent dans un quartier où il pouvait y avoir des chantiers
et où le calme absolu ne pouvait régner, le chantier du métro M2 ne pouvait en aucun cas
être assimilé aux chantiers ordinaires que l'on pouvait rencontrer en milieu urbain. Les nuisances
dont les demandeurs s'étaient plaints ne pouvaient par conséquent être comparées
à celles qui pouvaient résulter de tels chantiers et le pouvaient d'autant moins que les demandeurs
avaient loué les locaux litigieux en 1996 déjà, soit plusieurs années avant le commencement
des travaux, et qu'ils ne pouvaient donc s'attendre à ce moment-là à ce qu'un chantier
aussi important que celui du métro M2 démarre juste sous leurs fenêtres. Au vu de ces
circonstances, les premiers juges ont donc retenu que le chantier litigieux avait causé aux demandeurs
des nuisances, telles que bruit, poussière, émanations, vibrations et tremblements, qui avaient
largement dépassé les limites de la tolérance que l'on pouvait raisonnablement attendre
d'eux et que ces nuisances avaient restreint l'usage des locaux loués en raison de leur durée,
de leur intensité, de la proximité du chantier et de la configuration des lieux. Ainsi, étant
au moins constitutives de défauts d'importance moyenne par rapport à l'état convenu de
la chose louée, elles justifiaient une réduction de loyer, cela même s'il s'agissait d'un
chantier d'intérêt public. Quant à la quotité de la réduction de loyer, les
premiers juges ont considéré qu'elle devait être chiffrée en équité, le
calcul concret de la diminution de valeur des lieux loués ne pouvant être réalisé,
compte tenu du fait que les nuisances avaient varié d'intensité, notamment en fonction du type
de travaux exécutés et des horaires de chantier, et que l'usage des lieux loués n'avait
pas été entravé de la même manière, selon les pièces considérées.
Dès lors, notant en outre que le chantier avait duré trois ans et que l'activité des avocats
et de leurs secrétaires - qui se déroule essentiellement la semaine, pendant les heures de
bureau - implique des échanges téléphoniques, des conférences avec les clients, ainsi
qu'une concentration indéniable pour l'examen des dossiers et la rédaction des écritures,
ils ont estimé que les demandeurs avaient droit à une réduction globale de leur loyer
net de 35 %, réduction qui devait leur être accordée pour la période du 1
er
avril 2004 au 21 mars 2007, les propriétaires de l'immeuble litigieux ayant eu connaissance des
défauts dès le début des travaux, soit dès le 1
er
avril 2004, et les travaux s'étant achevés le 21 mars 2007.
B.
Par acte de recours du 26 août 2010, C.Z.________,
B.Z.________ et A.Z.________ ont conclu, avec dépens, à ce que le jugement du 11 mai 2009 soit
réformé en ses chiffres I, II, III et IV de son dispositif en ce sens que les conclusions des
demandeurs et intimés sont purement et simplement rejetées, subsidiairement à ce qu'il
soit annulé et à ce que la cause soit renvoyée au Tribunal des baux pour nouveau jugement
dans le sens des considérants.
Dans leur mémoire de recours du 26 octobre 2010, les recourants ont confirmé avec dépens
leurs conclusions prises dans leur acte de recours.
Le 10 février 2011, les intimés ont sollicité la suspension de la cause et du délai
imparti pour déposer une réponse, au motif que des pourparlers transactionnels étaient
en cours. Le 15 février 2011, la cause a été suspendue en application de l’art.
125 al. 1 CPC-VD jusqu’au 10 mai 2011. Le 6 juin 2011, les recourants ont sollicité la reprise
de la cause, aucun accord n’étant intervenu entre les parties.
Dans leur mémoire de réponse du 11 juillet 2011, les intimés ont conclu, sous suite de
frais et dépens, au rejet du recours et à la confirmation du jugement attaqué.
En droit
:
1.
Les
art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC-VD, applicables par renvoi de l'art. 13 LTB (loi sur le Tribunal des baux
du 13 décembre 1981; RS 173.655), ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme
contre les jugements principaux du Tribunal des baux.
En l'espèce, les
recourants concluent subsidiairement à l'annulation du jugement, invoquant le grief d'appréciation
arbitraire des preuves. Vu le large pouvoir d'examen que confèrent les art. 452 et 456a CPC-VD à
la Chambre des recours, les éventuelles informalités invoquées par les recourants sont
susceptibles d'être corrigées dans le cadre du recours en réforme dont dite cour est saisie.
Le grief d'appréciation arbitraire des preuves émis par les recourants est donc irrecevable
en nullité (cf. Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3ème éd., Lausanne
2002, n. 14 ad art. 444 CPC-VD, pp. 655-656).
Il convient d'examiner
le recours en réforme.
Saisie d'un recours en
réforme interjeté contre le jugement principal du Tribunal des baux, la Chambre des recours
revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC-VD). Les parties ne peuvent toutefois
pas articuler de faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du dossier et qui auraient
dû être retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction complémentaire selon
l'art. 456a CPC-VD (art. 452 al. 1 ter CPC-VD). Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et
en droit sur la base du dossier, sans réadministration des preuves déjà administrées
en première instance. Il développe donc son raisonnement juridique après avoir vérifié
la conformité de l'état de fait du jugement aux preuves figurant au dossier et après l'avoir,
le cas échéant, corrigé ou complété au moyen de celles-ci.
En l'espèce, l’état
de fait du jugement est complet (cf. supra, let. A) et conforme aux pièces du dossier et aux autres
preuves administrées. Il permet à la cour de céans de statuer à nouveau sur le fond.
2.
L’objet
du litige porte sur la réduction sollicitée par les intimés/demandeurs du loyer mensuel
net de 50 % pour la période du 1
er
avril 2004 au 30 septembre 2007, en raison des nuisances occasionnées par le chantier du métro
m2, secteur B.________.
Selon les art. 259a et
259d CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220), en cas d’apparition de défauts de
la chose louée qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n’est pas tenu de remédier
à ses frais, et lorsque ces défauts entravent ou restreignent l’usage pour lequel la
chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle
du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à
l’élimination de ce dernier. Alors que les menus défauts sont à la charge du locataire
(art. 259 CO), ce sont les défauts de moyenne importance et les défauts graves qui ouvrent
au locataire les droits prévus à l’art. 259a CO (TF 4C.368/2004 du 21 février 2005
c. 4.1).
Faute de définition
légale, la notion de défaut doit être rapprochée de l’état approprié
à l’usage pour lequel la chose a été louée, au sens de l’art. 256 al.
1 CO; elle suppose la comparaison entre l’état réel de la chose et l’état
convenu (ATF 135 III 347 c. 3.2; TF 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 c. 2.2). Le défaut de la chose
louée est une notion relative; son existence dépendra des circonstances du cas particulier;
il convient de prendre en compte notamment la destination de l’objet loué, l’âge
et le type de la construction, le montant du loyer (TF 4C.368/2004 du 21 février 2005 c. 4.1). L’objet
de référence est celui sur lequel le locataire peut sincèrement compter d’après
le contenu du contrat, car le défaut se définit comme l’absence d’une qualité
dont l’existence avait été promise ou à laquelle la partie contractante pouvait
s’attendre selon les règles de la bonne foi. Le défaut peut avoir sa source non seulement
dans la chose elle-même, mais aussi dans le voisinage ou l’attitude de tiers. En particulier,
les nuisances provenant d’un chantier voisin (bruit, poussière, secousses) peuvent constituer
un défaut justifiant une réduction de loyer. Peu importe qu’elles échappent ou non
à la sphère d’influence du bailleur (TF 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 c. 2.2 et les
nombreuses références citées). S’agissant notamment des nuisances sonores, elles
ne constituent pas nécessairement un défaut de la chose louée; il faut que les désagréments
excèdent les limites de la tolérance. Le moment auquel le bruit est perçu est également
important (TF 4C.368/2004 du 21 février 2005 c. 4.1).
Le fait qu’un chantier
soit d’intérêt public signifie que les nuisances qui y sont liées doivent être
tolérées et qu’il s’agit de perturbations inévitables, qui excluent toute
action en cessation de trouble, sans pour autant qu’une réduction de loyer fondée sur
l’art. 259d CO soit également exclue, puisqu’il s’agit dans le cadre d’une
telle prétention de compenser le déséquilibre entre les prestations contractuelles résultant
du défaut (TF 4C.377/2004 du 2 décembre 2004 c. 2.2).
3.
En
l'espèce, les recourants font valoir en bref que les locataires n’auraient pas prouvé
le défaut et qu'ils seraient les seuls à faire valoir des nuisances non prouvées.
Pour savoir si défaut
il y a eu, les premiers juges ont examiné la question à la lumière des éléments
du dossier concernant le lot R.________, notamment les procès-verbaux de chantier, et ont procédé
à une inspection locale. Ils se sont exprimés s’agissant du témoignage de A.________,
directeur adjoint des transports publics de la région lausannoise, et se sont appuyés sur d’autres
témoignages.
a)
En l’espèce, il ressort du dossier que sur les deux niveaux, les locaux loués sont traversants,
donnant au sud-ouest sur la rue [...] et au nord-est sur la rue [...] et le pont B.________.
Les premiers juges ont
précisé que lesdits travaux concernaient le lot [...] du chantier du métro m2 –
ce qui n’est pas contesté par les recourants - et que ce lot comprenait trois ouvrages principaux
: le pont [...], la station [...] et le tunnel de [...], conformément au procès-verbal de chantier
n° 1. Les premiers juges ont examiné si la construction des ouvrages du lot [...] avait engendré
des nuisances excédant les limites de la tolérance que l’on était en droit d’attendre
des demandeurs/intimés, compte tenu des circonstances de l’espèce, en particulier du
milieu urbain dans lequel se trouvent leurs locaux commerciaux. Ils se sont appuyés sur différents
procès-verbaux de chantier (ci-après : PV de chantier) qu’il y a lieu d’examiner
dans la mesure où ils sont critiqués par les recourants :
-
PV 26 et 28 p. 6 : ces deux PV concernent aussi le lot [...], contrairement à ce que soutiennent
les recourants, le lot [...] englobant le tunnel de [...] comme mentionné.
Ainsi, le PV 26 retient des problèmes de «voisinage», soit de bruit avec les Q.________
(rue [...]) et les éditions N.________ (PontB.________), et mentionne également le « sismographe
L.________ » (à l’époque : gérant de J.________), installé dans l’immeuble
abritant les locaux loués.
Quant
au PV 28, il porte certes également sur le tunnel de [...] (p. 6), qui fait cependant partie du
lot [...] comme précisé; on peut déduire de ce PV que l’excavation du tunnel depuis
le lot W.________ (rue du [...]) est examinée afin d’éviter un problème de voisinage.
Cela démontre, contrairement à ce que soutiennent les recourants, l’existence d’un
lien entre l’excavation du tunnel de [...] et d’autres parties du lot R.________, tel [...].
On peut renvoyer à cet égard également au PV 18 p. 5 (réalisation du gros-œuvre
de la station B.________ avant la réalisation du tunnel de U.________) ; au PV 32 p. 6 (plusieurs
travaux concernant le portail de U.________ à la station B.________, effectués par la pile
[...]); au PV 37 p. 4 (« contre-attaque » du tunnel U.________ par le côté B.________,
réalisée par une équipe du lot W.________ travaillant pour le lot R.________ ; installation
de jetting  concernant le lot R.________, etc.); au PV 52 p. 5 : l’amorce du tunnel de U.________
s’est réalisée à la station B.________, au moyen de plusieurs machines (notamment
machine déplacée du lot [...] permettant la mise en place de gros tubes, Montabert et Brokk
pour l’excavation); au PV 53 p. 3 : discussion au sujet du percement de la galerie de U.________
depuis la «contre-attaque» de B.________ et constatation que la décision avait été
prise lors d’une séance de chantier; au PV 57 p. 7 : planification de cette « contre-attaque
» ; au PV 61 p. 5 : le premier radier du tunnel de U.________ a été excavé et bétonné
depuis B.________, à l’instar des suivants.
-
PV 30 pp. 5 et 6 ; PV 38 p. 3 ; PV 47 p. 2 ; PV 59 p. 2 : ces PV ont été cités dans le
jugement pour illustrer les désagréments subis par le voisinage comme étant « très
forts », « intenses » voire même « infernaux », selon les phases dudit
chantier. Les recourants relèvent que les travaux de démolition de la face arrière
concernant  la « confortation des piles/pile [...]/démolition », travaux qualifiés
de très bruyants dans le PV, n’ont duré qu’une semaine et étaient donc limités
dans le temps (p. 3). Selon les recourants, à la demande du colocataire des intimés, Monsieur
L.________, il était prévu que les travaux de démolition ne recommenceraient pas avant
14 heures, ce qui attesterait du souci des responsables du chantier de diminuer la gêne, mais surtout
de tenir compte des vœux des personnes risquant d’être incommodées. Si le PV 47
p. 2 fait état de l’horaire de travail, il démontrerait surtout, selon les recourants,
la préoccupation des mandataires d’éviter les nuisances engendrées par le chantier.
Enfin, le PV 59 faisant état des plaintes d’habitants de l’immeuble U.________ 7 ne
concernerait en rien les locataires des bâtiments des recourants.
On ne peut suivre le raisonnement
des recourants tendant à minimiser les nuisances sonores en alléguant qu’elles étaient
limitées dans le temps, dès lors que l’extrait du PV cité n’est pas représentatif
de toutes les étapes et de toute la durée du chantier. A titre d’exemple, on relèvera
que la durée pour l’extraction de la molasse côté-M.I.________ était d’un
mois et demi à deux mois (PV 7 pp. 3 et 7), ces travaux ayant été qualifiés de particulièrement
bruyants dans la zone du Pont-B.________ (cf. ci-après, en rapport avec les éditions N.________,
sises au PontB.________ [...]). Si le maître de l’ouvrage a réagi aux demandes notamment
de Monsieur L.________, son intervention atteste justement de l’intensité des nuisances signalées,
qui dépassaient donc les limites de la tolérance. Il ressort du PV 30 p. 5 que pour limiter
le bruit dans l’atelier de Monsieur E.________, joaillier à la rue F.________, la fenêtre
a été obturée avec de l’isolation. Il ressort du PV 47 p. 2 que les travaux bruyants
concernant la station B.________ débutaient à 7 heures et duraient jusqu’à midi,
puis reprenaient à 13 heures jusqu’à 20 heures en principe, la projection de béton
étant possible au-delà de 20 heures. Il ressort du PV 60 p. 2 qu’une plainte pour bruit
avait été faite par un voisin du chantier de la zone B.________ et que les travaux de nuit
avaient été arrêtés à 1 heure 30 par la police du bruit. Par ailleurs, les premier
juges ont précisé, sans que cela ne soit contesté par les recourants, que la configuration
des lieux a nécessité que l’entier du chantier concernant les intimés se déroule
entre les deux piles du Pont-B.________, l’environnement constituant une caisse de résonance.
Les travaux de contre-attaque du tunnel de U.________ depuis B.________ ont nécessité l’intervention
de deux équipes de 7 heures à 22 heures et ont amené le maître de l’ouvrage
à envisager de se renseigner sur la nécessité de refaire une information au public (PV
57 p. 4). Les réclamations des habitants de U.________ [...], selon lesquels le bruit provenant
du chantier du tunnel de U.________ était infernal, ne remettent pas en cause les nuisances sonores
excédant les limites de la tolérance dans la zone concernée par le présent litige,
dès lors que les travaux de percement du tunnel de U.________ étaient réalisés par
contre-attaque depuis la station B.________ et que les locaux loués étaient traversants.
S’agissant du volume
de molasse de 500 m3, extraite dans le cadre du renforcement de la pile M.I.________, cet élément
découle notamment du PV 5 p. 5, du PV 7 p. 7 et du PV 11 p. 3. La molasse a été qualifiée
de particulièrement dure (massive non fracturée; cf. PV 6 p. 7). Un montabert, marteau-piqueur
reconnu comme plus bruyant que le fraisage (PV 21 p. 3, PV 24 p. 7) a été utilisé; selon
le  PV 25 p. 3, l’intensité du bruit dû à la démolition de la molasse
a fortement importuné le bâtiment abritant les éditions N.________ (PontB.________ [...]).
S’agissant de la rampe réalisée entre la pile T.R..________ et le bâtiment abritant
les locataires, les recourants, tout en admettant que cette rampe était plus gênante pour les
intimés, allèguent que l’essentiel de l’excavation s’est fait depuis la rue
du V.________. Les recourants soutiennent également que la technique du jet grouting, utilisée
pour creuser ledit tunnel, n’aurait pas eu d’effet sur l’immeuble en question. Ces
arguments, à supposer qu’il soient avérés, ne sont pas propres à remettre en
cause l’impact supplémentaire du point de vue sonore, relevé par les premiers juges,
dû à des véhicules (camions, etc) circulant sur la rampe ou aux travaux effectués
dans le cadre du percement du tunnel du côté B.________ (voir ci-après).
S’agissant des machines
de chantier mentionnés par le Tribunal des baux, une haveuse M50 avait été prévue
notamment dans le cadre de l’excavation du tunnel de U.________ (PV 54, rapports hebdomadaires
35 et 36, PV 55, rapport hebdomadaire 38), dont l’utilisation dans le secteur concerné n’est
cependant pas établie et dont il n’y a donc pas lieu de tenir compte. Toutefois, cela ne remet
pas en cause l’utilisation de machines puissantes adaptées à l’importance du chantier.
Ainsi, à titre d’exemple, des forages à l’eau ont été réalisés
pour un sondage à la station B.________ avec une machine « très puissante » selon
le procès-verbal (PV 24 p. 3). Il ressort du PV 61 p. 2 que même le « jetting » (injection
d’eau p. ex. dans canalisation) est une opération bruyante. Il ressort du PV 48 p. 2 que des
chocs dynamiques se sont produits à cause des engins employés lors de l’excavation de
la station B.________. D’autres exemples découlant des PV de chantier attestent de l’intervention
progressive, au fur et à mesure de l’avancement du chantier, de machines plus nombreuses et/ou
adaptées à l’importance du chantier, dont il faut admettre qu’elles engendraient
des nuisances sonores (p. ex. bétonnage par gunitage) qui, ajoutées à celles dégagées
par les autres éléments mentionnées, excédaient la limite de la tolérance.
Enfin, selon le PV 61
p. 2, des fissures ont bel et bien été constatées sur des immeubles des rues U.________,
P.U..________ et S.A..________, faisant partie du lot R.________; il s’agit d’indices quant
à l’intensité des vibrations et des secousses, cet élément ayant du reste été
constaté par les premiers juges en ce qui concerne l’immeuble litigieux et certains immeubles
voisins, suite à une inspection locale.
En résumé, l’appréciation
des preuves entreprise par les premiers juges quant aux nuisances concernant le lot R.________, singulièrement
les locaux loués, peut être qualifiée dans son ensemble d’adéquate, dès
lors qu’elle s’appuie sur les PV de chantier, sur des témoignages (voir ci-après)
et sur une inspection locale, et qu’elle tient compte du fait que les locaux loués sont traversants
et que le tunnel de U.________ a été réalisé en partie depuis ladite «contre-attaque»
de B.________.
Par ailleurs, le fait
que d’autres locataires n’aient pas requis une réduction de loyer, comme le soutiennent
les recourants, n’est pas déterminant.
b)
Le témoin A.________ a été entendu lors de l’audience du 23 avril 2009, au cours
de laquelle le tribunal a procédé à l’inspection des locaux litigieux. Selon les
premiers juges (cf. jgt, p. 6), ce témoin a déclaré que hormis quelques phases ponctuelles
de nuisances relativement importantes, les désagréments avaient été limités
au maximum et n’excédaient pas la norme, qu’en particulier les riverains avaient été
régulièrement informés du déroulement des travaux, que les pieux avaient été
forés et non pas battus et qu’il n’y avait pas eu de centrale à béton sur
place. Le tribunal a toutefois estimé que ce témoignage devait être apprécié
avec réserve, compte tenu de la fonction occupée par ce témoin au sein de la société
maître de l’ouvrage, celle-ci s’étant engagée à indemniser les propriétaires
condamnés à accorder une réduction de loyer à leurs locataires et ayant de ce fait
un intérêt indéniable à ce que l’action des demandeurs soit rejetée.
Contrairement à ce
que soutiennent les recourants, le Tribunal des baux n’a donc pas écarté le témoignage
A.________ sans autre, mais a estimé qu’il fallait l’apprécier avec réserve.
Le Tribunal s’est en particulier appuyé sur les témoignages L.________, G.________ et
E.________, à l’époque respectivement gérant du restaurant «J.________»,
exploitante de la boulangerie «T.________ » et joaillier dans la rue F.________. Ces témoins
ont déclaré que les bruits émanant du chantier étaient d’une telle intensité
qu’il était, par périodes, impossible de tenir une conversation à l’extérieur
ou à l’intérieur si une fenêtre était ouverte. Ces témoins ont précisé
que, même avec les fenêtres fermées, le bruit était d’une telle intensité
qu’il était nécessaire de hausser la voix pour discuter. Selon ces témoins, la fermeture
des portes et des fenêtres constituait une mesure de protection indispensable contre les importantes
émanations de poussière et de gaz d’échappement générées par le chantier.
Ces déclarations concordantes ne permettent pas de remettre en cause l’appréciation des
preuves du Tribunal des baux.
Au vu des développements
qui précèdent, il y a lieu de retenir que le défaut de la chose louée a été
établi par les locataires auxquels incombe le fardeau de la preuve.
Le moyen est mal fondé.
4.
Les recourants invoquent
encore la tardiveté de l'avis des défauts des intimés qui, à supposer que leurs prétentions
soient rejetées, ne pourraient prétendre à une réduction de loyer que dès le
mois de novembre 2006.
a)
L’art. 259d CO, qui prévoit que
le droit à une réduction de loyer court à partir du moment où le bailleur a eu connaissance
du défaut, doit être compris en ce sens que la déclaration par laquelle le locataire exige
du bailleur une réduction de loyer déploie des effets rétroactifs, soit au moment où
le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de celui-ci
(ATF 130 III 504 c. 3). Il en découle que, dans le cas où le bailleur connaissait l’existence
du défaut avant que le locataire ne déclare exiger une réduction de loyer, ce dernier
pourra à la fois réclamer la restitution d’une partie des loyers déjà versés
et la réduction des loyers pour le futur, jusqu’à l’élimination du défaut,
en consignant, au besoin, les loyers à échoir conformément à l’art. 259g CO
(ATF 130 III 504 c. 3).
La réduction de loyer
que peut exiger le locataire en application de l’art. 259d CO doit être proportionnelle au
défaut et se détermine par rapport à la valeur de l’objet sans défaut. Elle
vise à rétablir l’équilibre des prestations entre les parties. En principe, il convient
de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu’elle est pratiquée
dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à
sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion.
Cependant, le calcul proportionnel n’est pas toujours aisé, notamment lorsque le défaut
est de moyenne importance. Il est alors admis qu’une appréciation en équité, par
référence à l’expérience générale de la vie, au bon sens et à
la casuistique, n’est pas contraire au droit fédéral (TF 4C.219/2005 du 24 octobre 2005
c. 2.3). Il est possible de considérer plusieurs défauts dans leur ensemble, notamment lorsque
les travaux effectués dans le cadre d’un chantier ont engendré différents désagréments
(arrêt 4C.377/2004 du 2 décembre 2004 c. 3.3).
Lorsque la réduction
de loyer concerne des locaux sis en ville, la détermination de l’usage convenu, au sens de
l’art. 259d CO, s’opère en fonction des conditions de la vie citadine, qui peuvent varier.
Ce qui importe est de savoir ce que le locataire pouvait raisonnablement attendre d’après
les circonstances de l’espèce (TF 4C.377/2004 du 2 décembre 2004 c. 2.3). Pour justifier
une réduction de loyer, l’usage de la chose doit être restreint d’au moins 5 %,
mais la jurisprudence admet de descendre à 2 % s’il s’agit d’une atteinte permanente
(ATF 135 III 347 c. 3.2).
Comme déjà mentionné
(c. 2 ci-avant), le fait qu’un chantier soit d’intérêt public n’exclut pas
une réduction de loyer fondée sur l’art. 259d CO, puisqu’il s’agit dans le
cadre d’une telle prétention de compenser le déséquilibre entre les prestations
contractuelles résultant du défaut (TF 4C.377/2004 du 2 décembre 2004 c. 2.2).
On peut exiger du locataire
qui exerce les droits découlant de la garantie des défauts qu'il se comporte conformément
aux règles de la bonne foi (ATF 130 III 504 c. 5.2 p. 509). En particulier, il doit signaler le
défaut sans retard pour permettre au bailleur de prendre les mesures nécessaires afin de réduire
son dommage (Corboz, Les défauts de la chose louée, SJ 1979, p. 134 ; TF 4A_656/2009 du 21
janvier 2010 c. 2.2.2). Le locataire qui adopte un comportement passif qui peut être interprété
comme une renonciation tacite à invoquer le défaut contrevient à l'art. 2 al. 2 CC (Code
civil du 10 décembre 1907; RS 210) en intentant l'action découlant de l'art. 259d CO (ATF 130
III 504 c. 5.2, pp. 509 ss.; Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4
ème
éd., 2009, n. 2109, p. 311; cf. ATF 104 II 270 c. 2, p. 274; cf. Corboz, op. cit., p. 135 ).
b)
Les recourants reprochent aux intimés de ne pas avoir fait valoir leur prétentions avant le
30 novembre 2006 alors que les travaux avaient pris fin le 21 mars 2007, la durée des nuisances
retenue par les premiers juges, soit du 1
er
avril 2004 au 21 mars 2007, étant excessive.
Les propriétaires
du bâtiment ont été mis au courant des travaux projetés du tronçon en cause
du métro par courrier du Département des infrastructures du canton de Vaud du 14 octobre 2002.
Lorsque les défauts sont connus par le bailleur ou lorsque celui-ci aurait dû les connaître,
par exemple à travers des auxiliaires tels le concierge ou le gérant de l’immeuble, le
locataire n’a pas le devoir de l’en informer (Commentaire SVIT, 3ème éd., 2008,
p. 183 et les références à Lachat/Stoll/Brunner, p. 131, Message, p. 1429). L’avis
des défauts a pour but de permettre au bailleur de prendre les mesures nécessaires afin de
réduire son dommage (TF 4A_656/2009 du 21 janvier 2010 c. 2.2.2 et la référence citée).
En l’espèce, il y a lieu d’admettre, à l’instar du Tribunal des baux, que
le bailleur connaissait les défauts dès le début des travaux, le 1
er
avril 2004, compte tenu de l’ampleur des travaux projetés. Par ailleurs, on ne voit pas qu’un
avis des défauts antérieur au mois de novembre 2006 aurait permis au bailleur de prendre des
mesures pour réduire les nuisances exceptionnelles (bruit, émanations de poussière et
de gaz d’échappement, secousses) avérées (voir ci-avant), au vu de leur caractère
inhérent aux travaux exceptionnels en cours. En bref, on ne saurait considérer le comportement
des intimés comme contraire à la bonne foi en l’espèce.
c)
Statuant en équité, conformément à la jurisprudence citée, les premiers juges
ont admis une réduction de loyer de 35 %. Bien que cette quotité ne soit pas contestée
par les recourants, il appartient à la cour de céans, qui est saisie d'un recours en réforme,
d'examiner d'office si cette réduction est justifiée.
En ce domaine, la pratique reconnaît au juge un large pouvoir d'appréciation (Lachat, Bail
à loyer, éd. 2008, n. 3.5, p. 258). En matière de nuisances causées par des travaux,
il ressort de la casuistique qu'une réduction de loyer de 60 % a été accordée aux
occupants de locaux loués à une agence de placement en raison du bruit qui provenait d'un chantier,
qu'une réduction de loyer de 37 % a été admise pour le bruit provoqué par deux chantiers
qui perturbait l'activité d'un oculiste et que les vitrines d'un magasin obstruées par un chantier
durant des mois a entraîné une réduction de loyer de 20 % (Lachat, op. cit., n. 3.7, p.
260 et réf. citées).
En l'espèce, au vu
des faits retenus dans le jugement, l'appréciation des premiers juges n'apparaît pas critiquable.
Tout en concédant que les locaux occupés par les intimés se trouvaient en plein centre-ville,
à proximité d'une rue à fort trafic et qu'il était donc concevable que leur activité
puisse être entravée par l'existence de chantiers, les premiers juges ont considéré
à raison que l'impact du chantier du métro M2 sur les immeubles environnants et leurs occupants
avait été bien supérieur à celui engendré par des chantiers ordinaires et que
les nuisances ainsi causées avaient largement dépassé les limites de la tolérance
que l'on pouvait raisonnablement attendre de ceux-ci. Notant que ces nuisances avaient varié d'intensité
en fonction notamment du type de travaux exécutés, des horaires de chantier et que l'usage
des lieux loués n'avaient pas été entravé de la même manière, ils ont considéré
à juste titre que le calcul concret de la diminution de valeur des locaux loués ne pouvait
être réalisé et que la réduction de loyer ne pouvait être chiffrée qu'en
équité. Dès lors, relevant en outre que l'activité des avocats et de leurs secrétaires,
qui a lieu essentiellement en semaine, durant les heures de bureau, avait été sérieusement
entravée pendant les trois ans qu'avait duré le chantier, ils ont estimé qu'une réduction
globale de loyer de 35 % devait être accordée aux demandeurs pour les trois ans considérés.
Cette
estimation n'est pas contestable au regard des circonstances du cas présent. Il s'ensuit que le
recours est également infondé sur ce point.
5.
En
définitive, le recours doit être rejeté et le jugement confirmé.
Les frais de deuxième
instance des recourants, solidairement entre eux, sont arrêtés à 1'328 fr. (art. 232 al.
1 TFJC [Tarif des frais judiciaires en matière civile du 4 décembre 1984]).
Obtenant gain de cause
et ayant procédé par l'intermédiaire d'un mandataire professionnel, les intimés,
solidairement entre eux, ont droit à un montant de 3'328 fr. à titre de dépens de deuxième
instance (art. 91 et 92 al. 1 CPC-VD; 3, 4, 5 aTAv et 10 aTAv a contrario).
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
en audience publique,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance des recourants A.Z.________, C.Z.________ et B.Z.________, solidairement
entre eux, sont arrêtés à 1'328 fr. (mille trois cent vingt-huit francs).
IV.
Les recourants A.Z.________, C.Z.________ et B.Z.________, solidairement entre eux, verseront aux intimés
P.________, D.________, H.________, K.________, C.________ et X.________, solidairement entre eux, la
somme de 3'328 fr. (trois mille trois cent vingt-huit francs) à titre de dépens de deuxième
instance.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
21 septembre 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
‑
Me Jean-Daniel Théraulaz (pour A.Z.________, B.Z.________ et C.Z.________),
‑
Me Katia Pezuela (pour K.________, C.________, P.________, D.________, H.________ et X.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est de 102'843 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux du canton de Vaud.
La greffière :