vd_findinfo · AP / 2009 / 159 · 2009-08-26 · fr

AVIS DES DÉFAUTS, CHOSE LOUÉE, ÉTAT DES LIEUX{CHOSE LOUÉE} | 2 CC, 257h CO, 259a CO, 452 CPC

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 26.08.2009 AP / 2009 / 159

TRIBUNAL CANTONAL
416/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Séance du 26 août
2009
__________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
M.
Creux et M.
Piotet, juge
suppléant
Greffier
:
Mme
Cardinaux
*****
Art. 2 CC; 257h al. 2 , 259 ss CO;
13,
14, 15 LTB; 452, 456a
CPC
La Chambre des
recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper
du
recours
interjeté
par
X.________
, défenderesse, à Morges,
contre le jugement
rendu
le 3 juillet 2008 par le
Tribunal des baux
dans la cause divisant le
recourant
d'avec
A.W.________
, à Monnaz,
et
B.W.________
, demandeurs, à Monnaz.
Délibérant en audience publique, la cour
voit :
En fait :
A.
Par jugement rendu le 3 juillet 2008 et notifié le 28
janvier 2009 aux parties, le Tribunal des baux a annulé les
résiliations de bail adressées le 16 octobre 2006 par
la défenderesse X.________ aux demandeurs A.W.________ et
B.W.________, avec effet au 31 janvier 2007, relatives à la
villa indépendante sise [...] à Monnaz (I); dit
qu'ordre est donné à la défenderesse
X.________ de procéder dans la villa décrite sous
chiffre I ci-dessus :
-
à la remise en état de la robinetterie des sanitaires
et de la cuisine ;
-
à un nouvel émaillage de la baignoire et de la douche
;
-
à tous travaux permettant de supprimer les odeurs dans le
garage provenant des conduites d'eaux usées passant sous la
villa (II);
que le loyer mensuel net de la villa
que la défenderesse X.________ loue aux demandeurs
A.W.________ et B.W.________ est réduit de :
-
2% à partir du 6 novembre 2006 et jusqu'à
l'élimination des défauts relatifs à
l'état de la robinetterie des sanitaires et de la cuisine et
au manque d'émail de la baignoire et de la douche
;
-
1% à partir du 6 novembre 2006 et jusqu'à
l'élimination des défauts relatifs aux odeurs dans le
garage (III);
qu'en conséquence, la
défenderesse X.________ est débitrice des demandeurs
A.W.________ et B.W.________, solidairement entre eux, des loyers
versés en trop pour la période du 6 novembre 2006 au
3 juillet 2008, jour du présent jugement, soit un montant de
2'212 fr. 25 (IV) et que les loyers consignés par les
demandeurs A.W.________ et B.W.________ auprès de la Banque
Cantonale Vaudoise sur le compte n° [...] sont
déconsignés comme suit :
-
en faveur des demandeurs A.W.________ et B.W.________ à
hauteur du montant mentionné sous chiffre IV ci-dessus, en
paiement dudit montant ;
-
le solde en faveur de la défenderesse X.________
(V).
que le jugement est rendu sans frais
ni dépens (VI) et que toutes autres ou plus amples
conclusions sont rejetées (VII).
La Chambre des recours se réfère à
l'état de fait du jugement, qui est le suivant :
1.
Par courrier du 9 octobre 2006, A.W.________ et B.W.________ ont
écrit à la défenderesse en ces termes
:
"(…)Suite à nos
diverses conversations téléphoniques, ainsi que la
discussion que nous avons eue avec Fernando le samedi 30 septembre
2006, nous nous permettons de vous envoyer ce courrier afin de
clarifier certains points et d'éviter tout malentendu futur
qui serait désagréable aussi bien pour vous que pour
nous.
1. La piscine
Les nombreux travaux effectués depuis notre entrée
dans la propriété n'ont pas résolu les
problèmes de cette piscine.
a) La peinture avait été refaite, mais, dès le
premier remplissage du bassin, elle a commencé à se
décoller : des cloques (bulles) dans la peinture ont
été observées à divers endroits et des
bouts de peinture décollée se trouvaient dans
l'eau.
b) Les multiples visites de l'entreprise « Piscines et
Accessoires SA » de Martigny, ainsi que les travaux
d'excavation du terrain et de réparation de la tuyauterie
n'ont pas permis de résoudre le problème de fuite
d'eau.
Le résultat final est identique : la piscine est
inutilisable. Nous considérons donc que la piscine n'a
jamais fonctionné et acceptons de louer cette maison sans
piscine, sans en discuter le loyer.
A titre informatif, nous vous rappelons également
l'inondation que nous avions eue dans le local piscine (vous vous
étiez déplacée à Monnaz ce
jour-là pour constater l'eau qui s'était
répandue dans le local).
2. Le loyer gratuit du mois d'août
Nous avons apprécié le loyer gratuit du mois
d'août et vous en remercions. Nous considérons qu'il
permet de dédommager les divers frais et
désagréments occasionnés jusqu'au 30 septembre
2006 et n'est en aucun cas un dédommagement pour
d'éventuels frais et désagréments
futurs.
Pour votre information, nous avons dû passer plusieurs nuits
à l'hôtel en raison des odeurs nauséabondes
provenant des toilettes visiteurs et de la salle de bain du rez
inférieur, en raison des odeurs de mazout dans la maison
liées à la fuite de mazout dans le local de
chaufferie, ainsi qu'en raison du bruit excessif dû au
dysfonctionnement de la chaudière et du tableau de bord. Le
dysfonctionnement du brûleur et du tableau de bord ont
également occasionné une consommation excessive de
mazout (voir à ce sujet les copies remises en annexe des
rapports de service de l'entreprise Buderus).
Nous vous joignons également les copies des factures
liées aux nuits passées à
l'hôtel.
Comme vous le constatez, les divers frais occasionnés
(hôtel, mazout, toile de piscine, téléphones,
divers) vont au-delà des Frs 3'700.-, sans compter les
autres désagréments et soucis.
3. Les assurances
Afin d'éviter tout souci, nous vous envoyons ci-joint une
lettre de notre assurance attestant que la couverture de
responsabilité civile pour tout dommage
s'élève à Frs 3'000'000.- (y compris pour les
animaux).
Concernant l'abri de piscine télescopique, notre conseiller
en assurance nous a informés que cet objet devait être
assuré par la personne propriétaire de l'abri, soit
par vos soins. Nous vous renvoyons donc ci-joint la copie de la
facture que vous nous aviez transmise. Le point 1 de la notice
d'utilisation (bas de la page) vous concerne, et nous prendrons
soin des points 2 à 5.
4. L'installation sanitaire (toilettes et eau
courante)
Nous avons dû informer M. de Villars (responsable des eaux de
la commune de Monnaz) en raison de problèmes de terre et de
rouille dans l'eau des robinets. M. de Villars nous a alors
fortement conseillé de prendre contact avec une entreprise
sanitaire (entreprise Muller à Morges) afin de faire
contrôler notre installation sanitaire et tuyauterie. Cette
entreprise pourra également définir la cause des
mauvaises odeurs persistantes dans les toilettes visiteurs ainsi
que dans la salle de bains du rez inférieur.
5. Entretien du parc
Lors de notre entrée dans la propriété, la
pelouse était tondue. Toutefois, plusieurs arbres
étaient malades et d'autres avaient besoin d'être
taillés de même que les boules de buis, la haie
côté du côté (sic) de l'entrée de
la propriété et la haie du côté de la
route cantonale.
Nous aimerions entretenir de façon convenable tous les
arbres et végétaux du parc, toutefois nous
considérons que
nous ne sommes pas responsables de la
remise en état du parc
. Nous allons donc continuer
à faire tondre la pelouse régulièrement, sans
entreprendre de travaux de remise en état.
6. Les travaux en cours
Nous avons reçu la visite du menuisier qui est venu prendre
les mesures pour les joints de fenêtres ainsi que pour divers
petits travaux de réparation.
Pour conclure cette lettre n'est pas une lettre de reproches, mais
un simple exposé des faits existants. Nous apprécions
cette maison de Monnaz et sommes heureux d'en être les
locataires. Toutefois nous n'acceptons en aucun cas d'en supporter
les soucis et les responsabilités de
propriétaire.(…)"
Le 16 octobre 2006, la défenderesse a résilié
le bail des demandeurs sur formules officielles pour le 31 janvier
2007.
Par courrier du 6 novembre 2006, les demandeurs, par
l'intermédiaire de leur mandataire, ont écrit
à la défenderesse ce qui suit :
"(…)Malgré
d'innombrables promesses non tenues et de nombreuses tentatives
d'obtenir de votre part la réfection des défauts
affectant la villa qu'ils vous louent pour un loyer de CHF 3'700.--
par mois, vous n'avez fait effectuer que très partiellement
lesdits travaux si bien que de nombreux défauts
demeurent.
Je vous renvoie à ce sujet
notamment à la lettre du 9 octobre 2006 de mes clients
à vous-même et précise encore qu'à ce
jour les défauts suivant affectant la maison qu'ils vous
louent demeurent :
1.
-
Un joint
défectueux aux toilettes
, lequel n'a rien à voir
avec la problématique de la fausse (sic) sceptique qui a
été vidée il n'y a pas si longtemps.
L'entreprise Muller à Morges est venue, a constaté
que le défaut avait trait à un joint
défectueux et vous a fait rapport sans que vous ne donniez
suite à ce défaut. Il en résulte la poursuite
des odeurs nauséabondes, qui ne sont plus supportables. Mes
clients font donc réparer le joint par une autre entreprise
et vous adresseront la facture y relative.
2.-
Les joints
des fenêtres
doivent impérativement être
changés, ce que vous savez pertinemment. Depuis deux mois,
vous avez indiqué à de nombreuses reprises à
mes clients que ceux-ci allaient être changés, ce qui
n'est toujours pas fait si bien qu'il en résulte avec
l'arrivée de l'hiver une température dans la maison
qui n'est pas acceptable et entraîne des pertes
d'énergie considérables.
Au nom de mes clients, je vous mets en demeure de faire
exécuter ces travaux de réparation de joints
d'ici
au 20 novembre 2006
au plus tard faute de quoi mes clients
consigneront le loyer en application des articles 259 g et suivants
du Code des obligations.
3.-
Piscine
intérieure couverte
: Concernant la piscine
intérieure couverte, laquelle fait partie du bail, les
problèmes n'ont toujours pas été
réglés si bien que la piscine n'est pas utilisable.
Il existe encore un problème de fuite d'eau. Quant à
la peinture que vous avez fait refaire, elle a commencé
à se découler (sic) dès le premier remplissage
du bassin. Des cloques dans la peinture ont été
observées à divers endroits et des bouts de peinture
décollée se trouvaient dans l'eau, ce qui est
inadmissible. La piscine est donc toujours inutilisable.
Compte tenu de ce qui précède et vu votre attitude,
mes clients reviennent sur leur position du 9 octobre 2006 et vous
mettent en demeure de faire réparer la piscine pour qu'elle
fonctionne conformément au bail
d'ici au 20 novembre
2006
faute de quoi mes clients consigneront le loyer en
application des articles 259 g et suivants du Code des
obligations.
4.-
Toile de piscine
: Toujours concernant la piscine, mes clients ont dû faire
effectuer eux-mêmes la couverture de la piscine vu votre
absence de réaction à ce sujet. Ils ont payé
une facture de CHF 2'813.75 à DM Tapissier, Grand-Rue 4,
à Cudrefin selon facture du 24 octobre 2006 dont je vous
remets copie sous ce pli.
Je vous mets en demeure de rembourser à mes clients ce
montant
d'ici au 20 novembre 2006
faute de quoi mes clients
consigneront le loyer en application des articles 259 g et suivants
du Code des obligations.
5.-
Entretien du parc
: Lors de leur entrée dans la villa, la pelouse du jardin
était tondue. Cependant, plusieurs arbres étaient
déjà malades et d'autres avaient besoin d'être
taillés de même que les boules de buis, la haie du
côté de l'entrée de la propriété
et la haie du côté de la route. Si mes clients sont
d'accord d'entretenir le parc, ils ne sont nullement d'accord et ne
l'ont jamais été de remettre en état le parc
pour qu'il puisse ensuite être entretenu
normalement.
Compte tenu de ce
qui précède, je vous mets en demeure de faire
d'ici au 20 novembre 2006
le nécessaire pour remettre
en état le parc faute de quoi mes clients consigneront le
loyer en application des articles 259 g et suivants du Code des
obligations.
6.-
Sanitaires
vétustes
: Vous avez été informée
à plusieurs reprises du fait que la vétusté
des sanitaires n'était pas acceptable. Votre silence a eu
pour conséquence que mes clients ont dû informer M. de
Villars en raison de problèmes de terre et de rouille dans
l'eau des robinets. M. de Villars a alors fortement
conseillé à mes clients de prendre contact avec une
entreprise sanitaire, ce qui a été fait auprès
de l'entreprise Muller à Morges, afin de faire
contrôler l'installation sanitaire et la tuyauterie. Cette
entreprise doit fournir un rapport à mes clients qui vous
sera transmis le moment venu. Il n'en demeure pas moins que si les
sanitaires doivent maintenant être remis en état
normal (sic).
Mes clients me signalent encore que l'installateur sanitaire est
venu chez eux ce jour pour tenter de localiser la source des
mauvaises odeurs des WC. Ce dernier, après investigations, a
constaté la présence de nids d'insectes. Il y aura
donc lieu d'avoir recours à une entreprise
spécialisée.
Compte tenu de ce qui précède, je vous mets en
demeure de faire
d'ici au 20 novembre 2006
le
nécessaire pour exécuter les travaux adéquats
de remise en état des sanitaires faute de quoi mes clients
consigneront le loyer en application des articles 259 g et suivants
du Code des obligations.
7.-
Fuite de mazout et
odeurs de mazout
: Vu les odeurs de mazout consécutives
à une fuite qui a eu lieu il y a quelques temps, mes clients
ont dû dormir plusieurs nuits à l'hôtel. Je vous
remets sous ce pli deux factures ascendant à respectivement
CHF 310.-- et CHF 234.60, soit un total de CHF 544.60 que je vous
mets en demeure de rembourser à mes clients
d'ici au 20
novembre 2006
faute de quoi mes clients consigneront le loyer
en application des articles 259 g et suivants du Code des
obligations.(…)
Au cas où les défauts susmentionnés ne
seraient pas réparés
d'ici au 20 novembre
2006
, mes clients consigneront leur loyer en application des
articles 259 g et suivants du Code des obligations dès et y
compris le 1er décembre 2006."
2.
Par demande adressée au Tribunal des baux le 19 mars 2007,
A.W.________ et B.W.________ ont pris les conclusions suivantes
contre la défenderesse X.________, avec suite de frais et
dépens :
"I.-
Autoriser A.W.________ et B.W.________ à consigner les
loyers dus à X.________ à compter du 1
er
décembre 2006 selon contrat de bail à loyer pour
habitation du 31 mai 2006 portant sur une villa individuelle sise
à Monnaz en mains de Banque Cantonale Vaudoise.
II.-
Dire que le montant du loyer dû par A.W.________ et
B.W.________ à X.________ du chef du contrat de bail
à loyer pour habitation mentionné à la
conclusion I.- ci-dessus est réduit de moitié
à compter du 1
er
novembre 2006 jusqu'à
complète exécution des travaux de réparation
des défauts.
III.-
Ordonner à Banque Cantonale Vaudoise de déconsigner
à concurrence du montant fixé à dire de
Justice les loyers consignés par A.W.________ et
B.W.________ en leur faveur.
IV.-
Dire que X.________ est la débitrice de A.W.________ et
B.W.________ et leur doit paiement immédiat, conjointement
et solidairement entre eux chacun pour part que Justice dira de la
somme de CHF 70'000.-- (septante mille francs) plus
intérêt à 5% l'an courant dès le 22
décembre 2006.
V.-
Autoriser A.W.________ et B.W.________ à payer par
compensation des loyers dus à X.________ à teneur du
bail à loyer pour habitation signé le 31 mai 2006
à compter du premier jour du mois suivant la décision
définitive et exécutoire à intervenir avec les
montants qui leur seront alloués dans le cadre de la
présente instance.
VI.-
Maintenir la décision de la Commission de conciliation en
matière de baux à loyer du district de Morges du 15
février 2007 pour le surplus."
Par requête adressée au Tribunal des baux le
même jour, la défenderesse a pris les conclusions
suivantes contre les demandeurs, sous suite de frais et
dépens :
"I.
A) La résiliation du bail du 16 octobre 2006 est
valable.
B) La résiliation du bail du 16 octobre 2006 est valable
avec effet au 30 juin 2007.
II.
Ordre est donné à la Banque cantonale vaudoise de
libérer les loyers consignés sur le compte
numéro [...] en faveur de la demanderesse.
III.
A) La villa [...] ne présente pas de
défauts;
B)
subsidiairement
quels travaux précis la
demanderesse doit faire exécuter à sa charge ou, le
cas échéant, dans la mesure où elle ne doit
pas supporter les frais correspondants, à la charge des
locataires.
IV.
Le loyer mensuel de CHF. 3'700.- est dû pour toute la
durée du bail depuis le 1
er
juillet 2006 sans
réduction quelconque, sous réserve du loyer du mois
d'août 2006, abandonné par la demanderesse dans le
cadre de l'arrangement du 9 octobre 2006.
V.
Ce loyer est dû pour l'objet loué à l'exclusion
de la piscine."
A l'audience du 7 septembre 2007, les demandeurs ont conclu
à libération des conclusions prises par la
défenderesse dans son écriture du 19 mars
2007.
Les demandeurs se sont déterminés sur la
requête du 19 mars 2007 de la défenderesse et ont pris
les conclusions suivantes, avec suite de dépens :
"Principalement :
I.
Rejeter les conclusions de la requête du 19 mars
2007.
Subsidiairement, dans l'hypothèse où les
résiliations ne seraient pas annulées
:
II.
Dire que les résiliations du 16 octobre 2006 sont
reportées au 1
er
juillet 2007.
III.
Dire que le bail est prolongé pour une durée de
quatre ans."
La défenderesse a conclu au rejet des conclusions I à
VI de la demande du 19 mars 2007 et, dans l'hypothèse
où les résiliations sont déclarées
valables, à ce qu'aucune prolongation de bail ne soit
octroyée aux demandeurs.
B.
Par acte du
9
février 2009, X.________ a recouru contre ledit jugement, en
concluant, sous suite de dépens de première et
deuxième instances, principalement à la
réforme en ce sens que le loyer mensuel net de la villa que
la défenderesse loue aux demandeurs est réduit de
:
- 2% à partir du 6 novembre 2006 et jusqu'au 13 mars 2007
(défauts relatifs à l'état de la robinetterie
des sanitaires et de la cuisine et au manque d'émail de la
baignoire et de la douche);
- 1% à partir du 6 novembre 2006 et jusqu'au 13 mars 2007
(défauts relatifs aux odeurs dans le garage);
qu'en conséquence, la
défenderesse est débitrice des demandeurs,
solidairement entre eux, des loyers versés en trop pour la
période du 6 novembre 2006 au 13 mars 2007, soit un montant
de 472 fr. 05 et que la somme de 1'500 fr. est allouée
à la défenderesse à titre de dépens,
à charge, solidairement, des demandeurs. La recourante a
conclu, subsidiairement à l'annulation du jugement entrepris
et au renvoi de la cause à l'autorité de
première instance pour complément d'instruction et
nouveau jugement.
Dans son mémoire du 8 mai 2009, la recourante a
développé ses moyens et confirmé ses
conclusions. Elle a produit un bordereau de
pièces.
Le 13 juillet 2009, les intimés ont produit un
mémoire responsif dans lequel ils ont conclu, sous suite de
dépens, au rejet du recours.
En droit
:
1.
Les art. 444, 445 et
451 ch. 3 CPC (Code de procédure civile vaudoise du 14
décembre 1966, RSV 270.11), applicables par renvoi de l'art.
13 LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux,
RSV 173.655), ouvrent la voie des recours en nullité et en
réforme contre les jugements principaux rendus par le
Tribunal des baux.
En l'espèce,
le recours tend principalement à la réforme et
subsidiairement à la nullité du jugement
entrepris.
Saisie d'un recours en nullité, la Chambre des recours
n'examine que les moyens dûment développés,
l'énonciation séparée des moyens de
nullité étant une condition de recevabilité du
recours en nullité (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure
civile vaudoise, 3
ème
éd., 2002, n. 2 ad
art. 465 CPC, p. 722).
La recourante a conclu à la nullité du jugement, mais
elle ne développe dans son mémoire ampliatif que des
moyens de réforme après des "remarques
préalables". N'ayant avancé aucun argument
spécifique de nullité, son recours en nullité
est irrecevable.
Déposé en temps utile (art. 458 CPC, applicable par
renvoi de l'article 15 LTB), par une partie qui y a
intérêt, le recours en réforme est
recevable.
2.
La recourante a requis la suspension de la procédure de
recours jusqu'à droit connu sur le recours contre le
jugement rendu le 30 mars 2009 par le Tribunal des baux,
prononçant la validité des résiliations de
bail adressées le 1
er
novembre 2009 aux
intimés. Une telle suspension n'apparaît pas
nécessaire, compte tenu du sort du recours, l'état de
fait étant par ailleurs suffisamment établis pour
permettre de statuer immédiatement sur le présent
litige.
3.
Saisie d'un recours en réforme contre un jugement principal
rendu par le Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit
librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC). Les
parties ne peuvent toutefois articuler des faits nouveaux, sous
réserve de ceux qui résultent du dossier et qui
auraient dû être retenus ou de ceux pouvant
résulter d'une instruction complémentaire selon
l'article 456a CPC (art. 452 al. 1ter CPC). Ainsi, le Tribunal
cantonal revoit la cause en fait et en droit sur la base du
dossier, sans réadministration des preuves
déjà administrées en première instance.
Il développe donc son raisonnement juridique après
avoir vérifié la conformité de l'état
de fait du jugement aux preuves figurant au dossier et l'avoir, le
cas échéant, corrigé ou complété
au moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
La recourante requiert formellement de joindre à la
présente instance " tous les faits
évoqués par les parties" dans les procédures
XC08.17642 et XC07.8650 (mémoire, p. 5). Elle demande en
outre que le dossier des mesures provisionnelles (XP07.022710 et
XP07.02937) soit également joint à la présente
cause, si tel n'est pas déjà le cas. En fait, les
mesures provisionnelles des intimés et de la recourante ne
figurent au dossier qu'en tant que pièces produites
(pièce 152). La recourante a joint à son
mémoire un onglet de 23 pièces.
La jonction de la présente cause avec celles objets de la
réquisition de la recourante a été
refusée par le premier juge (la Présidente statuant
seule) le 30 juin 1008. Cette réquisition n'a pas
été renouvelée devant le Tribunal des baux
à l'audience de jugement (cf. procès-verbal du 3
juillet 2008).
Même si la forme incidente n'est pas admise en
procédure sommaire, la recourante n'a pas fait grief en
deuxième instance d'un refus injustifié de la
jonction requise (art. 445 al. 1 ch. 2 CPC). Elle ne peut, par la
production en deuxième instance, parvenir au même
résultat que si les causes étaient jointes pour
l'appréciation des faits.
Au demeurant, l'art. 456a CPC n'autorise l'instruction sur des
nouveaux moyens de fait qu'exceptionnellement, au vu de l'atteinte
portée au principe constitutionnel de la double instance. Le
cas échéant, la mesure d'instruction est la
production d'une pièce précise ou l'audition d'un
témoin ou son récolement sur un point précis
(JT 2003 III 3). La production de l'entier d'une cause judiciaire
ou d'un onglet de nombreuses pièces ne se rapportant pas
à un ou des faits précis, ne satisfait pas à
cette exigence.
La cause doit ainsi être appréciée en fait en
l'état, les constatations des premiers juges correspondant
aux éléments au dossier et n'étant d'ailleurs
pas comme telles critiquées. La cour de céans peut
les reprendre pour autant que de besoin, sous réserve des
compléments qui suivent.
En droit, seuls demeurent litigieux, au vu des conclusions prises,
les loyers réduits en fonction des défauts retenus,
notamment la période des taux de réduction retenus.
La cour de céans n'a ainsi pas à revenir sur
l'annulation des résiliations du 16 octobre 2006, ni sur la
liste des défauts retenus par les premiers juges (ch. II du
dispositif).
4.
La recourante invoque un abus de droit et la
témérité des intimés qui ont
suscité l'obstruction, selon elle, des visites
nécessaires de la bailleresse pour remédier aux
défauts.
Le preneur qui fait valoir des défauts et qui met en demeure
son bailleur d'y remédier dans un délai
réputé suffisant doit naturellement permettre les
visites utiles à la mise en œuvre des
réparations (art. 257h al. 2 CO [Code des obligations du 30
mars 1911, RS 220] et 5 al. 1 Contrat-cadre romand). Il s'agit
là d'une incombance légale au non-respect de laquelle
s'attache la conséquence que le locataire ne peut se
plaindre du défaut de réparation dans le délai
imparti, soit du défaut des conséquences de droit des
art. 259a ss CO. Un recours à l'art. 2 CC
(Code civil suisse du 10 décembre 1907, RS
210)
, soit à
l'interdiction de l'abus de droit, n'est pas utile à cet
égard.
Au dossier figure l'indication (pièce 152) qu'une visite des
lieux est intervenue le 22 novembre 2007. Il est en outre
établi qu'une visite a eu lieu le 2 octobre 2007 ensuite
d'une décision judiciaire du même jour (nos
37/1à 38 de la pièce 152), mais selon les dires du
conseil des intimés, elle n'a pas abouti puisque les
intimés ont fait valoir que l'ordonnance judiciaire produite
ne l'avait été qu'en photocopie. Toutefois, il
ressort de la requête de mesures provisionnelles du 2 octobre
2007 (no 36/2) que les défauts en cause ne sont pas
ceux retenus par le jugement entrepris. L'attitude des
intimés apparaît ainsi certes critiquable, voire
abusive, mais elle n'est pas en relation de causalité avec
les défauts retenus.
Le 26 février 2007, la recourante a donné le choix
aux intimés entre trois dates (les 8, 13 et 15 mars 2007)
pour la visite des lieux concernant les défauts litigieux et
retenus par le jugement. Les intimés n'ont pas opté
pour une date dans leur réponse, attendant de voir leur
avocat, celui-ci n'ayant pas non plus modifié leur position
dans un courrier du 8 mars 2007 (no 14/2 de la pièce 152)
où il indique "vous comprenez aisément que mes
clients souhaitent tout d'abord cadrer l'objet et les personnes
présentes à cette visite plutôt que voir Mme
X.________ se rendre chez eux pour d'autres objets que ceux du
litige". La visite ainsi prévue avec les maîtres
d'état pour "le mardi 13 mars 2007, dès 11 heures",
selon courrier du 7 mars 2007 de la recourante (no 13 de la
pièce 152), s'est heurtée à un refus, sous
menace de plainte pour violation de domicile le cas
échéant, par courrier du conseil des intimés
faxé le 12 mars suivant (no 16 de la pièce
152).
La date a été fixée, après un choix
vainement offert entre trois dates, plus de cinq jours à
l'avance, puisque déjà proposée le 26
février 2007 (no 11 de la pièce 152). Le refus des
intimés ne résiste pas à l'examen : il
n'appartient pas au preneur qui réclame l'exécution
des travaux dans un délai qu'il a fixé de
vérifier qui accompagne le bailleur lors de l'inspection, ni
même d'empêcher le bailleur d'entrer parce qu'il
pourrait constater d'autres faits que ceux qui faisaient l'objet du
procès. L'ensemble du dossier confirme à cet
égard, au vu de la nécessité d'obtenir un
ordre judiciaire pour la visite en octobre, pour d'autres
défauts allégués, que les intimés ont
sans fondement entravé l'inspection, soit la mise en
œuvre des réparations réclamées; ils
n'ont pas respecté l'incombance qui leur appartenait pour se
prévaloir, notamment sur le plan de la réduction des
loyers et de la consignation, de l'inexécution des
réparations des défauts retenus.
Dans cette mesure, la limitation à la date du 13 mars 2007
de la réduction est bien fondée. Le recours en
réforme doit être admis pour ce motif et le jugement
réformé en ce sens que le loyer mensuel net de la
villa  est réduit de 2% à partir du 6 novembre
2006 et jusqu'au 13 mars 2007 pour les défauts relatifs
à l'état de la robinetterie des sanitaires et de la
cuisine et au manque d'émail de la baignoire et de la douche
et de 1% à partir du 6 novembre 2006 et jusqu'au 13 mars
2007 pour les défauts relatifs aux odeurs dans le garage et
que la défenderesse est débitrice des demandeurs,
solidairement entre eux, des loyers versés en trop pour la
période du 6 novembre 2006 au 13 mars 2007, soit un montant
de 472 fr. 05.
5.
La recourante conclut à l'allocation de dépens de
première instance d'un montant de 1'500 fr. en faisant
valoir que les intimés ont fait preuve de
témérité en demandant la somme de 70'000 fr.
à titre d'avance sur des frais de travaux qu'ils estimaient
devoir exécuter en lieu et place de la
recourante.
Selon l'art. 14 al. 2 LTB, une partie qui agit de façon
téméraire ou qui complique inutilement le
procès peut être tenue de payer un émolument de
500 francs au maximum. Elle peut aussi être astreinte
à payer à l'autre partie des dépens d'un
montant de 1'500 fr. (art. 14 al. 3
LTB).
Doit être qualifié de téméraire le
comportement procédural de celui qui, objectivement parlant,
est dénué de tout fondement et que n'aurait pas
adopté une personne sensée et raisonnable (ATF 106 II
152, JT 1980 I 602). Un tel comportement doit être voulu par
la partie à laquelle il est imputable. La
témérité s'apparente ainsi à une forme
d'abus de droit. Comme exemple de comportement
téméraire on peut mentionner le fait d'intenter, de
manière contraire à la bonne foi, une action
dénuée de tout fondement juridique. L'autorité
de conciliation appelée à connaître des litiges
portés devant elle doit faire preuve de retenue avant
d'admettre qu'une prétention est dépourvue de tout
fondement. Elle ne s'y résoudra que lorsque le point de vue
défendu par une partie heurte une disposition claire et
indiscutée de l'ordre juridique ou qu'il va clairement
à l'encontre d'une jurisprudence constante et
éprouvée (cf. Byrde/Hack/Giroud/ Walther, in
Procédures spéciales vaudoises, 2008, n. 8 ad art. 14
LTB, p. 150; Higi,
Zürcher Kommentar,
n. 106 à 109 et 121-122
ad art. 274d CO, pp. 463-464 et 468; cf. également JT 1984
III 76).
En l'espèce, les premiers juges ont nié à
juste titre que les demandeurs aient agi
témérairement. Certes, les conclusions qu'ils ont
prises devant le Tribunal des baux, tant en réduction de
leur loyer qu'en paiement des frais liés à
l'exécution de travaux visant à l'élimination
des défauts, étaient excessives. Toutefois, les
demandeurs ont obtenu gain de cause sur la question de la
réduction du loyer, même si c'est de manière
modeste, mais surtout sur celle de l'annulation des
résiliations de bail. Quant à la conclusion tendant
au paiement de 70'000 fr. (ch. IV de la demande), ils ont
été déboutés. Mais la prétention
invoquée n'a pas compliqué à l'excès le
procès si l'on prend en considération les
développements que lui consacre le Tribunal des baux dans
son jugement (pp. 22-23). Quoi qu'il en soit, la
témérité est une notion qui doit être
appliquée de manière restrictive et l'on ne saurait
admettre que les parties ont fait preuve de
témérité dans la présente cause. Ce
moyen est mal fondé et doit être
rejeté.
6.
En conclusion, le recours doit être partiellement admis et le
jugement réformé aux chiffres III et IV de son
dispositif en ce sens que le loyer mensuel net de la villa que la
défenderesse X.________ loue aux demandeurs A.W.________ et
B.W.________ est réduit de 2% à partir du 6 novembre
2006 et jusqu'au 13 mars 2007 (défauts relatifs à
l'état de la robinetterie des sanitaires et de la cuisine et
au manque d'émail de la baignoire et de la douche) et de 1%
à partir du 6 novembre 2006 et jusqu'au 13 mars 2007
(défauts relatifs aux odeurs dans le garage) (ch. III) et
qu'en conséquence, la défenderesse X.________ est
débitrice des demandeurs A.W.________ et B.W.________,
solidairement entre eux, des loyers versés en trop pour la
période du 6 novembre 2006 au 13 mars 2007, soit un montant
de 472 fr. 05 (ch. IV).
Les frais de deuxième instance de la recourante sont
arrêtés à 200 francs.
Les intimés, solidairement entre eux, doivent verser
à la recourante la somme de 700 fr. à titre de
dépens de deuxième instance.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant en audience
publique,
prononce
:
I.
Le recours est partiellement
admis.
II.
Le jugement est réformé
aux chiffres III et IV de son dispositif comme il suit :
III.        Le loyer mensuel net
de la villa que la défenderesse X.________ loue aux
demandeurs A.W.________ et B.W.________ est réduit de
:
--         2% à
partir du 6 novembre 2006 et jusqu'au 13 mars 2007 (défauts
relatifs à l'état de la robinetterie des sanitaires
et de la cuisine et au manque d'émail de la baignoire et de
la douche);
--         1% à
partir du 6 novembre 2006 et jusqu'au 13 mars 2007 (défauts
relatifs aux odeurs dans le garage).
IV.       En conséquence, la
défenderesse X.________ est débitrice des demandeurs
A.W.________ et B.W.________, solidairement entre eux, des loyers
versés en trop pour la période du 6 novembre 2006 au
13 mars 2007, soit un montant de 472 fr. 05 (quatre cent
septante-deux francs et cinq centimes).
Il est confirmé pour le surplus.
III.
Les frais de deuxième instance
de la recourante sont arrêtés à 200
francs  (deux cents francs).
IV.
Les intimés A.W.________ et
B.W.________, solidairement entre eux, doivent verser à la
recourante X.________  la somme de 700 francs (sept cents
francs) à titre de dépens de deuxième
instance.
V.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
Le
président
:
La
greffière
:
Du 26 août
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
La
greffière
:
Du
L'arrêt qui
précède, dont la rédaction a été
approuvée à huis clos, est notifié en
expédition complète, par l'envoi de photocopies
à :
‑      M
e Alec Crippa (pour X.________),
‑      M
e Bernard Katz (pour A.W.________ et
B.W.________
).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est de 1'740
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Tribunal des
baux.
La
greffière
: