vd_findinfo · HC / 2018 / 788 · 2018-09-18 · fr

DÉCISION DE RENVOI, BAIL À LOYER, RÉNOVATION D'IMMEUBLE | 271 al. 1 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 18.09.2018 HC / 2018 / 788

TRIBUNAL
CANTONAL
XC15.007260-180519
524
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
18 septembre 2018
_______________________
Composition
:               M. ABRECHT, président
MM. Stoudmann et Oulevey,
juges
Greffière
:              Mme Boryszewski
*****
Art.
271 ss CO
Saisie par renvoi de la I
re
Cour de droit civil du Tribunal fédéral et statuant sur l’appel interjeté par
A.P.________
,
à Lausanne, et
B.P.________
,
à Walzenhausen, demandeurs, contre le jugement rendu le 5 octobre 2016 par le Tribunal des baux
dans la cause divisant les appelants d’avec
W.________
,
à Lausanne, et
L.________
,
à Epalinges, défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
a)
Par jugement du 5 octobre 2016, le Tribunal des baux a rejeté la demande déposée le 20
février 2015 par A.P.________ et B.P.________ contre W.________ et L.________ (I), a rendu ledit
jugement sans frais judiciaires ni dépens (II) et a rejeté toutes autres ou amples conclusions
(III).
b)
Par acte du 28 février 2017, les locataires A.P.________ et B.P.________ ont interjeté appel
contre ce jugement, en concluant, sous suite de frais et dépens, principalement à sa réforme
en ce sens que la résiliation de bail du 29 avril 2014 pour le 30 septembre suivant soit annulée,
subsidiairement que le bail soit prolongé pour une durée de quatre ans dès le 1
er
octobre 2014. A titre plus subsidiaire, ils ont conclu à ce que le jugement entrepris soit annulé
pour un complément d’instruction dans le sens des considérants.
Les intimés n’ont pas été invités à se déterminer sur l’appel.
Par arrêt du 15 mai 2017 (CACI 15 mai 2017/193), la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
a rejeté l’appel (I), a confirmé le jugement (II), a mis les frais judiciaires de deuxième
instance, arrêtés à 1'545 fr., à la charge des appelants A.P.________ et B.P.________,
solidairement entre eux (III), et a dit que l’arrêt était exécutoire (IV).
B.
a)
Par arrêt du 21 décembre 2017 (TF
4A_347/2017), la I
er
Cour de droit civil du Tribunal fédéral a rejeté le recours formé par B.P.________
(1), a admis le recours formé par A.P.________, l’arrêt attaqué étant annulé
et la cause renvoyée à la cour cantonale pour instruction et nouvelle décision dans le
sens des considérants (2), a mis les frais de la procédure fédérale, arrêtés
à 2'500 fr., à la charge de l’intimé (3), a dit que l’intimé verserait
au recourant A.P.________ une indemnité de 3'000 fr. à titre de dépens (4) et a dit que
l’arrêt était communiqué aux parties et à la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal (5).
En droit, le Tribunal fédéral a tout d’abord considéré que ce qui vaut pour
l’action formatrice en annulation de la résiliation en cas de bail commun de colocataires
vaut
a fortiori
pour l’action formatrice en annulation de la résiliation des héritiers qui ont succédé
au défunt dans la relation contractuelle de bail (art. 560 CC). Ainsi, chacun d’eux a la qualité
pour agir seul en annulation de la résiliation du bail lorsque son ou ses cohéritiers s’y
refusent, pour autant qu’il assigne également celui-ci en justice à côté du
bailleur (TF 4A _689/2016 du 28 août 2017 consid. 4.1). Le Tribunal fédéral
a toutefois rappelé que les droits des héritiers sont restreints : en cas de décès
du locataire, la protection contre les congés des art. 271 ss CO n’est conférée
qu’aux membres de la famille qui habitaient avec celui-ci et qui lui ont succédé dans
la relation contractuelle (TF 4A _34/2017 du 18 avril 2017 consid. 5). Ainsi, dans la mesure
où B.P.________ n’habitait pas l’appartement litigieux, le Tribunal fédéral
lui a dénié la qualité pour agir dans le cadre de l’action en contestation de la
résiliation du bail. Il l’a en revanche reconnue à A.P.________, qui avait succédé
à sa mère dans la relation de bail et qui était un occupant à titre principal du
logement. Par ailleurs, il a relevé que tant le bailleur que ses frère et sœur cohéritiers,
soit B.P.________ et L.________, étaient parties au procès, d’un coté ou de l’autre.
L
a Haute cour a également
considéré que le bailleur avait motivé la résiliation du bail non pas par sa décision
d'entreprendre des travaux pour augmenter la valeur de son bien, mais par la nécessité et l'urgence
qu'il y aurait à remplacer l'installation sanitaire et à mettre aux standards actuels la cuisine
et les salles d'eau, soit pour maintenir l'utilité et la valeur actuelle de son bien. Elle a ainsi
renvoyé la cause à la Cour de céans pour qu’elle instruise ces questions ou les
fasse instruire par le Tribunal des baux.
b)
Les parties ont été invitées
à se déterminer ensuite de l’arrêt de renvoi du Tribunal fédéral.
Par courrier du 12 avril 2018, L.________  a indiqué qu’elle renonçait à déposer
des observations et n’entendait pas procéder dans le cadre de cette affaire, s’en remettant
ainsi à justice.
Le 25 juin 2018, W.________ a déposé des observations et a conclu, avec dépens, à
ce que la résiliation formulée le 29 avril 2014 du bail concernant le logement (appartement
[...]) situé au chemin de [...], appartement de 5 pièces au 5
e
étage, avec effet au 30 septembre 2014, soit confirmée.
Le même jour, A.P.________ et B.P.________ ont déposé des observations par lesquels ils
ont conclu, avec suite de frais et dépens, à ce que la cause soit renvoyée au Tribunal
des baux pour instruction complémentaire.
C.
La
Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants dans la mesure utile à la compréhension
et à la résolution de la question encore litigieuse à la suite de l’arrêt de
renvoi du Tribunal fédéral du 21 décembre 2017 :
1.
Le 2 novembre 1961, [...] (père) a conclu avec W.________ et [...], qui agissaient en qualité
de gérants pour le compte de la ...][...], un contrat de bail à loyer portant sur un appartement
de cinq pièces situé dans un immeuble construit en 1961, comportant 42 appartements, répartis
sur neuf niveaux et sis chemin de ...][...].
Au décès de ...][...] (père), survenu en 1992, son épouse ...][...] est devenue titulaire
du bail de l’appartement précité.
2.
En 1994, deux entreprises d’installateurs
sanitaires ont établi un rapport sur l’état des conduites de l’immeuble, révélant
de nombreux problèmes dus à la vétusté des installations sanitaires et de l’équipement
des cuisines et salles de bains, notamment de la corrosion, de l’oxydation, des obstructions dues
à des diamètres de tuyaux ne répondant plus aux normes actuelles, des difficultés
à trouver des pièces de rechange pour les robinetteries d’origine ou encore la nécessité
de procéder fréquemment à des réparations ou dépannages. En 1995, la propriétaire
a mandaté l’architecte ...][...], qui a constaté que l’immeuble était bien
entretenu et dans un état de dégradation moyen, qui ne justifiait pas une intervention urgente,
sauf en ce qui concernait la distribution d’eau chaude.
Le défendeur W.________ a acquis l’immeuble
précité le 14 janvier 1999, devenant ainsi seul bailleur des baux en cours.
3.
Le 8 juillet 1999, la Municipalité de
Lausanne a autorisé le défendeur à procéder aux rénovations telles que décrites
par l’architecte [...] en 1995.
Le 5 décembre 2000, une transaction judiciaire a été conclue entre le défendeur et
[...] dans le cadre d’un conflit portant sur une demande de baisse de loyer formulée par l’intéressée.
Le loyer mensuel de l’appartement litigieux a ainsi été fixé à 1’515 fr. dès
le 1
er
octobre 2000.
...]
[...], qui s’est opposée au projet de rénovation, a saisi le Tribunal des baux, qui
a considéré, par jugement du 26 octobre 2001, que les travaux de la première étape
ne pouvaient pas lui être imposés en cours de bail, mais a notamment autorisé le traitement
des conduites sanitaires, sans remplacement. Cette décision a été confirmée par le
Tribunal cantonal le 14 août 2002, puis par le Tribunal fédéral le 4 mars 2003. Dans
le cadre de ce litige, deux expertises ont été mises en œuvre par le Tribunal des baux,
qui ont toutes deux constaté, notamment, la nécessité de procéder au remplacement
des tuyauteries intérieures de l’immeuble à court ou moyen terme. Les nuisances que les
travaux prévus dans les appartements pourraient engendrer ont par ailleurs été jugées
excessives en cours de bail.
4.
Les façades et les fenêtres de tout
le bâtiment ont été refaites, ainsi que tous les appartements de l’aile nord, entre
le 10 juillet 2000 et le 30 avril 2001. La réfection des appartements de l’aile sud, qui en
comporte 17, a débuté en 2004 avec un appartement du deuxième étage.
Le 15 juillet 2008, le demandeur A.P.________,
l’un des fils de [...], est venu vivre auprès de sa mère et a été enregistré
en qualité d’occupant de l’appartement.
Des travaux de rénovation ont encore été
exécutés dans l’appartement litigieux en septembre 2008, janvier 2011, février 2012
et mars 2014.
5....]
[...] est décédée le [...] 2014, laissant pour héritiers légaux ses trois enfants,
soit A.P.________, B.P.________ et L.________.
Par formule officielle du 29 avril 2014 adressée aux trois héritiers de [...], la gérance
a résilié le bail de l’appartement précité pour le 30 septembre 2014.
La gérance a exposé à cet effet que, compte tenu de la vétusté de l’appartement,
d’importants travaux de rénovation devaient y être entrepris, qui ne pouvaient pas se
faire en présence d’un locataire.
6.
[...] SA a fait le point sur la rénovation des appartements de l’immeuble dans une note établie
le 14 août 2016. Cette note, à laquelle est annexée une « coupe transversale »
de l’immeuble datée du 11 avril 2014, concerne uniquement les 17 appartements « côté
lac », soit l’aile sud de l’immeuble. Il est exposé que la tuyauterie doit
être intégralement remplacée, en procédant par colonne de chute sur toute leur verticalité.
Cette opération, qui peut être exécutée par tronçons d’une hauteur d’étage,
mais sans la présence de locataires dans les appartements concernés, a été exécutée
dès 2003 lors de changements ou rocades de locataires. A l’été 2015, la rénovation
a eu lieu dans dix appartements sur dix-sept, soit 60 % de l’installation, de sorte qu’il
reste encore un risque important de dégâts d’eau et que l’écoulement du temps
menace « la cohérence globale de la mise à niveau », le vieillissement
ne pouvant pas être homogène. Il est par ailleurs relevé que les travaux envisagés
permettent de désamianter les revêtements de faïences, de séparer les colonnes de
chutes pour les eaux claires et les eaux usées, de mettre à  niveau l’installation
électrique des locaux humides et de permettre l’installation de lave-linge et séchoirs
individuels dans les locaux sanitaires. Il est en outre projeté de supprimer les chambres de bonne
qui jouxtent les cuisines pour agrandir celles-ci et permettre l’installation d’un agencement
aux dimensions actuelles.
7.
Le demandeur A.P.________ occupe seul l’appartement litigieux. S’il s’est annoncé
auprès de la gérance en juillet 2008, il ressort d’un extrait du Contrôle des habitants
de Lausanne du 16 juin 2014 que l’intéressé est en réalité inscrit à l’adresse
de l’appartement litigieux depuis le 1
er
juillet
2007.
8.
Le 26 mai 2014, A.P.________, A.P.________ et L.________ ont déposé une requête contre
W.________ auprès de la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district
de Lausanne, en concluant à l’annulation de la résiliation de bail du 29 avril 2014,
subsidiairement à une prolongation de bail pour une durée de quatre ans. La défenderesse
L.________ a toutefois informé la commission qu’elle s’opposait à la démarche
des demandeurs. A la suite de l’échec de la conciliation, la Commission de conciliation a
délivré une autorisation de procéder le 22 janvier 2015.
Les demandeurs A.P.________ et B.P.________ ont ensuite saisi le Tribunal des baux le 20 février
2015 d’une demande, par laquelle ils ont pris les mêmes conclusions.
Par courrier du 10 mars 2015, la défenderesse L.________ a conclu, avec suite de frais et dépens,
au rejet des conclusions prises par les demandeurs.
Dans ses déterminations du 20 avril 2015, le défendeur W.________ a conclu, avec dépens,
au rejet des conclusions prises par les demandeurs.
En droit
:
1.
1.1
Le principe de l’autorité de l’arrêt de renvoi, que prévoyait expressément
l’art. 66 al. 1 OJ (loi fédérale d’organisation judiciaire du 16 décembre
1943), aujourd’hui abrogé, demeure applicable sous la LTF (loi sur le Tribunal fédéral
du 17 juin 2005 ; RS 173.110) (ATF 135 III 334 consid. 2). Il en résulte que les considérants
de l’arrêt de renvoi lient les parties et le Tribunal fédéral lui-même, celui-ci
ne pouvant pas se fonder sur des considérations qu’il avait écartées ou dont il
avait fait abstraction dans sa précédente décision (ATF 111 II 94 consid. 2). L’autorité
cantonale est quant à elle tenue de fonder sa nouvelle décision sur les considérants de
droit de l’arrêt du Tribunal fédéral, le juge auquel la cause est renvoyée
voyant donc sa cognition limitée par les motifs de cet arrêt, en ce sens qu’il est lié
par ce qui a déjà été tranché définitivement par le Tribunal fédéral
(ATF 104 IV 276 consid. 3b ; ATF 103 IV 73 consid. 1) et par les constatations de fait qui n’ont
pas été attaquées devant celui-ci (ATF 104 IV 276 consid. 3d). Des faits nouveaux ne peuvent
être pris en considération que sur les points qui ont fait l’objet d’un renvoi
et dans la mesure où le droit de procédure applicable autorise leur introduction à ce
stade de la procédure, ces faits ne pouvant être ni étendus ni fixés sur une base
juridique nouvelle (ATF 131 III 91 consid. 5.2 ; TF 5A_ 561/2011 du 19 mars 2012 consid. 4.1).
1.2
En l’espèce,
la cause a été renvoyée à la cour de céans pour qu’elle instruise elle-même,
ou fasse instruire par le Tribunal des baux, les questions de la nécessité et de l’urgence
de procéder au remplacement des installations sanitaires et de l’urgence de procéder
au remplacement des installations sanitaires et de remettre la cuisine et les salles d’eau aux
standards actuels. Dans le délai fixé aux parties pour se déterminer sur la suite de la
procédure, le bailleur a produit des pièces qui prouvent peut-être la nécessité
et l'urgence de certains de ces travaux, mais pas la totalité. Pour juger de la nécessité
et de l'urgence de faire des travaux pour maintenir l'utilité et la valeur actuelles de la cuisine,
par exemple, ces pièces ne suffisent pas. Une inspection locale est indispensable. Il convient dès
lors d'annuler le jugement et de renvoyer la cause au Tribunal des baux pour complément d'instruction
et nouveau jugement dans le sens des considérants du Tribunal fédéral.
2.
2.1
Il résulte de ce qui précède que
l’appel de B.P.________ doit être rejeté, tandis que celui de A.P.________ doit être
admis. Le jugement sera réformé aux chiffres I à III de son dispositif en tant qu’il
concerne B.P.________. Il sera pour le surplus annulé et la cause renvoyée au Tribunal des
baux pour nouvelle instruction et nouveau jugement sur les conclusions prises par ou contre A.P.________,
dans le sens des considérants.
2.2
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 1'545 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010, RSV 270.11.5]), seront mis à concurrence de 772 fr. 50 à la charge de
l’appelant B.P.________ qui succombe contre l’intimé W.________ (art. 106 al. 1 CPC)
et à concurrence de 772 fr. 50 à la charge de l’intimé W.________ qui succombe contre
l’appelant A.P.________
(art. 106 al. 1 CPC).
2.3
S’agissant des dépens, au vu de l’issue du litige et de l’ampleur des observations
de l’intimé W.________ du 25 juin 2018, l’appelant B.P.________ versera à l’intimé
W.________ la somme de 700 fr. (art. 7 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre
2010 ; RSV 270.11.6]), à titre de dépens de deuxième instance, somme qui représente
la moitié des frais d’avocat de l’intimé.
Quant à l’intimé W.________, il versera à l’appelant A.P.________ la somme
de 1'000 fr. à titre de dépens de deuxième instance (art. 7 TDC), laquelle représente
la moitié des frais d’avocat de l’appelant. A ce montant s’ajoutera la restitution
de l’avance de frais à concurrence de 772 fr. 50.
Il ne sera pas alloué de dépens de deuxième instance à l’intimée L.________,
qui s’en est remise à justice.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel de B.P.________ est rejeté.
II.
L’appel de A.P.________ est admis.
III.
Le jugement du 5 octobre 2016 est réformé aux chiffres I à III de son dispositif comme
il suit :
I.
La demande déposée le 20 février 2015 par les demandeurs A.P.________ et B.P.________
contre les défendeurs W.________ et L.________ est rejetée dans la mesure où elle émane
de B.P.________.
II.
Le présent jugement est rendu sans frais ni dépens dans la mesure où il statue sur les
conclusions de B.P.________.
III.
Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées dans la mesure où elles sont prises
par ou contre B.P.________.
Pour
le surplus, le jugement est annulé et la cause renvoyée au Tribunal des baux pour nouvelle
instruction et nouveau jugement sur les conclusions prises par ou contre A.P.________, dans le sens des
considérants.
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'545 fr. (mille cinq cent
quarante-cinq francs), sont mis à la charge de l’appelant B.P.________ à concurrence
de 772 fr. 50 (sept cent septante-deux francs et cinquante centimes) et à la charge de l’intimé
W.________ à concurrence de 772 fr. 50 (sept cent septante-deux francs et cinquante centimes) .
V.
L’appelant B.P.________
doit verser à l’intimé W.________ la somme de 700 fr. (sept cents francs) à titre
de dépens de deuxième instance.
VI.
L’intimé W.________
doit verser à l’appelant A.P.________ la somme de 1'772 fr. 50 (mille sept cent septante-deux
francs et cinquante centimes), à titre de dépens et de restitution partielle d’avance
de frais de deuxième instance.
VII.
Il n’est a pas alloué
de dépens de deuxième instance à l’intimée L.________.
VIII.
L’arrêt est
exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Jacques Micheli pour
A.P.________ et B.P.________,
‑
Me Jean Cavalli pour W.________,
-
Me David Regamey pour L.________,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :