vd_findinfo · HC / 2018 / 830 · 2018-08-17 · fr

BAIL À LOYER, DÉFAUT DE LA CHOSE, AVIS DES DÉFAUTS | 257g CO, 259a al. 1 let. b CO, 259d CO

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 17.08.2018 HC / 2018 / 830

TRIBUNAL
CANTONAL
XZ17.010383-181005
241
CHAMBRE
DES RECOURS CIVILE
_________________________________________
Arrêt du
17 août 2018
__________________
Composition
:               M.
Sauterel
,
président
M.
Winzap et Mme Crittin Dayen, juges
Greffier
:
M.              Steinmann
*****
Art.
319 let. a CPC ; art. 259a al. 1 let. b et 259d CO
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par
G.________
,
à Pully, défendeur, contre le jugement rendu le 10 novembre 2017 par le Tribunal des baux dans
la cause divisant le recourant d’avec
S.________
,
à Le Mont-Pélerin, demanderesse, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 10 novembre 2017, dont la motivation a été communiquée aux parties le
18 mai 2018, le Tribunal des baux a prononcé que le loyer net de l’appartement de 2,5 pièces
au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [...] à Pully, que la demanderesse S.________ louait
au défendeur G.________, était réduit de 20% pour la période allant du 17 juillet
2015 au 27 septembre 2016 (I), qu’en conséquence, le défendeur devait à la demanderesse
la somme de 4'542 fr. 10 avec intérêt à 5% l’an dès le 24 décembre 2016,
à titre de parts de loyer versées en trop compte tenu de cette réduction (II), que le
loyer net de l’appartement mentionné sous chiffre I était réduit de 20% pour la
période allant du 5 août au 29 septembre 2016 (III), qu’en conséquence, le défendeur
devait à la demanderesse la somme de 611 fr. 90 avec intérêt à 5% l’an dès
le 24 décembre 2016, à titre de parts de loyer versées en trop compte tenu de cette réduction
(IV), que le jugement était rendu sans frais judiciaires ni dépens (V) et que toutes autres
ou plus amples conclusions étaient rejetées (VI).
En droit, les premiers juges ont notamment considéré que les coupures d’eau qui avaient
eu lieu dans l’appartement loué par S.________ – dont le bailleur, G.________, avait
connaissance – constituaient un défaut de la chose louée. Ils ont estimé que ce
défaut justifiait une réduction de loyer de 20% entre la date à laquelle G.________ était
devenu propriétaire dudit appartement, soit le 17 juillet 2015, et sa réparation, intervenue
par le remplacement de la robinetterie le
27
septembre 2016. Les premiers juges ont en outre considéré que la panne de la cuisinière
de ce même appartement constituait également un défaut justifiant une réduction de
loyer de 20%. Ils ont retenu que la locataire avait communiqué un avis des défauts écrit
à ce propos le 4 août 2016 et que la gérance n’avait pu recevoir cet avis que le
lendemain au plus tôt. Partant, la réduction de loyer devait être accordée dès
le 5 août 2016 et ce, jusqu’à la réparation de la cuisinière intervenue le
29 septembre 2016. Compte tenu des réductions
de loyer ainsi prononcées, les premiers juges ont enfin astreint le bailleur à rembourser à
la locataire les parts de loyer que celle-ci avait versées en trop.
B.
Par acte du 21 juin 2018, G.________ a recouru
contre le jugement susmentionné, en concluant, sous suite de frais et dépens, principalement
à sa réforme en ce sens que les conclusions prises par S.________ dans sa demande du 7 mars
2017 soient rejetées (II), subsidiairement à son annulation et au renvoi de la cause à
la première autorité pour nouvelle instruction et nouveau jugement dans le sens des considérants
(IV).
C.
La Chambre des recours civile fait sien dans son entier l'état de fait du jugement, complété
par les pièces du dossier, dont il ressort notamment ce qui suit :
1.
Par contrat de bail du 15 avril 2015, S.________
a loué un appartement de 2,5 pièces au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [...] à
Pully pour une durée déterminée du 15 avril 2015 au 31 mars 2016. Le loyer mensuel net
s’élevait à 1’519 francs.
G.________ est devenu propriétaire de cet appartement le
17
juillet 2015.
Le 24 février 2016, S.________ et G.________, par son représentant la gérance Z.________,
ont conclu un nouveau contrat de bail pour le même appartement, débutant le 1
er
avril 2016 pour se terminer le 31 mars 2017 ; il se renouvelait ensuite de douze mois en douze mois
sauf avis de résiliation reçu au moins quatre mois à l’avance pour la prochaine
échéance. Le loyer mensuel net s’élevait à 1’665 francs.
2.
Depuis le début du mois de juin 2015 au moins,
des problèmes sont survenus en lien avec la baignoire de l’appartement loué par S.________,
consistant en de fréquentes coupures d’eau lorsque celle-ci prenait des douches.
Le 8 juin 2015, la gérance Z.________ a informé S.________ qu’elle avait donné l’ordre
à l’entreprise [...], à la Tour-de-Peilz, d’exécuter les travaux suivants
dans l’appartement :
« suppression
de la robinetterie sur la baignoire. Découper propre la coque de sorte à pouvoir remettre une
plaque de recouvrement. Sortir les alimentations pour refixer en apparent une batterie. Prévoir
une barre de douche pour fixer le pommeau ».
G.________ a ultérieurement souhaité faire établir trois devis, lesquels ont nécessité
à chaque fois une visite, dont plusieurs ont été déplacées au dernier moment
ce qui a contraint S.________ à se libérer plus fréquemment encore. Il a en outre souhaité
voir lui-même la baignoire à plusieurs reprises, S.________ ayant même accepté de
le recevoir à cette fin un dimanche soir après 22 heures. L’entreprise [...] n’est
en conséquence jamais intervenue pour procéder aux travaux de réparation de la baignoire.
Lesdits travaux ont finalement été effectués le 27 septembre 2016 par l’entreprise
[...], à Romanel-sur-Lausanne.
3.
Au début du mois d’août 2016, la cuisinière de l’appartement loué par
S.________ est tombée en panne.
Le 18 août 2016, l’entreprise N.________, à Pully, a adressé à la gérance
Z.________ un devis portant sur le remplacement de ladite cuisinière.
Le 27 août 2016, G.________ a informé S.________ qu’il allait « refuser l’offre
de la gérance, ayant trouvé les mêmes produits au tiers du prix proposé ».
Il lui a en outre indiqué que son père se chargerait de la mise en place mais qu’avant
cela, celui-ci devait « passer voir l’installation », de sorte qu’il
la priait de convenir d’un rendez-vous à cette fin.
Le 31 août 2016, G.________ a indiqué à S.________ qu’après discussion avec
son père, il pensait que la panne de la cuisinière pouvait être d’ordre électrique.
Il lui a expliqué que son père avait dès lors besoin de démonter les appareils pour
rechercher et éventuellement exclure une telle panne avant qu’il ne soit procédé
à la commande d’autres appareils.
Après que S.________ se fût opposée à une nouvelle visite du père de G.________,
ce dernier l’a informée, par courriel du 5 septembre 2016, qu’après réflexion
et information supplémentaire auprès de spécialistes de l’électroménager,
il avait décidé de procéder sans tarder au remplacement de la cuisinière et du plan
de cuisson vitrocéramique mais qu’il souhaitait d’abord obtenir un deuxième devis
concernant ces travaux. Par un second email du même jour, G.________ a indiqué à S.________
qu’il avait trouvé une solution encore plus rapide, en ce sens qu’il pouvait commander
lui-même les appareils et les faire installer par son père et un ouvrier le samedi 10 septembre
2016, pour autant qu’elle fût disponible le jour en question ou qu’elle puisse lui laisser
les clés pour accéder à l’appartement ; il précisait qu’à défaut,
la prochaine possibilité serait le samedi 24 septembre 2016 quand l’ouvrier serait à
nouveau disponible. Le 7 septembre 2016, S.________ a répondu qu’elle n’arrivait malheureusement
pas à se libérer pour le samedi 10 septembre et qu’elle réservait donc le samedi
24 septembre pour permettre l’exécution des travaux.
Le remplacement de la cuisinière a finalement eu lieu le
29
septembre 2016.
4.
Par courrier du 12 septembre 2016 de sa protection juridique, S.________ a écrit à la gérance
Z.________ qu’au moins depuis juin 2015, la baignoire et la robinetterie de son appartement étaient
défectueuses et que depuis le 4 août 2016 la cuisinière ne marchait plus. Elle requérait
en conséquence une réduction de son loyer jusqu’à réparation des défauts.
N’ayant reçu aucune réponse à ce courrier, elle a relancé la gérance précitée,
par lettre de sa protection juridique du 6 octobre 2016.
Par courrier du 12 octobre 2016, G.________, par l’intermédiaire de sa protection juridique,
a opposé une fin de non-recevoir aux prétentions de la locataire, en relevant, en substance,
que les travaux de réparation de la baignoire avaient été dûment exécutés
le 27 septembre 2016 et que le problème lié à la cuisinière était également
réglé depuis le 29 septembre 2016.
5.
a)
S.________ a saisi le Tribunal des baux d’une
demande le
7 mars 2017, au pied de laquelle
elle a conclu, sous suite de frais et dépens, à ce qu’une réduction de son loyer
net de 25% lui soit accordée dès le 28 mai 2015, jusqu’au 27 septembre 2016 (1), à
ce que G.________ soit condamné à lui verser un montant de 6'660 fr., avec intérêt
à 5% l’an dès le 28 mai 2015 (2), à ce qu’une réduction de loyer de 25%
lui soit accordée dès le 4 août 2016, jusqu’au 29 septembre 2016 (3) et à ce
que G.________ soit condamné à lui verser un montant de 790 fr., avec intérêt à
5% l’an dès le 4 août 2016 (4).
Dans ses déterminations du 8 mai 2017, G.________ a conclu au rejet des conclusions de la demande,
sous suite de dépens.
b)
Le
23 juin 2017, une audience de jugement a eu lieu en présence des parties, assistées de leur
conseil respectif. A cette occasion, T.________, V.________, M.________, D.________ et C.________ ont
été entendus en qualité de témoins.
T.________, compagne de S.________, qui ne vivait cependant pas encore avec elle lorsque celle-ci occupait
l’appartement en cause, a indiqué qu’elle y passait la nuit deux à trois fois par
mois et qu’elle prenait une douche à ces occasions. Elle a confirmé avoir subi à
plusieurs reprises des coupures d’eau pendant ses douches, parfois alors qu’elle avait plein
de shampoing sur la tête. Elle a également indiqué qu’elle devait alors appeler
S.________ qui se rendait dans la buanderie, dévissait avec un tournevis un panneau dans le mur
et décoinçait les tuyaux qui s’y trouvaient et qui s’étaient emmêlés.
Elle a ajouté qu’elle avait pu constater que c’était en fait le tuyau de la pomme
de douche qui se bloquait dans les autres tuyaux, coupant ainsi l’alimentation d’eau dans
celui-ci, et que le pommeau de douche ne pouvait alors même plus être levé. Selon ce témoin,
la fréquence de ces arrêts était d’environ une douche sur trois. T.________ a en
outre confirmé que le remplacement de la robinetterie avait résolu le problème. Elle a
encore indiqué que
S.________
avait constaté la défectuosité de la robinetterie tout au début de son emménagement,
soit en avril ou mai 2015, qu’elle en avait tout de suite informé la régie et qu’elle
avait dû supporter énormément de visites de tiers ou de G.________, lesquelles n’avaient
pas eu lieu à des heures de bureaux, mais souvent le soir ou le samedi, voire même le dimanche.
M.________, installateur sanitaire, a notamment déclaré que G.________ l’avait mandaté
pour établir un devis relatif au remplacement de la robinetterie de la baignoire de l’appartement
en cause. Il a indiqué qu’à son souvenir, la locataire ne lui avait pas parlé de
coupures d’eau, qu’il avait fait un devis oral par téléphone à G.________
à une date dont il ne se souvenait pas et que ce devis était resté sans suite. Il a en
outre précisé, s’agissant des travaux à effectuer, que « c’était
compliqué parce qu’on ne pouvait pas changer que la robinetterie » et qu’il
fallait « tout démonter et remplacer une partie de la tuyauterie ». Il a confirmé
avoir visité la salle de bains et également avoir inspecté une trappe dans la buanderie,
qui se trouvait de l’autre côté du mur de la salle de bains.
V.________, ancienne voisine de S.________, a notamment déclaré être venue constater à
la demande de cette dernière, selon son souvenir en été 2015, que l’eau de la douche
ne coulait plus normalement, précisant qu’ « il n’y avait qu’un
petit filet d’eau ». Elle a en outre indiqué que S.________ lui avait dit que cela
arrivait fréquemment et lui avait expliqué comment elle devait procéder pour remettre
l’eau.
D.________, une autre ancienne voisine de S.________, a notamment déclaré que cette dernière
était venue prendre une douche chez elle à une occasion, car elle n’avait plus d’eau.
Elle a ajouté que S.________ avait à plusieurs reprises par la suite parlé de ses problèmes
d’eau, précisant qu’elle n’osait pas ou ne pouvait pas prendre de douche. Elle
a en outre indiqué qu’elle avait un jour constaté une inondation dans la buanderie, de
l’eau sortant du regard dans le mur, et qu’un tuyau, en très mauvais état, y était
percé ; elle a ajouté que S.________ lui avait alors dit qu’il s’agissait
de son tuyau de douche vu qu’elle n’avait plus d’eau.
C.________, aide de cuisine et connaissance de G.________, a indiqué qu’après que ce
dernier lui eût parlé du fait qu’il voulait changer la robinetterie d’une baignoire
dans un appartement dont il était propriétaire, il s’était rendu sur place à
une date dont il ne se souvenait pas et qu’il avait constaté que la robinetterie fonctionnait
correctement, mais qu’il « fallait faire des travaux plus importants que juste changer
la robinetterie » ; il a précisé avoir alors indiqué à G.________
qu’il s’agissait de travaux trop compliqués pour qu’il les fasse lui-même.
c)
Le
10 novembre 2017, l’audience de jugement a été reprise en présence des parties et
de leurs conseils. A cette occasion, B.________, concierge de l’immeuble dans lequel se trouvait
l’appartement en cause, a été entendue en qualité de témoin.
Celle-ci a notamment déclaré qu’une inondation avait eu lieu dans la chambre à lessive,
qui se trouvait à côté de l’appartement qu’occupait S.________, à son
souvenir en juillet 2015. Elle a précisé qu’il y avait un placard avec des tuyaux dans
la chambre à lessive, que de l’eau et du sable en étaient sortis et qu’elle avait
nettoyé le sol et appelé la gérance qui avait envoyé un sanitaire. Elle a en outre
confirmé que S.________ l’avait appelée pour l’informer qu’elle avait des
problèmes de coupure d’eau, ajoutant qu’elle ne se souvenait plus quand c’était,
qu’elle-même était alors au travail et que c’était son époux qui lui
avait répondu.
En droit
:
1.
1.1
Le recours est recevable contre les décisions
finales de première instance qui ne peuvent pas faire l’objet d’un appel (art. 319 let.
a CPC), notamment lorsque, dans une cause patrimoniale, la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions est inférieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC).
Le délai de recours
est en principe de trente jours à compter de la notification de la décision ou de la notification
postérieure de la motivation
(art.
321 al. 1 CPC).
1.2
En
l’espèce, interjeté en temps utile par une partie qui y a un intérêt digne
de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des conclusions dont la valeur litigieuse est
inférieure à 10'000 fr., le recours, dûment motivé, est recevable.
2.
Le
recours est recevable pour violation du droit (art. 320 let. a CPC) et constatation manifestement inexacte
des faits (art. 320 let. b CPC). L'autorité de recours dispose d'un plein pouvoir d'examen s'agissant
de la violation du droit (Spühler, Basler Kommentar ZPO, 2
e
éd., Bâle 2013, n. 26 ad art. 319 CPC). Elle revoit librement les questions de droit soulevées
par le recourant et peut substituer ses propres motifs à ceux de l'autorité précédente
ou du recourant (Hohl, Procédure civile, tome II, 2
e
éd., Berne 2010, p. 452, n. 2508). Comme pour l'art. 97 al. 1 LTF (loi sur le Tribunal fédéral
du 17 juin 2005 ; RS 173.110), le grief de la constatation manifestement inexacte des faits ne permet
que de corriger une erreur évidente, la notion se recoupant en définitive avec l'appréciation
arbitraire des preuves (Corboz et al., Commentaire de la LTF, 2
e
éd., Berne 2014, n. 27 ad art. 97 LTF).
3.
3.1
Le recourant, propriétaire et bailleur, se
plaint d’une violation des
art. 257g,
259a, 259b, 259d, 261 al. 1 CO et 8 CC. Il se plaint aussi d’une constatation manifestement inexacte
des faits.
3.2
Selon l’art. 257g al. 1 CO, le locataire
doit signaler au bailleur les défauts auxquels il n’est pas tenu de remédier lui-même.
L’art. 259a al. 1 CO stipule que lorsqu’apparaissent des défauts de la chose qui ne
sont pas imputables au locataire et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais
ou lorsque le locataire est empêché d’user de la chose conformément au contrat,
il peut exiger du bailleur notamment une réduction proportionnelle du loyer (let. b). Il faut pour
cela que le défaut entrave ou restreigne l’usage pour lequel la chose a été louée
et que le bailleur en ait eu connaissance, la réduction proportionnelle du loyer étant due
à partir de ce moment et jusqu’à l’élimination du défaut (art. 259d CO).
Il n’est pas nécessaire que la communication soit le fait du locataire lui-même. Le bailleur
peut ainsi prendre connaissance du défaut en le constatant par lui-même ou en étant informé
par des auxiliaires (concierge, gérant), voire par des tiers (maîtres d’état, autorités)
(Aubert, in Bohnet et al., Droit du bail à loyer et à ferme, 2
e
éd., Bâle 2017, n. 11 ad art. 259d CO).
Le fardeau de la preuve
du défaut et de sa connaissance par le bailleur incombe au locataire, conformément à l’art.
8 CC (Aubert, op. cit., n. 55 ad
art. 258
CO et n. 12 ad art. 259d CO). Aux termes de cette disposition, chaque partie doit, si la loi ne prescrit
le contraire, prouver les faits qu’elle allègue pour en déduire son droit. Cette règle,
qui s’applique à toute prétention fondée sur le droit fédéral
(ATF
125 III 78 consid. 3b), répartit le fardeau de la preuve (ATF 122 III 219
consid. 3c) et détermine qui doit assumer les conséquences de l’échec de la preuve
(ATF 126 III 189 consid. 2b). Elle ne dicte cependant pas comment le juge doit former sa conviction.
Ainsi, lorsque l’appréciation des preuves le convainc qu’une allégation de fait
a été établie ou réfutée, la répartition du fardeau de la preuve devient
sans objet. L’art. 8 CC ne saurait être invoqué pour faire corriger l’appréciation
des preuves qui ressortit au juge du fait (ATF 127 I 248
consid.
3a ; ATF 128 II 271 consid. 2b, JdT 2003 I 606). Pour le surplus, le juge établit sa conviction
par une libre appréciation des preuves administrées
(art.
157 CPC).
Le transfert du bail au
sens de l’art. 261 al. 1 CO a pour effet que l’acquéreur devient de par la loi partie
au contrat de bail à la place du bailleur, dont il reprend pour l’avenir tous les droits et
toutes les obligations découlant du bail. L’entrée de l’acquéreur dans le
rapport de bail n’a cependant pas d’effet rétroactif et le locataire ne peut pas faire
valoir contre le repreneur de la chose louée toutes les prétentions qu’il avait contre
l’ancien bailleur (TF 4A_542/2014 du 17 février 2015 consid. 2.1). Il en va ainsi d’une
prétention en réduction de loyer ou en dommages-intérêts du locataire fondée
sur un défaut de la chose louée et portant sur une période antérieure au transfert
de propriété (Nicolas Saviaux, Le sort du bail en cas de changement du propriétaire,
in
CdB 3/03 78 n. 61).
4.
4.1
4.1.1
Pour le recourant, sur la base des éléments
factuels à disposition, le tribunal de première instance ne pouvait pas retenir qu’un
avis des défauts avait été valablement donné par l’intimée locataire en
ce qui concerne les problèmes de coupures d’eau. Il se prévaut à cet égard
du fait que le témoin B.________ a déclaré que c’était son mari et non pas
elle qui avait été informé par l’intimée de ces problèmes et que ce témoin
n’a pas su indiquer quand cette information avait été donnée. Il estime en outre
que le bon de travail du 8 juin 2015 ne saurait constituer un avis des défauts valable, dès
lors que les travaux qui y figuraient concerneraient le changement de la robinetterie et non pas le problème
lié aux coupures d’eau et que ce bon a été émis avant même qu’il
ne devienne propriétaire de l’appartement. Il considère enfin que même s’il
devait être retenu qu’un avis des défauts avait valablement été donné
s’agissant des coupures d’eau, l’intimée n’aurait pas prouvé l’existence
de celles-ci, conformément à l’art. 8 CC.
4.1.2
En l’espèce,
quoi
qu'en dise le recourant, on ne saurait considérer qu'aucun avis des défauts n'aurait été
valablement donné, respectivement que l’intimée n’aurait pas établi les défauts
qu’elle invoque à satisfaction.
Le témoin T.________
a notamment déclaré que lorsque l'eau s'arrêtait, l’intimée devait sortir de
l'appartement pour aller dans la buanderie qui est voisine de la salle de bains, dévisser un panneau
avec un tournevis et décoincer les tuyaux qui s'étaient emmêlés. Après avoir
décrit les épisodes de coupure d'eau et la manière d'y remédier, ce témoin a
clairement indiqué que le remplacement de la robinetterie avait résolu le problème. Le
témoin M.________, installateur sanitaire, a en outre confirmé avoir fait un devis à l’attention
du recourant pour le remplacement de la robinetterie – lequel remplacement impliquait de tout démonter
et changer une partie de la tuyauterie –, à une date dont il n'a pas été en mesure
de se souvenir ; un autre témoin, C.________, a déclaré avoir été contacté
par le recourant, lequel lui avait fait savoir qu'il voulait changer la robinetterie d'une baignoire
d'un appartement dont il était propriétaire, et que les travaux à effectuer étaient
importants puisqu'il ne s'agissait pas de juste changer la robinetterie.
Ces éléments
sont à même de démontrer que le recourant était au courant des problèmes décrits
ci-dessus par le témoin T.________, problèmes dont l'existence a été corroborée
par les témoignages de V.________ et D.________. Le fait que B.________ ait indiqué que
c’était
son mari – qui n’était pas le concierge – et non pas elle qui avait été
informé par l’intimée que celle-ci avait des problèmes de coupures d’eau
ne change rien au constat qui précède.
S'agissant du moment de
la connaissance du défaut allégué, on peut se référer à la date du bon
de travail de la régie du 8 juin 2015. En effet, celle-ci a établi à cette date un bon
pour l’exécution des travaux suivants : «
suppression
de la robinetterie sur la baignoire. Découper propre la coque de sorte à pouvoir remettre une
plaque de recouvrement. Sortir les alimentations pour refixer en apparent une batterie. Prévoir
une barre de douche pour fixer le pommeau
». Or comme cela a été relevé à juste titre par les premiers juges, la connaissance
du défaut par la régie, en tant qu'auxiliaire du propriétaire, lie celui-ci. Il ne fait
en outre nul doute que les travaux concernés par le bon de travail de juin 2015 se rapportaient
aux défauts décrits par les témoins entendus en cours de procédure, au regard du
contenu corroboratif de ces éléments probatoires. Ainsi, l'information du défaut avait
déjà circulé en juin 2015. Certes, le recourant n’était pas encore propriétaire
de l’appartement en cause à cette période. Il l’est toutefois devenu peu de temps
après. En outre, il a gardé la même régie que le précédent propriétaire ;
partant, il y a lieu d’admettre qu’il a eu connaissance dudit bon de travail et des travaux
à entreprendre dans l’appartement de l’intimée, au plus tard au moment où
il a repris le bail.
C'est donc à juste
titre que les premiers juges ont admis que le recourant était au courant des défauts invoqués
et dûment établis par l’intimée et ce avant même le début de la procédure.
Cela étant, on ne peut faire remonter les prétentions en réduction du loyer de la locataire
à une date antérieure au 17 juillet 2015, puisque le recourant est devenu propriétaire
de l'objet litigieux à cette dernière date et que l'entrée de l'acquéreur dans le
rapport de bail n'a pas d'effet rétroactif. Sur ce point, le jugement est exempt de tout reproche
et doit ici être entièrement confirmé, le grief soulevé par l’appelant étant
inconsistant.
4.2
4.2.1
A titre superfétatoire, le recourant conteste le pourcentage de la réduction accordée
en lien avec les problèmes de coupure d’eau, à savoir 20%.
4.2.2
La
réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO doit être
proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut.
Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (TF 4C.219/2005 du
24 octobre 2005 consid. 2.3 ; ATF 130 III 504
consid.
4.1 p. 507 ; ATF 126 III 388 consid. 11c). En principe, il convient de procéder selon la méthode
dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la
valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut,
le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel
n'est pas toujours aisé, notamment lorsque le défaut est de moyenne importance. Il est alors
admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience
générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral
(TF 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.3 ; ATF 130 III 504 consid. 4.1 ; TF 4C.527/1996
du 29 mai 1997, publié in SJ 1997 p. 661, consid. 3a), en particulier lorsque les preuves de l’intensité
des nuisances et de l’entrave à l’usage ne peuvent pas être fournies au jour le
jour (TF 4C. 219/2005 précité consid. 2.4).
Il ressort de la jurisprudence
que les réductions de loyer suivantes ont notamment été accordées (Aubert, op. cit.,
n. 67 ad art. 259d CO et les références jurisprudentielles citées) :
-
5% pour une privation intermittente d’eau
chaude ;
-
15% pour l’absence d’eau chaude aux
heures où elle est le plus utile, une fourniture d’eau chaude parcimonieuse ou livrée
avec plusieurs minutes d’écoulement, ou encore une eau dont la température peut subitement
varier, la longue durée de trois ans de ces inconvénients ayant été prise en compte ;
-
25% en cas de pannes fréquentes affectant
le système de chauffage et d’eau chaude pendant les mois d’hiver, 12,5% pendant les
mois d’été (lorsque seule l’eau chaude était par conséquent déficiente).
4.2.3
En
l’espèce, le pourcentage de 20% retenu par les premiers juges est dûment motivé.
Ceux-ci ont indiqué que la gravité des nuisances subies pouvait être rapprochée des
cas jurisprudentiels dans lesquels une réduction de 15%, respectivement de 12,5%, avait été
octroyée, après avoir cité la jurisprudence y relative, laquelle est reproduite ci-dessus.
Ils ont ensuite ajouté qu’outre les désagréments liés au défaut lui-même,
l’intimée avait dû subir un nombre excessif de visites pour la réparation de ce
défaut, alors qu’une ou deux visites auraient été nécessaires. Ils ont relevé
à cet égard que le recourant avait souhaité faire établir trois devis, nécessitant
à chaque fois une visite, dont plusieurs avaient été déplacées au dernier moment,
ce qui avait contraint l’intimée à se libérer plus fréquemment encore. Ils
ont de plus observé que le recourant avait souhaité lui-même voir la baignoire à
plusieurs reprises, l’intimée ayant même accepté de le recevoir à cette fin
un dimanche soir après 22 heures, et que l’intervention finalement prévue avait été
annulée le matin même et reportée de plusieurs jours. Les premiers juges en ont conclu
que la réparation du défaut avait manifestement tardé à cause de la mauvaise gestion
du problème par le recourant, celui-ci s’étant substitué à la gérance
et n’ayant pas mandaté une entreprise avant plusieurs mois, en vue de faire des économies.
Ils ont également relevé que le recourant avait été jusqu’à demander à
un aide cuisinier, le témoin C.________, de réparer le défaut, que celui-ci avait évidemment
été incapable d’y procéder et que cette énième visite avait occasionné
des nuisances supplémentaires et inutiles à l’intimée, qui avait dû une nouvelle
fois se libérer pour accueillir cette personne. De l’avis des premiers juges, le recourant
avait dès lors manifestement fait preuve de lenteur et de négligence dans la résolution
du défaut, engendrant un nombre important de désagréments à l’intimée,
en sus de ceux découlant du défaut lui-même.
Cela étant,
le recourant n'apporte
aucun élément de poids dans sa démonstration qui permettrait de battre en brèche
le raisonnement qui précède. Il se contente en effet d'affirmer, référence faite
à la pièce n° 5 du bordereau de pièces déposé par l’intimée
le 7 mars 2017, que seules quatre visites auraient eu lieu les 12 novembre 2015, 19 avril 2016, 25 avril
2016 et 1
er
juin 2016, que les visites qu’il a effectuées auraient été liées uniquement
à la problématique de la conclusion du nouveau contrat de bail, que plusieurs visites n'auraient
pas été annulées au dernier moment mais auraient été déplacées en
raison des indisponibilités de l'intimée et que seuls deux devis auraient été établis.
Quoi qu'en dise le recourant, la pièce n° 5 ne dément pas le constat des premiers juges
lié aux désagréments subis, mais vient bien plus le consolider. Il ne permet en tout cas
pas d'affirmer que seules quatre visites auraient eu lieu et deux devis établis. Par ailleurs, à
supposer qu'elle permettrait de démontrer que les rendez-vous ont été déplacés
du fait de l'indisponibilité de l'intimée, cela n'enlève rien au fait qu'ils ont causé
des désagréments à celle-ci, étant rappelé que la locataire devait à chaque
fois trouver des solutions de disponibilités.
Le pourcentage retenu
par les premiers juges peut être ici confirmé au regard de l'ensemble des circonstances, notamment
des nombreux désagréments causés à l’intimée, le recourant ne parvenant
pas à établir que ceux-ci n’auraient pas eu lieu. Du reste, sur ce point, les juges bénéficient
d'un large pouvoir d'appréciation, qu'il convient ici de confirmer, la juridiction supérieure
ne substituant sa propre appréciation à celle de l'autorité inférieure qu'avec retenue.
Il s’ensuit que le grief du recourant est infondé.
5.
5.1
Le recourant conteste
aussi l’avis des défauts et la quotité de la réduction de 20% accordée par
les premiers juges à la locataire consécutivement à la panne de la cuisinière pour
la période allant du 5 août 2016 au 29 septembre 2016.
5.2
5.2.1
Selon
le recourant, l’intimée n’aurait pas démontré avoir informé la gérance
par écrit de la panne de la cuisinière en date du 4 août 2016.
Les premiers juges ont
retenu que l'avis des défauts avait été effectué par écrit le 4 août 2016
auprès de la gérance et que cet avis des défauts était opposable au propriétaire,
la gérance étant son auxiliaire.
5.2.2
La date de l'avis des
défauts relève des faits. En procédure de recours, selon l'art. 320 let. b CPC, seule
une constatation manifestement inexacte des faits peut être dénoncée, ce qui équivaut
à l'arbitraire dans la constatation des faits. Une constatation de fait est arbitraire lorsqu'elle
est évidemment fausse, contredit d'une manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité,
ou encore lorsqu'elle repose sur une inadvertance manifeste ou un abus du pouvoir d'appréciation,
par exemple si l'autorité s'est laissée guider par des considérations aberrantes ou a
refusé de tenir compte de faits ou de preuves manifestement décisifs. Une constatation de fait
n'est pas arbitraire pour la seule raison que la version retenue par le juge ne coïncide pas avec
celle du recourant (ATF 129 I 8 consid. 2.1). En outre, l'arbitraire ne résulte pas du seul fait
qu'une autre solution serait concevable, voire préférable (ATF 141 III 564 consid. 4.1 ;
ATF 137 I 1 consid. 2.4).
5.2.3
En
l’espèce,
en accord avec ce que dénonce
le recourant, aucun avis des défauts écrit ne ressort des pièces au dossier. A bien lire
la motivation du jugement, les magistrats sont partis du principe qu'entre le devis relatif à la
réparation de la cuisinière, daté du 18 août 2016, et l'avis des défauts écrit,
quinze jours pouvaient être estimés, ce qui a justifié de fixer la date de l'avis au 4
août 2016.
Cela étant, dans
la mesure où l'entreprise N.________ a établi en date du 18 août 2016 une offre de remplacement
s'agissant de la cuisinière, il est patent que la gérance, à défaut du propriétaire
qui nie avoir été au courant d'un tel avis avant le 24 août 2016, avait connaissance du
défaut lié à la cuisinière. Qu'un tel avis ait été fait par écrit
– comme retenu manifestement à tort par les premiers juges – ou par oral est sans pertinence,
puisque l'on ne peut que retenir au vu de ce qui précède qu'un avis des défauts a bien
eu lieu préalablement au 18 août 2016, date de l'offre de remplacement par un tiers. Ainsi,
le fait que les magistrats aient retenu que l'avis était un avis écrit n'est pas susceptible
d'être arbitraire dans le résultat. S'agissant de la date arrêtée au 4 août
2016, à supposer qu'elle soit erronée, elle ne saurait pour autant être arbitraire. En
effet, au regard du complexe de fait, de la période de l'année visée et de l'expérience
de la vie, les magistrats de première instance pouvaient arrêter sans arbitraire à une
quinzaine de jours le temps écoulé entre l'annonce du défaut par la locataire et l'établissement
du devis de réparation par une entreprise mandatée (« Le temps que la gérance prenne
note de l'annonce de la demanderesse, établisse un bon de travail, puis que l'entreprise contacte
la demanderesse pour convenir d'une date de visite et procède à dite visite peut être
estimé à quinze jours » ; cf. jugement entrepris, p. 9). La démonstration du
contraire n'est en tout cas pas faite par le recourant.
Le grief apparaît
ainsi infondé sous l'angle de l'analyse stricte de la notion d'arbitraire, ce qui permet de confirmer
dans le résultat le jugement entrepris s'agissant des dates à prendre en considération
pour la réduction accordée en lien avec le défaut lié à la cuisinière.
5.3
S'agissant
de la quotité de la réduction, les premiers juges ont retenu une réduction de 20%, motif
pris que l’intimée s'était retrouvée dans l'incapacité totale de faire cuire
des aliments faute de plaques de cuisson et de four, et cela pendant presque deux mois. Comme l’ont
relevé les premiers juges, il apparaît en outre que pour ce défaut également le recourant
s'est substitué à la gérance, occasionnant pour la locataire des désagréments
supplémentaires. A l’instar de ces magistrats, il convient d’observer que bien que N.________,
professionnel de la branche, ait établi un devis préconisant le remplacement de la cuisinière,
le recourant a voulu la faire examiner par son père, ce qui a nécessité que l’intimée
se rende une nouvelle fois disponible pour une visite ; le père du recourant a alors suggéré
que la cuisinière pouvait peut-être être réparée, avant que le recourant se
ravise et accepte son remplacement devant l'opposition de l’intimée à une nouvelle visite ;
cependant, là encore au lieu de mandater l'entreprise précitée, il a préféré
commander lui-même la nouvelle cuisinière et la faire installer par son père et un ouvrier,
uniquement disponible les samedis, ce qui a clairement compliqué et ralenti la réparation du
défaut.
L’impossibilité
d’utiliser la cuisinière a manifestement eu un impact important sur l’usage de la chose
louée de par sa durée et de par les inconvénients générés, lesquels ne
sont en soi pas contestés – le recourant se contentant de dire qu'on ne saurait lui reprocher
d'avoir voulu trouver une solution meilleure marché, sans remettre en cause la caractère compliqué
et ralenti de la réparation du défaut. Pour le surplus, on ne peut suivre le recourant lorsqu'il
soutient que la cuisinière aurait pu être remplacée le 10 septembre 2016 déjà
et que le report de la réparation serait à imputer à la locataire, puisque, comme cela
a été relevé à juste titre par les premiers juges, on ne saurait imputer à celle-ci
un comportement contraire aux règles de la bonne foi. On ne peut en effet raisonnablement lui reprocher
de ne pas avoir accepté la première date proposée par le recourant pour l'intervention,
d'autant que cette date tombait un samedi. Partant, le grief relatif à la quotité de la réduction
de loyer retenue en lien avec la panne de la cuisinière est infondé.
6.
En définitive, le recours doit être
rejeté selon le mode procédural de l’art. 322 al. 1 CPC et le jugement entrepris confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr. (art. 69
al.
1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010, RSV 270.11.5]), doivent être mis
à la charge du recourant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
L’intimée n’ayant pas été invitée à se déterminer, il n’y
a pas matière à l’allocation de dépens.
Par ces motifs,
la
Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr. (quatre cents francs),
sont mis à la charge du recourant G.________.
IV.
L’arrêt est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
M. Thierry Zumbach (pour G.________),
‑
Me Marcel Waser (pour S.________).
La Chambre des recours civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
Le greffier :