vd_findinfo · HC / 2021 / 370 · 2021-06-07 · fr

DÉCISION DE RENVOI, RENDEMENT NET, LOYER INITIAL, TRIBUNAL FÉDÉRAL | 269 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 07.06.2021 HC / 2021 / 370

TRIBUNAL
CANTONAL
XA17.024022-191294210115
267
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
7 juin 2021
__________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, présidente
Mmes
Bendani et Crittin Dayen, juges
Greffière
:              Mme
Spitz
*****
Art.
269 CO
Saisie par renvoi de la I
re
Cour de droit civil du Tribunal fédéral et statuant sur l’appel interjeté par
D.________
,
à [...], défenderesse, contre le jugement rendu le 8 janvier 2019 par le Tribunal des baux
dans la cause divisant l’appelante d’avec
T.________
et
B.________
,
tous deux à [...], demandeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 8 janvier 2019, communiqué pour notification le 2 juillet 2019, le Tribunal
des baux a fixé les loyers
mensuels
nets initiaux dus par les demandeurs
T.________
et B.________, locataires, à la défenderesse D.________, bailleresse, à 1’280 fr.,
dès le 15 janvier 2016, pour l'appartement en duplex de [...] pièces qu'ils louent au rez-de-chaussée
de l'immeuble sis rue [...], à [...], et 80 fr., dès le 15 janvier 2016, pour la place de parc
intérieure n° [...] qu'ils louent à la rue [...] [...] à [...], à [...]
(I et II), a réduit le montant de la garantie de loyer due en vertu de l'art. 4 du contrat de bail
conclu le 18 novembre 2015, relatif à l'appartement susmentionné, à 3’840 fr.
(III), a dit que le jugement était rendu sans frais judiciaires ni dépens (IV) et a rejeté
toutes autres ou plus amples conclusions, dans la mesure de leur recevabilité (V).
En droit, saisis d’une contestation se rapportant au loyer initial d’un appartement et d’une
place de parc, les premiers juges ont admis la situation de pénurie de logement et sont ainsi entrés
en matière sur les prétentions des locataires. Ils ont ensuite considéré que la jurisprudence
relative aux immeubles anciens ne s’appliquait pas et ont donc procédé à l’examen
du loyer initial selon la méthode du rendement net, tout en écartant celle du rendement brut
qui ne pouvait pas être retenue en l’espèce. Les premiers juges ont ensuite estimé
que la diversité des logements situés dans le complexe comprenant le duplex litigieux ne faisait
pas obstacle à l’application de la méthode fondée sur le rendement et que la clé
de répartition utilisée par la bailleresse dans l’état locatif paraissait équitable.
Enfin, ils ont constaté qu’ils disposaient de suffisamment d’éléments pour
déterminer le rendement net que procurait la chose louée à la bailleresse, sans avoir
besoin de recourir à des données statistiques.
B.
Par acte du 26 août 2019, FIR VD SA a interjeté
appel contre le jugement susmentionné en concluant, en substance, avec suite de frais et dépens,
à sa réforme en ce sens que la demande du 22 mai 2017 soit rejetée. Subsidiairement, elle
a conclu à son annulation et au renvoi de la cause aux premiers juges pour nouveau jugement dans
le sens des considérants.
Les intimés n’ont pas été invités à se déterminer sur l’appel.
Par arrêt du 2 décembre 2019, la Cour d’appel civil de céans a rejeté l’appel
formé par D.________ (I), a confirmé le jugement (II), a mis les frais judiciaires de deuxième
instance, arrêtés à 4'540 fr., à la charge de l’appelante D.________ (III)
et a déclaré l’arrêt exécutoire (IV).
En droit, la Cour d’appel civile a considéré que le sort des prétendus faits omis
était lié à celui des moyens de droit et que ceux-là s’avéraient non pertinents
au regard de ceux-ci. Elle a ensuite considéré qu’il n’y avait pas lieu de s’écarter
de la jurisprudence du Tribunal fédéral relative à la priorité du critère du
rendement net de l’art. 269 CO par rapport à celui des loyers usuels de la localité ou
du quartier de l’art. 269a let. a CO. Puis, la Cour a retenu que la ventilation du rendement net
entre les différents logements du complexe pouvait être effectuée sur la base de la clé
de répartition qu’est la surface habitable par m
2
,
écartant les griefs de la bailleresse à cet égard. Ensuite, bien qu’elle ait constaté
que la bailleresse n’avait produit qu’une part infime des pièces requises, la Cour d’appel
civil a jugé que les pièces prises en considération par le tribunal pour calculer le rendement
net étaient suffisantes, de sorte que le recours à des statistiques n’entrait pas en
ligne de compte. Enfin, elle a jugé qu’il n’était pas possible de substituer aux
coûts d’investissement des valeurs abstraites et que les valeurs prises en considération
pour l’appréciation du prix de revient du complexe immobilier n’étaient pas critiquées,
ni non plus le calcul du rendement net de l’appartement effectué par les premiers juges.
C.
Par arrêt du 13 janvier 2021 (TF 4A_28/2020), la I
re
Cour de droit civil du Tribunal fédéral a notamment admis le recours interjeté le 17 janvier
2020 par D.________, a annulé l’arrêt entrepris et a renvoyé la cause à l’autorité
cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
En droit, sous l’angle du principe de la priorité des critères (priorité de l’art.
269 CO sur l’art. 269a let. a CO), le Tribunal fédéral a considéré que les
conditions strictes posées pour un changement de jurisprudence n’étaient pas réalisées,
ce qui rendait superflu l’examen des autres griefs d’omission de faits et d’absence
de prise en considération des loyers payés par les précédents locataires. S’agissant
des griefs soulevés en lien avec le calcul du rendement net effectué par les autorités
de première et de deuxième instance, le Tribunal fédéral a considéré que
la recourante contestait implicitement la revalorisation limitée à 40% du prix de revient investi
par elle (fonds propres) lors de la construction entre 2004 et 2007 et le taux de rendement admissible
de seulement 0,5% en sus du taux hypothécaire de référence, pris en considération
dans les calculs. Il a ainsi renvoyé la cause à l’autorité de céans pour effectuer
le calcul du rendement net en tenant compte du changement de jurisprudence sur ces deux points introduit
par l’arrêt TF 4A_554/2019 consid. 8.3 et 8.4 du 26 octobre 2020 (depuis lors publié
aux ATF 147 III 14), soit en déterminant le rendement net par la revalorisation des fonds propres
investis à 100% (au lieu de 40%) et l’application à ceux-ci d’un taux de rendement
admissible de 2% (au lieu de 0,5%) en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci
est égal ou inférieur à 2%. En revanche, le Tribunal fédéral a constaté
que la bailleresse ne démontrait pas en quoi la ventilation du rendement admissible selon la surface
habitable par m
2
,
sans tenir compte des autres caractéristiques et spécificités de l’objet litigieux,
serait arbitraire ou contraire au droit. Il en a ainsi confirmé le principe. En définitive,
le recours a été admis en raison d’une précision de la jurisprudence et les griefs
de la recourante ont été rejetés dans la mesure de leur recevabilité.
D.
Le 2 mars 2021, les parties se sont déterminées sur l’arrêt rendu par le Tribunal
fédéral et ont toutes deux conclu, avec suite de frais et dépens de première et deuxième
instance, à ce que la Cour de céans statue à nouveau, dans le sens des considérants
de l’arrêt du Tribunal fédéral susmentionné.
E.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants dans la mesure utile à la compréhension
et à la résolution des questions encore litigieuses à la suite de l’arrêt de
renvoi du Tribunal fédéral du 13 janvier 2021 :
1.
a)
Le 18 novembre 2015, un contrat de bail à loyer a été conclu entre, d’une part,
D.________ (ci-après : la défenderesse) représentée par [...] (ci-après :
la gérance), en qualité de bailleresse et, d’autre part, T.________ et B.________ (ci-après :
les demandeurs), en qualité de locataires. Devant débuter le 15 janvier 2016 pour une durée
de cinq ans renouvelable, le contrat porte sur un appartement en duplex de [...]pièces au rez-de-chaussée
du bâtiment [...][...], à [...].
Le loyer initial net a été fixé à 2’490 fr. par mois, auquel s’ajoute
un acompte de 250 fr. pour le chauffage, l’eau chaude, l’eau froide, les taxes d’épuration
et les taxes déchets. Par ailleurs, l’art. 4 du contrat prévoit la fourniture d’une
garantie bancaire de 7’470 francs.
b)
Selon la formule officielle de notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail datée
du même jour, le précédent locataire de l’appartement payait un loyer de même
montant depuis le 1
er
juillet 2011. A la rubrique « motifs de la hausse éventuelle », figure la mention :
« Le loyer proposé se situe dans les limites des loyers usuels du quartier (art. 269a
lettre a CO) ». La formule porte la signature des demandeurs.
c)
Le même jour, un second contrat de bail à loyer a été conclu entre les mêmes
parties, portant sur la place de parc intérieure n°  [...] de la [...][...], à [...].
Devant débuter le 15 janvier 2016 pour une durée de cinq ans renouvelable, ce contrat fixe
le loyer à 130 fr. net par mois.
La formule officielle de notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail, également
établie le 18 novembre 2016, indique que le précédent locataire de la place de parc payait
un loyer de même montant depuis le [...] 2008. Le même motif de hausse que pour l’appartement
y figure, ainsi que la signature des demandeurs.
2.
Le  10 février 2016, les demandeurs ont contesté leurs loyers initiaux en déposant
une requête auprès de la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du
district de Nyon. Ladite commission a suspendu la procédure, à la demande des parties, du 7
mars 2016 au 18 janvier 2017, puis a rendu une proposition de jugement le 14 mars 2017. Les demandeurs
ont fait opposition à cette proposition et une autorisation de procéder leur a été
délivrée le 3 avril 2017. Ils ont ensuite porté l’affaire devant le Tribunal des
baux le 22 mai 2017, en concluant à la fixation de leur loyer sur la base d’un calcul
du rendement net de l’immeuble.
Requise par le Président du Tribunal des baux de produire, notamment, une note de calcul du rendement
net de la chose louée au 1
er
novembre 2015 accompagnée de toutes les pièces justificatives, la défenderesse a sollicité
plusieurs prolongations de délai, puis a finalement déposé une réponse le 13 octobre
2017, dans laquelle elle a allégué qu’un calcul de rendement des objets litigieux n’était
pas possible parce qu’elle ne disposait pas des pièces permettant de distinguer le prix de
revient des deux objets litigieux, respectivement parce que lesdits objets étaient compris dans
un complexe immobilier dont l’état locatif n’était pas homogène. Elle a par
conséquent fait valoir que les loyers contestés devaient être examinés au regard
des loyers usuels du quartier ou de la localité. Cette écriture était accompagnée
d’un bordereau comportant 67 titres, dont 48 concernaient exclusivement la preuve des loyers
usuels. Dispersée dans ce bordereau, ne se trouvait qu’une petite partie des pièces requises
en vue d’établir un calcul de rendement.
Dès lors, les demandeurs ont multiplié les réquisitions de pièces, en mains de la
défenderesse ou de tiers, réquisitions auxquelles la défenderesse s’est systématiquement
opposée en rappelant l’argumentation développée dans sa réponse du 13 octobre
2017 et en qualifiant d’abusive la contestation du loyer initial par les demandeurs. Dans ce contexte,
la défenderesse a fait valoir qu’elle ne disposait « pas [des] contrats d’entreprise
générale conclus du reste il y a plus de dix ans » (écriture du 15 décembre
2017), avant d’invoquer le secret d’affaires contre la réquisition tendant à la
production d’une version non caviardée de l’un de ces contrats en mains de l’entreprise
concernée. Il s’avère en définitive qu’elle avait déjà elle-même
produit ce document au complet le 13 octobre 2017 (pièce n° 66). Enfin, nonobstant
l’ordonnance du Président du Tribunal des baux du 20 novembre 2017 dans laquelle il lui était
rappelé que la question de savoir si un calcul de rendement était possible ou non n’était
pas encore tranchée, la défenderesse a maintenu son refus de produire les pièces requises
jusqu’aux plaidoiries, lors desquelles elle a plaidé avec énergie que la jurisprudence
du Tribunal fédéral instaurant une hiérarchie entre le calcul de rendement et les loyers
usuels était contraire au droit.
Cela étant, en cours d’instruction, le Registre foncier de La Côte a été sollicité
à plusieurs reprises, ainsi que deux sociétés d’entreprise générale, de
même que la gérance de la défenderesse. Invitée à fournir un état locatif
et les documents relatifs aux charges d’exploitation et d’entretien des immeubles concernés,
cette dernière a uniquement produit un état locatif et a indiqué pour le surplus qu’elle
n’avait « pas la gestion financière de ces immeubles, la société propriétaire
s’en charge[ant] directement ». En définitive, les preuves réunies ont permis
de dégager les éléments qui suivent (consid. E. 3
infra
).
3.
a)
L’appartement litigieux se trouve sur la parcelle RF n°  [...] de la Commune de [...],
dont elle constitue le lot de PPE n°  [...]. En forme de «  [...] », cette
parcelle borde, au sud-ouest, respectivement au sud-est, les parcelles n
os
[...] et [...] de la même commune.
Ces quatre parcelles sont soumises au plan de quartier «  [...]» de la Commune de [...]
et à son règlement du [...] 1990, lequel délimite des aires d’affectation, comprenant
notamment des zones destinées à la construction d’allées et de voies de circulation,
des zones pour l’installation d’équipements de jeux et de loisirs, ainsi que des zones
comportant des plantations. Elles servent de base au complexe immobilier [...], qui a été construit
en deux étapes entre [...] 2004 et [...] 2007.
b)
Les quatre parcelles ont été vendues à [...] par la Commune de [...] en vertu de trois
actes de vente à terme conditionnelle conclus le [...] 2002. La vente de chaque parcelle était
conditionnée, notamment, à l’obtention par l’acheteuse d’« un permis
de construire exécutoire, conforme aux plan de quartier et règlement d’extension en vigueur
sur la Commune de [...]», pour chacune des quatre parcelles. Le prix a été fixé à
3’815’280 fr. pour la parcelle n°  [...], à 1’677’760 fr.
pour la n°  [...], à 1’250’480 fr. pour la n°  [...] et à
1’309’280 fr. pour la n°  [...].
c)
La première étape de construction a concerné les parcelles n
os
[...] et [...]. Le permis de construire a été délivré le [...] 2003, puis les actes
de réquisition de transfert des deux parcelles ont été signés le [...] 2003, date
à laquelle les montants de la vente desdites parcelles ont été versés.
La direction des travaux a été confiée à [...] en vertu d’un contrat d’entreprise
générale conclu le 17 mars 2004, portant sur la construction, entre [...] 2004 et [...] 2005,
d’une route de quartier avec équipements, ainsi que de quatre immeubles d’habitation
avec parkings souterrains et extérieurs, pour un prix de 17’900’000 francs. Ainsi,
[...] bâtiments d’habitation de [...] entrées chacun ont été érigés,
portant les n
os
[...] de la rue [...] sur la parcelle n°  [...], respectivement les n
os
[...] sur la parcelle n°  [...]. Ces bâtiments comprennent [...] appartements par
entrée, répartis sur [...] étages à raison de [...] appartements par étage,
ainsi que quelques dépôts au sous-sol. Ils sont disposés de part et d’autre d’une
grande place aménagée avec des espaces herbeux et des aires de loisirs. La route contourne
les bâtiments en contre-bas, en bordure des parcelles, au niveau du parking souterrain qui se trouve
sous la place aménagée. Des places de parcs visiteurs ont été aménagées
le long de la route.
d)
La seconde étape s’est déroulée de [...] 2006 à fin [...] 2007, sur les parcelles
n
os
[...] et [...]. Le permis de construire a été délivré [...] 2005, puis les actes
de réquisition de transfert ont été signés le [...] 2005, date à laquelle les
montants de la vente desdites parcelles ont été versés.
La direction des travaux a été confiée à [...], en vertu d’un contrat d’entreprise
générale conclu le 13 juillet 2006 et portant sur la construction, entre [...] 2006 et le [...]
2007, de [...] immeubles d’habitation avec activité et parking semi enterré, ainsi que
de [...] villas locatives, pour un prix total de 27’976’000 francs. Le [...] 2007, chacune
des deux parcelles a été constituée en propriété par étages, en [...] lots
pour la parcelle n°  [...] et en [...] lots pour la parcelle n°  [...].
Ainsi, sur la parcelle n°  [...], [...] petits bâtiments d’habitation ont été
érigés, portant les n
os
pairs [...] de la rue [...]. Il s’agit, pour partie, de bâtiments de type villa mitoyenne
sur deux niveaux et, pour l’autre partie, de bâtiments de [...] étages comportant [...]
duplex et [...] appartements d’un niveau. Sur la parcelle n°  [...], [...] bâtiments
ont été érigés. Ils sont reliés entre eux au niveau des rez-de-chaussée,
où se trouvent les surfaces commerciales portant les n
os
[...]. Les étages supérieurs sont affectés à l’habitation, à raison de
[...] appartements par étage, sur [...] étages aux n
os
[...], respectivement sur [...] étages aux n
os
[...]. Un second parking souterrain a par ailleurs été construit sous cette parcelle, qui est
bordée au nord-est par une bande forestière.
e)
Le [...] 2009, [...] et d’autres sociétés immobilières de la région lémanique
ont fusionné avec [...], qui a ensuite changé de raison sociale le [...], pour devenir D.________.
Le transfert de propriété par fusion de [...] à la défenderesse D.________ a été
inscrit au registre foncier le [...].
Dans son rapport annuel 2015-2016, au chapitre de l’inventaire de sa fortune, la défenderesse
mentionne parmi les immeubles d’habitation, d’une part, «  [...] [...]» avec
un prix de revient de 20’919’958 fr. 60, une valeur vénale de 35’841’000 fr.
et des produits bruts de 1’773’497 fr. 50, et, d’autre part, «
[...] [...] à [...]» avec un prix de revient de 34’636’787 fr. 20, une valeur
vénale de 52’826’000 fr. et des produits bruts de 2’553’504 francs.
f)
Selon
l’état locatif produit par la gérance, l’appartement litigieux mesure 121,3 m
2
.
Lors de l’inspection locale qui s’est déroulée le 27 septembre 2018, le Tribunal
des baux a notamment constaté que l’appartement litigieux comprenait une terrasse dallée
avec un espace herbeux privatif attenant au rez-de-chaussée, ainsi qu’un balcon à l’étage,
accessible depuis les deux chambres qui s’y trouvent. L’appartement occupe la partie ouest
du bâtiment, qui n'est pas équipé d’ascenseur. Les demandeurs disposent en outre
d’une cave au sous-sol, accessible par les communs du bâtiment, d’une surface dépassant
largement ce qui est usuel. La place de parc litigieuse se trouve dans le parking souterrain construit
lors de la première étape, dont l’entrée se trouve vis-à-vis de l’appartement.
Le bail des précédents locataires a débuté le [...] 2008 ; il s’agissait
de la première mise en location de l’appartement litigieux. Le loyer initial net s’élevait
à 2’400 fr. par mois, auquel s’ajoutait un acompte de 250 fr. pour les charges.
Le loyer a été indexé en dernier lieu à compter du 1
er
juillet 2011, à 2’490 fr., l’acompte de charges restant inchangé. Les mêmes
locataires étaient également les premiers occupants de la place de parc litigieuse, dès
le 1
er
février 2008, avec un loyer net initial fixé à 130 fr. par mois, resté inchangé
tout au long du bail.
g)
Le complexe comprend ainsi [...]bâtiments locatifs et [...] parkings souterrains, de tailles et
conceptions différentes. Selon l’état locatif produit par la gérance, s’y
répartissent : [...]logements représentant une surface totale de [...]m
2
,
[...] surfaces commerciales représentant une surface totale de [...]m
2
,
[...] dépôts en sous-sol, ainsi que [...]places de parc intérieures et [...] places de
parc extérieures. Les surfaces commerciales sont toutes louées à la Commune de [...],
qui y a installé une école et une garderie ; l’école dispose d’une cour
et la garderie d’une terrasse privative avec un espace herbeux aménagé en place de jeux.
En novembre 2015, les loyers perçus sur l’ensemble du complexe [...] s’élevaient
à 4’151’460 fr. par an, répartis comme suit :
-
places de parc intérieures : revenu
locatif annuel total de 148’440 fr. ;
-
places de parc extérieures : revenu
locatif annuel total de 62’400 fr. ;
-
surfaces commerciales : revenu locatif annuel
total de 320’364 fr. ;
-
logements et dépôts, revenu locatif
annuel total de 3’621’696 fr., selon le tableau ci-dessous :
surface
habitable totale
nombre
de logements
nombre
de pièces
revenu
locatif annuel total
surface
dépôt (s)
loyer
annuel dépôt(s)
2 à 4
20
m
2
1’440
fr.
2
à 4
-
-
2
à 4
30
m
2
1’800
fr.
2
à 4.5
30
m
2
1’800
fr.
3
et 4
-
-
3
et 4
-
-
3
et 4
-
-
3
et 4
-
-
3.5
à 4.5
-
-
3.5
à 4.5
-
-
3.5
à 4.5
-
-
4.5
-
-
3.5
et 4.5
-
-
5.5
-
-
5.5
-
-
5.5
-
-
*
5.5
-
-
3.5
et 4.5
-
-
3.5
et 4.5
-
-
5.5
-
-
5.5
-
-
*
5.5
-
-
5.5
-
-
4.5
-
-
3.5
et 4.5
-
-
2.5
et 3.5
non
mentionnée
6’108
fr.
2.5
et 3.5
-
-
2.5
et 3.5
-
-
2.5
et 3.5
-
-
*
surface non mentionnée mais estimée sur la base des autres logements comparables
4.
a)
Par demande du 22 mai 2017, les demandeurs
ont conclu, avec suite de frais et dépens, à la fixation du loyer initial relatif à l’appartement
litigieux à un montant net qui ne soit pas supérieur à 1’600 fr., tout en se réservant
de modifier cette conclusion en cours d’instruction (I), à la restitution par la défenderesse
du trop-perçu entre le loyer net figurant sur le bail de l’appartement litigieux et acquitté
depuis le 15 janvier 2016 et celui nouvellement fixé, avec intérêt à 5% l’an
dès le
1
er
septembre 2016 (II), à la réduction de la garantie de loyer à un montant qui ne soit pas
supérieur à trois mois de loyer nouvellement fixé et à la restitution par la défenderesse
de la différence (III), à la fixation du loyer initial du bail relatif à la place de parc
litigieuse à un montant qui ne soit pas supérieur à 80 fr., tout en se réservant
de modifier cette conclusion en cours d’instruction (IV) et à la restitution par la défenderesse
du trop-perçu entre le loyer figurant sur le bail de la place de parc litigieuse et acquitté
depuis le 15 janvier 2016 et celui nouvellement fixé, avec intérêt à 5% l’an
dès le 1
er
septembre 2016 (V).
b)
Par réponse du 13 octobre 2017, la défenderesse a conclu, avec suite de frais et dépens,
au rejet des conclusions prises par les demandeurs et, reconventionnellement, à ce que loyer mensuel
net de l’appartement litigieux demeure fixé à 2’490 fr., à ce que celui de
la place de parc demeure fixé à 130 fr. et à ce que la garantie de loyer de l’appartement
demeure fixée à 7’470 francs.
c)
Le 27 septembre 2018, le Tribunal des baux
a procédé à l’inspection de l’appartement litigieux et à la visite du
complexe [...]. A l’issue de cette audience, les demandeurs ont requis la production de pièces
comptables en mains de l’organe de révision de la défenderesse, ainsi que du dossier
complet des constructions réalisées sur les parcelles n
os
[...] à [...] en mains de la Commune de [...]. Ces réquisitions ont été rejetées ;
en revanche, le tribunal a décidé d’ordonner la production, auprès du Registre foncier,
des actes d’acquisition des parcelles n
os
[...] et [...], raison pour laquelle l’audience a été suspendue.
d)
Par écriture du 5 décembre 2018, les demandeurs ont conclu au rejet des conclusions reconventionnelles
de la défenderesse et ont modifié leurs conclusions I, II, IV et V en ce sens que les loyers
ne soient pas supérieurs à
1’170
fr. pour l’appartement et 80 fr. pour la place de parc et que les intérêts relatifs aux
montants à restituer soient dus dès l’entrée en force du jugement à intervenir.
e)
Par efax du 6 décembre 2018, la défenderesse a requis la mise en œuvre d’une expertise
afin de déterminer la valeur vénale du duplex loué par les demandeurs, d’une part
à l’époque de la construction du bien immobilier et de sa première mise en location
et, d’autre part à l’époque de la conclusion du bail litigieux.
f)
La reprise d’audience a eu lieu le 6 décembre 2018. A cette occasion, les demandeurs ont produit
une note de calcul de rendement et modifié leurs conclusions en ce sens que le loyer mensuel initial
net de l’appartement litigieux soit fixé à 1’071 fr. et celui de la place
de parc litigieuse à 80 francs ; la défenderesse a conclu au rejet de ces conclusions
modifiées.
Les demandeurs ont par ailleurs déclaré s’opposer à la réquisition de la défenderesse
tendant à la mise en œuvre d’une expertise et ont sollicité la production, en mains
de la gérance, des loyers perçus pour les places de parc intérieures et extérieures
situées sur la parcelle n°  [...]. La défenderesse a déclaré s’y
opposer. Ces réquisitions ont toutes été rejetées.
En droit
:
1.
1.1
L'autorité cantonale à laquelle une
affaire est renvoyée, est tenue de fonder sa nouvelle décision sur les considérants de
droit de l'arrêt du Tribunal fédéral (ATF 135 III 334 consid. 2). Les considérants
de l'arrêt de renvoi lient également les parties, en ce sens qu'elles ne peuvent plus faire
valoir dans un nouveau recours fédéral contre la nouvelle décision cantonale des moyens
qui avaient été rejetés ou n'avaient pas été soulevés dans l'arrêt
de renvoi, alors qu’elles pouvaient – et devaient le faire (ATF 125 III 421 consid 2a ;
TF 5A_894/2017 du 20 août 2018 consid. 1.4). La cognition de l’autorité cantonale est
limitée par les motifs de l'arrêt de renvoi, en ce sens qu'elle est liée par ce qui a
déjà été tranché définitivement par le Tribunal fédéral ainsi
que par les constatations de fait qui n'ont pas été critiquées devant lui ; des faits
nouveaux ne peuvent être pris en considération que sur les points qui ont fait l'objet du renvoi,
lesquels ne peuvent être ni étendus, ni fixés sur une base juridique nouvelle (ATF 131
III 91 consid. 5.2 ; TF 4A_477/2018 du 16 juillet 2019 consid. 2 ; TF 5A_269/2017 du 6 décembre
2017 consid. 2.1). L’admissibilité de l’allégation de faits nouveaux, dans les
limites susdéfinies, dépend de la procédure applicable devant l’autorité à
laquelle la cause est renvoyée : celle-ci détermine s’il est possible de présenter
de nouveaux allégués ou de nouveaux moyens de preuve (TF 5A_456/2016 du 28 octobre 2016 consid.
1.2 ; TF 5A_168/2016 du 29 septembre 2016 consid. 4.2 ; TF 4A_555/2015 du 18 mars
2016 consid. 2.2). Ainsi, des faits et moyens de preuve nouveaux, dans le cadre du renvoi, ne peuvent
être pris en compte – sauf cas où la maxime inquisitoire illimitée est applicable
– qu'aux conditions de l'art. 317 CPC (TF 5A_456/2016 du 28 octobre 2016 consid. 4.1 ; CACI
28 mai 2019/296 consid. 1.2). Si les conditions sont remplies, l'autorité cantonale doit ainsi les
admettre après le renvoi, pour autant qu'ils concernent les prétentions litigieuses sur lesquelles
elle doit se prononcer (TF 5A_631/2018 du 15 février 2019 consid. 3.2.1). Il en découle
que le recourant qui a obtenu gain de cause en instance de réforme ne peut, dans la nouvelle procédure
cantonale, subir une aggravation de sa position juridique ; dans l'éventualité la plus
désavantageuse pour lui, il devra s'accommoder du résultat que la partie adverse n'a pas attaqué
(ATF 131 III 91 consid. 5.2 ; TF 5A_894/2017 du 20 août 2018 consid. 1.2.4 et 1.3.3 ;
TF 5A_168/2016 du 29 septembre 2016 consid. 4.2 ; Colombini, Code de procédure civile, Condensé
de la jurisprudence fédérale et vaudoise, 2018, n. 2.4.5.1 ad art. 318 CPC).
1.2
En cas de renvoi du Tribunal fédéral,
la procédure se poursuit dans l’état dans lequel elle se trouvait avant la précédente
décision. Les écritures déposées jusqu’alors demeurent valables. Le point de
savoir si le droit d’être entendu doit être accordé aux parties avant la nouvelle
décision, et notamment si un nouvel échange d’écritures doit être ordonné,
dépend du contenu de la décision de renvoi. Une nouvelle interpellation est nécessaire
lorsque l’état de fait doit être complété, lorsque les autorités cantonales
ont encore un pouvoir d’appréciation ou lorsque l’appréciation juridique de l’arrêt
de renvoi s’écarte de telle manière de la décision attaquée que l’on
doit admettre l’existence d’une situation nouvelle dans la procédure après renvoi
(TF 4A_447/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.3.1 ; TF 5A_101/2017 du 14 décembre 2017 consid.
4.3 ; Colombini, op. cit., n. 2.4.5.1 ad art. 318 CPC).
1.3
En l’espèce, les parties ont été interpellées et se sont déterminées
sur l’arrêt de renvoi le 2 mars 2021, de sorte que leur droit d’être entendues
a été respecté.
2.
2.1
Conformément au consid. 5.3 de l’arrêt
de renvoi du Tribunal fédéral, le rendement net des biens litigieux doit être calculé
en réévaluant le 100% du prix de revient investi par la bailleresse (fonds propres) lors de
la construction entre 2004 et 2007 (au lieu de 40%) et en appliquant à cette réévaluation
le taux de rendement admissible de 2% (au lieu de 0,5%) en sus du taux hypothécaire de référence
égal ou inférieur à 2%, seules ces deux étapes sur les sept retenues par la jurisprudence
pour calculer le rendement net étant discutées en l’occurrence (TF 4A_28/2020, arrêt
de renvoi du 13 janvier 2021 consid. 5.1 et 5.3).
2.2
2.2.1
S’agissant des coûts d’investissement, ou fonds propres, ils correspondent au coût
initial de la chose louée, déduction faite des fonds étrangers. Le coût de revient
(capital initial) d’un immeuble construit comprend en particulier les frais d’acquisition
du terrain, y compris les droits de mutation et les honoraires du notaire, et les coûts de
construction de l’immeuble (Lachat/Stastny, op. cit., chap. 20 nn. 3.1 et 3.2). Les fonds
propres investis peuvent varier dans le temps, en raison de la diminution des fonds empruntés par
l’amortissement de la dette, de la compensation du renchérissement et de travaux à plus-value
dans l’immeuble financés en tout ou partie par des fonds propres (Lachat/Stastny, op. cit.,
chap. 20 n. 4.1).
A partir de ces points de référence, les fonds propres investis sont réévalués
en fonction de l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation (ci-après ISPC).
En ce qui concerne l'adaptation des fonds propres au renchérissement – c'est-à-dire au
coût de la vie selon l'indice suisse des prix à la consommation –, le Tribunal fédéral
l'avait limitée en 1994, dans un contexte de hausse des taux d’intérêts hypothécaires,
à 40% de ceux-ci, estimant que l'art. 269a let. e CO ne garantissait au bailleur que la compensation
du renchérissement « pour le capital
exposé
aux risques » et que l'art. 16 OBLF la plafonnait à 40%, dès lors que la vente d'un
bien-fonds permettait de recouvrer 60% du prix de revient de l'immeuble, que des prêts hypothécaires
pouvaient être obtenus pour ce pourcentage et que cette part était à l'abri des risques
et n'avait donc pas à être indexée. Il avait ainsi voulu assurer une certaine cohérence
entre la méthode dite relative et la méthode dite absolue de fixation des loyers et éviter
que les loyers de deux immeubles identiques ne diffèrent selon que l'un est entièrement financé
par des fonds propres et l'autre hypothéqué à 60 % (ATF 120 II 100 consid. 5b p. 102 s.).
Dans une jurisprudence récente, le Tribunal fédéral a toutefois constaté que la limitation
de la revalorisation à seulement 40% des fonds propres, sans égard aux fonds propres réellement
investis, ne pouvait être maintenue et que, si elle avait pu apparaître, à certains, justifiée
dans le contexte d'une forte augmentation des taux hypothécaires, respectivement de l'inflation
pour limiter la hausse des loyers, elle perdait son sens dans le cadre d'un calcul concret selon la méthode
absolue et dans les circonstances actuelles. Il a modifié sa jurisprudence antérieure en ce
sens qu’il y a désormais lieu d’admettre que le 100% des fonds propres investis doivent
être réévalués selon l'indice suisse des prix à la consommation (ATF 147 III
14 consid. 8.3).
2.2.2
Le premier juge avait
arrêté le coût de revient des parcelles n
os
[...] et [...] à 20'587'748 fr. (soit 2'687'748 fr. de prix de revient des parcelles et 17'900'000 fr.
de frais de construction) et celui des parcelles n
os
[...] et [...] à 33'743'692 fr. (soit 5'767'692 fr. de prix d’acquisition des parcelles et
27'976'000 fr., de frais de construction), correspondant à un montant total de 54'331'440 fr. pour
l’entier du complexe [...], montant qui a été confirmé par la suite et sur lequel
il n’y a pas lieu de revenir.
En revanche, c’est l’entier du prix de revient précité – et non plus une
part de 40% de celui-ci – qui doit être réactualisée selon l’IPSC en vigueur
lors de la conclusion des baux du 18 novembre 2015 (octobre 2015 ; 107.2 points, base 2000), sur
la base de l’IPSC de juillet 2003 (102 points, base 2000) pour le prix d’achat des deux
premières parcelles et de l’IPSC d’août 2005 (104.3 points, base 2000), pour les
travaux de la première étape et le paiement des deux dernières parcelles, ou, autrement
dit, le solde du prix de revient du complexe.
Ainsi, pour le calcul du loyer initial des locataires intimés, cela représente une augmentation
de 5,1% ([107.2 - 102] / 102 x 100) pour le prix d’achat des deux premières parcelles, soit
137'075 fr. (2'687'748 fr. x 5,1%), et une augmentation de 2,78% ([107.2 - 104.3] / 107.2 x 100) pour
les travaux de la première étape et le paiement des deux dernières parcelles, soit 1'435'694
fr. 65 ([54'331'440 - 2'687'748 fr.] x 2,78%). Le total des fonds propres réactualisés s’élève
donc à 55'904'209 fr. 65 (54'331'440 fr. + 137'075 fr. + 1'435'694 fr. 65).
2.3
2.3.1
En 1986, le Tribunal fédéral avait fixé
le taux de rendement admissible des fonds propres réévalués à 0,5% en sus du taux
hypothécaire de référence, qui était à l'époque de 5,5%. Le taux hypothécaire
de référence a atteint 7% en août 1992. Dès le 1
er
mars 1995, il a continuellement baissé jusqu'à atteindre actuellement 1,25%. Dans sa jurisprudence
récente, le Tribunal fédéral a considéré que le rendement ainsi calculé
aboutissait à un loyer qui n’était plus en rapport avec la mise à disposition de
l'usage de l'habitation et que celui-ci était insuffisant aussi bien pour les caisses de pension
qui doivent servir des rentes à leurs assurés que pour les propriétaires immobiliers qui
courent aussi des risques (défaut de paiement du loyer, locaux demeurant vides, etc.). Il a ainsi
procédé à un changement de jurisprudence en matière de calcul de rendement net en
fixant le taux admissible à 2% en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci
est égal ou inférieur à 2% (ATF 147 III 14 consid. 8.4)
2.3.2
Le taux d’intérêt hypothécaire lors de la conclusion des baux litigieux, le 18 novembre
2015, s’élevait à 1,75%, de sorte que le rendement admissible, en application de la jurisprudence
précitée et conformément à l’arrêt de renvoi, doit être arrêté
à 3,75% (1,75% + 2%).
Partant, le rendement admissible des fonds propres est en définitive de 2'096'407 fr. 85 (55'904'209
fr. 65 x 3,75%).
2.4
Pour le surplus, il n’y a pas lieu de revenir sur les autres éléments du calcul, en particulier
sur l’absence de charges hypothécaires à déduire ou sur le montant des charges courantes
et d’entretien, estimées à 832'292 fr. (4'151'460 x 20%) par an.
En définitive, le rendement annuel net admissible des immeubles du complexe [...] doit être
arrêté à 2'928'699 fr. 85 (2'096'407 fr. 85 + 832'292 fr.) au moment de la conclusion
des baux litigieux.
Compte tenu de la ventilation de l’état locatif selon les m
2
et de la surface locative déterminante pour calculer le loyer admissible des objets litigieux de
16'340,77 m
2
,
confirmées par le Tribunal fédéral, le loyer admissible est de 179 fr. 20 (2'928'699 fr.
85 / 16'340,77 m
2
)
par m
2
et par an, en tenant compte de la moitié des surfaces des places de parc intérieures afin de
pondérer ces dépendances par rapport aux locaux d’habitations et commerciaux.
Il s’ensuit que le loyer mensuel net admissible pour l’appartement litigieux, d’une
surface de 121,3 m
2
,
s’élève à 1'811 fr. 40 (179 fr. 20 x 121,3 / 12) par mois et celui de la place de
parc intérieure, d’une surface de 13,25 m
2
,
à 98 fr. 95 (179 fr. 20 x 13,25 / 2 / 12). Cela étant, par mesure de simplification, le loyer
initial net mensuel de l’appartement sera fixé à 1'810 fr. et celui de la place de parc
à 100 francs.
Enfin, l’art. 4 du contrat de bail conclu le 18 novembre 2015 relatif à l’appartement
doit être modifié en ce sens que le montant de la garantie de loyer s’élève
à 5'430 fr. (1'810 fr. x 3 mois ; art. 257e al. 2 CO et 2 al. 1 RULV [Dispositions paritaires
romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud]).
3.
3.1
Compte tenu de ce qui précède, l’appel
doit être partiellement admis et le jugement querellé réformé aux chiffres I à
III de son dispositif en ce sens que le loyer mensuel net initial dû par les intimés T.________
et B.________ à l’appelante D.________ pour l’appartement en duplex de [...] pièces
qu’ils louent au rez-de-chaussée de l’immeuble sis rue [...], à [...], est fixé
à 1'810 fr. dès le 15 janvier 2016 (I) et celui dû pour la place de parc intérieure
n°  [...] qu’ils louent à la rue [...], à [...], est fixé à 100 fr.
dès le 15 janvier 2016 (II) et que le montant de la garantie de loyer due en vertu de l’art.
4 du contrat de bail conclu le 18 novembre 2015 relatif à l’appartement mentionné
ci-dessus, est réduit à 5'430 fr. (III).
Pour le surplus, le jugement a été rendu sans frais ni dépens et il n’y a pas lieu
d’y revenir.
3.2
S’agissant
des frais de deuxième instance, le Tribunal fédéral ne s’est pas prononcé sur
cet objet. La cour de céans est dès lors libre de statuer à nouveau sur cette question
(cf. consid. 1.2
supra
;
CACI 9 mars 2021/108 consid. 2.1.1).
Pour apprécier la répartition des frais judiciaires de deuxième instance, il convient
de tenir compte du fait que l’appelante concluait à ce que le loyer initial soit porté
de 1'280 fr. à 2’490 fr. par mois pour l’appartement et de 80 fr. à 130 fr. par
mois pour la place de parc intérieure. Quant aux intimés, ils concluaient à la fixation
d’un loyer de 1'071 fr. pour l’appartement et de 80 fr. pour la place de parc. A l’issue
de la procédure d’appel, les loyers ont été fixés à des montants situés
approximativement à mi-chemin entre les conclusions respectives des parties puisque la différence
est de 710 fr. ([2'490 fr. + 130 fr.] - [1'810 fr. + 100 fr.]) au total pour la partie bailleresse et
de 759 fr. ([1'810 fr. + 100 fr.] - [1'071 fr. + 80 fr.]) au total pour la partie locataire. Pour répondre
à l’appelante qui a invoqué, dans ses déterminations du 2 mars dernier, avoir obtenu
partiellement gain de cause devant le Tribunal fédéral, il convient de rappeler que le recours
a été admis au seul motif que le Tribunal fédéral a, dans l’intervalle, précisé
sa jurisprudence relative au calcul du rendement admissible, et non pour les motifs dont l’appelante
se prévalait devant lui, ceux-ci ayant été rejetés dans la mesure où ils étaient
recevables. Il se justifie par conséquent de faire application de l’art. 107 al. 1 let. b
CPC et, compte tenu de ce qui précède, de répartir les frais judiciaires de deuxième
instance, d’ores et déjà arrêtés à 4'540 fr., par moitié entre les
parties, soit à raison de 2'270 fr. pour l’appelante et de 2'270 fr. pour les intimés,
solidairement entre eux. Ces derniers, solidairement entre eux, rembourseront ainsi à l’appelante
son avance de frais à hauteur du montant précité.
3.3
Pour les mêmes motifs, les dépens de deuxième instance doivent être compensés.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est partiellement admis.
II.
Le jugement est réformé aux chiffres I, II et III de son dispositif comme il suit :
I.
Le loyer mensuel net initial dû par les demandeurs
T.________ et B.________ à la défenderesse D.________ pour l’appartement en duplex de
[...] pièces qu’ils louent au rez-de-chaussée de l’immeuble sis rue [...], à
[...], est fixé à 1'810 fr. (mille huit cent dix francs) dès le 15 janvier 2016.
II.
Le loyer mensuel net initial dû par les demandeurs
à la défenderesse pour la place de parc intérieure n
o
[...] qu’ils louent à la rue [...], à [...], est fixé à 100 fr. (cent francs)
dès le 15 janvier 2016.
III.
Le montant de la garantie de loyer due en vertu
de l’art. 4 du contrat de bail conclu le 18 novembre 2015 relatif à l’appartement mentionné
sous chiffre I ci-dessus est réduit à 5'430 fr. (cinq mille quatre cent trente francs).
Le jugement est confirmé
pour le surplus.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 4'540 fr. (quatre mille cinq
cent quarante francs), sont mis à la charge de l’appelante D.________ par 2'270 fr. (deux
mille deux cent septante francs) et des intimés T.________ et B.________, solidairement entre eux,
par 2'270 fr. (deux mille deux cent septante francs).
IV.
Les intimés T.________ et B.________, solidairement entre eux, doivent verser à l’appelante
D.________ la somme de 2'270 fr. (deux mille deux cent septante francs) à titre de restitution d’avance
de frais judiciaires de deuxième instance.
V.
Les dépens de deuxième instance sont compensés.
VI.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Philippe Richard (pour D.________),
‑
Me Xavier Rubli (pour T.________ et B.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Président du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :