vd_findinfo · AP / 2009 / 15 · 2007-07-05 · fr

DÉFAUT DE LA CHOSE, BAIL À LOYER, RÉDUCTION{EN GÉNÉRAL}, PRINCIPE DE LA CONFIANCE{INTERPRÉTATION DU CONTRAT}, MANIFESTATION DE VOLONTÉ | 18 al. 1 CO, 18 CO, 259d CO, 452 al. 1ter CPC

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 04.03.2009 AP / 2009 / 15

TRIBUNAL CANTONAL
111/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Séance du 4 mars
2009
___________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.     Creux et
Denys
Greffier
:
M.        Elsig
*****
Art. 18 al. 1, 259d CO;
452 al. 1 ter CPC; 13 LTB
La Chambre des
recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper du
recours interjeté
par
A.D.________
, à Lausanne,
et
B.D.________
, à Lausanne,
demandeurs contre le jugement
rendu
le 5 juillet 2007 par le Tribunal des
baux du canton de Vaud
dans la cause divisant les recourants
d'avec
SI T.________
SA
, à Lausanne,
défenderesse.
Délibérant en audience publique, la cour
voit :
En fait :
A.
Par jugement du 5 juillet 2007, dont la motivation a
été envoyée le 15 juillet 2008 pour
notification, le Tribunal des baux du canton de Vaud a dit que le
loyer mensuel de 1'800 fr. de l'appartement de cinq pièces
loué par les demandeurs A.D.________ et B.D.________ au
rez-de-chaussée de l'immeuble sis avenue [...], à
Lausanne, est réduit de 4 % du 1
er
février
2005 au 30 avril 2005, de 9 % du 1
er
mai 2005 et au 31
octobre 2005, de 4 % du 1
er
novembre 2005 au 30 avril
2006, de 9 % du 1
er
mai 2006 au 31 octobre 2006 et de 4
% du 1
er
novembre 2006 au 31 juillet 2007, ce qui
correspond à un montant total de réduction de loyer
de 3'240 fr. (I), dit que la défenderesse SI T.________ SA
doit payer aux demandeurs la somme mentionnée sous chiffre
I, avec intérêt à 5 % l'an dès le
1
er
juillet 2005 sur la somme de 540 fr., dès le
18 janvier 2006 sur la somme de 864 fr. et dès le 5 juillet
2007 sur la somme de 1'836 fr. (II), libéré
partiellement les loyers consignés par les demandeurs sur le
compte n° [...] ouvert auprès de la Banque Cantonale
Vaudoise en paiement du montant alloué en capital et en
intérêt sous chiffre II, le solde étant
libéré en faveur de la défenderesse (III), dit
que le loyer de 1'800 fr. est réduit de 4 %, soit 72 fr. par
mois, dès le 1
er
août 2007 (IV) rendu le
jugement sans frais ni dépens (V) et rejeté toutes
autres ou plus amples conclusions (VI).
La Chambre des recours fait sien dans son entier l'état de
fait du jugement, dont il ressort ce qui suit :
"1.
Par contrat de bail du 8 septembre 1997, la défenderesse SI
T.________ SA a loué aux demandeurs A. et B.D.________ un
appartement de cinq pièces au rez-de-chaussée de
l'immeuble sis avenue [...] à Lausanne. Le bail mentionne
sous la rubrique relative à l'objet du contrat "cinq
chambres, un hall, une cuisine agencée, une salle de bains,
un WC séparé, une cave".
Le loyer mensuel a été fixé à 1'800
fr., charges comprises. Prévu pour durer initialement du 15
septembre 1997 au 30 septembre 2000, le contrat de bail se
renouvelait ensuite d'année en année, sauf avis de
résiliation reçu au moins quatre mois à
l'avance.
2.
Avant la signature de ce contrat de bail, les demandeurs avaient
envoyé en août 1997 à différentes
gérances, la lettre qui suit :
"Concerne : Recherche d'appartement
--------------------------------------------------------
Mesdames Messieurs,
Nous sommes un jeune couple d'universitaires (ingénieur Epfl
et juriste) à la recherche d'un appartement au
1
er
septembre ou 1
er
octobre 1997.
Dès lors nous vous serions reconnaissants de bien vouloir
nous indiquer si vous possédez, dans votre pool
d'appartements à louer, un ou plusieurs objets
présentant les caractéristiques
suivantes :
-
3 ½ pièces
(env. 90 m2)
ou 4
pièces
(env. 100 m2)
-
jardin
ou
balcon sud avec vue dégagée
(lac, verdure…)
-loyer
maximum Fr. 1'800.-
charges comprises
-situé dans les quartiers suivants, soit :
§
max. 10 minutes à pied de Lausanne-Gare, dans les quartiers
Rumine, Georgette, Montchoisi, Milan, Cour,
Petit-Chêne,
Ruchonnet, sous-gare, y compris aux abords de la Ficelle
jusqu'à Ouchy.
§
ou max. 5 min. à pied de Renens-Gare
-cuisine agencée
-cave et buanderie
-date d'entrée 1
er
septembre ou 1
er
octobre.
(…)".
3.
Le 2 février 2005, K.________ pour [...] SA
(ci-après : le gérant) a adressé un "avis
important aux locataires des immeubles avenue [...] à
Lausanne" contenant notamment les lignes
suivantes :
"(…)
Nous vous informons, qu'à la demande du Service
d'assainissement de la ville de Lausanne, un
nouvel emplacement
containers
commun aux immeubles que vous habitez a dû
être crée à l'endroit indiqué en
couleur
orange
sur le plan cadastral joint à
la présente.
De plus, un nouveau
container à papier
et un
grand
container à verre
ont été mis à
votre disposition.
Aussi, vous voudrez bien déposer dorénavant et cela
dès samedi 5 février
2005
, vos ordures, papier et verre
exclusivement
dans les containers au nouvel emplacement
en veillant à
utiliser les containers idoines pour les diverses
matières.
(…)".
4.
Par courrier du 4 février 2005, les demandeurs se sont
adressés comme suit au gérant :
"(…)
Suite à votre courrier du 2 février
écoulé, nous souhaitons vous faire part de notre
opposition à l'installation, effective au 5 février,
d'un nouvel emplacement containers à l'endroit
indiqué dans votre courrier.
En effet, les ordures des 40 ménages et des 5 commerces que
regroupent les immeubles en question seront rassemblées dans
des containers que vous souhaitez adosser au muret de notre
terrasse du rez supérieur (les couvercles se trouvant ainsi
à la hauteur du sol de la terrasse).
Or, cet aménagement entraîne pour nous des nuisances
de bruit (container de verre) et d'odeurs (trois containers
d'ordures) importantes, compte tenu du fait que non seulement
toutes les pièces de l'appartement que nous occupons donnent
du côté de la terrasse, mais que nous utilisons
celle-ci presque huit mois par année.
(…)".
5.
Par courrier du 11 février 2005, le gérant a
répondu ainsi :
"(…)
nous tenons à vous rappeler que tous les nouveaux containers
mis en place sont en matière plastique et donc beaucoup plus
silencieux que les containers métalliques
précédents. En ce qui concerne ceux pour le verre, un
autocollant indique de manière claire les plages horaires
durant lesquelles le verre ne doit pas être
déposé dans les cuves.
De plus, les immeubles sis à l'Avenue [...] ont la chance de
bénéficier d'un service de conciergerie
professionnel, qui a reçu des instructions précises
pour veiller à ce que les couvercles des containers soient
fermés en permanence.
(…)".
6.
Par courriel du 16 février 2005 au gérant, les
demandeurs se sont plaints de différentes nuisances de la
manière suivante :
"(…)
- premièrement, le service de conciergerie, même
professionnel, ne peut empêcher que un ou plusieurs (soit
parfois deux, voire trois) containers à ordures soient
pleins un à deux jours avant le ramassage déjà
(6 jours observés sur 12) ; leurs couvercles ne sont
donc pas fermés, laissant présager
d'éventuelles odeurs dès lors qu'il fera chaud - que
nous aurons l'occasion de humer de près, nous tenant alors
plus souvent sur la terrasse, juste à côté des
ordures ;
- ensuite, le bruit du verre constitue en lui-même une
nuisance quelle que soit la matière dans laquelle sont faits
les deux containers qui y sont attribués ; en outre,
hors le fait d'être relativement fort en décibels, il
n'est pas possible de s'accoutumer à un bruit non pas
constant mais inattendu, dépendant de l'heure que
choisissent les locataires pour venir déposer leurs
bouteilles ainsi que de la quantité jetée. Sans
prétériter nos droits, nous souhaiterions d'ores et
déjà que les interdictions-horaires actuelles,
calquées sur les heures de repos des immeubles, soient plus
restrictives et s'étendent, au-delà des dimanches et
des jours fériés, aux samedis, et s'appliquent
dès 20 heures déjà ;
- enfin, il est indiscutable que cette concentration d'ordures de
toutes sortes devant notre terrasse induit un va-et-vient nouveau.
Toutes ces nuisances concernent la façade la plus importante
de notre appartement, qui comporte 4 fenêtres, et une
terrasse qui occupe tout le long de celle-ci; or, c'est la seule
qui, depuis notre emménagement il y a 7 ans et
jusqu'à cette mesure, était relativement exempte de
nuisances, la façade ouest (1 fenêtre) donnant sur les
places de parc, et la façade est (2 fenêtres) sur le
trafic de l'avenue [...]. (…)".
7.
Par courrier du 23 février 2005, le service d'assainissement
de la ville de Lausanne a précisé à
l'attention des demandeurs que c'était bien à sa
requête que la gérance avait complété
l'équipement en conteneurs de ces immeubles afin
d'améliorer le tri des déchets, mais qu'il n'avait
par contre entrepris aucune démarche dans le but de
déplacer ceux-ci, leur positionnement sur le domaine
privé relevant du seul propriétaire ou
gérant.
8.
Par courrier du 24 février 2005, le gérant a
informé les demandeurs de ce qui suit :
"(…) afin d'éviter la situation dont vous faisiez
état, à savoir le débordement des containers
avant les jours de ramassage de la voirie, nous avons fait
l'acquisition d'un container supplémentaire pour ordures
ménagères. Ledit container a été mis en
place aujourd'hui même.
Nous allons également rendre, par lettre circulaire, les
locataires attentifs au fait qu'il faut un peu de civilité
dans leur comportement et les inviter à utiliser toutes les
cuves et non seulement remplir le premier container jusqu'à
ce qu'il déborde !
En ce qui concerne la collecte du verre, nous avons enlevé
le petit container bleu et laissé en place uniquement le
grand afin de diminuer les nuisances sonores que vous relevez. De
plus, dans notre lettre circulaire, nous mentionnerons un horaire
plus restrictif quand au dépôt du verre, à
savoir du lundi au samedi de 08h00 à 20h00 à
l'exclusion des dimanches et jours fériés.
Enfin, notre concierge professionnel, Monsieur F.________, a
été chargé de prêter une attention toute
particulière à l'exploitation de ces containers et de
nous signaler immédiatement tout abus.
(…)".
9.
Par courriel du 15 mars 2005, les demandeurs ont prévenu le
gérant qu'aucun changement n'avait été
constaté de leur part, en sollicitant à nouveau le
déplacement des containers à leurs emplacements
précédents.
10.
Les demandeurs se sont ensuite adressés à leur
assurance [...] Protection Juridique. Cette dernière a
envoyé un courrier datant du 1
er
avril 2005 au
gérant en invoquant une nouvelle fois les nuisances subies
par les demandeurs, à savoir les odeurs, le bruit et la
gêne due à l'augmentation des passages et du
stationnement des personnes devant l'objet loué. Elle
annonçait que les loyers seraient consignés si les
containers n'étaient pas replacés à l'endroit
prévu et aménagé à cet effet dans un
délai au 8 avril 2005.
11.
Par courrier du 4 avril 2005, le gérant a répondu
à l'assurance [...] Protection Juridique en réfutant
l'existence de telles nuisances.
12.
Dès le 26 mai 2005, les demandeurs ont consigné leur
loyer de 1'800 francs auprès de la Banque Cantonale Vaudoise
sur le compte n° [...].
13.
Les demandeurs ont adressé au gérant une
pétition signée entre juin et septembre 2005 par
vingt-six locataires, qui contient notamment ce qui
suit :
"(…) Suite à la mise en service du nouvel emplacement
des poubelles début février, nous vous adressons ces
quelques lignes pour vous faire part de nos observations.
(…)
D'abord pour les locataires habitant au-delà du no [...], la
distance représente un inconvénient certain vu qu'ils
la parcourent chargés d'un sac poubelle auquel s'ajoute, le
cas échéant, le poids d'un sac de bouteilles ou d'un
paquet de papier.
(…) Ensuite, ceux qui passent régulièrement
par ce passage souhaitent vous rendre attentif au fait que les
odeurs nauséabondes régulièrement
dégagées par les containers étaient moins
gênantes aux endroits précédents, ceux-ci
étant non seulement abrités, mais aussi plus à
l'écart du passage à pied.
Enfin cette missive n'a pas moins pour but de vous communiquer
notre solidarité envers la famille D.________, locataire de
l'appartement qui se trouve maintenant bordé de poubelles
sur toute sa longueur. En effet, et comme vous le savez
certainement puisque vous habitez au no [...], les D.________
utilisent leur terrasse depuis des années pour y organiser
apéritifs et grillades, et en guise de terrain de jeux pour
leurs enfants et ceux du voisinage. On comprend donc sans peine que
les odeurs dégagées y rendent leur séjour
inconfortable, tout comme la présence importune des
locataires maintenant nouvellement contraints de s'arrêter
devant chez eux pour y jeter leurs ordures - parmi lesquelles le
verre, très bruyant…(…)
Nous souhaitons dès lors vous demander de
reconsidérer votre décision, pour envisager un retour
des poubelles aux emplacements précédents.
(…)."
14.
Par requête du 30 juin 2005, les demandeurs ont saisi la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer
du district de Lausanne de conclusions tendant au
déplacement des containers situés à
proximité de leur terrasse et à la réduction
de leur loyer.
La Commission de conciliation a tenu audience le 29 novembre 2005.
La conciliation n'ayant pas abouti, elle a rendu, le 16
décembre 2005, cette décision :
"(…)
1. une réduction de loyer de
fr. 100.--
mensuelle est
octroyée aux locataires requérants pour les nuisances
subies depuis le mois de février 2005 jusqu'au 31
décembre 2005.
2. Dès le 1
er
janvier 2006, le loyer mensuel est
diminué de
fr. 100.--
jusqu'à
élimination complète du problème.
Dès cette date, le loyer est payé directement en
main du bailleur.
3. Tous les loyers consignés à la Banque Cantonale
Vaudoise, sur le compte [...] sont libérés -
à l'expiration du délai de recours de trente
jours
- comme suit :
-
fr. 1'100.--
en faveur des
locataires M. et Mme A. et B.D.________
-
le solde
en faveur de
la bailleresse.
- Toutes autres ou plus amples conclusions sont
rejetées.
- La présente décision est rendue sans frais ni
dépens."
15.
Par courrier du 10 septembre 2005, les demandeurs ont écrit
au gérant pour l'informer de l'apparition de cafards depuis
le [red. : mois de] mars 2005, notamment dans leur cuisine et leur
salle de bain.
K.________, au nom de la gérance [...] Sàrl, a
établi un bon de travaux n. 1776 du 13 septembre 2005, afin
que l'entreprise [...] éradique les cafards et dresse un
rapport sur les causes de leur apparition.
16.
Par requête du 17 janvier 2006, adressée au Tribunal
des baux, les demandeurs ont pris contre la défenderesse les
conclusions suivantes, avec dépens :
"
I.-
Ordre est donné
à SI T.________ SA, par ses organes, sous la menace des
peines d'arrêts ou d'amende de l'article 292 du Code
pénal pour insoumission à une décision de
l'autorité, de déplacer immédiatement
l'ensemble des containers situés à proximité
immédiate de la terrasse de l'appartement occupé par
A. et B.D.________ au rez-de-chaussée de l'immeuble sis
avenue [...] à Lausanne et de les remettre à leur
emplacement initial. Cette conclusion sera précisée
en cours d'instance.
II.-
Le loyer de l'appartement occupé
par A. et B.D.________ au rez-de-chaussée de l'immeuble sis
avenue [...] à Lausanne est réduit de 15% dès
le 1
er
février 2005, de sorte qu'il
s'élève dès cette date à
Fr.
1'530.--
(mille cinq cent trente francs) par mois, charges
comprises.
III.-
SI T.________ SA est la débitrice des
époux A. et B.D.________, solidairement entre eux, de la
somme de
Fr. 3'240.--
(trois mille deux cent quarante
francs), avec intérêt à 5% l'an dès ce
jour, et leur en doit immédiat paiement. Il est
précisé qu'il s'agit d'une conclusion partielle
tenant compte uniquement de la période s'étendant du
1
er
février 2005 au 31 janvier 2006, les
demandeurs réservant tous leurs droits pour la
période postérieure.
IV.-
Les loyers consignés par les époux A. et
B.D.________ auprès de la Banque Cantonale Vaudoise sur le
compte n° [...] sont partiellement libérés en
leur faveur, en paiement du montant alloué sous chiffre III
ci-dessus, le solde étant libéré en faveur de
SI T.________ SA.
17.
Par courrier du 2 août 2006, la défenderesse a pris
contre les demandeurs les conclusions suivantes, avec suite de
frais et dépens :
"
- I -
Les conclusions de la requête du 17 janvier 2006 de A. et
B.D.________ sont rejetées.
- II -
L'intégralité des loyers consignés par A. et
B.D.________ auprès de la Banque Cantonale Vaudoise sur le
compte [...] est immédiatement libérée en
faveur de SI T.________ SA. "
18.
Le tribunal de céans a tenu une première audience le
21 septembre 2006.
Lors de cette audience, le tribunal a procédé
à une inspection locale et a constaté que quatre
grands containers destinés aux ordures
ménagères, un grand container collectant le verre et
deux grands containers à papier étaient situés
sur un étroit chemin piétonnier perpendiculaire
à l'avenue [...]. Ils étaient adossés au mur
délimitant la terrasse des demandeurs, laquelle se trouve en
surplomb, à la hauteur des couvercles des containers, et est
entourée d'une barrière et de
végétation. La terrasse des demandeurs s'étend
sur toute la façade nord de l'immeuble [...]. Elle longe
toutes les pièces de l'appartement. En première
partie, depuis l'avenue [...], elle est étroite et sert de
passage entre la sortie de l'appartement depuis une
porte-fenêtre jusqu'à un espace plus large utilisable
comme grand balcon ou terrasse, au dessous duquel se trouvent les
containers litigieux affectés aux trois immeubles bordant
l'avenue [...] qui comporte chacun deux entrées (du haut en
bas de l'avenue qui est en pente : [...]). Le tribunal a
également fait le tour de ces immeubles et visité
l'appartement des demandeurs. Hormis la porte-fenêtre donnant
accès à la terrasse, l'appartement comporte encore
quatre fenêtres s'ouvrant sur celle-ci, ainsi que deux
fenêtres à l'est sur l'avenue [...] et une
fenêtre à l'ouest sur un chemin d'accès aux
entrées des bâtiments ouvert aux voitures et pourvu en
places de parcs. Avant le mois de février 2005, deux grands
containers à ordures et deux petits containers
respectivement à verre et à papier étaient
entreposés au-dessous de l'immeuble [...] et un container
à ordures se trouvait au-dessous de l'immeuble
[...].
K.________, gérant chez [...] Sàrl, a expliqué
que la décision de regrouper les containers à
l'endroit litigieux avait été prise en raison de la
nécessité d'augmenter le nombre de cuves à
disposition des locataires pour répondre aux exigences
formulées par la Commune de Lausanne, et suite à une
visite sur place avec T.________, chargé de la surveillance
de la propreté de celle-ci. Cet endroit a été
choisi notamment parce qu'il est plat et ne nécessitait pas
d'aménagement particulier. En outre, la mise en place de
containers supplémentaires à d'autres emplacements
aurait impliqué la suppression de places de parc, dont le
nombre est déjà insuffisant. Qui plus est la
présence de containers plus nombreux sous l'immeuble [...],
près des places de parc louées par le salon de
coiffure à l'usage de sa clientèle, n'était
pas souhaitable compte tenu du standing de celle-ci. Par ailleurs,
sous l'immeuble [...], il y a bien un local qui pourrait servir
d'abri pour des containers, toutefois celui-ci est
loué.
19.
Lors de cette inspection locale, six témoins ont
été entendus.
Le témoin T.________, surveillant de la propreté de
la ville de Lausanne a confirmé que la décision de
déplacer les containers avait été prise par le
gérant en accord avec lui-même au moment où la
réglementation imposait qu'un plus grand nombre de
containers soient mis à disposition des locataires et que
les anciens containers en métal, lourds et défectueux
au niveau des freins, soient remplacés par des containers en
plastique. Il a indiqué que la décision de regrouper
tous les containers à l'endroit litigieux poursuivait un
objectif de sécurité tant pour les éboueurs
que pour la circulation. En effet, le ramassage des déchets
obligeait auparavant le camion de la voirie à
exécuter trois arrêts sur ce tronçon de route
qui ne comporte qu'une voie délimitée par une ligne
continue et se trouve en pente, ce qui provoquait des
embouteillages jusqu'au carrefour de [...]. Cela engendrait
d'ailleurs des plaintes de la police. Cette situation était
au demeurant dangereuse pour les automobilistes qui prenaient
souvent le risque de franchir la ligne blanche pour dépasser
le camion arrêté. Actuellement le camion ne
s'arrête plus qu'une seule fois sur ce tronçon de
route au meilleur endroit possible car il est presque plat. Le
témoin a ajouté que d'autres emplacements
étaient envisageables mais qu'ils présentaient des
inconvénients. Ainsi, sous l'immeuble [...] et sous
l'immeuble [...], où se trouvaient auparavant les
containers, il y a des places de parc et donc un risque que les
employés de la voirie endommagent les voitures ce qu'il
convient d'éviter. De plus, ils sont situés à
un niveau où la route est en plus forte
déclivité. Enfin, derrière l'immeuble [...],
côté avenue [...], l'endroit est trop étroit et
pentu. Finalement, l'emplacement actuel est le plus adéquat,
car le moins dangereux et le plus pratique : le trottoir et
l'avenue sont presque plats et les containers, qui sont en nombre
suffisants et ne devraient donc pas déborder, sont à
l'ombre. Enfin, le concierge n'a pas besoin de les déplacer
au bord de la route les jours où passent les camions de la
voirie. Le ramassage des ordures s'effectue deux fois par semaine,
en principe les mardis et vendredis.
Le témoin M.________, locataire à l'avenue [...], a
affirmé avoir signé la pétition produite par
les demandeurs, alors même que le choix du nouvel emplacement
pour les containers ne la gênait pas directement. Elle ne
trouve pas que l'endroit est trop éloigné et cela ne
lui pose pas de problèmes d'y amener ses
déchets.
Le témoin Q.________ a été locataire à
l'avenue [...] pendant sept ans et habite désormais au
deuxième étage au numéro [...]. Elle a
affirmé avoir été surprise du changement
d'emplacement des containers, n'ayant été
prévenue qu'après coup. Si elle avait su, elle
n'aurait pas déménagé car maintenant toutes
les pièces de son appartement donnent sur les containers qui
sont à l'origine de mauvaises odeurs, attirent les mouches
et même les cafards. Les odeurs lors des vagues de chaleur et
les bruits de verre sont les nuisances les plus
désagréables pour elle.  Les horaires de
dépôt ne sont parfois pas respectés par les
usagers et il lui est arrivé d'être
réveillée par le bruit du verre à 6 heures du
matin. Cet emplacement est devenu, selon elle, une zone à
ordures : elle a vu quelqu'un y uriner et une autre personne se
droguer. De plus, elle connaît des personnes
âgées habitant au numéro [...] qui se plaignent
de devoir porter leurs poubelles jusque-là. Si elle habitait
l'appartement des demandeurs, elle aurait honte d'inviter des gens
sur la terrasse en raison de la présence des
containers.
Le témoin W.________ est locataire depuis plus de huit ans
à la même entrée que les demandeurs; elle
habite sous les toits et n'est donc pas directement
gênée par le nouvel emplacement des poubelles. Au
contraire, l'augmentation du nombre de containers à
disposition et leur regroupement à cet endroit a, selon
elle, amélioré la situation, car avant, sous
l'immeuble [...], les poubelles étaient souvent
disposées à l'extérieur des containers; de
plus les containers étaient proches des places de parc et il
fallait les déplacer pour ne pas les toucher avec les
voitures; enfin c'était dangereux car la route et le
trottoir y sont en pente. Elle a signé la pétition
par compassion pour les demandeurs. Elle s'est rendue sur leur
terrasse et a constaté que le bruit ainsi que les odeurs,
surtout en été, étaient gênants. Elle a
déclaré ne plus voir les époux D.________
profiter de leur terrasse.
Le témoin V.________ est le père de la demanderesse.
Il a affirmé qu'avant le déplacement des containers,
les demandeurs profitaient beaucoup de la terrasse dès qu'il
faisait beau et faisaient régulièrement des
grillades. Il a confirmé que la terrasse était un
élément important pour les demandeurs surtout depuis
la naissance de leur fils. Selon lui, les demandeurs n'auraient pas
emménagé dans cet appartement s'il n'y avait pas eu
la terrasse. Depuis le déplacement des containers, ils n'y
vont plus à cause des odeurs.
Enfin, le témoin F.________, concierge de l'immeuble depuis
onze ans, a déclaré que les containers étaient
situés auparavant à deux endroits différents
où la route est en pente. C'est lui qui les amenait jusqu'au
bord de la route avant le ramassage. Il a affirmé que, avant
leur regroupement à l'endroit litigieux, il avait
très peur à cause de la pente et du manque de place
vu la présence des voitures stationnées. Les nouveaux
containers en plastique sont plus légers et maniables que
les anciens. Il les lave une fois par mois.
20.
Au jour de l'audience du 21 septembre 2006, les demandeurs avaient
consignés les loyers de juin 2005 à septembre 2006,
soit 28'800 francs.
21.
Lors de cette audience, les parties ont conclu la transaction
partielle suivante, dont le tribunal a pris acte :
"1) Dès le 1
er
octobre 2006, les demandeurs
verseront normalement le loyer contractuel à la
défenderesse ; quant aux loyers consignés
à ce jour, ils sont libérés à
concurrence de 14'400 (quatorze mille quatre cent francs) en faveur
de SI T.________ SA, le solde demeurant bloqué auprès
de la BCV jusqu'à la fin de cette
procédure.
2) Sur présentation d'une copie de la présente
convention, la Banque Cantonale Vaudoise est invitée
à verser la somme de fr. 14'400 en faveur de SI T.________
SA, représentée par [...] Sàrl, cela en
provenance du compte de consignation de loyer
[...].
3) D'ici au 15 octobre 2006, la défenderesse
déplacera les containers litigieux jusqu'à l'angle du
mur côté av. [...].
4) D'ici au 31 octobre 2006, la défenderesse soumettra aux
demandeurs, après avoir organisé l'entrevue avec
l'entrepreneur mandaté, un devis détaillé d'un
couvert "anti-bruit" et "anti-odeurs" devant l'appartement
litigieux.
(…)".
22.
L'audience d'instruction et de jugement du 21 septembre 2006 a
été suspendue et reprise le 5 juillet
2007.
Il a été relevé que, conformément
à l'accord passé le 21 septembre 2006, les containers
avaient été déplacés à l'angle
de l'avenue [...]. Ils sont ainsi toujours adossés au mur
qui délimite la terrasse des demandeurs, mais au-dessous de
la partie étroite servant de passage pour se rendre sur la
partie utilisable comme terrasse. Il a également
été relevé que les discussions entre les
parties n'avaient pas abouti à une transaction mettant un
terme au litige, dès lors notamment que la construction d'un
abri à l'emplacement actuel des containers s'avérait
difficilement compatible avec la nécessité de
conserver un accès par le portail qui se trouve à
l'arrière de ceux-ci et qu'une telle construction n'offrait
de toute manière pas la garantie de limiter les nuisances
sonores.
A l'audience, les demandeurs ont augmenté leur conclusion
III en ce sens que le montant réclamé
s'élève à 8'100 fr., état au 31 juillet
2007. Ils ont modifié par ailleurs leur conclusion I, en
supprimant  "et de les remettre à leur emplacement
initial. Cette conclusion sera précisée en cours
d'instance".
En droit, les premiers juges ont considéré que le
bail en cause portait également sur la terrasse et que le
regroupement des containers à ordures et à verre
près de celle-ci constituait un défaut de la chose
louée de gravité moyenne. Ils ont retenu que le
déplacement de quelques mètres des containers
après l'audience du 21 septembre 2006 avait diminué
l'impact des nuisances affectant la partie utilisable de la
terrasse. Ils ont admis que le nouvel emplacement de ces containers
ne pouvait être changé.
B.
A.D.________
et
B.D.________ ont recouru contre ce jugement en concluant, avec
dépens, à sa réforme en ce sens qu'ordre est
donné à la défenderesse, sous menace des
sanctions de l'art. 292 CP (Code pénal du 21 décembre
1937; RS 311), de déplacer immédiatement l'ensemble
des containers situés à proximité de la
terrasse litigieuse (I), que le loyer est réduit de 10 %
durant les périodes d'hiver courant du 1
er
novembre au 30 avril et de 15 % durant les périodes
d'été courant du 1
er
mai au 31 octobre, ce
dès le 1
er
février 2005 (II), que la
défenderesse doit leur payer la somme de 6'750 fr., avec
intérêt à 5 % l'an dès le 1
er
juillet 2005 sur la somme de 1'080 fr., dès le 18 janvier
2006 sur la somme de 1'620 francs et dès le 5 juillet 2007
sur la somme de 4'050 fr. (III) et que les loyers consignés
sont libérés en leur faveur à concurrence de
la somme en capital et intérêts mentionnée sous
chiffre III, le solde étant libéré en faveur
de la défenderesse (IV).
Dans leur mémoire, les recourants ont
développé leurs moyens, retiré leur conclusion
I. en déplacement des containers et confirmé leurs
autres conclusions.
L'intimée SI T.________ SA a conclu, avec dépens, au
rejet du recours.
En droit
:
1.
Les art. 444, 445 et
451 ch. 2 CPC (Code de procédure civile du 14
décembre 1966; RSV 270.11), applicables par renvoi de l'art.
13 LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux;
RSV 173.655), ouvrent la voie des recours en nullité et en
réforme contre les jugements principaux rendus par le
Tribunal des baux.
Le recours, uniquement en réforme, interjeté en temps
utile, est ainsi recevable.
2.
Saisie d'un recours
en réforme contre un jugement principal rendu par le
Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit librement la cause
en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC, applicable par renvoi de
l'art. 13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois articuler des
faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du
dossier et qui auraient dû être retenus ou de ceux
pouvant résulter d'une instruction complémentaire
selon l'art. 456a CPC (art. 452 al. 1 ter
CPC).
Ainsi, le Tribunal cantonal
revoit
la cause en fait et en
droit sur la base du dossier, sans réadministration des
preuves déjà administrées en première
instance. Il développe donc son raisonnement juridique
après avoir vérifié la conformité de
l'état de fait du jugement aux preuves figurant au dossier
et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou
complété au moyen de celles-ci
(JT 2003 III 3)
.
En l'espèce, l'état de fait du jugement est conforme
aux pièces du dossier et aux autres preuves
administrées. Il n'y a pas lieu de le compléter ni de
procéder à une instruction complémentaire, la
cour de céans étant à même de statuer en
réforme
3.
L'intimée fait
valoir que la terrasse litigieuse n'est pas mentionnée dans
le contrat du 8 septembre 1997 et soutient en conséquence
qu'un défaut l'affectant ne peut entraîner une
réduction du loyer.
Pour déterminer l'objet et le contenu du contrat, le juge
doit recourir en premier lieu à l'interprétation dite
subjective, c'est-à-dire rechercher la réelle et
commune intention des parties, le cas échéant sur la
base d'indices (art. 18 al. 1 CO;  Code des obligations du 30
mars 1911; RS 220). Lorsque la volonté intime et concordante
des parties ne peut pas être établie ou si les
volontés intimes divergent, le juge doit rechercher leur
volonté présumée en interprétant leurs
déclarations de volonté selon le principe de la
confiance; cette interprétation, dite objective, consiste
à rechercher le sens que chacune des parties pouvait et
devait raisonnablement prêter aux déclarations de
l'autre, en tenant compte des termes utilisés ainsi que du
contexte et de l'ensemble des circonstances dans lesquelles elles
ont été émises (ATF 133 III 61 c. 2.2.1; ATF
125 III 305 c. 2b et références). Le principe de la
confiance permet d'imputer à une partie le sens objectif de
sa déclaration ou de son comportement même si celui-ci
ne correspond pas à la volonté intime de
l'intéressé (ATF 133 III 61 précité et
références). Les circonstances déterminantes
sont celles qui ont précédé ou
accompagné la manifestation de volonté, à
l'exclusion des événements postérieurs (ATF
133 III 61 précité et
références).
Le sens d'un texte, apparemment clair, n'est pas forcément
déterminant, de sorte que l'interprétation purement
littérale est prohibée. Même si la teneur d'une
clause contractuelle paraît limpide à première
vue, il peut résulter d'autres conditions du contrat, du but
poursuivi par les parties ou d'autres circonstances que le texte de
ladite clause ne restitue pas exactement le sens de l'accord
conclu. Il n'y a cependant pas lieu de s'écarter du sens
littéral du texte adopté par les cocontractants
lorsqu'il n'existe aucune raison sérieuse de penser qu'il ne
correspond pas à leur volonté (ATF 133 III 61
précité et références).
En l'espèce, les recourants ont manifesté, dans leurs
lettres aux gérants d'immeuble du mois d'août 1997,
qu'ils entendaient louer un appartement avec un jardin ou un
balcon. L'intimée a prétendu qu'elle n'entendait pas
intégrer la terrasse litigieuse dans le bail, raison pour
laquelle celle-ci ne figure pas dans le bail. L'intimée ne
soutient pas qu'elle ait rendu attentifs les recourants sur ce
point au moment de conclure le bail, de sorte que l'on se trouve en
présence de divergence des volontés intimes des
parties, ce qui doit entraîner l'application du principe de
la confiance.
Il ressort des constatations des premiers juges que la terrasse
litigieuse se trouve dans le prolongement de l'appartement objet du
contrat du 8 septembre 1997, qu'elle est entourée d'une
barrière métallique ainsi que de buissons qui
permettent aux demandeurs d'en avoir la jouissance exclusive,
puisque le seul accès se fait par une porte-fenêtre de
l'appartement, et que toutes les pièces de celui-ci, ainsi
que cinq portes-fenêtres et fenêtres sur huit donnent
sur la terrasse. Au vu de ces éléments, et à
défaut d'une déclaration particulière de
l'intimée au sujet de la terrasse au moment de la conclusion
du bail, il y a lieu d'admettre, avec les premiers juges, que les
recourants pouvaient de bonne foi considérer que le contrat
du 8 septembre 1997 portait également sur la terrasse et que
le texte du contrat ne restitue pas exactement le sens de l'accord
conclu lorsqu'il ne mentionne pas celle-ci. Comme l'ont
relevé les premiers juges, l'on peut rapprocher la
présente situation de celle des appartements avec balcon,
dont l'usage est cédé quand bien même ils ne
sont que rarement évoqués dans les
contrats.
Le moyen de l'intimée doit en conséquence être
rejeté.
4.
Les recourants
soutiennent que les réductions de loyer accordées
sont insuffisantes au regard du caractère objectivement
important de la terrasse litigieuse vu sa situation par rapport
à l'appartement, de l'importance qu'ils ont attaché
à cette terrasse lors de la conclusion du bail et des
nuisances constatées par le jugement.
Dans sa jurisprudence (SJ 1997, p. 661), le Tribunal
fédéral a précisé que la
réduction de loyer que peut exiger le locataire, en
application de l'art. 259d CO, doit être proportionnelle au
défaut; elle est déterminée par rapport
à la valeur de l'objet sans défaut. En principe, on
devrait procéder selon la méthode dite relative ou
proportionnelle, telle qu'elle est appliquée dans le contrat
de vente : on estime la valeur objective de la chose louée
avec son défaut et celle qu'elle aurait sans défaut;
puis on réduit le loyer en proportion. Mais le calcul n'est
pas toujours facile, en particulier lorsque le défaut est
d'importance moyenne; dans ce cas, on peut admettre une
appréciation en équité, par
référence à l'expérience
générale de la vie, au bon sens et à la
casuistique (Corboz, Les défauts de la chose louée,
SJ 1979, pp. 145-146; Lachat, Le bail à loyer,
2
ème
éd., 2008, pp. 257-258; ATF 130 III
504 c. 4.1.). A cet égard, le juge doit apprécier
objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve
limité, en tenant compte des particularités de chaque
espèce au nombre desquelles la destination des locaux joue
un rôle important (TF, 4C.419/2005 du 24 octobre 2005 c. 2.4.
et les réf.). L'autorité de recours ne doit pas
substituer sa propre appréciation à celle de
l'autorité inférieure; elle n'intervient que si
celle-ci a abusé de son pouvoir d'appréciation,
c'est-à-dire si elle a retenu des critères
inappropriés, si la décision rendue aboutit à
un résultat manifestement injuste ou à une
iniquité choquante (ATF 130 III 504 c. 4.1).
En ce qui concerne le taux de réduction applicable, la
référence à la casuistique - comme le souligne
le jugement attaqué - est utile. Les exemples
énumérés par les premiers juges sont
pertinents. On retiendra plus particulièrement celui,
cité par Corboz (op. cit., pp. 145-146) d'émanations
désagréables plusieurs heures par jour d'une
cheminée voisine (odeur d'œufs pourris), qui avaient
justifié une réduction de 12 %. Les premiers juges
ont en outre mentionné la jurisprudence du Tribunal des baux
concernant la privation momentanée de l'usage d'une terrasse
ou d'un jardin, notamment par suite d'un chantier, où des
réductions allant de 8,33 à 15,4 % ont
été accordées.
En l'espèce, les nuisances subies depuis la terrasse
litigieuse sont essentiellement d'ordre sonore (nuisances
ponctuelles mais régulières) et olfactif (gêne
occasionnelle, selon le niveau de remplissage des containers,
spécialement durant la saison chaude). Leur impact sur la
partie utilisable de la terrasse a été diminué
depuis le déplacement des containers faisant suite à
la transaction partielle du 21 septembre 2006 (jugement, pp.
24-25). La réduction de loyer de 9 % pour les
périodes d'été jusqu'à ce
déplacement ne prend pas suffisamment en compte le fait que
tout l'appartement litigieux est orienté vers la terrasse et
que les nuisances ont aussi affecté l'appartement lorsque
les fenêtres étaient ouvertes, le témoin
Q.________, qui habite au deuxième étage de
l'immeuble, ayant déclaré avoir été
incommodée par celles-ci. Ces éléments
amènent la cour de céans à fixer la
réduction pour les périodes d'été
comprises entre le 1
er
février 2005 et le 31
octobre 2006 à 12 %. Ils ne sont en revanche pas
réalisés pour les périodes d'hiver, de sorte
que la réduction de 4 % allouée par les premiers
juges peut être confirmée. Pour les périodes
d'été postérieures au 31 octobre 2006, il n'y
a pas lieu de s'écarter de l'appréciation des
premiers juges, qui ont procédé à une
inspection locale le 5 juillet 2007, selon laquelle le
déplacement des containers a diminué l'impact des
nuisances, ce qui ne justifiait plus un traitement
différencié d'avec les périodes
d'hiver.
Les réductions de loyer pour les périodes du
1
er
mai au 31 octobre 2005 et du 1
er
mai au
31 octobre 2006 doivent être fixées à 1'296 fr.
pour chaque période (1'800 x 12 : 100 x 6). On aboutit en
conséquence pour la période du 1
er
février 2005 au 31 juillet 2007 à un montant de 3'888
francs (216 + 1'296 + 432 + 1'296 + 648; cf. jugement, p.
26).
L'intérêt moratoire dû dès le
1
er
juillet 2005 portera sur la somme de 648 fr. (3 mois
à 72 fr. et 2 mois à 216 fr.), celui dû
dès le 18 janvier 2006 sur la somme de 1'080 fr. (4 mois
à 216 fr. et 3 mois à 72 fr.) et celui dû
dès le 5 juillet 2007 sur la somme de 2'160 fr. (3'888 - 648
- 1'080) (cf. jugement, p. 27).
Le recours doit en conséquence être admis dans cette
mesure.
5.
En conclusion, le
recours doit être partiellement admis et le jugement
réformé dans le sens des
considérants.
Les frais de deuxième instance des recourants sont
arrêtés à 702 fr. (art. 232 TFJC; tarif du 4
décembre 1984 des frais judiciaires en matière
civile; RSV 270.11.5).
Obtenant partiellement gain de cause, les recourants ont droit au
remboursement de la moitié de leur coupon de justice, les
dépens étant pour le surplus compensés (art.
91 et 92 CPC).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant en audience
publique,
prononce
:
I.
Le recours est admis.
II.
Le jugement est réformé
aux ch. I et II de son dispositif comme suit :
I.          Le loyer
mensuel de 1'800 fr. (mille huit cents francs) de l'appartement de
5 pièces loué par les demandeurs
A. et
B.D.________ au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [...],
à Lausanne, est réduit de 4 % du 1
er
février 2005 au 30 avril 2005, de 12  % du
1
er
mai 2005 au 31 octobre 2005, de 4 % du
1
er
novembre 2005 au 30 avril 2006, de 12 % du
1
er
mai 2006 au 31 octobre 2006 et de 4 % du
1
er
novembre 2006 au 31 juillet 2007, ce qui correspond
à un montant total de réduction de loyer de 3'888 fr.
(trois mille huit cent huitante-huit francs).
II.         La
défenderesse SI T.________ SA est débitrice des
demandeurs A. et B.D.________ et leur doit immédiat paiement
du montant mentionné sous chiffre I ci-dessus, avec
intérêt à 5 % l'an dès le 1
er
juillet 2005 sur la somme de 648 fr. (six cent quarante-huit
francs), dès le 18 janvier 2006 sur la somme de 1'080 fr.
(mille huitante francs) et dès le 5 juillet 2007 sur la
somme de 2'160 fr. (deux mille cent soixante francs).
Le jugement est confirmé pour le surplus.
III.
Les frais de deuxième instance
des recourants, solidairement entre eux, sont arrêtés
à 702 fr. (sept cent deux francs).
IV.
L'intimée SI T.________ SA doit
verser aux recourants A. et B.D.________, créanciers
solidaires, la somme de 351 fr. (trois cent cinquante et un
francs), les dépens de deuxième instance étant
compensés pour le surplus.
V.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président
:
L
e
greffi
er
:
Du 4 mars
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
e
greffi
er
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète, par l'envoi de
photocopies à :
‑      Me Guillaume Perrot
(pour A. et B.D.________),
‑      Me Nicolas
Saviaux (pour SI T.________ SA).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est de
40'230 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Tribunal des
baux.
L
e
greffi
er
: