vd_findinfo · HC / 2013 / 624 · 2013-09-06 · fr

BAIL À LOYER, RÉSILIATION, TRAVAUX D'ENTRETIEN{EN GÉNÉRAL}, RÉNOVATION D'IMMEUBLE, ANNULABILITÉ, PROLONGATION DU BAIL À LOYER | 271 CO, 271a CO, 272b CO, 273 al. 5 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 06.09.2013 HC / 2013 / 624

TRIBUNAL
CANTONAL
XC11.003525-130892
458
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
6 septembre 2013
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              Mmes
Bendani et Kühnlein
Greffier
:              M.
Heumann
*****
Art.
271, 271a, 272b et 273 al. 5 CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
A.H.________
,
à Genève, et
B.H.________
,
à Lausanne, tous deux demandeurs, contre le jugement rendu le 14 novembre 2011 par le Tribunal des
baux dans la cause divisant les appelants d’avec
A.F.________
,
B.F.________
,
O.________
et
I.________
,
tous à Lausanne, défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par jugement du 14 novembre 2011, dont la motivation a été adressée aux parties par plis
recommandés du 30 mars 2013, le Tribunal des baux a annulé la résiliation de bail signifiée
par le demandeur A.H.________ aux défendeurs A.F.________ et B.F.________ le 19 mai 2010 pour le
1
er
octobre 2010, en relation avec l’appartement de 5 pièces au 4
ème
étage de l’immeuble sis N.________, à Lausanne (Il), annulé la résiliation
de bail signifiée par le demandeur A.H.________ à la défenderesse O.________ le 19 mai
2010 pour le 1
er
octobre 2010, en relation avec l’appartement de 5 pièces au 3
ème
étage de l’immeuble sis N.________, à Lausanne (III), annulé les résiliations
de bail signifiées par la demanderesse B.H.________ à la défenderesse I.________ le 19
mai 2010 pour le 1
er
octobre
2010, en relation avec l’appartement de 5.5 pièces au 4
ème
étage et la place de parc n°2 au S.________, à Lausanne (V), rendu le jugement sans frais
ni dépens (VI) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VII).
En droit, les premiers juges ont considéré que les congés signifiés le 19 mai
2010 avaient été valablement notifiés aux locataires et que le motif réel de ceux-ci
paraissait bien consister en une volonté de transformer et restructurer les appartements de ces
immeubles. Ils ont ensuite examiné si ces congés étaient annulables au sens de l’art.
271 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220). Ils ont conclu que les congés litigieux
n’étaient pas justifiés par un intérêt digne de protection des bailleurs et
qu’ils étaient donc pour ce motif contraires aux règles de la bonne foi. Ils ont relevé
en particulier que le projet de travaux d’assainissement n’était même pas ébauché
lors de la résiliation des baux en mai 2010, que l’état des bâtiments ne justifiait
pas de tels travaux et que la faisabilité du projet au regard du droit public était fortement
douteuse.
B.
Par acte du 2 mai 2013, B.H.________ et A.H.________ ont interjeté appel contre le jugement, en
concluant, avec suite de frais et dépens, principalement, à ce que leurs requêtes déposées
le 21 janvier 2011 à l’encontre d’I.________, A.F.________ et B.F.________ ainsi qu’O.________
soient admises, que les congés notifiés à ces personnes pour le 1
er
octobre 2010 soient valables, qu’une seule et unique prolongation leur soit accordée et que
leurs contrats de bail respectifs prennent fin le 30 septembre 2013, subsidiairement le 30 septembre
2014 et qu’ordre soit donné à ces locataires de libérer leurs locaux respectifs,
libres de tous meubles et objets, au plus tard le 30 septembre 2013, à midi, subsidiairement le
30 septembre 2014 ; subsidiairement, ils ont conclu à l’annulation du jugement et au
renvoi de la cause à l’autorité de première instance pour nouvelle décision
dans le sens des considérants.
Par réponse du 26 août 2013, les intimés A.F.________, B.F.________, O.________ et I.________
ont conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de l’appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les
pièces du dossier :
1.
Depuis le 24 décembre 2009, A.H.________ est propriétaire de l’immeuble sis N.________,
à Lausanne, et B.H.________ de l’immeuble sis S.________, à Lausanne, ensuite du décès
de feu [...] et du partage de sa succession.
Les deux immeubles sont contigus et constitués d’un rez-de-chaussée affecté à
des locaux commerciaux, de cinq étages de logements, et d’un étage de combles. L’immeuble
N.________ compte deux appartements de 5 pièces et demie par étage (soit 10 en tout), alors
que l’immeuble S.________ compte un 5 pièces et demie, un 4 pièces et demi et un 2 pièces
par étage (soit 15 en tout).
2.
Le 27 décembre 1972, un contrat de bail à loyer a été signé par feu [...] portant
sur un appartement de 5 pièces, situé au 3
ème
étage de l’immeuble sis N.________,
à Lausanne. Le contrat de bail a débuté le 1
er
février 1973 pour se terminer le 1
er
octobre 1973. Il se renouvelait de plein droit de trois mois en trois mois sauf avis de résiliation
notifié au moins trois mois à l’avance pour la prochaine échéance. Ensuite
du décès du locataire, et par avenant du 23 septembre 1996, le contrat de bail à loyer
a été transféré au nom de son épouse O.________.
Le 16 mai 1974, un contrat de bail à loyer a été signé par feu [...] portant sur
un appartement de 5.5 pièces, situé au 4
ème
étage de l’immeuble sis S.________, à Lausanne. Le contrat de bail débutait le 1
er
octobre 1974 pour une durée initiale de six mois. Depuis lors, le bail a été reconduit
tacitement de trois mois en trois mois. Le 25 février 1977, un contrat de bail à loyer a été
signé par feu [...] portant sur la location de la place de parc n° 2 du S.________, à
Lausanne. Le contrat de bail a débuté le 1
er
mai 1977 pour une durée de six mois. Il se renouvelait de plein droit de trois mois en trois mois
sauf avis de résiliation donné par lettre recommandée au moins trois mois à l’avance.
Ensuite du décès du locataire, et par avenants du 22 mars 1999, tant le contrat de bail à
loyer portant sur l’appartement que sur la place de parc ont été transférés
au nom de son épouse I.________.
Le 20 juillet 2004, un contrat de bail à loyer a été signé par A.F.________ et B.F.________
portant sur un appartement de 5 pièces, situé au 4
ème
étage de l’immeuble sis N.________, à Lausanne. Le contrat de bail a débuté
le 15 août 2004 pour se terminer le 1
er
octobre 2005. Il se renouvelait de plein droit d’année en année sauf avis de résiliation
notifié au moins quatre mois à l’avance pour la prochaine échéance.
3.
Par formules officielles de résiliation de bail du 19 mai 2010, A.H.________ et B.H.________ ont
résilié les baux susmentionnés pour leur prochaine échéance contractuelle, soit
le 1
er
octobre 2010. Les motifs de résiliation étaient les suivants : « rénovation,
transformation, restructuration ». Simultanément à ces résiliations, tous les
baux des 3
ème
,
4
ème
et 5
ème
étages ont été résiliés pour les mêmes motifs.
Par lettres des 28 mai, respectivement 1
er
juin 2010, C.H.________, qui est le père des bailleurs et gérant des immeubles litigieux, s’est
adressé aux locataires en confirmant les résiliations « pour des raisons de restructuration
de l’étage », tout en offrant à titre transactionnel aux locataires une prolongation
maximale de leur baux de deux ans, soit jusqu’au 1
er
octobre 2012 pour leur permettre de se reloger.
4.
Par requêtes des 8 et 9 juin 2010, les locataires ont saisi la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer de la Préfecture de Lausanne (ci-après : la Commission de conciliation)
concluant à l’annulation des congés, subsidiairement à une prolongation des baux
d’une durée supérieure que celle consentie par les bailleurs.
Plusieurs audiences se sont tenues devant la Commission de conciliation entre le mois de septembre et
novembre 2010 lors desquelles les parties ont été entendues, ainsi qu’une inspection
locale. Les 21 et 22 décembre 2010, constatant l’échec de la conciliation, la Commission
de conciliation a rendu plusieurs décisions concernant chaque locataire individuellement. Dans ces
décisions, elle a considéré qu’alors que les bailleurs indiquaient que d’importants
travaux de rénovation et de transformation étaient nécessaires au vu de l’état
de l’immeuble, il était constaté que celui-ci était, pour le moins en apparence,
dans un état satisfaisant (1), qu’à cet égard, elle était surprise que
les bailleurs indiquent que nombre d’éléments « ne sont plus aux normes »
(électricité, murs, aspects énergétiques et phoniques, etc.) alors qu’il apparaissait
que l’immeuble était, pour le moins en apparence, comparable à bon nombre d’autres
immeubles habités à Lausanne (2), qu’au reste, et quand bien même certains travaux
s’avéreraient indispensables, il n’avait pas été démontré que ceux-ci
ne pouvaient pas être effectués en présence de locataires (3), que de surcroît, à
ce jour le Service de l’économie, du logement et du tourisme (ci-après : SELT) n’avait
délivré aucune autorisation pour procéder aux rénovations et transformations prévues
(4), qu’elle relevait que le projet concernant ces dernières n’en était pas à
un stade de concrétisation avancé (5), et qu’enfin, elle remarquait que tous les baux
de l’immeuble n’avaient pas été résiliés, alors que l’application
des normes Minergie telle qu’invoquée par les bailleurs ne pouvait concerner qu’un bâtiment
dans son ensemble pour être effective et non pas une partie de celui-ci (6). Pour tous ces motifs,
la Commission de conciliation a décidé d’annuler les congés signifiés aux locataires
le 19 mai 2010 pour le 1
er
octobre 2010.
5.
Par requêtes séparées du 21 janvier 2011, A.H.________ et B.H.________ ont saisi le Tribunal
des baux en prenant des conclusions individuelles pour chaque locataire.
S’agissant d’I.________, les conclusions sont les suivantes :
″I.
La requête est admise.
II.
Dire, soit constater, que le congé notifié le 19 mai 2010 par B.H.________ à I.________
pour le 1
er
octobre 2010 est valable ;
III.
Dire qu’une seule et unique prolongation de bail est accordée à la locataire jusqu’au
1
er
octobre 2012, à midi, date à laquelle le bail prendra fin ;
IV.
Ordre est donné à I.________ de libérer l’appartement de 5.5 pièces, sis au
4
ème
étage, S.________, à Lausanne, libre de tous meubles et objets, au plus tard le 1
er
octobre 2012, à midi. ″
S’agissant d’O.________ les conclusions sont les suivantes :
″I.
La requête est admise.
II.
Dire, soit constater, que le congé notifié le 19 mai 2010 par A.H.________ à O.________
pour le 1
er
octobre 2010 est valable ;
III.
Dire qu’une seule et unique prolongation de bail d’une durée de deux ans est accordée
à O.________ et que le bail portant sur un appartement de 5 pièces sis au 3
ème
étage, N.________, à Lausanne, prendra fin le 1
er
octobre 2012.
IV.
Ordre est donné à O.________ de libérer l’appartement de 5 pièces, sis au 3
ème
étage, N.________, à Lausanne, libre de tous meubles et objets, au plus tard le 1
er
octobre 2012, à midi. ″
S’agissant de A.F.________ et B.F.________ les conclusions sont les suivantes :
″I.
La requête est admise.
II.
Dire, soit constater, que le congé notifié le 19 mai 2010 par A.H.________ à A.F.________
et B.F.________ pour le 1
er
octobre 2010 est valable ;
III.
Dire, soit constater, qu’aucune prolongation de bail n’est accordée à A.F.________
et B.F.________ et que le bail portant sur un appartement de 5 pièces sis au 4
ème
étage, N.________, à Lausanne, prendra fin le 1
er
octobre 2012.
IV.
Ordre est donné à A.F.________ et B.F.________ de libérer l’appartement de 5 pièces,
sis au 4
ème
étage, [...], à Lausanne, libre de tous meubles et objets, au plus tard le 1
er
octobre 2012, à midi. ″
Par décision du 25 mars 2011, le Tribunal des baux a décidé de joindre les causes introduites
par les locataires en vue d’une instruction et d’un jugement communs. On relèvera que
les causes d’autres locataires que ceux mentionnés ci-dessus ont été jointes à
la présente procédure, mais qu’ensuite de transactions entre les parties, certains locataires
ont été mis hors de cause et de procès.
Par avis du 30 mai 2011, le Tribunal des baux a invité les locataires à produire toutes pièces
de nature à établir leur situation personnelle et financière, ainsi que les conséquences
pénibles de la fin du bail, ainsi que les démarches de relocation.
Le 26 août 2011, I.________ s’est déterminée en prenant, avec suite de frais et
dépens, les conclusions suivantes :
″ Principalement :
I.
Les conclusions I à IV contenues dans la procédure de la demanderesse du 21 janvier 2011 sont
rejetées.
II.
La décision de la Commission de conciliation en matière de baux à loyer de Lausanne du
21 décembre 2010 est confirmée, en ce sens que le congé adressé à I.________
le 19 mai 2010 pour le 1
er
octobre 2010 est annulé.
Subsidiairement :
III.
Le bail accordé à I.________ pour l’appartement sis S.________ et une place de parc est
prolongé pour une durée de 4 ans. ″
Le 26 août 2011, le conseil des autres locataires a sollicité la suspension de la procédure
jusqu’à droit connu sur la procédure administrative à venir concernant le permis
de construire relatif aux travaux envisagés par les bailleurs, d’une part, et en vue d’une
jonction avec les procédures impliquant d’autres locataires des immeubles litigieux ayant
reçu leurs congés après eux, d’autre part.
Par décision du 20 septembre 2011, le Tribunal des baux a rejeté la requête de suspension,
sous réserve d’une reconsidération à l’issue de l’audience du 27 septembre
2011.
Le 27 septembre 2011, s’est tenue l’audience d’instruction au cours de laquelle les
parties ont été entendues ainsi que plusieurs témoins. Les locataires ont produit les
pièces qui avaient été requises par avis du 30 mai 2011 du Tribunal des baux. Une inspection
locale a été conduite par le Tribunal des baux. Ce dernier a définitivement rejeté
la requête de suspension de cause. Les locataires qui ne s’étaient pas déterminés
sur la procédure des bailleurs ont conclu à l’annulation des congés, subsidiairement
à une prolongation de leurs baux de quatre ans. Avec l’accord des parties, le Tribunal des
baux a suspendu l’audience pour une reprise de cause ultérieure en vue d’une ultime
tentative de conciliation et des débats.
Le 14 novembre 2011, le Tribunal des baux a repris l’instruction de la cause. Bien que tentée,
la conciliation n’a pas abouti.
6.
S’agissant du projet de rénovation, il résulte du dossier que C.H.________ a procédé
à une visite des immeubles n
os
S.________ et N.________ les 10 et 11 février 2010 et transmis à son fils A.H.________ les
plans de l’état actuel du bâtiment n° N.________.
On trouve également au dossier des plans établis en juin 2010 par C.H.________ concernant l’état
existant du 4
ème
étage des immeubles n
os
S.________ et N.________ et les restructurations prévues à cet étage, notamment les murs
à démolir.
Le 21 août 2010, C.H.________ a établi des rapports en relation avec les immeubles n
os
S.________ et N.________. Ces rapports sont basés sur la méthode EPIQR, développée
par l’architecte [...] au sein de l’EPFL. Il s’agit d’un outil permettant d’établir
un diagnostic sommaire destiné à donner une première évaluation de l’état
d’un immeuble et faire une première estimation des coûts de sa remise en état, avant
de passer à des études plus approfondies. Des codes sont attribués aux différents
éléments fonctionnels du bâtiment en fonction de leur état de dégradation et
du degré de priorité des travaux à effectuer, ce qui permet ensuite au logiciel de fournir
une estimation du prix global de la remise en état. Il résulte de ces rapports que le coût
global des travaux est estimé à 2'401'500 fr. pour l’immeuble n° N.________
et à 2'812'000 pour l’immeuble n° S.________.
Ensuite de la contestation du contenu de ses rapports par les locataires, C.H.________ a mandaté
l’architecte [...] pour qu’il effectue le même travail. Après avoir procédé
à une inspection des bâtiments en cause et avoir visité deux ou trois appartements de
chacun de ceux-ci, [...] a établi le 14 avril 2011 ses rapports EPIQR. Il a précisé lors
de son audition qu’il avait effectué ses rapports sans se référer à ceux établis
par C.H.________. Il ressort des rapports du 14 avril 2011 qu’aucuns travaux n’est nécessaire
sur les abords des immeubles, leur structure porteuse, le revêtement des façades, les volets,
ainsi que la ventilation des cuisines et salles de bain qui est assurée par la présence de
fenêtres bien dimensionnées et bien placées. Le coût global de la remise en état
des immeubles n
os
S.________ et N.________ est estimé à 2'343'600 fr. pour le premier et à 1'963'700 fr.
pour le second. Les travaux pris en compte dans ces estimations sont en résumé les suivants :
- des travaux d’entretien (code 2), selon les cas ponctuels, à prévoir sur le long terme
(degré de priorité 3) en ce qui concerne les décorations présentes sur la façade,
la menuiserie intérieure (armoires et portes des appartements), et les revêtements de sols,
murs et plafonds des logements ;
- des travaux d’entretien (code 2) assortis d’un degré de priorité 2 concernant
le revêtement des parois de la cage d’escalier (actuellement en bon état), la porte d’entrée
de l’immeuble, les stores, et dans les locaux professionnels et commerciaux ;
- des travaux d’entretien (code 2) assortis d’un degré de priorité 1 ayant trait
aux balcons et loggias (nettoyage et traitement des dalles et parapets avec mise en conformité des
balustrades), aux marches de l’escalier commun (nettoyage et imprégnation avec mise en conformité
des balustrades), enfin à la charpente dont l’état est qualifié de bon et sain (traitement
de protection du bois) ;
- des travaux de remise en état (code 3) assortis d’un degré de priorité 3 concernant
les fenêtres de la cave (traitement des surfaces, réfection du joint contre maçonnerie
et du masticage des verres) et les stores en toile (remplacement des toiles et remise en état ponctuelle
de certains mécanismes) ;
- des travaux de remise en état (code 3) assortis d’un degré de priorité 2 concernant
les caves privées et des locaux communs au sous-sol et rez-de-chaussée (sols, parois et plafonds
notamment), l’ascenseur (rénovation partielle des commandes, éclairage, câbles,
peinture), les combles (réparation des portes et des parois à claire-voie, ajout d’éclairage
et de prises électriques) ;
- des travaux de remise en état (code 3) assortis d’un degré de priorité 1 concernant
les radiateurs (remplacement de certains d’entre eux, réparation des autres, mise en place
de vannes thermostatiques) ;
- des travaux de remplacement (code 4) assortis d’un degré de priorité 3 concernant les
fenêtres (qui sont en bon état mais pourraient être changées au profit d’une
meilleure isolation) ;
- des travaux de remplacement (code 4) assortis d’un degré de priorité 2 concernant les
portes palières (mise aux normes du point de vue de la protection incendie), du courant fort pour
les logements (déplacement du comptage et de l’alimentation principale dans un endroit accessible,
nouvelle distribution des logements, augmentation du coupe-intensité à 25 Ampères), du
courant fort pour les installations communes (réfection complète), des installations de courant
faible à savoir sonnerie, interphone, téléphone, TV/radio, Téléréseau (réfection
complète), des salles de bains et WC séparés ainsi que des salles de bains avec WC (rénovation
complète de 85 % d’entre elles dans l’immeuble n°S.________ et 100% au n°N.________) ;
- des travaux de remplacement (code 4) assortis d’un degré de priorité 1 concernant la
dalle sur sous-sol (à isoler), la production et la distribution de chaleur (réfection complète
de la chaudière, du canal de fumée et de la distribution horizontale et des colonnes avec isolation),
du raccordement en eau et gaz depuis l’entrée de l’immeuble jusqu’aux compteurs
(réfection complète), de l’évacuation des eaux usées (réfection complète
du réseau de conduites en sous-sol et des colonnes de chute), de la toiture (qui est globalement
en bon état mais pourrait faire l’objet d’une réfection complète afin d’être
isolée), des installations électriques des logements (réfection complète), de la
distribution d’eau chaude et froide (réfection complète des conduites et robinetterie
y compris isolation), des cuisines (rénovation complète de 85 % d’entre elles dans l’immeuble
n° S.________ et 70% d’entre elles dans l’immeuble N.________).
Selon le gérant technique en charge de ces bâtiments entre 1980 et juillet 2008, les immeubles
en cause ont été bien entretenus et les appartements étaient systématiquement rénovés
de manière complète à l’occasion des départs des locataires, ce qui comprenait
la réfection des agencements de cuisine et salle de bain, de même que le remplacement des dérivations
ainsi que des colonnes de chute et de distribution d’eau chaude et froide depuis la dalle supérieure
jusqu’à la dalle inférieure, le ponçage et la vitrification des parquets, les peintures,
la réfection de l’électricité, et la mise en place de vannes thermostatiques sur
les radiateurs.
Il ressort également du détail des comptes des immeubles concernant les six premiers mois de
2000 et les années 2001 à 2010, que ces bâtiments ont été régulièrement
entretenus tant en ce qui concerne les installations communes que les appartements et les locaux commerciaux.
Lors de son inspection locale, le Tribunal des baux a constaté ce qui suit :
-
les façades et cages d’escaliers sont
en très bon état ;
-
les fenêtres des deux immeubles sont récentes ;
-
au niveau de la toiture, la charpente est saine,
les tuiles sont neuves et il y a une sous-couverture V60 ;
-
la chaudière, que le ramoneur a jugé
conforme le 23 mai 2011, date de 1993 et le brûleur correspond aux normes actuelles en matière
d’émission ;
-
le tableau électrique est fonctionnel, malgré
la présence de quelques vieux fusibles ;
-
toute l’électricité des sous-sols
a été refaite ;
-
les colonnes de chute vues dans les sous-sols
sont récentes, sauf une qui est en acier et desservait probablement les petits wc se trouvant dans
les étages supérieurs ;
-
l’alimentation en eau froide desservant
la buanderie est récente ;
-
les tuyaux d’eau chaude en fonction vus
dans les sous-sols et dans les combles sont récents et calorifugés, les tuyaux anciens étant
désaffectés ;
-
dans les appartements visités, la pression
d’eau aux robinets est normale et les compteurs d’eau chaude sont récents ;
-
l’appartement occupé par les défendeurs
A.F.________ et B.F.________ a été refait en 2003 et tout est en excellent état ;
-
dans l’immeuble n° S.________, l’appartement
au cinquième étage à l’Est comportant 5 pièces comprend une cuisine et des
sanitaires récents ; l’appartement au centre de 2 pièces a été refait
avant l’entrée du locataire en 1992, la cuisine et les sanitaires sont anciens et les radiateurs
munis de vannes thermostatiques ; dans l’appartement à l’Ouest de 4 pièces,
la cuisine a été refaite il y a 17 ans aux frais des locataires alors que les installations
sanitaires sont d’origine, le tout étant en bon état comme le confirment les photographies
au dossier ; enfin au 4
ème
étage dans l’appartement de l’Est comportant 5 pièces, occupé par I.________,
la cuisine est ancienne.
Il résulte du dossier que la société [...] est intervenue entre 2007 et 2010 à 14
reprises dans l’immeuble n° S.________ et à 6 reprises dans le n° N.________ concernant
l’installation électrique. La société [...] a quant à elle dû intervenir
entre 2007 et 2010 à 26 reprises dans l’immeuble n° S.________ et à 18 reprises
dans le n° N.________ concernant les installations sanitaires. Il est également précisé
dans le courrier du 19 octobre 2010 de cette dernière société que les installations sanitaires
datent de la construction et sont en très mauvais état, les conduites étant fortement
endommagées, obstruées par la rouille et le calcaire. Enfin, la société [...] a informé
les propriétaires le 20 octobre 2010 qu’ensuite des interventions effectuées dans leurs
immeubles, il était nécessaire de remplacer la chaudière, dès lors que le coût
d’un changement de chauffe-eau s’avérait plus avantageux que celui de l’entretien.
7.
S’agissant des démarches entreprises auprès des autorités, C.H.________ a rencontré
celles-ci la première fois le 14 juillet 2010 pour leur exposer le projet de rénovation et
de transformation. Il a ensuite fait parvenir le 1
er
septembre 2010 des documents complémentaires au SELT, en particulier les plans, les projets de restructuration
et les rapports EPIQR établis en août 2010. La mise à l’enquête publique en
vue de la délivrance de l’autorisation de construire a été déposée le
3 août 2011 auprès de la Direction des travaux et de l’urbanisme de la Commune de Lausanne.
Les rapports EPIQR établis par [...] ont également été transmis au SELT. Plusieurs
contacts ont eu lieu entre les différents intervenants à la procédure, en particulier
une rencontre du 26 juillet 2011 avec le SELT. A la suite de cette rencontre, C.H.________ a fait parvenir
le 15 août 2011 au SELT un plan financier des travaux par poste.
Le 3 avril 2013, le conseil de A.H.________ et B.H.________ a fait parvenir au SELT leurs déterminations
accompagnées de plusieurs pièces attestant de la dégradation de certains éléments
techniques du bâtiment et de la nécessité d’entreprendre au plus vite des travaux
de rénovation à cet égard. Le SELT a adressé deux courriers le 30 avril 2013 ayant
trait à l’examen du dossier en vue de la délivrance des autorisations. En ce qui concerne
l’immeuble sis S.________, le SELT considère qu’au plan technique et sur la base des
justificatifs produits, seule une partie des travaux tels qu’envisagés par le propriétaire
peut être admise en l’état, soit les travaux de rénovation intérieure mais
pas les modifications typologiques envisagées par les plans d’enquête contraires à
la LDTR. Au sujet de la vétusté de l’immeuble et des rénovations/transformations
des étages on peut notamment lire que :
« […]
Selon les nombreux justificatifs que vous nous avez produits le 3 avril 2013, la dégradation
de certains éléments techniques est plus avancée que pouvait le laisser supposer notre
analyse technique réalisée en 2010 sur la base du seul constat visuel des éléments.
Ainsi,
les ascenseurs de 1931 (rénovés en 1971) souffrent de pannes à répétition qui
sortent du contrat d’entretien normal, la maison [...] facturant désormais ses interventions
au coup par coup. Dans ces circonstances, le remplacement de l’installation semble adéquat
et financièrement justifiée.
Les
installations électriques pourvues de fils en coton ne sont plus conformes et doivent être
remplacées, un délai pour ce faire ayant été imparti au propriétaire par les
Services industriels de Lausanne Entre 2007 et 2010, l’entreprise [...] a dû intervenir six
fois dans l’immeuble. Le remplacement des installations électriques est donc justifié.
Les
canalisations et installations sanitaires sont en mauvais état et souffrent de problèmes de
rouille Elles ont subi de nombreuses ruptures avec dégâts d’eau, l’entreprise spécialisée
[...] ayant dû intervenir à 44 reprises sur les immeubles S.________ et N.________ entre 2007
et 2010, puis encore plusieurs fois en 2011.
L’installation
de chauffage est commune pour les trois immeubles S.________, N.________ et [...], qui appartiennent
tous à des propriétaires différents. La chaudière est vétuste et doit être
changée tandis que les radiateurs sont emboués et ont un rendement trop faible. Dans ce contexte,
le propriétaire privilégie le remplacement de l’installation par un système de chauffage
au sol qui s’inscrit dans une perspective d’économies d’énergie. Pour sa
part, l’Unité logement peut se rallier à cette approche technique dûment étayée.
Dans
votre argumentation, vous exposez encore que le propriétaire ne « crée »
pas de nouvelle gaines techniques pour faire passer les nouvelles gaines d’alimentation liées
à la réorganisation des zones sanitaires et des cuisines, mais bien au contraire utilise des
gaines déjà existantes qui figurent sur les plans d’origine du bâtiment produit
à l’Unité logement. La solution technique retenue permettrait de supprimer les gaines
techniques existantes en façades extérieures et, partant, de supprimer les ponts de froid et
les phénomènes de condensation engendrés par ces tuyauteries. Dans ce contexte, la nouvelle
distribution des locaux sanitaires et des cuisines permet une utilisation rationnelle des gaines techniques
existantes.
Il
découle de ce qui précède et des nombreux justificatifs et rapports techniques que vous
nous avez produits que, sur le principe les travaux de remplacement des éléments précités
ainsi que certains travaux de restructurations pourraient être admis dans le cadre de la LDTR.
Dans
ce contexte, le montant des travaux prévus par le maître de l’ouvrage pour la partie
relative aux logements existants, soit CHF 2’894'250.- ou un montant proche de l’expertise
EPIQR de l’Unité logement (CHF 2’812'000.-) peut être admis.[…] »
En ce qui concerne l’immeuble sis N.________, le SELT considère qu’au plan technique
et sur la base des multiples justificatifs produits, les travaux envisagés par le propriétaire
peuvent être admis, moyennant un contrôle des loyers au sens de la LDTR. Cette autorité
arrive à la même conclusion en ce qui concerne la vétusté de l’immeuble et
la nécessité des rénovations/transformations des étages. Figurent dans ce courrier
les mêmes remarques concernant les éléments techniques à remplacer, ainsi que le
fait que le montant des travaux prévus par le maître de l’ouvrage, soit 2'667'250 fr.,
ou un montant proche de l’expertise EPIQR de l’Unité logement (2'400'000 fr.) peut être
admis.
En droit
:
1.
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l’art. 236 CPC, dans les
causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions devant l’autorité
précédente est de 10’000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Interjeté en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par des parties qui y ont intérêt (art.
59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance, pour des prétentions
dépassant 10’000 fr., l’appel est formellement recevable.
2.
2.1
L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits
(art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable,
y compris les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi
à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément
au principe général de l’art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, nn.
2 ss ad art. 310 CPC, p. 1249). Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la
base des preuves administrées en première instance (ibidem, n. 6 ad art. 310 CPC, pp. 1249-1250 ;
JT 2011 III 43 et réf.).
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits
sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien
que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC ; Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 317 CPC, p. 1265 ;
Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, JT 2010 III 138). lI appartient à
l’appelant de démontrer si ces conditions sont réalisées, de sorte que l’appel
doit indiquer de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent
admissibles selon lui (Tappy, op. cit., pp. 136-137 ; JT 2011 III 43 c. 2).
2.2
Les appelants produisent plusieurs pièces nouvelles (cf. pièces n° 26 à 46 de leur
bordereau). Celles-ci sont recevables dans la mesure où elles sont postérieures à la date
de l’audience de première instance. L’état de fait a ainsi été complété
en conséquence, en particulier au regard des pièces nouvelles 26 et 27. Les pièces antérieures
à la date de l’audience de première instance sont irrecevables et n’ont donc pas
été prises en compte.
3.
Invoquant une constatation inexacte des faits et une violation de l’art. 271 CO, les appelants
soutiennent que les congés donnés pour la réalisation des travaux de rénovation et
de transformation ne sont pas abusifs.
Les intimés soutiennent que le motif réel des congés consiste en réalité en
une volonté de restructurer les appartements et que les résiliations n’ont pas été
dictées par la nécessité de réaliser des travaux de grande ampleur nécessitant
le départ de tous les locataires.
Il n’y a pas lieu de discuter séparément les questions de fait et de droit, celles-ci
étant étroitement liées et plusieurs nouvelles pièces déterminantes ayant été
déposées dans le cadre de la procédure d’appel.
3.1
3.1.1
La résiliation du bail pour le prochain terme ordinaire n’exige pas de motif particulier,
ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire. Elle est annulable
uniquement si elle contrevient aux règles de la bonne foi, ce qu’il appartient au locataire
de prouver (art. 271 CO ; ATF 138 III 59 c. 2.1, p. 62). Les règles de la bonne foi sont violées
lorsque la résiliation ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne
de protection, est purement chicanière ou encore est fondée sur un motif qui ne constitue manifestement
qu’un prétexte (ATF 136 III 190 c. 2, p. 192).
La résiliation du bail en vue de vastes travaux d’assainissement de l’objet loué
ne contrevient pas aux règles de la bonne foi. Il en va ainsi même si le locataire se dit prêt
à rester dans l’appartement durant les travaux et à s’accommoder des inconvénients
qui en résultent, car sa présence entraînera en règle générale des complications,
des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux. La résiliation
est contestable uniquement s’il apparaît que la présence du locataire ne compliquera
pas les travaux, ou seulement de manière insignifiante, par exemple en cas de réfection des
peintures ou en cas de travaux extérieurs tels qu’une rénovation de façade ou un
agrandissement de balcon. La décision sur la nature et l’étendue de la rénovation
est en principe l’affaire exclusive du propriétaire (ATF 135 III 112 c. 4.2). En règle
générale, celui-ci est donc en droit d’entretenir et d’améliorer l’état
de son immeuble comme bon lui semble et de procéder à des travaux d’entretien ou de rénovation
même s’ils ne sont pas urgents ou absolument nécessaires (TF 4A_126/2012 du 3 août
2012 c. 1, in CdB 2012 p. 109).
3.1.2
Dans une affaire jugée en 2010, le Tribunal fédéral a reconnu la validité d’un
congé motivé par une volonté de changer l’affectation de locaux commerciaux abritant
jusque-là un restaurant ; il a précisé dans un obiter dictum que le congé devrait
probablement être jugé inconciliable avec les règles de la bonne foi dans l’hypothèse
où le changement serait de toute évidence exclu par les règles de droit public (ATF 136
III 190 c. 3 et 4). A également été jugé conforme à la bonne foi le congé
donné à l’exploitant d’un magasin de vêtements par un bailleur qui souhaitait
récupérer les locaux pour y promouvoir ses produits de prévoyance pour la vieillesse :
le propriétaire est en principe libre de décider de changer l’affectation de sa chose
après l’expiration du contrat de bail (TF 4A_167/2012 du 2 août 2012 c. 2.2).
L’art. 271 CO ne subordonne pas la validité du congé à l’obtention des autorisations
administratives nécessaires, ni même au dépôt des pièces permettant de prononcer
l’autorisation. Lorsque le congé est motivé par une volonté réelle d’effectuer
de lourds travaux de rénovation dont la nécessité est établie, il incombe au locataire
de prouver que le bailleur se heurtera de façon certaine à un refus d’autorisation de
la part des autorités administratives compétentes, respectivement de démontrer que le
projet est objectivement impossible. A défaut, le congé est conforme à la bonne foi (TF
4A_726/2012 du 30 avril 2013 c. 1.2 ; TF 4A_518 du 16 décembre 2010 c. 2.6, in MRA 2011 p.
59 [d] cf. aussi TF 4P.274/2004 du 24 mars 2005 c. 3.3, in mp 2005 p. 172 (d) et rés. in DB 2006
p. 40).
3.1.3
La volonté réelle
des bailleurs à l’exécution des travaux s’apprécie au moment où l’auteur
du congé manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat. Il n’existe toutefois aucun
principe juridique interdisant de prendre en compte des faits postérieurs au vue de reconstituer
ce qui devait être la volonté réelle au moment déterminant (TF 4A_241/2010 du 10
août 2010).
3.2
Il convient en premier lieu d’examiner la réalité du motif du congé et la faisabilité
du projet au regard du droit public. Soit le motif de congé invoqué est bien réel, auquel
cas le locataire doit rapporter la preuve que le projet se heurtera de façon certaine au refus des
autorités administratives. S’il échoue dans cette preuve, le congé doit être
considéré comme conforme à la bonne foi. Soit le motif invoqué n’est qu’un
prétexte, ce qui appelle en principe la conclusion que le congé est abusif. Un pronostic défavorable
quant à la faisabilité du projet peut être l’un des indices que le motif invoqué
n’est qu’un prétexte (cf. TF 4A_726/2012 du 30 avril 2013 c. 1.2 et 1.4).
3.2.1
A cet égard, les premiers juges ont admis que le motif réel des congés donnés le
19 mai 2010 consistait à transformer et restructurer les appartements des immeubles en question.
Ils ont toutefois considéré que les bailleurs ne bénéficiaient pas des autorisations
requises, que leur projet n’était même pas ébauché et que la faisabilité
du projet au regard du droit public était fortement douteuse.
3.2.2
En l’espèce, conformément à l’appréciation des premiers juges, la volonté
réelle des bailleurs est bien de rénover et de transformer leurs immeubles. En effet, d’une
part, des résiliations ont été notifiées à tous les locataires des 3, 4, et
5
e
étages, l’idée étant de procéder aux travaux en deux étapes, la première
concernant ces étages ainsi que les combles, et la deuxième ayant trait, deux ans plus tard,
aux 1
er
et 2
e
ainsi que les sous-sols. D’autre part, le père des appelants, C.H.________ a établi des
plans en relation avec les travaux et des rapports dits EPIQR. De plus, les appelants ont mandaté
un architecte, [...], aux fins d’établir des rapports du même type. Ils ont également
entrepris les démarches administratives nécessaires à la réalisation du projet de
rénovation. Ainsi, sous réserve des travaux de restructuration ou de modification des typologies
pour l’immeuble n° S.________, les projets ont fait l’objet de préavis positifs
du 30 avril 2013 du SELT, ce qui confirme la faisabilité du projet au regard du droit public, de
sorte qu’on ne saurait admettre qu’il se heurtera de façon certaine au refus des autorités
administratives. Sur la base de l’ensemble de ces éléments, la volonté des appelants
de rénover leurs immeubles est bien réelle.
3.3
Il demeure toutefois à examiner si comme l’ont retenu les premiers juges, les travaux à
entreprendre doivent être nécessaires et si la présence des locataires durant la rénovation
est compatible avec ceux-ci.
3.3.1
Le Tribunal des baux a retenu que les immeubles en cause n’étaient pas dans un état d’obsolescence
et de vétusté généralisé justifiant des travaux de grande ampleur qui nécessiteraient
le départ de tous les locataires. Il a relevé que la question de savoir si les travaux étaient
appropriés d’un point de vue technique et économique était incertaine à ce
stade.
3.3.2
L’appréciation
des premiers juges ne saurait être suivie pour plusieurs raisons. En effet, on doit d’abord
relever que le bailleur est en droit d’entretenir et d’améliorer l’état de
son immeuble comme bon lui semble et de procéder à des travaux d’entretien ou de rénovation
même s’ils ne sont pas urgents ou absolument nécessaires (cf. TF 4A_126/2012 du 3 août
2012 in CdB 2012 p. 109). De plus, il résulte du dossier et plus particulièrement des nouvelles
pièces que l’état des immeubles des appelants est plus dégradé que celui retenu
par les premiers juges. En effet, il ressort du courrier du 30 avril 2013 du SELT que le remplacement
des ascenseurs, des installations électriques, des canalisations et installations sanitaires et
du système de chauffage (installation du chauffage au sol) est justifié dans les deux immeubles.
Ces travaux sont importants tant en terme de coût que de mise en œuvre et l’évacuation
des lieux par les locataires s’avère nécessaire.
3.3.3
Compte tenu de ce qui précède, et plus particulièrement des nouvelles pièces au dossier,
il y a lieu de considérer, contrairement aux premiers juges, que le congé est conforme à
la bonne foi.
3.4
a)
En application de l’art. 273 al. 5 CO,
les juges doivent examiner d’office si le bail peut être prolongé lorsqu’ils rejettent
une requête en annulabilité du congé introduite par le locataire. Pour que la prolongation
des baux d'habitation ou de locaux commerciaux puisse être admise, il faut que le contrat ait été
valablement résilié et que la prolongation se justifie, ce qui suppose qu'il n'y ait aucune
cause d'exclusion (art. 272a CO), comme en l'espèce, et que la prolongation ait des conséquences
pénibles pour le locataire ou sa famille (art. 272 al. 1 CO ; Tercier/Favre/Bugnon, Les contrats
spéciaux, 4
e
éd., Zurich 2009, n. 2749, p. 404). L'autorité d’appel examine d'office si le bail à
loyer doit être prolongé, quand bien même l’intimé a renoncé à déposer
un appel joint et n’a pris aucune conclusion à cet égard (cf. CREC I 16 juillet 2003/340).
Elle peut statuer elle-même sur cette question ou la renvoyer à l’autorité inférieure
(Bohnet/Sandoz, CPraBail, n. 18 ad art. 274e aCO et réf.).
En l’espèce, les intimés n’ont pas pris en deuxième instance de conclusions
subsidiaires en prolongation de bail, conclusions qu’ils avaient pourtant prises en première
instance pour l’une d’entre elle à l’appui de ses déterminations et pour
les autres à l’audience du 27 septembre 2011. Comme exposé, lorsqu’il rejette une
requête en annulation – même en seconde instance – le juge doit statuer d’office
sur une éventuelle prolongation. Il importe ainsi peu que les intimés n’aient pas pris
de conclusions à cet égard. Les intimés ont produit à l’audience du 27 septembre
2011 certaines pièces qu’ils avaient été dûment invités à produire
par avis du 30 mai 2011 du Tribunal des baux, à savoir toutes pièces de nature à établir
leur situation personnelle et financière, ainsi que les conséquences pénibles de la fin
du bail, ainsi que les démarches de relocation. En outre, on relèvera qu’il n’y
a pas lieu d’interpeller spécifiquement les parties sur la question de la prolongation de
bail, qui se posait nécessairement en cas d’admission de l’appel sur la validité
du congé. Il ne s’agit dès lors pas d’une question inattendue pour laquelle une
interpellation serait nécessaire pour sauvegarder le droit d’être entendu. Au vu de ce
qui précède, force est de constater que l’instruction a été suffisante sur
la question de la prolongation de bail en première instance et qu’il y a lieu de statuer sur
la base du dossier sans interpellation préalable des parties.
b)
Le but de la prolongation légale est de protéger le locataire d'un local d'habitation ou commercial
contre une résiliation dont les conséquences seraient pour lui trop pénibles. Il s'agit
d'accorder au locataire plus de temps qu'il n'en aurait selon le délai de résiliation ordinaire
pour trouver de nouveaux locaux (ATF 135 III 121 c. 2 ; ATF 125 III 226 c. 4b ; ATF 104 II
311, JT 1979 I 495), et non de lui donner l'occasion de profiter le plus longtemps possible de celui
qu'il a (ATF 116 II 446, JT 1991 I 63). La prolongation n'a donc de sens que si elle permet d'atténuer
les conséquences pénibles qu'entraînerait le congé (ATF précité). S'il
n'existe aucun motif d'exclure d'emblée la prolongation du bail, le juge doit statuer en équité
sur la demande du locataire (art. 4 CC), en tenant compte des intérêts en présence (RVJ
1994, 284).
Il faut donc d'abord examiner s'il existe des conséquences pénibles : à défaut,
la requête doit être rejetée sans autre examen ; si le cas présente de telles conséquences,
le juge pèse les intérêts en présence (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008,
pp. 771 ss).
La notion de conséquences pénibles doit être appréciée au cas par cas, en tenant
compte de toutes les circonstances (CdB 1992, 61) : il faut entendre toutes les circonstances particulières
rendant difficile ou impossible la recherche de locaux de remplacement avant la fin du bail, à l'exclusion
des désagréments inhérents à toute résiliation de bail (CdB 2001, 41). L'art.
272 al. 2 CO fournit une liste indicative de circonstances. Certaines sont liées à la situation
personnelle (âge, état de santé), familiale (nombre d'enfants) ou financière des
parties, ainsi que leur comportement (art. 272 al. 2 let. c et d CO). D'autres sont liées au contrat ;
durée, contenu, conditions de la conclusion (art. 272 al. 2 let. a et b CO). D'autres enfin à
des faits extérieurs : situation tendue du marché local, possibilité de trouver un
logement comparable (art. 272 al. 2 let. e CO). Le locataire doit établir la réalité et
la gravité des conséquences de la fin du bail pour lui ou pour sa famille ; elles sont
le plus souvent liées à la pénurie de logement et à la difficulté de trouver
des locaux comparables à bref délai (ATF 116 II 446, JT 1991 I 63, SJ 1991, 2, DB 1993, 9 ;
Tercier/Favre/Bugnon, op. cit., n. 2764, p. 406). Le besoin du bailleur est une circonstance dont le
juge doit tenir compte dans la balance des intérêts ; il n'est pas une condition négative
de la prolongation comme dans l'ancien droit ; un tel besoin peut faire d'emblée obstacle à
l'annulation du congé, sans pour autant exclure la prolongation (Tercier/Favre/Bugnon, op. cit.,
n. 2767, p. 407 et les réf. citées ; Lachat, op. cit., pp. 777 ss).
La durée de la prolongation ne peut être déterminée schématiquement. Dans chaque
cas, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en jeu en se fondant sur
les critères énumérés à l'art. 272 al. 1 et 2 CO (TF 4C.139/2000 du 10 juillet
2000 c. 2). La détermination de la durée de la prolongation en fonction des critères précités
relève du pouvoir d'appréciation du juge, selon les règles du droit et de l'équité
(art. 4 CC). Celui-ci doit tenir compte du but de la disposition, qui est de donner du temps au locataire
pour trouver une solution de remplacement, et procéder à une pesée des intérêts
en présence. Le juge ne transgresse pas le droit fédéral en exerçant le pouvoir d'appréciation
que la loi lui accorde. Le droit fédéral n'est violé que si le juge sort des limites fixées
par la loi, s'il se laisse guider par des considérations étrangères à la disposition
applicable, s'il ne prend pas en compte les éléments d'appréciation pertinents ou s'il
en tire des déductions à ce point injustifiables que l'on doive parler d'un abus du pouvoir
d'appréciation (ATF 135 III 121 c. 2 ; ATF 133 III 201 c. 5.4 ; ATF 125 III 226 c. 4b ;
TF 4A_130/2008 du 26 mai 2008 c. 3.1 ; TF 4A_452/2010 du 22 novembre 2010). En particulier, le juge
doit prendre en compte les circonstances et la durée du bail, mais aussi l'âge et la santé
du locataire, ses revenus et ses relations avec le quartier (Lachat, op. cit., p. 775). Si le besoin
du bailleur d'avoir à utiliser personnellement ses locaux est légitime, ce besoin peut l'emporter
sur les intérêts du locataire lorsqu'il est concret, sérieux et actuel. L'appréciation
sera différente s'agissant d'un bailleur occasionnel, dont l'intérêt pèsera plus
lourd que celui d'un professionnel de l'immobilier (Lachat, op. cit., pp. 776 à 778 ; Conod,
CPra-Bail, n. 44 ad art. 272 CO). Quant au locataire, il doit aussi avoir entrepris les recherches de
locaux de remplacement que l'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour remédier aux conséquences
du congé, et cela déjà lorsqu'il sollicite une première prolongation de son bail
(ATF 125 I 226 c. 4c; ATF 110 II 249 c. 4, JT 1985 I 261; ATF 116 II 446 c. 3a; Lachat, op. cit., p.
782 et les références citées).
L'art. 272b al. 1 CO permet de prolonger un bail d'habitation de quatre ans au maximum et précise
que, dans cette limite, une ou deux prolongations peuvent être accordées. Ces durées se
calculent à dater de l’échéance pour laquelle le bail a été valablement
résilié (Lachat, op. cit., p. 783). La loi permet ainsi deux prolongations successives, mais
laisse à l'autorité la faculté de n'en accorder qu'une (Tercier/Favre/Bugnon, op. cit.,
n. 2737, p. 403). L'octroi d'une première prolongation, en lieu et place d'une unique prolongation,
ne se justifie que lorsqu'il existe une incertitude caractérisée sur la situation à la
fin de la première période de prolongation (TF 4A_621/2009 du 25 février 2010 c.
2.4.2). Une prolongation unique est en particulier indiquée lorsque le locataire n'a pas fait de
recherches intensives de locaux de remplacement jusqu'au moment de la prolongation (Commentaire-SVIT,
n. 6 ad art. 272b CO).
c)
En l’espèce, compte tenu de la durée des baux, de la situation tendue du marché
du logement lausannois et de la difficulté à trouver des logements comparables, on doit admettre
que les résiliations présentent des conséquences pénibles pour chacun des locataires.
Il s’agit donc de procéder à une pesée des intérêts en présence.
L’intimée I.________ occupe les locaux depuis près de quarante ans. Quant à A.F.________
et B.F.________, ils ont conclu leur contrat de bail le 20 juillet 2004. O.________ s’est elle
vue transférer le contrat de bail par avenant du 23 septembre 1996 alors qu’elle habitait
dans ce logement avec son époux depuis 1973. Tous les locataires bénéficient d’un
loyer favorable compte tenu de la surface de leur logement et de la situation du marché immobilier
lausannois. En effet, I.________ occupe un 5.5 pièces de 104 m
2
au 4
ème
étage pour un loyer mensuel de 1'015 fr., charges comprises et dispose également d’une
place de parc pour un coût mensuel de 80 francs. A.F.________ et B.F.________ occupent un 5 pièces
au 4
ème
étage de 111 m
2
pour un loyer mensuel de 2'000 fr., charges comprises. Quant à O.________, elle occupe un appartement
de 5 pièces de 111 m
2
au 3
ème
étage pour un loyer mensuel de 1’089 fr., charges comprises. Il ressort de l’enquête
de structure sur les loyers 2003 de l’Office fédéral de la statistique que le loyer moyen
pour un 5 pièces sur la région lémanique est de 1'649 francs. Cette enquête datant
cependant de plus de dix ans, force est de constater que le prix de référence pour ce type
de logement a encore augmenté. Par ailleurs, ces logements sont situés dans un quartier très
prisé à proximité immédiate de toutes les commodités, en particulier de la gare,
ce qui diminue d’autant le nombre de logements vacants et renchérit d’autant le loyer.
Compte tenu de ce qui précède, les intimés vont éprouver de grandes difficultés
à se reloger aux mêmes conditions. Au demeurant, on ne saurait reprocher aux intimés de
n’avoir pas mis à profit le temps de la procédure pour rechercher des locaux de remplacement,
dès lors que les premiers juges avaient invalidé le congé qui leur avait été
notifié. S’agissant d’arrêter la durée de la prolongation, il convient d’accorder
à tous les locataires concernés une prolongation unique de quatre ans de leur bail, sans faire
de distinction particulière en fonction de la durée de celui-ci, dès lors qu’ils
sont tous placés dans une situation analogue compte tenu de la pénurie de logement et de la
difficulté de relocation sur le marché lausannois. Cette prolongation maximale permettra non
seulement aux locataires de conserver leur logement jusqu’au 1
er
octobre 2014 mais également de bénéficier d’un délai convenable pour se reloger.
On relèvera que cette prolongation peut être imposée aux bailleurs compte tenu des motifs
de la résiliation. En effet, les lourds travaux de rénovation et de transformations envisagés
peuvent attendre une année supplémentaire, ce d’autant plus que les autorisations de
construire n’ont pas encore été délivrées à ce jour par les autorités
administratives et que dans certains appartements, qui ont déjà été libérés,
les bailleurs peuvent déjà commencer les rénovations.
4.
En définitive, l’appel doit être admis et la décision du Tribunal des baux réformée
en ce sens que les résiliations de baux sont valables et qu’une unique prolongation des baux
de quatre ans est accordée aux intimés, soit jusqu’au 1
er
octobre
2014.
Vu l’issue de l’appel, et compte tenu du fait que les appelants ont conclu principalement
à ce que la prolongation des baux soit accordée au 30 septembre 2013, les frais judiciaires
de deuxième instance, arrêtés à 2’098 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif du 28
septembre 2010 des frais judiciaires civils ; RSV 270.11.5]), sont mis à la charge des appelants,
solidairement entre eux, par 210 fr., et à la charge des intimés, solidairement entre eux,
par 1'888 francs.
Les appelants ont ainsi droit à des dépens réduits et à la restitution de l’avance
de frais de deuxième instance, par 4’700 fr. (art. 106 al. 2 CPC ; art. 7 TDC [tarif des dépens
en matière civile du 23 novembre 2010 ; RS 270.11.6]), à charge des intimés, solidairement
entre eux.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
L’appel est admis.
II.
Le jugement est réformé aux chiffres II, III et V de son dispositif et complété par
le chiffre Vbis en ce sens que :
II.
La résiliation de bail signifiée par le demandeur A.H.________ aux défendeurs A.F.________
et B.F.________ le 19 mai 2010 pour le 1
er
octobre 2010, en relation avec l’appartement de 5 pièces au 4
ème
étage de l’immeuble sis N.________, à Lausanne, est valable.
III.
La résiliation de bail signifiée par le demandeur A.H.________ à la défenderesse
O.________ le 19 mai 2010 pour le 1
er
octobre 2010, en relation avec l’appartement de 5 pièces au 3
ème
étage de l’immeuble sis N.________, à Lausanne, est valable.
V.
Les résiliations de bail signifiées par la demanderesse B.H.________ à la défenderesse
I.________ le 19 mai 2010 pour le 1
er
octobre 2010, en relation avec l’appartement de 5,5 pièces au 4
ème
étage et la place de parc n° 2 au S.________, à Lausanne, sont valables.
Vbis
Une seule et unique prolongation des baux précités de quatre ans, soit jusqu’au 1
er
octobre 2014, est accordée aux défendeurs A.F.________, B.F.________, O.________ et I.________.
Le jugement est confirmé
pour le surplus.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'098 fr. (deux mille nonante-huit
francs), sont mis à la charge des appelants, solidairement entre eux, par 210 fr. (deux cent dix
francs) et à la charge des intimés, solidairement entre eux, par 1'888 fr. (mille huit cent
huitante-huit francs).
IV.
Les intimés A.F.________, B.F.________, O.________ et I.________, solidairement entre eux, doivent
verser aux appelants B.H.________ et A.H.________, solidairement entre eux, la somme de 4'700 fr. (quatre
mille sept cents francs) à titre de dépens et de restitution d’avance de frais de deuxième
instance.
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
9 septembre 2013
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Aurélia Rappo (pour B.H.________ et A.H.________),
-
Me Jean-Claude Perroud (pour A.F.________, B.F.________, O.________ et I.________)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, au :
‑
Tribunal des baux.
Le greffier :