vd_findinfo · HC / 2009 / 443 · 2009-12-08 · fr

BAIL À LOYER, EXPULSION DE LOCATAIRE, SOUS-LOCATION, RÉSILIATION IMMÉDIATE, DEMEURE DU DÉBITEUR, SOUS-LOCATAIRE | 257d al. 1 CO, 257d al. 2 CO, 257d CO, 457 al. 1 CPC, 23 LPEBL, 29 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 08.12.2009 HC / 2009 / 443

TRIBUNAL CANTONAL
627/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 8 décembre
2009
_____________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.     Creux et Denys
Greffier
:
M.        Perret
*****
Art. 257d CO; 23, 29
LPEBL; 457 al. 1 CPC
La Chambre des
recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper du
recours interjeté par
Q.________
, à Lausanne, partie locataire,
contre l'ordonnance d'expulsion
rendue le 8 octobre 2009 par le Juge de paix du district de
Lausanne dans la cause divisant le recourant d'avec
H.________
, à
Lausanne, partie bailleresse.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 8 octobre 2009, notifiée le lendemain
à H.________ (ci-après : la bailleresse) et le 15
octobre suivant à Q.________ (ci-après : le
locataire), le Juge de paix du district de Lausanne
(ci-après : le juge de paix) a ordonné à
Q.________ de quitter et rendre libres pour le jeudi 29 octobre
2009 à midi, les locaux occupés dans l'immeuble sis
à Lausanne, [...] (appartement de 2 pièces, au
rez-de-chaussée) (I), dit qu'à défaut de
quitter volontairement ces locaux, le prénommé y sera
contraint par la force, selon les règles prévues aux
art. 508 ss CPC (Code de procédure civile du 14
décembre 1966; RSV 270.11) (II), arrêté les
frais de justice de la bailleresse à 300 fr. (III), dit que
le locataire lui remboursera ceux-ci à titre de
dépens (IV) et déclaré l'ordonnance
immédiatement exécutoire nonobstant recours
(V).
Les faits suivants résultent de l'ordonnance
attaquée, complétée par les pièces du
dossier (art. 457 al. 1 CPC).
Par contrat du 26 février 2007, H.________ a
sous-loué à Q.________ les locaux situés
à l'adresse susmentionnée afin de lui permettre de
disposer d'un logement en attendant qu'il trouve un appartement.
Conclu pour durer initialement du 1
er
mars 2007 au
1
er
juin 2007, le contrat était renouvelé
de plein droit, aux mêmes conditions, de mois en mois, sauf
avis de résiliation de l'une ou l'autre des parties
donné au moins un mois à l'avance pour la fin d'un
mois. Le loyer, fixé à 1'000 fr. par mois, charges
comprises, était payable par mois d'avance.
Dans le cadre d'une action ouverte par Q.________ contre la
bailleresse devant le Tribunal des baux, les parties ont
passé une transaction valant jugement définitif et
exécutoire en vertu de laquelle la bailleresse s'engageait
notamment à effectuer divers travaux et aménagements,
et le locataire renonçait à contester le loyer
initial et reconnaissait devoir à la bailleresse un
arriéré de loyers de 7'005 fr., pour une
période comprenant le mois de janvier 2008. Selon document
signé le 8 février 2008, Q.________ s'est
engagé à rembourser cet arriéré de
loyers à raison de versements mensuels de 150 fr. dès
le 28 février 2008, tout en continuant à s'acquitter
du loyer courant, lequel devait "impérativement être
réglé à son échéance, tous
droits acquis antérieurement réservés". Si le
prénommé a versé régulièrement
les montants de 150 fr. prévus, il ne s'est pas
acquitté des loyers courants. Après avoir vainement
mis en demeure le locataire de régler les loyers dus dans un
délai de trente jours, la bailleresse lui a notifié
la résiliation du bail pour le 31 juillet 2008, puis a
requis du juge de paix l'expulsion de l'intéressé. Ce
magistrat a fait droit à cette requête par ordonnance
du 30 septembre 2008, confirmée par arrêt de la cours
de céans du 14 janvier 2009. L'exécution
forcée de l'ordonnance d'expulsion n'a cependant pas
été requise.
Par courrier recommandé du 9 février 2009, les
services administratifs de la bailleresse ont sommé
Q.________ de s'acquitter du montant de 12'200 francs
représentant les loyers dus pour la période du
1
er
février 2008 au 28 février 2009, dans
un délai de trente jours, faute de quoi le bail serait
résilié, en application de l'art. 257d CO (Code
des obligations du 30 mars 1911; RS 220).
Par formule officielle du 14 mai 2009, notifiée au locataire
le 23 mai suivant, la bailleresse a résilié le bail
en cause avec effet au 30 juin 2009.
Saisi d'une action déposée par Q.________ le 21
janvier 2009 contre H.________, le Tribunal des baux a tenu une
audience le 10 juin 2009, à l'issue de laquelle les parties
sont parvenues à la transaction suivante : le demandeur
Q.________ a retiré sa procédure ouverte devant le
Tribunal des baux (I), en contrepartie de quoi la
défenderesse H.________ s'est engagée à ne pas
requérir l'exécution forcée de l'ordonnance
d'expulsion contre le prénommé jusqu'au 30 septembre
2009 (II). Par courrier du 23 juillet 2009, les services
administratifs de H.________, se référant aux termes
de cet accord, ont informé Q.________ qu'une
procédure allait être ouverte devant le juge de paix
afin qu'une ordonnance d'expulsion soit rendue ensuite de la
résiliation de bail du 14 mai précédent,
précisant que cela ne prétéritait en rien
l'accord passé devant le Tribunal des baux et qu'ils
respecteraient l'engagement pris.
Le 21 août 2009, les services administratifs de la
bailleresse ont requis du juge de paix l'expulsion de
Q.________.
Le juge de paix a cité les parties à
comparaître à son audience du
1
er
octobre 2009. Revenue non
réclamée, la citation adressée à
Q.________ lui a été notifiée le 9 septembre
2009 par huissier, par voie d'affichage. Par lettre du
28 septembre suivant, reçue le 30 septembre, Q.________
a informé le juge de paix, certificat médical
à l'appui, que son état de santé ne lui
permettait pas de se présenter à l'audience
fixée. Il a en outre présenté les raisons pour
lesquelles il estimait la requête d'expulsion
injustifiée et a conclu à son rejet, requérant
la poursuite des négociations en vue de trouver un
arrangement. Il a enfin produit plusieurs pièces, dont son
budget calculé dès octobre 2009 ainsi qu'un avis de
l'Office des poursuites de l'arrondissement de Lausanne-Est du 29
octobre 2007 instaurant une saisie de salaire de 850 fr. par mois
sur la rente qu'il perçoit de la caisse de pensions
X.________, jusqu'à avis contraire écrit de la part
de l'office. L'audience du juge de paix, à laquelle seul le
représentant de la bailleresse a comparu, s'est tenue
à la date fixée.
En droit, le premier juge a considéré que le
congé était valable, l'entier de
l'arriéré de loyer réclamé n'ayant pas
été acquitté dans le délai de trente
jours imparti.
B.
Par acte du 24
octobre 2009, posté le lendemain, Q.________ a recouru
contre cette décision, concluant au "rejet de l'ordonnance
du 8 octobre 2009". Il a produit plusieurs pièces, dont
certaines sont nouvelles.
Dans ses déterminations du 23 novembre 2009,
l'intimée a conclu au rejet du recours. Elle a annexé
deux pièces qui figurent déjà dans le dossier
de première instance.
En droit
:
1.
a)
L'art. 23 al. 1 LPEBL (loi du 18 mai
1955 sur la procédure d'expulsion en matière de baux
à loyer et à ferme; RSV 221.305) ouvre un recours en
nullité au Tribunal cantonal lorsque le juge était
incompétent ou s'est déclaré à tort
incompétent (let. a), pour absence d'assignation
régulière (let. b), ou pour violation des
règles essentielles de la procédure lorsque
l'informalité est de nature à influer sur le
prononcé (let. c).
Selon l'al. 2 de cette disposition, il y a également recours
au Tribunal cantonal pour déni de justice. Celui-ci peut
aboutir soit à la réforme soit à l'annulation
de la décision attaquée (JT 2004 III 43 c. 1a et les
réf. citées).
b)
En l'espèce, le recours a été
déposé en temps utile par le locataire
expulsé. S'agissant des conclusions du recours, on
déduit des termes employés et des motifs
développés que le recourant conclut à la
réforme de l'ordonnance entreprise, en ce sens que la
requête d'expulsion est rejetée. Par ailleurs, le
recourant n'invoque aucun grief pouvant s'apparenter à un
des moyens de nullité prévus à l'art. 23 al. 1
LPEBL.
Le recours est ainsi formellement recevable.
2.
a)
En vertu de l'art. 274g al. 1 let. a CO, le juge saisi de
la procédure d'expulsion doit statuer sur la validité
du congé, lorsque celle-ci est contestée, en
examinant la cause de manière complète en fait et en
droit. L'autorité de recours cantonale doit alors au moins
disposer d'un plein pouvoir d'examen en ce qui concerne la
violation du droit fédéral (ATF 119 II 141 c. 4a; 119
lI 241 c. 4b et c). Autrement dit, l'art. 23 LPEBL, qui
confère un pouvoir d'examen limité à la
Chambre des recours, ne saurait s'appliquer lorsque la
validité du congé a été
contestée. En pareil cas, la Chambre des recours doit
disposer d'un libre pouvoir d'examen en droit tel que le
prévoit l'art. 457 al. 2 CPC pour le recours en
réforme contre les décisions du juge de paix (JT 2009
III 79; 2004 III 79).
En l'espèce, le recourant n'a pas saisi préalablement
la Commission de conciliation compétente pour contester la
validité du congé, de sorte que le présent
recours doit être examiné sous l'angle restreint de
l'arbitraire (cf. Guignard in Ducret et alii, Procédures
spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 3 ad art. 23 LPEBL;
Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise,
3
ème
éd., Lausanne 2002, n. 5 ad art. 356
CPC et les réf. citées; ATF 132 III 209 c.
2.1).
b)
D'un point de vue factuel, la Chambre des recours dispose
d'un pouvoir d'examen défini par l'art. 457 al. 1 CPC,
applicable en vertu du renvoi de l'art. 29 LPEBL, de telle
sorte qu'elle doit admettre comme constants les faits
constatés par le jugement, sauf contradiction avec les
pièces du dossier et sous réserve du
complètement sur la base de celui-ci (JT 2008 III 12 c. 3a;
1993 III 88 c. 3). En l'espèce, l'état de fait
de l'ordonnance est conforme aux pièces du dossier et a
été complété sur la base de
celui-ci.
c)
Les pièces nouvelles produites par le recourant
n'étant pas destinées à établir une
irrégularité soulevée à l'appui d'un
moyen de nullité (cf. Guignard, op. cit., n. 1 ad art. 25
LPEBL et les réf. citées), elles sont
irrecevables.
3.
a)
Les liens juridiques qui unissent les parties sont ceux
de sous-locataire (le recourant) à locataire principal
(Service social de H.________), selon contrat de sous-location du
26 février 2007, auquel s'appliquent toutes les
règles des art. 253 ss CO (cf. Lachat, Le bail à
loyer, Lausanne 2008, n. 2.3.1, p. 575 s.)
b)
Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la
réception de la chose, le locataire a du retard pour
s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le
bailleur peut lui fixer par écrit un délai de
paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement
dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai
sera de trente jours au moins pour les baux d'habitation (al. 1).
Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur
peut résilier le contrat avec effet immédiat; les
baux d'habitation peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour
la fin d'un mois (al. 2).
En l'espèce, le recourant a été mis en demeure
de s'acquitter de la somme de 12'200 fr., représentant
l'arriéré de loyer pour la période du
1
er
février 2008 au 28 février 2009 -
loyers antérieurs faisant l'objet d'un arrangement de
paiement par mensualités de 150 fr. non compris -, dans un
délai de trente jours, sous menace expresse d'une
résiliation de bail, par courrier recommandé du 9
février 2009. La commination est ainsi conforme aux
exigences de l'art. 257d al. 1 CO.
Le montant réclamé n'ayant pas été
versé dans le délai comminatoire imparti,
l'intimée était dès lors autorisée
à résilier le contrat conformément à
l'art. 257d al. 2 CO. Elle a adressé au recourant
l'avis de résiliation pour le 30 juin 2009 par formule
officielle du 14 mai 2009, soit après
l'échéance du délai de paiement. Cet avis
ayant été notifié à son destinataire le
23 mai 2009, l'échéance du délai de
congé respecte la durée minimum de trente jours
prévue par la loi.
c)
Le recourant se prévaut d'un "arrangement oral"
qui aurait été passé, lors de l'audience du 10
juin 2009 devant la Présidente du Tribunal des baux, entre
lui-même et la représentante d'[...] (Unité
logement du Service social de H.________), aux termes duquel sa
dette de loyer envers l'intimée aurait été
"annulée". Or, s'il est vrai qu'un accord a
été trouvé entre parties lors de l'audience en
question, celui-ci a consisté en une transaction sur l'objet
du litige porté devant le Tribunal des baux (demande de
réduction du loyer pour défauts de la chose
louée, selon le recourant). Selon le procès-verbal de
cette audience (produit par la partie bailleresse), le recourant a
retiré sa requête devant le Tribunal des baux et
l'intimée s'est engagée pour sa part "à ne pas
requérir l'exécution forcée de l'ordonnance
d'expulsion contre Q.________ jusqu'au 30 septembre 2009". Il n'est
pas question dans cette transaction d'un abandon de la
créance de H.________ portant sur l'arriéré de
loyers ici litigieux. La preuve d'un tel "abandon de
créance" par un soi-disant accord oral n'est au demeurant
pas rapportée. Non seulement le recourant se contredit
lorsqu'il affirme avoir "commencé (à payer le loyer
courant) en octobre 2009", mais ses allégations sur ce point
sont fermement contestées par l'intimée, qui se
réfère à "des procédés constants
diligentés contre son débiteur" depuis qu'il occupe
l'appartement de secours mis à sa disposition. Rien au
dossier ne vient contredire cette prise de position.
d)
Quant aux autres arguments soulevés par le
recourant, ayant trait à ses difficultés
financières, à ses efforts considérables pour
s'en sortir et au risque de poursuites qu'il encourt s'il ne paie
pas ses factures, ils sont sans pertinence quant au sort
réservé, sans arbitraire, par le premier juge
à la requête d'expulsion de l'intimée. Si tant
est que le recourant invoque à nouveau la protection sociale
que doivent lui assurer les services sociaux (cf. mémoire de
recours, let. g), on ne peut que renvoyer aux considérations
déjà développées à ce propos par
la cour de céans dans son précédent
arrêt du 14 janvier 2009, qui relevait, au c. 3d (p. 7), que
"tant la protection sociale que le droit au logement
n'empêchent pas de recourir à la procédure
d'expulsion de l'art. 257d CO, lorsque les conditions en sont
réalisées. Au demeurant, […], l'appartement
qui a été mis à disposition du recourant ne
lui a été attribué qu'à titre
provisoire, ses revenus excédant apparemment les normes
admissibles en matière d'assistance sociale".
4.
En définitive, c'est à juste titre que le premier
juge a considéré que l'expulsion du recourant pouvait
être ordonnée. Partant, le recours, mal fondé,
doit être rejeté et l'ordonnance
confirmée.
Les frais de deuxième instance du recourant sont
arrêtés à 422 francs (art. 230 al. 2 TFJC
[tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en
matière civile; RSV 270.11.5]).
Il n'y a pas lieu d'allouer des dépens de deuxième
instance à l'intimée, qui a procédé
seule.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
prononce
:
I.
Le recours est
rejeté.
II.
L'ordonnance est
confirmée.
III.
Les frais de deuxième instance
du recourant Q.________ sont arrêtés à 422 fr.
(quatre cent vingt-deux francs).
IV.
Il n'est pas alloué de
dépens de deuxième instance.
V.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président :
L
e
greffi
er
:
Du 8 décembre
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
e
greffi
er
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Q.________,
‑
H.________.
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est supérieure à
15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      M. le Juge de paix
du district de Lausanne.
L
e
greffi
er
: