vd_findinfo · HC / 2014 / 494 · 2014-06-17 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, PROLONGATION DU DÉLAI, SOMMATION, BAIL À LOYER, DEMEURE DU DÉBITEUR, CAS CLAIR | 257d al. 1 CO, 257d CO, 257 al. 1 CPC (CH), 257 CPC (CH), 308 al. 1 let. a CPC (CH), 308 al. 2 CPC (CH), 308 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 17.06.2014 HC / 2014 / 494

TRIBUNAL
CANTONAL
JL14.001954-140844
335
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
17 juin 2014
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              Mme
Charif Feller et M. Perrot
Greffier
:
Mme              Pache
*****
Art.
257d CO; 257, 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
A.H.________
,
à Lausanne, et
B.H.________
,
à Lausanne, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 17 avril 2014 par la Juge de paix
du district de Lausanne dans la cause divisant les appelants d’avec
F.________
,
à Pully, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance d'expulsion du 17 avril 2014, dont les motifs ont été envoyés aux parties
pour notification le 24 avril suivant, la Juge de paix du district de Lausanne a ordonné à
A.H.________ et B.H.________ de quitter et rendre libres pour le jeudi 15 mai 2014 à midi les locaux
occupés dans l'immeuble sis à Lausanne, chemin [...] (appartement de 3 pièces au 2
e
étage, une cave et une cave dépôt au sous-sol) et chemin [...] (une place de parc extérieure
n° 4) (I), dit qu'à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux,
l'huissier de paix est chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à
l'exécution forcée de la présente décision sur requête de la partie bailleresse,
avec au besoin l'ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique
de concourir à l'exécution forcée de la présente décision, s'ils en sont requis
par l'huissier de paix (III), arrêté à 280 fr. les frais judiciaires, qui sont compensés
avec l'avance de frais de la partie bailleresse (IV), mis les frais à la charge de la partie locataire
(V), dit qu'en conséquence, la partie locataire remboursera à la partie bailleresse son avance
de frais à concurrence de 280 fr. et lui versera la somme de 1'125 fr. à titre de dépens
en défraiement de son représentant professionnel (VI) et dit que toutes autres ou plus amples
conclusions sont rejetées (VII).
En droit, le premier juge a constaté que l’arriéré de loyer n’avait pas été
acquitté par la partie locataire dans le délai de trente jours imparti par la mise en demeure
qui lui avait été notifiée à forme de l’art. 257d CO (Code des obligations
du 30 mars 1911, RS 220), de sorte que le congé signifié le 27 novembre 2013 pour le 31 décembre
2013, bien que contesté en temps utile devant la Commission de conciliation en matière de baux
à loyer (ci-après : Commission de conciliation), avait été valablement donné,
aucun motif d'annulabilité n'étant rendu vraisemblable. Au demeurant, il a considéré
qu’il était en présence d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC (Code de
procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272) permettant de faire application de la procédure
sommaire des art. 248 ss CPC.
B.
a)
Par acte non daté mais envoyé le
5 mai 2014, A.H.________ et B.H.________ ont interjeté appel contre l'ordonnance précitée,
concluant implicitement à sa réforme en ce sens que le délai imparti pour quitter les
lieux soit prolongé. Ils ont produit trois pièces hors bordereau.
b)
L'intimée s'est spontanément déterminée
par courrier du 8 mai 2014, au terme duquel elle a conclu au rejet de l'appel, dans la mesure de sa recevabilité.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l'ordonnance complétée par
les pièces du dossier :
1.
Par contrat de bail à loyer du 4 novembre 1998, le bailleur de l'époque, représenté
par la régie T.________SA, a remis en location aux époux A.H.________ et B.H.________ un appartement
de 3 pièces au 2
e
étage de l'immeuble sis chemin [...], à 1007 Lausanne. Le loyer prévu était de 1'200
fr. par mois, acompte de chauffage et eau chaude par 160 fr. en sus. Le contrat a été conclu
pour une durée initiale d'une année et demi, soit du 15 novembre 1998 au 1
er
avril 2000, renouvelable aux mêmes conditions pour six mois, sauf avis de résiliation de l'une
ou l'autre des parties donné et reçu au moins quatre mois à l'avance pour la prochaine
échéance, et ainsi de suite de six mois en six mois.
A.H.________ et B.H.________ ont conclu avec la régie T.________SA, qui représentait le bailleur,
un contrat de conciergerie daté du 18 novembre 1999. Sa durée initiale était de sept mois,
soit du 1
er
décembre 1999 au 1
er
juillet 2000, le délai de résiliation étant de trois mois minimum pour l'échéance
du bail. Le salaire mensuel brut s'élevait à 320 fr., indemnités de vacances en sus.
Par un avenant au bail à loyer signé le 18 novembre 1999, les parties sont convenues qu'à
la suite de la reprise par les locataires du service de conciergerie, le contrat de bail relatif à
l'appartement deviendrait dès le 1
er
décembre 1999 la loge de conciergerie. Il était également prévu que dès le 1
er
décembre 1999, le bail en cause se renouvellerait de trois mois en trois mois, sauf avis de résiliation
donné par l'une ou l'autre des parties trois mois avant l'échéance, les autres clauses
et conditions du bail demeurant inchangées.
2.
Par un formulaire de notification de hausse de loyer du 19 mai 2000, le bailleur a augmenté le loyer
de l'appartement des époux [...] à 1'255 fr., acompte de chauffage et d'eau chaude par 160
fr. en sus, soit un total mensuel de 1'415 francs. L'entrée en vigueur de cette hausse a été
fixée au 1
er
octobre 2000. Les charges de l'appartement ont par la suite été augmentées à 245
fr. par mois.
Dans deux avenants successifs au contrat de conciergerie des
23
novembre 2000 et 23 octobre 2003, les parties sont convenues de porter le salaire mensuel brut des concierges
à 335 fr. dès le 1
er
janvier 2001 puis à 350 fr. dès le 1
er
janvier 2004.
Par avenant du 15 octobre 2007, les parties sont
convenues que le bail ayant été résilié pour défaut de paiement le 5 juin 2007,
il reprendrait immédiatement tous ses effets en raison de la mise à jour des loyers.
3.
F.________ est notamment devenue propriétaire de l'appartement de trois pièces qu'occupaient
A.H.________ et B.H.________ au chemin [...], à Lausanne.
Par contrat de bail à loyer du 6 septembre 2010, la bailleresse, représentée par G.________SA,
a remis en location à A.H.________ et B.H.________ une cave au sous-sol de l'immeuble sis au chemin
[...], à Lausanne. Le loyer prévu était de 100 fr. par mois, le contrat étant conclu
pour une durée initiale d'un mois, soit du 1
er
au 31 octobre 2010, renouvelable aux mêmes conditions pour un mois, sauf avis de résiliation
de l'une ou l'autre des parties donné et reçu au moins un mois à l'avance pour la prochaine
échéance, et ainsi de suite de mois en mois.
Par contrat de bail à loyer du 2 décembre 2010, la bailleresse, représentée par G.________SA,
a remis en location à A.H.________ et B.H.________ une place de parc extérieure sise au chemin
[...], à Lausanne. Le loyer prévu était de 75 fr. par mois, le contrat étant initialement
conclu pour la période du 15 décembre 2010 au 30 septembre 2011, renouvelable aux mêmes
conditions pour six mois, sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre des parties donné et
reçu au moins quatre mois à l'avance pour la prochaine échéance, et ainsi de suite
de six mois en six mois.
4.
Par courriers du 8 octobre 2013, adressés
sous plis recommandés, la bailleresse, par l'intermédiaire de G.________SA, a mis en demeure
chacun des locataires de lui verser, dans un délai de trente jours, un montant total de
1'295
fr. 85, correspondant aux loyers de l'appartement, de la cave dépôt et de la place de parc
pour le mois d'octobre 2013, soit 1'675 fr., sous déduction d'un acompte de 429 fr. 15, faute de
quoi le contrat de bail ainsi que celui de conciergerie seraient résiliés conformément
à l'art. 257d CO. Ces avis comminatoires ont été retirés par les locataires le 9
octobre 2013.
Aucun paiement n'étant intervenu dans le délai imparti, la bailleresse a signifié à
chacun des locataires, par formules officielles du 27 novembre 2013 adressées sous pli recommandé
le même jour, la résiliation des contrats de bail relatifs à l'appartement, la cave et
la place de parc pour le 31 décembre 2013. Il était en outre précisé que la résiliation
des baux à loyer entraînait automatiquement celle du contrat de conciergerie pour la même
échéance. Ces actes ont été notifiés aux intéressés le 28 novembre
2013.
Le montant de 1'295 fr. 85 a été réglé en date du 3 décembre 2013. Les locataires
en ont informé la bailleresse par une correspondance datée du lendemain.
Le 10 décembre 2013, le mandataire de la bailleresse a indiqué aux locataires que la résiliation
des baux à loyer était maintenue. Il a également rappelé que cette résiliation
entraînait celle du contrat de conciergerie avec effet au
31
décembre 2013.
4.
Par courrier du 16 décembre 2013, A.H.________
et B.H.________ ont contesté la résiliation de leurs baux devant la Commission de conciliation.
Le 10 janvier 2014, le mandataire de la bailleresse a relevé à l'adresse des locataires que
nonobstant le dépôt de la requête précitée, le congé donné pour le
31 décembre précédent conservait toute sa valeur et qu'il en allait de même de la
résiliation simultanée du contrat de conciergerie pour la même échéance, étant
précisé que le solde redû à titre de salaire avait été retenu en guise
de compensation partielle avec la créance de loyer.
Le 15 janvier 2014, la bailleresse a saisi le Juge de paix du district de Lausanne d'une requête
d'expulsion à la forme de l'art. 257 CPC, en concluant notamment, sous suite de frais et dépens,
à ce qu'ordre soit donné à A.H.________ et B.H.________ de quitter et rendre libres l'appartement
de 3 pièces au 2
ème
étage avec cave au sous-sol sis au chemin [...] ainsi que la place de parc n° 4 située
au chemin [...], ...]à Lausanne.
Une audience s'est tenue le 17 avril 2014 devant la Juge de paix en présence, pour la partie bailleresse,
de son mandataire, ainsi que de la locataire, B.H.________, qui était au bénéfice d'une
procuration pour représenter son époux.
5.
B.H.________ est accueillante en milieu familial de jour auprès de l'Accueil en milieu familial
lausannois depuis le 1
er
janvier 2014, conformément à un contrat de travail du 17 décembre 2013.
Il ressort d'un certificat médical établi par un médecin du Centre hospitalier universitaire
vaudois que A.H.________ a été hospitalisé du 17 février au 5 mars 2014.
Conformément à un certificat médical établi le 17 mars 2014 par le
Dr.
[...], A.H.________ est atteint d'un cancer pulmonaire et il vient de subir une opération d'anévrisme
d'aorte abdominale. Selon le praticien, l'état de l'intimé, dont le pronostic est très
mauvais à court terme, ne lui permet pas d'envisager un déménagement prochainement et
son expulsion mettrait davantage en péril sa santé.
En droit
:
1.
a)
Le litige porte sur le bien-fondé d'une
ordonnance d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyers. Pour déterminer quelle voie
de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée
selon le droit fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant
laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée
déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à
la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité
d'une résiliation (TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010, c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c.
1).
En l'espèce, le loyer mensuel de l'appartement des appelants s'élève à 1'500 fr.
charges comprises. Quant aux loyers de la cave dépôt et de la place de parc, ils se montent
respectivement à 100 et 75 fr. par mois. Ainsi, calculée conformément à l'art. 92
al. 1 CPC (Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008, RS 272), la valeur litigieuse
excède 10'000 fr., si bien que la voie de l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
b)
L'appel, écrit et motivé, est introduit dans les dix jours à compter de la notification
de la décision motivée si cette dernière a été rendue en procédure sommaire.
En l'occurrence, la partie bailleresse a déposé une requête selon la procédure de
protection en cas clair de l'art. 257 CPC, de sorte que la procédure sommaire s'applique. Ainsi,
formé en temps utile par les locataires qui y ont intérêt, l'appel est recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir
l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées
par la loi à la décision du juge et doit le cas échéant appliquer le droit d'office
conformément au principe général de l'art. 57 CPC; elle peut revoir librement l'appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (JT 2011 III 43).
3.
a)
La sommation de payer du bailleur, au sens
de l’art. 257 d al. 1 CO, doit être claire et précise sans qu’il soit cependant
nécessaire d’indiquer le montant impayé de manière chiffrée. Il suffit que
l’objet de la mise en demeure soit déterminé sans discussion (TF 4A_296/2008 du 29 juillet
2008, Cahiers du bail [CdB] 2009 p. 8; TF 4A_299/2011 du 7 juin 2011 c. 4).
Si le bailleur a des créances qui ne permettent pas l’application de l’art. 257d CO
et d’autres qui la permettent, l’avis comminatoire doit les distinguer de manière précise,
de sorte que le locataire puisse reconnaître sans difficulté les dettes à éteindre
pour éviter la résiliation du bail (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 666; CACI
30 mai 2011/97; CREC I 3 septembre 2010/457; CREC I 25 mars 2010/151).
b)
En l'espèce, il ressort de la mise en demeure envoyée par la bailleresse aux locataires le
8 octobre 2013 que le montant en souffrance s'élevait à 1'295 fr. 85 selon le décompte
suivant :
- loyer de l'appartement pour octobre 2013
1'500 fr.
dont à déduire un acompte versé le 04.10.2013
- 429 fr. 15
- loyer de la cave pour octobre 2013
100 fr.
- loyer de la place de parc pour octobre 2013
75 fr.
- frais de rappel
50
fr.
TOTAL
1'295
fr. 85
On comprend aisément de ce qui précède que les loyers totaux en souffrance étaient
de 1'675 fr. pour l'appartement, la cave et la place de parc et qu'un acompte de 429 fr. 15 a été
déduit du loyer dû pour l'appartement.
Il ressort expressément de la résiliation de bail du 27 novembre 2013 que le montant en souffrance
était de 1'295 fr. 85 et que la résiliation des baux à loyer pour le 31 décembre
2013 entraînait automatiquement celle du contrat de conciergerie pour la même échéance.
Le 3 décembre 2013, les appelants ont d'ailleurs réglé la totalité de la somme réclamée,
ce dont ils ont averti le mandataire de la bailleresse par un courrier du lendemain, auquel était
joint le récépissé portant sur le montant de 1'295 fr. 85.
Au vu des principes énoncés ci-dessus, la clarté et la précision requises en matière
d'avis comminatoire ont été respectées. Les locataires se limitent à soutenir qu'aucune
explication ne leur a été donnée par la gérance s'agissant de la retenue opérée
sur leur salaire de concierges non professionnels. Cet élément ne concerne cependant pas directement
l'arriéré en question ni l'avis comminatoire envoyé qui, comme mentionné, remplit
les conditions de clarté et de précision requises par la jurisprudence. On peut toutefois relever
que dans son courrier du 10 janvier 2014 adressé aux appelants, la bailleresse les a informés
de ce que le congé donné pour le 31 décembre 2013 conservait toute sa valeur, de même
que la résiliation simultanée du contrat de conciergerie, "étant précisé
que le solde redû à titre de salaire a été retenu en guise de compensation partielle
avec la créance de loyer". Les locataires ont donc été informés de cet aspect,
qui n'a cependant eu aucune incidence sur l'arriéré litigieux, soit celui relatif au mois d'octobre
2013.
4.
a)
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il
n'avait pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu
par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques
de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai
de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si l'arriéré avait finalement
été payé (TF, arrêt du 27 février 1997, Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss.).
Les motifs humanitaires n'entrent pas en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d
CO, dès lors qu'ils ne sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral
sur le bail à loyer (TF, arrêt du 27 février 1997 précité, c. 2b, p. 68; TF
4C_74/2006 du 12 mai 2006 c. 3.2.1; Lachat, op. cit., note infrapaginale 117, p. 820). Ils peuvent cependant
être pris en compte au stade de l'exécution forcée, en application du principe général
de la proportionnalité. Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée
ne saurait être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle
prolongation de bail (ATF 117 Ia 336 c. 2b).
La jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous l'empire de l'ancien droit cantonal abrogé
par l'entrée en vigueur du CPC que, sauf cas particulier, un délai de libération des locaux
de quinze à vingt jours était admissible (Guignard, in Procédures spéciales vaudoises,
Lausanne 2008, n. 2 ad art. 17 aLPEBL, p. 196 et références); un délai de libération
des locaux de trois semaines a été jugé suffisant par la Cour de céans (CACI 8 mars
2012/115; CACI 31 juillet 2012/348).
b)
En l'espèce, les appelants se prévalent de leur situation personnelle pour demander un délai
supplémentaire pour libérer les locaux. Ils invoquent plus précisément la maladie
grave de A.H.________, le fait que ce dernier est rentier AVS ainsi que le risque que B.H.________ perde
son emploi en tant que maman de jour. Dans cette mesure, le délai accordé aux intéressés
pour quitter les locaux dans la procédure d'expulsion ne prête pas le flanc à la critique.
Les appelants ont en en effet d'ores et déjà bénéficié d'une prolongation de
fait et obtiendront en sus un nouveau délai pour obtempérer en raison de l'effet suspensif
lié à leur appel (art. 315 al. 1 CPC). En effet, le délai fixé aux locataires pour
quitter les lieux étant largement dépassé, un nouveau délai doit leur être imparti
par le premier juge pour libérer les locaux litigieux. Ainsi, ce grief des appelants, mal fondé,
doit être rejeté.
5.
En définitive, l'appel doit être rejeté en application de l'art. 312 al. 1 CPC et l'ordonnance
entreprise confirmée.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (art 62 al. 3 TFJC
[tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010, RSV 270.11.5]) sont mis à la charge des
appelants, solidairement entre eux (art. 106 al. 1 CPC).
Il n'y a pas lieu à l'allocation de dépens de deuxième instance, dans la mesure où
l'intimée n'a pas été invitée à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L'ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne pour qu'il fixe à A.H.________
et B.H.________, une fois les considérants du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu'ils occupent dans l'immeuble sis à
Lausanne, ch. [...] (appartement de 3 pièces au 2
ème
étage, une cave et une cave dépôt au sous-sol) et ch. [...] (une place de parc extérieure
n° 4).
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (cent francs) sont
mis à la charge des appelants A.H.________ et B.H.________, solidairement entre eux.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
19 juin 2014
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
Mme B.H.________ et M. A.H.________,
‑
M. Youri Diserens, agent d'affaires breveté (pour F.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Lausanne.
La greffière :