vd_findinfo · HC / 2019 / 804 · 2019-11-21 · fr

BAIL À LOYER, LOCAL PROFESSIONNEL, TRANSFERT DE BAIL, JUSTE MOTIF, ACTION EN DOMMAGES-INTÉRÊTS{EN GÉNÉRAL}, EXÉCUTION DE L'OBLIGATION | 263 CO, 97 CO, 209 al. 1 CPC (CH), 229 CPC (CH), 55 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 21.11.2019 HC / 2019 / 804

TRIBUNAL
CANTONAL
XZ14.016213-190161
et 190163
606
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
21 novembre 2019
__________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, présidente
Mme
Kühnlein et M. Perrot, juges
Greffière
:              Mme
Spitz
*****
Art.
55, 209 al. 1 let. b et 229 al. 2 CPC ; 97 ss et 263 CO
Statuant sur les appels interjetés par
A.G.________
et
B.G.________
,
à [...], demandeurs, d’une part, et par
M.________
et
B.________
,
p. a. W.________, à [...], défendeurs, d’autre part, contre le jugement rendu le 7
septembre
2018 par le Tribunal des baux dans la cause les divisant, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
considère :
En fait :
A.
Par jugement du 7 septembre 2018, le Tribunal des baux a dit que les défendeurs M.________ et B.________
(ci-après : les défendeurs),  solidairement entre eux, devaient verser aux demandeurs
A.G.________ et B.G.________ (ci-après : les demandeurs), solidairement entre eux, la somme
de
21'077 fr., avec intérêts à
5 % l’an dès le 24 mai 2014 (I), a mis les frais judiciaires, arrêtés à 11'365
fr., à la charge des demandeurs à hauteur de 7'576 fr. 65 et à la charge des défendeurs
à hauteur de 2'788 fr. 35, tout en précisant que les frais judiciaires seraient prélevés
sur les avances fournies par les parties et qu’en conséquence les défendeurs, solidairement
entre eux, rembourseraient aux demandeurs, solidairement entre eux, la somme de 1'788 fr. 35 à titre
d’avance de frais fournies par ces derniers (II), a dit que les demandeurs, solidairement entre
eux, devaient verser aux défendeurs, solidairement entre eux, la somme de 1'600 fr. à titre
de dépens (III) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (IV).
En droit, les premiers juges ont considéré que la demande était recevable, que les prétentions
des demandeurs n’étaient pas périmées et que, faute pour les défendeurs d’avoir
soulevé l’exception de prescription, l’action était recevable. Au fond, le tribunal
a constaté que les défendeurs n’étaient pas parvenus à démontrer que leur
refus de transférer le bail aux repreneurs proposés par les demandeurs était fondé
sur de justes motifs, de sorte que leur comportement était constitutif d’une inexécution
de l’obligation prévue à l’art. 263 CO, étant précisé qu’ils
n’avaient pas démontré avoir agi sans faute. Les premiers juges ont ensuite considéré
que les pertes subies par les demandeurs du 1
er
novembre 2013 au
31 octobre 2015, d’un
montant arrondi à 21'077 fr., constituaient un dommage résultant de cette inexécution
et que toutes les conditions nécessaires pour que les demandeurs puissent en exiger la réparation
par les défendeurs étaient réunies. Ils ont en revanche considéré que les demandeurs
avaient échoué à prouver l’existence du tort moral invoqué à hauteur de
50'000 fr., ainsi que de s’être acquittés des factures dont ils réclamaient le remboursement,
à savoir de la facture de 1'260 fr. du Service romand d’estimation pour l’établissement
de l’inventaire du mobilier et du matériel du café-restaurant ou encore de la note d’honoraires
de leur conseil par
3'099 fr. 60, celle-ci
n’étant de surcroit pas détaillée, de sorte qu’elle ne permettait de justifier
ni l’existence ni la nécessité des opérations facturées. Enfin, le tribunal
a fixé le
dies a quo
des intérêts dus sur la somme de 21'077 fr. au 24 mai 2014, à savoir au lendemain de la
notification de la demande du 15 avril 2014 aux bailleurs.
B.
Par acte du 25 janvier 2019, A.G.________ et B.G.________
ont interjeté appel contre ce jugement, en concluant, avec suite de frais et dépens de première
et de deuxième instances, à sa réforme en ce sens que M.________ et B.________, solidairement
entre eux, doivent leur verser, en tant que créanciers solidaires, la somme de 100'000 fr., avec
intérêts à 5 % l’an dès le 24 mai 2014. Subsidiairement, ils ont conclu à
son annulation et au renvoi de la cause au Tribunal des baux.
Par acte du 30 janvier 2019, M.________ et B.________ ont interjeté appel contre ce jugement, en
concluant, avec suite de frais et dépens, à sa réforme en ce sens que la demande de A.G.________
et B.G.________ soit rejetée.
Par réponse du 28 mars 2019, M.________ et B.________ ont conclu, avec suite de frais et dépens,
au rejet de l’appel de A.G.________ et B.G.________.
Par réponse du 27 mars 2019, A.G.________ et B.G.________ ont conclu, avec suite de frais et dépens
de première et de deuxième instance, au rejet de l’appel de M.________ et B.________.
Les parties ont été personnellement entendues à l’audience de conciliation et d’instruction
devant le Juge délégué de la Cour d’appel civile du 6 juin 2019.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
Depuis le 1
er
novembre 1976, les demandeurs A.G.________ et B.G.________ ont été locataires de locaux commerciaux
situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis E.________, à [...], dans lesquels ils
exploitaient le Café-Restaurant J.________.
B.G.________ est né le [...] 1948 et il est donc âgé de plus de 70 ans. Il est atteint
dans sa santé.
L’immeuble est propriété des défendeurs, M.________ et B.________, ce dernier ayant
toujours été la personne de contact des demandeurs dans le cadre des relations contractuelles
entre les parties.
2.
a)
Le 9 août 2013, les demandeurs, d’une part, et « O.________ Sàrl –P.________»,
d’autre part, ont conclu une convention de remise de commerce, avec effet au 1
er
octobre 2013, portant sur le Café-Restaurant J.________, au prix de 150’000 fr., lequel comprenait
le «
goodwill
»,
l’agencement, les installations et le matériel inventorié. La validité de la convention
était subordonnée à la conclusion d’un nouveau bail avec le propriétaire ou
au transfert du bail commercial en vigueur.
Lors de son audition en qualité de témoin, P.________ a indiqué qu’elle avait été
formée à l’Ecole hôtelière [...] et qu’elle disposait d’une patente
lui permettant d’exploiter un restaurant. Elle a également déclaré que le prix,
qui avait été négocié avec les époux demandeurs, lui semblait raisonnable et
qu’elle disposait déjà de la somme convenue sur son compte bancaire au moment de la signature
de la convention. P.________ est associée gérante et présidente, avec signature individuelle,
de la société O.________ Sàrl inscrite au Registre du commerce du canton de Vaud le [...]
2013.
b)
Par courrier recommandé du 22 juillet 2013, les demandeurs ont sollicité des défendeurs
le transfert de leur bail en faveur de « O.________ Sàrl, P.________ ».
c)
Dans la mesure où ils n’avaient pas reçu de réponse de la part des défendeurs
quant à leur proposition de candidat, les demandeurs ont saisi, par requête du 20 septembre
2013, la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de [...] (ci-après :
la commission de conciliation).
Par courrier de leur conseil du 24 septembre 2013, les défendeurs se sont opposés au transfert
du bail, estimant que la reprise du commerce était un pas-de-porte et que le prix convenu était
excessif au vu de l’inventaire. En outre, ils estimaient que la société à laquelle
la reprise de bail était proposée présentait moins de qualités de sécurité
qu’un engagement personnel.
Le 30 octobre 2013, le président de la commission de conciliation a informé les parties que
la cause était suspendue jusqu’au 31 mars 2014, les demandeurs devant requérir une expertise
du local dont le mandat serait confié à Gastrovaud, expert commun dont les conclusions ne seraient
pas contestées.
Le 6 novembre 2013, le Service romand d’estimation a procédé à l’inventaire
du mobilier et du matériel de l’établissement exploité par les demandeurs, pour
un total de 47’615 fr., et établi une note d’honoraires de 1’260 fr., qu’il
a adressée à ces derniers.
d)
Le 12 novembre 2013, « O.________
Sàrl –P.________ » ont informé les demandeurs que (sic) « vue la
situation on aimerai l’annuler le convention de remi de commerce Café-Restaurant J.________ […] ».
e)
Le 4 décembre 2013, le conseil des demandeurs
a écrit au conseil des défendeurs qu’il était exclu que ses clients se contentent
de la valeur de l’inventaire.
f)
Le 23 décembre 2013, la commission de
conciliation a délivré une autorisation de procéder aux demandeurs. Ceux-ci n’ont
toutefois pas saisi le Tribunal des baux dans le délai de 30 jours.
3.
Le demandeur a continué d’exploiter l’établissement. Ayant mis fin au contrat de
travail de la seule serveuse de ce dernier, la demanderesse a dû elle-même faire les courses,
les nettoyages et les remplacements au restaurant, à côté d’un emploi à 70%
à l’extérieur et tout en s’occupant de leur fille handicapée mentale.
4.
a)
Par
requête du 14 janvier 2014, les demandeurs ont saisi la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer du district de [...], concluant à ce que les défendeurs leur doivent la
somme de 47’615 fr. avec intérêts à 5% l’an dès le 1
er
janvier 2014, à ce qu’ils soient libérés du bail avec effet à fin février
2014 et à ce que la garantie de loyer leur soit restituée.
A l’audience du 19 mars 2014, les demandeurs ont modifié leur conclusion en paiement en ce
sens qu’ils réclamaient aux défendeurs des dommages-intérêts à hauteur
de 200’000 fr. avec intérêts à 5% l’an dès le 1
er
janvier 2014.
Les défendeurs ne s’étant pas présentés à ladite audience, les demandeurs
se sont vu délivrer une autorisation de procéder.
b)
Dans
leur demande adressée au Tribunal des baux le 15 avril 2014, les demandeurs ont d’abord fait
état de leurs prétentions, qui peuvent être récapitulées comme il suit :
-
150’000 fr., soit le prix de vente convenu
avec P.________;
-
50’000 fr. de préjudice supplémentaire ;
-
50’000 fr. de tort moral ;
-
1’260 fr. de frais payés au Service
romand d’estimation ;
-
3’099 fr. 60 d’honoraires d’avocat
avant procédure, ce qui correspond à une note d’honoraires, sans aucun détail, établie
le même jour par l’avocat Jacques Micheli.
Les demandeurs ont toutefois réduit leurs conclusions en ce sens que le montant réclamé
s’élevait à 100'000 fr., plus intérêts à 5% l’an dès le 1
er
janvier 2014.
c)
Par réponse du 12 août
2014, les défendeurs ont conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de la demande.
d)
Par ordonnance de preuves du 15 avril 2016, la présidente a notamment désigné D.________,
de Gastroconsult SA, en qualité d’expert.
e)
Les demandeurs se sont déterminés sur
les allégués de la réponse par courrier du 19 septembre 2014.
f)
Lors de l’audience d’instruction du 9 mai 2017, il a été procédé à
l’audition en qualité de témoins de H.________, F.________, T.________ et P.________.
g)
L’expert susmentionné a rendu son rapport le 11 mai 2017.
La
première question qui était posée à l’expert était celle de savoir si
« O.________ Sàrl –P.________» avaient les capacités professionnelles
et la solvabilité nécessaires à la reprise de commerce telle que convenue le 9 août
2013. Pour y répondre, l’expert a notamment résumé le parcours professionnel de
P.________, a fait part de ce qu’il avait constaté lors de sa visite au restaurant O.________
et s’est prononcé sur les documents qui lui avaient été transmis, avant de conclure
que, selon lui, P.________ avait effectivement les capacités professionnelles et la solvabilité
nécessaire pour la reprise du Café-Restaurant J.________ et qu’il en allait de même
pour O.________ en admettant que P.________ reste solidairement responsable avec ladite société.
Deuxièmement,
l’expert était invité à se prononcer sur le prix convenu de 150'000 francs. Il a
expliqué que la notion de reprise, assimilable à celle du fonds de commerce, se composait des
valeurs matérielles (soit principalement le mobilier, le matériel, les installations et les
équipements) et des valeurs immatérielles (soit principalement le pas-de-porte, le goodwill,
le droit au bail et la clientèle) se rattachant à l’exploitation. Il a ensuite indiqué
que la valeur d’utilisation s’élevait à 47'615 fr. selon l’inventaire estimatif
du mobilier-matériel d’exploitation effectué par le Service romand d’estimation
le 6 novembre 2013 et que la valeur de rendement supputée de l’exploitation, sur la base d’une
estimation des résultats si B.G.________ n’avait pas eu ses ennuis de santé, pouvait
être arrêtée à un montant arrondi de 133'000 fr., montant correspondant à l’endettement
supportable par l’exploitation en partant du principe que la valeur résiduelle du commerce,
à l’échéance du bail, était quasiment nulle, ce qui n’est généralement
pas le cas. L’expert a ensuite déclaré que le prix de remise objectif correspondait à
la valeur de rendement supputée et pouvait ainsi, vu la demande pour ce type d’exploitation,
être estimé, au 1
er
octobre 2013, à un montant compris entre 130'000 fr. et 140'000 fr., tout en ajoutant que ce montant
pouvait être qualifié de valeur commerciale raisonnable.
Répondant
à la troisième question, l’expert a confirmé que l’exploitation du Café-Restaurant
J.________ avait donné lieu, pour la période du 1
er
octobre 2013 au 15 mars 2015, à des pertes d’exploitation d’un montant de 9'091 fr.
09 pour l’exercice 2012-2013, de 10'146 fr. 97 pour l’exercice 2013-2014 et de 10'930 fr.
pour l’exercice 2014-2015, étant précisé que les exercices débutaient le 1
er
novembre et se clôturaient le 31 octobre de chaque année. L’expert a encore ajouté
qu’B.G.________ avait travaillé selon son degré d’invalidité et que son travail
et celui de son épouse n’avaient pas été rétribués.
h)
L’expert a déposé un complément d’expertise le 21 décembre 2017. En lien
avec la deuxième question qui lui avait précédemment été posée, l’expert
était invité à chiffrer la valeur objective – et non pas subjective – de l’établissement
en octobre 2013, au vu des résultats des trois derniers exercices comptables. Pour y répondre,
l’expert s’est référé à la réponse qu’il avait fournie à
la deuxième question dans son rapport d’expertise et a ajouté que les résultats
des derniers exercices clôturés se soldaient par une perte moyenne annuelle de 17'939 fr. 82
pour les trois dernières années et de 14'819 fr. 90 pour les deux dernières années,
ce qui lui permettait de constater que la valeur de rendement pure de l’établissement résultant
de ces chiffres était nulle. Il a cependant ajouté que, comme expliqué, la santé
d’B.G.________ n’avait pas permis une exploitation conforme et avait imposé une activité
réduite et que la valeur objective correspondait au prix commercial raisonnable, de sorte qu’il
maintenait sa position et confirmait qu’une valeur de 130'000 fr. à 140'000 fr. correspondait
au prix de remise probable de l’établissement au 1
er
octobre 2013. Il a encore précisé que sa connaissance du marché et son expérience
lui permettaient de conforter cette appréciation et d’affirmer qu’à ces conditions
et sans pression temporelle le Café-Restaurant J.________ aurait vraisemblablement trouvé preneur
et qu’un amateur avisé aurait raisonné de manière similaire à celle expliquée
dans son rapport du 11 mai 2017, sachant que les prix de remise en ville de [...] étaient en réalité
généralement beaucoup plus élevés que ceux auxquels on aboutissait en appliquant
les critères et normes dont il s’était servi. En lien avec la troisième question
qui lui avait été posée précédemment, l’expert a confirmé avoir examiné
les comptabilités antérieures à 2011 et que les principaux chiffres de l’exercice
clôturé au 31 octobre 1985, avant les soucis de santé d’B.G.________, étaient
« assez proches » de ceux de son estimation faite au travers du compte de résultat
supputé exposé dans son rapport du 11 mai 2017, de sorte que la rentabilité obtenue pour
baser ses calculs d’estimation correspondait bien à des résultats obtenus par B.G.________
dans le passé.
Enfin, l’expert était invité à répondre à une quatrième question,
soit celle de savoir si sa réponse à la deuxième question aurait été la même
si B.G.________ avait réalisé des pertes d’exploitation sans être à l’AI.
Il a répondu que dans ce cas il aurait été nécessaire d’identifier les raisons
principales de ces pertes et que si elles avaient résulté directement de l’exploitant
comme par exemple une maladie grave, d’importantes lacunes de gestion ou un manque de professionnalisme,
il aurait raisonné de la même manière car tout aurait laissé supposer que l’exploitation
puisse dégager des bénéfices ultérieurement, mais qu’en revanche, si les raisons
principales avaient été liées à des questions d’emplacement, de conception,
de structure ou de planification des locaux, la valeur de reprise n’aurait pas pu être estimée
à un montant supérieur à celui de la valeur d’utilisation du mobilier-matériel
d’exploitation, voire même, dans certains cas, à la valeur de liquidation, puisqu’il
serait alors peu probable que le repreneur puisse un jour réaliser des résultats positifs.
i)
L’audience de plaidoiries finales a eu lieu le 7 septembre 2018.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est ouvert contre les décisions
finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions
devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al.
2 CPC).
L'appel, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l'instance d'appel dans les
30 jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC).
1.2
En l'espèce, formés en temps utile par
des parties qui ont un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision
finale de première instance rendue dans une cause patrimoniale dont la valeur litigieuse est supérieure
à 10’000 fr., les appels sont recevables.
2.
L'appel peut être formé
pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC).
L'instance d'appel dispose d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit. En particulier,
le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci
pouvait admettre les faits qu'il a retenus. Il incombe toutefois à l'appelant de motiver son appel
(art. 311 al. 1 CPC), c'est-à-dire de démontrer le caractère erroné de la motivation
attaquée. Pour satisfaire à cette exigence, il ne lui suffit pas de renvoyer aux moyens soulevés
en première instance, ni de se livrer à des critiques toutes générales de la décision
attaquée. Sa motivation doit être suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse
la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision
que l'appelant attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374
consid. 4.3.1 et les arrêts cités). La Cour de céans n'est ainsi pas tenue d'examiner,
comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent
si elles ne sont pas remises en cause devant elle, ni de vérifier que tout l'état de fait retenu
par le premier juge est exact et complet, si seuls certains points de fait sont contestés devant
elle (ATF 142 III 413 consid. 2.2.4).
3.
3.1
En premier lieu les appelants A.G.________ et B.G.________ (par simplification, ci-après :
les locataires) reprochent aux premiers juges de ne pas avoir tenu compte de faits intervenus postérieurement
à l’échange d’écritures et à l’audience de premières plaidoiries
du 7 novembre 2014, qu’ils auraient pourtant portés à leur connaissance par courrier
du 23 juin 2015.
De leur côté, les appelants M.________ et B.________ (par simplification, ci-après :
les bailleurs) reprochent aux premiers juges d’avoir retenu que P.________ considérait s’être
engagée à titre personnel par la convention du
9
août 2013.
3.2
3.2.1
Les réclamations pécuniaires sont soumises
à la procédure ordinaire (art. 319 ss CPC) lorsque – comme en l’espèce –
la valeur litigieuse est supérieure à 30'000 fr. (art. 243 al. 1 et 251 let. d CPC
a
contrario
). La maxime des débats s’applique
(Tappy,
in
Commentaire romand, Code de procédure civile, 2
e
édition, n. 6 ad art. 219 CPC). Dans les procès soumis à la maxime des débats, il
incombe aux parties, et non au juge, de rassembler les faits du procès. Les parties doivent alléguer
les faits sur lesquels elles fondent leurs prétentions (fardeau de l’allégation subjectif),
produire les moyens de preuve qui s’y rapportent (fardeau de la preuve ; art. 8 al. 1 CC)
et contester les faits allégués par la partie adverse, le juge ne devant administrer les moyens
de preuve que sur les faits pertinents et contestés (art. 150 al. 1 CPC ; ATF 144 III 519 consid.
5.1). Les exigences quant au contenu des allégués et à leur précision dépendent,
d'une part, du droit matériel, soit des faits constitutifs de la norme invoquée et, d'autre
part, de la façon dont la partie adverse s'est déterminée en procédure : dans un
premier temps, le demandeur doit énoncer les faits concrets justifiant sa prétention de manière
suffisamment précise pour que la partie adverse puisse indiquer lesquels elle conteste, voire présenter
déjà ses contre-preuves ; dans un second temps, si la partie adverse a contesté des faits,
le demandeur est contraint d'exposer de manière plus détaillée le contenu de l'allégation
de chacun des faits contestés, de façon à permettre au juge d'administrer les preuves
nécessaires pour les élucider et appliquer la règle de droit matériel au cas particulier
(ATF 144 III 519 consid. 5.2.1.1 et réf. cité ; TF 5A_710/2009 du
22
février 2010 consid. 2.3.1 et les réf. citées).
En procédure ordinaire dominée par la maxime des débats, applicable ici, les parties ont
l'obligation d'alléguer les faits à l'appui de leurs prétentions et d'offrir les preuves
permettant d'établir ces faits. La conséquence et la sanction de cette obligation résident
dans le fait que le tribunal ne pourra pas tenir compte dans son jugement des faits qui ne sont pas allégués
et prouvés (art. 55 CPC).
3.2.2
Chaque partie ne peut alléguer librement des faits et offrir des moyens de preuve qu’à
deux reprises : une première fois dans le cadre de l’échange d’écritures,
une deuxième fois soit dans le cadre d’un second échange d’écritures, soit,
s’il n’a pas lieu, à une audience d’instruction, lorsqu’elle sert notamment
à l’introduction de nouveaux moyens de preuve et non seulement à la conciliation (art. 226
al. 2 CPC) ou, à défaut d’audience d’instruction, à l’ouverture des
débats principaux, avant les premières plaidoiries (art. 229 al. 2 CPC). Le juge ne saurait
fixer aux parties un délai pour alléguer librement de nouveaux faits après ces moments,
la maxime des débats ne pouvant être laissée à l’appréciation du tribunal
(TF 4A_338/2017 du 24 novembre 2017 consid. 2.1 et 2.4, destiné à la publication, et les références
citées).
En cas de double échange d'écritures,
la phase de l'allégation est close à l'issue du deuxième échange d'écritures,
même s’il y a encore des débats d’instruction. Des faits et moyens de preuve nouveaux
ne peuvent être admis sans limites à l'audience d'instruction (ou aux audiences d'instruction)
qui suit et ne peuvent être invoqués qu'aux conditions de l'art. 229 al. 1 let. a et b CPC
(ATF 140 III 312 consid. 6.3.2, JdT 2016 II 257 note Tappy).
L’art. 229 al. 1 CPC dispose que les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont admis aux débats
principaux que s’ils sont invoqués sans retard et qu’ils remplissent l’une des
conditions suivantes : ils sont postérieurs à l’échange d’écriture
ou à la dernière audience d’instruction ou ont été découverts postérieurement
(novas proprement dits) (let. a) ; ils existaient avant la clôture de l’échange
d’écritures ou la dernière audience d’instruction mais ne pouvaient pas être
invoqués antérieurement bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la
diligence requise (novas improprement dits) (let. b).
L’invocation sans retard impose au plaideur
de ne pas laisser s’écouler plus de quelques semaines (utilisées par exemple pour effectuer
des vérifications) pour procéder à l’allégation depuis le moment où il
a eu connaissance des faits nouveaux proprement dits ou du moment où il aurait pu, avec diligence,
faire état des faits nouveaux improprement dits. La partie ne peut pas se prévaloir de ce que
le juge avait fixé un délai procédural pour déposer le cas échéant une
requête formelle d’introduction de nova, qui ne se prononçait pas par anticipation sur
la recevabilité de cette éventuelle requête (CREC 2 juin 2016/186).
3.3
En l’espèce, en première instance, les locataires ont eu l’occasion de s’exprimer
par une demande, puis de se déterminer sur les allégués de la réponse. Il n’y
a donc pas eu de double échange d’écritures et l’audience d’instruction,
tenue le
9 mai 2017,  n’avait
pas encore eu lieu lorsque les locataires ont évoqué l’existence des faits litigieux,
de sorte qu’il peut être admis qu’ils s’en sont prévalus en temps opportun.
En revanche, les locataires se sont contentés d’évoquer ces éléments, parmi
d’autres, dans un courrier adressé aux premiers juges dans le but d’obtenir une suspension
de la cause pendante jusqu’à droit connu sur une autre procédure en cours devant la commission
de conciliation. Les locataires ne se sont ainsi jamais prévalu de ces faits nouveaux sur le fond
et n’ont, quoi qu’il en soit, introduit aucun allégué nouveau à ce sujet,
ni offert de quelconque moyen de preuve à l’appui de leurs déclarations, de sorte que
les exigences posées par l’art. 55 CPC n’ont à l’évidence pas été
respectées. Partant, c’est à juste titre que les premiers juges n’ont pas tenu
compte de ces éléments dans l’état de fait du jugement entrepris.
3.4
S’agissant
des déclarations de P.________, les locataires ont allégué avoir conclu une convention
de remise de commerce à laquelle ils se sont expressément rapportés (all. 7 de la demande)
et que « ces repreneurs étaient manifestement des personnes très capables et
solvables » (all. 12 de la demande), offrant la preuve par pièce, mais également par le
témoignage de P.________ et par expertise. Ainsi, cette dernière a été entendue en
qualité de témoin le 9 mai 2017 sur l’allégué 12 de la demande et a expliqué
les circonstances ayant entouré la signature de la convention de remise de commerce du 9 août
2013.
De leur côté, les bailleurs se sont rapportés à la pièce s’agissant de
l’allégué 7, ont contesté l’allégué 12 et ont eux-mêmes allégué
que « le locataire proposé pour la reprise de bail est une société et non pas
une personne à titre individuel comme le bail actuel » (all. 36 de la réponse), offrant
la preuve par pièce.
Partant, le fait que P.________ considérait s’être engagée à titre privé
par la convention de remise de commerce n’a pas été allégué et n’a donc
pas à être pris en compte dans l’état de fait, ce d’autant moins que les propos
qui lui sont attribués ne ressortent pas expressément de ses déclarations retranscrites
au procès-verbal de son audition.
4.
4.1
Les bailleurs reprochent aux premiers juges d’être
entrés en matière sur la demande des locataires alors que leur droit de faire constater le
caractère injustifié du refus de transférer le bail aurait été périmé
à l’échéance du délai de
30
jours dès la délivrance de l’autorisation de procéder du 23 décembre 2013.
4.2
Selon l'art. 263 al. 1 CO, le locataire d'un local
commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur.
Le bailleur ne peut refuser son consentement que pour de justes motifs (art. 263 al. 2 CO). Faute de
consentement de sa part, la convention passée entre le locataire et le tiers n'a aucun effet sur
les rapports juridiques entre le locataire et le bailleur (FF 1985 I 1425), le consentement du bailleur
étant une condition suspensive du transfert.
Si le bailleur ne donne pas de réponse ou refuse son consentement, il appartient au locataire de
saisir le juge en invoquant un refus sans justes motifs (ATF 125 III 226 consid. 2. b et les réf.
cit.). Le locataire s’adressera pour ce faire à l’autorité de conciliation en matière
de bail (art. 200 a. 1 CPC) en demandant d’une part que le transfert soit autorisé et, d’autre
part, que des dommages-intérêts lui soient alloués s’il a subi un préjudice
(art. 97ss CO ; Bise/Planas,
in
Commentaire pratique du droit du bail à loyer,
2010, n. 58
ad
art.
263 CO ; Lachat,
in
Commentaire
romand, Code des obligations I [ci-après : CR-CO I], 2
e
édition 2012, n. 7,
ad
art. 263 CO). Si, entre-temps, le repreneur pressenti s’est désisté, en raison du refus
du bailleur de consentir au transfert, le locataire limitera sa demande à des dommages-intérêts
(Lachat, Le bail à loyer, édition 2019, n. 4.5 p. 770 et notes de bas de page).
Aux termes de l’art. 209 al. 1 let. b CPC, lorsque la tentative de conciliation n’aboutit
pas, l’autorité de conciliation consigne l’échec au procès-verbal et délivre
l’autorisation de procéder au demandeur. Dans les litiges relatifs aux baux à loyer ou
à ferme d’habitations ou de locaux commerciaux et aux baux à ferme agricoles, le demandeur
dispose alors d’un délai de 30 jours à compter de la délivrance de l’autorisation
de procéder pour porter l’action devant le tribunal
(art.
209 al. 4, 1
ère
phrase CPC).
A défaut de dépôt de la demande dans le délai légal, l’instance est réputée
non introduite et l’autorisation de procéder est caduque (Bohnet,
in
Code de procédure civile commenté, 2011,
n. 17
ad
art.
209 CPC). La renonciation à saisir le juge ne vaut pas chose jugée et n’équivaut
pas à un désistement d’action. Par conséquent, le bénéficiaire de l’autorisation
de procéder peut introduire à nouveau sa demande devant l’autorité de conciliation.
Il convient cependant de tenir compte des délais de péremption qui se seraient écoulés
dans l’intervalle (Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, n. 10.11).
En matière de bail, si la demande du locataire a un autre objet que le congé et/ou le loyer,
la renonciation à poursuivre la procédure n’entraîne pas la péremption des
droits. L’autorité de conciliation peut donc être saisie à nouveau de la même
demande, pour autant que la prescription ne soit pas acquise dans l’intervalle (Lachat, Procédure
civile en matière de baux à loyers,
op.
cit
., n. 10.11 ; Colombini, Code de procédure
civile – Condensé de jurisprudence fédérale et vaudoise, 2018, n. 6.5
ad
art. 209).
4.3
En l’espèce, les locataires ont saisi la Commission de conciliation d’une action exclusivement
condamnatoire tendant à la réparation du dommage qu’ils auraient subi par le refus injustifié
des bailleurs de consentir au transfert de leur bail commercial. En effet, les tiers intéressés
ayant dans l’intervalle dénoncé la convention du 9 août 2013, l’action formatrice
tendant au transfert de bail était devenue sans objet. Partant, les prétentions des locataires
sont régies par les
art. 97 ss CO et
les premiers juges peuvent être suivis lorsqu’ils considèrent que les locataires pouvaient
valablement saisir la commission de conciliation d’une nouvelle demande, le cas échéant
identique à celle ayant donné lieu à l’autorisation de procéder du 23 décembre
2013, sans préjudice de leurs droits éventuels contre les bailleurs, et que, faute de délai
légal, les prétentions des locataires découlant du refus des bailleurs d’accepter
le transfert de leur bail n’étaient pas non plus périmées.
Le moyen est infondé.
5.
5.1
Au fond, les bailleurs considèrent que leur
refus d’admettre le transfert de bail était fondé sur de justes motifs puisque, premièrement,
la différence de niveau de responsabilité entre une société à responsabilité
limitée et deux personnes physiques ne leur offrait pas les mêmes garanties économiques
et que, deuxièmement, le prix convenu pour le transfert était excessif et pouvait être
qualifié de pas-de-porte.
5.2
Aux termes de l'art. 263 CO, le locataire d'un local commercial peut transférer son bail à
un tiers moyennant l'accord écrit du bailleur (al. 1). Le bailleur ne peut refuser son consentement
que pour de justes motifs (al. 2). Si le bailleur donne son consentement, le tiers est subrogé au
locataire (al. 3). Le locataire est alors libéré de ses obligations envers le bailleur. Il
répond toutefois solidairement avec le tiers jusqu'à l'expiration de la durée du bail
ou la résiliation de celui-ci selon le contrat ou la loi mais, dans tous les cas, pour deux ans
au plus (al. 4).
Le consentement du bailleur est ainsi une condition de validité du transfert, sans laquelle les
droits et obligations du transférant ne passent pas au bénéficiaire du transfert. Les
justes motifs de refus sont toutes les circonstances qui, selon les règles de la bonne foi, ne permettent
pas d'imposer au bailleur une relation contractuelle avec le bénéficiaire du transfert, notamment
: l'insolvabilité du bénéficiaire du transfert ; le prix de la remise de commerce exagéré,
compromettant la solvabilité du bénéficiaire du transfert ; l'incapacité ou la moralité
douteuse de ce dernier ; le bail conclu
intuitu
personae
; le projet de modification importante
des locaux (Lachat,
in
CR-CO
I,
op. cit
.,
n. 6, ad art. 263 CO).
La notion de justes motifs des art. 263 et 264 CO est plus large que celle d’« inconvénients
majeurs » de l’art. 262 CO permettant au bailleur de s’opposer à la sous-location
sollicitée. Il convient de tenir compte de toutes les raisons objectives ou subjectives qui rendent
le transfert ou encore la personne du reprenant inacceptable, notamment parce que le bailleur s’expose
ou risque concrètement de s’exposer à la détérioration de sa situation ou à
des difficultés (Bise/Planas,
op.
cit
., n. 43 et 44
ad
art. 263 CO et réf. cit.).
La question des justes motifs doit par conséquent être résolue de cas en cas, au regard
de l’ensemble des circonstances. Les motifs peuvent porter, par exemple, sur la personne du reprenant,
comme sa solvabilité, ou celle du bailleur, mais également sur des éléments relatifs
au bail lui-même et à son affectation (Bise/Planas,
op.
cit
., n. 45
ad
art. 263 CO et réf. cit.). Il a ainsi été considéré que le bailleur pouvait
légitimement refuser un candidat à la reprise du bail qui serait insolvable. Au même titre,
le refus de donner son consentement est justifié si le bailleur réclame des renseignements
relatifs à sa situation financière au tiers et que ce dernier ne s’exécute pas (TF
4A_55/2008 du 26 mars 2008 consid. 4). Le bailleur peut également refuser son consentement lorsque
le montant de la remise de commerce est exagéré et aurait pour conséquence de compromettre
la solvabilité du tiers. Le montant de la remise de commerce peut être considéré
comme excessif lorsqu’il ne peut pas objectivement être amorti durant le bail ou si, ajoutés
au loyer, les intérêts et amortissements du prêt y relatif sont de nature à compromettre
la viabilité du commerce, faisant ainsi craindre des répercussions négatives sur les obligations
à charge du reprenant. Un refus du bailleur serait également justifié si le transfert
était en réalité lié à un pas de porte abusif. Par cette notion, il faut comprendre
une transaction qui ne concerne en règle générale que le droit au bail (Bise/Planas,
op.
cit.
n. 51
ad
.
art. 263 CO et les réf. cit.). Un refus est justifié lorsque, après avoir pris connaissance
de la situation financière du tiers, le bailleur se rend compte que le montant du loyer est trop
élevé pour qu’il puisse raisonnablement l’honorer. La question de la solvabilité
du bénéficiaire du transfert doit ainsi être appréciée par rapport au loyer
dû et à sa situation financière, et non en comparaison avec la solvabilité du locataire
transférant (Bise/Planas,
op.
cit.
n. 50 à 52
ad
.
art. 263 CO et les réf. cit. ; Nideröst/Spirig
in
Mietrecht für die Praxis,
9
e
édition 2016, n. 23.3.3.7 et les réf. cit.).
5.3
En l’espèce, la convention de remise de bail du 9 août 2013 a été conclue entre
les locataires, d’une part, et « O.________ Sàrl –P.________», d’autre
part. Elle a été signée, pour l’acheteur, par P.________ personnellement. Partant,
il y a lieu de considérer que P.________ s’est expressément engagée, non seulement
par l’intermédiaire de sa société, mais également à titre personnel, par
la mention de son nom à la suite de celui de son entreprise dans la désignation des parties
à la convention et par l’apposition de sa signature, en son nom propre, au pied dudit document.
La convention n’est en effet signée que par P.________, sans aucune indication du fait qu’elle
aurait en réalité agi au nom et pour le compte d’O.________ Sàrl, ce qui démontre
sa volonté manifeste de reprendre le bail à titre personnel à tout le moins, respectivement
à la fois à titre personnel et par l’intermédiaire de sa société à
responsabilité limitée. Au demeurant, si les bailleurs avaient des doutes sur l’identité
de la partie reprenante et puisque leur approbation en aurait dépendu, il leur appartenait de s’en
enquérir auprès des locataires ou, le cas échéant, de réclamer un engagement
personnel de la part de P.________, en sus de celui de la société. En refusant purement et
simplement de donner leur accord au transfert en supposant de manière erronée que seule la
société à responsabilité limitée était engagée, les bailleurs ont
violé leurs obligations contractuelles.
De surcroît, l’instruction a permis de démontrer que tant la société susmentionnée
que son associée gérante et présidente avec signature individuelle disposaient de la solvabilité
nécessaire pour la reprise du commerce litigieux, P.________ bénéficiant en outre des
capacités professionnelles requises pour en assurer l’exploitation. Ainsi, même si le
contrat de remise de commerce n’avait lié que la société à responsabilité
limitée, les bailleurs n’auraient pas pu se prévaloir de l’absence d’engagement
personnel de P.________ pour refuser le transfert de bail, la situation financière d’O.________
Sàrl étant suffisamment saine pour exclure un quelconque motif de refus financier. Enfin, le
fait que les bailleurs considèrent l’engagement de deux personnes physiques comme étant
plus sûr que celui d’une société à responsabilité limitée n’est
pas pertinent dans la mesure où ladite société dispose des moyens financiers nécessaires
pour assurer le règlement du loyer auquel elle s’engage par la reprise de commerce, les locataires
répondant en outre solidairement avec celle-ci des obligations du bail aux conditions de l’art.
263 al. 4 CO.
Le premier motif invoqué par les bailleurs ne remplit par conséquent pas les conditions requises
pour leur permettre de s’opposer valablement au transfert.
En second lieu, les bailleurs estiment que le montant convenu pour la reprise de commerce était
trop élevé et qu’il devrait être qualifié de pas-de-porte, raison pour laquelle
ils étaient fondés à refuser le transfert. Invité à se prononcer sur le prix
convenu de 150'000 fr., l’expert a expliqué que, compte tenu des résultats des années
précédentes et de l’ensemble des circonstances, la valeur commerciale raisonnable du
Café-Restaurant J.________ s’élevait à un montant compris entre 130'000 fr. et 140'000
francs. L’expert a fondé ses calculs d’une part sur la valeur du mobilier-matériel
d’exploitation telle qu’estimée par le Service romand d’estimation et d’autre
part sur la valeur de rendement supputée de l’exploitation, sur la base d’une estimation
des résultats que les locataires auraient pu obtenir si B.G.________ n’avait pas subi de problèmes
de santé. Il a par conséquent tenu compte du fait que l’exploitation avait donné
lieu à des pertes d’exploitation depuis l’exercice 2012-2013 et a exposé les raisons
pour lesquelles ces résultats négatifs ne justifiaient pas pour autant de considérer que
la valeur de l’exploitation était nulle. En effet, les pertes s’expliquaient par l’état
de santé de l’appelant, qui ne lui avait pas permis de continuer à exploiter son établissement
de manière conforme, de sorte qu’elles ne devaient pas conduire à arrêter la valeur
de reprise au montant du mobilier-matériel, tout laissant à supposer que le reprenant serait
en mesure de réaliser des bénéfices. Les explications de l’expert sont claires,
étayées et convaincantes, de sorte qu’il n’y a pas lieu de s’écarter
des montants avancés par ses soins à titre de valeur commerciale raisonnable.
Au vu de ce qui précède, le montant de 150'000 fr. convenu entre les locataires et le repreneur
ne saurait être qualifié d’excessif et n’est pas non plus susceptible d’exposer
le repreneur à des difficultés financières. Il peut, à cet égard, être
renvoyé aux considérations pertinentes et adéquates des premiers juges. Partant, le refus
des bailleurs de transférer le bail ne peut être justifié par le montant prévu de
la transaction, de sorte que le second motif invoqué doit également être écarté.
En définitive, il y a lieu, à l’instar des premiers juges, de constater qu’aucun
juste motif ne permettait aux bailleurs de s’opposer au transfert du bail commercial sollicité
par les locataires.
6.
6.1
Les locataires reprochent aux premiers juges de
ne pas avoir admis leurs conclusions tendant à l’indemnisation du dommage qu’ils auraient
subi du fait du refus injustifié des bailleurs de transférer le bail et qui serait composé
– en sus des 21'077 fr. accordés en première instance – de la contre-valeur du
prix de remise prévu par la convention du 9 août 2013.
Quant aux bailleurs, ils contestent devoir s’acquitter de la somme de 21'077 fr. mise à leur
charge par les premiers juges et correspondant aux pertes d’exploitation subies par les locataires
après la date à laquelle le transfert de bail aurait dû avoir lieu.
6.2
Si le bailleur ne donne pas de réponse ou refuse son consentement, il appartient au locataire de
saisir le juge en invoquant un refus sans justes motifs (ATF 125 III 226 consid. 2b et les références
citées ; TF 4C.45/2003 du 28 avril 2003 consid. 2.2.2 ; TF 4C.246/2003 du 30 janvier 2004
consid. 5.3).
Aux termes de l’art. 97 al. 1 CO, lorsque le créancier ne peut obtenir l’exécution
de l’obligation ou ne peut l’obtenir qu’imparfaitement, le débiteur est tenu de
réparer le dommage en résultant, à moins qu’il ne prouve qu’aucune faute ne
lui est imputable. Partant, au lieu d’une action en exécution, le transférant et lui
seul
– puisque l’art. 263 CO
a été édicté à son profit exclusif – peut réclamer au bailleur des
dommages-intérêts dus au fait que le contrat de remise de commerce a été résolu
ou annulé par le reprenant, en particulier une indemnité qu’il a dû verser à
ce dernier (ATF 93 II 458, JdT 1968 p. 597 ; Barbey, Le transfert du bail commercial,
in
SJ 1992 n. 46 p. 58). Dans la règle, les
dommages-intérêts auxquels le transférant peut prétendre ne correspondent cependant
pas au prix perdu de la remise de commerce qu’il a convenue avec le reprenant. Le transférant
reste en effet titulaire de son entreprise qui conserve normalement sa valeur. Le prix de remise perdu
ne peut être réclamé au bailleur que dans le cas exceptionnel où le transférant
parvient à démontrer que, à la suite du refus injustifié de consentement, il ne se
trouve plus du tout en mesure de céder son exploitation à un tiers, quel qu’il soit,
par exemple parce qu’il s’est trouvé contraint d’interrompre depuis longtemps
son activité, ce qui a entraîné la disparition du goodwill (ATF 93 II 458, SJ 1968 p.
597 ; par analogie
ATF 33 II 62, consid.
7 ; Barbey,
op. cit
.,
n. 46 p. 58). De l’avis de Lachat, les dommages-intérêts ne pourront, en principe, porter
sur l’entier du prix de la remise de commerce que si le locataire offre simultanément de restituer
les locaux, et que le bailleur y a intérêt (Lachat, Le bail à loyer, op. cit., n. 4.5
p. 770 et notes de bas de page).
Dans tous les cas, pour obtenir des dommages-intérêts, le locataire doit démontrer la
réalisation des quatre conditions de l’art. 97 CO, à savoir l’inexécution
ou la mauvaise exécution d’une obligation découlant du bail, une faute – présumée
– du bailleur, un dommage et un rapport de causalité entre l’inexécution et le
dommage (Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2
e
édition, 1997, p. 704).
La jurisprudence définit le dommage comme une diminution involontaire de la fortune nette, correspondant
à la différence entre le montant actuel du patrimoine du lésé et le montant que ce
patrimoine aurait été si l'événement dommageable ne s'était pas produit. Le
dommage peut prendre la forme d'une diminution de l'actif, d'une augmentation du passif, d'une non-augmentation
de l'actif ou d'une non-diminution du passif (ATF 133 III 462 consid. 4.4.2). Un dommage futur hypothétique
n'entre pas en considération (TF 4C.114/2006 du 30 août 2006
consid.
5.1 ; TF 4A_32/2018 du 11 juillet 2018 consid. 3.1).
6.3
En l’espèce, les bailleurs, dont la faute est présumée, ont violé leurs obligations
contractuelles en refusant sans justes motifs de consentir au transfert de bail prévu par la convention
de remise de commerce du 9 août 2013 (cf.
supra
consid. 5.3) et doivent par conséquent répondre du dommage qui en découle.
6.3.1
En premier lieu, les locataires estiment avoir subi un dommage de 150'000 fr. correspondant au prix de
remise convenu avec le tiers intéressé.
Si, en principe, les dommages-intérêts dus par le bailleur qui a refusé à tort de
consentir au transfert ne correspondent pas à l’entier du prix de remise, on l’a vu,
la doctrine et la jurisprudence admettent cependant que, selon les circonstances, tel puisse être
le cas, notamment lorsque le transférant parvient à démontrer qu’il ne se trouve
plus du tout en mesure de céder son exploitation à un tiers, par exemple lorsqu’il s’est
trouvé contraint d’interrompre depuis longtemps son activité, ce qui a entraîné
la disparition du goodwill (cf.
supra
consid. 6.2). Or, c’est précisément le cas ici. En effet, jusqu’à la clôture
de l’exercice 2011-2012, les locataires réalisaient des bénéfices. Depuis l’exercice
2012-2013, l’exploitation a commencé à générer des pertes en raison du fait
qu’B.G.________, qui était alors âgé de plus de 65 ans et atteint dans sa santé,
n’était plus en mesure d’assurer une exploitation adéquate de son établissement.
C’est dans ces circonstances que les époux G.________ ont sollicité le consentement des
bailleurs au transfert du bail commercial avec effet au 1
er
octobre 2013. Suite au refus injustifié des bailleurs, les locataires n’ont eu d’autre
choix que de continuer d’exploiter l’établissement devenu déficitaire durant près
d’un an et demi. Ainsi, depuis l’exercice 2012-2013, les comptes de l’exploitation
font état de pertes d’un montant moyen de l’ordre de 18'000 fr. par année, durant
trois ans ([24'179 fr. 86 + 20'548 fr. 51 + 9'091 fr. 09] / 3). En outre, puisqu’il avait d’ores
et déjà été mis fin au contrat de travail de la seule serveuse, c’est A.G.________
qui a dû, en sus de son emploi à 70%, assumer les courses, le nettoyage et les remplacements
au restaurant.
Ainsi, les résultats démontrent que, s’ils ont pu conserver leur exploitation, les locataires
n’étaient en revanche plus en mesure de l’exploiter de manière conforme, selon
les propres mots de l’expert, et ainsi de maintenir le goodwill qu’ils avaient généré
en près de 40 ans d’exploitation du Café-Restaurant, lequel peut être considéré
comme ayant disparu du fait de la poursuite d’une exploitation déficitaire durant de nombreux
mois. Du fait du refus des bailleurs d’accepter le transfert du bail, les locataires ont donc subi
une diminution de la valeur objective de leur établissement et un dommage correspondant à sa
valeur immatérielle.
Il ressort de l’état de fait du jugement, non contesté sur ces points, que l’expert
a différencié trois valeurs, soit la valeur d’utilisation des installations matérielles,
la valeur de rendement qui se calcule sur la base du résultat d’exploitation et enfin la « valeur
objective », qui correspond au prix commercial raisonnable. Il apparaît également
qu’à l’issue de l’expertise, la valeur d’utilisation est de 47'615 fr. et
que la valeur de rendement est nulle eu égard aux pertes d’exploitation depuis l’exercice
2012-2013, en lien avec la maladie de l’exploitant, alors que la valeur objective équivaut
à la valeur de rendement supputée (sans la maladie), soit à un montant compris entre 130'000
fr. et 140'000 fr.. Le jugement rend également compte de ce que l’expert a précisé
dans un complément d’expertise que la valeur de rendement pure était nulle car la santé
de l’exploitant n’avait pas permis une exploitation conforme et avait imposé une activité
réduite, ce qui ne changeait rien au fait que selon l’expert le restaurant aurait trouvé
preneur au 1
er
octobre 2013 à un prix compris entre 130'000 et 140'000 fr., correspondant à la valeur objective.
Plus loin, le jugement fait encore était de ce que l’expert a attesté d’une exploitation
bénéficiaire avant les problèmes de santé de l’exploitant. Sur cette base,
le prix de remise de 150'000 fr. a été considéré comme raisonnable et le refus des
bailleurs de consentir au transfert injustifié, ce qui – on l’a vu – peut être
confirmé en appel (cf.
supra
consid. 5.3).
Eu égard à ces constatations de fait, non remises en cause de façon pertinente en appel,
il y a lieu de déduire du résultat de l’expertise que si la valeur de rendement –
basée sur le résultat d’exploitation – était nulle au 1
er
octobre 2013, c’est que la valeur objective déterminée par l’expert correspondait
peu ou prou à sa valeur matérielle et immatérielle. Alors que la valeur d’utilisation
était de 47'615 fr., la valeur immatérielle du restaurant correspond forcément à
la différence entre la valeur objective et la valeur d’utilisation. Si l’on admet que
le prix de remise, non excessif, comprenait un dédommagement de la valeur immatérielle, on
peut admettre que la différence entre 150'000 fr. et la valeur d’utilisation correspond à
cette valeur, soit 102'385 francs.
Partant, le refus injustifié des bailleurs a occasionné aux locataires un dommage de 102'385
fr. relatif à la perte de la valeur immatérielle de leur exploitation.
6.3.2
En second lieu, les locataires soutiennent que les 21'077 fr. alloués par les premiers juges et
contestés par les bailleurs seraient dus en sus des 100'000 fr. précités. Le Tribunal
des baux a considéré que le refus injustifié des bailleurs avait fait subir aux locataires
des pertes hors charges exceptionnelles relatives à la présente procédure et dont ils
ont estimé qu’il n’y avait pas lieu de tenir compte, de 10'146 fr. 97 pour l’exercice
2013-2014 et de 10'930 fr. pour l’exercice 2014-2015, soit de 21'077 fr. au total (en chiffres
arrondis), lesquelles n’auraient pas été encourues par les locataires s’ils avaient
pu remettre leur commerce comme convenu. Ils ont également constaté que les locataires avaient
tout mis en œuvre pour limiter leur dommage en s’investissant dans leur entreprise selon leurs
possibilités personnelles, le locataire en fonction de son état de santé et la locataire
en fonction du temps à disposition à côté de son emploi et de ses obligations familiales.
A cet égard, les premiers juges peuvent être intégralement suivis. Les arguments des bailleurs
consistant à reprocher aux locataires de n’avoir pas poursuivi la procédure tendant à
obtenir le transfert du bail tombent à faux puisqu’entre temps les intéressés s’étaient
préalablement désistés en raison du refus des bailleurs. D’ailleurs, contrairement
à ce que soutiennent les bailleurs, la renonciation des tiers intéressés ne saurait, dans
ces circonstances, être interprétée comme un indice de leur manque d’intérêt
réel à reprendre le bail, ce qu’aucun élément du dossier ne permet de supposer.
Enfin, le dommage dont les locataires se prévalent n’est nullement fondé sur de quelconques
indemnités dont ils auraient dû s’acquitter en faveur des reprenants, de sorte que l’on
peine à comprendre la pertinence de l’argument avancé par les bailleurs selon lequel
les locataires n’auraient pas eu à verser quelque indemnité que ce soit pour l’inexécution
de la convention.
En définitive, les locataires ont subi, du fait des bailleurs, un dommage d’un montant total
de 123'462 fr. (102'385 fr. + 21'077 fr.). Puisqu’ils ont limité leurs prétentions à
la somme globale de 100'000 fr., c’est toutefois ce dernier montant qui doit être mis à
la charge des bailleurs, avec intérêts à 5% l’an dès le 24 mai 2014 (lendemain
de la date de notification de la demande aux bailleurs, ladite notification valant interpellation au
sens de l’art. 102 al. 1 CO).
7.
7.1
Compte tenu de ce qui précède, l’appel de A.G.________ et B.G.________ doit être
admis et celui de M.________ et B.________ doit être rejeté.
Les demandeurs A.G.________ et B.G.________ obtiennent ainsi entièrement gain de cause sur leurs
conclusions réduites de première instance. Il se justifie dès lors de réformer également
le dispositif du jugement sur la question de la répartition des frais et dépens. L’entier
des frais judiciaires de première instance, arrêtés à un total de 11'365 fr. est
ainsi mis à la charge des défendeurs M.________ et B.________. Puisque les demandeurs avaient
avancé la somme totale de 9'865 fr. (4'000 fr. + 865 fr. + 5'000 fr.) et les défendeurs celle
de 2'000 fr., il incombe à ces derniers de rembourser aux premiers, créanciers solidaires,
la somme de 9'365 francs. En outre, de pleins dépens de première instance sont alloués
aux demandeurs, par 4'800 francs.
Le jugement entrepris sera en conséquence réformé aux chiffres I, II et III de son dispositif,
dans le sens qui précède.
7.2
Les frais judiciaires de deuxième instance
afférents aux deux appels, arrêtés à 2’599 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des
frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), soit 1'789 fr. pour
l’appel de A.G.________ et B.G.________ et 810 fr. pour l’appel de M.________ et B.________,
seront mis à la charge des appelants M.________ et B.________, qui succombent, solidairement entre
eux (art. 106 al. 1 et 3 CPC), et seront compensés avec les avances de frais effectuées (art.
111 al. 1 CPC).
7.3
Vu l’issue du litige, les appelants M.________ et B.________, solidairement entre eux, verseront
aux appelants A.G.________ et B.G.________, créanciers solidaires, la somme de 4’789 fr. à
titre de restitution d’avance de frais de deuxième instance par 1’789 fr. et de dépens
de deuxième instance par 3'000 fr. (art. 7 TDC [tarif des dépens en matière civile
du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel de A.G.________ et d’B.G.________ est admis.
II.
L’appel de M.________ et de B.________ est rejeté.
III.
Il est statué à nouveau comme il suit :
I.
Les défendeurs M.________ et B.________,
solidairement entre eux, doivent verser aux demandeurs A.G.________ et B.G.________, solidairement entre
eux, la somme de 100'000 fr. (cent mille francs), avec intérêts à 5% l’an dès
le 24 mai 2014.
II.
Les frais judiciaires, arrêtés à
11'365 fr. (onze mille trois cent soixante-cinq francs), sont mis à la charge des défendeurs
M.________ et B.________, solidairement entre eux.
III.
Les défendeurs M.________ et B.________,
solidairement entre eux, doivent verser aux demandeurs A.G.________ et B.G.________, créanciers
solidaires, la somme de 14'165 fr. (quatorze mille cent soixante-cinq francs) à titre de restitution
d’avance de frais et de dépens.
IV.
Toutes autres ou plus amples conclusions sont
rejetées.
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance afférents aux deux appels, arrêtés à
2’599 fr. (deux mille cinq cent nonante-neuf francs), sont mis à la charge des appelants M.________
et B.________, solidairement entre eux.
V.
Les appelants M.________ et B.________, solidairement entre eux, doivent verser aux appelants A.G.________
et B.G.________, créanciers solidaires, la somme de 4’789 fr. (quatre mille sept cent huitante-neuf
francs) à titre de restitution d’avance de frais et de dépens de deuxième instance.
VI.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Adrienne Favre (pour A.G.________ et B.G.________),
‑
Me Serge Demierre (pour M.________ et B.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :