vd_findinfo · HC / 2012 / 45 · 2011-11-14 · fr

DROIT TRANSITOIRE, DÉFAUT DE LA CHOSE, AVIS DES DÉFAUTS, RÉDUCTION{EN GÉNÉRAL}, LOYER | 259a al. 1 let. b CO, 259d CO, 444 al. 1 ch. 3 CPC, 451 ch. 3 CPC, 13 LTB, 405 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 14.11.2011 HC / 2012 / 45

TRIBUNAL
CANTONAL
XG09.023919-111714
278/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Arrêt du
14 novembre 2011
______________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Krieger et Colelough
Greffier
:
Mme              Logoz
*****
Art.
405 al. 1 CPC; 13 LTB; 444 al. 1 ch. 3, 451 ch. 3 CPC-VD; 259a al. 1 let. b, 259d CO
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
R.________
,
à Lausanne, demandeur, contre le jugement rendu le 19 février 2010 par le Tribunal des baux
dans la cause divisant le recourant d’avec
X.________
,
à Préverenges, défendeurs.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
En fait :
A.
Par jugement du 19 février 2010, dont le dispositif a été notifié le 23 février
2010 et la motivation le 12 septembre 2011, le Tribunal des baux a prononcé que le demandeur R.________
doit payer aux défendeurs X.________, solidairement entre eux, la somme de 35'000 fr., avec intérêt
à 5 % l'an dès le 2 mai 2008, sous déduction de la somme de 15'060 fr., avec intérêt
à 5 % l'an dès le 31 octobre 2008 (I), les oppositions formées par les défendeurs
X.________ aux commandements de payer n° [...] et [...] de l'Office de poursuites de Lausanne-Ouest
sont définitivement maintenues (II), la garantie locative constituée par les défendeurs
X.________ auprès de la Banque [...], selon certificat de dépôt de consignation du 27
janvier 1998, est entièrement libérée en faveur de ces derniers (III), le jugement est
rendu sans frais ni dépens (IV) et toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (V).
Les faits suivants résultent du jugement attaqué, complété par les pièces du
dossier (art. 452 CPC-VD) :
1.
Par contrat de bail à loyer conclu le 12 janvier 1998, R.________ a loué à X.________
un appartement de 4,5 pièces sis [...], à Renens, pour un loyer mensuel net de 2'200 fr., plus
150 fr. d'acomptes de charges et 160 fr. pour un garage, soit un loyer mensuel total de 2'510 francs.
Conclu pour une durée initiale de 4 ans à compter du 1
er
avril 1998, le contrat stipulait qu'il se renouvellerait aux mêmes conditions d'année en année,
sauf avis de résiliation donné par l'une ou l'autre des parties au moins quatre mois à
l'avance pour la prochaine échéance.
2.
L'appartement loué par les prénommés est situé dans un immeuble construit en terrasses,
doté d'entrées donnant à la fois sur [...] (n° 30, 32, 34 et 36, au Nord) et
sur la [...] (n° 59, 59 bis, 61 et 63 au Sud). Cet immeuble a connu d'importants problèmes
d'humidité qui ont en particulier affecté le logement de X.________. Selon ces derniers, ces
problèmes sont survenus la première fois en 1998, se limitant à la salle de bains, puis
se sont étendus à la chambre à coucher en 2001. Des moisissures sont alors apparues sur
les murs, générant une forte odeur d'humidité. Les problèmes de moisissure ont disparu
dans le courant de l'année 2001 pour réapparaître durant l'année 2004. Les odeurs
de moisi n'ont quant à elles jamais cessé. A partir de 2004, le problème d'humidité
s'est aggravé, s'étendant à l'ensemble de l'appartement et laissant apparaître des
traces de moisissures sur certains murs ainsi qu'une odeur permanente de moisissure. En 2004, de l'eau
a infiltré les murs du salon, entrant en contact avec les prises électriques et menaçant
de créer un court-circuit; cet incident s'est reproduit quelques temps plus tard au niveau du plafonnier
du corridor. De manière générale, ces nuisances ont perduré jusqu'au départ
des locataires, le 31 octobre 2008.
Le témoin [...], fils des défendeurs, a expliqué qu'il avait vécu à l'entrée
voisine ( [...]) et qu'il se rendait souvent chez eux. Il a confirmé qu'après avoir débuté
dans la salle de bains, les problèmes d'humidité avaient gagné presque toutes les pièces
de l'appartement de ses parents, générant des désagréments constants tels que des
moisissures et des odeurs, avec une intensité variable selon les périodes, mais s'amplifiant
avec le temps. Il avait constaté que quasiment tous les murs de l'appartement avaient en définitive
subi des infiltrations d'eau, laissant paraître des traces de moisissures ainsi que des cloques
sur les sols et les plafonds, et provoquant le décollement des revêtement muraux. Selon ce
témoin, plusieurs interventions ont eu lieu au cours de ces années pour tenter de résoudre
ces problèmes, mais l'humidité est réapparue après chacune d'elles.
Le témoin [...], ancienne compagne du fils des défendeurs, a occupé l'appartement de l'entrée
voisine pendant deux ans et s'est souvent rendue chez les défendeurs, dès 2002 et jusqu'à
son déménagement. Elle y a également constaté une odeur de moisissure constante,
en particulier dans le corridor, des traces d'humidité sur certains murs, de même que de la
moisissure dans certaines pièces, notamment la chambre à coucher et la chambre du fond, près
de la salle de bains. Son propre logement a aussi connu des problèmes identiques dans une mesure
moindre mais suffisante à rendre la chambre de son enfant inutilisable. Pour sa part, elle n'aurait
pas pu vivre dans l'appartement.
Le témoin [...], fille des défendeurs, a expliqué qu'elle avait vécu chez ses parents
à raison d'un mois environ par année, durant les périodes d'absence de son mari, et que
pour le surplus, elle leur avait souvent rendu visite, et ce depuis le début de leur bail. Elle
a confirmé que l'appartement de ses parents était imprégné d'une forte odeur d'humidité,
comparable à une odeur d'égouts. Cette odeur était apparue dès le début dans
la salle de bains, la situation s'étant aggravée par la suite progressivement. Elle n'aurait
personnellement pas pu vivre à plein temps dans cet appartement.
Le témoin [...], ancienne voisine des défendeurs, a déclaré qu'elle s'était
rendue assez régulièrement dans l'appartement des défendeurs, dès 2002 selon son
souvenir. Elle a déclaré qu'elle avait été particulièrement frappée par
les odeurs déplaisantes d'humidité qui régnaient dans leur appartement, ainsi que, plus
tard, par la présence de nombreuses moisissures. Ces nuisances avaient empiré avec les années.
Elle n'aurait personnellement pas pu occuper ce logement.
3.
X.________ ont déclaré s'être dans un premier temps plaints oralement de ces problèmes
auprès de leur bailleur. Le témoin [...] a ainsi confirmé que les prénommés
avaient bel et bien avisé R.________ de l'existence de ces défauts dès leur entrée
dans le logement et qu'ils n'avaient pas agi d'emblée par écrit car ils faisaient confiance
au bailleur. Le témoin [...] a également déclaré que ces derniers faisaient confiance
au demandeur, qui se montrait tout à fait conciliant et rassurant au téléphone et intervenait
effectivement. Enfin, le témoin [...] a elle aussi expliqué que les défendeurs s'étaient
plaints oralement auprès du demandeur dès le départ et que ce dernier avait assuré
qu'il réglerait le problème.
4.
De fait, le demandeur est effectivement intervenu dans ce logement en 2001 en faisant poser des déshumidificateurs,
afin de remédier à un problème d'humidité généré, selon ce dernier,
par un dégât d'eau dans la salle de bains des défendeurs.
En 2004, il a fait intervenir un électricien dans le logement des défendeurs à la suite
d'un problème d'infiltration d'eau dans les prises électriques du salon.
5.
Le témoin [...], locataire d'un appartement d'une entrée voisine ( [...]) dès 2000 ou
2001, et durant un an à un an et demi, a affirmé avoir connu des problèmes d'humidité
dans son propre logement trois mois après avoir emménagé. Des cloques étaient apparues
sur les murs et les parquets, envahis par les champignons, avaient commencé à se soulever.
Il avait constaté les mêmes problèmes dans plusieurs appartements du bloc. Après
avoir minimisé le problème ou encore affirmé qu'il s'agissait d'un simple dégât
d'eau, le demandeur s'était finalement décidé à contacter une entreprise pour effectuer
des carottages dans le sol de son appartement et poser des déshumidificateurs. Ce témoin avait
eu l'impression que ces problèmes n'en finissaient pas. Il avait finalement consigné son loyer
et saisi la justice, qui lui avait donné gain de cause. Il avait eu l'occasion de parler de ce problème
avec un employé de la commune qui avait laissé entendre qu'il s'agissait d'un problème
récurrent de physique du bâtiment. Il a confirmé que les défendeurs avaient également
rencontré des problèmes comme, selon lui, tout le monde dans l'immeuble.
Le témoin [...], locataire d'un appartement sis deux entrées au-dessous de celle des défendeurs
( [...]) entre 2004 et 2008, a déclaré que l'intérieur de son logement avait lui aussi
souffert de problèmes d'humidité. Il avait retrouvé de la moisissure dans l'une de ses
chambres derrière le lit et avait également eu des infiltrations d'eau à deux ou trois
reprises dans le hall d'entrée.
Le témoin [...] a succédé aux défendeurs dans le logement litigieux. Il a affirmé
n'avoir constaté aucun problème d'humidité dans le logement en question. Des travaux y
ont toutefois été exécutés entre le départ des défendeurs et son emménagement.
Il avait visité le logement quatre ou cinq mois auparavant et avait pu constater à cette occasion
des problèmes d'humidité et la présence de moisissures.
6.
Le témoin [...], architecte mandaté par le demandeur, a expliqué qu'il avait conseillé
le demandeur et supervisé certains travaux qui avaient été entrepris dans l'immeuble litigieux.
Il a déclaré que le bâtiment, dont la construction datait d'une quinzaine d'années
environ, subissait des problèmes d'infiltration d'eau qui étaient, selon lui, probablement
liés au passage d'un ancien ruisseau sous l'immeuble ou, plus vraisemblablement encore, à la
structure en terrasses de l'immeuble. Il a expliqué qu'aucune cause précise n'avait encore
pu être déterminée à ce jour et que les problèmes d'humidité qui régnaient
à l'intérieur de l'immeuble provenaient de l'extérieur, à l'exception du dégât
d'eau mentionné supra sous ch. 4, qui serait survenu dans la salle de bains des défendeurs.
[...], architecte et chargé de cours, a établi le 27 juillet 2007 un rapport de constat à
la suite de la visite d'un appartement sis [...]. Il ressort de ce constat que divers dégâts
liés à l'humidité anormalement élevée ont affecté ce logement. [...] a
en particulier constaté des odeurs de moisi, le décollement et le soulèvement du parquet,
ainsi que des traces d'humidité et de désagrégation des revêtements muraux. Dans
son constat, il relève encore "que des travaux de réfection ont été entrepris
pour éliminer un problème de moisissures au plafond mais que ces travaux n'ont jamais été
finis (manque de peinture) et surtout que des taches de moisissure réapparaissent à côté
de la zone d'intervention". Il note enfin qu'à l'extérieur, sur la façade ouest,
des "travaux de réfection de l'étanchéité à la base de la paroi et contre
terre n'ont pas été finis (l'isolation thermique périphérique manque sur la zone
d'intervention, le crépi n'a pas été refait)".
[...], expert et directeur de chantiers, a établi le 10 septembre 2007 un rapport d'état sur
les installations sanitaires de l'appartement sis à la [...] à Renens. Il explique qu'en raison
de problèmes d'étanchéité de l'immeuble litigieux, construit en 1989, ainsi que d'un
supposé problème de drainage de terrain, de l'eau a pénétré dans le bâtiment
depuis l'extérieur. Il relève que le demandeur a fait procéder à des travaux d'assèchement
importants dans le logement en question (carottage des sols et insertion de conduites d'air) mais que
les travaux ne semblent toutefois pas avoir donné le résultat escompté, le sol, la chape
et la dalle étant encore gorgés d'eau; le taux d'humidité relevé dans cet appartement
est ainsi de 100 %. Selon le prénommé, il est certain que des pénétrations d'eau
importantes existent ou ont existé, ceci depuis les terrasses.
7.
Le 27 octobre 2006, X.________ ont adressé le courrier suivant à R.________ :
"Comme vous le savez l'immeuble dans lequel est situé notre logement connaît un grave
problème d'humidité dû à de l'eau mal captée et qui remonte dans les murs. Ces
défauts entraînent des interventions incessantes d'ouvriers qui ne s'annoncent pas, contrairement
aux règles et usages du canton de Vaud en matière de bail.
Il nous semble que ces problèmes ne cesseront jamais et nous en sommes aujourd'hui fatigués.
Lors d'un récent entretien téléphonique vous nous avez fait comprendre que nous pourrions
partir puisque cela n'est plus viable. Nous saisissons cette opportunité pour vous demander si vous
êtes disposé à nous libérer de nos obligations de contrat de bail en tout temps,
dès maintenant et moyennant un préavis de deux mois pour la fin d'un mois.
Il nous semble qu'il s'agit là d'une solution possible à un problème qui demandera des
travaux très importants et qui deviennent urgents."
Le 31 octobre 2006, le demandeur a confirmé aux défendeurs son accord quant à la faculté
de résilier leur contrat de bail à loyer moyennant un préavis de deux mois pour la fin
d'un mois.
8.
Dans une lettre datée du 4 janvier 2006 (recte : 2007), le demandeur s'est adressé aux défendeurs
en ces termes :
"Nous avons déjà pris note que vous êtes à la recherche d'un nouveau logement.
Concernant la réduction proposée du loyer nous vous informons que vous n'avez fixé aucun
délai pour résoudre les problèmes d'humidité (Art. 259g CO) et aucun avis écrit
de votre intention de consigner les loyers ne nous est parvenu.
Nous vous rappelons que les locataires ne peuvent réduire le loyer de leur propre chef, mais que
vous êtes en droit de consigner auprès d'un office désigné par le canton les loyers
à échoir, en saisissant l'Autorité de Conciliation compétente et c'est à l'Autorité
de fixer le montant de la réduction proportionnelle de loyer.
Les loyers réduits sont considérés comme n'ont (recte : non) payés."
9.
Les défendeurs ont déclaré avoir souffert des nuisances résultant des nombreux travaux
entrepris à l'intérieur de l'immeuble et de leur appartement, ainsi qu'aux alentours immédiats
de ce dernier. S'agissant des désagréments occasionnés par les interventions dans leur
appartement, les défendeurs ont notamment évoqué le percement de trous dans le sol destinés
à permettre, durant plusieurs mois, l'assèchement de certaines pièces au moyen de déshumidificateurs,
de même que l'exécution d'injections dans le mur de leur salon. Parmi les nuisances provenant
de l'extérieur, ils rapportent avoir tout particulièrement souffert des bruits engendrés
par des travaux réalisés à l'aide de marteau-piqueurs à de multiples reprises durant
plusieurs jours aux abords immédiats de leur appartement, ainsi que de la présence continuelle
d'ouvriers dont ils n'étaient que rarement informés des interventions. Ils ont expliqué
avoir ainsi été privés de leur terrasse durant trois étés d'affilée, de
2006 à 2008, en raison de l'ouverture de celle-ci aux fins d'y réaliser entre autres des travaux
d'isolation, de goudronnage et de crépissage, ainsi que la réfection du dallage.
Le témoin [...] a confirmé lors de son audition que le demandeur  avait entrepris régulièrement
des travaux destinés à remédier aux problèmes d'humidité chez les défendeurs.
Ces travaux s'étaient déroulés de manière non planifiée et sans véritable
suivi, selon une mauvaise organisation, et avaient engendré du bruit et le va-et-vient de nombreux
intervenants sur la terrasse et dans les logements des défendeurs.
Le témoin [...] a confirmé le déroulement selon elle quasi constant de travaux chez les
défendeurs.
Le témoin [...] a également exposé que les défendeurs avaient souffert des allées
et venues constantes d'ouvriers dès 2002.
Selon le témoin [...], la terrasse des défendeurs a été en chantier durant deux ou
trois ou belles saisons.
Le témoin [...] a lui aussi fait état de travaux constants chez les défendeurs (ouvertures
de la terrasse, présence de machines, omniprésence d'ouvriers sur la terrasse et interventions
non annoncées).
10.
La Commune de Renens est également intervenue à de multiples reprises dans le cadre des problèmes
d'humidité affectant l'immeuble.
Dans une correspondance du 27 octobre 2006, dont copie était adressée au demandeur, le Centre
technique communal du Service de l'urbanisme et des bâtiments a écrit notamment ce qui suit
aux défendeurs :
"Suite à une visite sur place le 5 octobre 2006 de Monsieur Jomini, représentant de la
Commission de salubrité, il a été constaté dans votre logement un important problème
d'humidité situé dans les murs du salon.
Afin d'éviter toute dégradation supplémentaire et vu l'important taux d'humidité
mesuré dans la pièce, il y aurait lieu d'entreprendre rapidement le nécessaire."
Le 11 mai 2007, le Centre technique s'est adressé au demandeur en ces termes :
"Suite à plusieurs visites dans l'appartement occupé par M. [...] [ [...]], nous avons
constaté une aggravation considérable du problème d'humidité dans votre bâtiment,
malgré notre courrier du 27 octobre 2006, resté sans réponse.
(…)"
Dans une correspondance du 3 juillet 2007, le Centre technique a écrit au demandeur ce qui suit
:
"Suite à plusieurs visites dans les appartements et malgré notre courrier du 27 octobre
2006, resté sans réponse ainsi qu'à notre lettre recommandée du 11 mai 2007 non retirée,
nous avons constaté une aggravation considérable du problème d'humidité dans votre
bâtiment.
Ces problèmes d'humidité, récurant (recte : récurrents) depuis bientôt dix ans,
ne sont pas tolérables pour un immeuble d'habitation.
Dès lors, nous vous demandons d'entreprendre le nécessaire afin que ces problèmes soient
réglés de manière définitive pour l'ensemble du bâtiment. (…)
En outre, nous vous informons que, conformément à l'article 93 de la loi sur l'aménagement
du territoire et les constructions (LATC), si le propriétaire ne prend aucune mesure pour remédier
à l'insalubrité d'un bâtiment, la Municipalité est compétente pour ordonner
l'évacuation des logements et retirer le permis d'habiter."
Le 9 août (recte : septembre) 2007, la Municipalité de Renens a écrit à son tour
au demandeur pour lui faire part des constats de la Commission de salubrité lors de sa visite le
2 août 2007 de six logements de l'immeuble litigieux. Elle relevait notamment que, dans l'appartement
des défendeurs, trois pièces ainsi que le corridor présentaient un taux d'humidité
de plus de 50 % et jusqu'à 100 % et que les peintures se dégradaient. Elle retirait le permis
d'habiter relatif à l'appartement sis [...] (appartement de [...]), ce dernier ne présentant
plus qu'une seule pièce salubre et habitable et menaçait d'en faire de même pour un autre
logement de l'immeuble, sis [...], si aucune baisse significative du taux d'humidité n'était
constatée lors d'un contrôle subséquent, fixé au 3 octobre suivant. Elle concluait
notamment sur la nécessité, compte tenu des problèmes récurrents d'humidité,
d'entreprendre des travaux dans les règles de l'art par des entreprises qualifiées.
Dans sa séance du 19 octobre 2007, à la suite d'une nouvelle visite de l'immeuble par la Commission
de salubrité le 3 octobre 2007, la Municipalité de Renens a notamment constaté que les
problèmes d'humidité dans plusieurs logements de l'immeuble, récurrents depuis bientôt
dix ans, n'étaient toujours pas résolus. Elle relevait que le taux d'humidité dans l'appartement
des défendeurs présentait une amélioration sensible et ne nécessitait pas de mesures
à prendre de sa part. En revanche, elle constatait que la majorité des murs contrôlés
dans l'appartement [...] présentaient toujours un taux d'humidité de 100 %, malgré les
travaux réalisés, et décidait de retirer également le permis d'habiter pour ce logement.
Cette décision a été notifiée au demandeur par courrier du 1
er
novembre 2007.
11.
Par courrier du 10 mars 2008, les défendeurs ont résilié leur bail pour le 31 octobre
2008. Ils relevaient que leur logement subissait depuis des années des désagréments dus
à des nombreux travaux sans fin et qu'ils se voyaient malheureusement contraints de changer d'appartement.
12.
Par lettre du 30 avril 2008 adressée au demandeur, les défendeurs, évoquant les nuisances
qu'ils avaient endurées depuis l'entrée en vigueur de leur bail, ont réclamé à
titre de compensation pécuniaire le paiement de la somme de 41'580 fr., somme à l'égard
de laquelle ils entendaient compenser leur dette de loyer courant jusqu'au 31 octobre 2008 pour un montant
de 15'060 fr. (6 x 2'150 fr.), charges comprises, de sorte qu'ils lui réclamaient finalement le
paiement d'un montant résiduel de 26'520 francs.
13.
A la réquisition de R.________, l'Office des poursuites de Lausanne-Ouest a notifié le 2 octobre
2008 à X.________ le commandement de payer n° [...] requérant le paiement de la somme
de 12'550 fr. pour les loyers des mois de mai à septembre 2008, plus les frais par 263 fr. 25. Ce
même jour, l'Office des poursuites a notifié à X.________ le commandement de payer n°
[...] requérant également le paiement de la créance de loyer de 12'550 fr., plus les frais
par 263 fr. 25, pour les mois de mai à septembre 2008.
X.________ ont formé opposition totale auxdits commandements de payer
14.
Par requête du 1
er
juillet 2009 adressée au Tribunal des baux, R.________ a pris contre X.________ les conclusions
suivantes :
"I. Les défendeurs X.________ sont les débiteurs du demandeur R.________ et lui doivent
prompt paiement de la somme de CHF 15'060 (quinze mille soixante francs), avec intérêt à
5 % l'an dès le 31 octobre 2008.
II. La banque [...] doit débloquer le montant de CHF 4'700.- et le verser à R.________, en
déduction du montant dû sous point I.
III. L'opposition faite par X.________ aux commandements de payer n° [...] et [...] de l'Office
des poursuites de Lausanne-Ouest est définitivement levée et libre cours est laissé aux
dites poursuites."
15.
Dans leur réponse du 17 juillet 2009, les défendeurs ont pris, avec dépens, les conclusions
suivantes :
"I. Les conclusions du demandeur R.________ sont rejetées.
Reconventionnellement
IIa. Le loyer net de l'appartement de 4,5 pièces loué par X.________ dans l'immeuble sis [...]
à [...] est réduit de 15 % du 1
er
avril 1998 au 31 octobre 2008, de sorte qu'il s'élève à Fr. 1'870.-- (mille huit cent
septante francs) par mois durant cette période.
IIb. R.________ est le débiteur de X.________, solidairement entre eux, de la somme de Fr. 26'850.--
(vingt six mille huit cent cinquante francs), avec intérêts à 5 % l'an dès le 1
er
mai 2008, et leur en doit immédiat paiement.
III. L'opposition formée par X.________ au commandement de payer qui lui a été notifié
le 2 octobre 2008 par l'Office des poursuites de Lausanne-Ouest dans le cadre de la poursuite n°
[...] est définitivement maintenue.
IV. L'opposition formée par X.________ au commandement de payer qui lui a été notifié
le 2 octobre 2008 par l'Office des poursuites de Lausanne-Ouest dans le cadre de la poursuite n°
[...] est définitivement maintenue.
V. La garantie locative constituée par les époux X.________ auprès de la Banque [...],
selon "certificat de dépôt de consignation" délivré le 27 janvier 1998
par cet établissement bancaire, est entièrement libérée en leur faveur."
16.
A l'audience du Tribunal des baux du 27 janvier 2010, X.________ ont modifié leur conclusion IIa
en ce sens que le pourcentage de réduction sollicitée est fixé à 15 % du 1
er
avril 1998 au 31 mars 2004 et à 40 % du 1
er
avril 2004 au 31 octobre 2008, ainsi que leur conclusion IIb en ce sens que le montant réclamé
par les défendeurs s'élève à 82'328 francs. R.________ a conclu, avec dépens,
au rejet de ces conclusions.
En droit, les premiers juges ont considéré que les problèmes d'humidité ayant affecté
l'appartement litigieux étaient suffisamment établis et constituaient bel et bien un défaut
de la chose louée. Ils ont estimé, au vu des témoignages et des pièces produites,
notamment par la Commune de Renens, que le demandeur ne pouvait prétendre de bonne foi qu'il ignorait,
après ses premières interventions dans l'appartement litigieux en 2001, l'existence des problèmes
d'humidité. Partant, ils ont retenu que les défendeurs avaient satisfait à leur incombance
d'avis des défauts dès cette date et que le demandeur ne pouvait valablement exciper du fait
que la réparation du défaut avait été entravée par les défendeurs. Les
premiers juges ont ainsi accordé aux demandeurs un montant global de 35'000 fr. à titre de
réduction de loyer pour la période de 2001 à fin octobre 2008. Enfin, ils ont écarté
l'exception de prescription soulevée par le demandeur, considérant qu'elle avait été
invoquée pour la première fois durant sa plaidoirie, soit après la clôture de l'instruction,
de sorte que cette déclaration était manifestement tardive.
.
B.
Par acte du 15 septembre 2011, R.________ a recouru
contre ce jugement en concluant principalement à sa réforme en ce sens que les défendeurs
X.________ sont reconnus ses débiteurs et lui doivent immédiat paiement de 15'060 fr. , avec
intérêt à 5 % l'an dès le 31 octobre 2010 (I), la Banque [...] doit débloquer
le montant de 4'700 fr., accru des intérêts accumulés et le lui verser en déduction
du montant dû sous point I (II), l'opposition faite par X.________ aux commandements de payer n°
[...] et [...] de l'Office des poursuites de Lausanne-Ouest est définitivement levée et libre
cours est laissé aux dites poursuites (III) et toute autre ou plus ample conclusion est écartée
(IV). Subsidiairement, R.________ a conclu à l'annulation.
Dans un mémoire ampliatif daté du 19 octobre 2011, le recourant a développé ses moyens
et confirmé ses conclusions.
En droit
:
1.
Depuis l'entrée en vigueur le 1
er
janvier 2011 du Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (ci-après : CPC, RS 271),
les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de la décision
aux parties (art. 405 al. 1 CPC). La date d'envoi par le tribunal est déterminante, à l'exclusion
de la date de réception par l'une ou l'autre des parties (ATF 137 III 130, JT 2011 II 226). La remise
d'un dispositif écrit vaut communication; celle-ci n'est pas reportée à la remise d'une
expédition motivée (ATF 137 III 127, JT 2011 II 228).
En l'espèce, le dispositif du jugement attaqué a été expédié le 23 février
2010 pour notification. Sont donc applicables les dispositions contenues dans le Code de procédure
civile du canton de Vaud du 14 décembre 1966 (ci-après : CPC-VD) devant la Chambre des recours
du canton de Vaud (art. 81a al. 2 ROTC [règlement organique du Tribunal cantonal du 13 novembre
2007; RSV 173.31.1] et 166 al. 2 CDPJ [Code de droit privé judiciaire vaudois du 12 janvier 2010;
RSV 211.02])
2.
Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC-VD, applicables
par renvoi de l'art 13 LTB (Loi sur le Tribunal des baux du 13 décembre 1981), ouvrent la voie des
recours en nullité et en réforme contre les jugements principaux rendus par le Tribunal des
baux. En vertu de l'art. 461 CPC-VD, l'acte de recours doit contenir les conclusions du recourant (al.
1 let. b) et indiquer s'il tend à la nullité ou à la réforme (al. 2). Les exigences
de cette disposition ne constituent pas une simple règle d'ordre, mais des conditions de recevabilité
du recours; des conclusions doivent figurer dans l'acte de recours à peine d'irrecevabilité
(Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3
ème
éd., Lausanne 2002, n. 2 ad art. 461 CPC-VD). A défaut de conclusions précises, le recours
est recevable lorsqu'il permet de déterminer avec certitude l'intention du recourant (Poudret/Haldy/Tappy,
op. cit., n. 3 ad art. 461 CPC-VD).
En l'espèce, les conclusions prises par le recourant tendent principalement à la réforme,
subsidiairement à la nullité du jugement attaqué.
Déposé en temps utile (art. 458 CPC-VD) par une partie qui y a intérêt, le recours
est formellement recevable.
3.
Lorsque le recours conclut à la nullité,
le mémoire du recourant doit énoncer séparément les moyens invoqués (art. 465
al. 3 CPC-VD). L'énonciation séparée de tels moyens est une condition de recevabilité
du recours en nullité de telle sorte qu'il y a lieu d'écarter préliminairement celui-ci
lorsqu'il n'énonce que des moyens de réforme (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit, n. 2 ad art. 465
CPC-VD et n. 2 et 4 ad art. 470 CPC-VD).
En l'espèce, le recourant invoque en nullité une violation des règles essentielles de
la procédure, caractérisée par une appréciation arbitraire des preuves, qui constitue
un moyen de nullité au sens de l'art. 444 al. 1 ch. 3 CPC-VD (JT 2001 III 128). Toutefois, ce moyen
est subsidiaire au recours en réforme et ne peut être invoqué que si l'informalité
ne peut être réparée dans le cadre d'un tel recours (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n.
14 ad art. 444 CPC-VD; Girardet, Le recours en nullité en procédure civile vaudoise, thèse
Lausanne 1986, pp. 189 ss).
L'autorité de recours pouvant ordonner des mesures d'instruction complémentaires (art. 456a
CPC-VD) et revoir librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC-VD), les vices invoqués
peuvent être réparés le cas échéant dans le cadre du recours en réforme
et sont irrecevables en nullité, voie de droit subsidiaire (JT 2003 III 3; JT 2001 III 128 précité).
Partant, le recours en nullité est irrecevable.
4.
a)
En réforme, les parties ne peuvent prendre
des conclusions nouvelles ou plus amples ni soulever des exceptions nouvelles (art. 452 al. 1 CPC-VD).
La Chambre des recours revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452 aI. 2 CPC-VD par renvoi
de l'art. 13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois articuler des faits nouveaux, sous réserve de
ceux qui résultent du dossier et qui auraient dû être retenus ou de ceux pouvant résulter
d'une instruction complémentaire selon l'art. 456a CPC-VD (art. 452 al. 1ter CPC-VD). Elle développe
donc son raisonnement juridique sur la base de l'état de fait du jugement, après en avoir vérifié
la conformité aux preuves figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé
ou complété au moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
En l'espèce, les conclusions en réforme du recourant ne sont ni plus amples ni nouvelles par
rapport à celles prises en première instance, de sortes qu'elles sont recevables à la
forme.
b)
La recourante constate que l'argumentation du Tribunal des baux est essentiellement fondée sur les
témoignages recueillis lors de l'audience de jugement du 27 janvier 2010. A cet égard, elle
relève que le tribunal n'a toutefois délibéré que 23 jours plus tard et fait valoir
que ce délai est énorme s'agissant de témoignages qui n'ont pas été ténorisés,
ce d'autant que le jugement motivé n'a été rédigé qu'une année et demie
plus tard.
Ce moyen est infondé. Les premiers juges étaient en mesure de délibérer ultérieurement
sans oublier la teneur des témoignages, le délai ayant couru entre l'audience de jugement et
la délibération du tribunal ne s'avérant pas anormalement long. Au surplus, le Tribunal
des baux a rendu son jugement au terme d'une instruction approfondie, compte tenu des témoignages
recueillis mais aussi des pièces versées au dossier (photographies, rapport de constat, rapport
d'état sur les installations sanitaires, courriers du Centre technique du Service de l'urbanisme
et des bâtiments de la Commune de Renens et de la Municipalité de Renens) pour arriver à
une appréciation globale de la situation. Ce faisant, les premiers juges ont apprécié
librement les preuves selon leur intime conviction (art. 5 al. 3 CPC-VD; Guldener, Schweizerisches Zivilprozessrecht,
3
ème
éd., Zurich 1979, p. 324 et pp. 340-341; Hohl, Procédure civile, t. I, Berne 2001, n. 1105
ss, p. 213).
Partant, le recours doit être rejeté sur ce point.
5.
a)
Le recourant invoque une fausse application de l'art. 259d CO (Code des obligations du 30 mars 1911;
RS 220). Il allègue que le jugement attaqué, qui statue sur une réduction de loyer sollicitée
dans leurs conclusions par les intimés, retient (jugement, p. 5) que ce n'est que par un courrier
du 27 octobre 2006 (pièce 102) que les intimés ont invoqué vis-à-vis de lui les défauts
de l'appartement loué. Il relève que, dans ce courrier, les intimés ne sollicitent pas
une réduction de loyer, mais ne font que demander s'ils peuvent quitter l'appartement moyennant
un préavis de deux mois. Il se réfère en outre à un courrier qu'il croit avoir adressé
aux intimés au début de l'année 2006 (pièce 101) en les prévenant du fait qu'il
était informé qu'ils recherchaient un nouveau logement, qu'ils n'avaient pas consigné
les loyers et qu'ils n'étaient pas en mesure de solliciter une réduction s'ils n'appliquaient
pas les dispositions du Code des obligations. Ce courrier est en effet daté par erreur du 4 janvier
2006, alors qu'il a été rédigé le 4 janvier 2007, tel que cela résulte d'une
part de la référence en tête dudit courrier et d'autre part de la confrontation de cette
pièce 101 avec la pièce 124 (récit chronologique rédigé par les intimés).
Quoi qu'il en soit, le recourant considère que les premiers juges n'ont pas tenu compte des pièces
au dossier, en particulier du courrier susmentionné des intimés, du 27 octobre 2006, et qu'ils
ne se sont pas prononcés sur la renonciation expresse des intimés à requérir une
réduction de loyer par courrier clair et net. Le recourant soutient que les premiers juges ont considéré
à tort, en se basant exclusivement sur les témoignages flous d'autres locataires et plus particulièrement
des proches des intimés, que les conditions d'une réduction de loyer étaient réalisées
et qu'il s'agit par conséquent d'une fausse application de l'art. 259d CO. Il leur reproche d'avoir
retenu à tort qu'il était au courant des défauts, alors que les intimés ne s'en étaient
jamais plaints. De plus, il fait valoir qu'il n'a jamais été mis en demeure de réaliser
des travaux, la seule chose que les intimés aient demandé ayant été de pouvoir jouir
d'une résiliation anticipée du bail, qui leur a été accordée.
Le recourant reproche par ailleurs aux premiers juges d'avoir retenu (jugement, p. 16) qu'il avait parfaitement
connaissance des défauts invoqués, ce qui justifie une réduction de loyer depuis l'année
2001, ceci sur de vagues affirmations de témoins, tout en retenant, selon lui de manière contradictoire,
qu'il avait fait un certain nombre de travaux. Il reproche aux premiers juges d'arriver à la conclusion
que ces travaux n'ont abouti à aucun résultat, alors que les intimés n'ont émis aucune
plainte. Le recourant estime que le jugement attaqué établit une vision parfaitement unilatérale
de la situation, en se fondant sur des témoignages de proches et sans tenir compte de l'absence
de réclamation et de courrier des intimés.
Enfin, le recourant fait valoir qu'il ne ressort pas des faits rapportés dans le jugement (p. 3)
que l'exception de prescription à l'égard des prétentions de loyers antérieurs à
2004 n'aurait pas été soulevée avant la clôture de l'instruction.
b)
Selon les art. 259a et 259d CO, en cas d’apparition de défauts de la chose louée qui
ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais,
et lorsque ces défauts entravent ou restreignent l’usage pour lequel la chose a été
louée, le locataire peut notamment exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer
à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination
de ce dernier. Alors que les menus défauts sont à la charge du locataire (art. 259 CO), les
défauts de moyenne importance et les défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus
à l’art. 259a CO (TF 4C.368/2004 du 21 février 2005 c. 4.1; Lachat, Le bail à loyer,
4ème éd., p. 225). Faute de définition légale, la notion de défaut doit être
rapprochée de l’état approprié à l’usage pour lequel la chose a été
louée, au sens de l’art. 256 al. 1 CO; elle suppose la comparaison entre l’état
réel de la chose et l’état convenu (ATF 135 III 347 c. 3.2; TF 4C.219/2005 du 24 octobre
2005 c. 2.2). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépendra
des circonstances du cas particulier; il convient de prendre en compte notamment la destination de l’objet
loué, l’âge et le type de la construction, le montant du loyer (TF 4C.368/2004 du 21
février 2005 c. 4.1; Lachat, op. cit., p. 219). L’objet de référence est celui sur
lequel le locataire peut sincèrement compter d’après le contenu du contrat, car le défaut
se définit comme l’absence d’une qualité dont l’existence avait été
promise ou à laquelle la partie contractante pouvait s’attendre selon les règles de la
bonne foi. Le défaut peut avoir sa source non seulement dans la chose elle-même, mais aussi
dans le voisinage ou l’attitude de tiers.
L’art. 259d CO,
qui prévoit que le droit à une réduction de loyer court à partir du moment où
le bailleur a eu connaissance du défaut, doit être compris en ce sens que la déclaration
par laquelle le locataire exige du bailleur une réduction de loyer déploie des effets rétroactifs,
soit au moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination
de celui-ci (ATF 130 III 504 c. 3; Lachat, Commentaire romand du Code des obligations, n. 3 ad art. 259d
CO, p. 1352; Burkhalter, Le droit suisse du bail à loyer, commentaire, nn. 7 à 8b ad art. 259d
CO, p. 241). Il en découle que, dans le cas où le bailleur connaissait l’existence du
défaut avant que le locataire ne déclare exiger une réduction de loyer, ce dernier pourra
à la fois réclamer la restitution d’une partie des loyers déjà versés
et la réduction des loyers pour le futur, jusqu’à l’élimination du défaut,
en consignant, au besoin, les loyers à échoir conformément à l’art. 259g CO
(ATF 130 III 504 c. 3). Ainsi, ce qui importe, c'est que le bailleur ait connaissance du défaut,
peu importe de quelle manière et par quel biais; il n'est donc pas nécessaire que la communication
soit le fait du locataire lui-même. Le bailleur peut ainsi prendre connaissance du défaut en
le constatant lui-même ou en étant informé par les auxiliaires, voire par des tiers (maîtres
d'état, autorités). Toutefois, le locataire doit prouver cette connaissance en cas de contestation
du bailleur quant au principe, à l'ampleur ou à la durée de la réduction de loyer
(Aubert, in Bohnet/Montini, Droit du bail à loyer, nn. 11 et 12 et 63 ad art. 259d CO).
La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l’art. 259d CO doit être
proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l’objet sans
défaut. Elle vise à rétablir l’équilibre des prestations entre les parties.
En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle
qu’elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut
est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit
dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n’est pas toujours aisé,
notamment lorsque le défaut est de moyenne importance. Il est alors admis qu’une appréciation
en équité, par référence à l’expérience générale de la
vie, au bon sens et à la casuistique, n’est pas contraire au droit fédéral (TF 4C.219/2005
du 24 octobre 2005 c. 2.3).
c)
En l'espèce, le jugement attaqué retient l'envoi, par les intimés, du courrier susmentionné
du 27 octobre 2006 et reprend in extenso le contenu de ce courrier (jugement, pp. 5 et 6). Ce courrier
évoque les défauts, soit "un grave problèmes d'humidité" récurrent.
Les premiers juges retiennent également que les plaintes des intimés au sujet de ces problèmes
sont objectivées, soit prouvées, par les témoins entendus. Le jugement évoque largement
le contenu des déclarations des témoins (jugement, pp. 7 à 10). Contrairement à ce
que prétend le recourant, il ne s'agit pas de "témoignages flous" de proches des
intimés. Le jugement fait mention de huit témoins, dont cinq ne sont pas des proches, qui tous
attestent des importants problèmes d'humidité rencontrés depuis 1998, puis disparus entre
2001 et 2004, puis réapparus. Il découle également de ces témoignages que des interventions
ont eu lieu – ce qui présuppose évidemment que le bailleur et recourant en a eu connaissance
– notamment que l'architecte du recourant a conseillé ce dernier et a supervisé des travaux
entrepris en relation avec ces problèmes. Les premiers juges se fondent également sur des pièces,
en particulier des photos, ainsi qu'un constat d'architecte du 27 juillet 2007 établissant l'existence
des dégâts, et un rapport d'expert du 10 septembre 2007 allant dans le même sens. Le jugement
attaqué décrit aussi toute la procédure administrative menée par la commune de Renens
(jugement, pp. 11 à 13). C'est donc à raison que les premiers juges, sur la base de l'ensemble
de ces éléments, ont retenu comme suffisamment établie la réalité des problèmes
d'humidité allégués par les intimés, qu'ils ont considéré que ces problèmes
constituaient bien un défaut de la chose louée et que ces défauts étaient imputables
au recourant. Les premiers juges ont également examiné de façon complète les conditions
de l'avis des défauts (jugement, pp. 15 à 17); ils aboutissent à la conclusion convaincante,
qu'au vu de l'ensemble des éléments, le recourant ne saurait de bonne foi soutenir qu'il ignorait,
en particulier après ses premières interventions dans le logement litigieux en 2001, puis aussi
après l'intervention municipale et les plaintes subséquentes de 2006, l'existence des problèmes
d'humidité.
Enfin, s'agissant du moyen tiré de la prescription, on retiendra qu'il a été invoqué
tardivement, pour les raisons indiquées dans le jugement (p. 23), qui peuvent être confirmées
par adoption de motifs (art. 471 al. 3 CPC-VD). A la lecture du procès-verbal de l'audience, il
ne ressort pas que la prescription ait été soulevée avant la fin de l'instruction, aucun
élément du dossier ne contredisant la constatation des premiers juges selon lesquels ce moyen
n'aurait été soulevé qu'en plaidoirie.
Au vu de ce qui précède, le moyen tiré de la violation de l'art. 259d CO est mal fondé
et doit être rejeté.
6.
En définitive, le recours se révèle manifestement mal fondé et doit être rejeté
en application de l'art. 465 al. 1 CPC-VD, le jugement étant confirmé.
Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à 500 fr. (art. 232 al.
1 aTFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 4 décembre 1984]).
Les intimés n'ayant pas été interpellés, il ne sera pas alloué de dépens.
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 465 al. 1 CPC-VD,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance du recourant R.________ sont arrêtés à 500 fr. (cinq
cents francs).
IV.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
14 novembre 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Yves Hofstetter (pour R.________),
‑
Me Guillaume Perrot (pour X.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est de 19'940 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Président du Tribunal des baux.
Le greffier :