vd_findinfo · HC / 2021 / 116 · 2021-02-26 · fr

DROIT D'ÊTRE ENTENDU, CAS CLAIR, COMPENSATION DE CRÉANCES, EXPULSION DE LOCATAIRE, TRANSACTION COUPLÉE | 254 CO, 257d CO, 267 al. 1 CO, 29 al. 2 Cst., 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 26.02.2021 HC / 2021 / 116

TRIBUNAL
CANTONAL
JL20.020721-201563
84
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
26 février 2021
__________________
Composition :
Mme
Giroud
Walther
, présidente
Mme
Merkli et M. de Montvallon, juges
Greffière :
Mme              Grosjean
*****
Art.
29 al. 2 Cst. ; 254, 257d, 267 al. 1 CO ; 257 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
X.________
Sàrl
,
à [...], intimée, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 23 octobre 2020 par
la Juge de paix du district de la Broye-Vully dans la cause divisant l’appelante d’avec
A.U.________
et
B.U.________
,
tous deux à [...], requérants, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 23 octobre 2020, la Juge de paix du district de la Broye-Vully (ci-après :
la juge de paix ou le premier juge) a ordonné à X.________ Sàrl de quitter et rendre libres
pour le lundi 16 novembre 2020, à midi, les locaux occupés dans l’immeuble sis [...],
à [...] (local commercial) (I), a dit qu’à défaut pour la partie locataire de quitter
volontairement ces locaux, l’huissier de paix était chargé, sous la responsabilité
du juge de paix, de procéder à l’exécution forcée de la décision sur requête
de la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), a ordonné
aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée de la décision,
s’ils en étaient requis par l’huissier de paix (III), a arrêté à 780 fr.
les frais judiciaires, qui étaient compensés avec l’avance de frais de la partie bailleresse
(IV), a mis les frais à la charge de la partie locataire (V), a dit qu’en conséquence,
X.________ Sàrl rembourserait à A.U.________ et B.U.________, solidairement entre eux, leur
avance de frais à concurrence de 780 fr. et leur verserait la somme de 600 fr. à titre de dépens
(VI), et a dit que toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées (VII).
En droit, la juge de paix,
statuant
par la procédure sommaire de cas clairs (art. 257 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272]), a retenu que, pour réclamer le paiement de 16'500 fr. représentant les
loyers dus au
1
er
janvier
2020 pour la période du 1
er
janvier au 31 mars 2020, la partie bailleresse avait fait notifier à la partie locataire, le 20
janvier 2020, une commination avec menace de résiliation. Faute de paiement dans le délai comminatoire,
la partie bailleresse avait résilié le bail le 10 mars 2020 pour le 30 avril 2020. L'entier
de l'arriéré de loyer n'ayant pas été acquitté dans le délai de trente
jours imparti, le congé était valable.
B.
a)
Par acte du 6 novembre 2020, X.________ Sàrl
a formé appel contre cette ordonnance, en concluant, sous suite de frais judiciaires et de dépens,
principalement à sa réforme en ce sens que la requête en expulsion déposée le
29 mai 2020 par A.U.________ et B.U.________ soit déclarée irrecevable et, subsidiairement,
à son annulation et au renvoi de la cause au premier juge pour nouvelle décision dans le sens
des considérants.
A l’appui de son appel, elle a produit un onglet de trois pièces sous bordereau.
b)
Le
3 février 2021, la Juge déléguée de la Cour d’appel civile a informé les
parties que la cause était gardée à juger, qu’il n’y aurait pas d’autre
échange d’écriture et qu’aucun fait ou moyen de preuve nouveau ne serait pris en
compte.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l'ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
1.1
Le 28 février 2019, A.U.________, en qualité de bailleur, représenté par V.________
Sàrl, et X.________ Sàrl, représentée par son associée gérante avec signature
individuelle [...], ont conclu un contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux, portant sur un
local-restaurant avec WC-lavabo et cave sis [...], à [...].
Le loyer du restaurant a été fixé à 5'500 fr. par mois, acompte de chauffage, eau
chaude et frais accessoires compris. Le chiffre 2 du contrat de bail mentionne en outre que ce loyer
est payable par mois d’avance selon les modalités fixées par le bailleur mais qu’en
cas de retard de plus de dix jours, ce dernier peut, après une vaine mise en demeure, exiger que
le loyer soit acquitté trimestriellement à l’avance.
1.2
Le 1
er
février 2019, A.U.________ avait réservé le local-restaurant pris à bail en faveur
de G.________, aux conditions notamment qu’elle reprenne l’inventaire pour un montant total
de 85'000 fr., et que sur cette somme, elle verse déjà un acompte de 10'000 francs.
Le 28 février 2019, X.________ Sàrl et A.U.________ ont conclu une convention prévoyant
notamment que la remise des locaux se ferait à réception du versement du solde du fonds de
commerce pour un montant de 75'000 fr., d’ici le 20 mars 2019.
2.
Les 12 août et 24 octobre 2019, V.________
Sàrl a adressé des rappels à X.________ Sàrl, constatant que celle-ci n’avait
pas versé le loyer du mois en cours et l’invitant à remédier à ce défaut
dès réception, respectivement dans un délai de trente jours.
Par courrier recommandé du 29 novembre 2019, V.________ Sàrl a mis en demeure X.________ Sàrl
de verser le loyer du mois de novembre 2019. Elle l’a informée qu’au vu de ses retards
répétés et si elle devait persister à régler le loyer courant après le
cinquième jour du mois, elle exigerait que les loyers soient payés par trimestre d’avance,
conformément à ce qui était prévu par le contrat de bail.
3.
Par courrier recommandé du 20 janvier 2020,
V.________ Sàrl a mis en demeure X.________ Sàrl de verser, dans un délai de trente jours,
la somme de 16'500 fr. – représentant les loyers dus pour les mois de janvier, février
et mars 2020 –, en lui indiquant qu’à défaut de paiement dans ce délai, elle
résilierait le bail, conformément à l’art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars
1911 ; RS 220).
X.________ Sàrl a retiré ce pli le 23 janvier 2020.
4.
Par formule officielle du 10 mars 2020, V.________
Sàrl a résilié le bail de X.________ Sàrl pour le 30 avril 2020, pour non-paiement
du loyer selon l’art. 257d CO. Dans le courrier d’accompagnement à cette formule,
la gérance indiquait des loyers échus pour les mois de février et mars 2020, pour un montant
total de 11'000 francs.
5.
Le 6 avril 2020, X.________ Sàrl a accusé
réception de l’avis de résiliation de bail pour le 30 avril 2020 et a sollicité
la fixation d’un état des lieux de sortie.
Le 7 avril 2020, X.________ Sàrl s’est acquittée d’un montant de 11'000 fr.,
correspondant aux loyers de février et de mars 2020, sur le compte bancaire d’A.U.________
et B.U.________.
L’état des lieux a été effectué le 30 avril 2020. Les locaux étaient propres.
La gérance a toutefois constaté que la locataire avait laissé dans le local-restaurant
les appareils de la cuisine et du bar, le frigo, la machine à café, le congélateur ainsi
que les meubles et installations. La locataire a remis six clés à la gérance.
6.
Par requête en cas clair du 29 mai 2020,
A.U.________ et B.U.________ ont conclu en substance, sous suite de frais et dépens, à ce que
l’expulsion de X.________ Sàrl du local sis [...], à [...], soit prononcée et à
ce qu’ordre lui soit donné de libérer ce local en emportant tous ses biens dans un délai
échéant le 15 juin 2020 à midi.
Le 24 août 2020, X.________ Sàrl a conclu, avec suite de frais et dépens, principalement
à ce que la requête d’expulsion en cas clair soit déclarée irrecevable et,
subsidiairement, à ce qu’elle soit rejetée. Dans ses déterminations, elle a invoqué
la nullité de la transaction couplée, qui ne satisfaisait selon elle pas aux conditions prévues
par l’art. 254 CO et qui lui permettait d’exercer une action en répétition de l’indu
et l’obligeait à restituer au bailleur ce qu’elle avait reçu en vertu de cette
transaction nulle.
Le 7 octobre 2020, A.U.________ et B.U.________ ont déposé des déterminations par lesquelles
ils ont confirmé et maintenu les conclusions de leur requête du 29 mai 2020.
En droit :
1.
1.1
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse, au dernier
état des conclusions devant l’autorité précédente, est de 10'000 fr. au moins
(art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
Lorsque le litige porte uniquement sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon
la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé
par le recours à la procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée
à six mois de loyer (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1, JdT 2019 II 235).
Lorsque la décision entreprise a été rendue en procédure sommaire, comme c'est le
cas dans la procédure en cas clair (art. 248 let. b CPC), le délai pour l’introduction
de l’appel et le dépôt de la réponse est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, la valeur litigieuse,
correspondant au loyer mensuel de 5'500 fr. dû sur une période de six mois, est supérieure
à 10'000 fr., de sorte que la voie de l’appel est ouverte. Partant, interjeté en temps
utile contre une décision finale par une partie qui a un intérêt digne de protection (art.
59 al. 2 let. a CPC), l’appel, écrit et motivé (art. 311 al. 1 CPC), est recevable.
2.
2.1
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, la nature particulière
de la procédure sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d'appel d'évaluer les
faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi ; la
production de pièces nouvelles est ainsi en principe exclue, même celles qui sont visées
par l'art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du
7 novembre 2012 consid. 5 ; Jeandin, Commentaire romand, Code de procédure civile [ci-après :
CR CPC], 2
e
éd., Bâle 2019, n. 9b ad art. 317 CPC).
2.2
En l’occurrence, la procuration et l’ordonnance
contestée (pièces 1 et 3) sont des pièces dites de forme. Quant à l’extrait
du Registre commerce (pièce 2), il figurait déjà au dossier de première instance.
Les pièces produites sont donc recevables.
3.
3.1
Dans un grief d’ordre formel, X.________
Sàrl (ci-après :
l'appelante)
invoque une violation de son droit d’être entendue. En substance, elle reproche au premier
juge de ne pas avoir discuté, dans sa décision succinctement motivée, des éléments
développés dans ses déterminations du 24 août 2020, de sorte qu'elle n'aurait pas
pu remettre en cause son argumentation.
3.2
La jurisprudence a notamment déduit
du droit d'être entendu, consacré par l'art. 29 al. 2 Cst. (Constitution fédérale
de la Confédération suisse du 18 avril 1999 ; RS 101), le devoir pour le juge de motiver
sa décision. Il suffit que ce dernier mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont
guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé
puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause (ATF 133
III 439 consid. 3.3 et les arrêts cités, JdT 2008 I 4). L'autorité n'a pas l'obligation
d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties ;
elle peut se limiter à ceux qui lui paraissent pertinents (ATF 136 I 229 consid. 5.2, JdT 2011 I
58 ; ATF 133 I 270 consid. 3.1, JdT 2011 IV 3 ; ATF 130 II 530 consid. 4.3). Une motivation
implicite, résultant des différents considérants de la décision, suffit à respecter
le droit d'être entendu (TF 5A_278/2012 du 14 juin 2012 consid. 4.1 ; TF 6B_726/2010 du
17 mai 2011 consid. 1.3
in
fine
). L'art. 53 CPC n'offre pas
de garanties plus étendues que la norme constitutionnelle (TF 5A_699/2013 du 29 novembre 2013
consid. 2.2 ; TF 5A_209/2013 du 9 juillet 2013 consid. 6.3 et les réf. citées).
Vu la nature formelle du droit d'être entendu, dont la violation entraîne l'annulation de la
décision attaquée indépendamment des chances de succès du recours sur le fond, ce
moyen doit être examiné en premier lieu (ATF 137 I 195 consid. 2.2 ; ATF 135 I 279 consid.
2.6.1, JdT 2010 I 255 ; ATF 124 I 49 consid. 1) et avec une cognition libre (ATF 121 I 54 consid.
2a et les réf. citées).
Le droit d'être entendu n'est toutefois pas une fin en soi ; il constitue un moyen d'éviter
qu'une procédure judiciaire aboutisse à un jugement vicié en raison de la violation du
droit des parties de participer à la procédure (TF 4A_232/2018 du 23 mai 2018 consid. 6). La
jurisprudence permet ainsi de renoncer à l'annulation d'une décision violant le droit d'être
entendu lorsque l'autorité de deuxième instance dispose d'un plein pouvoir d'examen lui permettant
de réparer le vice en seconde instance et lorsque I'informalité n'est pas de nature à
influer sur le jugement (Haldy, CR CPC, op. cit., n. 20 ad art. 53 CPC) ou sur la procédure, le
renvoi de la cause à l'autorité précédente en raison de la seule violation du droit
d'être entendu conduisant alors uniquement au prolongement de la procédure, en faisant fi de
l'intérêt des parties à un règlement rapide du litige (TF 5A_887/2017 du 16 février
2018 consid. 6.1 ; TF 4A_283/2013 du 20 août 2013, publié in RSPC 1/2014 5).
3.3
Dans le cas présent, l’ordonnance
attaquée est effectivement muette s'agissant de la question de la prétendue nullité de
la transaction couplée, soulevée par l'appelante à l'appui de ses déterminations
en première instance. En vertu de son plein pouvoir d'examen, la Cour de céans est toutefois
en mesure de réparer, le cas échéant, ce vice, ce d'autant qu'il apparaît que l'appelante
a pu se déterminer en pleine connaissance de cause à cet égard, comme on le verra ci-dessous
(cf. consid. 4
infra
).
4.
4.1
L’appelante soutient que
son intention initiale aurait été uniquement de louer les locaux afin d’y exploiter un
restaurant et qu’elle n’aurait pas souhaité reprendre tous les meubles qui s’y
trouvaient. Face au refus d’A.U.________ et B.U.________ (ci-après : les intimés)
de lui louer le local sans reprise de tous ces meubles, elle aurait été contrainte de l’accepter.
Aussi, la transaction couplée serait nulle et l'appelante serait en droit de faire valoir ses prétentions
envers les intimés afin qu'ils lui restituent la somme versée pour les meubles. Au demeurant,
même si l'on admettait le bien-fondé de la transaction couplée, le prix de vente serait
clairement abusif par rapport à la valeur réelle des meubles repris, qui seraient dans un piteux
état ; la transaction serait donc en tout état de cause abusive et, partant, nulle. L’appelante
en déduit que, l’expulsion ne portant que sur les meubles, les intimés n’auraient
pas pu invoquer la protection des cas clairs, l’état de fait et la situation juridique les
concernant n’étant pas clairs.
4.2
4.2.1
La procédure sommaire prévue par l'art.
257 CPC est une alternative aux procédures ordinaire ou simplifiée normalement disponibles,
destinée à offrir une voie particulièrement simple et rapide à la partie demanderesse,
dans les cas dits clairs. Cette voie suppose que l'état de fait ne soit pas litigieux ou qu'il soit
susceptible d'être immédiatement prouvé (al. 1 let. a) et que la situation juridique soit
claire (al. 1 let. b). Le juge n'entre pas en matière si l'une ou l'autre de ces hypothèses
n'est pas vérifiée (al. 3).
Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par
le défendeur ; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits
peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la
preuve est rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC.
La preuve n'est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine (
voller
Beweis
) des faits justifiant sa
prétention ; la simple vraisemblance (
Glaubhaftmachen
)
ne suffit pas. Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes
(
substanziiert
und schlüssig
), qui ne peuvent
être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction
du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141 III
23 consid. 3.2 ; ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 et les arrêts cités).
La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon
évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées
(ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ; ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 ; ATF 138 III 728 consid. 3.3).
En règle générale (cf. toutefois TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les
réf. citées), la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite
l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une
décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce
(ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ;
TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non publié in ATF 138 III 620).
4.2.2
Selon la doctrine et la jurisprudence,
le locataire peut faire obstacle à l'application de l'art. 257d CO en invoquant la compensation,
à condition que la créance compensatrice soit échue et exigible et que le moyen ait été
invoqué avant l'échéance du délai de trente jours de l'art. 257d al. 1 CO (ATF 119
II 241 consid. 6b/bb ; TF 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.1, SJ 2015 I 1). Lorsque
le locataire entend s'acquitter de ses loyers par compensation avec une créance en restitution de
l'indu, il doit donc le déclarer au plus tard dans le délai de sommation qui lui est accordé
par le bailleur (TF 4A_115/2019 du 17 avril 2019 consid. 9). Si la compensation n'est pas d'emblée
dépourvue de vraisemblance, la requête en cas clair sera en principe irrecevable (CACI 4 juillet
2017/289 consid. 3.2).
4.2.3
La nullité ou l'inefficacité
du congé peuvent en principe être constatés en tout temps – même à défaut
de saisine de l'autorité de conciliation dans le délai légal – par toute autorité
valablement saisie, soit essentiellement l'autorité chargée de prononcer l'expulsion (ATF 121
III 156 consid. 1c ; TF 4A_40/2015 du 18 février 2015 consid. 4.2.2 ; TF 4C.430/2004 du
8 février 2005 consid. 3.2.1, SJ 2005 I 310).
4.2.4
L'action en expulsion pour défaut
de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, selon la procédure de protection dans les cas
clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du
bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le tribunal doit
donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle
ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne
de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément à l'art.
257d CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle
(ATF 142 III 515 consid. 2.2.4
in
fine
; ATF 141 III 262 consid. 3.2
in fine
).
A la fin du bail, le locataire doit restituer les locaux loués (art. 267 al. 1 CO). S'il ne s'exécute
pas de son plein gré, le bailleur peut ouvrir contre lui une action en expulsion. Cette action est
une action condamnatoire par laquelle le bailleur demande au juge de contraindre le locataire à
lui restituer les locaux, c'est-à-dire à exécuter une obligation de faire. La restitution
des locaux étant la conséquence de la résiliation du bail, l'action en expulsion présuppose
que le contrat de bail ait valablement pris fin. Le juge de l'expulsion examine la validité du congé,
comme la prolongation du bail, à titre préjudiciel. Toutefois, si ces questions ont déjà
fait l'objet d'une action en contestation du congé et d'un jugement en force et exécutoire,
le juge de l'expulsion est lié par celui-ci. L'action en expulsion formée par le bailleur (art.
267 al. 1 CO) peut faire l'objet de la procédure du cas clair de l'art. 257 CPC, sans tentative
de conciliation préalable, si l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être
immédiatement prouvé (art. 257 al. 1 let. a CPC) et que la situation juridique est claire (art.
257 al. 1 let. b CPC). Tel est évidemment le cas lorsque l'action en expulsion a été précédée
d'une procédure de contestation du congé et qu'un jugement constatant la validité du congé
est en force et exécutoire, du moment qu'il ne reste plus au juge de l'expulsion qu'à donner
ordre au locataire de restituer les locaux (TF 4A_143/2014 du 23 juin 2014 consid. 4.1.2).
4.2.5
A teneur de l'art. 254 CO, une
transaction couplée avec le bail de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation
du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur
ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation avec l'usage de la chose louée. Pour être
illicite au sens de l'art. 254 CO, la transaction couplée doit constituer la condition
sine
qua non
du bail (Higi, Zürcher
Kommentar, Obligationenrecht, 5
e
éd., Zurich 2019, n. 17 ad art. 254 CO). On ne peut parler de transaction couplée illicite
au sens de l'art. 254 CO que lorsque l'intérêt du preneur ou du futur locataire ne porte que
sur le contrat de bail et que le bailleur fait dépendre sa conclusion ou sa continuité d'une
autre transaction (ATF 118 Il 157 consid. 3c, JdT 1993 I 648). Pour être applicable, l'art. 254
CO exige de plus qu'il y ait absence de lien direct entre les obligations contractées par le locataire
dans la transaction couplée et l'usage de la chose louée. La doctrine majoritaire relève,
à juste titre, que ce sont les prétentions abusives du bailleur, et non de n'importe quel tiers,
contre lesquelles le législateur voulait lutter (cf. TF 4C.161/2001 du 26 septembre 2001 consid.
3). Le Tribunal fédéral a souligné l'importance du critère de l'abus, puisqu'il a
jugé qu'en cas d'important déséquilibre entre les prestations, il pouvait y avoir une
transaction couplée même en cas de relation directe entre les deux contrats (CACI 10 septembre
2013/467 et les réf. citées).
Le bail peut être couplé avec n'importe quelle autre transaction. L'objet de cette transaction
n'est pas limité à un type particulier de contrat. La transaction couplée est un contrat
distinct du bail à loyer, qui ne ressortit pas à l'objet ordinaire de celui-ci, et qui est
imposé au locataire (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 219). La nullité
de la convention couplée, selon l'art. 254 CO, n'affecte pas le bail. Celui-ci demeure pleinement
valable. Si la transaction couplée figure dans un contrat distinct, celui-ci est nul. En cas de
prix surfait, le montant imposé au locataire est réduit. La nullité intervient rétroactivement
et ses effets remontent au jour de la conclusion de la transaction couplée. S'il entend récupérer
les montants indument payés au bailleur pour la transaction couplée nulle, le locataire doit
agir dans l'année où il a eu connaissance de la nullité. Dans ce cadre, le locataire doit
restituer au bailleur ou au tiers les prestations reçues en vertu de la transaction couplée
(Lachat et al., op. cit., p. 226).
On désigne en général par le terme « pas-de-porte » la somme d'argent
qu'un locataire exige de son successeur pour bénéficier d'un transfert de son bail, respectivement
pour la renonciation à son droit au bail. Ce pas-de-porte s'accompagne souvent, voire se confond,
avec un contrat de remise de commerce, qui porte également sur la vente de mobilier, d'une clientèle
et éventuellement d'un stock. Une telle convention n'est pas illicite en soi. Il faut cependant
réserver les cas dans lesquels le prix est exagéré. Le versement d'un pas-de-porte exigé
par un tiers ne tombe sous le coup de l'art. 254 CO que si le bailleur ou son représentant connaît
le couplage et y consent,
a
fortiori
lorsque le bailleur exige
le paiement d'un pas-de-porte pour lui (CACI 10 septembre 2013/467).
Le locataire qui tarderait à se prévaloir de la nullité de la transaction couplée
commettrait, selon les circonstances, un abus de droit (art. 2 al. 2 CC [Code civil suisse du 10 décembre
1907 ; RS 210]) (CACI 10 septembre 2013/467). La vente du fonds de commerce ne pose en principe
pas de problème dans la mesure où le locataire a la volonté de conclure la transaction,
sauf dans les cas où le prix de vente apparaît exagéré. Il en va de même de
l'inventaire de reprise, des stocks de marchandise ainsi que du goodwill dans le secteur de l'hôtellerie
(CACI 13 février 2018/89 consid. 4.2).
4.3
En l'espèce, alors qu'au 20
janvier 2020, les arriérés de loyer concernaient encore les mois de janvier, février et
mars 2020 pour un montant de 16'500 fr., le courrier de résiliation du 10 mars 2020 ne faisait état
plus que de loyers échus de février à mars 2020 pour un montant total de 11'000 francs.
Il est établi que le 7 avril 2020, l’appelante s'est acquittée d'un montant de 11'000
fr. correspondant à deux mois de loyers. Ce paiement est toutefois intervenu tardivement compte
tenu du délai comminatoire venu à échéance au plus tard le 10 mars 2020. On relèvera
que l’appelante n’a au demeurant pas invoqué de compensation avec une créance en
répétition de l’indu dans ce délai.
C'est donc à juste titre que le premier juge a retenu dans son ordonnance que l'entier de l'arriéré
de loyer n'avait pas été acquitté dans le délai de sommation de trente jours, dès
lors que seul le paiement du loyer du mois de janvier 2020, de 5'500 fr., était intervenu dans ce
délai. Il s'ensuit que la résiliation du bail signifiée le 10 mars 2020 pour le 30 avril
2020 est valable sous l'angle du défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, une prolongation
de bail n'entrant pas en ligne de compte en cas de demeure du locataire.
Or, l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux. Partant, l'expulsion,
qui s'appuie également sur l'art. 257d CO, est fondée, puisque le contrat de bail a valablement
pris fin le 30 avril 2020 (cf. TF 4A_703/2015 du 26 janvier 2016 consid. 5). Aussi, le premier juge pouvait
se limiter à examiner la validité du congé sous l'angle de la demeure de la locataire,
avant d'admettre l'existence d'un cas clair. En effet, comme mentionné ci-dessus (cf. consid. 4.2.5
supra
),
la nullité de la convention couplée n'affecte pas le bail, et la restitution de la chose louée
est la conséquence de la résiliation du bail intervenue valablement en l'espèce.
Dans ces conditions, on ne saurait retenir la violation du droit d'être entendu de l'appelante ni
celle des dispositions sur l'expulsion en cas de demeure du locataire en procédure de cas clair,
voire celle de l'obligation de restituer la chose louée en découlant.
Au surplus, dans la mesure où l'appelante se prévaut encore de la restitution des clés
intervenue dans le cadre de l'état des lieux pour remettre en cause son accès aux locaux, ce
moyen n'est nullement pertinent au regard des modalités d'exécution forcée prévues
dans l'ordonnance attaquée.
5.
Il résulte de ce qui précède que
l’appel, manifestement infondé, doit être rejeté (art. 312 al. 1
in
fine
CPC) et l’ordonnance attaquée
confirmée.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 765 fr. (art. 62 al. 1 et 3
TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à
la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Les intimés n’ayant pas été invités à se déterminer, il n’y
a pas matière à l’allocation de dépens de deuxième instance.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de la Broye-Vully pour qu’elle fixe
à X.________ Sàrl, une fois le présent arrêt envoyé pour notification aux parties,
un nouveau délai pour libérer les locaux occupés dans l’immeuble sis [...], à
[...] (local commercial).
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 765 fr. (sept cent soixante-cinq
francs), sont mis à la charge de l’appelante X.________ Sàrl.
V.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :
La greffière :
Du
Le présent arrêt,
dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié à :
-
Me Jacques Piller (pour X.________ Sàrl),
-
Me Christian Delaloye (pour A.U.________ et B.U.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
-
Mme la Juge de paix du district de la Broye-Vully.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (Loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 ;
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :