vd_findinfo · HC / 2016 / 1032 · 2016-10-27 · fr

ABUS DE DROIT, PRINCIPE DE LA CONFIANCE{INTERPRÉTATION DU CONTRAT}, IMPOSSIBILITÉ INITIALE, IMPOSSIBILITÉ OBJECTIVE, IMPOSSIBILITÉ SUBJECTIVE, IMPOSSIBILITÉ SUBSÉQUENTE, SOLIDARITÉ ACTIVE, SOLIDARITÉ PASSIVE | 2 al. 2 CC, 143 CO, 151 CO, 156 CO, 160 CO, 161 al. 2 CO, 163 CO, 18 al. 1 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 27.10.2016 HC / 2016 / 1032

TRIBUNAL
CANTONAL
PO12.045613-160897-161156
585
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
27 octobre 2016
_____________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
MM.
Perrot et Kaltenrieder, juges
Greffière
:              Mme
Boryszewski
*****
Art.
2 al. 2 CC ; 18 al. 1, 143, 151, 156, 160-163 CO ; 311 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
O.________
SA
et
E.________
SA
,
toutes deux à Château-d'Oex, et sur l'appel joint interjeté par
S.________
,
à La Tour-de-Peilz, et
A.________
SARL
, à Lutry, contre le jugement rendu le
25 novembre 2015 par la Chambre patrimoniale cantonale, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
considère :
En fait :
A.
Par jugement du 25 novembre 2015, envoyé
pour notification le 26 avril 2016, la Chambre patrimoniale cantonale a dit qu'E.________ SA doit payer
à S.________ la somme de 250'000 fr. avec intérêt à 5 % l'an dès le 11 septembre
2012 (I), qu'O.________ SA doit payer à A.________ Sàrl la somme de 300'000 fr. avec intérêt
à 5 % l'an dès le 11 septembre 2012 (II), que les oppositions formées aux commandements
de payer dans les poursuites
n
os
[...] et [...] de l'Office des poursuites du district de la Riviera − Pays-d'Enhaut sont définitivement
levées à concurrence des montants en capital et intérêts mentionnés sous chiffres
I et II (III et IV), que les poursuites n
os
[...], [...], [...] et [...] de l'Office des poursuites du district de la Riviera − Pays-d'Enhaut
sont annulées (V), que les poursuites n
os
[...] et [...] de l'Office des poursuites du district de Lavaux-Oron sont nulles (VI), que les frais
judiciaire sont arrêtés à 19'494 fr. 80 et mis à la charge d’E.________ SA
et O.________ SA, solidairement entre elles (VII), qu’E.________ SA et O.________ SA, solidairement
entre elles, rembourseront à S.________ et A.________ Sàrl, solidairement entre eux, la somme
de 1'041 fr. 20 à titre de remboursement de l’avance des frais judiciaires consentie (VIII),
qu’E.________ SA et O.________ SA, solidairement entre elles, verseront à S.________ et A.________
Sàrl, solidairement entre eux, la somme de 18'000 fr. à titre de dépens (IX) et que toutes
autres ou plus amples conclusions sont rejetées (X).
En droit, les premiers juges ont considéré que les défendeurs avaient respecté leur
obligation découlant de l'art. 18 de l'acte de vente à terme conditionnelle du 2 mai 2012 consistant
à entreprendre sans désemparer d'ici au 31 mai 2012 au plus tard toute démarche nécessaire
ou utile en vue de la réalisation des trois conditions suspensives cumulatives figurant à l'art.
17, de sorte qu'ils étaient libérés de la peine conventionnelle prévue à l'art.
23, que néanmoins deux de ces conditions ne s'étaient pas réalisées avant le terme
fixé contractuellement au 31 juillet 2012, qu'en conséquence l’acte de vente était
devenu caduc le 1
er
août 2012, qu'en vertu de l'art. 19, mais également des règles sur l'enrichissement illégitime,
les demanderesses étaient tenues de restituer les acomptes reçus des défendeurs, qu'ainsi
E.________ SA et O.________ SA devaient verser les sommes de 250'000 fr. et de 300'000 fr., plus intérêts
à 5 % depuis la date de mise en demeure du 11 septembre 2012, respectivement à S.________ et
A.________ Sàrl, que les oppositions formées par les demanderesses aux commandements de payer
notifiés dans le cadre des poursuites n
os
[...] et [...], qui correspondaient aux montants alloués aux défendeurs, devaient être
levées, que les poursuites n
os
[...] et [...], engagées par les demanderesses et portant sur les prix de vente des deux parcelles
litigieuses devaient être déclarées nulles puisque les montants réclamés n'étaient
pas dus en raison de la caducité de l'acte du 2 mai 2012 et qu'enfin, s'agissant des poursuites
n
os
[...], [...], [...] et [...], le simple fait que cet acte ait été conclu à plusieurs ne
suffisait pas à créer une solidarité active entre les acheteurs ni une solidarité
passive entre les venderesses, de sorte que ces poursuites devaient être annulées, que cette
décision s'imposait d'autant plus que celles-ci se rapportaient aux mêmes créances que
celles faisant l'objet des poursuites
n
os
[...] et [...] dans le cadre desquels les oppositions étaient définitivement levées et
que, pour les poursuites n
os
[...] et [...], le créancier était A.________ Sàrl et non S.________.
B.
Par acte non daté, remis à la poste
le 26 mai 2016, O.________ et E.________ ont interjeté appel contre le jugement précité,
en concluant, avec suite de frais, principalement à la réforme du jugement en ce sens qu’il
soit prononcé qu’O.________ SA n'est pas la débitrice d'A.________ Sàrl et ne lui
doit pas le montant de 300'000 fr. avec intérêts à 5 % dès le 11 septembre 2012 et
qu'E.________ SA n'est pas la débitrice de S.________ et ne lui doit pas le montant de 250'000 fr.
avec intérêts à 5 % dès le 11 septembre 2012 et, subsidiairement, à l'annulation
du jugement et au renvoi de la cause à l'autorité de première instance pour nouvelle décision.
Par réponse et appel joint du 6 juillet 2016, S.________ et A.________ Sàrl ont conclu au rejet
de l'appel et à la réforme du jugement en ce sens que la mainlevée définitive des
oppositions soit prononcée dans le cadre des poursuites n
os
[...], [...], [...] et [...] de l'Office des poursuites du district de la Riviera − Pays-d'Enhaut.
Les appelantes n'ont pas été invitées à se déterminer sur l'appel joint.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
a)
Les
demanderesses O.________ SA et E.________ SA sont des sociétés anonymes dont le siège
social se situe à [...]. [...] a été l’administratrice unique de ces sociétés,
avec signature individuelle, jusqu’au 11 février 2013, date à laquelle elle a été
remplacée par [...], également administratrice unique avec signature individuelle. La demanderesse
O.________ SA a pour but social l’exploitation d'établissements hôteliers et restaurants,
ainsi que des opérations immobilières, notamment dans le domaine hôtelier ; le but
social de la demanderesse E.________ SA est l’acquisition, la transformation, la gestion, la vente
et la location d’immeubles, en particulier à vocation résidentielle ou d’hébergement.
La moitié des actions de chacune de ces deux sociétés était détenue par [...],
les 50 % restants étant détenus par d’autres personnes.
b)
Le défendeur S.________ est associé
gérant de la défenderesse A.________ Sàrl (auparavant [...] Sàrl), avec signature
individuelle. Il est actif et a des connaissances dans le domaine immobilier. Son épouse [...] est
quant à elle associée gérante présidente de la défenderesse, avec signature
individuelle. Le but social de cette société est l’acquisition, la transformation, la
rénovation et la construction de biens immobiliers, notamment à [...], ainsi que l’exploitation
et/ou la mise en location de toute forme d’hébergements, restaurations et écoles internationales
privées.
2.
La demanderesse O.________ SA est propriétaire de la parcelle n° [...], sise à [...] à
[...], sur laquelle se trouve l’hôtel [...]. La parcelle n° [...], sise à [...]
à [...], sur laquelle est bâti un chalet comprenant deux appartements, appartient à la
demanderesse E.________ SA. Les demanderesses souhaitaient vendre ces deux biens immobiliers et [...]
s’occupait personnellement de cette vente, en particulier de la négociation du prix de ces
immeubles.
3.
En mars 2012, le défendeur S.________ et
son épouse recherchaient un hôtel à louer dans les Alpes vaudoises pour y fonder une école
internationale.
Le 26 mars 2012, les époux [...] ont rencontré [...] et son épouse. Rapidement, les deux
couples se sont liés d’amitié et ont tout mis en œuvre pour trouver un terrain d’entente
sur la location, respectivement la vente des immeubles propriétés des défendeurs à
[...].
Ainsi, S.________ a mandaté un architecte pour procéder à une évaluation des bâtiments
existants sur les parcelles n
os
[...] et [...] de la Commune de [...]. L’architecte [...] a attiré l’attention de son
mandant sur le fait que le bâtiment de l’hôtel [...], sis sur la parcelle n° [...],
était vétuste et nécessiterait d’importants travaux de rénovation. Plusieurs
échanges de courriels ont eu lieu entre S.________ et [...] à ce sujet, le premier s’étonnant
de devoir envisager des travaux conséquents, le second répétant que les bâtiments
tant sur les parcelles n
os
[...] et [...] avaient fait l’objet de rénovations en 2009.
4.
Le 27 avril 2012, l’architecte [...] a transmis
à S.________ un rapport des travaux à effectuer (sanitaire, chauffage, électricité
et rénovation) pour l’hôtel [...], le chalet d’habitation et ses annexes. Le coût
des travaux était estimé à 1'509'000 fr. pour l’hôtel [...] et à 162'000
fr. pour le chalet et ses annexes (sous réserve du rapport ECA et des devis en cours).
Entendu comme témoin, l’architecte [...] a notamment confirmé que l’hôtel
n’avait pas subi de lourde rénovation mais uniquement des travaux de pure cosmétique.
Il a expliqué qu’il s’était rendu sur place deux fois, une première fois pour
voir les lieux et une seconde fois avec un entrepreneur pour effectuer des sondages, qui auraient révélé
qu’il n’y avait pas eu de rénovation technique depuis 1970. D’après ses estimations,
un investissement de 1'671'000 fr. était nécessaire pour réaliser des travaux indispensables
tels que le changement des menuiseries extérieures, l’installation de l’isolation thermique
par l’extérieur avec ravalement de toutes les façades et le changement des couvertures
en raison de l’absence totale d’isolation thermique. Les canalisations d’alimentation
et vidange de toutes les salles de bain devaient être changées en totalité, de même
que toutes les fenêtres, aussi bien du chalet que de l’hôtel.
5.
Le prix de vente des parcelles n
os
[...] et [...] convenu entre les parties, lequel s’élevait initialement à 7,5 millions
de francs, a été revu à la baisse et fixé à 5.5 millions de francs. Lors de
son audition, S.________ a précisé que le rabais de 2 millions de francs consenti par [...]
ne représentait aucune économie pour son épouse et lui, puisque ce montant devait être
investi dans les travaux de rénovation qui n’étaient pas apparus comme nécessaires
dans un premier temps.
6.
Par courriel du 30 avril 2012, le notaire [...],
mandaté par S.________, a adressé à celui-ci ainsi qu’à [...] un projet d’acte
de vente à terme conditionnelle – emption.
Le 1
er
mai 2012, S.________ a adressé un courriel au notaire [...], expliquant que la banque [...] s’était
montrée très pessimiste s’agissant de l’octroi du crédit sollicité qu’elle
n’aurait même pas examiné sa demande s’il n’en tenait pas à sa personne ;
il devait par conséquent réduire le montant du crédit à 4'000'000 fr. et acheter
à titre personnel le chalet ainsi que la parcelle n° [...], la société à responsabilité
limitée en cours de constitution achetant quant à elle l’hôtel ainsi que la parcelle
n° [...] ; l’octroi de deux crédits de 2'000'000 fr. chacun devait constituer
des conditions suspensives de la vente ; il demandait au notaire de modifier le projet d’acte
en ce sens.
Lors de son audition en qualité de partie, S.________ a expliqué qu’ [...] était
pressé de vendre et que son épouse et lui étaient pressés d’acheter. En un
mois, ils avaient réussi à se mettre d’accord sur le prix de vente. Il lui fallait 5
millions de francs pour compléter ses fonds propres de 2,5 millions de francs. Cependant, la banque
[...] lui avait donné un préavis négatif la veille de la signature de l’acte de
vente, estimant déjà que l’objet était trop cher. A ce moment-là, la banque
[...] n’avait pas encore vu l’hôtel et s’était fondée sur le dossier
que S.________ lui avait remis. Dans un premier temps, S.________ avait envisagé l’achat uniquement
par [...] Sàrl, mais il avait décidé de s’impliquer à titre personnel et d’acheter
une des deux parcelles en son nom propre.
7.
Le 2 mai 2012, O.________ SA et E.________ SA,
d’une part, et S.________ et [...] Sàrl, d’autre part, ont conclu un acte de vente à
terme conditionnelle – emption par-devant le notaire [...] à [...]. Cet acte prévoyait
notamment ce qui suit :
«
II.
VENTE
1.
Objet
de la vente
a)
E.________ SA vend à S.________, qui achète,
la parcelle [...] de [...] susdésignée ;
b)
O.________ SA vend à [...] Sàrl, qui
achète, la parcelle [...] de [...] susdésignée. (…)
15.
Prix
a)
Relativement à la parcelle [...] susdésignée
vendue par E.________ SA à S.________, les parties déclarent que le prix de vente convenu entre
elles est fixé à
*** DEUX MILLIONS CINQ
CENT MILLE FRANCS ***
(CHF 2'500'000.--).
Un acompte de deux cent cinquante mille francs
(CHF 250'000.--) a été versé par S.________ sur le compte IBAN [...] ouvert auprès
de l’ [...] SA, à [...], au nom de l’Association des notaires vaudois, rubrique «
[...] », dont quittance.
Parties demandent expressément au notaire soussigné de verser sans tarder cet acompte en faveur
d’E.________ SA, quant [sic] bien même les conditions réservées sous chiffre 17
ci-dessous ne sont pas réalisées.
Le solde du prix de vente, soit deux millions deux cent cinquante mille francs (CHF 2'250'000.--), sera
versé par S.________, sur le compte bancaire précité, pour le jour de la signature de
la réquisition de transferts immobiliers au plus tard.
b)
En outre, concernant la parcelle [...] susdésignée
vendue par O.________ SA à [...] Sàrl, les parties déclarent que le prix de vente convenu
entre elles est fixé à
***
TROIS MILLIONS DE FRANCS ***
(CHF 3’000'000.--).
Un acompte de trois cent mille francs (CHF 300'000.--) a été versé par [...] Sàrl
sur le compte susmentionné, dont quittance.
Parties demandent expressément au notaire soussigné de verser sans tarder cet acompte en faveur
d’O.________ SA, quant [sic] bien même les conditions réservées sous chiffre 17
ci-dessous ne sont pas réalisées.
Le solde du prix de vente, soit deux millions sept cent mille francs (CHF 2'700'000.--), sera versé
par [...] Sàrl, sur le compte bancaire précité, pour le jour de la signature de la réquisition
de transferts immobiliers au plus tard. (…)
17.
Conditions
L’exécution
du présent acte est subordonnée à la réalisation des trois conditions cumulatives
suivantes à savoir l’obtention par les acheteurs :
a)
d’un préavis positif de la Municipalité
de la Commune de [...] pour le changement d’affectation de l’hôtel existant (bâtiment
commercial numéro d’assurance-incendie [...] sis sur la parcelle [...] de [...]) en collège
avec pensionnat ;
b)
d’un préavis positif de la Municipalité
de la Commune de [...] pour la réalisation, sur la parcelle [...] susdésignée, d’un
nouveau bâtiment nécessaire à l’exploitation du collège et du pensionnat, selon
avant-projet en cours d’élaboration. Il est expressément précisé que ce nouveau
bâtiment devra être conforme aux dispositions règlementaires et légales en vigueur.
c)
de deux crédits hypothécaires d’un
montant minimum de deux millions de francs (CHF 2'000'000.--) chacun, formant un montant total de CHF
4'000'000.--.
18.
Engagements
des acheteurs
Les acheteurs s’engagent
à entreprendre sans désemparer et d’ici le 31 mai 2012 au plus tard, toute démarche
nécessaire ou utile en vue de la réalisation des conditions objet de l’article 17 ci-dessus.
19.
Caducité
de l’acte
L’échéance
du présent acte est fixée au 31 juillet 2012.
Dès lors, les engagements qu’il comporte et tous les droits et obligations qui en découlent
deviendront caducs si les trois conditions objet de l’article 17 ci-dessus ne sont pas réalisées
à cette date.
En cas de caducité de l’acte, les acomptes versés seront restitués sans intérêt,
aux acheteurs respectifs, les frais du présent acte et tout [sic] ceux qui en découlent étant
à la charge de ces derniers. (…)
23.
Peine
conventionnelle
Pour le cas de défauts soit des venderesses soit des acheteurs dans l’exécution de leurs
obligations, l’autre partie aura à son choix la faculté de :
-
soit poursuivre l’exécution du contrat
en demandant des dommages-intérêts moratoires ;
-
soit renoncer à l’exécution du
contrat en exigeant en lieu et place le paiement d’un montant de cinq cent cinquante mille francs
(…) à titre de peine conventionnelle, montant immédiatement exigible sans autre mise
en demeure que l’avis de sa détermination donné à la partie défaillante.
Si le défaut devait être le fait des acheteurs, les acomptes versés sur le prix de vente,
soit un montant total de cinq cent cinquante mille francs (CHF 550'000.--) sera acquis aux venderesses,
à titre de peine conventionnelle.
Si la défaillance devait être le fait des venderesses, elles devront, outre le paiement de
la peine conventionnelle, restituer à chacun des acheteurs, sans intérêt, les acomptes
respectifs versés sur le prix de vente. (…) »
Conformément à la section « II. Droits d’emption » du contrat de
vente à terme conditionnelle – emption, à titre de garantie, la demanderesse O.________
SA a accordé à la défenderesse [...] Sàrl un droit d’emption sur la parcelle
n° [...] et la demanderesse [...] SA un droit d’emption sur la parcelle
n°
[...] de la Commune de [...] au défendeur S.________. Il était prévu que ces droits d’emption
et leur annotation arrivent à échéance le 31 août 2012.
Entendu comme témoin, le notaire [...] a indiqué que, si les conditions suspensives n’étaient
pas réalisées et que l’acte principal devenait caduc, le droit d’emption était
automatiquement caduc lui aussi, mais que l’annotation subsistait jusqu’à l’échéance
prévue.
[...], qui était le principal interlocuteur des défendeurs, a négocié lui-même
l’acte signé par les parties le 2 mai 2012. Il a également participé à la rédaction
des clauses de cet acte. Il était présent chez le notaire [...] lors de la signature de l’acte
de vente à terme conditionnelle – emption le 2 mai 2012. En ce qui concerne la clause 17 dudit
acte, lors de son audition, le notaire [...] a indiqué  que les négociations n’étaient
pas intervenues en sa présence mais que les deux parties étaient venues les lui exposer ensemble
quelques jours avant la signature de l’acte, [...] et S.________ étant tous deux présents.
Lors de son audition, le notaire [...] a déclaré qu’au moment de l’établissement
du projet d’acte de vente, le défendeur avait annoncé qu’il ne serait pas disponible
du 2 juin au 31 juillet 2012, raison pour laquelle les parties étaient convenues que les défendeurs
devaient, en application de l’art. 18 de l’acte « entreprendre sans désemparer
et d’ici le 31 mai 2012 au plus tard, toute démarche nécessaire ou utile en vue de la
réalisation des conditions objet de l’art. 17 ci-dessus ». Il a ajouté
que les parties avaient également la volonté d’aller vite dans l’opération
et de ne pas traîner dans les démarches à effectuer pour que les conditions soient réunies.
Il a précisé que la date du 31 juillet 2012, comme date butoir pour la caducité de l’acte,
avait été proposée par lui-même, en indiquant aux parties qu’à cette période
de l’année, il était parfois difficile d’obtenir des documents compte tenu des
vacances des uns et des autres. D’après le notaire, S.________ souhaitait pour sa part que
les choses soient faites très rapidement.
S’agissant du paiement des acomptes, le notaire [...] a déclaré que la clause de l’acte
de vente stipulant que les acomptes devaient être versés immédiatement, même si les
conditions réservées à l’art. 17 dudit acte n’étaient pas réalisées,
était une clause inhabituelle. Il a relevé que c’était un fait assez rare que les
acomptes soient libérés alors que les conditions n’étaient pas encore remplies.
Il a expliqué que, dans la pratique, il était conseillé aux parties de consigner les acomptes
jusqu’à ce que les conditions soient réalisées. [...] a indiqué qu’il
se souvenait avoir expliqué à [...] que ce n’était pas usuel de verser d’emblée
les acomptes. Il a ajouté que S.________ avait finalement accepté de procéder à ce
versement, en ajoutant le deuxième paragraphe de l’art. 19, pour attirer l’attention
des parties, notamment d’ [...], sur le fait que les acomptes devaient être restitués
si la vente ne se faisait pas. D’après le notaire, si les acquéreurs avaient eu l’intention
de ne pas acheter, ils n’auraient pas accepté de libérer ces acomptes qu’ils risquaient
de perdre. Il a précisé qu’il ne pensait pas du tout que leur intention était de
ne pas acheter.
Entendu en qualité de témoin lors de l’audience de mesures provisionnelles le 31 janvier
2013, [...], directeur adjoint auprès de la banque [...], a indiqué qu’il avait parlé
avec S.________ de la libération des acomptes après la signature de l’acte de vente.
Il a ajouté qu’il lui aurait absolument déconseillé de faire les choses dans ce
sens s’il en avait eu connaissance avant. Pour ce témoin, ce versement « anticipé »
démontrait que S.________ voulait absolument aller au bout de cette opération.
8.
Le 3 mai 2012, S.________ et son épouse ont
fait visiter les immeubles n
os
[...] et [...] à trois responsables de la banque [...], [...], directeur adjoint, ainsi que deux
de ses collègues, l’un spécialiste du financement hôtelier et des écoles internationales
et l’autre diplômé de l’école hôtelière. Le 8 mai 2012, les époux
[...] ont adressé à la banque [...] le courrier reproduit ci-dessous :
« Cher Monsieur,
Pour faire suite à la visite de notre projet d’école internationale à [...], nous
avons le plaisir de nous [sic] solliciter en vue de l’obtention par votre établissement d’un
prêt de CHF 4'000'000.- en vue de financer l’acquisition de ces biens immobiliers et de leur
transformation d’Hôtel en école internationale.
Les
besoins financier [sic] sont les suivants :
Achats
des biens immobiliers selon acte de vente conditionnel
Prix
5'500'000.00
CHF
Frais
de notaire
250'000.00 CHF
Travaux
d’adaptations et amélioration
750'000.00
CHF
Total
6'500'000.00 CHF
Ces
travaux s’élevant à CHF 750'000.- concernant [sic] la création de classes et laboratoires
dans les combles et sous-sol ainsi que l’isolation thermique de l’immeuble et le changement
des fenêtres et travaux de défenses incendies prescrits par l’ECA.
Ces
besoins financiers seront couverts à hauteur de CHF 2'500'000.- par nos fonds propres et pour CHF
4'000'000.- par le crédit sollicité.
Garantie
offerte : hypothèque sur les biens immobiliers.
Durée
du crédit 10 ans ou 15 ans avec amortissement de 2.5% par année soit 100'000.- annuel.
Vous
trouverez ci-joint un plan financier de la société d’exploitation qui louera l’objet
à compter du 1
er
janvier 2013 après la période de travaux pour les années 2013, 2014 et 2015.
D’autre
part, nous évaluons ces biens immobiliers valorisés globalement à CHF 5'500'000.- de la
façon suivante :
Chalet
meublé
1'300'000.- CHF (3 pces 500'000.-, 4 pces ½ 800'000.-)
Valeur
terrain à bâtir résiduel
1'200'000 CHF
(1500 m2 de SPB x 800.-/m2
Total
2'500'000.- CHF
Hôtel
meublé avec sa parcelle de terrain
3'000'000.- CHF
Les
3 objets sont pour nous essentiels (le 4 pces ½ du chalet pour nous loger durant la période
de lancement du projet 4 à 5 ans), le 3 pces du chalet à RDC pour le directeur de l’établissement.
Le
terrain à bâtir pour l’extension de l’école si le projet le réclame afin
d’accueillir 80 pensionnaires, construire les classes définitives pour 100 élèves
dont 20 externes et réaliser le nombre souhaité d’appartements pour loger le personnel.
En
vous remerciant d’étudier favorablement notre demande d’un crédit de CHF 4'000'000.-
et entre-temps, nous vous prions d’agréer, Messiers, l’expression de nos meilleurs sentiments. »
Par courrier du 14 mai 2012 reproduit ci-dessous, la banque [...] a refusé la demande de crédit
des époux [...]:
« Madame,
Monsieur,
Nous
nous référons à votre courrier du 8 courant par lequel vous nous avez fait part de votre
demande de financement à concurrence de CHF 4'000'000.- des parcelles N
os
[...] et [...] de la Commune de [...], ce dont nous vous remercions vivement.
Comme
nous avons déjà pu vous le dire lors de la visite des immeubles le 3 mai dernier, notre établissement
ne participe pas au financement d’entreprises en phase de lancement de leurs activités, sur
base de business plan. Dans ce contexte, notre analyse de financement porte sur la valeur actuelle des
deux parcelles susmentionnées. Il en ressort les points suivants :
q
dans une approche de reprise de l’exploitation
de l’hôtel sis sur la parcelle [...], l’interruption de l’exploitation, le nombre
restreint de chambres, l’absence de salles d’eau pour certaines chambres et les besoins d’investissement
de rénovation de l’immeuble ne permettraient pas à notre avis de générer des
revenus suffisants pour justifier une valeur substantielle à l’immeuble,
q
le chalet de deux appartements sis sur la parcelle
[...] nécessite des investissements de rénovation importants pour notamment le remplacement
des radiateurs électriques et son isolation. Ces charges futures pénalisent la valeur du bien
que nous estimons à un niveau inférieur à CHF 1'000'000.--, et
q
compte tenu de l’issue de la votation du
11 mars 2012 sur l’initiative [...], la réserve de constructibilité sur la parcelle N
o
[...] est à notre sens faible, ou pour le moins très difficilement valorisable à ce stade.
Sur
la base de notre approche, vous constaterez que nos évaluations divergent fortement de celles que
vous nous avez présentées dans votre courrier susmentionné. En conséquence, nous
sommes malheureusement contraints de refuser votre demande de crédit de CHF 4'000'000.--.
Tout
en regrettant de ne pas pouvoir donner une suite favorable à votre  demande, nous vous présentons,
Madame, Monsieur, nos salutations distinguées. »
Entendu en qualité de témoin, [...], directeur adjoint auprès de la banque [...] et signataire
de la lettre reproduite ci-dessus, a indiqué qu’il avait personnellement examiné la demande
de crédit s’agissant des terrains que S.________ souhaitait acquérir. Selon l’analyse
de son collègue spécialiste hôtelier, la valeur de l’hôtel était évaluée
à une somme proche de zéro, compte tenu du nombre de chambres insuffisant pour une exploitation
rentable et de l’état de ces chambres, dont certaines n’avaient même pas de salle
d’eau. [...] a ajouté que le chalet était de construction ancienne, n’était
pas isolé et fonctionnait au chauffage électrique. Les collaborateurs de la banque [...] avaient
ainsi évalué sa valeur à une somme inférieure à un million, soit 800'000 ou
900'000 francs. La valeur des terrains était également évaluée à une somme inférieure
à un million, en raison de l’initiative Weber, en vertu de laquelle ces terrains ne pourraient
être construits que pour une résidence principale. [...] a précisé que les époux
[...] n’avaient pas déposé de business plan, ce qui importait peu à la banque [...]
dès lors qu’elle ne finançait pas une activité de démarrage. Il a affirmé
que la banque [...] disposait de suffisamment d’éléments pour répondre à la
demande de crédit qui lui avait été adressée. Il a confirmé que, par le passé,
S.________ n’avait jamais essuyé un quelconque refus de financement de la part de la banque
[...].
Les époux [...] étant des clients de longue date de la banque [...], le témoin [...] s’était
trouvé dans une position difficile pour leur faire part du refus de financement mais, compte tenu
de la valeur des biens immobiliers qui étaient présentés, il n’y avait pas d’autre
solution possible pour l’établissement bancaire. De plus, l’avis de son collègue
spécialiste s’agissant des écoles internationales était également très
négatif sur la possibilité d’exploiter l’hôtel en école. D’après
[...],S.________ pensait obtenir un financement, sinon il n’aurait pas fait la demande. [...] a
déclaré avoir dit à S.________ qu’il serait difficile d’obtenir un financement
auprès d’une autre banque pour son projet sur ces deux parcelles.
9.
Le jour même, les époux [...] ont adressé à [...] un courriel l’informant qu’ils
étaient interloqués par la réponse de la banque [...] qui qu’ils venaient de recevoir,
celle-ci refusant de financer leur projet au motif que les immeubles étaient largement surévalués.
Les époux [...] ont indiqué que la banque [...] avait évalué ces immeubles bien en
dessous de 3 millions de francs et que face à leur insistance, elle consentait à leur prêter
la somme de 1.5 million de francs en réclamant des garanties personnelles supplémentaires.
Dans ce courriel, les époux [...] ont expliqué que la banque [...] était la seule banque
avec laquelle ils entretenaient des relations professionnelles et patrimoniales, qu’il leur semblait
dès lors vain de solliciter des crédits auprès d’autres établissements bancaires
et qu’ils étaient par conséquent contraints de renoncer à l’achat. Ils ont
donc demandé à [...] de leur restituer les acomptes qu’ils lui avaient versés pour
un montant de 550'000 francs.
Par
courrier du 16 mai 2012, les époux [...] ont également indiqué aux demanderesses par leur
administratrice qu’ils avaient sollicité de leur banque un crédit de 4 millions de francs,
mais que celle-ci avait refusé de leur octroyer le crédit en question, de sorte que l’acte
de vente était caduc, une des conditions de la vente à terme conditionnelle n’étant
pas réalisée ; ils sollicitaient que les acomptes versés à hauteur de 550'000
fr. leur soient restitués, sans intérêts.
10.
Par courriel du 9 mai 2012, l’architecte
[...] a adressé à la Municipalité de la Commune de [...] une demande de changement d’affectation
de l’hôtel [...] sis sur la parcelle n° [...] en école privée. Entendu comme
témoin, l’architecte a déclaré que son bureau avait mené en parallèle
l’expertise, l’élaboration des plans et ce qui était nécessaire pour le changement
d’affectation, afin que tout soit prêt à fin mai.
Par courrier du 11 mai 2012, la Municipalité
de la Commune de [...] a informé l’architecte [...] qu’elle avait accepté, lors
de sa séance du 10 mai, le changement d’affectation de l’hôtel [...] en une école
privée, ce projet étant conforme à la règlementation de la zone « villages
et hameaux ».
Lors de son audition, [...], municipal, responsable des constructions de la Commune de [...], a indiqué
qu’il y avait eu plusieurs contacts depuis avril 2012 entre la Municipalité et l’architecte
de S.________ et que la Municipalité appuyait fortement ce projet. Avant fin mai 2012, la Commune
avait reçu tous les avant-projets et projets de la part de l’architecte de S.________. Le
témoin [...] a expliqué que les avant-projets demandaient encore quelques aménagements
pour correspondre aux règlements communaux et que des renseignements supplémentaires étaient
nécessaires pour le dossier de mise à l’enquête finale, qui n’avait pas été
déposé. Il a précisé que, s’agissant du bâtiment principal de l’hôtel,
la Commune n’avait pas exigé de mise à l’enquête puisqu’il s’agissait
d’aménagements intérieurs. Cependant, le dossier devait passer par le Canton et l’ECA
pour les autorisations définitives.
11.
Par courrier du 22 mai 2012, les défendeurs ont sollicité un prêt d’un montant de
4 millions de francs auprès de la Banque [...], en détaillant leurs besoins financiers et en
transmettant différents documents, notamment des plans ainsi qu’une présentation de leur
projet.
12.
Par courrier du 31 mai 2012, le défendeur
S.________ a également sollicité un crédit de 4 millions de francs de la banque [...]
pour le financement de son projet d’école internationale ; il a fourni un dossier complet
à la banque.
13.
Par courriel du 1
er
juin 2012, S.________ a informé [...] qu’il venait d’apprendre que la banque [...] ne
lui accorderait pas non plus le crédit sollicité et lui a expliqué les motifs de ce refus,
soit le manque de rentabilité du projet compte tenu du prix d’achat et du coût des travaux
ainsi que les pertes financières potentielles en cas d’échec du projet d’école
internationale. S.________ a indiqué avoir tout mis en œuvre dans les délais prescrits
(demande de changement d’affectation de l’hôtel en école, demande de préavis
pour un nouveau bâtiment sur la parcelle n° [...] et plusieurs demandes de crédit auprès
des banques les plus importantes du canton et de la Confédération) ; il répétait
devoir abandonner ledit projet et demander au notaire de prononcer la caducité de l’acte de
vente à terme conditionnelle − emption.
Par courriel du même jour, [...] a fait savoir à S.________ qu’il avait contacté,
de son côté, ses sources de financement et qu’il était très agréablement
étonné de leur enthousiasme pour le projet. D’après lui, la Banque [...] (ci-après :
[...]), la banque [...] (une autre succursale que celle de [...]) et la banque [...] étaient toutes
favorables à l’idée de créer une école privée à [...]. Il a indiqué
qu’il avait également des contacts avec la banque [...] et d’autres banques en cas de
besoin. Dans ce courriel, [...] a ajouté qu’il était très confiant de pouvoir aider
S.________ à monter le financement nécessaire ou, pour le moins, être très près
du montant désiré et qu’il pourrait toujours voir comment lui attribuer ou lui consentir
un financement additionnel s’il le fallait. [...] a encore déclaré que la clause suspensive
du contrat qui mentionnait l’obtention du crédit ne l’avait jamais vraiment inquiété.
Il a enfin proposé à S.________ d’en discuter tranquillement la semaine suivante et lui
a demandé de lui faire parvenir une copie de la lettre de refus de la banque [...].
14.
Le 2 juin 2012, S.________ a envoyé à [...] un courriel indiquant notamment que son épouse
et lui-même avaient rempli toutes leurs obligations au regard de la vente conditionnelle en consultant
plusieurs banques, qui les avaient conseillés après visite des lieux et analyse, qu’il
leur semblait plus correct de libérer [...] au plus tôt de ses engagements afin qu’il
puisse remettre ses biens en vente sans perdre de temps, qu’ils écrivaient au notaire pour
qu’il prenne acte de la caducité de la vente et qu’ils le remerciaient à l’avance
de la restitution de leurs acomptes.
15.
Dans un courrier daté du 4 juin 2012, la banque [...] a confirmé par écrit son refus de
financer le projet des défendeurs, en expliquant que compte tenu des frais importants de rénovation
et de transformation, le prix de revient des biens immobiliers lui semblait trop élevé par
rapport au faible potentiel de rentabilité attendu et qu’au cas où leur projet d’école
internationale échouerait, la reconversion commerciale de cette structure immobilière serait
difficile au vu du marché.
Entendu en qualité de témoin, [...], employé de banque auprès de la banque [...]
ayant à l’époque examiné la demande de crédit déposée par S.________,
a indiqué que le dossier qui lui avait été transmis ne lui avait pas permis d’octroyer
le prêt. Il a précisé que, si sa mémoire était bonne, il y avait dans le dossier
remis par S.________ un document que l’on pouvait assimiler à un business plan qui présentait
un budget d’exploitation pour l’entreprise future. Il a expliqué que le refus avait
été motivé par la globalité du projet, le prix d’achat et les revenus que l’on
pouvait tirer de l’exploitation à la suite de l’achat étant liés.
16.
Par courrier du 11 juin 2012, la banque [...] a indiqué aux défendeurs qu’il ne lui était
pas possible d’entrer en matière sur la demande de crédit.
Entendu
en qualité de témoin, [...], banquier auprès de cet établissement bancaire, a indiqué
qu’il avait rencontré S.________ au sujet d’un éventuel financement fin mai-début
juin 2012 et que la décision de refus de financement avait été très rapidement prise
au sein de la banque [...], car, après examen du projet, de l’immeuble, du rendement envisagé
et du domaine d’affaire, le financement n’était pas envisageable. S.________ en aurait
été tout de suite informé, à l’issue de l’entretien. Ce refus lui aurait
ensuite été confirmé par écrit, lorsque la banque [...] lui aurait retourné
ses pièces. D’après [...], les chiffres parlaient d’eux-mêmes. La banque [...]
a refusé le crédit demandé pour des raisons de manque de rentabilité, respectivement
de pérennité de l’affaire. Le témoin [...] a indiqué que S.________ lui avait
remis tous les documents adéquats pour une demande de financement tel qu’il la présentait,
avec projet, business plan, extrait du Registre foncier, plan de situation. Selon [...], le dossier était
complet.
Lors
de son audition du 31 janvier 2013, [...] a déclaré qu’il n’avait pas suggéré
à S.________ d’aller consulter d’autres établissements. A son avis, les autres
grands établissements n’auraient pas accepté non plus de financer cette affaire, leur
politique de financement étant assez similaire. Il a encore précisé qu’il n’avait
pas envisagé d’autres options de financements, car le projet ne semblait pas réalisable.
17.
Le 11 juin 2012, le conseil des demanderesses
a adressé un courrier aux défendeurs indiquant qu’au vu de leurs relations professionnelles
et patrimoniales, ceux-ci savaient avant la signature de l’acte que les banques [...] et [...]
ne leur accorderaient pas leur demande de financement à concurrence de 4 millions de francs.
D’après le conseil des demanderesses, cela ressortait clairement des échanges de courriels
qu’ils avaient eus avec [...]. Il a ajouté que d’autres banques, ou encore un particulier,
pouvaient financer leur projet et que cette solution permettrait de s’exécuter en conformité
avec les règles de la bonne foi. Le conseil des demanderesses a par ailleurs affirmé qu’aussi
longtemps que la preuve du refus de financement de toutes les banques, tant privées que commerciales,
n’aurait pas été apportée, respectivement que tout acte n’aurait pas été
entrepris par leurs soins dans le sens des obligations que l’acte de vente à terme conditionnelle
avec droit d’emption renfermait, la conviction que toutes les démarches nécessaires et
utiles en vue de la réalisation des conditions n’avaient pas été entreprises subsistait.
Il estimait que, de ce fait, la caducité du contrat ne pouvait prendre effet. Bien au contraire,
selon lui, vu la rapidité avec laquelle les défendeurs avaient tenté de se désister,
tout portait à croire qu’ils se dirigeaient, en réalité, vers un autre objet.
18.
Par courriel du 18 juin 2012, le notaire [...] a transmis à S.________ ainsi qu’à [...]
deux projets, soit un acte d’annulation de la vente à terme conditionnelle - emption instrumentée
le 2 mai 2012 en son étude et une réquisition de radiation concernant les droits d’emption
inscrits sur les parcelles n
os
[...] et [...], leur laissant le soin d’examiner ces documents puis de lui faire part de leurs
remarques éventuelles ou de leur approbation.
19.
Dans un courrier adressé à [...] le 6 juillet 2012, la banque [...], après avoir précisé
que l’hôtel [...] et le chalet [...] sis sur les parcelles n
os
[...] et [...] de [...] étaient financés par elle, a déclaré qu’elle était
prête à discuter avec les acquéreurs de ces propriétés d’une éventuelle
poursuite du financement, s’ils le souhaitaient. Il était précisé que [...] se tenait
à disposition pour une discussion.
Par
courrier du 9 juillet 2012, le conseil des demanderesses a indiqué aux époux [...] que son
mandant était en mesure d’offrir une solution intéressante et adéquate à l’obtention
des deux crédits hypothécaires pour un montant total de 4 millions de francs, expliquant que
la banque [...], en la personne de [...], était prête à discuter d’un éventuel
financement et que ce dernier se tenait à disposition des acquéreurs. Le conseil des demanderesses
a ajouté que l’acte d’annulation de la vente à terme conditionnelle et la réquisition
de radiation concernant les droits d’emption inscrits sur les parcelles n
os
[...] et [...] de [...] étaient refusés dans leur intégralité, sans aucune négociation
possible.
Entendu en qualité de témoin par la juge déléguée, [...], conseiller à
la clientèle auprès de la [...], a indiqué que la banque avait donné son accord pour
un entretien au sujet du financement de cette vente. Il a toutefois précisé qu’avec cette
lettre, la banque [...] n’avait ni accepté ni refusé le financement, mais était
simplement d’accord à ce stade de discuter. Selon [...], la banque avait besoin d’informations
complémentaires pour envisager un financement. Elle se déclarait simplement ouverte à
une rencontre et il n’y avait aucune notion d’enthousiasme à ce stade. [...] a expliqué
n’avoir jamais reçu de dossier ni eu de contact par téléphone ou par écrit
avec S.________ ou [...] Sàrl. Il a ajouté que, pour pouvoir être favorable à un
financement, la banque [...] devait connaître la situation financière de S.________ et par
conséquence le rencontrer, ce qui n’avait jamais eu lieu.
20.
Dans le courrier adressé aux époux [...]
le 16 août 2012, le conseil des demanderesses a expliqué que les immeubles n
os
[...] et [...] étaient grevés de cédules hypothécaires pour un montant total de 2'320'000
fr. et que ces biens avaient été financés par la banque [...], de sorte que ces cédules
hypothécaires avaient été constituées en faveur de celle-ci. Il a indiqué aux
époux [...] que [...], représentant de la banque [...], était favorable à la reprise
des dettes garanties par ces cédules hypothécaires en leur nom, respectivement par leur société,
pour autant qu’elles soient toutes inscrites en 1
er
rang.
Dès lors, d’après le conseil des demanderesses, un montant de 2'320'000 fr. en tant que
crédit hypothécaire était déjà à leur disposition. En outre, il a mentionné
que le montant restant, soit la somme de 1'680'000 fr., serait fourni par ses mandantes en tant que prêt
hypothécaire en 2
e
rang, à garantir par la constitution d’une cédule hypothécaire, les intérêts
et amortissements étant soumis aux mêmes conditions que celles que la banque [...] offrirait.
De l’avis du conseil des demanderesses, la dernière condition sous point 17 de l’acte
de vente à terme conditionnelle – emption du  2 mai 2012 pouvait être réalisée,
à savoir l’obtention des deux crédits hypothécaires, de sorte que plus rien ne s’opposait
à la finalisation de la vente.
21.
Le 30 août 2012, le conseil des défendeurs a adressé un courrier au conseil des demanderesses
expliquant que, malgré son courrier du 16 août 2012, deux des conditions contenues à l’art.
17 du contrat de vente à terme conditionnelle n’étaient pas remplies et que les demanderesses
devaient en conséquence restituer à ses mandants les acomptes versés de 300'000 et 250'000
francs. Le conseil des défendeurs a dès lors mis en demeure les demanderesses, conjointement
et solidairement entre elles, aux noms de ses clients, de leur rembourser les montants précités
d’ici au 10 septembre 2012 à midi.
22.
Le
6 septembre 2012, un commandement de payer portant sur la somme de 2'700'000 fr. a été notifié
à S.________ dans le cadre de la poursuite n° [...] dirigée contre [...] Sàrl. Le
lendemain, un commandement de payer portant sur la somme de 2'250'000 fr. a été notifié
à S.________ le 7 septembre 2012 dans le cadre de la poursuite n
o
[...] dirigée contre lui. Les défendeurs ont fait opposition totale à ces commandements
de payer.
23.
a)
Le
11 septembre 2012, le conseil des défendeurs a adressé à l’Office de poursuites
du district Riviera – Pays-d’Enhaut, au nom de ses mandantes, quatre réquisitions de
poursuite, toutes dirigées contre les deux demanderesses, conjointement et solidairement entre elles.
Dans ces réquisitions de poursuite, S.________ et [...] Sàrl sont tous deux mentionnés
comme créanciers, conjointement et solidairement entre eux. Deux réquisitions de poursuite
portent sur un montant de 300'000 fr. avec intérêt à 5 % dès le 10 septembre 2012
et mentionnent comme titre de la créance ou cause de l’obligation un « Remboursement
d’un acompte de 300'000 fr. par [...] Sàrl à E.________ SA ». Deux réquisitions
de poursuite portent sur un montant de 250'000 fr. avec intérêt à 5 % dès le 10 septembre
2012 et mentionnent comme titre de la créance ou cause de l’obligation un « Remboursement
d’un acompte de 250'000 fr. par S.________ O.________ SA ».
b)
Le 13 septembre 2012, quatre commandements
de payer ont été notifiés aux demanderesses. Deux commandements de payer ont été
notifiés à O.________ SA pour des montants respectifs de 300'000 et 250'000 fr. dans le cadre
des poursuites n
os
[...] et [...]. Sur le premier commandement de payer relatif à la poursuite no [...], il est indiqué
dans la rubrique « titre ou cause de l’obligation » la mention suivante :
« Solidairement responsable avec E.________ SA, [...]. Créancier suite : [...] Sàrl,
Chemin de [...]. Remboursement d’un acompte de Fr. 300'000.00 par [...] Sàrl à O.________
SA ». La mention suivante est indiquée dans le second commandement de payer relatif à
la poursuite no [...] : « Solidairement responsable avec O.________ SA [sic], [...]. Créancier
suite : [...] Sàrl, Chemin de [...]. Remboursement d’un acompte de Fr. 250'000.00 par
S.________ à O.________ SA ». Les deux autres commandements de payer ont été
notifiés à E.________ SA pour des montants respectifs de 300'000 et 250'000 fr. dans le cadre
des poursuites n
os
[...] et [...]. Sur le premier commandement de payer relatif à la poursuite no [...], il est indiqué
dans la rubrique « titre ou cause de l’obligation » la mention suivante :
« Solidairement responsable avec O.________ SA, [...]. Créancier suite : [...] Sàrl,
Chemin de [...]. Remboursement d’un acompte de Fr. 300'000.00 [...] Sàrl à E.________
SA ». La mention suivante est indiquée dans le second commandement de payer relatif à
la poursuite n° [...] : « Solidairement responsable avec O.________ SA, [...]. Créancier
suite : [...] Sàrl, Chemin de [...]. Remboursement d’un acompte de Fr. 250'000.00 par
S.________ à O.________ SA ».
Les demanderesses n’ont pas fait opposition à ces quatre commandements de payer. D’après
les explications fournies par les demanderesses, ceux-ci auraient été notifiés au domicile
de [...], administratrice de l’époque, qui était alors en vacances et donc absente de
son domicile le jour de la notification. Son époux aurait réceptionné lesdits commandements
de payer mais, n’ayant aucun lien avec les défendeurs et ne sachant pas de quoi il retournait,
n’aurait pas formé opposition.
c)
Le 12 octobre 2012, des comminations de faillite
ont été notifiées à chacune des demanderesses dans le cadre des poursuites n
os
[...] et [...]. Une commination de faillite a été notifiée à O.________ SA dans le
cadre de la poursuite n
o
[...] portant sur un montant de 300’000 francs. La seconde commination de faillite a été
notifiée à E.________ SA dans le cadre de la poursuite n° [...] portant sur un montant
de 250'000 francs.
24.
Le
31 octobre 2012, les demanderesses ont formé une action en annulation de ces poursuites, en concluant,
à titre provisoire, à la suspension desdites poursuites et, à titre principal, à
la constatation de l’inexistence des créances objet des poursuites, à l’annulation
des poursuites précitées et à leur radiation.
25.
a)
Par courriers des 12 et 15 novembre 2012, les demanderesses ont requis la  suspension des poursuites
n
os
[...] et [...] par voie de mesures superprovisionnelles.
b)
Par ordonnance de mesures superprovisionnelles
du 26 novembre 2012, la juge déléguée a ordonné la suspension provisoire des poursuites
n
os
[...] et [...] de l’Office des poursuites du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut
dirigées contre O.________ SA et E.________ SA, dit que les frais de cette décision suivaient
le sort de la procédure provisionnelle, déclaré sa décision immédiatement exécutoire
et dit qu’elle resterait en vigueur jusqu’à droit connu sur le sort des mesures provisionnelles.
26.
Les 20 et 27 décembre 2012, une annonce a été publiée par [...] Sàrl dans le
Journal [...] avec le texte suivant : « Ecole privée internationale cherche chalets
et volumes à louer proche du centre de [...]. Contrat longue durée. Option d’achat. »
Un contrat de bail pour
des locaux commerciaux portant sur le Chalet [...] a été conclu par [...] et [...], d’une
part, et [...] Sàrl, représentée par [...] et S.________, d’autre part, le 18 février
2013, avec effet au 1
er
avril 2013 ou à une date ultérieure selon disponibilité. Ledit contrat prévoyait
un loyer mensuel net de 5'000 fr. pour les cinq premières années, puis de 6’700 fr. Aux
termes du contrat, compte tenu des travaux engagés à ses frais par [...] Sàrl pour un
montant d’au minimum 100'000 fr. et restant en faveur du propriétaire à son départ,
celle-ci avait été dispensée de fournir une garantie du loyer. Ce contrat a fait l’objet
d’un avenant concernant sa prise d’effet, de sorte qu’il a finalement pris effet le
1
er
septembre 2013.
Les
époux [...] ont finalement mené à bien leur projet d’école internationale dans
la Commune de [...] en louant le Chalet [...]. L’école internationale fondée par les
défendeurs a démarré son activité le 12 septembre 2013.
27.
Le 28 janvier 2013, une commination de faillite
a été notifiée à O.________ SA dans le cadre de la poursuite n° [...] portant
sur la somme de 300’000 fr. et une autre à E.________ SA dans le cadre de la poursuite n°
[...] portant sur la somme de 300'000 francs.
28.
Le 30 janvier 2013, les
demanderesses ont déposé une deuxième action en annulation de poursuites, requérant,
à titre superprovisoire et provisoire, la suspension des poursuites n
os
[...] et [...] et, à titre principal, la constatation de l’inexistence des créances objets
de ces poursuites ainsi que l’annulation et la radiation de ces poursuites.
Dans leur action en annulation de poursuites du 30 janvier 2013, les demanderesses ont notamment requis
la jonction de cette cause avec celle introduite par l’action en annulation de poursuites du 31
octobre 2012, expliquant que les prétentions relevaient de la même procédure en cours
et présentaient un lien de connexité.
29.
Le même jour, les demanderesses ont déposé une écriture intitulée « Action
en annulation des poursuites (Compléments à l’Action en annulation des poursuites déposée
le 31 octobre 2012 référencé sous JP12.045613) », en prenant, avec suite de
frais et dépens, les conclusions suivantes :
«
A.
A
titre provisoire
1.
Les poursuites n° [...] et n° [...]
enregistrées auprès de l’Office des poursuites du District de la Riviera Pays-d’Enhaut
sont provisoirement suspendues.
B.
A
titre principal
1.
Les créances par
CHF
300'000.-
et par
CHF
250'000.-
, objet des poursuites n° [...]
et n° [...] sont inexistantes.
2.
O.________ SA n’est pas la débitrice
de S.________, et ne lui doit pas le montant de
CHF
300'000.-
, avec intérêts à 5% dès
le 10 septembre 2012.
3.
O.________ SA n’est pas la débitrice
de [...] SARL, et ne lui doit pas le montant de
CHF
300'000.-
, avec intérêts à 5% dès
le 10 septembre 2012.
4.
E.________ SA n’est pas la débitrice
de S.________, et ne lui doit pas le montant de
CHF
250'000.-
, avec intérêts à 5% dès
le 10 septembre 2012.
5.
E.________ SA n’est pas la débitrice
de [...] SARL, et ne lui doit pas le montant de
CHF
250'000.-
, avec intérêts à 5% dès
le 10 septembre 2012.
6.
Les poursuites n° [...] et n° [...]
sont annulées.
7.
Ordre est donné au Préposé de l’Office
des Poursuites du District de la Riviera-Pays-d’Enhaut de radier les poursuites n° [...] et
n° [...].
8.
S.________ et [...] SARL sont condamnés aux
frais de la procédure et au paiement en faveur de O.________ SA et E.________ SA d’une indemnité
de procédure valant participation aux honoraires d’avocat.
B.
Subsidiairement
1.
Les poursuites n°
[...] et n° [...] sont suspendues jusqu’à droit connu sur toute procédure introduite
par O.________ SA et E.________ SA à l’encontre de S.________ et [...] SARL, pour détermination
de l’existence comme de la quotité de toutes créances dont O.________ SA et E.________
SA seraient les créancières de S.________ et de [...] SARL. »
30.
Le 31 janvier 2013 s’est
tenue une audience de mesures provisionnelles lors de laquelle le conseil des demanderesses a produit
un courrier de la banque [...] daté du 30 janvier 2013 adressé à [...], indiquant qu’un
financement de sa part ou du moins la reprise du financement par S.________ et/ou [...] Sàrl aurait
été « dans le domaine du possible », dans l’hypothèse où
ils auraient satisfait aux conditions cadres de la banque.
Par courrier du 7 février 2013, la juge déléguée
a confirmé que l’action en annulation de poursuites déposée le 31 janvier 2013 par
les demanderesses avait été jointe à la cause pendante devant la Chambre patrimoniale
cantonale et introduite le 31 octobre 2012 par les demanderesses, et elle a indiqué qu’une
décision de mesures provisionnelles concernant les quatre poursuites serait rendue.
31.
Par ordonnance de mesures provisionnelles du 19 février 2013, la juge déléguée a
notamment ordonné la suspension provisoire des poursuites
n
os
[...], [...], [...] et [...] de l’Office des poursuites du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut
dirigées contre les demanderesses, au motif qu’il apparaissait «
prima
facie
» que les demanderesses n’étaient
ni créancières solidaires, ni titulaires en commun des créances déduites en poursuite
et que, dès lors, les poursuites précitées étaient mal fondées, les chances
de succès des demanderesses apparaissant à ce stade de l’instruction nettement supérieures
à celles des défendeurs.
Par arrêt du 25 juin 2013, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal vaudois a rejeté
l’appel formé par les défendeurs et a confirmé l’ordonnance de mesures provisionnelles
rendue par la jugée déléguée.
32.
Le 22 avril 2013, un commandement de payer a été
notifié à la demanderesse O.________ SA pour un montant de 300'000 fr. avec intérêt
à 5 % dès le 10 septembre 2012 dans le cadre de la poursuite n° [...]. Ledit commandement
de payer mentionne comme créancier [...] Sàrl et comme « titre de la créance
ou cause de l’obligation « Versement d’un acompte de Fr. 300’000.00 versé
par [...] Sàrl à O.________ SA selon acte de vente à terme conditionnelle-emption signé
le 2 mai 2012 ». Le même jour, un commandement de payer a été notifié à
la demanderesse E.________ SA pour un montant de 250'000 fr. avec intérêt à 5 % dès
le 10 septembre 2012 dans le cadre de la poursuite n°
6607979.
Ledit commandement de payer mentionne comme créancier S.________ et comme « titre de la
créance ou cause de l’obligation « Versement d’un acompte de Fr. 250’000.00
versé par S.________ à E.________ SA selon acte de vente à terme conditionnelle-emption
signé le 2 mai 2012 ». Les demanderesses ont fait opposition à ces deux commandements
de payer.
33.
Le 11 juin 2013, les défendeurs ont déposé une réponse et une demande reconventionnelle,
dans lesquelles ils ont pris les conclusions suivantes, avec suite de frais et dépens :
«
Principalement
I.-
Rejeter
les conclusions de la Demandes déposée par E.________ SA et O.________ SA le 31 octobre 2102.
II.-
Rejeter
les conclusions de la Demandes déposée par E.________ SA et O.________ SA le 20 janvier 2013.
Reconventionnellement
III.-
Dire
que E.________ SA est la débitrice de S.________ et lui doit immédiat paiement d’un montant
de CHF 250'000.- (…) avec intérêts à 5% l’an dès le 10 septembre 2012.
IV.-
Dire
que O.________ SA est la débitrice de [...] Sàrl et lui doit immédiat paiement d’un
montant de CHF 300'000.- (…) avec intérêts à 5% l’an dès le 10 septembre
2012.
V.-
Prononcer
la mainlevée définitive de l’opposition d’E.________ SA au commandement de payer
dans la poursuite n° [...] de l’Office des poursuites du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut
qui lui a été notifié le 22 avril 2013 sur réquisition de S.________.
VI.-
Prononcer
la mainlevée définitive de l’opposition de O.________ SA au commandement de payer dans
la poursuite n° [...] de l’Office des poursuites du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut
qui lui a été notifié le 22 avril 2013 sur réquisition d’ [...] Sàrl.
VII.-
Ordonner
au Préposé de l’Office des poursuites du district de Lavaux-Oron qu’il annule le
commandement de payer dans la poursuite n° [...] notifié à [...] Sàrl sur réquisition
d’O.________ SA le 6 septembre 2012.
VIII.-
Ordonner
au Préposé de l’Office des poursuites du district de Lavaux-Oron qu’il annule le
commandement de payer dans la poursuite n° [...] notifié à S.________ sur réquisition
d’E.________ SA le 7 septembre 2012. »
Dans leur réplique et réponse sur demande reconventionnelle du 23 octobre 2013, les demanderesses
ont pris, sous suite de frais et dépens, les conclusions suivantes :
« A.
A
titre principal
1.
Les créances par
CHF
300'000.-
et par
CHF
250'000.-
, objet des poursuites n° [...]
et n° [...] sont inexistantes.
2.
O.________ SA n’est pas la débitrice
de S.________, et ne lui doit pas le montant de
CHF
250'000.-
, avec intérêts à 5% dès
le 10 septembre 2012.
3.
O.________ SA n’est pas la débitrice
de [...] SARL, et ne lui doit pas le montant de
CHF
250'000.-
, avec intérêts à 5% dès
le 10 septembre 2012.
4.
E.________ SA n’est pas la débitrice
de S.________, et ne lui doit pas le montant de
CHF
300'000.-
, avec intérêts à 5% dès
le 10 septembre 2012.
5.
E.________ SA n’est pas la débitrice
de [...] SARL, et ne lui doit pas le montant de
CHF
300'000.-
, avec intérêts à 5% dès
le 10 septembre 2012.
6.
Les poursuites n° [...] et n° [...]
sont annulées.
7.
Ordre est donné au Préposé de l’Office
des Poursuites du District de la Riviera-Pays-d’Enhaut de radier les poursuites n° [...] et
n° [...].
8.
S.________ et [...] SARL sont condamnés aux
frais de la procédure et au paiement en faveur de O.________ SA et E.________ SA d’une indemnité
de procédure valant participation aux honoraires d’avocat.
9.
Les créances par
CHF
300'000.-
et par
CHF
250'000.-
, objet des poursuites n° [...]
et n° [...] sont inexistantes.
10.
O.________ SA n’est pas la débitrice
de S.________, et ne lui doit pas le montant de
CHF
300'000.-
, avec intérêts à 5% dès
le 10 septembre 2012.
11.
O.________ SA n’est pas la débitrice
de [...] SARL, et ne lui doit pas le montant de
CHF
300'000.-
, avec intérêts à 5% dès
le 10 septembre 2012.
12.
E.________ SA n’est pas la débitrice
de S.________, et ne lui doit pas le montant de
CHF
250'000.-
, avec intérêts à 5% dès
le 10 septembre 2012.
13.
E.________ SA n’est pas la débitrice
de [...] SARL, et ne lui doit pas le montant de
CHF
250'000.-
, avec intérêts à 5% dès
le 10 septembre 2012.
14.
Les poursuites n° [...] et n° [...]
sont annulées.
15.
Ordre est donné au Préposé de l’Office
des Poursuites du District de la Riviera-Pays-d’Enhaut de radier les poursuites n° [...] et
n° [...].
16.
S.________ et [...] SARL sont condamnés aux
frais de la procédure et au paiement en faveur de O.________ SA et E.________ SA d’une indemnité
de procédure valant participation aux honoraires d’avocat.
B.
Sur
conclusions reconventionnelles
A
titre préalable
1.
Les conclusions V, VI, VII et VIII e la Demande
reconventionnelle du 11 juin 2013 sont déclarées irrecevables.
A
titre principal
1.
Les conclusions III, IV, V, VI, VII et VIII de
la Demande reconventionnelle du 11 juin 2013 sont rejetées.
Dans leur duplique du 24 février 2014, les défendeurs ont conclu, avec suite de frais et dépens,
au rejet des conclusions prises par les demanderesses dans leur réponse sur demande reconventionnelle
du 23 octobre 2013.
34.
En cours de procédure, les parties et onze témoins ont été entendus le 12 mars 2015.
S.________ a notamment déclaré ce qui suit, s’agissant des obligations des défenderesses (all.
200 à 202) :
« Non,
je n’ai pas renoncé. Je devais tout faire en ma qualité d’acheteur jusqu’au
31 mai pour obtenir l’octroi d’un crédit de 4 mio de francs me permettant d’acheter
ces deux parcelles ».
35.
Des plaidoiries écrites ont ensuite été déposées par les parties.
En droit
:
1.
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272]), dans les causes patrimoniales pour autant que la valeur litigieuse, au dernier
état des conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins
(art. 308 al. 2 CPC). Le délai d’appel est de trente jours (art. 311 al. 1 CPC).
Formé en temps utile par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC),
dans une cause patrimoniale dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., l’appel
est recevable.
2.
2.1
L’appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut revoir librement
la constatation des faits sur la base des preuves administrées en première instance et parvenir
à des constatations de fait différentes de celles de l’autorité de première
instance (TF 4A_748/2012 du 3 juin 2013 consid. 2.1 ; Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC).
Cela étant, dès lors que, selon l’art. 311 al. 1 CPC, l’appel doit être motivé
– la motivation consistant à indiquer sur quels points et en quoi la décision attaquée
violerait le droit et/ou sur quels points et en quoi les faits auraient été constatés
de manière inexacte ou incomplète par le premier juge –, la Cour de céans n’est
pas tenue d’examiner, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions
juridiques qui se posent si elles ne sont pas remises en cause devant elle, ni de vérifier que tout
l’état de fait retenu par le premier juge est exact et complet, si seuls certains points de
fait sont contestés devant elle (jurisprudence constante de la CACI, notamment CACI 1
er
février 2012/57 consid. 2a).
2.2
En l’espèce,
selon les expressions figurant sous chiffres 1, 2 et 3 en pages 6, 11 et 16 de leur écriture, les
appelantes semblent contester les faits retenus par les premiers juges. Elles confondent toutefois en
réalité le grief de constatation inexacte des faits avec celui d’appréciation erronée
des faits. Ainsi, excepté leur réquisition tendant à la prise en compte de la déposition
de S.________ du 12 mars 2015 − qui doit être intégrée à l’état
de fait −, elles ne critiquent pas de manière précise l'établissement des faits
de première instance, leur démarche consistant en réalité à remettre en cause
la manière dont les premiers juges ont interprété l'état de fait et, pour le surplus,
à se référer à leurs conclusions motivées de première instance « s'agissant
du détail complet des faits », procédé qui n’est pas admissible en procédure
d'appel (CACI 9 octobre 2015/537).
3.
3.1
Les appelantes reprochent
aux premiers juges d'avoir incorrectement interprété l'art. 18 de l'acte du 2 mai 2012 quant
à son aspect contraignant pour les acheteurs et omis d'examiner la question de la nature de l'impossibilité
ayant frappé la survenance de deux des trois conditions suspensives prévues par cet accord.
Selon elles, cette clause aurait imposé à S.________ de rechercher un financement auprès
d'une banque sans relâche jusqu'au 31 mai 2012 et celui-ci se serait montré très passif
à cet égard. De plus, il aurait appris déjà la veille de la date de conclusion de
cet acte, soit le 1
er
mai 2012, que la banque [...] refusait de lui accorder le financement sollicité, de sorte que la
troisième condition aurait été exposée à une impossibilité objective initiale.
En outre, pour les appelantes, les appelants par voie de jonction seraient directement à l'origine
de l'absence de délivrance d'un préavis positif de la Municipalité de la Commune de [...]
et l'impossibilité serait sur ce point subjective et subséquente. Dans les deux cas, il y aurait
impossibilité fautive qui engagerait la responsabilité des appelants par voie de jonction sous
l'angle de l'art. 97 CO (Code des obligations, loi fédérale du 20 mars 1911 complétant
le Code civil suisse ; RS 220) en lien avec l'art. 160 CO, dès lors que ceux-ci se seraient
comportés contrairement aux règles de la bonne foi en ne s'efforçant pas réellement
de tout mettre en oeuvre pour obtenir la réalisation des deuxième et troisième conditions
suspensives.
3.2
Le comportement contradictoire (venire contra factum proprium) constitue un des cas d'abus de droit que
sanctionne l'art. 2 al. 2 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210). Lorsqu'il y
a contradiction avec un comportement antérieur, les règles de la bonne foi ne sont violées
que si ledit comportement a suscité une confiance digne de protection qui se trouve ensuite déçue
par les actes ultérieurs. Celui qui se fonde sur un acte doit avoir pris des mesures en considération
de la situation de confiance suscitée. Il s'agit d'actes qui se révèlent par la suite
préjudiciables, parce que, par exemple, l'intéressé a laissé expirer des délais
pendant lesquels il pouvait exercer un droit, ou parce qu'il a effectué des actes de procédure
qu'il n'aurait pas entrepris à défaut du climat de confiance créé par son partenaire
(ATF 130 III 345, JT 2004 I 207; ATF 125 III 257 consid. 2a et les réf. cit.).
3.3
3.3.1
En l'espèce, il n'est pas contesté que la première condition suspensive prévue par
l'art. 17 let. a de l'acte du 2 mai 2012, à savoir l'obtention d'un préavis positif de la Commune
de [...] pour le changement d'affectation de l'hôtel en collège avec pensionnat, s'est réalisée
dans le délai convenu. De surcroît, les appelants par voie de jonction doivent également
être considérés comme ayant respecté leurs obligations contractuelles portant sur
les démarches à entreprendre en vue d'obtenir l'accomplissement de la deuxième condition
prévue par l'art. 17 let. b, soit l'obtention d'un préavis positif de la municipalité
de cette commune relatif à la construction d'un nouveau bâtiment sur la parcelle n° [...],
les appelantes elles-mêmes ayant formellement admis en procédure qu'ils avaient fait diligence
s'agissant des aspects administratifs et que seule la troisième condition, celle des crédits,
était litigieuse. La Cour de céans peine ainsi à comprendre que les appelantes reviennent
en appel sur leurs propres procédés de première instance. Ce revirement d'attitude se
révèle contraire au principe de la bonne foi (art. 2 CC). Il en découle que seule la problématique
portant sur la troisième condition suspensive, à savoir l'obtention par les appelants par voie
de jonction de deux crédits hypothécaires d'un montant minimum de 2 millions de francs chacun,
formant un montant total de 4 millions de francs, sera traitée par l'autorité d'appel.
Avant d'examiner le grief des appelantes portant sur la façon dont les appelants par voie de jonction
se sont comportés dans leur recherche de financement, il convient de déterminer le sens qui
doit être donné à l'art. 18 du contrat de vente litigieux.
3.3.2
Pour qualifier un contrat comme pour l'interpréter, le juge doit en premier lieu rechercher la réelle
et commune intention des parties, le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices, sans
s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par
erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO ; ATF 131
III 606 consid. 4.1, JdT 2006 1126 ; 125 III 305 consid. 2b, JdT 2000 I 635
; TF 4C_54/2001 du 9 avril 2002 consid. 2b
et les réf. citées). Pour ce faire, le juge prendra en compte non seulement la teneur des déclarations
de volonté, mais aussi les circonstances antérieures, concomitantes et postérieures à
la conclusion du contrat. Déterminer ce qu'un cocontractant savait ou voulait au moment de conclure
relève des constatations de fait ; la recherche de la volonté réelle des parties
est qualifiée d'interprétation subjective (ATF 140 III 86 consid. 4.1 et les réf. citées).
Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si elle est divergente,
le juge interprétera les déclarations faites selon la théorie de la confiance ; il
devra donc rechercher comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne
foi en fonction de l'ensemble des circonstances (ATF 127 III 444 consid. 1b, JdT 2002 I 213 ; TF 4A_54/2001
du 9 avril 2002 consid. 2b). Le principe de la confiance permet d'imputer à une partie le sens objectif
de son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté intime (TF 4A_502/2010
du 1
er
décembre
2010 consid. 2.1.1 ; TF 4A_665/2010 du 1
er
mars 2011 consid. 3.1 ; TF 4A_47/2010 du
4 avril 2010 consid. 3.2.1, SJ 2010 I 317 ; TF 4A_54/2001 du 9 avril 2002 consid. 2b).
3.3.3
En l'espèce, comme les premiers juges l'ont justement relevé, l'instruction n'a pas permis
d'établir avec certitude la volonté interne des parties lorsqu'elles ont stipulé, à
l'art. 18 du contrat, que les acheteurs devaient entreprendre sans désemparer et avant le 31 mai
2012 toute démarche nécessaire ou utile en vue de la réalisation des conditions objets
de l'art. 17. C'est donc à bon droit que les premiers juges ont procédé à une interprétation
objective de cette clause selon le principe de la confiance. Ils ont ainsi tenu compte du contexte particulier
de cette affaire et notamment des circonstances dans lesquelles la troisième condition suspensive
avait été intégrée dans la clause litigieuse : comme les appelants par voie
de jonction venaient d'apprendre, la veille de la signature de l'acte de vente, que la banque [...] était
réticente à accorder le financement requis, ils ont souhaité se protéger au cas où
les banques refuseraient de leur octroyer un crédit. Dans ce contexte particulier, les parties avaient
parfaitement connaissance de la difficulté de la démarche et les premiers juges ont par conséquent
considéré que l'engagement en question portait sur des interventions nécessaires et utiles.
Ce raisonnement est convaincant. À l'évidence, contrairement à ce que soutiennent les
appelantes, il ne s'agissait pas pour les acheteurs de solliciter quotidiennement et en permanence toutes
les banques existantes, mais bien plutôt celles qui étaient réellement susceptibles de
prendre favorablement position sur un projet de cette ampleur et la déclaration de S.________ du
12 mars 2015 ne va pas dans un autre sens.
L'obligation des acheteurs ne pouvait porter que sur des démarches auprès des quelques établissements
bancaires principaux susceptibles d'entrer en matière sur un crédit de 4 millions de francs
et en particulier de la banque [...], avec laquelle S.________ entretenait des rapports privilégiés
et auprès de laquelle un revirement de position n'était pas encore exclu lors de la signature
de l'acte de vente. De toute manière, vu l'extrême brièveté du délai accordé
aux acheteurs pour contacter des bailleurs de fonds et mener des négociations (31 mai 2012), il
tombe sous le sens qu'il était préférable de poursuivre le processus initié auprès
de la banque [...] et de s'adresser à une ou deux grandes banques supplémentaires plutôt
que de se disperser dans de multiples prises de contacts manifestement vouées à l'échec.
C'est de cette manière que doit être comprise l'obligation contractuelle stipulée à
l'art. 18 du contrat et l'interprétation des premiers juges sur ce point peut être confirmée.
4.
4.1
Les appelantes soutiennent
ensuite que vu la possibilité concrète de financement offerte par la banque [...], l’impossibilité
initiale comme subséquente non fautive aurait dû être exclue, ce d’autant que S.________
savait, avant la signature de l’acte de vente du 2 mai 2012, que la banque [...] n’allait
pas lui accorder le crédit souhaité. Elles prétendent ainsi que les premiers juges auraient
dû retenir, à charge des appelants par voie de jonction, une impossibilité objective initiale
fautive avant la signature de l’acte ou, à tout le moins, une impossibilité subjective
subséquente fautive après la signature de l’acte.
4.2
En vertu de l'art. 151 CO, le contrat est conditionnel lorsque l'existence de l'obligation qui en forme
l'objet est subordonnée à l'arrivée d'un événement incertain (al. 1); il ne
produit d'effets qu'à compter du moment où la condition s'accomplit, si les parties n'ont pas
manifesté une intention contraire (al. 2). On parle de condition potestative si la réalisation
de la condition dépend de l'une des parties, de condition casuelle si elle dépend d'un tiers
ou du hasard et de condition mixte si elle dépend cumulativement d'une partie et d'un tiers ou du
hasard (Pichonnaz, Commentaire romand, Code des obligations I, nn. 2, 4-5, 12, 29 ad art. 151 CO). Le
contrat assorti d'une condition est conclu mais il n'est pas encore parfait, en ce sens que les créances
réciproques n'existent pas encore. Au moment de l'avènement de la condition, la période
de suspension prend fin immédiatement et l'acte conditionnel produit ses effets dès cet instant
comme un acte pur et simple, sans qu'une action supplémentaire des parties soit nécessaire.
La condition peut faire défaut pour deux raisons : l'événement futur ne s'est pas
réalisé au terme fixé par les parties ou l'avènement de la condition est devenu définitivement
impossible. Lorsque la condition fait défaut, l'expectative de droit renforcée disparaît
et les parties se retrouvent dans la même situation que si elles n'avaient jamais conclu d'acte
conditionnel (Pichonnaz, op. cit., nn. 40-41, 48-49, 54-58 ad art. 151 CO et les réf. citées.).
Le contrat est dans tous les cas entièrement caduc et les prestations effectuées doivent être
restituées en application des règles sur l'enrichissement illégitime (art. 62 CO;
ATF 129 III 264 consid. 3.2.2 ; TF 4C_25/2004 du 13 septembre 2004 consid. 3.3).
Selon l'art. 156 CO, la condition est réputée accomplie quand l'une des parties en a empêché
l'avènement au mépris des règles de la bonne foi. Cette disposition concrétise l'interdiction
de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), en particulier du principe selon lequel personne ne peut exercer
un droit qu'il a acquis de manière déloyale. Les conditions d'application de l'art. 156 CO
sont les suivantes : l'existence d'une condition; l'empêchement de l'avènement de la condition;
le comportement répréhensible d'une personne liée par l'expectative renforcée; la
violation des règles de la bonne foi; un lien de causalité adéquate entre le comportement
et le défaut de la condition, étant précisé qu'il suffit que le comportement ait
favorisé de façon déterminante le défaut de la condition (Pichonnaz, op. cit., nn.
1, 4-16 ad art. 156 CO).
Pour que le comportement viole les règles de la bonne foi, il faut qu'à la lumière du
principe de la confiance, une partie ait l'obligation d'avoir un certain comportement ou une abstention,
en particulier parce qu'elle a créé une attente justifiée de l'autre partie. Tel est notamment
le cas pour le Tribunal fédéral, si une partie a un comportement contraire au contenu du contrat
conditionnel (ATF 117 II 273 consid. 5c, JdT 1992 I 290). Il faut toutefois se garder d'interpréter
trop largement l'art. 156 CO; en effet, en convenant d'une condition, les parties ont pris en compte
l'existence d'un risque qu'elles doivent assumer (Pichonnaz, op. cit., nn. 12-15 ad art. 156 CO). L'exigence
de la causalité suppose encore d'établir que la condition se serait réalisée sans
l'empêchement déloyal. Selon la jurisprudence fédérale, on ne saurait cependant à
cet égard exiger que cette preuve soit apportée avec certitude; une haute vraisemblance suffit
(TF 4C_281/2005 du 15 décembre 2005 consid. 3.5 et les réf. cit.). Le fardeau de la preuve
du comportement contraire à la bonne foi, de la relation de causalité entre ce comportement
et le défaut de la condition est à charge de la partie au détriment de laquelle le comportement
a eu lieu, soit à celle qui se prévaut de la fiction de l'art. 156 CO. En revanche, celui qui,
par son comportement, a empêché la condition de se réaliser, peut toujours apporter la
preuve que la condition ne se serait de toute manière pas accomplie (TF 4C_281/2005 du 15 décembre
2005 consid. 3.5 et les réf. cit.).
La clause pénale ou peine conventionnelle (art. 160 à 163 CO) est une convention accessoire
par laquelle le débiteur promet au créancier une prestation pour les cas d'inexécution,
d'exécution imparfaite ou tardive de son obligation. La prestation stipulée dans la clause
pénale est due indépendamment du dommage subi par le créancier et, sauf convention contraire,
même si celui-ci n'a encouru aucun dommage (art. 161 al. 1 CO ; Engel, Traité des obligations
en droit suisse, 2
e
éd.,
1997, n. 272, p. 862), sous réserve de son caractère réductible (art. 163 al. 3 CO).
La jurisprudence a admis que l'engagement de se comporter conformément au contrat peut faire l'objet
d'une clause pénale (ATF 122 III 420 consid. 2a). Dans ce contexte, les parties sont libres de définir
le comportement que la peine conventionnelle est destinée à empêcher. Aux fins de créer
une pression générale en faveur d'une exécution conforme au contrat, elles peuvent en
particulier convenir d'une clause générale selon laquelle une peine conventionnelle est due
pour chaque violation d'un devoir contractuel. L'interprétation de telles clauses a lieu selon l'art.
18 CO (ATF 135 III 433 consid. 4.2, JdT 2009 I 479, p. 485).
La clause pénale a un caractère autonome en ce sens qu'elle constitue une nouvelle obligation
qui s'ajoute à la dette principale du débiteur ou l'augmente et est sujette à des causes
d'extinction qui lui sont propres (Mooser, Commentaire romand, CO I, 2
e
éd., Bâle 2012, n. 1 ad art. 160 CO et les réf. citées.). Elle a un caractère
accessoire en ce sens qu'elle est au service de l'obligation principale, qu'elle renforce. En cas de
nullité de l'obligation principale, la clause pénale est également nulle. La peine conventionnelle
n'est pas non plus due en cas d'impossibilité initiale (art. 20 CO) et, sauf convention
contraire, en cas d'impossibilité subséquente non fautive (art. 119 al. 1 CO), ce qu'il appartient
au débiteur de prouver (Mooser, op. cit., n. 4 ad art. 163 CO).
L'art. 163 al. 2 CO prévoit notamment que la peine stipulée ne peut être exigée lorsque
l'exécution de l'obligation est devenue impossible par l'effet d'une circonstance dont le débiteur
n'est pas responsable. Cette disposition ne vise cependant que les cas d'impossibilité initiale
(art. 20 CO) ou d'impossibilité subséquente non fautive au sens de l'art. 119 CO, soit une
impossibilité objective − et non subjective (Thévenoz, Commentaire romand, CO I, 2
e
éd., Bâle 2012, n. 4 ad art. 119 CO) − de la prestation, de surcroît non imputable
au débiteur.
4.3
En l'espèce, comme on l'a vu, les parties ont intégré au dernier moment la troisième
condition suspensive portant sur le financement et un délai au 31 mai 2012, soit de moins d'un
mois, a été accordé aux acheteurs pour prendre toutes les mesures leur permettant d'obtenir,
le 31 juillet 2012 au plus tard, un crédit portant sur la somme de 4 millions. L'ajout de cette
clause, sollicité par les acheteurs après avoir reçu un préavis défavorable
de la banque [...] la veille de la signature de l'acte de vente, était destiné à protéger
ces derniers pour le cas où le financement ne pourrait être obtenu. Il s'avère également,
et les appelants ne le contestent pas, que le projet n'était pas réalisable pour les trois
banques contactées par les acheteurs, soit les banques [...], [...] et [...], compte tenu de la
faible valeur des bâtiments et du prix de revient élevé des parcelles (prix d'achat et
coût des travaux de rénovation et de transformation). Il ne fait aucun doute que d'autres établissements
bancaires auraient également été interpellés par le différentiel important entre
la valeur des biens-fonds et le prix de la transaction, leur politique de financement étant assez
similaire. La question se pose ainsi de savoir si l'exécution de l'obligation des acheteurs quant
au financement n'était pas d'emblée impossible, ce qui priverait de plein droit et sans autre
examen les appelantes d'obtenir l'exécution de la peine conventionnelle, celles-ci n'ayant nullement
établi, ni même allégué, que les appelants par voie de jonction étaient responsables
de la survenance de cette impossibilité initiale (art. 163 al. 2 CO).
A supposer même que cette impossibilité soit subséquente, il s'agirait d'une impossibilité
objective non fautive (art. 119 CO) excluant l'application de l'art. 156 CO. En effet, il ressort
clairement des faits retenus par les premiers juges, et non valablement contestés en appel, qu'aucun
établissement bancaire n'était susceptible d'accorder un important crédit pour l'opération
immobilière envisagée et encore moins à très court terme, soit avant l'échéance
du 31 juillet 2012. À cet égard, l'argumentation des appelantes quant à un éventuel
accord de la banque [...] n’est pas pertinent étant donné qu’il ressort uniquement
des faits que cet établissement bancaire se tenait à la disposition des appelants par voie
de jonction pour engager des pourparlers mais qu'il n'était pas informé des détails de
l'opération immobilière envisagée et qu'il n'avait pas ouvert un quelconque dossier sur
ce point.
Enfin, par surabondance, la Cour de céans relève que les appelantes ne renversent nullement
l'appréciation convaincante des premiers juges sur le sérieux manifesté par les appelants
par voie de jonction dans le cadre des démarches entreprises auprès des banques [...], [...]
et [...]. Une fois encore, les appelantes présentent leur propre version des faits mais ne démontrent
pas de manière détaillée en quoi les constatations des premiers juges seraient erronées.
Les premiers juges ont retenu que les appelants par voie de jonction avaient préparé convenablement
les dossiers soumis à ces trois banques et mené des négociations soutenues avec les personnes
concernées. En outre, il est également établi que S.________ était bien considéré
auprès de la banque [...], cet établissement bancaire n'ayant jamais écarté ses demandes
de crédit dans le passé. Dans ces circonstances, il était parfaitement cohérent et
même judicieux que celui-ci s'adresse d'abord à cette banque et qu'il poursuive ses démarches
avec cette dernière jusqu'à ce qu'il réalise qu'aucun revirement d'attitude de cet établissement
ne pouvait être espéré. De plus, contrairement à ce que tentent de faire croire les
appelantes, les parties avaient bien pris en considération, lors de l'établissement du projet
de l'acte de vente, l'absence de S.________ du 2 juin au 31 juillet 2012 et c'est précisément
pour cette raison que le délai stipulé à l'art. 18 avait été fixé au 31
mai 2012. Enfin, le fait que les appelants par voie de jonction se soient d'emblée et directement
acquittés des acomptes convenus auprès des appelantes, au lieu d'une consignation auprès
du notaire conformément à l'usage, tend également à démontrer que les appelants
par voie de jonction souhaitaient voir la transaction aboutir, ce qui confirme leur bonne foi. C'est
donc à bon droit que les premiers juges ont exclu l'application de la fiction de l'art. 156 CO.
5.
5.1
Les appelants par voie de jonction remettent en cause l'annulation par les premiers juges des poursuites
n
os
[...], [...], [...] et [...]. Ils exposent que la vente des parcelles n
os
[...] et [...] ne formerait qu'un tout, au même titre que le versement des acomptes, les parties
ayant entrepris ensemble la réalisation d'un but commun. Il en découlerait qu'une solidarité
passive devrait être retenue à l'encontre des appelantes et ce malgré l'absence de mention
formelle de cette solidarité dans l'acte du 2 mai 2012.
5.2
Dans le cadre d'une relation contractuelle, il y a solidarité passive, au sens de l'art. 143 al.
1 CO, lorsque plusieurs débiteurs déclarent s'obliger de manière qu'à l'égard
du créancier chacun d'eux soit tenu pour le tout. La solidarité passive naît tout d'abord
par une déclaration expresse des parties; c'est le cas, par exemple, lorsque celles-ci utilisent
le terme « solidaire » (ATF 111 II 284 consid. 2). Mais un engagement solidaire peut aussi
se former tacitement et résulter des circonstances ainsi que du contexte du contrat. Cependant,
à défaut de convention contraire ou de disposition légale spécifique, il faut admettre
que chaque débiteur ne s'est engagé que pour une partie de la dette envers le créancier
(cf. art. 143 al. 2 CO). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral et la doctrine, le seul
fait de conclure un contrat à plusieurs ne suffit pas en soi à faire naître des obligations
solidaires entre les intéressés (ATF 116 II 707 consid. 3 et les réf. citées; CACI
10 juin 2014/312 et les réf. citées.). Le Tribunal fédéral a toutefois admis l'existence
d'une solidarité passive entre deux personnes qui avaient formulé une offre collective dans
une vente aux enchères, bien qu'elles n'aient pas été liées par un rapport de société
simple (ATF 47 III 213 consid. 2). Des tribunaux cantonaux ont retenu la solidarité passive entre
des locataires ayant signé un contrat de bail; en revanche, le seul fait, pour des concubins, de
vivre ensemble dans un appartement n'a pas été jugé suffisant pour créer un lien
de solidarité passive entre les partenaires. Semblable lien a été admis à l'égard
d'époux ayant contracté ensemble un emprunt pour faire face à leurs besoins communs, de
même que pour des obligations découlant d'un compte joint (pour des références à
la jurisprudence cantonale, cf. Guhl/Koller/Schnyder/Druey, ibidem, et Romy, Commentaire romand, n. 7
ad art. 143 CO).
5.3
En l'espèce, il est vrai, comme le soutiennent les appelants par voie de jonction, que les parties
ont conclu une transaction globale, les parcelles étant vendues conjointement et les sociétés
appelantes étant représentées par le même administrateur de fait. En outre, l'appelant
par voie de jonction S.________ est associé gérant de l'appelante par voie de jonction A.________
Sàrl et il a donc directement participé aux deux volets de l'opération. Toutefois, ces
éléments ne sont pas suffisants pour admettre une solidarité passive. En effet, l'acte
de vente du 2 mai 2012 ne prévoit pas de solidarité active entre les acheteurs ni de solidarité
passive entre les venderesses. En particulier, l’acte ne stipule pas que celles-ci sont tenues
pour le tout envers chacun des acheteurs et le versement des acomptes est mentionné de manière
totalement séparée. De plus, l'art. 19 dispose qu'en cas de caducité de l'acte, les venderesses
devront restituer les acomptes versés aux acheteurs respectifs, ce qui exclut toute interprétation
allant dans le sens d'une solidarité. Ainsi, le simple fait que l'acte de vente ait été
conclu à plusieurs ne suffit pas à créer une solidarité active entre les appelants
par voie de jonction ou une solidarité passive entre les appelantes.
L'appel joint est donc manifestement mal fondé.
6.
6.1
En conclusion, l’appel doit être rejeté. Il en va de même pour l’appel joint,
qui doit l’être selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC (cf. consid.
5.3 supra).
Vu l’issue du litige, les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à
18'500 fr. (art. 62 al. 2 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de S.________ et d'A.________ Sàrl, solidairement entre
eux, par 12'000 fr., et à la charge d'O.________ SA et d'E.________ SA, solidairement entre
elles, par 6'500 fr. (art. 106 al. 1 CPC).
6.2
La charge des dépens de deuxième instance en faveur de S.________ et A.________ Sàrl est
évaluée à 5’000 fr. dans le cadre de l’appel principal, de sorte que O.________
SA et E.________ SA
solidairement entre elles,
verseront à ces derniers,
solidairement entre
eux,
la somme de 5’000 fr.,
à titre de dépens de deuxième instance.
Il n’y a en revanche pas lieu d’allouer de dépens aux appelantes dans le cadre de l’appel
joint, celles-ci n’ayant pas été invitées à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L'appel est rejeté.
II.
L'appel joint est rejeté.
III.
Le jugement est confirmé.
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 18'500 fr. (dix-huit mille cinq cents francs), sont mis à la charge de
S.________ et d'A.________ Sàrl, solidairement entre eux, par 12'000 fr. (douze mille francs), et
à la charge d'O.________ SA et d'E.________ SA, solidairement entre elles, par 6'500 fr. (six mille
cinq cents francs).
V.
O.________ SA et E.________ SA, solidairement
entre elles, verseront la somme de 5'000 fr. (cinq mille francs) à S.________ et A.________ Sàrl,
solidairement entre eux, à titre de dépens de deuxième instance.
VI.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit aux intéressés
le 31 octobre 2016, est notifié en expédition complète à :
‑
Me Christophe Sivilotti pour O.________ SA et E.________ SA,
‑
Me Bernard Katz pour S.________ et A.________ Sàrl,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
la Chambre patrimoniale cantonale.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :