vd_findinfo · HC / 2015 / 898 · 2015-10-27 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, CAS CLAIR, PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ | 257d CO, 257 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 27.10.2015 HC / 2015 / 898

TRIBUNAL
CANTONAL
JL15.029370-151560
568
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
27 octobre 2015
__________________
Composition :
M.
COLOMBINI
,
président
Mmes
Courbat et Giroud Walther, juges
Greffière :
Mme              Vuagniaux
*****
Art.
257d CO ; 257 al. 1 CPC
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
A.S.________
et
B.S.________
,
tous deux à La Tour-de-Peilz, locataires, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le
10 septembre 2015 par la Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut dans la cause divisant
les appelants d’avec
T.________
,
bailleur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 10 septembre 2015, notifiée aux locataires le 12 septembre 2015, la Juge
de paix du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut a ordonné à A.S.________ et B.S.________
de quitter et rendre libres pour le lundi 12 octobre 2015 à midi, les locaux occupés dans l'immeuble
sis à 1814 La Tour-de-Peilz, [...] (appartement de 3,5 pièces en duplex et cave n
o
6 + place de parc intérieure n
o
5) (I), dit qu'à défaut pour les parties locataires de quitter volontairement ces locaux, l'huissier
de paix est chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l'exécution
forcée sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l'ouverture forcée des locaux
(II), ordonné aux agents de la force publique de concourir à l'exécution forcée s'ils
en sont requis par l'huissier de paix (III), fixé les frais judiciaires et les dépens (IV à
VI) et dit que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (VII).
En droit, le premier juge a retenu que les locataires n'avaient pas payé l'entier de l'arriéré
de loyers par 17'740 fr. dans le délai de trente jours imparti par le bailleur, de sorte que la
résiliation du bail était valable et que l'on était en présence d'un cas clair au
sens de l'art. 257 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272) permettant
l'application de la procédure sommaire selon les art. 248 ss CPC.
B.
Par acte du 17 septembre 2015, A.S.________ et B.S.________ ont fait appel de cette ordonnance en concluant
à son annulation.
L'effet suspensif n'a fait l'objet d'aucune décision d'octroi formelle, celui-ci résultant
déjà de la loi (art. 315 al. 1 CPC).
L'intimé n'a pas été invité à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants :
1.
Par contrat signé le 12 juin 2013, T.________ a remis à bail à A.S.________ et B.S.________
un appartement de 3,5 pièces en duplex et une place de parc, sis [...], à La Tour-de-Peilz,
à partir du 16 juin 2013. Le bail était conclu jusqu'au 30 juin 2015 et se renouvelait
ensuite de trois mois en trois mois, excepté le 31 décembre, sauf avis de résiliation
de l’une ou l’autre des parties au moins trois mois à l’avance pour l’échéance
suivante. Le loyer mensuel était de 3'780 fr., charges et place de parc par 250 fr. comprises.
2.
Par lettres recommandées du 24 mars 2015, T.________ a informé les locataires qu'ils étaient
en retard dans le paiement du solde du loyer de novembre 2014 par 1'370 fr., des loyers de décembre
2014 à mars 2015 par 14'120 fr. et des loyers de la place de parc de juillet 2014 à mars
2015 par 2'250 fr., soit au total 17'740 francs. Le bailleur impartissait aux locataires un délai
de trente jours pour payer cette somme, à défaut de quoi le bail à loyer serait résilié.
3.
Par plis simple et recommandé du 7 mai 2015, T.________ a résilié le bail à loyer
avec effet au 30 juin 2015, pour défaut de paiement de loyers.
4.
Le 13 juillet 2015, T.________ a déposé une requête d'expulsion pour défaut de paiement
de loyers auprès de la Justice de paix du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut.
En droit
:
1.
a)
Le litige porte sur le bien-fondé d'une
ordonnance d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyers (art. 257d CO). Pour déterminer
quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse,
calculée selon le droit fédéral.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la valeur litigieuse correspond au dommage prévisible
causé par le retard dans la restitution de l'objet loué au cas où les conditions de l'expulsion
prononcée selon la procédure en cas clair ne seraient pas réalisées ; le dommage
correspond à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement perdue jusqu'à
ce qu'un prononcé d'expulsion soit rendu dans une procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19
novembre 2014 c. 2.1 ; TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 c. 1.2.2, non publié à l’ATF
138 III 620). Cette période, qui commence à courir dès la date fixée pour l’expulsion
dans l’ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin au moment où la partie bailleresse
obtient un prononcé d’expulsion en procédure ordinaire, comprend ainsi le temps nécessaire
pour que l’instance d’appel statue – après avoir recueilli les déterminations
de la partie bailleresse – par un arrêt motivé, puis que la partie bailleresse introduise
une nouvelle demande en procédure ordinaire, que celle-ci soit instruite et aboutisse enfin à
un prononcé d’expulsion. Compte tenu de ces éléments, on devrait ainsi pouvoir partir
du principe que la durée prévisible ne sera, en règle générale, pas inférieure
à un an (CACI 28 janvier 2015/52).
b)
En l’espèce, le loyer mensuel s'élevant
à 3'780 fr., la valeur litigieuse est incontestablement supérieure à 10'000 fr., de sorte
que la voie de l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
L’ordonnance ayant été rendue en procédure sommaire, le délai d’appel
est de dix jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 314 al. 1 CPC).
En l’espèce, formé en temps utile par des parties qui ont un intérêt digne
de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et suffisamment compréhensible pour satisfaire à l'exigence
de motivation, l'appel est recevable.
Même si les appelants sollicitent littéralement l'annulation de la décision litigieuse,
on comprend qu'ils visent en réalité la réforme du prononcé d'expulsion dans le sens
où ils font valoir des motifs relatifs à leur situation personnelle qui devraient s'opposer
à leur expulsion.
2.
a)
Aux termes de l’art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte
que s’ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et ne pouvaient être invoqués
ou produits devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait
preuve de la diligence requise (let. b), ces deux conditions étant cumulatives. Il appartient à
l’appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l’appel
doit indiquer spécialement les faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons
qui les rendent admissibles selon lui (TF 5A_695/2012 du 20 mars 2013 c. 4.2.1 ; TF 4A_334/2012
du 16 octobre 2012 c. 3.1 ; JT 2011 III 43 c. 2 et les réf. citées).
b)
En l'espèce, les appelants exposent pour la première fois différents éléments
relatifs à leur situation personnelle, à savoir que l'un d'entre eux est au chômage et
a été opéré après un accident et qu'ils ont un enfant à charge. Si tant
est que ces éléments reposent sur des faits réellement nouveaux, ils sont irrecevables
puisque les appelants n'expliquent pas en quoi ils ont été empêchés de les invoquer
durant la procédure de première instance. De toute manière, même s'ils étaient
recevables, ces motifs seraient insuffisants pour justifier l'admission de l'appel (cf. infra, c. 4b).
3.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir
l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées
par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d'office
conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (JT 2011 III 43 c. 2 et
les réf.).
4.
a)
aa)
Aux termes de l'art. 257 al. 1 CPC relatif aux cas clairs, le tribunal admet l'application de la procédure
sommaire lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement
prouvé (let. a) et que la situation juridique est claire (let. b). L'état de fait exigé
par l'art. 257 al. 1 let. a CPC est celui qui peut être établi sans délai ni moyens particuliers,
en général par pièces (ATF 138 III 123 c. 2.1.1 ; ATF 138 III 620 c. 5.1.1). Cela
étant, le demandeur n'est pas dispensé d'apporter la preuve stricte des faits fondant sa prétention.
Si la partie adverse conteste les faits de manière vraisemblable, la procédure touchant les
cas clairs ne peut pas être suivie, faute de caractère liquide de l'état de fait. Le cas
clair est déjà nié lorsque la partie adverse avance des objections ou des exceptions qui
n'apparaissent pas vouées à l'échec. En revanche, les objections manifestement mal fondées
ou dénuées de pertinence sur lesquelles il peut être statué immédiatement ne
suffisent pas à exclure le cas clair (ATF 138 III 620 c. 5.1.1 et 6.2).
Jurisprudence et doctrine admettent que l’expulsion du locataire puisse être requise et prononcée
par voie de procédure sommaire lorsque les deux conditions cumulatives posées à l’art.
257 al. 1 CPC sont réalisées (TF 4A_184/2015 du 11 août 2015). Dans ce cas, il n’y
a pas de place pour une procédure de conciliation (TF 4A_585/2011 du 7 novembre 2011 c .3.1,
SJ 2012 I 120).
bb)
Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a
du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut
lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement
dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les
baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement
dans ce délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux
d’habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai
de congé minimum de trente jours pour la fin du mois (al. 2).
Lorsqu'il n'a pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire
prévu par l'art. 257d CO, le locataire est en demeure et doit subir les conséquences juridiques
de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai
de congé de trente jours et ce même si l'arriéré a finalement été payé
(ATF 127 III 548 c. 4 ; TF 4A_549/2013 du 7 novembre 2013 c. 4).
La situation financière du locataire en demeure ne constitue pas un motif qui justifierait de soustraire
ce locataire à l'application de l'art. 257d CO (TF 4A_479/2014 du 25 septembre 2014 c. 2.2.2).
cc)
Des motifs humanitaires n’entrent pas en ligne de compte dans le cadre de la procédure tendant
à l’expulsion, n’étant pas pris en considération par les règles du droit
du bail à loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 c. 4.2 ; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006 c.
3.2.1 ; Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., Lausanne 2008, note infrapaginale 117, p. 820). De tels motifs peuvent cependant être
pris en compte au stade de l’exécution forcée, en application du principe général
de la proportionnalité. Toutefois, et dans tous les cas, l’ajournement de l’exécution
forcée ne saurait être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à
une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 la 336 c. 2b). A cet égard, un délai d’un
mois pour l’exécution forcée est jugé admissible par la jurisprudence vaudoise (Guignard,
in Procédures spéciales vaudoises, 2008, n. 3 ad art. 21 aLPEBL [loi du 18 mai 1955 sur la
procédure d’expulsion en matière de baux à loyer et à ferme, abrogée au
1
er
janvier
2011], p. 203 et les réf. cit. ; CREC 28 juillet 2015/274 ; CREC 17 septembre
2013/314 c. 3b ; CREC 8 mai 2013/149 c. 3d ; CREC 15 janvier 2013/10 c. 3d).
b)
En l'espèce, les appelants ne contestent pas qu'ils n'ont pas payé l'entier des arriérés
de loyers de l'appartement par 15'490 fr. pour la période du 1
er
novembre
2014 au 31 mars 2015, ainsi que l'entier des arriérés de loyers de la place de parc par 2'250
fr. pour la période du 1
er
juillet 2014 au 31 mars 2015, comme retenu par le premier juge. En outre, il ne ressort ni de l’appel
ni du dossier de première instance que les appelants auraient consigné l’arriéré
ou auraient invoqué la compensation avant l’échéance du délai comminatoire.
Il s’ensuit que l’application de la procédure en cas clair de l’art. 257 CPC était
justifiée et que les conditions d'application de l’art. 257d CO sont réalisées sur
le fond. Intervenue après le délai comminatoire de trente jours imparti aux locataires pour
s'acquitter de l'arriéré, la résiliation de bail a été valablement notifiée,
de sorte que les appelants doivent restituer l'objet loué.
Comme retenu ci-dessus, les motifs avancés par les appelants tenant à leur situation personnelle
sont irrecevables. De toute manière, même s'ils étaient recevables, ces arguments ne pourraient
être pris en compte puisqu'ils ne sont ni établis ni même rendus vraisemblables. Enfin,
même s'ils avaient été établis et invoqués en temps utile, ils ne justifieraient
pas un report de l’expulsion en application du principe de proportionnalité : la décision
incriminée a imparti aux appelants un délai de départ d'un mois dès sa notification,
soit une durée conforme aux exigences de la jurisprudence en la matière. En outre, compte tenu
de l’effet suspensif résultant ex lege de l’appel et de la durée de la procédure
d’appel, les appelants auront de fait obtenu une prolongation du délai de libération
à l’issue de la présente procédure. Enfin, il faut considérer que le bail a
été résilié avec effet au 30 juin 2015, de sorte qu’en définitive,
les appelants auront bénéficié d’une période d'environ quatre mois pour organiser
leur relogement, ce qui est largement supérieur au délai d’un mois admis par la jurisprudence
en présence de motifs humanitaires justifiant le report de l'expulsion.
5.
Il s'ensuit que l'appel doit être rejeté selon le mode procédural de l’art. 312
CPC et l'ordonnance entreprise confirmée.
Le délai de libération des locaux étant échu du fait de l’effet suspensif à
l'appel, la cause doit être renvoyée au premier juge afin qu’il fixe aux appelants un
nouveau délai pour évacuer les lieux.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 777 fr. (art. 62 al. 3 TFJC
[tarif des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), sont
mis à la charge des appelants qui succombent (art. 106 al. 1 CPC).
II n’y a pas lieu d'allouer des dépens de deuxième instance à l’intimé,
qui n’a pas été invité à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
en
application de l'art. 312 CPC,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L'ordonnance est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 777 fr. (sept cent septante-sept
francs), sont mis à la charge des appelants A.S.________ et B.S.________, solidairement entre eux.
IV.
La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut afin
qu'elle fixe à A.S.________ et B.S.________, une fois les considérants écrits du présent
arrêt envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux
qu'ils occupent dans l'immeuble sis [...] à 1814 La Tour-de-Peilz.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
28 octobre 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
A.S.________ et B.S.________
‑
M. Jean-Marc Schlaeppi (pour T.________)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de 17'740 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut
La greffière :