vd_findinfo · HC / 2017 / 623 · 2017-07-28 · fr

COMPENSATION DE CRÉANCES, EXPULSION DE LOCATAIRE, PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ, BAIL À LOYER, APPRÉCIATION DES PREUVES, EXPERTISE, TÉMOIN, PROCÉDURE SIMPLE ET RAPIDE, TYPE DE PROCÉDURE | 8 CC, 120 CO, 257d CO, 157 CPC (CH), 243 al. 2 let. c CPC (CH), 308 al. 1 let. a CPC (CH), 308 al. 2 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 28.07.2017 HC / 2017 / 623

TRIBUNAL
CANTONAL
JL15.044752-170390
335
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
28 juillet 2017
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
M.
Colombini et Mme Giroud Walther, juges
Greffière
:              Mme
Egger Rochat
*****
Art.
8 CC ; 120 et 257d CO ; 157, 243 al. 2 let. c et 308 ss CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
D.P.________
et
E.P.________
,
à [...], demandeurs, contre la décision rendue le 1
er
novembre 2016
par la Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant les appelants d’avec
A.________
,
à [...], défendeur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par décision du 1
er
novembre 2016, notifiée le 3 février 2017,
la Juge de paix du district de Lausanne a rejeté les demandes en expulsion déposées le
12 octobre 2015 par E.P.________ et D.P.________, tendant à l’expulsion d’A.________
des locaux suivants : carrosserie-dépôt (local commercial de 300 m
2
et dépôt de 200 m
2
)
et cinq places de parc, sises chemin [...], à Lausanne ; Local atelier de 210 m
2
au rez, dépôt de 100 m
2
au rez inférieur et quatre places de parc sis chemin [...], à Lausanne ; Dépôt
n° 5 180 m
2
,
sis chemin [...], à Lausanne (I), a arrêté à 2'100 fr. les frais judiciaires
de la partie bailleresse (II), à 464 fr. 40 les frais de la partie locataire (III), a
mis les frais judiciaires par 2'564 fr. 40 à la charge de la partie bailleresse (IV),
a dit que celle-ci devrait verser à la partie locataire la somme de 3'000 fr. à titre
de dépens (V) et a rayé la cause du rôle (VI).
En droit, le premier juge a retenu que le litige portait sur les résiliations de baux commerciaux
notifiées respectivement le 24 décembre 2014 pour le dépôt, avec effet au 31 janvier
2015, le 21 janvier 2015 pour la carrosserie, avec effet au 28 février 2015 et le 18 février
2015 pour l’atelier, avec effet au 31 mars 2015. Les avis comminatoires et les résiliations,
adressés au locataire en vertu de l’art. 257d CO, étaient valables formellement.
La totalité des loyers impayés pour les trois baux litigieux se montait à 11'560 francs.
Le magistrat a rejeté le moyen tiré de l’auto-réduction du loyer, de sorte que le
locataire était débiteur de cette somme. En revanche, le magistrat a admis le moyen tiré
de la compensation. En se fondant conjointement sur une expertise privée établie par un architecte
EPFL SIA pour admettre l’existence des défauts d’infiltration d’eau dans les locaux
commerciaux, sur les pièces produites et les témoignages reçus pour admettre le principe
et la quotité du dommage allégué par le locataire, le premier juge a retenu un lien de
causalité entre ces défauts et le dommage. La responsabilité des bailleurs au sens de
l’art. 58 al. 1 CO étant établie et les conditions de la compensation
selon l’art. 120 CO étant réalisées, aucune clause d’exclusion n’y
faisant obstacle et le locataire l’ayant invoquée dans le délai comminatoire de trente
jours, le premier juge a considéré que les loyers arriérés étaient effectivement
éteints par compensation. Partant, il ne se justifiait pas d’expulser le locataire.
B.
Par acte du 1
er
mars 2017, D.P.________ et E.P.________ ont interjeté appel contre la décision susmentionnée,
en concluant, avec suite de frais, à sa réforme en ce sens que, la compensation étant
infondée et les arriérés de loyers n’étant pas éteints par celle-ci, il
soit constaté que les baux mentionnés dans la décision querellée avaient été
valablement résiliés, respectivement, le contrat de bail portant sur les locaux et places de
parc de la carrosserie-dépôt sis au ch. [...] le 21 janvier 2015 pour le 28 février
2015, le contrat de bail portant sur les locaux de dépôt sis au ch. [...] le 24 décembre
2014 pour le 31 janvier 2015 et le contrat de bail portant sur le local atelier sis au ch. de [...] le
18 février 2015 pour le 31 mars 2015, qu’ordre soit donné à A.________,
ainsi qu’à tout tiers ou sous-locataire occupant les locaux précités, d’évacuer
de sa personne et de tous biens ces locaux dans un délai à fixer par la justice, qu’A.________
soit débouté de toute conclusion et qu’il soit procédé à l’expulsion
par voie d’exécution directe selon les art. 236 et 337 CPC. Subsidiairement, ils ont conclu
à l’annulation de la décision attaquée et au renvoi de la cause au Juge de paix
du district de Lausanne pour nouvelle instruction et nouveau jugement.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de la décision querellée,
complétée par les pièces du dossier :
1.
Par contrats des 26 juillet 2001 et 19 août 2002, D.P.________ et E.P.________, représentés
par la gérance [...], ont remis à bail à A.________ : une carrosserie-dépôt
(local commercial de 300 m
2
et dépôt de 200 m
2
)
et cinq places de parc sises chemin [...], à Lausanne, pour un loyer mensuel de 2'500 fr. ;
un local atelier de 210 m
2
au rez-de-chaussée, un dépôt de 100 m
2
au rez-inférieur et quatre places de parc, sis chemin [...], à Lausanne, pour un loyer mensuel
de 2'570 fr. (auquel s’ajoute un acompte mensuel de chauffage de 30 fr.) ; un dépôt
n° 5 de 180 m
2
sis chemin [...], à Lausanne, pour un loyer mensuel de 1'250 francs.
2.
Au cours de l’été 2014, des dégâts d’eau sont survenus dans les locaux
de la carrosserie-dépôt. Ce sinistre a formellement été annoncé par le locataire
à ses bailleurs, par l’intermédiaire de la gérance [...] SA, tout d’abord
par téléphone, puis par courrier recommandé du 20 novembre 2014 (cf.
infra
ch. 3).
Le 16 septembre 2014, [...], expert en véhicules au sein du bureau d’expertise [...] SA, s’est
rendu dans les locaux loués, sur mandat du locataire, pour constater les dégâts au sein
de la carrosserie et établir un inventaire du matériel endommagé. Il ressort en substance
de son rapport complémentaire n° 140905046094 que les fortes pluies survenues lors des
dernières semaines avaient engendré des dégâts dans les locaux du garage-carrosserie
de [...], que l’eau ainsi que l’humidité avaient endommagé certains murs, sols
et plafonds, appareils de travail, comme le pont élévateur, le distributeur de peinture, la
documentation d’atelier, etc., et qu’avant de pouvoir entamer des réparations, tout
devait être débarrassé afin de dégager les murs, ce qui impliquait une impossibilité
de travailler. L’expert a par ailleurs chiffré le matériel endommagé à 100'100 francs.
Le 12 décembre 2014, à la demande du locataire, le susnommé est revenu sur les lieux,
sa visite étant orientée sur l’état de la terrasse, du garage et des dépôts.
[...] a alors constaté que l’état général du garage (bâtiment et matériel)
ne s’était pas amélioré, que les machines et les outillages n’avaient pas
été remplacés ni réparés, que le bâtiment sentait l’humidité,
certains murs et plafonds étant au demeurant pourris et dangereux pour l’exercice d’une
activité, et qu’il était impossible de livrer aux clients des prestations de qualité
normalement offertes par un garage-carrosserie. Il a par ailleurs chiffré une nouvelle fois les
dommages du matériel, sur la base d’une liste fournie par le locataire, à 109'952 francs.
3.
Par courrier recommandé du 20 novembre 2014, le locataire a invité le représentant des
bailleurs à le renseigner sur les mesures entreprises afin de l’indemniser rapidement ensuite
des dégâts d’eau susmentionnés et a invoqué les défauts de la chose louée.
Il a également communiqué au bailleur les réductions de loyer auxquelles il allait procéder
et a invoqué la compensation avec les montants que lui devaient les bailleurs au titre du dommage
qu’il avait subi.
A cet égard, il a précisé réduire de 2/3 le loyer du local atelier, dès août 2014
et jusqu’à l’élimination des défauts (y compris le remplacement du matériel
d’exploitation), de sorte qu’il paierait dès cette date et pour ces locaux un loyer
net de 860 fr. (auquel s’ajoutait l’acompte mensuel de chauffage de 30 fr.). S’agissant
de la carrosserie-dépôt, il invoquait une réduction de 80% du loyer, ce qui aboutissait
à un loyer mensuel de 500 fr. et, en ce qui concernait le dépôt n° 5, il
alléguait une réduction de loyer de 50%, soit un loyer mensuel de 625 francs. Au total, le
locataire a annoncé qu’il paierait un montant mensuel total de 2'015 francs.
Le 26 novembre 2014, la gérance [...] SA répondu ce qui suit au conseil du locataire :
« (…)
Dans le courant du mois de septembre 2014, votre client nous a annoncé un sinistre de dégâts
d’eau dans les locaux de la carrosserie et un rendez-vous a été fixé le 2 octobre
dernier avec la [...] (assurance bâtiment et RC) et l’ [...] (assureur du garage de [...])
ainsi que le soussigné de droite (ndr : M. [...]).
Suite à cela, nous avons fait vérifier la terrasse située au-dessus de la carrosserie
par l’entreprise [...] SA, laquelle est intervenue et a procédé à des réparations
ponctuelles.
Nous relevons que contrairement à vos dires, le sinistre en question ne nous pas été annoncé
par le garage [...] en août 2014 mais courant du mois de septembre dernier.
En ce qui concerne la réfection de cette terrasse, notre mandant nous a précisé que celle-ci
a été exécutée il y a trois ans par son entreprise.
Au vu de ce qui précède, en aucun cas nous ne pouvons accepter les allégations mensongères
de votre client, selon lesquelles rien n’aurait été entrepris afin de remédier à
cette situation.
Nous vous confirmons avoir déclaré ce sinistre à la [...] et lui avons transmis votre
courrier du 20 ct.
D’autre part, en aucune manière nous n’entrons en matière pour les réductions
de loyers que vous invoquez et prendrons toutes les mesures juridiques si nécessaire à l’encontre
de votre mandant, la carrosserie n’étant en aucun cas inexploitable.
Pour le surplus, nous avons demandé à l’entreprise [...] SA de procéder à une
nouvelle vérification de la toiture, qui selon vos dires ne serait toujours pas hors d’eau.
Cette entreprise contrôlera en même temps le dépôt sis Chemin [...] qui subirait
également des infiltrations d’eau.
Enfin, en ce qui concerne les prétentions de votre client de 100'000 fr. pour le matériel
qui aurait été endommagé, vous voudrez bien adresser à notre assureur toutes les
pièces justificatives y relatives. (…) »
Les bailleurs ont fait procéder à des travaux de réfection de l’étanchéité
de la toiture du garage (mais non de celle des toitures plates sises chemin [...]), par l’entreprise
[...] SA, à Lausanne, tout d’abord le 8 octobre 2014, le coût de ces travaux s’étant
élevé à 475 fr. 20, puis entre janvier et février 2015, pour un coût
supplémentaire de 16'500 francs.
4.
Les bailleurs ont mis A.________ en demeure de payer, sous la menace de résiliation des baux en
application de l’art. 257d CO, notamment les montants suivants, totalisant 14'355 francs :
-
2'500 fr. pour les loyers
impayés d’octobre à novembre 2014 relatifs au dépôt n° 5 sis ch. [...],
par avis comminatoire du 12 novembre 2014 ;
-
7'500 fr. pour les loyers impayés d’octobre à décembre 2014 relatifs à
la carrosserie-dépôt sise ch. [...], par avis comminatoire du 12 décembre 2014) ;
et
-
4'355 fr. pour les loyers impayés de décembre 2014 à janvier 2015 relatifs au local
atelier sis ch. [...], par avis comminatoire du 9 janvier 2015.
Toutefois, au vu des pièces et des déclarations des parties au cours de l’audience du
1
er
novembre 2016, la totalité des loyers impayés pour les trois baux litigieux se monte en réalité
à 11'560 francs.
5.
Par notifications de résiliation de bail des 24 décembre 2014, 21 janvier 2015 et
18 février 2015, les bailleurs ont résilié les baux susmentionnés avec
effet respectivement au 31 janvier 2015, 28 février 2015 et 31 mars 2015.
6.
Par requêtes des 15 décembre 2014, 19 et 30 janvier 2015 et 24 février 2015,
le locataire a saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de
Lausanne afin de faire constater l’inefficacité des résiliations susmentionnées.
Le 15 décembre 2014, il a également saisi le Tribunal des baux d’une requête de
mesures superprovisionnelles et provisionnelles visant à faire constater que les loyers dus pour
les trois locaux loués devaient être réduits en raison des graves défauts qui les
affectaient. Le 17 décembre 2014, le Président du Tribunal des baux a rejeté cette requête,
en considérant que les conditions de la protection provisionnelle posées par l’art. 261
al. 1 CPC n’étaient manifestement pas réalisées.
Les procédures susmentionnées ouvertes devant la commission de conciliation ont été
réunies sous la référence LAU/015/12/0000451 et suspendues jusqu’au 22 mai 2015.
A cette date, la commission a constaté l’échec de la conciliation et a délivré
au locataire une autorisation de procéder devant le Tribunal des baux.
7.
Le 20 mai 2015, [...], architecte EPFL SIA, a établi une expertise à la demande d’ [...],
inspectrice de sinistres au sein d’ [...] SA, compagnie d’assurance du locataire pour l’exploitation
de son garage.
Il ressort notamment de cette expertise que pour établir ce document, l’architecte a recueilli
l’avis complémentaire d’une entreprise spécialisée et reconnue dans les travaux
d’étanchéité de toitures plates. L’architecte a précisé expressément
qu’il avait établi cette expertise sur la base de sept photographies montrant l’état
de la toiture du garage de [...] en octobre 2014. Selon lui, cet état n’était plus constatable
en mai 2015 du fait que l’étanchéité de toiture avait été refaite complètement
peu de temps auparavant.
S’agissant des travaux de réfection objet de la question n° 2, l’architecte
a observé ce qui suit :
« On
peut admettre l’hypothèse que toute la surface de l’étanchéité de la
toiture ait été posée sur une étanchéité préexistante qui ne garantissait
plus ses fonctions de protection. Dans ce sens, ce travail, qui comprend l’entier de la surface,
est un travail incomplet ou autrement dit qui n’a pas pris le soin de régler toute une série
de points conformément aux normes en vigueur. »
Pour ce qui concerne la question n° 3, l’architecte a affirmé que, selon les normes
SIA, l’étanchéité présentait divers défauts de mise en œuvre. Par
exemple, l’étanchéité n’était pas protégée contre le rayonnement
solaire (UV), laquelle est nécessaire pour une toiture accessible, la toiture litigieuse semblant
être de ce type ; l’habituelle bande de serrage, aux pieds des murs, laquelle protège
les remontées d’étanchéités, était absente, de même que les godets,
aux pieds des supports de la balustrade, lesquels auraient dus aussi protéger les remontées
d’étanchéité ; et le raccord entre le chéneau et l’étanchéité
paraissait faible. Ainsi, l’architecte a conclu à ce qui suit :
« D’après
les photos, les divers détails de la pose d’étanchéité font supposer que les
travaux ont été réalisés par quelqu’un qui n’est pas un spécialiste
de ce type de travaux ou auquel on n’aurait pas donné les moyens de faire les choses selon
les normes et les règles de l’art. »
Concernant la réponse à la question n° 4, l’architecte a confirmé qu’une
entreprise spécialiste de l’étanchéité aurait remarqué les défauts
éventuels, puisque les remarques qu’il avait lui-même mentionnées dans l’expertise
étaient fondées sur celles que l’entreprise spécialiste d’étanchéité
lui avait faites lorsqu’il lui avait montré les photographies.
L’architecte a encore indiqué que les pentes d’écoulement lui paraissaient faibles
s’agissant d’une toiture apparemment de type accessible. Il a précisé que dans
le cadre d’une réfection de toiture, les seuls travaux d’étanchéité ne
pouvaient pas corriger les pentes de la toiture. Pour cela, il aurait été nécessaire d’entreprendre
des travaux plus lourds. De plus, l’eau stagnante sur une toiture plate pouvait causer des problèmes,
notamment l’augmentation du risque d’infiltration d’eau en cas d’étanchéité
percée.
Le 28 mai 2015, [...] adressait au locataire la copie de cette expertise et lui précisait ce qui
suit :
« (…)
D’ailleurs à ce sujet (ndr : les travaux entrepris par les bailleurs sur la toiture-terrasse
en 2011), nous tenons à relever le fait que, lors du constat effectué en date du 2 octobre
2014 en présence de Mr A.________ notre assuré, de Mr [...], inspecteur de sinistre auprès
de [...] (assurance RC du propriétaire), de Mr [...], gérant du bâtiment auprès de
[...] SA et de mon collègue Mr [...], il a bel et bien été précisé par Mr [...]
qu’il y avait eu une rénovation complète de la toiture terrasse en 2011. Pour preuve,
deux inspecteurs de sinistres de deux compagnies d’assurance adverses en sont arrivés au même
résultat, à savoir que nous nous trouvions en présence d’un « défaut
de construction » et qu’« il fallait s’adresser au responsable ».
(…)
Entre-temps, il a également été porté à la connaissance de toutes les parties
que le propriétaire du bâtiment avait mandaté sa propre entreprise, spécialisée
dans le domaine du sanitaire et chauffage, pour effectuer les travaux de 2011.
Suite à notre entrevue du 7 mai 2015, nous vous informons avoir mandaté un architecte EPFL
SIA, Mr [...], pour une expertise sur photographies. Lors de la visite du 2 octobre 2014, tant Mr [...]
que mon collègue Mr [...] ont pris des images de cette toiture-terrasse. Il faut noter que ces photographies
ont été prises avant l’intervention de l’entreprise [...] SA qui a effectué
les premières réparations locales en date du 8 octobre 2014. Elles reflètent
donc l’état de la toiture-terrasse au moment du sinistre. Une constatation visuelle sur place
n’est malheureusement plus possible, l’étanchéité et la ferblanterie ayant
été intégralement refaites par l’entreprise [...] dans les premiers mois de cette
année.
Il ressort principalement de cette expertise deux points, à savoir :
Question/Réponse 2
Aucune
réparation locale n’apparaît sur les photographies. La première version qui nous
a été donnée, à savoir qu’il y a eu en 2011, une rénovation complète
de la terrasse se confirme. (…)
Question/Réponse 3 et 4 et ss :
Il
ressort clairement des photographies que les travaux effectués en 2011 ont été effectués
par une entreprise non professionnelle dans le domaine.
(…)
Comme déjà expliqué, l’article B3.13 des conditions générales qui régissent
le contrat de Mr A.________ précise qu’il n’y a pas de couverture d’assurance
pour les dommages consécutifs à une construction défectueuse dans la mesure où l’une
des personnes participants aux travaux doit répondre du dommage conformément aux dispositions
légales ou contractuelles. Cette exclusion est valable 5 ans dès l’achèvement des
travaux.
Mais dans tous les cas, l’article B3.14 exclut de la couverture d’assurance les dommages
causés par l’entretien défectueux du bâtiment ou l’omission de mesures de
prévention.
Le propriétaire du bâtiment en mandatant une entreprise qu’il sait non compétente
pour ces travaux (autre domaine d’activité) admet que ceux-ci ne seront pas effectués
conformément aux règles de l’art en vigueur dans la profession. Il accepte donc la forte
probabilité que des problèmes en découlent. Il ne prend, par conséquent, pas toutes
les mesures pour protéger au mieux son bien immobilier comme devrait le faire tout propriétaire
dans le cadre de l’entretien de son bâtiment. Nous nous trouvons, donc, en présence d’un
défaut d’entretien comme stipulé dans l’article B3.14 des conditions générales.
De plus, ce dernier est sciemment voulu par le propriétaire du bâtiment.
Au vu de ce qui précède, nous vous confirmons donc notre absence de couverture d’assurance
pour ce sinistre et ne pouvons que vous recommander de continuer les démarches entreprises envers
le propriétaire du bâtiment. (…) ».
Le 8 juin 2015, les bailleurs ont remis aux assureurs et au locataire une attestation qu’ils avaient
établie le 28 mai 2015, selon laquelle les travaux de réparation et d’étanchéité
exécutés sur la terrasse située au-dessus du garage sis ch. de [...], à Lausanne,
avaient été effectués il y a quatre/cinq ans par les ouvriers de leur entreprise qui étaient
habilités à effectuer « ce genre de travail ».
8.
Par requête du 5 juin 2015 déposée auprès de la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer du district de Lausanne, les bailleurs ont notamment conclu à ce qu’il
soit prononcé que les contrats des baux litigieux avaient été valablement résiliés
et qu’ordre soit donné au locataire d’évacuer les locaux en cause.
La conciliation ayant échoué, l’autorisation de procéder devant le juge de paix
a été délivrée aux bailleurs le 18 septembre 2015.
9.
Par demande du 25 juin 2015 déposée auprès du Tribunal des baux, A.________ a notamment
conclu à ce que les bailleurs soient contraints, sous la menace de la peine d’amende prévue
à l’art. 292 CP, de remettre en état les locaux commerciaux qui lui étaient
loués au ch. [...], au ch. [...] et au ch. [...], à Lausanne, soit en particulier d’éliminer
toutes sources d’infiltration d’eau ainsi que de déshumidifier et assainir les locaux
(I), qu’à défaut d’exécution, il soit autorisé à procéder aux
travaux de remise en état selon chiffre I ci-dessus aux frais des bailleurs, solidairement
entre eux (II), à ce que les trois loyers soient réduits dans un certain pourcentage jusqu’à
la complète remise en état des locaux loués selon chiffre I ci-dessus (III à V) et
à ce que les bailleurs, solidairement entre eux, lui doivent immédiat paiement de la somme
de 573'770 fr., avec intérêts au taux de 5 % l’an dès le 12 septembre 2014
(VI).
10.
Le 12 octobre 2015, les bailleurs ont déposé trois demandes auprès du Juge de paix du
district de Lausanne, tendant à ce qu’ordre soit donné à A.________, respectivement
à tout tiers ou tout sous-locataire occupant les locaux, d’évacuer de sa personne et
de tous biens les locaux objet des baux litigieux (cf.
supra
ch. 1).
Le 14 octobre 2015, le locataire a également déposé une demande auprès du Juge de
paix du district de Lausanne, tendant préalablement à la suspension de la procédure en
expulsion ouverte à son encontre jusqu’à droit connu sur le sort de l’action ouverte
devant le Tribunal des baux et, principalement, à ce que les résiliations de bail des 24 décembre
2014, 21 janvier 2015, 29 mars 2012, 11 avril 2012 et 18 février 2015 soient considérées
comme inefficaces, respectivement soient annulées.
11.
Par décision du 5 novembre 2015, le juge de paix a ordonné la jonction des causes pour l’instruction
et le jugement des trois demandes déposées par les bailleurs et de la demande déposée
par le locataire, cette dernière étant considérée comme la réponse à la
demande.
Lors de l’audience de débats d’instruction du 5 avril 2016, le locataire a
confirmé que la procédure pendante devant le Tribunal des baux n’avait pas été
suspendue, l’instruction se poursuivant.
Le locataire a également conclu, principalement, à la suspension de la présente cause
jusqu’à droit connu sur la procédure pendante devant le Tribunal des baux et, subsidiairement,
à la mise en œuvre des mesures d’instruction requises, dont la mise en œuvre d’une
expertise.
Les bailleurs ont, pour leur part, conclu au rejet de la requête de suspension de la cause ainsi
qu’au rejet de toutes mesures d’instruction requises par le défendeur, en particulier
l’audition de cinq témoins et la mise en œuvre d’une expertise.
Par ordonnance du 5 avril 2016, le juge de paix a suspendu la procédure jusqu’à droit
connu sur la procédure introduite par le défendeur auprès du Tribunal des baux sous référence
XZ15.027253. Par arrêt du 26 juillet 2016, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal a
annulé l’ordonnance précitée, transmettant au juge de paix le dossier pour nouvelle
décision dans le sens des considérants (CREC 26 juillet 2016/292).
9.
9.1
Le 1
er
novembre 2016, une audience de débats d’instruction et de jugement s’est tenue en présence
des parties, assistées de leurs conseils respectifs. Si les bailleurs ont confirmé leurs conclusions,
ils ont toutefois admis le principe du dommage invoqué par le locataire, tout en contestant toujours
sa quotité. A.________ a pour sa part maintenu ses conclusions en rejet. En outre, le juge de paix
a refusé d’ordonner une expertise.
9.2
Lors de cette audience, trois témoins ont été entendus après avoir été
exhortés à dire la vérité, soit [...], inspectrice de sinistre auprès d’
[...] SA, soit de la compagnie d’assurance du locataire, [...], expert automobile au sein du bureau
d’expertise [...], et [...], inspecteur de sinistre auprès de la [...], soit de la compagnie
d’assurance des bailleurs.
[...] a confirmé qu’ [...] SA avait refusé de délivrer ses prestations, considérant
que le bâtiment souffrait d’un défaut de construction et d’entretien. Elle a également
précisé que son collègue avait pu constater les dégâts, faute de quoi il n’aurait
pas ouvert un dossier de sinistre. Il n’avait toutefois pas chiffré le montant du dommage
dans la mesure où il n’y avait pas de couverture du dommage.
Le témoin [...] est expert automobile depuis trois ans, après avoir effectué une formation
de mécanicien automobile et avoir obtenu une maturité professionnelle ainsi qu’un bachelor
d’ingénieur en technique automobile. Il s’est prononcé sur la pièce 55 (du
bordereau II inclus dans le bordereau III), laquelle est un rapport complémentaire qu’il a
rédigé à l’issue de sa visite des locaux litigieux en date du 23 août 2016,
en confirmant avoir constaté des dégâts d’eau. Ayant visité la carrosserie
et l’atelier, mais pas le dépôt, il a expliqué que d’après ce qu’il
avait vu, une grande partie de ce matériel n’était plus fonctionnel, notamment la cabine
de peinture. Ces déclarations confirment ce que le témoin avait mentionné dans son rapport
complémentaire lorsqu’il avait écrit qu’au vu des dégâts constatés,
il n’était pas possible de travailler dans de bonnes conditions au sein des locaux du garage
de [...]. La cabine de peinture était inutilisable, de même que l’outillage figurant
sur la liste annexée au rapport 46094.1, lequel n’avait pas été remplacé. Concernant
le montant du dommage, le témoin a indiqué avoir pris connaissance du rapport de son collègue
[...] et a confirmé les montants indiqués. Compte tenu de son expérience générale
relative au type de matériel se trouvant dans les locaux, il a déclaré pouvoir affirmer
que le dommage subi par A.________ était supérieur à 20'000 fr. et a confirmé
que, même sans facture, ledit matériel vaudrait de toute manière plus que ce montant.
[...], qui ne s’occupe que des sinistres à partir de 100'000 fr., a confirmé que
la [...] Assurance assurait la responsabilité civile du bâtiment de D.P.________ mais pas celle
de l’entreprise. En mai 2015, à la demande du conseil du locataire, il était intervenu
pour une vision locale des locaux en remplacement de son collègue, dès lors qu’un risque
de préjudice de plus de 100'000 fr. avait été estimé au sein de leur entreprise.
Il a expliqué que, concernant le sinistre du dégât d’eau, la couverture d’assurance
avait été refusée sur la base des clauses contractuelles liant la [...] à D.P.________
et E.P.________. D’une part, l’entreprise [...] avait effectué elle-même des travaux
d’étanchéité sur le toit de l’immeuble propriété de D.P.________,
et l’assurance conclue ne couvrait pas le risque lié à l’intervention d’entreprise
indépendante. D’autre part, il avait été constaté que l’entreprise [...]
ne disposait pas des compétences nécessaires pour procéder aux travaux effectués.
Ayant eu connaissance de l’expertise par l’architecte [...], la [...] a refusé, sur
la base de ce rapport, d’intervenir. Le témoin a affirmé qu’il y avait eu un défaut
de l’entretien de l’immeuble, position contestée par le preneur d’assurance.
En droit
:
1.
La voie de l’appel est ouverte contre les
décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile
suisse du 19 décembre 2008 ; RS 272]) au sens de l’art. 236 CPC, dans les causes patrimoniales
dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions devant l’autorité précédente
est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
En l’espèce, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 francs. Ecrit, motivé
et déposé dans le délai de trente jours, contre une décision finale de première
instance (art. 311 al. 1 CPC), par des parties qui y ont un intérêt (art. 59
al. 2 let. a CPC), l’appel est recevable.
2.
2.1
L’appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut revoir librement
l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance
(ibidem, n. 6 ad art. 310 CPC ; JdT 2011 III 43 consid. 2 et réf.).
En particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée
par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie
si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1; TF 4A_238/2015
du 22 septembre 2015 consid. 2.2, RSPC 2016 p. 46). L’art. 310 CPC ne précise pas
comment le juge d'appel doit apprécier les preuves et sur quelles bases il peut se forger une opinion
(TF 4A_748/2012 du 3 juin 2013 consid. 2.1).
Le seul fait que l'autorité d'appel n'ait pas entendu elle-même les témoins ne l'empêche
nullement de revoir les constatations de fait opérées par le tribunal sur la base des preuves
administrées en première instance. Il appartient en effet aux parties, surtout quand elles
sont dûment assistées, de veiller à ce que toutes les déclarations pertinentes soient
consignées au procès-verbal (TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.3, RSPC 2016 p.
46).
2.2
Le présent litige porte sur l’expulsion du locataire et la validité des résiliations
de baux commerciaux et relève ainsi de la « protection contre les congés »
au sens de l’art. 243 al. 2 let. c CPC. En effet, un
litige de droit du bail relève de cette disposition
dès que l'autorité saisie doit se prononcer sur la fin du bail (ATF 142 III 402 consid. 2 ;
142 III 690 consid. 3.1). Ainsi, la décision querellée a été rendue en application
de la procédure simplifiée. Cette procédure se distingue de la procédure ordinaire
par un formalisme allégé (art. 244 CPC), une plus grande rapidité – la cause
devant être liquidée autant que possible lors de la première audience selon l’art. 246
al. 1 CPC – et une implication plus forte du juge dans l’établissement des
faits (art. 247 CPC) (ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2). Cette procédure poursuit de la sorte
un but d’économie de procédure et des objectifs sociaux, en devant être plus simple
et plus rapide pour des litiges dont la valeur litigieuse n'est pas trop importante. Par ailleurs, la
partie non juriste doit pouvoir mener elle-même le procès sans l'assistance d'un représentant
professionnel. Dans certains cas, la partie réputée socialement faible, tel le travailleur
ou le locataire, doit bénéficier d'une protection accrue (ATF 142 III 402 consid. 2.1, lequel
cite le Message du 28 juin 2006 relatif au code de procédure civile suisse [CPC], FF 2006
6953 ch. 5.16). Compte tenu de ces objectifs, le tribunal établit les faits d’office
en vertu de la maxime inquisitoire dite « sociale », conformément à l’art. 247
al. 2 let. a CPC (Bohnet, CPC commenté, nn. 16 ss ad art. 247 CPC). Toutefois,
cette maxime ne modifie pas le fardeau de la preuve, ni ne dispense les parties de proposer des moyens
de preuve (Bohnet, CPC annoté, 2016, n. 2 ad art. 247 CPC qui cite l’arrêt TF 4C.301/2000
du 12 février 2001 consid. 2b).
3.
Les appelants invoquent une violation de l’art.
8 CC et des art. 120 ss, 257d et 259g CO. L’intimé ne les aurait pas invités
à réparer les défauts dans un délai raisonnable avec la menace de consignation, de
sorte qu’il ne serait pas en droit de retenir tout ou partie du loyer échu, cela d’autant
plus que certains locaux n’auraient pas été endommagés par les dégâts
d’eau. L’intimé n’ayant pas requis de constat d’urgence à cet égard,
il n’aurait pas prouvé à satisfaction l’existence d’un dommage, ni la quotité
de celui-ci. En effet, les témoignages des différents inspecteurs de sinistres, sur lesquels
s’est fondé le premier juge, ne suffiraient pas à chiffrer concrètement et objectivement
la contre-créance. Ces inspecteurs ne seraient pas des experts, alors que seule une expertise serait
un moyen de preuve adéquat, et ils auraient une objectivité limitée, ayant un intérêt
à la procédure. Partant, la validité de la contre-créance fondée sur ce dommage
et invoquée à titre de compensation n’aurait pas été établie de manière
certaine, incontestée et incontestable.
4.
4.1
Aux termes de l’art. 157 CPC, le tribunal
établit sa conviction par une libre appréciation des preuves administrées.
Quant à l'art. 8 CC, il ne régit pas l’appréciation des preuves, de sorte qu'il
ne prescrit pas quelles sont les mesures probatoires qui doivent être ordonnées, ni ne dicte
au juge comment forger sa conviction (TF 4A_683/2010 du 22 novembre 2011 consid. 4.1 et les
arrêts cités). Cette disposition n'exclut pas non plus que le juge puisse, sur la base d'une
appréciation anticipée des preuves déjà disponibles, refuser l'administration d'une
preuve supplémentaire au motif qu'il la tient pour impropre à modifier sa conviction (ATF 138
III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_197/2016 du 14 décembre 2016 consid. 3.3.1).
Le juge apprécie librement la force probante des preuves en fonction des circonstances concrètes,
sans être lié par des règles légales et sans être obligé de suivre un schéma
précis (ATF 133 I 33 consid. 2.1 ; TF 5A_250/2012 du 18 mai 2012 consid. 7.4.1).
Il n’y a pas de hiérarchie légale entre les moyens de preuve autorisés (TF 5A_113/2015
du 3 juillet 2015 consid. 3.2). Afin de favoriser la découverte de la vérité matérielle,
l’appréciation de la crédibilité d’un témoin repose dès lors sur
la libre appréciation du juge (Bohnet, CPC annoté, n. 1 ad art. 157 CPC qui cite l’arrêt
TF 5A_404/2014 du 29 juillet 2015 consid. 2.3.2). Le fait qu’un moyen de preuve conduise à
un résultat divergent n’exclut pas que le juge puisse parvenir à une conviction. Il lui
appartient d’apprécier dans leur ensemble tous les moyens de preuve apportés, en évaluant
la crédibilité de chacun d’eux (Bohnet,
ibidem
,
qui cite l’arrêt TF 4A_394/2009 du 4 décembre 2009, RSPC 2010 147 et note). L'appréciation
des preuves par le juge consiste donc, en tenant compte du degré de la preuve exigé, à
soupeser le résultat des différents moyens de preuves administrés et à décider
s'il est intimement convaincu que ce fait s'est produit, et partant, s'il peut le retenir comme prouvé.
Il convient d'admettre à cet égard que, lorsque la preuve d'un fait est particulièrement
difficile à établir, les exigences relatives à sa démonstration sont moins élevées ;
elles doivent en revanche être plus sévères lorsqu'il s'agit d'établir un fait qui
peut être facilement établi, en produisant par exemple un document officiel. Cette règle
de preuve trouve également application lorsque la cognition du juge est limitée à la vraisemblance
(TF 5A_812/2015 du 6 septembre 2016 consid. 5.2).
En outre, les liens qui existent entre la partie et le témoin exercent une influence directe sur
la force probante à accorder au témoignage. En raison de ces liens ou de l’intérêt
d’un témoin à l’issue de la procédure, le juge ne devra retenir ces témoignages
que dans la mesure où ils sont corroborés par d’autres éléments du dossier
(CACI 31 mars 2017/133).
4.2
S’agissant d’une éventuelle compensation, la Tribunal fédéral a retenu que
la possibilité d'opposer en compensation une contre-créance contestée existe aussi pour
le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer (art. 257d CO ; TF 4A_140/2014
du 6 août 2014 consid. 5.2) ; la déclaration de compensation doit toutefois
intervenir avant l'échéance du délai de grâce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb ;
TF 4C.212/2006 du 28 septembre 2006 consid. 3.1.1, in CdB 2007 22 ; cf. toutefois
arrêt 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 4.2.3, in RtiD 2009 II 681, qui exclut une telle possibilité
dans une situation où la loi permet de consigner le loyer). Si le bailleur donne néanmoins
le congé et si le locataire en conteste la validité en soutenant avoir payé son dû
par compensation, le juge devra à titre préjudiciel se prononcer sur l'existence et le montant
de la contre-créance, et partant instruire sur ce point. Cela étant, il y a lieu de tenir compte
des spécificités de la cause.
Outre les conditions de la compensation prévues à l’art. 120 al. 1 CO, l’alinéa
2 de cette disposition précise que le débiteur peut opposer la compensation même si sa
créance est contestée.
La
loi n’exige pas que la créance compensante soit liquide, à savoir une créance non
contestée ou dont l’existence ou la quotité sont établies par jugement ou tout autre
titre exécutoire. Il appartient au compensant d’apporter la preuve de son droit de compenser
ou à tout le moins de le rendre vraisemblable (Thévenoz/Werro, Commentaire romand du Code des
obligations I, 2
e
éd.,
2012, ad art. 120 CO, nn. 17 et 18, p. 942).
Il
n’est pas nécessaire que la contre-créance soit déterminée avec certitude dans
son principe et son montant pour que le débiteur puisse invoquer la compensation. Toutefois, l’effet
compensatoire n’intervient que dans la mesure où l’incertitude est ultérieurement
levée par le juge (TF 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.1, SJ 2015 I 1 ; ATF 136 III
624 consid. 4.2.3).
L'obligation du juge de se prononcer sur la contre-créance invoquée en compensation ne saurait
prolonger la procédure en contestation du congé de façon à contrecarrer la volonté
du législateur de permettre au bailleur de mettre fin au bail et d'obtenir l'évacuation du
locataire dans les plus brefs délais lorsque la résiliation a été donnée selon
l’art. 257d CO. Invoquer la compensation avec une contre-créance contestée
ne doit pas être un moyen susceptible de conduire à une prolongation du séjour indu du
locataire dans l'objet loué. La contre-créance invoquée en compensation doit dès
lors pouvoir être prouvée sans délai ; si une procédure relative à la contre-créance
est pendante devant une autre instance, il ne saurait être question de suspendre la procédure
en contestation du congé jusqu'à droit connu dans l'autre procédure, sauf si une décision
définitive est imminente (CREC 26 juillet 2016/292 consid. 3.2.2).
5.
5.1
En l’espèce, il apparaît que le premier juge a rejeté la preuve par expertise requise
par l’intimé pour établir le principe et la quotité du dommage, compte tenu de la
durée nécessaire pour l’établir et du risque que cette mesure d’instruction
fasse double emploi avec celle qui serait ordonnée dans le cadre de la procédure pendante devant
le Tribunal des baux. Son appréciation à cet égard peut être confirmée, compte
tenu des considérations suivantes :
Tout d’abord, comme l’a retenu le premier juge, il ressort de l’expertise privée
menée par [...], architecte EPFL SIA, sur requête d’ [...] SA, que la rénovation
de la toiture-terrasse était affectée d’un défaut de construction, constat qui a
été partagé par deux inspecteurs de sinistres de deux compagnies d’assurance adverses,
soit [...] pour la [...] SA et [...] pour [...] SA. Il ressort aussi du courrier adressé le 28 mai 2015
par cette seconde assurance au conseil de l’intimé que le gérant du bâtiment sinistré,
[...], avait affirmé, lors du constat effectué le 2 octobre 2014, qu’il y avait
eu une rénovation complète de la toiture-terrasse et non de simples rénovations locales
comme l’avait prétendu le conseil des bailleurs lors de l’entrevue du 7 mai 2015. L’architecte
a par ailleurs relevé dans son expertise qu’il n’y avait pas eu des travaux ponctuels
concernant une zone ou des zones restreintes de réfection, mais un travail global, que l’étanchéité
présentait divers défauts de mise en œuvre et que l’ensemble des travaux ne respectait
pas les règles de l’art. Dès lors, c’est à juste titre que le premier juge
a admis l’existence d’un défaut des locaux sur la base de cette expertise corroborée
par les témoignages recueillis.
Deuxièmement, dans un but de célérité de la procédure simplifiée –
ce que les appelants ne sauraient lui reprocher s’étant eux-mêmes opposés à
la mise en œuvre d’une expertise –, le premier juge s’est fondé, à juste
titre, sur les moyens de preuve immédiatement disponibles que sont les pièces figurant au dossier,
telles que les photographies produites et les rapports de [...] du bureau d’expertise [...] SA,
ainsi que sur les témoignages de spécialistes en la matière pour apprécier le principe
et la quotité du dommage subi par le locataire, dont les bailleurs avaient d’ailleurs admis
le principe.
S’agissant de la perte invoquée par l’intimé et de la quotité du dommage,
comme l’a relevé le premier juge, il ressort des déclarations tant de [...] – qui
s’est rendu sur place et qui est hautement qualifié dès lors qu’il est expert en
automobile depuis trois ans, dispose d’une formation de mécanicien automobile, d’une
maturité professionnelle et d’un bachelor d’ingénieur en technique automobile –
que des déclarations de [...], inspecteur des sinistres de plus de 100'000 fr. au sein de la
[...] SA, que l’intimé avait effectivement subi un dommage matériel estimé par le
premier comme étant supérieur à 20'000 fr. et par le second comme susceptible de
dépasser la somme de 100'000 francs. [...] a précisé à cet égard que même
s’il n’avait pas vu les factures d’achat du matériel, il était apte, compte
tenu de ses connaissances et de son expérience, à estimer la valeur du matériel utilisé.
Il a encore confirmé qu’une grande partie de ce matériel n’était plus fonctionnelle,
dont la cabine de peinture. Ces témoignages confirment d’ailleurs ce qu’avait mentionné
[...] dans son rapport du 16 septembre 2014 lorsqu’il avait articulé un dommage
à hauteur de 100'100 francs. Sur cette base, le premier juge était fondé à retenir
l’existence d’un dommage matériel au moins équivalent à 20'000 francs.
Compte tenu de ce qui précède, la Cour de céans constate que le premier juge s’est
fondé sur des pièces et des témoignages non seulement de spécialistes en la matière,
mais dont le contenu ne diverge pas. Aucun élément au dossier ne permet de mettre en doute
la conviction du premier juge lorsqu’il s’est prononcé sur la quotité du dommage.
Partant, l’appréciation des preuves immédiatement disponibles par le premier juge ne
prête pas le flanc à la critique. A cet égard, la prétendue objectivité limitée
des inspecteurs de sinistre ne saurait être retenue, puisque le fait de reconnaître l’existence
d’un dommage et d’estimer son coût paraît, contrairement à ce qu’invoquent
les appelants, s’opposer aux intérêts des sociétés d’assurance de responsabilité
civile des parties. Par conséquent, un dommage d’un montant au moins équivalent à
l’arriéré de 11'560 fr. peut être retenu sur la base des pièces et des
témoignages de spécialistes de la branche.
Quant au lien de causalité adéquate – la causalité naturelle étant manifestement
admise –, c’est à raison que le premier juge a considéré que le témoignage
de [...], qui est intervenu en août 2016, ne saurait remettre en cause le fait que les dégâts
d’eau survenus au cours de l’été 2014 sont la cause du dommage subi par l’intimé.
Les deux assurances, qui sont intervenues peu après les infiltrations d’eau, n’ont pas
relevé de difficultés quant au lien de causalité et les appelants ont eux-mêmes admis
le principe du dommage subi par l’intimé ensuite des infiltrations d’eau. Dès lors,
c’est à juste titre que le premier juge a retenu que l’intimé avait suffisamment
prouvé le rapport de causalité entre les dégâts et son dommage et que, partant, il
a considéré que la responsabilité des appelants était engagée tant en leur qualité
de propriétaires des locaux litigieux selon l’art. 58 CO qu’en leur qualité
de bailleurs selon l’art. 259e CO. On relèvera au surplus qu’un dégât
d’eau, tel celui survenu, est propre, selon le cours des choses et l’expérience de la
vie, à engendrer les dégâts constatés (cf.
supra
ch. 2 pp. 3-4).
5.2
Par conséquent, l’intimé ayant invoqué sa contre-créance à temps, et toutes
les autres conditions prévues de la compensation étant réalisées, c’est à
juste titre que le premier juge a considéré que la dette liée aux loyers arriérés
était éteinte par ce moyen et que l’intimé ne saurait être expulsé des
locaux litigieux.
6.
Les appelants contestent un éventuel droit de l’intimé de consigner le loyer selon l’art. 259g
CO. Toutefois, dans la mesure où le premier juge a rejeté le moyen tiré de l’auto-réduction
du loyer invoqué par l’intimé, estimant que celui-ci n’avait pas le droit de retenir
tout ou partie du loyer, le grief des appelants à cet égard est sans objet.
7.
Au vu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté selon le mode procédural
de l’art. 312 al. 1
in
fine
CPC et la décision querellée doit
être confirmée.
Compte tenu de l’issue de la procédure, les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés
à 743 fr. (art. 62 al. 1 et al. 3 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre
2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge des appelants, solidairement entre eux (art. 106
al. 1 et 3 CPC).
L’intimé n’ayant pas été invité à se déterminer, il n’y
a pas lieu de lui allouer de dépens.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 743 fr. (sept cent quarante-trois
francs), sont mis à la charge des appelants D.P.________ et E.P.________, solidairement entre eux.
IV.
L’arrêt est exécutoire.
Le
président :
La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
M. Pascal Stouder, aab (pour D.P.________ et E.P.________),
‑
Me Claudio Venturelli, av. (pour A.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :