vd_findinfo · HC / 2018 / 308 · 2018-03-02 · fr

BAIL À LOYER, CAS CLAIR, EXPULSION DE LOCATAIRE | 257d CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 02.03.2018 HC / 2018 / 308

TRIBUNAL
CANTONAL
JL17.044407-172143
132
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
2 mars 2018
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
MM.
Kaltenrieder et Perrot, juges
Greffière
:              Mme
Spitz
*****
Art.
257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par
A.D.________
,
à La Sarraz, et
B.D.________
,
à La Sarraz, locataires, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le
8
décembre 2017 par la Juge de paix du district de Morges dans la cause divisant les appelants d’avec
Z.________
,
à La Sarraz, et
B.________
,
à La Sarraz, bailleurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 8 décembre 2017, la Juge de paix du district de Morges a ordonné à A.D.________
et B.D.________ (ci-après : les locataires ou la partie locataire) de quitter et rendre libres
pour le 29 décembre 2017 à midi les locaux occupés dans l’immeuble sis chemin [...],
1315 La Sarraz (appartement au
1
er
étage et deux places de parc extérieures) (I), a dit qu’à défaut pour la partie
locataire de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix était chargé sous
la responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution forcée de
la décision sur requête de Z.________ et B.________ (ci-après : les bailleurs ou
la partie bailleresse), avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), a ordonné
aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée de la décision
s’ils en étaient requis par l’huissier de paix (III), a fixé les frais et dépens
(IV à VI) et a dit que toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées (VII).
En droit, le premier juge a retenu que, faute de paiement dans le délai comminatoire du montant
de 7'500 fr., représentant les loyers dus pour les mois de janvier à mars 2017, le congé
était valable. Il a en outre considéré qu’il s’agissait d’un cas clair
au sens de l’art. 257 CPC
(Code
de procédure civile suisse du 19 décembre 2008 ; RS 272) permettant de faire application de
la procédure sommaire des art. 248 ss CPC.
B.
Par acte du 20 décembre 2017, A.D.________
et B.D.________ ont formé appel contre cette ordonnance, en concluant en substance, sous suite de
frais et dépens, à sa réforme en ce sens que la requête en cas clair soit déclarée
irrecevable, subsidiairement à l’annulation et au renvoi de la cause au premier juge pour
nouvelle décision. A l’appui de leur appel, ils ont produit une pièce.
Dans une écriture du 29 janvier 2018, Z.________ et B.________ ont conclu au rejet de l’appel,
sous suite de frais et dépens. Ils ont produit deux pièces.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
Le 25 août 2015, Z.________ et B.________, pour la partie bailleresse, et A.D.________ etB.D.________,
pour la partie locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur « un appartement
au 1
er
étage comprenant une cuisine entièrement agencée, un salon, deux chambres à coucher,
une salle de bains équipée de lave-linge et sèche-linge, un dressing, trois balcons et
deux places de parc extérieures » sis chemin [...], 1315 La Sarraz. Le bail est entré
en vigueur le
1
er
septembre 2015.
2.
Par courrier recommandé avec accusé de réception et sous pli simple du 5 janvier 2017,
les bailleurs ont mis à tout le moins B.D.________ en demeure de s’acquitter, dans les trente
jours, de la somme de 2'500 fr. correspondant à l’arriéré de loyer dû pour
le mois de janvier 2017, ainsi que des frais de mise en demeure par 100 fr., faute de quoi le bail serait
résilié et la procédure d’expulsion requise.
Par courrier recommandé adressé à la partie bailleresse le 30 janvier 2017, la partie
locataire a fait valoir un certain nombre de prétentions relatives au bail litigieux.
Selon le compte-rendu du 16 février 2017, A.D.________, Z.________ et B.________ ont participé
le jour même à une séance au cours de laquelle il a été convenu que les bailleurs
s’engageaient à faire effectuer un certain nombre d’ « améliorations »,
étant précisé que les travaux seraient achevés au plus tard le 30 juin 2017. Le compte
rendu fait également état du fait qu’« En contre partie de ces engagements, le locataire
débloquera les loyers consignés et les versera directement sur le compte des bailleurs ».
3.
Par courrier recommandé avec accusé de réception et pli simple du
17
mars 2017, les bailleurs ont mis les locataires en demeure de s’acquitter, dans les trente jours,
de la somme de 7'500 fr. correspondant à l’arriéré des loyers dus pour les mois
de janvier à mars 2017, ainsi que des frais de mise en demeure par 100 fr., faute de quoi le bail
serait résilié et la procédure d’expulsion requise.
L’arriéré de loyer n’ayant
pas été acquitté dans le délai comminatoire, la partie bailleresse a signifié
à la partie locataire, par formule officielle adressée par courrier recommandé du 20 avril
2017, la résiliation du contrat de bail à loyer pour le 31 mai 2017.
4.
Par courrier daté du 9 octobre 2017 mais envoyé le 11 octobre 2017 et reçu le lendemain
par son destinataire, la partie bailleresse a saisi le juge de paix du district de Morges d’une
requête en cas clair au sens de l’art. 257 CPC
(Code
de procédure civile suisse du 19 décembre 2008 ; RS 272)
tendant à faire prononcer l’expulsion des locataires de l’appartement sis chemin [...],
1315 La Sarraz.
Les locataires se sont déterminés par écrit le 28 novembre 2017 en concluant à ce
que la requête du 9 octobre 2017 soit déclarée irrecevable.
Une audience a été tenue le 30 novembre 2017 par la Juge de paix du district de Morges en présence
uniquement des bailleurs personnellement, assistés de leur conseil.
Par courrier du 4 décembre 2017, la Juge de paix a imparti aux bailleurs un délai de dix jours
pour se déterminer sur les réponses des locataires, lesquelles par erreur ne leur avaient pas
été communiquées à l’audience.
Les bailleurs se sont déterminés le 6 décembre 2017 en confirmant leurs conclusions en
expulsion des locataires.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est ouvert contre les décisions
finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions
devant l'autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
Lorsque
le litige porte sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la procédure en
cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au dommage prévisible causé
par le retard dans la restitution de l'objet loué au cas où ces conditions ne seraient pas
réalisées ; le dommage correspond à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement
perdue jusqu'à ce qu'un prononcé d'expulsion soit rendu dans une procédure ordinaire (TF
4A_449/2014 du 19 novembre 2014 consid. 2.1 ; TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 1.2.2, non publié
à l'ATF 138 III 620). Cette période, qui commence à courir dès la date fixée
pour l'expulsion dans l'ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin au moment où la
partie bailleresse obtient un prononcé d'expulsion en procédure ordinaire, comprend ainsi le
temps nécessaire pour que l'instance d'appel statue – après avoir recueilli les déterminations
de la partie bailleresse – par un arrêt motivé, puis que la partie bailleresse introduise
une nouvelle demande en procédure ordinaire, que celle-ci soit instruite et aboutisse enfin à
un prononcé d'expulsion. Compte tenu de ces éléments, on devrait ainsi pouvoir partir
du principe que la durée prévisible ne sera, en règle générale, pas inférieure
à un an (CACI 17 mars 2015/129 ; CACI 28 janvier 2015/52).
Lorsque
la décision entreprise a été rendue en procédure sommaire, comme c'est le cas dans
la procédure en cas clair (art. 248 let. b CPC), le délai d'appel est de dix jours (art. 314
al. 1 CPC). Le délai d'appel ou de recours est respecté lorsque l'appel ou le recours est acheminé
en temps utile auprès de l'autorité précédente. Celle-ci doit le transmettre sans
délai à l'autorité de deuxième instance (ATF 140 III 636 consid. 3.6).
1.1.2
En l’espèce,
formé
par la partie locataire qui a succombé en première instance et qui a un intérêt digne
de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance rendue
dans une cause patrimoniale dans laquelle les conclusions portent sur un montant supérieur à
10'000 fr., l'appel est recevable formellement.
2.
2.1
L'appel
peut être formé pour violation du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art.
310 CPC). Cela étant, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière
de la procédure sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer
les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi ; la
production de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l’art.
317 al. 1 CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du 7 novembre
2012 consid. 5 ; CACI 24 juin 2015/325 consid. 2 ; CACI 25 novembre 2014/607 consid.
3a).
2.2
En l’espèce, les pièces nouvelles
produites par les appelants et par les intimés sont irrecevables.
3.
3.1
Aux
termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut
résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation et de locaux commerciaux
peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour
la fin d'un mois (al. 2).
L'avis comminatoire doit indiquer le montant impayé de façon suffisamment claire et précise.
Une indication chiffrée n'est pas indispensable : il suffit que l'objet de la mise en demeure soit
déterminable sans discussion, par exemple avec une désignation précise des mois de loyers
impayés (TF 4A_641/2011 du 27 janvier 2012 consid. 5 ; TF 40.123/2000 du 14 juin 2000 consid. 3b,
in Cahiers du Bail [CdB] 2000 p. 109 ; Wessner, Droit du bail à loyer, Zurich 2010, n. 17 ad
art.
257d CO ; Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., 2008, p. 666 ; Burkhalter/Martinez-Favre, Le droit suisse du bail à loyer, commentaire
SVIT, Zurich 2011, n. 26 ad
art. 257d CO).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il
n'avait pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu
par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques
de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai
de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l'arriéré avait
été finalement payé (TF du 27 février 1997 in CdB 3/97 pp. 65 ss). A cet égard,
des motifs humanitaires n'entrent pas en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d
CO, dès lors qu'ils ne sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral
sur le bail à loyer (TF du 27 février 1997 précité in CdB 3/97 p. 65 consid. 2b ;
TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006 consid. 3.2.1 ; Lachat, op.
cit., note infrapaginale 117 p. 820). Ils peuvent cependant être pris en compte au stade de l'exécution
forcée, en application du principe général de la proportionnalité. Toutefois, dans
tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que relativement bref
et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 la 336 consid.
2b). Selon la jurisprudence cantonale vaudoise, sauf cas particulier, un délai de libération
des locaux de quinze à vingt jours est admissible (CACI 12 août 2011/194 ; CACI 27 juillet
2011/175 et les réf. citées).
3.2
La requête d’expulsion en cas clair est recevable même lorsque le locataire a contesté
la validité du congé et que la procédure en contestation est encore pendante. Le juge
saisi en cas clair peut statuer à titre préjudiciel sur la validité du congé, sans
qu’il doive surseoir à statuer jusqu’à droit connu sur la procédure en contestation
de la validité du congé (ATF 141 III 262 consid. 3).
Le congé, même donné en raison de la demeure du locataire, peut être annulé
s’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 et 271a CO). Il faut des circonstances
particulières pour que le congé soit annulé. En effet, on ne saurait en principe exiger
d’un bailleur qu’il tolère la présence dans ses locaux d’un locataire qui
ne paie plus le loyer. Le congé donné pour ce motif repose donc sur un intérêt légitime
(TF 4A_497/2011 du 22 décembre 2011 consid. 2.4). En particulier, la jurisprudence admet qu’un
congé donné en raison du défaut de paiement du loyer peut être annulé en application
de l’art. 271 CO si l’arriéré a été payé très peu de temps
après l’expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s’était jusqu’ici
toujours acquitté à temps du loyer (ATF 120 II 31 ; TF 4A_468/2010 du 29 octobre 2010
et les réf. citées).
4
En l’espèce,
les appelants ne contestent ni les arriérés de loyer qui ont conduit à la résiliation
du contrat de bail, ni le fait de ne pas avoir formellement consigné les loyers en raison de défauts
affectant la chose louée. Ils font cependant valoir un défaut de légitimation active des
intimés ainsi que le caractère inexigible des loyers réclamés. S’agissant du
défaut de légitimation active, ils invoquent que l’immeuble objet du bail litigieux aurait
été vendu à un tiers avec effet au 10 octobre 2017, de sorte que les intimés n’en
étaient plus propriétaires au moment du dépôt de la requête, datée du 9
octobre mais envoyée le 11 octobre 2017.
5.
Le moyen tiré du défaut de légitimation active des intimés bailleurs repose sur des
faits qui n’ont pas été allégués devant le premier juge – alors qu’ils
sont antérieurs à la décision de celui-ci – et qui sont dès lors irrecevables
en appel (cf. consid. 2.1
supra
).
6.
S’agissant des défauts, les locataires se réfèrent au constat du
16
février 2017, que seuls les intimés ont signé. Ce document porte d’une part sur
toute une série « d’améliorations » que les bailleurs se sont engagés
à réaliser, et d’autre part sur le déblocage des loyers consignés.
Les intimés se sont engagés à exécuter les diverses améliorations d’ici
au 30 juin 2017. Quant aux loyers « consignés », il est prévu qu’« En
contrepartie de ces engagements, le locataire débloquera les loyers consignés et les versera
directement sur le compte des bailleurs ». Les appelants soutiennent que cette phrase devrait
être comprise dans le sens que ce n’est que lorsque les améliorations auront été
réalisées que les loyers seront débloqués. Cette interprétation ne résiste
toutefois pas à l’examen. Le texte du compte-rendu de la séance est en effet clair. Le
déblocage des loyers, soit en réalité leur paiement, puisqu’on sait que les locataires
ne les ont pas formellement consignés, étant la contrepartie des engagements de réaliser
des améliorations, il doit intervenir immédiatement, sans condition. L’utilisation du
futur (« débloquera ») ne conduit dans ce contexte pas à une autre interprétation.
On ne voit sinon pas quel aurait été l’intérêt d’apporter une telle précision
si le paiement des loyers devait survenir seulement à la fin des travaux, comme le soutiennent les
appelants. Ce compte-rendu de séance n’est certes signé que par les intimés bailleurs.
Toutefois, sous réserve de leur propre interprétation du futur utilisé au verbe « débloquer »,
les appelants n’apportent aucun indice allant dans le sens de leur thèse. En examinant la
liste et la nature des améliorations que les intimés se sont engagés à exécuter,
on ne comprendrait d’ailleurs pas pourquoi ces derniers auraient accepté de renoncer au paiement
des loyers durant six mois (représentant une somme de 15'000 fr.), soit jusqu’au 30 juin 2017,
ce d’autant qu’en se basant sur cette liste, il ne saute pas aux yeux qu’il s’agirait
de défauts de la chose louée (le terme « améliorations » est d’ailleurs
utilisé).
7.
L’appel est par conséquent mal fondé et l’ordonnance attaquée doit être
confirmée. Le délai pour quitter les locaux étant échu du fait de l’effet suspensif
lié à l’appel (art. 315 al. 1 CPC), le dossier sera retourné au premier juge afin
qu’il fixe aux appelants un nouveau délai pour quitter l’appartement litigieux.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr. (art. 62 al. 3 et 69
al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5],
seront mis à la charge des appelants, qui succombent, solidairement entre eux (art. 106 al. 1 et
3 CPC).
Des dépens seront alloués aux intimés, créanciers solidaires, à hauteur de 500
francs.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de Morges pour qu’elle fixe à
A.D.________ et B.D.________ un nouveau délai pour libérer les locaux qu’ils occupent
dans l’immeuble sis [...], 1315 La Sarraz (appartement au 1
er
étage et deux places de parc extérieures).
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr. (quatre cents francs),
sont mis à la charge des appelants A.D.________ et B.D.________, solidairement entre eux.
V.
A.D.________ et B.D.________,
solidairement entre eux, sont les débiteurs de Z.________ et B.________, créanciers solidaires,
du montant de 500 fr. (cinq cents francs) à titre de dépens.
VI.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit aux intéressés
le 6 mars 2018, est notifié en expédition complète à :
‑
M. A.D.________, personnellement,
-
Mme B.D.________, personnellement,
‑
Me Philippe Liechti (pour Z.________ et B.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Morges.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :