vd_findinfo · HC / 2012 / 649 · 2012-10-12 · fr

LOYER INITIAL, ACTION EN CONTESTATION, FRAIS ACCESSOIRES | 270 al. 1 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 12.10.2012 HC / 2012 / 649

TRIBUNAL
CANTONAL
XA10.042655-121262
476
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
12 octobre 2012
____________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              Mmes
Charif Feller et Bendani
Greffier
:              Mme
Michod Pfister
*****
Art.
270 al. 1 CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
D.________
,
à Lausanne, requérante, contre le jugement rendu le 17 mai 2012 par le Tribunal des
baux dans la cause divisant l'appelante d’avec
W.________AG
,
à Zurich, intimée, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par jugement du 17 mai 2012, notifié le 7 juin 2012, le Tribunal des baux a rejeté les conclusions
prises par la requérante D.________ contre l'intimée W.________AG dans sa requête du 27
décembre 2010 (I), rendu ce jugement sans frais ni dépens (II) et rejeté toutes autres
ou plus amples conclusions (III).
En droit, les premiers juges ont considéré que le montant de 155 fr. introduit lors de la conclusion
du contrat de bail du 9 août 2010 se rapportait aux seuls frais accessoires, que l'acompte augmenté
de 145 fr. à 200 fr. ne concernait quant à lui que le chauffage et l'eau chaude, ces deux sommes
correspondant à des acomptes provisionnels facturés en sus du loyer net et que la contestation
du loyer initial ne permettait pas de remettre en cause le montant d'un acompte provisionnel des frais
accessoires. Ils ont ainsi retenu que la requérante, à qui incombait le fardeau de la preuve
en la matière, n'avait pas démontré que l'introduction de ces nouveaux frais accessoires
serait abusive.
B.
Par acte motivé du 9 juillet 2012 , D.________
a interjeté appel contre ce jugement, concluant principalement à sa réforme en ce sens
que le loyer tel que fixé par le contrat de bail du 28 juin 2010 est abusif, que le loyer doit être
ramené à un loyer mensuel net de 1'950 fr., l'acompte de chauffage et eau chaude demeurant
fixé à 200 fr. et que l'acompte de frais accessoires de 155 fr. est supprimé, les montants
déjà perçus devant lui être restitués avec intérêts à 5 %
l'an dès jugement définitif et exécutoire. Subsidiairement, elle a conclu à l'annulation
du jugement attaqué et au renvoi de la cause au Tribunal des baux pour complément d'instruction
et/ou nouvelle instruction et nouveau jugement.
Dans sa réponse du 13 septembre 2012, l'intimée a conclu au rejet de l'appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les
pièces du dossier :
D.________ et W.________AG étaient liées par un contrat de bail conclu le 9 décembre 1991
et son avenant du 19 juin 2006 portant sur un appartement de quatre pièces au rez-de-chaussée
de l'immeuble sis [...] 25, à Lausanne.
Le 9 août 2010, les parties ont conclu un nouveau contrat de bail portant sur un appartement de
cinq pièces au 3
ème
étage de l'immeuble sis [...] 27 à Lausanne.
Ce deuxième contrat de bail, qui stipule qu'il s'agit d'un échange d'appartements entre deux
locataires, remplace et annule le contrat du 9 décembre 1991, ainsi que son avenant.
Dans un courrier du 15 juin 2010, adressé à la gérance, les anciens locataires ont en
effet sollicité un échange d'appartements motivé par des problèmes de santé
de l'ancienne locataire et des difficultés d'accès à l'appartement en raison de l'absence
d'ascenseur.
La formule officielle de notification de loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail du 29 juin 2010
stipule que le loyer mensuel net payé par les précédents locataires s'élevait à
1'948 fr., plus un "acpte de chauffage, eau chaude et frais accessoires" de 145 francs. Dans
la rubrique "NOUVEAU LOYER DES L'ENTREE EN VIGUEUR DU BAIL", il est indiqué que le nouveau
loyer s'élève à 1'950 fr., auquel s'ajoutent un "acpte de chauffage, eau chaude et
frais accessoires" de 200 fr. et un montant de 155 fr. à titre de "frais accessoires".
Il est encore mentionné, sous une rubrique intitulée "motifs de la hausse éventuelle"
:
"Loyer
arrondi
Adaptation
de l'acompte chauffage/eau chaude
Introduction
des frais accessoires".
Le contrat de bail du 9 août 2010 indique, dans sa clause 7.1, que sont prévus un "Acompte
de chauffage/eau chaude" de 200 fr. ainsi qu'un "Acompte frais accessoires" de 155 francs.
Le contrat de bail des précédents locataires prévoyait un acompte à hauteur de 145
fr. couvrant uniquement le chauffage et l'eau chaude.
Le 7 décembre 2004, l'intimée leur a notifié l'introduction d'un nouvel acompte mensuel
de frais accessoires de 133 fr., avec effet au 1
er
avril 2005, en sus de l'acompte mensuel de "chauffage/eau chaude" de 145 francs.
Le 15 mai 2007, au terme d'une procédure de contestation de l'introduction de ce nouvel acompte,
les précédents locataires ont conclu une transaction avec l'intimée, qui prévoyait
l'introduction de frais accessoires au 1
er
avril 2005,
sur la base d'un forfait de 133 fr., les frais de chauffage et eau chaude restant en revanche soumis
au système de l'acompte, à hauteur de 145 fr., suivi d'un décompte annuel.
Le 1
er
décembre 2008, l'intimée a adressé aux précédents locataires une nouvelle formule
de notification de hausse de loyer et/ou nouvelles prétentions avec effet au 1
er
avril 2009. Elle entendait en effet appliquer une nouvelle répartition des frais d'eau chaude et
d'eau froide, soit désormais selon la consommation effective de chaque locataire compte tenu de
la pose de compteurs individuels.
Dès lors, à compter du 1
er
avril 2009, et jusqu'à la fin de leur contrat, les précédents locataires se sont acquittés,
en sus du loyer net de 1'948 fr., d'un seul acompte relatif au "chauffage/eau chaude" d'un
montant de 145 francs.
En droit
:
1.
a)
Le jugement attaqué a été rendu
le 17 mai 2012, de sorte que les voies de droit sont régies par le CPC (Code de procédure civile
suisse du 19 décembre 2008, RS 272), entré en vigueur le 1
er
janvier 2011 (art. 405 al. 1 CPC).
b)
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance, pour autant, dans les affaires exclusivement patrimoniales, que la
valeur litigieuse soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC). Le délai pour
l’introduction de l’appel est de trente jours à compter de la notification de la décision
motivée (art. 311 CPC).
Formé en temps utile par une partie qui y a intérêt, l’appel est recevable à
la forme.
2.
L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité
de deuxième instance un plein pouvoir d'examen. Celle-ci examine librement tous les griefs de l'appelant,
qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l'instance d'appel revoit  les faits avec une cognition
pleine et entière ; elle contrôle librement l'appréciation des preuves et les constatations
de fait de la décision de première instance (Hohl, Procédure civile, tome II, 2
e
éd., Berne 2010, n. 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle
n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première
instance (Hohl, op. cit., n. 2396, p. 435 ; Spühler, in Schweizerische Zivilprozessordnung,
Bâle 2010, n. 1 ad art. 311 CPC, qui parle de "vollkommenes Rechtsmittel").
3.
En application de l’art.
317 al. 2 CPC, la demande ne peut être modifiée que si deux conditions cumulatives sont réalisées,
soit que les conditions fixées à l’art. 227 al. 1 CPC sont remplies et que
la modification repose sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux. En premier lieu, l’art.
317 al. 2 let. a CPC renvoie
mutadis
mutandis
aux conditions de modification
de la demande applicable en première instance. Ainsi, la prétention nouvelle ou modifiée
doit non seulement relever de la procédure applicable en appel mais encore – sauf renonciation
de la partie adverse à cette autre condition – présenter un lien de connexité avec
l’objet de l’appel (art. 227 al. 1 let. a et b CPC). En second lieu, les faits ou moyens
de preuve nouveaux, sur lesquels repose la modification, doivent être recevables en appel conformément
à l’art. 317 al. 1 CPC (Jeandin, CPC commenté, n. 11 s. ad art. 317 CPC).
Selon l’art. 317 al. 1
er
CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que si deux conditions cumulatives
sont réalisées: ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et ils ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s’en
prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). S’agissant de cette deuxième
condition, il incombe au plaideur de démontrer qu’il a fait preuve de la diligence requise
(Jeandin,op. cit., n. 7
ad
art. 317 CPC).
En l'espèce, la question de la recevabilité des conclusions prises en appel peut rester indécise
compte tenu des éléments ci-dessous.
4.
a)
L'appelante soutient que la pratique de l'intimée
revient à imposer une hausse de loyer déguisée par le biais de l'introduction de nouveaux
frais, ce qui serait inadmissible. Elle reproche aux premiers juges de ne pas avoir examiné si le
loyer devenait abusif en raison de la facturation séparée des dépenses précédemment
comprises dans le loyer net, ce sans réduction proportionnelle dudit loyer.
b)
La Chambre des recours a considéré que l'introduction de frais accessoires nouveaux était
expressément prévue pour la contestation d'une modification unilatérale du bail par l'art.
269d al. 3 CO, mais qu'une disposition analogue n'existant en revanche pas pour la contestation du bail
initial à l'art. 270 CO, on devait en déduire que cette disposition ne visait pas
de nouveaux frais accessoires : elle ne pourrait le faire qu'en cas d'indice d'abus, exceptionnellement
et pour les seuls systèmes forfaitaires. Cette solution était justifiée puisque les frais
accessoires devaient reposer sur une vérification des frais effectifs (CREC I 1
er
octobre
2008/439 c. 6).
Cette jurisprudence pourrait être remise en question. On ne saurait en effet admettre que le bailleur
cherche à dissimuler une majoration de loyer par l'introduction de frais accessoires. Lorsqu'il
transforme en nouveaux frais accessoires des charges précédemment rémunérées
par le loyer, le bailleur doit réduire ce dernier. A défaut, le locataire pourrait soit contester
la prétention, car elle équivaut à une majoration de loyer déguisée, soit solliciter
une diminution de loyer (Lachat, Le bail à loyer, 2
ème
éd., 2008, ch. 3.5, p. 338). Lorsque le locataire conteste l'introduction ou la modification
des frais accessoires (art. 269d al. 3 et 270b al. 2 CO), il y a lieu d'examiner si le loyer devient
abusif, notamment en raison de la facturation séparée des dépenses, précédemment
comprises dans le loyer net (art. 269 ss CO). Une disposition analogue à l'art. 269d al.
3 CO, relative à la modification unilatérale du contrat par le bailleur, n'existe toutefois
pas pour la contestation du loyer initial de l'art. 270 CO, qui demeurerait par conséquent la seule
voie ouverte au nouveau locataire qui entend se plaindre d'une augmentation de loyer déguisée.
Cette hypothèse serait à distinguer de celle où le bail prévoit déjà le
paiement d'acomptes provisionnels ; dans ce cas, le bailleur devra fournir au locataire un décompte
que ce dernier pourra alors contester en temps utile et non par le biais de l'art. 270 CO. La question
de savoir s'il y a lieu de modifier la jurisprudence précitée de la Chambre des recours peut
cependant rester ouverte, l'appel devant être rejeté pour les motifs qui suivent.
5.
a)
Aux termes de l'art. 270 al. 1 let. b CO, lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial
est abusif au sens des art. 269 et 269a CO, il peut le contester devant l'autorité de conciliation
dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution si le bailleur
a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent
loyer. La réalisation de cette condition est une condition de recevabilité de la demande qui
doit être examinée d'office par le juge (ATF 120 II 240 c. 2).
Cette disposition doit être interprétée selon son sens littéral. Ainsi, la condition
de l'augmentation sensible du loyer s'examine au regard du loyer contesté et de celui antérieurement
perçu par le bailleur. Elle s'apprécie sans tenir compte des critères (art. 269 et 296a
CO) de fixation de l'ancien et du nouveau loyer (ATF 136 III 82 c. 3.3).
Doctrine et jurisprudence s'accordent à considérer qu'une augmentation sensible de loyer au
sens de la norme précitée est en tout cas réalisée lorsque le loyer payé par
le nouveau locataire est supérieur d'au moins 10 % à celui payé précédemment
(ATF 136 III 82 c. 3.4). Le loyer précédent à prendre en considération est celui
qui a été réellement convenu entre les parties et dont le locataire devait s'acquitter,
peu importe que le contrat ou une notification de hausse stipule un montant différent de celui-ci.
La doctrine est partagée sur le point de
savoir si la comparaison doit être effectuée en prenant en considération les montants
bruts de loyer, c'est-à-dire charges comprises, puisque c'est ce montant global qui correspond à
la contre-prestation due par le locataire pour la cession de l'usage de la chose louée (Weber, Basler
Kommentar, 4
ème
éd., 2007, n. 5 ad art. 270 CO; SVIT, Das Schweizerische Mietrecht, 3
ème
éd., 2008, n. 23 ad art. 270 CO; Higi, Zürcher Kommentar, 1998, n. 53 ad art. 270 CO; Dietschy,
Droit du bail à loyer, 2010, n. 44 ad art. 270 CO) ou s'il s'agit de comparer les montants
nets (Lachat, op. cit., p. 391; Fetter, La contestation du loyer initial, thèse Berne, 2005, p.
186).
Pour calculer le taux d'augmentation du loyer, il n'y a pas lieu de prendre en compte les frais accessoires
de chauffage et d'eau chaude, déjà compris dans le loyer précédent, même s'ils
ont été quelque peu augmentés. En effet, seul doit être pris en compte le loyer net,
à l'exclusion des frais accessoires, dès lors que le montant des acomptes de frais accessoires
ne peuvent être remis en question en début de bail, à l'exception éventuelle du cas
de l'introduction de nouveaux frais accessoires jusqu'ici compris dans le montant du loyer, comme c'est
le cas en l'espèce. Sous cette réserve, rien ne justifie que la recevabilité de la contestation
soit examinée sous l'angle du loyer et des frais accessoires, alors que l'examen de son bien-fondé
est limité au seul loyer net (Fetter, op. cit., p. 186). Il n'y a pas à considérer que
les montants bruts de loyer charges comprises doivent être pris en considération au motif que
c'est ce montant global qui correspondrait à la contre-prestation due par le locataire pour la cession
de l'usage de la chose ; cela ne vaut en effet précisément pas pour des acomptes, qui devront
encore être examinés en fonction des frais effectifs. On tiendra dès lors compte uniquement
des frais accessoires qui étaient auparavant inclus dans le loyer et qui, maintenant, sont formulés
dans un décompte séparé (Lachat, op. cit., p. 391 note 55).
b)
L'ancien
loyer net était de 1'948 francs. Le nouveau loyer de 1'950 fr., en tenant compte des frais
accessoires nouvellement introduits par 155 fr., est de 2'105 francs. L'augmentation de 157 fr.
par rapport au précédent loyer représente un taux de 8,05 %, inférieur au seuil
de 10 %.
La condition de l'art. 270 al. 1 let. b CO n'est ainsi pas réalisée.
6.
Dès lors qu'il suffit que l'une des conditions alternatives de l'art. 270 CO soit remplie
(ATF 136 III 82 c. 2; TF 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 c. 3.1, in SJ 2012 I 377), il
sied d'examiner si la condition de la contrainte au sens de l'art. 270 al. 1 let. a CO
est réalisée.
La notion de contrainte suppose que le locataire ait de bonnes raisons de changer de logement et que
l'on ne puisse attendre de lui qu'il renonce à une occasion qui se présente, et ceci parce
que les motifs de nécessité personnelle ou familiale ou la situation sur le marché local
du logement tels qu'une renonciation serait déraisonnable (ATF 136 III 82 c. 2). Si une personne
change de logement pour des raisons de pure convenance, on ne saurait admettre qu'elle puisse contester
le loyer initial de son nouveau logement, en faisant valoir que la pénurie l'aurait contrainte à
conclure le bail (Hack, Formalisme et durée, quelques développements récents en droit
du bail, JT 2007 II 4, spécialement 6-7).
En l'espèce, on ne voit pas qu'il y ait eu situation de contrainte dans le fait d'avoir répondu
à la sollicitation d'un locataire d'un immeuble voisin. L'altruisme ne saurait équivaloir à
une contrainte.
7.
En définitive, l'appel doit être rejeté et le jugement entrepris confirmé.
L'appelante, qui succombe, doit supporter les frais judiciaires de deuxième instance (art. 106 al.
1 CPC), qui sont arrêtés à 1'372 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des
frais judiciaires civils du 28 septembre 2010; RSV 270.11.5]).
L'appelante doit verser à l'intimée, qui obtient gain de cause, la somme de 2'000 fr. à
titre de dépens de deuxième instance (art. 2, 3 et 7 TDC [tarif des dépens en matière
civile du 23 novembre 2010; RSV 270.11.6]).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
L'appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'372 fr. (mille trois cent
septante-deux francs), sont mis à la charge de l'appelante.
IV.
L'appelante D.________ doit verser à l'intimée W.________AG la somme de 2'000 fr. (deux mille
francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
12 octobre 2012.
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Antonella Cereghetti Zwahlen (pour D.________)
‑
Me Isabelle Salomé Daïna (pour W.________AG).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de 37'200 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux
La greffière :