vd_findinfo · HC / 2020 / 186 · 2020-03-09 · fr

BAIL À LOYER, EXPULSION DE LOCATAIRE, ADMISSION DE LA DEMANDE, DISTRIBUTION DU COURRIER, LAPSUS CALAMI, COMPENSATION DE CRÉANCES | 257d CO, 259g CO, 82 CO, 257 CPC (CH), 334 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 09.03.2020 HC / 2020 / 186

TRIBUNAL
CANTONAL
JL19.049505-200121
92
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
9 mars 2020
_________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, présidente
M.
Colombini et Mme Crittin Dayen, juges
Greffière
:              Mme
Schwab Eggs
*****
Art.
82, 257d et 259g CO ; 257 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
B.________
,
à [...], demanderesse, contre la décision rendue le 9 janvier 2020 par la Juge de paix du district
d’Aigle dans la cause divisant l’appelante d’avec
A.C.________
et
B.C.________
,
tous deux à [...], défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par décision du 9 janvier 2020, adressée pour notification aux parties le même jour, la
Juge de paix du district d’Aigle n'est pas entré en matière sur la requête d'expulsion
en cas clair déposée le 5 novembre 2019 par B.________ contre A.C.________ et B.C.________
(I), a mis les frais judiciaires, arrêtés à 780 fr., à la charge de la partie requérante
B.________ (II et III), a dit que la partie requérante verserait à la partie intimée A.C.________
et B.C.________, solidairement entre eux, la somme de 1'500 fr. à titre de dépens (IV) et a
rejeté toutes autres ou plus amples conclusions.
En droit, saisi d’une requête d’expulsion en cas clair, le premier juge a considéré
que le cas n'était pas clair, dès lors que la situation juridique ne l'était pas. En effet,
se posaient de nombreuses questions délicates, comme celle de savoir si le courrier des intimés
du 19 juillet 2019 valait déclaration de compensation, dans l’affirmative, si cette compensation
valait contre la bailleresse ou contre la gérance, si elle était valable ou non, si les résiliations
des 30 août et 6 septembre 2019 étaient valables et avaient fait l'objet d'une contestation,
si le non-retrait des plis recommandés du 6 septembre 2019 était imputable à faute des
intimés et quel loyer acquittait le paiement du 3 septembre 2019 – juillet pour la gérance
et août pour les intimés –, questions qui ne pouvaient être d'emblée résolues.
B.
Par appel du 20 janvier 2020, B.________ a conclu
avec suite de frais et dépens principalement à la réforme du jugement en ce sens qu'ordre
soit donné à A.C.________ et B.C.________ de quitter et rendre libres les locaux qu'ils occupent
dans l'immeuble sis [...], en laissant en place l'ensemble des installations, meubles et objets qui s'y
trouvent, et qui sont la propriété de la requérante, et ce dans un délai de dix jours
dès l'arrêt sur appel à intervenir (I), qu'à défaut pour A.C.________ et B.C.________
de quitter volontairement les locaux précités dans le délai fixé selon le chiffre
I ci-dessus, ils y seront contraints par la force publique, selon les règles prévues à
l'art. 343 al. 1 let. d CPC, étant précisé que l'huissier de paix est d'ores et déjà
chargé, sous la responsabilité du Juge de paix, de procéder à l'exécution forcée
de l'arrêt à intervenir à première requête de B.________, A.C.________ et B.C.________
étant avertis d'ores et déjà qu'il sera procédé au besoin à l'ouverture
forcée des locaux et ordre étant donné d'ores et déjà aux agents de la force
publique de prêter leur concours à l'exécution forcée s'ils en sont requis par l'huissier
de paix (II), que les frais judiciaires par 780 fr. soient mis à la charge de A.C.________ et B.C.________
(III) et que A.C.________ et B.C.________ doivent verser à B.________, solidairement entre eux,
une somme fixée à dire de justice, mais en tout cas pas inférieure à 2'280 fr. à
titre de remboursement d'avance de frais et de dépens de première instance (IV), subsidiairement
à l'annulation de la décision. A l’appui de son appel, B.________ a produit un onglet
de cinq pièces, sous bordereau.
Par réponse du 18 février 2020, A.C.________ et B.C.________ ont conclu avec suite de frais
et dépens au rejet de l'appel. Ils ont produit une liste de frais de leur conseil.
Par courrier du 21 février 2020, B.________ s’est déterminée spontanément.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de la décision, complétée
par les pièces du dossier :
1.
B.________ est propriétaire d’un bien-fonds
sis [...].
2.
Le 29 juillet 2016, B.________, représentée
par V.________ SA, a conclu un contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux avec A.C.________
et B.C.________ pour le bien-fonds susmentionné composant l’établissement «
[...] », le bail devant débuter le 1
er
octobre 2016. Les parties sont convenues d’un loyer minimum de 7'000 fr. net par mois, augmenté
à partir du 1
er
avril 2017 de 7 % du chiffre d’affaires, plus acompte d’eau chaude et frais accessoires
à hauteur de 500 fr. par mois.
Le 17 mai 2018, les parties ont conclu une convention prévoyant une baisse de 500 fr. du loyer de
base, soit à 6'500 fr. par mois du 1
er
mai 2018 au 31 mars 2019, l’indexation et l’acompte de charge n’étant pas
modifiés.
3.
Par courriers recommandés du 17 juillet 2019,
V.________ SA a mis B.C.________, respectivement A.C.________, en demeure de s’acquitter dans un
délai de trente jours de la somme totale de 14'030 fr., correspondant aux loyers dus pour la période
de 1
er
juin au 31 juillet 2019 par 13'000 fr., aux acomptes de charge de ces deux mois, par 1'000 fr., et aux
frais de mise en demeure, par 30 francs. A défaut de paiement du montant dans le délai imparti
à cet effet, la gérance a indiqué qu’elle serait contrainte de résilier le
bail à loyer pour la fin du mois suivant et d’introduire des poursuites à leur encontre.
Les plis recommandés ont été distribués le 18 juillet 2019.
Le 19 juillet 2019, A.C.________ et B.C.________ ont adressé à la gérance V.________ SA
un courrier dont la teneur est notamment la suivante :
« (…)
Les
loyers de mars et juin ne vous ont pas été versés pour les motifs suivants :
-
Non remise du décompte de charge au 31.03.2019 et défaut de celui-ci
4500.00
-
Facture du 15.05.2019 de marchandise perdue lors de la panne frigorifique
529.27
-
Panne du four à pizza, perte exploitation 1000.- * 4jours
4000.00
-
Location de 50 chaises restaurant, mai à juillet (en cours) 30.- * 50 p. * 3 mois
4500.00
(…)
Le
montant de la facture ouverte chez nous est de 13529.27, je vous prie de faire le versement sous 5 jours
avant d’introduire une poursuite à votre encontre. Une fois le versement effectué nous
nous acquitterons de notre dette.
(…) »
4.
Par requête du 22 juillet 2019, les locataires
ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyers (ci-après : la
Commission de conciliation) réclamant une réduction de loyer, un remboursement de 25 %
du loyer depuis le 4 avril 2017, une baisse de la garantie bancaire, une mise en conformité
des défauts et le paiement de la location de sièges, de la marchandise perdue lors de la panne
de frigo, de la perte de gain pour les pizzas et de dommages et intérêts.
5.
Deux paiements de 7'000 fr. chacun ont été
effectués les 6 août et 3 septembre 2019.
6.
Par courriers recommandés du 30 août
2019, la gérance V.________ SA a adressé à chacun des locataires une résiliation
de bail au 31 octobre 2019. La gérance a indiqué ce qui suit :
« Compte
tenu du fait que vous n’avez pas respecté le délai de la mise en demeure qui vous a été
adressée dernièrement, nous nous voyons contraints de vous confirmer la résiliation de
votre bail conformément à la notification de résiliation annexée à la présente. »
Le formulaire de notification de résiliation de bail annexé au courrier précise ce qui
suit :
« Il
s’agit d’une résiliation de bail pour défaut de paiement du loyer, fondée
sur l’art. 257d al. 2 CO comme vous n’avez pas donné suite à la sommation du 10 décembre
2018, en application de l’al. 1 de l’art. 257d CO. »
7.
Par requête supplémentaire du 4 septembre
2019, les locataires ont contesté la résiliation devant la Commission de conciliation.
8.
Par courriers recommandés du 6 septembre
2019 expédiés à l’adresse postale des locataires, B.________ a indiqué à
A.C.________ et B.C.________ que le loyer du mois de juillet 2019 n’avait pas été réglé
malgré la mise en demeure du 17 juillet 2019, de sorte que le bail était résilié
pour défaut de paiement au sens de l’art. 257d al. 2 CO pour le 31 octobre 2019. La bailleresse
a adressé en annexe un formulaire de notification de résiliation de bail.
Selon l’extrait track and trace de la Poste, les destinataires des plis du 6 septembre 2019
ont été avisés pour retrait le lundi 9 septembre 2019. Les plis n’ont pas été
retirés dans le délai de garde de sept jours.
9.
Selon le procès-verbal de l’audience
de la Commission de conciliation du 9 septembre 2019, A.C.________ et B.C.________ ont formé à
l’audience des conclusions complémentaires tendant à la constatation de l’inefficacité
de la résiliation du 30 août 2019, subsidiairement à son annulation et à une première
prolongation de bail au 30 mars 2020, ainsi qu’entre autres à l’obligation pour
la bailleresse de procéder à la remise en état de la chose louée.
10.
Le 5 novembre 2019, B.________ a déposé
une requête en cas clair devant la Justice de paix du district d’Aigle tendant à faire
prononcer que A.C.________ et B.C.________ doivent être expulsés des locaux occupés dans
l'immeuble sis [...].
11.
Une autorisation de procéder leur ayant été
délivrée le 21 octobre 2019 par la Commission de conciliation, les locataires ont ouvert action
devant le Tribunal des baux, par requête du 20 novembre 2019.
12.
Le 28 novembre 2019, A.C.________ et B.C.________
se sont déterminés spontanément sur la requête en cas clair.
13.
Le 21 décembre 2019, la Poste a adressé
un courriel à A.C.________ et B.C.________ dont la teneur est notamment la suivante :
« Le
responsable m’indique que le lundi et le mardi, le restaurant [...], [...] est fermé. Ce dernier
nous précise également qu’aucune boîte aux lettres n’est à disposition
pour le dépôt des avis de retrait.
En
effet, dans ce genre de situation, notre personnel est tenu de reprendre les correspondances et de remettre
les avis dès l’ouverture du restaurant.
De
ce fait, les envois avec justificatif de distribution arrivant le lundi et le mardi sont scannés
« avisé » par le facteur et les invitations à retirer vous sont remises
avec l’intégralité de vos correspondances le mercredi (jour d’ouverture du restaurant). »
En droit
:
1.
1.1
L’appel est ouvert contre les décisions
finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions
devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al.
2 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]). Lorsque le litige porte uniquement
sur la question de savoir si les conditions d’une expulsion selon la procédure dans les cas
clairs sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé par le recours
à la procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée à six mois
(ATF 144 III 346 consid. 1.2.1).
Aux termes des art. 84 al. 1 LOJV (loi d’organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ;
BLV 173.01) et 39 ROTC (règlement organique du Tribunal cantonal du 13 novembre 2007 ; BLV
173.31.1), la Cour d'appel civile connaît de tous les appels formés en application de l'art.
308 CPC.
Lorsque la décision attaquée a été rendue en procédure sommaire, applicable
notamment dans la procédure en protection des cas clairs (art. 248 let. b CPC), le délai d’appel
est de dix jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 314 al. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, le loyer mensuel litigieux
étant de 7'500 fr., acompte d’eau chaude et frais accessoires par 500 fr. inclus, la valeur
litigieuse calculée selon les principes susmentionnés est supérieure à 10'000 fr.,
de sorte que la voie de l’appel est ouverte. Ecrit, motivé et déposé en temps utile
par la bailleresse, qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), l’appel
est recevable (art. 311 al. 1 CPC).
2.
2.1
L’appel peut être formé pour violation
du droit ou constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou d’appréciation
laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer
le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57 CPC (Jeandin,
Commentaire romand, Code de procédure civile, Bâle 2019, 2
e
éd. [cité ci-après : CR-CPC], nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut revoir l’appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (Jeandin, CR-CPC, op. cit.,
n. 6 ad art. 310 CPC) et peut administrer des preuves (art. 316 al. 3 CPC).
Cela étant, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière de
la procédure sommaire dans les cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer
les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi ; la
production de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l’art.
317 al. 1 CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du 7 novembre
2012 consid. 5 ; CACI 24 juillet 2018/427 consid. 2.1).
2.2
En l’espèce, les pièces produites
par l’appelante figurent déjà au dossier de première instance ou sont relatives
à la notification de la décision attaquée. Elles sont donc recevables.
3.
3.1
L’appelante soutient en substance que la situation en fait et en droit serait limpide et que les
objections des intimés seraient clairement infondées.
3.2
3.2.1
La procédure sommaire prévue par l'art.
257 CPC est une alternative aux procédures ordinaire ou simplifiée normalement disponibles,
destinée à offrir une voie particulièrement simple et rapide à la partie demanderesse,
dans les cas dits clairs. Cette voie suppose que l'état de fait ne soit pas litigieux ou qu'il soit
susceptible d'être immédiatement prouvé (al. 1 let. a) et que la situation juridique soit
claire (al. 1 let. b). Le juge n'entre pas en matière si l'une ou l'autre de ces hypothèses
n'est pas vérifiée (al. 3).
L'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le défendeur ; il
est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis
sans retard et sans trop de frais. Dans le cadre de la protection des cas clairs, la rigueur de la preuve
n'est pas restreinte. Le demandeur ne peut pas se contenter de démontrer la vraisemblance de ses
allégations pour faire valoir un droit, mais doit apporter la preuve stricte des faits fondant ce
droit. En outre, le cas n'est pas clair et la procédure sommaire ne peut donc pas aboutir lorsque
la partie défenderesse oppose à l'action des objections ou exceptions motivées et concluantes,
qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler
la conviction du juge. L'échec de la procédure sommaire ne suppose pas que la partie défenderesse
rende vraisemblable l'inexistence, l'inexigibilité ou l'extinction de la prétention élevée
contre elle ; il suffit que les moyens de cette partie soient aptes à entraîner le rejet de
l'action, qu'ils n'apparaissent pas d'emblée inconsistants et qu'ils ne se prêtent pas à
un examen en procédure sommaire (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 138 III 620 consid. 5.1.1,
SJ 2013 I 283 et les références ; TF 4A 415/2013 du 20 janvier 2014 consid. 6). Il ne
suffit cependant pas que le défendeur se limite à signaler les objections ou exceptions qui
pourraient contredire la liquidité de la situation en fait et en droit, de telles exceptions devant
être motivées et concluantes (TF 5A_19/2015 du 27 juillet 2016 consid. 2.4.1).
La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon
évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées
(ATF 138 III 123 consid. 2.1.2, ATF 138 III 620 consid. 5.1.1, 728 consid. 3.3). En règle générale
(cf. toutefois TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les références), la situation
juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir
d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité,
en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ;
ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ; TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012
consid. 5.1.2, non publié in ATF 138 III 620).
De même, un cas clair ne doit pas être nié du seul fait qu'un contrat doit être interprété
selon le principe de la confiance. Lorsque le contenu du contrat peut être déterminé,
selon le principe de la confiance, de manière claire et univoque, il est admissible de retenir l'existence
d'un cas clair (TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4, RSPC 2017 p. 435).
La requête d'expulsion en cas clair est recevable même lorsque le locataire a contesté
la validité du congé et que la procédure en contestation est encore pendante. Le juge
saisi en cas clair peut statuer à titre préjudiciel sur la validité du congé, sans
qu'il ne doive surseoir à statuer jusqu'à droit connu sur la procédure en contestation
de la validité du congé (ATF 141 III 262 consid. 3 ; TF 4A_366/2016 du 2 septembre 2016
consid. 1.1). L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO,
selon la procédure de protection dans les cas clairs, présuppose que le bail ait valablement
pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art.
267 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité
de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation
du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure
conformément à l'art. 257d CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également
à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1).
3.2.2
Au vu de la jurisprudence exposée ci-dessus, il s’agit dès lors de déterminer si
les moyens invoqués par les intimés n’apparaissent pas d’emblée inconsistants
et s’ils ne se prêtent pas à un examen en procédure sommaire, comme l’a retenu
le premier juge.
3
.3
3.3.1
Les intimés font valoir qu’ils auraient valablement invoqué la compensation dans leur
courrier du 19 juillet 2019.
3.3.2
La possibilité d'opposer en compensation
une contre-créance contestée existe aussi pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré
de loyer (art. 257d CO ; TF 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2), à condition que la
créance compensante soit échue et exigible et que le moyen ait été invoqué avant
l'échéance du délai de grâce de trente jours de l'art. 257d al. 1 CO (Code des obligations
du 30 mars 1911 ; RS 220) (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb, JdT 1994 I 382 ; TF 4A_140/2014
du 6 août 2014 consid. 5.1, SJ 2015 I 1 ; TF 4C.140/2006 du 14 août 2006 consid. 4.1.1).
II appartient à celui qui se prévaut de la compensation de prouver qu'il l'a invoquée
valablement (Cour civile du canton de Fribourg du 11 octobre 1996, CdB 1997 p. 6). Le locataire
doit avertir l'autre partie, de préférence par écrit et sous pli recommandé, de sa
décision d'invoquer la compensation. Certes, la compensation n'est soumise à aucune forme et
peut résulter d'actes concluants. Toutefois, la jurisprudence et la doctrine exigent que le débiteur
exprime clairement son intention de compenser ; la déclaration doit permettre à son destinataire
de comprendre, en fonction des circonstances, quelle est la créance compensée et quelle est
la créance compensante (TF 4A_549/2010 du 17 février 2011 consid. 3.3 ; TF 40.140/2006 du 14
août 2006 consid. 4.1.1 ; CACI 4 février 2014/62, CdB 2014 p. 62). Le fait qu'un différend
existe au sujet de défauts n'est pas en soi suffisant pour admettre que la compensation a été
valablement invoquée (CACI 20 juillet 2017/315 ; CACI 7 décembre 2018/692).
L'obligation du juge de se prononcer sur la contre-créance invoquée en compensation ne saurait
prolonger la procédure en contestation du congé de façon à contrecarrer la volonté
du législateur de permettre au bailleur de mettre fin au bail et d'obtenir l'évacuation du
locataire dans les plus brefs délais lorsque la résiliation a été donnée selon
l'art. 257d CO. Invoquer la compensation avec une contre-créance contestée ne doit pas être
un moyen susceptible de conduire à une prolongation du séjour indu du locataire dans l'objet
loué. La contre-créance invoquée en compensation doit dès lors pouvoir être
prouvée sans délai ; si une procédure relative à la contre-créance est
pendante devant une autre instance, il ne saurait être question de suspendre la procédure en
contestation du congé jusqu'à droit connu dans l'autre procédure, sauf si une décision
définitive est imminente (CREC 26 juillet 2016/292 consid. 3.2.2 ; CACI 7 décembre 2018/692
consid. 3.4.1 ; CACI 22 janvier 2019/29).
Cette restriction se justifie d'autant plus que le locataire qui prétend avoir une créance
en réduction de loyer ou en dommages-intérêts pour cause de défauts de l'objet loué
n'est pas en droit de retenir toute ou partie du loyer échu ; il n'a en principe que la possibilité
de consigner le loyer, l'art. 259g CO étant une
lex
specialis
par rapport à l'art. 82 CO. Il
est donc dans son tort s'il retient le loyer (TF 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2 ; TF 4A_537/2016
du 16 novembre 2016 consid. 4.2 ; Wey, La consignation du loyer, Thèse Lausanne, 1995, p. 64 ;
Lachat et al., Le bail à loyer, 2019, ch. 13.7.4.8 p. 341 ; Aubert, CPra-Bail, 2
e
éd., n. 10 ad art. 259g CO). Cela a même conduit une fois le Tribunal fédéral
à exclure la possibilité d'opposer en compensation une créance fondée sur les défauts
de la chose louée (TF 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 4.2.3, in RtiD 2009 II 681). Si le
locataire passe outre, il peut toujours, à réception de l'avis comminatoire, éviter la
résiliation du bail en payant le montant dû ou en le consignant et ainsi éviter le congé
et la procédure judiciaire en contestation de ce congé. S'il se décide néanmoins
à compenser avec une contre-créance contestée, il fait ce choix à ses risques et
périls. Lachat relève dans ce sens que le locataire peut se libérer en compensant avec
une « créance certaine » (TF 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2 ;
Lachat, Le bail à loyer, ch. 15.3.7 p. 381 et ch. 30.2.3.5 p. 879 s.).
Cette dernière jurisprudence fédérale, qui n'a pas été rendue dans une procédure
en cas clair, ne peut être sans autre appliquée en procédure de cas clair. On doit au
contraire considérer que, si la compensation n'est pas d'emblée dépourvue de vraisemblance,
la requête en cas clair sera en principe irrecevable (en ce sens, CACI 4 juillet 2017/289 ;
Colombini, Code de procédure civile, Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise,
2018, n. 6.2.2 ad art. 257 CPC). En effet, il n'y a pas de motif de déroger aux principes généraux
applicables en matière de cas clair, même lorsque le locataire oppose en compensation une créance
en réduction de loyer et l'on ne saurait dès lors exiger de lui qu'il établisse de manière
certaine sa contre-créance. Dès lors que le choix de la procédure incombe au bailleur,
celui-ci doit se laisser opposer le fait qu'il suffit que les moyens du locataire n'apparaissent pas
d'emblée inconsistants et qu'ils ne se prêtent pas à un examen en procédure sommaire.
Le bailleur ne saurait imposer au locataire, par son choix de la procédure en cas clair, d'établir
de manière certaine sa créance compensatoire dans le cadre d'une procédure sommaire qui
ne se prête pas à une telle preuve.
3.3.3
En l'espèce, à réception de la
mise en demeure du 17 juillet 2019, les intimés ont répondu par courrier du 19 juillet 2019.
Ils y ont en substance indiqué que le montant de la facture ouverte chez eux était de 13'529
fr. 27, ont prié leur bailleresse de procéder au versement de ce montant dans un délai
de cinq jours et ont déclaré qu’une fois le versement effectué, ils s’acquitteraient
de leur dette.
Les déclarations de volonté tendant à l’exercice de droits fondateurs s’interprètent
selon les principes généraux. Il incombe donc au juge d’évaluer, dans un premier
temps, la volonté réelle du déclarant et de déterminer si elle a été comprise
comme telle par le destinataire. S’il ne parvient pas à déterminer cette volonté
ou s’il constate qu’une partie n’a pas compris la volonté réelle manifestée
par l’autre, le juge recherchera quel sens le destinataire pouvait ou devait donner, selon les
règles de la bonne foi, à la manifestation de volonté du déclarant (Vionnet, L’exercice
des droits fondateurs, Thèse Lausanne, 2008, pp. 182-183).
On ne voit pas en l’espèce qu'en invoquant une facture à charge de l'appelante, les intimés,
qui reconnaissent ne pas avoir expressément déclaré opposer la compensation, aient fait
valoir la compensation par actes concluants, étant rappelé que doctrine et jurisprudence exigent
que le débiteur exprime clairement son intention de compenser. Ils ont au contraire expressément
affirmé qu'ils paieraient leur dette lorsque le bailleur aurait payé la sienne, ce qui est
incompatible avec une déclaration de compensation, qui constitue un succédané de l'exécution
par lequel le débiteur éteint, par une déclaration
ad
hoc
, tout ou partie de la dette en lui opposant
expressément une créance (Engel, Droit des obligations en droit suisse, 2
e
éd, p. 669). La partie ne peut tout à la fois invoquer la compensation et dire qu'elle
paiera sa dette, alors que celle-ci serait éteinte par compensation. Le procédé des intimés
équivaut à l'invocation de l'exception
non
adimpleti contractus
de l'art. 82 CO, respectivement
à l'exercice d'un droit de rétention personnel (cf. Hohl, Commentaire romand, Code des obligations,
2
e
éd, 2012, n. 9 ad art. 82 CO), comme le soutient l'appelante. Tel est en tout cas le sens que la
déclaration pouvait ou devait avoir pour un destinataire de bonne foi. Or, comme on l’a vu,
il est généralement admis par la doctrine et la jurisprudence que le locataire n'a en principe
que la possibilité de consigner le loyer et qu'il est donc dans son tort s'il retient le loyer.
A défaut pour les intimés d’avoir déclaré compenser leur créance en temps
utile, la résiliation est matériellement valable et il n'est point besoin d'examiner si la
créance fondée sur les défauts invoquée par les intimés présente une consistance
suffisante, ce que conteste au demeurant l'appelante.
3.4
3.4.1
Les intimés font valoir que l'appelante ne
pouvait pas répéter sa résiliation du 30 août 2019 par sa résiliation du 6 septembre
2019, dès lors que la première résiliation n'était affectée d'aucun vice de
forme. Le bail résilié ne pouvait en effet pas faire valablement l'objet d'un nouveau congé.
3.4.2
La doctrine et la jurisprudence admettent qu'un
congé réitéré par précaution, pour le cas où une précédente résiliation
ne devait pas être efficace, est valable. Dans ce cas de figure, la seconde résiliation ne
dépend pas, d'une part, de la survenance d'un événement futur et incertain, si bien qu'elle
ne provoque aucune situation juridique incertaine. D'autre part, une insécurité juridique passagère
(notamment sur le moment précis de la fin du bail) se justifie vu les intérêts de celui
qui résilie ; il veut dans tous les cas mettre fin au bail et dispose à cet égard
d'un motif suffisant (Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, n. 8b ad rem.
prél. ad art. 266-266o CO). Dans une telle hypothèse, soit le premier congé est valable
et le second n'a aucun effet, soit la première résiliation est nulle ou annulée et le
second congé correspond en réalité à un nouveau congé (Lachat et al., op cit.,
ch. 28.10.4, pp. 845-846 ; Higi, Zürcher Kommentar, 1995, n. 10 ad rem. prél. ad art.
266-266o CO ; CACI 29 octobre 2015/576).
3.4.3
En l'espèce, le bail des intimés a fait
l'objet d'une première résiliation du 30 août 2019, contestée par les intimés
le 4 septembre 2019 devant la Commission de conciliation. A l’appui de cette résiliation,
la gérance a indiqué qu’elle avait pour cause un défaut de paiement, faute pour
les locataires d’avoir donné suite à « la sommation du 10 décembre 2018 ».
La résiliation du 6 septembre 2019 est pour sa part fondée sur le non respect de l'avis de
mise en demeure du 17 juillet 2019.
Dès lors que le motif de résiliation était différent, rien ne s'opposait à ce
qu'une nouvelle résiliation soit adressée aux locataires. A supposer que la première résiliation
ait mentionné par erreur une mise en demeure antérieure et qu'était en réalité
visée celle du 17 juillet 2019, comme le plaident les intimés – ce que pourrait corroborer
le fait que la gérance se réfère à la mise en demeure dernièrement adressée
–, ceux-ci ne pourraient rien déduire en leur faveur, une réitération par précaution
d'une résiliation en raison d'un vice de forme potentiel de la première étant admissible
au vu de la jurisprudence précitée.
Le moyen soulevé par les intimés est également dépourvu de toute consistance.
3.5
3.5.1
Les intimés font enfin valoir qu'ils n'auraient
pas reçu la résiliation du 6 septembre 2019, ce qui les aurait empêché de saisir
la Commission de conciliation.
3.5.2
La fiction de la notification à l'échéance
du délai de garde suppose que l'avis de retrait a été déposé dans la boîte
aux lettres du destinataire et qu'il soit arrivé par conséquent dans sa sphère privée
(TF 5A_898/2017 du 19 mars 2018 consid. 3.2.1). La jurisprudence établit une présomption de
fait – réfragable – selon laquelle l'employé postal a correctement inséré
l'avis de retrait dans la boîte aux lettres ou la case postale du destinataire et la date de ce
dépôt, telle qu'elle figure sur la liste des notifications, est exacte. Cette présomption
entraîne un renversement du fardeau de la preuve au détriment du destinataire : si ce
dernier ne parvient pas à établir l'absence de dépôt dans sa boîte ou sa case
postale au jour attesté par le facteur, la remise est censée avoir eu lieu en ces lieu et date.
Du fait notamment que l'absence de remise constitue un fait négatif, le destinataire ne doit cependant
pas en apporter la preuve stricte ; il suffit d'établir qu'il existe une vraisemblance prépondérante
que des erreurs se soient produites lors de la notification (TF 8C_412/2011 du 30 avril 2012 consid.
3.2). La possibilité théorique d'une faute de la poste, toujours existante, ne suffit pas à
renverser la présomption, tant qu'il n'y a pas des indices concrets d'une faute (ATF 142 IV 201
consid. 2.3. en matière pénale ; TF 6B_940/2013 du 31 mars 2014 consid. 2.1.1 ; Colombini,
op. cit., n. 1.2.1 ad art. 138 CPC).
3.5.3
En l’espèce, les résiliations
et les courriers d'accompagnement du 6 septembre 2019 ont été expédiés à
l'adresse postale que les intimés mentionnent dans leurs correspondances et dans leurs actes de
procédure.
Selon l'extrait track and trace de la Poste, les destinataires du pli du 6 septembre 2019 ont été
avisés pour retrait le lundi 9 septembre 2019. Or selon le courriel du 21 décembre 2019 de
la Poste, compte tenu de la fermeture de l’établissement des intimés les lundi et mardi
et de l’absence de boîte aux lettres, le facteur scanne les envois avec justificatifs de distribution
arrivant ces jours-là avec la mention « avisé » et remet les invitations
à retirer le pli avec l'intégralité de la correspondance dès le mercredi suivant.
On peut retenir sur la base des explications de
la Poste que le fait que l'extrait track and trace mentionne un avis de retrait un lundi, jour de fermeture
du restaurant, n'est pas de nature à renverser la présomption réfragable de dépôt
correct de l'avis et à permettre de retenir, au stade de la vraisemblance prépondérante,
que cet avis n'aurait pas été remis le mercredi suivant, contrairement à la pratique du
bureau de poste, la possibilité théorique d'une faute de la poste étant insuffisante.
Quoiqu'il en soit, il eût appartenu aux intimés de saisir dans tous les cas l'autorité
de conciliation dans un délai raisonnable, dès qu'ils ont eu connaissance effective de cette
résiliation – soit au plus tard à réception de la requête d'expulsion du 5
novembre 2019 –, ce qu'ils ont omis de faire. En effet, l'intéressé doit agir dans un
délai raisonnable dès qu'il a connaissance de quelque manière que ce soit de la décision
– respectivement de la résiliation – qu'il entend contester (ATF 111 V 149 consid. 4c ;
TF 9C_202/2014 du 11 juillet 2014 consid. 4.2 ; TF 1C 15/2016 du 1
er
septembre
2016 consid. 2.2). Attendre passivement serait en effet contraire au principe de la bonne foi (TF 9C_202/2014
du 11 juillet 2014 consid. 4.2). Cela signifie notamment qu'une décision, fût-elle notifiée
de manière irrégulière, peut entrer en force si elle n'est pas déférée
au juge dans un délai raisonnable (SJ 2000 I 118 ; TF 8C_130/2014 du 22 janvier 2015 consid. 2.3.2,
SJ 2015 I 293, en matière administrative ; TF 5A 959/2016 du 7 février 2017 consid. 3.1, confirmant
CPF 19 octobre 2016/325 ; Juge délégué CACI 6 juin 2016/282 ; Colombini,
op. cit., n. 5.2 ad art. 138 CPC et les références).
De toute manière enfin, le fait que cette résiliation ait été contestée ou non
par les intimés devant la Commission de conciliation est irrelevant dans le cadre de la présente
procédure, puisqu'en tout état de cause le juge saisi en cas clair peut statuer sur la validité
de la résiliation, laquelle ne doit être ni annulable, ni inefficace et qu'en l'espèce
les intimés ne soulèvent pas de motifs d'annulabilité qu'il n'y aurait pas lieu d'examiner
en cas d'absence de saisine en temps utile de la Commission de conciliation.
3.6
Enfin, le fait que plusieurs moyens aient été soulevés par les intimés ne fait pas
apparaître le cas comme n'étant pas clair, dès lors que chaque grief individuel est dépourvu
de consistance. Le volume du dossier et la durée de l'audience de première instance sont donc
sans pertinence.
En conclusion, il y a lieu d’admettre que la situation juridique est claire au sens de l'art. 257
al. 1 let. b CPC, de sorte que le premier juge aurait dû entrer en matière sur la requête
d’expulsion qui lui était soumise.
4.
4.1
L’appelante soutient que les conditions d’une décision d’expulsion en cas clair
seraient clairement remplies.
4.2
Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après
la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires
échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à
défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours
au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1).
Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet
immédiat ; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant
un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2).
La demeure du locataire, au sens de l'art. 257d CO, suppose que la créance du bailleur soit exigible
et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une de ces
deux conditions cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire
par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement
d'une prestation exigible n'est pas encore accompli au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation
du créancier, à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire
du débiteur (TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1 ; cf. CREC I 25 mars 2010/151).
4.2
En l’espèce, le contrat de bail du
29 juillet 2016 prévoit un loyer mensuel minimum de 7'000 fr., plus 500 fr. d’acompte d’eau
chaude et de frais accessoires. Par courriers recommandés du 17 juillet 2019, l’appelante
a mis les intimés en demeure de verser 14'000 fr. correspondant aux loyers des mois de juin et juillet
2019. Les plis étant parvenus aux intimés le lendemain, le délai comminatoire est arrivé
à échéance le 17 août 2019. Deux paiements de 7'000 fr. chacun ont certes été
effectués les 6 août et 3 septembre 2019. Si le premier versement est intervenu dans le délai,
on ignore s’il correspondait effectivement à un loyer litigieux ; cette question peut
toutefois demeurer indécise dans la mesure où le second versement a été exécuté
après l’échéance du délai comminatoire. Ainsi, force est de constater que les
intimés n’ont pas réglé l’arriéré de loyer dans le délai qui
leur était imparti à cet effet et que l’appelante était dès lors en droit de
résilier le bail.
En définitive, les deux conditions cumulatives posées à l'art. 257 al. 1 let. a et b CPC
sont réalisées, de sorte que l’expulsion des intimés des locaux litigieux peut être
ordonnée en application de la procédure sommaire.
5.
5.1
Pour ces motifs, l’appel doit être admis et la décision entreprise réformée
en ce sens que la requête d’expulsion est admise, qu’ordre est donné aux intimés
de quitter et rendre libre l’objet loué, qu’à défaut de quitter volontairement
ces locaux dans le délai qui leur sera imparti à cet effet, les intimés y seront contraints
par la force, selon les règles prévues à l’art. 343 al. 1 let. d CPC.
Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 780 fr., doivent être
mis à la charge des intimés qui succombent, solidairement entre eux (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
Dès lors que l’appelante était assistée d’un mandataire professionnel en première
instance, elle a droit à l’allocation de dépens à la charge des intimés, solidairement
entre eux. Compte tenu de l’importance de la cause, de ses difficultés, de l’ampleur
du travail et du temps consacré à cette procédure (art. 3 TDC [tarif des dépens en
matière civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]), ces dépens seront arrêtés à
1'500 fr. (art. 6 TDC).
5.2
Conformément à la pratique constante
de la cour de céans (cf. notamment CCI 31 octobre 2019/582 ; CACI 6 octobre 2016/550), il y
a lieu de renvoyer la cause au premier juge afin qu'il fixe aux intimés, une fois l'arrêt envoyé
pour notification aux parties, un délai pour libérer les locaux.
5.3
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 440 fr. (art. 62 al. 3 et 69 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28
septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge des intimés qui succombent, solidairement
entre eux (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
Vu l’issue du litige, l’appelante a également droit à de pleins dépens de
deuxième instance pour l’intervention de son conseil. Ces dépens seront arrêtés,
selon les critères précédemment énoncés (art. 3 TDC), à 2'000 fr. (art.
7 TDC), auxquels il conviendra d’ajouter le remboursement de l’avance de frais susmentionnée.
5.4
Aux termes de l’art. 334 al. 1 CPC, le dispositif
d’une décision peut être interprété ou rectifié, sur requête ou d’office,
lorsqu’il est peu clair, contradictoire ou incomplet ou qu’il ne correspond pas à la
motivation. En cas d’erreurs d’écriture ou de calcul, le tribunal peut renoncer à
demander aux parties de se déterminer (art. 334 al. 2 in fine CPC).
En l’espèce, les chiffres II.IV et V du dispositif du présent arrêt adressé
pour notification aux parties le 9 mars 2020 comportent manifestement une erreur de plume qui doit être
rectifiée, dans la mesure où le nom de l’appelante a été transcrit par erreur
comme «  [...] » en lieu et place de « B.________ ». Le chiffre
II.IV de ce dispositif comporte pour sa part une erreur manifeste de calcul s’agissant du remboursement
des frais et dépens de première instance, les frais judiciaires par 780 fr. s’ajoutant
à l’indemnité de dépens par 1'500 fr., soit un total de 2'280 fr. et non de 2'240
fr. comme indiqué par erreur.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est admis.
II.
Il est à nouveau statué comme il suit :
I.
Il est ordonné à A.C.________ et B.C.________ de quitter et rendre libres les locaux qu'ils
occupent dans l'immeuble sis [...] (restaurant, bar, cuisine et sanitaires composant l'établissement
" [...]") dans le délai qui leur sera imparti par le Juge de paix du district d'Aigle.
II.
A défaut de quitter volontairement ces locaux, A.C.________ et B.C.________ y seront contraints
par la force, selon les règles prévues à l'art. 343 al. 1 let. d CPC, étant
précisé que :
a)              l'exécution forcée
aura lieu par les soins de l'huissier de paix ou de son remplaçant, sous la présidence du juge
de paix ;
b)              l'office pourra pénétrer
dans les locaux objet de cette ordonnance même par voie d'ouverture forcée, les agents de la
force publique étant tenus, sur réquisition, de concourir à l'exécution forcée.
III.
Les frais judiciaires, fixés à 780 fr. (sept cent huitante francs), sont mis à la charge
des parties locataires A.C.________ et B.C.________.
IV.
Les parties locataires A.C.________ et B.C.________ doivent verser, solidairement entre eux, à la
partie bailleresse B.________ la somme de 2'280 fr. (deux mille deux cent huitante francs) à titre
de remboursement de frais et de dépens.
III.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district d'Aigle pour qu'il fixe à A.C.________ et
B.C.________, une fois les considérants du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un délai pour libérer les locaux qu'ils occupent conformément au chiffre
II/I ci-dessus.
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 440 fr. (quatre cent quarante
francs), sont mis à la charge des intimés A.C.________ et B.C.________, solidairement entre
eux.
V.
Les intimés A.C.________ et B.C.________ doivent verser, solidairement entre eux, à l'appelante
B.________ la somme de 2'440 fr. (deux mille quatre cent quarante francs) à titre de dépens
et de remboursement d'avance de frais de deuxième instance.
VI.
L’arrêt motivé est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit aux intéressés
le 9 mars 2020, est notifié en expédition complète à :
‑
Me Jérôme Bénédict (pour B.________),
‑
Me Sophie de Goll Cipolla (pour A.C.________ et B.C.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district d’Aigle.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :