vd_findinfo · HC / 2013 / 6 · 2012-11-21 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, LOYER INITIAL | 271 al. 1 CO, 257 CPC (CH), 308 al. 2 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 21.11.2012 HC / 2013 / 6

TRIBUNAL
CANTONAL
JL12.022516-121599
548
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
21 novembre 2012
______________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              M.
Krieger et Mme Charif Feller
Greffier
:              Mme
Nantermod Bernard
*****
Art.
257d CO; 257, 308 al. 2 CPC
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
Y.________
SA
, à Châtel-St-Denis, contre la décision
rendue le 23 août 2012 par la Juge de paix du district de la Riviera-Pays d'Enhaut dans la cause
divisant l'appelante d’avec
A.________
et
Q.________
,
à St-Légier-La Chiésaz, intimés, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
voit :
En fait :
A.
Par décision du 23 août 2012, la Juge de paix du district de la Riviera- Pays d'Enhaut, statuant
en application de l'art. 257 al. 3 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272),
a dit que la requête déposée le 8 juin 2012 par la partie bailleresse Y.________ SA contre
la partie locataire A.________ et Q.________ était irrecevable (I), arrêté les frais judiciaires
à 300 fr. (II), mis les frais à la charge de la partie bailleresse (III), dit que la partie
bailleresse versera à la partie locataire des dépens, par 1'500 fr., à titre de défraiement
de son représentant professionnel (IV) et rayé la cause du rôle (V).
En droit, le premier juge a considéré que la situation juridique n'était pas claire et
que statuer sur les moyens de la partie locataire dans le cadre de la procédure de protection des
cas clairs irait à l'encontre du but de celle-ci et reviendrait à vider de son sens la conciliation
préalable obligatoire prévue par le CPC. Selon le premier juge, les arguments invoqués
par la partie locataire paraissaient
prima
facie
pertinents et méritaient un examen
plus important, sa demande d'annulation du congé ne consacrant pas un abus manifeste de procédure.
B.
Par acte adressé le 3 septembre 2012 à
la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal, Y.________ SA a interjeté appel et pris, avec suite
de frais et dépens, les conclusions suivantes :
"
Principalement
:
1. L'appel
est admis.
2. Ordre est
donné à A.________ et Q.________ de quitter immédiatement et de rendre libre de tous occupants
et de tous objets leur appartenant la villa située Route des [...].
3. Enjoindre
tous agents de la force publique de concourir à l'exécution forcée du présent jugement
à intervenir, s'ils en sont requis.
4. Aviser les
intimés qu'il sera, au besoin, procédé à l'ouverture forcée.
Subsidiairement
:
1. L'appel
est admis.
2. La décision
rendue le 23 août 2012 par la Juge de paix du district de La Riviera - Pays d'Enhaut est annulée.
3. Ordre est
donné à la Juge de paix du district de La Riviera - Pays d'Enhaut de procéder en la cause
Y.________ SA c/ A.________ et Q.________ référencée sous JL12.022516 suivant la procédure
du cas clair."
L'appelante s'est acquittée de l'avance de frais le 3 octobre 2012.
Les intimés n'ont pas été invités à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de la décision querellée, complétée
par les pièces du dossier :
1.
Désireux de lancer un projet portant sur une clinique de médecine préventive et esthétique,
nommé [...], A.________ et Q.________, ressortissants français, ont cherché un site, en
France ou en Suisse, pour le réaliser. Dans le cadre de leurs recherches, ils ont fait la connaissance
d'un certain [...], qui se qualifiait comme l'ancien propriétaire de la société Y.________
SA, et qui leur a adressé, le 12 novembre 2010, un courriel relatif au domaine des [...], dont il
ressortait notamment ce qui suit :
"(…)
La location
est de 15'000 CH/mois et comprend l'entretien des alentours par un jardinier paysagiste ainsi qu'un acompte
charges. Tant que le projet de construction à côté ne démarre pas, la totalité
du terrain est disponible. Le terrain en face est inconstructible et la vue panoramique sur le lac Léman
imprenable.
Le prix de
vente est de 11'000'000.- CHF pour la maison y.c. la totalité de la parcelle de 6'147 m2 ou 7'800'000.-
CHF avec une parcelle réduite à environ 3'000 m2.
La version
avec parcelle totale permet de construire env. 15 app (sic) à côté sans nuisance pour
la maison existante.
Durant les
travaux sur la parcelle d'à côté, le prix de location sera réduit de 20% tout en
sachant que la demande de permis de construire ne sera pas déposée avant l'été 2011
et qu'il y aura sans doute des oppositions à lever, donc cela va prendre du temps.
Idéalement,
il faudrait la louer durant 2 ans avant le déménagement à [...]. Le coût de location
pourrait alors être repris dans le coût du projet total du projet de [...] et remboursé
à l'échéance. En Suisse, lors de la signature d'un bail à loyer, il y a lieu de déposer
une garantie de loyer initiale équivalent à 3 mois de location, cela se fait traditionnellement
sur compte bancaire bloqué avec double signature Agence/locataire qui est libéré en fin
de bail.
(…)"
2.
Le 22 décembre 2011, Y.________ SA, d'une
part, et A.________ et Q.________, d'autre part, ont signé un contrat de bail à loyer portant
sur une villa de dix pièces sur trois niveaux et places de parc extérieures pour deux véhicules,
sise route des [...], propriété de la société, pour un loyer net, payable d'avance,
de 14'000 fr. par mois, plus 1'000 fr. pour l'entretien de l'extérieur de la propriété.
Selon l'art. 7 des Conditions particulières signées le même jour, les locataires s'engageaient
à régler directement les factures de gaz, d'électricité, d'épuration, d'eau
chaude et d'eau froide, de téléphone, autres redevances TV, etc., aux services industriels
ainsi qu'aux autres fournisseurs de prestations.
Le bail commençait le 1
er
janvier 2011 à midi et prenait fin sans congé le 31 mars 2014 à midi. Il mentionnait que
les locaux loués étaient destinés à l'habitation et à l'exploitation d'un cabinet
médical. Le montant de la garantie était de 45'000 francs.
Selon le chiffre 7 du contrat de bail, les dispositions paritaires romandes et règles et usages
locatifs du canton de Vaud et dispositions générales pour habitation, garage et place de parc
étaient annexées à celui-ci.
Lors de la conclusion du bail, les locataires n'ont pas reçu la formule officielle de notification
de loyer.
A.________ et Q.________ ont emménagé avec leurs enfants dans la villa de St-Légier au
début du mois d'août 2011.
3.
Par courriel du 5 février 2012 adressé à vevey@gerofinance-dunand.ch, A.________ a fait
part de divers dysfonctionnements qui portaient atteinte, de manière significative, sur la qualité
de vie de sa famille au sein de la villa de St-Légier et requis une intervention d'urgence.
Par courriel du 6 février 2012, [...] a notamment écrit à A.________ et Q.________ ce
qui suit :
"(…)
Nous savons
tous que la durée de ce bail était liée à la réalisation du projet [...]. Si
cette réalisation devient impossible par manque de moyens financiers dans les délais prévus,
ce que personne ne souhaite, vous pourrez néanmoins et si vous le souhaitez, être libérés
du bail en question dans un délai max (sic) de 3 mois et ceci par accord écrit entre parties,
de manière à ne pas aggraver votre situation financière. Y.________ SA ne s'y opposera
probablement pas et procédera à la vente de la propriété dès le mois de mars.
…
D'autre part,
compte tenu des inconvénients que vous avez malheureusement subis (problèmes de canalisation
des eaux usées, électricité et chauffage à l'étage), je vais demander à
ce qu'un montant compensatoire de 5'000.- CHF soit porté à votre crédit sur le loyer de
mars.
(…)"
Le 7 février 2012, Y.________ SA a attesté avoir encaissé de la part des locataires, pour
l'année 2011, de la part d'A.________ et de Q.________ , le montant total de 168'000 fr. correspondant
à douze loyers de 15'000 fr. chacun.
4.
Par courrier recommandé du 15 mars 2012, Y.________ SA a mis en demeure les locataires de s'acquitter
de la somme de 25'000 fr. représentant les arriérés de loyer de février 2012 (15'000
fr.) et de mars 2012 ("10'000 fr. selon accord"). Ce courrier comprenait la signification qu'à
défaut de paiement dans un délai de trente jours, le bail serait résilié pour défaut
de paiement, conformément à l'art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220).
Dans une lettre recommandée du 11 avril 2012, les locataires, affirmant avoir reçu la sommation
du bailleur le 16 mars 2012, ont sollicité de la bailleresse un délai de paiement des loyers
dus pour la date du 30 juin 2012. Ils rappelaient que la location de la villa, dans laquelle ils n'avaient
emménagé qu'en août 2011 tout en servant les loyers dès janvier 2011, était
liée à la réalisation d'un projet d'entreprise, avec notamment [...], dont le bouclage
financier avait été retardé de plusieurs mois et qu'un décalage de trésorerie
s'en était suivi.
Par formule officielle du 20 avril 2012, la bailleresse, en l'absence de nouvelles des locataires, a
notifié à chacun d'eux la résiliation de leur bail pour le 31 mai 2012.
Le 7 mai 2012, la bailleresse a accusé réception du courrier des locataires du 11 avril 2012,
a déclaré maintenir sa résiliation et a notamment indiqué que les locataires n'avaient
pas régularisé leur situation.
5.
Le 18 mai 2012, A.________ et Q.________ ont déposé auprès de la Commission de conciliation
en matière de baux à loyer, Préfecture de Riviera-Pays d'Enhaut une requête de conciliation
aux termes de laquelle ils ont conclu à l'annulation du congé du 20 avril 2012, à la constatation
de la nullité du loyer fixé dans le bail du 22 décembre 2010, à la fixation d'un
loyer mensuel de l'objet loué à un montant ne dépassant pas 10'000 fr. par mois, à
ce que la bailleresse leur doive immédiat paiement de la somme de 112'500 fr. avec intérêts
à 5% l'an dès le 1
er
mai 2011 (terme moyen) ou, subsidiairement, à autoriser les locataires à compenser la somme
de 112'500 fr., avec intérêts à 5% dès le 1er mai 2011, sur les loyers courants.
Ils faisaient notamment valoir qu'ils n'avaient pas reçu la formule officielle de notification de
loyer lors de la conclusion du bail, que le bailleur était étroitement lié à [...]
– administrateur de fait de Y.________ SA – qui avait octroyé une réduction de
loyer de 5'000 fr. en raison de défauts de la chose louée, qu'il existait une transaction couplée
au vu de l'accord sur le prix et le paiement de sept mois et demi de loyer portant sur une somme de 112'500
fr., que la résiliation avait été prononcée alors que la partie locataire avait fait
valoir des prétentions dans le cadre de la procédure initiée le 18 mai 2012 devant la
commission de conciliation, soit qu'il s'agissait d'un congé-représailles.
6.
Le 8 juin 2012, Y.________ SA a saisi la Justice de paix du district de la Riviera-Pays d'Enhaut d'une
requête d'expulsion en cas clair (art. 257 CPC).
7.
Par communication au Juge de paix du district Riviera-Pays d'Enhaut, la Commission de conciliation en
matière de baux à loyer a déclaré qu'elle avait été saisie d'une requête
en annulation de congé présentée par les locataires, mais qu'elle n'entendait pas l'examiner
avant de connaître l'issue de la procédure d'expulsion.
En droit
:
1.
1.1
Pour décider si la voie de l’appel
ou du recours est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse calculée selon le droit fédéral.
Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la
résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle
un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée déterminante pour le
calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans
pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (TF
4A_634/2009 du 3 mars 2010  c. 1.1; ATF 136 III 196 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c.
1). Le
dies a quo
de ce délai – dans l'optique du calcul de la valeur litigieuse – est la date de la décision
cantonale. Il faut ensuite se placer à l'échéance de cette période de protection
pour déterminer le terme de résiliation le plus proche (ATF 137 III 389 c. 1.1). Ces principes
sont applicables en matière d'expulsion
du locataire pour non paiement du loyer selon
l'art. 257d CO (JT 2011 III 83; TF 4A_551/2009 du 6.10.2010, in CdB 2011 p. 18).
En l'espèce, le loyer mensuel s'élevant à 15'000 fr., la valeur litigieuse est supérieure
à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
1.2
Pour déterminer quel est le délai d'appel (10 ou 30 jours), il faut qualifier la procédure
dans laquelle la décision attaquée a été rendue. Si la procédure sommaire est
applicable, le délai est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC), sinon de trente jours (art. 311 al.
1 CPC).
En l'espèce, le bailleur a requis l'application de la procédure dans les cas clairs (art. 257
CPC) et le premier juge en a fait application. Une telle procédure étant sommaire, le délai
d'appel est de dix jours.
Le présent appel, interjeté en temps utile par une partie qui y a intérêt (art. 59
al. 2 let. a CPC) et dûment motivé (art. 311 al. 1 CPC), est recevable à la forme.
2.
L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de deuxième instance un plein pouvoir
de cognition (Jeandin, CPC commenté, n. 1 ad art. 310 CPC, p. 1249). Il peut être formé
pour violation du droit ou constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge et doit, le cas échéant, appliquer
le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies
de droit du nouveau Code de procédure civile,        JT 2010 III 134).
Elle n'est ainsi pas liée par les motifs invoqués par les parties ou le tribunal de première
instance (Hohl, Procédure civile, tome II, 2
ème
éd., 2010, n. 2396, p. 435; Spühler, Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung,
Bâle 2010, n. 1 ad art. 310 CPC, p. 1489). Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (Tappy, op. cit.,
JT 2010 III 136-148; JT 2011 III 43 c. 2; Hohl, ibid., n. 2399 p. 435).
En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance a été complété par les pièces
au dossier.
3.
3.1
L'appelante soutient que la cause relève
du cas clair, que le défaut de paiement des locataires est incontestable et incontesté et que
les motifs invoqués par les intimés dans le cadre de la procédure en annulation du congé
sont infondés et relèvent de l'abus de droit. Ainsi, les locataires n'auraient pas contesté
le loyer initial dans le délai prévu par l'art. 271 (
recte
: 270) al. 1 CO. Quant à leurs allégations sur l'existence d'une transaction couplée,
elles ne seraient pas pertinentes, dès lors que l'appelante a accepté la location pour les
dépanner, leur projet d'installation d'une clinique dans la région ne relevant pas de son champ
d'activité.
3.2
Lorsque le locataire saisit parallèlement la commission de conciliation en contestation du congé,
mais que les motifs invoqués à l'appui de la demande d'annulation du congé sont dénués
de fondement, le juge de l'expulsion pourra faire application de l'art. 257 CPC (Colombini, Condensé
de la jurisprudence fédérale et vaudoise dès 2009 en matière de congé donné
en raison du défaut de paiement du loyer [art. 257d CO],
in
JT 2012 III 37; Meier, Schweizerisches Zivilprozessrecht,
Zurich 2010, pp. 373 ss; Grolimund/Staehelin/Staehelin, Zivilprozessrecht, n. 54-56, pp. 357-358). Certes,
selon une partie de la doctrine, il n'y a pas cas clair lorsque la demande d'expulsion est déposée
alors que, préalablement, le congé a été ou pourrait être contesté (en
ce sens, Lachat, Procédure civile en matière de baux à loyer, 2011, pp. 168-169, qui réserve
uniquement les demandes d'annulation de congé anticipé qui n'ont manifestement aucune chance
de succès et consacrent un abus manifeste de procédure). Cette approche, trop restrictive,
doit toutefois être rejetée. La seule contestation du congé devant l'autorité de
conciliation ne saurait  impliquer un examen plus restrictif de la notion de cas clair (CACI 18
août 2011/199, JT 2011 III 146; CACI 14 septembre 2011/25, CdB 2012 p. 25).
3.3
En l'espèce, les intimés ont saisi l'autorité de conciliation dans le délai de trente
jours de l'art. 273 al. 1 CO, afin de contester le congé qui leur avait été signifié.
Conformément à la jurisprudence de la cour de céans, la contestation du congé devant
l'autorité compétente ne s'oppose toutefois pas à ce que l'expulsion soit prononcée
selon la procédure pour cas clairs que si les motifs allégués par le locataire dans le
cadre de la contestation du congé apparaissent vraisemblables, à défaut de quoi l'expulsion
doit pouvoir intervenir dans le cadre d'une telle procédure.
Il convient dès lors de déterminer si, au vu des circonstances du cas d'espèce, l'expulsion
peut être prononcée en application de l'art. 257 CPC et d'examiner, ce faisant, si l'état
de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé et si la situation
juridique est claire (JT 2011 III 146; cf. TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 c. 5.1.1, TF 4A_ 585/2011
du 7 novembre 2011 c. 3.3.1, in SJ 2012 I 120).
3.4
Les intimés n'ont pas contesté devant
le premier juge le retard dans le paiement des arriérés réclamés. Le délai de
trente jours imparti le 15 mars 2012 a commencé à courir le lendemain de la date à laquelle
ce courrier a été distribué aux locataires, soit le 17 mars 2012, pour échoir le
16 avril 2012. Aussi, on peut considérer que l'art. 257d CO conférait en l'espèce à
l'appelante le droit de résilier le bail en cause moyennant un délai de trente jours pour la
fin d'un mois (art. 257d al. 2 CO). L'expulsion a été requise en temps opportun, soit après
l'expiration du bail.
3.5
3.5.1
Il convient cependant d'examiner si les moyens allégués par les locataires auprès de la
commission de conciliation apparaissent vraisemblables ou s'ils sont dénués de consistance.
3.5.2
La conclusion d'un bail à loyer est en principe valable sans forme, sous réserve des art. 269d
et 270 al. 2 CO. Aux termes de cette dernière disposition, en cas de pénurie de logements,
les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule
officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de
Vaud a utilisé cette faculté en édictant la loi sur l'utilisation d'une formule officielle
au changement de locataire du 7 mars 1993 (LFOCL; RSV 221.315). L'art. 4 LFOCL prévoit qu'il y a
pénurie lorsque le taux de logements vacants offerts en location, établi pour l'ensemble du
canton, est inférieur à 1,5% du parc locatif. Un arrêté du Conseil d'Etat du 9 juillet
2001 (ALFOCL; RSV 221.315.1), entré en vigueur le 1
er
août 2001, a constaté l'état de pénurie au 1
er
juin 2001 et rendu obligatoire l'utilisation de la formule officielle au changement de locataire. L'usage
de la formule officielle est donc nécessaire, dans le canton de Vaud, pour tout nouveau bail (JT
2009 III 9).
Selon la jurisprudence, en cas de contestation du loyer initial, il appartient au juge de fixer le loyer
admissible (ATF 137 III 547 c. 2; ATF 124 III 62 c. 2a; ATF 120 II 341 c. 5d); jusqu'à la fixation
du loyer, il est exclu que le locataire tombe en demeure selon l'art. 257d CO (ATF 120 II 341 c. 6c).
Lorsque le bailleur ne fait pas usage de la formule officielle obligatoire lors de la conclusion d'un
bail, cela entraîne la nullité partielle du contrat, sous l'angle de la fixation du montant
du loyer, et il appartient alors au juge de déterminer le loyer initial en se fondant sur toutes
les circonstances du cas (ATF 137 III 547 c. 2; ATF 124 III 62, JT 1998 I 612; ATF 120 II 341; JT 2009
III 9). La nullité partielle du contrat peut être invoquée en tout temps, sous réserve
de l'abus de droit (Dietschy, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2010, n. 81 ad art. 270
CO, pp. 967-968). Selon l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par
la loi. L'existence d'un abus de droit se détermine selon les circonstances concrètes du cas,
en s'inspirant des diverses catégories mises en évidence par la jurisprudence et la doctrine.
L'adjectif "manifeste" indique qu'il convient de se montrer restrictif dans l'admission de
l'abus de droit. Les cas typiques sont l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation
d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion manifeste des intérêts
en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement ou l'attitude contradictoire (TF4C.33/2006
du 29 mars 2006 c. 3.2; ATF 129 III 493 c. 5.1, JT 2004 I 49).
De manière générale, ce n'est pas au locataire de prouver qu'il ignorait les conditions
de forme et les droits qui en résultaient pour lui; c'est uniquement lorsqu'il est établi qu'il
s'est rendu compte d'un vice de forme et s'est abstenu de protester dans le dessein d'en tirer profit
ultérieurement qu'un abus de droit peut le cas échéant lui être  opposé
(ATF 113 II 187 c. 1a). Le cocontractant qui conteste le loyer après l'avoir accepté ne contrevient
en principe pas aux règles de la bonne foi, puisque la loi prévoit précisément un
tel droit (Fetter, La contestation du loyer initial, thèse 2005, n. 230, p. 106; TF 4A_129/2011
du 28 avril 2011 c. 2.4.2). L'absence de formule officielle ne doit cependant pas être abusivement
invoquée par le locataire; commet un abus de droit le locataire qui s'oppose à une résiliation
selon l'art. 257d al. 2 CO en invoquant le vice de forme, alors qu'il a régulièrement versé
son loyer pendant sept ans et qu'il a attendu qu'il soit statué sur son expulsion pour le faire
valoir (TF 4C.315/2000 du 5 février 2001 c. 4a et c,
in
CdB 2001 p. 79; CREC I 22 décembre 2009/652). L'absence de notification sur formule officielle n'affecte
donc ni la possibilité pour chacune des parties de résilier le contrat pour l'échéance,
ni la convention des parties fixant la date à laquelle le loyer doit être versé. Le vice
n'a de conséquence que pour le montant du loyer convenu. La formule officielle ayant un but d'information,
le locataire ne doit pas être désavantagé du fait que cette dernière ne lui a pas
été donnée; cependant, dès le moment où il a reçu les informations nécessaires,
on doit en principe admettre - conformément au mécanisme général en matière
de contestation des loyers - qu'il doit agir sans retard (ATF 137 III 547 c. 2.3, rés.
in
JT 2012 II 187 et les réf. citées).
L'abus de droit a été nié dans le cas où le locataire avait invoqué en mai 2008
le vice tiré de l'absence d'utilisation de la formule officielle pour le loyer initial, alors que
le bail avait débuté en novembre 2007 et qu'il avait continué à payer le loyer qu'il
estimait conforme dans l'attente de la fixation judiciaire du loyer (CREC I 25 août 2009/434; CREC
I 22 janvier 2008/29).
3.5.3
En l'espèce, le bail à loyer, valable
dès le 1
er
janvier 2011, a été conclu avec des ressortissants français qui ne semblaient pas au courant
des particularités du bail à loyer suisse. Le dossier ne contient pas d'éléments
permettant d'inférer que les locataires se seraient aperçus du vice de forme en rapport avec
l'obligation d'utiliser la formule officielle pour le loyer initial (art. 270 al. 2 CO) – particularité
vaudoise due à la pénurie de logements dans le canton –, avant  que ce vice ne soit
invoqué par leur conseil dans le cadre de la requête en conciliation. On ne peut donc pas retenir
que les locataires se seraient abstenus de protester pendant un certain laps de temps pour en tirer profit.
Dès lors qu'il n'apparaît pas que les locataires aient eu connaissance du vice de forme et
compte tenu de la courte durée des relations de bail les liant à l'appelante, l'abus de droit
ne peut pas être retenu
in
casu
. A tout le moins, le cas n'est pas clair
au sens de la jurisprudence précitée (cf. supra c. 3.3).
3.5.4
Au regard de la jurisprudence précitée et des circonstances de l'espèce, les moyens allégués
par les intimés à l'appui de leur requête de conciliation, en tant qu'ils concernent en
particulier le vice de forme du loyer initial, n'apparaissent pas dénués de consistance.
Il faut donc constater que le moyen de l'appelante, mal fondé, doit être rejeté. Il n'y
a dès lors pas lieu d'examiner si les intimés ont invoqué valablement l'existence d'une
transaction couplée ou d'un congé-représailles, leur expulsion selon la procédure
de protection pour cas clairs étant déjà exclue pour les motifs qui précèdent.
4.
En définitive, l'appel doit être rejeté dans la procédure de l'art. 312 al. 1 CPC
et la décision querellée confirmée.
5.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 850 fr. (art. 62 al. 1 TFJC
[tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010]; RSV 270.11.5), sont mis à la charge de
l'appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC.
Il 'y a pas lieu à l'allocation de dépens de deuxième instance, les intimés n'ayant
pas été invités à déposer une réponse.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
La décision est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 850 fr. (huit cent cinquante
francs), sont mis à la charge de l'appelante Y.________ SA.
IV.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
22 novembre 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Astyanax Peca (pour Y.________ SA),
‑
Me Stéphane Coletta (pour A.________ et Q.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de 25'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de la Riviera-Pays d'Enhaut.
Le greffier :