vd_findinfo · HC / 2011 / 701 · 2011-12-22 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE | 257d CC

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 22.12.2011 HC / 2011 / 701

EXPULSION DE LOCATAIRE | 257d CC

TRIBUNAL
CANTONAL
JL11.028760-112117
418
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
22 décembre 2011
______________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              M.
Winzap et Mme Charif Feller
Greffier
:
M.              Schwab
*****
Art.
257d CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
L.________
,
à Vevey, locataires, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 18 octobre 2011 par le
Juge de paix du district de la Riviera-Pays-d'Enhaut dans la cause divisant les appelants d’avec
P.________
,
à Lausanne, bailleresse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 18 octobre 2011, le Juge de paix du district de la Riviera-Pays-d'Enhaut a ordonné
à L.________ de quitter et rendre libres pour le mardi 15 novembre 2011, à midi, les locaux
occupés dans l’immeuble sis [...], à Vevey (appartement de 4.5 pièces au 5
ème
étage avec une cave) (I), dit que la décision est susceptible d'exécution directe au sens
de l'art. 337 al. 1 CPC (Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008; RS 272) (II),
dit qu'à défaut de quitter volontairement les locaux, L.________ y seront contraints par la
force, mesure exécutée par l'huissier de paix ou son remplaçant, avec au besoin le concours
de la force publique et l'ouverture forcée des locaux (III), arrêté à 352 fr. 10
les frais judiciaires, qui sont compensés avec l'avance de frais de la partie bailleresse (IV),
mis les frais à la charge des locataires, solidairement entre eux (V) et dit qu'en conséquence
ils rembourseront, solidairement entre eux, à la partie bailleresse son avance de frais à concurrence
de 352 fr. 10, et lui verseront la somme de 447 fr. à titre de dépens (défraiement de
son représentant professionnel) (VI).
En droit, le premier juge a relevé que l'arriéré de loyer n'avait pas été versé
par les locataires dans le délai qui leur avait été imparti par le bailleur. Il a ainsi
considéré que le congé était valable et qu'il y avait lieu de donner suite à
la requête d'expulsion de la partie bailleresse.
B.
Le
10 novembre 2011, L.________ ont interjeté
appel contre cette ordonnance, concluant en substance à ce que l'expulsion soit suspendue et qu'un
délai leur soit accordé pour leur permettre de trouver un nouvel appartement. Les locataires
ont exposé leur situation financière problématique ainsi que leur situation personnelle
– à savoir qu'ils n'ont pas retrouvé de nouveau logement et qu'ils ont deux enfants âgés
de quatre et de six ans. Ils ont également déposé une requête d'effet suspensif.
L'intimée n'a pas été invitée à se déterminer, mais, par lettre du 16 novembre
2011, elle a précisé que L.________ lui devaient un montant de 6'216 fr. au 30 novembre 2011
et que la requête d'effet suspensif devait être rejetée. Elle a également produit
un bordereau de pièces, soit l'ensemble des pièces produites en première instance, une
copie de l'ordonnance attaquée et des pièces visant à établir qu'un courrier daté
du 14 janvier 2011, un avis comminatoire daté du 2 février 2011, ainsi qu'une résiliation
de bail à loyer datée du 16 mars 2011, avaient été adressés à chacun des
deux appelants.
Le 16 novembre 2011, le Juge délégué de la cour de céans a indiqué à L.________
que l'appel avait un effet suspensif de par la loi en vertu de l'art. 315 al. 1 CPC.
Par lettre du 21 décembre 2011, P.________ a déclaré qu'elle perdait chaque mois un montant
de 1'554 fr., que le montant qui lui était dû par les appelants au 31 décembre 2011 s'élevait
à 7'770 fr. et que ceux-ci ne contestaient pas la validité de l'ordonnance du 18 octobre 2011
mais qu'ils soulevaient des moyens humanitaires à l'appui de leur appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l'ordonnance complétée par
les pièces du dossier :
Le 17 février 2009, L.________, locataires, et P.________, bailleresse, ont signé un contrat
de bail portant sur un appartement de 4,5 pièces sis [...], à Vevey, plus une cave, pour un
loyer net mensuel de 1'354 fr. et un acompte mensuel pour le chauffage et l'eau chaude de 200 francs.
Le contrat précisait que le bail débuterait le 1
er
avril 2009 et se terminerait le 1
er
avril 2010. Il était également prévu que le bail se renouvellerait aux mêmes conditions
pour une année sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre des parties au moins quatre mois
à l'avance pour la prochaine échéance, d'année en année.
Par courriers du 14 janvier 2011, adressés séparément à chacun des locataires, la
bailleresse leur a indiqué que le loyer du mois de janvier n'avait pas été payé et
qu'ils devaient s'acquitter d'un montant de 1'554 fr. à réception de ce courrier. P.________
a précisé, en outre, que la lettre valait mise en demeure et qu'à défaut de paiement,
elle exigerait que le loyer net ainsi que l'acompte de chauffage soient payés à l'avance, trimestriellement,
dès le début du mois suivant, en application du chiffre 7 des dispositions paritaires romandes
et règles et usages locatifs du canton de Vaud, auxquels renvoie le contrat de bail.
Le 2 février 2011, la bailleresse a écrit aux locataires, séparément, par courriers
recommandés, pour exiger un règlement du loyer net et des acomptes de chauffage par trimestre
civil, payé d'avance, dès le début du mois de février 2011, soit un montant de 4'662
fr. pour les mois de janvier à mars 2011. P.________ a accordé aux appelants un délai
de trente jours pour l'exécution du paiement, en précisant qu'à défaut de paiement,
elle serait en droit de résilier le contrat de bail, en application de l'art. 257d al. 1 CO (Code
des obligations du 30 mars 1911; RS 220).
Par lettres et formules officielles du 16 mars 2011, adressées sous plis recommandés séparément
aux locataires, la bailleresse a résilié le contrat de bail en cause avec effet au 30 avril
2011, précisant qu'une couverture des éventuels dommages relatifs à cette résiliation
pourrait être demandée aux appelants.
Par courrier recommandé du 25 mars 2011, P.________ a réclamé à L.________ un montant
de 3'108 fr., plus intérêts de retard, à titre de loyers pour les mois de février
et mars 2011, ainsi qu'un montant de 300 fr. à titre de frais selon les art. 97, 103 et 106 CO.
La bailleresse a également informé les locataires qu'elle engageait des poursuites à leur
encontre.
La requête d'expulsion a été déposée par P.________ le 21 juillet 2011. La partie
bailleresse a requis l'application de la procédure sommaire selon l'art. 257 CPC.
En droit
:
1.
a)
Le litige s'inscrit dans le cadre d'une ordonnance
d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyers et de charges. Pour déterminer quelle
voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée
selon le droit fédéral (art. 92 al. 1 CPC). Celle-ci est égale au loyer de la période
minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui
s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe,
la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse pour un bail à durée
indéterminée ne saurait être inférieure à la période de trois ans pendant
laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (cf. TF 4A_189/2011
du 4 juillet 2011, destiné à la publication, in SJ 2011 I 462; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010
c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1).
Même si les appelants ne concluent pas à l'annulation de la résiliation du contrat de
bail, mais seulement à la suspension de l'expulsion et à son report à une date ultérieure,
on doit considérer que la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 francs, le report
n'étant pas demandé pour une date déterminée, et que la voie de l'appel est ainsi
ouverte selon l'art. 308 al. 2 CPC (cf. Colombini, Note sur quelques questions liées à la procédure
d'expulsion, in JT 2011 III 84 ch. 1).
b)
Selon l'art. 314 al. 1 CPC, si la décision a été rendue en procédure sommaire, le
délai d'appel est de dix jours. L'art. 257 al. 1 CPC admet l'application de la procédure sommaire
en présence d'un cas clair. Dans la présente cause, la bailleresse a requis l'application de
la procédure des cas clairs et le premier juge a appliqué cette procédure; le délai
d'appel était donc de dix jours.
En l'espèce, le délai d'appel n'a pas été respecté, dans la mesure où l'appel
a été déposé, conformément à l'indication des voies de droit figurant au
pied de l'ordonnance entreprise, dans les trente jours dès notification. Les appelants, non assistés,
ont toutefois pu se fier de bonne foi à l'indication erronée des voies de droit (ATF 134 I
199 c. 1.3.1., SJ 2009 I 358; ATF 124 I 255 c. 1a/aa; ATF 117 Ia 297 c. 2; JT 2011 III 106). Il convient
donc de considérer que l'appel est intervenu en temps utile.
c)
Formé en temps utile par une partie qui y a un intérêt et portant sur des conclusions
dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., le présent appel est formellement
recevable.
2.
a)
L'appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir
l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées
par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d'office
conformément au principe général de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau
Code de procédure civile, in JT 2010 III 115, p. 134). Elle peut revoir librement l'appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (ibidem, p. 135). Le large
pouvoir d'examen en fait et en droit ainsi défini s'applique même si la décision attaquée
est de nature provisionnelle (JT 2011 III 43; Tappy, op. cit., p. 136).
b)
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits
sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien
que la partie qui s'en prévaut ait fait la preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant
cumulatives (art. 317 al. 1 CPC; Tappy, op. cit., p. 138). Il appartient aux parties de démontrer
que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer spécialement les
faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon
lui (JT 2011 III 43; Tappy, op. cit., pp. 136-137).
En l'espèce, l'intimée a produit des pièces produites en première instance et une
copie de l'ordonnance attaquée qui figure déjà au dossier de la présente cause. Pour
ces raisons, elles sont recevables. S'agissant des pièces produites le 16 novembre 2011 visant à
établir que le courrier du 14 janvier 2011, l'avis de commination du 2 février 2011 et la résiliation
du contrat de bail du 16 mars 2011 avaient été adressées à chacun des deux appelants,
elles doivent être considérées comme recevables, bien qu'elles aient été produites
après l'audience de première instance. On ne saurait en effet reprocher à la bailleresse,
faute de contestation des intimés sur ce point, de ne pas les avoir produites devant la première
instance (art. 317 al. 1 let. b CPC; Jeandin, CPC commenté, 2011, n. 8 ad art. 317 CPC).
3.
a)
L.________ considèrent qu'ils ne peuvent
pas exécuter l'ordonnance du premier juge dans la mesure où ils n'ont pas trouvé de nouveau
logement et qu'ils ont deux enfants âgés de quatre et six ans. Ils se prévalent également
de leur mauvaise situation financière.
b)
Selon
l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter
d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai
de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins (art. 257d al. 1 CO).
Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet
immédiat; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant
un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (art. 257d al. 2 CO).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé
dans un délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et
devait subir les conséquences juridiques de l'art. 257d al. 2 CO, savoir la résiliation du
bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si
l'arriéré a finalement été payé (TF, arrêt du 27 février 1997, in
Cahiers du Bail [CdB] 3/97, pp. 65 ss). A cet égard, des motifs humanitaires n'entrent pas en ligne
de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils ne sont pas pris en considération
par les règles de droit fédéral sur le bail à loyer (TF, arrêt du 27 février
1997 précité, c. 2b; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006 c. 3.2.1; Lachat, Le bail à loyer, 2008,
note infrapaginale 117, p. 820). Ils peuvent cependant être pris en compte au stade de l'exécution
forcée, en application du principe général de la proportionnalité. Toutefois, dans
tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que relativement bref
et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 Ia 336 c. 2b).
La jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous l'empire de l'ancien droit cantonal abrogé
par l'entrée en vigueur du CPC que, sauf cas particulier, un délai de libération des locaux
de quinze à vingt jours était admissible (Guignard, in Procédures spéciales vaudoise,
2008, n. 2 ad art. 17 aLPEBL, p. 196).
c)
En l'espèce, L.________ ne contestent à juste titre pas ne pas avoir réglé les arriérés
de loyer dans le délai comminatoire, ni que les conditions de l'art. 257d CO sont réalisées.
En effet, l'avis comminatoire a été adressé séparément à chacun des locataires
le 2 février 2011 et reçu par ceux-ci le 3 février 2011. Quant à la résiliation
du contrat de bail, elle a été adressée aux appelants le 16 mars 2011 et elle leur a été
notifiée le 18 mars 2011 pour le 30 avril 2011, soit après l'échéance du délai
comminatoire. Au demeurant, ils ne prétendent ni n'établissent avoir payé l'arriéré
réclamé dans le délai comminatoire.
Quant à la situation personnelle des appelants, elle a été prise en considération
de façon adéquate au regard de la jurisprudence précitée compte tenu du délai
de libération fixé par l'ordonnance du Juge de paix du district de la Riviera-Pays-d'Enhaut,
ce d'autant plus que L.________ ont bénéficié d'un délai supplémentaire en vertu
de l'effet suspensif que l'appel revêtait.
4.
En définitive, l'appel doit être rejeté en application de l'art. 312 al. 1 CPC et l'ordonnance
attaquée confirmée.
Vu l’effet suspensif accordé à l’appel de par la loi (art. 315 al. 1 CPC), la cause
doit être renvoyée au premier juge afin qu’il fixe aux appelants, une fois les considérants
écrits du présent arrêt envoyés, un nouveau délai pour libérer les locaux
en cause.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 3 et 69
al. 1 TFJC [Tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5]), sont mis à
la charge des appelants, solidairement entre eux, qui succombent (art. 106 al. 1 CPC).
Les intimés n'ayant pas été invités à se déterminer, il n'est pas alloué
de dépens de deuxième instance (art. 312 al. 1 CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L'appel est rejeté.
II.
L'ordonnance est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge des appelants L.________, solidairement entre eux.
IV.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district de
la
Riviera-Pays-d'Enhaut
pour qu'il fixe à L.________,
une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu'ils occupent dans l'immeuble sis [...]
à Vevey (appartement de 4,5 pièces au 5
ème
étage + une cave).
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
27 décembre 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
M. et Mme L.________,
‑
M. Pierre-Yves Zurcher (pour P.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure é 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Le greffier :