vd_findinfo · HC / 2016 / 13 · 2016-01-04 · fr

CAS CLAIR, BAIL À LOYER, EXPULSION DE LOCATAIRE | 257d CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 04.01.2016 HC / 2016 / 13

TRIBUNAL
CANTONAL
JL15.041048-152080
5
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
4 janvier 2016
__________________
Composition
:               M.
abrecht
,
président
Mme
Charif Feller et M. Stoudmann, juges
Greffier
:
M.              Tinguely
*****
Art.
257d CO et 257 CPC
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
F.________
,
à [...], intimée, contre l’ordonnance rendue le 1
er
décembre 2015 par la Juge de paix des districts du Jura – Nord vaudois et du Gros-de-Vaud
dans la cause divisant l’appelante d’avec
D.________
,
à [...], requérant, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 1
er
décembre 2015, la Juge de paix des districts du Jura – Nord vaudois et du Gros-de-Vaud a ordonné
à l’intimée F.________ de quitter et de rendre libres pour le mercredi 6 janvier 2015
à midi, les locaux occupés dans l’immeuble sis [...], à [...] (locaux commerciaux
à l’usage d’un kiosque) (I), dit qu’à défaut pour la partie locataire
de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix est chargé sous la responsabilité
du juge de paix de procéder à l’exécution forcée de la décision sur requête
de la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), ordonné
aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée de la décision,
s’ils en sont requis par l’huissier de paix (III), arrêté à 300 fr. les frais
judiciaires, qui sont compensés avec l’avance de frais de la partie bailleresse (IV), mis
les frais à la charge de la partie locataire (V), dit qu’en conséquence, l’intimée
doit rembourser au requérant D.________ son avance de frais à concurrence de 300 fr. et lui
verser la somme de 500 fr. à titre de dépens, à savoir en remboursement de ses débours
nécessaires à titre de défraiement de son représentant professionnel (VI), et dit
que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (VII).
En droit, le premier juge a considéré que l’intimée F.________ ne s’était
pas acquittée de l’arriéré de loyer dans le délai de trente jours imparti par
courrier recommandé du 13 mai 2015, que le congé signifié le 22 juin 2015 par le requérant
D.________ était donc valable et que l’on était en présence d’un cas clair
au sens de l’art. 257 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272)
permettant de faire application de la procédure sommaire des art. 248 ss CPC.
B.
a)
Par acte du 14 décembre 2015, F.________
a interjeté appel contre cette ordonnance, en concluant, avec suite de frais et dépens, principalement
à sa réforme en ce sens que la requête du 15 septembre 2015 soit déclarée irrecevable
et que les chiffres II à IV du dispositif de l’ordonnance soient supprimés. Subsidiairement,
elle a conclu à l’annulation de l’ordonnance, la cause étant renvoyée à
la Juge de paix pour nouvelle instruction. Elle a en outre requis l’octroi de l’effet suspensif
et sollicité le bénéfice de l’assistance judiciaire.
Par avis du 16 décembre 2015, le Juge délégué de la Cour de céans a informé
F.________ que l’appel avait un effet suspensif
ex
lege
(art. 315 al. 1 CPC), de sorte que sa requête
d’effet suspensif était sans objet.
b)
D.________ n’a pas été invité à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
Le requérant D.________, partie bailleresse,
et l’intimée F.________, partie locataire, étaient liés par un contrat de bail établi
le 19 novembre 1992 et portant sur des locaux commerciaux sis [...], à [...], destinés à
l’usage d’un kiosque.
2.
Par courrier du 5 juillet 2012, la partie bailleresse
a informé la partie locataire qu’elle acceptait son projet tendant à l’agrandissement
des locaux objet du contrat de bail, moyennant la conclusion prochaine d’une convention prévoyant
notamment que le bail serait reconduit pour une durée « de 10 ans renouvelable de 1 an
en 1 an » et que « pendant la durée du bail/convention aucune indemnité
n’est versée au locataire, si celui-ci cesse son activité ».
Par convention du 14 août 2012, les parties ont complété le contrat de bail ensuite de
l’agrandissement des locaux projeté par la locataire pour un montant de 32'000 francs. Le
bail a été reconduit pour une durée de dix ans, renouvelable d’année en année
par tacite reconduction, sauf avis de résiliation donné par l’une ou l’autre des
parties au moins une année à l’avance (cf. chiffre 6). Le loyer a en outre été
porté à la somme de 1'600 fr. par mois (cf. chiffre 8).
3.
Par courrier recommandé du 13 mai 2015, retiré
par la partie locataire le 22 mai 2015, la partie bailleresse lui a imparti un délai de trente jours
pour s’acquitter d’un montant de 3'260 fr. correspondant aux loyers des mois d’avril
et de mai 2015, par 3'200 fr., à des frais de rappel impayés, par 40 fr., ainsi qu’à
des frais de mise en demeure, par 20 francs.
4.
Par courrier recommandé du 22 juin 2015,
retiré par la partie locataire le 29 juin 2015, la partie bailleresse lui a signifié, au moyen
d’une formule officielle, la résiliation du contrat de bail, avec effet au 31 juillet 2015.
5.
Le 15 septembre 2015, D.________ a saisi la Juge
de paix des districts du Jura – Nord vaudois et du Gros-de-Vaud (ci-après : la Juge de
paix) d’une requête de protection pour les cas clairs (art. 257 CPC), en prenant les conclusions
suivantes :
« I. La requête est admise.
II. Ordre est donné à F.________ de libérer immédiatement ou dans l’ultime
délai qui pourrait être imparti par le Juge, le Kiosque sis au rez-de-chaussée de l’immeuble
[...] libre de tout bien et de tout occupant.
III.
A défaut de s’exécuter, la locataire pourra y être contrainte par la voie de l’exécution
forcée directe. A charge du juge de céans de fixer les opérations d’exécution
forcée directe à la date et l’heure que justice dira pour le cas où l’intimée
ne s’est pas exécutée. »
A l’appui de sa requête, la partie bailleresse a notamment exposé que les loyers faisant
l’objet de l’avis comminatoire du 13 mai 2015 avait été « réglés
à tard soit valeur au 30 juillet 2015 ».
6.
Une audience s’est tenue le 20 novembre
2015 devant la Juge de paix, en présence, pour l’intimée, de [...], au bénéfice
d’une procuration. Le requérant, représenté par son conseil, n’a pas comparu
personnellement. [...], qui a conclu au rejet de la requête, a produit des pièces, à savoir
notamment une copie du courrier du 5 juillet 2012 ainsi qu’une copie de la convention du 14 août
2012. A l’issue de l’audience, la Juge de paix a clos l’instruction.
En droit
:
1.
a)
Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance d'expulsion rendue pour défaut de paiement
du loyer (art. 257d CO). Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte,
il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral.
Selon
la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le litige porte sur la question de savoir si
les conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur
litigieuse correspond au dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet
loué au cas où lesdites conditions ne seraient pas réalisées; le dommage correspond
à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement perdue jusqu'à ce qu'un
prononcé d'expulsion soit rendu dans une procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre
2014 consid. 2.1 ; TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 1.2.2, non publié à
l’ATF 138 III 620). Cette période, qui commence à courir dès la date fixée
pour l’expulsion dans l’ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin au moment
où la partie bailleresse obtient un prononcé d’expulsion en procédure ordinaire,
comprend ainsi le temps nécessaire pour que l’instance d’appel statue – après
avoir recueilli les déterminations de la partie bailleresse – par un arrêt motivé,
puis que la partie bailleresse introduise une nouvelle demande en procédure ordinaire, que celle-ci
soit instruite et aboutisse enfin à un prononcé d’expulsion. Compte tenu de ces éléments,
on devrait ainsi pouvoir partir du principe que la durée prévisible ne sera, en règle
générale, pas inférieure à un an (CACI 28 janvier 2015/52 consid. 1a).
En
l’espèce, le loyer mensuel étant de 1’600 fr., la valeur litigieuse est sans conteste
supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte (art. 308 al.
2 CPC).
b)
L’ordonnance ayant été rendue en procédure sommaire, le délai d’appel
est de dix jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 314 al. 1 CPC).
Formé
en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par la partie locataire qui a succombé en première instance
et qui a un intérêt à l’appel (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision
finale de première instance rendue dans une cause patrimoniale dans laquelle les conclusions portent
sur un montant supérieur à 10'000 fr., l'appel est recevable.
2.
a)
L’appel peut être formé pour
violation du droit et pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon la
jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure sommaire
pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer les faits sur la base
des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi; la production de pièces
nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF
4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5 ; TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ;
cf. CACI 25 novembre 2014/607 consid. 3a ; CACI 6 mars 2014/102 consid. 2b ; CACI
10 juin 2013/289 consid. 4a ; CACI 6 mai 2013/237 consid. 5a).
b)
En l’espèce, F.________ a joint à son acte d’appel des copies du courrier 5 juillet
2012 (pièce n° 1) et de la convention du 14 août 2012 (pièce n° 2). Il
n’y a pas lieu de se prononcer sur leur recevabilité, dès lors que ces pièces avaient
déjà été produites en première instance.
Au regard de la jurisprudence précitée, les quittances de paiement des loyers des mois d’avril
à décembre 2015 (pièce n° 3) produites par l’appelante sont en revanche irrecevables.
3.
a)
Pour l’appelante, le premier juge n’aurait
pas dû admettre l’existence d’un cas clair, dès lors qu’elle aurait investi
un montant de 75'000 fr. pour l’agrandissement des locaux et qu’il aurait été prévu
qu’elle amortisse cet investissement sur une durée de dix ans correspondant à la durée
du bail prévue par convention du 14 août 2012. Sans invoquer de vice du consentement ni de
cause de nullité du contrat, l’appelante estime que cette convention serait « léonine »
si le bail pouvait être résilié, alors même qu’elle a désormais payé
les loyers en souffrance.
Elle ne conteste en revanche pas le fait que le montant de 3'200 fr., correspondant aux loyers des mois
d’avril et de mai 2015, n’a pas entièrement été payé à l’échéance
du délai comminatoire de trente jours qui lui avait été imparti par courrier recommandé
du 13 mai 2015.
b/aa)
Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans ce délai, le bailleur peut résilier
le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être
résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois
(al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé
dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et
devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir
la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 II 548 consid.
4), cela même si l'arriéré avait finalement été payé (cf. notamment TF 27 février
1997, Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65ss).
Selon la doctrine, l'art. 257d CO est une disposition absolument impérative, sauf en ce qui concerne
les délais qui peuvent être prolongés en faveur du locataire (Lachat, Le Bail à loyer,
2008, p. 674 n. 2.3.12 ; Higi, Zürcher Kommentar, 1994, n. 4 ad art. 257d CO). Compte tenu du motif
qui justifie la résiliation du contrat et du fonctionnement de l'art. 257d CO, qui accorde un sursis
au locataire dans le paiement du loyer, l'annulation d'un congé donné sur cette base ne doit
être admise que restrictivement, seulement dans des circonstances particulières : ainsi,
la
jurisprudence
a-t-elle admis l'annulation lorsque le montant en cause est insignifiant, par exemple une vingtaine de
francs, ou que le retard est de peu d'importance, un ou deux jours par exemple (Wessner, Commentaire
pratique, Droit du bail à loyer, 2010, n. 43 ad art. 257d et les références citées).
bb)
Selon l'art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet
l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies : l'état
de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé (let.
a) et la situation juridique est claire (let. b).
De
manière générale, l’art. 257 CPC n’est pas seulement applicable lorsque l’état
de fait est incontesté, mais également lorsqu’il est susceptible d'être immédiatement
prouvé (TF 4A_585/2011 du 7 novembre 2011 consid. 3.3.1 ; SJ 2012 I 122), notamment sur
la base de moyens de preuve immédiatement disponibles, en particulier des pièces (ATF 138 III
123 consid. 2.1). Le demandeur doit apporter la pleine preuve des faits fondant sa prétention.
Le cas clair doit être nié dès que le défendeur fait valoir des moyens qui, sur le
plan des faits, ne sont pas d'emblée voués à l'échec et qui nécessitent une
instruction complète des preuves. C'est dans ce sens que l'on doit comprendre que le défendeur
doit rendre ses moyens vraisemblables. Il suffit donc que ses moyens ne soient pas dépourvus de
consistance. On ne peut en revanche exiger du défendeur qu'il rende ses moyens vraisemblables (ATF
138 III 620 consid. 5.1.1 ; TF 4A_310/2013 du 19 novembre 2013 consid. 2 ; TF 4A_627/2013
du 8 avril 2014 consid. 2). Autrement dit, si le défendeur fait valoir des objections et exceptions
motivées et concluantes (« substanziiert und schlüssig »), qui ne peuvent
être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction
du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (TF 4A_68/2014 du 16 juin 2014 consid. 4.1, non
publié à l'ATF 140 III 315 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2).
A
l'inverse, le cas clair doit être retenu lorsque sont émises des objections manifestement mal
fondées ou inconsistantes sur lesquelles il peut être statué immédiatement (TF 4A_350/2014
du 16 septembre 2014 consid. 2.1 ; TF 4A_184/2015 du 11 août 2015 consid. 4.2.1,
destiné à la publication). Le fait pour le défendeur d'avancer des arguments sans proposer
le moindre indice à leur appui et sans mentionner les preuves des moyens qu'il invoque ne remet
pas en cause le cas clair (Bohnet, Le défendeur et le cas clair, Newsletter Bail.ch décembre
2012 ; Bohnet, note in RSPC 2013 p. 140 ; CREC 30 juillet 2013/251 ; CACI 4 mars
2014/98, CdB 2014 p. 119 ; TF 4A_418/2014 du 18 août 2014 consid. 3).
La
situation juridique est claire lorsque, sur la base d'une doctrine ou d'une jurisprudence éprouvée,
la norme s'applique au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente (ATF 118
II 302 consid. 3). En revanche, la situation juridique n'est en règle générale pas claire
lorsque l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation
du tribunal ou que celui-ci doit rendre une décision en équité en tenant compte de l'ensemble
des circonstances, comme c'est le cas de l'application du principe de la bonne foi ou de l'abus de droit
(ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ; ATF 138 III 620 consid. 5.1.2 ; TF 4A_68/2014 du 16 juin
2014 consid. 4.1, non publié à l'ATF 140 III 315 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; TF
4A_282/2015 du 27 juillet 2015 consid. 2.1).
c)
En
l’espèce, il n’est pas déterminant de constater que l’appelante a désormais
payé les loyers en retard, ce fait ne permettant pas de remettre en cause le bien-fondé de
l’ordonnance querellée.
On relève en outre que l’intérêt du locataire à la continuation du contrat
n’entre pas dans les circonstances qui permettent de considérer que le congé serait annulable.
Les investissements consentis par l’appelante, à ses risques, ne sauraient en conséquence
faire obstacle à la résiliation du bail.
C’est donc à bon droit que le premier juge, après avoir vérifié que les conditions
formelles de la résiliation fondée sur l’art. 257d CO étaient réalisées
– ce qui n’est au demeurant pas contesté par l’appelante –, a constaté
que l’on se trouvait en présence d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC et que
la requête devait être admise.
4.
Il résulte de ce qui précède que
l’appel doit être rejeté, selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1 CPC,
et l’ordonnance entreprise confirmée. Compte tenu de l’effet suspensif attaché
à l’appel (art. 315 al. 1 CPC), il y a lieu de renvoyer la cause au premier juge pour qu’il
fixe à l’appelante, une fois les considérants écrits du présent arrêt
envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu’elle
occupe dans l’immeuble sis [...], à [...].
L’appel étant d’emblée dénué de chances de succès (cf. art. 117
let. b CPC), la requête d’assistance judiciaire doit être rejetée.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 3 et 69
al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront
mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC)
Il n’y a pas matière à l’allocation de dépens, l’intimé n’ayant
pas été invité à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée à la Juge de paix
des districts du Jura – Nord vaudois et du Gros-de-Vaud pour qu’elle fixe à F.________,
une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu’elle occupe dans l’immeuble
sis [...], à [...] (locaux commerciaux à l’usage d’un kiosque).
IV.
La requête d’assistance judiciaire
est rejetée.
V.
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 200 fr. (deux cents francs), sont mis à la charge de l’appelante.
VI.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
6 janvier 2016
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Paul-Arthur Treyvaud, av. (pour F.________)
‑
M. Mikaël Ferreiro, aab. (pour D.________)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix des districts du Jura – Nord vaudois et du Gros-de-Vaud
Le greffier :