vd_findinfo · HC / 2014 / 245 · 2014-03-17 · fr

BAIL À LOYER, FRAIS ACCESSOIRES, DÉCOMPTE{SENS GÉNÉRAL} | 257a CO, 257b CO, 4 al. 1 OBLF

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 17.03.2014 HC / 2014 / 245

TRIBUNAL
CANTONAL
XZ12.051743-132569
103
CHAMBRE
DES RECOURS CIVILE
_________________________________________
Arrêt du
17 mars 2014
___________________
Présidence
de               M.
Winzap
,
président
Juges
:              M.
Giroud et Mme Courbat
Greffier
:
M.              Bregnard
*****
Art.
257a et 257b CO ; 4 OBLF
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par
Q.________
et
X.________
,
toutes deux à Villars-Sainte-Croix, contre le jugement rendu le 5 novembre 2013 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant les recourantes d’avec
J.________
,
à Morges, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par jugement du 5 novembre 2013, le Tribunal des
baux a prononcé que Q.________ et X.________ devaient payer, solidairement entre elles, la somme
de 2’356 fr. à J.________ (I), ainsi que la somme de 300 fr. à l’Etat à titre
de frais judiciaires mis à leur charge, (Il) et que toutes autres ou plus amples conclusions sont
rejetées (III).
En droit, les premiers juges ont considéré que le demandeur était fondé à réclamer
aux défenderesses les montants indûment facturés à titre de frais de chauffage et
d’eau chaude durant les exercices 2007-2008 à 2011-2012. Il n’y avait pas lieu d’examiner
plus avant les postes contestés dans la mesure où le représentant des demanderesses avait
admis la quotité du montant réclamé, de sorte que celles-ci devaient être condamnées,
solidairement entre elles, à verser au demandeur la somme de 2’356 francs. Malgré le
fait que les recourantes savaient que les décomptes de chauffage adressés au demandeur comportaient
des erreurs, elles avaient persisté à soutenir le procès, sans même se déterminer.
Elles avaient agi de manière téméraire et il se justifiait de mettre des frais judiciaires
à hauteur de 300 fr. à leur charge.
B.
Q.________ et X.________ ont recouru contre cette
décision par acte du 27 décembre 2013 en concluant à son annulation, subsidiairement au
rejet des conclusions de J.________ sans que des frais ne soient mis à leur charge.
Par réponse du 7 mars 2014, l’intimé J.________ a conclu au rejet du recours.
C.
La Chambre des recours civile fait sien dans son entier l'état de fait du jugement, complété
par les pièces du dossier, dont il ressort notamment ce qui suit :
Q.________ et X.________, d’une part, en qualité de bailleresses, et J.________, d’autre
part, en qualité de locataire, sont liés par un contrat de bail de durée indéterminée
conclu le 31 octobre 1973 et portant sur un appartement de trois pièces dans un immeuble sis Avenue
[...] à Morges. Le loyer initial était de 460 fr. et comprenait un acompte chauffage et eau
chaude s’élevant à 45 fr. par mois (art. 5 du contrat de bail). Cet acompte est actuellement
fixé à 150 fr. par mois. Le contrat prévoit en outre ce qui suit :
«
10. Buanderie
(…)
L’eau
chaude utilisée, le courant électrique et une participation aux frais d’entretien seront
facturés au locataire, proportionnellement au nombre de kWh consommés (…)
11.
Chauffage et eall (sic) chaude
Le
locataire s’engage à participer avec les autres locataires de l’immeuble à la couverture
des dépenses occasionnées par le chauffage et le service d’eau chaude, même en cas
d’absence prolongée.
Si
les acomptes fixés à l’article 5 de présent bail ne couvrent plus les frais de chauffage
et d’eau chaude, le propriétaire peut les réadapter en tout temps et moyennant un préavis
de 30 jours.
Le
propriétaire se réserve de faire participer chaque locataire aux frais de production d’eau
chaude pour une quantité minimale de 10 m
3
par année pour un logement d’une pièce et de 2 m
3
par pièce supplémentaire quelle que soit la consommation du locataire. (…)»
A une date indéterminée, les bailleresses ont transmis au locataire un décompte de charges
accessoires, portant sur la période du 1
er
juillet 2011 au 30 juin 2012, qui faisait état d’un montant de 2'000 fr. 56 à charge
de J.________, sans précision quant aux postes et à la répartition des charges entre les
locataires. Le 1
er
septembre 2012, J.________ a requis des bailleresses un décompte détaillé par rubrique,
assorti des clés de répartition usuelles.
Le 10 septembre 2012, après avoir reçu un décompte détaillé, le locataire a
écrit un courriel à [...], représentant des bailleresses, en relevant notamment une « inflation
insolite au plan des frais d’électricité, corroboré (sic) par le fait que deux
factures de la même date sont libellées par deux fois dans le décompte ». Il
a en outre fait valoir que d’autres factures imputables aux bailleresses avaient été
retenues dans les charges du locataire.
Par courrier du 20 septembre 2012, le locataire a relancé les bailleresses et a sollicité une
copie des factures relatives au décompte 2011-2012.
En l’absence de réponse, le locataire a déposé une requête auprès de la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Morges le 24 octobre 2012.
Les bailleresses ne s’étant pas présentées à l’audience de conciliation
du 26 novembre 2012, une autorisation de procéder lui a été délivrée.
Par mémoire du 17 décembre 2012, J.________ a saisi le Tribunal des baux en concluant à
ce « que les propriétaires reprennent les décomptes des exercices non prescrits à
savoir les cinq derniers et qu'ils procèdent dans les quatre mois à
□ l'établissement de nouveaux décomptes établis selon des éléments contractuels
valides.
□ l'envoi des dits décomptes à mon adresse.
□ l'établissement de dossiers de toutes les factures détaillées de toutes les prestations
facturables.
□ le dépôt pour consultation, durant un mois plein, des dossiers de factures dans un
endroit «proche de l'immeuble». (RULV Art 31 c).
□ la ristourne du trop perçu en ma faveur.»
Par courrier du 12 avril 2013, le représentant des bailleresses a déclaré que celles-ci
s’en remettaient à justice.
Le 5 septembre 2013, le locataire a déposé un « mémoire complémentaire »
dans lequel il estimait la valeur litigieuse provisoire à 2'312 fr. 85 et maintenait ses conclusions.
Dans cette écriture, il a relevé que, selon le bail, les seuls frais d’électricité
à la charge du locataire étaient ceux occasionnés par le brûleur à mazout et,
qu’en l’absence de facture, il fallait évaluer ces frais sur la base des tabelles intégrées
« dans les directives paritaires vaudoises (sic) en vigueur depuis juillet 2012 »
(recte : directives pour l’établissement du décompte annuel de chauffage et d’eau
chaude [version 2012]). Selon l’annexe 1 de ces directives, la consommation annuelle en électricité
d’une chaudière à mazout est de 5134 kWh pour une installation d’une puissance
de 150 à 180 kW. En retenant que la puissance de la chaudière de l’immeuble était
de 152 kW et que le coût du kWh était de « 0.205 ct. (sic) », le locataire
a allégué que les frais d’électricité s’élevaient au maximum à
1'135 fr. TTC.
Le 1
er
novembre 2013, le locataire a déposé un deuxième « mémoire complémentaire »
en concluant à ce qu’un trop perçu de 2'356 fr. lui soit versé. Il a déclaré
abandonner par souci de gain de temps ses autres conclusions. Dans cette écriture, il a estimé
les frais d’électricité à 1'030 fr., hors taxe, en tenant compte d’un coût
du kWh de 0.20 francs. Il a joint à son mémoire un décompte, établi par ses soins,
portant sur les exercices 2007-2008 à 2011-2012, dont il ressort que les postes suivants ont été
facturés aux locataires : mazout, entretien brûleur, révision citerne, électricité,
ramonage, détartrage boiler, traitement de l’eau, chauffeur, abonnements, frais administratifs,
frais divers, épuration et taxe Morges. Selon ce décompte, les bailleresses auraient notamment
facturé 22'612 fr. 35 de frais de mazout pour l’exercice 2010-2011, ce qui correspondrait
au montant dû par les locataires, et 30'910 fr. pour l’exercice 2011-2012, au lieu de 25'716
fr. 40 qui serait dû par les locataires. S’agissant des frais d’électricité,
les bailleresses auraient facturé 2'147 fr. 50, au lieu de 1'030 fr., pour l’exercice 2010-2011
et 3'253 fr., au lieu de 1'030 fr., pour l’exercice 2011-2012.
Le locataire et [...], représentant des bailleresses, ont été entendus lors de l’audience
du 5 novembre 2013. On lit dans le procès-verbal de celle-ci que [...] admet la quotité du
montant réclamé soit CHF 2'356.- mais conteste le principe de la réclamation ».
En droit
:
1.
a)
Selon l'art. 319 al. 1 let. a CPC (Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008,
RS 272), le recours est recevable contre les décisions finales qui ne peuvent faire l'objet d'un
appel. Aux termes de l'art. 308 al. 2 CPC, l'appel est recevable dans les causes patrimoniales si la
valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins.
En
l’espèce, la décision attaquée est une décision finale au sens de l'art. 236
al. 1 CPC. Dès lors que la valeur litigieuse est de 2’356 fr., donc inférieure à
10'000 fr., seule la voie du recours au sens de l’art. 319 let. a CPC est ouverte.
b)
Le recours, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance de recours, soit la Chambre
des recours civile (art. 73 al. 1 LOJV [loi d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979, RSV 173.01])
dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 321 al.
1 CPC).
En
l’espèce, déposé en temps utile par des parties disposant d’un intérêt
digne de protection à recourir (art. 59 al. 2 let. a CPC), le recours est recevable.
2.
Le recours est recevable
pour violation du droit et constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC). S'agissant de
la violation du droit, l'autorité de recours dispose d'un plein pouvoir d'examen (Spühler,
Basler Kommentar ZPO, 2
e
éd., Bâle 2013, n. 12 ad art. 319 CPC). Elle revoit librement les questions de droit soulevées
par le recourant et peut substituer ses propres motifs à ceux de l'autorité précédente
ou du recourant (Hohl, Procédure civile, tome II, n. 2508, p. 452). Comme pour l'art. 97 al.
1 LTF (loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005, RS 173.110), le grief de la constatation
manifestement inexacte des faits ne permet que de corriger une erreur évidente, la notion se recoupant
en définitive avec l'appréciation arbitraire des preuves (Corboz, Commentaire LTF, Berne 2009,
n. 19 ad art. 97 LTF).
3.
a)
Les recourantes font valoir que les premiers
juges, qui se sont bornés à constater que leur représentant avait admis la quotité
du montant réclamé, n’ont pas déterminé si les frais litigieux étaient
bien à la charge des recourantes selon les dispositions contractuelles. Selon elles, la seule admission
de la quotité des frais réclamés ne suffisait pas à retenir que la créance était
due.
b)
Il faut comprendre de la déclaration d’[...] que le représentant des recourantes a admis
que le décompte qui lui était présenté était correct, mais qu’il a contesté
que ce montant soit dû par ses clientes.
Contrairement
à ce que le Tribunal des baux a considéré, l’admission de la quotité d’un
montant/calcul n’équivaut pas à l’admission d’une créance. Ainsi les
premiers juges ont confondu deux notions distinctes, à savoir l’admission de la quotité
d’un montant, soit un élément de fait, et l’admission de la créance, soit
un élément de droit. En d’autres termes, le Tribunal des baux aurait dû déterminer
qui du locataire ou des bailleresses devait supporter les montants énumérés dans le décompte,
les bailleresses contestant devoir ces montants. Le Tribunal des baux a ainsi omis de procéder à
une application du droit aux faits permettant de conclure que la créance était due par les
bailleresses, en d’autres termes que les frais en question devaient en l’espèce être
supportés par les bailleresses et non le locataire.
C’est
donc à tort que les premiers juges ont traité la déclaration du représentant des
bailleresses comme étant une reconnaissance du bien-fondé de la prétention adverse, soit
un acquiescement, sans toutefois en tirer les conséquences prévues à l’art. 241
CPC.
4.
a)
Dans la mesure où les recourantes contestent le bien-fondé de la prétention de l’intimé,
il convient d’examiner quels sont les postes qui ont été mis à la charge de celui-ci.
b)
Selon l’article 257a CO (Code des obligations
du 30 mars 1911, RS 220), les frais accessoires, dus pour les prestations fournies par le bailleur
ou un tiers en rapport avec l’usage de la chose, ne sont à la charge du locataire que si cela
a été convenu spécialement.
L’article
257b al. 1 CO précise que, pour les habitations, on entend par frais accessoires les dépenses
effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l’usage de la chose, telles que frais
de chauffage, d’eau chaude et autres frais d’exploitation, ainsi que les autres contributions
publiques qui résultent de l’utilisation de la chose
.
Selon le Tribunal fédéral, les frais accessoires sont en principe à la charge du bailleur,
le locataire ne pouvant se voir réclamer que les frais mentionnés expressément et clairement
dans le contrat (TF 4C.24/2002 du 29 avril 2002 publié in Cahiers du bail [ci-après: CdB] 2002
pp. 144 ss). En l’absence d’une convention expresse, ces frais sont compris dans le loyer
(CdB 2002 p. 146, c. 2.1 et références citées).
Si les frais accessoires
sont facturés selon la méthode des acomptes provisionnels, le bailleur doit établir un
décompte au moins une fois l’an, et le présenter au locataire (art. 4 al. 1 OBLF [ordonnance
sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990,
RS 221.213.11] ; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, n. 5.1. p. 340). Ce décompte
ne peut comporter que des postes facturables au locataire en sus du loyer. Pour le chauffage et l’eau
chaude, seules peuvent figurer dans le décompte les dépenses directement en rapport avec l’utilisation
de l’installation de chauffage ou de l’installation générale de préparation
d’eau chaude (art. 5 al. 1 OBLF ; Lachat, op. cit. n. 5.4 p. 341).
c)
En l’espèce, il apparaît que certains postes, qui auraient dû être entièrement
à la charge des recourantes, ont été mis à la charge de l’intimé, en particulier les
suivants : épuration, taxe Morges et traitement de l’eau. S’agissant de ces charges,
il faut donc considérer que la créance est fondée.
Les autres postes contestés
sont le mazout et l’électricité, qui sont à la charge du locataire (cf. art. 10
du contrat de bail et art. 5 OBLF). En l’espèce, il ressort du décompte produit par l’intimé
et admis par le représentant des recourantes, que les montants facturés sont passés de
22'612 fr. 35 à 30'910 fr. 40 de l’exercice 2010-2011 à l’exercice 2011-2012 pour
le mazout et de 2’147 fr. 50 à 3'253 fr. 20 pour l’électricité, soit une augmentation
respectivement de 26 % et de 51 %. Ces charges ont ainsi considérablement augmenté d’une
année à l’autre, sans que les recourantes ne fournissent une quelconque explication qui
justifierait l’augmentation contestée par l’intimé. Si l’augmentation de
ces charges avait été justifiée par les recourantes, ces montants auraient alors dû
être laissés à la charge de l’intimé.
S’agissant en particulier
des frais d’électricité, l’intimé a exposé dans son mémoire complémentaire
du 5 septembre 2013, que selon les tabelles des directives paritaires vaudoises (recte : directives
pour l’établissement du décompte annuel de chauffage et d’eau chaude) la consommation
annuelle d’un brûleur desservant une installation de 150-180 kW est de 5'134 kWh, de sorte,
qu’au tarif de 0.205 ct. (recte : fr.), le coût maximal serait de 1'135 fr. TTC. Dans
son mémoire du 1
er
novembre 2013, il estime ce coût à 1'030 fr., hors taxe, en tenant compte d’un coût
du kWh à 0.20 francs. Il apparaît contestable de retenir ce montant forfaitaire de 1'030 fr.,
qui n’est fondé que sur une estimation. Toutefois, il appartenait aux recourantes de fournir
des explications à ce sujet lorsqu’elles ont été invitées à le faire en
cours de procédure, si bien que l’estimation fournie par le locataire peut être retenue,
ce d’autant plus que l’on peut déduire de la déclaration d’[...], lors de
l’audience du 5 novembre 2013, que les montants et calculs établis par le locataire ne sont
pas contestés. A nouveau, si l’augmentation de ces charges avait été justifiée
par les recourantes, ces montants auraient dus être mis à la charge de l’intimé.
Ainsi,
les recourantes n’ayant aucunement justifié l’augmentation des postes de mazout et d’électricité
tant devant les premiers juges que devant la cour de céans, il y a lieu de retenir les explications
de l’intimé et de considérer que les montants facturés étaient excessifs, fondant
ainsi la créance en restitution de l’intimé également pour ces postes. En définitive,
la quotité du montant étant admise mais la créance étant contestée par les recourantes,
il ressort, après examen du contrat de bail et du décompte, que ces charges ne pouvaient pas
être imputées à l’intimé et doivent dès lors être supportées
par les recourantes.
5.
S’agissant des frais judiciaires mis à la charge des recourantes pour cause de témérité,
c’est à juste titre que les premiers juges ont retenu que celles-ci avaient compliqué
inutilement le procès sans même se déterminer ou apporter des éclaircissements quant
aux décomptes adressés à l’intimé. Les recourantes ont en effet admis la quotité
de la créance sans expliquer en quoi elles ne la reconnaissaient pas. Par ailleurs, il faut considérer
que le montant de 300 fr. est modeste en comparaison des frais engendrés par l’examen de l’affaire
en cause.
6.
En conclusion, le recours doit être rejeté et le jugement de première instance confirmé
par substitution de motifs.
Les frais judiciaires
de deuxième instance, arrêtés à 200 fr., sont mis à la charge des recourantes
(art. 69 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010; RSV 270.11.5]), qui succombent
(art. 106 al. 1 CPC), solidairement entre elles.
Il n’y a pas matière
à l’allocation de dépens de deuxième instance, l’intimé ayant agi sans
l'assistance d'un mandataire professionnel et les conditions de l'art. 95 al. 3 let. c CPC n'étant
en outre pas réunies.
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge des recourantes Q.________ et X.________, solidairement entre elles.
IV.
L’arrêt est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
Me Jean-Pierre Moser (pour Q.________ et X.________),
‑
M. J.________.
La Chambre des recours civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, au :
‑
Tribunal des baux.
Le greffier :