vd_findinfo · HC / 2013 / 116 · 2013-02-21 · fr

RÉSILIATION, BAIL À LOYER, PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ | 257d CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 21.02.2013 HC / 2013 / 116

TRIBUNAL
CANTONAL
JL12.040408-130024-AJS
106
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
21 février 2013
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Creux et Battistolo
Greffier
:
M.
Heumann
*****
Art.
257d CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
V.________
,
à Vevey, locataire, contre l'ordonnance d'expulsion rendue le 21 décembre 2012 par le Juge
de paix du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut dans la cause divisant l'appelant d’avec
F.________SA
,
à Lausanne, bailleresse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 21 décembre 2012, adressée pour notification aux parties le même jour,
le Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut (ci-après : le Juge de paix) a ordonné
à V.________ de quitter et rendre libres pour le 31 janvier 2013 à midi, les locaux occupés
dans l'immeuble sis [...], 1814 La Tour-de-Peilz (appartement de 1 pièce au 7
e
étage, no [...]) (I), dit qu'à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement
ces locaux, l'huissier de paix est chargé, sous la responsabilité du juge de paix, de procéder
à l'exécution forcée de la décision sur requête de la partie bailleresse, avec
au besoin l'ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique de concourir
à l'exécution forcée de la décision, s'ils en sont requis par l'huissier de paix
(III), arrêté à 240 fr. les frais judiciaires, qui sont compensés avec l'avance de
frais de la partie bailleresse (IV), mis les frais à la charge de la partie locataire (V), dit qu'en
conséquence la partie locataire remboursera à la partie bailleresse son avance de frais à
concurrence de 240 fr. et lui versera des dépens, par 300 fr., à titre de défraiement
de son représentant professionnel (VI) et dit que toutes autres ou plus amples conclusions sont
rejetées (VII).
En droit, le premier juge a considéré que l'arriéré de loyer n'avait pas été
versé dans le délai comminatoire de l'art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911;
RS 220), que le congé, qui certes avait été contesté en temps utile devant la Commission
de conciliation, était valable, et que l'on se trouvait en présence d'un cas clair au sens
de l'art. 257 CPC (Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008; RS 272), de sorte que
l'expulsion du locataire devait être prononcée en procédure sommaire.
B.
Par acte du 30 décembre 2012, V.________
a formé appel contre cette ordonnance, en exposant les difficultés qui seraient les siennes
si l'expulsion devait être confirmée.
L'intimée F.________SA n'a pas été invitée à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l'ordonnance complétée par
les pièces du dossier :
F.________SA, en qualité de bailleresse, d'une part, et [...], comme locataire, d'autre part, ont
conclu le 21 juillet 1999 un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de 1 pièce
situé au 7
e
étage, no [...] de l'immeuble sis [...], à [...]. Le contrat a été conclu pour une
durée initiale du 1
er
août 1999 au 30 septembre 2000, le bail se renouvelant par la suite d'année en année,
sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre des parties donné et reçu au moins quatre
mois à l'avance pour la prochaine échéance. Le loyer mensuel initial a été fixé
à 395 fr., plus 35 fr. d'acompte de chauffage et d'eau. Le chiffre 3 du contrat précisait que
le loyer était payable d'avance.
Ensuite du décès de [...], et par avenant n° 1 du 30 avril 2002, V.________ a repris le
bail aux mêmes conditions à compter de cette date. Le loyer n'a subi aucune augmentation, alors
que les acomptes de chauffage et d'eau ont augmenté au fil des années; à compter du 1
er
décembre 2008, ils se sont élevés à 90 fr., ce qui porte le loyer mensuel à
485 francs.
Par courrier adressé sous pli recommandé le 13 juillet 2012 au locataire, lequel a retiré
cet envoi le 17 juillet 2012, la bailleresse, par le biais de sa gérance, a mis en demeure V.________
de lui verser, dans un délai de trente jours, un montant de 485 fr. correspondant au loyer du mois
de juillet 2012, faute de quoi le bail serait résilié conformément à l'art. 257d
CO. V.________ n'a donné aucune suite à ce courrier.
Par formule officielle du 21 août 2012 adressée au locataire sous pli recommandé du même
jour, F.________SA a résilié le contrat de bail pour le 30 septembre 2012.
Par requête du 8 octobre 2012, la bailleresse a saisi le Juge de paix, en prenant les conclusions
suivantes :
"I.-
Le contrat de bail à loyer portant sur un appartement no [...] d'une pièce au 7
ème
étage, sis [...] à La Tour-de-Peilz, signé le 21 juillet 1999 a valablement été
résilié le 21 août 2012 pour le 30 septembre 2012.
II.-              Ordre est donné
à V.________ de rendre libre immédiatement de tous biens et de tous occupants l'appartement
no [...] d'une pièce au 7
ème
étage, ainsi qu'une cave, sis [...] à La Tour-de-Peilz, propriété de la requérante.
III.-              Le Juge de Paix est
autorisé à prescrire une mesure de contrainte telle que l'expulsion forcée, en s'assurant
le concours d'un tiers habilité à requérir l'autorité compétente (art. 343 CPC)."
Dans son écriture, la requérante a exposé que les loyers des mois de juillet, août
et septembre 2012 avaient été payés le 14 septembre 2012.
Par courrier du 17 octobre 2012, la Commission de conciliation en matière de baux à loyer de
la préfecture de la Riviera – Pays d'Enhaut a informé le Juge de paix que V.________
avait déposé une requête en annulation du congé et qu'elle ne statuerait pas sur
celle-ci avant de connaître l'issue de la procédure d'expulsion.
Par pli recommandé du 29 octobre 2012, le Juge de paix a notifié la requête déposée
le 8 octobre 2012 par F.________SA à V.________, a cité ce dernier à comparaître
à l'audience en procédure sommaire du 7 décembre 2012 à 10h45 et lui a imparti un
délai au 16 novembre 2012 pour indiquer ses moyens de preuve.
Par courrier du 14 novembre 2012, F.________SA a informé le Juge de paix que les indemnités
d'occupation illicite couvrant la période d'octobre à décembre 2012 avaient été
réglées par V.________.
Seul V.________ a comparu à l'audience du 7 décembre 2012 du Juge de paix, le mandataire de
F.________SA ayant excusé son absence.
En droit
:
1.
Le litige porte en l'occurrence sur le bien-fondé
d'une ordonnance rendue par un juge de paix admettant une requête d'expulsion fondée sur un
défaut de paiement de loyers. Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours,
est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral.
Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la
résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle
un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée déterminante pour le
calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans
pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (JT
2011 III 83 et les réf. citées).
En l'espèce, le loyer mensuel s'élève, acompte pour frais de chauffage et d'eau inclus,
à 485 fr., et il ressort des motifs exposés par l'appelant que celui-ci souhaite le maintien
du bail, conclu pour une durée indéterminée. La valeur litigieuse est ainsi supérieure
à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte.
Le délai pour l'introduction de l'appel est de trente jours, sauf notamment contre les décisions
prises en procédure sommaire auquel cas le délai est de dix jours (art. 321 al. 1 et 2 CPC).
En l'espèce, l'ordonnance a été rendue en application de la disposition relative aux cas
clairs (art. 257 CPC), soit en procédure sommaire, de sorte que le délai d'appel n'est que
de dix jours.
Interjeté le 30 décembre 2012, soit en temps utile, par une partie qui y a intérêt
(art. 59 al. 2 let. a CPC), l'appel est recevable à la forme.
2.
a)
L'appel est une voie de droit offrant à
l'autorité de deuxième instance un plein pouvoir d'examen. Celle-ci examine librement tous
les griefs de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l'instance d'appel revoit les
faits avec une cognition pleine et entière; elle contrôle librement l'appréciation des
preuves et les constatations de fait de la décision de première instance (Hohl, Procédure
civile, tome II, 2
e
éd., Berne 2010, n. 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle
n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première
instance. Son pouvoir d'examen est plein et entier (Hohl, op. cit., n. 2396, p. 435; Spühler,
in Schweizerische Zivilprozessordnung, Bâle 2010, n. 1 ad art. 311 CPC, qui parle de "vollkommenes
Rechtsmittel").
b)
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits
sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant
cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient à l'appelant de démontrer que ces conditions
sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer spécialement de tels faits et preuves
nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JT 2011 III
43 c. 2 et les réf. citées).
En l'espèce, l'appelant a produit trois nouvelles pièces qui sont recevables puisque postérieures
à l'audience du 7 décembre 2012 du Juge de paix.
3.
a)
L'appelant fait valoir qu'il a réussi
à ce jour à régler ses arriérés de loyer et qu'il a même payé d'avance
les loyers afférents au premier trimestre de l'année 2013. Il expose également le besoin
de conserver cet appartement qui constitue un outil de travail primordial puisqu'il s'agit de l'un des
quatre studios dans lesquels il loge des étudiants étrangers inscrits à [...], institution
dont il est l'administrateur.
b)
Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier
le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être
résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois
(al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé
dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et
devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir
la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c.
4), cela même si l'arriéré avait finalement été payé (TF, arrêt du
27 février 1997 in Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss). A cet égard, les motifs humanitaires
n'entrent pas en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils
ne sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à
loyer (TF, arrêt du 27 février 1997 précité, c. 2b, p. 68; TF 4C_74/2006 du 12 mai
2006 c. 3.2.1; Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., 2008, note infrapaginale 117, p. 820). Ils peuvent cependant être pris en compte au stade
de l'exécution forcée, en application du principe général de la proportionnalité.
Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que
relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF
117 Ia 336 c. 2b). La jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous l'empire de l'ancien droit
cantonal abrogé par l'entrée en vigueur du CPC que, sauf cas particulier, un délai de
libération des locaux de quinze à vingt jours était admissible (Guignard, in Procédures
spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 2 ad art. 17 aLPEBL, p. 196 et références).
c)
En l'espèce, l'appelant ne conteste pas avoir été en retard dans le paiement du loyer.
Le délai de trente jours imparti par courrier du 13 juillet 2012 a commencé à courir le
18 juillet 2012, soit le lendemain de la date à laquelle il a retiré le pli à la poste.
Ce délai est arrivé à échéance le 18 août 2012 (77 al. 1 ch. 1 CO), sans
que l'appelant n'ait établi avoir payé l'entier de l'arriéré réclamé à
cette date (art. 77 al. 3 CO).
L'intimée était dès lors autorisée, en application de l'art. 257d CO, à résilier
le bail en cause moyennant un délai de trente jours, ce qu'elle a valablement fait par formule officielle
du 21 août 2012 pour le 30 septembre 2012. Par ailleurs, l'expulsion a été requise le
8 octobre 2012, soit après l'expiration du bail (Lachat, op. cit., note infrapaginale 88, p. 816).
Vu la règle de l'art. 257d CO, il est sans importance que l'appelant ait finalement réglé
son arriéré de loyer le 14 septembre 2012 et qu'il ait payé d'avance les loyers afférents
au premier trimestre 2013. Enfin, les motifs de gestion invoqués par l'appelant, en particulier
le fait qu'une telle expulsion aurait un effet déstabilisateur sur la marche de ses affaires, ne
sauraient être pris en considération dans le cadre de l'examen des conditions de l'art. 257d
CO. Ces motifs pourront tout au plus être pris en compte au stade de l'exécution forcée
de la décision et pour autant que l'on reste dans le cadre restrictif fixé par la jurisprudence
précitée.
d)
Selon la jurisprudence, même si le congé donné en cas de demeure du locataire (art. 257d
CO) est annulable en vertu des art. 271 ss CO, à l'exception des motifs prévus à l'art.
271a al. 1 let. d et e CO (art. 271a al. 3 let. b CO), une telle annulation en application de l'art.
271 al. 1 CO n'est admise qu'exceptionnellement. Le droit du bailleur de résilier le bail s'oppose
à celui du locataire d'être protégé contre une résiliation abusive. Le juge
ne peut annuler le congé litigieux que si celui-ci est inadmissible au regard de la jurisprudence
relative à l'abus de droit et à la bonne foi, des circonstances particulières étant
nécessaires (ATF 120 II 31 c. 4b). Tel sera le cas, par exemple, lorsque le bailleur, lors de la
fixation du délai comminatoire, réclame au locataire une somme largement supérieure à
celle en souffrance, sans être certain du montant effectivement dû, ou si le montant impayé
est insignifiant, ou encore si l'arriéré a été payé très peu de temps après
l'expiration du délai comminatoire – ce qui est le cas, selon la doctrine et la jurisprudence,
si le paiement intervient un ou deux jours après l'échéance du délai comminatoire,
sauf circonstances spéciales (TF 4A_361/2008 du 26 septembre 2008, publié in Droit du bail
[DB] 2008, n. 18, p. 40; Wessner, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2010, n. 43 ad art.
257d CO, p. 238; Lachat, op. cit., p. 672) –, alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours
acquitté à temps du loyer. Le congé est également abusif si le bailleur résilie
le contrat longtemps après l'expiration du délai comminatoire (TF 4C_35/2004 du 27 avril 2004
c. 3.1, publié in SJ 2004 I 424; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 2.2.2).
En l'espèce, d'une part l'appelant ne prétend pas que le congé donné le 21 août
2012 serait abusif, et d'autre part il n'apparaît pas que tel serait le cas au regard des principes
jurisprudentiels rappelés ci-dessus. Dès lors, le congé donné par la bailleresse
au locataire n'est pas annulable au sens de l'art. 271 al. 1 CO et est bel et bien valable.
4.
En conclusion, l'appel doit être rejeté en application de l'art. 312 al. 1 CPC et l'ordonnance
confirmée.
Vu l'effet suspensif accordé à l'appel de par la loi (art. 315 al. 1 CPC), la cause doit être
renvoyée au premier juge afin qu'il fixe à l'appelant, une fois les considérant écrits
du présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai pour libérer
les locaux en cause.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (art. 62 al. 3 et 69
al. 1 TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5]), sont mis à
la charge de l'appelant (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer de dépens, dès lors que l’intimée n'a pas
été invitée à se déterminer sur l'appel (art. 312 CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L'ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut pour qu'il
fixe à V.________, une fois les considérants du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu'il occupe dans l'immeuble sis à
1814 La Tour-de-Peilz, [...] (appartement de 1 pièce au 7
e
étage, no [...]).
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (cent francs), sont
mis à la charge de l'appelant V.________.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
22 février 2013
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. V.________,
‑
M. Jean-Marc Decollogny, agent d'affaire breveté (pour F.________SA).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
fr.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut.
Le greffier :