vd_findinfo · HC / 2010 / 656 · 2010-12-09 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, EFFICACITÉ, RÉSILIATION, SOLIDARITÉ PASSIVE | 257d CO, 273 al. 1 CO, 544 al. 3 CO, 457 CPC, 23 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 09.12.2010 HC / 2010 / 656

TRIBUNAL
CANTONAL
649/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Arrêt du
9 décembre 2010
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Giroud et Krieger
Greffier
:
Mme              Bourckholzer
*****
Art.
257d al. 1, 273 al. 1, 544 al. 3 CO; 457 al. 1 CPC; 23 al. 1 LPEBL
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
T.________
SARL
,
à Renens, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 27 août 2010 par la Juge de
paix du district de Nyon dans la cause divisant la recourante d’avec
I.________
,
à Aubonne,
H.________
,
à Rolle, et
F.________
SARL,
à Rolle.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 27 août 2010, notifiée à T.________ Sàrl le 31 août 2010,
la Juge de paix du district de Nyon a rejeté la requête d'expulsion déposée par la
bailleresse prénommée contre I.________, H.________ et F.________ Sàrl (I), statué
sur les frais et dépens (II et III) et rayé la cause du rôle (IV).
Les faits suivants résultent de l'ordonnance attaquée, complétée par les pièces
du dossier (art. 457 CPC) :
1.
Par contrat de bail à loyer du 24 novembre 2003, T.________ Sàrl a remis en location à
I.________ des locaux artisanaux d'une surface de 200 m2 situés dans le bâtiment A se trouvant
au numéro 20 de la route de Lausanne, à Rolle. Conclu pour durer du 1
er
janvier 2004 au 30 juin 2008, le contrat prévoyait le versement d'un loyer et de charges de 2'300
fr. par mois au total.
Par un second contrat de bail à loyer du 16 janvier 2004, prenant effet du 1
er
février 2004 au 30 juin 2008, T.________ Sàrl a remis en location à I.________ d'autres
locaux artisanaux d'une surface de 100 m2 sis dans le bâtiment précité pour un loyer et
des charges mensuels de 1'000 francs au total.
Par convention du 23 juin 2008 passée entre la bailleresse et les locataires F.________ Sàrl,
I.________ et H.________, les baux des deux surfaces susmentionnées ont été prolongés
"jusqu'à l'obtention du permis de démolition du bâtiment".
2.
Le 27 novembre 2007, T.________ Sàrl a donné à bail à H.________ et […],
dans le bâtiment A précité, une surface d'environ 270 m2 à usage de stockage, pour
un loyer et des charges de 900 fr. par mois au total. Conclu pour durer du 1
er
décembre 2007 au 31 mai 2008, ce bail a été prolongé selon les mêmes conditions
que précédemment et le loyer mensuel maintenu à 900 fr. par convention signée par
les parties le 11 novembre 2008.
3.
La société F.________ Sàrl s'est acquittée des loyers et charges des différentes
surfaces louées.
4.
Par lettre recommandée du 26 janvier 2010, T.________ Sàrl a sommé I.________ de s'acquitter,
dans un délai de trente jours, du montant de 7'851 fr. 85 représentant le loyer des locaux
artisanaux de 100 et 200 m2 des mois de décembre 2009 et janvier 2010, des intérêts à
7 % l'an dès le 1
er
décembre 2009, de 280 fr. de frais de poursuite et 900 fr. de frais d'intervention, à défaut
de quoi le bail serait résilié en application de l'art. 257d al. 1 CO (Code des obligations
du 30 mars 1911; RS 220).
Par lettres recommandées du 26 janvier 2010 adressées séparément, T.________ Sàrl
a également sommé H.________ et F.________ Sàrl de régler, dans un délai de
trente jours, la somme de 9'671 fr. 45 correspondant au loyer des trois locaux artisanaux des mois de
décembre 2009 et janvier 2010, les intérêts à 7 % l'an dus dès le 1
er
décembre 2009, les frais de poursuite de 280 fr. et les frais d'intervention de 900 fr., faute de
quoi le bail serait résilié en application de l'art. 257d al. 1 CO.
Par formules officielles du 9 mars 2010, adressées à chacun des locataires en envoi recommandé,
la bailleresse a résilié les baux litigieux avec effet au 30 avril 2010.
Le 23 juin 2010, elle a requis de la juge de paix l'expulsion des locataires des surfaces artisanales
de 100 et 200 m2.
5.
Au vu des éléments de la cause, la juge de paix a considéré que les conditions d'expulsion
des locataires n'étaient pas réalisées.
B.
Par acte motivé du 10 septembre 2010, T.________
Sàrl a recouru contre cette décision et conclu, avec suite de frais et dépens, à
sa réforme en ce sens que l'expulsion de I.________, H.________ et F.________ Sàrl des locaux
artisanaux de 100 et 200 m2 est prononcée.
Les intimés ne se sont pas déterminés.
En droit
:
1.
L'art. 23 al. 1 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur
la procédure d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme, RSV 221.305) ouvre
un recours en nullité au Tribunal cantonal lorsque le juge était incompétent ou s'est
déclaré à tort incompétent (let. a), pour absence d'assignation régulière
(let. b) ou pour violation des règles essentielles de la procédure, lorsque l'informalité
est de nature à influer sur le prononcé (let. c). Selon l'al. 2 de cette disposition, il y
a également recours au Tribunal cantonal pour déni de justice, ce recours pouvant aboutir soit
à la réforme soit à l'annulation de la décision attaquée (JT 2004 III 43). Toutefois,
en vertu de l'art. 274g al. 1 let. a CO, le juge saisi de la procédure d'expulsion doit statuer
sur la validité du congé, lorsque celle-ci est contestée, en examinant la cause de manière
complète en fait et en droit. L'autorité de recours cantonale doit alors, dans ce cas, disposer
au moins d'un plein pouvoir d'examen en ce qui concerne la violation du droit fédéral (ATF
119 II 141 c. 4a; ATF 119 Il 241 c. 4b et c). Autrement dit, l'art. 23 LPEBL, qui confère un pouvoir
d'examen limité à la Chambre des recours, ne saurait s'appliquer lorsque la validité du
congé a été contestée. En pareil cas, la Chambre des recours doit disposer d'un libre
pouvoir d'examen du droit tel que le prévoit l'art. 457 al. 2 CPC pour le recours en réforme
contre les décisions du juge de paix (JT 2008 III 12; JT 2004 III 79).
En l'espèce, formé à temps, le recours est recevable. Les congés litigieux n'ont
pas été contestés devant la commission de conciliation compétente. Le recours doit
par conséquent être examiné en droit sous l'angle restreint de l'arbitraire.
2.
Selon l'art. 457 al. 1 CPC, applicable vu le renvoi
de l'art. 29 LPEBL aux règles ordinaires de la procédure civile contentieuse, la Chambre des
recours doit admettre comme constants les faits tels qu'ils sont constatés par le jugement, sauf
contradiction avec les pièces du dossier et sous réserve de complètement sur la base de
celles-ci (JT 2008 III 12 c. 3a; JT 1993 III 88 c. 3; Gauthier, Note sur la procédure d'expulsion
en matière de bail à loyer, in JT 1993 III 126).
En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance est conforme aux pièces du dossier et a été
complété sur la base de celui-ci.
3.
Selon la jurisprudence, le déni de justice au sens des art. 9 Cst. (Constitution fédérale
du 18 avril 1999; RS 101 [anciennement art. 4 aCst.; FF 1997 I 146]) et 23 al. 2 LPEBL consiste en une
décision arbitraire, rompant manifestement l'égalité entre parties et violant un principe
légal, ou encore une décision par laquelle le juge statue contrairement à une disposition
légale précise ou se met en contradiction flagrante avec les pièces du dossier (Poudret/Haldy/Tappy,
Procédure civile vaudoise, 3
ème
éd., Lausanne 2002, n. 5 ad art. 356 CPC, p. 537).
Il ne suffit pas que la motivation de la décision soit insoutenable; encore faut-il que celle-ci
apparaisse arbitraire dans son résultat (ATF 128 I 273; ATF 126 III 438; ATF 125 I 166 c. 2a).
4.
En l'espèce, observant que la solidarité
entre locataires débiteurs ne se présume pas et qu'elle ne résultait pas, en l'occurrence,
des baux litigieux, la juge de paix a considéré que les montants réclamés dans les
sommations étaient disproportionnés par rapport à ceux dont chacun des locataires était
réellement tenu et que les congés qui leur avaient été notifiés étaient
inefficaces de sorte qu'ils ne pouvaient être expulsés.
a)
Selon
l'art. 143 CO, il y a solidarité entre plusieurs débiteurs lorsqu'ils déclarent s'obliger
de manière qu'à l'égard du créancier chacun d'eux soit tenu pour le tout (al. 1).
A défaut d'une semblable déclaration, la solidarité n'existe que dans les cas prévus
par la loi (al. 2). En particulier, l'art. 544 al. 3 CO prévoit que, sauf convention contraire,
les associés d'une société simple sont solidairement responsables des engagements qu'ils
ont assumés envers les tiers. Cette règle trouve application en matière de bail à
loyer (Lachat, Le bail à loyer, éd. 2008, p. 72 et les références citées à
la note infrapaginale n. 12; Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4
ème
éd., nn. 2025-2026, p. 300 et les références citées). Ainsi, l'animus societatis
doit être admis lorsque les locataires ont pour but commun d'occuper un logement ou d'exercer une
activité économique dans un même local en contrepartie du paiement d'un loyer (Bohnet/Dietschy,
Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, nn. 26 à 28 ad art. 253 CO).
En l'espèce, les locataires I.________ et H.________ ont signé tous deux la convention du 23
juin 2008 prolongeant la durée des baux des surfaces de 100 et 200 m2. En outre, il n'est pas contesté
que F.________ Sàrl, qui s'est acquittée des loyers de ces surfaces jusqu'au mois de décembre
2009, est au bénéfice d'un bail tacite. Les trois locataires sont donc solidairement débiteurs
et en principe chacun redevable de la totalité de l'arriéré de loyer que la bailleresse
exige pour ces deux surfaces (art. 144 CO).
Le moyen tiré de la solidarité entre locataires débiteurs invoqué par la recourante
sur ce point doit par conséquent être admis.
b)
Quant
à l'inefficacité du congé, ce motif peut être invoqué en tout temps par le locataire
sans qu'il ait à saisir préalablement la commission de conciliation. Sont inefficaces les congés
qui sont dénués d'effet juridique parce qu'ils ne satisfont pas aux exigences légales
ou contractuelles auxquelles est subordonné leur exercice (ATF 135 III 441 c. 3.1 et référence;
ATF 121 III 156; TF 4C.116/2005 du 20 juin 2005 c. 2.2; CREC I du 7 février 2008 n° 59). Sont
en particulier qualifiés comme tels le congé motivé par le défaut de paiement du
loyer alors qu'en réalité le loyer a été payé, le congé donné pour
de justes motifs qui ne se sont pas réalisés ou le congé donné en raison d'une violation
des devoirs de diligence qui se révèlera inexistante (ATF 121 III 156 précité; TF
4C. 116/2005 précité).
Est également inefficace
le congé qui repose sur une mise en demeure portant sur un montant disproportionné par rapport
au loyer qui est effectivement dû (du simple au double). Dans un arrêt du 18 janvier 2006,
la Chambre des recours a motivé cette solution par le fait que le locataire "moyen" qui
reçoit une telle mise en demeure est non seulement incapable de faire la part des choses mais est
d'emblée dissuadé de payer quoi que ce soit d'un montant exagéré dont il ne dispose
peut être pas. Ainsi, le bailleur contraint le locataire à adopter une attitude vraisemblablement
différente de celle qu'il aurait eue si la mise en demeure avait porté sur le montant exact,
alors que l'on peut attendre de lui, représenté la plupart du temps par un professionnel de
l'immobilier, qu'il procède correctement. Une proportion du simple au double entre le montant effectivement
dû et celui réclamé a été jugée disproportionnée (CREC I du 18 janvier
2006 n° 89 c. 3). Dans un arrêt de principe du 3 septembre 2010 (CREC I n° 457), dans
lequel elle a confirmé son arrêt du 7 février 2008 (CREC I n° 59), la Chambre des
recours a en revanche jugé qu'il n'était pas arbitraire de considérer qu'une sommation
portant sur un montant dépassant de 50 % le loyer effectivement dû n'entraînait pas l'inefficacité
du congé mais qu'elle pouvait le rendre abusif au sens des art. 271 ss CO, le locataire étant
alors dans l'obligation de contester celui-ci dans le délai de l'art. 273 al. 1 CO sous peine de
forclusion.
En l'espèce, les mises en demeure adressées aux locataires le 26 janvier 2010 portent sur des
arriérés de 9'671 fr. 45 pour H.________ et F.________ Sàrl et de 7'851 fr. 85 pour I.________.
Ces arriérés ne sont pas contestés. H.________ et F.________ Sàrl étant redevables
solidairement des loyers dus pour la location des trois surfaces artisanales, alors que I.________ ne
l'est, solidairement avec eux, que pour les loyers des surfaces de 100 et 200 m2, les montants réclamés
dans les sommations respectives sont justifiés. Cela étant, les frais de commandement de payer
de 280 fr. et les intérêts de 900 fr. réclamés en application de l'art. 106 CO ne
peuvent être compris dans la mise en demeure (Higi, Zürcher Kommentar, n. 25 ad art. 257d CO;
Wessner, L'obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires, 9
ème
séminaire sur le droit de bail, p. 18). Ils doivent par conséquent être retranchés
des montants totaux exigés dans les sommations litigieuses. En définitive, les avis comminatoires
ayant été donnés pour un montant de seulement 1'180 fr. supérieur à celui pour
lequel ils pouvaient l'être, il était par conséquent arbitraire, vu la jurisprudence rappelée
plus haut, de déclarer inefficaces les congés notifiés aux intimés. Au surplus, ceux-ci
n'ont pas contesté les congés dans le délai de l'art. 273 al. 1 CO.
6.
L'efficacité des congés étant établie,
se pose encore la question de savoir si lesdits congés ont été notifiés dans le respect
des règles de l'art. 257d CO.
Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après réception de la chose, le locataire a du retard
pour s'acquitter d'un terme, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui
signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai
est de 30 jours au moins pour les baux d'habitations et ceux de locaux commerciaux (al. 1). Faute de
paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier les baux d'habitations et de locaux
commerciaux, moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (al. 2).
En l'espèce, les
mises en demeure, qui portent sur les loyers impayés des mois de décembre 2009 et janvier 2010,
ont été adressées par plis recommandés séparés à chacun des intimés
le 26 janvier 2010 et comportaient la mention qu'à défaut de paiement dans les trente jours,
les baux seraient résiliés.
Vu la date à laquelle
elles ont été expédiées, les mises en demeure ont été réceptionnées
par les locataires au plus tard le 3 février 2010, c'est-à-dire au plus tard à l'échéance
du délai de garde postal de 7 jours (ATF 119 II 147, JT 1994 I 205; Lachat, Le bail à loyer,
2008, n. 2.2.2, p. 667; SVIT, Das schweizerische Mietrecht, 3ème éd., 2008, n. 28 ad art. 257d
CO). La bailleresse n'ayant pas reçu les montants réclamés dans les 30 jours suivant cette
date, elle a fait notifier aux locataires, par formules officielles du 9 mars 2010 adressées séparément
à chacun d'eux, la résiliation des baux pour le 30 avril 2010.
Selon les éléments
qui précèdent, la résiliation des baux est intervenue conformément aux règles
de l'art. 257d CO. Elle pouvait donc donner lieu à l'expulsion des locataires.
7.
Il s'ensuit que le recours doit être admis et l'ordonnance réformée en ce sens que les
locataires doivent quitter et rendre libres les locaux de 100 et 200 m2 qu'ils occupent dans l'immeuble
sis rue de Lausanne 20 à 1180 Rolle dans le délai que fixera la Juge de paix du district de
Nyon sous peine d'y être contraints par la force en application des art. 508 ss CPC, que les frais
de première instance de la bailleresse sont arrêtés à 300 fr. en remboursement de
son coupon de justice et que ses dépens (dont une participation aux honoraires de son mandataire
de 200 fr.) sont fixés à 500 fr. (art. 91 et 92 al. 1 CPC).
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à 396 francs (art. 232
al. 1 TFJC, par renvoi de l'art. 230 al. 2 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du
4 décembre 1984; RSV 270.11.5]).
Les intimés, solidairement entre eux, doivent verser à la recourante la somme de 796 fr. à
titre de dépens de deuxième instance (dont une participation aux honoraires de son mandataire
de 400 fr.) (art. 92 al. 1 CPC).
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
Le recours est admis.
II.
L'ordonnance est réformée en ce sens que :
1.              H.________, I.________
et F.________ Sàrl doivent quitter et rendre libres les locaux qu'ils occupent dans l'immeuble sis
rue de Lausanne 20 à 1180 Rolle (locaux artisanaux d'une surface de 200 m2, respectivement de 100
m2) dans le délai que fixera la Juge de paix du district de Nyon.
2.              A défaut de quitter
volontairement ces locaux, H.________, I.________ et F.________ Sàrl y seront contraints par la
force selon les règles prévues aux articles 508 et suivants du Code de procédure civile,
étant précisé que :
a) l'exécution forcée
aura lieu par les soins de l'huissier de paix ou de son remplaçant, sous la présidence de la
juge de paix;
b) l'office pourra pénétrer
dans les locaux objets de cette ordonnance même par voie d'ouverture forcée, les agents de
la force publique étant tenus, sur réquisition, de concourir à l'exécution forcée;
c) la réquisition
d'exécution forcée de la partie requérante devra intervenir dans les deux mois suivant
le délai fixé dans cette ordonnance, sous peine de caducité de l'ordonnance.
3.              Les frais de première
instance de la requérante sont arrêtés à 300 francs (trois cents francs).
4.              Les intimés H.________,
I.________ et F.________ Sàrl, solidairement entre eux, doivent verser à la requérante
T.________ Sàrl la somme de 500 fr. (cinq cents francs) à titre de dépens de première
instance.
III.
La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de Nyon pour qu'elle fixe une fois les
considérants écrits du présent arrêt adressés pour notification, le délai
de libération des locaux par H.________, I.________ et F.________ Sàrl.
IV.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à 396 fr. (trois cent
nonante-six francs).
V.
Les intimés H.________, I.________ et F.________
Sàrl, solidairement entre eux, doivent verser à la recourante T.________ Sàrl la somme
de 796 fr. (sept cent nonante-six francs) à titre de dépens de deuxième instance.
VI.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
9 décembre 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
M. Thierry Zumbach, agent d'affaires breveté (pour T.________ Sàrl),
‑
M. I.________,
-
M. H.________,
-
F.________ Sàrl.
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000  francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Nyon.
La greffière :