vd_findinfo · HC / 2025 / 71 · 2025-02-04 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE | 257d CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile HC / 2025 / 71

TRIBUNAL
CANTONAL
JL24.044011-241646
69
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
4 février 2025
__________________
Composition
:               Mme
Crittin
Dayen
, présidente
M.
Oulevey et Mme Cherpillod, juges
Greffière :
Mme              Lannaz
*****
Art.
257d CO ; 257 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
R.________
et
J.________
,
tous deux à [...], contre l’ordonnance rendue le 28 novembre 2024 par la Juge de paix du district
de Morges dans la cause divisant les appelants d’avec
A.K.________
et
B.K.________
,
tous deux au [...], la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
a)
Par
ordonnance du 28 novembre 2024, la Juge de paix du district de Morges (ci-après : la juge de
paix) a ordonné à J.________ et R.________ de quitter et rendre libres pour le vendredi 20
décembre 2024, à midi, les locaux occupés dans l’immeuble sis [...] (I), a dit qu’à
défaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix était
chargé de procéder, sous la responsabilité de la juge de paix, à l’exécution
forcée de l’ordonnance sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture
forcée des locaux (II), a ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution
forcée de l’ordonnance s’ils en étaient requis par l’huissier de paix (III),
a statué en matière de frais (IV à VI) et dit que toutes autres ou plus amples conclusions
étaient rejetées (VII).
b)
En droit, la juge de paix a considéré que les locataires J.________ et R.________ ne s’étaient
pas acquittés à temps de l’entier de l’arriéré de loyer en souffrance.
Partant, les congés signifiés par les bailleurs B.K.________ et A.K.________ étaient valables
et l’expulsion des locataires devait être ordonnée.
B.
Par acte du 6 décembre 2024, R.________ et
J.________ (ci-après : les appelants) ont interjeté appel de la décision précitée
en concluant à son annulation et à ce que la Cour de céans statue en rendant un nouveau
jugement.
Par avis du 28 janvier 2024, les parties ont été informées que la cause était gardée
à juger.
C.
La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l’ordonnance
complétée par les pièces du dossier :
1.
Par contrat de bail du 15 mai 2024, B.K.________ et A.K.________ (ci‑après : les intimés),
en qualité de bailleurs, ont remis à bail aux appelants, en qualité de locataires, une
maison jumelée de 200 m
2
sise à la [...], comportant sept pièces
ainsi que deux places de parc intérieures, pour un loyer mensuel net de 5'800 fr., et un acompte
mensuel portant sur les frais accessoires d’un montant de 100 francs. Ledit contrat a été
conclu pour une durée initiale de deux ans, du 15 mai 2024 au 14 mai 2026, renouvelable d’année
en année sauf avis de résiliation donné quatre mois à l’avance pour la prochaine
échéance.
2.
a)
Par courriers recommandés séparés
du 19 juillet 2024, distribués le 22 juillet 2024 aux appelants, les intimés ont imparti à
chacun des locataires un délai de trente jours pour s’acquitter de la somme de 11'800 fr.
– correspondant aux loyers dus pour les mois de juin et juillet 2024 – en indiquant qu’à
défaut, le bail serait résilié en application de l’art. 257d CO.
b)
Par formules officielles du 26 août 2024, adressées sous plis recommandés du même
jour à chacun des appelants, les intimés leur ont signifié la résiliation du contrat
de bail susmentionné, avec effet au 30 septembre 2024, pour défaut de paiement du loyer.
Les appelants n’ont pas retiré les courriers recommandés précités dans le délai
de garde de sept jours.
3.
a)
Le 1
er
octobre 2024, les intimés ont saisi la juge de paix d’une requête en protection en cas
clair en concluant, en substance et avec suite de frais et dépens, à l’expulsion des
appelants des locaux pris à bail.
b)
La juge de paix a tenu audience le 26 novembre 2024 en présence des appelants et des représentants
des intimés.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est ouvert, dans les affaires patrimoniales,
contre les décisions finales de première instance si la valeur litigieuse au dernier état
des conclusions est de 10’000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure
civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]). En cas de litige portant sur la question de savoir si les
conditions d’une expulsion selon la procédure en protection en cas clair sont réalisées,
la valeur litigieuse correspond au retard causé par l’appel à la procédure sommaire,
dont il y a lieu en principe de fixer la durée à six mois ; lorsque la validité de
la résiliation est contestée, la valeur litigieuse correspond au loyer de la période minimale
pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n’est pas valable, période qui
s’étend jusqu’à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné,
soit en principe pendant trois ans (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 et 1.2.2.3). Pour le calcul de la valeur
litigieuse, cette période de protection s’écoule dès la date de la décision
attaquée (ATF 137 III 389 consid. 1.1 ; ATF 111 II 384 consid. 1 ; TF 4A_551/2016 du 3
novembre 2016 consid. 6).
En procédure sommaire, soit notamment en matière de cas clairs (art. 248 let. b CPC),
l’acte doit être introduit dans les dix jours à compter de la notification de la décision
motivée (art. 311 al. 1 et 314 al. 1 CPC) auprès de l’instance d’appel, soit la
Cour d’appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi d’organisation judiciaire du 12 décembre
1979 ; BLV 173.01]).
1.2
En l’espèce, la validité de la résiliation du bail est contestée. Compte tenu
d’un loyer de 5'900 fr. par mois, la valeur litigieuse dépasse très largement 10'000
fr., de sorte que la voie de l’appel est ouverte contre l’ordonnance attaquée. Pour
le surplus, formé en temps utile, contre une décision finale de première instance, auprès
de l’autorité compétente et par une partie qui y a un intérêt (art. 59 al.
2 let. a CPC), l’appel est recevable, sous réserve des défauts de motivation qui seront
relevés ci-après.
2.
2.1
L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour constatation inexacte
des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable,
y compris les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi
à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément
au principe général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (ATF 138 III 374 consid.
4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid. 5.3.1 ; TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019
consid. 3.4).
Sous réserve des vices manifestes, l’application du droit d’office ne signifie pas que
l’autorité d’appel doive étendre son examen à des moyens qui n’ont pas
été soulevés dans l’acte d’appel. Elle doit se limiter aux griefs motivés
contenus dans cet acte et dirigés contre la décision de première instance ; l’acte
d’appel fixe en principe le cadre des griefs auxquels l’autorité d’appel doit
répondre eu égard au principe d’application du droit d'office (cf. ATF 147 III 176 consid.
4.2.1 et 4.2.2 ; TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid 4.2 applicable en appel). Cette jurisprudence
ne remet pas en cause la liberté conférée au juge d’admettre (ou de rejeter) l’appel
en s’appuyant sur un argument non explicitement discuté par les parties (TF 4A_313/2019 du
19 mars 2020 consid. 3).
2.2
2.2.1
Les
faits et moyens de preuve nouveaux ne sont recevables qu’aux conditions de l’art. 317 al.
1 CPC. Les
nova
improprement dits (ou faux ou pseudo
‑
nova
;
unechte Noven
)
ne sont recevables que si la partie qui s'en prévaut ne pouvait les invoquer avant, malgré
sa diligence, et qu’elle les présente sans retard. Ainsi, ne sont pas recevables les contestations
et objections que le locataire soulève pour la première fois en instance de recours, comme
le fait qu’il a payé l’arriéré de loyer dans le délai de sommation de
trente jours (art. 257d al. 1 CO) ou qu’il a obtenu du bailleur un sursis au paiement (TF 4A_470/2022
du 4 janvier 2023 consid. 4.1 et les références citées ; TF 4A_376/2021 du 7 janvier 2022
consid. 4.2.2). Le locataire doit invoquer ces moyens de défense en temps utile, conformément
au principe de la simultanéité des moyens d’attaque et de défense (maxime éventuelle
ou maxime de concentration), qui vaut aussi bien en procédure ordinaire qu’en procédure
simplifiée (cf. ATF 138 III 625 consid. 2.2) ou en procédure sommaire (ATF 142 III 462 consid.
4.3). Tel est notamment le cas de l’extinction de la dette ou de la compensation. Le fait que ces
moyens de défense reposent sur des faits notoires ne dispense pas le locataire assisté d’un
avocat de les invoquer devant le premier juge (TF 4A_376/2021,
loc.
cit
.).
Par ailleurs, le requérant qui a succombé en première instance et a vu sa requête
déclarée irrecevable ne peut pas produire en appel des pièces nouvelles, ce même
si celles-ci satisfont aux réquisits de l’art. 317 al. 1 CPC ; il lui est en revanche loisible
d’introduire une nouvelle fois sa requête en cas clairs devant le premier juge (TF 4A_470/2022,
loc. cit
.
; TF 4A 420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5). L’art. 317 al. 1 CPC s’applique toutefois
pleinement au locataire qui a été attrait en première instance par la requête en
cas clair du bailleur (cf. TF 4A_470/2022,
loc.
cit
.).
2.2.2
En l’espèce, les faits invoqués ne résultant pas de la décision attaquée
sont irrecevables, dès lors que les appelants ne démontrent pas que ceux‑ci remplissent
les conditions posées par l’art. 317 CPC.
3.
3.1
Les appelants contestent
la validité de la résiliation du bail en faisant notamment valoir que leur bail n’aurait
pas été résilié par une lettre des bailleurs, comme constaté dans l’ordonnance,
mais seulement par un courriel de l’agent d’affaires breveté Philippe Chiocchetti.
3.2
La communication de la
résiliation du bail est soumise à la théorie de la réception dite absolue. Si le
pli n’a pas pu être remis au destinataire, le pli est réputé reçu soit le jour
même où l’avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l’on
peut attendre du destinataire qu’il le retire aussitôt, sinon en règle générale
le lendemain de ce jour. Le destinataire supporte donc le risque qu’il ne prenne pas, ou tardivement,
connaissance de la manifestation de volonté de l’expéditeur, par exemple en cas d’absence
ou de vacances (TF 4A_611/2023, du 2 mai 2024 consid. 5.1, Newsletter Bail.ch septembre 2024). Si
le destinataire est dans l’impossibilité de prendre possession plus rapidement du recommandé
(maladie, absence etc.) – ce qui lui incombera d’établir –, celui-ci est réputé
lui parvenir au septième jour du délai de garde postal (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne
2019, p. 839).
3.3
En l’espèce,
il ressort des pièces produites en première instance que les bailleurs ont dûment adressé
les formules officielles de résiliation par plis recommandés aux appelants. Selon les suivis
d’acheminement de la Poste, les appelants ont été avisés pour retrait le 27 août
2024 à 13h04. Faute de justifier d’un empêchement d’aller retirer leurs plis le
lendemain, ils sont réputés avoir pris connaissance des résiliations le 28 août 2024.
Le grief d’irrégularité dans la signification de la résiliation est donc sans fondement.
4.
Les appelants font aussi
valoir que chacun d’eux fait l’objet d’une poursuite pour la totalité de l’arriéré
de loyers. Ce moyen n’est pas dirigé contre la décision attaquée, qui ne traite
pas des poursuites exercées contre les locataires, mais de l’existence d’un arriéré
de loyer à l’échéance du délai de trente jours fixé par le bailleur en
application de l’art. 257d al. 1 CO. La recevabilité du moyen est dès lors douteuse.
En tout état, le
moyen est mal fondé. En effet, aux termes de l’art. 144 al. 1 CO, le créancier peut,
à son choix, exiger de tous les débiteurs solidaires ou de l’un d’eux l’exécution
intégrale ou partielle de l’obligation. Ainsi, en l’espèce où les appelants
sont co-débiteurs solidaires des loyers, les bailleurs peuvent poursuivre chacun d’eux pour
la totalité des loyers impayés. Chacun des appelants pourra toutefois se prévaloir des
paiements de l’autre.
5.
Les appelants font encore
valoir des offres de règlements qu’ils ont adressées aux bailleurs pour apurer l’arriéré
d’ici au mois de juillet 2025. Ce moyen est sans pertinence, l’existence d’un arriéré
à l’échéance du délai de trente jours précité n’étant
pas contestée.
6.
Pour le surplus, les appelants
se plaignent de la brièveté du délai qui leur est imparti pour libérer le logement
loué.
Il appartiendra à
la juge de paix d’examiner les circonstances invoquées à cet égard par les appelants
dans le cadre de la procédure d’exécution forcée.
7.
7.1
Au vu de ce qui précède, l’appel, manifestement infondé, doit être rejeté
en application de l'art. 312 al. 1
in
fine
CPC et l'ordonnance entreprise confirmée
Vu l’effet suspensif lié à l’appel (art. 315 al. 1 CPC) et compte tenu du fait
que le terme de l’expulsion est désormais échu, la cause sera renvoyée à la
juge de paix afin qu’elle fixe un nouveau délai aux appelants pour libérer les locaux
litigieux.
7.2
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 700 fr. (art. 62 al. 3 et 69
TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), sont mis à
la charge des appelants qui succombent, solidairement entre eux (art. 106 al. 1 et al. 3
in
fine
CPC).
Les intimés n’ayant pas été invités à se déterminer, il n’y
a pas lieu d’allouer de dépens.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de Morges pour qu’elle fixe à
R.________ et J.________ un nouveau délai pour libérer les locaux qu’ils occupent dans
l’immeuble sis [...] ([...]).
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 700 fr. (sept cents francs),
sont mis à la charge des appelants R.________ et J.________, solidairement entre eux.
V.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :
La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Mme R.________,
-
M. J.________,
‑
M. Philippe Chiocchetti, aab (pour B.K.________ et A.K.________)
et communiqué, par l’envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Morges.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l’objet d’un recours en matière civile devant
le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral
– RS 173.110), le cas échéant d’un recours constitutionnel subsidiaire au sens
des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n’est
recevable que si la valeur litigieuse s’élève au moins à 15'000 fr. en matière
de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins
que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent
être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la
présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :