vd_findinfo · HC / 2021 / 746 · 2021-09-28 · fr

BAIL À LOYER, RÉSILIATION ANTICIPÉE, PRINCIPE DE LA BONNE FOI, EXPULSION DE LOCATAIRE | 257d CO, 271a al. 1 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 28.09.2021 HC / 2021 / 746

TRIBUNAL
CANTONAL
JL21.020088-211172
468
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
28 septembre 2021
__________________
Composition
:               Mme
giroud
walther
, présidente
M.
Hack  et Cherpillod, juges
Greffière
:              Mme
Juillerat Riedi
*****
Art.
257 al. 1 CPC ; 271 et 257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par
B.________
,
à Lausanne, intimé, et
J.________
,
à [...], contre l’ordonnance rendue le 5 juillet 2021 par la Justice de paix du district
de Lausanne dans la cause divisant les appelants d’avec la
Fondation
Q.________
, à Lausanne, requérante,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 5 juillet 2021, le Juge de paix du district de Lausanne (ci-après : le juge de
paix ou le premier juge) a ordonné à J.________ et B.________ de quitter et rendre libres pour
le lundi 2 août 2021 à midi les locaux occupés dans l'immeuble sis
à
Lausanne, rue [...] (locaux commerciaux au rez-de-chaussée de 130 m
2
et un dépôt de 30 m
2
au sous-sol) (I), a chargé l'huissier de paix, sous la responsabilité du juge de paix, de procéder
à l'exécution forcée de la décision sur requête de la partie bailleresse, avec
au besoin l'ouverture forcée des locaux, à défaut pour les parties de quitter volontairement
ces locaux (II), a ordonné aux agents de la force publique de concourir à l'exécution
forcée de la décision s'ils en étaient requis par l’huissier de paix (III), a arrêté
les frais judiciaires à 780 fr. et les a compensés avec l’avance de frais de la
partie bailleresse (IV), a mis les frais à la charge des parties locataires, solidairement entre
elles (V),  a dit qu’en conséquence les parties locataires rembourseraient, solidairement
entre elles, à la partie bailleresse son avance de frais à concurrence de 780 fr. et lui verseraient
la somme de 1’500 fr. à titre de dépens en défraiement de son représentant
professionnel (VI) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VII).
En droit, le juge de paix était appelé à statuer sur une requête en protection d'un
cas clair (art. 257 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]) tendant à
l'expulsion de J.________ et B.________ ensuite de la résiliation du bail pour non-paiement des
loyers des mois de juillet à septembre 2020. Il a retenu, en substance, que pour réclamer le
paiement de 17’808 fr. 75 représentant les loyers dus, la partie bailleresse avait fait notifier
le 25 septembre 2020 à la partie locataire une lettre recommandée renfermant la signification
qu'à défaut de paiement dans les trente jours, le bail serait résilié. Faute de paiement
intégral dans ce délai comminatoire, la Fondation Q.________ avait signifié à la
partie locataire, par avis du 25 février 2021, qu'elle résiliait le bail pour le 31 mars 2021,
respectant ainsi la procédure de résiliation prévue à l’art. 257d CO (Code
des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220). Les locataires avaient certes contesté la résiliation
en temps utile, mais ils ne disposaient d’aucun motif d'annulabilité du congé. Le congé
était ainsi valable et la requête d'expulsion du 5 mai 2021 devait être admise.
B.
Par acte du 23 juillet 2021, J.________ et B.________
(ci-après : les appelants) ont interjeté appel contre l’ordonnance précitée,
en concluant principalement à sa réforme dans le sens d’un rejet de la requête d’expulsion,
subsidiairement à ce que la décision soit annulée et la cause renvoyée au premier
juge pour permettre aux parties de trouver un arrangement dans le contexte sanitaire extraordinaire ou
pour contraindre la requérante à attendre les éventuelles aides financières pour
cas de rigueur.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
Par contrat de bail à loyer du 20 janvier
2020, la Fondation Q.________ (ci-après : l’intimée), représentée par
la gérance C.________, a remis en location aux appelants des locaux d’une surface de 130 m
2
situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis à la rue [...] à Lausanne, ainsi
qu’un dépôt de 30 m
2
situé au sous-sol du même immeuble. Ces locaux étaient en réalité déjà
exploités par les locataires et le loyer mensuel convenu à hauteur de 6'205 fr. 45 comprenait
les acomptes de charges et un montant de 326 fr. 60 correspondant à un arriéré de loyer
de 40'196 fr. 90 réparti sur 123 mois. Le contrat prévoyait en outre que le bail, qui se terminait
le 31 mars 2030, serait reconduit tacitement tous les cinq ans, avec un délai de résiliation
d’une année.
2.
Sur requête des appelants, l’intimée
a, par courrier du 8 juin 2020, renoncé à l’encaissement de deux mois loyers (sans les
charges) à la suite de la première fermeture des restaurants pour cause de pandémie du
15 mars au 10 mai 2020.
3.
Par courriers séparés et recommandés du 25 septembre 2020, C.________ a imparti un délai
de 30 jours aux appelants pour régler le montant de 17'808 fr. 75 représentant le solde impayé
des loyers des mois de juillet, août et septembre 2021, avec la signification qu'à défaut
de paiement dans le délai imparti, le bail serait résilié.
Les appelants n’ont pas procédé au paiement du montant en question dans le délai
imparti. Ils ont toutefois versé, entre le 30 septembre 2020 et le 24 février 2021, un montant
total de 9'000 fr. sous la forme d’acompte de 1'000 fr. à 2'000 francs.
4.
Par courrier recommandé du 25 février
2021, accompagné de la formule officielle, C.________ a résilié le bail en question pour
le 31 mars 2021.
5.
Le 23 mars 2021, les appelants ont contesté
la résiliation de leur bail auprès de la Commission de conciliation en matière de baux
à loyer du district de Lausanne. Le 7 mai 2021, l’instruction de la cause a été
suspendue jusqu’à droit connu sur la procédure d’expulsion.
6.
Le 5 mai 2021, l’intimée, représentée
par Jean-François Pfeiffer, agent d’affaires breveté, a déposé auprès
du juge de paix une requête en cas clairs d’expulsion contre les appelants, en concluant en
substance, avec suite de frais et dépens, à ce qu’ordre soit donné à ceux-ci
de quitter et rendre libres les locaux loués et, à défaut, à ce qu’il soit
procédé à l’exécution forcée de la décision.
Les appelants se sont déterminés sur cette requête le 28 juin 2021.
7.
Les parties ont été entendues à
l’audience du 5 juillet 2021.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est ouvert contre les décisions finales de première instance pour autant que la valeur
litigieuse, au dernier état des conclusions devant l'autorité inférieure, soit de 10'000
fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ;
RS 272]).
Lorsque le litige porte sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la procédure
en cas clairs sont réalisées et lorsque la validité de la résiliation a été
contestée devant les autorités compétentes, la valeur litigieuse correspond au loyer de
la période minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable,
période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être
donné, soit en principe pendant trois ans (ATF 144 III 346 consid. 1.2.2.3 ; CACI 22 janvier 2019/29
consid. 1.1).
Dans le cas présent, la valeur litigieuse s'élève manifestement à plus de 10'000
fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte. Interjeté en temps utile, par acte écrit
et motivé, par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), l'appel est recevable.
1.2
L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits
(art. 310 CPC). Cela étant, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière
de la procédure sommaire en protection de cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d'appel d'évaluer
les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi ; la
production de pièces nouvelles est exclue, même celles qui sont visées par l'art. 317
al. 1 CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid.
5 ; CACI 24 juin 2015/325 consid. 2 ; CACI 25 novembre 2014/607 consid. 3a).
Dans le cas présent, la nouvelle pièce n
o
7 produite à l’appui de l’appel ne remplit même pas les conditions posées
à l’art. 317 al. 1 CPC, ce que les appelants ne soutiennent au demeurant pas, de sorte qu’elle
est irrecevable. Les faits que les appelants tentent de tirer de cette pièce sont ainsi également
irrecevables. Quant aux autres pièces produites, elles se trouvent déjà dans le dossier
de première instance ou constituent des faits notoires (extraits du Registre du commerce), de sorte
qu’elles sont recevables.
2.
2.1
Les appelants contestent le pouvoir de représentation de la gérance C.________. Selon eux,
celle-ci n’aurait pas établi à satisfaction de droit agir comme représentante de
l’intimée, ni avoir reçu l’accord du conseil de fondation de résilier le bail.
Les appelants requièrent que l’instruction soit complétée en ce sens.
2.2
La résiliation du bail, pas plus que la demande d’expulsion, n’impliquait une décision
du conseil de fondation et les appelants, qui le soutiennent, n’exposent aucunement le fondement
juridique d’une telle allégation. Pour le surplus, selon le contrat de bail, l’intimée
est représentée par C.________, qui a signé pour elle, le bail. C’est dire que si
cette gérance a les pouvoirs de signer pour la propriétaire un bail, il semble difficile de
soutenir qu’elle n’ait pas également le pouvoir de résilier pour elle et de requérir
ensuite l’expulsion. Au demeurant, dans leurs déterminations sur la requête en cas clairs
du 28 juin 2021, les appelants déclaraient eux-mêmes expressément que l’agent d’affaires
breveté représentait l’intimée (p. 1, 2
e
§), soit l’auteur de la requête. Or l’intimée rappelait dans cette requête
les mises en demeure et les résiliations et demandait l’expulsion des appelants. Ce faisant,
elle ratifiait pour autant que besoin les mises en demeure et les résiliations données pour
elle par C.________ ainsi que sa volonté que les appelants soient expulsés. Cela dit le grief
est de toute manière infondé, dès lors que le dossier contient une procuration, datée
du 2 juillet 2021, par laquelle l’intimée, représentée par deux signataires, a donné
à l’agent d’affaires breveté précité procuration pour agir contre les
locataires. C’est ici encore la preuve qu’elle a ratifié les actes faits en son nom
par C.________. S’agissant de cette dernière procuration, les appelants invoquent que les
deux personnes qui l’ont signée, outre être membres de la direction de l’intimée,
sont également membres de la direction de C.________. Cela n’enlève toutefois rien à
la validité de cette procuration, dès lors que précisément les signataires étaient,
de par la volonté de l’intimée, au bénéfice de la signature collective à
deux pour représenter cette dernière. Qu’un troisième membre de la direction de
l’intimée n’ait pas souscrit à la démarche d’expulsion n’enlève
ainsi rien aux actes pris au nom de l’intimée par deux autres, au bénéfice du pouvoir
de la représenter. On ajoute à cet égard qu’il appartenait aux appelants, s’ils
doutaient que l’intimée ou son conseil de fondation souscrive aux actes entrepris, de l’interpeller
lors de la résiliation ou à réception de la requête en cas clairs. Or rien ne laisse
penser qu’ils l’aient fait et la procuration donnée le 2 juillet 2021 dans le cadre
de la procédure d’expulsion va clairement dans le sens contraire.
Au vu de ces éléments, il n’y a pas lieu à instruction sur ces points et le grief
de défaut de pouvoir de représentation comme celui invoqué de vice de forme doivent être
rejetés.
3.
3.1
Les appelants contestent ensuite la résiliation en faisant valoir qu’elle serait contraire
à la bonne foi. Ils relèvent à cet égard le long délai entre l’échéance
du délai comminatoire et la résiliation, l’insuffisance de discussions avec la gérance,
l’absence de renouvellement de leur mise en demeure, ainsi que l’absence de prise en compte
de l’existence de discussions parlementaires sur la loi Covid et de leurs chances d’obtenir
des aides qui seraient compromises du fait de la résiliation.
3.2.
3.2.1
Selon l'art. 257 al. 1 CPC, le juge admet l'application de la procédure sommaire lorsque l'état
de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé (let. a) et
que la situation juridique est claire (let. b). Lorsque l'une ou l'autre de ces deux conditions n'est
pas remplie, le juge doit, en vertu de l'art. 257 al. 3 CPC, déclarer la requête irrecevable.
Le cas n'est pas clair, et la procédure sommaire ne peut donc pas aboutir, lorsqu'en fait ou en
droit, la partie défenderesse oppose à l'action des objections ou exceptions motivées
sur lesquelles le juge n'est pas en mesure de statuer immédiatement. L'échec de la procédure
sommaire ne suppose pas que la partie défenderesse rende vraisemblable l'inexistence, l'inexigibilité
ou l'extinction de la prétention élevée contre elle ; il suffit que les moyens de cette
partie soient aptes à entraîner le rejet de l'action, qu'ils n'apparaissent pas d'emblée
inconsistants et qu'ils ne se prêtent pas à un examen en procédure sommaire (ATF 138 III
620 consid. 5 ; TF 4A_417/2015 du 15 octobre 2015 consid. 4). En outre, le cas n'est clair que si les
conclusions de la partie requérante peuvent être admises dans leur intégralité ;
même s'il n'existe que contre une partie d'entre elles seulement des moyens de défense qui
n'apparaissent pas d'emblée inconsistants et qui ne se prêtent pas à un examen sommaire,
la requête en protection d'un cas clair est toute entière irrecevable (cf. ATF 141 III 23 consid.
3.3).
3.2.2
En vertu de l'art. 257d al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), lorsque, après
la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires
échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement, qui sera au minimum
de trente jours pour les baux d'habitations, et lui signifier qu'à défaut de paiement dans
ce délai, il résiliera le bail. Selon l'art. 257d al. 2 CO, faute de paiement dans le délai
fixé, le bailleur peut résilier le bail, en observant pour les baux d'habitations un délai
de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois. A cet égard, des motifs humanitaires
n'entrent pas en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils
ne sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à
loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006 consid. 3.2.1). Ils peuvent
cependant être pris en compte au stade de l'exécution forcée, en application du principe
général de la proportionnalité. Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution
forcée ne saurait être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à
une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 la 336 consid. 2b). Selon la jurisprudence cantonale vaudoise,
sauf cas particulier, un délai de libération des locaux de quinze à vingt jours calculé
à partir de la notification de la décision est admissible (CACI 12 août 2011/194 ;
CACI 27 juillet 2011/175 ; CACI 25 octobre 2016/578).
Si après l'échéance du délai comminatoire, le locataire ne s'est pas acquitté
de la totalité du loyer réclamé, le bailleur est en droit de résilier le contrat
de manière anticipée (art. 257d al. 2 CO ; Lachat, le bail à loyer, 3
e
éd., Bâle 2019, p. 877). La jurisprudence admet toutefois que le congé prononcé conformément
à l'art. 257d CO puisse, à titre très exceptionnel, être considéré comme
contrevenant aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO et être partant annulable.
La notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question
le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid. 1;
TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 8.2 et les références citées). L'annulation du
congé doit rester une
ultimo
ratio
dans le cas du locataire qui ne paie pas
son loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; Lachat, op. cit., p. 881, note infrapaginale n°
109 qui indique que « de fait, les situations où le congé n'est pas inefficace mais annulable
sont très rares »). Elle entre en considération notamment lorsque le bailleur réclame
au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle
en souffrance, alors qu'il n'est pas certain du montant effectivement dû et invite son locataire
à vérifier le montant réclamé; il contrevient aux règles de la bonne foi s'il
maintient cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions à la suite
d'une contestation du locataire relative au montant réclamé (ATF 120 II 31 consid. 4b; TF 4A_330/2017
du 8 février 2018 consid. 3.1); ou encore l'arriéré est insignifiant ou a été
réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que
le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps; ou enfin le bailleur
ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai. Le fardeau
de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (ATF 140 III 591
consid. 1 et les références citées; TF 4A_550/2020 du 17 janvier 2019 consid. 8.2 ; 4A_436/2018
du 14 janvier 2019 consid. 5.1; 4A_571/2018 consid. 9).
3.3
En l’espèce, l’intimée a
respecté la procédure prévue à l’art. 257d CO, ce qui n’est d’ailleurs
pas contesté.
Il
se pose toutefois la question de savoir si le délai de quatre mois entre l’échéance
du délai comminatoire et la résiliation est ici contraire à la bonne foi. Si une telle
durée paraît importante, elle doit toutefois être relativisée ici au regard du fait
que les appelants étaient loin d’avoir versé l’intégralité du montant
de l’arriéré demandé au moment de la résiliation et que la crise liée
à la pandémie avait vraisemblablement poussé les bailleurs à être plus tolérants
envers leurs locataires dans l’attente des aides financières de l’Etat ou d’une
décision sur le sujet du parlement. Un tel cas n’est ainsi pas comparable avec celui où
le bailleur tarde à résilier le bail alors que le locataire avait finalement versé le
montant dû juste après l’échéance du délai comminatoire (cf. TF 4A_366/2008
du 25 novembre 2008 consid. 4) et ne tombe clairement pas dans le cas très exceptionnel visé.
En définitive, il y a lieu d’admettre ici, compte tenu des circonstances et du caractère
exceptionnel d’une annulation de la résiliation survenue à la suite du non-paiement du
loyer, que le délai de quatre mois ne contrevient pas aux règles de la bonne foi.
Enfin,
l’existence
de discussions parlementaires sur la loi Covid, les chances des locataires d’obtenir des aides
qui seraient compromises du fait de la résiliation, l’insuffisance alléguée de discussions
avec la gérance ou encore l’absence de renouvellement de la mise en demeure sont par ailleurs
impropres à invalider la résiliation ou à considérer que le cas n’était
pas clair au sens de l’art. 257 CPC. Pour répondre aux arguments des appelants, on relèvera
encore, même si cela n'est pas déterminant, que les appelants avaient déjà des arriérés
de loyer lors de la signature de leur nouveau bail en janvier 2020, que l’intimée avait offert
deux mois de loyer lors de la première fermeture des cafés-restaurants au printemps 2020 et
que les arriérés de loyers ayant donné lieu à la résiliation correspondent à
des mois où aucune restriction sanitaire n’avait été prévue, de sorte que l’on
ne saurait reprocher à l’intimée de ne pas avoir pris en compte la situation sanitaire
exceptionnelle.
4.
4.1
En définitive, l'appel, manifestement mal
fondé, doit être rejeté selon l'art. 312 al. 1
in
fine
CPC.
Le délai de libération des locaux étant échu du fait de l'effet suspensif de l'appel
(art. 315 al. 1 CPC), il convient de renvoyer la cause au premier juge pour qu'il fixe aux appelants
un nouveau délai pour libérer les locaux litigieux.
4.2
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 478 fr. (art. 62 al. 3,
69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]),
seront mis à la charge des appelants, solidairement entre eux, qui succombent (art. 106 al. 1 CPC).
Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens de deuxième instance, l'intimée n'ayant pas été
invitée à se déterminer sur l'appel.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L'ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de Lausanne pour qu'il fixe à J.________
et B.________ un nouveau délai pour libérer les locaux qu’ils occupent dans l'immeuble
sis à Lausanne, rue [...] (locaux commerciaux au rez-de-chaussée de 130 m
2
et un dépôt de 30 m
2
au sous-sol).
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 478 fr. (quatre cent septante-huit
francs), sont mis à la charge des appelants J.________ et B.________.
V.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
J.________,
-
B.________
‑
Jean-François Pfeiffer, aab (pour la Fondation Q.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :