vd_findinfo · HC / 2010 / 258 · 2010-05-04 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, BAIL À LOYER, RÉSILIATION IMMÉDIATE, DEMEURE DU DÉBITEUR, LOYER, RÉSILIATION ABUSIVE, DROIT D'ÊTRE ENTENDU, PROLONGATION DU BAIL À LOYER, TACITE | 257d al. 1 CO, 257d al. 2 CO, 271a al. 1 let. b CO, 274g al. 1 let. a CO, 310 CO, 457 al. 1 CPC, 29 al. 2 Cst., 23 al. 1 LPEBL, 23 al. 2 LPEBL, 24 al. 1 LPEBL, 29 LPEBL, 5 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 04.05.2010 HC / 2010 / 258

TRIBUNAL
CANTONAL
234/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Arrêt du
4 mai 2010
________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Creux et Krieger
Greffier
:
M.              Perret
*****
Art.
29 al. 2 Cst.; 257d al. 1 et 2, 271a al. 1 let. b, 274g al. 1 let. a, 310 CO; 5, 23 al. 1 et 2, 24 al.
1, 29 LPEBL; 457 al. 1 CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
A.T.________
et
B.T.________
,
tous deux à [...], locataires, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 4 mars 2010
par le Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant les recourants d’avec la
Ville
de X.________
, à [...], bailleresse.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 4 mars 2010, notifiée le 10 mars suivant aux parties, le Juge de paix du district
de Lausanne (ci-après : le juge de paix) a ordonné à A.T.________ et B.T.________ de quitter
et rendre libres pour le mardi 30 mars 2010 à midi, les locaux occupés dans l’immeuble
sis à [...] (appartement de 2 pièces, au 1
er
étage, ainsi qu’une cave et un galetas) (I), dit qu’à défaut de quitter volontairement
ces locaux, les prénommés y seront contraints par la force, selon les règles prévues
aux art. 508 ss CPC (Code de procédure civile du 14 décembre 1966; RSV 270.11) (Il), arrêté
les frais de justice de la bailleresse Ville de X.________ à 250 fr. (III), dit que les locataires
A.T.________ et B.T.________ rembourseront à celle-ci ses frais de justice à titre de dépens
(IV) et déclaré l'ordonnance immédiatement exécutoire nonobstant recours (V).
Les faits suivants résultent de l'ordonnance attaquée, complétée par les pièces
du dossier (art. 457 al. 1 CPC) :
Par contrat de bail à loyer signé le 12 février 1987, la bailleresse Ville de X.________
a remis en location à A.T.________ un appartement de deux pièces, ainsi qu'une cave et un galetas,
au deuxième étage de l'immeuble sis [...]. Selon les explications de la bailleresse, la dénomination
des étages a été modifiée à la suite de la condamnation d’une entrée
de l’immeuble au profit de celle se situant à un autre niveau. Ainsi, le logement sis initialement
au deuxième étage est désormais situé au premier étage.
Conclu pour durer initialement du 1
er
mars au 1
er
juillet 1987, le bail devait se reconduire tacitement aux mêmes conditions pour trois mois et ainsi
de suite de trois mois en trois mois, premier janvier excepté, sauf avis de résiliation donné
par l'une ou l'autre des parties trois mois à l'avance. Le loyer, payable d'avance par trimestre,
mais recevable par mois d'avance, a été fixé à 780 fr. par trimestre, soit 260 fr.
par mois, savoir 200 fr. de loyer net et 60 fr. à titre d'acompte de chauffage et d'eau chaude.
Par formule officielle du 6 juin 1996, le loyer trimestriel, par 867 fr., a été augmenté
à 897 fr., soit 299 fr. par mois, savoir 239 fr. de loyer net plus 60 fr. à titre d'acompte
de chauffage, dès le 1
er
octobre 1996.
Par lettre recommandée du 4 juin 2009, déposée à la poste le jour même, la bailleresse
a imparti à B.T.________, épouse d'A.T.________, un délai de trente jours pour s'acquitter
de la somme de 1'448 fr. 70 représentant le solde des loyers échus de la période du 1
er
février au 30 juin 2009, faute de quoi le bail serait résilié immédiatement, avec
un préavis de trente jours pour la fin d’un mois, en application de l'art. 257d CO (Code des
obligations du 30 mars 1911; RS 220). Un courrier recommandé identique a été adressé
le même jour à A.T.________. Dans le délai de garde au 12 juin 2009, les locataires n’ont
pas retiré les plis recommandés respectifs qui leur étaient adressés.
Par formules officielles du 21 juillet 2009, adressées le jour même par plis recommandés
séparés respectivement à B.T.________ et A.T.________, la bailleresse a résilié
le bail en cause pour le 31 août 2009. Dans le délai de garde au 29 juillet 2009, les locataires
n’ont pas retiré les plis recommandés qui leur étaient adressés.
Le 3 septembre 2009, les locataires ont contesté ce congé devant la Commission de conciliation
en matière de baux à loyer du district de Lausanne (ci-après : la Commission de conciliation)
et requis l'annulation de la résiliation.
Le 18 janvier 2010, la bailleresse a requis du juge de paix l'expulsion des locataires. Elle précisait
que ces derniers s'étaient mis à jour avec leur loyer courant le 28 août 2009 et que "
les
indemnités d'occupation courantes
" étaient
réglées depuis lors. Elle indiquait également qu'elle "
n'entend
[ait]
pas reconduire le bail en raison
d'un changement d'affectation de l'immeuble
"
et qu'elle avait "
entamé
des pourparlers avec
[les]
locataires
dans le sens d'une mise à disposition de l'appartement par un prêt à usage
".
Le 19 janvier 2010, la Commission de conciliation s'est dessaisie en faveur du juge de paix.
Le juge de paix a cité les parties à comparaître à son audience du 4 mars 2010,
à laquelle celles-ci se sont présentées.
En droit, le premier juge a considéré que le congé était valable, l'entier de l'arriéré
de loyer réclamé n'ayant pas été acquitté dans le délai de trente jours
imparti. Il a en outre précisé que si les locataires avaient effectivement contesté en
temps utile la résiliation du bail devant la Commission de conciliation, il n'existait toutefois
aucun motif d'annulabilité du congé, une prolongation de bail n'étant par ailleurs pas
possible en cas de demeure du locataire.
B.
Par acte motivé du 22 mars 2010, A.T.________
et B.T.________ ont recouru contre cette ordonnance, concluant, avec dépens, à ce que les chiffres
I, Il, III, IV et V de l’ordonnance sont annulés (I), que le congé à eux signifié
le 21 juillet 2009 pour le 31 août 2009 est annulé (Il) et qu'ils sont au bénéfice
d’un contrat de bail tacite depuis le premier septembre 2009, les liant à la Ville de X.________,
pour les locaux sis [...] (troisième étage) (III). Les recourants ont en outre requis l'octroi
de l'effet suspensif.
Par décision du 25 mars 2010, le président de la cour de céans a accordé l’effet
suspensif.
Par mémoire du 26 avril 2010, l’intimée a conclu, avec suite de frais, au rejet du recours.
En droit
:
1.
L’art. 23 al. 1 LPEBL (loi du 18 mai 1955
sur la procédure d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme; RSV 221.305)
ouvre un recours en nullité au Tribunal cantonal lorsque le juge était incompétent ou
s’est déclaré à tort incompétent (let. a), pour absence d’assignation
régulière (let. b) ou pour violation des règles essentielles de la procédure, lorsque
l’informalité est de nature à influer sur le prononcé (let. c).
Selon l’al. 2 de cette disposition, il y a également recours au Tribunal cantonal pour déni
de justice. Ce recours peut aboutir soit à la réforme soit à l’annulation de la
décision attaquée (JT 2004 III 43 c. 1a et les références jurisprudentielles citées).
Déposé en temps utile par les locataires expulsés, le recours est formellement recevable
(art. 24 al. 1 LPEBL).
2.
a)
S’agissant des faits, la Chambre des recours dispose du pouvoir d’examen défini à
l’art. 457 CPC (applicable en vertu du renvoi de l’art. 29 LPEBL), de telle sorte qu’elle
doit admettre comme constants les faits retenus par le jugement, sauf contradiction avec les pièces
du dossier et sous réserve du complètement sur la base de celui-ci (JT 2009 III 79; JT 1993
III 88).
Toutefois, l’art. 23 LPEBL, qui confère un pouvoir d’examen limité à la Chambre
des recours, ne saurait s’appliquer lorsque la validité du congé a été contestée
en vertu de l’art. 274g al. 1 let. a CO. Dans un tel cas, la Chambre des recours, pour répondre
aux exigences du droit fédéral, doit disposer d’un libre pouvoir d’examen du droit
fédéral (JT 2004 III 79; Guignard, Procédures spéciales vaudoises, Lausanne 2008,
n. 4 ad art. 23 LPEBL, p. 212). En l'espèce, les recourants ayant contesté le congé litigieux
devant la commission de conciliation, l’autorité de recours n’est pas limitée dans
l’examen des moyens de droit (Guignard, op. cit., n. 1 ad art. 24 LPEBL, pp. 213 s.).
Les pièces nouvelles, qui ne tendent pas à établir une irrégularité constituant
un moyen de nullité, sont irrecevables (Guignard, op. cit., n. 1 ad art. 25 LPEBL, pp. 214 s., et
la jurisprudence citée).
b)
En l'espèce, sur la base du dossier et des pièces qui le composent, il y a lieu de compléter
l’ordonnance attaquée sur les points de fait suivants :
-
les paiements de l’arriéré intervenus hors délai, notamment les quittances des 28
août et 18 septembre 2009, portent la mention de la bailleresse "
à
porter en amortissement du compte ci-dessus, tous éventuels droits acquis antérieurement réservés
";
-
par courrier du 23 novembre 2009, l'intimée, après avoir rappelé son projet de remettre
l'immeuble sous forme de «
droit
distinct de superficie
» à une coopérative
d'habitation afin qu'il soit transformé ou rénové, a proposé aux recourants une "
convention
de prêt à usage sans location
"
portant sur le même appartement, faute pour elle de pouvoir les reloger dans des logements de secours,
contrat que les recourants ont refusé de signer;
-
les recourants, toujours dans l’appartement, ont versé, en février et mars 2010, le montant
de 100 fr. par mois demandé en couverture des charges prévu dans le contrat de prêt à
usage;
-
il résulte d'une communication datée du 5 février 2010 adressée par la coopérative
d'habitation aux occupants de l'immeuble sis [...] notamment qu'un pré-projet était en consultation
auprès de la municipalité, mais qu'aucune convention n'avait été conclue avec la
Ville en l'état concernant une possible réalisation du projet, encore à concevoir.
3.
L’art. 257d CO prévoit que, lorsque, après la réception de la chose, le locataire
a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut
lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement
dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de 30 jours au moins pour les baux
d’habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé,
le bailleur peut résilier les baux d’habitations et de locaux commerciaux, moyennant un délai
de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois (al. 2).
En l’espèce, par lettre recommandée du 4 juin 2009, la bailleresse a indiqué à
B.T.________ qu’elle était en demeure d’un montant de 1'448 fr. 70 représentant
le solde des loyers échus de la période du 1
er
février au 30 juin 2009, payable d’avance mensuellement. Elle avertissait également la
locataire qu'à défaut de paiement dans les trente jours, elle résilierait le bail avec
un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois. Le même courrier a été adressé
au conjoint de la prénommée, A.T.________. Les recourants n’ont pas retiré le pli
recommandé qui leur était adressé. Finalement, par pli recommandé du 21 juillet 2009,
également non réclamé, la bailleresse a résilié le bail pour le 31 août
2009.
L'avis comminatoire adressé aux locataires s'avère conforme aux exigences de l'art. 257d al.
1 CO. S'agissant du délai comminatoire, il commence à courir lorsque le locataire a effectivement
reçu en ses mains la mise en demeure, mais au plus tard à l’échéance du délai
de garde postal de 7 jours, comme en l'espèce (ATF 119 Il 147, JT 1994 I 205; Lachat, Le bail à
loyer, Lausanne 2008, n. 2.2.2, p. 667; SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 3
ème
éd., n. 28 ad art. 257d CO, pp. 134 s.). Faute de paiement dans le délai de trente jours imparti
en l'occurrence, la notification par la bailleresse, postérieurement à l'échéance
dudit délai, d’une résiliation du bail pour le 31 août 2009 respectait le délai
de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois prévu par l’art. 257d al. 2 CO.
C'est en vain que les recourants plaident que les mois de juin et juillet sont des mois de vacances et
que la bailleresse a fait preuve de mauvaise foi en notifiant les avis pendant qu’ils étaient
absents. Ce moyen est en effet téméraire. D'abord, le mois de juin n’est pas réputé
pour être un mois où les vacances sont notoires. Ensuite, il n’y a pas de féries
judiciaires en matière d’expulsion (art. 5 LPEBL). Enfin, de toute manière, celui qui
est en retard dans le paiement de son loyer, quelle que soit la période de l'année, doit s'attendre
à se voir notifier un avis comminatoire.
4.
Les recourants soutiennent que le congé serait abusif au motif que la bailleresse cherche en réalité
à vider l’immeuble de ses locataires pour pouvoir le remettre en droit de superficie à
une coopérative d’habitation. Selon eux, en ne statuant pas sur ce moyen, le premier juge
aurait violé une règle essentielle de la procédure.
La jurisprudence a déduit du droit d’être entendu garanti par l’art. 29 al. 2
Cst. (Constitution fédérale du 18 avril 1999; RS 101) le devoir de l’autorité de
motiver sa décision afin que le destinataire puisse la comprendre, l’attaquer utilement s’il
y a lieu et que l’autorité de recours puisse exercer son contrôle. Dans le canton de
Vaud, cette exigence est également rappelée dans la Cst-VD (Constitution cantonale du 14 avril
2003; RSV 101.01), à son art. 27 al. 2. Pour répondre à ces exigences, il suffit que le
juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l’ont guidé, de manière à
ce que l’intéressé puisse se rendre compte de la portée de la décision et l’attaquer
en toute connaissance de cause. L’autorité n’a pas l’obligation d’exposer
et de discuter tous les faits, moyens et griefs invoqués par les parties et peut se limiter, sans
arbitraire, à ceux qui lui paraissent pertinents (ATF 133 III 439 c. 3.3; 130 lI 530 c. 4.3;
129 I 232 c. 3.2, JT 2004 I 588).
A cet égard, le premier juge, agissant en procédure orale et sommaire (art. 13 al. 1 LPEBL),
n’avait pas à motiver plus amplement l'ordonnance litigieuse, qui contient les éléments
essentiels à l’appui de sa décision. D’ailleurs, la motivation est d’autant
plus suffisante que les recourants ont pu attaquer celle-ci en faisant valoir tous les moyens qu’ils
souhaitaient voir examiner par l’autorité de recours.
Au demeurant, s'il apparaît que, comme l’explique l’intimée, il existe certes un
projet de transfert de l’immeuble à un tiers susceptible de le réhabiliter et de le transformer
en logements sociaux, force est toutefois de constater que, contrairement aux affirmations des recourants,
aucun droit de superficie n’a été accordé à ce jour à la coopérative
d'habitation impliquée et donc, a fortiori, pas en février 2009. En l'état, rien n’est
formalisé et aucun préavis n’a été transmis au conseil communal de la Ville.
De toute manière, comme le rappelle à juste titre l’intimée, les intentions de la
bailleresse en la matière importent peu, puisqu’il est constaté que la résiliation
est intervenue pour des retards dans le paiement des loyers exclusivement. Quant à l’art.
271a al. 1 let. b CO invoqué par les recourants, qui prévoit que le congé donné par
le bailleur dans le but d’imposer une modification unilatérale défavorable au locataire
est annulable, force est de constater que les conditions d’application de cette disposition ne
sont de toute manière pas réunies en l'occurrence. En effet, en premier lieu, il n’existe
pas d’alternative (payer plus ou partir). Ensuite, la modification ou la résiliation proposée
peut ne pas être abusive et contraire à la bonne foi (ATF 120 II 105 c. 3b/aa). Enfin, le locataire
doit démontrer le lien direct entre la résiliation et la volonté du bailleur d’imposer
sa prétention (Lachat, op. cit., n. 5.3, pp. 742-743); or, dans le cas présent, on ne saurait
reprocher à la bailleresse de tenir informés ses locataires des discussions en cours avec la
coopérative, ce qui est plutôt la marque de la bonne foi, alors qu’elle aurait pu négocier
et mettre ceux-ci devant le fait accompli.
Cela étant, le moyen soulevé par les recourants doit être rejeté.
5.
a)
Enfin, les recourants soutiennent qu’en proposant un contrat de prêt à usage, l’intimée
a démontré qu’elle acceptait une reconduction tacite du bail.
Il est vrai que l’intimée, qui avait résilié le bail pour le 31 août 2009,
a attendu le 18 janvier 2010 pour requérir du juge de paix l’expulsion des locataires. De
plus, elle leur a proposé un "contrat de prêt à usage sans location" consistant
à rester dans le même appartement moyennant paiement des charges mensuelles, par 100 francs.
Il est également vrai que l’intimée n’a pas mentionné avoir accepté les
paiements à titre d’éventuelle indemnité pour occupation illicite des locaux.
b)
Selon la doctrine et la jurisprudence, il faut admettre exceptionnellement la conclusion d’un nouveau
bail par actes concluants à la suite d'une résiliation lorsque, durant une période prolongée,
le bailleur s’est abstenu de se prévaloir du congé, d’exiger la restitution de
la chose louée et qu’il a continué à encaisser régulièrement le loyer
sans formuler de réserves (ATF 119 II 147, JT 1994 I 205; Lachat, op. cit., n. 4.5.1, p. 185, et
la jurisprudence citée).
Le silence opposé par l’une des parties à réception d’une offre de l’autre
partie ne vaut pas acceptation et n’entraîne pas la conclusion d’un contrat tacite (Lachat,
ibidem, n. 4.5.2).
c)
En l’espèce, l’argument des recourants ne tient pas. Tout d'abord, l’un des éléments
constitutifs du contrat tacite consiste dans le fait que le locataire continue à payer le loyer.
Or, tel n’est pas le cas en l'occurrence, puisqu’à l’exception du paiement des
arriérés faisant l’objet de la mise en demeure (en août et septembre 2009), il n’est
pas démontré que les recourants ont continué à payer le loyer qui était dû
selon le contrat de bail. Au contraire, il apparaît qu’ils n’ont payé, et ceci
depuis le mois de février 2010 seulement, que le montant de 100 fr. prévu en couverture des
charges proposé pour le contrat de prêt, mais en aucun cas le loyer prévu par le bail
résilié. Cette condition pour admettre une reconduction de bail tacite n’est dès
lors pas remplie.
Ensuite, les recourants n’ayant pas signé la proposition de contrat de prêt à usage,
il est difficile de tirer argument du paiement (partiel) des charges, puisque, à défaut clair
d’acceptation dudit contrat par les locataires, on ne saurait soutenir que ce contrat est venu
à chef. De toute manière, dans le cadre du prêt à usage, le prêteur peut réclamer
la chose quand bon lui semble (art. 310 CO).
Enfin, si la réserve "
des
droits acquis
" mentionnée par la bailleresse
en rapport avec les paiements de l'arriéré de loyer intervenus hors délai est une formule
peu précise, voire peu adéquate, elle garde tout de même sa valeur en ce sens que l’on
peut comprendre que l’intimée ne renonçait pas aux procédures en cours. On ne saurait
d’ailleurs reprocher à l’intimée, qui est non seulement la bailleresse, mais également
l’autorité chargée de reloger les personnes expulsées, d’avoir cherché
une solution provisoire pour les recourants.
Ce dernier moyen doit ainsi également être rejeté.
6.
En définitive, le recours doit être rejeté et l'ordonnance confirmée. L'effet suspensif
ayant été accordé au recours, la cause sera renvoyée au premier juge pour qu'il fixe
à nouveau le délai de libération des locaux actuellement occupés par les recourants,
une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties.
Les frais de deuxième instance des recourants, solidairement entre eux, sont arrêtés à
200 fr. (art. 230 al. 1 TFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en matière civile;
RSV 270.11.5]).
L’intimée, qui obtient gain de cause, n’a pas consulté de mandataire, de sorte
qu'il ne se justifie pas de lui allouer des dépens.
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
L'ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne pour qu'il fixe à A.T.________
et B.T.________, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour
notification, un nouveau délai pour libérer les locaux qu'ils occupent, [...] (appartement
de 2 pièces au 1
er
étage, ainsi qu'une cave et un galetas).
IV.
Les frais de deuxième instance des recourants A.T.________ et B.T.________, solidairement entre
eux, sont arrêtés à 200 fr. (deux cents francs).
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
4 mai 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
Me Pierre-Louis Imsand (pour A.T.________ et B.T.________),
‑
Ville de X.________.
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district de Lausanne.
Le greffier :