vd_findinfo · HC / 2021 / 57 · 2021-02-08 · fr

TRIBUNAL DES BAUX, BAIL À LOYER, LOYER INITIAL, ABUS DE DROIT | 2 al. 2 CC, 270 al. 1 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 08.02.2021 HC / 2021 / 57

TRIBUNAL
CANTONAL
XA19.031467-200765
62
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
8 février 2021
__________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, présidente
Mmes
Crittin Dayen et Courbat, juges
Greffier
:
M.              Magnin
*****
Art.
2 al. 2 CC ; 270 al. 1 CO
Statuant sur l’appel interjeté par
H.________
,
à [...], défendeur, contre le jugement rendu le 13 janvier 2020 par le Tribunal des baux dans
la cause divisant l’appelant d’avec
Z.________
et
A.________
,
à [...], demandeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
a) Par jugement du 13 janvier 2020, dont la motivation a été communiquée pour notification
aux parties le 1
er
mai 2020, le Tribunal des baux (ci-après : le tribunal ou les premiers juges) a dit que le
loyer initial, dû par les d
emandeurs
Z.________ et A.________ au défendeur H.________ pour l’appartement de trois pièces et
demie au deuxième étage de l’immeuble sis chemin des [...], à [...], était
fixé à 1'550 fr. dès le 1
er
mars 2019 (I), a dit que le défendeur était tenu de restituer aux demandeurs les parts de loyer
payées en trop par ceux-ci pour la période du 1
er
mars 2019 au 31 janvier 2020, soit la somme de 17'600 fr. (II), a dit que le montant de la garantie locative,
constituée le 27 février 2019 par les demandeurs auprès de la [...] était réduit
à 4'650 fr., le surplus étant libéré en faveur des demandeurs (III), a rejeté
tout autre ou plus amples conclusions (IV) et a rendu son jugement sans frais judiciaires ni dépens
(V).
b) En droit, les premiers juges ont tout d’abord retenu que les demandeurs avaient emménagé
dans l’appartement précité le 27 ou le 28 décembre 2018 mais que les parties n’avaient
signé un contrat de bail portant sur cet objet que le 21 février 2019, date à laquelle
la formule officielle de notification du loyer initial leur avait été remise. Ils ont ainsi
relevé que le délai de trente jours pour contester le loyer initial avait débuté
au moment de la conclusion du bail, soit le 21 février 2019, car celle-ci était intervenue
après la prise de possession des locaux. Ainsi, le tribunal a retenu que la requête des demandeurs,
qui avaient saisi l’autorité de conciliation le 4 mars 2019, n’apparaissait pas tardive.
Les premiers juges ont ensuite retenu qu’il n’y avait pas lieu de faire rétroagir la
conclusion du contrat de bail au 1
er
janvier 2019, dès lors que l’instruction avait permis d’établir que la prise de
possession par les demandeurs du logement litigieux n’était que provisoire, car le logement
initialement loué par les intéressés, à savoir un appartement de quatre pièces
et demie sis chemin de [...], à [...], était inhabitable. Ils ont en particulier relevé
que, par courrier du 25 janvier 2019, la gérance avait indiqué aux locataires qu’ils
devaient choisir entre maintenir le bail de l’appartement initialement loué ou y renoncer
au profit du logement qu’ils occupaient provisoirement, précisant qu’entre fin janvier
et mi-février 2019, les précités avaient encore négocié les conditions du bail
litigieux. Dans ces conditions, le tribunal a considéré qu’il n’était pas
possible que les demandeurs et le défendeur soient liés par un contrat de bail dès la
prise de possession des locaux ou à compter du 1
er
janvier
2019. Par surabondance, les premiers juges ont relevé que quand bien même tel aurait été
le cas, la requête des demandeurs n’aurait pas été tardive, faute pour le défendeur
d’avoir notifié la formule officielle à ceux-ci dans les trente jours suivant la prise
de possession du logement, celle-ci n’étant intervenue qu’en date du 21 février
2019. Le tribunal a encore relevé qu’aucun abus de droit ne pouvait être reproché
aux demandeurs parce qu’ils auraient eu connaissance de leur droit de contestation par la notification,
le 5 décembre 2018, de la formule officielle relative à l’appartement de quatre pièces
et demie précité, dès lors que, selon la jurisprudence, la simple connaissance par les
locataires de leur droit de contester le loyer initial ne valait pas remise ni, partant, notification
de la formule officielle, les locataires étant en droit d’attendre que leur bailleur respecte
son obligation légale à cet égard.
Les premiers juges ont ensuite considéré que les demandeurs n’avaient pas adopté
un comportement abusif, constitutif d’un abus de droit, en contestant le loyer initial. Le défendeur
affirmait que les locataires auraient proposé eux-mêmes la conclusion du contrat de bail litigieux
au loyer convenu et qu’ils ont obtenu la gratuité des deux premiers mois de loyer. Cependant,
sur ce point, le tribunal a relevé que l’instruction n’avait pas démontré
que les demandeurs auraient négocié le montant du loyer de l’appartement litigieux, dès
lors que, dans son courrier du 25 janvier 2019, la gérance avait indiqué que le loyer mensuel
net serait de 3'150 fr. et que les intéressés n’avaient pas discuté ce montant dans
leurs courriers ultérieurs, leur contre-proposition ne portant que sur la date d’entrée
en vigueur du bail, à savoir la question de la gratuité des loyers des mois de janvier et de
février 2019. Pour le reste, les premiers juges ont indiqué que, selon la jurisprudence, il
n’était de toute manière pas déloyal de négocier le loyer et de le contester
par la suite parce qu’il apparaissait toujours trop élevé.
En dernier lieu, le tribunal a en substance considéré que le loyer initial mensuel net de l’appartement,
de 3'150 fr., était abusif et qu’il convenait de le fixer à 1'550 fr. dès le 1
er
mars 2019.
B.
Par acte du 29 mai 2020, H.________ a formé
appel contre ce jugement, en concluant, avec suite de frais et dépens, à la réforme des
chiffres I et II de son dispositif en ce sens que les conclusions formulées dans la demande du 11 juillet
2019 par Z.________ et A.________ soient irrecevables, subsidiairement rejetées et, reconventionnellement,
que le loyer mensuel net initial du logement de trois pièces et demie au deuxième étage
de l’immeuble sis chemin de [...], [...], à [...], loué selon contrat de bail à
loyer du 21 février 2019, soit valablement fixé à 3'150 francs. Subsidiairement, H.________
a conclu à l’annulation du jugement.
Le 26 août 2020, Z.________ et A.________ ont déposé une réponse. Au pied de celle-ci,
ils ont conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet intégral de l’appel, dans la
mesure où il est recevable.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
H.________ est devenu propriétaire, par succession, de la parcelle n° [...] de la commune de
[...] le 17 juillet 1990.
Six villas ([...]), de chacune trois appartements, ont été construites sur cette parcelle et
les parcelles voisines. Les villas [...] ont été érigées sur la parcelle n° [...].
Une propriété par étages (ci-après : une PPE) de six lots a été constituée
sur cette parcelle le 30 octobre 2018. H.________ est propriétaire de ces six lots de PPE, ainsi
que des trois lots de PPE constitués sur la parcelle n° [...] de la commune de [...] ([...]).
La Fondation [...] est propriétaire des neuf autres lots de PPE ([...]).
2.
a) Le 13 novembre 2018, Z.________ et A.________ ont écrit le courriel suivant à la Fondation
[...] :
« (…)
[N]ous sommes un jeune couple avec un projet de famille, et nous cherchons un logement dans un environnement
adéquat pour cela. Nous avons visité le projet de votre Fondation à [...], que nous apprécions
beaucoup et nous nous verrions bien vivre là. Néanmoins, les prix actuels ne nous permettent
pas d’y avoir accès, malheureusement.
(…)
Sachant
que votre Fondation n’a pas de but lucratif, nous nous demandions s’il n’était
pas possible de trouver un "compromis", qui nous laisserait vivre dans ce cadre magnifique
(nous avons même déjà remarqué l’endroit du futur étang à côté
de la maison qui abritera la Fondation !). ».
b) Par courriel du 26 novembre 2018, Z.________ et A.________ ont demandé à la régie [...]
SA (ci-après : la gérance) quels étaient les appartements qui étaient encore
disponibles et à quels prix, en précisant la mention suivante : « Désolée
d insister mais on aimerait tellement être là !  (sic) ».
Le 28 novembre 2018, la gérance a répondu aux prénommés en indiquant le loyer de
tous les appartements vacants.
3.
a) Le 5 décembre 2018, Z.________ et A.________, en qualité de locataires, ont signé un
contrat de bail à loyer avec la Fondation [...], en qualité de bailleresse, portant sur un
appartement de quatre pièces et demie au rez-de-chaussée de la [...], sise chemin des [...],
avec effet au 1
er
janvier 2019. Le loyer mensuel net convenu s’élevait à 2’650 fr., auquel s’ajoutait
un acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires de 150 fr. et un loyer de 280 fr. pour deux
places de parc couvertes.
Une formule officielle de notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail a été
établie le même jour et remise à Z.________ et A.________, indiquant qu’il s’agissait
d’une première mise en location, l’immeuble étant neuf.
b) Le 27 décembre 2018, lors de l’état des lieux d’entrée, Z.________ et A.________,
accompagnés d’une représentante de la gérance, ont constaté que le logement
était inondé et qu’il était impossible d’y emménager. Une solution de
relogement provisoire a alors été proposée par la gérance aux locataires, consistant
à emménager dans un appartement de trois pièces et demie au deuxième étage de
la [...], sise chemin des [...], propriété de H.________.
Selon le témoin [...], l’emménagement a eu lieu le jour même ou le lendemain.
4.
a) Par courrier du 25 janvier 2019, la gérance a notamment écrit ce qui suit à Z.________
et A.________ :
« 1.
Le 5 décembre 2018, vous avez signé, en tant que locataires et avec la bailleresse [...], un
contrat de bail à loyer portant sur la location d’un appartement de 4 ½ pièces au
rez-de-chaussée de l’immeuble sis chemin des [...], [...], à [...].
(…)
2.
L’état des lieux d’entrée était prévu pour le 27 décembre 2018.
L’appartement étant inondé, vous n’avez pas pu emménager.
Une
solution provisoire a consisté à vous faire emménager dans un appartement de 3 ½
pièces au 2
ème
étage de la [...]. C’est aujourd’hui cet appartement que vous occupez à titre provisoire,
compte tenu des circonstances mentionnées plus haut.
Les
travaux nécessaires à la remise en état de l’appartement du rez-de-chaussée
de la [...], objet de votre bail, sont en cours. L’appartement devrait pouvoir être prêt
et, donc, à votre disposition, pour le 1
er
mars 2019.
(…)
3.              Nous vous invitons à
prendre position de manière formelle et irrévocable sur le sort du bail à loyer du 5 décembre
2018 concernant l’appartement du rez-de-chaussée au chemin des [...], [...], à [...].
Souhaitez-vous
maintenir ce contrat de bail et prendre possession de l’appartement en question dès qu’il
sera disponible ? Ou au contraire renoncez-vous à ce bail ?
(…)
5.              Si vous décidez
de renoncer au contrat de bail à loyer du 5 décembre 2018, nous vous offrons la possibilité
de louer l’appartement que vous occupez actuellement et de conclure un contrat de bail à loyer
avec effet rétroactif au 1
er
janvier 2019.
Les
conditions contractuelles de l’appartement que vous occupez actuellement à titre provisoire
sont, comme vous le savez, de CHF 3'150.- par mois, charges en sus. ».
b) Le 29 janvier 2019, Z.________ et A.________ ont répondu à la gérance. Ils ont en particulier
indiqué ce qui suit :
« 2.
On nous a réassigné de façon temporaire un 3,5 pièces, dans la maison [...], appartement
que nous apprécions énormément et dans lequel nous sommes tout à fait installés
(difficile de vivre dans les cartons, quand aucune échéance n’est connue : on nous
avait parlé d’un délai jusqu’à 4 mois). (…)
On
nous a annoncé une absence de payement de loyer (durée selon la durée des travaux), ainsi
que le payement de frais du deuxième déménagement de façon "clefs en mains",
ainsi que les frais annexes, choses qui ne figurent pas sur les différentes propositions de votre
courrier.
(…)
9.
Comme nous l’avions annoncé, nous souhaiterions plus que tout ne plus devoir déménager,
et trouver un arrangement pour ce qui concerne un nouveau bail pour le [...]. Par exemple, et comme discuté
le 17.01.2019, il semblait qu’un compromis était envisageable. Notre proposition serait alors
de maintenir le loyer originel mais en commençant à l’honorer dès le premier mars :
donc de signer un contrat de bail à loyer pour le 3,5 pièces qui débuterait le 1
er
mars 2019, avec un loyer de CHF 3'300.-, charges comprises, et donc sans frais ni loyer à notre
charge avant. ».
c) Le 7 février 2019, la gérance a adressé à nouveau courrier à Z.________ et
A.________, dont la teneur est notamment la suivante :
« Nous
vous informons que la proposition faite au point 9. de votre courrier est acceptée aux conditions
ci-dessous. (…)
Nous
acceptons que vous demeuriez dans l’appartement actuel, mais il est clair que le bail a commencé
le 1
er
janvier 2019, que l’objet loué vous a été délivré à cette date et
que vous l’occupez depuis lors. Nous sommes disposés à vous accorder la gratuité
des loyers de janvier et février 2019.
A
réception de la présente dûment signée conjointement par vous deux sous la rubrique
« bon pour accord », un contrat de bail pour l’appartement que vous occupez
actuellement (…) va être établi et vous être envoyé pour signature. (…). ».
Au pied de ce courrier, Z.________ et A.________ ont apposé leur signature sous la mention « Bon
pour accord ».
5.
Par contrat de bail à loyer du 21 février 2019, Z.________ et A.________ ont pris à bail
de H.________ le logement de trois pièces et demie précité, avec effet au 1
er
janvier 2019. Le loyer mensuel net convenu s’élevait à 3'150 fr., auquel s’ajoutait
un acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires de 150 francs.
Le même jour, une formule officielle de notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau
bail a été établie et remise à Z.________ et A.________, indiquant qu’il s’agissait
d’une première mise en location, l’immeuble étant neuf.
6.
a) Le 4 mars 2019, Z.________ et A.________ ont saisi la Commission de conciliation en matière de
baux à loyer du district de [...] d’une requête en contestation du loyer initial. La
conciliation ayant échoué, la commission a délivré aux prénommés une autorisation
de procéder, qui leur a été notifiée le 11 juin 2019.
b) Par demande du 11 juillet 2019, Z.________ et A.________ ont saisi le Tribunal des baux. Ils ont pris
les conclusions suivantes, avec suite de frais et dépens, contre H.________ :
« I.              Fixer le
loyer mensuel net initial du bail conclu entre Z.________, A.________ et H.________ pour l’appartement
litigieux à Fr. 1'800.-.
II.
Condamner H.________ à restituer à Z.________ et A.________ le trop perçu, à savoir
mensuellement Fr. 1'350.-, depuis le 1
er
mars 2019 jusqu’au mois de l’entrée en force du jugement, avec intérêt à
5% l’an dès l’entrée en force du jugement. ».
c) Par déterminations du 14 octobre 2019, H.________ a pris les conclusions suivantes, avec suite
de frais et dépens, à l’encontre Z.________ et A.________ :
«
Principalement
:
I.
Les conclusions de la Demande du 11 juillet 2019 de Z.________ et A.________ sont irrecevables, subsidiairement
rejetées.
Reconventionnellement
:
II.
Le loyer mensuel net initial du logement de 3 pièces et demie au 2
ème
étage de l’immeuble sis chemin des [...], [...], à [...], loué selon contrat de
bail à loyer du 21 février 2019, est valablement fixé à 3'150.- (…). ».
d) Le 17 décembre 2019, Z.________ et A.________ ont déposé une nouvelle écriture.
Ils ont pris, avec suite de frais et dépens, la conclusion complémentaire suivante :
« III.
Réduire la garantie de loyer à un montant de Fr. 5'400.- et ordonner la restitution du surplus,
à savoir Fr. 4'050.-. ».
e) Le 13 janvier 2020, le Tribunal des baux a tenu une audience, en présence de Z.________ et A.________,
assistés de leur conseil, et du conseil de H.________, celui-ci étant dispensé de comparution
personnelle, accompagné de [...], représentant la gérance.
A cette occasion, les parties ont été interrogées sur les faits de la cause, puis la conciliation
a été tentée, sans succès. Ensuite, le tribunal a procédé à l’audition
de [...] en qualité de témoin.
Au terme de l’audience, Z.________ et A.________ ont modifié leurs conclusions de la manière
suivante :
« I.
Le loyer mensuel initial net est fixé à 1550 francs.
II.
Le défendeur doit rembourser aux demandeurs un trop-perçu mensuel de 1600 fr., depuis
le 1
er
mars 2019, jusqu‘au mois de l’entrée en force du jugement, avec intérêt à
5% l’an dès l’entrée en force du jugement.
III.
La garantie de loyer est réduite à 4650 fr. et le surplus de 4800 fr. est restitué aux
demandeurs. ».
H.________, par l’intermédiaire de son conseil, a conclu au rejet de ces conclusions.
f) Le jour même, le Tribunal des baux a rendu son jugement sous la forme d’un dispositif,
qu’il a communiqué aux parties le 15 janvier 2020. La motivation du jugement a été
adressée pour notification aux parties le 1
er
mai 2020.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let.
a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]) au sens de l'art. 236 CPC,
dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions devant l'autorité
précédente est de 10’000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Ecrit et motivé, il
doit être introduit dans les trente jours à compter de la notification de la décision
motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
1.2
En l'espèce, déposé en temps utile par une partie qui a un intérêt digne de
protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) contre une décision finale portant sur des conclusions supérieures
à 10’000 fr., l'appel est recevable.
2.
L
’appel
peut être formé pour violation du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art.
310 CPC). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris
les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la
décision du juge, et doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément
au principe général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43 consid.
2 et les références citées) et vérifie si le premier juge pouvait admettre les faits
qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015
consid. 2.2).
3.
L’appelant considère que l’état
de fait retranscrit par les premiers juges serait lacunaire.
3.1
L’appelant estime qu’il y a lieu de retenir que les intimés étaient très intéressés
à la location d’un appartement dans le complexe de villas litigieux et qu’ils ont directement
écrit un courriel à la Fondation [...] le 13 novembre 2018 (cf. all. 45 et 46, pièce 114),
dont le contenu devrait être reproduit dans l’état de fait. Il expose qu’il convient
également de faire figurer dans l’état de fait le courriel du 28 novembre 2018, par lequel
les intimés ont demandé le prix des logements et précisé « désolé
d’insister mais on aimerait tellement être là » (cf. all. 47, pièce 115),
de même que la réponse de la gérance du 28 novembre 2018 leur indiquant le prix de tous
les loyers (cf. all. 48, pièce 115). L’appelant considère que ces éléments
sont pertinents car ils démontreraient que les intimés, qui étaient très insistants
pour habiter dans ce complexe de villas, connaissaient les loyers de toutes les variantes de logement
possible dès le 28 novembre 2018.
Les faits invoqués par l’appelant ont été dûment allégués par celui-ci
et sont attestés par des pièces. Ces allégués n’ont en outre pas été
contestés par les intimés devant l’autorité de première instance. Ces faits
sont en outre pertinents pour la bonne compréhension de la cause. L’état de fait a donc
été complété par la retranscription, dans une mesure utile, des échanges de
correspondances précités.
3.2
L’appelant considère
que l’intégralité des correspondances échangées entre les intimés et la
gérance les 25 et 29 janvier 2019 ainsi que 7 février 2019 doit être retranscrite dans
l’état de fait (cf. all. 49 à 72, pièces 105 à 107). Il relève en particulier
qu’il résulte de la lettre du 7 février 2019 de la gérance que les intimés
ont obtenu la gratuité pour les deux premiers loyers, lettre qui a été contresignée
par les locataires.
Pour les mêmes motifs que ceux retenus ci-dessus, l’état de fait a été complété
par la retranscription, dans la mesure pertinente, des échanges de courriers précités.
4.
4.1
L’appelant invoque une violation de l’art. 270 al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars
1911 ; RS 220). Il fait valoir que les intimés ont été en possession de l’appartement
litigieux dès le 1
er
janvier 2019, de sorte que la chose louée leur était déjà délivrée au moment
de la signature du contrat de bail le 21 février 2019. Ainsi, l’appelant estime que les
intimés devaient agir en contestation du loyer initial au plus tard le 31 janvier 2019, si bien
que leur demande en contestation du loyer initial serait tardive.
4.2
4.2.1
Aux termes de l'art. 270 al. 1 CO, lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif
au sens des art. 269 et 269a CO, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les
trente jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution s'il a été
contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation
sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let. a) ou si le bailleur a sensiblement
augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer (let.
b).
Le délai de trente jours court à dater du lendemain de la date de la conclusion du bail (signature
du bailleur), lorsque le locataire prend possession des locaux avant celle-ci (
Lachat,
Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 482 et les références citées, not. l’arrêt
TF 4A_455/2017 du 27 novembre 2017 consid. 4)
.
Selon cet auteur, à défaut, le bailleur attendrait l’écoulement du délai de
trente jours, puis refuserait de conclure le bail (de retourner le contrat signé) en constatant
que dans l’intervalle le locataire a contesté le loyer initial (Lachat, loc. cit.).
4.2.2
En vertu de l'art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire,
sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle, mentionnée à l'art.
269d CO – disposition régissant initialement les augmentations de loyer et autres modifications
unilatérales du contrat par le bailleur – pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton
de Vaud a fait usage de cette faculté (cf. loi sur l'utilisation d'une formule officielle au changement
de locataire du 7 mars 1993 [LFOCL ; BLV 221.315] et l’arrêté sur l’obligation
de l’utilisation de la formule officielle au changement de locataire du 26 mars 2014 [ALFOCL ;
BLV 221.315.1]).
Dans sa jurisprudence récente, le Tribunal fédéral a rappelé l'importance de la communication
de la formule officielle de notification du loyer initial et les conséquences de son absence. La
formule officielle doit être notifiée au locataire au moment de la conclusion du bail ou, au
plus tard, le jour de la remise de la chose louée. Elle a pour but d'informer le locataire, en lui
fournissant toutes les indications utiles, de sa possibilité de saisir l'autorité de conciliation
afin de contester le montant du loyer. Elle sert à empêcher les hausses abusives de loyer lors
d'un changement de locataire, de sorte que l'indication du loyer versé par le précédent
locataire doit y figurer (ATF 142 III 369 consid. 3 non publié ; ATF 140 III 583 consid. 3.1
et les arrêts cités). L'utilisation de la formule officielle, l'indication du loyer versé
par le précédent locataire et, le cas échéant, la motivation d'une éventuelle
hausse de loyer sont indispensables (TF 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 4.1.1 ;
sur le contenu de la formule, cf. art. 19 al. 1 et 1bis OBLF [ordonnance sur le bail à loyer et
le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 ; RS 221.213.11], applicable
par analogie lors de la conclusion d'un nouveau contrat de bail en vertu de l'art. 19 al. 3 OBLF, et
art. 2 LFOCL).
4.3
En date du 5 décembre 2018, les intimés ont signé un contrat de bail portant sur un appartement
de
quatre pièces et demie au rez-de-chaussée
de la [...] sise chemin des [...], à [...],
avec effet au 1
er
janvier 2019.
Une formule officielle de notification
de loyer leur a été remise le jour même. Le 27 décembre 2018, lors de l’état
des lieux d’entrée, les locataires ainsi que le représentant de la gérance ont constaté
que cet appartement était inondé et qu’il était impossible d’y emménager.
La gérance a alors proposé aux locataires une solution provisoire, ayant consisté à
emménager dans le logement litigieux, à savoir un appartement de trois pièces et demie
situé au deuxième étage de la [...] sise chemin des [...] à [...], dont l’appelant
est propriétaire. La prise de ce logement provisoire a eu lieu le même jour ou le lendemain,
à savoir le 27 ou le 28 décembre 2018. Le 21 février 2019, les intimés ont signé
le contrat de bail portant sur cet appartement, avec effet au 1
er
janvier 2019. Le même jour, la formule officielle de notification de loyer a été remise
aux locataires.
4.4
Les premiers juges ont retenu que les locataires avaient emménagé dans l’appartement
en question le 27 ou le 28 décembre 2018, mais qu’ils n’avaient signé le bail portant
sur cet objet que le 21 février 2019, date à laquelle la formule officielle leur avait également
été remise. Le délai de contestation avait dès lors débuté le 21 février
2019, soit lors de la conclusion du bail, de sorte que les intimés, ayant saisi la commission de
conciliation en matière de baux à loyer le 4 mars 2019, avaient déposé leur requête
de contestation du loyer initial en temps utile. Le tribunal a en particulier retenu qu’il n’y
avait pas lieu de faire rétroagir le contrat de bail au 1
er
janvier
2019, dès lors que la prise de possession des locaux en début d’année devait dans
un premier temps être provisoire en attendant que le logement initialement loué par les intimés
soit habitable. Il s’est en particulier fondé sur le courrier de la gérance du 25 janvier
2019, dans lequel celle-ci avait indiqué aux locataires qu’ils devaient choisir entre maintenir
le bail de l’appartement loué ou garder l’appartement qu’ils occupaient en concluant
un nouveau bail. Au vu de cet élément, les premiers juges ont considéré qu’il
n’était pas possible que les parties aient été liées par un contrat de bail
depuis le 1
er
janvier 2019, alors que, vingt-cinq jours plus tard, la gérance leur demandait s’ils souhaitaient
conclure un nouveau bail pour le logement litigieux. Par ailleurs, selon le tribunal, les locataires
avaient encore négocié les conditions du bail, ce qui constituait une preuve de plus que les
parties n’étaient pas liées par un contrat de bail avant la signature du 21 février
2019.
4.5
Le raisonnement de l’appelant ne saurait être suivi. En effet, selon l’avis de doctrine
susmentionné et la jurisprudence citée, le délai de trente jours pour contester le loyer
initial commence à courir dès le lendemain de la date de la conclusion du bail, ce par quoi
il faut entendre la signature du bailleur, lorsque le locataire prend possession des locaux avant celle-ci,
faute de quoi le bailleur pourrait attendre l’écoulement du délai, puis refuser de conclure
le bail en constatant que dans l’intervalle le locataire a contesté le loyer initial. Or,
en l’espèce, l
es locataires ont pris
possession de l’appartement de l’appelant le 27 ou le 28 décembre 2018. Ils n’ont
cependant conclu le bail portant sur ce bien qu’en date du 21 février 2019, date à laquelle
la formule officielle de notification de loyer leur a également été remise. Ainsi, il
y a lieu de constater que
le délai
pour contester le loyer initial a commencé à courir à partir du lendemain de la date de
la signature du contrat de bail, à savoir le 22 février 2019. En ayant saisi l’autorité
de conciliation le 4 mars 2019, soit dans le délai de trente jours, les intimés ont donc déposé
leur requête de contestation du loyer initial en temps utile.
Par ailleurs, il n’y a pas lieu de considérer que les parties étaient liées par
un autre contrat de bail avant la conclusion de celui-ci. La solution proposée par la gérance
d’occuper le logement de l’appelant était censée être provisoire, en attendant
que l’appartement qu’ils avaient initialement loué soit habitable. Ainsi, au moment
de l’emménagement dans le logement en question le 27 ou le 28 décembre 2018, les intimés
n’avaient aucune intention de conclure un nouveau contrat de bail pour cet appartement. En réalité,
ce n’est que par la suite, dans le courant du mois de janvier, que des discussions au sujet de
la location de l’appartement litigieux ont eu lieu et que la question s’est donc posée
pour les locataires. En l’occurrence, la gérance a demandé aux intimés, par courrier
du 25 janvier 2019, de choisir entre maintenir le bail sur le logement initial ou renoncer à celui-ci
et conclure un nouveau contrat de bail portant sur l’appartement qu’ils occupaient. Le 29
janvier 2019, les intimés ont émis leur souhait de rester dans ce logement et ont proposé
de conclure un contrat de bail portant sur celui-ci, acceptant le prix du loyer mais demandant la gratuité
des deux premiers mois de loyer. Au regard de ces éléments, on ne voit déjà pas comment
les parties auraient pu être liées par un contrat de bail depuis le 1
er
janvier
2019, alors qu’à l’époque des échanges précités, la question n’était
pas réglée, mais n’en était qu’au stade des discussions. Finalement, ce n’est
que le 7 février 2019 que la gérance a informé les intimés que leur proposition
avait été acceptée. Dans ces circonstances, force est de constater que les locataires
n’auraient pas pu contester le loyer initial auparavant. Le fait que, dans ces lettres, la gérance
ait mentionné une entrée en vigueur du contrat de bail au 1
er
janvier 2019 n’y change rien.
En définitive, c’est à juste titre que les premiers juges ont retenu que les parties
n’étaient liées par aucun contrat de bail avant la conclusion de celui du 21 février
2019 et donc que la contestation par les intimés de leur loyer initial avait été faite
en temps utile.
4.6
A toutes fins utiles, on relève que les premiers juges ont retenu, par surabondance, que même
s’il fallait retenir que les parties étaient liées par un contrat de bail dès le
1
er
janvier 2019, la contestation ne serait de toute manière pas tardive, car le bailleur n’avait
pas notifié aux locataires la formule officielle dans les trente jours suivant la prise des locaux,
celle-ci ne leur ayant été remise que lors de la conclusion du contrat de bail, le 21 février
2019.
A cet égard, l’appelant expose que les intimés ont reçu une formule officielle de
notification du loyer le 5 décembre 2018, avec la signature du bail de l’appartement de quatre
pièces et demie situé dans la [...], et que les droits que cette formule rappelle relèveraient
quasiment d’un fait notoire, de sorte que les intimés étaient déjà informés
de leurs droits lorsqu’ils ont pris possession de l’appartement dont il est propriétaire.
Il en déduit que les locataires devaient agir en contestation du loyer initial dans les trente jours
à compter de la délivrance de la chose, selon lui le 1
er
janvier
2019.
En l’occurrence, il n’est pas déterminant que les intimés se soient vu remettre
une formule officielle le 5 décembre 2018. En effet, cette formule officielle a été notifiée
aux locataires par un tiers, à savoir la Fondation [...], et portait sur un autre objet que celui
de l’appelant, si bien qu’elle ne concernait en rien le contrat liant les parties. Le fait
que les intimés aient pu être en possession des prix des loyers de tous les appartements du
complexe immobilier concerné n’a aucune incidence. Par ailleurs, le raisonnement de l’appelant
tend à admettre que les locataires qui se sont déjà vu remettre une formule officielle,
par exemple dans le cadre d’un précédent bail, ont eu connaissance de leurs droits de
contestation du loyer initial et que cela dispenserait leurs futurs bailleurs de leur notifier une nouvelle
formule officielle pour la conclusion de tous nouveaux baux futurs. Or, cela rendrait sans objet l’usage
d’une formule officielle et c’est évidemment contraire à la volonté du législateur.
Sur ce point, les arrêts invoqués par l’appelant ne lui sont d’aucun secours (cf.
TF 4A_495/2019 du 28 février 2020 ; TF 4A_517/2014 du 2 février 2015), ceux-ci portant
sur des complexes de fait différant de la présente cause.
De toute manière, comme on l’a vu ci-dessus (cf. consid. 4.4
supra
),
il convient en l’occurrence de prendre en compte le lendemain de la conclusion du contrat de bail
du 21 février 2019 comme point de départ du délai pour déposer une requête de
contestation du loyer initial.
5.
5.1
L’appelant invoque un abus de droit de la part des locataires. Il expose que ceux-ci étaient
très intéressés à louer un logement dans le complexe de villas concerné par
la présente cause, et qu’ils ont, dans leur lettre du 29 janvier 2019, eux-mêmes proposé
la conclusion d’un contrat de bail portant sur le logement litigieux et exprimé leur volonté
de payer un loyer de 3'300 fr., obtenant de surcroît les deux premiers mois de loyer gratuits. Il
ajoute avoir accepté la demande des locataires, en précisant bien que la chose avait été
livrée le 1
er
janvier 2019, ce que les intéressés avaient selon lui expressément accepté, en signant
sous la rubrique « Bon pour accord » du courrier de la gérance du 7 février
2019. Il relève en outre que les intimés avaient la possibilité d’intégrer
l’appartement loué, qui était prêt et avait été assaini, mais qu’ils
ont au contraire choisi de rester dans l’appartement qu’ils occupaient. Ainsi, selon l’appelant,
en contestant ensuite le loyer initial, les locataires n’auraient pas agi conformément aux
règles de la bonne foi.
5.2
A teneur de l'art. 2 al. 2 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 220), l'abus manifeste
d'un droit n'est pas protégé par la loi. La règle prohibant l'abus de droit permet au
juge de corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un droit allégué
créerait une injustice manifeste (ATF 134 III 52 consid. 2.1). L'existence d'un abus de droit se
détermine selon les circonstances concrètes du cas, en s'inspirant des diverses catégories
mises en évidence par la jurisprudence et la doctrine (ATF 129 III 493 consid. 5.1). L'emploi dans
le texte légal du qualificatif « manifeste » démontre que l'abus de droit
doit être admis restrictivement. Les cas typiques en sont l'absence d'intérêt à l'exercice
d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion
manifeste des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement ou l'attitude
contradictoire (ATF 138 III 401 consid. 2.2 ; ATF 135 III 162 consid. 3.3.1 ; ATF 129 III 493
consid. 5.1 ; TF 4A_254/2016 du 17 juillet 2017 consid. 3.1.3.2).
Au titre de l'attitude contradictoire du locataire, la jurisprudence a retenu qu'une exception au droit
de répétition des art. 62 ss CO peut être admise, par exemple, lorsque le preneur s'est
rendu compte du vice de forme et s'est abstenu de protester dans le dessein d'en tirer, le cas échéant,
ultérieurement profit (ATF 113 II 187 consid. 1a, cité notamment dans les arrêts TF 4C.134/2001
du 18 octobre 2001 consid. 3b et TF 4A_647/2011 du 26 janvier 2012 consid. 4.1 ; cf. également
ATF 138 III 401 consid. 2.3.2) ou encore lorsque le locataire a renoncé expressément et en
toute connaissance de cause à la notification de la formule officielle et a exécuté de
son plein gré l'accord conclu (ATF 123 III 70 consid. 3c et 3d, cité notamment dans l'arrêt
TF 4C.134/2001 du 18 octobre 2001 consid. 3b). En revanche, le seul fait d'avoir payé, sans discuter,
le loyer pendant un long laps de temps ne saurait, à lui seul, conduire à la conclusion que
le locataire commet un abus de droit (ATF 138 III 401 consid. 2.3.3 ; TF 4A_38/2013 du 12 avril
2013 consid. 2.1, non publié in ATF 139 III 249, mais in Pra 2013 n° 113 p. 876 ; TF 4A_647/2011
du 26 janvier 2012 consid. 4.2 ; TF 4A_490/2011 du 10 janvier 2012 consid. 3.2 ; TF 4A_129/2011
du 28 avril 2011 consid. 2.3, résumé in JdT 2012 II 113). L’attitude du locataire consistant
à
négocier un loyer qu’il trouve
trop cher et ensuite à le contester parce qu’il le trouve toujours trop élevé n’est
en rien contradictoire (TF 4A_636/2012 du 2 avril 2013 consid. 2.3).
5.3
En l’espèce, par courrier du 25 janvier 2019, la gérance a demandé aux intimés
de décider, de manière formelle et irrévocable, s’ils voulaient conserver le bail
portant sur l’appartement qu’ils avaient initialement loué ou s’ils voulaient
plutôt rester dans le logement litigieux et conclure un nouveau contrat de bail pour celui-ci, indiquant
au surplus le prix du loyer. Dans leur réponse du 29 janvier 2019, les intimés ont, comme on
l’a vu, émis le souhait de rester dans l’appartement en question. Ils ont en outre,
comme le relève l’appelant, indiqué qu’ils étaient d’accord de maintenir
le loyer originel de 3'300 fr. par mois, charges comprises, et ont demandé de pouvoir obtenir la
gratuité pour les loyers de janvier et de février 2019. De plus, ils ont ajouté qu’ils
ne souhaitaient plus déménager, qu’ils voulaient trouver un arrangement ou un compromis
et que cela leur semblait possible au vu des contacts préalables datant de mi-janvier 2019. Enfin,
il est exact que les locataires ont retourné la lettre du 7 février 2019 à la gérance
acceptant la proposition de ceux-ci, en signant sous la rubrique « Bon pour accord ».
Cela étant, au vu de ces éléments, il n’y a pas lieu de considérer que les
intimés ont adopté une attitude contradictoire et, partant, constitutive d’un abus de
droit en contestant leur loyer initial. Les intimés ont choisi de rester dans le logement litigieux,
comme la gérance le leur avait proposé, et ont accepté le prix annoncé par celle-ci,
en signant notamment sous la rubrique « Bon pour accord » de la lettre du 7 février
2019. Ils ont certes ensuite contesté le loyer. Cependant, un tel cas de figure est précisément
autorisé par l’art. 270 al. 1 CO. Ainsi, on ne décèle aucun comportement abusif
des locataires à cet égard. Le fait que les locataires aient préalablement à la conclusion
du contrat de bail indiqué qu’ils étaient d’accord avec les conditions de celui-ci
n’y change rien. Par ailleurs, les intimés n’ont pas discuté le prix du loyer,
ni même négocié celui-ci, leurs négociations ou proposition n’ayant en réalité
porté que sur la question de la gratuité des deux premiers loyers. Or, quand bien même
tel aurait été le cas, l’attitude des locataires ne saurait, selon la jurisprudence,
être considérée comme contradictoire, dès lors que le locataire conserve le droit
de contester un loyer qu’il trouve toujours trop élevé même après avoir négocié
celui-ci. Dans cette mesure, il ne peut pas non plus être reproché de comportement contradictoire
aux intéressés pour avoir contesté le loyer initial après avoir obtenu la gratuité
des deux premiers loyers. A cet égard, on relève d’ailleurs que, dans leur lettre du
29 janvier 2019, les intimés ont déclaré que la gérance leur avait annoncé une
absence de paiement du loyer pendant la durée des travaux d’assainissement de l’appartement
qu’ils avaient initialement loué. Enfin, sur la question de l’abus de droit, il n’est
pas déterminant que les locataires aient été très intéressés à habiter
dans le complexe de villas concerné, ni qu’ils aient eu la possibilité d’emménager
dans l’appartement de quatre pièces et demie. Cela vaut d’autant plus que, dans leur
courrier, les intimés ont indiqué que l’échéance pour intégrer ce logement
ne leur avait pas été clairement annoncée et donc que les conditions d’emménagement
dans celui-ci restaient à cette époque indécises.
Le moyen de l’appelant doit donc être rejeté.
6.
L’appelant n’a formulé aucun grief en lien avec le montant du loyer arrêté
par les premiers juges, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’entrer en matière sur
ce point (cf. art. 311 al. 1 CPC).
7.
En définitive, l’appel doit être rejeté et le jugement entrepris confirmé.
Vu l’issue de l’appel, les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés
à 4’240 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
L’appelant devra en outre verser aux intimés, créanciers solidaires, de pleins dépens
de deuxième instance, qui sont arrêtés à 2’500 fr. (art. 3 et 7 TDC [tarif
des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 4'240 fr. (quatre mille deux
cent quarante francs), sont mis à la charge de l’appelant H.________.
IV.
L’appelant H.________ versera aux intimés Z.________ et A.________, créanciers solidaires,
la somme de 2'500 fr. (deux mille cinq cents francs), à titre de dépens de deuxième instance.
V.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               Le greffier
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Nicolas Saviaux, avocat (pour H.________),
‑
Me Xavier Rubli, avocat (pour Z.________ et A.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :