vd_findinfo · AP / 2009 / 63 · 2008-06-11 · fr

RÉSILIATION ABUSIVE | 271 CO, 271a CO

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 27.05.2009 AP / 2009 / 63

RÉSILIATION ABUSIVE | 271 CO, 271a CO

TRIBUNAL CANTONAL
275/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Séance du 27 mai
2009
___________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.
F.
Meylan et Giroud
Greffier
:
M.        d'Eggis
*****
Art. 271, 271a
CO
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s'occuper du recours interjeté par
R.________
SA
, à Lausanne,
défenderesse, contre le
jugement rendu le 11 juin 2008 par le Tribunal des baux dans la
cause divisant la recourante d'avec
G.N.________
, à
Ostermundigen (canton de Berne),
demandeur.
Délibérant en audience publique, la cour
voit :
En fait :
A.
Par jugement du 11 juin 2008, le Tribunal des baux a
prononcé que le congé notifié le 31 juillet
2007 pour le 31 mars 2008 par la défenderesse R.________ SA
au demandeur G.N.________, relatif à l'appartement de 5,5
pièces sis au chemin [...], à Lausanne, est
annulé (I), rendu le jugement sans frais ni dépens
(II) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions
(III).
Ce jugement expose notamment les faits suivants,
immédiatement précisés et
complétés sur la base des pièces du dossier
(art. 452 al. 1ter CPC applicable par le renvoi de l'art. 13 LTB)
:
Le père du demandeur G.N.________ et la défenderesse
R.________ SA ont conclu le 24 janvier 1972 un contrat de bail
à loyer portant sur un appartement de cinq pièces et
demie sis au chemin de Lucinge 16, à Lausanne, contrat
repris en janvier 2002 par A.N. ________, mère du demandeur,
à la suite du décès de son mari.
Par lettre du 15 mai 2007 (et non pas du 15 janvier 2007 comme
retenu dans le jugement, p. 3), le demandeur a annoncé
à la défenderesse, par sa gérance, le
décès de sa mère et manifesté sa
volonté de conserver l'appartement.
Le 21 mai 2007, la gérance a accusé réception
dudit courrier et répondu qu'elle n'entendait pas accepter
que le demandeur "reprenne le bail à son nom", l'appartement
allant être rénové. Le demandeur était
invité à communiquer la date à laquelle il
souhaitait libérer les lieux.
Dans une lettre du 4 juin 2007, le demandeur a fait valoir sa
qualité d'héritier et de titulaire du contrat de bail
pour s'opposer à la prétention en restitution de la
défenderesse. Il a ultérieurement transmis à
la gérance un certificat d'héritier établi le
17 juillet 2007, dont il ressort qu'il est seul héritier
d'A.N. ________.
Sur formule officielle expédiée le 31 juillet 2007
sous pli recommandé, la gérance a
résilié le contrat de bail avec effet au 31 mars
2008.
Le 27 août 2007, le demandeur a accusé
réception de la résiliation, notifiée le 6
août 2007, et invité la gérance à lui
communiquer le motif du congé.
Le 27 août 2007, le demandeur a saisi la commission de
conciliation en matière de baux à loyer.
Par lettre du 3 septembre 2007, la défenderesse a
indiqué que la résiliation était intervenue
suite à la fin des relations contractuelles avec la
titulaire du bail, feu A.N. ________, et qu'elle allait
procéder à la rénovation totale du
logement.
Le 7 mars 2008, la commission de conciliation a prononcé que
la résiliation du bail donnée pour le 31 mars 2008
était valable et prolongé le bail jusqu'au 30 juin
2008 "de manière ultime et définitive". Au cours de
l'audience de conciliation, le représentant de la
gérance, André Bellon, a précisé que
"la bailleresse effectue la rénovation totale des logements
au fur et à mesure des départs des locataires. Il
s'agit de travaux lourds, voire agencements des cuisines et salles
de bains, remise à neuf des installations électriques
et sanitaires, etc.. S'agissant d'un appartement de 5 1/5
pièces, le logement sera reloué à une
famille."
Par requête adressée le 27 mars 2008 au Tribunal des
baux, G.N.________ a conclu notamment que la résiliation qui
lui avait été notifiée était nulle ou
annulée, subsidiairement que le bail était
prolongé jusqu'au 31 mars 2012.
Dans ses déterminations du 8 mai 2008, R.________ SA a
conclu au rejet des conclusions de cette requête, à ce
qu'il soit constaté que le congé avait
été valablement donné avec effet au 31 mars
2008, sans prolongation, et qu'à partir du 1
er
avril 2008, les loyers versés étaient
considérés comme indemnité pour occupation
illicite, enfin que le demandeur soit invité à
libérer immédiatement les lieux.
Il ressort de l'instruction que le demandeur, qui travaille
à Berne, occupe depuis le 16 avril 1992 un appartement de
fonction à Ostermundigen, considéré comme son
domicile principal du point de vue fiscal. Au jour du
décès de sa mère, le 10 mai 2007, le demandeur
avait donc depuis plus de quinze ans un travail et un logement
stables dans le canton de Berne. Il ne résidait alors pas
dans l'appartement litigieux et ne vivait pas avec sa mère.
Le demandeur a toutefois déclaré que le centre de ses
intérêts se situait à Lausanne, où il
passait tous ses week-ends et se rendait occasionnellement en
semaine lorsque son travail le permettait.
A l'audience du 11 juin 2008, la défenderesse a
précisé notamment que le principal motif de la
résiliation résidait dans le fait qu'elle ne voulait
pas être obligée de poursuivre le contrat avec
quelqu'un qui lui serait imposé et ajouté que, depuis
le décès de la mère du demandeur,
l'appartement était quasi vide puisque le demandeur a son
domicile principal à Ostermundigen (jgt p. 8). La
défenderesse a indiqué avoir une politique de
rénovation en fonction des départs naturels; les
premiers juges ont retenu que la volonté de la
défenderesse de procéder à la
rénovation de l'appartement était établie. Aux
dires de la défenderesse, le coût des travaux
envisagés dans l'appartement est de l'ordre de 70'000 fr.;
il s'agit de travaux lourds consistant notamment en la
réfection complète de la cuisine avec remplacement
des conduites, changement des parquets, pose de vannes
thermostatiques, ainsi que réfection complète de la
peinture et de l'installation électrique; la durée
des travaux est estimée entre cinq et huit semaines.
Interpellée, la défenderesse a admis que le
remplacement des conduites et colonnes de chute s'effectuerait "par
tranches", soit en reprenant les conduites au-dessous et au-dessus
du logement en question; une telle intervention est techniquement
réalisable en maintenant le locataire en place. La
défenderesse a également déclaré avoir
éventuellement l'intention de réunir l'appartement
litigieux avec un appartement voisin d'une pièce en passe de
se libérer (jgt p. 10), ce qui impliquait de solliciter une
autorisation (jgt p. 11).
B.
R.________ SA a recouru contre ce jugement en concluant
principalement à son annulation (I et II), subsidiairement
à sa réforme en ce sens que le congé
notifié le 31 juillet 2007 à G.N.________ avait
été donné valablement pour le 31 mars 2008
pour l'appartement sis au chemin [...] à Lausanne (ch. I du
dispositif) (III), que le bail à loyer dudit appartement
était prolongé de manière ultime et
définitive jusqu'au 30
ème
jour suivant le
jugement définitif et exécutoire (ch. Ibis nouveau du
dispositif) (IV) et que G.N.________ quittera l'appartement
entièrement libéré au plus tard le
30
ème
jour dès jugement définitif
et exécutoire (ch. Iter nouveau du dispositif) (V), les ch.
II et III du dispositif étant maintenus (VI). Dans son
mémoire, la recourante a maintenu les conclusions I, III
à VI de son acte de recours et a développé ses
moyens.
L'intimé a conclu au rejet du recours.
En droit
:
1.
Les parties peuvent recourir au Tribunal cantonal contre les
jugements du tribunal des baux comme en matière de recours
contre les jugements du tribunal d'arrondissement en
procédure accélérée ou sommaire (art.
13 LTB [loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux,
RSV 173.655]).
Le recours en nullité (art. 444 et 445 CPC) et le recours en
réforme (art. 451 ch. 2 CPC) sont ainsi ouverts.
Déposé en temps utile, le recours est recevable en la
forme. Dans le mémoire ampliatif, la recourante a
retiré implicitement sa conclusion en nullité en ne
maintenant que ses conclusions en réforme (p. 5) et en
déclarant renoncer à développer des moyens de
nullité (p. 2).
2.
a)
Les conclusions du recours en réforme ne peuvent
être ni nouvelles, ni plus amples, que celles prises en
première instance (art. 452 al. 1 CPC).
La recourante a conclu en première instance que la
requête de l'intimé n'est pas fondée, que le
congé a été donné valablement avec
effet au 31 mars 2008 sans prolongation, qu'à partir du 1er
avril 2008, les loyers versés doivent être
considérés comme indemnité pour occupation
illicite et que le locataire doit libérer
immédiatement les lieux de tout occupant et de tout objet
mobilier, sous réserve de toutes prétentions de la
part de la bailleresse. En deuxième instance, elle conclut
que le congé est valable. Cependant, elle demande aussi
qu'une ultime prolongation de bail soit octroyée et que le
locataire doive quitter les lieux au plus tard le 30ème jour
dès jugement définitif et exécutoire :
nouvelles ou plus amples qu'auparavant, ces conclusions sont
irrecevables.
b)
Dans le cadre du recours en réforme contre un
jugement principal rendu par le Tribunal des baux, les parties ne
peuvent articuler des faits nouveaux, sous réserve de ceux
résultant du dossier et qui auraient dû être
retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction
complémentaire selon l'art. 456a CPC (art. 452 al. 1ter CPC
applicable par le renvoi de l'art. 13 LTB). Dans ces limites, la
Chambre des recours revoit librement la cause en fait et en droit
(art. 452 al. 2 CPC applicable par le renvoi de l'art. 13
LTB).
En l'espèce, l'état de fait du jugement est conforme
aux pièces du dossier; il a été
immédiatement rectifié et complété sur
cette même base.
3.
a)
Comme le constate le jugement attaqué (p. 5), la
résiliation litigieuse constitue un congé ordinaire,
notifié pour l'échéance contractuelle à
l'héritier unique de la locataire défunte et donc
formellement valable. En effet, le décès du locataire
ne met pas fin au contrat, le bail passant aux héritiers,
qui assument les droits et obligations du défunt selon
l'art. 560 CC (cf. Lachat, Le bail à loyer, éd. 2008,
p. 715). La seule question qui se pose est de savoir si ledit
congé est annulable parce qu'il contreviendrait aux
règles de la bonne foi (cf. art. 271 al. 1 CO).
b)
Les premiers juges ont considéré que le
décès de la locataire précédente ne
constituait pas un motif de résiliation pour la bailleresse
puisque le bail avait passé à l'intimé qui ne
faisait pas ménage commun avec sa mère. Quant
à des travaux de rénovation, ils ont retenu que, s'il
était établi que la bailleresse avait l'intention de
les faire exécuter, elle n'avait entrepris aucune
démarche concrète à ce sujet, ne disposait
d'aucun projet précis, n'envisageait que comme une
hypothèse une rénovation impliquant l'octroi d'une
autorisation administrative et n'établissait pas que des
travaux ne pourraient pas intervenir en cours de bail. Le locataire
s'étant déclaré disposé à
accepter tant des travaux que l'augmentation de loyer en
résultant, ils ont considéré que
l'intérêt de la bailleresse à obtenir le
départ de l'intimé n'était pas «
suffisamment sérieux » et ont dès lors
annulé le congé, celui-ci contrevenant aux
règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1
CO.
c)
La recourante prétend qu'elle a un
intérêt important à entretenir l'appartement en
cause et à le louer à une famille, alors que
l'intérêt de l'intimé à demeurer
locataire est faible, puisqu'il dispose d'un autre logement au lieu
de son activité professionnelle.
L'intimé soutient quant à lui que, des travaux de
rénovation pouvant avoir lieu en cours de bail, un
intérêt sérieux de la bailleresse
n'apparaît pas.
4.
a)
Selon l'art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable
lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. Il s'agit
d'un cas d'application de l'art. 2 al. 1 CC, selon lequel chacun
est tenu d'exercer ses obligations selon les règles de la
bonne foi. Pour que le congé soit annulable, il n'est pas
nécessaire que l'attitude de la partie qui résilie le
bail puisse être qualifiée d'abus « manifeste
» de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC. L'art. 271 al. 1 CO
est, en matière d'annulation des congés, la
règle générale. Lorsque aucune des conditions
d'application de l'art. 271 a CO n'est réunie, l'art. 271
al. 1 CO peut trouver application selon les circonstances. Toute
résiliation qui ne repose sur aucun intérêt
digne de protection, qui consacre une attitude déloyale, qui
résulte d'une disproportion manifeste entre les
intérêts en présence ou dont le motif est
manifestement un prétexte, tombe sous le coup de l'art. 271
al. 1 CO. Quant à la motivation du congé, elle doit
également être donnée dans le respect des
règles de la bonne foi. En particulier, les motifs doivent
être vrais. L'auteur de la motivation est lié par les
motifs qu'il a donnés. Il peut cependant les
compléter ou les expliciter en cours de procédure
s'il a de bonnes raisons de le faire, à condition qu'il
n'invoque pas, en cours de procès, de nouveaux motifs,
autres que ceux donnés à l'origine.
L'expéditeur du congé doit prouver la
réalité des motifs qu'il invoque, s'ils sont
contestés. Un congé dont les motifs ne sont pas
prouvés équivaut à un congé non
motivé, voire à un congé mensonger (cf.
Lachat, op. cit., chap. 29, n. 3.8. à 3.10 et 4.1. à
4.3., pp. 732-733, et les réf. citées; Higi,
Zürcher Kommentar, n. 55 ss. ad art. 271, pp. 42 ss.,
spéc. pp.46-47).
b)
A la différence de la résiliation
anticipée du bail, où le motif de dénonciation
donné doit être analysé sous l'angle du devoir
de fidélité ou de loyauté qui lie les parties,
le congé ordinaire donné pour un des termes convenus
n'implique pas l'existence d'un rapport juridique particulier
conditionnant la loyauté consacrée à l'art. 2
al. 1 CC. La résiliation a en effet
précisément pour but de mettre fin, même sans
motif, au contrat existant, ce que prévoyait,
expressément ou implicitement, l'accord passé
à l'origine. On ne saurait donc parler alors d'un devoir de
fidélité. La situation est au contraire assimilable
à celle de deux personnes négociant la conclusion
d'un nouveau contrat et qui, selon la théorie de l'autonomie
de la volonté, sont chacune autorisées à
poursuivre, dans le cadre des pourparlers, la satisfaction
d'intérêts égoïstes. La portée du
principe posé à l'art. 2 al. 1 CC paraît donc
limitée, dans le cadre de l'art. 271 al. 1 CO, à des
cas exceptionnels tels qu'absence de tout intérêt
à l'exercice du droit à la résiliation,
disproportion grossière des intérêts en
présence, désir de vengeance ou de contrainte ou
exercice du droit sans ménagement  (cf. Barbey,
Commentaire du droit du bail, Etude des art. 271-271 a CO, n. 17
ss., spéc. pp. 115 à 117 ; dans le même sens
Higi, op. cit., n. 58 à 62 ad art. 271, pp. 43-44). Dans ce
contexte, le locataire titulaire d'un bail de durée
indéterminée n'a pas un droit à rester
indéfiniment dans l'objet loué. Si la
résiliation a pour lui des conséquences
particulièrement dures, la loi comporte à cet
égard des dispositions protectrices (art. 272 ss. CO), qui
obligent le juge à tenir compte, pour l'octroi d'une
éventuelle prolongation de bail, des intérêts
respectifs des parties. La pesée des intérêts
n'a en revanche pas à intervenir de la même
manière dans l'appréciation de la situation sous
l'angle de l'art. 271 al. 1 CO, qui ne vise que les cas de
disproportion grossière des intérêts en
présence (cf. Higi, op. cit., n. 79 à 81 ad art. 271,
pp. 47-48, avec les ex. cités).
Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est
uniquement de protéger le locataire contre des
résiliations abusives et n'exclut pas un congé
même si l'intérêt du locataire au maintien du
bail paraît plus important que celui du bailleur à ce
qu'il prenne fin; seule une disproportion manifeste des
intérêts en jeu, due au défaut
d'intérêt digne de protection du bailleur, peut rendre
une résiliation abusive (TF 4A_322/2007 du 12 novembre 2007
c. 6; cf. Lachat, op cit., n. 6 s. ad art. 271 CO).
Le caractère abusif ou non de la résiliation
s'apprécie en fonction des circonstances existant au moment
où l'auteur manifeste sa volonté de mettre un terme
au contrat (TF 4A_130/2008 du 26 mai 2008 c. 2.1; TF 4A_322/2007
précité c. 5 in fine et les
références).
5.
a)
Selon la jurisprudence récente du Tribunal
fédéral, le bailleur qui envisage d'entreprendre des
travaux d'assainissement limitant pendant leur durée de
manière importante (erheblich) la possibilité
d'utiliser les locaux loués peut résilier le bail
sans contrevenir aux règles de la bonne foi. Il importe peu
que le locataire se déclare prêt à accepter les
désagréments des travaux et à rester dans les
lieux. Le bailleur a en effet un intérêt
légitime à résilier pour exécuter les
travaux de manière rapide et économique, plutôt
que de devoir accepter des travaux plus longs avec une
réduction de loyer en faveur du locataire (ATF 135 III 112
c. 4.2). Le seul fait que le maintien des locataires dans les
locaux soit techniquement possible n'est ainsi pas constitutif
d'une disproportion manifeste des intérêts.
b)
Il y a encore lieu de préciser, s'agissant du
fardeau de la preuve, que le locataire supporte en principe le
fardeau de la démonstration du caractère abusif du
congé. Le bailleur doit certes collaborer à la
manifestation de la vérité, mais il suffit qu'il
rende vraisemblable la réalité du motif qu'il invoque
(Lachat, La motivation de la résiliation du bail, CdB 2008
p. 76 et réf.). Une preuve stricte n'est donc pas
exigée.
Dès lors, il suffit pour que le congé ne soit pas
contraire aux règles de la bonne foi que le bailleur rende
vraisemblable d'une part la nécessité des travaux de
rénovation invoqués, deuxièmement sa
volonté réelle de les effectuer et
troisièmement que la présence de locataires complique
sérieusement la conduite des travaux.
6.
En l'espèce, il est établi que les appartements de
l'immeuble sis au chemin [...] sont peu à peu
rénovés, en fonction des départs (jgt p. 10).
Le bailleur a produit les décomptes des travaux importants
réalisés dans 4 appartements sur 20 dans cet
immeuble, ainsi que dans d'autres appartements situés dans
les immeubles sis à la même adresse aux numéros
12 et 14 (annexes 1 ss au courrier du bailleur du 27 mai 2008). Le
jugement retient que "la volonté du bailleur de
procéder à la rénovation de l'appartement
litigieux est établie (p. 10), ce qui n'est pas
contesté". Cette appréciation ne prête pas le
flanc à la critique. Le bailleur a en outre exposé
que le coût des travaux envisagés était de
l'ordre de 70'000 fr. et ceux-ci consisteraient en travaux lourds,
notamment la réfection complète de la cuisine avec
remplacement des conduites, le changement des parquets, la pose de
vannes thermostatiques, ainsi que la réfection
complète de la peinture et de l'installation
électrique. Au regard de ces faits établis, la
nécessité des travaux et la volonté
réelle du bailleur de les effectuer, de même, au vu de
leur ampleur, le fait que la présence de locataires en
compliquerait sérieusement la conduite, sont rendus
suffisamment vraisemblables. On ne saurait exiger que l'intention
de rénover soit étayée par des devis
précis fournis par des entreprises; il importe dès
lors peu que la bailleresse ne dispose pas d'un projet
précis de rénovation et envisage encore
différentes hypothèses (cf. jgt p. 11). In casu, la
politique de rénovation menée dans l'immeuble rend
suffisamment vraisemblable, au-delà des simples affirmations
du bailleur, la volonté de celui-ci d'effectuer les
rénovations annoncées, volonté qui n'a pas
été mise en doute par l'intimé selon les
premiers juges.
Les considérations qui précèdent ne conduisent
pas encore à l'admission du recours. En effet, la
présente espèce offre la particularité que le
locataire a expressément accepté les travaux et
surtout qu'il dispose d'une solution de remplacement pendant la
durée des travaux, ayant un appartement de fonction à
Ostermundigen (jgt p. 12). Il en résulte que la conduite des
travaux ne sera pas sérieusement entravée pour le
bailleur, du fait de la présence d'un locataire pendant ce
temps. Pour ce motif, il faut admettre que le bailleur n'a pas
d'intérêt objectif sérieux et digne de
protection au congé. C'est donc à juste titre que les
premiers juges ont annulé le congé donné au
locataire.
7.
En définitive, le recours doit être rejeté et
le jugement confirmé.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont
arrêtés à 1'000 francs.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant en audience
publique,
prononce
:
I.
Le recours est
rejeté.
II.
Le jugement est
confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance
de la recourante sont arrêtés à 1'000 francs
(mille francs).
IV.
La recourante R.________ SA doit
verser à l'intimé G.N.________ la somme de 2'000 fr.
(deux mille francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
V.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président :
L
e
greffi
er
:
Du 27 mai
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
e
greffi
er
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète, par l'envoi de
photocopies à :
‑      Me Pierre Mathyer
(pour R.________ SA),
‑      Me Guillaume
Perrot (pour G.N.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Tribunal des
baux.
L
e
greffi
er
: