vd_findinfo · AP / 2011 / 22 · 2009-06-23 · fr

BAIL À FERME, FERMAGE, NULLITÉ | 42 LBFA, 44 LBFA, 45 LBFA

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 15.12.2010 AP / 2011 / 22

TRIBUNAL
CANTONAL
662/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Séance
du 15 décembre 2010
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Giroud et Creux
Greffier
:
M.              Greuter
*****
Art.
42, 43 et 45 LBFA
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper du recours interjeté
par
M.________
et
F.________
,
toutes deux à [...], défenderesses, contre le jugement rendu le 20 avril 2010 par le Président
du Tribunal d'arrondissement de La Côte dans la cause divisant les recourantes d'avec
R.________
,
à [...], et
P.________
,
à [...], demandeurs.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
En fait :
A.
Par jugement du 23 juin 2009, le Président du Tribunal d'arrondissement de La Côte a dit que
les défenderesses M.________ et F.________, solidairement entre elles, doivent payer aux demandeurs
R.________ et P.________, solidairement entre eux, la somme de 144'153 fr. 55, avec intérêt
à 5% l'an dès le 20 juin 2007 (I), fixé les frais de justice (Il), dit que les défenderesses,
solidairement entre elles, doivent payer aux demandeurs, solidairement entre eux, la somme de 19'222
fr. 10 à titre de dépens (III) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions
(IV).
La Chambre des recours fait sien dans son entier l'état de fait du jugement, qui est le suivant:
"
1.
Le demandeur R.________, [...] et le demandeur P.________ (en qualité de preneurs) ont conclu le
7 juin 1996 avec les défenderesses M.________ et F.________ (en qualité de propriétaires),
un contrat de bail à ferme agricole débutant le 1
er
mars 1997 pour quinze ans. La date d'échéance a été tracée à la main et
remplacée par le 28 février 2013, sans qu'on sache l'auteur de cette modification. Ce contrat
portait sur sept terrains agricoles répartis sur les communes de [...], de [...], de [...] et de
[...], sur un hangar érigé sur l'un de ces terrains, ainsi que sur un terrain viticole. Le
montant annuel du fermage des terrains et des équipements agricoles, y compris le hangar, était
fixé à 29'200 fr., payable en deux versements de 14'600 fr. les 1
er
mars et 1
er
septembre
de chaque année. Celui de la vigne était de 16'800 fr., payable le 1
er
décembre
de chaque année. Le 8 octobre 1996, les parties ont signé une annexe n° 1 au contrat concernant
la culture des arbres fruitiers, qui contenait notamment les clauses suivantes :
" (…)1.
Le bailleur accorde au fermier l'autorisation d'installer à ses frais une culture fruitière
dont le coût est composé :
A) Des frais d'installation (préparation du sol, valeur des plantes, armature, travail de création).
B) Des travaux d'entretien pendant la période juvénile et improductive de la culture jusqu'à
la quatrième année de plantation, c. à d. jusqu'à l'apparition d'un début de
production couvrant les frais d'entretien.
2. Il est convenu que cet investissement établi sur la base du coût final selon factures, sera
amorti en 15 ans à partir de la troisième année de plantation.
3. Pour le cas où serait résilié prématurément, avant l'échéance de
15 ans par le bailleur, ce dernier s'engage à rembourser au fermier :
A) Si la résiliation entre le début du bail et le début de la sixième année
de plantation – Le montant du capital de création défini sous chiffre 1., lettre a, auquel
s'ajoute chaque année jusqu'à ce que la culture aie atteint 6 ans d'âge la valeur
d'accroissement.
B) Si la résiliation intervient entre le début de la sixième de plantation et la fin d'un
bail, le remboursement sera effectué sur la base de la valeur non amortie de la culture fruitière,
soit 6,6% de la valeur maximum (Atteinte à la fin de la cinquième année de plantation)
multiplié par le nombre d'année restant à courir jusqu'à l'expiration du bail.
4. Le fermage de la parcelle ne sera pas majoré de la valeur locative de la culture fruitière.
(…) ".
Le même jour, les parties ont également signé une annexe n° 2 au contrat concernant
l'encépagement de la surface viticole, qui mentionnait notamment ce qui suit :
" (…) 1.
Il est convenu que le fermier prend à sa charge les frais de reconstitution de la vigne. Le type
de culture sera reconstituée en mi-haute, soit un nombre de cep d'environ 6600 ceps/ha. En cas de
résiliation du bail avant l'échéance prévue, une évaluation de l'investissement
fait par le fermier sera effectuée. (…)".
2.
La Commission d'affermage a autorisé l'affermage par parcelle le 7 novembre 1996. Elle ne s'est
pas prononcée sur le montant du fermage.
3.
Le 9 juillet 2001, les parties ont signé un " avenant au bail à ferme du 7 juin
1996 ", dans lequel [...] s'est retiré de l'exploitation. Cet avenant modifiait également
l'art. 3 du contrat de bail à ferme agricole comme il suit :
" (…) Article
3 – prix du fermage
Le montant annuel du fermage des terrains et équipements agricoles est fixé à frs 29'200.--
Le montant annuel de la location de la vigne est fixé à frs 16'800.--
Ainsi le montant total annuel est fixé à
frs
46'000.--. Il sera payé aux propriétaires ou usufruitiers en quatre versements de frs 11'500.--.
Les échéances des paiements (dates auxquelles l'argent doit être sur le ou les comptes
des propriétaires ou usufruitiers) sont au 1er avril, au 1er juillet, au 1er octobre et au 31 décembre
de chaque année. (…) ".
4.
Les demandeurs ayant du retard dans le paiement du fermage, les parties ont tenu une séance le 25
novembre 2003. Le procès-verbal de cette séance mentionne notamment ce qui suit :
" (…)A.S.________ rappelle que c'est R.________ qui a demandé à l'hoirie de
pouvoir reprendre l'exploitation du domaine et que c'est lui-même qui en avait fixé le prix.
Toutefois, consciente que le prix proposé à l'époque était supérieur à
ce qui était admis par le service des fermages, que la situation de l'agriculture a empiré,
l'hoirie envisage de revoir à la baisse le loyer du domaine, ceci pour autant que les engagements
pris pour les 6 prochains mois et décrits ci-dessus soient tenus. ".
A cette occasion, les demandeurs
se sont engagés à rembourser 62'000 fr. à fin 2005.
5.
a) Par lettre du 4 juin 2004, l'agent d'affaires breveté J.________, agissant pour A.S.________
et B.S.________, usufruitiers, a requis des demandeurs le paiement de la somme de 92'268 fr. 15.
b) Par courrier du 17 juin 2004 adressé aux défenderesses, les demandeurs ont fait savoir que
le fermage était trop élevé et ont proposé une modification avec effet rétroactif
depuis 2001 du contrat de bail à ferme agricole, estimant que les fermages étaient trop élevés.
Ils ont ajouté qu'ils ne règleraient que la différence.
6.
Par lettre signature du 20 décembre 2004, les défenderesses et bailleresses ont écrit
aux demandeurs ce qui suit :
" Messieurs,
Vous
trouverez, en annexe et pour votre information, des copies de mes lettres de ce jour à l'adresse
de l'Office des Poursuites, du Tribunal d'arrondissement de La Côte et de la Justice de Paix des
districts de Nyon et Rolle.
Cela
étant , je suis chargé par Mmes M.________ et M.________, p.a. M.________, de procéder
au recouvrement de votre fermage arriéré dont le décompte se présente de la manière
suivante, savoir :
Fermage
du 1
er
janvier 2001 au 30 septembre 2004,
selon
bail bail (sic) à ferme du 7 juin 1996, décision de la
Commission
d'affermage du 7 novembre 1996,
avenant
du 9 juillet 2001 et procès-verbal séance du 25
novembre
2003
fr.    172'500.—
Intérêts
de retard
"       8'416,65
Indemnité
(art. 106 CO)
"         5'000.--
Taxe
OVV 2004
"
1'142.30
Total
fr.    187'058,95
A
déduire
:
Acompte
du 7 mai 2001            fr.  11'500.—
Acompte
du 3 août 2001            "
11'500.—
Acompte
du 21 mai 2002            "   20'000.—
Acompte
du 19 septembre 2002      "   11'500.—
Acompte
du 3 septembre 2003
"
10'000.--
A
reporter
fr.   64'500.--  fr.   187'058,95
Report
fr.   64'500.--  fr.   187'058,95
Acompte
du 17 février 2004  "     5'000.—
Acompte
du 9 juillet 2004  "     8'333.--
"
77'833.—
Dû
au 30 septembre 2004
fr.
109'225,95
Par
même courrier, j'engage des poursuites solidaires contre vous et
j'en
réserve expressément les frais
ainsi
que l'intérêt de retard aux taux légal de 5%.
Par
ailleurs, et conformément aux dispositions de l'art. 21 al. 1 de la loi fédérale sur le
bail à ferme agricole du 4 octobre 1985, je vous impartis le délai légal de
six
mois
pour vous acquitter
des valeurs ci-dessus mentionnées en capital, intérêts et frais. A défaut votre bail
sera résilié à ce terme et mes clientes requerront ensuite, immédiatement et sans
autre avis, votre expulsion sous l'autorité du juge de Paix du district de Nyon.
Naturellement,
mes clientes réservent expressément leurs droits en ce qui concerne le fermage échu ultérieurement
au 30 septembre 2004.
M.________
et F.________ font élection de domicile en mon Etude. Par conséquent, vous voudrez bien prendre
note de mon mandat, m'adresser toute communication relative à cette affaire et vous acquitter dorénavant,
exclusivement
et directement, en mains de l'Office des Poursuites de Nyon ou par versement sur mon compte auprès
de l'UBS S.A. au moyen des bulletins ci-joints.
"
7.
Par courrier daté du 15 mars 2005, les demandeurs se sont adressés à J.________, agent
d'affaires breveté mandaté par les défenderesses, comme il suit :
" (…) A
plusieurs reprises nous avons tenté de dire que le loyer devenait lourd et élevé en expliquant
que malheureusement depuis la signature du bail, les revenus agricoles n'ont fait que de baisser (…).
(…) actuellement en se basant sur les chiffres officiels, le montant des fermages est le double
plus cher des prix actuels. Il faut revoir les calculs et avec un effet rétroactif en se basant
sur la réalité et le concret. Nous le répétons, nous n'y pouvons rien si le revenu
agricole a baissé.
(…) Encore une fois dans un contrat il y a deux parties, quand une des parties annonce un défaut
dans celui-ci, en l'occurrence le montant des loyers, n'est-il pas possible d'envisager une solution
objective.
Pour conclure, nous ne signerons pas de reconnaissance de dette. Nous ne pouvons pas payer la somme que
vous nous imputez pour les raisons évoquées ci-dessus. Nous vous proposons de revoir ce bail
en vous basant sur les prix officiels pratiqués depuis 1997 et nous arriverons à quelque chose
de conforme. ".
8.
a) Par courrier du 22 juin 2005 adressé au mandataire des demandeurs, les défenderesses ont
résilié le bail pour le 31 décembre 2005 pour défaut de paiement.
9.
a) Le 3 janvier 2006, les défenderesses ont requis l'expulsion des demandeurs auprès du Juge
de paix des districts de Nyon et Rolle. Une première audience s'est tenue devant le Juge de paix
le 9 février 2006. Les demandeurs ont notamment invoqué une contre-créance contre les
bailleurs, ainsi que la compensation, et ont requis la suspension de la cause pour leur permettre de
faire fixer le fermage licite par la Commission d'affermage.
b) Les demandeurs ont requis le 15 février 2006 de la Commission d'affermage la fixation du fermage
licite pour la période de 1996 à 2003 et à partir de 2004.
c) Une seconde audience
s'est tenue le 30 mars 2006 devant le Juge de paix. Ce dernier a fait droit à la requête des
défenderesses par ordonnance du 5 avril 2006, laquelle ordonne notamment aux demandeurs de quitter
et rendre les locaux libres pour le 31 mai 2006 à midi (I). Cette ordonnance est notamment libellée
comme suit :
" (…)
considérant
que l'entier de l'arriéré de loyer n'a pas été acquitté dans le délai de
six mois imparti,
(…)
que
le fermage convenu s'applique jusqu'à nouvelle décision,
que
la résiliation du bail est donc valable. "
d) Par décision du 25 septembre 2006, la Commission d'affermage a fixé le fermage maximum des
immeubles agricoles propriété des défenderesses à 24'386 fr. pour la période
de 1996 à 2003 et à 24'598 fr. (1'303 fr. par hectare) pour les années 2004 et suivantes.
Cette décision indique en outre ce qui suit :
" (…) Aux yeux du Service de l'agriculture, dans la mesure où les fermiers
n'auraient pas requis l'adaptation du fermage auprès des bailleresses avant le 17 juin 2004 et que
l'autorité compétente n'a pas fait opposition au fermage dans les délais, il ne serait
pas possible de fixer le fermage licite pour la période antérieure à 2005. Le Service
de l'agriculture se fonde sur un avis de droit de l'Office fédéral de la justice du 11 avril
1999 et sur un arrêt du Tribunal administratif du canton de Schwyz du 30 janvier 2003, dont il ressort
que l'application de l'art. 49 LBFA ne permet pas de modifier un fermage convenu en dehors du cadre de
la procédure d'adaptation du fermage prévue aux art. 10 ou 11 de la Loi fédérale
sur le bail à ferme agricole.
(…)
Dans un arrêt du 30 janvier 2003, le Tribunal administratif du canton de Schwyz a considéré
qu'une décision en constatation au sens de l'art. 49 al. 1 LBFA ne pouvait être appliquée
a posteriori à un contrat de bail à ferme sur un immeuble agricole conclu six ans auparavant.
La Commission d'affermage constate que l'on peut hésiter sur la portée exacte de l'art. 49
LBFA. Dans le doute, et par souci de transparence, la Commission a dès lors décidé de
communiquer aux parties les montants du fermage pour la période 1996 à 2003 et pour la période
2004 et suivantes. La commission n'entend cependant pas se prononcer sur la portée d'une telle décision,
laissant aux parties le soin de la plaider devant les autorités judiciaires civiles. (…) ".
e) La Chambre des recours du Tribunal
cantonal, statuant sur le recours formé par les demandeurs a, par arrêt du 19 octobre 2006,
maintenu la décision du juge de paix et retourné la cause pour qu'un nouveau délai de
départ soit fixé. Suite à cet arrêt, le Juge de paix a fixé un nouveau délai
au 15 novembre 2006 à midi pour quitter et rendre libres les parcelles des défenderesses. Par
lettre du 27 octobre 2006, le conseil des demandeurs a requis du Juge de paix qu'il annule cette décision,
précisant que si cette requête était rejetée, le présent courrier devrait être
interprété comme un recours pour déni de justice. Le Tribunal cantonal, par arrêt
du 5 février 2007, a rejeté le recours (I) et maintenu la décision (II). Les demandeurs
ont également recouru en vain auprès du Tribunal fédéral, ce dernier prononçant
le 26 avril 2007 l'irrecevabilité de leur recours.
Les demandeurs sont assurés
en protection juridique auprès de la Société rurale d'assurance de protection juridique
FRV. Le 27 juin 2007, les défenderesses ont requis des demandeurs le paiement de la somme de 7'665
fr. à titre de dépens compensés dans les différentes procédures les divisant.
Le 7 juin 2007, l'Assurance de protection juridique des demandeurs s'est acquittée de la somme de
5'000 fr. en faveur de Me Laurent Maire, conseil des défenderesses, sous la rubrique
"
P.________ – dépens part. adverse "
.
Le 5 juillet 2007, l'Assurance de protection juridique des demandeurs s'est acquittée de la somme
de 2'665 fr. en faveur de Me Laurent Maire, conseil des défenderesses, sous la rubrique "
P.________ – dépens solde
".
10.
a) Les demandeurs n'ayant toujours pas quitté les parcelles, les défenderesses, par requête
du 25 mai 2007, ont requis du Juge de paix l'exécution forcée de l'expulsion. Par décision
du 17 août 2007, ce dernier a alors fixé un nouveau délai aux demandeurs au 19 octobre
2007 à midi pour quitter les lieux.
Le 12 décembre 2007, dans le cadre de la procédure d'exécution forcée présidée
par le Juge de paix, les demandeurs ont libéré toutes les parcelles, à l'exception toutefois
de la parcelle [...] où se trouve un hangar. Le 30 janvier 2008, ils ont libéré le hangar
et l'huissier présent a considéré les opérations d'exécution forcée comme
terminées. Le 31 janvier 2008, comme il avait été convenu entre les parties lors de la
séance d'exécution forcée du 30 janvier 2008, les demandeurs ont débarrassé
le portakabin sis sur la parcelle [...].
b) Les défenderesses allèguent que les demandeurs ne remplissent pas leurs obligations de fermiers,
par exemple qu'ils ont du retard dans le paiement de toutes leurs factures, et qu'ils ont provoqué
une inondation sur un verger en juillet 2007 en utilisant des machines agricoles à côté
d'une fontaine dont ils auraient ainsi altéré le débit. Sur ce dernier point les demandeurs
allèguent que la fontaine est alimentée par une source au débit forcément variable
et que l'inondation était due à un phénomène naturel, savoir la résurgence d'eau
de la nappe phréatique souterraine, en cas de forte pluie. Les témoignages K.________, boursier
communal, V.________, trésorier du syndicat d'arrosage, et H.________, conseillère communale,
ainsi que la pièce 121 émanant d'un livreur de piquets, confirment que les demandeurs ont eu
des problèmes de paiements. Le témoin W.________, qui a des relations professionnelles avec
les deux parties, confirme qu'il y a eu, une fois, amoncellement de boue après de fortes pluies,
à côté de la vigne, et que le débit d'une source est variable. Le témoin H.________
a aussi pu observer, en juillet 2007, un amoncellement de boue. Le témoin A.S.________, père
des défenderesses, confirme que la fontaine avait un débit variable, plus important en cas
de fortes pluies, et que les demandeurs l'ont altéré par leur intervention et causé une
inondation. Ce dernier témoignage, vu ses liens avec une partie, ne sera retenu que s'il est corroboré
par une autre preuve. Ce n'est pas le cas en l'espèce, en ce qui concerne la cause de l'inondation.
Par courriers des 17 et 27 juillet 2007, le conseil des demandeurs a rappelé leur position sur la
cause de cet événement. On retiendra de tout ce qui précède uniquement que les demandeurs
ont effectivement eu des difficultés de paiement, pas seulement vis-à-vis des défenderesses.
c) Le 7 février 2008, le Juge de paix du district de Nyon a établi un " constat d'urgence "
concernant l'état de la parcelle [...]. Ce document mentionne notamment ce qui suit :
" (…)
Hangar
La porte d'entrée coulissante, côté sud, ne se ferme pas ; elle est voilée et
enfoncée (photos 2 et 3).
De la boue et de la terre recouvrent le sol bétonné du hangar (4 et 5). Dans le fond du hangar
côté nord est, le sol est recouvert de crottes (photos 6 et 7).
La porte d'entrée coulissante, côté nord, ne se ferme pas ; la pièce de fixation
au sol est cassée (photo 8). Des griffures profondes apparaissent sur la porte extérieure et
des trous en façade (photos 9 et 10).
Le tuyau d'écoulement de la chéneau du toit, côté sud-ouest, est déboîté
(photo 11). Celui côté sud-est a été percé (photo 12). Le tuyau d'arrivée
d'eau, près de la porte d'entrée sud, n'est plus fixé à son extrémité et
le robinet est manquant (photo 13).
A l'ouest
du hangar
Un tas de fumier (photo 14). Un plaque de béton (photo 15). Deux restes de brasiers avec des
matériaux non enflammables comme par ex. des plaques de fer et des tuiles (photos 16 et 17). Des
feuilles de plastique partiellement enterrées dans le sol (photo 18).
Au sud
du hangar
Un amoncellement de gros cailloux comblant un trou et 2 arbres mi-tige (photo 19), divers buissons et
arbustes (20 et 21).
A l'est
du hangar
De la paille, des morceaux de bois (photos 22 et 23). Des griffures profondes sur la façade du hangar
(photos 24 et 25).
L'accès nord du hangar est défoncé et boueux (photo 26).
Les propriétaires émettent des réserves sur l'état du terrain lorsque le portakabin
appartenant à P.________ aura été débarrassé, et au bon fonctionnement du tableau
électrique se trouvant à l'intérieur du hangar. (…) ".
11.
Pour les années de bail 1997 à 2005, les demandeurs ont versé aux défenderesses un
montant total de 261'833 francs. En effet, ils se sont régulièrement acquittés du fermage
annuel conventionnel de 46'000 fr. jusqu'au 28 février 2001, soit un total de 184'000 fr. (=46'000
fr. x 4). Depuis lors, ils se sont acquittés des fermages annuels suivants :
Du 1
er
mars 2001 au 28 février 2002
fr.
23'000.00
Du 1
er
mars 2002 au 28 février 2003
fr.
31'500.00
Du 1
er
mars 2003 au 28 février 2004
fr.
10'000.00
Du 1
er
mars 2004 au 28 février 2005
fr.
13'333.00
Ils n'ont plus rien versé ensuite jusqu'à leur départ.
12.
Les défenderesses allèguent que les demandeurs ont mal entretenu leurs parcelles, que l'exploitant
qui leur a succédé a dû engager pour au moins 12'000 fr. de frais de remise en état
et qu'elles ont supporté ce coût en renonçant à réclamer la première année
de loyer. Le témoin B.________, fermier qui a succédé aux demandeurs, confirme que les
parcelles étaient mal entretenues, qu'il y avait de mauvaises herbes, des cailloux, que les cultures
manquaient de terre, que les rangées de plantation d'arbres étaient lacunaires, etc., et qu'il
avait bénéficié, la première année, d'une réduction de loyer de 700 fr.
par hectare pour 4,2 hectares, soit 2'940 fr., sur un fermage total de 20'200 francs. Le témoin
L.________, qui a succédé aux demandeurs pour la partie viticole, a aussi confirmé qu'il
y avait beaucoup de souches manquantes, que les piquets de soutien étaient mal plantés, etc.,
de sorte que les défenderesses lui avaient fait cadeau du premier loyer annuel, par 12'000 fr.,
pour compenser son travail de remise en état. Contre le reproche qui leur est fait d'avoir mal entretenu
leur verger, les demandeurs allèguent que la parcelle concernée était une gravière
jusqu'en 1996 et que cela aurait eu pour effet de rendre instable le sol et donc les plantations. Le
témoin confirme l'existence antérieure de cette gravière sur une partie des parcelles
et sa possible incidence sur les plantations. Les pièces produites indiquent que l'extraction a
eu lieu jusqu'en novembre 1997 et que la remise en état définitive des parcelles concernées
a été réalisée entre août 1997 et juin 1998. Or, selon des directives sur la
remise en culture des gravières, une prairie longue durée doit être installée durant
les premières années. On retiendra de ce qui précède que les fermiers ayant succédé
aux demandeurs ont trouvé les plantations en mauvais état, sans qu'on puisse dire si tout était
dû à un défaut d'entretien, et que les défenderesses leur ont accordé une réduction
de loyer pour ce motif.
13.
Le 28 septembre 2006, le conseil des défenderesses a adressé à M.________ une facture
de 8'839 fr. 10. Le 31 mai 2007, il en a envoyé une de 10'280 fr. 50 à F.________. Le 11 février
2009, il a envoyé aux défenderesses une facture de 36'107 francs.
14.
En cours d'instance, deux expertises ont été effectuées.
a) Le premier rapport d'expertise, établi en date du 23 janvier 2008 par A.________ Sàrl, filiale
de l'Association vaudoise de promotion des métiers de la terre (Prométerre), retient en substance
ce qui suit :
"
3
Détermination
de la valeur actuelle des arbres fruitiers
3.1
Valeur
selon l'annexe n° 1 du 8 octobre 1996 au bail à ferme du 7 juin 1996
Méthode
de calcul
Chaque variété est estimée individuellement en raison des années de plantation différente.
Pour chaque variété, le calcul est basé sur les normes tirées de l'ouvrage " arboriculture
fruitière ", édité en 1998 par la Commission intercantonale romande et tessinoise
d'arboriculture. Pour les postes de frais où des informations précises étaient disponibles,
nous nous sommes basés sur les renseignements fournis par P.________ pour l'établissement de
l'estimation effectuée par U.________ en date du 16 novembre 2006.
Pour les lots n°
s
5 et 6, les cinq premières années n'étant pas encore révolues, l'estimation se fait
sur la base des frais de mise en place du verger, auxquels sont ajoutés les frais d'accroissement
de la culture (point 3 A de la convention).
Les autres lots étant déjà en production, l'estimation se base sur 6.6% de la valeur maximale
(atteinte à la fin de a cinquième année de plantation) de mise en place et d'accroissement
multipliés par le nombre d'années restantes jusqu'à la fin des quinze années d'amortissement
(point 3 B de la convention),
La qualité de la plantation n'a pas été prise en considération, puisque ce critère
n'est pas inclus dans le mode de calcul stipulé dans le bail.
Résultats
Compte tenu de ce qui précède et en résumé des annexes n°
s
3 à 6, nous estimons la valeur totale à
Fr.
190'600.-
.
3.2
Valeur
compte tenu de l'état d'entretien de la culture
Lors de la visite, il est clairement apparu que l'état général du verger laissait à
désirer. Ceci est dû principalement à une infestation importante de campagnols, contre
lesquels il est difficile de lutter une fois les arbres en place. Les installations de soutien ont également
souffert de la verse des arbres.
En tenant compte de ce fait, la valeur actuelle du verger est inférieure à celle qu'aurait
un peuplement en bon état. La perte de valeur peut être estimée à environ 20%.
La valeur totale compte tenu de l'état d'entretien du verger est donc de
Fr.
152'500.-
.
4
Estimation
des frais de transformation de la vigne
Méthode
de calcul
L'estimation des frais engagés pour transformer la vigne basse en mi-haute est basée sur les
références publiées par Agridea (anc. SRVA) dans son fascicule intitulé " Valeur
de l'actif plantes en viticulture ", chap. 4.1, édition de 1998.
Les valeurs figurant dans cette brochure étant celles de 1997, aucune indexation n'a été
nécessaire.
Nous prenons en compte l'arrachage d'une ligne sur trois sur toute la surface de la parcelle, puis, dans
la partie transformée en mi-haute, l'arrachage des installations de soutien des lignes restantes
et leur remplacement par les nouvelles structures, soit les piquets métalliques, cinq fils de fer
et les amarres. Les frais de remise en état du terrain après arrachage des lignes afin de permettre
le passage du tracteur sont compris dans le calcul.
Les frais sont divisés en deux catégories :
§
Frais d'arrachage des installations
de soutien et des plants
§
Frais de mise en place
des nouvelles installations de soutien
Pour chaque catégorie, nous distinguons les frais de main d'œuvre et les frais de mécanisation
et de matériel.
La norme relative aux frais de main d'œuvre pour l'arrachage a été majorée d'un tiers
dans le présent calcul, afin de prendre en compte le temps supplémentaire nécessaire à
l'arrachage d'une ligne sur trois tout en ménageant les lignes restantes, par rapport à un
arrachage systématique de toute la parcelle.
Le coût horaire de la main d'œuvre appliqué dans les normes utilisées est basé
sur une moyenne tenant compte du fait que les heures de travail sont effectuées en partie par le
chef d'exploitation et en partie par les employés, voire des personnes moins qualifiées.
La partie des frais de mécanisation liée uniquement à l'arrachage a été estimée
à fr. 5.- par are.
Résultats
Tenant compte de ce qui précède, et en résumé de l'annexe n° 7, nous estimons
les frais nécessaires à la transformation de la vigne basse en vigne mi-haute à
Fr.
20'700.-
(arrondi). (…) "
Cet expert a été entendu à l'audience de jugement et a confirmé ses conclusions.
b) Une seconde expertise a été confiée à C.________, ingénieur agronome. Dans
son rapport, qui est parvenu au greffe du Tribunal de céans le 20 août 2008, il a répondu
comme suit aux allégations des parties :
" (…) J'ai rencontré certaines difficultés à analyser ce dossier pour
les raisons suivantes :
·
Les surfaces agricoles
ont été cultivées depuis une saison par le nouveau fermier.
·
Une grande partie des litiges
a déjà été corrigée entre temps
.
·
Les vergers mis en cause
n'ont pas été travaillés depuis le mois de novembre 2007
.
C'est pour cela que mon analyse se base partiellement sur les dires des deux parties ainsi que sur les
informations fournies par le nouveau fermier.
92.
Ils
n'ont en outre pas planté correctement les piquets du verger.
Expertise :
Lors
de ma visite du 14 août 2008 le verger n'avait pas été exploité depuis novembre 2007.
D'après
mes constatations lors de ma visite, les piquets semblent avoir été plantés correctement.
Cependant,
l'installation est relativement légère et bon marché, les piquets sont de qualité
modeste (qualité du bois médiocre et diamètre trop étroit).
Mettre
en place une installation légère est un choix professionnel qui nécessite par la suite
un entretien plus régulier (remplacement des piquets abîmés ou cassés, retendre les
fils, etc.). D'après l'état des lieux de ce jour, il est évident que l'entretien régulier
nécessaire n'a pas été fait.
D'après
les photos du verger prises par les propriétaires durant l'hiver 07-08, le mauvais état des
piquets est déjà perceptible alors que P.________ vient, à cette époque, de cesser
son activité.
93.
Ils
n'ont jamais installé le filet anti-grêle alors que la grêle est fréquente dans la
région de [...].
Expertise :
[...] est effectivement une région régulièrement touchée par la grêle.
Différents
éléments sont à soupeser par un agriculteur lors de la décision de poser ou non un
filet anti-grêle :
1.
Autorisation (Autorité,
propriétaire)
2.
Stratégie de production
3.
Choix personnel de l'exploitant
J'ai
constaté lors de ma visite que P.________ a choisi de ne pas poser de filet anti-grêle, alors
que l'on peut effectivement remarquer que les exploitations horticoles aux alentours sont toutes munies
de ces filets.
94.
Une
nouvelle exploitation rentable du verger nécessiterait la réfection complète de la structure
du verger.
Expertise :
Au
vue de l'état du verger lors de ma visite, je considère que la moitié du verger (côté
sud est, contre les immeubles) est récupérable, alors que l'autre moitié, (côté
nord ouest) serait très difficilement re-cultivable.
Le
fait de ne pas avoir exploité le verger durant 2008 a contribué en partie, à la détérioration
des arbres et des installations de soutien.
Comme
le mentionne le chef de la station d'arboriculture de [...], Monsieur [...], dans sa lettre du 28 juillet
08, le verger présente dans son état actuel, peu d'intérêt pour un arboriculteur.
98.
Les
demandeurs n'entretiennent pas convenablement les parcelles et n'en prennent pas soin comme ils leur
incombent de le faire.
Expertise :
Au
jour d'aujourd'hui, c'est-à-dire une année après la cessation d'exploitation du fermier
mis en cause, il est impossible de juger de ce point sur place.
Cependant,
d'après les photos mises à disposition par les propriétaires il semble effectivement que
les bordures auraient été mal entretenues.
99.
Le
mode d'exploitation qu'ils ont choisi occasionne une érosion répétée des limons qui
finissent sur la route en aval.
Expertise :
Lors
de la visite il a été impossible de constater ce point.
Selon
les dires du fermier mis en cause, de nombreuses cultures maraîchères ont été cultivées
sur les parcelles (carottes, oignons, haricots), pendant la durée de son contrat.
Les
cultures maraîchères, il faut le préciser, mettent de manière générale
plus à contribution la structure du sol.
L'érosion
est relativement difficile à maîtriser sur un terrain en pente. Le fait de cultiver des cultures
maraîchères accentue encore le problème.
Pour
maîtriser ce phénomène dans les terrains en pente il aurait fallu faire des semis directs,
avec plusieurs bandes herbeuses à travers la parcelle et travailler le terrain en travers, contrairement
à ce qui a été fait.
100.
L'absence
d'entretien par les demandeurs engendre régulièrement des venues d'eau importantes à la
moindre pluie ce qui provoque des dégâts considérables en aval.
Expertise :
Lors
de la visite aucun constat n'a été possible.
Les
photos mises à disposition par les propriétaires ne permettent pas non plus de constater la
situation étant donné que les circonstances météorologiques, lors de la prise des
photos, ne sont pas connues (pluies abondantes, etc.).
101.
Pensant
évite les dégâts, les demandeurs ont réalisé une tranchée qui, loin d'éviter
les venues d'eau, dévalorise et dénature les parcelles.
Expertise :
Le
petit bout de fossé crée par le fermier (selon ces dires, pour récupérer l'eau) ne
dénature pas la parcelle et les frais pour le combler ne seraient pas importants (estimé à
environ CHF 1000.-).
102.
Alors
que le terrain est encore humide, les demandeurs ont pris l'habitude d'utiliser des machines lourdes,
ce qui provoque d'énormes dégâts à la structure du sol et compromet les futures récoltes.
Expertise :
Ce
point n'a pu être jugé lors de la visite.
D'après
les photos, les dires des propriétaires et du fermier, les dégâts ont été crées
lors des récoltes des cultures maraichères.
Les
machines utilisées ne sont pourtant pas extrêmement lourdes, mais peuvent par contre travailler
dans n'importe quelle condition météorologique contrairement aux machines permettant de récolter
les céréales qui ne sont utilisées que par temps sec.
Les
roues étroites des machines leur permettant de passer entre les lignes est également un élément
à prendre en considération car la portance est moindre et peut ainsi abimer les terrains.
Les
passages fréquents (un passage par ligne la plupart du temps) peuvent contribuer à amplifier
les dégâts sur les terrains.
Voir
le point 99
103.
Alors
qu'une nappe phréatique existe sous les parcelles, ce que ne peuvent ignorer les demandeurs, ils
stockent les déchets organiques sans aucune protection.
Expertise :
Lors
de la visite plus rien n'était visible.
Les
photos mises à disposition par les propriétaires montrent des stocks importants de déchets
de cultures maraîchères aux abords des parcelles.
Selon
les dires du fermier, les déchets restaient stockés moins de 2 mois.
Etant
donné qu'il s'agissait de déchets frais et que la décomposition de déchets de légumes
se trouve être relativement lente, le risque de pollution de la nappe phréatique est moindre.
On
peut cependant préciser que l'aspect visuel sans protection n'est pas plaisant.
104.
La
haie séparant les parcelles de la route n'est pas entretenue et est recouverte de vigne vierge allant
jusqu'à la route.
Expertise :
Lors
de la visite ce point n'a pu être jugé.
Les
photos mises à disposition par les propriétaires laissent cependant supposer que la haie n'a
été que peu ou pas du tout entretenue.
112.
Lors
de l'utilisation des machines agricoles, les demandeur ont cassé ou endommagé la conduite d'eau
menant à la fontaine.
Expertise :
Lors
de la visite, j'ai pu constater que l'eau coulait abondamment, ce qui laisse supposer que la conduite
n'est que très peu ou pas du tout abîmée. Cependant cela reste une supposition car pour
pouvoir en avoir la certitude il faudrait pouvoir creuser, ou faire passer une caméra spécialisée
dans les tuyaux pour constater l'état.
Il
faut par contre préciser que le débit d'eau de la fontaine qui, selon les informations reçues
est alimentée par des sources, peut être très variable.
113.
Les
frais de réparation ou de remise en état de la conduite d'eau ne sont pas inférieurs à
CHF 20'000.-.
Expertise :
Sans
constat plus précis (voir point 112.) il est impossible de juger du montant des dégâts.
114.
En
raison du mauvais entretien par les demandeurs des parcelles, de nombreux travaux devront être effectués
par les défenderesses avant de pouvoir relouer les parcelles ou les utiliser elles-mêmes.
Expertise :
Lors
de la visite, ce constat n'est plus possible étant donné que le nouveau fermier, B.________,
exploite déjà les terrains depuis une saison.
D'après
les dires de ce dernier, différents travaux ont été effectués à sa demande,
comme par exemple le curage des fossés et l'entretien des bordures.
Ces
derniers ont été pris en charge par les propriétaires et en partie par le nouveau fermier.
115.
Le
coût de ces travaux ne sera pas inférieur à CHF 40'000.-.
Expertise :
Une
estimation de ma part est impossible au jour d'aujourd'hui étant donné que les dégâts
ne sont plus visibles.
Pour
déterminer cette somme précisément, il serait nécessaire d'obtenir une facture de
la totalité des travaux effectués (y compris les travaux effectués par le nouveau fermier)
pour permettre l'exploitation des parcelles.
116.
C'est
ainsi qu'une somme total de CHF 60'000.- est due par les fermiers à titre de réparation des
dommages.
Expertise :
Voir
expertise des points 113 et 115.
123.
Les
vergers représentent une partie infime des parcelles.
Expertise :
Considérant
le potentiel de valeur ajoutée, la surface du verger est importante en comparaison à la surface
totale de cette exploitation.
124.
Ils
représentent seulement 3.3 hectares des parcelles.
Expertise :
La
surface plantée en arbres fruitiers représente 4,24 hectares.
127.
La
plus grande partie du verger a été plantée en cours de procédure d'expulsion par
les requérants soit après la résiliation du contrat de bail.
Expertise :
Variété
Date de plantation
Surface (ha)
1.
Golden
1999              0.81
2.
Harrow sweet              2000
0.68
3.
Pink lady              2001
0.89
4.
Braeburn              2002
0.6
5.
Golden
2004              0.5
6.
Gala
2005              0.55
7.
Divers
1999              0.21
TOTAL
4.24
La
date du début de la procédure doit être connue par le Tribunal.
178.
Elles
devront réparer ou remplacer les portes coulissantes, côté sud et nord.
Expertise :
Lors
de la visite j'ai pu constater que les pertes fermaient correctement et semblaient être dans un
état tout à fait convenable.
Selon
les dires du fermier actuel, c'est lui qui a pris la réparation des portes à sa charge. Selon
la facture fournie par le fermier, les coûts se sont élevés à CHF 247.-.
Selon
les dires de P.________, les portes étaient déjà abîmées lorsqu'il a repris
l'exploitation en fermage.
Pour
de plus amples précisions il faudrait se référer au constat d'urgence effectué le
30 janvier 2008.
178.
Elles
devront réparer ou remplacer les façades du hangar.
Expertise :
Lors
de la visite, j'ai constaté que plusieurs tôles ont été abîmées par des
machines ou par la manutention de palox ou de palettes.
Pour
remettre la façade de l'hangar en parfait état il faudrait changer une vingtaine de panneaux.
Cette réparation peut être estimée entre CHF 6'000.- et CHF 8'000.-.
Il
m'est cependant impossible de déterminer les dates auxquelles les tôles ont été abîmées.
180.
Elles
devront réparer ou remplacer le tuyau d'écoulement coté sud-est.
Expertise :
Lors
de ma visite, le tuyau d'écoulement était en bon état.
Selon
les dires de B.________, le nouveau fermier de l'exploitation, il aurait réparé ce tuyau lui-même.
181.
Elles
devront racheter et installer le robinet manquant.
Expertise :
Lors
de la visite, le robinet était en place et l'installation fonctionnait.
Selon
les dires de B.________, il aurait remplacé le robinet à ses fais.
P.________
quant à lui affirme avoir raccordé l'eau et installé le robinet à ses frais et c'est
pourquoi il l'a repris au terme du contrat de fermage.
182.
Elles
devront débarrasser le tas de fumier, la plaque de béton, les matériaux non inflammables,
les feuilles de plastique, l'amoncellement de gros cailloux, les arbres et divers arbustes et buissons,
la paille et les morceaux de bois.
Expertise :
Lors
de la visite les alentours de l'hangar étaient propres et rangés, il ne reste plus de trace
des différents éléments cités ci-dessus.
Pourtant,
selon les photos remises par les propriétaires datant de juillet 2007, de nombreux déchets
se trouvent effectivement sur les lieux, autour de l'hangar.
B.________,
le nouveau fermier m'a remis une facture lors de notre entrevue qui démontre que les déchets
ont été évacués à sa demande.
183.
Elles
devront remettre en état l'accès nord du hangar.
Expertise :
Lors
de ma visite l'accès nord du hangar était parfaitement praticable. Une couche de tout-venant
recouvrait le sol.
Selon
les dires du nouveau fermier, B.________, des travaux ont été effectués par lui-même
et à ses frais. Il a rajouté 140 m
3
de tout-venant qui a été réparti sur 300 m
2
.
184.
Le
coût de ces travaux et remise en état n'est pas inférieur à CHF 30'000.-.
Expertise :
Sur
la base des informations reçues, je constate que la plupart des problèmes mentionnés dans
les points précédents ont déjà été corrigés. Il suffit donc d'obtenir
la totalité des factures concernant les travaux réalisés.
Seul
deux éléments restent en suspens :
·
Le remplacement des tôles
de la façade du hangar estimé entre CHF 6'000.- et CHF 8'000.-
·
L'évacuation du tas
de débris, que l'on peut estimer à CHF 1'500.-
Conclusion :
Après
avoir analysé chacun des points, j'en arrive aux conclusions suivantes :
·
L'expertise a eu lieu bien
trop tard, il aurait été plus constructif de l'effectuer au moment même de la cessation
d'activité de P.________ sur l'exploitation.
·
Sur un nombre trop important
de points, je n'ai eu d'autre choix que de me référer aux éléments d'informations
fourni par l'une ou l'autre des parties.
·
L'état général
du verger est regrettable.
·
De nombreux arbres sont
morts.
·
L'installation de soutien
est en mauvais état.
·
Pas de culture en 2008.
·
Les photos fournies par
les propriétaires se trouvent en annexe.
·
La facture fournie par
B.________ (nouveau fermier) est jointe en annexe.
(…) ".
Cette facture, de 12'043 fr. 30,
a été adressée le 20 juin 2008 par B.________ aux défenderesses.
15.
a) Par demande du 29 mai 2007, R.________ et P.________ ont pris contre M.________ et F.________, avec
suite de frais et dépens, les conclusions suivantes :
" I. La résiliation
du bail à ferme agricole du 7 juin 1996, portant sur des terrains agricoles et viticoles des communes
de [...], [...], [...] et [...] , notifié par M.________ et F.________ à R.________ et P.________
pour le 31 décembre 2005 est nulle.
II. M.________ et F.________ sont les débitrices solidaires, subsidiairement selon ce que justice
dira, et doivent immédiat paiement à R.________ et P.________, solidairement entre eux, subsidiairement
selon ce que justice dira, d'un montant de fr. 17'337.- (dix sept mille trois cent trente sept francs),
avec intérêt à 5 % l'an dès le 28 février 2006.
Subsidiairement
III. M.________ et F.________ sont les débitrices solidaires, subsidiairement selon ce que justice
dira, et doivent immédiat paiement à R.________ et P.________, solidairement entre eux, subsidiairement
selon ce que justice dira, d'un montant de
fr.
17'337.-
(dix sept mille
trois cent trente sept francs), avec intérêt à 5 % l'an dès le 28 février 2006.
IV. M.________ et F.________ sont les débitrices solidaires, subsidiairement selon ce que justice
dira, et doivent immédiat paiement à R.________ et P.________, solidairement entre eux, subsidiairement
selon ce que justice dira, d'un montant de
fr.
150'000.-
(cent cinquante
mille francs), avec intérêt à 5 % l'an dès le 31 décembre 2005. ".
b) Par réponse du 22 octobre 2007, les défenderesses ont conclu, avec suite de frais et dépens,
à ce que la demande du 29 mai 2007 soit rejetée (I), et ont pris les conclusions reconventionnelles
suivantes :
" II. Les demandeurs
solidairement entre eux sont les débiteurs des défenderesses et leur doivent immédiat
paiement de la somme de CHF 109'225.95 (cent neuf mille francs deux cent vingt cinq et nonante cinq centimes)
avec intérêt de 5 % l'an dès le 20 décembre 2004 à titre d'arriérés
de loyers.
III. Les demandeurs solidairement entre eux sont les débiteurs des défenderesses et leur doivent
immédiat paiement de la somme de CHF 60'000.- (soixante mille francs) avec intérêt de
5 % l'an dès la date du jugement à intervenir à titre de réparation du dommage. ".
Elles ont invoqué la compensation.
c) Les demandeurs se sont déterminés
sur la réponse en date du 7 janvier 2008, et ont conclu au rejet des conclusions reconventionnelles
formulées dans la réponse du 22 octobre 2007.
d) Par nova du 7 mars 2008, les demandeurs ont retiré leurs conclusions principales I et II prises
au pied de la demande du 29 mai 2007, et modifié leurs conclusions subsidiaires III et IV comme
il suit :
" III. R.________
et P.________ ne sont pas les débiteurs de M.________ et de F.________ à titre de fermage des
parcelles [...] et [...] de la Commune de [...], [...], [...] et [...] de la commune de [...], [...]
de la commune de [...], [...] de la Commune de [...] et quittance leur est donnée du paiement du
fermage de ces parcelles au 31 janvier 2008.
IV. M.________ et de F.________ sont les débitrices solidaires, subsidiairement selon ce que Justice
dira, et doivent immédiat paiement à R.________ et P.________, solidairement entre eux, subsidiairement
selon ce que Justice dira, d'un montant de
fr. 211'300.-
(deux cent onze mille trois cents francs) avec intérêt à 5 % l'an dès le 31 décembre
2005. ".
e) Les défenderesses se sont déterminées sur ces nova le 11 mars 2008. Elles ont en outre
confirmé la conclusion principale de leur réponse du 22 octobre 2007 et modifié leurs
conclusions reconventionnelles comme il suit :
" II. Les demandeurs
solidairement entre eux sont les débiteurs des défenderesses et leur doivent immédiat
paiement de la somme de CHF 109'225.95 (cent neuf mille francs deux cent vingt cinq et nonante cinq centimes)
avec intérêt de 5 % l'an dès le 20 décembre 2004 à titre d'arriérés
de loyers.
III. Les demandeurs solidairement entre eux sont les débiteurs des défenderesses et leur doivent
immédiat paiement de la somme de CHF 90'000.- (nonante mille francs) avec intérêt de 5
% l'an dès la date du jugement à intervenir à titre de réparation du dommage. ".
f)
Par réponse complémentaire
datée du 13 mars 2009, les défenderesses ont confirmé leur conclusion principale prise
au pied de leur réponse du 22 octobre 2007 et ont augmenté leurs conclusions reconventionnelles
comme suit :
" II. Les demandeurs solidairement entre eux sont les débiteurs des défenderesses
et leur doivent immédiat paiement de la somme de CHF 152'167 (cent cinquante deux mille francs cent
soixante sept centimes) avec intérêt à 5 % l'an dès le 1
er
mars 2006 à titre d'arriérés de loyers.
III. Les demandeurs solidairement entre eux sont les débiteurs des défenderesses et leur doivent
immédiat paiement de la somme de CHF 137'965.90 (cent trente sept mille neuf cent soixante cinq
francs et nonante centimes) avec intérêt à 5 % l'an dès la date du jugement à
intervenir à titre de réparation du dommage. ".
g) Les demandeurs ont déposé des déterminations complémentaires le 30 mars 2009,
concluant au rejet des conclusions formulées par les défenderesses au pied de leur réponse
complémentaires du 13 mars 2009. Ils ont invoqué la compensation."
En droit, le premier juge a en substance retenu que, dès la conclusion du bail à ferme, seul
le fermage licite tel que fixé par la Commission d'affermage le 25 septembre 2006 était dû,
que, partant, les demandeurs devaient verser aux défenderesses le montant du fermage licite du 1
er
mars 2001 jusqu'au 31 janvier 2008, sous déduction des montants déjà versés, et que
les défenderesses devaient restituer aux demandeurs le montant versé en trop pour les années
1997 à 2001. Il a encore retenu que tant les demandeurs que les défenderesses avaient droit
à une indemnité, les demandeurs en raison des investissements qu'ils avaient réalisés
et les défenderesses conformément à l'équité et au vu des circonstances du cas
d'espèce. Il a compensé les créances dues par les défenderesses aux demandeurs, laissant
un solde de 144'153 fr. 55 en faveur de ceux-ci.
B.
M.________ et F.________ ont recouru contre ce
jugement par acte du 3 mai 2010 en concluant, avec suite de frais et dépens, à titre principal,
à la réforme en ce sens que R.________ et P.________, solidairement entre eux, sont reconnus
débiteurs de M.________ et F.________, solidairement entre elles, de la somme de 152'167 fr., avec
intérêt à 5% l'an dès le 1
er
mars 2006, à titre d'arriérés de fermages, ainsi que de la somme de 137'965 fr. 90 avec
intérêt à 5% l'an dès la date du jugement à titre de réparation du dommage,
subsidiairement à l'annulation et au renvoi du jugement entrepris pour nouvelle décision dans
le sens des considérants à intervenir. Les recourantes ont exposé leurs moyens par mémoire
du 16 août 2010 et produit un bordereau de pièces.
Par mémoire du 20 octobre 2010, les intimés ont conclu, avec suite de dépens, au rejet
du recours.
En droit
:
1.
a)
Les anciennes voies de recours demeurent applicables
conformément à l'art. 405 al. 1 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008;
RS 272).
Les art. 444, 445 et 451 ch. 3 CPC-VD (Code de procédure civile vaudois du 14 décembre 1966;
RSV 270.11) ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme contre les jugements principaux
rendus par un président de tribunal d'arrondissement.
En l'espèce, les recourantes concluent à la réforme, subsidiairement à l'annulation.
Elles ne font toutefois valoir aucun moyen spécifique de nullité à l'appui de leur conclusion
en annulation, de sorte que celle-ci est irrecevable, la cour de céans n'examinant que les moyens
de nullité dûment développés (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise,
3
e
éd., Lausanne 2002, n. 2 ad art. 465 CPC-VD). Il convient dès lors d'examiner uniquement
le recours en réforme, celui-ci étant pour le surplus formellement recevable.
b)
Saisie d'un recours en réforme contre un jugement principal rendu par un président de tribunal
d'arrondissement, la Chambre des recours revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452 al.
2 CPC-VD). Les parties ne peuvent toutefois articuler des faits nouveaux, sous réserve de ceux qui
résultent du dossier et qui auraient dû être retenus ou de ceux pouvant résulter
d'une instruction complémentaire selon l'art. 456a CPC-VD (art. 452 al. 1ter CPC-VD).
Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur la base du dossier, sans réadministration
des preuves déjà administrées en première instance. Il développe donc son raisonnement
juridique après avoir vérifié la conformité de l'état de fait du jugement aux
preuves figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété
au moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
En l'espèce, l'état de fait du jugement est conforme aux pièces du dossier et aux autres
preuves administrées. Il n'y a pas lieu de le compléter ni de procéder à une instruction
complémentaire, la cour de céans étant à même de statuer en réforme.
2.
Les intimés ne peuvent pas tirer argument
de ce que les recourantes, après avoir réclamé en première instance un montant de
152'167 fr. à titre d'arriérés de loyer, ont conclu dans leur recours au paiement d'arriérés
de fermages. En effet, il ne s'agit pas là de l'introduction de conclusions nouvelles prohibée
en deuxième instance puisque le montant réclamé est demeuré le même, l'indication
de son fondement juridique ne liant pas le juge (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 1 ad art. 264
CPC-VD). Pour le même motif, c'est à juste titre que le premier juge n'a pas sanctionné
le fait que, dans leurs conclusions de première instance, les recourantes ont qualifié le montant
qui leur serait dû de loyer, alors qu'il s'agit en réalité d'un fermage. Au demeurant,
la prohibition du formalisme excessif s'opposerait à un rejet des conclusions pour ce motif et l'on
peut confirmer sur ce point le jugement attaqué par adoption de motifs (art. 471 al. 3 CPC-VD).
Dès lors, le moyen des intimés ici examiné doit être rejeté.
3.
Le premier juge, se référant notamment à un arrêt rendu le 11 octobre 2006 par la
Chambre des recours dans une affaire concernant le fermage d'une entreprise, a considéré que
la décision de la Commission d'affermage du 25 septembre 2006 (jugement, p. 7) fixant le fermage
maximum avait un effet rétroactif. Il a ainsi opposé pour la période de mars 1997 à
janvier 2008 ce qui avait été payé par les intimés et le fermage maximum, puis il
a retenu que les intimés restaient devoir une différence 5'246 fr. 45 (jugement, p. 32).
a)
aa)
Selon l'art. 45 LBFA (loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à ferme agricole; RS
221.213.2), la convention relative au fermage est nulle dans la mesure où celui-ci dépasse
le montant licite, à savoir le montant fixé par l'autorité selon le texte allemand (al.
1). A ce sujet, l’autorité cantonale décide si le fermage convenu pour l’entreprise
ou pour l’immeuble est licite (art. 44 al. 1 LBFA). Elle ramène le fermage trop élevé
au montant licite (art. 44 al. 2 LBFA). Elle notifie sa décision aux parties et la communique à
l’autorité qui a qualité pour former opposition (art. 44 al. 3 LBFA).
En ce qui concerne le fermage d'une entreprise, l'art. 42 LBFA dispose qu'il doit être soumis à
l'approbation de l'autorité (al. 1), savoir, dans le canton de Vaud, la Commission d'affermage (art.
13 al. 1 let. d LVLBFA [loi vaudoise du 10 septembre 1986 d'application de la loi fédérale
du 4 octobre 1985 sur le bail à ferme agricole; RSV 221.313]). Dès lors que le fermage n'est
pas valable avant approbation, la fixation du fermage licite a effet rétroactif, conformément
à l'art. 45 al. 2 LBFA, qui permet la répétition de fermages versés en raison
d'une convention nulle. Les arrêts CREC I 11 octobre 2006/692 et CREC I 5 juillet 2006/401, qui
confirment ce principe, concernaient précisément des entreprises agricoles et ne sont pas décisifs
en matière d'immeubles agricoles, pour les raisons qui suivent.
En cas de fermage d'un immeuble, il n'y a en effet pas d'approbation impérative de l'autorité.
Certes l'autorité cantonale, savoir le Service de l'agriculture (art. 15 al. 1 let. c LVLBFA) peut
former opposition, conformément à l'art. 43 al. 1 LBFA, auprès de la Commission
d'affermage contre le fermage convenu dans les trois mois à compter du jour où elle avait eu
connaissance de la conclusion du bail, mais au plus tard deux ans après l'entrée en jouissance
de la chose affermée. La procédure de l'art. 43 LBFA ne peut cependant être initiée
que par l'autorité cantonale et non par les parties au contrat (cf. Studer/Hofer, Le droit du bail
à ferme agricole, Brougg 1988, p. 299).
Au demeurant, à la demande d’une partie qui y a un intérêt légitime, l’autorité
administrative compétente sur le fond constate par une décision si la réduction de la
durée du bail, l’affermage par parcelles, l’affermage complémentaire ou le montant
du fermage peuvent être approuvés ou autorisés (action en constatation; cf. art. 49 al.
1 LBFA). La partie peut demander une décision en constatation avant que le bail soit conclu (art.
49 al. 2 LBFA).
En ce qui concerne les fermages versés en vertu d'une convention nulle, ils peuvent être répétés
dans un délai d'une année à compter de la fixation définitive du fermage, mais au
plus tard dans le délai de cinq ans à compter du versement (art. 45 al. 2 LBFA). Toutefois,
tant que l'autorité n'est pas intervenue par une opposition – au sens de l'art. 43 LBFA –
soumise valablement à l'instance compétente, le fermage excessif est valable sur le plan civil
et le fermier doit s'en acquitter (Paquier-Boinay, Le contrat de bail agricole, thèse, Lausanne
1991, pp. 211 s.; Studer/Hofer, op. cit., p. 302). Le fermage convenu demeure dû (CREC
I 21 août 2006/653). Une éventuelle nullité de la convention relative au fermage n'affecte
pas la validité du bail (art. 45 al. 3 LBFA).
bb)
S'agissant des effets (ex nunc ou ex tunc) d'une décision fixant le montant licite en application
de l'art. 44 LBFA, cette question ne se pose que dans le cadre de la procédure d'opposition de l'art.
43 al. 1 LBFA. En effet, seule la procédure de l'art. 43 LBFA débouche sur une décision
formatrice, conduisant à une correction du fermage convenu, celle de l'art. 49 LBFA donnant lieu
à une décision uniquement constatatoire (avis de droit de l'Office fédéral de justice
du 22 avril 1999, p. 3).
Ainsi, en cas de décision en constatation au sens de l'art. 49 LBFA, l'autorité n'est pas habilitée
à ramener le fermage au montant licite, mais peut seulement fixer le montant qu'elle considère
comme licite. Néanmoins, la décision en constatation de l'art. 49 LBFA peut être suivie
d'effets, si le fermier s'adresse ensuite à l'autorité habilitée à faire opposition,
laquelle devra former opposition conformément à l'art. 43 al. 1 LBFA. Si, pour quelque motif
que ce soit, l'autorité laisse passer le délai de trois mois pour former opposition alors qu'elle
a eu connaissance du caractère illicite du fermage, le fermage convenu reste valable (avis de droit
précité, p. 3).
b)
En l'espèce, il s'agit d'immeubles agricoles, si bien que l'autorité n'a pas d'emblée
fixé le fermage licite. Les intimés ont uniquement saisi la Commission d'affermage dans le
cadre d'une procédure constatatoire au sens de l'art. 49 LBFA. C'est à l'issue de cette procédure,
soit en 2006, que l'autorité compétente pour former opposition a eu connaissance de l'illicéité
du fermage. Or, à ce moment-là, le délai de deux ans suivant l'entrée en jouissance
de la chose affermée prévu à l'art. 43 LBFA était écoulé. La procédure
formatrice prévue à cet article n'était plus à disposition, de sorte que les conditions
relatives à l'opposition ne pouvaient plus être réunies. Partant, sur le plan civil, bien
qu'excessif, le fermage convenu est demeuré dû. Pour ce motif, le jugement entrepris doit être
réformé.
4.
Le bail a débuté le 1
er
mars 1997 (jugement, p. 2) et a pris fin le 31 décembre 2005 (jugement, p. 6 et 29). Il a ainsi
duré huit ans et dix mois. Le fermage annuel s'élevait à 46'000 fr. (29'200 fr. + 16'800
fr.; cf. jugement, p. 2). Pour la période contractuelle, c'est ainsi un montant total de 406'333
fr. ([46'000 fr. : 12 x 10] + [46'000 fr. x 8]) qui aurait dû être payé.
Pour l'occupation ultérieure, les bailleresses avaient droit à une indemnité correspondant
au montant du fermage (ATF 131 II 257 c. 2; Weber, Basler Kommentar, Bâle 2003, n. 2 ad art. 267
CO; Lachat, Le bail à loyer, Zurich 2008, p. 821). Au moment de fixer une telle indemnité,
le juge ne peut se référer qu'à un fermage licite. C'est donc le montant annuel de 24'598
fr. fixé par la Commission d'affermage (jugement, p. 7) qui doit être pris en considération
pour la période de janvier 2006 à janvier 2008, comme l'admettent les recourantes (mémoire
de recours, p. 7).
La créance des bailleresses s'élève ainsi à 455'529 fr. (406'333 fr. + 24'598 fr.
+ 24'598 fr.). Les intimés s'étant acquittés de 261'833 fr. (jugement, p. 32), la différence
en faveur des recourantes est de 193'696 francs.
5.
Les recourantes soutiennent que, la résiliation du bail ayant été motivée par le
non-paiement du fermage imputable aux intimés, ceux-ci seraient privés de la faculté de
réclamer une indemnisation pour les investissements qu'ils ont effectués sur la chose louée.
a)
Selon la jurisprudence rendue en matière de droit de bail à loyer, le locataire qui provoque
une résiliation de bail en ne s'acquittant pas du loyer est de mauvaise foi s'il réclame une
indemnité pour des travaux effectués dans la chose louée, puisqu'il se prévaut alors
de son propre tort (TF 4C.97/2005 du 18 août 2005 c. 2.6, publié in CdB 2006 p. 8 et DB 2006
p. 23). Cependant, l'arrêt TF 4C.97/2005 précité, sur lequel se fonde les recourantes,
ne tranche pas la question de savoir si la résiliation anticipée pour non-paiement de loyer
peut constituer un motif d'exclusion, ou seulement de réduction de l'indemnité, tout en relevant
que les circonstances qui ont motivé la fin des rapports contractuels peut être prise en compte
dans l'appréciation de cette indemnité qui doit intervenir en équité. Une partie
de la doctrine, critiquant cet arrêt, considère qu'une réduction ou une exclusion de l'indemnité
revient à punir doublement le locataire en demeure de payer le loyer (Pichonnaz, note in DB 2006
p. 25; Lachat, op. cit., p. 833 n. infrapaginale 55).
b)
En l'espèce, vu la situation particulière où le montant du fermage licite était inférieur
au fermage convenu – lequel est resté valable entre parties et a pu fonder une résiliation
pour non-paiement du fermage –, il n'y a pas lieu d'exclure, ni même de réduire l'indemnisation
pour les investissements effectués pour la chose louée. Par ailleurs, les parties ont expressément
réglé la question dans leur convention. Or, l'art. 260a al. 3 CO – applicable tout au
plus par analogie – est de droit dispositif et réserve les conventions plus larges en faveur
du preneur. Le contrat règle les questions inhérentes aux investissements des intimés.
Il ne prévoit aucune réduction de l'indemnisation lorsque la résiliation intervient pour
non-paiement du fermage, alors qu'il envisage et règle au contraire spécifiquement la résiliation
anticipée qui est le fait du bailleur. Or une telle résiliation anticipée ne peut intervenir
que lorsque le fermier est en retard dans ses paiements (art. 21 LBFA) ou enfreint gravement ses obligations
contractuelles (art. 17 LBFA).
L'indemnité due doit dès lors se calculer conformément à la convention. Celle-ci
prévoit à l'art. 2 de son annexe n° 1 (cf. pièce 5) que l'investissement établi
sur la base du coût final selon facture sera amorti en 15 ans, à partir de la troisième
année de plantation. L'art. 3 dispose que, pour le cas où le bail serait résilié
prématurément – avant l'échéance de 15 ans – par le bailleur, celui-ci
s'engage à rembourser au fermier:
"
A)
Si la résiliation intervient entre le début du bail et le début de la sixième année
de plantation – Le montant du capital de création défini sous chiffre 1., lettre a, auquel
s'ajoute chaque année jusqu'à ce que la culture ait atteint 6 ans d'âge la valeur d'accroissement.
B)
Si la résiliation intervient entre le début de la sixième année de plantation et
la fin d'un bail, le remboursement sera effectué sur la base de la valeur non amortie de la culture
fruitière, soit 6,6 % de la valeur maximum (Atteinte à la fin de la cinquième année
de plantation) multiplié par le nombre d'années restant à courir jusqu'à l'expiration
du bail.
"
L'expert a effectué ses calculs conformément à l'art. 3 let. a de la convention pour les
lots 5 et 6 et conformément à l'art. 3 let. b pour les autres lots (rapport d'expertise p.
3). Il a effectué ses calculs en fonction du nombre d'années restant jusqu'à la fin des
15 ans d'amortissement, calcul conforme à l'usage de la profession, et ajouté que l'annexe
n° 1 parle d'"expiration du bail" parce que les parties ne pensaient alors qu'aux plantations
effectuées au début du bail. Cette interprétation est confortée par le fait que l'art.
2 prévoit un amortissement en 15 ans et que le multiple de 6,6% correspond à la division de
100 par 15. On peut ainsi admettre qu'interprétée selon le principe de la confiance, la convention
signifie que les parties ont voulu indemniser l'absence d'amortissement complet et non seulement le nombre
d'années à courir jusqu'à l'échéance du bail. Il n'y a donc pas lieu de s'écarter
des montants retenus par l'expertise.
De même, le premier juge a dûment pris en compte le fait que les demandeurs n'ont pu utiliser
la vigne que durant les deux tiers de la durée prévue du bail, en réduisant des deux tiers
l'indemnité pour la transformation de cette vigne (jugement, p. 34). Il n'y a pas lieu de la réduire
plus largement.
L'indemnité pour investissements fixée par le premier juge à 159'400 fr. (jugement, p.
35) doit dès lors être maintenue.
6.
Les recourantes contestent l'évaluation à
10'000 fr. effectuée par le premier juge pour le dommage qu'elles ont subi du fait d'une exploitation
négligente des intimés. Elles font tout d'abord valoir que le fermier B.________ leur a adressé
une facture d'un montant de 12'043 fr. 30 pour divers travaux d'entretien. Cet élément a toutefois
été pris en considération par le premier juge. En indiquant qu'on ignorait si cette facture
avait été payée par les recourantes, il n'a pas fait montre d'arbitraire comme celles-ci
le soutiennent. En effet, un paiement effectif n'a pas été établi et il n'est pas exclu
que cette facture ait été établie pro forma vu les relations entre le fermier et les bailleresses.
Les recourantes font ensuite valoir qu'il serait établi, contrairement à ce qu'a retenu l'expert,
que les intimés ont endommagé un hangar, ce qui justifierait de mettre à leur charge le
coût d'une réparation, par 9'500 francs. En réalité, la preuve invoquée par
les recourantes consiste en un constat d'urgence, lequel relève que ledit hangar est endommagé
par endroits, ce qui n'établit pas que les intimés en seraient responsables. C'est dès
lors à juste titre que le premier juge a fixé une indemnité en équité.
7.
Les recourantes entendent enfin faire supporter
aux intimés une réduction de fermage qu'elles ont consentie à leurs successeurs. Le premier
juge a cependant considéré à ce sujet à juste titre qu'un droit à une réduction
de fermage n'avait pas été établi. En particulier, le fait qu'à dire d'expert, le
verger était en mauvais état a été pris en compte au moment d'estimer l'indemnité
pour investissements due aux intimés (jugement, p. 33). Au surplus, on ignore quel fermage a été
réclamé aux successeurs susmentionnés ce qui exclurait de juger du caractère adéquat
de la réduction en cause. Ce moyen doit être rejeté.
8.
En définitive, les recourantes ont droit
aux montants de 193'696 fr. à titre de fermage et de 10'000 fr. à titre d'indemnité de
remise en état, tandis que les intimés ont droit à un montant de 159'400 fr. à titre
d'indemnité pour investissements. Les recourantes ont invoqué la compensation (jugement, p.
25). Elles ont ainsi droit à un montant de 44'296 fr. (193'696 fr. + 10'000 fr. – 159'400
francs). Ce montant porte intérêt à 5% l'an dès le 23 octobre 2007, lendemain du
dépôt de la réponse.
9.
En première instance, les fermiers, qui avaient
conclu au paiement de 211'300 fr., obtiennent environ trois quarts de ce montant, tandis que les bailleresses,
qui avaient conclu au paiement de 290'132 fr. 90 (152'167 fr. + 137'965 francs 90), obtiennent environ
la moitié de ce montant. Une compensation des dépens se justifie, de sorte que le jugement
entrepris doit être réformé en ce sens.
10.
Au vu de ce qui précède, le recours doit être partiellement admis. Le jugement entrepris
doit être réformé en ce sens que les intimés, solidairement entre eux, doivent payer
aux recourantes, solidairement entre elles, la somme de 44'296 francs, avec intérêt à
5% l'an dès le 23 octobre 2007, et que les dépens de première instance sont compensés.
Il est confirmé pour le surplus.
Les frais de deuxième instance, par 4'642 fr., sont mis à la charge des recourantes (art. 232
al. 1 aTFJC [Tarif vaudois du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en matière civile; RA 1984
458]).
Obtenant partiellement gain de cause, les recourantes ont droit à des dépens de deuxième
instance (art. 92 CPC-VD). Les recourantes ont conclu qu'elles ne sont pas les débitrices des intimés
de la somme de 144'153 fr. 55 et que ceux-ci leur doivent les sommes de 152'167 fr. et 137'965 fr. 90.
Si les recourantes n'obtiennent pas l'allocation de leurs conclusions s'élevant à près
de 300'000 fr., elles se trouvent néanmoins entièrement libérées du montant que le
premier juge avait mis à leur charge tout en étant reconnues créancières d'un montant
de 44'296 francs. Dans ces circonstances, il se justifie de leur allouer des dépens de deuxième
instance réduits de moitié (art. 92 al. 2 CPC-VD), qu'il convient d'arrêter au montant
de 3'821 francs ([4'642 fr. + 3'000 fr.] : 2).
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
en audience publique,
prononce
:
I.
Le recours est partiellement admis.
II.
Le jugement est réformé aux chiffres I et III de son dispositif comme il suit:
I.- Dit que les demandeurs
R.________ et P.________, solidairement entre eux, doivent payer aux demanderesses M.________ et F.________,
solidairement entre elles, la somme de 44'296 fr. (quarante-quatre mille deux cent nonante-six francs),
avec intérêt à 5% l'an dès le 23 octobre 2007.
III.- Dit que les dépens
sont compensés.
Le jugement est confirmé
pour le surplus.
III.
Les frais de deuxième instance des recourantes, solidairement entre elles, sont arrêtés
à 4'642 fr. (quatre mille six cent quarante-deux francs).
IV.
Les intimés R.________ et P.________, solidairement entre eux, doivent verser aux recourantes M.________
et F.________, solidairement entre elles, la somme de 3'821 fr. (trois mille huit cent vingt et un francs)
à titre de dépens de deuxième instance.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
15 décembre 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
‑
Me Laurent Maire (pour M.________ et F.________),
‑
Me Mathias Keller (pour R.________ et P.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est de 434'286 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi fédérale du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral; RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens
des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable
que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du
travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours
doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent
la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme le Président du tribunal d'arrondissement de La Côte.
Le greffier :