vd_findinfo · HC / 2009 / 391 · 2009-11-18 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, BAIL À LOYER, DEMEURE DU DÉBITEUR, LOYER, RÉSILIATION IMMÉDIATE, ANNULABILITÉ | 257d al. 1 CO, 257d al. 2 CO, 257d CO, 268 CO, 274g al. 1 let. a CO, 457 al. 1 CPC, 457 al. 2 CPC, 13 LPEBL, 23 LPEBL, 29 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 18.11.2009 HC / 2009 / 391

TRIBUNAL CANTONAL
584/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 18 novembre
2009
______________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.     F. Meylan et Creux
Greffier
:
M.        Perret
*****
Art. 257d, 268, 274g al.
1 let. a CO; 13, 23, 29 LPEBL; 457 al. 1 et 2 CPC
La Chambre des
recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper du
recours interjeté par
V.________
et
K.________
, à Lausanne,
locataires, contre l'ordonnance
d'expulsion rendue le 1
er
septembre 2009 par le Juge de
paix du district de Lausanne dans la cause divisant les recourants
d'avec
N.________
, à
Lausanne, bailleur.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 1
er
septembre 2009, notifiée
aux parties le lendemain, le Juge de paix du district de Lausanne
(ci-après : le juge de paix) a ordonné à
V.________ et K.________ de quitter et rendre libres pour le lundi
21 septembre 2009 à midi, les locaux occupés dans
l'immeuble sis à Lausanne, [...] (locaux commerciaux de 57
m
2
au rez et au sous-sol) (I), dit qu'à
défaut de quitter volontairement ces locaux, les
prénommés y seront contraints par la force, selon les
règles prévues aux art. 508 ss CPC (Code de
procédure civile du 14 décembre 1966; RSV
270.11) (II), arrêté les frais de justice à 250
fr. pour le bailleur N.________ (III), alloué à
celui-ci des dépens, par 650 fr., à la charge de
V.________ et K.________ (IV) et déclaré l'ordonnance
immédiatement exécutoire nonobstant recours
(V).
Les faits suivants résultent de l'ordonnance
attaquée, complétée par les pièces du
dossier (art. 457 al. 1 CPC) :
Par contrat de bail à loyer signé le 4 février
2002, le bailleur N.________, représenté par l'agence
immobilière Q.________ SA, a remis en location à
V.________ et K.________ un local commercial à l'usage d'un
magasin avec vitrine et deux locaux au sous-sol de l'immeuble sis
[...], à Lausanne. Conclu pour durer initialement du
1
er
avril 2002 au 31 mars 2004, le bail devait se
reconduire tacitement pour un an d'année en année aux
mêmes conditions, sauf avis de résiliation de l'une ou
l'autre des parties donné trois mois à l'avance pour
la prochaine échéance. Le loyer, payable d'avance, a
été fixé à 1'350 fr. par mois, soit
1'250 fr. de loyer net et 100 fr. d'acompte de chauffage, eau
chaude et frais accessoires. Le ch. 6 du contrat, relatif aux
dispositions complémentaires, prévoit ce qui suit
à son al. 4 : "Le locataire remboursera le coût de
l'assurance des glaces, étant entendu que cette
dernière ne couvre pas les frais de remise en l'état
des enseignes et des inscriptions professionnelles figurant sur les
glaces. Ces travaux sont à la charge du
locataire".
Par formule officielle de notification de nouvelles
prétentions du 12 décembre 2008, le bailleur a
signifié aux locataires l'augmentation des acomptes mensuels
de 140 à 180 fr. dès le 1
er
avril 2009,
"afin de couvrir l'importante augmentation du coût de
l'énergie de chauffage".
Par courrier recommandé du 2 avril 2009, reçu le
lendemain par les locataires, le bailleur, représenté
par l'agent d'affaires breveté Youri Diserens, a
sommé V.________ et K.________ de s'acquitter de la somme de
3'966 francs 15 établie selon le décompte suivant
:
"
Ø
Solde location
février
2009
Fr.        120.--
Ø
Location mars
2009
Fr.     1'390.--
Ø
Location avril 2009,
rapport soit également à la
notification de nouvelles
prétentions du 12.12.2008
(augmentation de l'acompte de
chauffage de
Fr. 140.- à Fr.
180.-)
Fr.     1'430.--
Ø
Total
Fr.     2'940.--
Ø
Compte annuel de
chauffage et eau chaude
2007/2008, selon notification du
20.11.2008
Fr.       860.15
Ø
Assurance bris de
glace
2008
Fr.        166.--
Ø
TOTAL
Fr.     3'966.15
===========
"
Cette lettre comportait également la signification
qu'à défaut de paiement dans le délai
comminatoire de trente jours de l'art. 257d al. 1 CO (Code des
obligations du 30 mars 1911; RS 220), le bail serait
résilié. Par ailleurs, le bailleur avisait les
locataires qu'il requérait l'exercice d'une prise
d'inventaire pour sauvegarde des droits de rétention, au
sens de l'art. 268 CO.
Les locataires ont versé le 28 avril 2009, au moyen d'un
bulletin de versement en faveur de l'Office des poursuites de
Lausanne-Est, le montant de 2'461 francs 30 couvrant le solde du
loyer pour le mois de février 2009 par 120 fr., le loyer du
mois de mars 2009 par 1'390 fr. et le montant du décompte de
chauffage et eau chaude 2007/2008 par 860 fr. 15, ainsi que les
frais de poursuite. Ce montant a été
crédité via l'office des poursuites sur le compte du
représentant du bailleur en date du 6 mai 2009.
Les locataires ont également versé, par bulletin de
versement en faveur de l'agence immobilière Q.________ SA,
le loyer du mois d'avril 2009 par 1'430 fr., en date du 4 mai 2009,
montant reçu par l'agence le 6 mai 2009.
Par formules officielles du 9 mai 2009 adressées sous plis
séparés à chacun des locataires, le
représentant du bailleur a résilié le bail en
cause avec effet au 30 juin 2009. Le pli adressé à
V.________ a été notifié à
l'intéressée le 13 mai 2009, celui adressé
à K.________ a été renvoyé à son
expéditeur, le destinataire étant introuvable
à l'adresse indiquée.
Par courrier du 10 juin 2009, le conseil des locataires a
contesté ces congés devant la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer du district
de Lausanne (ci-après : la Commission de conciliation) et
requis l'annulation de la résiliation. Du bordereau de
pièces produit à l'appui de cette requête, il
résulte notamment que les parties s'étaient
déjà opposées par le passé quant au
règlement de diverses prétentions, en particulier
s'agissant de l'assurance bris de glace. Le bailleur avait ainsi
mis en demeure le 19 janvier 2007 les locataires de s'acquitter du
paiement des loyers arriérés des mois de novembre
2006 à janvier 2007 ainsi que du décompte de
chauffage et d'eau chaude 2005/2006 dans le délai
comminatoire de trente jours de l'art. 257d al. 1 CO, sous peine de
résiliation du bail.
Dans un courrier adressé le 19 juin 2009 au conseil des
locataires, le représentant du bailleur relevait notamment
que les loyers des mois de mai et juin 2009 étaient toujours
impayés. Il confirmait par ailleurs la résiliation de
bail pour le 30 juin 2009 et informait qu'une requête
d'expulsion serait déposée au début du mois de
juillet si le local n'était pas libéré d'ici
là.
Le 9 juillet 2009, le représentant du bailleur a requis du
juge de paix l'expulsion de V.________ et K.________ des locaux
commerciaux concernés.
Le 13 juillet 2009, la Commission de conciliation s'est dessaisie
en faveur du juge de paix.
Les loyers des mois de mai et juin 2009 ont été
reçus par le bailleur, via l'office des poursuites, en date
du 20 août 2009. Le même jour, une indemnité
d'occupation illicite pour le mois de juillet 2009 a
été réglée auprès dudit office.
Une indemnité d'occupation illicite pour le mois
d'août 2009 a été réglée le 25
août 2009, de même que le montant de 166 fr. relatif
à l'assurance bris de glace 2008.
L'audience du juge de paix s'est tenue le 25 août 2009. Le
bailleur N.________ était représenté par
l'agent d'affaires breveté Youri Diserens, la locataire
V.________ s'est présentée personnellement,
assistée de son conseil l'avocat Eric Ramel, et le locataire
K.________ n'a pas comparu. Le conseil des locataires a
plaidé, contestant notamment la compétence du juge de
paix pour connaître de la cause.
En droit, après avoir admis sa compétence, le premier
juge a constaté que le montant réclamé par le
bailleur n'avait pas été acquitté en entier
dans le délai imparti, qui échéait le 3 mai
2009, le règlement du loyer d'avril 2009 n'étant
intervenu que le lendemain. Il a considéré en
conséquence que le congé était valable, que la
résiliation de bail n'était pas abusive dès
lors que le montant payé le 4 mai 2009 n'était pas
insignifiant et que les locataires n'avaient effectué les
paiements suivants qu'en août 2009, et que les conditions de
l'expulsion étaient réalisées.
B.
V.________ et K.________
ont recouru le 10 septembre 2009
contre cette ordonnance, concluant principalement à son
annulation, le dossier étant renvoyé à la
Commission de conciliation, subsidiairement au juge de paix, et
plus subsidiairement à la réforme de l'ordonnance
entreprise en ce sens que le congé donné par
l'intimé le 8 mai 2009 est annulé, l'ordonnance
l'étant également. Les recourants ont en outre requis
l'octroi de l'effet suspensif.
Le 16 septembre 2009, le président de la cour de
céans a accordé l'effet suspensif.
Par mémoire du 9 novembre 2009, l'intimé a conclu au
rejet du recours.
En droit
:
1.
L'art. 23 al. 1 LPEBL
(loi du 18 mai 1955 sur la procédure d'expulsion en
matière de baux à loyer et à ferme; RSV
221.305) ouvre un recours en nullité au Tribunal cantonal
lorsque le juge était incompétent ou s'est
déclaré à tort incompétent (let. a),
pour absence d'assignation régulière (let. b) ou pour
violation des règles essentielles de la procédure,
lorsque l'informalité est de nature à influer sur le
prononcé (let. c).
Selon l'al. 2 de cette disposition, il y a également recours
au Tribunal cantonal pour déni de justice. Celui-ci peut
aboutir soit à la réforme soit à l'annulation
de la décision attaquée (JT 2004 III 43 c. 1a et les
références jurisprudentielles
citées).
Déposé en temps utile par les locataires
expulsés, le recours est
formellement
recevable (art. 24 al. 1 LPEBL).
Il
comporte des
conclusions en annulation et en réforme. Celle-ci tend
implicitement au rejet de la requête d'expulsion du
bailleur.
2.
En vertu de l'art. 274g al. 1 let. a CO, le juge saisi de la
procédure d'expulsion doit statuer sur la validité du
congé, lorsque celle-ci est contestée, en examinant
la cause de manière complète en fait et en droit.
L'autorité de recours cantonale doit alors au moins disposer
d'un plein pouvoir d'examen en ce qui concerne la violation du
droit fédéral (ATF 119 II 141 c. 4a; 119 II 241 c. 4b
et c). Autrement dit, l'art. 23 LPEBL, qui confère un
pouvoir d'examen limité à la Chambre des recours, ne
saurait s'appliquer lorsque la validité du congé a
été contestée. En pareil cas, la Chambre des
recours doit disposer d'un libre pouvoir d'examen tel que le
prévoit l'art. 457 al. 2 CPC pour Ie recours en
réforme contre les décisions du juge de paix (JT 2009
III 79; 2008 III 12; 2004 III 79).
En l'espèce, les locataires ont contesté la
validité du congé devant la Commission de
conciliation compétente. Le recours doit, partant,
être examiné en droit avec un plein pouvoir d'examen
par la cour de céans.
En outre, vu le renvoi de l'art. 29 LPEBL aux règles
ordinaires de la procédure civile contentieuse en
matière de recours, les faits constatés dans
l'ordonnance doivent être tenus pour constants, sauf
contradiction avec les pièces du dossier et sous
réserve de complètement sur la base de celui-ci (art.
457 al. 1 CPC; JT 2009 III 79). En l'espèce, l'état
de fait de l'ordonnance est conforme aux pièces du dossier.
Il a été complété sur la base de
celui-ci.
3.
Les recourants ne semblent plus contester, à juste titre, la
compétence du juge de paix pour statuer sur la requête
d'expulsion. Ils se plaignent en revanche de ce qu'ils n'auraient
pas eu droit à un procès équitable, compte
tenu de la procédure sommaire applicable, et font grief au
premier juge de n'avoir pas procédé à un
examen approfondi des questions qui lui étaient
soumises.
On ne voit cependant pas à quoi tend l'argumentation des
recourants. Comme ils le relèvent eux-mêmes, l'art. 13
LPEBL prévoit que l'instruction est orale et sommaire. Rien
n'empêchait le mandataire des recourants, s'il l'estimait
utile, de produire des pièces et, au besoin, de
requérir l'audition de témoins (cf. Guignard in
Ducret et alii, Procédures spéciales vaudoises, n. 2
ad art. 13 LPEBL). Il s'est contenté de produire un certain
nombre de pièces devant la Commission de conciliation
compétente, pièces qui ont été
transmises avec le dossier au juge de paix. Pour le surplus, on ne
saurait reprocher au premier juge de n'avoir pas instruit
correctement la requête. Sa décision est dûment
motivée et le droit d'être entendu des parties a
été respecté.
Dès lors qu'il n'y a eu aucune violation de règles de
la procédure, le moyen apparaît mal fondé et
doit être rejeté.
4.
Aux termes de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la
réception de la chose, le locataire a du retard pour
s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le
bailleur peut lui fixer par écrit un délai de
paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement
dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai
sera de trente jours au moins pour les locaux
commerciaux.
Les recourants font valoir que l'avis comminatoire qui leur a
été adressé par le mandataire du bailleur le 2
avril 2009 ne respectait pas les exigences de clarté
nécessaires, raison pour laquelle le congé ne serait
pas valable. Ainsi, la présentation des montants en
souffrance de même que la mention d'une réquisition de
prise d'inventaire les auraient induits en erreur.
La sommation adressée par l'intimé aux recourants
comporte une liste des arriérés, regroupés en
deux catégories : d'une part les loyers (solde
février, mars et avril 2009), d'autre part les frais
accessoires (à savoir les frais de chauffage et d'eau
chaude, ainsi que la participation à l'assurance bris de
glace, selon disposition complémentaire du bail, ch. 6 al.
4). Une telle présentation ne saurait être
qualifiée de peu claire. Elle fait au contraire ressortir
les différents montants réclamés, avec un
sous-total pour les loyers et un total général pour
l'ensemble des prétentions du bailleur. Pour ce qui est de
la participation des locataires à l'assurance bris de
glaces, on ne voit pas ce qu'il y aurait de contraire aux clauses
du bail de leur en faire supporter la charge comme frais
accessoires. La somme réclamée à ce titre est
du reste la même que celle des années
précédentes (cf. décompte du 12
décembre 2005, P. 7, annexée à la
requête à la Commission de conciliation), donc connue
des locataires. Quant à la mention relative à la
réquisition de prise d'inventaire pour sauvegarder les
droits de rétention du bailleur, au sens de l'art. 268 CO,
elle n'a pour but que d'informer les locataires d'une prochaine
démarche dans ce sens par le mandataire du bailleur. On ne
saurait y voir un facteur de confusion qui aurait rendu
incompréhensible l'avis comminatoire, lequel est ainsi
conforme aux exigences de l'art. 257d al. 1 CO.
Ce moyen doit dès lors également être
rejeté.
5.
Selon l'art 257d al. 2 CO, faute de paiement dans le délai
fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet
immédiat; les baux de locaux commerciaux peuvent être
résiliés moyennant un délai de congé
minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.
En l'espèce, les recourants font valoir qu'ils ont
réglé dans le délai imparti de trente jours le
montant de 2'461 fr. 30 versé via l'Office des poursuites de
Lausanne-Est. Quant au solde, s'ils admettent qu'il a
été payé par versement postal avec un jour de
retard, ils considèrent que le congé qui leur a
été signifié est contraire aux règles
de la bonne foi et qu'il doit partant être
annulé.
Le premier juge a laissé ouverte la question de savoir si le
premier versement opéré par les locataires le 28
avril 2009 via l'office des poursuites et parvenu au bailleur le 6
mai 2009 pouvait être considéré comme ayant
été effectué dans le délai, du moment
que le second versement effectué le 4 mai 2009 avait, lui,
été opéré hors délai. Il a
estimé que le congé donné par le bailleur,
compte tenu notamment du comportement ultérieur des
locataires, ne pouvait être qualifié
d'abusif.
Selon les circonstances, un congé donné en
application de l'art. 257d al. 2 CO peut être annulable, car
contraire aux règles de la bonne foi. Tel est le cas, en
particulier, lorsque le locataire a payé
l'arriéré très peu de temps (1 ou 2 jours)
après l'expiration du délai comminatoire, alors qu'il
s'était jusqu'alors toujours acquitté à temps
du loyer (cf. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, chap.
27, n. 2.3.6 p. 672 et les références
citées à n. 66).
Il ressort des pièces produites par les locataires
eux-mêmes devant la Commission de conciliation que ceux-ci
ont déjà eu des différends avec le bailleur
par le passé et que ce dernier leur a déjà
imparti des délais de paiement pour divers
arriérés, notamment un avis comminatoire pour
arriérés de loyers le 19 janvier 2007 (cf. P. 10, 11,
13 et surtout 14 annexées à la requête à
la Commission de conciliation). Il s'ensuit que les conditions
exposées précédemment pour que le congé
apparaisse comme abusif ne sont en l'espèce pas
réalisées. A cela s'ajoute que
l'arriéré de frais accessoires relatifs à
l'assurance bris de glaces, de même que les loyers de mai et
juin 2009, n'ont été acquittés qu'en
août 2009 (cf. P. 10; ordonnance, p. 4).
Ce moyen doit dès lors lui aussi être
rejeté.
6.
Les recourants soutiennent enfin qu'un nouveau bail (tacite) aurait
été conclu entre parties après la
signification du congé. Preuve en serait, selon eux, que le
bailleur n'a protesté à aucun moment en recevant les
loyers après la résiliation du bail ni n'a
indiqué qu'il s'agirait d'indemnités pour occupation
illicite.
Comme le mentionne l'ordonnance attaquée, les recourants ont
réglé deux "indemnités pour occupation
illicite" relatives aux mois de juillet et août 2009
respectivement le 20 août 2009 et le jour de l'audience (cf.
ordonnance, p. 4). Cette constatation n'est nullement contraire aux
pièces produites. Il résulte au contraire de la
lettre du mandataire du bailleur à celui des locataires du
19 juin 2009 (P. 10) qu'il confirme expressément la
résiliation du bail pour le 30 juin 2009, tout en
précisant qu'il déposera début juillet une
requête d'expulsion si les locaux ne sont pas
libérés d'ici là. On ne saurait y voir une
quelconque velléité du bailleur de conclure "un
nouveau bail" avec les locataires.
Ce moyen, comme les précédents, ne peut qu'être
rejeté.
7.
En définitive, c'est à juste titre que le premier
juge a considéré que l'expulsion des recourants
pouvait être ordonnée. Partant, le recours doit
être rejeté et l'ordonnance confirmée.
L'effet suspensif ayant été
accordé au recours, la cause sera renvoyée au juge de
paix pour qu'il fixe à nouveau le délai de
libération des locaux actuellement occupés par les
recourants, une fois les considérants du présent
arrêt envoyés pour notification aux
parties.
Les frais de deuxième instance des recourants, solidairement
entre eux, sont arrêtés à 300 fr. (art. 230 al.
1 TFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en
matière civile; RSV 270.11.5]).
Obtenant gain de cause, l'intimé a droit à des
dépens de deuxième instance (art. 91 et 92 CPC),
qu'il convient de fixer à 500 fr. (art. 2 let. A ch. 3 TAg
[tarif du 22 février 1972 des honoraires d'agent d'affaires
breveté dus à titre de dépens; RSV
179.11.3]).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
prononce
:
I.
Le recours est
rejeté.
II.
L'ordonnance est
confirmée.
III.
La cause est renvoyée au Juge
de paix du district de Lausanne pour qu'il fixe à nouveau,
une fois les considérants du présent arrêt
envoyés pour notification aux parties, le délai de
libération des locaux occupés par les locataires dans
l'immeuble sis à Lausanne, [...].
IV.
Les frais de deuxième instance
des recourants, solidairement entre eux, sont arrêtés
à 300 fr. (trois cents francs).
V.
Les recourants V.________ et
K.________, solidairement entre eux, doivent verser à
l'intimé N.________ la somme de 500 francs (cinq cents
francs) à titre de dépens de deuxième
instance.
VI.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président :
L
e
greffi
er
:
Du 18 novembre
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
e
greffi
er
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑      Me Eric Ramel (pour
V.________ et K.________),
‑      Youri
Diserens (pour N.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est supérieure à
15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Mme le Juge de paix
du district de
Lausanne
.
L
e
greffi
er
: