vd_findinfo · HC / 2017 / 1160 · 2017-12-22 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, CAS CLAIR | 257d CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 22.12.2017 HC / 2017 / 1160

TRIBUNAL
CANTONAL
JL17.022943-171451
611
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
22 décembre 2017
________________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
MM.
Kaltenrieder et Stoudmann, juges
Greffière
:              Mme
Pitteloud
*****
Art.
257 CPC ; 257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par
L.D.________
,
à [...] ,
O.D.________
,
à [...], et
C.D.________
,
à [...], requérantes, contre l’ordonnance rendue le 7 août 2017 par la Juge de paix
du district de Nyon dans la cause divisant les appelantes d’avec
O.________
,
à [...], intimée, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 7 août 2017, la Juge de paix du district de Nyon a dit que la requête en
cas clair déposée le 24 mai 2017 par L.D.________, O.D.________ et C.D.________ était
irrecevable (I), a arrêté les frais judiciaires à 300 fr. et les a mis à la
charge de L.D.________, O.D.________ et C.D.________, solidairement entre elles (II et III), a dit que
L.D.________, O.D.________ et C.D.________, solidairement entre elles, verseraient à O.________
la somme de 1'000 fr. à titre de dépens (IV) et a rayé la cause du rôle (V).
En droit, le premier juge a considéré qu’au jour de l’envoi de l’avis comminatoire
le 6 février 2017, la somme réclamée de 5'064 fr. 25 n’était pas entièrement
due, les loyers – réclamés dans cet avis – de novembre et décembre 2016 ayant
été payés les 3 et 17 janvier 2017. Compte tenu de la disproportion entre le montant réclamé
et le montant effectivement dû lors de l’envoi de l’avis comminatoire (montants allant
du simple au double), le juge a estimé que la situation s’agissant de l’effet de l’avis
comminatoire n’était pas claire et que les conditions de l’art. 257 al. 1 CPC (Code
de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272) n’étaient pas remplies.
B.
Par acte du 18 août 2017, L.D.________, O.D.________
et C.D.________ ont interjeté appel contre l’ordonnance susmentionnée, en concluant,
sous suite de frais est dépens, principalement à sa réforme en ce sens que la requête
déposée par elles le 24 mai 2017 soit déclarée recevable (III.I), qu’ordre
soit donné à O.________ de libérer immédiatement, subsidiairement dans le délai
fixé à dire de justice, de tous biens et de toutes personnes les locaux sis [...], ainsi que
les parcelles n
os
[...] du Registre foncier de [...] et [...] du Registre foncier de [...] et de leur remettre, dans le
même délai, la totalité des clés des locaux précités (III.II), que l’exécution
du chiffre II ci-dessus soit ordonnée, sous la menace de la peine d’amende prévue à
l’art. 292 CP (Code pénal du 21 décembre 1937 ; RS 311.0) qui réprime l’insoumission
à une décision de l’autorité (III.III), que l’huissier, subsidiairement toute
autorité compétente, soit autorisé, faute d’exécution par O.________ dans le
délai imparti, à pénétrer même par voie d’ouverture forcée, le cas
échéant avec l’aide d’un serrurier, dans les locaux et surfaces à évacuer
et de procéder à leur évacuation, injonction étant faite aux agents de la force publique
ou à tout citoyen de concourir à l’exécution forcée (III.IV), et qu’il
soit d’ores et déjà ordonné aux agents de la force publique de concourir à
l’exécution de la décision, s’ils en sont requis par l’huissier (III.V).
Subsidiairement, elles ont conclu à l’annulation de l’ordonnance et au renvoi de la
cause à l’autorité précédente pour nouvelle décision (IV). Elles ont produit
un onglet de quatre pièces sous bordereau, dont trois pièces de forme et une pièce nouvelle,
soit une attestation de la Préfecture de Nyon.
Par réponse du 14 septembre 2017, O.________ a conclu au rejet de l’appel (1), à la confirmation
de l’ordonnance (2) et au rejet de toutes autres ou plus amples conclusions (3).
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
L.D.________, O.D.________ et C.D.________ (ci-après :
les bailleresses) sont copropriétaires de la parcelle n
o
[...], sise route de [...], à [...], et de
la parcelle n
o
[...], sise sur la Commune de [...].
O.________ est une société à responsabilité limitée, dont le siège social
est à [...] et dont le but est l’exploitation d’une entreprise de paysagisme et la consultation
en aménagements extérieurs.
2.
Le 15 février 2012, les parties ont signé un contrat de bail commercial portant sur l’immeuble
sis route de [...], pour un loyer de 1'300 fr. par mois. O.________ a entreposé du matériel
sur les parcelles n
o
[...], sur la Commune de [...], et n
o
[...], sur la Commune de [...], hors du cadre fixé par le contrat de bail.
3.
Les 3 et 17 janvier 2017, O.________ s’est acquittée des loyers de novembre et décembre
2016.
4.
Le 6 février 2017, les bailleresses ont adressé un avis comminatoire à O.________, par
l’intermédiaire de la société [...]. Cet avis précisait qu’O.________
devait s’acquitter de la somme de 5'074 fr. 25, pour les loyers de novembre 2016 à février
2017, dans un délai de trente jours, sous menace de la résiliation du contrat de bail.
Le 16 février 2017, [...] a confirmé à O.________ que les loyers de novembre et décembre
2016 avaient été versés.
5.
Par courrier du 13 mars 2017, O.________ a, par l’intermédiaire de [...], résilié
le bail pour le 30 avril 2017.
6.
Par requête du 24 mai 2017 dirigée contre O.________ et adressée à la Juge de paix
du district de Nyon, les bailleresses ont conclu, sous suite de frais et dépens, à ce que la
requête soit admise en ce sens que la protection des cas clairs soit accordée (I), à ce
qu’il soit ordonné à O.________ de libérer immédiatement, subsidiairement dans
le délai fixé à dire de justice, de tous biens et de toutes personnes les locaux sis [...],
ainsi que les parcelles n
os
[...] du Registre foncier de [...] et [...] du Registre foncier de [...] et de leur remettre, dans le
même délai, la totalité des clés des locaux précités (II), à ce que
l’exécution du chiffre II ci-dessus soit ordonnée, sous la menace de la peine d’amende
prévue à l’art. 292 CP qui réprime l’insoumission à une décision
de l’autorité (III), à ce que l’huissier, subsidiairement toute autorité compétente,
soit autorisée, faute d’exécution par O.________ dans le délai imparti, à pénétrer
même par voie d’ouverture forcée, le cas échéant avec l’aide d’un
serrurier, dans les locaux et surfaces à évacuer et de procéder à leur évacuation,
injonction étant faite aux agents de la force publique ou à tout citoyen de concourir à
l’exécution forcée (IV), et à ce qu’il soit d’ores et déjà
ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution de la décision,
s’ils en étaient requis par l’huissier (V).
Par déterminations du 10 juillet 2017, O.________ a conclu principalement au rejet de la requête,
subsidiairement, en cas d'admission, à ce qu’un délai de trois mois lui soit imparti
pour libérer les locaux loués et les parcelles n
os
[...] et [...].
Le 31 juillet 2017, les bailleresses se sont déterminées et ont maintenu leurs conclusions
du 24 mai 2017.
En droit
:
1.
1.1
Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance
d'expulsion rendue pour défaut de paiement du loyer (art. 257d CO [Code des obligations du 30 mars
1911 ; RS 220]). Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte,
il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le litige porte sur la question de savoir
si les conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur
litigieuse correspond au dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet
loué au cas où lesdites conditions ne seraient pas réalisées ; le dommage correspond
à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement perdue jusqu'à ce qu'un
prononcé d'expulsion soit rendu dans une procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre
2014 consid. 2.1 ; TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 1.2.2, non publié à l'ATF
138 III 620). Cette période, qui commence à courir dès la date fixée pour l'expulsion
dans l'ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin au moment où la partie bailleresse
obtient un prononcé d'expulsion en procédure ordinaire, comprend ainsi le temps nécessaire
pour que l'instance d'appel statue – après avoir recueilli les déterminations de la partie
bailleresse – par un arrêt motivé, puis que la partie bailleresse introduise une nouvelle
demande en procédure ordinaire, que celle-ci soit instruite et aboutisse enfin à un prononcé
d'expulsion. Compte tenu de ces éléments, l’on devrait ainsi pouvoir partir du principe
que la durée prévisible ne sera, en règle générale, pas inférieure à
un an (CACI 28 janvier 2015/52 consid. 1 a).
Au vu du montant du loyer de l’appartement en cause, la valeur litigieuse est en l’espèce
supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte (art. 308 al.
2 CPC).
1.2
L'ordonnance ayant été rendue en procédure
sommaire, le délai d'appel est de dix jours à compter de la notification de la décision
motivée (art. 314 al. 1 CPC).
Formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC) par la partie bailleresse qui a succombé en première
instance et qui a un intérêt à l'appel (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision
finale de première instance, l'appel est recevable.
2.
L’appel peut être formé pour violation du droit ou constatation inexacte des faits (art.
310 CPC). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris
les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la
décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément
au principe général de l’art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure
civile, JdT 2010 III 115, p. 134). Elle peut revoir l’appréciation des faits sur la base des
preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43 ; Tappy, op. cit., p.
135).
Cela étant, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière de
la procédure sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer
les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi ;
la production de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l’art.
317 al. 1 CPC (TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5 ; TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013
consid. 3.2 ; CACI 24 juin 2015/325 consid. 2.2 ; CACI 27 juillet 2017/326 consid. 2).
Par conséquent, la pièce nouvelle produite par L.D.________, O.D.________ et C.D.________ (ci-après :
les appelantes) à l’appui de leur appel se révèle irrecevable.
3.
3.1
Les appelantes considèrent que c’est
à tort que le premier juge a estimé que les conditions d’application de l’art.
257 al. 1 CPC n’étaient pas réalisées. Selon les appelantes, le congé n’était
pas inefficace, mais annulable. Or, l’intimée n’aurait pas contesté le congé
devant l’autorité de conciliation compétente, de sorte que le congé serait valable
et définitif.
Pour sa part, O.________ (ci-après : l’intimée) soutient que la situation était
complexe, car elle demandait que l’état de fait soit examiné afin de savoir si le montant
erroné indiqué dans l’avis comminatoire entraînait l’inefficacité ou
l’annulabilité du congé. Selon l’intimée, seul le Tribunal des baux –
et non le Juge de paix – serait à même de trancher cette question.
3.2
3.2.1
La procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC est une alternative aux procédures ordinaire
ou simplifiée normalement disponibles, destinée à offrir une voie particulièrement
simple et rapide à la partie demanderesse, dans les cas dits clairs. Cette voie suppose que l'état
de fait ne soit pas litigieux ou qu'il soit susceptible d'être immédiatement prouvé (al.
1 let. a) et que la situation juridique soit claire (al. 1 let. b). Le juge n'entre pas en matière
si l'une ou l'autre de ces hypothèses n'est pas vérifiée (al. 3).
L'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il
n'est pas contesté par le défendeur ; il est susceptible d'être immédiatement
prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. Dans
le cadre de la protection des cas clairs, la rigueur de la preuve n'est pas restreinte. Le demandeur
ne peut pas se contenter de démontrer la vraisemblance de ses allégations pour faire valoir
un droit, mais doit apporter la preuve stricte des faits fondant ce droit. L'échec de la procédure
sommaire ne suppose pas que la partie défenderesse rende vraisemblable l'inexistence, l'inexigibilité
ou l'extinction de la prétention élevée contre elle ; il suffit que les moyens de cette
partie soient aptes à entraîner le rejet de l'action, qu'ils n'apparaissent pas d'emblée
inconsistants et qu'ils ne se prêtent pas à un examen en procédure sommaire (ATF 138 III
620 consid. 5.1.1, SJ 2013 I 283 et les réf. citées ; TF 4A_415/2013 du 20 janvier 2014
consid. 6).
La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon
évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées
(ATF 138 III 728 consid. 3.3 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2). En règle générale,
la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain
pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité,
en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ;
TF 4A_343/2004 du 17 décembre 2014 consid. 3.2 et les réf. citées).
Lorsque le juge considère que les conditions légales sont remplies, il accorde la protection.
Dans ce cas, la décision est définitive et elle est revêtue de l’autorité de
la chose jugée une fois entrée en force. En revanche, si le juge considère que la protection
ne peut pas être accordée, il doit refuser d’entrer en matière et déclarer
la demande irrecevable. Le litige demeure entier (Bohnet, CPC commenté, 2011, n. 23 ad art. 257
CPC et la réf. citée).
3.2.2
Dans un arrêt de principe rendu à cinq
juges, la Chambre des recours du Tribunal cantonal a jugé inefficace le congé qui repose sur
une mise en demeure portant sur un montant disproportionné par rapport au loyer effectivement dû
(du simple au double). La Chambre des recours a motivé cette solution par le fait que le locataire
« moyen » qui reçoit une telle mise en demeure est non seulement incapable de
faire la part des choses mais est d'emblée dissuadé de payer quoi que ce soit d'un montant
exagéré dont il ne dispose peut-être pas. Le bailleur contraint ainsi le locataire à
adopter une attitude vraisemblablement différente de celle qu'il aurait eue si la mise en demeure
avait porté sur le montant exact. L'on peut attendre d'un bailleur, représenté la plupart
du temps par un professionnel de l'immobilier, de procéder correctement. Une proportion du simple
au double entre le montant effectivement dû et celui réclamé a été jugée
disproportionnée (CREC I 18 janvier 2006/89 consid. 3).
Dans un arrêt ultérieur (CREC I 23 février
2006/131), la Chambre des recours a jugé qu'une différence de 11,5 % entre le montant réclamé
dans la sommation et celui effectivement dû n'entraînait pas l'inefficacité du congé.
Dans un autre arrêt (CREC I 7 février 2008/59), la Chambre des recours a jugé qu'il n'était
pas arbitraire de considérer qu'une sommation portant sur un montant dépassant de 50 %
le loyer effectivement dû n'entraînait pas l'inefficacité du congé (CREC I 3 septembre/2010
consid. 4b/aa).
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la résiliation fondée sur l'art. 257d
al. 2 CO n'est contraire aux règles de la bonne foi, et donc annulable sur la base de l'art. 271
al. 1 CO, que dans des circonstances particulières. L'annulation entre en considération lorsque
le bailleur a réclamé au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement
supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas certain du montant effectivement
dû (ATF 120 II 31 consid. 4b). L'annulation entre aussi en considération lorsque l'arriéré
est insignifiant, ou lorsque ce montant a été réglé très peu de temps après
l'expiration du délai comminatoire, alors que, auparavant, le locataire s'était toujours acquitté
à temps du loyer, ou encore lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après
l'expiration de ce même délai (TF 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 5.3.1, RtiD 2009
II 681 ; TF 4C.430/2004 du 8 février 2005 consid. 3.1, SJ 2005 I pp. 310-311 ; TF 4A_549/2013
du 7 novembre 2013 consid. 4).
Selon la doctrine majoritaire, la résiliation
est abusive, et donc annulable, lorsque le bailleur réclame au locataire une somme supérieure
à celle en souffrance (Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., 2008, note infrapaginale n
o
56 p. 671 et p. 672 ; Lachat, Commentaire
romand, Code des Obligations I, 2
e
éd., 2012, n. 10 ad art. 257d CO ; Burkhalter/Martinez-Favre, Le droit suisse du bail à
loyer, commentaire SVIT, 2011, n. 43 ad art. 257d CO ; Weber, Basler Kommentar, 4
e
éd., 2007, n. 10 ad art. 257d CO ; Giger, Berner Kommentar, 2015, n. 71 ad art. 257d CO ;
Wessner, Commentaire pratique du bail à loyer et à ferme, 2
e
éd., 2017, n. 43a ad art. 257d CO ; Pichonnaz, L’abus de droit dans le contrat de bail
à loyer, 18
e
séminaire du droit du bail, 2014, note infrapaginale n
o
88, p. 165).
3.3
En l’espèce, les appelantes ont allégué
dans leur requête du 24 mai 2017 avoir adressé un avis comminatoire à l’intimée
portant sur quatre loyers impayés. Dans ses déterminations du 10 juillet 2017, l’intimée
a mis en évidence le problème qui résultait du fait que deux des quatre loyers réclamés
avaient déjà été réglés au moment de l’envoi de l’avis comminatoire,
ce qui posait la question de la validité de la résiliation au vu du fait que l’avis comminatoire
portait sur un montant largement plus élevé que le montant dû. Que la sanction de ce vice
soit l’inefficacité ou l’annulabilité de la résiliation – à invoquer
devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyers et non devant le Tribunal
des baux – est sans importance, dès lors que puisque les appelantes n’ont pas allégué
que l’intimée n’avait pas agi en annulation du congé, l’état de fait
ne saurait être considéré comme non litigieux ou susceptible d’être immédiatement
prouvé.
Ce n’est que devant la Cour de céans que les appelantes ont produit une pièce attestant
du fait qu’aucune requête n’avait été introduite par l’intimée
devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyers. Or, comme mentionné
ci-avant (cf.
supra
consid. 2), cette pièce est irrecevable.
Compte tenu de ce qui précède, force est de constater que les conditions de l’art. 257
al. 1 CPC ne sont pas remplies, l'état de fait étant litigieux et la situation juridique n'étant
pas claire, de sorte que c’est à raison que le premier juge a considéré que la requête
des appelantes était irrecevable (art. 257 al. 3 CPC).
4.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr. (art. 62 al. 3 et 69
al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]),
seront mis à la charge des appelantes L.D.________, O.D.________ et C.D.________ qui succombent,
solidairement entre elles (106 al. 1 et 3 CPC).
Vu l’issue du litige, les appelantes L.D.________, O.D.________ et C.D.________, solidairement
entre elles, doivent verser des dépens de deuxième instance à l’intimée O.________
qui seront arrêtés, compte tenu de l’importance de la cause, de ses difficultés,
de l’ampleur du travail et du temps consacré à la procédure (art. 3 et 9 TDC [tarif
des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; RSV 270.11.6]), à 1'500 francs.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr. (quatre cents francs),
sont mis à la charge des appelantes L.D.________, O.D.________ et C.D.________, solidairement entre
elles.
IV.
Les appelantes L.D.________, O.D.________ et C.D.________, solidairement entre elles, verseront à
l’intimée O.________ la somme de 1'500 fr. (mille cinq cents francs) à titre de dépens
de deuxième instance.
V.
L’arrêt est exécutoire
Le
président :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me François Logoz (pour L.D.________, O.D.________ et C.D.________),
‑
Me Gilles Davoine (pour O.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Nyon.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :