vd_findinfo · HC / 2011 / 706 · 2011-12-20 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, DEMEURE DU DÉBITEUR, BAIL À LOYER, RÉSILIATION IMMÉDIATE | 257d al. 1 CO, 257d al. 2 CO, 257d CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 20.12.2011 HC / 2011 / 706

TRIBUNAL
CANTONAL
JL11.014413-112178
412
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
20 décembre 2011
______________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              Mmes
Charif Feller et Kühnlein
Greffière
:              Mme
Rossi
*****
Art.
257d CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
V.________
et
P.________
,
à Yverdon-les-Bains, locataires, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 9 novembre
2011 par le Juge de paix du district du Jura-Nord vaudois dans la cause divisant les appelants d’avec
J.________
SA
, à Yverdon-les-Bains, bailleresse, la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 9 novembre 2011, notifiée le lendemain aux parties, le Juge de paix du district
du Jura-Nord vaudois a ordonné aux locataires V.________ et P.________ de quitter et rendre libres
pour le mercredi 7 décembre 2011 à midi les locaux occupés dans l'immeuble sis [...],
à Yverdon-les-Bains (appartement de quatre pièces et demie au 3
ème
étage, plus balcon et cave) (I), arrêté à 300 fr. les frais judiciaires, ceux-ci
étant compensés avec l'avance de frais de la bailleresse J.________ SA (II), mis les frais
à la charge des locataires, solidairement entre eux (III) et dit qu'en conséquence, ceux-ci
rembourseront à la bailleresse son avance de frais à concurrence de 300 fr. et lui verseront
la somme de 400 fr. à titre de dépens (IV).
En droit, le premier juge, statuant en procédure sommaire, a considéré que les conditions
de l'expulsion étaient réalisées.
B.
Par acte motivé du 21 novembre 2011, V.________
et P.________ ont interjeté appel contre cette ordonnance en concluant, sous suite de frais et dépens
des deux instances, principalement à sa réforme en ce sens que le congé donné par
les « appelés » n'est pas valable et que les appelants sont autorisés à
demeurer dans le logement familial – soit les locaux qu'ils occupent dans l'immeuble sis [...],
à Yverdon-les-Bains –, le bail les liant aux « appelés » n'étant
en outre pas résilié. Subsidiairement, ils ont conclu à l'annulation de l'ordonnance et
au renvoi de la cause à l'autorité de première instance pour nouvelle instruction et nouvelle
décision dans le sens des considérants de l'arrêt à intervenir. Ils ont en outre
requis l’effet suspensif.
Par lettre du 23 novembre 2011, la Juge déléguée de la Cour d’appel civile a indiqué
aux appelants que leur requête d’effet suspensif était sans objet, l’appel ayant
effet suspensif de par la loi.
L'intimée J.________ SA n'a pas été invitée à déposer de réponse.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l'ordonnance complétée par
les pièces du dossier :
Par contrat du 30 juillet 2010, J.________ SA, représentée par E.________ SA, a remis en location
à V.________ et P.________ l’appartement de quatre pièces et demie (plus balcon et cave)
situé au 3
ème
étage de l’immeuble sis [...], à Yverdon-les-Bains. Conclu pour durer initialement du
16 août 2010 au 30 septembre 2011, le bail devait se renouveler aux mêmes conditions pour trois
mois, sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre des parties donné et reçu
au moins trois mois à l’avance pour la prochaine échéance, et ainsi de suite de
trois mois en trois mois, sauf en décembre. Le loyer mensuel, payable d’avance, a été
fixé à 1'738 fr., acompte de chauffage, d’eau chaude et de frais accessoires par 325
fr. inclus.
Par courriers recommandés du 7 décembre 2010, notifiés le lendemain séparément
à chacun des locataires, la représentante de la bailleresse a mis V.________ et P.________
en demeure de s’acquitter du montant de 3'676 fr. correspondant aux loyers de la place de parc
et de l’appartement, par respectivement 100 fr. et 1'738 fr., pour les mois d’octobre et
décembre 2010. Ce courrier comportait également la signification qu’à défaut
de paiement dans un délai de trente jours, les baux à loyer seraient résiliés.
Par formules officielles datées du 17 janvier 2011, remises à la poste le lendemain à
l’adresse de chacun des locataires, J.________ SA, représentée par E.________ SA, a résilié
le bail à loyer de l’appartement pour le 28 février 2011. Ces avis ont été
notifiés à V.________ et P.________ respectivement les 20 et 22 janvier 2011.
Le 16 février 2011, la représentante de la bailleresse a informé les locataires que l’état
des lieux de sortie était fixé au 28 février 2011 à 11 heures. Elle a précisé
que, si les arriérés et le loyer de mars étaient payés jusqu’à cette date,
elle serait prête à annuler la résiliation. En l'absence de paiement, elle demanderait
leur évacuation des locaux.
Par requête en protection de cas clair du 21 mars 2011, J.________ SA a requis du Juge de paix du
district du Jura-Nord vaudois l’expulsion de V.________ et P.________ de l'appartement en cause.
V.________, assistée de son conseil, a comparu à l’audience de ce magistrat du 21 juin
2011, J.________ SA y étant quant à elle représentée par son mandataire. Les parties
ont exposé qu’elles étaient sur le point de trouver un accord et ont conjointement demandé
la suspension de la procédure jusqu’au 30 septembre 2011. Les locataires ont en outre conclu
au rejet de la requête d'expulsion.
Par ordonnance du 26 juillet 2011, le Juge de paix du district du Jura-Nord vaudois a notamment admis
la requête de suspension, ordonné la suspension de la cause jusqu’au 30 septembre 2011
et dit que celle-ci sera reprise d'office à l'issue de ce délai.
Le 5 octobre 2011, le mandataire de la bailleresse a indiqué au juge de paix que les locataires
n’avaient pas entièrement régularisé leur situation auprès de la gérance,
malgré la promesse formulée de vive voix à l’audience. Il a en conséquence
requis la reprise de la cause, respectivement la délivrance d’une ordonnance d’expulsion,
avec suite de frais et dépens.
Le 11 octobre 2011, le juge de paix a transmis cette requête aux locataires, indiqué qu’il
n’entendait pas tenir une nouvelle audience et imparti un délai au 19 octobre 2011 à
V.________ et P.________ pour se déterminer sur le fond, développer leurs moyens et déposer
toute pièce utile à établir les éléments qu'ils invoquent.
Par courrier du 19 octobre 2011, le conseil des locataires a demandé la fixation d’une audience.
Il a notamment fait valoir qu’il était indispensable que sa mandante puisse donner des explications
et se déterminer sur le montant dont elle serait encore débitrice et que « d’ici
l’audience, ma cliente régularisera probablement sa situation, si celle-ci doit l’être ».
Le 21 octobre 2011, la bailleresse s’est opposée à la tenue d’une nouvelle audience.
Considérant le courrier du 19 octobre 2011 comme une demande de prolongation de délai, le juge
de paix a prolongé au 28 octobre 2011 le délai imparti à la bailleresse pour se déterminer
sur le fond de la cause.
Les locataires ont déposé leurs déterminations le 28 octobre 2011. La fixation d’une
audience a derechef été demandée, afin de leur permettre de préciser l’état
actuel de leurs paiements. Ils ont en outre produit deux pièces, à savoir le relevé de
compte établi le 25 juillet 2011 par la gérance mentionnant le solde encore dû à
cette date et une correspondance du mandataire de la bailleresse du 12 octobre 2011 faisant état
des prétentions de cette dernière.
En droit
:
1.
a)
Le litige porte sur le bien-fondé d'une
ordonnance d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyer. Pour déterminer quelle voie
de droit – de l'appel ou du recours – est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse,
calculée selon le droit fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la période minimale
pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée
déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à
la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO (Code des obligations du 30
mars 1911, RS 220) consacre l'annulabilité d'une résiliation (JT 2011 III 83 ; ATF 137
III 389 c. 1.1 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1 ; SJ 2001 I 17 c. 1a ; ATF 119 Il 147
c. 1, JT 1994 I 205).
En l'espèce, le loyer mensuel des locaux en cause s'élève à 1’738 fr.,
de sorte que la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 francs. La voie de l'appel est ainsi
ouverte (art. 308 al. 2 CPC [Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008, RS 272]).
b)
Lorsque la décision attaquée a été – comme en l’espèce – rendue
en procédure sommaire, le délai d'appel est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC).
Interjeté en temps utile, l'appel est ainsi recevable.
2.
L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de deuxième instance un plein pouvoir
d'examen (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, n. 1 ad art. 310 CPC, p. 1249). Celle-ci examine
librement tous les griefs de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l'instance d'appel
revoit les faits avec une cognition pleine et entière ; elle contrôle librement l'appréciation
des preuves et les constatations de fait de la décision de première instance (HohI, Procédure
civile, t. Il, 2
ème
éd., Berne 2010, n. 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle n'est
pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première instance.
Son pouvoir d'examen est plein et entier (HohI, op. cit., n. 2396, p. 435 ; Spühler, Basler
Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2010, n. 1 ad art. 310 CPC, p. 1489, qui parle de « vollkommenes
Rechtsmittel »).
L'état de fait de l'ordonnance attaquée, complété sur la base des pièces au
dossier de première instance, est suffisant pour permettre à la cour de céans de statuer
sur le fond.
3.
a)
Les appelants estiment que le congé qui leur a été signifié est nul. Ils font valoir
que la procédure d’expulsion a été suspendue et qu’elle ne devait être
reprise que dans l’hypothèse où ils ne régulariseraient pas leur situation financière
d’ici au 30 septembre 2011, ce qu’ils affirment avoir fait. L’intimée n’ayant
pas rapporté la preuve du contraire, il n’existait, selon eux, aucun motif avéré
de reprise de cause.
b)
Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après
la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires
échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à
défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours
au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins.
Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet
immédiat ; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (art. 257d al. 2
CO).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé
dans un délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et
devait subir les conséquences juridiques de l'art. 257d al. 2 CO, à savoir la résiliation
du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c. 4), cela même
si l'arriéré a finalement été payé (TF, arrêt du 27 février 1997,
in Cahiers du Bail [CdB] 3/97, pp. 65 ss). A cet égard, des motifs humanitaires n'entrent pas en
ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils ne sont pas pris
en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à loyer (TF, arrêt
du 27 février 1997 précité, c. 2b ; TF 4C.74/2006 du 12 mai 2006 c. 3.2.1 ;
Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, note infrapaginale 117, p. 820). Ils peuvent cependant être
pris en compte au stade de l'exécution forcée, en application du principe général
de la proportionnalité. Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée
ne saurait être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle
prolongation de bail (ATF 117 Ia 336 c. 2b). La jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous
l'empire de l'ancien droit cantonal abrogé par l'entrée en vigueur du CPC que, sauf cas particulier,
un délai de libération des locaux de quinze à vingt jours était admissible (Guignard,
in Procédures spéciales vaudoise, Lausanne 2008, n. 2 ad art. 17 LPEBL [loi du 18 mai 1955
sur la procédure d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme], p. 196).
La jurisprudence admettait en outre que le bailleur abusait de son droit à poursuivre une procédure
d’expulsion, alors que les parties avaient passé un accord mettant fin à cette procédure.
Dans tous les cas, c’était au locataire qu’il incombait de prouver l’existence
de l’accord invoqué et, si cet accord était conditionnel, que les conditions qui empêchaient
l’expulsion étaient remplies (Guignard, op. cit., n. 2 ad art. 21 LPEBL, p. 202, et réf.).
c)
En l’espèce, c’est à juste titre que les appelants ne contestent pas ne pas avoir
réglé les arriérés de loyer dans le délai comminatoire et que les conditions
de l’art. 257d CO sont réalisées. En effet, par lettres notifiées le 8 décembre
2010 séparément à chacun des locataires, ceux-ci ont été mis en demeure de s’acquitter
des loyers encore dus dans un délai de trente jours. Faute de paiement dans ce délai, l’intimée
était en droit de résilier le contrat en vertu de l’art. 257d al. 2 CO, ce qu’elle
a fait par avis datés du 17 janvier 2011 et réceptionnés les 20 et 22 janvier 2011 par
les appelants. Le bail étant résilié pour le 28 février 2011, le délai de congé
minimum de trente jours pour la fin d'un mois a également été respecté. Le congé
a ainsi été valablement donné.
En outre, les appelants n’établissent pas que l’intimée abuserait de son droit
en poursuivant la procédure d’expulsion. En effet, ils ne démontrent pas l’existence
d’une convention mettant fin à cette procédure, la cause ayant été suspendue
uniquement au motif que les parties étaient – au jour de l’audience du 21 juin 2011
– sur le point de trouver un accord. Ils ne rapportent pas non plus la preuve qu’ils auraient
respecté les conditions d’un éventuel arrangement, notamment qu’ils auraient entièrement
régularisé leur situation au 30 septembre 2011, alors que, contrairement à ce qu’ils
affirment, une telle preuve leur incombait au vu de la jurisprudence susmentionnée. Au contraire,
le 19 octobre 2011, leur conseil a indiqué au premier juge que « d’ici l’audience,
ma cliente régularisera probablement sa situation, si celle-ci doit l’être »,
démontrant que ceux-ci considéraient eux-mêmes que le nécessaire n’avait pas
été fait. Au demeurant, bien qu’invités par le premier juge à se déterminer
sur le fond et à déposer toute pièce utile, les appelants n’ont produit aucun document
attestant des paiements des arriérés de loyer qu’ils allèguent avoir effectués.
En conséquence, c'est avec raison que le juge de paix a considéré que les conditions de
l'expulsion étaient réalisées et l’appel s’avère mal fondé.
4.
En conclusion, l’appel doit être rejeté, en application de l’art. 312 al. 1 CPC,
et l’ordonnance confirmée.
L'effet suspensif ayant été accordé de par la loi à l'appel (art. 315 al. 1 CPC),
il convient de renvoyer la cause au premier juge, afin qu'il fixe aux appelants un nouveau délai
pour libérer les locaux qu'ils occupent dans l'immeuble sis [...], à Yverdon-les-Bains, une
fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification aux
parties.
Les frais de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC
[tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils, RSV 270.11.5]), sont mis à la charge des
appelants, solidairement entre eux, dès lors qu’ils succombent (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer de dépens à l’intimée, celle-ci n’ayant
pas été invitée à se déterminer sur l’appel (art. 312 al. 1 CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L'appel est rejeté.
II.
L'ordonnance est confirmée.
III.
Les frais judicaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge des appelants V.________ et P.________, solidairement entre eux.
IV.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district du Jura – Nord vaudois pour qu'il fixe à
V.________ et P.________, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés
pour notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu'ils occupent dans
l'immeuble sis [...] à Yverdon-les-Bains (appartement de quatre pièces et demie au 3
ème
étage, plus balcon et cave).
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
22 décembre 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
Me Michel Dupuis (pour V.________ et P.________),
‑
M. Youri Diserens (pour J.________ SA).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
La greffière :