vd_findinfo · HC / 2009 / 60 · 2009-06-23 · fr

BAIL À LOYER, EXPULSION DE LOCATAIRE, CONDITION SUSPENSIVE | 257d al. 1 CO, 257d al. 2 CO, 23 al. 2 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 23.06.2009 HC / 2009 / 60

TRIBUNAL CANTONAL
330/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 23 juin
2009
_________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.     F. Meylan et Giroud
Greffier
:
M.        Jaillet
*****
Art.
257d CO; 457 CPC; 23
LPEBL
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s'occuper du recours interjeté par
B.________
, à [...],
locataire, contre l'ordonnance
d'expulsion rendue le 30 avril 2009 par la Juge de paix du district
de l'Ouest lausannois dans la cause divisant la recourante et
Q.________
d'avec
S.________
et
J.________
,
bailleurs.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 30 avril 2009, notifiée le 7 mai 2009 aux
parties, la Juge de paix du district de l'Ouest lausannois a
ordonné à B.________ et Q.________ de quitter et
rendre libres pour le 27 mai 2009 les locaux occupés dans
l'immeuble sis à la rue [...], à [...] (locaux
commerciaux de 28,54 m
2
au rez-de-chaussée) (I),
dit qu'à défaut de quitter volontairement ces locaux,
elles y seront contraintes par la force, selon les règles
prévues aux articles 508 et suivants du Code de
procédure civile (II), arrêté les frais de
justice de la partie bailleresse à 250 francs (III), dit que
B.________ et Q.________ verseront à S.________ et
J.________ la somme de 700 fr. à titre de dépens (IV)
et dit que la présente ordonnance est immédiatement
exécutoire, nonobstant recours (V).
B.
Cette ordonnance,
complétée par les pièces du dossier (art. 457
al. 1 CPC [Code de procédure civile du 14 décembre
1966; RSV 270.11]), retient les faits suivants :
1.
Par contrat de bail à loyer du 3 juin 2008, S.________ et
J.________, représentés par Sogirom SA, ont remis en
location à B.________ et Q.________ des locaux commerciaux
de 28,54 m
2
situé à la rue [...], à
[...], pour un loyer mensuel total de 666 fr. (641 fr. de loyer net
+ 25 fr. d'acompte de chauffage et d'eau chaude et frais
accessoires).
Le bail était prévu pour durer du 1
er
avril 2007 au 31 mars 2012 puis se renouveler, aux mêmes
conditions pour cinq ans, sauf avis de résiliation de l'une
ou l'autre des parties donné et reçu au moins une
année à l'avance pour la prochaine
échéance et ainsi de suite de cinq ans en cinq
ans.
2.
Par courriers recommandés du 20 août 2008, les
bailleurs ont mis en demeure B.________ et Q.________ de
s'acquitter de la somme de 10'721 fr., correspondant aux loyers
pour les mois de mai 2007 à août 2008 (10'656 fr.),
plus les frais de rappel et de mise en demeure (65 fr.), en leur
signifiant qu'à défaut de paiement dans un
délai de trente jours, le bail pourrait être
résilié en application de l'article 257d CO. Le pli
destiné à Q.________ lui a été remis le
23 août 2008. Celui destiné à J.________, venu
en retour avec la mention "introuvable à l'adresse
indiquée", lui a été renvoyé sous pli
simple le 18 septembre 2008.
Par lettres recommandées du 15 octobre 2008, Me Serge Patek,
mandaté par les bailleurs, a résilié le
contrat de bail pour le 30 novembre 2008. Il a joint à ses
courriers une
formule
officielle de notification de résiliation de bail,
datée du même jour.
3.
Le 7 novembre 2008, Me Patek a adressé à B.________
la lettre suivante:
"Me
référant à votre courrier du 21 octobre 2008
dont le contenu a retenu toute mon attention, je vous informe
accepter votre demande de plan de désendettement comme
suit:
·
amortissement
de l'arriéré de Fr. 12'053.00 au 30.11.2008 (hors
frais de poursuites) à raison de 10 versements de Fr.
1'095.70 et 1 versement de Fr. 1'096.00 du
30 novembre 2008 au 30 septembre 2009, chaque acompte payable le
30 de chaque mois
·
mensualités
courantes
Règlement
ponctuel, par mois d'avance, des indemnités pour occupation
illicite,
Fr. 666.00, en sus du rattrapage mensuel de
l'arriéré précité.
Votre bail sera remis en
vigueur, dès amortissement de votre dette locative, frais
compris et après une période de minimum 6
mois.
En revanche, si les
modalités de cet arrangement n'étaient pas
scrupuleusement respectées, je me verrai contraint de
requérir votre expulsion auprès du Juge de paix, sans
autre avis."
Le 4 mars 2009, le conseil des bailleurs a écrit à
B.________ que l'arrangement prévoyait un rattrapage mensuel
de 433 fr. en sus des indemnités courantes de 666 fr., soit
un montant de 1'099 fr., payable le 30 de chaque mois dès le
31 janvier 2009. Il a ajouté qu'elle devait rattraper la
somme de 2'198 fr. d'ici au 12 mars 2009 dernier délai et
que le montant de 1'099 fr. devait impérativement être
versé au 31 mars 2009 au plus tard.
4.
Par requête du 18 mars
2009, S.________ et J.________, par l'intermédiaire de leur
conseil, ont requis du juge de paix l'expulsion de B.________ et
Q.________
, précisant que les locataires
n'avaient pas payé leurs indemnités courantes pour
occupation illicite ni respecté l'arrangement établi
le 7 novembre 2008.
En présence de B.________, Q.________ et Me Patek pour les
bailleurs, la Juge de paix du district de l'Ouest lausannois a tenu
une audience le 30 avril 2009
à la suite de laquelle elle a rendu l'ordonnance
attaquée.
En droit, le premier juge a considéré en substance
que le congé était valable.
C.
Le 14 mai 2009,
B.________ a recouru contre cette ordonnance, concluant en
substance à sa réforme en ce sens qu'elle n'est pas
expulsée. Elle a joint à son recours une lettre
datée du même jour et adressée au mandataire
des bailleurs, dans laquelle elle fait une "proposition
d'arrangement" quant au paiement des montants en retard.
S.________ et J.________ ont conclu au rejet du recours.
En droit
:
1.
a)
La loi
vaudoise du 18 mai 1955 sur la procédure d'expulsion en
matière de baux à loyer et à ferme [LPEBL; RSV
221.305] prévoit le recours au Tribunal cantonal en
nullité (art. 23 al. 1 LPEBL) et pour déni de justice
(art. 23 al. 2 LPEBL), ce dernier pouvant aboutir soit à la
réforme, soit à l'annulation de la décision
attaquée (JT 1993 III 88, c. 2; Poudret/Haldy/Tappy,
Procédure civile vaudoise, 3
ème
éd., Lausanne 2002, n. 4
in fine ad
art. 356 CPC, p.
537).
La recourante, qui n'invoque aucun moyen de nullité, conclut
à la réforme de l'ordonnance attaquée en ce
sens que l'expulsion n'est pas prononcée. Elle
n'a pas contesté le congé
en saisissant l'autorité de conciliation.
Le pouvoir d'examen
de la Cour de céans est par conséquent limité
au déni de justice (art. 23 al. 2 LPEBL).
Déposé en temps utile par une partie qui y a un
intérêt, le recours pour déni de justice est
ainsi recevable.
b)
La production de
pièces nouvelles devant la Chambre des recours n'est pas
autorisée, à moins qu'elles ne servent à
établir un moyen de nullité (art. 25 LPEBL
a
contrario
; Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 3
ad
art.
457 CPC, p. 706; Guignard
in
Procédures
spéciales, n. 1
ad
art. 25 LPEB, p.
214).
Dans la mesure où, comme on l'a vu, la recourante n'invoque
aucun moyen en nullité
au sens de l'art. 23 al. 1
LPEBL
, la pièce
nouvelle qu'elle a produite à l'appui de son recours est
irrecevable. Au demeurant, cette pièce n'est pas
déterminante.
c)
D'un point de vue factuel, la cour de
céans dispose d'un pouvoir d'examen défini par
l'article 457 CPC (applicable en vertu du renvoi de l'article 29
LPEBL), de telle sorte qu'elle doit admettre comme constants les
faits constatés par le jugement, sauf contradiction avec les
pièces du dossier et sous réserve du
complètement sur la base de celui-ci (art. 457 al. 1 CPC; JT
1993 III 88 c. 3).
L'état de fait de
l'ordonnance attaquée est conforme aux pièces du
dossier. Il a été complété sur la base
de celui-ci.
2.
a)
L'art.
257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220)
prévoit que, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme, le
bailleur peut lui fixer par écrit un délai de
paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement
dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai
est de trente jours au moins pour les baux d'habitations et de
locaux commerciaux (al. 1). Faute de paiement dans le délai
fixé, le bailleur peut résilier les baux
d'habitations et de locaux commerciaux, moyennant un délai
de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al.
2).
b)
Il résulte des pièces au dossier que les
conditions formelles de l'art. 257d al. 1 et 2 CO sont
réunies en l'espèce. La recourante ne le conteste
d'ailleurs pas. En principe, c'est de manière non arbitraire
que le premier juge a considéré que le congé
était valable et qu'il a ordonné l'expulsion des deux
locataires.
Toutefois, il apparaît que postérieurement au
congé donné le 15 octobre 2008 pour le 30 novembre
2008, les bailleurs ont accepté un "plan de
désendettement" demandé par la recourante, à
raison de 10 versements de 1'095 fr. 70 et d'un versement de 1'096
fr. à payer du 30 novembre 2008 au 30 septembre 2009 en plus
du loyer mensuel de 666 fr. (cf. lettre de Me Patek du 7 novembre
2008). Dans cette lettre, le conseil des bailleurs ajoutait que le
bail serait "remis en vigueur", dès amortissement de la
dette locative, frais compris et après une période
probatoire minimum de six mois. Il précisait que si les
modalités de cet arrangement n'étaient pas
respectées, il demanderait l'expulsion des deux locataires
auprès du juge de paix, sans autre avis. Le "plan de
désendettement" n'ayant pas été
respecté, le conseil des bailleurs a écrit le 4 mars
2009 à la recourante, lui rappelant les termes de
l'arrangement qui prévoyait un rattrapage mensuel de 433 fr.
en sus des indemnités courantes de 666 fr., soit un montant
de 1'099 fr., payable le 30 de chaque mois dès le  31
janvier 2009. Il semble donc que le "plan de désendettement"
du 7 novembre 2008 qui prévoyait deux versements par mois a
été modifié par la lettre du 4 mars 2009. Quoi
qu'il en soit, le montant réclamé de
2'198 fr. pour le 12 mars 2009 et celui de 1'099 fr. pour le 31
mars 2009 n'ont pas été payés, ce que la
recourante ne conteste pas.
c)
Se posent néanmoins la question de l'effet d'un
tel arrangement lorsque le congé a déjà
été donné en application de l'art. 257d al. 2
CO et celle des conséquences du non respect de l'arrangement
en question.
A cet égard, la Cour de céans considère que le
congé a été valablement donné et que le
plan de désendettement, accepté par les bailleurs,
constituait une offre de conclure un nouveau bail, sous la
condition suspensive que les exigences des bailleurs quant au
rattrapage de l'arriéré soient
réalisées. Comme cette condition n'a pas
été remplie, aucun nouveau bail n'a été
conclu et le congé reste valable. C'est donc sans arbitraire
que le premier juge a considéré que le congé
avait été valablement donné, qu'il
déployait ses effets et que les conditions de l'expulsion
étaient réunies.
3.
En définitive,
mal fondé, le recours doit être rejeté et
l'ordonnance confirmée.
Les frais de deuxième instance, fixés à 406
fr. doivent être supportés par la recourante (art. 230
al. 1 TFJC [Tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires
en matière civile; RSV 270.11.5]).
La recourante doit payer aux
intimés, solidairement entre eux, la somme de 400 fr.
à titre de dépens de deuxième
instance.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
prononce
:
I.
Le recours est
rejeté.
II.
L'ordonnance est
confirmée.
III.
Les frais de deuxième instance
de la recourante sont arrêtés à 406 fr. (quatre
cent six francs).
IV.
La recourante B.________ doit payer
aux intimés S.________ et J.________, solidairement entre
eux, la somme de 400 fr. (quatre cents francs) à titre de
dépens de deuxième instance.
V.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président :
L
e
greffi
er
:
Du 23 juin
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
Le greffi
er
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑      Mme
B.________,
‑      Mme
Q.________,
-      Me Serge Patek
(pour S.________ et J.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est de
61'938 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Mme la Juge de paix
du district de l'Ouest lausannois.
L
e
greffi
er
: