vd_findinfo · Jug / 2009 / 21 · 2009-07-14 · fr

BAIL À LOYER, SIMULATION, SUCCESSION, PRINCIPE DE LA CONFIANCE{INTERPRÉTATION DU CONTRAT}, PRÊT À USAGE, ANNOTATION | 27 al. 2 CC, 18 al. 1 CO, 253 CO, 305 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour civile 14.07.2009 Jug / 2009 / 21

TRIBUNAL CANTONAL
CO06.025408
105/2009/PMR
COUR
CIVILE
_________________
Séance du
1
er
juillet 2009
_______________________________
Présidence
de   M.
Bosshard
,
président
Juges
:
MM.
Muller
et
Krieger
Greffi
ère
:
Mme   Turki
*****
Cause pendante entre :
B.________
(Me D.
Sulliger)
et
A.P.________
(Me
J.-P. Maire)
-
Du
même jour
-
Délibérant à huis clos, la Cour civile
considère :
En fait :
Remarque
liminaire
:
Dans le cadre de l'instruction de la cause, [...], ex-épouse
de feu B.H.________, F.________, fille de la défenderesse,
V.________, fils de la défenderesse, ainsi que W.________,
dernière compagne de feu B.H.________ et seule
héritière instituée de ce dernier, ont
notamment été entendus comme témoins. Compte
tenu des liens les unissant à l'une ou l'autre des parties,
leurs dépositions ne seront retenues que si elles sont
corroborées par d'autres éléments du dossier,
ou si elles portent sur des points qui ne sont pas
déterminants pour l'issue du litige.
1.
Décédé le 23 mai 2002, feu
B.H.________ a laissé comme seuls héritiers
légaux ses deux enfants, C.H.________ et D.H.________, ainsi
qu'une héritière instituée, W.________, non
parente. Il a désigné le demandeur, B.________,
avocat à [...], en qualité d'exécuteur
testamentaire.
2.
La défenderesse A.P.________ et feu B.H.________, qui
était encore marié, ont fait ménage commun
dès le mois de février 1996, à l'Auberge
[...], à [...]. Ils avaient alors la ferme et commune
intention de se marier dès que la procédure de
divorce de feu B.H.________ serait achevée.
3.
Le 7 juin 1996, [...] SA s'est adressée à la
défenderesse en ces termes :
" En réponse à votre
question sur l'interprétation de l'art. 29 RAC et
après avoir reçu l'avis de la municipalité, il
ressort que :
- La création d'appart-hôtels
est tout à fait compatible avec la destination de la
zone.
- Des équipements sportifs tels que
tennis, golf, etc. peuvent très bien faire partie d'un
complexe hôtelier, mais ne devraient pas être un club
privé destiné uniquement à la pratique d'un
sport.
- Un EMS quant à lui poserait plus
de problème car c'est un complexe médico-social et
non hôtelier. Un établissement tel que " [...]"
à [...] ne pourrait pas être réalisé car
il s'agit d'appartements privés.
D'autre part, tout projet envisagé
devra tenir compte des 120 places de parc demandées pour
pouvoir exploiter vos salles de restauration".
4.
En 1997, la défenderesse, qui avait subi quelques
années auparavant une opération de la hanche suivie
de complications (grave infection par staphylocoques dorés
et multiples interventions chirurgicales complémentaires),
était physiquement et psychiquement
épuisée.
Entre 1997 et 1998 à tout le moins, la défenderesse
s'est occupée à la fois de l'exploitation de
l'Auberge et de ses enfants, ainsi que de D.H.________, fils de feu
B.H.________, qui était un enfant difficile .
5.
Le père de la défenderesse, B.P.________,
était le propriétaire du motel " [...]" à G
[...] et de l'établissement " [...]" à E [...]. Sa
situation financière était obérée, de
sorte qu'il a fait l'objet de poursuites et a été
partie à une procédure concordataire. Sur ce point,
les déclarations du témoin V.________ sont
corroborées par le témoignage concordant du
témoin L.________, notaire.
La Banque Q.________ était le bailleur de fonds du [...], du
[...] et de l'Auberge [...]. Entendu en qualité de
témoin, le notaire L.________ a confirmé que la
défenderesse était propriétaire du
matériel d'exploitation du [...], dont elle a perdu la
propriété à la suite de l'intervention d'un
créancier-gagiste. La défenderesse
exploitait
cet établissement avant sa fermeture, qui lui a fait perdre
une source de revenu non négligeable. Feu B.H.________ a
conseillé à la défenderesse d'accepter qu'il
reprenne en son nom l'auberge en question, exprimant ses craintes
qu'elle ne soit absorbée par les affaires financières
de son père.
En février 1997, soit avant la vente en question, la
défenderesse rencontrait déjà des
difficultés financières et fiscales. A cette
époque, feu B.H.________ était également dans
une situation économique difficile.
6.
Par acte notarié L.________ du 25 juillet 1997, la
défenderesse a accepté de vendre à feu
B.H.________ les parcelles [...], [...] et [...] de la Commune de
[...] pour le prix de 1'600'000 fr., correspondant à la
dette hypothécaire au jour de la vente et payé
comptant. Feu B.H.________ a été inscrit comme
propriétaire au Registre foncier le 28 juillet
1997.
7.
a)
Dès le 1
er
août 1997, feu
B.H.________ a engagé la défenderesse en
qualité de maître d'hôtel à l'Auberge
[...].
Sitôt la vente intervenue, l'attitude de feu B.H.________
à l'endroit de la défenderesse a radicalement
changé. Il lui déclarait qu'il était "chez
lui" aux [...], menaçant de l'expulser avec sa famille,
voire de tuer ses enfants. Il la traitait plus mal qu'une
employée, l'exploitant au travail malgré son
état de santé.
Il est allé jusqu'à user de violences physiques
à son encontre, ainsi qu'à l'encontre de son fils
alors âgé de 10 ans.
b)
Dans ce contexte, il a fallu à la
défenderesse plusieurs mois, et l'intervention d'un avocat,
pour obtenir la signature de documents, soit un "contrat de bail"
et une convention d'entretien, concrétisant les promesses de
feu B.H.________. Selon son fils, la défenderesse s'est
sentie alors soulagée, ces documents, établis par des
professionnels, paraissant tout à fait clairs. Ce dernier a
relevé toutefois que les coups proférés par
feu B.H.________ ont redoublé à l'époque de la
signature de ces documents. La Cour retient ces faits comme
établis, la déposition du témoin étant
apparue sincère et conforme à la
vérité.
Le 1
er
septembre 1997, l'avocat Jean-Noël Jaton a
écrit au notaire L.________ les lignes suivantes:
" Comme nous en avions discuté, M.
B.H.________ souhaite qu'un droit d'habitation aux [...] soit
concédé à Mme A.P.________.
Dans ces circonstances, je vous prie de
bien vouloir établir le plus rapidement possible un projet
de constitution de droit d'habitation étant
précisé que tant Mme A.P.________, que M.
B.H.________ que le soussigné demeure à votre
entière disposition pour vous donner toutes informations
complémentaires dont vous auriez besoin."
Le lendemain, le
notaire lui a répondu ce qui suit :
"Lors de la signature de l'acte de
transfert de propriété, il a été
convenu que Mme A.P.________ serait mise au bénéfice
d'un bail à loyer, gratuite [sic] tant que durerait la
cohabitation avec M. B.H.________, mais qu'aucun droit d'habiter
serait constitué.
En effet, ce dernier suppose le paiement
d'un impôt (droit de mutation) qui n'a pas été
intégré dans les plans financiers. En
conséquence, je vous soumettrai ces prochains jours un
projet de bail.
Une convention d'entretien doit
également être signée, laquelle doit être
rédigée par vos soins.
Mme [...] et M. B.H.________ me lisent en
copie."
Le 1
er
décembre 1997, l'avocat Jean-Noël
Jaton a écrit ce qui suit à feu B.H.________ et
à la défenderesse :
"Pour faire suite à
nos derniers entretiens et ceux que vous avez eus avec Maître
L.________, vous trouverez, ci-joint, en projet, une convention
d'entretien en deux exemplaires que je vous propose de dater et de
signer si son contenu vous agrée.
J'adresse une copie de la convention d'entretien à
Maître L.________ en lui demandant d'établir, comme
convenu, le bail gratuit puis de faire le nécessaire pour
son inscription au registre foncier. (…) "
c)
Dans le courant du
mois de décembre 1997, feu B.H.________ et la
défenderesse ont signé une convention d'entretien
rédigée par l'avocat Jean-Noël Jaton, dont la
teneur était la suivante :
"Les parties exposent
préliminairement que :
- Les parties font ménage commun depuis le mois de
février 1996 et       sont
domiciliées à l'Auberge des [...] à
[...];
- B.H.________ est propriétaire de l'Auberge des [...] et de
ses
dépendances à [...],
anciennement propriété de A.P.________;
- Vivant séparé de sa femme, B.H.________ va
prochainement ouvrir      une procédure
en divorce à l'issue de laquelle les parties ont l'intention
de se
marier.
Cela exposé, les parties sont convenues de ce qui suit
:
ARTICLE
1
Aussi longtemps que durera le concubinage des parties, B.H.________
s'engage à subvenir à l'entretien de
A.P.________.
ARTICLE
2
Si, par impossible, les parties devaient mettre fin à leur
concubinage avant leur mariage, B.H.________ s'engage
irrévocablement à autoriser A.P.________ à
occuper gratuitement et sans limite de temps l'appartement de 5
pièces sis dans l'Auberge des [...] et à contribuer
pour le surplus à son entretien dans la même mesure
que s'ils avaient été mariés depuis le mois de
février 1996 en appliquant par analogie les articles 151 et
152 du Code civil.
ARTICLE
3
A toutes fins utiles, un bail gratuit de
15 ans relatif à l'appartement de 5 pièces sis dans
l'Auberge des [...] sera inscrit au Registre foncier en faveur de
A.P.________."
Le 8 décembre 1997, feu B.H.________ et la
défenderesse ont signé un contrat de "bail à
loyer", rédigé par le notaire L.________. Ce contrat
portait sur la "partie du bâtiment 101 de l'Assurance
incendie, soit toute l'aile sud-est représentant un logement
indépendant ainsi qu'une buanderie commune, locaux de
service, jardin attenant et deux places de parc". Il devait prendre
effet le 25 juillet 1997 à midi et se terminer le 31
décembre 2027 à midi, se renouvelant de 5 ans en 5
ans sauf avis de résiliation donné au moins une
année à l'avance pour la prochaine
échéance. Aucun montant ne figure sous les chiffres
3, respectivement 3.1 à 3.7. Le chiffre 3.8 en revanche,
intitulé "conditions particulières", mentionne ceci
:
"
le
loyer est fixé à fr. 800.- par mois, non indexable.
Le bail est gratuit en cas de cohabitation entre le bailleur et la
locataire. Le loyer s'entend net charges comprises
."
Lors de son audition, le notaire L.________,
rappelant que feu B.H.________ était encore marié
alors qu'il faisait déjà ménage commun avec la
défenderesse, a expliqué que la proposition faite aux
parties de conclure un contrat de bail répondait au souci de
protéger les droits de la défenderesse à un
logement au cas où leur cohabitation cesserait.
8.
Le 21 août 1998, le notaire L.________ a écrit
à la défenderesse la lettre suivante
:
"Votre télécopie du 6
août dernier m'est bien parvenue et a retenu ma meilleure
attention.
En réponse à celle-ci, je
puis vous donner les éléments suivants:
- votre bail n'est pas annoté au
Registre foncier, ceci afin d'éviter les conséquences
fiscales que cela pourrait avoir, suite à la vente de vos
immeubles à B.H.________;
- votre statut de locataire n'est pas
lié au fait que vous conviviez avec Monsieur B.H.________.
Si jamais il devait y avoir séparation, c'est lui qui
devrait quitter votre logement, votre bail primant sur tous les
autres droits existants.
- la convention d'entretien reste valable
même en cas de séparation. "
9.
Au mois d'octobre 1998, feu B.H.________ et la défenderesse
ont mis fin à leur relation et à leur cohabitation
dans l'appartement litigieux.
Le 29 avril 1999, la défenderesse a
cessé de travailler en qualité de maître
d'hôtel à l'Auberge des [...]. A la fin du mois
d'août 1999, elle a quitté l'appartement litigieux
avec ses deux enfants. Elle l'a réintégré par
la suite.
10.
Le 11 février 2000, feu B.H.________ a
notifié à la défenderesse une
résiliation sur formule officielle du contrat de bail du 8
décembre 1997, pour le 31 mars 2000, se fondant sur
l'art. 257f CO.
Par décision du 7 avril 2000, la Commission de conciliation
en matière de baux et loyers a annulé cette
résiliation. Le 5 mai 2000, feu B.H.________ a
déposé auprès du Tribunal des baux une
requête tendant à la validation du congé
signifié à la défenderesse le 11
février 2000. Cette procédure a été
suspendue jusqu'à droit connu sur la procédure
pénale ouverte par le juge d'instruction de l'arrondissement
de la Côte ensuite de la plainte déposée par
feu B.H.________ contre la défenderesse.
Le 6 octobre 2000, feu B.H.________ a notifié à la
défenderesse une seconde résiliation sur formule
officielle en se fondant cette fois sur l'art. 266g CO.
La défenderesse a derechef saisi la commission de
conciliation. Cette procédure a été suspendue
à la requête des parties.
Le 9 novembre 2001, la défenderesse a déposé
auprès du conservateur du Registre foncier du district de
[...] une réquisition d'annotation d'un bail à loyer
sur le feuillet [...] de la Commune de [...], au contenu suivant
:
" La soussignée,
A.P.________, fille de B.P.________, (…)
expose
que
:
a) En décembre mil neuf cent nonante-sept, la
soussignée a conclu une convention avec B.H.________
à [...], incluant un bail à loyer gratuit pour une
durée de quinze ans et qui serait annoté au Registre
foncier.
b) Ce bail porte sur partie des bâtiments portant le No 101
de l'assurance incendie, soit toute l'aile Sud-Est
représentant un logement indépendant ainsi qu'une
buanderie commune, locaux de service, le jardin attenant et deux
places de parc.
c) Il grève l'immeuble ci-après, conformément
à la convention dont une copie est ci-annexée :
(…)
d) A.P.________ désire annoter ce bail au registre foncier,
pour la durée convenue et aux conditions prévues par
la convention.
requiert
:
Ceci exposé, la soussignée requiert l'
annotation
de son bail à loyer
au registre foncier, se fondant sur
la convention.
Elle-même, A.P.________ à [...] sera inscrite comme
bénéficiaire, le fonds grevé étant la
parcelle [...] de [...].
L'annotation arrivera à échéance le trente et
un décembre deux mille douze, le droit s'exerçant
conformément aux dispositions de la convention
ci-annexée en copie.
Les frais
seront supportés par
A.P.________.
Réquisition pour le registre foncier
:
Annotation
: Bail à loyer en faveur de A.P.________
à [...]; échéance : trente et un
décembre deux mille douze."
L'annotation du bail à loyer figure au registre foncier sur
le feuillet concerné.
11.
Les parties ayant requis la reprise de la cause pendante devant le
Tribunal des baux, celui-ci a fixé une audience le 21 mai
2002. Par décision du 15 mars 2002, la Commission de
conciliation a annulé la seconde résiliation de bail.
Le 19 mars 2002, feu B.H.________ a déposé une
nouvelle requête tendant à ce que cette seconde
résiliation soit déclarée valable.
Le Tribunal des baux a joint les deux causes et tenu une
première audience le 21 mai 2002.
Le 23 mai 2002, feu B.H.________ a mis fin à ses jours. La
cause a été suspendue en application de l'art. 63
CPC.
12.
Le 27 juin 2002, le Juge de paix du cercle de [...] a
homologué le testament olographe de B.H.________ daté
du 20 mars 2002, rédigé à l'attention du
demandeur et libellé ainsi :
" Cher ami,
Je soussigné B.H.________
domicilié aux [...] à [...], exprime ci-dessous mes
dernières volontés :
1) Je renvoie mes deux fils à leur
réserve, soit ¾ des actifs nets de ma
succession.
2) J'institue W.________, ma compagne
depuis 3 ans, héritière de la quotité
disponible, soit ¼ de la succession. W.________ pourra en
outre, aussi longtemps que les [...] ne seront pas vendus, occuper
l'appartement que j'occupe actuellement sans payer de loyer et
percevoir les 50 % du solde net des loyers perçus, une fois
les intérêts hypothécaires et la prime
d'assurance de la police-vie auprès de la PAX N° [...]
gagée au profit de la Caisse d'Epargne de ' [...]
payés et ce pendant 5 ans, les autres 25 % étant
à verser à mon fils Marc et 25 % à ma filleule
[...] pendant la même période de 5 ans.
3) J'institue exécuteur
testamentaire Maître B.________, avocat à [...] [...]
avec pleins pouvoirs. Il sera en particulier chargé de
vendre les [...], de payer mes dettes et de remettre l'actif
à mes héritiers. Il devra faire évacuer Mme
A.P.________ et lui réclamer tous les dommages &
intérêts possibles. L'exécuteur aura droit,
outre ses honoraires légaux, à 10 % du prix net de
vente des [...], soit après déduction des dettes
hypothécaires et ce à titre de couverture forfaitaire
de ses honoraires dus au jour de mon
décès.
Fait à [...] le 20 mars 2002.
(signature)"
Par lettre du 19 mai 2003, l'avocat Pierre-Yves
Baumann, au nom de la défenderesse, a fait valoir contre la
succession diverses créances pour un total de 400'000
francs.
13.
La cause ouverte devant le Tribunal des Baux a
été reprise selon décision du 13 avril 2005,
entre le demandeur et la défenderesse.
Le Tribunal des baux a tenu une seconde audience le 17 novembre
2005, puis rendu un jugement, définitif et exécutoire
depuis le 13 juin 2006. Au cours de cette audience, le demandeur a
d'entrée de cause conclu à ce qu'il plaise au
Tribunal constater son incompétence, faisant valoir qu'aucun
contrat de bail n'avait été passé entre le
défunt et la défenderesse, dès lors que le
contrat dont celle-ci se prévalait était, selon lui,
conclu à titre gratuit.
En droit, le tribunal saisi a considéré que le
demandeur était déchu du droit d'opposer l'exception
d'incompétence mais a toutefois prononcé le
déclinatoire d'office, interprétant la volonté
des cocontractants, faute de pouvoir établir leur
volonté réelle, selon le principe de la confiance, en
ce sens que l'accord conclu en décembre 1997 n'était
pas un bail à loyer mais plus vraisemblablement, s'agissant
de la cession de l'usage de l'appartement, un contrat de prêt
à usage au sens des art. 305ss CO. Il a relevé
en particulier ceci :
"L'instruction a permis d'établir
que ce contrat a été rédigé par le
notaire L.________. La volonté des deux parties, qui avaient
la ferme intention de se marier, et qui vivaient toutes deux dans
l'appartement litigieux, était de prévoir une pure
libéralité, dans tous les cas, en faveur de la
défenderesse, sous la forme d'une cession de l'usage des
locaux. Toutefois, sur conseil du notaire, qui leur a
indiqué que, pour qu'il y ait un contrat de bail, il fallait
arrêter un loyer, et sur proposition de celui-ci, le montant
de 800 francs a été indiqué, apparemment pour
la forme. Ce montant correspondait au chiffre le plus bas possible
pour un appartement et des dépendances.
(…)."
Il a également
retenu que :
"Vu l'absence de limite temporelle
prévue à l'art. 2 de la convention, et donc
apparemment de possibilité pour le cédant de
résilier, on pourrait également envisager un acte qui
aurait les mêmes effets qu'une donation immobilière ou
la constitution d'un droit d'habitation et qui ne revêtirait
pas la forme prévue à cet effet
".
Le Tribunal des baux a ainsi déclaré irrecevable
l'exception d'incompétence soulevée par le demandeur
lors de l'audience du même jour (I), prononcé d'office
le déclinatoire et reporté les conclusions du
demandeur, selon demandes des 5 mai 2000 et 19 mars 2002, et celles
de la défenderesse, selon réponse du 26 juin 2000 et
dictée au procès-verbal du 21 mai 2002, devant la
Cour civile comme objet de sa compétence (II) et rendu le
jugement sans frais ni dépens (III).
Le Tribunal des baux a transmis le dossier à la Cour civile
le 18 août 2006 et un délai a été
fixé au demandeur pour déposer une demande conforme,
en application de l'article 61 al. 2 CPC. Le délai pour ce
faire a été prolongé une dernière fois
au 7 décembre 2006.
14.
Une expertise immobilière a été
réalisée par Olivier Carrard, de Rham & Cie
SA, qui a déposé son rapport le 30 septembre 2008. Il
est arrivé à la conclusion que le loyer mensuel net
de l'appartement occupé par la défenderesse, s'il
devait être mis en location au jour de son rapport -
l'expertise datant du 30 septembre 2008 - ne saurait
être inférieur à 1'800 fr. et ne pourrait
excéder 2'000 francs.
15.
Par demande du 7 décembre 2006, le demandeur a pris contre
la défenderesse les conclusions suivantes :
"
I.-
A.P.________ est tenue de restituer sans délai l'appartement
de 5 pièces portant sur une partie des bâtiments
n° AI 101 érigés sur la parcelle [...] de [...],
soit toute l'aile Sud-Est représentant un logement
indépendant ainsi qu'une buanderie commune, locaux de
service, jardin attenant et deux places de parc.
II.-
A.P.________ est débitrice de 'B.________ de la somme de Fr.
97'200.- avec intérêts à 5 % l'an du
1
er
septembre 2004 (échéance
moyenne).
III.-
A.P.________ est débitrice d'B.________ de la somme de Fr.
1'800.- par mois à compter du 1
er
décembre
2006 aussi longtemps qu'elle occupe l'appartement de 5
pièces portant sur une partie des bâtiments n° AI
101 érigés sur la parcelle [...] de [...].
IV.-
L'annotation de bail à loyer inscrite sur le feuillet [...]
de [...] en faveur de A.P.________ (ID. [...]) est
radiée."
En réponse, le 17 avril 2007, la défenderesse a
conclu au rejet des conclusions de la demande et,
reconventionnellement, elle a pris les conclusions
suivantes :
"
I.-
Constater que A.P.________ est au bénéfice d'un
prêt à usage de trente ans sur l'appartement de 5
pièces objet de la convention passée en
décembre 1997 avec feu B.H.________.
II.-
Dire
que B.________ est le débiteur de A.P.________ et lui doit
immédiat paiement de la somme de CHF 400'000.-- (quatre cent
mille francs suisses), avec intérêt à 5 % l'an
dès le 20 mai 2003."
En réplique, le 21 septembre 2007, le demandeur a conclu au
rejet des conclusions reconventionnelles, dans la mesure de leur
recevabilité. Il a en outre opposé, à toutes
fins utiles, la compensation.
Dans son mémoire de droit du 16 février 2009, la
défenderesse n'a repris que la première de ses
conclusions reconventionnelles.
En droit :
I.
Il convient d'examiner en premier lieu la question
de la qualité pour agir du demandeur, ce dernier ayant
été désigné en qualité
d'exécuteur testamentaire par testament du 20 mars 2002 de
feu B.H.________.
Selon la jurisprudence, l'exécuteur testamentaire est seul
habilité à intenter des actions en paiement ou en
constatation de droit et, en principe, à résister
à de pareilles actions concernant les biens successoraux. Il
devient partie à la place de celui qui est, sur le fond, le
sujet actif ou passif du rapport de droit contesté, à
l'exclusion des héritiers (TF 5C.116/2003 du 5
février 2004; ATF 116 II 131 consid. 3b et les citations, JT
1992 II 93).
Certains arrêts, et une partie de la doctrine,
précisent toutefois que ce pouvoir ne lui appartient que
"pour autant que l'administration des biens lui soient
confiée" (ATF 116 II 131, JT 1992 II 93; ATF 94 II 141, JT
1969 I 359; ATF 90 II 376, JT 1965 I 336; Caroline Schuler-Buche,
L'exécuteur testamentaire, l'administrateur officiel et le
liquidateur officiel : étude et comparaison, thèse
Lausanne 2003, p. 123, et les références
citées).
En l'espèce, la qualité pour agir de
l'exécuteur testamentaire n'est pas douteuse. Elle
découle en effet du testament lui-même, par lequel le
testateur a confié au demandeur le mandat de vendre
l'auberge des [...], de payer ses dettes, de remettre l'actif
à ses héritiers et de faire évacuer la
défenderesse en lui réclamant "tous les dommages et
intérêts possibles".
II.
a)
Se pose ensuite la question de la qualification du
contrat, intitulé "contrat de bail", établi sur la
formule type de la CVI (Chambre vaudoise immobilière)/SVR
(Société vaudoise des régisseurs), et
signé par la défenderesse et feu B.H.________ le
8 décembre 1997.
La dénomination d'un contrat n'est pas
déterminante pour évaluer sa nature juridique. Le
fait que les parties aient usé d'expressions juridiques
précises n'est donc pas décisif (ATF 131 III 217
consid.
3, SJ 2005 I 437; ATF 129 III 664
consid. 3.1, rés. in JT 2004 I 60; TF 4C.66/2006
consid.
2.1.1 du 28 juin 2006).
Pour qualifier un contrat, comme pour l'interpréter, le juge
doit tout d'abord s'efforcer de rechercher la réelle et
commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions
ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit
par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de
la convention. Si la volonté réelle des parties ne
peut pas être établie, ou si elle est divergente, le
juge doit interpréter leurs comportements et
déclarations selon la théorie de la confiance, en
recherchant comment ceux-ci pouvaient être compris de bonne
foi en fonction de l'ensemble des circonstances. Le principe de la
confiance permet ainsi d'imputer à une partie le sens
objectif de sa déclaration ou de son comportement,
même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté
intime (art. 18 al. 1 CO; TF 4C.64/2006 consid 2.1.1 du 28
juin 2006; ATF 132 III 268 consid.
2.3.2,
JT 2006 I 568; ATF 131 III 606 consid. 4.1, rés. in JT 2006
I 126; TF 4C.447/2004 consid.
3, du 31 mars
2005,  SJ 2005 I 417 et les références
citées;
ATF 129 III 664 consid.
3.1,
rés. in JT 2004 I 60; ATF 129 III 118 consid. 2.5, JT 2003 I
144).
Pour interpréter une clause contractuelle selon le principe
de la confiance, il convient de partir en premier lieu du texte de
ladite clause. Un texte clair prévaudra en principe, dans le
processus d'interprétation, sur les autres moyens
d'interprétation. Toutefois, il découle de l'art. 18
al. 1 CO que, même clairs, les termes utilisés ne sont
pas nécessairement déterminants et qu'une
interprétation purement littérale est même
prohibée. En effet, même si la teneur d'une clause
contractuelle paraît être limpide à
première vue, il peut résulter d'autres conditions du
contrat, du but poursuivi par les parties ou de toute autre
circonstance que son texte ne restitue pas le sens de l'accord
convenu. Au delà du texte et du contexte dans lequel les
déclarations des parties ont été
formulées, il faut encore prendre en considération
les circonstances qui ont précédé ou
accompagné la conclusion du contrat, du moins dans la mesure
où ces circonstances auraient été
reconnaissables également pour des tiers (ATF 131 III 606
consid.
4.2, JT 2006 I 126; ATF 131 III
377 consid. 4.2.1, SJ 2005 I 409; ATF 130 III 417 consid.
3.2, JT 2004 I 268 et les arrêts
cités).
Il n'y a cependant pas lieu de s'écarter du sens
littéral du texte adopté par les
intéressés lorsqu'aucune raison ne permet de penser
qu'il ne correspond pas à leur volonté (TF
4C.447/2004 précité consid. 3, du 31 mars 2005). Une
stricte interprétation littérale peut se justifier
notamment à l'égard de personnes versées dans
les affaires et rompues à l'usage de notions juridiques (ATF
129 III 702 consid. 2.3 et 2.4, JT 2004 I 535).
S'il s'avère que le contrat apparemment conclu ne correspond
pas à la réelle et commune intention des parties, ce
contrat, acte simulé, est nul; il est alors
nécessaire de déterminer quel est le contrat que, le
cas échéant, les parties ont réellement
conclu; celui-ci, acte dissimulé, est valable s'il ne
contrevient à aucune des dispositions qui lui sont par
ailleurs applicables (TF 4A_364/2007 du 14 mars 2008 et les
références citées).
b)
En l'espèce, les parties ont intitulé
l'accord examiné ici "contrat de bail". Déterminer si
les parties se sont entendues sur le principe d'une
rémunération ou non pour l'occupation des locaux
concernés est décisif pour trancher de la nature du
contrat conclu.
En effet, le bail à loyer est un contrat par
lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une
chose au locataire moyennant un loyer, élément
essentiel de ce contrat (art. 253 CO; Weber, Basler Kommentar, 4e
éd., n. 5 ad art. 253 CO; Higi, Zürcher Kommentar, n.
51 ad art. 253 CO). Le loyer peut consister en un montant unique
à verser pour toute la durée du contrat (Higi,
ibidem).
L'art. 959 al. 1 CC
prévoit que les baux à loyer, notamment, peuvent
être annotés au registre foncier dans les cas
expressément prévus par la loi. A cet égard,
au sens de l'art. 261b al. 1 CO, les parties peuvent stipuler
l'annotation de baux d'immeubles au registre foncier. Par
l'annotation au registre foncier, le droit d'usage
cédé est opposable aux propriétaires futurs de
l'immeuble (al. 2).
Le prêt à usage, en revanche, est un contrat par
lequel le prêteur s'oblige à céder gratuitement
l'usage d'une chose, l'emprunteur s'engageant à la lui
rendre après s'en être servi (art. 305 CO). La
durée du contrat peut être fixée
conventionnellement (art. 309 al. 1 CO). Faute de disposition
équivalente à l'art. 261b CO, l'annotation au
registre foncier d'un contrat de prêt à usage n'est
pas admise (TF 4A_364/2007 consid. 5 du 14 mars 2008).
c)
Dans le cas d'espèce, les parties au "contrat de
bail" ont fait ménage commun à partir du mois de
février 1996. Parallèlement à cet accord,
elles ont signé un an plus tard une "convention
d'entretien". Par ces deux conventions, le défunt
s'engageait à assurer à la défenderesse une
sécurité financière, dans l'attente de la
célébration de leur mariage.
Par l'article 2 de la convention d'entretien, feu B.H.________
s'engageait irrévocablement, dans l'hypothèse
où les parties mettaient fin à leur concubinage avant
leur mariage, à autoriser A.P.________ à occuper
gratuitement et sans limite de temps l'appartement de 5
pièces sis dans l'Auberge des [...] et à contribuer
pour le surplus à son entretien dans la même mesure
que s'ils avaient été mariés depuis le mois de
février 1996, en appliquant par analogie les art. 151 et 152
CC.
Or, cette disposition, consacrant la mise à disposition
gratuite de l'appartement en cas de rupture, contredit le chiffre
3.8 du contrat de "bail à loyer", qui prévoit le
versement d'un loyer de 800 fr. au cas où leur vie commune
prendrait fin.
Compte tenu des divergences inhérentes à ces deux
documents et dès lors que la volonté réelle et
commune des parties ne peut être établie, il y a lieu
dès lors d'interpréter leur volonté selon le
principe de la confiance, afin de déterminer si l'occupation
des locaux devait avoir lieu à titre gratuit ou
onéreux, en cas de cessation de leur
cohabitation.
Saisi par le passé de cette même question, le Tribunal
des baux a considéré que les parties, qui avaient la
ferme intention de se marier dès que la procédure de
divorce de feu B.H.________ serait terminée et qui vivaient
toutes deux déjà dans l'appartement litigieux,
entendaient prévoir une pure libéralité, dans
tous les cas en faveur de la défenderesse, sous la forme
d'une cession de l'usage des locaux. Selon cette autorité,
le contrat "de bail" de 1997 avait donc été conclu
à titre gratuit, de sorte qu'il répondait à la
définition d'un contrat de prêt à usage au sens
des art. 305 ss CO. Cette autorité a
considéré, pour justifier le montant de 800 fr.
articulé dans la convention, que ce "loyer" avait
apparemment été arrêté sur conseil de
leur notaire, afin que leur accord réponde aux conditions
d'un contrat de bail et puisse ainsi être annoté au
registre foncier.
En l'espèce, et au vu des éléments qui
précèdent, il faut s'interroger sur l'existence d'un
acte simulé.
III.
a)
On se trouve en présence d'une simulation lorsque
les parties se mettent d'accord pour considérer que les
effets juridiques correspondant à leurs déclarations
communes ne doivent pas se produire, parce qu'elles souhaitent
simuler une relation contractuelle, ou dissimuler avec une affaire
fictive un contrat réellement envisagé (ATF 123 IV 61
consid.
5c/cc, JT 1999 IV 2; Winiger,
Commentaire romand, n. 71 ad art. 18 CO).
La simulation suppose une convention
qui porte sur le rapport entre les déclarations
réciproques des parties et les effets juridiques qui y sont
attachés. Les parties simulent un acte juridique en
échangeant, en apparence, des déclarations de
volonté. Cette convention de simulation, dans laquelle les
parties se mettent d'accord sur le caractère fictif de leur
acte, n'est soumise à aucune forme et peut même
résulter d'actes concluants. La volonté commune des
parties porte sur le fait, d'une part, de créer une
apparence et, d'autre part, de ne pas y attacher la
conséquence juridique déclarée (Winiger, op.
cit., n. 73 ad art. 18 CO et les références
citées).
Pour établir si un acte est simulé, il convient en
principe de rechercher le motif ayant déterminé les
parties. Si celles-ci avaient comme but de créer une fausse
apparence envers des tiers, il s'agira le plus souvent d'une
simulation. En revanche, si elles visaient, à travers l'acte
conclu, un autre but, les conditions d'un acte simulé ne
sont alors pas nécessairement réalisées
(Winiger, op. cit., n. 80 ad art. 18 CO).
b)
En l'espèce, la convention d'entretien
régissant les rapports internes entre les parties à
l'acte, prévoyait clairement la possibilité pour la
défenderesse d'occuper le logement gratuitement et sans
limite dans le temps, en sus du versement en sa faveur d'une
contribution au sens des art. 151 et 152 CC.
Outre les effets obligationnels propres à tout contrat, le
contrat de bail était également, et vu l'existence de
la convention d'entretien, essentiellement même,
destiné à produire des effets auprès de tiers,
puisqu'il s'agissait de le faire annoter au registre foncier. Cette
annotation - qui impliquait l'existence formelle d'un contrat de
bail pouvant être remis au Registre foncier - était
également prévue dans la convention
d'entretien.
Dès lors que feu B.H.________ s'engageait par cette
convention à pourvoir à l'entretien de la
défenderesse en cas de cessation de la vie commune, mettre
à la charge de cette dernière un loyer n'aurait pas
eu de sens, l'existence de telles créances
réciproques aboutissant, économiquement du moins,
à une compensation. La mention expresse de la
gratuité dans la convention d'entretien vient confirmer
cette interprétation d'existence d'un accord sur le
caractère gratuit du contrat effectivement
conclu.
L'opinion contraire du notaire L.________ n'emporte pas la
conviction sur cette question qui relève du droit. Au
surplus, le comportement ultérieur des parties n'apporte pas
d'élément en faveur de l'une ou l'autre des
interprétations. En particulier, si feu B.H.________ a
résilié le contrat selon les règles
applicables en matière de bail, il n'a ni
réclamé de loyer ni intenté de poursuites, pas
plus qu'il n'a requis l'expulsion de la défenderesse pour
défaut de paiement du loyer. De toute manière, dans
un contexte conflictuel, il est clair que feu B.H.________
était enclin à adopter la qualification qui lui
permettait d'obtenir le départ de la défenderesse,
plutôt que celle conforme à son engagement initial
(occupation gratuite sans limite de temps).
Autrement dit, l'interprétation objective aboutit à
retenir que les cocontractants ont été liés
par un contrat de prêt à usage (art. 305 CO) et non
à un contrat onéreux de bail à loyer. La Cour
de céans aboutit à la même qualification que le
Tribunal des Baux dans son jugement du 17 novembre 2005.
Dès lors qu'un bail simulé - en réalité
un prêt à usage - ne peut être annoté,
aucune disposition similaire à l'art. 261b CO n'existant en
effet en matière de prêt à usage, le contrat
litigieux ne pouvait être annoté au registre foncier
à titre de bail à loyer (JT 2009 I 38). La radiation
de cette annotation est ainsi exigible selon l'art. 975 al. 1 CC et
la conclusion IV prise par le demandeur pourra être
admise.
IV.
a)
Il reste à déterminer, au regard des
conclusions I de la demande et de la réponse, la
durée pour laquelle le contrat de prêt à usage
a été conclu.
A nouveau, les indications contenues à ce propos dans les
deux accords examinés sont contradictoires. Alors qu'il
découle de la convention d'entretien que l'occupation de
l'appartement était prévue "sans limite dans le
temps", et qu'une annotation d'un bail gratuit d'une durée
de quinze ans devait être annotée au Registre foncier,
le "contrat de bail" prévoit quant à lui une
échéance en 2027, soit une durée de 30
ans.
Selon la durée effectivement convenue, il y a lieu de
s'interroger sur la portée excessive ou non de l'engagement
conclu.
L'art. 19 al. 2 CO prévoit que "la loi n'exclut les
conventions des parties que lorsqu'elle édicte une
règle de droit strict, ou lorsqu'une dérogation
à son texte serait contraire aux mœurs, à
l'ordre public ou aux droits attachés à la
personnalité".
D'après l'art. 20 al. 1 CO, un contrat est nul s'il a pour
objet une chose impossible, illicite ou contraire aux mœurs.
Selon la jurisprudence, la nullité, non définie par
la loi, est traditionnellement considérée comme
déployant des effets
ex tunc
que le juge doit prendre
d'office en compte (ATF 129 III 209, JT 2003 I 623, SJ 2003 I 374).
Selon cette jurisprudence et la doctrine dominante, l'art. 20 CO
doit être interprété restrictivement en ce sens
que les contrats contraires à une règle de droit
strict ne sont nuls que si cette nullité est
expressément consacrée par la loi ou qu'elle
résulte du sens et du but de la disposition en
cause.
Enfin, l'art. 27 al. 2 CC postule, pour protéger la
personnalité contre les engagements excessifs, que nul ne
peut aliéner sa liberté, ni s'en interdire l'usage,
dans une mesure contraire aux lois et aux mœurs.
Le Tribunal fédéral considère que l'objectif
de protection de la liberté personnelle recherché par
l'art. 27 al. 2 CC n'entraîne pas la nullité des
engagements excessifs, qui doit être constatée
d'office, mais confère à la partie liée de
manière excessive le droit de refuser l'exécution du
contrat. En effet, au vu du but visé par l'art. 27 al. 2 CC,
savoir la protection de la personnalité, un engagement
excessif ne devrait entraîner la nullité du contrat
que si la personne atteinte entend se prévaloir de la
protection et se libérer de son engagement (ATF 129 III 209,
JT 2003 I 623, SJ 2003 I 374). Cette interprétation se fonde
sur l'idée que la liberté de la personne qu'il s'agit
de protéger doit comprendre la possibilité de
renoncer à la protection conférée par l'art.
27 al. 2 CC et de remplir un engagement contractuel jugé
objectivement excessif.
Dans ce même arrêt, le Tribunal fédéral a
retenu que ce droit est de nature strictement personnelle et donc,
intransmissible (ATF 129 III 209 précité, JT 2003 I
623). Ainsi, les héritiers ne peuvent invoquer un engagement
excessif du
de cujus
si ce dernier ne l'avait pas
lui-même déjà fait.
b)
Avant de pouvoir se prononcer sur l'existence ou non, en
l'espèce, d'un engagement excessif, il convient de
déterminer, en application de l'art. 18 al. 1 CO et des
principes rappelés ci-dessus, la durée convenue du
prêt de l'usage des locaux.
L'interprétation, selon le principe de la confiance, des
accords conclus entre les parties a permis de conclure que la
volonté des parties, s'agissant du caractère gratuit
ou onéreux du contrat, était formalisée dans
la convention d'entretien plutôt que dans le "contrat de
bail", acte simulé aux fins d'obtenir une annotation au
registre foncier. Il n'y a pas lieu de se distancer de cette
appréciation s'agissant de la détermination de la
durée du prêt. En effet, le but visé par ces
deux conventions était, comme relevé plus haut,
à la fois de protéger la défenderesse jusqu'au
jour de la célébration du mariage entre les parties,
mais également d'assurer son entretien en cas de
séparation.
La mention d'une durée de quinze ans apparaît
dès lors, tout comme la signature d'un contrat de bail,
uniquement liée à la volonté des parties de
faire figurer une annotation au registre foncier. Elle était
donc sans portée déterminante pour les cocontractants
et ne constitue pas la traduction écrite de leur accord
à ce sujet. Il apparaît au contraire que la
volonté des cocontractants était d'offrir à la
défenderesse la jouissance gratuite de l'appartement tant
qu'elle serait en vie, de sorte que le contrat de prêt devait
prendre fin à sa mort conformément à l'art.
311 CO. La durée du contrat était ainsi
fixée pour une durée déterminée, selon
un terme incertain (
dies certus an, incertus quando
), de
sorte qu'il ne s'agissait pas d'un contrat de prêt de
durée indéterminée pouvant être
résilié en tout temps selon l'art. 310 CO.
Cette durée ne doit pas être réduite en
application de l'art. 27 al. 2 CC, dès lors que le
de
cujus
ne s'est pas prévalu de son vivant de son
caractère éventuellement excessif.
Il ne ressort en effet aucunement des deux résiliations
intervenues, fondées sur des motifs liés au droit du
bail, que feu B.H.________ aurait souhaité mettre fin
à son engagement contractuel à titre anticipé
au motif qu'il serait excessif.
Admettre le contraire reviendrait à considérer que
tout cocontractant cherchant à résilier un contrat de
longue durée de manière anticipée invoque
implicitement l'art. 27 CC, ce qui n'est manifestement pas le but
visé par la jurisprudence du Tribunal
fédéral.
Partant, il y a lieu d'exclure, dans le cas d'espèce, la
possibilité pour les héritiers, et donc pour
l'exécuteur testamentaire, d'invoquer aujourd'hui
l'existence d'un engagement excessif de la part du
de
cujus
.
Par surabondance, en droit du bail, il est admis qu'un contrat
puisse être conclu pour une très longue durée,
s'agissant d'un logement (Lachat, Le droit du bail, 2008, p. 82 n.
1.5.3, et les réf. citées; ATF 129 III 209, JT 2003 I
623). Ce n'est que lorsque la durée apparaît
manifestement disproportionnée que les parties disposent,
outre du droit de résiliation ordinaire ou anticipée,
de la protection offerte par les articles 20 et 21 CO, ou 27 al. 2
CC, qui permettent, cas échéant, de requérir
du juge qu'il en limite équitablement la
durée.
De toute manière, en l'espèce, la défenderesse
a limité sa conclusion I à une durée de
30 ans, qui constitue une durée admissible.
V.
Il convient enfin de déterminer si cet engagement a
été résilié avant terme par le
de
cujus
et, si oui, s'il l'a été
valablement.
Une résiliation anticipée d'un contrat de
durée peut intervenir pour justes motifs même à
défaut de règles particulières en la
matière, sur la base d'un principe général
(Venturi-Zen Ruffinen, La résiliation pour justes motifs des
contrats de durée, SJ 2008 II 1ss, p. 2 et les
références cités sous note infrapaginale
5).
En l'espèce,bien que deux résiliations fondées
sur des motifs pris du droit du bail soient intervenues, aucun
juste motif de résiliation anticipée n'est
établi, ni même allégué.
Ainsi, ce contrat devait être respecté par le
de
cujus
en vertu du principe
pacta sunt servanda
(ATF 133
III 360, rés. in SJ 2007 I 482).
Le décès du prêteur ne mettant pas fin au
contrat (Tercier, op. cit., n. 2720, p. 391), les obligations
issues de ce contrat de prêt sont donc passées aux
héritiers de feu B.H.________.
VI.
Fondé sur les
considérations qui précèdent, et en
résumé, il faut constater que les parties ont conclu
un contrat de prêt à usage habilitant la
défenderesse à jouir gratuitement, et jusqu'à
son décès, de l'appartement litigieux. Au
décès du prêteur, ce contrat, qui n'a pas
été résilié de manière
anticipée, a passé aux héritiers du
prêteur. Etant donné que, d'une part, le défunt
n'a pas invoqué de son vivant le bénéfice de
la protection issue de l'art. 27 CC, et, d'autre part, que la
défenderesse a elle-même limité sa conclusion I
à 30 ans, il n'y a pas lieu d'en réduire la
durée.
Pour ces motifs, la conclusion I de la demande doit être
rejetée.
VII.
Il reste à examiner la recevabilité de la conclusion
reconventionnelle I de la défenderesse, qui est
constatatoire.
Selon la jurisprudence, une action en constatation est recevable
lorsque le demandeur a un intérêt juridiquement
protégé à une constatation immédiate
(ATF 131 III 319, rés. in SJ 2005 I 449). Il n'est pas
nécessaire que cet intérêt soit juridique: il
peut s'agir d'un simple intérêt de fait.
Cette condition est notamment réalisée lorsque les
relations juridiques entre les parties sont incertaines et que
cette incertitude peut être levée par le recours au
juge. L'intérêt pour agir ne peut être admis
toutefois que lorsque l'on ne saurait exiger du demandeur le
maintien de cet état de doute parce que celui-ci entrave sa
liberté d'action.
En l'espèce, la défenderesse a un
intérêt pertinent à obtenir, outre le rejet des
conclusions prises contre elle, la clarification du titre juridique
en vertu duquel elle occupe l'appartement litigieux, de sorte qu'il
y a lieu d'admettre cette conclusion.
La défenderesse a également pris une conclusion
reconventionnelle II en paiement de la somme de 400'000 fr. par
l'exécuteur testamentaire. Cette conclusion qui est
dépourvue de tout fondement, et qui n'a d'ailleurs pas
été reprise dans le mémoire de droit, doit
être rejetée.
VIII.
Dès lors qu'elle obtient gain de cause sur deux des
questions de principe, savoir le fait qu'elle ne doit pas quitter
l'appartement et qu'elle ne doit rien pour l'avoir occupé,
tout en succombant sur la question de l'annotation au registre
foncier, la défenderesse obtient  partiellement gain de
cause de sorte qu'elle a droit à des dépens
réduits d'un quart, à la charge du demandeur, qu'il
convient d'arrêter à 15'325 fr. 75, savoir
:
a)
11'250
fr.
00
à titre de
participation aux honoraires de son conseil;
b)
562
fr.
pour les
débours de celui‑ci;
c)
3'513
fr.
75
en remboursement des
¾ de son coupon de justice.
Par ces motifs,
la Cour civile,
statuant à huis clos
en application de l'art. 318a CPC,
prononce
:
I.
La défenderesse A.P.________ est
au bénéfice d'un prêt à usage de trente
ans sur l'appartement de 5 pièces objet de la convention
passée en décembre 1997 avec feu
B.H.________.
II.
Ordre est donné au Conservateur du
Registre foncier du district de [...], dès que le
présent jugement sera devenu définitif et
exécutoire, de radier l'annotation de bail à loyer
inscrite en faveur de la défenderesse sur le feuillet [...]
de la Commune de [...] (ID. [...]).
III.
Les frais de justice sont
arrêtés à 6'237 fr. 05 (six mille deux cent
trente-sept francs et cinq centimes) pour le demandeur B.________
et à 4'685 fr. (quatre mille six cent huitante-cinq francs)
pour la défenderesse.
IV.
Le demandeur versera à la
défenderesse le montant de 15'325 fr. 75 (quinze mille trois
cent vingt-cinq francs et septante-cinq centimes) à titre de
dépens.
V.
Toutes autres ou plus amples
conclusions sont rejetées.
Le
président
:
La greffière :
P.-Y.
Bosshard
M. Turki
Du
Le jugement qui précède, dont le dispositif a
été communiqué aux parties le 14 juillet 2009,
lu et approuvé à huis clos, est notifié, par
l'envoi de photocopies, aux conseils des parties.
Les parties peuvent recourir au Tribunal cantonal dans les dix
jours dès la notification du présent jugement en
déposant au greffe de la Cour civile un acte de recours en
deux exemplaires désignant le jugement attaqué et
contenant leurs conclusions en nullité, ou leurs conclusions
en réforme dans les cas prévus par la loi.
Le présent jugement peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF et 90 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le
Tribunal fédéral - RS 173.110), cas
échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au
sens des art. 113 ss LTF. Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100
al. 1 LTF). L'art. 100 al. 6 LTF est
réservé.
La greffière :
M. Turki