vd_findinfo · HC / 2020 / 449 · 2020-05-14 · fr

CAS CLAIR, DÉCISION D'IRRECEVABILITÉ, SITUATION JURIDIQUE, BAIL À LOYER, PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ, REJET DE LA DEMANDE | 257d CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 01.07.2020 HC / 2020 / 449

TRIBUNAL
CANTONAL
JL20.001744-200723
277
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
1
er
juillet 2020
____________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, présidente
M.
Perrot et Mme Courbat, juges
Greffière
:              Mme
Bourqui
*****
Art.
257 CPC ; 257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par
T.________
,
à [...], requérante, contre l’ordonnance rendue le 14 mai 2020 par la Juge de paix du
district de la Riviera – Pays-d’Enhaut dans la cause divisant l’appelante d’avec
A.Z.________
et
B.Z.________
,
tous deux à [...], intimés, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 14 mai 2020, la Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut
(ci-après : le juge de paix ou le premier juge) a déclaré irrecevable la requête
d’expulsion déposée les 10 et 16 janvier 2020 par la partie bailleresse T.________ contre
les parties locataires A.Z.________ et B.Z.________ (I), a arrêté les frais judiciaires, les
a mis à la charge de la partie bailleresse et les a compensés avec l’avance de frais
de cette dernière (II et III) et a rayé la cause du rôle (IV).
En droit, le premier juge a retenu que par pli du 4 octobre 2019, la bailleresse avait réclamé
aux locataires le paiement de 1'700 fr. représentant le loyer dû au 1
er
septembre 2019 pour la période du 1
er
au 30 septembre 2019, avec la menace de résiliation du bail à défaut de paiement dans
les trente jours. Selon les pièces du dossier, un loyer a été acquitté le 9 août
2019, un autre le 10 septembre 2019 et les loyers suivants ont été consignés les 23 septembre,
16 octobre, 22 novembre et 9 décembre 2019. Le premier juge a considéré qu’il
ressortait des relevés bancaires que les locataires avaient consigné un montant de 1'700 fr.
le 16 octobre 2019 – sans préciser le mois auquel se rapportait ce montant –, soit
dans le délai comminatoire imparti par la bailleresse. Le loyer étant payable d’avance,
seul le loyer du mois de septembre était exigible en date du 16 octobre 2019, de sorte que le premier
juge a considéré, à défaut de déclarations contraires des parties, que la consignation
effectuée le 16 octobre 2019 paraissait devoir être imputée sur la créance de la
bailleresse liée au mois de septembre 2019 et qu’en conséquence, ce mois semblait avoir
été acquitté. En définitive, la situation juridique ne pouvait pas être considérée
comme claire, de sorte que la requête d’expulsion devait être déclarée irrecevable.
B.
Par acte du 20 mai 2020, T.________ a interjeté
un appel contre cette ordonnance, en concluant, avec suite de frais et dépens, à sa réforme
en ce sens que l’expulsion des locataires A.Z.________ et B.Z.________ des locaux sis [...], à
[...], soit ordonnée avec effet au 1
er
janvier 2020 et à ce qu’ordre soit donné aux locataires de quitter les locaux, après
les avoir remis en état et après lui avoir restitué les clés d’accès sous
la menace de la peine de l’art. 292 CP, moyennant exécution forcée dans un délai
à fixer par le juge de paix.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
Par contrat conclu le 16 juin 2011, A.Z.________ et B.Z.________ ont pris à bail le local commercial
sis [...], à 1800 [...] dès le 1
er
juillet 2011, pour un loyer mensuel de 1'700 francs.
T.________ est devenue propriétaire du fonds dans le cadre d’une résiliation forcée
dans le courant de l’année 2017.
2.
En 2019, les loyers ont été acquittés par les locataires en mains de la gérance comme
il suit :
-
3 janvier 2019 :
1'700 fr.
-
1
er
février 2019 :
1'700 fr.
-
1
er
mars 2019 :               1'700
fr.
-
1
er
avril 2019 :               1'700
fr.
-
1
er
mai 2019 :               1'700
fr.
-
3 juin 2019 :
1'700 fr.
-
9 août 2019 :
1'700 fr.
-
10 septembre 2019 :
1'700 fr.
Un montant de 1'700 fr. a été consigné par les locataires en date du 23 septembre
2019 avec la mention « loyer consigné octobre 2019 ».
3.
Par courrier recommandé du 4 octobre 2019, la bailleresse a, par la régie [...] SA, mis en
demeure les locataires de verser dans un délai de trente jours un montant de 1'700 fr. – correspondant
au loyer du mois de septembre 2019 –, leur indiquant qu'à défaut de paiement dans ce
délai elle résilierait le bail, conformément à l'art. 257d CO.
4.
Par la suite, les loyers ont été consignés par les locataires aux dates suivantes :
-
16 octobre 2019 :
1'700 fr.
-
22 novembre 2019 :
1'700 fr.
-
9 décembre 2019 :
1'700 fr.
5.
Par formule officielle datée du 18 novembre 2019, la bailleresse a résilié le bail pour
le 31 décembre 2019.
6.
Le 13 décembre 2019, les locataires ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux
à loyer du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut d’une requête de conciliation
concluant à ce que la résiliation de bail à loyer commercial du 18 novembre 2019 soit
déclarée nulle, subsidiairement, annulée.
7.
Par requête d’expulsion du 10 janvier 2020, T.________ a conclu à ce que l’expulsion
des locataires A.Z.________ et B.Z.________ soit ordonnée avec effet au 1
er
janvier 2020, ordre leur étant donné de quitter les lieux sous la menace de la peine de l’art.
292 CP.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est ouvert contre les décisions finales de première instance pour autant que la valeur
litigieuse, au dernier état des conclusions devant l'autorité inférieure, soit de 10'000
fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
Lorsque le litige porte sur la question de savoir
si les conditions d'une expulsion selon la procédure en protection d’un cas clair sont réalisées
et lorsque la validité de la résiliation a été contestée devant les autorités
compétentes, la valeur litigieuse correspond au loyer de la période minimale pendant laquelle
le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à
la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné, soit en principe pendant trois
ans (ATF 144 III 346 consid. 1.2.2.3 ; CACI 22 janvier 2019/29 consid. 1.1).
Lorsque la décision attaquée a été rendue en procédure sommaire, comme c’est
le cas dans la procédure en cas clair (art. 248 let. b CPC), le délai d’appel est
de dix jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 314 al. 1
CPC).
1.2
En l’espèce, interjeté en temps
utile par une partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant
sur un objet patrimonial dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. compte tenu
du montant du loyer mensuel de 1'700 fr., l'appel, écrit et motivé (art. 311 al. 1 CPC), est
recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, la nature particulière
de la procédure sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d'appel d'évaluer les
faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi ; la production
de pièces nouvelles est ainsi en principe exclue, même celles qui sont visées par l'art. 317
al. 1 CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid.
5 ; CACI 24 juin 2015/325 consid. 2 ; CACI 25 novembre 2014 ; CACI 25 novembre 2014/607 consid. 3a).
3.
3.1
L’appelante fait valoir que c’est
à tort que le premier juge a estimé que les conditions d’application de la procédure
en cas clair n’étaient pas réalisées. Elle soutient qu’à la simple lecture
des écritures de versements des loyers l’on constate qu’il manque la mensualité
du mois de juillet 2019. Les intimés ayant consigné le loyer dès le 23 septembre 2019,
correspondant au loyer d’octobre 2019, l’appelante argue que le montant suivant, consigné
le 16 octobre 2019, ne peut pas correspondre au loyer du mois de juillet 2019, de sorte qu’en tous
les cas une mensualité n’a pas été payée.
3.2
3.2.1
La procédure sommaire prévue par l'art.
257 CPC est une alternative aux procédures ordinaire ou simplifiée normalement disponibles,
destinée à offrir une voie particulièrement simple et rapide à la partie demanderesse,
dans les cas dits clairs. Cette voie suppose que l'état de fait ne soit pas litigieux ou qu'il soit
susceptible d'être immédiatement prouvé (al. 1 let. a) et que la situation juridique soit
claire (al. 1 let. b). Le juge n'entre pas en matière si l'une ou l'autre de ces hypothèses
n'est pas vérifiée (al. 3).
Le cas n'est pas clair, et la procédure sommaire ne peut donc pas aboutir, lorsqu'en fait ou en
droit, la partie défenderesse oppose à l'action des objections ou exceptions motivées
sur lesquelles le juge n'est pas en mesure de statuer incontinent. L'échec de la procédure
sommaire ne suppose pas que la partie défenderesse rende vraisemblable l'inexistence, l'inexigibilité
ou l'extinction de la prétention élevée contre elle ; il suffit que les moyens de
cette partie soient aptes à entraîner le rejet de l'action, qu'ils n'apparaissent pas d'emblée
inconsistants et qu'ils ne se prêtent pas à un examen en procédure sommaire (ATF 138 III
620 consid. 5 ; TF 4A_417/2015 du 15 octobre 2015 consid. 4). Autrement dit, si le défendeur
fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes (« substanziiert und
schlüssig »), qui ne peuvent pas être écartées immédiatement et qui
sont de nature à ébranler la conviction du juge, la requête de protection dans les cas
clair est irrecevable (ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; TF 4A_68/2014 du 16 juin 2014 consid. 4.1, non
publié à l'ATF 140 III 315 ; TF 4A_218/2017 du 14 juillet 2017 consid. 2.1).
3.2.2
Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque,
après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de
frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et
lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai
sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au
moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le
contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être
résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois
(al. 2).
La demeure du locataire, au sens de cette disposition,
suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l'exécution
de l'obligation y relative. Si l'une de ces deux conditions cumulatives n'est pas réalisée,
le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO,
reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d'une prestation exigible n'est pas encore accompli
au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation du créancier, à l'inverse de ce
que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_566/2011 du
6 décembre 2011 consid. 3.1 ; TF 4A_65/2016 du 2 septembre 2016 consid. 3.1).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé
dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et
devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir
la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid.
4), cela même si l'arriéré avait été finalement payé (TF du 27 février
1997 in CdB 3/97 pp. 65 ss).
3.2.3
Lorsque plusieurs loyers sont échus, on applique
les règles des art. 86 et 87 CO pour déterminer sur quelles dettes les paiements opérés
par le locataire doivent être imputés. Ainsi, en principe, le locataire a le droit de déclarer,
lors du paiement, de quelle dette il entend s’acquitter si cela ne ressort pas directement des
circonstances (mention du mois sur le bulletin de versement) (cf. art. 86 al. 1 CO) ; à défaut,
le paiement est imputé sur la dette que le bailleur désigne dans la quittance, à moins
que le débiteur ne s’y oppose immédiatement (cf. art. 86 al. 2 CO). En l’absence
de déclaration du débiteur (locataire) et de désignation du créancier (bailleur)
dans la quittance, il faut, conformément à l’art. 87 al. 1 CO, imputer le paiement sur
la dette pour laquelle le débiteur a été poursuivi en premier ou, s’il n’y
a pas eu de poursuites, sur la dette échue la première (Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire
SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, n. 30a ad art. 257d CO, p. 126 ; CACI 22 janvier 2013/46 ;
CREC 1
er
octobre 2013/513 consid. 4).
3.3
Le premier juge a retenu qu’il ressortait
des pièces produites qu’à la date du 4 octobre 2019, soit au moment de l’avis comminatoire,
le loyer du mois de septembre 2019 était le seul loyer impayé, les huit loyers précédents
ayant été acquittés. Il ressortait également des pièces que les locataires avaient
consigné un montant de 1'700 fr. le 16 octobre 2019, soit dans le délai comminatoire. Le relevé
bancaire ne précisait toutefois pas le mois auquel se rapportait le montant consigné. Le premier
juge a dès lors considéré qu’à défaut de déclaration contraire des
parties, la consignation effectuée le 16 octobre 2019 paraissait devoir être imputée sur
la créance de la bailleresse liée au mois de septembre 2019. Ainsi, le loyer de septembre 2019,
réclamé par l’avis comminatoire, semblait avoir été acquitté, de sorte
que la situation ne pouvait être considérée comme claire, la requête de la bailleresse
devant être déclarée irrecevable.
3.4
En l’espèce, on peut constater qu’il
n’y a effectivement pas eu de versement au mois de juillet 2019. Toutefois, au vu des éléments
à disposition, il est en effet possible, sans que cela soit pour autant certain, que le loyer du
mois de septembre 2019 ait été acquitté le 10 septembre ou le 16 octobre 2019, soit dans
le délai comminatoire – le versement du 23 septembre 2019 faisant mention du loyer du mois
d’octobre 2019. Par ailleurs, dans la mesure où il y a eu deux versements au mois de septembre,
cela semble rattraper l’absence de paiement pendant le mois de juillet. Il semble donc que les
locataires étaient à jour avec le paiement du loyer dès lors que l’on pourrait considérer
que le loyer du mois de septembre a été acquitté le 10 septembre 2019.
Quoi qu’il en soit, la situation n’est pas claire au sens de l’art. 257 CPC, de sorte
que c’est à raison que le premier juge a déclaré irrecevable la requête en
cas clair relative à l’expulsion des locataires. L’appel doit partant être rejeté
par substitution de motifs en relation avec ce qui a été exposé ci-avant.
4.
4.1
Au vu de ce qui précède, l’appel
doit être rejeté selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1
in
fine
CPC et l’ordonnance confirmée.
4.2
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 100 fr. (art. 62 al. 3 et 70 al. 4 TFJC [tarif des frais judiciaires civils
du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelante qui succombe
(art. 106 al. 1 CPC).
Les intimés n’ayant pas été invités à se déterminer, il n’y
a pas lieu à allocation de dépens.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordon
nance est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (cent francs), sont
mis à la charge de l’appelante T.________.
IV.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Philippe Vogel (pour T.________),
‑
M. A.Z.________, personnellement,
‑
Mme B.Z.________, personnellement,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :