vd_findinfo · HC / 2013 / 144 · 2013-03-13 · fr

CONSIGNATION EN JUSTICE, MOTIVATION DE LA DEMANDE, INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE, BAIL À LOYER | 259g CO, 260a CO, 311 al. 1 CPC (CH), 316 al. 3 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 13.03.2013 HC / 2013 / 144

S
des
TRIBUNAL
CANTONAL
XC11.009588-122091
92
cour
d'appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
13 mars 2013
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              M.
Abrecht et Mme Crittin Dayen
Greffière
:              Mme
Tchamkerten
*****
Art.
311 al. 1, 316 al. 3 CPC; 259g, 260a CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
A.D.________
,
à Denges, demandeur, contre le jugement rendu le 19 octobre 2011 par le Tribunal des baux dans
la cause divisant l'appelant d'avec
U.________
,
à Froideville, défenderesse, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par jugement du 19 octobre 2011, dont la motivation a été notifiée aux parties par plis
recommandés du 15 octobre 2012, le Tribunal des baux a dit que la résiliation du bail à
loyer pour locaux commerciaux portant sur un café restaurant à l'enseigne du V.________, sis
avenue S.________, à Lausanne, signifiée au demandeur A.D.________ par la défenderesse
U.________ le 13 février 2009 pour le 1
er
octobre 2009 est inefficace (I), dit que la résiliation du bail à loyer pour locaux commerciaux
mentionné sous chiffre I ci-dessus, signifiée au demandeur par la défenderesse le 24 août
2009 pour le 30 septembre 2009 est valable (II), donné ordre au demandeur de démolir immédiatement
les travaux qu'il a effectués sans autorisation dans les locaux mentionnés sous chiffre I ci-dessus,
savoir la création d'une salle de consommation (fermeture par des cloisons en bois d'une partie
de la terrasse) et l'installation d'une ventilation (canal d'extraction d'air sans système de pulsion),
d'évacuer les matériaux en question et de remettre les locaux en leur état antérieur
(III), condamné le demandeur à payer immédiatement à la défenderesse, au titre
d'indemnité pour occupation illicite pour la période du 1
er
novembre
2009 jusqu'à ce jour, la somme de 77'993 fr., plus intérêts à 5 % l'an dès le
1
er
octobre 2011 (IV), dit que les montants consignés par le demandeur A.D.________ auprès de la
Banque cantonale vaudoise sur le compte n° [...] sont immédiatement et intégralement
libérés en faveur de la défenderesse U.________ (V), fixé les frais de justice à
3'548 fr. pour le demandeur et à 3'563 fr. pour la défenderesse (VI), dit que le demandeur
doit payer à la défenderesse la somme de 7'133 fr. à titre de dépens (VII) et rejeté
toutes autres ou plus amples conclusions (VIII).
En droit, les premiers juges ont tout d'abord considéré que seul A.D.________ était partie,
comme locataire, au contrat de bail litigieux, aucun élément ne permettant de retenir que la
société V.________Sàrl et la sœur du locataire, B.D.________, seraient devenues parties
à ce contrat. Relevant que les prétendus défauts qui avaient motivé le locataire
à consigner le loyer n'étaient pas réparables, ils ont estimé que la consignation
n'avait pas été opérée valablement, si bien que le locataire se trouvait en demeure
de s'acquitter du loyer, ce qui rendait valable la résiliation du contrat qui lui avait été
signifiée le 24 août 2009 et excluait toute prolongation de bail. S'agissant de la résiliation
donnée le 13 février 2009, les premiers juges ont estimé que les motifs invoqués
n'étaient pas suffisamment graves pour justifier une résiliation anticipée. Enfin, retenant
que le bail avait pris fin le 30 septembre 2009 et que le locataire n'avait à la date du jugement
toujours pas libéré les locaux litigieux ni restitué les clés, les premiers juges
ont considéré que celui-ci devait payer à la bailleresse une indemnité pour occupation
illicite du 1
er
octobre
2009 au 19 octobre 2011, d'un montant équivalant au loyer dû pour les locaux litigieux.
B.
a)
Par acte du 15 novembre 2012, remis à
la poste le même jour, A.D.________ a interjeté appel auprès de la Cour d'appel civile
du Tribunal cantonal contre ce jugement, en prenant les conclusions suivantes :
"1.
Le jugement du 19 octobre 2011 est purement et simplement annulé.
2.
Les versements consignés
par A.D.________ ne seront pas libérés jusqu'à droit connu.
3.
Il est donné acte
à l'appelant que la résiliation du bail à loyer commercial du 13 février 2009
pour le 1
er
octobre 2009 est inefficace.
4.
Il est donné acte
à l'appelant que la résiliation du bail à loyer commercial du 24 août 2009 pour
le 30 septembre 2009 est annulée.
5.
Il est constaté que
le bail à loyer commercial liant notamment A.D.________ à U.________ a expiré le 30 avril
2012.
6.
Il est constaté que
le bail à loyer commercial en question lie également U.________ à la société
V.________Sàrl, d'une part, ainsi qu'à B.D.________, d'autre part.
7.
Une première prolongation
du bail à loyer commercial en question est octroyée pour une durée de 6 ans.
8.
Mme U.________ paiera
solidairement à A.D.________, B.D.________ et V.________Sàrl, CHF 450'000.-, avec intérêts
moratoires au 1
er
janvier 2010.
9.
L'intégralité
des frais et dépens est mise à la charge d'U.________."
b)
Par ordonnance du 8 janvier 2013, le juge délégué a accordé à l'appelant le
bénéfice de l'assistance judiciaire sous la forme de l'exonération d'avances de frais
et de sûretés et des frais de justice.
c)
L'intimée U.________ n'a pas été invitée à se déterminer sur l'appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les
pièces du dossier :
1.
Le 30 avril 2002, A.D.________
et U.________ ont conclu un contrat de bail portant sur  "la totalité de l'immeuble et
des terrains" sis avenue S.________, à Lausanne, pour un loyer mensuel net 3'303 francs. Ces
locaux étaient destinés à l'exploitation d'un café-restaurant à l'enseigne du
V.________.
Conclu pour une durée initiale du 1
er
avril 2002 au 1
er
avril 2012, le bail se renouvelait aux mêmes conditions de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation
donné au moins une année à l'avance.
2.
Depuis le 1
er
mai 1997, A.D.________ était titulaire d'une "convention de gérance libre avec option
d'achat" en vertu de laquelle il exploitait déjà l'établissement du V.________ et
qui prévoyait à terme une possibilité de rachat du fonds de commerce.
3.
Par lettre du 2 novembre
1998, U.________ a autorisé A.D.________  à faire effectuer des travaux relatifs au sol
de la terrasse, acceptant de prendre en charge une partie des travaux à concurrence de 11'000 francs.
4.
Par acte du 31 janvier 2002 (complété le 18 mars suivant), A.D.________ a racheté l'intégralité
du fonds de commerce (comprenant l'agencement, les machines, le mobilier, le matériel et le goodwill)
du précédent locataire et exploitant, P.________, avec effet au 1
er
janvier 2002.
5.
Entre 1997 et 2002, A.D.________ a fait exécuter
des travaux sur les locaux litigieux, notamment la création d'une salle de consommation (par la
fermeture d'une partie de la terrasse au moyen de cloisons de bois) et la pose d'une ventilation dans
cet espace (canal d'extraction d'air sans système de pulsion). Ces travaux ont été exécutés
dans le but de permettre l'exploitation de l'établissement litigieux tout au long de l'année
alors même qu'il n'était initialement, du temps où P.________ était titulaire du
bail, exploitable que durant la belle saison.
Ces travaux ont été réalisés sans permis de construire.
A un moment que l'instruction n'a pas permis de situer, U.________ a constaté que des cloisons en
bois avaient été posées et a questionné A.D.________ afin de savoir si cette installation
était démontable, ce à quoi ce dernier a répondu par l'affirmative. U.________ n'a
pas exigé l'enlèvement de ces parois.
6.
Le 19 août 2003, à la suite d'un contrôle des locaux, l'Office communal de l'hygiène
a indiqué que ceux-ci ne répondaient plus aux exigences en matière d'hygiène. Cet
office a toutefois toléré la poursuite de l'exploitation, décidant en revanche d'exclure
toute remise de celle-ci en l'état de la situation.
Ainsi, le 25 février 2005, la licence de A.D.________ a été renouvelée avec effet
rétroactif au 1
er
janvier 2004 sans qu'aucune mise en conformité ne soit exigée, conformément à la
pratique selon laquelle une telle mise en conformité n'est exigée qu'en cas de changement de
titulaire de licence ou de non-conformité des locaux impliquant des conséquences graves. Cette
nouvelle licence ne comportait plus la mention que l'établissement n'était exploitable que
durant la belle saison; elle réservait toutefois expressément la décision du 19 août
2003 de l'Office de l'hygiène.
7.
Le 18 août 2005, A.D.________ a constitué une Sàrl sous la raison de commerce "V.________Sàrl",
dont le but est l'exploitation d'un café-restaurant avec service traiteur et vente à l'emporter.
Par courrier du 28 septembre 2005 adressée par V.________Sàrl ensuite de sa constitution, A.D.________
a requis qu'un nouveau bail soit établi au nom de cette dernière.
Par lettre du 27 mars 2006, U.________ a informé A.D.________ de son refus d'accéder à
cette requête.
8.
En décembre 2007, la Police cantonale du commerce a appris que A.D.________, alors seul titulaire
de la licence d'exploitation, avait été placé en détention préventive à
fin septembre 2007.
Par un courrier du 19 décembre 2007 adressé à V.________Sàrl, la Police du commerce
a exigé que le remplacement de A.D.________ dans l'exploitation de l'établissement, assuré
dans les faits par sa sœur B.D.________, soit régularisé par une nouvelle demande d'autorisation
d'exploiter. Elle a en outre interpellé la Commune de Lausanne afin de s'enquérir d'éventuelles
nouvelles exigences au regard de son avis du 19 août 2003.
U.________ a signé, les 16 janvier 2008 et 10 avril 2008, de même que début 2009, alors
que A.D.________ se trouvait en détention, divers formulaires de demande de licence d'exploitation
qui indiquaient, en tant que requérants, V.________Sàrl et B.D.________.
9.
Le 4 juillet 2008, divers services administratifs ont procédé à une visite de l'établissement
litigieux.
L'Office de l'hygiène a établi un rapport le 11 juillet 2008, dont il ressort que la ventilation
installée par A.D.________ dans la partie terrasse qu'il a cloisonnée n'est pas conforme au
Règlement d'application de la Loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et
les constructions (RLATC, RSV 700.11.1), n'étant dotée d'aucun système de pulsion d'air.
Dans un rapport du 24 juillet 2008, le Service d'assainissement a relevé que l'établissement
n'était pas conforme à la Loi du 26 mars 2002 sur les auberges et débits de boissons (LADB,
RSV 935.31), aucun séparateur de graisse n'étant en fonction.
La Police du feu a signalé une non-conformité des voies de fuite.
Le 31 juillet 2008, la Police du commerce a écrit aux titulaires de la licence provisoire d'exploiter
et d'exercer qu'il avait été constaté que des travaux conséquents avaient été
exécutés dans les locaux, notamment la création d'une salle de consommation et la création
d'une ventilation, travaux constitutifs d'un changement  d'affectation au sens de l'article 103
de la Loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire  et les constructions (LATC,
RSV 700.11).
Les parties ont été invitées à déposer un dossier complet afin que l'autorité
puisse examiner si une régularisation était possible.
10.
A.D.________ a été condamné à une peine privative de liberté par jugement rendu
le 3 décembre 2008 par le Tribunal correctionnel de l'arrondissement de La Côte.
11.
Par formule officielle du 13 février 2009, U.________ a résilié le contrat de bail pour
le 1
er
octobre 2009.
Dans un courrier accompagnant cette résiliation, U.________ a invoqué l'existence de justes
motifs consistant, d'une part, dans l'exécution par A.D.________ de travaux constitutifs d'un changement
d'affectation des locaux au sens de la LATC sans qu'elle y ait donné son accord et, d'autre part,
dans la condamnation du locataire à une peine de prison ferme.
12.
Par courrier du 16 mars 2009, A.D.________ a mis U.________ en demeure de procéder, dans un délai
au 31 mars  2009, aux travaux suivants, destinés à remédier aux irrégularités
visées par les rapports susmentionnés :
- installation d'un séparateur de graisse,
- installation d'un système de ventilation,
- aménagement d'une sortie de secours débouchant sur la terrasse.
Dans ce même courrier, A.D.________ a indiqué qu'à défaut d'exécution des travaux
susmentionnés dans le délai imparti, il consignerait le loyer.
Le 15 mai 2009, A.D.________ a ouvert un compte de consignation de loyer auprès de la Banque cantonale
vaudoise et y a versé, successivement, les loyers des mois de juin à octobre 2009.
Dans un courrier du 11 juin 2009, le Service d'urbanisme de Lausanne a indiqué que les réalisations
existantes (en partie construites sauvagement) étaient situées hors du périmètre
constructible et que, dès lors, une régularisation des constructions existantes ne pourrait
être autorisée. Ce courrier a été porté à la connaissance de A.D.________
par U.________ lors d'une audience de la Commission de conciliation du 16 juin 2009.
Par courrier du 16 juillet 2009, U.________, agissant par son conseil, a rappelé à A.D.________
la teneur du courrier du 11 juin 2009 du Service d'urbanisme de Lausanne et l'a mis en demeure de payer
les loyers échus d'ici au 20 août 2009, à défaut de quoi le bail serait résilié
pour non-paiement du loyer
13.
Par formule officielle du 24 août 2009, U.________
a résilié une seconde fois le contrat de bail, pour le 30 septembre 2009. Dans une lettre accompagnant
cette résiliation, U.________ a avancé le motif du non-paiement du loyer par A.D.________,
en tant qu'il n'aurait pas valablement consigné les loyers relatifs au mois de juin, juillet et
août 2009.
14.
A.D.________ a fermé son établissement le 30 novembre 2009, fermeture confirmée par la
Police cantonale du commerce selon décision du 24 décembre 2009, subordonnant toute réouverture
à des conditions annoncées par avis du 1
er
avril 2010.
A.D.________ n'a pas libéré les locaux ni restitué les clés à U.________.
15.
Par requête adressée le 14 février 2011 au Tribunal des baux, A.D.________ a conclu à
ce que le contrat de bail le liant à U.________ déploie ses effets jusqu'au 30 avril 2012 (1)
et que U.________ soit condamnée à lui payer la somme de 650'000 fr. (2).
Par "Demande en annulation de congé et en paiement" adressée le 3 mars 2011
au Tribunal des baux, A.D.________ a pris les conclusions suivantes :
"1.
Les versements consignés
par A.D.________ ne seront pas libérés jusqu'à droit connu.
2.
Il est constaté que
le bail à ferme commercial liant A.D.________ à U.________ expira (sic) le 30 avril 2012.
2.
(sic)              Il est constaté
que le bail à ferme commercial en question lie également U.________ à la société
V.________Sàrl ainsi qu'à B.D.________.
3.
Une première prolongation
de bail à ferme commercial est octroyée pour une durée de 6 ans.
4.
Madame U.________ paiera
à A.D.________ la somme de CHF 450'000-.
5.
La société V.________Sàrl
et B.D.________ sont créancières solidaires de la somme de CHF 450'000.- visée au chiffre
4.
6.
L'intégralité
des frais et dépens est mise à la charge d'U.________."
Par requête du 3 mars 2011, U.________ a pris les conclusions suivantes, sous suite de frais et
dépens :
"1.
Principale : Donner  acte
à la requérante qu'elle a accepté la décision de la Commission de Conciliation du
31 janvier 2011 qui stipulait que :
a.
les loyers ne sont pas
valablement consignés
b
.
les loyers consignés
sont immédiatement libérés en faveur  de la bailleresse
c
.
les résiliations de bail sont valables et prennent effet au 13 janvier 2011
d
.
aucune prolongation de
bail n'est accordée (art. 272 a al. 1 a CO)
1.
Subsidiaire
: Constater
que  les loyers (de juin à
octobre 2009) n'ont pas été valablement consignés par A.D.________.
2.
Ordonner
la libération de la totalité des loyers consignés (juin à octobre 2009) par A.D.________
en faveur exclusivement d'U.________.
3.
Constater
que la résiliation de bail pour justes motifs du 13 février 2009 est valable et qu'elle prend
effet
principalement
à la date du 13 janvier 2011 (date de la séance de conciliation) si A.D.________ n'a pas saisi
le Tribunal des Baux en temps utile,
subsidiairement
à la date du jugement à rendre par le Tribunal des Baux.
4.
Constater
que la résiliation de bail pour défaut de paiement du 24 août 2009 est valable et qu'elle
prend effet
principalement
à la date du 13 janvier 2011 (date de la séance de conciliation) si A.D.________ n'a pas
saisi le Tribunal des Baux en temps utile,
subsidiairement
à la date du jugement à rendre par le Tribunal des Baux.
5.
Prononcer
que A.D.________
est débiteur
d'U.________ et lui doit immédiat paiement de CHF 37'718
(trente-sept mille sept cent dix-huit francs) + intérêts à 5% dès le 1
er
juillet 2011 (échéance moyenne).
(Loyers
arriérés au 13 janvier 2011 et ne prenant pas en compte la libération des loyers consignés
de juin à octobre 2009 en faveur de Mme U.________)
.
6.
Prononcer
que A.D.________
est débiteur
et doit immédiat paiement à U.________ d'une indemnité d'occupation de CHF 5'240.65
pour la période du 14 janvier 2011 au 3 mars 2011 (date de la présente requête) + intérêts
à 5% l'an dès le 3 mars 2011.
(Prétentions
du 14 janvier 2011 au 13 mars 2011)
7.
Prononcer
que A.D.________
est débiteur
et doit immédiat paiement
à U.________
d'indemnités d'occupation,
subsidiairement de loyers de CHF 110.10
(CHF 3303
/ 30) par jour
à compter
du 4 mars 2011 jusqu'à la date de libération effective des lieux,
soit
après la destruction des travaux d'une salle de consommation
(fermeture  par des cloisons  en bois d'une partie de la terrasse),
et
d'une ventilation
(installation d'un canal d'extraction
d'air sans système de pulsion), etc.
8.
Ordonner
à A.D.________
de détruire
les travaux effectués sans autorisation sur le site de la parcelle n° [...], plan 28, Commune
de Lausanne.
-
notamment création
d'une salle de consommation (fermeture  par des cloisons en bois d'une partie de la terrasse),
-
notamment création
d'une ventilation (installation d'un canal d'extraction d'air sans système de pulsion)
-
etc.
7.
Ordonner
à A.D.________
d'enlever
la totalité des matériaux, objets desdits travaux de démolition, du site de la parcelle
de la requérante, n° [...], plan 28, Commune de Lausanne."
Par procédé complémentaire du 19 octobre 2011, U.________ a complété et précisé
ses conclusions comme il suit :
"
1.
Principale
Prononcer
que la résiliation de bail pour justes motifs du 13 février 2009 est valable et qu'elle prend
effet
principalement
à la date du 13 janvier 2011 (date de la séance de conciliation),
subsidiairement
à la date de notification du jugement de la commission de conciliation du 31 janvier 2011 et
plus
subsidiairement
à la date du jugement à
rendre par le tribunal des baux, vu les procédures déposées par A.D.________.
1.
Subsidiaire
Prononcer
que la résiliation de bail pour défaut de paiement du 24 août 2009 est valable et qu'elle
prend effet
principalement
à la date du 13 janvier 2011 (date de la séance de conciliation),
subsidiairement
à la date de notification du jugement de la commission de conciliation du 31 janvier 2011 et
plus
subsidiairement
à la date du jugement à
rendre par le tribunal des baux, vu les procédures déposées par A.D.________.
1.
Plus
subsidiaire
Prononcer
que la résiliation du bail du 13 février 2009 vaut comme résiliation ordinaire et qu'elle
prend effet
principalement
à la date du 13 janvier 2011 (date de la séance de conciliation),
subsidiairement
à la date de la notification du jugement de la commission de conciliation du 31 janvier 2011
et
plus subsidiairement
à la date du jugement à rendre par le tribunal des baux, vu les procédures déposées
par A.D.________.
2
.
Prononcer
que les loyers de juin à octobre 2009 n'ont pas été valablement consignés par A.D.________.
3.
Prononcer
que la libération de la totalité des loyers consignés (sauf erreur de juin à octobre
2009) par A.D.________, en faveur exclusivement d'U.________.
4.
Prononcer
que A.D.________
est débiteur
d'U.________ et lui doit immédiat paiement de CHF 78'845.65
(septante-huit mille cent quarante-cinq francs et soixante-cinq centimes)
+
intérêts à 5% l'an dès le 1
er
octobre 2011
(échéance moyenne).
(Loyers
arriérés au 17 octobre 2011)
sous
déduction des loyers consignés et libérés en faveur de Mme U.________.
5.
Prononcer
que A.D.________
est débiteur
et doit immédiat paiement
à U.________
d'indemnités d'occupation,
subsidiairement de loyers de CHF 110.10
(3303
/ 30) par jour
à compter
du 17 octobre 2011 jusqu'à la date de libération effective des lieux,
soit
après la destruction des travaux d'une salle de consommation
(fermeture par des cloisons en bois d'une partie
de la terrasse),
et d'une ventilation
(installation d'un canal d'extraction d'air sans système de pulsion), etc., et
après
la remise complète en l'état initial des locaux loués
.
6.
Ordonner
à A.D.________
de détruire
les travaux effectués sans autorisation sur le site de la parcelle n° [...], plan 28, Commune
de Lausanne.
-
notamment concernant la création d'une salle de consommation (fermeture par des cloisons en bois
d'une partie de la terrasse),
-
notamment concernant la création d'une ventilation (installation d'un canal d'air sans système
de pulsion)
-
etc.
7.
Ordonner
à A.D.________
d'enlever
la totalité des matériaux, objets desdits travaux de démolition selon chiffre 7 (sic)
ci-dessus, du site de la parcelle de la requérante, n° [...], plan 28, Commune de Lausanne.
8.
Ordonner à A.D.________
de remettre les lieux en l'état après avoir procédé à la destruction des travaux
selon chiffre 7 ci-dessus et après avoir procédé à l'enlèvement des matériaux
selon chiffre 8 ci-dessus.
"
L'audience de jugement a eu lieu le 19 octobre 2011. A cette audience, [...], ancien chef de la Police
des constructions, a été entendu comme témoin. Il a confirmé que le périmètre
sur lequel se situaient les locaux litigieux se trouvait effectivement en zone non constructible et que
dès lors, les travaux exécutés sans permis par A.D.________ ne pourraient être autorisés.
En droit
:
1.
L'appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008, RS 272]) au sens de l'art. 236 CPC, dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse dépasse
10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC).
Formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par une partie qui y a intérêt (art. 59 al.
2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance rendue dans une cause patrimoniale
dans laquelle les conclusions, dans leur dernier état devant l'autorité inférieure, portaient
sur un montant largement supérieur à 10'000 fr., l'appel est recevable, les conclusions formulées
en appel n'étant pas nouvelles par rapport à celles prises en première instance (cf. art.
317 al. 2 CPC).
2.
a)
L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte
des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause
en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des
preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310
let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 c.
4.3.1). Que la cause soit soumise à la maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC) ou à la maxime
inquisitoire (cf. notamment art. 247 al. 2 let. a CPC), il incombe toutefois à l'appelant de motiver
son appel (art. 311 al. 1 CPC), c'est-à-dire de démontrer le caractère erroné de
la motivation attaquée; pour satisfaire à cette exigence, il ne lui suffit cependant pas de
renvoyer aux moyens soulevés en première instance, ni de se livrer à des critiques toutes
générales de la décision attaquée; sa motivation doit être suffisamment explicite
pour que l'instance d'appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation précise
des passages de la décision que l'appelant attaque et des pièces du dossier sur lesquelles
repose sa critique (ATF 138 III 374 c. 4.3.1).
b)
Conformément à l'art. 316 al. 3 CPC, l'instance d'appel peut librement décider d'administrer
des preuves: elle peut ainsi ordonner que des preuves administrées en première instance le
soient à nouveau devant elle, faire administrer des preuves écartées par le tribunal de
première instance ou encore décider l'administration de toutes autres preuves; néanmoins,
cette disposition ne confère pas à l'appelant un droit à la réouverture de la procédure
probatoire et à l'administration de preuves, le droit à la preuve, comme le droit à la
contre-preuve, n'excluant pas l'appréciation anticipée des preuves (ATF 138 III 374 c. 4.3.1
et les références citées).
Il s'ensuit que l'instance d'appel peut rejeter la requête de réouverture de la procédure
probatoire et d'administration d'un moyen de preuve déterminé présentée par l'appelant
si celui-ci n'a pas suffisamment motivé sa critique de la constatation de fait retenue par la décision
attaquée; elle peut également refuser une mesure probatoire en procédant à une appréciation
anticipée des preuves, lorsqu'elle estime que le moyen de preuve requis ne pourrait pas fournir
la preuve attendue ou ne pourrait en aucun cas prévaloir sur les autres moyens de preuve déjà
administrés par le tribunal de première instance, à savoir lorsqu'il ne serait pas de
nature à modifier le résultat des preuves qu'elle tient pour acquis (ATF 138 III 374 c. 4.3.2
et les références citées).
c)
En l'espèce, l'appelant ne motive pas son appel d'une manière satisfaisante au regard des exigences
rappelées ci-dessus. En effet, il n'indique pas clairement sur quels points et en quoi le jugement
attaqué violerait le droit, ni sur quels points et en quoi les faits auraient été constatés
de manière inexacte ou incomplète par les premiers juges, mais se contente d'exposer, dans
une motivation globale "en fait et en droit", une série d'allégations de fait et
d'appréciations sans les mettre directement en lien avec les faits retenus par les premiers juges
ni avec l'appréciation juridique que ceux-ci en ont fait. Par ailleurs, si l'appelant énonce
en vrac toute une série de preuves, il n'y a pas lieu de procéder à l'administration de
preuves en seconde instance, dès lors que les constatations de fait du jugement attaqué ne
font pas l'objet de critiques dûment motivées et qu'on ne voit au demeurant pas en quoi les
preuves proposées seraient susceptibles de modifier, sur des points déterminants pour l'issue
du litige, l'état de fait retenu par le tribunal des baux sur la base des moyens de preuve déjà
administrés par celui-ci.
d)
La Cour de céans n'examinera ainsi que les questions dont on comprend à la lecture du mémoire
d'appel qu'elles sont soulevées par l'appelant, à savoir – dans l'ordre résultant
du mémoire d'appel – celles relatives à la démolition des travaux visés par
le chiffre III du dispositif du jugement attaqué (appel, p. 1 ch. 1-2; cf. c. 5 infra), à la
validité de la consignation du loyer effectuée par l'appelant en relation avec la mise en demeure
adressée à l'intimée de procéder aux travaux d'élimination de prétendus
défauts selon courrier du 16 mars 2009 (appel, p. 3-7 ch. 16-41; cf. c. 4 infra), à l'indemnité
réclamée par l'appelant pour des travaux qu'il a effectués (appel, p. 1-2 ch. 3-15 et
p. 7 ch. 41-46; cf. c. 6 infra) et à la prétendue qualité de locataire, aux côtés
de l'appelant, de B.D.________ et de la société V.________Sàrl (appel, p. 7-10 ch. 47-65;
cf. c. 3 infra).
3.
a)
Dans un grief qu'il convient de traiter en
premier lieu, l'appelant soutient que contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, B.D.________
et la société V.________Sàrl disposaient également de la qualité de locataire,
de sorte que les mises en demeure et la résiliation du 24 août 2009 seraient nulles faute d'avoir
été notifiées également à ces deux personnes.
b)
Ce grief ne peut qu'être rejeté. En effet, l'appelant ne conteste pas que seul son nom figure
sur le bail du 30 avril 2002 sous la rubrique "locataire" et qu'il était seul locataire
lors de la conclusion du bail. Il soutient toutefois qu'à partir de janvier 2008, la réelle
et commune intention de l'appelant, de l'intimée, de la sœur de l'appelant et de la société
V.________Sàrl aurait été d'intégrer ces deux dernières personnes au contrat
de bail du 30 avril 2002. Or, par courrier du 28 septembre 2005 adressé à l'intimée
par V.________Sàrl ensuite de la constitution de cette société, l'appelant avait requis
qu'un nouveau bail soit établi au nom de cette dernière, et par courrier du 27 mars 2006, l'intimée
avait expressément informé l'appelant de son refus d'accéder à cette requête.
Par la suite, l'intimée a certes signé, les 16 janvier 2008 et 10 avril 2008 de même que
début 2009, alors que l'appelant se trouvait en détention, divers formulaires de demande de
licence d'exploitation qui indiquaient, en tant que requérants, V.________Sàrl et B.D.________.
Cependant, le seul fait que l'intimée ait manifesté son accord au changement des titulaires
de la licence, initialement détenue par l'appelant, afin de permettre la poursuite de l'exploitation
durant la détention de ce dernier, ne suffit pas à conférer
de
facto
à V.________Sàrl et B.D.________
la qualité de locataires. En effet, comme l'ont relevé à juste titre les premiers juges,
la qualité d'exploitant et celle de locataire ne se confondent pas nécessairement – comme
en atteste d'ailleurs le fait que l'appelant, seul locataire, n'était pas mentionné dans les
demandes de licence d'exploitation qui indiquaient, en tant que requérants, V.________Sàrl
et B.D.________ – et aucun autre élément ne permet de considérer que V.________Sàrl
et/ou B.D.________ seraient devenues parties au contrat de bail. Le fait qu'une reprise cumulative de
dette "faisant entrer dans le champ d'application du contrat du 30 avril 2012" ces deux personnes
était selon l'appelant dans l'intérêt de l'intimée, dans la mesure où cela lui
donnait le "maximum possible de garanties", ne saurait à l'évidence suffire, en l'absence
de tout élément attestant une manifestation concordante de volontés dans ce sens, pour
retenir que ces personnes seraient effectivement devenues parties au contrat de bail.
4.
a)
Dans un grief qu'il convient d'examiner en second lieu, l'appelant soutient qu'il se serait en toute
bonne foi cru autorisé à consigner, à partir de début juin 2009, les loyers des mois
de juin 2009 à octobre 2009, de sorte que les loyers objet de la mise en demeure envoyée par
l'intimée le 16 juillet 2009 étaient réputés payés et que les premiers juges
auraient ainsi admis à tort la validité de la résiliation qui lui avait été
signifiée le 24 août 2009, l'art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911, RS 220)
ne pouvant trouver application.
b)
Ce grief doit être rejeté. En effet, les premiers juges ont rappelé à raison, d'une
part, que si le loyer est consigné durant le délai de grâce de l'art. 257d al. 1 CO, le
paiement est réputé avoir eu lieu à temps – de sorte que le locataire n'est pas
en demeure –, pour autant que la consignation soit valable ou que le locataire ait procédé
à la consignation de bonne foi, c'est-à-dire alors qu'il était persuadé de l'existence
du défaut lui permettant de consigner le loyer, tout en respectant les exigences formelles de l'art.
259g CO (cf. ATF 125 III 120, JT 2000 I 622; Ramoni, Demeure du débiteur et contrats de droit suisse,
Zurich 2002, n. 310, p. 145 et les références citées à la note infrapaginale 634;
Tercier, Les contrats spéciaux, 4
e
éd., 2009, nn. 2163 ss, pp. 316/317), et,
d'autre part, que la consignation du loyer n'est pas admissible lorsque le défaut n'est pas réparable
(Lachat, Le bail à loyer, p. 275; CPra-Bail, Aubert, 2010, n. 21 ad art. 259g CO). Or, en l'espèce,
si, indépendamment de la question de savoir si les travaux que l'appelant a mis l'intimée en
demeure d'effectuer par courrier du 16 mars 2009 concernaient des défauts de la chose louée
au sens des art. 259a ss CO, l'appelant a pu se croire de bonne foi autorisé à consigner le
loyer, en application de l'art. 259g CO, jusqu'à l'audience de conciliation du 16 juin 2009, tel
n'était plus le cas après cette date. En effet,  il est constant que lors de cette audience,
l'intimée a produit un courrier du 11 juin 2009 du Service d'urbanisme de Lausanne dont il
ressort que les réalisations existantes (en partie construites sauvagement) étaient situées
hors du périmètre constructible du PPA 705 et que dès lors, une régularisation des
constructions existantes ne pourrait être autorisée; à cet égard, le témoin
[...], ancien chef de la Police des constructions, a d'ailleurs confirmé que le périmètre
sur lequel se situaient les locaux litigieux se trouvait effectivement en zone non constructible et que
dès lors, les travaux exécutés sans permis par l'appelant ne pourraient être autorisés.
Il s'ensuit que dès le 16 juin 2009, l'appelant savait que les prétendus défauts qui avaient
motivé la consignation du mois de juin 2009 n'étaient pas réparables, de sorte que la
consignation ne pouvait être opérée valablement. Par courrier du 16 juillet 2009,
le conseil de l'intimée a rappelé à l'appelant la teneur du courrier du 11 juin 2009 du
Service d'urbanisme de Lausanne, a indiqué que faute d'un défaut pouvant être éliminé
par le bailleur, la consignation était exclue et a mis l'appelant en demeure de payer les loyers
des mois de juin et juillet 2009 d'ici au 20 août 2009, à défaut de quoi le bail serait
résilié pour non-paiement du loyer. Or nonobstant sa connaissance du caractère non réparable
des prétendus défauts, l'appelant a maintenu et poursuivi la consignation de son loyer au-delà
de l'échéance du délai de grâce. Dans ces conditions, force est de constater que
les loyers pour lesquels l'appelant était en demeure n'ont pas été payés dans le
délai de grâce, la consignation ne valant pas paiement (cf. art. 259g al. 2 CO) dès lors
qu'elle ne pouvait pas être opérée valablement ni de bonne foi. Partant, c'est à
juste titre que les premiers juges ont reconnu la validité du congé signifié le 24 août
2009 pour le 30 septembre 2009.
5.
a)
L'appelant fait en outre valoir que les travaux qu'il a été condamné à démolir
immédiatement selon le chiffre III du dispositif du jugement attaqué – à savoir
les travaux de création d'une salle de consommation (par la fermeture par des cloisons en bois d'une
partie de la terrasse) et d'installation d'une ventilation dans cet espace – auraient été
commencés, et surtout terminés, bien avant l'entrée en vigueur du bail à loyer commercial
du 30 avril 2002, à une époque où appelant et intimée n'étaient liés par
aucun contrat de bail à loyer, de sorte qu'il n'était selon lui pas de la compétence du
Tribunal des baux de prononcer une quelconque injonction de remise en état à raison de ces
faits.
b)
Ce grief ne peut qu'être rejeté. En effet, si l'intimée a en 1998 expressément autorisé
par écrit l'appelant à procéder à des travaux relatifs au sol de la terrasse de l'établissement,
ni l'appelant, ni le précédent locataire n'ont été mis au bénéfice d'une
telle autorisation écrite s'agissant des autres travaux entrepris dans les locaux. L'intimée
a uniquement constaté, à un moment que l'instruction n'a pas permis de situer, que des cloisons
en bois avaient été posées, et a questionné l'appelant afin de savoir si cette installation
était démontable, ce à quoi ce dernier avait répondu par l'affirmative. L'intimée
ne s'est pas inquiétée davantage et n'a pas exigé l'enlèvement de ces parois, ce
qui n'est pas de nature à induire chez l'appelant une confiance qui pourrait le légitimer à
se prévaloir aujourd'hui d'un abus de droit manifeste (art. 2 al. 2 CC [Code civil suisse du 10
décembre 1907, RS 210]). Il importe au surplus peu que l'appelant ait entrepris les travaux litigieux
entre 1997 et 2002, soit durant la période pendant laquelle il exploitait l'établissement litigieux
en gérance libre et avant la conclusion du bail. Dès lors qu'il est constant que c'est l'appelant
qui a effectué les travaux litigieux et que l'intimée n'a jamais donné son consentement
écrit à ceux-ci (art. 260a al. 1 CO), c'est à bon droit que les premiers juges ont ordonné
à l'appelant de démolir les installations non autorisées et de remettre les lieux en état.
6.
a)
L'appelant reproche enfin aux premiers juges d'avoir rejeté ses conclusions tendant au paiement
par l'intimée d'un montant de 450'000 fr., qui correspondrait selon lui au montant des investissements
qu'il aurait consentis au cours du bail afin de pouvoir exploiter les locaux litigieux.
b)
Ce grief doit également être rejeté. Les prétentions de l'appelant ne peuvent pas
se fonder sur la garantie des défauts, dès lors que les travaux pour lesquels il prétend
être indemnisé  ne visaient pas à éliminer des défauts de la chose louée.
En effet, il est constant que l'établissement n'était exploitable que durant la belle saison
jusqu'à ce que l'appelant réalise les travaux clandestins permettant son ouverture tout au
long de l'année : il ressort ainsi du dossier produit par la Police cantonale du commerce que, jusqu'au
31 décembre 2003, la patente de café-restaurant était saisonnière et que ce n'est
que dès la révision des dossiers et l'entrée en vigueur de la nouvelle LADB que cette
mention limitative n'a plus été indiquée sur la nouvelle licence, établie le 25 février
2005 avec effet rétroactif au 1
er
janvier
2004, vraisemblablement suite à une erreur. Par conséquent, en l'absence d'autres éléments,
on ne saurait retenir que l'usage convenu des locaux aurait impliqué l'exploitabilité annuelle
de ceux-ci, en tant que qualité attendue ou promise. Au surplus, l'art. 259b let. a CO pose, en
tant que condition au droit du locataire d'exécuter des travaux visant à éliminer un défaut
aux frais du bailleur, l'existence d'un avis des défauts préalable, et l'appelant ne démontre
pas avoir satisfait à cette incombance. S'agissant des divers investissements dont l'appelant a
également prétendu qu'ils auraient été engagés pour remédier à des
défauts de la chose louée qui auraient dû être assumés par l'intimée, les
seules factures produites au dossier – dont bon nombre ne concernent que des travaux de pur aménagement
des locaux de même que d'achat de matériel d'exploitation – ne suffisent pas, en l'absence
d'autres éléments, à démontrer l'existence de tels défauts, sans compter que
là aussi, l'existence d'un avis des défauts préalable n'est nullement établie. Par
ailleurs, dans la mesure où il n'est pas non plus établi que l'intimée aurait consenti
par écrit à la réalisation de tout ou partie des travaux conformément à l'art.
260a al. 1 CO – hormis pour les travaux de réfection du sol de la terrasse, autorisés
selon courrier de l'intimée du 2 novembre 1998 et dont la prise en charge par cette dernière
(à hauteur de 11'000 fr.) a déjà fait l'objet d'un accord entre les parties –, l'appelant
ne peut prétendre à une indemnité en raison de la plus-value que représenteraient
certains de ces investissements à la fin du bail (art. 260a al. 3 CO).
7.
a)
Il résulte de ce qui précède que l'appel doit être rejeté, dans la mesure où
il est recevable (cf. c. 2c et 2d supra), en application de l'art. 312 al. 1 CPC et le jugement
entrepris confirmé.
b)
Dès lors que l'appelant, qui est au bénéfice de l'assistance judiciaire comprenant l'exonération
d'avances de frais et de sûretés et des frais de justice, succombe, les frais judiciaires de
deuxième instance, qui doivent être arrêtés à 6'623 fr. (art. 62 al. 1
TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils, RSV 270.11.5]), seront laissés à
la charge de l'Etat (art. 122 al. 1 let. b CPC). Le bénéficiaire de l'assistance judiciaire
est toutefois tenu au remboursement de ces frais dans la mesure de l'art. 123 CPC.
c)
Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens (cf. art. 122 al. 1 let. d CPC), dès lors que l'intimée
n'a pas été invitée à se déterminer sur l'appel et n'a donc pas encouru de frais
pour la procédure de deuxième instance (cf. art. 95 al. 3 CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d'appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L'appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 6'623 fr. (six mille six cent
vingt-trois francs), sont mis à la charge de l'Etat.
IV.
Le bénéficiaire de l'assistance judiciaire est, dans la mesure de l'art. 123 CPC, tenu au remboursement
des frais judiciaires mis à la charge de l'Etat.
V.
Il n'est pas alloué de dépens de deuxième instance.
VI.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
14 février 2013
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Christiant Canela, avocat (pour A.D.________),
‑
Me Philippe Richard, avocat (pour U.________).
La Cour d'appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux.
La greffière :