vd_findinfo · HC / 2017 / 32 · 2016-11-11 · fr

BAIL À LOYER, RÉSILIATION IMMÉDIATE, ADMISSION DE LA DEMANDE, FAUX MATÉRIEL DANS LES TITRES, JUSTE MOTIF | 257f CO, 266g CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 11.11.2016 HC / 2017 / 32

TRIBUNAL
CANTONAL
XC14.046291-161422
609
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
11 novembre 2016
_________________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
Mme
Favrod et M. Krieger, juges
Greffière
:              Mme
Bourqui
*****
Art.
257f et 266g CO
Statuant sur l’appel interjeté par
A.Q.________
et
B.Q.________
,
à [...], défendeurs, contre le jugement rendu le 19 janvier 2016 par le Tribunal des baux dans
la cause divisant les appelants d’avec
N.________
,
à [...], demanderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 19 janvier 2016, notifié aux parties les 28 et 30 juin 2016, le Tribunal des baux
(ci-après : le Tribunal) a dit que la résiliation de bail signifiée à la demanderesse
N.________ sur formule du 18 août 2014 pour le 30 septembre de la même année par
les défendeurs A.Q.________ et B.Q.________, relative au local commercial, situé au rez-de-chaussée
de l'immeuble sis [...], à [...], était inefficace (I), que la résiliation de bail signifiée
à la demanderesse sur formule du 2 mars 2015 pour le 14 mars de la même année par
les défendeurs, relative au local commercial, situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis
[...], à [...], était inefficace (II), que les frais judiciaires, arrêtés à
8’370 fr., étaient mis à la charge de la demanderesse à hauteur de 3'042 fr. 50
et à la charge des défendeurs à hauteur de 5'327 fr. 50, les frais judiciaires étant
prélevés sur les avances fournies par les parties (III), que les défendeurs devaient payer
à la demanderesse la somme de 3'867 fr. 50, à titre de remboursement des avances
que celle-ci avait fournies (IV), que les défendeurs devaient verser à la demanderesse la somme
de 689 fr. 10 à titre de dépens (V) et que toutes autres ou plus amples conclusions
étaient rejetées (VI).
En droit, les premiers juges ont notamment considéré que le congé donné par A.Q.________
et B.Q.________ à N.________ sur formule du 2 mars 2015, avec effet immédiat, mais au plus
tard pour le 14 mars de la même année, qui reposait sur l’art. 257f al. 4 CO (Code des
obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), était inefficace parce que les motifs invoqués,
à savoir le lancer d’une chaise par N.________, les menaces de mort proférées par
celle-ci et la production d’un faux contrat de bail au Tribunal des baux n’étaient pas
en lien direct avec le contrat de bail ou l’usage des locaux litigieux.
B.
Par acte du 26 août 2016, A.Q.________ et
B.Q.________ ont interjeté appel contre ce jugement, en concluant, avec suite de frais et dépens,
à sa réforme en ce sens que la résiliation du bail du 2 mars 2015 signifiée à
la locataire, relative au local commercial soit déclarée valable, qu'il soit constaté
que le bail à loyer portant sur le local commercial a pris fin le 14 mars 2015, qu’ordre soit
donné à la locataire de restituer immédiatement la chose louée, libre de tous occupants
et de tous biens et qu’en cas de non-respect, les bailleurs soient autorisés à procéder
à l’exécution forcée et finalement que la locataire soit condamnée à s’acquitter,
dès le 14 mars 2015 inclusivement, en mains des bailleurs, d’une indemnité pour occupation
illicite de 1'300 fr. par mois. Subsidiairement, ils ont conclu au renvoi de la cause au Tribunal des
baux pour nouvelles instruction et décision.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
a)
En date du 22 mai 2009, L.________, en qualité de bailleresse, et N.________, en qualité de
locataire, ont conclu un contrat de bail portant sur un local avec cuisine à l’usage de commerce
de vente de produits alimentaires et exploitation d’un tea-room, sis [...] à [...]. D'une
durée initiale s'étendant du 1
er
juin 2009 au 31 mai 2019, ce bail se renouvelait ensuite aux mêmes conditions pour cinq ans et ainsi
de suite de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation donné par l'une des parties et reçu
par l’autre au moins une année à l’avance pour la prochaine échéance.
Le loyer mensuel s’élevait à 1'300 fr., charges comprises.
b)
Par avenant du 27 juillet 2009, les parties sont convenues que, ensuite du versement du premier loyer
du mois de juin 2009, il ne serait réclamé aucun montant jusqu’à l’ouverture
et l’exploitation de l’établissement, en contrepartie des importants travaux de remise
à neuf de l’arcade et de l’accès au premier étage ainsi que de la mise en
conformité des sanitaires par la pose d’un lavabo au premier étage.
c)
Par courrier du 23 décembre 2009, la mandataire de la bailleresse a informé la locataire qu’elle
était désormais la tutrice de L.________ et que cette dernière était hospitalisée.
Elle a également indiqué que « doit également être considéré
comme nul le bail à loyer pour locaux commerciaux qui a été conclu le 22 mai 2009.
En effet, ledit bail n’indique pas le loyer net qui est un élément essentiel pour sa
validité ».
2.
Le 15 novembre 2012, A.Q.________ et B.Q.________ sont devenus propriétaires de l’immeuble
au rez-de-chaussée duquel se situe le local objet du présent litige. Le contrat de vente à
terme daté du 25 octobre 2012 avait notamment la teneur suivante :
« Les vendeurs déclarent que les
trois logements de l’immeuble ici vendu sont actuellement libres de bail et de tout occupant.
En revanche, le rez-de-chaussée est exploité en tant que café-restaurant, selon un bail
commercial dont les acquéreurs reconnaissent avoir reçu une copie. Ces derniers se reconnaissent
dûment renseignés sur leurs droits et obligations à l’égard du locataire et
déclarent savoir qu’ils sont entièrement subrogés aux droits et obligations des
vendeurs à l’égard de ce dernier ».
3.
a)
Par courrier recommandé du 19 décembre 2012, A.Q.________ et B.Q.________ ont résilié
le bail de N.________ avec effet au 31 mai 2019, au motif qu’ils voulaient exploiter eux-mêmes
ce local sous forme de restaurant.
b)
Par requête du 28 janvier 2013, la locataire a saisi le Commission de conciliation en matière
de baux à loyer (ci-après : la Commission de conciliation). A l’appui de son acte,
elle a produit un contrat de bail sur formule officielle conclu entre elle-même et L.________, daté
du 22 mai 2009, qui prévoit un loyer net, acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires
de 15'660 fr. (annuel) et de 1'300 fr. (mensuel). En outre, les points 5 et 6 ont la teneur suivante :
« 5.
Frais accessoires
[…]
5b.Frais
accessoires à la charge du locataire
Le
locataire paie sa consommation d’eau froide et d’eau chaude. Il participe, avec les autres
locataires, au paiement des charges de préférence et des taxes publiques, telles que taxe d’épuration
des eaux (entretien et utilisation), taxe d’égout, taxe d’enlèvement des ordures,
ainsi que des autres frais accessoires ci-dessous :
[…].
6.
Dispositions particulières
L’espace
"cuisine" objet du bail est partiellement utilisé par la bailleresse uniquement à
fin de lui permettre de faire sa propre lessive. De même, une cave sise au sous-sol est utilisée
par la bailleresse et est accessible uniquement par celle-ci en transitant par les locaux loués.
La
locataires’oblige (sic) dès lors à laisseraccès (sic) aux locaux précités
en tout temps à la bailleresse. Celle-ci disposera ainsi d’une clé des locaux loués
et veillera que les locaux soient fermés après chacun de ses passages ».
c)
Les parties sont parvenues à un accord devant le Tribunal des baux en date du 1
er
novembre 2013. Celui-ci prévoyait notamment que le contrat de bail conclu le 22 mai 2009 avait été
valablement résilié pour le 31 mai 2019 et qu’une seule et unique prolongation au 30
novembre 2020 était accordée à la locataire.
4.
Dans le courant du mois de décembre 2013,
les bailleurs ont installé un galandage en bois dans le local litigieux pour séparer l’entrée
dudit local de celle de l’immeuble. La locataire a contesté ce galandage et a sommé les
bailleurs de remettre le local en état. En avril 2014, les bailleurs ont fait ériger un mur
en briques en lieu et place du galandage en bois, ce dernier n’étant pas conforme aux règles
de sécurité. N.________ a fait démolir ce mur le 1
er
juillet 2014.
5.
Le 4 août 2014, un entretien a eu lieu entre les parties, lors duquel elles sont parvenues à
un accord signé et entériné par courrier du 5 août 2014.
6.
a)
Le 18 août 2014, A.Q.________ et B.Q.________ ont résilié, de manière extraordinaire,
le bail conclu avec N.________ avec effet au 30 septembre 2014, en invoquant l’art. 257f CO.
b)
Par
requête du 28 août 2014, la locataire a saisi la Commission de conciliation. A l’appui
de son acte, elle a produit un contrat de bail sous format Word conclu entre elle et L.________, daté
du 22 mai 2009. Ce contrat fait mention d’un loyer annuel charges comprises de 15'600 fr., soit
1'300 fr. par mois, sans autre spécification s’agissant des charges. Il contient également
une disposition dont la teneur est la suivante :
« 5.
Disposition particulières (sic)
L’espace
"cuisine" objet du bail est partiellement utilisé par la bailleresse comme chambre à
lessive. De même, une cave sise au sous-sol est utilisée par la bailleresse et est accessible
uniquement en transitant par les locaux loués.
La
locataire s'oblige dès lors à laisser accès aux locaux précités en tout temps
à la bailleresse. Celle-ci disposera ainsi d'une clé des locaux loués et veillera que
les locaux soient fermés après chacun de ses passages ».
c)
Le 12 novembre 2014, N.________ a déposé
une demande en constatation de nullité/annulation de la résiliation du contrat de bail et en
validation de la consignation de loyer contre ses bailleurs. Elle a produit un bordereau de pièces
contenant notamment le contrat de bail sur document Word précité (cf. consid. 6b supra).
7.
Par courrier du 27 janvier 2015, H.________, directeur de la Régie [...] SA, a informé A.Q.________
et B.Q.________ que le bail conclu entre N.________ et L.________ le 22 mai 2009 sur formule officielle
leur avait été remis le 28 avril 2012 par N.________.
8.
a)
Le 2 mars 2015, les bailleurs ont à nouveau
résilié le bail de la locataire, en application de l’art. 257f CO et avec effet immédiat,
mais au plus tard pour le 14 mars 2015, au motif notamment que la locataire avait adressé un faux
contrat de bail au Tribunal des baux à l’appui de sa demande du 12 novembre 2014 pour tenter
d’échapper à la résiliation et faire payer aux bailleurs les frais d’électricité
de son commerce.
b)
Le 2 avril 2015, la locataire a contesté cette résiliation et a saisi la Commission de conciliation.
A l’issue de l’audience tenue le 9 juin 2015 portant sur la requête du 2 avril
2015 de la locataire, la Commission de conciliation a constaté l’échec de la conciliation
et a délivré à la partie demanderesse une autorisation de procéder.
Par nouvelle demande du 15 juillet 2015 adressée au Tribunal des baux, la locataire a notamment
conclu à ce que la jonction des causes pendantes devant le Tribunal des baux soit ordonnée
et à ce que la nullité du congé notifié par les bailleurs les 2 et 10 mars 2015 soit
constatée.
Le Tribunal des baux a tenu une audience en date du 15 septembre 2015. A cette occasion, il a procédé
à l’audition d’un témoin.
Sans objection des parties, la Présidente du Tribunal des baux a ordonné la jonction des causes
en date du 23 décembre 2015.
9.
Lors de l’audience du 19 janvier 2016 devant le Tribunal, N.________ a produit les deux baux originaux
du 22 mai 2009, le premier sous format Word (cf. consid. 6b supra) et le contrat de bail sur formule
officielle dont la teneur est identique à celui produit le 28 janvier 2013 (cf. consid. 3b supra)
à l’exception qu’il ne contient pas de fautes de frappe au point 6 et que l’étage
« rez-de_chaussée » est orthographié de cette manière. Lors de cette
audience, il a également été procédé à l’audition d’un témoin
en la personne de K.________.
10.
Le 30 juin 2016, N.________ a été entendue par le procureur de l’arrondissement de La
Côte en qualité de prévenue et de personne appelée à donner des renseignements
– partie plaignante, dans le cadre d’une instruction ouverte contre elle. Il lui est notamment
reproché d’avoir, dans le cadre du litige au sujet d’un contrat de bail, produit un
contrat qui ne correspondait pas à l’original. Lors de cette audition, B.Q.________ a posé
six questions à N.________, qui a notamment déclaré que le contrat initial était
celui que la partie plaignante considérait comme un faux, soit celui sous format Word et que les
différences venaient d’une mauvaise retranscription du contrat initial sur la formule officielle.
En droit
:
1.
L’appel est recevable contre les décisions
finales (art. 236 CPC) et les décisions incidentes (art. 237 CPC) de première instance
(art. 308 al. 1 let. a CPC) dans les causes non patrimoniales ou dont la valeur litigieuse est supérieure
à 10’000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). En se référant au dernier état des conclusions,
l’art. 308 al. 2 CPC vise les conclusions litigieuses devant l’instance précédente,
non l’enjeu de l’appel (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile,
in JdT 2010 III 126). L’appel, écrit et motivé, doit être introduit dans les trente
jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 CPC).
Interjeté en temps utile par une partie qui y a un intérêt dans un litige où la valeur
litigieuse de première instance, calculée selon l’art. 92 CPC, dépasse 10’000
fr., l’appel est recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art.
310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe général
de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées
en première instance (JdT 2011 Ill 43 consid. 2 et les réf. citées).
3.
3.1
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont
pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient être invoqués
ou produits devant la première instance, bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve
de la diligence requise, ces deux conditions étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC ; Jeandin,
op. cit., n. 6 ad art. 317 CPC). Il appartient à l'appelant de démontrer que ces conditions
sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer spécialement de tels faits et preuves
nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JdT 2011 III
43 et les réf. citées).
3.2
En l'espèce, à l'exception de la pièce
8, les autres pièces ont déjà été produites en première instance, de sorte
qu'elles sont recevables. La pièce 8, soit le procès-verbal de l’audition de l'intimée
du 30 juin 2016 par devant le procureur de l'arrondissement de La Côte, est postérieure à
l'audience du 19 janvier 2016, de sorte qu’elle est également recevable.
4.
4.1
Les appelants invoquent une violation de leur droit d'être entendus. Ils affirment que les premiers
juges auraient commis un déni de justice en n’interrogeant pas l’intimée et en
ne lui soumettant pas, lors de l'audience du 19 janvier 2016, le questionnaire qu'ils avaient produit
quelques jours auparavant.
4.2
Selon l'art. 53 al. 1 CPC, les parties ont le droit d'être entendues. Ce droit comprend comme noyau
celui d'être informé – à savoir de recevoir les différentes prises de position
exprimées dans la procédure, qu'elles émanent des autres parties ou, le cas échéant
de l'autorité intimée (Haldy, CPC Commenté, 2011, n. 3 ad art. 53 CPC) – et de s'exprimer
sur ces éléments, oralement ou par écrit (Haldy, op. cit., n. 4 ad art. 54 CPC). Le droit
d'être entendu inclut celui de faire administrer des preuves à l'appui de ses demandes ou défenses
en justice (art. 29 al. 2 Cst [Constitution fédérale de la Confédération suisse ;
RS 101] ; Schweizer, CPC Commenté, op. cit., n. 1 ad art. 152 CPC).
Selon l'art. 152 al. 1 CPC, toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve
adéquats proposés régulièrement et en temps utile. Cette disposition, qui garantit
le droit – non absolu – à la preuve, fixe les conditions minimales auxquelles une partie
a le droit de faire administrer une preuve qu'elle propose, « toutes maximes confondues ».
Le tribunal doit administrer une preuve offerte, pour autant qu'elle soit adéquate, autrement dit
qu'elle soit apte à forger la conviction du tribunal sur la réalité d'un fait pertinent,
à savoir dont la démonstration peut avoir une incidence sur l'issue du litige (adéquation
objective). Une mesure probatoire peut en outre être refusée à la suite d'une appréciation
anticipée des preuves, c'est-à-dire lorsque l'autorité parvient à la conclusion que
l'administration de la preuve sollicitée ne pourrait plus modifier sa conviction parce que le fait
pertinent a déjà été prouvé (ATF 131 I 153 consid. 3 ; ATF 129 III 18 consid.
2.6), de sorte que le moyen de preuve offert ne doit pas être superfétatoire, ce qui signifie
que la preuve n'est pas inutile parce que le juge, après avoir pris connaissance des autres preuves,
est déjà convaincu de l'existence ou de l'inexistence du fait à prouver (adéquation
subjective).
Le droit d'être entendu étant de nature formelle, sa violation conduit à l'annulation
de la décision attaquée, indépendamment des chances de succès du recours sur le fond
(ATF 137 I 195 consid. 2.2 ; ATF 135 I 279 consid. 2.6.1). La jurisprudence permet toutefois de
renoncer à l’annulation d’une décision violant le droit d’être entendu
lorsque l’autorité de recours dispose d’un plein pouvoir d’examen lui permettant
de réparer le vice en seconde instance et lorsque l’informalité n’est pas de nature
à influer sur le jugement (Haldy, op. cit., n. 20 ad art. 53 CPC) ou sur la procédure,
le renvoi de la cause à l’autorité précédente en raison de la seule violation
du droit d’être entendu conduisant alors uniquement au prolongement de la procédure,
en faisant fi de l’intérêt des parties à un règlement rapide du litige.
4.3
En l'espèce, les appelants se plaignent que le questionnaire qu'ils ont adressé au Tribunal
avant l'audience du 19 janvier 2016 n'a pas été soumis à la locataire et que la question
du « faux » contrat n'aurait pas été abordée lors de cette audience.
Le procès-verbal de l'audience du 19 janvier 2016 indique que les parties ont été interrogées
sur les faits de la cause ainsi que sur leurs moyens. Par la suite, le témoin [...] a été
entendu et la clé USB produite par les défendeurs leur a été restituée s'agissant
d'une preuve obtenue de manière illicite. Ensuite, le procès-verbal mentionne que sans autre
réquisition, l'instruction a été close.
Il est douteux que la question de la fausseté du contrat produit sur format Word n'ait pas été
abordée au cours de cette audience, dès lors que les moyens de preuve ont été discutés
et que les deux contrats originaux ont été produits en début d’audience. En outre,
la position de la locataire sur le prétendu « faux » contrat était connue,
de sorte que le mode de preuve consistant à lui soumettre un questionnaire à ce sujet apparaît
vain. Au demeurant, le questionnaire a été soumis à la locataire par le procureur dans
le cadre de la procédure pénale ouverte contre elle et, au vu de ses réponses, il ne semble
pas possible d'affirmer qu'elle aurait établi un faux dans les titres. Toutefois, même à
considérer qu’il y aurait eu un vice, celui-ci aurait été réparé par la
production du procès-verbal d’audition de N.________ devant le procureur devant la Cour de
céans.
5.
5.1
Les appelants soutiennent que les conditions de l'art. 257f al. 4 CO seraient remplies, la locataire
n'ayant pas hésité à créer et à produire à trois reprises un faux contrat
de bail, pour tenter de leur nuire.
5.2
Aux termes de l'art. 257f CO, le locataire est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et
les voisins les égards qui leur sont dus (al. 2). Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable
pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation
écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards
envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux
d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de
congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (al. 3). Les baux d'habitations et de locaux commerciaux
peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement
un préjudice grave à la chose (al. 4).
La résiliation « exceptionnellement extraordinaire » visée à l'al.
4 (sans délai, sans protestation préalable, sans preuve que la poursuite du bail devient insupportable,
effet immédiat) peut être signifiée par le bailleur s'il observe que le locataire provoque
intentionnellement ou par dol éventuel un préjudice grave. Ainsi en est-il d'un acte volontaire
d'incendie ou de sabotage des locaux loués à titre d'habitation ou commercial, ou d'atteintes
délibérées aux droits de la personnalité de voisins ou à leurs biens (Bohnet/Carron/Montini,
Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire Pratique, Bâle 2017, n. 40 ad art. 257f CO).
La loi présume que le maintien du bail ne peut plus être raisonnablement exigé du bailleur ;
il n'aura donc pas à prouver que la continuation du contrat est insupportable.
Le Tribunal fédéral a relevé que le libellé de l'art. 257f CO est trop restrictif
et que celui-ci s'applique en réalité dans tous les cas où le locataire use de la chose
en violation des stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 ; ATF 123 III 124
consid. 2a).
5.3
En l'espèce, la production d'un faux contrat de bail dans le cadre d'une procédure judiciaire
ne tombe pas sous le coup de l'art. 257f CO, dès lors qu'il s'agit d'une obligation qui n'a pas
trait à l'usage de la chose ou au contrat de bail proprement dit. La jurisprudence a certes admis
qu’une résiliation était possible dans ces hypothèses ; toutefois celle-ci
n'est pas fondée sur l'art. 257f al. 3 ou 4 CO, mais sur les articles régissant la demeure
(art. 107-109 CO, cf. ATF 123 III 124) ou encore sur l'art. 266g CO (TF 4C.255/2004 du 17 novembre
2004 consid. 5). C'est en conséquence à juste titre que les premiers juges ont considéré
que ce motif n'était pas en lien direct avec le contrat de bail ou l'usage des locaux litigieux
et qu’il ne pouvait donc pas fonder une résiliation selon l’art. 257f CO.
6.
6.1
Lorsque l'état de fait présenté par le bailleur à l'appui d'un congé correspond
d'un point de vue juridique à un autre motif de résiliation extraordinaire que celui qu'il
a invoqué, cette erreur de qualification ne doit pas lui nuire et le juge peut procéder à
la rectification nécessaire (ATF 135 III 441 consid. 3.1 ; ATF 123 III 124 consid. 3d). Toutefois,
le juge ne peut pas convertir un congé extraordinaire inefficace en un congé ordinaire (ATF
135 III 441 consid. 3).
6.2
L'art. 266g CO confère un
droit
de congé extraordinaire pour justes motifs lorsque l'exécution du contrat devient intolérable
pour une partie ; la résiliation doit tout au plus respecter le délai de congé légal
(cf. art. 266b-266f CO). Cette disposition est subsidiaire par rapport aux autres congés extraordinaires,
notamment ceux des art. 257d ou 257f al. 3 CO.
Conformément à l'art. 266g al. 1 CO, une partie peut résilier le bail à n'importe
quel moment, en observant le délai de congé légal, si l'exécution du contrat lui
devient intolérable pour de justes motifs. Ne peuvent constituer de justes motifs au sens de l'art.
266g al. 1 CO que des circonstances d'une gravité exceptionnelle, qui n'étaient pas connues
ni prévisibles lors de la conclusion du contrat et qui ne résultent pas d'une faute de la partie
qui s'en prévaut (ATF 122 III 262 consid. 2a/aa). Les circonstances invoquées doivent être
si graves qu'elles rendent la poursuite du bail jusqu'à son terme objectivement insupportable ;
une intolérance ressentie de manière purement subjective ne suffit pas. La manière dont
la situation est perçue par la partie qui donne le congé n'est toutefois pas dénuée
de pertinence. Les circonstances constitutives d'un juste motif doivent rendre la continuation du bail
jusqu'à son terme intolérable non seulement selon une appréciation objective, mais aussi
subjectivement. Les motifs justifiant un congé anticipé au sens de l'art. 266g al. 1 CO
peuvent résider dans la personne du destinataire du congé, indépendamment de la violation
d'une obligation spécifiquement liée au bail. Ainsi en va-t-il par exemple d'un comportement
pénalement répréhensible du locataire à l'égard du bailleur ou de sa famille
ou d'une attitude propre à discréditer son partenaire et à lui porter préjudice (TF
4A_2012015 du 13 juillet 2015 consid. 3.2 ; Colombini, Pratique récente en matière de
résiliation de bail, in 19
e
Séminaire sur le droit du bail, pp. 221 ss, spéc. pp. 244-248). Il n'y a pas de justes motifs
s'il apparaît que le cocontractant s'accommode de faits objectivement graves et que ceux-ci ne lui
rendent pas insupportable la poursuite de la relation contractuelle. Il a ainsi été admis,
dans le cas des justes motifs au sens de l'art. 266g CO, que la partie doit résilier immédiatement
le bail après la survenance du juste motif, faute de quoi elle montre par son attitude que celui-ci
ne lui rend pas insupportable la continuation du contrat (TF 4A_142/2012 du 17 avril 2012 consid. 3.1
et les arrêts cités).
Pour dire s'il existe de justes motifs, le juge doit appliquer les règles du droit et de l'équité
(art. 4 CC). Il doit donc prendre en considération tous les éléments du cas particulier,
sans perdre de vue le principe de la sécurité du droit et l'intérêt de l'autre partie
au maintien du contrat (arrêt précité du 17 avril 2012 consid. 3.1 et les arrêts
cités).
6.3
Les appelants affirment dans leur écriture du 10 septembre 2015 que « le faux contrat
de bail de Madame N.________ est apparu, sorti de nulle part, le 29 août 2014, soit 11 jours
après que le bail de Madame N.________ ait été résilié » et que ce
faux contrat « est apparu simultanément à la demande de Madame N.________ du remboursement
de ses frais d'électricité par les bailleurs pour le montant de 6'825 .- ». Ce contrat
sous format Word a en effet été produit à l'appui de la requête déposée
devant la Commission de conciliation le 28 août 2014, puis devant le Tribunal des baux le 12
novembre 2014. Dans leur acte, les appelants affirment encore que l'analyse des documents remis le 27
janvier 2015 par H.________, qui s'était chargé de la vente de l'immeuble, leur a permis de
comprendre la supercherie et ils soutiennent que ces documents permettraient d’établir que
le « faux » contrat de bail n'existait pas en 2012 et encore moins en 2009. Ils affirment
que la conséquence de la création et de la production du faux contrat a été la résiliation
de bail du 2 mars 2015.
On ne saurait suivre ce raisonnement. En l’espèce, les appelants ont acquis la parcelle des
héritiers de L.________ par contrat du vente du 25 octobre 2012 ; ce contrat de vente
indique que le rez-de-chaussée est exploité en tant que café-restaurant, selon un bail
commercial dont ils reconnaissent avoir reçu copie et se sont reconnus dûment renseignés
sur les droits et obligations à l'égard du locataire. Ils ont en outre participé à
la procédure de contestation de la résiliation du congé qui a donné lieu à une
transaction devant le Tribunal des baux le 1
er
novembre 2013, procédure au cours de laquelle le contrat sur formule officielle a été
produit. C'est donc à réception de la requête de conciliation, le 28 août 2014, que
les bailleurs pouvaient et devaient savoir qu'un autre contrat de bail sous format Word, ne correspondant
pas à celui sur formule officielle, existait et que l'intimée s'en prévalait. En outre,
ils devaient savoir au plus tard le 12 novembre 2014, lors du dépôt de la demande de conciliation
faite par l’intimée, les prétentions qu'elle entendait en tirer. Il apparaît ainsi
que les bailleurs auraient pu se prévaloir de la production de ce contrat comme motif de résiliation
extraordinaire bien avant le 2 mars 2015 et que leur argument est dès lors tardif.
Au surplus, leurs allégations s’agissant du contrat sous format Word qui aurait été
créé en août 2014 et qui constituerait un faux ne sont pas établies. La comparaison
des deux contrats du 22 mai 2009 produits le 19 janvier 2016 devant le Tribunal de baux ne permet pas
d'affirmer que tel est le cas. En particulier, la mention du mandataire [...] et sa signature semblent
être de la même main sur les deux documents. Il en va de même de la signature de L.________,
hormis le fait qu'elle a ajouté le nom [...], qui devrait être son nom de jeune fille, sur
le contrat sur formule officielle. Ainsi, à défaut d'un avis d'expert, il n'est pas possible
d'affirmer d'emblée que les signatures figurant sur le contrat sous format Word seraient falsifiées.
Au demeurant, la lettre de la tutrice de l’ancienne bailleresse du 23 décembre 2009, produite
le 12 novembre 2014, est un élément supplémentaire tendant à avaliser la version
de la locataire dans la mesure où il est exact que le contrat sur formule officielle indique le
loyer net mais qu’au contraire, le document Word mentionne un loyer annuel charges comprises de
15'600 fr., ce qui pourrait signifier qu’à l’époque, la tutrice avait en sa possession
le contrat de bail sous format Word et que partant, ce dernier aurait été conclu de façon
valable entre les parties en 2009 mais qu’il aurait par la suite été confirmé par
formule officielle. En conclusion, dans le cadre du litige soumis à la Cour de céans, il n'est
pas établi que le contrat sous format Word soit un faux créé par l'intimée pour nuire
aux appelants.
6.4
Partant, le fait que la locataire n’ait pas d’emblée produit les deux contrats qu’elle
avait en sa possession et qu’elle ait produit le contrat sous format Word à l’appui
de prétentions nouvelles ne constitue pas en l’espèce un comportement à ce point
déloyal que l’on puisse le considérer comme un motif de résiliation extraordinaire
au sens de l’art. 266g al. 1 CO, même s’il avait été invoqué immédiatement.
7.
Il s'ensuit que l'appel doit être rejeté selon le mode procédural de l'art. 312 al.
1 CPC et le jugement entrepris confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1’880 fr. (art. 62 al. 1
TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]),
seront mis à la charge des appelants, qui succombent, solidairement entre eux (art. 106 al.
1 et 3 CPC).
Il ne sera pas alloué de dépens de deuxième instance, dès lors que l’intimée
n'a pas été invitée à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'880 fr. (mille huit cent
huitante francs), sont mis à la charge des appelants A.Q.________ et B.Q.________, solidairement
entre eux.
IV.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit aux intéressés
le 14 novembre 2016, est notifié en expédition complète à :
‑
Me Emmanuel Hoffmann (pour A.Q.________ et B.Q.________),
‑
Me Alexandre de Gorski (pour N.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, au :
‑
Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 ;
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :