vd_findinfo · HC / 2010 / 644 · 2010-12-02 · fr

BAIL À LOYER, DEMEURE DU DÉBITEUR, LOGEMENT, LOYER, RÉSILIATION IMMÉDIATE, EXPULSION DE LOCATAIRE | 257d CC, 457 CPC, 9 Cst., 23 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 02.12.2010 HC / 2010 / 644

TRIBUNAL
CANTONAL
641/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Arrêt du
2 décembre 2010
_____________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Giroud et Krieger
Greffier
:
M.              Perret
*****
Art.
9 Cst.; 257d CO; 23 LPEBL; 457 CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper du recours interjeté
par
G.________
,
à Montreux, locataire, contre l'ordonnance d'expulsion rendue le 12 août 2010 par le Juge de
paix du district de La Riviera – Pays-d'Enhaut dans la cause divisant le recourant d'avec
Z.________
,
à Montreux, bailleur.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 12 août 2010, notifiée les 13 et 16 août suivants aux parties, le Juge
de paix du district de La Riviera – Pays-d'Enhaut (ci-après : le juge de paix) a ordonné
au locataire G.________ de quitter et rendre libres pour le jeudi 30 septembre 2010 à midi les locaux
occupés dans l'immeuble sis [...], à Montreux (appartement de 3,5 pièces au 2
ème
étage + une cave) (I), dit qu'à défaut de quitter volontairement ces locaux, le prénommé
y sera contraint par la force, selon les règles prévues aux art. 508 ss CPC (Code de procédure
civile du 14 décembre 1966; RSV 270.11) (Il), arrêté les frais de justice du bailleur
Z.________ à 200 fr. (III), dit que le locataire versera au bailleur la somme de 700 fr. à
titre de dépens (IV) et déclaré l'ordonnance immédiatement exécutoire nonobstant
recours (V).
Les faits suivants résultent de l'ordonnance attaquée, complétée par les pièces
du dossier (art. 457 CPC) :
Par contrat de bail à loyer du 1
er
novembre 2009, Z.________ a remis en location à G.________ un appartement de 3,5 pièces au
2
ème
étage de l'immeuble sis [...], à Montreux, et une cave. Conclu pour durer initialement du 1
er
novembre 2009 au 30 juin 2010, le bail devait se renouveler aux mêmes conditions pour une année
sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre des parties donné et reçu au moins quatre
mois à l'avance pour la prochaine échéance et ainsi de suite de six mois en six mois.
Le loyer a été fixé à 18'000 fr. par an, soit 1'500 fr. par mois, savoir 1'300 fr.
de loyer net plus 200 fr. à titre d'acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires.
Par courrier recommandé du 12 ou 14 mai 2010, le conseil du bailleur a sommé le locataire de
s'acquitter du paiement des loyers dus pour les mois d'avril et mai 2010 dans un délai de trente
jours, faute de quoi le bail serait résilié en application de l'art. 257d al. 1 CO (Code des
obligations du 30 mars 1911; RS 220).
Par formule officielle du 23 juin 2010 adressée en envoi recommandé au locataire, le bailleur,
agissant par son conseil, a résilié le bail en cause avec effet au 31 juillet 2010.
Le 24 juin 2010, le conseil du bailleur a requis du juge de paix l'expulsion du locataire.
Par avis du 29 juin 2010, le juge de paix a cité les parties à comparaître à l'audience
fixée au 9 août 2010.
Le 2 août 2010, le conseil du locataire a déposé des déterminations, concluant au
rejet de la requête. Il a produit un bordereau de pièces, dont il résulte en substance
qu'une procédure portant sur l'inexécution d'un contrat de vente immobilière entre les
parties a été ouverte auprès de la Cour civile du Tribunal cantonal du Canton de Vaud
par G.________ contre Z.________ par demande du 20 mai 2010, le Juge instructeur de la Cour civile ayant
précédemment rendu une ordonnance de mesures préprovisionnelles le 19 avril 2010 sur requête
de G.________ contre Z.________.
A l'audience tenue le 9 août 2010 par le juge de paix ont comparu les parties personnellement, chacune
assistée de son conseil.
En droit, le premier juge a considéré que le congé était valable, l'entier de l'arriéré
de loyer réclamé, soit 3'000 fr. représentant les loyers dus pour les mois d'avril et
mai 2010, n'ayant pas été acquitté dans le délai de trente jours imparti.
B.
Par acte motivé du 24 août 2010, G.________
a recouru contre cette ordonnance en concluant, avec suite de frais et dépens, à son annulation.
Il a en outre requis l'octroi de l'effet suspensif. A l'appui de son recours, il a produit un bordereau
de cinq pièces.
Par décision du 3 septembre 2010, le président de la cour de céans a accordé l'effet
suspensif.
Par mémoire du 19 novembre 2010, l'intimé a conclu, avec suite de frais et dépens, au
rejet du recours. Il a déposé une pièce sous bordereau.
En droit
:
1.
L'art. 23 al. 1 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur
la procédure d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme, RSV 221.305) ouvre
un recours en nullité au Tribunal cantonal lorsque le juge était incompétent ou s'est
déclaré à tort incompétent (let. a), pour absence d'assignation régulière
(let. b) ou pour violation des règles essentielles de la procédure, lorsque l'informalité
est de nature à influer sur le prononcé (let. c). Selon l'al. 2 de cette disposition, il y
a également recours au Tribunal cantonal pour déni de justice, ce recours pouvant aboutir soit
à la réforme soit à l'annulation de la décision attaquée (JT 2004 III 43). Toutefois,
en vertu de l'art. 274g al. 1 let. a CO, le juge saisi de la procédure d'expulsion doit statuer
sur la validité du congé, lorsque celle-ci est contestée, en examinant la cause de manière
complète en fait et en droit. L'autorité de recours cantonale doit alors au moins disposer
d'un plein pouvoir d'examen en ce qui concerne la violation du droit fédéral (ATF 119 II 141
c. 4a; ATF 119 Il 241 c. 4b et c). Autrement dit, l'art. 23 LPEBL, qui confère un pouvoir d'examen
limité à la Chambre des recours, ne saurait s'appliquer lorsque la validité du congé
a été contestée. En pareil cas, la Chambre des recours doit disposer d'un libre pouvoir
d'examen du droit tel que le prévoit l'art. 457 al. 2 CPC pour le recours en réforme contre
les décisions du juge de paix (JT 2008 III 12; JT 2004 III 79).
En l'espèce, formé à temps, le recours est recevable. Le recourant n'ayant pas contesté
le congé devant la commission de conciliation compétente, le recours doit donc être examiné
en droit sous l'angle restreint de l'arbitraire.
2.
Selon l'art. 457 al. 1 CPC, applicable vu le renvoi de l'art. 29 LPEBL aux règles ordinaires de
la procédure civile contentieuse, la Chambre des recours doit admettre comme constants les faits
tels qu'ils sont constatés par le jugement, sauf contradiction avec les pièces du dossier et
sous réserve de complètement sur la base de celles-ci (JT 2008 III 12 c. 3a; JT 1993 III 88
c. 3; Gauthier, Note sur la procédure d'expulsion en matière de bail à loyer, in JT 1993
III 126).
En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance est conforme aux pièces du dossier et a été
complété sur la base de celles-ci, de sorte que la cour de céans est en mesure de statuer.
Le recourant n'invoquant aucun grief pouvant s'apparenter à un moyen de nullité, les pièces
produites en annexe au recours, dans la mesure où elles sont nouvelles, doivent être écartées.
Il en va de même pour la pièce produite par l'intimé (Guignard, Procédures spéciales
vaudoises, Lausanne 2008, n. 1 ad art. 25 LPEBL, p. 214).
3.
Selon la jurisprudence, le déni de justice au sens des art. 9 Cst. (Constitution fédérale
du 18 avril 1999; RS 101 [anciennement art. 4 aCst.; FF 1997 I 146]) et 23 al. 2 LPEBL consiste en une
décision arbitraire, rompant manifestement l'égalité entre parties et violant un principe
légal, ou encore une décision par laquelle le juge statue contrairement à une disposition
légale précise ou se met en contradiction flagrante avec les pièces du dossier (Poudret/Haldy/Tappy,
Procédure civile vaudoise, 3
ème
éd., Lausanne 2002, n. 5 ad art. 356 CPC, p. 537).
Il ne suffit pas que la motivation de la décision soit insoutenable; encore faut-il que celle-ci
apparaisse arbitraire dans son résultat (ATF 128 I 273; ATF 126 III 438; ATF 125 I 166 c. 2a).
4.
Le recourant fait valoir que la mise en demeure qui lui a été adressée le 12 ou le 14
mai 2010 indiquait faussement qu'une copie en était adressée à son conseil. Cette circonstance
est toutefois sans incidence sur la validité de cette mise en demeure. Ce grief doit par conséquent
être rejeté.
5.
a)
Le recourant prétend encore qu'il a opposé en compensation de sa dette de loyer une créance
découlant de l'inexécution d'un contrat de vente conclu avec l'intimé.
b/aa)
Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins.
Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet
immédiat; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant
un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (art. 257d al. 2 CO).
La jurisprudence a précisé que, lorsque le locataire n'avait pas réglé l'arriéré
réclamé dans le délai comminatoire prévu à l'art. 257d al. 1 CO, il était
en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l'al. 2 de cette disposition, savoir la
résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c. 4).
bb)
Selon la doctrine et la jurisprudence, le locataire peut faire obstacle à l'application de l'art.
257d CO en invoquant la compensation (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 316), à condition
que la créance compensatrice soit échue et exigible et que la compensation ait été
invoquée avant l'échéance du délai de trente jours de l'art. 257d al. 1 CO (ATF 119
II 241 c. 6b/bb; TF 4C.174/1999 du 14 juillet 1999 c. 2b, publié in SJ 2000 I 78; TF 4C.140/2006
du 14 août 2006 c. 4.1.1). Il appartient à celui qui se prévaut de la compensation
de prouver qu'il l'a invoquée valablement (Lachat, op. cit., p. 315, note infrapaginale 71; Cour
civile du canton de Fribourg, 11 octobre 1996, Cahiers du bail [CdB] 1997 p. 6). Lachat précise
que le locataire doit avertir l'autre partie, de préférence par écrit et sous pli recommandé,
de sa décision d'invoquer la compensation (Lachat, op. cit., p. 315). Certes, la compensation n'est
soumise à aucune forme et peut résulter d'actes concluants (Jeandin, Commentaire Romand, Code
des obligations I, n. 1 ad art. 124 CO, p. 727). Toutefois, la jurisprudence et la doctrine exigent que
le débiteur exprime clairement son intention de compenser; la déclaration doit permettre à
son destinataire de comprendre, en fonction des circonstances, quelle est la créance compensée
et quelle est la créance compensante (TF 4C.140/2006 précité; Engel, Traité des obligations
en droit suisse, 2
ème
éd., 1997, p. 675).
Une créance contestée peut être invoquée en compensation. Dans cette hypothèse,
il appartient au juge de statuer sur l'existence de la créance invoquée, afin de décider
si la compensation est possible (Lachat, op. cit., p. 314). Par prudence, le locataire n'opérera
une telle compensation que si sa créance est incontestée ou incontestable, en particulier si
elle résulte d'une reconnaissance de dette ou d'une décision judiciaire (Lachat, op. cit.,
p. 317). Il appartient en effet au locataire d'établir la validité de la créance compensante
(Chambre d'appel du canton de Genève, 21 septembre 1998, CdB 1999 p. 27).
cc)
En l'espèce, la compensation invoquée n'a été ni alléguée ni prouvée
par le recourant en première instance et elle ne découle pas du seul fait qu'il a ouvert action
contre l'intimé devant la Cour civile. Le recourant n'est au surplus pas admis à produire à
ce sujet des pièces en deuxième instance (cf. c. 2 supra).
Partant, le moyen doit être rejeté.
6.
a)
Enfin, c'est à tort que le recourant invoque devant le juge saisi de la seule expulsion un droit
à la possession tiré du contrat de vente susmentionné, qui relève du juge ordinaire.
Ce dernier moyen doit ainsi également être rejeté.
b)
Le recourant a été mis en demeure de s'acquitter de la somme de 3'000 fr. représentant
l'arriéré de loyer pour les mois d'avril et mai 2010, dans un délai de trente jours, sous
menace expresse d'une résiliation de bail, par courrier recommandé du 12 ou 14 mai 2010. La
commination est ainsi conforme aux exigences de l'art. 257d al. 1 CO.
Le montant réclamé n'ayant pas été versé dans le délai comminatoire imparti,
l'intimé était dès lors autorisé à résilier le contrat conformément
à l'art. 257d al. 2 CO. Il a adressé au recourant l'avis de résiliation pour le 31 juillet
2010 par formule officielle du 23 juin 2010, soit après l'échéance du délai de paiement.
L'échéance du délai de congé respecte la durée minimum de trente jours prévue
par la loi.
C'est dès lors à juste titre que le premier juge a considéré que l'expulsion du recourant
pouvait être ordonnée.
7.
Cela étant, le recours doit être rejeté et l'ordonnance confirmée. L'effet suspensif
ayant été accordé au recours, la cause sera renvoyée au premier juge pour qu'il fixe
à nouveau le délai de libération des locaux actuellement occupés par le recourant,
une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties.
Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à 300 francs (art. 230 al.
1 TFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judicaires en matière civile; RSV 270.11.5]).
Obtenant gain de cause, l'intimé a droit à des dépens de deuxième instance (art.
91 et 92 CPC), qu'il convient de fixer à 800 fr. (art. 2 al. 1 ch. 33 et art. 3 TAv [tarif
du 17 juin 1986 des honoraires d'avocat dus à titre de dépens; RSV 177.11.3]).
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
L'ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut pour qu'il
fixe à G.________, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés
pour notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux que ce dernier occupe
dans l'immeuble sis [...], à Montreux (appartement de 3,5 pièces au 2
ème
étage + une cave).
IV.
Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à 300 fr. (trois cents francs).
V.
Le recourant G.________ doit verser à l'intimé Z.________ la somme de 800 fr. (huit cents francs)
à titre de dépens de deuxième instance.
VI.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
2 décembre 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
Me Alex Wagner (pour G.________),
‑
Me Astyanax Peca (pour Z.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme le Juge de paix du district de La Riviera – Pays-d'Enhaut.
Le greffier :