vd_findinfo · Plainte / 2009 / 24 · 2009-06-26 · fr

GAGE IMMOBILIER | 9 ORFI

Vaud Tribunal cantonal Cour des poursuites et faillites 26.06.2009 Plainte / 2009 / 24

GAGE IMMOBILIER | 9 ORFI

TRIBUNAL CANTONAL
25
Cour des
poursuites et faillites
________________________________________________
Arrêt du
26 juin 2009
_________________
Présidence
de   M.
Muller
,
président
Juges
:
Mme   Carlsson et M. Sauterel
Greffier
:
Mme   Nüssli
*****
Art. 97 al. 1 LP; 9
ORFI
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal prend
séance à huis clos, en sa qualité
d'autorité cantonale supérieure de surveillance, pour
statuer sur le recours interjeté par
S.________
, à
[...],
contre la décision rendue le 29 janvier 2009 par le
Président du Tribunal d'arrondissement de la Broye et du
Nord vaudois, autorité inférieure de surveillance,
à la suite de l'audience du 28 août 2008,
arrêtant à 332'500 fr. la valeur d'estimation de la
parcelle RF 319 de la Commune [...] dans le cadre de la poursuite
en réalisation de gage n° 1'017'392 de l'Office des
poursuites d'Yverdon-Orbe-La Vallée-Grandson exercée
à l'encontre du recourant à la requête de la
Banque Q.________
,
à [...].
Vu les pièces du dossier, la cour considère
:
En fait :
A.
Il ressort d'un extrait du
registre foncier du 22 janvier 2007 que S.________ est
propriétaire de la parcelle 319 de la Commune [...]. La
parcelle, d'une surface de 446 m2, accueille le bâtiment ECA
n° 2567 (191 m2) et est cadastrée, pour le surplus, en
place-jardin (255 m2). L'estimation fiscale de 2003 se monte
à 198'000 francs.
Le 30 janvier 2001, S.________ a déposé une demande
de permis de construire en vue de la création d'un logement
de cinq pièces dans le bâtiment ECA n° 2567,
qualifié de dépôt-atelier. La
Municipalité [...] a délivré un permis de
construire le 28 mars 2001.
L'appartement ainsi créé a été
loué par S.________ à sa fille et son beau-fils,
X.________ et R.________, dès le 1er août 2001, selon
contrat de bail à loyer du 15 juillet 2001. L'objet
donné en location est décrit comme suit : "Un
appartement de 3 pièces, au rez, agencé, avec garage
et cave. Appartement non fini avec la majorité des travaux
exécutés par les locataires, d'où les
conditions particulières de loyer." Dit loyer a
été fixé à 600 fr. par mois, le gaz et
l'électricité étant payés directement
aux services industriels. Dans la rubrique dispositions
complémentaires, il est précisé que "le loyer
pourrait être revu à la hausse en fonction de
l'avancement des travaux soit façades extérieures,
chéneaux, entrée, peinture fenêtres, pose
stores, escalier intérieur, finitions diverses."
La valeur assurance-incendie de l'immeuble 2567 de la Commune [...]
a été fixée à 370'800 fr. après
les travaux de transformation de 2002.
B.
La Banque Q.________ a
introduit une poursuite en réalisation de gage immobilier
à l'encontre de S.________, par réquisition de
poursuite reçue par l'Office des poursuites
d'Yverdon-Orbe-La Vallée-Grandson (ci-après :
l'office) le 6 janvier 2004. La poursuite a été
enregistrée sous n° 737'671. La Banque Q.________
ayant requis la vente de l'immeuble par acte du 25 novembre 2005,
l'office a mandaté la Régie immobilière
Charles Decker SA pour l'estimation de la parcelle 319.
Selon le rapport de l'expert, daté du 6 février 2006,
le bâtiment sis sur cette parcelle est un ancien atelier
transformé en logement, mitoyen, avec un garage.
L'appartement est pratiquement neuf, mais la maison elle-même
n'a pas subi de travaux de rénovation. Pour calculer la
valeur intrinsèque de l'immeuble, l'expert se fonde sur une
base de 400 fr./m3, réduite de 30 % en raison de la
vétusté de l'immeuble, pour la partie construite, et
de 220 fr./m2 pour le terrain. L'expert estime ainsi la valeur
intrinsèque de l'immeuble à 328'840 fr., soit 230'720
fr. pour le logement, le garage et les combles et 98'120 fr. pour
le terrain.
S'agissant du rendement de l'immeuble, l'expert  relève
que le loyer de 600 fr. par mois ne correspond pas à la
réalité et fixe un loyer théorique de 1'350
francs par mois (y compris le garage). Il obtient une valeur de
rendement de 231'429 francs en capitalisant à 7 % ce loyer
théorique annuel net (1'350 x 12 = 16'200).
L'expert parvient à une estimation de la valeur du gage de
304'487 francs, selon le calcul suivant : [(valeur
intrinsèque x 3) + (valeur de rendement x 1)] : 4, et
fixe sa valeur vénale à 290'000 fr. pour une mise en
vente à moyen terme (deux à trois ans).
L'office a dressé un procès-verbal d'estimation du
gage qui a été transmis aux parties 25 avril 2006.
Cet acte, qui indique que le montant de la créance à
recouvrer est de 100'000 fr., plus accessoires légaux,
reprend l'estimation de la valeur vénale de l'immeuble
contenue dans le rapport de la Régie immobilière
Charles Decker SA, soit 290'000 francs.
A la suite de l'annulation de la poursuite par la poursuivante, la
vente de l'immeuble, fixée au 26 septembre 2006, a
été elle-même annulée selon avis du 14
juillet 2006 de l'office.
C.
La Banque Q.________ a
déposé, le 4 juillet 2006, une nouvelle
réquisition de poursuite en réalisation de gage
immobilier visant la parcelle 319 de la Commune [...]. Dans le
cadre de cette poursuite, qui porte le
numéro 1'017'392, elle a requis, le 5 mars 2007, la
vente de l'immeuble.
L'office a dressé un procès-verbal d'estimation du
gage, daté du 8 mars 2007, qui reprend l'estimation de la
valeur vénale de l'immeuble du rapport d'expertise du 6
février 2006, soit 290'000 francs.
Le procès-verbal d'estimation du gage indique en outre que
les intéressés peuvent, en application des
dispositions des articles 155 alinéa 1er et
97 alinéa 1er LP, s'adresser au président du
tribunal d'arrondissement, dans les dix jours dès
réception du procès-verbal,  afin d'obtenir une
nouvelle estimation par un expert, moyennant une avance de frais
qui serait fixée par le juge.
D.
Par acte du 19 mars 2007,
S.________ a demandé l'annulation du procès-verbal
d'estimation du gage du 8 mars 2007 (I), le rejet de toutes autres
ou contraires conclusions de l'office (II), et l'allocation de
dépens (III).
Considérant que l'écriture précitée
constituait une demande de nouvelle estimation de gage,
le Président du Tribunal
d'arrondissement de la Broye et du Nord vaudois, autorité
inférieure de surveillance, a accordé l'effet
suspensif le 4 mai 2007 et a proposé de confier la nouvelle
expertise, sauf objection des parties signifiée dans les dix
jours, à Cogestim, Société immobilière
de gestion, de courtage et d'expertise.
L'office ainsi que la Banque Q.________ ont indiqué qu'ils
ne s'opposaient pas à la désignation de l'expert
proposé.
Cogestim, Société immobilière de gestion, de
courtage et d'expertise a ainsi été
désignée, le 5 juillet 2007, en qualité
d'expert afin de déterminer la valeur vénale de
l'immeuble de la parcelle n° 319 de la Commune [...]
E.
L'expert a déposé
un rapport, daté du 27 mars 2008, dans lequel il constate
que l'intérieur de la construction, qui a fait l'objet de
rénovations lourdes en 2001 est dans un état neuf
2001-2002, tandis que l'extérieur, qui date de plus de
soixante ans, n'a pas été retouché. Une remise
à neuf totale impliquerait principalement la remise en
état des façades, des ferblanteries et de la
couverture.
L'expert calcule la valeur de remplacement de l'immeuble à
partir d'une base de 650 fr./m3 pour la construction principale et
de 40 fr./m2 pour les aménagements extérieurs. Il
obtient ainsi, après avoir déduit un amortissement de
147'000 fr., une valeur de remplacement de l'immeuble de 470'000
fr.. En ajoutant à cette valeur celle du terrain, par
175'000 fr., il parvient à une valeur intrinsèque de
645'000 francs.
S'agissant du rendement, l'expert considère que le loyer
payé par les locataires est un loyer de
préférence qui tient  compte,
conformément au bail à loyer signé entre les
parties, des nombreux travaux entrepris par les locataires, en
sorte qu'il n'est pas représentatif de la valeur du bien
immobilier. L'expert estime le loyer mensuel théorique, par
rapport à la valeur du marché, à 2'275 fr.
(comprenant la location du garage), et retient, sur cette base, une
valeur de rendement de 500'000 francs.
L'expert arrête la valeur du gage à 550'000 fr., en
pondérant la valeur intrinsèque et la valeur de
rendement de la manière suivante : [(500'000 x 2) +
(645'000 x 1)] : 3. Toutefois, il considère que ce
résultat n'est pas déterminant puisqu'il faut encore,
selon lui, prendre en considération l'indemnisation des
travaux entrepris par les locataires avec l'accord du bailleur. Il
retient à ce titre un montant de 200'000 fr., sur la base
des factures produites. S'agissant des travaux effectués par
les locataires eux-mêmes, l'expert estime que le montant de
60'000 fr. indiqué par ces derniers est discutable et
difficilement vérifiable. Il retient en conséquence
la moitié de cette somme, soit 30'000 francs. Les
investissements des locataires se
montent donc à 230'000 fr.
selon l'expert, qui a estimé que cette somme a
été déjà été
remboursée à hauteur de 60'000 fr., en raison du
loyer de faveur, si bien que les locataires ne pourraient plus
prétendre qu'au remboursement d'environ 170'000
francs.
En définitive, l'expert arrête la valeur du gage en
proposant une fourchette allant de 350'000 fr. à 400'000
francs, compte tenu du fait que le montant correspondant au
remboursement des travaux (170'000 fr.) est discutable et
dépend de la volonté des parties.
F.
Par prononcé du 29
janvier 2009, le Président du Tribunal de la Broye et du
Nord vaudois, autorité inférieure de surveillance en
matière de poursuites pour dettes et de faillites, a
arrêté à 332'500 fr. la valeur d'estimation de
la parcelle 319 de la Commune [...], dans le cadre de la poursuite
en réalisation de gage n° 1'017'392 dirigée
contre S.________, à la réquisition de la Banque
Q.________ (I), et a invité l'Office des poursuites
d'Yverdon-Orbe-La Vallée-Grandson à modifier le
procès-verbal d'estimation du gage dans ce sens (II). Il a
arrêté les honoraires de l'expert Cogestim SA à
1'936 fr. 80, TVA comprise (III) et a mis les frais de sa
décision, par 150 fr., à la charge de S.________
(IV).
Le premier juge a constaté que les valeurs
arrêtées par les deux expertises étaient assez
éloignées et en a déduit que la valeur
réelle de l'immeuble est difficilement déterminable.
La prise en compte des prétentions des locataires en
remboursement des travaux effectués est, selon la
décision  entreprise, pertinente mais n'est pas un
motif suffisant pour préférer de manière
globale la seconde expertise, car cet élément
n'explique pas la différence des estimations
proposées par les experts. Le premier juge a
considéré qu'il était adéquat dans ces
circonstances de procéder à une moyenne des valeurs
retenues, plus précisément à une moyenne entre
la valeur de la première expertise et la valeur
intermédiaire de la fourchette indiquée dans la
deuxième expertise.
G.
S.________ a recouru contre
cette décision par acte du 9 février 2009, dans
lequel il a conclu à la prise en compte de la valeur de la
seconde expertise.
Par décision du 16 février 2009, le président
de la cour de céans a accordé l'effet suspensif
requis dans le recours.
Dans ses déterminations du 2 mars 2009, l'office a
déclaré admettre la valeur vénale de 332'500
fr. arrêtée par la décision
attaquée.
La Banque Q.________ s'en est remise à justice dans son
écriture du 9 mars 2009. Elle a produit une
réquisition de vente qu'elle a adressée le 5 mars
2007 à l'office dans la poursuite n° 1'017'392, ainsi
que deux procès-verbaux de saisie, datés des 9
août et 13 septembre 2007, portant notamment sur la parcelle
en cause et mentionnant deux créances garanties par le gage,
dont elle est titulaire, pour les montants de 110'025 francs 95 et
de 735'551 fr. 50.
Le 9 mars 2009 également, le recourant a produit une
écriture complémentaire, accompagnée de
pièces, et a conclu à ce que l'estimation du gage
soit portée à 502'500 francs.
En droit :
1.
Le recours déposé
dans les dix jours dès réception du prononcé
entrepris, en temps utile, comporte l'énoncé des
moyens invoqués. Il est ainsi recevable à la forme
(art. 18 LP, loi fédérale sur la poursuite pour
dettes et la faillite du 11 avril 1889, RS
281.1).
L'écriture et les pièces déposées par
le recourant le 9 mars 2009, dans le délai fixé
à l'office et à l'intimée pour se
déterminer, mais postérieurement à
l'échéance du délai pour recourir, sont
irrecevables. En effet, dans la procédure de plainte,
applicable aux demandes de nouvelles estimations (art. 9 al. 2
ORFI, Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920
sur la réalisation forcée des immeubles, RS 281.42),
les moyens doivent être articulés en une seule fois,
par acte déposé dans les dix jours dès
réception du prononcé entrepris (ATF 126 III
30).
En revanche, les déterminations et les pièces
produites par les parties intimées, déposées
dans le délai imparti, sont recevables (art. 31 LVLP, loi
d'application dans le canton de Vaud de la loi
fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite
du 18 mai 1955, RSV 280.05).
2.
a)
En vertu de l'art. 97 al. 1 LP,
applicable par renvoi de l'ar­t. 155 LP, l'office des
poursuites procède à l'estimation des biens
immobiliers saisis et peut s'adjoindre des experts à cette
fin (Gilliéron, Commentaire de la loi sur la poursuite pour
dettes et la faillite, n. 174 ad art. 140 LP).
Aux termes de l'art. 9 al. 1 ORFI, l'estimation
doit déterminer la valeur vénale
présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans
égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de
l'assurance contre l'incendie. Selon l'alinéa 2, dans le
délai de plainte contre la saisie, chacun des
intéressés a le droit d'exiger, en s'adressant
à l'autorité de surveillance et moyennant avance des
frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des experts. Il
s'agit là d'un droit inconditionnel (
TF 7B.163/2005, du 19
décembre 2005, c. 1).
Dans la procédure usuelle, l'autorité
inférieure de surveillance, qui ne peut se contenter de
contrôler l'estimation de l'office ou de l'expert (JT 1986 II
143), ordonne l'expertise puis, à réception du
rapport, entend les parties et arrête elle-même la
valeur d'estimation du gage (CPF, plainte 5 février
2004/12). L'autorité cantonale de surveillance statue en
dernier ressort sur les contestations relatives au montant de
l'estima­tion (art. 9 al. 2 i.f. ORFI). Il s'agit d'une
question d'appréciation (JT 1974 II 120).
Dans la poursuite en réalisation du gage, l'estimation n'a
qu'une importance secondaire. Ses fonctions principales, qui
consistent en la détermination du décou­vert et
l'orientation du créancier sur le résultat
prévisible de la réalisation, ont ici une importance
limitée. Sans doute l'estimation sert-elle aussi à
renseigner d'éventuels enchérisseurs;
l'intérêt de cette fonction s'estompe plus le temps et
les frais d'une expertise apparaissent importants. Dans les cas
où une expertise nécessiterait un délai
démesuré et déraisonnable pour le
créancier poursuivant, il faut s'en tenir à une
estimation sommaire (
TF
7B.216/2005, du 1
er
mars 2006;
ATF 129 III 595,
c. 3.1, JT 2004 II 96; ATF 101 III 32, JT 1977 II 5, c.
1).
Il n'existe aucun droit à une troisième expertise,
quand bien même le canton posséderait deux
autorités de surveillance en matière de poursuites et
faillites; il s'agit en effet d'éviter que la
procédure de réalisation forcée soit
indûment traînée en longueur par des
requêtes réitérées de nouvelle
estimation (ATF 120 III 135, JT 1997 II 37).
En présence de deux estimations différentes, le juge
doit indiquer les motifs qui le conduisent à
s'écarter d'une expertise pour en retenir une autre
(Gilliéron, op. cit., n. 181 ad art. 140 LP). Il est
également concevable de faire une moyenne entre les deux
expertises s'il n'y a pas de motif objectif de
préférer l'une à l'autre estimation (ATF 120
III 79, spéc. pp. 80 et 81, JT 1996 II 199).
b)
En l'espèce, les deux expertises parviennent
à des résultats sensiblement différents dans
l'estimation de la valeur vénale de la parcelle en cause,
soit 290'000 fr. pour la première et de 350'000 à
400'000 fr. pour la seconde. Les experts ont tous deux
procédé à une étude
détaillée de l'immeuble et ont constaté que
celui-ci était vétuste mais que le logement
intérieur avait été entièrement
rénové. Le second expert a estimé qu'il
convenait de prendre en considération l'indemnisation des
travaux entrepris par les locataires, mais cet
élément, comme l'a relevé l'autorité
inférieure de surveillance, n'explique pas la
différence dans l'estimation finale de la valeur de
l'immeuble dans les deux rapports, puisqu'au contraire il conduit
le second expert à retenir, pour ce motif, une valeur du
gage inférieure à celle qu'il avait calculée
préalablement.
En réalité, la différence dans les
résultats des expertises provient essentiellement des bases
de calculs utilisées. La première expertise se fonde
pour la partie construite sur une valeur de 400 fr./m3,
réduite encore de 30 % en raison de la vétusté
de l'immeuble, tandis que la seconde fait état d'une valeur
de 650 fr./m3 pour la construction principale. Il en va de
même de l'estimation du rendement de l'immeuble. Si les deux
experts admettent que l'on ne peut se fonder sur le loyer
fixé dans le bail, dès lors qu'il a été
convenu en raison de circonstances particulières, le premier
estime que le loyer théorique se situerait à 1'350
fr. par mois, tandis que le second l'évalue à 2'275
francs.
Dans ces conditions et compte tenu du fait que les experts sont
tous deux des professionnels de la branche, dont le rayon
d'activité se situe dans la région concernée,
c'est avec raison que le premier juge a considéré
qu'il n'y avait pas de motif objectif à choisir une
expertise plutôt que l'autre. La méthode
utilisée par le premier juge consistant à
opérer une moyenne entre les deux expertises apparaît
ainsi pleinement justifiée. C'est aussi avec raison que la
décision entreprise a retenu, pour effectuer cette moyenne,
un chiffre intermédiaire dans la fourchette proposée
par le second expert. En effet, comme le relève ce dernier,
il subsiste des incertitudes quant au prix des travaux entrepris
par les locataires et quant à la volonté des parties
de procéder au remboursement de ces travaux. Une moyenne
entre les deux valeurs proposées par le second expert se
justifie donc également.
Le calcul et l'estimation du premier juge ne sont ainsi pas
critiquables.
3.
En définitive,
le recours doit être rejeté et le prononcé
entrepris confirmé.
Les frais de deuxième instance du recourant sont
arrêtés à 150 fr. (art. 1er al. 2 OELP,
Ordonnance du 23 septembre 1996 sur les émoluments
perçus en application de la loi fédérale sur
la poursuite pour dettes et la faillite, RS 281.35).
Par ces motifs,
la Cour des poursuites et faillites
du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos en sa
qualité d'autorité cantonale
supérieure de
surveillance,
p r o n o n c e :
I.
Le recours est
rejeté.
II.
Le prononcé est
confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance
du recourant sont arrêtés à 150 fr. (cent
cinquante francs).
IV.
L'arrêt  est
exécutoire.
L
e
président
:
La greffière :
Du 26 juin
2009
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, prend date
de ce jour.
Il est notifié, par l'envoi de photocopies, à
:
‑      M.
S.________,
‑      Banque
Q.________,
‑      M. le
Préposé à l'Office des poursuites
d'Yverdon-Orbe-LaVallée-Grandson.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110). Ce recours doit être
déposé devant le Tribunal fédéral dans
les dix jours - cinq jours dans la poursuite pour effets de change
- qui suivent la présente notification (art. 100
LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      M. le
Président du Tribunal d'arrondissement de la Broye et du
Nord vaudois, autorité inférieure de
surveillance.
La greffière :