vd_findinfo · HC / 2015 / 217 · 2015-01-26 · fr

VENTE D'IMMEUBLE, GARANTIE EN RAISON DES DÉFAUTS DE LA CHOSE | 712c CC

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 26.01.2015 HC / 2015 / 217

TRIBUNAL
CANTONAL
PT12.009239-142009
50
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
26 janvier 2015
__________________
Composition
:               M.
Colombini
,
président
Mmes
Bendani et Crittin Dayen, juges
Greffière
:              Mme
Choukroun
*****
Art.
712b CC ; 197ss CO ; 312 CPC
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
A.T.________
et
B.T.________
,
tous deux à [...], défendeurs, contre le jugement rendu le 24 février 2014 par le Tribunal
civil de l’arrondissement de l’Est vaudois dans la cause divisant les appelants d’avec
P.________
,
à [...], demanderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 24 février 2014, dont les motifs ont été communiqués aux parties
le 3 octobre 2014, le Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois a admis partiellement
les conclusions prises par P.________ à l’encontre de A.T.________ et B.T.________ dans sa
demande du 9 mars 2012 et telles que modifiées à l’audience du 10 janvier 2013 (I), dit
que A.T.________ et B.T.________ sont les débiteurs de P.________ et lui doivent immédiat paiement,
solidairement entre eux, de la somme de 42’542 fr., ceci avec intérêts à 5% l’an
dès le 5 avril 2012 sur la somme de 32’300 fr. et à 5% l’an dès le 20 juin
2012 sur la somme de 10’242 fr. (II), levé en conséquence, à titre définitif,
les oppositions formées dans les poursuites n
os
[...] et [...] notifiées à A.T.________ et B.T.________ par l’Office des poursuites du
district de Lavaux-Oron à concurrence des montants exprimés sous chiffre Il supra (III), dit
que les frais judiciaires, arrêtés à 10’480 fr., sont mis à la charge de P.________
à hauteur de 3’493 fr. 35 et de A.T.________ et B.T.________, solidairement entre eux, à
hauteur de 6’986 fr. 65, et compensés avec les avances de frais versées (IV), que A.T.________
et B.T.________ sont les débiteurs de P.________ et lui doivent immédiat paiement, solidairement
entre eux, de la somme de 6’536 fr. 65 à titre de remboursement des avances de frais versées
(V), que A.T.________ et B.T.________ sont les débiteurs de P.________ et lui doivent immédiat
paiement, solidairement entre eux, de la somme de 3’672 fr. à titre de dépens, débours
et TVA inclus (VI), et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VII).
En droit, les premiers juges ont retenu que les graves problèmes d’étanchéité
et d’humidité affectant l’immeuble vendu par A.T.________ et B.T.________ à P.________
constituaient des défauts qui rendaient l’habitation de l’appartement très difficile
et que ces obstacles - induits par les défauts d’humidité - sortaient des risques auxquels
un acquéreur pouvait de bonne foi s’attendre, de sorte que la clause d’exclusion de
garantie prévue dans le contrat de vente était inapplicable. Les premiers juges ont également
évoqué l’éventualité, sans toutefois trancher la question, d’une dissimulation
frauduleuse des défauts par les vendeurs au sens de l’art. 199 CO (Code des obligations du
30 mars 1911 ; RS 220), ces derniers ayant procédé à des travaux de dégagement
de façade pour contrôle de drainages en décembre 2007 sans attirer l’attention de
P.________ sur ces éléments lors de la vente. Les premiers juges ont par ailleurs considéré
que cette dernière avait annoncé les défauts à temps et de manière valable.
Pour fixer la prétention à laquelle elle pouvait prétendre, ils ont écarté,
se fondant sur l’expertise, les montants relatifs à des défauts extérieurs au litige
(défauts d’exécution liés à des ouvriers peu qualifiés et mal contrôlés,
travaux sur la véranda du propriétaire voisin), ceux déjà remboursés par l’assurance
dégât d’eau ou encore les défauts affectant les parties communes de la PPE (remise
en état de la façade dégradée). Ils ont en définitive retenu la somme de 32’300
fr. pour les travaux de remise en état, à savoir des travaux de drainage estimés à
14'000 fr., l’isolation thermique de toutes les embrasures et angles de mur non isolés thermiquement
par 15'500 fr., ainsi que des honoraires de coordination réduits à 2'800 fr., en proportion
de la diminution opérée (44%) sur le montant total des travaux de remise en état tel qu’arrêtés
par l’expert.
B.
Par acte du 7 novembre 2014, A.T.________ et B.T.________
ont fait appel de ce jugement. Ils ont conclu, avec suite de frais et dépens, principalement, à
sa réforme en ce sens que la demande déposée par P.________ le 9 mars 2012 est rejetée,
et, subsidiairement, à son annulation, la cause étant renvoyée à l’autorité
de première instance pour nouveau jugement dans le sens des considérants.
P.________ n’a pas été invitée à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les
pièces du dossier :
1.
Le 20 décembre 2002, A.T.________ et B.T.________ (ci-après: les appelants) ont acquis en mains
communes, sous la forme d’une société simple, un immeuble construit aux alentours de
l’année 1900, sis [...], sur la commune de [...].
Ils ont ensuite constitué, le 7 mars 2007, la propriété par étage « [...]»,
(ci-après : la PPE) composée de quatre lots et ont vendu les lots n
os
2, 3 et 4 respectivement les 22 octobre et 2 novembre 2007.
2.
En décembre 2007, les appelants ont fait appel à l’entreprise [...] SA afin de procéder
à des travaux de rénovation sur le lot n° 1. Le
31
décembre 2007, l’entreprise leur a adressé une facture, pour un montant total de 13’400
fr. net, TTC, relative aux travaux effectués, à savoir le sondage des murs intérieurs
et extérieurs, le pompage d’eau dans le sous-sol, la recherche d’infiltrations dans
la véranda, les travaux de recherches et la réfection de la terrasse.
Le 5 mars 2008, lors d’une assemblée générale constitutive de la PPE, A.T.________
a informé les copropriétaires que des travaux d’assainissement (soubassement en façade
sud) seraient effectués sur le lot n° 1 afin de pouvoir vendre ce lot par la suite. Il ressort
du procès verbal de l’assemblée que ces travaux, réalisés dans une partie privative,
ne devaient pas être mis à la charge de la PPE.
Outre les travaux d’assainissement ainsi visés, des travaux de dégagement de façade
pour contrôle de drainages ont également été effectués, pour un montant de 3’000
francs.
3.
Le 21 avril 2009, les appelants – par l’intermédiaire de leur représentant D.________
– ont conclu avec P.________ (ci-après : l’intimée) une vente à terme
conditionnelle en la forme authentique et droit d’emption portant sur le lot
n°
1 de la PPE pour le montant de 400’000 francs. Le chiffre 1 du contrat prévoyait la clause
suivante :
« 1.
Etat matériel et juridique:
L’immeuble
est vendu à terme avec ses parties intégrantes et accessoires légaux, dans son état
actuel, tel que vu et reconnu par l’acheteuse qui déclare bien le connaître, sans garantie
de la part des vendeurs. L’acheteuse prend acte qu’elle est ainsi privée des garanties
prévues par la loi, soit notamment des actions rédhibitoire, en réduction du prix de vente
et en dommages-intérêts.
L’article
199 du Code des obligations relatif aux défauts frauduleusement cachés, qui est impératif,
est réservé. »
Le 10 juin 2009, l’intimée a ainsi acquis en propriété individuelle le lot n°1
de la PPE, les appelants lui ayant cédé tous les droits et garanties cessibles qu’ils
détenaient contre les maîtres d’état ayant participé à des travaux sur
l’immeuble.
4.
a)
Par courrier recommandé du 17 septembre
2009, les copropriétaires des lots n
os
2, 3 et 4 de la PPE ont notamment signalé aux appelants ce qui suit:
« (...)
Lors de la
mise en vente de l’appartement du rez-supérieur de la PPE « [...] » à
[...], il nous a été notifié que la terrasse allait être refaite pour cause d’infiltrations.
Nous avons
pu constater que le travail a, en effet, été réalisé. Or il s’avère que
le problème d’infiltrations n’est pas résolu.
(…).»
b)
L’intimée
a également interpellé les appelants par courrier du
2
octobre 2009 dont il ressort ce qui suit :
« (...)
Madame, Monsieur,
Peu de temps
après l’achat de l’appartement sis à la [...], [...], j’ai constaté
des taches au plafond situé au-dessous de la terrasse du 1
er
étage. Ces taches d’humidité s’agrandissant, je m’en suis inquiétée.
Suite à
mon enquête, j’ai compris que l’isolation de la terrasse du 1
er
étage a été refaite. Ces travaux devant être sous garantie, II me serait utile de
connaître la date des travaux, les noms des entreprises ainsi que la date de la fin de la garantie.
D’autre
part, la paroi sud qui a été recouverte à l’intérieur par un caisson laisse
transparaître des traces d’humidité de plus en plus grandes. Suite à une première
expertise, cette humidité remonterait du sous-sol. Etonnant, étant donné que la terrasse
est restée de nombreux mois en chantier dans le but d’isoler ces murs.
Pourriez-vous
svpl m’indiquer également les noms des entreprises qui ont participé aux travaux extérieurs.
Je vous remercie
d’avance de votre rapide réponse et vous présente, Madame, Monsieur, mes bonnes salutations.
P.________. »
c)
Mandatée
par la société
V.________
SA afin d’examiner les problèmes signalés ci-dessus, l’entreprise M.________ a,
par courrier du 20 avril 2010, relevé ce qui suit :
« (…)
Pour donner
suite à votre demande, nous nous sommes rendus sur place en date du 20 avril. Il s’agit d’une
toiture terrasse accessible.
Quelle ne fut
pas notre étonnement quand à l’exécution, par manque d’isolation, selon norme
SIA en vigueur, selon descriptif si dessous:
1. Revêtement
en dallettes sur taquets synthétique
2. Etanchéité
bitume monocouche par EP 5 Ts, soudée en plein, sans calle élastomère, voir renfort d’angle
3. Relevé
partiel en résiné recouvert de paillette d’ardoise blanche
4. Point d’écoulement,
1 pièce, la SIA demande un trop plein de sécurité
5. Pas d’isolant
6. Ferblanterie
inox et uginox
(...).»
L’entreprise a annexé à son courrier un devis ayant trait à des travaux de mise
en conformité de la terrasse avec isolation et étanchéité, pour un montant total
de 5’766 fr. 20.
d)
Le
7 octobre 2010 la C.________ SA a informée l’intimée que leur couverture d’assurance
dégâts d’eau du bâtiment ne couvrait pas les dégâts causés par un
manque d’isolation thermique.
Par courrier du 9 novembre 2010, l’intimée, agissant par son conseil, a écrit ce qui
suit aux appelants :
«(...)
Actuellement,
le bâtiment et la part de PPE en cause présente [sic] une humidité supérieure à
70% ce qui la rend insalubre. Cette situation est due probablement à deux causes, sans que je sois
à ce stade apte à en décider. Tout d’abord il a des défauts d’étanchéités
ou d’isolations relatives à la terrasse qui surplombe une des chambres. L’autre cause
paraît provenir d’une humidité des murs qui remontent [sic] par capillarité, faute
de drainage ou pour tout autre motif que je suis incapable et ma cliente a fortiori de déterminer
à l’heure qu’il l’est [sic].
J’entends
donc solliciter du Juge de Paix une expertise hors procès pour déterminer les défauts,
proposer des remèdes et en apprécie/ le coût.
(...).»
5.
a)
Par ordonnance du 22 février 2011, et faisant suite à la requête déposée le
24 novembre 2010 par l’intimée, le Juge de paix du district de Lavaux-Oron a désigné
en qualité d’expert l’architecte K.________ et l’a chargé d’examiner
les défauts affectant la parcelle ou la part de PPE [...] du registre foncier de [...], d’indiquer
quels travaux devraient être entrepris pour assainir cet immeuble et d’évaluer le coût
de ces travaux.
b)
Dans un premier rapport d’expertise rendu le 23 mai 2011, l’expert a constaté en substance
et entre autres que l’humidité dans l’appartement trouvait ses causes dans les remontées
capillaires, les ponts thermiques ainsi que les infiltrations d’eau pluviale. Il a estimé
le coût global de la remise en état à 45’000 fr. et sollicité l’autorisation
de pouvoir effectuer des sondages et devis afin de confirmer le contenu de cette première expertise.
c)
Dans son rapport d’expertise deuxième partie du 3 octobre 2011, l’expert a notamment
constaté que l’étanchéité de la terrasse était correcte, que les taches
d’humidité étaient causées par un autre type d’infiltration et que les défauts
d’humidité résultaient entre autres de l’inexistence de drains ainsi que de défauts
d’exécution et de conception dans la construction de la véranda. Dans ce cadre, il a
estimé à 50’000 fr. le montant des travaux de réfection nécessaires.
6.
Le 15 décembre 2011, l’intimée a fait notifier aux appelants deux commandements de payer
n
os
[...] et [...], pour un montant de
79'282
fr. 55. Les appelants ont fait opposition totale.
7.
Entre le 24 et le 30 août 2012, la sœur de l’intimée a procédé à
des relevés d’hygrométrie dans l’appartement. Elle a ainsi constaté que la
chambre à coucher 1 présentait un taux d’humidité entre 65% et 85%, la cuisine un
taux entre 65% et 80% et les toilettes un taux de 70%. A la suite du rapport de l’expertise hors
procès, l’intimée a fait poser un drainage contre façade de 22 mètres linéaires
par la société B.________ SA, ceci pour un montant de 14’000 fr. Les copropriétaires
ont en outre fait placer des tuyaux sous la terrasse située au-dessus de l’appartement de
l’intimée. Depuis lors, une bonne partie de l’humidité de l’appartement de
cette dernière a disparu, bien qu’il reste toujours déconseillé de poser des plinthes
le long des murs, au risque sinon pour la moisissure de s’installer derrière elles.
8.
Le 24 janvier 2012, l’intimée a déposé au greffe du Tribunal de l’arrondissement
de l’Est vaudois (ci-après : le tribunal de première instance) une requête
de conciliation.
L’audience qui s’est tenue le 27 février suivant n’a pas abouti à une conciliation
de sorte que l’intimée s’est vu délivrer une autorisation de procéder.
9.
a)
Par demande du 9 mars 2012, l’intimée
a pris les conclusions suivantes, sous suite de frais et dépens :
«I. Que
P.________ est la créancière, solidairement entre eux, de A.T.________ et B.T.________, et
par voie de conséquence que ces derniers sont condamnés à lui verser, solidairement entre
eux, un montant de CHF 80’000.- (huitante mille francs), portant intérêt à 5% l’an
dès le 10 juin 2009, valeur que l’on se réserve de chiffrer définitivement, lorsque
P.________ sera en état de le faire, conformément à l’art. 85 CPC.
Il. Que la
mainlevée définitive est prononcée dans les poursuites numéros [...] et [...] notifiées
par l’Office des poursuites du district de Lavaux-Oron à A.T.________ et B.T.________ le 15
décembre 2011, libre suite étant donnée à dites poursuites. »
Le 3 juillet 2012, les appelants ont conclu, sous suite de frais et dépens, au rejet de la demande.
b)
Une audience de premières plaidoiries
s’est tenue le 10 janvier 2013. A cette occasion, les parties ont notamment convenu que l’architecte
K.________ soit désigné en qualité d’expert. L’intimée a en outre réduit
ses conclusions à un montant de 65’000 francs.
c)
Le 16 janvier 2013, la Présidente du Tribunal de première instance a rendu une ordonnance de
preuves, désignant en particulier l’expert K.________, avec pour mandat d’évaluer
la réduction de la valeur de l’appartement résultant des défauts qui l’affectent
(all. n° 45), de se déterminer sur la nécessité d’arracher et remplacer le
revêtement du plafond de la pièce se trouvant au-dessous de la véranda des voisins (all.
n° 91), ainsi que sur la nécessité de procéder à des travaux d’assèchement
des murs (all. n° 102) et enfin d’évaluer les coûts de remise en état de l’appartement
(all. n° 103).
Dans son rapport du 8 avril 2013, l’expert, fondé sur les conclusions de son expertise hors
procès, a indiqué ce qui suit :
« (…)
Réponse
à l’allégué n° 45
(…)
5.
Coût de la remise en état du lot vendu :
4.a.
Drainage              20'000.—
4.b
Déficience de la véranda
5'000.—
4.c.03
Ponts thermiques              15'500.—
4.d.01-04
Défauts d’exécution
6'500.—
4.e
Façade dégradée
6'000.—
honoraires de coordination de la remise en état
5'000.—
Total des défauts
58'000.—
(…)
Réponse
à l’allégué n° 91
(…)
1.
Le scandatex, ici incriminé, n’était
pas la cause de l’humidité. Cette humidité est due au mauvais écoulement de la véranda
de l’étage, située en-dessus du dit plafond et qui amène, de façon partielle,
son eau de pluie sur ce plafond.
2.
Lors de la remise en état du plafond de la chambre (exécuté après la remise en état
de la véranda), l’ancien plafond qui avait été sondé (création de trous
importants) pour définir la cause de la venue d’eau, a été laissé en place,
en l’état et un nouveau plafond en placoplatre sur lattage a été refait environ
5 cm en dessous. Aujourd’hui, tout est parfaitement en ordre et sec. (voir photo ci-dessous). Les
travaux du nouveau plafond ont été pris en charge par l’assurance dégât d’eau
et non totalisé dans le présent rapport.
3.
En conclusion, sur cet allégué, les différentes causes sont réglées et il est
admis en ordre aujourd’hui.
Réponse
à l’allégué n° 102
(…)
2. Pour l’expert,
il n’y a donc pas lieu d’assécher les murs par un moyen mécanique.
3. Pour information,
les remontées capillaires sont latentes à ce type de murs en moellons. Elles sont liées,
avant tout, à la présence d’eau dans le terrain. Un assèchement du mur ne va pas
supprimer une remontée capillaire ultérieure liée à une venue d’eau souterraine.
(…)
4. En conclusion
pour cet allégué, ne rien faire si ce n’est de supprimer les ponts thermiques, décrits
au point 4.c.03 de l’allégué n° 45.
Réponse
à l’allégué n° 103
(…)
1. Il est rappelé
que cette habitation à son origine a été conçue comme une entité habitable avec
des locaux non habitables au rez inférieur. La promotion en a créé 3 lots, dont le lot
habitable du rez inférieur n’existait pas comme unité d’habitation à son origine.
Ce dernier a été créé dans des volumes de dépôts. Les rez inférieurs
avec cette typologie construite sont toujours très difficile à gérer et présentent
une complexité liée à la physique et au type d’habitat développé. Ceci
a été sous-estimé, voir ignoré, lors du concept.
2. Oui, les
paramètres techniques de ce changement d’affectation ont été sous-estimé et
mal maîtrisé. Comme décrit dans l’allégué n° 45, les travaux de remise
en état représentent CHF 58'000.--.
3. Il est confirmé
qu’ils [les travaux de remise en état] ne sont pas inférieurs à CHF 40'000.--. »
d)
Une audience s’est tenue le 4 décembre 2013. A cette occasion, les témoins Q.________,
F.________ et X.________ ont été entendus, ainsi que l’expert K.________ qui a notamment
déclaré ce qui suit :
« (…)
Sur question
du conseil des défendeurs, je précise que l’immeuble en question a été construit
aux alentours de l’année 1900. Les caractéristiques des bâtiments de cette époque
sont notamment qu’il y avait peu de logements au rez-de-chaussée. C’était un atelier
dans le cas présent. (…) Les murs en moellons sont et restent un problème connu et reconnu.
Les drainages ne se faisaient donc généralement pas, cela dépendant du constructeur. (…)
Le principe du pont thermique implique qu’il y ait des éléments chauds et froids. A l’intérieur,
il y a environ 40 grammes d’eau par mètre cube. L’eau qui est en suspension dans l’air
se met en mouvement lorsqu’un élément de froid apparaît, à partir environ de
7 degrés d’écart. Cette humidité attire ensuite les champignons qui existent dans
l’air et s’y déposent. Tout vient donc de l’intérieur, rien de l’extérieur.
Si on veut supprimer ces éléments négatifs, il faut faire en sorte que l’eau ne
reconnaisse plus le froid. Pour ce faire, on isole. (…) La ventilation est possible, mais ne règle
pas le problème. En conclusion sur ce point, le fait de poser une porte plus étanche rendra
le problème plus grave. Il faut mettre un élément isolant de 3-4 centimètres autour
de l’embrasure, afin que l’humidité intérieure ne reconnaisse plus l’élément
froid. L’isolant peut être du sagex, cette dernière matière ne fonctionnant toutefois
en pratique pas très bien. J’ajoute encore avoir estimé le nombre d’heure nécessaire
pour remettre en ordre l’appartement. Pour ce faire, je me suis fondé sur un taux horaire
de CHF 80 de l’heure pour un ouvrier, soit (tout compris) CHF 1'000.- par jour. (…) Le gros
problème résidait dans le fait qu’une véranda a été construite sur le
toit de l’appartement. Or cette véranda avait des pertes d’eau. Cela crée donc
un taux d’humidité important dans l’appartement. De plus, il n’y avait pas de
drainage et les murs en moellon pompaient donc beaucoup d’eau. Par ailleurs, il y avait également
les ponts thermiques précédemment évoqués. Je n’aurais personnellement pas
désiré y vivre. (…) J’estime qu’aujourd’hui, vu la situation légale
actuelle, il ne serait pas possible de réaliser l’appartement comme il l’a été.
Les anciens propriétaires ont envoyé des gens pour poser un drain. Ils ont ouvert le pied de
façade, qui est resté ouvert pendant des mois, puis ont rebouché sans installer le drain.
(…) Nous ne sommes pas passé d’un local artisanal à un local d’habitation
selon les règles de l’art. (…). »
Le témoin Q.________, sœur de l’intimée, a notamment déclaré ce qui suit :
« (…)
Je ne saurais dire par cœur quel est le taux d’humidité y existant [dans l’appartement].
Je sais par contre qu’il était beaucoup plus élevé avant que les travaux de drainage
aient été faits. Personnellement, je considère que cet appartement était insalubre.
Il y avait des traces d’humidité et de la buée apparaissait sur mes lunettes lorsque
j’y entrais. (…) je dirais qu’il n’y a plus d’humidité en général
dans l’appartement depuis le drainage. Par ailleurs, depuis qu’ils ont installé la « gouttière »
sous la terrasse de l’étage, il n’y a plus d’humidité sur le pan de mur.
(…) je déclare encore me souvenir avoir effectué un relevé d’hygrométrie
sur demande du conseil de la demanderesse et de le lui avoir remis. (…) Lorsque la demanderesse
a acquis l’appartement, elle n’avait pas beaucoup de moyens ; elle devait donc y placer
des locataires. Ce sont ces derniers qui nous ont informé quelque mois après leur emménagement
qu’il y avait trop d’humidité. C’est à ce moment que nous avons pris contact
avec le conseil de la demanderesse. Les locataires nous ont ensuite déclaré qu’ils allaient
chercher un autre appartement, car l’époux avait des problèmes respiratoires qui étaient
aggravés par l’humidité. (…). »
Le témoin F.________, dessinateur architecte, a notamment fait les déclarations suivantes :
« (…)
je déclare encore qu’il avait été constaté lors des sondages effectués
qu’il n’y avait pas de drainage, ce qui n’est d’ailleurs pas étonnant pour
un immeuble de cette époque. Nous avons alors procédé à des travaux d’assainissement
à l’intérieur de l’immeuble, en doublant les parois. Nous avons par contre décidé
de ne mettre aucun drainage, car nous avions déterminé que les problèmes d’humidité
à l’intérieur étaient dus à une question thermique en rapport avec la façade
plutôt qu’à des infiltrations. (…) Nous avons plus précisément effectué
deux opérations pour régler le problème lié au taux d’humidité élevé
dans l’appartement. Ainsi, nous avons également corrigé la ventilation de la salle-de-bains,
qui arrivait dans une pièce à vivre. Le deuxième point était, comme indiqué,
de doubler l’épaisseur des murs intérieurs. Le problème était alors résolu.
(…) Nous avons mis environ quatre centimètres d’isolation, entre deux plaques pour couper
le pont thermique. L’isolation en question était certainement du polystyrène. (…). »
Le témoin X.________, administrateur de l’entreprise S.________ SA, a notamment indiqué
ce qui suit :
« (…)
Je me souviens être intervenu sur l’immeuble objet de la présente procédure. (…)
Je précise que la véranda existait, mais était à la base vieillotte et de l’eau
entrait dans l’appartement du premier étage. Nous avions alors décidé de refaire
la terrasse en raison des problèmes d’étanchéité et avons également alors
refait la véranda. (…) je déclare encore que nous avons fait un ou deux sondages en pied
d’immeuble. Nous n’avons alors rien trouvé de probant et nous avons décidé
d’arrêter, du fait que cela était trop lourd pour notre entreprise. Il fallait une entreprise
de génie civil. A ce moment, l’appartement du rez-de-chaussée présentait un taux
d’humidité anormalement élevé. J’en avais déduit notamment qu’il
était mal utilisé, mal ventilé et mal aéré. En parallèle, on pouvait toutefois
aussi se demander si de l’humidité pénétrait depuis l’extérieur. Nous
n’avons toutefois fait aucun travaux ni participé ou conseillé des rénovations intérieures.
Nous nous sommes limités à faire des suggestions. Celles-ci consistaient à faire éventuellement
vérifier les caractéristiques de l’isolation thermique placée à l’intérieur
de la maison et si des problèmes d’échange thermiques étaient possibles. (…). »
e)
Le jugement du Tribunal d’arrondissement de l’Est vaudois a été rendu sous forme
de dispositif le 24 février 2014. Les appelants en ont requis la motivation par courrier du 26 février
2014.
En droit
:
1.
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile suisse du
19 décembre 2008; RS 272]), dans les causes exclusivement patrimoniales pour autant que la valeur
litigieuse, au dernier état des conclusions devant l’autorité inférieure, soit de
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
L’appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l’instance d’appel,
soit la Cour d’appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi vaudoise du 12 septembre 1979 d'organisation
judiciaire; RSV 173.01]) dans les trente jours à compter de la notification de la décision
ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
Formé en temps utile, par une partie qui y a un intérêt digne de protection (art. 59 al.
2 let. a CPC), dans une cause patrimoniale dont la valeur litigieuse est supérieure à 10’000
fr., l’appel est recevable.
2.
L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour constatation inexacte
des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable,
y compris les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi
à la décision du juge et doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément
au principe général de l’art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, nn.
2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut revoir librement la constatation des faits sur la base des preuves administrées
en première instance et parvenir à des constatations de fait différentes de celles de
l’autorité de première instance (TF 4A_748/2012 du 3 juin 2013 c. 2.1 ; Jeandin, op.
cit., n. 6 ad art. 310 CPC).
Selon l’art. 311 al. 1 CPC, l’appel doit être motivé. La motivation doit être
suffisamment explicite pour que l’instance d’appel puisse la comprendre aisément, ce
qui suppose une désignation précise des passages de la décision que le recourant attaque
et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 c. 4.3.1; TF 5A 396/2013
du 26 février 2014 c. 5.3.1). L’appelant doit expliquer en quoi son argumentation peut influer
sur la solution retenue par les premiers juges (TF 4A_659/2011 du 7 décembre 2011 c. 3 et 4, in
RSPC 2012 p. 128, SJ 2012 I 231; TF 5A_438/2012 du 27 août 2012 c. 2.2, in RSPC 2013 p. 29; TF 4A_474/2013
du 10 mars 2014 c. 3.1). La Cour de céans n’est ainsi pas tenue d’examiner, comme le
ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent si
elles ne sont pas remises en cause devant elle, ni de vérifier que tout l’état de fait
retenu par le premier juge est exact et complet, si seuls certains points de fait sont contestés
devant elle (Jeandin, op. cit., n. 3 ad art. 311 CPC et la jurisprudence constante de la CACI, notamment
CACI 1
er
février 2012/57 c. 2a).
3.
Les appelants se plaignent d’une constatation
inexacte et incomplète des faits sur plusieurs points.
3.1
Ils reprochent tout d’abord
aux premiers juges d’avoir retenu que l’appartement de l’intimée présentait
un taux d’humidité d’environ 70% en se fondant sur les seules déclarations de la
soeur de l’intéressée.
Certes, c’est la soeur de l’intimée qui a effectué le relevé d’hygrométrie
figurant au dossier et indiquant, selon les prélèvements faits en plein été, soit
entre le 24 et le 30 août 2012, des taux d’humidité entre 65% et 85% dans la chambre
à coucher 1, entre 65% et 80% dans la cuisine et 70% dans les toilettes. Dans le cadre des débats,
ce témoin a expliqué qu’elle ne pouvait dire quel était le taux de l’appartement,
mais que celui-ci était insalubre, qu’il comportait des traces d’humidité et que
de la buée apparaissait sur ses lunettes lorsqu’elle y entrait. Il n’y a aucun motif
de douter de la véracité de ces déclarations, et ce d’autant moins qu’elles
sont confirmées par les autres éléments du dossier. En effet, à l’audience
du 4 décembre 2013, l’expert K.________ a confirmé qu’il y avait une énorme
humidité, que le gros problème résidait dans le fait qu’une véranda, construite
sur le toit de l’appartement, avait des pertes d’eau, qui créait un taux d’humidité
important dans l’appartement, que de plus, il n’y avait pas de drainage, que les murs en
moellon pompaient donc beaucoup d’eau et qu’il existait un problème de ponts thermiques.
Le témoin X.________ a également affirmé que l’appartement présentait un taux
d’humidité anormalement élevé. Enfin, toutes les expertises réalisées
confirment ces graves problèmes d’humidité. Ainsi, le premier rapport, daté du 23
mai 2011, fait remonter l’origine de ces problèmes à des remontées capillaires,
des ponts thermiques ainsi que des infiltrations d’eau pluviale. Le deuxième rapport du 3
octobre 2011 explique que ces défauts d’humidité résultent entre autres de l’inexistence
de drains ainsi que de défauts d’exécution et de conception dans la construction de la
véranda située au-dessus de l’appartement. L’expertise judiciaire du 8 avril 2012
a également confirmé ces défauts, chiffrant les frais de remise en état de l’objet
immobilier. Enfin, les photos figurant au dossier attestent également des problèmes relevés.
Partant, les premiers juges n’ont pas apprécié les faits de manière erronée
lorsqu’ils ont constaté que l’appartement présentait un taux d’humidité
d’environ 70% en 2012.
3.2
Les appelants reprochent
aux premiers juges d’avoir ignoré toute une série de faits et en particulier certaines
déclarations de F.________ selon lesquelles les appelants avaient constaté, lors des sondages
effectués avant la vente de l’appartement, l’absence de drainage et avaient dès
lors procédé à des travaux d’assainissement à l’intérieur de l’immeuble
en doublant les parois, que les appelants avaient décidé de ne pas poser de drains, le problème
d’humidité étant dû à une question thermique et non à des infiltrations,
qu’après la réalisation de ces travaux, le problème avait été considéré
comme étant réglé et que l’absence de drain était un élément usuel
pour un immeuble datant du début des années 1900.
Les appelants n’expliquent cependant pas en quoi ces faits permettraient d’influer sur la
solution retenue par les premiers juges. Ils ne seront par conséquent discutés que dans le
cadre des griefs suivants et dans la mesure de leur pertinence.
4.
Les appelants soutiennent que les premiers juges ne pouvaient considérer que l’exclusion de
garantie inscrite dans le contrat de vente du 21 avril 2009 était inapplicable. Ils font valoir
que les éléments du dossier ne permettent pas de conclure que les défauts rendaient quasiment
impossible ou du moins très difficile l’utilisation de l’appartement comme logement.
Ils relèvent également que le coût des travaux à entreprendre n’atteignait
même pas le taux de 10% du prix d’achat, que le bâtiment est très ancien et qu’ils
ne pouvaient eux-mêmes apprécier les problèmes de conception et d’exécution
du bâtiment qui avaient été relevés.
4.1
Aux termes de l’art. 197 CO, le vendeur est tenu de garantir l’acheteur tant en raison des
qualités promises qu’en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement,
enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent
dans une notable mesure (al. 1). Il répond de ces défauts, même s’il les ignorait
(al. 2).
Les règles sur la garantie des défauts étant de droit dispositif, les parties peuvent
y déroger, expressément ou tacitement, notamment par des clauses exclusives ou limitatives
de responsabilité. La validité de ces clauses obéit aux règles générales
de validité des contrats; elles supposent, en particulier, un échange de manifestations de
volonté réciproques et concordantes. Ainsi, les pures clauses de style, employées traditionnellement
dans une formule sans que les parties aient voulu en adopter le contenu, demeurent sans effet (ATF 107
Il 161, JT 1981 I 582).
Un défaut ne tombe pas sous le coup d’une clause d’exclusion de la garantie, d’après
une interprétation objective, lorsqu’il est totalement étranger aux éventualités
avec lesquelles un acheteur doit raisonnablement compter (TF 4A_226/2009 du 20 août 2009 c. 3.2.2 ;
ATF 130 III 686 c. 4.3 et 4.3.1; ATF 126 III 59 c. 4a et 5a; ATF 107 II 161 c. 6c). Les circonstances
du cas sont déterminantes à cet égard. Pour échapper à la clause d’exclusion
de la garantie, le défaut inattendu doit compromettre le but économique du contrat dans une
mesure importante. La question est donc de savoir si l’acheteur doit envisager le défaut d’une
nature déterminée dans l’ampleur alléguée; par exemple, celui qui acquiert
une maison d’habitation ancienne doit normalement s’attendre à des défauts dus
à l’humidité, mais pas à un point tel que ceux-ci rendent le logis inhabitable.
Pour répondre à cette question, il convient en principe de prendre en considération le
rapport entre le prix de vente et le coût d’une éventuelle élimination des défauts
rendant l’objet apte à l’usage prévu (ATF 130 III 686 c. 4.3.1 et les références,
c. 4.3.2). L’acquéreur d’une construction ancienne qui accepte une clause d’exclusion
de la garantie doit en principe s’attendre à des dépenses inattendues de l’ordre
de 10% du prix d’achat (TF 4A_529/2010 du 4 janvier 2011 c.4.1 ; TF 5A_55 1/2010 du 2 décembre
2010 c. 2.6).
4.2
En l’espèce, l’appartement de l’intimée présentait un grave problème
d’humidité d’origines diverses. On doit admettre, comme les premiers juges, que l’acheteuse
ne pouvait s’attendre à de tels défauts, que ceux-ci rendaient l’utilisation de
l’habitation comme logement très difficile, voire impossible, et qu’ils n’étaient
donc pas couverts par la clause d’exclusion de garantie.
En effet, il résulte du relevé des taux d’humidité, du contenu des expertises, des
photographies figurant au dossier et des divers témoignages que les problèmes d’humidité
étaient très importants, comme déjà relevé ci-dessus (cf. supra consid. 3.1),
et rendaient l’appartement insalubre, soit très difficilement habitable. Dans son rapport
hors procès, 1
ère
partie, K.________ a ainsi précisé qu’il y avait trois causes aux présences d’humidité
dans le logement, à savoir, en premier lieu les remontées capillaires dans les murs en moellon
provoquant des cloquages des peintures de façade, des taches sombres sur les pierres de soubassement,
des cloquages des rustiques au-dessus des plinthes, en second lieu les ponts thermiques sur embrasure
et murs non isolés provoquant la présence de champignons et enfin les infiltrations d’eau
pluviale, au plafond de la chambre nord-ouest provoquant des grandes taches au plafond. Il est indéniable
que ce genre de problème, qui ne touchait pas seulement une des chambres de l’appartement
comme l’affirment les appelants, mais celui-ci dans son ensemble, rend une inhabitation insalubre
et par conséquent très difficilement habitable. L’expert a admis qu’il n’aurait
personnellement pas désiré vivre dans cet appartement et que les locataires ne pouvaient d’ailleurs
pas dormir dans une des chambres. La soeur de l’intimée a également expliqué que
les locataires avaient finalement cherché un autre appartement, car l’époux avait des
problèmes respiratoires qui s’étaient aggravés en raison de l’humidité.
Enfin, il résulte également du rapport d’expertise du 8 avril 2013 que l’habitation
avait été conçue comme une entité habitable avec des locaux non habitables au rez
inférieur, que la promotion en avait créé trois lots dont le lot habitable au rez inférieur
qui n’existait pas comme unité d’habitation à son origine, que ce dernier avait
été créé dans des volumes de dépôts, que les rez inférieurs avec cette
typologie étaient toujours très difficiles à gérer et présentaient une complexité
liée à la physique du bâtiment, par rapport aux normes techniques d’aujourd’hui
et au type d’habitat développé et que ceci avait été sous-estimé, voir
ignoré lors de la conception de l’appartement. Par ailleurs, les appelants n’ont jamais
allégué avoir fixé un prix de vente bas eu égard à la clause d’exclusion
de garantie.
Contrairement à ce que semblent soutenir les appelants, il n’y a pas lieu d’interpréter
la jurisprudence en ce sens qu’il faudrait cumulativement que le but économique du contrat
soit compromis et que les coûts de réfection soient supérieurs à 10% du prix d’achat.
L’étendue des coûts n’est qu’un des critères à prendre en considération
pour déterminer si le but du contrat est compromis. Lorsque, comme en l’espèce, le but
du contrat est clairement compromis, dès lors qu’ensuite des problèmes d’humidité,
l’appartement était très difficilement habitable, voire inhabitable, il importe peu que
les coûts de réfection soient inférieurs à 10% du prix de vente.
Compte tenu de ce qui précède, c’est à bon droit que les premiers juges ont considéré
que la clause d’exclusion de garantie était inapplicable. Il n’y a dès lors pas
lieu d’examiner plus avant si les défauts ont été frauduleusement cachés à
l’intimée par les appelants.
5.
Les appelants font valoir que les montants octroyés à l’intimée ont trait à
des défauts concernant des parties communes de la PPE, puisqu’ils portent sur des ponts thermiques
et la pose de drains. Ils contestent également les calculs effectués par les premiers juges
pour arrêter le montant dû à l’intimée.
a)
Aux termes de l’art. 712b CC, peuvent être l’objet du droit exclusif les étages
ou parties d’étages qui, constitués en appartements ou en locaux commerciaux ou autres,
forment un tout disposant d’un accès propre, la possibilité d’englober des locaux
annexes distincts étant réservée (al. 1). Le copropriétaire ne peut pas acquérir
le droit exclusif notamment sur les parties importantes pour l’existence, la disposition et la
solidité du bâtiment ou des locaux d’autres copropriétaires ou qui déterminent
la forme extérieure et l’aspect du bâtiment (al. 2 ch. 2).
Les matériaux qui remplissent des fonctions d’étanchéité ou d’isolation
servent à la solidité du bâtiment et sont donc communs, qu’ils se situent à
l’intérieur ou à l’extérieur d’une unité d’étage (Wermelinger,
La propriété par étages, 2
e
éd., 2008, n. 153 ad. art. 712b CC).
Le Tribunal fédéral a certes considéré que l'action en garantie des défauts
de la chose découle d'un contrat bilatéral appartenant exclusivement à l'acheteur ou au
maître de l'ouvrage. Les parts de propriété par étage ne sont pas vendues à
la communauté, mais aux différents copropriétaires; chaque copropriétaire dispose
ainsi de sa propre action en réduction du prix sur la base de son contrat avec le vendeur ou l'entrepreneur
(TF 4A_326/2009 du 12 octobre 2009 c. 4 et les références citées). Toutefois, à tout
le moins lorsque des défauts affectant des parties communes exercent exclusivement ou principalement
leurs effets sur le droit particulier du copropriétaire concerné, celui-ci peut exercer seul
son action en garantie pour ces défauts également (TF 4C.151/2005 du 29 août 2005 c. 4.2.3 ;
Wermelinger, op. cit., n. 123 ad art. 712c CC). Il n’y a donc pas consorité nécessaire
de tous les copropriétaires, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par les appelants.
b)
Les appelants soutiennent cependant que l’intimée ne pourrait agir qu’en proportion
de sa part.
ba)
Le Tribunal fédéral a considéré que le point de savoir si les parties communes sont
défectueuses doit être examiné séparément pour chaque copropriétaire selon
son contrat de vente ou d’entreprise, les mêmes qualités des parties communes n’ayant
pas nécessairement été promises à tous les acheteurs ou maîtres de l’ouvrage;
ce qui est un défaut pour un copropriétaire peut ne pas être un défaut pour un autre
copropriétaire. Il a admis que, dès lors que les défauts déployaient des effets essentiellement
sur l’unité d’étages du copropriétaire demandeur, il y avait lieu d’allouer
à ce dernier l’entier de la créance en diminution de prix (TF 4A_326/2009 du 12 octobre
2009 c. 6 et les références citées). La doctrine en déduit qu’il est fait exception
au principe selon lequel le propriétaire d’étage ne peut demander une réduction
du prix au-delà de sa part (ATF 111 II 458, JT 1986 I 480 c. 3a), dans le cas où les défauts
affectant des parties communes exercent leurs effets exclusivement ou principalement sur le droit particulier
du propriétaire d’étages concerné: ce propriétaire peut alors demander une
réduction du prix d’une ampleur égale à l’entier des travaux de réfection
(Guignard, La garantie des défauts dans la PPE, CdDR 2013 p. 58-59). En effet, dans une telle hypothèse
il n’y a pas de risques de conflits avec les autres copropriétaires d’étages pour
qui le défaut n’entraîne aucune moins-value, les effets du défaut se manifestant
essentiellement sur l’unité d’étages du copropriétaire demandeur.
bb)
En l’espèce, le défaut affectant les parties communes déploie ses effets essentiellement
sur l’unité d’étages de l’intimée, ce que les appelants ne contestent
d’ailleurs pas. Il n’y a dès lors pas lieu à n’allouer qu’une moins-value
en proportion de la part de PPE de cette dernière. Admettre le contraire favoriserait indûment
les appelants, qui ne se verraient pas exposés à une action de la part des autres copropriétaires
d’étages, faute d’intérêt pour agir de ces derniers.
S’agissant du montant alloué à l’intimée, les premiers juges se sont référés
aux conclusions de l’expert K.________, qui avait estimé les frais de remise en état
à 58’000 francs. Ils ont toutefois relevé que ce montant ne pouvait pas être retenu
tel quel, certains travaux ne devant pas être pris en charge par les défendeurs. Ils ont ainsi
réduit la somme de 20’000 fr. pour la pose de drainages à 14’000 fr. Ils n’ont
pas pris en considération la somme de 6’500 fr., relative aux défauts d’exécution
liés à des ouvriers peu qualifiés, dans la mesure où ce montant relevait de défauts
extérieurs au présent litige et affectant les parties communes de la PPE, cette dernière
caractéristique valant également pour les 6’000 fr. relatifs aux travaux de remise en
état de la façade dégradée. Afin de tenir compte des diminutions précitées,
ils ont réduit de 44% les honoraires de coordination de la remise en état, initialement fixés
à 5’000 francs. Il est vrai que dans le calcul figurant dans le jugement entrepris, les premiers
juges ont affirmé que les honoraires de coordination pouvaient être fixés à 2’200
fr. Il ne s’agit toutefois que d’une inadvertance dans la rédaction tant il résulte
clairement, de l’ensemble de la motivation et du dispositif, qu’en réalité, la
somme de 5’000 fr., doit être réduite de 44%, soit de 2’200 fr., ce qui laisse
un solde de 2’800 fr. Ainsi, le calcul finalement opéré par les premiers juges est correct
et doit être confirmé.
6.
En définitive, l’appel doit être rejeté selon le mode procédural de l’art.
312 al. 1 CPC et le jugement entrepris confirmé.
Les frais judiciaires, arrêtés à 1'425 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires
en matière civile du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge des appelants,
solidairement entre eux, dans la mesure où ils succombent (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer de dépens de deuxième instance, l’intimée
n’ayant pas été invitée à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
en
application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'425 fr. (mille quatre cent
vingt-cinq francs), sont mis à la charge des appelants A.T.________ et B.T.________, solidairement
entre eux.
IV.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
27 janvier 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Julia Kamhi, avocate (pour A.T.________ et B.T.________),
‑
Me Henri Baudraz, avocat (pour P.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de
42’542
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal civil de l'arrondissement de l’Est vaudois.
La greffière :