vd_findinfo · HC / 2024 / 153 · 2024-03-28 · fr

BAIL À LOYER, CONTRAT DE DÉPÔT, INTERPRÉTATION{SENS GÉNÉRAL}, PRINCIPE DE LA CONFIANCE{INTERPRÉTATION DU CONTRAT}, DOMMAGE, QUALITÉ PROMISE, LOI FÉDÉRALE RÉGISSANT LA TAXE SUR LA VALEUR AJOUTÉE | 18 CO, 253 CO, 256 al. 1 CO, 311 al. 1 CPC (CH), 318 al. 1 let. c CPC (CH), 59 al. 2 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile HC / 2024 / 153

TRIBUNAL
CANTONAL
XZ20.028885-230182
144
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
28 mars 2024
__________________
Composition
:               Mme
Crittin
Dayen
, présidente
MM.
Hack et Oulevey, juges
Greffier
:
M.              Clerc
*****
Art.
59 al. 2 let. b, 311 al. 1, 318 let. c CPC ; 18, 253, 256 al. 1 CO ; 21 LTVA
Statuant sur l’appel interjeté par
R.________
,
à [...], défenderesse, contre le jugement rendu le 14 juillet 2022 par le Tribunal des baux
dans la cause divisant l’appelante d’avec
I.________
,
à [...], demanderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 14 juillet 2022, dont les motifs ont été notifiés le 3 janvier 2023
à R.________, le Tribunal des baux (ci-après : le tribunal ou les premiers juges) a dit
que R.________ devait verser à I.________ la somme de 91’402 fr. 15, avec intérêt
à 5 % l’an dès le 26 août 2020, dont à déduire les montants de 2'601 fr. 70,
valeur au 24 mai 2019, de 4'653 fr. 65, valeur au 14 juin 2019, de 401 fr. 95, valeur au 30
juin 2019, de 80 fr. 80, valeur au 15 août 2019, et de 2'768 fr., valeur au 8 novembre 2019
(I), a dit que les oppositions formées aux poursuites n
os
[...],
[...] et [...] de l’Office des poursuites du district du Jura – Nord vaudois étaient
définitivement levées à concurrence de, respectivement, 6'728 fr. 55, 1'076 fr. 55 et
831 fr. 45, chaque somme portant intérêt à 5 % l’an dès le 11 août
2019, que les oppositions formées aux poursuites n
os
[...], [...] et [...] de l’office précité
étaient définitivement levées à concurrence de, respectivement, 9'087 fr. 40, 748
fr. 30 et 1’435 fr. 55, chaque somme portant intérêt à 5 % l’an dès
le 11 décembre 2019, que l’opposition formée à la poursuite n° [...]
de l’office précité était définitivement levée à concurrence de la
somme de 11'752 fr. 75, avec intérêt à 5 % l’an dès le 11 mars 2020,
et que l’opposition formée à la poursuite n° [...] de ce même office
était définitivement levée à concurrence de la somme de 9'402 fr. 20 , avec intérêt
à 5 % l’an dès le 11 octobre 2020 (II), a dit que les frais judiciaires, arrêtés
à 7’500 fr., étaient mis à la charge d’I.________ à hauteur de 1'875
fr. et à la charge de R.________ à hauteur de 5'625 fr., et que celle-ci devait verser
à celle-là la somme de 1'625 fr. à titre de remboursement d’avance de frais (III),
a dit que R.________ devait verser à I.________ la somme de 4'000 fr. à titre de dépens
réduits et compensés (IV) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (V).
En droit, le tribunal a considéré que le « contrat de prestations de services »
conclu par les parties était un contrat composé, qui comprenait notamment tous les éléments
objectivement essentiels constitutifs d’un contrat de bail commercial. I.________ avait, entre
autres prestations mentionnées dans le contrat, cédé à R.________ l’usage exclusif
d’une surface de 250 m
2
pour une durée – prolongeable – de trois ans, moyennant le versement par celle-ci d’un
montant de 100 fr. par mètre carré et par an, ce qui correspondait à l’évidence
à un loyer. R.________ pouvait librement accéder à la surface en question, puisqu’elle
en possédait les clés, ce qui excluait de qualifier le contrat de dépôt ou d’entrepôt.
Le même raisonnement s’appliquait à la surface de 40 m
2
et à celle d’une taille variable, à cela près que les parties avaient conclu pour
celles-ci un contrat de bail oral. Le tribunal a ainsi admis sa compétence
ratione
materiae
. Les premiers juges ont relevé que,
le contrat relatif à la location de la surface de 250 m
2
ayant été résilié avec effet au 31 octobre 2019, la locataire R.________ n’avait
pas démontré s’être acquitté des loyers des mois d’avril à octobre
2019 ni des indemnités d’occupation illicite pour les mois de novembre 2019 à décembre
2021, de sorte que ces montants, d’un total de 5'291 fr. 65, étaient dus. S’agissant
de la surface de 40 m
2
,
la locataire restait débitrice des loyers et indemnités pour occupation illicite pour la période
d’avril 2019 à juillet 2020. Enfin, pour la surface variable, l’impayé s’étendait
sur 33 mois. La surface ayant fluctué, le tribunal a calculé une indemnité totale de 10'569
fr. 75.
Les premiers juges ont estimé que la température des locaux représentait une qualité
promise, dont l’absence constituait un défaut de la chose louée. Ils ont toutefois considéré
que R.________ n’avait pas démontré l’existence de la marchandise dont elle déplorait
la prétendue perte et n’avait pas prouvé son dommage, si bien que ses conclusions en
paiement de dommages-intérêts résultant d’un défaut de la chose louée
devaient être rejetées.
B.
a)
Par acte du 2 février 2023, R.________
(ci-après : l’appelante) a fait appel du jugement précité en concluant, avec
suite de frais et dépens, principalement à son annulation au motif que le tribunal ne serait
pas compétent, subsidiairement à l’annulation du jugement et au renvoi de la cause au
tribunal pour nouvelle instruction sur le dommage qu’aurait subi l’appelante en raison de
la température excessive des locaux litigieux. Plus subsidiairement, l’appelante a conclu,
avec suite de frais et dépens, à la réforme du jugement en ce sens qu’I.________
(ci‑après : l’intimée) soit condamnée à lui verser les montants
de 120 fr. 62, avec intérêt à 5% l’an dès le 7 août 2019, 500 fr.,
avec intérêt à 5% l’an dès le 16 août 2019, 614 fr., avec intérêt
à 5% l’an dès le 31 août 2019, 50'794 fr. 95, avec intérêt à 5% l’an
dès le 23 septembre 2019, 614 fr., avec intérêt à 5% l’an dès le 30 septembre
2019, 614 fr., avec intérêt à 5% l’an dès le 31 octobre 2019, 959 fr. 35, avec
intérêt à 5% l’an dès le 21 novembre 2019, 1'459 fr. 70, avec intérêt
à 5% l’an dès le 5 décembre 2019, et 788 fr. 55, avec intérêt à 5%
l’an dès le 16 janvier 2020, et à ce qu’elle soit autorisée à compenser
son éventuelle dette envers l’intimée avec ses propres créances contre celle-ci.
Elle a produit une nouvelle pièce.
b)
Au
pied de sa réponse du 5 octobre 2023, l’intimée a conclu, avec suite de frais et dépens,
à l’irrecevabilité de l’appel, subsidiairement à son rejet, ainsi qu’au
paiement par l’appelante d’une amende disciplinaire pour témérité, d’un
montant à fixer à dire de justice.
c)
Par acte du 24 octobre 2023, l’appelante
a spontanément répliqué en confirmant ses conclusions du 2 février 2023.
L’appelante a déposé une duplique spontanée le 3 novembre 2023.
C.
La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
L’appelante [...] est une société anonyme sise à [...] dont le but est ainsi libellé :
« importation, exportation, distribution et vente de produits naturels, activités connexes
et exploitation de droits liés à la marque [...]».
L’intimée I.________ est une société anonyme sise à la « [...] »,
à [...], dont le but consiste notamment dans le commerce, le transport, le dédouanement et
l'entreposage de marchandises en tous genres, les opérations commerciales d'un centre de distribution
et d'une plate-forme de service client, la préparation et l'expédition de colis, le réemballage
et la redistribution de produits ouvrés, ainsi que, d'une manière générale, la fourniture
de services et de conseils en logistique, en Suisse et à l'étranger. Ses administrateurs sont
[...].
La société [...] est une société
sise à la « [...] », à [...] dont les administrateurs sont [...]. Elle est propriétaire
de l’immeuble sis [...], et a mis à disposition de l’intimée des locaux dans ledit
immeuble, en l’autorisant à sous-louer tout ou partie de ses droits.
2.
a)
Par contrat intitulé «
Contrat de prestation de service » du 19 décembre 2018, l’intimée s’est
notamment engagée à mettre à disposition de l’appelante une surface fixe et cloisonnée
de 250 m² au 1
er
étage de l’immeuble sis à [...]. Le contrat est ainsi libellé :
« 1.
Objet du contrat
1.1
Le client [ndr : l’appelante] importe, distribue et vend des produits naturels, notamment
de la marque [...]. Dans ce cadre-là, le client confie en sous-traitance au fournisseur [ndr :
l’intimée] des prestations de stockage et de logistique relatives au traitement des commandes
de ses clients. Le client peut sans restriction étendre et diversifier sa gamme de produits dans
le cadre de l'activité décrite ci-dessus, et les inclure dans les prestations confiées
au fournisseur.
2.
Stockage
2.1
Le fournisseur met à disposition du client une surface fixe cloisonnée et fermée de 250
m
2
située au 1
er
étage de la halle sise [...], utilisable uniquement dans le cadre de l'activité décrite
au point 1.1. ci-dessus.
2.2
La surface mise à disposition n'est pas chauffée. Les températures évoluent durant
l'année de 5 à 25 degrés Celsius selon garanties constructeur.
2.3
La surface mise à disposition par le fournisseur n'est pourvue d'aucune installation spécifique,
tant de stockage que de préparations de commandes. Toutes les installations apportées et mises
en place par le client doivent faire l'objet d'une demande d'autorisation préalable auprès
du fournisseur. A noter, que la charge sur cette surface ne devra en aucun cas excéder 1 tonne au
m
2
pour des raisons primordiales de portance du bâtiment
2.4
Pour accéder à cette surface, le fournisseur remet au client deux clés, non transmissibles
et utilisables uniquement par MM. [...]. Le client s'engage à ne pas les mettre à disposition
d'une tierce personne, sous aucun prétexte. Il s'engage également à débourser tous
les frais de remplacement occasionnés en cas de perte de clé. Le client versera au fournisseur,
à réception des deux clés, une caution de CHF 300.-.
2.5
Le client s'assure que toute installation et/ou matériel fournis par ses soins répondent aux
normes et législations en vigueur, et sont de ce fait parfaitement adaptés à leur usage.
3.
Prestations logistiques de traitement des commandes
3.1
Outre le stockage, qui est décrit sous le point 2 ci-dessus, le fournisseur effectue pour le client
les prestations logistiques suivantes :
-
Déchargement et mise en stock
-
Sortie de stock et chargement
-
Transport
-
Intégration et archivage des documents par GED
-
Picking des commandes pour envoi palette ou envoi postal
-
Travaux en régie (avec ou sans engin de manutention)
Le
client s'engage à sous-traiter au fournisseur tous les travaux de manutention ainsi que les transports.
En ce qui concerne les préparations de commandes, le client s'engage à sous-traiter au fournisseur
toutes les prestations qu'il n'exécutera pas lui-même,
3.2
Le fournisseur s'engage à traiter l'ensemble des commandes que le client lui aura sous-traitées
dans un délai de 2 jours ouvrables, du lundi au vendredi, dès leur réception.
3.3
Le traitement comprend l'impression des commandes de ventes, leur préparation, leur conditionnement
et leur livraison ou mise à disposition pour envoi postal.
3.4
Le client gère son stock et met à disposition du fournisseur les articles nécessaires
au traitement des commandes. La tenue, ainsi que l'exactitude des stocks incombent au client.
4.
Tarifs
4.1
Les tarifs des prestations mentionnées au point 2 et 3 du présent contrat font l'objet d'une
annexe n°1, qui fait partie intégrante du présent contrat. Ils sont valables pour toute
la durée initiale du présent contrat.
5.
Assurance des marchandises et responsabilité civile
5.1
Selon l'article 20 des Conditions Générales pour la location d'entrepôts de SPEDLOGSWISS,
CG SPEDLOGSWISS Entreposage (2001), l'assurance tous risques des marchandises ou des équipements
qui se trouvent dans les locaux loués est la responsabilité du client.
5.2
Le client est tenu d'assurer les marchandises entreposées contre les risques d'incendie, les dégâts
d'eau et le vol par effraction ou contre les dommages matériels causés par tout outre événement.
6.
Entrée en vigueur et durée du contrat
6.1 Le présent contrat est conclu pour une durée initiale de trois ans.
Début de la
durée initiale :
1
er
janvier 2019
Fin de la durée
initiale :
31 décembre 2021
Premier délai
de résiliation :
30 juin 2021
Le contrat est ensuite
tacitement prolongé d’année en année. Le délai de résiliation est alors
de six mois pour la fin d’une prolongation.
6.2 En cas de non-respect
de l’un ou l’autre des points du présent contrat par une partie, l’autre partie
aura la possibilité de résilier le présent contrat avec effet immédiat, sans attendre
et sans respecter le délai de résiliation. »
Le
client paie l'ensemble des factures sans escompte dans un délai de 10 jours.
7.3
Un intérêt moratoire de 5% l'an sera facturé par le fournisseur au client pour tout retard
de paiement.
7.4
Le fournisseur se réserve le droit de cesser d'effectuer les prestations logistiques mentionnées
sous chiffres 2 et 3 en cas de retard dans les paiements de plus de 20 jours.
8.
Conditions générales
8.1
L'ensemble des prestations fournies par le fournisseur au client sont régies par les CG SPEDLOGSWISS
dernière version qui sont jointes au présent contrat en tant qu'annexe, sous réserve de
dispositions contraires stipulées dans le présent contrat.
9.
Confidentialité
9.1
Le client et le fournisseur s'engagent mutuellement à respecter la confidentialité ainsi qu'une
discrétion commerciale concernant l'ensemble de leurs relations d'affaire pendant toute la durée
du contrat, mais également après sa cessation.
1
0. Divisibilité
10.1
Les partenaires contractuels s'efforcent de régler à l'amiable tout différend susceptible
de surgir.
10.2
Dans le cas où l'une ou l'autre des dispositions du présent contrat serait ou deviendrait contraire
aux normes juridiques applicables, les parties s'engagent à régler ce problème de bonne
foi, soit en modifiant les clauses litigieuses, soit en les supprimant, de manière à rétablir
l'équilibre de leurs droits et obligations respectives. L'existence du contrat n'en serait affectée
que s'il n'était pas raisonnablement possible de rétablir l'équilibre.
1
1. Juridiction et for
1
1.1 Le for juridique est [...] et seul le droit suisse est applicable.
1
2. Dispositions finales
12.1
Toute modification apportée au présent contrat doit être validée par les deux parties
et prendre la forme écrite.
12.2
Si, d'un commun accord entre les deux parties, une des clauses du présent contrat est invalidée
ou si une lacune est constatée dans le contrat, les autres dispositions du contrat restent valables.
En lieu et place des dispositions invalidées, un accord commun devra être trouvé entre
les deux parties. »
L’annexe 1, à laquelle renvoie le chiffre 4.1 du contrat, a notamment la teneur suivante :
Description
Unité
Prix
unitaire
Prestations
de stockage et picking (hors fourniture)
-
Déchargement et mise en stock
Palette
SFr.
5.00
-
Sortie de stock et chargement, transport effectué par nos soins
Palette
SFr.
5.00
-
Sortie de stock et chargement, transport effectué par un tiers
Palette
SFr
10.00
-
Stockage intérieur, halle isolée 5-25°
Surface
fixe de 250 m
2
(1 tonne max. au m
2
)
M
2
/an
SFr.
100.00
-
Intégration et archivage des documents par GED
Commande
SFr.
5.00
-
Picking des commandes pour envoi par palette
Carton
SFr.
1.00
-
Picking des commandes pour envoi postal
Ligne
de commande
SFr.
3.50
-
Tous travaux en régie (avec ou sans engin de manutention)
Heure
SFr.
60.00
Hormis dans une facture du 31 décembre 2018, qui concernait une période de quinze jours en
décembre 2018, l’intimée a facturé séparément la location du local et
les autres prestations (chargement, transport, déchargement).
L’appelante s’est acquittée des montants réclamés par l’intimée
pour l’occupation de cette surface en janvier, février et mars 2019.
b)
L’intimée
a également mis à disposition de l’appelante une surface fermée de 40 m
2
,
au 1
er
étage de l’immeuble sis à [...] avec effet au 1
er
janvier 2019.
Aucun contrat n’a été formalisé par écrit s’agissant de l’occupation
de cette surface par l’appelante.
L’intimée a facturé à l’appelante un montant de 333 fr. 20, hors TVA, par
mois concernant cette surface. Les factures contiennent la mention « Location mens. de surface
de stock au M2 Zone 3 » et font état d’un montant de 8 fr. 33 par mètre-carré.
L’appelante s’est acquittée de ces factures pour les mois de janvier à mars 2019.
c)
L’intimée a également
mis à disposition de l’appelante une surface de 120 m
2
dans un local du 1
er
étage de l’immeuble [...], ce avec effet au 1
er
janvier
2019.
Aucun contrat n’a été formalisé par écrit s’agissant de l’occupation
de cette surface par l’appelante.
Par la suite, l’appelante a étendu à 370 m
2
son occupation, avant de la réduire
progressivement à 20 m
2
.
En résumé, l’appelante a fait usage de cette surface comme il suit en 2019 :
- Semaines 1 à 13 : 120 m² ;
- Semaines 14 à 19 : 370 m² ;
- Semaine 20 : 100
m² ;
-
Semaine 21 : 80 m² ;
-
Semaine 22 : 25 m² ;
-
Semaines 23 à 43 : 20 m².
Les factures établies par l’intimée comportent la mention « Loc. hebdo. surface
de stock au M2 » et la précision de la semaine concernée (par ex : S14, S23),
le prix au m² s’élevant à 1 fr. 93, hors TVA.
L’appelante s’est acquittée des montants réclamés par l’intimée
pour l’occupation de cette surface de janvier à mars 2019 compris.
3.
Le 2 mai 2019, l’appelante
s’est acquittée en faveur de l’intimée d’un montant de 4'884 fr. 80 afférent
aux « factures N 701517 [et] 701518 ». La facture n° 701517, datée
du 31 mars 2019, a trait à la location de « surfaces de stock » pour le mois
de mars (et comporte les semaines 10 à 13). La facture n° 701518, du même jour, concerne
d’autres types de prestations (transports divers, déchargement et mise en stock).
Le 24 mai 2019, l’appelante a versé à l’intimée la somme de 380 fr. 70 relative
à la facture n° 701538, laquelle date du 30 avril 2019 et concernait des frais de manutention
et de « transports divers ».
4.
a)
Par
courrier recommandé du 16 août 2019 adressé à l’appelante, l’intimée,
sous la plume de son conseil, a relevé que les parties avaient « conclu un contrat de
prestations de services le 13 décembre 2018 ayant pour objet en particulier la surface fixe cloisonnée
et fermée de 250 m
2
dans la zone I ». Ledit conseil a indiqué ce qui suit :
« Pour
ces deux surfaces (ndr : celle objet du contrat écrit et celle de 40 m
2
),
ma mandante I.________ m’informe que R.________ est en demeure dans le paiement des loyers et des
charges et que les factures suivantes n’ont pas été acquittées :
-
la facture n° 701556 du 31 mai 2019 d’un total de CHF 3'592.80 : cette facture concerne
un loyer de CHF 2'082.50 pour la surface de 250 m
2
,
un loyer de CHF 333.20 pour la surface de 40 m
2
et un montant de CHF 100.- d’acompte de charges d’électricité.
-
la facture n° 701562 du 30 juin 2019 d’un total de CHF 2'875.70 : cette facture concerne
un loyer de CHF 2'082.50 pour la surface de 250 m
2
,
un loyer de CHF 333.20 pour la surface de 40 m
2
et un montant de CHF 100.- d’acompte de charges d’électricité.
-
la facture n° 701598 du 31 juillet 2019 d’un total de CHF 2'917.25 : cette facture concerne
un loyer de CHF 2'082.50 pour la surface de 250 m
2
,
un loyer de CHF 333.20 pour la surface de 40 m
2
et de CHF 100.- d’acompte de charges d’électricité. »
Dans cette même correspondance, l’intimée a mis en demeure l’appelante de s’acquitter
du total des loyers et des charges s’élevant à 7’547 fr. 10 et à 1'457 fr.
15 respectivement pour la période des mois de mai à juillet 2019, attirant son attention sur
le fait que les baux seraient résiliés à défaut de paiement.
b)
Par
courrier du 4 juillet 2019, le conseil de l’appelante a indiqué à l’intimée
que, faute de mesures prises pour garantir la plage de température promise contractuellement, sa
mandante « consignerait le loyer ».
c)
Le 25 juillet 2019, la notaire
[...] a constaté, sur mandat de l’appelante, que la température dans les locaux s’élevait
à 33.3 degrés Celsius entre 16h10 et 16h30.
L’appelante a établi un relevé de températures selon lequel, entre juillet 2019
et janvier 2020, celles-ci avaient excédé à plusieurs reprises 25 degrés Celsius.
5.
a)
En
date du 20 septembre 2019, l’intimée a adressé à l’appelante trois formules
officielles de résiliation de bail relatives aux différentes surfaces occupées par cette
dernière, pour défaut de paiement du loyer, avec effet au 31 octobre 2019.
b)
L’appelante
a contesté ces congés par requête du 21 octobre 2019 adressée à la Commission
de conciliation en matière de baux à loyer du district du Jura-Nord vaudois.
c)
A
l’issue de cette procédure de conciliation, l’intimée a saisi le Juge de paix des
districts du Jura-Nord vaudois (ci-après : le juge de paix) d’une requête d’expulsion
le 11 décembre 2019.
Par décision incidente du 29 octobre 2020, le juge de paix a admis sa compétence pour connaître
de la demande d’expulsion, retenant que les parties étaient liées par un rapport de bail
à loyer. Cette décision a été confirmée par la Cour d’appel civile du
Tribunal cantonal selon arrêt du 3 février 2021.
Le 21 mai 2021, le juge de paix a prononcé l’expulsion de l’appelante avec effet au
22 juin 2021 à midi, retenant en particulier qu’il n’y avait plus matière à
revenir sur la qualification de bail à loyer retenue dans la décision du 29 octobre 2020. La
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal a confirmé cette décision selon arrêt du
3 décembre 2021.
6.
a)
Le 21 septembre 2020, à la suite de réquisitions de prise d’inventaires pour la sauvegarde
du droit de rétention du bailleur, l’intimée a fait notifier à l’appelante,
par l’Office des poursuites du district du Jura-Nord vaudois, huit commandements de payer. Ceux-ci
avaient trait aux loyers impayés et aux indemnités pour occupation illicite dues pour les locaux
mis à disposition de l’appelante. R.________ a formé opposition totale contre ces commandements
de payer.
L’intimée a produit en première
instance l’avis d’inventaire dans la poursuite n° [...] auquel manque la page listant
les objets saisis.
b)
Statuant les 8 avril et 1
er
octobre 2020 sur recours de l’intimée dans le cadre de deux procédures de plainte LP
visant les avis d’inventaires établis par l’office des poursuites, la Cour des poursuites
et faillites du Tribunal cantonal a, dans ses motifs, reconnu l’existence de rapports de bail à
loyer entre les parties.
7.
Le 27 juillet 2020, l’appelante a restitué la surface de 40 m
2
,
laquelle a été relouée le 1
er
mars 2021.
L’appelante a libéré la surface de 250 m
2
et la surface variable en date du 20 décembre 2021 et en a restitué les clés le 22
décembre 2021.
8.
Par courrier du 19 mai 2021, l’appelante a informé l’intimée qu’elle résiliait
le « contrat de prestations de service » les liant pour le 31 décembre
2021.
9.
a)
Le
20 juillet 2020, au bénéfice d’une autorisation de procéder délivrée le
18 juin 2020 par la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district du Jura–Nord
vaudois, l’intimée a saisi le tribunal d’une demande dirigée contre l’appelante
dont les conclusions, prises avec suite de frais et de dépens, sont les suivantes :
« I.
Condamner [...] à payer immédiatement à [...] la somme de
CHF 37'725.25, avec intérêts à 5% l’an dès le 26 décembre 2019, échéance
moyenne ;
II.              Condamner [...] à
payer à [...] la somme de CHF 2'917.25 par
mois, et ce dès le mois de juillet 2020 et jusqu’à la date de libération effective
des locaux commerciaux,
avec intérêts à 5% l’an dès le 11 de chaque mois, la
première fois le 11 août 2020, au titre d’indemnité pour occupation illicite ;
III.              Prononcer la mainlevée
définitive des futures oppositions formées par [...]
[...] aux commandements de payer en cours de notification requis par
[...], lesquels seront précisés en cours d’instance. »
Les montants réclamés par l’intimée portent sur des loyers et des indemnités
pour occupation illicite des surfaces mises à disposition de l’appelante.
b)
Dans
sa réponse et demande reconventionnelle du 14 septembre 2020, l’appelante a pris les conclusions
reconventionnelles suivantes contre l’intimée :
«
A
la forme
1.
Déclarer la présente réponse recevable ;
Au
fond
Principalement
2.
Constater que le Tribunal de céans n’est
pas compétent
ratione
materiae
;
3.
Partant, déclarer la demande [...] irrecevable ;
Subsidiairement
4.
Constater que [...] ne doit rien à [...]
au titre de loyer ou d’indemnité pour occupation illicite ;
5.
Condamner [...] à
verser à [...] la somme de CHF 120,62 avec intérêts à 5% l’an dès le 7
août 2019 ;
6.
Condamner [...] à verser à [...] la
somme de CHF 500.- avec intérêts à 5% l’an dès le 16 août 2019 ;
7.
Condamner [...] à verser à [...] la
somme de CHF 614.- avec intérêts à 5% l’an dès le 31 août 2019 ;
8.
Condamner [...] à verser à [...] la
somme de CHF 50’794.95 avec intérêts à% l’an dès le 23 septembre 2019 ;
9.
Condamner [...] à verser à [...] la
somme de CHF 614.- avec intérêts à 5% l’an dès le 30 septembre 2019 ;
10.
Condamner [...] à verser à [...] la
somme de CHF 614.- avec intérêts à 5% l’an dès le 31 octobre 2019 ;
11.
Condamner [...] à verser à [...] la
somme de CHF 959,35 avec intérêts à 5% l’an dès le 21 novembre 2019 ;
12.
Condamner [...] à verser à [...] la
somme de CHF 1’459,70 avec intérêts à 5% l’an dès le 5 décembre
2019 ;
13.
Condamner [...] à verser à [...] la
somme de CHF 788,55 avec intérêts à 5% l’an dès le 16 janvier 2020 ;
14.
Autoriser [...] à compenser son éventuelle
dette envers [...] avec ses créances envers cette dernière ;
Dans
tous les cas
15.
Débouter [...] de toutes autres ou contraires
conclusions ;
16.
Avec suite de frais et dépens. »
Les prétentions, objets des conclusions subsidiaires de l’appelante, portaient sur des dommages-intérêts
que celle-ci faisait valoir en lien avec les températures excessives au sein des locaux litigieux,
soit :
- 120 fr. 62 pour la location d’un appareil de mesure des températures,
- 500 fr. d’honoraires pour le constat de température établi par Me [...], notaire,
- 50’794 fr. 95 pour la perte de la marchandise, selon facture établie par l’appelante,
- trois mois de stockage à 614 fr. par mois dans les propres locaux de l’appelante et
- 959 fr. 35, 1’459 fr. 70 et 788 fr. 55 pour le stockage de marchandises et la logistique par
le biais de l’entreprise [...], selon factures d’octobre, novembre et décembre 2019
de cette société.
c)
Le
2 octobre 2020, l’intimée a précisé sa conclusion III de la manière qui suit :
«
III.  Prononcer la mainlevée définitive des oppositions formées le 21 septembre
2020 par [...] aux commandements
de payer n
os
[...][...] de l’Office des poursuites du district du Jura-Nord vaudois notifiés le 21 septembre
2020, ainsi que des futures oppositions formées par [...] aux commandements de payer en cours de
notification requis par [...], lesquels seront précisés en cours d’instance. »
d)
Par
réplique et réponse sur demande reconventionnelle du 16 novembre 2020, l’intimée
a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions prises par [...] et a précisé
ses conclusions comme il suit :
«
I. Condamner [...] à payer immédiatement à [...] la somme de CHF 48'223.05 (quarante-huit
mille deux cent vingt-trois francs et cinq centimes), avec intérêts à 5% l’an dès
le 26 janvier 2020, échéance moyenne.
II.
Condamner [...] à payer à [...] la somme de CHF 2'558.40 par mois, et ce dès le mois
de novembre 2020 et jusqu’à la date de libération effective des locaux commerciaux de
250 m
2
et 20m
2
,
avec intérêts à 5% l’an dès le 11 de chaque mois.
III.
Prononcer la mainlevée définitive des oppositions formées le 21 septembre 2020
par [...] aux commandements de payer n
os
[...] de l’Office des poursuites du district du Jura-Nord vaudois notifiés le 21 septembre
2020.
IV.
Condamner [...] à payer à [...] la somme de CHF 333.20 par mois, et ce dès le mois d’août
2020 et jusqu’à la relocation de la surface commerciale
de 40
m
2
,
mais au plus tard jusqu’au 31 mars 2021, avec intérêts à 5% l’an dès
le 11 de chaque mois.
V. Condamner [...] à payer immédiatement à [...] la somme de CHF 1'924.- (mille neuf
cent vingt-quatre francs), avec intérêts à 5% l’an dès le 15 mai 2020, échéance
moyenne. »
Les montants réclamés aux conclusions I à IV portaient sur des loyers, indemnités
pour occupation illicite et indemnités pour perte locative. La conclusion V concernait les frais
d’établissement et d’envoi des avis d’inventaire et des commandements de payer.
e)
Dans
sa duplique et réplique reconventionnelle du 28 janvier 2021, l’appelante a confirmé
l’ensemble de ses conclusions.
Par duplique reconventionnelle du 11 février 2021, l’intimée a conclu, avec suite de
frais et dépens, au rejet de toutes les conclusions prises par l’appelante et a précisé
comme il suit les conclusions de sa réplique et réponse sur demande reconventionnelle
:
«
I. Condamner [...] à payer immédiatement à [...] la somme de CHF 55'815.15 (cinquante-cinq
mille huit cent quinze francs et quinze centimes), avec intérêts à 5% l’an dès
le 26 mars 2020, échéance moyenne.
II.
Condamner [...] à payer à [...] la somme de CHF 2'558.40 par mois, et ce dès le mois
de février 2021 et jusqu’à la date de libération effective des locaux commerciaux
de 250 m
2
et 20m
2
,
avec intérêts à 5% l’an dès le 11 de chaque mois.
III.
Prononcer la mainlevée définitive des oppositions formées le 21 septembre 2020 par [...]
aux commandements de payer n
os
[...] de l’Office des poursuites du district du Jura-Nord vaudois notifiés le 21 septembre
2020, ainsi que l’opposition formée le 22 janvier 2021 par [...] au commandement de payer
n° [...].
IV.
Condamner [...] à payer à [...] la somme de CHF 2’332.40 (deux
mille trois cent trente-deux francs et quarante centimes) avec intérêts à 5% l’an
dès le 26 décembre 2020, échéance moyenne.
V.
Condamner [...] à payer immédiatement à [...] la somme de CHF 2’207.50 (deux
mille deux cent sept francs et cinquante centimes), avec intérêts à 5% l’an dès
le 15 mai 2020, échéance moyenne. »
L’appelante a déposé des déterminations le 31 mars 2021 et a confirmé l’intégralité
de ses conclusions.
f)
A l’audience de premières plaidoiries du 21 mai 2021, l’intimée a augmenté
ses conclusions I et II en ce sens que la somme réclamée à l’appelante s’élevait
à 63’407 fr. 25 et que le montant mensuel était réclamé à partir du 1
er
mai 2021.
g)
Dans
un procédé écrit complémentaire du 23 décembre 2021, l’intimée a
conclu au rejet des conclusions prises par l’appelante et a précisé ses conclusions de
la manière suivante :
«
I. Condamner [...] à payer immédiatement à [...] la somme de CHF 83'583.55 (huitante-trois
mille cinq cent huitante-trois francs et cinquante-cinq centimes), avec intérêts à 5%
l’an dès le 26 août 2020, échéance moyenne.
II.
Condamner [...] à payer immédiatement à [...] la somme de CHF 30’700.80 (trente
mille sept cents francs et huitante centimes), avec intérêts à 5% l’an dès
le 22 décembre 2021.
III.
Prononcer la mainlevée définitive des oppositions formées le 21 septembre 2020
par [...] aux commandements de payer n
os
[...] de l’Office des poursuites du district du Jura-Nord vaudois notifiés le 21 septembre
2020, ainsi que l’opposition formée le 22 janvier 2021 par [...] au commandement de payer
n° [...].
IV.
Condamner [...] à payer à [...] la somme de CHF 2’332.40 (deux
mille trois cent trente-deux francs et quarante centimes) avec intérêts à 5% l’an
dès le 26 décembre 2020, échéance moyenne.
V.
Condamner [...] à payer immédiatement à [...] la somme de CHF 2’207.50 (deux
mille deux cent sept francs et cinquante centimes), avec intérêts à 5% l’an dès
le 15 mai 2020, échéance moyenne. »
Dans cette écriture, l’intimée a notamment allégué que les locaux de 250 m
2
et d’une surface variable avaient été libérés le 21 décembre 2021 mais
n’avaient pas été reloués.
En droit
:
1.
1.1
1.1.1
L'appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes non patrimoniales ou dont
la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, est supérieure à 10'000 fr. (art.
308 al. 2 CPC).
L'appel doit être introduit auprès de l'instance d'appel, soit auprès de la Cour d'appel
civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi vaudoise d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV
173.01]), dans les 30 jours à compter de la notification de la décision motivée ou de
la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
1.1.2
Pour être recevable, l’appel doit être
motivé et comporter des conclusions (art. 311 al. 1 CPC). Il faut donc que l’appelant explicite
dans quelle mesure la décision attaquée doit être modifiée ou annulée (ATF 137
III 617 consid. 4.2.2, JdT 2012 III 23 et réf. cit. ; TF 5A_978/2018 du 15 avril 2019 consid. 1.2),
ses conclusions pouvant être interprétées à la lumière de la motivation de l'appel
(ATF 137 III 617 consid. 4.2 et 4.3 ; TF 5A_779/2021, 5A_787/2021 du 16 décembre 2022 consid.
3.1 ; TF 4A_207/2019 du 17 août 2020 consid. 3.2, non publié à l’ATF 146 III 413
; TF 5A_164/2019 du 20 mai 2020 consid. 4.3 non publié
in
ATF 146 III 203).
L'appelant ne saurait, sous peine d'irrecevabilité, se limiter à conclure à l'annulation
de la décision attaquée, l’appel ordinaire ayant un effet réformatoire ; il doit
au contraire prendre des conclusions au fond permettant à l’instance d’appel de statuer
à nouveau. Il n’est fait exception à la règle de l’irrecevabilité des
seules conclusions en annulation que si l’autorité, en cas d’admission de l’appel,
ne serait de toute manière pas en mesure de statuer elle-même sur le fond, en particulier faute
d’un état de fait suffisant, et ne pourrait que renvoyer la cause à l’autorité
inférieure (ATF 134 III 379 consid. 1.3, JdT 2012 III 23 ; TF 5A_65/2022 du 16 janvier 2023 consid.
3.3.1 ; TF 4A_274/2020 du 1
er
septembre 2020 consid. 4 ; TF 4A_426/2019 du 12 septembre 2019 consid. 5.1 ; TF 5A_792/2016 du 23 janvier
2017 consid. 1.2).
1.2
L'intimée soutient
que l'appel serait irrecevable, car il tendrait uniquement à l'annulation du jugement. Toutefois,
quand bien même cela n’est pas prévu expressément à l’art. 318 al. 1
let. c CPC, il est évident qu'un appel peut être uniquement cassatoire lorsqu'il se fonde sur
un pur motif de procédure ou sur l'incompétence du juge de première instance. On ne saurait
alors exiger de l’appelant qu’il présente une conclusion en réforme en ce sens
que l’action soit déclarée irrecevable, au risque de sombrer dans le formalisme excessif.
En l’espèce, c'est précisément l'incompétence qui est invoquée à
titre principal, si bien que la conclusion cassatoire est recevable. A cela s'ajoute que l'appelante
a pris des conclusions (très) subsidiaires, qui, elles, tendent à la réforme du jugement.
En définitive, formé en temps utile par une partie qui a un intérêt digne de protection
(art. 59 al. 2 let. a CPC) contre une décision finale de première instance et portant sur des
conclusions patrimoniales qui sont supérieures à 10'000 fr., l’appel est recevable.
La réponse, déposée dans le délai imparti pour ce faire, est également recevable.
2.
2.1
L’appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer
le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir
librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance
(ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid. 5.3.1 ; TF 4A_215/2017 du
15 janvier 2019 consid. 3.4).
Sous réserve des vices manifestes, l'application du droit d'office ne signifie toutefois pas que
l'autorité d'appel doive étendre son examen à des moyens qui n'ont pas été soulevés
dans l'acte d’appel. Elle doit se limiter aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés
contre la décision de première instance ; l'acte d’appel fixe en principe le cadre des
griefs auxquels l'autorité d’appel doit répondre eu égard au principe d'application
du droit d'office (cf. ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2 ; TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid
4.2 applicable en appel). Cette jurisprudence ne remet pas en cause la liberté conférée
aux juges d'admettre (ou de rejeter) l'appel en s'appuyant sur un argument non explicitement discuté
par les parties (TF 4A_313/2019 du 19 mars 2020 consid. 3).
2.2
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont
pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient pas être invoqués
ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve
de la diligence requise (art. 317 al. 1 CPC). Ces deux conditions sont cumulatives (ATF 142 III 413 consid.
2.2.2, JdT 2017 II 153 ; TF 5A_451/2020 du 31 mars 2021 consid. 3.1.1 et réf. cit. ; TF 5A_67/2020
du 10 août 2020 consid. 3.3.1) et il appartient à l'appelant de démontrer que celles-ci
sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer spécialement de tels faits et preuves
nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (ATF 143 III
42 consid. 4.1, JdT 2017 II 342 avec note de Tappy ; TF 4A_508/2016 du 16 juin 2017 consid. 4.1 ; TF
5A_266/2015 du 24 juin 2015 consid. 2.2.2).
Il convient de distinguer entre vrais et pseudo nova. Les premiers sont des faits ou moyens de preuve
qui sont survenus après la fin des débats principaux de première instance (art. 229 al.
1 CPC). Leur recevabilité en appel n'est soumise qu'à la condition de l'allégation immédiate
posée par l'art. 317 let. a CPC (TF 4A_76/2019 du 15 juillet 2020 consid. 8.1.1). Les pseudo nova
sont des faits ou moyens de preuve qui existaient déjà au début des délibérations
de première instance, leur admissibilité étant largement limitée en appel : ils sont
irrecevables lorsque le plaideur aurait déjà pu les introduire dans la procédure de première
instance en faisant preuve de la diligence requise (ATF 143 III 42 consid. 4 ; TF 5A_882/2017 du 1
er
février 2018 consid. 5.3, publié
in
RSPC 2018 p. 218 ; TF 5A_756/2017 du 6 novembre 2017 consid. 3.4). Il appartient à la partie qui
entend les invoquer devant l'instance d'appel de démontrer qu'elle a fait preuve de la diligence
requise, ce qui implique notamment d'exposer précisément les raisons pour lesquelles le fait
n'a pas pu être introduit en première instance (ATF 144 III 349 consid. 4.2.1 ; ATF 143 III
272 consid. 2.3). Il en va de même pour la production de moyens de preuve nouveaux (TF 4A_76/2019
du 15 juillet 2020 consid. 8.1.2).
2.3
L’appelante a produit pour la première
fois en deuxième instance l’inventaire des objets frappés du droit de rétention
établi le 2 octobre 2019 par l’Office des poursuites du Jura-Nord vaudois. Cette pièce
est antérieure au dépôt de la demande le 20 juillet 2020, si bien qu’elle constitue
un faux nova. Or, l’appelante, qui y avait au demeurant accès, n’explique aucunement
les raisons qui auraient empêché sa production en première instance. La pièce est
ainsi irrecevable. Cela étant, le grief formé par l’appelante à l’appui de
ce document sera discuté ci-dessous.
3.
L’appelante formule en premier lieu des
griefs de constatation inexacte des faits à l’encontre du jugement entrepris.
3.1
L’appelante expose que [...] et l’intimée
I.________ sont domiciliées à la même adresse et ont les mêmes administrateurs. Quand
bien même ces précisions n’ont aucune incidence sur l’issue du litige, elles ont
été ajoutées à l’état de fait.
Elle relève par ailleurs que la location des locaux ne figure ni dans le but social de l’intimée,
ni dans celui de [...]. Cet élément a également été expressément mentionné
dans l’état de fait, malgré son défaut de pertinence. Rien n’empêche
en effet une société de donner à bail des locaux, même si cela ne figure pas dans
son but social.
3.2
L’appelante détaille ensuite le contrat
du 19 décembre 2018. Celui-ci a été reproduit dans son intégralité dans l’état
de fait. Les arguments juridiques soulevés par l’appelante, en particulier la question de
la qualification juridique dudit accord, seront examinés ci-dessous.
3.3
S’agissant de la surface variable, l’appelante
expose que l’espace de stockage se serait initialement trouvé au rez-de-chaussée et non
au premier étage. Elle ne précise toutefois pas la pièce qui permettrait de prouver son
allégation. Dans tous les cas, même s’il était retenu, ce fait n’est pas déterminant
pour trancher le litige, si bien qu’il peut être écarté.
L’appelante expose également que la surface louée a augmenté jusqu’à
370 m
2
,
ce que le tribunal a retenu.
3.4
L’appelante soutient ensuite que, dès
janvier 2019, l’intimée aurait unilatéralement établi une facturation séparée
pour les prestations correspondant au chiffre 2 et pour celles correspondant au chiffre 3 du contrat.
L’état de fait a été complété en ce sens qu’hormis dans la facture
du 31 décembre 2018, l’intimée a facturé séparément les locations
d’une part et les autres prestations d’autre part.
3.5
L'appelante considère que
la facture du 30 avril 2019 « ne correspond pas aux surfaces réellement utilisées par
R.________ » et fait valoir que l'intimée ne prouve pas l'utilisation des surfaces facturées.
L’appelante ne démontre pas en quoi l’état de fait retenu par les premiers juges
à cet égard serait erroné et se borne à le contester, sans d’ailleurs indiquer
quelle aurait été la surface réellement occupée. Faute de réaliser l’exigence
de motivation consacrée à l’art. 311 al. 1 CPC, ce grief est irrecevable (TF 4A_318/2023
du 14 juillet 2023 consid. 2.4).
3.6
L'appelante indique ensuite qu'elle
conteste devoir des acomptes d'électricité. Ce moyen – qui relève au demeurant du
droit – doit être écarté, dans la mesure où ce sont des loyers, respectivement
des indemnités pour occupation illicite, que le tribunal a mis à sa charge, sans qu’il
ne soit fait mention d’acomptes d’électricité (cf. consid. 6.3
infra
).
3.7
L'appelante fait valoir que les
premiers juges ont omis de tenir compte d'un versement de 4'884 fr. 80 dont elle se serait acquittée
le 2 mai 2019 en faveur de l’intimée. Elle se réfère à cet égard à
la pièce 51 produite en première instance relative aux montants versés par l’appelante
à l’intimée pour la période du 1
er
mai 2019 au 30 juillet 2020 qui fait état de six versements.
Le jugement entrepris fait mention de quatre versements et omet les paiements du 2 et du 24 mai 2019
pour 4'884 fr. 80 et 380 fr. 70 respectivement. Il n’en a pas été tenu compte
non plus au chiffre I du dispositif. On retrouve toutefois l'avis de crédit de 4'884 fr. 80 sous
la pièce 7.16 de l’appelante, avec la mention « motif du paiement Factures N 701517
701518 ». Or, la facture n° 701518 concerne d’autres prestations (transports divers,
déchargement et mise en stock). La facture n° 701517, datée du 31 mars 2019, concerne
la location de surfaces de stock pour le mois de mars puisque la location est payée à l’échéance
du mois (elle mentionne d’ailleurs les semaines 10 à 13). Le montant de 380 fr. 70 tendait
à couvrir la facture n° 701538, laquelle concernait des frais de manutention et de « transports
divers ».
En conséquence,
dans la mesure où ces paiements ne servaient pas à couvrir des loyers et des indemnités
d’occupation illicite pour la perte locative pour la période litigieuse (la facture n°
701517 concernant le mois de mars), il n’y avait pas lieu d’en tenir compte. Le moyen soulevé
par l’appelante est ainsi inopérant.
3.8
Enfin, l'appelante expose que l’avis
d’inventaire qui a été produit par l’intimée en première instance est
tronqué, en ce sens qu'il y manque la page listant les produits saisis. Ceci a été précisé
dans l’état de fait.
4.
4.1
L’appelante fait valoir que
le tribunal n’était pas compétent pour traiter la cause. Elle soutient que l’intimée
aurait commis un abus de droit en prétendant à tort que les parties avaient conclu un contrat
de bail oral de durée indéterminée pour une surface supplémentaire de 40 m
2
.
4.2
Lorsqu'il statue d’entrée
de cause sur sa compétence (cf. art. 59 al. 2 let. b CPC), le tribunal doit tout d’abord examiner
si le ou les faits pertinents de la disposition légale applicable sont des faits « simples
» ou des faits « doublement pertinents ». Les faits sont de double pertinence lorsque
les faits déterminants pour la compétence du tribunal sont également ceux qui sont déterminants
pour le bien-fondé de l’action. Sont par exemple doublement pertinents les faits qui ont trait
à l’existence du contrat de travail (ATF 147 III 159 consid. 2.1.2 ; ATF 137 III 32 consid.
2.3 ; TF 4A_393/2022 du 26 avril 2023 consid. 2.1 ; CACI 26 juin 2023/252).
Selon la théorie de la double pertinence, le juge saisi doit, en présence de faits doublement
pertinents, examiner sa compétence sur la base des seuls allégués, moyens et conclusions
de la demande (der eingeklagte Anspruch und dessen Begründung), sans tenir compte des objections
de la partie défenderesse (ATF 141 III 294 consid. 5.2 ; ATF 136 III 486 consid. 4 ; TF 4A_630/2011
du 7 mars 2012 consid. 2.2, non publié
in
ATF 138 III 166). L’administration des preuves sur les faits doublement pertinents est renvoyée
à la phase du procès au cours de laquelle est examiné le bien-fondé des prétentions
au fond. Tel est notamment le cas lorsque la compétence dépend de la nature de la prétention
alléguée, par exemple lorsque le for a pour condition l’existence d’un acte illicite
ou d’un contrat (ATF 141 III 294 consid. 5.2 ; ATF 137 III 32 consid. 2.3 ; ATF 133 III 295 consid.
6.2 ; ATF 122 III 249 consid. 3b/bb ; TF 4A_619/2020 du 17 février 2021 consid. 2.1.2). Autrement
dit, au stade de l’examen et de la décision sur la compétence, les faits doublement pertinents
n’ont pas à être prouvés ; ils sont censés établis sur la base des allégués
(ATF 147 III 159 consid. 2.1.2 ; ATF 141 III 294 consid. 5.2 ; TF 4A_573/2015 du 3 mai 2016
consid. 5.2.1 ; CACI 4 novembre 2016/597 consid. 3.2.4).
Il n’est fait exception à l’application de la théorie de la double pertinence –
et au renvoi de l’administration des preuves sur les faits doublement pertinents à la phase
du procès au fond – qu’en cas d’abus de droit de la part du demandeur, par exemple
lorsque la demande est présentée sous une forme destinée à en déguiser la nature
véritable, lorsque les allégués sont manifestement faux (ATF 147 III 159 consid. 2.1.2 ;
ATF 141 III 294 consid. 5.3 ; ATF 136 III 486 consid. 4 ; TF 4A_510/2019 précité,
loc.
cit.
), ou encore lorsque la qualification
du contrat ou de l’objet du litige proposée par le demandeur apparaît d’emblée
spécieuse ou incohérente et peut être réfutée directement et sans équivoque
(ATF 137 III 32 consid. 2.2 et réf. cit. ; TF 4A_393/2022 précité consid. 2.1 ;
CACI 10 février 2023/75).
4.3
En l’espèce, l’intimée
a allégué l’existence d’un contrat de bail la liant à l’appelante et
a fondé ses prétentions sur celui-ci. Aucun élément au dossier ne permet de retenir
que l’intimée aurait présenté sa demande sous une forme destinée à en
déguiser la nature véritable, que ses allégués seraient manifestement faux ou que
la qualification du contrat proposée apparaîtrait d’emblée spécieuse ou incohérente.
Aucun des arguments avancés par l’appelante, même s’ils étaient fondés
– ce qui sera examiné ci-dessous –, ne permet de retenir un quelconque abus de droit
permettant d’exclure la compétence exclusive du Tribunal des baux.
Le grief de l’appelante doit donc être rejeté.
5.
5.1
L'appelante soutient que le contrat
du 19 décembre 2018 ne serait pas un contrat de bail mais un contrat de prestation de services.
Selon elle, les premiers juges devaient procéder à une interprétation subjective de ce
contrat. Elle se fonde ensuite sur le texte même du contrat et relève qu’il est libellé
« contrat de prestation de services » et que l’intimée s’y engageait
à fournir des services de logistique, à savoir de l’entreposage et de la manutention
de produits. Elle considère en outre que la conclusion d’un bail à loyer ne serait pas
conforme au but social de l’intimée qui serait une professionnelle de la logistique. Elle
tire également argument de la variation de surface de stockage mise à disposition par l’intimée.
L’appelante relève par ailleurs que, dans son courrier du 16 août 2019, le conseil de
l’intimée aurait admis que la prestation de stockage relevait du contrat de prestation de
services.
L’appelante estime qu’elle ne pouvait pas savoir, au moment de conclure le contrat, qu’elle
s’engageait dans une relation de bail, ce qui serait démontré notamment par l’absence
de garantie de loyer et de souscription auprès des services industriels ainsi que par le fait que
l’intimée pouvait librement accéder aux locaux.
5.2
5.2.1
Aux termes de l’art. 253 CO, le bail à
loyer est un contrat par lequel le bailleur s’oblige à céder l’usage d’une
chose au locataire, moyennant un loyer. Il s’agit dès lors d’un contrat synallagmatique,
de durée, générateur d’obligations et conclu à titre onéreux (Christoph
Müller, Contrats de droit suisse, Présentation systématique des contrats les plus importants
en pratique, Berne 2021, n. 688 et réf. cit.).
Outre les parties au contrat, la définition légale du bail à loyer de l’art. 253
CO comporte les trois éléments objectivement essentiels suivants : la chose louée,
la cession de l’usage et le loyer (Müller,
op.
cit.
, n. 692). S’agissant de la chose louée,
le bail a pour objet une chose au sens des droits réels, à savoir une portion délimitée
et impersonnelle de l’univers matériel, qui est susceptible d’être soumise à
la maîtrise humaine et qui n’est pas un animal (Müller,
op.
cit.
, n. 693 et réf. cit.). Le bailleur doit
céder « l’usage » de la chose au locataire, qui a le droit de faire de
la chose « l’usage pour lequel elle a été louée ». C’est
le contrat de bail qui détermine l’usage que le locataire est autorisé à faire de
la chose (Müller,
op.
cit.
, n. 695). Le bail de locaux commerciaux a
pour objet des locaux destinés à l’exploitation d’une entreprise, d’une industrie
ou à l’exercice d’une activité lucrative (Müller,
op.
cit.
, n. 715 et réf. cit.).
Le bailleur doit céder l’usage de la chose pendant une certaine durée et le contrat de
bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée (Müller,
op. cit.
,
nn. 697 et 698).
Enfin, le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur pour la cession de l’usage
de la chose (art. 257 CO).
5.2.2
Pour déterminer si un contrat
a été conclu, quels en sont les cocontractants et quel en est le contenu, le juge doit interpréter
les manifestations de volonté des parties (ATF 144 III 93 consid. 5.2 ; TF 4A_126/2022 du 7 juillet
2022 consid. 3.1.2 ; TF 4A_177/2021 du 6 septembre 2021 consid. 3.2 ; TF 4A_379/2018 du 3 avril
2019 consid. 3.1 et réf. cit.).
Selon les règles d'interprétation des contrats déduites de l'art. 18 CO, le juge doit
tout d'abord rechercher la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective),
le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices. Constituent des indices en ce sens non
seulement la teneur des déclarations de volonté – écrites ou orales –, mais
encore le contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté
réelle des parties, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à la conclusion du
contrat ou de faits postérieurs à celle-ci, en particulier le comportement ultérieur des
parties établissant quelles étaient à l'époque les conceptions des contractants eux-mêmes
(ATF 144 III 93 consid. 5.2.2 et réf. cit. ; TF 4A_287/2021 du 7 juin 2022 consid. 6.1.2 ;
TF 4A_177/2021, précité, consid. 3.2).
Si le juge ne parvient pas à déterminer la volonté réelle et commune des parties,
il doit interpréter leurs comportements selon le principe de la confiance (interprétation objective),
à savoir rechercher leur volonté objective, en déterminant le sens que, d'après les
règles de la bonne foi, chacune d'elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations
de volonté de l'autre. La détermination de la volonté objective des parties, selon le
principe de la confiance, est une question de droit (ATF 144 III 93 consid. 5.2.3 et réf. cit. ;
TF 4A_477/2021 du 24 juin 2022 consid. 4.2.1 ; TF 4A_177/2021, précité, consid. 3.2).
5.3
Le tribunal a relevé que le
contrat passé entre les parties – relatif à la surface de 250 m
2
– réunissait tous les éléments objectivement essentiels et constitutifs d’un
bail pour locaux commerciaux. L’intimée avait en particulier cédé à l’appelante
l’usage exclusif d’une surface déterminée pour une durée initiale prolongeable
et moyennant le versement d’un montant annuel. L’appelante pouvait librement accéder
aux locaux et utiliser cette surface à des fins de stockage, sans que l’intimée n’assume
de responsabilité particulière à cet égard. Le tribunal en a déduit que les
parties étaient liées par un contrat mixte qui comprenait en particulier les éléments
d’un contrat de bail à loyer pour ce qui avait trait à l’usage de la surface de
stockage de 250 m
2
dans l’immeuble [...]. Les premiers juges ont considéré que, le contrat de bail
n’étant soumis à aucune forme spéciale, le même raisonnement s’appliquait
mutatis mutandis
pour les deux autres surfaces litigieuses (soit
40 m² et celle variable) dans le même immeuble, les parties étant liées à cet
égard par un contrat de bail oral.
L’intimée fait valoir que la question de l’existence d’un bail entre les parties
aurait été définitivement tranchée par arrêt de la Cour de céans du 3 février
2021 (n° 51) et confirmée par arrêt de la Cour de céans du 3 décembre 2021 (n°
570). Toutefois, ces deux arrêts concernent
l'expulsion
de l'appelante des locaux qu'elle occupait. Le premier arrêt – portant sur une décision
incidente – tranchait la compétence du juge de paix, fondée sur l’existence de
baux. Le second arrêt, qui concernait la cause au fond, soit l’expulsion elle-même, retenait
effectivement que la question avait été définitivement tranchée par l’arrêt
du 3 février 2021. Cela signifiait toutefois que cette question était définitivement résolue
dans le cadre de la procédure d'expulsion, et rien de plus. Au demeurant, l'autorité de chose
jugée ne s'étend jamais aux motifs d'un jugement, de sorte que les premiers juges et la Cour
de céans ne sont pas liés par la qualification du contrat figurant dans les arrêts précités
(ATF 143 III 420 consid. 2.1 ; ATF 123 III 16 consid. 2.a) ; CACI 8 novembre 2022/399bis consid. 4.2.3
et réf. cit.).
On doit donc examiner une nouvelle fois la qualification des contrats litigieux. Dans la mesure où
on ignore tout des circonstances qui ont entouré la conclusion du contrat écrit du 19 décembre
2018 et qu’aucun élément au dossier ne permet d’établir la réelle et
commune intention des parties, c’est à juste titre que le tribunal a procédé à
une interprétation objective – ce que fait au demeurant également l’appelante lorsqu’elle
fonde son argumentation sur « une lecture attentive du contrat ». En outre, les premiers
juges ont confirmé le résultat de leur interprétation objective par une considération
relevant de l’interprétation subjective. En effet, ils ont constaté que l’appelante
avait acquitté la première facture de l’intimée qui mentionnait expressément
son objet, à savoir la location, sans aucune réaction, ce qui démontrait qu’elle
avait compris être liée par un contrat de bail.
Tout d’abord, l’appelante cite l’ATF 131 III 606, selon
lequel
« [u]n texte clair prévaudra en principe, dans le processus d’interprétation,
contre les autres moyens d’interprétation » et se fonde sur le titre du contrat,
soit sa page de garde, pour affirmer que celui-ci portait sur des prestations logistiques. Toutefois,
l’extrait qu’elle mentionne concerne l’interprétation des clauses contractuelles
et ne signifie pas qu’un contrat doit être qualifié selon le titre qui lui a été
donné. L’arrêt rappelle d’ailleurs que « [l]e sens d’un texte,
même clair, n’est pas forcément déterminant et que l’interprétation purement
littérale est […] prohibée » (consid. 4.2).
L’appelante énumère ensuite les passages du contrat qui ne seraient pas constitutifs
d’une relation de bail, en particulier les clauses 3.1, 4.1, 7.1, 7.3 et 8.1 qui traitent du stockage
et de diverses prestations logistiques ainsi que des tarifs y relatifs. Ces éléments ne permettent
toutefois pas de renverser l’appréciation des premiers juges, qui en ont expressément
tenu compte mais ont relevé que le contrat mixte conclu entre les parties comportait également
des composantes du contrat de bail. En particulier, le fait que l’appelante disposait des clés
et donc d’un accès permanent au local permettait d’exclure le contrat de dépôt
ou d’entrepôt
(cf. Lachat
et
al.
,
Le droit du bail, 2
e
éd. 2019, pp. 72-73 et réf. cit.).
L'appelante se fonde sur un courrier
du conseil de l'intimée du 16 août 2019 pour nier l’existence d’un contrat de bail.
Il est exact que dans ce courrier, ledit conseil a écrit que les parties « ont conclu un contrat
de prestations de services le 13 décembre 2018 ayant pour objet en particulier la surface fixe
et cloisonnée de 250 m
2
dans la zone I ». Cet argument est sans grande portée, pour deux raisons. Tout d'abord et surtout,
le fait qu'un mandataire se serve de termes inappropriés pour mentionner un contrat existant (en
se référant à la page de garde de celui-ci) ne modifie pas l'objet de ce contrat. Ensuite,
on peut remarquer que l'avocat en question poursuit sa correspondance comme il suit : « [p]our
ces deux surfaces [ndr : celle de 150 m
2
et celle de 40 m
2
],
ma mandante [...] m’informe que [...] est en demeure dans le paiement des loyers et des charges
et que les factures suivantes n'ont pas été acquittées ». La mention de loyers et
charges fait expressément référence à un bail. D’ailleurs, dans son courrier
du 4 juillet 2019, le conseil de l’appelante a indiqué à l’intimée que, faute
de mesures prises pour garantir la plage de température promise contractuellement, sa mandante « consignerait
le loyer », ce qui ne se conçoit guère que dans le cadre d'un rapport de bail.
Le fait que
l'intimée et ses
administrateurs sont des professionnels de la logistique, que l'appelante n'a pas eu à fournir de
garantie locative ou encore que l'appelante n'a pas eu à souscrire de contrat auprès des services
industriels au motif que les locaux bénéficiaient d’un éclairage ne permet pas d’exclure
l’existence d’un bail. Plus particulièrement, rien n’empêche les parties
à un contrat de bail de prévoir un droit du bailleur de pénétrer dans les locaux
loués – ce qui n’est au demeurant pas démontré à satisfaction de droit
en l’espèce –, notamment s’ils sont liés par d’autres rapports contractuels.
De même, l’intimée était parfaitement en droit de louer des locaux nonobstant l’absence
de but social en ce sens.
Les
griefs de l’appelante doivent donc être rejetés. Le raisonnement des premiers juges
quant à la qualification des contrats doit, lui, être intégralement confirmé. Le
contrat du 19 décembre 2018 prévoit, avec il est vrai d’autres prestations, la mise à
disposition d’un local d’entreposage. L’appelante disposait en définitive de ce
local et y avait librement accès. Il s’agissait d’un usage exclusif, et l’intimée
n’assumait aucune des obligations du contrat de dépôt ou d’entrepôt (cf. Lachat
et al.
,
op. cit.
,
pp. 72-73
et réf. cit.
). La contre-prestation
de l’appelante était le versement d’un loyer. Il en va de même des autres surfaces
occupées par l’appelante.
6.
6.1
L’appelante fait valoir qu’il
n’a jamais été question de soumettre les « prétendus loyers »
à la TVA, ni de lui facturer des charges ou des avances de charges pour une consommation d’électricité.
6.2
L’art. 18 al. 1 LTVA (loi
fédérale régissant la taxe sur la valeur ajoutée ; RS 641.20) est ainsi libellé :
« [s]o
nt soumises à l'impôt
grevant les opérations réalisées sur le territoire suisse les prestations fournies sur
le territoire suisse par des assujettis moyennant une contre-prestation ; ces prestations sont imposables
pour autant que la présente loi ne l'exclue pas ». Sous réserve d'exceptions non
pertinentes en l'espèce, la mise à la disposition de tiers, à des fins d'usage ou de jouissance,
d'immeubles ou de parts d'immeubles est exclue du champ de l'impôt (art. 21 al. 2 ch. 21 LTVA).
En vertu de l'art. 21 al. 1 LTVA, une prestation exclue du champ de l'impôt n'est pas imposable
si l'assujetti n'a pas opté pour son imposition en vertu de l'art. 22 LTVA (TF 2C.853/2021 du 12
mai 2022 consid. 5.1 ; Lachat
et
al.
,
op.
cit.
, p. 68).
6.3
Les premiers juges ont relevé
que le loyer mensuel, par m
2
,
pour la surface de 250 m
2
et pour la surface variable s’élevait à 8 fr. 33 et 1 fr. 93 respectivement. Le loyer
mensuel de la surface de 40 m
2
s’élevait à 333 fr. 20. Ils ont retenu qu’en substance, l’impayé pour
chacune desdites surfaces s’étendait sur 33 mois pour la surface de 250 m
2
et sur 19 mois pour la surface de 40 m
2
.
Pour la surface variable, le tribunal a multiplié les mois impayés – pour un total de
33 mois – par le loyer de 1 fr. 93 et par la surface occupée en m
2
durant chacun de ces mois.
Au total des loyers et indemnités pour occupation illicite dus, soit 68'722 fr. 50 pour la
surface de 250 m
2
,
6'330 fr. 80 pour celle de 40 m
2
et 9'814 fr. 05 pour la surface variable, le tribunal a ajouté la TVA à 7.7%, soit
5'291 fr. 65, 487 fr. 45 et 755 fr. 70 respectivement.
Il n’est pas question dans ce qui précède de quelconques charges d’électricité,
l’appelante ne précisant d’ailleurs pas comment le tribunal les aurait inclues dans
son calcul. Le grief y relatif doit être rejeté.
En revanche, les premiers juges ont expressément ajouté la TVA à 7.7% sur le total des
loyers. Or, l’art. 21 al. 2 ch. 21 LTVA exclut expressément les loyers du champ dudit impôt
et aucun élément au dossier ne démontre que quiconque aurait opté pour son imposition
en vertu de l’art. 22 LTVA
. Dès lors,
il n’y avait pas lieu d’imputer une charge de TVA sur le total des loyers calculés.
Ce sont donc les montants calculés par le tribunal, hors TVA, qui doivent être retenus, soit
68'722 fr. 50 pour la surface de
250 m
2
,
6'330 fr. 80 pour celle de 40 m
2
et 9'814 fr. 05 pour la surface variable.
Le chiffre I du dispositif du jugement entrepris doit dès lors être corrigé en ce sens
que l’appelante doit verser à l’intimée la somme de 84'867 fr. 35, avec intérêt
à 5% l’an dès le 26 août 2020, dont à déduire les montants déjà
acquittés par l’appelante, qui figurent audit chiffre et demeurent inchangés.
Dans la mesure où les montants faisant l’objet des commandements de payer restent largement
inférieurs à la somme totale qui doit être allouée à l’intimée, il
n’y a pas lieu de modifier le chiffre II du dispositif du jugement entrepris qui lève définitivement
les oppositions formées contre les commandements de payer.
7.
7.1
Enfin, l'appelante conteste le
rejet par les premiers juges de ses conclusions en dommages-intérêts.
7.2
Aux termes de l’art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date
convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée,
et de l’entretenir en cet état. Il y a défaut lorsque l'état réel de la chose
diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité
que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire
pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage
convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et réf. cit. ; TF 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1 ;
TF 4A_411/2020 du 9 février 2021 consid. 3.1.1). L'usage convenu se détermine prioritairement
en fonction des termes du bail et de ses annexes (TF 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1
; sur le tout : TF 4A_245/2021 du 26 octobre 2021 consid. 5.1 ; CACI 6 mars 2023/105).
Les qualités promises définissent également l’usage convenu. Celles-ci peuvent découler
notamment de déclarations du bailleur, orales ou écrites. Le manque d’une qualité
promise constitue un défaut (Aubert,
in
Commentaire romand du Code des
obligations, 2
e
éd. 2012, n. 23 ad art. 258 CO).
Le défaut peut être imputable soit au bailleur, soit à un tiers ; il peut également
résulter d’un cas fortuit (Aubert,
op.
cit.
, n. 19 ad art. 258 CO).
Selon l’art. 259a al. 1 let. c CO, lorsqu’apparaissent des défauts de la chose qui ne
sont pas imputables au locataire et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais
ou lorsque le locataire est empêché d’user de la chose conformément au contrat,
il peut notamment exiger du bailleur des dommages-intérêts. Ce droit est précisé
à l’art. 259e CO qui dispose que si, en raison du défaut, le locataire subit un dommage,
le bailleur lui doit des dommages-intérêts s’il ne prouve qu’aucune faute ne lui
est imputable. L’octroi d’une indemnisation est ainsi subordonné à la présence
cumulative d’un défaut, d’un préjudice, d’un rapport de causalité entre
le défaut et le préjudice et d’une faute du bailleur, laquelle est présumée
(TF 4A_442/2020 du 11 novembre 2020 consid. 4.2 ; TF 4A_411/2020 précité consid. 3.1.1
; TF 4C.288/2005 du 9 décembre 2005 consid. 2.1.1 ; CACI 21 novembre 2022/575 ; Aubert,
op. cit.
,
n. 3 ad art. 259e CO).
Le fardeau de la preuve du défaut incombe au locataire (cf. art. 8 CC ; Aubert,
op.
cit.
, n. 55 ad art. 258 CO). Les
moyens de preuve sont exhaustivement prévus à l’art. 168 al. 1 CPC et détaillés
respectivement dans les articles suivants. En vertu de l’art. 179 CPC, les registres publics et
les titres authentiques font foi des faits qu’ils attestent tant qu’il n’a pas été
établi que leur contenu est inexact. Cette disposition reprend celle de l’art. 9 al. 1 CC.
Or, l’art. 9 CC n’attribue pas aux registres publics ou aux actes authentiques le bénéfice
de la foi publique (ATF 96 II 161 – JdT 1971 II 75). Le titre authentique fait foi uniquement dans
la mesure où la forme publique est requise pour les faits qu’il constate. En d’autres
termes, la force probante accrue selon l'art. 9 al. 1 CC ne s'applique qu'aux faits attestés dans
le registre ou dans l'acte et uniquement aux faits pour lesquels la loi prévoit des registres publics
ou l'établissement d'un acte authentique (ATF 124 III 5 consid. 1c – JdT 1998 I 361).
7.3
Les premiers juges ont rappelé
la teneur du chiffre 2.2 du contrat signé par les parties selon lequel « les températures
évoluent durant l’année de 5 à 25 degrés Celsius selon garanties constructeur ».
Ils ont toutefois considéré que l'attestation d'un notaire relative à la température
n'était pas suffisante pour établir que la chaleur des locaux était excessive et que,
de toute manière, l'appelante n'établissait pas son dommage.
L'appelante reproche au tribunal d’avoir écarté le constat notarié du 25 juillet
2019 et soutient qu’un notaire est un officier public de sorte que son attestation suffisait à
prouver le fait que les températures des locaux excédaient ce qui était promis dans le
contrat.
La fonction du notaire lui permettait de constater valablement la température des locaux en se fondant
sur le thermomètre qu’il avait apporté, ce qui relève des faits objectifs. En revanche,
il ne lui appartient pas de formuler des appréciations juridiques, en particulier de se prononcer
sur l’existence d’un défaut. En conséquence, sa seule attestation ne suffisait
pas à justifier les prétentions en dommages-intérêts de l’appelante.
L’appelante estime avoir démontré que la marchandise qu’elle entreposait, soit
des gélules, avait été exposée à des températures extrêmes et avait
dû être détruite. Toutefois, l’appelante n’a pas démontré à
satisfaction du droit ce qui était stocké, étant rappelé que la pièce nouvelle
déposée par l’appelante à cet égard a été déclarée irrecevable
(cf. consid. 2.3
supra
).
Quand bien même le procès-verbal de saisie fourni par l’intimée aurait été
incomplet, il n’incombait pas à celle-ci de prouver le dommage de l’appelante, qui aurait
dû apporter les preuves nécessaires en première instance. Dans tous les cas, les pièces
au dossier établissent uniquement que la marchandise a été saisie, mais on ignore le sort
qui lui a été réservé.
Aussi, on ne peut pas reprocher aux premiers juges d’avoir considéré que l’existence
d’un défaut et l’éventuel dommage en résultant n’étaient pas établis.
En tout état de cause, même en admettant que la température des locaux a parfois dépassé
ce qui avait été promis par le bailleur, l’appelante a échoué à établir
l’existence d’un quelconque dommage. Il n’y a pas lieu d’annuler le jugement
pour cette raison et de renvoyer la cause au tribunal pour complément d’instruction, l’appelante
devant supporter son manquement au principe du fardeau de la preuve.
8.
L’intimée fait valoir
qu’elle a renoncé à déposer un appel joint mais reproche tout de même aux premiers
juges de ne pas lui avoir alloué l’intégralité de son dommage correspondant au temps
qui lui a été nécessaire pour relouer les locaux après le départ de l’appelante.
Les premiers juges ont retenu que le local de 40 m
2
,
restitué le 27 juillet 2020, n'avait été reloué qu'à partir du 1
er
mars 2021, soit sept mois après sa restitution. Ils ont toutefois limité l’indemnité
due de ce chef à l’équivalent de trois mois de loyer au motif que l’intimée
n’avait pas apporté la preuve des mesures qu’elle aurait prises en vue de relouer la
surface et réduire ainsi son préjudice.
Le jugement entrepris ne fait en revanche pas état d’une quelconque indemnité pour relocation
s’agissant des deux autres locaux (de 250 m
2
et d’une surface variable).
S’agissant de la surface de 250 m
2
et de la surface variable, c’est par écriture du 23 décembre 2021 que l’intimée
a allégué que les locaux avaient été libérés le 21 décembre 2021.
Les premiers juges ne pouvaient donc pas se fonder sur ce seul allégué pour allouer l’indemnité
équivalant à trois mois de loyers réclamée par l’intimée puisque, précisément,
trois mois ne s’étaient pas encore écoulés.
Dans tous les cas, le grief de l’intimée peut souffrir de demeurer ouvert dans la mesure où
elle n’a pas déposé d’appel joint.
9.
9.1
Aux termes de l'art. 128 al. 3
CPC, la partie ou son représentant qui usent de mauvaise foi ou de procédés téméraires
sont punis d’une amende disciplinaire de 2'000 fr. au plus et de 5'000 fr. au plus en cas de récidive.
La notion de témérité présuppose, à côté de l'inutilité objective
du procès, l'existence d'un élément subjectif : le procès doit être mené
contre la propre conviction du plaideur ou du moins contrairement au jugement que l'on peut attendre
de lui, compte tenu de l'état des choses. La pratique fait preuve d'une grande retenue dans l'admission
de la témérité. Le caractère téméraire ne doit être admis qu'à
titre tout à fait exceptionnel et il ne suffit pas en soi qu'une action n'ait pratiquement aucune
chance d'aboutir pour qu'elle soit considérée comme téméraire. Est en particulier
téméraire le comportement consistant à mettre sous pression la partie adverse ou à
faire valoir des moyens qui n'ont rien à voir avec la problématique en cause (TF 5D_65/2014
du 9 septembre 2014 consid. 6.2, RSPC [Revue suisse de procédure civile] 2015 p. 30 ; Juge
unique CACI 21 novembre 2022/578).
9.2
L’intimée estime que
l’appelante devrait être frappée d’une amende pour témérité. Elle
soutient que l’appelante a multiplié les appels et les recours « dans un but purement
dilatoire » et a remis en cause la qualification des contrats la liant à l’intimée
alors que « cette question a été définitivement tranchée par Arrêt
de la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal rendu le 3 février 2021 », qui, selon
elle, bénéficiait de l’autorité de force jugée.
Comme on l’a vu, l’arrêt rendu par la Cour de céans le 3 février 2021 (n°
51) tranchait la question de l’existence d’un bail dans le cadre de la procédure d’expulsion
uniquement. Comme il a été relevé ci-dessus, l’autorité de chose jugée
ne s’étend pas aux motifs d’un jugement (cf. consid. 5.3
supra
),
si bien que la Cour de céans et les premiers juges ne sont pas liés par les constatations de
l’arrêt précité. Dans la mesure où l’intimée fonde son grief sur
cet arrêt et ne démontre pas pour le surplus un comportement téméraire de l’appelante
au sens de la jurisprudence qui précède, il n’y a pas lieu de condamner l’appelante
au versement d’une amende.
Le grief doit être rejeté.
10.
10.1
Au vu de ce qui précède,
l’appel doit être partiellement admis et le jugement entrepris réformé dans le sens
des considérants qui précèdent (cf. consid. 6.3
supra
).
10.2
A teneur de l’art. 106 al. 1 CPC, les frais – soit les frais judiciaires et les dépens
(art. 95 al. 1 CPC) – sont mis à la charge de la partie succombante. Lorsqu’aucune des
parties n’obtient entièrement gain de cause, les frais sont répartis selon le sort de
la cause (art. 106 al. 2 CPC).
Le tribunal peut s’écarter des règles générales et répartir les frais
selon sa libre appréciation notamment lorsque le litige relève du droit de la famille (art.
107 al. 1 let. c CPC).
Si l’instance d’appel statue à nouveau, elle se prononce sur les frais – soit
les frais judiciaires et les dépens (art. 95 al. 1 CPC) – de la première instance (318
al. 3 CPC).
10.3
En l’espèce, en première instance, l’intimée – alors demanderesse –
avait conclu au paiement par l’appelante d’un montant total de 118'824 fr. 25, et l’appelante
– alors défenderesse – avait pris des conclusions subsidiaires d’un total de 56'465 fr. 17,
ce qui représente une valeur litigieuse totale de 175'289 fr. 42.
En définitive, l’intimée obtient gain de cause sur la somme due par l’appelante
de 74'361 fr. 25 (soit 84'867 fr. 35 [cf. consid. 6.3
supra
]
– 10'506 fr. 10 [les montants déjà acquittés par l’appelante]) et
sur le total des conclusions reconventionnelles – rejetées – par 56'465 fr. 17, soit
un total de 130'826 fr. 42. En d’autres termes, l’intimée a obtenu gain de cause
sur 74.6% de la valeur litigieuse.
Ainsi, il y a lieu de confirmer la répartition des frais et dépens consacrée par les premiers
juges à hauteur de 3/4 à la charge de l’appelante et de 1/4 à la charge de l’intimée.
10.4
En deuxième instance, l’appelante
a conclu en substance à être libérée de tout paiement en faveur de l’intimée
et, plus subsidiairement, à l’octroi de ses conclusions reconventionnelles de première
instance, pour une valeur litigieuse totale de 137'361 fr. 22 (80'896 fr. 05 [total dû par l’appelante
selon le tribunal sous déduction des montants déjà versés] + 56'465 fr. 17 [conclusions
en paiement de l’appelante]). En définitive, l’appelante a obtenu une réduction
de 6'534 fr. 80 (80'896 fr. 05 [somme due par l’appelante selon le tribunal] –
74'361 fr. 25 [somme due par l’appelante à l’issue de l’appel]), ce qui représente
4.75% de la valeur litigieuse totale. A cela s’ajoute qu’elle perd entièrement sur ses
conclusions principales, qui tendaient à l’annulation du jugement et à l’incompétence
du tribunal.
Compte tenu de ce qui précède, il se justifie de mettre l’intégralité des frais
de deuxième instance à la charge de l’appelante et de la condamner à de pleins dépens.
Les frais judiciaires, arrêtés à 1'808 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires
civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), doivent dès lors être mis à la charge de
l’appelante.
L’appelante doit par ailleurs verser à l’intimée de pleins dépens qu’il
convient d’estimer, eu égard à la cause, à la valeur litigieuse et au travail important
généré, à 4'500 fr. (art. 3 al. 1, 7 et 19 al. 2 TDC [tarif des dépens en matière
civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est partiellement admis.
II.
Le jugement du 14 juillet 2022 est réformé au chiffre I de son dispositif comme il suit :
I. La défenderesse
R.________ doit verser à la demanderesse I.________ la somme de 84'867 fr. 35 (huitante-quatre mille
huit cent soixante-sept francs et trente-cinq centimes), avec intérêt à 5% l’an
dès le 26 août 2020, dont à déduire les montants suivants :
a)
2’601 fr. 70 (deux
mille six cent un francs et septante centimes),
valeur au 24 mai 2019 ;
b)
4’653 fr. 65 (quatre
mille six cent cinquante-trois francs et
soixante-cinq centimes), valeur au 14 juin 2019 ;
c)
401 fr. 95 (quatre cent
un francs et nonante-cinq centimes),
valeur au 30 juin 2019 ;
d)
80 fr. 80 (huitante francs
et huitante centimes), valeur au
15 août 2019 ;
e)
2’768 fr. (deux
mille sept cent soixante-huit francs), valeur au
8 novembre 2019.
Le jugement est confirmé
pour le surplus.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'808 fr. (mille huit cent
huit francs), sont mis à la charge de l’appelante R.________.
IV.
L’appelante R.________ doit verser à l’intimée I.________ la somme de 4'500 fr.
(quatre mille cinq cents francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :
Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Michel Bosshard (pour R.________),
‑
Me Jean-Noël Jaton (pour I.________),
et communiqué, par l’envoi de photocopies, à :
‑
M. le Président du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l’objet d’un recours en matière civile devant
le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi sur le Tribunal fédéral du 17
juin 2005 – RS 173.110), le cas échéant d’un recours constitutionnel subsidiaire
au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n’est
recevable que si la valeur litigieuse s’élève au moins à 15'000 fr. en matière
de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins
que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent
être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la
présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :