vd_findinfo · HC / 2010 / 79 · 2010-01-22 · fr

PROPRIÉTÉ PAR ÉTAGES, FRAIS DE LA PROCÉDURE, FRAIS JUDICIAIRES | 712h CC, 712m CC, 75 CC

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 22.01.2010 HC / 2010 / 79

TRIBUNAL CANTONAL
46/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 22 janvier
2010
___________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:           MM.
Creux et Denys
Greffier
:           M.
d'Eggis
*****
Art. 75, 712h, 712m
CO
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s'occuper du recours interjeté par
P.________
SA
, à Cham, demanderesse,
contre le jugement rendu le 8 mai
2009 par le Tribunal civil de l'arrondissement de l'Est vaudois
dans la cause divisant la recourante d'avec
copropriété par
étages X.________
, à Prangins,
défenderesse.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par jugement du 8 mai 2009, le Tribunal civil de l'arrondissement
de La Côte a rejeté les conclusions prises le 27 mai
2008 par la demanderesse P.________ SA contre la
défenderesse copropriété par étages
X.________ (I) et arrêté les frais de justice et les
dépens (II et III).
L'état de fait de ce jugement est le suivant :
"
1.
Le 10 mars 2003, par devant Me [...] et Me [...], notaires à
Nyon et à Rolle, a été constituée la
défenderesse copropriété par étages
X.________ sur la parcelle de base [...], de la Commune de
Prangins, d'une surface numérique de 2'540m
2
. Un
règlement d'administration et d'utilisation a
été annexé à l'acte constitutif de la
copropriété par étages X.________.
Actuellement, ses membres sont les suivants :
- COP1________, chemin [...], à 1197 Prangins, chacun
copropriétaires pour une demie du lot A1, constitué
par un appartement duplex avec terrasse balcon et cave, sis au
rez-de-chaussée et au premier étage,
représentant 754/10'000 de la copropriété par
étages X.________;
- COP2 SA________, à Aubonne, propriétaire
individuelle du lot A2, constitué par un appartement duplex
avec terrasse, balcon et cave, sis au rez-de-chaussée et
premier étage, représentant 721/10'000 de la
copropriété par étages X.________;
- COP3________, chemin [...], à 1197 Prangins,
propriétaire individuelle du lot A3, constitué par un
appartement duplex avec terrasse, balcon et cave, sis au
rez-de-chaussée et au premier étage,
représentant 747/10'000 de la copropriété par
étages X.________;
- COP4________, chemin [...], à 1197 Prangins, chacun
copropriétaires pour une demie du lot A4, constitué
d'un appartement duplex avec terrasse, balcon et cave, sis au
rez-de-chaussée et au premier étage,
représentant 747/10'000 de lacopropriété par
étages X.________;
- COP5________, chemin [...], à 1197 Prangins, chacun
copropriétaires pour une demie du lot A5, constitué
d'un appartement duplex avec terrasse, balcon et cave, sis au
rez-de-chaussée et au premier étage,
représentant 721/10'000 de la copropriété par
étages X.________;
- COP6________, chemin [...], à 1197 Prangins, chacun
copropriétaires pour une demie du lot A6, constitué
d'un appartement duplex avec terrasse, balcon et cave, sis au
rez-de-chaussée et au premier étage,
représentant 808/10'000 de la copropriété par
étages X.________;
- COP71________ et COP72________, chemin [...], à 1197
Prangins, coproriétaires du lot B1, à raison
respectivement de 750/1'000 et de 250/1'000, constitué d'un
appartement triplex avec deux balcons et une cave, sis aux
deuxièmes et troisièmes étages, ainsi qu'aux
combles, représentant 930/10'000 de la
copropriété par étages X.________;
- P.________ SA, Cham, demanderesse à la présente
action et propriétaire individuelle du lot B2,
constitué d'un appartement triplex avec deux balcons et une
cave, sis aux deuxièmes et troisièmes étages,
ainsi qu'aux combles, représentant 892/10'000 de la
copropriété par étages X.________;
- COP8________, chemin [...], à 1197 Prangins,
propriétaire individuelle du lot B3, constitué d'un
appartement triplex avec deux balcons et une cave, sis aux
deuxièmes et troisièmes étages, ainsi qu'aux
combles, représentant 917/10'000 de la
copropriété par étages X.________;
- COP9________, chemin [...], à 1197 Prangins, chacun
copropriétaires pour une demie du lot B4, constitué
d'un appartement triplex avec deux balcons et une cave, sis aux
deuxièmes et troisièmes étages, ainsi qu'aux
combles, représentant 917/10'000 de la
copropriété par étages X.________;
- COP10________, chemin [...], à 1197 Prangins,
propriétaire individuel du lot B5, constitué d'un
appartement triplex avec deux balcons et une cave, sis aux
deuxièmes et troisièmes étages, ainsi qu'aux
combles, représentant 892/10'000 de
lacopropriété par étages
X.________;
- COP11________, chemin [...], à 1197 Prangins,
propriétaire individuel du lot B6, constitué d'un
appartement triplex avec deux balcons et une cave, sis aux
deuxièmes et troisièmes étages, ainsi qu'aux
combles, représentant 954/10'000 de la
copropriété par étages X.________.
L'administratrice initiale de la défenderesse, la
régie ADM.________, à Coppet, dirigée par
ADM.________, a été remplacée
ultérieurement par la régie ADM2.________.
2.
Le règlement d'administration et d'utilisation
copropriété par étages X.________ du 10 mars
2003 (ci après : « Règlement
PPE ») est notamment libellé comme
suit :
Article 2.1 : Lots
L'immeuble
est divisé en 12 lots numérotés selon tableau
ci-annexé, qui fait partie intégrante de l'acte
constitutif.
Les quotes-parts sont exprimées en pour mille de la valeur
du bien-fonds ; elles figurent sur ledit tableau.
Chaque lot de copropriété comporte :
a) un droit de libre disposition des parties privées, dans
les limites de la loi et du présent
règlement ;
b) un droit collectif de jouissance et d'administration des parties
communes.
Les locaux sont délimités conformément aux
plans déposés au Registre foncier, qui font partie
intégrante de l'acte constitutif.
Article 3.1 : Parties privées
Les parties privées sont l'objet de l'utilisation exclusive
du copropriétaire. Il s'agit notamment de :
-des locaux compris dans chaque lot, ainsi que de leurs annexes
éventuelles figurant sur le tableau
annexé ;
-des murs et galandages de division interne des locaux, à
l'exception de ceux prévus dans les parties
communes ;
-tous les revêtements de sols, plafonds et murs, y compris
les matériaux d'isolation thermique et
acoustique ;
-la menuiserie intérieure avec les portes et les armoires, y
compris la ou les portes palières ;
-les fenêtres, portes-fenêtres, stores et volets et
leurs appuis ;
-les toiles de tente et leur mécanisme ;
-les installations sanitaires et robinetterie ;
-les installations électriques, de radio, de
télévision, de téléréseau et de
téléphone ;
-les radiateurs ou serpentins du chauffage
central ;
-les cheminées d'appartements et leurs canaux à
l'exception du boisseau central ;
-toutes les canalisations intérieures au lot et leur
embranchement, à l'exception de celles de
transit ;
-et, en résumé, tout ce qui est à
l'intérieur des locaux et qui peut être
supprimé ou modifié sans compromettre l'existence, la
solidité ou la structure du bâtiment, sans endommager
les parties, ouvrages et installations communs, ni en
modifier l'aspect extérieur, sans restreindre l'exercice des
droits des autres copropriétaires.
Cette liste est pûrement énonciative et non
limitative.
Article 5.1 : Définition -
répartition
La définition des charges et frais communs, ainsi que leur
répartition entre chaque copropriétaire sont
conformes à la loi, sauf disposition contraire du
présent règlement.
Article 5.2 : Contributions
Chaque
copropriétaire doit verser sur les  instructions de
l'administrateur les quinze premiers jours de chaque trimestre
civil, une avance sur sa contribution aux charges communes. Ces
avances sont fixées chaque année par
l'assemblée des copropriétaires. Le solde
débiteur de l'exercice précédent est
payé dans les trente jours dès l'approbation des
comptes par l'assemblée des copropriétaires. S'il y a
un solde créditeur, il est porté en compte en
déduction du prochain versement, sauf décision
contraire de l'assemblée des
copropriétaires.
Le copropriétaire qui ne verserait pas sa contribution dans
les délais fixés, est passible d'une
pénalité de retard, fixée à huit pour
cent (8%) l'an. En outre, l'administrateur, en vertu de l'article
712i, alinéa 2, du CCS, peut prévoir l'inscription
d'une hypothèque légale sur la part du
copropriétaire débiteur. La communauté a
aussi, en vertu de l'article 712k du CCS un droit de
rétention sur les meubles garnissant les locaux du
débiteur.
Article 5.3 : Charges et frais
communs :
Ils comportent en particulier :
a) les dépenses nécessitées par l'entretien
courant, les réparations et la réfection des parties
communes du bien-fonds et du bâtiment, ainsi que des ouvrages
et installations communs ;
b) les frais d'administration générale, ainsi que
l'indemnité versée à
l'administrateur ;
c) les frais de conciergerie, l'eau froide,
l'électricité des locaux communs et des
extérieurs ne faisant pas l'objet d'un usage
privatif ;
d) les contributions de droit public et impôts incombant
à l'ensemble des copropriétaires ;
e) les primes d'assurances collectives et obligatoires ainsi que
celles prévues par l'article 6.14 litt p. du présent
règlement ;
f) les taxes diverses.
Article 6.9 : Majorité simple
Sous réserve des dispositions de la loi ou du présent
règlement exigeant une autre majorité (6.10, 6.11,
6.12), l'assemblée des copropriétaires prend ses
décisions à la majorité des votes
exprimés (en cas d'égalité des voix, la
décision des copropriétaires dont les parts
réunies représentent le plus grand nombre de
millièmes l'emporte), notamment pour :
-régler les affaires administratives qui ne sont pas de la
compétence de l'administrateur, l'article 647b CCS
étant réservé ;
-nommer et révoquer l'administrateur, ainsi que fixer la
rémunération, l'article 647b CCS étant
réservé ;
-désigner éventuellement un comité ou un
délégué chargé de représenter
les copropriétaires auprès de
l'administrateur ;
-approuver chaque année le budget, les comptes et la
répartition des frais entre
copropriétaires ;
-créer le fonds de rénovation et fixer la
contribution annuelle des copropriétaires ;
-donner décharge à l'administrateur ;
-ratifier la conclusion des polices d'assurance
d'intérêt commun ;
-autoriser l'administrateur à soutenir un procès dans
un domaine relevant de ses compétences (art. 712 t al. 2
CCS) ;
-autoriser l'administrateur à louer ou faire louer des
locaux et emplacements communs susceptibles d'être
loués ;
-désigner éventuellement l'organe de
contrôle.
3.
Le 23 janvier 2005, la majorité des copropriétaires a
envoyé un courrier à ADM.________, faisant
état en particulier de «
malfaçons
constatées sur la construction des aménagements
extérieurs
» et priant le destinataire de
«
faire le nécessaire auprès du
promoteur et/ou de l'architecte pour que des travaux soient mis en
œuvre rapidement afin de mettre le bâtiment en
conformité et au niveau de standing présenté
lors de la vente
». Les copropriétaires se
sont notamment plaints d'une mauvaise protection des coursives,
d'absence de couverture des escaliers extérieurs, dangereux
en cas de pluie ou de gel, d'écoulement et d'infiltration
d'eau dans le bâtiment. Le 28 novembre 2005, suite à
l'Assemblée générale du 3 octobre,
ADM.________ a adressé un courrier à ARCH.________,
architecte présent à l'assemblée. Cette lettre
était notamment libellée comme suit :
« (…)
Les copropriétaires m'ont indiqué que vous n'aviez
malheureusement pas pris contact avec eux. Vous aviez pourtant
promis que vous les contacteriez dans les deux mois. D'autre part,
(…) une copropriétaire est tombée et
heureusement s'est blessée sans gravité en raison
d'un plaque de glace. Il est donc extrêmement important que
vous entrepreniez immédiatement de quoi éviter tous
problèmes (…) ».
Le 5 décembre
2005, ADM.________ a adressé une lettre à
ARCH.________, ainsi libellée :
« (…)
vous n'êtes toujours pas intervenu dans la
copropriété, ni chez les propriétaires. La
copropriété m'a chargé de vous donner un
dernier délai au 10 décembre pour dire quelles
mesures vous allez prendre. Faute de nouvelles dans ce
délai, ils m'ont demandé de mandater un avocat
(…) ».
Aucune suite n'a été donnée aux courriers des
28 novembre et 5 décembre 2005 d'ADM.________.
4.
Par courrier du 21 février 2006, le Service Technique
Intercommunal de Gland a imparti un délai au 31 mars
à [...] pour procéder à des travaux de mise en
conformité du bâtiment, en particulier la cage de
l'escalier principal, qui devait être d'une largeur d'au
moins 120 cm selon les normes AEAI édition 2003.
Etant donné que ARCH.________ n'a pas donné suite aux
courriers d'ADM.________, ce dernier a mandaté ING-ARCH,
ingénieur-architecte, pour qu'il constate les défauts
et malfaçons de l'immeuble de la copropriété
par étages X.________ dans un rapport. ING-ARCH a rendu son
rapport le 14 août 2006. Il en est ressorti ce qui
suit :
«
EXPERTISE
DU BÂTIMENT DE LA copropriété par étages
X.________ A PRANGINS.
L'expert a
été mandaté par la régie ADM.________
1296 à Coppet. L'expert a été mandaté
pour visiter l'immeuble, les appartements, les façades et
l'ensemble des aménagements extérieurs.
Il est
demandé à l'expert de constater les dommages et les
malfaçons.
Il y a deux
sortes de défauts : ceux provenant d'une mauvaise
conception et ceux provenant d'une malfaçon.
L'expert s'est
rendu sur place le 14 juillet 2006.
Au vu de
l'importance de l'expertise, il est nécessaire de faire un
constat général, puis d'en discuter avec les
intéressés, à savoir les
copropriétaires pour le suivi du mandat.
Le mandat peut
être une extension de l'expertise, puis un rapport des
travaux à refaire et comment les refaire.
Le mandat
pourra être également celui de représentant du
maître de l'ouvrage, soit les copropriétaires, pour le
suivi des travaux par devant les entreprises ou l'entreprise
générale.
L'expert a
visité les appartements suivants :
Propriété
COP1________,  appartement A1
Propriété
COP3________,
appartement A3
Propriété
COP6________,
appartement A6
Propriété
C.________,
appartement B1
PropriétéCOP4________,
appartement B3
Propriété
COP9________   appartement B4
Appartement
COP1________, A1 :
A
l'intérieur, dans les chambres à coucher, le parquet
se soulève, petites fissures de dilatation. Il y a un
chauffage au sol.
Terrasse de
l'étage supérieur : gargouille mal liée
à l'étanchéité, trou non
raccordé.
La ventilation
de la colonne sanitaire du wc est mal raccordée.
Fissure de
tassement.
Extérieur du
bâtiment sur jardin : les écoulements des
terrasses supérieures sont mal conçues.
Appartement
COP3________, A3 :
A
l'étage dans la chambre arrière à l'angle du
store et plafond il y a de la condensation qui provient
certainement d'un pont de froid.
A l'angle
sud-ouest de la chambre 1, le mur sur ext. étage est
cloqué.
Vraisemblablement par de
l'eau qui provient de la terrasse sup.
A l'angle
sud-ouest ch.2 le mur ext. est cloqué.
Appartement
COP6________, A6 :
Les joints
cuisine sol sont à refaire.
La terrasse
reçoit l'eau des terrasses supérieures qui est mal
dirigée. Erreur de conception. La terrasse non
étanche. Trou d'évacuation non refermé et
pentes non conformes.
En ce qui
concerne les murs extérieurs, il en est de même que
chez COP3________.
AppartementC.________,
B1 :
Terrasse : joints,
seuil de fenêtre à revoir. Eau sous le carrelage. Sol
parquet se soulève.
Appartement
COP8________, B3 :
Fissures de
terrassement.
Ventilation de
la colonne de chute sanitaire des wc non conforme.
Trous dans le
carrelage
Plinthes et
silicone du balcon.
Un carrelage
sur la terrasse est reposé sur le carrelage
précédent.
Appartement
COP9________, B4 :
Terrasse et
écoulement non conforme.
Murs du salon
en un panneau. Fissures par changement de
matériaux.
Sol parquet
irrégulier.
Terrasse
supérieur : écoulement des eaux ne fonctionnent
pas. Joints divers à revoir. Fissures de tassement
dalle-mur.
Coursives :
Pentes non
conformes, danger de glissade spécialement en hiver. Bruit
dans la toiture en temps de bise.
Cage
d'escalier : Selon service technique, la cage est non conforme
et les fenêtres qui donnent sur la cage doivent être
fermées fixes.
GENERALITES :
Les
problèmes d'écoulement des terrasses et
d'étanchéités, des joints de dilatation et de
leur étanchéité sont les problèmes les
plus importants à résoudre.
Les
problèmes d'humidité dans les murs extérieurs
des app. du niveau A sont des problèmes sérieux
à résoudre.
Les
problèmes de ventilation et du raccordement à la
colonne de chute sanitaire des wc est un problème à
résoudre.
Les problèmes
d'aménagement des toitures des coursives sont à
résoudre. Les problèmes des écoulements d'eau
sur les terrasses avec les fausses pente sont à
corriger
.
Les
problèmes généraux signalés plus hauts
sont important et il est nécessaire de s'en occuper dans les
plus brefs délais.
Pourtant, il
semblerait que ces problèmes généraux que
l'expert signale ne sont pas exhaustifs. Une visite plus
approfondie serait nécessaire pour en faire le tour complet,
local par local.
Lausanne, le
14 août 2006
Vidourle
SA
Ingénierie
Immobilière
ING-ARCH,
ing-arch. dipl ».
La main
courante de la cage d'escalier était très
dangereuse.
5.
Une assemblée générale extraordinaire a eu
lieu le 21 septembre 2006. La demanderesse y était
représentée par son conseil. Onze
copropriétaires sur douze étaient présents.
Dix d'entre eux étaient assistés de leur conseil
commun. La demanderesse y était représentée
par l'avocate Patricia Michellod. Il ressort ce qui suit du
procès-verbal de cette assemblée :
«
PROCES-VERBAL
DE L'ASSEMBLEE GENERALE EXTRAORDINAIRE DE LA PPE L'OASIS LE JEUDI
21 SEPTEMBRE 2006 à 20H00 AU CAFE DES ALPES DE
PRANGINS
L'administrateur
ADM.________ ouvre la
séance à 20h10 en saluant
l'assemblée.
Sont
présents ou représentés :
Monsieur et
Madame COP1________
Monsieur COP2
SA________
Madame
COP3________
Monsieur et
Madame COP4________
Monsieur et
Madame COP5________
Madame
COP6________
Monsieur
C.________
P.________ SA,
représentée par Maître Michellod
Monsieur et
Madame COP8________
Monsieur
COP9________
Monsieur
COP10________
Madame
COP11________ est excusée.
ADM.________
fait la présentation des diverses
personnes :
Maître
Patricia Michellod, avocate, représente la
société SPAP.
Maître
Alain Vogel, avocat, représente 10
copropriétaires.
Monsieur
ING-ARCH, expert-architecte.
Monsieur
[...], en tant que locataire, assiste (sans prendre la
parole).
L'ordre du
jour est le suivant : défauts et
malfaçons.
ADM.________
précise qu'il
y a trois problèmes différents : les
problèmes dans les appartements, ceux dans les locaux
communs, et ceux de mise en conformité en vue d'obtenir le
permis d'habiter.
ING-ARCH
indique qu'il faut une visite extrêmement précise de
tous les locaux. Il explique d'autre part la différence
entre défaut de conception (l'architecte a mal conçu
un détail) et malfaçons (le maître de l'ouvrage
a mal travaillé).
ING-ARCH donne
quelques explications quant aux problèmes mentionnés
dans son constat sommaire, notamment les ponts de froid, les joints
des balcons, les fausses pentes sur les balcons et les coursives et
les ennuis à venir.
Me Vogel
propose deux plannings différents, soit :
1. voter un comité d'immeuble, établir une expertise
neutre et mandater ING-ARCH comme représentant du
maître de l'ouvrage.
2. établir une expertise et donner un délai à
M. W.________ pour remédier aux défauts.
ING-ARCH
demande à ce que toutes les pièces lui soit
transmises, soit le permis de construire, les plans
d'exécution SIA, les contrats SIA, les procès-verbaux
de chantier, les garanties.
ING-ARCH
informe l'assemblée que ses frais se monteront à
environ Fr. 6'000.- soit 40 heures Fr. 150.-/heure, réparti
en 10-12 heures pour les visites, plus le rapport et l'analyse
(1
ère
étape).
Un
comité d'immeuble est élu avec les personnes
suivantes :
Madame
COP6________, Messieurs COP4________, ING-ARCH et
ADM.________.
Afin d'aller
de l'avant, plusieurs questions sont posées à
l'assemblée :
1. Etes-vous d'accord avec le premier planning et dans une
première phase à autoriser le comité
d'immeuble à prendre contact avec M. W.________ en vue de
discuter avec lui d'une participation dudit comité en vue de
procéder à la détection et à
l'élimination de tous les défauts (selon plan
d'exécution SIA, contrats SIA, procès-verbaux de
chantier, garantie) ? Réponse : 10 oui, 1
abstention.
2. Dans l'hypothèse d'une bonne collaboration avec M.
W.________, êtes-vous d'accord de mandater
l'architecte-expert, Monsieur ING-ARCH, afin de déterminer
la liste des défauts (malfaçons ou erreurs de
conception), de déterminer le mode de réfection
possible et d'en faire des propositions ?
Réponse : 10 oui, 1 abstention.
3. Etes-vous d'accord de mandater l'architecte-expert, Monsieur
ING-ARCH en qualité de représentant de maître
de l'ouvrage ? Réponse : 10 oui, 1
abstention.
4. Dans l'hypothèse où une solution
négociée ne serait pas possible avec Monsieur
W.________, êtes-vous d'accord de mandater l'architecte
Monsieur ING-ARCH pour détecter les défauts et
évaluer leur coût ? Réponse : 10 oui,
1 abstention.
5. Etes-vous d'accord, suite au rapport susmentionné
d'organiser une nouvelle assemblée générale
extraordinaire en vue de déterminer les travaux qui doivent
être effectués immédiatement et de discuter de
la suite qu'il convient de donner ? Réponse : 10
oui, 1 abstention.
Un rendez-vous
sera pris par le comité d'immeuble au retour de vacances de
M. W.________, soit dans la semaine du 2 au 6 octobre.
Plus personne
ne demandant la parole, la séance est levée à
22h00.
Coppet, le 26
septembre
2006
ADM.________
Administrateur de la PPE ».
6.
Par courrier du 20 décembre 2006, ING-ARCH (mandaté
par la défenderesse à l'Assemblée
générale extraordinaire du 21 septembre 2006) a
adressé un courrier à ADM.________, libellé
comme suit :
«
concerne :
2
ème
rapport d'expertise du bâtiment [...]
à Prangins, copropriété par étages
X.________.
Mesdames et
Messieurs,
Je me permets,
suite au mandat que vous m'avez confié lors de la
dernière réunion de la PPE, de vous remettre mon
expertise des locaux, chaque appartement, terrasse, locaux
communs.
En
résumé, il s'avère que les malfaçons
dans les appartement eux-mêmes, si elles sont
désagréables ne mettent pas en péril le
bâtiment.
Par contre les
éléments relevés concernant les
écoulements d'eau des terrasses et leurs infiltrations sont
graves et mettent en péril le bâtiment et les
appartements de chaque propriétaire !
Les
écoulements d'eau peuvent mettre en péril les sols
des locaux donnant sur les terrasses. Les écoulements d'eaux
acides peuvent mettre en péril la durabilité de la
façade, des joints, voire de la résistance de la
stabilité de la dalle.
Les joints de
liaison des bas de fenêtre non étanches
également sont des paramètres qui peuvent nuire
à la durabilité des sols
intérieurs.
Les
couvertures de coursives sont un élément de danger
à prendre en considération.
La
non-conformité du garage qui n'a pas de séparateur
également.
Je vous engage
à tout mettre en œuvre pour obtenir tous les plans
d'exécution et le dossier d'enquête afin de savoir sur
qu'elle (sic) base le bâtiment a été
prévu et qui devrait correspondre au descriptif de
vente.
Je suis
à votre disposition pour tout renseignements et recevez,
Mesdames et Messieurs, nos meilleures salutations et bons
vœux de nouvelle année.
[...]
SA
Ingénierie
Immobilière
ING-ARCH ing/arch. dipl.
epfz/sia ».
7.
Une Assemblée Générale extraordinaire a eu
lieu le 21 décembre 2006. La demanderesse y était
représentée par l'avocat Saint-Marc.
Il ressort notamment ce qui suit du procès-verbal de cette
assemblée :
« (…)
Sont présents ou
représentés :
Monsieur et
Madame COP1________
Monsieur COP2
SA________
Madame
COP3________
Monsieur et
Madame COP4________
Monsieur et
Madame COP5________
Monsieur et
Madame COP6________
P.________ SA,
représentée par Maître St-Marc
Monsieur et
Madame COP8________
Monsieur
COP9________
Monsieur
COP10________
En attendant
la venue de Monsieur ING-ARCH, Me Vogel rappelle à tous les
copropriétaires de bien vouloir lui envoyer tous les
documents en leur possession, notamment des correspondances avec
les maîtres d'oeuvre, éventuellement avec les
entreprises qui sont intervenues sur les chantiers.
Me Vogel
demande également à ce que l'ordre du jour soit
modifié, de telle façon que l'on commence par le
point 3, soit le rapport final d'expertise de M.
ING-ARCH.
ING-ARCH
explique les différents points problématiques des
écoulements d'eau. L'eau ressort à l'intérieur
des appartements, passe en haut des murs sous les fenêtres.
Les pipettes sont en-dessus du carrelage, donc l'eau ne peut pas
s'écouler. On se trouve avec de l'eau sous les carrelages,
cela détruit les éléments de façade.
L'eau attaque tout ce qu'elle touche. Dans la construction les
balcons (sic) il y a erreur de conception, surveillance de travaux
et malfaçons.
Coursives :
nivellement pas acceptable, l'eau stagne. ING-ARCH indique qu'il
faudra faire des sondages.
Verrière :
elle risque de tomber.
Cage
d'escaliers : non-conforme dans son état actuel. Il
faudrait écrire au constructeur quant à la
sécurité. ING-ARCH déclare que cette
tôle tenue par des serre-joints est extrêmement
dangereuse (bords extrêmement coupants).
Garage :
séparateurs de boue et graisse non-conforme. Les grilles ont
été bouchées afin d'éviter une
pollution aux hydrocarbures.
La porte de
sécurité du garage n'est pas conforme.
ING-ARCH
indique que le chiffrage des coûts n'est pas encore complet,
mais qu'il faudra compter entre Fr. 150'000.- et Fr. 200'000.- pour
les réfections. Il faudra encore rajouter les frais
d'avocats et d'expertise à ce montant. Il faudra
également tenir compte que plus on attend, plus les
problèmes s'aggravent et vont donc coûter.
Il serait
même nécessaire de faire réparer les coursives
aux frais des copropriétaires dans un premier
temps.
L'assemblée vote
à l'unanimité pour prendre des mesures urgentes quant
à la sécurité.
Quant au point
1 de l'ordre du jour concernant l'ouverture d'une action en
diminution du prix de vente, Me Vogel déclare qu'il est
nécessaire d'aller en justice. Me Vogel explique la
procédure : cela se passera devant la cours civile du
Tribunal Cantonal de Lausanne, et la procédure ordinaire
s'appliquera. Chaque copropriétaire sera obligé
d'agir individuellement, ainsi que la communauté des
copropriétaires. Cette procédure entraînera des
frais qui se monteront à Fr. 30'000.- pour les avocats et la
justice et à Fr. 15'000.- pour l'expertise
judiciaire.
Un fonds de
rénovation de Fr. 50'000.- devra donc être
prévu pour le procès. Les frais seront
répercutés sur tous les
copropriétaires.
Il est
décidé d'agir contre M. W.________ et son
assurance.
Il est
également décidé d'attaquer P.________
SA.
On passe au
vote sur l'ouverture d'une action en diminution du prix de
vente : la majorité des personnes présentes ou
représentée est d'accord.
(…)
Me Vogel va
demander les documents de mise à l'enquête.
L'assemblée
mandate M. ING-ARCH pour résoudre les problèmes
urgents de sécurité.
Plus personne
ne demandant la parole, la séance est levée à
18h25.
Coppet, le 27
décembre 2006.
ADM.________
Administrateur de la PPE »
8.
Le 11 décembre 2007, COP1________, COP3________,
COP4________, COP5________, COP6________ C.________, COP8________,
COP9________, COP9________ et COP10________ ont ouvert action
devant le Tribunal civil d'arrondissement de La Côte contre
P.________ SA, W.________ et Claude-Laurent Virchaux. Ils
représentaient à cette époque neuf des douze
propriétaires de copropriété par étages
X.________ et en outre 743,3 millièmes de parts. Les
conclusions étaient les suivantes, avec suite de frais et
dépens :
PRINCIPALEMENT
I.
P.________ SA, W.________ et B.________ sont solidairement
condamnés, subsidiairement l'un ou l'autre ou chacun dans la
mesure que justice dira, à supporter les frais des travaux
de finition et d'élimination par substitution des
défauts entachant les parties communes de l'immeuble en
copropriété par étages X.________, sis sur la
parcelle [...] à Prangins, ainsi que les parties privatives
des lots de la PPE appartenant à COP4________, COP8________,
COP3________, COP1________, COP5________, COP6________,
COP10________, C.________, COP9________, soit la somme de
CHF
542'500.-
(cinq cent quarante deux mille cinq cents francs),
sous réserve d'augmentation en cours d'instance selon
l'expertise judiciaire, avec intérêts à 5%
dès le 1
er
septembre 2004.
II.
P.________ SA, W.________ et B.________ sont solidairement
condamnés, subsidiairement l'un ou l'autre ou chacun dans la
mesure que justice dira, à verser immédiatement
à COP4________, COP8________, COP3________, COP1________,
COP5________, COP6________, COP10________, C.________,
COP9________, à raison de leurs quotes-parts respectives des
millièmes de la PPE, ou selon toute autre mesure que justice
dira, la somme de
CHF 78'398.40
(septante huit mille trois
cent nonante huit francs quarante), sous réserve
d'augmentation en cours d'instance selon l'expertise judiciaire,
avec intérêts à 5% dès le 1
er
septembre 2004, à titre de frais d'expertise, frais d'avocat
hors procès et tout autre dommage.
III.
P.________ SA, W.________ et B.________ sont solidairement
condamnés, subsidiairement l'un ou l'autre ou chacun dans la
mesure que justice dira, à verser immédiatement
à COP8________, COP10________, C.________, ainsi que
COP9________, la somme de
CHF 160'000.-
(cent soixante mille
francs), sous réserve d'augmentation en cours d'instance
selon l'expertise judiciaire, avec intérêts à
5% dès le 1
er
septembre 2004, à titre de
moins-value consécutive à l'impossibilité
d'habiter le 3
ème
étage de leur
appartement respectif.
SUBSIDIAIREMENT AUX CONCLUSIONS I, II ET
III
IV.1
P.________ SA, W.________ et B.________ sont solidairement
condamnés, subsidiairement l'un ou l'autre ou chacun dans la
mesure que justice dira, à supporter les frais des travaux
de finition et d'élimination par substitution des
défauts entachant la partie privative de COP4________, ainsi
que, proportionnellement à leur quote-part en
millièmes, les parties communes de l'immeuble PPE l'Oasis,
sis sur la parcelle [...] à Prangins, soit la somme de
CHF 46'517.-
(quarante six mille cinq cent dix-sept francs),
sous réserve d'augmentation en cours d'instance, avec
intérêt à 5% dès le 1
er
septembre 2004.
IV.2
P.________ SA, W.________ et B.________ sont solidairement
condamnés, subsidiairement l'un ou l'autre ou chacun dans la
mesure que justice dira, à verser immédiatement
à COP4________, à raison de leur quote-part
respective des millièmes de la PPE, ou selon toute autre
mesure que justice dira, la somme de
CHF 5'856.50.-
(cinq
mille huit cent cinquante-six francs cinquante), sous
réserve d'augmentation en cours d'instance selon l'expertise
judiciaire, avec intérêts à 5% dès le
1
er
septembre 2004, à titre de frais d'expertise,
frais d'avocat ou tout autre dommage.
V.1
P.________ SA, W.________ et B.________ sont solidairement
condamnés, subsidiairement l'un ou l'autre ou chacun dans la
mesure que justice dira, à supporter les frais des travaux
de finition et d'élimination par substitution des
défauts entachant la partie privative de COP8________, ainsi
que, proportionnellement à sa quote-part en
millièmes, les parties communes de l'immeuble PPE l'Oasis,
sis sur la parcelle [...] à Prangins, soit la somme de
CHF 52'552.-
(cinquante deux mille cinq cent cinquante-deux
francs), sous réserve d'augmentation en cours d'instance,
avec intérêt à 5% dès le 1
er
septembre 2004.
V.
2   P.________ SA, W.________ et B.________ sont
solidairement condamnés, subsidiairement l'un ou l'autre ou
chacun dans la mesure que justice dira, à verser
immédiatement à COP8________, à raison de sa
quote-part respective des millièmes de la PPE, ou selon
toute autre mesure que justice dira, la somme de
CHF
47'189.30.-
(quarante sept mille cent huitante-neuf francs
trente), sous réserve d'augmentation en cours d'instance
selon l'expertise judiciaire, avec intérêts à
5% dès le 1
er
septembre 2004, à titre de
frais d'expertise, frais d'avocat ou tout autre dommage.
VI.1
P.________ SA, W.________ et B.________ sont solidairement
condamnés, subsidiairement l'un ou l'autre ou chacun dans la
mesure que justice dira, à supporter les frais des travaux
de finition et d'élimination par substitution des
défauts entachant la partie privative de COP3________, ainsi
que, proportionnellement à sa quote-part en
millièmes, les parties communes de l'immeuble PPE l'Oasis,
sis sur la parcelle [...] à Prangins, soit la somme de
CHF 46'517.-
(quarante six mille cinq cent dix-sept francs),
sous réserve d'augmentation en cours d'instance, avec
intérêt à 5% dès le 1
er
septembre 2004.
VI.2
P.________ SA, W.________ et B.________ sont solidairement
condamnés, subsidiairement l'un ou l'autre ou chacun dans la
mesure que justice dira, à verser immédiatement
à COP3________, à raison de sa quote-part respective
des millièmes de la PPE, ou selon toute autre mesure que
justice dira, la somme de
CHF 5'856.50.-
(cinq mille huit
cent cinquante six francs cinquante), sous réserve
d'augmentation en cours d'instance selon l'expertise judiciaire,
avec intérêts à 5% dès le 1
er
septembre 2004, à titre de frais d'expertise, frais d'avocat
ou tout autre dommage.
VII.1
P.________ SA, W.________ et B.________ sont solidairement
condamnés, subsidiairement l'un ou l'autre ou chacun dans la
mesure que justice dira, à supporter les frais des travaux
de finition et d'élimination par substitution des
défauts entachant la partie privative de COP1________, ainsi
que, proportionnellement à sa quote-part en
millièmes, les parties communes de l'immeuble
copropriété par étages X.________, sis sur la
parcelle [...] à Prangins, soit la somme de
CHF
56'766.60.-
(cinquante six mille sept cent soixante six francs
soixante), sous réserve d'augmentation en cours d'instance,
avec intérêt à 5% dès le 1
er
septembre 2004.
VII.2
P.________ SA, W.________ et B.________ sont solidairement
condamnés, subsidiairement l'un ou l'autre ou chacun dans la
mesure que justice dira, à verser immédiatement
à COP1________, à raison de leur quote-part
respective des millièmes de la PPE, ou selon toute autre
mesure que justice dira, la somme de
CHF 5'911.40.-
(cinq
mille neuf cent onze francs quarante), sous réserve
d'augmentation en cours d'instance selon l'expertise judiciaire,
avec intérêts à 5% dès le 1
er
septembre 2004, à titre de frais d'expertise, frais d'avocat
ou tout autre dommage.
VIII.1
P.________ SA, W.________ et B.________ sont solidairement
condamnés, subsidiairement l'un ou l'autre ou chacun dans la
mesure que justice dira, à supporter les frais des travaux
de finition et d'élimination par substitution des
défauts entachant la partie privative de COP5________, ainsi
que, proportionnellement à leur quote-part en
millièmes, les parties communes de l'immeuble
copropriété par étages X.________, sis sur la
parcelle [...] à Prangins, soit la somme de
CHF
30'682.40.-
(trente mille six cent huitante deux francs
quarante), sous réserve d'augmentation en cours d'instance,
avec intérêt à 5% dès le 1
er
septembre 2004.
VIII.2
P.________ SA, W.________ et B.________ sont solidairement
condamnés, subsidiairement l'un ou l'autre ou chacun dans la
mesure que justice dira, à verser immédiatement
à COP5________, à raison de leur quote-part
respective des millièmes de la PPE, ou selon toute autre
mesure que justice dira, la somme de
CHF 5'652.60.-
(cinq
mille six cent cinquante-deux francs soixante), sous réserve
d'augmentation en cours d'instance selon l'expertise judiciaire,
avec intérêts à 5% dès le 1
er
septembre 2004, à titre de frais d'expertise, frais d'avocat
ou tout autre dommage.
IX.1
P.________ SA, W.________ et B.________ sont solidairement
condamnés, subsidiairement l'un ou l'autre ou chacun dans la
mesure que justice dira, à supporter les frais des travaux
de finition et d'élimination par substitution des
défauts entachant la partie privative de COP6________, ainsi
que, proportionnellement à leur quote-part en
millièmes, les parties communes de l'immeuble
copropriété par étages X.________, sis sur la
parcelle [...] à Prangins, soit la somme de
CHF
52'404.-
(cinquante deux mille quatre cent quatre francs), sous
réserve d'augmentation en cours d'instance, avec
intérêt à 5% dès le 1
er
septembre 2004.
IX.2
P.________ SA, W.________ et B.________ sont solidairement
condamnés, subsidiairement l'un ou l'autre ou chacun dans la
mesure que justice dira, à verser immédiatement
à COP6________, à raison de leur quote-part
respective des millièmes de la PPE, ou selon toute autre
mesure que justice dira, la somme de
CHF 6'334.-
(six mille
trois cent trente quatre francs), sous réserve
d'augmentation en cours d'instance selon l'expertise judiciaire,
avec intérêts à 5% dès le 1
er
septembre 2004, à titre de frais d'expertise, frais d'avocat
ou tout autre dommage.
X.1
P.________ SA, W.________ et B.________ sont solidairement
condamnés, subsidiairement l'un ou l'autre ou chacun dans la
mesure que justice dira, à supporter les frais des travaux
de finition et d'élimination par substitution des
défauts entachant la partie privative de COP10________,
ainsi que, proportionnellement à sa quote-part en
millièmes, les parties communes de l'immeuble [...], sis sur
la parcelle [...] à Prangins, soit la somme de
CHF
61'666.-
(soixante et un mille six cent soixante-six francs),
sous réserve d'augmentation en cours d'instance, avec
intérêt à 5% dès le 1
er
septembre 2004.
X.2
P.________ SA, W.________ et B.________ sont solidairement
condamnés, subsidiairement l'un ou l'autre ou chacun dans la
mesure que justice dira, à verser immédiatement
à COP10________, à raison de sa quote-part respective
des millièmes de la PPE, ou selon toute autre mesure que
justice dira, la somme de
CHF 46'993.30.-
(quarante six
mille neuf cent nonante-trois francs trente), sous réserve
d'augmentation en cours d'instance selon l'expertise judiciaire,
avec intérêts à 5% dès le 1
er
septembre 2004, à titre de moins-value pour
l'inhabitabilité du 3
ème
étage de
son lot, de frais d'expertise, frais d'avocat hors procès et
tout autre dommage.
XI.1
P.________ SA, W.________ et B.________ sont solidairement
condamnés, subsidiairement l'un ou l'autre ou chacun dans la
mesure que justice dira, à supporter les frais des travaux
de finition et d'élimination par substitution des
défauts entachant la partie privative de C.________, ainsi
que, proportionnellement à leur quote-part en
millièmes, les parties communes de l'immeuble
copropriété par étages X.________, sis sur la
parcelle [...] à Prangins, soit la somme de
CHF
52'924.80.-
(cinquante deux mille neuf cent vingt-quatre francs
huitante), sous réserve d'augmentation en cours d'instance,
avec intérêt à 5% dès le 1
er
septembre 2004.
XI.2
P.________ SA, W.________ et B.________ sont solidairement
condamnés, subsidiairement l'un ou l'autre ou chacun dans la
mesure que justice dira, à verser immédiatement
à C.________, à raison de leur quote-part respective
des millièmes de la PPE, ou selon toute autre mesure que
justice dira, la somme de
CHF 47'291.20.-
(quarante sept
mille deux cent nonante et un francs vingt), sous réserve
d'augmentation en cours d'instance selon l'expertise judiciaire,
avec intérêts à 5% dès le 1
er
septembre 2004, à titre de moins-value pour
l'inhabitabilité du 3
ème
étage de
son lot, de frais d'expertise, frais d'avocat hors procès et
tout autre dommage.
XII.1
P.________ SA, W.________ et B.________ sont solidairement
condamnés, subsidiairement l'un ou l'autre ou chacun dans la
mesure que justice dira, à supporter les frais des travaux
de finition et d'élimination par substitution des
défauts entachant la partie privative de COP9________, ainsi
que, proportionnellement à leur quote-part en
millièmes, les parties communes de l'immeuble
copropriété par étages X.________, sis sur la
parcelle [...] à Prangins, soit la somme de
CHF
52'552.-
(cinquante deux mille neuf cent vingt-quatre francs
huitante), sous réserve d'augmentation en cours d'instance,
avec intérêt à 5% dès le 1
er
septembre 2004.
XII.2
P.________ SA, W.________ et B.________ sont solidairement
condamnés, subsidiairement l'un ou l'autre ou chacun dans la
mesure que justice dira, à verser immédiatement
à COP9________, à raison de leur quote-part
respective des millièmes de la PPE, ou selon toute autre
mesure que justice dira, la somme de
CHF 47'189.30.-
(quarante sept mille cent huitante neuf francs trente), sous
réserve d'augmentation en cours d'instance selon l'expertise
judiciaire, avec intérêts à 5% dès le
1
er
septembre 2004, à titre de moins-value pour
l'inhabitabilité du 3
ème
étage de
son lot, de frais d'expertise, frais d'avocat hors procès et
tout autre dommage.
SUBSIDIAIREMENT AUX CONCLUSIONS I, II, III, IV.1, IV.2, V.1,
V.2, VI.1, VI.2, VII.1, VII.2, VIII.1, VIII.2, IX.1, IX.2, X.1,
X.2, XI.1, XI.2, XII.1 et XII.2
XIII
P.________ SA, et B.________ sont solidairement condamnés,
subsidiairement l'un ou l'autre ou chacun dans la mesure que
justice dira, à verser immédiatement à
COP4________, la somme de
CHF 52'373.30.-
(cinquante deux
mille trois cent septante trois francs trente), sous réserve
d'augmentation en cours d'instance, avec intérêts
à 5% dès le 1
er
septembre 2004, à
titre de réduction du prix de vente en raison de la
moins-value résultant des défauts entachant leur
partie privative ainsi que, suivant leur quote-part, les parties
communes, respectivement à titre de dommages et
intérêts.
XIV
P.________ SA, et B.________ sont solidairement condamnés,
subsidiairement l'un ou l'autre ou chacun dans la mesure que
justice dira, à verser immédiatement à
COP8________, la somme de
CHF 99'741.30.-
(nonante neuf
mille sept cent quarante et un francs trente), sous réserve
d'augmentation en cours d'instance, avec intérêts
à 5% dès le 1
er
septembre 2004, à
titre de réduction du prix de vente en raison de la
moins-value résultant des défauts entachant sa partie
privative ainsi que, suivant sa quote-part, les parties communes,
de la moins-value pour l'inhabitabilité du
3
ème
étage de son lot, respectivement
à titre de dommages et intérêts.
XV.
P.________ SA, et B.________ sont solidairement condamnés,
subsidiairement l'un ou l'autre ou chacun dans la mesure que
justice dira, à verser immédiatement à
COP3________, la somme de
CHF 52'373.50.-
(cinquante deux
mille trois cent septante trois francs cinquante), sous
réserve d'augmentation en cours d'instance, avec
intérêts à 5% dès le 1
er
septembre 2004, à titre de réduction du prix de vente
en raison de la moins-value résultant des défauts
entachant sa partie privative ainsi que, suivant sa quote-part, les
parties communes, respectivement à titre de dommages et
intérêts.
XVI.
P.________ SA, et B.________ sont solidairement condamnés,
subsidiairement l'un ou l'autre ou chacun dans la mesure que
justice dira, à verser immédiatement à
COP1________, la somme de
CHF 62'678.-
(soixante deux mille
six cent septante huit francs), sous réserve d'augmentation
en cours d'instance, avec intérêts à 5%
dès le 1
er
septembre 2004, à titre de
réduction du prix de vente en raison de la moins-value
résultant des défauts entachant leur partie privative
ainsi que, suivant leur quote-part, les parties communes,
respectivement à titre de dommages et
intérêts.
XVII.
P.________ SA, et B.________ sont solidairement condamnés,
subsidiairement l'un ou l'autre ou chacun dans la mesure que
justice dira, à verser immédiatement à
COP5________, la somme de
CHF 36'335.-
(trente six mille
trois cent trente-cinq francs), sous réserve d'augmentation
en cours d'instance, avec intérêts à 5%
dès le 1
er
septembre 2004, à titre de
réduction du prix de vente en raison de la moins-value
résultant des défauts entachant leur partie privative
ainsi que, suivant leur quote-part, les parties communes,
respectivement à titre de dommages et
intérêts.
XVIII.
P.________ SA, et B.________ sont solidairement condamnés,
subsidiairement l'un ou l'autre ou chacun dans la mesure que
justice dira, à verser immédiatement à
COP6________, la somme de
CHF 58'378.-
(cinquante huit mille
trois cent septante-huit francs), sous réserve
d'augmentation en cours d'instance, avec intérêts
à 5% dès le 1
er
septembre 2004, à
titre de réduction du prix de vente en raison de la
moins-value résultant des défauts entachant leur
partie privative ainsi que, suivant leur quote-part, les parties
communes, respectivement à titre de dommages et
intérêts.
XIX.
P.________ SA, et B.________ sont solidairement condamnés,
subsidiairement l'un ou l'autre ou chacun dans la mesure que
justice dira, à verser immédiatement à Mme
COP10________, la somme de
CHF 108'659.30.-
(cent huit mille
six cent cinquante-neuf francs trente), sous réserve
d'augmentation en cours d'instance, avec intérêts
à 5% dès le 1
er
septembre 2004, à
titre de réduction du prix de vente en raison de la
moins-value résultant des défauts entachant sa partie
privative ainsi que, suivant sa quote-part, les parties communes,
la moins-value pour l'inhabitabilité du
3
ème
étage de son lot, respectivement
à titre de dommages et intérêts.
XX.
P.________ SA, et B.________ sont solidairement condamnés,
subsidiairement l'un ou l'autre ou chacun dans la mesure que
justice dira, à verser immédiatement à
C.________, la somme de
CHF 100'216.-
(cent mille deux cent
seize francs ), sous réserve d'augmentation en cours
d'instance, avec intérêts à 5% dès le
1
er
septembre 2004, à titre de réduction
du prix de vente en raison de la moins-value résultant des
défauts entachant leur partie privative ainsi que, suivant
leur quote-part, les parties communes, la moins-value pour
l'inhabitabilité du 3
ème
étage de
leur lot, respectivement à titre de dommages et
intérêts.
XXI
P.________ SA, et B.________ sont solidairement condamnés,
subsidiairement l'un ou l'autre ou chacun dans la mesure que
justice dira, à verser immédiatement à
COP9________, la somme de
CHF 99'741.30.-
(nonante neuf
mille sept cent quarante et un francs trente), sous réserve
d'augmentation en cours d'instance, avec intérêts
à 5% dès le 1
er
septembre 2004, à
titre de réduction du prix de vente en raison de la
moins-value résultant des défauts entachant leur
partie privative ainsi que, suivant leur quote-part, les parties
communes, la moins-value pour l'inhabitabilité du
3
ème
étage de leur lot, respectivement
à titre de dommages et intérêts.
Le total des conclusions principales de cette action
s'élevait à 780'898 fr. 40 et celui des conclusions
subsidiaires à 670'855 fr. 90. La demande faisait
état de défauts affectant les appartements des
copropriétaires, qui avaient engendrés selon eux des
moins values. La demande faisait également état de
défauts affectant les parties communes, qui avaient
engendré des moins-values également. En particulier,
les copropriétaires se sont plaints que les grilles dans le
parking souterrain avaient été bouchées, que
la couverture des coursives était trop courte en longueur et
en largeur, et que la cage d'escalier n'était pas conforme,
voir dangereuse. Il ressort de la demande précitée
que les copropriétaires ont déposé
principalement une action en exécution des travaux par
substitution et en dommages et intérêts, et
subsidiairement une action en réduction du prix et en
dommages et intérêts.
9.
L'administrateur ADM2.________ a convoqué les
copropriétaires par étages le 16 avril 2008 pour une
Assemblée Générale ordinaire des
copropriétaires, le mardi 29 avril 2008 à 17h30.
Etaient joints une procuration à compléter le cas
échéant par le copropriétaire absent, un
décompte récapitulatif de chauffage pour
l'année 2007, un formulaire pour le remboursement
d'éventuels soldes créditeurs et un décompte
de charges.
Le même jour, il a établi un rapport de gestion pour
l'exercice 2007. Il évoque ce qui suit :
«
RAPPORT
DE GESTION
copropriété
par étages
X.________         Exercice
2007
Adresse :
Chemin [...] - 1197 Prangins
1.
Travaux/événements principaux de l'année
écoulée :
Remplacement
par deux fois de la cellule photo électrique cassée
de l'ascenseur, pour la somme de CHF 1'004.50 ; nettoyage des
vitrages inaccessibles, pour la somme de CHF 1'700.00 ;
entretien annuel des espaces verts pour la somme de CHF
800.00 ; selon décision des copropriétaires lors
de la dernière Assemblée générale,
remplacement de la main courante de la cage d'escaliers, pour la
somme de CHF 24'000.00.
2.
Commentaires sur les comptes de la
copropriété :
Le budget de
CHF 41'000.00 voté lors de la dernière
Assemblée générale n'est pas respecté.
En effet, le résultat de l'exercice demeure supérieur
de CHF 52'753.30 à celui-ci. Cette énorme
différence vient uniquement du remplacement de la main
courante mentionné au point 1 ci-dessus, ainsi que
l'explication donnée au point 5 ci-après.
3. Commentaire
sur le comte de chauffage :
Celui-ci a
été établi selon les relevés des
compteurs qui nous sont parvenus.
4. Etat du
bâtiment / travaux futurs, propositions de
l'administrateur :
Pour le
moment, l'Administrateur ne voit pas de travaux nécessaires
à effectuer, excepté ceux déjà
prévus par la procédure en cours au
Tribunal.
5. Divers
(contentieux, autres) :
S'agissant des parties
communes, les frais relatifs à la procédure
citée au point 4 du présent rapport, qui avaient
été facturés par l'avocat de la défense
individuellement et uniquement à chaque
copropriétaire ayant intenté action, doivent en fait,
selon les règles de la copropriété, être
facturés à l'ensemble des copropriétaires du
bâtiment, au prorata de leurs millièmes. Les
corrections nécessaires ont été
apportées dans les comptes 2007, afin de rétablir la
situation et ces écritures comptables engendrent
évidemment le solde du dépassement mentionné
au point 2 ci-dessus
.
Nyon, le 16 avril
2008 ».
Dans le comparatif annuel des dépenses, annexé au
rapport de gestion précité, figure un montant de
40'886 fr. pour le contentieux. Les provisions
réglées par les copropriétaires à leur
avocat, Philippe Reymond, oscillaient entre 2'152 fr. et 2'390 fr.
90 par personne. Dans les frais divers sont notamment
répertoriés de frais de poursuite à l'encontre
du copropriétaire C.________ pour un montant de 140
francs.
Selon le procès-verbal de l'assemblée du 29 avril
2008, le rapport de gestion de l'exercice 2007 et les comptes ont
été présentés. Il mentionne qu'«
à l'unanimité, les comptes et la
répartition y relative sont approuvés, et
décharge est donnée aux contrôleurs et à
l'administrateur pour l'exercice 2007 ».
Le 22 mai
2008, le conseil de la demanderesse a demandé le
procès-verbal de l'assemblée précitée
aux administrateurs de la copropriété par
étages X.________».
10.
Par demande du 27 mai 2008, P.________ SA, a pris contre la
copropriété par étages X.________ les
conclusions suivantes, sous suite de frais et
dépens :
Les
décisions prises le 29 avril 2008 par l'assemblée
générale des copropriétaires par étages
de la copropriété par étages X.________ sont
intégralement annulées, respectivement leur
nullité est constatée, à tout le moins en ce
qu'elles :
a)
acceptent de remplacer la main courante de la cage d'escalier pour
la somme de Fr. 24'000.- (vingt-quatre mille
francs) ;
b)
répercutent la totalité des coûts de
procédure d'COP1________, COP3________, COP4________,
COP5________, COP6________, C.________, COP8________, COP9________
ainsi que COP10________, sur les charges de la
copropriété à titre de « parties
communes », notamment à hauteur de Fr. 40'886 fr.
10 (quarante mille huit cent huitante-six francs
dix) ;
c)
approuvent à l'unanimité les comptes et la
répartition y relative et donnent décharge aux
contrôleurs ainsi qu'à l'administrateur pour
l'exercice 2007.
Par réponse du 4 novembre 2008, la défenderesse a
conclu au rejet de la demande."
En droit, le premier juge a considéré en bref que la
cage d'escalier était dangereuse; s'agissant d'un
défaut de construction dans une partie commune, il
s'agissait de travaux de mise en conformité, votés
à l'unanimité alors qu'une majorité absolue
des copropriétaires était nécessaire; la
décision prise en application de l'art. 6.10 du
règlement n'était pas nulle, mais annulable, si bien
que l'action était tardive. Par ailleurs, les comptes pour
l'exercice 2007 ont été votés à
l'unanimité des 10 (sur 12) propriétaires
présents lors de l'assemblée générale
ordinaire du 29 avril 2008; la demanderesse était tenue de
se plier à cette décision.
B.
P.________ SA a
recouru contre ce jugement en concluant, avec dépens,
à la réforme du chiffre I de son dispositif en ce
sens que les décisions prises le 29 avril 2008 par
l'assemblée générale des
copropriétaires par étages de
copropriété par étages X.________ "sont
intégralement annulées, leur nullité
constatée, à tout le moins en ce qu'elles : a)
acceptent de remplacer la main courante de la cage d'escalier pour
la somme de 24'000 fr.; b) répercutent la totalité
des coûts de procédure des copropriétaires
COP1________, COP3________, COP4________, COP5________,
COP6________, C.________, COP8________, COP9________ et
COP10________ sur les charges de la copropriété
à titre de « parties communes », notamment
à hauteur de 40'886 fr. 10; c) approuvent à
l'unanimité les comptes et la répartition y relative
et donnent décharge aux contrôleurs ainsi qu'à
l'administrateur pour l'exercice 2007 (2), à la
réforme des chiffres II et III dudit dispositif en ce sens
que copropriété par étages X.________ doit lui
payer la somme de 6'985 fr. à titre de dépens, ou
tout autre montant fixé à dire de justice (3), enfin
subsidiairement, à l'annulation de ce jugement (4). Dans son
mémoire, elle a développé ses moyens et
confirmé ses conclusions.
En droit
:
1.
La voie du recours en nullité (art. 444 et 445 CPC) et celle
du recours en réforme (art. 451 ch. 2 CPC) est ouverte
contre un jugement principal rendu par un tribunal
d'arrondissement.
2.
La recourante n'a développé séparément
aucun moyen à l'appui de son recours en nullité
(Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise,
3
ème
éd., 2002, n. 2 ad art. 465 CPC, p.
722), si bien qu'il y a lieu d'examiner ses griefs sous l'angle du
recours en réforme.
3.
a)
Les
conclusions prises en réforme ne sont ni nouvelles ni plus
amples (art. 452 al. 1er CPC); elles sont recevables.
b)
Dans le cadre du recours en réforme contre un
jugement principal rendu en procédure
accélérée ou sommaire par un tribunal
d'arrondissement ou son président, les parties ne peuvent
articuler des faits nouveaux, sous réserve de ceux
résultant du dossier et qui auraient dû être
retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction
complémentaire selon l'art. 456a CPC (art. 452 al. 1ter CPC;
JT 2006 III 29, c. 1b, 30/31; JT 2003 III 3, 16 et 109). Dans ces
limites, la Chambre des recours revoit librement la cause en fait
et en droit (art. 452 al. 2 CPC).
4.
La recourante reproche aux premiers juges d'avoir
considéré que la décision des
copropriétaires approuvant le rapport de gestion 2007 avait
été prise régulièrement et en
particulier qu'elle était tenue de participer aux frais
d'avocat de sa partie adverse dans la procédure ouverte
contre elle selon demande du 11 décembre 2007 devant le
Tribunal civil de l'arrondissement de La Côte. Elle fait
valoir qu'un tel mode de financement ne repose sur aucune
décision formelle des copropriétaires, pas même
lors de l'assemblée générale du 29 avril 2008,
et qu'il contrevient à la fois à l'art. 5.3 du
règlement de copropriété par étages,
selon lequel seules les charges et frais communs peuvent être
répartis entre copropriétaires, et à l'art.
712 h al. 1 et 2 CC, voire encore à l'art. 2 CC.
5.
a)
Comme
le constate le jugement déféré, tant les
mesures de sécurité urgentes à prendre - dont
le remplacement de la main courante de la cage d'escaliers
jugée dangereuse - que l'ouverture d'une action en
réduction du prix de vente à l'encontre de
l'architecte Charrière et de la demanderesse, notamment, ont
été décidées lors de l'assemblée
générale extraordinaire des copropriétaires du
21 décembre 2006, la première de ces deux
décisions étant prise à l'unanimité, la
seconde à la majorité des copropriétaires
présents ou représentés (cf. jugement, pp.
13/14 et p. 25). C'est dès lors à juste titre que les
premiers juges ont conclu qu'une action en annulation de ces
décisions - la présente demande étant
datée du 27 mai 2008 - était tardive. Il suffit que
le principe de cette action en justice ait été
décidé à cette assemblée
générale, de sorte qu'il est sans pertinence qu'elle
ait été ouverte devant le Tribunal d'arrondissement,
alors qu'une action en Cour civile avait été
évoquée lors de l'assemblée, ni que des
conclusions en exécution par substitution y eussent
été prises, l'objet de la décision de
l'assemblée générale n'étant pas de
limiter le dépôt à certaines conclusions, les
conclusions prises étant du reste connexes, puisqu'elles
visent le même contexte de fait et de droit.
b)
Reste la décision prise lors de l'assemblée
générale des copropriétaires du 29 avril 2008
d'approuver le rapport de gestion et les comptes 2007, prise
à l'unanimité des copropriétaires
présents ou représentés (cf. jugement p. 24
ainsi que les pièces 16 et 19). La recourante n'invoque
aucune irrégularité formelle dans la manière
dont cette décision est intervenue. Elle prétend que
la correction apportée par l'administrateur dans les comptes
2007 au sujet de la charge des frais relatifs à la
procédure introduite le 11 décembre 2007 par un
certain nombre de copropriétaires individuellement (cf.
pièce 17) n'a fait l'objet d'aucune décision
antérieure de la part de l'ensemble des
copropriétaires, que sa contestation sur ce point n'est donc
pas tardive, que la décision de l'assemblée
générale du 29 avril 2008 équivaut à
transférer à l'ensemble des copropriétaires -
et non seulement à ceux qui ont ouvert action en justice -
tous les frais incombant à tel ou tel copropriétaire
pris individuellement, qu'elle-même se trouve exposée
à devoir participer aux frais d'avocat de sa partie adverse
qu'elle perde ou qu'elle gagne le procès, que cette
décision enfreint l'art. 5.3 du règlement de
copropriété aux termes duquel seuls les charges et
frais communs peuvent être répartis entre les
copropriétaires, que les défauts invoqués par
les demandeurs dans le procès qui lui est intenté
affectent non les parties communes du bâtiment mais tel ou
tel lot exclusif de tel ou tel copropriétaires par
étages en particulier et qu'enfin la décision
précitée est contraire à la loi
elle-même (art. 712 h al. 1 et 2 et art. 2 CC).
c)
Selon l'art. 75 CC, en relation avec l'art. 712 m CC,
seules les décisions qui violent les dispositions
légales ou statutaires peuvent être attaquées
en justice. En revanche, le droit d'agir en justice n'a pas pour
but de faire contrôler l'opportunité et
l'adéquation des décisions de la communauté
des propriétaires d'étages (cf. ATF 131 III 459, JT
2005 I 588 avec les réf. citées ; Bösch, Basler
Kommentar, 3
ème
éd., n. 10 ad art. 712 m,
p. 1272; Perrin/Chappuis, Droit de l'association,
3
ème
éd., 2008, p. 173). Pour ce qui est
des frais entraînés par une action en justice
concernant des défauts à l'immeuble dont l'ouverture
est décidée par la communauté des
propriétaires, rien ne s'oppose à ce que ceux-ci
entrent dans les comptes de la communauté et à ce que
le solde du compte soit assumé par les
copropriétaires dans la proportion de leurs parts; si l'un
des propriétaires d'étages paie plus que ce qu'il
doit en fonction de la clé de répartition interne
applicable, il a un droit de recours contre les autres
propriétaires d'étages (cf. A. Wermelinger, La
propriété par étages, 2
ème
éd., 2008, n. 29 à 31 ad art. 712 h, pp.
426/427).
d)
En l'occurrence, le procès ouvert par les
copropriétaires par étages à l'encontre,
notamment, de la recourante a pour objet les défauts
à l'immeuble, la réfection de ceux-ci et,
subsidiairement, la diminution du prix de vente (cf. pièce
17; spéc. all. 418 à 421). Il concerne donc
essentiellement les parties communes du bâtiment et, par
extension, les dommages constatés à
l'intérieur des appartements des copropriétaires
demandeurs (cf. pièce 17; spéc. all. 130 ss., 151
à 154 ). Dans cette mesure, il n'apparaît nullement
contraire au règlement de PPE ou à la loi que les
frais d'un tel procès soient financés par les
contributions de l'ensemble des membres de la PPE en proportion de
leurs parts. C'est du reste bien ce qui avait été
exposé par l'avocat Vogel aux copropriétaires lors de
l'assemblée générale du 21 décembre
2006, lorsqu'il déclarait : « Un fonds de
rénovation de Fr. 50'000.- devra donc être
prévu pour le procès. Les frais seront
répercutés sur tous les copropriétaires
» (cf. jugement, p. 14). Le montant d'un peu plus de 40'000
fr. retenu dans l'annexe au rapport de gestion pour l'année
2007 au titre du « contentieux » (cf. jugement, p. 24)
s'inscrit dans la limite précitée.
Quant à la recourante, s'il est vrai qu'elle finance en
partie l'action ouverte contre elle en proportion de sa part sur
l'immeuble, elle doit se laisser imputer cette charge en tant que
copropriétaire soumise aux décisions de
l'assemblée générale de la PPE. Qu'elle soit
elle-même recherchée, dans la procédure en
cause, en tant que promoteur et vendeur des différents lots
de PPE (cf. pièce 17; all. 26 à 29) n'y change rien.
On ne voit dès lors pas ce qu'il y aurait de choquant ou
d'inéquitable à ce que le fonds de rénovation
de la PPE soit mis à contribution pour financer le
procès des maîtres de l'ouvrage à l'encontre du
tiers vendeur et constructeur et de ses associés.
e)
Dès lors, c'est à bon droit que les
premiers juges ont estimé que la demanderesse devait se
plier à l'approbation des comptes 2007, votée
à l'unanimité des membres présents lors de
l'assemblée générale du 29 avril 2008, et que
ses conclusions en annulation de cette décision devaient
être rejetées.
6.
En définitive, le recours doit être rejeté et
le jugement confirmé.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont
arrêtés à 950 fr. (art. 232 TFJC).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
en application de l'art. 465 al. 1
CPC,
prononce
:
I.
Le recours est
rejeté.
II.
Le jugement est
confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance
de la recourante P.________ SA sont arrêtés à
950 fr. (neuf cent cinquante francs).
IV.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président :
L
e
greffi
er
:
Du 22 janvier
2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
e
greffi
er
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète, par l'envoi de
photocopies, à :
‑      Me Paul Marville
(pour P.________ SA),
‑      Me Philippe
Reymond (pour copropriété par étages
X.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est de
64'886 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Tribunal civil de
l'arrondissement de La Côte.
L
e
greffi
er
: