vd_findinfo · HC / 2024 / 289 · 2024-05-29 · fr

REJET DE LA DEMANDE, BAIL À FERME AGRICOLE, MOTIVATION DE LA DEMANDE, RÉSILIATION, ABUS DE DROIT, PROLONGATION DU BAIL À FERME | 2 al. 2 CC, 16 LBFA, 27 LBFA, 9 LDFR, 311 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile HC / 2024 / 289

TRIBUNAL
CANTONAL
PS21.038763-230330
246
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
29 mai 2024
__________________
Composition
:               Mme
Crittin
Dayen
, présidente
Mme
Giroud Walther et M. de Montvallon, juges
Greffier
:
M.              Klay
*****
Art.
2 al. 2 CC ; art. 9 LDFR ; art. 16 et 27 LBFA ; art. 311 al. 1 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
J.________
,
à H.________, contre le jugement rendu le 22 novembre 2022 par la Présidente du Tribunal civil
de l’arrondissement de La Côte dans la cause divisant l’appelant d’avec
T.________
SA
, à [...], la Cour d’appel civile
du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 22 novembre 2022, adressé aux parties pour notification le 7 février 2023,
la Présidente du Tribunal civil de l’arrondissement de La Côte (ci-après :
la présidente ou la première juge) a rejeté la demande déposée le 27 août
2021 par J.________ contre T.________ SA (I), a mis les frais judiciaires de la procédure au fond,
arrêtés à 7'410 fr., à la charge de J.________ (II) et a dit que ce dernier devait
verser à T.________ SA la somme de 6'000 fr. à titre de dépens de la procédure au
fond (III).
La première juge a considéré que les parties étaient liées par un contrat de
bail à ferme agricole entré en vigueur le 15 juin 2010 pour une durée de douze ans,
soit jusqu’au 15 juin 2022. Elle a retenu que la résiliation de ce bail avait été
valablement notifiée par courrier du bailleur T.________ SA du 18 janvier 2021 au fermier J.________
pour la prochaine échéance au 15 juin 2022 et qu’il n’existait aucun motif de nullité,
subsidiairement d’annulation de ladite résiliation, J.________ échouant à démontrer
un quelconque abus de droit de la part de T.________ SA. Elle a ensuite considéré qu’Y.________
et B.________, uniques actionnaires de T.________ SA, avaient les capacités d’exploiter à
titre personnel une entreprise agricole, avaient acquis les connaissances nécessaires à cette
fin et avaient rendu vraisemblable, s’agissant d’un fait futur, qu’ils s’étaient
engagés activement à cultiver personnellement les terrains alors affermés, de sorte qu’une
prolongation de bail au sens de l’art. 27 LBFA (loi fédérale sur le bail à ferme
agricole du 4 octobre 1985 ; RS 221.213.2 ; art 47 al. 1 LBFA) ne pouvait raisonnablement leur
être imposée. La présidente a enfin retenu qu’une prolongation du bail au sens de
l’art. 15 al. 3 LBFA ne se justifiait également pas, d’une part parce que cette disposition
ne s’appliquait pas
in
casu
– la résiliation incriminée
étant intervenue au terme du bail à ferme agricole et non de manière anticipée –
et d’autre part parce que J.________ avait échoué à démontrer les conséquences
pénibles de la fin du bail pour lui ou sa famille.
B.
Par acte du 9 mars 2023, J.________ (ci-après :
l’appelant) a interjeté appel contre ce jugement, en concluant, avec suite de frais et dépens,
à sa réforme en ce sens principalement que les conclusions en constatation de nullité,
respectivement en annulation de la résiliation du contrat de bail à ferme d’entreprise
agricole du 14 juin 2010 que T.________ SA (ci-après : l’intimée) a fait notifier
à l’appelant le 18 janvier 2021 sont admises, subsidiairement que la conclusion en prolongation
de ce contrat de bail à ferme d’entreprise agricole est admise et que ledit contrat est prolongé
jusqu’au 15 juin 2028, et, dans tous les cas, que les frais judiciaires, arrêtés à
7'410 fr., sont mis à la charge de l’intimée et que cette dernière doit payer à
l’appelant un montant à titre de dépens que justice dira. Plus subsidiairement, l’appelant
a conclu à l’annulation du jugement entrepris et au renvoi de la cause à la présidente
pour nouvelle décision dans le sens des considérants de l’arrêt à intervenir.
Par réponse du 1
er
juin 2023, T.________ SA (ci-après : l’intimée) a conclu, avec suite de frais et
dépens, principalement à ce que l’appel soit déclaré irrecevable et subsidiairement
à ce que toutes les conclusions prises par l’appelant dans son appel soient rejetées.
Elle a produit une pièce.
Par réplique spontanée du 15 juin 2023, l’appelant a maintenu ses conclusions, avec suite
de frais et dépens, et a requis la tenue d’une audience.
Invitée à se déterminer sur cette requête, l’intimée a, par déterminations
du 20 juin 2023, estimé qu’une audience apparaissait inutile et que la cause pouvait être
gardée à juger, persistant au surplus en ses conclusions avec suite de frais et dépens.
Par avis du 12 juillet 2023, le Juge délégué de la Cour de céans a informé les
parties que la cause était gardée à juger, qu’il n’y aurait pas d’autre
échange d’écriture et qu’aucun fait ou moyen de preuve nouveau ne serait pris en
compte.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
a)
L’appelant est inscrit depuis le 4 mars 2010 au Registre du commerce du Canton de Vaud en qualité
de titulaire de l'entreprise individuelle « V.________ » dont le but est « exploitation
d'une entreprise et de domaines agricoles et viticoles ; commerce de vins ».
L’appelant est agriculteur et viticulteur depuis 25 ans et exploite trois domaines, soit la
S.________, le domaine de H.________ et le Domaine des I.________ au territoire des Communes de H.________,
A.________, [...] et X.________. L’ensemble de son exploitation, y compris les vignes, représente
environ 137 hectares. Il n'exploite pas d'autre terre hormis les trois domaines susmentionnés.
L’appelant est en outre syndic de la Commune de H.________ pour la législature 2021-2026.
b)
L’intimée est une société de droit suisse, inscrite au Registre du commerce depuis
le 22 février 2010, dont le but est « exploitation de gravières, sablières et
autres ressources du sol et du sous-sol (pour but complet cf. statuts) ». Y.________ en est
l'administrateur avec signature individuelle. Son siège est à [...].
L'art. 3 des statuts de l’intimée énonce notamment ce qui suit :
« La
société a pour but l'exploitation de gravières, sablières et autres ressources du
sol et du sous-sol. La société peut procéder à toutes opérations commerciales,
financières et immobilières en relation avec son but, notamment acquérir, vendre, louer
des immeubles.
Elle
peut également exercer toute activité en relation avec l'entretien et la gestion des terrains
situés à proximité des sites d'exploitation.
(...) ».
B.________ et Y.________ sont les seuls actionnaires de l’intimée depuis sa constitution,
selon une attestation délivrée le 11 octobre 2021 par l'unique représentant du Conseil
d'administration de l’intimée, Y.________.
2.
a)
Le 4 février 2010, l’appelant (vendeur)
et l’intimée (acheteuse), alors en formation, ont conclu un contrat de vente à terme
conditionnelle portant sur les parcelles n
os
[...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] et [...] de la Commune de X.________
(actuellement parcelles n
os
[...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] et [...] de la Commune d'A.________).
b)
L’intimée a déposé le 1
er
mars 2010 une requête auprès de la Commission foncière rurale, section I, en vue d'obtenir
l'autorisation d'acquisition d'une entreprise ou d'un immeuble agricole, dans laquelle figurait le fait
que l'entreprise agricole serait louée (bail à ferme de 12 ans) et que l'exception invoquée
était l'art. 64 al. 1 lit. c LDFR (loi fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre
1991 ; RS 211.412.11) (exploitation de ressources du sol, selon plan l'extraction et décision
du département de la sécurité et de l'environnement du 16 juin 2009).
Dans sa séance du 5 mars 2010, la Commission foncière rurale a autorisé l'acquisition
des parcelles concernées par l’intimée acheteuse.
c)
La réquisition de transfert des parcelles susmentionnées en faveur de l’intimée
a été instrumentalisée le 14 juin 2010 par le notaire [...].
L’intimée a été inscrite au Registre foncier comme propriétaire des parcelles
précitées en date du 15 juin 2010.
d)
L’intimée est également propriétaire de la parcelle n
o
[...] de la Commune d'A.________, laquelle provient d'une division de bien-fonds, soit de la parcelle
n
o
[...] de la Commune d'A.________ (anciennement parcelle n
o
[...] de la Commune de X.________).
e)
Une rectification de limites des parcelles n
os
[...] et [...] de la Commune de X.________ a été portée au Registre foncier en date du
5 juin 2018.
3.
a)
Le 14 juin 2010, les parties ont conclu un contrat intitulé « bail à ferme d'entreprise
agricole ». La validité du bail et son entrée en vigueur étaient « conditionnées
à l'inscription au Registre foncier de la société T.________ SA ou de son nommable Monsieur
et/ou Madame Y.________, comme propriétaire(s) des parcelles faisant l'objet du présent bail »
(art. 1.1 dudit contrat).
b)
Aux termes du chiffre 2.1 dudit contrat, le bailleur (l’intimée) donnait à bail au fermier
(l’appelant), qui l'acceptait, « (a) l'ensemble des prés-champs figurant en vert
sur le plan ci-annexé, lequel fait partie intégrante du présent contrat (Annexe 1),
à savoir plus précisément les parcelles suivantes situées sur la Commune de X.________ :
n
o
[...] (36'596 m2 pré-champ), n
o
[...] (96'582 m2 pré-champ), n
o
[...] (79 m2 pré-champ), n
o
[...] (146'149 pré-champ, sous réserve de la zone de dégagement prévue au chiffre
2.2 let. b et c ci-dessous), n
o
[...] (120'591 m2, sous réserve de la zone de dégagement prévue au chiffre 2.2 let.
b et c ci-dessous) et n
o
[...] (33'811 m2 pré-champ) ».
Cette énumération a été complétée, après le chiffre susmentionné
de 96'582 m2, par l'inscription manuscrite suivante : « hormis la surface de pré-champ
exclue selon Annexe 1 au contrat de bail ».
Le contrat de bail à ferme stipule en outre, en son art. 2.2, que :
« Ne
font pas partie de l'Objet du bail et restent à la charge du Bailleur :
(a)
le reste des bâtiments situés sur les
parcelles louées ;
(b)
une zone de dégagement entourant les bâtiments
et correspondant exactement à celle dont la protection est exigée par le plan d'extraction
"Les I.________" ayant fait l'objet de la décision du 16 juin 2009 du Département
de la sécurité et de l'environnement, figurant sur le plan en orange dont copie est annexée
et fait partie intégrante du contrat (Annexe 2) ; et
(c)
les allées d'accès sud et nord, en ce
compris les chemins et les arbres qui les bordent, correspondant exactement aux allées dont la protection
est exigée par le plan d'extraction "Les I.________" ayant fait l'objet de la décision
du 16 juin 2009 du Département de la sécurité et de l'environnement, figurant sur le plan
en orange dont copie est annexée et fait partie intégrante du contrat (Annexe 2). »
Le chiffre 2.3 prévoit également expressément ce qui suit :
« Le
Bailleur informe le Fermier de son souhait de pouvoir éventuellement reprendre un jour une surface
de l'ordre de 3 ha de prés-champ, moyennent (i) l'accord préalable du Fermier, (ii) une
réduction proportionnelle du fermage et (iii) une indemnité financière dont le montant
serait fixé par M.________ ».
c)
Le bail a été conclu pour une durée de 12 ans (art. 3.1 du contrat de bail précité).
L'art. 3.2 énonce que « [le contrat de bail] débute au jour de l'inscription au Registre
foncier de la société T.________ SA ou de son nommable Monsieur et/ou Madame Y.________ comme
propriétaire(s) des parcelles comprises dans l'Objet du bail et arrivera à
échéance
le [   ].[   ].2022
».
Enfin, au sens de l'art. 3.3, sauf avis de résiliation donné par écrit par l'une ou l'autre
des parties une année à l'avance, le bail serait renouvelé de plein droit pour six ans
et ainsi de suite.
d)
L’appelant, lors de son interrogatoire par la présidente, a exposé qu'au moment de la
signature du bail à ferme, l’intimée n'était pas exploitante et qu'il avait contracté
un prêt sur 20 ans auprès de cette dernière. Il a expliqué qu'à son sens, il
pouvait exploiter au moins 20 ans le domaine et qu’il ne savait pas comment il pourrait rembourser
ce prêt et toutes les charges s'il n'avait plus cette surface à exploiter.
4.
Par courrier du 30 janvier 2011, l’intimée a informé la Commission d'affermage qu'elle
souhaitait réhabiliter et gérer elle-même la zone de dégagement, dont faisaient partie
deux allées d'arbres fruitiers et un important verger, qui ne faisait pas partie du contrat de bail
(art. 2.2). Elle a également précisé que le domaine comportait 84 hectares de forêt,
dont l'exploitation serait directement assurée par les soins de la propriétaire.
Par décision du 21 mars 2011, la Commission d'affermage a décidé de :
« 1)
autoriser le principe d'une durée réduite, conformément à l'art. 7 al. 3 LBFA, étant
précisé que a) l'autorisation est subordonnée à l'exploitation de la gravière
au lieu-dit Les I.________ et au caractère définitif et exécutoire de l'autorisation d'extraction,
que b) il appartiendra au bailleur, le moment venu, de résilier le bail pour le prochain terme,
en respectant le délai d'un an prévu à l'art. 16 LBFA, et enfin que c) à l'échéance
de la durée normale du bail, dans l'hypothèse où la gravière ne devait plus être
exploitée, une nouvelle requête devra être présentée ;
2)
autoriser l'affermage par parcelles jusqu'à l'échéance de la durée initiale convenue
dans le bail, conformément à l'art. 31 al. 2 let. e LBFA ;
3)
constater que le fermage convenu constitue un fermage d'immeubles et, que partant il est loisible à
l'une des parties de solliciter, le cas échéant, une décision au sens de l'art. 49 LBFA ».
5.
L’intimée a actionné, dès mars 2014, la société D.________ SA, titulaire
d'une charge foncière grevant les parcelles susmentionnées, auprès de la Chambre patrimoniale
cantonale, afin de faire prononcer, respectivement constater, la nullité et/ou l'invalidité
de la charge foncière et de la faire radier du Registre foncier.
Dans le cadre de cette procédure, une ordonnance de mesures provisionnelles a été rendue
le 2 septembre 2019, par laquelle la Juge déléguée de la Chambre patrimoniale cantonale
a notamment ordonné au conservateur du Registre foncier de Morges d'annoter à titre provisoire
une restitution du droit d'aliéner la charge foncière (I), interdit à la société
D.________ SA et à ses auxiliaires de pénétrer sur les biens-fonds (III) et astreint l’intimée
à déposer au greffe de la Chambre patrimoniale cantonale en faveur de D.________ SA une somme
de 1'600'000 fr. en espèces ou une garantie d'un montant équivalent délivrée par
une banque établie en Suisse ou par une société d'assurance autorisée à exercer
en Suisse (IV). Cette ordonnance a été partiellement réformée, le chiffre IV de son
dispositif ayant été supprimé, et a été pour le surplus confirmée par le
Juge délégué de la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal par arrêt du 21 février
2020 (n° 89). Puis par arrêt du 27 août 2020 (TF 5A_244/2020), la Ile Cour de droit civil
du Tribunal fédéral a rejeté le recours introduit par D.________ SA.
6.
a)
Le 9 juin 2020, l’appelant a déposé devant la Commission foncière rurale, section
I, une requête en révocation (art. 70 et 71 LDFR) contre l’intimée, en prenant les
conclusions suivantes, avec suite de frais judiciaires et dépens :
«
Préalablement
par voie de mesures superprovisionnelles et provisionnelles
:
I.-
La
rectification du Registre foncier de La Côte est ordonnée en ce sens qu'ordre est donné
au Conservateur de réinscrire J.________ en qualité de propriétaire des parcelles [...],
[...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] et [...] de la Commune de X.________.
Principalement
:
II.-
La
décision rendue par la Commission foncière rurale, section I, dans sa séance du 5 mars
2010 par laquelle elle a autorisé la société T.________ SA à acquérir de J.________
les parcelles [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] et [...] de la Commune
de X.________ pour le prix de CHF 7'600'000.- est révoquée, la requête formée par
T.________ SA le 1
er
mars 2010 étant rejetée.
III.-
La
rectification du Registre foncier de La Côte est ordonnée en ce sens qu'ordre est donné
au Conservateur de réinscrire J.________ en qualité de propriétaire des parcelles [...],
[...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] et [...] de la Commune de X.________.
IV.-
L'effet
suspensif à un Recours contre la Décision à intervenir est retiré ».
b)
La Commission foncière rurale, section I, a rejeté les conclusions prises à titre
superprovisionnel par décision du 12 juin 2020, puis les conclusions provisionnelles par décision
du 20 novembre 2020.
c)
Finalement, dans sa séance du 21 mai 2021, la Commission foncière rurale, section I, a rejeté
les conclusions II, III et IV prises, à titre principal, par l’appelant à l'appui de
sa requête du 9 juin 2020.
Cette décision a fait l'objet d'un recours formé le 2 juillet 2021 par l’appelant, qui
a été déclaré irrecevable par la Cour de droit administratif et public du Tribunal
cantonal dans un arrêt du 12 octobre 2022 (FO.2021.0012). Les frais du recours, arrêtés
à 2'500 fr., ont été mis à la charge de l’appelant et ce dernier a également
dû verser à l’intimée la somme de 1'250 fr. à titre de dépens.
7.
a)
Par courrier recommandé du 18 janvier 2021, reçu par l’appelant le 19 janvier 2021, l’intimée
a annoncé à l’appelant qu'elle résiliait le contrat de bail à ferme d'entreprise
agricole conclu entre les parties le 14 juin 2010 pour sa prochaine échéance contractuelle,
soit pour le 15 juin 2022.
Le courrier susmentionné ne contient aucune motivation.
b)
Par lettre du 26 janvier 2021, l’appelant, par l'intermédiaire de son conseil, a requis la
motivation de la résiliation susmentionnée d'ici au 1
er
février 2021.
Par missive du 1
er
février 2021, le conseil de l’intimée a exposé qu'il reviendrait sur la lettre du
26 janvier 2021 dès qu'il aurait pu rencontrer le représentant de sa mandante, soulignant que
le délai au 1
er
février 2021 n'était pas convenable et n'avait aucune justification.
Par courrier du 2 février 2021, le conseil de l’appelant a écrit ce qui suit au conseil
de l’intimée :
« Mon
cher Confrère,
Votre
courrier du 1
er
février 2021 m’est bien parvenu.
J'avais
imaginé que T.________ SA connaissait les motifs de la résiliation sans avoir besoin d'en conférer
avec un avocat.
Je
prends toutefois note que tel n'est pas le cas et que T.________ SA doit ainsi en référer avec
vous pour justifier la résiliation du bail qu'elle a fait notifier à M. J.________. Dont acte.
J'attends
donc les justifications que vous aurez préparées avec votre cliente pour le 10 février
prochain au plus tard.
Il
sera fait état de la présente en toutes circonstances.
Veuillez
croire, mon cher Confrère, à l'assurance de mes sentiments bien dévoués ».
c)
Par courrier du 12 février 2021, le conseil de l’intimée a remis au conseil de l’appelant
une lettre datée du 11 février 2021, signée par l’intimée, aux termes de laquelle
elle indiquait qu'elle avait résilié le bail à ferme « afin d'exploiter personnellement
la chose affermée ».
8.
a)
En parallèle, l'école G.________ a décerné à Y.________, respectivement à
son épouse B.________ – uniques actionnaires de l’intimée – un certificat
d'arboriculteur/trice patenté/e le 3 juillet 2014, attestant qu'ils avaient suivi les cours et subi
avec succès les examens prévus par le règlement. Ce certificat attestait de 248 périodes
de cours sur 30 jours de formation prodiguées du 27 août 2013 au 24 juin 2014.
b)
Y.________ et B.________ sont affiliés auprès de la Caisse cantonale vaudoise de compensation
AVS comme indépendants depuis le 1
er
janvier
2018, respectivement le 1
er
janvier 2017, dans les domaine respectifs de la « production agricole » et l'« agriculture ».
c)
Y.________ ainsi que B.________ ont réussi l'examen pour l'obtention du permis de traiter, organisé
par l'école G.________. Ils ont également suivi une formation de base « pour contrôleur
feu bactérien » selon attestation délivrée le 27 mai 2014 par la police phytosanitaire
dépendant du Service de l'agriculture.
d)
Y.________ est devenu membre de l'association pour la sauvegarde du patrimoine fruitier FRUCTUS.
e)
B.________ a en outre participé à un cours d'introduction à l'arboriculture biologique
en 2019.
f)
Le Service de l'agriculture et de la viticulture, secteur paiements directs et données agri-viticoles,
a, par décision du 14 mai 2018, notamment reconnu l'exploitation d'Y.________ et B.________ comme
une exploitation au sens de l'art. 6 OTerm (ordonnance du 7 décembre 1998 sur la terminologie agricole
et la reconnaissance des formes d'exploitation ; RS 910.91).
g)
Y.________ et B.________ sont également devenus membres, selon courriel du 9 février 2021,
de l’office de vulgarisation agricole de M.________.
h)
Y.________ ainsi que B.________ ont annoncé, dans le cadre du recensement des parcelles 2021, exploiter
les parcelles n
os
[...] et [...] de la Commune d’A.________ ([...]), sous le numéro d'exploitation [...].
9.
a)
Y.________ et B.________ ont signé un contrat de prestation avec la haute école de viticulture
et d'œnologie de [...] les 7 et 10 octobre 2021 pour la mise en place de trois fermentations
de jus de pommes, collaboration prévue sur plusieurs millésimes afin de les accompagner à
la mise au point d'un cidre haut de gamme.
En amont de cette démarche, Y.________ et B.________ ont pris conseil sur la variété des
pommes pour la production d'un cidre artisanal haut de gamme (lettre du 24 juillet 2017, pièce 126),
effectué des analyses des sols (pièce 127), puis acheté les variétés de pommiers
(pièces 128 et 129).
b)
L’intimée a en outre conclu le 2 août 2021 un contrat de durée indéterminée,
avec effet au 1
er
janvier 2021, avec N.________ Sàrl (M.________). Dans ce cadre, cette dernière, en collaboration
avec Y.________ et B.________, s'est engagée à fournir des conseils et assurer un suivi technique
sur tous les aspects relatifs à la production végétale sur les surfaces agricoles dont
l’intimée était propriétaire.
Dans le cadre de cette collaboration, N.________ Sàrl a établi un « rapport relatif
à l'estimation des marges brutes des cultures et de l'estimation des paiements directs »
laissant apparaître pour l’intimée des marges brutes d'un total de 43'560 fr., sans contributions,
et un total des paiements directs estimés à quelques 66'600 francs.
c)
Un budget « exploitation agricole » pour les années 2022 à 2031 a été
établi, en tenant compte du chiffre d'affaires résultant de la production arboricole et des
grandes cultures – sur la base des estimations effectuées par N.________ Sàrl –
et des charges d'exploitation prévisibles.
d)
L’intimée a commandé trois machines pour l'exploitation agricole, soit notamment un déchaumeur,
un élévateur et un tracteur, dont les prix de vente étaient respectivement de 17'232 fr.,
47'200 fr. et 170'354 fr., selon factures établies le 31 janvier 2022 par L.________ Sàrl à
[...].
Le permis de circulation pour le tracteur agricole a été délivré le 1
er
février
2022 à l’intimée.
B.________, entendue en qualité de témoin par la présidente, a confirmé qu'à
la suite de la formation suivie en 2014, elle s'occupait au quotidien en tant qu'activité principale
de l'arboriculture et de la sylviculture, sur le Domaine des I.________, soit l'ancien verger présent
depuis 2010, dont la surface était de 1 à 1.5 hectares. Des nouvelles variétés
avaient été plantées en 2018. La première cuvée de cidre avait eu lieu en automne
2021 et la deuxième était en pleine fermentation. Sur le pourcentage que représentait
cette activité, elle a répondu qu'elle pourrait adhérer à un 50 % tel que proposé
par le conseil de l’intimée. Elle souhaitait, avec Y.________, mettre en place une vision
intégrée et cohérente du point de vue de la biodiversité et de la production sur
l'ensemble du domaine, raison pour laquelle son époux et elle-même avaient le projet d'intégrer
des grandes cultures et de gérer l'ensemble du domaine comme ils le faisaient alors pour le verger.
Lors de son interrogatoire par la présidente, Y.________ a confirmé qu'il comptait faire personnellement
les tâches sur le domaine concernant les grandes cultures, au moyen de ses propres machines, soit
le travail du sol, de semailles, d'apport d'engrais et le suivi phytosanitaire, au début avec l'aide
d'un spécialiste. Il a indiqué que la récolte serait faite par un tiers, que cela était
usuel pour la plupart des agriculteurs qui n’avaient pas de moissonneuse-batteuse, et qu'il allait,
avec son épouse, commercialiser directement les produits récoltés auprès des centrales
d'achat.
Toujours lors de son témoignage, B.________ a par ailleurs confirmé qu'elle avait du temps
à disposition, n'ayant pas d'autre activité, et que son époux bénéficiait d'une
flexibilité qui lui permettait d'intervenir sur le domaine lorsque cela était nécessaire,
qu’il avait restructuré son organisation professionnelle et dégagerait plus de temps
en fonction des travaux à effectuer au départ de l’appelant. Lors de son interrogatoire,
Y.________ a confirmé qu'il avait décidé fin 2019 – début 2020 de réorganiser
son temps, ce qui l'avait conduit à quitter son poste d'associé dans le cabinet [...] et à
démarrer une « étude d'avocat indépendante » avec deux autres associés.
Dans le cadre de cette réorganisation, il avait été clair avec ses nouveaux associés
sur le fait que la gestion du domaine serait prioritaire dans les tâches à effectuer, et les
associés avaient été avertis par écrit. Y.________ a confirmé qu'actuellement,
il arrivait à dégager du temps lorsque c'était nécessaire pour la gestion du domaine
et que cela était sa priorité.
Concernant la revitalisation des vergers, B.________ a confirmé à la présidente avoir
organisé un grand voyage en Normandie en prenant contact auparavant avec des producteurs, et avoir
effectué d'autres visites en Suisse, notamment à Fribourg, pour les aider – son époux
et elle-même – à déterminer le goût qu'ils voulaient donner au cidre et les
variétés envisageables dans leur région.
10.
a)
À la suite du dépôt d'une requête le 15 avril 2021, les parties ont été
convoquées le 20 avril 2021 à une audience de conciliation, laquelle s'est tenue devant la
Commission de conciliation en matière de baux à ferme agricole de la Préfecture de Morges
en date du 24 juin 2021. Aucun accord n'a pu être trouvé lors de ladite audience, de sorte
qu'un procès-verbal valant autorisation de procéder a été notifié le lendemain
aux parties.
b)
Par demande du 27 août 2021, l’appelant a pris les conclusions suivantes, avec suite de frais
judiciaires et dépens :
«
Principalement
I.-
Dire,
soit constater que la résiliation notifiée par T.________ SA à J.________ le 18 janvier
2021 du contrat de bail à ferme d'entreprise agricole conclu le 14 juin 2010 est nulle, non avenue
et de nul effet.
Subsidiairement
II.-
Annuler
la résiliation notifiée par T.________ SA à J.________ le 18 janvier 2021 du contrat
de bail à ferme d'entreprise agricole conclu le 14 juin 2010.
Plus
subsidiairement
III.-
Prolonger
le contrat de bail à ferme d'entreprise agricole conclu entre J.________ et T.________ SA le 14
juin 2010 jusqu'au 15 juin 2028. »
Par réponse du 2 décembre 2021, l’intimée a conclu, avec suite de frais judiciaires
et dépens, au rejet intégral des conclusions prises par l’appelant dans sa demande du
27 août 2021.
c)
L’intimée a déposé une requête de
nova
le 8 février 2022.
L’appelant s'est déterminé sur les nouvelles allégations de l’intimée
par procédé écrit du 27 avril 2022.
d)
Une ordonnance de preuves a été rendue le 7 juin 2022 par la présidente, refusant notamment
la preuve par expertise offerte par l’appelant.
e)
L’intimée a déposé une seconde requête de
nova
le 20 octobre 2022.
Par courrier du 2 novembre 2022, la présidente a déclaré recevables les
nova
de l’intimée et a imparti un délai au 3 novembre 2022 à l’appelant pour se
déterminer sur les nouveaux allégués.
L’appelant s'est déterminé sur les nouvelles allégations de l’intimée,
a introduit à son tour de nouveaux allégués dans son écriture du 3 novembre 2022
et a conclu au maintien des conclusions prises dans sa demande du 27 août 2021.
f)
À l'audience de plaidoiries finales tenue par la présidente le 7 novembre 2022, l’intimée
a déposé des déterminations datées du même jour sur les déterminations
de l’appelant du 3 novembre 2022. Les parties ont ensuite été interrogées et trois
témoins – à savoir B.________, P.________, ingénieure agronome, et C.________, comptable
de l’appelant depuis mai 2021 – ont été entendus.
En droit
:
1.
1.1
1.1.1
Le CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272) s’applique aux prétentions
civiles découlant de la LBFA (art. 47 LBFA).
L’appel est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al.
1 let. a CPC), au sens de l’art. 236 CPC, dans les affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse,
au dernier état des conclusions de première instance, est de 10'000 fr. au moins (art. 308
al. 2 CPC). Il doit être introduit auprès de l'instance d'appel, soit auprès de la Cour
d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi vaudoise d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ;
BLV 173.01]), dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée
ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
1.1.2
Conformément à l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit être présenté par écrit
et motivé.
Pour satisfaire à cette obligation de motivation, l'appelant doit démontrer le caractère
erroné de la motivation de la décision attaquée et son argumentation doit être suffisamment
explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre, ce qui suppose une désignation précise
des passages de la décision qu'il attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa
critique (ATF 141 III 569 consid. 2.3.3 ; ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). Même si l'autorité
d'appel applique le droit d'office (art. 57 CPC), le procès se présente différemment en
seconde instance, vu la décision déjà rendue. L'appelant doit donc tenter de démontrer
que sa thèse l'emporte sur celle de la décision attaquée. Il ne saurait se borner simplement
à reprendre des allégués de fait ou des arguments de droit présentés en première
instance, mais il doit s'efforcer d'établir que, sur les faits constatés ou sur les conclusions
juridiques qui en ont été tirées, la décision attaquée est entachée d'erreurs.
Il ne peut le faire qu'en reprenant la démarche du premier juge et en mettant le doigt sur les failles
de son raisonnement. Si ces conditions ne sont pas remplies, l'appel est irrecevable (TF 4A_462/2022
du 6 mars 2023 consid. 5.1.1). Tel est notamment le cas lorsque la motivation de l'appel est identique
aux moyens qui avaient déjà été présentés en première instance, avant
la reddition de la décision attaquée, ou si elle ne contient que des critiques toutes générales
de la décision attaquée ou encore si elle ne fait que renvoyer aux moyens soulevés en
première instance (ATF 141 III 69 consid. 2.3.3 ; TF 5A_268/2022 du 18 mai 2022 consid.
4).
1.2
En l’espèce, l’intimée conclut à l’irrecevabilité de l’appel,
au motif qu’il serait dépourvu de motivation suffisante. Si l’appel comporte effectivement
des griefs insuffisamment motivés, sur lesquelles il sera revenu ci-dessous, on ne saurait toutefois
considérer que cette écriture est à ce point viciée intrinsèquement qu’elle
devrait être purement et simplement déclarée irrecevable. L’appel discute en effet
de passages du jugement entrepris, de sorte qu’il présente une motivation suffisante au stade
de la recevabilité.
Au surplus, formé en temps utile par une partie qui a un intérêt digne de protection (art.
59 al. 2 let. a CPC) contre une décision finale rendue dans une cause patrimoniale dont la valeur
litigieuse est supérieure à 10'000 fr.
(cf.
ATF 136 III 196 consid. 1.1 ; TF 4A_223/2022 du 6 juillet 2022 consid. 1)
,
l’appel est recevable.
La réponse a également été déposée en temps utile (art. 312 al. 2 CPC).
2.
2.1
L’appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer
le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir
librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance
(ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid. 5.3.1 ; TF
4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid. 3.4).
Sous réserve des vices manifestes, l'application du droit d'office ne signifie pas que l'autorité
d'appel doive étendre son examen à des moyens qui n'ont pas été soulevés dans
l'acte d’appel. Elle doit se limiter aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés
contre la décision de première instance ; l'acte d’appel fixe en principe le cadre
des griefs auxquels l'autorité d’appel doit répondre eu égard au principe d'application
du droit d'office (ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2 ; TF 5A_873/2021 du 4 mars
2022 consid. 4.2 applicable en appel).
2.2
2.2.1
L’intimée a produit une pièce avec sa réponse du 1
er
juin 2023, soit le Règlement de formation années scolaires 2013-2014 du 6 août 2013 de
l’école G.________ pour la patente arboricole. Elle fait valoir que ce règlement est
notoire (cf. déterminations du 22 juin 2023), de même que l’information qu’il contient
selon laquelle la formation concernée donne droit aux paiements directs selon décision de l’Office
fédéral de l’Agriculture du 6 février 2013, estimant en outre que les conditions
pour qu’une formation soit reconnue selon l’OPD (ordonnance du 23 octobre 2013 sur les
paiements directs versés dans l’agriculture ; RS 910.13) relèvent du droit.
2.2.2
2.2.2.1
L’art. 317 al. 1 CPC prévoit que les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte
que s’ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s’ils ne pouvaient être
invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut
ait fait preuve de la diligence requise.
On distingue vrais et faux
nova
,
les vrais
nova
étant des faits ou moyens de preuve nés après la clôture des débats principaux
alors que les faux
nova
(ou pseudo
nova
)
sont des faits ou moyens de preuve nouveaux qui existaient déjà au moment de la clôture
des débats principaux (cf. TF 5A_756/2017 du 6 novembre 2017 consid. 3.3). S'agissant des vrais
nova
,
la condition de nouveauté posée par l’art. 317 al. 1 let. b CPC est sans autre
réalisée et seule celle d'allégation immédiate doit être examinée. En ce
qui concerne les pseudo
nova
,
il appartient au plaideur qui entend les invoquer devant l'instance d'appel de démontrer qu'il a
fait preuve de la diligence requise, ce qui implique notamment d'exposer précisément les raisons
pour lesquelles les faits n’ont pas pu être invoqués ou les moyens de preuve produits
en première instance. Les conditions de l'art. 317 al. 1 CPC sont applicables même
lorsque la cause est soumise à la maxime inquisitoire sociale (ATF 144 III 349 consid. 4.2.1 et
réf. cit. ; ATF 143 III 42 consid. 4.2 ; ATF 142 III 413 consid. 2.2.2).
2.2.2.2
A teneur de l’art. 151 CPC, les faits notoires ou notoirement connus du tribunal et les règles
d’expérience généralement reconnues ne doivent pas être prouvés.
2.2.3
En l’espèce, c’est à raison que l’intimée ne soutient pas que la pièce
nouvelle ou l’information qu’elle contient relative à une décision de l’Office
fédéral de l’Agriculture seraient des vrais
nova
– ces pièce/décision datant de 2013 –, ni ne prétend que, bien qu’ayant
fait preuve de la diligence requise, elle ne pouvait s’en prévaloir devant l’autorité
de première instance. La recevabilité de ces éléments ne saurait dès lors être
acquise sous l’angle de l’art. 317 al. 1 CPC.
En outre, si les conditions pour qu’une formation soit reconnue selon l’OPD (cf. art. 4 OPD)
et donne ainsi droit aux paiements directs relèvent effectivement du droit, leur application dans
un cas concret à une formation déterminée est en revanche une question de fait, dépendant
des caractéristiques de dite formation.
Reste à savoir s’il s’agit
in
casu
d’un fait notoire au sens de l’art.
151 CPC, comme soutenu par l’intimée. Certes, la décision de l’Office fédéral
de l’Agriculture du 6 février 2013 mentionnée dans la pièce produite est une décision
d’une autorité publique. Elle ne semble toutefois pas librement consultable, respectivement
notoire, l’intimée ne la produisant au demeurant pas et ne fournissant aucun lien internet
où elle serait accessible à tout public. S’agissant de la pièce produite, soit du
Règlement de formation années scolaires 2013-2014 du 6 août 2013 de l’école
G.________, il n’apparaît également pas consultable, la Cour de céans ayant été
incapable de le trouver en libre accès et l’intimée n’ayant fourni aucune information
à cet égard. Au demeurant, il est douteux que le fait qu’une formation donne droit aux
paiements directs au sens de l’art. 4 OPD soit un fait notoire.
Cette question peut toutefois être laissée ouverte, dès lors que, même en considérant
que la pièce nouvelle produite par l’intimée avec sa réponse, respectivement les
informations qu’elle contient, sont irrecevables, l’appel doit quoi qu’il en soit être
rejeté au vu des considérants qui suivent.
3.
3.1
A titre liminaire, il convient de se pencher sur un aspect de l’argumentaire de l’appelant,
qu’il n’est pas aisé de saisir pleinement.
Dans le chapitre « II.- OBJET DE L’APPEL »
(cf. appel p. 3), outre se plaindre d’une violation de son droit d’être entendu, l’appelant
expose qu’il démontrera au fond que le jugement entrepris est erroné en ce qu’il
a considéré que la résiliation du contrat de bail à ferme d’entreprise agricole
du 14 juin 2010 ne constituerait pas un abus de droit au sens de l’art. 2 CC (Code civil suisse
du 10 décembre 1907 ; RS 210) et en ce qu’il a considéré que les
conditions d’une prolongation de bail au sens de l’art. 15 al. 3 LBFA en sa faveur ne seraient
pas réunies. Pourtant, s’il développe plus loin ses griefs afin de démontrer le
caractère abusif de la résiliation au sens de l’art. 2 al. 2 CC (cf. appel pp. 7 à
16), il n’évoque plus l’art. 15 al. 3 LBFA mais fonde ses critiques sur une mauvaise
application de l’art. 27 LBFA, pour se plaindre, subsidiairement, de l’absence de prolongation
du contrat de bail (cf. appel pp. 16 à 20). Il invoque
in
fine
dans ce cadre une prolongation du bail de
six ans (cf. appel p. 20), durée maximale prévue à l’art. 27 al. 4 LBFA mais
incompatible avec l’art. 15 al. 3 LBFA, qui prévoit une prolongation maximale de deux ans.
Au demeurant, l’appelant évoque à nouveau brièvement l’art. 15 al. 3
LBFA dans sa réplique spontanée, pour exposer uniquement qu’à son sens, la première
juge aurait considéré à tort que cette disposition « ne s’appliquerait
pas au cas d’espèce et que quand bien même celui-ci s’appliquerait, la résiliation
n’aurait prétendument pas de conséquence pénible pour [lui] ou sa famille, de sorte
qu’une prolongation de bail ne se justifierait pas sous cet angle » (cf. réplique
spontanée p. 6). Si l’appelant s’exprime effectivement et développe ses moyens
s’agissant des conséquences pénibles qu’aurait la résiliation du bail pour
lui et sa famille (cf. appel pp. 18 à 20 par exemple), il ne dit en revanche mot des raisons qui
justifieraient d’appliquer l’art. 15 al. 3 LBFA au cas d’espèce.
Or, la présidente a refusé toute prolongation du bail au sens de l’art. 15 al. 3 LBFA
aux motifs, d’une part, que cet article ne s’appliquait pas
in
casu
– la résiliation du bail à
ferme étant intervenue au terme du bail et non de manière anticipée – et, d’autre
part, que l’appelant avait échoué à démontrer les conséquences pénibles
de la fin du bail pour lui ou sa famille.
3.2
Si une décision comporte une double motivation (c’est-à-dire deux motivations indépendantes,
alternatives ou subsidiaires), il incombe au recourant, sous peine d'irrecevabilité, de démontrer
que chacune d'elles est contraire au droit (en application de l'art. 42 LTF [loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral ; RS 173.110], cf. ATF 142 III 364 consid. 2.4 ; ATF 138
III 728 consid. 3.4 ; 136 III 534 consid. 2). Cette jurisprudence trouve également application
sous l'empire du CPC (cf. art. 311 CPC ; TF 4A_525/2014 du 5 mai 2014 consid. 3). On ne peut parler
de double motivation que si chacun de ses pans suffit à sceller le sort de la cause (TF 4D_9/2021
du 19 août 2021 consid. 3.3.1). C'est le cas par exemple lorsque le premier juge retient qu'aucun
accord (un contrat de conseil ayant pour objet une plateforme informatique) n'a été conclu
entre les parties (motivation principale) et qu'il ajoute que, même si l'on admettait l'existence
d'un accord, le demandeur n'aurait de toute façon pas démontré la valeur des prestations
pour lesquelles il entendait être rémunéré (motivation subsidiaire) (TF 4A_614/2018
du 8 octobre 2019 consid. 3.2 ; TF 4A_525/2014 du 5 mai 2014 consid. 3).
3.3
En l’espèce, la motivation de la présidente pour rejeter toute prolongation du bail au
sens de l’art. 15 al. 3 LBFA est une double motivation, chacun des deux pans du raisonnement de
la première juge justifiant de manière indépendante le refus de toute prolongation. Dès
lors, pour peu qu’il faille comprendre l’appel comme portant notamment sur cette question,
il appartenait à l’appelant de démontrer que non seulement la résiliation entraînerait
des conséquences pénibles pour lui et sa famille – ce qu’il a fait, mais également
que l’art. 15 al. 3 LBFA est bien applicable à son cas, ce qu’il n’a finalement
pas tenté. Partant, tout éventuel grief de l’appelant contre la non-prolongation de son
bail en application de l’art. 15 al. 3 LBFA est irrecevable.
4.
4.1
Cela étant précisé, l'appelant ne conteste pas que le contrat portant sur les parcelles
concernées soit un contrat de bail à ferme agricole au sens de l'art. 4 LBFA et que ce contrat
a été résilié par l’intimée pour le prochain terme au 15 juin 2022, l’appelant
ne soutenant pas qu’il s’agirait d’une résiliation anticipée.
L’appelant indique en revanche considérer que la résiliation de son bail à ferme
agricole serait constitutive d’un abus de droit au double motif que « la résiliation
est intervenue en raison du fait qu’il a fait valoir de bonne foi ses droits en contestant la validité
de l’autorisation obtenue par l’intimée au moment de l’acquisition du domaine
des I.________, le 14 juin 2010, au moyen de déclarations et engagements contraires à la réalité »
et que « le motif évoqué pour la résiliation du bail, à savoir l’exploitation
personnelle par l’intimée du domaine, relevait de la posture procédurale et ne correspondait
aucunement à la réalité de la situation ». On comprend ainsi que l’appelant
se plaint du fait que l’intimée aurait indiqué un faux motif (l’exploitation personnelle)
à l’appui de la résiliation, qui constituerait en réalité un congé-représailles.
L’appelant soutient subsidiairement que le bail devrait être prolongé au sens de l’art.
27 LBFA, l’exclusion d’une telle prolongation retenue par la première juge en application
de l’art. 27 al. 2 let. c LBFA n’étant pas réalisée dès lors que l’intimée
n’avait pas démontré que son administrateur co-actionnaire Y.________ et sa co-actionnaire
B.________ entendaient exploiter personnellement le domaine agricole. Il fait en outre valoir que la
fin du contrat de bail à ferme pour le 15 juin 2022 aurait pour lui des conséquences à
tout le moins pénibles, sans que les prétendus intérêts de l’intimée le
justifient.
4.2
4.2.1
4.2.1.1
4.2.1.1.1
Les baux à ferme portant sur des exploitations agricoles ou sur des immeubles affectés à
l’agriculture sont régis par la LBFA (art. 276a al. 1 CO), cette loi constituant une
lex
specialis
par rapport aux art. 275 ss CO (loi
fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse [livre cinquième :
Droit des obligations] ; RS 220) (Carron, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire
pratique, 2
e
éd, Bâle 2017 [cité ci-après : CPra-Bail], nn. 3 et 4 ad art. 275 CO). Lorsque
la LBFA n'est pas applicable ou qu'elle ne contient aucune disposition pertinente, le CO est applicable,
à l'exception des dispositions relatives aux baux à ferme portant sur des habitations ou des
locaux commerciaux et de celles relatives à la consignation du loyer (art. 276a al. 1 CO et
1 al. 4 LBFA). Les besoins du fermier agricole ne sont en effet pas les mêmes que ceux d’un
fermier non agricole (Carron, CPra-Bail, n. 13 ad art. 276a CO). Les art. 271 ss CO (en relation
avec l’art. 300 CO) régissant la protection contre les congés concernant les baux d'habitations
et de locaux commerciaux ne sont ainsi pas applicables aux causes soumises à la LBFA (CACI 31 octobre
2018/613 consid. 3.2 ; Carron, CPra-Bail, n. 15 ad art. 276a CO).
4.2.1.1.2
Aux termes de l'art. 16 LBFA, la résiliation d'un bail à ferme ne vaut qu'en la forme
écrite ; l'intéressé peut demander que le congé soit motivé (al. 1). Le
délai de congé est d'une année pour autant que la loi n'en dispose pas autrement ;
les parties peuvent convenir d'un délai plus long (al. 2). A défaut de convention contraire,
le congé ne peut être donné que pour le terme de printemps ou d'automne admis par l'usage
local (al. 3).
La seule condition posée par la LBFA à la validité du congé donné par le bailleur
est le respect de la forme écrite (art. 16 al. 1 1
re
phrase LBFA). La possibilité de demander la motivation du congé n’est qu’une
prescription d’ordre. Une résiliation est ainsi valable même si le bailleur, interpellé,
n'en donne pas les motifs (Studer/Hofer, Das landwirtschaftliche Pachtrecht, 2
e
éd., Brugg 2014, n. 372 ad art. 16 LBFA, p. 264). Le législateur a renoncé à
instituer une limitation du droit de donner le congé qui aurait permis au fermier d'attaquer celui-ci,
lequel ne serait valable qu'en cas de justes motifs, tels le désir du bailleur d'exploiter lui-même
la chose affermée ou un manquement grave du fermier à ses obligations. Une telle mesure aurait
porté trop gravement atteinte aux intérêts légitimes du bailleur et aurait rendu
l'affermage complémentaire extrêmement difficile. On aurait ainsi limité, voire exclu,
la possibilité d'arrondir un domaine par l'affermage complémentaire ou le remembrement par
voie d'affermage, ce qui aurait contrevenu aux objectifs de la politique agricole fédérale
(Message du Conseil fédéral concernant la LBFA du 11 novembre 1981, FF 1982 I 269, spéc.
p. 292, n. 222.61). Il n'y a ainsi pas de limitation à la résiliation (CACI 5 septembre
2022/448 consid. 4.2.2 ; CACI 31 octobre 2018/613 consid. 3.2 ; Studer/Hofer,
ibidem
).
4.2.1.2
Chacun est tenu d’exercer ses droits et d’exécuter ses obligations selon les règles
de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC). L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi
(art. 2 al. 2 CC). Contrairement au régime de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 136 III 190 consid.
2 ; TF 4A_560/2017 du 1
er
mars 2018 consid. 3.2), ici inapplicable dès lors qu’il concerne les baux d’habitations
et de locaux commerciaux, l'abus de droit doit être manifeste (CACI 5 septembre 2022/448 consid.
4.2.1 ; CACI 31 octobre 2018/613 consid. 3.3.3).
La règle prohibant l'abus de droit permet au juge de corriger les effets de la loi dans certains
cas où l'exercice d'un droit allégué créerait une injustice manifeste. L'existence
d'un abus de droit se détermine selon les circonstances concrètes du cas, en s'inspirant des
diverses catégories mises en évidence par la jurisprudence et la doctrine. L'emploi dans le
texte légal du qualificatif « manifeste » démontre que l'abus de droit
doit être admis restrictivement (ATF 143 III 666 consid. 4.2 ; ATF 143 III 279 consid.
3.1 ; ATF 140 III 583 consid. 3.2.4). Il incombe à la partie qui se prévaut d'un abus
de droit d'établir les circonstances particulières autorisant à retenir une telle exception
(ATF 135 III 162 consid. 3.3.1 ; ATF 133 III 61 consid. 4.1). Les cas typiques d'abus de droit sont
l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique
de façon contraire à son but, la disproportion manifeste des intérêts en présence,
l'exercice d'un droit sans ménagement ou l'attitude contradictoire (ATF 143 III 279 consid. 3.1 ;
ATF 140 III 583 consid. 3.2.4 ; sur le tout : TF 4A_454/2022 du 17 novembre 2022 consid. 5.1).
Pour être qualifié d'abusif, l'exercice d'un droit doit aller à l'encontre du but même
de la disposition légale qui le consacre, de telle sorte que l'écart entre le droit exercé
et l'intérêt qu'il est censé protéger soit manifeste. En définitive, l'application
des règles de la bonne foi ne saurait en aucun cas servir à vider la loi de sa substance et
à réaliser des objectifs que le législateur, conscient des divers intérêts qu'il
avait à prendre en considération, n'a pas voulu atteindre (ATF 107 la 206 consid. 3b ;
CACI 5 septembre 2022/448 consid. 4.2.1 ; CACI 31 octobre 2018/613 consid. 3.3.3).
4.2.2
Aux termes de l’art. 27 al. 1 LBFA, lorsque la continuation du bail peut raisonnablement être
imposée au défendeur, le juge prolonge le bail. Selon l’art. 27 al. 2 LBFA, si la
résiliation est le fait du bailleur, celui-ci doit établir que la prolongation du bail ne peut
raisonnablement pas lui être imposée, ou que, pour d'autres motifs, elle n'est pas justifiée ;
la prolongation du bail est notamment intolérable ou injustifiée lorsque le bailleur lui‑même,
son conjoint, son partenaire enregistré ou un proche parent ou allié entend exploiter personnellement
la chose affermée (let. c).
S’agissant de la capacité à être exploitant à titre personnel, il y a lieu
de se référer à l’art. 9 LDFR (TF 4A_260/2019 du 23 octobre 2019 consid. 2 et les
réf. cit. ; CACI 21 mars 2022/148 consid. 3.2.2). A teneur de cette disposition, est exploitant
à titre personnel quiconque cultive lui-même les terres agricoles et, s'il s'agit d'une entreprise
agricole, dirige personnellement celle-ci (al. 1). En outre, est capable d'exploiter à titre personnel
quiconque a les aptitudes usuellement requises dans l'agriculture de notre pays pour cultiver lui-même
les terres agricoles et diriger personnellement une entreprise agricole (al. 2).
L'art. 9 LDFR définit les notions d'exploitant à titre personnel (al. 1) et de capacité
d'exploiter à titre personnel (al. 2), distinction qui provient de l'ancien droit successoral paysan
(cf. art. 620 et 621 al. 2 aCC). La jurisprudence du Tribunal fédéral en définit plus
précisément les contours (TF 2C_520/2021 du 21 décembre 2021 consid. 6.2).
Pour ce qui est tout d'abord de l'exploitant à titre personnel, l'art. 9 al. 1 LDFR distingue l'exploitant
à titre personnel d'immeubles et l'exploitant à titre personnel d'entreprises agricoles. Dans
le premier cas, il suffit que l'exploitant cultive personnellement les terres ; dans le second,
il doit encore diriger personnellement l'entité que constitue l'entreprise agricole. Il ne saurait
pourtant se contenter de cette activité directrice et doit, très concrètement, y travailler
d'une manière substantielle (ATF 115 II 181 consid. 2a et 2b ; ATF 107 II 30 consid. 2). Travailler
soi-même la terre au sens de cette disposition signifie effectuer une partie importante du travail
aux champs, à l'étable et à la ferme (y compris le travail administratif), ainsi que le
travail en relation avec la commercialisation des produits. Ceci implique, dans les petites unités,
que la personne concernée effectue elle-même la grande partie des travaux des champs et de
gestion du bétail ; dans les entreprises plus importantes, elle peut bien entendu recourir
à du personnel, respectivement à d'autres membres de sa famille. Même dans ce cas, elle
ne saurait pourtant ne s'occuper que de la gestion et doit toujours, concrètement, exécuter
personnellement les travaux inhérents à l'exploitation en plus de la direction de l'entreprise.
Pour de nouveaux immeubles qu'il n'exploite pas encore (par exemple en tant que fermier), l'acquéreur
doit s'engager à cultiver personnellement les terrains qu'il entend acquérir ; s'agissant
d'un fait futur, il lui suffit de rendre ce comportement simplement vraisemblable, ce qui peut être
le cas par la simple mise en évidence de ses attaches actuelles ou passées avec l'agriculture
(TF 2C_783/2021 du 7 septembre 2022 consid. 6.2.1 ; TF 2C_334/2021 du 16 mars 2022 consid.
4.2 ; sur le tout : TF 2C_520/2021 précité consid. 6.2 et les réf. cit. ;
TF 2C_747/2008 du 5 mars 2009 consid. 3.1, non publié in ATF 135 II 123). Le droit foncier
agricole ne crée pas un statut exclusif pour les agriculteurs : toute personne qui exerce une
activité agricole à titre de loisir peut également être considérée comme
exploitante à titre personnel, si elle remplit les conditions de l'art. 9 LDFR (TF 2C_334/2021 précité
consid. 4.2 et la réf. cit.).
Quant à la capacité d'exploiter à titre personnel (art. 9 al. 2 LDFR), elle suppose que
la personne intéressée possède la moyenne des qualités tant professionnelles que
morales et physiques qui, d'après les usages propres à l'agriculture, sont requises pour exploiter
de façon convenable un domaine agricole (ATF 110 II 488 consid. 5 [critères développés
en application des art. 620 ss aCC mais qui restent pertinents sous la loi sur le droit foncier rural :
ATF 134 III 586 consid. 3.1.2]). Une telle capacité n'existe, en règle générale,
que si la personne a fréquenté une école d'agriculture ou possède une formation agricole
adéquate pour exploiter l'immeuble qu'elle entend acquérir (on ne peut exiger des agriculteurs
de loisirs qu'ils aient suivi une formation agricole complète [TF 5A.17/2006 du 21 décembre
2006 consid. 2.4.1]) ou encore, suivant les cas, si elle a déjà exploité dans les règles
de l'art un immeuble comparable à celui qu'elle entend acheter (TF 2C_334/2021 précité
consid. 4.2 ; TF 4A_260/2019 précité consid. 2.3 ; TF 5A.17/2006 du 21
décembre 2006 consid. 2.4.1 ; TF 5A.9/2001 du 30 juillet 2001 consid. 2b, 2c et 4a). La capacité
d'exploiter à titre personnel doit en outre être examinée au regard de la capacité
et de la situation financières de celui qui entend reprendre l'entreprise agricole, le principe
de l'exploitation à titre personnel ne pouvant déployer ses effets que si l'acquéreur
est à même d'exploiter de manière durable (TF 5C.5/1998 du 12 février 1998 consid.
4a ; sur le tout : TF 2C_520/2021 précité consid. 6.2 et les réf. cit.).
Un projet générant un revenu n'est pas une condition pour l'octroi d'une autorisation d'acquérir
un immeuble agricole, puisqu'un tel immeuble peut être acheté dans le but d'y exercer un hobby
(l'acquéreur devant cependant toujours être un exploitant à titre personnel ; TF 2C_334/2021
précité consid. 5.1.3 et les réf. cit.).
Les entreprises agricoles peuvent être exploitées sous la forme d'une personne morale. Les
personnes morales remplissent l'exigence de l'exploitation à titre personnel (art. 63 al. 1 let.
a LDFR) lorsque le/leurs membre/s ou associé/s disposant d'une participation majoritaire remplit/remplissent
les conditions posées pour être reconnu/s comme exploitant à titre personnel ou qu'au
moins la majorité de ces personnes travaille dans l'exploitation (TF 2C_20/2021 du 19 novembre 2021
consid. 7.1 ; TF 5A.22/2002 du 7 février 2003 consid. 2.2 in RDAF 2004 I 846). En outre, le
détenteur de la participation majoritaire doit pouvoir disposer de l'entreprise, constituant l'actif
principal de la personne morale, de manière à pouvoir l'utiliser comme instrument de travail,
comme s'il en était directement propriétaire. Les personnes morales ne sont toutefois reconnues
comme exploitantes à titre personnel qu'avec retenue (sur le tout : ATF 140 II 233 consid.
3.2.1 – 3.2.3 ; TF 4A_260/2019 du 23 octobre 2019 consid. 5.2).
La question de savoir si une personne est habilitée à exploiter elle‑même des terres
agricoles est une question de fait (TF 4A_260/2019 précité consid. 2). La charge de la preuve
afférente à la volonté du bailleur – respectivement de ses membres ou sociétaires
– d’exploiter la chose affermée personnellement, ainsi qu’à son aptitude
à le faire, incombe à l’intéressé. La volonté d’exploitation personnelle
étant un fait interne, celle-ci ne peut être établie qu’à partir de circonstances
extérieures (CACI 21 mars 2022/148 consid. 3.2.2. ; Studer/Hofer,
op.
cit.
, n. 586 ad art. 27 LBFA, p. 403
et les réf. cit.).
4.3
D’emblée, il est relevé qu’Y.________ et B.________ sont les uniques actionnaires
de l’intimée, le premier étant en outre son administrateur. Ainsi, pour que l’intimée
remplisse l'exigence de l'exploitation à titre personnel, la qualité d’exploitants à
titre personnel doit pouvoir être reconnue aux prénommés.
Cela étant précisé, force est de constater que le présent arrêt peut se résumer
à déterminer si, ainsi que le soutient l’appelant et contrairement à ce qu’a
retenu la présidente, l’intimée n’a en réalité pas démontré
que ses actionnaires exploiteront personnellement la chose affermée. Dans la négative, soit
si l’appelant échoue à démontrer sa position, alors non seulement le bail ne saurait
être prolongé au sens de l’art. 27 LBFA, dès lors que les conditions de l’exclusion
d’une telle prolongation seraient remplies selon l’art. 27 al. 2 let. c LBFA, mais l’argumentaire
de l’appelant relatif à l’abus de droit tomberait également, sans qu’il soit
nécessaire de se prononcer sur sa pertinence juridique. En effet, dans cette dernière hypothèse,
l’intimée n’aurait pas indiqué un motif fallacieux à l’appui de sa résiliation,
mais bien la réalité. Il est encore précisé qu’il ne serait alors pas utile
de déterminer si la résiliation entraînerait des conséquences pénibles pour
l’appelant, un tel critère devant uniquement être pris en compte dans l’appréciation
générale de l’art. 27 al. 1 LBFA et non en cas d’exclusion du principe de la prolongation
fondée sur l’art. 27 al. 2 LBFA, puisqu’il n’y a alors plus de place pour
le pouvoir d’appréciation du juge, qui doit refuser de prolonger le bail lorsque l’un
des motifs mentionnés à ce dernier alinéa se présente (Studer/Hofer,
op.
cit.
, pp. 383 s.).
Seul est ainsi déterminant le point de savoir si l’appelant démontre que la présidente
a retenu de manière erronée que la partie bailleresse entendait exploiter personnellement la
chose affermée.
4.4
4.4.1
4.4.1.1
Dans ce cadre, l’appelant argue que l’intimée, par ses actionnaires, ne dispose pas
de la capacité professionnelle ou de la formation suffisante pour exploiter l’entreprise agricole
concernée.
4.4.1.2
Dans le jugement entrepris, la présidente a retenu, à ce sujet, qu’Y.________ et B.________
avaient obtenu en 2014 une patente arboricole – décernée par l’école G.________,
après réussite des examens certifiant quelques 248 périodes de cours sur 30 jours
de formation qui avaient eu lieu du 27 août 2013 au 24 juin 2014. Les intéressés
avaient également suivi des cours pour contrôler le feu bactérien et B.________ avait
en outre participé à un cours d’introduction à l’arboriculture biologique
en 2019. La présidente a indiqué que l'école G.________ propose des cours offrant des
formations initiales dans le domaine de l'agriculture en général (notamment CFC d'agriculteur
ou CFC d'arboriculteur), délivre également, dans le domaine des formations professionnelles
supérieures et continues, des patentes d'arboriculture destinées à préparer les candidats
à installer, conduire, gérer et cultiver un verger, et dispense la formation nécessaire
pour obtenir le permis de traiter les sols, que les intéressés avaient obtenu. Elle a retenu
que cette école est un centre reconnu dans le Canton de Vaud qui permet d'acquérir la moyenne
des qualités tant professionnelles que morales et physiques qui, d'après les usages propres
à l'agriculture, sont requises pour exploiter de façon convenable un domaine agricole au sens
de la jurisprudence. Selon la présidente, les actionnaires de l’intimée ont ainsi les
capacités d'exploiter à titre personnel une exploitation agricole.
L’appelant rétorque que les actionnaires de l’intimée n’ont aucune formation
particulière dans le domaine agricole et qu’ils ont uniquement suivi « une très
brève formation limitée à une seule exploitation arboricole, formation donnée sur
une trentaine de jours ». Selon l’appelant, cette formation avait pour but de fournir
les bases de l’exploitation d’un verger de l’ordre de 1.5 hectares, mais n’avait
rien à voir avec l’exploitation d’une entreprise agricole portant sur 40 hectares.
L’appelant fait valoir qu’en outre, un exploitant au sens de l’art. 9 LDFR suppose
la possibilité de percevoir notamment des paiements directs. Or, à forme de l’art. 4
OPD, une formation complète dans le champ de l’agriculture certifiée par la délivrance
d’une attestation fédérale de formation professionnelle au sens de l’art. 37
LFPR ou d’un certificat fédéral de capacité au sens de l’art. 38 LFPR est
indispensable. La formation suivie par Y.________ et B.________ ne leur permettrait ainsi pas de remplir
ces conditions et, par conséquent, de percevoir des paiements directs. L’appelant ajoute que
l’intimée « a fait produire en procédure divers contrats démontrant que
ses actionnaires ne sont pas capables d’exploiter seuls l’entreprise agricole, puisqu’ils
nécessitent l’appui de nombreux mandataires ».
4.4.1.3
La position de l’appelant ne saurait être suivie.
En effet, celui-ci soutient que la formation des actionnaires de l’intimée serait insuffisante,
en définitive au seul motif que dite formation aurait eu pour but l’exploitation d’un
verger de l’ordre de 1.5 hectares et non de 40 hectares. Or, ces faits ne sont pas constatés
dans le jugement entrepris et l’appelant ne motive aucunement qu’il y aurait lieu de compléter
un état de fait lacunaire à cet égard, ni ne fait référence à une quelconque
pièce censée les établir. Quoi qu’il en soit, on ne voit pas, et l’appelant
ne le démontre pas, que la gestion par l’intimée de la surface arboricole qu’elle
exploite depuis plusieurs années ne lui aurait pas permis d’acquérir l’expérience
et les compétences nécessaires à la gestion d’un plus grand domaine, compte tenu
des formations acquises par ses actionnaires. En particulier, l’appelant se garde bien d’énoncer
les difficultés que l’intimée ne serait pas en mesure de surmonter. En outre, l’appelant
ne saurait être suivi lorsqu’il affirme que la formation en arboriculture aurait été
très brève, puisque le certificat d’arboriculteur patenté a été délivré
par une école reconnue pour la qualité des formations qu’elle dispense, ce qu’il
ne remet pas en question du reste. Ainsi l’appelant ne démontre pas que la présidente
aurait erré en retenant de manière étayée que la formation des actionnaires de l’intimée
constitue une formation agricole adéquate
in
casu
. Il se contente en réalité d’opposer
péremptoirement son appréciation à celle de la présidente, sans pour autant discuter
des motifs du jugement entrepris. Partant, son grief est irrecevable, respectivement doit être rejeté.
En outre, contrairement à ce qu’il soutient, la perception de paiements directs au sens de
l’OPD n’est pas une condition à la reconnaissance de l’exploitation personnelle
telle que définie par la jurisprudence (cf. TF 2C.747/2008 du 5 mars 2009 consid. 3.3
in
fine
), étant rappelé que l’on
ne peut exiger des agriculteurs de loisirs qu’ils aient suivi une formation agricole complète
(cf. consid. 4.2.2
supra
).
Par ailleurs, ainsi que retenu ci-dessus (cf. consid. 2.2.3
supra
),
le fait de savoir si une formation déterminée remplit les conditions de l’art. 4 OPD
et permet ainsi l’obtention de paiements directs est une question de fait. Partant, il ne suffit
pas pour l’appelant d’affirmer de manière définitive que la formation d’Y.________
et B.________ ne leur permettrait pas d’obtenir des paiements directs, encore faut-il qu’il
démontre pour quelle(s) raison(s) cela ne serait pas possible, ce qu’il ne fait aucunement.
Son grief est ainsi insuffisamment motivé. Par surabondance, le jugement entrepris ne traite pas
de cette question et l’appelant ne soutient pas qu’il aurait allégué en première
instance que la formation des actionnaires de l’intimée serait insuffisante à cet égard.
Il s’agit ainsi d’un fait nouveau, dont la recevabilité doit être examinée
à l’aune de l’art. 317 al. 1 CPC. Or, à l’évidence, il ne saurait s’agir
d’un vrai
nova
.
En outre, l’appelant n’explique aucunement les raisons pour lesquelles il n’aurait
pas pu alléguer ce fait en première instance, de sorte qu’il ne démontre pas qu’il
aurait fait preuve de la diligence requise. Partant, ce fait nouveau serait de toute manière irrecevable
(cf. consid. 2.2.2.1
supra
).
Au vu de ce qui précède, le grief de l’appelant relatif aux paiements directs est irrecevable,
respectivement doit être rejeté.
La référence de l’appelant aux « divers contrats » produits en première
instance – sans plus amples précisions s’agissant desdits contrats, qui démontreraient
que les actionnaires de l’intimée ne sont pas capables d’exploiter seuls l’entreprise
agricole, est insuffisamment motivée et partant irrecevable. Il n’appartient en effet pas
à la Cour de céans de fouiller le dossier de première instance et de choisir les pièces
qui conviendraient pour étayer l’argumentation lapidaire proposée. Il ressort au demeurant
du jugement litigieux que la présidente a retenu que les actionnaires de l’intimée se
sont adjoints les services de professionnels (N.________ Sàrl de M.________) pour commencer l'exploitation
des grandes cultures. Elle a conclu qu’il lui paraissait ainsi évident que si les professionnels
du milieu agricole s'engageaient auprès de l’intimée pour l'aider à exploiter son
domaine, celle-ci, et plus précisément ses deux seuls actionnaires, avaient acquis les connaissances
nécessaires pour gérer une entreprise agricole. A nouveau, l’appelant ne démontre
pas les raisons pour lesquelles l’appréciation de la présidente serait erronée,
se limitant à soutenir l’inverse. Il ressort plutôt de ce qui précède que les
actionnaires de l’intimée ont pris soin de s’assurer l’appui de professionnels
en vue de leur prochaine activité, ce qui tend à démontrer leur diligence et leur sérieux.
Au surplus, on relèvera, sans que cela soit déterminant, qu’il ressort du jugement entrepris
que, depuis 2011, les actionnaires de l’intimée ont entrepris des démarches pour revitaliser
un verger d’une surface de 1 à 1.5 hectares, exclu du bail à ferme agricole conclu
avec l’appelant, et ont commencé la production de cidre, qui était encore en phase de
test au moment de la reddition du jugement querellé, cela en collaboration avec le centre de viticulture
et d'œnologie de [...], reconnu pour sa compétence dans le domaine viticole notamment. Selon
la présidente, pour exploiter ce verger, outre l'acquisition des connaissances nécessaires,
les intéressés ont acquis le matériel nécessaire, se sont inscrits auprès de
la Caisse de compensation en qualité d'indépendants dans le domaine de l'agriculture et ont
déclaré le verger dans le cadre du recensement des parcelles, sous un numéro d'exploitation.
En parallèle, Y.________ et B.________ exploitent environ 84 hectares de forêt. Ce qui précède
tend à confirmer que les intéressés disposent, avec leur formation, des capacités
professionnelles pour exploiter le domaine agricole concerné. L’appelant n’évoque
pas les éléments qui précèdent, sauf pour affirmer que la production de cidre, toujours
« en phase de test » alors même qu’elle aurait débuté depuis
pratiquement 10 ans, confirmerait l’absence de compétences professionnelles des actionnaires
de l’intimée. S’il ressort du jugement litigieux qu’Y.________ et B.________ exploitent
un verger de 1 à 1.5 hectares depuis 2011, il n’est toutefois pas établi que les
intéressés entreprennent de produire du cidre depuis le début. A défaut de faire
référence à une quelconque pièce censée démontrer que cela ferait « pratiquement
10 ans » qu’ils tenteraient de produire du cidre, l’argument de l’appelant
est inconsistant, étant au surplus relevé qu’il ressort du jugement entrepris que la
première cuvée de cidre a eu lieu en automne 2021. Au demeurant, le simple fait d’effectuer
des tests en vue de la commercialisation d’un produit ne saurait démontrer l’incompétence
des actionnaires de l’intimée à gérer un domaine agricole.
L’appelant échoue ainsi à démontrer que ce serait à tort que la présidente
a retenu qu’au regard de l’ensemble des éléments au dossier, Y.________ et B.________
avaient établi qu’ils disposaient de la capacité professionnelle et de la formation suffisantes
pour exploiter l’entreprise agricole concernée.
4.4.2
4.4.2.1
L’appelant soutient
ensuite que les actionnaires de l’intimée n’ont pas apporté la preuve de l’exploitation
à titre personnel.
4.4.2.2
Dans le jugement querellé, la présidente a retenu que l’intimée avait rendu vraisemblable
que ses deux seuls actionnaires géreraient et exécuteraient personnellement les travaux agricoles,
énumérant précisément les activités qu'ils déploieraient, mais également
les tâches qu'ils délégueraient conformément à l'usage local (récolte assumée
par un tiers possédant une moissonneuse-batteuse). Les actionnaires de l’intimée avaient
également la disponibilité nécessaire pour effectuer de tels travaux. Selon la présidente,
d'une part, B.________ n'avait pas d'activité professionnelle autre que l'exploitation du verger,
et d'autre part Y.________ avait réorganisé son temps de travail et son autre activité
pour pouvoir assumer une grande partie des travaux agricoles. L’intimée était en outre
propriétaire des bâtiments nécessaires pour l'exploitation du domaine. La première
juge a considéré que l’intimée, en produisant un budget pour les années à
venir – établi sur la base d'estimations effectuées par des professionnels de la branche,
avait ainsi démontré de manière convaincante qu'en intégrant les grandes cultures,
l'exploitation pourrait à terme être rentable. L’intimée avait dès lors rendu
vraisemblable, s'agissant d'un fait futur, que ses actionnaires s’étaient engagés activement
à cultiver personnellement les terrains actuellement affermés.
L’appelant fait grief à la première juge d’avoir retenu que l’exploitation
à titre personnel aurait été rendue vraisemblable, ce qui ne respecterait pas l’exigence
de preuve au sens de l’art. 8 CC. En outre, compte tenu des liens familiaux entre B.________ et
l’administrateur de l’intimée Y.________, ainsi que de ses liens économiques avec
l’intimée en sa qualité de co-actionnaire, ses déclarations ne pourraient être
considérées comme probantes. Cela vaudrait d’autant moins que l’avocat de l’intimée
aurait reconnu avoir eu des contacts avec l’intéressée. Selon l’appelant, la présidente
ne pouvait ainsi pas retenir, sur la base des déclarations de B.________, que celle-ci et son époux
géreraient personnellement l’exploitation.
En outre, l’appelant estime qu’il apparaît totalement invraisemblable qu’Y.________,
avocat et expert fiscal de formation et de profession, fondateur d’un bureau d’avocats « il
y a deux ans », renonce à son activité professionnelle et aux « revenus
extrêmement confortables » qu’il en retirerait pour se lancer dans l’exploitation
d’un domaine agricole.
Enfin, l’appelant argue que la présidente ne pouvait retenir que l’intimée avait
démontré que l’exploitation serait rentable. Il estime que la pièce 131 –
intitulée « budget d’exploitation agricole 2022-2031 » – produite
par l’intimée en procédure de première instance « aligne comme des noix
sur un bâton, des chiffres dont la pertinence n’a pas été évaluée ».
Il relève que l’ensemble des projections tient compte de « paiements directs nets »
de 66'602 fr. par année. Or, comme déjà évoqué, Y.________ et B.________ ne
rempliraient pas les conditions de l’art. 4 OPD pour en bénéficier. En retranchant ainsi
le montant de 66'602 fr. du budget produit par l’intimée, il ressortirait de dite pièce
131 que l’exploitation projetée par l’intimée serait déficitaire durant plus
de sept ans. Enfin, selon l’appelant, rien n’indiquerait que les autres chiffres mentionnés
dans la pièce 131 seront atteints.
4.4.2.3
En l’espèce, il convient d’emblée de relever que l’appelant se méprend
sur le degré de la preuve exigé concernant l’engagement des actionnaires de l’intimée
de cultiver personnellement le domaine agricole. En effet, la jurisprudence prévoit précisément
que, s’agissant d’un fait futur, il suffit à l’acquéreur de rendre ce comportement
simplement vraisemblable (cf. consid. 4.2.2
supra
).
Aucun reproche ne saurait ainsi être fait à la première juge à ce sujet.
En ce qui concerne le caractère probant des déclarations de B.________, la position de l’appelant
ne saurait être suivie, sauf à vider l’art. 27 al. 2 let. c LBFA de sa substance. En
effet, personne d’autre que les futurs exploitants ne peuvent témoigner de leur volonté
intime. Surtout, ces déclarations doivent être appréciées au regard des circonstances,
lesquelles les corroborent en l’occurrence.
En effet, ainsi que retenu par la présidente, à la conclusion du contrat de bail à ferme
agricole en 2010, l’intimée bailleresse avait déjà consigné par écrit,
dans ledit contrat, une réserve sur sa volonté d’exploiter pour son propre compte une
partie de la chose affermée. On renvoie au surplus aux éléments susmentionnés, soit
notamment le fait que les actionnaires de l’intimée ont ensuite commencé à se former
dans le domaine agricole, en particulier en arboriculture en 2013-2014, qu’ils ont en outre commencé
à s’organiser pour l’exploitation des surfaces exclues du contrat de bail, en particulier
pour l’exploitation d’un verger depuis 2014 à tout le moins, et qu’ils se sont
inscrits auprès de la Caisse de compensation en qualité d'indépendants dans le domaine
de l'agriculture en 2017 et 2018. Ils se sont par ailleurs adjoints l’aide et les conseils de professionnels
dans le cadre de cette activité, notamment en vue de son élargissement. Ils ont acquis du matériel
agricole. Sur ce dernier point, l’appelant soutient (cf. ch. 53 de la réplique spontanée)
que les pièces produites par l’intimée ne démontreraient pas les dernières
acquisitions de matériel agricole, dès lors qu’il en ressortirait uniquement des offres
pour ledit matériel. D’une part, l’appelant ne fait référence à aucune
pièce à cet égard et il n’appartient pas à la Cour de céans de les rechercher,
de sorte que le grief est irrecevable pour défaut de motivation. D’autre part, il ressort
en réalité du dossier de première instance qu’ainsi que l’a retenu le jugement
litigieux, des factures du 31 janvier 2023 pour trois machines agricoles, soit notamment un déchaumeur,
un élévateur et un tracteur, dont les prix de vente étaient respectivement de 17'232 fr.,
42'200 fr. et 170'354 fr., ont effectivement été produites sous bordereau de l’intimée
du 8 février 2022, avec le permis de circulation pour le tracteur délivré à celle-ci
le 1
er
février
2022. Le grief de l’appelant est par conséquent vain.
Concernant le fait que l’appelant estime totalement invraisemblable qu’Y.________ renonce
à son activité professionnelle et aux revenus en découlant, il sied de relever qu’il
ne ressort pas du jugement entrepris que l’intéressé serait expert fiscal et qu’il
tirerait de son activité des « revenus extrêmement confortables ». Ces
faits, qui semblent nouveaux, ne sont pas recevables au sens de l’art. 317 al. 1 CPC et ne sont
au demeurant pas prouvés par l’appelant, celui-ci se contentant de les affirmer sans aucune
référence à une quelconque pièce. Surtout, la motivation de l’appelant n’en
est pas une, mais constitue uniquement un postulat, par définition irrecevable. En effet, l’appelant
ne saurait en définitive se borner à soutenir que l’avis de la présidente, selon
lequel il est vraisemblable qu’Y.________, notamment, gérera et exécutera personnellement
les travaux agricoles, serait totalement invraisemblable, sans démonstration rigoureuse.
Au surplus, lors de son interrogatoire, Y.________ a précisément confirmé qu'il avait
décidé fin 2019 – début 2020 de réorganiser son temps, ce qui l'avait conduit
à quitter son poste d'associé dans son ancien cabinet et à démarrer une nouvelle
étude d'avocat avec deux autres associés, précisant que dans le cadre de cette réorganisation,
il avait été clair sur le fait que la gestion du domaine serait prioritaire dans les tâches
à effectuer, ce dont ses associés avaient été avertis par écrit. Y.________
a encore confirmé qu'il arrivait à dégager du temps lorsque c'était nécessaire
pour la gestion du domaine, ce qui était sa priorité. Il a exposé qu’il comptait
effectuer personnellement les tâches sur le domaine concernant les grandes cultures au moyen de
ses propres machines, soit le travail du sol, de semailles, d'apport d'engrais et le suivi phytosanitaire,
au début avec l'aide d'un spécialiste. Il a précisé que la récolte serait faite
par un tiers, que cela était usuel pour la plupart des agriculteurs qui n’avaient pas de moissonneuse-batteuse,
et qu'il allait, avec son épouse, commercialiser directement les produits récoltés auprès
des centrales d'achat. De son côté, B.________ a indiqué qu’elle n’avait pas
d’activité professionnelle autre que l’exploitation du verger, qui représentait
selon elle un taux d’occupation de 50 %. Elle a ajouté souhaiter, avec son époux,
mettre en place une vision intégrée et cohérente du point de vue de la biodiversité
et de la production sur l'ensemble du domaine, raison pour laquelle son époux et elle-même
avaient le projet d'intégrer des grandes cultures et de gérer l'ensemble du domaine comme ils
le faisaient alors pour le verger.
On ne saurait ainsi reprocher à la présidente d’avoir retenu qu’au regard de l’ensemble
des éléments du dossier et au stade de la vraisemblance, Y.________ et B.________ avaient démontré
qu’ils géreront et exécuteront personnellement les travaux agricoles au sens de la jurisprudence
fédérale.
Enfin, s’agissant de la rentabilité de l’exploitation de l’intimée, outre
le fait que ce critère rentre en réalité dans le cadre de l’appréciation de
la capacité d’exploiter à titre personnel, il convient de relever qu’un projet
générant un revenu n'est pas une condition, puisqu'un immeuble agricole peut être acheté
dans le but d'y exercer un hobby, la situation financière de celui qui entend reprendre l’entreprise
agricole devant être analysée pour déterminer – concrètement – si l’acquéreur
est à même d’exploiter le domaine de manière durable (cf. consid. 4.2.2
supra
).
Cela étant rappelé, force est de constater que les arguments de l’appelant tombent à
faux. En effet, comme retenu ci-dessus (cf. consid. 4.4.1.3
supra
),
son grief selon lequel les actionnaires de l’intimée ne pourraient pas percevoir de paiements
directs au sens de l’OPD est irrecevable, respectivement doit être rejeté. Pour le reste,
l’appelant ne formule que des critiques d’ordre général à l’encontre
du budget produit en première instance sous pièce 131, sans plus amples développements.
Ainsi, l’avis selon lequel « rien n’indique que les autres chiffres mentionnés
[dans cette pièce] seront atteints » relève d’une simple spéculation et
ne constitue pas une motivation suffisante. Au demeurant, contrairement à ce qu’il soutient,
la présidente a considéré ledit budget comme probant, indiquant qu’il avait été
établi par des professionnels de la branche. A cet égard, il ressort de l’état de
fait du jugement entrepris que N.________ Sàrl a établi un « rapport relatif à
l’estimation des marges brutes des cultures et de l’estimation des paiements directs »
(pièce 133) laissant apparaître des marges brutes d’un total de 43'560 fr., sans contributions,
et un total des paiements directs estimés à quelques 66'600 francs. Or, l’appelant
n’évoque aucunement cet élément, et
a
fortiori
ne critique pas ce rapport, ni ne remet
d’ailleurs en question le fait que N.________ Sàrl soit un professionnel de la branche. Partant,
les critiques de l’appelant s’agissant de la situation financière de l’intimée
sont insuffisamment motivées et partant irrecevables, respectivement doivent être rejetées
dès lors que l’intéressé ne démontre pas d’erreur dans le raisonnement
de la présidente.
4.4.3
4.4.3.1
L’appelant soutient encore que l’exploitation du domaine agricole par l’intimée
n’entrerait pas dans le but social de celle-ci et que « le siège social de l’intimée
se situe à [...] et non à [...], lieu où est censé être exploité le domaine
agricole ». Il argue en outre que l’intimée ne pourrait être crue lorsqu’elle
indique qu’elle entend exploiter un domaine agricole, dans la mesure où, au moment de la signature
de l’acte de vente des parcelles agricoles en 2010, elle s’était engagée à
l’égard de la Commission foncière rurale à exploiter une gravière et où,
pratiquement 13 ans plus tard, elle ne l’avait toujours pas fait.
4.4.3.2
En l’espèce, le but de l’intimée porte notamment, selon l’art. 3 de ses statuts,
sur l’exploitation des ressources du sol. Une telle formulation n’exclut pas une activité
agricole. Au demeurant, si l’appelant affirme péremptoirement le contraire, il n’explique
aucunement quelles en seraient les raisons. Surtout, on relèvera que l’appelant a lui-même
vendu en 2010 à l’intimée les parcelles litigieuses sur lesquelles porte le bail à
ferme agricole, sans qu’il ait considéré que le but de cette société constituait
un empêchement. Sauf à caractériser une mauvaise foi, ce que l’appelant a accepté
par le passé, soit le fait de vendre des terres agricoles à l’intimée, doit lui
être opposé aujourd’hui au moment d’examiner la faculté de celle-ci à
les exploiter.
S’agissant de la distance entre le siège de l’intimée et le lieu des parcelles
agricoles à exploiter, l’argument est dénué de pertinence dès lors qu’on
comprend bien qu’une société exerce son activité non pas directement par elle-même
mais au travers des personnes physiques qui l’animent, respectivement qui ont la charge de la représenter,
de sorte que le grief doit être rejeté.
Enfin, concernant l’exploitation de la gravière qui n’a toujours pas débuté,
la présidente a considéré que l’argumentaire de l’appelant, qui n'avait pas
convaincu la Commission foncière rurale, ne la convainquait pas non plus, dès lors que l’exploitation
de ladite gravière avait été empêchée en raison d'un litige civil qui avait
commencé quatre ans après l'autorisation d'acquérir, ajoutant que le fait que le procès
ait été intenté par l’intimée ne signifiait pas encore qu'elle avait fourni
de fausses informations à l'autorité administrative. L’appelant ne discute aucunement
de la motivation de la première juge, se contentant de répéter ses arguments présentés
en première instance. Le grief est ainsi irrecevable, respectivement rejeté pour les mêmes
motifs que ceux avancés par la présidente et rappelés ci-dessus.
4.5
Partant, l’appelant échoue à démontrer que c’est à tort que la présidente
a retenu que les conditions de l’art. 27 al. 2 let. c LBFA étaient réalisées, soit
que l’intimée avait démontré que ses actionnaires entendaient exploiter personnellement
la chose affermée. Aucune prolongation au sens de l’art. 27 LBFA ne saurait ainsi être
imposée à l’intimée.
En outre, dès lors que l’intimée entend effectivement exploiter elle-même, par ses
actionnaires, la chose affermée, le motif de résiliation indiqué à l’appelant
correspond pleinement à la réalité, de sorte que l’argumentaire de ce dernier relatif
à un éventuel abus de droit tombe.
5.
A toutes fins utiles et sans que cela soit déterminant
sur l’issue du litige, il est encore précisé les éléments suivants.
5.1
On relèvera que, s’agissant du grief de congé-représailles invoqué par l’appelant
à l’appui de l’abus de droit qu’il fait valoir, outre que son raisonnement ne
saurait être suivi dès lors que l’intimée a établi que le congé avait
été donné pour que ses actionnaires exploitent personnellement le domaine agricole, on
rappellera qu’à la conclusion du contrat de bail à ferme agricole en 2010, l’intimée
avait déjà consigné par écrit, dans ledit contrat, une réserve sur sa volonté
d’exploiter pour son propre compte une partie de la chose affermée. Du reste, on précisera
que l’appelant, fermier et vendeur en juin 2010, n’a introduit sa requête en révocation
que le 9 juin 2020 auprès de la Commission foncière rurale, soit quelques jours avant l’échéance
du délai de péremption de 10 ans prévu par l’art. 71 al. 2 LDFR, alors qu’il
ne pouvait ignorer, habitant la région et étant membre d’une autorité communale
de la région, que l’exploitation de la gravière n’avait pas débuté.
5.2
Par ailleurs, l’appelant ne peut tirer aucun argument du fait qu’ensuite de la demande de
motivation de la résiliation du bail à ferme agricole qu’il a formulée le 26 janvier
2021, le conseil de l’intimée ait dans un premier temps indiqué qu’il répondrait
après en avoir conféré avec le « représentant de [s]a mandante ».
On ne saurait critiquer la volonté de la partie bailleresse de discuter avec ses représentants
de la réponse à donner à la demande de l’appelant, en particulier au vu du climat
conflictuel qui régnait déjà entre les parties, étant rappelé que l’appelant
avait déposé le 9 juin 2020 une demande en révocation de l’autorisation octroyée
à l’intimée. N’est également pas critiquable le fait que l’intimée
ait donné le motif de la résiliation par courrier du 12 février 2021. Surtout, contrairement
à ce que semble penser l’appelant (cf. réplique spontanée p. 12), l’intimée
n’avait aucune obligation de motiver la résiliation du bail à ferme agricole (cf. consid.
4.2.1.1
supra
).
Ces griefs sont dès lors vains.
6.
6.1
L’appelant fait grief à la présidente
d’avoir retenu qu’il avait échoué à démontrer les conséquences pénibles
pour lui de la fin du bail.
Un tel critère peut être pertinent tant dans le cadre de la prolongation de bail prévue
à l’art. 15 al. 3 LBFA que dans celle prévue à l’art. 27 LBFA, en particulier
dans l’appréciation générale de l’art. 27 al. 4 LBFA. Or, comme retenu ci-dessus,
tout éventuel grief de l’intéressé contre la non-prolongation de son bail en application
de l’art. 15 al. 3 LBFA est irrecevable (cf. consid. 3.3
supra
)
et une prolongation du bail au sens de l’art. 27 LBFA est intolérable – sans plus ample
examen nécessaire – compte tenu du motif d’exclusion de l’art. 27 al. 2 let. c
LBFA (cf. consid. 4.3 et 4.5
supra
).
Partant, il est inutile de déterminer si la résiliation du bail entraînerait des conséquences
pénibles pour l’appelant, celui-ci ne pouvant en tirer aucun droit
in
casu
. Son grief est ainsi irrelevant.
6.2
A toutes fins utiles, on précisera que le fait que l’appelant aurait « toujours
respecté ses obligations et exploité les parcelles dans le respect des conditions très
précises posées dans le contrat de bail à ferme » (cf. appel p. 20) est également
sans importance dans la présente cause, dès lors que même si ce fait était prouvé
et retenu, il ne changerait pas les raisonnements qui précèdent, respectivement le résultat
du présent arrêt.
7.
L’appelant invoque une violation de son droit d’être entendu. Dans ce cadre, celui-ci
se plaint du fait que la présidente lui a refusé la preuve par expertise qu’il avait
offerte pour démontrer les conséquences pénibles pour lui de la fin du bail. Force est
toutefois de considérer qu’au vu de ce qui précède, il ne saurait être mis
en œuvre une expertise portant sur des faits non pertinents dans la présente cause. Dès
lors qu’on ne voit pas quelle influence la violation du droit d’être entendu invoquée
par l’appelant pourrait avoir sur l’issue du litige (cf. TF 5A_395/2022 du 14 février
2023 consid. 3.1.2), ce grief est vain.
8.
8.1
Avec sa réplique spontanée, l’appelant a requis – à titre de mesure d’instruction
– la tenue d’une audience, « compte tenu des enjeux liés à cette affaire,
soit notamment la crainte d’une perte très importante de son chiffre d’affaires ».
8.2
Selon l’art. 316 CPC, l’instance d’appel peut ordonner des débats ou statuer sur
pièces (al. 1), ordonner un deuxième échange d’écritures (al. 2) et administrer
les preuves (al. 3)
8.3
En l’espèce, la requête de l’appelant doit être rejetée. En effet, au
vu des considérants qui précèdent, outre le fait que le motif avancé par l’intéressé
en relation avec son chiffre d’affaires est dénué de pertinence, comme vu ci-dessus (cf. consid.
6.1
supra
),
l’appelant ne dispose pas d’un droit à être entendu par la présente autorité
judiciaire de deuxième instance et son audition n’amènerait pas à poser d’autres
constatations relatives à l’état de fait pertinent, selon une appréciation anticipée
des preuves (cf. ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 et les réf. cit. ; TF 5A_388/2018
du 3 avril 2019 consid. 4.1).
9.
En définitive, l’appel doit être
rejeté dans la mesure où il est recevable et le jugement attaqué confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1’780 fr. (art. 62 al. 1
TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), sont mis à
la charge de l’appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il versera en outre à l’intimée la somme de 3’000 fr. (art. 7 TDC [tarif des dépens
en matière civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]) à titre de dépens de
deuxième instance.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'780 fr. (mille sept cent
huitante francs), sont mis à la charge de l’appelant J.________.
IV.
L’appelant J.________ doit verser à l’intimée T.________ SA la somme de 3'000 fr.
(trois mille francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               Le greffier
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Alain Dubuis (pour J.________),
‑
Me Antoine Eigenmann (pour T.________ SA),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal civil de l’arrondissement de La Côte.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :