vd_findinfo · HC / 2018 / 959 · 2018-10-09 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, CONSORITÉ, REJET DE LA DEMANDE, BAIL À LOYER, LOGEMENT DE LA FAMILLE, PRINCIPE DE LA BONNE FOI | 257d CO, 271 CO, 271a CO, 311 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 09.10.2018 HC / 2018 / 959

TRIBUNAL
CANTONAL
JL18.019737-181136
567
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
9 octobre 2018
_______________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
MM.
Colombini et Perrot, juges
Greffière
:              Mme
Bourqui
*****
Art.
311 al. 1 CPC ; 257d, 271 et 271a CO
Statuant sur l’appel interjeté par
A.Y.________
,
à [...], locataire, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 3 juillet 2018 par la
Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant l’appelant d’avec
K.________SA
,
à [...], bailleresse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 3 juillet 2018,
la Juge de paix du district de Lausanne (ci-après : la juge de paix ou le premier juge) a ordonné
à A.Y.________ et à B.Y.________ de quitter et rendre libres pour le 31 juillet 2018 à
midi les locaux occupés dans l’immeuble sis à [...], Avenue [...] (appartement de 5,5
pièces au 5
e
étage, parking garage au sous-sol,
place de parc extérieure et une cave) (I), a dit qu'à défaut pour les parties locataires
de quitter volontairement ces locaux, l'huissier de paix était chargé sous la responsabilité
du juge de paix de procéder à l'exécution forcée de la décision sur requête
de la partie bailleresse, avec au besoin l'ouverture forcée des locaux (II), a ordonné aux
agents de la force publique de concourir à l'exécution forcée de la décision, s'ils
en étaient requis par l'huissier de paix (III), a fixé les frais et dépens (IV à
VI) et a dit que toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées (VII).
En droit, le premier juge a constaté que
les
locataires ne s’étaient pas acquittés d’un arriéré de 5’848 fr.
représentant les loyers dus pour les mois de janvier et février 2018. Pour réclamer le
paiement de cette somme,
la partie
bailleresse avait fait notifier le 12 février 2018 aux parties locataires un avis comminatoire renfermant
la menace de résiliation du bail à défaut de paiement dans les 30 jours ; faute de
paiement dans ce délai, elle avait signifié leur congé aux parties locataires pour le
30 avril 2018 par avis du 15 mars 2018. Le premier juge a retenu que ces derniers avaient certes
contesté en temps utile cette résiliation auprès de la Commission de conciliation mais
qu'il n'y avait aucun motif d'annulation du congé (art. 271 ss CO), une prolongation de bail n'étant
par ailleurs pas possible en cas de demeure du locataire (art. 272a al. 1 let. a CO).
Le
premier juge a considéré que la cause remplissait les conditions du cas clair de l’art.
257 CPC, de sorte qu’il y avait lieu de faire application de la procédure sommaire au sens
des art. 248 ss CPC.
B.
Par acte du 27 juillet 2018, A.Y.________, agissant
en son propre nom, a contesté cette ordonnance et a implicitement conclu à l’annulation
du congé.
L’intimée n’a
pas été invitée à déposer une réponse.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l'ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
Le 14 octobre 1998, les parties ont conclu un contrat de bail portant sur la location d'un appartement
de 5,5 pièces au 5
e
étage avec cave, garage et place de parc extérieure de l’immeuble sis à [...], avenue
[...].
Le loyer de l'appartement s'élève à 2’924 fr. par mois, acompte de chauffage et
d’eau chaude et frais accessoires par 195 fr., garage par 150 fr. et place de parc extérieure
par 90 fr. compris.
2.
Par courriers recommandés du 12 février
2018, la bailleresse a mis en demeure les locataires de verser dans un délai de trente jours un
montant de 5’368 fr. – représentant les loyers dus pour la période du 1
er
janvier au 28 février 2018 –, ainsi que les montants de 300 fr. et de 180 fr. – représentant
les loyers dus pour le garage et la place de parc extérieure pour la même période –,
en leur indiquant qu'à défaut de paiement dans un délai de trente jours, elle résilierait
le bail, conformément à l'art. 257d CO.
3.
Par formules officielles datées du 15 mars
2018, adressées aux deux locataires séparément, la bailleresse a résilié le
bail pour le 30 avril 2018.
4.
Le 11 avril 2018, la bailleresse a informé
les locataires que l’état des lieux de sortie était fixé au 30 avril 2018. Il ressort
du procès-verbal de l’état des lieux que l’appartement était occupé par
les locataires.
5.
Le 3 mai 2018, la bailleresse a saisi le Juge
de paix du district de Lausanne d’une requête d’expulsion des locataires.
Une audience a eu lieu le 3 juillet 2018, à laquelle les parties se sont présentées.
6.
Par courrier du 22 mai 2018, la Commission de conciliation en matière de baux à loyer a informé
la Juge de paix du district de Lausanne qu’elle avait été saisie d’une requête
en annulation de congé présentée par A.Y.________ et B.Y.________. Elle a précisé
qu’au vu du dépôt de la requête d’expulsion, elle n’entendait pas examiner
la requête en annulation avant de connaître l’issue de la procédure d’expulsion.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est ouvert contre les décisions
finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions
devant l'autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
Lorsque
le litige porte sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la procédure en
cas clair sont réalisées et lorsque la validité de la résiliation a été
contestée devant les autorités compétentes, la valeur litigieuse correspond au loyer de
la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n’est pas valable,
période qui s’étend jusqu’à la date pour laquelle un nouveau congé peut
être donné, soit en principe pendant trois ans (TF 4A_565/2017 du 11 juillet 2018 consid.
1.2.2.3, destiné à la publication).
Lorsque la décision entreprise a été rendue en procédure sommaire, comme c'est le
cas dans la procédure en cas clair (art. 248 let. b CPC), le délai d'appel est de dix jours
(art. 314 al. 1 CPC).
1.2
Selon l'art. 70 al. 1 CPC, les
parties à un rapport de droit qui n'est susceptible que d'une décision unique doivent agir
ou être actionnées conjointement. Ainsi, lorsque l'action n'est pas introduite par toutes les
parties tenues de procéder en commun ou qu'elle n'est pas dirigée contre celles-ci, il y a
défaut de légitimation active ou passive et la demande sera rejetée (TF 4A_201/2014 du
2 décembre 2014 consid. 3.2 ; ATF 138 III 737 consid. 2 ; ATF 137 III 455 consid. 3.5). Le principe
de l'action commune souffre toutefois des tempéraments. La consorité nécessaire peut parfois
se limiter à la participation au procès de tous les consorts, répartis d'un côté
et de l'autre de la barre (ATF 140 III 598 consid. 3.2 ; Jeandin, CPC commenté, 2011, n. 10 ad art.
70 CPC ; Hohl, Procédure civile, tome I, 2001, n° 501).
Si le bail porte sur le logement de la famille, les conjoints colocataires peuvent agir individuellement
en contestation du congé, le Tribunal fédéral considérant qu’il n’y pas
de consorité matérielle nécessaire entre eux (Bohnet/Dietschy-Martenet, CPra-Bail, 2
e
éd., Bâle 2017, n. 37 ad art. 253 CO et les références citées).
1.3
En l’espèce, la valeur litigieuse est
supérieure à 10'000 fr., compte tenu d’un loyer mensuel net de 2’924 fr.,
de sorte que la voie de l’appel est ouverte. L’ordonnance attaquée ayant été
rendue dans la procédure applicable aux cas clairs et notifiée à l’appelant le 17
juillet 2018, l’appel, interjeté le 27 juillet 2018, a été déposé en temps
utile par une partie ayant un intérêt digne de protection.
2.
2.1
Selon l’art. 311 al. 1 CPC, l’appel
doit être motivé, soit démontrer le caractère erroné de la motivation attaquée.
Même si l'instance d'appel applique le droit d'office (art. 57 CPC), le procès se présente
différemment en seconde instance, vu la décision déjà rendue. L'appelant doit donc
tenter de démontrer que sa thèse l'emporte sur celle de la décision attaquée. Il
ne saurait se borner à simplement reprendre des allégués de fait ou des arguments de droit
présentés en première instance mais doit s'efforcer d'établir que, sur les faits
constatés ou sur les conclusions juridiques qui en ont été tirées, la décision
attaquée est entachée d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en reprenant la démarche du premier
juge et en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement. Si la motivation de l'appel est identique
aux moyens qui avaient déjà été présentés en première instance, avant
la reddition de la décision attaquée (TF 4A_97/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3), ou si
elle ne contient que des critiques toutes générales de la décision attaquée ou encore
si elle ne fait que renvoyer aux moyens soulevés en première instance, elle ne satisfait pas
aux exigences de l'art. 311 al. 1 CPC et l'instance d'appel ne peut entrer en matière (TF 5A_438/2012
du 27 août 2012 consid. 2.2 ; TF 4A_97/2014 précité consid. 3.3). Il s'agit là
d'une condition de recevabilité de l'appel, la cour d'appel ne devant pas entrer en matière
si le mémoire d’appel n'indique pas quel point est critiqué et ne motive pas en quoi
la motivation du tribunal de première instance juge serait fausse (TF 4A_376/2016 du 2 décembre
2016 consid. 3.2.1).
Le CPC ne prévoit pas qu'en présence
d'un mémoire d’appel ne satisfaisan
t
pas aux exigences légales, notamment de motivation, un délai raisonnable devrait toujours être
octroyé pour rectification. L'art. 132 al. 1 et 2 CPC ne permet pas de compléter ou d'améliorer
une motivation insuffisante, même si le mémoire émane d'une personne sans formation juridique,
et il ne saurait être appliqué afin de détourner la portée de l'art. 144 al. 1 CPC
qui interdit la prolongation des délais fixés par la loi (TF 4A_659/2011 du 7 décembre
2011 consid. 5, RSPC 2012 p. 128, SJ 2012 I 231 ; TF 5A_488/2015 du 21 août 2015 consid. 3.2.2).
2.2
En l'espèce, l'appelant allègue
avoir connu des problèmes d'informatique et soutient avoir fait preuve de bonne volonté dans
ses nombreuses démarches auprès de la gérance en vue de trouver une solution. Il met en
outre en avant la difficulté de déménager pour des aînés, surtout lorsqu'ils
ont vécu de nombreuses années dans le même appartement. Il n'expose cependant nullement
en quoi le raisonnement du premier juge serait erroné sur le plan juridique, soit sous l'angle de
l'art. 257d CO. Il n'y a donc pas lieu d'entrer en matière sur les moyens de l'appelant sauf s'agissant
de celui consistant à soutenir que la résiliation du bail contreviendrait aux règles de
la bonne foi (cf. consid. 3.3 infra).
3.
3.1
L’appelant reproche à sa bailleresse
de lui avoir directement adressé un avis comminatoire avec menace de résiliation de son bail,
plutôt que d'avoir suivi la pratique ordinaire consistant à adresser préalablement de
simples rappels à ses locataires, frais à leur charge conformément au formulaire type
qui leur avait été remis par la gérance. Un tel revirement d'attitude après une période
de plus de dix-neuf ans de relation contractuelle sans aucun problème serait selon lui contraire
à la bonne foi. Dans la même logique, l'appelant expose que la gérance lui a signifié
son congé alors qu'il était absent de son domicile pour deux semaines, ce dont il avait informé
la gérance par courriel le 12 mars 2018 en la priant de bien vouloir suspendre tout envoi de courrier
important durant la période s'étendant du
15
au 28 mars 2018.
3.2
3.2.1
Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut
résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation et de locaux commerciaux
peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour
la fin d'un mois (al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé
dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et
devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir
la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid.
4), cela même si l'arriéré avait été finalement payé (TF du 27 février
1997 in CdB 3/97 pp. 65 ss). A cet égard, des circonstances d’ordre humanitaire n'entrent
pas en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'elles ne
sont pas prises en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à
loyer (TF du 27 février 1997 précité in CdB 3/97 p. 65 consid. 2b ; TF 4A_252/2014 du
28 mai 2014 consid. 4.2 ; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006 consid. 3.2.1 ; Lachat, op. cit., note infrapaginale
117 p. 820). Elles peuvent cependant être prises en compte au stade de l'exécution forcée,
en application du principe général de la proportionnalité. Toutefois, dans tous les cas,
l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que relativement bref et ne doit pas
équivaloir de fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 la 336 consid. 2b). Selon la
jurisprudence cantonale vaudoise, sauf cas particulier, un délai de libération des locaux de
quinze à vingt jours est admissible (CACI 12 août 2011/194 ; CACI 27 juillet 2011/175
et les réf. citées).
3.2.2
Le congé, même donné en raison
de la demeure du locataire, peut être annulé s'il contrevient aux règles de la bonne foi
(art. 271 et 271a CO). Il faut des circonstances particulières pour que le congé puisse être
annulé. En effet, on ne saurait en principe exiger d'un bailleur qu'il tolère la présence
dans ses locaux d'un locataire qui ne paie plus le loyer. Le congé donné pour ce motif repose
donc sur un intérêt légitime (TF 4A_497/2011 du 22 décembre 2011 consid. 2.4).
A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, après réception de la chose, a du retard
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux
commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO dispose qu'à défaut de paiement dans le délai fixé,
le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitations ou de
locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum
de trente jours pour la fin d'un mois.
La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut,
à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi ; la notion doit
être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit
du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. L'annulation entre en considération
notamment dans les cas suivants : le bailleur a réclamé au locataire, avec menace de résiliation
du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas
certain du montant effectivement dû ; ou encore, l'arriéré est insignifiant, ou a
été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire,
alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps ;
ou enfin, le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même
délai (ATF 140 III 591 consid. 1 et les références citées). Le fardeau de la preuve
d'un congé contraire à la bonne foi incombe au demandeur à l'action en annulation (ATF
140 III 591 consid. 1 et la référence citée).
3.3
En l'espèce, on ne voit pas que le comportement de la bailleresse ait contrevenu aux règles
de la bonne foi. En premier lieu, la diffusion auprès des locataires par la gérance d'un avis
les informant des tarifs pratiqués pour les rappels et avis comminatoires ne saurait évidemment
être interprétée comme une renonciation irrévocable à adopter, de cas en cas,
une attitude stricte en cas de retard dans le paiement du loyer. Ainsi, l'intimée n'avait pas l'obligation
d'adresser préalablement de simples rappels à l'appelant et à son épouse et elle
conservait toute latitude d'opter directement pour l'envoi d'une lettre comminatoire au sens de l'art.
257d al. 1 CO, étant précisé que le loyer du mois de décembre 2017 – non litigieux
– et le loyer du mois de janvier 2018 avaient déjà fait l'objet d'un rappel envoyé
le 16 janvier 2018.
En outre, il est établi que les locataires avaient connaissance de l'avis comminatoire du 12 février
2018 lorsqu'ils sont partis le 15 mars 2018 en voyage pour deux semaines. Or, le 15 mars 2018, après
l'échéance du délai de paiement de trente jours, l'intimée était en droit de
résilier le bail et les locataires ne pouvaient pas unilatéralement lui imposer de reporter
l'exercice de cet acte formateur pour le motif qu'ils partaient en vacances. D'ailleurs, il ressort des
pièces produites par ces derniers en première instance qu'ils ont fait garder leur courrier
par la poste jusqu'au 5 avril 2018 et qu'ils ont contesté le congé en temps utile auprès
de la Commission de conciliation, ce qui atteste de sa bonne réception. On ne saurait dès lors
reprocher à l'intimée un quelconque comportement contraire à la bonne foi susceptible
d'empêcher l'appelant et son épouse de faire valoir leurs droits.
Au vu de ce qui précède, le congé n'est pas annulable au sens de l'art. 271 al. 1
CO.
4.
Compte tenu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté selon le mode procédural
de l’art. 312 al. 1 CPC, dans la mesure où il est recevable (cf. consid. 2.2 supra). Le dossier
de la cause sera retourné à la juge de paix afin qu’elle fixe aux locataires, en raison
de l’effet suspensif lié à l’appel (art. 315 al. 1 CPC), un nouveau délai
pour libérer l’appartement litigieux et ses accessoires.
Les frais judiciaires, arrêtés à 400 fr. (art. 62 al. 3, 69 al. 1 et 70 al. 4 TFJC
[tarif des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]),
seront mis à la charge de l’appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer des dépens, l’intimée n’ayant pas été
invitée à se déterminer sur l’appel.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr. (quatre cents francs),
sont mis à la charge de l’appelant A.Y.________.
IV.
Le dossier de la cause est renvoyé à la Juge de paix du district de Lausanne pour qu’elle
fixe à A.Y.________ et B.Y.________, une fois le présent arrêt envoyé pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux occupés dans l’immeuble [...]
à [...] (appartement de 5,5 pièces au cinquième étage, parking garage au sous-sol,
place de parc extérieure et une cave).
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit aux intéressés
le 10 octobre 2018, est notifié en expédition complète à :
‑
M. A.Y.________,
‑
Mme B.Y.________,
‑
K.________SA,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :