vd_findinfo · AP / 2011 / 5 · 2009-09-23 · fr

APPRÉCIATION DES PREUVES, INTERDICTION DE L'ARBITRAIRE | 444 al. 1 ch. 3 CPC, 444 al. 2 CPC, 451a al. 1 CPC

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 20.10.2010 AP / 2011 / 5

TRIBUNAL
CANTONAL
543/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Séance
du 20 octobre 2010
______________________
Présidence
de               M.
Giroud
,
vice-président
Juges
:              MM
Creux et Denys
Greffier
:
Mme              Logoz
*****
Art.
444 al. 1 ch. 3 et al. 2, 451a al. 1 CPC-VD
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
K. Sàrl______
,
à Genève, demanderesse, contre le jugement rendu le 2 octobre 2009 par la Cour civile du tribunal
cantonal  dans la cause divisant la recourante d’avec
F.________
,
à Thônex,
A.L.________
,
à Montreux,
B.L.________
,
à Chamby ,
C.L.________
à Montreux, et
D.L.________
,
à Venthône, défendeurs.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
En fait :
A.
Par jugement du 23 septembre 2009, dont la motivation a été envoyée le 26 février
2010 pour notification, la Cour civile du Tribunal cantonal a rejeté les conclusions prises par
la demanderesse K. Sàrl______, selon demande du 4 mai 2004, à l'encontre des défendeurs
initiaux F.________, A.L.________ et E.L.________ (I), dit que la demanderesse doit payer aux défendeurs
F.________, A.L.________, B.L.________, C.L.________ et D.L.________, solidairement entre eux, le montant
de 333'183 fr. 40 avec intérêts à 5 % l'an dès le 8 septembre 2004 (II), fixé
les frais de justice de la demanderesse à 19'246 fr. 50 et ceux des défendeurs, solidairement
entre eux, à 33'986 fr. 50 (III), alloué aux défendeurs, solidairement entre eux, un montant
de 54'572 fr. 10 à titre de dépens (IV) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions
(V).
La Chambre des recours se réfère à l'état de fait du jugement, qui est le suivant:
"
1.
La demanderesse K. Sàrl______ a notamment
pour but social la prestation de services dans le cadre de la construction, la rénovation et la
gestion d'immeubles.
M.________ est l'associé-gérant de la demanderesse.
Les défendeurs initiaux à la présente procédure F.________, A.L.________ et E.L.________
étaient, en leur qualité de cohéritiers de [...], propriétaires de la parcelle [...]
de la Commune de [...], sise à la [...]; dite parcelle comprend un bâtiment d'"habitation
et magasin" et des dépendances.
Le défendeur A.L.________ est décorateur.
Avant les travaux dont il sera question ci-après, le bâtiment de la [...] comprenait un rez-de-chaussée
avec des locaux commerciaux et quatre niveaux habitables, soit le premier étage incluant deux appartements
de 2,5 pièces, les deuxième, troisième et quatrième étages incluant chacun un
appartement de 5,5 pièces.
2.
Les défendeurs ont pris contact avec le bureau d'architecture B.________SA, qui a établi un
rapport, daté du 17 mai 2000, proposant cinq variantes de rénovation de leur immeuble.
La variante 1 proposait une "réhabilitation simple / indispensable" pour un montant total
de 285'661 fr. 42, toutes taxes comprises (ci-après : TTC). Le devis ne comprenait pas de poste
"honoraires".
La variante 2 proposait une "réhabilitation complète" pour un montant total de 464'145
fr. 23.
La variante 3, avec l'aménagement d'un appartement dans les combles existants, sans modification
de la charpente, entraînait un surcoût de 212'812 fr. 38.
La variante 4 prévoyait la création d'une dalle dans la cour intérieure et des extensions
des commerces et des dépôts entraînant un surcoût de 141'953 fr. 75.
Enfin, la variante 5 proposait la surélévation des combles et la création d'un 5
ème
étage avec un appartement supplémentaire pour un montant de 849'250 francs.
Le rapport récapitulait ainsi le coût total des travaux :
"(…)
Montant total
[réd. : des variantes] n° 1 – n° 2 – n° 3 – n° 4 – n°
5              Fr. 1'953'822,77
Déduire
sur n° 2 "appartement combles" y compris TVA ./.
Fr. 212'812,37
Montant total
des travaux TTC
Fr.
1'741'010,40
"
3.
a)
Le 16 juillet 2001, les défendeurs ont déposé une demande de permis de construire concernant
l'immeuble, laquelle comprenait notamment les rubriques suivantes :
"(…)
9.
Nature des travaux principale
Transformation
10.
Description de l'ouvrage
Extension de la surface commerciale au rez. Agrandissement d'un appartement au 1
er
étage. Réhabilitation intérieure de l'immeuble. Création de 2 auvents et d'un ascenseur
et de 3 coupoles.
(…)
66.
Coût
(…)
(…)
Estimation
totale des travaux
(selon CFC 2) [fr.]
700'000
(…)"
La demande de permis de construire était signée par les trois défendeurs en qualité
de propriétaires et par une personne indéterminée au nom du bureau d'architecture B.________SA
en sa qualité d'auteur des plans.
b)
En 2002, les défendeurs ont demandé un crédit de construction au [...]. Par courrier du
5 février 2002, cet établissement bancaire les a invités à produire leurs déclarations
d'impôt et les comptes de l'immeuble pour les années 2000 et 2001.
Selon les comptes de l'immeuble établis par la Régie [...] et produits dans la présente
procédure par les défendeurs, les loyers encaissés en 2000 s'élevaient à 111'240
fr. et les dépenses (frais divers, entretien et réparations et impôts) à 6'886 fr.
80. En 2001, les loyers encaissés s'élevaient à 108'210 fr. et les dépenses à
50'904 fr. 40. Dans une projection du 14 janvier 2002, ladite régie estimait, sur la base de l'étude
technique du bureau B.________SA et des plans de mise à l'enquête, que le rendement locatif
annuel de l'immeuble pourrait passer de 107'340 fr. à 213'540 fr. après des travaux d'un montant
de 1'800'000 fr. impliquant une perte locative de 100'000 francs. Le solde à disposition des propriétaires
serait de l'ordre de 60'000 fr., après déduction des intérêts hypothécaires
de 110'750 fr. et des charges d'exploitation de l'immeuble estimées à 20 % du rendement locatif.
c)
Le 26 février 2002, le Département des infrastructures du canton de Vaud a adressé son
rapport de synthèse à la Municipalité de [...], dans lequel était reproduite la décision
du Service du logement autorisant la rénovation et la transformation de l'immeuble. Dans ses considérants,
ce service retenait que l'ensemble des travaux était devisé à 1'800'000 fr. et qu'une
visite sur place avait permis d'estimer la seule réhabilitation des logements existants à environ
973'400 francs.
Le permis de construire a été accordé le 28 mars 2002.
4.
R.________ s'est présenté aux défendeurs en produisant une carte de visite à son
nom, portant l'en-tête " K. Sàrl______", assortie d'une double adresse en France
et en Suisse. Pensant à X.________, il leur a conseillé de consulter la demanderesse pour réaliser
leurs travaux. Ce dernier fait est établi par le témoignage de R.________. La cour le retient
sur ce point précis qui ne présente en soi pas d'enjeu véritable, son rôle d'intermédiaire
étant en outre reconnu par la demanderesse dans un courrier du 12 août 2003. Pour le surplus,
au regard du rôle joué par ce témoin dans les faits litigieux, ses déclarations ne
seront retenues que lorsqu'elles sont corroborées par d'autres éléments du dossier.
Le Registre du commerce du canton de Genève comprend une société K. Sàrl______, fondée
le 12 décembre 2001, dont M.________ a été l'associé-gérant, puis le gérant.
L'adresse suisse indiquée sur ladite carte de visite, soit rue [...] à Genève, correspond
à celle de la demanderesse à l'époque, de même que les numéros de téléphone
( [...]) et de fax ( [...]).
R.________ est quelquefois désigné sous la raison individuelle " [...]".
5.
Il est admis par les parties que les défendeurs ont alors fait la connaissance de X.________, expert
immobilier, qui a réexaminé, au nom de la demanderesse, les coûts de la réhabilitation
en relation avec la rentabilité possible de l'immeuble.
Dans un rapport préalable du 16 mai 2002, X.________ a indiqué qu'en l'état, le rendement
locatif était de 90'360 fr. et la valeur vénale de 1'482'250 francs. Il a évalué
le rendement locatif autorisé, après travaux, à 219'000 fr. et la valeur vénale à
3'060'782 francs. Il a conclu en ces termes:
"En
conséquence les travaux envisagés ne devraient pas dépasser la différence entre la
nouvelle valeur de fr. 3'000'000.- et la valeur actuelle à Fr. 1'500'000.-, soit maximum
1'500'000.-
,
frais et divers compris, ainsi que la perte locative durant les travaux.
En
résumé : des travaux pour 1'200'000.- maximum peuvent être entrepris."
Le 24 mai 2002, le [...] a notamment écrit ce qui suit aux défendeurs :
"(…)
Nous
vous confirmons que nous ne pouvons pas entrer en matière sur l'octroi d'un crédit de rénovation;
le motif de ce refus est basé principalement sur le fait que la future tenue des charges n'est pas
entièrement assurée et démontrée.
En
effet, les copropriétaires actuels sont fortement dépendants des revenus locatifs de l'objet
susmentionné et les travaux de rénovation ne permettront pas le maintien de l'état locatif
actuel.
Ceci
dit, nous sommes conscients que les transformations apporteront une substantielle plus-value à l'immeuble;
toutefois, ceci n'entre pas en ligne de compte pour ladite tenue des charges. (…)"
Dans son "rapport d'expertise" du 6 juin 2002, établi au nom de la demanderesse, X.________
a évalué l'état locatif après travaux à 201'000 fr. et la valeur vénale
après travaux à 2'876'166 fr., arrondie à 2'900'000 francs. Ce rapport renvoie, s'agissant
du coût des travaux, à des feuilles annexes.
6.
a)
Le 7 juin 2002, la demanderesse a établi une "estimation du coût des travaux" concernant
le bâtiment, qu'elle a évalués à 1'088'912 fr., TVA comprise. Ce montant inclut sous
CFC "291,2,6" un poste "honoraires architecte, ingénieur et géomètre"
de 145'000 fr. (avant TVA), ainsi qu'un poste "divers et imprévus" de 25'000 fr. (avant
TVA). Aucune marge d'approximation n'est réservée. Ne sont pas inclus, à ce stade, les
travaux de transformation des combles. Dans la présente procédure, les parties ont admis que
les honoraires de "K. Sàrl______, de l'ingénieur et du géomètre" étaient
devisés au total à 145'000 fr. dans le devis initial.
Les défendeurs n'avaient pas de fonds propres. Ils étaient limités dans les possibilités
de rendement de l'immeuble selon l'importance des travaux entrepris. L'absence de fonds propres impliquait
de facto une augmentation de crédit en cas de dépassement de devis. [...], employé de
la Banque [...] dispensatrice de crédit, en conclut que le devis présentait une importance
primordiale pour les défendeurs et qu'il importait de tenir le budget devisé pour les travaux.
b)
Le 21 juin 2002, sur la base de ce devis, les défendeurs ont confié à la demanderesse
un "mandat pour surveillance de travaux". Ce contrat prévoyait notamment les clauses suivantes
:
"(…)
Article
3
: La prestation est désignée par l'article
3.6 de la norme SIA n° 102, à savoir :
Cf.
art. 4.2.5              devis général
4.2.2
& 3              appels d'offres
et analyse
4.3.4
calendrier de l'exécution
4.4
phase de l'exécution
4.5
phase finale, décompte, travaux de garantie
Article
4
: Le mandataire s'engage à respecter dans
le cadre des normes SIA le devis général du 6 juin 2002 et sur la base des prix de construction
en vigueur à la date du mandat.
Toutes
augmentations prévisibles devront faire l'objet d'une autorisation écrite des mandants.
(…)
Article
4
(recte :
article
5
) : Les honoraires sont calculés sur une
base de montant des travaux de fr. 960'000.-.
Le
montant des honoraires sera calculé sur la base de la norme SIA 102 et fera l'objet d'un avenant
qui prendra en compte les honoraires dus à l'architecte ayant effectué l'avant-projet et la
mise à l'enquête.
(…)
Article
7
: Les parties déclarent reconnaître,
pour tout litige relatif à l'interprétation et à l'exécution du présent contrat,
la compétence des tribunaux vaudois, sous réserve du recours au Tribunal fédéral.
(…)"
Les parties admettent qu'une part importante du mandat de la demanderesse consistait en l'établissement
de bons de paiement et la tenue d'une comptabilité de chantier conformément à la structure
du devis général. Elles admettent en outre que dans ce mandat "figur[ait] le point 4.2.5
des prestations de la norme SIA 102 (éd. 1984), soit l'élaboration du devis général".
Au regard de la norme SIA 102 (édition 1984, ci-après : SIA-102), l'art. 3 du mandat précité
comporte une inadvertance manifeste, en ce sens qu'il faut lire "4.
3
.2
& 3 appels d'offres et analyse", et non pas "4.
2
.2
& 3". En effet, aussi bien l'intitulé indiqué par les parties que l'ordre d'énumération
attestent que celles-ci visaient les dispositions 4.3.2 ("appels d'offres") et 4.3.3 ("analyse
des offres"). C'est ainsi que l'a compris l'expert, qui indique en page 8 in fine de son rapport
du 28 septembre 2007 que la prestation 4.2.2 "estimation des coûts" ne faisait pas partie
du mandat.
c)
La norme SIA 102 (édition 1984) contient notamment les dispositions suivantes, qui ont été
produites en annexe 1 du rapport principal d'expertise et auquel l'on peut se référer même
en l'absence d'allégations (art. 4 al. 2 CPC).
L'art. 4.2.2 SIA-102, intitulé "estimation du coût de construction et des délais",
dispose notamment ce qui suit :
"(…)
Prestations
ordinaires :              - Calcul du
volume, des surfaces, ou des deux, selon les normes SIA applicables.
- Estimation du coût de construction présentée par exemple selon la classification du
CFC** (groupes principaux, partiellement groupes) d'après le volume, les surfaces ou d'après
d'autres valeurs d'expérience (marge d'approximation ± 20 %). Intégration des estimations
de coût des professionnels spécialisés et conseillers dans leurs domaines d'intervention.
- Comparaison du coût prévisible avec l'investissement envisagé par le mandant.
- Etablissement d'un descriptif général de la construction et des matériaux.
- Mise à jour du calendrier général de l'opération.
(…)"
L'art. 4.2.5 SIA-102, intitulé "devis général", a notamment la teneur suivante
:
"(…)
Objectifs
:              - Document permettant
d'apprécier et de corriger le rapport entre le coût et l'utilité.
- Document nécessaire à l'obtention du crédit de construction.
- Base du contrôle financier durant la réalisation.
(…)
Prestations
ordinaires :              - Etablissement
du devis général décrivant de façon détaillée les travaux et fournitures
prévus, désignation des matériaux choisis, y compris les quantités et prix indicatifs.
Présentation du devis général, par exemple selon la classification du CFC ** (sous-groupes
et genres de travaux). La marge d'approximation doit en être convenue avec les professionnels spécialisés
(sauf convention contraire : ± 10 %); elle doit être indiquée dans le devis général
et tenir compte des réserves pour imprévus.
- Intégration des devis établis par les professionnels spécialisés.
- Consultation d'entrepreneurs et de fournisseurs.
- Mise à jour du calendrier général de l'opération.
Prestations
supplémentaires :
- Evaluation des coûts d'exploitation et d'entretien, calcul de rentabilité.
- Etude comparative de coût portant sur des constructions différentes dans leur principe.
- Etablissement d'un plan de financement.
(…)"
Dans la phase préparatoire de l'exécution (4.3), l'architecte doit notamment procéder
à l'analyse des offres et propositions d'adjudication (art. 4.3.3), prestation qui consiste notamment
à exercer un contrôle technique et arithmétique des offres, à établir des tableaux
comparatifs avec référence au devis et à établir un tableau récapitulatif du
coût dans le cas où il a été renoncé au devis général.
L'art. 4.3.4, relatif au calendrier de l'exécution, impose notamment, au titre des "prestations
ordinaires", la mise au point du calendrier provisoire de l'exécution, en collaboration avec
les professionnels spécialisés, tandis qu'il revient au mandant d'adjuger les travaux et fournitures
et de faire entreprendre les travaux.
Durant la phase de l'exécution (4.4), l'art. 4.4.1 (Contrats avec les entrepreneurs et les fournisseurs)
dispose que le mandataire doit établir les contrats avec les entrepreneurs et fournisseurs et les
présenter au mandant, à qui revient la décision de les signer.
L'art. 4.4.4 (Direction des travaux) impose notamment, au titre de prestations ordinaires, la surveillance
et la conduite générale des travaux sur le chantier, le contrôle des situations et factures,
la tenue à jour d'une comptabilité de chantier conformément à la structure du devis
général et l'établissement périodique de situations financières comparant les
paiements et les engagements avec les postes du devis général.
L'art. 4.5.1 (Décompte final) prévoit notamment, au titre des "prestations ordinaires",
l'établissement, la vérification et l'apurement du décompte final selon le mode de présentation
et la structure convenus, et la comparaison avec le devis.
L'art. 4.5.3 (Direction des travaux de garantie) impose au mandataire, à titre de "prestations
ordinaires", de récolter, élaborer et mettre à jour les listes des défauts apparus
jusqu'à l'échéance des délais de réclamation de deux ans, de mettre à l'œuvre
et surveiller les entrepreneurs et fournisseurs chargés d'éliminer les défauts, d'établir
des procès-verbaux de vérification finale et de recourir aux garanties ou libérer celles-ci.
d)
Les défendeurs n'ont jamais reçu un calendrier général de l'opération. Sous
réserve des procès-verbaux constituant les pièces 107, 107bis, 108 et 109, la demanderesse
n'a jamais communiqué aux défendeurs des procès-verbaux de chantier. Aucun planning de
chantier n'a été établi.
Il n'est pas établi que les défendeurs aient reçu un descriptif détaillé des
travaux et fournitures prévus, avec la désignation des matériaux choisis, y compris les
quantités et prix indicatifs. Il n'est pas non plus établi que les défendeurs aient eu
connaissance des soumissions des différents corps de métier, ni qu'ils aient participé
à la décision d'adjuger les travaux, ni qu'ils aient signé les contrats.
7.
Le 25 juin 2002, la demanderesse a avisé l'administration communale, Service de l'urbanisme à
[...], du point suivant :
"(…)
Pour
des raisons de gestion de patrimoine, nous avons repris le dossier des transformations de l'immeuble
afin d'en abaisser les coûts. Pour cela nous avons renoncé à l'aménagement d'un appartement
dans les combles et d'une chambre au-dessus de l'annexe. Les façades ne seront pas refaites, mais
la marquise sera maintenue.
Il
ne reste du projet original que l'ascenseur à l'arrière de l'immeuble et la couverture de la
cour arrière par une dalle légère. Les appartements seront néanmoins entièrement
rénovés.
(…)"
La demanderesse s'est exprimée pratiquement dans les mêmes termes auprès de l' [...] le
25 juin 2002 :
"(…)
Il en ressort que nous ne créerons pas d'appartement dans les combles, ni une chambre au-dessus
de l'ancienne bijouterie.
Les
travaux importants seront la création d'un ascenseur et la pose d'une dalle de toiture dans la cour
intérieure au-dessus des commerces. Pour le reste il ne s'agit que de la rénovation des appartements
existants avec aménagement des cuisines et des salles d'eau. (…)"
Dans un courrier du 22 août 2002, la demanderesse a informé le Service de l'urbanisme que les
travaux allaient débuter, rappelant à cette occasion qu'il avait été renoncé
à l'aménagement d'un appartement dans les combles et d'une chambre au-dessus de l'annexe, ainsi
qu'à la réfection des façades.
8.
Un crédit de construction a été sollicité et obtenu auprès de la Banque [...]
à [...] à concurrence de 1'250'000 francs. Pour contrôler l'utilisation des fonds pour
la transformation, la banque et les débiteurs ont désigné " K. Sàrl______, M.
X.________".
A la même date, soit le 26 août 2002, la Banque [...] a repris le prêt hypothécaire
de 150'000 fr. contracté auprès du Crédit Suisse et qui grevait l'immeuble. Les comptes
de gestion 2000 et 2001 ne font pas état d'intérêts.
Le 30 septembre 2002, la demanderesse a donné procuration à X.________ "pour signer les
bons de paiement permettant de régler les factures et les demandes d'acomptes dans le cadre des
travaux de transformation de l'immeuble" propriété des défendeurs, "pour lequel
la Banque [...] de [...] a[vait] ouvert un compte de crédit de construction".
9.
La Régie [...], qui avait un mandat de gérance sur l'immeuble, a vu son mandat résilié
au profit de la gérance [...].
Par courrier du 24 septembre 2002, les défendeurs ont contesté les honoraires facturés
par la Régie [...] pour les démarches effectuées dans le cadre de la rénovation de
l'immeuble. Le litige portait en particulier sur la prise en charge des honoraires du bureau d'architecture
B.________SA. Finalement, par convention du 2 décembre 2002, les défendeurs ont arrêté
le montant des honoraires de B.________SA à 70'000 francs. Le solde dû par les défendeurs
était de 50'882 fr. 20.
10.
a)
En cours de travaux, les défendeurs ont décidé de créer un appartement dans les combles,
avec l'approbation de la Banque Migros. Le rapport de chantier du 14 novembre 2002 indique notamment
ce qui suit :
"(…)
M.
X.________ doit dessiner l'aménagement des combles et des installations.
demander à [...] un devis pour la pose du chauffage au sol.
établir le coût d'aménagement des combles. (…)"
Dans son "estimation du coût des travaux aux combles", la demanderesse a devisé un
montant de 250'936 fr., dont 15'000 fr. d'honoraires d'architecte, d'ingénieur et de géomètre.
Ces travaux impliquaient la création d'une mezzanine pour mieux rentabiliser l'espace. Cette estimation
a servi de base à la demande d'augmentation de crédit par 250'000 francs.
b)
Le 24 mars 2003, le défendeur A.L.________ a adressé le courrier suivant à la demanderesse
:
"(…)
Monsieur
le directeur,
Nous
avons passé un contrat avec votre entreprise pour le contrôle et la gestion de notre chantier.
Je n'ai jamais eu l'honneur de vous rencontrer, ce qui m'étonne, au vu de l'avance du chantier.
Je
suis au regret de vous annoncer que l'état actuel de cet objet ne correspond pas aux objectifs fixés
à la base.
1.
Malgré mes multiples demandes, je n'ai jamais reçu de double du planning de chantier.
2.
De même j'attends toujours les libellés de rendez-vous de chantiers.
3.
Je suis sans nouvelle de l'état actuel des comptes; demande faite il y a plus d'un mois.
4.
Et le plus grave : Les délais ne sont pas tenus. Pour exemple, le magasin [...] devait prendre possession
de ses locaux au 1
er
novembre 2002; son entrée effective a eu lieu le 1
er
mars 2003.
5.
Les nouveaux locataires entrent dans des locaux inachevés.
6.
L'immeuble est à l'état de chantier, les couloirs et escaliers n'ont pas encore été
touchés, la porte sécurisée pas posée, l'interphone inexistant, les boîtes aux
lettres pas déplacées, les caves pas redistribuées, la passerelle inexistante, l'ascenseur
pas en fonction, les façades des magasins inachevées, la marquise pas posée, les stores
extérieurs pas changés et j'en passe sur la qualité de ce qui a été exécuté
: certains points touchant au rafistolage.
Je
vous demande donc de me contacter dans les plus brefs délais, afin de remédier à cette
situation qui dépasse maintenant tout entendement. (…)"
c)
Le 7 avril 2003, la menuiserie [...] a établi une "situation
n°
7" à l'attention des défendeurs, adressée pour avis à X.________, laquelle se
réfère notamment à des travaux complémentaires selon listes des 17 décembre
2002, 7 février 2003, 28 février 2003 et 7 avril 2003, pour un montant total de 26'000 francs.
La "situation" comprend en outre un poste de 72'897 fr. intitulé "selon devis du
11 nov. 2002 / combles exécutés à ce jour".
11.
a)
Le 9 mai 2003, dans un état de la "situation
actuelle" de l'immeuble, la demanderesse a notamment indiqué ce qui suit :
"(…)
1.-
location
:
Les deux commerces sont loués.
Les appartements du 1
er
,
2
ème
et 4
ème
sont loués et occupés.
L'appartement du 3
ème
est loué pour le 1
er
juin 2003.
Pour les combles, les recherches de locataires ont débuté.
2.-
état des travaux
:
Les travaux au 3
ème
étage sont pratiquement terminés.
Les combles sont en voie de finition pour les
aménagements techniques et la fin des travaux sanitaires.
Actuellement les travaux de peinture dans la cage d'escaliers sont en cours.
La pose de la marquise a débuté.
Mercredi 14 ct une visite des appartements est agendée avec les maîtres d'état pour une
réception provisoire des travaux.
3.-
crédit de construction
:
Actuellement, les dépenses engagées sont de
fr.
1'267'177.80
. Le solde des factures encore à
payer, après l'établissement du décompte final, est de l'ordre de fr. 230'000.-.
La dépense totale sera de fr.
1'500'000.-
.
L'aménagement des combles correspond à cette plus-value.
(…)
5.-
rendement
:
(…)
Le rendement net sur la dette hypothécaire est de
9,9
%
.
Par courrier du 25 juin 2002, dont la date procède d'une inadvertance manifeste, le défendeur
A.L.________ a écrit ce qui suit à X.________ pour la demanderesse :
"(…)
Monsieur
X.________. Je vous remercie pour votre fax du 10 mai courant. Ce ne sont malheureusement pas les données
que j'attends de votre part depuis plusieurs mois. Je vous demande un état des comptes précis
à ce jour. C'est-à-dire
1.
Devis ou soumissions acceptés pour les travaux adjugés.
2.
Factures entièrement payées.
3.
Factures payées en partie et soldes à payer desdites factures.
4.
Devis ou soumissions des travaux non exécutés.
Dans
un deuxième temps je veux une calculation des coûts par lots
5.
Magasin [...]
6.
Magasin [...]
7.
Apt. 1
er
étage
8.
Apt 2em
9.
Apt 3em
10.
Apt 4em
11.
Apt Combles
12.
Apt Cour intérieure
13.
Communs
Nous
avons rendez-vous mercredi 14 mai au matin pour un constat du chantier dans son état actuel. Je
vous prie de m'apporter les pièces 1 à 4 lors de cette visite, et de préparer les pièces
5 à 13 pour notre séance du 20 courant avec les membres de l'hoirie et de la régie [...].
(…)"
b)
Dès le mois de mai 2003, la Banque [...] a informé les défendeurs que le crédit de
construction était pratiquement épuisé.
c)
Le 19 juin 2003, le défendeur A.L.________ a écrit à X.________, pour la demanderesse,
que selon son constat, aucun corps de métier n'était à l'œuvre sur le chantier. Il
a ensuite relevé divers travaux restant à entreprendre et rappelé l'entrée de la
nouvelle locataire à la fin du mois. Le défendeur a fixé à la demanderesse un ultimatum
pour produire les comptes le même jour à 17 heures.
Ce même 19 juin 2003, X.________ a faxé un nouveau décompte établi au nom de la demanderesse.
Sous le poste CFC 291 / Direction des travaux / K. Sàrl______, il est indiqué que l'entier
du montant soumissionné, soit 170'000 francs, a été payé. Dans une rubrique distincte
concernant les combles de l'immeuble, sous poste CFC 29 / honoraire / K. Sàrl______, il est précisé
que l'entier du montant soumissionné, soit 10'000 fr., a été payé. Le récapitulatif
fait état d'une facture finale de 1'502'273 fr. 40, de "paiements effectués" à
hauteur de 1'204'665 fr. 80, le "solde à payer" étant de 297'607 fr. 65.
Par courrier du 20 juin 2003, le défendeur A.L.________ a notamment écrit ce qui sui à
X.________, employé de la demanderesse :
"(…)
Ayant
passé la journée à procéder à certaines vérifications de ces derniers [réd.
: les comptes de l'immeuble litigieux], je me dois par la présente de vous sommer de vous présenter
à mon atelier, rue [...], le lundi 23 juin 2003 à 9 : 00 précises avec les éléments
suivants que je vous réclame par ailleurs à maintes reprises depuis fort longtemps :
-
un classeur comprenant l'ensemble des devis / soumissions originales classés par entreprise.
-
un classeur comprenant l'ensemble des factures classées par entreprises.
-
tout tableau, document nécessaire à établir une situation
réelle
et exacte
conforme au suivi que je suis à
même d'attendre de votre mandat pour lequel vous avez été rémunéré. J'attends
également toute explication lors de ce rendez-vous.
Je
souhaite que Monsieur R.________ participe également à ce rendez-vous avec l'ensemble des dossiers
du suivi du chantier.
Je
me dois de vous informer qu'en cas d'absence audit rendez-vous ou de non-remise scrupuleuse des pièces
exigées, je serai dans l'obligation de vous poursuivre personnellement, de même que la maison
K. Sàrl______ autant sur le plan civil que pénal. Il en sera de même à l'encontre
de Monsieur R.________. (…)"
Ce même 20 juin 2003, des locataires de l'immeuble ont adressé un courrier à la gérance
[...] dans lequel ils se plaignaient du "manque de suivi" et du "manque de volonté
de terminer les travaux". Ce courrier recense les différents travaux restant à exécuter
dans chaque appartement et à l'extérieur. Outre des travaux de finition, sont notamment signalés
des problèmes de réglage de portes, de volets, store défectueux, prise défectueuse,
manque de clés, etc. Sont notamment demandés la pose de rosace, le changement de poignées,
l'installation d'un code et d'une sonnette d'entrée, le remplacement des stores à l'extérieur,
l'installation de lampes sur les balcons et la pose d'une benne à ordures.
A cette époque, l'immeuble était encore partiellement en chantier; au total, l'immeuble est
resté très longtemps en chantier.
12.
Le 27 juin 2003, la Banque [...] a confirmé
aux défendeurs qu'elle était disposée à consolider leur crédit de transformation
(valeur au 30 mai 2003) sous la forme de leur prêt hypothécaire à taux variable et à
augmenter ce dernier de 1'250'000 fr. à 1'650'000 fr. en 1
er
rang.
13.
A cette époque, la demanderesse ne répondait plus aux demandes d'acomptes des entreprises.
La gérance [...] a alors pris en mains la gestion des travaux de retouches restant à faire.
Ainsi, par courrier du 25 juin 2003, ladite gérance a mis la demanderesse en demeure de terminer
les travaux dans le délai imparti par les locataires dans leur courrier du 20 juin 2003, en précisant
qu'à défaut, elle la tiendrait pour responsable de toute perte locative.
Un état des lieux s'est tenu le 27 juin 2003 en présence de M.________ pour la demanderesse.
Le même jour, le défendeur A.L.________ a notamment écrit ce qui suit à la demanderesse
:
"(…)
vous avez pu constater que malgré mon report d'un mois et mes multiples interventions, le rendez-vous
de ce matin était plus une séance de fin de chantier qu'un état des lieux. (…)"
Par courriers des 27 juin, 30 juin et 2 juillet 2003, la gérance [...] a adressé aux locataires
une liste des travaux de retouches recensés lors de l'état des lieux du 27 juin 2003 et a confirmé
à X.________, pour la demanderesse, que ceux-ci devaient être terminés au plus tard le
14 juillet 2003, tandis que la pose des interphones et les retouches de peinture dans la cage d'escaliers
devaient être achevées au plus tard le 4 juillet 2003. Quant aux travaux intitulés "généralité"
(tels que le remplacement des poignées des portes intérieures des appartements, le remplacement
des toiles de tente, la peinture des sols de balcons, la création d'une passerelle à l'arrière
de l'immeuble, la fourniture d'un container, le traitement et la remise en état des marches de la
cage d'escaliers, la pose d'un tapis anti-poussière dans l'ascenseur, la réparation de toutes
les fixations défectueuses de volets et la pose de sonnettes), ils faisaient l'objet d'une analyse
de devis et X.________ adresserait dès que possible aux locataires un planning d'exécution.
Par fax du 11 août 2003, la gérance [...] a prié M.________ d'être présent,
ainsi que X.________ et R.________, à la réunion avec les locataires prévue le 20 août.
Le 12 août 2003, la demanderesse a répondu qu'elle ne pouvait pas se rendre à ladite réunion
et a fait les remarques suivantes :
"(…)
Nous tenons à préciser que M. R.________ n'est en aucun cas représentant ou représente
K. Sàrl______ dans cette affaire. Il nous a seulement présenté la famille Pellicioli,
donc cette personne n'a tout simplement rien à voir à ce sujet.
D'autre
part, le non-paiement, depuis plus de trois mois, des maîtres d'état n'encourage pas une fin
rapide de ce chantier complexe. Notre mandat consiste à l'organisation et à la surveillance
du chantier. En aucun cas, nous ne sommes responsables de la qualité des maîtres d'état
sélectionnés, faute de ces derniers ou manque de bonne volonté. (…)"
Le 14 août 2003, R.________ a écrit ce qui suit à l'hoirie, en s'adressant au défendeur
A.L.________ :
"(…)
Monsieur,
A
l'ouverture du chantier de restauration de votre immeuble, il avait été convenu que les responsabilités
de celui-ci seraient partagées entre moi-même et la société K. Sàrl______.
Dès
le début des travaux, K. Sàrl______ a décidé unilatéralement de prendre la totalité
de cette responsabilité, me laissant tout le reste du travail, heure de présence moyenne
4
h. par jour.
J'ai
appris hier que K. Sàrl______ avait reconfirmé par écrit à votre intention, via l'agence
[...], qu'ils assumaient la totalité des responsabilités.
Fort
de ce qui précède, vous comprendrez qu'il est exclu pour moi d'assumer des responsabilités
quant aux retards, vices de construction et dépassement de devis.
(…)"
Le 18 août 2003, le défendeur A.L.________ a notamment écrit ce qui suit à la demanderesse
:
"(…)
En me référant à votre correspondance du 12 août 2003 (…), je tiens à
vous préciser que votre mandat consiste à l'organisation et à la surveillance du chantier.
(…)
2.
Je vous rappelle (…) que les maîtres d'état ont été désignés par
votre société, et je vous fais remarquer qu'aucun contrat d'entreprise ne m'a été
soumis avant l'exécution des travaux.
(…)
4.
Je vous mets en demeure dans un délai de trois semaines de terminer ces travaux, soit jusqu'au vendredi
5 septembre 2003 à seize heures.
(…)"
Le 26 août 2003, la gérance [...] a écrit à la demanderesse qu'une audience de conciliation
avec un couple de locataires devait se tenir le 8 octobre 2003 et qu'il serait judicieux que la demanderesse
y participe.
Le 27 août 2003, la demanderesse lui a répondu que les litiges avec les locataires n'étaient
pas de son ressort, en ajoutant notamment ce qui suit :
"(…)
En outre, nous n'avons pas à exécuter les ordres de réparation de vos locataires, mais
seulement ceux précisés par l'hoirie en fonction de leur (sic) possibilité financière.
(…)"
Le 1
er
septembre 2003, la gérance a adressé à la demanderesse une liste des travaux de retouches
encore en suspens dans l'appartement de 5,5 pièces au 1
er
étage, dressée à l'occasion de l'état des lieux de sortie du locataire [...]. Ce
dernier, dont la date d'entrée avait été repoussée au 15 mars 2003, s'était
plaint dans plusieurs courriers de l'inachèvement des travaux et des désagréments occasionnés.
Le 12 septembre 2003, la gérance [...] a écrit à la demanderesse qu'en raison de la consignation
des loyers par certains locataires et après avoir visité les logements concernés, elle
avait décidé, "de guerre lasse", de faire exécuter les travaux de retouches
en suspens par des maîtres d'état de son choix, afin de retrouver la paix avec les locataires.
14.
Le 16 septembre 2003, le menuisier [...] a adressé un fax à la demanderesse, à l'attention
de X.________, dans lequel il accusait réception de deux bons de commande de la gérance [...]
pour des travaux à exécuter dans deux appartements de l'immeuble. Le menuisier se disait disposé
à exécuter ces travaux dès paiement du solde d'environ 20'000 fr. afférant à
sa facture n° 104.
Le 26 septembre 2003, le défendeur A.L.________ a écrit à X.________ pour lui rappeler
divers points à mettre à jour pour le 30 septembre 2003, soit notamment le "plan définitif
devis passerelle".
15.
Par lettre de leur conseil du 6 octobre 2003, les défendeurs ont demandé des explications relativement
au montant final du coût des travaux invoquant un dépassement de devis.
La demanderesse s'est déterminée par courrier du 15 octobre 2003, dans lequel elle indiquait
notamment que des montants importants avaient été prélevés hors crédit de construction
et que les plus-values de travaux demandés étaient importantes. Elle a joint à ce courrier
une liste non exhaustive des coûts supplémentaires indiquant un total de 144'347 fr. 55. Cette
liste comprend notamment le montant versé au bureau d'architecture B.________SA, soit 50'000 fr.,
ainsi qu'un poste "frais et honoraires Montana" de 15'950 francs. Sous réserve de ce dernier
montant, la liste n'évoque pas les honoraires versés à R.________ ou à [...].
Le 6 novembre 2003, le défendeur A.L.________ a établi à l'attention de Me [...], conseil
d'alors des défendeurs, un récapitulatif des "soldes ouverts" à cette date et
des éléments devisés non exécutés.
Le 17 novembre 2003, la demanderesse a adressé au conseil des défendeurs un décompte non
exhaustif chiffrant "les surcoûts selon les demandes" du défendeur A.L.________ à
137'585 francs. La demanderesse, qui réservait encore les surcoûts causés par l'utilisation
du crédit de construction pour des dépenses non liées au chantier et les plus-values dues
à des motifs techniques, ne mentionnait pas les honoraires versés à R.________ ou à
[...]; tout au plus évoquait-elle la controverse liée à la position de R.________.
16.
Le 29 décembre 2003, la Banque [...] a confirmé aux défendeurs que pour faire suite à
leur demande, elle acceptait d'augmenter leur prêt hypothécaire de 1'650'000 fr. à 1'800'000
fr. en 1
er
rang et à 200'000 fr. en 2
ème
rang.
Ces augmentations de crédit (cf. aussi supra, ch. 12) devaient permettre de financer les travaux
dans les combles et de payer les maîtres d'état dont les créances restaient en souffrance.
Selon les déclarations de [...], qui sont retenues, les défendeurs ont consenti en cours de
travaux à la dépense supplémentaire pour l'appartement dans les combles, qui constituait
un investissement; à ce moment-là, ils ignoraient tout des dépassements du devis. Ils
ont ensuite été pris de court et n'ont pas eu d'autre issue que d'augmenter les crédits.
Ce même 29 décembre 2003, la Banque [...] a par ailleurs consenti à augmenter de 300'000
fr. à 450'000 fr. le prêt hypothécaire grevant en 1
er
rang un autre immeuble propriété des défendeurs à Montana. Le but de cette augmentation
n'est pas établi par les preuves offertes. Par la suite, cet immeuble a été vendu.
17.
Selon les comptes de gérance du deuxième semestre 2003 établis par la gérance [...],
le montant total des loyers "théoriques" est de
98'110
fr., et le total des loyers encaissés de 91'510 fr., auquel s'ajoute un autre produit de 300 francs.
Après déduction de 34'077 fr. 05 de charges, l'exercice présente un solde de 57'732 fr.
95. Dans les charges figure notamment une rubrique "entretien-réparations" faisant état
de frais de nettoyage d'appartement, de travaux de menuiserie et de finitions de l'entreprise [...],
de réfection de joint pour une porte, de diverses réparations d'électricité et réparations
sanitaires et de fournitures d'extincteurs. La gérance admet avoir payé des retouches.
18.
Le 30 janvier 2004, [...] a déposé une demande auprès du Tribunal d'arrondissement de
l'Est vaudois, tendant à l'inscription définitive d'une hypothèque légale sur l'immeuble
propriété des défendeurs.
Les défendeurs ont mandaté [...] pour négocier le paiement de certaines factures finales
des entreprises et éviter ou faire retirer des inscriptions d'hypothèques légales.
Selon un tableau récapitulatif établi le 16 février 2004 par [...], le solde des factures
à payer a été ramené de 587'909 fr. 65 à 485'255 fr. 65.
19.
La demanderesse a adressé aux défendeurs une note d'honoraires finale d'un montant de 147'148
fr. 80, TVA comprise, dont à déduire 37'660 fr. d'acomptes, le solde à payer étant
ainsi de 109'488 fr. 80. Elle y a joint un décompte final.
Ce décompte final ne coïncide pas avec les devis initiaux. . Ainsi, alors que le montant total
des soumissions pour le poste 211 (maçonnerie) était de 178'000 fr. selon les deux devis initiaux
(soit 170'000 fr. selon le devis du 7 juin 2002 et 8'000 fr. selon le devis complémentaire pour
les combles), le décompte final fait état, pour ce même poste, de soumissions à hauteur
de 210'989 fr., de factures d'un montant total de 292'083 fr. 35 et d'un solde à payer de 129'935
fr. 70 (étant précisé qu'à côté de ce poste figure la remarque "à
revoir").
Sous réserve des documents évoqués dans le présent état de fait, il n'est pas
établi que les défendeurs aient été informés des plus-values et dépassements
par rapport au devis initial du 7 juin 2002 et au devis complémentaire pour les combles.
20.
Le 2 février 2004, la demanderesse a informé le Service de l'urbanisme que les travaux de rénovation
et d'aménagement de l'immeuble étaient terminés. Il n'est pas établi qu'après
la lettre du 25 juin 2002 annonçant la renonciation à aménager un appartement dans les
combles (ch. 7 supra), la demanderesse ait informé ledit service du nouveau revirement intervenu
en cours de travaux. Dans un courrier du 26 août 2003, le défendeur A.L.________ avait même
reproché ce qui suit à la demanderesse :
"(…)
J'ai
été contacté suite à une dénonciation par le Service de l'Urbanisme (…).
Lors du rendez-vous du 25 crt 15:45 qui en a suivi, Monsieur [...] (Service de l'Urbanisme) accompagné
de Monsieur [...], maître ramoneur, ont constaté que les combles du bâtiment avaient été
transformées sans qu'aucun courrier de la part de Sagesco ne lui ait été adressé.
(…)"
Le 9 février 2004, la demanderesse a effectué une visite de l'immeuble pour procéder au
contrôle des travaux de garantie des différents maîtres d'état.
Par courrier du 24 février 2004, la demanderesse a adressé aux défendeurs les certificats
de garantie de quelques entreprises, en expliquant que les sommes dues aux autres maîtres d'état
étaient nettement supérieures à la garantie de 10 % que l'on pourrait leur retenir, de
sorte qu'ils n'apparaissaient pas en demeure de fournir une telle garantie. En outre, par différents
courriers datés du 24 février 2004, la demanderesse a invité diverses entreprises à
terminer des travaux pour le 15 mars 2004.
Ce même 24 février 2004, la Commission de salubrité de la commune de [...] a procédé
à une visite des lieux et a refusé de délivrer le permis d'habiter en invoquant les motifs
suivants :
"(…)
La
construction comprend un appartement de 2 pièces dans les combles.
Nous
vous fixons un délai au 17 mai 2004 pour faire exécuter les travaux suivants :
1.
Combles : protéger la poutre en matériaux F30 au droit du fourneau ou éloigner le fourneau
à 50 cm de la poutre.
2.
Créer l'accès à la toiture par les communs.
3.
Poser des barrières d'une hauteur de 100 cm aux fenêtres.
Sans
autre écriture de notre part, le personnel technique procédera au contrôle le 17 mai 2004
à 14 h 00
.
La
construction n'est pas conforme aux lois et règlements, ainsi qu'aux plans visés par la Municipalité
et aux conditions posées dans le permis de construire.
L'immeuble
est relié en système séparatif.
(…)"
Le permis de construire accordé le 28 mars 2002 indiquait dans ses conditions générales
qu'aucune modification ne pouvait être apportée aux plans faisant l'objet du permis, les travaux
devant être exécutés conformément aux plans mis à l'enquête publique du
30 octobre au 19 novembre 2001. Sous chiffre 13 des conditions spéciales, il indiquait que l'accès
à la toiture devait se faire impérativement par les communs.
Le 8 mars 2004, pour faire suite à la visite du 24 février 2004, la demanderesse a adressé
au Service de l'urbanisme des plans à l'échelle 1 : 100 des étages, des combles et du
rez-de-chaussée, ainsi que des plans de la passerelle.
Avant les travaux, il existait à l'arrière de l'immeuble une passerelle vétuste qui conduisait
au parking de l'immeuble situé en amont. Il n'est pas établi que cette passerelle permettait,
par une échelle, d'accéder au toit. Il y a eu à plusieurs reprises des discussions sur
les possibilités de remplacement de cette passerelle, en particulier quant au matériau à
utiliser.
Par courrier du 8 mars 2004 (daté par inadvertance manifeste du 8 mars 2003), la demanderesse a
invité la gérance [...] à attirer l'attention de la locataire des combles sur les dangers
encourus par l'utilisation du poêle dont l'installation était non conforme et à lui en
interdire la mise en service. Elle a en outre informé l'entreprise concernée et l'a invitée
à lui faire des propositions dans les plus brefs délais.
21.
Le 5 mars 2004, par conseil interposé, les défendeurs ont notamment écrit à la demanderesse
qu'ils contestaient totalement ses honoraires, qu'ils invoquaient au demeurant la compensation avec les
montants déjà payés à ce titre et se réservaient de faire valoir des prétentions
liées à la mauvaise exécution de son mandat et aux dommages subis.
Le 5 mai 2004, par conseil interposé, la demanderesse a notamment écrit ce qui suit aux défendeurs
:
"(…)
Les
maîtres d'état ont été avisés des retouches. La procédure en recouvrement
des honoraires étant introduite, il apparaît évident que mes mandants ne peuvent continuer
à effectuer des prestations pour les hoirs.
Je
tenais à vous en aviser afin qu'il n'y ait pas de malentendu.
Les
correspondances qui pourraient encore être adressées à ma mandante dans ce contexte vous
seront donc transmises sans autre pour traitement direct par vos mandants.
(…)"
22.
Selon les comptes de gérance du premier semestre 2004 établis par la gérance [...], les
recettes s'élèvent à 98'772 fr. 85, dont 94'510 fr. de loyers, et les charges à 53'164
fr. 75, pour un solde positif de 45'608 fr. 10. Celles-ci comprennent notamment les honoraires de [...],
d'un montant de 8'300 fr., une facture de 1'670 fr. pour la pose de garde-corps aux fenêtres, ainsi
que des factures pour divers travaux de réparation regroupés dans le poste "entretien-réparations",
dont notamment des "retouches SDB" effectuées par l'entreprise [...].
Pour le deuxième semestre 2004, les comptes de gérance font état de recettes d'un montant
de 93'360 fr., dont 93'060 fr. de loyers encaissés, et de charges totalisant 42'600 fr. 50, pour
un solde positif de 50'759 fr. 50. Parmi les charges figurent notamment des honoraires de [...], une
facture pour la pose de garde-corps aux fenêtres et des factures pour divers travaux regroupés
dans le poste "entretien-réparations".
23.
De nombreux problèmes sont survenus avec les locataires, au vu des travaux non terminés.
a)
Initialement, il avait été question que les locataires restent dans l'immeuble, en utilisant
les commodités d'un autre appartement de l'immeuble. Toutefois, à l'exception de l'exploitant
de la boutique " [...]", tous les locataires sont partis, notamment en raison des nuisances
liées aux travaux. En date du 20 mars 2002, la Régie [...] constatait que les locaux étaient
vides et ne généraient aucun revenu.
L'entrée en vigueur de plusieurs nouveaux baux a dû être repoussée. Des locataires
ont consigné leurs loyers. Des loyers ont dû être abandonnés.
b)
Il n'est pas établi que la demanderesse ait été consultée sur la conclusion des baux
à loyer, ni sur les abandons de loyer consentis. Dans un courrier du 15 octobre 2003 adressé
au conseil des défendeurs, la demanderesse soulignait que les problèmes avec les locataires
provenaient d'une part d'une mise à disposition des appartements alors que le chantier de l'ensemble
de l'immeuble n'était pas terminé et d'autre part du fait que la gérance n'avait pas fait
d'état des lieux, ni fait signer une décharge aux locataires pour les inconvénients liés
à l'aménagement d'un immeuble en fin de chantier.
Le bail à loyer conclu avec [...] prévoit ce qui suit au chiffre 5d des "dispositions
particulières" :
"L'hoirie
propriétaire décline d'ores et déjà toute responsabilité en cas de retard dans
la mise à disposition des locaux et aucune indemnité ne sera due si tel devait être le
cas. Voir pages 5 & 6".
Dans sa lettre du 15 septembre 2003 à la Commission de conciliation, la locataire [...] déclarait
qu'avant la signature du bail, elle avait eu de nombreux contacts avec le propriétaire et la gérance
afin de se préserver en cas de non-exécution de la délivrance de l'appartement en bonne
et due forme.
c)
Le 12 novembre 2003, les locataires [...] ont
déposé une demande contre les défendeurs devant le Tribunal des baux, dans laquelle ils
allèguaient notamment qu'"un rendez-vous a été fixé la première semaine
d'avril avec l'architecte R.________, qui [leur] promettait que tous les travaux allaient être effectués
avant [leur] arrivée début juin" et qu'ils "ten[aient] beaucoup au standing de l'appartement
et de l'immeuble qu'on [leur] promettait car [ils] procéd[aient] régulièrement à
des ventes d'antiquités en invitant les clients à [leur] domicile pour des repas et des cocktails".
Le 24 juin 2004, [...], locataire des locaux commerciaux contenant la boutique "L'Exotique",
a déposé une demande devant le Tribunal des baux, par laquelle il réclamait aux défendeurs
les montants de 50'346 francs 05 et 15'216 fr., plus intérêts. Dans son écriture, le locataire
mettait notamment en cause la direction des travaux, qualifiée de "chaotique"; il alléguait
que les mesures de protection prises pour protéger les objets étaient insuffisantes et avaient
nécessité des heures de dépoussiérage.
Le bail commercial conclu avec [...], exploitant le commerce " [...]" prévoit que le loyer
ne peut faire l'objet d'une hausse qu'en fonction des variations de l'indice suisse des prix à la
consommation ou en cas d'améliorations ou de transformations de l'immeuble. Les deux vitrines et
la devanture du magasin ont été réaménagées. Sous réserve des éléments
mis en évidence dans l'expertise résumée ci-dessous, il n'est pas établi que le magasin
ait subi d'autres travaux.
24.
a)
La direction du chantier était chaotique. Selon un maître d'état, elle n'était pas
beaucoup plus chaotique que sur d'autres chantiers. Le chantier subissait des ordres et contre-ordres
sans arrêt.
R.________.se trouvait la plupart du temps sur le chantier, donnait les instructions et assurait la coordination
entre les différents corps de métier. X.________ venait beaucoup plus rarement, environ une
fois par semaine.
Pour sa part, X.________ a établi au nom de la demanderesse le devis du coût total des travaux
du 7 juin 2002, ainsi que celui des combles, intervenu ultérieurement. Dans certains documents –
notamment les rapports de chantier des 14 octobre 2002, 14 et 21 mai 2003 –, il s'est présenté
comme architecte. X.________ est titulaire d'un certificat de capacité de dessinateur en bâtiment.
Après son apprentissage, il a notamment travaillé dans deux bureaux d'architecture. X.________
a établi des plans au nom de la demanderesse.
Il n'est pas établi que les maîtres d'état étaient livrés à eux-mêmes,
sous réserve d'un moment à la fin du chantier où ils se sont retrouvés seuls pour
le bouclement.
b)
S'agissant du statut de R.________, les parties
à la présente procédure ont admis que celui-ci dirigeait les travaux pour les défendeurs.
L'intéressé soutient qu'il était le conseil de l'hoirie, la rupture avec la demanderesse
étant déjà intervenue au début du chantier. Voyant qu'il ne s'entendait pas avec
M.________, il aurait décidé de poursuivre seul, tout en continuant avec X.________, avec qui
il s'entendait bien.
Pour les maîtres d'état, R.________ semblait travailler pour la demanderesse, sous les ordres
de X.________; ils déduisaient cela du fait que sa carte de visite était au nom de la demanderesse,
ou encore du fait qu'il allait à Genève discuter de l'avancement de travaux, ou enfin qu'il
était souvent vu en présence de Jean-Pierre Berger, dont on faisait le lien avec la demanderesse.
Pour [...], de la Banque [...],R.________ apparaissait comme une sorte de sous-traitant sous les ordres
de X.________, que [...] assimilait à la demanderesse. Un employé de l'entreprise [...] a toutefois
déclaré que R.________ avait certes travaillé dans un premier temps pour la demanderesse
– il avait une carte de visite à son nom –, mais qu'au début de l'année 2003,
il s'était présenté comme le représentant du maître de l'ouvrage. Les déclarations
de ce témoin selon lesquelles "tout le monde le savait" sont contredites par les autres
témoignages recueillis.
Les témoignages font toutefois ressortir une certaine incertitude sur la fonction de R.________
et sur la question de savoir pour qui il travaillait exactement.
L'entreprise [...] a adressé un courrier du 4 juillet 2003 à la demanderesse "à l'att.
de MM. X.________ et R.________".
Selon le procès-verbal de la séance de chantier du 14 mai 2003, qui porte l'en-tête de
la demanderesse, R.________, pour [...], compte parmi les participants. Comme fonction, il est indiqué
"DT", soit manifestement l'abréviation pour "direction de travaux". Apparaît
également le nom de X.________, pour la demanderesse, avec la fonction "architecte". Le
procès-verbal de la séance de chantier du 21 mai 2003 est identique sur ces points. La mention
"DT" apparaît aussi sur certains ordres de paiement en faveur de R.________.
c)
Ni le devis du 7 juin 2002, ni le décompte intermédiaire faxé le 19 juin 2003 ne prévoient
un poste d'honoraires spécial pour R.________, distinct de celui de la demanderesse. Il n'existe
qu'un seul compte dans la liste des corps de métier correspondant aux honoraires, portant le n°
291. Alors que le poste "honoraires architecte, ingénieur, géomètre" était
de 145'000 fr. dans le devis du 7 juin 2002, plusieurs ordres de paiement concernant le poste CFC 291
indiquent que ce poste est de 170'000 fr. (rubrique "montant du contrat"). D'autres types d'honoraires,
notamment ceux versés au bureau d'architecture B.________SA selon ordre de paiement du 12 décembre
2002, sont comptabilisés séparément, sous poste n° 291-1.
Des ordres de paiement ("assignations") donnés à la Banque Migros ont été
établis expressément à l'ordre de R.________ ou de [...]. Ainsi,
– un
bon
n° 10
du 25 novembre 2002 ordonne le paiement de 1'188 fr. à " [...]", sous la mention "291
honoraires", "montant du contrat : 170'000 fr.; paiements exécutés : 57'532 fr.";
– un
bon
n° 14
du 12 décembre 2002 donne l'ordre de payer 30'520 fr. à " [...]-R.________ / [...]",
"montant du contrat 170'000 fr. + combles, paiements exécutés 66'252 fr.";
– un
bon
n° 19
du 13 février 2002 donne l'ordre de payer 38'510 fr. à " [...], D.T", "montant
du contrat 170'000 fr., paiements exécutés 38'510 fr.".
Ce bon n°
19 – tout comme le bon n° 20 – manque dans la pièce 50 produite par la demanderesse.
Le bon n° 19 contient en outre un ordre de verser 7'532 fr. à " K. Sàrl______",
sous la mention "Honoraires arch.", "montant du contrat 170'000 fr., paiements exécutés
104'304 fr.";
– un
bon
n° 30
du 30 avril 2003 donne l'ordre de payer 40'000 fr. à "K. Sàrl______ + [...]" sous
la mention "honoraires DT", ce paiement devant être effectué à la "Banque
Migros", "montant du contrat 180'000 fr., paiements exécutés 115'000 fr.";
– un
bon
n° 41
du 15 août 2003 donne l'ordre de payer 15'950 fr. à " [...]-R.________ – [...]",
sous la mention "Montana", les rubriques "montant du contrat" et "paiements
exécutés" étant laissées vides.
– En
outre, un bon
n°
3
du 16 octobre 2002 donne l'ordre de verser 55'000
fr. au titulaire du compte n° 16 109.501.107 auprès de la banque Mogros à Vevey. Le titulaire
en question est R.________. Les rubriques "montant du contrat" et "paiements exécutés"
sont laissées vides.
Concernant la demanderesse, il apparaît en outre que :
– un
bon
n° 7
du 25 novembre 2002 – portant la même date que le bon n° 10 évoqué ci-dessus
–, donne l'ordre de payer 7'532 fr. à " K. Sàrl______", sous la mention "291,
architecte", "montant du contrat : 170'000 fr.", "paiements exécutés :
50'000 fr.";
– un
bon
n° 12
du 12 décembre 2002 – portant la même date que le bon n° 14 précité –
donne l'ordre de payer 7'532 fr. à " K. Sàrl______", sous la mention "291 honoraires
frais", "montant du contrat : 170'000 fr., paiements exécutés 58'720 fr.";
– un
bon
n° 17
du 31 janvier 2003 donne l'ordre de payer 7'532 fr. à " K. Sàrl______", sous la mention
"honoraires arch. / 291", "montant du contrat 170'000 fr., paiements exécutés
96'772 fr.";
– le
bon
n° 19
de 7'532 fr. a déjà été évoqué ci-dessus;
– un
bon
n° 27
du 25 mars 2003 donne l'ordre de payer 7'532 fr. à " K. Sàrl______", avec une mention
difficilement lisible, qui paraît toutefois être "honoraires", plutôt qu'"assurances",
comme l'allèguent les défendeurs; les rubriques "montant du contrat" et "paiements
exécutés" sont laissées vides;
– un
bon
n° 29
du 25 avril 2003 donne l'ordre de payer 10'760 fr. à " K. Sàrl______" sous la mention
"Honoraires", "montant du contrat 180'000 fr., paiements exécutés 104'304 fr.".
– A cela
s'ajoute le bon
n°
30
précité, à l'attention de "K.
Sàrl______ + [...]".
Le défendeur A.L.________ a signé tous les bons de paiement adressés à la Banque
[...]. Ces bons étaient également signés par X.________, à tout le moins jusqu'à
la date du 26 septembre 2003 retenue par l'expert .
25.
Il convient encore de relever ce qui suit au sujet des factures et bons de paiement liés au crédit
de construction de la Banque [...] :
K. Sàrl______
a)
Le 11 septembre 2002, la gérance [...] a adressé à la Banque Migros, "d'entente avec
M. R.________", une facture de 8'069 fr. 20 pour des travaux d'étanchéité effectués
par la maison [...] sur un immeuble sis à la rue de la Gare à [...], propriété de
l'hoirie [...]. Ladite gérance invitait la banque à régler cette facture au plus vite
par le compte de construction récemment ouvert pour l'hoirie propriétaire.
b)
Le 14 octobre 2002, Me [...], conseil d'alors des défendeurs, a sollicité le versement d'une
provision de 2'690 fr. dans le cadre du litige les opposant à B.________SA. Le 25 novembre 2002,
A.L.________ et X.________ ont co-signé un ordre de paiement de même montant en faveur dudit
conseil, avec la mention "litige "B.________SA [...]", à débiter du compte de
construction des défendeurs auprès de la Banque Migros.
c)
Le 12 décembre 2002 a été donné l'ordre de payer le montant de 50'882 fr. 20 avec
la mention " B.________SA, architecte, honoraires et permis de construire".
d)
Le 23 décembre 2002, X.________ et le défendeur A.L.________ ont co-signé un ordre de
paiement n° 16 d'un montant de 11'733 fr. 35, avec la mention " [...], intérêts sur
crédit hypothécaire".
e)
Le
30 avril 2003, X.________ et le défendeur A.L.________ ont signé un ordre de payer la somme
de 2'236 fr. 50 au défendeur C.L.________, à titre de frais de déménagement, toujours
par le débit du crédit de construction.
26.
En cours d'instance, une expertise a été confiée à l'architecte EPFL-SIA Pierre-André
Juvet, qui s'est adjoint les services de Laurence Friedli, membre de la Chambre suisse d'experts en estimations
immobilières. Il ressort en substance ce qui suit de leur rapport principal du 28 septembre 2007
et de leur complément du 29 septembre 2008, lequel fait notamment suite à la production de
pièces nouvelles :
a)
Dans son "estimation du coût des travaux" du 7 juin 2002, la demanderesse évalue
les travaux à 867'000 fr. hors taxe (ci-après : HT), ou 932'892 francs TTC. Ce montant tient
compte des postes CFC 112 à 290 et du poste "divers et imprévus". Cette estimation
est supérieure d'environ 40'000 fr. au devis de l'architecte B.________SA du 17 mai 2000, en tenant
compte de ses variantes 1, 2 et 3, qui indiquent des travaux pour un total de 829'544 fr. 55 HT, ou de
892'589 fr. 95 TTC. Tous ces totaux s'entendent sans honoraires.
Dans son rapport complémentaire, l'expert a été invité à préciser si l'estimation
des coûts de la demanderesse correspond aux travaux prévus par le devis B.________SA et si
ces travaux comprennent l'aménagement des combles. Les nouvelles pièces produites incluent
un devis B.________SA daté du 15 janvier 2002, qui diffère de celui du 17 mai 2000 sur de nombreux
postes ; lié à un "descriptif général de la construction" du 7 mars 2002
, il prévoit l'aménagement d'un logement dans les combles.
Le devis B.________SA du 15 janvier 2002 prévoit un montant de 1'800'000 francs. Le devis principal
de la demanderesse du 7 juin 2002 et son devis complémentaire relatif aux combles indiquent un montant
de 1'358'919 fr., auquel il convient d'ajouter 43'000 fr. d'honoraires B.________SA jusqu'à la reprise
du dossier, soit au total 1'401'919 francs. A l'exception des CFC 226 (Echafaudages), 226.1 (Crépi
extérieur) et 25 (Démontage d'installation et pose de nouvelles conduites), non prévus
dans le devis de la demanderesse, et sans parler de quelques différences de prix importantes, l'estimation
des coûts de la demanderesse correspond aux travaux prévus par ce devis B.________SA.
Le descriptif B.________SA du 7 mars 2002 ne prévoyait le remplacement de cuisines qu'au 1
er
,
2
ème
et 4
ème
étages. Il n'était pas prévu de remplacer les fenêtres au 3
ème
étage, cela ayant déjà été fait. Le devis B.________SA du 15 janvier 2002 précisait
aussi "changement des fenêtres sauf au 3
ème
étage". Ce même devis prévoyait des travaux de peinture au 3
ème
étage dans les "bain, douche, WC et hall", rien n'étant prévu pour le solde
de l'appartement.
Parmi les pièces nouvelles produites en prévision du complément d'expertise figure aussi
un "rapport sur le devis initial" établi par la demanderesse à une date indéterminée,
dans lequel elle indiquait que l'appartement du 3
ème
étage ne serait pas concerné par les travaux. En revanche, le devis du 7 juin 2002 ne comporte
pas une telle précision; sous CFC 221.1, il est même mentionné "pose de vitrages
isolants sur toutes les fenêtres des appartements". Néanmoins, compte tenu des travaux
prévus pour les cuisines et sanitaires dans les autres niveaux, il est vraisemblable que des travaux
relatifs aux alimentations et écoulements auraient été nécessaires dans cet appartement,
avec les aménagements et remises en état que cela suppose.
b)
Le
31 juillet 2007 [recte : 2003], X.________ a établi un plan prévoyant la création d'un
logement indépendant dans les combles, totalement différent des plans d'enquête B.________SA
de juillet 2001 ayant obtenu un permis de construire, qui prévoyaient un duplex dans les combles.
X.________ a en outre légèrement modifié les plans des niveaux 1 à 4 en regroupant
les cuisines avec les salles de bains côté ouest, afin de rationaliser les alimentations et
écoulements, revenant en quelque sorte aux projets B.________SA d'avril 2001. Ces plans, établis
à l'échelle 1:100, sont extrêmement schématiques. Il s'agit d'esquisses, et non pas
de plans dits d'exécution, normalement dessinés à l'échelle 1:50, avec cotes et désignation
des éléments à démolir et à reconstruire.
Il est absolument nécessaire, pour répondre aux règles de l'art, d'élaborer des plans
et coupes à une échelle suffisante, soit 1:50, pour permettre une compréhension totale
des éléments à démolir et à reconstruire. Si, pour les étages, il n'y avait
pas lieu de dessiner l'ensemble des logements, la zone "cuisine-sanitaire" aurait en revanche
nécessité des plans au 1:50
ème
,
voire des plans de détail. Quant aux combles, il est évident qu'un plan, des coupes et des
détails (lucarne - mezzanine) auraient été indispensables.
c)
Sur les ordres de paiement concernant l'entreprise [...], le "montant du contrat" varie de
7'500 fr. (pour le premier ordre) à 159'500 fr. (pour le dernier ordre). Il est donc exact de dire
que les devis complémentaires ont été intégrés au fur et à mesure dans
le montant du contrat qui était indiqué sur les ordres de paiement. En revanche, l'expert n'a
trouvé aucune preuve tangible que les devis complémentaires (11.11.2002) aient été
présentés pour accord au maître de l'ouvrage, ni que les travaux supplémentaires
(17.12.2002/7.2.2003/3.3.2003/ 7.4.2003) ainsi que les travaux demandés et exécutés en
plus-value aient reçu l'aval du maître de l'ouvrage. Néanmoins, de manière générale
un certain nombre de travaux supplémentaires doivent être admis, de même que les travaux
admis par A.L.________.
d)
La
note d'honoraires
finale
présentée par la demanderesse
ne correspond ni au "mandat pour surveillance des travaux" du 21 juin 2002 – qui renvoie
effectivement à la norme SIA 102 pour la désignation des prestations et pour le calcul des
honoraires –, ni aux prestations fournies.
La position 4.2.2 "estimation des coûts" ne faisait pas partie du mandat. On peut admettre
que l'estimation du coût des travaux établie le 7 juin 2002 correspond à cette position;
le pourcentage retenu pour cette prestation est de
2,5
%.
Le devis général au sens de l'art. 4.2.5 SIA-102 n'a jamais été établi.
La prestation d'appel d'offres ne peut pas être admise dans sa totalité (6 %), mais seulement
à concurrence de 4 %. L'établissement des cahiers des charges et du descriptif des travaux
et fournitures (soumissions) n'a pas été fait. Des demandes d'offres n'ont été faites
qu'à une ou deux entreprises par corps de métier. Aucun calendrier provisoire des travaux n'a
été établi.
Le calendrier de l'exécution (art. 4.3.4) n'a jamais été établi.
Au niveau des contrats, il y a souvent eu des accords oraux, notamment sur les travaux complémentaires.
Le pourcentage pour cette prestation doit être réduit de 1 % à 0,5 %.
Les dessins définitifs d'exécution (art. 4.4.2) sont en fait les plans à l'échelle
1:100 dessinés par X.________. Cette prestation mérite tout au plus un pourcentage de 1 % au
lieu des 3 % retenus. Les plans auraient dû être établis à l'échelle 1:50.
Il n'est pas admissible de retenir la totalité du taux prévu pour les prestations liées
à la direction des travaux (soit 27 %), un taux de 18 % pouvant être retenu. Il n'y a eu ni
délais contractuels, ni calendrier de l'exécution. Les bons de régie n'ont pas été
signés. Seuls cinq procès-verbaux ont été établis. Le journal de chantier tenu
par X.________ est indigne d'un surveillant de chantier. Il n'y a pas de compte pro rata, ce qui constitue
une négligence dans le cas de transformations; les contrats d'entreprise auraient dû comporter
une déduction de l'ordre de 1,5 %. Il n'y a pas eu de tenue à jour de la comptabilité
de chantier conformément à la structure du devis général, ni d'établissement
périodique de situations financières comparant les paiements et les engagements avec les positions
du devis général, ni de mise à jour de l'échéancier général des paiements,
ni de relevé en cours de travaux des modifications intervenues. Les procès-verbaux de vérification
au sens de la norme SIA n'ont pas été établis; seules des listes de retouches ont été
dressées, sans mention de réception ni délais.
En définitive, sans tenir compte de la qualité des prestations effectivement réalisées,
les prestations liées à la note d'honoraires finale sont les suivantes :
4.2.2
Estimation des coûts
2,5 %
4.2.5
Devis général
0 %
4.3.2
Appel d'offres              4 %
4.3.4
Calendrier d'exécution
0 %
4.4.1
Contrats              0,5 %
4.4.2
Dessin définitif d'exécution
1 %
4.4.4
Direction des travaux              18
%
4.5.1
Décompte final
2
%
Total
28%
Dans son rapport complémentaire, l'expert nuance certaines de ces affirmations tout en maintenant
les pourcentages retenus ci-dessus. En substance, après discussion avec une entreprise, il s'avère
que les rapports de régie étaient établis en deux exemplaires, ce qui explique que ceux
produits sous pièce 172A ne soient pas signés. Toutefois, les rapports ont été contrôlés
trop tardivement, alors que la norme SIA 118 requiert de signer les rapports de régie dans les sept
jours. S'agissant du compte pro rata, il est d'usage de prévoir dans les contrats une déduction
permettant au maître de l'ouvrage ou à son représentant de régler des factures relatives
à des dégâts dont l'auteur est inconnu. Cela a été fait dans le cadre des factures
finales de deux entreprises. Le compte pro rata n'a pas été calculé sur les décomptes
d'entreprises négociés par [...]. Toutefois, celui-ci avait pour mission de négocier les
montants des factures finales, les montants ramenés pour solde de tout compte étant globaux.
Sept certificats de garantie ont été produits; deux d'entre eux sont inexacts quant aux bénéficiaires
de la garantie.
S'agissant de la position 4.4.4 (direction des travaux), il n'est pas contradictoire de relever des manquements
de la direction et de retenir un pourcentage impliquant que les deux tiers des prestations ont été
exécutées. L'expert explique qu'il a évalué à 9 % la part des prestations peu
ou pas réalisées, ce qui l'a conduit à retenir le pourcentage de 18 %, lequel ne tient
pas compte de la qualité des prestations effectivement réalisées. Il faut prendre en considération
les conséquences entraînées par ces manquements, la direction des travaux étant mise
en cause notamment pour les retards importants ayant occasionné des pertes de loyers.
En fonction des deux devis établis par la demanderesse (devis du 7 juin 2002 et devis des combles),
les honoraires SIA seraient de 153'780 fr., sans tenir compte de rabais, les montants déterminants
pour les honoraires étant respectivement de 822'000 fr. pour le premier devis et de 235'936 fr.
pour le second devis. Si l'on se fonde sur les prestations prévues dans le contrat passé avec
les défendeurs, le montant serait de 100'989 fr.; si l'on tient compte en plus des travaux dans
les combles, les honoraires totaux seraient de 129'494 francs. Ces montants supposent que les prestations
prévues aient été entièrement réalisées.
En tenant compte des prestations réellement exécutées et d'un pourcentage de 28 %, les
honoraires dus par les défendeurs sont les suivants :
Travaux
bâtiment :
H
= 822'000 fr. x 16,5 % x 1 x 28 % x 1,2 =
37'976,40
Travaux
combles :
H
= 235'936 fr. x 16,5 % x 1,1 x 28 % x 1,2 =
14'388,30
Total
52'364,70
e)
L'expert se prononce ensuite sur la différence entre l'estimation du 7 juin 2002 et le coût
final des travaux.
e1)
Les ordres de paiement, qui étaient établis par X.________ et signés par le défendeur
A.L.________ (pièces 50, 119bis et 120), contiennent à concurrence de
74'986
fr. 70
des
paiements
"hors travaux de construction"
, soit
:
Date
bon              bénéficiaire
CFC              banque
montant
10.10.2002
2              K. Sàrl______
296 expertise              [...]
3'228.00
25.11.2002
7              Me [...]
litige B.________SA              CCP
2'690.00
12.12.2003
13              B.________SA
honoraires + permis
50'882.20
30.04.2003
30              C.L.________
déménagement
[...]
2'236.50
15.08.2003
41              [...]-R.________
Montana
15'950.00
74'986.70
Dans son rapport complémentaire, l'expert rectifie ce montant à la baisse, soit
67'136
fr. 70
(cf. infra, let. f).
La facture de [...] n'a pas fait l'objet d'un bon de paiement. Les montants relatifs au crédit hypothécaire
(bon n° 16), aux frais de notaire et au défendeur figurent dans le décompte de la Banque
[...] mais n'ont pas été pris en compte [réd.: dans le coût final].
e2)
S'agissant des
plus-value
et travaux hors devis
, l'expert a pris pour référence
le "rapport sur les plus-values" que lui a remis la demanderesse, figurant en annexe 4 de son
rapport principal, qui retient des plus-values d'un montant total de 348'930 fr. 80, en faisant une distinction
entre "plus-values bâtiment" et "plus-values demandées par [...]", soit
A.L.________. L'expert s'est fondé sur les montants figurant dans ce rapport, qu'il a discutés
tant avec X.________ qu'avec le défendeur. En préambule, il souligne qu'un poste "divers
et imprévus" de l'ordre de 10 % aurait dû être prévu; or sur les travaux devisés
du bâtiment [réd. : devis du 7 juin 2002], il n'est que de 2,5 % (25'000 fr.), ce qui est manifestement
beaucoup trop faible. Quant au devis des travaux dans les combles, il ne prévoit pas un tel poste.
- Pour l'entreprise
[...]
,
l'expert retient une plus-value de
10'880
fr.
(commerces, vitrines) demandée par le
défendeur A.L.________ (ci-après : le défendeur). Selon ce dernier, il est exact que des
travaux de maçonnerie sont intervenus en plus-value dans les commerces et au droit des vitrines;
cela se retrouve dans les protocoles de métrage et les régies de l'entreprise.
- Pour l'entreprise [...], la "dalle sur cour [...]" est prévue dans les plans B.________SA
ayant servi de base au devis de la demanderesse. Celui-ci précise d'ailleurs sous CFC 211 "dalle
sur rez dans la cour intérieure". L'expert ne retient donc aucune plus-value.
- Pour l'entreprise
[...]
,
l'expert retient une plus-value totale de
24'825
francs
admise par le défendeur. Les verrières
réalisées sont nettement plus onéreuses que les coupoles prévues dans les plans.
La marquise réalisée a une largeur de 2 mètres 70, alors que sur les plans B.________SA
la largeur était d'1 mètre 20. En revanche, le changement de fixation ne constitue pas une
plus-value admissible dans la mesure où les fixations initiales empêchaient une utilisation
correcte du balcon du 1
er
étage; il s'agissait d'une erreur de conception.
- Pour l'entreprise
[...]
,
le devis du 7 juin 2002 prévoyait sous CFC 224 "étanchéité de la dalle sur rez
de la cour intérieure", de sorte qu'aucune plus-value ne peut être admise.
- Pour l'entreprise
[...]
,
l'expert retient une plus-value de
7'772
fr.
demandée par le défendeur. L'usage
ne prévoit pas de luminaires dans les cuisines et salles de bains; or ces locaux sont équipés
de faux-plafonds avec spots encastrés.
- Pour l'entreprise
[...]
,
l'expert retient une plus-value du bâtiment de
6'477
fr.
pour la pose d'une antenne collective, prévue
en cours de chantier.
- Pour l'entreprise
[...]
,
l'expert admet une plus-value du bâtiment de
24'554
fr.
pour le remplacement des radiateurs par des
climatiseurs. Par avenant du 27 août 2002, la locataire [...] avait demandé la dépose
des radiateurs et l'introduction du chauffage par le sol; des raisons techniques ont conduit à installer
des climatiseurs. L'expert ne se prononce pas sur la répercussion que la plus-value aurait dû
avoir sur le loyer.
- Pour l'entreprise
[...]
,
l'expert admet des plus-values du bâtiment de
5'363
fr.
pour les travaux de remplacement des coulisses
en sous-sol, compte tenu de la vétusté, et de
2'398
fr.
pour les canalisations dans le commerce "l'Exotique",
en relation avec les transformations des étages. L'expert retient en outre une plus-value de
6'420
fr.
demandée par le défendeur pour le
choix de certains équipements (porte de douche, armoire à pharmacie), qui auraient pu être
moins onéreux. Aucune plus-value ne peut être retenue en relation avec l'appartement du 3
ème
étage, dont la rénovation était prévue par le devis B.________SA et n'était
pas exclue par le devis de la demanderesse.
- Pour l'entreprise
[...]
,
l'expert retient une plus-value de
3'650
fr.
imputable au défendeur, qui a demandé
la pose de colonne de lavage-séchage en remplacement de l'équipement de la buanderie prévu
au devis. Aucune plus-value n'est retenue pour la cuisine de l'appartement du 3
ème
étage, dont la rénovation était prévue.
- Pour l'entreprise
[...]
,
l'expert retient une plus-value de
5'072
francs
demandée par le défendeur, correspondant
aux travaux demandés et exécutés en plus-value selon la facture 104. Aucune plus-value
n'est retenue pour les armoires dès lors que le devis des combles a été établi après
le procès-verbal de chantier du 14 novembre 2002, qui indique que le défendeur a déterminé
l'emplacement des armoires dans la chambre à coucher. Aucune plus-value n'est retenue pour les retouches
de boiseries, dans la mesure où un tel poste aurait dû être inséré dans le devis,
compte tenu de la connaissance des lieux.
- Pour l'entreprise
[...]
,
l'expert retient une plus-value du bâtiment de
4'159
fr.
pour les factures relatives à la demande
de l'ingénieur; le solde relatif à la barrière de l'escalier ne peut être pris en
compte dans la mesure où il était prévu dans le devis.
- Pour l'entreprise
[...]
,
l'expert retient une plus-value de
2'905
fr.
pour la peinture relative aux étagères
et la peinture à la brosse et à l'éponge, selon demande du défendeur. Le surplus
n'est pas admis, le devis pour les combles prévoyant un montant nettement insuffisant pour le poste
peinture (3'000 fr.). Pour les travaux dans le magasin rez, l'expert admet une plus-value de
5'762
fr.
demandée par le défendeur. En revanche,
les travaux dans la cage d'escalier et dans l'appartement du 3
ème
étage étaient prévus dans le devis, lequel concernait tous les appartements.
- Pour l'entreprise
[...]
,
l'expert retient une plus-value de
10'970
fr.
, demandée par le défendeur, pour
un choix de fourniture supérieure au standard. En réalité, la plus-value est de 17'922
fr. 50, mais l'expert en déduit 6'950 fr. pour tenir compte du fait que 100 m2 de carrelages et
faïences ont été commandés en trop.
- Pour l'entreprise
[...]
,
l'expert retient une plus-value de
11'602
fr.
demandée par le défendeur, liée
au poêle dans l'appartement des combles. En effet, ni le devis ni les plans n'en faisaient mention.
- Pour l'entreprise
[...]
est retenue une plus-value de
11'652
fr.
pour les plantations commandées par le
défendeur.
- Pour l'entreprise
[...]
,
une plus-value du bâtiment de
1'007
fr.
est retenue.
- L'expert retient une plus-value du bâtiment de
2'000
fr.
pour la note d'honoraires de l'ingénieur
[...]
liée à l'ouverture du mur dans la boutique [...].
Les plus-values
sur bâtiment admises par l'expert s'élèvent ainsi à
45'958 fr.
et celles relatives
aux demandes du défendeur à
101'510 fr.
soit au total
147'468
fr.
L'expert a rectifié ce montant dans son rapport complémentaire (cf. infra, let. h).
e3)
Ainsi, par rapport aux devis initiaux, la responsabilité du mandataire n'est pas engagée du
fait des dépassements tolérés et des coûts engendrés par les mandants dans des
commandes supplémentaires selon le schéma suivant (réd.: l'expert reprend les termes de
l'all. 93):
Estimation
du 7 juin 2002              Fr.
1'088'912.00
Plus-value
appartement comble              Fr.
250'936.00
Paiement
"hors travaux de construction"
Fr.              74'986.70
*
Plus-values
Fr.
147'468.00
*
Total
Fr.
1'562'302.70
[Réd.:
par inadvertance manifeste, l'expert indique un total de 1'572'302 fr. 70.
*
: postes modifiés dans le complément d'expertise, cf. infra let. f et h.]
e4)
Il est erroné de prétendre que la norme SIA 102 relative aux honoraires tolère une
marge
de dépassement
de 20 % pour les transformations.
Le seul article parlant de transformation est l'art. 7.11, qui précise que le taux d'honoraires
subira une majoration variant, selon les prestations exigées, entre 10 et 15 % au total. Dans sa
note d'honoraires finale, la demanderesse a appliqué une majoration de 10 % ("taux d'honoraires
: 15 % x 1 x
1,1
").
Pour le surplus, la norme 102 prévoit à son art. 4.2.2 que l'estimation du coût selon
volume, surface ou autre valeur d'expérience est établie avec une marge de ± 20 %.
L'expert réfute l'allégation de la demanderesse selon laquelle le défendeur A.L.________
serait un professionnel de la construction. On ne saurait déduire cette qualité du fait qu'il
aurait construit un bâtiment à Montana, sur des bases que l'on ignore. Quand bien même
ce serait le cas, le devis aurait dû mettre en exergue que les montants étaient calculés
sur la base de la norme SIA 102 et pouvaient se trouver dans une fourchette de ± 20 %. Dans le cas
particulier, le maître de l'ouvrage pouvait s'attendre à ce que le poste "divers et imprévus"
représente les éléments inconnus non quantifiables. Soit l'on indique dans le devis la
mention
"± 20 %", soit on
prévoit un poste "divers et imprévus".
Dans son rapport complémentaire, l'expert précise encore que le maître de l'ouvrage doit
être informé soit dans le contrat de mandat, soit dans le devis, de la précision de l'estimation
des coûts. Si cela n'a pas été fait, le mandataire ne peut se prévaloir d'un dépassement
qui irait au-delà des divers et imprévus mentionnés dans le devis. Dans le cas de travaux
complémentaires, le mandataire doit immédiatement en avertir son mandant, ce qui n'a jamais
été fait. Ce manquement apparaît d'autant plus grave que X.________ est un homme d'expérience,
et que le défendeur pouvait ainsi s'attendre à ce que les devis établis fussent bien calculés,
d'autant plus que le premier disposait du dossier B.________SA. L'expert persiste à penser que l'expérience
du défendeur n'est pas celle d'une personne pouvant s'attendre à des dépassements et connaissant
la teneur de la norme SIA 102. Si une marge (de 20 % ou autre) devait s'appliquer au devis, elle aurait
dû être protocolée, soit dans le contrat, soit dans le devis.
Contrairement à ce qu'allègue la demanderesse, on ne saurait donc ajouter une marge de 20 %
aux montants retenus par la demanderesse dans ses deux devis. Tout au plus peut-on appliquer au devis
des combles la même marge que pour le devis initial, le montant admissible se décomposant ainsi
comme il suit :
Estimation
du 7 juin 2002              1'088'912.00
Estimation
travaux complémentaires (combles)
+ 250'936.00
= 1'339'848.00
Divers
et imprévus admissibles pour les combles,
au
même taux que le devis initial, soit 2,47%
+
6'198.00
Total
=
1'346'046.00
Paiement
hors travaux de construction
+ 74'986.70              *
Plus-value
pour travaux sur bâtiment (45'958 fr.) et
plus-values
demandées par le défendeur (101'510 fr.)
+
147'468.00
*
Total
admis              =
1'568'500.00
(*réd.:
postes modifiés dans le complément d'expertise, cf. infra let. f et h.)
Dans son rapport complémentaire, l'expert précise que la marge de 2,47 % découle du rapport
entre le poste "divers et imprévus" du devis initial (25'000 francs) et du montant total
devisé (1'012'000 francs). Elle est appliquée au devis d'aménagement des combles (250'936
fr. x 2,47 %).
e5)
Le
coût final
,
selon les relevés de la Banque Migros, est le suivant :
-
au 17 juin 2003 (annexe 2),
1'186'908.00
après
déduction des honoraires [...] [réd. : 10'800 fr.],
des
frais de bouclement (22'467 fr. 50)
et
des intérêts CS (2 x 11'733 fr. 35), et
-
du 31 juillet 2003 au 31 décembre 2004 (annexe 3),
+
864'956.75
après
déduction des frais d'hypothèques,
soit
au
total
=
2'051'864.75
L'ensemble des ordres de paiement ont été signés par X.________, y compris après
le 31 juillet 2003, jusqu'au 26 septembre 2003. A partir du 31 novembre 2003, les paiements effectués
par la Banque [...] correspondent en grande partie aux soldes négociés par [...] (recte: [
[...]]) Il n'y a pas de travaux "hors devis" inclus dans les montants payés à partir
du 31 juillet 2003.
Ainsi, au regard du coût final, l'expert retient un dépassement de devis de l'ordre de 483'000
fr. (2'051'864 fr. – 1'568'500 fr.), ce alors que la demanderesse n'a pas exécuté toutes
les prestations prévues par le contrat.
Le
coût
réel
des travaux est inférieur à
2 millions de francs, car il convient de déduire les paiements "hors travaux de construction".
On obtient ainsi le chiffre de
1'976'878
fr.
(2'051'864 fr. 70 – 74'986 fr. 70).
La différence entre le montant des travaux admissibles (1'568'500 fr.) et le coût final (1'976'500
fr.) est d'environ 408'000 francs. L'expert n'entend pas se prononcer sur la question de savoir s'il
s'agit-là d'un "dommage" subi par les défendeurs.
Il est évident qu'un certain nombre de postes de la réclamation des défendeurs sont imputables
à la direction des travaux, et par-delà, à la demanderesse. S'il a bien entendu été
nécessaire de réaliser divers travaux de sanitaire nécessités par les transformations
des appartements, il n'en reste pas moins que la période de travaux allant du 26 août 2002
au 3 mars 2003, voire au 17 mars 2003, soit 7 mois, est indéniablement la conséquence d'une
mauvaise organisation de chantier et d'une mauvaise évaluation de ceux-ci. Peut-être eût-il
mieux valu fermer la boutique pendant deux mois, mais cela n'a jamais été évoqué.
f)
L'expert n'a pas trouvé la trace d'autres versements que ceux-évoqués ci-dessus (supra,
ch. 24c) à R.________ ou à la demanderesse. Un ordre de paiement n° 2 a été
établi en faveur de la demanderesse pour un montant de 3'228 fr., mais il concerne les honoraires
relatifs au rapport d'expertise du 6 juin 2002 établi par X.________.
Selon le journal de banque, les montants payés à la demanderesse sont les suivants :
(Bon
n° 2 expertise avant travaux
3'228.00)
7
7'532.00
12
7'532.00
17
7'532.00
19
7'532.00
27
7'532.00
29
10'760.00
total honoraires sur construction
48'420.00
Les honoraires suivants,
relatifs
au bâtiment
, ont été versés
à [...] / R.________ :
Date
bon              bénéficiaire
CFC              banque
montant
16.10.2002
3              [...]R.________
[...]
55'000.00
25.11.2002
10              [...]
291 honoraires
1'188.00
12.12.2004
14              [...]
-      -
30'520.00
13.02.2003
19              [...]
-      DT
38'510.00
30.04.2003
30              K. Sàrl______ +
[...]
[...]
40'000.00
165'218.00
Si l'on tient compte en outre du montant de 15'950 fr. versé sous rubrique Montana [réd.: bon
n° 41], le montant total versé à
[...]
/ R.________
est de
181'168
francs
.
Dans son rapport complémentaire, après avoir contrôlé les factures accompagnant les
bons de paiement qui lui ont été fournies par la banque, l'expert modifie sa réponse en
ce sens que le montant total versé à [...] / R.________
en
relation avec la construction
est de
172'618
fr.
(et non 165'218 fr.), sur des versements totaux
de
181'168 fr.
,
selon le décompte suivant :
bon
n° 3
fr.              55'000.00
(contrat selon annexe 5)
bon
n° 10              fr.
1'188.00
bon
n° 14              fr.
30'520.00
bon
n° 19              fr.
32'410.00              (+ 6'100.- pour
Montana = 38'510 fr.)
bon
n° 30              fr.
40'000.00              (intitulé
K. Sàrl______ + [...], mais versé
sur compte R.________)
bon
n° 41              fr.
13'500.00
(+ 2'000.- estimé négociation Montana
+    450.- règlement neveu L.________)
Total
fr.
172'618.00
Cette modification conduit l'expert à revoir le montant total des
paiements
"hors travaux de construction"
, en ce
sens qu'il n'est plus de 74'986 fr. 70, mais de
67'136
fr. 70
, selon le décompte suivant :
Date
bon              bénéficiaire
CFC              banque
montant
10.10.2002
2              K. Sàrl______
296 expertise              [...]
3'228.00
25.11.2002
7              K. Sàrl______
litige B.________SA              CCP
2'690.00
12.12.2003
13              B.________SA
honoraires + permis
50'882.20
19              [...]
Montana
6'100.00
30.04.2003
30              C.L.________
déménagement
[...]
2'236.50
15.08.2003
41              [...]R.________
Montana
2'000.00
67'136.70
Sur la base d'une proposition écrite de " [...]R.________" à l'hoirie [...], du 14
octobre 2002 (annexe 5 de l'expertise), l'expert admet que le montant de 55'000 fr. fait partie du coût
des travaux. Le défendeur conteste avoir vu et confirmé cette offre; X.________ affirme qu'il
n'avait pas connaissance d'un tel contrat. Toutefois, les deux hommes ne pouvaient l'ignorer, puisque
le 16 octobre 2002, ils ont signé le bon de paiement n° 3 de 55'000 fr., qui était assorti
du contrat. L'annexe 5 a la teneur suivante :
"
[...]
R.________
[...](…)
HOIRIE
L.________
A.L.________
[...]
[...], le 14 octobre 2002
Concerne
: immeuble sis [...]
-1
Analyse technique de l'immeuble
-2
Analyse de l'état locatif de l'immeuble
-3
Recherche d'un nouveau locataire commercial
-4
Recherche d'une nouvelle gérance
-5
Recherche d'un avocat
Point
1 à 5 : divers entretiens et rapports de situation.
-6
Assistance de Monsieur X.________ et liaison entre les maîtres d'état ainsi que planification
du travail
-7
Conseil pour le choix des matériaux, des finitions, de l'aménagement intérieur et extérieur.
A
forfait :              Fr. 55'000,00
Montant
que je vous prie de bien vouloir me verser sur mon compte bancaire.
C'est
avec plaisir que je suivrai cette affaire jusqu'à sa conclusion et vous prie de recevoir, Monsieur,
mes salutations les meilleures.
R.________
(signature manuscrite)
NB:
BANQUE [...]              Compte no
[...]
[...]              [...]"
Par rapport au contrat, la plus-value sur honoraires est de 117'618 fr. (172'618 fr. – 55'000 fr.).
En tenant compte des débours, cela représente des honoraires de 166'500 fr. pour 8 mois. L'expert
s'étonne que compte tenu des factures présentées avec les bons de paiement, ni X.________,
ni la Banque [...] n'aient réagi en fonction des demandes d'honoraires de R.________. L'expert a
été invité à dire s'il adaptait sa réponse sur les paiements "hors travaux
de construction" compte tenu du fait que R.________ affirmait avoir travaillé indépendamment
de la demanderesse. L'expert indique qu'il est difficile de répondre à une telle question car
la position du défendeur est diamétralement opposée à celle de R.________. Le premier
soutient que R.________ ne faisait qu'un avec la demanderesse (carte de visite et rencontre à Genève
dans les bureaux de la demanderesse). Sous réserve de la rectification apportée ci-dessus,
l'expert n'entend pas modifier sa réponse sur les paiements "hors travaux de construction".
Le bon n° 7 fait état, sous CFC 291 K. Sàrl______, d'un contrat de 170'000 francs et de
paiements exécutés à hauteur de 50'000 fr.; il pourrait s'agir des 50'000 fr. pour le
bureau B.________SA ou d'une erreur de transcription de 55'000 francs. Compte tenu du devis de la demanderesse,
on peut admettre que les honoraires "architecte" étaient de l'ordre de 120'000 fr. (ou
115'000 francs). Un calcul selon la norme SIA 102 par rapport au budget donne un montant de 96'000 francs.
Le bon n° 14 fait état d'un contrat de "170'000 fr. + combles", de paiements exécutés
à hauteur de 66'252 fr., alors que 63'720 fr. avaient été payés, et d'un paiement
à [...] de 30'520 francs.
Le bon n° 19, qui
ordonne notamment un versement de 38'510 fr. en faveur de [...], indique des "paiements exécutés"
à hauteur de 38'510 fr. alors qu'à cette date 101'752 fr. avaient déjà été
versés. L'écriture de la rubrique [...], inconnue, diffère de celle des autres rubriques
remplies; il ne devrait pouvoir s'agir que de X.________, A.L.________, voire R.________. Il y a là
une erreur grossière qui, liée à la nature même de l'écriture, peut faire penser
à une manipulation comptable.
Le bon n° 29 fait état d'un contrat de 180'000 fr. et de paiements exécutés à
concurrence de 104'304 fr . alors que 139'824 fr. avaient déjà été payés.
Le bon n° 30 se réfère à un contrat de 180'000 fr. et à des paiements de 115'000
fr. alors que 150'584 fr. avaient été payés.
g)
Il est exact d'affirmer que les comptes présentés étaient trompeurs. Toutefois, il aurait
été possible pour les défendeurs de connaître la situation réelle en analysant
les ordres de paiement. La demanderesse avait le devoir de tenir une comptabilité de chantier, ce
qu'elle n'a jamais fait. La tenue des bons de paiement est indigne d'un mandataire professionnel. Par
"déclaration" du 26 août 2002, la demanderesse s'était pourtant engagée
à ce que les sommes mises à disposition par la Banque [...] soient "affectées exclusivement
à l'ouvrage à exécuter" (ch. 3) et s'obligeait "sous sa responsabilité
personnelle à veiller à ce que les sommes avancées soient destinées uniquement aux
buts fixés selon les dispositions ci-dessus" (ch. 5). Or tel n'a pas été le cas,
notamment en ce qui concerne le bon n° 41 (honoraires [...] Montana) et pour les honoraires en général,
le montant global dépassant largement le montant contractuel.
h)
Dans son rapport complémentaire, l'expert a été amené à reconsidérer ses
déterminations quant aux
plus-values
admissibles
.
- L'expert maintient sa position sur la plus-value concernant la facture de
[...]
.
Il ne peut pas se prononcer sur le bien-fondé des rapports de régie produits. Il observe que
les montants devisés étaient de 199'431 fr. et la facture finale de 293'083 fr. 55, alors que
le montant de régie est de l'ordre de 80'000 francs. Ceci démontre l'incapacité de la
demanderesse à établir un devis et un rapport correct sur les plus-values.
- L'expert maintient sa position pour l'entreprise
[...]
.
Il est exact que la boutique " [...]" ne comportait pas une cour intérieure mais une couverture
légère, à l'arrière, qui a été démontée et remplacée par
une dalle avec structure en bois. La cour arrière de [...] a été couverte avec une structure
identique. Au regard des devis B.________SA des 17 mai 2000 et 7 mars 2002, du devis de la demanderesse
du 7 juin 2002, lequel parle notamment sous CFC 224
d'"étanchéité
de la dalle sur rez de la cour intérieure (commerces)", avec commerces au pluriel, et du devis
[...] du 28 février 2008 [recte 2002], l'expert est d'avis que ces travaux étaient prévus.
- L'expert exclut de retenir une plus-value pour le changement de fixation de la marquise sur la facture
[...]
,
montant qui s'élève à 5'800 fr. HT. La direction des travaux ne s'est pas préoccupée
de contrôler les plans [...] ou l'a fait sans en tirer les conséquences, de sorte qu'elle doit
supporter l'erreur de conception (tirants de soutien de la marquise trop rapprochés, empêchant
un usage normal des balcons du 1
er
étage).
- Pour l'entreprise
[...]
,
l'expert modifie sa détermination et admet désormais que les travaux pour l'appartement du
3
ème
étage n'étaient pas compris dans le devis de la demanderesse (cf. l'explication donnée
infra ad [...]). Il retient dès lors une plus-value complémentaire de
4'611
francs
.
- L'expert modifie sa détermination pour l'entreprise
[...]
et retient en sus une plus-value de
1'850
fr.
dès lors que le défendeur a modifié
la commande de la cuisine des combles.
- Il est vrai que le défendeur a précisé ses choix d'aménagement de la terrasse à
[...]
.
Le devis de la demanderesse n'est pas très explicite à cet égard, puisqu'il ne prévoit
que l'étanchéité de la terrasse sous CFC 224; toutefois, il fallait bien la protéger,
par exemple par des dallettes ou du gravier. L'expert ne modifie pas sa position.
- Pour l'entreprise
[...]
,
la différence entre la facture finale du 29 août 2008 (147'494 fr. 95) d'une part, et les montants
devisés (22'000 fr. selon devis du 7 juin 2002, 76'309 fr. et 16'674 fr. selon estimation des travaux
aux combles), respectivement admis par le défendeur A.L.________ (5'072 fr.) d'autre part, est de
27'349 fr. 95 HT
.
Après déduction de 728 fr. et de 574 fr. qui auraient dû être facturés à
d'autres entreprises, la plus-value maximale admissible est de
26'037
fr. 95 HT
. Il découle d'un pointage effectué
dans les logements que les travaux ont été réalisés, mais il n'est pas possible de
se prononcer sur le nombre d'heures facturées compte tenu de l'inexistence des bons de régie
et de l'absence de mention dans les rares rapports de chantier.
- S'agissant de
[...]
,
l'expert ne prétend en aucune manière que les travaux de peinture effectués dans les combles
ne s'élèvent pas à 15'574 fr., mais il ne peut pas se prononcer en l'absence de bons de
régie et de devis complémentaire. S'il devait admettre objectivement un montant complémentaire,
il serait au maximum de
9'669
fr.
(soit 15'574 fr. – 5'905 fr., ce dernier
montant correspondant au montant devisé et à la plus-value admise dans son rapport principal).
L'expert maintient que la facture 2196 du 16 mars 2003, nonobstant son intitulé "travaux hors
devis", porte sur des travaux dans la cage d'escalier prévus par le devis du 7 juin 2002 sous
CFC 271-285. Quant à la facture 2178 du 24 mars 2003, intitulée "travaux hors devis",
elle comprend des travaux prévus dans le devis sous CFC 283 et 271-285. Certains travaux de réparation
(774 fr.) auraient dû être facturés directement aux entreprises responsables. L'expert
admet toutefois de revoir sa détermination sur certains travaux effectués les 22, 27 et 28
février 2002 et de retenir une plus-value admissible à concurrence de
4'110
fr. HT
. Il retient en outre une plus-value de
949 fr. 50 HT
pour des travaux dans le magasin " [...]" non prévus dans le devis. La facture 2197 du
16 juin 2003 porte sur des travaux dans le logement du 3
ème
étage. L'expert admet, sur la base du "rapport sur le devis initial" produit par la demanderesse,
que les travaux du logement du 3
ème
étage n'étaient pas prévus, afin de réduire les coûts; modifiant sa détermination,
il retient une plus-value de
10'471
fr. 85 HT
. S'exprimant sur le décompte final
de [...], l'expert répète que les travaux de retouches auraient dû être facturés
directement aux entreprises responsables ou déduits des factures. Il en est ainsi de la facture
2160 qui comptabilise 12'254 fr. 80 pour des dégâts d'eau au 4
ème
étage; l'expert n'a pas pu savoir si elle avait été remboursée par l'ECA. En définitive,
l'expert retient donc pour [...], en plus du montant retenu dans son rapport principal, une plus-value
maximale admissible de
25'500
fr. 35 HT
(9'669 fr. + 4'110 fr. + 949 fr. 50
+ 10'471 fr. 85).
- S'agissant de l'entreprise
[...]
,
il ressort d'entretiens avec X.________, R.________ et le défendeur que les choix ont été
faits à Genève par deux des défendeurs, accompagnés de R.________. Oralement, il
aurait été précisé que ce qui avait été retenu correspondait au budget.
Ceci dit, aucune offre n'a été demandée par la demanderesse, ce qui aurait pu confirmer
ou infirmer que le budget était tenu. Quelle que soit l'expérience de A.L.________, qui serait
très grande aux dires de R.________, la demanderesse se devait de contrôler les coûts
prévisibles et d'aviser le maître d'une éventuelle plus-value. L'expert maintient sa réponse.
i)
Le montant des travaux déterminants pour le calcul des honoraires doit inclure les plus-values jugées
admissibles.
- Le montant de
147'468
fr.
[réd.: soit le montant des plus-values
admissibles retenu dans le rapport principal, supra let. e2], qui provient en majeure partie de plus-values
admises par le défendeur, n'est pas le montant déterminant pour les honoraires. Il s'agit en
effet d'un montant de plus-values contenant des honoraires [...] (2'000 fr.), des factures de [...] (1'700
fr., recte 1'007 fr.) et des travaux d'aménagement de la cour intérieure de l'entreprise [...]
(11'652 fr.) dont le défendeur s'est occupé personnellement. Le montant concernant les travaux
proprement dits est de
132'809
francs
.
- Le total des plus-values complémentaires admissibles [réd.: soit les plus-values retenues
dans le rapport complémentaire, supra let. h] se trouve dans une fourchette allant de 46'961 fr.
HT à 66'631 fr. HT. Les montants suivants doivent être pris en compte pour le calcul des honoraires,
compte tenu notamment du fait que le défendeur ne pouvait ignorer l'aménagement du 3
ème
étage:
[...]              4'611 fr. 00
[...]              1'850 fr. 00
[...]
10'471
fr. 85
*
Total
HT
16'932
fr. 85
[*réd.
: montant rectifié, le rapport indiquant par inadvertance manifeste 10'4
8
1
fr. 85]
Ainsi, le montant complémentaire lié aux plus-values donnant droit aux honoraires est de
149'741
fr. 85 HT
(à comptabiliser sur "travaux
bâtiment"). Il n'y a pas lieu de tenir compte du solde, eu égard à la défaillance
du mandataire. Le fait que rien n'ait été précisé ni accepté par le maître
d'ouvrage, lui causant ainsi un tort considérable, est un problème relevant du droit.
Les honoraires sont ainsi les suivants :
Travaux
bâtiment :
H
= 822'000 fr. + 149'741 fr. 85 x 16,5 % x 1 x 28 % x 1,2 =
53'873 fr. 40
Travaux
combles :
H
= 235'936 fr. x 16,5 % x 1,1 x 28 % x 1,2 =
14'388 fr. 30
Total
68'261
fr. 70
j)
La demanderesse a été incapable d'établir un décompte précis de la situation.
Le montant total des paiements au 9 mai 2003 (excepté les montants du bouclement) s'élevait
à 1'227'881 fr. 20. A ce montant devraient encore s'ajouter les montants du bon n° 29, daté
du 24 avril 2003 et payé le 28 juillet 2003, soit 64'610 francs, portant le total des engagements
à 1'292'491 fr. 20. Un mois plus tard, il aurait fallu comptabiliser le bon n° 31, soit 20'007
fr. 15, ce qui aurait porté le montant total des engagements à 1'312'498 fr. 30.
Le décompte du 9 mai 2003 ne correspondait pas à la réalité. La mention d'une dépense
totale de 1'500'000 fr. révèle que la direction des travaux, soit en l'occurrence X.________,
ne maîtrisait absolument pas la situation relative aux travaux en cours non encore payés et
encore moins celle des travaux de finition, qu'il y avait lieu de comptabiliser.
Quant au décompte faxé le 19 juin 2003, certains montants ne figurent ni en "paiements
effectués", ni en "solde à payer" (CFC 22/225), ou le solde à payer n'a
pas été reporté (CFC 23/287). Il en est de même pour les combles (CFC 281, mezzanine).
Par ailleurs, au 19 juin 2003, les honoraires de la demanderesse (excepté l'expertise X.________)
s'élevaient à 48'420 fr. et ceux de [...]R.________ à 165'218 fr., soit au total 213'638
fr., alors qu'il est fait mention d'une facture finale de 170'000 fr. + 10'000 fr. et de paiements effectués
identiques. Au regard du coût final, il est exact de prétendre que le montant des factures
restées en souffrance (soit plus de 500'000 fr.) était bien supérieur (réd.: au "solde
à payer" indiqué, soit 297'607 fr. 65).
Les CFC entre devis et décompte final ne correspondaient pas. Ainsi, le devis du 7 juin 2002 chiffrait,
sous CFC 221.1, la pose de vitrages isolants à 82'700 francs TTC, et sous CFC 272, "le changement
des vitrines, pose d'une marquise" à 75'320 fr. TTC. Le devis des combles prévoyait sous
CFC 221.1 la pose de trois fenêtres dans les lucarnes pour un montant de 1'813 francs. Le total
devisé pour les fenêtres était ainsi de 84'513 francs.
Sur la situation accompagnant la note d'honoraires finale de la demanderesse, les fenêtres se retrouvent
sous CFC 221, tandis que sous CFC 221.1, il est fait mention de "vitrines + marquise", dont
le montant adjugé est de 115'370 fr. (devis 75'320 fr.) et la facture de 130'418 francs. En retenant
une plus-value admissible de 20'000 fr. pour la marquise, la différence entre le devis (75'320 fr.
+ 20'000 fr. = 95'320 fr.) et la facture de 130'418 fr. fait apparaître une plus-value de 35'098
fr., soit 47 % par rapport au devis.
k)
Il est indéniable que la défaillance de la direction des travaux a provoqué des retards
importants.
Des pertes de loyer sont constatées durant la période du 15 novembre 2002 au 31 décembre
2004. En l'absence de procès-verbaux de remise, les dates de début et de fin des travaux par
objet ne sont pas déterminées. Est prise en compte la date d'entrée en vigueur contractuelle
de chaque bail. Au 31 décembre 2004, l'état locatif ne présentait plus de vacance de loyer.
Ne sont pas prises en considération les pertes de loyer éventuelles avant travaux découlant
de la résiliation de baux en prévision des futurs travaux du bâtiment.
- Au
rez-de-chaussée
,
[...], locataire du
commerce
" [...]"
, a saisi la commission de conciliation
le 10 décembre 2004. La conciliation a abouti en ce sens qu'il a obtenu 2 mois de loyer gratuit
(mai et juin 2003), soit 4'600 fr., et un dédommagement forfaitaire de 20'000 francs. L'expert estime
qu'il n'y a pas lieu de tenir compte de ces montants dans la mesure où une provision aurait dû
figurer dans le plan financier.
Dans son rapport complémentaire, l'expert maintient ce point de vue, en relevant que le plan financier
occulte le poste "indemnisation – risques de réductions de loyer et dommages et intérêts",
alors qu'il s'agit d'un poste important lors d'une rénovation d'immeuble avec des locataires en
place.
- [...], locataire du
second
commerce au rez-de-chaussée
, a signé
un bail à loyer pour le 15 novembre 2002; l'entrée en vigueur a été reportée
au 15 janvier 2003. L'entrée effective date du 15 février 2003. La perte de loyer (sur un loyer
annuel de 38'400 fr.) est de
9'600
francs
.
-
1
er
étage
: un appartement de 5 pièces a
été créé à partir de deux appartements de 2 pièces. [...] a signé
un bail pour le 1
er
mars 2003; l'entrée en vigueur a été reportée au 15 mars 2003. Au vu des finitions
et travaux non encore terminés, ce locataire a obtenu 1,5 mois de loyer gratuit (3'300 fr.). Dans
un courrier du 15 juillet 2003, la gérance exprimait son désarroi au défendeur quant aux
travaux non encore exécutés. Il semble que le locataire ait profité des travaux non terminés
pour se soustraire à ses obligations financières. Faute de paiement des loyers, la gérance
a résilié le bail pour le 31 août 2003; elle a obtenu un acte de défaut de biens.
Le logement a été reloué au 1
er
novembre 2003. En tenant compte de la période de vacance du 1
er
septembre au 31 octobre 2003 (4'400 fr.), des loyers gratuits (3'300 fr.) et du report d'entrée
en vigueur (1'100 fr.), l'expert retient une perte totale de
8'800
fr.
pour ce logement.
-
2
ème
étage
: appartement de 5 pièces : un
bail a été signé avec [...] pour le 15 mars 2003. D'entente avec l'hoirie, la gérance
lui a accordé un mois de loyer gratuit en raison des nuisances causées par les travaux. La
perte est de
2'200
francs
.
-
2
ème
et 3
ème
étage
– duplex loué par le défendeur
A.L.________: aucune perte enregistrée; le loyer annuel net est de 1'320 francs.
-
3
ème
étage
: appartement de 5 pièces : durant
la période du 1
er
août au 31 décembre 2002, le locataire, soit le défendeur C.L.________, a versé 800
francs. A la suite des travaux, un bail a été établi, prévoyant une entrée en
vigueur au 1
er
avril 2003 avec un loyer échelonné. Le défendeur s'est désisté pour des raisons
personnelles. Un nouveau bail a alors été conclu avec les locataires [...] pour le 1
er
juin 2003. Ceux-ci ont saisi la commission de conciliation. Ils ont obtenu une indemnité forfaitaire
de 2'450 fr. pour solde de tout compte et ont été libérés de leurs obligations au
15 janvier 2004. Le logement est resté vacant jusqu'au 31 avril 2004. Est ainsi retenue une perte
totale de
10'150 fr.
,
dont 7'700 fr. pour la période de vacance. Il découle de l'annexe 419 que le bail était
conclu jusqu'au 30 juin 2008.
-
4
ème
étage
: appartement de 5 pièces : la
locataire [...] (anciennement [...]) n'a pas payé le loyer de janvier 2003 (2'200 fr.), qui a vraisemblablement
été offert. A la suite de la consignation de loyers en raison de l'inachèvement des travaux,
les parties ont convenu que la locataire serait libérée de ses obligations au 31 décembre
2003. Le logement a été reloué le 15 janvier 2004. L'expert retient une perte de
3'300
fr.
(dont 1'100 fr. pour la période de vacance).
Il découle de l'annexe 425 que le bail était conclu jusqu'au 31 mars 2008.
-
5
ème
étage
: loft : ce logement de 2 pièces,
d'environ 96,98 m2, a été créé dans le cadre des travaux. L'entrée en vigueur
du bail signé avec [...] a été reportée du 1
er
juin au 1
er
juillet 2003, la validité du bail étant conditionnée à l'obtention du permis d'habiter.
La locataire a résilié son bail contractuellement pour le 30 juin 2004. Le logement n'a été
reloué que le 15 novembre 2004 pour un loyer mensuel abaissé à 1'600 francs. L'expert
retient une perte de
2'300
fr.
– soit un mois de loyer – pour
le report de l'entrée en vigueur.
En résumé, l'expert chiffre au total les pertes locatives à
36'350
fr.
(soit 9'600 fr. + 8'800 fr. + 2'200 fr. +
10'150 fr. + 3'300 fr. + 2'300 fr.). Dans son rapport préalable du 16 mai 2002, X.________ évoquait
la perte locative durant les travaux. Manifestement, la part de risques et d'imprévus dans le cadre
de réductions de loyer ou d'indemnités envers les locataires n'a pas été prise en
compte.
A la question de savoir si ces pertes de loyer mettent en difficulté la rentabilité de l'immeuble
et laissent une marge pour amortir l'investissement "considérable" engagé dans les
travaux, l'expert répond que les pertes locatives dues au retard des travaux sont évidentes.
La gérance a eu aval, de cas en cas, de la date d'entrée en vigueur des nouveaux baux. La communication
entre le maître de l'ouvrage, l'entreprise générale et la gérance n'a pas été
assez limpide pour éviter les désagréments importants causés par le retard des travaux.
L'investissement a certes été augmenté. Le premier amortissement était dû pour
le 30 juin 2004. Il a été régulièrement payé depuis lors. Pour l'année
2004, le rendement net de 35'867 fr. 60 (cf. infra, let. n) permet d'assumer l'amortissement prévu,
soit 20'000 francs. Le montant de l'amortissement, pourtant honoré par les défendeurs, n'a
pas été débité du compte propriétaire de l'année 2004.
l)
Une première augmentation de crédit de 250'000 fr. a été octroyée pour la création
d'un appartement dans les combles. Le but de la seconde augmentation de 350'000 fr. était le paiement
du solde des factures de rénovation, portant ainsi le prêt hypothécaire à 2'000'000
francs. Les intérêts et amortissement supplémentaires occasionnés par l'augmentation
de crédit sont les suivants :
Date
But du crédit,
selon
pièces
433,434,435
Augmenta-tion de
l'emprunt
Période
et taux
Intérêts
Amortisse-
ment
6.8.2002
(1
er
octroi)
Crédit
de transformation
1'250'000 fr.
Reprise
PH
Crédit
Suisse
150'000 fr.
Total
1'400'000 fr.
5.6.2003
Augmentation
(création
1 appartement combles) et consolidation
du crédit de transformation :
1'650'000 fr.
250'000 fr.
15.12.
2003
Dès
le 24.1.2004
2'000'000 fr.
350'000 fr.
dont
150'000 fr.
en 1
er
rang et
200'000 fr.
en 2
ème
rang
2004 :
1
er
rang : 2,875 % et
3,625 %
2
ème
rang :
3,875 % et
3,625 %
2004 :
1er rang :
4'354 fr. 67
2ème rang
:
6'717 fr. 34
2004 :
5'000 fr.
Total
11'072
fr. 01
5'000
fr.
La rentabilité théorique d'un immeuble de 3 logements de 1990 sur [...], régulièrement
entretenu, sans travaux urgents, avec des fonds propres de 350'000 fr. et des fonds empruntés de
650'000 fr., en se fondant sur l'an 2004 comme année d'estimation, est la suivante :
Loyers
3
appartements
63'000 fr.
Dépenses
à 20 % de
l'état
locatif (y compris les frais de gérance de 5 %)
./. 12'600
fr.
Intérêts
(arr. 3 %) de l'emprunt (estimé à 650'000 fr.)
./. 19'500
fr.
Amortissement
10'000 fr.
Rendement net
20'900 fr.
Rendement en
%
6 %
m)
S'agissant des
frais
d'avocat et autres mandataires
engagés en
raison des litiges avec les maîtres d'état, un relevé manuscrit de la gérance indique
à ce titre un montant de 25'763 fr. 40 à la fin du deuxième semestre 2004. L'expert n'a
connaissance que d'un montant inférieur de
21'598
fr.
qui se décompose comme il suit :
- 8'300 fr.
et 2'000 fr. d'honoraires payés à [...] (recte: [Pierre-Alain Egger]) pour la levée des
hypothèques légales, respectivement pour la passerelle, montants réglés par le compte
de gérance;
- provision
de 2'690 fr. (selon pièce 17) et de 4'304 fr. (selon pièce 151a), cette dernière payée
le 10 novembre 2003 à Me [...];
- provision
de 4'300 fr. (recte : 4'304 fr., selon pièce 151d), payée le 22 mars 2004 à Me [...].
Les honoraires d'avocat n'ont pas été débités par le compte de construction.
Les défendeurs ont dû négocier des montants avec les entrepreneurs pour éviter des
hypothèques légales. Au total, [...] a ramené les soldes dus de 587'909 fr. 65 à
507'623 fr. 10 au maître de l'ouvrage, sans tenir compte des montants en suspens.
n)
S'agissant du
rendement
locatif après travaux
, l'expert relève
à titre liminaire qu'il est difficile dans ce dossier d'établir à quelle date les travaux
ont pris fin, en l'absence de procès-verbaux de chantier ou de fin des travaux; tout au plus peut-on
observer que les litiges avec les locataires liés au manque de suivi dans les travaux et aux travaux
de retouches ont cessé approximativement au 31 décembre 2004.
Le revenu locatif comprend la somme des loyers encaissés. Le rendement net d'un immeuble est l'expression
en francs du revenu locatif annuel (sans les frais accessoires) diminué des dépenses d'exploitation
et des charges financières. Le rendement net exprimé en pour cent est plus significatif. On
compare alors le montant du rendement net avec les fonds propres du propriétaire. Ce rendement est
aussi appelé le rendement net-net, soit le cash-flow, qui reste après déduction des charges
d'exploitation et des
charges
financières
du bien. Il s'agit d'un rendement
net comptable. Le disponible, soit le montant à disposition du propriétaire, est la différence
entre les encaissements et les décaissements. Il est déterminé en déduisant du rendement
net-net (soit le bénéfice) le montant versé à titre d'amortissement annuel de l'emprunt
hypothécaire (amortissement financier). Les tableaux réalisés par l'expert se réfèrent
au rendement net comptable, après déduction de toutes les charges.
Dans certains cas, il est difficile de déterminer le montant des fonds propres investis par le propriétaire,
en particulier s'agissant d'immeubles anciens ou hérités. Lorsqu'il s'agit d'accorder un financement,
la pratique bancaire se fonde sur la valeur vénale de l'immeuble et considère que les fonds
propres de l'emprunteur doivent représenter environ 25 % de ce montant, s'agissant d'un immeuble
mixte dont les commerces représentent environ un tiers du revenu locatif, comme en l'espèce.
Pour l'année 2003, la valeur vénale de l'immeuble peut être estimée à 2'370'000
francs. Les fonds empruntés à cette même date étaient de 1'650'000 francs. Les fonds
propres sont arrêtés à 720'000 francs.
La valeur vénale au 31 décembre 2004 est estimée à 3'140'000 francs. Les fonds empruntés
à cette date étaient de 1'990'000 francs. Les fonds propres sont arrêtés à 1'150'000
francs.
L'expert présente la synthèse suivante :
PERIODE
2000
2001
2003
2004
2005
2006
Recettes
(loyers
nets)
111'240.00
108'210.00
134'570.00
187'570.00
203'210.00
208'560.00
Dépenses
./.
9'545.20
./.
50'904.40
./.
41'950.73
./.
95'765.25
./.
70'814.00
*
./.
54'870.90**
Intérêts
intercalaires,
commissions
et
frais
__
__
./.
18'966.45
__
__
__
Intérêts
de l'emprunt et amortissement
Pas
d'emprunt
Pas
d'emprunt
./.
30'875.05
./.
55'937.15
./.
69'343.75
./.
67'256.25
Rendement
net
101'964.80
57'305.60
42'777.77
35'867.60
63'052.25
86'432.85
Rendement en %
6,6
%
4
%
5,9
%
3.1
%
4,4
%
5,8%
Disponibles
versés sur le compte des défendeurs
96'000.00
50'000.00
100'000.00
84'341.05
47'000.00
__
* Dépenses
2005 : montant après déduction des intérêts de 34'581 fr. 25 payés par le compte
de gérance.
** Dépenses
2006 : montant après déduction des intérêts de 65'156 fr. 25 payés par le compte
de gérance.
Le rendement net est calculé en rapport avec la valeur vénale du moment, laquelle est estimée
comme il suit :
-
1'550'000 fr. au 31 décembre 2000;
-
1'445'000 fr. au 31 décembre 2001;
-
2'370'000 fr. au 31 décembre 2003;
-
3'140'000 fr. au 31 décembre 2004;
-
3'380'000 fr. au 31 décembre 2005;
-
3'440'000 fr. au 31 décembre 2006.
L'immeuble est supposé non hypothéqué pour les années 2000 et 2001, de sorte que
la valeur vénale constitue les fonds propres. La Banque [...] a repris une dette hypothécaire
de 150'000 fr. auprès du [...] grevant le bien-fonds; toutefois, aucun document n'a été
transmis à l'expert. Les comptes de gestion 2000 et 2001 ne font pas cas d'intérêts.
La différence entre la valeur vénale au 31 décembre 2000 [recte : 2001] et celle estimée
au 31 décembre 2006 est de 1'995'000 francs. Ces valeurs, en particulier celles pour 2001 et 2006,
ont été établies sur la base des documents remis, des critères objectifs et subjectifs,
et des marchés économique, financier et immobilier.
Le taux d'intérêt hypothécaire était particulièrement favorable en 2003. Dès
l'année 2001, on constate une baisse significative du taux variable. Le taux est particulièrement
intéressant entre la moitié et la fin de l'année 2003 et chute encore au milieu de l'année
2004 jusqu'en 2005. Toutefois, bien que le taux hypothécaire soit favorable à cette période,
la situation, en cas de taux plus élevé, resterait proportionnelle aux loyers, ceux-ci étant
fixés notamment en fonction du taux hypothécaire du moment. A cela s'ajoute que les premiers
baux conclus prévoyaient un échelonnement des loyers sur cinq ans, admis par le Service du
logement.
Dès le 23 juillet 2004, le taux hypothécaire variable passe en taux fixe de 3,5 % sur la somme
de 1'800'000 fr. et la somme de 190'000 fr. reste en taux variable à 3,625 %. Les disponibles de
gestion ont été versés sur le compte de construction afin de combler le manque de liquidités
pour le paiement des factures relevant de la rénovation, les intérêts et amortissements.
Le rendement net de l'année
2000
[sic!] est plutôt favorable dans la mesure où les dépenses sont minimes et l'intérêt
de la dette prend effet. Il n'y a pas d'amortissement. Le disponible de 100'000 fr. est versé sur
le compte de dépôt de l'hoirie pour augmenter le crédit du compte de construction [réd.:
les affirmations sur la dette et le disponible doivent en réalité se référer à
l'année 2003]. Les dépenses pour l'année 2000 sont basses en comparaison des années
2003, 2005 et 2006. Pour cette catégorie d'immeubles, les charges d'exploitation usuelles annuelles
sont d'environ 15 à 20 % de l'état locatif, ou d'1 à 1,5 % de la valeur vénale de
l'objet, voire inférieures, dès lors que l'immeuble a été rénové et qu'en
toute logique, les charges d'entretien et de réparation sont abaissées après rénovation.
Le rendement de
2001
est péjoré par des dépenses dues à des travaux d'entretien et de réparation.
En
2003
,
alors que les travaux ne sont pas encore terminés, les pertes de loyers réduisent le revenu
locatif; les dépenses sont augmentées en raison de frais occasionnés par les travaux.
Le taux d'intérêt hypothécaire est particulièrement bas.
Le rendement net de l'année
2004
permet de payer l'amortissement de 20'000 fr., étant rappelé qu'aucun amortissement n'a été
demandé contractuellement pour l'année 2003. L'amortissement a été payé grâce
au disponible versé et à l'augmentation de la dette de 150'000 fr. grevant le bien-fonds de
Montana, propriété de l'hoirie. L'amortissement prévu est payé régulièrement
depuis la date contractuelle, soit le 30 juin 2004. En raison du versement des disponibles sur le compte
de construction, le compte propriétaire en est péjoré.
Le rendement de l'immeuble est faible en 2004 (3,1 %). Il s'agit-là d'une conséquence des pertes
locatives et des dépenses importantes dues à l'ensemble des travaux de rénovation, conduisant
à une augmentation du prêt hypothécaire. Ceci pèse dans les comptes d'exploitation
de la période précitée, alors que des factures concernant les travaux non terminés,
les retouches et finitions sont prises en compte dans les charges d'exploitation. Les frais divers sont
également augmentés par les dossiers litigieux en cours. Il est évident que le taux hypothécaire
variable est bas à cette période.
Le rendement est meilleur en
2006
qu'en 2001.
L'augmentation des coûts de rénovation et de transformation a péjoré le rendement
net prévu. Le rendement net de l'année 2000 avant travaux est bien supérieur aux rendements
nets calculés pour les années 2003 et 2004 (réd. : l'expert commente le tableau reproduit
ci-dessus, lequel ne tient pas compte des adaptations pour les dépenses).
En considérant les soldes des comptes d'exploitation pour les années 2003 et 2004, il faut
admettre que la situation offre peu d'avantages pécuniaires aux défendeurs, particulièrement
en 2004. La fin des travaux ne pouvant être déterminée par procès-verbal ou remise
conforme de l'immeuble, il est peu aisé de juger objectivement le profit que les défendeurs
auraient pu obtenir de la rénovation avant la fin de l'année 2004.
Eu égard au rendement locatif net avant travaux, soit en 2000 et 2001, et au rendement net pendant
et après travaux, soit entre 2003 et 2006, il faut admettre que la situation est moins rentable,
dès lors que l'objet est grevé de charges hypothécaires. Il faut entendre par là
que dès le moment où la charge hypothécaire et l'amortissement sont pris en compte, le
disponible du propriétaire est diminué. Toutefois, dans l'idée d'un calcul immobilier
de rendement net (i.e sans la déduction des charges hypothécaires et de l'amortissement), la
charge hypothécaire n'influence nullement le rendement de l'immeuble. En effet, la valeur d'un bien
immobilier n'est pas péjorée par le fait qu'il est grevé de charges hypothécaires;
en cas de vente de l'immeuble, ne sont pas pris en considération dans la valeur du bien les éventuels
droits de gage grevant l'immeuble.
Après avoir consulté les factures des comptes 1600 "Entretiens-réparations"
et 1800 "Travaux importants-rénovations" concernant le second semestre 2003 et l'année
2004, il apparaît que plusieurs notes d'honoraires relatives aux retouches et finitions, voire même
à la rénovation, ont été payées par la gérance, alors qu'on peut prétendre
qu'elles auraient dû être débitées du compte de construction ou garanties par les
maîtres d'état. Certaines factures dans le compte 2600 "frais divers" apparaissent
aussi hors contexte de l'immeuble ou auraient dû être payées par le compte de construction.
Toutes les factures n'ont pas été transmises à l'expert et ne sont pas toutes en possession
de la gérance, de sorte qu'il est peu aisé de se prononcer avec exactitude. Il se peut encore
que les factures non consultées comportent des montants incombant aux retouches, finitions et travaux
de rénovation. Les montants de 8'300 fr. pour l'année 2003 et de 37'300 fr. pour l'année
2004 apparaissent comme "hors gestion" ou "hors exploitation", ce qui fausse le calcul
du rendement net, qui se trouve abaissé en raison de charges supplémentaires. Dans son rapport
complémentaire, l'expert maintient ce point de vue, tout en observant que ces charges "hors
exploitation" semblent avoir été admises par l'hoirie propriétaire ou par la gérance
représentante.
En tenant compte de ces corrections, et sous toutes réserves, l'expert retient les montants suivants
:
PERIODE
2003
2004
Recettes
(loyers nets)
134'570.00
187'570.00
Dépenses
(compte
de
gestion)
41'950.73
95'765.25
Dépenses hors
compte d'ex-ploitation
./.
8'300.00
./.
37'300.00
Dépenses
nettes
./.
33'650.73
./.
58'465.25
Intérêts
intercalaires,
commission
et
frais
./.
18'966.45
__
Intérêts
de l'emprunt
./.
30'875.05
./.
55'937.15
Rendement
locatif net admis
51'077.77
73'167.60
Rendement
net admis (en %)
7,1
%
6,4
%
En conclusion, l'expert admet que les rendements nets 2003 et 2004 sont peu élevés, particulièrement
celui de l'année 2004, dès lors que les charges ont été importantes. Le rendement
net de 2005 a certes augmenté, mais reste faible et en hausse en 2006.
Le rapport entre dépenses et recettes est le suivant :
PERIODE
2000
2001
2003
2004
2005
2006
Recettes
(loyers
nets)
111'240.00
108'210.00
134'570.00
187'570.00
203'210.00
208'560.00
Dépenses
./.
9'545.20
./.
50'904.40
./.
41'950.73
./.
95'765.25
./.
70'814.00
./.
54'870.90
%
8,58
%
47,04
%
31,17%
51,05
%
34,84
%
26,30
%
Après reconsidération des rendements nets 2003 et 2004, soit en extrayant les dépenses
considérées comme hors exploitation, on obtient les pourcentages suivants :
PERIODE
2000
2001
2003
2004
2005
2006
Recettes
(loyers
nets)
111'240.00
108'210.00
134'570.00
187'570.00
203'210.00
208'560.00
Dépenses
./.
9'545.20
./.
50'904.40
./.
33'650,73
./.
58'465,25
./.
70'814.00
./.
54'870.90
%
8,58
%
47,04
%
25
%
31,16
%
34,84
%
26,30
%
o)
Il n'y a pas d'utilité objective (recte : subjective) liée à la plus-value objective imposée
dont les défendeurs bénéficieraient. Il s'agit toutefois de savoir dans quel sens on définit
l'expression "plus-value imposée", dès lors qu'on admet que l'entreprise générale
et le maître de l'ouvrage gèrent volontairement ou involontairement le chantier en parallèle,
que, de par cette ambiguïté de gestion des commandes et des paiements, l'on peut s'attendre
à des imprévus risqués engendrant des plus-values et coûts supplémentaires.
Invité à préciser si les défendeurs se sont trouvés dans l'impossibilité
d'éviter les plus-values et coûts supplémentaires, l'expert répond qu'il lui apparaît
nettement que les défendeurs n'ont pas été informés des plus-values même si,
dans certains cas, certaines se sont avérées nécessaires.
En regard des rendements nets comptables déterminés en 2003, 2004, 2005 et 2006, et compte
tenu des recettes, des charges courantes et des charges hors exploitation incluses dans les comptes d'exploitation,
il est admis que l'immeuble n'offre pas une rentabilité exceptionnelle. Ceci dit, la rénovation
de l'immeuble a augmenté la valeur intrinsèque du bien-fonds, de même que son état
locatif. Dans ce sens, l'immeuble a reçu une plus-value.
p)
Le loyer annuel net en 2003 et 2004 pour le duplex de 2 pièces occupé par le défendeur
A.L.________ pourrait être de 6'000 fr., alors que le loyer payé n'est que de 1'200 francs.
Dans cette hypothèse, l'état locatif aurait pu être augmenté de 4'800 fr., selon
les premières affirmations de l'expert.
Dans son rapport complémentaire, l'expert rectifie sa réponse, en ce sens que le défendeur
paie un loyer annuel net de
1'320
fr.
et non de 1'200 fr., de sorte que l'état
locatif aurait pu être augmenté de
4'680
francs.
A cet égard, il faut retenir le fait, établi par pièce, qu'avant les travaux, le défendeur
payait déjà pour ce duplex un loyer annuel de 1'320 fr., selon l'état locatif de l'immeuble
au 17 avril 2000.
En tenant compte de l'augmentation de loyer qui pourrait théoriquement être demandée au
défendeur, soit 4'680 fr., le rendement net en 2006 serait porté à 91'112 fr. 85. Un intérêt
objectif peut être admis pour l'hoir A.L.________ et pour l'hoirie. D'une part, le défendeur
fait une économie sur un loyer ne répondant pas aux critères du marché, d'autre part
l'hoirie est favorisée fiscalement du fait d'un revenu locatif plus bas et paie des frais de gérance
en fonction de l'état locatif encaissé; en revanche, en cas de vente ou de partage, le prix
de vente sera moins élevé car l'acheteur tiendra compte de l'état locatif réel.
Ce logement se trouve dans une partie située en annexe au bâtiment principal (anciennes chambres
de bonnes). Lors de sa visite des lieux, l'expert a constaté que ces chambres avaient été
transformées en duplex, que la cuisine était entièrement agencée, de même que
la salle de bains avec baignoire d'angle. Ces travaux ont toutefois été effectués avant
les travaux objet de l'expertise et n'entrent pas dans le coût de la rénovation. Néanmoins,
les frais engendrés par les travaux devraient être répercutés sur l'ensemble des
loyers; en effet, le défendeur utilise l'ascenseur pour accéder à son logement. Le fait
que son loyer n'ait pas été augmenté péjore – volontairement ou involontairement
– le revenu locatif de l'immeuble.
q)
La surface initiale des locaux loués par [...], d'environ 108 m2, a été augmentée
à environ 122,56 m2 en raison de l'adjonction d'un local, selon les plans B.________SA à l'échelle
1:50. Le commerce a subi de nombreux travaux d'adaptation allant dans le sens de [...] et de [...]. D'entente
avec le bailleur, de nombreux travaux ont été planifiés et entrepris, entièrement
pris à charge par les défendeurs. Avant les travaux, le loyer annuel net était de 35'400
francs. Du fait que le commerce a été entièrement réhabilité en fonction du
locataire et d'un commun accord avec les bailleurs, les parties ont admis un loyer annuel de 38'400 fr.
(soit 313,31 fr./m2). Le loyer a bien été augmenté de 3'000 fr. par an, soit 7,8 %.
Eu égard à l'emplacement des locaux (sur l'artère principale au centre de [...], face
au marché couvert et à deux pas d'un centre commercial), aux travaux effectués pour améliorer
son cadre et sa viabilité, aux travaux réalisés pour sa propre affectation et aux critères
subjectifs liés au micromarché de la commune, le loyer annuel net du commerce, au moment de
l'entrée en vigueur du bail au 15 novembre 2002, aurait pu être de 49'400 fr. net, soit environ
4'116 fr. mensuel net, ou 403,06 fr./m2).
On ne saurait admettre l'allégation selon laquelle la mauvaise exécution des travaux par la
demanderesse empêcherait de fixer un loyer supérieur à 3'200 fr. par mois pour [...].
Il incombe aux défendeurs de traiter avec l'entreprise générale des phénomènes
techniques liés aux travaux et de les résoudre. De plus, le loyer net admis entre parties a
été convenu avant travaux. [...] n'a pas connaissance de défauts liés aux travaux
dans la surface louée; tout au plus admet-elle qu'une bouche de ventilation de la climatisation,
dans le fond du magasin, n'est reliée à aucune sortie extérieure.
r)
La hausse des loyers rendue possible par les travaux, y compris les loyers des logements soumis à
la LDTR [réd.: loi concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons
d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation], permet d'assumer
entièrement la charge hypothécaire.
s)
Quatre logements de 5 pièces, situés respectivement au 1
er
,
2
ème
et 3
ème
étages, étaient soumis à la LDTR. Pour tous les quatre, le loyer initial mensuel net s'élevait
à
2'200 francs
.
Dans un courrier du 4 septembre 2002, le Service du logement a accepté un échelonnement sur
cinq ans à compter de la 1
ère
mise en location après travaux des appartements concernés. Les loyers nets appliqués au
bout de cinq ans devaient être les suivants :
- 1
er
étage :              2'350 fr.
- 2
ème
étage :              2'400 fr.
- 3
ème
étage :               2'450 fr.
- 2
ème
étage :              2'500 fr.
Depuis le 9 juillet 2004, l'immeuble n'est plus soumis à la LDTR. Toutefois, à cette date précise,
une hausse locative était impossible. En revanche, à la suite des litiges engendrés par
les travaux, deux locataires ont été libérés de leurs obligations contractuelles
et un locataire s'est vu notifier une résiliation de bail au 31 août 2003.
Au 1
er
juillet 2004 [réd. : et non 2003 comme indiqué par inadvertance manifeste], la situation locative
des logements soumis à la LDTR était la suivante :
- 1
er
étage :              loyer net
dès le 1.11. 2003 :
2'350 fr.
- 2
ème
étage :              loyer initial
mensuel net :              2'200 fr.
(bail échelonné)
- 3
ème
étage :              loyer net
dès le 1.5.2004 :
2'450 fr.
-
2
ème
étage :              loyer net
dès le 15.1.2004 :
2'500 francs.
Il y a donc eu une hausse locative résultant des deux litiges et d'une résiliation de bail,
laissant par la suite la liberté à la gérance, admise ou occultée du Service du logement,
d'adapter les loyers aux loyers pratiqués pour ce type d'objet et non en raison du retrait de la
restriction imposée par la LDTR.
t)
L'état locatif de l'immeuble au 1
er
juillet 2006 ne correspond pas à la situation du marché. Il existe une différence de 15
% entre l'état locatif effectif et l'état locatif net supposé en regard de la situation
du marché à cette même date. En tenant compte des logements uniquement, il y a une différence
de 12,3 % avec l'état supposé en regard de la situation du marché à cette même
date.
ETAGE
OBJET
Surface approximative
(sur la base
des plans Steiner)
ETAT LOCATIF
(théorique
net au 1.7.2006)
ETAT
LOCATIF (net) – Situation du marché au 1.7.2006
Rez
L'
[réd.: " [...]"]
env. 89,57 m2
2'820.-
3'100.-
Rez
[...]
env. 122,56 m2
3'200.-
4'400.-
1
er
étage
5 pièces
env. 118,27 m2
2'350.-
2'500.-
2
ème
étage
5 pièces
env. 116,54 m2
2'350.-
2'550.-
2
ème
+ 3
ème
étage – duplex
2 pièces
env. 67,13m2
110.-
550.-
3
ème
étage
5 pièces
env. 118,46 m2
2'450.-
2'600.-
4
ème
étage
5 pièces
env. 119,75 m2
2'500.-
2'650.-
5
ème
étage –
combles
loft
env. 96,98 m2
1'600.-
2'100.-
Total (mensuel)
17'380.-
20'450.-
Total (annuel)
208'560.-
245'400.-
u)
Si l'on tient compte d'un loyer théorique admissible de 6'600 fr. au 1
er
juillet 2006 pour le duplex occupé par le défendeur, l'
état
locatif théorique
net serait porté à
213'840 francs
.
Le rendement net annuel pour l'année 2006 serait alors le suivant :
PERIODE
2006
Recettes
(loyers nets)
213'840.-
Dépenses
./.
54'870,90
Intérêts
intercalaires,
commissions
et
frais
__
Intérêts
de l'emprunt et
amortissement
./.
67'256,25
Rendement
net
91'712,85
Rendement
en %
6,15
%
Disponibles
versés sur
le
compte des défendeurs
__
En tenant compte de l'état locatif net de 245'400 fr. selon la situation du marché, la valeur
vénale peut être estimée à 3'700'000 fr. au 1
er
juillet 2006, et le rendement potentiel théorique serait le suivant :
PERIODE
2006
Recettes
(loyers nets)
245'400.-
Dépenses
./.
54'870,90
Intérêts
intercalaires,
commissions
et
frais
__
Intérêts
de l'emprunt et
amortissement
./.
67'256,25
Rendement
net
123'272,85
Rendement
en %
7,04
%
Disponibles
versés sur
le
compte des défendeurs
__
Si l'on met en rapport l'état locatif théorique net de 213'840 fr. au 1
er
juillet 2006 et les recettes de 111'240 fr. au 31 décembre 2000, l'augmentation du revenu locatif
serait de 102'600 francs.
La valeur intrinsèque du bien est augmentée en raison des travaux de rénovation réalisés.
L'augmentation du revenu locatif va de pair, dès lors que les travaux de rénovation sont répercutés
sur les loyers. En revanche, le rendement net comptable dépend aussi des charges (d'exploitation
et financières) grevant les comptes de gestion. Dans ce sens, la valeur de rendement net de l'immeuble
pour le propriétaire n'est pas forcément supérieure après les travaux, compte tenu
des charges retenues dans les comptes d'exploitation.
v)
Dans un premier temps, l'expert a répondu qu'il était faux de prétendre que la plus-value
de l'immeuble après travaux correspondait aux coûts de ceux-ci. Seul le coût des travaux
complémentaires hors devis ou exigés par le maître de l'ouvrage avait occasionné
une plus-value réelle de l'immeuble, soit 147'468 francs. Dans son rapport complémentaire,
il rectifie sa détermination en précisant que l'ensemble des travaux, y compris les travaux
complémentaires et travaux hors devis ou exigés par le maître de l'ouvrage, doivent être
pris en compte, avec les restrictions suivantes :
- si les travaux
n'ont pas été formellement acceptés par le maître de l'ouvrage, ils doivent correspondre,
tant dans leur nature (matériaux) que dans les heures de travail, à la réalité, et
cette réalité doit être validée par la direction des travaux;
- pour tout
ce qui n'a pas été formellement accepté par le maître, la direction des travaux devait
impérativement l'avertir au préalable et le rendre attentif aux coûts.
w)
Selon le devis des combles, le coût de la mezzanine est évalué à 20'000 francs. Ce
montant devrait correspondre aux travaux réalisés. Il paraît tout à fait correct.
Un montant de 8'000 fr. serait insuffisant compte tenu des travaux réalisés.
Les travaux qui ont fait dépasser le devis des combles (250'000 fr.) sont principalement la menuiserie
(agencement intérieur, armoires), la peinture et les honoraires, si on les considère au prorata
de leur facturation. Le montant de 20'000 francs prévu pour l'aménagement de la mezzanine était
compris dans le montant total des travaux des combles. Il est donc faux de prétendre que les travaux
dus à la création de la mezzanine ont fait dépasser le devis de 250'000 francs.
x)
Il est curieux de constater que le devis du 7 juin 2002 prévoit sous CFC 112 le démontage d'une
passerelle, mais ne prévoit rien pour sa reconstruction, alors qu'il était nécessaire
de la recréer, ce d'autant plus qu'elle figurait bien dans les plans B.________SA. La demanderesse
a prétendu que le défendeur avait refusé de créer un local poubelle au sous-sol,
ce qui avait nécessité un agrandissement de la passerelle pour y stocker les 2 containers.
Cet argument ne peut pas être pris en compte puisque l'ascenseur ne descend pas au sous-sol, ce
qui pose la question du transport des containers. Seule une plus-value de 7'000 fr. (sur un coût
total de 20'000 fr.) pourrait être retenue pour l'agrandissement de la passerelle. Toutefois, ce
montant doit être mis en regard de celui du coût d'aménagement d'un local pour containers,
coût certainement plus onéreux s'il s'était trouvé en sous-sol et qu'il avait fallu
descendre l'ascenseur, ou alors au rez, au détriment de la surface attribuée aux boutiques.
L'expert conclut que la réalisation postérieure de la passerelle n'a pas constitué un
coût supplémentaire.
y)
Sur la base du devis du 7 juin 2002, le rendement théorique de l'immeuble après travaux aurait
été le suivant, étant précisé que le loyer pour l'appartement du 5
ème
étage n'est pas pris en compte, dans la mesure où la création de cet appartement ne figure
pas dans le devis du 7 juin 2002 :
Après
travaux
Loyers nets
Commerces (…)
72'240.-
Loyers 4 appartements
72'000.- (montant
estimé par l'experte, calcul proportionnel au calcul du Service du logement)
Loyer appartement
de Monsieur A.L.________
1'320 fr.
Dépenses
estimées à 20 % de l'état locatif
(y compris
les frais de gérance de 5 %)
./. 29'112
fr.
Intérêts
(arr. 3 %) de l'emprunt (arrondi à CHF 1'100'000.-)
./. 33'000
fr.
Amortissement
10'000 fr.
Rendement net
73'448 fr.
Rendement en
%
7,4 %
Valeur de marché
estimée après travaux à 2'100'000 fr.
Fonds empruntés
arrondis à 1'100'000 fr.
Fonds propres
: 1'000'000 francs.
Ainsi, dans un contexte normal, sans frais supplémentaires, le rendement net de l'immeuble aurait
été plus élevé.
27.
D'autres faits allégués ou admis ou prouvés, mais sans incidence sur la solution du présent
procès, ne sont pas reproduits ci-dessus.
28.
Par demande du 4 mai 2004 déposée devant le Tribunal d'arrondissement de l'Est vaudois, la
demanderesse K. Sàrl______ a pris les conclusions suivantes, sous suite de frais et dépens
:
"I.-
(…)E.L.________, F.________ et A.L.________ sont ses débiteurs solidaires et lui doivent immédiat
paiement d'un montant réduit à Fr. 99'999.- (…) portant intérêts à 5 %
l'an du 29 février 2004, pour rester dans la compétence du Tribunal d'arrondissement."
Le 6 septembre 2004, les défendeurs ont déposé une réponse assortie notamment d'une
requête de déclinatoire, contenant les conclusions suivantes, avec suite de frais et dépens
:
"I.-
La demande est rejetée.
II.-
K. Sàrl______ est la débitrice des défendeurs F.________, A.L.________ et E.L.________,
solidairement entre eux, et leur doit immédiat paiement d'un montant réduit à Fr. 499'999.00
(…) portant intérêts à 5 % l'an dès le 6 septembre 2004."
Dans cette écriture, les défendeurs ont invoqué la compensation.
Le 29 septembre 2004, le Président du Tribunal d'arrondissement de l'Est vaudois a admis la requête
en déclinatoire et ordonné le report de la cause dans l'état où elle se trouvait
devant la Cour civile.
Les défendeurs ont déposé une réponse complémentaire datée du 28 février
2006, dans laquelle ils maintiennent les conclusions prises dans leur écriture du 6 septembre 2004.
Par courrier du 6 novembre 2007, adressé en copie à la demanderesse, le conseil des défendeurs
a confirmé au Juge instructeur l'information donnée par le conseil de la demanderesse, à
savoir que le défendeur
E.L.________ était décédé
le 30 janvier 2007. Il a précisé que ses héritiers étaient B.L.________, épouse
du défunt, C.L.________, fils du défunt, et D.L.________, fille unique du fils du défunt,
prédécédé, ces héritiers prenant la place du défunt dans le procès."
En droit, les premiers juges ont considéré que K. Sàrl______ avait gravement enfreint
ses obligations contractuelles, notamment l'obligation de renseigner les défendeurs sur le coût
des travaux de construction et son évolution, qu'il lui incombait donc de réparer le dommage
subi par les défendeurs par suite du dépassement du devis, que dit dépassement n'apportait
une plus-value à la construction susceptible d'être mis à la charge des défendeurs
que dans la limite des travaux à plus-value demandés en cours de construction par les défendeurs
et qu'il y avait lieu d'admettre que le lien de causalité entre le comportement fautif de la demanderesse
et le dommage subi par les défendeurs était établi.
B.
K. Sàrl______ a recouru contre ce jugement en concluant, avec suite de frais et dépens, à
son annulation et à son renvoi devant la Cour Civile pour nouveau jugement.
La recourante a développé ses moyens dans un mémoire ampliatif et confirmé ses conclusions.
Les intimés F.________, A.L.________, B.L.________, C.L.________ et D.L.________ se sont déterminés
dans un mémoire concluant principalement à l'irrecevabilité du recours, subsidiairement
à son rejet, et à la confirmation du jugement de la Cour civile.
En droit
:
1.
a)
Selon l'art. 451a al. 1 CPC-VD, le recours
en réforme peut être formé contre un jugement de la Cour civile lorsque la cause n'est
pas susceptible d'un recours en réforme au Tribunal fédéral ou, dans les contestations
civiles portant sur un droit de nature pécuniaire, lorsque la cour a appliqué concurremment
le droit fédéral et le droit cantonal ou étranger. Cette disposition n’a pas été
adaptée à l’entrée en vigueur de la LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral;
RS 173.110). La recevabilité du recours cantonal en réforme doit dorénavant être
examinée au regard de la LTF. Selon cette loi, le recours en matière civile est ouvert contre
les décisions finales (art. 90 LTF) rendues en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité
cantonale de dernière instance (art. 75 aI. 1 LTF) pour autant que la valeur litigieuse de 30'000
fr. soit atteinte (art. 74 aI. 1 let. b LTF), respectivement la valeur litigieuse de 15'000 fr. en matière
de droit du travail et de droit du bail à loyer (art. 74 al. 1 let. a LTF).
Le recours en matière civile peut être interjeté pour violation du droit, tel qu’il
est délimité par les art. 95 et 96 LTF, notamment pour violation du droit fédéral
(art. 95 let. a LTF), y compris les droits constitutionnels. En l’occurrence, la valeur litigieuse
résultant des conclusions de la recourante est supérieure à 30'000 fr. et le jugement
attaqué a été rendu dans une affaire civile régie par le droit fédéral.
Le recours en matière civile au Tribunal fédéral est donc ouvert sur le fond. Par conséquent,
aucun recours en réforme cantonal n’est ouvert. Cela implique que sont irrecevables, faute
d’ouverture d’un recours en réforme cantonal, les griefs qui portent sur l’application
du droit fédéral matériel.
b)
En revanche, le recours en nullité est
ouvert. En effet, l’art. 444 al. 1 CPC-VD ouvre la voie du recours en nullité devant le Tribunal
cantonal contre tout jugement principal d’une autorité judiciaire quelconque, en particulier
pour violation des règles essentielles de la procédure. Le recours est toutefois irrecevable
pour les griefs qui peuvent faire l’objet d’un recours en réforme au Tribunal fédéral
(art. 444 al. 2 CPC-VD). S’agissant du grief d’appréciation arbitraire des preuves,
comme il ne pouvait pas être soulevé dans un recours en réforme (art. 43 aOJ), la jurisprudence
a admis qu’il pouvait l’être dans le recours en nullité cantonal (JT 2001 III 128).
La LTF a remplacé le recours en réforme par le recours en matière civile et le grief de
la violation de l’interdiction constitutionnelle de l’arbitraire est recevable dans ce nouveau
recours (art. 95 LTF; ATF 134 III 379 c. 1.2). L’art. 444 al. 2 CPC-VD n’a toutefois pas
été adapté à la modification des voies de recours au Tribunal fédéral et
cette disposition continue de prévoir uniquement l’exclusion des griefs susceptibles d’un
recours en réforme. Il en découle que le grief d’arbitraire dans l’appréciation
des preuves continue d’être recevable dans le cadre du recours en nullité cantonal. Supprimer
la possibilité de soulever ce grief irait à l’encontre de l’art. 75 al. 2 LTF,
qui impose aux cantons d'instituer une possibilité de recourir à un tribunal supérieur
du canton; même si cette disposition n’est pas encore en vigueur (art. 130 al. 2 LTF), il
serait paradoxal de prendre prétexte de l’entrée en vigueur de la LTF pour supprimer
une possibilité de recours cantonal répondant pour partie à une exigence que la LTF formule
(TF 4A_451/2008 du 18 novembre 2008 c. 1).
2.
La Chambre des recours n’entre en matière que sur les moyens de nullité dûment invoqués
(Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 2 ad art. 465 CPC-VD, p. 722). La recourante a pris le parti de qualifier
largement ces moyens de nullité dans la perspective d'un éventuel recours au Tribunal fédéral
et du respect de la règle de l'épuisement d'instance. Ils seront examinés dans la mesure
où ils concernent la violation d'une règle essentielle de la procédure au sens de l'art.
444 al. 1 ch.3 CPC-VD.
3.
La recourante invoque le grief d'appréciation arbitraire des preuves.
a)
Selon la jurisprudence, l'appréciation
des preuves, de même que les conditions matérielles et formelles de leur administration relèvent
du droit cantonal de procédure et échappent au champ d'application de l'art. 8 CC (Code civil
du décembre 1907; RS 210). La Cour de céans a admis que le grief tiré de l'appréciation
arbitraire des preuves pouvait faire l'objet d'un recours en nullité au sens de l'art. 444 al. 1
ch. 3 CPC-VD, même au stade provisionnel (JT 2007 III 48 c. 3a; JT 2001 III 128; Tappy, note in
JT 2000 III 78). Ce grief se distingue de celui de la fausse appréciation des preuves en ce sens
qu'il n'y a pas arbitraire du seul fait qu'une solution autre apparaît concevable ou même préférable.
Une décision est arbitraire lorsqu'elle est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en contradiction
claire avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique indiscuté,
ou encore lorsqu'elle heurte de manière choquante le sentiment de justice et de l'équité.
Pour qu'une décision soit annulée pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que la motivation
formulée soit insoutenable, il faut encore que la décision apparaisse arbitraire dans son résultat.
En matière d'appréciation des preuves et d'établissement des faits, la décision n'est
arbitraire que si le juge n'a manifestement pas compris le sens et la portée d'un moyen de preuve,
s'il a omis sans raison sérieuse, de tenir compte d'un moyen important propre à modifier la
décision attaquée ou encore si, sur la base des éléments recueillis, il a fait des
déductions insoutenables (ATF 129 I 8 c. 2.1; ATF 127 I 54 c. 2b).
b)
La recourante soutient que les premiers juges
ont violé une règle essentielle de la procédure au sens de l'art. 444 al. 1 ch. 3 CPC-VD
en ne retenant qu'une marge de tolérance trop faible sur le coût estimatif des travaux. Elle
fait valoir que d'après l'art. 4.2.2 de la Norme SIA 102 (édition 1984, ci-après SIA-102),
à laquelle renvoie le contrat entre parties pour surveillance des travaux, cette marge est de plus
ou moins 20 % , alors que la Cour civile n'a retenu qu'une marge de 2,7 %, correspondant au poste "Divers
et imprévus" figurant dans le devis établi le 7 juin 2002 par la recourante. Une telle
appréciation des preuves serait, selon la recourante, arbitraire, sans compter qu'elle contreviendrait
à la jurisprudence de la Cour de céans au sujet de la marge de tolérance en matière
de devis d'architecte.
Le jugement attaqué n'a pas méconnu la Norme SIA-102, en particulier ses art. 4.2.2 et 4.2.5
régissant respectivement l'estimation du coût de construction et des délais et l'élaboration
du devis général. Ces dispositions figurent dans l'annexe 1 du rapport principal d'expertise,
auquel le juge peut se référer même en l'absence d'allégations (art. 4 al. 2 CPC-VD),
et sont partiellement reproduites dans l'état de fait du jugement.
Selon l'art. 4.2.5 SIA-102, le devis général doit indiquer la marge d'approximation (sauf convention
contraire: plus ou moins 10 %), laquelle doit tenir compte des réserves pour imprévus. Se référant
à l'expert, le jugement retient qu'un poste "Divers et imprévus" de l'ordre de 10
% aurait dû être prévu, alors que, dans le devis du 7 juin 2002, il n'est chiffré
qu'à 25'000 fr., ce qui représente 2,5 % des travaux de construction devisés, et qu'un
tel poste n'est pas prévu dans le devis portant sur les travaux complémentaires dans les combles.
Pour l'expert, dont le jugement résume les constatations sur ce point, le devis doit soit comporter
la mention "plus ou moins x %", soit prévoir un poste "Divers et imprévus"".
En l'espèce, la recourante s'en est tenue, dans son devis initial, à cette dernière formulation,
sans même la reprendre dans son devis portant sur les travaux dans les combles. Le jugement retient
que la seule marge de tolérance applicable à l'estimation des travaux est dès lors celle
qui découle du rapport entre le poste "Divers et imprévus" devisé à 25'000
fr. et le montant total devisé à 1'012'000 fr., soit 2,47 %, appliquée par analogie au
devis d'aménagement des combles.
Dans la mesure où les premiers juges se sont référés sur ce point de fait à
l'avis de l'expert, le grief d'appréciation arbitraire des preuves ne saurait être retenu.
Au surplus, la question de savoir à partir de quel moment le dépassement du devis d'architecte
est excessif et engage la responsabilité de son auteur vis-à-vis de son mandant, notamment
sous l'angle de la violation de son devoir de diligence, est une question de droit qui ne relève
pas du présent recours en nullité.
c/aa)
Dans un deuxième moyen, la recourante
reproche aux premiers juges d'avoir arbitrairement écarté l'existence d'une plus-value objective
et subjective de la construction. Elle soutient qu'en appréciant le rapport de l'expert sur l'augmentation
de la valeur de l'immeuble, les premiers juges auraient dû retenir que celui-ci avait subi une plus-value
objective et que les défendeurs en retiraient une utilité subjective. Cela découle, selon
elle, des constatations du jugement faisant état d'une augmentation de la valeur objective de l'immeuble
de 1'995'000 fr. pour un coût réel des travaux de 1'976'878 fr.
bb)
La
détermination du dommage et de son montant, plus particulièrement du dommage subi par le maître
de l'ouvrage du fait du  dépassement du devis par l'architecte, est une question de fait. En
font partie l'existence et l'étendue de la plus-value subjective, soit la différence entre
la valeur objective du bâtiment et son utilité subjective pour le maître de l'ouvrage.
En revanche, c'est une question de droit de dire si la notion juridique de dommage a été méconnue
(TF 4A 124/2007 du 23 novembre 2007 c. 5.3; ATF 127 III 543 c. 2 b; ATF 122 III 61 c. 2 c, JT 1996 I
605).
L'inutilité du point de vue subjectif doit être prouvée par celui qui invoque son dommage,
soit en l'occurrence les intimés (Schumacher, Die Haftung des Architekten aus Vertrag, in Le droit
de l'architecte, n. 570, p. 182). Seul est imputable au maître de l'ouvrage, et donc déductible
de la plus-value objective apportée à l'immeuble, l'avantage économique effectif que le
maître de l'ouvrage retire de cet accroissement de valeur, correspondant à la valeur subjective
de l'immeuble et à l'usage qu'il est en droit d'en faire (Schumacher, op. cit., n. 779 à 781,
pp. 249-250).
cc)
Dans un premier temps, la Cour civile a établi la plus-value sur le bâtiment des défendeurs
dus aux travaux de construction selon les constatations de l'expert. Celui-ci l'avait tout d'abord chiffrée,
dans son rapport principal, à 147'468 fr., en distinguant entre "plus-values admises par l'expert",
par 45'958 fr., et "plus-values relatives au demandes du défendeur", par 101'510 fr. (cf.
jugement p.37). L'expert a ensuite rectifié ce montant dans son rapport complémentaire, le
portant à 149'741 fr. 85. Il est parvenu à ce résultat d'une part en réduisant le
montant initial de 147'468 à 132'809 fr., en écartant un certain nombre de postes qui ne concernaient
pas les travaux proprement dits, d'autre part en ajoutant un montant de 16'932 fr.85 par une addition
des plus-values complémentaires admissibles se situant dans une fourchette comprise entre 46'961
fr. et 66'631 fr., sans que l'on sache au demeurant si celles-ci tombaient dans la première ou la
seconde catégorie des plus-values retenues dans le rapport initial (cf. jugement p. 47). L'expert
a retenu ce montant de 16'932 fr. 85 à titre de plus-values complémentaires admissibles, considérant
notamment que l'intimé A.L.________ ne pouvait ignorer l'aménagement du 3
ème
étage (cf. complément d'expertise ad. all. 55, 92B, 93. 95, p. 33-34). Il a précisé
dans ce contexte que le fait que le mandataire n'ait pas informé le maître de l'ouvrage des
travaux supplémentaires à plus-value était au surplus un problème relevant du droit
(cf. complément d'expertise, ibidem).
Dans un second temps, les premiers juges ont retenu les seules plus-values qui, à leurs yeux, revêtaient
une "utilité subjective" pour les défendeurs, soit uniquement celles qui étaient
liées à des travaux demandés par ces derniers. Or, on ignore quels sont les travaux à
plus-value qui n'ont finalement pas été acceptés par le maître de l'ouvrage (cf.
jugement, p. 80-81). Dans leur calcul, les premiers juges ont simplement ajouté le montant de 16'932
fr. 85 résultant du rapport complémentaire de l'expert au montant de 101'510 fr. correspondant,
selon le rapport initial, aux plus-values relatives aux demandes des défendeurs. Ils ont ainsi abouti
à un montant total de 118'442 fr. 85, selon un mode de calcul qui ne tient pas compte de la manière
de calculer de l'expert pour parvenir au résultat figurant dans son rapport complémentaire.
Il semble que ce dernier, dans son complément, ait pourtant pris en compte la non-acceptation par
le maître de l'ouvrage d'un certain nombre de travaux supplémentaires, pour parvenir au montant
total de 149'741 fr. 85 qu'il propose de retenir. Il y fait valoir qu'il n'y a pas lieu de tenir compte
du solde des travaux supplémentaires dans le montant déterminant, compte tenu de la défaillance
du mandataire (cf. complément d'expertise, p. 33-34). En tout cas, il ne ressort pas de l'expertise
que la différence entre le montant retenu par l'expert comme étant jugé admissible (149'741
fr. 85) et celui retenu par les premiers juges (118'442 fr. 85) correspondrait à des travaux sans
utilité subjective pour les défendeurs.
Cela étant, il n'y a pas lieu - comme le demande la recourante - de compléter les chiffres
retenus par l'expert correspondant aux plus-values admissibles par d'autres chiffres non retenus par
celui-ci, puisque précisément il s'agirait de travaux n'ayant pas recueilli au préalable
l'assentiment du maître de l'ouvrage.
Dès lors, le chiffre retenu par les premiers juges au titre de plus-values apportées à
l'immeuble par les travaux de construction ou de rénovation demandés par l'intimé A.L.________
apparaît inférieur à ce qu'il devrait être, ce qui fausse les calculs pour la détermination
du dommage. Le jugement s'écartant sans raison des constatations de l'expert, il se justifie de
retenir à cet égard le grief d'appréciation arbitraire des preuves et d'annuler le jugement
sur ce point.
d/aa)
La recourante fait ensuite grief aux premiers juges d'avoir retenu l'existence d'un lien de causalité
entre l'éventuelle violation de ses propres obligations de mandataire et le dommage invoqué
par les intimés, quand bien même l'allégué y relatif de ces derniers n'aurait pas
été prouvé. Elle soutient que même si, conformément à la jurisprudence,
on peut s'en tenir en la matière à la vraisemblance, et opérer par voie de déduction,
les éléments de fait au dossier ne permettaient pas à la Cour Civile d'opérer pareille
déduction. Selon la recourante, la présence de R.________ dans le cadre du chantier serait
en outre de nature à rompre le lien de causalité entre l'exécution défectueuse du
mandat et le dommage causé aux défendeurs.
bb)
Il incombe au maître de l'ouvrage de prouver que, s'il avait obtenu des informations exactes, il
aurait adopté un comportement différent et donc épargné certains frais (TF 4C 71/2003
du 27 mai 2003 c. 3 et la référence; Pichonnaz, Le dépassement de devis dans le contrat
d'architecte global, Droit de la construction 1/2006 n. 18 p. 10). La jurisprudence a indiqué qu'il
suffit en principe qu'il paraisse vraisemblable – sur la base des allégués du  maître
de l'ouvrage et des circonstances concrètes, ressortant du dossier et des preuves apportées
– que le maître aurait pu épargner certains coûts (TF 4C 71/2003 du 27 mai 2003
c. 3, 4C 82/1996 du 11 février 1998 c. 3a; Schumacher, op. cit., n. 768 pp. 244-245).
cc)
En l'occurrence, la Cour civile a constaté que, selon les faits consignés dans le jugement,
les intimés n'avaient pas de fonds propres, ce qui impliquait une augmentation de crédit en
cas de dépassement de devis, qu'ils étaient fortement dépendants des revenus locatifs
et qu'ils étaient limités dans la possibilité de rendement selon l'importance des travaux
entrepris. Alors qu'un premier bureau d'architecture leur avait soumis un devis portant sur un montant
de près d'1,8 million de francs, la recourante leur avait proposé un devis inférieur pour
des travaux semblables. Elle en a déduit que cela suffisait à démontrer que les intimés
auraient adopté un comportement différent si la recourante avait satisfait à son devoir
d'informer. Cette déduction n'a rien d'arbitraire. Elle est au contraire conforme aux faits tels
qu'ils ont été établis en cours de procédure. Le refus du crédit sollicité
auprès du [...], qui se fondait sur le devis préparé par le premier bureau d'architecture,
est étranger à la démarche tendant au réexamen dudit devis par la recourante, qui
a été initiée antérieurement. Au surplus, on ne voit pas en quoi le rôle joué
par R.________ dans cette affaire serait de nature à influer sur la violation de ses obligations
par la demanderesse et le lien de causalité avec le dommage allégué par les défendeurs.
e)
La recourante critique ensuite l'appréciation
de Cour civile lorsqu'elle met à sa charge la totalité des pertes de loyer constatées
entre le 15 novembre 2002 et le 31 décembre 2004. A ses yeux, il est arbitraire d'établir un
lien de causalité entre la prétendue exécution fautive de ses prestations d'architecte
et les pertes de loyer subies par les intimés, dans la mesure où de telles pertes étaient
inévitables, avec ou sans inexécution de la part de la recourante, et où l'on ne sait
pas si celles-ci concernent la même période que celle pendant laquelle se seraient déroulés
les travaux, même sans retards causés par de quelconques manquements.
Ce grief tombe à faux. Les premiers juges ont en effet clairement établi l'existence d'un lien
de causalité entre les manquements reprochés à la demanderesse, cause de retard du chantier,
et le manque à gagner subi par les défendeurs sur les loyers. Ce manque à gagner correspond
à des pertes de loyer pour report d'entrée en vigueur des baux, loyers gratuits ou indemnités
concédées pour nuisance des travaux, qui ont été chiffrées par l'expert. Le
grief de la recourante est d'autant plus malvenu que les premiers juges ont imputé aux défendeurs
un poste important de perte de loyer en relation avec le commerce " [...]".
4.
a)
La recourante s'en prend au rejet par la Cour
civile de sa prétention en honoraires. Elle critique l'abattement auquel ont procédé les
premiers juges en se fondant "sur des constatations erronées, voire inexistantes" et se
plaint d'une absence de motivation du jugement à ce propos "pour s'écarter de l'avis de
l'expert et imposer une réduction complémentaire de 30 % des honoraires", ce qui constituerait
à ses yeux une violation du droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst – Constitution fédérale
de la Confédération suisse du 18 avril 1999, RS 101).
b)
La motivation contenue dans le jugement attaqué concernant la réduction supplémentaire
des honoraires au titre de la réparation du dommage causé par la mauvaise exécution du
contrat est, il est vrai, particulièrement succincte. La Cour civile, sans plus de développements,
a estimé que le montant des honoraires déjà perçus par la demanderesse - soit 48'420
fr. – constituait une rémunération correcte et suffisante pour l'ensemble de ses prestations.
Elle semble ainsi avoir admis implicitement que la différence entre le montant des honoraires réduits
dus à la demanderesse selon l'expert - soit au total 68'261 fr. 70 – et le montant des honoraires
déjà perçus, correspondait à la réduction complémentaire des honoraires
qui pouvait être admise, compte tenu de la qualité des prestations effectivement fournies par
la demanderesse.
La motivation consistant à dire que la demanderesse aurait été "correctement et suffisamment
rémunérée pour les prestations fournies" ne permet pas d'apprécier sur quelle
base les premiers juges ont opéré cet abattement supplémentaire de près de 30 % (plus
précisément 27 %) sur les honoraires dus à la demanderesse selon les calculs de l'expert.
Ce dernier a précisé dans son évaluation des prestations liées à la note d'honoraires
finale que celle-ci ne tenait pas compte de la qualité des prestations effectivement réalisées
(cf. jugement, p. 32). De même, il ne s'est pas prononcé sur la question de savoir si la différence
entre le montant des travaux jugés admissibles et le coût final des travaux constituait un
"dommage" subi par les défendeurs. Ces questions relèvent toutefois du droit et,
partant, ne sauraient être traitées dans un recours en nullité. On ne se trouve donc pas
dans le cas où, selon l'art. 243 CPC-VD, le tribunal "statue contrairement aux conclusions
d'une expertise" et où il "est tenu de donner dans son jugement les motifs de sa conviction"
(Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 4 ad art. 5 et n. 15 ad art. 444 CPC-VD).
Le grief soulevé par la recourante ne peut ainsi être examiné sous l'angle de la nullité.
Toutefois, ce point pourra le cas échéant être repris dans le cadre du renvoi, le jugement
devant de toute façon être annulé.
5.
En conclusion,
le recours s'avère bien fondé
sur la question de la prise en considération
des conclusions de l'expert concernant les plus-values apportées à l'immeuble.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à 4'631 fr. (art. 232
TFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en matière civile]).
Son recours n'étant admis que partiellement, la recourante a droit à des dépens (art.
91 CPC-VD) réduits d'un tiers (art. 92 al. 2 CPC-VD), qu'il convient d'arrêter à 4'754
fr., savoir :
a) 1'666 fr. 65 à titre de participation aux honoraires de son conseil (art. 93 al. 2 CPC-VD et
art. 2 al. 1 ch. 33 et 34, 3 et 5 ch. 2 TAv [Tarif du 17 juin 1986 des honoraires d'avocat dus à
titre de dépens];
b) 3'087 fr. 35 en remboursement de son coupon de justice.
Par ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
en audience publique,
prononce
:
I.
Le recours est partiellement admis.
II.
Le jugement est annulé et la cause est renvoyée à la Cour civile pour nouveau jugement
dans le sens des considérants.
III.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à 4'631 fr. (quatre
mille six cent trente et un francs).
IV.
Les intimés F.________, A.L.________, B.L.________,
D.L.________ et C.L.________, solidairement entre eux, doivent verser à la recourante K. Sàrl______
la somme de 4'754 fr. (quatre mille sept cent cinquante-quatre francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
20 octobre 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
‑
Me Luc Pittet (pour K. Sàrl______),
‑
Me Michèle Meylan (pour F.________, A.L.________, B.L.________, C.L.________ et D.L.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est de 433'182 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
-              Cour Civile.
Le greffier :