vd_findinfo · Plainte / 2016 / 1 · 2016-01-06 · fr

PLAINTE{LP}, LIQUIDATION SOMMAIRE DE LA FAILLITE, CONDITIONS DES ENCHÈRES, ÉPURATION DE L'ÉTAT DES CHARGES, DIRECTIVE{EN GÉNÉRAL}, COPROPRIÉTÉ, PRINCIPE DE LA CONFIANCE{INTERPRÉTATION DU CONTRAT}, VOLONTÉ RÉELLE | 647 CC, 649a CC, 18 CO, 135 al. 1 LP, 140 al. 1 LP, 18 al. 1 LP

Vaud Tribunal cantonal Cour des poursuites et faillites 06.01.2016 Plainte / 2016 / 1

TRIBUNAL
CANTONAL
FA15.006199-150581
1
Cour
des poursuites et faillites
________________________________________________
Arrêt du
6 janvier 2016
__________________
Composition
:               Mme
Rouleau
,
présidente
M.
Hack et Mme Byrde, juges
Greffier
:
Mme              Debétaz Ponnaz
*****
Art.
18 al. 1, 135 al. 1 et 140 al. 1 LP; 647 et 649a CC; 18 CO
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal prend séance à huis clos, en sa qualité
d'autorité cantonale supérieure de surveillance, pour statuer sur le recours interjeté
par
L.________
,
à [...], contre la décision rendue le 13 avril 2015, à la suite de l’audience du
19 mars 2015, par le Président du Tribunal d’arrondissement de l'Est vaudois, autorité
inférieure de surveillance, rejetant la plainte déposée le 16 février 2015 par la
recourante contre l'
Office
des faillites de l'arrondissement de l'Est vaudois
,
dans le cadre de liquidation de la faillite de
D.________
.
Vu les pièces du dossier, la cour considère :
En fait :
1.
a)
Par décision du 5 janvier 2012, le Président
du Tribunal d’arrondissement de Lausanne a prononcé la faillite de D.________ pour être
liquidée en la forme sommaire.
Le 23 février 2012, par voie de commission rogatoire, l’Office des faillites de l’arrondissement
de Lausanne a chargé l’Office des faillites de l’arrondissement de l’Est vaudois
(ci-après : l’Office) de procéder à l’inventaire et à l’estimation
des parts de copropriété du failli sur certains immeubles, parmi lesquels deux parcelles dont
il est copropriétaire avec sa mère, L.________, et sa sœur, A.C.________, soit les parcelles
n
os
2133 (part d’un tiers; parcelle de 2'068 m
2
dont 203 m
2
de place-jardin, 1'667 m
2
de vignes, 118 m
2
d’habitation et d’exploitation viticole et 80 m
2
d’habitation) et 2136 (part d’un tiers; parcelle de 229 m
2
dont 53 m
2
de place-jardin, 95 m
2
de vignes et 81 m
2
de bâtiment), sises sur la commune de [...].
Estima Pro Sàrl a été mandatée par l'Office, le 27 février 2012, afin de procéder
à l’expertise des immeubles concernés. Elle a rendu son rapport le 18 mai 2012, sur la
base d’une évaluation effectuée le 20 juillet 2011 sur mandat du Tribunal d’arrondissement
de l’Est vaudois, qu'elle a mise à jour.
b)
Le 29 janvier 2015, par voie de commission
rogatoire, l’Office des faillites de l’arrondissement de Lausanne a délégué
à l’Office la tâche de procéder à la réalisation des parts de copropriété
du failli. La vente aux enchères publique des immeubles concernés, fixée au 17 avril 2015,
a été annoncée par publications officielles dans la FAO et la FOSC du 6 février 2015;
ces publications mentionnaient, pour chacun des immeubles, son estimation fiscale, l’estimation
de l’expert Estima Pro Sàrl, et l’estimation de la part du failli, soit, pour les deux
parcelles précitées :
-
parcelle n° 2133 : 381'000 fr., 1'413'400 fr., 471'133 fr.,
-
parcelle n° 2136 : 12'000 fr., 250'580 fr., 83'527 fr.,
et indiquaient en outre que les conditions de vente et l’état des charges seraient disponibles
à l’Office ou sur internet du 13 au 23 février 2015. Les avis aux copropriétaires
ont été adressés sous plis recommandés le 6 février 2015. La vente a été
annoncée par publication dans une série de journaux romands entre le 13 et le 20 février
2015. Les conditions de vente ont été déposées le 13 février 2015.
Le chiffre 23 des conditions de vente contenues dans le procès-verbal de vente immobilière
du 13 février 2015, intitulé « baux à loyer », indique ce qui suit
au sujet de la parcelle n° 2133 :
«
Appartement
en duplex
.
L’appartement
est actuellement occupé par L.________. Aucun loyer n’est prévu conformément à
une convention entre les copropriétaires du 19 décembre 2011.
II
est précisé qu’aucune annotation pour un usufruit ou un droit d’habitation n’est
inscrite au Registre foncier au feuillet de cette parcelle en faveur de la copropriétaire, Mme L.________.
Au vu de ce qui précède, soin est laissé au futur acquéreur de faire valoir ses droits
de copropriétaire quant aux fruits et à la jouissance de cet appartement.
Appartement
2ème étage
Le
bail suivant est actuellement en vigueur.
Locataire
: M. [...], [...].
Durée
du bail : Sauf avis de résiliation donné par l’une ou l’autre des parties, par
lettre chargée et consignée à un office postal suisse au moins 3 mois à l’avance,
le présent bail sera renouvelé de plein droit aux mêmes conditions pour 6 mois.
Loyer
mensuel : fr. 1'950.-.
Conformément
aux dispositions de l’art. 50 ORFI, lorsque l’immeuble fait l’objet de baux à
loyer ou à ferme, ceux-ci passent à l’acquéreur avec la propriété de la
chose louée.
Au
vu de ce qui précède, soin est laissé au futur acquéreur de faire valoir ses droits
de copropriétaire quant aux fruits et à la jouissance de cet appartement. »
c)
L.________ est créancière dans le
cadre de la faillite de D.________.
Par acte du 16 février 2015, elle a déposé auprès du Président du Tribunal de
l’arrondissement de l’Est vaudois, autorité inférieure de surveillance en matière
de poursuite pour dettes et de faillite (ci-après : le Président), une plainte au sens
de l’art. 17 LP (loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite; RS 281.1).
Elle a conclu, à titre préliminaire, à ce que l’effet suspensif soit octroyé
à la plainte (I) et à ce que l’assistance judiciaire lui soit accordée (II), et,
sur le fond, à l’admission de la plainte (III), à ce qu’il soit procédé
à une nouvelle expertise destinée à actualiser la valeur vénale, respectivement la
valeur de rendement, des immeubles sis sur les parcelles n
os
2133 et 2136 de la Commune de [...] (IV) et à ce que le chiffre 23 du procès-verbal de vente
soit modifié comme suit s’agissant de l’appartement en duplex :
«L’appartement
est actuellement occupé par Mme L.________. Cette dernière est au bénéfice d’un
droit de jouissance sur l’appartement précité selon convention du 15 mai 2007 valant
jugement définitif et exécutoire. Aucun loyer n’est dû par Mme L.________ à
ce titre, conformément à une convention du 19 décembre 2001 conclue entre les copropriétaires
»
,
et
comme suit s’agissant de l’appartement du deuxième étage :
«Selon
convention du 15 mai 2007 valant jugement définitif et exécutoire, Mme L.________ a le droit
d’encaisser directement le loyer du second appartement, actuellement occupé par M. [...].
Elle conserve également le choix du locataire »,
la
mention suivante étant supprimée :
«
Au vu de ce qui précède, soin est laissé au futur acquéreur de faire valoir ses droits
de copropriétaire quant aux fruits et à la jouissance de cet appartement »
(V)
.
A l’appui de sa plainte L.________a produit un onglet de sept pièces sous bordereau, dont
une convention du 19 décembre 2001 et le procès-verbal d’une audience de mesures provisionnelles
du Président du Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois du 15 mai 2007.
Il ressort de ces pièces ce qui suit.
Par convention du 19 décembre 2001, L.________, D.________ et A.C.________, ainsi que l’époux
de cette dernière, B.C.________, ont constitué une société simple, la plaignante
et ses enfants, parties copropriétaires, apportant chacun à cette société sa part
aux immeubles tandis que B.C.________ apportait son travail. L’article 8 de l’acte constitutif
a la teneur suivante :
« L.________
continuera à occuper le duplex avec jardin du bâtiment situé sur la parcelle no 133 [réd. :
actuellement la parcelle n° 2133] de la commune d’ [...], moyennant le paiement d’un
loyer de Fr. 490.— (quatre cent nonante francs) par mois jusqu’à l’âge de
sa retraite; dès sa retraite elle ne paiera plus de loyer. Elle aura en tout temps le droit de le
louer en cas de besoins. A.C.________ et D.________ bénéficieront d’un droit préférentiel
de location, à un prix raisonnable déterminé en comparaison avec le loyer de l’appartement
du deuxième étage. »
Dans le cadre d’une
procédure de mesures provisionnelles initiée par D.________, A.C.________ et B.C.________ contre
L.________ devant le Président du Tribunal civil de l'arrondissement de l’Est vaudois, dans
la cause en dissolution de la société simple pour justes motifs introduite par demande du 16
mars 2007, les parties ont conclu, lors d’une audience du 15 mai 2007, la convention suivante,
dont ledit président a pris acte séance tenante pour valoir jugement partiel :
« I.
La société simple formée par les parties est dissoute avec effet au 31 décembre 2006.
II.
Prométerre est désignée en qualité de liquidateur afin d’arrêter les comptes
au 31 décembre 2006 et pour faire toute proposition de partage compte tenu des projets élaborés
ultérieurement.
III.
Les requérants sont autorisés provisoirement à poursuivre l’exploitation du domaine
viticole, chaque partie conservant ses droits dans la procédure de liquidation.
Pour toutes les dépenses supérieures à 5'000 fr. (cinq milles francs), l’accord
de l’intimée est requis.
L’intimée conservera la jouissance de son logement et l’accès aux autres locaux
du domaine sans interférer dans la gestion.
L’intimée encaissera directement le loyer de l’autre appartement et conservera le choix
du locataire.
Le logiciel d’exploitation sera transféré à D.________ avec l’aide de son
créateur, aux frais de l’exploitation provisoire.
IV.
Parties prennent l’engagement réciproque d’adopter un comportement correct les uns envers
les autres.
V.
Dès le dépôt du rapport de Prométerre, un délai sera imparti pour déposer
des observations avant l’audience de jugement et si aucune solution transactionnelle n’a
pu être trouvée. »
d)
Par décision du 20 février 2015,
le Président a refusé d’octroyer l’effet suspensif requis dans la plainte.
Par déterminations reçues au greffe du tribunal le 26 février 2015, l’Office a conclu
au rejet de la plainte.
Par déterminations du 16 mars 2015, A.C.________, intervenante, a conclu au rejet de la plainte,
avec suite de frais et dépens.
Par décision du 13 mars 2015, corrigée le 24, le Président a accordé le bénéfice
de l’assistance judiciaire à la plaignante, avec effet au 6 février 2015, et a désigné
Me Philippe Reymond comme son conseil d’office.
A l’audience du 19 mars 2015, la plaignante, représentée par son conseil, a déposé
une écriture confirmant les conclusions prises dans sa plainte et a conclu, au surplus, au réexamen
du prononcé refusant l’effet suspensif. A l’appui de cette écriture, elle a produit
les trois pièces suivantes, en copie :
-
un extrait du site internet Prométerre.ch;
-
une ordonnance de mesures provisionnelles rendue le 31 juillet 2012, motivée le 14 novembre
2012, par le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois, dans
la cause en liquidation de la société simple pour justes motifs introduite par demande du 16
mars 2007 par D.________, A.C.________ et B.C.________ contre L.________. Il en ressort que, durant ce
procès, ont été signées la convention du 15 mai 2007 citée plus haut et une
convention du 26 janvier 2010, dont le président a pris acte pour valoir ordonnance de mesures provisionnelles,
qui règle l’accès de L.________ au carnotzet; que le procès a été suspendu
le 13 mars 2012 en raison de la faillite de D.________; que, le 14 mars 2012, A.C.________ et B.C.________
ont déposé une requête de mesures provisionnelles concluant à ce qu’A.C.________
soit autorisée à terminer, à ses frais, l’aménagement des combles de l’immeuble
n° 2133 et à s’y installer avec sa famille, et à ce que la convention du 26 janvier
2010 soit modifiée en ce sens que L.________ n’ait plus accès au carnotzet, « qui
est lié exclusivement à l’exploitation ». Dans ses motifs, le président
a relevé que, « depuis la convention du 15 mai 2007, le procès a pour objet la liquidation
de la société simple » et que, « par conventions des 15 mai 2007 et 26 janvier
2010, les parties ont décidé de régler l’utilisation du domaine viticole dont ils
sont copropriétaires, ce pour la durée de la litispendance, afin d’en conserver la valeur ».
Il a autorisé, à certaines conditions, A.C.________ à terminer l’aménagement
des combles et à s’y installer (I) et a limité l’accès de L.________ au carnotzet
(II).
-
un arrêt rendu le 16 avril 2013 par la Juge déléguée de la Cour d’appel civile
du Tribunal cantonal, sur appel de L.________ contre l’ordonnance de mesures provisionnelles du
31 juillet 2012 précitée. En substance, cet arrêt retient que le procès concerne
les mesures à prendre durant la liquidation de la société simple, que les apports des
trois parties copropriétaires ont été faits en jouissance ou en usage («
quoad
usum
») et celui de B.C.________ sous
forme de travail, que celui-ci a la légitimation active, en dépit du fait qu’il n’est
pas copropriétaire, car le procès concerne la société simple – et non la copropriété
– à laquelle il est partie, que la société étant dissoute, il appartient aux
sociétaires, et donc aussi au juge chargé de prendre des mesures provisoires dans le cadre
de la liquidation, de mettre un terme aux rapports entre sociétaires et de régler les relations
avec les tiers, et non plus d’optimiser le rendement de la société simple. Considérant,
en premier lieu, que l’autorisation donnée aux intimés de procéder à des travaux
dans l’immeuble n’allait pas favoriser le règlement des rapports juridiques internes
et externes, mais, au contraire, aurait inévitablement un effet dilatoire sur la liquidation de
la société simple, en deuxième lieu, que rien n’indiquait que ces travaux seraient
une solution rapide aux pertes d’exploitation alléguées et, en troisième lieu, que
les intimés n’établissaient pas un changement de circonstances justifiant de modifier
le régime instauré par la convention du 26 janvier 2010, valant ordonnance de mesures provisionnelles
et réglant les droits et obligations de chacun des sociétaires pendant la phase de liquidation,
laquelle ne prévoyait pas la possibilité pour les intimés – qui ne l’avaient
pas demandée – d’habiter l’immeuble litigieux, la juge déléguée
a réformé l’ordonnance attaquée en ce sens que le chiffre I de son dispositif est
supprimé.
Lors de l’audience de plainte du 19 mars 2015, un délai au 27 mars 2015 a été imparti
à la plaignante pour faire des propositions d’expert en vue d’une éventuelle seconde
expertise et à l’Office pour déposer, le cas échéant, des déterminations
complémentaires.
Le 26 mars 2015, l’Office a déposé des déterminations complémentaires, dans
lesquelles il a confirmé conclure au rejet de la plainte.
Le 27 mars 2015, la plaignante a proposé les noms de trois experts et son conseil a déposé
sa liste d’opérations.
Par décision du 2 avril 2015, le Président a de nouveau refusé d’octroyer l’effet
suspensif.
2.
Par prononcé du 13 avril 2015, le Président
a rejeté la plainte de L.________ (I), a fixé l’indemnité de son conseil d’office
à 3’682 fr. 60 - débours réclamés, par 50 fr., indemnité de vacation de
120 fr. et TVA compris - (II), a dit que la plaignante était, dans la mesure de l’art. 123
CPC (Code de procédure civile; RS 272), tenue de rembourser à l’Etat l’indemnité
allouée à son conseil (III) et a rendu le prononcé sans frais ni dépens (IV). Ce
prononcé a été adressé à la plaignante, par son conseil, qui l’a reçu
le lendemain, et à l’Office, ainsi qu’à D.________ et à A.C.________, par
leur conseil respectif.
En droit, le Président a estimé que la jurisprudence n’était pas très claire
sur le principe du droit à une seconde expertise, car un arrêt rendu dans le cadre d’une
poursuite se continuant par voie de saisie – qui serait applicable par analogie dans la faillite
- considère qu’une nouvelle estimation doit être ordonnée s’il s’est
écoulé un long délai depuis l’inventaire (cf. ATF 95 III 21, JdT 1969 II 123), tandis
qu’un arrêt rendu dans le cadre d’une procédure de faillite sommaire considère
qu’une nouvelle estimation des meubles ne peut être exigée, surtout lorsqu’elle
repose sur des critères objectifs (cf. ATF 114 III 29, JdT 1990 II 147). Il a jugé toutefois
que la question du droit à une seconde expertise pouvait en l’espèce demeurer indécise,
dès lors que, d’une part, l’estimation litigieuse n’était donnée qu’à
titre indicatif et ne constituait pas un prix minimum et que, d’autre part, la vente étant
soumise à la loi sur le droit foncier rural, le cercle des personnes autorisées à acquérir
serait limité. Quant à l’argument de la plaignante selon lequel l’expert ne serait
pas objectif « étant membre du lobby viti-agricole » et aurait limité le
montant de la valeur de rendement pour permettre une appropriation à bas prix par un exploitant
agricole, le Président a estimé qu’il devait être écarté, aucun élément
n’étant invoqué qui permettrait de mettre en doute l’objectivité de l’expert.
Enfin, il a considéré que les conditions de vente ne pouvaient être modifiées dans
le sens requis, d'une part, parce que la plaignante n’avait pas fait valoir les droits en cause
– droits relatifs et non réels – dans le délai d’établissement de l’état
des charges, mais juste avant la vente, ce qui accréditait le fait qu’elle tentait de reporter
celle-ci par ce moyen, et, d'autre part, parce que l’article 23 des conditions de vente était
suffisamment clair.
3.
a)
Par recours daté du 15 avril 2015, adressé
le même jour au Président et à la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal
(ci-après : la cour de céans) par télécopie et par courrier recommandé,
L.________ a conclu, principalement, à l’admission du recours et à la réforme de
la décision de l’autorité inférieure de surveillance en ce sens que :
« Une
nouvelle expertise destinée à actualiser la valeur vénale, respectivement la valeur de
rendement, des immeubles sis sur les parcelles n° 2133 et 2136 de la commune de [...] est ordonnée;
la procédure de vente est reportée jusqu’à l’établissement d’une
nouvelle expertise.
Le
chiffre 23 du procès-verbal de vente immobilière aux enchères est modifié comme suit
: « Appartement en duplex : L’appartement est actuellement occupé par Mme L.________.
Cette dernière est au bénéfice d’un droit de jouissance sur l’appartement
précité selon convention du 15 mai 2007 valant jugement définitif et exécutoire.
Aucun loyer n’est dû par Mme L.________ à ce titre, conformément à une convention
du 19 décembre 2001 conclue entre les copropriétaires. » La mention suivante est
supprimée : « Au vu de ce qui précède, soin est laissé au futur acquéreur
de faire valoir ses droits de copropriétaire quant aux fruits et à la jouissance de cet appartement».
S’agissant
de l’appartement au 2ème étage, le chiffre 23 du procès-verbal de vente immobilière
aux enchères est complété comme suit : « Selon convention du 15 mai 2007 valant jugement
définitif et exécutoire, Mme L.________ a le droit d’encaisser directement le loyer du
second appartement, actuellement occupé par M. [...]. Elle conserve également le choix du locataire».
La mention suivante est supprimée : « Au vu de ce qui précède, soin est laissé
au futur acquéreur de faire valoir ses droits de copropriétaire quant aux fruits et à
la jouissance de cet appartement. »
Subsidiairement, elle a conclu à l’annulation de la décision et au renvoi de la cause
à l’autorité inférieure pour que celle-ci statue dans le sens des conclusions principales
citées ci-dessus.
Elle a requis l’effet suspensif, que la Présidente de la cour de céans a accordé,
par décision du 16 avril 2015.
b)
Le 22 mai 2015, l’Office s’est déterminé en maintenant ses déterminations
des 25 février et 26 mars 2015. Il a préavisé pour le rejet du recours et a requis que
les frais de publication de la vente aux enchères, par 28'159 fr. 55, soient mis à la charge
de la plaignante en cas de rejet du recours; il a déposé des pièces, dont une série
de factures en lien avec la publication de la vente dans la FOSC, la FAO, et plusieurs journaux romands.
Le 4 juin 2015, A.C.________ s’est déterminée et a conclu au  rejet du recours.
Elle a produit des pièces, dont une décision de la Commission foncière rurale, Section
I, du 18 décembre 2013, attestée exécutoire le 21 février 2014, prononçant que
certaines parcelles, dont les parcelles n
os
2133 et 2136,  constituent une entreprise agricole au sens de l’art. 7 LDFR (loi fédérale
sur le droit foncier rural; RS 211.412.11), que B.C.________ peut être considéré comme
exploitant à titre personnel au sens de l’art. 9 LDFR et qu’en tant qu’époux,
A.C.________ et B.C.________ peuvent se prévaloir du droit à l’attribution prévu
par les art. 11 et 13 LDFR.
Par lettre du 17 août 2015, D.________ a déclaré s’en remettre à justice sur
le sort des conclusions du recours.
Dans une écriture du 25 août 2015, la recourante a conclu à ce que la conclusion de l’Office
relative à la prise en charge des frais de publication de la vente aux enchères en cas de rejet
de recours soit déclarée irrecevable, subsidiairement rejetée.
c)
La recourante et les intimés, A.C.________
et D.________, ont tous trois requis le bénéfice de l’assistance judiciaire, qui a été
accordé, respectivement, à la recourante, le 12 mai 2015, avec effet au 15 avril 2015, Me Philippe
Reymond étant désigné comme son conseil d’office, à A.C.________, le 21 mai
2015, avec effet au 28 avril 2015, Me Kathrin Gruber étant désignée comme son conseil
d’office, et à D.________, le 14 juillet 2015, avec effet au 5 juin 2015, Me Christian Dénériaz
étant désigné comme son conseil d’office.
En droit :
I.
Formé contre une décision de l’autorité inférieure de surveillance, dans le
délai de dix jours suivant sa notification (art. 18 LP et 28 al. 1 LVLP [loi vaudoise d’application
de la LP; RSV 280.05]), soit en temps utile, le recours comporte des conclusions et l’énoncé
de moyens invoqués (art. 28 al. 3 LVLP), de sorte qu’il est recevable.
Les déterminations de l’Office et des intimés A.C.________ et D.________ sont également
recevables (art. 31 al. 1 LP), de même que la pièce nouvelle produite par A.C.________ en deuxième
instance (ibid.).
II.
a)
La
recourante conclut en premier lieu à la mise en œuvre d’une seconde expertise des parcelles
n
os
2133 et 2136. Elle ne cite aucune disposition tirée de la LP ou d’une ordonnance qui lui donnerait
un tel droit, mais se prévaut d’un arrêt du Tribunal fédéral publié aux
ATF 95 III 21 (JdT 1969 II 123), selon lequel « dans la poursuite par voie de saisie (…)
il faut ordonner une nouvelle estimation une fois terminée la procédure d’épuration
des charges » et « dans la faillite (…) cette règle est applicable
par analogie ». La recourante objecte en outre que l’arrêt publié aux ATF 114
III 29 (JdT 1990 II 47) auquel se réfère le prononcé attaqué - selon lequel, dans
la procédure sommaire de faillite, on ne peut exiger une seconde estimation au sens de l’art.
9 al. 2 ORFI (ordonnance du Tribunal fédéral sur la réalisation forcée des immeubles;
RS 281.42) - ne s’applique qu’aux meubles et pas aux immeubles.
Dans sa détermination, l’intimée A.C.________ soutient que le premier arrêt (ATF
95 III 21) n’est pas pertinent, car la citation n’est tirée que d’un «
obiter
dictum
», qui dit que le principe d’une
nouvelle estimation vaut au moins dans le cas où la vente aux enchères a dû être
déplacée à la suite d’une contestation de la procédure d’épuration
des charges, ce qui n’est pas le cas en l’espèce; elle invoque une mauvaise traduction
de cet arrêt par la recourante. Elle fait valoir enfin que la recourante fait une fausse interprétation
de l’ATF 114 III 29, dans la mesure où il s’applique d’abord aux immeubles, puis,
par analogie, aux meubles.
Se fondant sur la jurisprudence publiée aux ATF 114 III 29, l’Office fait valoir que, dans
la liquidation sommaire, il n’existe pas de droit à une seconde estimation d’un immeuble.
b)
La LP prévoit trois modes de liquidation
de la faillite : la suspension (art. 230 et 230a LP), la liquidation sommaire (art. 231 LP) et la
liquidation ordinaire (art. 232 à 270 LP). L’intérêt de la liquidation sommaire
réside dans l’économie des coûts et l’accélération de la procédure;
rationnelle, simple, rapide, la procédure de liquidation sommaire est relativement peu formaliste
(Vouilloz,
in
:
Dallèves/Foëx/Jeandin (éd.), Commentaire romand LP (ci-après : CR LP), Bâle
2005, n. 1
ad
art.
230 LP; Vouilloz, La liquidation sommaire de la faillite, Pratique Juridique Actuelle 2001 (ci-après :
PJA 2001), pp. 968 à 974, spéc. 968; Ammon/Gasser, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts,
6
e
éd. Berne 1997, § 49 n. 1, p. 399). Même en cas de liquidation en mode sommaire,
il y a lieu d’établir un état de collocation (art. 70 OAOF (ordonnance du Tribunal fédéral
sur l’administration des offices de faillite; RS 281.32); Gilliéron, Commentaire de la loi
fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, t. III, n. 23
ad
art. 231 LP; Vouilloz,
in
CR LP, n. 20
ad
art. 230 LP). A l’expiration du délai
de production (art. 232 al. 2 ch. 2 LP), l’office procède sans retard à la réalisation
au mieux des intérêts des intervenants (art. 231 al. 3 ch. 2, 1
re
phrase, LP; Vouilloz,
in
CR
LP, n. 31
ad
art.
231 LP; Gilliéron,
op.
cit.
, n. 29
ad
art. 231 LP). Les immeubles ne peuvent être
réalisés qu’une fois dressé l’état des charges (art. 231 al. 3 ch. 2,
2
e
phrase, LP), qui indique les droits de gage, les servitudes, les charges foncières et les droits
personnels annotés et qui fait partie intégrante de l’état de collocation (art.
247 al. 2 LP; Vouilloz,
in
CR LP, n. 32
ad
art. 231 LP). Parce que la procédure
sommaire doit être la plus simple et la plus rapide possible, la jurisprudence et la doctrine estiment
qu’il n’y a pas lieu de procéder à une seconde estimation au sens de l’art.
9 al. 2 ORFI, cette disposition étant par ailleurs inapplicable en matière de faillite (TF
5A_195/2010 du 17 juin 2010 consid. 2.2, publié
in
Baurecht/Droit de la construction (BR/DC),
4/2010, p. 200, n° 382; ATF 114 III 29 consid. 3c et 3d, JdT 1990 I 144, spéc. 147; Lustenberger,
in
: Staehelin/Bauer/Staehelin (éd.),
Basler Kommentar SchKG, t. II, 2
e
éd. Bâle 2010, n. 46
ad
art. 231 SchKG [LP]; Vouilloz,
in
CR LP, n. 37
ad
art. 231 LP; Vouilloz, PJA 2001, p. 973).
c)
En l’espèce, la liquidation de la
faillite de D.________ s’opère conformément à la procédure sommaire. Au vu
de ce qui précède, la recourante n’a pas droit à une seconde estimation des immeubles
litigieux. Son argument, mal fondé, doit être rejeté.
III.
a)
La recourante conclut à la modification
des conditions de la vente aux enchères relative à l’immeuble n° 2133. Elle fait
valoir que des droits qui lui auraient été accordés conventionnellement – jouissance
à titre gratuit d’un des logements de cet immeuble, encaissement du loyer et choix du locataire
de l’autre logement - n’ont pas été « pris en compte » dans
ces conditions. Or, selon elle, ces conventions auraient valeur de règlement d’utilisation
et d’administration établi par les copropriétaires, au sens des art. 647 ss CC (Code
civil; RS 210), et seraient ainsi opposables à tout futur acquéreur de droit réel sur
l’immeuble, selon l’art. 649a CC. Elle conteste en outre l’argument de l’Office,
repris par le prononcé attaqué, selon lequel elle aurait dû annoncer dans le délai
de l’art. 232 LP les droits qu’elle invoque afin qu’ils soient, le cas échéant,
mentionnés dans l’état des charges. Elle observe d’abord que les conditions de
vente mentionnent une des conventions en cause, du 19 décembre 2001, qui ne figure pas à l’état
des charges; il serait donc illogique de refuser de mentionner dans les conditions de vente la convention
du 15 mai 2007 au motif qu’elle devrait au préalable figurer dans l’état des charges.
Au demeurant, elle déclare maintenir l’argumentation qu’elle a développée
en première instance, dans ses déterminations complémentaires du 19 mars 2015, au sujet
du fait que des règles strictement conventionnelles, équivalant à un règlement d’utilisation
et d’administration, n’ont pas à être mentionnées dans l’état des
charges, conformément aux art. 34 al. 1 let. b et 125 ORFI. Au surplus, elle fait valoir qu’elle
a produit la convention du 19 décembre 2001 auprès de l’Office des faillites de l’arrondissement
de Lausanne le 21 novembre 2013 et qu’elle a mentionné l’existence du procès-verbal
de l’audience du 15 mai 2007 dans le cadre d’une précédente plainte LP. Il serait
donc abusif de prétendre, comme l’a fait l’Office, que celui-ci ne connaissait pas les
droits de la recourante. Enfin, elle conteste l’appréciation du prononcé selon laquelle
l’article 23 des conditions de vente serait suffisamment clair dans la mesure où il mentionne
l’existence de baux à loyer et avertit le futur acquéreur qu’il devra faire valoir
ses droits de copropriétaire quant aux fruits et à la jouissance des appartements. Elle reproche
à cette formulation de laisser croire, à tort, à tout futur acquéreur qu’il
a des droits quant à la jouissance des deux appartements et qu’il lui appartient de les invoquer;
or, selon la recourante, conformément aux deux conventions conclues entre les copropriétaires,
le futur acquéreur n’aura strictement aucun droit sur le loyer du second appartement, d’une
part, ni aucun droit à encaisser le loyer de l’appartement qu’elle occupe, d’autre
part; les conditions de vente seraient donc inexactes et trompeuses. Il s’agit en effet d’éviter
un litige entre le futur acquéreur de la part de copropriété, qui se prévaudra de
ces conditions de ventes, et la recourante.
L’Office renvoie à l’argumentation qu’il a développée en première
instance, faisant valoir que l’acquéreur d’une part de copropriété est subrogé
aux obligations du copropriétaire failli et que, dès lors, il n’entend pas se déterminer
sur la clarté de l’article 23 des conditions de vente, qu’au surplus, aucun usufruit
ne grève les parcelles litigieuses et que les états des charges ne comportent aucune mention
à la rubrique « Autres charges », qu’en outre, il n’a eu connaissance
de la convention dont se prévaut la recourante que durant la présente procédure de plainte,
ce dont il déduit que la recourante essaie de remettre en cause des états des charges définitifs
et exécutoires et que son grief est à cet égard tardif.
b) aa)
En matière de faillite, la vente aux
enchères forcée d’un immeuble ou d’une part de copropriété est réglée
par les art. 257 à 259 LP, 71 à 78 OAOF et 122 à 132 ORFI. L’art. 259 LP dit que
certaines règles valables en matière de saisie – notamment les art. 134 à 137 et
143 LP -  s’appliquent par analogie aux conditions des enchères. Conformément à
l’art. 134 LP, l’office des poursuites arrête les conditions des enchères d’après
l’usage des lieux et de la manière la plus avantageuse (al. 1). Les conditions restent déposées
au moins dix jours avant les enchères au bureau de l’office, où chacun peut en prendre
connaissance (al. 2). Selon l’art. 135 al. 1, 1
re
phrase, LP (repris à l’art. 45 al. 1 let. a ORFI), les conditions des enchères doivent
indiquer que les immeubles sont adjugés avec toutes les charges les grevant (servitudes, charges
foncières, gages immobiliers, droits personnels annotés) et que les obligations personnelles
du débiteur seront déléguées à l’acquéreur.
L’état des charges fixe la titularité, le contenu et le rang des seules charges réelles
dépréciatives de l’immeuble objet de la réalisation forcée (servitudes, charges
foncières, gages immobiliers, droits personnels annotés; art. 140 al. 1 LP; Piotet,
in
CR LP, nn. 1 ss
ad
art. 140 LP). L’état des charges de
l’immeuble vendu doit être annexé aux conditions de vente (ATF 121 III 24 consid. 2b;
Formulaire établi par la Chambre des poursuites et faillites du Tribunal fédéral ORFI
13a P). Toutes les autres conditions de l’adjudication à intervenir – soit celles qui
ne concernent pas les charges réelles dépréciatives mentionnées à l’état
des charges – sont intégrées dans les conditions de vente; tel est le cas en particulier
des charges dépréciatives non réelles, par exemple des baux à ferme ou à loyer
non annotés (Piotet,
op.
cit.
, nn. 3 et 4
ad
art. 134 LP).
bb)
En l’occurrence, la recourante admet
que les droits qu’elle prétend détenir à l’encontre du débiteur failli
sont de nature conventionnelle, ou personnelle, et non réelle. Les conventions dont elle se prévaut,
des 19 décembre 2001 et 15 mai 2007, ne lui confèrent en effet aucun droit réel et les
droits en cause n’ont pas été annotés au registre foncier. C’est donc à
juste titre qu’ils n’ont pas été inscrits à l’état des charges
de l’immeuble litigieux.
La recourante ne prétend pas que ses droits prétendus découleraient d’un contrat
de bail, qui passerait à l’acquéreur en vertu de l’art. 261 al. 1 CO (Code
des obligations; RS 220). Un tel contrat supposerait la détermination d’un loyer (cf. art.
253 CO) et ne peut dès lors  exister entre les copropriétaires et la recourante, portant
sur le logement que celle-ci occupe, puisque, depuis qu’elle a atteint l’âge de la retraite,
conformément à la convention du 19 décembre 2001, elle ne s’acquitte d’aucun
montant en contrepartie de la jouissance de l’appartement en cause.
c)
La recourante soutient que les conventions
des 19 décembre 2001 et 15 mai 2007 doivent être assimilées à un règlement d’utilisation
et d’administration convenu par les copropriétaires, opposable à tout acquéreur
au sens de l’art. 649a CC.
aa)
Aux termes de l’art. 649a al. 1 CC,
le règlement d'utilisation et d'administration convenu par les copropriétaires, les mesures
administratives prises par eux, de même que les décisions et ordonnances judiciaires, sont
aussi opposables à l'ayant cause d'un copropriétaire et à l'acquéreur d'un droit
réel sur une part de copropriété. Cette subrogation de l'acquéreur d'une part se
produit de par la loi indépendamment de toute opération au registre foncier et même si
l'acquéreur n'a aucune connaissance du contenu du règlement (ATF 110 Ia 106 consid. 4b; TF
5A_499/2010 du 20 décembre 2010 consid. 6.1; TF 5C.177/2006 du 19 décembre 2006 consid. 4.1).
La règle posée par l’art. 649a CC est impérative (Meier-Hayoz, Berner Kommentar,
5
e
éd. Berne 1981, n. 3
ad
art. 649a CC; Brunner/Wichtermann,
in
: Honsell/Vogt/Geiser, Basler Kommentar
ZGB II, 5
e
éd. Bâle 2015, n. 1
ad
art. 649a CC et les réf. cit.). Elle
ne vaut toutefois que pour le champ d'application propre du règlement d'administration et d'utilisation,
et non pour l'ensemble des relations entre copropriétaires (ATF 123 III 53 consid. 3a; 110 Ia 106
consid. 4c). En d'autres termes, les dispositions du règlement ne sont opposables à l'ayant
cause d'un copropriétaire que dans la mesure où elles ont un rapport direct avec l'administration
et l'utilisation communes de la chose (TF 5A_499/2010 consid. 6.1 précité; Steinauer, Les droits
réels, t. I, 5
e
éd. Berne 2015, n. 1267, p. 447 et les réf. citées en note de pied n° 48; Meier-Hayoz/Rey,
Berner Kommentar, Berne 1988, n. 84
ad
art. 712g CC).
bb)
Le règlement d'utilisation et d'administration
établi par les copropriétaires constitue un contrat, qui présente des caractéristiques
propres aux contrats de sociétés. Il doit être approuvé à l'unanimité des
copropriétaires (TF 5A_44/2011 consid. 5.2.1 et les réf. cit.). S'il n'est pas soumis à
une forme particulière, il doit toutefois revêtir la forme écrite si les copropriétaires
souhaitent le mentionner au registre foncier (art. 79 al. 4 ORF [ordonnance sur le registre foncier;
RS 211.432.1]).
Selon l'art. 18 al. 1 CO, pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher
la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations
inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable
de la convention. Le juge doit rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention
des parties (interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices.
Les circonstances survenues postérieurement à la conclusion du contrat, notamment le comportement
des parties, constituent un indice de leur volonté réelle et doivent donc être prises
en considération dans l'interprétation subjective (ATF 125 III 263 consid. 4c; 118 II 365 consid.
1). Si elle aboutit, cette démarche conduit à une constatation de fait (ATF 129 III 664 consid.
3.1). Ce n'est que s'il ne parvient pas à déterminer cette volonté réelle ou s'il
constate qu'une partie n'a pas compris la volonté manifestée par l'autre, que le juge doit
découvrir quel sens les parties pouvaient ou devaient donner, de bonne foi, à leurs manifestations
de volonté réciproques (principe de la confiance), c'est-à-dire rechercher leur volonté
objective, question de droit que le Tribunal fédéral revoit librement (TF 5A_44/2011 consid.
5.2.2 et les autres arrêts cités, notamment ATF 135 III 410 consid. 3.2).
cc)
En l’espèce, la recourante n’a
pas tenté, durant la procédure devant l’autorité inférieure de surveillance,
d’établir que la réelle et commune intention des parties aux conventions conclues les
19 décembre 2001 et 15 mai 2007 était, comme elle le soutient, de prévoir un règlement
d’utilisation et d’administration de copropriété au sens des art. 647 ss CC, ce
qu’elle aurait par exemple pu faire en sollicitant l’audition de témoins. Elle entend
seulement le déduire du contenu des conventions en cause, en particulier du fait qu’elles
lui conféreraient un droit d’utilisation exclusif sur un appartement, d’une part, et
qu’elles prévoiraient une répartition des revenus de l’immeuble en sa faveur, d’autre
part. Or, le contenu des conventions est insuffisant pour établir, ou même seulement rendre
vraisemblable, que la volonté des parties était alors de conclure un tel règlement, qui
plus est un règlement qui dérogerait à la réglementation légale. Au demeurant,
l’état de fait établi par l’autorité inférieure de surveillance ne constate
rien de tel et aucun élément du dossier ne vient étayer la thèse de la recourante.
Au contraire, il ressort indubitablement du dossier que ces conventions n’avaient pas pour cadre
l’utilisation et l’administration de la copropriété qui existait sur l’immeuble
entre la recourante et les intimés, mais la société simple qui existait entre la recourante,
les intimés et le mari de l'intimée. La meilleure preuve en est que ce dernier - qui n’est
pas copropriétaire de l’immeuble -  était partie aux deux conventions en cause.
En outre, il ressort de la convention du 19 décembre 2001 que celle-ci avait pour but de créer
entre ses signataires une société simple au sens des art. 530 ss CO, ayant pour objet l’exploitation
d’un domaine viticole; chaque partie à la société simple qui était copropriétaire
d’immeuble apportait sa part aux immeubles, tandis que B.C.________ apportait son travail. Certes,
la convention précise les pouvoirs d’administration et de représentation de chacun de
ses membres, mais il s’agit du pouvoir d’administrer et de représenter la société,
et non la copropriété. Si certaines clauses ayant trait aux immeubles ne mentionnent que les
copropriétaires, cela s’explique par le fait que, comme le relève à juste titre
la Juge déléguée de la Cour d’appel civile dans son arrêt du 16 avril 2013,
les apports des copropriétaires n’étaient pas faits à la société simple
en propriété, mais «
quoad
usum
».
Quant à la convention du 15 mai 2007, ratifiée pour valoir jugement partiel, elle a été
conclue dans le cadre d’une procédure en dissolution, puis en liquidation, de ladite société
simple; elle prévoit du reste expressément que la société simple constituée
précédemment est dissoute, et désigne Prométerre pour procéder à sa liquidation;
rien ne permet de penser que son chiffre III, qui fait référence à deux reprises à
« l’exploitation provisoire » du domaine, avait le sens que tente de lui prêter
la recourante et, en particulier, était destiné à s’appliquer en dehors de la procédure
de liquidation de la société simple; ni le Président du Tribunal civil d’arrondissement
ni la Juge déléguée précitée, qui ont examiné la portée de ce chiffre
dans leurs décisions des 31 juillet 2012 et 16 avril 2013, ne sont du reste arrivés à
une conclusion différente. Enfin, aucune pièce au dossier, antérieure ou même postérieure
à l’adoption des conventions litigieuses, ne mentionne que celles-ci ont le sens et le but
que leur prête la recourante.
En conclusion, la recourante échoue à prouver que les conventions des 19 décembre 2001
et 15 mai 2007 – cette dernière valant jugement partiel dans le cadre de la dissolution et
de la liquidation de la société simple formée par les parties – constitueraient
des règlements d’utilisation et d’administration de l’immeuble n° 2133,
ayant pour but d’adopter des règles conventionnelles relatives aux « actes d’administration »
et aux « travaux de construction », au sens des art. 647 ss CC. La teneur de ces
deux conventions, les parties entre lesquelles elles ont été passées et les circonstances
ayant entouré leur conclusion permettent au contraire de retenir qu’elles n’avaient
pour but que de créer, respectivement dissoudre et liquider une société simple formée
de quatre personnes.
L’argument de la recourante, tiré de l’opposabilité de certaines clauses de ces
conventions aux futurs acquéreurs de l’immeuble, est donc mal fondé.
IV.
En conclusion, le recours doit être rejeté et le prononcé attaqué confirmé.
Le présent arrêt est rendu sans frais ni dépens (art. 20a al. 2 ch. 5 LP, 61 al. 2 let.
a et 62 al. 2 OELP [ordonnance sur les émoluments perçus en application de la LP; RS 281.35]).
En particulier, les frais de parution ne sauraient être mis à la charge de la partie succombante,
comme le requiert l’Office.
Les trois conseils d’office,
Me Philippe Reymond, Me Kathrin Gruber et Me Christian Dénériaz, ont droit à une rémunération
équitable pour leurs opérations et débours respectifs dans la procédure de recours
(art. 122 al. 1 let. a et al. 2 CPC). Aucun n’a déposé de liste d’opérations.
Vu l’ampleur du recours, qui reprend pour l’essentiel les arguments de première instance,
et de sa réplique, l’indemnité d’office de Me Reymond doit être arrêtée
à 831 fr. 60, soit 770 fr. (720 fr. pour ses honoraires (4 heures x 180 fr.; art. 2 RAJ [règlement
sur l’assistance judiciaire en matière civile; RSV 211.02.03]) plus 50 francs pour ses débours)
plus TVA. Il ne se justifie pas de faire application de l’art. 3 al. 3 RAJ et de lui octroyer pour
ses débours un montant supérieur à celui de 50 fr. qu’il a réclamé et
obtenu en première instance sur la base d’une liste d’opérations de dix-huit heures.
Vu l’ampleur de sa détermination, l’indemnité d’office de Me Gruber doit
être arrêtée à 637 fr. 20, soit 590 fr. (540 fr. pour ses honoraires (3 heures
x 180 fr.) plus 50 fr. pour ses débours) plus TVA. Il ne se justifie pas de lui allouer pour ses
débours un montant supérieur à celui octroyé à Me Reymond.
Me Dénériaz s’est déterminé sur le recours en quelques lignes, indiquant que
son client s’en remettait à justice. Son indemnité doit être arrêtée à
124 fr. 20, soit 115 fr. (90 fr. pour ses honoraires (0.5 heure x 180 fr.) plus 25 fr. pour ses
débours) plus TVA. Il se justifie de lui octroyer pour ses débours un montant réduit.
Selon l’art. 123 CPC, les bénéficiaires de l’assistance judiciaire sont tenus de
la rembourser dès qu’ils sont en mesure de le faire. La recourante et les intimés sont
donc tenus, dans cette mesure, au remboursement de l’indemnité de leur conseil d’office
respectif mise à la charge de l’Etat.
Par
ces motifs,
la
Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos en sa qualité d'autorité cantonale
supérieure
de surveillance,
p
r o n o n c e :
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le prononcé est confirmé.
III.
L'indemnité d'office de Me Philippe Reymond,
conseil d'office de la recourante L.________, est arrêtée à 831 fr. 60 (huit cent trente
et un francs et soixante centimes), TVA et débours compris.
IV.
L'indemnité
d'office de Me Kathrin Gruber, conseil d'office d'A.C.________, est arrêtée à 637 fr.
20 (six cent trente-sept francs et vingt centimes), TVA et débours compris.
V.
L'indemnité
d'office de Me Christian Dénériaz, conseil d'office de D.________, est arrêtée à
124 fr. 20 (cent vingt-quatre francs et vingt centimes), TVA et débours compris.
VI.
Les
bénéficiaires de l'assistance judiciaire, L.________, D.________ et A.C.________, sont, dans
la mesure de l'art. 123 CPC, tenus au remboursement de l'indemnité de leur conseil d'office respectif
mise à la charge de l'Etat.
VII.
L’arrêt, rendu sans frais judiciaires ni dépens, est exécutoire.
La
présidente :              La greffière
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Philippe Reymond, avocat (pour L.________),
‑
Me Kathrin Gruber, avocate (pour A.C.________),
-
Me Christian Dénériaz, avocat (pour D.________),
-
M. le Préposé à l’Office des faillites de l'arrondissement de l'Est vaudois.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110). Ce recours doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les
dix jours – cinq jours dans la poursuite pour effets de change – qui suivent la présente
notification (art. 100 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
‑
M. le Président du Tribunal d'arrondissement de l'Est vaudois, autorité inférieure de
surveillance.
La greffière :