vd_findinfo · 46/2013/XMD · 2013-07-03 · fr

COURTAGE, COURTIER, SALAIRE, DROIT AU SALAIRE | 412 al. 1 CO, 412 CO, 413 al. 1 CO, 413 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour civile 03.07.2013 46/2013/XMD

TRIBUNAL
CANTONAL
CO09.036640
46/2013/XMD
COUR
CIVILE
_________________
Séance
du 3 juillet 2013
___________________
Présidence
de               M.
Hack
,
président
Juges
:              M.
Michellod et Mme Saillen, juge suppléant
Greffier
:              Mme
Bourquin
*****
Cause
pendante entre :
S.________
(Me C. Marquis)
et
K.________
(Me P. Rossy)
-
Du même jour -
Délibérant à huis clos, la Cour civile considère :
Remarques liminaires :
En cours d’instruction, plusieurs témoins ont été entendus, notamment [...] et [...],
amis du défendeur, qui ont déclaré avoir eu des contacts avec ce dernier après avoir
reçu leurs convocations. Eu égard aux liens étroits de ces témoins avec l’une
des parties en cause, la cour ne prendra en considération leurs dépositions que dans la mesure
où d’autres éléments du dossier les confirment.
En fait :
1.
La demanderesse S.________, qui n’est pas
inscrite au registre du commerce, exerce la profession de courtier en immeubles. Titulaire d’un
brevet d’avocat, elle a la réputation d’être très expérimentée dans
son métier.
Le défendeur K.________ est un ancien footballeur professionnel. Titulaire d’un diplôme
de l’Ecole supérieure de commerce et d’un brevet d’agent de joueurs FIFA (fédération
internationale de football association), il se présente comme agent de joueurs de football professionnel
et est inscrit depuis l’année 1993 au Registre du commerce du Canton de Vaud sous la raison
individuelle « [...]». Le but de son entreprise est « agent de joueurs de football ».
Un tel agent est une personne qui exerce à titre professionnel une activité d’intermédiaire
pour le transfert ou l’engagement de joueurs de football professionnels et qui se fait rémunérer
par le biais de commissions.
R.________ est un professionnel de l’immobilier, connu dans les régions de Préverenges
et Lausanne comme promoteur et architecte, mais il n’est pas courtier. Il est administrateur de
la société O.________ à Lausanne, dont le but est « exécution de tout contrat
d’entreprise dans le domaine de la construction immobilière; achat, vente et commercialisation
de tout bien immobilier ». Il est aussi administrateur de la société anonyme [...],
dont le siège est à Lausanne et dont le but est « réalisation de contrats d’entreprise
dans le domaine de la construction immobilière, achat, vente et commercialisation de biens immobiliers ».
L’[...] Vaud, à savoir la section vaudoise de l’[...], est une association professionnelle
à laquelle sont affiliés de nombreux courtiers en immeubles professionnels pratiquant dans
le Canton de Vaud. Sous la rubrique « Fourchettes indicatives » du site Internet
de cette dernière, on peut lire ce qui suit :
"Commission :
5 à 7 % sur la première tranche jusqu’à fr. 1'000'000.-- ;
3 à 5 % sur la tranche entre fr. 1'000'000.-- et fr. 5'000'000.-- ;
2 à 3 % sur la tranche au-delà de fr. 5'000'000.--.
Les parties peuvent convenir d’un taux unique avec un intéressement du courtier."
2.
[...] a été propriétaire des parcelles [...] et [...] de la Commune de [...], inscrites
au Registre foncier du district de [...]. Jusqu’au 21 janvier 2009, la surface respective de ces
deux parcelles était de 5'180 m
2
et 3'813 m
2
.
L’extrême limite sud de la parcelle [...] jouxte le lac. La parcelle [...], située au
nord de la parcelle [...], est sise [...], à [...]. Toutes les deux sont voisines de l’immeuble
sur lequel le défendeur a construit sa villa familiale à [...].
Voisin de [...], avec lequel il entretenait de bonnes relations, le défendeur a appris que celui-ci
souhaitait vendre les deux immeubles susmentionnés. Désireux de pouvoir contrôler dans
une certaine mesure la construction de ces terrains, à tout le moins d’éviter une promotion
ou une construction susceptible de le gêner et d’une manière générale un voisinage
inadéquat, le défendeur a eu l’idée de se faire concéder un droit d’emption
cessible ou d’acquérir pour lui ou son nommable les deux immeubles en question avant de les
revendre à un tiers en réalisant un bénéfice. Au départ, pour limiter la prise
de risque, il était prévu que le défendeur réalise l’opération avec [...]
et partage avec ce dernier les investissements, risques et éventuels bénéfices.
In
extremis
, juste après que le défendeur
a pris l’engagement d’acheter les immeubles, [...] s’est retiré de l’affaire.
Le défendeur s’est alors retrouvé seul à devoir faire face à un important investissement.
Afin d’éviter de se retrouver trop longtemps propriétaire de deux immeubles coûteux,
il a tenté de trouver un acheteur susceptible de le relever de ses responsabilités financières,
en faisant appel à plusieurs courtiers de la place.
3.
Le 19 mai 2008, [...], qui était alors partenaire en affaires de la demanderesse, a conseillé
au défendeur de prendre contact avec cette dernière. Il lui a indiqué que la demanderesse
était très active dans la vente de ce type de propriétés et qu’elle serait
certainement à même de trouver des acheteurs pour les deux immeubles.
Le même jour, le défendeur a contacté la demanderesse par téléphone et l’a
rencontrée sur la place de [...]. Les parties ont visité les immeubles et la demanderesse a
pris des photos.
4.
La demanderesse a parlé à [...] de la possibilité d’acquérir les immeubles
[...] et [...] de la Commune de [...]. Celui-ci a déclaré qu’il connaissait quelqu’un
susceptible d’être intéressé. Par la suite, il a précisé qu’il s’agissait
de son frère R.________.
Sans qu’on sache à quel moment, la demanderesse a indiqué le numéro des parcelles
et le prix souhaité par le défendeur à R.________. Celui-ci et l’un de ses amis
étaient intéressés à acquérir la parcelle du bas pour eux-mêmes et celle
du haut afin d’y réaliser une promotion. Pour des questions de confidentialité, R.________
n’a pas tout de suite indiqué le nom de son ami à la demanderesse. Selon lui, elle devait
toutefois se douter qu’il agissait non seulement pour lui-même mais aussi pour un tiers.
5.
Le 20 mai 2008 à 11h56, la demanderesse a adressé au défendeur un courriel libellé
comme suit :
"Cher K.________,
Je souhaiterais avant d’aller plus de l’avant que vous me confirmiez mon mandat de vous indiquer,
vous présenter un potentiel acheteur/promoteur/coinvestisseur pour la/les parcelles [...] et [...]
de [...] et ce pour un prix minimum de 18'000'000.-.
Je prends note que vous êtes au bénéfice d’un droit de préemption sur ces parcelles
que vous envisagez fortement d’exercer et que vous reconnaissez me devoir pour toutes personnes
que je pourrais vous présenter et qui vous permettrait d’acheter tout ou partie de ces parcelles
une commission de courtage de 3 % plus TVA.
Pour le cas où il s’agirait d’un coinvestisseur ma commission de courtage sera calculée
sur un prix de 3'000.- par m2 en cas d’achat de la parcelle [...] uniquement, de 2000.- par m2
en cas d’achat de la parcelle [...] uniquement, de 2000.- par m2 en cas d’achat des parcelles
[...] et [...].
Je prends note que je n’aurai pas à rétribuer M. [...] qui nous a mis en contact sur
quelque commission que ce soit.
Dans l’attente de vos confirmation [sic], je vous pris de croire, cher K.________, à l’expression
de mes sentiments les meilleurs.
S.________".
Le même jour, peu avant 17 heures, la demanderesse a envoyé un deuxième courriel au défendeur.
A 17h02, elle lui en a adressé un troisième, dont la teneur est la suivante :
"Cher K.________,
Je souhaiterais avant d’aller plus de l’avant que vous me confirmiez mon mandat de vous indiquer,
vous présenter un potentiel acheteur/promoteur/coinvestisseur pour la/les parcelles [...] et [...]
de [...].
Je prends note que vous êtes au bénéfice d’un droit de préemption oral sur
ces parcelles que vous envisagez fortement d’exercer et que vous reconnaissez me devoir pour toutes
personnes que je pourrais vous présenter et qui vous permettrait d’acheter tout ou partie
de ces parcelles une commission de courtage de 3 % plus TVA.
Je prends note que je n’aurai pas à rétribuer M. [...] qui nous a mis en contact sur
quelque commission que ce soit.
Dans l’attente de vos confirmation [sic], je vous pris de croire, cher K.________, à l’expression
de mes sentiments les meilleurs.
S.________".
Par retour de courriel, à 17h04, le défendeur a déclaré accepter la teneur du dernier
courriel cité. A cette époque, il n’était pas encore propriétaire des immeubles
en cause. Sans qu’on sache à quelle date, le défendeur a apposé sa signature sur
un exemplaire papier de son courriel d’acceptation du 20 mai 2008. Cet exemplaire comprend le texte
du troisième courriel que la demanderesse lui avait envoyé le même jour, reproduit ci-dessus.
Le défendeur n’a confié de mandat qu’à la demanderesse, même s’il
ne s’agissait pas d’un mandat exclusif.
La demanderesse a obtenu confirmation de [...] que celui-ci n’exigerait aucune commission dans
cette affaire.
6.
Toujours le 20 mai 2008, les parties ont rencontré sur place à [...] R.________, qui souhaitait
visiter les terrains rapidement. La demanderesse a présenté R.________ au défendeur. A
cette occasion, R.________ a confirmé au défendeur son intérêt pour les immeubles.
Il a dit « on reviendra » visiter, le « on » étant
générique. A ce moment-là, le défendeur envisageait encore de conserver la partie
nord de la parcelle [...].
Par courriel du soir même du 20 mai 2008, la demanderesse a indiqué au défendeur qu’elle
allait prendre contact avec R.________ afin que celui-ci lui confirme par écrit son offre de 12'000'000
fr. pour 4'100 m
2
de
terrain.
7.
R.________ a rapidement avisé la demanderesse du fait qu’il envisageait d’acheter les
immeubles en cause avec un ami. Comme déjà dit, dès le départ, lui et cet ami, savoir
H.________, avec lequel il travaillait sur le dossier, projetaient de construire leurs deux villas familiales
sur la partie sud et de réaliser une promotion sur la partie nord. C’est ainsi que R.________
a présenté les choses au défendeur. Très vite aussi, R.________ et H.________, qui
étaient proches à titre privé et dont les parents étaient amis depuis très longtemps,
sont convenus de séparer la partie sud de 4'100 m
2
en deux, le premier gardant la portion sud de
cette partie à concurrence de 2'000 m
2
,
le second la partie nord de celle-ci à concurrence de 2'100 m
2
.
A cette époque, les époux R.________ habitaient déjà sur la Commune de [...], à
une centaine de mètres de chez le défendeur. Ils songeaient à vendre leur villa pour en
construire une nouvelle comme décrit ci-dessus. Souhaitant avoir un accès direct au lac et
un garage à bateau, ils étaient particulièrement intéressés par le terrain jouxtant
le lac.
En projetant d’acquérir les terrains en cause, R.________ et H.________ n’ont pas visé
une activité de courtiers professionnels. Ils n’ont pas envisagé une opération commune,
sous réserve de l’idée abandonnée par la suite d’une promotion sur la partie
nord.
8.
Avant l’indication communiquée par la demanderesse, le défendeur ne connaissait ni R.________
ni H.________, pas plus que ceux-ci ne savaient  que les immeubles [...] et [...] de la Commune
de [...] étaient en vente.
C’est R.________ qui a présenté H.________ au défendeur. Auparavant, la demanderesse
ne connaissait pas H.________.
A une date qu’on ignore, R.________ et H.________ ont visité les immeubles en cause.
Dans un premier temps, le défendeur a indiqué qu’il vendait le tout. R.________ et H.________
ont fait une offre pour la partie basse du terrain. Par la suite, ils ont présenté plusieurs
offres d’achat communes, R.________ agissant comme porte-parole des deux.
9.
Par courriel du 21 mai 2008, R.________ a indiqué à la demanderesse ce qui suit :
"Juste ce mot pour te confirmer qu’on
achète le tout sur la base de 18 millions.
Bien entendu qu’on laisse à K.________ le choix, comme il nous en a entretenu hier et ce matin,
de garder un bout de terrain au nord, est ou ouest, (min 2000 m2) basé sur le même prix de
2000 Frs/m2. On a discuté ce matin des modalités pour éviter les doubles droits de mutation.
Il achètera en son nom ou de ses nommables qu’il ne désigne pas encore, en se blindant
avec une promesse d’achat préalablement avec nous."
La demanderesse a répondu le même jour notamment ce qui suit :
"K.________ m’a contacté [sic]
suite à votre rencontre. Il attend toujours que le propriétaire ait reçu l’estimation
de [...] pour aller de l’avant.
Il souhaite mettre en œuvre Me [...], qu’en est-il pour toi ?".
10.
Après avoir reçu une estimation de prix plus élevée que ceux escomptés, le défendeur
a augmenté ses prétentions, faisant passer le prix de vente des deux parcelles de 18'000'000
fr. à 19'000'000 francs. La demanderesse a communiqué cette information à R.________ par
courriel du 23 mai 2008.
11.
Sans qu’on sache à quel moment, le défendeur a informé la demanderesse que le notaire
[...] avait déjà été mandaté pour la préparation d’un acte, mais
avait indiqué qu’il ne disposait pas du temps nécessaire pour l’établir immédiatement.
12.
A une date qu’on ignore, R.________ et H.________ ont découvert l’existence d’une
servitude de passage très contraignante. R.________ s’est alors engagé à tenir le
défendeur et la demanderesse informés de ses intentions et de celles de H.________.
13.
Par courriel du 26 mai 2008, dont le défendeur a reçu une copie, la demanderesse a donné
rendez-vous à R.________ le 29 mai 2008 à 16 heures chez le notaire [...]. Toujours le 26 mai
2008, la demanderesse a écrit à R.________ ce qui suit :
"K.________
vient de m’appeler et me demande de te fixer un rendez-vous avec ton partenaire jeudi à 15h00,
soit une heure avant d’aller chez Me [...] afin que vous décidiez avec K.________ quelle option
sera choisie. Aurais-tu la gentillesse de me dire si l’on se retrouve dans tes bureaux ou si tu
souhaites que l’on se voit ailleurs."
Le lendemain, la demanderesse a confirmé au défendeur et à R.________ les rendez-vous
du jeudi 29 mai, savoir celui de 15 heures au bar du Palace  et celui de 16 heures chez le notaire
[...].
14.
Par acte de vente à terme avec droit d’emption conclu avec [...] et instrumenté par le
notaire [...] le 29 mai 2008, le défendeur a acquis à terme les parcelles [...] et [...] de
la Commune de [...].
15.
Par courriel du 1
er
juin 2008, le défendeur a écrit à la demanderesse ce qui suit :
"J’ai
essayé de te joindre sans succès. As-tu des nouvelles de ton client R.________ et de ton autre
client qui, selon tes dires, est fortement intéressé ?"
Par courriel du lendemain, le défendeur a informé la demanderesse de ce qui suit :
"Ce
n’est pas impossible que je vente [sic] à R.________ 4100m2 ou 2100m2 comme il l’avait
dit. Ceci dit j’attends de tes nouvelles."
16.
Le 3 juin 2008, le défendeur a croisé la demanderesse alors que celle-ci faisait visiter les
parcelles [...] et [...] de la Commune de [...] à un collègue courtier.
Par courriel du même jour, le défendeur a écrit à la demanderesse ce qui suit :
"Suite
à notre entretien téléphonique de ce jour je te confirme par ces lignes que tu dois m’informer
des visites que tu entreprends avec des clients PRIVES. Je ne te donne pas l’autorisation de contacter
d’autres intermédiaires et te demande la pus [sic] grande discrétion. Pour ton information
j’ai mandaté un géomètre pour préparer un plan avec un morcellement des 2 parcelles.
Pour plus d’infos je te prie de me contacter."
Toujours le 3 juin 2008, la demanderesse a adressé au défendeur un courriel, expliquant qu’elle
travaillait usuellement en sous-traitance avec quelques autres intermédiaires triés sur le
volet et de pleine confiance au niveau de la confidentialité. Le défendeur lui a répondu
ce qui suit :
"Pour
clôturer [sic] ce dialogue je te répète que tu as l’autorisation de me présenter
uniquement des clients privés. Pour les visites sur place je te demande de m’informer pour
en obtenir l’autorisation et prends note que je ne tolèrerai plus ce qui s’est passé
ce matin. La rémunération en cas d’achat par l’un de tes clients privés et
[sic] de 3 % + TVA ce qui correspond à ce que l’on avait discuté il y a quelques jours."
La demanderesse en a pris acte. Elle allègue que l’exclusion du recours à d’autres
intermédiaires n’avait jamais été formulée auparavant et le contraire n’est
pas établi.
17.
Dans les jours suivants, R.________ et H.________ ont confirmé vouloir acquérir une parcelle
de 4’100 m
2
sise au sud du terrain, tout en réservant leur intérêt pour la partie nord. Ils ont finalement
proposé un prix de 10'000'000 fr. pour la parcelle de 4’100 m
2
.
Le défendeur a accepté cette offre.
18.
Le 16 juin 2008, le défendeur a écrit à la demanderesse depuis son téléphone
portable ce qui suit :
"Hello
pour mercredi midi nous irons chez le notaire sans toi. Tu seras informee [sic] sur les prix par moi
directement apres [sic] signature. A mercredi."
19.
Peu avant la passation des conventions notariées du 18 juin 2008 dont il sera fait état ci-dessous
(c. 22), R.________ a décidé de s’engager non pas à titre personnel mais par le
biais de la société O.________, dont il est l’administrateur et qu’il contrôle.
Cela correspondait pour le défendeur à une acquisition privée de R.________ pour sa villa
familiale, ce qui était le cas.
20.
Par entretien téléphonique du 17 juin 2008, la demanderesse a demandé au notaire [...]
d’insérer dans les projets d’actes le principe de la prise en charge par le défendeur
des commissions de courtage en sa faveur. Le défendeur a téléphoné au notaire le
jour même pour lui confirmer que la commission de courtage à charge du vendeur devait être
mentionnée dans les deux actes.
Les projets d’actes précédant les promesses de vente du 18 juin 2008 mentionnent la prise
en charge par le défendeur des commissions de courtage en faveur de la demanderesse.
21.
Le 18 juin 2008 au matin, le défendeur a demandé à la secrétaire du notaire [...]
que la mention de la commission ne figure pas dans la promesse de vente à H.________, mais seulement
dans celle à R.________.
22.
Toujours le 18 juin 2008, le défendeur a signé une promesse de vente et d’achat avec
H.________ et une autre avec O.________. Ces promesses avaient pour objet une partie des immeubles [...]
et [...] de la Commune de [...]. Elles n’étaient pas conditionnées à l’obtention
par les promettants-acquéreurs d’un permis de construire, ce qui constituait un succès
non négligeable pour le défendeur et lui permettait d’atteindre le but souhaité
beaucoup plus rapidement.
Selon la promesse de vente et d’achat dont la minute porte le numéro [...], le défendeur
promettait de vendre à H.________ ou son (ses) nommable(s), pouvant être R.________ et/ou son
épouse [...] et/ou la société O.________ et/ou la société [...], 2'050 m
2
constructibles, soit la parcelle « C » à détacher des immeubles [...] et
[...].
Selon la promesse de vente et d’achat dont la minute porte le numéro [...], le défendeur
promettait de vendre à O.________ ou son (ses) nommable(s), pouvant être R.________ et/ou son
épouse [...] et/ou la société [...] et/ou H.________, une parcelle « D »
de 2’050 m
2
constructibles, à détacher de l’immeuble [...]. Il était néanmoins clair pour
le défendeur qu’il s’agissait d’une acquisition privée, étant donné
que R.________ avait indiqué à ce dernier que l’immeuble lui reviendrait.
La promesse de vente et d’achat entre le défendeur et O.________ mentionne, sous son chiffre
20, que le promettant-vendeur, savoir le défendeur, supporterait « la commission de courtage,
selon accord du 20 mai 2008 ». En revanche, la promesse de vente et d’achat entre
le défendeur et H.________ ne  comporte pas de clause équivalente. Le notaire a été
surpris par le fait que le défendeur retire son engagement de prendre en charge la commission en
faveur de la demanderesse de la promesse de vente à H.________.
23.
La demanderesse allègue que contrairement à ce qu’il s’était engagé à
faire par message du 16 juin 2008, le défendeur ne lui a pas communiqué les prix auxquels les
promesses mentionnées au considérant précédant avaient été conclues. Le
contraire n’a pas été établi.
24.
Par écrit du 18 juin 2008, R.________ a déclaré « irrévocablement n’avoir
aucune prétention à faire valoir à l’endroit de K.________ pour lui avoir présenté
personnellement un acquéreur potentiel pour une fraction des parcelles [...] de la commune de [...]. ».
25.
Dans la soirée du 18 juin 2008, la demanderesse a écrit au défendeur ce qui suit :
"Comme convenu ce jour, je t’appelle
pour que nous fassions le point de la situation quant aux m2 restants.
Comme je te l’ai dit je peux aussi bien te trouver un client susceptible d’acheter toute
la parcelle pour se construire une belle propriété comme plusieurs clients qui alors pourraient
même se mettre à deux pour la construction d’une villa contigüe [sic].
N’ayant pas reçu de projet d’acte de vente par Me [...], je ne sais pas si ce que vous
avez signé aujourd’hui est définitif et exécutoire.
Comme tu me l’as proposé avant-hier je te remettrai demain ma note d’honoraire que je
te laisserai le soin de transmettre à Me [...] afin qu’il procède au versement de la
commission par prélèvement sur le prix de vente en temps voulu.
Bonne soirée et à demain".
Le lendemain, la demanderesse a adressé au défendeur une note d’honoraires libellée
comme suit :
"
Concerne
:
note d’honoraires de courtage – Parcelle [...] de la Commune de [...] – vente à
M. R.________ et M. H.________
Cher Monsieur,
Je vous prie de trouver ci-dessous le décompte de ma commission de courtage selon notre accord du
20 mai 2008 dans le cadre des ventes des parcelles [...] de la Commune de [...].
Commission 3 % sur le prix de vente de CHF 10'000'000.-, soit
CHF 300'000.-
TVA 7.6 %              CHF 22'800.-
--------------------
Total
CHF 322'800.-
Je vous remercie de donner procuration à Me [...], afin que ce dernier prélève le montant
de la commission sur le prix de vente et procède directement au versement dudit montant sur mon
compte n° [...] auprès de [...] à [...]."
Le défendeur a contesté le droit de la demanderesse à une commission.
26.
La demanderesse allègue que le défendeur n’a pas déclaré résilier le contrat
de courtage qui le liait à elle et le contraire n’est pas établi.
27.
Par acte du 8 juillet 2008, O.________ a déclaré céder à titre gratuit  à
H.________ la promesse de vente et d’achat du 18 juin 2008.
28.
Par courriel du 9 juillet 2008, la demanderesse a interpellé le défendeur pour faire le point
sur le sort de la commission de courtage. Elle l’a en outre avisé du fait que R.________ et
H.________ restaient intéressés par l’achat du haut du terrain et qu’il convenait
de les tenir informés du suivi du dossier.
Continuant de contester le droit de la demanderesse à une commission, le défendeur a consulté
Me [...], avocat à Lausanne, lequel a reçu les parties en son étude le 11 août 2008.
Par courrier du 21 août 2008, dont il se réservait de se prévaloir, [...] a indiqué
à la demanderesse qu’il avait déconseillé au défendeur de faire des concessions.
Il l’a en outre informée de ce qui suit :
"C’est
pourquoi l’offre transactionnelle qu’il [ndr : le défendeur] avait formulée
est ici formellement retirée."
29.
T.________, que la demanderesse n’a pas présenté au défendeur, a été pressenti
pour acquérir le haut des immeubles en cause. Souhaitant acheter une parcelle plus grande que la
surface qui restait à vendre, il est entré en négociation avec H.________. Celle-ci a
porté sur le principe d’une cession par H.________ d’une partie des 4'100 m
2
de terrain faisant l’objet des promesses de vente dont il était titulaire à T.________,
afin que ce dernier puisse légèrement agrandir le terrain qu’il s’apprêtait
à acquérir. H.________ a finalement accepté de réduire son acquisition à une
surface de 2'993 m
2
,
le solde des immeubles étant vendu par le défendeur à T.________.
30.
Par acte du 10 novembre 2008 instrumenté par le notaire [...] – dont la minute porte le numéro
[...] –, le défendeur et H.________ ont procédé à l’annulation des promesses
de vente conclues le 18 juin 2008 sous minutes [...] et [...] et à la conclusion d’une nouvelle
promesse de vente et d’achat. Dans cette dernière, le défendeur promettait de vendre
à H.________ et/ou son (ses) nommable(s), pour un prix de 8'035'000 fr., la parcelle « D »
du plan d’intention signé par les comparants, savoir 2'993 m
2
constructibles à détacher de l’immeuble [...] de la Commune de [...]. A ce moment,
le défendeur n’était pas encore propriétaire de l’immeuble [...], mais simplement
lié par la promesse de vente et d’achat conclue avec [...]. Le droit d’emption du défendeur
sur l’immeuble [...], qui venait à échéance le lendemain 11 novembre 2008, a été
prolongé au 30 juin 2009.
Par acte notarié [...] du 14 novembre 2008 – dont la minute porte le numéro [...] –,
le défendeur a promis de vendre à D.________ la parcelle [...] de la Commune de [...]
ainsi qu’une surface approximative de 820 m
2
représentant le solde de la parcelle [...] de la même commune. Cette promesse de vente et d’achat
à terme conditionnelle prévoit expressément la possibilité pour D.________ de céder
son droit à son nommable T.________.
31.
Le 25 novembre 2008, la demanderesse a écrit au défendeur ce qui suit :
"Le mois de novembre touchant à sa fin,
je souhaiterais que nous nous rencontrions pour faire le point de la situation concernant ma note d’honoraires
portant sur la vente des parcelles du bas dans le cadre du dossier susmentionné. Si mon souvenir
est bon, c’était en ce mois de novembre que tu acquérais fermement la parcelle de ton
ami sur laquelle tu exerçais ton droit de préemption et que les ventes subséquentes pouvaient
s’exécuter définitivement par la force des choses.
Lorsque je t’ai appelé, il y a plus d’un mois, tu étais sur le point de concrétiser
la vente de la parcelle du haut. Comme je te l’ai laissé entendre, j’avais un client
étranger susceptible de s’y intéresser mais manifestement sa venue en Suisse n’a
pas été assez rapide. M. [...] m’apprend que tu aurais vendu. Est-ce exact ? J’attends
de tes nouvelles."
32.
Par acte notarié [...] du 14 janvier 2009, les immeubles [...] et [...] de la Commune de [...] ont
été réunis et divisés en deux bien-fonds, soit l’immeuble [...] de 6'000 m
2
et l’immeuble [...] de 2'993 m
2
.
L’immeuble [...], dont la surface a été réduite de 3'813 m
2
à 2'293 m
2
,
a perdu 820 m
2
.
Le 10 février 2009, [...] a vendu au défendeur les nouvelles parcelles [...] et [...] de la
Commune de [...] pour un prix de 11'000'000 fr., plus le droit de mutation de 3,3 %, soit un total
de 11'330'000 francs.
Par contrat du même jour, en exécution de la promesse de vente et d’achat du 10 novembre
2008 – dont la minute porte le numéro [...] –, le défendeur a vendu à H.________
la nouvelle parcelle [...] de la Commune de [...] d’une surface de 2'993 m
2
pour un prix de 8'035'000 francs. H.________ a
acquis cet immeuble à des fins exclusivement privées. L’acte de vente ne comporte aucune
mention de commission de courtage, même éventuelle, contrairement à son projet, lequel
prévoyait, à son article 12, ce qui suit :
"Par
contre, le vendeur supportera l’éventuel impôt sur les gains immobiliers ou sur le bénéfice
qui résultera de la vente, ainsi que l’éventuelle commission de courtage."
Ce dernier projet ne se référait pas, contrairement à la promesse de vente et d’achat
conclue le 18 juin 2008 par le défendeur et O.________, à l’accord du 20 mai 2008 concernant
la demanderesse.
Par acte notarié [...] du 10 février 2009 – dont la minute porte le numéro [...]
–, le défendeur a vendu à T.________, pour un prix de 8'500'000 fr., la nouvelle
parcelle [...] de la Commune de [...] d’une surface de 6'000 m
2
,
soit l’ancien immeuble [...] et 820 m
2
détachés de l’ancien immeuble
[...]. T.________ avait repris les droits et obligations de la société D.________ découlant
de la promesse de vente et d’achat ayant précédé la vente.
En définitive, ni R.________ ni O.________ n’ont acheté tout ou partie des parcelles
[...] et [...], l’entier de ceux-ci ayant été vendu à H.________ et T.________.
33.
Le 16 février 2009, le transfert de propriété de la parcelle [...] de [...] au défendeur
a été inscrit au registre foncier. Le transfert de propriété du même immeuble
du défendeur à H.________ a été inscrit le même jour.
Après avoir été propriétaire durant deux jours de l’immeuble [...] et moins
de vingt-quatre heures de l’immeuble [...], le défendeur a réalisé, par leur revente,
un bénéfice brut de 5'205'000 fr. (=  8'035'000 fr. + 8'500'000 fr. - 11'330'000 fr.),
dont à réduire l’impôt sur le gain immobilier au taux maximum de 30 % par 1'561'500
fr. et la commission de courtage payée à [...] par 139'880 fr., soit un bénéfice
net d’environ 3'500'000 francs.
34.
La demanderesse allègue n’avoir jamais élevé de prétentions en rapport avec
la vente de l’immeuble [...] à T.________ et le contraire n’est pas établi.
Le défendeur n’a jamais versé de commission à la demanderesse.
35.
Par courrier du 24 mars 2009, le conseil du défendeur a écrit au conseil de la demanderesse
ce qui suit :
"Cher Confrère,
1.
Je vous remercie de votre courrier du 11 courant.
Sur cette base, nous ne pouvons bien sûr qu’admettre le principe du contrat de courtage invoqué.
J’attire cependant votre attention sur le fait qu’il ne s’agit pas d’un contrat
de courtage exclusif et que celui-ci a rapidement été précisé en ce sens que le mandat
qui était confié à Me S.________ excluait des contacts avec des intermédiaires professionnels.
Elle ne devait proposer à K.________ que des clients potentiels privés : voyez en particulier
le mail, ci-joint en copie, du 3 juin 2008.
2.
Ceci étant, les deux parcelles [...] et [...]
auxquelles fait allusion le mandat de courtage ont désormais effectivement été vendues.
Elles l’ont d’ailleurs été selon des divisions différentes de ce qui avait
été prévu initialement. Mais peu importe.
3.
Ce qu’il est capital de savoir, c’est
que l’une des deux parcelles a été vendue à un tiers, plus précisément
à une société de M. T.________, dont nul ne saurait prétendre, pas même votre
mandante, qu’il aurait été d’une quelconque manière, même directement,
indiqué par elle. Sommes-nous d’accord sur ce point ? Je pars de l’idée que
c’est le cas car au vu des informations à ma disposition, je ne peux envisager le contraire.
4.
Ne demeurant donc plus que la question de savoir
si Me S.________ peut revendiquer une commission de courtage pour la vente intervenue le 10 février
2009, selon acte authentique ci-joint en copie, en faveur de M. H.________.
5.
En consultant ce document, vous pourrez constater
que cette vente a bien porté sur 2'993 mètres carrés du feuillet [...] de la Commune de
[...]. A noter d’emblée que le prix de vente total a été de Fr. 8'035'000.-
et non Fr. 10'000'000.- comme paraît le prétendre Me S.________. Même si elle avait
droit à sa commission, celle-ci ne serait donc bien que de Fr. 241'050.- et non de Fr. 322'800.-.
Il m’intéresserait à ce propos de savoir comment vous aboutissez dans votre courrier
du 5 mars, à ce chiffre.
6.
Ce n’est en tout cas aucunement Me S.________
qui a présenté M. H.________ à M. K.________. Le prétend-elle ?
7.
Quant à M. R.________, chacun, dans la région
lausannoise, sait que c’est un professionnel de l’immobilier. On ne saurait le qualifier
de «
privé
»
au sens où l’entendait le mandat confié par M. K.________ à Me S.________,
en particulier selon ce mail du 3 juin. L’idée du vendeur-mandant K.________ était bien
sûr de tenter de vendre directement à un privé, sans passer, hormis par Me S.________,
par des intermédiaires tels que M. R.________. Cas échéant, en un deuxième temps,
si Me S.________ n’aboutissait pas dans sa recherche d’acheteurs potentiels privés,
M. K.________ aurait alors pu s’adresser à des promoteurs immobiliers mieux connus de la place,
comme M. R.________. M. K.________, pour cela n’avait pas besoin de Me S.________.
8.
Dès lors, même si c’est M. R.________
qui avait acheté l’immeuble en question, cela ne donnerait sans doute pas à Me S.________
le droit à la commission qu’elle revendique aujourd’hui. C’est au point, dès
lors que je crois acquis que Me S.________ ne prétend tout de même pas avoir présenté
M. H.________ à M. K.________, où je me demande comment votre mandante peut construire un raisonnement
juridique susceptible de justifier sa prétention. Sans doute Me S.________ prétend-elle avoir
droit à cette commission parce que c’est M. R.________ qui a présenté M. H.________
à M. K.________. La vente serait donc une conséquence indirecte de son courtage.
9.
Au regard de l’interprétation de ces
contrats de courtage, il faut d’abord mettre en évidence que Me S.________ ne connaissait
pas, et, crois-je savoir, ne connaît toujours pas, M. H.________. Elle ne saurait donc se prévaloir
de la moindre influence sur cette vente, hormis via R.________. La question n’est donc que de savoir
si elle peut se prévaloir d’une éventuelle influence indirecte de son travail sur la
vente finalement conclue.
10.
Comme vous le savez bien mieux que moi, la jurisprudence,
il y a plus de 50 ans déjà, a tranché la question du droit à la commission du courtier
qui ne favorise qu’indirectement la vente. Ainsi, au JT 1951 pages 491 et suivantes, il est précisé
en particulier : «
En
règle générale, le courtier n’a pas droit à son salaire lorsque le contrat
a été conclu non pas avec l’amateur trouvé par lui mais avec un tiers. Il peut cependant
en être autrement dans des cas spéciaux, notamment lorsque le contrat n’est que par sa
forme juridique conclu au nom du tiers alors qu’économiquement il a bien été conclu
pour le compte et dans l’intérêt de l’amateur contractant des rapports économiques,
personnels ou sociaux particulièrement étroits, tels que des rapports de famille ou de société
».
11.
Je croit pouvoir vous affirmer que de tels liens
économiques, personnels, familiaux ou sociaux entre M. R.________ et M. H.________ n’existent
pas, ce qui suffit à annihiler toutes les prétentions de votre mandante. Ceci étant, il
va de soi que si vous m’indiquiez, ce qui est peut-être possible au vu de vos compétences
notoires dans ce domaine, que cette jurisprudence a changé, ou si, contrairement à ce qui m’a
été dit, vous me démontriez l’existence de tels rapports entre M. R.________ et
M. H.________, je serais prêt à réexaminer ma position et à conseiller à mon
mandant d’entrer en matière. En l’état, je ne peux pas. J’attends donc de
vos nouvelles ou que votre mandante renonce.
12.
Je me réserve de me prévaloir de la
présente.
(…)".
Par courrier du 2 avril 2009, le conseil de la demanderesse a répondu ce qui suit :
"Mon cher Confrère,
J’accuse réception de votre envoi du 24 mars 2009.
Je ne reviens pas ici sur vos développements concernant la qualité d’acheteur privé
ou professionnel de M. R.________.
Comme vous le dites vous-mêmes, tout le monde sait que M. R.________ est actif professionnellement
dans le domaine de l’immobilier. Si cette circonstance dérangeait M. K.________, il fallait
alors qu’il l’indique immédiatement à ma mandante. Le contrat de courtage signé
ne comprend d’ailleurs aucune restriction à cet égard. Les instructions données
par votre mandant de ne pas traiter avec d’autres intermédiaires, l’ont été
bien plus tard et n’avaient rien à voir avec la négociation menée avec MM. R.________
et H.________ qui n’agissaient d’ailleurs pas en qualité d’intermédiaires.
Vous faites allusion à la jurisprudence du Tribunal fédéral sur le caractère indirect
de l’activité du courtier et les exceptions possibles lorsqu’il existe un lien entre
les différents amateurs. Vous affirmez que de tels liens n’existeraient pas dans le cas d’espèce.
Votre mandant n’ignore pourtant pas que dès la deuxième visite, M. R.________ s’est
présenté avec M. H.________ comme co-investisseur. Tout au long des négociations, Nicolas
R.________ et M. H.________ sont apparus comme partenaires.
Votre client n’a jamais émis la moindre réserve quant au versement de la commission.
Par message électronique du 16 juin 2008, il informait même Mme S.________ de la signature
imminente d’actes de vente, que sa présence chez le notaire n’était pas nécessaire
et qu’il informerait des prix de vente exacts après la signature.
Plusieurs correspondances évoquent expressément le nom de M. H.________ sans que cela ne suscite
aucune réaction de M. K.________. Finalement, c’est M. H.________ seul qui s’est
porté acquéreur d’une des parcelles, selon contrat apparemment conclu le 10 février
2009. Je note que cet acte précise que M. K.________ supportera l’éventuelle commission
de courtage. L’utilisation de ces termes montre bien dans quel état d’esprit celui-ci
a agi.
Votre mandant a laissé Mme S.________ développer une activité de négociation pour
le compte des deux amateurs sans émettre le moindre réserve. Il a maintenu sans aucune restriction
le contrat de courtage, a attendu la signature d’un acte de vente dans lequel il déclare prendre
à sa charge une éventuelle commission de courtage. En d’autres termes, il a profité
de la situation et n’a abattu ses cartes qu’une fois l’affaire conclue. Toutes les
pièces en ma possession démontrent l’existence d’une communauté entre M. R.________
et M. H.________ et que la décision d’achat de ce dernier est dans un lien de causalité
évident avec l’activité déployée par Mme S.________. Le fait qu’un seul
des membres du tandem s’est finalement porté acquéreur n’y change rien.
Je prends acte du fait que le prix de vente s’est finalement élevé à CHF 8'035'000.-.
La commission de courtage doit donc s’élever à CHF 241'050.-, plus TVA par CHF 18'319.80,
soit un total de
CHF 259'369.80
.
Je note que cette commission est exigible dès le 10 février 2009. La présente vaut mise
en demeure pour le montant qui précède à partir de la date de son exigibilité.
Faute de paiement d’ici
au 15 avril 2009, Mme S.________ ouvrira action. Je joins, en annexe, un bulletin de versement.
Je me réserve de me prévaloir de la présente.
Dans l’attente […]".
Le conseil du défendeur a numéroté les paragraphes du courrier précité de 1
à 13. Le 23 avril 2009, il a répondu au conseil de la demanderesse selon courrier ainsi libellé :
"Cher Confrère,
1.
Je vous remercie de votre courrier du 2 avril.
J’y réponds paragraphe par paragraphe, en numérotant ceux-ci de 1 à 3 sur la première
page, de 4 à 9 sur la deuxième et de 10 à 13 sur la troisième page :
2.
Ad 2. Et pourquoi ne revenez-vous par sur ces
«
développements
» ?
Parce qu’ils sont défavorables à la version de votre mandante ? Je rappelle qu’à
ma connaissance le contrat de courtage n’est soumis à aucune exigence de forme. Il peut donc
être aisément modifié par échange de correspondances, comme il a été conclu
d’ailleurs. Or, je vous ai adressé un mail démontrant indéniablement que M. K.________
avait restreint la portée du contrat de courtage confié à Mme S.________. Dans la mesure
où, à la même date, M. K.________ aurait pu purement et simplement résilier le contrat
de courtage, il va de soi qu’il pouvait en restreindre la portée. Mme S.________ le conteste-t-elle ?
Ou bien prétend-elle avoir présenté ses acheteurs potentiels avant réception de cette
restriction, auquel cas je m’évertuerais à démontrer, notamment, qu’en réalité
cette restriction était antérieure et claire dès le départ entre parties.
3.
Ad 3. C’est précisément parce
qu’il ne servait à rien pour M. K.________ que Mme S.________ lui présente quelqu’un
dont «
tout le monde
sait
» qu’il «
est
actif professionnellement dans le domaine de l’immobilier
»
que M. K.________ a restreint le contrat de courtage confié. Comme indiqué ci-dessus, c’est
en réalité immédiatement, certes oralement seulement en un premier temps, que M. K.________
a limité le mandat de courtage confié à Mme S.________. Le mail du 3 juin 2008 n’est
qu’une confirmation.
4.
Ad 4. Exact. Je prends note du fait que vous n’invoquez
pas de jurisprudence contraire.
5.
Ad 5. Quand bien même cela serait vrai, cela
ne signifierait pas encore que c’est Mme S.________ qui aurait présenté M. H.________
à M. K.________. Le prétend-elle oui ou non ? A la connaissance de M. K.________, il n’y
avait en tout cas pas de partenariat H.________-R.________.
6.
Ad 6. Dans la mesure où Mme S.________ était
au bénéfice d’un contrat de courtage, même non exclusif, il était légitime
que M. K.________ tienne Mme S.________ informée de la passation de la vente. Mais précisément
parce qu Mme S.________ n’avait en l’espèce, pour cette vente, pas droit à une
commission, il va de soi que sa présence n’était pas nécessaire chez le notaire !
On s’étonne d’ailleurs qu’on ait dû le préciser à Mme S.________.
Si on l’a fait, c’est parce que cette dernière harcelait littéralement M. K.________,
en dépit de son absence de droit dans cette opération.
7.
Ad 7. Je vous remercierais d’être un
peu plus précis : à quelles correspondances faites-vous allusion ? Cas échéant
pouvez-vous me les transmettre ? Ces correspondances suggéraient-elles que finalement Mme S.________
prétendrait que c’est elle qui aurait présenté M. H.________ à M. K.________ ?
Quant à la clause de l’acte authentique selon laquelle c’est M. K.________ qui supporterait
l’éventuelle commission de courtage, j’observe qu’une telle clause, classique
dans ce type d’acte, a surtout pour but de relever l’autre partie de tout risque à cet
égard. Elle n’indique bien sûr aucun engagement de M. K.________ de verser une commission
de courtage et ce même s’il n’y avait pas cet adjectif «
éventuelle
»
qui manifestement échappe lui aussi à Mme S.________. Je dois d’ailleurs vous présenter
des excuses sur un point secondaire : ce n’est pas l’acte authentique définitif
que je vous ai transmis en annexe à mon dernier courrier mais uniquement un projet. Je viens seulement
de recevoir cet acte définitif, que je joins en copie à la présente : contrairement
à la pièce que je vous ai adressée le 24 mars, ce document-là est daté, du 10
février 2009, et porte un numéro, le numéro [...]. Il vient de m’être envoyé
par M. le notaire [...] selon courrier également annexé, du 14 avril. Par rapport au projet
que je vous avais transmis, cet acte définitif ne fait plus allusion à la commission de courtage.
Voyez la suppression de cette mention au troisième paragraphe du chiffre 12 de ce texte définitif.
Mais encore une fois cela ne change rien de fondamental dès lors que l’argument qu’invoquait
Mme S.________ à ce propos n’était, à nos yeux du moins, pas pertinent. Par contre,
la suppression de cette clause suggère bien qu’au moment de la vente définitive, on était
conscient qu’aucune commission de courtage n’était due. C’est d’ailleurs
confirmé par le fait que Mme S.________ n’a pas comparu lors de cette passation d’acte
authentique du 10 février. Il est particulièrement piquant de constater que la mouture définitive
de l’acte authentique du 10 février, que je vous adresse ce jour, supprime donc intégralement
la mention d’une «
éventuelle
commission de courtage
» figurant dans
le projet, ce qui fait s’écrouler le fondement apparemment principal du raisonnement de Mme
S.________. Mais encore une fois, nous ne considérions de toute manière pas ce fondement comme
suffisant…
8.
Ad 8. Là encore j’ai le sentiment que
Mme S.________ suggère qu’elle aurait «
développé
une activité de négociation pour le compte de deux amateurs
»
parmi lesquels il y aurait donc M. H.________, acquéreur final. Mais elle ne nous dit jamais qu’elle
aurait présenté M. H.________ à M. K.________. Encore une fois, le prétend-elle
oui ou non ? Peut-on cesser de tourner autour du pot une fois pour toute ? Quelles sont d’autres
part les pièces en votre possession qui démontreraient «
l’existence
d’une communauté entre M. R.________ et M. H.________
» ?
Quelle part précise Mme S.________ prétend-elle avoir joué dans cette négociation
avec M. H.________ ? Je vous sais certes un spécialiste de ces problèmes de courtage.
Mais il ne suffit pas, pour me convaincre, que vous affirmiez que «
le
fait qu’un seul des membres du tandem
»
se soit «
finalement
porté acquéreur n’y change rien
».
J’ai le sentiment quant à moi, jusqu’à ce que vous me démontriez le contraire,
que cela ne serait à mes yeux pas décisif : dans le cadre d’un contrat de courtage
non exclusif, le fait q’un courtier indique un acheteur potentiel qui n’acquiert pas seul
mais avec un tiers, entraîne l’obligation de ne payer qu’une commission proportionnelle
à l’investissement de l’acheteur présenté par le courtier. Calqué à
la présente espèce, cela signifie que même si la présentation à M. K.________
par Mme S.________ de M. R.________ était entrée dans le cadre du courtage, force serait aujourd’hui
de constater qu’il n’a pas acquis du tout l’immeuble en question. Le reste n’est
qu’un problème de courtage indirect selon votre chiffre 4 de ma détermination ci-dessus.
9.
Ad 10 et 11. Il en est pris acte, étant précisé
qu’il me paraîtrait plus opportun que Mme S.________ nous indique exactement le fondement
de sa prétention avant d’ouvrir action. Cela implique qu’elle nous dise si elle prétend
oui ou non avoir présenté M. H.________ à M. K.________ (l’ai-je déjà
demandé ?) et si elle a d’autres éléments matériels susceptibles de nous
convaincre. J’avoue que je détesterais l’idée, car j’aurais l’impression
que le but était d’engager une procédure à tout prix, que l’on engage ce procès
et que l’on nous sorte dans ce cadre un argument ou un document qui aurait été de nature
à me convaincre avant procès de la légitimité de pousser mon mandant à fait
une concession. En l’état je ne vois rien, très sincèrement. Mais si Mme S.________
fait le choix de ne tenter de me convaincre qu’en procédure, elle devra assumer. Hélas,
la procédure vaudoise est telle que même celui qui gagne un procès y perd des «
plumes
»,
malgré l’institution des dépens. Je regretterais donc, y compris pour M. K.________,
une telle démarche.
10.
Ad 12. Je le comprends parfaitement et en fais
bien sûr de même de la présente.
(…)".
36.
En date du 18 août 2010, H.________ était toujours propriétaire de l’immeuble [...]
de la Commune de [...].
Désireux d’y construire sa villa familiale, il a entrepris des démarches pour obtenir
une autorisation de construire. Celle-ci lui a été délivrée.
37.
Par demande du 2 novembre 2009, la demanderesse S.________ a pris contre le défendeur K.________,
avec suite de frais et dépens, les conclusions suivantes :
" I.
K.________ est le débiteur de S.________ et lui doit prompt et immédiat paiement de la somme
de CHF 259'369.80 (deux cent cinquante-neuf mille trois cent soixante-neuf francs quatre-vingt), avec
intérêts à 5 % l’an dès le 10 février 2009."
Par
réponse du 23 février 2010, le défendeur a conclu, avec suite de frais et dépens,
au rejet des conclusions de la demande.
En droit :
I.
a)
A teneur de l'art. 404 al. 1 CPC (Code de procédure
civile du 19 décembre 2008, RS 272), les procédures en cours à l'entrée en vigueur
du CPC sont régies par l'ancien droit de procédure jusqu'à la clôture de l'instance.
Cette règle vaut pour toutes les procédures en cours, quelle que soit leur nature (Tappy, Le
droit transitoire applicable lors de l'introduction de la nouvelle procédure civile unifiée,
in
: JT 2010 III 11, p. 19).
Aux termes de l'art. 166 CDPJ (Code de droit privé judiciaire vaudois du 12 janvier 2010, RSV 211.02),
les règles de compétences matérielles applicables avant l'entrée en vigueur du CDPJ
demeurent applicables aux causes pendantes devant les autorités civiles ou administratives (Tappy,
op. cit., p. 14).
b)
En l'espèce, la demande a été déposée le 2 novembre 2009, soit avant l'entrée
en vigueur du CPC. Il convient par conséquent d'appliquer à la présente cause le CPC-VD
(Code de procédure civile vaudoise du 14 décembre 1966, RSV 270.11) dans sa version au 31 décembre
2010. Les dispositions de la loi d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979 (LOJV, RSV 173.01),
dans leur teneur au 31 décembre 2010, sont également applicables.
II.
La demanderesse fait valoir que le 20 mai 2008, elle a conclu avec le défendeur un contrat de courtage
prévoyant qu’elle serait rémunérée à raison de 3 %, plus TVA, du
prix de vente de tout ou partie des immeubles [...] et [...] de la Commune de [...].  Elle réclame
de ce chef, pour la vente à H.________ de la parcelle [...], le paiement d’une commission
de courtage de 241'050 fr., plus 18'319 fr. 80 de TVA, soit un total de 259'369 fr. 80.
En substance, le défendeur conteste l’existence d’un lien de causalité entre l’activité
de la demanderesse et la conclusion de son contrat de vente avec H.________.
III.
a)
Selon l’art. 412 al. 1 CO (loi fédérale
du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse [livre cinquième : droit des obligations],
RS 220), le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit
d’indiquer à l’autre partie l’occasion de conclure une convention, soit de lui
servir d’intermédiaire pour la négociation d’un contrat. Le courtage doit présenter
les deux éléments essentiels suivants : il doit être conclu à titre onéreux
et les services procurés par le courtier, qu’il soit indicateur ou négociateur, doivent
tendre à la conclusion d’un contrat, quelle qu’en soit la nature (ATF 131 III 268 c.
5.1.2; ATF 124 III 481; Rayroux, Commentaire romand, nn. 5 à 13 ad art. 412 CO; Tercier/Favre/Pedrazzini,
in
:
Tercier/Favre [éd.], Les contrats spéciaux, 4
ème
éd., Bâle 2009, p. 847). Le mandat proprement dit, dont les règles sont, d’une manière
générale, applicables au courtage (art. 412 al. 2 CO), se distingue de ce dernier en ce sens
que le courtier est beaucoup plus libre dans son activité que ne l’est le mandataire, qui
est soumis aux instructions de son mandant et qui ne peut s’en écarter qu’aux conditions
strictes de l’art. 397 al. 1 CO (TF 4C.367/2004 du 22 mars 2005 c. 5.1.2; Marquis, Le contrat
de courtage immobilier et le salaire du courtier, thèse Lausanne 1993, p. 56).
La conclusion du contrat de courtage n’est
subordonnée au respect d’aucune forme particulière. Le contrat peut donc être conclu
oralement ou par actes concluants, même lorsqu’il a pour but la conclusion d’un contrat
principal lui-même soumis à une forme (SJ 2004 I 257 c. 3.1; Marquis, op. cit., p. 181; Tercier/Favre/Pedrazzini,
op. cit., p. 848 et les arrêts cités; Rayroux, op. cit., n. 16 ad art. 412 CO). Le fardeau
de la preuve de la conclusion du contrat incombe au courtier (SJ 2004 I 257 c. 3.1; Rayroux, loc. cit.).
Pour apprécier la forme et les clauses d’un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle
et commune intention des parties, sans s’arrêter aux expressions ou dénominations inexactes
dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la
convention (art. 18 al. 1 CO).
b)
Par courriel du 20 mai 2008, la demanderesse a écrit au défendeur  notamment ce qui suit
:
"Je souhaiterais avant d’aller plus
de l’avant que vous me confirmiez mon mandat de vous indiquer, vous présenter un potentiel
acheteur/promoteur/coinvestisseur pour la/les parcelles [...] et [...] de [...].
Je prends note que vous êtes au bénéfice d’un droit de préemption oral sur
ces parcelles que vous envisagez fortement d’exercer et que vous reconnaissez me devoir pour toutes
personnes que je pourrais vous présenter et qui vous permettrait d’acheter tout ou partie
de ces parcelles une commission de courtage de 3 % plus TVA."
Par courriel du même jour, le défendeur a déclaré accepter la teneur du courriel
précité. Sans qu’on sache à quelle date, il a apposé sa signature sur un exemplaire
papier de sa déclaration d’acceptation.
Le défendeur fait valoir que ce contrat aurait concerné non la vente, mais l’achat du
terrain, en vue duquel la demanderesse ne prétend pas avoir déployé une quelconque activité.
On ne comprend pas le sens que pourrait avoir un tel contrat. Le défendeur était alors déjà
en contact avec son voisin [...], et n’avait nullement besoin des services de la demanderesse à
cet égard. Il est établi que [...] avait conseillé au défendeur de prendre contact
avec la demanderesse, cela en vue d’une vente. D’ailleurs, le courriel précité
ne peut être interprété comme le prétend le défendeur. Dans le premier paragraphe
de ce courriel, la demanderesse propose clairement au défendeur de lui trouver un acheteur pour
les parcelles [...] et [...]. Le second paragraphe, même s’il mentionne que le défendeur
n’était alors pas propriétaire du terrain et qu’il prétendait être au
bénéfice d’un droit de préemption oral, vise clairement le même objet. Il s’agissait
en effet pour la demanderesse de présenter des personnes, soit des acquéreurs, au défendeur
de manière à ce qu’il puisse acheter, puis vendre les parcelles à l’une ou
plusieurs d’entre elles. Ces « personnes » ne pouvaient être que des acheteurs.
Partant, l’activité de la demanderesse ne pouvait concerner que la vente du terrain.
Quant au second élément essentiel du contrat de courtage, savoir la rémunération
du courtier, il est explicitement indiqué dans le courriel de la demanderesse.
On retiendra donc que les parties ont valablement conclu un contrat de courtage au sens de l’art.
412 CO. Il s’agit à l’évidence d’un contrat d’indication, les parties
n’ayant pas prévu que la demanderesse s’entremettrait pour la négociation du contrat
principal (cf. Tercier/Favre/Pedrazzini, op. cit., p. 846; Marquis, op. cit., pp. 421 et 425). Ce
contrat, qui n’est soumis à aucune forme, a été passé le 20 mai 2008, même
si on ne connaît pas la date de la signature du défendeur.
IV.
Aux termes de l’art. 413 al. 1 CO, le courtier
a droit à son salaire dès que l’indication qu’il a donnée ou la négociation
qu’il a conduite aboutit à la conclusion du contrat.
a)i)
Le droit du courtier à son salaire dépend tout d’abord d’une condition potestative
suspensive, savoir la conclusion par le mandant d’un contrat principal (TF 4C.278/2004 du 29 décembre
2004 c. 3.2; Marquis, op. cit., p. 343; Tercier/Favre/Pedrazzini, op. cit., p. 852). Il faut (et
il suffit) que le contrat soit valablement conclu. Le moment de la conclusion est en soi sans influence;
il peut intervenir même après l’extinction du contrat de courtage, si les démarches
entreprises sont intervenues avant l’expiration, la résiliation ou la révocation du mandat
(Tercier/Favre/Pedrazzini, op. cit., p. 853).
La loi n’énonce pas expressément l’exigence que le contrat principal conclu soit
conforme aux désirs du mandant. Tant la jurisprudence que la doctrine sont pourtant unanimes à
considérer que le mandat n’entend pas rémunérer le courtier pour la conclusion d’un
contrat quelconque, mais pour la conclusion d’un contrat conforme à ses attentes et lui permettant
d’atteindre le but recherché. Le fondement de ce principe découle de la théorie
générale des contrats selon laquelle une prestation n’est réputée accomplie
que lorsqu’elle est fournie conformément au contrat (art. 97 al.1 CO). L’exigence de
la conformité du contrat principal avec les désirs du mandant relève au fond de la correcte
exécution du contrat de courtage (Marquis, op. cit., p. 397). L’examen de l’équivalence
entre le contrat désiré par le mandant et le contrat effectivement conclu dépend, d’après
le Tribunal fédéral, du but assigné par le courtage à l’activité du courtier.
Il convient de se pencher plus particulièrement sur le résultat économique escompté
par le mandant. (Marquis, op. cit., pp. 398 ss; Rayroux, op. cit., n. 17 ad art. 413 CO).
ii)
Comme on l’a vu, le contrat principal souhaité par le défendeur était la vente de
tout ou partie des parcelles [...] et [...] de la Commune de [...].
Le 10 février 2009, le défendeur a vendu à H.________ la parcelle [...] de la Commune
de [...], dont la surface avait été réduite au profit de la parcelle [...] le 14 janvier
2009.
Force est par conséquent d’admettre que la condition de la conclusion d’un contrat conforme
aux désirs du mandant est en l’espèce remplie.
b)i)
L’art. 413 al. 1 CO soumet encore la naissance du droit au salaire du courtier à ce que celui-ci
ait développé une certaine activité et à ce qu’il existe un lien de causalité
entre son activité et la conclusion du contrat principal (Marquis, op. cit., p. 419; Tercier/Favre/Pedrazzini,
op. cit., p. 853).
Il
n'est pas nécessaire que la conclusion du contrat principal soit la conséquence immédiate
de l'activité fournie. Il suffit que celle-ci ait été une cause même éloignée
de la décision du tiers satisfaisant à l'objectif du mandant; en d'autres termes, la jurisprudence
se contente d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers, lien
qui peut subsister en dépit d'une rupture des pourparlers. Il importe peu que le courtier n'ait
pas participé jusqu'au bout aux négociations du vendeur et de l'acheteur, ni qu'un autre courtier
ait aussi été mis en oeuvre. En pareil cas, la condition suspensive de l'art. 413 al. 1 CO
n'est défaillante que si l'activité du courtier n'a abouti à aucun résultat, que
les pourparlers consécutifs à cette activité ont été définitivement rompus
et que l'affaire est finalement conclue sur des bases toutes nouvelles. Le temps écoulé entre
les derniers efforts du courtier et la conclusion du contrat principal est en soi un fait dénué
de portée. Il incombe au courtier de prouver le rapport de causalité entre son activité
et la conclusion du contrat principal par le mandant et le tiers. Si la preuve du contrat et celle d’une
activité du courtier sont rapportées, il y a présomption de fait que ce lien existe (TF
4A_401/2012 du 16 octobre 2012 c. 4;  Tercier/Favre/Pedrazzini, op. cit., pp. 853 et 854).
D’après la jurisprudence fédérale, il incombe au courtier indicateur « de
prouver qu’il a été le premier à désigner, comme s’intéressant en
fait à l’affaire, la personne qui a par la suite acheté, et que c’est précisément
sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché »
(ATF 90 II 92, JT 1965 I 37; ATF 75 II 53, JT 1949 I 468; ATF 72 II 84, JT 1946 I 558; Tercier/Favre/Pedrazzini,
op. cit., p. 854; Marquis, op. cit., p. 437). Pour que l’existence du lien de causalité soit
établie, il faut que le courtier ait communiqué au mandant une occasion de conclure qui lui
était inconnue jusque là. Il importe peu que le mandant ait connu le tiers, il suffit qu’il
ait ignoré que celui-ci était intéressé à la conclusion d’un tel contrat
(Marquis, op. cit., p. 439).
Le fait que le courtier ait eu connaissance de l’amateur par hasard et non en développant
spécifiquement son activité de recherche ne remet pas en cause son droit au salaire. Il n’est
pas non plus nécessaire que le courtier indicateur communique lui-même l’occasion de
conclure au mandant. Cette communication peut également être faite par un tiers dans la mesure
où celui-ci agit comme auxiliaire ou mandataire du courtier. Il arrive même que l’indication
se fasse par l’amateur lui-même : celui-ci, à l’instigation du courtier, s’adresse
directement au mandant (Marquis, op. cit., pp. 422 et 424).
ii)
Informé par la demanderesse de la vente des immeubles [...] et [...] de la Commune de [...], [...]
a indiqué à celle-ci qu’il se pouvait que son frère R.________ soit intéressé.
La demanderesse a donc communiqué à ce dernier le numéro des immeubles et le prix souhaité
par le défendeur. Dès le départ, R.________ était intéressé à acquérir
les terrains avec son ami H.________ pour y construire leurs deux villas familiales au sud et réaliser
une promotion immobilière au nord. Le 20 mai 2008, les parties ont rencontré R.________, qui
a confirmé au défendeur son intérêt pour les immeubles. Par courriel du soir même,
la demanderesse a écrit au défendeur qu’elle allait demander à R.________ de lui
confirmer par écrit son offre de 12’0000'000 fr. pour 4'100 m
2
de terrain. On peut en inférer que cette surface a été mentionnée lors de la première
rencontre entre les parties et R.________.
Sans qu’on sache à quel moment, R.________ a indiqué à la demanderesse qu’il
envisageait d’acheter les immeubles avec un ami et a présenté au défendeur son projet,
tel que décrit au paragraphe précédent. Il ressort aussi des faits que par courriel du
21 mai 2008, R.________ a écrit à la demanderesse « on achète le tout sur
la base de 18 millions (…) on laisse à K.________ le choix comme il nous a entretenu
hier et ce matin, de garder un bout de terrain au nord (…) on a discuté ce matin des
modalités (…). Il achètera en son nom (…), en se blindant avec une promesse d’achat
préalablement avec nous ». On peut en déduire qu’à la date de ce courriel
au plus tard - soit le lendemain de la conclusion du contrat de courtage -, tant la demanderesse que
le défendeur étaient au courant que R.________ oeuvrait non seulement pour lui-même mais
aussi pour un tiers. Il est établi qu’il s’agissait de H.________.
Par la suite, R.________ et H.________ ont présenté plusieurs offres d’achat communes.
Par courriel du 26 mai 2008, la demanderesse a informé R.________ du fait que le défendeur
avait demandé à ce qu’un rendez-vous soit fixé avec lui et son « partenaire ».
Par courriel du 1
er
juin 2008, le défendeur a requis de la demanderesse des nouvelles de son client R.________ et de
son « autre client ». Ces écrits, en particulier le dernier cité, attestent
que le défendeur était parfaitement au clair sur le fait que R.________ et H.________ agissaient
de concert et que la demanderesse oeuvrait comme intermédiaire entre ceux-ci d’une part et
lui-même d’autre part.
Finalement, R.________ et H.________ ont offert d’acheter 4'100 m
2
de terrain pour un prix de 10'000'000 fr., ce que le défendeur a accepté. R.________ a ensuite
décidé de s’engager non pas à titre personnel mais par le biais de sa société
O.________. Le 18 juin 2008, le défendeur a signé deux promesses d’achat et de vente
en faveur de H.________ ou ses nommables, pouvant être R.________ et/ou son épouse et/ou O.________
et/ou [...], respectivement d’O.________ ou ses nommables, pouvant être R.________ et/ou son
épouse et/ou [...] et/ou H.________. Ces deux actes étaient ainsi liés, chaque promettant-acquéreur
pouvant désigner l’autre comme titulaire du contrat. Ils avaient pour objet deux parcelles
de 2'050 m
2
chacune,
ce qui confirme l’intention affichée dès le départ par R.________ de faire construire
deux villas familiales sur une parcelle globale de 4'100 m
2
.
L’identité des nommables de chacun des deux actes démontre qu’aussi bien R.________
que H.________ entendait exclure tout tiers du partage du terrain de 4'100 m
2
.
Le 8 juillet 2008, pour des raisons qu’on ignore, O.________ a déclaré céder à
titre gratuit à H.________ la promesse de vente et d’achat du 18 juin 2008. Le 10 novembre
2008, H.________ et le défendeur ont signé une nouvelle promesse de vente et d’achat
portant sur un terrain de 2'993 m
2
.
Le 10 février 2009, le défendeur a vendu à H.________ la nouvelle parcelle [...]
de la Commune de [...] d’une surface de 2'993 m
2
pour un prix de 8'035'000 francs.
Au vu de ce qui précède, il est clair que c’est l’activité de la demanderesse
qui a permis au défendeur de conclure un contrat de vente avec H.________. En effet, R.________,
qui a été contacté par la demanderesse, a toujours agi de concert avec H.________. Il
importe peu de savoir que le défendeur ne l’a pas su immédiatement, mais uniquement le
lendemain de la première rencontre avec R.________. Il n’est pas non plus déterminant
que le défendeur ait connu H.________ par l’intermédiaire de R.________ et non de la
demanderesse directement. Cette dernière a assurément été la première à
mettre en contact le défendeur avec R.________, lequel agissait aussi pour son ami H.________. En
d’autres termes, c’est bien l’activité déployée par la demanderesse
qui a permis la conclusion du contrat du 10 février 2009. Par ailleurs, il est établi
qu’avant l’intervention de la demanderesse, le défendeur ne connaissait aucunement l’intérêt
de R.________ et de H.________ pour l’acquisition des immeubles en cause, pas plus d’ailleurs
que ceux-ci n’étaient au courant du fait que ces derniers étaient en vente.
On peut aussi relever que R.________ n’agissait aucunement comme courtier, comme l’a soutenu
le défendeur. Il n’est pas courtier, et comptait initialement se partager l’acquisition
avec son ami H.________.
En définitive, on retiendra que la demanderesse a droit à une commission de courtage pour
la vente de l’immeuble [...] à  H.________.
V.
a)
Le contrat de courtage conclu  par les
parties le 20 mai 2008 prévoit une commission de 3 %, plus TVA, sur le prix de vente. Comme on l’a
vu, le défendeur a vendu à H.________ l’immeuble [...] de la Commune de [...] pour un
prix de 8'035'000 francs.
Partant, le montant de la commission à laquelle a droit la demanderesse s’élève
à 241'050 fr., plus 7,6 % de TVA (= 18'319 fr. 80), soit un total de 259’369 fr. 80.
b)
La demanderesse conclut a l’allocation d’un intérêt à 5 % l’an dès
le 10 février 2009.
L’intérêt moratoire est dû dès la demeure du débiteur au taux de 5 % l’an
et ce jusqu’au jour du paiement (art. 104 CO; Engel, Traité des obligations en droit suisse,
2
ème
éd., Berne 1997, p. 692). En principe, le débiteur d’une obligation exigible est mis
en demeure par l’interpellation du créancier (art. 102 al. 1 CO). Acte soumis à réception,
l’interpellation produit effet dès qu’elle parvient dans la sphère juridique
du débiteur ou de son représentant (Engel, op. cit., p. 685 et la réf. citée). Est
une interpellation la lettre invitant le débiteur à l’exécution. L’interpellation
est à terme si le créancier fixe l’échéance de la prestation, conformément
à son droit (Engel, op. cit., p. 686).
En l’occurrence, par courrier du 2 avril 2009, le conseil de la demanderesse a invité le
défendeur à verser à la demanderesse la somme de 259’369 fr. 80 à titre de
commission de courtage d’ici au 15 avril 2009, faute de quoi la demanderesse ouvrirait action en
justice. Un intérêt moratoire de 5 % l’an doit donc être accordé à la
demanderesse dès le 16 avril 2009, date du lendemain de l’échéance du délai
de paiement qu’elle a concédé.
VI.
a)
Selon l'art. 92 al. 1 CPC-VD, des dépens sont alloués à la partie qui obtient gain de
cause. Ils comprennent principalement les frais de justice payés par la partie, ainsi que les honoraires
et les débours de son avocat (art. 91 let. a et c CPC-VD). Les frais de justice englobent l'émolument
de justice et les frais de mesures probatoires. Les honoraires d'avocat sont fixés selon le tarif
du 17 juin 1986 des honoraires d'avocat dus à titre de dépens (tarif abrogé par l'entrée
en vigueur, le 1
er
janvier 2011, du tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 [TDC, RSV 270.11.6],
mais qui reste applicable en vertu de l'art. 26 al. 2 TDC). Les débours ont trait au paiement d'une
somme d'argent précise pour une opération déterminée.
b)
En l’espèce, obtenant entièrement gain de cause, la demanderesse a droit à de pleins
dépens, à la charge du défendeur, qu'il convient d'arrêter à 33'445 fr.,
savoir :
a)
25’000
fr.
à
titre de participation aux honoraires de son conseil;
b)
1’250
fr.
pour
les débours de celui‑ci;
c)
7'195
fr.
en
remboursement de son coupon de justice.
Par
ces motifs,
la
Cour civile,
statuant
à huis clos
en
application de l'art. 318a CPC,
prononce
:
I.
Le défendeur K.________ doit payer à la demanderesse S.________ la somme de 259’369 fr.
80 (deux cent cinquante-neuf mille trois cent soixante-neuf francs et huitante centimes) avec intérêts
à 5 % l'an dès le 16 avril 2009.
II.
Les frais de justice sont arrêtés à 7'195 fr. (sept mille cent nonante-cinq  francs)
pour la demanderesse et à 3'327 fr. (trois mille trois cent vingt-sept francs) pour le défendeur.
III.
Le défendeur versera à la demanderesse le montant de 33'445 fr. (trente-trois mille quatre
cent quarante-cinq francs) à titre de dépens.
IV.
Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
Le
président :              Le greffier
:
P.
Hack              A. Bourquin
Du
Le jugement qui précède, dont le dispositif a été communiqué aux parties le
8 juillet 2013, lu et approuvé à huis clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, aux
conseils des parties.
Les parties peuvent faire appel auprès de la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal dans les trente
jours dès la notification du présent jugement en déposant auprès de l'instance d'appel
un appel écrit et motivé, en deux exemplaires. La décision qui fait l'objet de l'appel
doit être jointe au dossier.
Le greffier :
A. Bourquin