vd_findinfo · HC / 2021 / 1042 · 2022-01-31 · fr

BAIL À LOYER, DÉFAUT DE LA CHOSE, ACTION EN RÉDUCTION | 8 CC, 259a CO, 308 al. 1 let. a CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile HC / 2021 / 1042

TRIBUNAL
CANTONAL
XZ20.010646-210706
39
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
31 janvier 2022
____________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, présidente
Mme
Crittin Dayen et M. de Montvallon, juges
Greffière
:              Mme
Robyr
*****
Art.
8 CC ; 259a ss CO ; 151, 308 al. 1 let. a CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
N.________AG
,
à [...], défenderesse, et sur l’appel joint interjeté par
W.________
,
à [...], demandeur, contre le jugement rendu le 2 novembre 2020 par le Tribunal des baux dans la
cause divisant les parties entre elles, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 2 novembre 2020, dont les motifs ont été envoyés aux parties pour notification
le 20 janvier 2021, le Tribunal des baux a dit que le loyer mensuel net du local commercial loué
à l’usage d’un cabinet médical au deuxième étage de l’immeuble
sis [...], pris à bail par le demandeur W.________ à la défenderesse N.________AG, était
réduit de 3% à compter du 12 décembre 2018 et aussi longtemps qu’O.________SA occuperait
les locaux au-dessus de celui du demandeur (I), a dit que les loyers consignés par le demandeur
auprès de la Banque [...] sur le compte n° [...] étaient libérés en faveur du
demandeur à hauteur de 2'818 fr. 25, correspondant aux parts de loyer payées en trop du 12
décembre 2018 au 30 novembre 2020 compte tenu de la réduction de loyer accordée sous
chiffre I, et en faveur de la défenderesse à hauteur du solde (II), a arrêté les
frais judiciaires à 1'650 fr., les a mis à la charge du demandeur à hauteur de 550 fr.
et à la charge de la défenderesse à hauteur de 1'100 fr., ces frais étant prélevés
sur les avances fournies par les parties (III), a condamné la défenderesse à verser au
demandeur la somme de 1'365 fr. à titre de dépens (IV) et a rejeté toutes autres
ou plus amples conclusions (V).
En droit, les premiers juges ont été appelés à statuer sur l’existence d’un
défaut de la chose louée par le demandeur du fait qu’une salle de fitness provoquait
des nuisances sonores au-dessus de son cabinet de cardiologie. Ils ont constaté que les relevés
des niveaux de bruit ressortant de l’expertise privée produite au dossier étaient des
données objectives, dont les parties admettaient d’ailleurs la validité. Sur cette base,
ils ont admis l’existence de nuisances sonores pendant les cours de Zumba ayant fait l’objet
des mesures, mais également pendant d’autres cours de fitness dont il était manifeste
qu’ils étaient de nature à générer des bruits, sauts et cris d’une intensité
comparable aux cours de Zumba. Les premiers juges ont ainsi considéré que les nuisances provoquées
par une musique diffusée à un volume sonore élevé, par le bruit de pas, de sauts
et d’haltères, ainsi que par le cri des moniteurs de fitness et des participants des cours
collectifs de Zumba, Spinning, Bodypump et Interval training excédaient les limites de la tolérance
s’agissant de l’usage d’un cabinet médical de cardiologie.
Selon les premiers juges, l’atteinte à l’usage convenu n’était que ponctuelle,
dès lors que, d’après les plannings produits, les cours bruyants n’avaient lieu
qu’environ six heures par semaine dans le créneau horaire de bureau, soit de 7 heures
à 19 heures du lundi au vendredi. Ces nuisances devaient donc être qualifiées de défaut
mineur. Cependant, la défenderesse ayant été informée de ce défaut en décembre 2018
et le demandeur subissant toujours les nuisances lors du dépôt de la demande le 9 mars 2020,
la longue durée pendant laquelle le demandeur avait supporté les inconvénients liés
à ce défaut et le fait qu’il continuait à les subir justifiaient d’admettre
que l’usage de la chose louée était restreint par un défaut de moyenne importance
qui ouvrait les droits découlant des art. 259 ss CO.
Les premiers juges ont estimé que le demandeur n’était pas en droit d’exiger la
mise en œuvre de toutes les mesures nécessaires pour supprimer les nuisances selon l’art.
259b let. b CO, le coût des travaux nécessaires étant disproportionné en regard de
la faible durée hebdomadaire des nuisances subies. En revanche, il était en droit d’obtenir
une réduction du loyer au sens de l’art. 259d CO. Les consultations médicales ayant principalement
lieu entre 8 heures et midi, puis entre 13 heures et 18 heures, seuls deux cours de fitness les empêchaient,
soit une diminution de la valeur de la chose louée à 60% durant ces deux heures, correspondant
à une réduction de loyer de 2%. Quant au travail administratif effectué hors des heures
de consultation, il était gêné par les quatre autres cours collectifs, soit une diminution
de valeur de 15% sur ces quatre heures et une réduction de loyer supplémentaire de 1%.
B.
Par acte du 22 février 2021, N.________AG
a interjeté appel contre ce jugement, en concluant, avec suite de frais et dépens de première
et deuxième instances, principalement à sa réforme en ce sens que la demande de W.________
soit rejetée et que les loyers consignés soient intégralement et immédiatement libérés
en sa faveur et, subsidiairement, à son annulation. L’appelante a également requis, par
voie de mesures provisionnelles, que W.________ ne soit plus autorisé à consigner les loyers
et à ce que la somme de 75'000 fr. consignée soit immédiatement libérée en sa
faveur.
Par déterminations du 5 mars 2021, W.________ a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet
des conclusions prises à titre de mesures provisionnelles.
Par ordonnance de mesures provisionnelles du 17 mars 2021, le Juge délégué de la Cour
d’appel civile du Tribunal cantonal a rejeté la requête de mesures provisionnelles, mis
les frais judiciaires de l’ordonnance, arrêtés à 500 fr., à la charge de la
requérante N.________AG et dit que celle-ci devait verser à l’intimé W.________
un montant de 500 fr. à titre de dépens sur mesures provisionnelles.
Par réponse et appel joint du 5 mai 2021, W.________ a conclu, avec suite de frais et dépens
de première et deuxième instance, au rejet de l’appel principal, à ce que le loyer
mensuel net du local commercial loué à l’usage d’un cabinet médical au deuxième
étage de l’immeuble sis [...], soit réduit de 10% à compter du 12 décembre
2018 et aussi longtemps qu’O.________SA occuperait les locaux au-dessus de son cabinet et tant
que des travaux d’assainissement sonores ne seraient pas exécutés et à ce que les
loyers consignés soient libérés en sa faveur à hauteur de 9'394 fr. 15 et en faveur
de N.________AG à hauteur du solde.
Par réponse du 13 septembre 2021, N.________AG a conclu, avec suite de frais et dépens, principalement
à l’irrecevabilité de l’appel joint et, subsidiairement, à son rejet.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
W.________ est médecin cardiologue. Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux du
28 mars 2006, il a pris à bail un local commercial d’une surface d’environ 193 m
2
à l’usage d’un cabinet médical au deuxième étage de l’immeuble
sis [...]. Le bail était prévu pour une durée initiale du 1
er
mai 2006 au 30 avril 2011, renouvelable de cinq ans en cinq ans sauf avis de résiliation reçu
au moins une année à l’avance pour la prochaine échéance. Le loyer net convenu
s’élevait à 4'020 fr. par mois, acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires
de 338 fr. en sus.
Depuis le 1
er
avril 2012, le loyer a été diminué à 3'973 fr. par mois, l’acompte de
charges restant inchangé.
2.
N.________AG est devenue propriétaire de l’immeuble où se trouvent les locaux susmentionnés
le 19 juillet 2018. Elle en a confié la gérance à S.________SA.
3.
Les locaux sis à l’étage au-dessus
du cabinet médical sont exploités par une salle de fitness, soit la société O.________SA.
Celle-ci dispense des cours collectifs de Zumba, Spinning, Bodypump, Interval training, Yoga, Pilates,
« Cuisses, Abdos, Fessiers », TRX et Gym douce.
4.
Par courrier du 11 décembre 2018, W.________
s’est plaint auprès de la gérance de «
nuisances
sonores inacceptables
(…)
principalement dues à la tenue de cours collectifs de fitness durant les heures de bureau
».
L’intéressé a relevé que «
des
cours de zumba [se tenaient] notamment tous les mardis matins au 3
e
étage
» et que, se trouvant localisé
directement au-dessous de la salle, il était agressé «
par
des volumes sonores illégaux, en sus de cris et sauts des participants
».
Il a précisé avoir tenté de dialoguer avec le fitness, en vain. Il a dès lors déclaré
qu’en cas de non-résolution de ce problème, il se verrait «
cas
échéant forcé de faire appel à une assistance juridique
».
Par courriel du 22 janvier 2019, l’assistante médicale de W.________ a écrit à la
gérance qu’ils étaient toujours fortement importunés par les bruits de musique et
les cris émanant du fitness de l’immeuble et qu’ils ne parvenaient pas à obtenir
du fitness une baisse du volume.
Le lendemain, W.________ – par son conseil – a encore écrit à la gérance qu’il
subissait depuis octobre 2018 de nombreuses nuisances sonores l’empêchant d’exercer
convenablement son activité de cardiologue. Il a signalé le bruit important provoqué par
la musique et les cours donnés au fitness. Il a fait valoir que la situation devait cesser afin
que sa pratique médicale puisse se poursuivre, à défaut de quoi, dans un délai de
10 jours dès réception de son pli, il consignerait le loyer. Il a également requis
qu’il puisse au besoin changer rapidement de locaux et résilier son bail avec un délai
d’un mois pour la fin d’un mois.
Par courrier du 29 janvier 2019, O.________, gérante au sein de S.________SA, a demandé à
W.________ de lui préciser les jours et heures concernés par les nuisances sonores, tout en
indiquant n’avoir pas reçu de plainte depuis l’ouverture du fitness. Elle souhaitait
également constater sur place les nuisances afin de pouvoir prendre les mesures nécessaires.
W.________ a répondu à la gérante le 19 février 2019 qu’il était prêt
à l’accueillir dès qu’elle le souhaitait pour constater les nuisances et qu’il
lui suffisait de prendre contact avec lui. Il maintenait toutefois sa requête tendant à faire
cesser les nuisances sonores dans un délai de 10 jours faute de quoi il consignerait le loyer.
W.________ a signé un formulaire de consignation de loyer auprès de la [...] le 1
er
mai 2019, l’échéance du premier loyer consigné étant le 30 avril 2019.
5.
Par requête du 24 mai 2019, W.________ a
saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de la Riviera –
Pays-d’Enhaut.
Lors de l’audience du 24 juin 2019, les parties se sont mises d’accord pour que le locataire
puisse résilier le bail commercial à la fin de chaque mois moyennant un préavis de 30
jours, les autres conditions du bail demeurant inchangées. Pour le surplus, elles ont convenu de
suspendre les conclusions I à IV du requérant jusqu’à fin novembre 2019.
6.
Par courriel du 16 juillet 2019, O.________ s’est
adressée à la société Y.________SA afin que celle-ci fasse des mesures et la conseille
sur les normes en matière de bruit. Elle a précisé que selon elle, il s’agissait
«
de prendre des
mesures pendant 2 semaines à raison de 3 ou 4 fois par semaine pendant les heures les plus
bruyantes qui sont connues, de faire un rapport et de relater les relevés avec les normes en la
matière
».
Par courriels adressés le 27 août 2019
respectivement à W.________ et à son conseil, la gérante a confirmé avoir rencontré
un ingénieur acousticien dans les locaux de W.________ et que les parties avaient convenu de faire
un relevé des sons durant les cours collectifs bruyants, soit la Zumba particulièrement mise
en cause, les frais devant être pris en charge par moitié par chaque partie.
Dans son rapport du 20 septembre 2019, Y.________SA a expliqué avoir procédé à des
relevés des niveaux de bruit le mardi 17 septembre 2019 entre 9 heures et 10h30 environ, dans
différents locaux du cabinet, pendant qu’un cours de Zumba était donné dans la salle
du fitness du troisième étage. Elle a également procédé à des relevés
de bruit de fond dans les locaux avant et après le cours. Il en ressort que les bruits mesurés
dans le cabinet médical sont essentiellement produits par la musique diffusée dans la salle
du fitness. Ils comprennent également le bruit des personnes sautant sur le sol et les cris du moniteur
ou des participants. Ils sont composés de basses fréquences (rythme de basse de la musique),
mais également parfois de moyennes et hautes fréquences (cris du moniteur ou des participants,
voire mélodie de la musique). Les niveaux étaient fortement fluctuants selon les périodes.
Il est mentionné que selon les informations obtenues par les personnes travaillant dans le cabinet
médical, le cours de Zumba représentait l’activité la plus dérangeante.
Le rapport mentionne que la Directive sur les Etablissements publics (DEP), établie par le Groupement
des responsables cantonaux de la protection contre le bruit sur la base de l’Ordonnance sur la
protection contre le bruit (OPB), permet de protéger les locaux exposés à des nuisances
sonores en provenance d’établissements publics diffusant de la musique et s’applique,
par extension, à tous les locaux avec diffusion régulière de musique. Dès lors, s’agissant
de locaux commerciaux, la valeur limite à ne pas dépasser à l’intérieur des
pièces entre 7 heures et 19 heures est fixée par la DEP à 40 dB(A), dans la
mesure où les pièces ne sont pas utilisées pour dormir. Or, durant le cours de Zumba en
question, les valeurs mesurées se situaient entre 42 et 46 dB(A) selon les différentes pièces
du cabinet médical, soit un dépassement compris entre 2 et 6 dB(A) selon les locaux.
En conclusion, l’auteur du rapport a retenu que les bruits perçus dans le cabinet médical
durant le cours de Zumba ne respectaient pas les exigences de la DEP, dans l’ensemble des pièces
testées, et que les nuisances sonores pouvaient donc être considérées comme gênantes
pour l’usage normal des locaux. Il a précisé que néanmoins, la directive DEP étant
habituellement appliquée en cas de diffusion «
régulière
»
de musique, la gêne devait être relativisée en fonction de la durée hebdomadaire
des perturbations. Il a encore ajouté que pour pouvoir abriter des activités bruyantes, le
bâtiment devrait respecter la norme SIA 181 et que les exigences pour l’isolation au bruit
aérien et au bruit de choc entre une salle de fitness avec diffusion de musique et des bureaux étaient
élevées. Il était donc possible, au vu des résultats de mesure, que ces exigences
ne soient pas satisfaites.
Par courriel du 6 novembre 2019, la gérante a proposé à W.________, au vu du rapport et
de la gêne rencontrée une heure par semaine, une réduction du loyer de 2 %, soit
80 fr. par mois.
Par courriel du 28 novembre 2019, W.________ a indiqué être dérangé durant au moins
trois heures par semaine compte tenu des cours dispensés par le fitness. «
Sur
la base des 2% proposés pour une heure par le bailleur
»,
il a sollicité une baisse de 6% de son loyer net.
7.
Au 31 décembre 2019, le compte de consignation
ouvert auprès de la [...] présentait un solde de 38'799 fr. correspondant aux loyers consignés
jusqu’au 31 décembre 2019 (soit 9 x [3'973 fr. + 338 fr.]).
8.
Le 12 février 2020, après plusieurs prolongations de la suspension de cause et n’ayant
reçu aucune nouvelle des parties à l’échéance de la suspension, la commission
de conciliation a constaté l’échec de la conciliation et a délivré une autorisation
de procéder au demandeur.
9.
Le 9 mars 2020, W.________ a déposé
auprès du Tribunal des baux une demande à l’encontre de la bailleresse N.________AG.
Il a conclu, avec suite de frais et dépens, à ce qu’il soit constaté que la consignation
avait été faite conformément aux dispositions légales (I), à ce qu’il
soit ordonné à la propriétaire de procéder à toutes mesures nécessaires
afin de faire cesser les nuisances sonores (II), à ce qu’une réduction de loyer de 10 %
lui soit accordée en sa qualité de locataire dès le mois d’octobre 2018 et jusqu’à
la réalisation de l’intervention susmentionnée, soit la suppression des nuisances sonores
(III), et à ce que les loyers consignés soient libérés en sa faveur à concurrence
des montants de la réduction de loyer octroyée (IV).
Par détermination du 6 juillet 2020, N.________AG
a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions de la demande et, reconventionnellement,
à la libération des loyers consignés en sa faveur.
L’audience de jugement s’est tenue le 2 novembre 2020. Le demandeur a requis une expertise
acoustique, demande rejetée par le tribunal au motif qu’elle était tardive, un délai
au 19 août 2020 ayant été imparti au demandeur pour faire valoir ses moyens de preuve.
Le témoin X.________, médecin ayant travaillé dans le cabinet médical de W.________
de 2010 environ à fin 2019, a indiqué qu’il y avait du bruit dérangeant plusieurs
fois par semaine. Elle a ajouté qu’elle était surtout incommodée par les basses
de la musique, les bruits de pas et la voix du moniteur de fitness pendant les cours collectifs, au point
que cela la gênait lorsqu’elle parlait à ses patients et au téléphone.
O.________ a également été entendue en qualité de témoin. Elle a notamment déclaré
ce qui suit :
« (…) A fin 2018 ou à début 2019, ma collègue et moi sommes allés
rencontrer les locataires de l’immeuble (…). A cette occasion, le demandeur m’a parlé
de sa gêne par rapport aux sauts et aux cris des participants des cours collectifs. Je lui ai demandé
de préciser l’ampleur des nuisances subies et leur fréquence par écrit. (…)
J’ai reçu une plainte écrite du demandeur par la suite. Le demandeur m’indiquait
être gêné par le bruit pour entendre le cœur de ses patients. Je lui ai demandé
d’être plus précis dans la fréquence des nuisances. On s’est ensuite retrouvé
devant la préfecture, car on n’a pas accordé le taux de 50% demandé à ce moment-là.
J’ai proposé de faire une expertise acoustique. J’avais toujours compris que le demandeur
se plaignait d’un seul cours, soit du cours de zumba. Lorsque Me Saviaux m’a expliqué
pendant la suspension d’audience que le demandeur se plaignait de plusieurs cours, j’ai été
surprise. A la fin de la séance de conciliation, le demandeur ne m’a toujours uniquement parlé
que des cours de zumba. (…) Si j’avais su que les autres cours posaient également problème,
j’aurais fait faire une étude acoustique pendant ces autres cours. Le demandeur m’a
toujours dit que c’était la zumba qui le dérangeait en raison des bruits de sauts et
des cris des dames. Pour la mise en œuvre de l’expertise, j’ai donc suggéré
de faire les mesures lorsque les nuisances étaient les plus hautes, soit pendant le cours de zumba
et c’est ce qui a été décidé sur place avec le demandeur et l’acousticien.
Vous me lisez mon email du 27 août 2019 à l’attention de Me Damond. Il s’agit d’une
mauvaise formulation de ma part et je confirme que le demandeur s’est uniquement plaint de la zumba.
Comme je l’ai dit, j’aurais mandaté l’acousticien pour d’autres créneaux
horaires s’il y avait eu des plaintes pour d’autres moments. Je vous produits mon mail du
16 juillet 2019 à l’attention de l’acousticien. J’avais donc d’abord proposé
de faire des relevés pendant deux semaines à raison de trois ou quatre fois par semaine. C’est
lors de la séance sur place avec l’acousticien qu’il a été convenu de ne faire
des relevés que lors des cours de zumba. (…) ».
Les parties ont produit chacune un planning des cours collectifs proposés par la salle de fitness,
l’un pour la période du 17 au 23 juin 2019 et l’autre pour celle du 11 au 17 novembre
2019.               Le programme des
cours «
bruyants
»
dispensés en semaine et jusqu’à 19 heures est le suivant :
Lundi              bodypump
18h00-18h55/18h15-19h10
Mardi              zumba
09h15-10h15
spinning en juin
18h00-18h55
interval training en novembre
18h00-18h55
Mercredi              spinning
09h15-10h15
spinning
en juin              18h00-18h55
interval training en novembre
18h00-18h55
Jeudi              spinning en novembre
12h15-13h15
Vendredi              spinning
18h00-19h00
En droit
:
1.
1.1
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes patrimoniales dont la
valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
En se référant au dernier état des conclusions, l'art. 308 al. 2 CPC vise les conclusions
litigieuses devant l'instance précédente, non l'enjeu de l'appel (Tappy, Les voies de droit
du nouveau Code de procédure civile, in JdT 2010 III 126).
Ecrit et motivé, l’appel doit être introduit auprès de l'instance d'appel, soit
auprès de la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi vaudoise d'organisation judiciaire du
12 décembre 1979 ; BLV 173.01]), dans les trente jours à compter de la notification de
la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1
CPC).
La partie adverse peut former un appel joint dans sa réponse, qui doit être déposée
dans un délai de trente jours (art. 312 al. 2 et 313 al. 1 CPC). L'appel joint n’est jamais
soumis à des exigences quant à la valeur litigieuse (Jeandin, Commentaire romand, CPC, Bâle
2019, 2
e
éd. [ci-après : CR-CPC], n. 6 ad art. 313 CPC).
1.2
En l'espèce, formé en temps utile par une partie qui a un intérêt digne de protection
(art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des conclusions qui sont supérieures à 10'000
fr., l’appel est recevable.
L’appel joint a été déposé dans le délai imparti pour le dépôt
de la réponse, de sorte qu’il est également recevable à cet égard.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge, et doit, le cas échéant, appliquer
le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir
librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art.
157 CPC en relation avec l’art. 310 let. c CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les
faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_902/2020 du 25 janvier 2021
consid. 3.3 ; TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid. 2.2 ; JdT 2011 III 43 consid. 2 et
les réf. citées).
3.
3.1
L’appelante invoque dans un premier moyen
une violation des règles relatives au fardeau de la preuve. Elle fait valoir qu’il incombait
à l’intimé de décrire précisément les nuisances et à quel moment
elles survenaient, mais qu’il ne l’avait pas fait, se plaignant uniquement des cours de Zumba
qui se tenaient notamment le mardi matin. L’appelante reproche en particulier à l’intimé
de ne pas avoir réagi au courrier de la gérante du 29 janvier 2019 en indiquant précisément
à quel moment avaient lieu les nuisances excessives. Elle se fonde également sur le témoignage
de la gérante O.________. Elle soutient en conséquence que c’est de manière arbitraire
et en violation de l’art. 8 CC que les premiers juges ont retenu que les nuisances sonores avaient
également été provoquées par d’autres cours que la Zumba.
L’intimé fait valoir qu’il s’est toujours plaint des nuisances provoquées
par les cours collectifs du fitness et qu’il a adressé en ce sens de nombreux téléphones
et courriels à la gérance. En outre, il explique qu’il ne pouvait pas indiquer précisément
les dates et heures auxquelles survenaient les nuisances dès lors que les cours changeaient régulièrement,
que ce soit au niveau des heures ou des jours de la semaine.
3.2
3.2.1
Selon l’art.
8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue
pour en déduire son droit. En l'absence d'une disposition spéciale instituant une présomption,
l'art. 8 CC répartit le fardeau de la preuve pour toutes les prétentions fondées
sur le droit fédéral et détermine, sur cette base, laquelle des parties doit assumer les
conséquences de l'échec de la preuve. Il en résulte que la partie demanderesse doit prouver
les faits qui fondent sa prétention, tandis que la partie adverse doit prouver les faits qui entraînent
l'extinction ou la perte du droit (ATF 139 III 7 consid. 2.2 et les réf. citées ;
TF 4A_592/2020 du 12 octobre 2021 consid. 3.1). Lorsque le juge ne parvient pas à constater
un fait dont dépend le droit litigieux ou demeure dans le doute, il doit alors statuer au détriment
de la partie qui aurait dû prouver ce fait (ATF 132 III 689 consid. 4.5 ; TF 4A_592/2020
précité consid. 3.1 ; TF 4A_119/2018 du 7 janvier 2019 consid. 5.2 ; TF 4A_569/2017
du 27 avril 2018 consid. 7).
Conformément à la règle générale
de l'art. 8 CC, il incombe au locataire de prouver l'existence du défaut subséquent, au sens
de l'art. 259a CO, qu'il invoque (TF 4A_411/2020 du 9 février 2021 consid. 3.1.2).
L'art. 8 CC ne prescrit pas quelles sont les mesures
probatoires qui doivent être ordonnées (ATF 127 III 519 consid. 2a), ni ne dicte au juge comment
forger sa conviction (TF 4A_428/2016 du 15 février 2017 consid. 3.2.2.3 ; ATF 128
III 22 consid. 2d). Ainsi, lorsque l'appréciation des preuves le convainc de la réalité
ou de l'inexistence d'un fait, la question de la répartition du fardeau ne se pose plus (TF 5A_70/2018
du 23 octobre 2018 consid. 3.3.1.1 ; ATF 129 III 271 consid. 2b/aa
in
fine
). Seul le moyen tiré d'une appréciation
erronée – respectivement, devant le Tribunal fédéral, arbitraire – des preuves
est alors recevable (ATF 127 III 519 consid. 2a ; TF 4A_341/2019 du 15 mai 2020 consid. 3.2).
Le droit à la preuve découlant de l’art. 8 CC ne permet pas de remettre en question l’appréciation
des preuves effectuée par le juge, ni de critiquer son appréciation quant à l’aptitude
d’un moyen de preuve à démontrer un fait pertinent (TF 4A_76/2020 du 9 juin 2020 consid.
3.2 ; TF 45A_607/2015 du 4 juillet 2016 consid. 3.2.2.3 ; TF 4A_76/2010 du 9 juin
2020 consid. 3.2).
3.2.2
Selon l’art. 157 CPC, le tribunal établit
sa conviction par une libre appréciation des preuves administrées. Autrement dit, le juge apprécie
librement la force probante de celles-ci en fonction des circonstances concrètes, sans être
lié par des règles légales et sans être obligé de suivre un schéma précis,
selon son intime conviction (TF 5A_489/2019 du 24 août 2020 consid. 9.1 ; TF 5A_113/2015 du
3 juillet 2016 consid. 3.2 ; ATF 133 I 33 consid. 2.1). Il n’y a pas de hiérarchie
légale entre les moyens de preuve autorisés (Schweizer, CR-CPC, n. 19 ad art. 157 CPC).
L'appréciation des preuves est entachée d'arbitraire lorsque le juge du fait n'a manifestement
pas compris le sens et la portée d'un moyen de preuve, a omis sans raisons objectives de tenir compte
des preuves pertinentes ou a effectué, sur la base des éléments recueillis, des déductions
insoutenables. L'arbitraire ne résulte pas du seul fait qu'une autre solution serait concevable,
voire préférable (ATF 140 III 264 consid. 2.3 ; ATF 136 III 552 consid. 4.2 ; TF
4A_485/2019 du 4 février 2020 consid. 3).
En ce qui concerne la preuve par témoignage, l’art. 169 CPC dispose que toute personne qui
n’a pas la qualité de partie peut témoigner sur des faits dont elle a eu une perception
directe. Il n'est pas arbitraire de prendre en considération les liens professionnels et familiaux
qui unissent des témoins à une partie dans le cadre de l'appréciation des preuves (TF
4A_282/2019 du 4 novembre 2019 consid. 5). Ces liens qui existent entre la partie et le témoin exercent
une influence directe sur la force probante à accorder au témoignage : en raison de ces
liens ou de l'intérêt d'un témoin à l'issue de la procédure, le juge ne devra
retenir ces témoignages que dans la mesure où ils sont corroborés par d'autres éléments
du dossier (TF 4A_181/ 2012 du 10 septembre 2012 consid. 3, RSPC 2013 p. 25 ; CACI 19 novembre
2019/605 consid. 5.2 ; CACI 31 mars 2017/133 consid. 3.2.3).
3.3
En l’espèce, il convient à titre
préalable de relever que sous le couvert du moyen fondé sur l’art. 8 CC, l’appelante
se plaint en réalité de l’appréciation des preuves opérés par les premiers
juges. Elle développe à cet égard sa propre appréciation et son argumentation ne
permet pas de discerner en quoi celle des premiers juges serait arbitraire.
Dans son courrier du 11 décembre 2018, l’intimé a dénoncé auprès de la
gérance des «
nuisances
sonores inacceptables
(…)
principalement dues à la tenue de cours collectifs de fitness durant les heures de bureau
».
Il a ajouté que «
des
cours de zumba [se tenaient] notamment tous les mardis matins au 3
e
étage
». Il a clairement fait référence
aux cours collectifs du fitness et «
notamment
»
aux cours de Zumba, terme qui signifie «
entre
autres
», «
en
particulier
». Par courriel de l’assistante
médicale de l’intimé du 22 janvier 2019 et par courrier du conseil de l’intimé
du 23 janvier 2019, la gérance a encore été informée que le cabinet médical
était toujours importuné «
par
les bruits de musique et les cris émanant du fitness
»,
«
par la musique
et par les cours qui sont donnés
»,
sans limitation à un cours en particulier. En aucun cas l’intimé n’a donc réduit
ses plaintes aux cours de Zumba.
Lorsque la gérante a requis, dans son courrier du 29 janvier 2019, que lui soient précisés
les jours et heures concernés et qu’elle puisse venir constater les nuisances, l’intimé
a répondu qu’il l’accueillerait dès qu’elle le souhaitait et qu’il
lui suffisait de prendre contact avec lui. Il n’a effectivement par répondu précisément
à la question des jours et heures concernés. Il ne ressort toutefois pas du dossier que la
gérante ait renouvelé sa demande. Par la suite, tout porte à croire que les parties étaient
en discussion, notamment après l’audience devant la commission de conciliation en matière
de baux à loyer et dans l’attente du rapport d’expertise. On ne peut dès lors reprocher
à l’intimé de n’avoir pas suffisamment invoqué les nuisances subies, d’autant
que, comme cela ressort des plannings de cours et comme celui-ci l’a invoqué, les programmes
étaient parfois modifiés.
L’appelante se fonde sur les déclarations de la gérante O.________ pour soutenir que
seuls les cours de Zumba auraient été mis en cause par l’intimé. O.________ a en
effet déclaré qu’elle aurait «
toujours
compris que [l’intimé] se plaignait d’un seul cours, soit le cours de Zumba
»
et que si elle avait su qu’il se plaignait des autres cours, elle aurait fait procéder à
une étude acoustique plus étendue. Il convient d’abord de constater que la gérante
se trouve en relation professionnelle avec l’appelante puisqu’elle est mandatée par
celle-ci afin de s’occuper de la gérance de l’immeuble propriété de l’appelante.
C’est par ailleurs elle qui a été opposée à l’intimé dans le cadre
des discussions autour du défaut de la chose louée. En raison des liens particuliers qui la
lient à l’appelante, les propos du témoin O.________ doivent être appréciés
avec circonspection et ils ne peuvent être retenus que dans la mesure où ils sont corroborés
par d'autres éléments du dossier.
Or, on doit d’abord constater que les déclarations du témoin sont contredites par les
documents produits au dossier. En effet, comme exposé ci-dessus, les courriers et courriels envoyés
par l’intimé font mention des cours collectifs et «
notamment
»
des cours de Zumba. Dans son courriel du 27 août 2019, le témoin a d’ailleurs mentionné
que les parties avaient convenu de faire un relevé des sons durant les cours collectifs bruyants,
soit la Zumba, qui avait été «
particulièrement
»
relevée par l’intimé. Encore une fois, le terme utilisé laisse entrevoir que le
cours de Zumba avait été mis en avant comme faisant le plus de bruit, étant sous-entendu
que d’autres cours provoquaient également des nuisances sonores. Interpellée sur ce courriel,
le témoin a déclaré qu’il s’agissait d’une mauvaise formulation de sa
part.
Ensuite, les déclarations de la gérante ne sont pas uniformes. O.________ a en effet également
déclaré que lorsqu’elle avait rencontré l’intimé à fin 2018 ou début
2019, il lui avait parlé de sa gêne «
par
rapport aux sauts et aux cris des participants des cours collectifs
».
Elle a expliqué que pendant la suspension d’audience à la préfecture – soit
en juin 2019 –, Me Saviaux lui avait dit que le demandeur se plaignait de plusieurs cours, ce qui
l’aurait surprise. Dans la suite de son témoignage, elle a pourtant soutenu qu’elle
ne savait pas que l’intimé se plaignait d’autres cours et persisté à dire
que si elle l’avait su, elle aurait fait procéder à d’autres tests. Elle a ensuite
déclaré qu’elle avait convenu avec l’intimé et l’acousticien de faire
les mesures lorsque les nuisances étaient les plus hautes, soit pendant le cours de Zumba.
Les propos de la gérante O.________ ne sont donc pas constants et on ne saurait se fonder sur son
témoignage pour retenir que l’intimé ne se serait plaint que d’un seul type de
cours.
Quant au courriel que la gérante a envoyé à la société Y.________SA le 16 juillet
2019, selon lequel elle envisageait des mesures pendant 2 semaines à raison de 3 ou 4 fois par semaine,
il ne prouve rien. Il s’agissait d’une demande d’offre en vue de procéder à
des mesures. Or la gérante, l’intimé et un acousticien se sont réunis et ont décidé
de faire des mesures durant un seul cours. Les premiers juges ont retenu que l’instruction n’avait
pas permis d’établir la raison pour laquelle les parties et l’acousticien avaient décidé
de limiter le nombre de mesures. L’appelante soutient qu’une telle appréciation serait
arbitraire. Ce faisant, elle entend y substituer sa propre appréciation sans apporter aucun élément
de preuve à l’appui de son allégation. Le fait est qu’on ignore totalement ce qui
s’est dit lors de cette séance : les parties ont pu renoncer à des mesures supplémentaires
à cause de leur coût dans un premier temps ou parce qu’elles se seraient simplement accordées
pour accepter des mesures effectuées sur un seul cours. Aucun élément ne vient étayer
l’une ou l’autre d’hypothèse et, partant, contredire l’appréciation
bien fondée des premiers juges.
Il s’ensuit que le grief est mal fondé et que c’est à juste titre que les premiers
juges ont retenu que l’intimé s’était plaint des cours collectifs bruyants et non
seulement des cours de Zumba.
4.
4.1
L’appelante invoque une violation de l’art.
151 CPC. Elle critique le fait que les premiers juges aient admis, en se fondant «
sur
leur expérience
» et sur «
de
prétendus faits notoires
», que
d’autres cours que la Zumba créaient des nuisances sonores excessives. Selon elle, la pratique
d’un sport, ses effets et conséquences ne seraient ni des règles d’expérience
ni des faits notoires. Elle en veut pour preuve que des auteurs de doctrine ne fourniraient pas d’exemples
comparables. Partant, on ne saurait retenir un défaut de la chose louée que durant une heure
par semaine.
4.2
A teneur de l’art.
151 CPC, les faits notoires ou notoirement connus du tribunal et les règles d’expérience
généralement reconnues ne doivent pas être prouvés.
Selon la jurisprudence, les faits notoires ne doivent être ni allégués, ni prouvés
et peuvent être retenus d’office, même en deuxième instance (ATF 137 III 623 consid.
3). Est notoire le fait dont l’existence est certaine au point d’emporter la conviction du
juge, qu’il s’agisse de faits connus de manière générale du public ou seulement
du juge (ATF 143 IV 380 consid. 1.2 ; TF 5A_689/2019 du 5 mars 2020 consid. 2.2.3). La jurisprudence
précise que, pour être notoire, un renseignement ne doit pas être constamment présent
à l'esprit, il suffit qu'il puisse être contrôlé par des publications accessibles
à chacun (ATF 143 IV 380 consid. 1.1.1 ; TF 5D_219/2017 du 24 août 2018 consid. 4.2.3).
Quant aux règles générales d’expérience, il s’agit des principes découlant
de l’expérience générale de la vie, qui sont familiers à tous sur la base d’une
connaissance évidente des comportements humains ou d’une connaissance générale des
corrélations naturelles (ATF 143 III 297 c. 6.7.1 ; TF 5A_550/2019 du 1
er
septembre 2020 consid. 5.4.3). Lorsque le juge procède à une déduction exclusivement à
l'aide d'une règle générale d'expérience – sans la tirer d'indices concrets
ni l'obtenir par l'appréciation des preuves administrées, questions relevant dans ce cas du
domaine du fait –, il rend un jugement de probabilité fondé sur des expériences
faites dans d'autres cas et pouvant, pour cette raison, prétendre s'appliquer de manière générale
dans le futur aux cas semblables ; dans ces situations, les règles d'expérience, à
savoir l'expérience générale de la vie et les autres critères d'expérience tirés
des domaines du savoir, des sciences ou des techniques, atteignent un tel degré de généralité
et d'abstraction qu'elles assument la même fonction normative que les normes juridiques, de sorte
à relever du domaine du droit (ATF 140 I 285 consid. 6.2.1).
Le Tribunal fédéral a constaté que l’appréciation faite par l’autorité
cantonale, en se fondant sur l'expérience générale de la vie, que la garde de plusieurs
jeunes enfants dans un appartement était susceptible d'entraver la tranquillité du voisinage,
que ce soit en termes de bruit ou de trépidations, constituait bien plutôt une règle d'expérience
qu'un fait notoire. Comme tel, il ne nécessitait pas d’être prouvé (cf. art. 151
CPC ; TF 5A_127/2020 du 22 avril 2021 consid. 4.2.2).
Le Tribunal des baux est en outre une juridiction spécialisée, composée paritairement
d'un président, d'un juge assesseur représentant les bailleurs et d'un juge assesseur représentant
les locataires (art. 4 al. 1 LJB [loi sur la juridiction en matière de bail du 9 novembre 2010 ;
BLV 173.655]). Cette autorité, de par ses connaissances spécifiques en droit du bail,
peut procéder à des constats d’expérience allant au-delà des connaissances
du simple quidam, concernant par exemple la fixation du loyer sur la base de sa connaissance de l’état
du marché du logement (TF 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 5.2 ; TF 4A_198/2014
du 17 juillet 2014 consid. 4.5, CACI 8 février 2021/56).
4.3
Les premiers juges ont retenu, «
de
par [leur] expérience
», que d’autres
cours que la Zumba provoquaient «
forcément
»
des nuisances sonores comparables aux cours de Zumba. Ils ont détaillé les cours et leurs particularités :
«
les cours de « Spinning »
sont donnés sur une musique entraînante, où le moniteur de fitness incite les participants,
régulièrement et de manière bruyante, à se dépasser, générant ainsi
un volume sonore important dû à la musique et aux cris du moniteur ; les cours d’« Interval
training » impliquent des sauts des participants sur une musique bruyante et répétitive ;
les cours de « Bodypump » sont accompagnés d’une musique forte et occasionnent
des bruits d’impact lorsque les participants posent par terre les poids fixés à une barre
d’haltère, qu’ils doivent changer fréquemment.
».
4.4
En l’espèce, il convient à titre
préalable de constater que les premiers juges n’ont pas retenu à titre de faits notoires
que les cours de Spinning, Bodypump et Interval training étaient de nature à générer
des bruits, sauts et cris d’une intensité comparable aux cours de Zumba, mais au titre de
l’expérience générale de la vie.
L’expert qui a procédé aux relevés acoustiques a constaté que les bruits provenaient
essentiellement de la musique diffusée dans la salle du fitness, tout en précisant qu’ils
comprenaient également le bruit des personnes sautant sur le sol et les cris du moniteur ou des
participants. De plus, il ressort de l’expérience générale de la vie, comme l’ont
constaté les premiers juges, que les cours de Spinning, d’Interval training et de Bodypump
s’accompagnent de la même manière que pour la Zumba de musique entraînante et bruyante,
et que les moniteurs de ces cours doivent crier pour se faire entendre. S’ajoutent pour les cours
d’Interval training les sauts des participants et pour les cours de Bodypump l’utilisation
de poids qu’on pose à terre. Là encore, il ressort de l’expérience générale
de la vie que ces actes s’apparentent à ce qui se passe pendant un cours de Zumba et que les
nuisances sonores sont dès lors similaires.
Quant au fait que les auteurs de doctrine ne fournissent pas d’exemples comparables, on ne voit
pas en quoi cette situation permettrait de nier qu’il s’agit d’un fait d’expérience
générale : les auteurs de doctrine ne citent pas tous les exemples possibles de situations
courantes auxquelles tout un chacun peut être confronté.
Avec les premiers juges, on doit ainsi admettre que les nuisances sonores ont lieu plusieurs fois par
semaine du fait des cours non seulement de Zumba, mais également de Spinning, d’Interval training
et de Bodypump.
5.
5.1
L’appelante invoque une violation des règles
relatives à l’annonce du défaut par le locataire. Elle fait valoir qu’il y aurait
«
très peu d’avis
écrits de défaut de la part de la partie locataire
».
Elle reproche encore à l’intimé de ne pas avoir répondu à la question des jours
et heures de nuisance et d’avoir participé à l’expertise en admettant que les mesures
soient effectuées durant un seul cours, soit le cours de Zumba.
5.2
5.2.1
Le locataire doit signaler au bailleur les défauts
auxquels il n'est pas tenu de remédier lui-même (art. 257g al. 1 CO). Si le défaut entrave
ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur
une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance
du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). La réduction du
loyer à laquelle le locataire peut prétendre doit être proportionnelle au défaut
et se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut ; elle vise à
rétablir l'équilibre entre les prestations des parties (ATF 130 III 504 consid. 4.1 ;
TF 4A_621/2014 du 24 mars 2015 consid. 3.1).
On peut exiger du locataire qui exerce les droits découlant de la garantie pour les défauts
qu'il se comporte conformément aux règles de la bonne foi. En particulier, il doit signaler
les défauts sans retard pour permettre au bailleur de prendre les mesures nécessaires afin
de réduire son dommage. Le locataire qui adopte un comportement passif peut être considéré
comme ayant renoncé tacitement à ses droits ; dans ce cas, il contrevient à l'art.
2 al. 2 CC s'il intente l'action découlant de l'art. 259d CO (ATF 130 III 504 consid. 5.2 ;
TF 4A_621/2014 du 24 mars 2015 consid. 3.1 ; TF
4A_565/2009
du 21 janvier 2010 consid. 2.2.2).
S'agissant de la forme de l'avis des défauts, la loi n'exige pas qu'il soit donné par écrit
(Lachat/Rubli, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 1.8).
5.2.2
L’appelant a l’obligation de motiver
son appel (art. 311 al. 1 CPC) : il doit expliquer en quoi son argumentation peut influer sur la
solution retenue par les premiers juges (TF 4A_474/2013 du 10 mars 2014 consid. 3.1, SJ 2014 I 459 ;
TF 5A_438/2012 du 27 août 2012 consid. 2.2, RSPC 2013 p. 29). La motivation doit être
suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose
une désignation précise des passages de la décision que le recourant attaque et des pièces
du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 141 III 569 consid. 2.3.3 ; ATF 138 III 374
consid. 4.3.1 ; TF 5A_577/2020 du 16 décembre 2020 consid. 5).
5.3
En l’espèce, l’appelante invoque
une violation de l’art. 259g CO et développe la théorie relative à l’avis
des défauts. On peine toutefois à comprendre les conséquences qu’elle en tire dans
le cas présent, dès lors qu’elle déclare «
qu’il
y a très peu d’avis écrits de défaut de la part de la partie locataire
».
Il n’est en effet pas exigé de celui qui dénonce un défaut qu’il transmette
«
beaucoup
»
ni un certain nombre d’avis à ce titre. Le 11 décembre 2018, l’intimé a écrit
à la gérance pour se plaindre du fait qu’il subissait des nuisances sonores. Cette annonce
constitue clairement un avis des défauts, ce qu’ont admis à juste titre les premiers
juges.
Dans le cadre de ce grief, l’appelante se prévaut également du fait que l’intimé
n’aurait pas répondu à la question des jours et heures de nuisances et d’avoir
participé à l’expertise en admettant que les mesures soient effectuées durant un
seul cours. Ces questions n’ont toutefois aucune incidence sur l’avis des défauts. Comme
indiqué plus haut, l’intimé s’est plaint de nuisances sonores subies durant les
cours collectifs du fitness et a invité la gérante à venir les constater. Le défaut
est ainsi clairement défini.
L’appelante développe encore la théorie juridique concernant la date à laquelle
le bailleur a été informé du défaut. Elle n’en tire toutefois aucune conséquence,
de sorte que son grief est irrecevable pour défaut de motivation. Au demeurant, on doit constater
que c’est à juste titre que les premiers juges ont accordé la réduction de loyer
dès le 12 décembre 2018, date de réception du courrier précité. En effet,
si l’intimé s’est plaint auparavant de nuisances, cela n’est pas établi,
de sorte que c’est bien le courrier du 11 décembre 2018 – produit au dossier –
qui doit être retenu pour valoir avis des défauts.
6.
6.1
Selon l’appelante, les premiers juges auraient
mal appliqué la règle selon laquelle la réduction du loyer devrait être proportionnelle
au défaut et se déterminerait par rapport à la valeur de l’objet sans défaut.
L’appelante se fonde sur une utilisation des locaux 24 heures sur 24 et 365 jours par année.
En conséquence, la réduction équivaudrait à 0,1% du loyer mensuel, soit un cas bagatelle
qui n’aurait pas à être indemnisé. La solution des premiers juges constituerait
en des dommages-intérêts punitifs inadmissibles.
L’intimé pour sa part fait valoir qu’il a loué des locaux à usage commercial
et qu’il les a utilisés conformément à l’usage prévu, soit pendant les
heures de bureau et les jours ouvrables. La réduction devait donc bien se fonder sur une utilisation
du lundi au vendredi de 7 heures à 19 heures. L’intimé soutient ainsi que la proportion
retenue quant à la réduction du loyer net serait conforme au dernier planning des cours de
fitness. Toutefois, il fait valoir qu’il n’est pas exclu qu’il y ait une recrudescence
du bruit liée à la tenue de davantage de cours collectifs après la période de restriction
sanitaire.
6.2
Selon les art. 259a al. 1 let. b et 259d CO, en
cas d'apparition de défauts de la chose louée qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels
il n'est pas tenu de remédier à ses frais, et lorsque ces défauts entravent ou restreignent
l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut notamment exiger du bailleur
une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance
du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier. Il y a défaut lorsque l'état
réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente
pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité
sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état
approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 ; TF 4A_245/2021 du 26 octobre
2021 consid. 5.1). L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et
de ses annexes (TF 4A_245/2021 précité consid. 5.1).
La réduction du loyer vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties.
En principe, la mesure de la réduction de loyer se détermine selon la méthode dite relative
ou proportionnelle : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa
valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion.
Ce calcul proportionnel n'est cependant pas toujours aisé, notamment en présence d'un défaut
de moyenne importance ; il peut alors être remplacé par une appréciation en équité,
fondée sur l'expérience générale de la vie, le bon sens et la casuistique (TF 4A_130/2018
précité consid. 4 ; TF 4A_132/2017 du 25 septembre 2017 consid. 11).
Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité,
en tenant compte des particularités du cas concret, parmi lesquelles figurent notamment la destination
de l'objet loué (TF 4A_132/2017 du 25 septembre 2017 consid. 11), l'âge et le type de
la construction, ainsi que le montant du loyer (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5
e
éd., 2016, n. 1749 ; Higi, Zürcher Kommentar, 1994, n. 28 ad art. 258 CO). Il ne s'agit
pas de circonstances subjectives propres à un locataire, mais bien de l'usage prévu contractuellement
dans le cas d'espèce (Aubert, Droit du bail, Commentaire pratique [CPra-Bail], 2
e
éd., 2017, n. 21 ad art. 259d CO). Pour mesurer la moins-value, il faut partir des circonstances
de l'espèce et déduire, d'après des critères objectifs, la moins-value causée
par le défaut (CACI 23 mars 2018/187 consid. 3.2).
Le juge dispose d’un large
pouvoir d’appréciation dans la détermination de la quotité de la réduction
du loyer (CACI 5 janvier 2021/2).
6.3
Les premiers juges ont constaté que l’usage
normal des locaux s’effectuait uniquement pendant les heures de bureau, soit une utilisation hebdomadaire
de 60 heures pour cinq jours ouvrés de 7 heures à 19 heures. Ils ont en outre pris en compte
que les consultations s’effectuaient usuellement entre 8 heures et midi, puis entre 13 heures
et 18 heures. Ils ont de ce fait distingué selon que les cours bruyants gênaient les consultations,
retenant alors une diminution de la valeur de la chose louée de 60%, ou le travail administratif,
retenant à cet égard une diminution de 15%.
6.4
En l’espèce, l’appelante cite
de nombreuses jurisprudences, dont un arrêt zurichois, qui concernent presque tous des locaux d’habitation.
Elle entend que la réduction se fonde sur une utilisation des locaux 24 heures sur 24 et 365 jours
par année. Tel n’est toutefois pas l’usage convenu. Les parties ont signé un contrat
de bail à loyer pour locaux commerciaux. Le contrat précise que le bail est à l’usage
d’un cabinet médical. Or, l’appelante ne prétend pas que l’usage d’un
cabinet médical consisterait pour le médecin concerné dans l’utilisation des locaux
durant la nuit et les week-ends. La doctrine et la jurisprudence admettent que la destination des locaux
joue clairement un rôle dans l’appréciation de la limitation de l’objet loué.
Il est dès lors adéquat, pour juger de la diminution de valeur du bien en question, de se fonder
sur les périodes liées à son utilisation, laquelle n’est pas semblable à celle
d’un logement d’habitation.
A noter encore que l’intimé ne se plaint pas – à juste titre – des bruits
occasionnés lorsque le cabinet est fermé, soit après 19 heures et durant le week-end.
Il a dès lors été tenu compte uniquement des cours qui ont lieu pendant les heures d’utilisation
du cabinet. Une distinction a même été faite entre les heures de consultation et les heures
où l’intimé effectue du travail administratif. De la même manière que le défaut
a été apprécié au regard de l’usage, la réduction du loyer doit être
calculée en fonction de l’utilisations des locaux. Il s’ensuit que les calculs des premiers
juges – qui ne sont pas contestés en soi – peuvent être confirmés.
7.
7.1
L’appelant
par voie de jonction soutient que l’intimée a toujours connu sa spécialité, soit
la cardiologie, laquelle nécessite du calme pour entendre correctement le cœur des patients.
Il reproche dès lors à l’intimée d’avoir accepté de conclure un bail
avec un fitness, alors qu’elle devait se douter que cela engendrerait des nuisances sonores. Il
requiert dès lors que des travaux soient entrepris afin de faire cesser les nuisances. Il ajoute
que «
rien ne permet
à la bailleresse de préciser que des travaux d’assainissement sonores seraient disproportionnés
. ».
L’intimée par voie de jonction invoque l’irrecevabilité de l’appel par voie
de jonction au motif que la réponse à l’appel principal et l’appel joint n’auraient
pas été articulés en deux parties distinctes et que la motivation serait insuffisante
au regard des conclusions prises. Pour le surplus, elle invoque que le locataire peut demander des travaux
d’entretien mais non des travaux de rénovation. Au demeurant, la remise en état ne serait
pas absolue et ne pourrait être exigée que si elle s’avérait possible et que son
coût ne serait pas disproportionné. En l’état, des travaux d’isolation sonore
seraient clairement disproportionnés.
7.2
Des défauts de moyenne importance et des
défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier
la remise en état de la chose (TF 4A_411/2020 précité consid. 3.1.1 ; TF 4A_395/2017
du 11 octobre 2018 consid. 5.2).
La remise en état de la chose vise la suppression du défaut. Le bailleur doit soit effectuer
les réparations – en cas de défaut matériel –, soit éliminer la source
du défaut ou de la nuisance. Il peut demander des travaux d’entretien ou de réparation,
mais pas des travaux de rénovation. Le locataire ne peut demander la remise en état que si
elle apparaît possible : il ne peut pas exiger la remise en état lorsque le bailleur n’a
aucune emprise sur le défaut ou lorsque le coût d’une remise en état serait disproportionné
(Aubert, Droit du bail à loyer et à ferme, 2
e
éd. 2017, nn. 11 et 12 ad art. 259b CO ; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à
loyer, Lausanne 2019, nn. 2.1 à 2.3, pp. 306 et 307).
7.3
Les premiers juges ont constaté qu’une
amélioration de l’isolation phonique de l’immeuble ne pourrait être obtenue, de
l’expérience générale du tribunal, que par l’exécution de travaux fort
coûteux. Or le coût de tels travaux serait disproportionné au vu de la faible durée
hebdomadaire des nuisances subies. Il serait également disproportionné de résilier le
bail d’O.________SA, d’autant que cette mesure ne permettrait pas forcément de supprimer
le défaut avant plusieurs années, la société pouvant demander une prolongation de
bail.
7.4
7.4.1
A titre préalable, il convient de constater
que si les exigences de motivation valent également pour l’appel joint (TF 5A_361/2019 du
21 février 2020 consid. 3.3.1), la loi n’impose pas à l’appelant par voie
de jonction la manière dont il doit rédiger son écriture de réponse et d’appel
joint. L’intimée par voie de jonction cite Jeandin (CR-CPC, n. 4 ad art. 313 CPC), qui déclare
que «
le mémoire
de réponse sera articulé en deux parties : l’une consacrée à la réponse
proprement dite (art. 312), l’autre constituant l’appel joint
».
On ne saurait toutefois tirer de l’avis de cet auteur qu’une écriture qui ne respecterait
pas cette façon de procéder serait forcément irrecevable. L’intimé et appelant
par voie de jonction doit exprimer ses arguments de façon motivée et compréhensible afin
que l’autorité de recours puisse comprendre ce qu’il conteste et ce qu’il réclame
dans le cadre de son appel joint. Or, on peut tout à fait envisager qu’une motivation puisse
servir à la conclusion en rejet de l’appel principal et, dans le même temps, à une
conclusion en modification du dispositif contesté, pour autant que l’écriture reste compréhensible,
ce qui est le cas en l’occurrence.
Partant, le grief de l’intimée tenant au fait que l’appelant par voie de jonction n’aurait
pas rédigé son écriture en deux parties distinctes est mal fondé et il convient d’examiner
si les conclusions de l’appel joint sont dûment motivées.
7.4.2
L’appelant par voie de jonction fait valoir que, «
comme
[il] l’a demandé, il doit être prévu des travaux afin que ces nuisances sonores
cessent
». Il convient de constater
que dans sa demande, il a conclu à ce que le propriétaire procède à «
toutes
mesures nécessaires afin de faire cesser les nuisances sonores
».
Cela étant, il n’a pas motivé sa requête en précisant s’il entendait
par-là une baisse du niveau sonore, une résiliation du bail du fitness ou des travaux d’isolation
phonique. Sur ce dernier point, on pourrait se demander si des travaux d’isolation sont des travaux
de réparation ou de rénovation, ces derniers n’étant pas exigibles du bailleur.
La question peut toutefois demeurer indécise.
L’appelant par voie de jonction ajoute que «
rien
ne permet à la bailleresse de préciser que des travaux d’assainissement sonores seraient
disproportionnés
. Cela étant, il ne
critique pas l’appréciation du tribunal des baux – dont les membres sont des professionnels
en matière de bail – selon laquelle des travaux d’isolation phonique auraient un coût
très important. Il n’explique pas non plus en quoi il serait erroné de retenir qu’il
serait disproportionné d’effectuer ces travaux coûteux au regard de la faible durée
des nuisances, soit 2 heures par semaine pendant les heures de consultation et 4 heures par semaine
pendant les heures consacrées au travail administratif. Partant, le grief, insuffisamment motivé,
doit être rejeté.
8.
L’appelant par voie de jonction a pris une
conclusion tendant à ce que la réduction du loyer ne soit pas de 3% comme l’ont décidé
les premiers juges, mais de 10%. Dans sa motivation, il fait valoir que la proportion retenue par les
premiers juges est conforme au dernier planning des cours. Ensuite, il expose que «
lorsque
les cours collectifs reprendront, il n’est pas exclu qu’il y ait une recrudescence du bruit
liée à plus de cours collectifs
».
Il soutient qu’après une période de restriction sanitaire, il serait tout à fait
«
plausible
»
que le fitness augmente le nombre de cours pour satisfaire sa clientèle et que cela aurait pour
conséquence d’augmenter les nuisances sonores.
L’action fondée sur l’art. 259a CO n’est pas destinée à réparer
et compenser un défaut «
plausible
»,
hypothétique ou potentiel. Un défaut doit être avéré. Sur la base des plannings
produits, les premiers juges ont admis l’existence de nuisances sonores excessives durant six cours,
dont deux cours pendant les heures de consultation. Comme le reconnaît lui-même l’appelant
par voie de jonction, la réduction accordée est conforme à ces plannings. Il n’y
a pas lieu d’accorder une réduction supplémentaire en se fondant sur des hypothèses.
Au demeurant, on relèvera, avec l’intimée, que l’appelant par voie de jonction
ne motive pas sa conclusion en réduction de 10%. Il n’explique en particulier pas comment
il parvient à ce taux.
Enfin, par surabondance, on notera que l’appelant par voie de jonction admet de par son argumentation
qu’il y a eu une période lors de laquelle les cours collectifs ont été suspendus.
Or, il a obtenu une réduction de loyer également pour les mois concernés par cette suspension.
Si des cours étaient ajoutés, ils compenseraient dès lors les cours qui n’ont pas
eu lieu. On doit toutefois constater que la probabilité que des cours soient ajoutés durant
les heures de consultation est faible : les heures de cours collectifs sont fixées en fonction
de leur fréquentation, ce qui dépend en grande partie des horaires de travail, de sorte que
l’essentiel des cours est agendé le soir après 18 heures.
La conclusion de l’appelant par voie de jonction en réduction du loyer à hauteur de 10%
doit donc être rejetée, dans la mesure où elle est recevable.
9.
En définitive, l’appel doit être
rejeté et l’appel joint également dans la mesure où il est recevable, le jugement
attaqué étant confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance de l’appel principal, arrêtés à
886 fr. (art. 4 al. 1 et 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
BLV 270.11.5]), sont mis à la charge de l’appelante, qui succombe sur son appel (art. 106
al. 1 CPC).
Les frais judiciaires de deuxième instance de l’appel joint, arrêtés à 846 fr.
(art. 4 al. 1 et 62 al. 1 TFJC), sont mis à la charge de l’appelant par voie de jonction,
qui succombe également sur son appel joint.
Les dépens de deuxième instance sont compensés.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel principal est rejeté.
II.
L’appel joint est rejeté dans la mesure où il est recevable.
III.
Le jugement est confirmé.
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance de l’appel principal, arrêtés à
886 fr. (huit cent huitante-six francs), sont mis à la charge de l’appelante N.________AG.
V.
Les frais judiciaires de deuxième instance
de l’appel joint, arrêtés à 846 fr. (huit cent quarante-six francs), sont mis
à la charge de l’appelant par voie de jonction W.________.
VI.
Les
dépens de deuxième instance sont compensés.
VII.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Nicolas Saviaux (pour N.________AG),
‑
Me Laurent Damond (pour W.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :