vd_findinfo · 331 · 2023-08-18 · fr

271 CO, 271a CO, 106 al. 2 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 18.08.2023 331
 

271 CO, 271a CO, 106 al. 2 CPC (CH)

TRIBUNAL
CANTONAL
XC21.013487-221268
331
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
18 août 2023
__________________
Composition
:               Mme
CRITTIN
DAYEN
, présidente
M.
Oulevey, juge, et Mme Dietschy, juge suppléante
Greffière
:              Mme
Cottier
*****
Art.
271 et 271a CO ; 106 al. 2 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
A.N.________
,
à [...], défendeur, contre le jugement rendu le 13 janvier 2022 par le Tribunal des baux dans
la cause divisant l’appelant d’avec
A.S.________
,
à [...], demandeur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 13 janvier 2022, motivé le 30 août 2022, le Tribunal des baux (ci-après :
le tribunal ou les premiers juges) a annulé la résiliation de bail adressée par A.N.________,
bailleur, à A.S.________, locataire, le 21 décembre 2020 pour le 1
er
février 2022, relative au Café-restaurant à l’enseigne de « [...] »
sis à [...] (I), a mis les frais judiciaires, arrêtés à 5'792 fr. 20, à la charge
de A.N.________ et les a prélevés sur les avances fournies par les parties (II), a astreint
A.N.________ à verser à A.S.________ les sommes de 5'602 fr. 20, à titre de remboursement
des avances que celui-ci avait fournies, et de 11'550 fr., à titre de dépens (III et IV) et
a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions.
En droit,
les
premiers juges ont retenu, s'agissant de la question de la nullité du congé, que la résiliation
litigieuse avait été notifiée sur formule officielle en respectant l'échéance
et le préavis contractuellement prévus, de sorte qu'elle était valable en la forme.
Concernant la question de l'annulation du congé, les premiers juges ont relevé que le problème
lié au décompte de frais accessoires 2018-2019 avait été réglé par les
parties, le locataire ayant versé un solde en juillet 2020. La plainte quant à l'utilisation
des places de parc par les clients du bar n'avait quant à elle pas été étayée
en procédure. Quant à une prétendue altercation entre l’épouse de A.S.________
et A.N.________, elle n'avait pas été prouvée à satisfaction. Les premiers juges
ont dès lors exclu la présence d'un congé-représailles. Ils ont ensuite examiné
la question de la conformité de la résiliation avec les règles de la bonne foi. A cet
égard, les juges ont relevé que le congé avait été notifié sans aucune
explication et que les motifs n'avaient été donnés que par le conseil du bailleur, presque
deux mois après la notification du congé. S'agissant de la réalité du motif invoqué,
soit la reprise du restaurant par le bailleur lui-même, les premiers juges ont relevé que l’intéressé
était né en 1965 et aurait 63 ans au moment de la reprise si une prolongation de bail de six
ans était accordée au locataire. Par ailleurs, le bailleur arguait avoir obtenu la patente
afin de reprendre le restaurant, celle-ci ayant cependant été obtenue en 2011, soit plus de
neuf ans avant d'avoir résilié le bail. Les premiers juges ont encore relevé le fait qu'aucune
pièce en lien avec cette reprise ne figurait au dossier, A.N.________ n'ayant, de son propre aveu,
entrepris aucune démarche pour connaître le montant des investissements liés à la
réalisation de son projet ou pour obtenir des crédits bancaires, ni n'avoir établi de
business plan. Il avait par ailleurs été constaté en procédure qu'en été
2020, un expert avait été mandaté afin d'estimer la valeur du bien immobilier de A.N.________,
mais qu’il avait finalement renoncé à vendre. Cette circonstance démontrait que
A.N.________ envisageait d'autres options que la reprise du restaurant quelques mois seulement avant
la résiliation. En définitive, les premiers juges ont retenu qu'au moment où le congé
avait été donné, A.N.________ n'avait aucun projet concret puisqu'il ignorait tout des
infrastructures, coûts, délais et démarches nécessaires à la réalisation
de celui-ci et n'avait encore absolument rien entrepris. Le motif invoqué était donc un prétexte
qui ne répondait à aucun intérêt objectif sérieux et digne de protection. Par
conséquent, le congé devait être annulé.
B.
Par acte du 29 septembre 2022, A.N.________ (ci-après :
l’appelant) a interjeté appel contre le jugement précité, en concluant, avec suite
de frais et dépens, à sa réforme en ce sens que la résiliation de bail adressée
par l’appelant à A.S.________ (ci-après : l’intimé) le 21 décembre
2020 pour le 1
er
février 2022, relative au « [...] » à [...] soit valable, à ce que
le contrat de bail à loyer portant sur l’usage dudit café soit prolongé une unique
fois jusqu’au 31 août 2023, qu’il soit ordonné à l’intimé de quitter
et de rendre libres de tous occupants et de tous objets lui appartenant, d’ici au 31 août
2023 à midi, le café-restaurant, qu’il soit dit qu’à défaut pour l’intimé
de quitter volontairement les locaux susmentionnés d’ici au 31 août 2023, l’huissier
du tribunal serait chargé, sous la responsabilité de la Présidente du Tribunal des baux,
de procéder à l’exécution forcée, sur requête de l’appelant, avec
au besoin l’ouverture forcée des locaux, qu’il soit ordonné aux agents de la force
publique de concourir à l’exécution forcée, s’ils en étaient requis par
l’huissier du tribunal, que les frais judiciaires, arrêtés à 5'792 fr. 20, soient
mis à la charge de l’intimé et que celui-ci soit astreint à rembourser à l’appelant
ses frais judiciaires et lui verser des dépens. Subsidiairement, il a conclu à la réforme
des chiffres II à IV du dispositif du jugement entrepris en ce sens que les frais judiciaires, arrêtés
à 5'792 fr. 20, soient mis à la charge de l’intimé à hauteur de 1'930 fr. 75
et à la charge de l’appelant à hauteur de 3'861 fr. 45, que l’appelant soit astreint
à verser à l’intimé les sommes de 3'671 fr. 45 de remboursement partiel des
frais judiciaires et de 3'000 fr. à titre de dépens réduits.
L’intimé n’a pas été invité à se déterminer sur l’appel.
Par avis du 22 février 2023, les parties ont été informées que la cause était
gardée à juger.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
Le 19 janvier 2007, l’intimé, en qualité de locataire, et l’appelant ainsi que
feu B.N.________, en qualité de bailleurs, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur
un café-restaurant à l’enseigne de « [...] » comprenant une cuisine
agencée, un café, une salle à manger, une véranda, des wc séparés, des
locaux annexes, des places de parcs situées devant le café-restaurant ainsi que la mise à
disposition à titre gratuit et à bien plaire d’une terrasse devant l’entrée,
sis à [...].
D’une durée initiale allant du 1
er
février 2007 au 1
er
février 2012, le contrat prévoit un renouvellement aux mêmes conditions de cinq ans en
cinq ans, sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre des parties donné et reçu
au moins une année à l’avance pour la prochaine échéance. Le loyer mensuel
net a été fixé à 5'750 fr., auquel s’ajoute un acompte de chauffage et
eau chaude et de frais accessoires de 1'200 francs.
2.
L’appelant est également propriétaire d’un bar qu’il loue à F.________
ainsi que d’un motel qu’il exploite lui-même et qui se situent à côté
du restaurant litigieux.
3.
Le 21 mars 2011, l’appelant a obtenu le
Certificat cantonal d’aptitudes pour les Modules 1 et 4 (Droit des établissements, prescriptions
d’hygiène et de sécurité et Droit du travail, assurances sociales et connaissances
de droit).
4.
Le 18 juin 2020, V.________, ingénieur HES et expert, a établi un rapport d’expertise
relatif au complexe hôtelier propriété de l’appelant. Ce rapport estimait la valeur
vénale dudit complexe à 6'270'000 francs.
L’appelant a déclaré lors de l’audience du 4 novembre 2021, que cette expertise,
comprenant le motel, le bar et le café-restaurant, faisait suite à une offre d’achat
qui lui avait été soumise par X.________. Il désirait connaître la valeur de son
bien car cette offre d’achat lui paraissait insuffisante et l’expertise a confirmé que
son bien valait le double de ce qui lui avait été proposé. Il a également précisé
que depuis lors, il avait changé d’avis et ne désirait plus vendre. Il a indiqué
que même si une offre d’achat au prix estimé lui parvenait, il la déclinerait.
5.
A une date inconnue, l’appelant a adressé à l’intimé un « décompte
de chauffage et autres prestations » pour la période allant du 1
er
juillet 2018 au 30 juin 2019.
Par courrier du 17 juin 2020, l’intimé a notamment contesté le poste relatif aux installations
électriques du restaurant pour un montant de 861 fr. 60, ainsi que le poste « surveillance »
pour un montant de 1'436 fr., tous deux compris dans ledit décompte. Il a également indiqué
ne plus vouloir s’acquitter des frais liés aux caméras de surveillance dans la mesure
où elles ne lui étaient pas utiles. Il s’est également plaint de l’utilisation
de ses places de parc par les clients du bar.
Le 22 juillet 2020, l’intimé a versé sur le compte bancaire de l’appelant un montant
de 9'128 fr. 90 avec la mention « [...] total du mois juillet compris le décompte des
frais 2018-2019 ».
6.
Le 21 août 2020, l’entreprise individuelle de l’appelant J.________, dont le but était
le commerce et la réparation de motos, a été radiée du Registre du commerce par suite
de cessation d’activité.
7.
Le 21 décembre 2020, l’appelant a adressé à l’intimé une notification
de résiliation de bail datée du 24 novembre 2020 pour le 1
er
février 2022.
Par courrier du 13 janvier 2021 adressé à l’appelant, l’intimé a requis la
motivation du congé précité.
Le 14 février 2021, le conseil de l’appelant a motivé la décision de résiliation
en indiquant que son mandant souhaitait reprendre lui-même l’exploitation du « [...] ».
Il a indiqué que l’appelant avait obtenu le certificat cantonal d’aptitudes en 2011
en vue de cette reprise et qu’en 2018, après le décès de sa mère, il avait
repris le motel qu’elle exploitait et mis un terme à son activité de commerce et de réparation
de motos dans le courant de l’année 2020.
Interrogé en qualité de partie à l’audience du 4 novembre 2021 l’appelant
a déclaré ce qui suit s’agissant de son souhait de reprendre l’exploitation du
café-restaurant litigieux :
«
Je n'ai
pas encore fait de business plan pour la reprise du restaurant. Je n'ai aucune pièce à vous
fournir en lien avec cette reprise. J'ai des idées. J'envisage de réagencer complètement
la cuisine et de faire un restaurant à l'américaine, les années 60. J'envisage de travailler
avec le tenancier du bar d'à côté, M. F.________, qui serait mon employé. Celui-ci
a plus de connaissances que moi mais j'en ai également et j'ai la patente. Je n'ai pas encore réfléchi
au personnel qu'il faudrait engager. (...) Au niveau des investissements à faire, j'estime que je
devrais mettre environ 200 000 francs pour une bonne cuisine. Je n'ai pas discuté des investissements
avec M. F.________. (...) Je n'ai pas envisagé de remettre le restaurant à un tiers. Si
des gens disent cela il s'agit uniquement de rumeurs. L'année passée, M. X.________ m'a
fait une proposition pour l'achat de tout le complexe hôtelier, restaurant et bar compris. Son offre
me paraissant trop basse, j'ai fait faire une estimation dont il est ressorti que la valeur de l'immeuble
est deux fois plus élevée que le prix offert par M. X.________. Aujourd'hui, j'ai changé
d'avis et si quelqu'un m'offre la valeur estimée je ne vendrai pas mon bien. En effet, je souhaite
rendre hommage à ma maman en reprenant l'exploitation du restaurant. Je n'ai pas encore entrepris
de démarches pour obtenir des crédits bancaires. C'est M. V.________ qui a expertisé
mon bien. Je ne peux pas vous donner la date de l'expertise. Je dispose de fonds propres pour les travaux
envisagés. J'estime l'investissement total entre 350 000 et 400 000 francs. Je ne me suis pas renseigné
sur la procédure et la durée pour obtenir un permis de construire. Je n'ai pas signé de
contrat ce jour avec M. F.________. Même si le but est de réaliser ce projet avant, celui-ci
sera encore d'actualité dans
six ans. (...) Je confirme que mon but n'est pas de revendre le fonds de commerce du restaurant.
»
Quant au témoin F.________, il a déclaré ce qui suit s'agissant du projet de reprise par
l'appelant :
« En
2020, le défendeur [ndlr : l’appelant] m'a parlé à une reprise avoir pour projet
de reprendre la pizzeria. A cette occasion, il m'a demandé si je pourrais lui donner un coup de
main, étant donné que j'ai travaillé dans un restaurant. Rien n'a été signé.
Il s'agissait juste d'une discussion sur la terrasse de mon bar. Il m'a ensuite dit que cela prendrait
sûrement du temps car l'affaire allait passer devant un juge. A l'époque, j'avais dit [à
l’appelant] que sur le principe, je n'étais pas opposé à lui donner un coup de main.
(...) [L’appelant] ne m'a jamais parlé de l'idée de vendre l'intégralité du
complexe immobilier. Il ne m'a pas proposé de racheter le fonds de commerce
du
restaurant. Le bar est ma seule source de revenus. Je pourrais être utile [à l’appelant]
si celui-ci reprend le restaurant pour la gestion du personnel. [L’appelant] m'avait indiqué
qu'il souhaitait reprendre le restaurant car il avait fait une promesse dans ce sens à sa mère.
Je crois qu'il veut monter un restaurant à l'américaine des années 60. Nous ne sommes
pas entrés dans les détails. L'idée était encore une fois que je l'aide plutôt
pour le recrutement.
»
Quant
au témoin [...], il a uniquement déclaré qu’il avait « entendu dire qu’il
y aurait un nouveau restaurateur » à la place de l’intimé et son épouse
et qu’il s’agissait que de rumeurs qui couraient.
8.
a)
L’intimé a saisi le Tribunal des baux d’une demande du 24 mars 2021 au pied
de laquelle il a pris les conclusions suivantes, avec suite de frais et dépens, contre l’appelant :
«
Principalement
I.
La résiliation du bail à loyer commercial
du [...], sis à [...], signifiée par A.N.________ à A.S.________ en date du 24 novembre
2020 pour le 1
er
février 2022, est nulle et de nul effet.
Subsidiairement
II.
La résiliation du bail à loyer commercial
du [...], sis à [...], signifiée par A.N.________ à A.S.________ en date du 24 novembre
2020 pour le 1
er
février 2022, est annulée.
Plus
subsidiairement
III.
Une première prolongation du bail à
loyer commercial, signé par A.S.________ pour le [...], sis à [...], est accordée pour
une durée de six ans, soit au 1
er
février 2028.
IV.
Monsieur A.N.________ est condamné à
payer la somme de CHF 400'000.- au minimum à Monsieur A.S.________ à titre de la plus-value
apportée à la chose louée, prix du fonds de commerce ainsi qu’à titre de dommages-intérêts.
V.
Monsieur A.S.________ est autorisé à
compléter et/ou à modifier les conclusions prises dans le cadre de cette procédure. »
Par déterminations du 14 juillet 2021, l’appelant a pris les conclusions suivantes contre
l’intimé :
« VI.
Les conclusions I, II et IV du demandeur A.S.________ sont rejetées.
VII.
La conclusion III du demandeur est partiellement
admise.
VIII.
La conclusion V du demandeur est irrecevable.
IX.
Le contrat de bail à loyer daté du 19
janvier 2007 et portant sur l’usage du café-restaurant du Motel [...] à [...] a été
valablement résilié pour le 1
er
février 2022 par formule officielle datée du 24 novembre 2020 mais postée le 21 décembre
2020, et il est prolongé une unique fois jusqu’au 30 juin 2023.
X.
Ordonner au demandeur A.S.________ de quitter
et de rendre libres de tous occupants et de tous objets lui appartenant, d’ici au 30 juin 2023
à midi, le café-restaurant du Motel [...] à [...] (comprenant une cuisine agencée,
un café, une salle à manger, une véranda, des WC séparés, des locaux annexes
pour économat, les places de parc situées devant le café-restaurant du côté
de la route cantonale, ainsi que toutes autres dépendances).
XI.
Dire qu’à défaut pour le demandeur
de quitter volontairement les locaux susmentionnés d’ici au 30 juin 2023, l’Huissier
du Tribunal des baux est chargé, sous la responsabilité de la Présidente du Tribunal des
baux, de procéder à l’exécution forcée du chiffre X ci-dessus, sur requête
du défendeur A.N.________, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux.
XII.
Ordonner aux agents de la force publique de concourir
à l’exécution forcée, s’ils en sont requis par l’Huissier du Tribunal
des baux.
XIII.
Les frais sont mis à la charge du demandeur
A.S.________.
XIV.
Le demandeur versera des dépens au défendeur
A.N.________. »
b)
Le tribunal a tenu une première audience
le 26 août 2021 au cours de laquelle il a entendu les témoins H.________, B.S.________ et C.S.________.
Une deuxième audience a été tenue le 4 novembre 2021 au cours de laquelle W.________,
M.________ et D.S.________, en qualité de témoin, ainsi que l’appelant, en qualité
de partie, ont été entendus. L’intimé a réitéré ses réquisitions
de mise en œuvre d’une expertise ainsi que d’une inspection locale qui ont toutes deux
été rejetées par le tribunal. Une troisième audience a été tenue le 13 janvier
2022. Lors de cette audience, l’intimé a notamment modifié sa conclusion IV comme suit :
« IV. Monsieur A.N.________ est condamné à payer la somme de CHF 400'000.- au minimum
à Monsieur A.S.________ à titre de remboursement pour le mobilier et le matériel d’exploitation,
pour la reprise de la clientèle à son entrée dans le local, pour la plus-value apportée
à la chose louée, pour le prix du fonds. »
Le tribunal a également entendu F.________ en qualité de témoin.
En droit
:
1.
1.1
L'appel
est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC)
au sens de l'art. 236 CPC, dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état
des conclusions devant l'autorité précédente est de 10'000 fr. au moins (art. 308 aI.
2 CPC).
En cas de litige portant
sur la validité d’un congé, la valeur litigieuse correspond au loyer de la période
minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période
qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné.
En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être
inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO (Code
des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220) consacre l'annulabilité d'une résiliation (ATF 144
III 346 consid. 1.2, JdT 2019 II 235 ; ATF 137 III 389 consid. 1.1 ; ATF 119 II 147 consid. 1, JdT 1994
I 205).
Ecrit et motivé, l’appel doit être introduit auprès de l'instance d'appel, soit
auprès de la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi vaudoise d'organisation judiciaire du
12 décembre 1979 ; BLV 173.01]), dans les trente jours à compter de la notification de la décision
motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, le loyer mensuel en cause
s’élève à 6'950 fr., charges comprises. Il est dès lors manifeste que la valeur
litigeuse est supérieure à 10'000 francs. Interjeté pour le surplus en temps utile
et auprès de l’autorité compétente, contre une décision finale de première
instance, par une partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), l’appel
est recevable.
2.
L’appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer
le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir
librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance
(ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid. 5.3.1 ; TF 4A_215/2017 du
15 janvier 2019 consid. 3.4). Sous réserve des vices manifestes, l'application du droit d'office
ne signifie toutefois pas que l'autorité d'appel doive étendre son examen à des moyens
qui n'ont pas été soulevés dans l'acte d’appel. Elle doit se limiter aux griefs
motivés contenus dans cet acte et dirigés contre la décision de première instance
; l'acte d’appel fixe en principe le cadre des griefs auxquels l'autorité d’appel doit
répondre eu égard au principe d'application du droit d'office (cf. ATF 147 III 176 consid.
4.2.1 et 4.2.2 ; TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid 4.2 applicable en appel). Cette jurisprudence ne
remet pas en cause la liberté conférée aux juges d'admettre (ou de rejeter) l'appel en
s'appuyant sur un argument non explicitement discuté par les parties (TF 4A_313/2019 du 19 mars
2020 consid. 3).
3.
3.1
L’appelant se prévaut tout d’abord
d’une constatation inexacte des faits.
3.2
Il relève que le contenu du
courrier du 14 février 2021 n'a pas été retranscrit en totalité, en particulier s'agissant
de la phrase suivante : « Conscient qu'il s'agit d'une période sombre pour la restauration,
mon client se devait néanmoins de vous notifier cette résiliation avant la fin du mois de janvier
2021, afin que le bail ne se renouvelle pas pour une nouvelle période de cinq ans. ». L'appelant
relève à cet égard, après avoir rappelé que l'exercice d'un droit sans ménagement
peut constituer un abus de droit et rendre un congé annulable, qu’il ne pouvait pas attendre
davantage même si la résiliation tombait mal en raison de la période de fermetures forcées
des restaurants durant la pandémie de Covid-19.
Dans la mesure toutefois où les premiers juges n'ont pas annulé le congé au motif que
la résiliation aurait été donnée sans ménagement (ce qui ne sera pas non plus
retenu ci-après [cf.
infra
consid. 4]), l'on ne discerne
pas en quoi le complément de l'état de fait par l'ajout de cette phrase du courrier du 14 février
2021 serait nécessaire. Partant, il n’y a pas lieu de compléter l’état de
fait sur ce point.
3.3
L'appelant critique ensuite l'utilisation de l'adverbe « toutefois » employé dans le cadre
de la retranscription de ses propres déclarations et de celles du témoin F.________, ce qui
laisserait supposer une contradiction entre celles-ci. Dès lors que les déclarations de l'appelant
et celles du témoin précité revêtent une grande importance dans l'appréciation
du motif réel de congé (cf.
infra
consid. 4), le jugement a été
complété afin d’y ajouter la retranscription exacte, et non seulement résumée,
desdites déclarations (cf.
supra
Let.C/ch.8).
3.4
L'appelant se plaint encore de l'adverbe « néanmoins » employé par les premiers juges
dans les phrases suivantes : « Le défendeur a précisé avoir les fonds propres
nécessaires afin d'effectuer les travaux dont il a estimé le coût total à un montant
entre 350 000 et 400 000 francs. Néanmoins, il n'a entrepris aucune démarche afin d'obtenir
des crédits bancaires pour lesdits travaux. ». Il convient à cet égard de s'en remettre
simplement aux déclarations précises de l'appelant retranscrites dans les faits complétés
dans le présent arrêt (cf.
supra
Let.C/ch.8), à savoir
: « Je n'ai pas encore entrepris de démarches pour obtenir des crédits bancaires. (...).
Je dispose de fonds propres pour les travaux envisagés. J'estime l'investissement total entre 350
000 et 400 000 francs. ». Il apparaît ainsi que si l’appelant a effectivement mentionné
la question des crédits bancaires et expliqué ensuite qu'il disposait « de »
fonds propres pour les travaux, cela ne signifie pas pour autant que ceux-ci couvraient la totalité
des fonds nécessaires, ce qui est d’ailleurs contredit par son propos relatif aux crédits
bancaires. Contrairement à ce qu'affirme l'appelant, l'on ne peut pas retenir des déclarations
ci-dessus que l'appelant n'aurait pas besoin d'un crédit bancaire pour mener à bien son projet
de reprise.
4.
4.1
L'appelant conteste que le congé
soit abusif au sens des art. 271 et 271a CO. Il critique toute l'argumentation déployée par
les premiers juges à cet égard.
4.1.1
4.1.1.1
Lorsque le bail est de durée
indéterminée, chaque partie est en principe libre de résilier le contrat pour la prochaine
échéance convenue en respectant le délai de congé prévu (cf art. 266a al. 1
CO ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1). La résiliation ordinaire
du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO), et
ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 141 III
496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1 ; sur le tout : TF 4A_247/2021 du 4
mai 2022 consid. 3.1.1 ; TF 4A_639/2018 du 21 novembre 2019 consid. 4.1).
La seule
limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi
:
lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il
contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO ; cf. également art. 271a CO ;
ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1 ;
TF
4A_247/2021 du 4 mai 2022 consid. 3.1.1 ; TF 4A_639/2018 du 21 novembre 2019 consid. 4.1
).
La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe
de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Les
cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice
d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion
grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et
l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient ou non aux règles de
la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3). Il n'est toutefois pas nécessaire
que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste"
au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 136 III 190 consid. 2 ; ATF 135 III 112 consid. 4.1). Ainsi,
le congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt
objectif, sérieux et digne de protection (ATF 135 III 112 consid. 4.1). Tel est le cas lorsque le
congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement
qu'un prétexte ou lorsque sa motivation est lacunaire ou fausse (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ;
ATF 136 III 190 consid. 2 ; ATF 135 III 112 consid. 4.1 ; sur le tout :
TF
4A_247/2021 du 4 mai 2022 consid. 3.1.2
).
4.1.1.2
Selon l'art. 271a al. 1 let. a
CO, parmi d'autres cas spécialement énumérés par cette disposition, le congé
est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi
des prétentions fondées sur le bail. Cette disposition vise à permettre au locataire d'exercer
librement ses droits sans avoir à craindre un congé en représailles. Il incombe au locataire
de prouver qu'il existe un rapport de cause à effet entre la prétention qu'il a élevée
et la résiliation. Le bailleur a le droit d'apporter la contre-preuve en démontrant que le
congé répond à un autre motif. Le juge constate alors le véritable motif du congé
selon l'impression objective qui résulte de toutes les circonstances ; le congé-représailles
est d'autant plus vraisemblable qu'il survient plus rapidement après que le locataire a élevé
une prétention (TF 4A_254/2015 du 15 juillet 2015 consid. 2.2).
Selon l'art. 271a al. 1 let. e ch. 4 CO, la résiliation est également annulable lorsqu'elle
intervient dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure judiciaire ou de conciliation
relative au bail, si le bailleur a alors conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière
avec le locataire. L'art. 271a al. 2 CO étend l'application de cette règle au cas où le
locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure
judiciaire ou de conciliation, sur une prétention relative au bail. L'annulation du congé suppose
que dans les trois années qui l'ont précédé, les parties se soient trouvées
en litige et qu'elles aient abouti à une solution amiable par suite de concessions du bailleur.
L'annulation est donc exclue si l'une des parties a accepté aussitôt et sans discussion une
prétention annoncée par l'autre partie (ATF 130 III 563 consid. 2.1 ;
TF
4A_254/2015 du 15 juillet 2015 consid. 2.3
).
D'après l'art. 271a al. 3 let. a CO, le congé signifié durant la période de protection
de trois ans est néanmoins valable s'il est motivé par le besoin urgent du bailleur ou de ses
proches
parents ou alliés d'utiliser eux-mêmes les locaux loués. Selon la jurisprudence, ce besoin
ne suppose pas une situation de contrainte ni un état de nécessité, mais il suffit que,
pour des motifs économiques ou pour d'autres raisons, on ne puisse pas exiger du bailleur qu'il
renonce à l'usage des locaux remis à bail. Son besoin doit être sérieux, concret
et actuel. L'urgence doit être
évaluée
non seulement dans le temps mais encore en fonction de son degré (ATF 132 III 737 consid. 3.4.3 ;
ATF 118 II 50 consid. 3c et d ; TF 4A_254/2015 du 15 juillet 2015 consid. 2.4).
Plus précisément, le besoin du bailleur doit être propre, c'est-à-dire que l'utilisation
des locaux doit lui être nécessaire pour lui-même ou pour l'un de ses proches parents
ou alliés. Un motif simulé, invoqué abusivement, n'est évidemment pas suffisant (ATF
142 III 336 consid. 5.2.2 et les arrêts cités ; TF 4A_639/2018 du 21 novembre 2019
consid. 5.3.1). S'agissant de locaux commerciaux, la personne physique ne peut justifier d'un besoin
propre que si elle a la volonté de reprendre elle-même l'exploitation d'un commerce dans les
locaux, à ses risques et profits, les modalités selon lesquelles elle entend le faire étant
sans importance ; à propos de l'exploitation d'un bar-discothèque par l'acquéreur,
il a été jugé qu'il importait peu que celui-ci doive engager du personnel à cet effet,
y compris un gérant (avec patente) pour exploiter l'établissement, pourvu qu'il le fasse à
ses propres risques et profits (TF 4A_23/2009 du 24 mars 2009 consid. 3.3.1 et 3.3.3). Le juge décide
si le nouveau propriétaire a un besoin propre en tenant compte de toutes les circonstances pertinentes
du cas particulier au moment de la résiliation (ATF 142 III 336 consid. 5.2.2.3).
En outre, la jurisprudence sur le besoin propre et urgent impose que le besoin soit immédiat, c'est-à-dire
susceptible de se concrétiser immédiatement ou à plus ou moins brève échéance
en fonction de l'échéance contractuelle du bail, réel, ce qui ne présuppose pas une
situation de contrainte, voire un état de nécessité, mais nécessite que le motif
invoqué ne soit pas simulé ou invoqué abusivement, enfin le besoin doit être actuel,
en ce sens qu'un besoin futur, simplement possible, ne suffit pas (ATF 142 III 336 consid. 5.2.3 ;
TF 4A_639/2018 du 21 novembre 2019 consid. 5.3.2.1).
Le juge apprécie librement, au regard des principes du droit et de l'équité déterminants
selon l'art. 4 CC, si le congé répond au besoin urgent du bailleur ou de ses proches parents
ou alliés (ATF 118 II 50 consid. 4).
4.1.1.3
Outre le
cas spécifique de l'art. 271a al. 3 let. a CO, le Tribunal fédéral considère de manière
générale que le congé ordinaire peut être donné par le bailleur pour pouvoir
utiliser lui-même l'habitation ou les locaux commerciaux, sauf s'il s'avère incompatible avec
les règles de la bonne foi (TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4 ; TF 4A_18/2016 du 26 août
2016 consid. 3.3).
Selon la Haute Cour, le besoin
du bailleur ou de ses proches d'occuper eux-mêmes les locaux se rapproche beaucoup de la notion
de besoin propre et urgent que l'on trouve aux art. 261 al. 2 let. a, 271a al. 3 let. a et 272 al. 2
let. d CO (ATF 142 III 336 consid. 5.2.1). Lorsqu'il s'agit d'examiner si la résiliation ordinaire
signifiée par le bailleur viole les règles de la bonne foi, on peut dès lors appliquer
les principes dégagés par la jurisprudence dans ces trois contextes sur la notion de besoin
propre et urgent (TF 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4).
4.1.1.4
En matière de résiliation
ordinaire, le motif de la résiliation revêt une importance décisive : le congé
doit être motivé si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2 CO) et une motivation lacunaire
ou fausse est un indice d'une absence d'intérêt digne de protection à la résiliation
(ATF 138 III 59 consid. 2.1 et les arrêts cités ; TF 4A_69/2021 du 21 septembre 2021 consid.
4.1.2).
Pour décider de la validité d'un congé ordinaire, il faut donc en premier lieu connaître
le motif réel de ce congé. Si le bailleur fournit un faux motif à l'appui de la résiliation
et qu'il n'est pas possible d'en établir le motif réel, il faut en déduire que le congé
ne repose sur aucun motif sérieux ou en tout cas sur aucun motif légitime et avouable, ce qui
justifie son annulation (ATF
125
III 231 consid. 4b ; TF 4A_241/2010 du 10 août 2010 consid. 2.3 ; TF 4A_64/2010 du 29
avril 2010 consid. 2.3). Pour en juger, le juge doit se placer au moment où la résiliation
a été notifiée (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1 et les arrêts
cités ; TF 4A_247/2021 du 4 mai 2022 consid. 3.1.3). La motivation peut en principe encore
être indiquée devant le tribunal de première instance (ATF 138 III 59 consid. 2.3).
Il appartient en principe au locataire,
qui est le destinataire de la résiliation, de supporter les conséquences de l'absence de preuve
d'un congé contraire aux règles de la bonne foi. Le bailleur qui résilie et qui doit motiver
le congé a toutefois le devoir de collaborer loyalement à la manifestation de la vérité
en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification
du motif invoqué par lui (ATF 135 III 112 consid. 4.1 ; ATF 120 II 105 consid. 3c ; TF
4A_247/2021 du 4 mai 2022 consid. 3.1.4). Par exception à la règle générale sur le
fardeau de la preuve, l'art. 271a al. 2 CO pose une présomption du caractère abusif du congé
lorsque le bailleur résilie dans les trois ans suivant un arrangement hors procédure entre
les parties. Il suffit dans ce cas que le locataire prouve par des écrits qu'il s'est entendu avec
le bailleur à la suite d’un désaccord sur une prétention relevant du bail (Lachat,
Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 980, n. 5.6.6). Cette présomption peut être renversée
par le bailleur, qui peut notamment apporter la preuve d'un besoin propre et urgent à reprendre
les locaux (cas de l'art. 271a al. 3 let. a CO).
4.2
En l'espèce, il convient d'abord
d'examiner si le congé doit être présumé abusif pour le motif de l'art. 271a al.
2 CO, à savoir parce qu'il est donné dans les trois ans qui suivent un arrangement hors procédure
entre les parties.
Le 17 juin 2020, l'intimé a adressé un courrier à l'appelant dans lequel il contestait
certains postes du décompte de charges 2018-2019, à savoir le poste relatif aux installations
électriques pour un montant de 861 fr. 60 et le poste « surveillance » pour un montant
de 1'436 francs. Il a également indiqué ne plus vouloir s'acquitter des frais liés aux
caméras de surveillance dans la mesure où elles ne lui étaient pas utiles. Enfin, il s'est
plaint de l'utilisation de ses places de parc par les clients du bar. Le 22 juillet suivant, l'intimé
a versé à l'appelant un montant relatif au décompte de frais litigieux, sur lequel a été
déduite la somme relative aux installations électriques. L'intimé a ainsi apporté
la preuve, par ces deux pièces, que les parties avaient été en litige sur le montant du
solde des frais accessoires 2018-2019 et qu'elles avaient trouvé un arrangement par le règlement
d'un montant moindre que celui qui avait été initialement réclamé par le bailleur.
Le congé étant intervenu quelques mois seulement après ledit arrangement, la protection
de trois ans découlant de l'art. 271a al. 2 CO est applicable, de sorte que le congé est présumé
abusif. Il appartient dès lors au bailleur de renverser cette présomption, en apportant la
preuve d'un besoin propre et urgent (art. 271a al. 3 let. a CO), ce besoin correspondant d'ailleurs au
motif de congé invoqué par ses soins.
Il faut encore relever que, même
si la protection de l'art. 271a al. 2 CO ne devait pas s'appliquer, la jurisprudence développée
à l'appui de l'art. 271a al. 3 let. a CO s'appliquerait de la même manière, l'appelant
ayant motivé la résiliation par sa volonté de reprendre l'exploitation du restaurant et
le Tribunal fédéral appliquant par analogie les principes développés dans le cadre
de cette disposition (cf. TF 4A_198/2016 rappelé ci-dessus).
4.3
Il convient dès lors d'examiner
si le besoin de l'appelant est propre, immédiat, réel et actuel et, dans ce cadre, déterminer
s'il ne s'agit pas d'un motif simulé ou invoqué abusivement.
Les premiers juges ont à cet égard relevé les éléments suivants :
4.3.1
Ils ont d’abord constaté
que le congé avait été donné sans aucune explication ; ce n'était qu'en réponse
au courrier de l'intimé du 13 janvier 2021 que le conseil de l'appelant avait mentionné la
volonté
de
ce dernier de reprendre lui-même l'exploitation du restaurant. L'appelant argue que la jurisprudence
du Tribunal fédéral autorise le bailleur à motiver le congé ultérieurement,
durant la procédure de première instance seulement. Il convient cependant de relever que, si
le Tribunal fédéral admet certes que la motivation puisse avoir lieu après la notification
de la résiliation, même durant la procédure de première instance (cf. ATF 143 III
344 consid. 5.3 ; ATF 125 III 231 consid. 4b), il rappelle aussi qu'une allégation tardive
peut constituer un indice en défaveur de l'auteur du congé ou avoir une conséquence sur
les frais (cf. ATF 138 III 59 consid. 2.3). Ainsi, on ne saurait reprocher aux premiers juges d'avoir
tenu compte du fait que la motivation n'était pas intervenue à l'appui du congé, mais
seulement ultérieurement et par le biais du conseil de l'appelant, pour apprécier la réalité
du besoin propre de l'appelant.
4.3.2
Les premiers juges ont ensuite
constaté que l'appelant est né en 1965 et aurait 63 ans si le bail devait être prolongé
de six ans comme le permet la loi. L'appelant oppose qu'il n'y a pas d'âge pour mener une telle
activité, sa mère ayant elle-même exploité le motel jusqu'à 87 ans. Cette circonstance
n'est effectivement pas à elle seule déterminante. Mais il s'agit à nouveau d'un élément,
parmi d'autres, à prendre en compte dans l'appréciation du caractère réel et actuel
du besoin du bailleur de reprendre les locaux. Or, il s'agirait non pas de continuer l'exploitation d'une
affaire, mais de mener à bien un nouveau projet, ce qui nécessite plus de motivation, d'énergie
et d'investissement. A cet égard, l'âge joue indéniablement un rôle.
4.3.3
Les premiers juges ont constaté que l'appelant avait obtenu sa patente en 2011 déjà, soit
plus de neuf ans avant de résilier le contrat de bail litigieux. L'appelant oppose à cet argument
qu'il a exercé jusqu'en 2020 une activité de commerce et de réparation de motos. Comme
l'ont relevé les premiers juges, l'obtention de la patente plus de neuf ans avant la résiliation
constitue un élément à prendre en compte dans le cadre de la réalité du besoin
propre et immédiat du projet de reprise des locaux. A cet égard, il y a lieu de relever que
le bail litigieux a couru pour une période initiale du 1
er
février 2007 au 1
er
février 2012, puis a été reconduit tacitement deux fois, jusqu'au 1
er
février 2017, puis jusqu'au 1
er
février 2022. Depuis l'obtention de sa patente, l'appelant avait donc déjà eu deux occasions
de résilier pour reprendre lui-même l'exploitation du restaurant.
4.3.4
Les premiers juges ont encore relevé que quelques mois seulement avant la résiliation, l'appelant
envisageait d'autres options que la reprise, en particulier la vente du complexe. L'appelant argue qu'il
avait spontanément évoqué l'offre d'achat de X.________ et l'expertise de V.________ à
la suite des rumeurs de reprises par un tiers exposées lors de l'audience par le témoin W.________
qui avait indiqué qu’il avait « entendu dire qu'il y aurait un nouveau restaurateur »
à la place de l’intimé. Il n'y aurait pas de raison de remettre en doute l'affirmation
de l'appelant à l'audience selon laquelle « aujourd'hui, j'ai changé d'avis et si quelqu'un
m'offre la valeur estimée, je ne vendrai pas mon bien ». Il faut d'abord relever que dite affirmation
est intervenue le 4 novembre 2021, soit près d'une année après la résiliation, ce
qui ne permet pas de déterminer la position de l'appelant sur le
sujet
au moment de résilier en décembre 2020. Comme l'ont relevé les premiers juges, l'expertise
date de l'été 2020, soit quelques mois seulement avant le congé, ce qui constitue un élément
à prendre en compte s'agissant du besoin réel et actuel de l'appelant à reprendre les
locaux. Il est constant que l'appelant a envisagé l'option de vendre tout le complexe, puisqu'il
a mandaté un expert à cette fin, visant à déterminer la valeur du bien. Cet élément
permet par ailleurs d'écarter la réalité des propos tenus par le témoin F.________
selon lesquels l'appelant aurait fait une promesse à sa mère de reprendre lui-même l'exploitation
du restaurant. A tout le moins cette circonstance démontre-t-elle que, si promesse il y a eu, l'appelant
ne s'y sentait en tout cas pas tenu. La proximité temporelle entre l'offre d'achat, respectivement
l'expertise, et la résiliation du contrat est un élément important qui tend à démontrer
l'absence de besoin propre et actuel de l'appelant à reprendre possession des locaux.
4.3.5
Les premiers juges ont enfin constaté
que l'appelant n'avait produit aucune pièce en lien avec la reprise de l'exploitation, celui-ci
n'ayant, de son propre aveu, entrepris aucune démarche pour connaître le montant des investissements
nécessaires à la réalisation de son projet ou pour obtenir des crédits bancaires
et n'ayant pas établi de business plan. Les premiers juges ont considéré que l'appelant
n'avait, au moment de donner congé, aucun projet concret puisqu'il ignorait tout des infrastructures,
coûts, délais et démarches nécessaires à sa réalisation et qu'il n'avait
encore rien entrepris. Ils en ont déduit que le motif avancé, si tant est qu'il ne soit pas
qu'un prétexte, ne répondait à aucun intérêt objectif sérieux et digne
de protection. Sur ce point, l'appelant objecte les arguments suivants : les premiers juges confondraient
les exigences du congé-rénovations avec celle du besoin propre ; il ne s'agit pas non
plus d'un congé donné en vue d'un changement d'affectation, celui-ci ne nécessitant dans
tous les cas pas non plus de projet concret ; aucun élément ne permettrait de douter de
la véracité du motif invoqué à l'appui du congé, qui n'avait pas varié ;
le bailleur est libre de résilier le bail pour utiliser lui-même les locaux, de sorte que la
résiliation litigieuse devrait être validée.
Contrairement à ce que soutient l'appelant, les premiers juges ont correctement examiné, au
regard de la jurisprudence relative au besoin propre et urgent, si le projet de l'appelant était
propre, immédiat et actuel, ou au contraire simulé. En l'occurrence, les différents éléments
mis en avant par les premiers juges permettent de douter fortement de la nécessité pour l'appelant
de reprendre l'exploitation du restaurant. Aux éléments rappelés ci-dessus, on ajoutera
que l’appelant a mis un terme à son activité de commerce et réparation de motos
en été 2020, alors qu'il savait que la reprise du restaurant ne pourrait se faire au plus tôt
qu'en février 2022, date d'échéance du bail résilié, ce sans compter la durée
des travaux de transformation nécessaires à la réalisation d'un restaurant à l'américaine
des années 60. Cela signifie que, d'un point de vue économique, l'exploitation des locaux n'est
pas nécessaire à l'appelant, et, par ailleurs, que celui-ci n'a pas mis un terme à son
activité de commerce et de réparation de motos pour se consacrer à celle de la reprise
du restaurant, puisqu'il n'a entrepris aucune démarche à ce sujet. Quant aux déclarations
du témoin F.________ relatives à la discussion du projet de reprise par l'appelant, force est
de relever une contradiction temporelle : le témoin a indiqué que la discussion se serait
tenue en 2020 ; or il a aussi expliqué que l'appelant lui avait précisé que «
cela prendrait sûrement du temps car l'affaire allait passer devant un juge » ; la procédure
litigieuse a toutefois débuté par le dépôt d'une requête de conciliation en
date du 13 janvier 2021. L'appelant ne connaissait pas, avant cette date, l'existence de la procédure
en cours. Temporellement, il n'est dès lors pas prouvé que la discussion relatée par le
témoin ait eu lieu en 2020 comme il l'affirme ou en 2021, comme le sous-entend la remarque liée
à l'existence d'une procédure judiciaire.
4.3.6
En définitive,
il faut retenir que la présomption du caractère abusif du congé n'a pas été
renversée par la preuve d'un besoin propre et urgent de l'appelant à reprendre l'exploitation
du restaurant. L'appelant n'a pas de tel besoin à utiliser les locaux : il n'a en particulier
entrepris aucune démarche pour préparer cette prétendue activité, il était intéressé
à la vente de l'ensemble du complexe hôtelier quelques mois seulement avant la notification
du congé, il a volontairement mis un terme à son activité de commerce et de réparation
de motos deux ans avant
la possibilité
de reprise, étant relevé qu'il exploite le motel situé sur le complexe litigieux et développe
donc toujours une activité commerciale, à laquelle s'ajoutent les recettes de loyers du restaurant
et du bar dudit complexe. Il apparaît ainsi que le motif tiré de la volonté de reprendre
l'exploitation du restaurant est simulé, ce qui ne saurait être protégé au regard
des art. 271 s. CO.
Les premiers juges n'ont donc pas violé ces dispositions en prononçant l'annulation de la résiliation
litigieuse.
5.
5.1
L’appelant
conteste, à titre subsidiaire, la répartition des frais judiciaires de première instance,
le président ayant mis l’entier des frais judiciaires à sa charge, dès lors que
toutes ses conclusions avaient été rejetées.
Il
soutient que l'intimé n'a obtenu que partiellement gain de cause, dans la mesure où il concluait
principalement à la nullité du congé et que cette conclusion a été rejetée.
De plus, il a échoué à démontrer un congé de représailles. Aucun des arguments
soutenus par l'intimé n'ayant été retenu par les premiers juges, lesquels avaient annulé
le congé en se fondant sur une motivation différente, une répartition des frais à
raison d'un tiers à la charge de l'intimé et de deux tiers à la charge de l'appelant serait
justifiée.
5.2
Selon l'art.
106 al. 1 CPC, les frais sont mis à la charge de la partie succombante. Lorsqu'aucune des parties
n'obtient entièrement gain de cause, les frais sont répartis selon le sort de la cause (art.
106 al. 2 CPC). Cette disposition suppose une répartition des frais judiciaires et des dépens
en fonction de l'issue du litige comparée avec les conclusions prises par chacune des parties (TF
5A_457/2022 du 11 novembre 2022 consid. 3.5 ; TF 4A_226/2013 du 7 octobre 2013 consid. 6.2).
Le poids accordé aux conclusions tranchées, peut, de cas en cas, être apprécié
selon différents critères, par exemple selon leur importance respective dans le litige (TF
5A_5/2019 du 4 juin 2019 consid. 3.3.1). Au vu de la diversité des critères, il n'y a pas qu'une
seule solution qui soit conforme au droit fédéral (TF 4A_511/2015 du 9 décembre 2015
consid. 2.2). Il résulte des termes « sort de la cause » utilisés à l'art. 106
al. 2 CPC que, dans la répartition des frais, le juge peut notamment prendre en considération
l'importance de chaque conclusion dans le litige, de même que le fait qu'une partie a obtenu gain
de cause sur une question de principe (TF 5A_140/2019 du 5 juillet 2019 consid. 5.1.1). C'est selon l'ensemble
des circonstances du cas concret que l'on doit décider si une partie obtient gain de cause en tout
ou partie et, en cas de gain partiel, comment les frais doivent être répartis (TF 5A_197/2017
du 21 juillet 2017 consid. 1.3.2).
5.3
En l'espèce, l'intimé
a conclu principalement à la nullité du congé, subsidiairement à son annulation,
plus subsidiairement à la prolongation du bail et à l'octroi de dommages-intérêts.
La conclusion subsidiaire en annulation du congé a été admise par les premiers juges.
L'intimé a donc obtenu gain de cause sur la question de la validité du congé, peu importe
que le résultat soit l'annulation (conclusion subsidiaire) et non la nullité (conclusion principale).
Il est à cet égard cohérent de conclure prioritairement au constat de la nullité
du congé et subsidiairement à son annulation, puisqu'un congé nul est affecté dans
son essence même et ne peut donc pas être annulé.
Rien ne peut être reproché aux premiers juges s'agissant de la répartition des frais,
de sorte que l'appelant doit être condamné à la prise en charge de la totalité de
ceux-ci.
6.
6.1
L’appelant conteste encore
la quotité des dépens octroyés en première instance. D'après lui, la note d'honoraires
du 13 janvier 2022 de l'avocat de l'intimé est critiquable sur d'autres points encore que ceux relevés
par les premiers juges, à savoir les « Opérations après jugement » et les
postes facturés à un tarif horaire de 350 fr. (« 9 Mémos à M. Veuthey
» et « 4 Vacations »). En définitive, l'appelant devrait verser à l'intimé
la somme de 3'000 fr. à titre de dépens réduits.
6.2
Les premiers juges ont accordés à l'intimé
des dépens de 11'550 fr., en s'appuyant sur la fourchette prévue par l'art. 5 TDC, entre 6'000
et 13'000 fr., et sur la note d'honoraires du 13 janvier 2022 produite par le mandataire de l'intimé.
Ils ont retranché de celle-ci les opérations concernant la procédure de conciliation,
par application de l'art. 113 al. 1 CPC.
6.3
La liste d'opérations produite par l'avocat
de l'intimé mentionne un total final avec TVA de 22'039 fr. 10, soit de 39 heures et 12 minutes
au tarif-horaire de 350 fr. / heure, plus 279 fr. 30 de frais et débours et 103 fr. 80 de photocopies.
Les premiers juges ont réduit ce montant à 11'550 francs. Il convient de relever à cet
égard que, contrairement à ce qui a été retenu, les opérations menées durant
la procédure de conciliation doivent être comptabilisées dans le montant des dépens,
compte tenu de la jurisprudence du Tribunal fédéral développée à l'ATF 141 III
20 consid. 5. Ainsi, même si l'on devait suivre l'appelant quant à l'impossibilité de
tenir compte des opérations après jugement et des mémos et vacations au tarif-horaire
de 350 fr., la réduction des dépens serait de toute manière compensée par l'augmentation
de ceux-ci liée à la procédure de conciliation (opérations antérieures au 24
mars 2021, non prises en compte par les premiers juges), à savoir au total 7 heures 40 minutes,
au tarif-horaire de 350 francs.
Globalement, le montant accordé à titre de dépens se situe dans la fourchette du tarif
et correspond à un nombre d'heures convenable si l'on tient compte notamment du nombre d'audiences
(1 audience de conciliation et 3 audiences au fond).
Il convient dès lors de confirmer le montant de 11'550 fr. alloué par les premiers juges à
titre de dépens de première instance.
7.
7.1
En définitive, l’appel, manifestement infondé, doit être rejeté en application
de l’art. 312 al. 1
in
fine
CPC et le jugement entrepris confirmé.
7.2
Les frais judiciaires de deuxième
instance, arrêtés à 5'170 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils
du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), sont mis à la charge de l'appelant qui succombe (art. 106
al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens, l’intimé n’ayant pas
été invité à se déterminer sur l’appel.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à
5'170
fr.
(cinq mille cent septante francs), sont mis
à la charge de l’appelant A.N.________.
IV.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
M. Jean-Luc Veuthey, aab (pour A.N.________),
‑
Me Hüsnü Yilmaz (pour A.S.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :