vd_findinfo · HC / 2016 / 638 · 2016-06-13 · fr

BAIL À LOYER, FRAIS ACCESSOIRES, SOMMATION, RÉSILIATION | 257d CO, 271 CO, 271a CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 13.06.2016 HC / 2016 / 638

TRIBUNAL
CANTONAL
JL15.041699-160704
343
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
13 juin 2016
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
M.
Battistolo et Mme Merkli, juges
Greffier
:              M.
Hersch
*****
Art.
257d, 271 et 271a CO
Statuant sur l’appel interjeté par
A.S.________
et
B.S.________
,
à Lausanne, partie locataire, contre
la décision rendue le 16 février 2016 par le Juge de paix du district de Lausanne dans la cause
divisant les appelants d’avec
U.________
,
à Lausanne, partie bailleresse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par décision du 16 février 2016, dont les considérants écrits ont été adressés
aux parties le 29 mars 2016, le Juge de paix du district de Lausanne (ci-après : le Juge de
paix) a admis la demande déposée par U.________ contre A.S.________ et B.S.________ et rejeté
les conclusions reconventionnelles de ces derniers (I et II), ordonné à A.S.________ et à
B.S.________ de libérer pour le lundi 18 avril 2016 à midi les locaux occupés dans l’immeuble
sis [...] à Lausanne, l’huissier de paix étant à défaut d’exécution
volontaire chargé de procéder à l’exécution forcée, avec au besoin le
concours de la force publique (III, IV et V), mis les frais de justice, arrêtés à 460
fr. pour U.________ et à 360 fr. pour A.S.________ et B.S.________, à la charge de ces derniers,
solidairement entre eux (VI et VII), dit qu’A.S.________ et B.S.________, solidairement entre eux,
rembourseront à U.________ son avance de frais à concurrence de 360 fr. et lui verseront la
somme de 2'000 fr. à titre de dépens (VIII) et rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (IX).
En droit, le premier juge, statuant sur une requête d’expulsion du bailleur U.________ et
sur des conclusions reconventionnelles des locataires A.S.________ et B.S.________ en annulation du congé,
a considéré que le solde des décomptes de chauffage 2012-2013 et 2013-2014, pour un montant
total de 793 fr. 20, était exigible au moment de l’avis comminatoire adressé
aux locataires le 16 février 2015. A cet égard, la contestation de ces décomptes par les
locataires et les courriers échangés avec la gérance ne pouvaient être interprétés
comme un sursis à l’exigibilité accordé par la partie bailleresse. De plus, le comportement
de la gérance ne laissait pas transparaître la volonté de poursuivre les relations contractuelles,
de sorte que la résiliation fondée sur l’art. 257d CO n’était ni abusive,
ni contraire à la bonne foi. Les conditions de l’art. 257d CO étant pour le surplus remplies,
le congé signifié le 25 mars 2015 était valable. Partant, la requête d’expulsion
devait être admise, un délai au 18 avril 2016 étant fixé aux locataires pour qu’ils
libèrent l’appartement occupé, et les conclusions reconventionnelles de ceux-ci devaient
être rejetées.
B.
Par acte du 28 avril 2016, A.S.________ et B.S.________
ont formé appel contre la décision précitée, en concluant, avec suite de frais et
dépens, à sa réforme en ce sens que la demande déposée par U.________ soit rejetée
et que leurs propres conclusions déposées à l’encontre de ce dernier soient admises,
la résiliation du bail signifiée pour le 30 avril 2015 étant déclarée inefficace,
subsidiairement annulée.
Il n’a pas été ordonné d’échange d’écritures.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de la décision complétée
par les pièces du dossier :
1.
Depuis le [...] 1995, les époux S.________ sont titulaires d’un contrat de bail portant sur
un appartement de 3 pièces au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [...] à Lausanne.
A compter du 1
er
avril 2013, le loyer brut de l’appartement en question s’est élevé à 1'150
fr., acompte de chauffage et d’eau chaude par 110 fr. compris.
2.
Le 14 janvier 2014, K.________ SA, gérance
représentant le propriétaire U.________, a envoyé aux époux S.________ un décompte
de chauffage pour la période du 1
er
juin 2012 au 31 mai 2013, lequel présentait un solde de 565 fr. 35 en faveur du bailleur,
payable dans les trente jours.
Par courrier du 11 février 2014, les époux S.________ ont contesté ce décompte. Le
2 juillet 2014, en réponse à un deuxième rappel, ils ont indiqué n’avoir pas
reçu de premier rappel et ont réitéré leur contestation, indiquant qu’ils attendaient
des explications. Les 15 et 17 juillet 2014, le service de la comptabilité de K.________ SA leur
a exposé que l’augmentation des charges était liée à l’application de
nouvelles directives cantonales et leur a imparti un délai de dix jours pour s’acquitter du
montant facturé. Le 24 juillet 2014, A.S.________ a indiqué ne pas se satisfaire des explications
données et maintenir sa contestation, position qu’il a réitérée le 31 août
2014.
3.
Le 9 octobre 2014, K.________ SA a adressé
aux époux S.________ le décompte de chauffage relatif à la période du 1
er
juin 2013 au 31 mai 2014, lequel présentait un solde en faveur du bailleur de 227 fr. 85, payable
dans les trente jours. Ce courrier mentionnait que le solde de l’année précédente,
par 565 fr. 35, était toujours ouvert.
Le 14 octobre 2014, Z.________, juriste auprès de l’assurance de protection juridique des
époux S.________, a sollicité de K.________ SA l’ensemble des pièces afférentes
au décompte de chauffage 2012-2013. Le 16 octobre 2014, elle a contesté le décompte de
chauffage 2013-2014. Le 21 octobre 2014, le service de la comptabilité de K.________ SA lui a transmis
un décompte général détaillé, un tableau de répartition entre les locataires
et les factures de mise en compte. Dans une lettre du 25 octobre 2014 adressée à Z.________,
A.S.________ a critiqué les pièces fournies par K.________ SA et a annoncé maintenir sa
contestation. Le 16 décembre 2014, Z.________ a sollicité un rendez-vous avec le service de
la comptabilité de K.________ SA. Celui-ci lui a demandé le 17 décembre 2014 si le décompte
fourni était exact. Le 5 février 2015, le service de la comptabilité de K.________ SA
a imparti à Z.________ un dernier délai au 28 février 2015 pour lui communiquer la nature
du problème rencontré.
4.
Par envois recommandés du 16 février 2015, le service du contentieux de K.________ SA a mis
en demeure chacun des époux S.________ de régler les soldes de chauffages 2012-2013 et 2013-2014,
totalisant 793 fr. 20, dans un délai de trente jours, faute de quoi le bail serait résilié
selon l’art. 257d al. 2 CO. Le 23 février 2015, Z.________ a annoncé aux époux S.________
avoir pris connaissance des mises en demeure et faire le nécessaire dans le sens requis.
Le 26 février 2015, Z.________ a sollicité du service de la comptabilité de K.________
SA un entretien. Elle a prié K.________ SA de surseoir à l’envoi de nouveaux rappels,
indiquant que ses clients en avaient reçu un le 16 du même mois. Ella a relancé le même
service le 9 mars 2015. Par envoi recommandé du 11 mars 2015, le service de la comptabilité
de K.________ SA lui a proposé un entretien le 24 mars 2015 à 10h, afin de lui fournir tous
les renseignements demandés et clore le dossier. Le 19 mars 2015, Z.________ a proposé de fixer
l’entretien le 30 mars 2015 à 15h30, ce que le service de la comptabilité de K.________
SA a accepté le 20 mars 2015.
5.
Par formules agréées du 25 mars 2015,
envoyées par pli séparé à chacun des époux S.________, K.________ SA a résilié
le contrat de bail avec effet au 30 avril 2015, en se référant à sa mise en demeure du
16 février 2015.
Le 27 mars 2015, Z.________ a informé le service de la comptabilité de K.________ SA qu’après
examen, les décomptes de charges étaient parfaitement conformes et qu’elle avait en conséquence
invité ses clients à les régler. Elle a annulé le rendez-vous appointé. A.S.________
a réglé les décomptes à hauteur de 793 fr. 20 le 15 avril 2015.
6.
Par demande du 25 septembre 2015, U.________ a conclu, avec suite de frais et dépens, à ce
qu’il soit constaté que le contrat de bail à loyer a valablement été résilié
au 30 avril 2015 et à ce qu’ordre soit donné aux époux S.________ de libérer
immédiatement les locaux occupés, l’exécution forcée étant d’ores
et déjà ordonnée. Dans leur réponse du 10 octobre 2015, A.S.________ et B.S.________
ont conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de la demande et ont pris des conclusions reconventionnelles
en ce sens ce que la résiliation signifiée soit déclarée inefficace, subsidiairement
nulle, plus subsidiairement annulée. Le 25 novembre 2015, U.________ a conclu au rejet des conclusions
reconventionnelles prises par la partie adverse. L’audience de jugement a été tenue le
16 février 2016. L.________, membre du service de la comptabilité de K.________ SA, y a été
entendue, de même que F.________, responsable du contentieux chez la même gérance.
En droit
:
1.
L’appel est ouvert contre les décisions
finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions
devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al.
2 CPC [Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008 ; RS 272]). Lorsque la décision
a été rendue en procédure ordinaire ou simplifiée, le délai pour l’introduction
de l’appel est de 30 jours à compter de la notification de la décision motivée (art.
311 al. 1 CPC). Selon le droit fédéral, la valeur litigieuse d’une contestation de congé
se détermine en prenant en compte le loyer de la période minimale pendant laquelle le contrat
subsisterait si la résiliation n’était pas valable, période qui s’étend
jusqu’à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. Cette durée
ne saurait être inférieure à la période de protection de trois ans pendant laquelle
l’art. 271a al. 1 let. e CO consacre l’annulabilité d’une résiliation
(JdT 2011 III 83 ; TF 4A_634/2009 du 23 mars 2010 consid. 1.1 ; SJ 2011 117 consid. 1a ;
ATF 119 II 147 consid. 1, JdT 1994 I 205).
En l’espèce, compte tenu d’un loyer mensuel de 1'150 fr., la valeur litigieuse, calculée
selon les principes ci-dessus, dépasse largement 10'000 fr., de sorte que l’appel, déposé
en temps utile par des parties qui ont un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a
CPC), est recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir
l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées
par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d'office
conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement la constatation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43 consid.
2 et les références).
3.
3.1
Les appelants soutiennent que la gérance, par son comportement, aurait reporté au 30 mars 2015
l'exigibilité du paiement des frais de chauffage, de sorte qu’elle n’était pas
fondée à leur adresser un avis comminatoire avant cette date. La résiliation du contrat,
intervenue alors qu’ils n’étaient pas en demeure, serait donc inopérante. Les appelants
se prévalent ensuite d'un abus de droit de la part du bailleur, qui aurait adopté un comportement
contradictoire et aurait suscité une confiance digne de protection en entrant en matière sur
la contestation des décomptes de chauffage, avant de leur adresser un avis comminatoire puis une
résiliation. Il découlerait par ailleurs des différents courriers échangés qu’un
doute subsistait sur le montant de la créance. Enfin, les appelants avancent que la consignation
du loyer ne serait possible qu’en cas de défaut de la chose louée.
3.2
Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après
la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de
frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et
lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail.
Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut
résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et de locaux commerciaux
peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour
la fin d’un mois (al. 2).
La demeure du locataire, au sens de l'art. 257d CO, suppose que la créance du bailleur soit exigible
et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une de ces
deux conditions cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire
par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement
d'une prestation exigible n'est pas encore accompli au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation
du créancier, à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire
du débiteur (TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1 ; cf. CREC I 25 mars 2010/151).
L'art. 257d al. 1 CO n'exige pas que la créance de frais accessoires soit incontestée ou judiciairement
constatée, mais uniquement qu'elle soit exigible. Le locataire doit disposer du temps nécessaire
pour consulter les pièces justificatives originales (cf. art. 8 OBLF ; RS 221.213.11) et contrôler
l'exactitude du décompte, respectivement effectuer le paiement requis (cf. TF du 30 septembre 1969
consid. 4, ZR 68 n. 89 p. 247 ss ; TF 4C.479/1997 du 24 juin 1998 consid. 3a, mp 1999 p. 83, précisant
que la doctrine recommande un délai de 30 jours ; ATF 140 III 591 consid. 3.2, CdB 2015
p. 16 note Conod ; TF 4A_40/2015 du 18 février 2015 consid. 4.2.1 ).
Il n'y a pas lieu de suivre l'opinion doctrinale selon laquelle le bailleur ne pourrait pas résilier
le contrat pendant la durée d'une procédure. Lorsqu'il est mis en demeure, le locataire qui
estime la créance infondée doit décider s'il veut s'exécuter ou s'il refuse de le
faire, auquel cas il prend le risque que la créance du bailleur se révèle finalement bien
fondée et s'expose ainsi à une éventuelle résiliation du bail. Quant au bailleur
qui résilie le bail en sachant que le locataire conteste le décompte, il devra tolérer
que la procédure en contestation du congé soit éventuellement prolongée en raison
du conflit relatif aux frais accessoires ; cette situation est inhérente au fait que la créance
litigieuse n'a pas été convenue à l'avance, contrairement au loyer ou à l'acompte
concernant les frais accessoires (ATF 140 III 591 consid. 3.2, CdB 2015 p. 16 note Conod ; TF 4A_40/2015
du 18 février 2015 consid. 4.2.1). La Cour de céans a ainsi récemment jugé que le
locataire mis en demeure qui, estimant la créance infondée, ne s’exécute pas et
intente l’action en contestation du décompte de charges prend le risque que la créance
se révèle bien fondée. Dans un tel cas, par exemple s’il finit par retirer son action
en contestation du décompte de charges, la résiliation notifiée en vertu de l’art.
257d CO lui sera opposable (CACI 7 janvier 2016/15, consid. 3.3).
3.3
Le congé, même donné en raison
de la demeure du locataire, peut être annulé s'il contrevient aux règles de la bonne foi
(art. 271 et 271a CO). La jurisprudence admet ainsi, mais seulement à titre très exceptionnel,
que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO puisse contrevenir aux règles
de la bonne foi ; la notion doit toutefois être interprétée très restrictivement,
afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance.
La résiliation est contestable lorsque le montant impayé est insignifiant, notamment lorsqu'il
ne porte que sur les intérêts moratoires, que le paiement intervient très peu de temps
après l'écoulement du délai, à savoir au plus un jour ou deux, ou lorsque le bailleur
ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration du délai. Un montant correspondant
à un loyer mensuel, fût-il modeste, ou à des frais accessoires de 165 fr. ne saurait
être qualifié d'insignifiant à ce titre; il en va de même d'un retard de huit jours
dans le paiement du montant dû (TF 4A_306/2015 du 14 octobre 2015, consid. 2 ; ATF 140 III
591 consid. 3.2 et les réf. citées). Le caractère douteux de certaines créances
ne suffit pas pour invalider l’avis comminatoire (TF 4A_306/2015 du 14 octobre 2015, consid. 4.).
Cette approche très restrictive s’explique par le but de la procédure de l’art.
257d CO, qui doit permettre au bailleur d'obtenir rapidement et sans complications particulières
le paiement de la totalité du loyer et des charges, ou alors de mettre immédiatement fin au
contrat, sans que le locataire puisse spéculer sur le fait que le bailleur renoncera peut-être
à entreprendre des démarches qui lui coûteraient plus en temps et en frais que ne lui
rapporterait l'encaissement du montant impayé (ATF 140 III 591 consid. 2). Le fardeau de la preuve
d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (TF 4A_306/2015 du 14 octobre
2015, consid. 2 ; ATF 140 III 591 consid. 3.2 et les réf. citées).
L'art. 257d CO permet de résilier immédiatement le contrat de bail à l'échéance
du délai comminatoire si le montant exigé n'est pas payé. Il n'exige ni une seconde mise
en demeure, ni même un simple rappel, quelles que soient les circonstances du cas particulier. Ne
pas procéder à une démarche que la loi n'exige pas ne saurait être constitutif d'un
abus de droit (ATF 140 III 591 consid. 5). N'est pas contraire à la bonne foi le donné congé
en application de l'art. 257d CO, même lorsque le bailleur aurait pu résilier plus tôt
le bail de manière extraordinaire (TF 4A_184/2015 du 11 août 2015 consid. 4.4, non publié
in ATF 141 III 262).
Le Tribunal fédéral a notamment considéré que le congé était contraire
à la bonne foi dans un cas où les parties étaient en pourparlers transactionnels au sujet
du montant de la réduction de loyer pour défaut de la chose louée – la réduction
n'étant pas en elle-même contestée – et où la situation n'était par conséquent
pas claire au moment de la mise en demeure comme au moment de la résiliation. Dans cette cause,
le Tribunal fédéral a qualifié de déloyal le comportement du bailleur qui, bien qu'étant
en relation permanente avec son locataire, avait pris position tardivement et de manière indirecte
sur la prétention en réduction de loyer, alors que, dans l'hypothèse la plus favorable
pour lui, il n'avait droit qu'à une somme nettement moins élevée que celle réclamée
initialement dans la sommation (TF 4C.65/2003 du 23 septembre 2002 consid. 4.2.2). Conformément
à cette jurisprudence, est contraire au principe de la bonne foi la résiliation donnée
alors que les parties étaient en pourparlers transactionnels sur une réduction de loyer réclamée
par le locataire et que le bailleur avait admis le principe d'une indemnisation pour les défauts
de la chose louée en proposant un montant de 4'000 fr. à ce titre dans le délai comminatoire,
alors que la sommation portait sur un montant de l'ordre de 7'000 fr. (CACI 7 mars 2012/113, in CdB 2012
p. 91).
3.4
En l’espèce, le grief tiré du
report par la gérance de l’exigibilité des frais de chauffage facturés ne convainc
pas, faute d'éléments factuels dans ce sens au dossier : le décompte de chauffage
2012-2013, envoyé le 14 janvier 2014, a été contesté par les locataires le 11 février
2014. Il s’en est suivi des rappels et un échange de courriers, à l’occasion duquel
la gérance a fourni des explications et a maintenu son décompte les 15 et 17 juillet 2014,
tandis que les locataires ont déclaré ne pas se satisfaire des explications données les
24 et 31 août 2014. Le décompte du 9 octobre 2014, relatif aux frais de chauffage de l’année
suivante, précisait que le solde de 2012-2013 par 565 fr. 35 était toujours ouvert. Il a lui
aussi donné lieu à une contestation des locataires le 16 octobre 2014, à des explications
de la gérance avec fourniture de documents le 21 octobre 2014 et à un échange de courrier,
la mandataire juriste des locataires sollicitant un entretien le 16 décembre 2014, la gérance
demandant le 17 décembre 2014 si le décompte était exact et impartissant enfin le 5 février
2015 à la mandataire des locataires un dernier délai au 28 février 2015 pour lui communiquer
la nature du problème. L’avis comminatoire a été adressé aux locataires le
16 février 2015. A ce moment, la partie bailleresse avait certes fourni des explications et des
documents aux locataires et avait échangé des courriers avec ceux-ci, mais elle ne leur avait
à aucun moment indiqué consentir au report de l’exigibilité des décomptes facturés.
Un tel report n’a pas non plus été accordé par la gérance postérieurement
à l’avis comminatoire. Le fait qu’un rendez-vous ait été fixé avec la
mandataire juriste des locataires le 25 mars 2015 afin de lui donner certaines précisions, puis
reporté à la demande de cette dernière au 30 mars 2015, avant d’être finalement
annulé, la mandataire juriste ayant déclaré le 27 mars 2015 les décomptes « parfaitement
conformes », n’indique en effet pas que la gérance ait reporté l’exigibilité
de sa créance. Au moment de la résiliation du 25 mars 2015, la créance était donc
exigible, et cela au plus tard depuis l’échéance du délai de paiement de trente
jours du deuxième décompte du 9 octobre 2014, sans qu’il puisse être retenu que
la partie bailleresse ait reporté l’exigibilité de la créance.
Pour les mêmes motifs, tirés de l’absence d'éléments factuels permettant de
retenir que la partie bailleresse ait reporté l’exigibilité de sa créance, on ne
peut suivre les appelants lorsqu'ils soutiennent que des doutes persistaient sur le montant de la créance.
Sauf à formuler quelques reproches généraux et demandes d'explications auxquels le propriétaire
a répondu, les locataires n'ont pas été en mesure de contester clairement auprès
de la gérance le montant des charges facturées. Quoi qu’il en soit, même s’ils
l’avaient fait, cet élément n’aurait pas été suffisant pour invalider
l’avis comminatoire, la jurisprudence restrictive exposée plus haut retenant que le caractère
douteux d’une créance ne suffit pas pour invalider un avis comminatoire. Bien plus, les locataires,
en déclarant les décomptes « parfaitement conformes » le 27 mars 2015 et
en s’acquittant le 15 avril 2015 du montant facturé de 793 fr. 20, ont finalement renoncé
à toute contestation, reconnaissant ainsi l’exigibilité et la quotité des charges
exigées. En ne s’exécutant pas dans le délai comminatoire imparti, mais seulement
après qu’une résiliation leur avait été signifiée, ils ont pris le risque
que la créance du bailleur se révèle finalement bien fondée, rendant la résiliation
par le bailleur sur la base de l’art. 257d CO admissible et opérante.
Enfin, le comportement du bailleur ne saurait être constitutif d’un abus de droit. Celui-ci
a, pendant des mois, donné des explications aux locataires, alors que les griefs formulés par
ceux-ci sont toujours restés généraux et peu circonstanciés ; il a attendu un
an après l'échéance du montant dû selon le premier décompte de frais de chauffage
du 14 janvier 2014 avant d’envoyer l'avis comminatoire de l'art. 257d CO le 16 février 2015.
On peut certes accorder aux locataires appelants que la communication entre les différents services
de la gérance (comptabilité et contentieux) aurait pu être plus limpide, mais on ne peut
pour autant soutenir que les locataires auraient été induits en confiance. La règlementation
concernant les congés pour non-paiement du loyer ou des accessoires est stricte, et aucun des cas
mentionnés par la jurisprudence citée plus haut – montant impayé insignifiant ou
intervenant un ou deux jours seulement après l’écoulement du délai comminatoire,
bailleur résiliant le contrat longtemps après l’écoulement de ce délai, résiliation
intervenant alors que les parties ont engagé des pourparlers transactionnels sur la réduction
du loyer pour défauts de la chose louée – n’est réalisé en l’espèce.
Comme exposé ci-dessus, le fait que les locataires aient pris le risque de laisser subsister leur
contestation au-delà du délai péremptoire de 30 jours, pour la retirer abruptement après
l'échéance de ce délai, les prive de la possibilité de se prévaloir de l'attitude
du propriétaire, dès lors qu'il apparaît, la contestation ayant été retirée
sans la moindre explication, qu'elle était mal fondée ou, à tout le moins, qu’elle
doit être réputée telle. En outre, on ne peut reprocher au service de la comptabilité
de la gérance de ne pas avoir attiré l'attention de la mandataire juriste des appelants sur
l'existence de la commination de l’art. 257d CO, et la lettre adressée par la juriste aux
locataires le 23 février 2015, leur indiquant suite à l’envoi des avis comminatoires
qu’elle allait « faire le nécessaire dans le sens requis », ne leur est
d’aucun aide, puisque la partie bailleresse n’en a jamais eu connaissance. Le locataire qui
ne paie pas le montant exigé et ouvre action en contestation du décompte des charges devant
supporter le risque de l’art. 257d CO au cas où sa prétention se révèle
infondée, il n’y a pas de raison de traiter plus favorablement celui qui, sans s’acquitter
du montant facturé, se contente de tergiverser, à défaut de quoi le locataire pourrait
choisir de ne pas s’acquitter des charges en spéculant sur le fait que le bailleur renoncera
peut-être à entreprendre des démarches qui lui coûteraient plus en temps et en frais
que ne lui rapporterait l'encaissement du montant impayé.
Les moyens des appelants sont donc infondés. La motivation principale du premier juge, fondée
sur l’exigibilité de la créance et sur l’absence d’abus de droit de la partie
bailleresse, devant ainsi être confirmée, point n’est besoin d’examiner la critique
formulée par les appelants à l’égard de la motivation subsidiaire du premier juge,
fondée sur l’absence de consignation par les locataires des montants litigieux.
4.
Il résulte des considérants qui précèdent
que l’appel doit être rejeté selon le mode procédural de l’art. 312 al. 1
CPC et la décision entreprise confirmée. La cause doit être renvoyée au premier juge
afin qu’il fixe aux appelants un nouveau délai pour libérer les locaux qu’ils occupent.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (art. 62 al. 3 et 69
al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), doivent être
mis à la charge des appelants, qui succombent, solidairement entre eux (art. 106 al. 1 CPC). Il
n’y a pas lieu d’allouer de dépens à l’intimé, dès lors qu’il
n’a pas été invité à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
La décision est confirmée.
III.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne pour qu’il fixe à A.S.________
et à B.S.________, une fois les considérants du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu’ils occupent dans l’immeuble
sis à Lausanne, [...].
IV.
Les frais judiciaire de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (cent francs), sont
mis à la charge des appelants A.S.________ et B.S.________, solidairement entre eux.
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
14 juin 2016
Le dispositif du présent arrêt est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète à :
‑
Me Carole Wahlen (pour A.S.________ et B.S.________),
‑
Julien Pfeiffer, aab (pour U.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Monsieur le Juge de paix du district de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :