vd_findinfo · HC / 2010 / 724 · 2010-12-02 · fr

BAIL À LOYER, TRANSACTION COUPLÉE, PORTE-FORT, MODIFICATION DE LA DEMANDE | 111 CO, 254 CO, 3 CPC, 452 al. 1ter CPC, 452 al. 2 CPC, 452 CPC, 60 CPC, 13 LTB, 5 al. 1 LTB, 5 al. 3 LTB, 5 LTB

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 02.12.2010 HC / 2010 / 724

TRIBUNAL
CANTONAL
640/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Arrêt du
2 décembre 2010
_____________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Giroud et Creux
Greffière
:              Mme
Rossi
*****
Art.
111 et 254 CO; 3, 60 et 452 CPC-VD; 5 et 13 LTB
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
Z.________
SA
, à Crissier, défenderesse, contre
le jugement rendu le 22 octobre 2009 par le Tribunal des baux du canton de Vaud dans la cause divisant
la recourante d’avec
T.________
,
à Chavornay, demandeur.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
En fait :
A.
Par jugement du 22 octobre 2009, dont la motivation a été notifiée le 1
er
octobre 2010 à la défenderesse Z.________ SA et le 4 octobre 2010 au demandeur T.________,
le Tribunal des baux du canton de Vaud a rejeté les conclusions en déclinatoire prises par
la défenderesse par requête du 1
er
octobre 2008 et par dictée au procès-verbal de l'audience du 30 septembre 2009 (I), dit que
la défenderesse doit payer au demandeur les sommes de 3'000 fr. avec intérêt à 5%
l'an dès le 16 novembre 2006, à titre de dommages-intérêts (a), et de 1'969 fr. avec
intérêt à 5% l'an dès le 16 novembre 2006, à titre de restitution des montants
de frais accessoires versés en trop pour les périodes 1995-1996 à 2003-2004 (b) (II),
fixé les frais de justice du demandeur à 5'670 fr. 70 et ceux de la défenderesse à
2'660 fr. (III), alloué au demandeur des dépens réduits, par 6'615 fr. (IV) et rejeté
toutes autres ou plus amples conclusions (V).
Ce jugement, complété par les pièces du dossier (art. 452 CPC-VD [Code de procédure
civile vaudois du 14 décembre 1966, RSV 270.11]), retient notamment les faits suivants:
Le 6 juillet 1979, N.________ SA et T.________ ont signé un contrat de bail à loyer pour locaux
commerciaux portant sur une boucherie avec laboratoire et local au sous-sol, un appartement de trois
pièces, un dépôt et un garage, situés dans un immeuble sis à [...]. Conclu pour
durer initialement du 1
er
août 1979 au 1
er
août 1984, le bail devait se renouveler aux mêmes conditions pour cinq ans et ainsi de suite
de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation donné par l'une ou l'autre des parties au
moins une année à l'avance. Le loyer mensuel net a été fixé à 703 fr.,
acompte de chauffage et d'eau chaude par 200 fr. en sus.
L'article 13 de ce contrat, intitulé «eau froide et chaude», avait la teneur suivante:
«Le propriétaire paie l'eau utilisée par le locataire et les taxes afférentes jusqu'à
concurrence des quantités fixées dans les contrats d'abonnement du service des eaux. Les excédents
sont à la charge du locataire.
Dans les communes qui ne procèdent pas selon le système du contingent, le volume d'eau froide
et les taxes afférentes sont à la charge du locataire (…)».
Une clause spéciale prévoyait en outre que «à la fin du bail, (…) les installations
existantes seront reprises par le successeur et le bailleur garantit qu'il l'obligera à cette reprise
(…)».
Le 5 septembre 1979, T.________ a acheté au locataire précédent le matériel, le mobilier,
les machines et les installations de la boucherie, savoir notamment l'équipement de la chambre froide,
selon un «inventaire machines et mobilier» dressé précédemment.
Le 24 novembre 1988, N.________ SA et T.________ ont signé un nouveau contrat de bail à loyer
pour locaux commerciaux concernant la boucherie, située dans l'immeuble dont le gérant était
alors M.________. Conclu pour durer initialement du 1
er
août 1989 au 31 juillet 1994, le bail devait se renouveler aux mêmes conditions pour cinq ans
et ainsi de suite de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation donné par l'une ou l'autre
des parties au moins une année à l'avance. Le loyer mensuel net a été fixé à
700 fr., acompte de chauffage et d'eau chaude par 200 fr. en sus. Ce contrat comprenait un article 13
et une clause spéciale - relative à la reprise des installations existantes - identiques aux
dispositions contenues dans le contrat du 6 juillet 1979.
Le même jour, N.________ SA et T.________ ont conclu deux baux portant respectivement sur l'appartement
et sur le garage, qui mentionnaient que la dénonciation de l'un ou l'autre des trois contrats signés
entre les parties entraînerait d'office la dénonciation des deux autres baux.
Le 17 janvier 1989, la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de
Cossonay (ci-après: commission de conciliation) a pris acte de la conciliation intervenue entre
la bailleresse et le locataire ensuite de la contestation par ce dernier de la hausse des loyers notifiée
à la signature des nouveaux contrats. Les parties sont convenues, pour la période du 1
er
août 1989 au 31 juillet 1994, de loyers mensuels de 600 fr. pour l'appartement, de 650 fr. pour
les locaux commerciaux et de 50 fr. pour le garage, soit au total 1'300 fr., acompte de chauffage et
d'eau chaude par 200 fr. en sus. Il était précisé que les dispositions des conditions
générales des baux à loyer pour locaux commerciaux demeuraient réservées.
Par courrier du 28 juillet 2003, T.________ a résilié le «contrat de bail du 6 juillet
1979» pour le 1
er
août 2004. Il a invité M.________ à examiner la possibilité de signer un nouveau
contrat prévoyant une échéance et un renouvellement annuels.
Le 28 août 2003, N.________ SA a indiqué au locataire avoir pris bonne note de la résiliation
du contrat du 24 novembre 1988, qui valait également pour les baux relatifs à l'appartement
et au garage, conformément aux dispositions particulières desdits contrats. De nouvelles conditions
de bail étaient en outre proposées.
Les pourparlers n'ayant pas abouti, T.________ a, par lettre du 17 octobre 2003, confirmé la résiliation
du bail pour le 1
er
août 2004.
Pendant la durée des relations contractuelles, N.________ SA a adressé à T.________ des
décomptes de chauffage et d'eau chaude généraux, qui mentionnaient que les décomptes
détaillés et les pièces justificatives pouvaient être consultés durant trente
jours dès réception.
Des factures relatives aux frais annuels de consommation d'eau - savoir la participation au supplément
d'eau, à la taxe d'épuration, au sel adoucisseur et à l'entretien des égouts - ont
également été envoyées à T.________.
Le 8 septembre 2004, le locataire a indiqué à la bailleresse que, contrairement à ce qu'elle
avait affirmé dans sa correspondance du 29 juillet 2004, le bail avait été résilié
pour son échéance contractuelle et qu'il n'était ainsi pas tenu de communiquer le nom
de repreneurs. Relevant que des frais accessoires semblaient avoir été indûment facturés
et que les décomptes de chauffage risquaient de s'avérer erronés, il a demandé que
les décomptes détaillés de chauffage et d'eau chaude des dix dernières années
lui soient transmis.
Par courrier du 13 septembre 2004, N.________ SA a admis que T.________ n'avait pas l'obligation de présenter
de candidats à la relocation des locaux, mais a affirmé qu'il aurait dû le faire afin
de bénéficier de l'engagement de porte-fort, qui ne valait qu'en cas de proposition de successeurs.
La bailleresse a ainsi estimé n'assumer aucune responsabilité concernant la reprise des installations.
Au motif de la prescription des prestations périodiques, elle a refusé de remettre au locataire
les décomptes de chauffage.
Ensuite d'une modification de ses statuts le 26 novembre 2004, la raison sociale de N.________ SA est
devenue Z.________ SA.
Les locaux litigieux, libérés le 1
er
août 2004, ont été reloués à un tiers dès le 1
er
janvier 2005, pour l'exploitation d'une entreprise de petite restauration.
Par requête du 9 novembre 2006, T.________ a saisi la commission de conciliation en prenant les
conclusions suivantes:
«I.              Z.________ SA
doit immédiat paiement à T.________ d'un montant de fr. 20'000.- (vingt mille francs) pour
la reprise des installations par son successeur.
II.              Ordre est donné
à Z.________ SA de fournir à T.________ les décomptes de chauffage, eau chaude et frais
accessoires depuis le 1
er
août 1994 jusqu'au 1
er
août 2004.
III.              Z.________ SA doit
immédiat remboursement des acomptes versés à titre d'acomptes de chauffage, eau chaude
et frais accessoires du 1
er
août 1994 au 1
er
août 2004 par fr. 24'000.- (vingt-quatre mille francs)».
Le 13 février 2007, l'autorité précitée a constaté l'échec de la conciliation.
L'objet de la requête mentionné sur le procès-verbal était «décompte des
frais de chauffage» et «décompte des frais accessoires».
Le 14 mars 2007, T.________ a ouvert action devant le Tribunal des baux du canton de Vaud, formulant
à l'encontre de Z.________ SA les mêmes conclusions que devant la commission de conciliation,
sous suite de frais et dépens.
Le 19 mars 2007, la défenderesse Z.________ SA a déposé une «requête reconventionnelle»
dans laquelle elle a conclu, avec dépens, à libération des conclusions prises par le demandeur
dans la requête en conciliation du 9 novembre 2006 et dans la requête au Tribunal des baux
du 14 mars 2007, et, reconventionnellement, qu'il soit dit que T.________ est son débiteur et lui
doit immédiat paiement de la somme de 20'000 fr., plus intérêt à 5% l'an dès
le 29 janvier 2007.
Dans sa réponse du 3 septembre 2007, la défenderesse a conclu à libération des conclusions
I, II et III de la demande du 14 mars 2007 et confirmé la conclusion reconventionnelle prise le
19 mars 2007.
Par ordonnance du 10 octobre 2007, la Présidente du Tribunal des baux a imparti à M.________
un ultime délai au 17 octobre 2007 pour produire les pièces justificatives relatives aux décomptes
de frais accessoires du 1
er
août 1994 au 1
er
août 2004 de l'immeuble en cause, propriété de Z.________ SA, à défaut de quoi
le tribunal se réservait de procéder à l'exécution forcée de cette ordonnance.
Dans un courrier du même jour, la défenderesse a indiqué qu'il y avait eu un malentendu
avec M.________ et a admis que seuls des extraits des décomptes de chauffage pour la période
1989-1990 à 2003-2004 avaient été envoyés aux locataires.
Le recours interjeté par M.________ contre l'ordonnance de production de pièces susmentionnée
a été rejeté par arrêt de la Chambre des recours du 27 novembre 2007.
Le 21 avril 2008, Z.________ SA a déposé les documents requis par l'ordonnance précitée.
Le 19 août 2008, la défenderesse a produit diverses pièces, savoir notamment les factures
relatives à la participation aux frais de consommation d'eau.
Les parties et trois témoins, savoir M.________, [...] et G.________, ont été entendus
à l'audience du Tribunal des baux du 21 août 2008. M.________ a notamment indiqué que
la commune de [...] pratiquait, lorsque le bail conclu avec le demandeur était en vigueur, le système
du contingent. G.________, exploitant de l'entreprise de petite restauration qui a loué les locaux
litigieux après le demandeur, a déclaré que les installations de la chambre froide ne
lui avaient pas été proposées à la conclusion du bail, mais qu'il n'aurait de toute
manière pas accepté de les racheter, dès lors qu'il n'en avait pas l'utilité.
Le 23 septembre 2008, le demandeur a déposé le tableau récapitulatif de ses prétentions
produit à l'audience précitée, complété sur la base des pièces qui lui
avaient été remises ce jour-là.
Par requête en déclinatoire du 1
er
octobre 2008, la défenderesse a pris, sous suite de dépens, les conclusions suivantes:
«
I. Le déclinatoire
est prononcé d'office, s'agissant des conclusions du demandeur fondées sur le tableau récapitulatif
du 23 septembre 2008 et relatif à la restitution de sommes trop perçues sur les coûts
du chauffage, de l'eau chaude et des frais accessoires.
II. Le demandeur T.________ est éconduit d'instance, en ce qui concerne lesdites conclusions
».
Par courrier du 2 octobre 2008, le demandeur a indiqué que, contrairement à ce qu'affirmait
la défenderesse, il n'avait pas abandonné ses conclusions II et III. Il s'est ainsi opposé
au déclinatoire.
Le 3 octobre 2008, la défenderesse a confirmé les conclusions de sa requête.
Par lettre du 27 octobre 2008, la Présidente du Tribunal des baux a informé la défenderesse
que sa requête en déclinatoire serait examinée lors de la reprise de l'audience.
Le 13 mars 2009, Roland Jung et Urs Steiger, de la société [...], ont déposé leur
rapport d'expertise. Ils ont estimé à 1'600 fr. la valeur de la chambre froide de la boucherie
en février 2009, et à 3'000 fr. en juillet et décembre 2004.
L'audience a été reprise le 30 septembre 2009. Selon le procès-verbal de cette séance,
le demandeur a précisé ses conclusions en ce sens que Z.________ SA lui doit immédiat
remboursement de 6'364 fr. 30 avec intérêt à 5% dès le 1
er
août 2004 pour les montants versés en trop pour le chauffage, l'eau chaude, l'eau froide et
les autres frais accessoires. Z.________ SA a quant à elle conclu au prononcé du déclinatoire
d'office à l'égard des conclusions nouvelles présentées ce jour par le demandeur
et à ce qu'il soit fait application de l'art. 5 al. 3 LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal
des baux, RSV 173.655). Subsidiairement, la défenderesse a conclu, avec dépens, à libération
des conclusions nouvelles et maintenu ses conclusions libératoires à l'égard des conclusions
I, II et III de la requête du 14 mars 2007. Elle a également expressément invoqué
la prescription. Lors de son audition, l'expert Urs Steiger a expliqué que la valeur estimée
ne prenait pas en compte les éléments techniques intégrés aux murs des locaux permettant
le fonctionnement des installations frigorifiques, dits éléments n'ayant au demeurant plus
aucune valeur en raison de leur âge. [...] a été en outre été entendu comme
témoin. En cours d'audience, le demandeur a réduit sa conclusion I en ce sens que Z.________
SA lui doit immédiat paiement de 4'000 fr. pour la reprise des installations par son successeur,
avec intérêt à 5% l'an dès le 1
er
août 2004. La défenderesse a maintenu sa conclusion libératoire à l'égard de
cette conclusion I réduite.
En droit, les premiers juges ont considéré que la clause spéciale relative à la reprise
des installations existantes contenue tant dans le contrat de bail initial que dans celui du 24 novembre
1988 constituait une promesse de porte-fort, au sens de l'art. 111 CO (Code des obligations du 30 mars
1911, RS 220), de la défenderesse en faveur du demandeur. Cette clause avait en l'espèce pour
but de garantir au demandeur le recouvrement d'une partie des fonds investis dans l'équipement de
sa boucherie en obligeant la défenderesse, qui retrouverait le libre usage de ses locaux à
la fin du bail, à l'indemniser si elle relouait ceux-ci à une personne ne désirant pas
racheter ces installations. Une telle reprise n'ayant pas eu lieu, la défenderesse a été
reconnue débitrice du demandeur d'une indemnité de 3'000 fr. - qui correspondait à l'estimation
faite par les experts de la valeur des installations frigorifiques tant à l'échéance du
contrat à fin juillet 2004 qu'au moment de la relocation effective en décembre 2004 -, plus
intérêt à 5% l'an depuis le 16 novembre 2006, lendemain du jour de la notification à
la défenderesse de la requête déposée devant l'autorité de conciliation valant
interpellation. Dès lors que les frais de démontage et d'évacuation des installations
de la chambre froide étaient la conséquence directe de la non-réalisation du fait promis,
la conclusion reconventionnelle de la défenderesse a été rejetée. Le Tribunal des
baux a en outre estimé que le litige soumis à l'autorité de conciliation englobait les
prétentions définitives du demandeur relatives aux frais accessoires et que la requête
en déclinatoire déposée par la défenderesse était ainsi mal fondée. Après
avoir constaté que plusieurs prétentions formulées par le demandeur étaient prescrites
selon l'art. 67 CO ou infondées, les premiers juges ont en substance considéré que le
demandeur avait droit au versement du montant de 51 fr. 75 à titre de «frais de surveillance»
payés en trop pour les décomptes de chauffage et d'eau chaude des années 1995-1996 à
2003-2004. La somme de 1'462 fr. 70 devait également lui être remboursée après correction
des montants afférents aux taxes d'épuration et d'entretien des égouts pour la période
1995-1996 à 2003-2004. Les montants retenus comme «complément au minimum de consommation
d'eau chaude» avaient été indûment facturés durant ce même laps de temps
et devaient être restitués au locataire à hauteur de 454 fr. 55, portant le total des
frais accessoires versés en trop par le demandeur à 1'969 fr., plus intérêt à
5% l'an dès le 16 novembre 2006. Le demandeur obtenant gain de cause sur le principe dans les deux
volets du litige mais ses prétentions ayant été sensiblement diminuées, le montant
de 6'615 fr. lui a été alloué à titre de dépens réduits.
B.
Par acte du 8 octobre 2010, Z.________ SA a recouru
contre ce jugement en concluant, sous suite de frais et dépens des deux instances, principalement
à sa réforme en ce sens que la conclusion I de la requête d'ouverture d'action du 14 mars
2007 est rejetée, aucune indemnité n'étant due par Z.________ SA à T.________; que
la conclusion II de dite requête est déclarée irrecevable, au surplus devenue sans objet;
que la conclusion III de la requête susmentionnée est purement et simplement rejetée,
Z.________ SA n'étant en conséquence pas débitrice de T.________ de la somme de 24'000
fr.; que le déclinatoire d'office est prononcé à l'égard de la conclusion nouvelle
formulée par dictée au procès-verbal de l'audience du 30 septembre 2009, de 6'364 fr.
30 plus intérêt à 5% dès le 1
er
août 2004, le demandeur étant éconduit d'instance; que, subsidiairement, la conclusion
nouvelle précitée est purement et simplement rejetée; que la conclusion (sic) II b du
dispositif est réformée en ce sens que Z.________ SA n'est pas débitrice de T.________
de la somme de 1'969 fr. avec intérêt à 5% dès le 16 novembre 2006; que les conclusions
reconventionnelles de la défenderesse sont admises en ce sens que T.________ est débiteur de
celle-ci et lui doit immédiat paiement de la somme de 20'000 fr. plus intérêt à 5%
l'an dès le 29 janvier 2007; que les frais de justice du demandeur sont fixés à 5'670
fr. 70 et ceux de la défenderesse à 2'660 fr. et que le demandeur doit lui rembourser ses frais,
par 2'660 fr., et lui verser une somme fixée à dire de justice à titre de dépens
de première instance. Subsidiairement, elle a conclu à l'annulation du jugement.
Dans son mémoire du 9 novembre 2010, elle a développé ses moyens et confirmé ses
conclusions.
En droit
:
1.
Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC-VD, applicables
par renvoi de l'art. 13 LTB, ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme contre les
jugements principaux rendus par le Tribunal des baux.
Interjeté en temps utile, le recours, qui tend principalement à la réforme et subsidiairement
à la nullité, est recevable en la forme.
2.
a)
En règle générale, la Chambre des recours délibère en premier lieu sur les moyens
de nullité (art. 470 al. 1 CPC-VD). Saisie d'un recours en nullité,
elle
n'examine que les griefs de nullité dûment développés (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure
civile vaudoise, 3
ème
éd., Lausanne 2002, n. 2 ad art. 465 CPC-VD, p. 722).
b)
La recourante invoque tout d'abord une violation de l'art. 444 al. 1 ch. 1 CPC-VD, en exposant des considérations
relatives notamment à l'art. 5 al. 3 LTB, aux termes duquel, lorsque le tribunal est saisi d'une
action pour laquelle la conciliation préalable est obligatoire, le président ou le vice-président
transmet d'office la requête à la commission compétente. La recourante conclut de son
argumentation que l'intimé doit en l'espèce être éconduit d'instance en application
de la règle générale de l'art. 57 al. 1 CPC-VD.
Le recours en nullité de l'art. 444 al. 1 ch. 1 CPC-VD - disposition qui prévoit qu'un tel
recours peut être formé contre tout jugement principal d'une autorité judiciaire lorsque
le déclinatoire aurait dû être prononcé d'office - a une portée subsidiaire
et n'est recevable que si le déclinatoire n'a pas été soulevé, d'office ou à
l'instance d'une partie, et si la question de la compétence n'a ainsi pas été tranchée
alors qu'elle devait l'être (
Poudret/Haldy/Tappy
,
op. cit. n. 3 ad art. 444 CPC-VD, p. 651). Les premiers juges ont en l'espèce statué sur la
requête en déclinatoire déposée par la recourante. De plus,
l'art. 274a CO - relatif à l'autorité de conciliation - constitue, selon la jurisprudence du
Tribunal fédéral, une règle impérative de compétence établie par le droit
fédéral, et non pas une règle de procédure (Byrde/Giroud Walther/Hack, in Procédures
spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 27 ad art. 5 LTB, pp. 96-97, et les arrêts cités).
Le recours en nullité fondé sur l'art. 444 al. 1 ch. 1 CPC-VD est ainsi irrecevable et la question
du déclinatoire sera examinée dans le cadre du recours en réforme interjeté par la
recourante sur la base de l'art. 60 CPC-VD.
c)
En nullité, la recourante soutient en outre que le Tribunal des baux a violé l'art. 3 CPC-VD.
Or, cette disposition est une règle essentielle de procédure dont la sanction est assurée
par le recours en réforme lorsque celui-ci est, comme en l'espèce, ouvert (Poudret/Haldy/Tappy
,
op. cit., n. 4 ad art 3 CPC-VD, p. 15). Partant, ce moyen est irrecevable en nullité et doit être
traité sous l'angle de la réforme.
3.
L'art. 60 CPC-VD ouvre un recours au Tribunal
cantonal contre tout jugement sur déclinatoire. Ce recours peut tendre à la réforme ou
à la nullité, cette dernière ne devant toutefois être prononcée que s'il n'est
pas possible de remédier à l'informalité par la voie de la réforme (Poudret/Haldy/Tappy,
op. cit., n. 2 ad art. 60 CPC-VD, p. 103).
La recourante estime que les conclusions de l'intimé dictées au procès-verbal de l'audience
du 30 septembre 2009 sont nouvelles et que le Tribunal des baux aurait dû, avant de statuer, les
soumettre à la commission de conciliation compétente ou prononcer l'éconduction d'instance
à leur égard.
Les premiers juges ont considéré que l'intimé avait initialement formulé devant le
Tribunal des baux les mêmes conclusions que celles prises devant la commission de conciliation quant
aux frais accessoires. De plus, en raison du refus de la bailleresse de remettre les décomptes détaillés
de chauffage, d'eau chaude et de frais accessoires, le locataire n'avait pas été en mesure
de chiffrer d'emblée ses prétentions devant l'autorité de conciliation ni devant le tribunal.
Néanmoins, la contestation de ces décomptes constituait l'objet général du litige
dont avait été saisie la commission de conciliation, comme cela ressortait du procès-verbal
de la séance de cette autorité. Ainsi, le cas soumis à cette commission englobait les
prétentions définitives de l'intimé au sujet des frais accessoires et la requête
en déclinatoire devait être rejetée (cf. jgt, pp. 10-11).
Ces considérations,
complètes et convaincantes, ne prêtent pas le flanc à la critique et peuvent être
confirmées par adoption de motifs (art. 471 al. 3 CPC-VD).
4.
a)
Saisie d'un recours en réforme contre
un jugement principal rendu par le Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit librement la cause
en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC-VD, applicable par renvoi de l'art. 13 LTB). Les parties ne peuvent
toutefois articuler des faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du dossier et qui
auraient dû être retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction complémentaire
selon l'art. 456a CPC-VD (art. 452 al. 1ter CPC-VD).
Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur la base du dossier, sans réadministration
des preuves déjà administrées en première instance. Il développe donc son raisonnement
juridique après avoir vérifié la conformité de l'état de fait du jugement aux
preuves figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété
au moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
En l'espèce, l'état de fait du jugement entrepris est conforme aux pièces du dossier et
a été complété sur la base de celles-ci. Il n'y a en outre pas lieu de procéder
à une instruction complémentaire, la cour de céans étant à même de statuer
en réforme.
b)
La
recourante prétend que les premiers juges ont violé l’art. 3 CPC-VD. Selon elle, ils
n’ont pas statué sur la conclusion III de la requête du 14 mars 2007, mais ont examiné
la conclusion dictée au procès-verbal de l’audience du 30 septembre 2009. Elle soutient
ainsi implicitement que le Tribunal des baux a effectué une conversion de conclusions, prohibée
par l’art. 3 CPC-VD.
Aux termes de cette disposition, le juge est lié par les conclusions des parties; il peut les réduire,
mais non les augmenter ni les changer. En l'occurrence, après avoir conclu au paiement du montant
de 24'000 fr. à titre de remboursement d’acomptes de chauffage, d'eau chaude et de frais accessoires
pour la période du 1
er
août 1994 au 1
er
août 2004, l’intimé a précisé sa conclusion à l’audience du 30 septembre
2009, en ce sens qu'elle tendait désormais au paiement de la somme de 6'364 fr. 30 avec intérêt
à 5% l'an dès le 1
er
août 2004 à titre de remboursement des montants versés en trop pour les charges. C'est
ainsi l'intimé qui a opéré la modification des conclusions que la recourante impute aux
premiers juges. Contrairement à ce que celle-ci soutient, l’art. 5 al. 1 LTB, selon lequel
la requête d’ouverture d’action doit contenir des conclusions, n’empêche
pas le demandeur de modifier celles-ci par la suite. De plus, cette disposition n'impose pas l'obligation
de formuler des conclusions chiffrées dans la requête introductive d'instance (
Byrde/Giroud
Walther/Hack, op. cit., n. 11 ad art. 5 LTB, pp. 90-91)
.
Au surplus, peu importe que l’intimé ait quelque peu changé l’énoncé
de la cause juridique de ses conclusions, dès lors que celui-ci ne liait pas le Tribunal des baux.
C'est ainsi à tort que la recourante fait valoir une violation de l'art. 3 CPC-VD et le recours
doit être rejeté sur ce point.
c)
La recourante soutient qu’à l’audience du 30 septembre 2009, l’expert a déclaré
que l'ensemble des installations frigorifiques n’avaient plus de valeur, de sorte que ce serait
à tort que les premiers juges ont mis à sa charge une indemnité y relative d’un
montant de 3'000 francs.
Or, il ressort clairement du rapport d'expertise que la valeur de cet équipement était estimée
à 3'000 fr. tant en juillet qu'en décembre 2004 (cf. jgt, p. 8). C’est en parlant des
«éléments techniques intégrés aux murs des locaux permettant le fonctionnement
des installations frigorifiques» qu'Urs Steiger a expliqué que dits éléments n’avaient
plus aucune valeur en raison de leur âge (cf. jgt, p. 8). Il n'a ainsi nullement remis en cause
les conclusions de son expertise et le moyen de la recourante tombe à faux.
d)
La recourante remet en cause la validité même de la clause contractuelle spéciale par
laquelle elle s’est engagée, à la fin du bail, à faire reprendre les installations
existantes par le successeur de l’intimé et laisse entendre qu’il s'agirait d’une
transaction couplée prohibée par l’art. 254 CO.
Selon cette disposition, une transaction couplée avec le bail d’habitations ou de locaux commerciaux
est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction,
le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe
avec l’usage de la chose louée. Le législateur a ainsi voulu sanctionner un abus du bailleur,
ou d'un tiers, qui profite de sa position dominante sur le marché pour imposer, ou faire imposer
par un tiers, une prétention à laquelle le locataire n'aurait normalement pas souscrit (Lachat,
Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 551; Lachat, Commentaire romand, 2003, n. 2 ad art. 254 CO, p.
1318; Montini/Bouverat, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, édité par Bohnet/Montini,
2010, n. 2 ad art. 254 CO, p. 73). Une transaction couplée n'est abusive, et partant nulle, que
si trois conditions cumulatives sont remplies, savoir que le bail porte sur un logement ou un local commercial,
que la conclusion - ou le renouvellement - du bail est subordonnée à l'acceptation de la transaction
couplée par le locataire, constituant ainsi la condition sine qua non du contrat, et que l'obligation
imposée au locataire par la transaction couplée n'est pas en relation directe avec l'usage
de la chose louée (Lachat, Le bail à loyer, pp. 551-552).
Ces conditions ne sont en l'espèce pas réalisées. En effet, la clause litigieuse stipulait
un engagement de la bailleresse en faveur du locataire, hypothèse qui n'est pas visée par l'art.
254 CO. Le grief de la recourante est ainsi mal fondé.
e)
C'est également à tort que la recourante prétend que la créance de l’intimé
en paiement d’une indemnité pour les installations, de nature délictuelle, s'est prescrite
à l’échéance du délai d’une année à compter de la fin des rapports
contractuels le 31 juillet 2004. En effet, les dommages-intérêts réclamés sur la
base de l’art. 111 CO – qui prévoit que celui qui promet à autrui le fait d'un
tiers est tenu à des dommages-intérêts pour cause d'inexécution de la part de ce
tiers - sont de nature contractuelle et la créance y relative se prescrit par dix ans (Pestalozzi,
Basler Kommentar, 4
ème
éd. 2007, n. 17 ad art. 111 CO, p. 649). Ainsi, au moment de l'ouverture de l'action en 2007, la
prescription de cette créance n’était pas acquise.
f)
Dans une argumentation quelque peu confuse, la recourante semble soutenir que l'intimé a passé-expédient
en abandonnant la conclusion III de sa requête du 14 mars 2007. En réalité, comme exposé
précédemment, cette conclusion, relative à des acomptes de chauffage, d'eau chaude et
de frais accessoires, a été modifiée par dictée au procès-verbal de l’audience
du 30 septembre 2009. A l'instar des premiers juges (cf. jgt, pp. 10-11), il convient de retenir que
le fondement de la prétention émise lors de la séance du Tribunal des baux était
identique à celui des conclusions initiales, de sorte que la commission de conciliation n’avait
pas à être saisie à nouveau (voir également
Byrde/Giroud
Walther/Hack, op. cit., n. 21-22 ad art. 5 LTB, pp. 94-95
),
et il importe peu que la cause juridique ait été énoncée différemment. Il n'y
a pas non plus lieu de sanctionner le fait qu’il n’a pas été expressément
mentionné que la conclusion dictée remplaçait celle prise précédemment, dès
lors qu’il était indiqué qu’il s’agissait d’une précision de conclusion,
ce qui excluait la formulation d'une conclusion nouvelle. On ne saurait donc considérer que l'action
n'a été ouverte à l'égard des acomptes de charges qu'au moment de la reprise de l'audience
le 30 septembre 2009 et que les prétentions de l'intimé seraient prescrites. Le recours s'avère
ainsi mal fondé sur ce point également.
g)
La recourante réclame une indemnité correspondant aux frais d’enlèvement des installations
frigorifiques. Elle n’expose cependant pas le fondement juridique d’une telle créance.
On pourrait songer à l’art. 267 al. 1 CO, selon lequel, à la fin du bail, le locataire
doit restituer la chose dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat.
Mais, en l'espèce, les parties ont exclu l’application de cette règle auxdites installations,
puisqu’elles ont prévu, dans une clause spéciale, que la recourante s’engageait
à faire reprendre cet équipement par le successeur de l’intimé. Peu importe à
cet égard qu’à dire d’expert, les éléments techniques de ces installations
intégrés aux murs n’aient plus de valeur. Il incombait ainsi à la recourante d’assurer
le rachat des installations et elle ne saurait dès lors réclamer une indemnité pour l'enlèvement
de celles-ci.
h)
La recourante conteste enfin la fixation des dépens par le Tribunal des baux. Selon elle, l’intimé
ne peut être tenu pour le vainqueur, puisqu’après avoir conclu au paiement de montants
de 20'000 fr. et de 24'000 fr., il ne s'est vu allouer que 3'000 fr. et 1'969 francs.
Les premiers juges ont estimé que l’intimé avait obtenu gain de cause sur le principe
de ses deux prétentions. Le montant de celles-ci ayant toutefois été sensiblement diminué,
une réduction d'un quart des dépens octroyés se justifiait (cf. jgt, p. 23). Ces considérations
ne prêtent pas le flanc à la critique. Il convient de tenir compte de ce que les conclusions
initialement prises par l’intimé dans sa requête du 14 mars 2007 ont été réduites
à l’audience du 30 septembre 2009 aux montants respectifs de 4'000 fr. et 6'364 fr. 30, ceci
après qu’une expertise eut été effectuée, l'expert entendu lors de cette séance
et les décomptes de charges détaillés produits en cours de procédure. Le fait que
les conclusions reconventionnelles et la requête en déclinatoire de la recourante aient été
rejetées doit également être pris en considération. Ainsi, l'intimé a droit
à des dépens de première instance et une réduction de ceux-ci d'un quart s'avère
en l'espèce adéquate.
5.
En conclusion, le recours
doit être rejeté, en application de l'art. 465 al. 1 CPC-VD, et le jugement confirmé.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont fixés à 549 fr. (art. 232 al. 1 TFJC
[tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en matière civile, RSV 270.11.5]).
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 465 al. 1 CPC-VD,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance de la recourante Z.________ SA sont arrêtés à 549
fr. (cinq cent quarante-neuf francs).
IV.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
2 décembre 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. Serge Maret (pour Z.________ SA),
‑
Me Nicole Wiebach (pour T.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est de 24'969 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux.
La greffière :