vd_findinfo · HC / 2009 / 196 · 2009-08-27 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, LOYER, RÉSILIATION | 257d CO, 457 al. 1 CPC, 23 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 27.08.2009 HC / 2009 / 196

TRIBUNAL CANTONAL
439/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 27 août
2009
_________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.     Meylan et Denys
Greffier
:
M.        Jaillet
*****
Art. 457 al. 1 CPC, 23
LPEBL, 257d CO
La Chambre des
recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper du
recours interjeté par
J.________
, à V.________,
partie locataire, contre l'ordonnance
d'expulsion rendue le 26 juin 2009 par le Juge de paix du district
de Lavaux-Oron dans la cause divisant la recourante d'avec la
MUNICIPALITE DE
V.________
, partie
bailleresse.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 26 juin 2009, notifiée le 2 juillet 2009
à la recourante, le Juge de paix du district de Lavaux-Oron
a ordonné à J.________ de quitter et rendre libres
pour le 3 août 2009 à midi les locaux occupés
dans l'immeuble sis [...] à [...] V.________ (I), dit
qu'à défaut de quitter ces locaux, elle y sera
contrainte par la force, selon les règles des articles 508
ss CPC (II), arrêté les frais et dépens (III et
IV), et dit que l'ordonnance est immédiatement
exécutoire nonobstant recours (V).
Cette ordonnance, complétée par les pièces du
dossier (art. 457 al. 1 CPC [Code de procédure civile du 14
décembre 1966; RSV 270.11]), retient les faits suivants
:
1.
a)
Par contrat de bail à loyer du 26 avril 1995, la
Commune de V.________ par l'intermédiaire de sa
municipalité, a remis en location à J.________ un
appartement de 3,5 pièces, plus une cave, situés
à la rue [...], à V.________, pour un loyer mensuel
total de 1'000 fr. (900 fr. de loyer net + 100 fr. d'acompte de
chauffage et d'eau chaude).
Le bail était prévu pour durer du 1
er
juillet 1995 au 1
er
juillet 1996, puis se renouveler,
aux mêmes conditions pour trois mois, sauf avis de
résiliation de l'une ou l'autre des parties donné et
reçu au moins trois mois à l'avance pour la prochaine
échéance et ainsi de suite de trois mois en trois
mois.
b)
Par contrat de bail à loyer du 28 juillet 2005, la
Commune de V.________, par l'intermédiaire de sa
municipalité, a également remis en location à
J.________ une chambre dans les combles avec douce-WC, situé
dans le même immeuble, pour un loyer mensuel de 150
francs.
Le bail était prévu pour durer du 1
er
août 2005 au 1
er
août 2006, puis se
renouveler, aux mêmes conditions pour trois mois, sauf avis
de résiliation de l'une ou l'autre des parties donné
et reçu au moins trois mois à l'avance pour la
prochaine échéance et ainsi de suite de trois mois en
trois mois.
2.
Par courriers recommandé et sous pli simple du 17
février 2009, la bailleresse a mis en demeure J.________ de
s'acquitter de la somme de 8'450 fr. 10, correspondant au solde des
loyers ouverts au 17 février 2009 (7'250 fr.) et au loyer de
mars 2009 (1'200 fr.), en lui signifiant qu'à défaut
de paiement dans un délai au 23 mars 2009, le bail serait
résilié au 30 avril 2009.
Par courriers recommandés du 24 mars 2009, la bailleresse a
résilié les deux contrats de bail pour le 30 avril
2009, au moyen de
formules
officielles de notification de résiliation de
bail.
Le 15 avril 2009, J.________ a contesté les congés
devant la Commission de conciliation en matière de baux
à loyer.
3.
Par requête du 6 mai 2009, la bailleresse a requis du Juge de
paix du district de Lavaux-Oron l'expulsion de
J.________
, précisant que cette
dernière n'avait pas payé le montant de 8'450 fr. 10
d'arriérés de loyers.
Le juge de paix a tenu une audience le 26 juin 2009
à la suite de laquelle il a
rendu l'ordonnance attaquée. Les deux parties s'y
étaient présentées.
En droit, le premier juge a considéré en substance
que les congés étaient valables.
B.
Par acte du 13
juillet 2009, J.________ a recouru contre cette ordonnance,
concluant principalement à sa réforme en ce sens que
les avis de résiliation sont nuls et que l'intimée
est déboutée de ses conclusions, subsidiairement
à son annulation. Elle a par ailleurs produit plusieurs
pièces nouvelles et requis l'effet suspensif.
Par avis du 22 juillet 2009, le Président de la cour de
céans a octroyé l'effet suspensif.
L'intimée a conclu, sous suite de dépens, au rejet du
recours.
En droit
:
1.
L'art. 23 al. 1 LPEBL
(
Loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d'expulsion en matière de baux à loyer et à
ferme; RSV 221.305
) ouvre un recours au Tribunal cantonal:
a) lorsque le juge était incompétent ou s'est
déclaré à tort incompétent; b) pour
absence d'assignation régulière; c) pour violation
des règles essentielles de la procédure lorsque
l'informalité est de nature à influer sur le
prononcé. Selon l'al. 2, il y a également recours au
Tribunal cantonal pour déni de justice, ce recours pouvant
aboutir soit à la réforme soit à l'annulation
de la décision attaquée (JT 2004 III 43 c.
1a).
Toutefois, l'art. 23 al. 2 LPEBL, qui confère un pouvoir
d'examen limité à la Chambre des recours, ne saurait
s'appliquer lorsque la validité du congé a
été contestée en vertu de l'art. 274g al. 1
let. a CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220). En pareil
cas, la Chambre des recours, pour répondre aux exigences du
droit fédéral, doit disposer d'un libre pouvoir
d'examen du droit fédéral (JT 2004 III
79).
En l'espèce, la recourante a contesté le congé
devant la commission de conciliation. La cour de céans
dispose donc d'un plein pouvoir d'examen en droit.
2.
D'un point de vue
factuel, la cour de céans dispose d'un pouvoir d'examen
défini par l'art. 457 CPC (applicable en vertu du renvoi de
l'art. 29 LPEBL) de telle sorte qu'elle doit admettre comme
constant les faits constatés par le jugement, sauf
contradiction avec les pièces du dossier et sous
réserve du complètement sur la base de celui-ci (art.
457 al. 1 CPC; JT 1993 III 88 c. 3). Si la partie recourante entend
remettre en cause l'établissement des faits, elle doit
établir une appréciation arbitraire des
preuves.
La procédure des art. 23 ss LPEBL ne prévoit pas que
l'autorité de recours puisse ordonner des mesures
d'instruction complémentaires. La Chambre des recours
dispose certes d'un libre pouvoir d'examen en droit, mais non en
fait. En l'occurrence, c'est donc en vain que la recourante
requiert des mesures d'instruction sous la forme d'audition de
témoins.
La recourante n'a fait valoir aucun moyen de nullité de
l'art. 23 al. 1 LPEBL. Dans ces conditions, les pièces
nouvelles qu'elle produit à l'appui de son recours sont
irrecevables, en particulier le courrier de l'intimée du 24
septembre 2008, qui ne figure pas au dossier de première
instance (art. 25 LPEBL
a contrario
; Guignard,
in
Procédures spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 1
ad art. 25 LPEBL, p. 214).
3.
Le bail est signé entre la commune de
V.________, représentée par la municipalité,
et la recourante. On comprend que la municipalité agit au
nom de la commune dans la procédure et c'est donc bien la
commune qui est partie.
4.
La recourante invoque un accord passé avec l'intimée
qui résulte du courrier précité du 24
septembre 2008, par lequel elle devait s'acquitter mensuellement de
150 fr. en rattrapage de l'arriéré de loyer. Elle
indique que, même si elle n'a pas signé cet accord,
elle a versé les 150 fr. mensuels et par conséquent
respecté l'accord. Elle en déduit que
l'intimée n'était pas habilitée à lui
adresser la mise en demeure du 17 février 2009.
Savoir si les parties ont passé un accord et quel en est le
contenu sont des questions de fait (cf. Tercier, Le droit des
obligations, 3ème éd., 2004, n. 526 p. 115). En
l'espèce, le premier juge n'a pas retenu l'existence d'un
accord. La recourante ne démontre pas qu'il aurait à
cet égard procédé à une
appréciation arbitraire des preuves. Comme on l'a vu, la
production du courrier du 24 septembre 2008 est irrecevable. La
recourante ne saurait ainsi se prévaloir d'un accord. Au
demeurant, le courrier précité détermine
l'arriéré dû, fixe le montant mensuel à
rembourser et mentionne que si la recourante y agrée, elle
doit retourner le courrier signé pour accord. Or, elle ne
l'a pas fait, de sorte que la forme écrite voulue par
l'intimée n'a pas été respectée. Cela
implique que les parties n'ont pas été liées
(cf. art. 16 al. 1 CO). En outre, l'intimée relève
que la recourante n'a de toute façon pas respecté
l'échéance de janvier 2009, que ce soit pour le loyer
ou l'arriéré. Les pièces au dossier
n'établissent pas qu'un paiement serait alors intervenu.
Ainsi, même en supposant l'existence d'un accord, la
recourante ne l'aurait elle-même pas respecté et ne
saurait l'opposer à l'intimée.
5.
a)
Pour réclamer le paiement de
8'450 fr. 10 représentant le solde de loyers ouverts au 17
février 2009 (par 7'250 fr. 10) et le loyer de mars 2009
(par 1'200 fr.), l'intimée a adressé à la
recourante par pli du 17 février 2009, notifié le
lendemain, une mise en demeure signifiant qu'à défaut
de paiement dans un délai au 23 mars 2009, le bail serait
résilié. Par avis officiels sous plis
recommandés du 24 mars 2009, l'intimée a
signifié à la recourante que les baux étaient
résiliés pour le 30 avril 2009.
b)
L'art. 257d CO prévoit que, lorsque, après
la réception de la chose, le locataire a du retard pour
s'acquitter d'un terme, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à
défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai est de trente jours au moins pour les baux
d'habitations (al. 1). Faute de paiement dans le délai
fixé, le bailleur peut résilier les baux
d'habitations, moyennant un délai de congé minimum de
trente jours pour la fin d'un mois (al. 2).
En l'espèce, la recourante ne s'est pas acquittée de
l'arriéré de loyer dans le délai comminatoire
imparti, qui respectait le délai minimal de trente jours.
Les conditions d'application de l'art. 257d al. 2 CO apparaissent
ainsi réunies.
c)
La question se pose cependant de savoir si le
congé ne serait pas inefficace, soit dénué
d'effet juridique parce qu'il ne satisfait pas aux exigences
légales ou contractuelles auxquelles est subordonné
son exercice. Tel est le cas du congé qui repose sur une
mise en demeure portant sur un montant disproportionné par
rapport au loyer effectivement dû. En effet, le locataire
"moyen" qui reçoit une telle mise en demeure est non
seulement incapable de faire la part des choses, mais est
d'emblée dissuadé de payer quoi que ce soit d'un
montant exagéré dont il ne dispose peut-être
pas. Le bailleur contraint ainsi le locataire à adopter une
attitude vraisemblablement différente de celle qu'il aurait
eue si la mise en demeure avait porté sur le montant exact.
L'on peut attendre d'un bailleur, représenté la
plupart du temps par un professionnel de l'immobilier, de
procéder correctement (Ch. rec., 18 janvier 2006, n°
89).
Le premier juge a relevé que le montant de
l'arriéré résultant des décomptes et
preuves de paiement s'élevait à 6'950 francs. Le
montant total de 8'450 fr. qui figure dans la mise en demeure du 17
février 2009 est donc trop élevé de 1'500
francs. Toutefois, ce montant de 8'450 fr. incluait le loyer du
mois de mars 2009, par 1'200 fr., la mise en demeure distinguant
clairement ce montant de l'arriéré proprement dit,
par 7'250 francs. Dès lors que l'avis comminatoire fixait un
délai de paiement au 23 mars 2009, le loyer de mars devenait
exigible à cette échéance. On ne saurait ainsi
considérer que la recourante s'est trouvée incapable
de faire la part des choses entre l'arriéré de 7'250
fr. et le loyer courant de mars 2009 de 1'200 fr., la mise en
demeure en faisant la distinction. Il est par ailleurs vrai que
l'arriéré de
7'250 fr. est trop élevé de 300 fr. par rapport
à l'arriéré de 6'950 fr. retenu par le premier
juge sur la base du dossier. Cette différence de 300 fr. est
trop faible pour avoir une incidence sur la validité de la
mise en demeure.
Il résulte de ce qui précède que la mise en
demeure était suffisamment claire et ne saurait être
taxée de disproportionnée au point de rendre
inefficace la résiliation subséquente des baux. Dans
ces conditions, le recours est infondé.
6.
En conclusion, le recours doit être rejeté. L'effet
suspensif ayant été accordé au recours, la
cause sera renvoyée au juge de paix pour qu'il fixe à
nouveau le délai de libération des locaux
actuellement occupés par la recourante, une fois les
considérants du présent arrêt notifiés
aux parties.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont
arrêtés à 384 fr. (art. 232 TFJC). Obtenant
gain de cause, l'intimée a droit à des dépens
de deuxième instance, par 500 francs.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
prononce
:
I.
Le recours est
rejeté.
II.
L'ordonnance est
confirmée.
III.
La cause est renvoyée au Juge
de paix du district de Lavaux-Oron pour qu'il fixe à
nouveau, une fois les considérants du présent
arrêt envoyés pour notification aux parties, le
délai de libération des locaux occupés par la
locataire J.________ dans l'immeuble sis [...], [...]
V.________.
IV.
Les frais de deuxième instance
de la recourante sont arrêtés à 384 fr. (trois
cent huitante-quatre francs).
V.
La recourante J.________ doit verser
à l'intimée Commune de V.________ la somme de 500 fr.
(cinq cents francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
VI.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président :
L
e
greffi
er
:
Du 27 août
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
e
greffi
er
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑      Me Pascal Junod,
avocat (pour J.________),
‑      Me Luc
Pittet, avocat (pour la Municipalité de
V.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est de
42'700 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      M. le Juge de paix
du district de
Lavaux-Oron
.
L
e
greffi
er
: