vd_findinfo · HC / 2020 / 316 · 2020-06-24 · fr

EXPERTISE, FARDEAU DE LA PREUVE, DOMMAGE CONSÉCUTIF AU DÉFAUT, ARCHITECTE, CONTRAT D'ENTREPRISE, LOI CANTONALE SUR LES ROUTES | 8 al. 1 CC, 8 CC, 367 al. 1 CO, 368 al. 1 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 24.06.2020 HC / 2020 / 316

TRIBUNAL
CANTONAL
PT14.029668-190845-190846
266
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
24 juin 2020
________________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, présidente
MM.
Hack et Perrot, juges
Greffière
:              Mme
Pitteloud
*****
Art.
367 al. 1 et 368 al. 1 CO ; 8 CC ; 13 ORN ; 199 ss LR
Statuant sur les appels interjetés par
D.________
,
à [...], demanderesse, et par
Y.________
,
à [...], défenderesse, contre le jugement rendu le 24 janvier 2019 par la Chambre patrimoniale
cantonale dans la cause divisant les parties entre elles, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
considère :
En fait :
A.
Par jugement du 24 janvier 2019, dont les considérants ont été adressés aux parties
le 11 avril 2019, la Chambre patrimoniale cantonale (ci-après : les premiers juges ou la Chambre
patrimoniale) a dit que la défenderesse Y.________ devait payer à la demanderesse D.________
la somme de 589'329 fr., avec intérêt à 5 % l’an dès le 4 septembre 2013 sur
129'600 fr. et dès le 14 avril 2015 sur 459'729 fr. (I), a dit que la demanderesse D.________
devait payer à la défenderesse Y.________ 179'353 fr. avec intérêt à 5 % l’an
dès le 7 juillet 2013 (II), a dit que les frais judiciaires, arrêtés à 84'364 fr.
90, étaient mis à la charge de la demanderesse D.________ par 42'182 fr. 45 et à la charge
de la défenderesse Y.________ par 42'182 fr. 45 (III), a dit que la défenderesse Y.________
rembourserait à D.________ la somme de 21'665 fr. 45 versée au titre d’avance de frais
judiciaires (IV), a dit que la défenderesse Y.________ rembourserait à la demanderesse D.________
la somme de 1'269 fr. 50 versée au titre de frais (judiciaires, réd.) de la procédure
de conciliation (V), a dit que les dépens étaient compensés (VI) et a dit que toutes autres
ou plus amples conclusions étaient rejetées (VII).
En droit, les premiers juges étaient appelés à statuer sur une demande de D.________ dirigée
contre l’architecte Y.________, tendant au paiement des sommes correspondant aux loyers non perçus
de la location d’une surface commerciale et au remboursement de l’acompte versé au titre
d’honoraires, le plan établi par l’architecte n’ayant pas permis l’obtention
de l’autorisation de construire un centre commercial. Ils étaient également appelés
à statuer sur des prétentions reconventionnelles de l’architecte Y.________, tendant
au paiement par D.________ de soldes d’honoraires relatifs à d’autres chantiers. Ils
ont retenu que les parties avaient conclu un contrat d’architecte, qui devait être tenu pour
un contrat d’entreprise dans la mesure où il portait sur l’élaboration de plans.
Ils ont par ailleurs considéré que les prétentions de D.________ n’étaient
pas prescrites, qu’Y.________ avait livré des plans affectés de défauts, que l’avis
des défauts avait été donné à temps, qu’Y.________ était en faute
et que D.________ avait ainsi droit à des dommages-intérêts.
S’agissant du dommage consécutif au défaut, soit la perte locative liée au retard
du chantier, les premiers juges l’ont arrêté sur la base de l’expertise économique
mise en œuvre en cours d’instance. Ils ont retenu que si les prestations avaient été
correctement fournies, l’ouverture du centre commercial aurait eu lieu le 4 septembre 2013 et ont
ainsi alloué à D.________ des dommages-intérêts de 391'112 fr. pour le retard de
location des locaux du rez-de-chaussée. Ils ont considéré en revanche qu’il n’était
pas établi que D.________ aurait, si l’immeuble avait été construit plus rapidement,
loué plus tôt les locaux du premier étage et n’ont rien alloué de ce chef.
Ils ont également retenu que la situation économique s’était péjorée dès
2013, obligeant D.________ à revoir les loyers à la baisse. Sur cette base, les premiers juges
ont alloué à D.________ 68'617 fr. de manque à gagner sur la location des locaux du rez-de-chaussée,
mais n’ont rien alloué pour le premier étage, puisqu’il n’était pas
établi que celui-ci aurait été loué plus tôt.
S’agissant des plans réalisés par l’architecte Y.________, les magistrats ont retenu
qu’ils n’étaient d’aucune utilité, de sorte que le contrat avait valablement
été résilié sur la base de l’art. 368 al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars
1911 ; RS 220), que l’architecte n’avait pas droit au solde de ses honoraires et qu’elle
devait rembourser l’acompte de 129'600 fr. qui lui avait été versé.
S’agissant des soldes d’honoraires pour d’autres travaux, au paiement desquels Y.________
avait reconventionnellement conclu, les magistrats ont considéré qu’il n’y avait
pas lieu d’ordonner la compensation, puisque l’architecte avait pris des conclusions actives,
et que ces montants étaient dus, l’expert-architecte ayant considéré que la méthode
de calcul appliquée par Y.________ était conforme aux prestations prévues et que la réalité
de ces travaux n’était pas contestée.
B.
a)
Par acte 27 mai 2019, Y.________ a interjeté
appel du jugement du 24 janvier 2019, en concluant, avec suite de frais et dépens, à la réforme
des chiffres I et II de son dispositif en ce sens que les conclusions de D.________ soient rejetées
et que celle-ci doive lui payer les sommes de 179'353 fr. 45 avec intérêt à 5 % l’an
dès le 7 juillet 2013, ainsi que de 96'120 fr. avec intérêt à 5 % l’an dès
le 21 décembre 2012.
Par réponse du 28 août 2019, D.________ a conclu, sous suite de frais et dépens, au rejet
de l’appel interjeté par Y.________.
b)
Par acte du 27 mai 2019, D.________ a elle aussi interjeté appel du jugement entrepris, en concluant,
sous suite de frais et dépens, principalement à la réforme du chiffre I de son dispositif
en ce sens qu’Y.________ doive lui payer la somme de 1'374'992 fr. 75, subsidiairement de 1'301'761
fr. 10, plus subsidiairement de 1'145'778 fr., chaque fois avec intérêt à 5 % l’an
dès le 4 septembre 2013, et à la suppression du chiffre II de son dispositif. Elle a également
conclu à la réforme des chiffres III, IV et VI du dispositif du jugement en ce sens que les
frais judiciaires soient mis à la charge d’Y.________, qu’Y.________ doive lui rembourser
71'629 fr. 40 à titre d’avance de frais judiciaires et qu’Y.________ doive lui payer
de pleins dépens de première instance fixés à dire de justice. Subsidiairement, D.________
a conclu à l’annulation du jugement entrepris et au renvoi du dossier de la cause aux premiers
juges pour nouveau jugement, et, encore plus subsidiairement, à la réforme du chiffre IV du
dispositif du jugement entrepris en ce sens qu’Y.________ doive lui payer la somme de 29'446 fr.
95 à titre de remboursement d’avance de frais judiciaires.
Par réponse du 17 septembre 2019, Y.________ a conclu, sous suite de frais et dépens, au rejet
de l’appel interjeté par D.________.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
Le 13 décembre 2000, D.________ a acheté
la parcelle n
o
[...] du Registre foncier de la Commune de [...] pour le prix de 1'500'000 francs. Cette parcelle jouxte
notamment les parcelles n
os
[...], propriété du canton du Valais. Elle disposait d’une surface constructible au sol
de 1'679 m
2
.
Au début de l’année 2010, D.________ a projeté de construire un centre commercial
sur la parcelle n
o
[...]. Avant de lancer le projet, elle a eu des contacts avec T.________ en vue de lui louer l’entier
du rez-de-chaussée du futur centre commercial. T.________ a manifesté son intérêt
à louer une surface de vente d’environ 1'500 m
2
,
ainsi qu’une surface de dépôt de 150 m
2
.
D.________ envisageait également de louer la surface commerciale du premier étage, dès
la fin des travaux, projetée alors à fin 2012. Elle a approché la chaîne [...], laquelle
a manifesté son intérêt.
D.________ a alors – toujours au début 2010 – confié à Y.________ les prestations
d’architecte relevant des phases « avant-projet », « projet de l’ouvrage »
et « procédure de demande d’autorisation » selon le règlement SIA
102. Il était également prévu qu’Y.________ se charge de l’appel d’offres
et de l’adjudication, ainsi que de la direction des travaux.
2.
En février 2010, Y.________ a présenté à D.________ les contours du projet qu’elle
envisageait, soit un centre commercial de deux niveaux ainsi qu’un parking souterrain d’une
cinquantaine de places. Elle savait que T.________ était intéressée à louer une surface
de vente de 1500 m
2
environ et un dépôt de 150 m
2
.
D.________ a allégué que tout au long de l’exécution de son mandat, Y.________ savait
qu’elle entendait mettre les nouvelles surfaces en location courant 2012 (cf. all. 104 de la demande
du 9 juillet 2014). Entendus comme parties à l’audience du 2 novembre 2016, X.________ et
S.________, respectivement administrateur président et administrateur délégué de
D.________, ont déclaré qu’il s’agissait de septembre 2013 – mais s’agissant
de ce dernier, que les baux devaient être signés en septembre 2012, après l’obtention
du permis de construire.
Y.________ a établi un avant-projet qu’elle a soumis pour préavis à la Commune de
[...]. Le 17 juin 2010, la Commune a informé D.________ qu’elle préavisait favorablement
à sa demande, pour autant que trois cent cinquante-quatre places de parc soient aménagées
pour l’ensemble des commerces existants et nouveaux (les futurs locataires). Elle réservait
toutefois le dépôt d’un dossier complet, la mise à l’enquête et les préavis
des services concernés.
3.
Le 25 août 2010, les parties ont rencontré des représentants de T.________ pour discuter
des besoins de cette société pour le futur magasin de [...]. Le 21 septembre 2010, T.________
a demandé à D.________ s’il y avait un permis de construire pour le projet, quel était
le planning et quand le contrat détaillé pourrait être signé. Le 23 septembre 2010,
D.________ lui a répondu que la demande de permis de construire serait déposée en novembre
2010, que la construction pourrait commencer au plus tôt au printemps 2012 et qu’on pouvait
compter sur une ouverture des commerces pour fin 2012. T.________ lui a fait savoir qu’elle comptait
sur une ouverture à l’automne 2012, étant précisé qu’elle avait trois
offres dans la région et qu’elle devait encore se décider.
4.
Compte tenu des exigences de la Commune de [...] en matière de places de parc, Y.________ a revu
son projet en prévoyant un centre commercial sur deux étages (rez-de-chaussée et premier
étage) doté d’un parking souterrain de deux niveaux et d’un parking extérieur.
Le 18 octobre 2011, Y.________ a adressé à la Commune de [...] le dossier de mise à l’enquête,
en précisant qu’il comportait deux changements principaux par rapport au dossier déposé
pour préavis, soit la construction d’un deuxième sous-sol destiné au parking et
l’affectation du premier étage en commerces plutôt qu’en fitness. La demande d’autorisation
de construire mentionnait le début des travaux en mars 2012 et la date approximative d’occupation
des locaux en décembre 2012. Il était indiqué que le bâtiment projeté était
sis en bordure d’une route cantonale et d’une route communale et que la distance prévue
pour l’alignement était de vingt mètres à compter de l’axe de la route.
Le 25 novembre 2011, J.________ a fait opposition.
5.
Début 2012, D.________ a pris contact avec F.________ pour lui proposer la location de la surface
commerciale du premier étage. F.________ a manifesté son intérêt.
Le 15 mars 2012, D.________ a transmis à T.________ un projet de contrat de bail (pièce 49
du bordereau du 9 juillet 2014) portant sur une surface de vente de 1'424 m
2
environ, prévoyant que le bail débuterait le « XXXXX 2013 » pour une durée
de dix ans, avec renouvellement tacite de cinq ans en cinq ans. Le loyer de base équivalait à
un pourcentage du chiffre d’affaires que réaliserait T.________, mais au moins à un loyer
annuel de base indexé de 534'000 fr. hors taxes.
Par courriel du 17 avril 2012, D.________ a notamment indiqué à Y.________ qu’il était
extrêmement important pour elle de finaliser l’accord avec les locataires.
Le 25 avril 2012, Y.________ a indiqué à D.________ qu’elle avait modifié les plans
selon leurs discussions, en rappelant que les corrections portaient essentiellement sur la zone d’entrée
et les exigences incendie. Le 12 juin 2012, Y.________ a adressé à l’administration communale
de [...] des plans corrigés, en indiquant qu’ils remplaçaient les plans d’enquête
du 18 octobre 2011. Y.________ a précisé que les modifications apportées concernaient
la sécurité incendie, d’une part, et consistaient en des modifications mineures souhaitées
par le maître de l’ouvrage (ajout d’un ascenseur de personnes, agrandissement de l’espace
d’entrée et modification de l’escalier menant au premier étage).
6.
En juillet 2012, D.________ a préparé un projet de contrat de bail pour F.________. Ce projet
prévoyait une entrée en vigueur au 1
er
mars
2013 et une durée de cinq ans, pour un loyer annuel de 473'256 fr. hors taxes, les locaux étant
remis en l’état de gros œuvre, sans construction intérieure.
Le 4 juillet 2012, [...] a écrit à D.________, en indiquant qu’elle espérait de
bonnes nouvelles concernant le permis et en lui faisant parvenir quelques propositions de modifications
du bail. Le 19 juillet 2012, D.________ lui a transmis un descriptif et une répartition des
travaux bailleur/locataire. Par courriel du 14 août 2012, elle lui a transmis un projet de bail
modifié (pièce 56 du bordereau du 9 juillet 2014), prévoyant un loyer équivalant
à un pourcentage du chiffre d’affaires, mais au moins à un loyer annuel indexé de
518'625 fr. hors taxes – avec l’indication « loyer 1'383 m
2
à Fr. 375 (HT) loyer échelonné ?? » (cf. art. 8.2, p. 5). Ce projet prévoyait
que l’ouverture était prévue pour le 4 septembre 2013, l’objet loué étant
remis douze semaines à l’avance. Il prévoyait en outre que « si l’ouverture
ne [pouvait] pas avoir lieu jusqu’au 15 octobre 2013 » ensuite de la remise tardive
de la surface par le bailleur, « une ouverture ne sera[it] que possible à partir du 1
er
mars 2014 ». Ce contrat prévoyait également que si l’ouverture avait lieu après
le 17 octobre 2013, le locataire aurait la possibilité de se départir du bail sans préjudice
de tous dommages et intérêts. Enfin, le bail et le début du paiement du loyer devaient
coïncider avec l’ouverture officielle (cf. art. 26, p. 13). Dans le courriel du 14 août
2012 (pièce 55 du bordereau du 9 juillet 2014), X.________, pour D.________, a indiqué accepter
le principe du loyer échelonné. Ce courriel a été mentionné par l’expert
économique V.________, qui a retenu en p. 8 de son rapport d’expertise du 29 janvier
2017 que le loyer prévu était échelonné, à respectivement 325 fr., 350
fr. et 375 fr. par mètre carré.
7.
Le 13 août 2012, le Service des routes et des cours d’eau du Canton du Valais a émis
un préavis négatif, relevant notamment que la rampe d’accès aux sous-sols de l’immeuble
projeté empiétait sur la parcelle n
o
[...] propriété de l’Etat du Valais et dans l’alignement situé à une
distance de quinze mètres de l’axe de la route cantonale n
o
[...] [...] – Raccordement [...]. Il ressort de la note d’entretien prise par X.________
le 30 août 2012 lors d’une rencontre entre les parties et des représentants des
autorités cantonale et communale que D.________ n’avait pas le droit de construire, même
en sous-sol, à moins de quinze mètres de l’autoroute et que la rampe qui menait aux sous-sols
empiétait cette limite de 3,5 mètres. Lors d’une réunion entre les parties le lendemain
31 août 2012, X.________ a dit à Y.________ que le préavis négatif constituait un
sérieux problème et que le projet était bloqué, en précisant que cela handicapait
les négociations avec T.________. Le 6 septembre 2012, Y.________ a demandé à l’autorité
cantonale valaisanne de lui confirmer que le tronçon litigieux était bien « resté
communal ». Le 12 septembre 2012, il lui a été répondu que le canton avait
soumis à l’Office fédéral des routes (ci-après : OFROU) la proposition
de reprendre le tronçon de route bordant le projet de D.________ et qu’on attendait sa détermination,
mais que les autorités cantonales avaient bon espoir que l’alignement à prendre en compte
serait fixé à quinze mètres de l’axe de la route existante.
Le 18 septembre 2012, D.________ a demandé à Y.________ où elle en était avec les
plans. Y.________ lui a répondu le lendemain qu’elle avait à vrai dire un peu laissé
de côté la correction des plans en attendant la décision de l’OFROU sur le statut
futur du tronçon de la bretelle autoroutière.
Le 25 septembre 2012, le Services des routes et des cours d’eau a réitéré son préavis
négatif. Le lendemain, il a confirmé à Y.________ que l’alignement à prendre
en compte pour son projet était définitivement fixé à une distance de quinze mètres
de l’axe de la route existante, en accord avec l’OFROU.
8.
Le 19 décembre 2012, D.________ a adressé à Y.________ un courriel dans lequel elle a
notamment pris note que celle-ci avait une assurance responsabilité civile d’entreprise ;
elle a indiqué qu’en fonction des pertes occasionnées par le retard pris sur la construction
en lien avec une erreur professionnelle, elle se réservait le droit d’actionner l’assureur.
Le 20 décembre 2012, Y.________ a répondu notamment qu’elle était prête à
apporter toutes les modifications nécessaires à son projet pour « répondre à
l’opposition de l’OFROU », sans demande d’honoraires supplémentaires,
mais que compte tenu des contraintes relatives à la parcelle, cela impliquerait une diminution des
surfaces commerciales, à moins que l’option de réaliser un parking souterrain sur la
parcelle voisine n
o
[...] entre en considération. D.________ a toujours refusé ces possibilités. Entendus
à l’audience du 2 novembre 2016, ses représentants ont expliqué que la seconde impliquait
de priver d’autres locataires de leurs places de parc et que la réduction des surfaces aurait
compromis la rentabilité du projet.
9.
D.________ n’a pas obtenu le permis de construire le projet immobilier conçu par Y.________.
Entendue comme partie à l’audience du 8 novembre 2016, Y.________ a notamment déclaré
que D.________ et elle avaient évoqué une période d’obtention du permis de construire
aux alentours de l’été 2012, mais qu’il était évident pour tout le monde,
notamment D.________, qu’il s’agissait d’une estimation sans garantie. Y.________ a
confirmé avoir à plusieurs reprises indiqué à D.________ que la procédure d’autorisation
pouvait durer des mois, voire des années. Egalement entendu comme partie, à l’audience
du 2 novembre 2016, X.________ a admis qu’il était conscient que la procédure d’autorisation
pouvait durer des mois voire des années, mais a précisé qu’Y.
________
lui avait indiqué une obtention du permis de construire aux alentours de juin 2012.
10.
Le 17 janvier 2013, X.________ a adressé
à S.________ un courriel dont il ressort qu’il a expliqué à la représentante
de T.________ qu’ils changeaient d’architecte, qu’ils espéraient obtenir le permis
de construire pour le 30 juin 2013, que T.________ « reste chez nous » et que sa
représentante proposait de faire figurer dans le bail une possibilité de se départir du
contrat au début de 2015 si l’immeuble n’était pas construit et voulait qu’on
lui garde les surfaces du rez-de-chaussée, pour le même loyer.
Par courrier du 22 janvier 2013, le conseil de D.________ a rappelé à Y.________ que la demande
de permis de construire qu’elle avait déposée ne pourrait pas être admise, puisque
le projet n’était pas conforme à la réglementation. Il indiquait que sa cliente
subissait un préjudice important, que les acomptes versés pour ce projet, par 129'600 fr.,
l’avaient été à perte, et que D.________ ne pourrait pas construire dans le délai
prévu, ce qui lui causerait un gain manqué manifestement supérieur au solde des honoraires
qu’Y.________ réclamait pour les projets de [...], d’ [...] et de [...]. Il a confirmé
la résiliation de tous les mandats qui avaient été confiés à Y.________, résiliation
qui selon lui avait été signifiée par oral le 17 décembre 2012.
11.
Début 2013, D.________ a confié au bureau d’architecture F.D.________ (désormais
P.________) le mandat d’établir un nouveau projet préservant les surfaces de vente et
un parking souterrain à deux niveaux.
Le 8 avril 2013, F.D.________ a, pour le compte de D.________, déposé auprès de l’administration
communale de [...] une demande d’ouverture d’enquête publique complémentaire du
projet déposé par Y.________ le 18 octobre 2011 et de son complément du 12 juin 2012.
Deux architectes de cette société, G.________ et O.________, entendus comme témoins à
l’audience du 8 novembre 2016, ont déclaré qu’ils avaient en réalité
fait un nouveau projet, car celui d’Y.________ ne correspondait pas à leur « culture
de bureau ». G.________ a indiqué que le mandat initial était de rendre le projet
d’Y.________ conforme ; O.________ a toutefois relevé avoir précisé que si
c’était le projet refusé qu’il fallait travailler, « ils »
ne le feraient pas. Il a indiqué que F.D.________ avait négocié avec la Municipalité
de [...] pour qu’elle accepte de considérer la mise à l’enquête de leur nouveau
projet comme un simple complément à la première demande de permis de construire, alors
que ce n’était pas le cas.
12.
Le 18 juillet 2013, D.________ a transmis à T.________ un contrat de bail débutant le 15 février
2015, ainsi que le descriptif des travaux, le manuel technique et les plans, la priant de signer les
documents et de les lui retourner pour contre-signature. T.________ a signé le bail le 30 juillet
2013. Celui-ci porte sur des locaux commerciaux d’une surface de vente d’environ 1'404 m
2
,
des dépôts additionnels d’environ 110 m
2
et des dépôts sur le quai de livraison d’environ 29 m
2
.
Le bail était prévu pour débuter à l’ouverture du magasin, en principe le 15
février 2015, pour une durée de cinq ans, renouvelable deux fois par le locataire. Le loyer
devait être calculé sur le chiffre d’affaires à raison de 7 %, mais était au
moins de 472'980 fr. hors taxes pour la première année, de 508'080 fr. la deuxième année
et de 543'180 fr. dès la troisième année.
13.
Le 23 juillet 2013, le Service des routes, transports et cours d’eau du Canton du valais a préavisé
positivement au projet, en rappelant que l’alignement à prendre en compte (par rapport à
la route cantonale, réd.) était fixé à une distance de quinze mètres.
Le 5 septembre 2013, l’administration communale de [...] a délivré le permis de construire.
Ce permis mentionne notamment qu’en accord avec l’OFROU, le tronçon de route serait
repris par l’Etat du Valais dès la mise en service fin juillet 2013 d’un giratoire,
et que le préavis négatif de l’OFROU devenait ainsi caduc, l’alignement à
prendre en compte pour le projet étant de quinze mètres. Elle a levé le même jour
l’opposition de J.________.
D.________ a débuté les travaux de construction le même jour, soit le 5 septembre 2013.
Entendus comme parties à l’audience du 2 novembre 2016, X.________ et S.________ ont
indiqué que le centre commercial n’avait finalement été ouvert que le 1
er
mars 2015, ce qui a été confirmé par l’expert V.________.
14.
En novembre 2013, D.________ a établi un
projet de contrat de bail avec la société I.________ pour les locaux du premier étage.
Cette société a finalement renoncé à conclure un bail. En septembre 2014, D.________
a établi pour ces locaux un projet de contrat avec A.________, qui a également renoncé.
Le 2 avril 2015, D.________ et Z.________ ont signé un contrat portant notamment sur les locaux
du premier étage. Le bail était prévu à partir du 15 mai 2015, jour de la livraison
des locaux bruts, pour une durée de dix ans, le loyer et les charges étant dus à l’ouverture
du magasin ou au plus tard le 1
er
septembre
2015. Le loyer échelonné était de 348'000 fr. hors taxes pour la première année,
de 389'400 fr. pour la deuxième année et de 429'000 fr. dès la troisième année.
Le contrat prévoyait une participation du bailleur aux installations du locataire à hauteur
de 630'000 francs. Le loyer a été payé dès le 1
er
septembre 2015.
15.
En cours d’instance,
une expertise architecturale a été confiée à B.________. L’expert a rendu son
rapport le 13 avril 2017 et un rapport complémentaire le 27 février 2018.
L’expert a retenu que, dans les plans initiaux, la rampe d’accès aux sous-sols de l’immeuble
n’empiétait pas sur la parcelle n
o
[...] de l’Etat du Valais, mais que c’était le cas sur les plans modifiés du 12
juin 2012 pour le complément de mise à l’enquête. De même, sur ces plans, la
rampe d’accès au sous-sol empiétait dans les quinze mètres de l’alignement
de la « bretelle autoroutière ». Cette rampe d’accès n’était
acceptable ni par les services de l’Etat, ni par la Commune de [...] et la demande de permis ne
pouvait pas être admise. Selon lui, le problème était insoluble et on ne pouvait pas déplacer
la rampe d’accès sans refaire tout le projet. Par ailleurs, deux monoblocs de climatisation
dépassaient la hauteur maximale admise de la façade. Le projet situé en face comprenait
lui aussi des superstructures qui semblaient dépasser la hauteur des façades autorisées
selon le règlement communal, et il était possible qu’une dérogation ait été
demandée sur ce point après la délivrance du permis de construire. Selon l’expert,
si le défaut majeur de non-respect de l’alignement de quinze mètres avait pu être
corrigé, « on peut penser » que la Commune de [...] aurait accepté les
autres points non conformes (ad all. 74). B.________ a précisé que l’art. 49
ch. 2 du règlement communal des constructions et des zones (ci-après : RCCZ) de la Commune
de [...] prévoyait que toute construction est interdite dans le retrait d’alignement, « y
compris le sous-sol et les rampes d’accès aux parcs souterrains » (ad all. 57).
Dans son rapport complémentaire du 27 février 2018, l’expert B.________ a précisé
que « l’empiètement d’environ [vingt-neuf centimètres] sur la parcelle
de l’Etat du Valais […] aurait pu être supprimé dans la réalisation, par un
détail constructif […] ». L’expert a ajouté qu’il n’avait
pas confondu les deux alignements et que le problème insoluble résidait dans l’empiètement
du sous-sol dans la zone de quinze mètres par rapport à la « bretelle autoroutière ».
L’expert a, en indiquant « c’est exact », confirmé que si Y.________
avait conçu un projet conforme à la réglementation, l’administration communale de
[...] aurait délivré le permis de construire en été 2012 (ad all. 143). Il a
également confirmé qu’Y.________ avait exécuté les obligations contractuelles
lui incombant en relation avec le projet. Il a relevé qu’elle avait effectué l’avant-projet
et l’estimation des coûts, le projet de l’ouvrage et la procédure de demande d’autorisation,
soit les 21,5 % des prestations contractuelles. Ces prestations avaient été facturées.
Il a encore mentionné qu’en plus de ces prestations, Y.________ avait lancé l’appel
d’offres à des entreprises générales. S’agissant des honoraires relatifs au
projet litigieux, l’expert a considéré qu’une retenue de 10 % se justifiait, dès
lors que le permis de construire n’avait pas été octroyé. Selon l’expert la
méthode de calcul était conforme aux prestations prévues et la retenue de 10 % était
conforme à la norme SIA (ad all. 216).
Le rapport complémentaire a été requis par D.________, selon courrier du 29 mai 2017.
S’agissant de la facturation par Y.________, il devait porter sur la réponse de l’expert
à l’allégué 216, en lien avec la retenue de 10 % sur les honoraires.
16.
Une seconde expertise, économique celle-là,
concernant le dommage lié aux retards de location, a été confiée à V.________.
a)
S’agissant du rez-de-chaussée, l’expert économique a confirmé que le loyer
avait été facturé à T.________ à partir du 1
er
mars 2015, alors que l’ouverture était selon lui prévue au 4 septembre 2013, ce
qui représentait un gain manqué en fonction de cinq cent quarante jours de loyer (ad all. 283).
Pour ce faire, l’expert s’est référé notamment à l’annexe 6, soit
à des explications complémentaires lui ayant été remises par D.________ en relation
avec la date du 4 septembre 2013 qui ressortirait en particulier de la pièce 56 du bordereau du
9 juillet 2014, soit du projet de bail à loyer avec T.________. L’expert mentionne la pièce
56 dans son rapport d’expertise, pour en déduire « qu’un projet au 14 août
2012 a également été conclu ». Il se réfère également à
d’autres pièces, notamment à la pièce 49 du bordereau du 9 juillet 2014, soit au
projet de contrat de bail entre D.________ et T.________ du 15 mars 2012, en précisant que
la date du 4 septembre 2013 n’y est pas mentionnée. Il évoque encore d’autres
pièces, sans expliquer en quoi elles seraient déterminantes pour arrêter la date du 4 septembre
2013.
L’expert a retenu pour la première, la deuxième et la troisième année un revenu
brut de respectivement 475'035 fr., 509'610 fr. et 544'185 fr., pour un résultat net de respectivement
267'719 fr., 257'363 fr. et 282'063 francs. Pour déterminer le dommage lié au retard, l’expert
a additionné le revenu de la première année et celui de la deuxième année ramené
à cent septante-cinq jours, pour un total de 391'112 fr. (267'719 fr. + 123'393 fr.).
L’expert a comparé (ad all. 305 ss) le revenu net qui serait selon lui issu du premier projet
pendant cinq ans, soit 267'719 fr., 257'363 fr. puis trois fois 282'063 fr., à celui provenant
du bail effectivement signé par T.________, de 254'160 fr., 237'553 fr., puis trois fois 262'628
francs. L’expert a retenu qu’il en résultait un manque à gagner de respectivement
13'559 fr., 19'810 fr., puis trois fois 19'435 fr., soit 91'674 fr. en tout. Compte tenu du fait que
pour les cinq cent quarante premiers jours, le dommage était couvert par celui causé par le
retard, il n’a pas pris en considération la première année et seulement cent nonante
jours pour la deuxième année. Il a donc retenu un dommage lié à la diminution du
loyer du rez-de-chaussée de 68'617 fr. (10'312 fr. + [3 x19'435 fr.]). Pour ce faire, l’expert
a comparé les résultats qui auraient découlé du projet d’Y.________ (cf. annexe
21/2 [
recte
:
21/1]) avec ceux ressortant de l’immeuble effectivement construit, en prenant en référence
les surfaces réellement louées et, pour les amortissements et les intérêts hypothécaires,
les indications des coûts réels de construction selon le détail figurant en annexe 21/3.
L’annexe 21/1 à son rapport (l’annexe 21/2 concerne le premier étage, réd.)
est un tableau selon lequel le loyer perçu de T.________ se serait élevé à 475’045
fr. la première année, à 509'610 fr. la deuxième année et à 544'185 fr.
la troisième année, pour la location d’une surface de 1'596 m
2
.
Il est mentionné dans ce tableau que les 1'383 m
2
de surface de vente au rez-de chaussée devaient être loués au prix de 325 fr./m
2
la première année, respectivement de 250 fr./m
2
la deuxième année et de 375 fr./ m2 la troisième année. S’agissant de l’annexe
21/3, elle mentionne un prix par mètre carré similaire à celui qui figure dans l’annexe
21/1 pour la location de la surface de vente au rez-de-chaussée, mais précise que cette surface
s’élève à 1'404 m
2
,
la surface totale louée par T.________ s’élevant à 1'543 m
2
.
S’agissant de la surface « quai de livraison + dépôt au rez », l’expert
a indiqué un prix de 120 fr./m
2
dans les deux annexes. Ainsi, le loyer effectivement perçu s’est élevé à 472'980
fr. la première année, à 508'080 fr. la deuxième année et à 543'180 fr.
la troisième année.
S’agissant des charges d’exploitation – calculées selon les mêmes pourcentages
dans les deux annexes –, l’annexe 21/1, soit celle relative au projet d’Y.________,
mentionne que celles-ci se seraient élevées à 41'885 fr. la première année,
à 43'960 fr. la deuxième année et à 46'034 fr. la troisième année. Selon
l’annexe 21/3, soit celle relative à l’immeuble construit, ces charges se sont élevées
à 43'636 fr. la première année, à 45'742 fr. la deuxième année et à
47'848 fr. la troisième année.
S’agissant des intérêts hypothécaires, l’annexe 21/1 (projet d’Y.________)
mentionne une somme de 34'760 fr. (0,65 %) chaque année. Elle indique un amortissement de 46'127
fr. pour la première année (1 %), puis de 92'255 fr. (2 %) les années suivantes.
Cette annexe mentionne encore un impôt de 25 % chaque année. L’annexe 21/3, soit celle
relative au projet effectivement réalisé, indique des intérêts hypothécaires
de 40'076 fr. (0,65 %), par année. Elle mentionne un amortissement de 54’846 fr. (1 %) la
première année, puis de 109'692 fr. (2 %) les années suivantes.
b)
Pour le premier étage (ad all. 293), l’expert a considéré qu’on ne pouvait
pas prendre en compte la date du 4 septembre 2013.
S’agissant de cet allégué, les constatations de l’expert sont en substance les
suivantes :
En pp. 14 à 18 du rapport d’expertise, après avoir indiqué la date d’ouverture
du 1
er
mars 2013 mentionnée sur le projet de bail établi avec F.________ (cf. pièce 88 du bordereau
du 13 avril 2015), l’expert se réfère à l’extrait du Registre du commerce
de la société précitée et relève qu’elle est établie à [...]
depuis 2006. L’expert mentionne par ailleurs des annexes, notamment l’annexe 6, soit les
explications de D.________. Il fait en outre référence aux projets de bail avec I.________
et avec A.________ (cf. pièces 80 et 81 du bordereau du 13 avril 2015) et relève que l’acquisition
d’A.________ par I.________ n’aurait « pas été forcément intéressante
pour D.________ », référence étant faite à l’annexe 8, soit à
une publication Facebook d’A.________, partagée par «  [...]», dont il ressort
qu’I.________ a acquis A.________ et qu’I.________ va réduire ses points de vente, en
augmentant toutefois son personnel. L’expert mentionne ensuite le bail conclu avec Z.________ (cf.
pièce 76 du bordereau du 13 avril 2015) et la date du 15 mai 2015, ainsi que des articles parus
dans les journaux.
L’expert précise que « pour déterminer les 727 jours, [il] a examiné la
situation du bail figurant à "l’allégué 76". L’expert comprend qu’on
a pris en considération les 540 jours, respectivement les 542 jours déterminés pour le
rez-de-chaussée pour T.________, auxquels on a rajouté la période du 1
er
mars au 31 août 2015. L’expert obtient 540 + 184 jours => 724 jours ou respectivement
542 + 184 jours => 726 jours ».
L’expert « constate » par les explications fournies par D.________, que « le
détail des démarches qui ont été entreprises » avec F.________ ont débuté
en octobre 2011 pour se poursuivre jusqu’en juillet 2012. « Selon les indications qui
figurent dans ces explications », les négociations auraient été interrompues
« dès l’instant » où D.________ avait appris qu’elle n’obtiendrait
pas de permis de construire pour le projet d’Y.________.
L’expert indique ensuite qu’« il est bien précisé que [F.________] avait
un intérêt d’agrandir sa surface qui était de 1'025 m
2
que cette dernière occupe toujours à [...]. Selon les indications qui ont été données
à l’expert, [F.________] louait en 2005 ces 1'025 m
2
à CHF 370.00/m
2
.
La proposition de location selon le calcul du dommage à CHF 473'250.00 pour 1'661 m
2
(dépôts et surface commerciale) était, de l’avis des représentants de D.________,
"
jouable
" ».
L’expert mentionne la possibilité de « valoriser » le premier étage,
puisqu’il est « visible depuis la route », le fait que le magasin de [...]
de F.________ « est l’un des meilleures de Suisse », relevant que ce magasin
avait des difficultés à concilier le départ des locaux qu’il occupait en fonction
du bail qui était en cours avec un autre propriétaire. D’autres éléments en
faveur d’un déménagement étaient à prendre en compte, notamment le fait que
la gestion de l’immeuble que F.________ occupait n’était pas bonne.
L’expert se réfère ensuite au [...], qui pratiquerait des tarifs « beaucoup
plus élevés pour ses locataires ». Après avoir fait mention du préavis
négatif du 20 août 2012, l’expert se réfère à la date d’ouverture
de T.________ pour en déduire que le projet soumis à F.________, avec une ouverture au 1
er
mars 2013, n’était vraisemblablement pas réalisable. L’expert relève que « si
l’on prend en considération les autres sociétés qui ont été contactées,
notamment [A.________] et [I.________], on peut se réjouir que des dispositions n’ont pas
pu être prises avec l’une ou l’autre de ces deux sociétés […] »,
en examinant les indications figurent à « la pièce n
o
8 » (
recte
: annexe
8). Il s’exprime ensuite sur les enseignes qui sont présentes au [...], dont certaines seraient
également présentes dans un centre commercial à [...].
L’expert relève que selon les explications données par un représentant de F.________,
la décision de cette société de ne pas prendre les locaux à bail était due à
d’autres raisons que le retard, en particulier « à des relations un peu tendues »
avec D.________ sur « un autre site commercial » et à des problèmes d’échéance
de bail dans l’autre emplacement de [...]. L’expert mentionne ensuite un entretien avec Y.________,
qui lui aurait indiqué que D.________ avait rencontré des problèmes à louer des surfaces
commerciales en 2008 dans son projet «  [...]» (parcelle n
o
[...] de la même zone commerciale) à [...]. L’expert renvoie encore à « toute
la documentation qui lui a été remise » (cf. annexe 19) et au résultat de ses
recherches sur l’évolution du marché immobilier (cf. annexe 15), soit notamment un document
établi par une banque et un article de presse, relevant que la concurrence « fait rage »
dans [...] où la densité de surfaces de vente est importante. L’expert conclut qu’autant
la date du 4 septembre 2013 « paraissait envisageable » pour T.________, « autant
cela semble moins probant » notamment pour F.________.
Dans une rubrique intitulée « déterminations de l’expert », V.________
mentionne que « l’expert proposait de prendre en référence le projet en pièce
78 [du bordereau du 13 avril 2015, soit un projet de contrat de bail à loyer du 12 juillet 2012
entre D.________ et F.________, réd.] mais en prenant en référence la date du 1
er
mars 2014, soit un décalage de six mois avec la situation du rez-de-chaussée, et avec une proposition
de [F.________] décalée du 1
er
mars 2013 au 1
er
mars 2014. Période retenue du 1
er
mars 2014 au 31 août 2015, soit pour l’expert
549
jours
et non pas
727
jours. Finalement, après les explications obtenues par la Direction de [F.________], les difficultés
du marché et la difficulté rencontrée pour le projet [...] en 2008, l’expert propose
de ne retenir que la période du 15 février 2015, date d’ouverture prévue pour [A.________]
et [I.________], avec un loyer pour la période du 1
er
mars 2015 au 31 août 2015, soit
184
jours, et non pas
727
jours ».
c)
L’expert a proposé (ad all. 295 à 298, pp. 18 à 21) de retenir un loyer pour les
surfaces commerciales du premier étage de 265 fr./m
2
,
soit une moyenne entre le prix proposé à F.________ et celui payé par Z.________, à
partir duquel il a déterminé un loyer échelonné de 215 fr., puis de 240 fr.,
puis de 265 francs. Pour les dépôts, il a retenu 120 fr./m
2
(soit le montant proposé aux autres intéressés que F.________, à qui on avait proposé
200 fr./m
2
).
Ainsi, l’expert a déterminé que le revenu brut pour les trois premières années
serait respectivement de 330'990 fr., de 365'640 fr. et de 400'290 fr., et que le revenu net serait de
respectivement 161'896 fr., 150'166 fr. et 174'920 francs. Il s’est enfin fondé sur le revenu
net de la première année, ramené à cent huitante-quatre jours, pour fixer un dommage
lié au retard de 81'613 francs.
S’agissant du dommage consécutif à la baisse de loyer (ad all. 335 à 343), pour
le premier étage, l’expert a comparé les résultats financiers d’un premier
projet de base – soit ceux résultant du projet de contrat de bail avec F.________ –
et ceux résultant du bail effectivement passé avec Z.________. Dans un premier calcul, il a
pris en considération un bail de cinq ans, tel qu’il aurait été proposé à
F.________, I.________ ou A.________, et a amorti l’investissement de 630'000 fr. qu’a dû
prendre à sa charge D.________ dans le cadre du bail signé avec Z.________ sur la durée
du bail de cinq ans, soit 126'000 fr. par année.
L’expert a considéré que pour les cent huitante-quatre premiers jours, le dommage était
déjà compris dans le dommage déterminé pour le retard de location du premier étage.
Pour la première année, il a donc arrêté le dommage à 47'854 fr. ([96'503 fr.
x 181] / 365), si bien qu’il a chiffré le dommage total lié à la diminution de loyer
du premier étage à 443'722 fr. (47'854 fr. + 102'102 fr. + [97'922 fr. x 3]).
Dans un second calcul, l’expert a pris en considération un bail de dix ans, en amortissant
l’investissement de 630'000 fr. sur dix ans, soit 63'000 fr. par année. L’expert a considéré
que pour les cent huitante-quatre premiers jours, le dommage était déjà compris dans le
dommage déterminé par le retard lié au retard de location du premier étage. Pour
la première année, il a donc arrêté le dommage à 25'536 fr. ([51'496 fr. x 181]
/ 365), si bien qu’il a chiffré le dommage total lié à la diminution de loyer du
premier étage à 505'950 fr. (25'536 fr. + 57'094 fr. + [52'915 fr. x 8]).
L’expert a proposé de prendre la moyenne des deux montants, ce dont il résulterait un
dommage de 474'836 fr. ([443'722 fr. + 505'950 fr.] / 2).
Au total, l’expert économique est donc arrivé à un manque à gagner de 391'112
fr. pour le retard de location du rez-de-chaussée, de 81'613 fr. pour le retard de location du premier
étage, de 68'617 fr. pour le manque à gagner sur le loyer du rez-de-chaussée, de 474'836
fr. pour le manque à gagner sur le loyer du premier étage, soit un total, en comptant encore
le remboursement de l’acompte de 129'600 fr. versé à Y.________, de 1'145'778 francs.
Il a précisé, s’agissant de l’acompte, qu’il fallait se référer
au rapport de l’expert architecte.
d)
Dans son rapport complémentaire du 8 août 2017, l’expert V.________ s’est référé
à une autre étude établie par H.________ le 12 mars 2017 (cf. annexe au rapport d’expertise
complémentaire), selon laquelle une grande quantité de surfaces sont arrivées sur le marché
dans la zone commerciale de [...] à fin 2012 ; il y aurait ainsi eu pléthore de surfaces
de vente en 2013, le marché aurait été sous pression en 2014 avec une suroffre importante ;
durant l’année 2015, cette suroffre aurait été partiellement réduite dans la
Commune de [...], l’offre restant toutefois importante. Le rapport de H.________ mentionne également
qu’après une augmentation des surfaces de vente à partir de 2012, le taux d’offre
a évolué fortement, ce qui a mis les loyers sous pression. Ainsi, le prix moyen au mètre
carré dans la zone commerciale de [...] pour des surfaces commerciales de plus de 1000 m
2
est passé de 271 fr. en 2012 à 230 fr. en 2015, soit une diminution moyenne de 15 %. S’agissant
de l’étude établie par H.________, l’expert a indiqué dans son rapport complémentaire
que ce document « lui a[vait] été remis », sans autre précision. En
bas de chaque page du rapport du 12 mars 2017 figurent les mentions «  [...] » et
«  [...] – analyse de marché [...] ».
L’expert V.________ en a déduit de manière linéaire que le prix moyen au mètre
carré était de 271 fr. en 2012, de 257 fr. en 2013, de 244 fr. en 2014 et de 230 fr. en 2015
(cf. question 2). Avec des loyers échelonnés, l’expert est arrivé à la
conclusion que les loyers pouvant être perçus pour la période du 4 septembre 2013 au 31
août 2015 seraient, « si on se réfère aux méthodes qui ont été
appliquées avec T.________] et notamment Z.________] », de 207 fr., 227 fr. et 257 fr.
pour le rez-de-chaussée, ainsi que de 117 fr., 200 fr. et 223 fr. pour le premier étage.
e)
L’expert B.________, s’agissant de l’allégué 375 de la duplique du 24 août
2015 selon lequel il y avait trop de centres commerciaux en suisse déjà en 2012, a quant à
lui répondu que l’explosion des centres commerciaux ne datait pas de cette décennie,
mais s’était généralisée à la fin du siècle dernier. S’il y
avait eu un fléchissement et des interrogations légitimes dans des publications en 2012, force
était d’admettre qu’en 2017 ce développement se poursuivait au détriment des
centres villes. La croissance démographique surchargeant les routes et les mesures imposées
par la « mobilité douce » dans les centres urbains faisaient que les centres
commerciaux en périphérie étaient les nouveaux lieux d’achat de demain. Les « interrogations »
mentionnées se réfèrent à des pièces produites par Y.________ (cf. pièces
118 et 119 du bordereau du 24 août 2015), soit à des articles de journaux datant de 2012, selon
lesquels il y aurait eu déjà à l’époque trop de centre commerciaux. L’un
de ces articles cite la société H.________.
17.
Y.________ s’est également occupée, pour D.________, de trois autres projets à [...].
Elle a adressé à D.________ des factures pour ces travaux, qui ont partiellement été
payées. Le solde de la note concernant l’agrandissement d’un immeuble à [...] s’élève
à 108'000 francs. Celui concernant la réalisation d’un totem à [...] s’élève
à 2'592 francs. Quant au solde afférent à un immeuble «  [...], il est de 68'761
francs. Y.________ a aussi adressé à D.________, le 20 décembre 2012, une note d’honoraires
pour le travail réalisé sur le projet litigieux. Cette facture mentionnait un solde en faveur
d’Y.________ de 96'120 fr., compte tenu de l’acompte de 120'000 fr. déjà versé.
Pour chacune de ces factures, l’expert B.________ a considéré que les honoraires d’architecte
avaient été correctement calculés tout en précisant qu’il ne connaissait pas
le projet. Pour ce faire, l’expert s’est référé au pourcentage prévu
par les normes SIA, à l’exception de la facture de 68'761 fr. 45 (ad all. 212), pour laquelle
il s’est référé à un tarif horaire, en relevant que le calcul était conforme
aux prestations SIA. S’agissant de l’acompte versé pour le projet litigieux, celui-ci
s’élevait toutefois à 129'600 fr. (ad all. 101 admis).
18.
a)
Par demande du 9 juillet 2014 adressée à la Chambre patrimoniale, D.________ a conclu, sous
suite de frais et dépens, au paiement par Y.________ de la somme de 1'035'600 fr. avec intérêt
à 5 % dès le 4 septembre 2013.
Dans cet acte, D.________ a allégué qu’entre 2010 et 2012, le marché suisse du commerce
de détail ne connaissait pas la crise (all. 142a), cette période étant propice à
la conclusion de baux à loyer portant sur des surfaces de vente (all. 142b). De même, elle
a allégué que faute de pouvoir disposer d’un permis de construire dès l’été
2012, elle n’avait alors pas été en mesure de conclure un bail portant sur la surface
du premier étage (all. 142c), le marché suisse du commerce de détail ayant fortement ralenti
depuis 2013 (all. 142d). D.________ a offert de prouver ces allégués par l’interrogatoire
de X.________ et par celui de S.________. A l’audience du 2 novembre 2016, X.________ a confirmé
le contenu des allégués précités, en précisant que l’ouverture du [...]
en aout 2013 avait inondé le marché, que la conjoncture s’était dégradée
et qu’ils avaient ainsi mis trois ans à louer la surface du premier étage. Quant à
S.________, il a lui aussi confirmé ces allégués, en précisant que la crise était
arrivée mi-2013-2014, ce qui leur avait fait craindre pour la location de leurs surfaces et que
la négociation et la location du premier étage n’avait pu avoir lieu qu’au premier
semestre 2015. Dans cette écriture, D.________ a allégué que si Y.________ avait conçu
un projet conforme à la règlementation, l’administration communale de [...] aurait délivré
le permis de construire en été 2012 (all. 143).
A l’audience du 2 novembre 2016, X.________ a déclaré que le loyer de T.________ était
le même en 2015 que celui qui avait été négocié en 2012-2013, ceci sous réserve
d’un échelonnement qui n’était pas prévu au départ. Toujours selon X.________,
pour les locaux du premier étage, les discussions portaient sur un loyer de 315 fr./m
2
pour des locaux bruts, alors qu’en 2015, Z.________ avait pu négocier le loyer à 200
fr. avec échelonnement jusqu’à 250 fr., et l’aménagement des locaux par le
bailleur à hauteur de 630'000 francs (ad all. 272).
b)
Par réponse du 11 décembre 2014, Y.________ a conclu, sous suite de frais et dépens, au
rejet des conclusions prises par D.________ au pied de sa demande du 9 juillet 2014 et, reconventionnellement,
au paiement par D.________ de la somme de 108'000 fr. avec intérêt à 5% dès le 29
novembre 2012, de 2'592 fr. avec intérêt dès le 1
er
décembre
2012, de 68'761 fr. 45 avec intérêt dès le 21 décembre 2012 et de 96'120 fr. avec
intérêt dès le 21 décembre 2012. Y.________ a invoqué la prescription contre
les prétentions que faisait valoir D.________ contre elle et, subsidiairement, la compensation entre
ces prétentions et les honoraires lui étant dus.
Dans cette écriture, Y.________ a notamment allégué que dans une lettre du 22 janvier
2013, D.________ avait indiqué vouloir refuser de payer le solde des honoraires dus pour les projets
de [...] (all. 203 admis), que le solde des honoraires relatifs au chantier «  [...] s’élevait
à 1'800 fr. TTC (all. 204 et 205 admis) et que ces honoraires étaient justifiés et lui
étaient dus par D.________ (all. 206). De même, elle s’est prévalue d’une
facture de 2'592 fr. TTC pour un totem à [...] (all. 207 et 208 admis), cette facture étant
justifiée et la somme de 2'592 fr. lui étant due par D.________ (all. 209). Elle a en
outre allégué qu’une facture de 68'761 fr. 45 TTC avait été adressée à
D.________ pour l’immeuble «  [...] (all. 210 et 211 admis), cette facture étant
justifiée et D.________ lui devant la somme de 68'761 fr. 45 (all. 212). Elle a encore allégué
avoir adressé une facture relative au chantier de [...] (concernant le centre commercial, réd.)
présentant un solde de 96'120 fr. (all. 214 et 215 admis), cette facture étant justifiée
et D.________ lui devant la somme de 96'120 fr. (all. 216). Elle a offert la preuve par expertise s’agissant
des allégués 206, 209, 212 et 216.
c)
Par réplique du 13 avril 2015, D.________ a conclu, sous suite de frais et dépens, au rejet
des conclusions reconventionnelles d’Y.________ et a modifié ses conclusions, celles-ci tendant
désormais au paiement de de la somme de 1'842'979 fr. 45, avec intérêt à 5 % dès
le 4 septembre 2013 sur 1'840'440 fr. 45 et dès le 13 avril 2015 sur 2'539 francs.
Dans cette écriture, D.________ a notamment allégué qu’après le refus du permis
de construire, elle avait dû temporiser ses démarches de recherches proactives de locataires
(all. 274) et avait dû reprendre les négociations et intervenir auprès de T.________ pour
éviter que cette dernière se positionne sur un autre projet (all. 276). L’allégué
274 devait être prouvé par l’interrogatoire de X.________ et celui de S.________ ainsi
que par le témoignage de K.________. Interrogé comme témoin à l’audience du
8 novembre 2016, le courtier K.________ a déclaré avoir « dû temporiser avec
[T.________] pour qu’ils n’aillent pas voir ailleurs » mais avoir par ailleurs
« toujours continué à chercher des locataires ». Ainsi, D.________ n’a
pas cessé provisoirement de cherché un locataire après que le permis de construire n’a
pas été octroyé (cf.
infra
consid. 8.4.2).
D.________ a en outre en substance allégué que si elle avait pu louer les locaux plus tôt,
elle aurait pu en tirer un loyer supérieur (cf. en particulier all. 312, 318, 321, 326 et 342).
D.________ a également allégué qu’Y.________ avait abusé des rapports de confiance
qui existaient entre les parties pour « gonfler » le montant de ses honoraires (all.
352). Ainsi, Y.________ aurait surévalué les heures nécessaires à l’accomplissement
de ses mandats (all. 353). Elle a offert de prouver ces allégués par « ses »
déclarations et par celles des « témoins » R.________ et S.________. A
l’audience du 2 novembre 2016, S.________ a confirmé l’allégué 353 et
a expliqué avoir demandé à R.________ d’examiner la facturation et la tarification
d’Y.________ sur l’ensemble des mandats qu’elle avait eus pour D.________ et qu’il
avait alors « ressenti un malaise », car d’après R.________, la tarification
en régie d’Y.________ arrivait parfois à 210 fr. de l’heure là où elle
aurait dû être de 120 fr. à 150 francs. Quant à R.________, consultant, il a
déclaré à l’audience du 8 novembre 2016 qu’à ce moment-là D.________
était sa seule cliente et qu’il ne la représentait pas au moment du projet litigieux.
S’agissant de la facturation, il a déclaré que le solde de 385'000 fr. correspondait
à environ une année et demi à deux ans d’heures à temps plein au tarif de 150
fr. de l’heure, ce qui était impossible (ad all. 353).
Avec sa réplique, D.________ a produit un document du 10 décembre 2008 intitulé « calcul
des honoraires d’architecte selon norme SIA 102-édition 2003, tarif 2008 » concernant
le chantier d’ [...], réalisé selon elle par le bureau [...] (cf. pièce 82). Selon
ce document, le coût déterminant de l’ouvrage est de 6'700'000 fr. et le montant
total d’honoraires pour ce projet est de 93'000 fr., dont 65'100 fr. d’honoraires pour Y.________,
sur la base d’un tarif horaire de 150 francs. Elle a également produit un projet de contrat
de bail du 6 novembre 2013 avec I.________ (cf. pièce 80) et un projet de contrat de bail du
18 septembre 2014 avec A.________ (cf. pièce 81).
d)
Par duplique du 24 août 2015, Y.________ a conclu, sous suite de frais et dépens, au rejet
des conclusions prises contre elle par D.________.
Le 30 novembre 2015, D.________ a déposé des déterminations.
Des audiences ont été tenues les 2 et 8 novembre 2016 par la Juge déléguée de
la Chambre patrimoniale. Les parties ont déposé des plaidoiries écrites le 20 août
2018 et des déterminations les 11 et 16 octobre 2018.
En droit
:
1.
L'appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272]), dans les affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse, au dernier état
des conclusions, est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Le délai pour l'introduction de
l'appel est de trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou de
la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
Formés en temps utile, par des parties qui ont un intérêt digne de protection (art. 59
al. 2 let. a CPC), dans une cause patrimoniale dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions
de première instance est supérieure à 10'000 fr., les appels sont recevables.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit et pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir
l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées
par la loi à la décision du juge, et doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office
conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43 consid.
2 et les réf. citées ; Jeandin, Commentaire romand, Code de procédure civile, 2
e
éd., 2019, nn. 2 ss et 6 ad art. 310 CPC).
3.
Appel d’Y.________
3.1
Sans se plaindre d’une constatation inexacte
des faits, l’appelante Y.________ allègue tout d’abord une série de « faits
essentiels », en pages 2 à 4 de son appel.
3.2
L'art. 311 al. 1 CPC impose
au justiciable de motiver son appel. Il doit ainsi s'efforcer d'établir que la décision attaquée
est entachée d'erreurs, que ce soit au niveau des faits constatés et/ou des conclusions juridiques
qui en sont tirées. Il ne peut le faire qu'en reprenant la démarche du premier juge et en mettant
le doigt sur les failles de son raisonnement. Si la motivation de l'appel est identique aux moyens déjà
présentés aux juges de première instance, si elle ne contient que des critiques toutes
générales de la décision attaquée, ou encore si elle ne fait que renvoyer aux moyens
soulevés en première instance, elle ne satisfait pas aux exigences de l'art. 311 al. 1
CPC et le grief doit être déclaré irrecevable (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ;
TF 4A_74/2018 du 28 juin 2018 consid. 3.2 ; TF 4A_218/2017 du 14  juillet 2017 consid.
3.1.2, SJ 2018 I 21 ; TF 5A_438/2012 du 27 août 2012 consid. 2.2, RSPC 2013 p. 29). La motivation
doit être suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre aisément,
ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision que l'appelant attaque
et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ;
TF 5A_503/2018 du 25 septembre 2018 consid. 6.3 ; TF 5A_573/2017 du 19 octobre 2017 consid. 3.1 ;
TF 4A_659/2011 du 7 décembre 2011 consid. 3, SJ 2012 I 231). Il en résulte que, lorsque l'appelant
retranscrit ce qu'il considère être « les faits déterminants et établis »,
sans faire la moindre allusion à l'état de fait contenu dans le jugement attaqué et sans
rien indiquer sur l'objet et le fondement de ses éventuelles critiques, cette partie du mémoire
d'appel est irrecevable. Il n'appartient pas à l’autorité d'appel de comparer l'état
de fait présenté en appel avec celui de la décision attaquée pour y déceler
les éventuelles modifications apportées et en déduire les critiques de l'appelant (CACI
16 décembre 2019/665 consid. 4.2 ; CACI 21 novembre 2018/651 consid. 3.3 ; CACI 29 juin
2017/273 consid. 3.2 ; Colombini, Code de procédure civile, Condensé de la jurisprudence
fédérale et vaudoise, 2018, n. 8.2.2 ad art. 311 CPC).
3.3
De manière
générale, force est de constater qu'aux pages 2 à 4 de son appel, l’appelante ne
fait qu'exposer sa version des faits, comme devant un juge de première instance, ce qui ne répond
pas aux réquisits légaux et jurisprudentiels en matière de motivation.
Il
n'y a dès lors pas lieu de prendre en compte l’exposé des faits qui figure dans l’appel.
4.
4.1
L’appelante Y.________ reproche aux premiers
juges d’avoir considéré qu’elle avait violé ses obligations de manière
fautive. Selon l’appelante, on ne pourrait pas s’attendre à ce que des architectes,
qui n’ont pas de formation juridique, connaissent tout le détail de l’ensemble des réglementations
applicables à un projet, surtout lorsque celles-ci sont peu précises, voire sujettes à
appréciation. L’élaboration d’un projet sujet à obtention d’un permis
de construire présenterait toujours une part d’incertitude, qui correspond au risque qui doit
être supporté par le maître de l’ouvrage. En particulier, dès lors qu’elle
avait sollicité un préavis des autorités avant de finaliser le dossier en vue de l’enquête
publique et que ce préavis était favorable, l’appelante fait valoir qu’on ne pouvait
pas s’attendre à ce qu’elle procède à d’autres vérifications. Par
ailleurs, la règle applicable relative à la distance à respecter par rapport à la
route n’était selon elle pas claire du tout s’agissant des constructions souterraines.
Se prévalant de l’arrêt TF 4C.421/2005 du 4 avril 2007 consid. 5.1 (
recte
:
5.2), l’appelante fait valoir qu’on ne pourrait pas affirmer de manière générale
que des plans sont affectés de défauts en cas de refus du permis de construire. Pour le surplus,
l’erreur concernant l’empiètement sur l’autre parcelle aurait été facile
à corriger, référence étant faite au rapport d’expertise complémentaire
du 27 février 2018 d’B.________.
De son côté, l’intimée D.________ relève que les règles relatives aux
distances entre les constructions et les routes ne sont pas des normes secondaires dont un architecte
pourrait ignorer l’existence. Par ailleurs la transgression par l’appelante des règles
sur les distances ne serait pas de peu d’importance. S’agissant du préavis positif de
la Commune, il n’aurait été donné que sous réserve des préavis futurs
des services compétents. Les plans présenteraient en outre d’autres défauts. S’agissant
enfin de la règlementation de droit public, qualifiée de peu claire par l’appelante,
il lui aurait appartenu, le cas échéant, de se renseigner avant d’établir les plans.
4.2
4.2.1
L'entrepreneur a l'obligation de livrer un ouvrage exempt de défauts (cf. art. 367 al. 1 CO ;
ATF 116 II 305 consid. 2c). Le défaut se définit comme la non-conformité de l'ouvrage
par rapport au contrat, qu'il s'agisse de l'absence d'une qualité promise par l'entrepreneur ou
de l'absence d'une qualité à laquelle le maître pouvait s'attendre selon les règles
de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa). Dans la mesure où les plans sont des ouvrages, la
responsabilité éventuelle de l’architecte relève des règles sur le contrat
d’entreprise (ATF 134 III 361 consid. 5.1), la résiliation du contrat d’architecte global
demeurant entièrement soumise aux règles du mandat, de sorte qu’il peut être résilié
en tout temps (art. 404 al. 1 CO ; ATF 127 III 543 consid. 2a ; TF 4A_514/2016 du 6 avril 2017
consid. 3.1.1).
Dès lors que l’obligation de résultat de l’architecte consiste en la conception
de plans, il assume une responsabilité en cas de mauvaise conception de ceux-ci. Les défauts
des plans eux-mêmes sont considérés comme des défauts de l’ouvrage au sens
des art. 367 ss CO (TF 4A_514/2016, déjà cité, consid. 3.1.1). Pour devoir des dommages-intérêts,
l’architecte doit être en faute (art. 368 al. 1
in
fine
et al. 2, 2
e
phrase, CO). Lorsque l’architecte planifie une construction, il est également tenu de connaître
les prescriptions de droit public des constructions, en particulier la règlementation cantonale
et communale de l’aménagement du territoire. Ainsi, lorsqu’il constitue le dossier de
demande d’autorisation de construire, l’architecte doit prendre en considération la
législation et la règlementation sur les forêts et les limites de construction prescrites
(TF 4A_754/2011 du 20 avril 2012 consid. 4.1 et 4.3 ; Aebi-Mabillard, La rémunération
de l’architecte, Thèse Fribourg 2015, p. 137). Il doit également connaître la pratique
administrative et judiciaire en la matière, dans la mesure où cette pratique est pertinente
pour l’exécution de ses prestations. Le projet établi doit en effet être conforme
à la règlementation en vigueur, faute de quoi aucune autorisation de construire n’est
délivrée (Aebi-Mabillard, op. cit., p. 137). Sous l'angle de l'utilité usuelle, le maître
est en droit de s'attendre à ce que le projet d'un architecte puisse faire l'objet d'une autorisation
de construire (Gauch, Der Verkvertrag, 6
e
éd., 2019, n. 1422), ce qui ne signifie toutefois pas que les plans soient nécessairement
affectés d'un défaut en cas de refus du permis (TF 4C.421/2006 du 4 avril 2007 consid. 5.2).
4.2.2
Selon l’article 13 ORN (ordonnance sur les routes nationales du 7 novembre 2007 ; RS
725.111), la distance entre l’alignement et l’axe de la route, pour une route nationale de
première classe, est de vingt-cinq mètres.
Selon l’art. 199 al. 1 LR (loi [valaisanne, réd.] sur les routes du 3 septembre 1965 ;
RSV 725.1), les alignements déterminent les limites dans lesquelles les terrains sont ouverts de
part et d'autre de la voie publique à la construction de bâtiments et autres ouvrages analogues.
Ils sont déterminés par un plan approuvé par le Conseil d'Etat. L’art. 200 al. 1
LR, précise que s’agissant des routes nationales, la distance entre alignements est fixée
conformément à la loi fédérale en la matière et aux dispositions fédérales
et cantonales d'exécution. L’alinéa 2 de cette disposition prévoit que s’agissant
des routes principales de plaine et de montagne appartenant au réseau complémentaire défini
par la Confédération, la distance est en principe de trente mètres si la chaussée
ne comporte que deux voies et en principe de quarante mètres si la chaussée est construite
ou prévue à trois ou quatre voies.
Quant à l’art. 202 al. 1 LR, relatif aux routes cantonales, il dispose que lorsqu'elle n'est
pas déterminée par un alignement ou que les alignements fixés par un plan antérieur
à la loi sont reconnus insuffisants, la distance à observer le long des routes cantonales pour
les constructions et autres ouvrages analogues est déterminée par rapport à l'axe de la
chaussée et est, en principe, égale à la moitié de la distance entre alignements
prévue à l'art. 200 LR.
Au moment de l’élaboration des plans par l’appelante, l’art. 49 ch. 2 RCCZ de
la Commune de [...] disposait que toute construction était interdite dans le retrait d’alignement,
y compris les constructions en sous-sol et les rampes d’accès aux parcs souterrains.
4.3
Les premiers juges ont retenu que les plans réalisés par l’appelante Y.________ n’étaient
pas conformes à la règlementation applicable, puisque la distance de quinze mètres par
rapport à l'axe de la chaussée à observer le long des routes cantonales pour les constructions,
conformément à la LR et au RCCZ de la Commune de [...], n’avait pas été respectée.
En outre, comme relevé par l’expert B.________, les plans réalisés par l’appelante
comprenaient d’autres problèmes, notamment s’agissant de la hauteur de la façade
Ouest. De plus, les plans de l’appelante empiétaient sur la parcelle n° [...], propriété
de l’Etat du Valais. Ainsi, les plans, tels que réalisés par l’appelante, n’avaient
pas permis à l’intimée d’obtenir le permis de construire. Les premiers juges ont
relevé que selon l’expert B.________, l’empiètement du sous-sol constituait un
problème insoluble et il n’était pas possible de déplacer la rampe d’accès
au parking souterrain sans refaire tout le projet. L’expert avait confirmé que si l’appelante
avait conçu un projet conforme à la règlementation, l’administration communale de
[...] aurait délivré le permis de construire en été 2012. Il convenait donc de retenir
que les plans du 12 juin 2012 réalisés par l’appelante étaient défectueux
au sens des art. 367 ss CO.
4.4
Il n’est guère contestable qu’un architecte n’engage pas nécessairement sa
responsabilité lorsque les plans qu’il a élaborés ne permettent pas d’obtenir
une autorisation de construire. L’octroi d’un permis de construire dépend en effet de
règles qui peuvent être d’une grande complexité et il n’est pas rare que la
question doive être tranchée par le Tribunal fédéral. Cela ne signifie évidemment
pas, toutefois, qu’on ne puisse jamais imputer le refus d’un permis de construire à
une faute de l’architecte. A cet égard, il convient d’examiner quelle est la raison
du refus et notamment si celle-ci a trait à des règles dont on peut légitimement s’attendre
à ce que l’architecte les connaisse et les prenne en compte. La règlementation en matière
de limites par rapport à la route – y compris la règlementation communale – fait
clairement partie des règles de base dont le maître de l’ouvrage peut légitimement
attendre qu’elles soient respectées par l’architecte. L’appelante cite d’ailleurs
elle-même, comme règle dont l’architecte doit tenir compte, la distance à respecter
par rapport à une limite forestière (cf. appel, p. 5). On ne voit pas en quoi il devrait en
aller différemment en matière de distance d’inconstructibilité par rapport à
une route. Ceci signifie que si ces règles ne sont pas respectées, l’ouvrage est affecté
d’un défaut. De plus, l’irrespect de ces règles constitue à n’en pas
douter une faute professionnelle grave de l’architecte.
Au moment de l’élaboration des plans par l’appelante, le tronçon concerné
faisait partie d’une bretelle autoroutière et était ainsi classé comme route nationale.
Conformément à l’art. 13 ORN, la distance à respecter était donc en principe
de vingt-cinq mètres. Ce tronçon a été repris par le canton du Valais à fin
juillet 2013 – après le dépôt des plans de l’appelante –, et le service
compétent a considéré alors que la distance à respecter n’était plus que
de quinze mètres (cf. art. 200 al. 2 et 202 al. 1 LR), selon ce qui ressort de l’autorisation
de construire du 5 septembre 2013. C’est en raison d’un empiètement sur une distance
de quinze mètres et non de vingt-cinq mètres que le permis de construire le projet selon les
plans de l’appelante n’a pas été octroyé, de sorte que le changement d’affectation
du tronçon n’a en rien affecté le sort du projet. D’ailleurs, dans son préavis
négatif du 13 août 2012, le Service des routes et des cours d’eau du Canton du Valais
indiquait déjà une distance de quinze mètres. Lors de l’entretien du 30 août
2012 avec les représentants des autorités cantonale et communale, les parties avaient été
informées que l’intimée n’avait pas le droit de construire, même en sous-sol,
à moins de quinze mètres de la route. Le 26 septembre 2012 le service compétent avait
encore confirmé à l’appelante que l’alignement à prendre en compte pour son
projet était définitivement fixé à une distance de quinze mètres de l’axe
de la route existante, en accord avec l’OFROU.
Ainsi, c’est bien une distance de quinze mètres qui devait être respectée. L’appelante
ne conteste du reste pas que la distance à respecter était de quinze mètres et qu’elle
ne l’a pas respectée. On relèvera qu’il s’agissait dans tous les cas d’une
distance minimale, dès lors que la distance à respecter avant la reprise du tronçon par
le canton était en principe de vingt-cinq mètres. Contrairement à ce que soutient l’appelante,
il était tout à fait clair, au vu de la teneur de l’art. 49 ch. 2 RCCZ de la Commune
de [...] – qu’il lui appartenait de consulter – que la distance à respecter concernait
également les constructions souterraines, ce qui a été confirmé par les autorités
à l’entretien du 13 août 2012 et relevé par l’expert B.________. Il était
donc clair que le projet, y compris sa partie souterraine, ne pouvait pas empiéter sur un alignement
d’au minimum quinze mètres depuis la route. A cela s’ajoute encore que, comme le relève
l’intimée, il incombait à l’appelante de prendre des renseignements auprès
des autorités si celle-ci estimait les normes applicables peu claire. Force est dès lors de
constater qu’en méconnaissant la réglementation en matière de limites par rapport
à la route, l’appelante a commis une faute.
L’argument selon lequel l’appelante avait demandé le préavis de la Commune est
sans pertinence. En effet, dans ce préavis, la Commune réservait le dépôt d’un
dossier complet, la mise à l’enquête et les préavis des services concernés.
De plus, le projet a été modifié après le préavis, puisqu’initialement
il n’était prévu qu’un étage en sous-sol. L’empiètement sur la
parcelle n
o
[...] de l’Etat du Valais n’est d’ailleurs apparu qu’avec la modification du
projet déposé le 12 juin 2012 et même si l’expertise architecturale n’est
pas absolument claire à ce sujet, il apparaît à sa lecture que l’empiètement
sur la zone inconstructible de quinze mètres depuis la route n’est apparu que dans le cadre
du projet modifié.
Il ressort certes du rapport d’expertise du 13 avril 2017 d’B.________ et de son complément
du 27 février 2018 que l’erreur d’empiétement sur une autre parcelle et les autres
irrégularités alléguées étaient de relativement peu d’importance et qu’elles
auraient pu être corrigées, respectivement que la Commune aurait pu accorder le permis de construire
malgré leur existence. Toutefois, ces moyens, au regard de ce qui précède, sont inopérants.
En effet, le principal défaut du projet faisait que celui-ci ne pouvait pas être accepté
en raison du non-respect de la distance à la route. Ce défaut résulte d’une faute
de l’appelante, ouvrant la possibilité pour l’intimée de lui réclamer des
dommages-intérêts.
5.
5.1
L’appelante Y.________ conteste la quotité du dommage retenu. Elle fait valoir que, dans l’hypothèse
la plus favorable à l’intimée, le permis de construire n’aurait pu être obtenu
qu’en septembre 2012 – hypothèse qu’elle qualifie d’ailleurs d’irréaliste.
Il serait plus probable selon elle que le permis ait été délivré à fin 2012.
Le permis ayant été en définitive obtenu le 5 septembre 2013, une perte locative pour
le rez-de-chaussée ne pourrait être prise en compte que pour une période d’un an
au maximum. Par ailleurs, l’appelante soutient qu’il appartenait à l’intimée
D.________ de réduire son dommage, si bien qu’elle aurait pu résilier le contrat qui
les liait et mandater le bureau F.D.________ déjà en septembre 2012. De plus, J.________, qui
avait formé opposition, aurait pu interjeter un recours contre l’autorisation de construire
si celle-ci avait été délivrée, ce qui aurait été susceptible de prolonger
la procédure.
Pour sa part, l’intimée soutient que ce serait à raison que les premiers juges ont tenu
compte de la date du 4 septembre 2013 pour calculer la perte de location du rez-de-chaussée. Elle
en veut notamment pour preuve le fait que T.________ est demeurée intéressée à conclure
un contrat de bail jusqu’à l’ouverture effective en 2015 alors que l’ouverture
était initialement prévue en septembre 2012 et le fait qu’elle a transmis à T.________
un projet de contrat de bail prévoyant une ouverture pour fin 2012 le 15 mars 2012, respectivement
un projet prévoyant une ouverture le 4 septembre 2013 le 14 août 2012. De même, elle
se réfère au projet de contrat de bail qu’elle avait préparé à l’attention
de F.________ en juillet 2012, mentionnant une ouverture prévue le 1
er
mars 2013. Par ailleurs, la demande d’autorisation du 18 octobre 2011 mentionnait un début
des travaux en mars 2012 et une date approximative d’occupation des locaux en décembre 2012.
En outre, selon le planning fixé par l’appelante elle-même, prévoyant une durée
des travaux de dix mois, les locaux auraient pu être occupés au plus tard en avril 2013. De
plus, le délai pour résilier le contrat de mandat n’aurait pas été excessif.
5.2
5.2.1
Le dommage juridiquement reconnu réside dans
la diminution involontaire de la fortune nette ; il correspond à la différence entre le
montant actuel du patrimoine du lésé et le montant qu'aurait ce même patrimoine si l'événement
dommageable ne s'était pas produit. Le dommage peut se présenter sous la forme d'une diminution
de l'actif, d'une augmentation du passif, d'une non-augmentation de l'actif ou d'une non-diminution du
passif (ATF 132 III 359 consid. 4 ; ATF 129 III 18 consid. 2.4 ; ATF 129 III 331 consid. 2.1).
5.2.2
Le tribunal établit sa conviction par une libre appréciation des preuves administrées
(art. 157 CPC). L’appréciation
in
concreto
de la valeur probante d’une expertise
ressortit au fait. Le juge n'est en principe pas lié par le résultat d'une expertise judiciaire.
S'il apprécie librement la force probante d'une expertise, le juge du fait ne peut toutefois s'écarter
des conclusions de l'expert sur des éléments ressortissant de sa compétence professionnelle
que pour des motifs importants qui doivent être indiqués. Il lui appartient dès lors d'examiner,
au regard des autres preuves et des observations des parties, si des objections sérieuses mettent
en doute le caractère concluant de l'expertise sur des points essentiels. En d'autres termes, le
juge qui ne suit pas les conclusions de l'expert n'enfreint pas l'art. 9 Cst. (Constitution fédérale
de la Confédération suisse du 18 avril 1999 ; RS 101) lorsque des circonstances bien établies
viennent en ébranler sérieusement la crédibilité (ATF 138 III 193 consid. 4.3.1 ;
ATF 136 II 539 consid. 3. ; ATF 133 II 384 consid. 4.2.3 ; ATF 132 II 257 consid. 4.4.1 ;
ATF 130 I 337 consid. 5.4.2 ; TF 4A_51/2019 du 14 mai 2019 consid. 5.1). Des justes motifs
pour s’écarter de l’expertise peuvent être réalisés lorsque l’expertise
ne satisfait pas aux exigences de qualité imposées par la loi, notamment lorsqu’elle
est lacunaire, peu claire ou insuffisamment motivée (TF 4A_177/2014 du 8 septembre 2014 consid.
6.2). Le juge peut notamment s’écarter d’une expertise lorsque celle-ci contient des
contradictions, lorsqu’une détermination de son auteur vient la démentir sur des points
importants, lorsqu’elle contient des constatations factuelles erronées ou des lacunes, voire
lorsqu’elle se fonde sur des pièces dont le juge apprécie autrement la valeur probante
ou la portée (ATF 110 lb 42 consid. 2 ; ATF 101 lb 405 consid. 3b/aa).
5.3
Les premiers juges ont retenu que l’intimée D.________ comptait sur l’octroi de l’autorisation
de construire aux environs de l’été 2012. Du fait de la non obtention du permis de construire
le projet conçu par l’appelante Y.________, l’intimée n’avait pas été
en mesure de conclure avec T.________ le bail objet du projet du 14 août 2012 et n’avait
pas été en mesure d’ouvrir son centre commercial le 4 septembre 2013, ni de louer à
cette date les locaux du rez-de-chaussée. Les magistrats se sont fondés sur l’expertise
économique et ont pris en compte un manque à gagner sur une période du 4 septembre
2013 au 1
er
mars
2015.
5.4
En l’espèce, il y a lieu de déterminer la date à laquelle l’intimée D.________
aurait pu remettre à bail les locaux du rez-de-chaussée si les plans de l’appelante Y.________
n’avaient pas été entachés de défauts. Ensuite du dépôt de la demande
de permis de construire par la société F.D.________ le 8 avril 2013, l’autorisation de
construire a été délivrée le 5 septembre 2013 par l’administration communale
de [...], après que le service compétent a préavisé positivement le projet le 23 juillet
2013. Ainsi, la procédure d’autorisation de construire a duré cinq mois. On relèvera
que l’opposition formée par J.________, qui a été levée à l’occasion
de l’octroi de l’autorisation de construire, n’a pas été suivie d’un
recours. Il n’est dès lors pas établi qu’un recours aurait été interjeté
– et que la procédure en aurait été rallongée – contre l’autorisation
de construire si celle-ci avait été octroyée sur la base des plans dessinés par l’appelante.
Le loyer a été payé pour les locaux du rez-de-chaussée à partir du 1
er
mars 2015, soit un an et demi, à quelques jours près, après l’obtention du permis
de construire. En tout, cela fait, à huit jours près, un an et onze mois.
L’appelante avait déposé le dossier de mise à l’enquête le 18 octobre
2011. Toutefois, ce projet a été modifié, d’une part pour des raisons liées
aux normes en matière de protection contre l’incendie et d’autre part en raison de changements
demandés par l’intimée. L’appelante a donc déposé des plans corrigés
le 12 juin 2012. Il n’est nullement établi – ni même allégué –
que les modifications qui ont dû être apportées en matière de protection contre l’incendie
résultaient d’une faute de l’appelante et celle-ci ne saurait se voir reprocher des
modifications demandées par l’intimée. Il n’y a donc pas lieu de tenir compte de
la date du 18 octobre 2011. L’argumentation de l’intimée selon laquelle la demande
d’autorisation initiale du 18 octobre 2011 mentionnait le début des travaux en mars 2012
et la date approximative d’occupation des locaux en décembre 2012 n’est dès lors
pas pertinente. La procédure de mise à l’enquête et les travaux de construction
menés par F.D.________ – pourtant débutés immédiatement – ont pris plus
longtemps que les prévisions de l’appelante.
En tenant compte d’une durée équivalente de cinq mois, on doit admettre que le permis
aurait été délivré à peu près à mi-novembre 2012, soit dix mois avant
que le permis soit réellement délivré. Si on tient compte de la durée d’un
an et onze mois entre le dépôt de la demande et la mise en location, on peut retenir que, si
les plans n’avaient pas été entachés de défauts, les locaux du rez-de-chaussée
auraient pu être loués à compter du 1
er
mai 2014, à douze jours près. On ne
voit pas pour quelle raison la durée eût été inférieure si l’autorisation
de construire avait été obtenue sur la base des plans de l’appelante. On doit retenir
que les défauts entachant les plans ont retardé de dix mois la mise en location des locaux
du rez-de-chaussée. Ainsi, il faut s’écarter de l’expertise de l’architecte
B.________, qui s’est contenté de répondre « c’est exact »
à l’allégué 143 selon lequel, sans défauts des plans, le permis de construire
aurait été délivré en été 2012.
L’expert V.________ a certes retenu la date du 4 septembre 2013. Mais pour ce faire, l’expert
ne s’est pas référé à la durée de la procédure d’obtention
du permis de construire ni à celle des travaux. L’expert s’est en particulier appuyé
sur les explications de l’intimée (cf. annexe 6), laquelle s’était référée
au projet de contrat de bail du 14 août 2012 (cf. pièce 56 du bordereau du 9 juillet
2014). Or, ce projet de contrat, dont se prévaut d’ailleurs l’intimée dans sa réponse
à l’appel, mentionnait certes une ouverture le 4 septembre 2013, mais il indiquait également
qu’en cas d’ouverture après le 15 octobre 2013, une ouverture ne serait possible
qu’à partir du 1
er
mars 2014. Il n’y a dès lors rien à en déduire. Pour le surplus, l’expert
s’est référé à des pièces, notamment la pièce 49 du bordereau du
9 juillet 2014, tout en précisant que la date du 4 septembre 2013 n’y était pas mentionnée.
Force est ainsi de constater que l’expert a retenu la date du 4 septembre 2013 sur la base
des explications de l’intimée, de sorte que les premiers juges auraient dû s’écarter
du rapport d’expertise sur ce point.
Au vu de la durée de la procédure d’autorisation de construire, il n’y a aucune
raison de retenir que la location des locaux par T.________ serait intervenue plus tôt que le 1
er
mai 2014 si les plans déposés le 12 juin 2012 n’avaient pas été entachés
de défauts. Le fait que T.________ soit demeurée ou non intéressée à conclure
un bail ou que l’intimée ait préparé un projet de bail en mars 2012 mentionnant
une date de location à fin 2012, puis autre projet en août 2012 fixant ce début au 4 septembre
2013, respectivement un projet de bail en juillet 2012 mentionnant une ouverture au 1
er
mars 2013, ne sont pas de nature à démontrer que si l’appelante avait satisfait à
toutes ses obligations, l’ouverture aurait pu avoir lieu à ces dates. On relèvera qu’on
ne peut pas, comme le fait l’appelante, reprocher à l’intimée d’avoir tardé
à résilier son mandat, puisqu’il était normal que celle-ci attende de l’appelante
qu’elle règle les problèmes. On sait à présent, par l’expertise architecturale,
que ceux-ci ne pouvaient pas être réglés – il était nécessaire de reprendre
tout le projet – mais l’intimée, sur le moment, ne pouvait pas le savoir.
Par conséquent, la perte locative doit être calculée à compter du 1
er
mai 2014 et pas du 4 septembre 2013 (cf.
infra
consid. 6.4.3)
6.
6.1
L’appelante Y.________ fait grief aux premiers juges d’avoir retenu que l’intimée
D.________ subissait un dommage du fait de la diminution des loyers des locaux du rez-de-chaussée.
Il ne serait en particulier pas établi que la situation se serait dégradée en 2013, l’expert
B.________ ayant confirmé qu’il y avait eu fléchissement en 2012, mais que le développement
s’était ultérieurement poursuivi. Selon l’appelante, il était plus facile
de conclure un bail favorable en 2013 qu’en 2012.
De son côté, l’intimée D.________ fait valoir que la baisse des loyers des surfaces
commerciales serait établie et aurait entraîné pour elle un gain manqué conséquent.
6.2
6.2.1
L’autorité d’appel ne traite en principe que les motifs invoqués, dans la mesure
où le vice juridique n’est pas manifeste (ATF 144 III 394 consid. 4.1.4, JdT 2019 II 147 ;
ATF 142 III 413 consid. 2.2.4, JdT 2017 II 153, TF 5A_635/2015 du 21 juin 2016 consid. 5.2 ; TF
4A_258/2015 du 21 octobre 2015 consid. 2.4.3.), mais elle peut revoir l'ensemble du droit applicable
et doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe général
de l'art. 57 CPC (cf.
supra
consid. 2) ; elle dispose ainsi d'un plein
pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1; TF 4A_238/2015 du 22
septembre 2015 consid. 2.2, RSPC 2016 p. 46 ; cf. ég. Colombini, op. cit., n. 2.2 ad art.
310 CPC).
6.2.2
Une expertise privée n'a pas valeur de moyen de preuve mais de simple déclaration de partie
(ATF 140 III 24 consid. 3.3.3, JdT 2016 II 308 ; ATF 132 III 83 consid. 3.6 ; TF 4A_286/2011
du 30 août 2011 consid. 4, RSPC 2012 p. 116). Dès lors qu’elle n’est en principe
produite que si elle est favorable au mandant et que son auteur est dans un rapport de fidélité
avec le mandant qui le rémunère, elle doit être appréciée avec retenue. Cela
vaut également lorsqu’elle est établie par un spécialiste établi et expérimenté,
qui fonctionne par ailleurs comme expert judiciaire (ATF 141 IV 369 consid. 6.2 ; Colombini, op.
cit., n. 1.4.1 ad art. 184 CPC).
6.3
Les premiers juges ont retenu que le marché suisse du commerce de détail ne connaissait pas
de crise entre 2010 et 2012, cette période étant propice à la location des surfaces de
vente, et que ce commerce avait fortement ralenti en 2013. Dans la zone de [...], la période était
favorable en 2012, puis le marché s’était péjoré courant 2013 avec notamment
l’ouverture du [...], ce qui aurait compliqué la recherche de locataires pour l’intimée
D.________. Ainsi, après plusieurs mois de recherches sans résultat, l’intimée aurait
dû revoir ses loyers à la baisse. Ils ont considéré que sans les plans défectueux
de l’appelante Y.________, l’intimée aurait pu louer les locaux du rez-de-chaussée
à T.________ plus tôt et pour un loyer plus élevé. Dès lors que l’expert
V.________ avait confirmé que la diminution de loyer pour la location du rez-de-chaussée devait
être calculée sur une durée de mille deux cent huitante-cinq jours et qu’il il n’y
avait pas de raison de ne pas suivre son calcul, il convenait de retenir un dommage de 68'617 fr. dû
par l’appelante à l’intimée.
6.4
6.4.1
En l’espèce, l’intimée a allégué que si les locaux avaient pu être
remis à bail plus tôt, elle en aurait tiré un loyer supérieur. Sur cette question,
les premiers juges n’ont fait que suivre l’expert économique. Dans son rapport complémentaire
du 8 août 2017, l’expert V.________ a déterminé, en se basant sur l’étude
réalisée par H.________, que le prix moyen au mètre carré dans la zone commerciale
de [...] était de 271 fr. en 2012, de 257 fr. en 2013, de 244 fr. en 2014 et de 230 fr. en
2015. Si l’expertise économique retient une baisse des prix, l’expertise de l’architecte
B.________ va plutôt dans le sens contraire (ad all. 375). A tout le moins est-il beaucoup
moins affirmatif, dans la mesure où il mentionne un fléchissement et des interrogations en
2012, cet épisode étant apparemment pris dans une croissance constante qui ne date pas de cette
décennie. S’agissant de l’expertise économique, l’expert V.________ s’est
à cet égard uniquement fondé sur un autre rapport du 12 mars 2017, qui lui avait « été
remis ». Au pied de chaque page de ce dernier rapport figurent les mentions «  [...] »
et « [...] – analyse de marché [...] ». L’expert s’est donc borné
à reprendre une expertise privée réalisée en cours de procès pour l’intimée.
Son rapport complémentaire du 8 août 2017 n’a donc pas plus de valeur qu’une expertise
privée. En définitive, la prétendue péjoration du marché et le fait que l’intimée
aurait dû revoir ses loyers à la baisse, tels que retenus par les premiers juges, ne ressortent
ainsi que des affirmations de l’intimée et d’un rapport établi à sa demande,
qu’elle a remis à l’expert V.________. Contrairement à ce qui figure dans l’état
de fait de première instance, ces derniers éléments n’ont dès lors pas été
retenus par la Cour de céans.
6.4.2
S’agissant des locaux du rez-de-chaussée, il y a lieu de constater que contrairement à
ce qu’ont retenu les premiers juges, T.________ n’a finalement pas pris les locaux à
bail pour un loyer plus faible que celui initialement convenu. X.________ a lui-même déclaré,
à l’audience du 2 novembre 2016, que le loyer de F.D.________ était le même
en 2015 que celui qui avait été négocié en 2012-2013, « ceci sous réserve
d’un échelonnement qui n’était pas prévu au départ ». Or, contrairement
aux déclarations de l’administrateur, l’échelonnement était prévu dès
le départ, puisqu’il a lui-même adressé à T.________ le courriel du 14 août
2014 dans lequel il a indiqué accepter le principe du loyer échelonné. Ce courriel a d’ailleurs
été repris par l’expert V.________, qui a retenu que le loyer prévu était échelonné,
à respectivement 325 fr., 350 fr. et 375 francs. V.________ a retenu que les prix au mètre
carré avaient progressivement baissé à partir de 2013 compris. En comparant les résultats
ressortant du premier projet de bail avec T.________ avec ceux ressortant du bail à loyer qui a
été conclu, l’expert a retenu que l’intimée avait subi un dommage de 68'617
francs. Or, force est de constater que l’expert a tenu compte d’un prix de location au mètre
carré identique dans les deux scenarii (cf. annexe 21/1 et 21/3 du rapport d’expertise),
soit le loyer échelonné précité. Pour le quai de livraison et les dépôts,
il a retenu, dans les deux hypothèses et pour chacune des années concernées, le prix de
120 fr./m
2
.
Ainsi, le manque à gagner établi à 68'617 fr. ne découle pas d’un loyer au
mètre carré qui aurait finalement été inférieur.
Le revenu locatif retenu pour le projet de l’appelante est certes légèrement supérieur
à celui tiré de l’immeuble effectivement réalisé. La différence tient
aux surfaces louées et non à leur prix. Cela fait une différence, assez minime, de 2'055
fr. (475'035 fr. – 472'980 fr.) pour la première année, de 1'530 fr. (509'610 fr.
– 508'080 fr.) pour la deuxième année et de 1'005 fr. (544'185 fr. – 543'180 fr.)
pour la troisième année. Les montant des quatrième et cinquième années sont
les mêmes que pour la troisième, si bien que la différence totale est de 6'600 fr. (2'055
fr. + 1'530 fr. + [3 x 1005 fr.]) en faveur du projet de l’appelante. La vraie différence
entre les deux calculs réside toutefois dans les frais retenus. La différence – en faveur
du projet effectivement réalisé cette fois-ci – des frais d’exploitation entre
l’immeuble hypothétique réalisé selon le projet de l’appelante et l’immeuble
réellement réalisé est, pour les trois premières années, de 1'751 fr. (43'636
fr. – 41'885 fr.), 1'782 fr. (45'742 fr. – 43'960 fr.) et 1'814 fr. (47'848 fr. –
46'034 fr.), ce qui sur cinq ans totalise 8'975 fr. (1'751 fr. + 1'782 fr. + [3 x 1'814fr. ]).
Les intérêts et l’amortissement amènent à un surcoût pour l’immeuble
réalisé par rapport au projet de l’appelante de 105'047 fr. ([80'887 fr. + {4 x 127'015 fr.}]
– [94'922 fr. + {4 x 149'768 fr.}]). Enfin, les impôts seraient de 28'951 fr. ([84'543 fr.
+ 81'272 fr. + {3 x 89'073 fr.}] – [80'261 fr. + 75'017 fr. + {3 x 82'935 fr.}]) inférieurs
s’agissant du projet effectivement réalisé. En résumé, la location des locaux
du rez-de-chaussée de l’immeuble hypothétique résultant du projet de l’appelante
aurait, selon l’expert, rapporté 6'600 fr. de plus, en raison de locaux légèrement
plus grands, aurait coûté 8'975 fr. de moins en charges d’exploitation et 105'047 fr.
de moins en charges financières, mais aurait coûté 28'951 fr. de plus en impôt,
ce qui donne un total de 91'671 fr. (6'600 fr. + 8'975 fr. + 105'047 fr. – 28'951 fr.) et
ce qui, à 3 fr. près, donne le total de la différence de 91'674 fr. (13'559 fr. + 19'810
fr. + [3 x 19'435 fr. ]) calculée par l’expert pour les cinq ans.
La différence tient donc en réalité, selon les calculs de l’expert, non au prix
qu’on pouvait obtenir – qui est le même – mais aux charges d’exploitation
et aux charges financières, supposées moins importantes dans le cadre du projet de l’appelante.
Les différentes charges d’exploitation, les intérêts, les amortissements et les
impôts sont calculés en pourcentages et ces pourcentages sont les mêmes dans les deux
alternatives envisagées par l’expert, soit celle de l’immeuble hypothétique et
celle de l’immeuble effectivement réalisé. Ainsi, si l’expert arrive à la
conclusion que l’immeuble projeté par l’appelante aurait rapporté davantage, c’est
en dernière analyse uniquement parce qu’il estime que sa construction aurait coûté
moins. Il ne s’agit pas ici de s’écarter de l’expertise, celle-ci étant correcte
sur le plan comptable. Toutefois, on ne peut logiquement pas reprocher à l’appelante d’avoir
réalisé un projet qui n’était pas constructible, puis considérer qu’elle
a créé un dommage parce que la réalisation de ce même projet aurait moins coûté.
Le projet de l’appelante avait peut-être un meilleur rendement du fait d’un coût
moindre, en théorie uniquement, mais il n’était justement pas réalisable. On ne
peut lui faire grief qu’il n’ait pas été réalisé et comparer le rendement
de son projet irréalisable avec celui d’un projet réalisé.
Par conséquent, on ne saurait retenir que l’intimée a subi un dommage du fait d’un
rendement diminué pour la location des surfaces du rez-de-chaussée, de sorte que l’appelante
n’est pas débitrice envers l’intimée d’une somme de 68'617 fr. à ce
titre.
6.4.3
A l’instar de ce qui vient d’être dit, on ne saurait calculer le dommage subi par l’intimée
du fait du retard de la location des locaux du rez-de-chaussée en tenant compte du coût de
réalisation du projet de l’appelante, comme l’a fait l’expert, puisque ce projet
n’était justement pas réalisable. Ainsi, sur la base du projet effectivement réalisé,
on peut arrêter la perte locative – sur dix mois (cf.
supra
consid. 5.4) à 211'800 fr., calculée sur la base du revenu effectivement perçu par l’intimée
durant la première année de location ([254'160 fr. / 12] x 10).
7.
7.1
Dans un dernier moyen, l’appelante Y.________ fait valoir que le remboursement de l’acompte
de 129'600 fr. qui lui avait été versé n’aurait pu être ordonné que si
l’intimée D.________ avait eu le droit de résoudre le contrat d’entreprise et qu’elle
l’avait effectivement fait en application de l’article 368 al. 1 CO. Elle soutient que les
défauts de ses plans étaient en réalité de moindre importance au sens de l’article
368 al. 2 CO, ceux-ci pouvant être corrigés sans grande difficulté. Elle souligne enfin
que le dossier de mise à l’enquête publique n’aurait pas été abandonné
mais aurait été complété par une enquête publique complémentaire. L’expert
B.________ aurait ainsi considéré que les défauts justifiaient tout au plus une réduction
d’honoraires de 10 %. Elle ajoute qu’elle n’aurait pas à supporter les coûts
liés au fait que l’intimée avait préféré faire établir un nouveau
projet. Ainsi, ce serait à tort que les premiers juges l’ont condamnée à rembourser
l’acompte précité.
De son côté, l’intimée D.________ relève que l’appelante n’a pas
été en mesure de corriger les défauts des plans de manière satisfaisante. Les témoins
G.________ et O.________ de la société F.D.________ auraient par ailleurs déclaré
avoir dû réaliser un nouveau projet, qui serait différent de celui de l’appelante.
Ce serait dès lors à raison que les premiers juges ont jugé que le projet de l’appelante
n’était d’aucune utilité à l’intimée.
7.2
L'art. 368 al. 1 CO prévoit que si l'ouvrage est défectueux au point que le maître ne
peut pas en faire usage, ou ne peut pas être équitablement contraint de l'accepter, il a le
droit de le refuser. En cas de défaut moins important, l'art. 368 al. 2 CO autorise le maître
à exiger la réparation de l'ouvrage aux frais de l'entrepreneur, si la réparation est
possible sans dépenses excessives, ou à réduire le prix en proportion de la moins-value
(TF 4A_288/2018 du 29 janvier 2019 consid. 5.1).
Par déclaration unilatérale,
le maître refuse l’ouvrage et provoque la résolution du contrat. Le contrat d’entreprise
est alors rompu et se modifie en rapport de liquidation contractuel (
Gauch/Schluep/Schmid/Emmeneger,
Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 10
e
éd., 2014
, n. 1571 ;
Tercier/Pichonnaz, Le droit des obligations, 6
e
éd., 2019, n. 1417). Si l’entrepreneur est en faute, le maître peut en outre exiger la
réparation du dommage qu’il a subi (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5
e
éd., 2016, n. 3926 ; CACI
2 juillet
2019/375
consid. 4.2.1).
Dans un arrêt du 6 avril 2017, le Tribunal fédéral a retenu que le maître pouvait
exiger de l'architecte la réfection des plans défectueux, la réduction de ses honoraires
ou la résolution du contrat (Denzler/Hochstrasser, Die Haftung für die Planung, in Die Planerverträge,
2013, n. 8.182 ss). Si le maître fait établir de nouveaux plans par un tiers, il s'agit d'une
réparation – suppression du défaut de l'ouvrage que constituent les plans – par
un tiers et il peut obtenir le remboursement des frais de plans correspondants au titre de son droit
à la réfection (TF 4A_414/2016 du 6 avril 2017 consid. 3.2.2). Dans cet arrêt, le Tribunal
fédéral s’est référé à cet égard en particulier à l’ATF
136 III 273, qui concernait le cas où l’entrepreneur, malgré les demandes du maître,
se refusait à réparer l’ouvrage – qui était réparable (cf. ATF 136 III
273 consid. 2.4 et 2.5). Dans l’arrêt du 7 avril 2017 précité, le Tribunal fédéral
a rappelé que si la réparation est impossible ou qu'elle ne peut pas être raisonnablement
exigée, notion qui relève du pouvoir d'appréciation du juge (art. 4 CC [Code civil suisse
du 10 décembre 1907 ; RS 210]), la prétention du maître est limitée, en vertu
du principe de la bonne foi, à l'indemnisation de son intérêt négatif ou à la
moins-value de la construction défectueuse (TF 4A_414/2016, déjà cité, consid. 3.2.2
in fine
).
7.3
En l’espèce, les premiers juges ont retenu qu’ensuite des préavis négatifs,
l’intimée D.________ avait requis de l’appelante Y.________ qu’elle trouve rapidement
une solution pour résoudre le problème. L’appelante n’avait proposé aucune
solution pour corriger les défauts entachant ses plans. Elle n’avait ainsi pas été
en mesure de les modifier pour les rendre conformes au projet de l’intimée et à la réglementation
en vigueur. L’intimée avait alors chargé F.D.________ d’établir les plans,
G.________ et O.________ ayant précisé avoir réalisé un nouveau projet. De son côté,
l’expert B.________ avait estimé que, dans les plans réalisés par l’appelante,
l’empiètement du sous-sol constituait un problème insoluble et qu’on ne pouvait
pas déplacer la rampe d’accès au parking souterrain sans refaire tout le projet. Il convenait
dès lors de considérer que les plans établis par l’appelante, qui étaient entachés
de défauts et n’avaient pas permis l’obtention de l’autorisation de construire,
n’étaient d’aucune utilité pour l’intimée, qui était ainsi en droit
de les refuser. La résolution du contrat entraînant l’extinction du rapport contractuel
avec effet rétroactif, les créances réciproques des parties s’éteignaient et
les prestations déjà effectuées devaient être restituées. L’intimée
ne devait donc plus aucun montant à l’appelante pour le projet litigeux et l’appelante
devait restituer à l’intimée les 129'600 fr. qui lui avaient été versés
à titre d’acompte.
7.4
L’expert B.________ a certes retenu (ad all. 216) que la facture de l’appelante était
justifiée. Il est toutefois parfaitement clair que l’expert s’est prononcé ici
sur le seul calcul des honoraires en fonction des prestations fournies (en retenant une baisse de 10%
du fait que le permis n’était pas délivré, et non en raison d’un défaut)
et non sur la question – purement juridique – de savoir si en raison d’un défaut
rédhibitoire, ces honoraires ne seraient pas dus. Dans son rapport complémentaire du 27 février
2018, auquel se réfère l’appelante, l’expert a mentionné qu’un défaut
pouvait être aisément corrigé lors de la réalisation, mais il s’agissait de
l’empiètement de vingt-neuf centimètres sur la parcelle [...] propriété de
l’Etat du Valais. Au sujet de l’empiètement du sous-sol dans la zone de non-bâtir
des quinze mètres à partir de l’axe de la chaussée, l’expert a répété
dans ce complément que le problème était insoluble (cf.
supra
consid. 4.4). A cet égard, les témoins
G.________ et O.________ ont déclaré qu’ils avaient réalisé un nouveau projet
car celui de l’appelante ne correspondait pas à leur « culture de bureau »
– bien que le mandat initial était d’adapter le projet de l’appelante. Il ressort
du rapport d’expertise et de son complément que le projet de l’appelante ne pouvait
pas être corrigé, puisqu’on ne pouvait déplacer la rampe d’accès au bâtiment
sans refaire tout le projet ; en d’autres termes, il était inutilisable. Le fait que
le nouveau projet ait fait l’objet d’une mise à l’enquête complémentaire
n’est pas déterminant à cet égard. On doit dès lors admettre, avec les premiers
juges, que le projet réalisé par G.________ et O.________ était nouveau et qu’il
ne s’agissait pas d’une adaptation du projet de l’appelante. C’est dès lors
à raison qu’ils ont retenu que l’appelante devait rembourser à l’intimée
l’entier de l’acompte qui lui avait été versé.
On relèvera que, compte tenu du fait que les plans étaient inutilisables, la jurisprudence
précitée selon laquelle les honoraires de l’appelante resteraient dus, mais l’intimée
serait en droit de lui réclamer le prix – qu’on ne connaît pas – des plans
établis par F.D.________, n’est pas applicable. En effet, l’ouvrage n’était
pas réparable ; on ne saurait considérer que l’établissement de nouveaux plans,
pour un nouvel ouvrage, en raison de défauts rédhibitoires des premiers plans, serait une réparation
de ceux-ci.
7.5
En définitive, l’appelante est débitrice envers l’intimée de la somme de 211'800
fr. du fait du retard dans la location des locaux du rez-de-chaussée et non de 559'729 fr. (391'112
fr. [dommage lié au retard de location] + 68'617 fr. [dommage lié à la diminution de loyer
du rez-de-chaussée]) comme retenu par les premiers juges. Elle est également débitrice
envers l’intimée de la somme de 129'600 fr. à titre de restitution de l’acompte
versé.
Les premiers juges ont alloué des intérêts dès le 14 avril 2015, soit le lendemain
du dépôt de la réplique. Ils étaient demandés depuis le 4 septembre 2013 et
les premiers juges ont retenu qu’à cette date l’intimée n’avait subi aucun
dommage effectif. Il s’agit d’intérêts compensatoires et non moratoires. Le dommage
dû au retard de location du rez-de-chaussée s’est produit, sur une période de dix
mois, du 1
er
mai
2014 au 1
er
mars
2015. Il faut ainsi retenir une échéance moyenne au 1
er
octobre 2014. En ce qui concerne l’acompte
qui doit être remboursé, le raisonnement des premiers juges, plaçant le point de départ
de l’intérêt au 4 septembre 2013, peut être confirmé.
Ce qui précède conduit à l’admission partielle de l’appel interjeté par
Y.________.
8.
Appel de D.________
8.1
L’appelante D.________ reproche aux premiers juges de ne pas lui avoir accordé un montant
pour le gain manqué qu’elle aurait subi pour la perte de loyer du premier étage des locaux
commerciaux. L’appelante fait valoir qu’on ne voit pas pourquoi, si elle avait été
nantie d’un permis de construire dès l’été 2012, elle aurait été
dans l’incapacité de louer le premier étage alors même qu’elle avait trouvé
preneur pour le rez-de-chaussée pour cette date. Elle fait également valoir que si le marché
s’est péjoré dès 2013, il était encore favorable en 2012 ; or, dès
le préavis négatif du Service des routes et des cours d’eau en 2012, elle n’était
plus en mesure d’indiquer une date d’ouverture à des clients potentiels, puisqu’elle
était dans l’impossibilité de savoir combien de temps prendrait la réalisation d’un
nouveau projet, ce qu’elle n’avait pu faire que dès l’obtention du permis le 5
septembre 2013. Du reste, le jugement entrepris aurait retenu qu’elle avait été contrainte
de stopper provisoirement ses recherches de locataires en raison du refus de la délivrance du permis
de construire. Il y aurait ainsi lieu de retenir que sans les défauts des plans établis par
l’intimée Y.________, l’appelante aurait été en mesure de louer les locaux
du premier étage – comme ceux du rez-de-chaussée – à la date du 4 septembre
2013.
A titre subsidiaire, l’appelante fait valoir qu’il existerait à tout le moins un dommage
pour la période du 1
er
mars 2014 au 2 avril 2015, plus subsidiairement encore pour la période du 1
er
mars 2015 au 2 avril 2015. Elle se fonde sur le rapport d’expertise de V.________ (cf. pp. 18 et
21), duquel les premiers juges se seraient écartés à tort. Il y aurait également
lieu de lui allouer une somme liée à la diminution de loyer du premier étage.
Pour sa part, l’intimée fait valoir que l’appréciation des premiers juges devrait
être confirmée dès lors que l’appelante n’aurait pas rendu vraisemblables,
ni hautement vraisemblables, les éléments factuels sur lesquels elle se fonde.
8.2
8.2.1
Comme relevé plus haut (cf.
supra
consid. 5.2.2), le juge peut notamment s’écarter d’une expertise lorsque celle-ci contient
des contradictions, lorsqu’une détermination de son auteur vient la démentir sur des
points importants, lorsqu’elle contient des constatations factuelles erronées ou des lacunes,
voire lorsqu’elle se fonde sur des pièces dont le juge apprécie autrement la valeur probante
ou la portée (ATF 110 lb 42 consid. 2 ; ATF 101 lb 405 consid. 3b/aa).
8.2.2
En principe, un fait est tenu pour établi lorsque le juge a pu se convaincre de la vérité
d'une allégation. Une certitude absolue ne peut pas être exigée. Il suffit que le juge
n'ait plus de doute sérieux quant à l'existence de l'état de fait allégué ou
que les doutes subsistants, le cas échéant, apparaissent faibles (ATF 130 III 321 consid. 3.2).
La loi, la doctrine et la jurisprudence ont apporté des exceptions à cette règle d'appréciation
des preuves en admettant que la preuve puisse être admise au degré de la vraisemblance prépondérante
dans certains cas. L'expression équivaut à celle de haute vraisemblance (cf. Hohl, Procédure
civile, tome I, 2
e
éd.
2016, n. 1885). La preuve est alors rapportée lorsque, d'un point de vue objectif, des motifs importants
plaident pour l'exactitude d'une allégation, sans que d'autres possibilités ne revêtent
une importance significative ou n'entrent raisonnablement en considération (ATF 135 V 39 consid.
6.1 ; ATF 133 III 81 consid. 4.2.2 ; ATF 132 III 715 consid. 3.1). L'allègement de
la preuve est justifié par un « état de nécessité en matière de preuve »
(
Beweisnot
),
qui se rencontre lorsque, par la nature même de l'affaire, une preuve stricte n'est pas possible
ou ne peut être raisonnablement exigée, en particulier si les faits allégués par
la partie qui supporte le fardeau de la preuve ne peuvent être établis qu'indirectement et
par des indices (ATF 133 III 81 consid. 4.2.2 ; ATF 132 III 715 consid. 3.1 ; ATF 130 III 321
consid. 3.2 et les réf. citées ; TF 4A_594/2017 du 13 novembre 2018 consid. 5.1).
Le Tribunal fédéral a notamment retenu que tel était le cas lorsqu’il s’agissait
d’établir un sinistre en matière d’assurance-vol (ATF 130 III 321 consid. 3.2)
ou pour établir l’enchaînement des faits ayant conduit à la survenance d’un
dommage, lorsqu’un accident survient en rapport avec l’usage d’un produit (ATF 133
III 81 consid. 4.2.3), ou encore dans certains cas, notamment lorsque le manquement reproché est
une omission, en matière de causalité naturelle, respectivement hypothétique (ATF 132
III 715 consid. 3.2 ; ATF 107 II 269 consid. 1b, JdT 1981 I 446 ). L’état de nécessité
quant à la preuve ne libère toutefois pas le demandeur de la charge de fournir au juge, dans
la mesure où cela est possible et où l'on peut l'attendre de lui, tous les éléments
de fait qui constituent des indices de l'existence du dommage et qui permettent ou facilitent son estimation ;
il n'accorde pas au lésé la faculté de formuler sans indications plus précises des
prétentions en dommages-intérêts de n'importe quelle ampleur (ATF 131 III 360 consid.
5.1 ; ATF 122 III 219 consid. 3a ; TF 4A_285/2017 du 3 avril 2018 consid. 8.1 ; TF 4A_97/2017
du 4 octobre 2017 consid. 4.1.3 et les arrêts cités).
Il y a vraisemblance prépondérante lorsqu'il est possible que les faits pertinents se soient
déroulés différemment, mais que les autres possibilités ou hypothèses envisageables
n'entrent pas raisonnablement en considération (ATF 130 III 321 consid. 3.3 ; TF 4A_193/2008
du 8 juillet 2008 et les arrêts cités).
8.3
Les premiers juges ont retenu que le refus du permis de construire avait contraint l’appelante
D.________ à cesser provisoirement ses recherches de locataires. S’agissant du gain manqué
de la location des locaux du premier étage, les premiers juges ont retenu que l’appelante
avait eu des contacts avec différents locataires potentiels, notamment avec F.________. Cependant,
aucune de ces propositions n’avait abouti. L’instruction n’avait pas permis d’établir
la raison pour laquelle F.________ n’avait finalement pas signé de bail avec l’appelante.
L’expert V.________ avait d’ailleurs relevé que la décision de F.________ de ne
pas louer ces locaux était davantage due à des relations un peu tendues entre cette société
et l’appelante sur un autre site commercial et à des problèmes d’échéance
de bail dans l’autre emplacement de [...] qu’au fait de délais qui ne pouvaient pas
être tenus en raison de difficultés d’obtenir le permis de construire. Il n’était
dès lors pas prouvé que si l’appelante avait réalisé des plans sans défaut,
les locaux du premier étage auraient été loués dès le 4 septembre 2013. De même,
si les discussions avec I.________ et A.________ n’avaient pas abouti, il n’était pas
établi que cela soit dû au retard dans l’obtention du permis de construire. Le 2 avril
2015, l’appelante et Z.________ avaient signé un contrat de bail pour ces locaux du premier
étage, prévoyant un début de bail au 15 mai 2015. C’était finalement dès
la date du 1
er
septembre 2015 que le loyer avait été versé, conformément à ce qui était
prévu dans le contrat de bail signé. Il n’était dès lors pas établi que
l’appelante avait subi un gain manqué consécutif aux plans défectueux réalisés
par l’intimée. Aucun montant n’était donc dû par l’intimée à
l’appelante à ce titre.
8.4
8.4.1
En l’espèce, sur la question du retard dans la location du premier étage (ad all. 293),
l’expertise économique est peu claire. On y lit qu’on ne peut que « se réjouir »
que des dispositions n’aient pas été prises avec les sociétésA.________ et
I.________, et que selon un représentant de F.________, la décision de cette société
de ne pas louer les locaux était plutôt due à des relations tendues avec l’appelante
« sur un autre site commercial » et à des problèmes d’échéance
de bail de la société dans les locaux qu’elle occupait qu’aux délais qui ne
pouvaient pas être tenus en raison des difficultés d’obtention du permis de construire.
Pour le surplus, on y trouve pêle-mêle les explications de l’appelante D.________ selon
lesquelles les négociations auraient été interrompues dès l’instant où
elle avait appris qu’elle n’obtiendrait pas le permis de construire, des considérations
sur d’autres centres commerciaux et sur la situation générale, sans qu’on puisse
en tirer quoi que ce soit. En conclusion, l’expert a indiqué, sans explication aucune, qu’il
avait dans un premier temps estimé devoir prendre en compte le projet de bail établi à
l’intention de F.________, mais avec une date d’entrée au 1
er
mars 2014, six mois après la location du rez-de-chaussée et un an après la date figurant
sur le projet. Après avoir reçu les explications de F.________ – dont on rappelle qu’il
en ressortait que c’étaient pour d’autres raisons que cette société avait
renoncé – et en tenant compte « des difficultés du marché et de la difficulté
(de location, réd.) rencontrée pour le projet [...] en 2008 », l’expert a proposé
de retenir la date de début de bail – soit de paiement de loyer – prévue par l’appelante
pour les sociétés A.________ et I.________, à savoir le 1
er
mars 2015. Cette solution est proposée sans la moindre explication. Elle est quelque peu surprenante
dans la mesure où l’expert avait précédemment indiqué que ces propositions
(concernant A.________ et I.________) « n’auraient pas été forcément intéressantes »
pour l’appelante. Il s’est fondé à cet égard, comme pour affirmer qu’on
ne pouvait que se réjouir du fait qu’un contrat n’avait pas été conclu, sur
un communiqué d’A.________ indiquant qu’elle avait été reprise par I.________,
laquelle allait réduire ses points de vente (cf. annexe 8 au rapport d’expertise du 29 janvier
2017). En définitive, donc, l’expert a retenu la date proposée par l’appelante
à un locataire qui n’a pas conclu de bail et qui, selon l’expert lui-même, n’aurait
pas été un locataire souhaitable.
Si on considère encore que les projets de bail produits (cf. pièces 80 et 81 du bordereau du
13 avril 2015) datent des 6 novembre 2013 et 18 septembre 2014, soit après l’obtention du
permis de construire sur la base du projet de F.D.________, on ne comprend guère comment ces projets
de contrats auraient échoué du fait que l’appelante n’avait pas obtenu de permis
de construire portant sur le projet réalisé par l’intimée Y.________. Comme il n’y
a pas d’autre raison de retenir cette date, c’est parfaitement à juste titre que les
premiers juges se sont écartés de l’expertise sur ce point.
8.4.2
Comme déjà dit, l’appelante ne pouvait de toute manière pas compter sur l’octroi
d’un permis de construire en été 2012, puisque les plans corrigés ont été
déposés le 12 juin 2012, sans qu’on puisse reprocher à l’intimée le délai
entre le dépôt initial et ce dépôt-là. Ainsi, le permis aurait été
obtenu aux environs de mi-novembre 2012 et les locaux auraient été disponibles dès mai
2014 (cf.
supra
consid.
5.4).
Cela étant posé, il y a une différence essentielle entre la situation concernant les locaux
du premier étage et ceux du rez-de-chaussée, dont les premiers juges ont tenu compte. En effet,
s’agissant des locaux du rez-de-chaussée, l’appelante avait trouvé, dès 2012,
un locataire en la société T.________, qui est demeuré intéressé et qui a loué
les locaux au prix initialement convenu (cf.
supra
consid. 6.4.2). Tel n’est pas le cas pour
les locaux du premier étage. Se pose dès lors la question de savoir s’il faut partir
du principe que l’appelante aurait trouvé un locataire plus tôt si le permis de construire
avait été octroyé sur la base du projet déposé le 12 juin 2012. Dès lors
que le dommage prétendu consiste en une absence de location, on doit prendre en considération
des faits hypothétiques, comme, en matière de causalité lorsque le fait reproché
est une omission. Ainsi, on doit faire application de la jurisprudence relative à l’état
de nécessité quant à la preuve. Il appartenait donc à l’appelante de fournir
aux premiers juges tous les éléments constituant des indices de l’existence du dommage
et de rendre hautement vraisemblable qu’elle aurait été en mesure de louer les locaux
plus tôt, ce qu’elle n’a toutefois pas fait.
S’il y a bien eu quelques discussions avec des sociétés en vue de la conclusion d’un
contrat, celles-ci n’ont mené à rien. Il n’est pas rendu hautement vraisemblable
que c’est le retard dans l’obtention de l’autorisation de construire qui est à
l’origine de l’échec des négociations. Au contraire, l’expert V.________
a lui-même relevé que le fait que les discussions avec F.________ n’avaient pas abouti
semblait être dû à un différend entre l’appelante et cette société.
Il n’y a pas d’indices selon lesquels les locaux auraient pu être loués plus tôt.
On ne saurait retenir, comme le soutient l’appelante, que dès lors que le permis de construire
n’était pas accordé, il lui était impossible de trouver un locataire, de sorte qu’on
ne saurait exiger qu’elle en ait trouvé un pour retenir un dommage. Raisonner ainsi reviendrait
non à se fonder sur une vraisemblance prépondérante mais à retenir une sorte de dommage
causal : dès qu’il y aurait retard dans la construction, l’architecte serait responsable
d’un manque à gagner – qu’il n’aurait pas à prouver, même par
indices –, du fait que les locaux finalement construits auraient pu être loués plus tôt
qu’ils ne l’ont été. A cela s’ajoute que, contrairement à ce qu’ont
retenu les premiers juges, il n’est pas établi, mais au contraire infirmé, que l’appelante
a suspendu ses recherches. Le témoin K.________, – le seul qui a été entendu sur
cette question, outre l’appelante elle-même – l’a en effet nié. Du reste,
l’appelante a trouvé deux autres locataires potentiels en 2013 et en 2014, mais les discussions
n’ont pas abouti.
Le permis de construire a été délivré le 5 septembre 2013. Le préavis positif
du Service des routes, transports et cours d’eau avait été obtenu le 23 juillet précédent.
Le contrat avec Z.________ n’a été passé que le 2 avril 2015, soit un an et sept
mois après l’octroi de l’autorisation de construire. Il n’y a pas d’élément
permettant d’affirmer que si le permis avait été obtenu à mi-novembre 2012, la situation
aurait été différente. La prétendue péjoration du marché dès la fin
2012 – un mois et demi après, et on imagine guère que la bailleresse aurait trouvé
un locataire dans un délai aussi court – n’est en réalité pas établie,
comme on l’a vu (cf.
supra
consid. 6.4.1).
Ainsi, l’hypothèse selon laquelle l’appelante n’aurait de toute manière pas
trouvé de locataire plus tôt peut raisonnablement entrer en considération, de sorte que
la vraisemblance prépondérante de l’existence d’un dommage n’est pas donnée.
En définitive, s’agissant des locaux du premier étage, le jugement doit être confirmé.
Ceci a pour conséquence que le grief suivant de l’appelante, selon lequel les premiers juges
n’auraient, à tort, pas retenu de diminution de loyer pour le premier étage, tombe lui
aussi à faux. Comme il n’est pas établi que l’appelante aurait loué le premier
étage plus tôt, il n’est
a
fortiori
pas prouvé – y compris à
l’aune de la vraisemblance prépondérante – qu’elle l’aurait loué
plus cher. C’est donc à juste titre que sur ce point également, les premiers juges se
sont écartés de l’expertise. On relèvera à ce sujet que l’expert (ad
all. 335 à 343) a réalisé une comparaison entre le loyer de Z.________ et celui prévu
dans le projet concernant F.________, ce qui n’était guère pertinent.
9.
9.1
L’appelante D.________ s’en prend aux conclusions reconventionnelles de l’intimée
Y.________. Elle reproche aux premiers juges d’avoir, uniquement sur la base du rapport de l’expert
B.________, considéré que les prétentions de l’intimée étaient fondées,
alors que cet expert avait retenu que la méthode de calcul appliquée par l’intimée
était justifiée, mais avait par ailleurs admis qu’il ne connaissait pas les projets concernés.
Les premiers juges auraient donc violé l’article 8 CC. L’appelante se réfère
à l’arrêt CACI 15 août 2017/353 consid. 4.4, dans lequel la Cour de céans avait
retenu qu’une expertise était dénuée de force probante, pour en déduire que
l’expertise d’B.________ serait lacunaire. Selon l’appelante, l’expert aurait
dû procéder à une analyse détaillée des factures de l’intimée et
analyser si les prestations effectuées étaient nécessaires. Il aurait en outre dû
se prononcer sur le coût final des travaux de chaque construction. L’expert aurait également
dû appliquer la méthode de calcul fondée sur le coût de l’ouvrage et résultant
du règlement SIA 102 ou sur un pourcentage convenu.
De son côté, l’intimée fait valoir que l’appelante n’aurait pas contesté
l’exécution des travaux facturés ni invoqué de défauts concernant ceux-ci.
Elle aurait soutenu, sans preuve, que le nombre d’heures avait été surévalué,
l’expert ayant au contraire confirmé que la méthode de calcul appliquée était
conforme aux prestations prévues selon la norme SIA 102, la réalité des travaux n’ayant
pas été contestée par l’appelante.
9.2
9.2.1
En vertu de l'art. 8 CC, il incombe à l'architecte d'alléguer et de prouver les faits pertinents
pour l'évaluation de ses honoraires (TF 4A_230/2013 du 17 septembre 2013 consid. 2 et la réf.
à la doctrine). L'expertise est l'un des moyens de preuve admis par le CPC (art. 168 al. 1 let.
d et art. 183 ss CPC). La loi ne l'exige pas pour la preuve des honoraires dus à l'architecte. Toutefois,
même en l'absence d'une disposition légale spéciale, une expertise est imposée par
l'art. 8 CC, lorsque le juge n'est pas à même de résoudre, à la lumière de ses
propres connaissances, la question qui lui est soumise (cf. ATF 117 II 231 consid. 2b ; TF 4A_146/2015
du 19 août 2015 consid. 4.1).
Dans les procès régis par la maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC), comme c'est le cas
de celui qui porte sur les honoraires de l'architecte, et soumis à la procédure ordinaire (art.
219 ss CPC), il incombe au demandeur d'alléguer les faits (art. 221 al. 1 let. d CPC), d'indiquer,
pour chaque allégation de fait, les moyens de preuve qu'il propose (art. 221 al. 1 let. e CPC) et
de le faire en temps utile, c'est-à-dire en principe dans la demande (cf. art. 229 al. 1 et 2 et
317 al. 1 CPC). Le tribunal est lié par les faits allégués par le demandeur (art. 55 al.
1 CPC), comme par les faits non contestés par le défendeur (art. 150 al. 1 CPC). En revanche,
en matière de preuves, le tribunal a un certain pouvoir d'administration d'office : il peut
faire administrer d'office des preuves s'il a des motifs sérieux de douter de la véracité
d'un fait non contesté (art. 153 al. 2 CPC), il peut procéder d'office à une inspection,
aux fins de constater directement des faits ou d'acquérir une meilleure connaissance de la cause
(art. 181 al. 1 CPC), il peut ordonner d'office une expertise (art. 183 al. 1 CPC) et il peut d'office
contraindre les parties à faire une déposition (art. 192 al. 1 CPC ; TF 4A_146/2015, déjà
cité, consid. 4.2).
Le Tribunal fédéral a considéré, dans l’ATF 144 III 519, que les exigences
quant au contenu des allégués et à leur précision dépendent, d'une part, du
droit matériel, soit des faits constitutifs de la norme invoquée et, d'autre part, de la façon
dont la partie adverse s'est déterminée en procédure : dans un premier temps, le
demandeur doit énoncer les faits concrets justifiant sa prétention de manière suffisamment
précise pour que la partie adverse puisse indiquer lesquels elle conteste, voire présenter
déjà ses contre-preuves ; dans un second temps, si la partie adverse a contesté des
faits, le demandeur est contraint d'exposer de manière plus détaillée le contenu de l'allégation
de chacun des faits contestés, de façon à permettre au juge d'administrer les preuves
nécessaires pour les élucider et appliquer la règle de droit matériel au cas particulier
(ATF 144 III 519 consid. 5.2.1.1 ;
ATF
127 III 365 consid. 2b). Il arrive que le demandeur allègue dans sa demande (voire dans sa réplique)
le montant total d’une facture ou d’un compte et qu'il renvoie pour le détail à
la pièce qu'il produit. Dans un tel cas, il faut examiner si la partie adverse et le tribunal obtiennent
ainsi les informations qui leur sont nécessaires, au point que l'exigence de la reprise du détail
de la facture dans l'allégué n'aurait pas de sens (ATF 144 III 519 consid. 5.2.1.2). Lorsque
tel est le cas, on peut exiger du défendeur qu'il indique précisément les positions de
la facture ou les articles du compte qu'il conteste, à défaut de quoi la facture ou le compte
est censé admis et n'aura donc pas à être prouvé (art. 150 al. 1 CPC ; cf. ATF
117 II 113 consid. 2).
9.2.2
Dans un arrêt du 15 août 2017 (n
o
353), confirmé – sous l’angle
de l’arbitraire toutefois – par le Tribunal fédéral dans un arrêt 4A_501/2017
du 31 juillet 2017, la Cour de céans a écarté une expertise concernant des travaux supplémentaires
facturés en sus d’un forfait. Dans cette affaire, l’existence même des travaux
supplémentaires facturés était contestée ainsi que le fait qu’ils n’étaient
pas compris dans le forfait convenu. L’expert s’était contenté de mentionner qu’il
y avait eu des travaux supplémentaires, sans préciser en quoi ceux-ci avaient consisté,
ni en quoi ils avaient engendré un travail supplémentaire pour l’architecte, ni quels
étaient exactement les honoraires supplémentaires auxquels l’architecte aurait pu prétendre.
Plus précisément, l’expert avait constaté l’existence de travaux supplémentaires
« sans entrer dans les détails ». Or ces détails, que l’expert n’avait
pas examinés, étaient précisément l’objet du litige. Dans ces circonstances,
la Cour de céans s’était écartée de la conclusion de l’expert selon laquelle
la facture des prestations complémentaire était raisonnable et justifiée dans sa quotité
(CACI 15 août 2017/353 consid. 5.2).
9.3
En l’espèce, les premiers juges ont retenu que l’intimée Y.________ avait produit
des factures pour les montants de 108'000 fr., 2'592 fr. et 68'761 fr. 45 réclamés
à titre de solde d’honoraires respectivement pour les projets [...], pour la réalisation
d’un totem à [...], et pour un immeuble [...]. L’instruction n’avais pas permis
d’établir que le nombre d’heures aurait été surévalué et que l’intimée
aurait appliqué à son avantage les différents tarifs de régie. En particulier, ces
allégations de l’appelante D.________ ne reposaient que sur les déclarations de S.________,
qui avouait lui-même ignorer ce qui avait été discuté entre l’appelante et
l’intimée à ce sujet, et de R.________, dont le témoignage devait être apprécié
avec circonspection au vu de ses liens avec l’appelante. L’appelante n’avait pas contesté
l’exécution des travaux facturés. Elle n’avait pas davantage invoqué des défauts
concernant ces travaux. Les premiers juges ont relevé que l’expert avait précisé
qu’il ne connaissait pas ces projets et s’était déterminé uniquement sur le
mode de calcul des honoraires. Il n’y avait toutefois pas de raison de mettre en doute les compétences
professionnelles de l’expert. Dès lors que l’expert avait confirmé que la méthode
de calcul appliquée par l’intimée était conforme aux prestations prévues, selon
la norme SIA 102, et que la réalité de ces travaux n’était pas contestée, il
convenait de retenir que ces montants étaient dus par l’appelante à l’intimée.
9.4
Le moyen de l’appelante D.________ porte sur les alléguée 206, 209, 212 et 216 de la
réponse du 11 décembre 2014 soumis à l’expert B.________. Ces allégués
ont trait à trois projets à [...]. S’agissant spécifiquement de ces allégués,
on doit admettre, avec l’appelante, que le travail de l’expert pourrait apparaître insuffisant,
celui-ci déclarant dans chaque cas ne pas connaître le projet. A cela s’ajoute, comme
relevé par l’appelante, que le mode de rémunération convenu n’a pas été
établi, pas davantage que la réalité des prestations facturées ni la catégorie
d’ouvrage selon le règlement SIA 102, ni la réalité des prestations supplémentaires
pour le projet d’ [...].
Toutefois, pour déterminer l’ampleur des investigations qu’on pouvait et devait attendre
de l’expert, il faut déterminer ce qui était litigieux. Pour ce faire, il convient de
se référer aux allégués de l’appelante dans sa réplique du 13 avril 2015.
Or, force est de constater que la contestation de l’appelante (cf. all. 352 à 365) ne porte
ni sur la conclusion des contrats, ni sur l’exécution des mandats, ni sur de prétendus
défauts, ni sur le coût des ouvrages. L’appelante a uniquement fait valoir que l’intimée
Y.________ avait abusé des rapports de confiance entre les parties pour « gonfler »
le montant de ses honoraires (all. 352, qui est une déclaration). Elle aurait ainsi surévalué
les heures nécessaires et appliqué à son avantage les différents tarifs de régie,
de sorte qu’il était « permis de douter de la justesse » des honoraires
facturés. A l’appui de ces allégués, l’appelante a produit un calcul d’honoraires
selon la norme SIA 102 établi par un bureau d’architectes, portant sur l’immeuble d’
[...]. Au vu de la nature de la contestation, qui portait uniquement sur la tarification des honoraires,
les réponses données par l’expert sont suffisantes.
On pourrait encore, éventuellement, concevoir un doute en ce qui concerne la contestation du nombre
d’heures consacré aux mandats litigieux. Toutefois, l’expert n’a pas effectué
ses calculs selon des heures de travail, mais en fonction des pourcentages déterminés par les
normes SIA. La seule exception concerne des travaux supplémentaires pour 13'668 fr. relatifs au
projet d’ [...] (ad all. 212), soit un montant marginal. L’appelante, en première instance,
avait quant à elle offert comme preuve du nombre exagéré d’heures retenu, la preuve
par les témoins R.________ et S.________ (qui a été entendu comme partie). Ils ont confirmé
l’allégué 353, mais c’est à juste titre que les premiers juges ne l’ont
pas retenu, puisque le premier est un consultant avec pour seule cliente l’appelante et que le
second est administrateur délégué de cette dernière. L’appelante a donc de
son côté échoué à prouver que le nombre d’heures était exagéré.
Si elle estimait que le montant précité de 13'668 fr. résultait d’un nombre exagéré
d’heures facturées, il appartenait à l’appelante de demander un complément
d’expertise sur ce point, ce qu’elle n’a pas fait. Elle a demandé un complément
sur d’autres points mais n’a pas davantage fait valoir à ce stade que l’expert
aurait dû se fonder sur d’autres catégories d’immeubles selon le règlement
102 de la SIA, comme elle le fait à présent.
En définitive, la contestation portait uniquement sur la tarification des honoraires de l’intimée
et l’expert a répondu de manière satisfaisante et argumentée aux questions posées.
On relèvera que l’objet du litige n’est en rien comparable à celui ayant fait l’objet
de l’arrêt CACI 15 août 2017/353 dont se prévaut l’appelante, puisque la réalité
des travaux n’était pas contestée en l’espèce, pas davantage que leur coût
– que l’appelante remet en cause en deuxième instance seulement. C’est donc en
vain que l’appelante fait grief à l’expert de n’avoir pas examiné si les
prestations avaient été effectuées, ou si elles étaient nécessaires dans le
cadre des projets concernés, ni le coût final des constructions. C’est ainsi à raison
que les premiers juges ont fait droit aux conclusions reconventionnelles de l’intimée.
10.
Dans un dernier moyen, l’appelante D.________ fait grief aux premiers juges d’avoir commis
une erreur dans la répartition des frais.
Dans la mesure où l’appel d’Y.________ doit être partiellement admis (cf.
supra
consid. 7.5 et
infra
consid. 11.1), il sera revenu sur la répartition des frais (cf.
infra
consid. 11.1) de première instance, ce qui
rend ce moyen sans objet.
11.
11.1
En définitive il y a lieu d’admettre partiellement l’appel interjeté par Y.________
et de rejeter l’appel interjeté par D.________. Il y a lieu de réformer le jugement entrepris
au chiffre I de son dispositif en ce sens qu’Y.________ doit payer à D.________ la somme de
341'400 fr. (211'800 fr. + 129'600 fr.), avec intérêt à 5 % l’an dès le 4 septembre
2013 sur 129'600 fr. et dès le 1
er
octobre 2014 sur 211'800 francs.
Ce qui précède conduit à revoir la répartition des frais de première instance.
En définitive, entre les conclusions actives et libératoires, D.________ obtient gain de cause
à hauteur de 20,65 % ([341'400 fr. + {275'473 fr. 45 – 179'353 fr. 45}] / [1'842'979 fr.
45 + 275'473 fr. 45] x 100) de ses conclusions. Quant à Y.________, elle obtient gain de cause à
hauteur de 79,35 % ([179'353 fr. 45 + {1'842'979 fr. 45 – 341'400 fr.}] / [1'842'979 fr.
45 + 275'473 fr. 45] x 100) de ses conclusions.
Ainsi, il se justifie de faire supporter à D.________ les 4/5 des frais judiciaires de première
instance. Le chiffre III du dispositif du jugement entrepris sera donc réformé en ce sens que
les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 84'364 fr. 90, seront mis à
la charge de D.________ à hauteur de 67'491 fr. 90 (84'364 fr. 90 x 4/5) et à la charge d’Y.________
à hauteur de 16'873 fr. (84'364 fr. 90 x 1/5).
Il s’ensuit que le chiffre IV du dispositif sera réformé en ce sens qu’Y.________
versera à D.________ la somme de 4'137 fr. 50 (71'629 fr. 40 – 67'491 fr. 90) au titre de
remboursement partiel de son avance de frais judiciaires. De même, le chiffre V du dispositif sera
réformé en ce sens qu’Y.________ versera à D.________ la somme de 507 fr. 80
(2'539 fr. x 1/5) au titre de remboursement partiel des frais judiciaires de la procédure de conciliation.
La charge des dépens peut être estimée à 40'000 fr. (art. 4 TDC [tarif des dépens
en matière civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]) pour chacune des parties. Au vu de l’issue
du litige, il y a lieu de réformer le chiffre VI du dispositif du jugement entrepris en ce sens
queD.________ versera à Y.________ des dépens réduits à hauteur de 24'000 fr. (40’00
fr. x [4/5 – 1/5]).
11.2
Les frais judiciaires de deuxième instance seront arrêtés à 17'543 fr. (art. 62 TFJC
[tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]).
Y.________ obtient gain de cause à hauteur de 73,5 % ([{589'323 fr. – 341'000 fr.}
+ {1'374'992 fr. 75 – 589'329 fr. + 179'353 fr. 45}] / [{589'323 fr. + 96'120 fr.}
+ {1'374'992 fr. 75 – 589'329 fr. + 179'353 fr. 45}] x 100) des conclusions litigieuses.
Quant à D.________, elle obtient gain de cause à hauteur de 26,5 % ([{589'323 fr. + 96'120 fr.}
– {589'323 fr. – 341'000 fr.}] / [{589'323 fr. + 96'120 fr.} + {1'374'992 fr. 75
– 589'329 fr. + 179'353 fr. 45}] x 100) des conclusions litigieuses.
Ainsi, les frais judiciaires de deuxième instance seront mis à la charge de D.________ à
hauteur des 3/4, soit de 13'157 fr. 25 (17'543 fr. x 3/4), et à la charge d’Y.________
à hauteur de 4'385 fr. 75 (17'543 fr. x 1/4).
Compte tenu de la répartition des frais judiciaires de deuxième instance, D.________ versera
à Y.________ la somme de 2'507 fr. 25 (6'893 fr. – 4'385 fr. 75) à titre de restitution
partielle d’avance de frais judiciaires de deuxième instance.
11.3
La charge des dépens de deuxième instance peut être estimée à 10'000 fr. (art.
7 TDC) pour chacune des parties. Au vu de l’issue du litige, D.________ versera à Y.________
la somme de 5'000 fr. (10'000 fr. x [3/4 – 1/4]) à titre de dépens réduits de deuxième
instance.
En définitive, D.________ versera à Y.________ la somme de 7'507 fr. 35 (2'507 fr. 25 + 5'000
fr.) à titre de remboursement partiel d’avance de frais judiciaires et de dépens réduits
de deuxième instance (art. 111 al. 2 CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel d’Y.________ est partiellement admis.
II.
L’appel de D.________ est rejeté.
III.
Le jugement est réformé comme il suit :
I.
La défenderesse Y.________ doit payer à la demanderesse D.________ la somme de 341'400 fr.
(trois cent quarante et un mille quatre cents francs), avec intérêt à 5 % l’an dès
le 4 septembre 2013 sur la somme de 129'600 fr. (cent vingt-neuf mille six cents francs) et dès
le 1
er
octobre 2014 sur la somme de 211'800 fr. (deux cent onze mille huit cents francs).
II.
La demanderesse D.________ doit payer à la défenderesse Y.________ la somme de 179'353 fr. 45
(cent septante-neuf mille trois cent cinquante-trois francs et quarante-cinq centimes), avec intérêt
à 5 % l’an dès le 7 juillet 2013.
III.
Les frais judiciaires, arrêtés à 84'364 fr. 90, sont mis à la charge de la demanderesse
D.________ par 67'491 fr. 90 (soixante-sept mille quatre cent nonante et un francs et nonante centimes)
et de la défenderesse Y.________ par 16'873 fr. (seize mille huit cent septante-trois francs).
IV.
La défenderesse Y.________ doit verser à la demanderesse D.________ la somme de 4'137 fr. 50
(quatre mille cent trente-sept francs et cinquante centimes) à titre de remboursement partiel de
son avance de frais judiciaires.
V.
La défenderesse Y.________ doit verser à la demanderesse D.________ la somme de 507 fr. 80
(cinq cent sept francs et huitante centimes) à titre de remboursement partiel des frais judiciaires
de la procédure de conciliation.
VI.
La demanderesse D.________ doit verser à la défenderesse Y.________ la somme de 24'000 fr.
(vingt-quatre mille francs) à titre de dépens réduits.
VII.
Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 17'543 fr., sont mis à
la charge d’Y.________ par 4'385 fr. 75 (quatre mille trois cent huitante-cinq francs et septante-cinq
centimes) et à la charge de D.________ par 13'157 fr. 25 (treize mille cent cinquante-sept francs
et vingt-cinq centimes).
V.
D.________ doit verser à Y.________ la somme de 7'507 fr. 25 (sept mille cinq cent sept francs et
vingt-cinq centimes) à titre de remboursement partiel de son avance de frais judiciaires et de dépens
réduits de deuxième instance.
VI.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Alain Thévenaz (pour Y.________),
‑
Me Daniel Guignard (pour D.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge présidant la Chambre patrimoniale cantonale.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :