vd_findinfo · HC / 2024 / 258 · 2024-05-13 · fr

GARANTIE EN RAISON DES DÉFAUTS DE LA CHOSE, ADMISSION DE LA DEMANDE, AVIS DES DÉFAUTS, FARDEAU DE LA PREUVE, PRINCIPE D'ALLÉGATION | 197 CO, 201 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile HC / 2024 / 258

TRIBUNAL
CANTONAL
PT15.001632-230650
215
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
13 mai 2024
__________________
Composition
:               Mme
Crittin
Dayen
, présidente
MM.
Oulevey et Segura, juges
Greffière
:              Mme
Lapeyre
*****
Art.
197 et 201 CO
Statuant sur l’appel interjeté par
E.________SA
EN LIQUIDATION
,
à [...], contre le jugement rendu le 13 février 2023 par la Chambre patrimoniale cantonale
dans la cause divisant l’appelante d’avec
A.________
,
à [...], et
B.________
,
à [...], la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 13 février 2023, dont la motivation a été adressée le 3 avril
2023, la Chambre patrimoniale cantonale (ci-après : les premiers juges ou l’autorité
précédente) a condamné E.________SA à payer à B.________ et à A.________,
solidairement entre eux, un montant de 188'605 fr. avec intérêts à 5 % l’an
dès le 30 novembre 2009, ainsi qu’un montant de 118'793 fr. avec intérêts à
5 % l’an dès le 29 décembre 2009 (I), a mis les frais judiciaires de la procédure
au fond, arrêtés à 42'011 fr. 75, à la charge de B.________ et d’A.________,
solidairement entre eux, par 8'402 fr. 35, ainsi qu’à la charge d’E.________SA par 33'609
fr. 40 (II), a dit qu’E.________SA rembourserait à B.________ et à A.________, solidairement
entre eux, la somme de 26'760 fr. 65 versée au titre de leur avance des frais judiciaires de la
procédure au fond (III), a mis les frais judiciaires de la procédure de conciliation, d’ores
et déjà arrêtés à 1'700 fr., à la charge de B.________ et d’A.________,
solidairement entre eux, par 340 fr., ainsi qu’à la charge d’E.________SA par 1'360
fr. (IV), a dit qu’E.________SA rembourserait à B.________ et à A.________, solidairement
entre eux, la somme de 1'360 fr. versée au titre des frais de la procédure de conciliation
(V), a mis les frais judiciaires de la procédure de preuve à futur, d’ores et déjà
arrêtés à 11'546 fr. 70, à la charge de B.________ et d’A.________, solidairement
entre eux, par 2'309 fr. 35, ainsi qu’à la charge d’E.________SA par 9'237 fr. 35 (Vbis),
a dit qu’E.________SA rembourserait à B.________ et à A.________, solidairement entre
eux, la somme de 7'935 fr. 95 versée au titre des frais de la procédure de preuve à futur
(Vter), a dit qu’E.________SA devait verser à B.________ et à A.________, solidairement
entre eux, la somme de 31'500 fr. à titre de dépens compensés (VI), a dit que la garantie
bancaire no [...] du 23 juillet 2015 serait restituée à J.________SA dès que le jugement
serait définitif et exécutoire (VII) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions
(VIII).
En droit, les premiers juges ont été appelés à statuer dans le cadre d’une
action en garantie des défauts, apparus lors de travaux de construction menés sur la propriété
par étages « Z.________ », introduite par les acquéreurs de parts d’étages
B.________ et A.________ contre la venderesse E.________SA. A cet égard, l’autorité précédente
a admis l’existence de défauts, survenus avant le transfert des risques et profits aux acheteurs,
s’agissant des conduites de canalisations et de drainage, de la pompe à chaleur, des stores,
de l’exutoire de fumée, de la toiture, des crochets à neige et de la ferblanterie. Elle
a en outre jugé que B.________ et A.________ n’avaient pas eu connaissance des défauts
précités au moment de la conclusion du contrat. Puis, les premiers juges ont estimé que
les acquéreurs avaient respecté leurs incombances de vérification et d’avis pour
les conduites de canalisations et de drainage et la toiture et qu’aucun élément au dossier
ne permettait de considérer que l’avis des défauts n’avait pas été adressé
par B.________ et A.________ à E.________SA immédiatement après la découverte des
malfaçons. La question du respect des incombances de B.________ et d’A.________ a toutefois
été niée par l’autorité de première instance concernant la pompe à
chaleur, les crochets à neige et la ferblanterie en raison de la tardiveté des avis ; elle
a été laissée ouverte concernant les stores et l’exutoire de fumée, les acheteurs
n’ayant en tout état de cause apporté aucun élément permettant de déterminer
le coût de l’élimination des défauts y relatifs. Par conséquent, après
avoir relevé que la prescription n’était pas acquise, les premiers juges ont octroyé
aux acquéreurs, qui avaient pris des conclusions en paiement à l’encontre d’E.________SA,
une réduction du prix égale au coût de l’élimination des défauts affectant
les conduites de canalisations et de drainage et la toiture. Ils ont cependant rejeté les prétentions
en dommages-intérêts formulées par B.________ et A.________, ceux-ci n’ayant pas
allégué de faits permettant de considérer qu’ils avaient subi un dommage consécutif
aux défauts entachant l’immeuble.
B.
a)
Par acte du 12 mai 2023, E.________SA (
recte
:
E.________SA en liquidation) (ci-après : l’appelante) a interjeté appel contre le jugement
précité en concluant, avec suite de frais et dépens, principalement à sa réforme
en ce sens que le chiffre I de son dispositif soit supprimé, que les frais judiciaires et dépens
arrêtés aux chiffres II à VI de son dispositif soient mis à la charge de B.________
et d’A.________ (ci-après : les intimés) et que les chiffres VII et VIII de son dispositif
soient maintenus. Subsidiairement, elle a conclu à la réforme du jugement en ce sens que les
montants qu’elle devait selon le chiffre I du dispositif soient réduits à 52'000 fr.
en faveur de l’intimé et à 32'960 fr. en faveur de l’intimée, que les frais
judiciaires et dépens arrêtés aux chiffres II et VI du dispositif soient mis à la
charge des intimés et que les chiffres VII et VIII du dispositif soient maintenus. Plus subsidiairement,
l’appelante a conclu à l’annulation du jugement et au renvoi de la cause à l’autorité
précédente pour nouvelle décision dans le sens de ses conclusions principales et encore
plus subsidiairement, dans le sens de ses conclusions subsidiaires.
b)
Le 30 mai 2023, l’appelante a opéré l’avance de frais de la procédure d’appel
par 4'074 francs.
c)
Le 7 juillet 2023, B.________ et A.________ ont déposé une réponse en concluant, avec
suite de frais et dépens, au rejet de l’appel.
d)
Par
courrier du 28 juillet 2023, l’appelante a requis qu’un délai de trente jours lui soit
imparti pour déposer une réplique.
Par courrier du 2 août 2023, le Juge délégué
de la Cour d’appel civile a rejeté la requête formulée le 28 juillet 2023 par l’appelante.
Il a expliqué, à l’aune de l’art. 316 al. 2 CPC (Code de procédure civile
du 19 décembre 2008 ; RS 272), qu’il n’existait pas de droit à un deuxième
échange d’écritures, qui ne devait au surplus être ordonné qu’exceptionnellement.
Il a ainsi considéré que la cause était prête à être jugée et qu’un
échange supplémentaire n’était pas justifié en l’espèce.
C.
La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
a)
L’intimée
B.________ et son époux I.________ sont domiciliés à [...] (commune d’[...]).
L’intimé A.________ est domicilié à [...].
b)
L’appelante est une société anonyme, dont le siège est à [...], qui a pour
but les opérations immobilières. Selon la publication parue le [...] février 2023 dans
la Feuille officielle suisse du commerce (FOSC), l’appelante a prononcé sa dissolution selon
décision de son assemblée générale du 6 février 2023 et la liquidation est depuis
lors opérée sous la raison de commerce E.________SA en liquidation (auparavant E.________SA).
2.
a)
L’appelante
était propriétaire de la parcelle no [...] de la commune d’[...], sise au [...], [...].
Elle a fait construire sur cette parcelle un immeuble à la toiture en pierre naturelle (lauze) de
quatre appartements et cinq garages (ci-après : l’immeuble litigieux), composant les neufs
parts de la propriété par étages « Z.________ » constituée le
27 février 2008.
Les plans du projet de construction ont été
conçus par
[...]
SA, dont l’administrateur unique est N.________. Du 30 juillet 2009 au 2 avril 2013, N.________
était par ailleurs l’administrateur président
d’O.________SA,
société dont il était en outre actionnaire.
b)
Dans ce cadre, l’appelante, en qualité
de maître de l’ouvrage, a confié à K.________SA (i) des travaux de charpente à
terminer avant le 22 mai 2009, selon contrat d’entreprise du 25 mars 2009, ainsi que (ii) des travaux
d’isolation de toiture à terminer avant le 12 juin 2009, selon contrat d’entreprise
du 12 mai 2009. O.________, administrateur d’O.________SA, était désigné
dans ces contrats en qualité de direction des travaux.
L’appelante a en outre fait appel à L.________ pour des travaux de ferblanterie et couverture,
selon adjudication du 22 juin 2009. Il ressort du courrier d’adjudication que la direction des
travaux était assurée par O.________SA.
Les conditions générales pour l’exécution
des travaux de construction éditées par la Société suisse des ingénieurs et
des architectes (version 1977/1991) (ci-après : la norme SIA 118) étaient intégrées
aux contrats avec ces entrepreneurs.
c)
Le
descriptif de construction de l’immeuble litigieux prévoit des lucarnes et des arrêts
de neige recouverts en ferblanterie.
3.
Lors de son audition par le Juge délégué
de la Chambre patrimoniale cantonale (ci-après : le juge délégué), le témoin
K.________, administrateur de K.________SA, a déclaré avoir exécuté sans retard les
travaux susmentionnés de charpente et d’isolation de la toiture.
Le témoin L.________ a quant à lui déclaré avoir effectué les travaux de ferblanterie
et de couverture pour lesquels il était mandaté « à temps », en précisant
que l’appelante aurait réceptionné l’ouvrage courant 2009.
4.
a)
L’appelante a vendu à l’intimée les parts nos [...]-1, [...]-5 et [...]-9, représentant
211 millièmes de la propriété par étages « Z.________ » (ci-après
: les lots nos 1, 5 et 9).
b)
Par
acte authentique du 25 février 2008, l’intimée et l’appelante sont convenues de
ce qui suit :
«
[…]
[L’appelante]
vend à [l’intimée], qui acquiert, les immeubles ci-après désignés au
Registre
foncier d’[...]
:
Etat
descriptif de l’immeuble
Commune
:
[...]
Numéro
d’immeuble :
[...]-1
Immeuble
de base :
B-F [...]
Quote-part :
195/1000
Droit
exclusif :
[…]
appartement […]
avec une cave […]
constituant le lot no
1 des plans […]
[…]
Etat
descriptif de l’immeuble
Commune :
[...]
Numéro
d’immeuble :
[...]-9
Immeuble
de base :
B-F [...]
Quote-part :
5/1000
Droit
exclusif :
[…]
garage […]
constituant le lot no
9 des plans […]
[…]
3.
Garantie et engagement
de la venderesse
Les
immeubles seront vendus sous la garantie légale prévue aux articles cent nonante-sept et suivants
et deux cent dix-neuf du Code des Obligations ; cependant, le contenu et la durée de cette
garantie n’excéderont pas ceux que possèdera la venderesse contre les architectes, ingénieurs,
maîtres d’état et fournisseurs ayant participé à la construction.
[L’appelante]
remettra à [l’intimée], dès que possible après l’exécution du transfert,
la liste des intervenants et, pour chacun d’eux, la durée et le point de départ de la
durée de la garantie les concernant.
Ces
garanties sont équivalentes aux normes SIA […]
».
c)
L’acte
de transfert signé par l’intimée et l’appelante devant U.________, notaire, le
29 décembre 2009 fait état de ce qui suit :
«
[…]
[L’appelante]
vend à [l’intimée], qui acquiert, les immeubles ci-après désignés au
Registre
foncier d’[...]
:
Etat
descriptif de l’immeuble
Commune
:
[...]
Numéro
d’immeuble :
[...]-1
Immeuble
de base :
B-F [...]
Quote-part
:
195/1000
Droit
exclusif :
[…] Lot 1
[…]
Etat
descriptif de l’immeuble
Commune
:
[...]
Numéro
d’immeuble :
[...]-5
Immeuble
de base :
B-F [...]
Quote-part
:
11/1000
Droit
exclusif :
[…]
Un local disponible […]
Lot 5
[…]
Etat
descriptif de l’immeuble
Commune
:
[...]
Numéro
d’immeuble :
[...]-9
Immeuble
de base :
B-F [...]
Quote-part
:
5/1000
Droit
exclusif :
[…] Lot 9
[…]
».
d)
Le transfert de propriété a été inscrit au registre foncier le 4 janvier 2010.
5.
a)
L’appelante a vendu à l’intimé les parts nos [...]-4 et [...]-6, représentant
335 millièmes de la propriété par étages « Z.________ » (ci-après
: les lots nos 4 et 6).
b)
Par
acte authentique du 9 septembre 2008, l’intimé et l’appelante sont convenus de ce qui
suit :
«
[…]
[L’appelante]
vend [à l’intimé], qui acquiert, les immeubles ci-après désignés au
Registre
foncier d’[...]
:
Etat
descriptif de l’immeuble
Commune
:
[...]
Numéro
d’immeuble :
[...]-4
Immeuble
de base :
B-F [...]
Quote-part
:
325/1000
Droit
exclusif :
[…]
un appartement […]
lot 4
[…]
Etat
descriptif de l’immeuble
Commune
:
[...]
Numéro
d’immeuble :
[...]-6
Immeuble
de base :
B-F [...]
Quote-part
:
10/1000
Droit
exclusif :
[…]
un garage […]
Lot 6
[…]
3.
Garantie et engagement
de la venderesse
Les
immeubles seront vendus sous la garantie légale prévue aux articles cent nonante-sept et suivants
et deux cent dix-neuf du Code des Obligations ; cependant, le contenu et la durée de cette garantie
n’excéderont pas ceux que possèdera la venderesse contre les architectes, ingénieurs,
maîtres d’état et fournisseurs ayant participé à la construction.
[L’appelante]
remettra [à l’intimé], dès que possible après l’exécution du transfert,
la liste des intervenants et, pour chacun d’eux, la durée et le point de départ de la
durée de la garantie les concernant.
Ces
garanties sont équivalentes aux normes SIA […]
[…]
9.
Prix
Le
prix de vente des immeubles objet des présentes est fixé à la somme globale de
DEUX
MILLIONS SIX CENT NONANTE-CINQ MILLE FRANCS
(CHF
2'695'000.--)
[…]
Ce
prix sera payé de la manière suivante :
-
un premier acompte de un million vingt-quatre
mille cent francs, sera versé au début des travaux […]
-
le solde de un million six cent septante mille
neuf cents francs (CHF 1'670'900.--) sera payé, par virements […] soit :
-
à la pose du toit : […] huit cent soixante-deux
mille quatre cents francs) […]
-
à la pose des sols : […] six cent septante-trois
mille sept cent cinquante francs […]
-
au jour du transfert définitif : cinq pour
cent (5%) du prix de vente : cent trente-quatre mille sept cent cinquante francs.
[…]
».
c)
L’acte
de transfert signé par l’intimé et l’appelante devant Me U.________ le 30 novembre
2009 comporte une clause de garantie identique à celle de l’acte du 9 septembre 2008.
d)
Le transfert de propriété a été inscrit au registre foncier le 2 décembre 2009.
6.
L’appelante a vendu au dénommé
[...] les parts nos [...]-2
et [...]-7, représentant 254 millièmes de la propriété par étages « Z.________ ».
Elle est restée propriétaire des parts nos [...]-3 et [...]-8, pour 200 millièmes.
7.
Par courrier du 6 janvier 2012, Me U.________
a informé l’appelante de ce qui suit :
«
[…]
La
position de Monsieur A.________ au sujet du solde de CHF 64'750.-, et selon entretien téléphonique
de ce jour, est de ne pas libérer ce montant tant que les différents travaux énumérés
dans la lettre du 14 décembre écoulé à Monsieur N.________ […] ne seront pas
réalisés.
[…]
».
8.
a)
Par
courrier du 19 juin 2012, l’ancien conseil des intimés a fait part de ce qui suit au conseil
de l’appelante :
«
[…]
Il
me faut malheureusement revenir sur les défauts affectant l’immeuble de la PPE "Z.________"
[…]
b)
Appartement, lot [...]-4
,
qui est affecté des défauts suivants :
-
[…]
-
La finition de la pose de caches à chaque
store n’est pas faite ;
-
Il existe un vide entre le toit et la façade.
Des animaux se sont déjà retrouvés morts entraînant des odeurs nauséabondes
dans l’appartement de M. A.________ ;
-
[…]
Concernant
les parties communes de la PPE "Z.________"
a)
Travaux intérieurs
:
-
exutoire de feu sur le Velux de la cage d’escalier
: le devis n’est pas encore en possession de
[...]
;
-
[…]
b)
Travaux extérieurs
:
-
[…]
-
l’entrée est également affectée
de problèmes d’humidité […] Cela est dû à des infiltrations d’eau
qui proviennent vraisemblablement en partie des chéneaux non raccordées à un puits-perdu
ou au séparatif des eaux. Les murs adjacents aux escaliers sont déjà auréolés.
[…]
[…]
Enfin,
la pose des lauzes sur le toit de l’immeuble n’est vraisemblablement pas conforme aux règles
de l’art. En cas de forte pluie, l’eau s’écoule non seulement dans les chéneaux,
mais forme un véritable rideau le long du toit sur toutes les faces avant et arrière du bâtiment.
[…]
La
présente vaut avis des défauts pour l’ensemble des points soulevés.
[…]
».
b)
Le
27 août 2012, l’ancien conseil des intimés a adressé au conseil de l’appelante
le courrier suivant :
«
[…]
Dans
le cadre des travaux de finition que votre mandante […] se doit d’achever, sont apparus des
défauts jusqu’alors inconnus.
M.
A.________ avait demandé à ce que les trous béants entre le store et la façade en
bois soient correctement fermés.
Lorsque
l’entreprise M.________ chargée de ce faire a voulu intervenir, elle a constaté que la
façade souffre d’un problème d’isolation.
[…]
La
présente vaut avis des défauts.
[…]
».
c)
Le
26 septembre 2012, N.________ a adressé à Y.________SA et
[...]
SA – avec copie à O.________ – un courrier comportant les lignes suivantes :
«
[…]
Pour
faire suite aux constats sur place et aux communications verbales antérieures, il s’avère
que :
·
La sortie d’Abris de cette construction,
n’apparaît pas à l’extérieur sur la terrasse de l’appartement N°
02, ni dans le talus en éléments de jardin, ce qui est un oubli manifeste. […]
·
Le long des murs latéraux de la rampe d’escalier
de l’Entrée principale, lors de fortes pluies des venues d’eau apparaissent régulièrement
sur les marches de cet escalier, ce qui laisse à penser que ces murs ne sont pas étanches.
Ces
prestations ont été exécutées par vos entreprises, selon les ordres et instructions
de la Direction des Travaux, en la personne de M. O.________, responsable du suivi de cette construction.
[…]
Le
présent courrier vaut également comme annonce de défauts cachés et interruption des
délais de prescription des garanties.
De
plus cette situation fait que E.________SA, Maître de l’Ouvrage est en droit pour ces cas,
de maintenir des retenues utiles de payement [
sic
],
jusqu’à reconnaissance des réparations.
[…]
».
d)
Par
courrier du 25 octobre 2012, l’ancien conseil des intimés a indiqué au conseil de l’appelante
ce qui suit :
«
[…]
Les
travaux de finitions ne sont pas terminés.
[…]
l’exutoire de fumée posé ne remplit toujours pas ses fonctions.
Au
début du mois d’octobre, lors de fortes pluies, celui-ci s’est ouvert laissant entrer
les flots torrentiels qui tombaient.
[…]
».
9.
a)
Le
procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de
la « Z.________ » du 20 juin 2012 fait état de ce qui suit :
«
[…]
7.
Propositions individuelles/Divers
[…]
p)
Exutoire
de fumée
Le
raccordement pour faire fonctionner en cas d’incendie l’exutoire de fumée situé
dans le toit au sommet de la cage d’escalier n’a jamais été réalisé.
M.
N.________ explique que l’entreprise mandatée pour faire la couverture du bâtiment était
défaillante et qu’un velux non conforme a été installé.
M.
N.________ a actuellement mandaté M. M.________ pour refaire le travail de façon conforme aux
normes et finaliser l’installation de cet exutoire de fumée.
[…]
».
b)
Le
procès-verbal de la séance de contrôle intermédiaire de l’avancement des travaux
de la « Z.________ » du 16 août 2012 fait état de ce qui suit :
«
[…]
p)
Exutoire de fumée
Le
raccordement de l’exutoire de fumée situé dans le toit au sommet de la cage d’escalier
n’a toujours pas été réalisé […]
».
c)
Le
procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires
de la « Z.________ » du 12 décembre 2012 comporte les lignes suivantes :
«
[…]
3.
Propositions individuelles
/ Divers
Exutoire
de fumée
Il
est signalé que l’exutoire de fumée s’est à nouveau ouvert tout seul, entre
le 8 et le 9 décembre.
[…]
».
10.
Le 30 octobre 2012, l’expert privé
Q.________Sàrl a adressé à l’ancien conseil des intimés un rapport faisant
état de défauts de construction de l’immeuble litigieux (état de la toiture, ferblanterie,
crochets à neige non raccordés à la pierre).
11.
a)
Le
19 novembre 2012,
l’ancien
conseil des intimés a adressé au conseil de l’appelante le courrier suivant :
«
[…]
Vous
trouverez [ci-]annex[é] à la présente [le rapport de Q.________Sàrl] […]
A
la lecture de ce dernier, vous pourrez constater que :
-
les pierres n’ont pas été posées
dans les règles de l’art.
-
le faîtage n’est pas plat,
-
les crochets à neige ne peuvent jouer leur
rôle et risquent de tomber,
-
les travaux de ferblanterie sont mal faits, ils
doivent être intégralement repris,
-
l’étanchéité du toit ne semble
pas assurée, laissant craindre le pourrissement de la charpente,
-
le cuivre dirige l’eau vers les fenêtres
de l’appartement et non vers l’extérieur du bâtiment !
[…]
La
présente
vaut
avis des défauts
[…]
».
b)
Par courrier du 27 novembre 2012, le conseil
de l’appelante a avisé L.________ de ce qui suit :
«
[…]
Ma
cliente a vendu l’immeuble ["Z.________"] et il est porté à notre connaissance
aujourd’hui par un des acquéreurs que ces travaux revêtent de nombreux défauts,
dont la liste est la suivante :
-
Les pierres n’ont pas été posées
dans les règles de l’art ;
-
Le faîtage n’est pas plat ;
-
Les crochets à neige ne peuvent jouer leur
rôle et risquent de tomber ;
-
Les travaux de ferblanterie sont mal faits, ils
doivent être intégralement repris ;
-
L’étanchéité du toit ne semble
pas assurée, laissant craindre le pourrissement de la charpente ;
-
Le cuivre dirige l’eau vers les fenêtres
de l’appartement et non vers l’extérieur du bâtiment ;
-
Etc.
[…]
la présente vaut
avis
des défauts
[…]
»
c)
Le
19 décembre 2012, l’ancien conseil des intimés a adressé un courrier au conseil
de l’appelante, dont on peut extraire les passages suivants :
«
[…]
Exutoire
de fumée (Vélux)
Celui-ci
comme vous le savez ne donne pas satisfaction.
A
deux reprises, il s’en [
sic
]
ouvert laissant pénétrer dans l’immeuble un torrent d’eau entraînant des dommages
aux peintures et aux boiseries de la cage d’escalier.
[…]
Défauts
du toit.
[…]
au regard de la gravité des défauts affectant le toit, soulignés par l’entreprise
Q.________Sàrl […] il est impératif de faire procéder promptement à la remise
en état du toit par les entreprises dont la responsabilité est engagée […]
».
d)
Par
courriers du 27 décembre 2012, N.________ a avisé L.________, L.________SA (anciennement :
[...] SA), K.________SA
et
[...] de l’existence
de défauts affectant le toit de l’immeuble litigieux.
e)
Par
courrier du 1
er
février 2013, le conseil de l’appelante a indiqué ce qui suit à l’ancien conseil
des intimés :
«
[…]
-
Défauts du toit
L’examen
des défauts du toit – à ce stade non officiellement constatés et donc contestés
par ma mandante – est en cours sous la responsabilité de la gérance.
En
cas de défauts avérés, ces derniers seront réparés aux frais des diverses entreprises
concernées, qui ont été dûment interpellées par ma mandante ainsi que par l’architecte.
[…]
».
12.
Il ressort d’un rapport établi le 25
février 2013 par l’expert privé R.________, que le bruit émis par la pompe à
chaleur, tel que ressenti de la chambre du lot no 2 de l’immeuble litigieux, dépassait le
seuil d’exigence de la « norme SIA 181 : 2006 ». R.________ a expliqué
que des travaux de modification d’une partie des fixations des conduites avaient été
entrepris et qu’ils avaient permis de réduire le niveau de bruit de 4dB, ce qui n’était
toutefois pas suffisant. Il a ajouté qu’il était nécessaire de poursuivre la modification
sur la totalité des fixations afin de supprimer la fréquence dominante à 250 Hz.
13.
Le procès-verbal de l’assemblée
générale extraordinaire des copropriétaires de la « Z.________ » du
26 mars 2013 fait état de ce qui suit :
«
[…]
1.
Défauts du toit
[…]
Maître
[...] [ndr : l’ancien conseil des intimés] souhaite connaître la position d’E.________SA
suite au constat de ces défauts.
[…]
Maître
Minder […] rappelle que sa mandante ne conteste pas les défauts et que les photos présentées
avec le rapport prouvent certaines anomalies. Cependant, il estime plus raisonnable d’avoir en
premier temps l’avis des sociétés responsables de ces malfaçons.
[…]
».
14.
Le permis d’habiter l’immeuble litigieux
a été délivré le 18 avril 2013.
15.
a)
Par
courrier du 2 mai 2013, l’ancien conseil des intimés a demandé à N.________ une
copie des pièces attestant de la fin de l’intervention de K.________SA et L.________.
b)
Par courriel du même jour, N.________ a répondu à l’ancien conseil des intimés
en ces termes :
«
[…]
Ø
Entreprise L.________
Les
travaux de Couverture et Ferblanterie ont été adjugés par courrier du
22
juin 2009
Les
versements effectués à l’entreprise à la date du
19
octobre 2010
représentaient la totalité
des travaux exécutés […]
De
plus par mon courrier du
03
décembre 2010
il a été précisé
qu’une visite de reconnaissance devait avoir lieu au printemps 2011, mais qui n’a pas eu
lieu […]
Ainsi,
[…] il y a lieu de retenir
au
plus tôt,
comme date de fin des travaux et
de départ du délai de garantie, cette date du
19
octobre 2010
qui coïncide avec le bouclement
des comptes.
[…]
Ø
Entreprise K.________SA
La
fin des travaux de cette entreprise sur ce chantier, de même que le décompte définitif
et global est intervenu bien après […]
».
16.
Le 1
er
juin 2013, l’expert privé S.________, maître diplômé de ferblanterie, a adressé
à l’ancien conseil des intimés un rapport faisant état de défauts de construction
de l’immeuble litigieux (état de la toiture et ferblanterie).
17.
Le 14 juin 2013, N.________ a adressé à
L.________, L.________SA (anciennement : [...] SA) et K.________SA un courrier comportant les lignes
suivantes :
«
[…]
il a été procédé à plusieurs visites des lieux [ayant abouti au] rapport de
M. S.________ du 01.06.2013.
[…]
il s’avère, sur la base d’investigations plus approfondies que les défauts constatés
sont bien réels.
[…]
».
18.
Le 15 août 2013, l’expert privé
P.________SA a établi, sur demande des copropriétaires de la « Z.________ »,
un rapport faisant état de plusieurs anomalies concernant les conduites de canalisations et de drainage
(cassures et fissures, mauvaise orientation de conduites entraînant la stagnation d’eaux claires,
résidus), relevées grâce à une inspection par caméras.
19.
a)
Le
23 septembre 2013, le conseil de l’appelante a informé l’ancien conseil des intimés
de ce qui suit :
«
[…]
Référence
est faite à votre missive du 22 août 2013 par laquelle vous avez fixé un délai de
30 jours à ma mandante pour se déterminer sur les défauts allégués par vos clients.
Je
vous informe que nous avons avisé les sous-traitants concernés des défauts allégués
et que nous attendons encore des retours et des précisions de leur part, lesquels devraient toutefois
nous arriver prochainement.
[…]
».
b)
Par
courriers du 25 septembre 2013, le conseil de l’appelante a avisé Y.________SA, L.________,
L.________SA (anciennement : [...] SA) et K.________SA de l’existence de défauts affectant
les canalisations et la toiture de l’immeuble litigieux.
c)
Par
courrier du 4 octobre 2013, le conseil de l’appelante a indiqué à l’ancien conseil
des intimés que « des discussions [étaient] toujours en cours avec les différents
sous-traitants ayant participé à la construction de l’immeuble et que des visions locales
ser[aient] prochainement effectuées en présence de M. N.________ ».
20.
a)
Par
courrier du 3 octobre 2013, la Municipalité d’[...] a informé l’administratrice
de la propriété par étages « Z.________ » de ce qui suit :
«
[…]
Lors
d’une visite locale, il a été observé une installation non conforme. Comme vous
pourrez le constater sur les photographies remises en annexe, le chéneau aboutit sur le domaine
public.
[…]
vous voudrez bien procéder à la mise en conformité de l’installation concernée.
[…]
».
b)
Le 4 octobre 2013, l’administratrice
de la propriété par étages « Z.________ » a répondu à la
Municipalité d’[...] en ces termes :
«
[…]
Effectivement,
nous sommes conscients du problème, mais il s’agit d’une installation provisoire en
attendant que l’architecte de la PPE trouve une solution définitive.
En
effet, en ce moment, à chaque orage, le sous-sol est inondé.
[…]
».
21.
Le 15 octobre 2013, l’expert privé
T.________SA a adressé
à l’ancien conseil des intimés un rapport faisant état de nombreuses malfaçons
concernant la ferblanterie de l’immeuble litigieux.
22.
a)
Le
16 octobre 2013, les intimés ont déposé auprès de la Justice de paix du district
d’Aigle une requête de preuve à futur tendant à la mise en œuvre d’une
expertise. Cette requête a été admise par ordonnance du 11 décembre 2013.
b)
V.________,
architecte EPF/SIA a constaté l’existence de différents défauts de construction
dans un rapport d’expertise daté du 3 novembre 2014. Les conclusions de l’expert V.________
se fondent sur ses observations lors de visites locales de l’immeuble litigieux les 7 et 20 mai
2014, ainsi que le résultat des sondages de la sous-toiture et des avant-toits réalisés
par
[...] SA respectivement
les 3 juin et 14 juillet 2014. L’expert V.________ a indiqué avoir examiné le rapport
établi par P.________SA le 15 août 2013 à la suite d’infiltrations d’eau dans
le palier d’entrée, le corridor des caves et la fosse de la cage d’ascenseur du rez
inférieur, au début du mois d’août 2013.
Le rapport de preuve à futur fait premièrement
état de plusieurs défauts de construction (cassures, absence de raccordement de descentes d’eaux
pluviales, mauvaise orientation) des conduites de canalisations et de drainage.
L’expert V.________ a estimé le coût des réparations nécessaires à 30'000
francs.
L’expert V.________ a en outre relevé l’existence de différents défauts de
ferblanterie. Il a en effet constaté (i) que la ferblanterie des lucarnes n’avait pas été
exécutée avec une pente suffisante (entraînant la stagnation d’eau et, en hiver,
l’accumulation de neige), et (ii) la présence de soudures défectueuses, de raccords entre
tôles mal exécutés, ainsi que de remontées contre les souches de cheminée ou
les ventilations déficientes (entraînant une faiblesse potentielle d’étanchéité).
Le rapport de preuve à futur évoque encore des défauts en matière de ventilation
de la toiture (déchets de chantier entre la sous-couverture et la couverture ; absence de dispositif
permettant l’évacuation de l’air). L’expert V.________ a relevé une hauteur
insuffisante au niveau des placages sur lucarnes, mais a considéré que cette non-conformité
à la « norme SIA 232.1 » pouvait être tolérée.
S’agissant des avant-toits de la construction, l’expert V.________ a enfin indiqué ce
qui suit :
«
Les
avant-toits souffrent de plusieurs défauts :
·
Découpe des ardoises : la découpe de
certaines ardoises de rive est en biais, coupe orientée vers l’intérieur. L’eau
qui coule sur ces ardoises n’est pas évacuée sur l’extérieur mais sur l’intérieur.
Il n’y a pas d’effet "goutte pendante".
·
Pose de l’étanchéité de sous-couverture
: les sondages ont permis de constater que cette sous-couverture est tendue entre les chevrons de compensation
de la hauteur de l’isolation intérieure et redescend à l’arrière de la planche
de virevent. Elle ne garantit pas, de ce fait, l’étanchéité. L’eau peut migrer
à travers les fixations ou en limite du toit à l’arrière de la planche de virevent
jusque sur le pare-vapeur posé sur le lambris inférieur d’avant-toit, qui est visible
depuis dessous.
·
Venues d’eau au lambris inférieur :
on peut constater à de nombreux endroits des avant-toits des noircissures et traces d’eau.
[…]
Ces
défauts n’entraînent pas de dommage jusqu’à maintenant, si ce n’est
un défaut esthétique. A terme cependant, une détérioration des bois se produira.
[…]
».
Les travaux de réparation des défauts de la toiture susmentionnés (ferblanterie, couverture
et avant-toits) ont été estimés par l’expert V.________ à 130'000 francs.
c)
L’expert V.________ a déposé
un rapport complémentaire le 9 février 2015, dans lequel il a précisé que
(i) la durée des travaux de réfection de la toiture peut être estimée à deux
mois, (ii) son estimation relative aux travaux de réfection de la toiture comprend le ponçage
du lambris et l’application d’un vernis teinté, et que (iii) la marge usuelle s’agissant
de l’estimation de 160'000 fr. pour les travaux de réfection est de plus ou moins 10 %.
d)
Par décision du 19 mars 2015, la Juge
de paix du district d’Aigle a arrêté les frais judiciaires à 11'546 fr. 70, comprenant
les frais de procédure de 500 fr. ainsi que les honoraires de 8'443 fr. 90 fr. pour l’expertise
et de 2'602 fr. 80 pour le complément, a dit que ces frais étaient compensés avec les
avances des intimés à concurrence de 10'245 fr. 30 et avec l’avance de l’appelante
à concurrence de 1'301 fr. 40 (I), a renvoyé la décision sur les frais à la décision
finale (II) et a rayé la cause du rôle (III).
23.
a)
Sur
réquisition de l’intimé, un commandement de payer la somme de 700'000 fr., plus
intérêts, a été notifié à l’appelante le 12 mai 2014 dans le cadre
de la poursuite no [...] de l’Office des poursuites du district de [...]. Sous la rubrique « Titre
de la créance ou cause de l’obligation », il est indiqué : « Action
en garantie pour les défauts de la chose vendue. Acte interruptif de prescription. ».
b)
Sur réquisition de l’intimée,
un commandement de payer la somme de 700'000 fr., plus intérêts, a été notifié
à l’appelante le 12 mai 2014 dans le cadre de la poursuite no [...] de l’Office des
poursuites du district de [...]. Sous la rubrique « Titre de la créance ou cause de l’obligation »,
il est indiqué : « Action en garantie pour les défauts de la chose vendue. Acte
interruptif de prescription. ».
24.
Le 20 avril 2015, le conseil de K.________SA a
indiqué au conseil de l’appelante que les travaux prévus par les contrats des 25 mars
et 12 mai 2009 avaient été exécutés dans les délais contractuels (échéant
respectivement les 22 mai et 12 juin 2009) et avaient fait l’objet, une fois terminés,
d’une facture finale du 18 juin 2009.
25.
Par courriers du 4 mai 2015, l’appelante
a mis Y.________SA, K.________SA, L.________ et L.________SA (anciennement : [...] SA) en demeure de
procéder à la réfection de l’ouvrage constituant la « Z.________ »
dans un délai échéant au 30 juin 2015.
26.
Le 5 mai 2015, l’ancien conseil des intimés
a adressé au conseil de l’appelante un courrier dont on peut extraire les passages suivants :
«
[…]
d’abondantes chutes d’eau sont survenues ces derniers jours avec des conséquences catastrophiques
telles que l’on a pu le constater, notamment, dans les communes de [...] et de [...].
Vous
l’imaginez aisément, l’état des drainages de l’immeuble Z.________, lourdement
affecté des défauts que l’Expert judiciaire a mis en évidence, n’ont pas été
sans conséquences.
[…]
l’entreprise P.________SA a du [
sic
]
à nouveau être commandée en urgence pour retirer la botté [
sic
]
de 300 litres d’eau dans la cage de l’ascenseur puis 5'000 litres d’eau dans le sas
d’entrée !!!
[…]
».
27.
Le 31 juillet 2015, I.________, époux de
l’intimée, a été inscrit au registre foncier en qualité de propriétaire
du lot no 5 (immeuble no [...]-5 de la commune d’[...]) consécutivement à une donation.
28.
Les copropriétaires de la « Z.________ »
ont mandaté D.________Sàrl en raison d’un dégât des eaux survenu au rez inférieur
de l’immeuble litigieux. Cette entreprise a fait appel à P.________SA, qui a établi un
rapport daté du 8 décembre 2015 concernant l’inspection télévisée des
réseaux d’assainissement du bâtiment. D.________Sàrl a consigné ses conclusions
dans un rapport daté du 5 février 2016. Les rapports précités font état de plusieurs
anomalies concernant les conduites de canalisations et de drainage de l’immeuble litigieux.
29.
a)
Par courriel du 15 mars 2016 signé au nom de « CONSORTS H.________SA & G.________SA »,
H.________ a adressé à l’ancien conseil des intimés « le rapport de [s]on
collègue, concernant la réfection de la toiture » de l’immeuble litigieux.
L’auteur de ce rapport, dont le nom n’est pas précisé, explique que deux variantes
de réparation peuvent être envisagées, à savoir (i) une réparation partielle
de la toiture visant à corriger les défauts constatés par les différents experts
privés et judiciaires, ou (ii) une réparation totale de la toiture après une expertise
complémentaire de l’entreprise en charge de la réfection. Il est précisé qu’une
réparation partielle ne permet pas de garantir l’élimination de tous les défauts,
certains défauts ne pouvant en particulier être décelés qu’en démontant
la toiture.
b)
H.________SA et
G.________SA
ont réalisé des sondages qui ont révélé la présence de champignons. Lors
de son audition en qualité de témoin, G.________, administrateur président de G.________SA,
a expliqué qu’en présence d’un champignon, « plus le temps file plus
les coûts augmentent ». Il a ajouté qu’il pensait que des champignons avaient
déjà attaqué la toiture en 2014, mais qu’il ne pouvait pas le certifier. Le témoin
H.________, administrateur unique de H.________SA, a quant à lui indiqué avoir constaté,
en sus des champignons, la présence de pourriture et de bêtes.
c)
Le 5 avril 2016, l’ancien conseil des
intimés a adressé au conseil de l’appelante un courrier indiquant ce qui suit :
«
[…]
Je
reviens à vous consécutivement à certains travaux d’investigation effectués
par des entreprises dignes de ce nom […]
Vous
trouverez annexées à la présente les photos qui m’ont été remises la veille
qui se passent de tout commentaire […]
L’ampleur
des dégâts est telle […] que la maladie dite du champignon a déjà fait son
œuvre avec pour certains endroits de la toiture un état de putréfaction avancée,
tel que le démontrent les photos dont il est question.
Le
seul remède est le remplacement total de la toiture. La prochaine étape sera la mérule,
de l’avis de spécialistes, qui commande un assainissement de l’immeuble des fondations
à la toiture. […]
».
d)
Par courrier du 8 avril 2016, le conseil de l’appelante
a répondu au conseil des intimés que sa mandante « part[ait] de l’idée
que la PPE Z.________ a[vait] annoncé sans délai ce sinistre à son assurance immobilière ».
e)
Le
12 avril 2016, l’ancien conseil des intimés a indiqué au conseil de l’appelante
ce qui suit :
«
[…]
Manifestement,
vous avez perdu de vue […] que l’assureur bâtiment qui avait été sollicité
pour les dégâts d’eau dus aux malfaçons constatées sur les évacuations
d’eaux usées, drainages et isolation de façade comme d’autres, a refusé d’entrer
en matière car il n’a pas à répondre des conséquences de défauts avérés.
[…]
».
f)
En raison des infiltrations d’eau, l’appartement
de l’intimé était encore inhabitable au 18 avril 2016.
30.
Le 13 juillet 2017, F.________Sàrl a adressé
à l’ancien conseil des intimés une facture concernant des travaux d’assainissement
de drainages réalisés par F.________ sur la partie est de l’immeuble litigieux pour un
total de 48'111 fr. 80 TTC.
31.
a)
Sur
réquisition des intimés, [...], notaire, s’est rendu le 12 septembre 2017 dans l’entrée
extérieure et le hall d’entrée de l’immeuble litigieux et a pris 49 photographies
montrant l’état des murs et des boiseries. Celles-ci sont annexées au procès-verbal
authentique qu’il a établi le 15 septembre 2017.
b)
Lors
de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de la « Z.________ »
qui s’est tenue le 21 septembre 2017, les participants ont abordé le sujet des travaux de
réfection du hall d’entrée intérieur.
32.
a)
Dans
la nuit du 3 au 4 novembre 2019, de l’eau s’est infiltrée dans le local technique et
de chauffage de l’immeuble litigieux.
b)
Le
7 novembre 2019, le conseil des intimés a adressé au conseil de l’appelante le courrier
suivant :
«
[…]
Par
la présente, je vous notifie un Avis des défauts complémentaires suite aux récentes
intempéries qui ont inondé le local technique et chaufferie de l’Immeuble Z.________.
[…]
mes mandants ont toujours réservé l’éventualité de travaux supplémentaires
à confier à F.________Sàrl par F.________ car il avait été constaté que
les drainages et enveloppe isolante de la façade nord de l’immeuble pouvaient exposer à
terme mes mandants à un dommage additionnel.
Ce
qui était craint s’est avéré […]
».
33.
L’appelante a engagé des procédures
judiciaires à l’encontre de Y.________SA, K.________SA, L.________SA (anciennement :
[...] SA) et O.________SA.
34.
a)
En cours d’instruction, une expertise a été confiée à W.________, architecte,
lequel a procédé à une inspection de l’immeuble litigieux les 29 août
et 13 septembre 2018. Il a déposé un rapport daté du 21 septembre 2018, ainsi qu’un
rapport complémentaire daté du 29 août 2019. Les constats de l’expert W.________
sont les suivants.
b)
L’expert W.________ n’a pas constaté de défaut concernant les conduites de canalisations
et de drainage car des travaux de réfection ont été entrepris au printemps 2017 avant
qu’il ne visite les lieux. Il a expliqué que la description des travaux entrepris était
cohérente avec les défauts constatés au préalable et que les travaux avaient réglé
la situation du chéneau dirigé sur le domaine public. Il a précisé qu’il n’était
toutefois pas certain que les travaux de réfection aient définitivement réglé les
problèmes rencontrés.
L’expert W.________ a expliqué que, de manière générale, une erreur d’orientation
d’une canalisation est matérialisée par une inversion de pente, susceptible de provoquer
un reflux ou une stagnation non souhaitée des eaux à évacuer.
Lors de son inspection, l’expert W.________ a remarqué la présence de taches d’humidité
sur les menuiseries de l’entrée de la maison (murs du parvis dans le hall d’entrée
et cage d’ascenseur au rez-de-chaussée). Selon lui, ces traces résultent des inondations
illustrées par les nombreuses photographies au dossier, provoquées par des erreurs de conception
du réseau de canalisations d’eaux pluviales et de drainage, ainsi que par de graves négligences
des entreprises qui ont exécuté et dirigé les travaux.
c)
L’expert W.________ a constaté l’existence (i) de défauts ponctuels de soudure
sur les ferblanteries de souche de la cheminée, ainsi que (ii) d’un défaut d’obturation
de la ferblanterie à l’endroit de la souche de ventilation de cuisine du dernier étage.
Il a encore observé que (i) les allèges
des lucarnes étaient trop basses par rapport à la toiture, ce qui rendait la pente de la tablette
insuffisante, et que (ii) les meneaux entre les fenêtres des lucarnes n’étaient
pas blindés à leur base, ce qui implique que l’isolation thermique était à
l’air libre et qu’elle pouvait aspirer l’eau en cas de cumul de neige.
d)
L’expert W.________ a relevé que la pose des crochets à neige et leur fixation au lattage
après entaillage des pierres étaient « absolument correcte[s] » compte
tenu du type de construction. Il a toutefois relevé que les crochets de barre à neige en couverture
n’étaient pas tous sécurisés par des fixations idoines et qu’il convenait
de remédier à un tel défaut.
e)
L’expert W.________ a constaté que les caissons des stores avaient été posés,
et qu’il n’y avait dès lors plus de problème d’infiltrations de poussière
et d’insectes dans les logements. Il a relevé à cet égard que les embrasures extérieures
des fenêtres du dernier étage avaient été obstruées en leur sommet par un menuisier
contracté par l’intimé.
Pour l’expert W.________, les stores souffraient encore d’un défaut important à
savoir l’absence de portillons de visite. Il a expliqué qu’en raison de ce défaut,
il était nécessaire de démolir et reconstruire les éléments des stores pour
accéder à leurs moteurs. La pose de portillons de visite aurait ainsi été selon lui
« opportune ». L’expert a enfin relevé que la motorisation d’un
des stores était défectueuse.
f)
L’expert
W.________ a observé que des travaux de réfection complète de la toiture avaient été
entrepris au printemps 2017 avant qu’il ne visite les lieux. Selon lui, la toiture devait être
intégralement refaite afin notamment de respecter les normes en vigueur et de permettre un standard
de vie acceptable aux habitants de l’immeuble.
L’expert W.________ a constaté que la couverture de la toiture, dans son état au 29 août
2018, avait été exécutée dans les règles de l’art. Plus précisément,
l’expert W.________ a relevé que les pierres n’étaient pas juxtaposées, mais
posées à « recouvrement simple », étant précisé que ce type
de couverture n’a pas vocation d’isoler le bâtiment mais de constituer une protection
mécanique de la sous-couverture dont le rôle est d’assurer l’étanchéité
de l’isolation thermique placée sous cette dernière. Selon l’expert W.________,
les interstices entre les pierres superposées sont ainsi inévitables, mais aucunement dommageables
au fonctionnement usuel de la toiture, et permettent une meilleure ventilation de la sous-toiture. Le
29 août 2018, l’expert W.________ n’a pas relevé l’existence de dalles cassées
et a constaté que toutes les pierres faîtières étaient liées par du mortier
idoine, ce qui évite un risque de dislocation par le vent.
L’expert W.________ a remarqué de nombreuses traces d’anciennes infiltrations d’eau
sur les voligeages de toiture et les chevrons sous la toiture. Selon lui, ces traces d’humidité
ainsi que les taches dans le domicile de l’intimé visibles sur les photographies mises à
sa disposition ont pour origine soit une infiltration d’eau au travers de la sous-couverture (phénomène
d’inétanchéité), soit une condensation issue d’un défaut de conception
en matière de physique du bâtiment (phénomène de condensation), voire les deux, étant
précisé qu’il serait nécessaire de démonter totalement la toiture pour déterminer
l’origine exacte des défauts.
L’expert W.________ a encore constaté que les pierres de rive en couverture n’étaient
pas toutes chanfreinées pour faire office de goutte pendante, en violation des règles de l’art.
g)
L’expert W.________ a relevé qu’à
l’origine, le dispositif de l’exutoire de fumée n’était pas motorisé,
ce qui a nécessité le changement de la tabatière et l’installation d’un coffret
de commande au pied de l’immeuble. Pour l’expert W.________, le problème concernant
le raccordement de l’exutoire de fumée dans les parties communes était dès lors
réglé au moment de son inspection.
h)
L’expert
W.________ a indiqué que les rapports d’expertise privés figurant au dossier, ainsi que
le rapport délivré par l’expert V.________, ne présentaient pas d’erreurs
manifestes ou d’incongruités susceptibles
a
priori
de mettre en doute les conclusions qui
y figurent.
i)
Selon l’expert W.________, la réfection totale de la toiture (voligeage, pare-vapeur, isolation,
sous-couverture, contre-lattage, lattage, dépose et repose de la couverture y compris les échafaudages)
coûterait entre 380'000 fr. et 450'000 francs. Il a expliqué que le prix de 130'000 fr. articulé
par l’expert V.________ en 2014 semblait insuffisant au vu des travaux nécessaires.
35.
Une mission d’expertise complémentaire
a par ailleurs été confiée à X.________, ingénieur architecte, diplômé
EPF/SIA, en lien avec les intempéries survenues dans la nuit du 3 au 4 novembre 2019. Il a déposé
un rapport daté du 5 janvier 2022, ainsi qu’un rapport complémentaire daté
du 26 janvier 2022.
L’expert X.________ a expliqué que les infiltrations d’eau telles que celles subies
au mois de novembre 2019 sur la façade nord de l’immeuble litigieux pouvaient être causées
par des drainages défectueux ou remplis de poussière, ou par le manque d’absorption du
terrain du fossé à la base de la façade. Selon l’expert X.________, les aménagements
extérieurs entourant l’immeuble devaient être revus dans leur conception par un nouveau
plan d’aménagement réglant les problèmes de réception et d’évacuation
des eaux. Il a constaté qu’une pompe provisoire avait été installée et qu’elle
permettait d’évacuer l’eau entrant dans le saut de loup au nord de l’immeuble
et d’éviter une infiltration d’eau dans les locaux adjacents. Il a ajouté que cette
solution n’était toutefois pas pérenne.
L’expert X.________ a constaté que l’eau ne semblait pas passer entre le saut de loup
au nord de l’immeuble et la colonne de descente des eaux de toiture à l’ouest de l’immeuble.
Selon lui, il serait difficile et coûteux d’entreprendre une fouille en façade nord depuis
l’angle nord-ouest jusqu’à l’angle sud-ouest, comme préconisé par F.________.
Lors de son audition en qualité de témoin le 10 mars 2021, ce dernier a en effet indiqué
un coût approximatif de 100'000 fr. pour une telle intervention en précisant qu’il s’agissait
d’un montant difficile à estimer. L’expert X.________ a quant à lui proposé
d’entreprendre « une fouille, recherche et
dégagement
des canalisations à l’ouest et depuis le saut de loup, l’angle nord-ouest, jusqu’à
l’angle sud-ouest, par la terrasse ouest. La pose d’un regard à l’angle sud-ouest,
puis avec raccord au regard se trouvant deux mètres sous la route située au sud de la parcelle »
afin de déterminer si les obstructions de canalisations sont causées par la pente des canalisations
ou par l’entretien tardif des canalisations. L’expert X.________ n’a pas chiffré
le coût d’une telle intervention.
36.
a)
Le
3 juillet 2014, les intimés ont déposé une requête de conciliation à l’encontre
de l’appelante auprès de la Chambre patrimoniale cantonale. La tentative de conciliation ayant
échoué, une autorisation de procéder a été délivrée le 15 octobre 2014
aux intimés.
b)
Par
demande du 13 janvier 2015, les intimés ont conclu à ce que l’appelante soit condamnée
à leur verser solidairement un montant de 190'000 fr., avec intérêts à 5 % l’an
à compter du 30 novembre 2009, sous réserve de précision et d’amplification à
survenir en cours d’instance, et à ce que les frais de la procédure, comme de celle de
conciliation, soient mis à la charge de l’appelante qui leur verserait solidairement une équitable
indemnité à titre de dépens.
c)
Sur requête de l’appelante et après
que celle-ci a eu effectué une avance de frais de 900 fr., l’intimé a été astreint
à fournir des sûretés en garantie des dépens de 15'000 fr., selon prononcé du
5 juin 2015, dont la motivation a été adressée aux parties le 18 juin 2015. La répartition
des frais judiciaires de ce prononcé, arrêtés à 600 fr., a été renvoyée
à la décision sur le fond. L’intimé a fourni les sûretés requises sous
la forme d’une garantie bancaire émise par J.________SA le 23 juillet 2015.
d)
Au pied de sa réponse déposée le
14 septembre 2015, l’appelante a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions
des intimés. Elle a invoqué la prescription des prétentions des intimés et a opposé
en compensation une créance de 32'750 fr., plus intérêts à 5 % l’an dès
le 1
er
août 2012, qu’elle aurait à l’encontre de l’intimé à titre de solde
du prix des immeubles qu’elle lui avait vendus.
e)
Par
réplique du 18 avril 2016, les intimés ont conclu à ce que l’appelante soit condamnée
à leur verser solidairement un montant de 450'000 fr., avec intérêts à 5 % l’an
à compter du 30 novembre 2009, sous réserve de précision et d’amplification à
survenir en cours d’instance, et à ce que les frais de la procédure, comme de celle de
conciliation, soient mis à la charge de l’appelante qui leur verserait solidairement une équitable
indemnité à titre de dépens.
f)
L’appelante a déposé une duplique
le 13 juillet 2016 en concluant, avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions des intimés.
g)
Le
31 octobre 2016, les intimés ont déposé des déterminations sur la duplique, en tête
desquelles ils ont conclu à ce que l’appelante soit condamnée à leur verser solidairement
un montant de 600'000 fr., avec intérêts à 5 % l’an à compter du 30 novembre
2009, sous réserve de précision et d’amplification à survenir en cours d’instance,
et à ce que les frais de la procédure, comme de celle de conciliation, soient mis à la
charge de l’appelante qui leur verserait solidairement une équitable indemnité à
titre de dépens.
h)
Une audience d’instruction et de premières
plaidoiries s’est tenue le 23 novembre 2017. Le juge délégué a rendu une ordonnance
de preuves le 15 février 2018.
i)
Le juge délégué a entendu les témoins
G.________, H.________, Q.________, S.________, I.________, F.________, [...], K.________, [...], L.________,
[...], N.________, [...], O.________ et [...], à des audiences fixées les 28 juin 2018, 4 juillet
2018, 11 juillet 2018, 22 août 2018, 4 juillet 2019 et 10 mars 2021.
L’audition
des parties s’est tenue le 22 août 2018.
Pour
les auditions qu’elle a requises, l’appelante a opéré une avance de frais de 1'700
francs.
j)
Les parties ont déposé leurs plaidoiries
écrites le 30 septembre 2022, ainsi qu’un mémoire responsif, le 7 novembre 2022 s’agissant
de l’appelante, et le 10 novembre 2022 s’agissant des intimés.
Au
pied de leurs plaidoiries du 30 septembre 2022, les intimés ont conclu, avec suite de frais et dépens,
à ce que l’appelante soit condamnée à leur verser solidairement un montant de 450'000
fr., avec intérêts à 5 % l’an dès le 30 novembre 2009, à ce que l’appelante
soit condamnée à leur verser solidairement un montant de 48'111 fr. 80, « avec intérêts
à l’an [
sic
]
» dès le 13 juillet 2017, et à ce que l’appelante soit condamnée à
leur verser solidairement un montant de 100'000 fr., avec intérêts à 5 % l’an
dès le 13 janvier 2015.
k)
A
l’issue de la séance de délibérations du 25 janvier 2023, la Chambre patrimoniale
cantonale a rendu son jugement. Le dispositif de celui-ci a été notifié aux parties par
envoi du 13 février 2023.
Les parties ont requis la motivation du jugement, par courrier du 14 février 2023 s’agissant
de l’appelante, et par courrier du 15 février 2023 s’agissant des intimés.
37.
Le 19 mars 2024, l’intimé a versé
à titre de sûreté un montant de 15'000 fr. à l’autorité de première
instance.
La garantie bancaire que l’intimé avait précédemment versée a été
restituée à son conseil le 25 mars 2024.
38.
D’autres faits allégués et admis
ou prouvés, mais sans incidence sur la solution du présent procès, ne sont pas reproduits
ci-dessus.
En droit
:
1.
1.1
L’appel
est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC),
dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions devant l’autorité
de première instance est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Ecrit et motivé, l’appel
doit être introduit auprès de l’autorité d’appel, soit la Cour d’appel
civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi d’organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01),
dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification
postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC). La réponse doit être déposée
dans un délai de trente jours (art. 312 al. 2 CPC).
1.2
En
l’espèce, formé en temps utile contre une décision finale dans une cause patrimoniale
dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. par une partie disposant d’un intérêt
digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), l’appel est recevable. Il en va de même de
la réponse sur appel formée par les intimés.
2.
L’art.
310 CPC dispose que l’appel peut être formé pour violation du droit (let. a), ainsi que
pour constatation inexacte des faits (let. b). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble
du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées
par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d’office
conformément au principe général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (ATF 138 III 374 consid.
4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid. 5.3.1 ; TF 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid.
3.4).
Sous réserve des
vices manifestes, l’application du droit d’office ne signifie pas que l’autorité
d’appel doive étendre son examen à des moyens qui n’ont pas été soulevés
dans l’acte d’appel. Elle doit se limiter aux griefs motivés contenus dans cet acte
et dirigés contre la décision de première instance ; l’acte d’appel fixe en
principe le cadre des griefs auxquels l’autorité d’appel doit répondre eu égard
au principe d’application du droit d’office (ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2, RSPC
2021 p. 252 ; TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid. 4.2 applicable en appel).
3.
3.1
Conformément à l’art. 311 al.
1 CPC, l’appel doit être présenté par écrit et motivé. Le mémoire
d’appel doit en outre contenir des conclusions (ATF 137 III 617 consid. 4.2.2,
JdT 2014 II 187, SJ 2012 I 373 ; TF 5A_467/2023 du 14 novembre 2023 consid. 4.3.1 ; TF 5A_65/2022 du
16 janvier 2023 consid. 3.3.1).
Selon la jurisprudence,
pour satisfaire à son obligation de motivation de l’appel prévue par l’art. 311
al. 1 CPC, l’appelant doit démontrer le caractère erroné de la motivation de la
décision attaquée et son argumentation doit être suffisamment explicite pour que l’instance
d’appel puisse la comprendre, ce qui suppose une désignation précise des passages de
la décision qu’il attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique
(ATF 141 III 569 consid. 2.3.3 ; ATF 138 III 374 précité consid. 4.3.1 ; TF
4A_333/2023 du 23 février 2024 consid. 5.1 ; TF 5A_524/2023 du 14 décembre 2023 consid.
3.3.1 ; TF 5A_453/2022 du 13 décembre 2022 consid. 3.1). Il en résulte que, lorsque l’appelant
retranscrit ce qu’il considère être les « faits pertinents », sans rien indiquer
sur le fondement de ses éventuelles critiques, cette partie du mémoire d’appel est irrecevable.
Il n’appartient pas à la Cour d’appel civile de comparer l’état de fait présenté
en appel avec celui du jugement pour y déceler les éventuelles modifications apportées
et en déduire les critiques de l’appelant (CACI 19 février 2024/71 consid. 3.1 ; CACI 9 novembre
2023/457 consid. 2.3 ; CACI 7 novembre 2022/549 consid. 2.2 ; Colombini, Code de procédure civile,
Condensé de jurisprudence fédérale et vaudoise, Lausanne 2018, n. 8.2.2 ad art. 311 CPC).
Il n’y a en outre pas lieu d’entrer en matière sur les griefs de constatation inexacte
des faits, qui se réfèrent de manière toute générale aux « pièces
du dossier », sans mentionner des pièces précises, ou à des allégations
pour lesquelles aucune pièce n’est mentionnée (CACI 11 mars 2024/24 consid. 1.1
; CACI 20 novembre 2023/467 consid. 3.2 ; CACI 13 octobre 2022/523 consid. 2.2.1).
Même si l’instance
d’appel applique le droit d’office (art. 57 CPC), le procès se présente différemment
en seconde instance, vu la décision déjà rendue. L’appelant doit donc tenter de
démontrer que sa thèse l’emporte sur celle de la décision attaquée. Il ne suffit
pas que l’appelant renvoie simplement à ses arguments exposés devant le premier juge
ou qu’il critique la décision attaquée de manière générale (ATF 141 III
569 précité consid. 2.3.3 ; ATF 138 III 374 précité consid. 4.3.1) ; il doit
s’efforcer d’établir que, sur les faits constatés ou sur les conclusions juridiques
qui en ont été tirées, la décision attaquée est entachée d’erreurs.
Il ne peut le faire qu’en reprenant la démarche du premier juge et en mettant le doigt sur
les failles de son raisonnement (ATF 147 III 176 précité consid. 4.2.1 ; TF 4A_333/2023
précité consid. 5.1 ; TF 5A_524/2023 précité consid. 3.3.1). La motivation est
une condition légale de recevabilité de l’appel, qui doit être examinée d’office
(TF 5A_779/2021 et 5A_787/2021 du 16 décembre 2022 consid. 4.3.1 ; TF 5A_577/2020 du 16 décembre
2020 consid. 5). Ainsi, notamment, lorsque la motivation de l’appel est identique aux moyens qui
avaient déjà été présentés en première instance, avant la reddition
de la décision attaquée (TF 4A_621/2021 du 30 août 2022 consid. 3.1; TF 4A_97/2014
du 26 juin 2014 consid. 3.3), ou si elle ne contient que des critiques toutes générales de
la décision attaquée ou encore si elle ne fait que renvoyer aux moyens soulevés en première
instance, elle ne satisfait pas aux exigences de l’art. 311 al. 1 CPC et l’instance d’appel
ne peut entrer en matière (TF 4A_318/2023 du 14 juillet 2023 consid. 2.3 ; TF 5A_779/2021 et 5A_787/2021
précités consid. 4.3.1 ; TF 4A_621/2021 précité consid. 3.1 et les réf. citées).
Le Code de procédure
civile ne prévoit pas qu’en présence d’un mémoire d’appel ne satisfaisant
pas aux exigences légales, notamment de motivation, un délai raisonnable doive être octroyé
pour rectification. L’art. 132 al. 1 et 2 CPC ne permet pas de compléter ou d’améliorer
une motivation insuffisante, ce même si le mémoire émane d’une personne sans formation
juridique, et il ne saurait être appliqué afin de détourner la portée de l’art.
144 al. 1 CPC, lequel interdit la prolongation des délais fixés par la loi (TF 5A_730/2021
du 9 février 2022 consid. 3.3.2 ; TF 5A_23/2019 du 3 juillet 2019 consid. 3.2.2 ; TF 5A_206/2016
du 1
er
juin
2016 consid. 4.2.2). Aussi le défaut de motivation suffisante rend-il l’appel d’emblée
irrecevable, sans qu’il y ait lieu d’interpeller l’appelant (TF 5A_65/2022 précité
consid. 3.5.1 et 3.5.2 ; TF 5A_209/2014 du 2 septembre 2014 consid. 4.2.1 ; TF 4A_97/2014 précité
consid. 3.3). Il n’y a pas non plus lieu, en pareil cas, de statuer sur la base du dossier (TF
5A_438/2012 du 10 septembre 2012 consid. 2.4).
3.2
Dans la partie de son appel intitulée « [l]e jugement du 3 avril 2023 » (pp.
6 à 11), l’appelante procède à une description du jugement attaqué. Elle n’y
développe cependant aucun grief à son encontre, si bien qu’il ne sera pas tenu compte
de cette partie de l’écriture.
4.
4.1
Dans
un premier grief, l’appelante s’en prend à l’appréciation effectuée
par les premiers juges quant au respect des délais en matière d’avis des défauts.
A son sens, l’application des principes jurisprudentiels auraient dû mener le tribunal
a constater que les intimés n’avaient pas apporté la preuve du moment de la connaissance
des défauts et qu’en conséquence, ils n’avaient pas respecté leurs incombances.
Les
intimés estiment que l’appelante n’a pas respecté son propre fardeau de l’allégation
quant à la tardiveté des avis des défauts et que les conditions de la preuve qu’ils
devaient eux-mêmes apporter doivent prendre en compte le fait qu’il s’agissait en l’espèce
de défauts cachés.
4.2
4.2.1
Aux
termes de l’art. 197 CO (loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse
; RS 220), le vendeur est tenu de garantir l’acheteur tant en raison des qualités promises
qu’en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la
chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure.
Constitue un défaut,
l’absence d’une qualité promise par le vendeur ou à laquelle l’acheteur pouvait
s’attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 135 III 345 consid. 3.2, SJ
2009 I 361 ; ATF 114 Il 239 consid. 5a ; TF 4A_627/2020 du 24 août 2021 consid. 4.1 ; TF 4C.193/1997
du 12 octobre 1999 consid. 3 ; cf. également TF 4A_227/2014 du 24 novembre 2014 consid. 3.1.1 ;
Tercier / Bieri / Carron, Les contrats spéciaux, 5
e
éd., Zurich 2016, n. 659). Cette qualité promise doit encore être décisive pour l’acheteur
(ATF 87 Il 244 consid. Ia ; TF 4A_417/2007 du 14 février 2008 consid. 5.1). Toutefois lorsque d’après
le cours normal des choses, l’assurance est de nature à emporter la décision de l’acheteur,
la causalité est présumée (ATF 71 Il 239 consid. 4 ; TF 4A_417/2007 précité
consid. 5.1 ; TF 4C.364/2000 du 15 mai 2001 consid. 3c/bb ; sur le tout : TF 4A_535/2021 du
6 mai 2022 consid. 5.1 et les réf. citées).
4.2.2
S’il
entend conserver son droit à la garantie des défauts, l’acheteur doit respecter certaines
incombances tenant à la vérification de la chose livrée et au signalement des défauts.
Lorsque des défauts cachés (que l’acheteur ne pouvait découvrir à l’aide
des vérifications usuelles) se révèlent plus tard, l’art. 201 al. 3 CO prescrit
de les signaler immédiatement (
sofort
nach der Entdeckung
;
subito
dopo la scoperta
) ; sinon la chose sera tenue
pour acceptée, même avec ces défauts (art. 201 al. 2 et 3 CO). La loi institue une
fiction d’acceptation qui entraîne la péremption de tous les droits de garantie (TF 4A_535/2021
précité consid. 6.1 ; TF 4A_261/2020 du 10 décembre 2020 consid. 7.2.1 ; TF 4C.205/2003
du 17 novembre 2003 consid. 3.3.2 ; TF 4C.152/2003 du 29 août 2003 consid. 3.1 ; cf. aussi
ATF 114 Il 239 précité consid. 5a/bb).
Aux termes de la loi,
l’acheteur doit agir immédiatement. La jurisprudence lui concède un court délai
de réflexion (TF 4A_261/2020 précité consid. 7.2.1 ; TF 4A 367/2009 du 2 novembre 2009
consid. 1.2 ; TF 4C.205/2003 précité consid. 3.2), tout en soulignant que les circonstances
du cas concret, notamment la nature du défaut, sont déterminantes (TF 4A_261/2020 précité
consid. 7.2.1 ; TF 4A_399/2018 du 8 février 2019 consid. 3.2).
Il y a découverte
d’un défaut lorsque l’acheteur peut constater indubitablement son existence de manière
à pouvoir formuler une réclamation suffisamment motivée. Cela suppose que l’acheteur
puisse en déterminer le genre et en mesurer l’étendue ; tel n’est pas le cas dès
l’apparition des premiers signes de défauts évolutifs dans leur étendue ou leur
gravité, car cela amènerait l’acheteur à signaler n’importe quelle bagatelle
pour éviter d’être déchu de ses droits (TF 4A_261/2020 précité consid.
7.2.1 ; TF 4C.205/2003 précité consid. 3.2 ; en matière de contrat d’entreprise
: ATF 131 III 145 consid. 7.2, JdT 2007 I 261, SJ 2005 I 321 ; TF 4A_293/2017 du 13 février
2018 consid. 2.2.3).
La loi ne dit mot quant
au contenu que doit revêtir l’avis des défauts. Selon la jurisprudence et la doctrine,
il doit énoncer précisément les défauts, de façon à ce que le vendeur puisse
en mesurer le genre et l’étendue et décider comment se comporter par rapport à la
responsabilité mise en perspective. Il faut expliquer en quoi la chose vendue ne revêt pas
les qualités promises ou attendues. L’acheteur doit faire comprendre qu’il tient la
chose pour non conforme au contrat et tient le vendeur pour responsable. En revanche, il n’est
pas tenu d’indiquer la cause du défaut, ni de spécifier lequel des droits à la garantie
il entend exercer. Les circonstances concrètes sont déterminantes (TF 4A_261/2020 précité
consid. 7.2.1 ; TF 4C.395/2001 du 28 mai 2002 consid. 2.1.1 ; Bieger, Die Mängelrüge im Vertragsrecht,
Zurich 2009, n. 110-111, 147 ss, spéc. 155-156 ; Tercier / Bieri / Carron,
op.
cit.
, n. 719 ss ; Müller-Chen, Handkommentar
zum Schweizer Privatrecht, volume 5, 4
e
éd., Zurich 2023, n. 17 ad art. 201 CO ; en droit du contrat d’entreprise, cf. ATF 107 Il
172 consid. 1a ; TF 4A_251/2018 du 11 septembre 2018 consid. 3.2 et les réf. citées ; TF 4C.130/2006
du 8 mai 2007 consid. 4.2.1).
Lorsque l’acheteur
ne se conforme pas à son devoir d’avis, la chose vendue est tenue pour acceptée même
avec ses défauts (art. 201 al. 2 et 3 CO). La loi institue une fiction d’acceptation qui entraîne
la péremption de tous les droits de garantie (TF 4A 261/2020 précité consid. 7.2.1 ; TF
4C.152/2003 précité consid. 3.1 ; TF 4C.205/2003 précité consid. 3.3.2 ; cf. aussi
ATF 114 Il 239 précité consid. 5a/bb). En présence d’une fiction, il n’est
pas possible d’apporter la preuve du contraire (Bieger,
op.
cit.
, n. 352).
4.2.3
Dans
une jurisprudence rendue en matière de contrat d’entreprise, mais applicable dans le cadre
d’une vente immobilière (cf. la référence à l’ATF 118 II 142 figurant
à l’arrêt TF 4A_367/2019 du 2 novembre 2009 consid. 1.1), le Tribunal fédéral
a confirmé que le maître de l’ouvrage (ou l’acheteur) qui émet des prétentions
en garantie doit prouver qu’il a donné l’avis des défauts en temps utile, mais
il incombe à l’entrepreneur (ou au vendeur) d’alléguer l’acceptation de l’ouvrage
découlant de la tardiveté de l’avis des défauts. Le juge doit d’autant moins
vérifier d’office la ponctualité de l’avis des défauts que ce point dépend
fortement des circonstances d’espèce et des pratiques commerciales. Cette jurisprudence implique
une séparation des fardeaux de l’allégation et de la preuve. L’entrepreneur (ou
le vendeur) supporte donc le fardeau de l’allégation objectif de l’absence d’avis
des défauts ou de la tardiveté de celui-ci et le maître de l’ouvrage (ou l’acheteur)
supporte le fardeau de la preuve de l’un ou l’autre de ces faits (TF 4A_288/2018 du 29 janvier
2019 consid. 6.1.2 et les réf. citées).
4.2.4
En
l’espèce, les intimés invoquent que l’appelante n’a pas respecté son
devoir d’allégation de la tardiveté de l’avis des défauts. Le jugement attaqué
est muet à ce sujet, les premiers juges ayant considéré que les avis des défauts
n’étaient pas tardifs. Ils n’ont donc pas examiné la question sous l’angle
invoqué par les intimés.
Il ressort des écritures
des parties que les intimés ont allégués que « [les défauts de la chose
vendue ont été avisés immédiatement après leur découverte » (all.
68 de la demande) et que « [...] [l’appelante le] sait pertinemment puisqu’elle interpelle
à son tour les divers intervenants dans la construction du chalet, à des fins de garantie selon
toute vraisemblance » (all. 69 de la demande). L’appelante a contesté ces allégations,
en bloc avec les autres allégués 15 à 93 de la demande, sans plus ample motivation. Elle
a toutefois également allégué sous numéro d’ordre 264 ce qui suit dans sa duplique
: « Si les demandeurs [ndr : les intimés] paraissent avoir démontré avoir procédé
à divers avis des défauts auprès des entrepreneurs concernés (allégué 196
de la réplique), alors même qu’il ne leur appartenait pas de le faire en leur qualité
d’acheteurs, ils n’ont pas été en mesure de prouver que les avis des défauts
conformément aux règles du contrat de vente régissant la garantie pour les défauts
ont bien été adressé [
sic
]
à la défenderesse [ndr : l’appelante] sans délai, étant entendu que la défenderesse
n’est plus représentée depuis plusieurs années par la direction des travaux et par
Monsieur N.________, avec lesquels elle est notoirement en litige depuis de nombreuses années ».
Contrairement à ce
que soutiennent les intimés, la contestation de l’appelante quant au respect du délai
prescrit pour les avis des défauts est suffisante. En effet, non seulement elle s’est déterminée
sur les allégations des intimés à ce sujet, en les contestant, mais elle a également
allégué que ceux-ci n’avaient pas prouvé que ces avis lui avaient été
adressés sans délai. Elle a ainsi clairement satisfait à son obligation d’allégation
au sens de la jurisprudence citée plus haut. A toutes fins utiles on précisera que s’agissant
d’un devoir d’allégation, la simple mention dans les plaidoiries écrites, à
laquelle se réfère l’appelante, d’une telle contestation est insuffisante.
4.2.5
L’appelante
conteste donc l’appréciation faite par les premiers juges que les avis des défauts lui
aient été transmis dans les délais.
A titre liminaire, on
relèvera que la question ne doit être posée que pour les défauts concernant les conduites
de canalisation et de drainage ainsi que ceux de la toiture, les autres défauts n’ayant pas
fait l’objet d’une indemnisation par les premiers juges.
Quant au respect du délai
d’avis des défauts, le jugement attaqué retient pour l’ensemble des défauts
litigieux que l’avis des défauts du 19 juin 2012 a été adressé à l’appelante
immédiatement après leur découverte, dans la mesure où aucun élément du
dossier ne permet de considérer que tel n’aurait pas été le cas.
4.2.6
En
cas de contestation par le vendeur du fait que l’avis des défauts a été adressé
en temps utile, l’acheteur doit donc alléguer et prouver que ledit avis a été envoyé
en temps utile. Cela implique que soient allégués non seulement la date d'envoi de l’avis
des défauts mais également la date à laquelle les défauts ont été découverts
afin que le tribunal puisse déterminer si le délai entre celle-ci et l’avis est conforme.
Or, en l’espèce,
les premiers juges ne procèdent pas à une analyse du délai entre la découverte des
défauts et l’avis. L’état de fait ne contient en effet pas la date – ou même
la période – de découverte des défauts dont les intimés entendent se prévaloir.
Ces derniers ont uniquement allégué, comme on l’a vu, que « [l]es défauts de
la chose vendue ont été avisés immédiatement après leur découverte »
(all. 68 de la demande), sans plus ample détail. Les autres écritures des intimés ne contiennent
aucune référence à la découverte des défauts allégués.
En particulier, s’agissant
des défauts des canalisations, les allégués 15 à 27 de la demande ne contiennent
aucune référence quant à la date de l’apparition des défauts.
Quant aux défauts
de la toiture, évoqués aux allégués 35 à 48 de la demande, leur découverte
ne fait pas plus l’objet d’une allégation circonstanciée.
L’allégué
168 de la réplique – dont la teneur est la suivante : « Les nombreuses pièces produites
par les Demandeurs [ndr : les intimés] en procédure, prouvent à satisfaction combien ils
ont été diligents et réactifs alors qu’ils ne savaient rien de l’étendue
et des points de départ des garanties, respectivement sous réception d’ouvrage survenue
en bonne et due forme » – n’est pas plus explicite. Il n’en va différemment
de l’allégué 207 relatif à des avis des défauts adressés entre le 5 mai
2015 et le 12 avril 2016 ou de l’allégué 247, très général.
En définitive, force
est de constater, comme le soulève l’appelante, que les intimés n’ont pas respecté
leur devoir d’allégation, et en conséquence, de preuve, s’agissant de la date de
découverte des défauts. Le fait que les défauts concernés soient des défauts
cachés – ce qui ne paraît pas contesté – n’y change rien. En effet,
il revenait aux intimés d’exposer clairement les circonstances de la découverte des défauts
et le cas échéant, de préciser leur étendue au moment de l’avis, respectivement
d’indiquer que l’avis était intervenu dès que les défauts étaient suffisamment
déterminables, ce qu’ils n’ont pas fait.
4.2.7
Les
intimés ont allégué en procédure que l’appelante avait admis que les avis des
défauts avaient été donnés à temps, respectivement qu’elle aurait renoncé
à invoquer leur tardiveté (all. 175, 203, 211 et 246 de la réplique). Les pièces
produites à l’appui de ces allégations ne contiennent toutefois pas une telle renonciation,
la seule admission de l’existence de défauts, respectivement les démarches entreprises
par l’appelante à l’encontre des divers entrepreneurs intervenus sur le chantier, ne
pouvant constituer un tel abandon. Les rapports d’expertise à futur ne sauraient également
constituer une déclaration en ce sens de l’appelante. Au surplus, les déclarations des
témoins ou des intimés ne sont pas plus probantes.
4.2.8
En
conséquence, il convient d’admettre que c’est à tort que les premiers juges ont
admis que les avis des défauts, singulièrement celui adressé par l’ancien conseil
des intimés le 19 juin 2012, avaient été adressés dans les délais. Partant,
les intimés n’ont pas établi avoir respecté les incombances qui leur reviennent
en application des dispositions légales et de la jurisprudence et ils sont déchus de leur droit
de garantie.
5.
Au
vu de ce qui précède, il n’est pas nécessaire d’examiner les autres griefs
soulevés par l’appelante.
6.
6.1
En
définitive, l’appel doit être admis et le jugement attaqué réformé dans
le sens où l’ensemble des conclusions prises en première instance par les intimés
sont rejetées.
6.2
6.2.1
Selon
l’art. 318 al. 3 CPC, si l’instance d’appel statue à nouveau, elle se prononce
sur les frais – soit les frais judiciaires et les dépens (art. 95 al. 1 CPC) – de la
première instance.
6.2.2
L’appelante obtenant
entièrement gain de cause, il y a lieu de mettre les frais judiciaires de première instance
– arrêtés à 42'011 fr. 75 pour la procédure au fond, à 1'700 fr. pour
la procédure de conciliation et à 11'546 fr. 70 pour la procédure de preuve à futur,
et non contestés – entièrement à la charge des intimés, solidairement entre
eux, qui succombent (art. 106 al. 1 et 3 et art. 207 al. 2 CPC).
Les intimés, solidairement entre eux, verseront à l’appelante les sommes de 2’600
fr. à titre de restitution de son avance des frais judiciaires de la procédure au fond et de
1'301 fr. 40 à titre de restitution de son avance de frais judiciaires de la procédure de preuve
à futur (art. 111 al. 2 CPC).
6.2.3
La valeur litigieuse ayant
été de 600'000 fr. (cf. conclusions prises par les intimés le 31 octobre 2016 et le 30
septembre 2022), la charge des dépens de première instance évaluée à 52'500
fr. par les premiers juges peut être ici confirmée (cf. art. 4 al. 1 TDC [tarif des dépens
en matière civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]). Succombant entièrement, les intimés,
solidairement entre eux, verseront à l’appelante la somme précitée à titre
de dépens de première instance (art. 111 al. 2 CPC).
6.2.4
La garantie bancaire ayant
été restituée le 15 mars 2024 à l’intimé, par l’intermédiaire
de son conseil, au profit d’un versement de 15'000 fr. par l’intimé, il n’y a
pas lieu de maintenir le chiffre VII du dispositif du jugement querellé. La conclusion de l’appelante
relative au maintien du chiffre VII du dispositif du jugement n’a ainsi plus d’objet.
En conséquence, les
sûretés versées par l’intimé à hauteur de 15'000 fr. seront libérées
en faveur de l’appelante en paiement partiel des dépens de première instance qui lui
sont dus.
6.3
Les
frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 4'074 fr. (art. 62 al. 1 TFJC
[tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge
des intimés, solidairement entre eux, qui succombent (art. 106 al. 1 CPC).
Vu l’issue du litige, l’appelante
a également droit à de pleins dépens de deuxième instance pour l’intervention
de son conseil. Ces dépens seront arrêtés, compte tenu de l’importance de la cause,
de ses difficultés, de l’ampleur du travail et du temps consacré à la procédure
d’appel, à 5'000 fr. (art. 3 al. 2 et 7 al. 1 TDC).
En définitive, les
intimés, solidairement entre eux, verseront à l’appelante la somme de 9'074 fr. à
titre de restitution de l’avance de frais judiciaires et de dépens de deuxième instance
(art. 111 al. 2 CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est admis.
II.
Le jugement rendu le 13 février 2023 par la Chambre patrimoniale cantonale est réformé,
son dispositif étant désormais le suivant :
I.
Les conclusions de la demande formée le 13
janvier 2015 par B.________ et A.________, modifiées les 18 avril et 31 octobre 2016 puis le
30 septembre 2022, sont rejetées.
II.
Les frais judiciaires de la procédure au
fond, arrêtés à 42'011 fr. 75 (quarante-deux mille onze francs et septante-cinq
centimes), sont mis à la charge de B.________ et A.________, solidairement entre eux.
III.
B.________ et A.________, solidairement entre
eux, rembourseront à E.________SA en liquidation la somme de 2’600 fr. (deux mille six cents
francs) versée à titre d’avance de frais judiciaires de la procédure au fond.
IV.
Les frais judiciaires de la procédure de
conciliation, d’ores et déjà arrêtés à 1'700 fr. (mille sept cents francs),
sont mis à la charge de B.________ et A.________, solidairement entre eux.
V.
Les frais judiciaires de la procédure de
preuve à futur, d’ores et déjà arrêtés à 11'546 fr. 70 (onze mille
cinq cent quarante-six francs et septante centimes), sont mis à la charge de B.________ et A.________,
solidairement entre eux.
VI.
B.________ et A.________, solidairement entre
eux, rembourseront à E.________SA en liquidation la somme de 1'301 fr. 40 (mille trois cent un francs
et quarante centimes) versée à titre d’avance de frais judiciaires de la procédure
de preuve à futur.
VII.
B.________ et A.________, solidairement entre
eux, doivent verser à E.________SA en liquidation la somme de 52'500 fr. (cinquante-deux mille
cinq cents francs) à titre de dépens.
VIII.
Les sûretés en garantie des dépens
fournies par A.________ à hauteur de 15'000 fr. (quinze mille francs) sont intégralement libérées
en faveur d’E.________SA en liquidation à titre de paiement partiel des dépens, en exécution
du chiffre VII ci-dessus.
IX.
Toute autre ou plus ample conclusion est rejetée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 4'074 fr. (quatre mille septante-quatre
francs), sont mis à la charge des intimés B.________ et A.________, solidairement entre eux.
IV.
Les intimés B.________ et A.________, solidairement entre eux, verseront à l’appelante
E.________SA en liquidation la somme de 9'074 fr. (neuf mille septante-quatre francs) à titre de
restitution de l’avance de frais et de dépens de deuxième instance.
V.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me David Minder (pour E.________SA en liquidation),
‑
Me Sébastien Fanti (pour A.________ et B.________),
et communiqué, par l’envoi de photocopies, à :
‑
Monsieur le Juge présidant la Chambre patrimoniale cantonale.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l’objet d’un recours en matière civile devant
le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral
; RS 173.110), le cas échéant d’un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art.
113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n’est recevable
que si la valeur litigieuse s’élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit
du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent
être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la
présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :