vd_findinfo · HC / 2015 / 239 · 2015-03-17 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, DEMEURE DU DÉBITEUR, CAS CLAIR, PRINCIPE DE LA BONNE FOI | 257d al. 2 CO, 257d CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 17.03.2015 HC / 2015 / 239

TRIBUNAL
CANTONAL
JL14.040255-150239
129
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
17 mars 2015
__________________
Composition
:               M.
Colombini
,
président
MM.
Giroud et Battistolo, juges
Greffière
:              Mme
Tille
*****
Art.
257 al. 1 CPC; 257d CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
B.H.________
,
à Payerne, locataire, contre l'ordonnance rendue le 3 février 2015 par la Juge de paix du district
de la Broye-Vully dans la cause divisant l'appelant d’avec
L.________
,
à Payerne, bailleresse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère:
En fait :
A.
Par ordonnance du 3 février 2015, la Juge de paix du district de la Broye-Vully a ordonné à
E.H.________, B.H.________, et C.H.________ de quitter et rendre libres pour le mercredi 25 février
2015, à midi, les locaux occupés dans l’immeuble sis ...][...], à 1530 Payerne (appartement
de 3,5 pièces au 1
er
étage) (I), dit qu’à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces
locaux, l’huissier de paix est chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder
à l’exécution forcée de la décision sur requête de la partie bailleresse,
avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique
de concourir à l’exécution forcée de la décision, s’ils en sont requis
par l’huissier de paix (III), arrêté à 300 fr. les frais judiciaires, compensés
avec l’avance de frais de la partie bailleresse (IV), mis les frais à la charge de la partie
locataire (V), dit qu’en conséquence, la partie locataire remboursera à la partie bailleresse
son avance de frais à concurrence de 300 fr. et lui versera la somme de 600 fr. à
titre de dépens, à savoir en remboursement de ses débours nécessaires et à titre
de défraiement de son représentant professionnel (VI) et rejeté toutes autres ou plus
amples conclusions (VII).
En droit, le premier juge a considéré que le congé signifié le 26 juin 2014 pour
le 31 juillet 2014 était valable au regard de l’art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars
1911, RS 220), dès lors les locataires ne s'étaient pas acquittés du montant de 2'770 fr.
représentant les loyers des mois d'avril et mai 2014 dans le délai comminatoire de trente jours
fixé le 19 mai 2014 par la bailleresse, et que l’on était en présence d’un
cas clair au sens de l’art. 257 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008, RS
272). L'expulsion des locataires devait ainsi être prononcée en procédure sommaire.
B.
Par acte du 6 février 2015, B.H.________
a formé appel contre cette ordonnance, concluant à son annulation.
L'intimée L.________ n'a pas été invitée à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l'ordonnance complétée par
les pièces du dossier :
1.
Le 15 juillet 2008, la bailleresse L.________, d'une part, et les locataires B.H.________ et E.H.________,
ainsi que C.H.________ en qualité de garant, d'autre part, ont signé un contrat de bail à
loyer portant sur un appartement de 3,5 pièces au 1
er
étage de l’immeuble sis rue [...], à Payerne. Le loyer mensuel s'élevait à
1'380 fr., charges comprises.
2.
Par courriers recommandés du 19 mai 2014,
distribués aux locataires le 20 mai 2014, la bailleresse, représentée par la régie
immobilière [...], a mis les locataires en demeure de s'acquitter du loyer échu des mois d'avril
et mai 2014, pour un montant total de 2'770 fr., comprenant des frais de mise en demeure de 10 fr.,
dans un délai de trente jours, faute de quoi le contrat de bail serait résilié de manière
anticipée, en application de l’art. 257d CO.
Au moyen de formules officielles envoyées sous plis recommandés et sous plis simples le 26
juin 2014, la bailleresse a résilié le contrat de bail avec effet au 31 juillet 2014.
3.
Le loyer du mois de mai 2014 a été versé à la bailleresse le 11 juillet 2014 et les
loyers des mois de juin et juillet 2014 le 31 juillet 2014.
4.
Le 12 septembre 2014, L.________ a saisi la Justice
de paix du district de la Broye-Vully d'une requête en cas clair aux fins d'expulsion des locataires
des locaux litigieux.
Par avis recommandé du 28 novembre 2014, la Juge de paix a cité les parties à comparaître
à son audience du 27 janvier 2015.
5.
Par lettre du 3 décembre 2014 adressée au conseil de la bailleresse et en copie à la Juge
de paix, le locataire B.H.________ a exposé qu'il avait, à ce jour, payé tous les loyers
en retard et que l'expulsion devait dès lors être annulée.
6.
Les locataires n'ont pas comparu à l'audience du 27 janvier 2015, lors de laquelle la bailleresse,
représentée par son conseil, a confirmé les allégués et conclusions de sa requête
en expulsion.
En droit
:
1.
a)
Le litige porte sur le bien-fondé d'une
ordonnance d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyers (art. 257d CO). Pour déterminer
quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse,
calculée selon le droit fédéral.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le litige porte sur la question de savoir
si les conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur
litigieuse correspond au dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet
loué au cas où lesdites conditions ne seraient pas réalisées; le dommage correspond
à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement perdue jusqu'à ce qu'un
prononcé d'expulsion soit rendu dans une procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre
2014 c. 2.1; TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 c. 1.2.2, non publié à l’ATF 138 III 620).
Cette période, qui commence à courir dès la date fixée pour l’expulsion dans
l’ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin au moment où la partie bailleresse
obtient un prononcé d’expulsion en procédure ordinaire, comprend ainsi le temps nécessaire
pour que l’instance d’appel statue – après avoir recueilli les déterminations
de la partie bailleresse – par un arrêt motivé, puis que la partie bailleresse introduise
une nouvelle demande en procédure ordinaire, que celle-ci soit instruite et aboutisse enfin à
un prononcé d’expulsion. Compte tenu de ces éléments, on devrait ainsi pouvoir partir
du principe que la durée prévisible ne sera, en règle générale, pas inférieure
à un an (
CACI 28 janvier 2015/52
c. 1a)
.
En l'espèce, le loyer mensuel étant de 1'380 fr., la valeur litigieuse est sans conteste supérieure
à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
b)
L’ordonnance ayant été rendue en procédure sommaire, le délai d’appel
est de dix jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 314 al. 1 CPC).
Formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par une partie locataire ayant en première instance
et qui a un intérêt à l’appel (art. 59 al. 2 let. a CPC), l'appel est recevable.
2.
L’appel peut être
formé pour violation du droit et pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant,
selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure
sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer les faits sur
la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi; la production de pièces
nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF
4A_420/2012 du 7 novembre 2012 c. 5; TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 c. 3.2; cf. CACI 25 novembre 2015/607
c. 3a; CACI 6 mars 2014/102 c. 2b; CACI 10 juin 2013/289 c. 4a; CACI 6 mai 2013/237 c. 5a).
b)
En l’espèce, l'appelant produit
des preuves de paiements bancaires effectués entre le 20 décembre 2013 et le 26 janvier 2015,
qui ne figurent pas au dossier de première instance et sont dès lors, au vu de la jurisprudence
précitée, irrecevables.
3.
a)
L'appelant fait valoir qu'il est à jour
dans le paiement des loyers et que le montant litigieux de 2'770 fr., correspondant aux loyers des
mois d'avril et mai 2014, avait été payé le 29 juillet 2014. Il invoque également
le fait qu'en décembre 2014, il s'était adressé au conseil de la bailleresse pour faire
annuler la procédure d'expulsion.
b)
Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque,
après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un
terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de
paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans ce délai, le bailleur peut résilier
le contrat avec effet immédiat; les baux d’habitation ou de locaux commerciaux peuvent être
résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois
(al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé
dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et
devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir
la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c.
4), cela même si l'arriéré avait finalement été payé (TF, arrêt du
27 février 1997 in Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss.).
L'art. 271 al. 1 CO prévoit que le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles
de la bonne foi. Selon la jurisprudence, la résiliation fondée sur l'art. 257d al. 2 CO n'est
contraire aux règles de la bonne foi, et donc annulable sur la base de l'art. 271 al. 1 CO, que
dans des circonstances particulières. L'annulation peut notamment entrer en considération lorsque
l'arriéré a été réglé très peu de temps après l'expiration du
délai comminatoire, alors que, auparavant, le locataire s'était toujours acquitté à
temps du loyer (ATF 120 II 31 c. 4b). Le paiement de loyers échus intervenu huit jours après
l'expiration du délai comminatoire a été considéré comme manifestement tardif
(TF 4A_549/2013 du 7 novembre 2013 c. 4b). La Cour de céans a également considéré
qu'un paiement effectué un à deux jours après le délai de sommation excluait que
le délai de paiement puisse être considéré comme respecté (CACI 2 avril 2014/173
c. 3c).
c)
En l’espèce, l’appelant ne conteste pas que les conditions posées par l’art.
257d CO étaient réalisées. Il ne conteste pas avoir eu connaissance de la sommation du
19 mai 2014 et de la résiliation du 26 juin 2014, ni avoir été valablement convoqué
à l’audience du 27 janvier 2015. Il ne conteste pas non plus que l’entier de l’arriéré
de loyer n’avait pas été payé à l’échéance du délai comminatoire
de trente jours fixé dans l'avis du 19 mai 2014, dès lors qu'il admet lui-même avoir payé
les montants réclamés le 29 juillet 2014 seulement, soit plusieurs semaines après l'échéance
du délai comminatoire, et même après la notification de la résiliation de son bail.
La bailleresse était ainsi en droit, le 26 juin 2014, de résilier les baux pour le 31 juillet
2014, conformément à l’art. 257d al. 2 CO, et c’est à raison que le premier
juge a constaté la validité du congé et ordonné les mesures d’exécution
sollicitées (art. 236 et 237 CPC). Cela étant, rien ne permet de remettre en cause l’ordonnance
entreprise.
4.
Au vu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté selon le mode procédural
de l’art. 312 al. 1 CPC et l’ordonnance entreprise confirmée.
Le délai de libération des locaux étant
échu du fait de l’effet suspensif accordé à l’appel, il convient de renvoyer
la cause au premier juge pour qu’il fixe à l’appelant un nouveau délai pour libérer
les locaux.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 3 et 69
al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]),
seront mis à la charge de l’appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance, l’intimée
n’ayant pas été invitée à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district de la Broye-Vully pour fixer à C.H.________,
B.H.________ et E.H.________, une fois les considérants du présent arrêt envoyés
pour notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu’ils occupent
dans l’immeuble sis à 1530 Payerne, rue [...] (appartement de 3,5 pièces au 1
er
étage).
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge de l’appelant B.H.________.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
18 mars 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. B.H.________,
‑
M. Pierre-Yves Zurcher, agent d'affaires breveté (pour L.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de la Broye-Vully.
La greffière :