vd_findinfo · HC / 2022 / 116 · 2022-02-24 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE | 257d CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 24.02.2022 HC / 2022 / 116

TRIBUNAL
CANTONAL
JL21.037906-211898
102
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
24 février 2022
__________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, présidente
MM.
Hack et de Montvallon, juges
Greffière
:              Mme
Chapuisat
*****
Art.
257d CO ; art. 257 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
A.Q.________
,
à [...], intimée, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 22 novembre 2021 par
le Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant l’appelante d’avec
W.________
,
à [...], requérant, et
B.________
,
à [...], intimé, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 22 novembre 2021, adressée aux parties pour notification le 30 novembre 2021,
le Juge de paix du district de Lausanne (ci-après : le juge de paix) a ordonné à
B.________ et A.Q.________, parties locataires, de quitter et rendre libres, pour le mardi 21 décembre
2021 à midi, les locaux occupés dans l’immeuble sis à [...], route [...] (appartement
n°[...] de 2.5 pièces avec terrasse, jardin et une cave) (I), a dit qu’à défaut
pour les parties locataires de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix était
chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution
forcée de la décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture
forcée des locaux (II), a ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution
forcée de la décision, s’ils en étaient requis par l’huissier de paix (III),
a arrêté à 480 fr. les frais judiciaires et les a compensés avec l’avance de
frais de la partie bailleresse (IV), a dit qu’en conséquence les parties locataires devaient
rembourser, solidairement entre elles, à la partie bailleresse, son avance de frais à concurrence
de 480 fr. et devaient lui verser la somme de 800 fr. à titre de dépens, en défraiement
de son représentant professionnel (VI) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions
(VII).
En droit, le premier juge a retenu que les parties locataires n’avaient pas acquitté les loyers
dus pour les mois de janvier à avril 2021, représentant une somme totale de 6'200 fr., dans
le délai comminatoire de trente jours qui leur avait été imparti par le bailleur et que
le bail avait été résilié valablement. Il a en outre constaté que l’on
se trouvait en présence d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC.
B.
Par acte du 13 décembre 2021, A.Q.________
(ci-après : l’appelante) a interjeté appel contre l’ordonnance précitée,
en concluant implicitement à son annulation.
L’appelante a déposé une requête d’assistance judiciaire le
13
janvier 2022.
Le 17 janvier 2022, le Juge délégué de la Cour de céans (ci-après : le
juge délégué) a informé l’appelante qu’elle était en l’état
dispensée de l’avance de frais, la décision définitive sur l’assistance judiciaire
étant réservée.
Par avis du 1
er
février 2022, le juge délégué a informé les parties que la cause était
gardée à juger, qu’il n’y aurait pas d’autre échange d’écritures
et qu’aucun fait ou moyen de preuve nouveau ne serait pris en compte.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l'ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
Par contrat de bail à loyer du 25 octobre 2010, W.________, bailleur, représenté par [...],
a remis à bail à B.________, locataire, avec effet au 1
er
novembre 2010, un appartement de 2.5 pièces avec terrasse et jardin dans l’immeuble sis
[...] à [...], pour un loyer mensuel net de 1'350 fr., auquel s’ajoute un acompte mensuel
de chauffage et eau chaude au forfait de 100 fr., ainsi que des frais de parking par 100 francs.
2.
Par courriers prioritaires du 26 avril 2021, W.________
a signifié ce qui suit à B.________ et à l’appelante :
«
Mise
en demeure
Monsieur,
Lors du contrôle de la comptabilité de votre appartement, je constate que les loyers des mois
de janvier, février, mars et avril ne sont à ce jour pas encore réglés.
Dès lors, je vous prie de bien vouloir vous acquitter de ces arriérés de loyer d’un
montant de Frs 6'200.--(six mille deux cents francs suisses) dans un délai de 30 jours à réception
de la présente.
Dans le cas où ce montant ne me parviendrait pas dans le délai imparti, je me verrai dans l’obligation
de résilier votre bail conformément à l’Art. 257d du Code des obligations […] ».
Par courriel du 27 avril 2021, B.________ a accusé réception et pris acte de la mise en demeure
précitée, à laquelle il a déclaré ne pas s’opposer, soulignant ne plus
habiter l’appartement en question depuis fin mai 2015 et que les loyers impayés étaient
le fait de sa future ex-épouse, à laquelle le bailleur ou son mandataire était prié
de s’adresser pour le recouvrement des arriérés.
Le pli recommandé contenant le courrier du 26 avril 2021 a été refusé par l’appelante
et renvoyé à l’expéditeur.
3.
Par formules officielles adressées sous plis
recommandés le
8 juin 2021 à B.________
et à l’appelante, W.________ a résilié le bail avec effet au 31 juillet 2021, étant
précisé qu’un exemplaire de la résiliation a également été adressé
à B.________ par courriel le même jour.
Le pli recommandé a été refusé par l’appelante. Quant à B.________, il
a accusé réception de la résiliation par courriel du 8 juin 2021.
4.
a)
Le 27 août 2021, W.________ a saisi le
juge de paix d’une requête en cas clair tendant en substance à l’expulsion de B.________
et de l’appelante.
b)
Par
courrier du 28 septembre 2021, B.________ a indiqué, par son conseil, ne plus résider dans
l’appartement concerné depuis le 28 mai 2025, celui-ci étant occupé uniquement par
A.Q.________ depuis leur séparation. Il a souligné que la cessation des paiements du loyer
par l’appelante correspondait au moment où la contribution d’entretien en sa faveur
avait cessé. B.________ a requis que les frais de justice ne soient pas mis à sa charge, dans
la mesure où il n’endossait aucune responsabilité dans la situation actuelle. Il a pour
le surplus requis sa dispense de comparution personnelle lors de l’audience.
c)
L’audience d’expulsion s’est tenue le 22 novembre 2021 en présence de l’appelante
et du bailleur.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l’art. 236 CPC, dans les
causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions devant l’autorité
précédente est de 10'000 fr. au moins (art. 308 aI. 2 CPC).
Lorsque le litige porte uniquement sur la question de savoir si les conditions d’une expulsion
selon la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard
causé par le recours à la procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la
durée à six mois. Si – comme en l’espèce – la validité du congé
est également contestée à titre préjudiciel, la valeur litigieuse est égale
au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si le congé n’est
pas valable, soit, eu égard à la période de protection visée à l’art.
271a al. 1 let. e CO, en principe pendant trois ans lorsqu’il s’agit d’un bail
d’habitation (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 et 1.2.2, JdT 2019 II 235).
Lorsque la décision entreprise a été rendue en procédure sommaire, comme c’est
le cas dans la procédure en cas clair (art. 248 let. b CPC), le délai d’appel est de
dix jours (art. 314 al. 1 CPC).
1.2
En l’occurrence, bien que les allégations
de l’appelante soient quelque peu confuses, il y a lieu de considérer qu’elle conteste
non seulement la procédure d’expulsion, mais également la résiliation du contrat
de bail. Dès lors, la valeur litigieuse – correspondant au loyer mensuel brut de 1'550 fr.
dû sur une période de trois ans –, est supérieure à 10'000 francs. Partant,
formé au surplus en temps utile contre une décision finale par une partie qui a intérêt
digne de protection
(art. 59 al. 2 let.
a CPC), l’appel est recevable, sous réserve du considérant 2.1.2 ci-dessous.
2.
2.1
2.1.1
L’appel doit contenir des conclusions (ATF
138 III 374 consid. 2.3 ;
TF 4A_42/2014
du 17 octobre 2014 consid. 4.3), c’est-à-dire indiquer quels sont les points du dispositif
de la décision attaquée qui sont contestés et quelles sont les modifications qui sont
demandées. Vu la nature réformatoire de l’appel, l’acte d’appel doit en principe
contenir des conclusions sur le fond permettant à l’autorité d’appel de statuer
à nouveau. Les conclusions doivent être suffisamment précises pour qu’en cas d’admission
de l’appel, elles puissent être reprises telles quelles dans le dispositif (ATF 137 III 617
consid. 4.3 et 6.1, JdT 2014 II 187 ; TF 4A_383/2013 du 2 décembre 2013 consid. 3.2.1,
RSPC 2014 p. 221).
L’application du principe de la confiance impose cependant d’interpréter les conclusions
à la lumière de la motivation ; l’interdiction du formalisme excessif commande pour
sa part de ne pas se montrer trop strict dans la formulation des conclusions si, à la lecture du
mémoire, on comprend clairement ce que veut l’appelant (ATF 137 III 617 consid. 4.1, JdT 2014
II 187 ; TF 5A_388/2020 du 10 septembre 2020 consid. 2.3 ; TF 5A_164/2019 op. cit. ;
TF 5A_405/2019 consid. 1.2 ; TF 5D_43/2019 du 24 mai 2019 consid. 3.2.2.1 ; TF 4A_112/2018
du 20 juin 2018 consid. 2.1 ; TF 5A_866/2015 du 2 mai 2016 consid. 1.2 non publié
in
ATF 142 III 364).
2.1.2
En l’espèce, l’acte d’appel
ne comporte pas de conclusions formelles. Néanmoins, si l’on interprète les conclusions
à la lumière de la motivation du mémoire, on comprend que l’appelante conteste la
décision rendue par le juge de paix, soit la validité de l’expulsion, ce qui paraît
suffisant s’agissant d’une justiciable non assistée dans le cadre d’une cause
en cas clair dans laquelle la procédure sommaire est applicable. Quoi qu’il en soit, la recevabilité
de l’appel sous cet angle peut demeurer ouverte, vu le sort de la cause sur le fond (à cet
égard, cf.
infra
consid.
3.3, 4.3 et 5.2).
2.2
2.2.1
L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art.
310 CPC). Cela étant, la nature particulière de la procédure sommaire pour cas clairs
(art. 257 CPC) impose au juge d'appel d'évaluer les faits sur la base des preuves déjà
appréciées par le premier juge saisi ; la production de pièces nouvelles est ainsi
en principe exclue, même celles qui sont visées par l'art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_312/2013
du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5, publié in
SJ 2013 I 129 ;
CACI 24 juin 2015/325
consid. 2 ; CACI 25 novembre 2014 ; CACI 25 novembre 2014/607 consid. 3a ; Jeandin,
Commentaire romand, Code de procédure civile,
2
e
éd., Bâle 2019, n. 9b ad art. 317 CPC ; Colombini, Code de procédure civile, Condensé
de la jurisprudence fédérale et vaudoise, Lausanne 2018, n. 1.11.1 ad
art.
317 CPC).
2.2.2
Malgré l’absence de griefs de l’appelante s’agissant de la contestation des faits,
il y a lieu de relever que l’ordonnance mentionne, par erreur, que la résiliation est intervenue
par courrier du 8 avril 2021 alors qu’il s’agit du 8 juin 2021 et que cette résiliation
a été donnée pour le 31 avril 2021 alors qu’il s’agit du
31
juillet 2021 (cf. bordereau produit par le bailleur en première instance, P. 8). Dans la mesure
où il s’agit d’erreurs de plume, l’état de fait a été corrigé
d’office sur ces points.
3.
3.1
Dans un premier moyen, l’appelante fait
valoir que l’action judiciaire entreprise par le bailleur aurait dû débuter devant la
commission préfectorale de conciliation. Elle en déduit que l’ordonnance rendue par le
juge de paix ne serait pas valable.
3.2
Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après
réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier
qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai
sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours
au moins (al. 1). Faute de paiement dans ce délai, le bailleur peut résilier le contrat
avec effet immédiat ; les baux d’habitation ou de locaux commerciaux peuvent être
résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois
(al. 2).
Jurisprudence et doctrine admettent que l’expulsion du locataire ensuite d’une résiliation
de bail pour défaut de paiement du loyer au sens de l’art. 257d CO puisse être requise
et prononcée par voie de procédure sommaire lorsque les deux conditions cumulatives posées
à l’art. 257 al. 1 CPC sont réalisées. L’expulsion est même l’un
des exemples d’application de la procédure du cas clair les plus fréquemment cités
par la doctrine (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 3.2.1). L’expulsion requise en cas clair
n’est pas soumise au préalable de conciliation (cf. art. 198 let. e CPC ; ATF 132
III 747 consid. 6.4).
L’action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l’art. 257d CO,
selon la procédure de protection dans les cas clairs, présuppose que le bail ait valablement
pris fin, puisque l’extinction du bail est une condition de droit à la restitution des locaux
(art. 267 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité
de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni annulable, étant précisé
par ailleurs qu’une prolongation du bail n’entre pas en ligne de compte lorsque la résiliation
est signifiée pour demeure conformément à l’art. 257d CO. Pour le reste, les conditions
de l’art. 257 al. 1 CPC applicable aux procédures pour cas clairs s’appliquent également
à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1).
3.3
Il ressort de ce qui précède que le
juge de paix était compétent pour se saisir d’une procédure d’expulsion dans
le cadre d’une requête en cas clair déposée par le bailleur. En pareille situation,
aucune conciliation préalable n’est requise (art. 198 let. a CPC). L’obligation
de saisir l’autorité de conciliation selon
l’art.
273c al. 1 CO vaut par conséquent pour tous les litiges, sauf en cas d’expulsion du locataire
consécutive à une résiliation extraordinaire de bail. Ainsi, quand bien même la commission
de conciliation aurait été saisie préalablement, cette autorité aurait dû suspendre
sa procédure jusqu’à droit connu sur la requête d’expulsion (CACI 10 juillet
2012/325).
Le grief de l’appelante est par conséquent infondé et doit être rejeté.
Pour le reste, l’examen des pièces au dossier montre que la mise en demeure et la résiliation
sont intervenues conformément aux dispositions légales applicables et que le congé a été
donné valablement de ce point de vue, comme l’a retenu à juste titre le juge de paix
dans sa décision, étant précisé que l’appelante ne conteste pas le montant
de l’arriéré de loyer réclamé lors de la mise en demeure du bailleur.
4.
4.1
A bien comprendre l’appelante, elle reproche
ensuite au propriétaire de s’être entendu avec son ex-mari pour faciliter la résiliation
du bail à loyer litigieux, indiquant que ce dernier aurait lui-même fait l’objet à
l’époque d’une décision d’expulsion du domicile conjugal dans le cadre de
leur procédure de séparation. Pour appuyer ses dires, l’appelante fait valoir que son
ex-mari ne s’est pas acquitté du loyer de l’appartement et qu’il s’est abstenu
de procéder et de comparaître avec son avocat dans le cadre de la procédure instruite
par le juge de paix. Quant au propriétaire, celui-ci aurait conservé les montants versés
en trop et chercherait à l’expulser pour ne pas avoir à diminuer le loyer en raison de
la baisse du taux hypothécaire. Elle fait en outre valoir que le loyer a été acquitté
plus de dix ans sans le moindre retard, le premier retard du mois de janvier 2021 ayant été
induit par une décision du Tribunal cantonal qui a prononcé la suppression de la pension alimentaire
dès 2021. Elle ajoute par ailleurs que le propriétaire et le gérant d’immeuble feraient
l’objet d’une plainte pénale pour des menaces proférées envers elle.
4.2
Le congé, même donné en raison
de la demeure du locataire, peut être annulé s’il contrevient aux règles de la bonne
foi (cf. art. 271 et 271a CO). Il faut cependant des circonstances particulières pour que le congé
soit annulé. En effet, on ne saurait en principe exiger d’un bailleur qu’il tolère
la présence dans ses locaux d’un locataire qui ne paie plus le loyer. Le congé donné
pour ce motif repose donc sur un intérêt légitime (TF 4A_497/2011 du 22 décembre
2011 consid. 2.4).
En particulier, la jurisprudence admet qu’un congé donné en raison du défaut de
paiement du loyer peut être annulé en application de l’art. 217 CO si l’arriéré
a été payé très peu de temps après l’expiration du délai comminatoire,
alors que le locataire s’était jusqu’ici toujours acquitté à temps du loyer
(ATF 120 II 31 ; TF 4A_468/2010 du 29 octobre 2010 et les réf. citées). Elle a précisé
qu’un jour de retard remplissait cette condition (TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 consid. 2.2), mais
que tel n’était pas le cas lorsque le retard était de plus de deux semaines (TF 4A_493/2007
du 4 février 2008 consid. 4.2.5) ou même de huit jours (TF 4A_549/2013 du 7 novembre 2013,
confirmant CACI 2 octobre 2013/518).
4.3
En substance, il faut comprendre des arguments
avancés par l’appelante que celle-ci fait valoir que le congé donné par le bailleur
serait contraire aux règles de la bonne foi. Elle prête des intentions malveillantes au propriétaire
et à son ex-mari sans toutefois établir la moindre de ses allégations, son argumentation
étant de nature purement spéculative. En particulier, les courriers sur lesquels l’appelante
fonde une partie de ses affirmations sont dénués de pertinence dès lors qu’elle
allègue elle-même que son ex-mari a été amené à quitter l’appartement
conjugal dans le cadre de leur procédure de séparation. L’appelante ne conteste en outre
pas que les loyers litigieux n’ont pas été acquittés dans le délai comminatoire
qui lui a été imparti. Le montant de 6'200 fr. qui était dû au moment de la résiliation
autorisait ainsi le propriétaire à résilier le bail conformément à l’art.
257d CO sans faire preuve de mauvaise foi ni commettre d’abus de droit, étant précisé
que les délais légaux applicables en la matière ont tous été respectés.
Au surplus, s’agissant d’éventuels avoirs dont le propriétaire disposerait et qui
résulteraient de versements supplémentaires au montant du loyer, l’appelante ne les établit
pas. Au demeurant, s’agissant toujours du propriétaire, l’appelante n’établit
pas non plus l’existence d’une procédure pénale qui serait instruite à son
encontre. Elle le serait que cela n’aurait de toute façon aucune influence sur les circonstances
qui ont justifié la résiliation extraordinaire de bail intervenue en juin 2021. L’appelante
ne saurait dès lors se prévaloir de ces éléments, l’absence de paiement du
loyer étant uniquement de son fait. Enfin, comme on l’a vu, s’agissant de la durée
pendant laquelle le loyer a été acquitté sans le moindre retard, la jurisprudence a déjà
eu l’occasion de dire que le locataire ne pouvait se prévaloir de cette circonstance en cas
de retard de deux semaines ni même de huit jours, étant rappelé en l’occurrence
que le retard dans le paiement du loger s’est prolongé sur plusieurs mois.
On ne discerne par conséquent aucun comportement contraire à la bonne foi de la part du propriétaire
en lien avec la résiliation de bail intervenue. Partant, les griefs formulés par l’appelante
doivent être rejetés.
5.
5.1
L’appelante reproche au juge de paix de
ne pas avoir examiné les questions liées à la contestation du décompte de chauffage,
à l’application du taux hypothécaire de 3 % et au défaut de fonctionnement
d’une installation sanitaire.
5.2
Les conditions permettant au propriétaire
de requérir l’expulsion de ses locataires en raison de l’absence de paiement du loyer
par la voie de la procédure en cas clair ont déjà été rappelées (cf.
supra
consid. 3.2). Le juge de paix n’avait donc pas à examiner les éléments ayant trait
à l’usage de la chose louée ou à la fixation du montant du loyer.
Les griefs formulés par l’appelante à cet égard doivent également être
rejetés.
6.
6.1
En définitive, l’appel, manifestement
infondé, doit être rejeté et l’ordonnance confirmée, en application de l’art.
312 al. 1
in fine
CPC.
Le délai initialement imparti dans l'ordonnance pour libérer les locaux étant désormais
échu, la cause sera renvoyée à l'autorité précédente pour qu'elle fixe
à l'appelante un nouveau délai pour ce faire.
6.2
Vu le sort de l’appel, la requête d’assistance
judiciaire sera rejetée (art. 117 let. b
a
contrario
CPC) et les frais judiciaires de deuxième
instance, arrêtés à 400 fr. (art. 62 al. 3
in
fine
, 69 al. 1 et 70 al. 4 TFJC [Tarif des frais
judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de l'appelante
(art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance dès lors
que les intimés n’ont pas été invités à déposer de réponse
(art.
312 al. 1
in fine
CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne pour qu’il fixe à A.Q.________
un nouveau délai pour libérer les locaux occupés dans l’immeuble sis [...] à
[...] (appartement n°[...] de 2.5 pièces avec terrasse, jardin et une cave).
IV.
La
requête d’assistance judiciaire est rejetée.
V.
Les
frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr. (quatre cents francs),
sont mis à la charge de l’appelante A.Q.________.
VI.
L’arrêt
est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
A.Q.________, personnellement,
‑
Me Charles Munoz (pour B.________),
‑
Mme Laura Emilia Jaatinen Fernandez (pour W.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district de Lausanne.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :