vd_findinfo · HC / 2012 / 251 · 2012-02-10 · fr

NOTAIRE, RESPONSABILITÉ DE DROIT PRIVÉ, RESPONSABILITÉ DE L'ÉTAT ET DE SES AGENTS, DOMMAGE, DILIGENCE, OBLIGATION DE RENSEIGNER, VENTE D'IMMEUBLE, CÉDULE HYPOTHÉCAIRE | 41 CO, 44 al. 1 CO, 61 al. 1 CO, 444 CPC, 445 CPC, 451a al. 1 CPC, 452 al. 1bis CPC, 452 al. 2 CPC, 465 al. 1 CPC, 405 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 10.02.2012 HC / 2012 / 251

TRIBUNAL
CANTONAL
CO00.003187-111972
12/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Arrêt du
10 février 2012
____________________
Présidence
de               M.
CREUX, vice-président
Juges
:              Mmes
Bendani et Kühnlein
Greffier
:
M.              Perret
*****
Art.
41, 44 al. 1, 61 al. 1 CO; 111 aLN; 405 al. 1 CPC; 444, 445, 451a al. 1, 452 al. 1bis et 2, 465
al. 1 CPC-VD
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper du recours interjeté
par
T.________
,
à [...], défendeur, contre le jugement rendu le 7 décembre 2010 par la Cour civile du
Tribunal cantonal dans la cause divisant le recourant d'avec
G.________
,
à [...], demandeur.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
En fait :
A.
Par jugement du 7 décembre 2010, dont la motivation a été notifiée le 13 octobre
2011 aux parties, la Cour civile du Tribunal cantonal a dit que le défendeur T.________ doit payer
au demandeur G.________ la somme de 1'944'223 fr. 90, avec intérêt à 5% l'an dès
le 1
er
août 2000, sous déduction de la somme de 34'000 fr., valeur 11 décembre 1991 (I), arrêté
les frais de justice à 55'007 fr. 80 pour le demandeur et à 29'490 fr. 60 pour le défendeur
(Il), dit que le défendeur versera au demandeur le montant de 104'255 fr. 65 à titre de dépens
(III) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (IV).
La Chambre des recours fait sien dans son entier l'état de fait du jugement, dont il ressort ce
qui suit :
"
1.
Le demandeur G.________ est viticulteur et commerçant
en vins à [...]. Il connaît beaucoup de monde dans la région.
Le défendeur T.________ est notaire. En 1988, il pratiquait le notariat à [...]. Il était
un notaire expérimenté avec des dizaines d'années de pratique. Par la suite, il a continué
sa pratique encore pendant une grande partie des années 1990. Il est notaire honoraire depuis le
début de l'année 1997.
2.
Au début de l'année 1988, la parcelle
no 2'815 de la commune de [...] sise au lieu-dit " [...]", d'une surface de 6'709 m
2
était la propriété des hoirs de feu A.X.________. Cette parcelle a été fractionnée
le 6 avril 1988. La parcelle initiale (no 2'815) a été réduite à une surface de 5'591
m
2
et mise au nom de B.R.________, le solde étant attribué à une nouvelle parcelle (no 49),
d'une surface de 1'118 m
2
,
au nom de B.X.________.
3.
Sur la parcelle initiale, B.R.________ et B.X.________, héritiers de feu A.X.________, avaient mis
à l'enquête la construction d'une halle de stockage avec bureaux, dépôts, garages
et appartements. Le permis de construire, sous réserve du respect du plan d'extension partiel "
[...]", avait été délivré le 20 janvier 1988.
4.
Par lettre du 26 avril 1988, la Banque Z.________ a confirmé qu'elle mettait à disposition
de B.R.________ un crédit de construction de 3'600'000 fr. destiné à "
parfaire
le financement nécessaire à la construction d'une halle industrielle de stockage comprenant
également bureaux, dépôts et garages + 2 appartements et 1 studio d'habitation à
[...]/VD.
"
Les travaux, qui devaient être ainsi, pour l'essentiel, financés par ce crédit, avaient
été confiés par B.R.________ à l'entreprise Q.________ SA. Dans le contrat d'entreprise
générale, passé à cet effet le 26 mars 1988, le prix de l'ouvrage avait été
fixé à 3'850'000 fr., sans les aménagements extérieurs, les équipements d'exploitation,
les voies d'accès et l'évacuation des matériaux d'excavation.
5.
Ce crédit était notamment garanti par le nantissement de deux cédules hypothécaires
au porteur, l'une de 3'000'000 fr., l'autre de 600'000 fr., grevant en 1
er
et
2
ème
rang, sans concours, la nouvelle parcelle no 2'815.
Les déclarations d'instrumentation constituant ces cédules hypothécaires ont été
établies le 3 mai 1988 par le défendeur, qui a envoyé les cédules à la Banque
Z.________ le 22 juin 1988, par courrier recommandé.
6.
a)
En
1988, le demandeur a entrepris de développer son activité commerciale. Il était en pourparlers
avec la famille B.________ pour la reprise du fond de commerce de vin exploité par A.B.________
ainsi que pour l'achat de diverses vignes, plus précisément treize parcelles à [...],
dix-sept parcelles à [...] et une parcelle à [...] pour un total de 28'080 m
2
ou 2,808 ha ou 62,4 fossoriers, ainsi qu'une parcelle à [...] de 1'907 m
2
.
Les inscriptions au registre foncier relatives à la vente de ces parcelles au demandeur, instrumentée
par le défendeur, ont été effectuées le 17 février 1989.
En outre, par contrat intitulé "promesse de vente et d'achat – droit d'emption"
du 8 juillet 1988, également instrumenté par le défendeur, le demandeur a acquis un droit
d'emption sur la parcelle no 89 de la commune de [...], au lieu-dit " [...]". Il projetait
d'y faire construire une halle de dépôt, projet qui ne s'est finalement pas concrétisé.
b)
A la même période, le demandeur a créé les sociétés anonymes G.________
SA, et [...] S.A., qui ont toutes deux pour but le commerce de vin, tous travaux d'œnologie, de
vinification, travaux de mise en bouteille, de cave, etc… Ces sociétés ont été
inscrites au registre du commerce le 30 décembre 1988.
7.
Le bail de la halle que le demandeur louait à [...] pour les besoins de son entreprise avait été
résilié au 31 octobre 1988. En remplacement, le demandeur n'avait trouvé que des locaux
provisoires à [...], jusqu'au 31 décembre 1988. Il était à la recherche d'une halle
de stockage pour ses cuves et ses bouteilles, ainsi que de bureaux adaptés aux besoins de son activité
en expansion.
8.
Le 2 août 1988, B.R.________ a acquis la parcelle no 49 par échange. Dès cette date, elle
était l'unique propriétaire des nouvelles parcelles no 49 et no 2'815. Comme on l'a vu, sur
ces terrains étaient en cours de réalisation divers bâtiments, soit une halle de stockage,
des garages ou ateliers et des logements, appelés ci-après la villa.
9.
B.R.________ envisageait de subdiviser différemment
l'ensemble formé par les deux parcelles et d'en vendre une partie, soit la halle de stockage et
le terrain attenant, en gardant la villa et les garages destinés à une entreprise de transport
en camion qu'exploitait son mari. Il n'a jamais été question pour elle de vendre autre chose.
Initialement, elle avait envisagé de conclure
un contrat de vente avec la société D.________ SA. Le 29 mars 1988, elle avait souscrit, mais
sous seing privé seulement, avec cette société un engagement de vente pour un coût
final de 4'350'000 francs.
Par courrier du 22 octobre 1988, le défendeur,
mandaté par B.R.________, a écrit ce qui suit à la Banque Z.________ :
"Monsieur le
Directeur,
Concerne
: crédit de construction no [...] en faveur de Mme B.R.________.
Votre
banque détient deux cédules hypothécaires respectivement de fr. 3'600'000.- et de
fr. 600'000.- lesquelles grèvent le bien-fonds de 5'591 m
2
sur la Commune de [...]. Sur ce bien-fonds, des constructions sont en voie d'achèvement.
Mme
B.R.________ va réunir le bien-fonds principal avec une parcelle voisine pour former 6'709 m
2
.
Elle vendra à la société D.________ SA une surface de 4'100 m
2
environ, sur laquelle est construite une halle de stockage. Mme B.R.________ restera responsable du compte
de construction jusqu'à l'achèvement des travaux.
Le
but de la présente est de vous demander de bien vouloir examiner la répartition des cédules
hypothécaires sur les deux futurs biens-fonds. Il serait possible par exemple de maintenir la cédule
de fr. 3'600'000.- sur la parcelle de 4'100 m
2
et grever le solde de la parcelle sur laquelle est construite la maison d'habitation de Mme B.R.________
soit environ 2'600 m
2
de la cédule de fr. 600'000.- laquelle pourrait être à fr. 1'000'000.-.
Je présume
que Mme B.R.________ a déjà pris contact avec vous.
Je
vous prie de croire, Monsieur le Directeur, à l'assurance de mes salutations les meilleures."
A ce moment-là, le notaire ne connaissait pas encore la surface précise des futures parcelles,
car un plan de fractionnement n'avait pas encore été établi.
10.
Finalement, les tractations entre B.R.________ et l'entreprise D.________ SA ont échoué et,
par courrier du 2 novembre 1988, B.R.________ a signifié à cette entreprise qu'elle annulait
le contrat du 29 mars 1988.
Le demandeur, qui avait projeté, dans un premier temps, de louer des locaux dans la halle destinée
à l'entreprise D.________ SA, s'est alors porté acquéreur de la halle, entrant ainsi en
concurrence avec cette dernière, qui s'opposait à l'invalidation du contrat. Pressé et
inquiet de voir l'affaire lui échapper, il n'a pas cherché à discuter, notamment le prix
de vente qui lui avait été demandé par B.R.________.
11.
Par courrier du 9 novembre 1988, le conseil du demandeur a adressé au défendeur la lettre suivante
:
"Cher
Maître,
B.R.________
Je
vous informe que Mme B.R.________ m'a confié la défense de ses intérêts, de même
d'ailleurs que M. G.________. Je joins copie de ma lettre de ce jour à l'avocat de D.________ SA.
Veuillez
croire, cher Maître, à l'assurance de mes sentiments dévoués."
12.
Le 8 novembre 1988, le demandeur et B.R.________ se sont rendus en l'étude du défendeur et
l'ont prié de bien vouloir établir un projet d'acte de vente portant sur une surface de 4'364
m
2
,
après modification des limites des parcelles no 2'815 et no 49 (cf. ch. 14 ci-après).
Le défendeur a établi ce projet. Le prix de vente était fixé à 1'000'000 fr.,
soit 130'000 fr. pour le terrain et 870'000 fr. pour les travaux en cours. Le chiffre IV du projet indiquait
qu'une seule cédule hypothécaire au porteur de 3'000'000 fr. grevait la parcelle vendue. Il
prévoyait en outre ce qui suit :
"(…)
Après remboursement du compte de construction, B.R.________ déclare céder, en toute propriété,
la cédule hypothécaire à l'acquéreur G.________."
Par ailleurs, en vertu du chiffre V du projet, le demandeur s'engageait à louer une partie des locaux
à l'entreprise D.________ SA, selon des conditions à définir.
A ce moment-là, le coût effectif de la halle en construction n'était pas encore connu.
13.
a)
Le 10 novembre 1988, le défendeur a écrit à la Banque Z.________ notamment ce qui suit
:
"Mme
(…) a un autre acquéreur en la personne de M. G.________, vigneron à [...]. Ce dernier
paiera un prix de fr. 1'000'000.- pour le terrain et la halle en construction. C'est lui qui continuera
à exploiter le compte actuellement ouvert dans vos livres en faveur de Mme B.R.________.
Je
vous adresse, ci-inclus, une photocopie du plan de fractionnement et du tableau de mutation, documents
approuvés par la Municipalité de [...].
J'ai
l'honneur de vous demander d'autoriser en faveur de M. G.________ l'ouverture d'un compte de construction,
lequel serait garanti par la cédule hypothécaire actuellement inscrite, soit fr. 3'000'000.-,
sur le bien-fonds A du plan, d'une surface de 4'364 m
2
.
La
cédule hypothécaire au porteur de fr. 600'000.-, actuellement en second rang, grèverait
le bien-fonds B restant la propriété de Mme B.R.________.
Je
précise que M. G.________ dispose d'une somme de fr. 1'000'000.- laquelle sera versée à
la signature de l'acte de vente pour rembourser les engagements de Mme B.R.________. L'architecte de
la construction remettra prochainement le décompte séparé des dépenses déjà
faites pour chacune des constructions en cours. Du reste, M. G.________ doit avoir déjà pris
contact avec vous.
Je
reste dans l'attente de vos nouvelles et vous prie de croire, Monsieur le Directeur, à l'assurance
de mes sentiments distingués."
b)
Par courrier du lendemain, le défendeur a écrit à B.R.________ la lettre suivante :
"Chère
Madame,
Pour
faire suite à notre récente entrevue, je vous adresse ci-inclus un projet d'acte de vente de
la parcelle du [...] en faveur de G.________.
Vous
voudrez bien examiner ce projet et me faire part de vos observations éventuelles.
Préalablement
vous signerez l'acte par lequel la parcelle entière sera divisée conformément au plan
établi par Monsieur V.________ Géomètre Officiel.
Dès
que j'aurai reçu la confirmation de l'architecte concernant le financement des travaux ainsi que
la réponse de la Banque Z.________, nous pourrons fixer un rendez-vous pour la signature de l'acte.
Je
vous prie de croire, Chère Madame, à l'assurance de mes sentiments les meilleurs."
Le
12 novembre 1988, le défendeur a écrit au demandeur ce qui suit :
"Cher
Monsieur,
Pour
faire suite à notre entrevue de mardi 8 novembre ct, je vous adresse ci-inclus un projet d'acte
de vente en votre faveur, d'une parcelle sur laquelle une halle est en voie d'achèvement.
Vous
voudrez bien examiner ce projet et me faire part de vos observations éventuelles.
Lorsque
j'aurai reçu la décision de la Banque Z.________, nous pourrons fixer un rendez-vous pour la
signature de l'acte.
Je
vous prie de croire, Cher Monsieur, à l'assurance de mes sentiments les meilleurs."
Le
défendeur, qui était censé protéger les deux parties à l'acte, les avait informées
du fait que le rendez-vous pour la signature de l'acte devait être fixé postérieurement
à la réponse de la Banque Z.________.
Le demandeur a allégué que le défendeur aurait envoyé des projets de teneurs différentes
à B.R.________ et à lui-même les 11 et 12 novembre 1988. Sur la base du témoignage
de la secrétaire dudit défendeur, crédible sur ce point car corroboré par l'examen
des pièces du dossier, la cour considère qu'il a échoué à en rapporter la preuve.
Au contraire, comme cela résulte d'ailleurs aussi de l'expertise Rattaz (cf. ch. 34 ci-après),
il faut considérer comme établi que le projet envoyé à un jour d'intervalle, ce qui
s'explique probablement par un simple problème de gestion du secrétariat du défendeur,
était bien le même et qu'il n'y a pas non plus eu deux projets successifs. Il n'y a pas lieu
non plus de retenir, contrairement à ce qu'à allégué le demandeur sans parvenir à
en rapporter la preuve, que le défendeur aurait été à ce stade très impliqué
dans les discussions au sujet de cette vente ni qu'il aurait été davantage "le notaire
de la venderesse" que le notaire de l'acquéreur. Le défendeur avait d'ailleurs à
cette même période passé aussi par le ministère du défendeur pour diverses autres
promesses de vente ou ventes immobilières avec des tiers (cf. ch. 6 ci-dessus).
14.
Préalablement à la vente, B.R.________ devait procéder au remodelage des parcelles, dans
le respect des normes en vigueur, afin que la parcelle destinée à la vente comprenne uniquement
la halle de stockage et le terrain attenant. L'établissement des plans et les calculs y relatifs
ont été confiés au géomètre V.________, qui a établi un plan cadastral
le 24 octobre 1988.
La modification des parcelles a été instrumentée par le défendeur par acte du 17
novembre 1988. Cet acte mentionne ce qui suit :
"La
comparante [B.R.________], en sa qualité de créancière-porteur des titres hypothécaires
susdésignés, donne son consentement aux opérations suivantes : (…)".
La surface de la parcelle no 49 a ainsi été augmentée à 2'345 m
2
,
en lui rattachant la partie de l'ancienne parcelle no 2'815 sur laquelle se situaient la villa et l'atelier
en construction. La surface de la parcelle no 2'815 a de son côté été réduite
à 4'364 m
2
,
comprenant la halle industrielle en construction. L'acte de modification des biens-fonds prévoyait
en outre que les deux cédules hypothécaires grevant la parcelle no 2'815 avant la modification
étaient à reporter uniquement à charge de la parcelle no 2'815 telle que nouvellement
redéfinie.
L'inscription de la modification desdites parcelles au registre foncier a été opérée
le 30 novembre 1988.
15.
a)
Le 17 novembre 1988, soit le même jour
que l'instrumentation de l'acte de modification des parcelles, mais postérieurement à cet acte,
le défendeur a reçu le demandeur et B.R.________ en son étude, pour instrumenter, par
un second acte, la vente de la parcelle no 2'815, telle que redéfinie dans l'acte précédant,
soit d'une surface de 4'364 m
2
comprenant la halle industrielle en construction.
Cet acte de vente, modifié à la requête des parties, comprend les passages suivants :
«Le
prix de vente est fixé à la somme de
un
million cinq cent mille francs
(fr.
1'500'000.-)
Il se décompose comme suit :
-
valeur de la parcelle de terrain : fr. 130'000.- (cent trente mille francs);
-
estimation des travaux en cours selon la déclaration formelle de l'atelier d'architecture Q.________
SA, laquelle demeurera annexée à la minute du présent acte : fr. 1'370'000.- (un million
trois cent septante mille francs).
Ce prix est et sera payé comme suit :
- un million de francs (fr. 1'000'000.-) par remise à la venderesse de deux chèques, respectivement
de quatre cent mille francs (fr. 400'000.-) et de six cent mille francs (fr. 600'000.-);
- le solde soit cinq cent mille francs (fr. 500'000.-) sera payé à la venderesse dans un délai
échéant le trente novembre prochain.
Quittance du prix est donnée sous réserve d'exécution."
L'acte précité précise en outre que le chèque de 600'000 fr. restera consigné
en l'étude du défendeur jusqu'à ratification du crédit à ouvrir auprès
de la Banque J.________.
L'acte de vente mentionne encore que la parcelle vendue est grevée de deux cédules hypothécaires
au porteur, l'une de 3'000'000 fr., l'autre de 600'000 fr., qui garantissent le compte de construction
ouvert dans les livres de la Banque Z.________ à [...] en faveur de B.R.________. Il précise
que ce compte sera remboursé et que les cédules hypothécaires seront transmises au demandeur
pour lui permettre de garantir le crédit qui lui est accordé par la Banque J.________, les
frais de constitution et d'inscription de ces cédules étant à la charge du demandeur.
Enfin, l'acte prévoit que les comparants autorisent le notaire stipulateur à déposer la
réquisition d'inscription de l'acte au registre foncier hors du délai légal, mais au plus
tard le 30 novembre 1988.
Les cédules devaient donc être finalement remises libres de tout gage et de tout droit de tiers
au demandeur.
b)
Comme mentionné dans l'acte en question, était annexée à celui-ci une attestation
de l'entreprise Q.________ SA précisant que la valeur des travaux effectués sur la halle était
de 1'370'000 fr., dont 870'000 fr. déjà payés.
L'entreprise Q.________ SA avait déjà adressé au demandeur, par courrier du 15 novembre
1988, une première attestation indiquant que le budget initial de la halle, d'un montant de 4'700'000
fr., n'était pas dépassé, sauf quelques petites modifications. Sous réserve de dépenses
supplémentaires pour des finitions extérieures, il s'agissait du montant que le demandeur,
dans l'esprit des parties, devait débourser pour l'opération totale, soit l'achat du terrain
et de la construction existante. La cour tient ce fait, allégué sous no 75 par le demandeur,
pour acquis dès lors qu'il résulte du jugement pénal et que le défendeur lui-même
a admis devant le Tribunal correctionnel (cf. ch. 28 ci-après) qu'il connaissait le budget total
de l'intéressé. Bien que cela n'ait pas été expressément allégué et
n'ait qu'une pertinence indirecte pour le sort de la cause, on peut relever ici comme un fait patent
au sens de l'art. 4 al. 2 CPC-VD, au vu de l'ensemble du dossier et des expertises, que finalement l'immeuble
en question est revenu bien plus cher au demandeur : aux montant déboursés les 17 et 29 novembre
1988 (cf. ch. 16, 20 et 24 ci-après) se sont en effet encore ajoutés de très importants
frais de travaux, la halle s'avérant finalement loin d'être achevée et ce qui était
déjà fait présentant des défauts, d'où de très importantes dépenses
d'achèvement et de mise en conformité.
c)
Au moment de l'instrumentation de l'acte, le défendeur n'avait pas encore reçu de réponse
de la Banque Z.________ et les cédules hypothécaires ne lui avaient pas été présentées,
ni remises au demandeur lors de la signature; elles étaient en effet déposées à la
Banque Z.________.
16.
a)
Le demandeur a confié le financement de l'opération d'achat de la halle à la Banque J.________.
Les deux chèques de 400'000 fr. et de 600'000 fr. mentionnés dans l'acte de vente ont été
établis sur le compte de cet établissement bancaire.
Par courrier du 17 novembre 1988 l'agence de [...] de cette banque a adressé à son siège
central la demande suivante :
"M.
G.________, client bien connu de la Direction, va acquérir cette semaine encore une halle industrielle
sise dans la zone industrielle du " [...]", commune de [...].
Cette
halle de 1'600
m
2
est déjà construite à l'exception des aménagements extérieurs et intérieurs.
La propriétaire actuelle du terrain, Mme B.R.________ avait passé une convention avec la Maison
D.________ SA, à [...] qui devait reprendre cette construction. M. G.________ qui travaille depuis
plusieurs années avec cette maison de transports, s'était déjà réservé
une surface de 300
m
2
au minimum à louer dans la dite halle. Cependant, la Maison D.________ SA n'a pas tenu ses engagements
avec Mme B.R.________ et c'est alors que M. G.________ s'est proposé de racheter cette halle.
Le
plan financier se présente comme suit
:
-
coût total de l'opération sans les aménagements extérieurs
Fr.
4'700'000.--
Financement
-
1
er
rang hypothécaire
-
2
ème
rang hypothécaire
-
fonds propres
Fr.
3'000'000.--
Fr.
600'000.--
Fr.
1'100'000.--
Fr.
4'700'000.--
Les
hypothèques 1
er
et 2
ème
rang, seront reprises de la Banque Z.________, [...] qui détient actuellement le crédit de
construction de Mme B.R.________. Au moment de la reprise ce crédit sera totalement employé
et M. G.________ réglera les derniers travaux avec ses fonds propres. Quant aux travaux d'aménagements
extérieurs, ceux-ci ne seront faits qu'au printemps prochain et payés directement par notre
client.
M.
G.________ qui a actuellement des locaux dispersés entre [...], [...], [...] et [...], a absolument
besoin de cette halle. En effet, il a reçu un congé pour fin novembre des locaux de stockage
qu'il loue pour l'entreprise par la Maison D.________ SA à [...], et c'est pour activer les derniers
travaux que l'emprunteur rachète cette halle avant que celle-ci soit complètement terminée.
D'autre part, plusieurs grandes entreprises de transports semblent s'y intéresser, ce qui aurait
pour effet d'augmenter les prix.
Dans
le cas d'un emprunt total, le coût annuel de cette construction se présenterait comme il suit
:
-
1
er
rang ferme, Fr. 3'000'000.-- à 6 1/4 % int. et amort.
Fr. 187'500.--
-
2
ème
rang,         Fr. 1'500'000.-- à 10%   id
id
Fr. 170'000.--
Total
:
Fr. 357'500.--
Sur
le plan de location que nous vous remettons en annexe, figure un total de Fr. 354'400.--, mais les prix
mentionnés vont être légèrement augmentés ainsi les frais de cette halle seront
totalement assurés par le produit des locations.
Etant
donné que cet achat est urgent, M. G.________ met pour l'instant les fonds propres dont il dispose,
soit la somme de Fr. 1'100'000.--.
Etant
donné cette mise de fonds, vous voudrez bien accepter ce crédit tel que demandé; crédit
qui sera revu au début de l'année prochaine car nous avons déjà informé notre
client afin qu'il trouve une consolidation ferme auprès d'un autre établissement.
M.
G.________ espère pouvoir prendre possession des locaux au début décembre déjà,
en conséquence vous voudrez bien nous faire parvenir votre préavis dès que possible.
Banque
J.________
Agence
de [...]
[signature]
PS
:
L'acte d'achat a été signé ce
jour."
Une estimation du coût de l'opération établie le 16 novembre 1988 par Q.________ SA au
nom de G.________ était jointe à cette demande.
b)
La Banque J.________ a accepté la demande
de crédit le 18 novembre 1988, soit postérieurement à l'acte de vente.
Le protocole établi par la Banque J.________ en relation avec cette vente mentionne notamment ce
qui suit à la date du 18 novembre 1988 :
"Les
hypothèques 1
er
et 2
ème
rangs seront reprises de la Banque Z.________, qui détient actuellement le crédit de construction
de Mme B.R.________.
Au
moment de la reprise, ce crédit sera totalement employé et M. G.________ règlera les derniers
travaux avec ses fonds propres. Les travaux d'aménagements extérieurs ne seront faits qu'au
printemps prochain et payés directement par le client.
M.
G.________ a actuellement des locaux dispersés entre [...], [...], [...] et [...]. Il a absolument
besoin de cette halle, car il a reçu son congé pour fin novembre des locaux de stockage qu'il
loue à D.________ SA. Ces locaux sont à [...].
D'autre
part, plusieurs grandes entreprises de transports s'y intéressent, ce qui a pour effet d'augmenter
les prix.
Au
vu de l'urgence de cet achat, M. G.________ met les fonds propres dont il dispose (…)."
17.
Le 21 novembre 1988, la Banque Z.________ a répondu à la lettre du défendeur du 10 novembre
1988, dans les termes suivants :
" (…) nous tenons à vous communiquer les précisions suivantes :
-              selon nos informations,
Monsieur G.________ a obtenu le concours financier d'un établissement de la place, et ne continuera
par conséquent pas à exploiter le compte de construction actuellement ouvert en nos livres
au nom des époux R.________,
-              nous sommes en principe
d'accord pour que le titre hypothécaire de Frs 3'000'000.-- soit affecté au bien-fonds
A du plan, soit la surface de 4'364
m
2
dont Monsieur G.________ se porte acquéreur,
-              à réception
du rapport d'estimation de notre expert, il est prévu que nous adressions aux époux R.________
une offre de consolidation portant sur le bien-fonds B, d'une surface de 2'345
m
2
.
La cédule hypothécaire au porteur de Frs 600'000.-- devra être inscrite en 1
er
rang et sans concours. En fonction du montant de notre prêt hypothécaire, il est toutefois
possible que ladite cédule doive être augmentée,
-              la somme de Frs 1'000'000.--
devant être versée par Monsieur G.________, lors de la signature de l'acte de vente, ne correspondra
qu'à un remboursement partiel des engagements des époux R.________ à notre égard,
-              nous n'avons à ce
jour pas reçu le décompte final de l'architecte.
(…)."
18.
Le 22 novembre 1988, B.R.________ a encore puisé
un montant de 375'000 fr. dans le compte de construction ouvert dans les livres de la Banque Z.________.
19.
Par lettre du 24 novembre 1988, le défendeur a écrit à la Banque Z.________ notamment
ce qui suit :
"Votre
correspondance du 21 novembre ct m'est bien parvenue.
Depuis
ma dernière lettre, un fait nouveau s'est produit. M. G.________ a obtenu le crédit de construction
de sa banque habituelle, la Banque J.________. Dans ces conditions, la totalité du compte ouvert
dans vos livres en faveur de Mme B.R.________ peut être remboursée. Je vous prie de bien vouloir
me faire parvenir, à réception de la présente, le décompte de ce qui vous sera dû,
arrêté à la date du
30
novembre ct
. Les fonds seront virés directement
par la Banque J.________.
Je
regrette que la suite de cette opération n'ait pu se traiter avec votre banque et vous prie de croire,
Monsieur le Directeur, à l'assurance de mes sentiments distingués."
La Banque Z.________ a transmis le décompte au défendeur ainsi qu'aux époux R.________
par courrier exprès du 28 novembre 1988. Ce décompte, arrêté au 30 novembre
1988, affichait un solde en faveur de la banque d'un montant de 3'600'000 francs.
Le défendeur l'a reçu le lendemain.
B.R.________ a également reçu une copie du décompte et de la lettre.
20.
Par courrier exprès du 29 novembre 1988, le défendeur a écrit à l'employé de
la Banque J.________ en charge du dossier du demandeur notamment ce qui suit :
"Mon Cher,
Concerne
: M. G.________
Je t'adresse ci-inclus les documents suivants :
- la photocopie du décompte de la Banque Z.________ arrêté au 30 novembre ct,
- un chèque de fr. 600'000.- tiré par M. G.________ sur son compte.
Tu voudras bien virer valeur 30 novembre, le montant de 3'600'000 fr. à la Banque Z.________ et
créditer le compte de M. G.________ de fr. 600'000.-.
Je m'engage à te remettre dans les meilleurs délais et sitôt après les avoir retirées
du registre foncier, les deux cédules hypothécaires respectivement de fr. 3'000'000.- et de
fr. 600'000 qui grèvent la propriété acquise à [...] par M. G.________.
Je te prie de croire, Mon Cher, à l'assurance de mes salutations les meilleures."
Le montant de 3'600'000 fr. a été viré à Banque Z.________ le même jour, sur
ordre du demandeur.
L'ordre de bonification correspondant, également daté du 29 novembre 1988 et signé par
le demandeur, a été exécuté valeur le jour même. Il mentionnait le texte suivant
:
"
confirmation
de notre ordre tel; de ce jour
à 13h50 avec
M.  S.________"
.
Il est évident qu'il n'avait jamais été prévu que le demandeur devrait payer 3'600'000
fr. à la Banque Z.________ en plus du prix de vente de 1'500'000 fr. pour l'achat de la parcelle
et du bâtiment.
Toujours le 29 novembre 1988, le défendeur a écrit, par courrier exprès, la lettre suivante
à la Banque Z.________ :
"Monsieur
le Directeur,
Concerne
: M. et Mme A.R.________ et B.R.________,
V/Réf.
: [...]
J'accuse
réception de votre correspondance du 28 novembre ct accompagnée du décompte de ce qui
vous est dû par M. et Mme R.________ à la date du 30 novembre ct.
La
Banque J.________ agence de [...] vous bonifie valeur 30 novembre le montant de fr. 3'600'000.-
conformément à l'ordre que j'ai donné aujourd'hui même.
Veuillez
s.v.p. me faire parvenir par exprès les deux cédules hypothécaires respectivement de fr.
3'000'000.- et de fr. 600'000.- qui garantissent les engagements des époux R.________. Les titres
sont à remettre à la nouvelle créancière.
Je
vous prie de croire, Monsieur le Directeur, à l'assurance de mes salutations les meilleures."
La Banque Z.________ a fait parvenir les cédules au défendeur par courrier exprès du 30
novembre 1998
[recte : 1988]
.
21.
Le demandeur a allégué qu'il aurait
été mis devant un fait accompli par l'ordre donné à la Banque J.________ par le notaire
de verser à la Banque Z.________ le montant de 3'600'000 fr. précité, voire qu'il n'aurait
pas réellement signé, le 29 novembre 1988, l'ordre de bonification. Cela ne doit cependant
pas être retenu : la comparaison de la signature figurant sur cette pièce avec d'autres apposées
sur d'autres pièces du dossier par ledit demandeur plaide en effet pour son authenticité, qui
n'a d'ailleurs pas été contestée par ledit demandeur ni au cours du procès pénal,
ni selon l'art. 171 CPC-VD. Rien n'indique par ailleurs que sa date soit mensongère et elle doit
être présumée exacte selon l'art. 171 al. 2 CPC-VD, ce qui suffit à écarter
l'hypothèse qu'il s'agisse d'un pièce antidatée qu'il aurait signée a posteriori.
La mention "confirmation de notre ordre tél. de ce jour à 13h50 avec M. S.________"
sur ladite pièce et l'existence d'une autres formule non datée et peut-être non signée
au dossier (comparer les pièces 113bis et 35) ne sont pas des indices en sens contraire, le demandeur
ayant fort bien pu donner son ordre téléphoniquement vers 14h00, avec le cas échéant
préparation d'une formule restée finalement non signée par la banque, puis signer la pièce
113bis un peu plus tard le même jour. La déposition de K.________, représentant de la
Banque J.________, confirme que sa banque n'aurait pas payé sans être en possession d'une information
du client, ce qui paraît crédible, d'autant plus pour une somme pareille.
22.
Le même jour, le défendeur a adressé une copie du décompte par courrier au demandeur,
précisant ce qui suit :
"Cher
Monsieur,
Vous
trouverez ci-inclus une copie du décompte de la Banque Z.________. Je le transmets à la Banque
J.________ qui paiera la somme valeur 30 novembre.
Je
constate ce qui suit après la lecture du décompte :
1)
Les intérêts intercalaires sont importants. Il y a lieu de s'assurer auprès de l'architecte
qu'ils sont compris dans le montant global de la construction.
2)
L'architecte doit absolument établir deux comptes séparés d'une part pour la halle et
d'autre part pour la construction de Mme B.R.________.
J'interviens
auprès de Mme B.R.________ pour obtenir ce décompte.
Je
vous prie de croire, Cher Monsieur, à l'assurance de mes salutations les meilleures."
Il a également adressé, toujours le même jour, une copie du décompte à B.R.________
avec la lettre suivante :
"Chère
Madame,
Je
viens de recevoir par pli exprès le décompte de la Banque Z.________ arrêté au 30
novembre ct. La Banque J.________ paie immédiatement le montant dû.
Vous
constaterez que le montant des intérêts intercalaires est important. Je pense que ces intérêts
sont à votre charge, à moins que l'architecte les ait compris dans le montant global de la
construction. En outre, il y a lieu de séparer les comptes entre d'une part la halle vendue à
M. G.________ et votre construction. Vous voudrez bien demander à l'architecte d'établir cette
répartition dès que possible comme cela a été convenu.
Pour
votre construction, vous m'avez dit qu'il y aurait lieu de créer une cédule hypothécaire
en premier rang. Vous voudrez bien me faire parvenir dès que possible la correspondance de la banque
qui prête le montant, sauf erreur la Banque [...]
Dans
l'attente de vos prochaines nouvelles, je vous prie de croire, Chère Madame, à l'assurance
de mes salutations les meilleures."
23.
Le demandeur allègue que, faisant confiance au défendeur, il pensait que tout était normal.
Le témoin M.________ - vigneron expérimenté auquel le demandeur avait fait appel pour
l'aider à s'occuper du chantier dès le 24 novembre 1988 - a toutefois déclaré qu'une
dizaine de jours après la vente, le demandeur s'était étonné du paiement fait par
la Banque J.________ à la Banque Z.________. Ce témoin a ajouté avoir alors pensé
qu'il y avait là quelque chose d'anormal et avoir conseillé au demandeur de requérir du
juge de paix des mesures de blocage pour la parcelle R.________. Il a en outre exposé avoir été
surpris, tout comme le demandeur, par la différence entre la valeur de l'ouvrage telle qu'ils l'estimaient
et qui leur paraissait conforme au prix de 1'350'000 fr., et la dette à reprendre qui le dépassait
de deux millions de francs. Selon lui, le demandeur ne voyait pas la différence entre une cédule
hypothécaire et la dette hypothécaire.
La cour retient sur ce point comme probant le témoignage de M.________, qui a paru crédible
malgré les anciens liens de ce témoin avec le demandeur et qui est compatible avec les échanges
de correspondance et autres pièces figurant au dossier, dont rien ne conduit par ailleurs à
mettre en doute qu'elle aient bien été effectivement envoyées aux dates résultant
de leur libellé.
24.
Le 5 décembre 1988, le demandeur a adressé la lettre suivante au défendeur :
"Monsieur le Notaire,
Le chèque ci-joint de 500'000.- (cinq cent mille francs) compris dans l'acte de vente du 17 novembre
1988 vient créditer le compte Banque J.________ lequel a repris intégralement le compte construction
de la Banque Z.________ en faveur de B.R.________.
Tout ceci en plein accord avec la venderesse.
Veuillez agréer, Monsieur le Notaire, mes respectueuses salutations."
Cette lettre porte la mention "lu et approuvé par B.R.________"; elle est également
signée par cette dernière.
25.
Le demandeur allègue que l'architecte P.________, représentant de Q.________ SA, qui devait
établir des comptes séparés à remettre au défendeur, ne le fit jamais et, poursuivi
par d'innombrables créanciers, quitta la Suisse définitivement.
Le témoin [...], alors employé de l'entreprise générale [...], qui a succédé
à l'entreprise Q.________ SA dans la construction de la halle, a confirmé que ces comptes n'avaient
jamais été transmis à cette entreprise et que l'architecte avait disparu du jour au lendemain.
Les déclarations de ce témoin apparaissent crédibles dans leur ensemble; elles ne sont
en outre contredites par aucun autre élément du dossier. La cour de céans retient dès
lors la version des faits rapportée par ce témoin.
26.
a)
Par requête de mesures préprovisionnelles
et provisionnelles du 23 décembre 1988, le demandeur a requis le Président de la Cour
civile d'interdire à B.R.________ d'aliéner la parcelle no 49 d'une surface de 2'345 m
2
ou d'en disposer de toute autre manière.
Dans cette requête, le demandeur a notamment allégué ce qui suit :
"12.-
Au 30 novembre 1988, le crédit de construction accordé par la Banque Z.________ à l'intimée
était épuisé et présentait un solde en faveur de la banque de fr. 3'600'000.-.
13.-
Pour pouvoir libérer les deux cédules hypothécaires et les remettre au requérant,
l'intimée a demandé à celui-ci de lui avancer momentanément le montant de fr. 3'600'000.-
pour lui permettre de rembourser sa dette envers la Banque Z.________."
Il a en outre expliqué qu'en contrepartie, B.R.________ lui avait restitué le chèque de
400'000 fr. (recte : 600'000 fr.), remis au moment de l'instrumentation de l'acte de vente, et le chèque
de 500'000 fr., remis le 5 décembre 1988, que la créance du demandeur (requérant) contre
B.R.________ s'élevait à 2'100'000 fr., qu'il était menacé d'hypothèques légales
et qu'il était exposé à un dommage difficile à réparer.
b)
Par ordonnance de mesures préprovisionnelles du 27 décembre 1988, le Juge instructeur de la
Cour civile a ordonné une restriction du droit d'aliéner selon l'art. 960 al. 1 ch. 1 CC sur
la parcelle no 49 propriété de B.R.________. A ce moment-là, cette parcelle était
franche d'hypothèque. Elle a été grevée d'une première cédule au porteur
d'un montant de 1'000'000 fr. le 15 juin 1989, puis d'autres charges lors du financement de la construction
d'une annexe réalisée ultérieurement.
Le demandeur a retiré sa requête de mesures provisionnelles au mois d'avril 1989, après
une première audience suspendue.
27.
a)
Le 27 juin 1989, le demandeur a déposé
une plainte pénale contre P.________ et B.R.________ pour escroquerie en relation avec la vente
de la parcelle no 2'815 de la commune de [...]. Cette plainte contient le passage suivant :
"11.
Au 30 novembre 1988, le crédit de construction
accordé par la Banque Z.________ à Mme B.R.________ était épuisé et présentait
un solde en faveur de la banque de fr. 3'600'000.-. Pour pouvoir libérer les deux cédules hypothécaires,
Mme B.R.________ m'a demandé d'éteindre sa dette envers la Banque Z.________, sous réserve
d'un décompte précis à intervenir. J'ai donc fait verser la somme de fr. 3'600'000.- à
la Banque Z.________ par ma banque, la Banque J.________ à [...].
En
contrepartie, Mme B.R.________ m'a restitué le chèque de fr. 600'000.- remis le 17 novembre
1988 et celui de fr. 500'000 remis le 5 décembre 1988, qui n'avaient pas encore été présentés
à l'encaissement.
J'ai
ainsi versé à Mme B.R.________, soit directement, soit par l'intermédiaire de la Banque
Z.________ une somme totale de fr. 4'000'000.-".
b)
Entendu par le juge informateur de l'arrondissement de Vevey-Lavaux le 27 septembre 1989, le demandeur
a déclaré, entre autres, ce qui suit :
"Moi-même
j'étais dans une situation difficile : il me fallait trouver des locaux stables avant le 31 décembre.
Je ne pouvais pas me permettre de dépasser cette date. C'est dans ce contexte que j'ai marqué
un intérêt à la prise en charge de la halle. (…) Je n'avais pas le choix. Le dilemme
était le suivant : ou bien je renonçais à cette affaire et je me retrouvais dans une situation
catastrophique sur le plan professionnel, ou bien je prenais le risque d'accorder ma confiance à
des co-contractants sans même avoir vu les documents en relation avec cette affaire."
c)
Entendu le 6 juillet 1992 par le juge informateur de l'arrondissement de l'Est vaudois, P.________ a
déclaré en substance que le demandeur ignorait que la villa avait été construite
sur le compte du crédit de construction, ainsi que le garage et son installation et que, selon lui,
le demandeur avait été trompé car on lui avait fait payer la villa. Il a encore ajouté
que B.R.________ lui avait promis de lui offrir une Lancia Delta Integrale lorsque la vente de la halle
serait conclue.
Le demandeur a été entendu le 9 juillet 1992 par cette même autorité. Il a notamment
déclaré ce qui suit :
"Je confirme que je savais que le crédit de construction de Mme B.R.________ auprès de
la Banque Z.________ concernait la construction de la halle que j'achetais et également de la villa
que s'était construite B.R.________"(…).
C'est lors d'une séance devant le notaire, au moment de la signature de l'acte, en présence
de B.R.________, P.________ et K.________ de la Banque J.________, que le notaire a demandé à
P.________ l'établissement d'un décompte entre la villa et la halle et que M. K.________ m'a
expliqué que cela n'était pas difficile à faire sur la base des bons de paiement. (…).
Pour moi, en fait, les détails n'avaient
pas grande importance. J'étais pressé d'achever cette halle et de disposer des locaux(…).
Il est vrai que je savais qu'avant mon achat, la halle et la villa ne faisaient qu'un tout selon le permis
de construire et je n'ignorais pas que la Banque Z.________ finançait le tout(…).
Je
confirme que je savais qu'un décompte de l'utilisation du crédit de construction Banque Z.________
entre la halle et la villa devait m'être établi et j'hésite, même si cela peut paraître
contradictoire, à reconnaître que je savais qu'il n'y avait qu'un crédit pour les deux
constructions. Je suis conscient de cette contradiction mais mes souvenirs ne me permettent pas d'être
plus précis. Je me déterminerai éventuellement de manière plus précise par la
suite par l'intermédiaire de mon avocat."
d)
Entendu en qualité de témoin par le Juge informateur de l'Est vaudois le 13 juillet 1992, le
banquier du demandeur, K.________, a confirmé que le demandeur était pressé, qu'il avait
besoin de locaux et que la banque s'était décidée rapidement. Il a en outre déclaré
ce qui suit :
"J'ai
consulté le Registre foncier et j'ai constaté que la parcelle se fractionnait en même
temps ou qu'elle ne correspondait pas uniquement à la halle; j'ai alors attiré l'attention
de
G.________
sur le fait qu'il n'y avait qu'un seul compte pour la halle et pour la villa. Il me semble qu'un décompte
devait intervenir entre ces deux objets (…)."
28.
Le juge informateur de l'arrondissement de l'Est vaudois a rendu une ordonnance de non-lieu le 17 juin
1993.
Dans son préavis du 14 juillet 1993 relatif au recours formé par le demandeur contre cette
ordonnance, le Ministère public a présenté les faits comme suit :
"
Pressé
de conclure une affaire immobilière portant sur 4,7 millions,
G.________
n'a pris aucune précaution. Il n'a ni recouru à une estimation des travaux en cours, ni fait
apprécier la valeur réelle de la construction.
Rendu
attentif, au mois de novembre 1998, aux risques de confusion que pouvait créer l'affectation d'un
seul crédit de construction à deux objets distincts, savoir la construction de la villa de
la prévenue d'une part et celle de la halle d'autre part, le plaignant a néanmoins accepté
d'éteindre entièrement la dette de
B.R.________
sans s'être plus avant renseigné sur l'avancement des ouvrages."
Lors d'une audition devant le Juge d'instruction du canton de Vaud le 3 mai 1994, le demandeur a
précisé qu'il n'avait pas rencontré le notaire après la signature de l'acte.
Le demandeur et B.R.________ ont été renvoyés devant le Tribunal correctionnel du district
de Lavaux comme accusés d'obtention frauduleuse d'une constatation fausse, tandis que P.________
a été renvoyé pour abus de confiance.
Par jugement du 14 novembre 1997, ils ont toutefois été libérés tous trois de ces
accusations. Dans la motivation de ce jugement, le Tribunal a retenu que le demandeur
avait connaissance, au moment de la rédaction
de l'acte, du coût global de l'opération. Dans ledit jugement, on lit notamment les passages
suivants :
"Afin
de libérer les cédules nanties auprès de la Banque Z.________, B.R.________ a demandé
à G.________ de rembourser le compte de construction. G.________, sans recueillir d'autres renseignements,
a ainsi versé via la Banque J.________, la somme de fr. 3'600'000 à la Banque Z.________. Entre
le 17 novembre 1988 et le remboursement (29 novembre 1988) (…) ce compte avait été
débité encore le 22 novembre 1988 d'un montant de fr. 375'000.
(…)
G.________
et le notaire T.________ sont partis, de bonne foi, de l'idée que B.R.________ allait rembourser
les prélèvements qu'elle avait opérés sur le compte de construction à la Banque
Z.________ et qui n'ont pas été affectés à la construction de la halle.
(…)
Certes,
le notaire aurait pu se renseigner auprès de la Banque Z.________ du solde du crédit de construction
pour la halle qui devait être repris par G.________ (…)."
29.
Dans le cadre de l'enquête pénale, le juge a prononcé le séquestre de la parcelle
no 49, propriété de B.R.________. Ce séquestre a été levé par ordonnance
du 15 janvier 1996.
30.
Par demande du 29 septembre 1989, D.________ SA a ouvert action contre B.R.________ devant la Cour civile
pour
culpa in contrahendo
.
Les parties ont toutefois laissé cette action se périmer.
31.
Par courrier du 10 décembre 1991, le défendeur
a adressé au demandeur une note d'honoraires d'un montant de 34'000 fr. pour les opérations
relatives à la vente. Dans ce montant sont compris les frais de création des cédules hypothécaires
de 3'000'000 fr. et de 600'000 fr. avec la mention "selon conditions de la vente, les frais de création
de la cédule sont à la charge de M. G.________".
Par lettre du 29 avril 1997, C.________, mandaté par le demandeur pour des travaux de comptabilité,
a répondu aux rappels du défendeur, l'informant qu'il conseillait à son mandant de ne
pas payer cette note compte tenu des problèmes consécutifs à l'acte de vente.
Par courrier du 13 février 1998, C.________ a encore écrit ce qui suit au défendeur :
"Concerne Monsieur
G.________; vos courriers du 11 décembre 1997 et du 3 février 1998 adressés à F.________
SA.
Maître,
Je
me réfère à vos différents courriers. Je précise que je ne suis pas et que je
ne serai jamais l'administrateur des affaires de Monsieur G.________.
Nous
avons effectué uniquement les comptabilités de ses sociétés et privée.
Dans
votre courrier du 11 décembre 1997, vous me demandez d'intervenir auprès de Monsieur G.________
pour qu'il vous paie vos honoraires concernant la vente du vignoble de Monsieur A.B.________. A notre
connaissance cette facture vous a été réglée depuis de nombreuses années. Cependant,
il resterait une facture d'honoraires non payée concernant l'achat de la halle à Madame B.R.________.
Je
relève que dans votre courrier du 29 novembre 1988 vous vous êtes engagé par écrit
à intervenir auprès de Madame B.R.________ pour obtenir un décompte des travaux concernant
sa villa.
Ce
même jour vous ordonniez à la Banque J.________ (compte de Monsieur G.________) de virer à
la Banque Z.________ (compte de Madame B.R.________) la somme de Fr. 3'600'000.- pour le paiement d'une
halle en cours de construction pour laquelle votre acte stipulait le paiement de Fr. 1'500'000.- le 17
novembre 1988.
Le
22 octobre 1988 vous écriviez à la Banque Z.________ pour leur demander de diviser les hypothèques
de cette halle en deux parties soit Fr. 1'000'000.- sur la villa d'une part et Fr. 3'600'000.- (sic)
sur la halle en cours de construction d'autre part. A cette date Monsieur G.________ n'était pas
acheteur. Par contre l'entreprise D.________ SA était intéressée.
Pour
quelle raison, lors de la vente de la halle à Monsieur G.________, n'avez-vous pas divisé les
cédules hypothécaires? Vous avez donné l'ordre de virer un montant de Fr. 3'600'000.-
en parfaite connaissance de cause puisque vous aviez reçu la lettre envoyée par exprès
par la Banque Z.________ datée du 28 novembre qui stipulait que le compte était utilisé
à une hauteur de Fr. 3'600'000.- tout rond.
A
ce moment-là vous auriez dû montrer ce courrier à Monsieur G.________, stopper la vente
et ne pas l'inscrire auprès du registre foncier. En lieu et place vous écriviez à Monsieur
G.________ que vous alliez intervenir auprès de Madame B.R.________ pour obtenir un décompte
des travaux concernant la villa.
Cela
fait bientôt dix ans que Monsieur G.________ attend ce décompte et il ne l'a toujours pas obtenu
à ce jour.
Je
pense que vos honoraires d'une trentaine de milliers de francs sont une somme infiniment dérisoire
par rapport au Fr. 3'000'000.- payés en trop à l'époque et qui ont pratiquement doublé
à ce jour avec les intérêts accumulés.
Je
me demande encore sérieusement dans quelle mesure vous n'êtes pas en partie responsable de
ces faits.
Une
chose est pratiquement sûre, je n'ai découvert aucune lettre qui démontre que vous êtes
intervenu d'une quelconque manière auprès de Madame B.R.________ après votre courrier
adressé le 29 novembre 1988 à Monsieur G.________.
Ce
sont mes constatations, qui vous sembleront peut-être un peu brutales et directes à votre encontre
mais j'ai pour habitude de dire franchement ce que je pense.
A
l'avenir je vous prie donc de bien vouloir écrire directement à Monsieur G.________ et non
plus à la société F.________ SA pour vos demandes de recouvrement.
Je
vous prie de recevoir, Maître, mes salutations distinguées.
F.________ SA
C.________
[signature]
Copie
est envoyée à Monsieur G.________."
Par lettre du 27 avril 1998, le défendeur a notamment répondu qu'il était intervenu auprès
de B.R.________ pour obtenir ce décompte. Ce courrier contient en outre le passage suivant :
"Il
est exact que, par lettre du 29 novembre 1988, j'écrivais à la Banque J.________ de virer à
la Banque Z.________ la somme de fr. 3'000'000.- et de créditer le compte de M. G.________ de fr.
600'000.- valeur 30 novembre 1988."
32.
Par réquisition adressée à l'Office des poursuites de Lavaux le 28 octobre 1998,
le demandeur a requis la poursuite de B.R.________ à concurrence d'un montant de 3'000'000 fr. plus
intérêt à 5% dès le 29 novembre 1988. Le commandement de payer correspondant a été
notifié le 29 octobre 1998 à B.R.________, qui a formé opposition totale.
A cette époque, B.R.________ faisait l'objet de plusieurs poursuites ainsi que d'un acte de défaut
de biens. La vente de la parcelle no 49 et des immeubles qu'elle comporte a d'ailleurs été
requise l'année suivante par son créancier hypothécaire. Elle a été opérée
le 19 mai 2000, pour un montant de 1'800'000 francs. La créance hypothécaire de la banque en
premier et deuxième rang était alors d'un montant de 2'400'529 fr. 50. Le découvert de
la banque dans cette réalisation forcée dépassait donc la somme de 600'000 francs.
Les démarches entreprises par le demandeur auprès de B.R.________ pour obtenir le remboursement
des montants litigieux se sont ainsi révélées totalement infructueuses.
33.
Par déclaration du 2 novembre 1998, le défendeur a renoncé à se prévaloir de
l'exception de prescription en ce qui concerne les prétentions émises à son encontre par
le demandeur jusqu'au 31 décembre 1999. Cette déclaration a été renouvelée le
9 décembre 1999 avec effet au 31 décembre 2000.
34.
En cours d'instance, une expertise a été confiée à Me Yves Rattaz, notaire, qui a
rendu un premier rapport le 3 mai 2005, puis un rapport complémentaire le 9 mai 2007.
a)
Concernant le dommage subi par le demandeur, l'expert a considéré ce qui suit :
"
Lors
de la signature de l'acte de vente le 17 novembre 1988, G.________ a remis à B.R.________ deux chèques,
respectivement de 400'000 fr. et de 600'000 fr. et s'est engagé à payer le solde 500'000 fr.
dans un délai échéant au 30 novembre de la même année.
Le
chèque de 600'000 fr. a été retenu par le notaire et restitué à G.________ sur
son compte à la Banque J.________.
Le
solde de 500'000 fr. n'a pas été payé en tant que tel par G.________.
G.________
a ainsi payé à l'occasion de la signature une somme de 400'000 fr. par un chèque à
B.R.________.
G.________
a versé par ordre donné à la Banque J.________ le 29 novembre 1988 la somme de 3'600'000
fr. sur le compte de B.R.________ à la Banque Z.________.
G.________
a ainsi versé à B.R.________ un montant total de 4'000'000 fr.
Aux
termes de l'acte de vente, G.________ était débiteur de B.R.________ d'un montant de 1'500'000
fr. y compris les travaux en cours estimés par l'atelier d'architecture Q.________ SA par 1'370'000
fr., ce dernier montant étant à la charge de la venderesse.
Or,
la venderesse n'a payé sur ce dernier qu'une somme de 870'000 fr., les 500'000 fr. restants
ayant été pris en charge par G.________ dans le cadre de la fin des travaux de construction
de la halle. Ce montant doit ainsi lui être restitué.
En
conséquence,
G.________
était débiteur de B.R.________ à
raison
d'un montant de              1'500'000
fr.
Sur
ce montant, il doit lui être restitué la partie de travaux
qu'il
a payé lui-même
./.                 500'000
fr.
Il
a versé en trop à B.R.________ la somme de
./.                 400'000
fr.
puis
une somme de               ./.
3'600'000 fr.
En
conséquence, il a versé en trop à B.R.________ la
somme
de
3'000'000
fr.
"
Le rapport de l'expert Rattaz précise encore qu'il n'est pas établi que le demandeur a effectivement
dû prendre à sa charge le coût de 500'000 fr. sur les travaux compris dans la vente, qui
incombait à B.R.________.
L'expert a également été amené à se prononcer sur le montant du préjudice
supplémentaire causé par l'endettement du demandeur, soit les intérêts et frais bancaires
liés à l'emprunt qu'il a dû contracter. A cet effet, le demandeur a produit à l'expert
un décompte faisant apparaître un coût supplémentaire de 4'390'253 fr. 45, pour les
intérêts commissions et frais du 29 novembre 1988 au 15 mai 2003. Il a également
produit, en vue de l'expertise complémentaire, une convention qu'il avait conclue les 21 et 23 août
2000 avec la Banque L.________ et un tiers, qui prévoyait un abattement sur l'ensemble de ses engagements.
L'expert a retenu ce qui suit dans son expertise complémentaire :
"Le
montant total des engagements de G.________, qui s'élevait au 1
er
août
2000 à 11'868'223 fr. 60, a été réduit à 6'200'000 fr., montant qui devait être
versé par G.________ à Banque L.________ du 15 septembre 2000.
G.________
a ainsi bénéficié d'une réduction de près de 50 %.
La
convention ne dit pas sur quels engagements l'abattement a été accordé.
A
défaut de précision à cet égard, il apparaît à l'expert qu'il faut admettre
qu'il n'y a pas eu d'affectation spéciale de cette réduction puisque, de toute manière,
le solde des engagements de G.________ a été remboursé à Banque L.________ lors de
l'exécution de la convention.
Le
décompte produit par G.________ devrait ainsi être modifié pour être arrêté
au 15 septembre 2000, date d'exécution de la convention.
Ainsi,
pour l'avant-dernière période du décompte soit du 1
er
juin 1999 au 15 septembre 2000, les intérêts, comptés au taux de 5,5%, seraient de
463'065 fr. 90, ce qui porterait la prétention de G.________ à 6'697'894 fr. 30.
Si
l'on admet que la réduction linéaire qu'a obtenu G.________ porte sur l'ensemble de ses engagements,
cette dernière somme devrait être réduite de moitié pour être portée à
3'348'947 fr. 15 et porter ensuite intérêt jusqu'à la date du jugement.
Les
conclusions de l'expert sont fondées sur le décompte des intérêts, commission et
frais établis par G.________, décompte qui n'a pas fait l'objet d'une révision comptable.
Seul
un expert en cette matière pourrait en être chargé."
Ce décompte a été soumis à l'appréciation d'un expert-comptable, dont le rapport
est exposé au chiffre 35 ci-dessous. On retiendra encore à titre de fait notoire (art. 4 al.
1 CPC-VD) que la Banque L.________ mentionnée par l'expert avait succédé juridiquement
à la Banque J.________ durant les années 1990.
Enfin, l'expert a constaté que la situation financière de B.R.________ était obérée
et que celle-ci n'était donc pas en mesure de rembourser le demandeur.
b)
Concernant les manquements imputables au défendeur, l'expert a d'abord analysé le fait que
B.R.________ ne détenait pas les cédules hypothécaires lors de l'instrumentation, contrairement
à ce qui était stipulé dans les actes. A ce sujet, il a expliqué ce qui suit :
"Lorsqu'un
acte authentique nécessite la modification de gages immobiliers, plus particulièrement de cédules
hypothécaires au porteur, la pratique notariale consistait à ce que le notaire fasse intervenir
à l'acte le débiteur du titre ayant simultanément la qualité de porteur.
Cette pratique a été sensiblement modifiée depuis quelques années, certains notaires
considérant que, l'acte modificatif de cédule hypothécaire comprenant des engagements
bilatéraux, la banque doit intervenir à l'acte en qualité de partie.
D'autres notaires font encore intervenir le seul propriétaire comme débiteur et porteur.
Pour bénéficier de cette dernière qualité, il convient toutefois que l'intéressé
soit en possession du titre.
Or, dans le déroulement général des affaires en matière immobilière, il n'est
pas toujours possible que la banque soit en mesure de remettre physiquement le titre au notaire pour
le jour de l'instrumentation.
Dans une telle situation, il est admis que le débiteur est au bénéfice de la possession
du titre dans la mesure où la banque s'est expressément, et par écrit, engagée à
remettre le titre au notaire, titre qui parvient généralement à ce dernier les jours suivant
l'instrumentation, de telle manière à ce qu'il puisse être déposé au Registre
foncier avec la copie de l'acte.
Lors de l'instrumentation des actes de modification de bien-fonds et de vente du 17 novembre 1988, le
notaire T.________ ne disposait pas de l'engagement de remise de titres de la Banque Z.________."
Complétant les considérants précédents, l'expert a encore précisé que,
en l'espèce, à défaut de consentement écrit puis légalisé de la banque
lors de l'instrumentation des actes de division de bien-fonds, l'instrumentation n'aurait pas dû
intervenir ou pour le moins réserver, sous la forme d'une condition suspensive, l'accord de la banque.
Il a encore ajouté ce qui suit :
"Aucun
reproche n'aurait pu être fait au notaire si les modalités de la libération des cédules
hypothécaires avaient été convenues avec la banque avant l'instrumentation des actes ou
si ces derniers avaient réservé la mise au point des dites modalités".
Dans son rapport complémentaire, l'expert s'est en outre déterminé comme suit sur la possibilité,
pour un notaire, d'instrumenter un acte de vente sans disposer d'attestation écrite de la banque,
lorsqu'il est certain que les cédules hypothécaires seront libérées en temps utile
:
"L'article
59 de la loi sur le notariat alors en vigueur dispose que le notaire est tenu d'accomplir tous les procédés,
opérations et formalités préalables et consécutifs à l'instrumentation des actes
authentiques qu'il reçoit, tels que radiation des gages immobiliers grevant les immeubles transférés,
garantie du rang stipulé dans les actes de constitution de gages immobiliers, répartition des
deniers, inscription d'hypothèques légales.
Un
notaire a parfaitement la possibilité d'instrumenter un acte à exécution différée
soumis à la condition que les cédules hypothécaires seront libérées.
Un
tel acte n'est alors exécuté et inscrit au registre foncier que lorsque le créancier a
donné son accord à la libération des gages immobiliers et remis les titres hypothécaires
au notaire.
L'acte
doit non seulement prévoir expressément la condition mais aussi la sanction de la non-réalisation
de celle-ci.
Une
solution de ce type est généralement mise en place lorsque le prix de vente ne paraît
pas suffisant à couvrir l'ensemble des engagements hypothécaires du vendeur et les retenues
qu'il convient d'effectuer. Elle doit toutefois recevoir l'assentiment des parties qui ne sont souvent
pas disposées à prendre des engagements soumis à une telle condition dont la réalisation
peut apparaître aléatoire.
Le
notaire est ainsi souvent appelé à s'assurer de la libération des gages avant d'instrumenter
l'acte authentique."
Questionné sur la conformité aux règles de l'art notarial du fait de ne pas informer l'acheteur
des conditions de libération des cédules, ni des démarches entreprises auprès de
la banque de la venderesse et de conclure l'acte sans avoir obtenu de réponse, l'expert a encore
répondu ce qui suit :
"Les règles sur le secret professionnel imposent au notaire les réserves d'usage pour
toutes démarches réalisées en relation avec les affaires de l'une des parties exclusivement.
Le devoir du notaire, tel qu'il résulte de la loi sur le notariat, consiste à prendre toutes
mesures pour que l'acheteur soit assuré de la libération des cédules hypothécaires
reprises sans que ce dernier ne soit informé des modalités elles-mêmes.
"(…) il est ici rappelé que le notaire ne pouvait transmettre le décompte de remboursement
à l'acheteur à défaut de violer les règles sur le secret professionnel auquel il
est soumis.
Il l'a néanmoins remis à la banque de l'acheteur en l'invitant à procéder lui-même
au versement, l'ordre ayant toutefois expressément été donné par l'acheteur lui-même."
L'expert a en outre expliqué qu'avant la vente, les cédules grevaient l'ensemble de la propriété,
soit également la surface sur laquelle la villa de B.R.________ était en cours de construction.
Lors de la vente, elles ont été radiées sur la partie des parcelles no 49 et no 2'815
restant propriété de B.R.________.
L'expert a par ailleurs confirmé que, contrairement à ce qu'alléguait le demandeur, le
notaire n'avait pas établi deux projets d'acte de vente différents dont un seul aurait été
envoyé audit demandeur (cf. ch. 13 ci-dessus).
Pour ce qui est de la facturation, au demandeur, des cédules hypothécaires constituées
plusieurs mois avant la vente en faveur de B.R.________, l'expert a retenu que :
"(..)
dans un tel cas, le notaire devrait facturer ses honoraires pour l'instrumentation des actes hypothécaires,
les émoluments de Registre foncier, le droit de timbre et autres débours, au comparant à
l'acte authentique, à savoir B.R.________.
Cette
dernière pouvait ensuite obtenir la restitution du montant payé de la part de l'acheteur.
La
solution consistant à facturer le coût des cédules hypothécaires à l'acheteur
dans la même note que celle établie pour l'acte de vente et le complément hypothécaire
n'est pas conforme à la loi sur le notariat, l'acheteur n'étant pas lui-même débiteur
des honoraires du notaire.
Le
notaire aurait dû au moins établir une note d'honoraires séparée pour la constitution
des cédules hypothécaires au nom de la venderesse, quitte à l'adresser à l'acheteur
pour règlement en exécution de l'accord particulier contenu dans l'acte de vente.
Il
explique que c'est par souci de simplification qu'il a établi une seule note comprenant l'ensemble
des honoraires et débours à charge de l'acheteur pour toute l'opération.
Il
est toutefois faux de dire que le notaire a facturé deux fois ses honoraires et débours pour
la constitution des cédules."
Enfin, concernant les opérations postérieures aux actes, en particulier le remboursement de
l'entier du découvert du compte de construction par le demandeur en vue de la libération des
cédules, l'expert a considéré ce qui suit :
"Il est surprenant que le notaire T.________ ait pu proposer à la Banque Z.________ dans sa
lettre du 24 novembre 1988 que la totalité du compte de construction ouvert au nom des époux
R.________ serait remboursé le 30 novembre 1988 par la Banque J.________, établissement ayant
financé G.________.
On
comprend mal également que G.________ ait pu donner à sa banque un ordre écrit en ce sens
alors qu'il n'était débiteur que du solde du prix de vente convenu dans l'acte, ordre donné
aussi sur les conseils de la Banque J.________."
c)
L'expert a encore retenu que la note d'honoraires et débours du défendeur du 10 décembre
1991, adressée au demandeur, avait été établie conformément au tarif notarial
en vigueur lors de l'instrumentation des actes.
35.
Par la suite, une seconde expertise a été
confiée à Giovanni Chiusano, expert-comptable diplômé, qui a rendu son rapport le
6 novembre 2009.
Cet expert a notamment retenu ce qui suit :
"(…)
Le
montant des prétentions du demandeur s'élèverait à CHF 6'699'086.90 au 31 juillet
2000, avant prise en considération de la réduction liée à l'abattement consenti par
la Banque L.________.
(…)
Selon
les indications reçues de Monsieur H.________, Directeur adjoint, Affaires spéciales crédits
auprès de la Banque L.________, la banque a consenti à un abattement en fonction d'une appréciation
de la situation globale du client, l'estimation des gages n'étant qu'une composante parmi d'autres.
De
plus, Monsieur H.________ a également précisé à l'expert que les conditions générales
de la Banque L.________ permettaient d'effectuer une compensation entre les différents prêts
en cas de réalisation des gages.
Le
montant total des engagements du demandeur s'élevait à CHF 11'868'223.60 au 1
er
août 2000 ayant été réduit à CHF 6'200'000, la Banque L.________ a ainsi consenti
à un abattement représentant 47.76 %.
L'expert
considère que cet abandon de créance opéré par la Banque L.________ doit être
réparti de manière linéaire.
Par
conséquent, un abattement de 47.76 % doit être appliqué sur le montant des prétentions
du demandeur à l'encontre du défendeur. Les prétentions du défendeur au 31 juillet
2000 se montent ainsi à :
Prétentions
brutes              CHF 6'699'086.90
Réduction
des prétentions de 47.76%
- 3'199'483.90
Prétentions
réduites au 31 juillet 2000
CHF              3'499'603.00
______________
36.
D'autres faits allégués ou admis ou
prouvés, mais sans incidence sur la solution du présent procès, ne sont pas reproduits
ci-dessus.
37.
Le demandeur a ouvert action par demande du 6
mars 2000. Il a conclu avec dépens, à ce que le défendeur soit condamné à lui
verser immédiatement la somme de 3'000'000 fr. (trois millions de francs), plus intérêts
à 5% l'an dès le 29 novembre 1988.
Dans sa réponse du 14 juin 2000, le défendeur a conclu, avec suite de frais et dépens,
tant exceptionnellement qu'au fond, au rejet des conclusions de la demande. Dans cette écriture,
il a expressément soulevé l'exception de prescription.
Par requête en augmentation de conclusions du 8 mars 2010, le demandeur a conclu, avec dépens,
à l'admission de sa requête, la nouvelle conclusion étant la suivante :
"
T.________ est le débiteur de G.________ et lui doit prompt et immédiat paiement de la somme
de Fr. 3'499'603 (trois millions quatre cent nonante neuf mille six cent trois francs), plus intérêts
à 5% l'an dès le 29 novembre 1988".
Dans sa duplique du 29 août 2001, le défendeur a déclaré, à titre subsidiaire,
opposer en compensation au demandeur la créance qu'il détient contre lui à raison de sa
note d'honoraires du 10 décembre 1991, d'un montant de 34'000 francs."
En droit, les premiers juges ont rejeté l'exception de prescription, relevant que le délai
de dix ans avait été valablement interrompu par les déclarations de renonciation à
invoquer cette exception contresignées par le défendeur en 1998 et 1999 puis par la demande
du 3 mars 2000. En substance, ils ont considéré que la responsabilité du défendeur
dans l'exercice de son activité de notaire était engagée à l'égard du demandeur.
En effet, le défendeur avait failli à son devoir d'information envers les parties à l'acte
de vente du 17 novembre 1988 en n'attirant pas explicitement et de manière compréhensible l'attention
de celles-ci sur les conséquences de la signature de cet acte et les risques que cela impliquait,
en particulier pour le demandeur, au regard du fait que les modalités du remboursement du compte
de construction, préalable à la libération des cédules hypothécaires, n'avaient
pas été clairement établies. Par ailleurs, le défendeur avait violé son devoir
de diligence en ne consacrant pas toute l'attention commandée par les circonstances à la préparation
et la rédaction de l'acte de vente, lequel s'avérait lacunaire et imprécis s'agissant
des modalités de la répartition des remboursements nécessaires à la libération
des cédules, de la répartition de la charge résultant du crédit de construction ouvert
par B.R.________ ou des conséquences d'une éventuelle non-libération des cédules.
La faute du défendeur était présumée, et rien ne venait renverser cette présomption.
Un lien de causalité naturelle et adéquate existait entre la perte subie par le demandeur et
les manquements précités du défendeur, aucune erreur patente ou comportement au rebours
du bon sens susceptible d'entraîner une rupture du lien de causalité ne pouvant au demeurant
être imputé au demandeur ou à ses mandataires. Quant au dommage subi par le demandeur,
il résultait des expertises que le préjudice total de l'intéressé s'élevait
à 3'499'603 fr., valeur 31 juillet 2000, montant qui devait proportionnellement être réduit
d'un sixième pour tenir compte du fait que le calcul du dommage initial effectué par l'expert
incluait un montant de 500'000 fr. dont il n'était pas établi que le demandeur s'était
acquitté; par ailleurs, le propre comportement du demandeur, qui avait contribué à provoquer
la situation d'urgence par son empressement à conclure l'affaire et qui avait donné l'ordre
de virer le montant de 3'600'000 fr. sur le compte de B.R.________ sans demander d'explications ni chercher
d'autre solution malgré les circonstances, justifiait une réduction d'un tiers des dommages-intérêts
qui lui étaient dus, lesquels s'élevaient dès lors à 1'944'233 fr. 90, valeur au
31 juillet 2000, avec intérêt à 5% l'an sur ce montant dès le 1
er
août 2000, l'anatocisme étant prohibé. S'agissant de la note d'honoraires du 10 décembre
1991 opposée en compensation par le défendeur, les premiers juges ont considéré que
l'ensemble des montants réclamés étaient corrects et que le demandeur s'était valablement
engagé à les payer, de sorte qu'ils ont admis ce moyen libératoire partiel à concurrence
de 34'000 fr., à imputer sur le montant alloué au demandeur, valeur au 11 décembre 1991.
Enfin, au regard du sort des conclusions respectives des parties, les premiers juges ont réduit
d'un quart les dépens alloués au demandeur.
B.
Par acte du 24 octobre 2011, T.________ a recouru
contre le jugement précité, concluant, avec suite de frais et dépens, principalement,
à sa réforme en ce sens qu'il ne doit pas payer à G.________ la somme de 1'944'223 fr.
90 avec intérêt à 5% l'an dès le 1
er
août 2000, que G.________ est son débiteur et lui doit immédiat paiement de la somme de
34'000 fr. avec intérêt à 5% l'an dès le 11 décembre 1991 et qu'il ne doit pas
au prénommé le montant de 104'255 fr. 65 à titre de dépens. Subsidiairement, le recourant
a conclu à l'annulation du jugement attaqué.
Par mémoire déposé dans le délai imparti, le recourant a développé ses
moyens et confirmé ses conclusions.
En droit
:
1.
a)
Depuis l'entrée en vigueur le 1
er
janvier 2011 du CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272), les recours sont
régis par le droit en vigueur au moment de la communication de la décision aux parties (art.
405 al. 1 CPC). En l'occurrence, le dispositif du jugement attaqué a été notifié
aux parties le 7 décembre 2010. Sont donc applicables les dispositions contenues dans le CPC-VD
(Code de procédure civile du canton de Vaud du 14 décembre 1966, en vigueur jusqu'au 31 décembre
2010) devant la Chambre des recours du canton de Vaud (art. 81a al. 2 ROTC [règlement organique
du Tribunal cantonal du 13 novembre 2007; RSV 173.31.1] et art. 166 al. 2 CDPJ [Code de droit privé
judiciaire vaudois du 12 janvier 2010; RSV 211.02]; ATF 137 III 127).
b)
Les art. 444 et 445 CPC-VD ouvrent la voie du recours en nullité contre les jugements de la Cour
civile. Lorsque le recours en réforme est également ouvert, le recours en nullité fondé
sur l'art. 444 al. 1 ch. 3 CPC-VD est toutefois subsidiaire et ne peut être invoqué que si
la Chambre des recours ne dispose pas, dans le cadre d'un tel recours, d'un pouvoir d'examen lui permettant
de corriger le vice (art. 444 al. 1 ch. 3
in
fine
CPC-VD; JT 2001 III 128; Poudret/Haldy/Tappy,
Procédure civile vaudoise, 3
ème
éd., Lausanne 2002, n. 14 ad art. 444 CPC-VD, p. 655).
En l'espèce, le recourant a conclu, principalement, à la réforme et, subsidiairement,
à la nullité du jugement attaqué.
2.
a)
S'agissant de l'examen de la recevabilité du recours en nullité formé par T.________,
il convient au préalable de déterminer si le recours en réforme lui est ouvert et, dans
l'affirmative, quel est le pouvoir d'examen de la Chambre des recours statuant sur un tel recours.
b)
A teneur de l'art. 451a al. 1 CPC-VD, le recours en réforme contre un jugement de la Cour civile
est ouvert lorsque la cause n'est pas susceptible d'un recours en réforme au Tribunal fédéral
ou, dans les contestations civiles portant sur un droit de nature pécuniaire, lorsque la cour a
appliqué concurremment le droit fédéral et le droit cantonal ou étranger. En introduisant
l'art. 451a al. 1 CPC-VD par la loi du 27 février 1990, le législateur a voulu éviter
une dualité de recours simultanés au Tribunal cantonal et au Tribunal fédéral en
fonction du droit applicable, en permettant au Tribunal cantonal de revoir préalablement la cause
dans son ensemble, quitte à admettre en ce cas une triple instance (BGC 1990, p. 2434; Poudret/Haldy/Tappy,
op. cit., n. 2 ad art. 451a CPC-VD, p. 685). L'introduction de la LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral; RS 173.110), qui a remplacé le recours en réforme par le recours unique,
n'a pas modifié ce système (CREC I du 23 avril 2008/174, avec renvoi à Tappy, Le
recours en matière civile, in La nouvelle loi sur le Tribunal fédéral, CEDIDAC 2007, pp.
95-96).
En l'espèce, les conclusions du recourant relèvent du droit cantonal, plus spécifiquement
de la législation sur la responsabilité notariale. La Cour civile ayant fait application du
droit cantonal, le recours en réforme est ouvert.
c)
Reste à déterminer le pouvoir d'examen de la Chambre des recours lorsqu'elle est saisie d'un
tel recours.
Saisie d'un recours en réforme contre un jugement de la Cour civile, la Chambre des recours dispose
d'un large pouvoir d'examen. Elle revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC-VD).
Dans le cadre de ce large pouvoir d'examen, elle peut examiner des moyens liés à l'établissement
des faits et à l'appréciation des preuves. Aussi, dans la limite des allégués des
parties, elle apprécie à nouveau les preuves, peut écarter des faits retenus par la Cour
civile qu'elle considère comme sortant du cadre des allégués ou comme non établis
par les preuves au dossier (JT 1976 III 6; JT 1972 III 91) et peut compléter les faits, toujours
dans le cadre des allégués, sur des points que la Cour civile a omis ou considéré
comme non établis (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 8 ad art. 452 CPC-VD, pp. 692-693). En outre,
les parties ne peuvent articuler de faits nouveaux, sous réserve de ceux qui auraient pu être
retenus en vertu de l'art. 4 al. 2 CPC-VD (art. 452 al. 1bis CPC-VD).
En l'occurrence, le recourant estime que les premiers juges ont omis certains faits et procédé
à une appréciation arbitraire des preuves. Ces moyens peuvent être examinés dans
le cadre d'un recours en réforme et sont par conséquent irrecevables à l'appui d'un recours
en nullité, qui est une voie subsidiaire.
d)
Le recourant a conclu principalement à la réforme du jugement attaqué. Le recours en réforme
étant ouvert pour les raisons énoncées ci-dessus, ce recours, déposé en temps
utile (art. 458 al. 2 CPC-VD) par une partie qui y a intérêt, est recevable à la forme.
Il y a donc lieu d'entrer en matière sur les moyens invoqués dans le mémoire de recours.
3.
Le recourant se plaint, sur plusieurs points, de l'appréciation des preuves effectuée par les
premiers juges. Il estime également que l'état de fait est lacunaire.
a)
Le recourant affirme que l'intimé l'avait, avant la signature de l'acte du 17 novembre 1988, renseigné
sur le fait que, lors de la reprise du crédit par la Banque J.________, celui-ci aurait été
entièrement épuisé par B.R.________ et que le prêt octroyé par la banque précitée
permettrait précisément de rembourser ce crédit (cf. mémoire de recours, pp. 13 à
15).
Ce grief doit être rejeté. En effet, par lettre du 24 novembre 1988, le recourant a informé
la Banque Z.________ que l'intimé avait obtenu le crédit de construction de sa banque habituelle
et lui a demandé de bien vouloir lui faire parvenir, à réception du présent courrier,
le décompte de ce qui lui était dû. Il est évident que le notaire n'aurait pas demandé
cette information s'il avait su que B.R.________ avait entièrement épuisé son crédit
de construction auprès de la banque précitée. Par ailleurs, s'il avait su que le crédit
en question avait déjà été entièrement consommé, il aurait, dans le cadre
de la vente déjà, ventilé de manière adéquate et compréhensible pour l'acheteur
les montants en relation avec chacune des constructions entreprises par B.R.________. Du reste, une telle
opération aurait été très aisée pour le notaire, dès lors que celui-ci
savait que le coût des travaux déjà effectués s'élevait à 1'370'000 fr.,
ce conformément à la déclaration formelle de l'atelier d'architecture Q.________ SA, annexée
à l'acte de vente.
En définitive, au regard du contenu de l'acte de vente et des pièces du dossier, on doit retenir
qu'au moment de la vente, les parties savaient que G.________ envisageait une opération pour un
prix total de 4'700'000 fr., qu'il achetait le terrain et la construction existante au prix de 1'500'000
fr. et que les travaux seraient terminés avec le solde du crédit de construction octroyé
par la Banque J.________.
b)
Le recourant soutient que G.________ a agi en pleine connaissance et compréhension de la situation
et des risques qu'il pouvait prendre lorsqu'il a souscrit à l'acte du 17 novembre 1988, puis donné
l'ordre à la Banque J.________ de verser le montant de 3'600'000 fr. à la Banque Z.________
(cf. mémoire de recours, pp. 15 et 16).
Ce grief doit être rejeté. On doit admettre que l'intimé n'était absolument pas conscient
des risques encourus par l'épuisement total ou quasi-total du crédit de 3'600'000 fr. alloué
à B.R.________ et qu'il ne disposait pas des connaissances, notamment juridiques, pour évaluer
les risques. En effet, le projet de l'acte de vente mentionnait clairement que le prix de vente était
fixé à 1'000'000 fr., soit 130'000 francs pour le terrain et 870'000 fr. pour les travaux en
cours, qu'une seule cédule hypothécaire au porteur de 3'000'000 fr. grevait la parcelle vendue
et qu'après remboursement du compte de construction, B.R.________ déclarait céder, en
toute propriété, la cédule hypothécaire à l'acquéreur G.________. Ainsi,
le projet prévoyait un prix de 1'000'000 fr. et précisait qu'il appartenait à B.R.________
de rembourser son propre compte de construction. En outre, l'acte de vente, signé le 17 novembre
1988, signalait que le prix de vente était fixé à 1'500'000 francs, soit 130'000 fr. pour
le terrain et 1'370'000 fr. pour les travaux en cours selon la déclaration formelle de l'atelier
d'architecture Q.________ SA. L'acte de vente précisait également que la parcelle vendue était
grevée de deux cédules hypothécaires de 3'000'000 fr. et 600'000 fr. garantissant le compte
de construction ouvert à la Banque Z.________ en faveur de B.R.________, que ce compte sera remboursé
et que les cédules hypothécaires seront alors transmises à l'intimé pour lui permettre
de garantir le crédit accordé à l'intimé par la Banque J.________. De plus, dans
l'acte en question, était annexée une attestation de l'entreprise Q.________ SA précisant
que la valeur des travaux effectués sur la halle était de 1'370'000 fr., dont 870'000 fr. étaient
déjà payés. Enfin, le crédit de construction de B.R.________, par 3'600'000 fr.,
n'était pas seulement destiné à la réalisation de la halle industrielle achetée
par l'intimé, mais également de logements et de garages destinés à une entreprise
de transport de camion exploitée par le mari de la prénommée, ce qui était connu
de chacune des parties.
Au regard de ces éléments, il est clair que l'intimé ne pouvait que comprendre qu'il ne
devrait payer que le montant de 1'500'000 fr. pour l'achat en question, ce montant incluant les travaux
en cours estimés par l'atelier d'architecture Q.________ SA à 1'370'000 francs. G.________
pouvait penser que le compte de construction ouvert au nom de B.R.________ était exploité au
minimum à concurrence de 870'000 fr. et au maximum à concurrence de 1'370'000 fr. pour la halle
achetée, le solde éventuellement utilisé sur ce compte devant l'être pour les autres
réalisations effectuées par B.R.________ et dont celle-ci conservait la propriété.
En outre, tant le témoignage de M.________ que l'ensemble du comportement de l'intimé suite
au versement effectué à la Banque Z.________ – et plus particulièrement le dépôt
de sa requête de mesures préprovisionnelles et provisionnelles du 23 décembre 1988, puis
de sa plainte pénale du 27 juin 1989 – atteste que G.________ n'a pas agi en pleine connaissance
et compréhension de la situation et des risques qu'il pouvait prendre lorsqu'il a souscrit à
l'acte du 17 novembre 1988, puis donné l'ordre à la Banque J.________ de verser le montant
de 3'600'000 fr. à la Banque Z.________. Il n'a à l'évidence pas compris dans quelle mesure
il allait pouvoir demander le remboursement de cette somme.
c)
Le recourant fait valoir que le témoignage de M.________ ne doit pas être retenu (cf. mémoire
de recours, pp. 16 à 18).
Le témoin prénommé – vigneron expérimenté auquel l'intimé avait fait
appel pour l'aider à s'occuper du chantier dès le 24 novembre 1988 – a déclaré
qu'une dizaine de jours après la vente, l'intimé s'était étonné du paiement
fait par la Banque J.________ à la Banque Z.________. Ce témoin a ajouté avoir alors pensé
qu'il y avait là quelque chose d'anormal et avoir conseillé à l'intimé de requérir
du juge de paix des mesures de blocage pour la parcelle R.________. Il a en outre exposé avoir été
surpris, tout comme l'acheteur, par la différence entre la valeur de l'ouvrage telle qu'ils l'estimaient
et qui leur paraissait conforme au prix de 1'350'000 fr., et la dette à reprendre qui le dépassait
de deux millions de francs. Selon lui, l'intimé ne voyait pas la différence entre une cédule
hypothécaire et la dette hypothécaire.
Les premiers juges ont retenu comme probant ce témoignage, qui leur a paru crédible malgré
les anciens liens de ce témoin avec G.________ et qui était compatible avec les échanges
de correspondance et autres pièces figurant au dossier, dont rien ne conduisait par ailleurs à
mettre en doute qu'elles aient bien été effectivement envoyées aux dates résultant
de leur libellé. Cette appréciation ne porte pas le flanc à la critique. En effet, le
témoignage précité est corroboré tant par la teneur de l'acte de vente arrêtant
le prix de vente à 1'500'000 fr., que par le comportement de l'intimé suite au paiement effectué
par sa banque à la Banque Z.________. Ainsi, l'intimé pensait bel et bien que le prix des travaux
déjà effectués s'élevait à 1'350'000 fr., de sorte qu'après le transfert
de l'argent de sa banque à la Banque Z.________, il a été surpris par le fait que la dette
à reprendre dépassait ce montant d'environ deux millions de francs et n'a pas compris au final
la différence entre une cédule hypothécaire et la dette hypothécaire.
d)
Le recourant soutient que l'état de fait est lacunaire (cf. mémoire de recours, pp. 6 à
13).
Ce grief est vain. En effet, la plupart des faits allégués et considérés comme manquant
par le recourant figurent bel et bien dans le jugement entrepris. Pour le reste, ils sont sans pertinence
ou ne sont pas susceptibles de modifier l'appréciation des preuves et les faits retenus par les
premiers juges, de sorte qu'ils n'ont pas à être reproduits dans le présent arrêt.
4.
a)
Le recourant conteste avoir engagé sa responsabilité de notaire.
a/a)
Le notaire indépendant exerce en premier lieu des activités ministérielles, par exemple
instrumenter des actes authentiques ou légaliser des signatures. Il agit alors en tant que détenteur
ou délégataire de la puissance publique. A côté de ces activités officielles,
il peut exercer des activités privées, pour lesquelles il ne bénéficie d'aucune forme
d'exclusivité et qui sont régies par le droit privé (ATF 129 I 330 c. 2.1, JT 2004 I 126,
SJ 2003 I 537 et les références citées).
Lorsque le notaire accomplit ses fonctions ministérielles, ses relations avec ses clients relèvent
du droit public et échappent au champ d'application des dispositions contractuelles sur le mandat.
La responsabilité du notaire pour une éventuelle mauvaise exécution de ses tâches
officielles ne relève donc pas du droit des contrats. La responsabilité des fonctionnaires
et employés publics cantonaux est en principe régie par les art. 41 et suivants CO (Code des
obligations du 30 mars 1911; RS 220), sauf si le canton, en vertu de l'art. 61 al. 1 CO, a réglementé
la question (ATF 127 III 248 c. 1b, JT 2001 I 263, SJ 2001 I 589; ATF 126 III 370 c. 7a, JT 2001 I 164).
Lorsqu'il fait usage de cette possibilité, un canton peut régler la responsabilité de
ses notaires pour l'ensemble de leurs activités, à condition de ne pas alléger celle-ci
par rapport au droit fédéral (ATF 70 lI 221, JT 1945 I 199; SJ 2001 I 149 et les références
citées).
Le Canton de Vaud a réglé de manière uniforme la responsabilité des notaires en renvoyant
au droit fédéral privé à titre supplétif (ATF 127 III 248 précité
c. 1b, JT 2001 I 263; CREC I 4 juin 2008/241, rés. in JT 2010 III 56; CCIV 11 juin 2008/79
c. Ila et les références citées). C'est donc un régime de droit cantonal qui régit
ici aussi bien la responsabilité ministérielle que professionnelle du défendeur.
a/b)
La responsabilité du notaire selon l'art. 111 aLN (loi du 10 décembre 1956 sur le notariat,
abrogée par la loi du 29 juin 2004 sur le notariat [LNo; RSV 178.11], entrée en vigueur le
1
er
janvier 2005) suppose un acte ou une omission illicite, une faute (présumée), un dommage et
un lien de causalité entre ces deux éléments (JT 2010 III 56; Mooser, Le droit notarial
en Suisse, Berne 2005, pp. 139 ss).
b)
Le recourant conteste avoir violé ses obligations.
b/a)
Pour satisfaire à son devoir de diligence, le notaire doit mener à terme sa mission avec toute
l'attention commandée par les circonstances, en faisant preuve d'impartialité. Le degré
de diligence qui lui incombe dépend, au cas par cas, de ses capacités et de ses connaissances
techniques, ainsi que de l'importance de l'affaire (ATF 134 III 534 c. 3.2.2, JT 2008 I 335, SJ 2009
I 49; ATF 127 III 357 c. 1c, JT 2002 I 192). Le devoir de diligence comprend également l'exigence
de rédiger un acte clair et sans ambiguïté, dont les termes ne prêtent pas à
interprétation. Cet acte doit être agencé de telle façon que sa compréhension
soit facilitée pour les parties (Piotet, La responsabilité patrimoniale des notaires et autres
officiers publics, thèse Lausanne 1981, p. 126 et les références citées; Mooser op.
cit., n. 208, p. 92).
Le devoir d'information oblige le notaire à informer les parties de façon compréhensible
et claire sur les points qui leur sont favorables aussi bien que ceux qui leur sont défavorables
(
de commodo
et
incommodo
).
L'information doit porter sur tous les éléments que le notaire connaît compte tenu de
sa formation et de son expérience et dont les parties n'ont pas suffisamment conscience (Mooser,
op. cit., n. 219, p. 96). L'obligation de renseigner est toutefois limitée à ce qui présente
un intérêt certain pour les parties. Son étendue dépend des circonstances propres
à chaque acte; les éléments entrant en ligne de compte sont le savoir juridique des parties
en présence et la plus ou moins grande complexité de l'affaire (Piotet, op. cit., p. 123).
Le notaire est tenu de fournir des explications même s'il n'en est pas requis par les parties, dès
qu'il a des doutes sur la manière dont elles conçoivent l'affaire (Piotet, op. cit, p. 123).
Cela dit, il peut attendre des parties qu'elles fassent preuve d'une certaine diligence, qu'elles prennent
attentivement connaissance des projets qu'il leur adresse et qu'elles interviennent et lui posent de
leur propre chef des questions complémentaires si ses éclaircissements leur ont paru incomplets
ou imprécis (Mooser, op. cit, n. 223, p. 97). Enfin, l'obligation de renseigner doit être distinguée
du conseil, qui consiste à suggérer aux parties telle ou telle variante, dans une perspective
d'optimisation : les parties envers lesquelles le notaire a assumé son obligation de renseigner
savent ce qu'elles font, celles qui bénéficient du conseil savent en plus pourquoi elles ont
choisi une solution plutôt qu'une autre (Mooser, op. cit., n. 226, pp. 98 et 99).
Il appartient généralement au lésé d'établir l'illicéité. Toutefois,
dans le cas particulier de la violation du devoir d'information par le notaire, cette preuve peut être
difficile à apporter (Mooser, op. cit., n. 312, p. 141 et la note infrapaginale 781). Certains auteurs
considèrent ainsi qu'il appartient au notaire de démontrer en quoi il a pleinement exécuté
son obligation d'information, d'autant qu'il doit contribuer à la preuve contraire du fait négatif
avancé (CCIV 29 juin 2005/124 c. Va, citant un avis de droit de Piotet, qui se réfère
lui-même à Carlen, Schweizerisches Notariatsrecht, Zurich 1976, p. 139). Cette interprétation,
suivie par la Chambre des recours (CREC I 19 janvier 2011/27), rejoint la jurisprudence rendue en matière
de responsabilité médicale, dont il ressort qu'il appartient au médecin d'établir
qu'il a suffisamment renseigné le patient (ATF 133 III 121 c. 4.1.3, JT 2008 I 103, SJ 2007 I 353
et les références citées). Le moyen s'apparente ainsi à celui du consentement hypothétique
du patient en matière de responsabilité médicale, pour lequel le fardeau de la preuve
appartient au médecin (ATF 133 III 121 c. 4.1.3, JT 2008 I 103, SJ 2007 I 353; SJ 2004 I 117).
b/b)
Le recourant conteste avoir violé son devoir d'information. Il affirme avoir entièrement informé
B.R.________ et G.________ sur les tenants et aboutissants de l'opération envisagée lors de
leur rencontre du 8 novembre 1988, à savoir durant la procédure préparatoire. Il soutient
en outre que ceux-ci ont finalement opté, en pleine connaissance de cause et en toute compréhension
de la situation, pour une autre solution que celle qu'il leur avait préconisée et que lui-même
ne pouvait donc que se conformer à la décision prise par les parties à l'acte de vente,
G.________ étant au demeurant un homme rompu aux affaires immobilières (cf. mémoire de
recours, pp. 18 à 20).
Le projet établi le 8 novembre 1988 prévoyait notamment que le prix de vente était fixé
à 1'000'000 fr., soit 130'000 fr. pour le terrain et 870'000 fr. pour les travaux en cours, qu'une
seule cédule hypothécaire au porteur de 3'000'000 francs grevait la parcelle vendue et qu'après
remboursement du compte de construction, B.R.________ déclarait céder, en toute propriété,
la cédule hypothécaire à l'acquéreur G.________. A ce moment-là, le coût
effectif de la halle en construction n'était pas encore connu. L'acte de vente signé le 17
novembre 1988 précisait que le prix de la vente s'élevait à 1'500'000 fr. et que la parcelle
vendue était grevée de deux cédules hypothécaires au porteur, l'une de 3'000'000
fr., l'autre de 600'000 fr., qui garantissaient le compte de construction ouvert dans les livres de la
Banque Z.________ à [...] en faveur de B.R.________. Il mentionnait également que ce compte
serait remboursé et que les cédules hypothécaires seraient transmises à l'intimé
pour lui permettre de garantir le crédit qui lui était accordé par la Banque J.________,
les frais de constitution et d'inscription de ces cédules étant à la charge de l'acheteur.
Au moment de la signature de cet acte, le recourant savait que les cédules dont la vente prévoyait
la remise ne pouvaient être libérées que moyennant le remboursement du compte de construction
ouvert dans les livres de la Banque Z.________, pour un montant dont il ignorait le chiffre exact. Il
savait également que le crédit de construction de B.R.________, d'un montant de 3'600'000 fr.,
concernait non seulement la halle vendue, mais encore les autres constructions qui restaient propriété
de la prénommée. De même, il savait que la répartition de la charge des cédules
sur les parcelles après l'acte de division devait être redéfinie et qu'il était nécessaire
de prévoir les modalités du remboursement du compte de construction. Il était conscient
de l'importance de cette question, puisqu'il avait initialement prévu d'attendre que la banque ait
répondu à son courrier avant de fixer le rendez-vous pour la signature de l'acte.
En l'espèce, il incombait au recourant d'informer l'acheteur sur les modifications entre le projet
initial et l'acte de vente finalement signé. Il devait le renseigner sur les conséquences de
la signature de cet acte, ce d'autant plus que celui-ci laissait dans l'incertitude de nombreux points
problématiques. Le recourant devait en particulier s'assurer que l'acheteur avait bien compris la
différence entre une cédule hypothécaire et une hypothèque et le fait qu'il existait
des risques liés à la question des cédules hypothécaires et au fait que les modalités
du remboursement du compte de construction de B.R.________, préalable à la libération
des cédules, n'avaient pas été clairement établies. Il devait aussi s'assurer que
l'intimé comprenait que, dans la mesure où les cédules garantissaient probablement plus
que le montant du chèque restant en mains du notaire, voire que le prix de vente total, il s'exposait
à devoir débourser plus que prévu pour en obtenir la remise.
Contrairement à ce que semble penser le recourant, celui-ci ne pouvait simplement s'en remettre
à la seule volonté qui aurait été exprimée par les parties au contrat, aux motifs
que celles-ci auraient été pressées et rompues aux affaires. D'une part, il devait fournir
les explications nécessaires même s'il n'en était pas requis par les parties ou que l'affaire
présentait une certaine urgence. Par ailleurs, l'urgence n'était pas telle que le notaire n'aurait
pu fournir les informations utiles, celles-ci pouvant au demeurant être transmises de manière
efficace et rapide. D'autre part, le recourant devait informer l'intimé des risques encourus, car
celui-ci, même s'il était rompu aux affaires immobilières, n'était pas juriste. Il
devait d'autant plus l'informer que les questions relatives à la libération des cédules
hypothécaires et à la répartition de la charge résultant d'un crédit de construction
concernant plusieurs objets présentent un caractère très technique qui n'est pas aisé
à saisir. Le recourant devait en tout cas s'assurer que G.________ avait compris les risques encourus,
ce qu'il n'a manifestement pas fait.
En conclusion, on doit admettre que le recourant n'a pas fourni tous les renseignements utiles à
l'intimé et a ainsi failli à son devoir d'information.
b/c)
Le recourant conteste avoir violé son devoir de diligence. Il soutient qu'il ne lui incombait pas
de ventiler une partie des dettes hypothécaires existantes sur la nouvelle parcelle n° 49,
ni de prévoir de clauses de protection en faveur de l'intimé, qui connaissait et comprenait
les éventuels risques qu'il prenait. Il relève également que l'acheteur était assuré
de la libération des cédules, puisque le prêt octroyé par la Banque J.________ était
en particulier destiné à rembourser le crédit de B.R.________ auprès de la Banque
Z.________.
Pour l'essentiel, l'argumentation du recourant peut être écartée dans la mesure où
elle repose sur des faits qui n'ont pas été retenus (cf. supra c. 3).
Pour le reste, au moment de la transaction, le recourant savait que le prix de vente s'élevait à
1'500'000 fr., à savoir 130'000 fr. pour le terrain et 1'370'000 fr. pour les travaux déjà
effectués sur celui-ci et que la parcelle en question était grevée de deux cédules
hypothécaires pour un montant total de 3'600'000 fr. qui garantissaient le compte de construction
ouvert en faveur de B.R.________ pour la réalisation non seulement de la halle, mais également
de plusieurs autres biens dont la vendeuse restait propriétaire. Or, à la teneur de l'acte
de vente et des pièces du dossier, le notaire ne s'est aucunement soucié du sort des cédules
hypothécaires et n'a pris aucune mesure afin que l'acheteur pût être assuré de leur
libération. En effet, il n'a rien mentionné quant aux modalités de la répartition
des remboursements nécessaires à la libération des cédules, ni quant à la répartition
de la charge résultant du crédit de construction ouvert par B.R.________, alors qu'il savait
que ce crédit était utilisé non seulement pour la construction en cours de la halle, mais
également pour les autres immeubles qui restaient dans la propriété de l'acheteur. Il
n'a pas prévu les conséquences d'une éventuelle non-libération des cédules.
Or, ces questions étaient d'un intérêt évident pour l'acquéreur et n'étaient
d'ailleurs pas d'une complexité telle qu'elles ne pouvaient être appréciées et résolues
lors de la passation de la vente. Par ailleurs, elles revêtaient un caractère technique, de
sorte que le recourant ne saurait, de bonne foi, partir de l'idée que les parties à l'acte
étaient aptes à en saisir spontanément la portée et que l'acheteur comprenait tous
les risques liés à la conclusion de l'acte de vente qu'il signait. Le recourant n'a pas attiré
l'attention de l'acheteur, ni d'ailleurs rien précisé à ce sujet dans l'acte de vente,
sur le fait que, à moins d'un remboursement par B.R.________ elle-même, les cédules ne
seraient pas libérées. Il s'imposait d'autant plus d'attirer l'attention des parties sur ces
points que l'acte prévoyait une remise immédiate des fonds sous forme de chèques à
l'aliénatrice, mais il n'était même pas stipulé que celle-ci s'engageait à les
utiliser pour rembourser au moins partiellement la Banque Z.________.
Le recourant ne saurait prétendre avoir rempli son obligation de diligence au motif que l'intimé
était assuré de la libération des cédules en raison du prêt octroyé par
la Banque J.________ qui était en particulier destiné à rembourser le crédit de B.R.________
auprès de la Banque Z.________. En effet, l'acheteur pensait payer le prix de 1'500'000 fr. pour
l'achat du terrain et de la halle en voie de construction et avait ouvert un crédit de construction
pour le paiement de cette somme, ainsi que le reste des travaux à effectuer, et non pas pour régler
l'intégralité du crédit de B.R.________, crédit qui concernait d'ailleurs également
d'autres travaux que ceux relatifs à la halle. Selon l'acte de vente et les pièces du dossier,
l'intimé, de même que le recourant, pouvaient évaluer les travaux effectués au montant
de 1'370'000 fr. et savaient que l'opération aurait un coût total de 4'700'000 francs. Ainsi,
le prêt octroyé par la Banque J.________ devait à l'évidence servir à terminer
les travaux en cours et non pas à libérer les cédules hypothécaires. Enfin, il est
manifeste qu'il n'a jamais été prévu que l'acheteur devrait payer la somme de 3'600'000
fr. à la Banque Z.________ en plus du prix de vente de 1'500'000 francs.
En rédigeant un acte aussi lacunaire et imprécis, le recourant a violé son devoir de diligence.
Il n'a pas voué à la préparation et à la rédaction de l'acte toute l'attention
commandée par les circonstances.
c)
Le recourant conteste avoir commis une faute.
c/a)
En cas de violation par un notaire de son devoir de diligence, la faute est présumée (CREC
I 4 juin 2008/241 précité c. 5, JT 2010 III 56).
c/b)
En l'espèce, aucun élément – et le recourant n'en invoque d'ailleurs pas –
ne vient renverser cette présomption. On ne voit pas ce qui aurait empêché le recourant
d'éviter, dans la vente du 17 novembre 1988, les imprécisions telles que décrites ci-dessus.
En particulier, il n'est pas établi que ces imprécisions résultent de demandes directes
des parties à l'acte, demandes que le recourant aurait d'ailleurs peut-être dû dans le
cas contraire refuser de satisfaire, ou au sujet desquelles il aurait en tous cas dû formuler une
réserve expresse.
d)
Le recourant nie tout lien de causalité entre les actes illicites qui lui sont reprochés et
le dommage subi par l'intimé. Il relève qu'au moment de la signature de l'acte, G.________
avait déjà décidé qu'il allait reprendre par le biais du prêt que lui consentait
la Banque J.________ la totalité du crédit entièrement employé de B.R.________.
d/a)
Un fait est la cause naturelle d'un résultat s'il en constitue une condition
sine
qua non
; en d'autres termes, il existe un lien
de causalité naturelle entre deux événements lorsque, sans le premier, le second ne se
serait pas produit; il n'est pas nécessaire que l'événement considéré soit la
cause unique ou immédiate du résultat; l'existence d'un lien de causalité naturelle est
une question de fait que le juge doit trancher selon les règles du degré de vraisemblance prépondérante
(ATF 133 III 462 c. 4.4.2 p. 470; 132 III 715 c. 2.2 p. 718).
Il faut encore que la causalité puisse être qualifiée d'adéquate. Pour dire s'il
y a causalité adéquate, il faut examiner si le fait en discussion était propre, selon
le cours ordinaire des choses et l'expérience générale de la vie, à entraîner
un résultat du genre de celui qui s'est produit (ATF 129 Il 312 c. 3.3 p. 318; 129 V 402 c. 2.2
p. 405). La causalité adéquate est cependant exclue – on parle alors d'une interruption
du rapport de causalité – si une autre cause, qu'il s'agisse d'une force naturelle ou du comportement
d'une autre personne, constitue une circonstance tout à fait exceptionnelle ou apparaît si
extraordinaire que l'on ne pouvait pas s'y attendre; l'imprévisibilité d'un acte concurrent
ne suffit pas en soi à interrompre le rapport de causalité adéquate; il faut encore que
cet acte ait une importance telle qu'il s'impose comme la cause la plus probable et la plus immédiate
de l'événement considéré, reléguant à l'arrière-plan tous les autres
facteurs qui ont contribué à l'amener et notamment le comportement en discussion (ATF 133 V
14 c. 10.2 p. 23; 130 III 182 c. 5.4 p. 188; 127 III 453 c. 5d p. 457).
d/b)
Même si le recourant invoque une violation du droit, l'essentiel de son argumentation revient en
réalité à contester les faits, dès lors qu'elle consiste à affirmer que l'intimé
a consenti en toute connaissance de cause et pleine compréhension de la situation à reprendre
le crédit entièrement employé de B.R.________.
Lors de l'achat de l'immeuble le 17 novembre 1988, l'intimé ne pouvait que penser, au regard du
contenu de l'acte de vente, que le terrain valait 130'000 fr. et la construction sur celui-ci
1'370'000 francs. En effet, l'attestation de l'entreprise Q.________ SA, datée du 17 novembre 1988,
précisait expressément que la valeur des travaux effectués sur la halle était de
1'370'000 fr., dont 870'000 fr. déjà payés, et que le reste des paiements pour finir la
halle serait effectué par l'acquéreur. Par ailleurs, l'intimé savait également que
le crédit de construction de B.R.________ auprès de la Banque Z.________ concernait non seulement
la construction de la halle qu'il achetait, mais également les appartements et garage construits
par la vendeuse pour son propre compte. Certes, le jour même de la conclusion de l'acte de vente,
l'intimé a fait une demande de crédit d'un montant de 4'700'000 fr. pour l'achat en question.
Reste qu'il cherchait ainsi à obtenir le crédit pour le financement de son achat à hauteur
de 1'500'000 fr. tel que prévu dans l'acte ainsi que pour le solde des travaux à effectuer
par 3'200'000 fr. (4'700'000 fr. – 1'500'000 fr.), étant relevé que selon les faits retenus
qui ne sont pas contestés, la halle était loin d'être achevée et que ce qui était
déjà fait présentait des défauts. Ainsi, il ne voulait pas, par l'obtention de ce
crédit, rembourser la dette de 3'600'000 fr. de B.R.________ auprès de la Banque Z.________,
laquelle dette ne concernait d'ailleurs que très partiellement la construction de la halle, à
savoir à hauteur de 1'370'000 francs.
En l'espèce, on doit admettre que si le notaire avait correctement informé l'intimé sur
les incertitudes liées aux cédules hypothécaires et les risques liés à la signature
de l'acte tel qu'établi, l'intimé n'aurait pas accepté de signer l'acte de vente. En effet,
l'intimé s'était engagé à payer le montant de 1'500'000 fr. et avait encore prévu
d'ajouter la somme de 3'200'000 fr. pour le solde des travaux à effectuer, son budget total étant
de 4'700'000 francs. Or, il est évident qu'il n'aurait pas été d'accord de payer, en sus
des montants précités, la somme de 3'600'000 francs. Une correcte information du notaire aurait
été de nature à éviter le résultat qui s'est produit.
Certes, l'intimé a commis plusieurs fautes (cf. infra c. 4e/b). Celles-ci ne sont toutefois pas
à ce point exceptionnelles ou extraordinaires qu'elles devraient s'imposer comme la cause la plus
probable et la plus immédiate de l'événement considéré, reléguant à
l'arrière-plan les omissions et manquements du notaire.
e)
Le recourant conteste l'existence d'un dommage. A ce sujet, il relève que G.________ n'apporte aucune
preuve de sa créance envers B.R.________, ni que celle-ci ait été insolvable à fin
1988. Il affirme que l'intimé n'a rien entrepris pour sauvegarder sa prétendue créance
contre B.R.________ (cf. infra c. 4e/b).
Le recourant considère également comme insuffisante la réduction du dommage par
1
/
3
telle qu'effectuée par les premiers juges pour les fautes concomitantes de l'intimé. Il relève
que ces derniers ont également omis de tenir compte d'autres fautes commises par G.________, à
savoir que celui-ci a omis de renseigner le notaire sur le détail des arrangements qu'il venait
de conclure avec B.R.________, qu'il s'est abstenu durant près de 10 ans de renseigner le notaire
sur son litige avec cette dernière et qu'il a renoncé à toute démarche susceptible
de sauvegarder efficacement sa créance contre B.R.________ (cf. infra c. 4e/c).
e/a)
Le dommage se définit comme la diminution involontaire de la fortune nette; il correspond à
la différence entre le montant actuel du patrimoine du lésé et le montant que ce même
patrimoine aurait si l'événement dommageable ne s'était pas produit (ATF 132 III 359 c.
4 p. 366; 129 III 331 c. 2.1 p. 332; 128 III 22 c. 2e/aa p. 26; 127 III 73 c. 4a p. 76). Il peut
se présenter sous la forme d'une diminution de l'actif, d'une augmentation du passif, d'une non-augmentation
de l'actif ou d'une non-diminution du passif (ATF 132 III 359 c. 4 p. 366; 128 III 22 c. 2e/aa p. 26;
127 III 543 c. 2b p. 546).
Le juge peut réduire les dommages-intérêts, ou même n'en point allouer, lorsque la
partie lésée a consenti à la lésion ou lorsque des faits dont elle est responsable
ont contribué à créer le dommage, à l'augmenter, ou qu'ils ont aggravé la situation
du débiteur (art. 44 al. 1 CO, applicable en l'espèce le cas échéant à titre
de droit cantonal supplétif selon l'art. 111 al. 2 aLN). Ces "faits" ne sont pertinents
que si la victime en est responsable, en particulier s'ils lui sont imputables à faute (Chappuis,
La faute concomitante de la victime, in Werro (éd.), La fixation de l'indemnité, p. 30). L'importance
de la faute concomitante et son effet sur le montant de l'indemnité sont des questions laissées
à l'appréciation du juge, qui dispose à cet effet d'un large pouvoir d'appréciation
(ATF 127 III 453 c. 8c, JT 2002 I 219, SJ 2002 I 138 et les références citées; Chappuis,
op. cit., p. 31 et les références citées): Elles doivent être distinguées de
celle de la violation du devoir de réduire le dommage, qui n'affecte aucunement la responsabilité
primaire de l'auteur, mais limite l'étendue du dommage dont la victime peut exiger la réparation
(Pichonnaz, Le devoir du lésé de diminuer son dommage, in Werro (éd.), La fixation de
l'indemnité, p. 112).
e/b)
En l'espèce, au regard des expertises, l'intimé a subi un dommage. On peut à ce sujet
se référer aux considérants du jugement entrepris, qui sont complets et convaincants (cf.
jugement, pp. 43 et 44). Avec les premiers juges, on peut ainsi retenir, par adoption de motifs (art.
471 al. 3 CPC-VD), que le dommage de l'intimé correspond aux
5
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6èmes
du montant de 3'499'603 fr., valeur 31 juillet 2000.
Par ailleurs, contrairement à ce que prétend le recourant, il ressort clairement du dossier
que l'intimé avait une créance envers B.R.________, dès lors qu'il lui a versé le
montant de 3'600'000 fr. pour libérer les cédules hypothécaires, alors qu'il lui a acheté
l'immeuble pour un montant de 1'500'000 francs. Enfin, le recourant se trompe lorsqu'il affirme que l'intimé
n'aurait rien entrepris pour récupérer le montant de 3'600'000 francs. En effet, l'intéressé
a déposé une requête de mesures préprovisionnelles et provisionnelles le 23 décembre
1988, puis déposé une plainte pénale le 27 juin 1989 et enfin requis la poursuite de B.R.________
à concurrence d'un montant de 3'000'000 fr. le 28 octobre 1998. Les démarches entreprises
pour obtenir le remboursement des montants litigieux se sont révélées infructueuses. Par
ailleurs, on ne saurait reprocher à l'intimé de ne pas avoir intenté une action civile
à l'encontre de B.R.________ au regard de l'insolvabilité de cette dernière, l'expert
ayant du reste également relevé que la situation de celle-ci était obérée. Le
grief est donc rejeté.
e/c)
En l'espèce, on peut reprocher à l'intimé d'avoir contribué à provoquer la situation
dans laquelle la conclusion du contrat de vente s'est déroulée, pressé qu'il était
de conclure l'affaire au détriment de l'entreprise D.________ SA et de trouver des locaux pour son
activité commerciale en pleine expansion. De plus, une fois la vente conclue, l'intimé a donné
l'ordre de virer le montant de 3'600'000 fr. sur le compte de B.R.________, sans demander d'explications
ni chercher d'autre solution, bien qu'il n'ait pas exactement compris à quoi correspondait ce montant,
ni dans quelle mesure il allait pouvoir en demander le remboursement, même partiel. Certes, l'intimé
n'avait pas d'autre choix que de payer pour faire libérer les cédules, s'il voulait obtenir
son inscription comme propriétaire au registre foncier. Toutefois, sentant que l'affaire prenait
une tournure autre que celle qu'il avait imaginée, il aurait également pu refuser de payer
et tenter de faire invalider la vente, ce qu'il n'a pas fait. Il aurait encore eu la possibilité
de refuser ou d'exiger de B.R.________ des garanties. Le fait d'avoir donné alors l'ordre de virement
s'explique toutefois aussi en partie par la situation difficile où l'avaient placé les lacunes
de l'acte de vente du 17 novembre 1988 : s'étant déjà départi d'une grande partie
du prix convenu sans avoir de garanties, il n'aurait en particulier guère pu à ce stade menacer
de résoudre la vente sans risquer la perte d'une partie des fonds déjà investis.
L'ensemble de ces éléments diminuent la responsabilité du recourant et la réduction
d'un tiers telle qu'effectuée par les premiers juges n'est pas critiquable. Enfin, contrairement
à ce que soutient le recourant, on ne saurait reprocher à l'intimé de ne rien avoir entrepris
pour recouvrer sa créance auprès de B.R.________ au regard des démarches citées ci-dessus
et de l'insolvabilité de la prénommée. On ne saurait non plus lui faire grief de ne pas
avoir informé le notaire ou d'avoir tardé à agir contre lui au regard des démarches
préalables effectuées à l'encontre de B.R.________.
Au surplus, le coût supplémentaire de 4'390'253 fr. 45 pour la période du 29 novembre
1988 au 15 mai 2003, s'il devait être imputé à l'intimé pour avoir tardé à
agir, est largement compensé par l'abattement qu'il a obtenu sur l'ensemble de ses engagements en
négociant avec l'établissement bancaire (réduction de sa dette de près de 50%). Il
a dès lors largement contribué à la réduction de son dommage, si bien qu'il est malvenu
de lui reprocher de n'avoir rien entrepris.
5.
En conclusion, le recours doit être rejeté, en application de l'art. 465 al. 1 CPC-VD,
et le jugement attaqué confirmé.
Les frais de deuxième instance du recourant, qui succombe, sont arrêtés à 19'742
fr. (art. 232 al. 1 aTFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en matière civile,
en vigueur jusqu'au 31 décembre 2010).
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 465 al. 1 CPC-VD,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à 19'742 francs (dix-neuf
mille sept cent quarante-deux francs).
IV.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
10 février 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Mathias Burnand (pour T.________),
‑
Me Alain Dubuis (pour G.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est de 1'944'223 fr. 90.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Cour civile du Tribunal cantonal.
Le greffier :