vd_findinfo · HC / 2009 / 17 · 2009-06-02 · fr

LOCATAIRE DE REMPLACEMENT, EXPULSION DE LOCATAIRE, CHOSE LOUÉE, RESTITUTION{EN GÉNÉRAL} | 264 al. 1 CO, 23 LPEBL, 29 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 02.06.2009 HC / 2009 / 17

TRIBUNAL CANTONAL
288/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 2 juin 2009
_______________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.     F.  Meylan et Giroud
Greffière
:         Mme
Lopez
*****
Art. 264 al. 1 CO; 457 CPC;
23, 29 LPEBL
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s'occuper du recours interjeté par
I.________
, à [...]
,
bailleresse, contre le prononcé rendu le 19 février
2009 par le Juge de paix du district de Lausanne dans la cause
divisant la recourante d'avec
masse en faillite
W.________
, au [...], locataire.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par prononcé du 19 février 2009, adressé aux
parties le 10 mars 2009 pour notification, le Juge de paix du
district de Lausanne a rejeté la requête d'expulsion
déposée par I.________ (I), arrêté les
frais de justice (II), dit qu'il n'est pas alloué de
dépens (III) et rayé la cause du rôle
(IV).
Ce prononcé, complété par les pièces du
dossier (art. 457 CPC, Code de procédure civile du
14 décembre 1966, RSV 270.11), retient les faits
suivants :
Par contrat de bail à loyer commercial du 25 août
2006, I.________ a remis en location à W._______ un atelier
de 410 m2 et un garage au rez-de-chaussée de l'immeuble
situé au chemin du [...], au Mont-sur-Lausanne, pour un
loyer mensuel de 4'558 fr., soit 3'958 fr. de loyer net, un
forfait de 250 fr. pour frais de chauffage et un forfait de
350 fr. pour frais d'exploitation. Ce contrat a
été conclu pour une durée limitée
allant du 1
er
décembre 2006 au 30 novembre 2011.
Dès le 1
er
janvier 2008, le loyer mensuel s'est
élevé à 4'617 fr. 15.
A la suite de la faillite de W._______, l'Office des faillites de
Lausanne a, par courrier du 22 novembre 2007, informé
I.________ que le sous-locataire des locaux précités
était disposé à reprendre le bail dès
le 1
er
décembre 2007. Le 29 novembre 2007, cet
office a restitué les clés des locaux à la
bailleresse.
Dans un courrier du 22 juillet 2008, l'Office des faillites de
Lausanne a indiqué à la bailleresse qu'il refusait de
verser les garanties réclamées en vertu de l'art.
266h CO
(Code des
obligations du 30 mars 1911, RS 220)
, soit les sûretés pour
les loyers à échoir, en précisant que la masse
en faillite W.________ était libérée de toute
obligation à partir du 1
er
janvier 2008,
dès lors qu'un candidat solvable avait été
proposé pour la reprise du bail.
Par courrier recommandé du 14 août 2008, la
bailleresse, représentée par l'agent d'affaires
breveté Thierry Zumbach, a mis en demeure la masse en
faillite W.________ de s'acquitter de la somme de 68'029 fr. 85,
correspondant aux loyers pour les mois de juillet 2007 à
août 2008 et à des intérêts de retard, en
lui signifiant qu'à défaut de paiement
dans un délai de trente jours,
le bail serait résilié en application de l'article
257d CO.
Sur formule officielle du 23 septembre 2008, la bailleresse a
résilié le contrat de bail pour le 31 octobre
2008.
Cette résiliation n'a pas
été contestée devant la commission de
conciliation.
Par requête du 3 novembre 2008, la
bailleresse a requis du Juge de paix du district de Lausanne
l'expulsion du locataire des locaux en cause.
B.
I.________
a
recouru contre le prononcé précité par acte du
lundi 23 mars 2009 en concluant, avec suite de dépens,
à la réforme en ce sens que la masse en faillite
W.________ doit quitter et rendre immédiatement libres
l'atelier et le garage qu'elle occupe au rez-de-chaussée de
l'immeuble sis chemin du [...] au Mont-sur-Lausanne et qu'à
ce défaut, elle y sera contrainte par la voie de
l'exécution forcée au sens des art. 508 ss CPC. Elle
a produit un bordereau de pièces.
Dans son mémoire de réponse du 27 mars 2009, la masse
en faillite W.________ a conclu implicitement au rejet du recours.
Elle a produit diverses pièces.
En droit
:
1.
a)
L'art. 23 LPEBL (loi du 18 mai 1955
sur la procédure d'expulsion en matière de baux
à loyer et à ferme, RSV 221.305) ouvre un recours au
Tribunal cantonal : a) lorsque le juge était
incompétent ou s'est déclaré à tort
incompétent; b) pour absence d'assignation
régulière; c) pour violation des règles
essentielles de la procédure lorsque l'informalité
est de nature à influer sur le prononcé (al. 1). Il y
a également recours au Tribunal cantonal pour déni de
justice (art. 23 al. 2 LPEBL); celui-ci peut aboutir soit à
la réforme soit à l'annulation de la décision
attaquée (JT 1993 III 88 c. 2; JT 1977 III 96). Toutefois,
en vertu de l'art. 274g al. 1 let. a CO, le juge saisi de la
procédure d'expulsion doit statuer sur la validité du
congé, lorsque celle-ci est contestée, en examinant
la cause de manière complète en fait et en droit.
L'autorité de recours cantonale doit alors au moins disposer
d'un plein pouvoir d'examen en ce qui concerne la violation du
droit fédéral (ATF 119 Il 141 c. 4a; ATF 119 II 241
c. 4b et c). Autrement dit, l'article 23 LPEBL, qui confère
un pouvoir d'examen limité à la Chambre des recours,
ne saurait s'appliquer lorsque la validité du congé a
été contestée. En pareil cas, la Chambre des
recours doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit tel que
le prévoit l'art. 457 al. 2 CPC pour le recours en
réforme contre les décisions du juge de paix (JT 2008
III 12; JT 2004 III 79).
En l'espèce, l'intimée n'a pas contesté le
congé devant la commission de conciliation
compétente. Le recours doit donc être examiné
sous l'angle restreint de l'arbitraire.
b)
Les pièces nouvelles produites en deuxième
instance par la recourante ne tendent pas à établir
un moyen de nullité, soit la violation de règles de
procédures; elles sont en conséquence irrecevables
(art. 25 LPEBL a contrario; Guignard, Procédures
spéciales vaudoises, 2008, n. 1 ad art. 25 LPEBL, p. 214 et
références). Il en va de même des pièces
produites par l'intimée.
2.    a)
Selon l'art. 457 al. 1 CPC,
applicable vu le renvoi de l'art. 29 LPEBL aux règles
ordinaires de la procédure civile contentieuse, la Chambre
des recours doit admettre comme constants les faits tels qu'ils
sont constatés par le jugement, sauf contradiction avec les
pièces du dossier et sous réserve de
complètement sur la base de celles-ci (JT 2008 III 12 c. 3a;
JT 1993 III 88 c. 3; Gauthier, Note sur la procédure
d'expulsion en matière de bail à loyer, in JT 1993
III 126).
En l'espèce,
l'état de fait du prononcé est conforme aux
pièces du dossier. Il a été
complété sur la base de celui-ci.
b)
Selon la jurisprudence, le
déni de justice au sens des art. 9 Cst. (anciennement art. 4
aCst.; FF 1997 I 146) et 23 al. 2 LPEBL consiste en une
décision arbitraire, rompant manifestement
l'égalité entre parties et violant un principe
légal, ou encore une décision par laquelle le juge
statue contrairement à une disposition légale
précise ou se met en contradiction flagrante avec les
pièces du dossier (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure
civile vaudoise, 3
ème
éd., 2002, n. 5 ad
art. 356 CPC, p. 537).
Il ne suffit pas que la
motivation de la décision soit insoutenable; encore faut-il
que celle-ci apparaisse arbitraire dans son résultat (ATF
128 I 273; 126 III 438; 125 I 166 c. 2a).
3.
Le premier juge a considéré que l'intimée
s'était trouvée libérée du bail
à compter du 1
er
décembre 2007, date pour
laquelle elle avait proposé un locataire de remplacement
objectivement acceptable, les locaux ayant au surplus
été restitués le 29 novembre 2007; elle
n'avait dès lors plus la qualité de locataire au
moment de la mise en demeure de payer des loyers le 14 août
2008 et, si un tiers occupait les lieux, la recourante devait agir
contre lui en déguerpissement, sans qu'il soit
concerné par la procédure d'expulsion.
La recourante fait valoir qu'elle n'a pas agréé le
locataire de remplacement et que l'intimée n'a donc pas
été libérée du bail. Elle
prétend en outre que les locaux n'ont pas été
restitués, dès lors qu'ils sont occupés par un
sous-locataire.
Selon l'état
de fait de la décision entreprise, un locataire de
remplacement objectivement acceptable a été
présenté à la recourante pour le
1
er
décembre 2007. Ce constat n'est contredit par
aucune pièce du dossier. Il n'y a au surplus pas à
rechercher une telle contradiction dans les pièces produites
en deuxième instance par la recourante, qui sont
irrecevables comme exposé ci-dessus. Conformément
à l'art. 264 al. 1 CO, le locataire s'est trouvé
libéré par cette présentation, de sorte qu'il
ne pouvait être question d'une expulsion plusieurs mois
ultérieurement.
Le constat selon
lequel les locaux ont été restitués à
fin novembre 2007 n'est pas non plus contredit par les
pièces du dossier. Le premier juge pouvait ainsi retenir que
la présence d'un tiers dans ces locaux ne justifiait pas une
procédure d'expulsion dirigée contre le locataire.
Que celui-ci demeure responsable à l'égard du
bailleur si un sous-locataire ne libère pas les lieux
à la fin du bail principal (ATF 117 Il 65 c. 2b; Lachat, Le
bail à loyer, 2008, n. 2.5.2, p. 581) ne fait pas de lui le
défendeur à une action en expulsion, le bailleur
ayant par ailleurs la faculté d'intenter cette action
directement au sous-locataire (Lachat, op. cit., 2.4.2 let. d, p.
580).
La décision entreprise résiste ainsi au grief
d'arbitraire.
4.
En conclusion, le
recours doit être rejeté et le prononcé
confirmé.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont
arrêtés à 942 fr. (art. 230 et 232 al. 1 TFJC,
tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en
matière civile, RSV 270.11.5).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
prononce
:
I.
Le recours est
rejeté.
II.
Le prononcé
est confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance
de la recourante I.________ sont arrêtés à 942
fr. (neuf cent quarante-deux francs).
IV.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président :
L
a
greffi
ère
:
Du 2 juin
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
a
greffi
ère
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑      M. Thierry
Zumbach (pour I.________),
‑      Office des
faillites de Lausanne (pour la masse en faillite
W.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      M. le Juge de paix
du district de Lausanne.
L
a
greffi
ère
: