vd_findinfo · HC / 2017 / 135 · 2017-01-04 · fr

BAIL À LOYER, FORMULE OFFICIELLE, LOYER USUEL | 8 CC, 269d CO, 270 al. 2 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 04.01.2017 HC / 2017 / 135

TRIBUNAL
CANTONAL
XZ14.047806-161205
3
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
4 janvier 2017
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
Mmes
Giroud Walther et Cherpillod, juges
Greffière
:              Mme
Choukroun
*****
Art.
269d et 270 CO, 8 CC
Statuant sur l’appel interjeté par
T.________
et
K.________
,
tous deux à [...], demandeurs, contre le jugement partiel rendu le 11 février 2016 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant les appelants d’avec
A.Z.________
,
à [...], défendeur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement partiel du 11 février 2016, le Tribunal des baux a rejeté les conclusions V et
VI prises par les demandeurs T.________ et K.________ contre les défendeurs A.Z.________ et Office
des poursuites de Lausanne au pied de leur réplique du 17 novembre 2015, identiques aux conclusions
II et III prises dans leur mémoire demande du 5 juin 2015, telles qu’explicitées dans
leur courrier du 28 août 2015, dans la mesure où elles tendaient au paiement des sommes de
36'000 fr. avec intérêt à 5 % dès le 1
er
juin 2011 (1'200 fr. x 30 mois) du 1
er
mars 2010 au 31 août 2012 et de 27'000 fr. avec intérêt à 5 % dès le 1
er
août 2013 (1'200 fr. x 22.5 mois) du 1
er
septembre 2012 au 15 juillet 2014, au titre de réduction du loyer abusif (I), et a rendu le
jugement sans frais judiciaires ni dépens (II).
En droit, les premiers juges ont considéré que les demandeurs T.________ et K.________ avaient
échoué à prouver que le défendeur A.Z.________ aurait indiqué de manière
inexacte sur la formule officielle de notification du loyer initial qu’il occupait lui-même
les locaux loués avant le début de leur bail. Selon les magistrats, dès lors que les indications
figurant sur la formule officielle correspondaient à la réalité, la notification du loyer
initial ne devait pas être considérée comme nulle.
B.
Par acte du 13 juillet 2016, complété
le 13 octobre 2016, T.________ et K.________ ont interjeté un appel contre ce jugement partiel.
Ils ont conclu, avec suite de frais et dépens, principalement à sa réforme en ce sens
que le chiffre I de son dispositif soit annulé (II), que A.Z.________ soit condamné au versement
d’un montant de 36'000 fr. plus intérêts à 5% (1'200 fr. x 30 mois) du 1
er
mars 2010 au 31 août 2012, au titre de la réduction du loyer abusif, en mains de T.________
et K.________ avec intérêt à 5% l’an à compter du 1
er
juin 2011 date moyenne (III), que A.Z.________, sous gérance légale de l’Office des poursuites
de Lausanne, soit condamné au versement d’un montant de 27'000 fr. plus intérêts
à 5% (1'200 fr. x 22,5 mois) du 1
er
septembre 2012 au 15 juillet 2014, au titre de la réduction du loyer abusif, en mains de T.________
et K.________ avec intérêts à 5% l’an à compter du 1
er
août 2013 date moyenne (IV), subsidiairement au renvoi de la cause à l’instance inférieure
pour complément d’instruction (V). K.________ a requis le bénéfice de l’assistance
judiciaire pour la procédure d’appel.
Par ordonnance du 16 septembre 2016, la juge déléguée de la Cour d’appel civile
a accordé à K.________ le bénéfice de l’assistance judiciaire avec effet au
8 juillet 2016 dans la procédure d’appel qui l’oppose à A.Z.________, a désigné
Me Jean-Michel Duc en qualité de conseil d’office et a astreint K.________ à payer une
franchise mensuelle de 50 fr. dès et y compris le 1
er
octobre 2016, à verser auprès du Service juridique et législatif.
Dans sa réponse du 7 décembre 2016, A.Z.________ a conclu, avec suite de frais et dépens,
au rejet de l’appel déposé par T.________ et K.________. Il a produit deux pièces
et a requis d’être mis au bénéfice de l’assistance judiciaire pour la procédure
d’appel.
Par réplique spontanée du 19 décembre 2016, T.________ et K.________ ont confirmé
les conclusions prises au pied de leur appel du 13 juillet 2016.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement partiel complété
par les pièces du dossier :
1.
A.Z.________ est le propriétaire de l’immeuble sis avenue [...], à [...]. L’immeuble
comporte un appartement au rez supérieur et un appartement au rez inférieur. Il est entouré
d’un jardin.
Du 1
er
octobre 1997 au 31 mars 2009, A.Z.________ a loué l’appartement du rez supérieur à
A.________ et C.________ pour un loyer mensuel de 1'800 fr. charges comprises. L’appartement dispose
d’une surface habitable approximative de 120 m
2
et comprend notamment une cuisine agencée, trois chambres et une grande pièce sous le toit
avec quatre grands velux.
2.
En 2009, A.Z.________ a rencontré des difficultés conjugales.
Par prononcé de mesures d’extrême urgence rendu le 28 mai 2009, le Président du
Tribunal d’arrondissement de l’Est vaudois a notamment ordonné à A.Z.________ de
quitter le domicile conjugal – attribué à son épouse – dans un délai
de 48 heures en emportant avec lui ses effets personnels.
À l’audience qui s’est tenue devant le Président du Tribunal d’arrondissement
de l’Est vaudois en date du 19 juin 2009, A.Z.________ et son épouse ont signé une convention,
ratifiée pour valoir prononcé partiel de mesures protectrices de l’union conjugale, aux
termes de laquelle il était notamment prévu que les époux soient autorisés à
vivre séparés jusqu’au 31 janvier 2010, la jouissance du domicile conjugal sis à
[...] étant attribuée à l’épouse de A.Z.________ qui s’est également
vu confier le droit de garde sur les enfants du couple. La convention précisait encore que, durant
la séparation, A.Z.________ pouvait accéder à son bureau et au dépôt sis au
domicile conjugal.
3.
a)
Les 16 et 19 février 2010, A.Z.________, en tant que bailleur, et T.________ et K.________, en tant
que locataires, ont signé un contrat de bail à loyer portant sur l’appartement du rez
supérieur de l’immeuble déjà mentionné. Le bail a commencé le 1
er
mars 2010 à midi pour se terminer le 1
er
mars
2011 à midi. Il se renouvelait par la suite aux mêmes conditions, d’année en année,
sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre des parties donné et reçu au
moins trois mois à l’avance. Le loyer mensuel net convenu était de 3’000 fr., frais
accessoires inclus.
Sur la formule officielle remise aux locataires lors de la conclusion du bail, la rubrique relative au
loyer payé par le précédent locataire était laissée vide, mention étant
faite plus bas que les locaux étaient « occupés précédemment par le propriétaire ».
A compter du 1
er
août 2011, T.________ a conclu avec A.Z.________ un contrat de bail oral portant sur l’appartement
au rez inférieur de l’immeuble, pour un loyer de 1'000 fr. par mois.
b)
Depuis le 1
er
septembre 2013, T.________ et K.________ ont sous-loué l’appartement du rez supérieur
à G.________ pour un loyer mensuel fixé dans un premier temps à 2'000 fr. puis à
3'000 francs.
c)
Du 1
er
septembre 2012 au 28 février 2015, l’Office des poursuites du district de Lausanne a exercé
la gérance légale de l’immeuble en cause. Les locataires ont été informés
par avis du 24 août 2012 qu’ils devaient payer les loyers à l’office précité.
Celui-ci s’est chargé lui-même de la gérance légale au mois de septembre 2012,
puis l’a confiée à la gérance M.________, dès le 1
er
octobre 2012.
d)
Le contrat de bail conclu entre les parties et portant sur l’appartement du rez supérieur
a été résilié par les locataires pour le 31 mars 2014, mais cet appartement n’a
été libéré que le 11 juillet 2014. L’appartement du rez inférieur a été
libéré le 1
er
juillet 2014.
4.
a)
Les 30 juin et 1
er
juillet 2014, les locataires se sont vu notifier chacun, à la requête de A.Z.________, un commandement
de payer pour un solde de loyers impayés avant la mise en œuvre de la gérance légale.
Ils ont formé opposition totale.
b)
Par prononcés du 11 septembre 2014, le Juge de paix du district de Lausanne a prononcé la mainlevée
provisoire de l’opposition à concurrence de 13'420 fr. plus intérêt à 5% l’an
dès le 1
er
juillet 2014 dans la poursuite n° [...] de l’Office des poursuites de Lausanne intentée
contre T.________ et à concurrence de 13'420 fr. plus intérêt à 5% l’an dès
le 2 juillet 2014 dans la poursuite n° [...] de l’Office des poursuites de Lausanne intentée
contre K.________, mettant à leur charge les frais judiciaires arrêtés à 360 fr.
dans chacune des deux poursuites et les condamnant chacun à rembourser ces montants à A.Z.________,
qui en avait fait l’avance.
c)
Par demande du 26 novembre 2014, les locataires ont saisi le Tribunal des baux d’une action en
libération de dette (affaire XY15.023566). Ils ont conclu, avec suite de frais et dépens, à
ce qu’il soit constaté que T.________ et K.________ ne doivent pas à A.Z.________ la
somme de 13'420 fr. plus intérêts au taux de 5% dès le 1
er
juillet 2014 faisant l’objet des prononcés de mainlevée provisoire du 11 septembre 2014,
ni les sommes de 360 fr. au titre de remboursement d’avance de frais.
Dans sa réponse du 19 janvier 2015, A.Z.________ a conclu au rejet des conclusions prises par les
locataires dans leur demande du 26 novembre 2014. Il a en outre conclu, avec suite de frais et dépens,
à ce que T.________ et K.________ soient condamnés à lui verser, solidairement, la somme
de 13'420 fr. plus intérêt à 5% l’an dès le 1
er
juillet 2014, à ce que T.________ soit condamné à lui verser la somme de 1'000 fr., avec
intérêt à 5% l’an dès le 1
er
juillet 2014 et enfin à ce que la mainlevée définitive soit prononcée s’agissant
des oppositions formées respectivement par T.________ au commandement de payer dans la poursuite
n° [...] pour un montant de 14'420
fr. et par K.________ au commandement de payer dans la poursuite n° [...] pour un montant de 13'420
fr., avec intérêt à 5% l’an dès le 1
er
juillet 2014.
Dans leur réplique du 11 février 2015, les locataires ont conclu au rejet des conclusions prises
par A.Z.________ et ont maintenu les conclusions de leur demande du 26 novembre 2014.
d)
Le 27 février 2015, les locataires ont saisi la Commission de conciliation du district de Lausanne
d’une nouvelle requête. La conciliation n’ayant pas abouti, une autorisation de procéder
leur a été délivrée le 6 mai 2015.
e)
Par duplique du 6 mai 2015, A.Z.________ a confirmé les conclusions prises au pied de sa réponse
du 19 janvier 2015.
f)
Trois audiences se sont tenues devant le Tribunal
des baux en présence des parties, assistées de leurs conseils respectifs, les 17 février,
21 mai et 10 septembre 2015. De nombreux témoins ont été entendus à propos du fait
que A.Z.________ aurait ou non logé dans l’appartement précédemment loué à
A.________ et C.________ jusqu’au 31 mars 2009, puis, dès le 1
er
mars 2010, aux locataires parties à la présente procédure.
Il ressort notamment des déclarations de B.Z.________ que A.Z.________ avait effectivement quitté
le domicile conjugal pour s’installer durant près d’une année dans les locaux litigieux
en raison de tensions avec son épouse. Le témoin D.________, peintre en bâtiment indépendant,
a également indiqué avoir été mandaté par A.Z.________ pour la réfection
des locaux loués après le départ des locataires A.________ et C.________, précisant
que lorsqu’il avait effectué ces travaux, les locaux n’étaient occupés que
par A.Z.________ qui avait installé un lit sur la mezzanine. Le témoin P.________ a également
confirmé qu’elle avait connu A.Z.________ en 2009 et qu’à cette époque, celui-ci
lui avait raconté s’être séparé de son épouse et avoir dû quitter
leur maison ; elle a ajouté être allée une ou deux fois chez A.Z.________ pour boire
un verre ou manger quelque chose, probablement à l’extérieur. Le témoin U.________
a également déclaré que A.Z.________ habitait dans les locaux en cause ; elle s’était
rendue trois fois dans l’appartement litigieux, alors que A.Z.________ était en train de le
rénover en vue de le louer ; elle a déclaré que l’un des indices faisant penser
que A.Z.________ vivait dans les locaux en cause était qu’il y accueillait ses enfants, même
si « c’était avec peu d’affaires », ce qu’elle a estimé
normal dans la mesure où il s’agissait d’une période transitoire.
5.
a)
Par demande du 5 juin 2015, complétée
le 28 août 2015, T.________ et K.________ ont saisi le Tribunal des baux. Ils ont pris les conclusions
suivantes avec suite de frais et dépens :
« I.
La demande est recevable.
II.
A.Z.________ est condamné au versement d’un
montant de CHF 52'200.- en mains de T.________ et K.________ avec intérêt à 5% à
compter du 1
er
juin 2011 date moyenne, soit :
- CHF 36'000.-
plus intérêts à 5% (CHF 1'200.- x 30 mois) du 1
er
mars 2010 au 31 août 2012, au titre de la réduction du loyer abusif ;
- CHF 16'200.-
plus intérêts à 5% (CHF 1'800 x 30 % x 30 mois) du 1
er
mars 2010 au 31 août 2012, au titre de réduction du loyer pour les défauts.
III.
A.Z.________, sous gérance légale de
l’Office des poursuites de Lausanne, est condamné au versement d’un montant de CHF 39'150.-
en mains de T.________ et K.________ avec intérêt à 5% à compter du 1
er
août 2013 date moyenne soit :
- CHF 27'000.-
plus intérêts à 5% (CHF 1'200.- x 22.5 mois) du 1
er
septembre
2012 au 15 juillet 2014, au titre de la réduction du loyer abusif ;
- CHF 12'150.-
plus intérêts à 5% (CHF 1'800 x 30 % x 22.5 mois) du 1
er
septembre
2012 au 15 juillet 2014, au titre de réduction du loyer pour les défauts.
IV.
Le tout sous suite de frais et dépens. »
b)
Par décision du 18 septembre 2015, le Tribunal des baux a ordonné la jonction, en vue d’une
instruction et d’un jugement communs, de la cause XA15.023566 précitée et de la présente
cause, le dossier portant désormais la référence XZ14.047806.
c)
Invité à déposer des déterminations, l’Office des poursuites du district de
Lausanne s’est déterminé dans un courrier du 7 octobre 2015. Il a notamment confirmé
avoir exercé, dans le cadre d’une poursuite en réalisation de gage immobilier, la gérance
légale de l’immeuble propriété de A.Z.________ du
1
er
septembre 2012 au 28 février 2015 et que durant cette période, seules des réclamations
pour des problèmes de toilettes et de chaudière avaient été enregistrées.
d)
Dans sa réponse du 30 octobre 2015, A.Z.________ a conclu à l’irrecevabilité des
prétentions des locataires en réduction du loyer abusif, pour cause de prescription. Il a en
outre conclu, reconventionnellement, à ce que T.________ et K.________, débiteurs solidaires,
soient condamnés à lui verser la somme de
9'038
fr. 35, plus intérêt à 5% l’an dès le 11 juillet 2014 et à ce que T.________
soit condamné à lui payer la somme de 4'000 fr., avec intérêt à 5% l’an
dès le 1
er
juillet 2014.
e)
Par réplique du 17 novembre 2015, les locataires ont confirmé les conclusions prises par demande
du 26 novembre 2014, ainsi que par demande du 5 juin 2015 et courrier du 28 août 2015. Ils
ont conclu au rejet de toutes les conclusions reconventionnelles de A.Z.________. Ils se sont encore
spontanément déterminés le 25 novembre 2015.
f)
Le 24 novembre 2015, les locataires ont chacun saisi le Ministère public de l’arrondissement
de Lausanne d’une plainte pénale contre A.Z.________, notamment pour faux dans les titres
et suppression de titres.
g)
Dans sa duplique du 26 novembre 2015, A.Z.________ a confirmé les conclusions prises au pied de
ses réponses des 19 janvier et 30 octobre 2015.
h)
Une quatrième audience s’est tenue le 26 novembre 2015, à l’occasion de laquelle
les parties ont été invitées à se déterminer sur la question d’une suspension
de cause jusqu’à droit connu sur les plaintes pénales déposées le 24 novembre
2015 par les locataires à l’encontre du bailleur.
A.Z.________ a estimé que la cause pouvait être suspendue partiellement en ce sens que la question
de la validité de la notification du loyer initial pouvait et devait être traitée sans
attendre l’issue des procédures pénales.
T.________ et K.________ se sont ralliés à la position de A.Z.________, l’Office des
poursuites s’en remettant à justice sur cette question.
i)
Le tribunal a informé les parties de sa décision de statuer séparément sur la question
de la validité de la notification du loyer initial, ainsi que sur les conclusions pécuniaires
qui lui étaient liées au cas où cette validité serait admise. Pour le reste, la procédure
a été suspendue jusqu’à droit connu sur la question précitée et sur les
procédures pénales en cours entre les parties.
Le 18 janvier 2016, soit dans les délais impartis à cet effet, chaque partie a déposé
un mémoire de droit et le Tribunal des baux a délibéré le 11 février 2016.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions
finales (art. 236 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272]) et les décisions
incidentes
(art. 237 CPC) de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) dans les causes non patrimoniales ou dont la valeur litigieuse est
supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). En se référant au dernier état
des conclusions, l'art. 308 al. 2 CPC vise les conclusions litigieuses devant l'instance précédente,
non l'enjeu de l'appel (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, in JdT 2010
III 115, spéc.
p. 126). L'appel, écrit
et motivé, doit être introduit dans les trente jours à compter de la notification de la
décision motivée (art. 311 CPC).
Même si elle n'est pas mentionnée à l'art. 308 al. 1 CPC, la décision partielle,
prise à des fins de " simplification du procès " au sens de l'art. 125 CPC –
qui permet de limiter la procédure à des questions ou des conclusions déterminées
(art. 125 let. a CPC) –, est attaquable immédiatement, sous peine de péremption du droit
d'appel ou de recours, au même titre qu'une décision finale (CACI 18 mars 2016/167 ; CACI
2013/59 du 28 janvier 2013 ; Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, n. 8 ad art. 308 CPC).
1.2
En l'espèce, l'objet du litige a été limité par les premiers juges, conformément
à l'art. 125 let. a CPC, à la question de la validité de la notification du loyer initial
et des conclusions pécuniaires y relatives dans l'hypothèse où la validité du loyer
devrait être reconnue. Le Tribunal des baux a répondu positivement à la première
question et a en conséquence rejeté les conclusions pécuniaires fondées sur une invalidité
du loyer initial. Il s'agit d'une décision finale partielle. Compte tenu de la valeur litigieuse,
supérieure à 10'000 fr., la voie de l'appel est ouverte à l'encontre de cette décision.
Formé en temps utile par une partie qui y a un intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), l'appel
est ainsi recevable.
2.
2.1
L'appel peut être formé pour violation
du droit ou constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble
du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées
par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d'office
conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir l'appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit., nn.
2 ss et 6
ad art. 310 CPC).
2.2
Aux termes de l’art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte
que s’ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et ne pouvaient être invoqués
ou produits devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait
preuve de la diligence requise (let. b), ces deux conditions étant cumulatives. Il appartient à
l’appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l’appel
doit indiquer spécialement les faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons
qui les rendent admissibles selon lui (TF 5A_695/2012 du 20 mars 2013 consid. 4.2.1 ; TF 4A_334/2012
du 16 octobre 2012 consid. 3.1 ; JdT 2011 III 43 consid. 2 et les réf. citées).
En effet, dans le système du CPC, tous les faits et moyens de preuve doivent en principe être
apportés dans la procédure de première instance. La diligence requise suppose donc qu'à
ce stade, chaque partie expose l'état de fait de manière soigneuse et complète et qu'elle
amène tous les éléments propres à établir les faits jugés importants
(TF
4A_334/2012 du 16 octobre 2012 consid. 3.1 et les réf. citées, SJ 2013 I 311).
2.3
En l’espèce, les appelants ont produit un tableau comparatif – élaboré par
leurs soins à une date indéterminée – de la consommation d’électricité
dans l’appartement objet du litige, respectivement par les précédents locataires A.________
et C.________ du 1
er
janvier 2008 au 31 mars 2009, par l’intimé entre le 1
er
avril 2009 et le 26 avril 2010 et enfin par eux-mêmes entre le 27 avril 2010 au
19
août 2013. Ces pièces sont irrecevables à défaut d’explication de la part des
appelants démontrant qu’ils ne pouvaient les produire durant la procédure de première
instance.
Il en va de même s’agissant de la pièce 1 produite par l’intimé avec sa réponse
du 7 décembre 2016. Quant à la pièce 2, à savoir le procès-verbal d’audition
de B.Z.________ par la Police cantonale vaudoise en date du 22 novembre 2016, il s’agit d’une
pièce nouvelle recevable mais dont la portée n’est pas déterminante pour l’examen
du litige.
3.
Les appelants estiment que les premiers juges ont à tort considéré que la formule officielle
avait été remplie de manière conforme au droit. Ils soutiennent que l'intimé les
aurait volontairement induits en erreur en leur laissant croire que son appartement était mis en
location pour la première fois et en évitant ainsi de leur indiquer le loyer précédemment
payé.
3.1
En vertu de l'art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire,
sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle, mentionnée à l'art.
269d CO – disposition régissant initialement les augmentations de loyer et autres modifications
unilatérales du contrat par le bailleur – pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton
de Vaud a fait usage de cette faculté (cf. loi sur l'utilisation d'une formule officielle au changement
de locataire du
7 mars 1993 [LFOCL ;
RSV 221.315] et l’arrêté sur l’obligation de l’utilisation de la formule
officielle au changement de locataire du 26 mars 2014 [ALFOCL ; RSV 221.315.1]).
Dans sa jurisprudence récente, le Tribunal fédéral a rappelé l'importance de la communication
de la formule officielle de notification du loyer initial et les conséquences de son absence. La
formule officielle doit être notifiée au locataire au moment de la conclusion du bail ou, au
plus tard, le jour de la remise de la chose louée. Elle a pour but d'informer le locataire, en lui
fournissant toutes les indications utiles, de sa possibilité de saisir l'autorité de conciliation
afin de contester le montant du loyer. Elle sert à empêcher les hausses abusives de loyer lors
d'un changement de locataire, de sorte que l'indication du loyer versé par le précédent
locataire doit y figurer (ATF 142 III 369 consid. 3 non publié; ATF 140 III 583
consid.
3.1 et les arrêts cités). L'utilisation de la formule officielle, l'indication du loyer versé
par le précédent locataire et, le cas échéant, la motivation d'une éventuelle
hausse de loyer sont indispensables (TF 4A_517/2014 du 2 février 2015
consid.
4.1.1; sur le contenu de la formule, cf. art. 19 al. 1 et 1bis OBLF [ordonnance du 9 mai 1990 sur le
bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux ; RS 221.213.11]),
applicable par analogie lors de la conclusion d'un nouveau contrat de bail en vertu de l'art. 19 al.
3 OBLF, et art. 2 LFOCL).
Lorsque le logement n'a jamais été mis en location, cette mention doit figurer dans la formule
officielle, en lieu et place du précédent loyer (TF 4A_132/2011 du 1
er
juin 2011 consid. 2.2; TF 4A_185/2008 du 24 septembre 2008 consid. 2.1; David Lachat, Le bail à
loyer, éd. 2008, p. 396 n. 94; Sébastien Fetter, La contestation du loyer initial, étude
de l'art. 270 CO, 2005, n. 189, p. 87). Si les locaux n'étaient pas loués ou s'ils étaient
occupés par le propriétaire, cela doit être indiqué sur la formule. En cas d'inoccupation
temporaire, l'ancien loyer doit toutefois être indiqué (Jean-Jacques Schwaab, La fixation et
la contestation du loyer initial, in
15
e
séminaire sur le droit du bail, 2008, pp. 1 ss, n. 63, p. 18; Higi, Zürcher Kommentar, n°
56 ad art. 270 CO). Une majoration de loyer au changement de locataire suppose fondamentalement la succession
de deux baux à loyer pour le même objet. L'enchaînement des contrats ne doit pas être
nécessairement immédiat. Ainsi, la seule inoccupation d'un appartement ou d'un local commercial
pendant une période, même d'une longue durée, ne conduit pas à l'absence d'un bail
antérieur. La première location d'un local nouvellement construit ne remplit à l'évidence
pas cette condition. Ne permet pas non plus la comparaison la cession précédente de l'objet
en raison d'un rapport de droit qui ne peut être assimilé à un bail à loyer et qui
n'est pas régi par les règles sur la protection contre les loyers abusifs, par exemple un prêt
à usage ou un droit d'habitation (arrêt CPF du 2 avril 2014/124 consid. II b ; arrêt
CPF 2 avril 2014/125 consid. II b ; arrêt CPF 16 septembre 2010/352 consid. 2c ; arrêt
CPF 16 septembre 2010/353 consid. 2c ; Fetter, op. cit., n. 391 ss., p. 182). De même, il conviendra
d'indiquer sur la formule qu'il n'y a pas de précédent locataire et qu'il s'agit d'une première
location, en lieu et place du précédent loyer, lorsque la chose louée n'est plus la même
par rapport au précédent bail, c'est-à-dire lorsque le logement a subi des transformations
telles que sa surface s'en trouve notablement modifiée ou que le nombre de pièces n'est plus
identique. En revanche, des travaux d'entretien ou de rénovation plus ou moins lourds ne permettent
pas à eux seuls de considérer qu'il s'agit d'une première location. L'indication du montant
du précédent loyer sur la formule officielle est alors impérative (TF 4A_185/2008 du 24
septembre 2008 consid. 2.1 et les références citées).
Lorsque la formule officielle n'indique pas le loyer du précédent locataire ou les motifs de
hausse, le loyer fixé est nul (ATF 140 III 583 consid. 3.2.1). Le locataire peut agir en fixation
judiciaire du loyer initial et en restitution de l'éventuel trop-perçu. Il s'agit là d'un
cumul d'actions (art. 90 CPC) : la première action tend, après constatation (à titre préjudiciel)
de la nullité du loyer convenu, à la fixation judiciaire de celui-ci et la seconde action,
en tant que conséquence de la première, vise à la restitution des prestations effectuées
sans cause conformément aux règles de l'enrichissement illégitime (art. 62 ss CO). L'action
pour cause d'enrichissement illégitime se prescrit par un an à compter du jour où le locataire
a eu connaissance de son droit de répétition et, dans tous les cas, par dix ans dès la
naissance de son droit, conformément à l'art. 67 al. 1 CO – l'art. 128 ch. 1 CO ne s'appliquant
pas –, de sorte que tant que son action en restitution n'est pas prescrite ou que le débiteur
n'a pas soulevé l'exception de prescription (art. 142 CO), le locataire a également un intérêt
à son action en fixation judiciaire du loyer. L'abus manifeste de droit (art. 2
al.
2 CC) demeure réservé (TF 4A_398/2015 du 19 mai 2016 consid. 3 non publié à l’ATF
142 III 369 ; ATF 140 III 583 consid. 3.2 et les arrêts cités). Dans le cas du locataire
qui n'a pas reçu la formule officielle obligatoire en vertu de l'art. 270 al. 2 CO, la connaissance
effective intervient lorsqu'il sait que l'absence de cette formule, respectivement de l'indication du
loyer du locataire précédent ou de la motivation de la hausse, entraîne la nullité
du loyer initial, que le loyer qu'il a versé était trop élevé et qu'il était
partant abusif (TF 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 4.1.2).
3.2
En l'espèce, l'appartement litigieux, ayant une surface habitable d’approximativement 120
m
2
,
a été loué par l'intimé à des particuliers du 1
er
octobre 1997 au 31 mars 2009, soit durant douze ans. Il l'a été à nouveau, aux appelants,
dès le 1
er
mars 2010. La formule officielle remise par l'intimé aux appelants à mi-février 2010 n'indiquait
toutefois pas le loyer payé par les anciens locataires. L'intimé prétend avoir habité
l'appartement entre les deux périodes de location, ce qui, à ses yeux, lui permettait de ne
pas indiquer le loyer payé par ses précédents locataires mais uniquement la mention « occupée
précédemment par le propriétaire ».
Cette appréciation ne peut être suivie. On ne se trouve en effet pas dans l'hypothèse
envisagée ci-dessus où l'appartement aurait toujours été occupé par le propriétaire
et jamais loué précédemment. On ne se trouve pas non plus dans le cas de figure où
l'objet aurait été cédé en raison d'un rapport de droit non assimilable à un
bail à loyer, par exemple un prêt à usage ou un droit d'habitation. L'appartement n'a
pas été cédé à un tiers par l'intimé, celui-ci soutenant l’avoir
occupé lui-même. L'occupation en question n'a toutefois duré que quelques mois, soit au
plus tôt dès la réception du prononcé de mesures d'extrême urgence du
28
mai 2009 et au plus tard jusqu’au début du bail des appelants, le 1
er
mars 2010. Elle n'a été décidée qu'à titre transitoire et par nécessité,
l’intimé admettant qu’il n’avait à l'époque pas d'autre choix, au vu
de sa situation financière alors obérée. L'intimé n'a toutefois jamais eu l'intention
de s'y installer à long ou même à moyen terme, mais au contraire souhaitait le relouer,
y faisant même des travaux de rénovation à ces fins durant la brève période
où il y séjournait. Dès mi-février 2010, il concluait ainsi un nouveau bail à
loyer.
La protection prévue par l'art. 270 al. 2 CO combiné à l'art. 269d CO constitue la règle,
dont le Tribunal fédéral a encore souligné récemment l'importance sociale. Les exceptions
à cette règle doivent, comme telles, être interprétées restrictivement. On peut
à cet égard comparer la présente situation avec celle où il y a eu des travaux. En
effet, si des travaux modifiant la substance de l'appartement rompent le lien entre le précédent
loyer et le nouveau loyer, tel n'est en revanche pas le cas de travaux moins importants. En l'occurrence,
l'occupation des locaux par l'intimé propriétaire, telle que définie ci-dessus, ne suffisait
pas pour rompre, même dans l'esprit de ce dernier, le lien entre les différents baux. La possibilité
pour les nouveaux locataires de comparer le loyer qui leur était demandé avec celui payé
par des tiers moins d'une année auparavant gardait tout son sens. L'occupation ici prétendue
de l'intimé de l'appartement litigieux, telle que décrite ci-dessus, ne suffisait ainsi clairement
pas pour interrompre le lien précité, considérer qu'il s'agissait d'une première
mise en location et libérer le bailleur de l’obligation d'informer, comme la loi l'exige,
ses nouveaux locataires du loyer payé par les anciens.
Il s'ensuit que dans le cas d'espèce, l'intimé devait informer ses nouveaux locataires du loyer
payé par ses précédents locataires, afin de leur permettre de se déterminer en toute
connaissance de cause et de choisir de contester le loyer convenu ou, au contraire, de s'en accommoder.
L'absence de l'indication du loyer antérieur dans l'avis de fixation du loyer initial constitue
un vice dirimant dans la communication régie par l'art. 270 CO. Cela conduit à la nullité
partielle du contrat de bail pour ce qui est de la fixation du montant du loyer initial.
Au vu de l'objet du litige (cf. supra consid. 1.2), il n'appartient pas à l'autorité d'appel
de fixer ici le loyer initial ni de statuer sur l'exception de prescription soulevée par l'intimé
ou sur les prétentions en restitution formulées par les appelants.
4.
4.1
En définitive, l’appel doit être admis et le jugement attaqué annulé. La cause
doit être renvoyée au Tribunal des baux afin qu'il examine, une fois la reprise de cause ordonnée,
notamment le bien-fondé des prétentions des appelants découlant de la nullité admise
susmentionnée et rende une nouvelle décision.
4.2
L'intimé a déposé une demande d'assistance judiciaire avec sa réponse à l’appel.
Cette demande indique, sans autre explication, qu’il est âgé de 54 ans, qu’il ne
réalise aucun revenu, ni ne touche de rente. Il ressort de plus de la procédure que l'intimé
est propriétaire d’un immeuble composé de deux appartements à [...] dans lesquels
il ne vit pas et lui ayant permis de réaliser des loyers mensuels de respectivement 1'000 fr. et
1’800 fr. à 3’000 francs. Il ne déclare toutefois des encaissements de loyer qu'à
hauteur de 1’000 fr., ce alors que selon le jugement de première instance cet immeuble n'est
plus sous gérance légale depuis le 28 février 2015. Enfin, il fait état d'une fortune
immobilière de 900'000 fr. grevée uniquement à hauteur de 650'000 francs.
Au vu de ces éléments, il convient de constater que l'intimé échoue à démontrer
ne pas disposer de ressources suffisantes au sens de l'art. 117 let. a CPC. Sa demande d'assistance judiciaire
doit dès lors être rejetée.
4.3
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'630 fr. (art. 62
al.
1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la
charge de l'intimé qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Celui-ci devra ainsi verser à l’appelant
T.________ 815 fr. à titre de restitution d'avance de frais judiciaires de deuxième instance
et versera en outre aux appelants, solidairement entre eux, la somme de 4'000 fr. à titre de dépens
de deuxième instance (art. 7 al. 1 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre
2010 ; RSV 270.11.61]).
Dans la liste de ses opérations du 3 janvier 2017, Me Jean-Michel Duc, conseil d’office de
l'appelante K.________, annonce avoir consacré 15.05 heures à ce mandat. Cette durée apparaît
disproportionnée au vu de la nature du litige qui ne présente pas de difficulté particulière,
les arguments avancés en appel ayant déjà été soulevés en première
instance. Il convient ainsi de retrancher le temps annoncé pour des « courriels client »,
qui correspondent à de simples mémos, ainsi que le temps allégué par 1.45 heures
pour le poste « examen et observations réponse appel », relatif à la rédaction
de déterminations spontanées du 19 décembre 2016, sans pertinence pour l’examen
du litige. Le temps consacré aux « entretiens téléphoniques avec client »
des 5 et 12 octobre 2016 doit en outre être réduit à
20
minutes en tout, le temps annoncé de 0.15 heures pour le poste « courrier Tribunal »
du 3 janvier 2017 – qui correspond à l’envoi de la liste des opérations –
peut être admis à raison de 0.05 heure et les « opérations après jugement »
peuvent être prises en considération à hauteur d’une heure. En définitive,
c’est une durée de 11 heures et 38 minutes qui peut être retenue. Il s’ensuit qu’au
tarif horaire de
180 fr., l’indemnité
doit être fixée à 2'048 fr. 95, montant auquel s’ajoutent les débours par 32
fr. 50, ainsi que la TVA sur le tout par 166 fr. 50, soit un total de
2'247
fr. 95. Dans la mesure où seule K.________ est au bénéfice de l’assistance judiciaire
et que le conseil a représenté les deux appelants, il convient de diviser ce montant par deux.
L’indemnité d’office de Me Jean-Michel Duc peut dès lors être arrêtée
au montant arrondi de 1'125 fr., TVA et débours compris.
La bénéficiaire de l’assistance judiciaire est, dans la mesure de
l’art.
123 CPC, tenue au remboursement de l’indemnité au conseil d’office mise à la charge
de l’Etat.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est admis.
II.
Le jugement est annulé et la cause est renvoyée au Tribunal des baux pour nouveau jugement
dans le sens des considérants.
III.
La requête d’assistance judiciaire de l’intimé A.Z.________ est rejetée.
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'630 fr. (mille six cent trente
francs), sont mis à la charge de l’intimé A.Z.________.
V.
L’indemnité d’office de Me Jean-Michel Duc, conseil d’office de l’appelante
K.________, est arrêtée à 1'125 fr. (mille cent vingt-cinq francs), TVA et débours
compris.
VI.
L’appelante K.________ est, dans la mesure de l’art. 123 CPC, tenue au remboursement de l’indemnité
au conseil d’office mise à la charge de l’Etat.
VII.
L’intimé versera à l’appelant T.________ la somme de 815 fr. (huit cent quinze
francs) à titre de restitution de l’avance de frais de deuxième instance.
VIII.
L’intimé versera aux appelants, créanciers solidaires, la somme de 4'000 fr. (quatre
mille francs) à titre de dépens de deuxième instance.
IX.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit aux intéressés
le 5 janvier 2017, est notifié en expédition complète à :
‑
Me Jean-Michel Duc, avocat (pour T.________ et K.________),
‑
Me Philippe Chaulmontet, avocat (pour A.Z.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :