vd_findinfo · HC / 2011 / 657 · 2011-11-07 · fr

DÉFAUT CACHÉ, GARANTIE EN RAISON DES DÉFAUTS DE LA CHOSE | 197 al. 1 CO, 197 al. 2 CO, 199 CO, 201 al. 1 CO, 201 al. 3 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 07.11.2011 HC / 2011 / 657

TRIBUNAL
CANTONAL
PP10.022728-111639
344
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
7 novembre 2011
_____________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              M.
Winzap et Mme Bendani
Greffier
:
Mme              Bertholet
*****
Art.
197 al. 1 et 2, 199, 201 al. 1 et 3 CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
A.N.________
et
B.N.________
,
au Mont-sur-Lausanne, demandeurs, contre le jugement rendu le 6 juin 2011 par le Président du Tribunal
civil de l'arrondissement de l'Est vaudois dans la cause divisant les appelants d’avec
V.________
,
à Pully, défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par jugement du 6 juin 2011, le Président du Tribunal civil de l'arrondissement de l'Est vaudois
a rejeté les conclusions des demandeurs A.N.________ et B.N.________ contre la défenderesse
V.________ (I), fixé les frais et dépens (II à IV) et rejeté toutes autres ou plus
amples conclusions (V).
En droit, le premier juge a retenu que les parties avaient conclu un contrat de vente immobilière
et examiné si les conditions d'application de la garantie pour les défauts de la chose vendue
étaient remplies. Compte tenu de la clause "tel que vu en l'état" insérée
dans l'acte de vente, le premier juge a considéré que la garantie du vendeur était restreinte
aux défauts cachés et à ceux que V.________, défenderesse, aurait dissimulés
intentionnellement. S'agissant du dol, il a retenu que A.N.________ et B.N.________, demandeurs, n'avaient
pas établi que la défenderesse avait frauduleusement dissimulé la possibilité que
des infiltrations puissent se produire avant la réfection complète de la toiture. Quant à
l'existence d'un défaut caché, le premier juge a considéré, d'une part, qu'à
aucun moment la défenderesse n'avait fait de promesses sur l'état de la toiture et, d'autre
part, que la toiture de l'immeuble en cause ayant été construite à la fin des année
1960, les demandeurs devaient s'attendre à rencontrer des problèmes liés à l'usure
normale. Constatant l'inexistence de tout défaut, le premier juge a rejeté les conclusions
des demandeurs.
B.
Le 2 septembre 2011, A.N.________ et B.N.________
ont fait appel de ce jugement, concluant, avec suite de frais et dépens, à ce que V.________
soit condamnée à leur verser 15'376 fr. 80 avec intérêts à 5% l'an dès
le 14 juillet 2010. Ils ont requis l'audition d'[...] et produit un bordereau de pièces.
L'intimée n'a pas été invitée à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les
pièces du dossier :
1.
Le 27 août 2007, A.N.________ et B.N.________, demandeurs, ont acheté à V.________, défenderesse,
devant Me [...], notaire à Sion, une part de propriété par étages avec droit exclusif
sur un appartement et une cave, ainsi qu'une quote-part de parcelle, le tout sis dans la commune de Vex,
pour un montant total de 105'000 fr.
L'appartement acheté est le n° 59 et se trouve dans le bâtiment A de la PPE [...], aux
Collons.
La propriété par étages a été constituée en octobre 1969; depuis 2005,
elle est administrée par [...], Mme [...].
Avant la conclusion du contrat de vente, la défenderesse avait signalé aux demandeurs qu'un
dégât d'eau avait eu lieu précédemment vers l'armoire en arole, mais que le problème
avait été réglé par la pose d'éléments chauffants dans les chenaux.
Lors de l'instrumentation de l'acte de vente, les parties n'ont pas évoqué le dégât
d'eau susmentionné; les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires ainsi que
l'extrait de compte du fonds de rénovation n'ont pas été mis à disposition des parties.
Aucune d'entre elles n'a demandé au notaire d'insérer une clause usuelle d'exclusion de garantie.
L'art. 3 des conditions de l'acte de vente prévoyait que les immeubles étaient acquis tels
que vus et visités en l'état, libres et francs de tout bail à loyer ou à ferme.
2.
Le 19 février 2009, les demandeurs ont informé
la défenderesse que la petite chambre de l'appartement qu'elle leur avait vendu venait de subir
un important dégât d'eau provenant du toit. Ils lui ont expliqué que l'eau qui s'était
infiltrée au niveau de la paroi nord avait détrempé la nouvelle moquette, posée en
automne 2007, sur pratiquement toute la surface de la pièce, que le plus gros de l'eau avait été
retiré à l'aide d'un aspirateur, tandis qu'un déshumidificateur tournait en permanence
pour assécher les lieux. Les demandeurs ont précisé qu'au printemps 2008, ils avaient
constaté une tache d'humidité sur la moquette dans la zone où se trouvait auparavant l'armoire
en arole, mais qu'ils avaient considéré qu'il s'agissait d'un problème isolé et n'avaient
pas jugé utile de lui en faire part. Constatant en 2009 qu'il s'agissait d'un problème récurrent,
ils ont proposé un entretien à la défenderesse pour en discuter.
Le 23 février 2009, la défenderesse a répondu aux demandeurs qu'elle était navrée
d'entendre que le problème d'infiltration d'eau n'était pas réglé. Elle leur a expliqué
qu'en mars 2006 les locataires de l'époque avaient subi des dégâts d'eau et que pour remédier
aux infiltrations, l'assemblée générale de la PPE avait décidé de poser un câble
chauffant sur le bâtiment B et que ce câble avait été installé entre les bâtiments
A et B.
Le 28 février 2009, les parties se sont rencontrées en vue de trouver un arrangement. Lors
de cette rencontre, la défenderesse a indiqué aux demandeurs qu'elle avait déjà rencontré
par le passé des problèmes d'infiltration d'eau dans la pièce sinistrée.
Par courriel du 3 mars 2009, la défenderesse a demandé à [...], administratrice de la
PPE, un rapport sur les travaux entrepris en 2006-2007 au niveau du toit nord du bâtiment A, précisant
que lors du dégât d’eau survenu en mars 2006, celle-ci lui avait confirmé que le
nécessaire serait fait.
Le 4 mars 2009, [...] a confirmé à la défenderesse qu’un câble chauffant avait
été installé dans les chenaux du bâtiment A comme prévu.
Dans un courriel du même jour, [...], locataire de l'appartement des demandeurs entre 2005 et 2007,
leur a expliqué qu’elle avait constaté des dégâts d’eau le 12 mars 2006
et que le problème avait duré environ un mois car, pendant bien des jours, il avait fallu laisser
tourner un déshumidificateur. Elle a ajouté que la moquette était alors mouillée
de plus de la moitié et qu’un peu de crépi était tombé du mur situé vers
le lit en entrant à gauche. Elle a précisé qu'elle n'avait pas remarqué de présence
d’eau ou d’humidité à une autre occasion.
A l'époque, soit le 26 mars 2006, la défenderesse avait adressé un email à [...],
dont le contenu était le suivant: "A la demande du concierge, la famille [...] n’est
pas montée le week-end passé afin que l’appareil pour sortir l’eau puisse rester
enclenché. Mme [...] vient de me téléphoner. L’humidité est assez bien sortie,
mais le concierge a omis d’ouvrir l'armoire où l’eau est restée depuis l’incident.
Les coussins, couvre-lits et couvertures sont trempes et nécessitent un nettoyage. Je lui ai dit
de tout laisser dans l’appartement, car je suppose que I’assurance de la maison supportera
les frais".
Quant au témoin [...], concierge des bâtiments A et B jusqu'à mai 2010, il a confirmé
qu'en date du 14 mars 2006, l’appartement n° 59 avait subi un important dégât d’eau
et que le tapis était détrempé, le témoin supposant alors que cette eau provenait
du toit, car c’était l’époque du dégel.
Les parties se sont adressées plusieurs correspondances entre le 29 avril 2009 et le 7 mai 2010,
sans toutefois parvenir à un arrangement.
3.
Les frais de location d'un déshumidificateur pour l'appartement des demandeurs se sont élevés
à 662 fr. 80 pour le sinistre du 15 janvier 2009 et à 731 fr. 70 pour l'incident du 1
er
mars 2010. En outre, selon la facture du 17 juillet 2009, les frais de réfection du sol se sont
élevés à 1'235 fr. 05. Ces frais ont été pris en charge par l'assureur de la
propriété par étages.
4.
En date du 29 juin 2009, [...], de [...], mandaté par l’administratrice de la PPE pour faire
un état de la toiture des bâtiments A et B ainsi qu'une proposition de rénovation, a rendu
un rapport duquel il ressort que ces bâtiments ont été construits en 1970, avec une toiture
à deux pans, que les plaques en fibres-ciment de la marque Eternit étaient partiellement abîmées
esthétiquement, ce phénomène allant encore s’accentuer au cours des prochaines années.
L’expert a en outre constaté que le contre-lattage était sous dimensionné, que la
sous-couverture n’était pas suffisamment bien raccordée autour des garnitures et sorties
en toiture, que la hauteur de l'espace de ventilation était de 55 mm au lieu des 80 mm nécessaires
et que la sous-couverture en carton bitumé n’était pas raccordée et, par conséquent,
étanche ni à l’air, ni à l’eau infiltrée. L’expert a ajouté
que l’entrée et la sortie d’air entre la sous-couverture et la couverture étaient
insuffisantes, voire inexistantes, que le pare-vapeur n’était pas raccordé, provoquant
probablement des courants d’air à l’intérieur des appartements sous le toit, que
l’isolation thermique était insuffisante et posée de manière incorrecte, impliquant
une perte de chaleur importante, et que les chenaux et les tuyaux de descentes étaient en acier
galvanisé et n’étaient pas chauffés, ce qui provoquait la formation de glaçons
en hiver. Afin de maintenir la valeur de l’immeuble, l’expert a préconisé la rénovation
complète de la toiture, rapidement s'agissant d'au moins un pan de la toiture et dans un délai
de deux à cinq ans pour le reste.
Le 27 avril 2010, [...] a informé la défenderesse que les copropriétaires avaient décidé
d'assainir la totalité de la toiture, les travaux devant commencer les jours suivants.
Les travaux de rénovation de la toiture des bâtiments A et B de la PPE [...] ont été
entrepris en 2010. Le coût de la pose d'un câble chauffant sur la toiture s'est élevé
à 5'427 fr. 55, selon la facture du 7 octobre 2010, et celui de la réfection totale de la toiture
à 224'045 fr. 65, selon la facture du 31 décembre 2010, frais de location, montage, démontage
et transport des échafaudages par 13'326 fr. 25 en sus.
5.
Lors de leur assemblée générale
ordinaire du 1
er
janvier 1992, les copropriétaires de la PPE [...] ont accepté, compte tenu du rapport de l'administrateur
concernant les travaux à prévoir pour les dix années suivantes, de procéder à
une augmentation du fonds de rénovation afin d’éviter de mauvaises surprises.
Le rapport de l'administrateur de la PPE [...] de 1995 indique qu'il avait été procédé
au déblayement de la neige du toit aux fins d'alléger la poutraison et d’éviter
des remontées d’eau dans les appartements situés sous la toiture.
Lors de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de la PPE [...]
du 1
er
janvier 1997, l'administrateur a relevé que l'état général de la toiture était
une question importante et indiqué que lors du renfort de la toiture et du nettoyage en 1996, il
s’était avéré qu'il serait nécessaire de revoir l’étanchéité
des chenaux encaissées entre les deux maisons.
Du ch. 9a du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires
de la PPE [...] du 1
er
janvier 2000, il ressort notamment ce qui suit:
«L’éternit doit être remplacé. La ventilation est insuffisante. La sous-toiture
doit être contrôlée et éventuellement réparée. Il s’agit d’un
très important travail qui devra être fait dans les 10 ans à venir. Actuellement, il y
a des problèmes d’infiltration d'eau à toutes saisons. Un état de la situation doit
être fait par des spécialistes. Dans le cas où les travaux nécessiteraient une remise
à neuf complète de la toiture, le devis approximatif que nous avons dépasse frs. 200'000.-
sans les frais d’échafaudage».
Il ressort également de ce procès-verbal que la défenderesse était vérificatrice
des comptes (ch. 5).
Du ch. 10a du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires
de la PPE [...] du 1
er
janvier 2001, il ressort ce qui suit:
«La remise en état de la toiture devra sans doute intervenir dans environ 4 à 6 ans. Cette
très importante rénovation (dépense de l’ordre de Frs. 200’000.-, sans les
échafaudages) a été soulevée lors de l’assemblée générale précédente.
Pour l’année 2001, il est prévu un travail intermédiaire (dépense de quelques
milliers de francs) qui pourra être financé par le budget ordinaire. Ce travail consiste à
mettre en place un système chauffant dans la coulisse centrale du toit afin d’éviter
la formation de glaçons sur la façade côté est et de faciliter l’écoulement.»
Il ressort également de ce procès-verbal qu'au regard des travaux importants de rénovation
à venir (toiture, chaudière, citerne, tuyauterie, etc), le fonds devait être augmenté
par des versements annuels de l’ordre de 20'000 fr. dès 2001 et pour les années à
venir, tout en réservant la possibilité d’une participation financière extraordinaire
supplémentaire des copropriétaires lors de la rénovation du toit (ch. 10b), et que le
mandat de vérificatrice des comptes de la défenderesse était renouvelé pour une période
de deux ans (ch. 8/3).
Lors de leur assemblée générale ordinaire du 30 décembre 2006, les copropriétaires
de la PPE [...] ont accepté la pose d'un câble chauffant sur le toit nord de l’immeuble
B pour éviter la formation de glaçons et leur chute sur la chaussée, ainsi que des infiltrations
d’eau par le toit.
6.
Par demande du 14 juillet 2010, les demandeurs ont conclu, avec suite de frais et dépens, à
ce que la défenderesse soit condamnée à leur verser la somme de 14'400 francs.
Dans sa réponse du 13 octobre 2010, la défenderesse a conclu, avec suite de frais et dépens,
au rejet de la demande.
Le 31 décembre 2010, les demandeurs se sont déterminés sur la réponse de la défenderesse
et ont confirmé leurs conclusions.
Dans un mémoire complémentaire du 4 mars 2011, les demandeurs ont augmenté leurs conclusions
en ce sens que la défenderesse soit condamnée à leur verser la somme de 30'000 fr., avec
intérêts à 5% l'an dès le 14 juillet 2010.
A l'audience de jugement du 23 mai 2011, les demandeurs ont réduit leurs conclusions en ce sens
que la défenderesse soit condamnée à leur verser la somme de 18'766 fr. 80, avec intérêts
à 5% l'an dès le 14 juillet 2010. La défenderesse a, pour sa part, confirmé ses conclusions
en rejet.
Il a été procédé aux auditions de sept témoins dont il ressort notamment ce
qui suit:
L'administratrice, [...], a confirmé qu'un câble chauffant avait été posé en
2006 et déclaré qu'elle avait pensé que cela pourrait éviter de nouvelles infiltrations
les années suivantes pour autant que les hivers ne soient pas spécialement mauvais et sans
exclure la possibilité que cela ne suffise pas. Elle a déclaré qu'avant la rénovation
totale de la toiture opérée en 2010, des travaux de moins grande envergure avaient été
entrepris, mais qu'ils n'avaient pas donné satisfaction. Elle a expliqué qu'en faisant effectuer
ces travaux, elle se doutait qu'ils ne suffiraient peut-être pas, dès lors qu'à 2000 m
d'altitude les problèmes d'infiltration tels que celui en cause impliquent généralement
la réfection du toit. Elle a précisé qu'elle avait déjà rencontré ce genre
de problèmes sur d'autres immeubles, construits à la même époque, ainsi que sur le
bâtiment B de la PPE [...]. Selon l'administratrice, le lien entre la toiture et les problèmes
d'infiltration d'eau était connu de certains copropriétaires, à tout le moins de ceux
qui se trouvaient immédiatement sous les toits. Elle a ajouté que "de manière générale,
on savait à l'époque que des travaux de réfection de la toiture étaient nécessaires
et que sans ces travaux des infiltrations d'eau allaient à nouveau se produire" et que la façade
nord du bâtiment A, à l'endroit de l'appartement de la défenderesse, était en mauvais
état. [...] a encore déclaré que tous les propriétaires qui lisaient les procès-verbaux
de l'assemblée générale étaient au courant de ces problèmes. Enfin, elle a indiqué
que la mesure prise en 2006 avait coûté quelques 3'000 fr. alors que la réfection totale
du toit devait coûter plus de 200'000 fr., si bien que cette dernière mesure avait été
différée au maximum, compte tenu des autres problèmes jugés plus urgents à régler.
Le notaire, [...], a déclaré que les parties n'avaient pas la volonté d'insérer une
clause usuelle d'exclusion de garantie, tout en précisant que lorsqu'il insère une telle clause,
il attire expressément l'attention des parties sur la problématique de la dissimulation frauduleuse
des défauts. Le notaire a poursuivi en expliquant que la mention "tel que vu en l'état"
signifiait que les acquéreurs avaient visité l'appartement vendu et qu'ils l'acquéraient
dans l'état de vétusteté dans lequel il se trouvait, ce qui n'impliquait pas qu'il y eût
exclusion de garantie; il a illustré son propos en indiquant que les acquéreurs ne pourraient
pas venir se plaindre de l'état de la tapisserie ou du non fonctionnement d'une plaque à la
cuisine. Il a également déclaré qu'il n'avait pas eu connaissance d'un dégât
d'eau et que, si tel avait été le cas, il en aurait parlé avec les parties. Le notaire
n'a pas pu confirmer que les demandeurs avaient conscience de l'âge de l'immeuble, mais il était
parti de l'idée qu'ils avaient visité l'appartement et qu'ils avaient vu l'immeuble, puisque
la clause "tel que vu en l'état" avait été insérée.
L'auteur du rapport du 29 juin 2009, [...], maître ferblantier diplômé, a déclaré
ne pas se rappeler avoir constaté la présence d'un câble chauffant sur le toit du bâtiment
A de la PPE [...]. Il a expliqué que la pose d'un tel câble empêchait la formation de
glace dans les chenaux et permettait à l’eau de fonte de s’écouler par les chenaux
plutôt que de chercher ailleurs un chemin dans le toit. Il a déclaré qu'une personne sans
connaissance technique ne pouvait pas se rendre compte de l'état de la toiture en la regardant de
l'extérieur, alors qu'un habitant du bâtiment pouvait constater certains problèmes du
fait d’éventuelles infiltrations ou d’éventuels courants d’air ressentis,
sans pour autant savoir quel était l'état exact des éléments de la toiture. Il a
confirmé que la sous-couverture du toit était constituée conformément à ce qui
se faisait à l'époque, soit d'un carton bitumé posé à même le lambrissage,
et qu'aujourd'hui des taquets d'étanchéité seraient placés pour empêcher les
infiltrations d'eau par les trous de vissage de la contre-latte. Selon lui, la durée moyenne d'une
toiture en Eternit était de quarante à soixante ans, en fonction des périodes de gel et
de dégel, étant encore précisé que cette durée était considérée
comme supérieure en montagne qu’en plaine. [...] a enfin déclaré qu’au moment
de la construction, on prévoyait que le carton bitumé avait la même durée de vie
que de l'Eternit, ce qui s’est révélé faux, mais que l’on ne pouvait pas dire
que la toiture avait été mal construite parce qu'il y avait eu des infiltrations dès 1995.
[...], administrateur de la PPE entre 2002 et 2005, a déclaré qu'il avait eu connaissance du
problème d’infiltration d’eau par la toiture à la fin de l’année 2005,
sans se souvenir de l’importance de ce problème. Il a évoqué les problèmes
d'humidité rencontrés dans l'appartement de la défenderesse et dans un autre appartement
en 2005. Sans se souvenir non plus si l'état de la toiture était un sujet de préoccupation
à la fin de son mandat en 2005, il a en revanche indiqué qu'il avait fait poser un câble
chauffant aux fins de diminuer les infiltrations.
[...], copropriétaire de l'immeuble A et administrateur de la PPE entre 1990 et 2001, a confirmé
que son bâtiment avait connu des problèmes d'infiltration d'eau une à deux fois par hiver
pendant son mandat, ces problèmes ayant pour origine la glace qui s’accumulait dans les chenaux,
permettant à l'eau de s'infiltrer par capillarité et de remonter sous la toiture. Cela avait
provoqué des dégâts qui se présentaient sous forme de taches au plafond et de gouttes
qui tombaient sur la moquette, laquelle devait être traitée. Il a indiqué que des câbles
chauffants avaient été installés, la dernière fois lorsque [...] était administratrice,
et devaient prévenir les infiltrations. Selon lui, ces dégâts étaient insignifiants,
légers.
En droit
:
1.
a)
Le dispositif du jugement attaqué ayant
été communiqué aux parties le 6 juin 2011, les voies de recours sont régies par le
CPC (art. 405 al. 1 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272]), entré
en vigueur le 1
er
janvier 2011.
b)
L'appel est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let.
a CPC), dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr.
(art. 308 al. 2 CPC). Celle-ci est déterminée par le dernier état des conclusions des
parties en première instance (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, n. 13 ad art. 308 CPC,
p. 1243). L'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel, soit la
Cour d'appel civile (84 al. 1 LOJV [Loi vaudoise d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979;
RSV 173.01]), dans les trente jours à compter de la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC).
Formé en temps utile par une partie qui y a un intérêt digne de protection (art. 59 al.
2 let. a CPC) contre une décision finale de première instance rendue dans une cause patrimoniale
dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., le présent appel est recevable.
2.
a)
L’appel peut être formé pour
violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge et doit, le cas échéant,
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC (Jeandin, op. cit., n. 2 ss ad art. 310 CPC, p. 1249). Elle peut revoir librement l’appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit., n.
6 ad art. 310 CPC, pp. 1249-1250).
L'état de fait du jugement attaqué a ainsi été complété ci-dessus sur la
base des pièces au dossier de première instance.
b)
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont
pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient être invoqués
ou produits devant la première instance, bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve
de la diligence requise, ces deux conditions étant cumulatives (Jeandin, op. cit., n. 6 ad
art. 317 CPC, p. 1265). Il appartient à l'appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées,
de sorte que l'appel doit indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement
les raisons qui les rendent admissibles selon lui (CACI 14 mars 2011/12 c. 2 in JT 2011 III 43).
En l'espèce, les appelants ont produit un onglet de quatre pièces sous bordereau. La pièce
4 n'est pas nouvelle, dès lors qu'elle correspond à la pièce 110 du dossier de première
instance. Les pièces 1 à 3 sont en revanche nouvelles, mais compte tenu de la jurisprudence
susmentionnée sont néanmoins irrecevables, les appelants n'ayant pas établi qu'elles ne
pouvaient être invoquées ni produites devant la première instance. S'agissant du témoin
dont l'audition a été requise en deuxième instance, il y a lieu d'observer qu'en première
instance son assignation n'avait été sollicitée que par la partie intimée et que,
devant le premier juge, les appelants n'ont pas réagi à l'absence de comparution de ce témoin
et n'ont pas insisté sur la nécessité de l'entendre. Vu la jurisprudence susmentionnée,
cette réquisition de preuve doit être rejetée.
3.
a)
Les appelants font valoir que le premier juge
aurait dû retenir que l'intimée avait connaissance du problème récurrent affectant
la toiture et l'avait consciemment caché lors de la vente de l'appartement litigieux, de sorte que
l'art. 199 CO (Code des obligations du 30 mars 2011; RS 220) serait applicable, rendant nulle la clause
d'exclusion de responsabilité de l'intimée.
b/aa)
II
convient d'examiner en premier lieu si les parties ont inséré dans leur contrat de vente une
clause d'exclusion ou de limitation de responsabilité.
Par renvoi de l'art. 221 CO, les règles des art. 184 ss CO relatives à la vente mobilière
s'appliquent par analogie aux ventes immobilières. Aux termes de l'art. 197 al. 1 CO, le vendeur
est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts
qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité
prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure.
Les règles sur la garantie des défauts étant de droit dispositif, les parties peuvent
y déroger, expressément ou tacitement, notamment par des clauses exclusives ou limitatives
de responsabilité. Pour être reconnues, ces clauses doivent correspondre effectivement à
la volonté des parties. Tel n'est par exemple pas le cas des simples clauses de style, qui sont
systématiquement intégrées dans certains contrats, par tradition (notariale dans la vente
immobilière) plus que par volonté délibérée (ATF 107 II 161 c. 6c, JT 1981 I
582 ; Tercier / Favre / Zen Ruffinen, Les contrats spéciaux, 4
e
éd., Zurich 2009, n. 895, p. 131; Venturi, Commentaire romand - Droit des obligations I, Bâle
2003, n. 31 ad Introduction art. 197-210 CO).
La détermination de la portée d’une clause excluant ou limitant la responsabilité
du vendeur ressortit à l’interprétation du contrat. Lorsque la volonté réelle
et commune des parties ne peut être constatée, la clause en question doit être interprétée
selon le principe de la confiance, ce qui suppose de rechercher le sens qui pouvait lui être attribué
de bonne foi en fonction de l’ensemble des circonstances (TF 4A_226/2009 du 20 août 2009 c.
3.2.2; ATF 130 III 686 c. 4.3.1, JT 2005 I 247). Comme la clause doit exprimer clairement la volonté
des parties, elle doit être interprétée restrictivement (ATF 126 III 59 c. 5a).
bb)
En l'espèce, l'acte de vente signé par les parties prévoyait que "les immeubles sont
acquis tels que vus et visités en l'état, libres et francs de tout bail à loyer ou à
ferme" (pièce 1). On constate tout d'abord que cette clause a été insérée
dans un contrat de vente immobilière, soit un contrat dans lequel les clauses du type "tel
que vu en l'état" constituent généralement de pures clauses de style. Il y a donc
lieu d'examiner si les parties ont voulu lui donner une autre portée. En l'occurrence, il apparaît
que cette clause n'a fait l'objet d'aucune précision complémentaire qui montrerait que les
parties avaient discuté de la prise en charge des défauts. Par ailleurs, interrogé sur
cette clause, le notaire a déclaré qu'on ne lui avait pas demandé d'insérer une clause
usuelle d'exclusion de garantie, en précisant que "ce n'était pas la volonté des
parties" et que lorsqu'il est amené à insérer une telle clause dans un acte, il attire
expressément l'attention des parties sur la problématique de la dissimulation frauduleuse des
défauts. Le notaire a encore déclaré que "tel que vu en l'état" signifiait
que les acquéreurs avaient visité l'appartement vendu et qu'ils l'acquéraient dans l'état
vétuste dans lequel il se trouvait, sans que cela implique qu'il y ait eu une exclusion de garantie.
Il résulte de ce qui précède que la volonté des parties n'était pas d'insérer
dans leur contrat de vente une clause d'exclusion ou de limitation de responsabilité. Dans cette
mesure, il importe peu de savoir si l'intimée avait connaissance du problème récurrent
affectant la toiture et l'avait consciemment caché lors de la vente de l'appartement litigieux.
En sa qualité de partie venderesse et à défaut de clause d'exclusion ou de limitation
de garantie, l'intimée répond des défauts en vertu de l'art. 197 CO.
c/aa)
A supposer toutefois que la clause litigieuse insérée dans le contrat de vente des parties
constitue une clause d'exclusion ou de limitation de garantie, il y a lieu d'examiner si l'intimée
aurait agi de manière dolosive, comme le prétendent les appelants.
Comme cela a déjà été indiqué sous let. b/aa ci-dessus, les règles sur
la garantie des défauts étant de droit dispositif, les parties peuvent y déroger, expressément
ou tacitement, notamment par des clauses exclusives ou limitatives de responsabilité. S'agissant
de la validité de ces dernières, l'art. 199 CO prévoit que toute clause qui supprime ou
restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l'acheteur les
défauts de la chose.
Le vendeur agit par dol non seulement lorsqu'il fournit des indications fausses sur la qualité de
la chose, mais également lorsqu'il passe sous silence certains faits que la loi, le contrat ou les
règles de la bonne foi lui commandent de révéler. En particulier, il y a dol lorsque le
vendeur omet consciemment de communiquer un défaut à l'acheteur - qui l'ignorait et ne pouvait
le découvrir en raison de son caractère caché - tout en sachant qu'il s'agissait d'un
élément important pour l'acquéreur (TF 4A_301/2010 du 7 septembre 2010 c. 3.2, publié
in SJ 2011 I 17 et références citées). L’obligation du vendeur d’informer
présuppose la connaissance effective du défaut par celui-ci, l’ignorance due à une
négligence même grave ne suffisant pas (TF 4A_226/2009 précité c. 3.2.3). La dissimulation
doit donc être intentionnelle; le dol éventuel suffit. L'intention suppose conscience et volonté
(TF 4A_301/2010 précité c. 3.2).
Aux termes de l'art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits
qu’elle allègue pour en déduire son droit. S'agissant de l'art. 199 CO, le fardeau de
la preuve du dol incombe à l'acheteur (TF 4A_301/2010 précité c. 3.2).
bb)
En l'espèce, les appelants soutiennent que l'intimée aurait intentionnellement omis de leur
communiquer les problèmes de toiture, de sorte que l'art. 199 CO trouverait application. Comme cela
a été indiqué ci-dessus, l'acheteur – soit en l'espèce les appelants –
supporte le fardeau de la preuve du dol. Il ne suffit cependant pas d'alléguer qu'un problème
affectait la toiture. Il faut encore démontrer que l'intimée avait intentionnellement induit
les appelants en erreur (en dissimulant ce défaut ou en simulant des qualités), ou exploité
l'erreur dans laquelle ils se trouvaient. Le premier juge a retenu qu'il n'était pas établi
que l'intimée savait que des infiltrations pourraient se produire avant la réfection complète
de la toiture (cf. jugement, p. 18). Cette appréciation des faits peut être suivie. En effet,
il ressort du dossier de première instance que la toiture était défectueuse et que ce
défaut avait causé des problèmes d'infiltration d'eau. Tant l'administratrice actuelle
de la PPE, [...], que son prédécesseur, [...], avaient eu connaissance de ces problèmes.
Il était d'ailleurs question – comme le relèvent les appelants (mémoire d'appel,
pp. 8-9) – que la toiture soit refaite. Dans un premier temps toutefois, à la suite des infiltrations
de 2006, un câble chauffant a été posé sur les chéneaux pour prévenir de
nouvelles infiltrations. S'il paraît douteux de retenir du témoignage de [...], comme l'a fait
le premier juge, que les copropriétaires "pensaient que la pose d'un câble chauffant suffirait
à prévenir provisoirement de nouvelles infiltrations, jusqu'à ce que les travaux de réfection
puissent être entrepris", il ressort en revanche du procès-verbal de l'assemblée
générale ordinaire du 30 décembre 2006 que cette mesure avait été expressément
acceptée par les copropriétaires dans le but d'éviter de nouvelles infiltrations (pièce
110). Or, il y a lieu d'admettre qu'en acceptant la pose d'un câble chauffant pour les raisons indiquées
lors de leur assemblée générale, les copropriétaires, y compris l'intimée, considéraient
qu'il s'agissait d'une mesure propre à atteindre son but. Sur ce point, on ne saurait déduire
du témoignage de [...] qui a indiqué s'être doutée, à l'époque, du plein
succès de la solution des câbles chauffants, que les copropriétaires devaient également
s'attendre à ce que cette mesure soit insuffisante, ceux-ci ne bénéficiant pas forcément
de la même expérience en matière immobilière. Ainsi, il n'est pas établi que
l'intimée avait conscience du risque que ces infiltrations puissent subsister en dépit des
mesures prises pour y remédier. A défaut d'avoir eu connaissance de l'existence d'un défaut,
elle n'avait pas d'obligation d'informer les appelants; on ne saurait ainsi lui reprocher d'avoir consciemment
omis d'évoquer le problème des infiltrations avec les appelants.
Par ailleurs, on relèvera que l'intimée n'a pas dissuadé les appelants de se renseigner
auprès de l'administratrice de la PPE, ni ne leur a vanté les qualités de l'immeuble.
Il leur était aisé de requérir auprès de l'intimée ou de l'administratrice de
la PPE les procès-verbaux des assemblées générales antérieures, ce d'autant
plus qu'ils avaient conscience d'acquérir une part d'un bien-fonds ancien (1969) dans une région
hostile (1'800 m d'altitude). Le fait que les appelants aient produit devant le premier juge les procès-verbaux
des assemblées générales de 2000 et 2001 faisant état des problèmes de toiture
pour invoquer un dol de l'intimée le démontre.
Il s'ensuit que l'appréciation du premier juge selon laquelle l'intimée n'a pas frauduleusement
dissimulé de défaut aux appelants doit être confirmée, le contraire n'ayant pas été
démontré par ceux-ci. Le moyen des appelants doit être rejeté.
4.
a)
Les appelants font valoir que la toiture de leur immeuble présentait un défaut dont l'intimée
devrait répondre en sa qualité de partie venderesse.
b)
Selon l'art. 197 CO, le vendeur est tenu de garantir l’acheteur tant en raison des qualités
promises qu’en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent
à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable
mesure (al. 1); il répond de ces défauts, même s’il les ignorait (al. 2).
Pour que le vendeur soit tenu à garantie, trois conditions doivent être remplies: il faut que
la chose présente un défaut, que ce défaut ait été ignoré de l'acheteur
et que celui-ci ne l'ait pas accepté. Il faut en outre que la cause de ce défaut soit antérieure
au transfert des risques. Le défaut se définit comme l'absence d'une qualité promise par
le vendeur ou à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (Tercier
/ Favre / Zen Ruffinen, op. cit., nn. 719 et 723, p. 106; Venturi, op. cit. n. 1 ad art. 197 CO, p. 1066).
Il y a ainsi lieu de comparer deux états: celui de la chose qui a été livrée ("Ist-Beschaffenheit")
et celui de la chose qui devait être livrée ("Soll-Beschaffenheit"). Pour constater
l'état de la chose qui a été livrée (l'état réel), on se fonde sur les
faits exclusivement; pour déterminer l'état de la chose qui devait être livrée (l'état
convenu), on se fonde sur le contenu (réel ou supposé) de l'accord entre les parties. S'il
y a une divergence entre ces deux états, il y a nécessairement défaut (Tercier / Favre
/ Zen Ruffinen, op. cit., n. 724, p. 107). Outre les trois conditions matérielles nécessaires
à la mise en œuvre de la garantie pour défaut, l'acheteur a deux incombances, vérifier
la chose reçue et aviser le vendeur aussitôt le défaut constaté. En présence
de défauts apparents, l'acheteur doit les signaler sans délai (art. 201 al. 1 CO). En revanche,
s'il s'agit de défauts cachés, l'acheteur doit les signaler immédiatement après leur
découverte (art. 201 al. 3 CO). Il en va ainsi pour les vices qu'il ne pouvait constater en vérifiant
la chose, mais qui se révèlent plus tard, à son usage notamment (Tercier / Favre / Zen
Ruffinen, op. cit., n. 795, p. 117).
En l'espèce, les appelants ont informé l'intimée le 19 février 2009 que l'appartement
qu'elle leur avait vendu par acte notarié du 27 août 2007 venait de subir d'importants dégâts
causés par des infiltrations. Dès lors qu'il s'agissait d'un défaut caché, qui ne
s'est révélé que plus tard, il faut admettre que les appelants ont respecté leur
devoir d'avis à temps. Reste alors à résoudre la question de savoir si l'état de
la toiture devait être considérée comme un défaut au sens de l'art. 197 CO. Le premier
juge a retenu que l'intimée n'avait pas fait de promesses particulières aux appelants; ce point
de vue n'étant pas contesté par ces derniers, il peut être confirmé. S'agissant des
qualités auxquelles pouvaient s'attendre les appelants, divers éléments doivent être
pris en considération. L'appartement des appelants étant une part de propriété par
étages, son acquisition s'étendait également aux parties communes de l'immeuble, dont
la toiture faisait partie. La prudence imposait aux appelants de s'enquérir de l'état de la
couverture de l'immeuble, dès lors qu'il s'agissait d'un bâtiment non seulement ancien, construit
presque quarante ans avant la vente, mais également situé en altitude à près de 1800
m, où l'on peut raisonnablement s'attendre à des difficultés d'étanchéité,
en particulier en raison de la neige. A cela s'ajoute qu'ils avaient eu connaissance avant la vente du
problème d'infiltration que l'intimée avait rencontré en 2006 et des mesures qui avaient
été prises pour y remédier. En outre, il ressort du témoignage d'[...], maître
ferblantier diplômé, que la constitution de la sous-couverture du toit, origine du problème,
était normale pour l'époque et que l’on ne pouvait pas dire que la toiture avait été
mal construite parce qu'il y avait eu des infiltrations dès 1995. Enfin, on retiendra du témoignage
de l'administratrice de la PPE que ce type de problèmes s'était déjà présenté
sur d'autres immeubles construits à la même époque. Il y a dès lors lieu de retenir,
à l'instar du premier juge, que les problèmes à l'origine des infiltrations appartiennent
à l'usure usuelle d'une toiture en Eternit construite à la fin des années 1960. Dans ce
contexte, les appelants ne sauraient prétendre qu'ils pouvaient s'attendre à ce que la toiture
soit dans un état irréprochable.
Le deuxième moyen des appelants doit par conséquent être rejeté.
5.
L'appel doit être rejeté en application
de l'art. 312 al. 1 CPC et le jugement confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance sont arrêtés à 787 fr. (art. 62 al. 1
et 2 TFJC [tarif des frais judiciaires du 28 septembre 2010; RSV 270.11.5]) et mis à la charge des
appelants qui succombent (106 al. 1 CPC).
Il n'est pas alloué de dépens de deuxième instance, l'intimée n'ayant pas été
invitée à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L'appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 787 fr. (sept cent huitante-sept
francs) sont mis à la charge des appelants A.N.________ et B.N.________, solidairement entre eux.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens de deuxième instance.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
11 novembre 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Jean-Michel Duc (pour A.N.________ et B.N.________),
‑
Me Anne-Patricia Berguerand-Thurre (pour V.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de 18'766 fr. 80.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
La greffière :