vd_findinfo · HC / 2016 / 531 · 2016-06-03 · fr

BAIL À LOYER, RÉSILIATION ANTICIPÉE | 257d al. 2 CO, 257d CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 03.06.2016 HC / 2016 / 531

TRIBUNAL
CANTONAL
JL16.002490-160643
327
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
3 juin 2016
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
M.
Colombini et Mme Merkli, juges
Greffière
:              Mme
Juillerat Riedi
*****
Art.
257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par
R.________
,
à Lausanne, défendeur, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 11 avril 2016
par le Juge de paix du district de l’Ouest lausannois dans la cause divisant l’appelant d’avec
B.________
,
à Pully, demanderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 11 avril 2016, la Juge de paix du district de l'Ouest lausannois (ci-après :
la juge de paix) a ordonné à R.________ de quitter et rendre libres pour le vendredi 13 mai
2016 à midi les locaux occupés dans l'immeuble sis rue [...], 1023 Crissier ( [...]) (I), dit
qu'à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux, l'huissier de paix
est chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l'exécution
forcée de la décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l'ouverture
forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique de concourir à l'exécution
forcée de la décision, s'ils en sont requis par l'huissier de paix (III), arrêté
à 280 fr. les frais judiciaires, qui sont compensés avec l'avance de frais de la partie bailleresse
(IV), mis les frais à la charge de la partie locataire (V), dit qu'en conséquence R.________
remboursera à B.________ son avance de frais à concurrence de 280 fr. et lui versera la somme
de 750 fr. à titre de défraiement de son représentant professionnel (VI) et dit que
toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (VII).
En droit, le premier juge a retenu que pour réclamer le paiement de 1'000 fr. représentant
le loyer dû pour le mois d'octobre 2015, la partie bailleresse avait fait notifier à la partie
locataire, le 23 octobre 2015, une lettre recommandée renfermant aussi la signification qu'à
défaut de paiement dans les trente jours, le bail serait résilié. Faute de paiement dans
ce délai comminatoire, la bailleresse avait résilié le bail par avis du 26 novembre 2015
pour le 31 décembre 2015. Considérant qu'il s'agissait d'un cas clair au sens de l'art. 257
CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 270), le premier juge a fait application
de la procédure sommaire.
Cette ordonnance a été notifiée au locataire le 16 avril 2016.
B.
Par acte du 20 avril 2016, R.________ a interjeté
appel contre cette ordonnance en concluant implicitement à sa réforme en ce sens que son expulsion
ne soit pas ordonnée.
L’appelant a été invité à signer son écriture conformément à
l’art. 132 CPC ; il a déposé un acte signé dans le délai imparti
à cet effet.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l'ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
Par convention du 25 août 2014, le contrat
de bail portant sur [...] sis rue [...] à Crissier, liant [...], locataire, à B.________, bailleresse,
a été repris par R.________, avec effet au 1
er
octobre 2014. Le loyer mensuel s’élève à 1'000 fr. charges comprises.
2.
Par courrier recommandé
du 21 octobre 2015, B.________ a imparti un délai de trente jours à son locataire pour lui
verser le montant de 1’000 fr. correspondant au loyer d’octobre 2015, avec l’indication
qu’à défaut, le bail serait résilié.
Le locataire n’a pas payé le loyer réclamé dans le délai comminatoire.
3.
Par courrier du 26 novembre
2015, adressé sous pli recommandé à R.________, la bailleresse a signifié à
ce dernier qu’elle résiliait le bail pour le 31 décembre 2015 en vertu de l’art.
257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220).
R.________ a versé le montant de l’arriéré réclamé le 1
er
décembre 2015.
4.
R.________ n’a pas libéré les locaux à la date prévue.
5.
Par
acte adressé le 14 janvier 2016 à la juge de paix, B.________ a requis l’expulsion de
R.________ en concluant, avec suite de frais et dépens, à l’expulsion de celui-ci ainsi
que de tout tiers occupant.
R.________ s’est déterminé sur la requête le 24 mars 2016. Il a exposé en substance
qu’un accord oral avait été conclu avec sa bailleresse et son mandataire pour le règlement
du loyer en retard et qu’il était désormais à jour dans le paiement de son loyer,
de sorte qu’il se justifiait de ne pas donner suite à la requête.
Une audience a eu lieu
le 5 avril 2016, à laquelle se sont présentés Priscilla Rohrer, stagiaire en l’étude
de l’agent d’affaire breveté Pascal Stouder, pour B.________, et R.________.
En droit
:
1.
1.1
Le litige porte sur le
bien-fondé d'une ordonnance d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyers (art. 257d
CO). Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder
sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral.
Selon la jurisprudence
fédérale, la valeur litigieuse – qui détermine la voie de droit – est équivalente
au dommage causé par le retard dans la restitution de l’objet loué au cas où les
conditions d’une expulsion prononcée selon la procédure de cas clair ne seraient pas
réalisées ; le dommage correspond à la valeur locative ou à la valeur d’usage
hypothétiquement perdue jusqu’à ce qu’un prononcé d’expulsion soit rendu
dans une procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre 2014 consid. 2.1 ; 4A_273/2012
du 30 octobre 2012 consid. 1.2.2 non publié à I’ATF 138 III 620). Selon la jurisprudence
de la cour de céans, cette période, qui commence à courir dès la date fixée
pour l’expulsion dans l’ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin au moment
où la partie bailleresse obtient un prononcé d’expulsion en procédure ordinaire,
comprend ainsi le temps nécessaire pour que l’instance d’appel statue – après
avoir recueilli les déterminations de la partie bailleresse – par un arrêt motivé,
puis que la partie bailleresse introduise une nouvelle demande en procédure ordinaire, que celle-ci
soit instruite et aboutisse enfin à un prononcé d’expulsion. Compte tenu de ces éléments,
la durée prévisible ne sera en règle générale pas inférieure à un
an (CACI 28 janvier 2015/52 consid. 1a).
En l'espèce, le loyer
mensuel étant de 1’000 fr., la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr.,
de sorte que la voie de l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
1.2
L’ordonnance incriminée
ayant été rendue en procédure sommaire (art. 248 let. b et 257 CPC), le délai
d’appel est de dix jours à compter de la notification de la décision motivée (art.
314 al. 1 CPC).
Formé en temps utile
par une partie disposant d’un intérêt juridiquement protégé à l’appel
(art. 59 al. 1 et 2 let. a CPC), écrit et suffisamment compréhensible pour satisfaire à
l’exigence de motivation, l’appel est recevable.
2.
L’appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit, le cas échéant,
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC (Jeandin, CPC commenté, 2011, nn. 2 ss ad art. 310 CPC, p. 1249). Elle peut revoir librement
l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance
(Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC, pp. 1249-1250).
3.
3.1
L'appelant ne conteste pas l'arriéré
de loyer retenu par le premier juge et ne soutient pas non plus s'en être acquitté dans le
délai comminatoire. Il expose sa situation personnelle, familiale et financière et se prévaut
d'un accord oral avec le représentant de la partie intimée. Il indique également les perspectives
professionnelles qui devraient lui éviter à l'avenir de se retrouver dans une situation comparable
à celle qui a été à l'origine de la procédure d'expulsion dont il fait l'objet.
3.2
Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans ce délai, le bailleur peut résilier
le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être
résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois
(al. 2). La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré
réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était
en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition,
à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF
127 Ill 548 consid. 4), cela même si l'arriéré avait finalement été payé
(TF arrêt du 27 février 1997 in Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss). A cet égard, des
motifs humanitaires n'entrent pas en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO,
dès lors qu'ils ne sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral
sur le bail à loyer (TF arrêt du 27 février 1997 précité consid. 2b ; TF 4A_252/2014
du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006 consid. 3.2.1 ; Lachat, Le bail à loyer,
2
e
éd., 2008, note infrapaginale 117 p. 820). Ils peuvent cependant être pris en compte au stade
de l'exécution forcée, en application du principe général de la proportionnalité.
Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que
relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF
117 la 336 consid. 2b). La jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous l'empire de l'ancien
droit cantonal abrogé par l'entrée en vigueur du CPC que, sauf cas particulier, un délai
de libération des locaux de quinze à vingt jours était admissible (Guignard, in Procédures
spéciales vaudoises, 2008, n. 2 ad art. 17 aLPEBL, p. 196 et références).
3.3
En l’espèce, les circonstances personnelles, familiales et financières dont se prévaut
l’appelant ne peuvent être prises en considération à ce stade de la procédure
d'expulsion. Quant à la réalité d'un accord qui serait intervenu directement avec le représentant
de la bailleresse, elle n'est pas établie.
Au surplus, le délai de libération des locaux est conforme à la jurisprudence. L'appelante
bénéficie d'ailleurs de facto d'un délai supplémentaire en raison de l'effet suspensif
lié à l'appel.
4.
Mal fondé, l’appel doit être rejeté en application de l’art. 312 CPC et l’ordonnance
confirmée. Le délai de libération des locaux étant échu du fait de l’effet
suspensif lié à l’appel, la cause doit être renvoyée au premier juge afin qu’il
fixe à l’appelant un nouveau délai pour évacuer les lieux.
Dès lors que l’arriéré de loyer réclamé s’élevait à 1’000
fr., le montant des frais judiciaires sera arrêté à 100 fr. (art. 62 aI. 3 et 69 al. 1
TFJC) et mis à la charge de l’appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu
d’allouer des dépens de deuxième instance à l’intimée, qui n’a
pas été invitée à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois pour qu'elle
fixe à R.________, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés
pour notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu'il occupe dans l'immeuble
sis rue [...], à 1023 Crissier ( [...]).
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (cent francs) sont
mis à la charge de l'appelant R.________.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :
La greffière :
Du
6 juin 2016
Le
dispositif du présent arrêt est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
M. R.________
-
M. Pascal Stouder, aab (pour B.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la juge de paix du district de l’Ouest lausannois.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :