vd_findinfo · HC / 2015 / 860 · 2015-10-01 · fr

BAIL À LOYER, ABUS DE DROIT, FRAIS ACCESSOIRES, INSTALLATION DE CHAUFFAGE, DÉCOMPTE{SENS GÉNÉRAL}, PRIMAUTÉ DU DROIT FÉDÉRAL | 2 al. 2 CC, 257a CO, 257b CO, 269d CO, 62 CO, 19 OBLF, 8 OBLF, 31 let. a RULV, 31 let. b RULV, 31 let. e RULV, 326 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 01.10.2015 HC / 2015 / 860

TRIBUNAL
CANTONAL
XZ14.040358-151442
350
CHAMBRE
DES RECOURS CIVILE
_________________________________________
Arrêt du
1er octobre 2015
_____________________
Composition
:               M.
winzap
,
président
MM.
Sauterel et Pellet, juges
Greffier
:
M.              Tinguely
*****
Art.
2 al. 2 CC ; art. 62, 257a al. 1, 257b al. 1 et 269d CO ; art. 49 Cst. ; art. 150 al. 1
CPC ; art. 1 ss LCBD ; art. 9, 11 et 19 OBLF ;
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par et
B.A.________
,
tous deux à [...], demandeurs, contre le jugement rendu le 2 février 2015 par le Tribunal des
baux dans la cause divisant les recourants d’avec
I.________SA
,
à [...], défenderesse, la Chambre des re
cours
civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 2 février 2015, dont les considérants ont été notifiés le 30
juin 2015, le Tribunal des baux a dit que les demandeurs C.A.________ et B.A.________, solidairement
entre eux, doivent immédiat paiement à la défenderesse I.________SA de la somme de 1'140
fr. 10 (I), dit que l’opposition totale formée par le demandeur C.A.________ au commandement
de payer qui lui a été notifié le 26 mai 2014 dans le cadre de la poursuite ordinaire
n° [...] de l’Office des poursuites du canton de Neuchâtel est définitivement levée,
à concurrence du montant accordé sous chiffre I ; elle est définitivement maintenue
pour le surplus (II), dit que les demandeurs C.A.________ et B.A.________, solidairement entre eux, doivent
verser la somme de 1'000 fr. à la défenderesse I.________SA, à titre de dépens (III)
et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (IV).
En droit, les premiers juges ont constaté que le bail qui liait les partes prévoyait le principe
du paiement des frais accessoires selon le système des acomptes provisionnels, le montant de l’acompte,
par 210 fr. par mois, ainsi que l’établissement d’un décompte en fin d’exercice.
Pour les magistrats, dès lors que les demandeurs n’avaient pas allégué qu’ils
auraient obtenu des garanties particulières de la part de la défenderesse sur le rapport entre
le montant des acomptes et celui du décompte annuel des charges et qu’ils ne soutenaient pas
non plus avoir demandé à consulter, avant la signature du bail, les décomptes de frais
accessoires relatifs à une période antérieure, les demandeurs ne pouvaient en aucun cas
présumer que l’acompte allait couvrir les frais ultérieurement facturés dans le
décompte de frais accessoires du 17 janvier 2014, l’invocation du principe de la bonne
foi découlant de l’art. 2 al. 2 CC (Code civil du 10 décembre 1907 ; RS 210) ne
leur étant à cet égard d’aucun secours. En outre, selon les premiers juges, dans
la mesure où la présentation du décompte de frais accessoires à la fin de la saison
de chauffage n’était pas assimilable selon la jurisprudence à une modification unilatérale
du contrat, la défenderesse n’avait à l’évidence aucun besoin de faire usage
de la formule officielle, la conclusion des demandeurs en constat de nullité du décompte devant
dès lors être rejetée. Il s’ensuit, dès lors également que le cas d’espèce
ne révélait absolument aucun dépassement choquant des acomptes provisionnels et que les
montants ressortant du décompte du 17 janvier 2014 n’étaient en soi pas contestés
par les demandeurs, que le solde de ce décompte, par 1'140 fr. 10, devait être payé par
les demandeurs. Par ailleurs, pour le Tribunal, étant donné notamment que les demandeurs n’avaient
plus de relation contractuelle avec la défenderesse et qu’ils ne disposaient partant d’aucun
intérêt actuel, la conclusion des demandeurs tendant à faire constater l’existence
d’une pratique commerciale prétendument illégale de la défenderesse était irrecevable.
Les premiers juges ont enfin considéré qu’il se justifiait d’allouer à la
défenderesse, à charge des demandeurs, un montant de 1'000 fr. à titre de dépens,
en application de l’art. 12 al. 3 LJB (loi sur la juridiction en matière de bail du 9
novembre 2010 ; RSV 173.655), qui prévoit que la partie qui agit de façon téméraire
peut se voir astreinte à verser des dépens à l’autre partie.
B.
a)
Par acte du 31 août 2015, C.A.________
et B.A.________ ont formé un recours contre ce jugement, concluant principalement à son annulation,
à la nullité de la facture du 17 janvier 2014 émise par [...] pour I.________SA, à
l’octroi d’une réduction des montants payés durant le bail à titre de frais
accessoires d’eau chaude et de chauffage, à la condamnation de l’intimée aux frais
et dépens de première et de deuxième instance et au déboutement de l’intimée
de toutes autres, plus amples ou contraires conclusions. Subsidiairement, ils ont conclu à l’annulation
du jugement, à l’annulation de la facture du 17 janvier 2014 émise par [...] pour I.________SA,
à l’octroi d’une réduction des montants payés durant le bail à titre
de frais accessoires d’eau chaude et de chauffage, à la condamnation de l’intimée
aux frais et dépens de première et de deuxième instance et au déboutement de l’intimée
de toutes autres, plus amples ou contraires conclusions. Plus subsidiairement, ils ont conclu à
l’annulation du jugement, au renvoi de la cause au Tribunal des baux, à la condamnation de
l’intimée aux frais et dépens de première et de deuxième instance et au déboutement
de l’intimée de toutes autres, plus amples ou contraires conclusions. Ils ont en outre requis
l’octroi de l’effet suspensif.
Par avis du 7 septembre 2015, le Juge délégué de la Cour de céans a rejeté la
requête d’effet suspensif.
b)
I.________SA n’a pas été invitée à se déterminer.
C.
La Chambre des recours civile fait sien dans son entier l'état de fait du jugement, complété
par les pièces du dossier, dont il ressort notamment ce qui suit :
1.
Les demandeurs C.A.________ et B.A.________, partie
locataire, et la défenderesse I.________SA, partie bailleresse, ont été liés, entre
le 1
er
octobre 2012 et le 15 avril 2013, par un contrat de bail à loyer conclu le 25 septembre 2012.
Ce contrat portait sur l’usage d’un appartement de 4.5 pièces au 2
e
étage
du bâtiment sis rue [...], à [...]. Le loyer mensuel était fixé à 2'100 fr.
par mois et l’acompte de chauffage et d’eau chaude à 210 fr. par mois, le contrat renvoyant
à cet égard aux art. 28 ss RULV (règles et usages locatifs du canton de Vaud).
2.
Le 17 janvier 2014, la régie [...] (ci-après : la régie), gérance immobilière
mandatée par I.________SA, a adressé aux demandeurs un décompte de frais accessoires pour
la période s’étendant du 1
er
juillet 2012 au 30 juin 2013.
Ce décompte, calculé
pro
rata temporis
, ne prenait en compte que les six
mois et demi d’occupation de l’appartement par les demandeurs. Il faisait état d’un
montant de 2'505 fr. 10 à charge des demandeurs, dont 2'209 fr. 80 de frais de chauffage, 393
fr. 95 de frais d’eau chaude et de 81 fr. 35 de taxe d’épuration. Le solde à charge
des demandeurs s’élevait à 1'140 fr. 10, compte tenu des acomptes versés par 1'365
fr. (6.5 x 210 fr.).
3.
Par courrier du 28 janvier 2014 adressé à
la régie, les demandeurs ont contesté le décompte, indiquant en particulier que personne
n’avait occupé l’appartement entre le 1
er
février et le 15 avril 2013 et que, dès lors, ni eau chaude ni chauffage n’y avait été
utilisé durant cette période. Ils ont en outre relevé qu’il n’était,
selon eux, « matériellement pas possible que cet appartement ait nécessité plus
de CHF 3'000.- de charges en six mois, surtout qu’il n’était pas chauffé jusqu’en
novembre, et peu chauffé ensuite ».
Par courrier du 20 mars 2014, la régie a répondu aux demandeurs en leur transmettant le détail
du compte de chauffage et d’eau chaude ainsi que le tableau de répartition. Elle a en outre
relevé ce qui suit :
«[…] L’immeuble n’étant pas équipé de compteur individuel
tant pour le chauffage que pour l’eau chaude, les coûts sont répartis selon le volume
chauffé de chaque appartement.
Ceci implique que l’on ne tient pas compte de la présence ou non du locataire dans l’appartement
durant la location. Que l’appartement n’ait pas ou peu chauffé durant cette période
n’engendrera qu’une faible économie pour l’ensemble des locataires.
De
plus, la période de location du 1
er
octobre 2012 au 15 avril 2013 va supporter le 90% des frais de chauffage à imputer pour cet appartement
selon les coefficients mensuels mentionnés dans votre décompte individuel.
Le
coût exact de votre appartement pour cette période est de CHF 2'505.10.
Malheureusement,
nous ne pouvons que vous confirmer votre supplément 2012/2013 de CHF 1'140.10 […] ».
4.
Le 26 mai 2014, les demandeurs ne s’étant
pas acquittés du solde du décompte précité, la défenderesse a fait notifier
au demandeur C.A.________ un commandement de payer dans le cadre de la poursuite ordinaire n° [...]
de l’Office des poursuites de La Chaux-de-Fonds (NE), portant sur un montant de 1'140 fr.
10, avec intérêt à 5% l’an dès le 15 mai 2014.
Les demandeurs ont formé opposition totale à ce commandement de payer.
5.
Par requête du 3 juillet 2014, les demandeurs ont saisi la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer du district de Lausanne.
La conciliation ayant échoué, une autorisation de procéder leur a été délivrée
le 3 septembre 2014.
6.
Par décision du 24 septembre 2014, le Tribunal
régional des Montagnes et du Val-de-Ruz (canton de Neuchâtel) a rejeté la requête
de mainlevée de l’opposition formée le 18 juin 2014 par la défenderesse.
7.
Par demande du 3 octobre 2014 adressée au
Tribunal des baux, C.A.________ et B.A.________ ont pris les conclusions suivantes à l’encontre
dI.________SA :
«
Principalement
1.
Dire que la facture émise par la Régie
[...] pour I.________SA d’un montant de CHF 1'140.- est nulle ;
2.
Accorder à Monsieur C.A.________ et à
Madame B.A.________ une réduction du montant payé pour leurs frais accessoires d’eau
chaude et de chauffage durant la durée du bail (du 01.10.2012 au 15.04.2013) ;
3.
Constater que les pratiques commerciales d’I.________SA
contreviennent aux articles 257d CO, 269 CO, 19 OBLF et 2 CC ;
4.
Condamner I.________SA à payer tous les éventuels
dépens et à payer une participation équitable aux honoraires du Conseil soussigné ;
5.
Débouter I.________SA de toutes autres, plus
amples ou contraires conclusions.
Subsidiairement
1.
Annuler la facture mise par la Régie [...]
pour I.________SA d’un montant de CHF 1'140.- ;
2.
Accorder à Monsieur C.A.________ et à
Madame B.A.________ une réduction du montant payé pour leurs frais accessoires d’eau
chaude et de chauffage durant la durée du bail (du 01.10.2012 au 15.04.2013) ;
3.
Constater que les pratiques commerciales d’I.________SA
contreviennent aux articles 257d CO, 269 CO, 19 OBLF et 2 CC ;
4.
Condamner I.________SA à payer tous les éventuels
dépens et à payer une participation équitable aux honoraires du Conseil soussigné ;
5.
Débouter I.________SA de toutes autres, plus
amples ou contraires conclusions. »
Le mémoire de demande comportait notamment les allégués suivants, pour lesquels était
offerte la preuve par témoignage de locataires d’appartements situés dans le même
immeuble que celui litigieux :
« 17. Vérification faite, il est apparu aux Demandeurs que les autres locataires de l’immeuble
avaient effectivement reçu des factures similaires à celle du 17 janvier 2014 […].
18. Certains locataires, domiciliés depuis plus de 15 ans dans l’immeuble, ont même précisé
aux Demandeurs que les décomptes de frais accessoires pour eau chaude et chauffage étaient
« chaque année astronomiques » et que fatigués de contester ces factures
sans succès, ils s’étaient résignés à payer. »
8.
Le 14 novembre 2014, I.________SA a déposé un mémoire de réponse, prenant les conclusions
suivantes :
« I.
Condamner Monsieur C.A.________ et Madame B.A.________ au paiement de CHF 1'140.40.- à titre
du solde des frais de chauffage et d’eau chaude et frais accessoires relatifs à la période
de location de l’appartement n° [...], sis rue [...], [...], du 1
er
octobre
2012 au 15 avril 2013.
II.
Ordonner la mainlevée de l’opposition au commandement de payer, n° de poursuite 2014038209,
et donner libre cours à la poursuite. »
9.
Une audience s’est tenue le 2 février 2015 devant le Tribunal des baux en présence de
la demanderesse B.A.________, la défenderesse étant représentée par son directeur
[...] et assistée de son conseil. Le demandeur C.A.________ a fait défaut. La conciliation,
tentée, n’a pas abouti. Le Tribunal a informé les parties qu’il n’entendait
pas donner suite à la réquisition de la demanderesse tendant à l’assignation et
l’audition de témoins.
En droit
:
1.
Le
recours de l’art. 319 let. a CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ;
RS 272) est ouvert notamment contre les décisions finales de première instance qui ne peuvent
pas faire l’objet d’un appel. Tel est le cas en l’espèce, s’agissant du
jugement final rendu dans une cause pécuniaire dont la valeur litigieuse est inférieure à
10’000 francs.
Au
reste, formé en temps utile par une partie qui y dispose d’un intérêt (art. 59 al.
2 let. a CPC) et respectant les exigences formelles de l’art. 321 al. 1 CPC, le recours est
recevable.
2.
a)
Selon l’art. 320 CPC, le recours est recevable pour violation du droit et constatation manifestement
inexacte des faits. S’agissant de la violation du droit, l’autorité de recours dispose
d’un plein pouvoir d’examen (Spühler, in Schweizerische Zivilprozessordnung, Bâle
2010, n. 12 ad art. 319 CPC) ; elle revoit librement les questions de droit soulevées par le recourant
et peut substituer ses propres motifs à ceux de l’autorité précédente ou du
recourant (Hohl, Procédure civile, Tome Il, 2
e
éd., Berne 2010, n. 2508). Comme pour l’art. 97 al. 1 LTF (loi du 17 juin 2005 sur le
Tribunal fédéral ; RS 173.110), le grief de la constatation manifestement inexacte des
faits ne permet que de corriger une erreur évidente, la notion se recoupant en définitive avec
l’appréciation arbitraire des preuves (Corboz et al., Commentaire de la LTF, 2
e
éd., Berne 2014, n. 27 ad art. 97 LTF). Les constatations de fait et l’appréciation des
preuves sont arbitraires lorsqu’elles sont évidemment fausses, contredisent d’une manière
choquante le sentiment de la justice et de l’équité, reposent sur une inadvertance manifeste
ou un abus du pouvoir d’appréciation, par exemple si l’autorité s’est laissée
guider par des considérations aberrantes ou a refusé de tenir compte de faits ou de preuves
manifestement décisifs. Une constatation de fait n’est donc pas arbitraire pour la seule raison
que la version retenue par le juge ne coïncide pas avec celle du recourant ; encore faut-il
que l’appréciation des preuves soit manifestement insoutenable, en contradiction flagrante
avec la situation effective, qu’elle repose sur une inadvertance manifeste, ou encore qu’elle
heurte de façon grossière le sentiment de la justice et de l’équité (ATF 129
I 8 c. 2.1).
b)
Les conclusions, les allégations de faits et les preuves nouvelles sont irrecevables (art. 326 al.
1 CPC).
En l’espèce, les pièces produites par les recourants en procédure de recours sont
irrecevables, en tant qu’il ne s’agit pas de pièces déjà produites en première
instance.
3.
a)
Les recourants soutiennent que le refus d’administrer
la preuve par témoignage en procédure de première instance les a empêchés de
prouver que l’intimée répercute sur ses locataires les frais de chauffage et d’eau
chaude en les augmentant, sans que ceux-ci ne soient équilibrés. Ils requièrent de la
Chambre de céans qu’elle procède à l’audition des locataires susévoqués
aux fins de prouver les allégués n
os
17 et 18 de sa demande.
b)
Le
droit d’être entendu est une garantie constitutionnelle (art. 29 al. 2 Cst. [Constitution
fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 ; RS 101]) de nature formelle,
dont la violation entraîne l’annulation de la décision attaquée sans égard
aux chances de succès du recours sur le fond (ATF 127 V 431 c. 3d/aa). Ce moyen doit par conséquent
être examiné en premier lieu (ATF 124 I 49 ; SJ 1998 403) et avec un plein pouvoir d’examen
(ATF 127 III 193 c. 3 et la jurisprudence citée).
Le
droit d’être entendu permet à toute personne qui est partie à une procédure
d’être informée et entendue avant qu’une décision ne soit prise à son
sujet. Il s’agit d’une garantie minimale, comprenant plusieurs aspects, et concrétisée
pour l’essentiel par les dispositions législatives dans les différents domaines du droit,
en particulier la procédure civile. Il assure ainsi en particulier au justiciable le droit de prendre
connaissance du dossier (ATF 126 I 7 c. 2b p. 10), de s'exprimer sur les éléments pertinents
avant qu'une décision ne soit prise touchant sa situation juridique, de produire des preuves pertinentes,
d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à
l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat,
lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (TF 6B_123/2013 du 10 juin
2013 c. 1.1;
ATF 135
II 286 c. 5.1; ATF 132 II 485 c. 3.2; ATF 127 I 54 c. 2b).
Selon
l’art. 150 al. 1 CPC, la preuve a pour objet les faits pertinents et contestés. Cette norme
a pour vocation de régir les conditions et les modalités de l’administration de la preuve
(Schweizer, CPC commenté, 2011, n. 2 ad art. 150 CPC). D’une manière générale,
est pertinent un fait de nature à influer sur l’issue du litige (Schweizer, op. cit., n. 9
ad art. 150 CPC).
c)
En l’espèce, l’allégué
n° 17 des demandeurs, selon lequel les autres locataires de l’immeuble avaient reçu des
factures similaires à la facture litigieuse du 17 janvier 2014, a été admis par la défenderesse
dans sa réponse du 14 novembre 2014.
S’agissant
de l’allégué n° 18, il tendait à établir le ressenti des locataires de
l’immeuble quant à l’importance et à l’augmentation des frais accessoires
au fil du temps et à leur acceptation par lassitude de contestations infructueuses. On ne saurait
retenir que cet allégué portait sur un fait pouvant être pertinent, en l’occurrence
les données ou la méthode de calcul aboutissant au montant contesté, dont les pièces
produites permettent de vérifier le bien-fondé. Il était dès lors conforme à
l’art. 150 CPC de ne pas ordonner l’administration de cette preuve par témoignage sans
qu’il en résulte une quelconque violation du droit à la preuve des recourants.
Par
ailleurs, on relève que l’art. 326 CPC exclut l’audition de témoins par l’autorité
de recours.
Il
s’ensuit que ce grief doit être rejeté.
4.
a)
Les
recourants contestent l’application par les premiers juges des art. 29 et 31 RULV et des Directives
pour l'établissement du compte annuel de chauffage et d'eau chaude, auxquelles l’art. 31 RULV
renvoie, qui prévoient une répartition des frais de chauffage selon le volume chauffé
et, en cas de changement de locataire, un calcul par addition de coefficients attribués à chaque
mois. Pour les recourants, ces normes seraient contraires au principe de l’art. 257a CO (loi fédérale
du 30 mars 1911 complétant le code civil suisse [Livre cinquième : Droit des obligations];
RS 220) selon lequel, en matière de frais accessoires, seules entrent en ligne de compte les
prestations du bailleur ou d’un tiers en rapport avec l’usage de la chose. L’application
des art. 29 et 31 RULV en l’espèce constituerait une violation du principe de la primauté
du droit fédéral, consacré par l’art. 49 Cst.
b/aa)
Selon l’art. 49 al. 1 Cst., le droit fédéral
prime le droit cantonal qui lui est contraire. En vertu du principe de la force dérogatoire (ou
de la primauté) du droit fédéral, les cantons ne sont pas autorisés à légiférer
dans les domaines exhaustivement réglementés par le droit fédéral. Dans les autres
domaines, ils peuvent édicter des règles de droit qui ne violent ni le sens ni l'esprit du
droit fédéral, et qui n'en compromettent pas la réalisation (ATF 128 I 46 c. 5 et les
références citées).
bb)
Aux termes de l’art. 257a al. 1 CO, les
frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec
l’usage de la chose. Pour les habitations et les locaux commerciaux, on entend par frais accessoires
les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l’usage de la chose,
telles que frais de chauffage, d’eau chaude et autres frais d’exploitation, ainsi que les
contributions publiques qui résultent de l’utilisation de la chose (art. 257b al. 1 CO).
Les art. 257a et 257b
CO sont des dispositions de nature impérative : le contrat de bail ne peut mettre valablement
à la charge du locataire, sous la forme de frais accessoires, des dépenses sans relation avec
l’usage des locaux, c’est-à-dire des frais dus indépendamment de l’occupation
de l’immeuble ou de la conclusion d’un contrat de bail comme les impôts fonciers, les
primes d’assurance du bâtiment, les dépenses consacrées à l’entretien
de la chose louée ou à la rénovation des locaux. Une loi cantonale relative à la
construction de logements à caractère social et régissant des immeubles ne bénéficiant
pas de l’aide fédérale au sens de la LCAP (loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant
la construction et l'accession à la propriété de logements ; RS 843) ne peut déroger
aux art. 257a al. 1 et 257b al. 1 CO et permettre au bailleur de facturer comme frais accessoires des
coûts liés à l’existence de la chose elle-même (ATF 137 I 135 c. 2).
cc)
Aux termes de l’art. 1 al. 1 LCBD (loi fédérale du 23 juin 1995 sur les contrats-cadres
de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire générale ; RS 221.213.15),
les associations de bailleurs et celles de locataires peuvent établir en commun, par un contrat-cadre,
des dispositions-types applicables à la conclusion à l’objet et à l’expiration
des baux à loyer de logements et de locaux commerciaux. Le contrat-cadre peut également contenir
d’autres dispositions ayant trait aux rapports entre bailleurs et locataires (art. 1 al. 2 LCBD).
Il peut être conclu pour toute la Suisse, pour le territoire d’un ou de plusieurs cantons
ou pour des régions comptant au moins trente mille logements ou dix mille locaux commerciaux (art.
1 al. 3 let. a à c LCBD)
A
la requête de toutes les parties contractantes, le Conseil fédéral peut autoriser qu'il
soit dérogé à certaines dispositions impératives du droit du bail, à condition
notamment que le contrat-cadre offre aux locataires une protection pour le moins équivalente à
celle du droit ordinaire contre les loyers abusifs, d'autres prétentions abusives et contre les
résiliations (art. 3 al. 1 let. b LCBD); tel est le cas par exemple dans le domaine de la sous-location
(Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 101). En outre, à la requête unanime des parties,
le contrat-cadre peut être déclaré de force obligatoire générale (art. 4 al.
1 LCBD). Ses dispositions sont alors de droit impératif dans leur champ d'application à raison
du lieu et de la matière (art. 5 al. 1 LCBD). Les dispositions de baux à loyer contraires
à un contrat-cadre ayant force obligatoire générale sont nulles, à moins qu'elles
ne soient plus favorables au locataire (art. 5 al. 2 LCBD). Les dispositions nulles sont remplacées
par celles du contrat-cadre (art. 5 al. 3 LCBD). Lorsque le contrat-cadre s'applique à plusieurs
cantons, la déclaration de force obligatoire générale est de la compétence du Conseil
fédéral (art. 7 al. 1 LCBD). Lorsqu'il s'applique à un canton ou à une partie de
celui-ci, la déclaration est de la compétence du canton (art. 7 al. 2 LCBD).
Dans
le canton de Vaud, le Conseil d'Etat est l'autorité compétente pour déclarer la force
obligatoire d'un contrat-cadre de bail à loyer sur le territoire cantonal (art. 1 de la loi vaudoise
du 16 septembre 1997 d'application de la loi fédérale du 23 juin 1995 sur les contrats-cadres
de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire générale [LVLCBD ;
RSV 221.317]). La déclaration cantonale doit être soumise à l'approbation de la Confédération
(art. 12 al. 1 LCBD).
Le
contrat-cadre du 31 janvier 2008 dénommé « Dispositions paritaires romandes et règles
et usages locatifs du canton de Vaud (RULV) » a été déclaré de force obligatoire
générale par arrêté du Conseil d’Etat du 4 juin 2008 (RSV 221.317.1)
et approuvés par le Conseil fédéral le 25 juin 2008 (FF 2008 p. 5289). L’art.
1 al. 1 let. b de l’arrêté précité prévoit notamment que la force obligatoire
de ce contrat est valable sur l’ensemble du territoire vaudois, étant précisé que
les art. 22, 26, 28 à 30 et 35 RULV sont déclarés de force obligatoire à l'exception
des logements ayant fait l'objet de mesures d'encouragement des pouvoirs publics et dont le loyer est
soumis au contrôle d'une autorité.
Les
art. 29 et 31 RULV prévoient ce qui suit s’agissant des frais accessoires :
« 29. Frais
accessoires
Les
frais accessoires contractuels ou conventionnels (par exemple taxe d'épuration) font l'objet d'un
décompte séparé des frais de chauffage et d'eau chaude ou de rubriques distinctes du décompte
de chauffage et eau chaude. La répartition des frais s'effectue au prorata des volumes des différents
locaux, à moins que le bail ne prévoie une autre clé de répartition, en particulier
en fonction de la consommation effective.
[30. Eau froide]
31. Chauffage et eau chaude
a) S'il existe une installation
de chauffage générale, le bailleur établit un compte annuel de chauffage et d'eau chaude,
séparé des comptes d'exploitation de l'immeuble, pour autant que le système du forfait
ne soit pas appliqué. Ce
compte couvre la période allant du 1er juillet au 30 juin de l'année suivante, à moins
que le bail n'en dispose autrement.
b) Le décompte détaillé
des frais de chauffage et d'eau chaude conforme aux dispositions légales et leur répartition
doivent être remis à chaque locataire dans un délai maximum de 5 mois dès la date
du bouclement des comptes. Les suppléments ou ristournes sont réglés dans les 30 jours
dès la réception du décompte.
c) Dès l'expédition
des décomptes, et pendant 30 jours, les justificatifs de l'exercice écoulé ainsi que les
dispositions légales et les Directives pour l'établissement du compte annuel de chauffage et
eau chaude sont tenus à la disposition des locataires chez le bailleur ou en un autre lieu proche
de l’immeuble.
d) Le locataire couvre
entièrement ses frais de chauffage et d'eau chaude, même en cas d'absence prolongée.
e) La répartition
des frais de chauffage et d'eau chaude s'effectue conformément aux Directives pour l'établissement
du compte annuel de chauffage et eau chaude.
f) Le propriétaire
décide de la mise en service ou hors service du chauffage en tenant compte des désirs exprimés
par la majorité des locataires. »
L’art.
27 al. 1 des Directives pour l’établissement du compte annuel de chauffage et eau chaude (ci-après :
les Directives), dont il est fait référence à l’art. 31 let. e RULV, dispose que
les frais de chauffage se répartissent entre objets en fonction du volume chauffé. En cas de
changement de locataire durant la saison, la répartition s’effectue, par locataire ou logement
vacant, par l’addition des coefficients mensuels concernés selon le tableau n° 5 et de
l’annexe 2 des Directives (art. 27 al. 2 des Directives). Ce tableau prévoit les coefficients
suivants :
Mois
%              Mois
%
Mois
%
Total
Juillet
0%
Novembre               13 %
Mars
14 %
Août
0%
Décembre               18 %
Avril
8 %
Septembre
2 %
Janvier
18 %
Mai               4 %
Octobre
8%
Février
15 %
Juin               0 %
100%
c)
En l’espèce, il n’est pas contesté
que les frais de chauffage et d’eau chaude, énumérés expressément à l’art.
257b al. 1 CO, sont des frais accessoires et non des dépenses sans lien avec l’usage des locaux
comme ceux se rapportant à la propriété ou à l’existence même de l’immeuble.
Au
vu de la date de la conclusion du contrat de bail, ce sont en l’espèce les RULV du 31 janvier
2008 qui trouvent application. On constate à cet égard que l’art. 29 RULV ne crée
pas de frais accessoires distincts de ceux prévus par le Code des obligations, mais précise
que leur répartition s’effectue au
pro
rata
des volumes des différents locaux, sous
réserve d’une autre clé de répartition prévue par le bail, en particulier la
consommation effective. De même, la répartition des frais de chauffage et d’eau chaude
selon les art. 31 RULV et 27 al. 2 des Directives ne s’oppose pas au principe de l’art. 257a
al. 1 CO, dès lors que cette répartition s’effectue, par locataire ou logement vacant,
par l’addition des coefficients mensuels concernés, soit une attribution qui tient compte
du rapport entre la baisse saisonnière des températures et les frais de chauffage (tableau
n° 5 de l’annexe 2 des Directives).
On
ne discerne donc aucune contradiction entre la clé de répartition aménagée par les
RULV au
pro rata
des volumes, qui fait appel à un critère objectif, et les art. 257a al. 1 et 257b al. 1 CO,
ni, en conséquence, de violation de la primauté du droit fédéral.
Il
s’ensuit que ce grief doit être rejeté.
5.
a)
Les recourants font valoir que la créance
résultant du décompte de chauffage et d’eau chaude du 17 janvier 2014 serait nulle faute
d’avoir fait l’objet d’une notification d’augmentation motivée sur formule
officielle.
b)
Aux
termes de l’art. 269d al. 1 CO, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain
terme de résiliation, l’avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, devant parvenir
au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué
au moyen d’une formule agréée par le canton. Les majorations de loyer sont nulles notamment
lorsqu’elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle (art. 269d al. 2 CO).
Le bailleur qui entend modifier en cours de contrat le régime des fais accessoires en facturant
séparément au locataire des frais jusque-là inclus dans le loyer ou des frais nouvellement
survenus doit procéder conformément à l’art. 269d CO. L’exigence légale
de motivation implique en particulier de désigner en détail quels frais accessoires seront
facturés au locataire et de préciser s’il s’agit de frais nouveaux ou de frais
précédemment compris dans le loyer (ATF 137 III 362 c. 3.1-3.3).
A défaut de garantie particulière, à obtenir par le locataire, et compte tenu de l’imprévisibilité
des coûts liée tant au marché qu’au comportement individuel des locataires, il n’existe
pas de présomption que l’acompte provisionnel des frais accessoires couvre les frais ultérieurement
facturés dans le décompte. Les parties peuvent donc, conformément à leur liberté
contractuelle, fixer dans le contrat un montant d’acompte particulièrement bas (ATF 132 III
24 c. 5 ; Bieri, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2010, n. 50 ad art. 257a-257b
CO).
c)
En l’espèce, la nature des frais accessoires et leur régime de facturation n’ont
pas varié en cours de bail, seul leur montant effectif, calculé sur la période de location,
ayant dépassé celui des acomptes versés durant la même période. Ce dépassement
ne constitue toutefois pas une modification du contrat de bail, dès lors que les recourants n’avaient
obtenu aucune garantie quant à la suffisance du montant des acomptes par rapport au montant finalement
facturé, que ces acomptes ne sont pas présumés couvrir les frais ultérieurement facturés
dans le décompte et que la liberté contractuelle permet aux parties de fixer dans le contrat
de bail un montant d’acompte délibérément bas.
Le grief tendant à démontrer l’existence d’un vice de forme se révèle
ainsi infondé.
6.
a)
Les recourants contestent que les frais facturés
soient effectifs dans la mesure où ils prétendent avoir consommé moins d’eau chaude
et bénéficié de moins de chauffage, réduit ou arrêté, au vu de leur occupation
limitée des lieux et de leur mode de consommation. Ils soutiennent par ailleurs que leur engagement
contractuel en matière de frais accessoires était limité par le montant de l’acompte
mensuel.
b)
Ces arguments sont erronés. Comme on l’a déjà relevé (cf. c. 5b
supra
),
dans le système des acomptes provisionnels, le montant des acomptes ne restreint, ni à la hausse,
ni à la baisse, le montant effectivement dû résultant du décompte final. De plus,
les recourants confondent, ou feignent de confondre, la notion de frais effectifs, qui intervient dans
la délimitation des frais incombant aux locataires par rapport à ceux supportés par les
bailleurs, et la question de la répartition de ces frais entre les locataires d’un même
immeuble selon des critères objectifs en l’absence de compteurs individuels. Or, comme il
a déjà été constaté (cf. c. 4b
supra
),
cette répartition est intervenue conformément aux règles contenues dans les RULV et les
Directives.
Au demeurant, comme l’ont souligné les premiers juges, l’importance de l’écart
entre le montant des acomptes et celui des frais finalement facturés tient à une époque
de location correspondant aux mois les plus froids de l’année.
Contrairement à ce qu’ils soutiennent en invoquant une violation de l’art. 257a al.
2 CO pour le motif qu’ils ne se seraient pas engagés spécialement à payer le montant
litigieux, les recourants se sont contractuellement engagés à payer leurs frais accessoires,
dont le montant, non chiffré de manière à le plafonner ou à en fixer le seuil, résulterait
de l’application de règles prévues par le contrat.
Ce grief est dès lors infondé.
7.
a)
Les recourants affirment que l’intimée
se serait comportée abusivement en surfacturant les frais accessoires et en justifiant la facture
litigieuse par l’augmentation des frais de chauffage, l’annualisation des coûts et les
pertes énergétiques de l’immeuble.
b)
L’abus manifeste d’un droit, au sens de l’art. 2 al. 2 CC, demeure toujours réservé.
Ce principe permet de corriger les effets de la loi dans certains cas où l’exercice d’un
droit allégué créerait une injustice manifeste. Le juge apprécie la question au regard
des circonstances concrètes, qui sont déterminantes. L’emploi dans le texte légal
du qualificatif « manifeste » démontre que l’abus de droit doit être
admis restrictivement. Les cas typiques en sont l’absence d’intérêt à l’exercice
d’un droit, l’utilisation d’une institution juridique de façon contraire à
son but, la disproportion manifeste des intérêts en présence, l’exercice d’un
droit sans ménagement ou une attitude contradictoire (ATF 137 III 625 c. 4.3 ; ATF 135 III
162 c. 3.3.1).
c)
En
l’espèce, les recourants prétendent asseoir leur démonstration d’une augmentation
abusive des frais de chauffage en se référant à la différence entre le montant des
acomptes mensuels de 210 fr. et le coût mensuel de 385 fr. 40 (2'505 fr. 10 / 6.5) facturé
durant leur période de location, puis en comparant cette différence avec celui de la majoration
du prix du mazout de 2012 à 2013. Or, le rapport entre le montant des acomptes et les frais finaux
mensualisés est dépourvu de toute pertinence, de sorte qu’on ne saurait en tirer la moindre
trace d’un abus,
a fortiori
manifeste.
Les recourants s’en prennent également à l’annualisation des coûts de chauffage.
On ne discerne toutefois pas en quoi l’application des Directives prévues par les RULV, auxquelles
le contrat de bail se réfère, serait constitutive d’un quelconque abus de droit.
Par ailleurs, les premiers juges ont considéré que la relative ancienneté de l’immeuble
et sa performance énergétique non optimisée n’étaient pas constitutives d’un
défaut de la chose louée, au demeurant non établi. Les recourants soutiennent que le « trou
énergétique » qu’ils dénoncent serait imputable à un défaut
d’entretien de l’immeuble. Toutefois, il s’agit là de simples affirmations qui
ne reposent pas sur des faits prouvés. Au demeurant, il n’a pas été allégué
que d’autres locataires se seraient plaints de semblables défauts. Les frais accessoires litigieux
ne résultant ainsi pas d’un défaut de l’immeuble, la prétention de l’intimée
n’a rien d’abusive et le grief doit être rejeté.
8.
a)
Les recourants se prévalent également
d’une violation de l’art. 8 OBLF (ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le
bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux ; RS 221.213.11).
b)
Selon l’art. 8 al. 1 OBLF, lorsqu'un décompte détaillé des frais de chauffage et
de préparation d'eau chaude ainsi que de leur répartition entre les locataires n'est pas remis
au locataire avec la facture annuelle du chauffage, il y a lieu d'indiquer expressément sur la facture
que le locataire peut exiger le décompte détaillé. Le locataire ou son mandataire dûment
autorisé est admis à consulter les pièces justificatives originales et à demander
des renseignements sur l'état des stocks de combustibles au début et à la fin de la période
de chauffage (art. 8 al. 2 OBLF).
L’art. 8 OBLF offre ainsi la possibilité au locataire de contrôler l’exactitude
du décompte (TF 4C.479/1997 du 24 juin 1998 c. 31, in Mietrechtspraxis [MP] 1999 p. 83, précisant
que la doctrine recommande un délai de trente jours).
c)
En
l’espèce, la facture litigieuse du 17 janvier 2014 mentionne expressément que les locataires
peuvent consulter le décompte détaillé, conformément aux exigences de l’art.
8 OBLF. A la demande des recourants, l’intimée leur a même envoyé le décompte
détaillé et le tableau de répartition.
Aucune violation de l’art. 8 OBLF n’est donc établie et le grief doit être rejeté.
9.
a)
Les recourants soutiennent qu’en encaissant
des frais accessoires également pour les deux mois durant lesquels ils n’auraient pas occupé
l’appartement, le bailleur réaliserait un enrichissement illégitime au sens de l’art.
62 CO.
b)
Aux
termes de l’art. 62 al. 1 CO, celui qui, sans cause légitime, s’est enrichi aux dépens
d’autrui, est tenu à restitution. La restitution est due, en particulier, de ce qui a été
reçu sans cause valable, en vertu d’une cause qui ne s’est pas réalisée, ou
d’une cause qui a cessé d’exister (art. 62 al. 2 CO).
c)
En
l’espèce, d’une part, il est rappelé que les frais accessoires sont dus en fonction
de la période de location de six mois et demi et non en fonction de la période d’occupation
humaine effective, au demeurant non prouvée. D’autre part, aucun enrichissement du bailleur
ne peut être constaté.
Le grief s’avère dès lors sans portée.
10.
a)
Les recourants contestent leur condamnation
à devoir payer à l’intimée un montant de 1'000 fr. à titre de dépens pour
le motif qu’ils n’auraient pas agi avec témérité.
b)
Aux termes de l'art. 12 LJB (loi du 9 novembre 2010 sur la juridiction en matière de bail ;
RSV 173.655), la procédure devant le Tribunal des baux est gratuite (al. 1). Toutefois, une partie,
agissant de façon téméraire ou compliquant inutilement le procès, peut être
tenue de payer des émoluments à hauteur de 500 fr. (al. 2), ainsi que de payer à l'autre
partie des dépens d'un montant maximum de 1'500 fr. (al. 3). On déduit de l'alinéa
3 de cette disposition, interprété a contrario, que la procédure devant le Tribunal des
baux n'est pas susceptible de provoquer l'allocation de dépens, hormis le cas où une partie
agit de façon téméraire ou complique inutilement le procès.
Agit
de façon téméraire et peut être condamné à des dépens celui qui soutient,
en procédure, une thèse si évidemment mal fondée que toute personne un tant soit
peu raisonnable n’oserait la soutenir ou celui qui utilise des arguments manifestement dénués
de toute valeur quelconque ou de toute pertinence, le rôle procédural de la partie étant
à cet égard sans importance (Byrde/Giroud Walther/Hack, Procédures spéciales vaudoises,
n. 8 ad art. 14 aLTB et la jurisprudence citée). La témérité est une notion étroite
et doit être appliquée de manière restrictive (Byrde/Giroud Walther/Hack, op. cit., n.
8 ss ad. art. 14 aLTB et la jurisprudence citée ; cf. également Ducret/Osojnak, Procédures
spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 5 ss. ad art. 41 aLJT et la jurisprudence citée).
c)
En l’espèce, c’est à juste titre que les premiers juges ont qualifié de déraisonnable
et de téméraire les multiples thèses développées par les demandeurs en tant
qu’ils se sont attaqués à des principes légaux fondamentaux, clairs et indiscutés
en matière de perception et de répartition de frais accessoires. Faisant flèche de tout
bois, et alors même que l’un d’eux a une formation d’avocat, ils ont ainsi développé
des arguments d’emblée insoutenables.
Sur leur principe et leur quotité, au vu du travail d’avocat nécessaire pour répondre
à une demande de quinze pages et participer à l’audience de jugement, les dépens
alloués doivent être confirmés.
11.
a)
En définitive, l’appel doit être
rejeté, en application de l’art. 322 al. 1 CPC, et le jugement entrepris confirmé.
Les
frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 69 al. 1 TFJC [Tarif
du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils, RSV 270.11.5]), sont mis, solidairement entre eux,
à la charge des recourants, qui succombent (art. 106 al. 1 CPC).
L’intimée
n’ayant pas été invitée à se déterminer sur le recours, il n’y a
pas matière à l’allocation de dépens.
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis solidairement à la charge des recourants C.A.________et B.A.________.
IV.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
1
er
octobre 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me B.A.________ (pour C.A.________ et B.A.________)
‑
Me Jean-David Pelot (pour I.________SA)
La Chambre des recours civile considère que la valeur litigieuse est de 1'140 fr. 10.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, au :
‑
Tribunal des baux
Le greffier :