vd_findinfo · HC / 2025 / 814 · 2025-10-28 · fr

CAS CLAIR, DISTRIBUTION DU COURRIER, EXPULSION DE LOCATAIRE, COLOCATAIRE, ENVOI RECOMMANDÉ, ADRESSE, AVIS DE RETRAIT | 257d CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile HC / 2025 / 814

TRIBUNAL
CANTONAL
JL25.007521-251118
484
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
28 octobre 2025
__________________
Composition
:               Mme
Crittin
Dayen
, présidente
Mme
Giroud Walther et M. Segura, juges
Greffière :
Mme              Bannenberg
*****
Art.
257d CO ; art. 257 et 311 al. 1 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
J.________
et
Z.________
,
toutes deux à [...], contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 18 août 2025 par
la Juge de paix du district de Nyon dans la cause divisant les appelantes d’avec
A.N.________
,
B.N.________
et
C.N.________
,
agissant par
K.________
,
à [...], la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 18 août 2025, la Juge de paix du district de Nyon (ci-après : la juge
de paix) a ordonné aux locataires J.________ et Z.________ de quitter et rendre libres pour le vendredi
12 septembre 2025, à midi, les locaux occupés dans l’immeuble sis [...] (arcade commerciale
au rez-de-chaussée d’environ 45.50 m
2
et dépôt au sous-sol d’environ
41.50 m
2
) (I),
a dit qu’à défaut pour les locataires de quitter volontairement ces locaux, l’huissier
de paix était chargé, sous la responsabilité de la juge de paix, de procéder sur
requête à l’exécution forcée de l’ordonnance, avec au besoin l’ouverture
forcée des locaux (II), a ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution
forcée de l’ordonnance s’ils en étaient requis par l’huissier de paix (III),
a arrêté les frais judiciaires à 780 fr. (IV), a mis les frais à la charge des locataires,
solidairement entre elles (V), a dit qu’il n’était pas alloué de dépens (VI)
et a dit que toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées (VII).
En droit, la juge de paix était appelée à statuer sur une requête en expulsion, en
application de l’art. 257 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ;
RS 272). Elle a retenu que l’arriéré de loyers relatif à la période allant
de novembre 2023 à novembre 2024, objet des avis comminatoires adressés le 13 novembre
2024, n’avait pas été réglé dans le délai imparti, justifiant la résiliation
du contrat de bail. Ecartant les critiques élevées par les locataires contre les congés
donnés le 23 décembre 2024 pour le 31 janvier suivant, la juge de paix a considéré
que le cas était clair au sens de la disposition précitée et que l’expulsion des
locataires devait être ordonnée.
B.
Par acte du 1
er
septembre 2025, J.________ et Z.________ (ci-après : les appelantes) ont interjeté appel
de cette ordonnance en concluant, en substance et avec suite de frais et dépens, à sa réforme,
en ce sens que la requête d’expulsion du 17 février 2025 soit déclarée
irrecevable, subsidiairement rejetée. Plus subsidiairement, les appelantes ont conclu à l’annulation
de l’ordonnance et au renvoi de la cause à la juge de paix pour nouvelle décision.
C.
La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l’ordonnance
complétée par les pièces du dossier :
1.
a)
Par contrat de bail du 22 mars 2011, [...]
et [...], en qualité de bailleurs, ont remis à bail aux appelantes, en qualité de locataires,
avec effet au 1
er
avril
2011, une arcade commerciale d’environ 45 m
2
et un dépôt d’environ 41.5 m
2
situés au rez-de-chaussée, respectivement au sous-sol de l’immeuble sis [...], pour un
loyer mensuel total de 1'650 francs.
b)
L’appelante
Z.________, administratrice unique de l’appelante J.________, a apposé sa signature sur le
contrat de bail, pour chacune des locataires.
Le loyer a été augmenté à
1'660 fr. dès le 1
er
avril 2016, à 1'684 fr. dès le 1
er
juillet 2019 et à 1'724 fr. dès le 1
er
août
2022. Les notifications de hausse de loyer y relatives ont été notifiées aux appelantes,
désignées conjointement, à l’adresse des locaux loués.
2.
Dans le courant 2022, la demie part de copropriété
de l’immeuble dans lequel sont situés les locaux loués qui appartenait à [...] a
été acquise en main commune par A.N.________, B.N.________ et C.N.________. L’autre demie
part de copropriété de l’immeuble est détenue par A.N.________.
3.
L’appelante Z.________ est domiciliée [...]. L’appelante J.________ est, pour sa part,
sise à l’adresse des locaux loués depuis le mois de juillet 2024.
4.
a)
Par courriers recommandés du 13 novembre 2024, la gérance K.________ (ci-après :
la gérance) a imparti à chacune des appelantes un délai de trente jours pour s’acquitter
du montant de 22'402 fr. – correspondant aux loyers dus pour les mois de novembre 2023 à novembre
2024, sous déduction d’un acompte de 10 fr. – en indiquant qu’à défaut,
le bail serait résilié en application de l’art. 257d CO.
Le pli envoyé à l’appelante J.________ l’a été à l’adresse
des locaux loués. Celui adressé à l’appelante Z.________ l’a été
à [...].
b)
Par formules officielles du 23 décembre 2024, adressées sous plis recommandés du même
jour à chacune des appelantes, la gérance leur a signifié la résiliation du contrat
de bail, avec effet au 31 janvier 2025, pour défaut de paiement du loyer. Ces plis ont également
été envoyés aux adresses susmentionnées.
c)
Selon
le suivi des envois de la Poste, les plis contenant les avis comminatoires du 13 novembre 2024 ont été
«
Avisé
[s]
pour retrait
» les 14 et 15 novembre
2024, puis retournés à l’expéditrice à l’issue du délai de garde
postal.
Les plis contenant les résiliations du contrat de bail ont également été «
Avisé
[s]
pour retrait
» le 24 décembre 2024,
avant d’être renvoyés à leur expéditrice avec la mention «
non
réclamé
».
5.
Par requête de conciliation du 28 janvier
2025, les appelantes ont contesté les résiliations précitées devant la Commission
de conciliation en matière de baux à loyer du district de Nyon.
6.
a)
Le 17 février 2025, la gérance, indiquant agir pour la «
Communauté
héréditaire [...] A.N.________, B.N.________ & C.N.________
»,
a saisi la juge de paix d’une requête en protection du cas clair, concluant en substance à
l’expulsion des appelantes des locaux pris à bail et au prononcé des mesures d’exécution
nécessaires. La requête mentionne les adresses du domicile, respectivement du siège des
appelantes, soit [...] pour Z.________, et [...] pour J.________.
b)
Par
envoi recommandé du 4 avril 2025, la requête a été adressée pour notification
à l’appelante J.________. Faute d’avoir été retiré dans le délai
de garde postal, l’envoi a été retourné à la juge de paix, laquelle l’a
reçu le 16 avril 2025.
Le 17 avril 2025, à 10 h 30, l’huissière judiciaire a vainement tenté de notifier
la requête à l’appelante précitée, ce dont celle-ci a été informée
par courrier simple du même jour l’invitant à retirer l’envoi au greffe dans un
délai au 25 avril 2025, l’intéressée étant informée qu’à
défaut, la notification de l’acte interviendrait avec le concours de la police.
Par courrier recommandé du 5 mai 2025 adressé à la juge de paix, l’appelante Z.________,
se référant à l’envoi du 17 avril 2025 précité, a indiqué avoir trouvé
«
[…] ce jour
le dossier courrier
[
sic
]
simple dans ma boîte [...], alors que l’adresse est [...] […]
»
et requis l’octroi d’un délai supplémentaire pour procéder. Par courrier du
même jour, l’avocat consulté par les appelantes a formulé la même requête.
c)
Au
pied de leurs déterminations du 28 mai 2025, les appelantes ont conclu, avec suite de frais et dépens,
à l’irrecevabilité, subsidiairement au rejet de la requête en expulsion.
d)
Par
courrier du 2 juin 2025, la juge de paix a imparti à la gérance un délai au 18 juin 2025
pour produire une autorisation au sens de l’art. 36 al. 2 CDPJ (Code de droit privé judiciaire
vaudois du 12 janvier 2010 ; BLV 211.02) et éventuellement se déterminer sur l’écriture
du 28 mai 2025.
e)
Par
écriture du 3 juin 2025, les appelantes se sont déterminées et ont confirmé leurs
conclusions du 28 mai 2025.
f)
Le
4 juin 2025, la gérance a produit l’autorisation à forme de l’art. 36 al. 2 CDPJ
qui lui avait été délivrée le 6 février 2025 par l’Union suisse des
professionnels de l’immobilier (ci-après : USPI).
g)
Le
17 juin 2025, la gérance a déposé des déterminations finales.
7.
Dans l’intervalle, le 17 avril 2025, les
appelantes, au bénéfice d’une autorisation de procéder, ont saisi le Tribunal des
baux d’une demande tendant au constat de la nullité des résiliations litigieuses, subsidiairement
à leur annulation.
En droit :
1.
1.1
L’appel est ouvert, dans les affaires patrimoniales,
contre les décisions finales de première instance si la valeur litigieuse au dernier état
des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC). En cas de litige portant
sur la question de savoir si les conditions d’une expulsion selon la procédure en protection
des cas clairs sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé par l’appel
à la procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée à six mois ;
lorsque la validité de la résiliation est contestée, la valeur litigieuse correspond au
loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n’est
pas valable, période qui s’étend jusqu’à la date pour laquelle un nouveau
congé peut être donné, soit en principe trois ans (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1
et 1.2.2.3).
En procédure sommaire, soit notamment en matière de cas clairs (art. 248 let. b CPC),
l’acte doit être introduit dans les dix jours à compter de la notification de la décision
motivée (art. 311 al. 1 et 314 al. 1 CPC) auprès de l’instance d’appel, soit la
Cour d’appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi d’organisation judiciaire du 12 décembre
1979 ; BLV 173.01]).
1.2
En l’espèce, la validité des résiliations est contestée et le loyer des locaux
litigieux s’élève à 1'724 fr., de sorte que la valeur litigieuse requise est atteinte.
Déposé en temps utile, l’appel est recevable.
2.
L’appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées
en première instance (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_340/2021 du 16 novembre 2021 consid.
5.3.1).
Sous réserve des vices manifestes, l’application du droit d’office ne signifie pas que
l’autorité d’appel doive étendre son examen à des moyens qui n’ont pas
été soulevés dans l’acte d’appel. Elle doit se limiter aux griefs motivés
contenus dans cet acte et dirigés contre la décision de première instance ; l’acte
d’appel fixe en principe le cadre des griefs auxquels l’autorité d’appel doit
répondre eu égard au principe d’application du droit d’office (cf. ATF 147 III
176 consid. 4.2.1 et 4.2.2 ; TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid 4.2 applicable en appel).
Cette jurisprudence ne remet pas en cause la liberté conférée au juge d’admettre
(ou de rejeter) l’appel en s’appuyant sur un argument non explicitement discuté par
les parties (TF 4A_313/2019 du 19 mars 2020 consid. 3).
3.
3.1
3.1.1
Dans un premier grief, les appelantes reprochent
à la juge de paix d’être entrée en matière sur la requête en expulsion,
alors que celle-ci avait été déposée par une hoirie, dépourvue de la capacité
d’ester en justice. Elles contestent qu’A.N.________, B.N.________ et C.N.________ (ci-après :
les intimés) soient parties à la cause, soutenant que la juge de paix aurait indûment
modifié la teneur de la requête, procédant d’office une substitution de parties.
3.1.2
La désignation inexacte d’une partie
– que ce soit de son nom ou de son siège – ne vise que l'inexactitude purement formelle,
qui affecte sa capacité d'être partie, même si la désignation erronée correspond
à un tiers qui existe réellement. Elle peut être rectifiée par le juge (ATF 142 III
782 consid. 3.2) lorsqu’il n’existe dans son esprit et dans celui des parties aucun doute
raisonnable sur l’identité de la partie, (ATF 142 III 782 consid. 3.2.1 et les références
citées ; TF 4A_298/2021 du 8 novembre 2022 consid. 6.2.1.2). Il faut cependant qu’il
n’y ait de risque de confusion ni pour les parties ni pour le tribunal (TF 4A_242/2016 du 5 octobre
2016 consid. 3.4, non publié
in
ATF 141 III 539).
Une communauté héréditaire comme
telle n’a pas la personnalité juridique et n’a pas la capacité d’être
partie. Tous les membres de l’hoirie doivent dès lors être désignés nommément.
Cependant, le vice de forme affectant l’acte qui désigne de façon inexacte l’hoirie
en qualité de partie, en lieu et place des différents hoirs, est réparable s’il
est possible de déterminer sans difficulté les personnes qui composent l’hoirie (TF 5A_741/2020
du 12 avril 2021 consid. 5.2.3 et les références citées).
3.1.3
En espèce, la requête du 17 février
2025 indique qu’elle est formée par la «
Communauté
héréditaire [...] A.N.________, B.N.________ & C.N.________
».
Si la communauté héréditaire n’a effectivement pas, en tant que telle, la personnalité
juridique, le vice est réparable, dès lors que les hoirs composant ladite communauté sont
nommément désignés dans la requête en expulsion. Mal fondé, le grief est rejeté.
3.2
3.2.1
Dans un second moyen d’ordre procédural,
les appelantes font valoir que la gérance n’aurait pas qualité pour représenter
les intimés en justice, de sorte que la requête en expulsion aurait dû être déclarée
irrecevable.
3.2.2
Devant les juridictions spéciales en matière de contrat de bail et de contrat de travail, les
mandataires professionnellement qualifiés sont autorisés à représenter les parties
à titre professionnel, pour autant que le droit cantonal le prévoie (art. 68 al. 2 let. d CPC).
Sont notamment visées les associations de locataires et celles de propriétaires ou de gérants
d’immeubles (Bohnet,
in
Bohnet et al., Commentaire romand, Code de procédure
civile, 2
e
éd., Bâle 2019, n. 22 ad art. 68 CPC). Selon l’art. 36 al. 2 CDPJ, les représentants
des organisations représentatives de locataires ou de bailleurs, préalablement autorisées
par le Tribunal cantonal, peuvent représenter les parties devant les commissions de conciliation
en matière de baux et le Tribunal des baux, ainsi que devant le juge de paix, pour les causes relevant
de l’art. 5 ch. 30 CDPJ (expulsions pour défaut de paiement du loyer ou du fermage). La Cour
de céans a ainsi admis qu’une partie pouvait être assistée d’un syndicat,
d’une organisation patronale ou d’un mandataire des organisations représentatives de
locataires ou de bailleurs (CACI 6 mai 2021/223 consid. 10.2 et les références citées).
3.2.3
La critique des appelantes, outre qu’elle
frise la témérité, est irrecevable. En effet, ce grief a été soulevé par
les appelantes dans leurs déterminations du 28 mai 2025, ensuite de quoi la juge de paix a interpellé
la gérance, le 2 juin 2025, pour qu’elle produise l’autorisation visée à l’art.
36 al. 2 CDPJ. La gérance a donné suite à cette interpellation en produisant, le 4 juin
2025, l’autorisation qui lui avait été délivrée par l’USPI. Or, le grief
des appelantes ne contient aucune argumentation remettant en cause la façon de procéder de
la juge de paix et la suite donnée à l’interpellation du 2 juin 2025 ; faute d’être
suffisamment motivée (cf. art. 311 al. 1
in
initio
CPC), la critique se révèle irrecevable
(ATF 147 III 176 consid. 4.2.1,
in
RSPC 2021 252 ; ATF 141 III 569 consid. 2.3.3 ;
TF 5A_647/2023 du 5 mars 2024 consid. 5.2), outre qu’elle est manifestement infondée,
vu l’autorisation délivrée et produite au dossier de la cause.
4.
4.1
Les appelantes reprochent à la juge de paix
d’avoir retenu que les avis comminatoires et les résiliations avaient été valablement
notifiés à l’appelante Z.________. Elles font en particulier valoir que les plis destinés
à cette dernière ont été envoyés à une adresse ne correspondant ni à
son domicile ni aux locaux loués. Par ailleurs, l’avis comminatoire et la résiliation
envoyés à l’adresse de ces locaux, destinés à l’appelante J.________,
ne mentionnaient pas l’appelante Z.________ ; partant, ce serait à tort que la juge de
paix a considéré que les plis y relatifs avaient également atteint la susnommée personnellement.
Faute pour l’avis comminatoire et le congé litigieux d’avoir été valablement
notifiés aux deux locataires, la résiliation du bail serait nulle. Il serait en tout cas exclu
de considérer que la situation est claire, que ce soit factuellement ou juridiquement.
4.2
4.2.1
Selon l’art. 257d CO, lorsque, après
la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de
frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et
lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail.
Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut
résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et les locaux commerciaux
peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour
la fin d’un mois (al. 2).
Il y a retard lorsque le paiement d’une prestation exigible n’est pas encore accompli au
terme prévu. Point n’est besoin d’une interpellation du créancier, à l’inverse
de ce que l’art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_65/2016
du 2 septembre 2016 consid. 3.1 ; TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1). Lorsqu’il
ne règle pas l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire de l’art.
257d CO, le locataire est en demeure et doit subir les conséquences juridiques de l’al. 2
de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé
de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), ce même si l’arriéré est finalement
payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les références citées).
4.2.2
4.2.2.1
L’avis comminatoire en cas de retard dans le paiement du loyer (art. 257d al. 1 CO) et le
congé (art. 266l al. 2 CO) doivent, sous peine de nullité, être notifiés à tous
les colocataires. Dans ces hypothèses, la lettre, respectivement la formule officielle doit mentionner
le nom de tous les locataires ; un seul pli suffit, sauf lorsque le congé concerne un logement
familial (cf. art. 266n CO ; Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, ch. 3.3.3.4, pp. 100-101,
cité
in
CACI
25 mars 2021/150 consid. 3.2 ; cf. aussi Note Dietschy‑Martenet,
in
Newsletter Bail.ch octobre 2014 concernant l’ATF
140 III 491).
Sauf convention contraire, la notification du
congé doit avoir lieu au domicile du locataire ou à l’adresse des locaux loués (TF
4A_350/2014 du 16 septembre 2014 consid. 2.2 et la référence citée). En cas d’absence
de longue durée, il revient au locataire de s’organiser afin de pouvoir prendre connaissance
de sa correspondance et, le cas échéant, d’informer le bailleur de l’adresse à
laquelle il peut être atteint. Dans ce cas, le bailleur qui sait que le locataire n’est pas
atteignable à l’adresse du bail mais à une autre adresse de notification et que cette
adresse lui a été communiquée par le locataire, commet en règle générale
un abus de droit (art. 2 al. 2 CC) s’il se prévaut néanmoins d’une notification
à l’adresse du bail (TF 4A_67/2021 du 8 avril 2021 consid. 5.2 et les références
citées).
4.2.2.2
Le délai comminatoire de l’art. 257d
CO commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu en ses mains la mise en demeure,
mais au plus tard à l’échéance du délai de garde postal de sept jours (ATF
143 III 15 consid. 4.1 ; ATF 140 III 244 consid. 5.1 ; ATF 137 III 208 consid. 3.1.3 ;
Lachat et al.,
op. cit,
,
n. 2.2.4 p. 875).
La communication de la résiliation du bail est quant à elle soumise à la théorie
de la réception dite absolue. Le point de départ du délai correspond au moment où
la manifestation de volonté (i.e. la résiliation du bail) est parvenue dans la sphère
d’influence (
Machtbereich
)
du destinataire ou de son représentant, de telle sorte qu’en organisant normalement ses affaires,
celui-ci est à même d'en prendre connaissance (ATF 143 III 15 consid. 4.1 ; ATF 140 III
244 consid. 5 ; ATF 137 III 208 consid. 3.1.1 et 3.1.2 ; TF 4A_611/2023 du 22 mai 2024
consid. 5.1 et les références citées). Lorsque la manifestation de volonté est communiquée
par pli recommandé, si l’agent postal n’a pas pu le remettre effectivement au destinataire
et qu’il laisse un avis de retrait dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est
reçu dès que le destinataire est en mesure d’en prendre connaissance au bureau de la
poste selon l’avis de retrait ; il s’agit soit du jour même où l’avis
de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l’on peut attendre du destinataire
qu’il le retire aussitôt, sinon en règle générale le lendemain de ce jour (ATF
143 III 15 consid. 4.1 ; ATF 137 III 208 consid. 3.1.2).
La preuve de la réception de l’envoi incombe à son auteur. En cas d’envoi sous
pli recommandé,
il
doit à tout le moins prouver que son destinataire a reçu l’avis de retrait. L’avis
de retrait est censé avoir été déposé dans la boîte aux lettres tant qu’il
n’y a pas de circonstances propres à retenir un comportement incorrect des agents postaux.
Il appartient au destinataire de renverser cette présomption ; une vraisemblance prépondérante
suffit. La possibilité théorique d’une faute de la poste, toujours existante, ne suffit
pas à renverser la présomption, tant qu’il n’y a pas des indices concrets d’une
faute (TF 4A_350/2014, déjà cité, consid. 2.2
in fine
les arrêts cités).
4.2.3
Lorsque le bailleur introduit une requête en expulsion pour demeure du locataire, selon la procédure
de protection dans les cas clairs, la cause est soumise tant aux conditions de droit matériel de
l’art. 257d CO qu’aux règles procédurales de l’art. 257 CPC. Selon cette
dernière disposition, le tribunal admet l’application de la procédure sommaire de protection
dans les cas clairs lorsque les conditions cumulatives suivantes sont remplies : (a) l’état
de fait n’est pas litigieux ou peut être immédiatement prouvé et (b) la situation
juridique est claire. Si ces conditions ne sont pas remplies, le tribunal n’entre pas en matière
sur la requête (art. 257 al. 3 CPC) et la déclare irrecevable (ATF 144 III 462 consid.
3.1 ; ATF 140 III 315 consid. 5.2.3 et 5.3).
4.2.4
Si le locataire a contesté la résiliation du bail (art. 150 al. 1
in
fine
et 55 al. 1 CPC), le juge saisi de la requête
d’expulsion doit examiner la question de la validité de la résiliation à titre préjudiciel,
autrement dit vérifier si les conditions matérielles de l’art. 257d al. 1 et 2 CO sont
remplies ; l’extinction du bail est en effet une condition du droit à la restitution
des locaux (art. 267 al. 1 CO ; TF 4A_234/2022 du 21 novembre 2022 consid. 4.1). Les conditions de l’art.
257 CPC s’appliquent également à l’examen de cette question préjudicielle
(ATF 144 III 462 consid. 3.3.1 ; ATF 142 III 515 consid. 2.2.4
in
fine
; ATF 141 III 262 consid. 3.2
in
fine
).
4.3
4.3.1
La juge de paix a considéré que l’avis
comminatoire et la résiliation destinés à l’appelante Z.________, envoyés à
la [...] alors que la susnommée n’y est pas domiciliée, n’en avaient pas moins
été valablement notifiés à l’intéressée. En effet, contrairement
à l’art. 266n CO, l’art. 266l CO n’exigeait pas du bailleur qu’il notifie
l’avis comminatoire ou la résiliation sous plis séparés à chacun des colocataires.
En l’occurrence, l’appelante Z.________ était l’administratrice unique de l’appelante
J.________, de sorte qu’il se justifiait de considérer que l’intéressée avait
également été atteinte à titre personnel par les plis notifiés à sa société.
A cela s’ajoutait que les hausses de loyer intervenues en 2016, 2019 et 2022 avaient été
successivement signifiées conjointement aux locataires à l’adresse des locaux pris à
bail, sans que cela ne suscite la moindre protestation. Enfin, eu égard à l’ampleur de
l’arriéré accumulé, les appelantes devaient s’attendre à la résiliation
du bail.
4.3.2
Il est vrai que l’avis comminatoire et le
congé destinés à l’appelante Z.________ n’ont été envoyés ni
à son domicile ni à l’adresse des locaux loués, et que les plis envoyés à
cette dernière adresse n’étaient destinés qu’à l’appelante J.________.
Toutefois, comme l’a souligné la juge de paix, l’appelante Z.________ est l’unique
représentante de la société locataire, dont le siège se trouve à l’adresse
des locaux loués et à qui les communications litigieuses ont été valablement notifiées,
à l’échéance du délai de garde s’agissant de l’avis comminatoire,
respectivement lors du dépôt de l’avis de retrait voire le lendemain, s’agissant
de la résiliation du bail. Le fait que ces plis n’aient pas été retirés à
l’issue du délai de garde est sans pertinence ; en effet, comme la juge de paix l’a
retenu à bon escient, les fictions de notification sont opérantes et la connaissance que l’appelante
Z.________ avait, respectivement aurait dû avoir des envois en sa qualité de représentante
de la société, lui est également imputable à titre personnel, sauf abus de droit
manifeste (art. 2 al. 2 CC).
Par
surabondance, il ressort des suivis des envois au dossier que l’avis comminatoire et la résiliation
adressés à l’appelante Z.________ – à une adresse certes erronée –
n’ont pas été immédiatement renvoyés à la gérance au motif que leur
destinataire était introuvable à l’adresse indiquée. En effet, toujours selon le
suivi des envois, les plis en question ont chacun fait l’objet d’un avis de retrait, avant
d’être renvoyés à leur expéditrice à l’échéance du délai
de garde postal. En application de la jurisprudence rappelée ci-dessus (cf.
supra
consid. 4.2.2.2
in fine
),
ces circonstances doivent conduire à présumer du fait que lesdits avis de retrait ont été
déposés par un agent postal dans une boîte aux lettres, à l’attention de l’appelante
Z.________, de sorte que l’avis comminatoire et la résiliation lui ont été valablement
notifiés à l’issue du délai de garde, respectivement lors du dépôt de
l’avis de retrait dans la boîte aux lettres, voire le lendemain (cf. CACI 15 mai 2024/211
consid. 5.3). On ne décèle aucun élément ni indice au dossier permettant de
retenir, ne serait-ce qu’au stade de la vraisemblance prépondérante, un manquement de
la Poste à cet égard, les appelantes ne tentant même pas de renverser la présomption
selon laquelle la Poste n’a pas commis d’erreur.
Il
découle de ce qui précède que les avis comminatoires et les résiliations litigieux
ont valablement été notifiés à chacune des appelantes. Pour le surplus, il est constant
que l'arriéré n'a pas été versé à temps, de sorte que les conditions de
l’art. 257d CO étaient réalisées lorsque la gérance a résilié, le
23 décembre 2024, le contrat de bail sur formules officielles pour le 31 janvier suivant.
La situation tant factuelle que juridique étant claire au sens de l’art. 257 CPC, c’est
à raison que la juge de paix a ordonné l’expulsion des appelantes.
S’ensuit
le rejet du grief, ce qui scelle le sort de l’appel.
5.
5.1
En définitive, l’appel, manifestement infondé, doit être rejeté en application
de l’art. 312 al. 1
in
fine
CPC et l’ordonnance confirmée.
5.2
Vu l’effet suspensif lié à l’appel (art. 315 al. 1 CPC) et compte tenu du fait
que le terme de l’expulsion est désormais échu, la cause sera renvoyée à la
juge de paix afin qu’elle fixe un nouveau délai aux appelantes pour libérer les locaux
litigieux.
5.3
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 824 fr. (art. 62 al. 1 et 3
TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5], par renvoi de l’art.
62 al. 3 TFJC), sont mis à la charge de l’appelante J.________ par 412 fr. et de l’appelante
Z.________ par 412 fr. (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance, les intimés
n’ayant pas été invités à se déterminer sur l’appel.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de Nyon pour qu’elle fixe à
J.________ et Z.________ un nouveau délai pour libérer l’arcade commerciale de 45.50
m
2
environ et le dépôt de 41.50 m
2
environ qu’elles occupent au rez-de-chaussée,
respectivement au sous-sol de l’immeuble sis [...].
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 824 fr., sont mis à la
charge de l’appelante J.________ par 412 fr. (quatre cent douze francs) et de l’appelante
Z.________, par 412 fr. (quatre cent douze francs).
V.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :
La greffière :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Jérôme Bénédict (pour J.________ et Z.________),
‑
K.________ (pour A.N.________, B.N.________ et C.N.________),
et communiqué, par l’envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Nyon.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l’objet d’un recours en matière civile devant
le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi sur le Tribunal fédéral du 17
juin 2005 – RS 173.110), le cas échéant d’un recours constitutionnel subsidiaire
au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n’est
recevable que si la valeur litigieuse s’élève au moins à 15'000 fr. en matière
de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins
que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent
être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la
présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :