vd_findinfo · HC / 2016 / 147 · 2016-01-29 · fr

BAIL À LOYER, EXPULSION DE LOCATAIRE, DEMEURE, SOMMATION, LÉGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE, CAS CLAIR | 257d CO, 257 CPC (CH), 312 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 29.01.2016 HC / 2016 / 147

TRIBUNAL
CANTONAL
JL15.033154-151857
64
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
29 janvier 2016
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
Mmes
Favrod et Giroud Walther, juges
Greffière
:              Mme
Egger Rochat
*****
Art.
257d CO ; 257, 308 al. 1 et 2 et 312 al. 1 CPC
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
H.P.________
,
à [...], locataire, contre l’ordonnance rendue le 28 octobre 2015 par le Juge de paix du district
de la Riviera – Pays-d’Enhaut dans la cause divisant l’appelante d’avec
A.M.________
et
B.M.________
,
à [...], bailleurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère:
En fait :
A.
Par ordonnance du 28 octobre 2015, notifiée le 31 octobre 2015 au précédent
conseil de l’appelante, le Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut a
ordonné à H.P.________ de quitter et rendre libres pour le lundi 30 novembre 2015 à midi
les locaux occupés dans l’immeuble sis à [...], [...] (locaux commerciaux au rez-de-chaussée)
(I), dit qu’à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux, l’huissier
de paix est chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution
forcée de la présente décision sur requête des parties bailleresses, avec au besoin
l’ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique de concourir
à l’exécution forcée de la présente décision, s’ils en sont requis
par l’huissier de paix (III), arrêté les frais judiciaires à 560 fr., qui sont
compensés avec l’avance de frais des parties bailleresses (IV), mis les frais à la charge
de la partie locataire (V) et dit qu’en conséquence, celle-ci remboursera aux parties bailleresses,
solidairement entre elles, leur avance de frais à concurrence de 560 fr. et leur versera des
dépens par 500 fr. à titre de défraiement de leur représentant professionnel
(VI).
En droit, le premier juge a considéré que les conditions d’application de la procédure
en protection de cas clair étaient réalisées. Dès lors que l’arriéré
de loyer n’avait pas été payé dans le délai comminatoire de trente jours, la
résiliation du bail notifiée par les bailleurs selon l’art. 257d al. 2 CO était
valable.
B.
Le 10 novembre 2015, H.P.________ a interjeté
appel contre l’ordonnance précitée, en concluant, à titre préalable, à
l’octroi de l’effet suspensif et, au fond, à son annulation ainsi qu’au rejet
de la requête d’expulsion déposée le 3 août 2015 par les bailleurs A.M.________
et B.M.________, subsidiairement à ce qu’un sursis à l’expulsion jusqu’au
31 mars 2016 lui soit accordé, ainsi qu’à son mari Z.P.________, pour quitter et rendre
libres les locaux commerciaux litigieux. Elle a en outre requis la tenue d’une audience d’instruction
et l’audition de témoins, sans les désigner.
L’effet suspensif n’a fait l’objet d’aucune décision d’octroi formelle,
celui-ci résultant déjà de la loi (art. 315 al. 1 CPC).
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l’ordonnance querellée
complétée par les pièces du dossier :
1.
Le 24 décembre 2014, les bailleurs A.M.________ et B.M.________ et la locataire H.P.________, alors
domiciliées chemin [...], à [...], ont signé un contrat de bail à loyer commercial,
dont la durée était fixée du 1
er
janvier 2015 au 31 décembre 2019. Ce contrat se renouvelait aux mêmes conditions pour
cinq ans, sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre des parties donné et reçu
au moins une année à l’avance pour la prochaine échéance et ainsi de suite
de cinq ans en cinq ans. Le bail portait sur un local destiné à un usage commercial en tant
que « bureau », situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [...],
à [...]. Le loyer net, charges comprises, était de 1'000 fr. par mois. L’ancien
locataire indiqué dans ce contrat était « Mr. [...] ».
2.
Le même jour, les mêmes bailleurs et la même locataire ont signé un contrat de bail
à loyer d’habitation portant sur un appartement sis dans le même immeuble et dont la
durée était fixée du 1
er
janvier
au 30 décembre 2015. Ce contrat se renouvelait aux mêmes conditions pour douze mois
sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre des parties donné et reçu au
moins trois mois à l’avance pour la prochaine échéance et ainsi de suite de douze
mois en douze mois. Sous la rubrique ancien locataire sont mentionnés « Mr. et Mme [...] ».
La locataire H.P.________ occupe cet appartement avec son époux Z.P.________.
3.
Z.P.________ a signé seul, à l’exclusion de la partie bailleresse, un exemplaire officiel
de bail à loyer pour locaux commerciaux – reprenant le contenu du bail paritaire FPV, CVI,
USPI Vaud, édition 2004 – portant sur le même local commercial destiné à l’exploitation
d’une boucherie et prévoyant également un loyer mensuel de 1’000 francs. Ce
document indique comme bailleurs A.M.________ et B.M.________ et comme locataire Z.P.________, domicilié
« rue [...], à [...] ». Il mentionne comme ancien locataire « Mr.
[...] » et prévoit que la durée du contrat s’étend du 1
er
mars 2015
au 28 février 2019.
4.
Par lettre du 27 avril 2015 adressée sous pli recommandé par l’intermédiaire de
leur protection juridique, les bailleurs ont mis en demeure la locataire H.P.________ de payer l’arriéré
de loyer d’un montant de 3'000 fr. pour les mois de février, mars et avril 2015, dans
un délai de trente jours dès réception dudit courrier. Les bailleurs ont précisé
qu’à défaut de paiement dans ce délai, ils se verraient contraints de résilier
le contrat de bail commercial avec effet immédiat.
A la même date, par lettres recommandées adressées séparément à chacun
des époux [...], les bailleurs ont parallèlement adressé un avis comminatoire portant
sur le paiement de l’arriéré de loyer de l’appartement et de la place de parc,
sous peine de résiliation du bail d’habitation.
Il ressort de la liste des destinataires de courriers recommandés et référencés sous
des numéros de suivi individuels, établie par la protection juridique le 27 avril 2015, ainsi
que des attestations de suivi des envois recommandés au moyen de la prestation de la Poste, que
trois envois recommandés à l’attention de H.P.________, ainsi qu’un envoi recommandé
à l’attention de « Monsieur [...]» ont été distribués au guichet
le 4 mai 2015 à 17h.16.
Le 4 juin 2015, usant de la formule officielle et sous pli recommandé, les bailleurs ont notifié
à la locataire H.P.________ la résiliation du contrat de bail à loyer commercial avec
effet au 31 juillet 2015. Ils ont précisé que cette résiliation résultait du défaut
de paiement du loyer dans le délai comminatoire selon l’art. 257d CO.
5.
Par requête du 4 juillet 2015 adressée à la commission de conciliation en matière
de baux à loyer par l’intermédiaire de son conseil, H.P.________ a contesté la résiliation
du contrat de bail à loyer commercial que lui avaient signifiée les bailleurs en invoquant
divers motifs, sans pour autant contester la date de réception de la sommation fondant la résiliation.
6.
Par requête d’expulsion déposée le 3 août 2015 en application de la procédure
de cas clair, A.M.________ et B.M.________ ont conclu, avec suite de frais et dépens, à ce
qu’il soit ordonné à H.P.________ de quitter et rendre libre de tous biens le local commercial
situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [...], à [...], qu’à défaut
de quitter volontairement ce local commercial, l’huissier soit chargé, sous la présidence
du juge de paix, de procéder à l’exécution forcée sur requête des bailleurs
avec, au besoin, l’ouverture forcée des locaux et qu’ordre soit donné aux agents
de la force publique de concourir à l’exécution forcée s’ils en sont requis
par l’huissier de paix.
Par déterminations du 30 septembre 2015, H.P.________ a conclu, avec suite de frais et dépens,
à ce que la requête d’expulsion formée à son encontre soit rejetée, de
même que la requête d’expulsion formée à son encontre et celle de son mari
concernant la résiliation du contrat de bail à loyer d’habitation.
Le 30 septembre 2015, les parties ont été entendues par le juge de paix, les bailleurs représentés
par leur agent d’affaires breveté et la locataire personnellement, assistée de son conseil.
En droit
:
1.
La décision incriminée est une ordonnance
d’expulsion rendue à l’issue d’une procédure de cas clair (art. 257 CPC),
dont la valeur litigieuse, compte tenu de la jurisprudence rendue en matière d’expulsion par
voie de cas clair (TF 4A_449/2014 du 19 novembre 2014 consid. 2.1 ; 4A_273/2012 du 30 octobre 2012
consid. 1.2.2, non publié à l’ATF 138 III 620 ; CACI 28 janvier 2015/52), est supérieure
à 10'000 francs. La voie de l’appel est donc ouverte (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
L’ordonnance incriminée ayant été rendue en procédure sommaire (art. 248
let. b et 257 CPC), le délai d’appel est de dix jours à compter de la notification de
la décision motivée (art. 314 al. 1 CPC). Formé en temps utile, par une partie disposant
d’un intérêt juridiquement protégé à l’appel (art. 59 al. 1 et 2
let. a CPC), écrit et motivé, l’appel est recevable.
2.
2.1
L’appel peut être formé pour constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC)
ou pour violation du droit (art. 310 let. a CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir
d'examen de la cause en fait et en droit. En particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation
des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art.
310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (cf. Hohl, Procédure
civile, tome II, 2
e
éd.,
Berne 2010, n. 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle n'est pas
liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première instance.
Son pouvoir d'examen est plein et entier (Hohl, op. cit., n. 2396, p. 435; Spühler, in Schweizerische
Zivilprozessordnung, Bâle 2013, 2
e
éd., n. 1 ad art. 310 CPC, qui parle de «
vollkommenes
Rechtsmittel
»).
Que la cause soit soumise à la maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC) ou à la maxime inquisitoire
(art. 55 al. 2 CPC), il incombe toutefois au recourant de motiver son appel (art. 311 al. 1 CPC), c'est-à-dire
de démontrer le caractère erroné de la motivation attaquée. Pour satisfaire à
cette exigence, il ne lui suffit cependant pas de renvoyer aux moyens soulevés en première
instance, ni de se livrer à des critiques toutes générales de la décision attaquée.
Sa motivation doit être suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre
aisément, ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision que
le recourant attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (TF 4A_474/2013
du 10 mars 2014 consid. 3.1, SJ 2014 I 459 ; TF 5A_396/2013 du 26 février 2014 consid. 5.3.1 ;
TF 5A_438/2012 du 27 août 2012 consid. 2.2, in RSPC 2013 p. 29).
Conformément à l'art. 316 al. 3 CPC, l'instance d'appel peut librement décider d'administrer
des preuves: elle peut ainsi ordonner que des preuves administrées en première instance le
soient à nouveau devant elle, faire administrer des preuves écartées par le tribunal de
première instance ou encore décider l'administration de toutes autres preuves. Néanmoins,
cette disposition ne confère pas au recourant un droit à la réouverture de la procédure
probatoire et à l'administration de preuves. Le droit à la preuve, comme le droit à la
contre-preuve, découlent de l'art. 8 CC ou, dans certains cas, de l'art. 29 al. 2 Cst., dispositions
qui n'excluent pas l'appréciation anticipée des preuves (TF 5A_396/2013 du 26 février 2014
consid. 5.3.1 et réf. citées, dont ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; 133 III 189 consid.
5.2).
2.2
L’appelante soutient en premier lieu que la résiliation du bail serait annulable en raison
du fait que les parties bailleresses n’auraient pas établi la date à laquelle la commination
visée à l’art. 257d CO lui aurait été effectivement notifiée, de sorte
que cette mise en demeure serait insuffisante à fonder la résiliation. En second lieu, l’appelante
invoque l’arbitraire du premier juge qui n’aurait pas pris en compte la conclusion d’un
second bail, entre les bailleurs et son mari Z.P.________, à usage d’une boucherie, de sorte
que la résiliation du bail – puis l’expulsion prononcée à son égard –
serait sans effet sur le second bail, qui existerait toujours, n’ayant pas été résilié.
En troisième lieu, l’appelante invoque le caractère trop bref du délai de départ
imparti par l’ordonnance incriminée, s’agissant de locaux commerciaux. En quatrième
lieu, l’appelante invoque des travaux effectués dans les locaux loués à la demande
des bailleurs, travaux qui ne lui auraient jamais été payés malgré l’établissement
de plusieurs factures à ce titre et qui auraient pour conséquence que l’arriéré
de loyer invoqué par les bailleurs n’aurait pas été exigible.
2.3
Il ressort de la décision incriminée ainsi que du dossier de la cause qu’à l’exception
des travaux à plus-value susceptibles de fonder la compensation avec l’arriéré de
loyer, les autres éléments ont déjà été invoqués devant l’autorité
de première instance, ou, s’agissant de la critique du délai de départ, qu’elle
est suscitée par la décision litigieuse, de sorte que ces moyens ne sont pas nouveaux et, partant,
sont recevables en appel (art. 317 CPC). A l’inverse, la recevabilité du moyen tiré de
travaux donnant droit à une indemnité susceptible de compensation avec l’arriéré
de loyer est douteuse ; cette question peut cependant rester ouverte dans la mesure où ce moyen
doit de toute manière être rejeté (cf. consid. 4.2.2.
infra
).
3.
3.1
Selon l'art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les
conditions suivantes sont remplies : l'état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible
d'être immédiatement prouvé (let. a) et la situation juridique est claire (let. b).
De manière générale, l’art. 257 CPC n’est pas seulement applicable lorsque
l’état de fait est incontesté, mais également lorsqu’il est susceptible d'être
immédiatement prouvé (TF 4A_585/2011 du 7 novembre 2011 consid. 3.3.1 ; SJ 2012
I 122), notamment sur la base de moyens de preuve immédiatement disponibles, en particulier des
pièces (ATF 138 III 123 consid. 2.1 ; 138 III 620 consid. 5.1.1). Cela étant,
le demandeur n'est pas dispensé d'apporter la preuve stricte des faits fondant sa prétention.
Si la partie adverse conteste les faits de manière vraisemblable, la protection dans les cas clairs
ne peut pas être accordée, faute de caractère liquide de l'état de fait. Le cas clair
est déjà nié lorsque la partie adverse avance des objections ou des exceptions qui n'apparaissent
pas vouées à l'échec. Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées
et concluantes (« substanziiert und schlüssig »), qui ne peuvent être écartées
immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure
de cas clair est irrecevable (TF 4A_68/2014 du 16 juin 2014 consid. 4.1, non publié à l'ATF
140 III 315 ; 141 III 23 consid. 3.2). En revanche, les objections manifestement mal fondées
ou dénuées de pertinence sur lesquelles il peut être statué immédiatement ne
suffisent pas à exclure le cas clair (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 et consid. 6.2). Au contraire,
le cas clair doit être retenu lorsque sont émises de telles objections sur lesquelles il peut
être statué immédiatement (TF 4A_350/2014 du 16 septembre 2014 consid. 2.1 ;
4A_184/2015 du 11 août 2015 consid. 4.2.1, non publié aux ATF 141 III 262, Sj 2016 I 8). Le
fait pour le défendeur d'avancer des arguments sans proposer le moindre indice à leur appui
et sans mentionner les preuves des moyens qu'il invoque ne remet pas en cause le cas clair (CACI 4 mars
2014/98, CdB 2014 p. 119 ; TF 4A_418/2014 du 18 août 2014 consid. 3).
La situation juridique est claire lorsque, sur la base d'une doctrine ou d'une jurisprudence éprouvée,
la norme s'applique au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente (ATF 118
II 302 consid. 3). En revanche, la situation juridique n'est en règle générale pas claire
lorsque l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation
du tribunal ou que celui-ci doit rendre une décision en équité en tenant compte de l'ensemble
des circonstances, comme c'est le cas de l'application du principe de la bonne foi ou de l'abus de droit
(ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ; 138 III 620 consid. 5.1.2 ;  141 III 23 consid. 3.2).
En outre, une requête en expulsion d’un locataire selon la procédure de protection dans
les cas clairs est admissible même lorsque le locataire a attaqué en justice le congé
donné par le bailleur et que cette procédure est pendante (ATF 141 III 262 consid. 3, SJ 2016
I 8).
3.2
3.2.1
La conclusion du contrat de bail n’est soumise à aucune forme (ATF 119 III 78, JdT 1995 II
114). Les parties qui ont convenu de donner une forme spéciale à un contrat pour lequel la
loi n’en exige point, sont réputées n’avoir entendu se lier que dès l’accomplissement
de cette forme (art. 16 al. 1 CO). La question de savoir si les parties ont réservé une forme
particulière se résout selon les règles générales en matière de conclusion
des contrats (art. 1 ss CO), l’art. 16 CO se limitant à poser des règles légales
d’interprétation. Selon la jurisprudence, la réserve de la forme écrite résulte
notamment de l’envoi de deux exemplaires du contrat pour signature (ATF 42 II 374). A teneur de
l’art. 13 CO, le respect de la forme écrite suppose que le contrat ait été signé
par toutes les parties auxquelles il impose des obligations. Il appartient à la partie qui se prévaut
d’un droit de prouver les faits à la base de sa prétention (art. 8 CC). Il en va de même
s’agissant de la conclusion d’un contrat : si la partie qui se prévaut de la conclusion
(ou de la modification) d’un contrat pour déduire un droit matériel ne peut prouver que
les parties ont conclu un accord matériel, le point de savoir si une forme a été réservée
et quels sont les effets d’une telle réserve est sans objet (ATF 100 II 18 consid. 2, JdT
1874 I 354 ; Xoudis, CR CO I, 2
e
éd.,
Bâle 2012, n. 5 ad art. 16 CO).
3.2.2
L’appelante invoque en substance l’absence de légitimation passive, faisant valoir qu’elle
n’était pas titulaire du bail litigieux, portant sur des locaux commerciaux à usage de
« bureau » sis au rez-de-chaussée de [...] à [...], lequel bail aurait
été remplacé par un bail conclu subséquemment entre les intimés et son mari,
Z.P.________, à l’usage d’une boucherie. Elle se prévaut à cet effet d’un
document préformulé reprenant le contenu du bail paritaire FPV, CVI, USPI Vaud, édition
2004, censé prendre effet au 1
er
mars
2015, à l’usage d’une boucherie, indiquant comme partie locataire « Monsieur
Z.P.________, Rue [...], [...] » et comme ancien locataire un dénommé «
[...] », document comportant une signature du côté locataire et cependant non signé
du côté bailleur.
Eu égard au fait que le bail invoqué n’était pas signé du côté bailleur,
le premier juge a retenu que l’appelante avait elle-même expliqué que le premier contrat
avait été résilié avec effet au 28 février 2015 pour être remplacé
par un nouveau contrat portant sur les mêmes locaux, mais conclu entre son mari et les parties bailleresses,
puis que celles-ci avaient refusé de signer ce contrat. Il en a déduit que ce – second
– contrat n’avait pas valablement été conclu puisque l’une des parties en
avait refusé les termes et que la conclusion d’un bail oral ne faisait aucun sens au regard
des circonstances invoquées par l’appelante, qui démontraient qu’il n’y avait
eu aucune manifestation de volonté réciproque et concordante. Qu’au surplus, divers éléments
accréditaient la version des bailleurs selon laquelle ce document n’était qu’un
projet jamais venu à chef, constituant l’une des possibilités de location envisagées
à la fin de l’année 2014, alors que les parties avaient finalement opté pour le
contrat signé le 24 décembre 2014 avec l’appelante. Au nombre de ces éléments,
figure la mention de l’ancien locataire «  [...] » sur le projet, alors que
si le contrat avait été négocié postérieurement à celui signé par
les parties le 24 décembre 2014, c’est le nom de l’appelante qui aurait dû
figurer sous la rubrique « Ancien locataire ».
Ce raisonnement doit en substance être confirmé. Il faut d’abord constater que l’appelante
ne discute pas ce raisonnement du premier juge, mais se contente de proposer sa propre appréciation
de la situation, ce qui est insuffisant sous l’angle de l’obligation de motivation qui est
la sienne.
Au surplus, il ressort effectivement du contrat signé le 24 décembre 2014 par les
deux parties que les locaux litigieux étaient précédemment loués par un(e) locataire
nommé (e) «  [...] ». Or ce nom se retrouve sur le projet de contrat au nom
du mari de l’appelante, alors que si, comme le fait valoir cette dernière, le bail initial
avait été remplacé par celui dont elle se prévaut, le nom d’ [...] n’avait
aucune raison d’y figurer sous la rubrique « Ancien locataire ». Au demeurant,
il faut relever que le projet de contrat au nom du mari de l’appelante n’est pas daté
et qu’il mentionne au surplus comme adresse du locataire supposé – soit le mari de l’appelante
– non pas le logement d’habitation, au premier étage de l’immeuble sis [...],
occupé par l’appelante et son mari à titre de domicile conjugal, mais une adresse distincte.
Il s’agit d’autant d’indices accréditant la thèse des bailleurs selon laquelle
le document libellé au nom du mari de l’appelante ne serait qu’un projet de contrat
jamais venu à chef. A l’inverse, l’appelante ne fournit aucun élément susceptible
d’accréditer la thèse d’une résiliation-modification subséquente du bail
contresigné par elle-même et les intimés le 24 décembre 2014. Avec le premier
juge, il faut constater que l’appelante échoue à prouver la survenance d’un accord
matériel entre son mari et les intimés, portant sur la cession à ce dernier de l’usage
à titre onéreux des locaux commerciaux qu’elle occupe.
Enfin, l’appelante a elle-même invoqué la remise par les bailleurs de deux exemplaires
du projet de bail, que ces derniers auraient en définitive refusé de signer. Si la conclusion
d’un contrat entre le mari de l’appelante et les intimés n’avait pas été
niée, il aurait fallu déduire de ces circonstances, conformément à la jurisprudence
et à la règle d’interprétation légale résultant de l’art. 16 al.
1 CO, que les intimés n’auraient entendu se lier que par l’apposition de leur signature
sur le projet de contrat envisagé, de sorte qu’aucun contrat n’aurait été
conclu entre le mari de l’appelante et eux.
Il résulte de ce qui précède que l’appelante dispose de la légitimation passive
en sa qualité de titulaire du bail signé le 24 décembre 2014, de sorte que la sommation
du 27 avril 2015 et la résiliation du 4 juin 2015 lui ont été adressées valablement
par les parties bailleresses. L’argument doit être rejeté.
3.3
3.3.1
Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans ce délai, le bailleur peut résilier
le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être
résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois
(al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé
dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et
devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir
la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 II 548 consid.
4), cela même si l'arriéré avait finalement été payé (TF 4A_549/2013 du
7 novembre 2013 consid. 4 ; TF 27 février 1997, Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65ss).
Le bail ayant pris fin, le locataire doit dès lors restituer l’objet du bail dans l’état
qui résulte d’un usage conforme au contrat, selon l’art. 267 al. 1 CO.
Le délai comminatoire commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu en ses
mains la mise en demeure, mais au plus tard à l’échéance du délai de garde
postale de sept jours (ATF 137 III 208 consid. 3.1.3 ; 119 II 147, JdT 1994 I 205 ; CACI 25
juin 2014/350). Cette règle vaut nonobstant les prolongations demandées à la poste, les
absences ou les motifs pour lesquels l'intéressé ne retire pas ses plis (cf. notamment ATF
134 V 49 ; 127 I 31; 123 III 492). Il importe donc peu que le locataire soit souvent absent, voire
même qu'il doive s'attendre à recevoir un avis comminatoire (TF 4A_451/2011 du 29 novembre
2011 consid. 3.3). En cas d'absence prolongée, il appartient d'ailleurs à la partie de prendre
des dispositions pour qu'un tiers s'occupe de son courrier (CREC I 23 septembre 2010/503) et celui qui
est en retard dans le paiement de son loyer, quelle que soit la période de l'année, doit s'attendre
à se voir notifier un avis comminatoire et ne peut plaider que le bailleur serait de mauvaise foi
en notifiant un avis comminatoire durant la période des vacances (CREC I 4 mai 2010/235). La jurisprudence
vaudoise réserve toutefois le cas de la preuve d'un empêchement majeur, tout en relevant que
l'absence du domicile ne constitue en principe pas un tel empêchement (CREC I 4 février 2010/69
et les réf.).
3.3.2
Par la sommation du 27 avril 2015, l’appelante a été mise en demeure de verser dans les
trente jours les loyers arriérés de février, mars et avril 2015, à hauteur de 3’000
fr. au total, à défaut de quoi le bail serait résilié conformément à l’art.
257d CO. L’appelante prétend n’avoir pas reçu cet avis comminatoire avant la seconde
partie du mois de mai 2015, alléguant avoir été absente à l’étranger à
cette époque. Elle invoque également le fait que plusieurs envois recommandés lui ont
été adressés ainsi qu’à son mari à la même période par la mandataire
des parties bailleresses, de sorte que celles-ci échoueraient à prouver la date de notification
de la sommation ayant fondé la résiliation litigieuse.
L’appelante n’établit pas, en deuxième instance pas plus que devant le premier
juge, qu’elle aurait été absente à la période de la notification de la sommation
litigieuse. Il ressort en outre de ladite sommation qu’elle est censée avoir été
envoyée sous pli recommandé du 27 avril 2015. Or à cette date, selon le listing des envois
recommandés de la protection juridique – comportant un numéro de suivi individualisé
pour chacun des plis recommandés –, quatre recommandés ont été envoyés
par la mandataire des intimés à l’un et l’autre des époux [...], envois qui
ont tous été retirés au guichet le 4 mai 2015, selon l’attestation de suivi des
envois postaux Track and Trace figurant également au dossier. L’appelante ne prétend
pas que la sommation litigieuse lui aurait été adressée à une autre date que le 27
avril 2015, ni n’invoque de circonstance susceptible d’infirmer le fait que les envois du
27 avril 2015 étaient en lien avec la résiliation litigieuse dans la présente cause, respectivement
avec celle litigieuse dans la cause, parallèle, en résiliation du bail d’habitation.
En outre, bien qu’assistée d’un mandataire professionnel, l’appelante n’a
pas fait état devant la commission de conciliation de ce que la mise en demeure du 27 avril 2015
lui aurait été notifiée trop tardivement pour fonder la résiliation litigieuse, ce
qui tend à démontrer que ce moyen n’a été développé que pour des
raisons d’opportunité, dans le cadre de l’opposition au prononcé d’expulsion.
Avec le premier juge, il faut constater que la notification de la sommation en cause à la date du
4 mai 2015 n’est pas douteuse et qu’elle est opposable à l’appelante sur la base
de la jurisprudence susmentionnée, le délai comminatoire étant venu à échéance
le 3 juin 2015, tandis que la résiliation du bail a été envoyée le 4 juin suivant
pour prendre effet le 31 juillet 2015, la réception de la résiliation n’étant pas
contestée.
4.
4.1
C'est à la partie qui prétend que son obligation est éteinte, notamment en raison de l’exécution
de son obligation, de prouver cette extinction (ATF 128 III 271, JdT 2003 I 606 consid. 2a/aa). Il appartient
ainsi au débiteur de prouver l'extinction de son obligation, notamment par paiement (CACI 4 février
2014/62, CdB 2014 p. 52; CACI 13 mars 2014/121).
4.2
L’appelante allègue le fait que les loyers arriérés à l’origine de la
résiliation n’auraient pas été exigibles. Elle paraît invoquer, sans le dire
expressément dans son appel, le moyen tiré de la compensation avec l’indemnisation de
travaux qui auraient été effectués dans les locaux loués avec l’accord des
bailleurs.
4.2.1
Selon la doctrine et la jurisprudence, le locataire
peut faire obstacle à l'application de l'art. 257d CO en invoquant la compensation, à condition
que la créance compensatrice soit échue et exigible et que le moyen ait été invoqué
avant l'échéance du délai de trente jours de l'art. 257d al. 1 CO (TF 4A_140/2014 du 6 août 2014
consid. 5.1, SJ 2015 I 1 ; ATF 119 II 241 consid. 6b/bb ; TF 4C.174/1999 du 14 juillet 1999
consid. 2b, SJ 2000 I 78 ; TF 4C.140/2006 du 14 août 2006 consid. 4.1.1). Il appartient
à celui qui se prévaut de la compensation de prouver qu'il l'a invoquée valablement (Cour
civile du canton de Fribourg, 11 octobre 1996, in CdB 1997 p. 6).
N’est cependant pas exigible une indemnité pour la plus-value considérable apportée
par des travaux que le locataire aurait exécutés, une telle indemnité n’étant
exigible qu'à l'échéance du bail (art. 260a al. 3 CO ; CdB 2009 p. 123). Il en va
de même d'une prétention en dommages-intérêts en raison d'aménagements non amortis
(TF 4A_353/2007 du 14 mars 2008, in CdB 2008 p. 84).
Quant au locataire qui prétend avoir une créance en réduction de loyer ou en dommages-intérêts
pour cause de défauts de l'objet loué, il n'est pas en droit de retenir tout ou partie du loyer
échu ; il n'a en principe que la possibilité de consigner le loyer, l'art. 259g CO étant
une
lex specialis
par rapport à l'art. 82 CO. Il est donc dans son tort s'il retient le loyer. Le locataire peut toujours,
à réception de l'avis comminatoire, éviter la résiliation du bail en payant le montant
dû ou en le consignant et ainsi éviter le congé et la procédure judiciaire en contestation
de ce congé. S'il se décide néanmoins à compenser avec une contre-créance contestée,
il fait ce choix à ses risques et périls, le locataire ne pouvant se libérer qu'en compensant
avec une « créance certaine » (TF 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2,
SJ 2015 I 1, déj. cit.).
4.2.2
Ni le dossier de la cause
ni la décision de première instance ne font référence à des travaux à plus-value
susceptibles de fonder une indemnité elle-même susceptible de compensation avec l’arriéré
de loyer. Le premier juge s’est par contre référé à des défauts de la
chose louée invoqués par l’appelante notamment dans les écritures de son conseil
du 30 septembre 2015.
La recevabilité du moyen tiré de la compensation avec une éventuelle indemnité générée
par des travaux à plus-value sur l’objet loué est douteuse sous l’angle de l’art.
317 CPC. Quoi qu’il en soit, ce moyen doit être rejeté. C’est en effet à bon
droit que le premier juge a relevé que l’appelante n’avait pas rendu vraisemblable qu’elle
aurait invoqué la compensation en temps utile, ce qu’elle ne démontre d’ailleurs
pas davantage en appel, alors que le fardeau de la preuve correspondante lui incombe. Au surplus, la
créance implicitement invoquée en compensation, à savoir l’indemnisation de la plus-value
engendrée par des travaux effectués sur la chose louée, n’est pas exigible avant
la fin du bail (art. 260a al. 3 CO) et n’est donc pas de nature à fonder une compensation
valable dans le délai comminatoire de l’art. 257d CO.
Quant aux défauts de la chose louée invoqués devant le premier juge, l’appelante
ne s’en prévaut plus en appel. Au surplus, elle admet avoir omis de consigner le loyer et
ne prétend pas avoir versé l’arriéré dans le délai comminatoire ;
de sorte que ce moyen serait de toute manière insuffisant à tenir en échec la résiliation
fondée sur l’art. 257d CO.
4.3
Il résulte de ce qui précède que les intimés étaient fondés à résilier
le bail commercial litigieux ainsi qu’à réclamer la restitution de la chose louée
par la voie du cas clair et il ne se justifie pas de donner suite aux mesures d’instruction réclamées.
5.
Mal fondé, l’appel doit être rejeté en application de l’art. 312 al. 1 CPC
et l’ordonnance attaquée confirmée.
Le délai de libération des locaux étant échu, la cause doit être renvoyée
au premier juge afin qu’il fixe à l’appelante un nouveau délai pour évacuer
les lieux.
L’arriéré de loyer réclamé ayant fondé la résiliation s’élevant
à 3’000 fr., le montant des frais judiciaires doit être arrêté à 200 fr.
(art. 62 al. 3, 69 al. 1 et 70 al. 4 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
RSV 270.11.5]), et mis à la charge de l’appelante qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer des dépens de deuxième instance aux intimés, qui
n’ont pas été invités à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge de l’appelante H.P.________.
IV.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut afin
qu’il fixe à H.P.________, une fois les considérants écrits du présent arrêt
envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux commerciaux
qu’elle occupe dans l’immeuble sis à [...] à [...].
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
2 février 2016
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme H.P.________,
‑
Mme Geneviève Gehrig, aab. (pour A.M.________ et B.M.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d’Enhaut.
La greffière :