vd_findinfo · HC / 2010 / 608 · 2010-11-19 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE, MAXIME DE DISPOSITION, DEMEURE DU DÉBITEUR | 257d al. 1 CO, 267 al. 1 CO, 3 CPC, 1 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 19.11.2010 HC / 2010 / 608

TRIBUNAL
CANTONAL
609/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Arrêt du
19 novembre 2010
______________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Giroud et Creux
Greffier
:
M.              Elsig
*****
Art.
257d al. 1, 267 al. 1, 274g CO; 3, 457 CPC; 1, 23 LPEBL
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
X.________
,
à Vevey, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 28 septembre 2010 par la Juge de
paix du district de la Riviera-Pays-d'Enhaut dans la cause divisant le recourant d’avec
I.________
,
à Grandvaux,
Délibérant à huis clos, la cour voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 28 septembre 2010, la Juge de paix du district de la Riviera-Pays-d'Enhaut a ordonné
à X.________ et à M.________ de quitter et de rendre libres pour le 30 octobre 2010 à
midi l'appartement d'une pièce n° [...] au 5
ème
étage et la cave dans l'immeuble sis [...], à Vevey (I), dit qu'à défaut de quitter
volontairement ces locaux, ils y seraient contraints par la force selon les règles des art. 508
ss CPC (Code de procédure civile du 14 décembre 1966; RSV 270.11) (II) fixé les frais
de justice de la bailleresse I.________ à 100 fr. (III) et déclaré l'ordonnance immédiatement
exécutoire nonobstant recours (V) (recte IV).
Cette ordonnance, complétée par les pièces du dossier, retient les faits suivants :
Par contrat de bail à loyer du 7 septembre 2007 Z.________ a remis en location à X.________
l'appartement d'une pièce n° [...] au 5
ème
étage et une cave dans l'immeuble sis [...], à Vevey. Conclu pour durer initialement du 15
septembre 2007 au 1
er
octobre 2008, le bail devait se renouveler tacitement de six mois en six mois, sauf avis de résiliation
donné et reçu sous pli recommandé nonante jours à l'avance. Le loyer, payable par
trimestre d'avance, mais recevable à bien plaire par mois d'avance en cas de paiement ponctuel,
a été fixé à 520 fr. par mois, plus 50 fr. d'acompte de chauffage, d'eau chaude et
de frais accessoires. Le contrat précisait qu'il avait été conclu pour loger des employés
dans l'appartement en cause.
Par contrat de bail à loyer du 11 octobre 2007, X.________ a remis en location l'appartement en
cause à M.________. Conclu pour durer initialement du 15 octobre 2007 au 1
er
octobre 2008, le bail devait se renouveler d'année en année, sauf avis de résiliation
donné et reçu au moins une année à l'avance. Le loyer, payable d'avance en mains
de X.________ a été fixé à 800 fr. par mois, plus 75 francs d'acompte de chauffage,
d'eau chaude et de frais accessoires.
Le 19 septembre 2008, I.________ a acquis l'immeuble en cause.
Par formule officielle du 15 juillet 2009 adressée à X.________, la gérante de l'immeuble
a résilié le bail en cause pour le 31 août 2009 en application de l'art. 257f CO (Code
des obligations du 30 mars 1911; RS 220).
Par courrier recommandé du 23 août 2009, X.________ a pris acte de la résiliation susmentionnée
et a indiqué qu'il ne pourrait assister à l'état des lieux de sortie, étant à
l'étranger à la fin du mois d'août. Il a en outre informé la gérante de l'immeuble
que M.________ logeait dans l'appartement en cause depuis le début du bail et qu'elle serait la
correspondante de la bailleresse. Il a joint à ce courrier trois clés en sa possession.
Par courriers recommandés du 19 mai 2010, adressés séparément à X.________ et
M.________, la bailleresse I.________ les a sommés de s'acquitter de l'arriéré des loyers
des mois de janvier à mai 2010, par 2'850 fr., ainsi que les intérêts et frais, par 684
fr., sous déduction d'un acompte de 305 fr. dans un délai de trente jours, faute de quoi le
bail serait résilié en application de l'art. 257d CO.
L'arriéré susmentionné n'a pas été réglé dans ce délai.
Il ressort d'un extrait du compte de X.________ auprès de la gérante de l'immeuble que les
loyers jusqu'au mois de décembre 2009 ont été payés, en particulier par des versements
de 2 octobre, 4 novembre, 18 décembre et 4 février 2010. Cet extrait comporte la mention manuscrite
X.________ au regard des paiements effectués jusqu'au 11 août 2009, et la mention M.________
en regard des paiements ultérieurs.
Par formules officielles du 25 juin 2010, adressées séparément à X.________ et M.________,
la bailleresse a déclaré résilier le bail de l'appartement en cause pour le 31 juillet
2010.
M.________ a contesté ce congé le 2 juillet 2010 devant la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer du district de la Riviera-Pays-d'Enhaut (ci-après : la commission de conciliation)
en invoquant la protection des art. 271 et 271a CO. Elle a produit à cette occasion le bail du 11
octobre 2007.
X.________ a également contesté ce congé le 19 juillet 2010 devant la commission de conciliation
en concluant à sa nullité, vu la résiliation antérieure du 15 juillet 2009.
Le 2 août 2010, I.________ a requis du Juge de paix du district de la Riviera-Pays-d'Enhaut l'expulsion
de X.________ et de M.________ des locaux en cause.
Le 12 août 2010, la commission de conciliation a transmis à cette magistrate les dossiers de
contestation du congé.
A l'audience du 21 septembre 2010, seul s'est présenté le conseil de X.________.
En droit, la première juge a considéré que les conditions de l'expulsion étaient
réalisées.
B.
X.________ a recouru contre cette ordonnance en concluant, avec dépens, à sa réforme en
ce sens que l'expulsion n'est pas ordonnée à son encontre mais uniquement à celle de M.________.
L'intimée I.________ a renoncé à déposer un mémoire.
En droit
:
1.
L'art. 23 al. 1 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur
la procédure d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme; RSV 221.305) ouvre
un recours au Tribunal cantonal: a) lorsque le juge était incompétent ou s'est déclaré
à tort incompétent; b) pour absence d'assignation régulière; c) pour violation des
règles essentielles de la procédure, lorsque l'informalité est de nature à influer
sur le prononcé. Selon l'alinéa 2, il y a également recours au Tribunal cantonal pour
déni de justice, ce recours pouvant aboutir soit à la réforme, soit à l'annulation
de la décision attaquée (JT 2004 III 43 c. 1a).
Toutefois, l'art. 23 al. 2 LPEBL, qui confère un pouvoir d'examen limité à la Chambre
des recours, ne saurait s'appliquer lorsque la validité du congé a été contestée
en vertu de l'art. 274g al. 1 let. a CO. En pareil cas, la Chambre des recours, pour répondre aux
exigences du droit fédéral, doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit fédéral
(JT 2008 III 12 c. 2a; JT 2004 III 79; Guignard, in Procédures spéciales vaudoises, 2008, n.
4 ad art. 23 LPEBL, p. 212 et références).
En l'espèce, le recourant a contesté le congé devant la commission de conciliation compétente.
Le recours doit donc être examiné avec le pouvoir d'examen conféré par l'art. 457
CPC et non celui limité au déni de justice prévu à l'art. 23 al. 2 LPEBL.
2.
D'un point de vue factuel, la cour de céans
dispose d'un pouvoir d'examen défini par l'art. 457 CPC (applicable en vertu du renvoi de l'art.
29 LPEBL), de telle sorte qu'elle doit admettre comme constants les faits constatés par le jugement,
sauf contradiction avec les pièces du dossier et sous réserve du complètement sur la base
de celui-ci (art. 457 al. 1 CPC; JT 1993 III 88 c. 2).
En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance est conforme aux pièces du dossier. Il a été
complété sur la base de celui-ci.
3.
Le recourant soutient que l'expulsion ne concerne
que M.________ dès lors que le contrat de bail ayant lié les parties a été résilié
avec effet au 31 juillet 2009.
Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après réception de la chose, le locataire a du retard
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins.
Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet
immédiat; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résilié moyennant
un délai de congé minimum de trente jours (art. 257 al. 2 CO).
Selon la doctrine, une mise en demeure au sens de l’art. 257d al. 1 CO présuppose un retard
dans le paiement du loyer, des intérêts moratoires y relatifs ou des frais accessoires. En
revanche, la mise en demeure ne peut pas concerner des prétentions comme des dommages-intérêts
ou des frais de poursuite (cf. Lachat, Commentaire romand, 2003, n. 2 ad art. 257d CO, p. 1332). L’indemnité
pour occupation illicite entre dans la catégorie des dommages-intérêts (cf. Lachat, Le
bail à loyer, 2
ème
éd., 2008, p. 821).
En l'espèce, l'intimée ne conteste pas que le bail conclu le 7 septembre 2007 a été
résilié par elle le 15 juillet 2009 avec effet au 31 août 2009. Il n'y avait dès
lors plus de rapports contractuels entre les parties à partir du 31 août 2009. Certes, les
versements postérieurs à l'échéance du contrat ont été enregistrés
par la gérante de l'immeuble sur un compte ouvert au nom du recourant et il ressort du contrat de
sous-location du 11 octobre 2007 que M.________ payait son loyer en main du recourant, éléments
qui tendent à accréditer que celui-ci a effectué les versements enregistrés postérieurement
au 31 août 2009. Toutefois, ces éléments ne permettent pas d'inférer la conclusion
d'un nouveau bail entre le recourant et l'intimée. En effet, une telle intention ne peut être
déduite du courrier du recourant du 23 août 2009 et ne ressort pas davantage de l'attitude
de l'intimée, les sommations du 19 mai 2010 étant muettes sur la résiliation du 15 juillet
2009. Les montants versés postérieurement au 31 août 2009 et ceux réclamés dès
le mois de janvier 2010 ont dès lors trait à des indemnités pour occupation illicite et
ne pouvaient donc ouvrir le droit à l'expulsion du recourant sur la base de l'art. 257d CO et de
la LPEBL (art. 1 LPEBL; Guignard, op. cit., n. 6 ad art. 1 LPEBL, p. 176-177).
Le recours doit en conséquence être admis.
4.
L'admission du présent recours est sans portée
sur l'ordonnance attaquée en tant qu'elle concerne M.________, celle-ci n'ayant pas recouru (art.
3 CPC, applicable en deuxième instance [Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3
ème
éd., 2002, n. 1 ad art. 3 CPC, p. 13] et au recours de la LPEBL par renvoi de l'art. 29 LPEBL).
5.
Obtenant gain de cause, le recourant, qui a agi
par l'intermédiaire d'un mandataire professionnel, a droit à des dépens de première
instance à la charge de l'intimée, fixés à 150 fr. (art. 91 et 92 CPC).
6.
En conclusion, le recours doit être admis
et l'ordonnance réformée en ce sens que l'expulsion n'est ordonnée qu'à l'encontre
de M.________, des dépens, par 150 fr., étant alloués à X.________ à la charge
de I.________.
Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à 300 fr. (art. 230 TFJC
[tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en matière civile; RSV 270.11.5).
Obtenant gain de cause, le recourant a droit à des dépens de deuxième instance fixés
à 600 fr. (art. 91 et 92 CPC; art. 2 let. A ch. 3, art. 3 et 4 TAg [tarif du 22 février 1972
des honoraires d'agent d'affaires dus à titre de dépens; RSV 179.11.3]).
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
Le recours est admis.
II.
L'ordonnance est réformée aux chiffres I à V de son dispositif comme il
suit :
I.
Rejette la requête en tant qu'elle est dirigée contre X.________.
II.
Ordonne à M.________ de quitter et rendre libres pour le samedi 30 octobre 2010 à midi les
locaux occupés dans l'immeuble sis [...], 1800 Vevey (appartement 1 pièce n° [...], 5
ème
étage et une cave).
III.
Dit qu'à défaut de quitter volontairement ces locaux, M.________ y sera contrainte par la force,
selon les règles prévues aux articles 508 et suivants du Code de procédure civile, étant
précisé que :
a)               l'exécution forcée
aura lieu par les soins de l'huissier de paix ou de son remplaçant, sous la présidence du Juge
de paix ;
b)              l'office pourra pénétrer
dans les locaux objets de cette ordonnance même par voie d'ouverture forcée, les agents de
la force publique étant tenus, sur réquisition, de concourir à l'exécution forcée
;
c)              la réquisition
d'exécution forcée de la partie bailleresse devra intervenir dans les locaux deux mois suivant
le délai fixé dans cette ordonnance, sous peine de caducité de l'ordonnance.
IV.
Arrête les frais de justice de la partie bailleresse à 100 fr. (cent francs).
V.
Dit qu'I.________ doit verser à X.________ la somme de 150 francs (cent cinquante francs) à
titre de dépens.
VI.
Dit que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire nonobstant recours.
III.
Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à 300 fr. (trois cents francs).
IV.
L'intimée I.________ doit verser au recourant X.________ la somme de 600 fr. (six cents francs)
à titre de dépens de deuxième instance.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
19 novembre 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
M. François Chabloz (pour X.________),
‑
M. Daniel Schwab (pour I.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de la Riviera-Pays-d'Enhaut,
-
Mme M.________.
Le greffier :