vd_findinfo · HC / 2010 / 566 · 2010-10-28 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, BAIL À LOYER, DEMEURE | 257d CO, 457 CPC, 23 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 28.10.2010 HC / 2010 / 566

TRIBUNAL
CANTONAL
565/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Arrêt du
28 octobre 2010
__________________
Présidence
de               M.
Giroud
,
vice-président
Juges
:              MM.
Creux et Giroud
Greffier
:
Mme              Bourckholzer
*****
Art.
257d CO; 457 CPC; 23 LPEBL
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par les locataires
F.________
et
S.________
,
à Crissier, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 24 août 2010 par le Juge
de paix du district de l'Ouest lausannois dans la cause divisant les recourants d’avec le bailleur
H.________
,
à Crissier.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 24 août 2010, notifiée aux parties le 30 août 2010, le Juge de paix
du district de l'Ouest lausannois a ordonné à S.________ et F.________ de libérer pour
le 17 septembre 2010 les locaux occupés dans l'immeuble sis à Crissier, quartier […]
(appartement de 4,5 pièces au rez-de-chaussée, avec place de parc extérieure, garage et
cave) (I), dit qu'à défaut de quitter volontairement ces locaux, ils y seraient contraints
par la force selon les règles des art. 508 ss CPC (Code de procédure civile du 14 décembre
1966; RSV 270.11) (II), arrêté les frais de justice du bailleur H.________ à 250 fr. (III),
alloué à celui-ci des dépens, par 550 fr., (IV) et déclaré l'ordonnance immédiatement
exécutoire nonobstant recours (V).
Cette ordonnance, complétée par les pièces du dossier (art. 457 CPC), retient les faits
suivants :
Par contrat de bail à loyer du 20 avril 2009, H.________ a remis en location à F.________ et
S.________ un appartement de 4,5 pièces sis au rez-de-chaussée de l'immeuble situé Quartier
[…], à Crissier, ainsi qu'une place de parc extérieure. Conclu pour durer du 1
er
mai 2009 au 30 avril 2010, le bail devait se renouveler aux mêmes conditions pour un an, sauf avis
de résiliation donné et reçu au moins quatre mois à l'avance pour la prochaine échéance,
et ainsi de suite d'année en année. Le loyer, payable d'avance, a été fixé à
1'938 fr. par mois, plus 200 fr. d'acompte mensuel de chauffage, d'eau chaude et de frais accessoires.
Le 1
er
février 2010, les locataires ont reçu un avis de leur bailleur leur indiquant qu'ils restaient
devoir un arriéré de loyer et charges de 8'552 fr. pour les mois de novembre 2009 à février
2010.
Interpellés à plusieurs reprises à ce sujet, ils n'ont pas réussi à régler
l'intégralité de l'arriéré dû.
Finalement, par courriers recommandés du 20 avril 2010 que le bailleur leur a adressés sous
pli séparé, ils ont été mis en demeure de s'acquitter d'un montant total de 8'552
fr. correspondant aux loyers et charges des mois de janvier à avril 2010 et avisés qu'à
défaut de paiement dans le délai de trente jours, le bail serait résilié.
Les locataires ne se sont pas acquittés de l'intégralité de l'arriéré dû.
Par formules officielles du 26 mai 2010, adressées également sous pli séparé, le
bailleur a résilié le contrat de bail pour le 30 juin 2010.
Le 14 juin 2010, les locataires ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux à
loyer de la Préfecture de l'Ouest lausannois (ci-après : la Commission de conciliation) d'une
requête en annulation du congé.
Le 12 juillet 2010, H.________ a requis du Juge de paix du district de l'Ouest lausannois l'expulsion
de F.________ et S.________ des locaux litigieux.
Le 14 juillet 2010, la Commission de conciliation a transmis le dossier de la cause au Juge de paix comme
objet de sa compétence.
Lors de l'audience du Juge de paix du 24 août 2010, les locataires ont produit des récepissés
postaux établissant que le Service social du CHUV avait versé à leur bailleur un demi
loyer, par 1'069 fr., le 30 avril 2010, et qu'eux-mêmes s'étaient acquittés de deux montants
de 2'138 fr. le 27 février 2010 et d'un autre montant identique le 6 mai 2010. Il ressort d'un relevé
de compte déposé par le bailleur lors de la même audience que celui-ci a reçu les
montants précités les 2 mars, 5 et 10 mai 2010. Ultérieurement, les locataires ont encore
versé au bailleur 4'000 fr. le 2 juin 2010, 2'138 fr. le 10 juin 2010, 2'138 fr. et 230 fr. le 14
juin 2010. Enfin, celui-ci a reçu un montant de 2'138 fr. le 27 mai 2010 et un montant de 1'000
francs le 8 juin 2010, sans que l'on sache si ces montants lui avaient été versés par
les locataires ou par des donateurs privés sollicités par le Service social du CHUV.
Le juge de paix a ordonné l'expulsion des locataires, considérant que l'intégralité
de l'arriéré de loyer n'avait pas été acquittée dans le délai comminatoire
de trente jours imparti, qu'il n'y avait aucun motif d'annulabilité du congé et qu'en outre,
le bail ne peut être prolongé en cas de demeure du locataire.
B.
Par acte d'emblée motivé du 6 septembre
2010, F.________ et S.________ ont recouru contre cette décision, concluant implicitement à
son annulation, subsidiairement à l'allocation de dommages-intérêts et à la prolongation
du bail pour une durée de douze mois. Ils ont également requis l'effet suspensif au recours.
Par lettre du 9 septembre 2010, le Président de la Chambre des recours a fait droit à leur
requête.
Par mémoire du 13 octobre 2010, H.________ a conclu au rejet du recours.
En droit
:
1.
L'art. 23 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme; RSV 221.305) ouvre un recours au Tribunal
cantonal: a) lorsque le juge était incompétent ou s'est déclaré à tort incompétent;
b) pour absence d'assignation régulière; c) pour violation des règles essentielles de
la procédure, lorsque l'informalité est de nature à influer sur le prononcé (al.
1).
En l'espèce, les recourants
ne font valoir
aucun des motifs de nullité prévus à l’art. 23 al. 1 LPEBL
.
Selon l'art. 23 al. 2 LPEBL,
il
y a recours au Tribunal cantonal pour déni de justice; celui-ci peut aboutir soit à la réforme
soit à l'annulation de la décision attaquée (JT 1993 III 88 c. 2; JT 1977 III 96). Toutefois,
en vertu de l'art. 274g al. 1 let. a CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220), le juge saisi
de la procédure d'expulsion doit statuer sur la validité du congé, lorsque celle-ci est
contestée, en examinant la cause de manière complète en fait et en droit. L'autorité
de recours cantonale doit alors au moins disposer d'un plein pouvoir d'examen en ce qui concerne la violation
du droit fédéral (ATF 119 II 141 c. 4a; ATF 119 II 241 c. 4b et c). Autrement dit, l'art. 23
LPEBL, qui confère un pouvoir d'examen limité à la Chambre des recours, ne saurait s'appliquer
lorsque la validité du congé a été contestée. En pareil cas, la Chambre des
recours doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit tel que le prévoit l'art. 457 al. 2 CPC
pour le recours en réforme contre les décisions du juge de paix (JT 2004 III 79).
En l'espèce, les recourants ont contesté le congé litigieux devant la commission de conciliation
compétente, par écriture du 14 juin 2010. Leur recours doit donc être examiné en
droit par la cour de céans avec un plein pouvoir d'examen, et non avec celui, limité au déni
de justice, prévu à l'art. 23 LPEBL.
D'un point de vue factuel, la cour de céans dispose d'un pouvoir d'examen défini par l'art.
457 CPC (applicable en vertu du renvoi de l'art. 29 LPEBL). Elle doit admettre comme constants les faits
constatés par le jugement, sauf contradiction avec les pièces du dossier et sous réserve
du complètement sur la base de celui-ci (art. 457 al. 1 CPC; JT 1993 III 88 c. 3). Si le recourant
entend remettre en cause l’établissement des faits, il doit établir une appréciation
arbitraire des preuves.
En l'espèce, l'état de fait du jugement a été complété sur la base des
pièces au dossier (cf. Partie "En fait" ci-dessus, let. A). Conforme à celles-ci,
il permet à la cour de céans de statuer sur le fond.
2.
a)
L'art. 257d CO prévoit que, lorsqu'après
la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires
échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à
défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai est de trente jours
au moins pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). Faute de paiement dans le délai
fixé, le bailleur peut résilier les baux d'habitations et de locaux commerciaux, moyennant
un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2).
b)
Les recourants contestent devoir libérer
les locaux, faisant valoir qu'ils se sont acquittés de l'entier de l'arriéré de loyer
réclamé par l'intimé. Celui-ci l'admet, mais relève à juste titre que le paiement
n’a pas eu lieu avant l’échéance du délai comminatoire de trente jours de
l’art. 257d al. 1 CO, à savoir avant le 21 mai 2010. Des documents au dossier, il ressort
en effet que, postérieurement à la mise en demeure du 20 avril 2010, les recourants n'ont réglé
dans un délai de trente jours qu'un montant global de 7'483 fr. (2'138 fr. + 2'138 fr. + 2'138 fr.
+ 1'069 fr.). La totalité de l’arriéré réclamé par le bailleur le 20 avril
2010, pour le 21 mai 2010, n’a ainsi pas été payée à temps. En outre, les recourants
ne prétendent notamment pas que leurs versements opérés en février 2010 devraient
être imputés sur cet arriéré. Il ressort d’ailleurs d’un rappel du bailleur
du 1
er
février 2010 qu’à cette date, les loyers afférents aux mois de novembre et décembre
2009 ainsi que de janvier et février 2010 étaient impayés, ce qui conduit à attribuer
les versements de février au paiement de l'arriéré de loyer échu en 2009. Conformément
à l’al. 2 de l'art. 257d CO, l’inobservation du délai comminatoire autorisait le
bailleur à résilier le bail en respectant un délai de trente jours pour la fin d’un
mois, ce qui a été le cas.
A titre subsidiaire, les recourants concluent à tort à l’octroi d’une prolongation
de bail et à des dommages-intérêts. Aucune prolongation n’est en effet accordée
en cas de demeure du locataire (art. 272a al. 1 let. a CO). Quant à des dommages-intérêts,
les recourants se bornent à déclarer qu’ils auraient investi une somme d’argent
pour l’aménagement de leur logement et qu’ils auraient subi un tort moral, sans démontrer
la réalité de leurs prétentions, qu’ils n’ont d’ailleurs pas invoquées
en compensation dans le délai de trente jours de l’art. 257d al. 1 CO (Crec I n° 550
du 20 avril 2010 c. 3bb). Ces conclusions doivent donc être rejetées.
3.
En conclusion, le recours doit être rejeté
et l'ordonnance confirmée, la cause étant renvoyée au Juge de paix du district de l'Ouest
lausannois pour qu'il fixe à F.________ et S.________ un nouveau délai pour qu'ils libèrent
les locaux sis au numéro […] du Quartier […], à Crissier.
Les frais de deuxième
instance des recourants sont arrêtés à 385 francs (art. 232 al. 1 TFJC par renvoi de l'art.
230 al. 2 TFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en matière civile; RSV 270.11.5]).
Les recourants, solidairement entre eux, doivent verser à l'intimé la somme de 200 fr. à
titre de dépens de deuxième instance (art. 92 al. 1 CPC).
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
L'ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne et de l'Ouest lausannois afin qu'il
fixe à S.________ et F.________ un nouveau délai pour libérer les locaux qu'ils occupent
dans l'immeuble sis à Crissier, Quartier […].
IV.
Les frais de deuxième instance des recourants sont arrêtés à 385 fr. (trois cent
huitante-cinq francs).
V.
Les recourants S.________ et F.________, solidairement
entre eux, doivent verser à l'intimé H.________ la somme de 200 fr. (deux cents francs) à
titre de dépens de deuxième instance.
VI.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
vice-président :
La greffière :
Du
28 octobre 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
Mme F.________,
‑
M. S.________,
-
M.Youri Diserens, agent d'affaires breveté (pour M. H.________)
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district de Lausanne et de l'Ouest lausannois.
La greffière :