vd_findinfo · HC / 2012 / 738 · 2012-11-29 · fr

PROLONGATION DU BAIL À LOYER | 272b al. 1 CO, 308 al. 1 let. b CPC (CH), 308 al. 2 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 29.11.2012 HC / 2012 / 738

TRIBUNAL
CANTONAL
XC11.050063-121656
501
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
29 novembre 2012
_________________________
Présidence
de               M.
COLOMBINI, président
Juges
:              Mmes
Favrod et Charif Feller
Greffier
:
Mme              Logoz
*****
Art.
308 al. 1 let. b et al. 2 CPC; 272b al. 1 CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
I.________
,
à Yverdon-les-Bains, défenderesse, contre le jugement rendu le 16 avril 2012 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant l'appelante d’avec
R.________
,
à Lausanne, demanderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par jugement du 16 avril 2012, dont les considérants écrits ont été notifiés
le 3 août 2012 et reçus par l'appelante le 6 août 2012, le Tribunal des baux a accordé
une unique prolongation, jusqu'au 30 septembre 2013, du bail liant la demanderesse R.________ à
la défenderesse I.________ et portant sur l'appartement de 2 pièces au 4
ème
étage de l'immeuble sis [...] à [...], qui a été résilié pour le 31 mai
2012 par la demanderesse (I), autorisé la défenderesse à conserver son chat dans l'appartement
précité durant la prolongation de bail accordée sous chiffre I (II), autorisé la
défenderesse à résilier le bail durant la prolongation accordée moyennant un délai
de congé d'un mois pour la fin d'un mois (III), rendu le jugement sans frais ni dépens (IV),
arrêté l'indemnité d'office de Me Mary Monnin-Zwahlen, conseil de la défenderesse,
à 1'313 fr. 90 (V), dit que le bénéficiaire de l'assistance judiciaire est tenu au remboursement
de l'indemnité du conseil d'office mise à la charge de l'Etat (VI) et rejeté toutes autres
ou plus amples conclusions (VII).
En droit, les premiers juges ont considéré que le congé litigieux donné pour l'échéance
du bail ne remplissait pas les conditions de l'art. 257f CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS
220) et que le grief fait à la défenderesse, soit la transgression d'une clause du contrat
de bail interdisant d'héberger un animal sans autorisation de la gérance, n'atteignait pas
un degré de gravité tel qu'une prolongation de bail soit impossible en vertu de l'art. 272a
al. 1 let. b CO. Ils ont dès lors estimé qu'il se justifiait, en équité, d'accorder
à la défenderesse une seule et unique prolongation de bail jusqu'au 30 septembre 2013. Au surplus,
les premiers juges ont autorisé la défenderesse à garder son chat durant la prolongation
de bail, dès lors que la détention de cet animal ne rendait pas le maintien du bail insupportable.
B.
Par acte du 5 septembre 2012 adressé la Cour
d'appel civile du Tribunal cantonal, I.________ a interjeté appel à l'encontre de ce jugement
en concluant, avec suite de frais et dépens, à la réforme de son chiffre I en ce sens
que le mot "unique" est supprimé, une prolongation du bail liant la demanderesse à
la défenderesse étant accordée jusqu'au 30 septembre 2013. Elle a en outre requis l'octroi
de l'assistance judiciaire.
Le 14 septembre 2012, le Juge délégué de la cour de céans a dispensé l'appelante
de l'avance de frais et réservé la décision définitive sur l'assistance judiciaire.
R.________ n'a pas été invitée à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les
pièces du dossier :
1. R.________ est une société coopérative reconnue d'utilité publique par l'Office
fédéral du logement, inscrite depuis le 3 février 2003 au Registre du commerce de Vaud,
avec siège à Lausanne. Elle est notamment propriétaire du complexe d'immeubles de logements
subventionnés sis [...] à [...].
2. Le 23 décembre 2010, I.________ s'est inscrite auprès de la gérance de cette coopérative
pour la location d'un appartement de 2 pièces au 4
ème
étage de l'immeuble sis [...], à [...]. La proposition de location complétée à
cet effet par la prénommée indiquait, en caractère gras, que "la garde de tout animal
n'était pas autorisée".
3. Le 17 janvier 2011, R.________ et I.________ ont signé un contrat de bail relatif à ce logement,
commençant le 1er février 2011 et se terminant le 31 mai 2011. Il se renouvelait aux mêmes
conditions pour une année et ainsi de suite d'année en année, sauf avis de résiliation
donné et reçu au moins trois mois à l'avance pour la prochaine échéance. Le
loyer mensuel du logement, subventionné par l'Etat de Vaud et la commune d'[...], se montant à
695 fr., charges comprises.
L'art. 8 let. d du contrat précisait que sauf autorisation expresse et écrite de la gérance
de la coopérative, le locataire s'engageait à ne pas héberger d'animaux, la présence
de ceux-ci étant interdite dans l'immeuble selon l'art. 35 des statuts de la R.________.
4. Par courrier du 14 juillet 2011, R.________, constatant que I.________ possédait un chat, lui
a signifié que la détention d'animaux dans l'immeuble était strictement interdite en vertu
de l'art. 35 des statuts de la coopérative, interdiction reprise dans les conditions de location
pour le logement en cause (formulaire d'inscription) et par l'art. 8 let. d du contrat de bail à
loyer. Elle l'a dès lors mise en demeure de se séparer de cet animal dans un délai de
trente jours, faute de quoi le contrat de bail serait résilié avec effet immédiat et pour
justes motifs.
5. Par courrier du 28 juillet 2011, le conseil de I.________ a contesté que la détention par
sa cliente d'un petit chat puisse engendrer des nuisances telles qu'elles justifient une résiliation
anticipée du bail et requis qu'elle soit autorisée à rester dans l'appartement avec son
animal.
R.________ s'est déterminée sur ce courrier le 3 août 2011 en confirmant sa sommation
du 14 juillet 2011 et en accordant à I.________ un délai supplémentaire au 31 août
2011 pour se séparer de son animal.
6. Le 14 octobre 2011, R.________ a notifié à I.________, au moyen de la formule agréée
par le canton, la résiliation de son bail pour sa prochaine échéance légale, soit
le 31 mai 2012. La bailleresse constatait que, malgré plusieurs avertissements et la sommation du
3 août 2011, la locataire détenait toujours son animal dans son logement. Elle invoquait la
mauvaise foi de la locataire lors de la conclusion du bail et estimait que le maintien du contrat était
devenu insupportable pour le bailleur. Au surplus, elle faisait valoir que la résiliation était
donnée huit mois à l'avance, de sorte que la locataire disposait d'un temps suffisant pour
trouver un nouveau logement.
7. Le 14 novembre 2011, I.________ a adressé à la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer du district du Jura – Nord vaudois une requête tendant à la prolongation
de son bail pour une durée de deux ans et à l'annulation de la résiliation pour justes
motifs.
Le 7 décembre 2011, cette commission a adressé aux parties une proposition de jugement à
laquelle R.________ a formé opposition. L'autorité de conciliation lui a dès lors délivré
l'autorisation de procéder le 12 décembre 2011.
8. Par requête adressée le 27 décembre 2011 au Tribunal des baux, R.________ a conclu
à ce que la résiliation du contrat de bail soit accordée pour le 31 mai 2012, date de
l'échéance du bail (I) et au rejet de toutes autres ou plus amples conclusions (II).
Dans ses déterminations du 13 février 2012, I.________ a conclu à la prolongation de son
bail jusqu'au 31 mai 2014 (I), la locataire étant autorisée à quitter son logement en
tout temps moyennant un préavis de 30 jours pour la fin d'un mois (II) et à garder son chat
jusqu'à l'échéance de son bail (III).
9.              A l'audience du 16 avril
2012, les premiers juges ont entendu les témoins G.________ et N.________
G.________ est concierge administrative de l'immeuble. Elle a indiqué que I.________ était
une locataire très discrète et que personne ne s'était plaint auprès d'elle de nuisances
causées par son chat. Elle a confirmé que des voisins détenaient un chat dans cet immeuble
mais que leur bail avait été résilié car ils posaient plusieurs problèmes.
N.________ est la mère de I.________. Elle a notamment déclaré qu'il était très
important pour sa fille d'habiter à [...], dans la même ville qu'elle, car elle était
très fragile, dépressive et seule. Elle a précisé que sa fille voyait également
régulièrement son demi-frère, qui habite la même commune. Elle a ajouté que
le chat était très important pour sa fille qui ne pouvait se séparer de son animal, puisque
cette dernière n'avait par ailleurs que sa mère et son demi-frère comme relations.
I.________ est âgée de 35 ans. Elle a déposé une demande de rente d'assurance-invalidité
(AI) le 13 avril 2011, sans qu'aucune décision ait été prise à ce jour. Elle bénéficie
actuellement du revenu d'insertion qui ascende à 1'110 fr. par mois, plus un montant de 650
fr. pour son loyer.
En droit
:
1.
L'appel est recevable contre les décisions finales de première instance dans les causes non
patrimoniales (art. 308 let. a CPC) ou dont la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions,
est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). En se référant au dernier état
des conclusions, l'art. 308 al. 2 CPC vise les conclusions litigieuses devant l'instance précédente,
non l'enjeu de l'appel (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure, JT 2010 III 126).
Le litige porte sur la durée de la prolongation du bail, résilié pour sa prochaine échéance
légale. La valeur litigieuse correspond ainsi aux loyers et aux frais accessoires dus pour la durée
de la prolongation demandée. En l'espèce, l'appelante a conclu en première instance à
l'octroi d'une prolongation jusqu'au 31 mai 2014; cette conclusion vaut implicitement requête de
prolongation pour quatre ans (art. 272b al. 1 CO), dans la mesure où elle n'est pas restreinte à
l'octroi d'une seule et unique prolongation. Demeure ainsi litigieuse une prolongation de deux ans et
huit mois, l'appelante ayant obtenu une prolongation d'une année et quatre mois. Le loyer mensuel
de l’appartement de l'appelante s'élèvant à 650 fr., la valeur litigieuse ne saurait
dès lors être inférieure à 20'800 fr. (650 fr. x 32 mois), eu égard aux principes
énoncés ci-dessus, ce qui ouvre la voie de l'appel (art. 308 al. 2 CPC).
Motivé et interjeté en temps utile (art.
311 al. 1 CPC) par une partie qui y a intérêt (art. 59 al.2 let. a CPC), l'appel est formellement
recevable.
2.
2.1
L'appel peut être formé pour violation
du droit ou constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble
du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées
par la loi à la décision du juge et doit le cas échéant appliquer le droit d'office
conformément au principe général de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau
Code de procédure civile, JT 2010 III 134). Elle peut revoir l'appréciation des faits sur la
base des preuves administrées en première instance (Tappy, ibid., p. 135).
2.2
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont
pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient être invoqués
ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve
de la diligence requise, ces deux conditions étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC, Tappy, op. cit.,
JT 2010 III 136-137). Il appartient à l'appelant de démontrer si ces conditions sont réalisées,
de sorte que l'appel doit indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement
les raisons qui les rendent admissibles selon lui (Tappy, op. cit., JT 2010 III 136-137; JT 2011 III
43 c. 2).
En l'espèce, l'appelante n'invoque aucun fait nouveau et ne produit pas de pièces nouvelles
à l'appui de son appel.
3.
3.1
L'appelante soulève un seul moyen. Elle soutient
que la prolongation qui lui a été accordée au 30 septembre 2013 doit valoir comme première
prolongation et non comme prolongation unique. Elle invoque sa situation financière précaire
et le fait qu'elle bénéficie exclusivement de l'aide sociale. Elle fait valoir qu'elle n'a
pas encore retrouvé un nouveau logement et que les normes de l'aide sociale accordent la couverture
d'un loyer mensuel de 684 fr. maximum. S'il n'est pas exclu qu'elle obtienne une rente AI d'ici le mois
de septembre 2013, et éventuellement des prestations complémentaires plus généreuses
en matière de loyer, elle estime qu' il convient de réserver l'éventualité que tel
ne soit pas le cas.
3.2
Selon l'art. 272b al. 1 CO, le locataire peut
demander la prolongation d’un bail d’habitation pour une durée de quatre ans au maximum.
Dans cette limite de temps, une ou deux prolongations peuvent être accordées
Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l’équité (art. 4 CC),
s’il y a lieu de prolonger le bail et, dans l’affirmative, pour quelle durée. Il doit
procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d’une
prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement.
Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels
que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement,
de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 c.
6). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation
et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches
sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 c. 4c). Il se demandera s'il
est particulièrement difficile pour le locataire de trouver des locaux de remplacement, et tiendra
compte du besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (ATF 136 III 190 c.
6).
Lorsque la situation ne paraît pas de nature à évoluer, il n'y a pas de violation du droit
fédéral à fixer d'emblée une unique prolongation, plutôt que d'envisager deux
prolongations successives (TF 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 c. 2.5; TF 4A_167/2012 du 2 août
2012 c. 2.3). Procéder par deux prolongations successives ne se justifie que lorsqu'il existe une
incertitude caractérisée sur la situation à la fin de la première période de
prolongation (TF 4A_621/2009 du 25 février 2010 c. 2.4.2, in CdB 2010 p. 83).
3.3
En l'espèce, les premiers juges ont tenu compte de tous les paramètres susceptibles d'entrer
en considération. Ils ont relevé que l'appelante, âgée de 35 ans, était psychiquement
fragile, dépressive et seule, qu'elle avait déposé une demande de rente AI le 13 avril
2011 sans qu'une décision ait été prise à ce jour, qu'en l'état la somme maximale
qu'elle pourrait consacrer à un logement était de 842 fr. selon le barème du revenu d'insertion,
qu'il était important pour elle de trouver un logement à Yverdon-les-Bains, pour demeurer à
proximité de sa mère et de son demi-frère qu'elle voyait régulièrement, que
la pénurie de logement y est notoire, que la présence du chat à ses côtés revêtait
pour elle une très grande importance et qu'elle n'était pas demeurée inactive dans ses
recherches de logement. A l'inverse, ils ont relevé que d'autres circonstances plaidaient en faveur
d'une prolongation relativement courte, soit en particulier que le bail, conclu au 1
er
février 2011 était très récent et que l'appelante était célibataire et
n'avait pas de charge familiale, ce qui facilitait ses recherches de logement.
En accordant, compte tenu de ces circonstances, une unique prolongation de seize mois, les premiers juges
n'ont pas violé le droit fédéral. C'est également à juste titre qu'ils ont considéré
que la violation par l'appelante d'une clause contractuelle (présence d'un animal) ne pouvait être
retenue contre elle dans la pesée des intérêts, celle-ci étant déjà sanctionnée
par la résiliation du bail et l'animal ne causant aucune nuisance. Enfin, on relèvera que l'appelante
a bénéficié d'un délai de résiliation de huit mois, ce qui plaide également
en faveur d'une prolongation relativement courte.
Au surplus, l'incertitude sur la date où une éventuelle décision sur la requête de
rente AI sera prise ne justifie pas l'octroi d'une première prolongation au lieu d'une prolongation
unique. D'une part, cet élément n'est pas décisif et, si une telle rente devait être
refusée, une prolongation plus longue ne serait pas de nature à atténuer les conséquences
du congé. D'autre part et surtout, la durée de la prolongation accordée, qui est de seize
mois, ne saurait être plus longue au vu de la durée particulièrement courte du bail qui
a lui-même duré quinze mois. Accorder une première prolongation signifierait, par le biais
de la deuxième procédure de prolongation, que le locataire pourrait de facto obtenir un délai
supplémentaire d'au moins un an, qui ne se justifierait pas compte tenu des circonstances évoquées
ci-dessus.
L'appel est donc mal fondé.
4.
En définitive, l'appel doit être rejeté
dans la procédure de l'art. 312 al. 1 CPC et le jugement confirmé.
L'appel étant dénuée de chances de succès (art. 117 let. b CPC), la requête
d'assistance judiciaire de l'appelante est rejetée.
Compte tenu de la situation financière précaire de l'appelante, l'arrêt peut toutefois
être rendu sans frais (art 6 al. 3 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010,
RSV 270.11.5]).
L'intimée n'ayant pas été invitée à se déterminer, il n'y a pas lieu à
l'allocation de dépens.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
L'arrêt est rendu sans frais.
IV.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
30 octobre 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Mary Monnin-Zwahlen (pour I.________),
‑
R.________
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de 20'800 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
Le greffier :