vd_findinfo · HC / 2011 / 426 · 2011-08-08 · fr

FRAIS ACCESSOIRES, BAIL À LOYER, RÉPARTITION DES FRAIS, FORMULE OFFICIELLE | 257a CO, 257b CO, 269d CO, 19 al. 1 OBLF

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 08.08.2011 HC / 2011 / 426

TRIBUNAL
CANTONAL
121
CHAMBRE
DES RECOURS CIVILE
_________________________________________
Arrêt du
8 août 2011
__________________
Présidence
de               M.
CREUX
,
président
Juges
:              MM.
Winzap et Pellet
Greffier
:
Mme              Vuagniaux
*****
Art.
269d CO; 19 al. 1 let. b OBLF
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par
F.________
,
à Zoug, défendeur, contre le jugement préjudiciel rendu le 16 février 2011 par le
Tribunal des baux dans la cause divisant le recourant d’avec
O.________SA
,
à Vevey, et
C.________
,
à Blonay, demandeurs, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par jugement préjudiciel du 16 février 2011, adressé aux parties pour notification le
5 mai 2011, le Tribunal des baux a dit que les nouvelles prétentions du défendeur F.________
concernant la répartition des frais de chauffage, d’eau chaude et des frais accessoires sont
nulles (I), fixé les frais de justice à la charge des demandeurs O.________SA et C.________
à 400 fr. (Il) et dit que le défendeur F.________ doit payer aux demandeurs O.________SA et
C.________ la somme de 1'345 fr. à titre de dépens (III).
En droit, les premiers juges ont considéré que la modification contractuelle introduite par
le défendeur concernant la clé de répartition des frais de chauffage, eau et frais accessoires,
pour les périodes 2008/2009 et 2009/2010, était importante dans la mesure où elle péjorait
considérablement la situation économique des demandeurs, leur part des charges ayant plus que
doublé. Partant, cette modification, ainsi que sa motivation, devaient être notifiées
sur une formule officielle afin que les demandeurs puissent les examiner et, cas échéant, les
contester.
B.
Par acte du 16 mai 2011, F.________ a recouru contre ce jugement, concluant à sa réforme en
ce sens que ses nouvelles prétentions concernant la répartition des frais de chauffage, eau
chaude et frais accessoires n’avaient pas à faire l’objet d’un formulaire officiel
de nouvelles prétentions à forme des art. 269d al. 3 CO (code des obligations du 30 mars
1911; RS 220) et 19 et 20 OBLF (ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme
d’habitations et de locaux commerciaux; RS 221.213.11), la clé de répartition utilisée
à partir de l’exercice 2008/2009 étant valable.
Par mémoire du 29 juillet 2011 déposé dans le délai imparti, il a confirmé ses
conclusions en réforme, concluant en outre à titre subsidiaire à l’annulation du
jugement préjudiciel, la cause étant renvoyée au tribunal pour reprise de l'instruction
et établissement d'un seul jugement principal sur l'ensemble des faits soumis à son appréciation
et à son examen.
C.
La Chambre des recours civile fait sien dans son entier l'état de fait du jugement, complété
par les pièces du dossier, dont il ressort notamment ce qui suit :
1.
Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux du 5 mars 2004 et par avenant du 8 août
2007 (changement de raison sociale du locataire) signés par S.________SA au nom de la propriétaire
de l'époque, [...],O.________SA, représentée par C.________, a loué un atelier-musée,
imprimerie à l'ancienne, [...], à Vevey, du 15 avril 2004 au 1
er
juillet
2009. Le contrat était renouvelable de cinq en cinq ans, sauf avis de résiliation de l'une
ou l'autre partie et reçu au moins une année à l'avance pour la prochaine échéance.
Le locataire devait s'acquitter mensuellement d'un loyer net de 1'320 fr., ainsi que d'un acompte de
chauffage, eau chaude et frais accessoires de 150 fr., soit un total de 1'470 francs.
2.
Selon le décompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires du 18 août 2008 pour la
période 2007/2008, établi par S.________SA, le montant total dû par O.________SA était
de 3'296 fr. 45, pour un volume de 240 m
3
sur un volume total de 1'457,8 m
3
,
soit 16,46 % des charges totales. Après déduction des acomptes versés de 2'444 fr.,
le solde en faveur du bailleur s'élevait à 852 fr. 45.
Par lettre recommandée du 15 décembre 2009, F.________, nouveau bailleur, a envoyé à
C.________ le décompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires pour la période 2008/2009,
selon lequel il devait s'acquitter d'un montant total de 8'191 fr. 98, pour un volume pondéré
de 618,33 m
3
sur
un volume total de 1'467,93 m
3
,
soit 42,12 % des charges totales. Après déduction des acomptes versés de 1'800 fr.,
le solde en faveur du bailleur s'élevait à 6'391 fr. 98.
Par requête du 11 mai 2010, O.________SA et C.________ ont saisi la Commission de conciliation du
district de Riviera-Pays d'Enhaut, laquelle a délivré, le 16 juin 2010, un procès-verbal
d'échec de conciliation en ce qui concernait les frais accessoires.
3.
Par requête du 8 juillet 2010 adressée au Tribunal des baux, les demandeurs O.________SA et
C.________ ont conclu, principalement, à ce que F.________ leur doit, solidairement entre eux, la
somme de 838 fr. 95, avec intérêts à 5 % l'an dès le 1
er
mai 2010 (I), à ce que les nouvelles prétentions du bailleur concernant la répartition
des frais de chauffage, d'eau chaude et frais accessoires sont nulles (II) et à ce que F.________
doit leur rembourser la somme de 3'397 fr. 75, avec intérêts à 5 % l'an dès
le 11 mai 2010 (III). Subsidiairement, ils ont conclu à ce que, dans l'hypothèse où le
nouveau mode de répartition des frais de chauffage est jugé conforme au bail et à la loi,
les locataires sont autorisés à modifier le système de chauffage des locaux loués
de manière à isoler l'atelier du système général et à chauffer ce local
par leurs propres moyens, le volume de l'atelier n'étant à l'avenir plus inclus dans le calcul
de répartition des frais (IV).
4.
Par lettre recommandée du 25 octobre 2010, F.________ a envoyé à C.________ le décompte
de chauffage, eau chaude et frais accessoires pour la période 2009/2010, selon lequel il devait
s'acquitter d'un montant total de 7'572 fr. 39, pour un volume pondéré de 618,33 m
3
sur un volume total de 1'467,93 m
3
.
Après déduction des acomptes versés de 1'800 fr., le solde en faveur du bailleur s'élevait
à 5'772 fr. 39.
5.
Le 10 novembre 2010, les demandeurs ont pris une conclusion supplémentaire en ce sens que les décomptes
de chauffage, eau chaude et frais divers 2009/2010 et suivants sont nuls, subsidiairement réduits
dans la proportion que le tribunal fixera, et les soldes réclamés par le défendeur n'étant
pas dus avant que le jugement à intervenir ne soit définitif et exécutoire (V).
Le 17 janvier 2011, le défendeur F.________ a conclu au rejet de la conclusion II des demandeurs
dans la mesure où elle était recevable et demandé le retranchement de la conclusion V,
dès lors qu'elle n'était pas recevable.
6.
Lors de l'audience de jugement du 16 février 2011, le conseil des demandeurs s'est interrogé
sur l'opportunité de statuer à titre préjudiciel sur l'obligation de notifier un changement
de la clé de répartition des frais accessoires sur formule officielle. Le conseil du défendeur
ne s'y est pas opposé. Le Tribunal des baux a dès lors décidé de statuer à titre
préjudiciel sur cette question. Il a en outre rejeté la demande d'inspection locale des demandeurs
– à laquelle le défendeur s'était opposé – et considéré que
l'instruction concernant la question préjudicielle était close.
En droit
:
1.
a)
Le jugement attaqué a été communiqué
le 5 mai 2011, de sorte que le recours est régi par le nouveau droit (art. 405 al. 1 CPC [Code de
procédure civile du 19 décembre 2010; RS 272]). Statuant au fond sur une partie des prétentions
litigieuses, il constitue une décision finale au sens de l’art. 319 let. a CPC, l’appel
n’étant pas recevable dès lors que la valeur litigieuse est inférieure à 10'000 fr.
(art. 308 al. 2 CPC).
En effet, il résulte du jugement attaqué que les augmentations des frais accessoires des intimés,
par rapport à l'exercice 2007/2008, se sont élevées à 4'895 fr. 53 pour l’exercice
2008/2009 (8'191 fr. 98 – 3’296 fr. 45) et à 4'275 fr. 94 pour l’exercice 2009/2010
(7’572 fr. 39 – 3'296 fr. 45), ce qui totalise 9'171 fr. 47.
b)
Le recours, interjeté en temps utile (soit dans les trente jours aux termes de l'art. 321 al. 1
CPC), est par conséquent recevable. L’indication erronée des voies de recours de l’ancien
droit au pied de la décision attaquée est sans conséquence, puisque le recourant a eu
l’opportunité de compléter l’argumentation de son recours dans son mémoire
motivé du 29 juillet 2011.
2.
Le recours est recevable pour violation du droit et constatation manifestement inexacte des faits (art.
320 CPC). Le recours n’est pas suspensif (art. 325 al. 1 CPC). S’agissant de la violation
du droit, l’autorité de recours dispose d’un plein pouvoir d’examen (Spühler,
Basler Kommentar, 2010, n. 12 ad art. 319 CPC, p. 1504); elle revoit librement les questions de droit
soulevées par le recourant et peut substituer ses propres motifs à ceux de l’autorité
précédente ou du recourant (HohI, Procédure civile, Tome Il, 2
e
éd., 2010, n. 2508, p. 452).
S’agissant de la constatation manifestement inexacte des faits, ce grief, comme pour l’art.
97 al. 1 LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral; RS 173.110), ne permet que de corriger
une erreur évidente, la notion se recoupant en définitive avec l’appréciation arbitraire
des preuves (Corboz et alii, Commentaire de la LTF, 2009, n. 19 ad art. 97, p. 941). Les constatations
de fait et l’appréciation des preuves sont arbitraires lorsqu’elles sont évidemment
fausses, contredisent d’une manière choquante le sentiment de la justice et de l’équité,
reposent sur une inadvertance manifeste ou un abus du pouvoir d’appréciation, par exemple
si l’autorité s’est laissé guider par des considérations aberrantes ou a refusé
de tenir compte de faits ou de preuves manifestement décisifs. Une constatation de fait n’est
donc pas arbitraire pour la seule raison que la version retenue par le juge ne coïncide pas avec
celle du recourant; encore faut-il que l’appréciation des preuves soit manifestement insoutenable,
en contradiction flagrante avec la situation effective, qu’elle repose sur une inadvertance manifeste,
ou encore qu’elle heurte de façon grossière le sentiment de la justice et de l’équité
(ATF 129 I 8 c. 2.1).
3.
a)
Le recourant invoque d’abord une instruction insuffisante de l’autorité de première
instance, en particulier en raison de son refus d’entendre un témoin, ce qui l’aurait
empêchée de pouvoir déterminer si une nouvelle prétention du bailleur était
réellement née par rapport à la situation antérieure. Il fait valoir qu’un
témoignage peut être pris en considération dans le cadre d’un litige relatif aux
comptes de chauffage.
En l'espèce, il ne résulte pas du procès-verbal que, lors de l’audience de jugement
du 16 février 2011, le défendeur a requis l’assignation et l’audition d’un
témoin. Au contraire, il apparaît qu'il s'est opposé, par le biais de son mandataire,
à une mesure d’instruction sous forme d’inspection locale et ne s’est pas opposé
à un jugement préjudiciel, ce qui supposait manifestement qu’il n’y aurait pas
d’audition de témoin à l’audience. Il n’y a donc eu aucune informalité
dans le déroulement de l’audience et le grief soulevé ne peut qu’être rejeté.
b)
Le recourant se méprend également lorsqu'il soutient que le Tribunal des baux aurait dû
instruire dans le détail les comptes de chauffage des périodes 2008/2009 et 2009/2010. En effet,
dans le cadre du jugement préjudiciel, il n’appartenait pas au tribunal de déterminer
le montant exact des frais de chauffage pour les périodes concernées, mais bien de déterminer
si la clé de répartition desdits frais avait été modifiée en défaveur des
demandeurs à partir de la période 2008/2009. Or, le tribunal de première instance a déterminé
souverainement qu’à partir de cette période, la clé de répartition des charges
des demandeurs était passée de 16,46 % des charges totales à 42,12 % desdites
charges (cf. supra, lettre C, ch. 2) et que cela représentait une modification importante dans la
mesure où elle péjorait considérablement la situation économique des demandeurs,
leur part de charges ayant plus que doublé.
Le recourant n’entreprend par ailleurs pas de démontrer en quoi cette constatation serait
manifestement fausse ou résulterait d’une appréciation arbitraire des preuves. Il se
borne à faire valoir sa propre version selon laquelle l’utilisation de la nouvelle clé
de répartition n’impliquerait en réalité aucune charge supplémentaire pour
les intimés, en se fondant sur le fait que le précédent gérant de S.________SA aurait
commis une erreur dans le calcul des mètres cubes à la charge de chacun des locataires.
Ainsi, le recourant plaide librement sa cause en deuxième instance, ce qu’il ne peut pas faire
dans le cadre d’un recours, compte tenu du pouvoir d’examen restreint de la Cour de céans.
c)
Il n’y a en définitive aucune constatation manifestement inexacte des faits dans le jugement
attaqué.
d)
Par surabondance, il sied de relever que le recourant frise la témérité lorsqu'il fonde
une partie de son raisonnement sur les différentes surfaces des locaux du bâtiment, en déplorant
que le tribunal n'ait pas ordonné l'inspection locale à laquelle il s'est opposé en première
instance, lors de l'audience du 16 février 2011.
4.
Enfin, bien que le recourant n’invoque pas explicitement une violation du droit, en particulier
du droit du bail, on précisera, cette question étant revue librement, que les premiers juges
ont appliqué correctement l’art. 269d al. 3 CO dès lors que la clé de répartition
des frais accessoires a été modifiée en défaveur des locataires demandeurs. L’utilisation
de la formule officielle était dès lors nécessaire pour la majoration de loyer, conformément
à la disposition précitée et à l’art. 19 al. 1 let. b OBLF. Les nouvelles prétentions
du recourant concernant la répartition des frais de chauffage sont donc bien nulles.
Le recours doit en conséquence être rejeté et le jugement litigieux confirmé.
5.
Les frais judiciaires de deuxième instance sont arrêtés à 200 fr. (art. 69 al. 1
TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010; RSV 270.11.5] et mis à la charge
du recourant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Il n’y a pas matière à dépens de
deuxième instance.
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 322 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge du recourant F.________.
IV.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
8 août 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. Jean-Marc Schlaeppi (pour F.________)
‑
Me Jean-Jacques Schwaab (pour O.________SA et C.________)
La Chambre des recours civile considère que la valeur litigieuse est de 9'171 fr. 47.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux
La greffière :