vd_findinfo · HC / 2018 / 998 · 2018-11-27 · fr

BAIL À LOYER, EXPULSION DE LOCATAIRE, COMPENSATION DE CRÉANCES, CAS CLAIR | 257d CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 27.11.2018 HC / 2018 / 998

TRIBUNAL
CANTONAL
JL18.004948-180798
662
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
27 novembre 2018
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
MM.
Stoudmann et Oulevey, juges
Greffière
:              Mme
Spitz
*****
Art.
257d CO
Statuant sur l’appel interjeté par
J.________
,
à [...], intimée, contre l’ordonnance rendue le 10 avril 2018 par la Juge de paix du
district de Lausanne dans la cause divisant l’appelante d’avec
A.S.________
et
B.S.________
,
à [...], requérants, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 10 avril 2018, la Juge de paix du district de Lausanne a ordonné à J.________
(ci-après : la locataire ou la partie locataire) de quitter et rendre libres pour le jeudi
14 juin 2018 à midi les locaux occupés dans l’immeuble sis [...] à [...] (locaux
commerciaux à usage de bureaux au
[...]
étage
n° [...]) (I),
a
dit qu'à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux, l'huissier de
paix était chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l'exécution
forcée de la décision sur requête d’A.S.________, avec au besoin l'ouverture forcée
des locaux (Il), a ordonné aux agents de la force publique de concourir à l'exécution
forcée de la décision, s'ils en étaient requis par l'huissier de paix (III), a statué
sur les frais et dépens (IV, V ,VI) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VII).
En droit, le premier juge a retenu que, faute de paiement dans le délai comminatoire du montant
de 8’490 fr. représentant les loyers dus au 4 octobre 2017 pour la période du 1
er
mai au 30 octobre 2017, le congé était valable. Il a en outre considéré que la partie
locataire n’avait pas démontré avoir invoqué, dans le délai comminatoire, la
compensation dont elle se prévalait par 13'520 fr., que l’ordonnance sur laquelle elle se
fondait ne constatait pas cette créance et qu’elle n’avait quoi qu’il en soit
pas établi la validité de ladite créance compensatrice et/ou qu’elle aurait consigné
les loyers, de sorte qu’il y avait lieu de constater que les loyers réclamés étaient
impayés. Le premier juge a également relevé que le congé était valable, faute
de motif d’annulation, une prolongation de bail n’étant par ailleurs pas possible en
cas de demeure du locataire. Enfin, il a considéré
qu’il
s’agissait d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC
(Code
de procédure civile suisse du 19 décembre 2008 ;
RS
272) permettant de faire application de la procédure sommaire des art. 248 ss CPC.
B.
Par acte du 4 juin 2018, J.________ a interjeté
appel contre cette ordonnance, en concluant, avec suite de frais et dépens de première et de
deuxième instance, à sa réforme en ce sens que la requête du 16 janvier 2018 soit
écartée et que l’ordonnance d’expulsion soit réduite à néant, soit
en substance à ce que la requête soit déclarée irrecevable. Elle a en outre requis
l’octroi de l’effet suspensif à son appel.
Par courrier du 5 juin 2018, le Juge délégué de la Cour d’appel civile de céans
a informé l’appelante du fait que sa requête tendant à l’octroi de l’effet
suspensif était sans objet, l’appel ayant un tel effet
ex
lege
(art. 315 al. 1 CPC).
Dans le délai qui lui avait été imparti à cet effet, Mikaël Ferreiro, agent
d’affaires breveté, a produit, par courrier du 19 novembre 2018, une procuration signée
en sa faveur le 13 novembre 2018 par A.S.________.
Les intimés n’ont pas été invités à se déterminer sur l’appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
Par contrat de bail à loyer du 8 janvier
2007, B.S.________ et A.S.________ (ci-après : les bailleurs ou les parties bailleresses) ont
remis à bail à la locataire, dès le 1
er
avril 2007, des locaux commerciaux à usage de bureaux au
[...]
étage de l’immeuble sis [...] à [...], pour un loyer de 1’340 fr. par mois, plus
un acompte de 75 fr. par mois pour le chauffage, l’eau chaude et les frais accessoires, soit un
loyer mensuel brut total de 1’415 francs.
2.
Par ordonnance du 25 novembre 2014, la Juge de
paix du district de Lausanne a dit que la résiliation de bail du 22 août 2012 signifiée
à la partie locataire par les bailleurs précités était annulée, a rejeté
la demande reconventionnelle d’expulsion déposée le 9 mai 2014 par les bailleurs, a dit
que les frais judiciaires arrêtés à 850 fr. étaient compensés avec les avances
de frais des parties, a dit que les frais étaient mis à la charge des bailleurs, solidairement
entre eux, a dit que les bailleurs, solidairement entre eux, rembourseraient à la partie demanderesse
son avance de frais à concurrence de 750 fr. et lui verseraient la somme de 1'000 fr. à titre
de dépens, en défraiement de son représentant professionnel, et a rejeté toutes autres
ou plus amples conclusions.
3.
Par courrier recommandé du 4 octobre 2017,
l’agent d’affaires breveté Mikaël Ferreiro, déclarant agir au nom d’A.S.________
et de B.S.________, a adressé à la locataire l’avis comminatoire de l’art. 257d
CO, lui indiquant qu’à défaut de paiement des loyers des mois de mai à octobre 2017,
plus une participation aux frais de 764 fr. 10, soit 9'254 fr. 10 au total, dans un délai de 30
jours dès réception de l’avis, le bail serait résilié.
4.
Par courrier du 25 octobre 2017, la locataire
a déclaré que les bailleurs restaient ses débiteurs d’un montant de 13'520 fr. en
se référant à sa lettre du
20
septembre 2017 aux termes de laquelle elle indiquait notamment que « selon le jugement de la
Justice de Paix à Lausanne – voir le prononcé du 24.03.2015 – nous est dû
(sic) la somme de Fr. 13'520.-, revendication pour le dommage subi ». Dans son courrier du
25 octobre 2017, la locataire a également précisé qu’elle verserait les loyers retenus
en attendant de disposer d’une autorisation judiciaire lui permettant de consigner les sommes litigieuses.
5.
L’arriéré de loyer n’ayant
été ni acquitté ni consigné dans le délai comminatoire, l’agent d’affaires
breveté Mikaël Ferreiro, déclarant agir au nom d’A.S.________ et de B.S.________,
a signifié à la locataire, sur formule officielle adressée par courrier recommandé
du 20 novembre 2017, la résiliation du contrat de bail à loyer pour le 31 décembre 2017.
6.
A ce jour, aucun montant n’a été
ni versé ni consigné par la locataire.
7.
Par requête du 15 décembre 2017, la
locataire a conclu, devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer, à
l’annulation du congé.
8.
Le 16 janvier 2018, les bailleurs ont saisi le
Juge de paix du district de Lausanne d’une requête de protection des cas clairs au sens de
l’art. 257 CPC, tendant à faire prononcer l’expulsion de la locataire des locaux susmentionnés.
La locataire s’est déterminée par écrit le 9 avril 2018 en concluant, avec suite
de frais et dépens, principalement à ce que la protection des cas clairs soit refusée
et subsidiairement au rejet de la requête.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est ouvert contre les décisions
finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions
devant l'autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
Lorsque
le litige porte sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion selon la procédure en
cas clair sont réalisées et lorsque la validité de la résiliation a été
contestée devant les autorités compétentes, la valeur litigieuse correspond au loyer de
la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n’est pas valable,
période qui s’étend jusqu’à la date pour laquelle un nouveau congé peut
être donné, soit en principe pendant trois ans (ATF 144 III 346 consid. 1.2.2.3).
Lorsque
la décision entreprise a été rendue en procédure sommaire, comme c'est le cas dans
la procédure en cas clair (art. 248 let. b CPC), le délai d'appel est de dix jours (art. 314
al. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, formé par la partie
locataire qui a succombé devant le premier juge et qui a un intérêt digne de protection
(art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance rendue dans une
cause patrimoniale dans laquelle les conclusions portent sur un montant supérieur à 10'000
fr. selon les principes exposés ci-dessus, l’appel est recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon la jurisprudence
du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure sommaire pour cas clairs
(art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer les faits sur la base des preuves
déjà appréciées par le premier juge saisi ; la production de pièces nouvelles
est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_312/2013
du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5 ; CACI 24
juin 2015/325 consid. 2 ; CACI 25 novembre 2014/607 consid. 3a).
3.
3.1
L’appelante conteste en premier lieu l’application de la procédure de protection des
cas clairs au motif qu’elle aurait invoqué une créance compensatoire de 13'520 fr. –
qui n’a pas encore fait l’objet d’une décision – et que la problématique
des décomptes de chauffage et frais accessoires resterait litigieuse. Elle estime ainsi que la situation
juridique ne répondrait pas aux conditions requises pour l’application de la procédure
sommaire.
3.2
Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après
la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires
échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à
défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours
au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1).
Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet
immédiat ; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il
n'avait pas réglé l'arriéré de loyer réclamé dans le délai comminatoire
prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences
juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant
un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4).
3.3
Selon l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal
admet l’application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont réalisées :
l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement
prouvé (let. a) et la situation juridique est claire (let. b). La situation juridique est claire
lorsque, sur la base d’une doctrine ou d’une jurisprudence éprouvée, la norme s’applique
au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente (ATF 118 II 302 consid. 3,
JdT 2011 III 146). Si le juge considère
que l’une ou l’autre de ces conditions n’est pas réalisée, il doit refuser
d’entrer en matière et déclarer la demande irrecevable (art. 257 al. 3 CPC). Le litige
demeure alors entier (Bohnet, CPC commenté, Bâle 2011, n. 23 ad art. 257 CPC).
3.4
Conformément à la jurisprudence et à
la doctrine, l’expulsion du locataire pour défaut de paiement du loyer au sens de l’art.
257d CO peut être requise et prononcée par voie de procédure sommaire lorsque les deux
conditions cumulatives posées à l’art. 257 al. 1 CPC sont réalisées (TF 4A_252/2014
du 28 mai 2014 consid. 3.2.1). Le locataire peut cependant faire obstacle à l'application de
l'art.
257d CO en invoquant la compensation, à condition que la créance compensatrice soit échue
et exigible et que le moyen ait été invoqué avant l'échéance du délai de
trente jours de l'art. 257d al. 1 CO (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb, JdT 1994 I 382 ; TF 4A 140/2014
du 6 août 2014 consid. 5.1, SJ 2015 I 1 ;
TF
4C.140/2006 du 14 août 2006 consid. 4.1.1). Il appartient à celui qui se prévaut de la
compensation de prouver qu'il l'a invoquée valablement (Cour civile du canton de Fribourg, 11 octobre
1996, in CdB 1997 p. 6). Le locataire doit avertir l'autre partie, de préférence par écrit
et sous pli recommandé, de sa décision d'invoquer la compensation. Certes, la compensation
n'est soumise à aucune forme et peut résulter d'actes concluants. Toutefois, la jurisprudence
et la doctrine exigent que le débiteur exprime clairement son intention de compenser ; la déclaration
doit permettre à son destinataire de comprendre, en fonction des circonstances, quelle est la créance
compensée et quelle est la créance compensante (TF 4A_549/2010 du 17 février 2011 consid.
3.3 ; TF 4C.140/2006 du 14 août 2006 consid. 4.1.1 ; CACI 4 février 2014/62, CdB
2014 p. 62).
3.5
En l’espèce, il n’est pas contesté que les loyers de mai à octobre 2017 étaient
échus et non réglés au moment de l’envoi de l’avis comminatoire et qu’ils
n’ont depuis lors été ni acquittés ni consignés.
Si elle se prévaut, dans son courrier du 25 octobre 2017, de l’existence d’une somme
due en sa faveur de 13'520 fr., la locataire n’invoque pas pour autant la compensation mais précise
au contraire son intention de verser les loyers retenus en attendant de disposer d’une autorisation
judiciaire lui permettant de les consigner. Ainsi, ses déclarations ne pouvaient pas être comprises
par les bailleurs comme l’expression claire de sa volonté de compenser les loyers dus par
la créance invoquée. Au demeurant, comme relevé à juste titre par le premier juge,
l’ordonnance sur laquelle la locataire fonde ses prétentions ne fait pas état d’un
montant dû en sa faveur de 13'520 francs. L’appelante échoue ainsi à démontrer
l’existence même de sa créance et
a
fortiori
que celle-ci serait échue et exigible.
Pour l’ensemble de ces motifs, la compensation soulevée en première instance ne saurait
dès lors faire obstacle à l’application de la procédure applicable aux cas clairs.
S’agissant de la
« problématique des décomptes de chauffage et frais accessoires » qui,
selon l’appelante, resterait litigieuse, il y a lieu de relever que le caractère douteux de
certaines créances sur l'avis comminatoire ne suffit pas pour rendre invalide ce dernier dans son
entier et que celui-ci vaut en tout état de cause pour les créances qui sont incontestées,
en l'occurrence le montant du loyer
(TF 4A_306/2015
du 14 octobre 2015 consid. 4).
4.
L’appelante soutient également que
le congé ne serait pas valable au motif que la qualité de bailleur, respectivement la validité
des pouvoirs conférés à son représentant, poserait problème.
Le contrat de bail a été conclu avec B.S.________ et A.S.________, qui ont par conséquent
tous deux la qualité de bailleurs. La mise en demeure et la résiliation de bail ayant été
effectuées en leurs deux noms, la locataire est donc de mauvaise foi lorsqu’elle soutient
ne plus savoir « à quel saint se vouer, s’agissant de la qualité du bailleur ».
Il est vrai que le premier juge a, à tort, traité la requête en protection d’un
cas clair comme émanant du seul A.S.________, alors qu’elle avait été explicitement
déposée au nom des deux co-bailleurs. Cette erreur de plume ne porte toutefois pas à conséquence ;
tout au plus doit-elle donner lieu à une rectification au sens de l’art. 334 CPC, sur laquelle
il n’est pas nécessaire d’interpeller les intimés (cf. art. 334 al. 2, 2
e
phrase, CPC).
Il est certes également vrai que l’agent d’affaires breveté Mikaël Ferreiro
n’a spontanément déposé, en première comme en deuxième instance, qu’une
procuration signée par la seule B.S.________. Conformément à l’art. 132
al.
1 CPC, le premier juge aurait dû lui fixer un délai pour déposer une procuration d’A.S.________,
sous peine d’irrecevabilité de la requête. Le juge précité ne l’a cependant
pas fait et l’appelante n’a pas requis qu’il le fasse. Au contraire, dans la réponse
qu’elle a déposée devant le juge de paix le 9 avril 2018, l’appelante a contesté
la qualité pour agir d’A.S.________, reconnaissant cette qualité à la seule B.S.________.
L’appelante commet ainsi un abus de droit manifeste en voulant empêcher le jugement d’une
requête déposée notamment au nom de la partie à laquelle elle reconnaît la qualité
pour agir au motif que le mandataire valablement constitué pour cette partie ne l’aurait pas
été pour une autre, à laquelle elle dénie la qualité pour agir.
Au demeurant, l’agent d’affaires breveté Mikaël Ferreiro a produit une procuration
d’A.S.________ en deuxième instance.
5.
Compte tenu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté selon le mode procédural
de l’art. 312 al. 1 CPC et l’ordonnance confirmée, sous réserve de la rectification
susmentionnée. Le délai pour quitter les locaux étant échu du fait de l’effet
suspensif lié à l’appel (art. 315 al. 1 CPC), le dossier sera retourné au premier
juge afin qu’il fixe à l’appelante un nouveau délai pour quitter les locaux litigieux.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr. (art. 62 al. 3 et 69
al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5],
seront mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu d’allouer des dépens, les intimés n’ayant pas été
invités à se déterminer sur l’appel.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est rectifiée d’office aux chiffres II et IV à VI de son dispositif
de la manière suivante :
II.
dit
qu’à défaut pour J.________ de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de
paix est chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution
forcée de la présente décision sur requête d’A.S.________ et B.S.________,
avec au besoin l'ouverture forcée des locaux ;
IV.
arrête
à fr. 360.- les frais judiciaires, qui sont compensés avec l'avance de frais d’A.S.________
et B.S.________ ;
V.
met
les frais à la charge de J.________;
VI.
dit
qu'en conséquence J.________ remboursera à A.S.________ et B.S.________, créanciers solidaires,
leur avance de frais à concurrence de fr. 360.- et leur versera la somme de fr. 800.- à titre
de dépens, en défraiement de leur représentant professionnel ;
Elle est confirmée
pour le surplus.
III.
La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de Lausanne pour qu’elle fixe à
J.________ un nouveau délai pour libérer les locaux qu’elle occupe dans l’immeuble
sis [...], [...] (locaux commerciaux à usage de bureaux au
[...]
étage n° [...]).
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr. (quatre cents francs),
sont mis à la charge de l’appelante J.________.
V.
L’arrêt est
exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
M. Youri Diserens (pour J.________),
‑
M. Mikaël Ferreiro (pour A.S.________ et B.S.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Lausanne.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :