vd_findinfo · AP / 2009 / 14 · 2009-05-13 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE | 120 al. 2 CO, 257d CO, 274g al. 1 let. a CO, 274g al. 3 CO, 457 CPC, 23 LPEBL, 29 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 13.05.2009 AP / 2009 / 14

TRIBUNAL
CANTONAL
263/I
CHAMBRE DES RECOURS
________________________________
Séance du 13 mai
2009
__________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:         MM.
F.
Meylan
et
Creux
Greffier
:
Mme
Cardinaux
*****
Art. 120 al. 2, 257d, 274g
al. 1 let. a et 3 CO; 23, 29 LPEBL; 457 CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s'occuper du
recours interjeté
par
Z.________
, à Clarens,
contre l'ordonnance
d'expulsion
rendue
le 5 mars 2009
par la Juge de paix du district
de
la
Riviera-Pays-d'Enhaut
dans la cause divisant le
recourant
d'avec
V.________
, à Lausanne,
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par ordonnance rendue le 5 mars 2009 et notifiée le
lendemain aux parties, la Juge de paix du district de la
Riviera-Pays-d'Enhaut a ordonné à Z.________ de
quitter et rendre libres pour le vendredi 10 avril 2009 à
midi les locaux occupés dans l'immeuble sis au chemin du
Pierrier 11 (appartement de 2 pièces), à Clarens (I);
dit qu'à défaut, il y sera contraint par la force,
selon les règles des art. 508 ss CPC (II); fixé les
frais de justice de la requérante V.________ à 250
fr. (III); dit que Z.________ remboursera à la
requérante ses frais de justice à titre de
dépens (IV) et que l'ordonnance est immédiatement
exécutoire nonobstant recours (V).
Les faits suivants ressortent de cette ordonnance
complétée par les pièces du dossier (art. 457
al. 1 CPC [Code de procédure civile vaudoise du 14
décembre 1966, RSV 270.11]) :
Par contrat de bail du 12 mai 1995, la bailleresse (actuellement
V.________) a donné en location à Z.________ un
appartement de 2 pièces, sis au chemin du Pierrier 11,
à Clarens. Le loyer mensuel s'élevait à 876
francs (comprenant les acomptes de chauffage et eau chaude et
forfait téléréseau).
Par lettre recommandée du 4 juillet 2008, la bailleresse a
mis en demeure le locataire de s'acquitter, dans un délai de
trente jours dès réception, de la somme de 4'122 fr.
80, comprenant le montant de 3'552 fr. à titre de loyers dus
pour les mois d'avril à juillet 2008, plus 970 fr. 80 de
supplément de chauffage pour 2005-2006 et 2006-2007, sous
déduction de 400 fr. d'avoir en compte, sous peine de
résiliation de son bail, au sens de l'article 257d
CO.
Par avis du 27 août 2008, la bailleresse a
résilié le bail du locataire pour le 31 octobre 2008,
faute de paiement dans le délai comminatoire.
Par requête du 24 novembre 2008, la bailleresse a requis
l'expulsion du locataire de l'appartement de 2 pièces, sis
au chemin du Pierrier 11, à Clarens.
La juge de paix a considéré que la résiliation
du bail était justifiée vu que le locataire ne
s'était pas acquitté de l'arriéré de
loyer et des suppléments de chauffage dans le délai
de trente jours qui lui avait été imparti et qu'il
avait au surplus renoncé dans sa lettre du 15 octobre 2008
à la compensation pour le montant de 3'600 fr.
représentant les acomptes de frais de chauffage et d'eau
chaude qu'il avait versés.
B.
Par acte daté du 13 mars 2009, mais mis à la poste la
veille, le locataire a recouru en concluant à ce qu'il soit
prononcé que le congé notifié le 27 août
2008 n'est pas valable, qu'il est nul et annulable, subsidiairement
à ce que « l'ordonnance d'expulsion est rejetée
».
L'intimée n'a pas déposé de
déterminations dans le délai imparti à cet
effet.
En droit
:
1.   a)
L'art. 23 al. 1 LPEBL (loi sur la procédure d'expulsion en
matière de baux à loyer et à ferme, RSV
221.305) ouvre un recours en nullité au Tribunal cantonal :
a) lorsque le juge était incompétent ou s'est
déclaré à tort incompétent; b) pour
absence d'assignation régulière; c) pour violation
des règles essentielles de la procédure lorsque
l'informalité est de nature à influer sur le
prononcé.
En l'espèce, le recourant n'invoque aucun grief pouvant
s'apparenter à un moyen de nullité.
Selon l'al. 2 de l'art. 23 al. 1 LPEBL, il y a également
recours au Tribunal cantonal pour déni de justice, celui-ci
pouvant aboutir soit à la réforme soit à
l'annulation de la décision attaquée (JT 2004 III 43,
c. la).
Toutefois, l'art. 23 LPEBL, qui confère un pouvoir d'examen
limité à la Chambre des recours, ne saurait
s'appliquer lorsque la validité du congé a
été contestée en vertu de l'art. 274g al. 1
let. a CO (Code des obligations du 30 mars 1911, RS 220). En pareil
cas, la Chambre des recours, pour répondre aux exigences du
droit fédéral, doit disposer d'un libre pouvoir
d'examen du droit fédéral (JT 2008 III 12; JT 2004
III 79).
En l'espèce, le recourant a contesté par
requête du 7 janvier 2009 la validité du congé
devant la Commission de conciliation en matière de baux
à loyer du district de la Riviera-Pays d'Enhaut
(ci-après : commission de conciliation). Toutefois, il
ressort du dossier que cette requête a été
déposée en-dehors du délai légal de 30
jours à compter de la notification de la résiliation
du bail du 27 août 2008 pour le 31 octobre 2008 (cf. art. 273
al. 1 CO), et qu'elle ne porte pas directement sur la
résiliation du bail litigieuse, mais sur diverses
prétentions en relation avec le paiement d'acomptes de
chauffage (voir lettres des 20 mai et 26 septembre 2008 du
recourant à la bailleresse mentionnées dans la
requête). Partant, une telle procédure ne saurait
être prise en compte dans le cas particulier.
Quant à la précédente procédure de
contestation de la validité du congé (signifié
le 28 novembre 2007 pour le 31 janvier 2008) ouverte par le
recourant devant la même commission de conciliation, elle a
été rayée du rôle par le Juge de paix du
district de Vevey.
Le pouvoir d'examen de la Chambre des recours est dès lors
restreint à l'arbitraire (art. 23 al. 2 LPEBL).
b)
D'un point de vue factuel, la cour de céans dispose d'un
pouvoir d'examen défini par l'art. 457 CPC (applicable en
vertu du renvoi de l'art. 29 LPEBL) de telle sorte qu'elle doit
admettre comme constants les faits constatés par le
jugement, sauf contradiction avec les pièces du dossier et
sous réserve du complètement sur la base de celui-ci
(art. 457 al. 1 CPC; JT 1993 III 88 c. 3).
c)
Le recours déposé par une partie qui y a
intérêt, l'a été en temps utile (art. 24
LPEBL). Il comporte des conclusions en réforme tendant en
substance au rejet de la requête d'expulsion. Il est
formellement recevable.
2.
Il convient tout
d'abord de relever que le recourant ne conteste pas le montant de
son loyer de 888 fr. par mois (selon le contrat de bail, 876
francs, montant comprenant les acomptes de chauffage et eau chaude
ainsi que le forfait téléréseau). Il critique
en revanche les suppléments de chauffage qui lui ont
été demandés, faute d'avoir obtenu les
pièces justificatives qu'il réclamait à la
bailleresse. Il prétend sur ce point qu'il n'a pas
renoncé, par sa lettre du 15 octobre 2008 à la
bailleresse, à la compensation invoquée dans ses
courriers des 20 mai et 24 juillet 2008 à la gérance,
à concurrence du total des acomptes payés
précédemment par 3'600 fr., comme l'a retenu, selon
lui à tort, le premier juge dans l'ordonnance
attaquée.
a)
Sur ce point, il ressort des pièces du dossier que le
recourant conteste depuis des années les décomptes de
chauffage et eau chaude que lui adresse la gérance. Il a
d'ailleurs obtenu par jugement du Tribunal des baux du 31 mars 2006
une « ristourne » concernant le « décompte
des charges (...) pour la période du 1.7.03 au 30.6.04
». Toutefois, contrairement à ce que croit le
recourant, il ne bénéficie pas à cet
égard d'un délai de protection de 3 ans dans la
présente procédure (cf. art. 271 a al. 3 let. b CO,
qui exclut l'application de l'al 1 let. e lorsque le congé
est donné dans un cas de demeure du locataire, art. 257 d
CO).
b)
Quant à la mise en demeure du 4 juillet 2008, elle portait
sur un montant de 4'122 fr. 80, qui se décomposait en quatre
loyers en retard d'avril à juillet 2008 (soit 4 x 888 fr. =
3'552 fr.) ainsi qu'un supplément de chauffage de 970 fr. 80
pour les années 2005/2006 et 2006/2007, déduction
faite d'un avoir en compte de 400 francs. On relèvera que
les décomptes successifs de chauffage et frais accessoires
ont été établis d'année en année
sur le même modèle.
c)
Avant même d'avoir reçu la mise en demeure
précitée, le recourant a, par lettre du 20 mai 2008,
contesté les décomptes des années 2004
à 2007, se plaignant notamment de n'avoir pas reçu
les pièces justificatives et le tableau de
répartition qu'il demandait. Se référant
à un arrêt de la Chambre des recours du 9 avril 2003
(no 170), il réclamait « le remboursement total des
acomptes payés pendant l'exercice pour 3 périodes,
2004-2005, 2005-2006, 2006-2007 (jusqu'à [recte : au] 30
juin 2007), soit une somme totale de 3 x 1'200 frs =
3'600 frs ». Il a par la suite réagi
à la mise en demeure par lettre du 24 juillet 2008, dans
laquelle il réitérait sa demande contenue dans son
courrier du 20 mai 2008 précité, précisant que
la somme réclamée de 3'600 fr. pouvait «
être utilisée pour 4 mois de loyer ».
d)
Selon Lachat (Le bail à loyer, 2008, chap. 14 ch. 8.1, pp.
347-348), le locataire qui n'obtient pas de son bailleur
l'autorisation de consulter les justificatifs relatifs aux
décomptes de frais accessoires peut soit saisir la
commission de conciliation et demander que le bailleur soit
condamné à établir le décompte ou
à remettre les justificatifs utiles, soit refuser de payer
les frais accessoires tant que le bailleur ne lui permet pas de
consulter les justificatifs (car dans un tel cas, lesdits frais ne
sont ni prouvés ni échus et le locataire n'est donc
pas en demeure), soit encore demander le remboursement des acomptes
payés pendant l'exercice concerné ou compenser leur
montant avec le loyer courant. Même une créance
contestée peut être invoquée en compensation
(cf. art. 120 al. 2 CO). C'est alors au juge qu'il appartient de
statuer sur l'existence de la créance invoquée, afin
de décider si la compensation est possible (Lachat, op.
cit., chap. 13, ch. 3.3, p. 314). En principe, lorsque le locataire
ne s'est pas acquitté du solde des frais accessoires
échus, le bailleur peut mettre un terme anticipé au
contrat en initiant la procédure prévue à
l'art. 257d CO. Tel n'est cependant pas le cas lorsque le locataire
n'a pas reçu un décompte détaillé ou
s'est vu refuser la consultation des pièces justificatives
originales. Si, après avoir reçu l'avis comminatoire
de l'art. 257d al. 1 CO, le locataire conteste le décompte
des frais accessoires auprès de l'autorité de
conciliation, le bailleur ne peut pas valablement résilier
le contrat de bail tant que dure la procédure, si le retard
ne porte que sur le montant litigieux (Lachat, op. cit., chap. 27,
ch. 2.1.3, p. 664).
e)
En l'espèce, comme déjà dit plus haut, le
recourant oppose en compensation les acomptes versés durant
les trois exercices concernés sur les frais de chauffage et
d'eau chaude, faute d'avoir obtenu de pouvoir consulter les
pièces justificatives qu'il réclamait. Selon la
doctrine précitée, il était en droit de le
faire et le juge saisi devait, en principe, statuer sur la
validité de la créance opposée en compensation
(cela quand bien même apparaîtrait un « solde
impayé de 522 fr. 80 » en faveur de la bailleresse,
correspondant précisément à une partie des
« suppléments de chauffage » contestés,
cf. ordonnance attaquée, p. 4). Le premier juge a cependant
considéré que le recourant avait, par son courrier du
15 octobre 2008 adressé à la bailleresse - où
il présente des excuses pour n'avoir pas réglé
l'arriéré dans le délai et demande de pouvoir
le payer par mensualités - « clairement renoncé
à la compensation ». Dans ce courrier, le recourant
expose en substance que la résiliation de son bail, sans
réponse à sa lettre du 20 mai 2008, lui a
causé un choc supplémentaire, qu'il a eu des
dépenses importantes en relation avec des ennuis de
santé qui l'ont empêché de régler le
décompte du 4 juillet 2008, qu'il lui est impossible de
régler ses dettes en un versement et qu'il demande que lui
soit accordé un délai de paiement convenable pour
s'acquitter de ce qu'il doit en 8 mensualités de 630 fr.
à compter de fin octobre en sus du loyer courant.
f)
Le comportement du recourant est certes ambigu. Toutefois,
même s'il demande à l'intimée un plan de
paiement, sa démarche ne saurait être assimilée
à une renonciation à la compensation. Celle-ci
consiste en effet en une manifestation de volonté
unilatérale et correspond à l'exercice d'un droit
formateur résolutoire, qui s'épuise par son exercice,
sous réserve d'une révocation conventionnelle (cf.
Engel, Traité des obligations en droit suisse,
2
ème
éd., 1997, pp. 30 à 33 et
669-670, Jeandin, Commentaire romand, Code des obligations I, n. 1
et 6 ad art. 124 CO, pp. 727-728). Or, rien n'indique que
l'intimée aurait donné une suite concrète au
courrier du recourant du 15 octobre 2008 qui subordonnait sa
renonciation à la compensation au maintien du bail et
à la possibilité de payer 8 mensualités de 630
francs. Elle a au contraire requis l'expulsion du locataire par
requête du 24 novembre 2008. Quant au recourant, il a
répété dans un autre courrier à
l'intimée du 27 octobre 2008 qu'il tenait pour nul le
congé au 31 octobre 2008, se référant à
une procédure judiciaire au sujet des décomptes
litigieux. Il a ensuite une nouvelle fois saisi la commission de
conciliation au sujet des mêmes décomptes (auxquels il
a ajouté celui de 2007-2008), réclamant derechef la
restitution des acomptes payés du fait qu'il n'a pu obtenir
l'autorisation de consulter les pièces justificatives y
relatives.
Compte tenu de ce qui précède, le premier juge ne
pouvait se dispenser d'examiner la validité de la
créance opposée par le locataire en compensation afin
de déterminer si le congé avait été
donné valablement. L'ordonnance doit en conséquence
être annulée et la cause renvoyée au premier
juge afin qu'il procède à cet examen.
3.
En conclusion, le recours doit être admis, l'ordonnance
annulée et la cause renvoyée au Juge de paix du
district de la Riviera-Pays-d'Enhaut pour nouvelle décision
au sens des considérants.
Les frais de deuxième instance du recourant sont
arrêtés à 350 francs.
L'intimée doit verser au recourant, qui obtient gain de
cause, la somme de 350 fr. à titre de dépens de
deuxième instance, en remboursement de son coupon de
justice.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
prononce
:
I.
Le recours est admis.
II.
L'ordonnance est annulée et la
cause est renvoyée au Juge de paix du district de la
Riviera-Pays-d'Enhaut pour nouvelle décision au sens des
considérants.
III.
Les frais de deuxième instance
du recourant sont arrêtés à 350 fr. (trois cent
cinquante francs).
IV.
L'intimée V.________ doit
verser au recourant Z.________ la somme de 350 fr. (trois cent
cinquante francs), à titre de dépens de
deuxième instance.
V.
L'arrêt motivé est
exécutoire
Le
président
:
La
greffi
ère
:
Du 13 mai
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
La
greffière
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète, par l'envoi de
photocopies à :
‑      M
. Z.________,
‑
V.________.
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      M
me la Juge de paix du district de la
Riviera-Pays-d'Enhaut.
La
greffière
: