vd_findinfo · HC / 2010 / 367 · 2010-07-13 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, DEMEURE DU DÉBITEUR, POUVOIR D'EXAMEN LIMITÉ, SUBSTITUTION DE PARTIE, BAIL À LOYER | 257d al. 1 CO, 257d al. 2 CO, 257d CO, 261 al. 1 CO, 457 al. 1 CPC, 457 CPC, 64 al. 2 CPC, 9 Cst., 23 al. 2 LPEBL, 23 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 13.07.2010 HC / 2010 / 367

TRIBUNAL
CANTONAL
372/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Arrêt du
13 juillet 2010
__________________
Présidence
de               M.
Giroud
,
vice-président
Juges
:              MM.
Creux et Krieger
Greffière
:              Mme
Rossi
*****
Art.
9 Cst.; 257d et 261 al. 1 CO; 64 al. 2 et 457 CPC; 23 LPEBL
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
X.________
,
à Prangins, locataire, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 29 avril 2010 par la
Juge de paix du district de Nyon dans la cause divisant la recourante d’avec
T.________
,
domicile élu à Lausanne, bailleresse.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 29 avril 2010, notifiée aux parties le 12 mai 2010, la Juge de paix du district
de Nyon a ordonné à X.________ de quitter et rendre libres pour le mardi 1
er
juin 2010 à midi les locaux occupés dans l'immeuble sis à Gland, rue [...] (arcade au
rez-de-chaussée et place de parc couverte au 2
ème
sous-sol, local technique au 2
ème
sous-sol) (I), dit qu'à défaut de quitter volontairement ces locaux, elle y serait contrainte
par la force selon les règles des art. 508 ss CPC (Code de procédure civile du 14 décembre
1966; RSV 270.11) (II), arrêté les frais et les dépens (III et IV) et déclaré
l'ordonnance immédiatement exécutoire nonobstant recours (V).
Cette ordonnance, complétée par les pièces du dossier (art. 457 CPC), retient les faits
suivants:
Par contrat de bail à loyer du 16 octobre 2006, C.________, représentée par la régie
R.________, a remis en location à X.________ une arcade commerciale au rez-de-chaussée, une
place de parc couverte au 2
ème
sous-sol, ainsi qu'un local technique au 2
ème
sous-sol, dans l'immeuble sis [...], à Gland. Le loyer, payable à l'avance le premier jour
du mois, a été fixé à 2'800 fr. pour l'arcade, 110 fr. pour la place de parc couverte
et 110 fr. pour le local technique. A cela s'ajoutaient 40 fr. pour les contributions générales
publiques, 50 fr. pour l'acompte de chauffage et d'eau chaude et 15 fr. pour l'électricité,
soit un loyer mensuel brut de 3'125 francs. Un loyer échelonné net a été convenu
pour l'arcade relativement à la période du 16 novembre 2006 au 30 novembre 2011, savoir 2'600
fr. dès le 16 novembre 2006 (début du bail), 2'650 fr. dès le 1
er
décembre 2007, 2'700 fr. dès le 1
er
décembre 2008, 2'750 fr. dès le 1
er
décembre 2009 et 2'800 fr. dès le 1
er
décembre 2010.
Par courrier recommandé du 18 novembre 2009, notifié le lendemain, la représentante de
la bailleresse a mis la locataire en demeure de s'acquitter du montant de 3'455 fr. 60 correspondant
au loyer impayé du mois de novembre 2009, par 3'025 fr., aux intérêts de retard à
7% dès le 1
er
novembre 2009, par 10 fr. 60, aux frais de la poursuite introduite le même jour, par 70 fr., et
aux frais d'intervention au sens de l'art. 106 CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220), par
350 francs. Cette lettre comportait également
la signification qu'à défaut de paiement dans un délai de trente jours, le bail serait
résilié et l'expulsion requise.
La bailleresse a résilié le contrat de bail pour le 31 janvier 2010, par formule officielle
du 21 décembre 2009, notifiée le lendemain à la locataire.
Depuis le 30 décembre 2009, T.________ est propriétaire de l'immeuble dans lequel sont situés
les locaux loués.
Le 1
er
mars 2010, un avis d'inventaire a été adressé à la locataire par l'Office des poursuites
du district de Nyon, sur réquisition d'U.________ AG (anciennement C.________), représentée
par R.________. Il portait sur le «loyer (fermage) échu» du 1
er
au 28 février 2010, par 3'025 francs.
Le 25 mars 2010, T.________ a requis du Juge de paix du district de Nyon l'expulsion de X.________ de
l'arcade, de la place de parc couverte et du local technique en cause.
Les parties ont comparu à l'audience du juge de paix du 29 avril 2010. La locataire a conclu au
rejet de la requête d'expulsion, invoquant le changement de propriétaire qui avait eu lieu
le 30 décembre 2009, sans qu'aucun décompte de loyers en retard n'ait été établi
au jour de la vente. Elle a également allégué que l'avis d'inventaire du 1
er
mars 2010 se référait au loyer du 1
er
au 28 février 2010 et non à une indemnité pour occupation illicite due pour cette période,
ce qui prouverait que la propriétaire avait renoncé à la résiliation du bail.
En droit, le premier juge a retenu que la locataire ne s'était pas acquittée de l'entier de
l'arriéré de loyer dans le délai de trente jours imparti. Il a estimé que le bail
était passé à l'acquéreur de l'immeuble - avec tous les droits et obligations qui
lui étaient attachés - et que l'argument de la locataire tiré du changement de propriétaire
n'était pas fondé, dès lors qu'elle avait reçu la mise en demeure et la résiliation
du bail. Il a également rejeté l'objection de la locataire basée sur l'avis d'inventaire
du 1
er
mars 2010, celui-ci n'émanant pas de la propriétaire de l'immeuble mais d'U.________ AG, dont
aucune pièce au dossier n'attestait la qualité de représentante de la propriétaire.
Le juge de paix a ainsi considéré que le congé était valable et que les conditions
de l'expulsion étaient réalisées.
B.
Par acte motivé du 20 mai 2010, X.________
a recouru contre cette ordonnance, concluant, sous suite de dépens des deux instances, à sa
réforme en ce sens que la requête d'expulsion est rejetée. Elle a également requis
l'effet suspensif.
Le Président de la Chambre des recours a accordé l'effet suspensif au recours, par décision
du 27 mai 2010.
L'intimée T.________ n'a pas produit de mémoire dans le délai imparti. Dans sa lettre
du 1
er
juin 2010, elle a notamment indiqué que les indemnités d'occupation et/ou loyers courants étaient
impayés, contrairement au moyen invoqué par la recourante.
En droit
:
1.
L'art.
23 al. 1 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur la procédure d'expulsion en matière de baux à loyer
et à ferme; RSV 221.305) ouvre un recours au Tribunal cantonal: a) lorsque le juge était incompétent
ou s'est déclaré à tort incompétent; b) pour absence d'assignation régulière;
c) pour violation des règles essentielles de la procédure, lorsque l'informalité est de
nature à influer sur le prononcé. Selon l'alinéa 2, il y a également recours au Tribunal
cantonal pour déni de justice, ce recours pouvant aboutir soit à la réforme, soit à
l'annulation de la décision attaquée (JT 2004 III 43 c. 1a).
Toutefois, l'art. 23 al.
2 LPEBL, qui confère un pouvoir d'examen limité à la Chambre des recours, ne saurait s'appliquer
lorsque la validité du congé a été contestée en vertu de l'art. 274g al. 1 let.
a CO. En pareil cas, la Chambre des recours, pour répondre aux exigences du droit fédéral,
doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit fédéral (JT 2008 III 12 c. 2a; JT 2004 III
79; Guignard, in Procédures spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 4 ad art. 23 LPEBL, p. 212
et références).
En l'espèce, la recourante
n'a pas contesté le congé devant la commission de conciliation compétente. Le recours
sera donc examiné en droit sous l'angle restreint de l'arbitraire.
2.
Selon l'art. 457 al. 1 CPC, applicable vu le renvoi
de l'art. 29 LPEBL aux règles ordinaires de la procédure civile contentieuse, la Chambre des
recours doit admettre comme constants les faits tels qu'ils sont constatés par le jugement, sauf
contradiction avec les pièces du dossier et sous réserve de complètement sur la base de
celles-ci (JT 2008 III 12 c. 3a; JT 1993 III 88 c. 3; Gauthier, Note sur la procédure d'expulsion
en matière de bail à loyer, in JT 1993 III 126).
En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance est conforme aux pièces du dossier et a été
complété sur la base de celui-ci.
3.
a)
L'art.
257d CO prévoit que, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai est de trente jours au moins pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux
(al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier les baux d'habitations
et de locaux commerciaux, moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un
mois (al. 2).
b)
En l'espèce, l'ancienne bailleresse C.________ a, par courrier du 18 novembre 2009, mis la recourante
en demeure de s'acquitter du paiement du loyer du mois de novembre 2009, par 3'025 fr., pour l'arcade,
la place de parc couverte et le local technique. Elle a en outre indiqué qu'à défaut de
paiement dans les trente jours, elle résilierait le bail, ce qu'elle a fait par formule officielle
du 21 décembre 2009, pour le 31 janvier 2010.
Le délai comminatoire
commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu en ses mains la mise en demeure,
mais au plus tard à l'échéance du délai de garde postal de sept jours (ATF 119 II
147, JT 1994 I 205 c. 2; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 667; SVIT, Das schweizerische
Mietrecht, 3
ème
éd., 2008, n. 28 ad art. 257d CO, p. 134). En l'espèce, la lettre du 18 novembre 2009 a été
notifiée le lendemain à la recourante. Faute de paiement dans le délai de trente jours
imparti, la notification - par formule officielle du 21 décembre 2009 - de la résiliation du
bail pour le 31 janvier 2010 respectait les délais de l'art. 257d CO.
4.
a)
La recourante soutient que le transfert de propriété de l'immeuble au 30 décembre 2009
n'a impliqué aucun effet rétroactif sur les impayés, d'autant plus qu'aucun décompte
«acheteur-vendeur» n'a été produit à titre de cession de créance par C.________
à l'intimée.
b/aa)
L'art. 261 al. 1 CO, qui est applicable à toutes les formes de bail (Higi, Zürcher Kommentar,
1994, n. 3 ad art. 261-261a CO, p. 623), constitue un cas de changement légal de partenaire contractuel
(Higi, op. cit., n. 22 ad art. 261-261a CO, p. 629; Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4
ème
éd., 2009, n. 2469, p. 358). Il prévoit que si, après la conclusion du contrat, le bailleur
aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes
ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose. Tel
est le cas même si le bail a déjà été résilié (Higi, op. cit., n.
23 ad art. 261-261a CO, p. 630). La vente ne rompt pas le bail, de sorte que la légitimation active
passe à l'acquéreur et, en particulier, la titularité des droits matériels dont la
maîtrise est nécessaire pour pouvoir notamment résilier, requérir l'expulsion, résister
à un recours, etc. (CREC I, 18 mars 2008,
n
o
129; CREC, 15 juillet 2005, n
o
452; CREC, 23 décembre 2004, n
o
860; CREC, 2 septembre 2003, n
o
706). Lorsqu'un changement de propriétaire et le changement de parties au contrat qui en résulte
de par la loi intervient alors qu'est pendante une procédure de conciliation ou judiciaire, ayant
pour objet des droits des parties découlant du contrat de bail, l'acquéreur prend la place
du vendeur dans la procédure. L'objet de la procédure doit être susceptible de déployer
des effets postérieurs au transfert de propriété (Higi, op. cit., n. 23 ad art. 261-261a
CO, p. 630; Lachat, op. cit, p. 688). L'art. 261 al. 1 CO crée un cas de substitution légale
au sens de l'art. 64 al. 2 CPC, dans le cas d'un transfert de propriété survenu en cours de
procédure d'expulsion (CREC, 2 septembre 2003, n
o
706; CREC, 25 mars 2003,
n
o
345).
Dès le transfert
de propriété, tous les droits et obligations du bail passent à l'acquéreur, qui devient
bailleur à la place du vendeur et peut exiger du locataire le loyer et l'exécution de toutes
ses autres obligations contractuelles ou légales (SVIT, op. cit., n. 9 ad art. 261-261a CO, p. 344;
Higi, op. cit., n. 22 ad art. 261-261a CO, p. 629). Le transfert du bail à l'acquéreur ne déploie
aucun effet rétroactif, mais, dès cette date, l'acquéreur reprend les baux dans l'état
où ils se trouvent et le vendeur est libéré de ses obligations envers les locataires et
réciproquement (Lachat, op. cit., p. 687). Tel est le cas dans les procès pendants dans la
mesure où ils concernent des faits qui peuvent influer sur le contrat de bail après le changement
de parties (ATF 127 III 273 c. 4c/aa, JT 2001 II 8).
bb)
Au vu de ce qui précède, on ne saurait reprocher au premier juge d'avoir fait preuve d'arbitraire
en retenant que le changement de propriétaire ne mettait pas à néant la procédure
d'expulsion en cours, l'acquéreur reprenant la procédure à son compte, en vertu de la
substitution de parties prévue à l'art. 64 al. 2 CPC. Peu importe qu'il y ait ou pas un décompte
«vendeur-acheteur» ou une cession de créance, dès lors que ce sont des actes qui
ne concernent que les propriétaires.
c)
De plus, le fait que ce soit l'ancienne propriétaire - sous sa nouvelle raison sociale U.________
AG - qui cherche, par les moyens de poursuite pour dettes ou de faillite, à recouvrer des loyers
impayés ne change rien à la procédure en cours. Il n'est d'ailleurs pas démontré
que le paiement des loyers intervenu après le transfert de propriété, dont on ne dispose
au demeurant d'aucune liste récapitulative permettant de déterminer quels loyers auraient été
versés, aurait eu pour effet la conclusion d'un bail tacite. Selon la doctrine et la jurisprudence,
il faut admettre exceptionnellement la conclusion d'un nouveau bail par actes concluants à la suite
d'une résiliation lorsque, durant une période prolongée, le bailleur s'est abstenu de
se prévaloir du congé, d'exiger la restitution de la chose louée et qu'il a continué
à encaisser régulièrement le loyer sans formuler de réserves (ATF 119 II 147, JT
1994 I 205 c. 5; Lachat, op. cit., p. 185 et la jurisprudence citée). Le silence opposé par
l'une des parties à réception d'une offre de l'autre partie ne vaut pas acceptation et n'entraîne
pas la conclusion tacite d'un contrat (Lachat, ibidem). En l'espèce, on ignore quand la prise d'inventaire
a été requise par l'ancienne propriétaire et le fait que l'avis d'inventaire mentionne
un «loyer (fermage) échu» pour le mois de février 2010 ne signifie pas encore qu'un
nouveau bail aurait été conclu avec la nouvelle propriétaire. Rien de tel n'a en tout
cas été démontré par la recourante. Au contraire, l'intimée a requis l'expulsion
de la recourante le 25 mars 2010, se référant expressément à la résiliation
du bail du 21 décembre 2009.
5.
En conclusion, le recours
doit être rejeté et l'ordonnance confirmée. L'effet suspensif ayant été accordé
au recours, la cause est renvoyée au Juge de paix du district de Nyon pour qu'il fixe, une fois
les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification aux parties,
un nouveau délai de libération des locaux actuellement occupés par la recourante.
Les frais de deuxième
instance de la recourante sont arrêtés à 250 fr. (art. 230 al. 1 TFJC [tarif du 4 décembre
1984 des frais judiciaires en matière civile; RSV 270.11.5]).
L'intimée n'ayant
pas produit de mémoire, il n'y a pas lieu de lui allouer de dépens de deuxième instance.
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
L'ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Nyon pour qu'il fixe à X.________, une
fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification, un
nouveau délai pour libérer les locaux qu'elle occupe à Gland, [...] (arcade au rez-de-chaussée
et place de parc couverte au 2
ème
sous-sol, local technique au 2
ème
sous-sol).
IV.
Les frais de deuxième instance de la recourante X.________ sont arrêtés à 250 fr.
(deux cent cinquante francs).
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
13 juillet 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
M. Julien Greub (pour X.________),
‑
M. Thierry Zumbach (pour T.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Nyon.
La greffière :