vd_findinfo · HC / 2010 / 151 · 2010-03-17 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, LOI CANTONALE RELATIVE À LA PROCÉDURE EN MATIÈRE DE BAIL | 257d CO, 9 Cst., 23 LPEBL, 29 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 17.03.2010 HC / 2010 / 151

TRIBUNAL CANTONAL
141/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 17 mars
2010
__________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:           MM.
Giroud et Creux
Greffi
er
:           M.
d'Eggis
*****
Art. 9 Cst; 257d CO; 23
LPEBL; 457 CPC
La Chambre des
recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper du
recours interjeté par
B.________ SA
, à Renens, demanderesse,
contre l'ordonnance rendue le 12
janvier 2010 par la Juge de paix des districts de Lausanne et de
l'Ouest lausannois dans la cause divisant la recourante
d'avec
L.________
, à
Lausanne,
défendeur.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 12 janvier 2010, la Juge de paix des districts de
Lausanne et de l'Ouest lausannois a rejeté la requête
d'expulsion présentée par B.________ SA, bailleresse
(I), arrêté à 300 fr. les frais de justice
à la charge de celle-ci (II), sans allouer de dépens
(III) et rayé la cause du rôle (IV).
Cette ordonnance expose en bref ce qui suit :
Par lettre signature du 12 août 2009, B.________ SA,
bailleresse, a réclamé à L.________,
locataire, le paiement "des loyers de juin 2009 à août
2009 … et qui totalisent Fr. 1'635.00", en lui signifiant
qu'à défaut de paiement dans les trente jours, le
bail serait résilié.
Faute de paiement dans le délai comminatoire, par avis du 23
septembre 2009, la bailleresse a résilié le bail pour
le 30 novembre 2009.
Par requête déposée le 2 décembre 2009
devant le Juge de paix, la bailleresse a conclu à
l'expulsion du locataire des locaux qu'il occupe dans l'immeuble
sis avenue de Morges 88, à Lausanne (appartement de deux
pièces et cave).
A l'audience du 12 janvier 2010, la bailleresse était
représentée; le locataire a fait
défaut.
Le premier juge a considéré en bref que, si l'avis
comminatoire du 12 août 2009 identifie les loyers
réclamés (juin, juillet et août 2009), il
indique également que ceux-ci totalisent 1'635 francs. Or,
le montant réclamé ne correspond pas à trois
mois de loyer (800 fr. par mois), selon le bail du 14 janvier 2009,
qui représentait une somme de 2'400 francs. Dans ces
conditions, il a refusé d'admettre que
l'arriéré était déterminable sans
discussion, même si le montant de 1'635 fr. représente
vraisemblablement deux loyers plus des frais administratifs, ces
derniers ne pouvant faire l'objet d'une sommation au sens de l'art.
257d al. 2 CO. Dès lors, l'avis comminatoire du 12
août 2009 était inefficace, ainsi que le congé
donné le 23 septembre 2009, la requête d'expulsion
devant être rejetée.
B.
Par mémoire
motivé, B.________ SA a recouru contre ce jugement en
concluant à ce que l'expulsion de L.________ soit
ordonnée.
L'intimé ne s'est pas déterminé en temps
utile.
En droit
:
1.
L'art. 23 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d'expulsion en matière de baux à loyer et à
ferme; RSV 221.305) ouvre un recours au Tribunal cantonal : a)
lorsque le juge était incompétent ou s'est
déclaré à tort incompétent; b) pour
absence d'assignation régulière; c) pour violation
des règles essentielles de la procédure lorsque
l'informalité est de nature à influer sur le
prononcé (al. 1). Il y a également recours au
Tribunal cantonal pour déni de justice (art. 23 al. 2
LPEBL), qui peut aboutir soit à la réforme soit
à l'annulation de la décision attaquée (JT
1993 III 88, c. 2; JT 1977 III 96). Toutefois, en vertu de l'art.
274g al. 1 let. a CO, le juge saisi de la procédure
d'expulsion doit statuer sur la validité du congé,
lorsque celle-ci est contestée, en examinant la cause de
manière complète en fait et en droit.
L'autorité de recours cantonale doit alors au moins disposer
d'un plein pouvoir d'examen en ce qui concerne la violation du
droit fédéral (ATF 119 II 141, c. 4a; ATF 119 II 241,
c. 4b et c; JT 2009 III 79 c. 2a pp. 83/84). Autrement dit, l'art.
23 LPEBL, qui confère un pouvoir d'examen limité
à la Chambre des recours, ne saurait s'appliquer lorsque la
validité du congé a été
contestée. En pareil cas, la Chambre des recours doit
disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit tel que le
prévoit l'art. 457 al. 2 CPC pour le recours en
réforme contre les décisions du juge de paix (JT 2008
III 12; JT 2004 III 79).
En l'espèce, déposé en temps utile, le recours
est recevable en la forme. Le recourant n'a pas contesté le
congé devant la commission de conciliation
compétente. Le recours doit donc être examiné
sous l'angle restreint de l'arbitraire.
Selon l'art. 457 al. 1 CPC, applicable vu le renvoi de l'art. 29
LPEBL aux règles ordinaires de la procédure civile
contentieuse, la Chambre des recours doit admettre comme constants
les faits tels qu'ils sont constatés par le jugement, sauf
contradiction avec les pièces du dossier et sous
réserve de complètement sur la base de celles-ci (JT
2009 III 79 c. 2b p. 84; JT 2008 III 12 c. 3a; JT 1993 III 88 c.
3).
En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance est
conforme aux pièces du dossier.
2.
Selon la jurisprudence, le déni de justice au sens des art.
9 Cst. et 23 al. 2 LPEBL consiste en une décision
arbitraire, rompant manifestement l'égalité entre
parties et violant un principe légal, ou encore une
décision par laquelle le juge statue contrairement à
une disposition légale précise ou se met en
contradiction flagrante avec les pièces du dossier
(Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3ème
éd., 2002, n. 5 ad art. 356 CPC, p. 537; cf. aussi sur la
notion d'arbitraire : ATF 134 I 263, c. 3.1 p. 265/266; ATF 133 II
257 c. 5.1 pp. 260/261; ATF 132 I 13 c. 5.1; ATF 129 I 173 c.
3.1).
Il ne suffit pas que la motivation de la décision soit
insoutenable; encore faut-il que celle-ci apparaisse arbitraire
dans son résultat (ATF 133 I 149 c. 3.1 p. 153).
3.
Selon l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de
la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou
de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par
écrit un délai de paiement et lui signifier
qu'à défaut de paiement dans ce délai  il
résiliera le bail. Ce délai sera de 10 jours au moins
et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30
jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai
fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet
immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux
peuvent être résiliés moyennant un délai
de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (al.
2).
Une résiliation de bail est annulable lorsqu'elle est
abusive ou contraire à la bonne foi, même si elle a
pour cause la demeure du locataire. Se comporte de manière
contraire à la bonne foi le propriétaire qui menace
son locataire de résiliation, pour non-paiement d'un terme
ou de frais accessoires échus, avant d'avoir acquis la
certitude que celui-ci doit le montant réclamé (ATF
120 II 31, rés. JT 1995 I 155; SJ 2005 I 310 c. 3.1; SJ 2004
I 424 c. 3.1) ou n'a pas formulé de manière assez
claire ses prétentions lorsqu'il a imparti le délai
comminatoire (Ramoni, Demeure du débiteur et contrats de
droit suisse, thèse Lausanne 2002, p. 153 qui renvoie
à l'ATF 120 II 31 à la note infrapaginale 677). Au
jour de la notification de l'avis comminatoire, il faut que
l'arriéré de loyer soit déterminable de
manière certaine, sans qu'il soit cependant
nécessaire d'indiquer le montant impayé de
manière chiffrée. Il suffit que l'objet de la mise en
demeure soit déterminable sans discussion (TF du 14 juin
2000, publié in CdB 2000 p. 107, sp. 109). Cela peut
intervenir soit par l'indication des mois en souffrance (mois de
calendrier impayés; Lachat, Le droit du bail, 2008, p. 666),
soit par l'indication d'un montant d'arriéré de loyer
précis, pour autant, dans ce dernier cas, que le locataire
ne risque pas de se voir imposer la justification du paiement de
tous les loyers déjà échus, sous
prétexte que l'un d'entre eux n'aurait, selon le bailleur,
pas été réglé (CREC I du 28 mars
2007/133 c. 3.3 et les arrêts cantonaux
cités).
En l'espèce, dans sa mise en demeure du 12 août 2009,
la bailleresse a indiqué au locataire qu'il devait
s'acquitter des loyers échus pour les mois de juin 2009
à août 2009, pour une somme de 1'635 francs. Il
n'était ainsi pas fait mention du fait que ce montant
s'entendait déduction faite d'un acompte de 765 fr., qui
avait été payé par le locataire le 23 juin
2009 sur le loyer de juin 2009. Toutefois, il n'y a pas
d'équivoque quant à la créance en souffrance
dans cet avis : celle-ci comprend le solde du mois de juin et les
mois de juillet et août 2009. Le locataire ne pouvait pas se
méprendre, puisque le montant réclamé
correspond au franc près à ce qu'il devait encore
payer à la bailleresse sur les trois mois échus. Au
demeurant, l'intimé n'a pas réagi à
réception de ce courrier ni soulevé de moyen au sujet
de ce qui précède. De surcroît, il a fait
défaut à l'audience de jugement. Dans ces conditions,
il est choquant - partant arbitraire - de refuser d'ordonner
l'expulsion du locataire en demeure pour le motif que la
bailleresse n'a pas mentionné le détail de
l'arriéré de loyer.
4.
En définitive, le recours doit être admis et
l'ordonnance réformée en ce sens que L.________ doit
quitter et rendre libres les locaux qu'il occupe dans l'immeuble
sis avenue [...] à Lausanne (appartement de deux
pièces et une cave), dans le délai que fixera le Juge
de paix du district de Lausanne, une fois les considérants
écrits du présent arrêt envoyés pour
notification aux parties (1). A défaut de quitter
volontairement les locaux, L.________ y sera contraint par la
force, selon les règles prévues aux art. 508 ss CPC,
qui seront précisées dans le dispositif (2). Les
frais de première instance de B.________ SA sont
arrêtés à 300 fr. (3) et les dépens de
première instance dus par L.________ à 300 fr.
(4).
Les frais de seconde instance de la recourante sont
arrêtés à 200 fr. (art. 230 TFJC).
L'intimé doit verser à la recourante la somme de 200
fr. à titre de dépens de seconde instance.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
prononce
:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision est
réformée en ce sens que :
1.         L.________ doit
quitter et rendre libres les locaux qu'il occupe dans l'immeuble
sis avenue [...] à Lausanne (appartement de deux
pièces et une cave), dans le délai que fixera le Juge
de paix du district de Lausanne, une fois les considérants
écrits du présent arrêt envoyés pour
notification aux parties.
2.         A défaut
de quitter volontairement ces locaux, L.________ y sera contraint
par la force, selon les règles prévues aux articles
508 et suivants du Code de procédure civile, étant
précisé que :
a)    l'exécution forcée aura lieu par
les soins de l'huissier de paix ou de son remplaçant, sous
la présidence du juge de paix ;
b)    l'office pourra pénétrer dans
les locaux objets de cette ordonnance même par voie
d'ouverture forcée, les agents de la force publique
étant tenus, sur réquisition, de concourir à
l'exécution forcée ;
c)    la réquisition d'exécution
forcée de la partie requérante devra intervenir dans
les deux mois suivant le délai fixé dans cette
ordonnance, sous peine de caducité de
l'ordonnance.
3.         Les frais de
première instance de la requérante sont
arrêtés à 300 fr. (trois cents
francs).
4.         L'intimé
L.________ doit verser à la requérante B.________ SA
la somme de 300 fr. (trois cents francs) à titre de
dépens de première instance.
III.
Les frais de seconde instance de la
recourante sont arrêtés à 200 fr. (deux cents
francs).
IV.
L'intimé L.________ doit verser
à la recourante B.________ SA la somme de 200 fr. (deux
cents francs) à titre de dépens de seconde
instance.
V.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président :
L
e
greffi
er
:
Du 17 mars
2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
e
greffi
er
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète, par l'envoi de
photocopies, à :
‑      B.________
SA,
‑      M.
L.________.
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est de
2'400 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Mme la Juge de paix
des districts de Lausanne et de l'Ouest lausannois.
L
e
greffi
er
: