vd_findinfo · HC / 2022 / 873 · 2022-12-08 · fr

CHARGE FONCIÈRE, SERVITUDE, INTERPRÉTATION{PROCÉDURE}, INTERPRÉTATION{SENS GÉNÉRAL} | 730 CC, 737 CC, 738 CC, 741 CC, 312 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 08.12.2022 HC / 2022 / 873

TRIBUNAL
CANTONAL
AX20.003117-220869
605
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
8 décembre 2022
__________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, présidente
MM.
Krieger et de Montvallon, juges
Greffière
:              Mme
Morand
*****
Art.
730, 737, 738 et 741 al. 1 CC ; 312 al. 1 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
R.________
SA
, à [...], demanderesse, contre le jugement
rendu le 10 juin 2022 par le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de La Broye et
du Nord vaudois dans la cause divisant l’appelante d’avec
A.H.________
,
à [...], et
B.H.________
,
à [...], défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 10 juin 2022, le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de La Broye
et du Nord vaudois (ci-après : le président ou le premier juge) a rejeté la demande
formée le 20 janvier 2020 par R.________ SA à l’encontre d’A.H.________ et de B.H.________
(I), a arrêté les frais judiciaires à 2’760 fr., y compris les frais de la procédure
de conciliation par 360 fr., et les a mis à la charge de R.________ SA (II), a dit que R.________
SA devait payer à A.H.________ et à B.H.________ les sommes de 300 fr. à titre de remboursement
des avances de frais effectuées et de 5’000 fr. à titre de dépens (III), a dit que
l’Etat restituerait à A.H.________ et à B.H.________ un montant de 150 fr. à titre
de remboursement des avances de frais effectuées (IV) et a rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (V).
En droit, le président a examiné le contenu et l’étendue de la servitude « d’utilisation
de chauffage » n° [...] – dont la parcelle n° [...] du Registre foncier d’[...],
propriété d’A.H.________ et de B.H.________, est bénéficiaire en tant que fonds
dominant –, laquelle est à la charge de la parcelle n° [...], propriété
de R.________ SA, fonds servant, afin de déterminer si cette servitude imposait des prestations
positives à cette dernière, auquel cas elle devrait être considérée comme étant
nulle. Le premier juge a notamment constaté que la servitude litigieuse, tant par son libellé
et son texte, que par l’historique de sa constitution, prévoyait purement et simplement pour
le fonds dominant un droit d’usage/utilisation de l’installation de chauffage exploitée
communément par les deux parcelles n
os
[...] et [...], mais située sur une seule d’entre elles. Son contenu ne prévoyant ainsi
aucune obligation de production/fourniture de chaleur de la part du fonds servant, la servitude litigieuse
devait être considérée comme étant valable.
B.
a)
Par acte du 13 juillet 2022, R.________ SA
(ci-après : l’appelante) a interjeté appel contre le jugement précité
et a conclu, sous suite de frais et dépens, à l’admission de l’appel (I) et à
la réforme des chiffres I à V de son dispositif en ce sens que la demande soit admise (II.I),
que la servitude foncière d’utilisation du chauffage n° [...] [
recte
:
[...]] qui grève la parcelle n° [...] du Registre foncier d’[...] en faveur de la parcelle
n° [...] soit déclarée nulle et de nul effet (II.II) et qu’ordre soit donné
au Conservateur du Registre foncier de procéder à la radiation de la servitude (II.III), avec
suite de frais et dépens (II.IV et II.V). Subsidiairement, il a conclu à son annulation (III).
A l’appui de son acte, l’appelante a produit une pièce de forme, à savoir le jugement
querellé.
b)
Par avis du 23 septembre 2022 aux parties, le Juge délégué de la Cour de céans a
indiqué que la cause était gardée à juger, qu’il n’y aurait pas d’autre
échange d’écritures et qu’aucun fait ou moyen de preuve nouveau ne serait pris
en compte.
C.
La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
1.1
L’appelante est propriétaire de la parcelle n° [...] du cadastre de la commune d’[...],
située à la rue [...]. Sur cette parcelle est érigé un bâtiment d’habitation
avec une affectation mixte (habitation et bureaux).
1.2
A.H.________ et B.H.________ (ci-après : les intimés) sont quant à eux copropriétaires,
chacun pour une demie, de la parcelle n° [...] du cadastre de la commune d’[...], qui jouxte
la parcelle n° [...].
Les intimés ont acquis ladite parcelle n° [...] en 2017 par donation de leurs parents, C.H.________
et D.H.________. Ces derniers avaient pour leur part acquis l’immeuble par contrat de vente conclu
le 30 mars 1988 avec l’appelante.
C.H.________ a été actionnaire à 46.5 % de l’appelante. Il a toutefois vendu ses
actions par protocole d’accord du 20 février 2013.
1.3
Les bâtiments érigés en front de rue sur les parcelles n
os
[...] et [...] sont contigus. La parcelle n° [...] est fonds dominant de la parcelle n° [...]
pour une servitude n° [...], dont le libellé et l’exercice sont inscrits au Registre
foncier comme il suit :
«
Servitudes
[…]
[...].2000 [...]
(C) Usage Utilisation de chauffage ID [...]
en faveur de [...] »
«
Exercice des droits
[…]
Les 2 bâtiments situés sur la parcelle [...] sont alimentés par une installation de chauffage
au gaz qui se trouve au sous-sol du bâtiment numéro 8 d’assurance, situé sur la
parcelle [...].
Les propriétaires du fonds dominant bénéficiaires de l’installation de chauffage,
participent trimestriellement aux charges. La répartition des charges a lieu par unité desservie,
soit :
22/43
ème
pour la parcelle [...]
21/43
ème
pour la parcelle [...]
Un décompte est établi chaque année. ».
Cette servitude foncière a été inscrite au Registre foncier sur la base d’un acte
constitutif de servitude signé le 23 décembre 1999 entre C.H.________ et D.H.________, anciens
propriétaires de la parcelle n° [...], d’une part, et l’appelante, en sa qualité
de propriétaire de la parcelle n° [...], d’autre part. Le contenu de cet acte constitutif
de servitude est le suivant :
Il en découle notamment que la parcelle n° [...] du cadastre de la commune d’[...] utilise
l’installation de chauffage sise sur le bien-fonds n° [...] depuis 1983.
1.4
Il y a eu des règlements d’acomptes ainsi que des décomptes de chauffage chaque année.
Trois bâtiments exploitaient l’installation de chauffage, étant précisé que
l’appelante établissait les décomptes et alimentait l’installation en consommables.
Ce mode d’exploitation du chauffage n’a pas posé de problème depuis 1987 au moins
et l’appelante ne s’en est jamais plainte.
2.
Le 3 juin 2010, la société [...] a adressé une facture à l’appelante ayant
pour objet « Rue [...] – Chaufferie, Remplacement de la production de chaleur, Selon notre
entretien sur place » et affichant un prix total de 17’500 fr., TVA comprise. L’appelante
s’est acquittée seule de ces frais de remplacement de l’installation.
3.
Les parties ont ensuite été divisées par un litige portant sur la validité d’un
permis de construire obtenu par l’appelante en 2016, pour des travaux de transformation de son
bâtiment, litige qui a donné lieu à un arrêt du 12 mars 2019 de la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal.
4.
4.1
En marge de cette procédure administrative, l’appelante a, par l’intermédiaire
de son conseil, adressé le 16 octobre 2018 un courrier au conseil des intimés, dont le contenu
est notamment le suivant :
« Chère Consoeur,
Vous me savez être le conseil de R.________ SA, propriétaire de la parcelle No [...] du
RF d’[...], qui est fonds servant d’une servitude « d’utilisation de chauffage
» No [...] [sic] dont la parcelle de vos mandants est fonds dominant.
Ma mandante s’est avisée du fait que cette servitude semblait lui imposer des prestations
positives et elle m’a demandé d’analyser la validité de cette servitude.
La situation juridique doit selon moi s’apprécier comme suit :
a)
Les parties sont en principe libres de déterminer le contenu d’une servitude foncière
(art. 19 CO).
Leur liberté est néanmoins limitée par la loi : l’art. 730 al. 1 CC rappelle en
effet que
la servitude ne doit
pas consister en une prestation positive
à
la charge du propriétaire du fonds servant, mais en un devoir de tolérance ou d’abstention,
à savoir une attitude et non active du propriétaire grevé (cf. ATF 106 II 315).
Le titulaire exerce ainsi sa maîtrise – limitée – sur le fonds grevé sans
le concours de son propriétaire, celui-ci étant simplement tenu de respecter le droit réel
du titulaire. Il n’y a donc en principe pas de rapport d’obligation entre les deux propriétaires,
sous réserve toutefois de deux cas particuliers, à savoir l’obligation accessoire (art.
730 al. 2 CC) et la charge d’entretien (art. 741 CC).
Selon l’art. 730 al. 2 CC, une obligation de faire peut en effet être constituée, à
titre accessoire, en relation avec une servitude foncière. Cette règle permet ainsi aux parties
de prévoir, sans avoir à constituer de charge foncière, que le propriétaire du fonds
servant doit faciliter ou assurer l’exercice de la servitude par des prestations positives, généralement
liées à l’entretien des ouvrages ou installations nécessaires à l’exercice
du droit (Steinauer, Les droits réels, n. 2219 et les références citées). L’obligation
est accessoire si, par son contenu, elle est destinée à permettre, faciliter ou assurer l’exercice
de la servitude et si, par son étendue, elle ne représente pas pour le propriétaire du
fonds servant une charge plus lourde que la servitude elle-même (ATF 106 II 315).
L’art. 741 al. 1 CC prévoit quant à lui que l’entretien des ouvrages nécessaires
à l’exercice de la servitude appartient au propriétaire du fonds dominant, la même
règle valant pour les frais de construction de ces installations, au moins lorsque celles-ci servent
exclusivement à l’exercice de la servitude.
Sous ces deux seules réserves, il n’est cependant pas possible d’intégrer à
la servitude foncière elle-même une prestation positive à la charge du propriétaire
du fonds servant.
Les obligations convenues par les parties dans le cadre de la constitution de la servitude qui n’entrent
pas dans la définition de l’obligation accessoire (art. 730 al. 2 CC) ou de la charge
d’entretien (art. 741 CC) doivent par conséquent être considérées comme des
obligations de nature personnelle, qui ne lient que les parties au contrat. [...] ».
4.2
Les intimés, par l’intermédiaire de leur conseil, ont contesté le raisonnement juridique
exposé par le conseil de l’appelante.
5.
5.1
Le 22 mai 2019, l’appelante a déposé une requête de conciliation. La tentative de
conciliation ayant échoué, une autorisation de procéder lui a été délivrée
le 8 octobre 2019.
5.2
Par demande du 20 janvier 2020, l’appelante a pris les conclusions suivantes à l’encontre
des intimés, avec suite de frais et dépens :
«I. La servitude foncière d’utilisation de chauffage n° [...] (
recte
: [...]) qui grève la parcelle n° [...] du RF d’[...] en faveur de la parcelle n°
[...] du RF d’[...] est nulle et de nul effet.
II.
Ordre est donné au Conservateur du Registre foncier compétent de procéder à la radiation
de la servitude précitée. ».
5.3
Par réponse du 15 juin 2020, les intimés ont conclu, avec suite de frais et dépens, au
rejet des conclusions prises par l’appelante dans sa demande.
5.4
Lors de l’audience de plaidoiries finales du 12 mai 2021, les témoins C.H.________, S.________
et [...] ont été entendus.
Par ailleurs, les parties ont signé une convention de procédure, dont il a été pris
acte pour valoir ordonnance de suspension de cause, laquelle prévoyait en substance que la procédure
de première instance était suspendue pour permettre la poursuite des négociations entre
les parties.
5.5
Le 17 février 2022, lors de la reprise de
l’audience de plaidoiries finales, la conciliation n’a pas abouti.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est ouvert contre les décisions finales de première instance pour autant que
la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant l’autorité inférieure,
soit de 10’000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile
suisse du 19 décembre 2008 ; RS 272]).
L’appel, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l’instance d’appel,
soit de la Cour d’appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [Loi d’organisation
judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]), dans les trente jours à compter de la notification
de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 aI. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, interjeté dans le délai légal et auprès de l’autorité
compétente par une partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC),
contre une décision finale de première instance rendue dans une cause patrimoniale dont la
valeur litigieuse a été estimée à plus de 10'000 fr., l’appel est recevable.
2.
L’appel peut être formé pour violation
du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L’instance
d’appel dispose d’un plein pouvoir d’examen de la cause en fait et en droit. En particulier,
le juge d’appel contrôle librement l’appréciation des preuves effectuée par
le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l’art. 310 let. b CPC) et vérifie
si celui-ci pouvait admettre les faits qu’il a retenus. Il incombe toutefois à l’appelant
de motiver son appel (art. 311 al. 1 CPC), c’est-à-dire de démontrer le caractère
erroné de la motivation attaquée. Pour satisfaire à cette exigence, il ne lui suffit pas
de renvoyer aux moyens soulevés en première instance, ni de se livrer à des critiques
toutes générales de la décision attaquée. Sa motivation doit être suffisamment
explicite pour que l’instance d’appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose
une désignation précise des passages de la décision que l’appelant attaque et des
pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 et les réf.
citées). La Cour de céans n’est ainsi pas tenue d’examiner, comme le ferait une
autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent si elles ne sont
pas remises en cause devant elle, ni de vérifier que tout l’état de fait retenu par le
premier juge est exact et complet, si seuls certains points de fait sont contestés devant elle (ATF
142 III 413 consid. 2.2.4).
3.
3.1
L’appelante soutient que la servitude litigieuse
doit être considérée comme étant nulle, subsidiairement annulable, au motif qu’elle
lui imposerait des prestations positives. Elle fait grief au premier juge d’avoir constaté
que ladite servitude ne prévoyait qu’un droit d’usage/utilisation de chauffage compatible
avec l’art. 730 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), constat qui serait en
contradiction avec l’exercice concret de la servitude.
3.2
3.2.1
Selon
l’art. 730 CC, la servitude est une charge imposée sur un immeuble en faveur d’un autre
immeuble et qui oblige le propriétaire du fonds servant à souffrir, de la part du propriétaire
du fonds dominant, certains actes d’usage, ou à s’abstenir lui-même d’exercer
certains droits inhérents à la propriété (al. 1). Une obligation de faire ne peut
être rattachée qu’accessoirement à une servitude. Cette obligation ne lie l’acquéreur
du fonds dominant ou du fonds servant que si elle résulte d’une inscription au registre foncier
(al. 2). D’après l’art. 737 CC, celui à qui la servitude est due peut prendre toutes
les mesures nécessaires pour la conserver et pour en user (al. 1). Il est tenu d’exercer son
droit de la manière la moins dommageable possible (al. 2). Aux termes de l’art. 741 al. 1
CC, le propriétaire du fonds dominant entretient les ouvrages nécessaires à l’exercice
de la servitude.
Si les parties sont en
principe libres de déterminer le contenu d’une servitude foncière (art. 19 CO [Code des
obligations ; RS 220]), leur liberté est néanmoins limitée par la loi. L’art. 730
al. 1 CC rappelle en effet que la servitude ne doit pas consister en une prestation positive à la
charge du propriétaire du fonds servant, mais en un devoir de tolérance ou d’abstention,
à savoir une attitude passive et non active du propriétaire grevé. Le titulaire exerce
ainsi sa maîtrise - limitée - sur le fonds grevé sans le concours de son propriétaire,
celui-ci étant simplement tenu de respecter le droit réel du titulaire. Il n’y a donc
en principe pas de rapport d’obligation entre les deux propriétaires, sous réserve toutefois
de deux cas particuliers, à savoir l’obligation accessoire (art. 730 al. 2 CC) et la charge
d’entretien (art. 741 CC) (TF 5A_229/2010 du 7 juillet 2010 consid. 4.1.2 et les réf. citées).
Selon l’art. 730
al. 2 CC, une obligation de faire peut en effet être constituée, à titre accessoire, en
relation avec une servitude foncière. Cette règle permet ainsi aux parties de prévoir,
sans avoir à constituer de charge foncière, que le propriétaire du fonds servant doit
faciliter ou assurer l’exercice de la servitude par des prestations positives, généralement
liées à l’entretien des ouvrages ou installations nécessaires à l’exercice
du droit (Steinauer, Les droits réels, tome II, 5
e
éd.,
2020, n. 3324 et les réf. citées ; Liver, Zürcher Kommentar, ZGB, 2
e
éd., 1980, n. 202 ss et 212 ss ad art. 730 CC). L’obligation est accessoire si, par son
contenu, elle est destinée à permettre, faciliter ou assurer l’exercice de la servitude
et si, par son étendue, elle ne représente pas pour le propriétaire du fonds servant une
charge plus lourde que la servitude elle-même (ATF 106 II 315 consid. 2e ; TF 5A_229/2010
précité consid. 4.1.2 ; Liver,
op. cit
., n. 202 ss ad art. 730 CC).
L’art. 741 al. 1
CC prévoit quant à lui que l’entretien des ouvrages nécessaires à l’exercice
de la servitude appartient au propriétaire du fonds dominant, la même règle valant pour
les frais de construction de ces installations, au moins lorsque celles-ci servent exclusivement à
l’exercice de la servitude (Liver,
op.
cit
., n. 28 ad art. 741). Les règles
de l’art. 741 al. 1 CC n’étant pas de droit impératif, les parties peuvent y déroger,
par exemple en prévoyant une obligation supplémentaire du propriétaire du fonds dominant
d’entretenir les ouvrages nécessaires à l’exercice de la servitude, c’est-à-dire
une obligation allant au-delà de ce à quoi l’oblige l’art. 741 al. 1 CC (Deschenaux,
Le registre foncier, in : Traité de droit privé suisse, volume V, t. Il, 2, 1983, p. 558, note
infrapaginale n. 3 ; Liver,
op.
cit
., n. 67 ss ad art. 741 CC), ou encore
en établissant que la charge de l’entretien incombera exclusivement au propriétaire du
fonds servant (TF 5A_229/2010 précité consid. 4.4.1 ; Liver,
op.
cit
., n. 67 ad art. 741 CC).
Tant l’obligation
accessoire que les devoirs liés à la charge d’entretien constituent des obligations rattachées
propter rem
au droit de servitude lorsqu’ils sont signalés dans l’inscription au registre foncier
(ATF 124 III 289 consid. 1c ; Steinauer,
op.
cit
., n. 3327 ; Liver,
op.
cit
., nn. 230 ad art. 730 et 73 ss ad art. 741 CC ;
Deschenaux,
op. cit.
,
p. 558, note infrapaginale n. 3 ; Petitpierre, in Basler Kommentar, ZGB II, 6
e
éd., 2019, nn. 23 ss ad art. 730 CC et n. 16 ad art. 741 CC). Sous ces deux seules réserves,
il n’est cependant pas possible d’intégrer à la servitude foncière elle-même
une prestation positive à la charge du propriétaire du fonds servant, respectivement du fonds
dominant. Les obligations convenues par les parties dans le cadre de la constitution de la servitude
qui n’entrent pas dans la définition de l’obligation accessoire (art. 730 al. 2 CC)
ou de la charge d’entretien (art. 741 CC) doivent par conséquent être considérées
comme des obligations de nature personnelle, qui ne lient que les parties au contrat (TF 5A_229/2010
précité consid. 4.1.1). Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral a considéré
que l’aménagement d’une dalle suffisamment solide pour permettre l’aménagement
d’une terrasse n’était pas une obligation accessoire de la servitude d’empiètement
destinée à la construction d’une dalle de toiture au-dessus de la terrasse car elle ne
permettait nullement de faciliter l’exercice de la servitude d’empiètement.
Selon un autre exemple
donné par Steinauer, un propriétaire foncier peut contracter une obligation de faire en relation
avec son immeuble comme fournir de l’eau, mais, sauf inscription au registre foncier comme charge
foncière, cette obligation n’a que des effets personnels et ne lie pas l’acquéreur
de l’immeuble (Steinauer,
op.
cit
., n. 3308).
3.2.2
Pour
déterminer le contenu et l’étendue d’une servitude, le juge doit procéder
selon l’ordre des étapes prévu par l’art. 738 CC. Dans une première étape,
il faut se baser sur l’inscription au registre foncier et, si celle-ci est claire, elle fait règle
et d’autres moyens d’interprétation ne peuvent pas être pris en considération
(art. 738 al. 1 CC). Dans une deuxième étape, si l’inscription au registre foncier est
peu claire, incomplète ou – ce qui est fréquent – sommaire et nécessite des
éclaircissements, la servitude doit être interprétée selon son « origine »,
c’est-à-dire selon le contrat constitutif de servitude, dans les limites de l’inscription
(art. 738 al. 2 CC). Dans une troisième étape, si le contrat constitutif
de servitude n’est pas concluant, l’étendue de la servitude peut être précisée
par la manière dont elle a été exercée pendant longtemps, paisiblement et de bonne
foi (art. 738 al. 2 CC) (ATF 137 III 145 consid. 3.1 ; ATF 130 III 554 consid.
3.1 ; TF 5A_372/2017 du 2 novembre 2017 consid. 5.2.2 ; TF 5A_766/2016 du 5 avril 2017 consid. 4.1.2
; TF 4D_144/2010 du 18 janvier 2011 consid. 4, in RNRF 2012 n. 30 p. 246).
L’art. 738 al. 1
CC prescrit ainsi de recourir prioritairement aux écritures du registre foncier et si celles-ci
sont concluantes, le recours à l’art. 738 al. 2 CC ou au droit cantonal de l’art. 740
CC est exclu. Cet ordre est impératif pour le juge civil (ATF 113 II 506, JdT 1988 I 570 ; TF 4D_144/2010
précité consid. 6).
3.2.3
Quant
aux frais, comme l’a retenu le premier juge, l’art. 741 al. 1 CC prévoit que le propriétaire
du fonds dominant entretient les ouvrages nécessaires à l’exercice de la servitude. Cet
article ne s’applique pas aux frais de construction des ouvrages et installations nécessaires
à l’exercice de la servitude. En d’autres termes, la servitude n’oblige pas le
propriétaire du fonds servant, ni celui du fonds dominant à faire ces constructions et encore
moins à les payer ; le propriétaire du fonds dominant peut les réaliser (art. 737
al. 1 CC), mais à ses frais, de même que le propriétaire du fonds servant, mais à
ses frais également (art. 641 al. 1 CC). Même si les ouvrages et installations servent également
l’autre propriétaire, le constructeur ne peut pas exiger une participation aux frais (ATF
132 III 545 consid. 3.3.1, JdT 2007 I 43 ; Steinauer,
op.
cit.
, n. 3442).
3.2.4
Le
Tribunal fédéral n’a en outre pas remis en cause, dans plusieurs arrêts, la possibilité
d’instaurer une servitude de chauffage :
- TF 5C.71/2004 du 22
avril 2004 consid. 3.1 : droit d’utilisation de l’installation de chauffage à distance
de la propriété par étages érigé en servitude foncière en faveur d’un
voisin, arrêt repris tel quel dans l’arrêt TF 5A_664/2019 du 3 décembre 2020
consid. 4.2.2.1 ;
-              TF 5D_144/2010 du 18
janvier 2011 consid. 5.2.1 : servitude de chauffage constituée entre les propriétaires de deux
chalets voisins s’agissant de la répartition de la consommation et des frais d’entretien
et de rénovation du chauffage central utile aux deux chalets ;
-              TF 5A_872/2011 du 12
février 2012 consid. 3 : servitude entre plusieurs maisons voisines pour l’existence et l’exploitation
de leur installation commune de chauffage.
De même, Steinauer
admet l’idée d’une servitude de chauffage collectif dans le cadre d’une servitude
de même contenu et de même rang (
op.
cit
., n. 3444).
3.3
En
l’occurrence, le premier juge a considéré que, selon le libellé de la servitude
inscrit au Registre foncier, il n’apparaissait pas que la servitude imposerait au fonds servant
de produire/fournir du chauffage en faveur du fonds dominant. Par ailleurs, selon l’acte constitutif
de servitude du 23 décembre 1999 et en application de l’interprétation subjective limitée
par la foi publique, le texte relatif à l’exercice de la servitude étant le même
que celui inscrit au Registre foncier, cette interprétation ne permettait toujours pas de retenir
que la servitude imposerait une telle obligation à l’appelante. Le président a par ailleurs
analysé la manière dont cette servitude avait été exercée durant plusieurs années.
Il a constaté qu’il ressortait du contrat constitutif de servitude que l’installation
de chauffage, sise sur la parcelle n° [...], avait été utilisée par la parcelle
n° [...] depuis 1983 déjà, année au cours de laquelle son système d’exploitation
avait été réalisé. De plus, selon le témoin S.________, l’appelante avait
laissé la parcelle n° [...] s’alimenter à l’installation de chauffage,
sise sur la parcelle n° [...], sans formuler de plaintes relatives au mode d’exploitation
de ladite installation de chauffage jusqu’au 16 octobre 2019. Au vu de ces éléments,
le premier juge a retenu que la servitude avait une portée d’« utilisation »
de l’installation de chauffage, qui avait été exercée matériellement de cette
manière pendant près de 35 ans, de sorte que le contenu de la servitude ne prévoyait pas
d’obligation de production/fourniture de chaleur de la part du fonds servant.
3.4
Il y a tout d’abord
lieu de relever que l’appelante ne discute en appel qu’un seul motif : la validité de
la servitude d’utilisation de chauffage, qu’elle distingue de la situation examinée
par la jurisprudence et la doctrine, qui traite de l’installation d’un chauffage par le fonds
dominant sur le fonds servant. Elle se réfère à ce titre à l’inscription au
Registre foncier de la servitude, sous la rubrique « exercice », qui démontrerait
qu’il s’agirait de prestations positives qui ne pouvaient l’être que par acte
contractuel entre les parties, lequel serait inexistant.
En l’espèce,
comme l’a à juste titre retenu le président, la constitution d’une servitude de
chauffage au bénéfice d’un fonds dominant est admise tant par la jurisprudence que par
la doctrine. Par ailleurs, il ressort de l’inscription au Registre foncier que le libellé
de la servitude litigieuse est inscrit sous l’expression « Usage Utilisation de chauffage
». Les modalités d’exercice de ladite servitude ressortent en outre de la rubrique «
Exercice des droits », laquelle précise les mentions relatives à l’alimentation
en chauffage des bâtiments d’une parcelle par l’installation qui se trouve sur l’autre
parcelle, la participation aux charges et la clé de répartition. Comme en a conclu le premier
juge, cette mention n’impose dès lors pas à l’appelante de produire ou de fournir
du chauffage en faveur du fonds dominant, mais signifie seulement que les bâtiments du fonds dominant
ont le droit de s’alimenter par l’installation de chauffage qui se trouve sur le fonds servant,
et cela moyennant paiement des charges. La redevance, comme la nomme l’appelante, ne concerne pas
la servitude elle-même, ce qui en ferait effectivement une charge foncière ou une obligation
contractuelle, mais se réfère aux charges effectives de fonctionnement, puisque l’acte
de constitution contient expressément la mention « Un décompte est établi chaque
année ». Il s’agit en définitive non de rémunérer la servitude, mais bien
de répartir les coûts variables de fonctionnement, en particulier le combustible.
Au vu de tous ces éléments,
les griefs invoqués par l’appelante doivent être rejetés, dès lors que la servitude
querellée n’impose pas d’obligations positives à l’appelante. La servitude
est ainsi valable.
4.
4.1
En définitive, l’appel, manifestement mal fondé, doit être rejeté en application
de l’art. 312 al. 1
in
fine
CPC.
4.2
Les
frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 900 fr. (art. 62 al. 1 TFJC
[tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), doivent être supportés
par l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Les intimés n’ayant
pas été invités à se déterminer sur cet appel, il n’y a pas lieu à
l’allocation de dépens.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
La décision est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 900 fr. (neuf cents francs),
sont mis à la charge de l’appelante R.________ SA.
IV.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Yves Nicole (pour R.________ SA),
‑
Me Isabelle Salomé Daïna (pour A.H.________ et B.H.________),
et communiqué, par l’envoi de photocopies, à :
‑
M. le Président du Tribunal civil de l’arrondissement de La Broye et du Nord vaudois.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30’000
francs.
Le présent arrêt peut faire l’objet d’un recours en matière civile devant
le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral
– RS 173.110), le cas échéant d’un recours constitutionnel subsidiaire au sens
des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n’est
recevable que si la valeur litigieuse s’élève au moins à 15’000 fr. en matière
de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30’000 fr. dans les autres cas, à
moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours
doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent
la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :