vd_findinfo · HC / 2019 / 927 · 2019-10-30 · fr

BAIL À LOYER, LOYER INITIAL, LOYER ABUSIF, DÉCISION DE RENVOI | 269 CO, 269a CO, 270 CO, 151 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 30.10.2019 HC / 2019 / 927

TRIBUNAL
CANTONAL
XA18.017763-190516
575
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
30 octobre 2019
__________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, présidente
Mme
Courbat et M. Oulevey, juges
Greffier
:
M.              Clerc
*****
Art.
269, 269a, 270 CO ; 151 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
R.________
,
à Lausanne, défenderesse, contre le jugement rendu le 14 septembre 2018 par le Tribunal des
baux dans la cause divisant l’appelante d’avec
C.________
et
B.________
,
à Montreux, demandeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 14 septembre 2018, le Tribunal des baux (ci-après : le tribunal ou les premiers
juges) a prononcé que le loyer mensuel net initial dû par les demandeurs C.________ et B.________
à la défenderesse R.________ pour l’appartement de quatre pièces qu’ils louent
au 5
e
étage de l’immeuble sis Y.________, était fixé à 1'562 fr. dès le 1
er
décembre 2017 (I), a dit que la défenderesse devait payer aux demandeurs la somme de 7'180
fr. à titre de trop-perçu de loyer pour la période du 1
er
décembre 2017 au 30 septembre 2018 (II), a rendu le jugement sans frais ni dépens (III) et
a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (IV).
En droit, le tribunal, statuant sur l’action en contestation du loyer initial d’un appartement
introduite par les locataires demandeurs, a retenu que l’acquisition de l’immeuble par la
défenderesse remontait à plus de 30 ans et a ainsi qualifié l’immeuble d’ancien.
En conséquence, la hiérarchie des critères absolus était renversée et le caractère
abusif du loyer devait être examiné prioritairement à l’aune du critère des
loyers usuels du quartier. Les premiers juges ont considéré qu’il ne pouvait pas être
reproché à la défenderesse de ne pas pouvoir produire les pièces nécessaires
à l’établissement d’un calcul de rendement puisque l’acquisition datait de
près de 70 ans et la reconstruction de plus de 50 ans. Ils ont qualifié de massive et d’injustifiable
l’augmentation de loyer de 46% par rapport au loyer précédent compte tenu de la conjoncture
économique actuelle. Le tribunal a considéré que la défenderesse n’était
pas parvenue à apporter la preuve des loyers usuels et, partant, la contre-preuve du caractère
non abusif du loyer convenu dans le bail. Pour arrêter le loyer initial, le tribunal a retenu qu’il
ne pouvait pas se fonder sur les loyers du quartier, ni sur le rendement net, ni sur les statistiques,
au motif qu’aucune des parties ne les avaient produites, de sorte que le seul critère dont
il estimait disposer était l’ancien loyer de 1'562 fr., acquitté en dernier lieu par
le locataire précédent.
B.
Par acte du 29 mars 2019, R.________ a interjeté
appel contre le jugement précité, en concluant, sous suite de frais et dépens, à
sa réforme en ce sens que les conclusions d’C.________ et de B.________ soient rejetées,
subsidiairement en ce sens que le loyer initial net soit fixé judiciairement en fonction d’une
valeur minimum de 250 fr. le m
2
par an. Plus subsidiairement, l’appelante a conclu à l’annulation du jugement et au
renvoi de la cause à l’autorité précédente pour nouvelle décision dans
le sens des considérants.
Par réponse du 12 juillet 2019, C.________ et B.________ ont conclu, sous suite de frais et dépens,
au rejet de l’appel.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
Le 1
er
juin 1949, la défenderesse R.________, sous son ancienne raison sociale G.________, a acquis un
immeuble sis Y.________.
En 1965, la défenderesse a détruit ledit immeuble pour en reconstruire un nouveau.
2.
Par contrat du 7 novembre 2017, les demandeurs
C.________ et B.________ ont pris à bail de la défenderesse, avec effet au 1
er
décembre
2017, un appartement de quatre pièces, au 5
e
étage de l’immeuble sis Y.________. Le loyer initial net a été fixé à
2'280 fr. auquel s’ajoute un acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires de 230 francs.
Selon la formule officielle de notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail du
même jour, le précédent locataire payait un loyer net de 1’562 fr. depuis le
1
er
avril 2014, ainsi qu’un acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires de 230 francs. Dans
ce document, la défenderesse s’est prévalue de « [l’]adaptation aux loyers
usuels du quartier, article 269 a lettre a CO » pour justifier la hausse de loyer.
3.
a)
Les demandeurs ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district
de la Riviera-Pays d’Enhaut d’une requête en contestation du loyer initial datée
du 18 décembre 2017. Les demandeurs ayant contesté la proposition de jugement rendue par ladite
commission le 14 février 2018, celle-ci leur a délivré une autorisation de procéder
le 12 mars 2018.
b)
Le 24 avril 2018, les demandeurs ont saisi le Tribunal des baux d’une demande, au pied de laquelle
ils ont pris, avec suite de frais et dépens, les conclusions suivantes contre la défenderesse :
«
I.-
Constater
le caractère injustifié de la hausse de loyer à l’occasion du changement de locataire.
II.-
Fixer
le loyer initial du bail liant R.________ à B.________ et C.________ à un montant mensuel brut
de Fr. 1’467.30, étant précisé que les demandeurs se réservent de modifier
cette conclusion en cours d’instance en fonction de l’administration des preuves à intervenir.
III.-
La
garantie de loyer est réduite à un montant de Fr. 4’401.90, ordre étant donné
au bailleur de restituer aux locataires le surplus (à savoir Fr. 2’438.10), dans un délai
de trente jours dès décision exécutoire, étant précisé que les demandeurs
se réservent de modifier cette conclusion en cours d’instance en fonction de l’administration
des preuves à intervenir.
IV.-
Dire
que les défendeurs (sic) doivent restituer aux demandeurs le trop-perçu de loyers jusqu’à
ce jour, à savoir un montant mensuel de Fr. 812.70 depuis le mois de décembre 2017 jusqu’au
mois de l’entrée en force du jugement, avec intérêt à 5 % l’an, dès
le 1
er
décembre 2017, étant précisé que les demandeurs se réservent de modifier cette
conclusion en cours d’instance, en fonction de l’administration des preuves à intervenir. »
c)
Dans
ses déterminations du 29 juin 2018, la défenderesse a conclu, avec suite de frais et dépens,
au rejet des conclusions prises par les demandeurs au pied de leur requête du 24 avril 2018.
A l’appui de sa procédure, la défenderesse a produit en particulier cinq annonces de
location d’appartements de 4 pièces et de 4 pièces et demi situés à [...].
Elle a en outre produit deux fiches comparatives, accompagnées chacune d’un contrat de bail
à loyer et d’une formule de notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau
bail.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l’art. 236 CPC, dans les
causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions devant l’autorité
précédente est de 10'000 fr. au moins (art. 308 aI. 2 CPC). Ecrit et motivé, il doit être
introduit dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou
de la notification postérieure de la motivation (art. 311 aI. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, déposé en temps
utile par une partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC) et portant
sur des conclusions – capitalisées selon l’art. 92 al. 2 CPC – supérieures
à 10'000 fr., l’appel est recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation
laissées par la loi à la décision du juge, et doit, le cas échéant, appliquer
le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir
librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance
(JdT 2011 III 43 consid. 2 et les réf. citées ; Jeandin, Commentaire romand, CPC, Bâle
2019, 2
e
éd., nn. 2 ss et 6 ad art. 310 CPC).
3.
3.1
L’appelante expose que les premiers juges auraient violé le droit en fixant le loyer initial
à 1'562 francs. Elle estime qu’ils auraient fait une mauvaise application de l’ATF 139
III 13 au cas d’espèce. Elle considère que, les statistiques cantonales constituant des
faits notoires, les parties n’avaient pas besoin de les prouver ni de les alléguer. L’appelante
reproche ainsi au tribunal d’avoir fixé le loyer initial en se référant au loyer
payé par l’ancien locataire, alors que, selon elle, il aurait dû être fixé
en tenant compte des statistiques officielles, pondérées ensuite en fonction de divers critères.
3.2
3.2.1
Aux termes de l'art. 270 al. 1 CO, lorsque le
locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a CO, il peut
le contester devant l'autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent la réception
de la chose et en demander la diminution s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité
personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux
commerciaux (let. a) ou si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même
chose par rapport au précédent loyer (let. b).
3.2.2
Les critères matériels
permettant de juger du bien-fondé d’une demande de baisse du loyer initial se trouvent aux
art. 269 et 269a CO.
Les loyers sont ainsi abusifs
lorsqu’ils permettent au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée
ou qu’ils résultent d’un prix d’achat manifestement exagéré (art. 269 CO).
D’autre part, ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui se situent dans
les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (art. 269a let. a CO).
Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée : le critère
des loyers usuels de la localité ou du quartier a la priorité sur le critère du rendement
net. Pour de tels immeubles en effet, les pièces comptables nécessaires pour déterminer
les fonds propres investis en vue de calculer le rendement net n’existent plus ou font apparaître
des montants qui ne sont plus en phase avec la réalité économique actuelle. Le Tribunal
fédéral considère qu’un immeuble est ancien lorsque sa construction ou sa dernière
acquisition date de 30 ans au moins au moment du début du bail (TF 4A_400/2017 du 13 septembre
2018 consid. 2.2 et 3.2).
3.2.3
Lorsque le bailleur refuse ou néglige de produire sans justification les pièces nécessaires
au calcul de rendement ou au critère des loyers du quartier, il faut distinguer selon que le juge
dispose ou non de données statistiques cantonales ou communales. Si le juge dispose de telles données
statistiques, il doit en tenir compte en tant que repère objectif pour fixer le loyer admissible,
en pondérant le cas échéant les chiffres en fonction des caractéristiques des locaux,
du loyer payé par le précédent locataire, si ce loyer est connu, respectivement établi,
ou de l'expérience du juge (cf. Dietschy-Martenet, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique,
2
e
éd. Bâle 2017, n. 64 ad art. 270 CO et les réf. cit. ; Bättig, in Müller, Hrsg.
Wohn- und Geschäftsraummiete, 2016, n. 1.134, pp. 59-60, lequel écarte cependant le critère
du loyer précédent au motif de l'application de la méthode absolue). De même, si
le bailleur justifie le défaut de production, il s'agira alors de tenir compte des statistiques,
pondérées, pour établir le loyer admissible (ATF 142 III 568 consid. 2.1) ;
dans un tel cas, le Tribunal fédéral a précédemment considéré que l'on
devait exclusivement tenir compte de statistiques (TF 4A_461/2015 du 15 février 2016 consid. 3.3.2).
Le Tribunal fédéral a relevé qu’à défaut de production par les parties
de statistiques officielles, il paraît conforme au droit fédéral de s'en tenir au loyer
payé par l'ancien locataire (ATF 139 III 13 consid. 3.5.2 ; cf. TF 4A_576/2008 du 19 février
2009 consid. 2.5; TF 4C.274/1997 du 27 avril 1998 consid. 4b/aa, in SJ 1998 p. 718).
3.2.4
Aux termes de l'art. 151 CPC, les faits notoires
ou notoirement connus du tribunal et les règles d'expérience généralement reconnues
ne doivent pas être prouvés. Selon la jurisprudence, il n’est pas non plus nécessaire
de les alléguer (ATF 140 III 602 consid. 7.3.2). Il s’agit des faits dont l'existence
est certaine au point d'emporter la conviction du juge, qu'il s'agisse de faits connus de manière
générale du public ou seulement du juge. La jurisprudence précise que, pour être
notoire, un renseignement ne doit pas être constamment présent à l'esprit ; il suffit
qu'il puisse être contrôlé par des publications accessibles à chacun, par exemple
sur Internet (ATF 135 III 88 consid. 4.1 et les réf. citées ; TF 5A_435/2011 du 14
novembre 2011 consid. 9.3.3 ; TF 9C_748/2009 du 16 avril 2010 consid. 4.5).
La Cour de céans a retenu que la statistique cantonale topique constituait un fait notoire, sur
lequel les premiers juges pouvaient donc se fonder (CACI 16 février 2018/100 consid. 3.5.2 ss).
En particulier, la Cour de céans a considéré que « s'agissant au surplus d'une statistique
officielle au caractère notoire, aisément consultable en ligne (cf. pour l'année
2015 sur le site de l'OFS […], ou encore, au niveau cantonal […]), l'appelante ne peut décemment
pas prétendre n'en avoir toujours pas connaissance. » (idem consid. 6.3.2).
3.3
En l’espèce, le tribunal a, dans un
premier temps, relevé qu'il s'agissait d'un immeuble ayant été acquis plus de 30 ans auparavant,
de sorte que le caractère abusif du loyer devait être examiné à l'aune des critères
des loyers usuels du quartier, ce qui n’est pas contesté par les parties. Le tribunal a alors
considéré qu’il incombait à la bailleresse d'apporter la contre-preuve du caractère
non-abusif du loyer dès lors que le nouveau loyer avait enregistré une hausse de plus de 10%.
Or les premiers juges ont considéré que les cinq annonces de location déposées par
la bailleresse ne démontraient pas que des baux auraient effectivement été conclus aux
conditions des annonces, de sorte qu'elle avait échoué à apporter la contre-preuve.
Ensuite, les premiers juges ont arrêté le loyer initial. A cet effet, ils ont relevé que,
dans la mesure où aucune des parties n'avait produit de statistiques, le seul critère dont
disposait le tribunal était le montant mensuel de 1'562 fr. acquitté par le précédent
locataire, de sorte que le loyer devait être arrêté à ce montant.
Cependant, il ressort de la jurisprudence précitée que les statistiques officielles constituent
des faits notoires (cf.
supra
3.2.4). La recourante n’était donc pas tenue de les verser au dossier ou de les prouver d’une
quelconque manière, ni même de les alléguer. Le tribunal aurait donc pu et dû se
fonder sur ces statistiques pour arrêter le loyer initial, en les pondérant au besoin pour
tenir compte des caractéristiques de l’objet du bail litigieux.
Les intimés ont néanmoins opposé que, dans le canton de Vaud comme dans celui de Genève,
les statistiques ne satisferaient pas aux exigences de l'art. 11 al. 4 de l’Ordonnance sur le bail
à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (ci-après :
OBLF ; RS 221.213.11) en tant que la statistique invoquée par l’appelante est générale
et ne fait aucune distinction quant à l’âge, l’emplacement, la surface ou encore
le degré d’entretien de l’immeuble.
Toutefois, dans un arrêt récent, la Cour de céans a considéré que « la
statistique vaudoise apparaît conforme aux réquisits de la jurisprudence fédérale
et […] répond non seulement à l'exigence posée à l'art. 4 LFOCL [loi sur l’utilisation
d’une formule officielle au changement de locataire, BLV 221.315] visant une situation de pénurie
sur le marché locatif à l'échelle du canton, mais va au-delà, puisqu'elle documente
la situation sur le marché locatif par district et par type de logement » (CACI 16 février
2018 précité consid. 5.3.3).
Aussi, en vertu de ce qui précède, il convient de procéder à un nouvel examen à
l’aune des statistiques qui devront être pondérées en fonction des caractéristiques
du cas d’espèce. Dans la mesure où le tribunal n’a examiné aucun de ces éléments
– ni les statistiques, ni les caractéristiques du bien en question – et n’a pas
usé de son expérience de tribunal composé de spécialistes en matière immobilière,
qui connaissent l’état du marché du logement dans le canton, mais s’est uniquement
référé comme seul critère au précédent loyer, l’état de fait
doit être complété sur ces points. En conséquence, il se justifie de renvoyer la
cause aux premiers juges (art. 318 al. 1 let. c ch. 2 CPC) pour qu’ils procèdent en ce
sens.
4.
4.1
En définitive, l’appel doit être
admis et le jugement annulé, le dossier de la cause étant renvoyé à l’autorité
précédente pour qu’elle procède dans le sens des considérants.
4.2
Vu l’issue de l’appel, les frais judiciaires
de deuxième instance, arrêtés à 671 fr. 80 (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires
civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge des intimés, qui
succombent (art. 106 al. 1 CPC), solidairement entre eux (art. 106 al. 3 CPC). Les intimés, solidairement
entre eux, devront verser ainsi à l’appelante la somme de 671 fr. 80 à titre de restitution
de l’avance de frais fournie par celle-ci (art. 111 al. 2 CPC).
Les intimés, solidairement entre eux, devront en outre verser à l’appelante de pleins
dépens de deuxième instance, arrêtés à 2'000 fr. (art. 12 TDC [tarif des dépens
en matière civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est admis.
II.
Le jugement est annulé et le dossier de la cause renvoyé au Tribunal des baux pour qu’il
procède dans le sens des considérants.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 671 fr. 80 (six cent septante
et un francs et huitante centimes), sont mis à la charge des intimés C.________ et B.________,
solidairement entre eux.
IV.
Les intimés C.________ et B.________, solidairement entre eux, doivent verser à l’appelante
R.________ la somme de 2'671 fr. 80 (deux mille six cent septante et un francs et huitante
centimes) à titre de restitution de l’avance de frais et de dépens de deuxième instance.
V.
L’arrêt est exécutoire.
La
présidente :               Le greffier
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Jean-David Pelot (pour R.________),
‑
Me Lionel Ducret (pour C.________ et B.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :