vd_findinfo · HC / 2019 / 655 · 2019-07-29 · fr

NOUVEAU MOYEN DE FAIT, RÉSILIATION ABUSIVE | 271 CO, 271a CO, 317 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 29.07.2019 HC / 2019 / 655

TRIBUNAL
CANTONAL
XC18.004179-190463
441
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
29 juillet 2019
__________________
Composition
:               M.
ABRECHT, président
Mmes Merkli et Kühnlein,
juges
Greffier
:
Mme              Umulisa Musaby
*****
Art.
271, 271a CO ; 308 ss, 317 al. 1 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
V.________
,
à Chernex, demanderesse, contre le jugement rendu le 31 août 2018 par le Tribunal des baux
dans la cause divisant l’appelante d’avec
A.Z.________
,
également à Chernex, défendeur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 31 août 2018, dont les considérants ont été adressés pour notification
aux conseils des parties le 15 février 2019, le Tribunal des baux a dit que la résiliation
de bail, signifiée à la demanderesse V.________ le 28 août 2017 par le défendeur
A.Z.________ avec effet au 1
er
janvier 2018, relative à l’appartement de quatre pièces et demie au deuxième étage
de l’immeuble sis route de [...], était valable (I), a dit qu’une unique prolongation
du bail portant sur l’appartement mentionné sous chiffre I ci-dessus était accordée
à la demanderesse jusqu’au 31 mars 2020 (II), a dit qu’en conséquence, ordre
était donné à la demanderesse de quitter et rendre libres de tout objet et de tout occupant
les locaux qu’elle occupait à l’adresse mentionnée sous chiffre I ci-dessus,
d’ici au 31 mars 2020 au plus tard (III), a dit qu’à défaut pour la partie
locataire de quitter volontairement ces locaux, l’huissier du Tribunal des baux était chargé,
sous la responsabilité de la présidente du Tribunal des baux, de procéder à l’exécution
forcée de ce jugement sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture
forcée des locaux (IV), a dit que les agents de la force publique concourraient à l’exécution
forcée de ce jugement, s’ils en étaient requis par l’huissier du Tribunal des baux
(V), a rendu le jugement sans frais judiciaires ni dépens et a rejeté toutes autres ou plus
amples conclusions (VI et VII).
En
droit, le tribunal a examiné deux moyens de la demanderesse. Celle-ci soutenait que la résiliation
du 28 août 2017 était un congé de représailles intervenu à la suite de ses demandes
répétées au défendeur afin que celui-ci fît des travaux dans l'appartement litigieux.
Elle faisait également valoir que le besoin propre invoqué par le défendeur ne saurait
être retenu. Les premiers juges ont considéré que la demanderesse s’était plainte
d’un problème d’humidité et de moisissures dans le hall de l’immeuble, par
courrier du 14 décembre 2015. Or la résiliation litigieuse avait été adressée
à la demanderesse le 28 août 2017, soit plus d’un an et demi plus tard, de sorte qu’on
voyait mal comment la requête de travaux de 2015 aurait pu déclencher une résiliation-représailles.
S’agissant du besoin du défendeur de récupérer le logement pour sa fille, le témoignage
de celle-ci, ainsi que celui de sa mère, avaient permis de considérer que le motif était
réel, sérieux et digne de protection. Il n’était finalement pas démontré
que le motif du congé n’était qu’un prétexte et que le réel motif serait
la volonté du défendeur de relouer l’appartement plus cher ni qu’il serait constitutif
d’un abus de droit. Enfin, concernant la prolongation, les premiers juges ont considéré
qu’il n’y avait pas d’urgence pour le défendeur à reloger sa fille qui vivait
en l’état chez sa mère à [...] et bénéficiait d’une chambre dans
l’appartement de son père. La situation personnelle de la demanderesse ne justifiait pas une
prolongation de longue durée, de sorte que l’échéance du 31 mars 2020, correspondant
à l’échéance légale, paraissait tenir compte équitablement des intérêts
antagonistes des parties.
B.
Par acte du 21 mars 2019, V.________ a interjeté
appel contre ce jugement, en concluant, sous suite de frais et dépens, principalement à l’annulation
de la résiliation de bail et subsidiairement à ce qu’une prolongation de quatre ans lui
soit accordée. A titre plus subsidiaire, elle a conclu à l’annulation du jugement et
au renvoi de la cause à l’autorité précédente pour nouvelle décision dans
le sens des considérants.
A l’appui de son appel, l’appelante
a produit un bordereau de quatre pièces, dont une pièce de forme. Les faits qui en ressortent
seront exposés ci-après (cf. infra C, ch. 6-8).
Dans sa réponse du 1
er
avril 2019, A.Z.________ a conclu, sous suite de frais et dépens, au rejet de l’appel dans
la mesure de sa recevabilité.
C.
La Cour d'appel civile
retient
les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété par les pièces du dossier
:
1.
a)
Le 17 janvier 1996, la demanderesse V.________ et [...], en qualité de locataires, et [...], en
qualité de bailleur, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de 4,5 pièces
au deuxième étage de l’immeuble sis à la route de [...], à Chernex.
Prévu pour durer du 1
er
janvier 1996 au 1
er
janvier 1997, ce bail s’est ensuite renouvelé d’année en année, le délai
de résiliation étant de quatre mois. Le loyer mensuel était fixé à 1’360 fr.,
auquel s’ajoutaient un acompte de chauffage et d’eau chaude de 100 fr. et un loyer de 40
fr. pour une place de parc. L’acompte de chauffage et d’eau chaude a été augmenté
à 160 fr. à partir du 1
er
janvier 2010.
b)
A.Z.________ est devenu propriétaire de l’immeuble par succession le 16 novembre 2004.
c)
Par avenant du 21 juillet 2009, les parties au bail précité ont convenu qu’à la
suite du divorce des locataires, le preneur de bail serait dorénavant exclusivement V.________.
2.
Par formule officielle du 28 août 2017, A.Z.________ a résilié le bail avec effet au 1
er
janvier 2018. Dans le courrier accompagnant la résiliation, il motivait cette décision en invoquant
son besoin de récupérer l’appartement et la place de parc susmentionnés pour sa
fille.
3.
Par demande du 29 janvier 2018, la demanderesse V.________ a saisi le Tribunal des baux en concluant,
avec suite de frais et dépens, à l’annulation du congé et, subsidiairement, à
ce qu’une prolongation de quatre ans lui soit accordée.
Dans ses déterminations du 13 mars 2018, le défendeur A.Z.________ a pris les conclusions suivantes,
avec suite de frais et dépens :
« I.-
Les conclusions principales et subsidiaires nos I. et II. de la demande du 29 janvier 2018 sont
rejetées dans la mesure où elles sont recevables.
II.-
Le bail à loyer du 17 janvier 1996, liant la demanderesse en qualité de locataire et le défendeur
en qualité de bailleur, a été valablement résilié en date du 11 août
2017 [recte : 28 août 2017] pour 1
er
janvier 2018.
III.-
Aucune prolongation de bail n’est accordée à la demanderesse à compter du 1
er
janvier
2018.
IV.-
Ordre est donné à la demanderesse, V.________, sous menace des peines d’arrêts ou
d’amendes de l’art. 292 CPS pour insoumission à une décision de l’Autorité,
de quitter et de rendre libre de tous occupants et de tous biens lui appartenant ou appartenant à
des tiers, l’appartement de 4,5 pièces sis au 2
ème
étage ainsi que le jardin sis dans l’immeuble Rte [...], à Chernex s/Montreux (parcelle
[...] de Montreux), objet du bail du 17 janvier 1996 et de l’avenant du 1
er
février 1996, ceci dans un délai de 5 jours à compter de l’entrée en vigueur
de la décision judiciaire à intervenir. »
4.
Le 31 août 2018, le Tribunal des baux a tenu
une audience, au cours de laquelle P.________, ancien locataire du défendeur, B.Z.________, ex-épouse
de A.Z.________, ainsi que C.Z.________, sa fille, ont été entendues en qualité de témoins.
Il ressort de leurs auditions que l’immeuble
en cause comporte trois appartements de 4,5 pièces et un studio et que le défendeur occupe
l’un des trois appartements. Contrairement à ce qu’a déclaré B.Z.________,
d’après les témoins P.________ et C.Z.________ ces trois appartements sont quasiment
similaires, la seule différence résidant dans le fait que l’appartement litigieux ne
dispose pas de balcon et qu’il est situé sous le toit.
En 2011, le défendeur a résilié le contrat de bail qui le liait aux époux A.________,
afin que C.Z.________ puisse s’y installer. P.________ a déclaré qu’ils avaient
reçu leur congé lorsqu’ils avaient formulé des demandes quant à des défauts
affectant leur logement et que le défendeur avait motivé cette résiliation par le besoin
de récupérer leur appartement pour sa fille. Au mois d’août 2011, alors que les
époux A.________ avaient quitté l’appartement du défendeur, P.________ avait vu
une annonce sur Internet pour la relocation du logement qu’ils occupaient précédemment.
Elle a ajouté qu’ils avaient été étonnés de constater que leur ancien
appartement avait été reloué, pour un prix plus cher, et que la fille du défendeur
ne l’avait jamais occupé.
B.Z.________ a déclaré que l’appartement précédemment occupé par les époux
A.________ avait été rénové puis reloué.
C.Z.________ se souvenait aussi que les époux
A.________ avaient trouvé autre chose et que la gérance avait proposé à la nouvelle
locataire de l’appartement qu’ils occupaient un contrat de durée déterminée
de deux ans, afin qu’elle puisse à terme y emménager.
C.Z.________ et B.Z.________ ont toutes deux indiqué
qu’en mars 2011, C.Z.________ avait appris qu’elle avait définitivement échoué
à ses examens auprès de la Haute école pédagogique du canton de Vaud (HEP). En discutant
avec son père, elle avait rapidement renoncé à l’idée de prendre un appartement,
compte tenu de sa situation financière. Après cet échec scolaire, elle avait commencé
un apprentissage d’employée de commerce, qu’elle avait terminé au bout de deux
ans, et avait commencé une nouvelle formation.
S’agissant de la résiliation intervenue en août 2017, C.Z.________ et sa mère ont
déclaré savoir que le bail de V.________ avait été résilié pour que C.Z.________
puisse emménager dans son appartement.
Le témoin C.Z.________ a expliqué qu’à près de trente ans, elle habitait encore
chez sa mère, à Blonay, ce qu’a confirmé cette dernière. Ayant obtenu son diplôme
à la Haute école de travail social et de la santé du canton de Vaud, ce qu’elle
avait su en juillet 2017, elle souhaitait dorénavant prendre son indépendance. Elle recherchait
un poste fixe dans la région, où elle avait passé toute son enfance et à laquelle
elle était très attachée, et réalisait entretemps des remplacements au sein de diverses
institutions depuis le mois d’août 2017.
Interpellée, C.Z.________ a déclaré qu’elle souhaitait aller dans l’appartement
de la demanderesse (« appartement du haut »), car elle souhaitait pouvoir faire des
travaux comme elle voulait. Selon ce témoin et le défendeur, l’appartement occupé
par la demanderesse avait été choisi pour pouvoir le rénover, de surcroît au goût
de C.Z.________, alors que l’appartement occupé précédemment par les époux
A.________ avait déjà été rénové en très grande partie. C.Z.________
a ajouté ce qui suit : « il est vrai que je pourrais aussi reprendre l’autre
appartement. C’est un choix que nous avons fait comme ça avec mon père. Peut-être
que le fait que celui du haut est moins cher, et donc que cela entraînerait moins de perte locative,
a aussi joué un rôle ». Toujours selon ses déclarations, la situation n’était
plus la même qu’en 2011. Il avait été discuté avec son père qu’elle
n’aurait pas forcément à lui payer un loyer, son père pouvant se permettre qu’elle
occupât un appartement sans payer de loyer.
5.
Le 10 septembre 2018, le Tribunal des baux a rendu sa décision sous forme de dispositif.
6.
Par courrier du 4 octobre 2018, le conseil de
la demanderesse a écrit ce qui suit au conseil du défendeur :
« (…)
Continuant d’agir au nom et pour le compte de Mme V.________, je reviens à vous concernant
le litige qui l’oppose à votre mandant.
Mme V.________ a appris que sa voisine, Mme L.________ venait de résilier son contrat de bail à
loyer pour le 31 octobre 2018.
Au vu du besoin propre exprimé par votre mandant, plus précisément celui de sa fille C.Z.________,
je pars du principe que l’appartement laissé vacant par Mme L.________ sera attribué
à la précitée. Ainsi, le litige opposant ma mandante au vôtre pourra trouver une
fin heureuse pour toutes les parties.
En effet, l’appartement occupé par ma mandante ne saurait être libéré, et quelques
(sic)
soient les suites données dans le cadre de la procédure judiciaires
(sic)
,
avant le printemps 2020, échéance pour laquelle ma mandante a d’ores et déjà
obtenu une prolongation.
Or, votre mandant avait exprimé le souhait de pouvoir loger sa fille dans l’immeuble dont
il est propriétaire pour le 1
er
janvier 2019, date pour laquelle il avait spontanément offert une prolongation de bail à ma
mandante.
Dès lors, il me semble évident que l’intérêt du propriétaire est de pouvoir
loger sa fille dans les délais qui avaient été initialement discutés et ainsi mettre
un terme au litige actuellement pendant devant les autorités judiciaires.
Au vu de ce qui précède, je vous saurais gré de bien vouloir me confirmer ce qui précède,
dans un délai de cinq jours dès réception de la présente ».
7.
Le 7 novembre 2018, le défendeur a conclu
avec N.________ un contrat de bail à loyer portant sur l’appartement de 4,5 pièces précédemment
occupé par L.________ au premier étage de l’immeuble litigieux, pour une durée initiale
du 1
er
décembre 2018 au 31 mars 2020. Le contrat se renouvelle ensuite d’année en année,
sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre des parties reçu 4 mois au moins avant
l’échéance.
8.
V.________ a produit un lot de photographies,
prises à fin novembre 2018, tendant à prouver que l’appartement précédemment
occupé par L.________, qui avait succédé aux époux A.________ dans la location, n’avait
pas subi de travaux de rénovation lors de ces dix dernières années.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272]), dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions devant l’autorité précédente est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al.
2 CPC).
En
cas de litige portant sur la résiliation d’un bail, la valeur litigieuse se détermine
selon le loyer dû pour la période durant laquelle le contrat subsiste nécessairement,
en supposant que l’on admette la contestation, et qui s’étend jusqu’au moment
pour lequel un nouveau congé aurait pu être donné ou l’a été effectivement.
En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être
inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l’art. 271a al. 1 let. e CO
consacre l’annulabilité d’une résiliation (ATF 144 III 346 consid. 1.2.2.3 ;
ATF 137 III 389 consid.1.1).
L'appel doit être
introduit auprès de l'instance d'appel, soit de la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [Loi
vaudoise d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]), dans les trente jours à
compter de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de
la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
1.2
En
l’espèce, le loyer mensuel net de l’appartement en cause s’élève à
1’360 fr. et la locataire conteste la résiliation du contrat de bail. Au vu du mode de calcul
mentionné ci-dessus, la valeur litigieuse dépasse manifestement 10'000 francs. La voie de l’appel
est dès lors ouverte contre le jugement entrepris. Pour le surplus, l’appel a été
formé en temps utile par une partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59 al.
2 let. a CPC). Il est ainsi recevable.
2.
2.1
L'appel
peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC).
L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité
ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant
appliquer le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut
revoir librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première
instance (JT 2011 III 43 consid. 2 et les réf. cit. ; Tappy, Les voies de droit du nouveau
Code de procédure civile, JdT 2010 III 115, spéc. p. 134).
2.2
2.2.1
Selon
l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en considération dans
le cadre d'une procédure d'appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et
ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b), ces deux conditions étant
cumulatives (TF 4A_419/2018 du 10 septembre 2018 consid. 6).
Il appartient ainsi à l'appelant de démontrer
que ces conditions sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer spécialement de
tels faits et moyens de preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles
selon lui (TF 5A_266/2015 du 24 juin 2015 consid. 3.2.2 ; TF 4A_540/2014 du 18 mars 2015 consid. 3.1,
RSPC 2015 p. 339 ; JdT 2011 III 43 et les réf. cit.).
2.2.2
En l'espèce, l'appelante produit un bordereau
de quatre pièces, la première étant une pièce de forme. Les pièces 1 et 2, soit
respectivement la correspondance adressée par le conseil de l'appelante au conseil de l'intimé
le 4 octobre 2018 et un contrat de bail conclu le 7 novembre 2018, sont toutes les deux postérieures
à l'audience de jugement et dès lors recevables. S'agissant des photographies (pièce 3)
de l'appartement libéré dans l'immeuble de l'intimé, elles auraient certes pu être
produites en première instance, mais elles étaient alors dénuées de pertinence pour
l'issue du litige, dès lors que la libération de cet appartement est intervenue après
l'audience de jugement et qu'elles se rapportent à des allégués nouveaux. Elles sont dès
lors recevables en vertu des principes exposés ci-dessus (consid. 2.2.1).
3.
3.1
Alléguant des événements
postérieurs à l'audience de jugement, à savoir le fait qu'un autre appartement s'est libéré
dans l'immeuble propriété de l'intimé avec effet à fin octobre 2018 sans que le propriétaire
le propose à sa fille, l'appelante plaide que le besoin invoqué par l'intimé pour sa fille
C.Z.________ ne serait ni réel, ni sérieux, ni objectif et ne répondrait pas à un
intérêt digne de protection.
3.2
3.2.1
Lorsque le bail est de
durée indéterminée, ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite,
chaque partie est en principe libre de résilier le contrat pour la prochaine échéance
convenue en respectant le délai de congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO ; ATF 140 III 496
consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que
jusqu'à l'expiration de la période convenue ; au terme du contrat, la liberté contractuelle
renaît et chacune a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant
(TF 4A_484/2012 du 28 février 2013 consid. 2.3.1 ; TF 4A_167/2012 du 2 août 2012 consid. 2.2
; TF 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2). La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas
l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO), et ce même si elle
entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF
138 Ill 59 consid. 2.1 p. 62).
En principe, le bailleur
est libre de résilier le bail, notamment dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien
selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour
effectuer des travaux de transformation ou de rénovation (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3
; ATF 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (TF 4A_293/2016 du 13 décembre
2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3 ; TF 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3 ; ATF 120 II 105 consid. 3b/bb),
ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou en faveur de ses proches parents ou alliés (TF
4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5 ; TF 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et
4).
3.2.2
La seule limite à
la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail
porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux
règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO ; ATF 140 III 496 consid.
4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1).
La protection conférée
par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC)
et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC).
Les cas typiques d'abus
de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit,
l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière
des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire,
permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271
al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108 ; sur les cas typiques d'abus de droit : ATF 135 III 162
consid. 3.3.1 p. 169). II n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé
à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 136
III 190 consid. 2 et les arrêts cités). Ainsi, le congé doit être considéré
comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne
de protection (ATF 135 III 112 consid. 4.1). Tel est le cas lorsque le congé apparaît purement
chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou
lorsque sa motivation est lacunaire ou fausse (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 136 III 190 consid.
2 ; ATF 135 III 112 consid. 4.1).
Les
règles de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) qui régissent le rapport de confiance inhérent
à la relation contractuelle permettent aussi d'obtenir l'annulation du congé si le motif sur
lequel il repose s'avère incompatible avec elles (ATF 120 II 105 consid. 3a).
Le but de la réglementation
des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives.
Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation
entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou
que l'intérêt de celui-ci au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur
à ce qu'il prenne fin (TF 4A_297/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.2 ; TF 4A_322/2007 du 12 novembre
2007 consid. 6). Pour statuer sur la validité d'un congé, il ne faut examiner que l'intérêt
qu'a le bailleur à récupérer son bien, et non pas procéder à une pesée
entre l'intérêt du bailleur et celui du locataire à rester dans les locaux ; cette pesée
des intérêts n'intervient que dans l'examen de la prolongation du bail (TF 4A_18/2016 précité
consid. 3.2 ; TF 4A_484/2012 précité consid. 2.3.1 et les arrêts cités).
Pour pouvoir examiner
si le congé ordinaire contrevient ou non aux règles de la bonne foi (art. 271 et 271a CO),
il faut déterminer quel est le motif de congé invoqué par le bailleur. Pour ce faire,
il faut se placer au moment où le congé a été notifié (ATF 140 III 496 consid.
4.1 p. 497 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 62). Des faits survenus ultérieurement ne sont en effet
pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification ; tout au plus peuvent-ils fournir un
éclairage sur les intentions du bailleur au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid.
2.1 in fine p. 62 ; TF 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 6.1 ; TF 4A_430/2013 du 14 février
2014 consid. 2 ; TF 4A_623/2010 du 2 février 2011 consid. 2.4).
En vertu de l'art. 271
al. 2 CO, le congé ne doit être motivé que si l'autre partie le demande. La motivation
du congé revêt toutefois une importance décisive lorsqu'il s'agit de décider si le
congé est contraire aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La motivation peut en principe
encore être indiquée devant le tribunal de première instance, la maxime inquisitoire simple
étant applicable (art. 229 al. 3, 247 al. 2 let. a en relation avec l'art. 243 al. 2 let. c CPC
; ATF 138 III 59 consid. 2.3). La détermination du sens et de la portée du motif s'effectue
conformément aux principes généraux en matière d'interprétation des manifestations
de volonté (ATF 127 III 444 consid. la p. 445). Il ne faut donc pas s'arrêter aux expressions
ou dénominations inexactes dont le bailleur a pu se servir (art. 18 al. 1 CO).
Il n'y a abus de droit,
et partant violation de l'art. 271 al. 1 CO, que lorsqu'il existe une disproportion grossière entre
les intérêts légitimes respectifs du bailleur et du locataire (ATF 136 III 190 consid.
2 ; ATF 132 III 737 consid. 3.4.2 p. 744).
3.3
3.3.1
L'appelante
expose en substance que le motif du congé invoqué par l'intimé — à savoir le
besoin propre de l'appartement en cause pour y loger sa fille C.Z.________ — n'aurait pas été
démontré de manière convaincante, de sorte qu'il s'agirait d'un prétexte. Celle-ci,
jeune adulte, n'aurait pas d'emploi fixe dans la région ni n'aurait démontré vouloir en
chercher un. Quand bien même son attachement à la région pouvait être sincère,
cela ne démontrerait pas le caractère sérieux et objectif de son besoin d'occuper l'appartement
actuellement pris à bail par l'appelante. Alors qu'un autre appartement s'était libéré
depuis lors dans l'immeuble, C.Z.________ ne se serait pas manifestée pour l'occuper ou pour proposer
une rocade d'appartements à l'appelante. Celle-ci rappelle qu'en 2011, les époux A.________
s'étaient vu résilier leur appartement pour les mêmes motifs et que la fille de l'intimé
n'avait finalement pas souhaité vivre dans l'appartement devenu vacant sans que celui-ci arrive
à démontrer des circonstances — notamment financières — qui auraient justifié
cette renonciation. L'appelante conteste également la réalité des arguments selon lesquels
la fille de l'intimé souhaiterait l'appartement de l'appelante à l'exclusion de tout autre,
au motif que celui-ci devrait être rénové et pourrait être refait à son goût
et qu'il procurerait un rendement moindre à son père.
3.3.2
En l'espèce, l'intimé
a d'emblée motivé le congé litigieux en invoquant son besoin de récupérer le
logement pour sa fille, qui habite encore chez sa mère alors qu'elle a près de trente ans et
souhaiterait s'établir de manière indépendante dès lors qu'elle vient d'obtenir son
diplôme à la Haute école de travail social et de la santé du canton de Vaud, en juillet
2017. Les premiers juges ont été convaincus de la nécessité pour C.Z.________ d'avoir
son propre logement.
Si cette appréciation
ne prête pas le flanc à la critique, il convient encore de se demander si le besoin de l'intimé
d'offrir un logement à sa fille dans l'immeuble litigieux est réel et sérieux ou s'il
s'agit d'un prétexte. A cet égard, contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges,
il faut relever que le fait que ce besoin a déjà été exprimé quelques années
auparavant à l'appui d'une résiliation de bail par l'intimé et que C.Z.________ n'a finalement
pas pris possession du logement en question qui avait été reloué à des tiers à
un prix supérieur – comme indiqué par P.________, entendue comme témoin –
fait déjà apparaître comme douteux le motif invoqué à l'appui de la résiliation.
Les témoins C.Z.________ et B.Z.________ ont indiqué à cet égard que la situation
financière de C.Z.________ ne lui aurait finalement pas permis de s'acquitter du loyer. Toutefois,
contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, un doute subsiste sur le caractère réel
et sérieux du motif invoqué à l'appui de cette première résiliation dès
lors qu'il ressort de la procédure que le projet ne s'est pas concrétisé. A cela s'ajoute
qu'un autre bail a été résilié dans l'intervalle, concernant également un appartement
de 4,5 pièces comme celui de l'appelante. Ce nouvel élément, comme plaidé en appel,
fait définitivement apparaître le motif de résiliation comme un prétexte, dès
lors que la fille de l'intimé aurait pu s'y installer ou qu’une rocade aurait pu être
proposée à l’appelante si la fille de l’intimé tenait absolument à s’installer
dans l’appartement de l’appelante. Dans sa réponse, l'intimé ne fournit aucune
explication à cet égard, se contentant de contester les nouveaux allégués et de se
référer aux considérants du jugement entrepris. L'intimé n'a d'ailleurs même
pas répondu au courrier qui lui avait été adressé par le conseil de l'appelante le
4 octobre 2018. On doit dès lors retenir qu'il n'y a pas de motifs qui justifient que C.Z.________
n'ait pas pris possession de cet autre logement devenu vacant ou qu'une rocade n'ait pas été
proposée à l'appelante, s'il existait réellement une volonté de C.Z.________ de s'installer
dans l'immeuble en question, d'autant que la pénibilité de la résiliation pour l'appelante
ressort expressément de la procédure. Outre la difficulté de trouver un appartement de
4,5 pièces au prix de 1’360 fr. dans la région, la demanderesse a un attachement tout
particulier à l’immeuble litigieux à la suite du décès de ses deux enfants :
elle a créé un jardin du souvenir accessible à pied depuis cet immeuble et entretient
des liens très forts avec plusieurs de ses voisins, qui l’avaient soutenue pendant le deuil
(jgt, p. 10-11).
Compte
tenu de ces éléments, en particulier des nouveaux éléments, l'appréciation des
premiers juges apparaît mal fondée et le motif invoqué à l’appui du congé
signifié à l'appelante n'est ni réel ni sérieux et, partant, il est constitutif d'un
abus de droit. Le congé doit dès lors être annulé.
4.
En
conclusion, l'appel doit être admis et le jugement réformé en ce sens que la résiliation
de bail du 28 août 2017 est annulée.
L'appelante a pris ses
conclusions avec suite de frais et dépens. Le jugement du Tribunal des baux a cependant été
rendu sans frais judiciaires ni dépens, conformément à l'art. 12 LJB (loi sur la juridiction
en matière de bail ; BLV 173.655). L'appelante ne remet pas en cause de manière motivée
cette décision (cf. art. 321 al. 1 CPC), qui doit être confirmée.
Les
frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1561 fr. 60 (art. 62 al. 3 et 62
al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à
la charge de l’intimé, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). L’intimé versera en outre
à l’appelante de pleins dépens de deuxième instance, évalués à 2'040
fr. (art. 3 et 12 TDC [Tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6]),
soit 2’000 fr. à titre de défraiement de son représentant professionnel (art. 95
al. 3 let. b CPC) et 40 fr. (art. 95 al. 3 let. a CPC et 19 al. 2 i.f. TDC) à titre de débours
nécessaires.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est admis.
II.
Il est statué à nouveau comme il suit :
I.
La résiliation de bail adressée le 28
août 2017 à la demanderesse V.________ par le défendeur A.Z.________, avec effet au 1
er
janvier 2018, relative à l’appartement de 4,5 pièces qu’elle occupe au 2
e
étage de l’immeuble sis route de [...] à Chernex, est annulée.
II.
Il n’est pas perçu de frais judiciaires
ni alloué de dépens de première instance.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'561 fr. 60 (mille cinq cent
soixante-et-un francs et soixante centimes), sont mis à la charge de l’intimé A.Z.________.
IV.
L’intimé A.Z.________ doit verser à l’appelante V.________ la somme de 3'601 fr.
60 (trois mille six cent et un francs et soixante centimes) à titre de restitution d’avance
de frais et de dépens de deuxième instance.
V.
L’arrêt est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Jessica Jaccoud, avocate (pour V.________)
‑
M. Jean-Marc Schlaeppi, agent d’affaires breveté (pour A.Z.________)
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :