vd_findinfo · HC / 2015 / 173 · 2015-02-20 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, CONSORITÉ, COLOCATAIRE | 257d CO, 312 al. 1 CPC (CH), 70 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 20.02.2015 HC / 2015 / 173

TRIBUNAL
CANTONAL
JL14.044498-150237
97
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
20 février 2015
____________________
Présidence
de               M.
colombini
,
président
Juges
:              Mme
Crittin Dayen et M. Perrot
Greffier
:              M.
Tinguely
*****
Art.
257d CO ; 70 CPC
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
P.________
,
à La Tour-de-Peilz, intimé, contre l’ordonnance rendue le 19 janvier 2015 par le Juge
de paix du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut dans la cause divisant l’appelant d’avec
K.
et L.________
, à La Tour-de-Peilz, requérants,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 19 janvier 2015, le Juge de paix du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut (ci-après :
le Juge de paix) a ordonné à O.________ et à P.________ de quitter et rendre libres pour
le jeudi 19 février 2015 à midi les locaux occupés dans l’immeuble sis [...], à
[...] (locaux d’habitation, appartement de 1.5 pièce au 3
e
étage et une cave) (I), dit qu’à défaut pour les parties locataires de quitter volontairement
ces locaux, l’huissier de paix est chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder
à l’exécution forcée de la présente décision sur requête des parties
bailleresses, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux agents de
la force publique de concourir à l’exécution forcée de la présente décision,
s’ils en sont requis par l’huissier de paix (III), statué sur les frais judiciaires
(IV à VI) et dit que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (VII).
En droit, le premier juge a considéré que les locataires O.________ et P.________ ne s’étaient
pas acquittés d’un arriéré de loyer de 1'400 fr. pour la période des mois de
juillet et août 2014 dans le délai comminatoire qui leur avait été imparti par courriers
recommandés de leurs bailleurs adressés séparément à chacun des locataires,
le congé signifié le 19 septembre 2014 pour le 31 octobre 2014 étant donc valable. Pour
le premier juge, se fondant sur un arrêt rendu par le Tribunal fédéral (TF 4A_451/2011
du 29 novembre 2011), il importait peu que, s’agissant du locataire P.________, l’avis de
résiliation du bail avait été remis à la poste le dernier jour du délai de l’avis
comminatoire, dès lors que le locataire avait reçu cette résiliation après l’expiration
du délai et n’avait donc pas été induit en erreur ou empêché d’effectuer
son paiement dans les temps. Il a enfin été retenu que la cause remplissait les conditions
du cas clair de l’art. 257 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272),
de sorte qu’il y avait lieu de faire application de la procédure sommaire au sens des art.
248 ss CPC.
B.
Par acte du 6 février 2015, P.________ a
interjeté appel contre cette ordonnance, prenant les conclusions suivantes :
« 1°) L’appel est admis, de sorte que l’ordonnance du 19 janvier 2015 du Juge
de paix est annulée.
2°)
Tous les frais sont mis à la charge du Juge de paix, respectivement de D.________.
3°)
Une équitable indemnité, dont le montant sera fixé par le Tribunal cantonal est allouée
à P.________ pour ses frais d’intervention. »
Il a en outre requis l’octroi de l’assistance judiciaire pour la procédure d’appel.
Les intimés n’ont pas été invités à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
P.________ et O.________, parties locataires,
et K. et L.________, parties bailleresses, sont liés par un contrat de bail signé le 10 décembre
2010 et portant sur un appartement de 1.5 pièces au troisième étage du bâtiment sis
[...], à [...], le loyer mensuel s’élevant à 700 fr., charges comprises. Le bail
indiquait ce qui suit sous la rubrique « locataire colocataire(s) » :
« Madame et Monsieur
O.________ et P.________
[...]
[...]
Solidairement responsables
».
Prévu initialement du 15 janvier au 1
er
avril 2011, le contrat de bail se renouvellait de plein droit « aux mêmes conditions pour
6 mois sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre des parties donné et reçu
au moins 4 mois à l’avance pour la prochaine échéance et ainsi de suite de 6 mois
en 6 mois ».
2.
Par courriers recommandés du 12 août
2014 adressés à chacun des locataires, ceux-ci ont été sommés par les bailleurs
de payer les loyers des mois de juillet et d’août 2014, par 1'400 fr., dans les trente jours,
faute de quoi le bail serait résilié en application de l’art. 257d CO (loi fédérale
complétant le Code civil suisse [livre cinquième : Droit des obligations] du 30 mars 1911 ;
RS 220). Cet envoi a été réceptionné par P.________ le 20 août 2014.
3.
Par courriers recommandés du 19 septembre
2014 adressés à chacun des locataires, les bailleurs leur ont notifié, par l’intermédiaire
de D.________ (ci-après : D.________), société de gérance d’immeubles,
au moyen de formules officielles, les résiliations du contrat de bail avec effet au 31 octobre 2014.
P.________ a réceptionné cet envoi le 30 septembre 2014.
4.
Par courrier du 24 octobre 2014 adressé à D.________, P.________ a contesté la résiliation
du contrat de bail en soutenant en substance que le bail aurait été signé par O.________
« primairement » et par P.________ « à titre subsidiaire »
et que O.________ serait donc « obligée en premier lieu ».
5.
Par requête du 30
octobre 2014 adressée à la Commission de conciliation en matière de baux à loyer
du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut (ci-après : la Commission de conciliation), P.________
a pris les conclusions suivantes :
« 1°) La demande est admise.
2°) En conséquence, il est constaté la nullité de la résiliation du 19.12.2014
(recte : 19 septembre 2014).
3°)
En conséquence, le contrat de bail est prolongé jusqu’à sa prochaine échéance,
respectivement de quatre années. »
6.
Le 5 novembre 2014, les bailleurs ont saisi le
Juge de paix d’une requête en cas clair (art. 257 CPC) tendant à faire prononcer que
les locataires P.________ et O.________ doivent être expulsés des locaux occupés dans
l’immeuble sis [...], à [...] (appartement de 1.5 pièces au 3
e
étage). La requête indiquait notamment ce qui suit :
« En date du 31 octobre 2014 à 10h00, Mme O.________ s’est présentée à
l’état des lieux de sortie, mais M. P.________, seul détenteur des clés de l’appartement,
ne s’y est pas présenté. Nous n’avons donc pas pu accéder à l’appartement
et pas pu procéder à l’état des lieux de sortie. A ce jour et à notre connaissance,
M. P.________ occupe toujours l’appartement litigieux. »
7.
Par courrier du 1
er
décembre 2014, dont une copie a été adressée aux parties, le Président de la
Commission de conciliation a informé le Juge de paix que la Commission de conciliation avait été
saisie d’une requête en annulation de congé présentée le 30 octobre 2014 par
P.________ et que, compte tenu du dépôt de la requête d’expulsion par les bailleurs,
elle n’entendait pas examiner la requête en annulation de congé avant de connaître
l’issue de la procédure d’expulsion.
8.
Une audience s’est
tenue le 16 janvier 2015 devant le Juge de paix en présence des bailleurs, accompagnés d’[...],
associé-gérant de D.________, de O.________, assistée d’une représentante de
l’ASLOCA (Association suisse des locataires), et de P.________, non assisté. Les bailleurs
ont confirmé leur requête en expulsion du 5 novembre 2014. O.________ a déclaré
acquiescer à cette requête. Quant à P.________, il a conclu au rejet de la requête.
En droit
:
1.
a)
Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance d'expulsion rendue pour défaut de paiement
de loyers (art. 257d CO). Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte,
il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le litige porte sur la question de savoir
si les conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur
litigieuse correspond au dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet
loué au cas où lesdites conditions ne seraient pas réalisées; le dommage correspond
à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement perdue jusqu'à ce qu'un
prononcé d'expulsion soit rendu dans une procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre
2014 c. 2.1; TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 c. 1.2.2, non publié à l’ATF 138 III 620).
Cette période, qui commence à courir dès la date fixée pour l’expulsion dans
l’ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin au moment où la partie bailleresse
obtient un prononcé d’expulsion en procédure ordinaire, comprend ainsi le temps nécessaire
pour que l’instance d’appel statue – après avoir recueilli les déterminations
de la partie bailleresse – par un arrêt motivé, puis que la partie bailleresse introduise
une nouvelle demande en procédure ordinaire, que celle-ci soit instruite et aboutisse enfin à
un prononcé d’expulsion. Compte tenu de ces éléments, on devrait ainsi pouvoir partir
du principe que la durée prévisible ne sera, en règle générale, pas inférieure
à un an (CACI 28 janvier 2015/52 c. 1a).
En l’espèce, il est plus que probable que les intimés ne pourront obtenir un prononcé
d’expulsion en procédure ordinaire dans un délai inférieur à un an, voire un
an et demi, dès le dépôt de l’appel. Le loyer mensuel étant de 700 fr., il
convient dès lors de retenir que la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de
sorte que la voie de l’appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
Il est en outre constaté que,
dès lors que l
’ordonnance entreprise
a été notifiée à l’appelant le 27 janvier 2015 et l’acte d’appel
remis à la poste le 6 février 2015, l’appel a été formé en temps
utile (cf. art. 314 al. 1 CPC).
b)
En matière de contestation de loyer, les colocataires, qu’ils soient conjoints, partenaires
enregistrés ou simples colocataires, forment une consorité nécessaire de sorte qu’ils
doivent agir ensemble pour contester le loyer (ATF 136 III 431 c. 3.3). S’agissant de la contestation
de la résiliation d’un bail, le Tribunal fédéral – dans un arrêt publié
aux ATF 118 II 168, auquel se réfère l’arrêt précité (ATF 136 III 431)
– a retenu que si des époux sont bien colocataires solidaires et disposent tous d’un
droit sur la chose louée, cela ne signifie pas pour autant que ce droit ne puisse être exercé
que conjointement. Cet arrêt a par ailleurs relevé que si la faculté de contester individuellement
le congé est accordée à l’époux non locataire, elle doit être reconnue
aussi au conjoint qui est locataire (ATF 118 II 168 c. 2b).
Le Tribunal fédéral a récemment considéré que, s’agissant de colocataires
non mariés, il fallait reconnaître au colocataire le droit d’agir seul. Mais comme l’action,
formatrice, implique que le bail soit en définitive maintenu ou résilié envers toutes
les parties, le demandeur doit assigner aux côtés du bailleur le ou les colocataires qui n’entendent
pas s’opposer au congé, sous peine de se voir dénier la qualité pour agir (TF 4A_201/2014
du 2 décembre 2014, c. 3.3 et les références citées). L’arrêt précité
relève toutefois que certains auteurs admettent une ratification ultérieure par le colocataire
qui n’a pas agi ou envisagent d’attraire à la procédure ledit colocataire (TF 4A_201/2014
du 2 décembre 2014, c. 3.1 et 3.3 et les références citées ; Weber,
Basler Kommentar, 5
e
éd.,
2011, n. 2 ad art. 271-271a CO ; CACI 7 août 2013/393 c. 2).
En l’espèce, on ignore quelle était la nature de la relation liant l’appelant à
l’autre colocataire, aucun élément ne ressortant à cet égard de l’ordonnance
entreprise. La question de savoir si l’appelant pouvait agir individuellement peut être laissée
ouverte, de même que celle de savoir s’il y avait lieu d’impartir un délai à
la colocataire pour ratification, dès lors que l’appel doit de toute manière être
rejeté pour les motifs qui suivent (cf. c. 3 infra).
2.
L’appel peut être
formé pour violation du droit et pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant,
selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure
sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer les faits sur
la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi; la production de pièces
nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF
4A_420/2012 du 7 novembre 2012 c. 5 ; TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 c. 3.2 ; cf. CACI 25 novembre
2014/607 c. 3a ; CACI 6 mars 2014/102 c. 2b ; CACI 10 juin 2013/289 c. 4a ; CACI 6 mai 2013/237 c. 5a).
3.
a)
L’appelant soutient être le « locataire
subsidiaire », alors que O.________ serait, pour l’appelant, la « locataire
principale ». Il prétend que tous les loyers ont été versés au propriétaire
dès le 15 janvier 2014, mis à part les loyers des mois de juillet et d’août 2014,
la dette de O.________, respectivement de P.________, s’élevant à 1'400 francs. L’appelant
reproche en outre au premier juge de ne pas avoir mentionné qu’il avait dû faire notifier
à sa colocataireO.________ un commandement de payer pour les loyers impayés. Il indique encore
que sa colocataire aurait « sous-loué, prêté peut-être » l’appartement
à une tierce personne dont le domicile est inconnu.
b)
Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après
la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de
frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et
lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail.
Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans ce délai, le bailleur peut résilier
le contrat avec effet immédiat; les baux d’habitation ou de locaux commerciaux peuvent être
résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois
(al. 2).
La
jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé
dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et
devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir
la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c.
4), cela même si l'arriéré avait finalement été payé (TF, arrêt du
27 février 1997 in Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss). A cet égard, des motifs humanitaires
n'entrent pas en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils
ne sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à
loyer (TF, arrêt du 27 février 1997 précité c. 2b p. 68 ; TF 4A_252/2014
du 28 mai 2014 c. 4.2 ; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006 c. 3.2.1 ; Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., 2008, note infrapaginale 117 p. 820).
Ils peuvent cependant être pris en compte au stade de l'exécution forcée, en application
du principe général de la proportionnalité. Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement
de l'exécution forcée ne saurait être que relativement bref et ne doit pas équivaloir
en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 Ia 336 c. 2b). La jurisprudence cantonale vaudoise
considérait sous l'empire de l'ancien droit cantonal abrogé par l'entrée en vigueur du
CPC que, sauf cas particulier, un délai de libération des locaux de quinze à vingt jours
était admissible (Guignard, in Procédures spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 2 ad
art. 17 aLPEBL, p. 196 et références).
c)
En l’espèce, la distinction de locataire
principale et subsidiaire, telle qu’effectuée par l’appelant, ne ressort pas du bail
signé, duquel il découle par contre clairement que l’appelant et O.________ sont les
colocataires « solidairement responsables » de l’objet mis en location. L’appelant
ne saurait en conséquence être suivi dans ses explications relatives au commandement de payer
qu’il aurait fait notifier à O.________ et celles relatives à la tierce personne qui
aurait séjourné dans l’appartement loué, ces éléments ne changeant rien
au fait que les deux locataires sont solidairement responsables et qu’ils répondent donc chacun
de l’entier de la dette.
L’appelant ne prétend
pas avoir payé l’arriéré dans le délai comminatoire, admettant même une
dette de 1'400 francs. Il ne revient pas non plus sur l’argumentation, exempte de tout reproche,
du premier juge en lien avec la date de notification de l’avis de résiliation.
En définitive, l’appelant
n’avance aucun grief susceptible de remettre en cause l’ordonnance entreprise, qui doit être
ici entièrement confirmée.
4.
a)
Compte tenu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté selon le mode procédural
de l’art. 312 al. 1 CPC et l’ordonnance confirmée.
Le délai de libération
des locaux étant échu du fait de l’effet suspensif accordé à l’appel,
il convient de renvoyer la cause au premier juge pour qu’il fixe à l’appelant un nouveau
délai pour libérer les locaux litigieux.
b)
Comme l’appel apparaissait d’emblée
dépourvu de chances de succès, la requête d’assistance judiciaire formée par
l’appelant doit être rejetée (art. 117 let. b et 119 al. 3 CPC).
Les frais judiciaires
de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (art. 62 al. 3 TFJC [tarif des frais judiciaires
civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelant, qui
succombe (art. 106 al. 1 CPC).
c)
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance, les intimés
n’ayant pas été invités à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
La requête d’assistance judiciaire
est rejetée.
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 100 fr. (cent francs), sont mis à la charge de l’appelant P.________.
V.
La cause est renvoyée au Juge de paix du
district de la Riviera-Pays- d’Enhaut pour qu’il fixe à P.________, une fois les considérants
écrits du présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai
pour libérer les locaux occupés dans l’immeuble sis [...], à [...] (locaux d’habitation,
appartement de 1,5 pièce au 3
e
étage et une cave).
VI.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
23 février 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
P.________
‑
K. et L.________
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut
Le greffier :