vd_findinfo · HC / 2014 / 475 · 2014-06-23 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, DEMEURE DU DÉBITEUR, CAS CLAIR, NOUVEAU MOYEN DE PREUVE | 257d al. 2 CO, 257 CPC, 317 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 23.06.2014 HC / 2014 / 475

TRIBUNAL
CANTONAL
JL14.004918-140795
346
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
23 juin 2014
_________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              M.
Perrot et Mme Courbat
Greffier
:
M.              Elsig
*****
Art.
257d al. 2 CO ; 257, 317 al. 1 CPC
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
A.O.________
,
à [...], contre l’ordonnance rendue le 10 avril 2014 par la Juge de paix du district de l’Ouest
lausannois dans la cause divisant l’appelant d’avec
C.________
,
à Lausanne, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 10 avril 2014, la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois a ordonné
à A. et B.O.________ de quitter et de rendre libres pour le 23 mai 2014 à midi l’appartement
n° [...] de 4,5 pièces au deuxième étage et la cave dans l’immeuble sis [...]
à [...] (I), dit qu’à défaut de départ volontaire, l’huissier, sous la
responsabilité du juge, était chargé de procéder à l’exécution forcée
sur requête du bailleur, avec, au besoin, l’ouverture forcée des locaux (II), ordonné
aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée s’ils en
étaient requis (III), fixé les frais judiciaires de première instance à 280 fr. (IV),
mis ceux-ci à la charge de A. et B.O.________ (V), dit qu’en conséquence ceux-ci devaient
rembourser à C.________ son avance de frais à concurrence de 280 fr. (VI) et rejeté toutes
autres ou plus amples conclusions (VII).
En droit, le premier juge a considéré que le congé était valable, dès lors que
l’arriéré de loyer n’avait pas été réglé dans le délai
imparti et que les conditions du cas clair étaient réalisées.
B.
A.O.________ a interjeté appel le 25 avril 2014 contre cette ordonnance en concluant à ce qu’il
puisse garder le logement en cause. Il a produit six pièces.
L’intimée C.________ n’a pas été invitée à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
Par contrat de bail à loyer du 9 mars 2004, l’intimée C.________ a remis en location
à A. et B.O.________ l’appartement n° [...] de 4,5 pièces et une cave dans l’immeuble
sis [...], à [...]. Conclu pour durer initialement du 1
er
avril 2004 au 1
er
avril 2005, le bail devait se renouveler d’année en année, sauf avis de résiliation
donné et reçu au moins trois mois avant l’échéance. Le loyer, payable d’avance
selon les art. 3 et 7 RULV (Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton
de Vaud), a été fixé à 1'800 fr. par mois, plus 115 fr. d’acompte de chauffage,
d’eau chaude et de frais accessoires, montant porté à 155 fr. dès le 1
er
août 2008.
Par avis du 16 mai 2013, envoyé sous pli recommandé à chacun des locataires, l’intimée
les a sommés de s’acquitter, dans un délai de trente jours faute de quoi le bail serait
résilié en application de l’art. 257d CO, de l’arriéré de loyer des mois
d’avril et de mai 2013, par 3'910 francs. Ces courriers ont été réceptionnés
par A. et B.O.________ le lendemain.
L’entier de l’arriéré n’a pas été réglé dans ce délai.
Par formules officielles du 11 juillet 2013, envoyées sous plis recommandés à chacun des
locataires, l’intimée a résilié le bail en cause avec effet au 31 août 2013.
Ces plis ont été reçus le lendemain par A. et B.O.________.
Par courrier du 9 septembre 2013, l’intimée a accusé réception du paiement de 1'717
fr. 40 du 3 septembre 2013 et de 1'955 fr. du 5 septembre 2014 et a avisé A. et B.O.________ que
ce dernier montant était accepté à titre d’indemnité pour occupation illicite.
Elle a précisé qu’en cas de paiement ponctuels et réguliers avant le premier de
chaque mois de ces indemnités, elle examinerait l’opportunité de proposer la conclusion
d’un nouveau bail.
L’intimée a rappelé qu’elle considérait les versements de 1'955 fr. survenus
ultérieurement comme des indemnités d’occupation illicite dans des courriers des 10 octobre,
14 novembre et 17 décembre 2013. Dans ce dernier courrier, elle a attiré l'attention de A.
et B.O.________ sur le fait que le solde du décompte de chauffage, par 1'650 fr. 55, devait être
payé dans un délai de trente jours.
Par courrier du 27 janvier 2014, l’intimée a informé A. et B.O.________ qu’elle
considérait le paiement du 8 janvier 2014 de 1'955 fr. comme une indemnité pour occupation
illicite et qu’à défaut de paiement dans le délai du solde de décompte de chauffage,
elle demanderait leur expulsion.
Le même jour, C.________ a requis du Juge de paix du district de l’Ouest lausannois l’expulsion
de A. et B.O.________ de l’appartement litigieux en application de la procédure des cas clairs.
Les parties ont été entendues à l’audience du 10 avril 2014.
A. et B.O.________ sont les parents de cinq enfants de dix-neuf, dix-huit, quinze, huit ans et de trois
mois.
En droit
:
1.
a)
L'art. 308 al. 1 et 2 CPC (Code de procédure
civile du 19 décembre 2008 ; RS 272) ouvre la voie de l'appel contre les décisions finales
et incidentes de première instance pour autant que, s'agissant d'affaires patrimoniales, la valeur
litigieuse soit de 10'000 fr. au moins. Lorsque l’appel porte sur le bien-fondé de la mesure
d'expulsion, la valeur litigieuse est calculée selon le droit fédéral et est égale
au moins à la période de trois ans pendant laquelle l’art. 271a al. 1 let. e CO consacre
I’annulabilité d’une résiliation (Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., 2008, pp. 749 ss ; JT 2011 III 43 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1 ;
SJ 2001 I 17 c. 1a ; ATF 119 II 147 c. 1).
En l’espèce, le litige porte sur la validité de la résiliation des baux, dont le
loyer mensuel global est de 1’955 fr. par mois, donnée en application de l’art. 257d
CO. En prenant la période de protection de trois ans, la valeur litigieuse de première instance
dépasse le montant de 10'000 fr., de sorte que la voie de l’appel est ouverte.
b)
Le
délai pour l’introduction de l’appel est de trente jours (art. 311 al. 1 CPC), sauf
notamment contre les décisions prises en procédure sommaire, auquel cas le délai est de
dix jours (art. 314 al. 1 CPC).
En l’espèce, l’intimée a requis l’application de la procédure pour les
cas clairs (art. 257 CPC) et le premier juge en a fait application. Une telle procédure étant
sommaire (art. 248 let. b CPC), le délai d’appel est de dix jours.
Interjeté en temps utile par une partie qui y a un intérêt, l’appel est recevable.
2.
a)
L’appel peut être formé pour
violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge et doit, le cas échéant,
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC (Jeandin, CPC commenté, 2011, nn. 2 ss ad art. 310 CPC, p. 1249). Elle peut revoir librement
l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance
(Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC, pp. 1249-1250).
b)
Selon
l’art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s’ils
sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et ne pouvaient être invoqués ou produits
devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la
diligence requise (let. b), ces deux conditions étant cumulatives. Il appartient à l’appelant
de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l’appel doit indiquer
spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les
rendent admissibles selon lui (TF 5A_695/2012 du 20 mars 2013 c. 4.2.1 ; TF 4A_334/2012 du 16 octobre
2012 c. 3.1, SJ 2013 I 311 ; JT 2011 III 43 c. 2 et les références citées).
En l’espèce, les pièces produites par l’appelant ne figurent pas au dossier de
première instance et sont toutes antérieures à l’audience du 10 avril 2014, à
l’exception d’un courrier du 11 avril 2014 et d’une copie de l’ordonnance attaquée,
qui sont recevables. En outre, l’appelant n’explique pas pourquoi il n’a pas pu produire
les autres pièces en première instance. Ces autres pièces sont en conséquence irrecevables.
3.
Le recourant fait valoir que le retard dans le
paiement de son loyer a été causé par les difficulté de son entreprise qui ont provoqué
la faillite de celle-ci le 7 janvier 2014, et que les services sociaux seraient d’accord de régler
l’arriéré dans la mesure où il est en mesure de garder l’appartement en cause.
Il expose que l’expulsion mettrait l’entier de sa famille dans une situation difficile.
a)
Selon
l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l’application de la procédure sommaire lorsque
les conditions suivantes sont remplies: l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible
d’être immédiatement prouvé (let. a) et la situation juridique est claire (let.
b). La situation juridique est claire lorsque, sur la base d’une doctrine ou d’une jurisprudence
éprouvée, la norme s’applique au cas concret et y déploie ses effets de manière
évidente (ATF 118 II 302 c. 3; JT 2011 III 146). En revanche, la situation juridique n’est
en règle générale pas claire lorsque l’application d’une norme présuppose
une décision d’appréciation du tribunal ou la prise en considération de l’ensemble
des circonstances, comme c’est le cas de l’application du principe de la bonne foi ou de
l’abus de droit (ATF 138 I 123 c. 2.1.2; ATF 138 III 620 c. 5.1.2).
Le demandeur doit apporter la pleine preuve des faits fondant sa prétention. Le cas clair doit être
nié dès que le défendeur fait valoir des moyens qui, sur le plan des faits, ne sont pas
d’emblée voués à l’échec et qui nécessitent une instruction complète
des preuves(ATF 138 III 620 c. 5.1.1).
b)
Selon
l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour
s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins.
L'art. 257d alinéa 2 CO précise que, faute de paiement dans ce délai, le bailleur peut
résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux
peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour
la fin du mois.
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé
dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et
devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir
la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c.
4), cela même si l'arriéré avait finalement a été payé (TF, arrêt
du 27 février 1997, Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss.). A cet égard, des motifs humanitaires
n'entrent pas en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils
ne sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à
loyer (TF, arrêt du 27 février 1997 précité, c. 2b, p. 68; TF 4C_74/2006 du
12 mai 2006, c. 3.2.1; TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 c. 4.2 ; Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., 2008, note infrapaginale 117 p. 820). Ils peuvent cependant être pris en compte au stade
de l'exécution forcée, en application du principe général de la proportionnalité.
Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que
relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF
117 Ia 336 c. 2b). La jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous l'empire de l'ancien droit
cantonal abrogé par l'entrée en vigueur du CPC que, sauf cas particulier, un délai de
libération des locaux de quinze à vingt jours était admissible (Guignard, in Procédures
spéciales vaudoises, 2008, n. 2 ad art. 17 aLPEBL, p. 196 et références). Cette jurisprudence
garde sa pertinence sous l’empire du CPC (CACI 27 mars 2014/160 et références).
c)
En
l’espèce, l’appelant ne conteste pas que les conditions posées par l’art.
257d CO étaient réalisées. L’intimée était donc en droit de résilier
le bail en cause avec effet au 31 août 2013. On ne saurait en outre considérer qu’un
nouveau bail a été conclu, l’intimée ayant précisé à la réception
de chaque montant mensuel, qu’elle considérait ces versements comme une indemnité d’occupation
illicite. L’appelant ne prétend pas avoir réglé le solde du décompte de chauffage
dans le délai rappelé par le courrier du 17 décembre 2013. Il ne peut donc exiger de l’intimée
qu’elle renonce à requérir son expulsion sur la base de la lettre de celle-ci du 9 septembre
2013 et le juge ne peut imposer à l’intimée la conclusion d’un nouveau bail. Quant
au délai de libération des locaux, il est conforme à la jurisprudence susmentionnée
et a été prolongé du fait de l’effet suspensif accordé à l’appel,
le premier juge devant fixer un nouveau délai de libération volontaire des locaux par l’appelant
et sa famille.
4.
En conclusion, l’appel doit être rejeté
en application de l’art. 312 al. 1 CPC et l’ordonnance confirmée.
Vu le rejet de l’appel, les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à
200 fr. (art. 62 al. 3 et 69 TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils ; RSV
270.11.5]), doivent être mis à la charge de l’appelant (art. 106 al. 1 CPC).
Le délai de libération des locaux étant passé du fait de l’effet suspensif
accordé à l’appel, il convient de renvoyer la cause au premier juge pour qu’il
fixe à l’appelant un nouveau délai pour qu’il les libère.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 312 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
Les frais judiciaires, arrêtés à
200 fr. (deux cents francs), sont mis à la charge de l’appelant A.O.________.
IV.
La cause est renvoyée au Juge de paix du
district de l’Ouest lausannois pour qu’il fixe à A. et B.O.________, une fois les considérants
écrits du présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai
pour libérer les locaux qu’ils occupent dans l’immeuble sis à [...], [...] (appartement
n° [...], 4.5 pièces, au 2
ème
étage + une cave).
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
24 juin 2014
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. A.O.________,
‑
C.________.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois.
Le greffier :