vd_findinfo · HC / 2018 / 610 · 2018-06-13 · fr

BAIL À LOYER, CHOSE LOUÉE, ÉTAT DES LIEUX{CHOSE LOUÉE}, RESTITUTION{EN GÉNÉRAL}, VÉRIFICATION DE LA CHOSE, FRAIS ACCESSOIRES | 257b CO, 267a CO

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 13.06.2018 HC / 2018 / 610

TRIBUNAL
CANTONAL
XZ17.034725-180436
183
CHAMBRE
DES RECOURS CIVILE
_________________________________________
Arrêt du
13 juin 2018
____________________
Composition
:               M.
Sauterel
,
président
Mme
Merkli et M. Winzap, juges
Greffière
:              Mme
Bourqui
*****
Art.
257b et 267a CO
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par
L.________
,
à [...], demanderesse, contre le jugement rendu le 17 novembre 2017 par le Tribunal des baux dans
la cause divisant la recourante d’avec
A.G.________
et
B.G.________
,
défendeurs, tous deux à [...], la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 17 novembre 2017, dont les considérants ont été envoyés aux parties
pour notification le 20 février 2018, le Tribunal des baux a dit que les défendeurs A.G.________
et B.G.________ devaient payer à la demanderesse L.________, solidairement entre eux, la somme de
1’685 fr. 80 (I), a dit que le caractère exécutoire de la condamnation prononcée
sous chiffre I était suspendu, en tant que celle-ci portait sur le paiement d’un montant de
21 fr. 30, jusqu’à droit définitivement connu sur la créance opposée en compensation
par les défendeurs et qui faisait l’objet de la procédure [...], pendante entre les parties
devant la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal (II), a dit que sous réserve de la somme
de 21 fr. 30, qui resterait consignée jusqu’à droit définitivement connu sur la
créance opposée en compensation par les défendeurs et qui fait l’objet de la procédure
[...], la garantie constituée auprès de [...] SA était libérée en mains de la
demanderesse, à concurrence de 1’664 fr. 50, à titre de paiement de la somme immédiatement
exigible selon chiffres I et II et en mains des défendeurs, à concurrence du solde disponible,
compte tenu de la réserve mentionnée
supra
(III), a dit que la poursuite n
o
[...] de l’Office des poursuites du district du Gros-de-Vaud était sans fondement en tant
qu’elle portait sur un montant excédant la somme de 1’143 fr. (IV), a rendu le jugement
sans frais judiciaires ni dépens (V) et a dit que toutes autres ou plus amples conclusions étaient
rejetées (VI).
En droit, les premiers juges ont notamment retenu que les locataires avaient restitué à la
demanderesse les clés du logement par courrier recommandé du 29 novembre 2016 et qu’ils
avaient été libérés de leurs obligations contractuelles à partir du 15 janvier
2017, le constat d’état des lieux étant intervenu le 13 janvier 2017. Ils ont considéré
que vu l’incombance du bailleur de vérifier immédiatement la chose louée dès
qu’il en avait recouvré la possession, le délai d’un mois et demi pour l’avis
des défauts était tardif. Les premiers juges ont également considéré que la
demanderesse ne pouvait se prévaloir des conséquences du respect de l’obligation contractuelle
du locataire d’aviser des défauts pour être libérée de son obligation de donner
un avis des défauts en temps utile lors de la restitution des locaux, de sorte qu’à défaut
d’avoir été avisés en temps utile, les locataires étaient déchargés
de toute responsabilité en rapport avec les frais de remise en état réclamés par
la demanderesse. Par surabondance, les magistrats ont considéré que la demanderesse avait échoué
à prouver le dommage qu’elle alléguait avoir subi. S’agissant du solde du décompte
de chauffage, les locataires devaient à la bailleresse la somme de 21 fr. 30 en lieu et place des
401 fr. 15 demandés. Les frais de suivi de travaux et de remise en état de l’appartement
litigieux n’étaient pas dus, faute pour la demanderesse de les avoir établis.
B.
Par arrêt du 7 septembre 2017, la Chambre
des recours civile avait rejeté le recours de L.________ contre A.G.________ et B.G.________ dans
la procédure [...].
C.
Par acte du 20 mars 2018, L.________ (ci-après :
L.________) a interjeté un recours contre le jugement du 17 novembre 2017, en concluant, avec suite
de frais et dépens, notamment à ce que les locataires A.G.________ et B.G.________ lui doivent
la somme de 3'877 fr. 20 pour les dégâts occasionnés à l’appartement [...]
sis [...], ainsi que les frais supplémentaires du décompte de chauffage 2016 par 401 fr. 15.
Subsidiairement, elle a conclu au renvoi de la cause à l’autorité de première instance
pour instruction et nouvelle décision dans le sens des considérants.
D.
La Chambre des recours civile fait sien dans son entier l'état de fait du jugement, complété
par les pièces du dossier, dont il ressort notamment ce qui suit :
1.
Le 26 novembre 2008, la demanderesse L.________, en qualité de bailleresse, et les défendeurs
A.G.________ et B.G.________, en qualité de locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer
pour logement subventionné portant sur un appartement de quatre pièces (appartement n°
[...]) au 4
e
étage de l’immeuble sis [...]. Le contrat a été conclu le 1
er
septembre 2010 pour une durée initiale d’un an, renouvelable tacitement d’année
en année sauf préavis de résiliation donné et reçu au moins trois mois avant
la prochaine échéance. Le loyer mensuel net initial sans aide était de 1’367 fr.
et de 953 fr., en comptant les aides cantonale et communale ; un acompte de chauffage, d’eau
et de taxes d’épuration (charges) de 190 fr. était dû en sus du loyer.
Le contrat comportait notamment les clauses suivantes :
«
8.
OBLIGATIONS DU LOCATAIRE (art. 9 RULV)
En
complément à l’article 9 des Règles et usages locatifs du canton de Vaud, le locataire
s’engage :
[…]
b.
signaler à la gérance, dès qu’il en a connaissance, puis à le confirmer par
écrit, tout dommage, ou menace de dommage concernant ses locaux ou installations, tels que fuite
de gaz ou d’eau, défaut d’isolation ou des conduites électriques, odeurs, bruit
suspect, etc. Le locataire est responsable des dommages résultant de l’inobservation de cette
obligation.
[...]
12.
CHAUFFAGE, EAU CHAUDE, EAU, TAXES, FRAIS ACCESSOIRES
Le
locataire participe avec les autres locataires de l’immeuble à la couverture des dépenses
occasionnées par le chauffage, la production d’eau chaude, la consommation d’eau et
la taxe d’épuration, même en cas d’absence prolongée. La taxe d’épuration
et la consommation d’eau fait l’objet d’une rubrique distincte du décompte de
chauffage et d’eau chaude.
13.
CONDITIONS D’OCCUPATION DU LOGEMENT
Le
locataire déclare savoir que les locaux loués ont été construits avec l’aide
financière des pouvoirs publics, lesquels en fixent les conditions d’occupation en vertu des
dispositions légales en la matière. Il s’engage à se conformer à ces dispositions ;
à défaut, il s’expose aux sanctions qui y sont prévues.
[...]
14.
DISPOSITIONS GENERALES
Le
présent bail est régi par le Code des obligations et autres dispositions légales en la
matière, par les Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du Canton de
Vaud et dispositions générales pour habitation, garages et places de parc (novembre 2001) ainsi
que par les statuts de la coopérative qui en font partie intégrante et dont les parties ont
pris connaissance ».
Le 5 juillet 2010, les parties ont signé un document intitulé « Annexe du bail à
loyer – Dispositions particulières pour logements bénéficiant de l’aide des
pouvoirs publics (Sans AS de la Confédération) », qui contenait une clause spécifiant
que les locataires devaient répondre à certains critères afin de pouvoir bénéficier
des logements faisant l’objet des aides des pouvoirs publics.
2.
Les défendeurs A.G.________ et B.G.________ ont constitué une garantie de loyer d’un
montant de 2’900 fr. auprès de [...] SA.
3.
Par courriers des 22 novembre 2016 et 5 décembre 2016, les défendeurs ont informé la demanderesse
qu’ils avaient endommagé accidentellement la poignée du congélateur, respectivement
la porte d’une chambre, et qu’ils avaient annoncé ces sinistres auprès de leur
assurance de responsabilité civile.
Auparavant, par courrier du 24 août 2015, Z.________ avait écrit un courrier à la demanderesse
mentionnant que suite aux différents courriers restés sans réponse de sa part et afin
de calculer l’amortissement du plan de travail, elle la priait de lui transmettre une copie de
la facture de ce plan de travail. A défaut de réponse d’ici au 31 août 2015, Z.________
considérait que la bailleresse renonçait à toute prétention en lien avec ce dossier.
4.
Par formules officielles datées du 21 juillet 2016, la demanderesse a résilié le contrat
de bail pour le 31 août 2017. Les défendeurs ont contesté le congé devant la Commission
de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne.
5.
Le 9 septembre 2016, les défendeurs ont saisi le Tribunal des baux d’une demande portant notamment
sur une réduction de loyer en raison de la défectuosité de l’ascenseur, demande
référencée sous n° [...]. Par jugement du 28 février 2017, la demanderesse a
été condamnée à payer aux défendeurs la somme de 667 fr. 10 à titre de
parts de loyers perçues en trop en raison du défaut précité.
6.
Par courrier du 31 octobre 2016 – reçu le lendemain par la demanderesse –, les défendeurs
ont déclaré résilier le contrat de bail pour le 1
er
décembre 2016.
7.
A l’audience du 16 novembre 2016, la Commission de conciliation a vainement tenté la conciliation
dans le cadre de la procédure en contestation du congé initiée par les défendeurs.
Le lendemain, ceux-ci ont adressé à la commission le dossier de candidature d’V.________
et de [...], comprenant notamment la photocopie des pièces d’identité et des extraits
du registre des poursuites des intéressés, ainsi que la photocopie des trois fiches de salaires
et de l’autorisation délivrée par le Service du logement et des gérances de la Ville
de Lausanne (ci-après : SLG) donnant droit au premier nommé de postuler pour un appartement
de quatre pièces et demie.
8.
Les défendeurs ont restitué
à la demanderesse les clés du logement par courrier recommandé du 29 novembre 2016.
9.
a)
Les
époux A.________, qui habitaient l’immeuble en cause, ont exprimé leur intérêt
à la demanderesse pour le logement occupé par les défendeurs. Il ressort du témoignage
de A.________ que la démarche a eu lieu avant les fêtes de fin d’année 2016, après
qu’il eut appris que les défendeurs envisageaient de déménager, mais à une
époque où ces derniers habitaient encore l’appartement litigieux. La demanderesse a donné
son accord de principe, tout en lui faisant savoir qu’il fallait encore obtenir l’aval de
la commune pour conclure le nouveau bail.
b)
Le
24 novembre 2016, la demanderesse a transmis au SLG, le dossier des époux A.________, dont elle
appuyait particulièrement la candidature pour le logement des défendeurs. Le jour même,
la responsable de ce service l’a informée que la demande de dérogation pour les époux
A.________, dont le revenu affichait un petit dépassement, était accordée et que, dès
lors, ces derniers étaient autorisés à louer l’appartement des défendeurs,
moyennant toutefois une suppression partielle des aides.
c)
Par
courriel du 13 décembre 2016, la demanderesse a informé le SLG que le contrat de bail des époux
A.________ serait signé le lendemain. Elle lui a fait parvenir une copie dudit bail le 20 décembre
suivant. A cet égard, il ressort du témoignage de A.________ qu’il n’avait pu déménager
que vers la mi-janvier 2017.
10.
Le 20 décembre 2016, la demanderesse a informé les défendeurs qu’ils étaient
libérés de leurs obligations contractuelles à compter du 15 janvier 2017, l’appartement
litigieux étant reloué aux époux A.________ dès cette date. Les défendeurs étaient
conviés à participer au constat d’état des lieux de sortie le 13 janvier 2017.
11.
a)
Le
13 janvier 2017, après avoir préalablement inspecté les lieux en présence du locataire
entrant
A.________
,
la demanderesse a dressé un procès-verbal d’état des lieux de sortie ainsi qu’une
« convention de sortie » qu’elle a transmis aux défendeurs par courrier
du lendemain. Le procès-verbal de sortie des locaux mentionne les dégâts suivants :
le frigidaire ne fonctionne pas, un tiroir et la poignée du congélateur sont cassés et
deux boîtes manquent ; le couvercle de la poubelle est cassé ; le plan de travail
est percé ; les filtres de la hotte doivent être remplacés ; le plafond du séjour
est troué et taché ; la porte de la chambre est abîmée ; une pièce
WC est cassée ; les clés de la boîte aux lettres ne correspondent pas ; la prise
électrique vestibule/cuisine est inversée. Il est en outre indiqué que le chauffage, l’électricité
et l’eau sont coupés.
b)
Le 30 janvier 2017, la demanderesse a adressé aux défendeurs un courrier dont le contenu est
notamment le suivant :
« La
L.________ [..] vous adresse sa facture après la libération de l’appartement susmentionné
que vous avez occupé du 01.09.2010 au 15.01.2017, soit 6 ans et 4,5 mois.
Facture
faite en base des dégâts relevés selon l’Etat des lieux de sortie de l’appartement
fait en présence du locataire entrant, vous-même régulièrement convoqué, absent.
Poste
Travaux de:
Montant
(+tva 8%)
ARRIERES
Loyers 01.12.2015-15.01.2016 (sic)
1803.00
Décompte de chauffage 2015/16
401.15
L.________
Résiliation hors échéance, frais de relocation
1'215.00
Commandes, frais déplacement, pose (forfait – tarif USPI)
95.00
Sous-total
3'514.15
DEGATS
Serrurerie            Changement de cylindre boîte
aux lettres
135.00
Entretien           Nettoyage 2 cuvettes WC (35.-frs./h)
non facturé
Electricité             Inversion prise (sic)
électriques vestibule/cuisine +2 ampoules      160.00
Peinture
Cadre de fenêtres + tablettes
moisies/tachées (moins value)          158.00
Réparation plafond séjour + retouches
595.00
Menuiserie           Réparation porte ch. 1
(- amort. 50% de frs 1'500)              750.00
Sanitaire               Réparation réservoir
WC
125.00
Remplacement 2 brosses WC
10.00
Cuisine                Remplacement
plan de travail    (- amort. 50% de frs 2'400)
1'200.00
Frigo (porte cg+bac lég+boites+amp=282.15 + mo=60.-)
567.20
Hotte (filtre métal + filtres charbon actif)
115.00
Remplacement couvercle poubelle
62.00
Sous-total
3'877.20
DIVERS
Reprogrammation services dont chauffage
150.00
Sous-total
TOTAL EN NOTRE
FAVEUR :
7'541.35
délai :
28.02.2017
[...] »
c)
La demanderesse a produit trois factures des 23 janvier, 30 janvier et 6 février 2017, toutes établies
par les dénommés [...], concernant des travaux de remise en état de l’appartement
n° [...] dans l’immeuble sis à la [...], à savoir le remplacement du plan de travail
(2’408 fr. 40), la fourniture et l’installation d’un nouveau frigidaire (1’587
fr. 60), des travaux de peinture, le nettoyage des joints des fenêtres et le remplacement du support
du réservoir WC (866 fr. 16).
La demanderesse a produit une facture établie le 27 janvier 2017 par [...] Sàrl, portant sur
un montant de 135 fr. pour le remplacement d’un cylindre à languette chez le « locataire :
ex-A.________ ».
Elle a également produit une facture établie le 9 mars 2017 par [...] SA, concernant un filtre
à charbon d’un montant de 86 fr. 20, frais de traitement, port et emballage compris, ainsi
qu’une facture du 28 février 2017 de la société [...] AG relative à un « couvercle
pour Single av. tube » d’un montant de 87 fr. 90, frais d’envoi compris.
12.
Le 14 décembre 2016, la demanderesse
a fait parvenir aux défendeurs un décompte de frais de chauffage, d’eau chaude et frais
accessoires pour la période du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016 présentant un solde, après
déduction des acomptes, de 401 fr. 15 en sa faveur.
13.
Par requête adressée
au Tribunal des baux le 19 juillet 2017, L.________ a conclu à ce que « le »
locataire soit son débiteur de la somme 7'541 fr. 35 selon la facture du 30.01.2017, qu’elle
soit autorisée à prélever le montant de la garantie de loyer de 2'900 fr. et à ce
qu’ordre soit donné « au » locataire de payer la différence.
Le 27 juin 2017, les défendeurs ont déposé des déterminations, dans lesquelles ils
ont invoqué la compensation « du montant de charges résultant du décompte de
chauffage 2015/2016 dont la bailleresse réclame également paiement [...] avec le montant dû
en leur faveur en raison des défauts liés à l’ascenseur ». Ils ont en
outre conclu au rejet de la demande. Reconventionnellement, ils ont notamment conclu à ce que la
garantie de loyer de 2'900 fr. soit entièrement libérée.
Le 15 novembre 2017, la demanderesse a déposé une réponse au pied de laquelle elle a pris
les conclusions suivantes :
« I.
les locataires doivent les loyers du mois décembre 2016 et demi-janvier 2017 soit la somme fr. 1’803.-
et le supplément de chauffage 2015-16 de fr. 401.15 ;
II.
selon copie des factures déposées au TB les locataires doivent les sommes de fr. 3'877.20 +
fr.150 selon état des lieux du 13 janvier 2017 ;
III.
l’audition du nouveau locataire M. A.________ pour corroborer le bienfondé de l’état
des lieux ;
IV.
les locataires doivent défrayer la L.________ de la somme de fr. 1'215 (9x135/h) pour le suivi
des travaux de réparation de l’appartement et de recherche d’un locataire. »
Les débats principaux ont
été tenus le 17 novembre 2017. Lors de cette audience, les défendeurs ont, d’une
part, précisé leurs moyens en ce sens que le décompte de frais accessoires 2015-2016 était
contesté, aucun montant n’étant dû à ce titre, et, d’autre part, pris
une nouvelle conclusion en remboursement de la caution de 50 fr. payée pour la carte de lessive.
La demanderesse a, pour sa part, conclu au rejet des conclusions reconventionnelles.
En droit
:
1.
1.1
A teneur de l’art. 319 let. a CPC (Code
de procédure civile suisse du 19 décembre 2008 ; RS 272), le recours est recevable contre
les décisions finales de première instance qui ne peuvent faire l’objet d’un appel.
Selon l’art. 308 al. 2 CPC, dans les affaires patrimoniales, l’appel est recevable si la
valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins. Le recours, écrit
et motivé, doit être introduit auprès de l’instance de recours dans les 30 jours
à compter de la notification de
la
décision motivée (art. 321 al. 1 CPC).
1.2
En l’espèce, formé à l’encontre d’une décision finale dans une
cause dont la valeur litigieuse est inférieure à 10'000 fr. et déposé en temps utile
par une partie qui y a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), le présent
recours est recevable.
2.
2.1
Le recours est recevable pour violation du droit
et constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC). S'agissant de la violation du droit,
l'autorité de recours dispose d'un plein pouvoir d'examen (Spühler, Basler Kommentar, Schweizerische
Zivilprozessordnung, 2
e
éd., 2013, n. 26 ad art. 319 CPC) ; elle revoit librement les questions de droit soulevées
par le recourant et peut substituer ses propres motifs à ceux de l'autorité précédente
ou du recourant (Hohl, Procédure civile, Tome II, 2
e
éd., 2010, n. 2508). Comme pour l’art. 97 al. 1 LTF (loi sur le Tribunal fédéral
du 17 juin 2005 ; RS 173.110), le grief de la constatation manifestement inexacte
des faits ne permet que de corriger une erreur évidente, la notion se recoupant en définitive
avec l’appréciation arbitraire des preuves (Corboz et al., Commentaire de la LTF, 2
e
éd., 2014, n. 27 ad art. 97 LTF).
2.2
Selon l’art. 326 CPC, les conclusions, les allégations de faits et les preuves nouvelles sont
irrecevables (al. 1), les dispositions spéciales de la loi étant réservées (al. 2).
3.
3.1
La recourante soutient que l'état des lieux
devait se faire le 15 janvier 2017, soit à la date correspondant à la résiliation prématurée
du bail à loyer et non lorsque les locataires lui ont remis les clés.
3.2
L'art. 267a CO prévoit que lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l'état de
la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond (al. 1).
Si le bailleur néglige de le faire, le locataire est déchargé de toute responsabilité,
à moins qu'il ne s'agisse de défauts qui ne pouvaient pas être découverts à
l'aide des vérifications usuelles (al. 2). Si le bailleur découvre plus tard des défauts
de ce genre, il doit les signaler immédiatement au locataire (al. 3).
Le bailleur doit procéder à la vérification lors de la restitution effective, voire immédiatement
après (Higi, Zürcher Kommentar, 4
e
éd., 1995, n. 14 ad art. 267a CO). Il doit aviser « immédiatement »
le locataire des défauts dont celui-ci répond. Selon la doctrine, l'avis doit en règle
générale être donné dans les deux ou trois jours ouvrables après la restitution
(Higi, op. cit., 1995, n. 33 ad art. 267a CO ; Walter, in OR : Art. 1-529, Honsell éd.,
2008, n. 12 ad art. 267a CO), voire une semaine après (Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire
SVIT, 2011, n. 35 ad art. 267-267a CO ; Zehnder, Die Mängelrüge im Kauf-, Werkvertrags-
und Mietrecht, RSJ 2000 547 s.). D'aucuns soulignent qu'il faut tenir compte des circonstances du cas
concret (Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 805 note 20 en bas de page ; cf. Weber, in
Basler Kommentar, 5
e
éd. 2011, n. 3 ad art. 267a CO). Selon les pratiques cantonales, l'avis donné trois semaines
ou un mois après la remise des locaux est en principe tardif (Aubert, in Droit du bail à loyer,
Bohnet/Montini éd., 2010, n. 17 ad art. 267a CO et les arrêts cités). Le Tribunal fédéral
a jugé tardif un avis intervenu environ deux mois après le changement de sous-locataire (TF 4A_589/2012
du 21 novembre 2012 consid. 2.2 ; TF 4A_388/2013 du 7 janvier 2014 consid. 2.3.1).
3.3
Les premiers juges ont retenu que les intimés avaient restitué à la recourante les clés
du logement par courrier recommandé du 29 novembre 2016. Le 20 décembre 2016, la recourante
les a informés qu'ils étaient libérés de leurs obligations contractuelles à
partir du 15 janvier 2017, un constat de l'état des lieux de sortie ayant été agendé
le 13 janvier 2017. A la date annoncée, la recourante a procédé à l'inspection des
lieux et a établi un procès-verbal et une convention de sortie qu'elle a transmis dès
le lendemain aux intimés, absents lors de l'état des lieux. Ainsi, environ un mois et demi
s'était écoulé entre la remise des clés et le constat de l'état des lieux de
sortie, respectivement l'établissement et la communication du procès-verbal de sortie aux intimés.
Les premiers juges ont considéré que la recourante se devait de procéder à la vérification
de la chose et à l'éventuel avis des défauts dès le 5 décembre 2016. Ils ont
ainsi retenu que l'avis donné le lendemain de l'état des lieux effectué le 13 janvier
2018 était tardif.
En l’espèce, la solution retenue par les premiers juges est conforme aux principes énoncés
en la matière et dénué d'arbitraire.
3.4
Au surplus, contrairement à ce que soutient
la recourante, les premiers juges ont bien tenu compte du fait que les locataires avaient admis avoir
endommagé un plan de travail, la poignée du congélateur et la porte d'une chambre. Toutefois,
ils ont considéré que le fait de prévoir contractuellement que le locataire était
tenu de signaler durant le bail tous les dégâts à la chose louée ne signifiait pas
encore que le bailleur était dispensé, lors de la restitution des locaux, de vérifier
l'état de la chose rendue et d'adresser immédiatement, soit en temps utile, un avis des défauts
au locataire lors de la restitution des locaux. Pour les premiers juges, l'avis des défauts constitue
une incombance à la charge du bailleur, qui doit notamment permettre aux locataires de déceler
parmi les défauts déjà annoncés et/ou constatés lors de la restitution des locaux
ceux dont le bailleur les tient pour responsables. Les magistrats ont ainsi considéré que faute
d'avoir été avisé en temps utile, les locataires étaient déchargés de toute
responsabilité en rapport avec les frais de remise en état réclamés par la bailleresse.
Ce raisonnement ne prête pas le flanc à la critique.
Cela se justifie d'autant plus que les premiers juges ont encore examiné le sort des prétentions
de la recourante sous l'angle du fardeau de la preuve et qu’ils ont conclu à leur rejet en
retenant que la recourante avait produit à l'appui de ces prétentions certaines factures concernant
des travaux de remise en état de l'appartement n° [...], alors que les intimés avaient
occupé l'appartement n° [...], qu'elle avait produit une facture concernant l' « ex-locataire
A.________ » et qu'elle s'était limitée à indiquer, sans preuves à l'appui,
que l'immeuble était neuf lors de sa mise en location en 2005, alors qu'elle avait été
invitée à produire toutes les pièces de nature à établir l'âge, la qualité
et la valeur des installations défectueuses en vue de démontrer l'existence, à la fin
du bail, d'une valeur résiduelle en lien avec ces installations. La recourante, qui se borne à
alléguer à ce stade une erreur de référence sur lesdites factures, voire à se
référer au témoignage de A.________ sur l'exécution des travaux, ne parvient pas
à remettre en cause l'appréciation des preuves à laquelle se sont livrés les premiers
juges et qui est dénuée d'arbitraire.
4.
4.1
La recourante, qui se réfère à
l’art. 12 du contrat de bail, reproche aux premiers juges d'avoir refusé de lui allouer la
somme de 401 fr. 15 à titre de solde du décompte de frais de chauffage, eau chaude et frais
accessoires pour la période du 1
er
juillet 2015 au 30 juin 2016. Elle fait valoir que les locataires étaient les seuls à avoir
refusé de payer l'augmentation de l'acompte des charges à l'entrée en vigueur notamment
de la taxe déchets, alors que la Ville de [...] avait émis l'avis que cette nouvelle taxe pouvait
être mise à la charge du locataire en sus du loyer. Elle paraît requérir à ce
stade la production d'une pièce de la commission de conciliation et allègue que les locataires
auraient obtenu la restitution de la somme de 1’200 fr. pour les années 2014 à 2016 de
la part de la Ville de [...] du fait que les propriétaires immobiliers auraient payé la taxe
déchets, ce qui justifierait leur obligation de participer à la couverture de cette taxe dans
le décompte chauffage. La recourante se prévaut encore des statuts de la Coopérative,
en particulier de l'art. 38, en vertu duquel, seraient dues à titre de loyer notamment les dépenses
de la Coopérative pour les réparations et l'entretien, pour les taxes et les assurances, pour
les impôts, pour les frais administratifs. Cet article serait applicable conformément aux « arrêtés
fédéral et cantonal sur le contrat-cadre du bail à loyer 2011 », qui permettraient
de déroger notamment à l'art. 257b CO.
4.2
Les magistrats ont en substance retenu que le
contrat de bail mettait à la charge des intimés les frais de chauffage et d'eau chaude ainsi
que les frais accessoires énumérés à son art. 12, perçus selon le système
des acomptes provisionnels. Ils ont ainsi admis des frais administratifs de 877 fr., correspondant à
l'addition des deux montants prévus par les Directives pour l'établissement du décompte
annuel de chauffage et d'eau chaude du 2 juillet 2012, qui prévoient (art. 20) que les frais administratifs
sont portés en compte à raison de 260 fr. par installation de chauffage et 42 fr. par unité
locative, dits montants pouvant être indexés sur la base de l'indice suisse de prix à
la consommation (IPC) à la fin de chaque période de chauffage (art. 21).
En revanche, les premiers juges n'ont pas admis la facturation aux locataires des frais d'électricité
des locaux communs, des frais d'entretien du local de chauffage, des frais liés à l'entretien
des parties communes de l'immeuble et de la taxe poubelle, dans la mesure où le contrat de bail
précité ne prévoyait pas que ces frais seraient supportés par les locataires.
4.3
4.3.1
Selon l'art. 257a al. 2 CO, les frais accessoires
ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement. La loi exige
donc que les parties en soient convenues d'une manière suffisamment précise, en détaillant
les postes effectifs (ATF 121 III 460 consid. 2a/aa et les auteurs cités). En concluant le contrat,
le locataire doit comprendre facilement quels sont les postes qui lui seront facturés en plus du
loyer (TF 4P.323/2006 du 21 mars 2007 consid. 2.1 ; Lachat, op. cit., p. 334). Le renvoi à
une annexe standardisée du contrat, comme les « dispositions générales pour
baux d'habitation », ne suffit pas pour admettre que les parties ont passé une convention
spéciale sur le paiement des frais accessoires. En effet, on ne peut exiger du locataire qu'il se
fasse une idée des frais accessoires qu'il aura à payer par une consultation attentive des
conditions annexées au contrat. Il a bien plutôt droit à ne se voir facturer que les frais
accessoires clairement et précisément décrits dans le contrat (TF 4C.24/2002 du 29 avril
2002 consid. 2.4.2, in Mietrechtspraxis [mp] 2002 p. 163 ss). Les frais énumérés dans
des conditions générales peuvent toutefois, selon les circonstances, être facturés
au locataire, dans la mesure où ils peuvent être considérés comme une concrétisation
des frais accessoires déjà attribués au locataire dans le contrat (ATF 135 III 591 consid.
4.3.1 ; TF 4C.250/2006 du 3 octobre 2006 consid. 1.1).
4.3.2
L'obligation de convenir spécialement les frais accessoires poursuit un but de protection des locataires.
Les exigences de clarté et de précision quant à ces frais, déduites de l'art. 257a
al. 2 CO par la jurisprudence, confirment ce but. On ne voit pas pour quelles raisons le besoin de protection
serait moindre en matière de contrats portant sur des baux subventionnés. Là également,
le principe selon lequel les frais accessoires sont à la charge du bailleur (cf. TF 4C.24/2002 du
29 avril 2002 consid. 2.1, in Mietrechtspraxis [mp] 2002 p. 163 ss) est applicable. L'art. 257a
al. 2 CO est donc applicable aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont
été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité
(cf. art. 253b al. 3 CO). Si le bailleur omet de prévoir dans le contrat de bail la facturation
des frais accessoires au locataire de manière conforme aux exigences de l'art. 257a al. 2 CO, il
doit les prendre à sa charge en faisant appel au rendement sur ses fonds propres, voire à son
patrimoine (cf. ATF 135 III 591 consid. 4.2.3).
4.3.3
Contrairement à ce que soutient la recourante,
les premiers juges ont à juste titre considéré, conformément à la jurisprudence
précitée, que certains frais accessoires n’étaient pas suffisamment précisés
en l’espèce. A cet égard, le renvoi par la recourante à l’art. 12 du contrat
de bail, qui ne constitue qu’un cadre général pour les frais accessoires, ne lui est
d’aucun secours. Par ailleurs, le prétendu remboursement de la taxe déchets, dont aurait
bénéficié les locataires, constitue un moyen irrecevable, dès lors que la recourante
se réfère à cet égard à une pièce à requérir qui ne figure pas
au dossier de première instance ; même à supposer recevable, cet argument serait
dénué de toute pertinence sous l’angle de la question litigieuse examinée. Il en
est de même du renvoi à l’art. 38 des statuts de la Coopérative qui ne figurent
pas au dossier de première instance et qui sont dès lors irrecevables, la recourante se limitant
de surcroît dans ce contexte à nier l’application du CO au cas d’espèce. Partant,
la solution retenue par le jugement ne prête pas le flanc à la critique.
5.
En définitive, le recours doit être
rejeté dans la mesure de sa recevabilité et le jugement confirmé.
Vu l’issue du recours, les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à
400 fr. (art. 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]),
sont mis à la charge de la recourante (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance, les intimés
n'ayant pas été invités à se déterminer.
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr. (quatre cents francs),
sont mis à la charge de la recourante L.________.
IV.
L’arrêt est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
L.________,
‑
Me Carole Wahlen (pour A.G.________ et B.G.________).
La Chambre des recours civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Président du Tribunal des baux.
La greffière :