vd_findinfo · HC / 2018 / 983 · 2018-11-05 · fr

ANNULABILITÉ, RÉSILIATION, BAIL À LOYER, PROLONGATION DU BAIL À LOYER, PRINCIPE DE LA BONNE FOI, DROIT À LA PREUVE | 271 al. 1 CO, 272 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 05.11.2018 HC / 2018 / 983

TRIBUNAL
CANTONAL
XC17.030624-181318
618
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
5 novembre 2018
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
M.
Perrot et Mme Courbat, juges
Greffier
:
M.              Steinmann
*****
Art.
271 al. 1 CO ; 272 CO
Statuant sur l’appel interjeté par
N.________
et
Y.________
,
à Lausanne, défendeurs, contre le jugement rendu le 13 février 2018 par le Tribunal des
baux dans la cause divisant les appelants d’avec
W.________
,
à Sion, demandeur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 13 février 2018, dont la motivation a été envoyée aux parties le
28 juin 2018, le Tribunal des baux a dit que les résiliations de bail portant sur un appartement
de deux pièces, au troisième étage de l’immeuble sis [...], à Lausanne, signifiées
aux défendeurs N.________ et Y.________ par le demandeur W.________ pour le 31 mars 2018 étaient
valables (I), a dit qu’une seule et unique prolongation du bail susmentionné était accordée
aux défendeurs au 1
er
juillet 2019 (II), a dit que ledit jugement était rendu sans frais judiciaires ni dépens (III)
et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions dans la mesure où elles étaient recevables
(IV).
En droit, les premiers juges, examinant la question de la validité du congé ordinaire relatif
au bail de l’appartement pris à bail par N.________ et Y.________ à W.________, ont notamment
considéré que les locataires prénommés avaient échoué à démontrer
que le motif du congé allégué par le bailleur – à savoir de pouvoir mettre
l’appartement litigieux à disposition de son fils, qui allait s’installer à Lausanne
pour entreprendre des études à l’Ecole Polytechnique Fédérale de Lausanne (ci-après :
EPFL) – aurait été fallacieux. Ils ont en outre estimé que la mise en balance des
intérêts antagonistes des parties ne laissait pas apparaître un déséquilibre
tel qu’il justifierait l’annulation du congé. En définitive, ces magistrat ont
jugé que W.________ pouvait librement faire usage du libre droit de résilier le bail pour son
échéance, qu’il n’y avait pas lieu de lui reprocher d’avoir contrevenu aux
règles de la bonne foi, de sorte que le congé notifié aux locataires pour le 31 mars 2018
était valable. Cela étant, les premiers juges ont estimé qu’il se justifiait d’accorder
aux locataires une prolongation du bail litigieux d’une durée de quinze mois – portant
son échéance au 1
er
juillet 2019 –, une telle mesure tenant compte, selon eux, de manière adéquate des intérêts
divergents des parties.
B.
Par acte du 30 août 2018, N.________ et Y.________
ont interjeté appel contre le jugement susmentionné, en concluant principalement à sa
réforme en ce sens que les résiliations du bail portant sur l’appartement de deux pièces
au troisième étage de l’immeuble sis [...] à Lausanne soient annulées, subsidiairement
à son annulation et au renvoi de la cause au Tribunal des baux pour nouvelle instruction et nouvelle
décision dans le sens des considérants, très subsidiairement à sa réforme en
ce sens qu’une prolongation du bail précité leur soit accordée au 31 mars 2022,
ou à tout le moins qu’une première prolongation dudit bail leur soit accordée au
1
er
juillet 2019.
A l’appui de leur mémoire d’appel, N.________ et Y.________ ont produit un bordereau
de pièces. Ils ont en outre requis, à titre de mesures d’instruction, la production de
pièces en main de W.________ et de la régie [...], ainsi que l’assignation et l’audition
de deux témoins.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
Le 4 juin 1993, l’hoirie [...], en qualité de bailleresse, et N.________, en qualité
de locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de deux pièces,
au troisième étage de l’immeuble sis [...] à Lausanne. Débutant le 1
er
septembre 1993, le bail prévoyait une première échéance au 31 mars 1994 et un renouvellement
tacite d’année en année, sauf avis de résiliation donné et reçu trois
mois à l’avance pour la prochaine échéance. Le loyer mensuel s’élevait
alors à 542 fr. et seule la taxe d’épuration des eaux usées, payable une fois par
an, était à la charge de la locataire en sus.
2.
L’immeuble en cause, bâti sur trois étages, plus les combles, compte dix-huit appartements,
parmi lesquels douze logements de deux pièces, quatre de trois pièces et deux de deux pièces
dans les combles, créés en 2010.
3.
Il résulte de l’instruction que N.________ était déjà locataire d’un
logement dans l’immeuble précité lors de la conclusion du contrat susmentionné.
Interrogée en première instance en qualité de partie, elle a indiqué qu’elle
occupait un appartement au rez-de-chaussée depuis 1987.
4.
a)
Egalement interrogé en qualité de partie en première instance, Y.________ a rapporté
qu’il avait habité l’appartement en cause dès les années 1994-1995, précisant
que N.________ et lui-même n’avaient jamais formé un couple.
Y.________ et N.________ ont expliqué qu’ils n’avaient pas occupé l’appartement
en permanence, compte tenu de leurs activités professionnelles respectives. N.________ était
en effet amenée, dans le cadre de son travail, à séjourner régulièrement à
l’étranger.
b)
Par avenant du 27 mai 1998, le bail a été transféré aux noms de N.________ et Y.________,
dès le 1
er
juillet 1998. Ceux-ci ont indiqué que Y.________, qui avait habité l’appartement litigieux
de manière continue jusqu’en 1998, l’avait ensuite occupé épisodiquement pour
des raisons professionnelles.
c)
Il ressort d’une fiche de renseignements établie par le Contrôle des habitants de la
Commune de Lausanne le 14 septembre 2017 que Y.________ a quitté Lausanne pour s’établir
à Genève le 30 juin 1998.
d)
Selon ses propres déclarations, N.________ a pris un appartement avec son compagnon de l’époque
à l’avenue [...], à Lausanne, approximativement en 2002. Elle a expliqué qu’elle
avait ainsi vécu entre [...] et [...] durant plusieurs années.
5.
Le 8 septembre 2008, deux parts de copropriété de l’immeuble en cause, chacune de 6/12
e
,
ont été inscrites au registre foncier sous feuillets n° [...] et [...]. Le même jour,
W.________ a été inscrit à ce même registre en qualité de titulaire de la part
immatriculée sous n° [...].
6.
Il résulte de l’interrogatoire de Y.________ en première instance qu’en 2008, celui-ci
a complètement cessé d’occuper l’appartement litigieux, sans qu’il se souvienne
avoir informé la gérance de son départ. Il a déclaré qu’il ne payait plus
de loyer, ni de charges depuis lors. Il n’a pas été en mesure d’expliquer les raisons
pour lesquelles il n’avait pas entrepris de démarches pour se départir du bail en cause,
si ce n’était une certaine négligence. Il a néanmoins assuré qu’il n’avait
pas l’intention de réintégrer ce logement. Entendue comme témoin en première
instance, R.________, amie de N.________, a confirmé que celle-ci vivait seule dans l’appartement
litigieux.
7.
Par courrier adressé à la gérance [...] le 1
er
novembre 2010, N.________ s’est plainte des nuisances consécutives aux travaux qui avaient
été entrepris dans l’immeuble, en particulier à ceux qui avaient servi à aménager
des logements dans les combles. Elle a demandé que les dégâts causés par les fuites
d’eau et les vibrations soient réparés, qu’on en profite pour repeindre entièrement
l’appartement et qu’un dédommagement conséquent lui soit proposé pour compenser
les conditions de vie pénibles qui lui avaient été imposées durant plusieurs mois.
[...] a répondu le 13 décembre 2010, en indiquant qu’elle acceptait de réduire le
loyer net de 50 % durant deux mois, soit janvier et février 2011, pour tenir compte des nuisances
dues aux travaux dans l’immeuble.
8.
Le 10 mars 2011, W.________ a acquis la seconde part de propriété de l’immeuble litigieux,
immatriculée sous feuillet n
o
[...].
9.
Le 20 octobre 2011, la gérance [...] (ci-après : la gérance), qui avait succédé
à [...], a adressé à N.________ une formule de notification de hausse de loyer, selon
laquelle le loyer mensuel net, s’élevant alors à 600 fr., était augmenté à
628 fr. dès le 1
er
avril 2012, l’acompte mensuel de chauffage, eau chaude et frais accessoires de 105 fr. demeurant
inchangé. A l’appui de cette adaptation du loyer, la gérance portait en compte la hausse
de l’indice suisse des prix à la consommation, la baisse du taux hypothécaire de référence,
la hausse des charges d’exploitation, ainsi que des travaux à plus-value (réfection de
la toiture et de l’isolation).
Le même jour, la gérance a fait parvenir à N.________ une formule de nouvelles prétentions,
aux termes de laquelle le contrat de bail était modifié, dès le 1
er
avril 2012, sur les points suivants :
« La
prochaine échéance du bail est repoussée au 31 mars 2017. Le bail se renouvellera de 5
ans en 5 ans aux mêmes conditions, sauf résiliation donnée 4 mois avant l’échéance.
Le locataire a la possibilité unilatérale de résilier son bail pour le
31
mars de chaque année, moyennant un préavis de 4 mois. Le loyer est soumis à l’indice
des prix à la consommation, à l’exclusion du taux de l’intérêt hypothécaire
et peut être augmenté une fois par année, moyennant un préavis de 30 jours pour la
fin d’un mois. L’indice de base est celui de septembre 2011 (115.90 pts). Les travaux à
plus-value peuvent être répercutés sur le loyer, moyennant un préavis de 30 jours
pour la fin d’un mois. »
Par requête du 14 novembre 2011, N.________ et Y.________ ont contesté la hausse de loyer et
les nouvelles prétentions devant la commission de conciliation. Lors de l’audience, qui s’est
tenue le 19 janvier 2012, les parties ont conclu une transaction, à teneur de laquelle W.________
a retiré sa hausse de loyer et ses nouvelles prétentions.
10.
Depuis l’année 2012, W.________ est également propriétaire de deux appartements
de trois pièces et d’un appartement de trois pièces et demie dans un immeuble sis à
l’avenue [...], à Lausanne.
11.
Née en 1995, H.________ est la fille aînée de W.________. Entendue en première instance
comme témoin, elle a indiqué qu’elle occupait un appartement de trois pièces dans
l’immeuble de l’avenue [...] depuis l’automne 2015, lorsqu’elle avait commencé
des études au sein de la Faculté de droit de l’Université de Lausanne. Elle a précisé
que dès le départ, elle avait partagé ce logement avec des colocataires, soit, dans un
premier temps, P.________ et F.________, qui payaient chacun un loyer mensuel de 550 fr., charges comprises.
12.
Par formules officielles datées du 20 février 2017, la gérance a résilié le
bail de N.________ et Y.________ avec effet au 31 mars 2018. Dans une lettre du même jour, elle
a indiqué ce qui suit :
« (…)
Nous sommes au regret de vous informer que le propriétaire de l’appartement que vous occupez
nous a fait part de son intention de le mettre à disposition pour y loger son fils qui souhaite
s’installer à Lausanne pour y faire ses études. (…).
Nous
sommes parfaitement conscients du désagrément que cette situation pourrait vous causer et avons
voulu vous l’expliquer de vive voix en vous remettant la présente. Nous vous confirmons que
tant le propriétaire que nous-mêmes sommes à votre disposition pour vous aider dans la
recherche d’une solution de relogement. (…) »
Les deux formules officielles et les lettres qui les accompagnaient ont été remises en main
propre à N.________, Y.________ n’étant pas présent à cette occasion.
Lors de son interrogatoire en qualité de partie, N.________ a rapporté qu’elle avait
demandé au gérant, lorsqu’il était venu vers elle, pourquoi c’était son
bail qui avait été résilié, à quoi celui-ci aurait répondu qu’il
comportait le loyer le moins cher de l’immeuble et que le propriétaire souhaitait limiter
son dommage.
13.
a)
W.________
– qui vit à Sion, où il exerce
les professions d’avocat et de notaire – a motivé le congé signifié à
N.________ et Y.________ par sa volonté de récupérer l’appartement litigieux afin
d’y loger son fils E.________, qui projetait d’entreprendre des études à l’EPFL
dès la rentrée de 2018.
b)
Né en 1999, E.________ était, au moment où le jugement entrepris a été rendu,
étudiant en cinquième et dernière année au sein du Lycée-Collège de [...],
à Sion, en section bilingue français et allemand, avec une option spécifique en latin
et anglais. A teneur d’une attestation établie par le recteur de l’établissement
précité le 6 avril 2017, E.________ devait passer ses examens de maturité en 2018 et terminer
sa scolarité en juin de cette année. Son bulletin de notes pour l’année 2016-2017
faisait état d’une moyenne générale de 4.8. Dans un courrier adressé à
W.________ le 26 septembre 2017, ledit recteur a indiqué que le parcours scolaire de E.________
au sein de son établissement lui permettait d’affirmer qu’il réussirait sans problème
ses examens de maturité, ce qui lui donnerait accès à toutes les universités suisses
et aux écoles polytechniques. Il ressort en outre du témoignage de H.________ que son frère
a obtenu la note maximale pour son travail de maturité, ce que l’intéressé a confirmé
lors de son audition.
c)
Interrogé en qualité de partie en première instance, W.________ a expliqué que l’immeuble
de l’avenue [...] se trouvait dans le patrimoine familial depuis le début du vingtième
siècle et qu’il l’avait acheté notamment pour pouvoir y loger ses enfants durant
leurs études, cet immeuble jouissant d’un emplacement attractif pour des étudiants, eu
égard à sa situation proche des arrêts du métro M1 (Vigie et Montelly), qui mène
directement à l’Université et à l’EPFL. Il a déclaré qu’il
avait demandé à la gérance, au début de l’année 2017, de libérer
un appartement dans l’immeuble litigieux pour la rentrée universitaire de 2018, de manière
à pouvoir y loger son fils E.________, qui devait faire ses études à Lausanne. Ses exigences
quant au choix de l’appartement en question étaient, d’une part, que le terme du contrat
soit compatible avec le début de l’année académique, tout en laissant une certaine
marge afin de pouvoir proposer au locataire concerné une prolongation, et, d’autre part, que
le loyer ne soit pas trop élevé, dès lors que le logement allait être mis à
disposition de son fils gratuitement. Il s’agissait, d’après W.________, d’une
question de gestion de son patrimoine, en ce sens qu’il lui importait que le loyer sacrifié
soit le plus faible possible. A ses dires, il n’aurait jamais songé à loger son fils
dans l’un des appartements qu’il possède à l’avenue [...], en raison de l’emplacement
avantageux de l’immeuble de l’avenue [...] évoqué plus haut. W.________ a en outre
affirmé qu’en règle générale, il laissait la gérance s’occuper de
ses biens comme elle l’entendait et que c’était la première fois qu’il résiliait
un contrat de bail pour besoin propre. Il a également indiqué qu’il n’avait pas
prévu de solution de rechange pour son fils s’il ne pouvait pas reprendre l’appartement
litigieux, de sorte que E.________ devrait dans ce cas faire les trajets entre le domicile familial à
Sion et Lausanne.
Interpellé sur le point de savoir pourquoi il avait fait état d’une inscription de son
fils à « l’université » dans une déclaration écrite du
5 avril 2017, W.________ a expliqué qu’il ne faisait pas de différence entre toutes les
écoles qui se trouvaient sur le site de Dorigny et que, à cette date, il savait déjà
que son fils voulait étudier à l’EPFL.
d)
Entendu comme témoin par les premiers juges, E.________ a confirmé qu’il avait l’intention
de s’inscrire à l’EPFL en section informatique, une fois sa maturité obtenue, à
la fin du mois de juin 2018. Se disant passionné d’informatique depuis plus de cinq ans, il
a indiqué qu’il avait fait le choix de s’inscrire à l’EPFL environ deux ans
plus tôt, ce que sa sœur H.________ a confirmé dans sa déposition. E.________ a rapporté
que son projet d’habiter à Lausanne tenait tout d’abord au temps de trajet entre le
domicile familial et l’EPFL, qui était de l’ordre d’un peu plus d’une heure
et trente minutes en train, même davantage en voiture, selon les conditions de circulation. Partant
de l’idée que l’appartement litigieux, qu’il a admis n’avoir jamais visité,
comptait trois pièces comme celui mis à la disposition de sa sœur, il a déclaré
qu’il souhaitait y loger avec deux colocataires, dont l’un lui était déjà
connu et l’autre faisait l’objet de ses recherches. Après que son attention eut été
attirée sur le fait que l’appartement de N.________ et Y.________ ne comptait que deux pièces,
il a déclaré que, dans l’hypothèse où aucun appartement de trois pièces
ne devait se libérer, il pourrait faire une colocation à deux. E.________ a indiqué qu’il
croyait bien avoir parlé de son souhait d’avoir une colocation à trois personnes à
son père, lequel lui aurait répondu qu’il verrait ce qui serait disponible en fonction
des appartements qui se libéreraient. Lors de son interrogatoire, W.________ a justifié les
déclarations de son fils par le fait que celui-ci pensait probablement à la situation de sa
sœur ; selon lui, son fils n’aurait jamais émis de vœu particulier quant au
nombre de colocataires et la question d’une colocation à trois ne se serait jamais réellement
posée, parce qu’il n’y avait pas d’appartement de trois pièces qui fût
libre.
e)
Lors de son audition en qualité de témoin, H.________ a confirmé que les intentions de
son père et de son frère étaient bien réelles. Elle a indiqué qu’elle
accomplissait sa troisième année d’études au sein de la Faculté de droit de
l’Université de Lausanne et que ses colocataires étaient M.________ et Z.________, qui
payaient chacune un loyer mensuel de 550 fr., charges comprises. La première a vraisemblablement
pris la place de F.________, dès le mois de mars 2017, à l’essai selon les dires de H.________,
avant qu’un contrat soit signé en septembre de cette même année ; la seconde
a succédé, dès le mois d’avril 2017, à P.________, dont la mère avait
résilié le contrat de bail par courrier du
30
janvier 2017. H.________ a également attesté qu’il avait été convenu avec M.________
et Z.________ qu’elles cohabiteraient jusqu’au terme de leurs études respectives, censé
intervenir dans environ deux ans, et que, compte tenu de cet engagement et du fait qu’elle ne souhaitait
de toute manière pas vivre avec son frère, il ne lui était pas acceptable que celui-ci
habite dans son appartement. Pour sa part, E.________ a déclaré qu’il n’avait « pas
forcément envie » d’habiter avec sa sœur.
14.
a)
Les Services aux étudiants de l’EPFL
ont informé W.________, par courriel du 25 septembre 2017, que les candidats titulaires d’une
maturité gymnasiale suisse (certificat cantonal reconnu par la Confédération ou certificat
fédéral) étaient admis sans aucune autre condition en première année du programme
de bachelor de leur choix. Ils lui ont également indiqué que les inscriptions pour l’année
académique 2018-2019 ouvriraient à la mi-janvier 2018 et que le formulaire d’inscription
était pour l’heure fermé.
b)
Par courriel du 16 octobre 2017, le responsable
événements du service de promotion des études de l’EPFL a confirmé à E.________
son inscription pour la journée d’information du 23 novembre suivant.
c)
Il ressort d’un courriel adressé le 8 février 2018 à W.________ par les Services
aux étudiants de l’EPFL que E.________ a déposé une pré-inscription en ligne
pour un bachelor dans cet établissement, à partir de l’année académique 2018-2019.
Pour que son inscription soit définitive, il devait encore transmettre son certificat de maturité
avant le 15 juillet 2018.
15.
a)
Née en 1963, N.________ est célibataire et n’a pas d’enfant. Elle est employée
en qualité de responsable communication et donateurs par l’association [...]. Au mois de septembre
2017, son salaire net s’est élevé à 5’296 fr. 75, pour un taux d’activité
de 80 %. En 2015 et 2016, elle a déclaré au fisc des revenus respectifs de 69'701 fr. et 69'029
fr., mais aucune fortune. Selon un certificat établi le 25 octobre 2017 par son médecin traitant,
le Dr [...], elle est confrontée à des problèmes de santé récurrents qui motivent
des consultations régulières. Ce praticien a indiqué qu’il pouvait raisonnablement
suspecter que le fait pour sa patiente de devoir quitter son appartement déstabiliserait sa santé
précaire. N.________ a précisé que ses problèmes de santé étaient d’ordre
dépressif et non physique. Elle a également ajouté qu’elle rencontrait des problèmes
dans son travail, ainsi que certaines difficultés familiales. Elle a expliqué que ses parents
étaient âgés et que sa sœur était hospitalisée en raison d’une maladie
grave.
b)
Evoquant son attachement à l’appartement litigieux, N.________ a indiqué qu’elle
avait beaucoup voyagé et séjourné à l’étranger par le passé et que
cet endroit avait toujours constitué un refuge pour elle. Elle a en outre travaillé dans ce
quartier durant de nombreuses années, à savoir de 1989 à 2002 pour la Compagnie [...]
– [...] et, depuis 2006, pour l’association susmentionnée, dont les bureaux sont situés
à la rue [...]. Elle a en outre allégué qu’elle ne disposait pas du permis de conduire.
c)
N.________ a déclaré qu’elle avait visité quelques appartements et que ceux qui
l’avaient intéressée avaient des loyers d’environ
1’500
fr., voire plus élevés, ce qui lui paraissait beaucoup. Elle a produit six annonces concernant
des appartements de deux ou deux pièces et demie à louer à Lausanne, pour des loyers mensuels
bruts situés entre 1’375 et 1’845 francs.
16.
a)
Il ressort de l’état locatif de
l’immeuble en cause au 31 octobre 2017 que le loyer mensuel de 600 fr., actuellement à la
charge de N.________ et Y.________, qui correspond à un loyer annuel de 144 fr. par mètre carré,
est le plus faible de l’immeuble, si l’on fait abstraction de l’appartement de H.________,
à la rubrique duquel est inscrit un montant de zéro franc. Les autres loyers de l’immeuble
se situent dans une fourchette de 735 fr. à 2’000 fr. par mois, soit des loyers annuels qui
oscillent entre 172 fr. 19 et 369 fr. 23 par mètre carré. Les deux appartements faisant l’objet
des loyers les plus bas – après celui de N.________ et Y.________ – ont été
loués dès le 1
er
mai 1996 (locataire [...]) et dès le
1
er
avril 2000 (locataire [...]) ; ces deux baux se renouvellent de six mois en six mois, sauf résiliation
signifiée quatre mois avant l’échéance.
b)
Il ressort d’un contrat de bail produit en première instance que D.________ et J.________
ont loué à W.________, pour une durée déterminée, du 1
er
mai 2017 au 30 juin 2018, un appartement de deux pièces au rez-de-chaussée de l’immeuble
en cause, pour un loyer mensuel net de 1'250 francs. Par l’analyse des états locatifs au dossier,
il apparaît que le locataire précédent payait un loyer net de 1’080 fr. par mois.
On ignore, en revanche, qui a pris l’initiative de mettre un terme au contrat de ce dernier.
c)
A une date que l’instruction n’a
pas pu déterminer – mais qui est forcément antérieure au 28 novembre 2017 –,
la gérance a offert à la location, sur son site Internet, un appartement de deux pièces
au deuxième étage de l’immeuble litigieux, libre dès le 1
er
janvier 2018. L’annonce indiquait qu’il s’agissait d’un bail de durée déterminée,
avec un loyer de 958 fr. par mois, charges en sus. Il ressort des états locatifs versés au
dossier, ainsi que de l’annonce elle-même, que ce logement correspond à celui loué
par K.________, pour un loyer mensuel net de 958 francs. Lors de son interrogatoire en première
instance, N.________ a expliqué qu’elle avait contacté à ce sujet la gérance,
qui lui aurait confirmé que ce logement était offert à la location pour une durée
déterminée, soit jusqu’en août 2018. En interrogeant K.________ au début du
mois de novembre 2017, celui-ci lui aurait confié que le propriétaire souhaitait y loger quelqu’un
de sa famille. Selon les indications figurant à l’état locatif, l’échéance
du bail de ce locataire était fixée au 30 septembre 2018.
d)
Lors de son interrogatoire par les premiers juges, N.________ a également fait état d’une
conversation qu’elle aurait eue au mois de novembre 2017 avec le père de l’une de ses
anciennes voisines, à savoir B.C.________. Celui-ci lui aurait rapporté que sa fille A.C.________
avait autrefois vécu dans l’appartement actuellement occupé par H.________. D’un
téléphone avec A.C.________, N.________ aurait alors appris que celle-ci avait été
au bénéfice d’un contrat de durée déterminée, qui stipulait un loyer qui
avait doublé par rapport à celui du locataire précédent, raison pour laquelle elle
l’avait contesté. Ledit loyer aurait été ramené de 1’500 fr. à 1’150
fr. au terme de négociations lors desquelles la gérance lui aurait signifié que son bail
ne serait pas reconduit. N.________ aurait également appris, toujours de la bouche d’A.C.________,
qu’avant que H.________ emménage dans cet appartement, celui-ci aurait été loué,
toujours pour une durée déterminée, à un certain B.________, qui aurait accepté
un loyer de 1’500 fr. par mois. A.C.________ aurait été informée par la gérance
que le bail était de durée déterminée parce qu’il y aurait de gros travaux
et que la maison devrait peut-être être vidée.
L’examen des états locatifs produits en première instance permet de retenir qu’en
2012, l’appartement actuellement occupé par H.________ était loué à L.________,
pour un loyer de 825 fr. par mois. Lui a succédé B.C.________, vraisemblablement à compter
du 16 juin 2013, lequel a contesté son loyer initial. Puis, dès le 1
er
octobre 2014, ce logement a été cédé à bail à B.________, jusqu’au
31 août 2015 ; le loyer était alors de 1’500 fr. par mois.
e)
Il ressort de l’état locatif, au 31 octobre 2017, des trois appartements que W.________ possède
à l’avenue [...], à Lausanne, que les baux y relatifs ont débuté respectivement
les 1
er
janvier 2006, 1
er
octobre 2017 et 1
er
novembre 2012 et se renouvellent d’année en année, sauf résiliation signifiée
moyennant préavis de quatre mois. Annuellement, ces objets rapportent au bailleur des loyers qui
oscillent entre 174 fr. 45 et 240 fr. par mètre carré.
17.
a)
Le 15 mars 2017, N.________ et Y.________ ont
saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne d’une
requête dirigée contre W.________, tendant principalement à ce que la résiliation
de bail signifiée le 20 février 2017 soit annulée, subsidiairement à ce qu’une
prolongation de bail leur soit accordée.
La commission de conciliation a tenu audience le 12 mai 2017. Après avoir vainement tenté la
conciliation, elle a soumis aux parties, le 17 mai 2017, une proposition de jugement dans laquelle elle
a annulé le congé. W.________ s’y est opposé le 31 mai 2017 et une autorisation
de procéder lui a été délivrée le 7 juin suivant.
b)
Par
demande du 6 juillet 2017, W.________ a ouvert action devant le Tribunal des baux, en concluant, avec
suite de frais et dépens, en substance, à ce qu’il soit dit que le contrat de bail et
son avenant le liant à N.________ et Y.________ avait été valablement résilié
pour le 31 mars 2018 (I), qu’aucune prolongation n’était accordée aux locataires
(II) et que ceux-ci devaient quitter, rendre libre de tout objet et nettoyer l’appartement litigieux
le 31 mars 2018 à midi au plus tard (III).
Le 5 octobre 2017, N.________ et Y.________ ont déposé une réponse, au terme de laquelle
ils ont conclu, sous suite de frais et dépens, au rejet des conclusions de la demande et, reconventionnellement,
à ce que la résiliation du bail les liant à W.________ soit annulée (I), subsidiairement
à ce qu’une première prolongation du bail de deux ans leur soit accordée (II).
Par avis du 6 novembre 2017, le Président du Tribunal des baux (ci-après : le Président)
a, sur réquisition de N.________ et Y.________, ordonné à W.________ de produire diverses
pièces, notamment l’état locatif de l’immeuble litigieux depuis 2008 (pièce
151) et l’état locatif de l’immeuble sis à l’avenue [...], à Lausanne,
depuis 2012 (pièce 156).
Le 30 octobre 2017, W.________ a déposé une réplique, au pied de laquelle il a conclu,
avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions prises par N.________ et Y.________ dans
leur réponse. Il a en outre produit, le même jour, l’état locatif de l’immeuble
litigieux au 31 octobre 2017.
Par courrier du 9 novembre 2017, le conseil de N.________ et Y.________ s’est plaint de ce que
l’état locatif produit était incomplet, dès lors qu’il ne permettait pas de
savoir qui avait occupé les divers logements depuis 2008 et à quelles conditions. Il a dès
lors réitéré sa requête de production des pièces 151 et 156. Il a en outre sollicité
la production de diverses pièces en mains de la gérance, dont le bail à loyer conclu entre
W.________ et D.________, ainsi que les lettres de résiliation adressées aux précédents
locataires ayant occupé l’appartement de cette dernière, de même que l’appartement
de H.________.
Par avis du 10 novembre 2017, le Président a fait droit aux réquisitions de production de pièces
susmentionnées.
Le 16 novembre 2017, N.________ et Y.________ ont déposé une duplique, au pied de laquelle
ils ont confirmé les conclusions prises dans leur réponse.
W.________ a confirmé ses conclusions par courrier du 21 novembre 2017. Le même jour, il a
notamment produit le contrat de bail de D.________, des lettres de résiliation concernant l’appartement
de H.________, ainsi que des documents censés rendre compte de l’état locatif de l’immeuble
litigieux et de l’immeuble de l’avenue [...] depuis l’année 2012, respectivement
depuis 2013. Les seules rubriques qui figurent sur ces derniers documents sont les numéros de référence,
l’étage de l’appartement, le nom du locataire, le montant du loyer net et des charges
annualisés, ainsi que, parfois, certaines remarques complémentaires, comme la mention « sortie
acceptée », accompagnée d’une date, sans autre précision. Il en ressort
notamment qu’un appartement au troisième étage de l’immeuble de l’avenue
[...] aurait été vacant, avant d’être reloué dès le 15 janvier 2017.
c)
Le 28 novembre 2017, une audience a été tenue en présence des parties et de leurs conseils.
A cette occasion, les témoins R.________, H.________ et E.________ ont été entendus. W.________,
Y.________ et N.________ ont en outre été interrogés en qualité de parties. Les locataires
prénommés ont à nouveau requis la production de la pièce 151, ainsi que des pièces
ayant fait l’objet de l’avis du Président du 10 novembre 2017, estimant que celles-ci
avaient été produites de manière incomplète ; ils ont également sollicité
l’assignation et l’audition de deux nouveaux témoins, à savoir K.________ et A.C.________,
et ont réitéré leur requête tendant à ce qu’il soit procédé
à une inspection locale. S’estimant suffisamment renseignés sur les faits pertinents
de la cause, les premiers juges ont rejeté ces réquisitions de preuves et ont clos l’instruction.
Les débats se sont poursuivis à l’audience du 13 février 2018, lors de laquelle
l’instruction a été brièvement réouverte aux fins de recevoir une pièce
nouvelle produite par W.________.
En droit
:
1.
1.1
L’appel
est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC)
au sens de l’art. 236 CPC, dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état
des conclusions devant l’autorité précédente est de 10'000 fr. au moins (art. 308
aI. 2 CPC).
L’appel doit être
introduit auprès de l’instance d’appel, soit de la Cour d’appel civile (art. 84
al. 1 LOJV [Loi vaudoise d’organisation judiciaire du
12
décembre 1979 ; RSV 173.01]), dans les trente jours à compter de la notification de la
décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311
al.
1 CPC).
1.2
En l’espèce, formé en temps utile
– compte tenu des féries estivales (art. 145 al. 1 let. b CPC) – par des parties qui
ont un intérêt digne de protection
(art.
59 al. 2 let. a CPC) et portant sur des conclusions supérieures à 10’000 fr., l’appel
est recevable.
2.
2.1
L’appel peut être
formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité
d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité
ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas
échéant appliquer le droit d’office conformément au principe général de
l’art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, JdT 2010 III
115, spéc. p. 134). Elle peut revoir librement la constatation des faits sur la base des preuves
administrées en première instance (Tappy, op. cit., p. 135).
2.2
2.2.1
Selon
l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en considération dans
le cadre d’une procédure d’appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard
(let. a) et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que
la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b), ces deux conditions
étant cumulatives. Il appartient à l'appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées,
de sorte que l'appel doit indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement
les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JdT 2011 III 43 consid. 2 et les références
citées).
2.2.2
En
l’espèce, les pièces produites par les appelants à l’appui de leur appel sont
recevables, dès lors qu’il s’agit de pièces de forme.
2.3
2.3.1
Conformément
à l'art. 316 al. 3 CPC, l'instance d'appel peut librement décider d'administrer des preuves :
elle peut ainsi ordonner que des preuves administrées en première instance le soient à
nouveau devant elle, faire administrer des preuves écartées par le tribunal de première
instance ou encore décider l'administration de toutes autres preuves. Cette disposition ne confère
toutefois pas à l'appelant un droit à la réouverture de la procédure probatoire et
à l'administration de preuves. Il s'ensuit que l'autorité d'appel peut rejeter la requête
de réouverture de la procédure probatoire et d'administration d'un moyen de preuve déterminé
présentée par l'appelant si celui-ci n'a pas suffisamment motivé sa critique de la constatation
de fait retenue par la décision attaquée, si la preuve n'a pas été régulièrement
offerte, dans les formes et les délais prévus par le droit de procédure, ou si elle ne
porte pas sur un fait pertinent pour l'appréciation juridique de la cause (ATF 133 III 189
consid.
5.2.2 ; ATF 129 III 18 consid. 2.6 et les références) ; elle peut également
refuser une mesure probatoire en procédant à une appréciation anticipée des preuves,
lorsqu'elle estime que le moyen de preuve requis ne pourrait pas fournir la preuve attendue ou ne pourrait
en aucun cas prévaloir sur les autres moyens de preuve déjà administrés par le tribunal
de première instance, à savoir lorsqu'il ne serait pas de nature à modifier le résultat
de l'appréciation des preuves qu'elle tient pour acquis (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 et les arrêts
cités ; TF 5A_86/2016 du
5 septembre
2016 consid. 3.1). Si l’instance d’appel doit procéder à l’administration
d’une preuve nouvelle ou instruire à raison de faits nouveaux, son pouvoir sera limité
par les restrictions de l’art. 317 CPC (Jeandin, CPC commenté, 2011, n. 9 ad
art.
316 CPC).
2.3.2
En
l’espèce, les appelants sollicitent des mesures d’instruction qui ont déjà
été requises devant les premiers juges, à savoir la production en main de l’intimé
et de la régie, d’une part, des « états locatifs complets et détaillés
des immeubles sis [...] et [...], à Lausanne, depuis 2008, respectivement 2012 » (pièces
151 et 156), et, d’autre part, des lettres de résiliation adressées aux précédents
locataires ayant occupé les appartements de H.________ et D.________ ; ils requièrent
en outre l’assignation et l’audition en qualité de témoin de K.________ et d’A.C.________.
Il convient d’observer
d’emblée que l’intimé a déjà produit les états locatifs des deux
immeubles précités au 31 octobre 2017, ainsi que des documents censés rendre compte desdits
états locatifs depuis 2012 pour l’immeuble litigieux, respectivement depuis 2013 pour l’immeuble
de l’avenue [...]. Il a en outre produit les lettres de résiliation adressées aux précédents
locataires de l’appartement de H.________. Pour le surplus, les mesures d’instruction requises
par les appelants n’apparaissent pas pertinentes pour l’appréciation juridique de la
cause, pour les motifs qui seront exposés ci-après (cf.
infra
consid. 4). Partant, il n y a pas lieu d’y donner suite.
3.
3.1
Invoquant simultanément
une constatation inexacte des faits et une violation de l’art. 271 CO, les appelants reprochent
aux premiers juges d’avoir considéré que les résiliations de bail qui leur ont été
signifiées le 20 février 2017 pour le 31 mars 2018 étaient valables.
3.2
3.2.1
Lorsque le bail est de durée
indéterminée, ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de
reconduction tacite, chaque partie
est en principe libre de résilier le contrat pour la prochaine échéance convenue en respectant
le délai de congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ;
ATF 138 III 59 consid. 2.1). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à
l'expiration de la période convenue ; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît
et chacune a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant
(TF
4A_484/2012 du 28 février 2013 consid. 2.3.1 ; TF 4A_167/2012 du 2 août 2012 consid. 2.2 ;
TF 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2). La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas
l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a
al.
1 CO), et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF
140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 62).
En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment dans le but d'adapter la manière
d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III
190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de rénovation (ATF 142 III 91 consid.
3.2.2 et 3.2.3 ; ATF 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (TF 4A_293/2016
du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3 ; TF 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3 ;
ATF 120 II 105
consid. 3b/bb),
ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou en faveur de ses proches parents ou alliés (TF
4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5 ;
TF
4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4).
3.2.2
La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne
foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable
lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271
al.
1 CO ; cf. également art. 271a CO ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 Ill 59
consid. 2.1).
La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe
de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2
al.
2 CC).
Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à
l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion
grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et
l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne
foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3
p.
108 ; sur les cas typiques d'abus de droit : ATF 135 III 162 consid. 3.3.1 p. 169). Il n'est
toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue
un abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 136 III 190 consid. 2 et les
arrêts cités). Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il
ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (ATF 135
III 112 consid. 4.1). Tel est le cas lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il
est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsque sa motivation
est lacunaire ou fausse (ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 136 III 190 consid. 2 ; ATF 135
III 112 consid. 4.1).
Les règles de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) qui régissent le rapport de confiance inhérent
à la relation contractuelle permettent aussi d'obtenir l'annulation du congé si le motif sur
lequel il repose s'avère incompatible avec elles (ATF 120 II 105 consid. 3a).
Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le locataire
contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne
foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire
(ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt de celui-ci au maintien du bail paraît
plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin
(TF
4A_297/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.2 ; TF 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6). Pour
statuer sur la validité d'un congé, il ne faut examiner que l'intérêt qu'a le bailleur
à récupérer son bien, et non pas procéder à une pesée entre l'intérêt
du bailleur et celui du locataire à rester dans les locaux ; cette pesée des intérêts
n'intervient que dans l'examen de la prolongation du bail (TF 4A_18/2016 précité consid. 3.2 ;
TF 4A_484/2012 précité consid. 2.3.1 et les arrêts cités).
Pour pouvoir examiner
si le congé ordinaire contrevient ou non aux règles de la bonne foi (art. 271 et 271a CO),
il faut déterminer quel est le motif de congé invoqué par le bailleur. Pour ce faire,
il faut se placer au moment où le congé a été notifié (ATF 140 III 496 consid.
4.1 p. 497 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 62). Des faits survenus ultérieurement ne sont en
effet pas susceptibles d'influer
a
posteriori
sur cette qualification ;
tout au plus peuvent-ils fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au moment de la résiliation
(ATF 138 III 59 consid. 2.1
in
fine
p. 62 ; TF 4A_67/2016
du 7 juin 2016 consid. 6.1 ; TF 4A_430/2013 du 14 février 2014 consid. 2 ; TF 4A_623/2010
du 2 février 2011 consid. 2.4).
En vertu de l'art. 271. al. 2 CO, le congé ne doit être motivé que si l'autre partie le
demande. La motivation du congé revêt toutefois une importance décisive lorsqu'il s'agit
de décider si le congé est contraire aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La
motivation peut en principe encore être indiquée devant le tribunal de première instance,
la maxime inquisitoire simple étant applicable
(art.
229 al. 3, 247 al. 2 let. a en relation avec l'art. 243 al. 2 let. c CPC ; ATF 138 III 59 consid.
2.3). La détermination du sens et de la portée du motif s'effectue conformément aux principes
généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté (ATF 127
III 444 consid. la p. 445). Il ne faut donc pas s'arrêter aux expressions ou dénominations
inexactes dont le bailleur a pu se servir (art. 18
al.
1 CO).
Il n'y a abus de droit,
et partant violation de l'art. 271 al. 1 CO, que lorsqu'il existe une disproportion grossière entre
les intérêts légitimes respectifs du bailleur et du locataire (ATF 136 Ill 190 consid.
2 ; ATF 132 III 737 consid. 3.4.2
p.
744).
3.3
3.3.1
Les
appelants exposent que le motif du congé invoqué par l’intimé – à savoir
le besoin propre de l’appartement en cause pour y loger son fils E.________ à compter du début
de ses études universitaires à Lausanne – n'aurait pas été démontré
de manière convaincante, de sorte qu'il s'agirait d'un prétexte. Ils font valoir que seul le
fils et la fille de l’intimé auraient confirmé ce motif et reprochent aux premiers juges
d’avoir pris les déclarations de ces derniers «pour argent comptant». Ils relèvent,
en substance, qu'un étudiant en avant-dernière année de gymnase ne pourrait pas d'ores
et déjà savoir où ni quelle matière il entendrait étudier par la suite, « dès
lors qu'il est notoire que les étudiants choisissent leur faculté la dernière année
du gymnase ». Ensuite, ils exposent qu'un autre appartement de l'intimé était vacant
lors de la résiliation litigieuse, en particulier un logement de trois pièces à l'avenue
[...] ; bien que celui-ci fût libre « trop tôt », ils estiment qu’il aurait
suffi à l'intimé, pour y loger son fils, de conclure divers contrats de durée déterminée
jusqu'en septembre 2018, plutôt que de résilier le bail en cause ; selon eux, le fait
que le loyer de ce logement n’était pas le plus bas du patrimoine immobilier de l’intimé
ne serait pas davantage déterminant, dès lors que ce dernier aurait pu limiter son dommage
en procédant comme pour sa fille H.________, soit en faisant occuper ledit logement non seulement
par son fils mais également par deux colocataires. Les appelants se prévalent également
du fait qu’une autre chambre appartenant à l'intimé était vacante au moment de la
résiliation litigieuse, à savoir une chambre dont le bail avait été résilié
le 30 janvier 2017 pour le 30 avril 2017 dans l'appartement occupé en colocation par H.________.
Ils invoquent enfin que même si la Cour de céans devait retenir que le motif réel de la
résiliation aurait été le besoin propre de l'intimé, le congé devrait être
annulé au motif qu’il serait contraire à la bonne foi. Ils soutiennent à cet égard
que la résiliation aurait été prématurée, dès lors qu'il serait inconcevable
que E.________ eût déjà connu ses projets plus de
18
mois avant la rentrée universitaire de septembre 2018. En particulier, le fait que l'intimé
ait indiqué dans un premier temps que son fils allait poursuivre des études
«
à l'université » au lieu de « l'EPFL » serait de nature à démontrer
que le motif invoqué n'était pas crédible.
3.3.2
Les premiers juges ont retenu que le motif invoqué par l'intimé avait été confirmé
de manière convaincante par E.________ et sa soeur H.________. En particulier, ils ont relevé
que les résultats scolaires de E.________, en février 2017, lui permettaient de compter avec
le fait qu'il pourrait débuter des études universitaires en automne 2018 et qu'il était
fréquent que de nombreux jeunes résidant en Valais « s'exilent » dans la région
lausannoise pour poursuivre leurs études afin de s'éviter de longs trajets. D'ailleurs, la
réalité du motif invoqué était, selon ces magistrats, corroborée par des circonstances
postérieures au congé, en ce sens qu’il était établi, au moment de l'instruction
de première instance, que E.________ avait procédé à une pré-inscription à
l'EPFL. Les premiers juges ont ensuite observé que l'intimé avait clairement expliqué
les raisons qui l'avaient amené à porter son choix sur l'appartement en question : dès
lors que le logement serait mis à disposition de son fils gratuitement, il lui importait, dans le
cadre de la gestion de son patrimoine, que le loyer « sacrifié » soit le plus bas possible ;
il n'avait en outre jamais songé à installer son fils dans l’un des logements qu’il
possédait à l’avenue [...], en raison de l’emplacement idéal dont jouissait
l’immeuble en cause, sis à l’avenue [...], pour les étudiants se rendant sur le
campus de Dorigny. Les premiers juges ont encore retenu que de fait, le loyer que les appelants payaient
à l'intimé était le plus bas de l'immeuble sis à l’avenue [...] et qu’il
était inférieur à celui que l'intimé retirait de la location des appartements sis
à l’avenue [...].
3.3.3
L'analyse des premiers juges peut être confirmée.
En premier lieu, on ignore d'où vient l'affirmation « prétendument notoire »
que les étudiants ne choisiraient qu'en dernière année de gymnase leur faculté et
lieu d'études universitaires. Si c’est peut être le cas de certains étudiants, il
n’en demeure pas moins que bon nombre de gymnasiens ont déjà une idée assez concrète
– si ce n'est définitive – de ce qu'ils veulent étudier, et dans quel lieu, au
cours de leur première ou deuxième année de gymnase. Ainsi, il est tout à fait crédible
que lors de sa deuxième année de gymnase, E.________ ait décidé de poursuivre un
cursus universitaire à Lausanne, ce qui est d'ailleurs fréquent pour les étudiants originaires
du Valais. On ne saurait suivre les appelants lorsqu’ils soutiennent que les projets de vie de
E.________ au moment de son audition auraient été flous. Outre le fait que celui-ci a confirmé
– de manière convaincante selon les premiers juges – son intention d’étudier
à l’EPFL à compter de la rentrée universitaire de 2018, il a entrepris diverses
démarches à cette fin, notamment en s’inscrivant à une journée d’information
pour les étudiants organisée en novembre 2017 ou en déposant une pré-inscription
en ligne pour effectuer un bachelor dans cet établissement, ce qui corrobore le fait que son projet
d’études était sérieux et concret. A cet égard, c’est à tort que
les appelants prétendent qu’il n’y aurait pas lieu de tenir compte de ces démarches,
au motif qu’elles auraient été réalisées postérieurement au congé.
Afin d’interpréter les intentions du bailleur au moment de la résiliation, la jurisprudence
admet en effet de prendre en considération des faits survenus ultérieurement (cf.
supra
consid. 3.2.2).
En second lieu, c’est en vain que les appelants cherchent à démontrer que le congé
contreviendrait aux règles de la bonne foi, au motif que l’intimé aurait disposé
de solutions alternatives pour loger son fils durant ses études. S'agissant de l’appartement
qui aurait été disponible à l'avenue [...], comme l'ont retenu les premiers juges, il
a été établi que les loyers de cet immeuble étaient plus élevés que celui
des appelants, et qu'en sus la localisation était nettement moins pratique pour un étudiant
universitaire. De même, au sujet de la chambre qui était brièvement à disposition
dans la colocation de H.________, le souhait des enfants de ne pas vivre ensemble est légitime.
Quoi qu'il en soit, contrairement à ce que semblent invoquer les appelants, ce n'est pas parce que
l'intimé n'a pas imposé à son fils E.________ de faire un trajet plus long pour se rendre
à l'université ou de vivre en colocation avec sa sœur que le motif invoqué serait
contraire à la bonne foi. Une telle conclusion ne peut pas davantage être tirée du fait
que l’intimé n’a pas choisi de mettre à disposition de son fils l’appartement
de l’avenue [...], en le louant dans le même temps à deux colocataires pour « limiter
son dommage ». Il n’y a pas non plus lieu de retenir, comme le soutiennent les appelants,
que l'intimé « mentirait » dans la mesure où il aurait tout d'abord indiqué
que son fils allait « à l'université » avant d'affirmer ensuite qu'il irait à
« l'EPFL ». En effet, comme l'ont relevé les premiers juges, parler d’'études
universitaires en
rapport avec l'enseignement de
l’EPFL, dont le campus est voisin de celui de l’Université de Lausanne, procède
d’une facilité de langage notoirement répandue. On ne saurait déduire de cette facilité
de langage que le motif avancé par l'intimé serait un prétexte.
En définitive, c’est à raison que les premiers juges ont considéré que le congé
litigieux n’était pas contraire aux règles de la bonne foi, étant rappelé que
selon la jurisprudence, le seul fait qu’une résiliation entraîne des conséquences
pénibles pour le locataire n’est pas suffisant à cet égard (cf.
supra
consid. 3.2.2). Par conséquent, le grief des appelants doit être rejeté.
3.4
3.4.1
Les appelants exposent que les
congés devraient être également annulés au motif qu'il existerait une disproportion
manifeste des intérêts en présence. En particulier, dans la balance des intérêts,
ils font valoir que l'appelante loue l'appartement en question depuis plus de trente ans, qu’elle
a des liens forts avec le quartier, que son salaire n’est pas très élevé, qu’elle
souffre de problèmes de santé et qu’il faudrait tenir compte de la pénurie de logements
ayant cours actuellement. A l’inverse, l'intimé n'aurait, selon eux, aucun intérêt
qu'il conviendrait de protéger. Ils estiment, en particulier, que E.________ aurait pu occuper l'appartement
de l’avenue [...] et, bien que celui-ci soit plus éloigné de l'EPFL, qu’il aurait
très bien pu faire les trajets supplémentaires avec les transports publics. Ils soutiennent
ensuite que
E.________
aurait pu également partager en colocation l'appartement qu'occupait sa soeur, le fait que les enfants
ne souhaiteraient pas vivre dans le même appartement ne devant, selon eux, pas être protégé.
3.4.2
En
l’espèce,
il faut rappeler
que selon la jurisprudence fédérale, un congé n'est pas contraire aux règles de la
bonne foi du seul fait que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important
que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin. Pour statuer sur la validité d'un congé,
il ne faut ainsi examiner que l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer son bien,
et non pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui du locataire
à rester dans les locaux, une telle pesée des intérêts n'intervenant que dans l'examen
de la prolongation du bail (cf.
supra
consid. 3.2.2).
Au vu de ce qui précède,
l'analyse des premiers juges peut être confirmée. Pour les motifs déjà exposés,
c’est à raison que ceux-ci ont retenu que l’intimé disposait d'un intérêt
réel à récupérer l’appartement litigieux pour y loger son fils E.________ durant
ses études. Dans cette mesure, un prétendu intérêt prépondérant des locataires
au maintien du bail est sans pertinence en ce qui concerne l’appréciation de la validité
des congés. Au demeurant, on relèvera que si l'appelante « loue » certes
le bien en question depuis trente ans, elle ne « l'occupe » pas depuis trente ans.
Selon ses propres déclarations, elle a en effet séjourné régulièrement à
l’étranger et a aussi occupé, durant plusieurs années, un autre appartement à
Lausanne avec son compagnon, ce qui permet de relativiser quelque peu son attachement au logement litigieux
tel qu’elle l’a allégué. On observera enfin que contrairement à ce que semblent
soutenir les appelants, le fait que des appartements auraient été libérés durant
la procédure et qu’aucun n’aurait été offert à l’appelante ne permet
nullement de remettre en cause l’intérêt qu’avait le bailleur à mettre l’appartement
litigieux à disposition de son fils. Or seul cet intérêt est déterminant en l’espèce
pour apprécier la validité des congés. Il s’ensuit que le grief des appelants doit
être rejeté.
4.
4.1
Les appelants invoquent une violation de leur droit d'être entendu et de leur droit à la preuve.
4.2
Selon l'art. 53 al. 1
CPC, les parties ont le droit d'être entendues. Le droit d'être entendu inclut celui de faire
administrer des preuves à l'appui de ses demandes ou défenses en justice (art. 29 al. 2 Cst.
[Constitution fédérale du 18 avril 1999 ; RS 101] ; Schweizer, CPC Commenté,
op. cit., n. 1 ad art. 152 CPC). Le droit à la preuve, découlant de l'art. 152 al. 1 CPC, n'existe
que s'il s'agit d'établir un fait pertinent, qui n'est pas déjà prouvé, par une mesure
probatoire adéquate, laquelle a été régulièrement offerte en temps utile selon
les règles de la procédure (ATF 138 V 125 consid. 2.1 ; ATF 135 I 187 consid. 2.2 ;
TF 8C_558/2016 du 4 mai 2017
consid.
5.2 ; TF 4A_381/2016 du 29 septembre 2016 consid. 3.1.2). Par moyens de preuve « adéquats »,
il faut comprendre ceux qui sont aptes à forger la conviction du tribunal sur la réalité
d'un fait pertinent, autrement dit dont la démonstration peut avoir une incidence sur l'issue du
litige (Schweizer, op. cit. n. 8 ad art. 152 CPC). Selon l'art. 157 CPC, le tribunal établit sa
conviction par une libre appréciation des preuves administrées.
Le juge ne peut refuser une mesure probatoire que lorsqu'il est parvenu à se forger une conviction
exempte d'arbitraire sur la base des preuves déjà recueillies et qu'il conclut sans arbitraire
que la mesure requise ne conduirait pas à modifier sa conviction (ATF 134 I 140 consid. 5.3 ;
ATF 133 III 295 consid. 7.1 ;
ATF
129 III 18 consid. 2.6 ; ATF 114 II 289 consid. 2a). Le droit à la preuve ne s'oppose pas à
ce que l'autorité mette un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui
ont permis de forger sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une
appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude
que ces dernières ne pourraient pas l'amener à modifier son opinion (ATF 141 I 60 consid. 3.3 ;
ATF 140 I 285 consid. 6.3 ; ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 ; ATF 136 I 229 consid 5.3 ;
ATF 134 I 140 consid. 5.3) ou lorsque le moyen de preuve n'est d'emblée pas susceptible de prouver
l'allégation (TF 5A_645/2016 du 18 mai 2017 consid. 3.2.1).
4.3
Les
appelants soutiennent que ce serait à tort que les premiers juges auraient refusé la production
complète des pièces requises 151 et 156, à savoir des états locatifs de l’immeuble
en cause et de l’immeuble sis à l’avenue [...] depuis 2008, respectivement depuis 2012.
Il en irait de même des témoignages de K.________ et A.C.________, ainsi que des lettres de
résiliation adressées aux précédents locataires ayant occupé les appartements
de H.________ et D.________. De l’avis des appelants, ces éléments seraient de nature
à démontrer que la volonté réelle de l'intimé était « d'augmenter
massivement ses loyers ».
4.4
Les premiers juges ont considéré que les états locatifs produits par l'intimé et
sa gérance suffisaient à renseigner le tribunal, de sorte qu'il n'y avait pas lieu de donner
suite à la requête des appelants tendant à ce que ces titres fussent complétés,
cette requête relevant manifestement d'une tentative prohibée de recherche indéterminée
de preuves (« fishing expedition »). Quant au témoignage d’A.C.________,
les premiers juges ont relevé qu'il avait été établi que le père de celle-ci,
B.C.________, avait été locataire de l'appartement qu'occupe H.________ entre juin 2013 et
septembre 2014, qu'il avait contesté son loyer initial, avec succès selon les appelants, et
qu’il était aussi établi qu'un certain B.________ lui avait succédé, pour un
loyer non contesté de 1500 fr. par mois. Quoi qu'il en soit, les premiers juges ont estimé
qu'il importait peu de savoir si les contrats conclus avec B.C.________ et B.________ l'étaient
pour une durée déterminée, dès lors que les appelants essayaient en vain de démontrer
que l'intimé se servirait de contrats de duré déterminée afin de dissuader ses locataires
de contester les loyers. Ils ont notamment observé à cet égard que, tant dans l'immeuble
de l’avenue [...] que dans celui de l’avenue [...], l'intimé conservait des locataires
qui payaient des loyers objectivement modestes, et que de toute manière, même si l'on devait
considérer que dans tel ou tel cas le comportement de l'intimé pourrait prêter le flanc
à la critique, il n'en demeurait pas moins qu'il serait absolument insoutenable d'en inférer
que, de manière constante et répétée, et y compris dans la présente affaire,
celui-ci aurait procédé au mépris des règles de la bonne foi.
4.5
Les considérations
qui précèdent peuvent être confirmées dans leur intégralité, tant pour
la production des documents complémentaires requis que pour l'audition des témoins K.________
et A.C.________. Pour les motifs déjà exposés, les preuves au dossier démontrent
à satisfaction que c’est pour pouvoir mettre l’appartement litigieux à disposition
de son fils que l’intimé a résilié le contrat de bail des appelants, comme il l’a
d’ailleurs fait valoir dès l’origine. On ne saurait inférer un autre motif de congé
de la manière dont l’intimé aurait prétendument agi dans le cadre d’autres
relations contractuelles. Partant, c’est à raison que les premiers juges ont rejeté les
réquisitions de preuves précitées, celles-ci ne concernant pas le bail en cause et n’étant
pas pertinentes pour apprécier la validité du congé
in
casu
. Il s’ensuit que le
grief tiré d’une prétendue violation du droit d'être entendu et du droit à
la preuve est inconsistant et doit être rejeté.
5.
5.1
Invoquant simultanément une constatation inexacte des faits et une violation de l’art. 272
CO, les appelants remettent en cause la durée de la prolongation de bail qui leur a été
octroyée par les premiers juges.
5.2
La prolongation du bail
a normalement pour but de donner au locataire du temps pour trouver une solution de remplacement (ATF
125 III 226 consid. 4b
p.
230) ou à tout le moins d'adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction
du contrat (ATF 116 II 446 consid. 3b pp. 448 ss. ; TF 4C.139/2000 du
10
juillet 2000 consid. 2a). La pesée des intérêts en présence imposée par l'art.
272 al. 2
in
initio
CO implique que l'on ait
égard aux intérêts des deux cocontractants. Pour ce qui est du bailleur, il ne faut pas
tenir compte uniquement de son besoin propre et urgent d'utiliser les locaux (art. 272 al. 2 let. d CO),
mais aussi de sa situation personnelle, familiale et financière (art. 272 al. 2 let. c CO). Le besoin
urgent du bailleur n'est en effet qu'une circonstance dont le juge doit tenir compte dans la balance
des intérêts. L'énumération de l'art. 272 al. 2 CO n'étant pas exhaustive, il
est possible de prendre en considération tous les intérêts financiers du bailleur (TF
4A_447/2015 du 31 mars 2016 consid. 5.3.1, publié in ATF 142 III 336 ;
TF
4C.139/2000 précité consid. 2b et les références à la doctrine). Lorsqu'il doit
se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprécie librement, selon les règles du
droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative,
pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence
et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver
des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments
du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque
partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (ATF 136 III
190 consid. 6 p. 195 ; ATF 125 III 226 consid. 4b
p.
230). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation
et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches
sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c p. 230).
5.3
Les appelants soutiennent que la
durée de la prolongation accordée par les premiers juges – 15
mois – serait largement insuffisante.
Ils estiment que ceux-ci n'auraient pas suffisamment pris en compte les liens étroits que l'appelante
aurait tissé avec le quartier depuis trente ans, de même que son état de santé précaire.
Au contraire, le Tribunal des baux aurait, selon eux, accordé trop d'importance au fait que la résiliation
avait été donnée plusieurs mois à l'avance, dès lors qu’il ne ressortirait
pas du dossier que l’intimé leur aurait permis de résilier leur contrat de manière
anticipée pour qu’ils ne fussent pas confrontés au risque d’un double loyer. Pour
ces différents motifs, les appelants estiment qu’une prolongation de quatre ans devrait leur
être accordée, ou à tout le moins une première prolongation au 20 juin 2019.
5.4
Les premiers juges ont retenu que l'intérêt du bailleur était d'ordre pratique, soit assurer
un logement à son fils pour le début de ses études universitaires en automne 2018 afin
de lui éviter de faire quotidiennement les trajets entre Sion et Lausanne. Ils ont également
relevé que l'intimé pourrait trouver une solution provisoire sans que son fils doive prendre
un bail auprès d'un tiers. Ainsi en cas de prolongation, il serait possible d'exiger de l'intimé
qu'il mette provisoirement à disposition de son fils l'appartement occupé précédemment
par K.________, que la gérance avait proposé à la location pour une durée déterminée
jusqu'en août 2018, respectivement l’appartement loué par D.________ et J.________ pour
une durée déterminée jusqu'au 30 juin 2018. Ces difficultés pratiques pourraient
ainsi être surmontées au sacrifice de l'intérêt économique que faisait valoir
l'intimé qui souhaitait pouvoir loger son fils au moindre coût possible. Au vu de la durée
de la relation contractuelle et de la pénurie de logements d'une part, et des intérêts
du bailleur d'autre part, les premiers juges ont donc considéré que le bail pouvait être
prolongé.
Cela étant, les premiers juges ont estimé qu'il n'y avait pas lieu à long terme d'attendre
une modification de circonstances propre aux parties, de sorte qu’il se justifiait d’opter
d'emblée en faveur de l'octroi d'une seule prolongation. Ils ont relevé que s'il paraissait
indéniable que l'appelante était attachée à son appartement, à l'immeuble ainsi
qu'au quartier, ses nombreux voyages et longues absences passées tendaient à démontrer
qu'elle n'y avait pas tissé des liens sociaux particulièrement intenses. Ils ont observé
que l’appelante n'alléguait pas non plus que ses parents habiteraient à proximité
ou qu'elle aurait des difficultés à se rendre chez eux ou au chevet de sa soeur hospitalisée
si elle devait loger dans un autre quartier de Lausanne. Par ailleurs, les conditions de revenu de l'appelante,
qui pouvaient être qualifiées de satisfaisantes, ne constituaient pas davantage un obstacle
dirimant à la recherche d'un nouveau logement, pas plus que ses prétendus problèmes de
santé dont il était relevé qu'ils étaient très peu documentés et qu’ils
ne l'empêchaient pas d'assumer des obligations professionnelles à hauteur de 80%. En outre,
le loyer objectivement modeste dont s'acquittait l'appelante ne la dispensait pas d'étendre ses
recherches à des loyers plus élevés mais compatibles avec ses ressources, puisque la
prolongation du bail n'avait pas pour objectif de permettre au locataire de continuer de bénéficier
de conditions avantageuses. Enfin, l'appelante avait bénéficié de fait d'une prolongation,
le congé lui ayant été signifié plus d'une année avant l'échéance.
Au vu de ces différents éléments, les premiers juges ont ainsi considéré qu'une
prolongation de quinze mois, soit jusqu'au 1
er
juillet 2019, constituait une mesure qui tenait compte de manière adéquate des intérêts
divergents des parties.
5.5
L'appréciation des premiers juges peut être là encore confirmée.
Contrairement à ce que soulèvent les appelants, le Tribunal des baux a bel et bien pris en
compte les liens de l'appelante avec le quartier, tout en tempérant cet élément en raison
de ses longues absences. De même, il a relevé que l'appelante se prévalait de son état
de santé précaire, tout en constatant que cela ne l'empêchait pas d'exercer une activité
professionnelle et ne constituait pas un obstacle dirimant à ce qu'elle déménage dans
un autre quartier de Lausanne. Enfin, il a en effet été relevé que la résiliation
du bail avait été notifiée plus d'une année à l'avance. Cela étant, les
premiers juges n'ont toutefois pas accordé, comme le soutiennent les appelants, une « importance
démesurée » à tel ou tel critère, mais ils ont procédé à une
pondération de tous ces éléments mis ensemble.
En définitive, les appelants ne démontrent pas que les premiers juges auraient violé l'art.
272 CO et la jurisprudence fédérale en la matière, de sorte que leur grief doit être
rejeté.
6.
Au vu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté selon le mode procédural
de l’art. 312 al. 1 CPC et le jugement entrepris confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 853 fr. (art. 62
al.
1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), doivent être
mis à la charge des appelants, qui succombent (art. 106 al. 1 CPC), solidairement entre eux (art.
106 al. 3 CPC).
L’intimé n’ayant pas été invité à se déterminer sur l’appel,
il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 853 fr. (huit cent cinquante-trois
francs), sont mis à la charge des appelants N.________ et Y.________, solidairement entre eux.
IV.
L’arrêt est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Xavier Rubli (pour N.________ et Y.________),
‑
M. W.________,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Président du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :