vd_findinfo · HC / 2012 / 501 · 2012-08-09 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, DEMEURE DU DÉBITEUR, BAIL À LOYER, SOMMATION | 257d al. 1 CO, 257d al. 2 CO

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 09.08.2012 HC / 2012 / 501

TRIBUNAL
CANTONAL
JL12.009491-121079
267
CHAMBRE
DES RECOURS CIVILE
_________________________________________
Arrêt du
9 août 2012
_________________
Présidence
de               M.
Creux
,
président
Juges
:              M.
Winzap et Mme Charif Feller
Greffier
:
M.              Elsig
*****
Art.
257d al. 1 et 2 CO
Statuant à huis clos sur le recours interjeté par
A.K.________
,
à Yverdon-les-Bains, locataire, contre l'ordonnance d'expulsion rendue le 24 mai 2012 par le Juge
de paix du district du Jura-Nord vaudois dans la cause divisant la recourante d’avec
N.________
SA
, à Bâle, bailleresse, la Chambre
des recours civile du Tribunal cantonal voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 24 mai 2012, notifiée à la locataire le 1
er
juin 2012, le Juge de paix du district du Jura-Nord vaudois, appliquant la procédure de protection
des cas clairs, a ordonné à A.K.________ de quitter et de rendre libre pour le 21 juin 2012
l'appartement de 3,5 pièces au deuxième étage avec cave dans l'immeuble sis [...] à
Yverdon-les-Bains (I), fixé les frais judiciaires de première instance à 300 fr. (II),
mis ces frais à la charge de A.K.________ (III), dit que celle-ci doit rembourser l'avance effectuée
par N.________ SA, par 300 fr., aucuns dépens n'étant alloués pour le surplus (IV) et
rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (V).
En droit, le premier juge a considéré que les conditions de l'expulsion étaient réalisées
et qu'aucune prolongation du bail n'était possible.
B.
A.K.________ a interjeté appel contre cette ordonnance par acte du 6 juin 2012, remis à la
poste le lendemain, en concluant notamment à ce qu'elle ne doit rendre libre les locaux en cause
que le 31 juillet 2012. Elle a produit une pièce.
L'intimée N.________ SA n'a pas été invitée à se déterminer.
C.
La Chambre des recours civile fait sien dans son entier l'état de fait de l'ordonnance, complétée
par les pièces du dossier, dont il ressort notamment ce qui suit :
Par contrat de bail à loyer du 1
er
mars 2011, l'intimée N.________ SA a remis en location à la recourante A.K.________ un appartement
de 3,5 pièces au deuxième étage avec cave dans l'immeuble sis [...], à Yverdon-les-Bains.
Conclu pour une durée indéterminée dès le 1
er
mars 2011, le bail pouvait être résilié pour fin mars, fin juin et fin septembre, moyennant
un délai de résiliation de trois mois, la locataire ne pouvant résilier le bail qu'au
plus tôt le 31 mars 2012. Le loyer, payable par mois d'avance, a été fixé à
1'450 fr. plus 150 fr. d'acompte de frais de chauffage et d'eau chaude.
La recourante expose n'avoir jamais vécu dans l'appartement en cause, mais avoir signé le bail
pour que son ex-mari et son fils puissent l'occuper en raison des exigences des services sociaux allouant
des prestations à son ex-mari. La recourante n'a pas informé l'intimée de ce fait.
Par courrier recommandé du 2 novembre 2011, l'intimée a sommé l'appelante de s'acquitter
d'un arriéré de loyer de 3'600 fr. dans un délai de trente jours faute de quoi le bail
serait résilié en application de l'art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220).
Il ressort du relevé de compte annexé à ce courrier que les loyers des mois de juin, septembre
et novembre 2011 n'avaient pas été réglés, des paiements de 1'600 fr. ayant été
reçus les 4 juillet, 9 août et 6 octobre 2011. La recourante a retiré ce pli le 15 novembre
2011.
L'intimée a reçu de la recourante la somme de 1'600 fr. le 29 décembre 2012. La recourante
a en outre indiqué avoir versé les sommes de 1'100 fr. le 18 avril 2012, de 1'176 fr. le 9
mai 2012 et de 3'400 fr. le 10 mai 2012.
Par formule officielle du 16 janvier 2012, adressée sous pli recommandé à la recourante,
l'intimée a résilié le bail en cause avec effet au 29 février 2012 en application
de l'art. 257d CO.
Le 8 mars 2012, N.________ SA a requis du Juge de paix du district du Jura-Nord vaudois l'expulsion de
la recourante en application de la protection des cas clairs.
A l'audience du 21 mai 2012, la recourante et son ex-mari ont requis qu'un délai de trois mois leur
soit imparti pour quitter l'appartement en cause. B.K.________ a fait valoir qu'il venait de créer
une nouvelle entreprise et qu'il avait besoin de stabilité de même que son fils qui débutait
un nouveau projet professionnel.
En droit
:
1.
a)
L'art. 308 al. 1 et 2 CPC (Code de procédure
civile suisse du 19 décembre 2008; RS 272) ouvre la voie de l'appel contre les décisions finales
pour autant que, s'agissant d'affaires patrimoniales, la valeur litigieuse dans le dernier état
des conclusions soit de 10'000 fr. au moins.
Lorsque la valeur litigieuse est inférieure à cette limite, seule la voie du recours de l'art.
319 let. a CPC est ouverte.
En l'espèce, la recourante a conclu à l'audience du 21 mai 2012 à une prolongation de
bail de trois mois. Dès lors que le bail a pris fin le 29 février 2012, soit trois mois avant
l'audience, la prolongation demandée est de six mois. Compte tenu d'un loyer mensuel de 1'600 fr.,
la valeur litigieuse en première instance était de 9'600 fr. (1'600 x 6), de sorte que seul
le recours de l'art. 319 let. a CPC est ouvert.
b)
La
procédure de protection des cas clairs étant soumise à la procédure sommaire (art.
248 let. b CPC), le délai de recours est de dix jours (art. 321 al. 2 CPC).
Interjeté en temps utile par une personne qui y a intérêt, le recours est recevable.
2.
Le recours est recevable pour violation du droit
(art. 320 let. a CPC) et constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 let. b CPC). L'autorité
de recours dispose d'un plein pouvoir d'examen s'agissant de la violation du droit (Spühler, Basler
Kommentar, 2010, n. 12 ad art. 319 ZPO, p. 1504). Elle revoit librement les questions de droit soulevées
par le recourant et peut substituer ses propres motifs à ceux de l'autorité précédente
ou du recourant (Hohl, Procédure civile, tome II, 2
e
éd., 2010, n° 2508, p. 452). Comme pour l'art. 97 al. 1 LTF, le grief de la constatation manifestement
inexacte des faits ne permet que de corriger une erreur évidente, la notion se recoupant en définitive
avec l'appréciation arbitraire des preuves (Corboz et al., Commentaire de la LTF, 2009, n° 19
ad art. 97, p. 941).
Aux termes de l'art. 326 al. 1 CPC, les conclusions, les allégations de fait et les preuves nouvelles
sont irrecevables. L'art. 326 al. 2 CPC réserve toutefois les dispositions spéciales de la
loi, savoir en matière de poursuite pour dettes et de faillite, les recours contre les jugements
de faillite, les décisions sur opposition à séquestre et les jugements sur révocation
du sursis extraordinaire (cf. Jeandin, CPC commenté, 2011, n. 4 ad art. 326 CPC, p. 1285).
En l'espèce, le courrier du 28 janvier 2012 produit avec le recours figure déjà au dossier
de première instance. Il est en conséquence recevable.
3.
a)
La recourante fait valoir que l'ordonnance
attaquée ne tient pas suffisamment compte des besoins de son fils qui doit passer la moitié
des vacances avec son père, les intérêts de l'enfant devant primer sur ceux du propriétaire
dès lors qu'il n'y a plus d'arriéré de loyer. Elle soutient que les bulletins de versement
fournis par l'intimée ne permettaient pas de déterminer quel mois de loyer était payé,
que celui du mois de juin 2011 avait été réglé, que seul les loyers des mois de septembre
et d'octobre étaient arriérés au 2 novembre 2011 et qu'en conséquence la sommation
du 2 novembre 2011 était caduque. Elle expose que l'intimée n'est pas entrée en matière
sur sa proposition de remboursement de l'arriéré, contrairement aux usages et coutumes, alors
qu'elle l'a fait pour d'autres locataires, et que le congé serait motivé par la demande d'un
autre locataire dont le loyer est plus élevé. Elle fait valoir qu'au moment de la signature
du bail, elle et son ex-mari étaient encore mariés, que celui-ci a payé lui-même
le loyer depuis son compte bancaire et qu'il n'y a plus d'arriéré depuis le mois de juin 2012,
ce qui, selon elle exclut tout caractère d'urgence à l'expulsion.
b)
Selon
l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour
s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins.
Selon la jurisprudence, la sommation de payer du bailleur, au sens de l'article 257d alinéa 1
er
CO, doit être claire et précise sans qu'il soit cependant nécessaire d'indiquer le montant
impayé de manière chiffrée. Il suffit que l'objet de la mise en demeure soit déterminable
sans discussion. Cela peut intervenir soit par l'indication des mois en souffrance, soit par l'indication
d'un montant d'arriéré précis, pour autant, dans ce dernier cas, que le locataire ne risque
pas de se voir imposer la justification du paiement de tous les loyers déjà échus, sous
prétexte que l'un d'entre eux n'aurait, selon le bailleur, pas été réglé (TF,
arrêt du 14 juin 2000 publié in Cahiers du Bail [CdB] n° 4/2000, pp. 107 ss, spéc.
p. 109; CREC I 17 septembre 2009/482 c. 3a et référence; Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., 2008, p. 666).
En l'espèce, la sommation du 2 novembre 2011 fait état d'un arriéré de 3'600 francs.
Il ressort du décompte annexé à ce courrier que les loyers des mois de juin, septembre
et novembre n'avaient pas été payés au 2 novembre 2011. La recourante soutient que les
loyers impayés ne concernaient que les mois de septembre et d'octobre 2011. Si l'on impute les versements
de la recourante reçus par l'intimée les 4 juillet, 9 août et 6 octobre 2011, il y a lieu
d'admettre que le premier a couvert le loyer du mois de juin, le second celui du mois de juillet et le
troisième celui du mois d'août 2011. L'arriéré concernait donc bien comme le relève
la recourante les mois de septembre et d'octobre 2011 auquel il convient d'ajouter le loyer du mois de
novembre 2011 qui était échu à la date de la sommation. Toutefois, dans la mesure où
ce décompte indique les paiements effectués par la recourante, celle-ci pouvait sans difficultés
se faire une idée claire de la réalité et de l'étendue de l'arriéré qui,
comme elle l'admet, concernait trois mois de loyer si l'on tient compte de celui du mois de novembre
2011. A cet égard, le fait que le courrier réclamait un montant de 1'200 fr. inférieur
à l'arriéré effectif n'était pas de nature à nuire à la compréhension
du décompte annexé. Au vu de ces éléments, il y a lieu de considérer que la
sommation du 2 novembre 2011 remplissait les exigences de clarté et de précision requises par
l'art. 257d al. 1 CO.
Le recours doit être rejeté sur ce point.
c)
Selon
l'art. 257d al. 2 CO, faute de paiement dans le délai fixé prévu à l'art. 257d al.
1 CO, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation
ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum
de trente jours pour la fin du mois (al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé
dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et
devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir
la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c.
4), cela même si l'arriéré avait finalement été payé (TF, arrêt du
27 février 1997 CdB 3/97 pp. 65 ss.). A cet égard, des motifs humanitaires n'entrent pas en
ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils ne sont pas pris
en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à loyer (TF, arrêt
du 27 février 1997 précité, c. 2b, p. 68; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006, c. 3.2.1;
Lachat, op. cit., note infrapaginale 117 p. 820). Ils peuvent cependant être pris en compte au stade
de l'exécution forcée, en application du principe général de la proportionnalité.
Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que
relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF
117 Ia 336 c. 2b). La jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous l'empire de l'ancien droit
cantonal abrogé par l'entrée en vigueur du CPC que, sauf cas particulier, un délai de
libération des locaux de quinze à vingt jours était admissible (Guignard, in Procédures
spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 2 ad art. 17 aLPEBL, p. 196 et références).
En l'espèce, il est établi que la recourante a été en retard dans le paiement de
son loyer. Le délai de trente jours imparti par la sommation du 2 novembre 2011 a commencé
à courir à réception du pli par la recourante le 15 novembre 2011 et est arrivé à
échéance le 15 décembre 2011. La recourante n'a pas établi avoir payé le montant
de 3'600 fr. dans ce délai. L'art. 257d CO donnait donc le droit à l'intimée de résilier
le bail moyennant un délai de trente jours, ce qu'elle a fait le 16 janvier 2012 pour le 29 février
2012, et de requérir l'expulsion de la recourante, même si l'arriéré a finalement
été réglé. La lettre de l'art. 257d CO exclut en outre toute obligation pour le bailleur
d'entrer en matière sur une proposition du locataire de remboursement échelonné d'un arriéré
et il ne saurait y avoir sur ce point ni usage ni coutume contraire.
De même, le juge de l'expulsion ne peut opposer au bailleur des motifs humanitaires, vu la jurisprudence
susmentionnée, ni prendre en compte les circonstances pénibles du congé pour le locataire
comme lorsqu'il fixe une prolongation de bail selon l'art. 272 CO, l'art. 272a al. 1 let. a CO excluant
expressément toute prolongation de bail en cas de congé donné en application de l'art.
257d CO. La situation du fils de la recourante ne pouvait en conséquence être prise en compte
par le premier juge dans son examen de la requête d'expulsion.
Le recours doit être rejeté sur ce point.
4.
En conclusion, le recours doit être rejeté
et l'ordonnance confirmée.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 69 al. 1 TFJC
[tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5), sont mis à la charge de
la recourante, vu le rejet du recours (art. 106 al. 1 CPC).
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 322 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
L'ordonnance est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge de la recourante A.K.________.
IV.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
9 août 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme A.K.________,
‑
N.________ SA.
La Chambre des recours civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district du Jura-Nord vaudois.
Le greffier :