vd_findinfo · HC / 2009 / 420 · 2009-10-05 · fr

COURTAGE, COMMERCE D'IMMEUBLES, COURTIER, INTERROGATOIRE, TÉMOIN | 412 CO, 413 CO, 414 CO, 339 al. 2 CPC, 339a al. 3 CPC, 452 al. 1 CPC, 452 al. 2 CPC, 456a CPC, 470 al. 1 CPC

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 05.10.2009 HC / 2009 / 420

TRIBUNAL CANTONAL
517/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 5 octobre
2009
__________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.
F.
Meylan et
Creux
Greffier
:
Mme   Bourckholzer
*****
Art. 412 ss CO ; 339 al. 2,
339a al. 3, 451 ch. 3, 452 al. 1 et 2, 456a, 465 al. 1
CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s'occuper du recours interjeté par
A.O.________
et
B.O.________
, à Rolle,
défendeurs, contre le jugement
rendu le 6 mai 2009 par le Président du Tribunal civil de
l'arrondissement de Lausanne, dans la cause divisant les recourants
d'avec
P.________
SARL
, à
Lausanne,
demanderesse.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par jugement du 6 mai 2009, dont la motivation a été
notifiée aux parties le 17 juillet 2009, le Président
du Tribunal civil de l'arrondissement de Lausanne a admis les
conclusions prises par la demanderesse P.________ Sàrl
contre les défendeurs B.O.________ et A.O.________, le 21
août 2008 (I), dit que les défendeurs doivent verser
à la demanderesse, solidairement entre eux, la somme de
25'000 fr. avec intérêts à 5 % l'an dès
le 25 juillet 2008 (II), statué sur les frais et
dépens (III et IV) et rejeté toutes autres ou plus
amples conclusions (V).
La Chambre des recours fait sien l'état de fait du jugement
qui est le suivant :
"1.
La demanderesse P.________ Sàrl est une
société à responsabilité
limitée, inscrite au Registre du commerce depuis le 6 mai
1998. Son siège est à Lausanne.
Son but consiste dans des opérations immobilières et
des prises de participations.
L.________ en est l'associé-gérant avec signature
individuelle.
2.
Le 12 avril 2007, L.________, au nom de la demanderesse, a
signé avec les défendeurs B.O.________ et
A.O.________ un contrat intitulé "mandat de courtage
immobilier" portant sur leur habitation, une maison de village sise
avenue des [...], à [...].
Le prix de vente de l'immeuble était fixé à
Fr. 740'000.-, commission comprise.
Le rôle du courtier, tel qu'indiqué dans le contrat,
est de "constituer les dossiers de vente, insérer sur
Internet, publier des annonces, faire les visites, mener toutes
négociations, informer le mandant."
La clause 5 du contrat, relative à l'exigibilité de
la commission, a la teneur suivante :
"La commission de courtage convenue sera
payée par les soins du notaire dès la signature d'un
acte de vente ferme et exécutoire, en
prélèvement sur l'acompte versé par
l'acquéreur. Elle sera due également en cas de vente
à un nommable ou à un bénéficiaire d'un
droit d'emption ou de préemption ainsi que lorsque
l'activité du courtier aura provoqué une vente entre
époux ou associés (ex-époux ou
ex-associés)."
La commission prévue en l'espèce consistait dans un
forfait de Fr.  25'000.-, TVA incluse.
La publicité était à charge du courtier,
remboursable sur présentation de justificatifs en cas de
retrait du mandat.
Le contrat était conclu pour une durée
indéterminée, résiliable moyennant
préavis de 30 jours.
Le contrat était assorti d'une clause d'exclusivité,
le mandant s'abstenant de faire appel à d'autres courtiers
ou de vendre lui-même. Cette clause était toutefois
limitée à trois mois, soit jusqu'au 12 juillet
2007.
3.
La demanderesse a constitué le dossier
référence 1313, lequel comprend des photos de
l'immeuble des défendeurs, un descriptif avec des
données chiffrées, une copie du plan cadastral, un
extrait du registre foncier, la police d'assurance du
bâtiment, une copie du bail à loyer du magasin
situé dans ledit immeuble et un tableau des revenus
locatifs.
Le suivi du dossier implique la mise en œuvre de la
publicité, des sites Internet, les contacts
téléphoniques et les visites des lieux. D.________,
secrétaire auprès de la demanderesse entendue en
qualité de témoin, a confirmé que les clients
sont au courant de dites démarches à la conclusion du
contrat. Son travail consiste également à informer le
co-contractant, généralement par courrier ou e-mail,
dès qu'un acheteur potentiel se montre
intéressé. Le témoin a elle-même
dressé, pour la maison des défendeurs, un document
intitulé "suivi de l'objet" qui détaille la liste des
clients contactés (contact téléphonique ou
envoi du dossier), leurs coordonnées et les dates des
visites. C'est ainsi qu'entre juin 2007 et avril 2008, plus d'une
trentaine de personnes ont été
contactées.
Selon une note manuscrite de L.________, le nombre de visites
fixées se serait élevé à vingt, alors
que dans le document établi par sa secrétaire, elles
sont au nombre de sept. Il ressort de l'instruction que cette
différence provient du fait que certains appels ne
transitent pas par la secrétaire, de telle sorte qu'elle ne
les inscrit pas dans le suivi du dossier. Les défendeurs
admettent qu'il y a eu environ douze visites.
4.
a)
Le 12 mars 2008, L.________ a envoyé par Internet le dossier
de la maison des défendeurs au couple
A.F.________.
Le 17 mars 2008, A.F.________ et B.F.________ ont signé une
confirmation de réservation auprès de la
demanderesse, pour le prix de Fr. 730'000.- sous condition
d'obtention de financement et de mise à disposition de
l'avoir LPP.
b)
Le 31 mars 2008, à 17 heures 15, L.________ a eu un
rendez-vous avec les époux A.G.________ et B.G.________,
compatriotes et connaissances des défendeurs, pour conclure
la vente à Fr. 700'000.-. La note manuscrite, de la main de
L.________, sur le document intitulé "entretien" indique un
paiement cash à la signature. La note a été
remise à la secrétaire avec la mention "1313
classer". Des photocopies des passeports et des permis C du couple
A.G.________ figurent au dossier. Selon la secrétaire, il
est en effet d'usage, dans son travail, de faire des copies de tels
documents auprès des clients intéressés
à l'achat.
c)
Lorsque K.________ est allée visiter la maison des
défendeurs le 8 avril 2008, à 19 heures 30 (elle
avait envoyé un mail à la demanderesse le 4 avril
2008 se disant intéressée à l'objet), la
codéfenderesse et sa mère étaient sur place.
Personne ne lui a dit que la maison n'était plus à
vendre. Elle a fait part de son intérêt, avec la
réserve d'obtenir l'accord de sa banque. Son banquier est
d'ailleurs revenu seul visiter la maison.
d)
Le 7 avril 2008, L.________ a envoyé un courriel aux
époux A.F.________, dont on déduit que les
défendeurs n'ont pas voulu leur vendre leur bien. Ce
courriel a en outre le contenu suivant :
"…depuis vendredi dernier la maison
de [...] est de nouveau sur les sites sans la mention RESERVE et le
prix est passé à Fr. 770'000.- Vous devez trouver
cela bizarre non ? Je vous explique :
J'ai rencontré le client à
qui M. B.O.________ voulait vendre à votre place. Le prix
qu'ils avaient convenu ne comprenait pas mes honoraires de vente.
Dès le moment où l'autre client a compris qu'il
devait payer plus que ce que M. B.O.________ lui avait dit (car il
avait oublié de compter la commission) il a renoncé
à acheter. L'affaire est donc à nouveau à
vendre et maintenant il ne veut même plus car il voit qu'il y
a de la demande. Le nouveau prix est donc de Fr.
770'000.-
J'insiste auprès de M. B.O.________
pour qu'il accepte à nouveau de conclure avec vous au prix
initialement convenu mais il reste ferme sur sa position
actuelle…"
e)
Le 17 avril 2008, L.________ a contacté K.________ par
e-mail pour lui faire part des hésitations des
défendeurs.
Le lendemain, 18 avril 2008, L.________ a transmis aux
défendeurs l'offre d'achat de K.________ pour le prix de Fr.
770'000.-, sa banque ayant accepté le financement. Elle se
disait également prête à conserver les
propriétaires actuels comme locataires, selon conditions
à discuter.
5.
Le 24 avril 2008, la demanderesse a envoyé aux
défendeurs une note d'honoraires pour refus de vente aux
clients A.F.________ et K.________. Il s'agit d'une
indemnité correspondant à la moitié de la
commission de courtage, soit Fr. 12'500.-.
Cette note est accompagnée du courrier suivant :
"Madame, Monsieur,
Suite à votre lettre du 11 avril
dernier, signée par votre fils et Mme A.O.________, et suite
aux deux refus de vendre votre maison à mes clients, la
famille A.F.________ et Mme K.________, je me permets par la
présente de manifester ma grande
déception.
M. B.O.________, que j'ai
considéré comme un ami, m'a à de nombreuse
reprises parlé de confiance et de parole. En plus de ceci,
un mandat de vente en bonne et due forme a été
signé en avril 2007, tacitement reconduit à travers
nos nombreuses rencontres.
J'ai effectué plus de 20 visites
avec des amateurs ou leurs conseillers. Une multitude d'entretiens
téléphoniques avec ceux-ci ainsi qu'avec M.
B.O.________ ont également eu lieu.
Pour couronner tout cela, M. B.O.________
m'a demandé début mars 2008 de "
mettre le
paquet
" afin de vendre pour fin mars. J'ai trouvé
rapidement des clients A.F.________ avec qui il a lui-même
négocié le prix à Fr. 730'000.-.
Puis, alors que les négociations
étaient sur le point d'aboutir dans le délai imparti,
vous renoncez à vendre à cette famille, ayant
trouvé un autre "acheteur", M. A.G.________, vous offrant
des conditions particulières. J'ai perdu ma
crédibilité face aux A.F.________ et cela n'a pas de
prix !
M. A.G.________ n'ayant finalement pas
acquis la maison, vous m'imposez de hausser le prix à Fr.
770'000.-, ce que j'ai fait.
Et voilà que je trouve une autre
cliente Mme K.________, qui ne discute pas le prix et, après
la visite de son banquier, décide d'acquérir la
maison. Tout ceci en une semaine !
Une fois de plus vous refusez de vendre et
encore une fois je perds ma crédibilité auprès
de mes clients.
Il m'est très pénible
d'accepter de tels procédés et en plus de perdre
trois fois de suite mon droit à la commission fixé
sur le mandat d'un montant forfaitaire et amical de Fr.
25'000.-.
Vous comprendrez donc que je ne peux pas
en rester là et, suite à l'offre de M. B.O.________
de m'indemniser, je joins à la présente ma note
d'honoraires réduite de 50 %.
Je tiens à préciser qu'au
cas où vous me donneriez à nouveau votre maison
à vendre, je déduirai le montant de
l'indemnité de la future commission de courtage, ceci
à titre amical. Je précise qu'il n'est peut
être pas trop tard d'essayer de récupérer Mme
K.________, qui de plus vous garderait comme
locataires…"
6.
Maître Z.________, notaire à [...], a
été contactée par téléphone en
avril 2008, tant par Monsieur A.G.________ que par le
défendeur, pour instrumenter la vente. Il a alors
été fait mention de la demanderesse.
Sur demande des défendeurs, le notaire a écrit le 6
mai 2008 à la demanderesse pour lui signifier la
résiliation du mandat, sans commission, les
défendeurs ayant trouvé un acquéreur pour une
vente à intervenir fin août.
L.________ a répondu par courriel du 14 mai 2008 dont le
contenu est le suivant :
"Madame,
Votre lettre du 06 courant me laisse
pantois! Je vous savais notaire mais pas avocate.
Ce n'est pas le mandat accordé par
M. et Mme B.O.________ qui a pas pris fin le 12 juillet 2007 mais
l'exclusivité! Or celle-ci a été reconduite
oralement par M. B.O.________ à plusieurs reprises et avec
insistance ! M. B.O.________ m'a manifesté à
l'époque une grande confiance et … de
l'amitié.
D'ailleurs les nombreuses visites
effectuées durant une année l'attestent car ni M. ni
Mme B.O.________ n'ont refusé ces visites, au contraire,
j'ai toujours été accueilli avec bienveillance. S'ils
m'avaient réellement retiré ce mandat je n'aurai plus
travaillé sur ce dossier.
En outre M. B.O.________ a même
majoré le prix après coup à Fr. 795'000.-
contre mon conseil, ce qui a eu pour effet de freiner les demandes
durant le reste de 2007.
Puis il a tout à coup
été pressé de vendre en mars 2008 et
accepté de baisser son prix à Fr. 730'000.- pour la
famille A.F.________, avant de se rétracter, bien que ces
clients étaient prêts avec leur financement (banque
Migros et Coop) avant fin mars, comme le demandait M.
B.O.________.
Ensuite j'ai eu un 2
ème
acheteur envoyé par le mandant à Fr. 700'000.-
(transaction échouée) puis un 3
ème
à un prix majoré à Fr. 770'000.- selon
l'exigence de M. B.O.________. Mais ce dernier s'est
rétracté une fois de plus alors que le financement
avait été accordé par la Raiffeisen
après visite du conseiller.
La suite est relatée dans ma lettre
du 24 avril que M. B.O.________ vous a certainement soumise,
veuillez en tenir compte.
Maintenant vous m'apprenez qu'un acte de
vente va être signé par vos soins. Quel est le nom de
l'acquéreur? J'ai déployé un travail important
sur ce dossier et je n'accepte pas d'être manipulé de
cette manière par un mandant se disant mon
ami…"
Par courriel du même jour, le notaire a répondu
qu'elle s'était contentée de transmettre le message
des défendeurs, sans prendre position sur les termes de la
relation contractuelle entre parties.
L.________ a encore envoyé un courriel à Maître
Z.________ le même jour précisant sa position et
demandant l'identité de l'acquéreur.
Le lendemain, cette dernière a fait part, toujours par
courriel, à son interlocuteur de sa
"désagréable impression d'avoir été
manipulée", sous-entendu par les
défendeurs.
Par courriel du 15 mai 2008, le notaire informait L.________ de
l'impossibilité de lui fournir des renseignements sur la
personne de l'acquéreur.
Interrogée à l'audience de jugement, Maître
Z.________ a précisé qu'elle n'avait pas eu
connaissance des offres de Fr. 730'000.- et Fr. 770'000.- et que si
elle en avait été informée, elle se serait
inquiétée de l'existence de "dessous de
table".
Un extrait du Registre foncier du 24 juin 2008 indique une
annotation d'un droit d'emption en faveur de A.G.________ et
B.G.________. En effet, en date du 13 mai 2008, les
défendeurs ont signé, par devant le notaire
susmentionné, un contrat de vente à terme-emption
avec le couple A.G.________, pour un prix de Fr. 700'000.-. La
réquisition de transfert immobilier est datée du 28
août 2008.
7.
Par lettre du 14 juillet 2008, le conseil de la demanderesse a
imparti aux défendeurs un délai de dix jours pour
s'acquitter de la commission convenue à hauteur de Fr.
25'000.-.
8.
Par demande du 21 août 2008, la demanderesse a conclu, avec
dépens, à ce que les défendeurs soient
condamnés à lui verser cette somme, avec
intérêts à 5 % l'an dès le 25 juillet
2008.
Les défendeurs n'ont pas procédé.
L'audience de jugement s'est tenue le 28 avril 2009, en
présence de L.________, assisté de son conseil, et
des défendeurs personnellement, sans assistance d'avocat.
[...] a fonctionné comme interprète, à leur
demande, sans opposition de la partie demanderesse. Trois
témoins ont été entendus.
(…)"
En droit, le premier juge a considéré que les parties
étaient liées par un contrat de courtage et que les
défendeurs devaient à la demanderesse le montant de
25'000 fr. en rémunération de l'activité de
courtier que celle-ci avait déployée, par
l'intermédiaire de son représentant L.________, pour
vendre leur maison.
B.
Par acte du 27
juillet 2009, les défendeurs ont interjeté recours
contre ce jugement et conclu à sa réforme en ce sens
que l'action de la demanderesse est rejetée et qu'ils ont
droit à de pleins dépens de première instance,
subsidiairement, à son annulation. Par mémoire du 30
septembre 2009, ils ont développé leurs moyens et
confirmé leurs conclusions.
En droit
:
1.
Les art. 444, 445 et
451 ch. 3 CPC (Code de procédure civile du
14 décembre 1966 ; RSV 270.11) ouvrent la voie des
recours en nullité et en réforme contre un jugement
principal rendu par un président de tribunal
d'arrondissement ayant statué en procédure
accélérée.
Interjeté en temps utile, le recours tend à la
réforme, subsidiairement à la nullité du
jugement.
2.
En règle
générale, la Chambre des recours se détermine
en premier lieu sur les moyens de nullité (art. 470 al.
1
er
CPC) expressément invoqués
(Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3e
éd., Lausanne 2002, n. 2 ad art. 465 CPC, p.
722).
En l'espèce, les recourants
concluent à la nullité du jugement "au cas où
les faits de la cause ne devaient pas être suffisants pour
permettre à la Chambre des recours de réformer le
jugement attaqué" (cf.mém., p. 8). Dans le cadre du
recours en réforme, la Chambre des recours dispose d'un
pouvoir d'examen qui lui permet de corriger une éventuelle
insuffisance de l'état de fait (art. 452 al. 2 CPC).
Fondé sur ce seul moyen, le recours en nullité est
par conséquent irrecevable.
Il convient d'examiner le recours en réforme.
3.
Selon l'art.
452 al. 1 CPC, les parties ne peuvent prendre des conclusions
nouvelles ou plus amples que celles prises en première
instance. En l'espèce, les conclusions des recourants sont
implicitement les mêmes que celles qu'ils ont prises en
première instance (cf. jgt, p. 16, al. 2). Ces conclusions
sont donc recevables au sens de la disposition
citée.
4.
Dans le cadre d'un
recours en réforme interjeté contre un jugement
principal rendu par un président d'un tribunal
d'arrondissement, la Chambre des recours revoit librement la cause
en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC). Les parties ne peuvent
toutefois pas articuler de faits nouveaux, sous réserve de
ceux qui résultent du dossier et qui auraient dû
être retenus ou de ceux pouvant résulter d'une
instruction complémentaire selon l'art. 456a CPC (art. 452
al. 1 ter CPC).
Le Tribunal cantonal n'ordonne une instruction
complémentaire, ou n'annule d'office le jugement (art. 456a
al. 2 CPC), que s'il éprouve un doute sur le
bien-fondé d'une constatation de fait
déterminée, s'il constate que l'état de fait
du jugement n'est pas suffisant pour juger la cause à
nouveau ou s'il relève un manquement des premiers juges
à leur devoir d'instruction, et à condition encore
que les preuves figurant au dossier ne permettent pas de
remédier à ces vices. Au demeurant, vu le
caractère exceptionnel que la loi confère à
l'instruction complémentaire et compte tenu de l'atteinte
que l'ouverture d'une telle instruction porte à la garantie
de la double instance, le Tribunal cantonal ne peut ordonner que
des mesures d'instruction limitées, telle la production
d'une pièce bien déterminée au dossier ou
l'audition d'un témoin sur un fait précis ; si les
mesures à prendre sont plus importantes, quantitativement ou
qualitativement, le Tribunal cantonal annulera d'office le jugement
(JT 2003 III 3).
En l'espèce, l'état de fait du jugement est complet
et conforme aux preuves administrées. Il permet à la
cour de céans de statuer à nouveau en réforme,
sans qu'il soit procédé, comme on le verra
ci-dessous, à une instruction
complémentaire.
5.
Les
recourants reprochent au premier juge de ne pas avoir
précisé le type de contrat de courtage qu'ils ont
conclu avec l'intimée, prétendant lui être
liés par un contrat de négociation. Les parties sont
effectivement liées par un tel contrat ; toutefois, ce point
n'est pas déterminant pour le sort de la cause de sorte
qu'il n'y a pas lieu de le développer ici.
6.
Les recourants se demandent aussi "si
le courtier négociateur peut (…) encore intervenir
lorsque le mandant connaissait déjà l'amateur
approché par le courtier ou avait déjà
entamé une négociation avec lui ?" (cf. mém.,
p. 5, al. 2). Ils estiment que le courtier n'a droit à une
rémunération que s'il peut encore exercer une
influence décisive sur la volonté du mandant de
conclure et que tel n'a pas été le cas en
l'espèce. Ils soutiennent qu'il faudrait procéder
à l'audition des acheteurs A.G.________ de manière
à établir les circonstances dans lesquelles ceux-ci
ont été présentés à
l'intimée, le jugement étant lacunaire sur ce point
(art. 456a al. 1 CPC).
Quant à l'audition requise, les recourants n'ont pas
déposé de réponse, en première
instance, contenant des allégués et des offres de
preuves (par exemple, l'audition des époux A.G.________)
portant sur le point discuté (art. 336a et 270 CPC). Ils
n'ont pas non plus sollicité l'audition en cause en
application de l'art. 339 al. 2 CPC. Se prévalant en
particulier de l'art. 339a al. 3 CPC, ils prétendent qu'en
vertu de la maxime inquisitoriale, le président aurait
dû d'office assigner et entendre les époux
A.G.________. Si la maxime inquisitoriale de l'art. 339a al. 3 CPC
est bien comparable à la maxime inquisitoriale sociale des
art. 274d al. 3 et 343 al. 4 CO, elle n'a toutefois pas pour but de
protéger la partie réputée
économiquement plus faible ; elle tend seulement à
l'instruction de tous les faits pertinents, même non
allégués, que les parties ont indiqués au
président lors de l'audience préliminaire (Muller, Le
rôle respectif du juge et des parties dans
l'établissement des faits selon la nouvelle procédure
accélérée vaudoise, in JT 2002 III 110 ss; en
particulier pp. 115 et 126 ; CREC I n° 87 du 2 mars
2005).
En l'espèce, on ignore si les recourants ont indiqué
au président, notamment lors de l'audience
préliminaire, les motifs pour lesquels ils s'opposaient
à la prétention de l'intimée et, en
particulier, le contenu des rapports qu'ils avaient eus avec les
époux A.G.________ ainsi que les circonstances dans
lesquelles ils leur avaient indiqué que leur maison
était à vendre. Dans ces conditions, le
président n'avait pas à ordonner d'office l'audition
des époux A.G.________. Quant à procéder
à l'audition requise en deuxième instance,
l'instruction complémentaire de l'art. 456a al. 2 CPC n'a
pas pour but de remédier aux manquements des parties en
première instance. Enfin et surtout, quant aux rapports
entre celles-ci et les époux A.G.________, l'état de
fait du jugement est suffisant pour statuer sur le recours. Il n'y
a donc pas lieu de procéder à l'audition des
époux prénommés.
Ceci étant, il n'est toutefois pas contesté que ce
sont les recourants qui ont indiqué aux époux
A.G.________ que leur maison était à vendre, ainsi
que l'atteste la lettre que la demanderesse a adressée aux
défendeurs le 24 avril 2008 (cf. jgt, p. 13; lettre du 24
avril 2008, al. 5). Par ailleurs, il est vrai également que,
selon l'état de fait du jugement, L.________, mandaté
par l'intimée, a eu "un rendez-vous avec les époux
A.G.________, compatriotes et connaissances des défendeurs
[recourants], pour conclure la vente à 700'000.-",
déjà le 31 mars 2008, qu'il a établi une note
à ce sujet (cf. pièce 8) et qu'il a fait des
photocopies des passeports et des permis C du couple en question
(cf. pièces 9 et 10 ; jgt, p. 12, al. 2).
A propos de l'influence décisive que le courtier peut
exercer sur la volonté de l'acheteur de conclure, Marquis,
dans son ouvrage "Le contrat de courtage immobilier et le salaire
du courtier" (thèse Lausanne 1993, p. 443), déclare
en particulier ce qui suit :
"Le motif ou la raison que le courtier a réussi à
susciter chez l'amateur ne peut être quelconque, mais il doit
revêtir une certaine importance dans le processus de
décision de celui-ci. Pour que l'exigence de lien de
causalité soit réalisée, il faut que le
courtier ait provoqué au moins l'un des motifs
déterminants qui ont poussé le tiers à
conclure. Il n'est pas nécessaire pour le courtier de
prouver que sans son intervention le tiers n'eût pas conclu
le contrat. En effet, il ne s'agit ni d'une causalité
naturelle, ni d'une causalité adéquate. Si la
pratique s'est contentée de l'exigence d'un lien
psychologique, c'est précisément qu'une
causalité plus étroite aurait la plupart du temps
été impossible à prouver. Si le courtier
prétend avoir influencé la volonté du mandant
de manière importante, alors qu'en fait il n'a
provoqué qu'un motif subalterne, le lien psychologique n'est
pas réalisé. Intégrés dans un processus
psychologique complexe, il est difficile de dire quels
éléments ont pu être déterminants dans
une prise de décision. Il n'est pas possible de juger cette
question de manière objective ; au contraire, il faut tenter
de déceler quelle valeur le tiers a attaché à
certains actes effectués par le courtier.
En cas d'activité positive, l'information apportée
par le courtier doit éveiller une volonté chez le
tiers qui agisse comme un motif de la décision de conclure
le contrat principal. D'une manière générale,
l'information apportée sur les éléments
accessoires et annexes de l'affaire ne seront pas de nature
à produire cet effet. Ce principe ne doit cependant pas
être appliqué de manière trop stricte puisque
le jugement de l'influence exercée par le courtier sur la
volonté du tiers est de nature subjective."
L'auteur précise encore ce qui suit :
"Le courtier négociateur peut-il encore intervenir lorsque
le mandant connaissait déjà l'amateur approché
par le courtier ou avait déjà entamé une
négociation avec lui ? Une activité du courtier est
possible dans la mesure où le tiers n'était pas
encore totalement décidé. En d'autres termes, il
suffit que le courtier puisse encore exercer une influence
décisive sur la volonté du tiers de conclure, pour
qu'une activité de négociation soit possible" (op.
cit., p. 444).
En l'occurrence, comme le premier juge l'a constaté,
l'activité que l'intimée a déployée par
l'intermédiaire de L.________, avant la résiliation
du contrat le 13 mai 2008, pour mener à terme la vente de la
maison des recourants, a bien déterminé les
époux A.G.________ à conclure la vente. Les
considérants que le premier juge a développés
à ce propos, adéquats et pertinents (cf. jgt, pp. 17
et 18, let. b), peuvent être confirmés par adoption de
motifs (art. 471 al. 3 CPC). En particulier, outre que les
époux A.G.________ se sont rendus chez l'intimée et
ont eu un entretien avec L.________, le 31 mars 2008, pour conclure
la vente à 700'000 francs, la secrétaire de
l'intimée a déclaré que des copies des
passeports et permis C des époux A.G.________ avaient
été faites ce jour-là, opération qui
indiquait qu'ils étaient intéressés à
la vente (cf. jgt, p. 18, al. 1) et qu'ils étaient
même sur le point de la conclure (cf. jgt, p. 18 al. 1 in
fine).
Par ailleurs, si les recourants ont
donné aux époux A.G.________ le nom de leur courtier,
c'était bien dans l'idée qu'ils discutent et
négocient avec lui, en sa qualité de courtier, les
termes de la vente proposée. Ces éléments
suffisent pour admettre que, par l'activité qu'il a
déployée, L.________ a établi avec les
acheteurs prénommés un "lien psychologique" qui les a
déterminés à conclure.
7.
A l'appui de leur thèse, les
recourants font encore valoir que la clause d'exclusivité du
contrat de courtage a pris fin avant que l'intimée n'entame
des négociations avec les époux A.G.________ (cf.
mém., pp. 6 et 7). Cela est vrai et le jugement fait
état de cette circonstance (cf. jgt, p. 17, al. 5).
Toutefois, le contrat de courtage lui-même n'a pris fin que
postérieurement au 6 mai 2008 (cf. jgt, p. 17 en bas). A
cette date, l'intimée, par L.________, avait
déjà pris contact avec les époux A.G.________
(au mois de mars 2008) ; en outre, les époux A.G.________ et
les recourants avaient pris contact avec le notaire pour
instrumenter la vente, au mois d'avril 2008 (cf. jgt, p. 14, al.
3).
Par conséquent, c'est en vain que les recourants tentent de
démontrer que l'action exercée par le
représentant de l'intimée sur la volonté de
conclure des époux A.G.________ n'aurait pas
déterminé ceux-ci à acheter leur
maison.
8.
Il s'ensuit
que le recours doit être rejeté en application de
l'art. 465 al. 1 CPC et que le jugement doit être
confirmé.
Les frais de deuxième instance des recourants sont
arrêtés à 550 francs (art. 232 al. 1 TFJC
[tarif des frais judiciaires en matière civile du 4
décembre 1984 ; RSV 270.11.5]), solidairement entre
eux.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
en application de l'art. 465 al. 1
CPC,
prononce
:
I.
Le recours est
rejeté.
II.
Le jugement est
confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance
des recourants A.O.________ et B.O.________ sont
arrêtés à 550 fr. (cinq cent cinquante francs),
solidairement entre eux.
IV.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président
:
L
a
greffi
ère
:
Du 5 octobre
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
a
greffi
ère
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète, par l'envoi de
photocopies, à :
‑      Me Anne-Florence
Cornaz (pour A.O.________ et B.O.________),
‑      Me Philippe
Nordmann (pour P.________ Sàrl).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est de
25'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Président du
Tribunal civil de l'arrondissement de Lausanne.
L
a
greffi
ère
: