vd_findinfo · ML / 2019 / 81 · 2019-06-06 · fr

REMISE CONVENTIONNELLE DE DETTE, RÉSILIATION ANTICIPÉE, ABUS DE DROIT, PREUVE LIBÉRATOIRE, TITRE DE MAINLEVÉE, BAIL COMMUN | 2 al. 2 CC, 115 CO, 266 CO, 82 LP

Vaud Tribunal cantonal Cour des poursuites et faillites 06.06.2019 ML / 2019 / 81

TRIBUNAL
CANTONAL
KC18.046706-190150
83
Cour
des poursuites et faillites
________________________________________________
Arrêt du
6 juin 2019
__________________
Composition
:              Mme
Byrde
,
présidente
MM.
Colombini et Hack, juges
Greffier
:
Mme              Umulisa Musaby
*****
Art.
82 LP ; 70, 115, 266 ss CO ; 2 al. 2 CC
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal, statuant à huis clos en sa qualité
d'autorité de recours en matière sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par
R.________
,
au [...],
contre
le prononcé rendu le 5 décembre 2018, à la suite de l’audience du 28 novembre 2018,
par le Juge de paix des districts du Jura-Nord vaudois et du Gros-de-Vaud, dans la poursuite n°8’822'300
exercée à l’instance du recourant contre
M.________
,
au [...].
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
En fait :
1.
Le 3 août 2018, à la réquisition de R.________, l’Office des poursuites du district
du Jura-Nord vaudois a notifié à M.________, dans la poursuite n° 8’822’300,
un commandement de payer les montants de 1) 7'250 fr. plus intérêt à 5 % l'an dès
le 15 mars 2018, 2) 500 fr. plus intérêt à 5 % l’an dès le 1
er
juin 2018, 3) 500 fr. plus intérêt à 5 % l’an dès le 1
er
juin 2018, 4) 1'500 fr. plus intérêt à 5% l’an dès le 1
er
juin 2018, 5) 250 fr. plus intérêt à 5% l’an dès le 1
er
juin 2018, 6) 6'000 fr. plus intérêt à 5% l’an dès le 1
er
juin 2018 et 7) 800 fr., sans intérêt, indiquant comme titre de la créance ou cause de
l’obligation :
« 1)
Solidairement responsable avec [...] et [...]
Loyers
arriérés pour la période du 1
er
janvier au 31 mai 2018 (5 x fr. 1'450.00) concernant habitat de 4,5 pièces au 2
ème
étage sis [...].
2)
Frais de changement des cylindres.
3)
Vitre cassée de la chambre 1.
4)
Cadre porte cassée de la chambre 3.
5)
Poignée de porte abimée de la chambre 3.
6)
Réfection peinture dans les 4 pièces et nettoyage complet.
7)
Indemnité 103 CO. »
Le
poursuivi a formé opposition totale.
2.
Par requête du 9 octobre 2018, le poursuivant
a conclu, sous suite de frais et dépens, à la mainlevée provisoire de l’opposition
à concurrence de 7'250 fr., plus intérêt à 5% l’an dès le 15 mars 2018.
A l’appui de sa requête, il a produit un bordereau de quatre pièces, dont le commandement
de payer susmentionné et les pièces suivantes, en copie :
-
un contrat de bail à loyer, conclu entre
le poursuivant, en qualité de bailleur, représenté par [...], et [...], [...] et M.________,
en qualité de locataires (solidairement responsables), pour un loyer mensuel net de 1'450 fr. à
partir du 1
er
mars 2017 jusqu’au 28 février 2018. Le contrat prévoit qu’il est reconductible
de mois en mois et que le préavis de résiliation est de 3 mois ;
-
un extrait du registre foncier indiquant que le poursuivant est propriétaire de l’immeuble
sis à la Rue [...].
3.
Le 28 novembre 2018,
le Juge de paix des districts du Jura-Nord vaudois
et du Gros-de-Vaud a tenu une audience, au cours de laquelle le poursuivant a produit une copie d’une
formule officielle de notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail, adressée
le 14 février 2017 aux trois locataires susmentionnés, signée par eux, attestant le montant
du loyer mensuel susmentionné.
De son côté, le poursuivi a produit les pièces suivantes, en copie :
-
une lettre du 17 juillet 2017, que M.________
a adressée à la gérance [...], dont la teneur est la suivante :
« (…)
Monsieur,
Suite
à nos entretiens téléphoniques de ces derniers jours, je vous écris pour vous confirmer
que je ne peux plus être garant pour le bail à loyer de M. [...] et Mlle [...] concernant l’appartement
sis à Rue [...], et ceci de suite, donc dès le 17.07.2017. En effet, suite à mon arrêt
maladie de longue durée, je ne peux plus garantir un deuxième loyer au cas où les locataires
susmentionnés ne payent plus leurs loyers.
En
espérant que vous preniez bonne note, veuillez recevoir M. [...], mes meilleures salutations. »
-
un courrier du même jour par lequel la gérance
susmentionnée a répondu à M.________, en ces termes :
«
Confirmation de
résiliation
Résilié pour le
31.08.2017
Responsable jusqu’au
31.08.2017
(…)
Monsieur,
Nous accusons réception de votre courrier
daté du 17 juillet 2017 nous signifiant votre volonté de ne plus être garant avec effet
immédiat. Ceci nous oblige à dénoncer le bail à loyer de l’appartement cité
en titre, ceci non pas avec immédiat, mais avec effet au 31 août 2017.
De
plus, nous vous prions de bien vouloir prendre note que nous procéderons à une visite de votre
logement le
24.07.2017 à
16h00
. En cas d’absence, nous vous saurions
gré de bien vouloir avertir la personne de référence citée en titre.
Nous
vous remercions de votre confiance jusqu’à ce jour et vous souhaitons d’ores et déjà
nos meilleurs vœux pour votre avenir.
(…)
Annexe :
formulaires
«
demande
de location
»
à
remettre aux personnes intéressées
Copie :
Mme [...] – M. [...] »
4.
Par prononcé du 5 décembre 2018, le
juge de paix a rejeté la requête de mainlevée (I), arrêté à 180 fr. les
frais judiciaires, compensés avec
l’avance de frais de la partie poursuivante
(II), mis les frais à la charge de la partie poursuivante (III) et a dit qu’il n’était
pas alloué de dépens (IV).
Ce dispositif a été notifié le 6 décembre 2018 au poursuivant, qui en a demandé
la motivation par lettre recommandée du même jour.
Le 14 janvier 2019, le juge de paix a rendu les motifs de sa décision. Il a considéré
que les pièces produites rendaient immédiatement vraisemblable que le poursuivi n’était
plus solidairement responsable pour le paiement des loyers arriérés de l’appartement
en cause pour la période du 1
er
janvier 2018 au 31 mai 2018, ce qui justifiait de rejeter la requête de mainlevée.
5.
Par acte du 25 janvier 2019, le poursuivant a
recouru contre le prononcé précité en concluant, avec dépens de première et
de seconde instance, à sa réforme en ce sens que la mainlevée provisoire de l’opposition
est prononcée à concurrence de 7'250 fr. plus intérêt à 5% l’an dès
le 15 mars 2018.
L’intimé n’a pas procédé
dans le délai qui lui avait été imparti à cet effet.
En droit
:
I.
Le recours, écrit et motivé, a été
déposé dans les formes requises (art. 321 al. 1 et 2 CPC [Code de procédure civile
; RS 272]) et en temps utile, dans le délai de dix jours suivant la notification de la décision
motivée (art. 321 al. 2 CPC). Il est ainsi recevable.
II.
a)
En
vertu de l'art. 82 LP (loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite
; RS 281.1), le créancier dont la poursuite se fonde sur une reconnaissance de dette constatée
par acte authentique ou sous seing privé peut requérir la mainlevée provisoire (al. 1);
le juge la prononce si le débiteur ne rend pas immédiatement vraisemblable sa libération
(al. 2).
aa)
La procédure de mainlevée provisoire,
ou définitive, est une procédure sur pièces (
Urkundenprozess
),
dont le but n'est pas de constater la réalité de la créance en poursuite, mais l'existence
d'un titre exécutoire. Le juge de la mainlevée examine uniquement la force probante du titre
produit par le poursuivant, sa nature formelle, et lui attribue force exécutoire si le poursuivi
ne rend pas immédiatement vraisemblables ses moyens libératoires (ATF 142 III 720 consid. 4.1
; ATF 132 III 140 consid. 4.1.1 et les arrêts cités). Il doit notamment vérifier d'office
l'existence d'une reconnaissance de dette, l'identité entre le poursuivant et le créancier
désigné dans ce titre, l'identité entre le poursuivi et le débiteur désigné
et l'identité entre la prétention déduite en poursuite et la dette reconnue (ATF 142 III
720, consid. 4.1 ; ATF 139 III 444 consid. 4.1.1 et les références ; Veuillet, in Abbet/Veuillet
(éd.), La mainlevée de l’opposition, nn. 32 et 92 ad 82 LP).
bb)
Constitue
une reconnaissance de dette l’acte authentique ou sous seing privé d’où résulte
la volonté du poursuivi de payer au poursuivant, sans réserve ni condition, une somme déterminée,
ou aisément déterminable, et échue (ATF 139 III 297 consid. 2.3.1 ; ATF 136 III 624
consid. 4.2.2 ; ATF 136 III 627 consid. 2 et les réf. cit.). Un contrat écrit
justifie, en principe, la mainlevée provisoire de l’opposition pour la somme d’argent
dont la prestation incombe au poursuivi, lorsque les conditions d’exigibilité de la dette
sont établies par titre et, en particulier dans les contrats bilatéraux, lorsque le poursuivant
prouve par titre avoir exécuté les prestations dont dépend l’exigibilité de
sa créance (TF 5A_465/2014 du 20 août 2014 consid. 7.2.1.2 et les réf. cit.).
Le
contrat signé de bail constitue une reconnaissance de dette et justifie la mainlevée provisoire
de l'opposition pour le montant du loyer échu, si le bailleur a exécuté ou offert d’exécuter
sa propre prestation en rapport d’échange (Veuillet, op. cit., n. 162 ad
art. 82 LP).
b)
En l’espèce, par contrat de bail à
loyer du 14 février 2017, portant sur un appartement de quatre pièces et demie situé à
[...], passé entre le poursuivant en tant que bailleur et trois locataires, désignés comme
solidairement responsables, à savoir [...], [...] et le poursuivi M.________, ceux-ci se sont engagés
à payer au poursuivant un loyer mensuel net de 1'450 fr. dès le 1
er
mars 2017. Le poursuivant a également produit une formule officielle par laquelle il avait notifié
ce loyer initial. Il n’est pas contesté ni contestable que le poursuivi peut être recherché
seul pour le paiement de l’intégralité du loyer (cf. art. 143 al. 1 et 144
CO). Il n’est pas contesté non plus que l’objet du contrat a été mis à
disposition des locataires pour la durée en cause, le contrat s’étant renouvelé
tacitement de mois en mois dès le 1
er
mars 2018.
Sur le principe, le contrat
produit par le poursuivant vaut donc titre à la mainlevée provisoire pour la somme de 7'250
fr. réclamée en poursuite, représentant les loyers de cet appartement pour la période
du 1
er
janvier au 31 mai 2018.
II.
a)
En
se fondant sur les deux lettres échangées entre le poursuivi et la gérance en charge de
l’appartement litigieux, le 17 juillet 2017, le premier juge a considéré que le poursuivi
avait rendu vraisemblable sa libération, soit qu’il n’était plus locataire depuis
le 1
er
septembre 2017.
Le recourant soutient
que le premier juge aurait dû constater qu’aucune résiliation du contrat de bail n’était
intervenue et que le poursuivi n’était pas libéré du paiement des loyers faisant
l’objet de la poursuite. D’une part, le poursuivi n’aurait pas respecté le délai
de résiliation du contrat de bail, et la résiliation aurait dû émaner de l’ensemble
des locataires. D’autre part, la lettre de la gérance ne valait pas davantage résiliation,
selon le recourant, puisqu’elle n’était pas accompagnée d’une formule officielle.
b)
aa)
Le poursuivi peut faire échec à
la mainlevée en rendant immédiatement vraisemblable sa libération (art. 82 al. 2 LP ;
TF 5A_465/2014 consid. 7.1.2.3 et les réf. cit.). Il peut se prévaloir de tous les moyens de
droit civil - exceptions ou objections (exécution, remise de dette, exception de l’inexécution,
prescription, etc) - qui infirment la reconnaissance de dette (ATF 145 III 20 consid. 4.1.2 ; ATF
142 III 720 consid. 4.1 ; ATF 131 III 268 consid. 3.2). Le point de savoir si le recourant a rendu vraisemblable
sa libération ressortit à l'appréciation des preuves (ATF 143 IV 500 consid. 1.1 ; TF
5A_ 446/2018 du 25 mars 2019 consid. 4.2 et les réf. citées).
bb)
Une résiliation qui émane d’un seul colocataire est nulle, en vertu du principe de l’indivisibilité
du congé. Le bailleur peut toutefois, avec l’accord du colocataire restant en place, libérer
le locataire sortant. Un tel accord, qui est une remise de dette conventionnelle (art. 115 CO) peut résulter
d’actes concluants, le seul silence du bailleur ne suffisant en règle générale pas.
Sans l’accord du locataire restant, le locataire sortant s’expose à ce que le locataire
restant se retourne contre lui pour sa quote-part (art. 148 al. 2 CO) (Lachat/Grobet Thorens/Rubli et
Statsny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 104 ; Dietschy-Martenet, in 19
e
Séminaire sur le droit du bail, 2016, Les colocataires de baux d’habitations ou de locaux
commerciaux, p. 201).
La remise conventionnelle
de dette prévue par l'art. 115 CO constitue un contrat bilatéral, qui n'exige le respect d'aucune
forme, par lequel le créancier et le débiteur conviennent d'éteindre une créance
ou un rapport juridique. Elle peut notamment résulter d'une offre et de son acceptation par des
actes concluants, considérés selon le principe de la confiance (art. 1 al. 2 et art. 6 CO).
Le juge de la mainlevée ne doit toutefois admettre qu'avec la plus grande circonspection l'existence
d'une volonté de remettre par actes concluants de la part du créancier. En effet, en règle
générale, à l'exception de circonstances particulières, nul ne renonce sans contre-prestation
à une prétention. La renonciation du créancier à sa créance ne peut être
admise que si son attitude, interprétée à la lumière de la théorie de la confiance,
révèle une volonté manifeste de renoncer dans le cas particulier définitivement à
tout ou partie de la créance (TF 5A_884/2014 du 30 janvier 2015 consid. 5.3 et les réf. citées
; Veuillet, op. cit., p. 146). En pratique, il est donc recommandé au colocataire libéré
par le bailleur d’obtenir de celui-ci une confirmation écrite de sa libération (Dietschy-Martenet,
op. cit., p. 201).
cc)
Aux termes de l’art. 266l CO, le congé des baux d’habitations et de locaux commerciaux
doit être donné par écrit (al. 1). Le bailleur doit donner le congé en utilisant
une formule officielle agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont
il doit procéder s’il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (al.
2). Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues notamment à l’art. 266l
est nul (art. 266o CO).
Demeurent
toujours réservés le principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et l'interdiction de l'abus
de droit (art. 2 al. 2 CC), qui sont des principes fondamentaux de l'ordre juridique suisse (art. 5 al.
3 Cst.). Ce principe permet de corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un
droit allégué créerait une injustice manifeste. Le juge apprécie la question au regard
des circonstances concrètes, qui sont déterminantes (ATF 137 III 625 consid. 4.3; ATF 135 III
162 consid. 3.3.1). Constitue notamment un abus de droit l'attitude contradictoire d'une partie. Lorsqu'une
partie adopte une certaine position, elle ne peut pas ensuite soutenir la position contraire, car cela
revient à tromper l'attente fondée qu'elle a créée chez sa partie adverse; si elle
le fait, c'est un
venire contra
factum proprium
, qui constitue un abus de droit
qui ne mérite pas la protection du droit (ATF 140 III 481 consid. 2.3.2 avec références;
ATF 89 II 287 consid.5; TF 4A_590/2016 du 26 janvier 2017 consid. 2.1 avec la référence).
b)
En l’espèce,
dans sa lettre du 17 juillet 2017, le poursuivi
a demandé au représentant du poursuivant (la gérance [...]) de ne plus être garant
du paiement de loyer avec effet à ce jour. Il est exact que cette lettre ne constitue pas une résiliation
valable du contrat de bail à loyer, dans la mesure où le poursuivi a agi seul indépendamment
des deux autres colocataires.
Cela étant, la lettre
du poursuivi pouvait être comprise de bonne foi comme une offre adressée au bailleur d’être
libéré de son obligation de paiement de loyer, respectivement de sa responsabilité solidaire
pour le paiement du loyer. La question est dès lors de savoir si le poursuivi pouvait, raisonnablement
et de bonne foi, comprendre de la réponse de la gérance que son offre était acceptée.
Tel est bien le cas. En effet,
le poursuivi pouvait – et devait –
comprendre de la lettre de la gérance, laquelle représentait le bailleur (art. 32 CO), qu’il
était libéré à partir du 31 août 2017 et qu’un nouveau contrat de bail
à loyer serait conclu avec les deux locataires restants. D’une part, le courrier indiquait
expressément dans son entête que M.________ serait responsable jusqu’au 31 août
2017 et pouvait être compris de bonne foi par son destinataire que celui-ci serait libéré
au-delà. D’autre part, le poursuivant a envoyé des formules de demande de location aux
deux colocataires restant, renforçant le locataire sortant – l’intimé – dans
l’idée qu’il n’était plus concerné et que le bailleur conclurait un
nouveau contrat de bail à loyer avec les deux locataires restants. On ignore si un nouveau contrat
de bail à loyer a été conclu ou non, mais cela n’est pas déterminant. Le locataire
sortant – l’intimé – ne devait pas nécessairement le savoir, dans la mesure
où ce nouveau contrat de bail devait être conclu entre le propriétaire et les deux autres
locataires. De même,
le
fait que le dossier ne permette pas de déterminer si les deux colocataires restants ont donné
leur accord est sans incidence sur les relations entre le bailleur et le locataire sortant. Comme on
l’a vu, cela concerne les rapports des colocataires entre eux. Ces éléments permettent
de considérer, au stade de la mainlevée, que le locataire sortant rend vraisemblable que la
créance de loyer du bailleur à son égard a été éteinte par une remise de
dette conventionnelle prenant effet dès le 1
er
septembre 2018.
A supposer qu’il
n’y a pas eu de remise de dette, la réponse de la gérance pouvait et devait également
être comprise de bonne foi comme un accord avec une résiliation du contrat de bail au 31 août
2017. Le bailleur ne saurait se prévaloir de la nullité de sa résiliation, faute de formule
officielle, sans commettre un abus de droit
(venire
contra factum proprium)
. Ayant déclaré
« confirmer la résiliation » et « dénoncer  le contrat
de bail non pas avec effet immédiat, mais avec effet au 31 août 2017 », il a laissé
entendre que le contrat prenait fin à cette date et ne saurait s’en prendre au poursuivi pour
une période postérieure au 31 août 2017. Au demeurant, le contrat résolutoire, par
lequel une partie donne son accord avec l’offre de l’autre partie de mettre fin à leurs
rapports juridiques, n’est soumis à aucune forme spéciale (Tercier/Pichonnaz, Le droit
des obligations, 5
ème
éd., n. 1467, pp. 326 ss).
Le
poursuivi a ainsi rendu vraisemblable qu’il avait été libéré du paiement de
loyer à partir du 1
er
septembre 2017.
6.
Vu ce qui précède, le recours doit être
rejeté, et le prononcé attaqué confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 405 fr., sont mis à la charge du recourant qui succombe (art. 106 al. 1
CPC), et qui en a déjà fait l’avance.
Il n’y a pas lieu d’allouer des dépens de deuxième instance, l’intimé
n’ayant pas procédé.
Par
ces motifs,
la
Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos en sa qualité d'autorité
de
recours en matière sommaire de poursuites,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le prononcé est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 405 fr. (quatre cent cinq francs),
sont mis à la charge du recourant.
IV.
L'arrêt est exécutoire.
La
présidente :               La greffière
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Christophe Savoy, agent d’affaires breveté (pour R.________)
‑
M. M.________
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur litigieuse est de 7’250 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100  al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
‑
M. le Juge de paix des districts du Jura-Nord vaudois et du Gros-de-Vaud.
La greffière: