vd_findinfo · AP / 2011 / 52 · 2009-11-30 · fr

RÉSILIATION ABUSIVE, RÉSILIATION EN TEMPS INOPPORTUN, USAGE PERSONNEL, URGENCE, BAIL À LOYER, MOTIF | 271 CO, 271a al. 1 let. e CO, 13 LTB

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 15.12.2010 AP / 2011 / 52

TRIBUNAL
CANTONAL
663/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Séance
du 15 décembre 2010
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Creux et Krieger
Greffier
:
M.              Greuter
*****
Art.
271a al. 3 let. a CO; 14 aLTB
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper du recours interjeté
par
A.C.________
et
B.C.________
,
tous deux à Lausanne, défendeurs, contre le jugement rendu le 30 novembre 2009 par le Tribunal
des baux dans la cause divisant les recourants d'avec
B.________
,
à Lausanne, et
J.________
,
à Vandoeuvres (GE), demandeurs.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
En fait :
A.
Par jugement du 30 novembre 2009, dont les considérants ont été notifiés le 31 mai
2010 au représentant des défendeurs A.C.________ et B.C.________, le Tribunal des baux a dit
que la résiliation de bail notifiée le 13 février 2008 aux défendeurs, avec effet
au 30 septembre 2008, relative à la villa de 6,5 pièces sise [...], à Lausanne, est
valable (I), dit qu'une seule et unique prolongation de bail est accordée aux défendeurs au
30 juin 2011 (II), donné ordre aux défendeurs de quitter et libérer de tous objets
mobiliers la villa susmentionnée le 30 juin 2011 au plus tard (III), rendu le jugement sans frais
ni dépens (IV) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (V).
Les faits suivants résultent du jugement attaqué, complété par les pièces du
dossier (art. 452 CPC-VD [Code de procédure civile vaudois du 14 décembre 1966; RSV 270.11]):
a)
Le 19 juin 1996, B.________ – né le 26 septembre 1937 – et P.________, en qualité
de bailleurs, représentés par Q.________ SA, d'une part, et A.C.________ et B.C.________, en
qualité de locataires, d'autre part, ont conclu un contrat de bail portant sur une villa sise [...],
à Lausanne.
Le bail a commencé le 15 juillet 1996 pour se terminer le 1
er
octobre 1997. Il se renouvellait aux mêmes conditions pour une année et ainsi de suite d'année
en année, sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre des parties donné et reçu
par lettre chargée au moins trois mois à l'avance pour la prochaine échéance.
Le loyer mensuel net a été fixé à 3'400 fr., acompte de chauffage et d'eau chaude
par 200 fr. en sus.
b)
Par lettre signature du 18 juin 2004, Q.________ SA a remis aux locataires un formulaire officiel de
résiliation du contrat de bail à loyer, daté du même jour, pour le 1
er
octobre 2004. Q.________ SA expliquait que l'une des propriétaires, qui habitait Berne, souhaitait
revenir sur Lausanne et occuper l'objet du bail pour son propre usage.
Le 22 juin 2004, A.C.________ et B.C.________ ont déposé une requête en annulation de
congé, subsidiairement en prolongation de bail, auprès de la Commission de conciliation en
matière de baux à loyer (ci-après: la Commission).
Par courrier du 30 août 2007, Q.________ SA, a annulé la résiliation du bail à loyer.
Le 10 septembre 2007, la Commission a pris acte de la convention intervenue entre les parties et a classé
la cause sans autre suite ni frais.
c)
Q.________ a adressé aux locataires une
notification de résiliation de bail, établie le 13 février 2008, pour le 30 septembre
2008.
Par lettre recommandée du 29 février 2008, A.C.________ et B.C.________ ont déposé
une requête en annulation de congé, subsidiairement en prolongation de bail, auprès de
la Commission. Ils ont également demandé que le motif de la résiliation leur soit indiqué.
d)
Dans une étude de faisabilité établie le 25 avril 2008 par l'architecte F.________, qui
a été mandaté par B.________ et P.________ pour la construction de nouveaux immeubles
sur la parcelle sur laquelle est sise la villa faisant l'objet du présent litige, figure ce qui
suit:
"
[…]
SPB (PPE)
Villa A:
N°A1 – Appartement avec jardin
=
92.00 m2
N°A2 – Duplex + terrasse
[…]
=              197.50 m2
Total villa A
=              289.50 m2
Villa B:
N°B1 – Appartement avec jardin
=
95.00 m2
N°B2 – Duplex + terrasse
[…]
=              181.00 m2
Total villa A
=              276.00 m2
Total SPB de location
=              528.80 m2
SPB (location)
Villa A:
N°A1 – Appartement avec jardin
=
92.00 m2
N°A2 – Duplex avec terrasse
=              179.50 m2
Total villa A
=              271.50 m2
Villa B:
N°B1 – Appartement avec jardin
=
95.00 m2
N°B2 – Duplex avec terrasse
=              162.30 m2
Total villa A
=              257.30 m2
Total SPB de location
=              528.80 m2
[…]
2. Produits (variante vente)
A
92 m2
A2              197.50 m2
B1
95 m2
B2
181 m2
A vendre:              565.50 m2 (PPE)
Prix moyen est: 8’000 Frs/m2 =
4'524'000.—
7 garages à Frs. 40'000.—
280'000.—
4'804'000.—
3. Produits (variante location)
Logements:528.80 m2 X 320 Frs/m2 =
169'216.—
Garages: 7 places x 280 Frs x 12 =
23'520.—
Revenu locatif
192'736.—
à 5 %
3'854'720.—
[…]"
e)
Faisant suite à la requête du 29 février 2008, la Commission a tenu une audience de conciliation
le 20 août 2008. Par décision du 17 septembre 2008, elle a annulé le congé notifié
le 13 février 2008.
f)
Par requête adressée au Tribunal des baux le 16 octobre 2008, les demandeurs B.________ et
P.________ ont pris les conclusions suivantes:
"I.
La résiliation de bail notifiée à A.C.________ et B.C.________ le 13 février 2008
pour le 30 septembre 2008 est valable.
II.              Il n'est accordé
aucune prolongation de bail aux intimés.
III.              Ordre est donné
à A.C.________ et B.C.________ de quitter les locaux qu'ils occupent dans la villa sise [...] à
[...] Lausanne et de libérer lesdits locaux de tous objets mobiliers leur appartenant d'ici au 30
septembre 2008, subsidiairement d'ici la date que justice dira".
Le même jour, le conseil mandaté par les demandeurs a adressé le courrier suivant à
la Commission:
"[…]
Le
29 février 2008, votre Autorité a été saisie par les locataire (sic!) occupant cet
immeuble, A.C.________ et B.C.________, d'une requête tendant à l'annulation du congé
qui leur a notifié par la gérance Q.________ SA le 13 février 2008 en raison d'un projet
de construction de deux villas résidentielles, après démolition du bâtiment existant,
rendant la poursuite des rapports de bail impossible, subsidiairement à la prolongation du contrat.
[…]
Une
audience de conciliation a eu lieu le 20 août 2008. Après une brève suspension, votre
Autorité a décidé, à huis clos, d'annuler le congé en application de l'article
271a al. 1 lettre e ch. 2 CO. Le procès-verbal de la décision porte la date du 17 septembre
2008.
Par
requête de ce jour, dont vous trouverez ci-joint copie, mes mandants ouvrent action devant le Tribunal
des baux pour faire constater la validité du congé litigieux. Ils prennent une conclusion III.-
tendant à l'évacuation des locataires au terme du contrat qui n'a pas été soumise
à la Commission de conciliation.
Aussi,
pour se conformer à la jurisprudence qui exige que toutes les conclusions prises devant le Tribunal
des baux aient fait préalablement l'objet d'une procédure de conciliation, P.________ et B.________
se voient contraints de saisir à nouveau la Commission de conciliation en matière de baux à
loyer de Lausanne en requérant qu'il lui plaise tenter la conciliation et, le cas échéant,
statuer sur la conclusion suivante:
“
Ordre
est donné à A.C.________ et B.C.________ de quitter les locaux qu'ils occupent dans la villa
sise [...] à [...] Lausanne et de libérer lesdits locaux de tous objets mobiliers leur appartenant
d'ici au 30 septembre 2008, subsidiairement d'ici à la date que justice dira.
”
[…]"
La
conciliation tentée par-devant la Commission, lors d'une audience du 21 janvier 2009, s'agissant
de la conclusion évoquée dans le courrier précité, a échoué.
g)
Dans un courrier du 23 décembre 2008, la fiduciaire des défendeurs A.C.________ et B.C.________
attestait que le revenu imposable de ces derniers pour l'année fiscale 2007 était de 213'500
fr., revenu déterminant de 95'300 francs, et qu'ils n'avaient pas de fortune imposable. A titre
provisoire, elle indiquait que ses clients avaient, pour l'année fiscale 2008, un revenu imposable
de 184'000 francs, un revenu déterminant de 80'000 fr. et une fortune imposable de zéro.
h)
La demanderesse P.________, représentée
par le demandeur B.________, ainsi que celui-ci ont déposé, le 9 avril 2009, une demande de
permis de construire, signée également par l'architecte F.________, auteur des plans.
Les plans ont été soumis à l'enquête publique du 29 mai au 29 juin 2009.
i)
Le 2 juillet 2009, le Registre foncier a publié une mutation de propriétaire, concernant la
villa objet du litige, J.________ succédant à la demanderesse P.________.
j)
Par décision du 29 juillet 2009, la municipalité de Lausanne a autorisé – pour
deux ans dès cette date – le projet qui a été soumis par demande de permis de construire
du 9 avril 2009. Cette décision mentionnait en tant que propriétaires B.________ et J.________
et indiquait sous la rubrique "Nature des travaux" ce qui suit: "Démolition du bâtiment
ECA [...], construction de 2 villas, panneaux solaires en toiture, abri PCi, aménagement de 6 places
de parc extérieures, pompes à chaleur avec sondes géothermiques, aménagements extérieurs".
k)
Le 14 septembre 2009, les demandeurs informaient le tribunal de première instance que P.________
avait vendu sa part de copropriété à J.________.
Par avis du 5 octobre 2009, le Président du Tribunal des baux a prononcé que J.________ prenait
la place de la demanderesse P.________, conformément à l'art. 64 CPC-VD, dans le procès
pendant devant cette instance et a déclaré P.________ hors de cause.
l)
Lors de l'audience du 9 novembre 2009, le Tribunal des baux a entendu les parties ainsi que deux témoins,
savoir Z.________, employée de la régie mandatée par les demandeurs pour la gérance
de la villa, et l'architecte F.________.
Devant l'autorité de première instance, les demandeurs ont en substance allégué qu'ils
avaient résilié le bail des défendeurs en vue de démolir la maison louée afin
d'ériger sur la parcelle concernée deux villas résidentielles comprenant chacune deux
appartements. Lors de l'audience du 9 novembre 2009, le demandeur a précisé que, compte tenu
de son âge, il avait l'intention de quitter la villa qu'il habitait alors, car celle-ci était
trop grande et comportait quatre niveaux, pour emménager dans un des appartements à construire,
plus petit et situé au rez-de-chaussée. Il a encore ajouté que le duplex au-dessus de
l'appartement dans lequel il entendait emménager serait occupé par l'un de ses fils, qui résidait
à l'étranger.
Le témoin Z.________ a confirmé les allégations des demandeurs. Le témoin F.________
a expliqué que, s'il était techniquement possible de construire les deux nouveaux bâtiments
l'un après l'autre, cela serait beaucoup plus coûteux et poserait d'importantes difficultés
techniques. Il a confirmé que le demandeur lui avait indiqué que les appartements n'étaient
pas destinés à être vendus, mais à être occupés par des membres de sa famille.
Le témoin F.________ a encore précisé que, jusqu'à la date de l'audience devant l'autorité
de première instance, les demandeurs avaient investi un montant de l'ordre de 130'000 à 140'000
fr. à titre d'honoraires et frais d'architecte et de géomètre.
Le tribunal de première instance a notamment retenu que le défendeur B.C.________ est [...]
et disposait d'un atelier qui ne se trouvait pas dans la villa faisant l'objet du litige, que la défenderesse
A.C.________ était [...] au CHUV et que l'enfant de ces derniers fréquentait le Gymnase [...],
à Lausanne. En ce qui concerne le demandeur, le tribunal a retenu qu'il disposait d'un logement.
Quant à la demanderesse J.________, elle exerçait l'activité de mère au foyer et
son mari travaillait à Genève.
En droit, le tribunal a considéré que la demanderesse n'avait pas établi qu'elle aurait
eu l'intention de venir habiter à Lausanne. Aucune circonstance ne permettait non plus de retenir
que les trois enfants du demandeur auraient eu l'intention de venir habiter dans l'un des appartements
à construire. Le tribunal a, en revanche, retenu que les demandeurs avaient établi que leur
projet de construction de deux nouveaux immeubles était concret, sérieux et actuel et que le
demandeur avait l'intention d'occuper lui-même un des appartements à construire. Compte tenu
de son grand âge, le demandeur avait un intérêt manifeste à pouvoir réaliser
au plus vite son projet immobilier. En outre, on ne saurait exiger de lui qu'il renonce à ce projet
qui lui permettrait d'emménager dans un appartement plus petit, situé de plein-pied, d'autant
plus que le projet était déjà bien avancé. Le tribunal, estimant que les défendeurs
n'avaient pu apporter d'indices lui permettant de se convaincre que le
motif
invoqué par les demandeurs serait un prétexte pour se débarrasser d'eux, a retenu que
le congé litigieux était valable en application de l'art. 271a al. 3 let. a CO, le besoin personnel
et urgent d'un seul copropriétaire étant suffisant pour satisfaire les conditions de cette
disposition, lorsque l'immeuble est la propriété de plusieurs personnes.
B.
Par acte de recours du 7 juin 2010, A.C.________ et B.C.________ ont pris, avec suite de dépens,
les conclusions suivantes:
"
I.-
Le recours est admis.
Principalement
Il.-
Les chiffres I, Il et II du jugement rendu le 30 novembre 2009 par le Tribunal des baux sont réformés
comme suit:
"
I.-
La résiliation de bail notifiée le 13 février 2008 aux défendeurs A.C.________ et
B.C.________, avec effet au 30 septembre 2008, relative à la villa de 6,5 pièces sise [...],
à Lausanne, est annulée.
Il.-              Supprimé.
III.-              Supprimé.
"
Subsidiairement
au chiffre Il
III.-
Le jugement rendu le 30 novembre 2009 par le Tribunal des baux est annulé.
Subsidiairement
au chiffre III
IV.-
Les chiffres Il et III du jugement rendu le 30 novembre 2009 par le Tribunal des baux sont réformés
comme suit:
"
Il.
Le bail des défendeurs A.C.________ et B.C.________ est prolongé jusqu'au 30 septembre 2012.
III.              Supprimé.
"
"
Dans leur mémoire du 20 août 2010, les recourants ont confirmé leurs conclusions, sous
réserve de la conclusion II tendant à l'annulation du jugement, qui a été retirée.
Ils ont produit cinq pièces.
Par mémoire du 29 octobre 2010, les intimés B.________ et J.________ ont conclu au rejet du
recours, avec suite de dépens.
En droit
:
1.
a)
Conformément à l'art. 405 al. 1 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre
2008; RS 272), les anciennes voies de recours demeurent applicables, le dispositif du jugement attaqué
ayant été communiqué avant le 31 décembre 2010.
b)
Le recours dirigé contre un jugement du Tribunal des baux est recevable, tant en réforme (art.
451 ch. 2 CPC-VD par renvoi de l'art. 13 aLTB [loi vaudoise du 13 décembre 1981 sur le Tribunal
des baux; ROLV 1981 p. 425]) qu'en nullité (art. 444 et 445 CPC-VD).
Saisie d'un recours en réforme contre un jugement du Tribunal des baux ou de son président,
la Chambre des recours revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC-VD par renvoi
de l'art. 13 aLTB). Elle peut donc corriger les constatations de fait du premier juge.
2.
Les conclusions, uniquement en réforme, du recourant sont recevables (art. 452 al. 1 CPC-VD).
Comme déjà indiqué, dans le cadre du recours en réforme, la Chambre des recours revoit
librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC-VD par renvoi de l'art. 13 aLTB). Les parties
ne peuvent toutefois articuler des faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du dossier
et qui auraient dû être retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction complémentaire
selon l'art. 456a CPC-VD (art. 452 al. 1 ter CPC-VD). La Chambre des recours développe donc
son raisonnement juridique sur la base de l'état de fait du jugement, après en avoir vérifié
la conformité aux preuves figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé
ou complété au moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
En l'espèce, les constatations de fait des premiers juges sont conformes aux pièces du dossier
et aux autres preuves administrées. L'état de fait du jugement a été complété
sur la base du dossier de première instance.
3.
Dans un premier moyen, les recourants contestent
que l'exception du besoin urgent pour le bailleur ou ses proches soit réalisée et soutiennent
qu'en réalité, le congé litigieux est un congé de représailles.
a)
Selon la jurisprudence, la protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois
du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC),
tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière (ATF 120 lI 31).
Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation
d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des intérêts
en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation
du congé; à cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur
du congé puisse être qualifiée d'abus de droit "manifeste" au sens de l'art.
2 al. 2 CC (ATF 120 II 105). Dans un arrêt récent, le Tribunal fédéral a encore précisé
que le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt
objectif, sérieux et digne de protection, s'il est purement chicanier ou encore fondé sur un
motif qui n'est manifestement qu'un prétexte. En revanche, le congé signifié pour l'échéance
en vue de vendre un objet dans de meilleures conditions ou d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer
plus élevé, mais non abusif, ne saurait, en règle générale, constituer un abus
de droit. Il en va de même du congé notifié en vue de la réalisation de vastes travaux
d'assainissement lorsque le maintien du locataire dans les locaux est susceptible d'entraîner des
retards ou des complications dans l'exécution des travaux (TF 4A_414/2009 du 9 décembre 2009;
cf. aussi ATF 135 III 112 c. 4.1; ATF 120 lI 31 c. 4a; ATF 120 II 105 c. 3).
S'agissant plus particulièrement du congé donné par le bailleur, il est annulable lorsqu'il
est donné notamment dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation
ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail (art. 271a al. 1 let. e CO; Conod, Droit du
bail à loyer, Commentaire pratique, n. 10 ad art. 271 CO). Cette disposition n'est pas
applicable lorsque le congé est donné en raison du besoin urgent que le bailleur peut avoir
d'utiliser lui-même les locaux (art. 271a al. 3 let. a CO).
Le besoin doit être sérieux et il ne doit pas s'agir d'un prétexte pour se débarrasser
du locataire. Le besoin doit également être concret et actuel (ATF 118 Il 50,
JT 1993 I 290; ATF 99 Il 50, JT 1973 I 645; Lachat, Le bail à loyer [ci-après: Lachat], pp.
777 s.; Tercier/Favre/Bugnon, Les contrats spéciaux, 4
e
éd., n. 2487, p. 360). L'urgence doit être non seulement temporelle – elle doit
exister au moment de la résiliation (Higi, Zürcher Kommentar, 4
e
éd., n. 196 ad art. 271a CO) –, mais également matérielle et les motifs invoqués
doivent objectivement être d'une certaine importance. Lorsque le bailleur doit procéder à
des transformations pour pouvoir disposer des locaux, le besoin n'est urgent qu'une fois les autorisations
administratives accordées ou dès que le bailleur peut rendre vraisemblable qu'il a un projet
sérieux de démolition ou de transformation de son immeuble pour y habiter (ATF 118 II 50; Lachat,
op. cit., p. 778; MRA 2007 p. 53; Higi, op. cit., n. 198 ad art. 271 CO). Le bailleur ne saurait
au surplus se prévaloir d'un besoin personnel en raison de circonstances déjà réalisées
lors de la conclusion du contrat (ATF 118 lI 50 c. 4). Quoi qu'il en soit, le caractère abusif ou
non de la résiliation s'apprécie selon les circonstances qui existent à ce moment-là,
soit au moment où l'auteur manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat; en d'autres
termes, le motif du congé doit exister au jour de la résiliation (TF 4A_130/2008 du 26 mai
2008 c. 2.1; TF 4A_322/2007 du 22 novembre 2007 c. 5; Conod, op. cit., n. 31 ad art. 271 CO;Tercier/Favre/Bugnon,
n. 2702, p. 397). Le but constitutionnel visant à encourager l'accès à la propriété
doit également être pris en considération (même arrêt). Il n'y a donc pas lieu
de rendre impossible la résiliation du bail, ni imposer au bailleur une longue attente avant de
récupérer son bien.
b)
Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2 CO);
l'interprétation du congé se fait selon le principe de la confiance (Barbey, Protection contre
les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, n. 282, p. 199). Même
non motivée, une résiliation est valable. Sa motivation peut intervenir ultérieurement,
devant l'autorité de conciliation, voire devant le juge (Conod, op. cit., n. 17 ad art. 271 CO),
étant précisé que, s'il tarde à donner la motivation du congé, le bailleur doit
expliquer son retard et que les motifs de ce retard pèseront, avec d'autres indices, sur la décision
d'annuler ou non la résiliation (cf. TF, publié in Mietrechtspraxis 1993 p. 28 c. 4; Lachat,
La motivation de la résiliation du bail, Cahier du bail 3/2008, pp. 65 ss [ci-après: Lachat,
Cahier], spéc. p. 69 et les références citées; Weber, Basler Kommentar, 4
e
éd., n. 32 ad art. 271-271a CO). Le bailleur est lié par les motifs qu'il a donnés,
même s'il pourra en cours de procédure les compléter ou les expliciter (Conod, op. cit.,
n. 26 ad art. 271 CO; Lachat, op. cit., pp. 733 s.; CREC I 20 novembre 2008/535). Il n'est pas tenu
d'emblée d'être exhaustif; il peut initialement se contenter d'indications générales
et les préciser ultérieurement. Un bailleur ne peut, en tous les cas, invoquer initialement
un premier motif, puis ultérieurement un second, puisqu'il reste lié par le motif initial à
l'appui du congé et ne saurait changer "son fusil d'épaule" en cours de procédure
(Lachat, Cahier, op. cit., pp. 70 s. et p. 74). Ce dernier auteur est particulièrement strict quant
à la motivation et au moment où celle-ci doit être donnée (ibidem, pp. 68 s.).
Le bailleur doit contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant
tous les éléments (SJ 2006 p. 34). Le bailleur doit prouver la réalité des motifs
qu'il invoque, s'ils sont contestés. Un congé dont les motifs ne sont pas prouvés équivaut
à un congé non motivé, voire à un congé mensonger (cf. Lachat, op. cit., pp.
732 s. et les références citées; Higi, op. cit., nn. 55 ss ad art. 271 CO; cf. Conod,
op. cit., n. 25 ad art. 271 CO).
c)
En l'espèce, il est établi que le congé a été donné durant la période
de trois ans de l'article 271a al. 1 let. e CO. Il est donc présumé abusif. Le tribunal de
première instance a toutefois retenu qu'il existait un besoin urgent pour le bailleur au sens de
l'art. 271a al. 3 let. a CO. Les recourants soutiennent que ce n'est qu'à l'audience de jugement
du 9 novembre 2009 qu'ils auraient appris la volonté de l'intimé d'occuper personnellement
l'un des appartements de l'une des deux villas à construire. Les intimés contestent ne l'avoir
indiqué qu'à l'audience susmentionnée.
Il ressort de l'état de fait que la notification de la résiliation de bail intervenue le 13
février 2008 n'était pas motivée et que les recourants en ont requis la motivation par
courrier du 29 février 2008. On ne trouve cependant aucune trace au dossier d'un motif donné
à la suite de ce courrier. Aucun motif de résiliation ne ressort non plus du procès-verbal
du 17 septembre 2008 de la Commission de conciliation annulant la résiliation litigieuse et l'on
ignore si une partie des motifs a été communiquée lors de l'audience de conciliation du
20 août 2008.
Un motif de résiliation a été énoncé pour la première fois dans la requête
du 16 octobre 2008 adressée au Tribunal des baux par les intimés ainsi que dans le courrier
du même jour du conseil des intimés adressé à la Commission de conciliation. Les
intimés y expliquaient avoir notifié une résiliation de bail aux recourants "en raison
d'un projet de construction de deux villas résidentielles, après démolition du bâtiment
existant, rendant la poursuite des rapports de bail impossible, subsidiairement la prolongation du contrat".
Bien que les intimés aient fait référence à l'art. 271a al. 3 let. a CO – allégué
32 de la requête, soumis à l'appréciation uniquement –, aucun allégué
ne fait explicitement mention à un besoin personnel ni ne démontrerait que tel serait le cas
et pour qui. Dans leur requête, les intimés ne donnent aucune indication quant à leur
intention ou à celle de l'un d'eux d'occuper une partie des immeubles à construire; or, ces
éléments doivent être apportés et prouvés par le bailleur (art. 8 CC) et doivent
exister au moment de la résiliation (cf. c. 3a ci-dessus et Higi, op. cit., n. 196 ad
art. 271a CO). Quant aux deux variantes traitées dans le projet de faisabilité – produit
à l'appui de la requête – (vente ou location des appartements), ils ne démontrent
en tout cas pas que les intimés avaient l'intention d'invoquer un besoin urgent et personnel. Au
contraire, les deux variantes suggéraient plutôt une volonté de laisser ouverte toutes
les possibilités d'occupation des deux immeubles à construire, ce qui n'est en général
pas la voie suivie par celui qui veut occuper son immeuble.
Certes, la volonté pour l'un des intimés d'occuper personnellement l'un des nouveaux bâtiments
a été confirmée par les témoins entendus par le tribunal de première instance
(témoins Z.________ et F.________, jugement, pp. 7 s.). L'audition a toutefois eu lieu pendant l'instruction
précédant la clôture des débats, soit lors de l'audience de jugement du 9 novembre
2009. En outre, il serait incompréhensible qu'après avoir élaboré un projet aussi
poussé et aussi complet – les intimés avaient déjà investi des sommes importantes
dans l'élaboration du projet de construction, avaient fait une partie des démarches administratives
jusqu'à obtenir le permis de construire et répondaient à plusieurs conditions pour justifier
la résiliation –, les intimés – représentés par un mandataire professionnel
– aient simplement omis ou traité aussi légèrement la question du motif tiré
du besoin urgent. Le besoin personnel et urgent n'étant apparu qu'à un stade très avancé
de la procédure, ce motif ne remplit pas les réquisits légaux et jurisprudentiels pour
satisfaire aux conditions de l'art. 271a al. 3 let. a CO, les intimés n'ayant au demeurant pas justifié
les raisons du retard à l'invoquer. En tout état de cause, le doute quant au motif du congé
implique que celui-ci doit être interprété selon le principe de la confiance. Compte tenu
du comportement des intimés, rien ne s'oppose à retenir l'interprétation des recourants,
lesquels soutiennent que le congé litigieux était en fait un congé-rénovation préventif,
suivi d'un second congé pour besoin propre (mémoire, pp. 16 ss). Or, un congé-rénovation
préventif ne peut être signifié tant que les locataires bénéficient d'une période
de protection, ce qui est justement le cas dans la présente cause.
Le cas d'espèce se différencie ainsi sur un point essentiel de celui jugé par les juges
lucernois (MRA 2007 p. 53), où les bailleurs avaient, préalablement à la procédure
de demande de permis de construire, orienté de manière circonstanciée les locataires sur
leur projet de transformer leur immeuble pour pouvoir le récupérer à leur usage pour des
motifs reconnus sérieux et fait état de l'avancement de leur projet devant la Commission de
conciliation. On ne trouve rien de tel en l'occurrence.
En définitive, le moyen ici examiné doit être admis et la résiliation du bail annulée.
Il n'y a dès lors pas lieu d'examiner les autres moyens soulevés dans le recours.
4.
Au vu de ce qui précède, le recours doit être admis. Le jugement entrepris doit être
réformé en ce sens que la résiliation notifiée aux recourants est annulée et
que la prolongation du bail et l'ordre de quitter et de libérer la villa de tous objets mobiliers
sont supprimés. Il est confirmé pour le surplus.
Les frais de deuxième instance, par 2'360 fr., sont mis à la charge des recourants, solidairement
entre eux (art. 232 al. 1 aTFJC [Tarif vaudois du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en
matière civile; ROLV 1984 p. 458]).
Obtenant gain de cause, les recourants, solidairement entre eux, ont droit à des dépens de
deuxième instance (art. 92 CPC-VD), qu'il se justifie d'arrêter au montant de 4'860 fr. à
la charge des intimés, solidairement entre eux.
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
en audience publique,
prononce
:
I.
Le recours est admis.
II.
Le jugement est réformé aux chiffres I, II et III de son dispositif comme il suit:
I.- La résiliation
de bail notifiée le 13 février 2008 aux défendeurs B.C.________ et A.C.________, avec
effet au 30 septembre 2008, relative à la villa de 6,5 pièces sise [...], à Lausanne,
est annulée.
II.- et III.- Supprimés.
Il est confirmé pour
le surplus.
III.
Les frais de deuxième instance des recourants, solidairement entre eux, sont arrêtés à
2'360 fr. (deux mille trois cent soixante francs).
IV.
Les intimés B.________ et J.________, solidairement entre eux, doivent verser aux recourants B.C.________
et A.C.________, solidairement entre eux, la somme de 4'860 fr. (quatre mille huit cent soixante francs)
à titre de dépens de deuxième instance.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
15 décembre 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à :
‑
Me César Montalto (pour A.C.________ et B.C.________),
‑
Me Benoît Bovay (pour B.________ et J.________),
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi fédérale du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral; RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens
des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable
que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du
travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours
doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent
la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux.
Le greffier :