vd_findinfo · HC / 2021 / 482 · 2021-07-06 · fr


Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 06.07.2021 HC / 2021 / 482

TRIBUNAL
CANTONAL
PT17.022761-201579
323
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
6 juillet 2021
__________________
Composition
:               Mme
GIROUD WALTHER, présidente
Mmes
Merkli et Bendani, juges
Greffière
:              Mme
Logoz
*****
Art.
2 al. 2 CC ; 216 al. 2 CO ; 202 al. 2, 227 al. 1 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
M.________
,
à [...] (Italie), demandeur, contre le jugement rendu le 25 juin 2020 par la Chambre patrimoniale
cantonale dans la cause divisant l’appelant d’avec
H.________
,
à [...], défenderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 25 juin 2020, dont les considérants écrits ont été adressés
pour notification aux conseils des parties le 9 octobre 2020, la Chambre patrimoniale cantonale a rejeté
la demande déposée le 4 octobre 2017 par M.________ contre H.________ (I), a ordonné la
radiation de la restriction du droit d’aliéner inscrite en faveur de M.________ le 26 mai
2017 au Registre foncier d’Aigle sur l’immeuble n° [...] de la Commune de [...] propriété
de H.________ (II), a mis les frais judiciaires, arrêtés à 30'579 fr. 60, à la charge
de M.________ (III), a mis les frais de la procédure de mesures provisionnelles et superprovisionnelles,
arrêtés à 1'416 fr., à la charge de M.________ (IV), a dit que M.________ devait
verser à H.________ la somme de 26'250 fr. à titre de dépens (V) et a rejeté toute
autre ou plus ample conclusion (VI).
En droit, les premiers juges, saisis d’une demande tendant principalement au transfert de la propriété
de l’immeuble précité à M.________, ont retenu que le contrat du 18 novembre 2006
et les chiffres 6.2, 6.4 et 6.5 de l’avenant du 27 août 2008, tous deux conclus entre la société
B.________ et H.________, portaient sur les conditions de location de l’immeuble litigieux, tandis
que le chiffre 6.3 dudit avenant traitait de la vente du bien immobilier. On se trouvait dès lors
en présence d’un contrat mixte comprenant des éléments relevant du contrat de bail,
d’une part, et des éléments relevant du contrat de vente immobilière, de promesse
de vente immobilière ou de pacte d’emption, d’autre part. Le centre de gravité
du contrat quant à la problématique du transfert de la propriété relevait à
l’évidence des dispositions légales réglant les contrats et promesses de vente immobilière
et, le cas échéant, les pactes d’emption. Sur le vu des circonstances ayant entouré
la conclusion du contrat du 18 novembre 2006 et de son avenant du 27 août 2008, les premiers juges
ont retenu que la réelle et commune intention des parties était de se lier par une promesse
de vente et non par un pacte d’emption, les conditions de forme (désignation précise
de l’immeuble [surface, emplacement et forme de la parcelle]) nécessaires à la validité
d’un pacte d’emption n’étant au surplus pas respectées. Par ailleurs, le
comportement des parties postérieurement à la signature des conventions précitées
ne corroborait pas l’existence d’un pacte d’emption. Dès lors que la promesse
de vente était soumise à la forme authentique (art. 216 al. 2 CO [
Code
des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220]
),
le chiffre 6.3 de l’avenant était en principe nul (art. 11 al. 2 CO). Quand bien même
celui-ci ne devait pas être nul, tel était manifestement le cas de la cession du contrat du
18 novembre 2006 et de son avenant du 27 août 2008 en faveur de M.________ personnellement, dès
lors que le contrat de transfert ne revêtait pas la forme prescrite, soit la forme authentique.
Au demeurant, l’invocation du vice de forme par la défenderesse ne constituait pas un abus
de droit. Certes, le demandeur, en tant que représentant de B.________, et la défenderesse
avaient pleinement conscience de la nullité du chiffre 6.3 de l’avenant du 27 août 2008
lors de sa conclusion. La défenderesse n’avait toutefois pas exécuté son obligation
qui consistait à signer une promesse de vente en faveur du demandeur, de sorte qu’elle ne
pouvait être d’emblée considérée comme ayant commis un abus de droit. Par ailleurs,
il est vrai qu’elle avait continué les négociations alors qu’à compter du
26 juillet 2016, il n’existait plus de consensus au sein de son conseil de fondation s’agissant
de la vente de la parcelle litigieuse au demandeur. Elle avait néanmoins définitivement renoncé
à exécuter sa part du contrat, lorsqu’elle avait réalisé que l’administration
fiscale pourrait le cas échéant lui retirer son exonération d’impôt. Or, le
fait qu’une partie invoque un vice de forme afin de se défaire d’un contrat qui serait
préjudiciable à ses intérêts ne rendait pas pour autant son comportement manifestement
abusif. Il s’ensuivait que le demandeur n’était pas en mesure de se prévaloir d’un
abus de droit et que les vices de forme tant du chiffre 6.3 de l’avenant que du contrat de cession ne
pouvaient être réparés. Le demandeur ne disposait en conséquence pas de la qualité
pour agir [
recte
:
de la légitimation active] dans le cadre du présent litige, le transfert en son nom du chiffre
6.3 de l’avenant n’ayant pas eu lieu. Il devait donc être débouté de ses conclusions
prises sous chiffre I à VI de sa réplique, tendant en substance au transfert en sa faveur de
la propriété de la parcelle n° [...] de [...]. Quant à l’éventuelle responsabilité
précontractuelle (
culpa
in contrahendo
) de la défenderesse, qui avait
prolongé les pourparlers jusqu’au 29 décembre 2016, alors que depuis le 26 juillet 2016
la décision de vendre de l’immeuble litigieux au demandeur ne faisait plus l’unanimité
au sein de son conseil de fondation, elle ne saurait en l’occurrence être engagée, le
demandeur n’alléguant ni ne démontrant quels frais engendrés par la rupture des
pourparlers contractuels il aurait supportés durant la période précitée. De surcroît,
le manque à gagner de 300'000 fr. réclamé par le demandeur relevait de la réparation
d’un dommage positif, soit de l’intérêt du demandeur à l’exécution
de l’avenant du 27 août 2008. Or, la réparation du dommage positif était exclue
dans le cadre de la violation des devoirs précontractuels, de sorte que la conclusion III (recte :
VII) du demandeur devait également être rejetée.
B.
Par acte du 11 novembre 2020, M.________ a interjeté
appel contre ce jugement, en concluant, sous suite de frais et dépens, à sa réforme, en
ce sens que sa demande soit admise (1), que H.________ soit en conséquence condamnée à
prêter son concours, à collaborer et à entreprendre toutes démarches nécessaires
et utiles aux fins de respecter la clause 6.3 de l’avenant du 27 août 2008 au contrat de bail
du 18 novembre [ndlr :
18 novembre
2006], soit plus particulièrement, sous la menace de l’art. 292 CP (Code pénal suisse
du 21 décembre 1937 ; RS 311), à entreprendre toutes les démarches nécessaires
auprès des autorités compétentes, de même qu’auprès du notaire, en vue
du transfert de propriété de la parcelle [...] du cadastre de la commune de [...] en faveur
de M.________ pour un prix de 1'200'000 fr., étant précisé que l’entrée en
jouissance et le transfert de risques de la parcelle avaient lieu rétroactivement au 1
er
août 2006 (2), qu’à défaut d’exécution des démarches précitées,
le jugement rendu tienne lieu de déclaration de volonté au nom et pour le compte de H.________
pour le transfert de la parcelle [...] du cadastre de la commune de [...] en faveur de M.________ pour
un prix de 1'200'000 fr. (3), et qu’en conséquence, le Conservateur du Registre foncier des
districts d’Aigle et La Riviera soit invité à procéder au transfert de la parcelle
[...] du cadastre de la commune de [...] (4). Subsidiairement aux conclusions 2 à 4, l’appelant
a conclu à ce que H.________ soit condamnée à lui verser immédiatement la somme de
300'000 fr., avec intérêts à 5 % l’an dès l’entrée en force du jugement.
Plus subsidiairement, l’appelant a conclu à l’annulation du jugement entrepris et au
renvoi de la cause à l’autorité intimée pour nouvelle décision dans le sens
des considérants.
Le 26 mars 2021, H.________ a déposé une réponse par laquelle elle a conclu au rejet des
conclusions prises par M.________ au pied de son appel du 11 novembre 2020.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1
. H.________ (ci-après : la défenderesse
ou l’intimée) est une fondation de droit suisse, dont le siège est à [...]. Son
but est le suivant : «
entretien
et conservation de l'oeuvre d'C.X.________ de façon permanente, documentation sur sa vie et son
oeuvre ».
C.X.________ était un écrivain et un peintre expressionniste autrichien né le [...] 1886
et décédé le [...] 1980.
La fondation a été créée par la veuve de feu C.X.________, A.X.________, le 1
er
février 1988.
2. a)
M.________ (ci-après : le demandeur ou l’appelant) a été membre du Conseil
de fondation de la défenderesse depuis sa création en 1988 jusqu’au 6 mars 2012. Durant
cette période, il a occupé la fonction de
secrétaire
membre du conseil du 14 juin 2004 au 6 mars 2012. Par la suite, il a occupé la fonction de secrétaire
hors conseil jusqu'au 30 juin 2016.
b)
Ont
en outre œuvré au sein du Conseil de fondation de la défenderesse, notamment :
-
D.________, qui a été membre du conseil
du 1
er
février 1988 jusqu'au 14 juin 2004, membre du conseil vice-président du 14 juin 2004 au 24
avril 2009, membre du conseil président du 24 avril 2009 au 26 mars 2015 et membre du conseil du
26 mars 2015 au 26 janvier 2016 ;
-
K.________, qui a occupé la fonction de membre
du conseil en qualité de vice-président du 26 septembre 2014 au 26 mars 2015, date à laquelle
il a été nommé président ;
-
Me D.________, avocat inscrit au barreau de [...],
qui est membre du conseil depuis le 14 juin 2004.
3.
Le
demandeur
a par ailleurs été
membre du conseil d’administration, au bénéfice d’une signature individuelle, des
sociétés anonymes suivantes :
-
W.________, devenue F.________ le 22 janvier 1999,
inscrite au Registre du commerce du Canton de [...] le 14 juin 1977 et radiée à la suite de
sa faillite le 27 novembre 2012 ;
-
B.________, devenue J.________ le 4 janvier 2013,
inscrite au Registre du commerce du Canton de [...] le 18 septembre 2000 et radiée le 12 février
2014 à la suite de sa cessation d’activités.
En outre, le demandeur est associé gérant, au bénéfice d’une signature individuelle,
des sociétés à responsabilité limitée suivantes :
-
G.________, dont le siège est sis [...],
c/o B.________, à [...], et qui a été inscrite au Registre du commerce du Canton de [...]
le 17 mars 2010 ;
-
S.________, dont le siège est sis [...],
et qui a été inscrite au Registre du commerce du Canton de [...] le 10 décembre 2008.
4. a)
Par dispositions testamentaires du 30 novembre
1988 et du
1
er
mars 2000, A.X.________ a institué la défenderesse héritière universelle de ses biens.
A.X.________ est décédée le [...] 2004. Le demandeur a été nommé exécuteur
testamentaire de sa succession.
b)
La masse successorale de la défunte comprend
notamment
la parcelle n
°
[...] de la Commune de [...], sise [...], objet du présent litige. Sur cette parcelle est érigée
une villa, appelée «
[...] ».
La défenderesse est inscrite
au registre foncier comme propriétaire de la parcelle n
°
[...] de la Commune de [...] depuis le 29 mars 2005.
5. a)
B.X.________, neveu de feu C.X.________, a notamment contesté la qualité d'héritière
de la défenderesse et a multiplié les procédures judiciaires dans le but notamment de
faire annuler les dernières dispositions testamentaires d’A.X.________, de demander la destitution
du demandeur en sa qualité d'exécuteur testamentaire, de faire constater une prétendue
mauvaise gestion de la défenderesse auprès de l'autorité de surveillance des fondations,
de faire séquestrer les avoirs de la défenderesse et de faire constater qu'un comportement
pénalement répréhensible aurait été adopté par le demandeur.
b)
Dans le cadre de ce litige, B.X.________ a obtenu à une date indéterminée l'annotation
provisoire d'une restriction du droit d'aliéner la parcelle
n°
[...] de la Commune de [...]. Cette annotation a été radiée au cours du mois de février
2015.
B.X.________
a,
par ailleurs, obtenu à titre provisoire également, le blocage des comptes bancaires de la défenderesse.
c)
L'ensemble
des procédures intentées par B.X.________ contre la défenderesse ont finalement été
rejetées.
6.
A
la suite du décès de feu A.X.________, l'immeuble n° [...] de la Commune de [...] a, à
tout le moins, fait l'objet de deux expertises immobilières par V.________, d’une part, et
Q.________, d’autre part.
Selon l’expertise établie le 1
er
septembre 2004 par V.________, la valeur vénale de l'immeuble serait de 1'230'000 fr. dans l'hypothèse
où la parcelle serait divisée afin de permettre la revente d'une partie du terrain en vue d'une
promotion immobilière. Dans l'hypothèse où l'immeuble devait être vendu à un
amateur de feu C.X.________, la valeur vénale serait de 1'200'000 fr. à 1'400'000 francs.
D’après l’expertise Q.________ du 15 octobre 2004, la valeur vénale de la villa
serait de 1'000'000 fr. et, en cas de vente à un amateur d'C.X.________, ce prix pourrait être
porté à 1'250'000 francs.
7.
Lors
de sa séance du 18 octobre 2004, le Conseil de fondation de la défenderesse a notamment abordé
la question des frais d'entretien afférents à l'immeuble n° [...] de la Commune de [...],
estimés à 4'500 fr. par mois. Il a jugé que les estimations ressortant des expertises
précitées étaient trop basses et que la villa ayant été la demeure de feu C.X.________,
elle pourrait mériter une
«
plus-value
non négligeable
». Il a alors décidé
de continuer à entretenir le jardin de la Villa [...] et de lancer une campagne de mise en vente
de cette villa dans le courant du mois d'avril 2005. Cette campagne, organisée par la défenderesse,
n'a suscité aucune offre.
8.
a)
Par
lettre circulaire du 6 décembre 2005 adressée au Conseil de fondation, le demandeur a manifesté
sa volonté de se porter acquéreur de l'immeuble n° [...] de la Commune de [...] et a soumis
l'offre suivante, conditionnée à l'accord du Conseil de fondation et à celui de l'Autorité
de surveillance des fondations :
«
-
je loue la villa dès
le 1er février 2006, dans l'état actuel, tous frais de rénovation étant à la
charge du locataire pour un loyer mensuel de
CHF
3'000,--, toutes les charges étant pour le compte du locataire,
-
j'ai un droit d'achat pour la valeur vénale, correspondant à la moyenne des deux expertises,
soit CHF 1'070'000,--
-
j'ai une obligation d'achat pour la même valeur, échéant le
31.12.2009
»
b)
Cette offre a été portée à l'ordre du jour de la séance du Conseil de fondation
qui s'est tenue le 19 janvier 2006. Le Conseil a alors décidé «
de
donner suite à l'offre de M. M.________ et de l'accepter. M. M.________ est chargé de contacter
Me [...] dans le but
d'obtenir le consentement de l'autorité de surveillance ».
c
) Par courrier du 13 mars 2006, l’Autorité
de surveillance des fondations a indiqué «
qu'en
vertu de la modification de la LVCC, notre autorité ne se prononce plus sur la vente ou l'acquisition
d'immeuble par les fondations depuis le 1
er
février 2004 »
et que «
concernant
la location du bien-fonds à un membre du conseil de fondation, il convient simplement de nous faire
tenir, avec les comptes 2005 une attestation certifiant que dite location est faite à un prix proche
de ceux du marché ».
d)
Craignant que la vente de la Villa [...] au demandeur n’engendre un litige supplémentaire
avec B.X.________ et au vu de l’incertitude quant à l’issue des procédures judiciaires
intentées par celui-ci, les parties ont décidé d’intégrer une clause relative
à l’achat du bien-fonds au sein du contrat de bail, plutôt que de formaliser leur accord
par un acte authentique.
9.
a)
La location de l’immeuble n° [...] de la Commune de [...] a d’abord fait l’objet
d’un contrat de durée déterminée, pour la période du 1
er
février 2006 au 31 décembre 2009, signé le 18 novembre 2006 entre la société
B.________ et la défenderesse.
Sous la rubrique «
Dispositions
particulières
», ce bail prévoyait
ce qui suit :
«
-
Comme le locataire envisage
d'acquérir la propriété soit durant la durée du bail mais au plus tard au 31 décembre
2009, ce pour un prix de CHF 1'070'000.-, le présent bail est conclu pour une période fixe
non prolongeable.
-
Tous les frais accessoires, taxes, impôt foncier, surveillance et autres sont à la charge du
locataire.
-
La propriété est louée dans l'état, non rénovée. Tous les frais de rénovation
et d'entretien sont à la charge du locataire.
-
Le locataire pourra être autorisé à effectuer des transformations ou rénovations
lourdes. Il devra au préalable fournir à la Fondation un descriptif des travaux et fournir
des garanties que ces travaux seront payés (risque d'hypothèque légale). Tous les frais
de transformations et de rénovations seront entièrement à la charge du locataire.
-
[…]
-
Le présent bail sera annoté au Registre foncier en temps opportun
»
.
Le bail n’a toutefois jamais été annoté au registre foncier.
b)
Par un avenant du 27 août 2008, les conditions particulières du bail du 18 novembre 2006, ont
été modifiées dans la mesure suivante :
«
6.1 Le bail est conclu pour
une durée indéterminée, sous réserve du chiffre 6.3 ci-dessous.
6.2
Le loyer n'est pas indexé, il est porté dès le 1
er
septembre 2008 à CHF 3.364,50.
6.3
Dès que le litige avec B.X.________ sera tranché définitivement, le locataire dispose
d'un délai de six mois à compter de la date à partir de laquelle il sera possible d'obtenir
l'inscription du bailleur comme propriétaire au registre foncier pendant lequel il se réserve
le droit d'acquérir l'immeuble à CHF 1.200.000,--. Il a l'obligation de l'acquérir à
la demande du bailleur dans les 12 mois qui suivent la date à partir de laquelle il sera possible
d'obtenir l'inscription du bailleur comme propriétaire au registre foncier.
6.4
La propriété est louée en l'état. Tous les frais de rénovation et d'entretien
sont à charge du locataire et n'entraînent aucune indemnité du bailleur à la fin
du bail.
6.5
Le locataire n'est pas autorisé à effectuer des transformations ou rénovations lourdes
sans le consentement préalable écrit du bailleur
».
c)
Le 14 février 2013, le demandeur et la défenderesse sont convenus par une clause ajoutée
au pied de l’avenant du 27 août 2008, signée par M.________ d’une part et D.________
d’autre part, que le bail dans sa teneur du
18
novembre 2006 et l’avenant précité étaient repris par le demandeur personnellement,
avec effet au 1
er
janvier 2012.
d)
L’inscription
suivante figure en outre sous la clause de reprise du bail :
«
Es versteht sich,
dass die Bestimmung gemäss Ziff. 6.3 nur dann rechsgültig besteht, sofern diesbezüglich
ein notariell beurkundeter Vertrag vorliegt, was zur Zeit nicht der Fall ist
»
(ndlr, traduction libre : « Il est entendu que la disposition du chiffre 6.3 n’est
juridiquement valable qu’à condition de revêtir la forme authentique, ce qui n’est
actuellement pas le cas »).
Me N.________ a apposé sa signature sous cette déclaration sur l’un des deux exemplaires
de l’avenant. Lors de son audition, le demandeur, qui soutenait que la déclaration n’avait
aucun caractère contractuel et ne lierait pas les parties, a reconnu qu’il considérait
que, pour être valable, le chiffre 6.3 devait revêtir la forme authentique.
10.
Lors de la séance du Conseil de fondation de la défenderesse du 1
er
juillet 2014, le demandeur est revenu sur la question du sort de la Villa [...]. Le procès-verbal
de cette séance indique ce qui suit :
« 6.4
Destin de la villa
[...]
M. M.________ explique :
- qu'il est locataire depuis le 1
er
février 2006
- que cette location a permis des économies de frais d'entretien et surveillance de CHF 72'000,--
par année qui étaient à la charge de la Fondation dans les années 2004 et 2005
- que le contrat de bail prévoit une obligation et un droit d'acheter pour le prix de CHF 1.200.000,--
fixé en 2006 en fonction de deux expertises et adapté à la suite en fonction de la part
de frais d'entretien supportée par la Fondation
- que cette obligation / droit d'acheter n'a pas été inscrit au Registre Foncier à cause
du procès en cours avec B.X.________
- que M. M.________ souhaite conserver le site dans son état, ce qui exclut toute construction ou
démolition
- que la valeur vénale de la parcelle d'env. 2.500 m2 dépend largement de la constructibilité
- qu'il convient de faire une ou deux expertises pour fixer la valeur actuelle, en tenant compte de la
volonté de conserver le site dans son état
- qu'il convient d'inclure dans le contrat de vente une clause stipulant que toute plus-value éventuelle
en cas de vente dans les 30 ans à venir revient à la Fondation
Le conseil décide de commander 2 expertises, le Président s'en
charge.
»
11.
a)
Par
courriel du 24 février 2015, D.________ a informé le demandeur de ce que l'interdiction du
droit d'aliéner grevant la parcelle n
°
[...] de la Commune de [...] avait été radiée.
b)
Le
25 février 2015, le demandeur a adressé un courrier recommandé à la défenderesse,
dont la teneur est la suivante :
« Monsieur le Président,
Madame, Messieurs membres [sic] du Conseil de Fondation,
Je me réfère à la clause du bail :
« le présent bail sera annoté au Registre Foncier en temps opportun ».
Je constate que le dernier obstacle à l'inscription dans le Registre Foncier du droit et de l'obligation
d'achat en faveur/défaveur du locateur [sic)] a été levé récemment. Il s'agit
de l'interdiction de vendre, inscrite à la demande de Dr. [...], avocat de B.X.________, radiée
du Registre Foncier à notre demande.
Je demande donc de formaliser cet accord qui lie les deux parties et de le faire inscrire au Registre
Foncier dans les meilleurs délais.
Pour votre information, je joins une copie du bail à loyer.
[…] »
12.
Le demandeur a pris contact avec Me [...],
notaire à [...], qui a préparé un avant-projet de pacte d'emption et promesse d'achat
le
6 mars 2015. Cet avant-projet prévoyait
la vente de la parcelle n
°
[...] de la Commune de [...] par la défenderesse en faveur du demandeur au prix de 1'200'000 francs.
Toujours selon ce projet, la défenderesse s'engageait à vendre la parcelle au demandeur à
sa première réquisition, moyennant un préavis de 20 jours (droit d'emption article 3.1
let. A) et le demandeur s'engageait à acquérir la parcelle à première réquisition
de la défenderesse, moyennant également un préavis de
20
jours (promesse d'achat, article 3.1 let. B).
Il était par ailleurs prévu que le droit d'emption devait être inscrit au registre foncier.
13. a)
L'avant-projet
de pacte d'emption et promesse d'achat du 6 mars 2015 a été adressé aux parties par Me
[...] le 10 mars 2015. La date de signature proposée était agendée au 19 mars 2015 à
11 heures.
Seul le demandeur s'est présenté au rendez-vous du 19 mars 2015.
b)
Sur
requête du demandeur, le notaire [...] a dressé un constat en la forme authentique, dont il
ressort notamment que «
le
représentant de la fondation a adressé [au demandeur] le 11 mars 2015 à 9 heures 29, le
courrier électronique suivant, avec copie notamment au notaire soussigné »
(ndlr,
traduction libre de l’allemand) :
«
Cher Monsieur M.________,
C'est avec étonnement que je reçois du notaire [...] un projet de "Pacte d'emption et
promesse d'achat" sur la base d'un prix d'achat de 1,2 million de francs suisses. À l'occasion
de la dernière réunion du conseil de fondation, vous avez été informé qu'un
prix d'achat de 1,2 million de francs suisses ne serait pas accepté. Si vous vous référez
au contrat de location du 18 novembre 2006 ou du 27 août 2008, vous savez très bien que, faute
de forme, ce contrat ne contient pas de droit d'achat en votre faveur ni d'obligation de vente au détriment
de la fondation. Je ne vois donc pas pourquoi il faudrait prendre rendez-vous avec le notaire [...] pour
signer le contrat. Je suppose que vous annulerez le rendez-vous avec le notaire [...] le 19 mars 2015.
Avec mes meilleures salutations »
14.
Mandatée par le demandeur le 13 janvier 2016, la Chambre vaudoise immobilière a établi
un rapport le 16 février 2016, dont il ressort que la valeur vénale de la Villa [...] se monterait
à 1'360'000 francs.
15.
Par courrier du 28 avril 2016, le conseil du demandeur a adressé à la défenderesse une
offre d'achat pour un montant de 1'250'000 fr., en faisant valoir notamment qu'il convenait de prendre
en compte les travaux d'entretien pris en charge par le locataire entre février 2006 et septembre
2014, lesquels s'élèveraient à 91'515 fr. 75.
16.
Le
1
er
juillet 2016, K.________, en sa qualité de président du Conseil de fondation de la défenderesse,
a adressé au demandeur un courriel par lequel il lui a confirmé que le conseil avait accepté
l'offre d'achat formulée au prix de 1'250'000 francs.
17.
Un projet de vente à terme
–
emption a été établi par Me [...]
le 7 juillet 2016. Ce projet prévoyait la vente de la parcelle n
°
[...] de la Commune de [...] par la défenderesse en faveur de la société G.________, représentée
par le demandeur en sa qualité de gérant avec signature individuelle. Le demandeur souhaitait
en effet céder son droit d'acquisition à cette société.
Entendu en qualité de partie défenderesse lors de l'audience du 15 mai 2019, K.________ a expliqué
que le conseil de fondation avait décidé lors de sa séance du 20 juin 2016 d'accepter
l'offre faite par le demandeur d'un montant de 1'250'000 fr. pour lui vendre la villa. Lors de la réception
du projet de contrat, il avait constaté que le demandeur ne figurait pas en tant qu'acheteur et
que celui-ci proposait d’acheter la maison au travers d'une société à responsabilité
limitée, ce qui n’avait jamais été discuté. La décision du conseil du
20 juin 2016 avait été prise en fonction de la relation personnelle du demandeur avec la fondatrice
de la fondation A.X.________. Les membres du conseil avaient voulu honorer ces liens étroits mais
il y avait eu une sorte de rupture de confiance lorsqu’ils avaient constaté que c'était
une société qui devait acheter la maison. Cela leur avait donné l'impression que pour
le demandeur, il s'agissait d'une simple opération immobilière. En juin, le demandeur était
venu personnellement à [...] pour faire cette offre, mais sans préciser que la vente se ferait
au travers d'une société.
S'agissant des discussions intervenues au sein de la défenderesse au sujet de la vente de cet immeuble,
D.________ a indiqué que la fondation était intéressée à vendre urgemment cette
villa et que certains membres du conseil de fondation étaient intéressés à la vendre
au demandeur. La fondation voulait vendre de toute manière et comme un seul candidat s'était
proposé, soit le demandeur, elle avait penché en faveur de celui-ci.
18.
Par courrier du 22 juillet 2016 établi
sur papier en-tête de S.________, le demandeur a donné ordre au [...] de débiter 1'260'000
fr. de son compte et de verser ce montant sur le compte de l'Association des Notaires Vaudois sous la
rubrique de Me [...] en lien avec l'achat de l'immeuble [...] de [...].
19.
Le
même, jour, la défenderesse a requis plusieurs modifications du projet de vente à terme
– emption du 7 juillet 2016.
Le 26 juillet 2016, le notaire [...] a établi un projet intitulé
«
vente à terme » et l'a transmis à la défenderesse le jour même. Ce projet prévoyait
notamment que la défenderesse vendrait au demandeur personnellement la parcelle n
°
[...] de [...] pour un prix de 1'250'000 fr. le 2 août 2016.
20.
La
défenderesse a alors fait part au demandeur de sa volonté de repousser la vente.
Entendu sur ce point, K.________ a déclaré ce qui suit : «
Il
est vrai que l'on aurait peut-être dû réagir plus rapidement. J'étais toutefois lié
par une décision prise à l'unanimité du conseil. J'ai été fortement déçu
par l'attitude du demandeur. Entre temps, nous avons discuté de l'affaire au sein du conseil et
on a trouvé que l'intention de notre vente était mal interprétée pour ne pas dire
falsifiée par le fait que ce n'était plus le demandeur qui se portait personnellement acquéreur.
Nous avons eu l'impression d'avoir été manipulé. C'était l'été et j'ai
attendu que notre conseil juridique N.________ soit de retour. Nous avons réalisé que la volonté
du conseil de fondation n'était plus réalisable, raison pour laquelle nous avons repoussé
la vente avec l'idée de ne plus du tout la faire mais aussi en sachant qu'il n'y avait aucune obligation
pour nous de la faire. [...] au début du mois de décembre 2016 nous avons reçu un courrier
de la part de l'autorité de surveillance des fondations du canton de Vaud, nous menaçant de
la perte de l'exonération fiscale parce qu'entretemps le demandeur avait porté à la connaissance
des autorités le projet de vente. Cela nous a confirmé que nous avions failli faire une erreur
en acceptant cette vente ».
En tout état,
K.________ a précisé que «
depuis
le 20 juin 2016 jusqu'en juillet 2016 [...] nous avions la volonté de transférer la propriété
de l'immeuble [au demandeur]. S'agissant de la période antérieure, je ne peux pas me prononcer
».
21.
Le
27 juillet 2016, le conseil du demandeur a adressé à la défenderesse un courrier indiquant
que son client se réservait le droit de faire valoir à l'encontre de la défenderesse tout
dommage qu'il pourrait subir en raison du retard relatif à la signature de l'acte et qu'il souhaitait
que la défenderesse se détermine sur la date à laquelle elle souhaitait signer l'acte
de vente.
22.
Par courriel du 29 juillet 2016 adressé
directement au demandeur, Me N.________ a déclaré notamment qu'il estimait que le demandeur
n'avait aucun droit d'achat sur l'immeuble litigieux et qu'au vu de son comportement, il allait consulter
le Conseil de la fondation afin qu'il reconsidère sa position quant à la vente de l'immeuble
litigieux.
23.
Par
courrier du 13 septembre 2016, le conseil du demandeur a adressé un courrier à la défenderesse
en faisant valoir que la vente n'était à ce jour toujours pas intervenue et que le comportement
passif de cette dernière allait à l'encontre de son courriel du 1
er
juillet 2016 qui acceptait l'offre du demandeur.
24.
Le
16 septembre 2016, K.________ a adressé un courriel au demandeur par lequel il confirmait à
nouveau que la défenderesse souhaitait vendre au demandeur l'immeuble n
°
[...] pour le prix de 1'250'000 francs.
Interpellé sur la teneur de ce courriel, K.________ a déclaré ce qui suit :
«je
confirme que j'avais toutefois confirmé notre volonté de vendre en septembre 2016. Je confirme
qu'il s'agit d'une contradiction. Il est vrai qu'il y avait aussi certains membres du conseil de fondation
qui soutenaient tout de même cette vente. Le sentiment d'avoir été manipulé a augmenté
au sein du conseil, mais cela nous a pris trois mois pour confirmer notre refus de vendre ».
25. a)
Le
28 octobre 2016, Me N.________ a adressé un courrier au conseil du demandeur, par lequel il a requis
la modification de plusieurs clauses contenues dans le projet d'acte de vente du 26 juillet 2016, notamment
le retrait de la mention prévoyant un effet rétroactif de l'entrée en jouissance de l'immeuble
au
1
er
août 2016.
b)
Par
courrier du 7 décembre 2016 adressé à Me N.________, le conseil du demandeur a déclaré
que ce dernier consentait à toutes les modifications requises, à l'exception de la clause relative
à l'entrée en jouissance, laquelle devait être maintenue au 1
er
août 2016.
c)
Par
courrier du 29 décembre 2016, Me N.________ a répondu au conseil du demandeur que la défenderesse
refusait d'inscrire une clause d'entrée en jouissance rétroactive au 1
er
août 2016. Il a précisé que le demandeur n'était de ce fait pas libéré
du paiement des loyers relatifs à l'immeuble litigieux et que, partant, elle le mettait en demeure
conformément à l'art. 257d CO de procéder aux paiements de tous les loyers échus
depuis août 2016, à défaut de quoi elle résilierait le bail.
26. a)
Par courrier du 1
er
décembre 2016, l'Administration cantonale des impôts du Canton de Vaud a informé la défenderesse
de ce qu'elle entendait procéder à une nouvelle évaluation de son statut fiscal, celle-ci
étant exonérée d'impôt en raison de son but d'utilité publique par décision
du 11 mai 1988.
Parmi les nombreux points abordés dans ce courrier, l'Administration cantonale des impôts a
demandé des renseignements sur l'identité du locataire de la villa appartenant à la fondation,
ainsi que sur la façon dont le loyer avait été fixé. Par ailleurs, s'agissant de
la vente de la villa, elle indiquait que le demandeur venait de l'informer de ce que la défenderesse
envisageait de lui en transférer la propriété. L’autorité fiscale désirait
en savoir plus sur les raisons de la vente, le montant du prix de vente envisagé ainsi que sur l'éventuelle
valeur culturelle de la villa.
b)
Par courrier 16 mars 2017, l’Administration cantonale des impôts a considéré, s'agissant
du prix de vente, que, compte tenu de l'estimation de l'immeuble à 1'360'000 fr. établie par
expertise, une vente au prix de 1'250'000 fr. était surprenante. De plus, ce prix de vente pourrait
être considéré comme particulièrement avantageux par rapport au prix du marché.
Par ailleurs, elle a indiqué que «
le
fait que la fondation vende à un prix de faveur un tel bien à un proche de la fondatrice est
incompatible avec une exonération pour utilité publique. Si la vente devait être concrétisée
aux conditions précitées, nous envisagerons sérieusement le retrait pur et simple de tout
ou partie de l'exonération. En effet, n'est pas d'utilité publique l'activité qui consiste
à favoriser les intérêts des fondateurs ou des proches de ceux-ci
».
c)
A
cet égard, le demandeur a déclaré : «
la
[défenderesse] a effectivement invoqué divers prétextes pour refuser la signature de l'acte
de vente. A posteriori, j'ai compris que c'était dû à l'intervention de l'administration
cantonale des impôts », « cette transaction a capoté en raison de l'intervention
de l'administration cantonale des impôts ».
Il
a par ailleurs précisé qu'il n'ignorait pas l'existence d'une exonération fiscale puisqu'il
l'avait lui-même demandée. Il a ajouté
«je
ne sais pas comment l'administration cantonale des impôts a su que cette transaction était
en préparation, ce n'est pas moi qui l'en ai avisée. Pour ma part, je ne pense pas que cette
transaction était de nature à remettre en cause l'exonération fiscale dont bénéficiait
la fondation ».
27. a)
Le
24 mai 2017, le demandeur a déposé une requête de conciliation à l'encontre de la
défenderesse auprès de la Chambre patrimoniale cantonale, dont la conclusion était la
suivante :
« I.
Ordonner à H.________,
sous menace de la peine d'amende prévue par l'art. 292 CP, sanctionnant celui qui ne se sera pas
conformé à une décision de l'autorité, de signer l'acte de vente à terme du
26 juillet 2016 tel qu'établi par le notaire [...] et portant sur la vente de la parcelle [...]
du cadastre de la commune de [...] en faveur de M.________ pour un prix de CHF 1'250'000.- (un million
deux cent cinquante mille francs)
».
b)
A
l’audience du 5 juillet 2017, la tentative de conciliation n’a pas abouti. Une autorisation
de procéder a dès lors été délivrée au demandeur à l'issue de cette
audience.
28.
a)
Par
ordonnance de mesures superprovisionnelles du 26 mai 2017, la juge déléguée de la Chambre
patrimoniale cantonale (ci-après : la juge déléguée) a notamment ordonné
au Conservateur du Registre foncier de procéder, en faveur du demandeur, à l’inscription
d'une restriction du droit d'aliéner la parcelle n° [...] de la Commune de [...], jusqu'à
droit connu sur le sort des mesures provisionnelles.
b)
Par ordonnance de mesures provisionnelles rendue le 29 novembre 2017, la juge déléguée
a maintenu à titre provisoire l'annotation de la restriction du droit d'aliéner inscrite le
26 mai 2017.
30. a)
Par demande déposée le 4 octobre 2017 auprès de la Chambre patrimoniale, le demandeur
a pris les conclusions suivantes :
«
Principalement,
I.
Ordonner à H.________,
sous menace de la peine d'amende prévue par
l'art.
292 CP, sanctionnant celui qui ne se sera pas conformé à une décision de l'autorité,
de signer l'acte de vente à terme du 26 juillet 2016 tel qu'établi par le notaire [...] et
portant sur la vente de la parcelle [...] du cadastre de la commune de [...] en faveur de M.________
pour un prix de CHF 1'250'000.-- (un million deux cent cinquante mille francs) ;
Subsidiairement,
II.
Dire que H.________ est débitrice
de W.________ et lui doit immédiat paiement de la somme de CHF 119'087.75 (cent dix-neuf mille huitante-sept
francs septante-cinq centimes) avec intérêt à 5% l'an dès le 30 novembre
2011
; »
b)
Le
28 février 2010, la défenderesse a déposé une réponse par laquelle elle a conclu
principalement au rejet de la conclusion I et à l'irrecevabilité de la conclusion II de la
demande et, à titre subsidiaire, au rejet desdites conclusions.
c)
Le
demandeur a déposé une réplique le 15 mai 2018 et a pris les conclusions ci-dessous :
«
Principalement,
I.
Condamner
H.________ à prêter son concours, à collaborer et à entreprendre toutes démarches
nécessaires et utiles aux fins de respecter la clause 6.3 de l'avenant du 27 août 2008 au contrat
de bail du 18 novembre, soit plus particulièrement, sous menace de la peine d'amende prévue
par l'art. 292 CP, sanctionnant celui qui ne se sera pas conformé à une décision de l'autorité,
à entreprendre toutes les démarches nécessaires auprès des autorités compétentes,
de même qu'auprès du notaire, en vue du transfert de propriété de la parcelle [...]
du cadastre de la commune de [...] en faveur de M.________ pour un prix de CHF 1'200'000.- (un million
deux-cent mille francs), étant précisé que l'entrée en jouissance et le transfert
des risques de la parcelle ont lieu rétroactivement au 1
er
août 2016 ;
II.
Dire
que, à défaut d'exécution des démarches objet du chiffre I ci-dessus, dans un délai
d'un mois dès l'entrée en force du jugement, le prononcé rendu tiendra lieu de déclaration
de volonté au nom et pour le compte de H.________ pour le transfert de la parcelle [...] du cadastre
de la commune de [...] en faveur de M.________ pour un prix de CHF 1'200'000.00 (un million deux-cent
mille francs) ;
III.
En
conséquence, inviter Monsieur le Conservateur du Registre foncier des Districts d'Aigle et de la
Riviera de procéder au transfert de la parcelle [...] du cadastre de la commune de [...] en faveur
de M.________ sur simple présentation de la décision rendue.
Subsidairement
II.
Ordonner à H.________,
sous menace de la peine d'amende prévue par
l'art.
292 CP, sanctionnant celui qui ne se sera pas conformé à une décision de l'autorité,
de signer l'acte de vente à terme du 26 juillet 2016 tel qu'établi par le notaire [...] et
portant sur la vente de la parcelle [...] du cadastre de la commune de [...] en faveur de W.________
pour un prix de CHF 1'250'000.- (un million deux cent cinquante mille francs) ;
IV.
Dire que, à défaut
d'exécution des démarches objet du chiffre I ci-dessus dans un délai d'un mois dès
l'entrée en force du jugement, le prononcé rendu tiendra lieu de déclaration de volonté
au nom et pour le compte de H.________ pour le transfert de la parcelle [...] du cadastre de la commune
de [...] en faveur de [...] pour un prix de 1'250'000.- (un million deux cent cinquante mille francs)
;
V.
En conséquence, inviter
Monsieur le Conservateur du Registre foncier des Districts d'Aigle et de la Riviera de procéder
au transfert de la parcelle [...] du cadastre de la commune de [...] en faveur de [...] sur simple présentation
de la décision rendue.
Plus
subsidiairement,
III.
Condamner H.________ à
verser immédiatement à M.________ la somme de CHF 400'000.00 (quatre cent mille francs), avec
intérêts à 5% l'an dès l'entrée en force du présent jugement, montant que
le demandeur se réserve de modifier après l'administration des preuves.
»
d)
Dans sa duplique du 16 août 2018, la défenderesse a pris les conclusions suivantes :
«
Principalement
I.
Les conclusions principales
I., Il. et III prises par le demandeur au pied de sa réplique du 15 mai 20
18
sont irrecevables.
II.
Les conclusions subsidiaires
II., IV. et V. et la conclusion plus subsidiaire III. sont rejetées.
Subsidiairement
III.
Les conclusions prises par
le demandeur au pied de sa réplique du 15 mai 2018 à l’encontre de la défenderesse
sont rejetées.
»
e)
A l’audience de premières plaidoiries du 10 octobre 2018, le demandeur a précisé
que seules les conclusions de la réplique devaient être prises en compte dans le cadre de la
présente procédure.
f)
En
cours d’instruction, une experte a été mise en oeuvre afin de déterminer la valeur
vénale de l'immeuble n° [...] de la Commune de [...], l'existence éventuelle d'un gain
manqué et, cas échéant, la quotité de celui-ci. Au terme de son analyse, l'experte
Barbara Progin a retenu qu'à la date d'établissement de l'expertise, soit le 17 septembre 2019,
la valeur vénale de l'immeuble était de 1'500'000 fr., étant précisé que cette
estimation ne prenait pas en compte les offres d'éventuels amateurs de feu C.X.________ qui pourraient
être plus élevées. L'offre du 27 août 2008 étant de 1'200'000 fr., elle estimait
ainsi le gain manqué éventuel du demandeur à 300'000 francs.
g)
Dans
ses plaidoiries écrites du 14 février 2020,
le demandeur a réduit sa conclusion subsidiaire
en paiement (conclusion n° III,
recte
n° VII) à
300'000
francs. Quant à la défenderesse, elle a conclu dans le cadre de ses plaidoiries écrites
au rejet des conclusions du demandeur, dans la mesure de leur recevabilité.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre
2008 ; RS 272]), dans les causes non patrimoniales ou dont la valeur litigieuse, au dernier état
des conclusions, est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). L'appel, écrit et motivé,
doit être introduit dans les trente jours à compter de la notification de la décision
motivée (art. 311 CPC).
1.2
En l'espèce, interjeté en temps utile
par une partie qui y a intérêt
(art.
59 al. 2 let. a CPC) et portant sur un litige de nature patrimoniale dont la valeur litigieuse est supérieure
à 10'000 fr., l'appel est recevable.
2.
L'appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Il offre à l'autorité de deuxième
instance un plein pouvoir d'examen (Jeandin, Commentaire Romand, Code de procédure civile, 2
e
éd. 2019, n. 1 ad art. 310 CPC). Celle-ci peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris
les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision
du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe général
de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, JdT 2010 III 129,
spéc. p.
134).
Elle peut revoir librement la constatation des faits sur la base des preuves administrées en première
instance (Tappy, op. cit., JdT 2010 III 135).
3.
3.1
L’appelant fait valoir que les premiers
juges auraient violé l’art. 2
al.
2 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210) en retenant que l’intimée
n’avait pas commis un abus de droit en se prévalant du vice de forme de la promesse de vente
contenue dans le contrat de bail du 18 novembre 2006 et son avenant du 27 août 2008 ainsi que de
la convention de cession de ces dispositions contractuelles, signée par les parties le 14 février
2013.
3.2
3.2.1
L'abus de droit consiste notamment à exercer un droit en l'absence de tout intérêt, à
l'exercer sans ménagement, ou alors en présence d'une disproportion grossière des intérêts,
en adoptant une attitude contradictoire, ou en utilisant une institution juridique contrairement à
son but (ATF 135 III 162 consid. 3.3.1 ; TF 4A_573/2016 du 19 septembre 2017 consid. 5.1).
3.2.2
La nullité pour vice de forme peut être tenue en échec lorsque le comportement de la partie
qui s'en prévaut procède d'une attitude contradictoire en ce sens qu'elle a créé
une attente légitime chez son cocontractant, ou à tout le moins placé celui-ci dans une
situation digne de protection (ATF 138 III 401 consid. 2.2 et l'arrêt cité ; TF 4A_573/2016
du 19 septembre 2017 consid. 5.2).
Dans ce cas de figure, le Tribunal fédéral attache une importance particulière, mais pas
nécessairement décisive, à l'exécution volontaire et réciproque du contrat entaché
d'un vice de forme. Si ces circonstances sont établies, l'abus de droit est généralement
reconnu et, sur le plan des conséquences juridiques, l'exécution des prestations prévues
dans le contrat ne pourra pas être remise en cause (ATF 115 II 331 consid. 5a et les arrêts
cités ; 98 II 313 consid. 2 ; 93 II 97 consid. 1 ; 90 II 154 consid. 2a ; TF 4A_573/2016 du 19 septembre
2017
consid. 5.2.1).
L'abus de droit est également admis lorsque, au moment où le vice de forme est invoqué,
les parties n'ont exécuté que partiellement – mais pour l'essentiel («
in
der Hauptsache
») – leurs prestations,
à condition toutefois que le début de l'exécution ait eu lieu volontairement. Comme en
cas d'exécution complète, le contrat est alors maintenu et l'exécution du solde des prestations
dues peut être exigée du débiteur (cf. ATF 140 III 200 consid. 4.2 ; 115 II 331 consid.
5a ; 112 II 107
consid. 3b ; TF 4A 573/2016
du 19 septembre 2017 consid. 5.2.1).
Ainsi, en principe, la partie qui n'a pas – ou du moins pas pour l'essentiel – exécuté
le contrat ne peut pas, si elle invoque la nullité pour vice de forme, être contrainte à
s'exécuter par le cocontractant qui se prévaut de l'abus de droit. Elle pourra éventuellement
être tenue, en application des règles sur la culpa
in
contrahendo
(responsabilité précontractuelle),
de réparer le dommage éventuel causé par le vice de forme (ATF 106 Il 36 consid. 5 ; cf.
Steinauer, Le Titre préliminaire du Code civil, in TDPS 2009, n. 598 p. 226 ; Baumann, Zürcher
Kommentar, 3
e
éd. 1998, n°
s
277 ss ad art. 2 CC ; TF 4A_573/2016 du 19 septembre 2017 consid. 5.2.2).
Il faut toutefois d'emblée ajouter que le Tribunal fédéral a toujours refusé de se
soumettre à des principes rigides et qu'il apprécie librement toutes les circonstances du cas
concret en s'appuyant sur le sentiment de justice, l'éthique et la sécurité juridique
(ATF 112 II 107 consid. 3b p. 111 s.). Il n'a ainsi pas exclu que, dans des circonstances particulières,
même si aucun acte d'exécution n'a été réalisé, l'abus de droit puisse
être admis et, le cas échéant, l'exécution des prestations ordonnée (cf. TF
5A_739/2012 du 17 mai 2013 consid. 5.3.1 in fine et 5.3.2 ; ATF 112 II 107 consid. 3b et 3c ; pour des
cas examinés sous l'angle de l'abus de droit malgré l'absence d'exécution, cf. TF C.365/1979
du 13 mai 1980 consid. 4 non publié in ATF 106 II 141, mais reproduit in RNRF 1981, p. 54 ; ATF
90 II 21 ss ; 86 II 258 ss ; TF 4A_573/2016 du 19 septembre 2017 consid. 5.2.3).
Il y a également abus de droit lorsqu'une institution juridique est utilisée à des fins
étrangères au but même de la disposition légale
qui la consacre, c'est-à-dire quand elle
est invoquée pour servir des intérêts qu'elle ne veut précisément pas protéger.
C'est aussi le cas lorsqu'une partie invoque une norme de droit impératif pour protéger des
intérêts qui en réalité n'existent plus, ou afin de protéger des intérêts
qui ont déjà été sauvegardés d'une autre manière (ATF 138 III 401
consid.
2.4.1 ; 137 III 625 consid. 4.3 ; 135 III 162 consid. 3.3.1). Le cas particulier des vices de forme est
soumis à la même règle : la partie qui invoque le vice se comporte de manière abusive
si elle poursuit un but étranger à celui pour lequel l'exigence de forme a été instituée
(ATF 138 III 401 consid. 2.4.1 et 2.4.2 p. 405 s. ; 112 II 330 consid. 3 p. 335 s. ; 90 II 154 consid.
2 et 3 p. 156 ss et les références citées ; TF 4A_573/2016 du 19 septembre 2017 consid.
5.3).
3.3
3.3.1
L’appelant reproche à l’autorité
inférieure d’avoir considéré qu’en se prévalant du vice de forme de la
promesse de vente litigieuse, l’intimée n’avait pas commis un abus de droit, puisqu’elle
n’avait pas exécuté son obligation découlant de la promesse de vente et qu’elle
avait invoqué le vice de forme pour éviter de devoir signer un contrat de vente qui aurait
été préjudiciable à ses intérêts. Selon l’appelant, les premiers
juges aurait toutefois omis d’examiner si, en dépit de l’absence d’exécution
de la promesse de vente, au vu des circonstances, le comportement de l’intimée procèderait
d’une attitude contradictoire en ce sens
que
depuis le 19 janvier 2006, celle-ci aurait fait naître une attente légitime chez l’appelant
en lui promettant de céder l’immeuble litigieux à une date ultérieure pour un prix
fixé en avance, promesse qui aurait été formalisée sous seing privé et non en
la forme authentique uniquement pour éviter un nouveau litige avec B.X.________. En exécutant
le contrat de bail pendant toute la période au cours de laquelle ce litige a duré, puis en
refusant finalement de vendre la villa en dépit de la clause de promesse de vente contenue dans
le même contrat que celui prévoyant le contrat de bail, l’intimée aurait adopté
un comportement manifestement contradictoire.
L’appelant ne saurait cependant être suivi sur ce point. En effet, les premiers juges ont
considéré, à juste titre, que l'on se trouvait en présence
d'un contrat mixte, dont le centre de gravité relevait manifestement des dispositions en matière
de vente immobilière s’agissant de la question du transfert de la propriété de la
villa litigieuse, les parties ayant la réelle et commune intention de se lier par une promesse de
vente immobilière, ce que l'appelant ne conteste du reste pas dans son écriture. Il s'ensuit
que l'exécution du contrat de bail par l'intimée ne revêtait qu'un caractère accessoire
en comparaison de la question du transfert des droits immobiliers, de sorte que l’on ne saurait
tirer quoi que ce soit de l’exécution de ce contrat en faveur de l’appelant. Celui-ci
n'a du reste jamais procédé à l'annotation de ce bail au registre foncier, comme le prévoyait
le contrat conclu en 2006.
3.3.2
L’appelant soutient ensuite que la promesse de vente ne serait pas nulle en ce sens qu’elle
serait sans effets, mais qu’elle constituerait bel et bien un engagement valable de formaliser
la vente ultérieurement par un acte authentique.
Dans la mesure où cet accord ne revêtait pas la forme authentique prévue par l’art.
216 al. 2 CO, l’inobservation de celle-ci entraîne en soi la nullité de l’acte
(art. 11 al. 2 CO), de sorte qu’on ne voit pas que l’on puisse considérer que l’engagement
pris par les parties serait valable et qu’il les obligeait à formaliser l’acte de vente
sous forme authentique une fois terminées les procédures intentées par B.X.________, ce
d’autant moins qu’interrogé sur sa compréhension de la clause ajoutée lors
de la reprise du bail par l’appelant le
14
février 2013, celui-ci a admis qu’il était clair pour «
tout
le monde
», soit y compris pour lui-même,
que la promesse de vente devait revêtir la forme authentique. Par ailleurs, on relève que l’appelant
a requis le 25 février 2015, certes après la fin du litige opposant l’intimée à
B.X.________, de formaliser l'accord qui liait les parties et de le faire inscrire au registre foncier,
ce qui démontre qu’il était conscient que la promesse de vente n'était pas susceptible
de déployer des effets juridiques en l'état. Même s’il fallait considérer que
cette promesse constituait un engagement valable de formaliser la vente ultérieurement par un acte
authentique, comme le soutient l’appelant, celui-ci ne peut de toute manière pas en réclamer
l’exécution puisque, comme l’ont retenu à juste titre les premiers juges, le transfert
des droits et des obligations de la promesse de vente, du premier cocontractant – à savoir
la société B.________ – au deuxième cocontractant – soit l’appelant
personnellement – s’avère également nul, faute de respecter la forme authentique,
étant relevé que l’appelant avait par la suite fait établir un projet de vente en
faveur d’une société à responsabilité limitée, dont il était l’associé
gérant, avant d’y renoncer en indiquant qu’il serait personnellement l’acquéreur
du bien litigieux.
Au demeurant, l'appelant perd de vue que l'intimée n'a pas entrepris d'actes d'exécution quant
au transfert des droit de propriété, ayant constamment refusé de se rendre chez le notaire
pour la signature des projets en ce sens. En outre, les négociations entre les parties sur la vente
de la villa n'étaient pas achevées à la fin du litige opposant l’intimée à
B.X.________ et portaient sur des éléments essentiels du contrat de vente immobilière,
à savoir le prix, qui a été augmenté par une offre de l'appelant à 1'250'000
fr. le 28 avril 2016, voire l'entrée en jouissance rétroactive au 1
er
août 2016 sur laquelle les parties ne sont du reste pas parvenues à s'entendre. Enfin, on ne
saurait reprocher à l’intimée d'avoir définitivement renoncé à la vente
compte tenu des circonstances, en particulier du risque de perdre l'exonération fiscale dont elle
bénéficiait en cas de vente de l'objet à un prix de faveur.
Le grief est par conséquent mal fondé.
4.
4.1
L'appelant reproche aux premiers
juges de ne pas avoir examiné si le vice de forme invoqué par l'intimée serait contraire
à la
ratio
legis
de l'art. 216 al. 2 CO, qui
doit protéger les parties de décisions hâtives. Or, la volonté de l'intimée
de
conclure une promesse de vente en faveur de
l'appelant résulterait d'un long processus au cours duquel elle aurait été représentée
et assistée d'hommes de loi. Ainsi, sa volonté de vendre l'immeuble préexistait à
l'offre d'achat de l'appelant, au sujet de laquelle l'intimée avait mûrement réfléchi.
L'intimée avait contacté l'autorité de surveillance des fondations par l'intermédiaire
d'un conseil, puis avait formalisé un accord écrit à l'aide d'hommes de loi, Me N.________
faisant partie du Conseil de fondation. Pas moins de onze mois se seraient écoulés entre l'offre
de l'appelant et la conclusion du contrat du 18 novembre 2006. L'intimée aurait confirmé clairement
sa volonté de vendre l'objet litigieux par une promesse de vente dans l'avenant de 2008. Aussi,
le vice de forme de l'absence de forme authentique aurait été invoqué par l'intimée
dans un but manifestement étranger à cette exigence de forme légale. Le fait pour l'intimée
de se prévaloir de l’éventualité de perdre le bénéfice de l'exonération
fiscale, quasiment dix ans après la signature du contrat de bail et huit ans après la signature
de l'avenant, ne lui serait d'aucune aide, dès lors que cette perte n'interviendrait qu'en cas de
vente à un prix de faveur. Or, le prix de l'immeuble fixé dans les conventions de 2006 et 2008
correspondrait à la moyenne des montants fixés par les expertises, de sorte qu'il ne s'agirait
pas d'un prix de faveur. Le non-aboutissement de la vente serait uniquement dû au comportement abusif
de certains membres du conseil de l’intimée, que l'appelant n'aurait pas à supporter.
4.2
Comme la vente d'immeubles (art. 216 al. 1 CO),
la promesse de vente immobilière doit être passée en la forme authentique (art. 216 al.
2 CO ; ATF 135 III 295 consid. 3.2). Cette forme solennelle vise notamment à éviter aux
parties des engagements irréfléchis en s'assurant qu'elles comprennent la portée de leurs
engagements et expriment leur volonté de façon claire et complète (
ATF
140 III 200 consid 4.2, JdT 2014 II 401 ;
ATF
118 II 32 consid. 3d). La forme authentique doit porter sur tous les éléments objectivement
essentiels du contrat, ainsi que sur les points subjectivement essentiels, pour autant que ces derniers,
de par leur nature, constituent un élément du contrat de vente ; il s'agit de tous les
éléments qui affectent le rapport entre la prestation et la contre-prestation issues de la
vente.
La loi soumettant la validité de la promesse de vente immobilière au respect de la forme authentique,
l'inobservation de celle-ci doit en soi entraîner la nullité de l'acte (art. 11 al. 2 CO ;
ATF 106 11 146 consid. 3 p. 151).
Le respect de la forme ayant un caractère impératif et absolu, il n'y a en principe pas lieu
de se demander si le but pour lequel l'exigence de forme a été instituée (protection des
parties et/ou intérêt public à disposer d'un acte juridique clair et sûr) a été
affecté ou non par le vice de forme (ATF 120 11 341 consid. 4b ; TF 4A_573/2016 du 19 septembre
2017 consid. 4.2.3).
4.3
En l’occurrence, on ne saurait suivre le
raisonnement de l'appelant. En effet, la longueur du processus s’explique dans le cas présent
par l'existence d'un important litige successoral entre l’intimée et B.X.________, lequel
apparaissait susceptible de remettre en cause les droits mêmes de l’intimée sur l’immeuble
litigieux. Durant toutes ces années, les parties n’ont ainsi entrepris aucune démarche
en ce qui concerne le projet de vente de la villa, pas plus qu’elles n’ont fait inscrire
le contrat de bail au registre foncier. Cela vaut également pour la prétendue
«
préexistence
» de la volonté de l’intimée de céder l’immeuble à l’appelant,
celle-ci apparaissant plus que douteuse au vu de l’issue incertaine du litige opposant l’intimée
à B.X.________, qui contestait notamment la qualité d’héritière de l’intimée.
Les parties ont d’ailleurs prévu une référence directe au litige successoral dans
l’avenant du 27 août 2008. L'ensemble de ces facteurs n'était pas de nature à simplifier
les conventions envisageables pour tenir compte des volontés – potentiellement évolutives
au regard de l'écoulement du temps dû au litige successoral – des parties au litige,
indépendamment de l'intervention d'hommes de loi. Compte tenu des éléments essentiels
qui n'avaient pas encore été réglés au moment où le litige successoral a définitivement
pris fin, les parties ont poursuivi leurs négociations, notamment sur le prix de vente. La question
de l'exonération fiscale, en cas de vente à un prix de faveur à l'un des membres du Conseil
de fondation de l’intimée, est devenue – alors seulement – plus que jamais actuelle.
On relèvera que le prix de la villa a été évalué à 1'360'000 fr. en 2016,
de sorte que l'admission d'un prix de faveur – de 1'250'000 fr. pour l'appelant – entrait
sérieusement en ligne de compte selon le courrier de l’autorité fiscale du 16 mars 2017,
les développements de l'appel contredisant les faits établis à cet égard.
Dans ces circonstances, on ne décèle pas l'utilisation invoquée par l'appelant d'une institution
juridique à des fins étrangères.
Il s'ensuit que l'appel doit être rejeté s'agissant de la conclusion principale de la demande.
5.
5.1
L'appelant conteste encore l'appréciation
faite par les premiers juges de sa conclusion subsidiaire en paiement d’un montant de 400'000 fr.,
réduite dans ses plaidoiries écrites à 300'000 fr., ce montant étant censé correspondre
au préjudice subi en raison de la violation des obligations contractuelles de l’intimée
tendant au transfert de l’immeuble litigieux pour le prix qui avait été convenu. Il fait
valoir que les conclusions de la demande peuvent s'écarter de celles figurant dans l'autorisation
de procéder, aux conditions de l'art. 227 CPC. Selon l'appelant, la conclusion en dommages-intérêts
relèverait de la même procédure ordinaire et présenterait un lien de connexité
avec la dernière prétention, les deux prétentions visant à sanctionner la même
violation contractuelle, à travers une conclusion en exécution, respectivement une conclusion
en dommages-intérêts.
5.2
Selon l’art. 202 al. 2 CPC, la requête
de conciliation contient la désignation de la partie adverse, les conclusions et la description
de l'objet du litige. Ces deux dernières exigences permettent de circonscrire le litige et d'assurer
une certaine prévisibilité au processus de conciliation et à ses éventuelles suites
procédurales. Les conclusions peuvent être modifiées ou complétées lors de la
phase de conciliation (art. 227 CPC par analogie). L'autorisation de procéder devra cependant mentionner
les modifications opérées. L'autorité de conciliation attire par ailleurs l'attention
des parties en cours de procédure sur les éventuels vices touchant leurs conclusions, en leur
accordant éventuellement un délai pour rectifier l'acte.
Dans la suite de la procédure, les conclusions de la demande doivent correspondre à celles
mentionnées dans l'autorisation de procéder. Elles ne peuvent s'en écarter qu'aux conditions
de l'art. 227 CPC, à savoir si la prétention nouvelle ou modifiée relève de la même
procédure (art. 227 CPC al. 1 CPC) et si elle présente un lien de connexité avec la dernière
prétention (art. 227 al. 1 let. a CPC) ou si la partie adverse consent à la modification (art.
227 al. 1 let. b CPC) (TF 5A_588/2015 du 9 février 2016 consid. 4.3.1 ; CACI 16 mars 2017/73).
Il y a modification de la demande au sens des art. 227 et 230 CPC lorsque le droit à la protection
juridique que la partie fait valoir (Rechtschutzanspruch) est modifié ou qu'une nouvelle prétention
est invoquée. Le contenu de ce droit résulte du prononcé requis (Rechtsbegehren) et du
conglomérat de faits à la base de celles-ci. Le prononcé requis doit consister en une
affirmation ayant une conséquence juridique (Rechtsfolgebehauptung) assorti d'une conclusion (Rechtsschutzantrag)
condamnatoire, formatrice ou en constat (TF 4A_439/2014 du 16 février 2015 consid. 5.4.3.1, RSPC
2015 p. 233 note Droese). Il n'y a pas modification de la demande lorsque, sur la base d'un même
complexe de faits, la prétention est basée sur un autre fondement juridique (Anspruchsgrundlage)
qu'initialement (par exemple, action en exécution de contrat, puis enrichissement illégitime)
(TF 5A_390/2017 du 23 mai 2018 consid. 2.3.2 ; 4A_255/2015 du
1
er
octobre 2015 consid. 2.2.3, RSPC 2016 p. 111 note Bohnet).
Un lien de connexité au sens de l'art. 227 al. 1 let. a CPC n'existe pas seulement lorsque la prétention
est fondée sur un même contrat ou un même état de faits, mais aussi lorsqu'elle se
base sur un même complexe de faits ou un complexe voisin. Il s'agit de procéder à une
balance entre l'intérêt du défendeur à ce que sa défense ne soit pas entravée
de manière excessive et les motifs d'économie de procédure et de recherche de la vérité
matérielle (TF 4A_255/2015 du
1
er
octobre 2015 consid. 2.2, RSPC 2016 p. 111 note Bohnet, déjà cité). Pour examiner
le lien de connexité entre la conclusion nouvelle et la demande initiale, le contenu de la prétention
juridique se détermine, selon la jurisprudence, au regard de l'action ouverte, des conclusions de
la demande et des faits invoqués à l'appui de celle-ci, autrement dit par le complexe de faits
sur lequel les conclusions se fondent (TF 5A_16/2016 du 26 mai 2016 consid. 5.1, RSPC 2016 p. 415,
note Bohnet, déjà cité).
5.3
5.3.1
Les premiers juges ont retenu que le complexe
de faits sur lequel se fondait la conclusion subsidiaire tendant au paiement d’un montant de 400'000
fr. demeurait certes inchangé, que les conclusions étaient soumises à la même procédure,
soit la procédure ordinaire et qu’une partie pouvait changer son argumentation juridique en
cours de procédure. Toutefois, l’objectif de l’art. 227 CPC ne paraissait pas être
celui de permettre à une partie de rectifier des conclusions incomplètes et/ ou mal dirigées
ab initio
.
La recevabilité des conclusions modifiées de l’appelant était donc sujette à
caution. Cela étant, la question de la recevabilité de ces conclusions pouvait rester ouverte,
vu l’issue de la procédure.
5.3.2
L’appréciation des premiers juges ne prête pas le flanc à la critique. Dès
lors que la conclusion principale de l’appelant s’avère dépourvue de tout fondement
et que son rejet par l’autorité intimée a été confirmé en appel (cf.
consid.
3.3 et 4.3 ci-dessus), il doit en aller de même en ce qui concerne la conclusion subsidiaire, qui
tend à sanctionner la même violation contractuelle et repose sur le même complexe de faits.
Au surplus, comme l’ont retenu à juste titre les premiers juges, la réparation du dommage
positif est exclue en matière de responsabilité précontractuelle.
Par conséquent, le grief est mal fondé.
6.
6.1
En conclusion, l’appel doit être rejeté
et le jugement confirmé.
6.2
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 13'500 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre
2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelant, qui succombe (art. 106 al.
1 CPC), et compensés avec l’avance de frais versée par celui-ci (art. 111 al. 1 CPC).
6.3
Selon l’art. 7 TDC (tarif des dépens
en matière civile du 23 novembre 2010 ; RSV 270.11.6), pour une valeur litigieuse de 1'250'000 fr.,
le défraiement de l’avocat est fixé entre 6'000 et 40'000 francs, compte tenu de l’importance
de la cause, de l’ampleur du travail et du temps consacré à la procédure. En l’espèce,
l’activité de l’intimé s’est limitée au dépôt d’une
réponse de six pages et demie, dont trois pages consacrées aux moyens soulevés par l’appelant.
L’application de l’art. 7 TDC entraînerait une disproportion manifeste entre le travail
effectif du mandataire et le montant des dépens, de sorte qu’il y a lieu, en application de
l’art. 20 al. 2 TDC, de fixer les dépens de deuxième instance à 2'000 francs.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 13'500 fr. (treize mille cinq
cents francs), sont mis à la charge de l’appelant M.________.
IV.
L’appelant M.________ doit verser à l’intimée H.________ la somme de 2'000 fr.
(deux mille francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V.
L’arrêt est exécutoire.
Le
présidente :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me François Besse (pour M.________),
‑
Me Pierre Chiffelle (pour H.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge présidant la Chambre patrimoniale cantonale.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30’000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :