vd_findinfo · HC / 2009 / 396 · 2009-09-18 · fr

BAIL À LOYER, RAISON DE COMMERCE, CESSION D'UN PATRIMOINE OU D'UNE ENTREPRISE, ENTREPRISE COMMERCIALE, RESTITUTION{EN GÉNÉRAL}, TRANSACTION COUPLÉE, DROIT DE RÉTENTION, CONCLUSIONS | 264 CO, 452 al. 1 CPC, 452 al. 2 CPC, 465 al. 1 CPC, 471 al. 3 CPC, 13 LTB

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 18.09.2009 HC / 2009 / 396

TRIBUNAL CANTONAL
484/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Arrêt du 18 septembre
2009
__________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.     F.
Meylan et Denys
Greffier
:
Mme   Bourckholzer
*****
Art. 264 CO ; 13 LTB ; 452
al. 1 et 2, 465 al. 1, 471 al. 3 CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s'occuper du recours interjeté par
W.________
, à Gland,
et
Q.________
, à Genève,
défendeurs, contre le jugement
rendu le 30 avril 2008 par le Tribunal des baux dans la cause
divisant les recourants d'avec
C.________
AG
, à Zoug,
demanderesse.
Délibérant à huis clos, la cour
voit :
En fait :
A.
Par jugement du 30 avril 2008, dont la motivation a
été notifiée aux parties le 18 juin 2009, le
Tribunal des baux a prononcé que les défendeurs
W.________ et Q.________, solidairement entre eux, doivent payer
à la demanderesse C.________ AG le montant de 77'596 fr. 35,
avec intérêts à 5 % l'an dès le 27
septembre 2006 (I), statué sur les frais et dépens
(II et III) et rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (IV).
La Chambre des recours fait sien dans son entier
l'état de fait du jugement qui est le suivant :
«
1.
Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux du
1
er
septembre 2003, la demanderesse C.________ AG, en
qualité de bailleresse, a loué à la
défenderesse W.________, en qualité de locataire, les
locaux sis au 1
er
sous-sol à la Place de la Gare
2, à Lausanne. Ces locaux commerciaux, d'une surface totale
d'environ 273 m2, étaient loués à l'usage de
« Club VIP ». Il résulte du
témoignage de V.________ alors gérant des locaux
qu'au moment de la signature du bail, les lieux étaient
inexploités depuis environ six mois, la discothèque
« G.________ » exploitée par la
société I.________ SA ayant fermés ses portes.
I.________ SA avait en effet connu des difficultés
financières et était tombée en faillite le 4
avril 2003. Le témoin V.________ a précisé
qu'il y avait eu environ quinze candidats, parmi lesquelles la
défenderesse semblait la plus motivée.
Le contrat du 1
er
septembre 2003 fixait le loyer
trimestriel net à 45'000 fr., plus 1'500 fr. d'acompte de
chauffage et eau chaude et frais accessoires. Le loyer était
payable trimestriellement à l'avance, mais recevable
à bien plaire par mois d'avance, par 15'000 fr. plus 500 fr.
d'acompte, et en cas de paiement d'avance ponctuel seulement. La
locataire devait fourni à la signature du bail une garantie
de 45'000 francs.
Prévu pour durer initialement du 1
er
novembre
2003 au 1
er
novembre 2008, ce bail devait ensuite se
renouveler de plein droit pour 60 mois et ainsi de suite de 60 mois
en 60 mois, sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre des
parties donné 12 mois à l'avance.
Le contrat prévoyait sous une Annexe 1, notamment l'article
suivant :
"6.1
Le locataire prend les locaux dans l'état actuel, y compris
les aménagements et le mobilier, selon convention de remise
des locaux et inventaire annexés.
(…)".
Un document intitulé « Convention pour la remise
des locaux de l'ancienne discothèque
« G.________ »  a également
été signée par les parties le 1
er
septembre 2003. On peut y lire notamment ce qui
suit :
"(…)
Aménagement
:
-
Une cuisine avec armoire
et mobilier haut et bas, plonge et sortie de secours.
-
Un grand bar totalement
aménagé, avec plonge et armoire basse (sauf
l'appareil de distribution des boissons).
-
Deux petits bars, dont un
totalement aménagé.
-
Une piste de danse, y
compris les installations sono (amplis et HP), d'éclairage,
de mixage "light show" et une cabine DJ, hors platine et
mixage.
Une salle discothèque.
-
Une arrière salle
avec une 2
ème
sortie de secours.
-
Un économat avec
vestiaire et bureau pour le gérant.
-
Double WC hommes et femmes
totalement équipés.
-
Une entrée avec
comptoir.
Les locaux sont remis en l'état,
tels que vus et visités, avec la décoration existante
et tels qu'ils étaient exploités par "G.________". Le
nettoyage, l'évacuation des déchets et la remise en
état des lieux est à la charge du
repreneur.
Aucun droit ni goodwil ne peuvent
être revendiqués par l'ancien locataire.
Un montant de Fr. 70'000.-est dû
pour la reprise de l'établissement, selon l'article 6.1 du
bail à loyer du 1
er
septembre 2003. ce montant
comprend également la totalité du mobilier selon
inventaire annexé, ainsi que la totalité des biens se
trouvant dans les locaux, le tout livré tel que vu et
visité, sans aucune garantie de fonctionnement.
Cette somme sera versée selon
l'échelonnement suivant :
Fr. 25'000.au 1
er
décembre 2003
Fr. 15'000 au 1
er
janvier 2004
Fr. 15'000 au 1
er
février 2004
Fr. 15'000 au 1
er
mars 2004
L'évacuation des biens
inutilisés est à la charge du locataire.
(…)".
L'inventaire auquel se réfère la convention a
été établi le 11 septembre 2003 par le
gérant de l'époque, V.________. Lors de son audition
comme témoin, celui-ci a précisé qu'il avait
établi ledit inventaire en reprenant pour l'essentiel celui
qui avait été établi par l'Office des
faillites dans le cadre de la faillite de I.________ SA,
précédent locataire. En effet, la demanderesse avait
acquis auprès de cet office ces biens pour un montant de
10'000 francs le 30 juillet 2003, étant
précisé que l'office les avait estimés
à 17'093 francs.
Le témoin V.________ a également
précisé que la conclusion du bail était
clairement subordonnée à la signature de la
" convention pour la remise des locaux ".
2.
Un avenant no 2 au contrat de bail a été
établi le 6 octobre 2003 et signé par les parties,
celui-ci prévoyait notamment ce qui suit :
"(…)
Article 1
Le bail à loyer signé en
date du 1
er
septembre 2003, actuellement au
bénéfice et à la charge du cédant, est
repris par le cessionnaire à partir du 1
er
novembre 2003. Il y a donc cession de bail de
Mme W.________
à Mme W.________ et Q.________
.
Art. 263 al 4 du CO
:
Le locataire est libéré de
ses obligations envers le bailleur. Il répond toutefois
solidairement avec le tiers jusqu'à l'expiration de la
durée du bail ou la résiliation de celui-ci selon le
contrat ou la loi mais, dans tous les cas, pour deux ans au
plus.
Article 2
Le cessionnaire déclare avoir pris
connaissance du bail cédé et de ses annexes. Il
s'engage à en respecter toutes les clauses et conditions.
Pour le bon ordre, le cessionnaire a pris connaissance que le loyer
en vigueur est le suivant :
Fr. 15'000.-- + charges Fr. 500.-- + TVA
Fr. 1'178.-- = Fr. 16'678.-
IPC 149.9 (juillet 2003)
Article 3
Le cessionnaire fournira au bailleur,
à la signature de la présente cession, une garantie
bancaire ou un cautionnement solidaire de Fr. 45'000.--,
conformément à l'article 3 des dispositions
générales de bail à loyer pour locaux
commerciaux.
(…)".
3.
A titre de garantie de loyer, les défendeurs W.________ et
Q.________ ont fait constituer en faveur de la bailleresse
:
-
le 14 octobre 2003, par B.________, une caution d'un montant de
25'000 francs ;
-
le 18 août 2004, par E.________ SA un cautionnement simple
pour un montant de 20'000 francs;
4.
Le 28 octobre 2004, la demanderesse a adressé au Juge de
paix de Lausanne une requête tendant à l'expulsion des
défendeurs.
Le
8 novembre 2004 et le 20
janvier 2005, la demanderesse et la défenderesse ont
signé cette convention :
"1.
Loyers
W.________
confirme que le paiement des loyers est à jour qu'elle
continuera à honorer le délai pour le paiement
desdits loyers.
2.
Garantie de loyer
La
garantie de fr. 45'000.- a été couverte par
W.________, dans les termes établis du bail.
3.
Fonds de commerce
a.
W.________ reconnaît irrévocablement que le montant de
Fr. 70'000.-découlant de la convention du 1
er
septembre 2003 pour la remise des locaux de l'ancienne
discothèque "G.________" est justifié et dû par
elle à C.________ AG.
b.
W.________ ayant procédé à des travaux de mise
à jour des locaux conformément au chiffre 6.4 de
l'annexe 1 au contrat de bail à loyer du 1
er
septembre 2003, W.________ AG, accepte à bien plaire et
quand bien même le chiffre 6.4 précité
prévoit que tous ces travaux sont à charge du
locataire, de participer pour un montant forfaitaire et maximum de
Fr. 20'000.--. Ce montant de Fr. 20'000.-est par conséquent
porté en diminution de la somme de Fr.
70'000.-mentionnée à la lettre 3.a ci-dessus.
W.________ renonce à réclamer quoi que ce
soit
d'autre
à C.________ AG à raison de ces travaux de mise
à jour et de l'état des locaux tels qu'elle en a pris
possession au début du bail.
c.
W.________ se reconnaît la débitrice de C.________ AG
de la somme de Fr. 50'000.-(…).
d.
Le montant de Fr. 50'000.-mentionné ci-dessus, dû par
W.________ à C.________ AG, sera réglé par
W.________ par le régulier versement de mensualités
de Fr. 4'166.-(…), hors TVA, pendant douze mois, la
première fois le 1
er
décembre 2004 et
ainsi de suite. En cas de retard de quinze jours dans le paiement
d'une mensualité, le solde encore dû est
immédiatement exigible.
(…)"
La demanderesse
s'engageait également dans cette convention à retirer
sa requête d'expulsion, ce qu'elle a fait le 18 janvier
2005.
La demanderesse admet avoir reçu la somme de 10'810 fr. 65
en exécution de cette convention.
5.
Le 3 février 2006, le conseil de la demanderesse a
adressé au conseil des défendeurs ce
courrier :
"(…) je vous
confirme que le loyer arriéré du mois de mai 2005 a
été réglé et est parvenu à ma
mandante le 31 janvier 2006. Dès lors, les loyers pour
l'année 2005 sont entièrement réglés
à ce jour.
En revanche, dans
l'intervalle, les loyers de janvier à février 2006
exigibles, n'ont pas été
réglés.
Un délai de
trente jours est imparti à votre cliente,
conformément à l'art. 257d CO, pour avoir
réglé les deux loyers (janvier et février
2006) pour un total de Fr. 33'356.
A défaut, il sera
procédé à la résiliation du
bail.(…) Par ailleurs, Mme W.________ n'a pas repris le
versement des acomptes concernant le solde de Fr. 39'189, 34
dû par rapport au montant conventionnel de Fr. 50'000.--,
cela malgré mes nombreux courriers à elle
adressés depuis l'été dernier (le 30
août 2005, le 16 novembre 2005, le 14 décembre
2005).
A défaut de
règlement, il sera procédé par toutes voies
légales à commencer par la notification d'une
poursuite.   (…)".
Le 14 février 2006, le conseil des défendeurs a
répondu au conseil de la demanderesse par ces
lignes :
"(…)
2.- Le loyer d'avril
2005 a été payé, avec l'imputation très
claire de la locataire, par deux versements intervenus les 2 mai
2005 à hauteur de Fr. 15'235.-, et le 24 mai 2005 à
hauteur de Fr. 1'445. Vous trouverez ci-après les avis de
débit correspondants.
3.- Le loyer du mois de mai 2005 a
été payé le 2 juin 2005, à hauteur de
Fr. 16'650.-, et vous trouverez à cet égard l'avis de
débit correspondant également.
4.- Aussi bien, les loyers dus pour
l'année 2005 étaient intégralement
réglés, bien avant le 31 janvier 2006.
5.- Finalement, vérification
faite, ma correspondance du 25 janvier 2006 doit être
corrigée dans le sens qui précède, si bien que
seul serait dû, à ce jour, le loyer pour le mois de
février 2006.
6.- Les relations entre parties sont
régies, en particulier, par un avenant signé le 6
octobre 2003, intervenu avec transfert de bail dès le
1
er
novembre 2003, au nom personnel d'W.________ et
Q.________.
Les conditions en sont demeurées
inchangées, hormis la confirmation du loyer mensuel et des
charges, ainsi que l'adjonction de la TVA à concurrence de
Fr. 1'178.- par mois, soit Fr.16'678.- en tout.
En l'état, ce bail à loyer
n'a pas été passé au nom de D.________ SARL,
ce qui, comme l'a observé W.________ à plusieurs
reprises, ne lui permet pas de déduire la TVA payée,
à titre d' «
impôt
anticipé
», et ce qui lui cause un
préjudice de Fr. 1'178.- par mois, soit Fr. 14'136.- par
an.
Au 1
er
novembre 2005, le
préjudice encouru par ma mandante à ce titre
s'élevait donc à
Fr. 28'272.-.
L'article 263 CO dispose, à son
alinéa 1
er
, que «
le locataire d'un
local commercial peut transférer son bail à un tiers
avec le consentement écrit du bailleur
»,
consentement que le bailleur ne peut refuser que pour de justes
motifs.
Aussi bien, et pour la raison qui
précède, C.________ AG est requise d'autoriser le
transfert du bail du nom d'W.________ et/ou Q.________ à
«
D.________ SARL
», et cela
avec effet rétroactif, afin qu'elle puisse déduire la
TVA perçue par le bailleur à titre d'
«
impôt
anticipé
».
Vous aurez l'amabilité de bien
vouloir me donner votre accord, le plus rapidement possible, afin
que je puisse le cas échéant saisir, en cas de refus,
la Commission de conciliation en matière de baux à
loyer du district de Lausanne.
7.- Comme déjà
expliqué, depuis le 1
er
novembre 2003,
jusqu'à ce mois, W.________ a subi un préjudice de
Fr. 1'178.- par mois, soit sur l'intégralité des mois
courus à ce jour, le total de
Fr. 31'806.-
(trente et
un mille huit cent six francs), correspondant à 27
mensualités de Fr. 1'178.- par mois.
Dès lors, de deux choses
l'une :
a)
Soit le transfert du bail
au nom de D.________ SARL est consenti par C.________ AG dès
le 1
er
mars 2006, hypothèse dans laquelle le
montant précité doit être imputé sur le
solde de Fr. 39'189.34, dont se prévaut votre mandante par
votre courrier du 3 février 2006 (seconde page).
b)
Soit C.________ AG accepte
que ce transfert ait effet rétroactif, hypothèse dans
laquelle, sous réserve de son acceptation par les
autorités fiscales (Division de la TVA), il pourrait
être renoncé à l'imputation
précitée.
(…)
Il n'apparaît pas que le
bailleur/propriétaire ait procédé à des
investissements particuliers, pour les locaux occupés par la
discothèque «
X.________
». Il
résulte, en effet, des photographies versées au
dossier de la cause, que les sols s'enfonçaient sur la
partie droite, avant d'être rebouchés par les soins de
la locataire. l'insonorisation, comme la ventilation,
étaient déficientes, la climatisation
défectueuse, l'extraction de l'air était mauvaise, le
système d'alarme du feu non contrôlable, des souris
étaient présentes jusque dans les éviers, des
fuites d'eau provenait de la ventilation, et une invasion de
cafards a nécessité un traitement curatif
facturé le 12 septembre 2005.
(…)".
L'instruction a permis d'établir que la
défenderesse était alors
associée-gérante avec signature individuelle de la
société D.________ Sàrl, société
à responsabilité limitée qui avait
été inscrite au Registre du commerce le 24 octobre
2001 et avait notamment pour but l'exploitation de restaurants,
bars, cafés et discothèques.
Le 2 mars 2006, le conseil des défendeurs a adressé
un courrier au conseil de la demanderesse dont il ressort notamment
ce qui suit :
"(…)
Cela dit, les locaux donnés
à bail par C.________ AG à W.________, pour
l'exploitation de la discothèque
«
X.________
», ont à nouveau
été affectés de graves défauts, puisque
le sol s'est effondré sur toute la partie droite de la
discothèque, en laissant apparaître d'énormes
trous empêchant l'exploitation convenue.
Des travaux de réparation ont eu
lieu, mais d'ores et déjà, W.________ a dû
fermer les locaux ce mardi 28 février 2006, et encore ce
1
er
mars 2006.
A cette occasion, à nouveau,
d'énormes rats sont apparus dans les locaux, les uns de
près de 20 centimètres de longueur.
Dans ces conditions, un délai au
6 mars 2006 à midi
, est imparti à C.________
AG, pour procéder à la réfection totale et
dans les règles de l'art des locaux loués, comme leur
mise en conformité.
A défaut, et conformément
à l'article 259 g CO, les loyers à échoir
seront consignés.
(…)".
Le 7 mars 2006, le conseil de la demanderesse a adressé au
conseil des défendeurs la réponse
suivante :
"(…)
1.
Votre cliente a loué les locaux dans l'état dans
lequel ils se trouvaient au moment de la conclusion du bail, y
compris les aménagements et le mobilier. Elle était
et est responsable de tous éventuels travaux de
rafraîchissement et de transformation, de même que de
l'entretien et des réparations de l'objet loué et des
installations faites par elle (voir en particulier les chiffres
6.1, 6.4 et 6.7 de l'annexe 1 au contrat de bail à loyer du
1
er
septembre 2003).
2.       Mme
W.________ a fait procéder à plusieurs reprises
à des travaux dans les locaux loués par elle, y
compris s'agissant des sols. Elle l'a d'ailleurs fait sans
même en aviser la bailleresse.
(…)".
Le 17 mars 2006, le conseil de la demanderesse a encore
adressé au conseil des défendeurs un courrier dont il
ressort notamment ceci :
"(…)
Loyers
Contrairement à ce que vous
indiquez, les loyers dus pour l'année 2005 n'étaient
pas à jour avant le 31 janvier 2006 et, à la date de
votre lettre du 14 février, n'était pas uniquement
dû le loyer du mois de février 2006.
Je vous transmets en annexe copie des
relevés de paiement de loyer établis pour ma cliente
depuis le mois d'avril 2004, à savoir depuis le moment
où les loyers lui sont directement versés par votre
cliente.
Les avis de crédit correspondant
à chaque imputation de loyer sont également fournis
en annexe à la présente.
Vous y constaterez que Mme W.________ est
loin d'avoir payé ponctuellement les loyers. Par exemple,
après avoir payé le loyer du mois d'avril 2004 en
date du 5 avril 2004 et celui de mai 2004 le 13 avril 2004 (elle
avait pour une fois de l'avance), il n'y a plus eu de versement de
loyer jusqu'au mois de juillet 2004, le 21 pour être exact.
Ce paiement du 21 juillet 2004 correspondait bien entendu au loyer
de juin 2004.
S'agissant de l'année 2005 qui
nous intéresse plus particulièrement, le loyer de
janvier 2005 a été payé le 19 janvier 2005 et
celui de février 2005 le 11 février 2005. il n'y a
ensuite plus eu de paiement jusqu'au 2 mai 2005. Etaient
échus dans l'intervalle les loyers de mars et avril
2005.
(…)
Au vu de ce qui précède,
à ce jour, les loyers dès le 1
er
janvier
2006 sont toujours impayés. Trois mois de loyer, soit
janvier, février et mars 2006 sont échus ce qui
représente un montant total de Fr. 50'034.-
La mise en demeure du 3 février
2006 tendant au paiement des loyers de janvier et février
2006 par Fr. 33'356.-est dès lors parfaitement valable. Le
délai de trente jours est échu et la bailleresse
légitimée à procéder à la
résiliation du bail.
Elle consent exceptionnellement à
y surseoir jusqu'au 31 mars 2006 pour autant que la somme de Fr.
50'034.-soit versée d'ici là.
Transfert de bail
Aucun transfert de bail n'est
envisageable tendant à substituer une personne morale (une
Sàrl) à une personne physique. Aussi longtemps que
Mme W.________ ne respecte pas ponctuellement ses obligations
découlant du bail, ainsi que ses autres engagements
(notamment paiement du solde de Fr. 39'189,34), il est hors de
question de discuter plus avant.
Demande d'un nouveau loyer
mensuel
Le loyer actuel a été
discuté, négocié, accepté et
formalisé dans un contrat écrit. Il n'y a pas eu de
contestation de loyer initial. La bailleresse n'entre pas en
matière sur ce qui équivaut à rediscuter
après coup un contrat.
(…)".
6.
Par requête du 20 mars 2006 adressée à la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer
du district de Lausanne, la défenderesse W.________ a ouvert
action à l'encontre de la demanderesse, concluant à
ce que le bail les liant soit transféré avec effet
rétroactif à D.________ Sàrl, que le loyer
soit baissé dès et y compris sa première
échéance soit le 1
er
novembre 2008
à 12'000 fr. par mois charges comprises, qu'il soit
constaté que W.________ n'est pas débitrice de
C.________ AG de la somme de 39'189 fr. 34 et qu'il soit
constaté que dès et y compris le 1
er
avril
2006, le loyer dû par W.________ est valablement
consigné.
7.
Par courriers séparés du 2 juin 2006, le conseil de
la demanderesse a adressé aux défendeurs notamment
ceci :
"(…)
Il s'avère en effet que les loyers
des mois de mars, avril, mai et juin 2006 ne sont pas
réglés à ce jour, représentant un
arriéré total de Fr. 66'712.-(soixante-six mille sept
cent douze francs).
Conformément à l'art. 257d
du Code des Obligations, vous êtes mis en demeure de verser
à la propriétaire, sur le compte que vous connaissez
auprès de l'E.________ SA (206-311065.01R), la somme de Fr.
66'712.-(soixante-six mille sept cent douze francs), ceci dans un
délai de trente jours.
La présente vaut commination au
sens de l'art. 257d CO.
Si le montant de Fr.
66'712.-(soixante-six mille sept cent douze francs) n'est pas
parvenu sur le compte de C.________ AG dans le délai de
trente jours précité, il sera procédé
à la résiliation du contrat de bail.
(…)".
Par courriers séparés du 17 juillet 2006, le conseil
de la demanderesse a adressé aux défendeurs notamment
les lignes suivantes :
"(…)
Malgré la commination du 2 juin
2006, l'arriéré de loyer n'a pas été
payé dans le délai de trente jours
imparti.
Par conséquent, la bailleresse
procède à la résiliation du contrat de bail,
conformément à l'article 257d CO, pour le 31
août 2006.
(…)".
Une notification de résiliation de bail du 17 juillet 2006
accompagnait les courriers de la bailleresse, celle-ci
résiliant le bail au 31 août 2006 au motif du
non-paiement du loyer dès le mois de mars 2006,
malgré la commination du 2 juin 2006.
8.
Le 18 juillet 2006, l'Office des poursuites de l'arrondissement de
Lausanne-Est a établi un inventaire des biens garnissant les
locaux loués par les déffendeurs pour sauvegarde des
droits de rétention de la demanderesse.
Le 27 juillet 2006, la demanderesse a introduit une poursuite en
réalisation de gage auprès de l'Office des poursuites
de Lausanne-Est, à l'encontre de W.________ et de Q.________
pour 01) 50'034 fr. sans intérêts,  02) 533 fr.
55 sans intérêts, 03) 533 fr. 55 sans
intérêts et 04) 100 fr. sans intérêt. Le
commandement de payer mentionnait la cause de l'obligation
suivante :
"Loyers impayés du 1.03.06 au
31.05.06 pour locaux commerciaux, sis Pl. Gare 2, 1003 Lausanne. 2)
Frais du procès-verbal d'inventaire no 1159446 -01 du 18.07.
063) Frais de procès-verbal d'inventaire co-obligé no
1159446-02 du 18.07.06.
Désignation du
gage :
Biens garnissant les locaux commerciaux
de 273 m2 au premier sous-sol, à usage de discothèque
"X.________", sis Pl. Gare 2, 1003 Lausanne, selon
procès-verbaux d'inventaire nos 1159446-01/02 du
18.07.06"
9.
Par courrier du 24 juillet 2006, le conseil des défendeurs a
adressé au conseil de la demanderesse les lignes
suivantes :
"(…)
Le loyer, considérable, de CHF
15'000.-, charges (CHF 500.-) et TVA (CHF 1'178.-) en sus, ne
permettra pas de retrouver un repreneur aux mêmes
conditions.
Ainsi bien, et cela de manière
à atténuer le dommage, ma mandante présente,
en qualité de candidats à la reprise,
déjà intéressés à la plus
prochaine échéance :
1.-
J.________
Chemin de Monthey
1020
Renens
Charges et TVA comprises,
l'intéressé est prêt à conserver une
redevance mensuelle totale de CHF 12'000.- (douze mille
francs).
2.-
A.O.________ et
B.O.________
Avenue de Chailly 34
1012 Lausanne
Charges et TVA en sus, les
intéressés sont prêts à consacrer un
loyer de CHF 9'000.- (neuf mille francs) par mois.
3.-
U.________
Café, Restaurant ;
Pizzeria
M.________Avenue de la Gare 52
1003 Lausanne
(…)".
Le 26 juillet 2006, le conseil de la demanderesse a répondu
au conseil des défendeurs notamment par ces
lignes :
"(…)
Le transfert du bail commercial implique,
cela va de soi, que le contrat soit transféré aux
conditions contractuelles en vigueur. On ne pourrait autrement pas
parler de transfert de contrat.
Dans la mesure où votre cliente
présente des candidats qui ne sont pas disposés
à reprendre le bail aux conditions contractuelles
existantes, la propriétaire n'a même pas à
entrer en matière.
Quant à l'art. 264 CO, il n'entre
pas non plus en considération, tout simplement parce qu'il
faudrait, pour cela, que votre mandante ait restitué la
chose, ce qui n'est pas le cas malgré le fait qu'elle ne
paie plus le loyer depuis mars 2006 y compris et qu'elle n'exploite
plus l'établissement
X.________
.
Au demeurant, selon cette disposition
légale également, le candidat repreneur doit
être disposé à reprendre le bail aux
mêmes conditions.
Selon la jurisprudence, on ne peut exiger
du bailleur qu'il recherche ou accepte un locataire de remplacement
payant un loyer moins élevé.
(…)".
Le 3 août 2006, J.________ a adressé un courrier
à C.________ AG dont il ressort notamment ce qui
suit :
"(…)
J'ai été approché
par Madame W.________ qui est actuellement au
bénéfice d'un contrat de bail pour les locaux
commerciaux utilisés actuellement par le X.________ à
la Place de la Gare 2 à Lausanne.
Dans le cadre des discussions
actuellement menées avec Madame W.________, j'envisage de
racheter une partie des actifs de l'exploitation de la
discothèque actuelle avec d'autres personnes.
Afin que nous puissions aller de l'avant,
nous souhaitons obtenir de votre part un rendez-vous afin que les
aspects liés à la reprise de ce contrat de bail ou la
conclusion d'un nouveau contrat de bail puissent être
évoqués. A cet effet, nous vous remercions de bien
vouloir contacter
Mme [...] au 079/[...]
afin qu'une
entrevue puisse être organisée très
rapidement.
Il est évident que le transfert de
bail ou la conclusion d'un nouveau contrat de bail est lié
au rendez-vous que nous souhaitons obtenir de votre
part.
Pour autant qu'un rendez-vous puisse
être fixé de manière rapide, il pourrait
être envisagé que soit le transfert de bail ou la
conclusion d'un nouveau bail intervienne déjà au
1
er
septembre 2006.
(…)".
Le témoin J.________ a expliqué qu'il n'avait pas
reçu de réponse à cette lettre.
Interrogé sur son projet, il a précisé qu'il
souhaitait louer les locaux litigieux, à condition qu'il
obtienne un bail d'une durée de dix ans et que le loyer soit
fixé à 14'000 fr. par mois au maximum. Il a
déclaré qu'il était également
prêt à verser aux défendeurs la somme de 85'000
fr. pour la reprise du fonds de commerce. Mécanicien de
profession, il a admis qu'il n'avait lui-même jamais
exploité d'établissement public et que ses seules
liquidités étaient sa caisse de pension d'un montant
de 220'000 francs. Il a toutefois précisé qu'il avait
l'intention de s'associer avec des personnes ayant de
l'expérience dans l'exploitation d'un établissement
public.
Le témoin A.O.________, cuisinier de profession, exploite
avec succès depuis plusieurs années un restaurant
[...] de 70 places à Lausanne. Il a confirmé qu'il
était intéressé à la reprise des locaux
litigieux, à condition toutefois que le loyer mensuel soit
ramené à 9'000 fr. plus charges. Il a
précisé qu'il n'avait toutefois pas contacté
la demanderesse.
10.
Le 25 août 2006, le conseil des défendeurs s'est rendu
à l'Etude du conseil de la demanderesse pour y
déposer les clés du local commercial. Il y a
reçu une quittance.
Par courrier du 28 août 2006, le conseil de
la demanderesse adressait au conseil des défendeurs
notamment ces lignes :
"(…)
Le 25 août 2006 dans la
matinée, vous avez apporté à mon Etude deux
clés du club
X.________
et quittance vous en a
été délivrée.
La remise des clés par votre
cliente constitue une restitution effective des locaux et confirme
la fin des relations contractuelles de bail dès la remise
des clés le 25 août 2006, étant rappelé
que le contrat a été résilié par la
bailleresse pour le 31 août 2006 en application de l'art.
257d CO pour non paiement du loyer.
Si le contrat de bail a ainsi pris fin
(résiliation de la bailleresse et restitution des
clés par la locataire quelques jours avant
l'échéance), votre cliente, ainsi que M. Q.________,
doivent nonobstant réparer le dommage résultant de la
violation de leurs obligations contractuelles (inexécution
sous la forme du non paiement du loyer), qui a donné lieu
à la résiliation fondée sur l'art. 257d CO et
à la fin du contrat.
Les dommages et intérêts
auxquels la bailleresse peut prétendre comprennent notamment
le loyer échu entre le départ des locataires, en
l'occurrence effectif à fin août 2006, et la
relocation des locaux, jusqu'à la première
échéance contractuelle, qui est en l'espèce le
1
er
novembre 2008 à midi.
Conformément à son
obligation de diminuer le dommage (art. 44 CO), la bailleresse fera
diligence pour relouer les locaux et ainsi limiter au maximum son
préjudice. Cas échéant, si un loyer moins
élevé devait pouvoir être obtenu d'un nouveau
locataire, votre cliente et M. Q.________ seront solidairement
redevables de la différence entre le loyer contractuel
(découlant du contrat signé le 1
er
septembre 2003) et le nouveau loyer, cela jusqu'au 1
er
novembre 2008.
(…)".
11.
La faillite de D.________ Sàrl a été
prononcée le 15 août 2006. La procédure de
faillite, suspendue faute d'actif, a été
clôturée le 29 novembre 2006 par prononcé de la
Présidente du Tribunal de l'arrondissement de la
Côte.
Le 21 septembre 2006, l'Office des poursuites et faillites de
l'arrondissement de Nyon a adressé au conseil de la
demanderesse notamment les lignes suivantes :
"(…)
Faillite de D.________
SARL, [...] B4, [...]
Maître,
Nous vous informons que la
Présidente du Tribunal d'arrondissement de la Côte a
prononcé la faillite de la société
débitrice précitée le 15 août
2006.
Nous avons pris connaissance du courrier
que vous avez adressé à l'office des faillites de
Lausanne, requis par voie de commission rogatoire par notre office
pour procéder à un inventaire.
Lors de son audition,
l'associée-gérante de la société
faillie nous a déclaré que l'ensemble des biens qui
se trouvent dans les locaux loués par elle-même et son
associé, Monsieur Q.________ sont la propriété
exclusive de D.________ Sàrl, à l'exception de
quelques biens dont la propriété semble être
revendiquée par des tiers en vertu de divers
contrats.
Dès lors, nous devons
procéder à l'inventaire de ces actifs et nous ne
pouvons qu'attirer votre attention sur les dispositions de l'art.
222 LP, plus particulièrement l'alinéa 4.
Cependant et pour éviter de
déranger inutilement le propriétaire des lieux que
vous représentez, nous avons obtenu une clé des
locaux de la part de l'associée-gérante et avons
procédé à cet inventaire.
(…)".
Entendu comme témoin, [...], Préposé de
l'Office des poursuites et faillites de Nyon-Rolle, a
déclaré qu'il avait lui-même constaté
sur la base de factures qu'une grande partie des biens garnissant
les locaux litigieux appartenaient à D.________ Sàrl,
raison pour laquelle il en avait dressé l'inventaire dans le
cadre de la faillite de cette société.
Le 26 septembre 2006, le conseil de la demanderesse a
adressé au conseil des défendeurs cette lettre
:
"(…)
J'apprends avec stupéfaction que
votre cliente a conservé en tout cas une clé des
locaux propriété de ma mandante, puisqu'elle a pu la
remettre à l'Office précité (voir
5
ème
paragraphe de la lettre du 21 septembre
2006).
Vous êtes pourtant passé
à mon Etude le 25 août 2006 pour me remettre les
clés du club X.________, démontrant par actes
concluants que le contrat de bail avait pris fin. Je vous l'ai du
reste confirmé par écrit le 28 août 2006. La
remise des clés était censée satisfaire
intégralement à l'obligation de restitution incombant
au locataire à la fin du bail (art. 267 CO).
La conservation d'une clé des
locaux par votre mandante est dès lors tout à fait
illicite. Le fait de la remettre à un tiers (que ce soit
l'Office des poursuites ou des faillites n'y change rien), afin
qu'il puisse pénétrer dans les locaux pourrait
être constitutif d'instigation ou de complicité de
violation de domicile.
(…)".
Le 27 septembre 2006, le conseil des défendeurs a
répondu  en ces termes :
"(…)
Je reste moi-même surpris que
l'Office des poursuites et faillites de l'arrondissement de Nyon
ait pu disposer d'une clé, et sans doute faut-il concevoir
que par inadvertance, W.________ avait omis de restituer,
respectivement faire restituer, la clé correspondante
à votre serviteur à votre intention.
Il ne s'agit au demeurant que d'un
malentendu, j'imagine, et il est en tous les cas exclu de concevoir
une éventuelle «
instigation ou
complicité de violation de domicile
», termes
excessifs qui ont sans doute dû dépasser votre
plume !
(…)".
Le 28 septembre 2006, l'Office des Poursuites et Faillites de
l'arrondissement de Nyon a répondu au conseil de la
demanderesse par ces lignes :
"(…)
En ce qui concerne l'inventaire
exécuté dans les locaux sis à la place de la
Gare 2 à Lausanne, nous vous informons que lors de son
audition, Madame W.________ nous a déclaré que
l'exploitation de la discothèque avait cessé le 29
juin 2006 et que les clés à l'exception d'une avaient
été remises à la gérance. Elle nous a
précisé qu'elle détenait également les
clés des divers appareils loués au nom de la
société faillie qui se trouvent dans les locaux
précités.
(…)".
Le 6 décembre 2006, l'Office des faillites de
l'arrondissement de Lausanne a restitué les clés des
locaux litigieux au conseil de la demanderesse.
12.
Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux du 21
septembre 2006, la demanderesse a remis à bail à
T.________ SA en formation, K.________ et Z.________, solidairement
entre eux, les locaux litigieux moyennant un loyer mensuel net de
12'000 fr. la première année, de 13'000 fr. la
deuxième année et de 14'000 fr. la troisième
année, plus acompte de charges et TVA. Prévu pour
durer du 15 septembre 2006 au 30 septembre 2011, le bail se
renouvelait pour soixante mois et ainsi de suite, sauf avis de
résiliation donné douze mois à
l'avance.
L'article 5.20 de ce contrat est libellé comme
suit :
« Une remise d'un mois de loyer
est accordée à bien plaire par le bailleur aux
locataires, cela afin de tenir compte de la période
nécessaire à leur installation et au démarrage
de leur établissement. La remise d'un mois de loyer commence
à la signature du bail et remise des clés, soit le 21
septembre 2006 à 10 heures. Le premier montant effectivement
payé à titre de loyer par les locataires sera donc un
loyer (…), c'est-à-dire Fr. 4'000.--, pour la
période du 22 au 31 octobre 2006 ; au montant net de
Fr. 4'000.- s'ajoute un acompte de Fr. 250.- sur charges, plus TVA,
soit un total de Fr. 4'573.-(…). Dès le
1
er
novembre 2006, le loyer plein (…) est
dû et ainsi de suite. »
La demanderesse et T.________ SA en formation, K.________ et
Z.________ ont également passé une convention de
remise de remise de matériel aux termes de laquelle la
bailleresse a transféré aux locataires les
éléments mobiliers garnissant les locaux litigieux
moyennant un prix de 14'000 francs. Cette convention se
réfère à l'inventaire des biens établi
par l'Office des poursuites de Lausanne Est le 23 juin 2006
à la réquisition de la demanderesse dans le cadre de
la poursuite dirigée contre les
défendeurs.
Enfin, la demanderesse et T.________ SA en formation, K.________ et
Z.________ ont passé une convention dans laquelle on peut
lire notamment ce qui suit :
« (…)
-
II -
Les parties arrêtent d'un commun
accord à Fr. 86'000.-(…) la valeur du potentiel
lié à l'exploitation des locaux commerciaux
(c'est-à-dire uniquement les murs, indépendamment du
mobilier et de l'agencement), locaux qui sont l'objet de la
présente convention, ainsi que d'un contrat de bail à
loyer, potentiel découlant du bail à loyer
accordé, de l'emplacement des locaux et de leur affectation
de longue date à l'exploitation d'établissements
publics nocturnes.
-
III -
Le montant de Fr. 86'000.-(…)
dû par T.________ SA en formation, K.________ et Z.________
en faveur de à C.________ AG est payable à la
signature de la présente convention.
(…)
- VI  -
La valeur attribuée par les parties
d'un commun accord au potentiel des locaux (voir chiffre II
ci-dessus) ne signifie nullement de la part de la
propriétaire une quelconque assurance ni garantie de bons
résultats, chiffres d'affaires, profits ou autres, pour les
exploitants. Ces derniers en sont bien conscients, ainsi que du
fait qu'ils assument seuls les risques et profits de leur future
exploitation.
Ils sont également bien conscients
du fait que, en cas de remise ultérieure de leur
exploitation à un ou des tiers, leur possibilité de
récupérer leurs investissements de départ
dépend uniquement d'eux et de la manière dont ils
auront mené et géré leurs affaires. La
propriétaire n'est absolument pas concernée par cette
problématique et n'endosse aucune responsabilité
à cet égard.
(…) ».
Entendu comme témoin, K.________, restaurateur, qui
exploitait alors le restaurant voisin des locaux litigieux,
pizzeria « M.________ », et un
établissement public à Genève, le restaurant
« N.________ », a exposé que, durant
l'été 2006, il avait eu un entretien avec la
défenderesse qui cherchait à remettre la
discothèque qu'elle exploitait dans les locaux litigieux. Il
a précisé que dès lors que la
défenderesse tardait à lui remettre des documents
comptables sur son exploitation, il avait décidé de
contacter directement la demanderesse pour discuter des conditions
de la relocation des locaux litigieux. C'est ainsi qu'il a offert
à la demanderesse de reprendre les locaux litigieux
moyennant le paiement de 100'000 fr. pour la reprise du commerce et
le versement d'un loyer mensuel net de 12'000 fr., TVA et charges
en sus, en expliquant qu'il envisageait de réaménager
complètement les locaux en y effectuant pour 170'000 francs
environ de travaux. La demanderesse lui a alors proposé de
payer 12'000 fr. de loyer mensuel la première année,
puis 13'000 fr. la deuxième année et 14'000 fr.
dès la troisième année, ce qu'il a
accepté. Le témoin a précisé qu'il a
entièrement réaménagé les locaux
litigieux, investissant environ 170'000 fr. en travaux
d'aménagement, les travaux se déroulant pendant un
mois à partir du 15 septembre 2006. Interpellé, le
témoin a déclaré que s'il n'avait pas dû
s'acquitter du montant de 100'000 fr. que réclamait la
demanderesse pour la remise du commerce ou avait pu payer un
montant moindre, il aurait été d'accord de payer
dès le départ un loyer mensuel net de 15'000
francs.
Entendue comme témoin, Z.________, qui est l'épouse
de K.________, a déclaré que les 86'000 fr. qu'ils
avaient versés à la demanderesse était un
« pas-de-porte », soit un montant dont le
paiement était indispensable pour pouvoir signer un bail. A
ses yeux, il importait peu que ce montant soit payé au
propriétaire des locaux ou à l'ancien locataire, du
moment que cela permettait de signer un bail.
13.
Le 27 septembre 2006, la Commission de conciliation en
matière de baux à loyer du district de Lausanne a
tenu audience à la suite de la requête de la
demanderesse du 20 mars 2006. Lors de cette audience, les parties
ont décidé de suspendre la cause jusqu'au 30 novembre
2006.
Le 26 janvier 2007, la Commission de conciliation constate
l'échec de la conciliation.
14.
Par requête du 12 février 2007 adressée au
Tribunal des baux, la demanderesse C.________ AG a pris, avec suite
de frais et dépens, les conclusions suivantes contre les
défendeurs W.________ et Q.________ :
" - I -
W.________ et Q.________ sont les
débiteurs, solidairement entre eux ou chacun pour la part
que justice dira, de C.________ AG et lui doivent immédiat
paiement de la somme de Fr. 184'066,60 (cent huitante quatre mille
soixante-six francs suisses) avec intérêts à 5%
l'an dès le 27 septembre 2006.
- II -
W.________ est la débitrice de
C.________ AG et lui doit immédiat paiement de la somme de
Fr. 39'189,35.--(trente-neuf mille cent huitante-neuf francs
suisses et trente-cinq centimes) avec intérêts
à 5% l'an dès le 27 septembre 2006.
- III -
La garantie de loyer de Fr. 25'000.-selon
certificat de garantie B.________ du 14 octobre 2003
(référence 66373) est immédiatement et
intégralement libérée en faveur de C.________
AG.
- IV -
La garantie de loyer de Fr. 20'000.-selon
cautionnement simple d'E.________ SA du 18 août 2004
(référence 40GA-A57871-4G60) est immédiatement
et intégralement libérée en faveur de
C.________ AG"
Par requête du 19 février 2007 adressée au
Tribunal des baux, les défendeurs ont pris, sous suite de
frais et dépens, les conclusions suivantes contre la
demanderesse :
"1.-
W.________ et/ou Q.________,
solidairement entre eux le cas échéant, ne sont pas
débiteurs de C.________ AG, ni de CHF 39'189.34 (trente-neuf
mille cent huitante-neuf francs trente-quatre) ni de CHF 50'034.-
(cinquante mille zéro trente-quatre francs), ni d'aucune
autre somme, en capital, intérêt ou
dépens.
2.-
C.________ AG n'est au
bénéfice d'aucun droit de
rétention.
3.-
C.________ AG est
débitrice d'W.________ et Q.________, solidairement entre
eux ou dans mesure que Justice dira, de CHF 114'162.- (cent
quatorze mille cent soixante-deux francs) avec
intérêts à 5% l'an dès le 1
er
juillet 2005, échéance moyenne.
4.-
Les garanties
constituées, d'une part à concurrence de CHF 20'000.-
(vingt mille francs) auprès de l'E.________ (numéro
40GA-A57871-4G60) le 18 août 2004, d'autre part à
concurrence de CHF 25'000.- (vingt-cinq mille francs) auprès
de B.________ SA sous numéro £d 066373-06rd le 14
octobre 2003, sont intégralement libérées en
faveur des locataires, à leur totale
décharge."
15.
Le Tribunal des baux a tenu une première audience le 11
juillet 2007 et une seconde audience le 23 janvier 2008, lors de
laquelle six témoins ont été entendus, soit
[...], J.________, A.O.________, K.________, Z.________ et
V.________.
Enfin, les parties ont plaidé lors de l'audience du 30 avril
2008. »
En droit, les premiers juges ont relevé que les
défendeurs, en demeure de payer leurs loyers et charges
depuis le mois de mars 2006, n'avaient restitué la
dernière clé des locaux à la demanderesse que
le 15 septembre 2006 et que celle-ci n'avait pu relouer les locaux
qu'à partir de cette date, de sorte qu'elle avait droit au
montant de 108'407 fr. (TVA comprise) au titre des loyers et
charges dus pour la période du 1
er
mars au 15
septembre 2006. Ils ont également noté qu'en
subordonnant la signature du bail à une convention de
reprise du commerce par les défendeurs, la demanderesse
avait passé une convention nulle au regard de la loi (art.
254 CO) et que cette convention portait de toute façon sur
un montant sans contre-prestation valable, puisque la
différence entre le prix de 70'000 fr. que la demanderesse
avait réclamé pour les aménagements et
mobiliers des locaux, qui dataient du précédent
locataire, et celui de 17'093 fr., qui résultait de
l'estimation de ces biens et aménagements faite dans le
cadre de la faillite de ce locataire, ne pouvait s'expliquer par
l'existence d'un goodwill ou d'une quelconque valeur
immatérielle, ce d'autant que les défendeurs avaient
repris l'exploitation de la discothèque alors que celle-ci
était déjà fermée depuis six mois
(avril 2003 à septembre 2003). Ils ont aussi observé
que la nouvelle convention signée par les défendeurs
les 8 novembre 2004 et 20 janvier 2005 ne légitimait pas
davantage le paiement exigé puisqu'elle portait sur une
créance de toute façon nulle au regard de l'art. 254
CO. Les défendeurs ayant versé un montant de 20'000
fr. pour des travaux de mise à jour des locaux ainsi qu'un
montant de 10'810 fr. 65 pour lequel ils invoquaient à juste
titre la compensation, les premiers juges ont par conséquent
estimé que la demanderesse ne pouvait prétendre qu'au
montant de 77'596 fr. 35 sur les 184'066 fr. 60 qu'elle
réclamait. Par ailleurs, les premiers juges ont retenu que
les défendeurs n'avaient aucun intérêt digne de
protection à faire constater que la demanderesse ne pouvait
exercer un droit de rétention sur les biens qui se
trouvaient dans les locaux litigieux, puisque ces biens
étaient devenus entre-temps la propriété
exclusive de D.________ Sàrl. Enfin, ils ont retenu que la
demanderesse ne pouvait obtenir la libération en sa faveur
des garanties locatives que les défendeurs lui avaient
concédées sous la forme de cautionnements, ce type de
garanties personnelles ne pouvant être restitué selon
le régime prévu par l'art. 257e al. 3 CO.
B.
Par acte du 24 juin
2009, les défendeurs ont recouru contre ce jugement et
conclu principalement à sa réforme, en ce sens qu'ils
ne doivent rien à la demanderesse ; subsidiairement, ils ont
conclu à son annulation. Par mémoire
déposé dans le délai imparti, ils ont
développé leurs moyens et confirmé leurs
conclusions.
En droit
:
1.
a)
Les
art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC (Code de procédure civile du
14 décembre 1966 ; RSV 270.11), applicables par renvoi de
l'art. 13 LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des
baux ; RSV 173.655), ouvrent la voie des recours en nullité
et en réforme contre les jugements principaux rendus par le
Tribunal des baux.
Interjeté en
temps utile, le recours tend à la réforme,
subsidiairement à la nullité du jugement.
b)
La Chambre des recours n'examine que les moyens de
nullité expressément développés
(Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3e
éd., Lausanne 2002, n. 2 ad art. 465 CPC, p.
722).
En
l'espèce, les recourants ne font valoir aucun moyen ou grief
de cet ordre. Leur recours est par conséquent irrecevable
sous cet angle.
c)
En réforme, les recourants ont conclu à ce
qu'ils ne soient pas reconnus débiteurs de D.________
Sàrl. D.________ Sàrl, dont la recourante
était l'associée-gérante (cf. jgt, p. 8),
n'est pas partie au procès. Aucune conclusion n'a
été prise contre elle en première instance et
le jugement, comme son dispositif, n'en font pas état. Les
recourants n'étaient donc pas fondés à prendre
des conclusions contre elle (
JT 2001 III 77 c. 2c et arrêts
cités ; ATF 130 III 417 c. 3.1, SJ 2004 I 533 ; ATF 126 III
59, c. 1a ; Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 3 ad art. 138 CPC, p.
259, et n. 1 ad art. 62 CPC, pp. 113 et 114 ; Hohl,
Procédure civile, tome I, Berne 2001, n. 451, p. 100 ; CREC
I n° 281 du 16 juin 2008). Au reste, ces conclusions sont
irrecevables au sens de l'art. 452 al. 1 CPC, car
nouvelles par rapport aux
conclusions libératoires que les recourants ont prises en
première instance. Interjeté sur la base de
conclusions dirigées contre une personne morale qui n'a pas
la légitimation passive, ces conclusions étant de
surcroît irrecevables, le recours ne devrait donc en principe
pas pouvoir être examiné sur le fond. Cependant, il
ressort de l'acte de recours déposé que les
recourants ne voulaient de toute évidence pas diriger leurs
conclusions libératoires contre D.________ Sàrl, mais
contre C.________ AG. En première page, l'acte de recours
mentionne en effet que les recourants procèdent en
deuxième instance "(…) dans la cause qui [les]
oppose" à "C.________ AG". La question de la
recevabilité peut être laissée indécise,
dès lors que le recours doit être rejeté sur le
fond pour les motifs qui suivent.
3.
Lorsqu'elle est saisie d'un recours en réforme
interjeté contre un jugement principal rendu par le Tribunal
des baux, la Chambre des recours revoit librement la cause en fait
et en droit (art. 452 al. 2 CPC, applicable par renvoi de l'art. 13
LTB). Les parties ne peuvent toutefois pas articuler de faits
nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du
dossier et qui auraient dû être retenus ou de ceux
pouvant résulter d'une instruction complémentaire
selon l'art. 456a CPC (art. 452 al. 1ter CPC). Ainsi, la Chambre
des recours développe son raisonnement juridique
après avoir vérifié la conformité de
l'état de fait du jugement aux preuves figurant au dossier
et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou
complété au moyen de celles-ci (JT 2003 III
3).
En l'espèce, l'état de fait du jugement est conforme
aux pièces du dossier et aux autres preuves
administrées. Il permet à la cour de céans de
statuer à nouveau sur le fond.
2.
Les recourants contestent devoir à l'intimée des
loyers et charges au-delà de la date du 26 juillet 2006,
soutenant qu'ils lui ont restitué deux clés des
locaux le 24 juillet 2006 et qu'ils lui ont proposé trois
nouveaux locataires qu'elle a refusé de rencontrer parce
qu'elle ne voulait pas baisser le loyer (cf. courrier du 26 juillet
2006), faillissant ainsi à son obligation de réduire
son dommage.
Pour se considérer comme libéré de l'entier de
ses obligations, le locataire qui restitue la chose de
manière anticipée doit, en application de l'art. 264
CO, manifester clairement et sans ambiguïté à
son cocontractant son intention d'opérer la restitution. Il
doit ensuite procéder effectivement à la restitution
complète et définitive de la chose, ce qui implique
en principe, s'il s'agit de locaux, qu'il en remette toutes les
clés au bailleur. Laisser les locaux vides et
inoccupés n'est pas suffisant (TF 4A_220/2008 du 7
août 2008 ; Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 21 ad art.
264 CO ; Basil Huber, Die vorzeitige Rückgabe der Mietwohnung,
thèse, Saint-Gall 2000, ch. 257 et 258 p. 113 ; David
Lachat, La restitution anticipée de la chose louée
[...], Cahiers du bail 1998 p. 129, ch. 7 p. 133 et 10 p. 135 ; TF
4C.224/1997 du 17 février 1998 c. 3a, Mietrechtspraxis 1998
p. 183). Conformément à l'art. 8 CC, les faits
constitutifs de la restitution effective des locaux doivent
être prouvés par le locataire qui réclame le
bénéfice de l'art. 264 al. 1 CO (arrêt TF
précité ; Huber, op. cit., ch. 278 p.
122).
En l'occurrence, les recourants n'ont, contrairement à ce
qu'ils prétendent, pas restitué les deux clés
du local le 24 juillet 2006, mais le 25 août 2006 (cf. jgt,
p. 14). Ils n'ont remis la troisième clé,
restée en leur possession, que le 15 septembre 2006
seulement. Il apparaît que les premiers juges ont par
conséquent eu raison de retenir que les locaux ne pouvaient
donc être reloués avant la restitution de la
troisième clé, c'est-à-dire avant le 15
septembre 2006. Les considérants adéquats et
pertinents qu'ils ont développés à ce propos
peuvent être confirmés en application de l'art. 471
al. 3 CPC (cf. jgt, pp. 23 et 24).
Au demeurant, lorsque, par son courrier du 26 juillet 2006,
l'intimée a refusé les locataires que les recourants
lui proposaient parce qu'ils n'étaient pas disposés
à payer le loyer dont ceux-ci s'étaient
acquittés antérieurement, le bail était encore
en vigueur et la recourante était en droit de refuser un
repreneur qui ne remplissait pas les conditions de l'art. 264 CO.
On ne sait de toute façon pas à partir de quelle date
les locaux auraient pu être repris. La date du 26 juillet
2006 n'était ainsi pas pertinente (pas plus, du reste, que
celle du 25 août 2006) pour considérer que les
locataires étaient libérés de leurs
obligations bien avant la date du 15 septembre 2006. De plus, on ne
saurait exiger d'un bailleur qu'il atténue le dommage
résultant de la résiliation anticipée du bail
pour défaut de paiement des loyers, en relouant les locaux
dès le lendemain du jour où le locataire sortant lui
a restitué les clés. Un délai de relocation
d'une vingtaine de jours paraît à cet égard
constituer un minimum (Lachat, Le droit du bail,
2
ème
éd., 2008, n. 5.2.5, pp. 611 et 612,
et références citées).
3.
Les recourants affirment aussi que le montant de 30'810 fr. 65
qu'ils ont versé au total à l'intimée doit
être déduit des montants réclamés (ch. 4
du mém.). Les premiers juges ont procédé
à la déduction requise (cf. jgt, p. 28 al. 5). Il n'y
a pas lieu d'y revenir.
4.
Les recourants
invoquent encore le droit de rétention que le bailleur peut
exercer sur les meubles d'un local commercial afin de garantir les
loyers de l'année écoulée et du semestre
courant. Les recourants n'ont pas repris leur conclusion de
première instance selon laquelle "C.________ AG n'est au
bénéfice d'aucun droit de rétention" (cf. jgt,
p. 20, en bas). Faute de conclusions sur ce point, Il n'y a donc
pas lieu d'examiner les moyens qu'ils font valoir à ce
titre. En outre, les considérants du jugement, qui sont sur
ce point également convaincants, peuvent être
confirmés par adoption de motifs (art. 471 al. 3 CPC ; cf.
jgt, p. 29 al. 3).
5.
Enfin, il
n'apparaît pas que les arguments que les recourants ont
développés dans la suite de leur mémoire (cf.
ch. 5 let. b à e et ch. 6 à 8), et qui sont peu
clairs, auraient pour but de critiquer le rejet du tribunal
d'ordonner, en leur faveur, la libération de la garantie de
loyer. Au reste, les recourants n'ont pris aucune conclusion sur ce
point. Les considérants des premiers juges, qui sont
également adéquats, peuvent par conséquent
aussi être confirmés (art. 471 al. 3 CPC).
6.
Il s'ensuit que le
recours doit être rejeté en application de l'art. 465
al. 1 CPC, dans la mesure où il est recevable, et le
jugement confirmé.
Les frais de deuxième instance des recourants sont
arrêtés à 2'333 fr. (art. 232 TFJC [Tarif des
frais judiciaires en matière civile du 4 décembre
1984 ; RSV 270.11.5]).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant à huis
clos,
en application de l'art. 465 al. 1
CPC,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté, dans la
mesure où il est recevable.
II.
Le jugement est
confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance
des recourants W.________ et Q.________ sont arrêtés
à 2'333 fr. (deux mille trois cent trente-trois
francs).
IV.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président
:
L
a
greffi
ère
:
Du 18 septembre
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
a
greffi
ère
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète, par l'envoi de
photocopies, à :
‑      Me Paul Marville
(pour W.________ et Q.________),
‑      Me Nicolas
Saviaux (pour C.________ AG).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Tribunal des
baux.
L
a
greffi
ère
: