vd_findinfo · HC / 2010 / 332 · 2010-04-12 · fr

PROLONGATION DU BAIL À LOYER, BAIL À LOYER, LOCAL PROFESSIONNEL | 272 CO, 272b al. 1 CO, 451 ch. 3 CPC, 13 LTB

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 12.04.2010 HC / 2010 / 332

TRIBUNAL
CANTONAL
182/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Arrêt
du 12 avril 2010
__________________
Présidence
de               M.
Giroud
,
vice-président
Juges
:              MM.   Denys
et Krieger
Greffière
:              Mme
Cardinaux
*****
Art.
272, 272b CO; 13, 15 LTB; 451, 452, 456a, 465 al. 1
CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
J.________
,
à Bussigny-près-Lausanne, contre le jugement rendu le 15 avril 2009 par le Tribunal des baux
du canton de Vaud dans la cause divisant la recourante d’avec
Q.________
,
à Villars-Sainte-Croix, et
T.________
,
à Villars-Sainte-Croix.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
En fait :
A.
Par jugement du 15 avril 2009, dont les considérants ont été notifiés le 20 janvier
2010, le Tribunal des baux a prononcé que le contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux
du 12 mai 2003 liant la demanderesse J.________  aux défendeurs Q.________ et T.________, portant
sur le café restaurant « [...] » sis rue de [...][...], est prolongé une unique fois
au
30 juin 2013
(I), que la demanderesse doit quitter et rendre libres de tout objet et de tout occupant les locaux mentionnés
sous chiffre I ci-dessus le 30 juin 2013 au plus tard (II), que les frais de justice sont fixés
à 10'410 fr. pour la demanderesse et à 4'154 fr. pour les défendeurs solidairement entre
eux (III), que les dépens sont compensés (IV), que toutes autres ou plus amples conclusions
sont rejetées, dans la mesures où elles sont recevables (V).
La Chambre des recours se réfère à l'état de fait du jugement, résumé ci-dessous
:
1.
La demanderesse J.________, locataire, et K.________, bailleur, ont conclu le 12 mai 2003 un contrat
de bail à loyer portant sur un café-restaurant à l'enseigne "[...]" de 65 places,
avec une cuisine, une chambre froide, 2 WC et deux caves, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble
sis [...]. Ce contrat a été conclu pour durer du 1
er
août 2000 et se terminer le 30 juin 2010, puis se renouveler ensuite d'année en année,
sauf résiliation donnée une année à l'avance pour la prochaine échéance.
Le loyer mensuel s'élevait à 3'117 francs.
Le 3 mars 2005, les parties ont conclu un deuxième contrat de bail à loyer portant sur une
salle à manger "non-fumeur" dans le même immeuble, pour le loyer mensuel de 790 francs.
Ce contrat a été conclu pour durer du 1
er
mars 2005 et se terminer le 30 juin 2010, puis se renouveler ensuite d'année en année, sauf
résiliation donnée une année à l'avance pour la prochaine échéance.
G.________, mari de la demanderesse, travaille au sein du café-restaurant en qualité de cuisinier
et perçoit un salaire à ce titre. Pour assurer le financement de son entreprise, la demanderesse
a contracté plusieurs emprunts auprès du [...], de son ancien ami D.________ et de la société
[...], pour plusieurs dizaines de milliers de francs.
Selon le contrat de vente passé le 31 juillet 2000 avec l'ancienne exploitante de l'établissement,
la société [...], la demanderesse a acquis le fonds de commerce de "[...]" pour le
prix de 155'000 francs. Elle allègue avoir versé en outre, en paiement du "solde du fonds
de commerce", la somme de 145'000 fr. à V.________, qui est actuellement son employée
et qui gérait à l'époque l'établissement exploité par [...] et elle a produit
en procédure une reconnaissance de dette datée du 10 août 2000, non signée, qui aurait
été établie, selon elle, à l'intention de V.________. Cet acte contient une clause,
selon laquelle la dette est amortie par le versement du salaire 2servi mensuellement à l'employée.
Il ressort du rapport du 19 février 2009 et de l'inventaire du 7 janvier 2009 déposés
par l'expert A.O.________ qu'entre 2000 et 2007, la demanderesse a procédé à divers investissements
en relation avec le mobilier et le matériel du café-restaurant, pour un total de 17'000 fr.
en 2002, de 57'000 fr. en 2005, de 7'000 fr. en 2006 et de 10'000 fr. en 2007, en chiffre ronds (expertise,
p. 7). Elle a procédé à d'importants travaux pour aménager et exploiter la salle
à manger (objet du second contrat de bail conclu en 2005) en créant un nouveau local en salle
à manger et en rénovant entièrement la cuisine dans la mesure où celle-ci n'était
pas adaptée à l'élaboration de mets de salle à manger. Le témoin L.________
dont l'entreprise a été chargée des réalisations électriques du chantier, a
déclaré que les travaux exécutés dans la salle à manger avaient été
importants : modification d'un mur, pose d'une porte, changement des fenêtres, installations électriques,
etc. Il a précisé que le mari de la demanderesse avait réalisé lui-même une
partie des travaux de rénovation, notamment le démontage des murs et plafonds, ainsi que la
pose du carrelage. Ces travaux ont été réalisés avec le consentement du bailleur
de l'époque, K.________, lequel a d'ailleurs lui-même sollicité des autorités communales
les autorisations nécessaires à la réalisation des travaux. Cependant, la demanderesse
n'a reçu aucune garantie formelle quant à la reconduction des baux au-delà de l'échéance
du 30 juin 2010, garantie qu'elle n'établit au demeurant pas avoir sollicitée.
Entendu en qualité de témoin, K.________ a déclaré qu'il avait participé au
financement d'une partie des travaux, en particulier l’exécution de la cheminée d'aération,
des plafonds, des murs et de la porte de la salle à manger, le solde des travaux ayant été
payé par la demanderesse. En outre, Le témoin L.________ a précisé que les travaux
d'électricité avaient été payés en partie par la demanderesse et en partie par
K.________.
La demanderesse a investi au moins 50'000 fr. pour l'agencement de la cuisine et de la salle à manger
(mobilier, machines, vaisselle, installations diverses, etc.). D'après l'expert, les investissements
consentis par la demanderesse pour l'aménagement et l'exploitation de la salle à manger ont
apporté à l’établissement une plus-value considérable, dans la mesure où
la capacité d'accueil et de restauration a été augmentée (expertise, p. 7). Le bénéfice
tiré de l'adjonction d'une salle à manger ainsi que de la rénovation de la cuisine a également
été constaté par les témoins A.________, S.________ et L.________, qui ont tous trois
admis que depuis les travaux réalisés en 2005, "[...]" présentait une carte
attrayante alors qu'auparavant on n'y servait que de la petite restauration (sandwiches, salades, snacks,
etc.).
Selon l’expert, le chiffre d’affaires réalisé en 2008 par "[...]" est
de l’ordre de 800'000 fr. (hors TVA), alors qu'il était de 818'191 fr. 90 en 2007, de 773'982
fr. 25 en 2006, de 744'564 fr. 25 en 2005, de 652'926 fr. 45 en 2004, de 734'462 fr. 65 en 2003 et de
749'126 fr. 30 en 2002. D'après lui, le résultat d’exploitation peut être considéré
comme satisfaisant (expertise, p. 4). En particulier, les bénéfices bruts sur marchandises
sont conformes, les charges salariales sont maîtrisées (cela d'autant plus que le mari de la
demanderesse est salarié de l'entreprise, pour un salaire mensuel net de l'ordre de 3'500 fr.) et
les autres frais d’exploitation correspondent à la moyenne de la branche pour des établissements
comparables. Le coût du loyer des locaux représente 6.12% du chiffre d’affaires moyen
réalisé, ce qui est avantageux pour la demanderesse. L'expert estime la valeur de rendement,
soit le prix de remise de l'établissement, à 200'000 fr. compte tenu d'un chiffre d'affaires
annuel de 800'000 fr., d'un excédent disponible sous déduction des charges estimé à
50'000 fr., d'un taux d'amortissement de 20% et d'un taux d'intérêt de 5% (expertise, p. 5).
Selon lui, la valeur du mobilier et du matériel de l'établissement s'élève à
142'860 fr. et celle du pas-de-porte à 57'140 fr., soit au montant correspondant à la différence
entre la valeur de rendement et la valeur du mobilier et du matériel. Cette estimation qui tient
compte des plus-values apportées par la demanderesse aux locaux entre 2000 et 2005, s'élève
(amortissement compris) à 15'000 fr. environ (installations électriques, participation aux
transformations de la cuisine et travaux sanitaires). Le nombre d'établissements comparables à
"[...]" disponibles pour être repris ne sont pas nombreux et le prix de vente du fonds
de commerce de tels établissements est relativement élevé (expertise, p. 2). La recherche
d’un nouveau café-restaurant à exploiter est rendue d’autant plus difficile qu'il
ne sera pas aisé pour la demanderesse de trouver le financement nécessaire à la reprise
d'un autre établissement avant que le sien ne soit vendu (expertise, p. 3),
Le témoin B.________, collaborateur de la société [...], tient la comptabilité de
la demanderesse et établit sa déclaration d'impôts depuis l'exercice 2004. Il a confirmé
l'appréciation de l'expert selon laquelle la situation financière de "[...]" est
saine, le chiffre d'affaires n'ayant cessé d'augmenter ces dernières années et l'entreprise
réalisant des bénéfices, tout en relevant que la demanderesse payait avec retard certaines
factures, notamment les factures relatives à la TVA et aux impôts, et que plusieurs poursuites
pour dettes avaient été introduites contre elle au sujet de ces créances. Il a toutefois
expliqué que cette situation était révélatrice d'un manque de liquidés qui résultait
non pas d'une mauvaise gestion du commerce, mais du fait que les dépenses privées de la demanderesse
dépassaient les bénéfices tirés de l'exploitation de son entreprise.
2.
Par contrat de vente à terme et droit d'emption du 2 février 2007, les défendeurs Q.________
et T.________ ont acquis l'immeuble n° 1621 sis rue de [...] dans lequel se trouvent les locaux
faisant l'objet des deux contrats de bail précités. Ces baux ont passé aux défendeurs,
avec tous les droits qui leur étaient attachés. La défenderesse exploite actuellement,
dans le même quartier, un café-restaurant à l’enseigne [...] dont le bail arrivera
à échéance le 31 mars 2013. Elle envisage de cesser l’exploitation de cet établissement
pour reprendre à son compte les locaux qui abritent "[...]", afin d'y exploiter, après
rénovation, un nouveau café-restaurant. Le témoin Z.________, qui travaille en qualité
de serveuse à "[...]", a confirmé les intentions de la défenderesse, tout en
précisant qu'elle ne savait pas si celle-ci pourrait de toute façon continuer l'exploitation
de "[...]" au-delà de l'échéance du bail car elle avait entendu dire que le
fils du propriétaire des lieux avait des velléités d'exploiter les locaux pour son propre
compte.
Dès l'acquisition de l'immeuble en février 2007, la demanderesse a été informée
de l'intention de la défenderesse de récupérer les locaux litigieux. Elle a entrepris
des démarches, en mars 2007, en vue de la reprise du café-restaurant "[...]", à
Penthaz. Elle a signé, le 12 mars 2007, une promesse de vente et d'achat, qui n'a toutefois pas
été suivie d'effets, les parties au contrat ayant renoncé d'un commun accord à l'exécution
de celui-ci.
Le 23 janvier 2008, les défendeurs ont résilié, sur formules officielles, les deux contrats
de bail susmentionnés de la demanderesse pour le 30 juin 2010.
Par décision du 2 avril 2008, la Commission de conciliation en matière de baux à loyer
du district de l'Ouest lausannois a accordé à J.________ une seule et unique prolongation de
bail de deux ans jusqu'au 30 juin 2012.
Par requête adressée au Tribunal des baux le 30 avril 2008, J.________ a pris, sous suite de
frais et dépens, les conclusions suivantes contre les défendeurs :
"I. J.________ bénéficie
d'une prolongation de son bail à loyer jusqu'au 30 juin 2016.
II.
Subsidiairement
à la conclusion I
J.________ bénéficie d'une première prolongation de son bail à loyer jusqu'au 30
juin 2015.
III. Les défendeurs Q.________ et T.________ sont les débiteurs, solidairement entre eux, de
la demanderesse d'un montant de 300'000 fr. (trois cent mille francs) payable dès la fin du bail
à loyer liant les parties.
IV.La restitution des locaux est subordonnée au paiement du montant défini sous le chiffre
III ci-dessus."
Par requête adressée le 5 mai 2008 au Tribunal des baux, les défendeurs ont pris, sous
suite de frais et dépens, les conclusions suivantes contre la demanderesse :
"I.  Le bail à loyer pour locaux commerciaux du 12 mai 2003 portant sur un café-restaurant
de 65 places (à l'enseigne [...]), une cuisine, des WC, deux caves, une chambre froide, le tout
sis dans l'immeuble [...], a valablement été résilié pour le 30 juin 2010 et prend
fin le 30 juin 2010.
II.              Aucune prolongation
de bail n'est accordée à J.________ concernant le bail à loyer pour locaux commerciaux
du 12 mai 2003 portant sur un café-restaurant de 65 places (à l'ancienne [recte l'enseigne]
[...]), une cuisine, des WC, deux caves, une chambre froide, le tout sis dans l'immeuble [...].
III.              Le bail à loyer
du 3 mars 2005 portant sur une salle à manger non fumeur dans l'immeuble sis [...] a valablement
été résilié pour le 30 juin 2010 et prend fin le 30 juin 2010.
IV.Aucune prolongation de bail n'est accordée à J.________ concernant le bail à loyer
du 3 mars 2005 portant sur une salle à manger non fumeur dans l'immeuble sis [...].
V.              Ordre est donné
à J.________ de quitter et rendre libres de tous objets lui appartenant et de tous occupants l'entier
des locaux du café-restaurant [...] (café-restaurant de 65 places, cuisine, WC, caves, chambre
froide, salle à manger non fumeur), locaux sis dans l'immeuble [...], cela pour le 30 juin 2010
au plus tard."
B.
Par acte du 1
er
février 2010, J.________ a recouru contre ce jugement, concluant, sous suite de dépens, à
sa réforme en ce sens que les baux sont prolongés jusqu’au 30 juin 2015 et qu’elle
doit rendre libres les locaux au 30 juin 2015.
Dans son mémoire du 26 mars 2010, la recourante a développé ses moyens et confirmé
ses conclusions.
En droit
:
1.
Les
art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC (Code de procédure civile vaudoise du 14 décembre 1966, RSV
270.11), applicables par renvoi de l'art. 13 LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux,
RSV 173.655), ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme contre les jugements principaux
rendus par le Tribunal des baux.
Déposé en temps utile par une partie qui y a intérêt, le recours, qui tend exclusivement
à la réforme du jugement attaqué, est recevable.
2.
Saisie d'un recours en réforme contre un jugement principal rendu par le Tribunal des baux, la Chambre
des recours revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC). Les parties ne peuvent
toutefois articuler des faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du dossier et qui
auraient dû être retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction complémentaire
selon l'art. 456a CPC (art. 452 al. 1ter CPC). La Chambre des recours développe son raisonnement
juridique après avoir vérifié la conformité de l'état de fait du jugement aux
preuves figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété
au moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
3.
La recourante soutient qu’une prolongation plus longue doit lui être accordée.
a)
Selon l'art. 272 al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220), le locataire peut demander
la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin
du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts
du bailleur le justifient. En vertu du deuxième alinéa de la même disposition, dans la
pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur les circonstances
de la conclusion du bail et le contenu du contrat (let. a), la durée du bail (let. b), la situation
personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement (let. c), le besoin
que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux
ainsi que l'urgence de ce besoin (let. d), et la situation sur le marché local du logement et des
locaux commerciaux (let. e). L'art. 272b al. 1 CO précise que le bail de locaux commerciaux peut
être prolongé au maximum de six ans et que, dans cette limite, une ou deux prolongations peuvent
être accordées.
Lorsqu'il est appelé à se prononcer sur une prolongation du bail, le juge dispose d'un large
pouvoir d'appréciation pour en déterminer la durée dans le cadre posé par la loi.
Il doit tenir compte du but de la disposition, qui est de donner du temps au locataire pour trouver une
solution de remplacement, et procéder à une pesée des intérêts en présence
(ATF 125 III 226 c. 4b).
b)
Le Tribunal des baux a admis que la résiliation avait des conséquences pénibles pour la
recourante, qui exploite dans les locaux loués un restaurant, et qu’il se justifiait d’accorder
une prolongation unique du bail, pour une durée de 3 ans. La recourante ne remet pas en cause la
prolongation unique accordée, mais uniquement sa durée, qu’elle estime devoir être
fixée à 5 ans.
c)
Selon la recourante, c’est à tort que les premiers juges lui ont reproché de n’avoir
pas recherché activement des locaux de remplacement (jgt, p. 12). Elle met en avant que l’expert
a indiqué que des établissements publics comparables disponibles n’étaient pas nombreux
et qu’il ne serait pas aisé pour la recourante d’obtenir le financement nécessaire.
L’argument est infondé. Le tribunal n’a pas omis la remarque de l’expert, qui
figure dans le jugement (p. 9). On ne saurait déduire de l’appréciation de l’expert
qu’aucune solution de remplacement n’existe pour la recourante. Il incombait à celle-ci
d’établir qu’elle avait entrepris des démarches, qui seraient restées vaines,
d’autant plus, comme l’a relevé le Tribunal des baux, qu’elle savait dès
l’hiver 2007 l’intention des intimés d’exploiter à leur compte l’établissement
et que le bail a été résilié en janvier 2008 déjà (cf. jgt, p. 12). Or,
elle n’a entrepris aucune démarche, du moins n’en a pas rapporté la preuve. Dans
ces circonstances, les premiers juges pouvaient tenir compte dans leur appréciation de la passivité
de la recourante pour trouver un établissement de remplacement.
d)
La recourante invoque l’absence de besoins sérieux et concrets des intimés.
Ceux-ci ont acquis l’immeuble pour pouvoir disposer des locaux et y exploiter leur propre restaurant.
Ils travaillent actuellement dans un autre établissement, dont le bail expirera en mars 2013 et
dont il n’est pas certain que le propriétaire sera disposé à le reconduire (cf.
jgt, p. 12). Sur la base de ces éléments, conformes au dossier, les intimés ont un besoin
clairement établi de pouvoir disposer des locaux.
e)
La recourante se prévaut aussi de sa situation personnelle. Cet élément n’a toutefois
pas été omis par le tribunal, qui en a expressément tenu compte (cf. jgt, p. 12).
f)
Le Tribunal des baux n’a omis aucun élément pertinent dans son appréciation. En
pondérant ces différents éléments, il est parvenu à la conclusion qu’une
prolongation de 3 ans se justifiait, en relevant également que le bail ayant été résilié
en janvier 2008 pour juin 2010, la recourante avait déjà bénéficié à la
date de l’audience de jugement de plus de 14 mois pour rechercher d’autres locaux, alors
que le délai contractuel de résiliation était de 12 mois (cf. jgt, p. 13). Au vu des différents
éléments, l’appréciation du tribunal échappe à la critique et peut être
confirmée.
4.
En conclusion, le recours doit être rejeté, en application de l’art. 465 al. 1 CPC, et
le jugement confirmé.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à 1'237 francs (art.
232 TFJC).
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
en
application de l'art. 465 al. 1 CPC,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance de la recourante J.________ sont arrêtés à 1'237 fr.
(mille deux cent trente-sept francs).
IV.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
12 avril 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Olivier Burnet (pour J.________),
‑
Me Olivier Righetti (pour Q.________ et T.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est de 53'768  francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Tribunal des baux du canton de Vaud.
La greffière :