vd_findinfo · HC / 2021 / 302 · 2021-04-29 · fr

BAIL À LOYER, LOCAL PROFESSIONNEL, RADIATION DU RÔLE, PROCÈS DEVENU SANS OBJET, DÉCISION FINALE, INTERDICTION DE L'ARBITRAIRE, INTÉRÊT DIGNE DE PROTECTION, DÉCISION D'IRRECEVABILITÉ | 242 CPC (CH), 308 al. 1 let. a CPC (CH), 59 al. 2 CPC (CH), 59 al. 2 let. a CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 29.04.2021 HC / 2021 / 302

TRIBUNAL
CANTONAL
XC20.023147-210153
207
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
29 avril 2021
__________________
Composition
:               Mme
Giroud
Walther
, présidente
Mme
Crittin Dayen et Oulevey, juges
Greffier
:
M.              Clerc
*****
Art.
59 al. 2 let. a, 242, 308 al. 1 let. a CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
L.________
,
à Leysin, défenderesse, contre la décision rendue le 10 décembre 2020 par la Présidente
du Tribunal des baux dans la cause divisant l’appelante d’avec
V.________.
(désormais : [...]), à Leysin, demanderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal
cantonal considère :
En fait :
A.
Par décision du 10 décembre 2020, la Présidente du Tribunal des baux (ci-après :
la présidente ou le premier juge) a constaté que la cause n’avait plus d’objet,
l’a rayée du rôle, a réparti les frais judiciaires, arrêtés à 600
fr., par moitié entre les parties et a mis à la charge de chaque partie la moitié des
dépens de l’autre, si bien que la demanderesse V.________. devait au final la somme de 630 fr.
à la défenderesse L.________.
En substance, la présidente a relevé que la restitution spontanée des locaux par la défenderesse
avait eu lieu dans un contexte très conflictuel entre les parties au sujet d’hypothétiques
défauts affectant la chose louée que la défenderesse avait invoqués pour résilier
le bail en cours de procédure. Elle a considéré que les responsabilités respectives
des parties concernant le congé à l’origine de la procédure et la renonciation à
l’usage des locaux par la défenderesse ne pourraient être éclaircies qu’après
élucidation du conflit concernant les défauts, examen auquel il ne se justifiait pas de procéder
aux seules fins de répartir les frais. Elle a estimé que, compte tenu du caractère pour
le moins confus de la situation, il se justifiait en définitive de partager les frais et les dépens
par moitié entre les parties.
B.
Par acte du 26 janvier 2021, L.________, sous
la plume de son conseil, a formé appel contre cette décision, en concluant, sous suite de frais
et dépens, principalement à son annulation et à l’annulation de la résiliation
du bail commercial de V.________. du 5 février 2020. Subsidiairement, elle a conclu à son annulation
et au renvoi de la cause en première instance.
V.________. n’a pas été invitée à déposer une réponse.
C.
La Cour d’appel civile retient les faits
pertinents suivants :
1.
V.________ (désormais [...] depuis le 8 juillet 2020) est une société inscrite au
Registre du commerce vaudois et sise à Leysin. Son but social, depuis le 8 juillet 2020, est en
substance le suivant : « tous travaux de construction, de rénovation et de démolition
de biens immobiliers ».
L.________ est une entreprise inscrite au Registre du commerce vaudois et sise à Leysin. Elle a
notamment pour but social l’exploitation d’une entreprise de menuiserie et de charpenterie.
2.
a)
Le 28 novembre 2018, V.________., en qualité
de bailleresse, et L.________, en qualité de locataire, ont conclu un contrat de bail commercial
portant sur des locaux sis à la K.________ à compter du 1
er
mars 2019 pour une durée de dix ans, pour un loyer mensuel de 11'847 francs.
b)
Par
courrier du 5 février 2020, la défenderesse a adressé à la demanderesse une « mise
en demeure » au motif que les locaux étaient selon elle entachés de défauts
dont elle lui avait déjà fait part à plusieurs reprises. La défenderesse précisait
que les loyers continueraient à être consignés tant que la demanderesse ne remédiait
pas aux prétendus défauts.
3.
a)
Le 5 février 2020, V.________. a résilié
le contrat de bail du 28 novembre 2018 avec effet au 31 mars 2020 en application de l’art.
257f CO, au motif en particulier que, selon elle, la défenderesse entravait la réalisation
des travaux nécessaires sur le bien litigieux.
b)
Le
29 mai 2020, la défenderesse a résilié le contrat de bail du 28 novembre 2018 avec
effet immédiat « pour autant que celui-ci soit en force ». Elle soutenait que
les locaux étaient entachés de défauts qui affectaient le bien depuis un an et qui n’avaient
jamais été résolus malgré les nombreuses interpellations de la défenderesse
dans ce sens. La défenderesse justifiait également la résiliation par le fait que l’administrateur
de la demanderesse, [...], persistait à pénétrer sans droit dans les locaux.
4.
a)
Par demande du 16 juin 2020 adressée au
Tribunal des baux, la demanderesse a conclu en substance à ce qu’il soit constaté que
le congé du 5 février 2020 était valable et à ce qu’il soit ordonné
à la défenderesse de quitter et rendre libres de tout bien et de toute personne les locaux
sis K.________, à défaut de quoi l’exécution forcée pourrait être requise
avec, au besoin, l’ouverture forcée des locaux.
b)
Le
19 juin 2020, la défenderesse a déposé une demande concluant à « l’annulation
de la résiliation du bail commercial » du 5 février 2020 au motif que celle-ci serait
abusive, partant nulle.
c)
Par courrier du 7 octobre 2020, la défenderesse
a indiqué avoir quitté les locaux litigieux, de sorte que « la présente procédure
sembl[ait] donc être devenue sans objet ».
Le 13 octobre 2020, la demanderesse a admis « par gain de paix » que la défenderesse
avait quitté les locaux et que la procédure devenait dès lors sans objet. Elle a proposé,
pour éviter une procédure tendant à déterminer la validité du congé du
5 février 2020, « que les frais de justice soient partagés par moitié et que
chaque partie garde ses frais pour le surplus ».
Par courrier du 30 novembre 2020, la demanderesse a précisé que, selon elle, le critère
prépondérant pour fixer les frais était le départ de la défenderesse.
Invitée à se prononcer sur la répartition des frais, la défenderesse ne s’est
pas déterminée.
En droit :
1.
1.1
1.1.1
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) au sens de l’art. 236 CPC, dans les
causes patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions devant l’autorité
précédente est de 10’000 fr. au moins (art. 308 aI. 2 CPC). Ecrit et motivé, il
doit être introduit dans les trente jours à compter de la notification de la décision
motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 aI. 1 CPC).
1.1.2
Lorsque la procédure prend fin pour d'autres raisons que celles citées à l’art.
241 CPC sans avoir fait l'objet d'une décision, elle est rayée du rôle (art. 242 CPC).
Le procès est considéré comme étant devenu sans objet si la créance est éteinte
pour une raison juridique ou factuelle indépendante de la volonté de la partie créancière
(Gschwend/Steck, Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3
e
éd., 2017, n. 7 ad art. 242 CPC). La cause doit être rayée du rôle en application
de l'art. 242 CPC notamment en cas de disparition de l'objet litigieux ou de levée de la poursuite
dans un procès en revendication ou encore lorsque la partie instante a obtenu satisfaction depuis
l'ouverture de la procédure (CREC 9 mars 2015/111).
La décision de radiation du rôle est une décision finale au sens de l’art. 236
CPC car elle met formellement un terme à l’instance (ATF 116 II 351 consid. 3a, JdT 1991 I
616 ; TF 4A_249/2018 du 12 juin 2018 consid. 1.1 ; TF 4A_272/2014 du 9 décembre
2014 consid. 1.1 ; TF 4A_137/2013 du 7 novembre 2013 consid. 7.2
in
ATF 139 III 478 ; TF 4A_616/2013 du 16 juin 2014 consid. 1.1
in
ATF 140 III 227). Elle peut donc faire l’objet
d’un appel ou d’un recours au sens strict en fonction de la valeur litigieuse de la cause
(Heinzmann/Braidi
in
Petit commentaire du CPC, Bâle 2021, n. 12 et 14 ad art. 242 CPC et réf. cit. ; Tappy,
Commentaire romand du CPC, 2
e
éd. 2019 [ci-après : CR-CPC], n. 7 ad art. 242 CPC).
1.1.3
En cas de litige portant sur la résiliation
d'un bail, la valeur litigieuse se détermine selon le loyer dû pour la période durant
laquelle le contrat subsiste nécessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui
s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé aurait pu être donné ou l'a
été effectivement (ATF 137 III 389 consid. 1.1 ; CACI 2 mars 2021/94 consid. 1).
1.2
En l’espèce, la présidente a constaté
que la cause n’avait plus d’objet, L.________ ayant quitté les locaux litigieux, et
a rayé la cause du rôle sur la base de l’art. 242 CPC. Conformément à ce qui
a été développé ci-dessus, la décision entreprise constitue une décision
finale au sens de l’art. 308 al. 1 CPC. Eu égard au fait que le litige au fond porte notamment
sur la validité de la résiliation du bail des locaux que l’appelante a finalement quittés,
la valeur litigieuse correspond au montant total des loyers échus entre la résiliation contestée
du 5 février 2020 et la restitution des locaux, soit cinq mois de loyer. Compte tenu d’un
loyer mensuel de 11'847 fr., la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 francs.
L’appel est donc recevable sous cet angle.
2.
L’appelante reproche au premier juge de ne pas s’être prononcé sur la contestation
de la résiliation du bail commercial adressée le 5 février 2020 par la bailleresse. L’appelante
se plaint d’une absence de décision et dès lors d’un déni de justice matériel.
Ce déni peut être dénoncé par le biais du recours pour retard injustifié (art.
319 let. c CPC ; Jeandin, CR-CPC, n. 27 ad art. 319 CPC ; CREC 17 février 2021/51
consid. 4.2.1 ; CREC 16 janvier 2012/8 consid. 1).
L’appelante, représentée par un mandataire professionnel au jour du dépôt de
l’appel, n’a pas emprunté cette voie de droit mais a délibérément choisi
d’interjeter un appel, ce choix étant d’ailleurs dûment motivé dans son écriture.
Il n’y a donc pas lieu de convertir l’appel en un recours (TF 5A_494/2015 du 18 janvier
2016 consid. 4.2.5).
3.
3.1
L’appelante soutient que seule « l’annulation » de la résiliation
du bail du 5 février 2020 – conformément à sa demande du 19 juin 2020 – permettrait
de rendre valable sa propre résiliation immédiate du 29 mai 2020. Faute pour le premier juge
de s’être prononcé sur cette annulation, l’appelante risquerait de devoir payer
à l’intimée une indemnité correspondant au montant des loyers dus jusqu’à
la relocation ou à la fin du bail, conclu en l’espèce pour une durée de 10 ans.
3.2
3.2.1
L'art. 59 al. 1 CPC prévoit que le tribunal
n'entre en matière que sur les demandes et les requêtes qui satisfont aux conditions de recevabilité
de l'action.
Qu’il s’agisse d’une demande (art. 59 al. 2 let. a CPC) ou d’un appel, l'intéressé
doit démontrer qu'il a un intérêt digne de protection, soit un intérêt juridique
actuel à voir le juge statuer sur ses conclusions (Bohnet, CR-CPC, n. 89 ad art. 59 CPC). Comme
toute condition de recevabilité, l'intérêt doit exister au moment du jugement (Bohnet,
CR-CPC, n. 92 ad art. 59 CPC et n. 13 ad art. 60 CPC et réf. cit. ; Hohl, Procédure civile,
tome I, Berne 2001, n. 318, p. 78). Cela signifie que la qualité pour recourir ou appeler suppose
un intérêt actuel et pratique à obtenir l’annulation de la décision attaquée
(TF 1B_111/2010 du 7 mai 2010; ATF 135 I 79 consid. 1.1; ATF 128 II 34 consid. 1b).
L’absence d’un intérêt digne de protection, qui doit être constatée d’office,
entraîne l’irrecevabilité de l’appel ou du recours (Colombini, Code de procédure
civile, Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise, Lausanne 2018, n. 2.1 ad art.
311 CPC et réf. cit.).
3.2.2
Conformément à l’art. 257f al.
1 CO, le locataire est tenu d’user de la chose avec le soin nécessaire. Lorsque le locataire
viole son devoir de diligence après la remise des locaux, le bailleur peut résilier le bail
de manière anticipée, en vertu de l’art. 257f al. 3 et 4 CO.
Si le locataire viole son devoir de diligence, le bailleur, qu’il ait ou non résilié
le bail, peut prétendre à des dommages et intérêts (art. 97 al. 1 CO). Ceux-ci couvriront,
par exemple, la réparation des dégâts causés par le locataire. On applique les mêmes
règles qu’en cas de résiliation pour cause de retard dans le paiement du loyer (Lachat,
Le bail à loyer, 2019, n. 3.2.3 p. 894). En effet, lorsque le locataire ne s’acquitte pas
ponctuellement de son loyer, il viole ses obligations contractuelles et s’expose, après avoir
libéré les locaux, à une demande de dommages et intérêts de la part du bailleur,
si celui-ci a valablement recouru à la résiliation anticipée du contrat pour non-paiement
du loyer. Le dommage auquel peut prétendre le bailleur comprend notamment le loyer échu depuis
le départ du locataire et jusqu’à la relocation de l’appartement ou, si l’appartement
n’est pas reloué, jusqu’à la première échéance contractuelle (Lachat,
op. cit., n. 2.3.12 p. 883).
La résiliation anticipée du bail ne modifie en rien l’obligation du locataire de s’acquitter
des loyers arriérés jusqu’à l’échéance du contrat ou jusqu’à
la relocation des locaux. En outre, le locataire qui continue à occuper les locaux après la
date pour laquelle le bail a été valablement résilié le fait, en règle générale,
sans droit. Le bailleur peut en conséquence lui réclamer une indemnité pour occupation
illicite des locaux (Lachat, op. cit., n. 2.3.10 p. 883).
3.3
En l’espèce, la demande du 16 juin 2020 de l’intimée tendait à la validation
du congé anticipé notifié le 5 février 2020 et à l’évacuation des
locaux par l’appelante. Or, dans son courrier du 13 octobre 2020, l’intimée a elle-même
admis que la procédure était devenue sans objet du fait de la restitution des locaux par l’appelante,
précisant qu’elle consentait à admettre ce point « par gain de paix »
et afin d’éviter une procédure tendant à déterminer la validité du congé
du 5 février 2020. Aussi, on voit mal dans quelles circonstances l’appelante pourrait se voir
à nouveau opposer ce congé à l’appui de prétentions en dommages-intérêts
de l’intimée.
Au surplus, comme exposé ci-dessus, si le locataire a violé son devoir de diligence, le bailleur
est en droit de réclamer des dommages et intérêts indépendamment de la question de
savoir s’il a résilié ou non le bail (cf. consid. 2.2.2
supra
).
Aussi, même si la résiliation du 5 février 2020 était qualifiée d’injustifiée,
soit d’inefficace, l’intimée conserverait le droit de prétendre à des dommages
et intérêts pour violation par l’appelante de son devoir de diligence, pour autant que
les conditions y relatives soient réalisées.
La question de la validité de la résiliation du 5 février 2020 n’aurait pas non
plus d’impact sur la question des loyers dus par l’appelante pour occupation illicite. En
effet, même si ladite résiliation était jugée inefficace, l’appelante serait
quand même redevable des loyers, lesquels semblent d’ailleurs avoir été consignés
selon son courrier du 5 février 2020. Dans tous les cas, l’appelante base sa théorie
sur des spéculations quant aux prétentions que l’intimée pourrait éventuellement
soulever à son encontre, sans nullement les établir.
Ainsi, tout intérêt digne de protection à faire trancher la question de la validité
de la résiliation du 5 février 2020 fait défaut, ce à plus forte raison qu’aucune
conclusion en indemnisation liée aux défauts de la chose louée ni en versement d’une
indemnité pour occupation illicite n’a été formulée.
L’appelante ne démontre pas qu’elle aurait un intérêt digne de protection
au sens de l’art. 59 al. 2 let. a CPC, de sorte que son appel est irrecevable pour ce motif.
4.
En définitive, l’appel doit être
déclaré irrecevable.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'592 fr. (la valeur litigieuse
correspondant au montant total des loyers échus entre la résiliation contestée du 5 février
2020 et la restitution des locaux, soit cinq mois de loyer ; art. 62 al. 1 TFJC [Tarif
des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront mis à la charge
de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens, l’intimée n’ayant
pas été invitée à se déterminer sur l’appel.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est irrecevable.
II.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'592 fr. (mille cinq cents
nonante-deux francs), sont mis à la charge de l’appelante L.________.
III.
L’arrêt est exécutoire.
La présidente :
Le greffier :
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
L.________ et
‑
Mme Geneviève Gehrig, aab (pour V.________.),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :