vd_findinfo · HC / 2010 / 663 · 2010-12-09 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, DEMEURE DU DÉBITEUR, POUVOIR D'EXAMEN LIMITÉ, DÉLAI DE RECOURS, CONDITION DE RECEVABILITÉ | 257d al. 2 CO, 27 al. 2 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 09.12.2010 HC / 2010 / 663

TRIBUNAL
CANTONAL
646/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Arrêt du
9 décembre 2010
_____________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.
Creux et Krieger
Greffier
:
M.              Elsig
*****
Art.
9 Cst.; 257d al. 2 CO; 457 CPC; 23, 27 al. 2 LPEBL
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
A.
et B.G.________
, à Lausanne, locataires,
contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 5 octobre 2010 par le Juge de paix du district
de Lausanne dans la cause divisant les recourants d’avec
I.________
,
à Lausanne, bailleresse.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 5 octobre 2010, le Juge de paix du district de Lausanne a ordonné à A. et
B.G.________ de quitter et de rendre libres pour le 29 octobre 2010, les locaux commerciaux et la terrasse
à usage de café-restaurant au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [...], à Lausanne
(I), dit qu'à défaut de quitter volontairement ces locaux, ils y seraient contraints par la
force selon les règles des art. 508 ss CPC (Code de procédure civile du 14 décembre 1966;
RSV 270.11) (II) fixé les frais de justice de la bailleresse I.________ à 300 fr. (III), alloué
à celle-ci des dépens, par 600 francs (IV) et déclaré l'ordonnance immédiatement
exécutoire nonobstant recours (V).
Cette ordonnance, complétée par les pièces du dossier (art. 457 CPC), retient les faits
suivants :
Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux du 30 novembre 2004, la bailleresse I.________
a remis en location à A. et B.G.________ le café-restaurant, une cave et une terrasse dans
l'immeuble sis [...] à Lausanne. Conclu pour durer initialement  du 1
er
décembre 2004 au 1
er
décembre 2009, le bail devait se renouveler tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation
donné au moins une année à l'avance. Le loyer, payable par mois d'avance et soumis à
une clause d'indexation, initialement fixé à 3'000 fr. par mois, acompte de chauffage d'eau
chaude compris, a été porté à 3'149 fr. 10 dès le 1
er
décembre 2008.
Auparavant, par convention du 17 novembre 2004, les locataires avaient acquis d'un tiers le fonds de
commerce, des machines et du matériel d'exploitation du café-restaurant, dite convention étant
soumise à la condition de la signature du contrat de bail précité.
Par courriers recommandés du 25 janvier 2010, adressé séparément à chacun des
locataires, la gérante de l'immeuble les a sommés de s'acquitter de l'arriéré de
loyer du mois de janvier 2010, par 3'149 fr. 10, des frais de rappel, par 60 fr., et des frais de mise
en demeure, par 30 fr., dans un délai de trente jours faute de quoi le bail serait résilié
à trente jours en application de l'art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220).
L'arriéré de loyer susmentionné n'a pas été réglé par les locataires
dans le délai imparti.
Par formules officielles du 15 mars 2010, adressées séparément à chacun des locataires,
la gérante de l'immeuble a résilié le bail en cause pour le 1
er
mai 2010.
Le 31 août 2010, I.________ a requis du Juge de paix du district de Lausanne l'expulsion des locataires
des locaux litigieux.
En droit, le premier juge a considéré que les conditions de l'expulsion étaient réalisées.
B.
A. et B.G.________ ont recouru contre cette ordonnance en concluant à ce qu'il soit sursis à
l'expulsion et à ce qu'une séance de conciliation soit ordonnée.
Dans le délai imparti à l'intimée I.________ pour déposer son mémoire responsif,
les recourants ont déposé un mémoire et produit un lot de pièces.
L'intimée a conclu, avec dépens, au rejet du recours.
En droit
:
1.
L'art. 23 al. 1 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur
la procédure d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme; RSV 221.305) ouvre
un recours au Tribunal cantonal: a) lorsque le juge était incompétent ou s'est déclaré
à tort incompétent; b) pour absence d'assignation régulière; c) pour violation des
règles essentielles de la procédure, lorsque l'informalité est de nature à influer
sur le prononcé. Selon l'alinéa 2, il y a également recours au Tribunal cantonal pour
déni de justice, ce recours pouvant aboutir soit à la réforme, soit à l'annulation
de la décision attaquée (JT 2004 III 43 c. 1a).
Toutefois, l'art. 23 al. 2 LPEBL, qui confère un pouvoir d'examen limité à la Chambre
des recours, ne saurait s'appliquer lorsque la validité du congé a été contestée
en vertu de l'art. 274g al. 1 let. a CO. En pareil cas, la Chambre des recours, pour répondre aux
exigences du droit fédéral, doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit fédéral
(JT 2008 III 12 c. 2a; JT 2004 III 79; Guignard, in Procédures spéciales vaudoises, 2008, n.
4 ad art. 23 LPEBL, p. 212 et références).
En l'espèce, les recourants n'ont pas contesté le congé devant la commission de conciliation
compétente. Le recours sera examiné en droit sous l'angle restreint du déni de justice
en application de l'art. 23 LPEBL, c'est-à-dire de l'arbitraire.
2.
Aux termes de l'art. 27 al. 2 LPEBL, si le président
tient le recours pour recevable, il en communique un exemplaire à la partie adverse en lui fixant
un bref délai pour se déterminer par écrit. Il n'y a pas d'autres écritures. La jurisprudence
en a déduit que le recourant n'était pas autorisé à déposer des écritures
en dehors du délai de recours (JT 2004 III 79; Guignard, in Procédures spéciales vaudoises,
2008, n. 1 ad art. 27 LPEBL, p. 216).
En l'espèce, l'écriture du 11 novembre 2010 déposée le 19 novembre 2010, ainsi que
les pièces annexées, ont été produites hors du délai de recours. Elles sont
en conséquences irrecevables au vu de l'art. 27 al. 2 LPEBL et de la jurisprudence y relative.
3.
Selon l'art. 457 al. 1 CPC, applicable par renvoi
de l'art. 29 LPEBL aux règles ordinaires de la procédure civile contentieuse, la Chambre des
recours doit admettre comme constants les faits tels qu'ils sont constatés par le jugement, sauf
contradiction avec les pièces du dossier et sous réserve de complètement sur la base de
celles-ci (JT 2008 III 12 c. 3a; JT 1993 III 88 c. 3; Gauthier, Note sur la procédure d'expulsion
en matière de bail à loyer, in JT 1993 III 126).
En l'espèce, l'état de fait de l'ordonnance
est conforme aux pièces du dossier. Il a été complété sur la base de celui-ci.
4.
Les recourants font valoir qu'ils n'ont à
ce jour eu aucun contentieux avec la gérante de l'immeuble et que l'expulsion en cause les obligera
à licencier trois employés, à résilier des contrats fixes des fournisseurs et à
annuler de nombreuses réservations effectuées par des clients pour la fin de l'année.
Ils exposent qu'ils sont propriétaires de la totalité du fonds de commerce litigieux.
Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux,
de trente jours au moins.
Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet
immédiat; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant
un délai de congé minimum de trente jours (art. 257d al. 2 CO).
La jurisprudence a précisé que, lorsque
le locataire n'avait pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire
prévu à l'art. 257d al. 1 CO, il était en demeure et devait subir les conséquences
juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, savoir la résiliation du bail moyennant un délai
de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si l'arriéré a finalement
été payé (TF, arrêt du 27 février 1997 in Cahiers du Bail [CdB] 3/97 pp. 65
ss). A cet égard, des motifs humanitaires n'entrent pas en ligne de compte dans l'examen des conditions
de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils ne sont pas pris en considération par les règles de
droit fédéral sur le bail à loyer (TF, arrêt du 27 février 1997, précité,
c. 2b, p. 68; TF 4C.74/2006 du 12 mai 2006 c. 3.2.1). Ils peuvent cependant être pris en compte
au stade de l'exécution forcée en application du principe général de la proportionnalité.
Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que
relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF
117 Ia 336 c. 2b). La jurisprudence de la cour de céans considère que, sauf cas particulier,
un délai de libération des locaux de quinze à vingt jours est admissible (Guignard, op.
cit., n. 2 ad art. 17 LPEBL, p. 196 et références).
En l'espèce, les recourants ne contestent pas avoir été en retard dans le paiement du
loyer du mois de janvier 2010. Le délai de trente jours imparti par les sommations du 25 janvier
2010 a commencé à courir lorsque les recourants les ont reçues, mais au plus tard à
l'échéance du délai de garde postal de sept jours (ATF 119 II 147, JT 1994 I 205; Lachat,
Le bail à loyer, 2
ème
éd., 2008, p. 667; SVIT, Das schweizerische Mietrecht, 3
ème
éd., 2008, n. 28 ad art. 257d CO, pp. 134-135), soit au plus tard le 1
er
février 2010. Ce délai est arrivé à échéance le 3 mars 2010 et les recourants
n'ont pas établi avoir réglé l'arriéré en cause à cette date. L'article
257d CO donnait dès lors à l'intimée le droit de résilier le bail, moyennant un délai
de trente jours, ce qu'elle a fait le 15 mars 2010, et de requérir l'expulsion des recourants en
application de la LPEBL.
Les conséquences pour les recourants et le personnel de l'établissement qui résultent
de la résiliation du bail en cause ne permettent pas, vu la jurisprudence susmentionnée, de
faire obstacle au droit conféré au bailleur par l'art. 257d CO. Il n'est en outre plus possible
d'examiner si le congé litigieux est abusif au sens des art. 271 ss CO, dès lors que les recourants
ne l'ont pas contesté dans le délai de l'art. 273 al. 1 CO, ce qui a pour conséquence
qu'ils sont déchus du droit de soulever ce moyen (cf. ATF 133 III 175 c. 3.3.4, JT 2008 I 314).
De même, le contrat par lequel les recourants ont acquis d'un tiers le fonds de commerce, les machines
et le matériel de l'établissement n'est pas déterminant pour l'issue du litige. Ce contrat
ne porte en effet pas sur les locaux litigieux, objet du contrat de bail qui a été résilié
conformément au droit. Les deux contrats, qui ne lient d'ailleurs pas les mêmes personnes,
ont un objet différent et aucun ne prévoit des effets juridiques sur l'autre. Ils sont donc
complètement indépendants.
Au vu de ce qui précède, c'est sans arbitraire que le premier juge a prononcé l'expulsion
des recourants des locaux litigieux.
5.
Les recourants requièrent qu'il soit sursis
à l'expulsion et qu'une séance de conciliation soit organisée.
Selon l'art. 21 al. 2 LPEBL, le juge de paix peut surseoir à l'expulsion forcée, avec l'accord
du bailleur, pour une durée de six mois au plus dès la date fixée dans l'ordonnance d'expulsion.
Un sursis à l'expulsion est donc soumis à l'acceptation du bailleur et ne saurait donc lui
être imposé par le juge contre sa volonté.
6.
En conclusion, le recours doit être rejeté
et l'ordonnance confirmée.
Les frais de deuxième instance des recourants sont arrêtés à 300 fr. (art. 230 TFJC
[tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en matière civile; RSV 270.11.5]).
Obtenant gain de cause, l'intimé a droit à des dépens de deuxième instance, fixés
à 250 fr. (art. 91 et 92 CPC; art. 2 let. A ch. 3, art. 3 et 4 Tag [tarif du 22 février 1972
des honoraires d'agent d'affaires breveté dus à titre de dépens; RSV 179.11.3).
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
L'ordonnance est confirmée.
III.
Les frais de deuxième instance des recourants sont arrêtés à 300 fr. (trois cents
francs).
IV.
Les recourants A. et B.G.________, solidairement entre eux, doivent verser à l'intimée I.________
la somme de 250 fr. (deux cent cinquante francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
9 décembre 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
Mme et M. A. et B.G.________,
‑
M. Jacques Lauber (pour I.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix des districts de Lausanne et de l'Ouest lausannois.
Le greffier :