vd_findinfo · HC / 2012 / 719 · 2012-11-16 · fr

BAIL À LOYER, DEMEURE, EXPULSION DE LOCATAIRE | 257d CO, 257 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 16.11.2012 HC / 2012 / 719

TRIBUNAL
CANTONAL
JL12.028275-121874
534
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
16 novembre 2012
_______________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              M.
Creux et Mme Charif Feller
Greffier
:
Mme              Logoz
*****
Art.
257d CO, 257 al. 1 CPC;
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
X.________
,
à Lausanne, intimée, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 18 septembre 2012
par le Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant l'appelante d’avec
Z.________
,
A.S.________
,
B.S.________
et
C.S.________
,
tous à Jouxtens-Mézery, requérants, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 18 septembre 2012, dont les considérants écrits ont été notifiés
aux parties le 28 septembre 2012 et reçus par l'appelante le 2 octobre 2012, la Juge de paix du
district de Lausanne a ordonné à X.________ de quitter et rendre libres pour le vendredi 19
octobre 2012 à midi, les locaux occupés dans l'immeuble sis à [...], [...] (appartement
de 4 pièces au 2ème étage et une cave) (I), dit qu'à défaut pour la partie locataire
de quitter volontairement ces locaux, l'huissier de paix est chargé, sous la responsabilité
du juge de paix, de procéder à l'exécution forcée de la décision sur requête
de la partie bailleresse, avec au besoin l'ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux agents
de la force publique de concourir à l'exécution forcée de la décision, s'ils en sont
requis par l'huissier de paix (III), arrêté à 280 fr. les frais judiciaires, qui sont
compensés avec l'avance de frais de la partie bailleresse (IV), mis les frais à la charge de
la partie locataire (V), dit qu'en conséquence la partie locataire remboursera à la partie
bailleresse son avance de frais à concurrence de 280 fr. et lui versera la somme de 300 fr. à
titre de défraiement de son représentant professionnel (VI) et dit que toutes autres ou plus
amples conclusions sont rejetées (VII).
En droit, le premier juge a constaté que l'arriéré de loyer n'avait pas été
réglé par X.________ dans le délai de 30 jours imparti par la mise en demeure qui lui
avait été notifiée à forme de l'art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911;
RS 220) et que le congé notifié le 18 mai 2012 pour le 30 juin 2012 avait ainsi été
valablement donné. Il a estimé que l'on se trouvait en présence d'un cas clair au sens
de l'art. 257 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272) et fait dès lors
application de la procédure sommaire (art. 248 ss CPC).
B.
Par acte adressé le 5 octobre 2012 au Tribunal
cantonal, X.________ a interjeté appel en remettant en cause le principe de l'expulsion et en concluant,
en substance, à la prolongation du délai imparti pour quitter et rendre libres les locaux litigieux.
Les intimés n'ont pas été invités à se déterminer.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l'ordonnance complétée par
les pièces du dossier :
1. Par contrat de bail à loyer du 5 avril 2011 et débutant le 1er mai 2011, Z.________, A.S.________,
B.S.________ et C.S.________, représentés par la M.________SA à Lausanne, ont loué
à X.________ un appartement de 4 pièces, sis au 3
ème
étage de l'immeuble [...], à [...], pour un loyer mensuel net de 1'305 fr., plus 155 fr.
de chauffage, soit un loyer mensuel brut de 1'460 francs.
Le bail commençait le 1
er
mai 2011 et se terminait le 31 mars 2012. Il se renouvelait aux mêmes conditions de douze en douze
mois, sauf avis de résiliation donné et reçu au moins quatre mois à l'avance pour
la prochaine échéance. Le bail précisait que celui-ci était établi à la
suite de la résiliation pour défaut de paiement du précédent contrat de bail de la
locataire portant sur le même objet.
2. Par courrier recommandé du 2 avril 2012, la M.________SA a mis en demeure X.________ de verser
dans un délai de 30 jours la somme de 2'930 fr., soit un montant de 2'610 fr. (1'305 fr. x 2) à
titre de loyers impayés pour les mois de mars et avril 2012, plus 310 fr. (155 fr. x 2) d'acompte
de chauffage, plus 10 fr. de frais de rappel. Ce courrier renfermait en outre la signification qu'à
défaut de paiement dans le délai imparti, le bail serait résilié en application de
l'art. 257d CO.
3. Le 18 mai 2012, la M.________SA a notifié à X.________ la résiliation de son bail avec
effet au 30 juin 2012, faisant valoir que le bail était résilié en raison de l'arriéré
de loyer demeuré impayé en dépit de la mise en demeure notifiée à forme de l'art.
257d CO.
X.________ a saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer de la Préfecture
du district de Lausanne d'une requête en annulation de ce congé, subsidiairement en prolongation
de bail.
4. Le loyer du mois de mars 2012 a été réglé valeur au 2 mai 2012. Le loyer du mois
d'avril 2012 a été réglé valeur au 1
er
juin 2012.
5. A l'audience de la Juge de paix du district de Lausanne du 18 septembre 2012, X.________ a admis qu'elle
n'avait pas réglé l'entier de l'arriéré de loyer dans le délai comminatoire,
précisant qu'elle avait saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer
dans le but d'éviter l'expulsion pour défaut de paiement et obtenir un délai supplémentaire.
En droit
:
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes non patrimoniales ou dont
la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). L'art. 319 let. a CPC
ouvre la voie subsidiaire du recours contre les décisions finales qui ne peuvent pas faire l'objet
d'un appel.
En l'occurrence, le litige porte sur le bien-fondé
d'une ordonnance d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyers. Pour déterminer quelle
voie de droit, de l'appel ou du recours est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée
selon le droit fédéral (art. 92 al. 1 CPC). Celle-ci est égale au loyer de la période
minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui
s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe,
la durée déterminante pour le calcul de la valeur  litigieuse ne saurait être inférieure
à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité
d'une résiliation (cf. TF 4A_189/2011 du 4 juillet 2011, in SJ 2011 I 462; TF 4A_634/2009 du 3 mars
2010 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a, ATF 119 II 147 c. 1). Le
dies
a quo
de ce délai – dans l'optique
du calcul de la valeur litigieuse – est la date de la décision cantonale. Il faut ensuite
se placer à l'échéance de cette période de protection pour déterminer le terme
de résiliation le plus proche (ATF 137 III 389 c. 1.1). Ces principes sont applicables en matière
d'expulsion
du
locataire pour non paiement du loyer selon l'art. 257d CO (JT 2011 III 83; TF 4A_551/2009 du 6.10.2010,
in CdB 2011 p. 18).
En l'espèce, le loyer mensuel s'élève à 1'460 fr., charges comprises, de sorte que
la limite de 10'000 fr. fixée par l'art. 308 al. 2 CPC est sans conteste atteinte.
1.2
L'appel s'exerce en principe dans un délai
de trente jours (art. 311 CPC). Le délai d'appel est toutefois de dix jours dans toutes les décisions
rendues en procédure sommaire (art. 314 al. 1 CPC).
En l'espèce, le bailleur a requis l'application de la procédure dans les cas clairs (art. 257
CPC)  et le premier juge en a fait application. Une telle procédure étant sommaire, le
délai d'appel est de dix jours.
Interjeté en temps utile par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC) et
dûment motivé (art. 311 al. 1 CPC), l'appel est ainsi recevable.
2.
2.1
L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité
de seconde instance un plein pouvoir d'examen (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, n. 1 ad art.
310 CPC). Celle-ci examine librement tous les griefs de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le
droit. Ainsi, l'instance d'appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière; elle contrôle
librement l'appréciation des preuves et les constatations de fait de la décision de première
instance (Hohl, Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2399, p. 435). L'autorité
d'appel applique le droit d'office : elle n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties
ou par le tribunal de première instance. Son pouvoir d'examen est plein et entier (Hohl, op. cit.,
n. 2396, p. 435; Spühler, Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bâle 2010,
n. 1 ad art. 310 CPC).
2.2
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont
pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient être invoqués
ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve
de la diligence requise, ces deux conditions étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC).
En l'espèce, l'appelante n'invoque ni ne produit de faits et moyens de preuves nouveaux de sorte
qu'il n'y a pas lieu d'examiner si les conditions de l'art. 317 CPC sont réalisées.
3.
L'appelante, qui a contresigné l'appel rédigé
en son nom par le Centre social régional (CSR) de Lausanne, indique que sa demande tend à reporter
le délai qui lui a été imparti au 19 octobre 2012 pour quitter et rendre libres les locaux
litigieux. Le CSR précise qu'il aurait pu verser l'arriéré de loyer de l'appelante, à
savoir un montant de 2'920 fr., s'il avait reçu la promesse de la gérance que la locataire
pouvait rester dans son appartement à la suite de ce versement.
3.1
Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit
un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera
le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation et les locaux commerciaux,
de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut
résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent
être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin
du mois (al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsque le locataire n'avait pas réglé l'arriéré
de loyer réclamé dans le délai comminatoire prévu à l'art. 257d al. 1 CO, il
était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition,
à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF
127 II 548 c. 4), cela même si l'arriéré avait finalement été payé (TF,
arrêt du 4 février 1997 in Cahiers du bail 3/97 pp. 65 ss).
Au vu de la jurisprudence précitée, l'appelante ne pouvait en l'espèce imposer au bailleur
un arrangement consistant à lui verser, par le biais du CSR, les arriérés, qu'elle ne
conteste du reste pas lui devoir, en contrepartie de la renonciation par le bailleur à la résiliation
de son contrat de bail.
Mal fondé, le recours doit être rejeté sur ce point
3.2
Par ailleurs, des motifs humanitaires n'entrent
pas en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils ne sont pas
pris en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à loyer (TF,
arrêt du 27 février 1997 précité c. 2b, p. 68; TF 4C.74/2006 du 12 mai 2006 c. 3.2.1;
Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, note infrapaginale 117 p. 820). Ils peuvent cependant être
pris en compte au stade de l'exécution forcée, en application du principe général
de la proportionnalité. Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée
ne saurait être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle
prolongation de bail (ATF 117 Ia 336 c. 2b). La jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous
l'empire de l'ancien droit cantonal (loi sur la procédure d'expulsion en matière de baux à
loyer et à ferme du 18 mai 1955 [LEPBL]) abrogé par l'entrée en vigueur du CPC, que, sauf
cas particulier, un délai de libération des locaux de quinze à vingt jours était
admissible (Guignard, in Procédures spéciales vaudoises, Lausanne 2008, n. 2 ad art. 17 LPEBL,
p. 196 et références citées); un délai de libération des locaux de trois semaines
après la communication de l'ordonnance d'expulsion a été jugé suffisant par la cour
de céans (CACI 8 mars 2012/115; CACI 31 juillet 2012/348).
En l'espèce, le délai accordé à l'appelante pour quitter les locaux, soit une vingtaine
de jours après la communication de l'ordonnance attaquée, ne prête pas le flanc à
la critique. Au surplus, l'appelante a d'ores et déjà bénéficié d'une prolongation
de fait de quelques semaines et obtiendra en sus un nouveau délai pour obtempérer en raison
de l'effet suspensif lié à son appel (art. 315 al. 1 CPC). En effet, le délai fixé
à la locataire pour quitter les lieux étant dépassé, un nouveau délai doit lui
être fixé par le premier juge, solution déjà appliquée sous l'ancien droit (cf.
Guignard, op. cit., n. 2 ad art. 27 LEPBL).
Le moyen de l'appelante doit dès lors être rejeté.
4.
L'appelante fait encore valoir que la somme litigieuse de 2'920 fr., représentant deux loyers mensuels,
paraît être une somme peu élevée pour l'expulser avec ses enfants, alors qu'ils n'ont
posé aucun problème durant les quatorze années de location de l'appartement en question.
La jurisprudence admet qu'un congé donné en raison du défaut de paiement du loyer peut
être annulé en application de l'art. 271 CO si le montant impayé est insignifiant (ATF
120 II 31; TF 4A_ 641/2011 du 29 octobre 2010 et les références citées). La notion doit
être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit
du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (TF 4A_641/2011 du 27 janvier 2012
c. 7). Ainsi, un loyer mensuel, indépendamment de son montant, ne saurait être qualifié
d'insignifiant. Le fait que le locataire loue l'objet depuis longtemps et ait versé durant cette
période un montant important à titre de loyer n'y change rien (TF 4A_641 /2011 du 27 janvier
2012 c. 7, confirmant CACI 1
er
septembre 2011/226).
En l'espèce, dès lors que l'arriéré porte sur deux mois de loyer, il ne saurait,
malgré le fait que le bail a duré quatorze ans, être qualifié d'insignifiant au sens
de la jurisprudence précitée. Au surplus, on relève que le contrat de bail du 5 avril
2011 avait été conclu après que le précédent contrat portant sur les locaux
litigieux, conclu entre les mêmes parties, eut fait l'objet d'une résiliation par le bailleur
pour défaut de paiement.
Le moyen doit être ainsi rejeté.
5.
En conclusion, l'appel doit être rejeté dans la procédure de l'art. 312 al. 1 CPC et l'ordonnance
du 18 septembre 2012 confirmée.
Vu l'effet suspensif accordé à l'appel de par la loi (art. 315 al. 1 CPC), la cause doit être
renvoyée au premier juge afin qu'il fixe à l'appelante, une fois les considérants écrits
du présent arrêt envoyés, un nouveau délai pour libérer les locaux en cause.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 3 et 69
al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5]),
sont mis à la charge de l'appelante qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n'y pas lieu à l'allocation de dépens de deuxième instance, les intimés n'ayant
pas été invités à déposer une réponse.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L'ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne pour qu'il fixe à X.________,
une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu'elle occupe dans l'immeuble sis à
[...], [...] (appartement de 4 pièces, au 2ème étage et une cave).
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs),
sont mis à la charge de l'appelante X.________.
V.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
19 novembre 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
Service social Lausanne (pour X.________),
‑
M. Mickaël Ferreiro (pour Z.________ et crts).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de Lausanne.
Le greffier :