vd_findinfo · ML / 2013 / 225 · 2013-07-12 · fr

MAINLEVÉE PROVISOIRE, BAIL À LOYER | 82 LP

Vaud Tribunal cantonal Cour des poursuites et faillites 12.07.2013 ML / 2013 / 225

TRIBUNAL
CANTONAL
KC12.036303-130417
291
Cour
des poursuites et faillites
________________________________________________
Arrêt du
12 juillet 2013
__________________
Présidence
de               M.
S A U T E R E L, président
Juges
:              Mme
Guisan et M. Hack
Greffier
:
M.               Berthoud, greffier
ad hoc
*****
Art.
82 LP
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal, statuant à huis clos en sa qualité
d'autorité de recours en matière sommaire de poursuites et de faillite, s'occupe du recours
exercé par
M.________
,
à Veytaux, contre le prononcé rendu le 7 novembre 2012, à la suite de l’audience
du 2 novembre 2012, par le Juge de paix du district de la Riviera - Pays-d'Enhaut dans la cause
opposant la recourante à
R.________
SA
, à Clarens.
Vu les pièces au dossier, la cour considère :
En fait :
1.
a)
Par contrat de bail
à loyer
pour locaux commerciaux
non daté,
A.________
a loué à
X.________
Sàrl et à K.________ un café-restaurant sis à Montreux. Le bail était prévu
pour durer du 1
er
octobre 2003 au 1
er
octobre
2008, puis se renouvelait tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf résiliation donnée une année
avant l'échéance. Le loyer mensuel était de 5'170 fr. net, plus 200 fr. d'acompte de chauffage,
eau chaude et frais accessoires, soit un loyer brut mensuel de 5'370 francs.
Sous chiffre 3 du contrat, il était prévu ce qui suit :
«
3. Garantie
La
garantie, si elle est convenue conformément à l'article 2 des Dispositions paritaires romandes
et Règles et usages locatifs du canton de Vaud, consiste en :
15'510
fr. (...). »
Le 7 novembre 2003, les locataires ont constitué une garantie locative de 15'510 fr. auprès
de la [...], portant le n
o
4457378, sur le compte 5074.87.92. Le 31 janvier 2012, ils ont donné à la banque un ordre aux
mêmes numéros que l'acte de constitution de la garantie, visant à annuler la garantie
locative en question et à virer le montant sur un compte en faveur de P.________, ce qui a été
fait le 7 mars 2012.
Par contrat du 15 mars 2006, le bail a été transféré avec tous les droits et obligations
en découlant à W.________ et M.________, cela avec effet au premier janvier 2006. Le contrat
de transfert prévoyait que l'acompte de charges passait de 200 fr. à 300 fr. par mois. Il prévoyait
également que la garantie constituée par K.________ restait bloquée jusqu'à la fin
juin 2006 et que les locataires reprenants s'engageaient à constituer une garantie locative jusqu'au
1
er
juillet 2006. Enfin, il était prévu que I'« avenant », à savoir le
contrat de transfert, était subordonné à l'inscription au registre du commerce du transfert
de la totalité des parts de la société X.________ Sàrl aux reprenants.
La bailleresse a mis les nouveaux locataires en demeure pour les loyers des mois de novembre 2010 à
juin 2011, puis a résilié le bail par formule officielle, conformément à l'article
257d CO, pour le 30 septembre 2011.
b)
Par commandement de payer
notifié le 15 décembre 2011 dans le cadre de la poursuite ordinaire n° 6'036'007 de l'Office
des poursuites du district de la Riviera - Pays-d'Enhaut, la succession [...], composée de O.________,
U.________ et [...], a requis de M.________ le paiement de la somme de 62'905 fr. plus intérêt
à 5 % l’an dès le 1
er
décembre 2011, plus 103 fr. de frais de commandement de payer et 315 fr. 60 de frais d’encaissement,
mentionnant comme cause de l'obligation : "Loyers et acomptes chauffage échus pour les
mois de novembre 2010, décembre 2010, janvier 2011, février 2011, mars 2011, avril 2011, mai
2011, juin 2011 août 2011, septembre 2011, octobre 2011 et du 1
er
au 17 novembre 2011, pour un montant total de 62'905.-- (11x Fr. 5'470.-- + Fr. 2’735.--), B.________."
La poursuivie a formé opposition totale.
Le 8 mars 2012, la succession A.________ a cédé la créance litigieuse à la société
R.________ SA.
2.
Par prononcé du 7
novembre 2012, le Juge de paix du district de la Riviera-Pays d'Enhaut a prononcé la mainlevée
provisoire de l'opposition à concurrence de 60'170 fr. plus intérêt à 5 % l'an dès
le 1
er
décembre
2011 (I) arrêté à 480 fr. les frais judiciaires (II), mis les frais à la charge de
la partie poursuivie (III) et dit que celle-ci rembourserait à la partie poursuivante son avance
de frais à concurrence de 480 fr. et lui verserait la somme de 2'000 fr. à titre de défraiement
de son représentant professionnel.
La poursuivie a requis la motivation du prononcé le 14 novembre 2012. Les motifs ont été
adressés aux parties pour notification le 11 février 2013. En substance, le premier juge
a retenu que le contrat valait titre à la mainlevée de l'opposition pour les mois de novembre
2010 à septembre 2011 compris, date à laquelle le bail a été résilié, soit
60'170 fr. (11 mois à 5'470 francs).
Par acte motivé, déposé en temps utile et recevable en la forme, la poursuivie a recouru
contre ce prononcé, concluant avec dépens à sa réforme en ce sens que l'opposition
est levée à concurrence de 38'827 fr. 50 et maintenue pour le surplus.
Dans sa réponse, l'intimée a conclu avec dépens au rejet du recours.
En droit
:
I.
Le recours a été formé
en temps utile, dans le délai de dix jours de l'art. 321 al. 2 CPC
(Code
de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272)
.
Il est écrit et motivé et contient des conclusions valablement formulées (sur l'exigence
de conclusions : cf. Jeandin, CPC commenté, n. 5 ad art. 321 CPC; Freiburghaus/ Afheldt, ZPO
Kommentar, n. 14 ad art. 321 CPC; ATF 137 III 617 c. 4, rés. in
SJ
2012 I 373). Le recours est ainsi recevable à la forme.
II.
a)
Selon l'art. 82 al. 1 LP (loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la
faillite, RS 281.1), le créancier dont la poursuite se fonde sur une reconnaissance de dette constatée
par acte authentique ou sous seing privé peut requérir la mainlevée provisoire de l'opposition
au commandement de payer.
Constitue une telle reconnaissance l'acte d'où résulte la volonté du poursuivi de payer
au poursuivant une somme d'argent déterminée et échue, sans réserve ni condition
(ATF 130 III 87, JT 2004 II 118 ; ATF 122 III 125, JT 1998 II 82 ; Panchaud/Caprez, La mainlevée
d'opposition, § 1; Gilliéron,
Commentaire
de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite
,
n. 29 ad art. 82 LP). Pour qu'un écrit public, authentique ou privé ou qu'un ensemble d'écrits
vaille reconnaissance de dette, il doit en ressortir, sur la base d'un examen sommaire, que le poursuivi
a assumé une obligation de payer ou de fournir des sûretés, donc une créance exigible,
chiffrée et inconditionnelle, car si la reconnaissance de dette n'est pas pure et simple, le poursuivant,
pour obtenir la mainlevée provisoire, doit rapporter la preuve littérale que les conditions
ou réserves sont devenues sans objet (Gilliéron, op. cit., n. 40 ad art. 82 LP). Enfin,
le titre produit pour valoir reconnaissance de dette et titre à la mainlevée provisoire ne
justifie la mainlevée provisoire de l'opposition que si le montant de la prétention déduite
en poursuite est chiffré de façon précise dans le titre lui-même ou dans un écrit
annexé auquel la reconnaissance se rapporte ; cette indication chiffrée doit permettre
au juge de la mainlevée de statuer sans se livrer à des calculs compliqués et peu sûrs
(Gilliéron, op. cit., n. 42 ad art. 82 LP).
Le contrat de bail, comme tous les contrats bilatéraux, est un titre à la mainlevée de
l’opposition pourvu que le bailleur établisse avoir fourni ou offert sa propre prestation.
En l'espèce, ce dernier fait n'est pas contesté. Il ressort d'ailleurs du fait que les loyers
ont été payés jusqu'au 30 octobre 2010. Une formule de fixation du loyer initial n'était
pas nécessaire, puisqu'il s'agissait de locaux commerciaux (art. 270 al. 2 CO [Code des obligations
du 30 mars 1911, RS 220] a contrario). Comme l'a retenu le premier juge, ce contrat ne vaut toutefois
titre à la mainlevée qu'aussi longtemps qu'il est en vigueur; ainsi, lorsqu'un bail est résilié
et que le locataire ne libère pas immédiatement les lieux, il doit au propriétaire, pour
la période postérieure à la fin du bail, une indemnité d'occupation illicite, que
l'on estime équivalente au montant du loyer. Comme l'indique toutefois son nom, cette indemnité
est de nature délictuelle, et le bail ne constitue pas un titre à cet égard (CPF, 9 juin
2008/396 ; CPF 1
er
juin 2006/239 ; CPF, 12 novembre 2003/468 ; CPF, 29 octobre 1998/577).
b)
Le premier juge a accordé
la mainlevée pour la période de novembre 2010 à septembre 2011 compris, soit 60'170
francs. La recourante fait valoir que la poursuite ne portait pas sur le loyer du mois de juillet 2011,
de telle sorte qu'il faudrait déduire un mois.
Contrairement à ce qu'on pourrait penser au premier abord, il n'y a pas d'inadvertance dans le commandement
de payer. La somme totale correspond à onze mois et dix-sept jours de loyer, ce qui est dûment
spécifié. Les mois énumérés (sans compter les dix-sept jours de novembre 2011)
sont effectivement au nombre de onze. Donc, même si on ignore la raison pour laquelle le mois de
juillet 2011 n'est pas réclamé, cela ne résulte pas d'une simple inadvertance dans l'énumération.
Dans ces conditions, étant rappelé que le poursuivant est lié par l'indication qu'il donne
sur le commandement de payer du titre de l'obligation, le recours doit être admis sur ce point et
le prononcé réformé en ce sens que l’opposition est levée pour les mois de
novembre 2010 à septembre 2011, mois de juillet 2011 non compris, soit dix mois à 5'470 francs.
c)
La recourante fait également valoir que le bailleur aurait reçu le montant de la garantie locative,
et que ce montant devrait être déduit de ce qui est alloué.
L'argumentation de la recourante est à cet égard quelque peu difficile à suivre. Elle
fait valoir que les nouveaux locataires ont repris les actifs et passifs de la société X.________
Sàrl, conformément à ce qui était prévu dans le contrat de transfert. La garantie
constituée par les anciens locataires, qui - contrairement cette fois à ce qui était prévu
dans le contrat de transfert - est demeurée jusqu'au 7 mars 2012 devrait être considérée
comme ayant fait partie des actifs de X.________ Sàrl. Elle invoque ensuite que la libération
de la garantie en faveur de P.________ nécessitait forcément l'accord des bailleurs, conformément
à l'art. 257e al. 3 CO, et que cette libération aurait profité aux anciens propriétaires
et bailleurs, cela antérieurement à la cession.
Plusieurs des affirmations qui précèdent ne ressortent pas du dossier. On peut effectivement
retenir que les nouveaux locataires ont repris les actifs et passifs de la société (anciennement
colocataire) X.________ Sàrl, puisque le registre du commerce doit être considéré
comme notoire (TF, arrêt 5A_62/2009). Il n'est pas établi en revanche que la garantie faisait
partie du patrimoine de cette société, même si le compte de garantie a été ouvert
notamment à son nom. Il n'est pas davantage établi que les bailleurs aient donné leur
accord à la libération de la garantie. Le bail auquel X.________ Sàrl était partie
a pris fin en 2006 avec le contrat de transfert, cette société et K.________ répondant
solidairement avec les repreneurs du paiement du loyer jusqu'au 1
er
janvier 2008, conformément à l'article 263 alinéa 4 CO. Or, selon l'article 257e al. 4
in fine CO, le locataire peut exiger de la banque la restitution des sûretés si dans l'année
qui suit la fin du bail le bailleur n'a fait valoir aucune prétention contre le locataire. Autant
que l'on sache, les bailleurs n'ont en l'espèce fait valoir aucune prétention contre les anciens
locataires avant le 1
er
janvier 2009.
Enfin, et cela est déterminant, la garantie locative constituée au nom de X.________ Sàrl
et de K.________ a, comme on l'a vu, été libérée en faveur de P.________. Ni les
bailleurs, ni la poursuivante n'ont reçu cette garantie.
Dans ces conditions, il n’y a aucune raison de déduire le montant de cette garantie des loyers
dus.
III.
En définitive, le recours doit être
partiellement admis,
l'opposition
étant provisoirement levée à concurrence de 54'700 francs. L'intérêt doit courir
dès la date à partir de laquelle il est réclamé, soit dès le 1
er
décembre 2011.
Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 480 fr., sont mis à la
charge de la poursuivie à raison de neuf dixièmes et de la poursuivante à raison d'un
dixième. La poursuivie versera à la poursuivante la somme de 2'232 fr. à titre de remboursement
partiel d'avance de frais et de dépens de première instance.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 570 fr. sont mis à la
charge de la recourante à raison des trois quarts et de l'intimée à raison d'un quart.
Cette dernière versera à la recourante la somme de 442 fr. 50 à titre de remboursement
partiel d'avance de frais et de dépens de deuxième instance.
Par
ces motifs,
la
Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos en sa qualité d'autorité
de
recours en matière sommaire de poursuites,
prononce
:
I.
Le recours est
admis partiellement
.
II.
Le prononcé est réformé
en ce sens que l'opposition formée par M.________ au commandement de payer n
o
6'036'007 de l'Office des poursuites de la Riviera-Pays d'Enhaut, notifié à la réquisition
de R.________ SA, est provisoirement levée à concurrence de 54'700 fr. (cinquante-quatre
mille sept cents francs), plus intérêt à 5 % l’an dès le 1
er
décembre 2011.
Les frais judiciaires
de première instance, arrêtés à 480 fr. (quatre cent huitante francs), sont mis à
la charge de la poursuivie à raison de neuf dixièmes et de la poursuivante à raison d'un
dixième.
La poursuivie M.________
versera à la poursuivante R.________ SA la somme de 2'232 fr. (deux mille deux cent trente-deux
francs) à titre de remboursement partiel d'avance de frais et de dépens de première instance.
III.
Les frais judiciaires de deuxième
instance, arrêtés à 570 fr. (cinq cent septante francs) sont mis à la charge de la
recourante à raison des trois quarts et de l'intimée à raison d'un quart.
IV.
L'intimée R.________ SA versera
à la recourante M.________ la somme de 442 fr. 50 (quatre cent quarante-deux francs et cinquante
centimes) à titre de remboursement partiel d'avance de frais et de dépens de deuxième
instance.
V.
L’arrêt est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
12 juillet 2013
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, prend date de ce jour.
Il est notifié à :
‑
M. [...], agent d'affaires breveté
(pour M.________),
‑
Me Joëlle Vuadens, avocate (pour R.________ SA).
La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur litigieuse est de 21'342 fr. 50.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué à :
‑
M. le Juge de paix du district de la Riviera - Pays-d'Enhaut.
Le greffier :