vd_findinfo · AP / 2009 / 167 · 2007-06-04 · fr

FARDEAU DE LA PREUVE, LOYER INITIAL, BAIL À LOYER, POUVOIR D'EXAMEN, CONSTATATION DES FAITS, DÉCISION DE RENVOI | 8 CC, 270 CO, 456a al. 2 CPC, 107 al. 2 LTF

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 07.10.2009 AP / 2009 / 167

TRIBUNAL CANTONAL
507/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Séance du 7 octobre
2009
____________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
M.        F. Meylan et M.
Piotet, juge suppléant
Greffier
:
M.        Elsig
*****
Art. 8 CC; 270 CO; 107
al. 2 LTF; 456a CPC; 13 LTB
La Chambre des
recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper du
recours interjeté
par
C.________
SA
, à Lausanne,
défenderesse, et du recours joint interjeté par
A.B.________
,
à Pully,
et
B.B.________
, à Pully,
demandeurs, contre le jugement
rendu
le 4 juin 2007 par le Tribunal des
baux du canton de Vaud dans la cause divisant les
parties.
Délibérant en audience publique, la cour
voit :
En fait :
A.
Par jugement du 4 juin 2007, dont la motivation a été
envoyée le 10 janvier 2008 pour notification, le Tribunal
des baux du canton de Vaud a dit que le loyer initial mensuel net
dû par les demandeurs B.B.________ et A.B.________ à
la défenderesse C.________ SA pour la location de
l'appartement de cinq pièces et hall, sis [...] à
Pully est fixé à un montant de 1'132 fr. dès
le 15 avril 2006 (bases de calcul : taux de l'intérêt
hypothécaire [TIH] : 3 %; indice des prix à la
consommation [IPC] : 155.10, septembre 2006, base 1983) (I), dit
que la défenderesse doit payer aux demandeurs la somme de
5'760 fr., avec intérêt à 5 % l'an dès
le 5 décembre 2006 (II), ordonné à la Banque
[...], à Lausanne, de libérer immédiatement en
faveur des demandeurs le montant de 2'304 francs sur le capital de
la garantie de loyer (III), rendu le jugement sans frais ni
dépens (IV) et rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (V).
Ce jugement, complété par les pièces du
dossier (art. 452 CPC; Code de procédure civile du 14
décembre 1966; RSV 270.11), retient les faits suivants
:
Par contrat du bail à loyer du 17 mars 2006, la
défenderesse C.________ SA, représentée par
R.________ SA, a remis en location aux demandeurs B.B.________ et
A.B.________ un appartement de cinq pièces plus hall avec
cuisine agencée, salle de bain, W-C séparés et
salle de douche, au troisième étage de l'immeuble sis
[...], à Pully. Le loyer mensuel net a été
fixé à 1'900 fr., plus 220 francs d'acompte de
chauffage, eau chaude et frais accessoires. L'article 5 du contrat
précisait que les frais accessoires comprenaient les charges
de préférence et les taxes publiques, telles que taxe
d'épuration des eaux (entretien et utilisation), taxe
d'égout, et taxe d'enlèvement des ordures.
Il ressort de l'état des lieux d'entrée que
l'appartement en cause comporte une entrée, un
dégagement pour les chambres, une cuisine, une salle de
bain, des WC séparés, une douche et quatre
chambres.
Par formule officielle établie le 14 mars 2006, la
gérante de l'immeuble en cause a informé les
demandeurs que le loyer payé par le précédent
locataire s'élevait à 1'323 fr., plus 220 fr.
d'acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires. La hausse
de loyer était motivée par "l'adaptation aux loyers
usuels de la localité ou du quartier (art. 269a litt. a du
CO)".
Le 27 mars 2006, la gérante de l'immeuble a adressé
aux demandeurs une formule officielle reprenant les
éléments mentionnés ci-dessus, à
l'exception de la mention suivante figurant dans la rubrique
"Motifs de la hausse éventuelle" : "En outre nous signalons
que cet appartement a fait l'objet d'une rénovation
complète pour un montant de Fr. 51'000.00".
Les demandeurs ont contesté le loyer initial
susmentionné le 25 avril 2006 devant la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer du district
de Lausanne. A l'issue de l'audience du 28 septembre 2006, dite
autorité a constaté l'échec de la conciliation
et le procès-verbal de l'audience a été
communiqué aux parties le 9 octobre 2006.
B.B.________ et A.B.________ ont ouvert action le 8 novembre 2006
devant le Tribunal des baux et ont conclu principalement à
ce que le loyer en cause soit fixé, dès le 15 avril
2006, à 900 fr. par mois plus 220 francs d'acompte de
chauffage, d'eau chaude et de frais accessoires, que la
défenderesse doit leur rembourser les parts de loyer
payées en trop, avec intérêt à 5 %
l'an dès le 25 avril 2006, et qu'ordre est donné
à la Banque [...], à Lausanne, de libérer
immédiatement en leur faveur la somme de 3'000 francs.
Subsidiairement, les demandeurs ont conclu à ce que le loyer
en cause soit fixé, dès le 15 avril 2006, à
1'323 fr. par mois, plus 220 fr. d'acompte de chauffage, d'eau
chaude et de frais accessoires, que la défenderesse doit
leur rembourser la part de loyer payée en trop avec
intérêt à 5 % l'an dès le 25 avril 2006
et qu'ordre est donné à la Banque [...], à
Lausanne de libérer immédiatement en leur faveur la
somme de 1'731 francs.
La défenderesse a conclu au rejet de ces
conclusions.
A l'audience, les demandeurs ont pris une conclusion
complémentaire subsidiaire tendant à que les frais
figurant à l'article 5 du contrat de bail ne sont pas
à leur charge.
La défenderesse a conclu au rejet de cette conclusion dans
la mesure où elle serait recevable.
La défenderesse a produit de la documentation relative
à sept autres appartements :
1) Bail du 3 février 2003
relatif à un appartement de 5 pièces (5 chambres,
cuisine, 2 salles d'eau), sis [...] à Pully, dont le loyer
était fixé à 1'900 fr. par mois (base selon
fiche de renseignements : TIH 3,5%; IPC 102.2) plus 150 fr.
d'acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires, et dont le
représentant du bailleur était L.________.
2) Bail du 30 septembre 2003 relatif
à un appartement de 5,5 pièces (4 chambres, living
avec cheminée, cuisine, salle de bains, salle de douche, WC
séparé, balcon), sis [...], à Pully, dont le
loyer était fixé à 2'000 fr. par mois (base
selon fiche de renseignements : TIH 3,25%; IPC 102.3), plus 190
francs d'acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires et
dont le représentant du bailleur était
L.________.
3) Bail du 30 septembre 1985 relatif
à un appartement de 5,5 pièces (5 pièces, 2
halls, 2 salles de bains WC, 1 WC séparé), sis [...]
à Pully, dont le loyer était fixé à
1'800 fr. plus 170 fr. d'acompte de chauffage et d'eau chaude,
montant porté à 2102 fr. dès le 1
er
octobre 2002, selon formule officielle du 10 décembre 1999
et avis de baisse du loyer du 20 juin 2002 (base selon fiche de
renseignements : TIH 4 %; IPC 108.7; base 1999) et dont la
propriétaire est H.________ et la gérante M.________
SA.
4) Bail du 4 novembre 2002 relatif
à un appartement de cinq pièces avec cuisine
agencée, salle de bains et WC, sis [...], à Pully,
dont le loyer était fixé à 2'200 fr. par mois
(base selon fiche de renseignements : TIH 3,75%; IPC 101.9; base
2000), plus 160 fr. d'acompte de chauffage, eau chaude et frais
accessoires et dont le propriétaire est K.________ et la
gérante R.________ SA.
5) Bail du 17 février 2003
relatif à un appartement de cinq pièces et hall,
cuisine agencée, salle de bains et WC, sis [...], à
Pully, dont le loyer était fixé à 2'050 fr.
par mois (base selon fiche de renseignements : TIH 3,5%; IPC 102.3,
janvier 2003) plus 150 fr. d'acompte de chauffage, eau chaude et
frais accessoires, et dont le propriétaire est Q.________ et
la gérante R.________ SA.
6) Bail du 10 mai 1998 relatif
à un appartement de cinq pièces et hall, cuisine
agencée, salle de bains et WC, sis [...], à Pully,
dont le loyer est de 2'300 fr. par mois, (base selon fiche de
renseignements : TIH 4,25%; IPC 104.1, base 1993) plus 160 fr.
d'acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires, dont le
propriétaire est P.________ et la gérante R.________
SA.
7) Bail du 3 avril 1998 relatif
à un appartement de cinq pièces et hall, cuisine
agencée, salle de bains et WC, sis [...], à Pully,
dont le loyer est de 1'950 fr. (base selon fiche de renseignements
: TIH 4,25%; IPC 104.0, base 1993) par mois plus 100 fr. d'acompte
de chauffage et d'eau chaude, et dont le propriétaire est,
selon police d'assurance de l'ECA, N.________ et la gérante
R.________ SA.
Il résulte de fiches de renseignements relatives à
ces appartements, établies par leurs gérantes,
notamment ce qui suit, l'appartement litigieux étant le
n° 0.
0
1
2
3
4
5
6
7
Données
Immeuble
Année
construction
1961
1962
1981
1956
1967
1962
1957
1961
Ascenseur
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Non
Oui
Genre
chauffage
Central
Central
Central
-
Central
Central
Central
Central
Téléréseau
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Isolation
périphérique
Non
Non
Non
Non
Non
Non
Non
Non
Environnement
Sur axe
routier
Oui
Oui
Non
Oui
Non
Non
Oui
Oui
Carrefour
Non
Non
Non
Oui
Non
Non
Non
Non
Verdure
Oui
Oui
Non
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Dégagement
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Calme
Oui
Non
Oui
Oui
Oui
Partiel
Oui
Oui
Etat
d'entretien
Général
Bon
Moyen
Bon
Bon
Bon
Bon
Bon
Bon
Données
logement
pièces
5
5
5,5
5,5
5
5
5
5
Surface
(m2)
110
107
112
125
95
107
111,5
90
Salle de
bains
1
1
1
2
1
1
1
1
WC
séparé
1
-
1
1
1
1
1
1
Autres
salles d'eau
1
1
1
-
-
-
1
1
Douche
1
1
1
-
-
-
1
1
Lavabo
1
-
1
-
-
-
1
1
Cuisine
Cuisinière
avec four
Oui
Non
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Hotte
ventilation
Oui
Non
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
-
Réfrigérateur
Oui
Non
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Congélateur
(hors frigo)
Non
Non
Non
Non
Non
Non
-
Non
Lave-vaisselle
Oui
-
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Micro-onde
Non
Non
-
-
-
-
-
Oui
Balcon
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Non
Oui
Terrasse
Non
Non
Non
Non
Oui
Non
Oui
Non
Fenêtres
isolantes
Oui
Non
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Double
vitrage
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Oui
Ces fiches de renseignements indiquent en outre que tous les
appartements ont, à moins de 250 m, un magasin
d'alimentation, une école, un restaurant ou un café,
une poste ou une banque, une boulangerie et d'autres commerces ou
commodités.
Selon les documents produits par les demandeurs sur la base d'un
site internet, le chemin à effectuer de l'appartement n°
1) au leur est de 613 m, de 710 m depuis l'appartement n° 3),
de 1,55 km depuis l'appartement n° 4), de 1,58 km depuis
l'appartement n° 5) et de 1,71 km depuis l'appartement n°
6).
La défenderesse a requis qu'une expertise soit mise en
œuvre pour établir les loyers du quartier.
En droit, les premiers juges, n'ont pas retenu comme objet de
comparaison les appartements nos 1) et 2), dès lors que le
nom de leur propriétaire ne ressortait pas des documents
produits et les appartements nos 4), 5), 6) et 7), car ils
était administrés par le même gérant que
celui de l'appartement litigieux. Ils ont en conséquence
rejeté la requête d'expertise et
considéré que la défenderesse n'avait pas
établi les loyers usuels du quartier au sens de l'art. 269a
let. a CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RSV 220). Ils ont
pris comme base le loyer antérieur de 1'323 francs, sur
laquelle ils ont répercuté l'évolution du TIH
et de l'IPC, ainsi que les travaux à plus-value.
B.
C.________ SA a
recouru contre ce jugement en concluant, avec dépens,
principalement à sa réforme en ce sens que le loyer
de l'appartement en cause est fixé à 1'900 fr. par
mois dès le 15 avril 2006 (bases de calcul : TIH 3 %; IPC :
154.8, février 2006, base 1983), toutes autres ou plus
amples conclusions étant rejetées. Subsidiairement,
la recourante a conclu à l'annulation du
jugement.
Dans son mémoire, la recourante a développé
ses moyens et confirmé ses conclusions. Elle a produit deux
pièces.
Les intimés ont conclu, avec dépens, au rejet du
recours et, par voie du recours joint, à la réforme
du jugement en ce sens que, principalement, le loyer de
l'appartement en cause est fixé à 1'015 fr. 35
dès le 15 avril 2006 (bases de calcul : TIH : 3 %; IPC,
115.10, septembre 2006, base 1983), que la défenderesse doit
leur payer la somme de 6'634 fr. 90, avec intérêt
à 5 % l'an dès le 5 décembre 2006 et qu'ordre
est donné à la Banque [...], à Lausanne, de
libérer en leur faveur le montant de 2'653 fr. 95 sur le
capital de la garantie de loyer. Subsidiairement, les recourants
par voie de jonction ont conclu à la réforme du
jugement en ce sens que le loyer de l'appartement en cause est
fixé à 1'100 fr. 35 dès le 15 avril 2006
(bases de calcul : TIH : 3 %; IPC : 115.10, septembre 2006, base
1983), que la défenderesse doit leur payer la somme de 5'997
fr. 40, avec intérêt à 5 % l'an dès le 5
décembre 2006 et qu'ordre est donné à la
Banque [...], à Lausanne, de libérer en leur faveur
le montant de 2'398 fr. 95 sur le capital de la garantie de
loyer.
La recourante principale a conclu, avec dépens, au rejet du
recours joint. Elle a produit une pièce.
C.
Par arrêt du
1
er
octobre 2008, la Chambre des recours a admis le
recours principal (I), rejeté le recours joint (II),
réformé le jugement en ce sens que les conclusions de
première instance des demandeurs sont rejetées (III),
fixé les frais de deuxième instance de la recourante
principale à 2'200 fr. (IV) et ceux des recourants par voie
de jonction à 672 fr. (V), alloué à la
recourante principale des dépens, par 4'700 fr. (VI) et
déclaré l'arrêt motivé exécutoire
(VII)
Cet arrêt développe notamment les
considérations suivantes :
"
4.
a)
(….)
b)
Il n'est pas remis en cause que la contestation de loyer
litigieuse concerne un loyer initial au sens de l'article 270 CO et
que l'une des conditions d'application de cette disposition, savoir
une augmentation sensible du loyer, est
réalisée.
aa)
Lorsque le locataire est ainsi légitimé
à contester le loyer initial qu'il a accepté
contractuellement, il lui appartient de démontrer le
caractère abusif de ce loyer, le fardeau de la preuve lui
incombant sur ce point (Weber, Basler Kommentar,
4
ème
éd., 2007, n. 8 ad art. 270 CO, p.
1537; SVIT, Das Schweizerische Mietrecht, 3
ème
éd., 2008, n. 47 ad art. 270 CO, pp. 675-676; Higi,
Zürcher Kommentar, 1998, n. 79 ad art. 270 CO, p. 488; Lachat,
Le bail à loyer, 2
ème
éd., 2008, p.
394; Message, Feuille Fédérale [FF] 1985 I 1473;
Fetter, La contestation du loyer initial, thèse Berne, 2005,
n° 511, p. 234 et références; Arrêts du
Tribunal Fédéral Suisse [ATF] 124 III 310; Tribunal
fédéral [TF], arrêt du 9 juillet 2002, Cahiers
du bail [CdB] 2002, p. 135). Les premiers juges sont en
conséquence partis de façon erronée du
principe inverse, en considérant, en page 9 du jugement, que
le motif invoqué par la recourante principale, en
l'occurrence les limites des loyers usuels de l'article 269a lettre
a CO, devait être prouvé par celle-ci, en se
référant de manière erronée à la
jurisprudence relative à la hausse unilatérale de
loyer (ATF 114 II 361, c. 3; ATF 127 III 411, c. 5a).
bb)
Selon la doctrine dominante, les motifs de majoration
invoqués par le bailleur dans le cadre de l'article 270 CO
le lient lui-même, mais ne limitent pas les moyens de
contestation du locataire (Fetter, op. cit., n° 467, p. 215;
Weber, op. cit., n. 8 ad art. 270 CO, p. 1537; Lachat op. cit., p.
394, Higi, op. cit., n. 80 ad art. 270 CO, p. 489).
En l'espèce, il est certain que la recourante principale
était liée par le motif mentionné dans la
formule officielle qu'elle a remis aux recourants par voie de
jonction et ne pouvait la modifier par la suite, même dans le
cadre purement défensif de l'article 270 CO (ATF 121 III
364, c. 4b; résumé in JT 1996 I 93). Toutefois ce
principe n'oblige pas pour autant le bailleur à
démontrer l'absence d'abus selon l'article 8 du Code civil
du 10 décembre 1907 (ci-après : CC; RS
210).
cc)
Selon une partie de la doctrine, le bailleur doit
contribuer à la contre preuve pour l'allégation du
caractère abusif du loyer, lorsque celle-ci incombe au
locataire, en particulier pour des éléments plus
accessibles aux professionnels de l'immobilier, en particulier les
loyers comparatifs (Lachat, op. cit., p. 394; Le loyer : un
état des lieux, Semaine judiciaire [SJ] 1996, pp. 144-145;
Deschenaux, Le titre préliminaire du Code civil,
Traité de droit privé suisse, 1969, pp. 244 s.;
Kummer, Berner Kommentar 1962, n. 186 ad art. 8 CC, p. 661;
Schmid,
Basler Kommentar, 3
ème
éd., 2006, n. 71 ad
art. 8 CC, p. 122, contra Fetter, op. cit., pp. 238-239; SVIT, op.
cit., n. 47 ad art. 270 CO, pp. 675-676). Pour que la contre-preuve
aboutisse, il est seulement exigé que la preuve principale
soit affaiblie, non que le juge soit persuadé de
l'exactitude de la contre-preuve. En ce sens, la contre-preuve se
distingue de la preuve du contraire, qui se dirige contre une
présomption légale et constitue elle-même une
preuve principale (ATF 120 II 393, JT 1995 I 571; ATF 130 III 321,
JT 2005 I 618 c. 3.4).
(…)"
La Chambre des recours a en outre considéré qu'on ne
pouvait écarter les appartements n
os
4), 5), 6)
et 7) pour le motif qu'ils étaient administrés par la
même gérance que l'appartement litigieux. De
même, on ne pouvait écarter les appartements
n
os
1) et 2), faute d'indication du propriétaire,
dès lors que la recourante principale avait établi en
deuxième instance que W.________ était
propriétaire du premier et Y.________ du second. Toutefois
l'appartement n° 1) ne pouvait être prise en compte vu la
différence entre son état d'entretien,
qualifié de moyen, et celui de l'immeuble litigieux,
qualifié de bon. La Chambre des recours a
considéré que les caractéristiques des
appartements n
os
2) à 7) étaient grosso
modo comparables à celle de l'appartement litigieux,
l'impression d'ensemble étant décisive et que les
recourants par voie de jonction n'avaient pas
présenté un quelconque cas pour démontrer,
à titre comparatif, le caractère abusif du loyer
litigieux, alors que le fardeau de la preuve leur incombait. Au vu
de ces éléments, la Chambre des recours a admis que
la contre-preuve de la recourante principale était
suffisante.
D.
Par arrêt du 24
avril 2009 la première Cour de droit civil du Tribunal
fédéral a admis partiellement le recours
déposé par A.B.________ et B.B.________ contre
l'arrêt de la Chambre des recours du 1
er
octobre
2008, annulé celui-ci et renvoyé la cause au Tribunal
cantonal pour nouvelle décision.
Le Tribunal fédéral a confirmé la position de
la Chambre des recours selon laquelle le fait que plusieurs
appartements de comparaison soient administrés par le
même gérant que celui de l'appartement ne constituait
pas un motif pour écarter ces appartements de la
comparaison. Toutefois, dès lors que le jugement du Tribunal
des baux n'avait pas procédé à une comparaison
et que la Chambre des recours s'était bornée à
faire état de "son impression d'ensemble", le Tribunal
fédéral a jugé qu'il n'était pas en
mesure de se prononcer sur les critiques des demandeurs, ce qui
devait entraîner l'annulation de l'arrêt du
1
er
octobre 2008. Il a donné à la Chambre
des recours les instructions suivantes :
"
2.5
La Chambre des recours prendra elle-même une nouvelle
décision qui décrira de façon précise
les comparaisons effectuées pour établir les loyers
usuels, ou elle renverra la cause au Tribunal des baux, selon de
droit cantonal. Dans tous les cas, évidemment, on tiendra
compte non seulement des loyers des logements de comparaison, mais
aussi des frais accessoires respectivement inclus dans ces loyers
ou perçus séparément par les
bailleurs."
D.
Dans ses
déterminations du 31 juillet 2009, la recourante principale
a conclu, avec dépens, au complètement de
l'état de fait sur la base des pièces du dossier et,
sur cette base, a confirmé les conclusions de son recours
principal.
Dans leurs déterminations du 31 juillet 2009, les recourants
par voie de jonction ont confirmé les conclusions de leur
recours joint.
En droit
:
1.
La loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral (LTF; RS 173.110) ne
connaît pas de disposition équivalente à l'art.
66 al. 1 de l'ancienne loi fédérale d'organisation
judiciaire du 16 décembre 1943 (aOJ), qui prévoyait
que l'autorité cantonale était tenue de fonder sa
nouvelle décision sur les considérants de droit de
l'arrêt du Tribunal fédéral. Cette règle
demeure toutefois valable sous le nouveau droit (TF, 5A_336/2008,
du 28 août 2008, c. 1.3; TF, 4A_138/2007, du 19 juin 2007, c.
1.5). C'est dire que le tribunal auquel la cause est
renvoyée voit sa cognition limitée par les motifs de
l'arrêt de renvoi, en ce sens qu'il est lié par ce qui
a été déjà jugé
définitivement par le Tribunal fédéral (ATF
133 III 201, c. 4.2; ATF 131 III 91, c. 5.2 et les arrêts
cités). La juridiction cantonale n'est libre de sa
décision que sur les points qui n'ont pas été
tranchés par l'arrêt de renvoi ou dans la mesure
où elle se fonde sur des faits complémentaires
établis postérieurement à cet arrêt
(Poudret, Commentaire de la loi fédérale
d'organisation judiciaire, vol.
II, 1990, n. 1.3.2 ad art. 66 OJ, p.
598).
En l'espèce, le Tribunal fédéral n'a pas
expressément infirmé le principe posé au
considérant 4b/aa de l'arrêt de la Chambre des recours
du 1
er
octobre 2008, selon lequel le fardeau de la
preuve du caractère abusif du loyer initial incombe au
locataire. Tout au plus peut-on déduire de l'arrêt du
24 avril 2009 que la contre-preuve du bailleur entreprise à
l'occasion de la contestation d'un loyer initial doit être
aussi complète que la preuve qu'il doit rapporter pour
justifier d'une hausse en cours de bail. L'instruction doit donc
être complète sur la contre-preuve avant que le juge
ne statue sur les conséquence d'un éventuel
échec de celle-ci, les exigences de la contre-preuve
étant aussi élevées, dans le domaine tout
à fait particulier de la contestation d'un loyer initial du
moins, que pour la preuve principale à charge selon l'art. 8
CC.
Ainsi, même si la contre-preuve devait échouer sur les
logements comparatifs, pour deux d'entre eux au moins, les
locataires n'auraient pas pour autant prouvé le
caractère abusif du loyer initial litigieux. Il faudrait,
pour que leur contestation aboutisse qu'ils apportent
eux-mêmes suffisamment d'éléments comparatifs
pertinents avec des loyers inférieurs pour que tel soit le
cas.
2.
Dans le cadre d'un
recours en réforme contre un jugement principal rendu par le
Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit librement la cause
en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC; Code de procédure
civile du 14 décembre 1966; RSV 270.11, applicable par
renvoi de l'art. 13 LTB; loi du 13 décembre 1981 sur le
Tribunal des baux; RSV 173.655). Les parties peuvent articuler des
faits nouveaux qui résultent du dossier et qui auraient
dû être retenus ou qui pourraient résulter d'une
instruction complémentaire selon l'art. 456a CPC (art. 452
al. 1 ter CPC).
Le Tribunal cantonal n'ordonne une instruction
complémentaire, ou n'annule d'office le jugement (art. 456a
al. 2 CPC), que s'il éprouve un doute sur le
bien-fondé d'une constatation de fait
déterminée, s'il constate que l'état de fait
du jugement n'est pas suffisant pour juger la cause à
nouveau ou s'il relève un manquement des premiers juges
à leur devoir d'instruction, et à condition encore
que les preuves figurant au dossier ne permettent pas de
remédier à ces vices. Au demeurant, vu le
caractère exceptionnel que la loi confère à
l'instruction complémentaire et compte tenu de l'atteinte
que l'ouverture d'une telle instruction porte à la garantie
de la double instance, le Tribunal cantonal ne peut ordonner que
des mesures d'instruction limitées, telle la production
d'une pièce bien déterminée au dossier ou
l'audition d'un témoin sur un fait précis; si les
mesures à prendre sont plus importantes, quantitativement ou
qualitativement, le Tribunal cantonal annulera d'office le jugement
(JT 2003 III 3).
En l'espèce, les recourants par voie de jonction
soutiennent, sur la base de l'état des lieux d'entrée
que l'appartement litigieux ne comporte que quatre pièces,
voire 4,5 pièces et que, dès lors les appartements de
comparaison ne sont pas pertinents. Toutefois, sur la base de la
pièce n° 1 et le premier allégué des
recourants par voie de jonction, il y a lieu de retenir que
l'appartement litigieux comporte bien cinq
pièces.
Les autres griefs ne peuvent être appréciés
dans les détails au vu du dossier existant.
L'éloignement des logements peut certes se calculer sur plan
ou carte, mais leur situation tranquille ou, au contraire plus ou
moins bruyante nécessite une appréciation sur place.
L'aménagement et l'entretien des logements comparatifs est
litigieux (par exemple la présence d'une cheminée de
salon) comme les éléments annexes (jardinets) : aucun
élément au dossier ne permet de trancher avec
précision ces questions. Dans la mesure où le
Tribunal fédéral exige une instruction
complète et détaillée de la contre preuve, il
est nécessaire de procéder à une instruction
complémentaire, qui, de par son ampleur, est de nature
à dépasser le cadre d'une instruction
complémentaire selon l'art. 456a al. 1 CPC et à
porter atteinte à la garantie de la double instance quant
à l'appréciation des faits.
Il convient dès lors d'annuler le jugement d'office et de
renvoyer la cause au Tribunal des baux pour nouvelle instruction et
nouveau jugement dans le sens des considérants de
l'arrêt du Tribunal fédéral du 14 avril 2009 et
du présent arrêt. Il lui appartiendra,
conformément à la pratique approuvée par le
Tribunal fédéral (cf. Byrde/Giroud Walther/Hack, in
Procédure spéciales vaudoises, 2008, n. 7 ad art. 11
LTB, pp. 123-124 et références) d'examiner, dans un
premier temps si, sur la base des fiches de comparaison produites
par la recourante principale, l'on peut exclure d'emblée une
comparaison valable eu égard aux réquisits de la
jurisprudence, puis, si tel n'est pas le cas, dans un
deuxième temps, procéder à une inspection
locale ou mettre en œuvre une expertise. Cette instruction
complémentaire devra demeurer dans la cadre du
procès, soit celui des loyers comparatifs (Fetter, La
contestation du loyer initial, 2005, pp. 217-218; Lachat, Le bail
à loyer, 2
ème
éd., 2008, p. 394).
Une fois clôturée, le Tribunal des baux devra statuer
sur son résultat en fonction de la charge de la preuve
déjà évoquée.
3.
Dès lors que
le rejet du recours joint par l'arrêt du 1
er
octobre 2008 n'est pas concerné par la présente
annulation d'office, ce rejet peut être
confirmé.
4.
En conclusion, le
jugement du 4 juin 2007 doit être annulé d'office et
la cause renvoyée au Tribunal des baux pour nouvelle
instruction dans le sens des considérants de l'arrêt
rendu le 24 avril 2009 par le Tribunal fédéral et des
considérants du présent arrêt.
Les frais de deuxième instance de la recourante principale
sont arrêtés à 2'200 fr. et ceux des recourants
par voie de jonction à 672 fr. (art. 232 TFJC; tarif du 4
décembre 1984 des frais judiciaires en matière
civile; RSV 270.11.5).
Vu l'incertitude sur le sort du litige, il y a lieu de compenser
les dépens de deuxième instance (art. 92 al. 2
CPC).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant en audience
publique,
prononce
:
I.
Le jugement est annulé d'office et la cause renvoyée
au Tribunal des baux pour nouvelle instruction dans le sens des
considérants de l'arrêt rendu le 24 avril 2009 par le
Tribunal fédéral et des considérants du
présent arrêt.
II.
Le recours joint est
rejeté.
III.
Les frais de deuxième instance
de la recourante principale C.________ SA sont arrêtés
à 2'000 fr. (deux mille francs).
IV.
Les frais de deuxième instance
des recourants par voie de jonction B.B.________ et A.B.________,
solidairement entre eux, sont arrêtés à 672 fr.
(six cent septante-deux francs).
V.
Les dépens de deuxième
instance sont compensés.
VI.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président
:
L
e
greffi
er
:
Du 7 octobre
2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
e
greffi
er
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète, par l'envoi de
photocopies à :
‑      Me César
Montalto (pour A.B.________ et B.B.________),
‑      Me Isabelle
Salomé Daïna (pour C.________ SA).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse du
recours principal est de
184'320 fr. et
celui du recours joint de 28'080 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Tribunal des
baux.
L
e
greffi
er
: