vd_findinfo · HC / 2016 / 752 · 2016-10-05 · fr

BAIL À LOYER, FRAIS ACCESSOIRES, DÉCOMPTE{SENS GÉNÉRAL}, COMPORTEMENT CONTRADICTOIRE, DÉDUCTION DU LOYER{PC} | 257a CO, 259a al. 1 let. b CO, 259d CO, 4 al. 1 OBLF

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 05.10.2016 HC / 2016 / 752

TRIBUNAL
CANTONAL
XZ14.003784-160698
431
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
5 octobre 2016
__________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
M.
Perrot et Mme Giroud Walther, juges
Greffier
:
M.              Hersch
*****
Art.
257a al. 1 et 2, 259a al. 1 let. b et 259d CO ; 4 al. 1 OBLF
Statuant sur l’appel interjeté par
Y.________
,
à Cottens, demandeur, contre le jugement rendu le 29 septembre 2015 par le Tribunal des baux dans
la cause divisant l’appelant d’avec
A.B.________
et
B.B.________
,
à Sullens, défendeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 29 septembre 2015, dont les considérants écrits ont été adressés
aux parties le 15 mars 2016, le Tribunal des baux a dit que le demandeur Y.________ doit payer aux défendeurs
A.B.________ et B.B.________ la somme de 570 fr. 30 à titre de parts de loyer versées en trop
du 21 octobre au 22 décembre 2013 (I), ordonné la libération des loyers consignés
sur le compte n° [...] de la [...] à hauteur de 570 fr. 30 en faveur des défendeurs, le
solde étant libéré en faveur du demandeur (II), dit que le demandeur Y.________ doit payer
aux défendeurs A.B.________ et B.B.________ la somme de 14'250 fr., avec intérêts
à 5 % l’an dès le 11 mars 2015, à titre de frais de chauffage, eau chaude et frais
accessoires versés en trop pour les exercices 2009/2010 à 2013/2014 (III), rendu le jugement
sans frais judiciaires ni dépens (IV) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (V).
Les premiers
juges étaient amenés à statuer sur une demande en réduction de loyer pour défaut
de chauffage déposée par les locataires A.B.________ et B.B.________ et sur des conclusions
reconventionnelles du bailleur Y.________ en versement du solde de frais accessoires à leur charge
pour les périodes 2009-2010 à 2013-2014.
En droit, s’agissant du défaut de chauffage, les premiers juges ont relevé que malgré
la transaction judiciaire du 12 mars 2013 prévoyant l’adaptation du chauffage par le bailleur
dans un délai de cinq jours à première interpellation des locataires, ces derniers avaient
subi durant 63 jours – soit du 21 octobre au 22 décembre 2013 – un défaut de moyenne
importance de la chose louée sous forme d’insuffisance du chauffage d’une intensité
variable en fonction des conditions climatiques. Ce défaut justifiait une réduction de 10 %
du loyer durant la période incriminée, soit de 570 fr. 30 au total, et la libération des
loyers consignés dans la même mesure, le solde étant libéré en faveur du bailleur.
S’agissant
des décomptes de frais de chauffage, d’eau chaude et frais accessoires pour les périodes
2009-2010
à 2013-2014,
dont
le bailleur réclamait le solde et les locataires le remboursement des montants versés à
titre d’acomptes, les premiers juges ont considéré que les frais accessoires au sens
littéral, à savoir les frais généraux de l’immeuble, n’incluant pas les
frais de chauffage et d’eau chaude, étaient insuffisamment déterminés par le contrat
de bail, les locataires ne pouvant pas se faire, au moment de signer le bail, une idée concrète
des frais qu’ils devraient assumer en sus du loyer pour l’utilisation de la villa. A cet
égard, les premiers juges ont relevé que la clause type du bail figurant à l’art.
5 et mentionnant à titre exemplaire trois types de frais accessoires n’avait pas été
complétée et coexistait avec l’art. 6.10 réservant des dispositions particulières
applicables à la location d’une villa, sans qu’il soit précisé si les frais
accessoires prévus dans ces dispositions particulières s’ajoutaient ou remplaçaient
ceux visés à l’art. 5 précité. En outre, le renvoi figurant à l’art.
6.10 n’attirait pas l’attention des locataires sur le fait qu’ils trouveraient dans
une annexe des indications supplémentaires sur les frais accessoires. Partant, les clauses relatives
aux frais accessoires généraux de l’immeuble étaient frappées de nullité
et les montants facturés à ce titre devaient être pris en charge par le bailleur.
Les premiers juges ont considéré qu’à l’inverse des frais accessoires généraux
de l’immeuble, les frais
de
chauffage et d’eau chaude étaient mis à la charge des locataires sans ambiguïté
par l’art. 3 du contrat de bail. Cependant, la facturation de ceux-ci, au moyen de décomptes
fondés sur la consommation effective des utilisateurs, ne répondait pas aux exigences du modèle
de décompte individuel des frais de chauffage et d’eau chaude de l’Office fédéral
de l’énergie (ci-après : modèle DIFC), ledit modèle présupposant
un dispositif de réglage individuel de la température ambiante qui faisait défaut en l’occurrence,
les défendeurs ne disposant que de vannes dépourvues de débitmètres, ne permettant
qu’un réglage imprécis, et le réglage effectif se faisant depuis la chaufferie,
à laquelle seul le bailleur avait accès. Dès lors, la facturation ne pouvait s’effectuer
sur le modèle DIFC.
S’agissant du modèle
alternatif de répartition des frais de chauffage et d’eau chaude prévu par les directives
topiques réservées à l’art. 31 let. e RULV (Règles et usages locatifs du canton
de Vaud), soit la Directive du 29 juin 1978 pour l’établissement du décompte annuel de
chauffage et d’eau chaude, ainsi que la Directive du 16 mai 2012 pour l’établissement
du décompte annuel de chauffage et d’eau chaude (ci-après : les Directives), les
décomptes litigieux ne les respectaient pas davantage et les premiers juges se sont déclarés
dans l’impossibilité de procéder aux corrections qui s’imposaient, en l’absence
des éléments nécessaires. A ce titre, les premiers juges ont constaté que la détermination
du volume n’intégrait pas certains locaux qui avaient été soustraits de manière
injustifiée du cubage réalisé par la société mandatée à cet effet :
le volume du bureau occupé par le demandeur et bailleur n’était pas inclus alors qu’il
disposait d’un lavabo alimenté en eau chaude ; le hangar utilisé par le bailleur
était certes éventuellement non chauffé par un radiateur, mais il n’était pas
établi que les conduites avaient été démontées en même temps que les radiateurs,
de sorte qu’il ne pouvait être considéré comme « non chauffé » ;
de même, il n’était pas établi que les conduites de chauffage auraient été
supprimées dans le hall, qui devait donc être considéré comme chauffé et inclus
dans les volumes pris en compte ; un lavabo avec eau chaude se trouvait dans la chaufferie et la
date de sa dépose était inconnue ; enfin, une petite pièce au fond du hangar disposait
de deux vannes de chauffage et d’eau chaude dont les volumes n’avaient pas été
intégrés. Dès lors, en l’absence des éléments déterminants pour procéder
à un calcul, les premiers juges se sont déclarés dans l’impossibilité de suivre
leur pratique consistant à corriger les décomptes erronés. Ainsi, le bien-fondé de
l’ensemble des décomptes de chauffage et d’eau chaude n’était pas démontré
et la totalité des acomptes versés, soit 14’250 fr. sur l’ensemble des périodes
2009-2010
à 2013-2014
, devaient être
restitués aux locataires, avec intérêts à 5 % dès le 11 mars 2015, jour suivant
la notification de cette prétention chiffrée.
B.
Par acte du 26 avril 2016, Y.________ a formé
appel contre le jugement précité, en concluant, avec suite de frais et dépens, principalement
à sa réforme en ce sens que les conclusions de sa demande du 24 janvier 2014 soient admises
et que celles de la requête d’A.B.________ et de B.B.________ du 3 février 2014 soient
rejetées, A.B.________ et B.B.________ étant reconnus ses débiteurs et lui devant immédiat
paiement des sommes de 826 fr. 30 avec intérêt à 5 % l’an dès le 19 avril 2013,
de 654 fr. 70 avec intérêt à 5 % l’an dès le 1
er
décembre 2010, de 1’298 fr. 55 avec intérêt à 5 % l’an dès le 1
er
décembre 2011, de 2’343 fr. 50 avec intérêt à 5 % l’an dès le 1
er
décembre 2013, de 1’614 fr. 60 avec intérêt à 5 % l’an dès le 11
octobre 2014 et de 246 fr. 10 avec intérêt à 5 % l’an dès le 19 février
2015. Subsidiairement, il a conclu à l’annulation du jugement entrepris.
Dans leur réponse du 29 juin 2016, A.B.________ et B.B.________ ont conclu, avec suite de frais
et dépens, au rejet de l’appel.
C.
La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
Le 8 novembre 2005, Y.________, bailleur, et B.B.________
et A.B.________, locataires, ont conclu un contrat de bail portant sur une maison mitoyenne sise [...]
à Apples. Le loyer mensuel, acompte de charges non compris, s’élevait à 2’747
fr. dès le 1
er
octobre 2012, puis à 2’568 fr. dès le 1
er
novembre 2013. A ce montant s’ajoutait un acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires
de 250 fr. par mois, inchangé depuis le début du contrat de bail.
L’art. 3.3 du contrat de bail, fixant l’acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires
au sens des art. 28 ss RULV à 250 fr. par mois, renvoyait à l’art. 5 du contrat,
intitulé « Frais accessoires », lequel était rédigé comme suit :
« Le
locataire participe, avec les autres locataires, au paiement des charges de préférence et des
taxes publiques, telles que taxe d’épuration des eaux (entretien et utilisation), taxe d’égout,
taxe d’enlèvement des ordures, ainsi que des autres frais accessoires ci-dessous :
____________________________________________________________
Les
frais accessoires ci-dessus font l’objet d’un décompte annuel séparé ou de
rubriques distinctes du compte de chauffage et d’eau chaude. »
L’art. 6, intitulé « dispositions complémentaires », précisait
à son alinéa 6.10 que « les clauses particulières jointes au présent contrat
font partie du présent contrat ». Un document intitulé « clauses particulières
applicables à la location d’une villa » était annexé au contrat et portait
la signature des deux parties. Il contenait un certain nombre de postes réputés à la charge
des locataires, dont les chiffres 3 et 4 avaient la teneur suivante :
« 3.
Le ramonage des canaux de fumée et tous les frais périodique d’exploitation et d’entretien
du chauffage ainsi que la taxe d’épuration, la taxe d’égouts, la taxe de déchetterie,
d’enlèvement des ordures sont à charge du locataire. L’entretien (vidange et taxe
annuelle de l’Etat de Vaud) de la tranchée filtrante (fosse septique) est à la charge
du locataire.
4.
Le paiement de l’eau froide et chaude et de l’électricité (abonnement, consommation)
est à la charge du locataire. (...) ».
2.
La maison occupée par les locataires fait partie d’un corps de trois bâtiments contigus :
au sud-ouest se trouve la maison louée par les locataires, au centre un appartement de 3,5 pièces
au premier étage, également mis en location, ainsi qu’un hall d’entrée et
le bureau du bailleur au rez-de-chaussée, et au nord-est un hangar abritant l’entreprise du
bailleur.
Le volume de la maison occupée par les locataires est de 576.40 m
3
,
celui de l’appartement de 3,5 pièces est de 248.57 m
3
et celui du hall et du bureau du bailleur est de 75.40 m
3
,
étant entendu que le hall a quant à lui un volume de 44.40 m
3
.
La chaufferie permettant de régler le chauffage de l’ensemble du corps de bâtiments se
situe dans le hangar du bailleur. Trois débitmètres placés sur l’installation de
chauffage permettent de mesurer la consommation d’énergie, un pour la maison litigieuse, le
deuxième pour l’appartement de 3,5 pièces et le troisième pour le hall d’entrée
et le bureau du bailleur. A l’inverse des locaux précités, le hangar du bailleur n’est
pas chauffé. Par le passé, ce local a été équipé d’un radiateur,
entretemps déposé, mais aux dires du témoin T.________, employé de la société
en charge du relevé de la consommation d’énergie, cet appareil était toujours fermé
lorsqu’il passait relever les compteurs deux fois par an. Lors de l’inspection locale du
16 juin 2015, une arrivée d’eau chaude et d’eau froide et un évier ont été
constatés dans la pièce abritant la chaufferie, ainsi que, dans une pièce du hangar, deux
vannes pour le chauffage et l’eau chaude.
Le chauffage se fait par le sol pour la maison occupée par les locataires, alors que le bâtiment
situé au centre du corps de bâtiment est équipé de radiateurs. Le réglage du
chauffage au sol de la maison des locataires s’effectue en premier lieu par la chaufferie située
dans le hangar, un affinage peu précis étant toutefois possible au moyen des collecteurs situés
dans la maison. S’agissant de ceux-ci, le technicien [...] a exposé que «
les
vannes de réglage dans le logement n’ont pas de débitmètres. Le réglage ne
peut pas être précis et se fait à l’aveugle. En fait, on ne peut pas vraiment régler
le chauffage avec cela
».
3.
Une première procédure portant sur les
frais accessoires des années 2005-2006 à 2008-2009 a opposé les parties, laquelle a débouché
sur un jugement du Tribunal des baux du 3 juin 2010 et sur un arrêt de la Chambre des recours du
Tribunal cantonal du 30 novembre 2011.
En substance, tant le Tribunal des baux que la Chambre des recours ont reconnu les frais accessoires
facturés aux locataires dans leur principe, en procédant toutefois à des corrections.
Ainsi, les coûts de l’énergie ont été reconnus justifiés dans leur principe
mais des corrections liées à une juste répartition des déperditions de chaleur entre
les consommateurs ont été effectuées. Les frais généraux de chauffage (« courant
électrique », « frais surveillance », « détartrage »,
« service [...] », « service Z.________ », « frais
d’administration ») ont tous été reconnus, à l’exception du poste
« courant électrique », facturé à raison de 121 fr. pour chaque période,
qui a été réduit, en l’absence de pièce comptable, au montant de 108 fr. prévu
par l’art. 2.3 des Directives. Quant aux frais généraux de l’immeuble (« taxe
épuration cantonale », « redevance ordures », « divers épuration
et entretien », « frais d’administration », « décompte
Z.________ », « divers vidange fosse »), ils ont également été
reconnus dans leur principe mais soumis à deux corrections : la « redevance ordure »
2005-2006, facturée par 312 fr. 50 mais non établie par pièce, a été radiée,
et la « taxe épuration cantonale » 2006-2007, facturée à hauteur de
69 fr. sur la base d’un document ne concernant pas le logement des locataires, a été
réduite à 59 francs.
S’agissant du volume des locaux chauffés, il a été retenu que le cubage total était
de 900.37 m
3
,
le volume de l’objet loué étant de 576.40 m
3
,
celui de l’appartement de 3,5 pièces de 248.57 m
3
et celui du hall et du bureau du bailleur de 75.40 m
3
.
Il a été retenu qu’à l’inverse des locaux précités, le hangar n’était
pas chauffé et ne disposait pas de l’eau chaude.
Au final, il a été jugé qu’après compensation avec les acomptes versés,
les locataires devaient encore payer au bailleur la somme de 1’269 fr. 45 à titre de solde
des décomptes de frais accessoires pour la période 2005-2006 à 2008-2009, avec intérêt
à 5 % l’an dès le 5 janvier 2010 sur 1’164 fr. 30 et dès le 9 avril 2009 sur
le solde.
4.
Les décomptes établis par l’entreprise
Z.________ pour les périodes 2009-2010 à 2013-2014, similaires à ceux établis pour
les années 2005-2006 à 2008-2009, contiennent trois rubriques principales : les « coûts
de l’énergie » et les « frais généraux de chauffage »,
communément désignés en tant que « frais de chaleur », et les « frais
généraux de l’immeuble ». Les frais généraux de chauffage se composent
des postes « courant électrique », « frais généraux surveillance »,
« détartrage », « service [...]», « service [...] »,
« frais d’administration », « ramonage », « service
[...] », « révision de la citerne » et « nettoyage du chauffe-eau »,
tandis que les frais généraux de l’immeuble mentionnent les postes « taxe épuration
cantonale », « redevance ordures », « divers vidange fosse »,
« divers contrôle fosse » et « service [...] ». Les coûts
de l’énergie et les frais généraux de chauffage ont été en moyenne répartis
à raison de 15,26 % de frais d’eau chaude et de 84,74 % de frais de chauffage. Les frais d’eau
chaude et les frais de chauffage sont à leur tour chacun subdivisés en 30 % de frais fixes
calculés en fonction du volume de l’objet loué et en 70 % de consommation individualisée
de chaque occupant. Quant aux frais généraux de l’immeuble, ils ont été mis
à la charge des intimés proportionnellement au volume des locaux loués. La part des frais
de chaleur (coût de l’énergie et frais généraux de chauffage) calculée
en fonction du volume des locaux loués s’élève en moyenne à 30 %, tandis
que la part calculée sur la base de la consommation effective des intimés s’élève
à 70 % en moyenne.
Le décompte 2009-2010 du 10 septembre 2010, totalisant 3’402 fr. 75 de coûts de
l’énergie, 1’536 fr. 05 de frais généraux de chauffage et 1’085 fr.
30 de frais généraux de l’immeuble, met à la charge des locataires 2’981 fr.
30 de frais de chaleur (coûts de l’énergie et frais généraux de chauffage)
et 673 fr. 40 de frais généraux de l’immeuble. Le cubage total retenu est de 824.97 m
3
pour l’eau chaude et de 900.37 m
3
pour le chauffage.
Le décompte 2010-2011 du 16 août 2011, totalisant 3’804 fr. de coûts de l’énergie,
1’425 fr. 35 de frais généraux de chauffage et 1’382 fr. 25 de frais généraux
de l’immeuble, met à la charge des locataires 3’453 fr. 84 de frais de chaleur (coûts
de l’énergie et frais généraux de chauffage) et 844 fr. 70 de frais généraux
de l’immeuble. Le cubage total retenu est de 824.97 m
3
pour l’eau chaude et de 891.97 m
3
pour le chauffage.
Le décompte 2011-2012 du 8 août 2012, totalisant 3’290 fr. 25 de coûts de l’énergie,
1’330 fr. 20 de frais généraux de chauffage et 401 fr. 50 de frais généraux
de l’immeuble, met à la charge des locataires 3’439 fr. 80 de frais de chaleur (coûts
de l’énergie et frais généraux de chauffage) et 386 fr. 50 de frais généraux
de l’immeuble. Le cubage total retenu est de 824.97 m
3
pour l’eau chaude et de 855.97 m
3
pour le chauffage.
Le décompte 2012-2013 du 16 août 2013, totalisant 4’162 fr. 15 de coûts de l’énergie,
2’697 fr. 80 de frais généraux de chauffage et 1’227 fr. de frais généraux
de l’immeuble, met à la charge des locataires 4’457 fr. 10 de frais de chaleur (coûts
de l’énergie et frais généraux de chauffage) et 885 fr. 95 de frais généraux
de l’immeuble. Le cubage total retenu est de 824.97 m
3
pour l’eau chaude et de 855.97 m
3
pour le chauffage.
Le décompte 2013-2014 du 29 septembre 2014, totalisant 3’492 fr. 10 de coûts de l’énergie,
2’704 fr. 65 de frais généraux de chauffage et 866 fr. 90 de frais généraux
de l’immeuble, met à la charge des locataires 3’438 fr. 30 de frais de chaleur (coûts
de l’énergie et frais généraux de chauffage) et 403 fr. 60 de frais généraux
de l’immeuble. Le cubage total retenu est de 824.97 m
3
pour l’eau chaude et de 855.97 m
3
pour le chauffage.
Le bailleur a exposé que la différence de cubage entre l’eau chaude et le chauffage s’expliquait
par l’absence d’eau chaude dans son bureau. S’agissant de la baisse de cubage du chauffage
dès 2010-2011 puis en 2011-2012, le témoin T.________ a exposé qu’il avait déduit
du cubage le volume du bureau du bailleur, sur demande de celui-ci, sans vérifier lui-même
si cette pièce n’était désormais plus chauffée. Lors de l’inspection
locale du 16 juin 2015, il a été constaté que le lavabo du bureau du bailleur disposait
de l’eau chaude et que le radiateur situé dans le hall d’entrée avait été
déposé.
5.
Dans le cadre d’un précédent litige,
les parties avaient, lors de l’audience du 12 mars 2013 devant le Tribunal des baux, conclu une
transaction, dont le chiffre II prévoyait qu’«
en
cas de problème ultérieur dans le réglage du chauffage, Monsieur B.B.________ adressera
un mail à Madame [...]
(ndr : employée
de la gérance)
, qui procédera
à ce réglage dans les cinq jours et adressera une photo de celui-ci à Monsieur B.B.________
par mail
».
Durant le mois d’octobre 2013, les locataires ont relevé que la température de leur maison
était anormalement basse. Les 16 et 22 octobre 2013, ils ont requis l’augmentation du chauffage,
ce que la gérance a refusé le 4 novembre 2013. Les mises en demeure des 5 et 10 novembre 2013,
assorties de la menace d’une demande de réduction de loyer, étant demeurées sans
effet, les locataires ont requis le 15 novembre 2013 le Juge de paix du district de Morges d’ordonner
l’exécution forcée de la transaction du 12 mars 2013. Le 28 novembre 2013, ils ont consigné
auprès de la [...] le loyer du mois décembre 2013, saisissant le 1
er
décembre 2013 la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du même district
d’une demande tendant notamment à l’octroi d’une réduction de loyer. Le Juge
de paix du district de Morges a fait droit à la requête d’exécution forcée
le 19 décembre 2013 et le bailleur s’est exécuté le 23 décembre 2013.
La fraicheur de la température a été confirmée par l’ami de la fille des locataires ;
des
photographies du compteur
de la chaufferie prises durant les périodes du 10 au 13 novembre 2013, du 19 au 22 novembre 2013
et du 13 au 16 décembre 2013 attestent que durant ces périodes, aucune énergie n’a
été consommée. Après examen de ces photographies, T.________ a estimé qu’il
n’y avait pas eu de consommation durant les périodes concernées.
Les locataires ont quitté l’objet loué le 31 mars 2014.
6.
La conciliation a été tentée sans
succès le 19 décembre 2013. Par demande du 24 janvier 2014, dont il a amplifié puis réduit
les conclusions les 14 décembre 2014, 19 février 2015 et 12 août 2015, Y.________ a conclu,
sous suite de frais et dépens, à ce qu’A.B.________ et que B.B.________ soient reconnus
ses débiteurs et lui doivent immédiat paiement des sommes de 826 fr. 30 avec intérêt
à 5 % l’an dès le 19 avril 2013, de 654 fr. 70 avec intérêt à 5 % l’an
dès le 1
er
décembre 2010, de 1’298 fr. 55 avec intérêt à 5 % l’an dès le 1
er
décembre 2011, de 2’186 fr. 55 avec intérêt à 5 % l’an dès le 1
er
décembre 2013, de 1'614 fr. 60 avec intérêt à 5 % l’an dès le
11 octobre 2014 et de 135 fr. 70 avec intérêt à 5 % l’an dès le 19 février
2015.
Le 3 février 2014, A.B.________ et B.B.________ ont conclu au constat du bien-fondé de la consignation
de loyer du 28 novembre 2013, à ce qu’une réduction de loyer de 20% leur soit accordée
pour les insuffisances et coupures de chauffage du 19 septembre au 23 décembre 2013 et pour la non-mise
en œuvre du chiffre II de la transaction du 12 mars 2013 du 16 octobre au 23 décembre 2013,
les fractions de loyer payées en trop leur étant remboursées par prélèvement
sur le compte de consignation. Le 7 mars 2015, ils ont conclu, avec suite de frais et dépens, au
rejet des conclusion prises par Y.________, reconventionnellement au remboursement par celui-ci des montants
versés à titre d’acomptes de frais accessoires pour les exercices 2009 à 2014, pour
un total de 14’250 fr., avec intérêts.
[...], épouse d’Y.________, a été entendue le 16 juin 2015. Elle a commenté
les différents postes des décomptes de frais accessoires adressés aux locataires, précisant,
s’agissant des diverses taxes prélevées liées aux déchets et à leur épuration,
qu’«
il y a
une seule taxe cantonale pour la fosse septique, mais pas de taxe d’épuration ou d’égouts.
Il y a une taxe déchetterie indiquée sous « ordures ». En revanche, il
n’y a pas d’enlèvement des ordures
».
En droit
:
1.
1.1
Dans les affaires patrimoniales, l’appel
est recevable contre les décisions finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse,
au dernier état des conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10’000
fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile suisse du 19 décembre
2008 ; RS 272]). L’appel, écrit et motivé, doit être introduit dans les trente jours
à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC).
En l’espèce, formé en temps utile,
compte tenu des féries pascales, par une partie qui a un intérêt digne de protection (art. 59
al. 2 let. a CPC) et portant sur des conclusions qui sont supérieures à 10’000 fr., le
présent appel est recevable à ce titre.
1.2
En appel, les conclusions ne peuvent être modifiées que si les conditions fixées à
l’art. 227 al. 1 CPC sont remplies et, cumulativement, que la modification repose sur des faits
ou des moyens de preuve nouveaux (art. 317 al. 2 CPC).
En l’espèce, alors qu’au dernier état de ses conclusions de première instance,
l’appelant concluait notamment au versement par les intimés des sommes de 2’186 fr.
55 et de 135 fr. 70 avec intérêt, il a conclu en appel, s’agissant de ces mêmes
postes, au versement de 2’343 fr. 50, respectivement de 246 fr. 10, sans expliquer quels faits
ou moyens de preuve nouveaux justifieraient cette augmentation. Dès lors, il convient d’entrer
en matière sur l’appel uniquement dans la mesure des dernières conclusions prises en
première instance, soit en ce sens que l’appelant conclut au paiement par les intimés
des sommes de 826 fr. 30 avec intérêt à 5 % l’an dès le 19 avril 2013, de 654
fr. 70 avec intérêt à 5 % l’an dès le 1
er
décembre 2010, de 1’298 fr. 55 avec intérêt à 5 % l’an dès le 1
er
décembre 2011, de 2’186 fr. 55 avec intérêt à 5 % l’an dès le 1
er
décembre 2013, de 1’614 fr. 60 avec intérêt à 5 % l’an dès le 11
octobre 2014 et de 135 fr. 70 avec intérêt à 5 % l’an dès le 19 février
2015.
2.
2.1
L’appel peut être formé pour violation
du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel
peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant
appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57
CPC. Elle peut revoir librement la constatation des faits sur la base des preuves administrées en
première instance (JdT 2011 III 43 consid. 2 et les références).
2.2
Selon l’art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s’ils
sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant
la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence
requise, ces deux conditions étant cumulatives.
En l’espèce, le jugement du Tribunal des baux du 3 juin 2010 produit à l’appui
de l’appel n’est pas à proprement parler une pièce nouvelle au sens de l’art. 317
al. 1 CPC, mais une jurisprudence, réputée connue du juge en vertu du principe
iura
novit curia
, a fortiori lorsqu’il s’agit
de la même juridiction, dont l’appelant est fondé à se prévaloir, ayant au
demeurant été alléguée par les intimés en première instance. Il en sera
donc tenu compte dans le présent arrêt.
3.
3.1
Sont principalement litigieux en appel les frais accessoires pour les périodes 2009-2010 à
2013-2014 facturés aux intimés. L’appelant reproche d’abord aux premiers juges
d’avoir jugé le même état de fait de façon diamétralement opposée
au précédent jugement ayant divisé les parties. Ceux-ci auraient ainsi déclaré
nuls les art. 5 et 6.10 du contrat de bail relatifs aux frais accessoires, alors que dans leur jugement
du 3 juin 2010, rendu entre les mêmes parties et ayant pour objet le même contrat, ils les
auraient considéré comme valables.
Les intimés rappellent que le jugement du 3 juin 2010 avait trait aux années 2005 à 2009
et que les décomptes litigieux y auraient alors entièrement été corrigés par
les juges. Or le témoin T.________ aurait confirmé n’avoir rien changé à sa
manière de faire depuis le précédent jugement, de sorte que l’appelant serait malvenu
d’invoquer un jugement auquel il ne se serait jamais conformé.
3.2
Aux termes de l’art. 59 al. 2 let. e CPC,
le tribunal n’entre pas en matière sur la demande lorsque le litige fait l’objet d’une
décision entrée en force. Il y a autorité de la chose jugée lorsque la prétention
litigieuse est identique à celle qui a déjà fait l’objet d’un jugement passé
en force (identité de l’objet du litige). Tel est le cas lorsque, dans l’un et l’autre
procès, les mêmes parties ont soumis au juge la même prétention en se basant sur
les mêmes faits (ATF 140 III 278 consid. 3.3 et les réf. cit.). S’agissant de la nullité
d’un contrat, le Tribunal fédéral a considéré qu’un jugement déboutant
un demandeur au motif que le contrat invoqué serait nul n’empêchait pas le juge, à
l’occasion d’une nouvelle action relative à d’autres prétentions fondées
sur le même contrat, de se prononcer à nouveau sur la validité de celui-ci (ATF 114 II
279, SJ 1988 609 consid. 1d, cité in Bohnet, CPC commenté, 2011, n. 115 ad art. 59 CPC).
Si le juge est en principe libre dans son appréciation en l’absence d’autorité
de chose jugée, il se doit d’agir conformément au principe de la bonne foi, consacré
aux art. 5 al. 4 et 9 Cst ainsi que 52 CPC en matière de procédure civile (Bohnet, op. cit.,
n. 23 ad art. 52 CPC ; Göksu, ZPO Kommentar, 2
e
éd., 2016, n. 18 ad art. 52 CPC). Ce principe implique notamment que la confiance éveillée
auprès des parties par le tribunal doit être protégée, un comportement contradictoire
de celui-ci ne pouvant leur porter préjudice (Oberhammer, ZPO Kurzkommentar, 2
e
éd., 2014, n. 9 ad art. 52 CPC ; Tschentscher, Basler Kommentar Bundesverfassung, 2015, n.
23 ad art. 9 Cst.). A cet égard, un changement de pratique de l’autorité ne se justifie
que si la nouvelle interprétation prend mieux en considération la
ratio
legis
de la règle appliquée ou correspond
à des changements de circonstances voire à des conceptions nouvelles. En effet, dans l’intérêt
de la sécurité du droit, tout changement de jurisprudence doit se fonder sur des motifs sérieux
(ATF 135 I 79 consid. 3 ; ATF 135 II 78 consid. 3.2).
3.3
En l’espèce, les deux procédures en question ont certes trait au même complexe de
faits, puisqu’elles portent toutes les deux sur les frais accessoires dus par les locataires envers
le bailleur en vertu du même contrat de bail. Toutefois, les prétentions déduites en justice
ne sont pas les mêmes, puisque le jugement du 3 juin 2010 portait sur les exercices 2005-2006 à
2008-2009, alors que la présente procédure a pour objet les frais accessoires facturés
entre 2009 et 2014. Ainsi, formellement, le jugement invoqué par l’appelant n’a pas
d’effet de chose jugée sur les prétentions actuellement litigieuses et les premiers juges
étaient libres dans leur appréciation de la validité des clauses relatives aux frais accessoires.
Cela étant, le principe de la bonne foi exposé ci-dessus commande d’accorder une attention
particulière à la confiance suscitée auprès des parties par le jugement rendu en
2010 et d’admettre avec précaution un changement de pratique. Il conviendra donc de prendre
en compte le principe de la bonne foi dans le cadre de l’examen qui suit.
4.
4.1
L’appelant soutient que c’est à
tort que les premiers juges auraient considéré les art. 5 et 6.10 du contrat de bail, relatifs
aux frais accessoires, comme nuls. Citant un arrêt bâlois, un arrêt du Tribunal fédéral
4A_185/2009 du 20 janvier 2009 ainsi que des avis doctrinaux, il estime qu’il serait admissible
de renvoyer dans le contrat de bail à une annexe contenant des clauses particulières, laquelle
constituerait alors une convention spéciale relative aux frais accessoires qui serait valable.
Les intimés rappellent que la jurisprudence citée consacre un cas exceptionnel. Ils estiment
que dans le cas présent, les frais accessoires n’auraient nullement été individualisés,
aucun poste n’ayant été biffé voire précisé, ce que l’épouse
de l’appelant aurait par ailleurs admis en déclarant que certains postes mentionnés ne
concernaient pas l’objet loué. Les clauses en question auraient donc à juste titre été
considérées comme nulles.
4.2
Aux termes
de l’art. 257a al. 1 CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur
ou un tiers en rapport avec l’usage de la chose. Par frais accessoires, on entend les dépenses
effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l’usage de la chose, telles que les
frais de chauffage, d’eau chaude et autres frais
d’exploitation
ainsi que les contributions publiques qui résultent de l’utilisation de la chose (art.
257b
al. 1 CO)
.
Selon l’art. 257a al. 2 CO, les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si
cela a été convenu spécialement. La loi exige donc que les parties en soient convenues
d’une manière suffisamment précise, en détaillant les postes effectifs (ATF 121
III 460 consid. 2a/aa et les auteurs cités). En concluant le contrat, le locataire doit comprendre
facilement quels sont les postes qui lui seront facturés en plus du loyer (TF 4A_622/2015 du 4 février
2016 consid. 3.1 ; TF 4P.323/2006 du 21 mars 2007 consid. 2.1). Les exigences de clarté et
de précision quant aux frais accessoires ont un but de protection des locataires (ATF 135 III 591
consid. 4.2.3). Le renvoi à une annexe standardisée du contrat, comme les « dispositions
générales pour baux d’habitation », ne suffit pas pour admettre que les parties
ont passé une convention spéciale sur le paiement des frais accessoires. En effet, on ne peut
exiger du locataire qu’il se fasse une idée des frais accessoires qu’il aura à
payer par une consultation attentive des conditions annexées au contrat. Il a bien plutôt droit
à ne se voir facturer que les frais accessoires clairement et précisément décrits
dans le contrat (TF 4A_622/2015 du 4 février 2016 consid. 3.1 ; TF 4C.24/2002 du 29 avril 2002
consid. 2.4.2, in Mietrechtspraxis [mp], 2002, p. 163 ss). Les frais énumérés dans des
conditions générales peuvent toutefois, selon les circonstances, être facturés au
locataire, dans la mesure où ils peuvent être considérés comme une concrétisation
des frais
accessoires
déjà attribués au locataire dans le contrat (
TF
4A_622/2015 du 4 février 2016 consid. 3.1 ;
TF
4A_185/2009 du 20 janvier 2009
consid. 2.1 ;
TF 4C.250/2006 du 3 octobre 2006 consid. 1.1 ; sur le tout ATF 135 III 591 consid. 4.3.1).
A cet égard, la jurisprudence vaudoise admet comme faisant partie intégrante du bail des frais
accessoires figurant dans des conditions générales contresignées par les deux parties.
Dans un tel cas, en effet, le corps du contrat est constitué en deux parties (le contrat et les
conditions générales), qui sont chacune signées et ont une égale valeur (CdB 2005
p. 116 ; CdB 2009 p. 20).
L’art. 257a al. 2 CO se présente
comme une règle particulière d’interprétation en ce sens que les frais accessoires
sont à la charge du bailleur dans tous les cas où il n’est pas établi qu’ils
ont été mis conventionnellement à la charge du locataire. En conséquence, le bailleur
ne peut facturer au locataire d’autres frais accessoires que ceux qui ont été convenus ;
à défaut de convention, ceux-ci sont compris dans le loyer (TF 4P.309/2004 du 8 avril 2005
consid. 3.2.2 ; ATF 137 III 362 consid. 3.2.1).
La Cour de céans a récemment eu l’occasion de se prononcer sur la validité de clauses
relatives aux frais accessoires. Elle a considéré que s’il est admissible de convenir
séparément, sur un document annexé au contrat de bail et signé par les parties, de
certains frais accessoires, encore faut-il que la relation entre les frais accessoires mentionnés
dans le contrat principal et dans le document annexé soit dépourvue d’ambiguïté.
A défaut, les frais en question ne peuvent pas être mis à la charge du locataire, qui
n’est pas en mesure de les estimer (CACI 5 avril 2016/197 consid. 3.4). De même, la Cour
de céans a considéré comme nulle une clause mettant pêle-mêle à la charge
du locataire tant des frais effectivement supportés par le bailleur que des dépenses non effectives
(CACI 12 avril 2016/215 consid. 3.5).
4.3
En l’espèce, les frais accessoires sont réglés aux art. 3.3, 5 et 6.10 du contrat
de bail, l’art. 6.10 renvoyant expressément aux clauses particulières en annexe. Le document
intitulé « clauses particulières applicables à la location d’une villa »,
mettant notamment à la charge des locataires diverses taxes (ch. 3) et l’eau chaude ainsi
que le chauffage (ch. 4), a été signé par les parties. En application de la jurisprudence
citée plus haut, on se trouve ainsi en présence d’un corps de contrat valablement constitué
de deux parties ayant égale valeur. Ainsi, avec l’appelant, il faut considérer que la
jurisprudence relative au renvoi insuffisant à des conditions générales standardisées
n’est pas applicable au cas d’espèce.
Cela étant, il faut relever, avec les premiers juges, que la relation entre les différentes
clauses précitées n’est pas dépourvue d’ambiguïté. En effet, le
rapport entre l’art. 5, qui met à la charge des locataires un certain nombre de taxes (épuration,
égouts, ordures), tout en laissant vide l’espace situé sous la mention « autres
frais accessoires », et l’art. 6.10, qui réserve des clauses particulières
dont certaines prévoient des frais accessoires liés au ramonage, au chauffage et à la
fosse septique ainsi que la répercussion sur les locataire de certaines taxes (épuration, égouts,
déchetterie, enlèvement des ordures), n’est pas univoque. A la lecture, il n’est
pas possible de savoir si les clauses particulières réservées complètent ou remplacent
l’art. 5. A cela s’ajoute que de l’aveu même de l’épouse du bailleur,
l’art. 5 du contrat et le ch. 3 des dispositions complémentaires contiennent des postes
redondants, voire ineffectifs, celle-ci ayant admis qu’«
il
y a une seule taxe cantonale pour la fosse septique, mais pas de taxe d’épuration ou d’égouts.
Il y a une taxe déchetterie indiquée sous « ordures ». En revanche, il
n’y a pas d’enlèvement des ordures
»
.
Le bailleur n’étant lui-même pas
au clair quant aux frais accessoires effectivement encourus, les locataires, en signant le contrat, n’étaient
pas en mesure de se faire une idée concrète des frais accessoires qu’ils devraient assumer.
Ainsi, c’est à juste titre que les premiers juges ont considéré qu’à
l’exception des frais de chauffage et d’eau chaude, clairement mis à la charge des locataires
à l’art. 3 du contrat de bail, les autres frais accessoires convenus, à savoir ceux découlant
des art. 5 et 6.10 et des clauses particulières, soit finalement tous les postes mentionnés
dans les décomptes périodiques sous la rubrique « frais généraux de l’immeuble »,
étaient frappés de nullité.
Sous l’angle de la protection de la confiance, ce revirement par rapport au jugement de 2010 se
justifie. D’une part, celui-ci est à relativiser, puisqu’à cette époque, le
Tribunal des baux puis la Chambre des recours avaient attentivement examiné les frais généraux
de l’immeuble facturés et procédé à deux corrections, radiant le poste « redevance
ordure » de 2005-2006 facturé par 312 fr. 50 et réduisant la « taxe épuration
cantonale » de 2006-2007 de 69 fr. à 59 fr., ne retenant au final que les postes dûment
établis. D’autre part, la jurisprudence relative à la nécessité pour le locataire
de pouvoir se faire facilement une idée des frais accessoires qui seront mis à sa charge, désormais
bien établie et confirmée récemment à deux reprises par la cour de céans, commande
d’appliquer avec rigueur l’art. 257a al. 2 CO. Le grief est mal fondé.
5.
5.1
L’appelant reproche ensuite aux premiers juges d’avoir déclaré les décomptes
de frais accessoires non conformes au modèle DIFC de l’Office fédéral de l’énergie.
Selon lui, les décomptes, émanant de Z.________, société spécialisée en
la matière, auraient été établis conformément à ce modèle, ce que
le témoin T.________, collaborateur de l’entreprise précitée, aurait confirmé.
S’agissant des volumes retenus, chaque pièce aurait été mesurée au début
des relations contractuelles. Les premiers juges n’auraient pas visité la maison litigieuse
lors de l’inspection locale et le jugement entrepris ne ferait nulle part mention des coffrets
et des vannes permettant de mesurer la consommation de chaleur, de sorte qu’il serait arbitraire
de considérer que le modèle DIFC n’aurait pas été respecté. Il serait
également arbitraire de n’avoir pas à tout le moins corrigé les décomptes litigieux,
sachant qu’en 2010, les premiers juges avaient considéré ces mêmes décomptes
comme valables. Le jugement aboutirait finalement au résultat choquant que les locataires n’auraient
à supporter aucune charge de chauffage et d’eau chaude.
Les intimés soulignent que T.________ aurait lui-même déclaré ne pas appliquer strictement
le modèle DIFC. Ils rappellent que la maison litigieuse a fait l’objet d’une inspection
locale dans le cadre d’un autre litige, le 16 février 2012, au cours de laquelle il aurait
été établi qu’elle n’était pas équipée d’un dispositif
de réglage individuel du chauffage. De plus, le témoignage du technicien [...], qui aurait
indiqué à cette occasion, s’agissant des vannes de réglage dans le logement, qu’«
en
fait on ne pas vraiment régler le chauffage avec cela
»,
de même que le contenu de la transaction du 12 mars 2013, prévoyant que la partie bailleresse,
en cas de problème de chauffage, procéderait au réglage dans les cinq jours, seraient
autant d’éléments établissant qu’un réglage individuel n’était
pas possible, rendant caduque l’application du modèle DIFC. Enfin, les intimés exposent
que les premiers juges ne disposaient pas des éléments nécessaires pour corriger les décomptes
produits, tant en ce qui concerne le volume des locaux que s’agissant de la consommation d’eau
chaude et de chauffage. Dès lors, ce serait à bon droit que les premiers juges ont fait supporter
au bailleur l’ensemble des frais accessoires.
5.2
Aux termes de l’art. 4 al.
1 OBLF (ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations
et de locaux commerciaux ; RS 221.213.11), si le bailleur perçoit les frais accessoires sur
la base d’un décompte, il doit établir celui-ci au moins une fois par an et le présenter
au locataire. Entrent en ligne de compte comme frais de chauffage et de préparation d’eau
chaude les dépenses effectives directement en rapport avec l’utilisation de l’installation
de chauffage ou de l’installation générale de préparation d’eau chaude (art.
5 al. 1 OBLF). Les frais accessoires peuvent être répartis entre les différents utilisateurs
soit sur la base d’un décompte individuel, prenant en considération pour chaque locataire
la consommation effective de chauffage et d’eau chaude, soit en fonction d’une clé de
répartition (Lachat,
Le
bail à loyer, 2
e
éd., 2008,
p. 344). La législation
sur l’environnement, notamment la LEne (loi fédérale sur l’énergie du 26 juin
1998 ; RS 730) tend à privilégier le décompte individuel, qui permet de répercuter
les coûts de l’énergie sur celui qui la consomme (cf. art. 3 al. 3 LEne). En droit vaudois,
dans les bâtiments équipés d’appareils permettant l’établissement d’un
décompte individuel au sens de l’art. 41 al. RLVLEne (règlement vaudois d’application
de la loi du 16 mai 2006 sur l’énergie ; RSV 730.01.1), les frais de chauffage et d’eau
chaude font l’objet d’un décompte basé en majeure partie sur la consommation mesurée
pour chaque unité d’occupation (art 44 al. 1 RLVLEne), dont l’établissement doit
respecter les principes formulés dans le modèle de décompte individuel de frais de chauffage
et d’eau chaude (DIFC) de l’Office fédéral de l’énergie (art. 44 al.
4 RLVLEne). Dans un tel cas, sont d’une part pris en considération l’énergie consommée
individuellement par chaque locataire et d’autre part les frais généraux de chaleur (de
l’ordre de 30 à 50 % des frais de chauffage et d’eau chaude ou frais de chaleur), lesquels
sont répartis entre les occupants proportionnellement au volume des différents locaux chauffés
(Bieri,
CPraBail,
2010 n. 106 ad art. 257a-257b CO ;
Lachat, op. cit., p. 345 s.). Pour pouvoir mesurer la consommation individuelle de chaque utilisateur,
l’immeuble doit être équipé d’instruments permettant de mesurer la consommation
pour chaque unité de consommation et toutes les pièces doivent être dotées de dispositifs
de réglages, réglables individuellement (art. 1.4 modèle DIFC). Quand la chaleur et l’eau
chaude sont produits par une même installation, il est admis que le chauffage représente 70
à 80 % et l’eau chaude 20 à 30 % de la facture globale (Bieri, op. cit, n. 101 ad
art. 257a-257b CO ; Lachat, op. cit., p. 345).
5.3
En l’espèce, il est établi, comme l’ont relevé les premiers juges, que le
chauffage ne pouvait pas être réglé précisément dans chaque pièce, les
collecteurs ne permettant qu’un réglage approximatif. Cet élément est corroboré
par le témoignage du technicien [...], selon lequel «
on
ne peut pas vraiment régler le chauffage avec cela
»,
et par la transaction du 12 mars 2013 prévoyant l’intervention du bailleur en cas de températures
trop basses dans la maison des locataires. Toutefois, il est également établi que l’installation
de chauffage située dans le hangar était équipée de débitmètres permettant
de mesurer la consommation d’énergie des différentes unités et que ceux-ci reproduisaient
fidèlement la consommation des différents utilisateurs. A cet égard, sauf durant la période
comprise entre le 21 octobre et le 22 décembre 2013, qui sera analysée plus bas (cf. consid.
6.3), les locataires intimés ne contestent pas avoir été chauffés et n’ont
jamais demandé que le chauffage soit baissé. Il n’apparaît pas non plus que le bailleur
ait artificiellement augmenté le chauffage pour faire supporter plus de frais aux locataires. Bien
au contraire, la période sans chauffage décrite plus haut indique plutôt que le bailleur
n’avait pas pour habitude de chauffer excessivement les locaux. Ainsi, il faut retenir que si les
locataires n’avaient pas la possibilité de régler précisément le chauffage,
la possibilité de mesurer la consommation de chaque utilisateur existait, ce qui découle d’ailleurs
du jugement de 2010, où les décomptes litigieux se présentaient de la même façon.
Pour le surplus, les décomptes successifs établis pour les périodes 2009-2010 à 2013-2014
répartissent en moyenne les frais entre eau chaude et chauffage à raison de 15,26 % pour la
première et de 84,74 % pour le second, ce qui est certes quelque peu en deçà de la répartition
usuelle, mais qui n’apparaît pas choquant et n’a au demeurant pas d’incidence
sur les montants facturés aux intimé. De plus, on constate que la part des frais de chaleur
(coût de l’énergie et frais généraux de chauffage) calculée en fonction
du volume des locaux loués s’élève en moyenne à 30 %, le solde par 70 % représentant
la consommation individuelle des intimés, ce qui est également dans la norme. Dans ces circonstances,
il apparaît excessivement strict de considérer que, fondamentalement, les décomptes litigieux
ne respectaient pas le modèle DIFC.
Sur la base du premier jugement du 3 juin 2010, qui reconnaissait les décomptes produits dans leur
principe, les parties pouvaient de bonne foi s’attendre à ce que les frais de chaleur continuent
à être facturés selon la même méthode. Dans ce jugement, des corrections liées
à la juste répartition des déperditions de chaleur ont certes été opérées,
mais les mesures individualisée de la consommation d’énergie n’ont pour le surplus
pas été remises en cause et les différents postes des frais généraux de chauffage
n’ont fait l’objet que d’une seule correction, le poste « courant électrique »
facturé à hauteur de 121 fr. ayant été réduit au montant prévu par les
Directives, de 108 fr., au motif qu’il n’était pas suffisamment établi au regard
de l’art. 257a al. 2 CO. Par conséquent, même si le bailleur n’a pas parfaitement
respecté le modèle DIFC, les locataires n’étant notamment pas en mesure de régler
précisément la température dans leur maison, les premiers juges n’avaient pas de
motifs sérieux, tirés par exemple d’une jurisprudence désormais établie –
comme cela a été retenu s’agissant de la nullité de certaines clauses de frais accessoires
(cf. consid. 4.3 supra) –, de s’écarter de leur appréciation de 2010 et de
déclarer l’ensemble des frais de chaleur facturés non conformes. Partant, il faut considérer
que, sur le principe, les décomptes litigieux respectaient le modèle DIFC.
5.4
Reste à déterminer les éventuelles corrections à apporter à ces décomptes.
S’agissant des cubages retenus, l’administration des preuves a laissé apparaître
que les chiffres mentionnés sur les décomptes ne sont pas fondés, le bailleur ayant échoué
à établir et à justifier la réduction successive du cubage de l’eau chaude
et du chauffage de 900.37 m
3
à 824.97 m
3
,
respectivement à 855.97 m
3
.
En effet, il a été constaté lors de l’inspection locale que le bureau du bailleur
disposait de l’eau chaude et que le radiateur situé dans le hall avait été déposé,
le témoin T.________ ayant exposé avoir baissé le cubage total du chauffage sur simple
demande du bailleur, sans vérifier lui-même que les pièces en question n’étaient
plus chauffées.
Les premiers juges ne peuvent cependant pas être suivis lorsqu’ils affirment qu’en l’état,
il n’est pas possible de procéder à la correction des décomptes litigieux. Le jugement
du 3 juin 2010, rendu au terme d’une instruction complète et confirmé sur son principe
en procédure de recours, retenait que la maison des intimés, l’appartement loué
et le bureau du bailleur ainsi que le hall attenant étaient chauffés, à l’inverse
du hangar, qui ne l’était pas, ce que le témoin T.________ a confirmé dans le cadre
de la présente instruction. A cet égard, les deux radiateurs entreposés au sol dans un
coin du hangar, le défaut de démontage des conduites, ainsi que la présence d’arrivées
d’eau chaude et froide et de vannes dans ce local ne constituent pas des éléments suffisants
pour retenir, comme l’ont fait les premiers juges, que le hangar est chauffé. Bien au contraire,
le fait que la chaufferie soit équipée de trois débitmètres mesurant la consommation
d’énergie dans la maison louée par les intimés, l’appartement loué, le
bureau du bailleur et le hall attenant atteste que ce sont uniquement ces locaux qui étaient chauffés.
Dans le jugement de 2010, le cubage retenu pour l’ensemble des locaux chauffés, tant pour
l’eau chaude que pour le chauffage, était de 900.37 m
3
,
dont 576.40 m
3
pour la maison louée par les intimés. En reprenant ces éléments, confirmés en
définitive lors de l’inspection des lieux du 16 juin 2015, les premiers juges disposaient
des chiffres nécessaires pour procéder aux corrections des décomptes litigieux.
Dès lors, il est possible de corriger les frais fixes mentionnés dans les décomptes présentés
en reprenant les montants mentionnés, mais en les appliquant, au vu du résultat de l’administration
des preuves, à un volume loué de 576.40 m
3
sur un cubage total de 900.37 m
3
,
tant pour l’eau chaude que pour le chauffage. Les frais fondés sur la consommation individuelle,
déclarés admissibles au considérant 5.3 ci-dessus, peuvent être repris. Quant aux
« frais généraux de l’immeuble », non facturables puisque reposant
sur des clauses déclarées nulles au considérant 3.2 ci-dessus, ils ne seront pas repris.
Ainsi, pour les différentes périodes litigieuses, les calculs se présentent comme suit :
Pour la période 2009-2010, les frais fixes d’eau chaude et de chauffage à la charge des
locataires s’élèvent à 161 fr. 50, respectivement à 787 fr., auxquels
s’ajoute la consommation individuelle de chauffage et d’eau chaude par 316 fr. 25, respectivement
1’701 fr. 75, portant les frais de chaleur à la charge des locataires à 2’966 fr.
50. Ceux-ci ayant déjà versé un acompte de 3’000 fr., le bailleur leur doit la somme
de 33 fr. 50.
Pour la période 2010-2011, les frais fixes d’eau chaude et de chauffage à la charge des
locataires s’élèvent à 148 fr. 25, respectivement à 856 fr. 05, auxquels
s’ajoute la consommation individuelle de chauffage et d’eau chaude par 317 fr. 30, respectivement
2’110 fr. 65, portant les frais de chaleur à la charge des locataires à 3’432 fr.
25. Ceux-ci ayant déjà versé un acompte de 3’000 fr., ils doivent encore au bailleur
la somme de 432 fr. 25.
Pour la période 2011-2012, les frais fixes d’eau chaude et de chauffage à la charge des
locataires s’élèvent à 146 fr. 15, respectivement à 740 fr. 90, auxquels
s’ajoute la consommation individuelle de chauffage et d’eau chaude par 435 fr. 50, respectivement
2’065 fr. 10, portant les frais de chaleur à la charge des locataires à 3’387 fr.
65. Ceux-ci ayant déjà versé un acompte de 3’000 fr., ils doivent encore au bailleur
la somme de 387 fr. 65.
Pour la période 2012-2013, les frais fixes d’eau chaude et de chauffage à la charge des
locataires s’élèvent à 171 fr. 85, respectivement à 1’145 fr. 65,
auxquels s’ajoute la consommation individuelle de chauffage et d’eau chaude par 554 fr. 15,
respectivement 2’510 fr. 35, portant les frais de chaleur à la charge des locataires à
4’382 francs. Ceux-ci ayant déjà versé un acompte de 3’000 fr., ils doivent
encore au bailleur la somme de 1’382 francs.
Pour la période 2013-2014, durant laquelle les locataires ont vécu dans la maison pendant 274
jours, les frais fixes d’eau chaude et de chauffage à la charge des locataires s’élèvent
à 133 fr. 65, respectivement à 759 fr. 75, auxquels s’ajoute la consommation individuelle
de chauffage et d’eau chaude par 2’073 fr. 95, respectivement 354 fr. 05, portant les frais
de chaleur à la charge des locataires à 3’321 fr. 40. Ceux-ci ayant déjà versé
un acompte de 2’250 fr., ils doivent encore au bailleur la somme de 1’071 fr. 40.
En définitive le solde de frais accessoires à payer par les locataires s’élève
à 3’239 fr. 80 (432 fr. 25 + 387 fr. 65 + 1’382 fr. + 1’071 fr. 40 - 33 fr.
50). Les intérêts moratoires au taux de 5 % l’an (art. 104 al. 1 CO) sont dus dès
la première interpellation du créancier (art. 102 al. 1 CO) soit, en l’espèce, dès
le 20 décembre 2013, jour suivant l’audience de conciliation, sur le montant de 2’168
fr. 40, et dès le 18 décembre 2014, jour suivant l’augmentation des conclusions de l’appelant,
pour le solde de 1’071 fr. 40.
6.
6.1
Dans un dernier grief, l’appelant critique
la réduction de loyer à hauteur de 570 fr. 30 accordée par les premiers juges pour la
période du 21 octobre au 22 décembre 2013. Il fait valoir que la question de la température
avait déjà fait l’objet d’une transaction signée le 12 mars 2013. Pour le
surplus, le défaut de température suffisante durant la période incriminée n’aurait
pas été établi par les intimés de manière objective et fiable, comme l’exigerait
la jurisprudence.
Les intimés rappellent que la transaction mentionnée par l’appelant n’aurait été
respectée par l’appelant qu’à l’issue d’une procédure d’exécution
forcée. La possibilité de demander en tout temps un nouveau réglage du chauffage prévue
dans la transaction constituerait une qualité promise et sa non-exécution un défaut de
la chose louée, donnant droit à une réduction du loyer. A cet égard, les photographies
du compteur de chaleur, prises sur plusieurs jours et à des périodes différentes, constitueraient
un moyen de preuve objectif et fiable du défaut de température suffisante, de même que
les témoignages de T.________ et d’ [...], ami de leur fille. La réduction de loyer de
10 % accordée pour la période en question serait donc justifiée.
6.2
Aux termes de l’art. 259a al. 1 let. b CO,
lorsqu’apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels
il n’est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché
d’user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur une réduction
proportionnelle du loyer. Si le défaut entrave ou restreint l’usage pour lequel la chose a
été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du
loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à
l’élimination de ce dernier (art. 259d CO). Pour calculer la réduction de loyer, il est
courant d’appliquer la méthode dite relative, consistant à comparer la valeur objective
de la chose sans le défaut et avec le défaut, le loyer étant réduit dans la mesure
de la différence (Aubert,
CPraBail,
op. cit., n. 18 ad art. 259d CO ; Lachat, op. cit., p. 257). En matière de chauffage déficient,
il a été jugé qu’une température oscillant durant les périodes froides
entre 16° et 18°C justifiait une réduction du loyer de 10 %, alors qu’une température
oscillant entre 15° et 20°C, voire une température constante de 16°C, fondaient une
réduction de 20 % (Aubert, op. cit., n. 67 ad art. 259d CO, spéc. pp. 380 et 390).
Conformément au principe général de l’art. 8 CC, il incombe au locataire d’apporter
la preuve du défaut. Le bailleur supporte toutefois le fardeau de la preuve des faits dirimants,
faisant obstacle à la prétention du locataire (Lachat, Commentaire romand CO I, 2
e
éd., 2012, n. 5 ad art. 259a CO ; Weber, Basler Kommentar OR I, 6
e
éd., 2015, n. 4 ad art. 259a CO).
6.3
En l’espèce, les déclarations
de l’ami de la fille des intimés relativement à la fraîcheur des températures
sont certes à retenir avec prudence, compte tenu de la proximité de l’intéressé
avec ceux-ci. Toutefois, les intimés ont établi leurs prétentions par d’autres moyens
de preuve, en particulier des photographies des compteurs d’énergie prises à divers moments
(10 au 13 novembre, 19 au 22 novembre et 13 au 16 décembre 2013), qui attestent qu’aucune
énergie n’a été consommée durant ces périodes, ce que le témoin T.________
a confirmé après examen. L’appelant tombe donc à faux lorsqu’il affirme que
la prétention en réduction de loyer des intimés ne serait étayée par aucun élément
objectif et fiable. A ce propos, l’ATF 138 III 49 cité par l’appelant ne concerne pas
le droit du bail, mais le droit de voisinage et la notion d’immission au sens de l’art. 684
CC, de sorte que son application au présent litige est douteuse. Pour le surplus, l’appelant
ne conteste pas le pourcentage de la réduction de loyer accordée, de sorte qu’il n’y
a pas lieu de s’attarder plus avant sur cette question.
7.
Il découle des considérants qui précèdent
que l’appel doit être partiellement admis dans la mesure où il est recevable (cf. consid.
1.2 supra). Le jugement entrepris doit être réformé au chiffre III de son dispositif en
ce sens que les défendeurs A.B.________ et B.B.________, solidairement entre eux, doivent verser
au demandeur Y.________ la somme de 3’239 fr. 80, avec intérêts à 5 % l’an
dès le 20 décembre 2013 sur la somme de 2’168 fr. 40 et dès le 18 décembre
2014 sur le solde, à titre de solde de frais de chauffage et d’eau chaude pour les exercices
2009-2010 à 2013-2014.
L’appelant obtient gain de cause sur le principe de l’imputation aux locataires des frais
de chauffage et d’eau chaude, mais non des frais généraux de l’immeuble ;
il obtient en définitive environ la moitié de ses prétentions chiffrées relatives
aux décomptes de frais accessoires. Il succombe en revanche en ce qui concerne la réduction
de loyer accordée aux intimés. Dès lors, au vu de l’issue de l’appel, les
frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 748 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif
des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010, RSV 270.11.5]), seront répartis par moitié
entre les parties et les dépens seront compensés (art. 106 al. 2 CPC). Les intimés verseront
à l’appelant la somme de 374 fr. à titre de restitution partielle de l’avance de
frais de deuxième instance (art. 111 al. 2 CPC).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est partiellement admis dans la mesure où il est recevable.
II.
Le jugement est réformé au chiffre III de son dispositif comme il suit :
III.
Les défendeurs A.B.________ et B.B.________, solidairement entre eux, doivent verser au demandeur
Y.________ la somme de 3’239 fr. 80 (trois mille deux cent trente-neuf francs et huitante centimes),
avec intérêts à 5 % l’an dès le 20 décembre 2013 sur la somme de 2’168
fr. 40 (deux mille cent soixante-huit francs et quarante centimes) et dès le 18 décembre 2014
sur le solde, à titre de solde de frais de chauffage et d’eau chaude pour les exercices 2009-2010
à 2013-2014.
Le jugement est confirmé
pour le surplus.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 748 fr. (sept cent quarante-huit
francs), sont mis par 374 fr. (trois cent septante-quatre francs) à la charge de l’appelant
Y.________ et par 374 fr. (trois cent septante-quatre francs) à la charge des intimés A.B.________
et B.B.________.
IV.
Les intimés A.B.________ et B.B.________, solidairement entre eux, doivent verser à l’appelant
Y.________ la somme de 374 fr. (trois cent septante-quatre francs) à titre de restitution partielle
de l’avance de frais de deuxième instance.
V.
Les dépens sont compensés.
VI.
L’arrêt est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Nicolas Saviaux (pour Y.________),
‑
Me Joël Crettaz (pour A.B.________ et B.B.________),
et communiqué, par l’envoi de photocopies, à :
‑
Madame la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l’objet d’un recours en matière civile devant
le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), le cas échéant d’un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art.
113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n’est recevable
que si la valeur litigieuse s’élève au moins à 15’000 fr. en matière
de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30’000 fr. dans les autres cas, à
moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours
doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent
la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :