vd_findinfo · AP / 2009 / 206 · 2008-04-23 · fr

BAIL À LOYER, LOYER, LOYER ABUSIF, LOYER FONDÉ SUR LES COÛTS, TRAVAUX D'ENTRETIEN{CONSTRUCTION}, TRAVAUX D'ENTRETIEN{EN GÉNÉRAL}, PLUS-VALUE | 269a let. b CO, 14 al. 1 OBLF

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 18.12.2009 AP / 2009 / 206

TRIBUNAL CANTONAL
564/I
CHAMBRE DES
RECOURS
________________________________
Séance du 18 décembre
2009
________________________
Présidence
de   M.
Colombini
,
président
Juges
:
MM.     Giroud et Denys
Greffier
:
M.        d'Eggis
*****
Art. 260, 269a let. b
CO; 14 al. 1 OBLF
La Chambre des
recours du Tribunal cantonal prend séance pour s'occuper du
recours interjeté par
B.________ AG
, à Zurich,
demanderesse, contre le jugement
rendu le 23 avril 2008 par le Tribunal des baux dans la cause
divisant la recourante d'avec
L.X.________
, à
Vevey,
L.V.________
, à
Vevey,
L.C.________
, à
Vevey,
L.M.________
, à
Vevey,
L.A.L.________
,
à Vevey,
L.B.L.________
,
à Vevey,
L.A.D.________
,
à Vevey,
et
L.B.D.________
, à Vevey,
défendeurs.
Délibérant en audience publique, la cour
voit :
En fait :
A.
Par jugement du 23 avril 2008, dont la motivation a
été expédiée le 2 juin 2009 pour
notification, le Tribunal des baux a notamment fixé les
loyers mensuels nets des appartements propriétés de
B.________ AG sis rue [...], à Vevey, à 718 fr. 65
pour L.X.________, à 383 fr. 80 pour L.V.________, à
731 fr. 25 pour L.C.________, à 686 fr. 90 pour
L.M.________, à 339 fr. 85 pour  L.A.L.________ et
L.B.L.________, à 751 fr. 05 pour L.A.D.________ et
L.B.D.________ (paramètres : TIH de 3 % et IPC de 155.9 -
avril 2006, base 1983), a réduit de 50 % les loyers du 6
juin 2005 au 13 avril 2006, a calculé les montants dus par
la propriétaire à chaque locataire du fait de la
réduction du loyer, enfin a rejeté toutes autres ou
plus amples conclusions, sans frais ni dépens.
Ce jugement retient les faits suivants :
"1.
La demanderesse B.________ AG, dont le siège est à
Zurich, est propriétaire de l'immeuble situé à
la rue [...], à Vevey, comportant 64 appartements et 4
chambres indépendantes. Elle est liée avec les
défendeurs par les baux suivants :
- L.X.________:
par contrat du 18 novembre 2003, portant sur un logement de 3
pièces, prévu pour durer initialement du
1
er
novembre 2003 au 31 octobre 2004, le contrat se
renouvelle aux mêmes conditions pour un mois sauf avis de
résiliation de l'une ou l'autre des parties donné et
reçu au moins trois mois à l'avance pour la prochaine
échéance et ainsi de suite de mois en mois, le loyer
initial net ayant été fixé à 703 fr.,
plus 80 fr. d'acompte de chauffage et d'eau
chaude ;
- L.V.________: par
contrat du 6 mai 1985, portant sur un appartement de 1
pièces, prévu pour durer initialement du
1
er
juin 1985 au 31 mars 1986, le contrat se renouvelle
aux mêmes conditions pour six mois sauf avis de
résiliation de l'une ou l'autre des parties donné et
reçu au moins quatre mois à l'avance pour la
prochaine échéance et ainsi de suite de six mois en
six mois, le loyer initial net ayant été fixé
à 314 fr., plus 35 fr. d'acompte sur les frais de chauffage
et d'eau chaude ;
- L.C.________: par
contrat du 27 octobre 2000, portant sur un appartement de 3
pièces, prévu pour durer initialement du 15 novembre
2000 au 31 mai 2001, le contrat se renouvelle aux mêmes
conditions pour un mois sauf avis de résiliation de l'une ou
l'autre des parties donné et reçu au moins trois mois
à l'avance pour la prochaine échéance et ainsi
de suite de mois en mois, le loyer initial net ayant
été fixé à 690 fr., plus 75 fr.
d'acompte de chauffage et eau chaude ;
- L.M.________: par
contrat du 31 mai 1972, portant sur un appartement de 3
pièces, prévu pour durer initialement du
1
er
août 1972 au 31 mars 1973, le contrat se
renouvelle aux mêmes conditions pour six mois sauf avis de
résiliation de l'une ou l'autre des parties donné et
reçu au moins quatre mois à l'avance pour la
prochaine échéance et ainsi de suite de six mois en
six mois, le loyer initial net ayant été fixé
à 351 fr., plus 35 fr. d'acompte sur les frais de chauffage
et d'eau chaude ;
-
L.B.L.________
et
L.A.L.________: par contrat du 25 janvier 1996, portant sur
un appartement de 1 pièce, prévu pour durer
initialement du 1
er
avril 1996 au 31 mars 1997, le
contrat se renouvelle aux mêmes conditions pour six mois sauf
avis de résiliation de l'une ou l'autre des parties
donné et reçu au moins quatre mois à l'avance
pour la prochaine échéance et ainsi de suite de six
mois en six mois, le loyer initial net ayant été
fixé à 336 fr., plus 35 fr. d'acompte sur les frais
de chauffage et d'eau chaude ;
-
L.A.D.________
et
L.B.D.________: par contrat du 9 octobre 1986, portant sur
un appartement de 3 pièces, prévu pour durer
initialement du 1
er
janvier 1987 au 31 septembre 1987,
le contrat se renouvelle aux mêmes conditions pour six mois
sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre des parties
donné et reçu au moins quatre mois à l'avance
pour la prochaine échéance et ainsi de suite de six
mois en six mois, le loyer initial net ayant été
fixé à 576 fr., plus 95 fr. d'acompte sur les frais
de chauffage et d'eau chaude .
2.
Il résulte de l'extrait du registre foncier produit au
dossier de la cause que l'immeuble litigieux a été
acquis par la demanderesse en 1959. Son estimation fiscale est de
6'150'000 francs. Il résulte enfin de l'état locatif
au 1
er
octobre 2006 que le total des loyers bruts
ascendait alors 63'746 fr. 35.
3.
En juin 2006, la demanderesse a notifié aux
défendeurs ainsi qu'aux autres locataires de l'immeuble une
hausse pour travaux à plus-value. Dite hausse a
été contestée et les locataires ont par
ailleurs introduit une prétention en réduction de
loyer pour les inconvénients subis à l'occasion des
travaux. La présente procédure a pour objet ces deux
prétentions.
Avant la hausse litigieuse, les loyers mensuels nets en vigueur
sont les suivants :
L.X.________:
587 fr. dès le 1
er
novembre
2005 (sur la base des paramètres suivants : TIH
3% ; IPC 153, au 31 juillet 2005, base 1982 ; charges
d'exploitation au 31 mai 2005).
L.V.________:
331 fr. dès le 1
er
novembre
2005 (sur la base des paramètres suivants : TIH
3% ; IPC 153, au 31 juillet 2005, base 1982 ; charges
d'exploitation au 31 mai 2005).
L.M.________:
568 fr. dès le 1
er
novembre
2005 (sur la base des paramètres suivants : TIH
3% ; IPC 153, au 31 juillet 2005, base 1982 ; charges
d'exploitation au 31 mai 2005).
L.C.________:
612 fr. dès le 1
er
novembre
2005 (sur la base des paramètres suivants : TIH
3% ; IPC 153, au 31 juillet 2005, base 1982 ; charges
d'exploitation au 31 mai 2005).
L.A.L.________ et L.B.L.________:
286 fr. dès le
1
er
novembre 2005 (sur la base des paramètres
suivants : TIH 3% ; IPC 153, au 31 juillet 2005, base
1982 ; charges d'exploitation au 31 mai 2005).
L.A.D.________ et L.B.D.________:
615 fr. dès le
1
er
novembre 2005 (sur la base des paramètres
suivants : TIH 3% ; IPC 153, au 31 juillet 2005, base
1982 ; charges d'exploitation au 31 mai 2005).
Les paramètres de fixation des loyers payés par les
défendeurs avant la hausse litigieuse n'ont pas
été remis en question dans le cadre de la
présente procédure.
4.
Précédemment à la hausse litigieuse, les
principaux travaux effectués ont consisté en des
rénovations partielles ; en 1991, l'isolation thermique
de l'immeuble  a été refaite pour un coût
total de 71'500 fr ; en 1993, la modernisation de la
chaufferie a coûté 292'476 fr. 55 ; enfin, en
2001 le ravalement des façades, fenêtres, stores et
toitures s'est effectué pour un coût total de
1'917'382 fr. 90.
5.
Par courrier du 21 décembre 2004, la gérance a averti
les locataires que des travaux de modernisation et de
réfection allaient être entrepris au cours de
l'année 2005 et que ceux-ci concerneraient le remplacement
complet des installations sanitaires, des colonnes
d'écoulement, de distribution d'eau chaude et d'eau froide,
ainsi que l'installation de cuisines agencées à neuf
comprenant une cuisinière électrique avec champ de
cuisson vitrocéramique, un frigo avec congélateur
intégré et une hotte de ventilation. La
réfection des halls a également été
annoncée ainsi que la pose de nouvelles portes
palières et des travaux sur toutes les installations
électriques. Les locataires étaient informés
que les travaux débuteraient en mars 2005 et seraient
achevés vers la fin du mois d'octobre 2005. La
gérance a ajouté que les loyers seraient
adaptés afin de rentabiliser une partie de l'investissement
et qu'une indemnité pour les inconvénients
liés au chantier serait allouée aux locataires.
Enfin, la gérance annonçait la tenue d'une
séance d'information, le 13 janvier 2005 à
l'Hôtel des Trois Couronnes à Vevey.
6.
Les travaux ont débuté le 6 juin 2005 et se sont
terminés le 13 avril 2006.
Selon le témoin A.________, architecte mandaté par la
demanderesse pour assurer la direction des travaux, entendu
à l'occasion de l'audience d'instruction du 18 juillet 2007,
l'architecte [...], auprès de [...] à Zurich, avait
été l'initiateur du projet de rénovation et
transformation de l'immeuble, déjà deux ou trois ans
avant le début des travaux litigieux. Puis ce projet avait
été gelé en raison du rachat de [...] par
[...]. Ensuite, c'est l'architecte A.P.________, également
chez [...] mais à Lausanne, qui s'est occupé du
projet. Le témoin a visité les appartements
préalablement au début du chantier et a
constaté que certains d'entre eux étaient très
défraîchis, d'autres moins.
S'agissant des travaux proprement dits, toutes les cuisines et
salles de bains de l'immeuble ont été
entièrement refaites suite au nécessaire remplacement
de toute la tuyauterie, en mauvais état. Les colonnes de
chute d'eau ont ainsi été remplacées ainsi que
les vannes qui permettent leur mise en service. Des compteurs d'eau
ont été posés partout. Les installations
électriques n'étant plus conformes, elles ont
été mises en conformité. La ventilation a
été refaite pour tout le bâtiment, de
même que la buanderie. Les salles de bain ont
été équipées d'un radiateur
porte-serviettes ainsi que d'une armoire de toilette avec
lumière intégrée, qui n'existaient pas
auparavant. En fonction de l'aménagement des nouvelles
colonnes de chute, les cuisines ont été agrandies,
dans certains cas rétrécies, et leur agencement a
été entièrement refait tandis que
l'arrivée de gaz était supprimée. Surtout, les
cuisines ont été équipées : une
cuisinière avec champ de cuisson vitrocéramique, une
hotte, un nouveau frigo disposant d'une plus grande capacité
ont ainsi été installés dans toutes les
cuisines alors qu'un lave-vaisselle était ajouté
uniquement sur demande des locataires et à leur frais. Dans
les combles, toutes les chambres indépendantes ont
été rafraîchies. Deux douches d'étage
ont été refaites à neuf tandis que les
couloirs ont été entièrement
repeints.
S'agissant du déroulement des travaux, toujours selon le
témoin A.________, les interventions n'auraient en principe
pas du s'effectuer simultanément dans la cuisine et dans la
salle de bain afin qu'au moins une des pièces soit
utilisable, mais il est fréquemment arrivé que les
deux pièces soient hors d'usage durant le même laps de
temps. En outre, le chantier avait un connu un problème
inattendu : contrairement aux plans établis par les
initiateurs du projet et qui ont servi de base à toute la
rénovation, selon lesquels l'épaisseur du galandage
était de 8 cm, les murs des salles de bain et cuisines
étaient en réalité faits de briques de 4 cm
d'épaisseur. Non seulement certaines interventions n'ont pu
être effectuées telles qu'initialement
planifiées en raison d'un risque d'effondrement, mais
surtout chaque intervention d'un côté du mur
engendrait des dégâts de l'autre côté, y
compris dans des pièces qu'il n'était pas
prévu de rénover. Il a ainsi fallu également
poncer certains parquets endommagés. Cela a engendré
des travaux imprévus et des surcoûts, induits par la
nécessité de bennes d'évacuation des gravats
et de travaux de nettoyage supplémentaires. Le
dépassement du coût des travaux initialement
devisé avait fait l'objet d'une négociation entre le
bureau d'architecture et le maître de l'ouvrage, le premier
ayant en particulier  renoncé à la
dernière partie de ses honoraires.
Le témoin A.________ a déclaré que même
avec ce dérangement, le planning des interventions avait
été plus ou moins respecté jusqu'au 30
novembre 2005. Mais à cette date, M. A.P.________, soit son
interlocuteur au sein de la société
propriétaire, avait pris la décision de refaire la
peinture des murs de tous les appartements vacants, ainsi que la
peinture des halls de tous les appartements. Il a toutefois
décidé que les travaux devaient s'effectuer en
priorité dans les appartements vacants, pour pouvoir les
relouer au plus tôt. Or à la même
période, 42 appartements occupés par des locataires,
dont les défendeurs, étaient en chantier et devaient
être terminés. Pour certains, la moitié des
travaux restait encore à faire, dans d'autres un peu moins.
L'architecte A.________ avait donc été contraint de
suspendre les travaux en cours dans les appartements occupés
et ne les avait repris qu'environ un mois et demi à deux
mois plus tard. Ce témoin a notamment confirmé que la
bailleresse n'avait pas souhaité procéder à
des rocades car elle voulait rénover les appartements vides
au plus vite pour limiter sa perte locative
Les travaux les plus importants étaient certes
terminés à Noël 2005, mais au-delà,
certains travaux dans les parties communes ont encore
occasionné beaucoup de poussière et de bruit, sans
compter les travaux de finition à l'intérieur des
appartements, parmi lesquels le ponçage des parquets
endommagés lors de la démolition.
L'utilisation de la cuisine a
été supprimée pendant près de deux
mois. Dans plusieurs cas, l'usage de la salle de bains était
impossible simultanément, de sorte que les locataires
étaient totalement privés de point d'eau. Les
défendeurs ont dû utiliser des sanitaires et des
douches provisoires, chimiques, qui se trouvaient non pas à
tous les étages de l'immeuble sis [...] mais uniquement au
7
ème
étage et au sous-sol de l'immeuble
sis [...]. Ceux-ci n'étaient pas régulièrement
nettoyés, ce qui a entraîné des
problèmes d'hygiène importants.
Des
photographies produites par les défendeurs démontrent
enfin que non seulement ils ont été
empêchés d'utiliser leurs salles de bain et cuisines
mais que leurs appartements entiers étaient envahis et
encombrés de matériaux de construction, certains
étant manifestement utilisés comme
dépôts. Enfin, les coupures d'eau et
d'électricité ont été
fréquentes.
A l'issue de l'instruction, le tribunal de céans a acquis la
conviction que rarement gestion de chantier avait été
aussi calamiteuse et aussi pénible à supporter pour
les locataires.         Le
témoin A.________ a confirmé cette
appréciation en déclarant qu'il s'était
avéré déraisonnable de maintenir les
locataires en place compte tenu des conditions dans lesquelles le
chantier s'était déroulé.
Enfin, selon le municipal [...], également entendu comme
témoin dans le cadre de l'instruction, qui a
participé à une séance de la
Municipalité de Vevey destinée à lever les
oppositions aux travaux, la bailleresse avait notamment promis, en
vue du retrait des oppositions, d'informer clairement les
locataires quant au déroulement des travaux et de faire en
sorte que ces travaux se déroulent différemment du
chantier précédent -isolation et réfection des
façades -, que les locataires avaient déjà mal
vécu.
7.
Le 5 septembre 2005, les locataires ont été surpris
d'apprendre que les deux ascenseurs de l'immeubles allaient
être mis hors service du 12 septembre suivant au 14 octobre
2005. Le 8 septembre 2005, faisant valoir que l'immeuble comprenait
sept étages et qu'ils devaient se déplacer entre
ceux-ci pour bénéficier de l'usage des WC chimiques
et douches installés au sous-sol ainsi qu'au 7
e
étage et que, par ailleurs, cette mise hors service
paraissait susceptible de contrarier l'avancement du chantier dans
la mesure où les ouvriers utilisaient les ascenseurs pour
transporter des palettes complètes de matériaux dans
les différents étages, les locataires ont requis des
mesures préprovisionnelles d'extrême urgence et
provisionnelles afin de faire interdire à la bailleresse de
supprimer l'usage des ascenseurs. Auparavant, ils avaient saisi le
municipal de la Commune de Vevey [...], lequel a tenté
d'intervenir en faveur des locataires mais a été
sèchement éconduit.
La présidente du Tribunal des baux a fait droit à
cette requête par ordonnance de mesures
préprovisionnelles du 9 septembre 2006. A l'audience de
mesures provisonnelles du 23 septembre 2005, les parties ont
trouvé un compromis, à teneur duquel la bailleresse
s'engageait à ne remplacer les deux ascenseurs
qu'après l'exécution des travaux de la phase I,
savoir les travaux dans les cuisines, salles de bain et WC, dans
les halls intérieurs et sur les portes palières,
ainsi qu'à en avertir chacun des requérants un mois
à l'avance.
Entendu également sur cette question lors de l'audience
d'instruction du 17 juillet 2007, le témoin A.________ a
confirmé que la suppression simultanée des deux
ascenseurs était insatisfaisante y compris du point de vue
de l'avancement du chantier et a en substance exprimé le
fait que la requête des locataires lui avait paru
opportune.
8.
Le décompte final des travaux effectués en 2005,
reproduit ci-dessous, laisse apparaître un coût total
de 4'598'899 fr.16. Par rapport au devis initial qui était
de 4'000'000 fr., le dépassement avoisine 600'000 fr., soit
15 %.
[réd.: est
ensuite introduit en photocopies le "tableau récapitulatif
factures cuisines et salle de bains/WC", censé reproduit ici
en son entier]
9.
Parmi les factures produites par la demanderesse pour attester le
coût des travaux qui ont eu lieu en 2005 dans l'immeuble sis
[...], figurent en particulier les factures
suivantes :
a) Une facture de W.________ SA du 18 juillet 2005, concernant la
livraison de neuf toilettes chimiques et de deux cabines de douche
ainsi que le nettoyage/ vidange, d'un montant total de 1'857 fr.
41. Il n'est pas contesté que la demanderesse s'est
acquittée de cette facture.
b) Une facture de W.________ SA du 30 juillet 2005, concernant la
location de neuf toilettes chimiques et de deux cabines de douche
pour le mois de juillet  2005 ainsi que le nettoyage/ vidange
deux fois par semaine, d'un montant total de 4'320 fr. 24. Il n'est
pas contesté que la demanderesse s'est acquittée de
cette facture.
c) Une facture de W.________ SA du 2 septembre 2005, concernant la
location de neuf toilettes chimiques et de deux cabines de douche
pour le mois de septembre 2005 ainsi que le nettoyage/ vidange deux
fois par semaine, d'un montant total de 8'976 fr. 64. Il n'est pas
contesté que la demanderesse s'est acquittée de cette
facture.
d) Une facture de W.________ SA du 30 septembre 2005, concernant la
location de sept toilettes chimiques et de deux cabines de douche
pour le mois de septembre 2005 ainsi que le nettoyage/ vidange deux
fois par semaine, d'un montant total de 6'622 fr. 53. Il n'est pas
contesté que la demanderesse s'est acquittée de cette
facture.
e) Une facture de W.________ SA du 7 novembre 2005, concernant la
location de toilettes chimiques et d'une cabine douche pour le mois
d'octobre 2005 ainsi que le nettoyage/ vidange deux fois par
semaine, d'un montant total de 6'291 fr.41. Il n'est pas
contesté que la demanderesse s'est acquittée de cette
facture.
f) Une facture de W.________ SA du 15 décembre 2005,
concernant la location de toilettes chimiques pour le mois de
novembre 2005 ainsi que le nettoyage et la vidange deux fois par
semaine, d'un montant total de 6'337 fr. 97. Il n'est pas
contesté que la demanderesse s'est acquittée de cette
facture.
g) Une facture de W.________ SA du 27 décembre 2005,
concernant la location de toilettes chimiques pour le mois de
décembre 2005 ainsi que le nettoyage et la vidange deux fois
par semaine, d'un montant total de 4'320 fr. 17. Il n'est pas
contesté que la demanderesse s'est acquittée de cette
facture.
h) Une facture de W.________ SA du 3 février 2006,
concernant la location de toilettes chimiques pour le mois de
janvier 2006 ainsi que le nettoyage et la vidange deux fois par
semaine, d'un montant total de 1'037 fr. 70. Il n'est pas
contesté que la demanderesse s'est acquittée de cette
facture.
i) Une facture de W.________ SA du 2 mars 2006, concernant la
location de toilettes chimiques pour le mois de février 2006
ainsi que le nettoyage et vidange deux fois par semaine, d'un
montant total de 581 fr. 11. Il n'est pas contesté que la
demanderesse s'est acquittée de cette facture.
j) Une facture no 45'424 de G.________ (Suisse) SA du 17 mars 2006,
concernant le remplacement complet d'un ascenseur ainsi que les
coûts générés par le report des travaux,
d'un montant total de 24'621 fr. 90. Il n'est pas contesté
que la demanderesse s'est acquittée de cette
facture.
k) Une facture no 45'423 de G.________ (Suisse) SA du 17 mars 2006,
concernant le remplacement complet d'un ascenseur ainsi que les
coûts générés par le report des travaux,
d'un montant total de 23'949 fr. Il n'est pas contesté que
la demanderesse s'est acquittée de cette facture.
l) Une facture de T.________ AG du 1
er
juin 2006,
concernant les honoraires de la bailleresse, d'un montant total de
126'886 francs.
10.
Le 7 juin 2006, la demanderesse a notifié des hausses de
loyer faisant suite à l'accomplissement des travaux
précités.
a) Elle a accompagné les formules de hausse d'un courrier
explicatif, daté du 8 juin 2006, duquel il ressort notamment
ce qui suit :
"(…)
Conformément
aux dispositions de l'art. 19 al. 1bis de l'ordonnance
fédérale sur le bail à loyer et le bail
à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF), nous
vous donnons connaissance des travaux à plus-value entrepris
dans la propriété sus-indiquée.
Dans le cadre de
cette opération, nous avons procédé
notamment :
Ø
à la
modernisation des cuisines et salles de bains, y compris le
remplacement des distributions sanitaires ;
Ø
à la
réfection des halls ;
Ø
à la pose de
radiateurs de type « Bagnotherm » dans les
salles-de-bains ;
Ø
à la mise en
conformité des installations électriques selon
OIBT,
Ø
installation de
ventilation mécanique dans les cuisines, les salles-de-bains
et les WC séparés ;
Ø
au
remplacement des portes palières avec adaptation au nouveau
standard de sécurité ;
Ø
au
contrôle et remise en état des portes
intérieures de communications ;
Ø
au
remplacement des ascenseurs,
Ø
à la mise en
conformité du système séparatif des eaux selon
exigence de la commune,
Ø
au
rafraîchissement des cages d'escaliers.
(…)"
b) Les hausses de loyer suivantes ont ainsi été
notifiées aux défendeurs au moyen de la formule
officielle ad hoc :
ba) Une hausse de loyer avec effet au 1
er
octobre 2006 a
été notifiée à
L.A.D.________ et
L.B.D.________; le loyer mensuel net était augmenté
à 1'170 fr. ; les acomptes pour les frais de chauffage
et d'eau chaude demeuraient inchangés. Cette formule
prévoyait les motifs de hausse suivants :
"Intérêt
hypothécaire inchangé à 3 au
01.09.2005
compensation
renchérissement de 153 pt au 31.07.2005 à 155.9 pt au
30.04.2006
4.65
augmentation
générale des coûts inchangée
compensée jusqu'au 31.05.2006
Investissement
à plus-value (art. 19 al. 1 bis OBLF) selon lettre
annexée
303. 00
Total
adaptation loyer net (arrondi)
308.00"
bb) Une hausse de loyer avec effet au 1
er
octobre 2006 a
été notifiée à
L.A.L.________ et
L.B.L.________; le loyer mensuel net était augmenté
à 407 fr. ; les acomptes pour les frais de chauffage et
d'eau chaude demeuraient inchangés. Cette formule
prévoyait les motifs de hausse suivants :
"Intérêt
hypothécaire inchangé à 3 au
01.09.2005
compensation
renchérissement de 153 pt au 31.07.2005 à 155.9 pt au
30.04.2006
2.15
augmentation
générale des coûts inchangée
compensée jusqu'au 31.05.2006
Investissement
à plus-value (art. 19 al. 1 bis OBLF) selon lettre
annexée
119. 00
Total
adaptation loyer net (arrondi)
121.00"
bc) Une hausse de loyer avec effet au 1
er
octobre 2006 a
été notifiée à L.C.________; le loyer
mensuel net était augmenté à 881 fr. ;
les acomptes pour les frais de chauffage et d'eau chaude
demeuraient inchangés. Cette formule prévoyait les
motifs de hausse suivants :
"Intérêt
hypothécaire inchangé à 3 au
01.09.2005
compensation
renchérissement de 153 pt au 31.07.2005 à 155.9 pt au
30.04.2006
4.65
augmentation
générale des coûts inchangée
compensée jusqu'au 31.05.2006
Investissement
à plus-value (art. 19 al. 1 bis OBLF) selon lettre
annexée
264. 00
Total
adaptation loyer net (arrondi)
269.00"
bd) Une hausse de loyer avec effet au 1
er
octobre 2006 a
été notifiée à
L.M.________
; le
loyer mensuel net était augmenté à 836
fr. ; les acomptes pour les frais de chauffage et d'eau chaude
demeuraient inchangés. Cette formule prévoyait les
motifs de hausse suivants :
"Intérêt
hypothécaire inchangé à 3 au
01.09.2005
compensation
renchérissement de 153 pt au 31.07.2005 à 155.9 pt au
30.04.2006
4.30
augmentation
générale des coûts inchangée
compensée jusqu'au 31.05.2006
Investissement
à plus-value (art. 19 al. 1 bis OBLF) selon lettre
annexée
264. 00
Total
adaptation loyer net (arrondi)
268.00"
be) Une hausse de loyer avec effet au 1
er
octobre 2006 a
été notifiée à L.V.________; le loyer
mensuel net était augmenté à 450 fr. ;
les acomptes pour les frais de chauffage et d'eau chaude
demeuraient inchangés. Cette formule prévoyait les
motifs de hausse suivants :
"Intérêt
hypothécaire inchangé à 3 au
01.09.2005
compensation
renchérissement de 153 pt au 31.07.2005 à 155.9 pt au
30.04.2006
2.50
augmentation
générale des coûts inchangée
compensée jusqu'au 31.05.2006
Investissement
à plus-value (art. 19 al. 1 bis OBLF) selon lettre
annexée
116. 00
Total
adaptation loyer net (arrondi)
119.00"
bf) Une hausse de loyer avec effet au 1
er
octobre 2006 a
été notifiée à L.X.________; le loyer
mensuel net était augmenté à 884 fr. ;
les acomptes pour les frais de chauffage et d'eau chaude
demeuraient inchangés. Cette formule prévoyait les
motifs de hausse suivants :
"Intérêt
hypothécaire inchangé à 3 au
01.09.2005
compensation
renchérissement de 153 pt au 31.07.2005 à 155.9 pt au
30.04.2006
4.45
augmentation
générale des coûts inchangée
compensée jusqu'au 31.05.2006
Investissement
à plus-value (art. 19 al. 1 bis OBLF) selon lettre
annexée
293. 00
Total
adaptation loyer net (arrondi)
297.00"
11.
Les défendeurs ainsi qu'une trentaine d'autres locataires de
l'immeuble ont saisi la Commission de conciliation en
matière de baux à loyer du district de Vevey le 5
juillet 2006. Celle-ci a siégé le 21 septembre 2006.
Elle a constaté l'échec de la conciliation et
décidé que les hausses de loyers notifiées aux
locataires étaient réputées inadmissibles. Les
procès-verbaux établis le 2 octobre 2006 ont
été communiqués aux parties le même
jour.
12.
Par une série de requêtes datées du 20 octobre
2006, la demanderesse a saisi le Tribunal des baux, concluant, sous
suite de frais et dépens, à ce qu'il soit
prononcé que les hausses de loyer notifiées le 7 juin
2006 ne sont pas abusives et, subsidiairement, à ce qu'il
soit constaté que :
"(…)
L.X.________ est débitrice, dès le 1
er
octobre 2006, d'un loyer mensuel total de Fr. 1'154.- (mille cent
cinquante-quatre francs), comprenant un loyer net de Fr. 884.-
(huit cent huitante-quatre francs), un acompte de chauffage de Fr.
160.- (cent soixante francs), ainsi qu'un acompte de frais
d'exploitation de Fr. 110.- (cent dix francs)."
"(…)
L.C.________ est débitrice, dès le 1
er
octobre 2006, d'un loyer mensuel total de Fr. 1'055.- (mille
cinquante-cinq francs), comprenant un loyer net de Fr. 881.- (huit
cent huitante-et-un francs), un acompte de chauffage de Fr. 75.-
(septante-cinq francs), ainsi qu'un acompte de frais d'exploitation
de Fr. 99.- (nonante-neuf francs)."
"(…)
L.M.________ est débitrice, dès le 1
er
octobre 2006, d'un loyer mensuel total de Fr. 1'010.- (mille dix
francs), comprenant un loyer net de Fr. 836.- (huit cent trente-six
francs), un acompte de chauffage de Fr. 75.- (septante-cinq
francs), ainsi qu'un acompte de frais d'exploitation de Fr. 99.-
(nonante-neuf francs)."
"(…)
L.A.L.________ et L.B.L.________ sont débiteurs de la
Demanderesse, dès le 1
er
octobre 2006, d'un
loyer mensuel total de Fr. 487.- (quatre cent huitante-sept
francs), comprenant un loyer net de Fr. 407.- (quatre cent sept
francs), un acompte de chauffage de Fr. 35.- (trente-cinq francs),
ainsi qu'un acompte de frais d'exploitation de Fr. 45.-
(quarante-cinq francs)."
"(…)
L.V.________ est débitrice, dès le 1
er
octobre 2006, d'un loyer mensuel total de Fr. 524.- (cinq cent
vingt-quatre francs), comprenant un loyer net de Fr. 450.- (quatre
cent cinquante francs), un acompte de chauffage de Fr. 30.- (trente
francs), ainsi qu'un acompte de frais d'exploitation de Fr. 44.-
(quarante-quatre francs)."
"(…)
[...] est débiteur, dès le 1
er
octobre
2006, d'un loyer mensuel total de Fr. 752.- (sept cent
cinquante-deux francs), comprenant un loyer net de Fr. 636.- (six
cent trente-six francs), un acompte de chauffage de Fr. 50.-
(cinquante francs), ainsi qu'un acompte de frais d'exploitation de
Fr. 66.- (soixante-six francs).
"(…)
[...] est débiteur, dès le 1
er
octobre
2006, d'un loyer mensuel total de Fr. 728.- (sept cent vingt-huit
francs), comprenant un loyer net de Fr. 622.- (six cent vingt-deux
francs), un acompte de chauffage de Fr. 40.- (quarante francs),
ainsi qu'un acompte de frais d'exploitation de Fr. 66.-
(soixante-six francs).
"(…)
[...] est débiteur, dès le 1
er
octobre
2006, d'un loyer mensuel total de Fr. 557.- (cinq cent
cinquante-sept francs), comprenant un loyer net de Fr. 483.-
(quatre cent huitante-trois francs), un acompte de chauffage de Fr.
30.- (cinquante francs), ainsi qu'un acompte de frais
d'exploitation de Fr. 44.- (soixante-six francs).
"(…)
[...] est débitrice, dès le 1
er
octobre
2006, d'un loyer mensuel total de Fr. 1'011.- (mille onze francs),
comprenant un loyer net de Fr. 836.- (huit cent trente-six francs),
un acompte de chauffage de Fr. 75.- (septante-cinq francs), ainsi
qu'un acompte de frais d'exploitation de Fr. 100.- (cent
francs)."
"(…)
[...] est débitrice, dès le 1
er
octobre
2006, d'un loyer mensuel total de Fr. 1'042.- (mille quarante-deux
francs), comprenant un loyer net de Fr. 868.- (huit cent
soixante-huit francs), un acompte de chauffage de Fr. 75.-
(septante-cinq francs), ainsi qu'un acompte de frais d'exploitation
de Fr. 99.- (nonante-neuf francs)."
13.
Par requête du 23 octobre 2006, les défendeurs
suivants ont saisi le Tribunal des baux, prenant les conclusions
suivantes, avec suite de frais et dépens :
"I.
Le loyer mensuel net des locataires L.A.D.________ et
L.B.D.________, L.X.________, L.M.________ L.C.________,
L.V.________ et L.A.L.________ et L.B.L.________ est réduit
de 50% du 6 juin 2005 au 13 avril 2006.
II.
Une indemnité de cinq mois de loyer est accordée aux
locataires pour les inconvénients subis suite aux travaux
effectués dans leur immeuble en 2005-2006.
III.
La bailleresse B.________ AG doit immédiat paiement aux
locataires L.A.D.________ et L.B.D.________, L.X.________,
L.M.________, L.C.________, L.V.________ et L.A.L.________ et
L.B.L.________ de l'indemnité fixée sous chiffre I et
II ci-dessus avec intérêt à 5% dès le 23
octobre 2006".
14.
a) Par convention du 20 novembre 2006, le Tribunal des baux a pris
acte d'une transaction judiciaire passée entre [...] et la
demanderesse pour valoir jugement définitif et
exécutoire.
Par convention du 20 février 2007, le Tribunal des baux a
pris acte d'une transaction judiciaire passée entre [...] et
la demanderesse pour valoir jugement définitif et
exécutoire.
b) Lors d'une première audience tenue le 18 juillet 2007,
les causes concernant les défendeurs [...] ont
été disjointes compte tenu de l'incertitude
concernant l'identité des titulaire du bail [...] et d'une
éventuelle application des articles 305 et suivants CPC au
cas de [...].
Lors de cette même audience, les défendeurs [...],
après avoir pris une conclusion reconventionnelle en
paiement par la demanderesse d'une indemnité
supplémentaire équivalant à un mois de loyer
net pour chacun d'entre eux en relation avec les nuisances subies,
ont partiellement passé expédient sur les conclusions
de la demanderesse à teneur de la requête du 20
octobre 2006.
Le témoin A.________, architecte qui s'est occupé du
chantier, a été entendu à cette occasion. Son
témoignage a été repris dans l'état de
fait du présent jugement dans la mesure utile.
c) Une deuxième audience a eu lieu le 19 décembre
2007 lors de laquelle les défendeurs [...] ont
définitivement transigé avec la demanderesse. Le
témoin [...], ancien municipal des travaux de la Commune de
Vevey ayant délivré le permis de construire, a
été entendu après avoir été
délié du secret de fonction. Son témoignage a
également été repris dans la mesure
utile.
d) Le 23 avril 2008, les plaidoiries ont été
entendues et le tribunal a
délibéré."
B.
B.________ AG a
recouru contre ce jugement en concluant, avec dépens,
principalement à sa réforme en ce sens que le loyer
mensuel net est fixé à 884 fr. pour L.X.________,
à 450 fr. pour L.V.________, à 881 fr. pour
L.C.________, à 836 fr. pour L.M.________, à 407 fr.
pour L.A.L.________ et L.B.L.________ et à 923 fr. pour
L.A.D.________ et L.B.D.________, que les loyers ne sont pas
réduits et que la propriétaire ne doit rien aux
locataires, subsidiairement à l'annulation du jugement. Dans
son mémoire, la recourante a développé ses
moyens et confirmé ses conclusions.
Les intimés ont conclu, avec dépens, au rejet du
recours.
En droit
:
1.
Les parties peuvent recourir au Tribunal cantonal contre les
jugements du tribunal des baux comme en matière de recours
contre les jugements du tribunal d'arrondissement en
procédure accélérée ou sommaire (art.
13 LTB [loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux;
RSV 173.655]).
Le recours en nullité (art. 444 et 445 CPC) et le recours en
réforme (art. 451 ch. 2 CPC) sont ainsi ouverts.
2.
La Chambre des recours n'examine que les moyens de nullité
invoqués. Elle qualifie librement les griefs
énoncés par le recourant (Poudret / Haldy / Tappy,
Procédure civile vaudoise, 3ème éd., 2002, n.
2 ad art. 465 CPC, p. 722).
En nullité, la recourante invoque une appréciation
arbitraire des preuves (art. 444 al. 1 ch. 3 CPC). Un tel grief est
irrecevable en nullité, voie de droit subsidiaire
(Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 14 ad art. 444 CPC, p. 655), la
cour de céans pouvant revoir l'établissement des
faits et l'appréciation des preuves dans le cadre du recours
en réforme.
3.
Dans le recours en réforme contre un jugement principal
rendu en procédure accélérée ou
sommaire par un tribunal d'arrondissement ou son président,
les parties ne peuvent articuler des faits nouveaux, sous
réserve de ceux résultant du dossier et qui auraient
dû être retenus ou de ceux pouvant résulter
d'une instruction complémentaire selon l'art. 456a CPC (art.
452 al. 1ter CPC applicable par le renvoi de l'art. 13 LTB; JT 2006
III 29, c. 1b, 30/31; JT 2003 III 3, 16 et 109). Dans ces limites,
la Chambre des recours revoit librement la cause en fait et en
droit (art. 452 al. 2 CPC applicable par le renvoi de l'art. 13
LTB).
En l'espèce, l'état de fait du jugement est conforme
aux pièces du dossier et aux autres preuves
administrées. Il y a lieu de le compléter ci-dessous
en ce qui concerne le calcul des honoraires de supervision des
travaux (pièce 18/142).
4.
a)
Les premiers juges ont considéré en bref
que le coût total des travaux s'élevait à
4'598'899 fr., mais qu'il fallait en retrancher les postes relatifs
aux toilettes chimiques (41'023 fr. 05), au report des travaux
concernant les ascenseurs (5'860 fr.) et à la facture du 21
juin 2006 relative au suivi du chantier (126'886 fr.); en revanche,
ils ont refusé d'en retrancher le prix des travaux pour les
chambres indépendantes du septième étage,
celui des travaux exclusivement d'entretien et le
dépassement de devis. Ils ont donc admis que les travaux
effectués par la propriétaire comportaient une part
de plus-value par 4'425'130 fr. 10.
b)
La recourante entend qu'un montant de 126'886 fr. soit
ajouté au coût des travaux au titre d'honoraires pour
la supervision du chantier. Les premiers juges ont
écarté ce montant en considérant que le bureau
d'architecture dont A.________ faisait partie avait
été mandaté pour la conduite des travaux; si
une supervision avait été effectuée pour le
compte de la recourante par l'architecte A.P.________, celui-ci
n'était apparu qu'à 5 séances de chantier sur
34 et ses interventions avaient provoqué des
incohérences source de retard et de surcoût. La
recourante fait valoir que ce n'est pas elle-même mais la
société T.________ AG qui a fait agir l'architecte
A.P.________, puis émis une facture du montant
précité, et que cette société a fourni
des prestations dont les intimés ont
bénéficié, ajoutant que le coût de ces
prestations aurait été plus élevé si
elles avaient été accomplies par le bureau
d'architecture susmentionné. Avec les intimés, il
faut toutefois constater que la société T.________ AG
n'a pas établi sa facture sur la base d'un nombre d'heures
de travail d'un architecte consacrées à certaines
tâches, mais à raison d'un pourcentage de 3 % d'un
coût de construction de 4'229'519 fr. (pièce 18/142),
si bien qu'on ne sait pas quelle a été la nature de
son activité. Il n'est ainsi pas exclu que, comme
l'allèguent les intimés, cette société
n'ait fait que jouer le rôle de la recourante en
qualité de maître de l'ouvrage, rôle qui, en
lui-même, n'est pas générateur d'une plus-value
pour les bâtiments en cause, cela d'autant moins si, comme
retenu par les premiers juges, l'intervention du nommé
A.P.________ a été négative. La recourante n'a
ainsi pas établi qu'elle avait dû fournir des
prestations d'architecte en plus de celles de l'architecte
A.________, ce qui justifie de rejeter ce premier moyen.
5.
a)
Les
premiers juges ont qualifié d'importantes réparations
au sens de l'art. 14 al. 1 OBLF (ordonnance du 9 mai 1990 sur le
bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de
locaux commerciaux; RS 221.213.11) les travaux
exécutés dans l'immeuble, en retenant que certains
d'entre eux, tels la modernisation des cuisines, des salles de bain
et des WC séparés, ainsi que l'installation des
compteurs d'eau individuels, apportaient une plus-value
indéniable, alors que d'autres, tels l'installation d'une
ventilation centrale, la réfection de la buanderie, de
l'électricité et des ascenseurs répondaient
aux nouvelles normes techniques et n'amélioraient que
partiellement la qualité de la chose louée; enfin,
d'autres travaux, tels que le remplacement des colonnes
d'écoulement d'eaux usées et des conduites de
distribution d'eau, la réfection de la peinture dans les
halls des appartements, les cages d'escalier et les couloirs ou
encore le remplacement des sols dans les communs, relèvaient
exclusivement de l'entretien. A cela s'ajoute, selon le jugement,
que l'équipement des appartements avant travaux date de
1959, si bien que les travaux ont consisté majoritairement
en de l'entretien différé, les autres
rénovations concernant les éléments
extérieurs du bâtiment. Enfin, la gestion calamiteuse
du chantier a été la source de retards et de
surcoûts difficiles à chiffrer
précisément, mais dont les locataires ne
répondent pas. Dès lors, les premiers juges ont
retenu un pourcentage forfaitaire de 40 % du coût total au
titre de la plus-value générée par les
travaux.
b)
La
recourante s'en prend à la part du coût total des
travaux ayant créé une plus-value au sens de l'art.
14 al. 1 OBLF, fixée à 40 % comme indiqué
ci-dessus. Pour elle, dès lors que le tribunal des baux a
admis qu'il y avait eu d'importantes réparations, c'est un
taux de 50 % au moins qui aurait dû être retenu et elle
fixe elle-même un taux adéquat à 66 % compte
tenu de l'état locatif, à savoir du niveau des
loyers.
Selon l'art. 269a let. b CO, ne sont en règle
générale pas abusifs les loyers qui sont
justifiés par des hausses de coûts ou par des
prestations supplémentaires du bailleur. L'art. 14 al. 1
OBLF précise que sont réputées prestations
supplémentaires notamment les investissements qui
aboutissent à des améliorations créant des
plus-values. Selon cette même disposition, en règle
générale, les frais causés par d'importantes
réparations sont considérés, à raison
de 50 à 70 %, comme des investissements créant des
plus-values. Cependant, seule une partie des importantes
réparations peut être considérée comme
créant des plus-values dans cette proportion et celle-ci
n'est applicable que lorsqu'il est difficile de distinguer la part
des travaux correspondant à des rénovations et celle
équivalant à des réparations, le bailleur
pouvant établir qu'elle dépasse 70 % et le locataire
qu'elle est inférieure à 50 % (Lachat, Le bail
à loyer, 2008, p. 481).
En l'espèce, les premiers juges ont apprécié
le rapport entre les travaux de la recourante qui avaient
apporté une plus-value, ainsi la modernisation de cuisines,
ceux qui n'avaient procuré qu'une amélioration
partielle, ainsi la réfection d'installations
électriques, et ceux qui n'avaient correspondu qu'à
de l'entretien, ainsi la distribution d'eau chaude et froide (jgt
p. 26). Ils ont considéré que l'on se trouvait
à l'extrême limite inférieure de la fourchette
de l'art. 14 OBLF, à savoir 50%, et qu'il se justifiait de
réduire ce pourcentage à 40 % pour tenir compte de ce
que l'équipement des appartements avant travaux datait de
1959, ce qui permettait d'attribuer à ceux-ci une fonction
majoritaire d'entretien, et de ce que le chantier avait
été très mal géré, ce qui avait
provoqué un surcoût qui n'avait pas à
être supporté par les locataires.
Pour contester cette appréciation, la recourante expose qu'
«il n'est pas possible de retenir à un double titre la
nature et la date des mêmes travaux pour abaisser encore le
coefficient inférieur posé par la présomption
de l'art. 14 OBLF». En réalité, ces
critères ne s'excluent pas et c'est
précisément leur conjonction qui a conduit les
premiers juges à retenir un taux spécialement bas, en
dérogation à la présomption de
l'ordonnance.
La recourante prétend aussi qu'il n'aurait pas
été tenu compte du fait que le coût global des
travaux était très élevé par rapport
à l'état locatif, à savoir au revenu
procuré par les loyers. Ce critère n'est toutefois
déterminant qu'au moment de choisir un pourcentage à
l'intérieur de la fourchette de l'art. 14 OBLF (Lachat, op.
cit., p. 481); il ne l'est plus si des éléments
particuliers, comme ceux retenus par les premiers juges, permettent
de choisir un pourcentage extérieur à la
fourchette.
6.
a)
Les premiers juges ont calculé que les travaux
ayant occasionné une plus-value représentaient
1'770'052 fr. (40 % de 4'425'130 fr. 10) et que
l'intérêt sur le capital investi s'élevait
à 30'975 fr. 90. En ce qui concerne la durée de
l'amortissement, ils ont exposé ce qui suit :
"(…)
si l'on se
réfère à la tabelle  établie
paritairement entre la Fédération romande
immobilière et l'Association suisse des locataires, en
vigueur depuis le 1er mars 2007, les durées de vie
indiquées sont de 20 à 25 ans pour la
rénovation complète des cuisines, de 30 ans pour la
rénovation complète des salles de bains, de 30
à 50 ans pour les conduites, de 30 ans pour les ascenseurs,
de 25 à 40 ans pour les installations électriques, de
15 ans pour les compteurs d'eau chaude, de 8 à 15 ans pour
la peinture des murs et plafonds, de 20 ans pour les plafonds en
métal et de 25 ans pour les portes. En l'espèce, ces
durées de vie théoriques doivent cependant être
pondérées par la durée de vie effective des
installations qui ont été remplacées. En
l'espèce, comme cela a déjà été
mentionné, aucun travail similaire n'avait jamais
été effectué depuis la construction de
l'immeuble en 1959. Les cuisines, salles de bains, WC
séparés, distributions sanitaires, installations
électriques, colonnes d'écoulement, revêtements
des sols, système de ventilation et ascenseurs ont ainsi
connu une longévité de 46 ans. Enfin, si l'on examine
la composition du coût des travaux, il en ressort qu'une part
importante du budget a été affectée aux
travaux de remplacement des colonnes de chute et des installations
électriques ainsi qu'au remplacement du système de
ventilation mécanique et des ascenseurs. Or ces postes ont
une durée de vie longue. Compte tenu de ce qui
précède, la durée de vie probable des travaux
entrepris sera fixée à 40 ans, ce qui conduit
à retenir un taux d'amortissement de 2,5 % (100 % : 40 ans =
2,5 %). Peuvent ainsi être répercutés 44'251
fr. 30 (1'770'052 fr. x 2.5%)."
b)
La recourante prétend que le taux d'amortissement
des travaux aurait dû être fixé à 4 % eu
égard à une durée de vie moyenne de 25 ans.
Elle expose que, si certains équipements de l'immeuble
litigieux avaient eu une longévité de 46 ans, cela
pouvait être attribué à leur «
qualité d'origine », laissant ainsi entendre que cette
qualité ne pourrait plus être offerte aujourd'hui.
Elle ne peut toutefois pas déclarer à la fois qu'une
plus-value est apportée et que les travaux présentent
une qualité moindre. Son argumentation ne permet au surplus
pas de remettre en cause l'appréciation effectuée par
les premiers juges, qui ont tenu compte de ce que des
rénovations n'avaient pas été
effectuées depuis 1959 et qu'une part importante du budget
avait été affectée à des postes ayant
une longue durée de vie, ainsi les colonnes de chute et les
installations électriques.
7.
a)
En ce qui concerne les nuisances "extrêmement
importantes" subies par les locataires, le Tribunal des baux a
exposé ce qui suit :
"Les défendeurs ont
souffert du bruit et de la poussière occasionnés par
la démolition complète des cuisines et des salles de
bains. Ils n'ont pas pu utiliser leur cuisine pendant près
de deux mois, ce qui constitue un défaut grave. Le
témoin A.________ a de plus confirmé que la cuisine
et la salle de bain avaient malheureusement été
parfois hors d'usage simultanément, ce qui a
été le cas des défendeurs. Les locataires ont
dû se déplacer jusqu'à l'autre bout de
l'immeuble pour utiliser des sanitaires situés non pas
à chaque étage et dans chaque entrée, mais
uniquement au 7ème étage et au sous-sol de l'immeuble
sis [...]. Ceux-ci n'étaient pas régulièrement
nettoyés, ce qui a entraîné des
problèmes d'hygiène importants. En raison de la
décision de la bailleresse de relouer au plus vite les
appartements vacants, les locataires n'ont pas eu la
possibilité de procéder à des rocades
d'appartements, ce qui aurait permis davantage de confort mais
également la préservation de leur intimité.
Des photographies produites par les défendeurs
démontrent que non seulement ils étaient
empêchés d'utiliser leurs salles de bain et cuisines
mais que leurs appartements entiers étaient envahis et
encombrés de matériaux, certains étaient
carrément utilisés comme dépôts. Les
défendeurs ont également été
privés d'eau et d'électricité à moult
reprises. Il est dès lors indéniable que les travaux
ont restreint l'usage des locaux loués en raison de leur
durée et de leur intensité, le tribunal de
céans relevant à cet égard qu'il a rarement eu
à connaître d'une gestion de chantier aussi
calamiteuse.
Quant à la durée des travaux, il est établi
que ceux-ci ont débuté le 6 juin 2005 et ont pris fin
le 13 avril 2006. Certes, les travaux les plus importants du point
de vue des nuisances ont été terminés à
Noël 2005. Cependant, certains travaux dans les parties
communes, sans compter la remise en état de
l'intérieur des appartements, endommagé lors de la
démolition, ont encore occasionné beaucoup de bruit
et de poussière jusqu'au 13 avril 2006.
Au vu de l'ensemble des circonstances, dont le tribunal de
céans tient à souligner le caractère
exceptionnel dans le sens d'une situation remarquablement
pénible pour les défendeurs, les nuisances subies par
ces derniers justifient ex aequo et bono une réduction de
loyer globale de
50 % pour toute la durée des
travaux
, du 6 juin 2005 au 13 avril 2006, soit durant environ
dix mois. Ce pourcentage de réduction est certes à
l'évidence situé dans la haut de la fourchette
appliquée par la jurisprudence rendue en cas de travaux dans
l'immeuble, mais il est justifié eu égard au chantier
exceptionnellement pénible que les défendeurs ont eu
à supporter."
b)
La recourante conteste la réduction de loyer
accordée par les premiers juges à raison d'un taux de
50 % sur une période de 10 mois ayant couru de juin 2005
à avril 2006. Pour elle, cela reviendrait à admettre
que la moitié des logements ont été
entièrement indisponibles durant dix mois ou que tous l'ont
été durant cinq mois, ce qui ne correspondrait pas
à la réalité. La recourante ne conteste
toutefois pas que les travaux ont duré 10 mois et elle
utilise le critère partiel de la disponibilité d'un
logement, sans aborder les diverses autres circonstances ayant
justifié une réduction aux yeux des premiers juges.
Ceux-ci ont décrit de façon détaillée
les nuisances particulièrement importantes subies par les
locataires, relevant notamment que la gestion du chantier avait
été calamiteuse, et leur appréciation globale
pour la durée du chantier s'avère adéquate. Ce
moyen de la recourante doit être lui aussi
rejeté.
8.
En définitive, le recours doit être rejeté et
le jugement confirmé.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont
arrêtés à 2'435 fr. (art. 232 TFJC).
La recourante doit verser aux intimés, solidairement entre
eux, la somme de 2'000 fr. à titre de dépens de
deuxième instance.
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal
cantonal,
statuant en audience
publique,
prononce
:
I.
Le recours est
rejeté.
II.
Le jugement est
confirmé.
III.
Les frais de deuxième instance
de la recourante sont arrêtés à 2'435 fr. (deux
mille quatre cent trente-cinq francs).
IV.
La recourante B.________ AG doit
verser aux intimés L.X.________, L.V.________, L.C.________,
L.M.________, L.A.L.________ et L.B.L.________,
L.A.D.________ et  L.B.D.________, solidairement entre eux, la
somme de 2'000 fr. (deux mille francs) à titre de
dépens de deuxième instance.
V.
L'arrêt motivé est
exécutoire.
L
e
président :
L
e
greffi
er
:
Du 18
décembre 2009
Le dispositif de l'arrêt qui précède est
communiqué par écrit aux
intéressés.
L
e
greffi
er
:
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a
été approuvée à huis clos, est
notifié en expédition complète, par l'envoi de
photocopies à :
‑      Me Paul Marville
(pour B.________ AG),
‑      Me Nicole
Wiebach (pour L.X.________, L.V.________, L.C.________,
L.M.________, L.A.L.________, L.B.L.________, L.A.D.________,
L.B.D.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse
est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en
matière civile devant le Tribunal fédéral au
sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral - RS 173.110), cas échéant d'un
recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière
civile n'est recevable que si la valeur litigieuse
s'élève au moins à 15'000 fr. en
matière de droit du travail et de droit du bail à
loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que
la contestation ne soulève une question juridique de
principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être
déposés devant le Tribunal fédéral dans
les trente jours qui suivent la présente notification (art.
100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies,
à :
‑      Tribunal des
baux.
L
e
greffi
er
: