vd_findinfo · HC / 2015 / 360 · 2015-04-27 · fr

EXPULSION DE LOCATAIRE, COMPENSATION DE CRÉANCES, CAS CLAIR, TRAVAUX DE CONSTRUCTION | 124 CO, 257d CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 27.04.2015 HC / 2015 / 360

TRIBUNAL
CANTONAL
JL15.001200-150490
199
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
27 avril 2015
__________________
Composition
:               M.
colombini
,
président
MM.
Giroud et Perrot, juges
Greffier
:              M.
Tinguely
*****
Art.
124 et 257d CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par
L.________Sàrl
,
à [...], intimée, contre l’ordonnance rendue le 12 mars 2015 par la Juge de paix du district
de la Riviera-Pays-d’Enhaut dans la cause divisant l’appelante d’avec
A.________
,
à [...], requérant, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 12 mars 2015, la Juge de paix du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut (ci-après :
la Juge de paix) a ordonné à L.________Sàrl de quitter et de rendre libres pour le lundi
13 avril 2015 à midi, les locaux occupés dans l’immeuble sis à [...], [...] (local
d’environ 360 m²) (I), dit qu’à défaut pour la partie locataire de quitter
volontairement ces locaux, l’huissier de paix est chargé sous la responsabilité du juge
de paix de procéder à l’exécution forcée de la présente décision
sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II),
ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée de
la présente décision, s’ils en sont requis par l’huissier de paix (III), statué
sur les frais et les dépens (IV à VI) et dit que toutes autres ou plus amples conclusions sont
rejetées (VII).
En droit, le premier juge a considéré que la partie locataire n’avait pas prouvé
avoir invoqué la compensation en temps utile, ce moyen ayant été soulevé pour la
première fois lors de l’audience d’expulsion du 3 mars 2015. Dès lors qu’il
n’y avait pas de motif d’annulabilité de congé au sens des art. 271 ss CO (loi
fédérale complétant le Code civil suisse [livre cinquième : Droit des obligations]
du 30 mars 1911 ; RS 220) et qu’une prolongation de bail n’était pas possible (art.
272a al. 1 let. a CO), le premier juge, faisant application de la procédure sommaire en application
des art. 248 ss et 257 CPC (cas clair ; Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ;
RS 272), a estimé que le congé était valable et que l’expulsion devait être
ordonnée.
B.
a)
Par acte du 23 mars 2015, L.________Sàrl
a interjeté appel contre cette ordonnance, en concluant implicitement à sa réforme en
ce sens que la requête d’expulsion déposée le 12 janvier 2015 par A.________
est déclarée irrecevable.
b)
Le 14 avril 2015, A.________ s’est spontanément déterminé sur l’appel. Il
a requis la fourniture de sûretés à hauteur de 18'000 francs.
Par avis du 16 avril 2015, le Juge délégué de la Cour de céans a rejeté la requête
en fourniture de sûretés, dès lors que l’exécution anticipée prévue
par l’art. 315 al. 2 CPC n’avait pas été ordonnée.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1.
L.________Sàrl,
partie locataire, et A.________, partie bailleresse, ont été liés par un contrat de bail
signé le 27 mai 2013 portant sur un local commercial d’environ 360 m² au rez-de-chaussée
du bâtiment sis [...], à [...]. Le loyer mensuel net s’élevait à 8'000 fr.
et l’acompte de chauffage et eau chaude et frais accessoires à 1'000 francs. Prévu initialement
du 1
er
juin
2013 au 31 mai 2018, le contrat de bail devait se renouveler aux mêmes conditions pour cinq ans,
sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre des parties donné et reçu au
moins quatre mois à l’avance pour la prochaine échéance et ainsi de suite de cinq
ans en cinq ans.
2.
Le
19 septembre 2014, L.________Sàrl, agissant par [...], associé-gérant, a établi un
document mentionnant ce qui suit :
« Je soussigné [...], dirigeant
de la société L.________Sàrl.- [...], [...] – [...] s’engage à payer
la somme de 54 000 CHF entre le 27 et le 29 septembre 2014, somme objet de la poursutie. Elle devra
être levée dès le paiement reçu par le bénéficiaire.
Une
autre somme de 20 000 CHF sera payée au plus tard le 30 octobre 2014 et le solde soit 25 000 CHF
des loyers impayés au 30 novembre 2014. »
3.
Le 29 septembre 2014,
la locataire a écrit notamment ce qui suit au bailleur :
« J’attire votre attention sur le fait que nous avons bien convenu des échéances
de paiements des loyers impayés, mais il n’a jamais été convenu que les travaux
réalisés par L.________Sàrl seraient conservés par Mr A.________ sans indemnités
et nous nous y opposons. »
4.
Par courrier recommandé
du 30 septembre 2014, le bailleur a mis la locataire en demeure de payer les loyers des mois de décembre
2013 à septembre 2014 dans les trente jours, faute de quoi le bail serait résilié en application
de l’art. 257d CO. Cet envoi a été réceptionné par L.________Sàrl
le 2 octobre 2014.
5.
Par courrier recommandé
du 6 novembre 2014, le bailleur a signifié à la locataire, au moyen d’une formule officielle,
la résiliation du contrat de bail, avec effet au 31 décembre 2014. Cet envoi a été
réceptionné par L.________Sàrl le 10 novembre 2014.
6.
Par
courrier du 1
er
décembre 2014 adressé à la Commission de conciliation de la Fédération patronale
vaudoise (ci-après : la Commission de conciliation), la locataire a contesté la résiliation
du contrat de bail.
7.
Le
12 janvier 2015, le bailleur a saisi le Juge de paix du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut d’une
requête en cas clair tendant à faire prononcer l’expulsion de la locataire L.________Sàrl
du local commercial d’environ 360 m² situé au rez-de-chaussée du bâtiment sis
[...], à [...].
8.
Par
avis du 16 janvier 2015, la Commission de conciliation a suspendu la procédure de conciliation jusqu’à
droit connu sur la requête en cas clair du 12 janvier 2015.
9.
Une audience s’est
tenue le 3 mars 2015 devant la Juge de paix du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut, les parties
étant représentées par leurs conseils respectifs. La locataire a déclaré opposer
en compensation des créances que faisait valoir le bailleur celles qu’elle détenait à
son encontre en rapport avec des travaux effectués sur le bien immobilier objet du contrat de bail.
Elle a produit un bordereau de pièces, comportant diverses factures émanant d’entreprises
de construction ainsi qu’une copie de la correspondance du 29 septembre 2014 susmentionnée.
La locataire a conclu à l’irrecevabilité de la requête du 12 janvier 2015.
En droit
:
1.
a)
Le litige porte sur le bien-fondé d'une
ordonnance d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyers (art. 257d CO), l’appelante
contestant la réalisation d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC. Pour déterminer
quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse,
calculée selon le droit fédéral.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, lorsque le litige porte sur la question de savoir
si les conditions d'une expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur
litigieuse correspond au dommage prévisible causé par le retard dans la restitution de l'objet
loué au cas où ces conditions ne seraient pas réalisées ; le dommage correspond
à la valeur locative ou à la valeur d'usage hypothétiquement perdue jusqu'à ce qu'un
prononcé d'expulsion soit rendu dans une procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre
2014 c. 2.1 ; TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 c. 1.2.2, non publié à l’ATF 138
III 620). Cette période, qui commence à courir dès la date fixée pour l’expulsion
dans l’ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin au moment où la partie bailleresse
obtient un prononcé d’expulsion en procédure ordinaire, comprend ainsi le temps nécessaire
pour que l’instance d’appel statue – après avoir recueilli les déterminations
de la partie bailleresse – par un arrêt motivé, puis que la partie bailleresse introduise
une nouvelle demande en procédure ordinaire, que celle-ci soit instruite et aboutisse enfin à
un prononcé d’expulsion. Compte tenu de ces éléments, on devrait ainsi pouvoir partir
du principe que la durée prévisible ne sera, en règle générale, pas inférieure
à un an (CACI 28 janvier 2015/52 c. 1a).
Le loyer mensuel, acompte de charges compris, étant de 9’000 fr., la valeur litigieuse est
dès lors sans conteste supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est
ouverte (art. 308 al. 2 CPC).
b)
L’ordonnance ayant été rendue en procédure sommaire, le délai d’appel
est de dix jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 314 al. 1 CPC).
Formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par la partie locataire qui a succombé en première
instance et qui a un intérêt à l’appel (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision
finale de première instance rendue dans une cause patrimoniale dans laquelle les conclusions portent
sur un montant supérieur à 10'000 fr., l'appel est recevable.
2.
L’appel peut être formé pour violation
du droit et pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon la jurisprudence
du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure sommaire pour cas clairs
(art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer les faits sur la base des preuves déjà
appréciées par le premier juge saisi; la production de pièces nouvelles est ainsi exclue,
même celles qui sont visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_420/2012 du 7 novembre
2012 c. 5 ; TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 c. 3.2 ; cf. CACI 25 novembre 2014/607
c. 3a ; CACI 6 mars 2014/102 c. 2b ; CACI 10 juin 2013/289 c. 4a; CACI 6 mai 2013/237
c. 5a).
3.
a)
L’appelante soutient avoir valablement
invoqué la compensation au sens de l’art. 124 al. 1 CO, Selon elle, la requête en cas
clair déposée par l’intimé le 12 janvier 2015 devrait dès lors être déclarée
irrecevable, les conditions posées par l’art. 257 CPC pour l’admission d’une telle
requête n’étant pas remplies.
b/aa)
Selon la doctrine et la jurisprudence, le locataire peut faire obstacle à l’application de
l’art. 257d CO en invoquant la compensation (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 316),
à condition que la créance compensatrice soit échue et exigible et que le moyen ait été
invoqué avant l’échéance du délai de trente jours de l’art. 257d al.
1 CO (TF 4A_140/2014 du 6 août 2014 c. 5.1 ; ATF 119 lI 241 c. 6b/bb ; TF 4C.174/1999
du 14 juillet 1999 c. 2b ; TF 4C.140/2006 du 14 août 2006 c. 4.1.1). Il appartient à celui
qui se prévaut de la compensation de prouver qu’il l’a invoquée valablement (Lachat,
op. cit., p. 315 ; Cour civile de Tribunal cantonal de l’Etat de Fribourg, 11 octobre
1996, in Cahiers du bail [CdB] 1997 p. 6), la doctrine précisant que le locataire doit avertir l’autre
partie, de préférence par écrit et sous pli recommandé, de sa décision d’invoquer
la compensation (Lachat, op. cit., p. 315).
Certes, la compensation n’est soumise à aucune forme et peut résulter d’actes concluants
(Jeandin, Commentaire romand, CO I, 2012, n. 1 ad art. 124 CO). Toutefois, la jurisprudence et la doctrine
exigent que le débiteur exprime clairement son intention de compenser ; la déclaration
doit permettre à son destinataire de comprendre, en fonction des circonstances, quelle est la créance
compensée et quelle est la créance compensante (TF 4C.140/2006 du 14 août 2006 c. 4.1.1 ;
TF 4A_549/2010 du 17 février 2011 ; CACI 4 février 2014/62 et les références
citées, CdB 2014 p. 52). A cet égard, le Tribunal fédéral a par exemple considéré
que, dans la mesure où seuls deux loyers sur trois avaient été désignés comme
créances compensées, la volonté de compenser n’avait pas été clairement
exprimée pendant le délai comminatoire (TF 4A_259/2010 du 17 février 2011 c. 4.1
et 4.2).
Le locataire qui entend invoquer le fait que la bailleresse n’a pas établi des décomptes
de chauffage doit invoquer dans le délai de commination la compensation avec la créance en
remboursement, certes indéterminée mais le cas échéant déterminable, des charges
de chauffage payées prétendument à tort (TF 4A_146/2014 du 3 juillet 2014 c. 1).
Si le débiteur ne précise pas quelle créance il entend compenser par une contre-créance,
sa déclaration est incomplète et, par voie de conséquence, dépourvue d’effet
juridique (TF 4C.212/2006 du 28 septembre 2006 c. 3.1.1 ; TF 4C.174/1999 du 14 juillet 1999
c. 2b). L’utilisation par le locataire du terme « compensation » n’est
pas indispensable. Il s’agit d’interpréter la manifestation de volonté unilatérale
émise par la partie qui soulève l’objection de compensation, qui doit être sans
équivoque. Tel est par exemple le cas d’une déclaration par laquelle le locataire refuse
de payer le loyer parce qu’il estime abusif de la part du bailleur d’en réclamer le
paiement alors que ce dernier n’a pas versé à l’actionnaire-locataire les dividendes
qui lui sont dus, quand bien même cette déclaration ne contient pas le terme de compensation
(TF 4C.140/2006 du 14 août 2006 c. 4.1.1 et 4.1.2). La manifestation de volonté doit être
interprétée conformément aux règles de la bonne foi (CREC I 10 avril 2008/166 c.
5a ; CREC I 17 mai 2011/177).
Lorsque le locataire invoque la compensation, sa créance doit être aussi échue et exigible.
Tel n’est manifestement pas le cas d’une indemnité pour la plus-value considérable
apportée par des travaux qu’il aurait exécutés, laquelle n’est exigible qu’à
l’échéance du bail (CdB 2009 p. 123). Il en va de même d’une prétention
en dommages-intérêts en raison d’aménagements non amortis (TF
4A_353/2007
du 14 mars 2008,
in CdB 2008 p. 84 ;
sur le tout : Colombini, Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise dès
2009 en matière de congé donné en raison du défaut de paiement de loyer, in JT 2012
III 37, ch. 27).
bb)
Aux termes de l'art. 257 al. 1 CPC relatif aux cas clairs, le tribunal admet l'application de la procédure
sommaire lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement
prouvé (let. a) et que la situation juridique est claire (let. b). L'état de fait exigé
par l'art. 257 al. 1 let. a CPC est celui qui peut être établi sans délai ni moyens particuliers,
en général par pièces (ATF 138 III 123 c. 2.1.1, ATF 138 III 620 c. 5.1.1). Cela étant,
le demandeur n'est pas dispensé d'apporter la preuve stricte des faits fondant sa prétention.
Si la partie adverse conteste les faits de manière vraisemblable, la procédure touchant les
cas clairs ne peut pas être suivie, faute de caractère liquide de l'état de fait. Le cas
clair est déjà nié lorsque la partie adverse avance des objections ou des exceptions qui
n'apparaissent pas vouées à l'échec. En revanche, les objections manifestement mal fondées
ou dénuées de pertinence sur lesquelles il peut être statué immédiatement ne
suffisent pas à exclure le cas clair (ATF 138 III 620 c. 5.1.1 et c. 6.2). Jurisprudence et doctrine
admettent que l'expulsion du locataire puisse être requise et prononcée par voie de procédure
sommaire lorsque les deux conditions cumulatives posées à l'art. 257 al. 1 CPC sont réalisées ;
l'expulsion est même l'un des exemples d'application de la procédure du cas clair les plus
fréquemment cités par la doctrine (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 c. 3.2.1 ; TF 4A_87/2012
du 10 avril 2012 c. 3.1.1 et les références citées).
c)
En l’espèce, ce n’est que lors
de l’audience tenue devant la Juge de paix le 3 mars 2015, à savoir après l’échéance
du délai comminatoire, que la locataire a invoqué la compensation en raison de travaux qu’elle
aurait effectués, produisant différentes pièces, en particulier des factures émanant
d’entreprises de construction.
Auparavant, elle s’était
bornée à déclarer, par courrier du 29 septembre 2014, qu’il n’avait jamais
été convenu que les travaux réalisés pourraient être « conservés
par [le bailleur] sans indemnité ». Une telle déclaration ne pouvait cependant valoir
invocation de la compensation puisque l’avis comminatoire concernant l’arriéré
de loyer litigieux, par 90'000 fr., adressé à la locataire le 30 septembre 2014, ne lui
était pas encore parvenu à cette date. Le bailleur, destinataire de la déclaration du
29 septembre 2014, ne pouvait en conséquence pas comprendre quelles auraient été
la créance compensée et la créance compensante.
Compte tenu de ce qui
précède, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que la locataire
n’avait pas valablement invoqué la compensation et que les conditions d’application
de la procédure en cas clair au sens de l’art. 257 al. 1 CPC étaient en conséquence
remplies.
4.
Il s’ensuit que l’appel doit être rejeté selon le mode procédural de l’art. 312
al. 1 CPC et l’ordonnance entreprise confirmée.
Le délai de libération des locaux étant
échu du fait de l’effet suspensif de l’appel (art. 315 al. 1 CPC), il convient de renvoyer
la cause au premier juge pour qu’il fixe à l’appelante un nouveau délai pour libérer
les locaux litigieux.
Les
frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1’900 fr. (art. 62 al. 1
et 3 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront
mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu
à l’allocation de dépens, l’intimé n’ayant pas été invité
à se déterminer.
5.
En
application de l’art. 334 al. 1 CPC, il convient de rectifier d’office le chiffre IV du dispositif
adressé aux parties le 27 avril 2015, en ce sens que la cause est renvoyée à la Juge de
paix du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut pour qu’elle fixe à L.________Sàrl,
et non pas à A.________, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés
pour notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu’elle occupe
dans l’immeuble sis à [...], [...] (local d’environ 360 m²).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'900 fr. (mille neuf cents
francs), sont mis à la charge de l’appelante L.________Sàrl.
IV.
La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut pour
qu’elle fixe à L.________Sàrl, une fois les considérants écrits du présent
arrêt envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux
qu’elle occupe dans l’immeuble sis à [...], [...] (local d’environ 360 m²).
V.
L’arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
27 avril 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Me Arnaud Moutinot (pour L.________Sàrl)
‑
Me David Moinat (pour A.________)
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut
Le greffier :