vd_findinfo · HC / 2018 / 413 · 2018-05-08 · fr

FRAIS ACCESSOIRES, PROLONGATION DU BAIL À LOYER, DÉFAUT DE LA CHOSE, PRINCIPE DE LA CONFIANCE{INTERPRÉTATION DU CONTRAT}, RÉSILIATION ABUSIVE, CONGÉ DE REPRÉSAILLES | 18 CO, 271 al. 1 CO, 271a al. 1 let. a CO, 272 CO, 4 al. 1 OBLF, 247 al. 1 CPC (CH), 317 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 08.05.2018 HC / 2018 / 413

TRIBUNAL
CANTONAL
XC15.033975-171640-171646
277
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
8 mai 2018
______________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
Mme
Crittin Dayen et M. Perrot, juges
Greffière
:              Mme
Pitteloud
*****
Art.
18, 271a al. 1 let. a, 271 al. 1 et 272 al. 1 CO ; 4 al. 1 OBLF ; 247 al. 1 et 317 CPC
Statuant sur les appels interjetés par
Z.________
,
à [...], demandeur, et par
R.________
,
à [...], défenderesse, contre le jugement rendu le 17 février 2017 par le Tribunal des
baux dans la cause divisant les parties entre elles, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
considère :
En fait :
A.
Par jugement du 17 février 2017, dont les considérants ont été adressés aux
parties le 14 juillet 2017, le Tribunal des baux (ci-après : les premiers juges ou le tribunal)
a prononcé que la résiliation de bail, signifiée au demandeur Z.________ le 11 mai 2015
par la défenderesse R.________ avec effet au 12 septembre 2015, relative au studio de 25 m
2
au rez-de-chaussée extérieur de la maison sise [...], était valable (I), a accordé
une unique prolongation du bail portant sur l’appartement susmentionné jusqu'au 30 juin 2017
(II), a réduit le loyer mensuel net de 3 % du 12 octobre 2008 au 13 mars 2016, puis de 5 % à
compter du 14 mars 2016 et jusqu'à la fin de la prolongation de bail accordée (III), a dit
que la défenderesse était débitrice du demandeur d'un montant de 2'673 fr. correspondant
aux parts de loyer perçues en trop entre le 12 octobre 2008 et le 28 février 2017 (IV), ainsi
que d'un montant de 23'161 fr. 30, avec intérêt à 5 % l’an dès le 12 mars 2016,
correspondant aux acomptes de frais accessoires versés du 12 octobre 2008 au 30 juin 2016 (V). Le
tribunal a donné ordre à la défenderesse d'établir le décompte des frais accessoires
2016/2017 d'ici au 30 novembre 2017 (VI), a libéré les loyers consignés à raison
de 2'673 fr. en faveur du demandeur, en paiement du montant alloué sous chiffre IV et le solde en
faveur de la défenderesse (VII), a rendu le jugement sans frais judiciaires ni dépens
(VIII), a statué sur l'indemnité allouée au conseil d’office du demandeur (IX),
a rappelé la teneur de l’art. 123 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ;
RS 272) (X) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (XI).
Les premiers juges étaient appelés à statuer sur la demande du locataire Z.________ tendant
en substance, d’une part, à faire constater la nullité, respectivement à faire annuler,
la résiliation notifiée par la bailleresse R.________, subsidiairement à obtenir une prolongation
maximale du bail et, d’autre part, à obtenir une réduction du loyer compte tenu des défauts
de la chose louée et la restitution des acomptes de charges. Ils ont tout d’abord considéré
qu’il n’existait pas de lien temporel évident entre les prétentions du demandeur
relatives aux défauts de la chose louée et la résiliation litigieuse et que le motif du
congé, soit le besoin pour la bailleresse de loger sa mère, était avéré. Ils
ont ainsi considéré que le congé n’était pas nul, qu’il ne pouvait pas
être annulé en vertu de l’art. 271a al. 1 let. a CO (Code des obligations du 30
mars 1911 ; RS 220) et qu’il n’était pas contraire à la bonne foi (art. 271
al. 1 CO), puisqu’il n’existait pas de disproportion flagrante entre les intérêts
des parties. Ils ont retenu que le congé litigieux avait des conséquences pénibles pour
le locataire, compte tenu de son état de santé et de sa situation financière, de sorte
qu’il convenait de prolonger le bail. La pesée des intérêts en présence et
la prise en compte des intérêts antagonistes des parties a mené les magistrats à
accorder au locataire une unique prolongation au 30 juin 2017.
S’agissant des défauts, l’autorité de première instance a retenu que seules
les difficultés d’accès à la buanderie, puis sa fermeture compte tenu d’une
fissure apparue dans les conduites, restreignaient manifestement l’usage de la chose louée
justifiant une réduction du loyer (art. 259d CO), une remise en état n’étant pas
proportionnée. Les premiers juges ont ainsi estimé que le loyer devait être réduit
de 3 % pour la période où l’accès à la buanderie avait été entravé,
respectivement de 5 % depuis qu’il avait été supprimé.
Concernant les frais accessoires, les premiers juges ont retenu que la réelle et commune intention
des parties ne pouvait pas être établie et que, conformément aux règles de la bonne
foi et à une interprétation selon le principe de la confiance, le demandeur pouvait et devait
comprendre le bail comme prévoyant le paiement d’acomptes provisionnels et, partant, la perception
sur la base de décomptes. La production des décomptes par la défenderesse était toutefois
inutile, à l’exception du décompte de frais accessoires 2016/2017 à produire dans
le délai prévu par l’art. 31 let. b des Règles et usages locatifs du Canton de Vaud
(ci-après : RULV). Les premiers juges ont finalement considéré que, faute d’interpellation
préalable, le montant dû à titre de remboursement des acomptes de charges ne devait porter
intérêt à 5 % l’an que dès le lendemain de la réception de la convocation
à l’audience de conciliation.
B.
a)
Par acte du 14 septembre 2017, Z.________ a
interjeté appel contre le jugement du 17 février 2017, en concluant, sous suite de frais et
dépens et en substance, principalement à la réforme du chiffre I du dispositif en ce sens
que la résiliation du bail soit annulée, ainsi qu’à la suppression du chiffre II.
Subsidiairement, il a conclu à la réforme du chiffre II du dispositif en ce sens qu’une
prolongation maximale du bail, respectivement d’une durée de trois ans, lui soit accordée.
Plus subsidiairement, il a conclu à l’annulation du jugement et au renvoi du dossier de la
cause aux premiers juges pour nouvelle décision. Il a produit un onglet de six pièces sous
bordereau, soit trois pièces de forme (pièces 1 à 3) et des certificats médicaux
datés des 6 juillet, 8 août et 28 août 2017 (pièces 4 à 6). Il a par ailleurs
requis des mesures d’instruction, soit la production par R.________ d’un certificat médical
actualisé concernant l’état de santé de sa mère, l’audition de son oncologue
en qualité de témoin ainsi que sa propre audition.
Il a également requis l’octroi de l’assistance judiciaire.
Par réponse spontanée du 25 octobre 2017, R.________ a, par son conseil, conclu au rejet de
l’appel. Elle a produit un onglet de trois pièces sous bordereau, soit un rapport médical
du 17 février 2017 et un certificat médical du 16 août 2017 relatifs à l’état
de santé de sa mère (pièces 1 et 2) et diverses factures de mai à septembre 2017
(pièce 3).
b)
Par acte du 14 septembre 2017, R.________,
alors représentée par son conseil, a également interjeté appel contre le jugement
du 17 février 2017, en concluant, sous suite de frais et dépens, à sa réforme
en ce sens que les chiffres III à IV du dispositif soient supprimés et que les loyers consignés
par Z.________ sur le compte n
o
[...] auprès de [...] (ci-après : [...]) soient libérés en sa faveur. Elle a
produit un onglet de trois pièces sous bordereau, soit un certificat médical daté du 6
septembre 2017 (pièce 2) et des pièces de forme (pièces 1 et 4). La pièce 3, intitulée
« tableaux des frais établis par la cliente », n’a pas été produite
pour avoir été tracée. L’appelante a par ailleurs requis la production par le Centre
Social Intercommunal du dossier de Z.________, en particulier en lien avec la conclusion du bail et des
décomptes de chauffage, ainsi que des règlements relatifs à la prise en charge du loyer
pour une personne seule.
Par réponse du 26 janvier 2018, Z.________ a conclu, sous suite de frais et dépens, au rejet
de l’appel interjeté par R.________. Il a produit deux pièces de forme sous bordereau.
c)
Le 27 novembre 2017, Z.________ a produit une attestation médicale datée du 8 novembre 2017.
Le 4 décembre 2017, R.________ a, par l'intermédiaire de son avocate, sollicité l'octroi
d'un délai pour déposer une réponse à l'appel de Z.________. Un délai de trente
jours lui a été imparti le 7 décembre 2017. Le 4 janvier 2018, R.________ a personnellement
adressé une réponse datée du 2 janvier 2018 à la Cour de céans.
Le 14 mars 2018, R.________ a adressé des déterminations à la Cour de céans, après
avoir demandé un délai pour le faire, par courrier du 26 février 2018. Dans ce courrier,
elle annonçait également avoir mis fin au mandat qui la liait à son avocate. Elle a produit
une série de pièces, non numérotées, extraites de la procédure de première
instance.
d)
Par ordonnance du 6 décembre 2017, la Juge déléguée de la Cour de céans a accordé
l’assistance judiciaire à Z.________ avec effet au 14 septembre 2017, comprenant notamment
l’assistance d’un conseil en la personne de Me Alain Pichard.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
Le 18 décembre 2008, le demandeur Z.________,
en qualité de locataire, et la défenderesse R.________, en qualité de bailleresse, ont
conclu un contrat de bail à loyer portant sur un studio indépendant situé au rez-de-chaussée
extérieur de l’immeuble sis [...]. Le studio se trouve à côté du logement de
R.________. Pour rejoindre le studio, il n’y a que deux mètres à parcourir sur un perron
couvert.
Le loyer mensuel net a d’abord été fixé à 900 fr., avant d’être
diminué à 820 fr. dès le 12 janvier 2009. Un montant de 250 fr. est prévu sous les
rubriques 3.3 « acompte de chauffage et eau chaude » et 3.4 « divers »
du bail, réunies par une accolade ajoutée de façon manuscrite.
Les Services sociaux ont écrit à plusieurs reprises à Z.________ afin de lui demander
des décomptes relatifs aux frais accessoires. Par courriel du 26 janvier 2016, le Service de
prévoyance et d’aide sociales a indiqué à R.________ qu’il n’avait pas
demandé de décompte des charges et qu’il ne souhaitait pas le faire.
Le 15 décembre 2015, Z.________ a réclamé, par son conseil, les décomptes de frais
accessoires des années 2008 à 2015 à R.________.
2.
Z.________ s’est plaint pour la première fois d’un problème de chauffage dans un
courriel du 30 septembre 2010 adressé à R.________, problème dont il s’est ensuite
régulièrement plaint au fil des années. Cette question a fait l’objet de nombreux
courriers entre les parties. En octobre 2014, Z.________ a notamment informé R.________ d’un
problème de chenaux et d’un problème de sifflement. Il ne s’est ensuite plus plaint
de défauts de la chose louée jusqu’au courrier de son conseil du 15 décembre 2015.
Par courriel du 11 janvier 2014, R.________ a notamment indiqué à Z.________ qu’elle
s’accommodait d’une perte de loyer mensuelle de 220 fr., soit d’environ 12'000 fr.,
et que les charges avaient augmenté de près de 20 %.
3.
Le 11 mai 2015, R.________ a, par l’intermédiaire
de la régie [...], adressé à Z.________ une résiliation de bail pour le 12 septembre
2015. Un courrier d’accompagnement, également daté du 11 mai 2015, indiquait que, comme
elle l’avait déjà exprimé oralement, R.________ souhaitait disposer du logement
afin d’y installer sa mère. Celle-ci vit en Allemagne, soit à environ dix heures de voiture
du lieu de vie de sa fille. Au vu de son état de santé, elle doit se déplacer avec un
déambulateur et nécessite une aide journalière.
4.
a)
Z.________ a saisi le tribunal d’une
demande le 11 août 2015 et d’une demande complétée le 13 novembre 2015, au
pied de laquelle il a conclu, avec suite de frais et dépens, principalement au constat de la nullité
de la résiliation, datée du 11 mai 2015, subsidiairement à son annulation. A titre
subsidiaire, il a conclu à ce qu’une prolongation maximale lui soit accordée.
Dans ses déterminations du 15 janvier 2016, R.________ a conclu, sous suite de frais et dépens,
au rejet des conclusions prises par Z.________ et à la confirmation de la résiliation du bail.
Dès le mois de janvier 2016, Z.________ a consigné le loyer sur le compte n
o
[...] auprès de la [...].
b)
Z.________ a saisi le tribunal d’une seconde demande le 17 mai 2016, en concluant, avec suite de
frais et dépens et en substance, notamment à ce qu’il soit ordonné à R.________
de faire procéder aux travaux nécessaires à la remise en état du studio qu’il
louait, à ce que R.________ soit condamnée à réduire le loyer mensuel net d’au
moins 50 % pour les mois de novembre à mars relatifs aux années 2008 à 2015, d’au
moins 30 % pour les loyers des mois d’avril à octobre relatifs aux années 2008 à
2015, et d’au moins 60 % pour les loyers dès novembre 2015 et ce jusqu’à la réalisation
des travaux de remise en état, à ce que la validité de la consignation du loyer auprès
de la [...] sur le compte n
o
[...] soit constatée, à ce qu’il soit autorisé à consigner son loyer sur le
compte susmentionné jusqu’à complète exécution par R.________ des travaux de
remise en état, à ce que R.________ soit condamnée à établir les décomptes
de frais accessoires de l’immeuble sis à [...], respectivement du studio loué par Z.________,
et à les remettre à ce dernier accompagnés des pièces justificatives y relatives,
le cas échéant à ce que R.________ soit condamnée à restituer les acomptes de
chauffage et autres frais accessoires payés en trop.
Les causes ont été jointes par le tribunal le 3 juin 2016.
c)
Le 26 janvier 2017, Z.________ a en substance modifié sa conclusion relative aux frais accessoires
en ce sens que R.________ soit condamnée à restituer immédiatement l’intégralité
des acomptes de chauffage et autres frais accessoires payés par lui entre octobre 2008 et ce jour,
soit 25'000 fr., portant intérêt à 5 % l’an dès le 1
er
janvier 2013, et à ce qu’il soit autorisé à refuser de payer les frais accessoires
relatifs à son studio, dès le 1
er
février 2017 et jusqu’à ce que les décomptes de frais accessoires lui aient été
remis.
d)
Le tribunal a tenu une dernière audience le 27 janvier 2017.
5.
Z.________ est au bénéfice d’une rente d’invalidité de 1'475 fr. par mois.
Il est atteint d’un cancer pulmonaire de stade avancé depuis septembre 2016 avec une progression
de la maladie malgré les traitements. Selon un rapport médical établi le 8 août 2017
par le Dr [...],Z.________ ne peut pas déménager de son domicile à cause de son état
de santé ; ensuite de la découverte de multiples métastases en mars 2017, son anxiété
s’est démultipliée et il souffre de douleurs métastatiques ; pour des raisons
médicales, Z.________ est dans une incapacité évidente d’effectuer un déménagement.
Selon un certificat médical établi le 28 août 2017 par les Dresses [...] et [...] du Service
d’oncologie médicale du [...], une progression oncologique a été mise en évidence
au début du mois de mars 2017, de même qu’une nouvelle progression en juin 2017 avec
une atteinte métastatique ; le maintien de Z.________ dans son lieu de vie actuel est important
pour assurer un environnement sécurisant et rassurant et celui-ci n’est pas en mesurer d’assurer
un déménagement. Selon une attestation des doctoresses susmentionnées du 8 novembre 2017,
le pronostic vital de Z.________ est engagé à moyen ou court terme, de sorte qu’il n’est
pas en mesure de préparer et/ou réaliser un déménagement.
6.
Le 6 septembre 2017, le Dr [...] a établi
un certificat médical dans lequel il indiquait que la procédure en cours avait des impacts
négatifs sur la santé de R.________.
En droit
:
1.
L’appel est recevable contre les décisions
finales de première instance (art. 308 al. 1 let. b CPC) dans les causes dont la valeur litigieuse
est supérieure à 10’000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). Ecrit et motivé, il doit être
introduit dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou
de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
Formés en temps utile (art. 311 al. 1 CPC) par des parties qui ont un intérêt digne de
protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance rendue
dans une cause patrimoniale dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., les appels
sont recevables.
2.
2.1
L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art.
310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe général
de l'art. 57 CPC (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, JdT 2010 III 115,
p. 134). Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées
en première instance (Tappy, op. cit., p. 135).
2.2
Aux termes de l’art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte
que s’ils sont invoqués ou produits sans retard
(let.
a) et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Il appartient à l’appelant
de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l’appel doit indiquer
spécialement les faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent
admissibles selon lui (TF 5A_695/2012 du 20 mars 2013 consid. 4.2.1 ; TF 4A_334/2012 du 16 octobre
2012 consid. 3.1 ; JdT 2011 III 43 consid. 2 et les réf. citées). A cet égard, on
distingue vrais et faux novas. Les vrais novas sont des faits ou moyens de preuve qui ne sont nés
qu'après la fin de l'audience de débats principaux de première instance. Ils sont recevables
en appel lorsqu'ils sont invoqués sans retard après leur découverte. Les faux novas sont
des faits ou moyens de preuve nouveaux qui existaient déjà lors de l'audience de débats
principaux. Leur recevabilité en appel est exclue s'ils auraient pu être invoqués en première
instance en faisant preuve de la diligence requise (Colombini, Condensé de la jurisprudence fédérale
et vaudoise relative à l'appel et au recours en matière civile, in JdT 2013 III 131, n. 40
p. 150 et les réf. citées). Les conditions de l’art. 317 CPC s’appliquent même
lorsque la partie concernée n’était pas assistée d’un avocat en première
instance (TF 4D_8/2015 du 25 avril 2015 consid. 2.3).
En l’espèce, les pièces produites par R.________ (ci-après : la bailleresse
appelante ou intimée), sont recevables, s’agissant de pièces de forme, de pièces
postérieures à l’audience de débats principaux de première instance ou de pièces
figurant déjà au dossier de première instance. On relèvera toutefois que la pièce
3 n’a pas été produite par la bailleresse appelante à l’appui de son acte
du 14 septembre 2017, alors qu’elle s’en prévaut sous chiffre III.2 de son appel.
A supposer que cette pièce ait été produite, elle aurait été irrecevable, puisqu'elle
aurait pu et dû être produite en première instance déjà. Le fait que la bailleresse
appelante n'était pas représentée devant les premiers juges est sans incidence.
Quant aux pièces produites par Z.________ (ci-après : le locataire appelant ou intimé),
elles sont, elles aussi, recevables, s’agissant de pièces de forme ou de pièces postérieures
à l’audience de plaidoiries finales de première instance.
Pour ce qu’il en est des faits nouveaux invoqués par les parties, s’agissant de vrais
novas, recevables – à l’exception de la production des décomptes de charges, conformément
à ce qui a été exposé ci-dessus –, ils ont été intégrés
à l’état de fait du jugement, dans la mesure de leur utilité pour l’appréciation
de la cause (cf.
supra
ch.
5 et 6).
2.3
L’instance d’appel peut administrer
les preuves (art. 316 al. 3 CPC), notamment lorsqu’elle estime opportun de procéder à
l’administration d’une preuve nouvelle ou d’instruire à raison de conclusions
ou de faits nouveaux (Jeandin, CPC annoté, 2011, n. 5 ad art. 316 CPC). L’instance d’appel
peut refuser une mesure probatoire en procédant à une appréciation anticipée des
preuves, lorsqu’elle estime que le moyen de preuve requis ne pourrait pas fournir la preuve attendue
ou ne pourrait en aucun cas prévaloir sur les autres moyens de preuve déjà administrés
par le tribunal de première instance, à savoir lorsqu’il ne serait pas de nature à
modifier le résultat des preuves qu’elle tient pour acquis (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 ;
ATF 131 III 222 consid. 4.3 ; ATF 129 III 18 consid. 2.6). Si l’instance d’appel doit
procéder à l’administration d’une preuve nouvelle, son pouvoir sera limité
par les restrictions de l’art. 317 CPC (Jeandin, op. cit., n. 9 ad art. 316 CPC).
En l’espèce, il n'y a pas lieu d'instruire la cause dans le sens requis par la bailleresse
appelante, soit de requérir la production par le Centre Social Intercommunal du dossier du locataire
intimé, ainsi que des règlements relatifs à la prise en charge du loyer pour une personne
seule, compte tenu du rejet de ses griefs de violation de la maxime inquisitoire sociale et du droit
d’être entendu, à l’appui desquels les mesures d’instruction étaient
requises (cf.
infra
consid. 4.4 et 5.3). De plus, ces réquisitions sont tardives, puisqu'elles auraient pu être
formulées en première instance déjà (art. 317 CPC).
Quant aux mesures d’instruction requises par le locataire appelant, soit la production par la bailleresse
intimée d’un certificat médical actualisé concernant l’état de santé
de sa mère, l’audition de son oncologue en qualité de témoin, ainsi que sa propre
audition, elles doivent être rejetées. Le premier moyen de preuve requis n’est d’aucune
pertinence sur l’issue du litige. Pour le reste, les moyens de preuve déjà administrés
sont suffisants, si bien que l’administration des preuves requises ne serait pas de nature à
modifier le résultat des preuves tenus pour acquis par la Cour de céans. On relèvera d’ailleurs
que la bailleresse a spontanément produit des pièces recevables relatives à l’état
de santé de sa mère (cf.
supra
consid. 2.2).
3.
Appel de R.________
3.1
La bailleresse appelante fait premièrement valoir qu’il y aurait urgence à ce qu’elle
puisse récupérer l’appartement occupé par le locataire intimé, dès lors
que son état de santé se serait dégradé à cause de la procédure en cours
et que la cohabitation avec le locataire intimé serait devenue impossible. Elle indique que la froideur
des relations entre les parties va finir par avoir raison de sa santé physique et qu’elle
a notamment développé des ulcères et des symptômes de dépression grave. Aux
dires de la bailleresse appelante, il serait indispensable que non seulement le jugement soit confirmé
sur « ce point », mais surtout qu'il le soit « très vite en raison
des enjeux de santé ».
3.2
Il ne s'agit pas là d'un grief à proprement
parler, puisque la bailleresse appelante, dans ses conclusions, ne conteste pas la prolongation octroyée
au chiffre Il du dispositif du jugement entrepris. On y décèle plutôt l'expression d'une
volonté que le litige soit réglé au plus tôt – ce qui ne saurait se faire au
détriment du respect des droits procéduraux de chaque partie.
4.
4.1
La bailleresse appelante se plaint ensuite de
l’appréciation des premiers juges s’agissant des frais accessoires. Elle y voit une
violation de l’art. 18 CO ainsi qu’une appréciation arbitraire des preuves. L’appelante
bailleresse expose avoir convenu d’une diminution du loyer, avec répercussion sur le montant
des charges, afin que les Services sociaux prennent en charge l’entier du loyer. Selon la bailleresse
appelante, le locataire savait que les charges étaient perçues à titre forfaitaire. Elle
en veut pour preuve le fait que le locataire intimé ne lui a jamais soumis les demandes de décomptes
des Service sociaux pour connaître l’état des charges. Si la formulation du contrat de
bail est peu claire, l’exécution paisible du contrat durant huit ans démontrerait que
les deux parties avaient compris la question des charges et des frais accessoires de la même manière.
Ce serait ainsi à tort que les premiers juges auraient omis d’examiner la manière dont
les parties avaient exécuté le contrat. La bailleresse appelante prétend que le locataire
intimé aurait agi de mauvaise foi et par esprit revanchard en ne contestant l’interprétation
du contrat qu’au moment de sa résiliation.
Selon la bailleresse appelante, la volonté commune des parties était claire. Toutefois, si
la volonté des parties n’avait pas pu être établie, les premiers juges auraient
dû lui impartir un délai pour produire des décomptes en vertu de la maxime inquisitoire
sociale et attirer son attention sur les conséquences de l’absence de décomptes, dès
lors qu’elle n’était pas assistée d’un avocat. Les premiers juges auraient
dû, le cas échéant, estimer le montant des charges avant d’ordonner la restitution
des acomptes versés.
De son côté, le locataire intimé soutient que le montant des charges n’aurait pas
augmenté au moment de la diminution du montant du loyer. Il affirme par ailleurs avoir requis à
maintes reprises l’établissement de décomptes de charges. Même les Services sociaux
auraient compris que les charges étaient perçues sous forme d’acomptes et pas à
titre forfaitaire, compte tenu de leurs interpellations (cf. pièce 107). Il se prévaut
des autres contrats conclus par la bailleresse appelante, lesquels ne prévoiraient pas, à l’exception
d’un seul, de charges forfaitaires. Il n’existerait aucune raison d’exclure le système,
présumé, du décompte avec acomptes provisionnels.
4.2
4.2.1
En présence d’un litige sur l’interprétation d’un contrat, le juge doit tout
d’abord s’efforcer de déterminer la réelle et commune intention des parties, sans
s’arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit
par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). Constituent
des indices en ce sens non seulement la teneur des déclarations de volonté, mais aussi le contexte
général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté des parties,
qu’il s’agisse des déclarations antérieures à la conclusion du contrat, des
projets de contrat, de la correspondance échangée, ou encore de l’attitude des parties
après la conclusion du contrat (Winiger, Commentaire romand, Code des Obligations I, 2
e
éd., 2012, nn. 15 ss, spéc. nn. 25 et 32 à 34 ad art. 18 CO ; Kramer/Schmidlin, Berner
Kommentar, 1986, nn. 22 ss ad art. 18 CO).
Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si les volontés
intimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations et les comportements selon le
principe de la confiance, en recherchant comment une déclaration ou une attitude pouvait être
comprise de bonne foi en fonction de l’ensemble des circonstances (interprétation dite objective ;
ATF 133 III 675 consid. 3.3, JdT 2008 I 508).
4.2.2
Aux termes de l’art. 4 al. 1 OBLF (Ordonnance
sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 ;
RS 221.213.11), si le bailleur perçoit les frais accessoires sur la base d’un décompte,
il doit établir celui-ci au moins une fois par an et le présenter au locataire. L’al.
2 de cette disposition précise que les frais accessoires peuvent être perçus de manière
forfaitaire, sur la base d’une moyenne calculée sur une période de trois ans. La liberté
contractuelle prévaut dans ce domaine (ATF 132 III 24 consid. 4, AJP 2006 pp. 601 ss). En cas de
doute quant au mode de perception des frais accessoire – forfait ou décompte –, il existe
une présomption en faveur du second, plus conforme à l’esprit de la loi et au principe
des dépenses effectives (Bieri, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme
[ci-après : CPra-Bail], 2
e
éd., 2017, n. 43 ad art. 257a/257b CO).
Aux termes de l’art. 31 let. b RULV, le décompte détaillé des frais de chauffage
et d'eau chaude conforme aux dispositions légales et leur répartition doivent être remis
à chaque locataire dans un délai maximum de cinq mois dès la date du bouclement des comptes.
Les suppléments ou ristournes sont réglés dans les trente jours qui suivent la réception
du décompte.
4.2.3
La maxime des débats est en principe applicable
en procédure simplifiée (TF 4A_33/2015 du 9 juin 2015 consid. 6.2.2, RSPC 2015 p. 499). L'art. 247
al. 1 CPC atténue toutefois ce principe en imposant au juge un devoir d'interpellation accru :
il doit amener les parties, par des questions appropriées, à compléter les allégations
insuffisantes et à désigner les moyens de preuve (TF 4D_57/2013 du 2 décembre 2013 consid.
3.2 et 3.3, RSPC 2014 p. 144, SJ 2014 I 225 ; TF 5A_211/2017 du 24 juillet 2017 consid. 3.1.3.2,
RSPC 2017 p. 538). Le devoir d'interpellation du juge dépend des circonstances concrètes, notamment
de la difficulté de la cause, du niveau de formation des parties et de leur représentation
éventuelle par un mandataire professionnel. Ce devoir concerne avant tout les personnes non assistées
et dépourvues de connaissances juridiques, tandis qu'il a une portée restreinte vis-à-vis
des parties représentées par un avocat : dans ce dernier cas, le juge doit faire preuve
de retenue. Le devoir d'interpellation du juge ne doit pas servir à réparer des négligences
procédurales (TF 5A_115/2012 du 20 avril 2012 consid. 4.5.2).
4.3
Les premiers juges ont considéré que
la volonté de la bailleresse appelante était de convenir de charges forfaitaires. Toutefois,
la volonté du locataire n’était pas établie. Le fait qu’il ait réclamé
l’établissement de décomptes tendait à prouver que, pour lui, le bail ne prévoyait
pas une perception forfaitaire des frais accessoires. Les premiers juges ont relevé que si le montant
du loyer avait été diminué par la bailleresse, le montant des charges était demeuré
inchangé. ll y avait lieu d'interpréter les manifestations de volonté des parties selon
le principe de la confiance. Les premiers juges ont constaté que le contrat de bail prévoyait
une rubrique 3.3 intitulée « Acompte de chauffage et eau chaude » et une rubrique
3.4 « divers », auxquelles la défenderesse avait ajouté, à la main,
une accolade pointant sur le montant prévu par les parties de 250 francs. Ainsi, à la lecture
du contrat de bail et de l'ajout manuscrit de la bailleresse appelante, le locataire intimé pouvait
de bonne foi déduire que le montant de 250 fr. correspondait à un acompte. A aucun endroit
du bail, la bailleresse n'avait précisé vouloir appliquer un forfait quant au paiement des
charges. En outre, elle n'avait fait état de sa volonté de percevoir les frais accessoires
forfaitairement que dans ses courriers adressés aux Services sociaux, sans qu'il soit établi
que le locataire intimé en ait eu connaissance. Le locataire intimé ne pouvait et devait comprendre
le bail que comme prévoyant le paiement d'acomptes provisionnels et, partant, la perception des
frais accessoires sur la base de décomptes.
4.4
En l’espèce, les premiers juges ont,
à juste titre, retenu qu'une volonté réelle et commune des parties n’était
pas établie. A l’inverse de ce que soutient la bailleresse appelante, on ne saurait déduire
une telle volonté du seul fait que durant huit ans le locataire ne s'est pas plaint, dès lors
qu'il pouvait ignorer quels étaient ses droits en la matière. Dans un registre parallèle,
le Tribunal fédéral a récemment relevé que le fait pour un locataire d'élever
une prétention à l'encontre du bailleur après avoir payé pendant une longue période
et sans se plaindre un loyer dont l'augmentation était nulle – ce qu'il ignorait – n'était
pas constitutif d'un abus de droit (TF 4A_637/2016 du 3 mars 2017). Il apparaît en outre, à
la lecture des faits de la cause, que la bailleresse appelante a eu des contacts avec les Services sociaux
au sujet des charges, ce qui montre bien qu'elle avait été informée d'une manière
ou d'une autre de la problématique. S’agissant de l’interprétation objective et
subjective du contrat, la Cour de céans fait sien dans son entier le raisonnement des premiers juges.
En effet, compte tenu du fait que le montant des charges n’a pas été diminué, de
l'ajout manuscrit de la bailleresse sur le contrat, du fait que la perception forfaitaire des frais accessoires
n’est pas mentionnée sur le contrat et du fait qu’il n’est pas établi que
le locataire ait eu connaissance des courriers adressés aux Services sociaux, le locataire intimé
pouvait de bonne foi déduire que le montant de 250 fr. correspondait à un acompte.
S'agissant de la maxime inquisitoire sociale, dont la violation est dénoncée par la bailleresse
appelante, il ne revenait pas aux premiers juges d'impartir un délai à la bailleresse pour
qu'elle produise un décompte des charges s'agissant des exercices passés allant du 12 octobre
2008 au 30 juin 2015, puisqu'aucun décompte n'avait été établi ou produit pour ces
périodes et qu'il était trop tard pour le faire conformément à ce qui est prévu
à l'art. 31 let. b RULV, disposition à laquelle les premiers juges se sont référés
s'agissant du décompte à établir pour la période en cours. Cela étant, la date
pour présenter le décompte était échue avant même le dépôt des déterminations
de la défenderesse, le 15 janvier 2016, de sorte que la maxime citée par la bailleresse appelante
ne lui est d'aucun secours pour cette période. En ce qui concerne la période du 1
er
juillet 2015 au 30 juin 2016, les premiers juges auraient en revanche pu demander, dans le cadre
de l'instruction, qu'un décompte soit établi, les conclusions du demandeur du 17 mai 2016 allant
d'ailleurs dans ce sens. En ne le faisant pas, on peut considérer qu'ils ont violé la maxime
inquisitoire sociale, ce d'autant plus que la défenderesse n'était plus représentée
par un mandataire professionnel à ce stade de la procédure. Quant à la période du
1
er
juillet 2016 au 30 juin 2017, le tribunal n'a pas violé la maxime inquisitoire sociale, puisqu'un
délai a été imparti à la bailleresse pour qu'elle établisse le décompte
des frais accessoires 2016/2017. Vu l’issue du litige s’agissant de la question de la prolongation
du bail (cf.
infra
consid. 9.4), le décompte des frais accessoires 2017/2018 devra également être établi
par la bailleresse appelante.
Le calcul du montant des charges n’est pas contesté par la bailleresse appelante. Toutefois,
compte tenu du fait que la production d’un décompte aurait dû être requise par les
premiers juges pour la période du 1
er
juillet 2015 au 30 juin 2016, il convient de réduire de douze mois la période pour laquelle
les acomptes devront être remboursés, ce qui représente un montant total de 20'161 fr.
30 ([{92 mois – 12 mois} x 250 fr.] + [{250 fr. / 31 jours} x 20 jours]).
Le grief est ainsi partiellement fondé.
5.
5.1
La bailleresse appelante, alors non assistée
d'un avocat, se plaint de n'avoir pas pu bénéficier d'un délai raisonnable pour se déterminer
et se préparer, face aux conclusions prises par la partie adverse la veille de l'audience. A cet
égard, elle indique qu'elle « aurait pu faire instruire » en demandant aux Services
sociaux quelles réponses avaient été données par le locataire intimé aux demandes
de précisions au sujet des décomptes de charges, notamment. Pour l'appelante, la violation
de son droit d'être entendue serait réalisée.
De son côté, le locataire intimé
soulève que la bailleresse appelante n’a pas requis qu’un délai lui soit accordé
pour pouvoir faire instruire certains points. Selon le locataire intimé, la bailleresse appelante
savait que celui-ci s’était réservé le droit de demander le remboursement des acomptes
payés si elle n’établissait pas les décomptes requis. Le droit d’être
entendu de la bailleresse appelante n’aurait ainsi pas été violé.
5.2
Selon l'art. 53 al. 1 CPC, les parties ont le
droit d'être entendues. Ce droit comprend comme noyau celui d'être informé – à
savoir de recevoir les différentes prises de position exprimées dans la procédure, qu'elles
émanent des autres parties ou, le cas échéant, de l'autorité intimée (Haldy,
CPC Commenté, 2011, n. 3 ad art. 53 CPC) – et de s'exprimer sur ces éléments, oralement
ou par écrit (Haldy, op. cit., n. 4 ad art. 54 CPC). Le droit d'être entendu inclut celui de
faire administrer des preuves à l'appui de ses demandes ou défenses en justice (art. 29 al.
2 Cst. [Constitution fédérale de la Confédération suisse ; RS 101] ; Schweizer,
CPC Commenté, op. cit., n. 1 ad art. 152 CPC).
Selon l'art. 152 al. 1 CPC, toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve
adéquats proposés régulièrement et en temps utile. Le tribunal doit administrer une
preuve offerte, pour autant qu'elle soit adéquate, autrement dit qu'elle soit apte à forger
la conviction du tribunal sur la réalité d'un fait pertinent, à savoir dont la démonstration
peut avoir une incidence sur l'issue du litige (adéquation objective). Une mesure probatoire peut
en outre être refusée à la suite d'une appréciation anticipée des preuves, c'est-à-dire
lorsque l'autorité parvient à la conclusion que l'administration de la preuve sollicitée
ne pourrait plus modifier sa conviction parce que le fait pertinent a déjà été prouvé
(ATF 131 I 153 consid. 3 ; ATF 129 III 18 consid. 2.6), de sorte que le moyen de preuve offert ne
doit pas être superfétatoire, ce qui signifie que la preuve n'est pas inutile parce que le
juge, après avoir pris connaissance des autres preuves, est déjà convaincu de l'existence
ou de l'inexistence du fait à prouver (adéquation subjective).
5.3
En l’espèce, la bailleresse appelante
a eu l'occasion de se déterminer sur les conclusions de la partie adverse lors de l'audience du
27 janvier 2017. On ne saurait ainsi considérer qu'il y a eu violation de son droit d'être
entendue, puisqu'elle a précisément pu s'exprimer sur la question. De plus, le locataire avait
d’ores et déjà conclu au remboursement des frais accessoires payés en trop dans
sa demande du 17 mai 2016, si bien que la modification du 26 janvier 2017 visait en substance à
chiffrer une conclusion d’ores et déjà prise.
Quant à la mesure d'instruction dont la bailleresse appelante fait état, elle n'aurait pas
été à même d'amener à un résultat différent, puisque les premiers
juges, dans leur analyse sous l'angle d'une interprétation subjective, avaient à disposition
d'autres éléments qui permettaient d'induire que la volonté du locataire lors de la conclusion
du bail ne tendait pas à la mise en place d'une perception forfaitaire des frais accessoires (cf.
supra
consid. 4.3). Ainsi, l'éventuelle affirmation allant en sens contraire des Services sociaux n'aurait
pas permis de déterminer la volonté du locataire intimé et par voie de conséquence
celle, réelle et commune, des parties. Il ressort en outre de la pièce 107 du bordereau du
26 janvier 2017, respectivement de la pièce 56 produite le 31 août 2016, qu'aucun décompte
de charges n'a été demandé par les Services sociaux (« Je précise encore
que nous n'avons pas demandé de décompte des charges, et que nous ne souhaitons pas le faire »).
Par conséquent, le grief est infondé.
6.
6.1
Finalement, la bailleresse appelante invoque la
prescription. Elle prétend qu’aucune prétention du locataire en paiement, respectivement
en remboursement, ne saurait être admise à une date antérieure au 17 mai 2011, dès
lors que les conclusions y relatives ont été prises le 17 mai 2016.
Le locataire intimé relève que l’exception de prescription n’a pas été
soulevée devant les premiers juges, de sorte que son invocation en procédure d’appel
serait tardive.
6.2
S'agissant de la prescription, le juge ne peut
suppléer d'office le moyen en résultant (art. 142 CO). Pour que l'exception de prescription
puisse être retenue, il faut que le débiteur ait invoqué un tel moyen selon les formes
et dans le délai prescrits par le droit de procédure (TF 4A_210/2010 du 1
er
octobre 2010 consid. 7.1.1 non publié à l'ATF 136 III 502 ; ATF 112 II 231 consid.
3 ; ATF 66 II 234 ; TF 4A_459/2009 du 25 mars 2010 consid. 4 ; TF 4A_56/2008 du 8 octobre
2009 consid. 9.1). C'est en effet le droit de procédure qui détermine jusqu'à quel stade
de l'instance l'exception peut être soulevée dans le procès (ATF 80 III 41 consid. 2 ;
cf. ég. ATF 123 III 213). La prescription, en tant qu’exception de droit matériel, ne
peut être introduite en appel que si les conditions de l'art. 317 CPC sont remplies (TF 4A_305/2012
du 6 février 2013 consid. 3.3, RSPC 2013 p. 254 ; cf. ég. TF 4A_432/2013 du 14 janvier
2014 consid. 2.2, RSPC 2014 p. 258 et TF 4A_435/2015 du 14 janvier 2016 consid. 2.6, concernant
la compensation).
6.3
En l’espèce, l’invocation de
la prescription par la bailleresse appelante au stade de la procédure d’appel seulement est
tardive, dès lors que les conditions restrictives de l’art. 317 CPC ne sont pas remplies.
Cela étant, l’exception soulevée ne saurait être retenue à ce stade.
7.
Dans ses conclusions, la bailleresse appelante
conteste les chiffres III à VI et le chiffre VII du dispositif du jugement entrepris. La motivation
de son appel ne concerne toutefois que le chiffre V, concernant les frais accessoires, et le chiffre
VI, par ricochet. Comme aucun développement n'est consacré aux autres problématiques,
le jugement doit être confirmé sur ces questions.
Au regard de ce qui précède, l’appel de la bailleresse appelante doit être partiellement
admis et le jugement entrepris doit être réformé au chiffre V de son dispositif en ce
sens que la bailleresse appelante est débitrice du locataire intimé d’un montant de 20'161
fr. 30, portant intérêt à 5 % l’an dès le 12 mars 2016, correspondant aux acomptes
de frais accessoires versés du 12 octobre 2008 au 30 juin 2015. Le chiffre VI du dispositif
doit également être modifié en ce sens qu'ordre doit être donné à la bailleresse
appelante d'établir le décompte de frais accessoires 2015/2016, 2016/2017 et 2017/2018 dans
un délai de cinq mois dès que le jugement sera définitif et exécutoire.
8.
Appel de Z.________
8.1
Le locataire appelant se plaint d’une violation
des art. 271a al. 1 let. a et 271 al. 1 CO. A cet égard, il prétend que le besoin urgent invoqué
par la bailleresse intimée serait fallacieux et abusif. Il s’agirait d’un prétexte
pour se débarrasser d’un locataire trop revendicateur et pouvoir relouer le studio pour un
loyer supérieur. Il en veut pour preuve un courriel lui ayant été adressé le 11 janvier
2014 par la bailleresse appelante (cf. pièce 9). La configuration du studio litigieux serait incompatible
avec l’état de santé de la mère de la bailleresse intimée. En particulier,
le studio serait parsemé de marches, le bac de douche serait muni d’un rebord conséquent
et le studio ne serait pas connecté au reste de la maison. De plus, la bailleresse intimée
disposerait d’autres alternatives pour loger sa mère malade, puisqu’elle aurait conclu
de nouveaux contrats de bail, nonobstant la procédure en cours. Ce serait ainsi à tort que
les premiers juges ont considéré que les prétentions élevées par le locataire
appelant n’étaient pas en lien de causalité avec la résiliation de son bail. Il
existerait une disproportion choquante entre les intérêts du locataire appelant, au vu de ses
graves problèmes de santé et de sa situation précaire, et ceux de la bailleresse intimée,
de sorte que le congé devrait être annulé.
De son côté, la bailleresse intimée précise, s’agissant de la configuration
du studio, avoir prévu d’y apporter des modifications afin que sa mère puisse y habiter.
Elle soutient que c’est uniquement pour une raison objective, soit loger sa mère, qu’elle
aurait résilié le bail litigieux, dont la prolongation aurait des conséquences négatives
sur sa situation financière.
8.2
8.2.1
Aux termes de l’art. 271a let. a CO, le
congé est annulable lorsqu’il est donné par le bailleur parce que le locataire fait valoir
de bonne foi des prétentions découlant du bail. Cette disposition vise à permettre au
locataire d’exprimer librement ses prétentions sans avoir à craindre un congé (TF
4A_656/2010 du 14 février 2011 consid. 4.1) et réprime le congé représailles,
infligé au locataire pour le punir d’avoir émis en dehors de toute procédure des
prétentions fondées sur le contrat de bail ou sur la loi (Lachat, Le bail à loyer, 2008,
p. 739). Elle suppose la réunion de trois conditions cumulatives, soit (1) une prétention en
relation avec le bail, (2) que le locataire fait valoir de bonne foi et (3) qui provoque la résiliation
du bail par le bailleur (Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, n. 5 ad
art. 271a CO ; Conod, Cpra-Bail, op. cit., n. 3 ad art. 271a CO). S’agissant du fardeau
de la preuve, le locataire doit prouver qu’il a soumis à son cocontractant une prétention
dérivant du bail (Lachat, op. cit., p. 740) et rendre à tout le moins hautement vraisemblable
qu’il existe un rapport de cause à effet entre sa prétention et la résiliation (TF
4A_656/2010 du 14 février 2011 consid. 4.1 ; TF 4C.155/2000 du 30 août 2000 consid. 2a,
SJ 2001 I 17 ; Bisang et al., Das Schweizerische Mietrecht, Kommentar, 3
e
éd, 2008, n. 14 ad art. 271a CO).
Si l’existence d’une prétention du locataire doit faire l’objet d’une preuve
certaine, la relation de causalité peut quant à elle résulter d’une grande vraisemblance
et sa preuve apportée par indices ; plus la résiliation est rapprochée dans le temps
de la prétention, plus le lien de causalité est probable ; la motivation du congé
revêt dans ce contexte une importance primordiale (Lachat, op. cit., p. 741 et les réf. citées).
Il est toutefois loisible au bailleur, qui assume le fardeau de la contre-preuve, de démontrer que
le motif véritable du congé est autre, auquel cas l’art. 271 al. 1 let. a CO ne trouve
pas application (TF 4A_656/2010 du 14 février 2011 consid. 4.1 ; TF 4A_46/2010 du 27 avril
2010 c. 6.1 et les réf. citées ; TF 4C.59/2007 du 25 avril 2007 consid. 3.3 ; Lachat,
op. cit., p. 741 ; CACI 23 novembre 2012/551). Lorsque, en revanche, le bailleur refuse de motiver
le congé, tarde à le faire, ou ne parvient pas à prouver le motif du congé, on admettra,
avec d’autres indices, le congé de représailles (Lachat, op. cit., p. 741).
8.2.2
Le congé est par ailleurs annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi
(art. 271 al. 1 CO). Tel est le cas lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif,
sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier. Le seul fait que
la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire n'est pas suffisant ;
il faut une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et l'intérêt
du bailleur à y mettre fin. En règle générale, l'absence d'intérêt digne
de protection du bailleur est également admise lorsque la motivation du congé, demandée
par le locataire, est lacunaire ou fausse. Pour juger de la validité de la résiliation, il
faut se placer au moment où celle-ci a été notifiée (ATF 138 III 59 consid. 2.1 et
les arrêts cités ; ATF 140 III 496 consid 4.1). Il n’existe toutefois aucun principe
juridique qui interdirait de prendre en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce qui
devait être la volonté réelle au moment déterminant (TF 4A_623/2010 du 2 février
2011 consid. 2.4).
8.3
Les premiers juges ont considéré que le locataire appelant s’était plaint pour la
première fois d’un problème de chauffage dans un courriel du 30 septembre 2010. Cette
question avait fait l’objet de nombreux courriers entre les parties, desquels il ressortait par
ailleurs que leur relation avait été relativement conflictuelle dès le début. Le
locataire ne s’était plus plaint de défauts depuis le mois d’octobre 2014, jusqu’au
courrier de son conseil du 15 décembre 2015. La résiliation litigieuse ayant été
donnée le 11 mai 2015, il n’y avait pas de lien temporel évident entre celle-ci et les
prétentions du locataire appelant. De plus, la bailleresse avait, dès le début et sans
varier dans ses explications, motivé le congé litigieux par son besoin d’utiliser le
studio pour y installer sa mère. Elle avait apporté la preuve de la réalité du motif,
réel, objectif et sérieux, invoqué à l’appui de la résiliation. Ce motif
répondait à un intérêt digne de protection, soit permettre à la bailleresse
de pouvoir s’occuper de sa mère de façon optimale. Quant aux problèmes de chauffage
et d’humidité allégués par le locataire, ils ne constituaient pas un argument qui
permettrait de retenir que le motif invoqué par la bailleresse à l’appui du congé
constituerait un prétexte, dès lors qu’ils n’étaient nullement établis.
De plus, le locataire n’avait pas démontré que le motif invoqué serait un prétexte
et que le réel motif serait la volonté de la bailleresse de relouer le studio plus cher. S’il
était exact que celle-ci avait à plusieurs reprises écrit au locataire qu’elle pourrait
louer le studio plus cher, c’était pour répondre à ses plaintes précitées,
en lui rappelant qu’il bénéficiait d’un loyer bas et qu’il ne pouvait dès
lors pas attendre un haut niveau de confort, et non pas pour faire état de sa volonté de louer
le studio à un loyer plus élevé. Le congé ne saurait ainsi être annulé
en vertu de l’art. 271a al. 1 let. a CO. Le congé n’était au demeurant pas contraire
à la bonne foi, le motif invoqué par la bailleresse à l’appui de la résiliation
litigieuse étant réel, objectif, sérieux et digne de protection. Les premiers juges n’ont
pour le surplus pas discerné de disproportion flagrante entre les intérêts du locataire
et ceux de la partie bailleresse.
8.4
8.4.1
Les développements apportés par les
premiers juges sont clairs et convaincants, de sorte qu’ils peuvent être repris par la Cour
de céans. Dès lors qu'il a été retenu que le besoin de la bailleresse intimée
de pouvoir loger sa mère à proximité de son propre logement était établi, on
ne décèle pas en quoi les motifs invoqués à l'appui du congé seraient un prétexte,
sans qu'il importe de déterminer en définitive si le logement litigieux est la seule solution
de logement pour la mère de la bailleresse intimée, une telle analyse allant au-delà du
cadre imposé pour résoudre la question de l'existence ou non d'un congé-représailles.
Ainsi, la critique du locataire appelant qui porte sur ce point peut souffrir de rester en l'état.
On relèvera encore que le locataire appelant ne démontre pas que les problèmes de chauffage
et d'humidité auraient été établis à satisfaction, le contraire ayant été
retenu par les premiers juges. De plus, les explications fournies par le locataire à l'appui de
son appel reposent en majeure partie sur des faits non allégués, de sorte qu’elles doivent
être écartées. En outre, rien n'indique que la bailleresse intimée ne pourra pas
procéder à des travaux pour accueillir sa mère dans des conditions optimales. C’est
ainsi à raison que les premiers juges ont retenu que le motif invoqué par la bailleresse à
l’appui de la résiliation était réel, objectif et sérieux.
8.4.2
S’agissant de la volonté de la bailleresse de se débarrasser d'un locataire faisant valoir
des prétentions, le raisonnement des premiers juges peut également être suivi sur ce point.
En effet, les prétentions du locataire remontent à 2010 déjà, les premiers juges
ayant pris le soin de mentionner que la relation entretenue par les parties avait été «
relativement conflictuelle dès le début », sans qu'un lien apparaisse entre l'avant-dernière
prétention, en octobre 2014, la dernière prétention remontant à décembre 2015,
et la résiliation intervenue en mai 2015. C'est à juste titre que les premiers juges ont retenu
que la chronologie de la relation contractuelle en cause rendait peu consistante l'hypothèse d'un
congé-représailles. Ce résultat est d'ailleurs validé par le résultat du considérant
qui précède (cf.
supra
consid. 8.4.1), qui a trait à la réalité du motif invoqué par la bailleresse à
l’appui de la résiliation.
8.4.3
Concernant la prétendue non-rentabilité de la location du studio litigieux, quoi qu'en dise
le locataire appelant, on ne saurait déduire du seul courriel daté du 11 janvier 2014
que le réel motif de l'intimée serait de relouer le studio plus cher. Le locataire appelant
ne conteste en particulier pas les précisions apportées par les premiers juges, selon lesquelles
si la bailleresse lui avait communiqué plusieurs fois qu'elle pourrait louer le studio plus cher,
ces communications répondaient à chaque fois à des plaintes du locataire, afin de lui
faire comprendre qu'il bénéficiait d'un loyer bas et qu'il ne pouvait dès lors pas attendre
un haut niveau de confort. On ne saurait y voir l'expression d'une volonté réelle de louer
l'objet litigieux à un loyer plus élevé à un tiers locataire.
Sur ce point, on ne saurait suivre le locataire dans ses explications.
8.4.4
S'agissant enfin de la pesée des intérêts en présence, sous l'angle de l'art. 271
al. 1 CO, celle-ci a été correctement effectuée par les premiers juges, étant observé
qu'au moment de la résiliation par la bailleresse, la maladie du locataire n'avait pas atteint le
stade actuel, l'évolution de celle-ci s'étant accélérée depuis le mois de mars
2017.
En définitive, le grief relatif à l'annulation de la résiliation doit être rejeté.
9.
9.1
Dans un moyen subsidiaire, le locataire appelant
fait grief aux premiers juges de ne pas lui avoir accordé une prolongation maximale de la durée
du bail. Les premiers juges auraient, compte tenu des attestations médicales produites en première
instance, mal apprécié la gravité et les conséquences d’un déménagement
sur ses problèmes de santé. Les faits nouveaux, soit la péjoration de son état de
santé physique et psychique, impliqueraient d’actualiser les intérêts à prendre
en compte pour déterminer la durée de la prolongation du bail, laquelle ne pourrait être
que maximale.
De son côté, la bailleresse intimée prétend que la maladie du locataire, respectivement
son évolution, ne constituerait pas un fait nouveau. Elle se prévaut par ailleurs de l’impact
de la procédure en cours sur son propre état de santé et de celui de la prolongation du
bail sur sa situation financière.
9.2
Aux termes de l'art. 272 al. 1 CO, le locataire
peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée
lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que
les intérêts du bailleur ne le justifient. Les règles sur la prolongation tendent à
adoucir les conséquences pénibles que la résiliation peut entraîner pour le locataire.
Il s'agit d'accorder à ce dernier plus de temps qu'il en aurait selon le délai de résiliation
ordinaire pour trouver de nouveaux locaux, et non de lui donner l'occasion de profiter le plus longtemps
possible de celui qu'il a (TF 4A_699/2014 du 7 avril 2015 consid. 3.5 ; ATF 116 II 446 consid.
3b, JdT 1991 I 63). Dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fonde
notamment sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail,
la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement, le besoin
que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux
ainsi que l'urgence de ce besoin et la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux
(art. 272 al. 2 CO). Elle pourra également tenir compte du fait que le locataire n'a pas entrepris
de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (TF 4A_129/2015 du 10 juillet
2015 consid. 2.1 ; ATF 125 I 226 consid. 4c). La pesée des intérêts en fonction de
ces critères sert non seulement à déterminer le principe d'une éventuelle prolongation
de bail, mais aussi sa durée. Le juge statue selon les règles du droit et de l'équité
(art. 4 CC ; TF 4A_254/2015 du 15 juillet 2015 consid. 6 ; ATF 135 II 121 consid. 2).
L'art. 272b al. 1 CO prévoit que la durée de la prolongation pour des baux d'habitation est
de quatre ans au maximum, limite dans laquelle une ou deux prolongations peuvent être accordées.
Lorsque la situation ne paraît pas de nature à évoluer, le fait de fixer d'emblée
une unique prolongation, plutôt que d'exiger deux procédures successives, ne viole pas le droit
fédéral (TF 4A_167/2012 du 2 août 2012 consid. 2.3).
9.3
Les premiers juges ont considéré que la situation financière du locataire appelant lui
permettrait difficilement de s'acquitter d'un loyer plus élevé que celui du studio en cause.
Son état de santé constituait également un frein certain dans ses recherches d'un nouveau
logement. Il y avait donc lieu de retenir que le congé litigieux avait des conséquences pénibles
pour le locataire au sens de l'art. 272 al. 1 CO. De son côté, la bailleresse avait certes
un intérêt légitime à récupérer les locaux litigieux, mais il convenait
de relever que sa situation était la même depuis quelques années et qu’on pouvait
attendre d'elle qu'elle la supporte encore pendant un certain temps. Il se justifiait ainsi d'accorder
une prolongation de son bail au locataire appelant.
S'agissant de la durée de cette prolongation, plaidaient naturellement en faveur du locataire sa
situation financière et ses problèmes de santé. Toutefois, d’autres éléments
faisaient pencher la balance du côté d'une courte prolongation, en particulier le fait que
le locataire vive seul, qu'il n'ait aucune charge familiale et que rien ne l'oblige à rester dans
la région de la Riviera. Il n’avait au demeurant pas démontré en quoi sa maladie
l'empêcherait de déménager maintenant plutôt que dans plusieurs années. Quant
à la mère de la bailleresse, elle était en droit d’être prise en charge quotidiennement
par sa fille, comme elle le souhaitait, de sorte qu’une unique prolongation au 30 juin 2017 paraissait
tenir compte équitablement des intérêts antagonistes des parties.
9.4
En l’espèce, les développements
faits en lien avec les troubles psychiques du locataire appelant ne sont pas pertinents en l'état,
dès lors que ces données ont été appréciées par les premiers juges dans
leur analyse, ceux-ci ayant indiqué, s'agissant de la durée de prolongation du bail, que les
problèmes de santé de l'appelant plaidaient en sa faveur. Toutefois, les magistrats ont relevé,
à l'appui de leur considération, que le locataire n'avait pas démontré en quoi sa
maladie l'empêcherait de déménager « maintenant plutôt que dans plusieurs
années ». Or les faits nouvellement allégués, qui sont recevables quoi qu’en
dise la bailleresse intimée (cf.
supra
consid. 2.2), permettent d'établir un tel empêchement, les médecins en charge du locataire
appelant indiquant clairement que l'intéressé n'est pas en mesure d'assurer un déménagement,
au vu de la progression de son cancer. On peut donc laisser ouverte la question de la prolongation liée
à ses troubles psychiques, une autre cause étant venue se superposer sur lesdits troubles.
S’agissant de la durée de la prolongation, au vu de la pesée des intérêts faite
par les premiers juges et compte tenu des éléments composant aussi la situation de la bailleresse,
et plus particulièrement l’état de santé de sa mère, une unique prolongation
de trois ans, soit jusqu’au 30 septembre 2018, apparaît adéquate. Le locataire conclut
d’ailleurs au pied de son acte d’appel à ce qu’une prolongation du bail de trois
ans lui soit accordée. On relèvera que si, de par son état de santé, le locataire
appelant est dans l'incapacité de préparer et/ou de réaliser un déménagement,
rien n'indique qu'il ne soit pas en mesure de mandater ou de faire mandater, par l’intermédiaire
d'un tiers, tel que son avocat, une entreprise de déménagement qui se chargera de la préparation
et de la réalisation du déménagement, ce d'autant plus qu'il est ici question du déménagement
d'un studio de 25m
2
.
Au vu de ce qui précède, l’appel
du locataire doit être partiellement admis et le chiffre II du dispositif du jugement entrepris
doit être réformé en ce sens qu’une unique prolongation est accordée au locataire
jusqu’au 30 septembre 2018.
10.
10.1
Les frais judiciaires de deuxième instance
afférents à l’appel de R.________, arrêtés à 858 fr. (art. 62 TFJC [tarif
des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5], seront mis à la charge de
l’appelante R.________ à hauteur de 772 fr., soit neuf dixièmes, dès lors qu’elle
succombe sur la majeure partie de ses conclusions. Le solde, par 86 fr., soit un dixième, sera ainsi
mis à la charge de l’intimé Z.________ (art. 106 al. 2 CPC).
10.2
Les frais judiciaires de deuxième instance afférents à l’appel de Z.________, arrêtés
à 3’214 fr. (art. 62 TFJC), seront répartis par moitié entre les parties, dès
lors que Z.________ succombe sur l’une de ses deux prétentions (art. 106 al. 2 CPC).
11.
Me Alain Pichard, conseil d’office de l’appelant Z.________, a droit à une rémunération
équitable pour ses opérations et débours dans la procédure d’appel (art. 122
al. 1 let. a CPC). Le 11 avril 2018, il a produit la liste de ses opérations. Il indique avoir consacré
17 heures 17 au dossier. Il invoque également des débours par 77 fr. 30.
Pour la rédaction de l’appel, Me Alain Pichard indique 7 heures 30, ce qui est excessif. En
effet, l’appel contient de longues considérations sans incidence sur l’issue de la cause,
en particulier en lien avec le prétendu caractère fallacieux du besoin du studio. A cela s’ajoute
que le dossier était connu du conseil susmentionné, au vu de la procédure de première
instance, les faits nouveaux invoqués et admis ne justifiant pas à eux seuls une telle durée.
C’est ainsi une durée de 5 heures, soit 2 heures 30 de moins, qui doit être retenue,
ce d’autant plus que la durée de rédaction de 3 heures pour la réponse peut
être admise.
Il convient également de retrancher 17 minutes pour la rédaction du bordereau, la confection
des bordereaux de pièces n’étant pas prise en compte à titre d’activité
déployée par l’avocat, s’agissant de travail de secrétariat (CREC 2 août
2016/295 consid. 3.3.3).
D’autres opérations doivent également être réduites, dès lors qu’elles
apparaissent inutiles pour la conduite du mandat. En particulier, le téléphone à Madame
[...] du Service juridique du [...] le 19 octobre 2017 d’une durée de 10 minutes, le téléphone
au Service de prévoyance et d’aides sociales le 24 octobre 2017 d’une durée de
20 minutes, le téléphone au Secteur juridique du [...] le 3 novembre 2017 d’une
durée de 5 minutes, ainsi que la correspondance au Service de prévoyance et d’aides sociales
le 10 janvier 2018 d’une durée de 10 minutes ne seront pas prises en compte. Ces opérations
apparaissent en effet sans lien avec la procédure de deuxième instance, de même que les
faits nouveaux invoqués à son appui.
C’est ainsi une durée de 3 heures 32 qui doit être retranchée, dont 2 heures
22 pour la période avant le 31 décembre 2017, et 10 minutes pour la période postérieure
au 1
er
janvier 2018.
Quant aux frais de photocopies, ils ne seront pas pris en compte, dès lors qu’ils font partie
des frais généraux de toute étude d’avocat (CREC 10 août 2016/317). C’est
ainsi un montant de 50 fr. 40 qui doit être retranché du montant total des débours.
Pour la période du 14 septembre 2017 au 31 décembre 2017, l’indemnité de Me Alain
Pichard peut être arrêtée, au tarif horaire de 180 fr.
(art. 2
al. 1 let. a RAJ [règlement sur l'assistance judiciaire en matière civile du 7 décembre
2010 ; RSV 211.02.3]), à 1'455 fr. (180 fr. x 8 h 05), montant auquel il faut ajouter 14 fr.
30 à titre de débours, plus la TVA de 8 % sur le tout, par 117 fr. 55, ce qui donne un total
de 1'586 fr. 85.
Pour la période du 1
er
janvier 2018 au 11 avril 2018, l’indemnité de Me Alain Pichard peut être arrêtée,
au tarif horaire de 180 fr. (art. 2 al. 1 let. a RAJ) à 1'020 fr. (180 fr. x 5 h 40), montant
auquel il faut ajouter 12 fr. 60 à titre de débours, plus la TVA de 7,7 % sur le tout, par
79 fr. 50, ce qui donne un total de 1'112 fr. 10.
L’indemnité totale de Me Alain Pichard doit ainsi être arrêtée à
2'698
fr. 95 (1'586 fr. 85 + 1'112 fr. 10), arrondie à 2'700 fr., TVA et débours compris.
Le bénéficiaire de l’assistance judiciaire est, dans la mesure de l’art. 123
CPC, tenu au remboursement des frais judiciaires et de l’indemnité au conseil d’office
mis à la charge de l’Etat.
12.
La charge des dépens est évaluée
à 3’800 fr. pour chaque partie, de sorte que, compte tenu de ce que les frais – comprenant
les frais judiciaires et les dépens (art. 95 al. 1 CPC) afférents à l’appel de R.________
– doivent être mis à la charge de l’appelante R.________ à raison de neuf
dixièmes et de l’intimé à raison d’un dixième, et que ceux de l’appel
de Z.________ doivent être partagés par moitié – les dépens y relatifs étant
compensés –, l’appelante et intimée R.________ versera en définitive à
l’appelant et intimé Z.________ la somme de 3’040 fr. (9/10 – 1/10 de 3'800 fr.)
à titre de dépens de deuxième instance.
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel de R.________ est partiellement admis.
II.
L’appel de Z.________ est partiellement admis.
III.
Le jugement est réformé aux chiffres II, V et VI de son dispositif comme il suit :
II.
Une unique prolongation du bail portant sur l'appartement mentionné sous chiffre I ci-dessus est
accordée au demandeur jusqu'au
30
septembre
2018
.
V.
La défenderesse est débitrice du demandeur d'un montant de
20'161
fr. 30 (vingt mille cent soixante et un francs et trente centimes), avec intérêt à 5 %
l'an dès le 12 mars 2016, correspondant aux acomptes de frais accessoires versés du 12 octobre
2008 au 30 juin 2015.
VI.
Ordre est donné à la défenderesse d'établir le décompte de frais accessoires
2015/2016, 2016/2017 et 2017/2018 dans un délai de cinq mois dès jugement définitif et
exécutoire.
Le
jugement est confirmé pour le surplus.
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance afférents à l'appel de R.________, arrêtés
à 858 fr. (huit cent cinquante-huit francs), sont mis par 772 fr. (sept cent septante-deux francs)
à la charge de l'appelante R.________ et par 86 fr. (huitante-six francs) à la charge de l'intimé
Z.________ mais assumés provisoirement par l’Etat.
V.
Les frais judiciaires de deuxième instance afférents à l'appel de Z.________, arrêtés
à 3'214 fr. (trois mille deux cent quatorze francs), sont mis par 1’607 fr. (mille six cent
sept francs) à la charge de l'appelant Z.________ mais assumés provisoirement par l’Etat
et par 1’607 fr. (mille six cent sept francs) à la charge de R.________.
VI.
L’indemnité d’office de Me Alain Pichard, conseil de l’appelant et intimé
Z.________, est arrêtée à 2'700 fr. (deux mille sept cents francs), TVA et débours
compris.
VII.
Le bénéficiaire de l’assistance judiciaire est, dans la mesure de l’art. 123
CPC, tenu au remboursement des frais judiciaires et de l’indemnité au conseil d’office
mis à la charge de l’Etat.
VIII.
L'appelante et intimée R.________ doit verser à l'appelant et intimé Z.________ la somme
de 3’040 fr. (trois mille quarante francs) à titre de dépens de deuxième instance
IX.
L’arrêt est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Alain Pichard (pour Z.________),
‑
Mme R.________, personnellement,
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Présidente du Tribunal des baux.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :