vd_findinfo · HC / 2017 / 407 · 2017-06-26 · fr

DÉFAUT DE LA CHOSE, GARANTIE EN RAISON DES DÉFAUTS DE LA CHOSE, ACTION EN RÉDUCTION DU PRIX, VENTE D'IMMEUBLE | 197 al. 1 CO, 199 CO, 205 al. 1 CO, 221 CO

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 26.06.2017 HC / 2017 / 407

TRIBUNAL
CANTONAL
PT12.028571-161479
256
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
26 juin 2017
__________________
Composition
:               M.
ABRECHT
,
président
Mme
Crittin Dayen et M. Perrot, juges
Greffier
:
M.              Grob
*****
Art.
197 al. 1, 199, 205 et 221 CO
Statuant sur l’appel interjeté par
A.________
et
Z.________
,
tous deux à [...], demandeurs, contre le jugement rendu le 1
er
mars 2016 par la Chambre patrimoniale cantonale dans la cause divisant les appelants d’avec
N.________
,
à [...], et
E.________
SA
, à [...], défendeurs, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par jugement du 1
er
mars 2016, communiqué aux parties pour notification le 4 juillet 2016, la Chambre patrimoniale cantonale
a rejeté la demande introduite le 16 juillet 2012 par A.________ et Z.________ contre N.________
et E.________ SA (I), a mis les frais judiciaires, arrêtés à 45'764 fr., à la charge
d’A.________ et Z.________ (II), a astreint ces derniers à rembourser la somme de 6'307 fr.
à N.________ et de 1'775 fr. à E.________ SA, au titre de leurs avances de frais judiciaires
(III et IV), et a dit qu’A.________ et Z.________ devaient verser tant à N.________ qu’à
E.________ SA la somme de 14'700 fr. à titre de dépens (V).
En droit, les premiers juges – examinant les différents défauts invoqués par A.________
et Z.________ dans la villa acquise par ces derniers auprès de N.________, par l’intermédiaire
d’E.________ SA – ont notamment considéré, en substance, que l’inhabitabilité
de l’étage inférieur et le manque de surface habitable de ladite villa ne constituaient
pas des défauts de la chose vendue au sens de l’art. 197 CO. Par surabondance, ils ont retenu
que même à supposer qu’il s’agisse de défauts, A.________ et Z.________ seraient
de toute manière déchus de leur droit d’exercer l’action en garantie en raison
des défauts, au regard de la clause exclusive de garantie contenue dans l’acte de vente, laquelle
ne pouvait être considérée comme nulle au sens de l’art. 199 CO. Concernant le couvert
à voitures, les premiers juges ont reconnu que celui-ci ne semblait pas conforme à l’autorisation
de construire délivrée à N.________ le 25 septembre 2002 et qu’il s’agissait
d’un défaut juridique. Ils ont toutefois considéré qu’A.________ et Z.________
n’avaient pas prouvé en quoi ce défaut, soit l’existence d’un couvert à
voitures en lieu et place d’une pergola, entraînait une moins-value, de sorte qu’ils
ne pouvaient prétendre à aucune indemnité dans le cadre de l’action en garantie
en raison des défauts qu’ils exerçaient. Pour toutes ces raisons, les conclusions de
la demande d’A.________ et Z.________ devaient être rejetées.
B.
a)
Par acte du 5 septembre 2016, A.________ et
Z.________ ont interjeté appel contre le jugement susmentionné, en concluant, avec suite de
frais et dépens, principalement à sa réforme, en ce sens que les conclusions prises dans
leur demande du 16 juillet 2012 soient admises (I), que N.________ et E.________ SA leur doivent, solidairement
entre eux, immédiat paiement de la somme de 157'000 fr. avec intérêts à 5% l’an
dès le 30 juin 2010
(II), que N.________
leur doive immédiat paiement de la somme de 4'500 fr. avec intérêts à 5% l’an
dès le 30 juin 2010 (III), que N.________ et E.________ SA leur doivent, solidairement entre eux,
à titre de dépens, une participation aux honoraires de leur conseil fixée à dires
de justice, ainsi que les débours de celui-ci (IV), et que les frais de justice de première
instance soient mis à la charge de N.________ et E.________ SA qui leur en doivent le paiement,
solidairement entre eux (V). A titre subsidiaire, A.________ et Z.________ ont conclu à l’annulation
du jugement entrepris et au renvoi du dossier à l’autorité inférieure pour nouvelle
décision dans le sens des considérants de l’arrêt sur appel à intervenir.
Invités à se déterminer, N.________ et E.________ SA ont chacun déposé, le 30
novembre 2016, respectivement le 7 décembre 2016, une réponse au pied de laquelle ils ont conclu
au rejet de l’appel, sous suite de frais et dépens.
b)
Un second échange d’écriture ayant été ordonné, A.________ et Z.________
ont déposé une réplique le 16 janvier 2017, confirmant les conclusions de leur appel.
Les 27 janvier et 27 février 2017, N.________, respectivement E.________ SA, ont chacun déposé
une duplique, confirmant les conclusions prises dans leur réponse.
Le 31 janvier 2017, le conseil d’A.________ et Z.________ a transmis à la Cour de céans
une lettre adressée à ces derniers le 22 janvier 2017 par N.________.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété
par les pièces du dossier :
1.
E.________ SA est une société anonyme qui a son siège à [...] et dont le but est
le suivant : « toute activité commerciale et de conseils en matière immobilière,
notamment courtage, conduite de projets de construction et l’entreprise générale, à
l’exception de la gérance de biens immobiliers ». Elle est inscrite au Registre
du commerce du canton de Vaud depuis le 12 novembre 1985 et [...] en est l’administrateur unique.
N.________ est propriétaire de plusieurs immeubles dans le canton de Vaud.
2.
Par acte notarié du 14 juillet 1975, N.________
a acquis la parcelle n° [...] de la Commune de [...], désignée comme ayant une surface
totale de 1'131 m
2
,
composée de 149 m
2
d’« habitation, no [...] d’ass. inc. » et de 982 m
2
de « place jardin ».
Cet acte de vente comportait un inventaire listant, d’une part, les locaux de la villa sise sur
la parcelle – à savoir la salle de séjour, le hall d’entrée, le « petit
hall et corridor », la chambre d’amis, la chambre à coucher, la salle de bains,
la « descente cave, vestibule et corridor du sous-sol », la « salle du
sous-sol », la « chambre du sous-sol », le carnotzet, la cave, la cuisine,
la terrasse et le jardin – et, d’autre part, l’ameublement desdits locaux.
Le plan du « sous-sol » de la villa compris dans l’acte se présentait
comme suit :
Ce même plan, daté d’octobre 1975, était le suivant :
3.
En juillet 1979, d’une part, et en 1986-1987, d’autre part, N.________ a procédé
à des travaux d’isolation de sa villa. Il n’a toutefois pas isolé le sous-sol,
estimant qu’il n’y avait aucune raison de le faire, cet étage étant semi enterré
et à l’abri du froid extérieur. Il a en outre transformé le carnotzet en bureau
et a, dans le cadre de travaux en 1995, réorganisé le rez-de-chaussée.
4.
Le 25 septembre 2002, la Commune de [...] a délivré à N.________ un permis de construire
n° [...], portant sur l’implantation d’une pergola préfabriquée et précisant
ce qui suit au titre de « conditions spéciales communales
» :
« La pergola sera sans couverture, ni fermée. Elle pourra être recouverte de verdure ».
Un permis d’utiliser lui a été délivré le 8 décembre 2008.
N.________ a fait construire un couvert à voitures en bois sur l’emplacement prévu pour
l’implantation de ladite pergola. Ce couvert à voitures lui a coûté 12'510 fr.,
d’après une facture de [...] du 14 novembre 2002.
5.
Dans sa déclaration fiscale pour l’année 2008, N.________ a indiqué que la surface
de son logement était de 99 m
2
.
6.
En 2010, N.________ a fait appel à E.________
SA pour procéder à la vente de sa villa, dans laquelle il vivait depuis 1975. Cette société
a préparé à cet effet un dossier de vente – dont a eu connaissance N.________ –
qui comportait, outre des photographies de l’extérieur de la villa, les « données
techniques » suivantes :
«
- villa
Avenue [...]
[...]
- parcelle
1'134 m
2
- volume
974 m
3
- habitable
200 m
2
environ
- année de construction
1960
- rénovations
1995
- chauffage
mazout (citerne PVC 4 x 1000 litres)
- libre
été 2010
».
Sous la rubrique « distribution », la notice de vente mentionnait ce qui suit :
«
Rez-supérieur
o
Hall d’entrée, cuisine fermée
équipée, salon avec cheminée, salle à manger, coin bureau, WC lavabo visites, véranda
avec sortie terrasse jardin, une chambre, chambre parents avec armoires et salles de bains, douche WC
lavabo attenante.
Rez-inférieur
o
Hall, une chambre d’amis, un bureau, un
carnotzet, cave, douches WC-lavabo, grande salle de jeux, local chauffage et citerne
».
Il était en outre indiqué que la villa comportait un couvert pour trois voitures. Enfin, le
prix de vente était fixé à 2'300'000 francs.
Les plans suivants, remis par N.________ à E.________ SA, étaient compris dans le dossier de
vente :
Lors de la constitution du dossier, P.________, employé au sein d’E.________ SA depuis juillet
1995, a procédé au calcul du nombre de mètres carrés « habitables »
de la villa, retenant une surface de 233.65 m
2
,
soit 148 m
2
pour le « rez-supérieur » et 85.65 m
2
pour le « rez-inférieur », ce niveau étant constitué d’une « salle
de jeux + douche WC » de 38.64 m
2
,
d’une chambre d’amis de 16.57 m
2
,
d’un « hall dégagement » de 19.82 m
2
et d’un bureau de 10.62 m
2
.
Concernant la mention de « 200 m
2
environ » figurant sur la notice de vente, le témoin P.________ a expliqué qu’il
s’agissait d’une pondération, en ce sens qu’il estimait qu’une surface de
cette taille était adéquate pour cette villa et qu’ils ne voulaient pas « exagérer
les surfaces ». S’agissant du « rez-inférieur », il a précisé
qu’il n’avait pas mesuré la hauteur des locaux et que pour lui, cet étage était
utilisable au quotidien, d’une part, dès lors qu’il était lumineux, très bien
entretenu, chauffé et ne ressemblait pas à un sous-sol, et, d’autre part, dans la mesure
où N.________ lui avait indiqué qu’il utilisait quotidiennement la douche et le bureau
et que des amis ou ses enfants dormaient régulièrement dans la chambre s’y trouvant.
Quant à N.________, il a déclaré qu’il avait toujours appelé cet étage
« sous-sol », que c’était P.________ qui avait utilisé la dénomination
« rez-inférieur », que l’un de ses enfants dormait dans la chambre de
cet étage et qu’à ses yeux, la hauteur de ces locaux ne changeait rien à leur habitabilité.
7.
A.________ et Z.________, qui avaient repéré l’annonce de la vente de la villa sur Internet,
ont communiqué, en date du 17 mars 2010, leurs coordonnées à E.________ SA afin qu’elle
leur transmette le dossier de vente.
Pour A.________ et Z.________, parents de respectivement un et trois enfants – soit deux adolescents
d’un précédent mariage de Z.________ et un enfant commun –, le nombre de chambres
était essentiel dans leur décision d’acheter la villa. Leur idée était que
les deux aînés – qui passaient un week-end sur deux et la moitié des vacances chez
leur père Z.________ – partagent une chambre, que leur enfant commun en occupe une et qu’ils
dorment eux-mêmes dans la troisième. Z.________ a par ailleurs précisé que lui et
son épouse envisageaient d’avoir un deuxième enfant et que, dans cette perspective, il
leur fallait quatre chambres.
8.
N.________ organisait les visites de la villa en fonction des absences de son épouse. Alors que
du point de vue de Z.________, lesdites visites étaient difficiles à organiser et devaient
être courtes, le témoin P.________ a déclaré l’inverse, à savoir que cela
n’était pas compliqué et qu’il n’y avait pas de « timing
»
précis.
Le 18 mars 2010, N.________ et P.________ ont fait visiter la villa à Z.________, durant une bonne
demi-heure. Ce dernier a posé des questions à N.________ sur l’entretien de la maison,
la consommation énergétique – afin de se faire une idée des charges – et a
demandé si la villa était saine, notamment s’il y avait de l’amiante, question
revêtant une importance particulière pour A.________, dont le père était décédé
d’un cancer lié à cette matière. N.________ lui a répondu de manière détaillée,
précise et professionnelle et a indiqué qu’il se portait garant de l’installation
de chauffage qu’il avait lui-même posée. Au « rez-inférieur »,
Z.________ a pu constater que le local des citernes avait été aménagé avec une porte
spéciale qui, selon les explications de N.________, évitait les odeurs de mazout. Les réponses
très claires de ce dernier, ainsi que la renommée d’E.________ SA, ont rassuré et
mis en confiance Z.________.
Le témoin P.________ a déclaré qu’en voyant la chambre d’amis du « rez-inférieur »,
Z.________ avait affirmé qu’il était hors de question que ses enfants dorment à
cet endroit. Pour ce témoin, Z.________ voyait sa vie de famille au « rez-supérieur
»,
ainsi que dans les combles surélevés. Il a ajouté que lors de sa visite, Z.________ avait
vu les possibilités d’élévation de la toiture pour créer deux chambres et deux
salles d’eau et avait même demandé à N.________ une estimation du coût de ces
travaux, que ce dernier avait évalué à 500'000 francs.
A.________, n’ayant pu assister à la première visite en raison de ses horaires de travail,
a visité la villa l’après-midi du 24 mars 2010, également en présence de N.________
et de P.________. Toutes les pièces de la villa – meublées – lui ont semblées
lumineuses et chaleureuses et il n’y faisait ni humide ni froid.
Lors de ces deux visites, A.________ et Z.________ ont pu visiter l’intégralité de la
maison, y compris les combles, ainsi que toute la partie correspondant au « rez-inférieur »
de la notice de vente, qui comprenait notamment une douche, un bureau et une chambre d’amis.
Z.________ a déclaré avoir vérifié que toutes les informations de base – à
savoir l’emprise au sol de la maison, la taille et la forme de la parcelle – correspondaient
au dossier de vente. A ses yeux, leur exactitude, au mètre près, validait la crédibilité
du dossier.
9.
Hormis les deux visites susmentionnées, A.________ et Z.________ ont rencontré P.________ à
deux reprises, à savoir une première fois à son domicile – durant une à deux
heures – et à une seconde occasion à l’auberge communale de [...], lors de laquelle
ils ont formulé une offre d’achat de la villa à 2'025'000 francs. Ensuite de ce rendez-vous,
P.________ – qui avait d’ores et déjà informé A.________ et Z.________ que
d’autres personnes étaient intéressées par la villa – leur a indiqué
qu’il avait reçu une offre supérieure, mais que la priorité leur serait néanmoins
garantie s’ils s’alignaient sur ladite offre. A.________ et Z.________ ont accepté cette
proposition et le prix a été arrêté à 2'150'000 francs.
10.
Le 13 avril 2010, A.________ et Z.________, d’une part, et N.________, d’autre part, ont
signé, devant la notaire V.________, un contrat de vente à terme avec droit d’emption
portant sur la parcelle n° [...] de la commune de [...], aux termes duquel N.________ a déclaré
vendre ladite parcelle à A.________ et Z.________ au prix de 2'150'000 francs. La parcelle était
désignée comme ayant une surface totale de 1'134 m
2
,
composée de 141 m
2
d’« habitation numéro [...] d'assurance-incendie » et de 993 m
2
de « place-jardin ».
Cet acte notarié mentionnait notamment ce qui suit s’agissant de l’état de l’immeuble :
«
1.
Etat
L‘immeuble
est vendu dans son état actuel, connu des acquéreurs, sans garantie du vendeur quant aux défauts
apparents et non apparents de la construction et quant à la constitution du terrain.
Ainsi,
les acquéreurs sont rendus attentifs au fait qu’ils seront privés des garanties prévues
par la loi, notamment des trois actions, rédhibitoire, en réduction de prix et en dommages
et intérêts.
(…)
L’article
199 du Code des obligations, qui prévoit que "toute clause qui supprime ou restreint la garantie
est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l’acheteur les défauts de
la chose", demeure réservé. ».
Lors de son audition, Me V.________ a indiqué qu’elle avait pour pratique de lire et commenter
ses actes et que le projet de l’acte de vente avait été adressé à A.________
et Z.________, ainsi qu’à N.________, en date du 8 avril 2010.
11.
Le 25 juin 2010, N.________ a écrit à Me V.________ un courrier dans lequel il a notamment
précisé s’être donné beaucoup de peine pour remettre aux nouveaux propriétaires
une villa au plus en ordre et avoir investi plus de 6'500 fr. depuis la signature de la vente pour « gommer
tous les défauts » qu’il connaissait. Il a en outre indiqué avoir rempli en
totalité son contrat de vendeur, espérant que les nouveaux propriétaires en seraient satisfaits.
12.
A.________ et Z.________ sont devenus formellement propriétaires de la parcelle objet de l’acte
de vente en date du 7 juillet 2010.
13.
A.________ et Z.________ ont été informés,
au début du mois de juillet 2010, par un peintre mandaté pour rafraîchir le « rez-inférieur »
de la villa, que cet espace ne méritait pas d’investissements coûteux, dès lors
qu’il n’était – selon lui – pas habitable, bien qu’il comprenne
notamment une chambre et un bureau. Ils ont alors pris contact avec L.________, architecte EPFL-SIA auprès
du Bureau d'architecture et d'urbanisme [...], qui a visité la villa le 9 juillet 2010.
Le 12 juillet 2010, L.________ a écrit à A.________ et Z.________, en substance, que sa visite
des lieux confirmait que le sous-sol avait une hauteur sous plafond d’après les plans de 2.20
m, donc insuffisante pour un local habitable, que le pourcentage de lumière dans chaque local était
en dessous de la norme et que la jurisprudence considérait comme sous-sol un niveau dégagé
totalement sur une façade, partiellement sur deux autres, et dont les locaux étaient situés
en dessous du terrain naturel pour plus de la moitié de son volume, ce qui était le cas ici.
Il a encore précisé qu’à l’évidence, la seule manière d’agrandir
la surface habitable était de reconsidérer la toiture, en respectant le règlement sur
les constructions en vigueur.
14.
Par courrier du 5 août 2010, le précédent conseil d’A.________ et Z.________ a notamment
écrit à N.________, avec copie à E.________ SA, qu’à la suite de la vente et
après avoir emménagé, ses clients avaient constaté plusieurs problèmes, soit
que le sous-sol (ou rez-inférieur) dont N.________ leur avait promis l’habitabilité ne
paraissait pas conforme aux normes et ne pouvait être comptabilisé dans la surface habitable,
laquelle était donc en réalité bien inférieure aux « 200 m
2
environ » figurant sur la notice de vente et que par conséquent, vu l’impossibilité
d’utiliser le sous-sol pour y loger leurs enfants comme ils le prévoyaient, A.________ et
Z.________ allaient être forcés d’agrandir la surface habitable par le biais d’une
surélévation très coûteuse de la villa. Cet avocat a en outre indiqué qu’à
la place de la pergola faisant l’objet du permis de construire délivré à N.________
en 2002, un couvert pour voiture avait été construit, qui n’était toujours pas cadastré.
Il a enfin précisé que sa lettre valait avis des défauts et qu’il reprendrait contact
très prochainement, afin de faire part des prétentions de ses mandants s’agissant des
dommages occasionnés par les points mentionnés dans son courrier.
15.
A.________ et Z.________ se sont adressés à la commune de [...], qui leur a remis, d’une
part, les plans d’origine de la villa datés du 10 février 1959 et établis par
les architectes [...] et [...] et, d’autre part, la police d’assurance bâtiment de ce
bien immobilier, datée du 28 janvier 1988.
Le plan du sous-sol de la villa de 1959 se présentait comme suit:
La police d’assurance bâtiment faisait état de transformations et d’« Isol.
Périph. » et indiquait que les travaux avaient débuté en octobre 1986. Ce document,
complété en caractères d’imprimerie, ne comportait aucune signature.
16.
Par courriel du 10 août 2010, le Service technique de la commune de [...] a confirmé au conseil
d’A.________ et Z.________ que « la pièce désignée comme « salle
de jeux » sur le plan du 10.02.1959, établi par MM. [...] et [...], ne [pouvait] être
considérée comme habitable au sens des articles 88 et 89 du plan communal d’extension
et de la police de constructions, ainsi que les articles 27 et 28 RLATC [règlement d'application
de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions du 19
septembre 1986 ; RSV 700.11.1], notamment
».
17.
Le 25 janvier 2011, le Bureau d'architecture et d'urbanisme [...] a établi un rapport relatif à
un projet de surélévation de la villa d’A.________ et Z.________, qui permettrait d’augmenter
la surface habitable de 117 m
2
.
Le coût de ces travaux a été estimé à 1'350'000 francs.
Z.________ a déclaré qu’on leur avait déconseillé à ce jour de faire des
travaux importants, mais qu’un jour ou l’autre, ils allaient les entreprendre, en particulier
pour créer une chambre supplémentaire pour un nouvel enfant.
18.
Alors que la fille de Z.________, âgée
de 17 ans, séjournait à la villa un lundi soir sur deux, un week-end sur deux et la moitié
des vacances, son fils de 20 ans y venait un peu moins souvent. A ces occasions, ils dormaient dans
la chambre du sous-sol (ou « rez-inférieur » selon la notice de vente). Quant
à la jeune fille au pair, elle occupait l’ancien bureau de cet étage, dans lequel un
lit avait été installé.
19.
a)
En
cours d'instruction, une expertise a été confiée à
R.________,
ingénieur architecte EPFL-SIA
,
lequel, d’une part, s'est adjoint le concours d'un co-expert, en la personne de
X.________
,
ingénieur civil SIA
,
et d’autre part, a consulté deux experts immobiliers, savoir
D.________
et H.________
. Le rapport d'expertise
a été déposé le
14 mai 2013,
et complété en date du 21 février 2014, sur requête d’A.________ et Z.________,
ainsi que de N.________.
b)
S’agissant de la nature des étages
de la villa, les experts ont relevé que, selon l’usage, la notion de « rez-inférieur »
impliquait un dégagement complet d’une façade, ce qui n’était pas le cas de
la villa en cause, de sorte que ce bien immobilier comportait uniquement un rez-de-chaussée et un
sous-sol.
Concernant la notion de « vue directe », les experts ont affirmé que les fenêtres
de la salle de jeux et de la chambre d’amis – situées au sous-sol – n’avaient
pas de vue directe dès lors que leur contrecœur se situait à 1.75 m, soit au-dessus de
la limite de 1.50 m. Il en allait de même de la fenêtre de la chambre d’amis, celle-ci
donnant au demeurant dans un saut de loup partiel.
Quant à la hauteur du sous-sol, les experts ont confirmé qu’elle était de 2.20 m.
Se basant sur l’art. 25 RLATC – selon lequel tout local susceptible de servir à l’habitation
ou au travail sédentaire doit avoir une capacité d’au moins 20 m
3
et que les chambres à coucher occupées par plus d’une personne doivent contenir au minimum
15 m
3
par occupant –, ils ont affirmé que les volumes de la chambre du sous-sol (36.45 m
3
)
et du bureau (23.64 m
3
)
étaient certes suffisants au regard de cette disposition, mais que leurs hauteur et éclairage
naturel n’étaient pas conformes aux art. 27 et 28 RLATC. En conséquence, ils sont arrivés
à la conclusion que, dès lors que ces dispositions étaient cumulatives, ces deux pièces
au sous-sol ne pouvaient servir ni à l’habitation, ni au travail sédentaire. Ils ont
toutefois relevé que selon l’usage, les surfaces utilisées « occasionnellement »
et non destinées à l’habitation ou au travail sédentaire (art. 27 RLATC) –
comme une salle de jeux ou un carnotzet – pouvaient échapper aux critères de hauteur
des locaux, d’éclairage naturel et de ventilation prescrits par l’art. 28 RLATC.
c)
Les experts ont expliqué que selon l’usage,
la « surface habitable » se calculait en comptabilisant les surfaces des pièces
situées à l’intérieur des murs extérieurs, y compris les murs non porteurs,
à l’exception des murs porteurs et des gaines techniques. Selon eux, la surface habitable
réelle de la villa était de 138 m
2
.
Par rapport aux 200 m
2
indiqués sur la notice de vente – répartis entre un « rez-inférieur »
et un « rez-supérieur » –, le « manco » était
de 62 m
2
,
équivalant à 229.40 m
3
,
arrondi à 230 m
3
.
Ils ont estimé le coût de construction d’une maison de qualité équivalente
à 800 fr. par mètre cube au minimum, soit à 184'000 fr. en l’espèce (800 fr.
x 230 m
3
).
d)
Les experts ont indiqué qu’il était possible de rendre le sous-sol de la villa habitable
en abaissant le niveau du sol, afin d’obtenir un « vide utile » de 2.40 m et
de répondre ainsi tant aux exigences du RLATC qu’à celles du Règlement communal
du plan d’extension et de la police des constructions de la Commune de [...]. Ils ont précisé
que cela impliquerait d’importants travaux, touchant à la structure même de la villa,
mais que ceux-ci ne seraient ni titanesques ni dangereux pour la stabilité du bâtiment.
Ils ont considéré qu’afin de combler le « manco » de surface habitable
de 62 m
2
,
il conviendrait d’abaisser le sol non seulement dans la chambre, mais également dans l’ensemble
de la surface « hall - salle de jeux », laquelle représentait 63 m
2
(chambre : 16.57 m
2
;
hall : 13.69 m
2
;
salle de jeux : 32.74 m
2
),
et ont estimé le coût de mise en conformité de cette surface à 140'500 francs. Quant
au coût de transformation de la seule chambre d’amis, les experts l’ont évalué
à 67'200 francs. Ils ont précisé en outre qu’en abaissant le niveau de la chambre
d’amis et de la salle de jeux, il faudrait créer deux paliers et trois marches, pour un coût
de 1'200 francs. Enfin, les frais administratifs nécessaires à l’obtention du permis
de construire s’agissant de ces travaux s’élèveraient environ à 5'700 francs.
Les experts ont relevé que, durant ces travaux, le sous-sol serait partiellement inutilisable et
que la cour et le jardin latéral devraient être remis en état puisqu’il y aurait
lieu de dégager la façade. Selon eux, lesdits travaux n’impliqueraient pas de déménagement
pour les propriétaires et le dommage y relatif pouvait être estimé entre 3'000 et 5'000
francs.
e)
Concernant le projet de surélévation
proposé par l’architecte L.________, les experts ont indiqué que le sous-sol ne serait
certes pas touché et que le rez-de-chaussée ne subirait que quelques transformations mineures
– notamment la suppression de la chambre nord-ouest afin d’y trouver une nouvelle entrée
– mais qu’un étage complet, recouvert par une toiture, serait construit à neuf.
Cette solution permettrait à A.________ et Z.________ d’acquérir une surface habitable
de
148 m
2
+ 117 m
2
,
soit plus grande que les 200 m
2
indiqués dans la notice de vente. Les experts ont considéré que cette solution allait
bien au-delà de la « compensation » recherchée par les prénommés
et qu’elle impliquerait inévitablement un déménagement de longue durée, dont
il n’avait pas été tenu compte dans le coût total de l’opération.
Les experts ont toutefois estimé que sans aller jusqu’à la création d’un étage
supplémentaire complet, il serait possible de procéder à une surélévation du
faîte de la toiture de l’ordre d’un mètre, qui permettrait de retrouver –
dans les combles – une surface habitable de 60 m
2
,
qu’il y aurait lieu de rendre accessible depuis le rez-de-chaussée, par un escalier que l’on
pourrait trouver au fond du séjour en découpant la dalle. Se basant sur sa rencontre avec le
Service technique de la commune de [...], l’expert R.________ a affirmé que cette légère
modification de la façade ouest de la villa – certes située à 4 m de la limite de
parcelle au lieu des 5 m règlementaires – ne devrait pas poser problème au niveau communal.
D’après les informations obtenues de la part d’un charpentier et d’un ferblantier
couvreur, les experts ont estimé le coût de cette solution à environ 133'000 francs. S’y
ajouteraient le coût de la remise en état des extérieurs – évalué entre
3'000 et 5'000 fr. –, les frais administratifs nécessaires à l’obtention du permis
de construire pour ces travaux – de 6'000 fr. environ –, des coûts supplémentaires
de surélévation du toit pour respecter la distance réglementaire de 5 m de la façade
est – de 10'000 fr. environ –, ainsi qu’un montant pouvant varier entre 2'000 et 3'000
fr. pour l’obtention d’un rapport lié à la présence d’amiante dans le
toit.
Selon les experts, les nuisances des travaux de surélévation du faîte seraient minimes,
dès lors que lesdits travaux se feraient depuis l’extérieur et que l’accès
aux combles – pour les travaux de second œuvre – s’effectuerait par la fenêtre
à prévoir en façade est. Cette solution ne nécessiterait donc aucun déménagement.
f)
A choisir entre les deux solutions mentionnées
ci-dessus, les experts ont considéré qu’en fonction des incertitudes liées au terrain
et à la présence éventuelle de canalisations sous la dalle actuelle du sous-sol, la solution
de la surélévation du faîte devrait être préconisée.
g)
Sur la base d’estimations faites par
les experts immobiliers D.________ (entre 1'700'000 fr. et 1'800'000 fr.) et H.________ (entre 1'880'000
fr. et 2'200'000 fr., montants ramenés à 1'840'000 fr. et 2'160'000 fr. dans le rapport d’expertise
du 14 mai 2013), les experts ont évalué la valeur de la villa au moment de sa vente à
1'920'000 fr., de sorte que le prix de vente de 2'150'000 fr. leur semblait un peu surfait.
h)
S’agissant du couvert à voitures,
construit par N.________ sur la base du permis de construire portant sur une pergola « sans
couverture ni fermée », les experts ont estimé le coût de sa remise en état
– soit la dépose de la couverture, y compris son élimination – à 4'500 fr.,
équivalant aux honoraires de deux ouvriers pendant deux jours et aux frais de décharge. Se
basant sur sa rencontre avec un collaborateur du Service technique de la commune de [...], l’expert
R.________ a indiqué qu’au vu du temps passé, la commune ne devrait pas intervenir pour
faire déposer cette couverture, étant précisé que si une demande était faite
pour transformer ce couvert, il serait requis de le rendre conforme, à savoir de retrouver une pergola.
20.
a)
Par demande du 16 juillet 2012, A.________ et Z.________ ont conclu, sous suite de frais et dépens,
à ce que N.________ et E.________ SA soient reconnus leurs débiteurs et leur doivent, solidairement
entre eux, immédiat paiement de la somme de 675'000 fr. avec intérêts à 5% l’an
dès le 30 juin 2010 (I) et à ce que N.________ soit reconnu leur débiteur et leur
doive immédiat paiement de la somme de 45'000 fr. avec intérêts à 5% l’an dès
le 30 juin 2010 (II). Ils se sont en outre réservés le droit de préciser leurs conclusions
en cours d’instance.
Dans sa réponse du 11 septembre 2012, E.________ SA a conclu, sous suite de frais et dépens,
principalement au rejet des conclusions de la demande, subsidiairement à ce que N.________ soit
tenu de la relever, en capital, intérêts, frais et dépens, de toute condamnation qui pourrait
être prononcée contre elle en vertu des conclusions prises à son encontre par A.________
et Z.________.
Par réponse du 12
septembre 2012, N.________ a conclu, sous suite de frais et dépens, principalement à libération
et subsidiairement, au cas où il serait tenu d’indemniser A.________ et Z.________, à
ce que E.________ SA le relève de toute condamnation.
Le 30 octobre 2012, N.________ s’est déterminé sur les allégués de la réponse
d’E.________ SA et a conclu, sous suite de frais et dépens, au rejet des conclusions prises
à son encontre.
En date du 19 novembre 2012, E.________ SA s’est déterminée sur les allégués
de la réponse de N.________ et a persisté dans ses conclusions.
Le 3 décembre 2012, A.________ et Z.________ se sont déterminés sur les allégués
des réponses susmentionnées et ont maintenu leurs conclusions.
b)
Lors d’une audience tenue le 24 septembre 2014, A.________, Z.________, N.________ et S.________
ont été entendus en qualité de parties. P.________, Me V.________ et M.________, fille
de N.________, ont en outre été entendus comme témoins.
c)
L'audience de jugement a eu lieu le 16 février 2016 en présence d’A.________, assistée
de son conseil, représentant également Z.________, de N.________, assisté de son conseil,
et du conseil d’E.________ SA, représentant cette dernière. D’entrée de cause,
A.________ et Z.________ ont réduit leurs conclusions, en ce sens qu’ils réclamaient
désormais des montants de 157'000 fr. avec intérêts (chiffre I) et de 4'500 fr. avec intérêts
(chiffre II).
En droit
:
1.
1.1
L’appel est recevable
contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [code de procédure
civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]) au sens de l’art. 236 CPC, dans les causes patrimoniales
dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions devant l’autorité précédente
est de 10'000 fr. au moins (art. 308 aI. 2 CPC). Ecrit et motivé, il doit être introduit dans
les trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification
postérieure de la motivation (art. 311 aI. 1 CPC).
1.2
En l’espèce,
formé en temps utile par une partie qui y a un intérêt digne de protection (art. 59 al.
2 let. a CPC) et portant sur des conclusions supérieures à 10’000 fr., l’appel
est recevable.
2.
L’appel
peut être formé pour violation du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art.
310 CPC). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris
les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la
décision du juge, et doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément
au principe général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation
des faits sur la base des preuves administrées en première instance (JdT 2011 III 43 consid.
2 et les références citées) et vérifie si le premier juge pouvait admettre les faits
qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 4A_238/2015 du 22 septembre 2015 consid.
2.2).
3.
Il est établi que les appelants ont acquis
la villa de l’intimé N.________ par la signature d’un acte authentique le 13 avril 2010
et que ce dernier leur a transféré la propriété de ce bien. Il n’est pas contesté
qu’un contrat de vente immobilière au sens des art. 216 ss CO a été conclu entre
les parties.
4.
4.1
Les appelants invoquent deux défauts de l’immeuble
qui leur a été vendu : le premier a trait, d’une part, à la surface habitable
de la villa, annoncée dans le dossier de vente comme étant de « 200 m
2
environ », et, d’autre part, à l’habitabilité de son étage inférieur ;
le second concerne la non-conformité du couvert à voitures au permis de construire délivré
par la Commune de [...] le 25 septembre 2002.
4.2
4.2.1
Aux termes de l’art. 197 al. 1 CO –
applicable par analogie à la vente d’immeubles par renvoi de l’art. 221 CO –,
le vendeur est tenu de garantir l’acheteur tant en raison des qualités promises qu’en
raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit
sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure.
Constitue ainsi un défaut l'absence d'une
qualité dont le vendeur avait promis l'existence ou à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre
selon les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa et les références citées,
JdT 1989 I 162 ; TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1). Selon la doctrine, il convient de comparer
deux états : l’état de la chose qui a été livrée et celui de la chose
qui devait être livrée. S’il y a une divergence entre ces deux états, il y a nécessairement
défaut (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5
e
éd., Genève/Zurich/Bâle 2016, p. 94, n. 659 ; Venturi/Zen-Ruffinen, Commentaire romand,
Code des obligations I, 2
e
éd.,
Bâle 2012, n. 2 ad art. 197 CO).
Le défaut peut être matériel s'il affecte les propriétés physiques de la chose
ou si celle-ci n'a pas l'utilité ou la valeur que l'acheteur en attendait, en raison de l'absence
d'une qualité (Tercier/Bieri/Carron, op. cit., p. 96, n. 674 ; Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit.,
n. 4 ad art. 197 CO). S’agissant des immeubles, on peut notamment citer à titre d’exemple
la différence par rapport au volume promis (TF 4A_65/2012 du 21 mai 2012 consid. 12.3 ; TF
C.416/1980 du 3 mars 1981, publié in SJ 1981 p. 518). Le défaut peut également être
de nature économique, soit lorsque la chose qui en est affectée ne permet pas d'obtenir le
rendement ou les revenus qu'il serait normal que l'acheteur puisse en retirer. Enfin, le défaut
peut être juridique si la chose vendue ne correspond pas aux exigences juridiques ou ne permet pas
à l'acheteur pour ce motif d'en tirer toutes les utilités (Tercier/Bieri/Carron, op. cit.,
p. 97, nn. 676 et 678 et les références citées ; Venturi/Zen-Ruffinen,
op. cit., nn. 5-6 ad art. 197 CO). Il en va ainsi des choses qui ne sont pas conformes aux prescriptions
administratives (ATF 95 II 119 consid. 3b, JdT 1970 I 238) ou de terrains affectés d'une restriction
de bâtir (ATF 98 II 15 consid. 3, JdT 1972 I 547).
Le vendeur répond d'abord des qualités promises, soit des assurances – qui sont des manifestations
de volonté – qu'il a pu donner à l'acheteur eu égard aux qualités de la chose.
Il peut avoir positivement assuré que la chose présentait certaines qualités ou, négativement,
que la chose ne souffrait pas de certains manquements. Il n'est pas nécessaire que le vice en question
affecte la valeur ou l'utilité de la chose pour que la responsabilité du vendeur soit engagée ;
même un défaut de moindre importance peut donner lieu à garantie, sous réserve de
l’abus de droit. L'assurance d’une qualité peut être expresse ou tacite et ne doit
ainsi pas nécessairement revêtir la forme prescrite pour le contrat. Elle peut parfois se déduire
du prix payé (lorsque celui-ci est une indication de l'authenticité de la chose) ou même
d'usages commerciaux (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., nn. 11-13 et 15 ad art. 197 CO et les références
citées).
Les qualités attendues sont celles qui n'ont pas été promises par le vendeur, mais sur
lesquelles l'acheteur pouvait compter selon les règles de la bonne foi. Dans ce cas de figure, le
vendeur n’est tenu à garantie que si l'absence de qualités attendues diminue de manière
notable soit la valeur objective de la chose – et non la valeur que lui ont attribuée les
parties (prix de vente) –, soit l'utilité prévue (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n.
17-19 ad art. 197 CO). Le niveau d'exigence quant à la qualité attendue dépend du contenu
du contrat, des règles de la bonne foi et des autres circonstances du cas concret. La responsabilité
du vendeur est moins stricte pour les qualités attendues que pour les qualités promises. Certains
auteurs soulignent qu'il y a en principe une diminution notable de la valeur ou de l'utilité prévue
lorsque l'acheteur n'aurait pas conclu le contrat ou l'aurait conclu à des conditions différentes
s'il avait connu le défaut (TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1 et les références
citées).
4.2.2
Les règles sur la garantie en raison des
défauts de la chose vendue sont en principe de droit dispositif. Les parties peuvent ainsi convenir
de clauses limitatives ou exclusives de garantie (Tercier/Bieri/Carron, op. cit., p. 115, n. 813 et la
référence citée). Selon la jurisprudence, la volonté des parties de supprimer la
garantie légale pour les défauts doit être exprimée clairement ; elle ne peut
résulter d'une clause dite de style, soit d'une formule usuelle dans le type de contrat en cause
et insérée dans l'acte sans que les parties aient voulu en adopter son contenu (ATF 107 II
161 consid. 6a, JdT 1981 I 582 ; TF 4A_226/2009 du 20 août 2009 consid. 3.2.2). La détermination
de la portée d'une clause excluant ou limitant la responsabilité du vendeur ressortit à
l'interprétation du contrat. Si la volonté réelle des parties ne peut être clairement
établie, la clause d'exclusion doit être interprétée selon le principe de la confiance
(TF 4A_551/2010 du 2 décembre 2010 consid. 2.6 ; Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 38 ad Intro
art. 197-210 CO), comme elle pouvait et devait être comprise d’après sa teneur littérale
et son contexte, ainsi que l’ensemble des circonstances (ATF 130 III 686 consid. 4.3.1, JdT 2005
I 247).
Une clause générale d’exclusion n’exclut en principe pas la garantie du vendeur
pour les qualités promises et il est en général admis qu'une clause limitative ou exclusive
de garantie n'est pas limitée aux seuls défauts ordinaires, ou aux défauts que les parties
ont envisagés. Une telle clause ne couvre cependant pas les défauts auxquels, objectivement,
un acheteur raisonnable ne pouvait pas s'attendre selon les règles de la bonne foi, soit ceux qui
sortent totalement du cadre qui pouvait être envisagé au vu de l'ensemble des circonstances
concrètes (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 39 ad Intro art. 197-210 CO). En d'autres termes,
une clause limitative ou exclusive de garantie ne saurait être invoquée à l'encontre d'un
défaut de la chose vendue totalement étranger aux éventualités qu'un acheteur raisonnable
doit prendre en compte (ATF 107 II 161 consid. 6a, JdT 1981 I 582 ; TF 4C.273/2006 du 6 décembre
2006 consid. 2.1). Savoir avec quoi un acheteur doit compter dépend des circonstances du cas particulier
et l’interprétation dépend essentiellement du but reconnaissable en vue duquel quelqu’un
a acheté un objet. Pour juger si un défaut déterminé tombe ou non sous le coup de
la clause d’exclusion de garantie, il faut dès lors se fonder sur le but économique du
contrat de vente. Partant, pour qu’un défaut ne tombe pas sous le coup de la clause d’exclusion
de la garantie, il ne suffit pas qu’il soit inattendu ; il doit aussi compromettre sensiblement
le but économique du contrat (ATF 130 III 686 consid. 4.3.1 et les références citées,
JdT 2005 I 247).
Selon l’art. 199 CO – applicable à la vente immobilière conformément à
l’art. 221 CO –, toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur
a frauduleusement dissimulé à l’acheteur les défauts de la chose. Le législateur
a ainsi mis en place, en cas de dol du vendeur, un régime aggravé qui modifie partiellement
les conditions de la garantie (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., nn. 44-45 ad Intro art. 197-210 CO).
La dissimulation frauduleuse peut notamment consister à taire un fait tel que l'absence d'une qualité
prévue de la chose vendue, dont la connaissance aurait induit l'acheteur à ne pas conclure
le contrat ou à le conclure à des conditions différentes de celles convenues (ATF 132
II 161 consid. 4.1, RDAF 2007 I 567 ; TF 4A_622/2012 du 18 janvier 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_70/2011
du 12 avril 2011 consid. 4.1). L'expression doit être entendue de manière large : le vendeur
peut induire intentionnellement l'acheteur en erreur (en lui dissimulant des défauts ou en simulant
des qualités), mais aussi exploiter l'erreur dans laquelle se trouve ce dernier (Venturi/Zen-Ruffinen,
op. cit., n. 3 ad art. 199 CO). En effet, le vendeur agit par dol non seulement lorsqu'il fournit des
indications fausses sur la qualité de la chose, mais également lorsqu'il passe sous silence
certains faits que la loi, le contrat ou les règles de la bonne foi lui commandent de révéler
(ATF 131 III 145 consid. 8.1, JdT 2007 I 261 ; ATF 116 Il 431 consid. 3a). Le vendeur doit
omettre consciemment de communiquer un défaut à l'acheteur – qui l'ignorait et ne pouvait
le découvrir en raison de son caractère caché – tout en sachant qu'il s'agit d'un
élément important pour ce dernier (TF 4A_622/2012 du 18 janvier 2013 consid. 3.2 ; TF
4A_301/2010 du 7 septembre 2010 consid. 3.2, publié in
SJ 2011 I p. 17). La dissimulation doit donc être
intentionnelle ; le dol éventuel suffit (TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1 et les références
citées ; TF 4A_622/2012 du 18 janvier 2013 consid. 3.2). Le vendeur doit avoir une connaissance
effective du défaut, l'ignorance due à une négligence même grave ne suffisant pas
(TF 4A_226/2009 du 20 août 2009 consid. 3.2.3 et les références citées). La connaissance
ne doit pas nécessairement être complète ni porter sur tous les détails ; il
suffit que le vendeur soit suffisamment orienté sur la cause à l'origine du défaut pour
que le principe de la bonne foi l'oblige à en informer l'acheteur (ATF 66 ll 132 consid. 6 ;
TF 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 5.3.3). La clause limitative ou exclusive demeure toutefois valable
s'agissant des défauts que le vendeur n'a pas frauduleusement dissimulés (Venturi/Zen-Ruffinen,
op. cit., n. 4 ad art. 199 CO). Le fardeau de la preuve de la dissimulation frauduleuse incombe
à l'acheteur (ATF 131 III 145 consid. 8.1 et la référence citée ; TF 4A_622/2012
du 18 janvier 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_70/2011 du 12 avril 2011 consid. 4.1).
Le devoir d'informer l'acheteur n'existe cependant pas si le vendeur peut valablement supposer, selon
les règles de la bonne foi, que ces défauts étaient à l'évidence connus de l'acheteur.
C'est en particulier le cas des défauts dont l'acheteur aurait dû s'apercevoir en faisant preuve
de l'attention commandée par les circonstances ; il suffit en principe que l'acheteur fasse
preuve de « l'attention habituelle » (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 3 ad art.
199 CO et la référence citée).
4.3
Les premiers juges ont considéré que l'inhabitabilité de l'étage inférieur et
le manque de surface habitable ne constituaient pas des défauts de la chose vendue. Les magistrats
ont tout d'abord nié que ces éléments pouvaient correspondre à une qualité promise.
Selon eux, aucun élément au dossier ne permettait de retenir que les intimés avaient expressément
promis ou assuré aux appelants que la surface de la villa était de 200 m
2
et que son étage inférieur était habitable. Au contraire, ils ont retenu, s'agissant de
la surface de la maison, nonobstant l'indication de « 200 m
2
environ » sur la plaquette de vente, que le seul document contractuel liant les parties, soit
l'acte de vente notarié – dont le projet avait été adressé par la notaire V.________
aux appelants en date du 8 avril 2010, qui leur avait été lu et commenté par cette dernière
lors de la séance de signature du 13 avril 2010 et que les appelants avaient signé à cette
occasion – mentionnait expressément que la surface d'habitation de la maison était de
141 m
2
.
Dit acte ne faisait nulle part mention d'une surface de 200 m
2
.
Pour ce qui était de l'habitabilité de l'étage inférieur, si la notice de vente parlait
de « rez-inférieur », le plan de l'étage annexé au dossier de vente
mentionnait expressément qu'il s'agissait d'un « sous-sol ». Rien n'indiquait
que les intimés auraient promis aux appelants que cet étage était habitable.
S'agissant d'une éventuelle qualité attendue, les premiers juges ont relevé que si une
telle qualité devait être retenue, encore faudrait-il, pour que l’intimé N.________
soit tenu à garantie, que les appelants aient établi que l'absence de la qualité invoquée
diminuait de manière notable soit la valeur objective de la villa, soit l'utilité qui en était
prévue. Or, il ressortait de l'instruction que les enfants de l’appelant, lors de leurs séjours
à la villa, dormaient dans la chambre du sous-sol et que la jeune fille au pair occupait en permanence
l'ancien bureau de cet étage, dans lequel un lit avait été installé. L'étage
inférieur de la villa était donc bel et bien utilisé par les appelants. Force était
ainsi de constater qu'ils n'avaient pas établi en quoi l'utilité de la villa était notablement
diminuée par ce prétendu défaut. Ils n’avaient pas non plus établi en quoi
le « manco » de surface habitable, par 62 m
2
,
diminuait de manière notable la valeur objective de l'immeuble.
Par surabondance, les magistrats ont considéré que les appelants auraient été déchus
de leur droit d'exercer l'action en garantie en raison des défauts, au regard de la clause exclusive
de garantie contenue dans l'acte de vente, qui ne pouvait être considérée comme nulle
au sens de l'art. 199 CO.
4.4
Les appelants critiquent cette appréciation.
4.4.1
Dans leur appel, les appelants reviennent sur
un élément de fait, retenu de manière imprécise par les premiers juges. Il s'agit
de la validation (ou non) par l’intimé N.________ du dossier de vente. Les premiers juges
ont retenu que l’intimée E.________ SA avait préparé un dossier de vente, dont l’intimé
N.________ avait eu connaissance, mais sans le valider. Même si cette donnée factuelle ne revêt
pas une importance décisive pour la solution du litige, l'état de fait devra être rectifié,
par souci de clarté et de précision. En effet, la position des deux intimés sur cette
question est opposée, ce qui ressort tant de leurs déterminations de première instance
que de celles déposées auprès de la Cour de céans. Cela étant, on s'abstiendra
de préciser que le dossier de vente n'a pas été validé par l’intimé, l'état
de fait étant modifié en conséquence.
4.4.2
4.4.2.1
Les appelants relèvent que la Chambre patrimoniale cantonale a retenu de manière inexacte que
l'acte de vente notarié mentionne une surface habitable de 141 m
2
.
Pour les appelants, l'affirmation selon laquelle l'acte de vente indiquerait une surface habitable de
141 m
2
résulte d'une confusion entre deux notions bien distinctes, soit l'emprise au sol du bâtiment
et la surface habitable de celui-ci. Ils soulignent qu'il est notoire que le Registre foncier se limite
à mentionner l'emprise au sol des constructions sur une parcelle, mais se garde bien de fournir
toute indication relative à la surface habitable, notion dont le calcul dépend des règles
cantonales et communales sur la police des constructions. Dans ces circonstances, les premiers juges
ont considéré de manière erronée que le contrat de vente notarié prévoyait
de manière explicite une surface habitable de 141 m
2
.
A raison, les appelants relèvent une erreur de lecture et d'appréciation faite par les magistrats
de l'acte de vente, s'agissant de la surface habitable. L'acte en question fait état d'une surface
totale de 1'134 m
2
,
composée de 141 m
2
d’« habitation numéro [...] d'assurance-incendie » et de 993 m
2
de « place-jardin ». Ce document ne désigne à aucun endroit le nombre de
mètres carrés habitables. Comme affirmé par les appelants, les mètres carrés
indiqués correspondent à la surface au sol, ce que vient confirmer le dossier de vente qui
articule également le chiffre de 1'134 m
2
à titre de mètres carrés de la parcelle.
Cela étant, il y a lieu de se demander si cette erreur d'appréciation est à même
de réduire à néant le raisonnement opéré par les premiers juges.
Comme indiqué par les magistrats, rien ne permet de retenir que les intimés aient expressément
promis ou assuré aux appelants que la surface habitable de la villa était de 200 m
2
et que le « rez-inférieur » de la villa était habitable au sens du droit
public (police des constructions) – droit qui ancre la motivation des appelants. En effet, de telles
assurances ne ressortent pas de l'acte de vente, qui est le seul document contractuel liant les parties,
la plaquette de vente ne constituant pas un tel document. Par surabondance, on relèvera, s'agissant
de la surface habitable, que la terminologie utilisée dans dite plaquette, qui fait état de
« 200 m
2
environ », laisse la place à une certaine approximation. Quant à l'habitabilité
de l'étage litigieux, si la notice de vente indique qu'il s'agit d'un « rez-inférieur »,
le plan annexé au dossier de vente mentionne expressément qu'il s'agit d'un « sous-sol ».
Les appelants font grand cas de la terminologie utilisée, indiquant que la nomenclature de « rez-inférieur »
utilisée dans la notice suggère une surface habitable, et non pas celle de « sous-sol ».
C'est toutefois oublier que la description du « rez-inférieur » figurant dans
la notice indique aussi la présence d'un carnotzet, d'une cave, d'un local chauffage et d’une
citerne, situés généralement en sous-sol. Les appelants ont aussi eu l'occasion, à
deux reprises, de visiter l'objet de la vente immobilière, dans toute sa superficie, et de se rendre
compte que les pièces décrites dans la plaquette sous l’appellation « rez-inférieur »
étaient situées en-dessous du niveau du sol, d'où l'existence notamment d'un saut de loup
partiel.
Le fait que les appelants affirment avoir cru, à tort, que la partie inférieure de la maison
était habitable au regard des règles de la police des constructions – mentionnant à
cet égard une impossibilité juridique d’habiter – n'y change rien, dès lors
qu'il n'apparaît pas sur la base des éléments au dossier qu'une telle assurance leur ait
été donnée. Si le témoin P.________ a déclaré ne pas avoir eu de doute
sur l'habitabilité du sous-sol, il ne s'est pas prononcé sur la conformité de ladite utilisation
aux normes administratives ; il ne ressort en tout cas pas de sa déposition qu'il aurait donné
une information allant dans ce sens aux appelants. Le fait que le sous-sol était chauffé et
meublé ne veut pas encore dire que les intimés aient donné des garanties aux appelants
s'agissant de l'habitabilité de cet espace, sous l'angle du droit de la police des constructions,
soit de sa conformité administrative, et rien de tel n'a été allégué et démontré.
A cela s'ajoute qu'à dire d'expert – non remis en cause en appel –, une certaine utilisation
des locaux litigieux, soit du sous-sol, est admissible selon l'usage, pour autant qu'une telle utilisation
respecte certains critères, à savoir une utilisation occasionnelle et non destinée à
l'habitation ou au travail sédentaire, à l'image d'une salle de jeux ou d'un carnotzet. Or,
deux des pièces composant ce qui a été nommé « rez-inférieur »
étaient décrites comme telles dans la notice de vente, sous la rubrique « distribution »
(« grande salle de jeu », « un carnotzet »). Quant aux autres
pièces, à savoir notamment une chambre d'amis, une douche WC-lavabo et un bureau (sans citer
la cave et le local chauffage et citerne, non déterminants en l'état), elles ne contredisent
pas ces critères, vu le caractère habituellement non permanent de leur utilisation. Une chambre
d'amis implique par définition une utilisation occasionnelle ; s’agissant du bureau,
il n'a pas été allégué ni même établi qu'il servait à un travail sédentaire.
Ainsi, même si l’intimé ne semblait pas au fait des règles de la police des constructions
(interrogé en lien avec l’habitabilité et l’utilisabilité du sous-sol, il
a déclaré avoir acheté la villa en l'état et l'avoir utilisée en l'état
et que, pour lui, la hauteur de 2.20 ou de 2.40 m ne changeait rien à l'habitabilité), l'usage
qu'il faisait des pièces en sous-sol semblait conforme auxdites règles. Les appelants n'ont
en tout cas pas démontré le contraire. Le fait qu’ils aient décidé d'en faire
un autre usage, notamment une chambre d'enfant, ne saurait être imputé à l’intimé.
On ignore d'ailleurs si ce dernier était au courant de l'usage projeté par les appelants, ceux-ci
s'étant contentés d'alléguer que « Pour les demandeurs, parents de trois enfant
(deux adolescents [...] et [...] du précédent mariage de Z.________ et un enfant commun [...]
[A.________ était encore enceinte durant les visites et au moment de l'achat]), le nombre de chambres
était essentiel dans leur décision d'acheter la villa » et « L'idée,
au moment de l'achat, était en effet que les deux aînés partageraient une chambre (ils
vivent chez leur mère et passent un week-end sur deux et la moitié des vacances chez leur père),
que le nouveau-né en occuperait une autre et que les demandeurs dormiraient dans la troisième ».
On ignore encore quel rôle la partie intitulée dans la plaquette de vente « rez-inférieur »
a joué dans la détermination du prix de vente. L'affirmation des appelants, qui avancent en
appel que le prix payé de 2'150'000 fr. est suffisamment important pour ne laisser aucun doute aux
acheteurs sur l'habitabilité de la villa sur deux niveaux et pour une surface totale de 200 m
2
,
ne repose sur aucun allégué de fait. Il est bien plus observé, ce que les appelants passent
sous silence, que le bien vendu est une villa individuelle érigée sur un terrain de plus de
1'000 m
2
(surface totale), les pieds dans l'eau, et qui présente des possibilités d'agrandissement par
une surélévation des volumes – tel que cela a été envisagé par l'expert
architecte L.________. A cela s'ajoute que le prix de vente ne paraît pas objectivement excessif,
puisqu'il ressort des rapports de l’expert R.________ que le prix du marché de l'immeuble
litigieux se situait, selon l’appréciation des deux experts immobiliers consultés, entre
1'700'000 fr. et 1'800'000 fr., respectivement entre 1'840'000 fr. et 2'160'000 fr., chiffres repris
par les appelants dans leur écriture d'appel. En outre, comme relevé ci-dessus, il ne faut
pas perdre de vue que le fait qu'une partie des pièces composant la maison ne soit pas habitable
n'empêche pas leur usage, ce qui implique une valeur sur le marché de l'immobilier. Cela justifie
notamment qu'une valeur locative, sous l'angle du droit fiscal, puisse être attribuée à
de telles pièces, indépendamment de leur non-habitabilité au regard des règles de
la police des constructions. C'est ainsi que notre Haute Cour a, dans un arrêt de 2008, reconnu
à une salle de jeux, qui ne pouvait pas servir à l'habitation selon la loi sur les constructions,
une valeur sur le marché immobilier (TF 2C_469/2007 du 8 janvier 2008 consid. 3.1).
Enfin, on ne saurait raisonnablement dire que, lors de l'achat d'une villa, l'habitabilité au sens
des règles de droit public d'un sous-sol est une qualité attendue, qualité sur laquelle
les appelants pouvaient compter au regard des règles de la bonne foi. Les appelants l'admettent
d'ailleurs indirectement, en fustigeant – à tort, comme on l'a vu – la terminologie
utilisée. Lorsqu'ils reprochent à l’intimé d'avoir indiqué « rez-inférieur »
à la place de « sous-sol » (« [...], il convient de souligner la nomenclature
de « rez-inférieur » utilisée dans la plaquette, suggérant une surface
habitable, et non pas celle de « sous-sol » »), les appelants reconnaissent
a contrario qu'un sous-sol ne suggère pas une surface habitable et qu'il ne cristallise dès
lors pas les mêmes attentes que les autres pièces hors sol de la villa s'agissant de son caractère
habitable.
4.4.2.2
A supposer que l'on puisse considérer qu'un
sous-sol non habitable (de manière permanente) au regard des règles de droit public soit un
défaut de la chose vendue, la clause d'exclusion de garantie entrerait alors en ligne de compte,
sans que l'on puisse soutenir, au regard des circonstances d'espèce, qu'il s'agirait d'un défaut
inenvisageable pour les appelants. On ne décèle par ailleurs pas l'existence d'un dol, qui
permettrait de réduire à néant la clause exclusive de garantie. Un tel dol ne peut en
particulier pas être déduit du fait que la partie litigieuse de l'objet vendu ait été
meublée ; d'ailleurs, il apparaît que, de tout temps, une partie du sous-sol était
meublée, soit avant même que l’intimé devienne propriétaire de la villa, ainsi
que cela ressort de l’acte de vente de 14 juillet 1975 qui décrit notamment les meubles garnissant
la « chambre du sous-sol ».
Le fait que l’intimé n'ait pas procédé à des travaux d'isolation au niveau
du sous-sol – ­travaux évoqués par les appelants à l'appui de l’allégation
du dol – ne signifie pas encore qu'il savait qu'il n'était pas autorisé à occuper
ces lieux. Le fait qu'il ait procédé à des travaux de transformation au sous-sol plaide
même en sens contraire. On ne saurait en outre dire que l'intimé était au courant de l'inhabitabilité
juridique du sous-sol du fait des données figurant sur la police d'assurance bâtiment envoyée
le 28 janvier 1988, évoquée par les appelants. Ce document fait état de transformations
et d’« Isol. Périph. », qui, comme on l'a vu plus haut, ne concernait
pas le sous-sol. D'ailleurs ce titre ne porte aucune signature de l'intimé, dont rien n'indique
qu'il aurait rempli le document en question. Enfin, la description des pièces en sous-sol telle
que faite par le vendeur paraît conforme à l'usage, les surfaces utilisées « occasionnellement »
et non destinées à l'habitation ou au travail sédentaire pouvant échapper aux critères
de hauteur des locaux, d'éclairage naturel et de ventilation prescrits aux art. 27 et 28 RLATC.
Quant aux développements des appelants en lien avec la déclaration fiscale de l’intimé,
ils ne reposent sur aucun fait dûment allégué et sont en cela irrecevables. Par surabondance,
on ajoutera que le fait que la déclaration fiscale de l'intimé pour l'année 2008 faisait
mention d'une surface habitable de 99 m
2
– ce qui est d'ailleurs inférieur à la surface du seul « rez-supérieur »
calculé par le témoin P.________ lors de la constitution du dossier de vente – n'est
pas à même d'établir le dol du vendeur en lien avec la clause d'exclusion de garantie.
Le fait que la surface correspondant au sous-sol litigieux n'ait pas été déclarée
aux autorités fiscales pour le calcul de la valeur locative, en dépit de l'usage effectif qui
en a été fait par l’intimé, n'est pas en l'état déterminant. Il s'agit
là d'une problématique de pur droit fiscal, qui comme on l'a vu plus haut, n'assimile pas nécessairement
la surface déterminante pour le calcul de la valeur locative à la surface habitable selon les
règles du droit de la police des constructions.
4.5
Ce qui précède permet de confirmer le résultat auquel sont parvenus les premiers juges,
soit que l’inhabitabilité de l’étage inférieur et le manque de surface habitable
de la villa ne constituent pas un défaut, et rend les discussions relatives à la quotité
du dommage et à l'avis des défauts inutiles.
5.
5.1
En ce qui concerne le couvert à voitures,
les premiers juges ont reconnu qu'il ne semblait pas conforme à l'autorisation de construire délivrée
au défendeur par la Commune de [...] en date du 25 septembre 2002. Ils ont considéré qu'il
ne s'agissait pas d'une qualité promise, puisqu'il n'était pas établi que les intimés
auraient donné une quelconque assurance aux appelants au sujet de la conformité de ce couvert,
que ce soit au moment des négociations ou lors de la conclusion de l'acte de vente. Toutefois, les
magistrats ont retenu que les appelants pouvaient légitimement s'attendre à ce que la villa
acquise, ainsi que ses installations annexes, soient conformes aux autorisations de construire octroyées.
Ainsi, il s'agissait d'une qualité attendue par les appelants et la non-conformité de ce couvert
à l'autorisation de construire de 2002 constituait un défaut juridique. Cela étant, ils
ont retenu que, « pour que le défendeur soit tenu à garantie, encore faut-il que
les demandeurs aient établi une diminution notable de la valeur ou de l'utilité prévue
de cette installation, du fait de ce défaut, ce qu'ils n'ont pas fait. En effet, ils n'ont pas prouvé
en quoi ce défaut, soit l'existence d'un couvert à voitures en lieu et place d'une pergola,
entraînait une moins-value. Les demandeurs n'ont, par exemple, pas établi qu'ils ne pouvaient
pas utiliser ce couvert à voitures ou que cette installation dévalorisait l'immeuble. L'on
notera par ailleurs que la Commune de [...] n'est pas intervenue – depuis l'achat de la villa en
avril 2010 – pour rendre cette installation conforme au droit et qu'au contraire, l'expert R.________
a indiqué qu'elle ne devrait pas le faire ».
Faute d'avoir établi l'existence d'une moins-value consécutive à ce défaut, les magistrats
ont dénié aux appelants le droit à l'indemnité prévue par l'art. 205 CO,
ce qui est contesté en appel.
5.2
Les appelants prouvent par expertise que le coût d'une remise en état du couvert en pergola
s'élèverait à 4'500 francs. Cela étant dit, ils n'établissent pas que la présence
d'un couvert à voitures en lieu et place d'une pergola préfabriquée diminue de manière
notable la valeur objective de la chose ou l'utilité prévue, ce qui permet de confirmer le
raisonnement des premiers juges, auquel il est ici renvoyé. Il ne faut enfin et surtout pas perdre
de vue que le contrat de vente contient une clause d'exclusion de garantie, ici pleinement applicable.
La dissimulation frauduleuse n'est pas établie, puisqu'il n'apparaît pas que la connaissance
par les acheteurs de la non-conformité du couvert à voitures à l'autorisation de construire
délivrée les aurait induits à ne pas conclure le contrat ou à le conclure à
des conditions différentes de celles convenues. Enfin, aucun allégué de fait n'est consacré
à l'avis des défauts donné concernant la non-conformité du couvert à voitures
et l'on ignore tout à ce sujet.
6.
Pour le cas où les appelants auraient subi
un dommage, ceux-ci soutiennent que la responsabilité de l’intimée E.________ SA à
leur égard serait engagée, puisque cette société aurait eu l'obligation, en sa qualité
de courtière et de société active dans l'immobilier, d'établir des documents promotionnels
conformes à la vérité. En ne procédant pas à des contrôles et vérifications
détaillées au sujet de la surface habitable réelle, l’intimée aurait violé
son obligation de diligence et les règles de la bonne foi fondée sur un rapport spécial
de confiance, créant par là un acte illicite.
Au regard des développements qui précèdent (
cf.
supra
consid. 4 et 5) et qui amènent à
une confirmation du jugement entrepris, le grief peut demeurer en l'état, puisqu'aucun dommage n'a
été reconnu.
On ajoutera que l'état de fait ne décrit aucun acte qui pourrait être qualifié d'illicite,
commis par l'intimée à l'encontre des appelants. Aucun allégué n'est consacré
à la causalité naturelle, pas plus qu'au dommage.
En outre, lorsque, comme en l'espèce, il est question de réparation d'un dommage purement économique,
soit d'un préjudice apparu sans qu'il y ait eu atteinte à l'intégrité d'une personne
ou endommagement, destruction ou perte d'une chose (ATF 133 III 323 consid. 5.1 ; Werro, Commentaire
romand, Code des obligations I, 2
e
éd., Bâle 2012, n. 20 ad
art. 41 CO), il n'y a acte illicite que si l'auteur
a violé une norme de comportement qui a pour finalité de protéger le bien juridique lésé ;
c'est l'illicéité de comportement (« Verhaltensunrecht »). La simple lésion
du patrimoine ne représente donc pas, en tant que telle, un acte illicite ; il faut encore
qu'une norme de comportement interdise une telle atteinte et que cette norme ait pour but de protéger
le bien lésé (ATF 139 IV 137 consid. 4.2 ; ATF 133 V 14 consid. 8.1 ; ATF 132
III 122 consid. 4.1, rés. in JdT 2006 I 258 ; TF 4A_594/2009 du 27 juillet 2010 consid. 3.3 ;
SJ 2006 p. 181 ; SJ 2000 p. 549 ; Jaag, Le système général du droit de
la responsabilité de l'Etat, in Favre/Martenet/Poltier (éd.), La responsabilité de l'Etat,
Genève/Zurich/Bâle 2012, p. 32 ; Poltier, La responsabilité de l'Etat pour acte illicite :
l'exigence de l'illicéité, in Favre/Martenet/Poltier (éd.), La responsabilité de
l'Etat, Genève/Zurich/Bâle 2012, p. 154 ; Martenet, La responsabilité de l'Etat en
matière immobilière, in La garantie de la propriété à l'aube du XXl
e
siècle, Expropriation, responsabilité de l'Etat, gestion des grands projets et protection du
patrimoine, Genève 2009, p. 55 ; Misteli, La responsabilité pour le dommage purement économique,
thèse 1999, p. 79). Or, aucune démonstration allant dans ce sens n'est faite en l'état.
7.
Dans un dernier grief, les appelants reprochent aux premiers juges de ne pas avoir tenu compte, lors
de la fixation de la quotité des frais, de l'importante diminution de leurs conclusions en cours
d'instance.
Les magistrats de première instance ont considéré qu'il n'y avait pas lieu de tenir compte
d'une réduction des conclusions, dès lors qu'elle était intervenue lors de l'audience
de plaidoiries finales.
En cela, ils ont fait une correcte application de l'art. 4 al. 4 TFJC (Tarif des frais judiciaires civils
du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5), qui dispose que la réduction des conclusions est prise
en compte si elle intervient avant la première audience ou la décision de suppression de celle-ci.
Dès lors que la réduction est intervenue en l'espèce au stade des plaidoiries finales,
les magistrats n'avaient pas à en tenir compte dans la fixation de l'émolument forfaitaire,
et encore moins des dépens, peu importent les motifs qui ont fondé une telle réduction.
Le grief relatif aux frais doit dès lors être écarté.
8.
8.1
En définitive, l’appel doit être
rejeté et le jugement confirmé.
8.2
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 2'615 fr. (art. 62 al. 1 TFJC), seront mis à la charge des appelants,
qui succombent (art. 106 al. 1 CPC), solidairement entre eux (art. 106 al. 3 CPC).
8.3
Vu l’issue du litige, les appelants, solidairement
entre eux, verseront à chacun des intimés de plein dépens de deuxième instance, arrêtés,
compte tenu de l’importance de la cause, de ses difficultés, de l’ampleur du travail,
du temps consacré à la procédure d’appel et de la valeur litigieuse, à 5'000
fr. (art. 3 al. 1 et 2 et art. 7 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ;
RSV 270.11.6]).
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Le jugement est confirmé.
III.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2'615 fr. (deux mille six cent
quinze francs), sont mis à la charge des appelants A.________ et Z.________, solidairement entre
eux.
IV.
Les appelants A.________ et Z.________, solidairement entre eux, doivent verser à chacun des intimés
N.________ et E.________ SA la somme de 5'000 fr. (cinq mille francs) à titre de dépens de
deuxième instance.
V.
L’arrêt est exécutoire.
Le
président :               Le greffier
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
Me Xavier Rubli (pour A.________ et Z.________),
‑
Me Henri Baudraz (pour N.________),
-
Me Daniel Pache (pour E.________ SA),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
la Chambre patrimoniale cantonale.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30'000
francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ;
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés
devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification
(art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :