vd_findinfo · HC / 2010 / 596 · 2010-11-08 · fr

RÉSILIATION, EXPULSION DE LOCATAIRE, INTERDICTION DE L'ARBITRAIRE | 273 CO, 274g CO, 457 CPC, 23 LPEBL, 24 LPEBL

Vaud Tribunal cantonal Chambre des recours civile 08.11.2010 HC / 2010 / 596

TRIBUNAL
CANTONAL
581/I
CHAMBRE
DES RECOURS
________________________________
Arrêt
du 8 novembre 2010
__________________
Présidence
de               M.
Colombini
,
président
Juges
:              MM.   Creux
et Krieger
Greffière
:              Mme
Cardinaux
*****
Art.
257d CO; 23, 24 LPEBL; 457 CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté
par
G.________
,
locataire, à Lausanne, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 19 août 2010 par
le Juge de paix du district de l'Ouest lausannois dans la cause divisant le recourant d’avec
V.________
,
bailleresse, à Lausanne.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
En fait :
A.
Par ordonnance du 19 août 2010 et notifiée le 31 août 2010 au recourant, le Juge de paix
du district de l'Ouest lausannois a ordonné à G.________ de quitter et rendre libres pour le
mercredi 15 septembre 2010, à midi, les locaux occupés dans l’immeuble sis au chemin
des Pépinières 7 (appartement n° 015 de 2 pièces au 3
ème
étage et cave), à Renens (I); dit qu’à défaut de quitter volontairement ces
locaux, G.________ y sera contraint par la force, selon les règles prévues aux art. 508 et
ss CPC (II); fixé les frais de justice à 300 fr. pour la requérante V.________ (III);
dit que G.________ versera à la requérante la somme de 600 fr. à titre de dépens,
comprenant 300 fr. en remboursement de ses frais de justice et 300 fr. à titre de participation
aux honoraires, débours et frais de vacation de son mandataire (IV); dit que l'ordonnance est immédiatement
exécutoire, nonobstant recours (V).
Les faits suivants ressortent de cette ordonnance complétée par les pièces du dossier
(art. 457 al. 1 CPC [Code de procédure civile vaudoise du 14 décembre 1966; RSV 270.11]) :
Par contrat de bail à loyer du 21 janvier 2008, la V.________ a donné en location à G.________
des locaux dans l'immeuble sis au chemin des Pépinières 7, à Renens. Le loyer mensuel
s'élevait à 1'000 fr. (comprenant 80 fr. d'acompte de chauffage et d'eau chaude, plus frais
accessoires).
Par lettre recommandée du 1
er
avril 2010, la bailleresse a mis en demeure le locataire de s'acquitter, dans un délai de trente
jours dès réception, des arriérés de loyer de 4'027 fr. 40 pour la période de
janvier à avril 2010, comprenant un solde de 400 fr. pour janvier 2010, 3'000 fr. d'arriérés
de loyer du 1
er
février au 30 avril 2010 (à raison de 1'000 fr. par mois), 228 fr. 30 de supplément de
chauffage ouvert et 399 fr. 10 d'intérêts de retard et participation aux frais d'intervention,
sous peine de résiliation du bail, au sens de l'art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911;
RS 220).
Par avis du 17 mai 2010, la bailleresse a résilié le bail de G.________ pour le 30 juin 2010
faute de paiement dans le délai comminatoire.
Par requête du 7 juillet 2010, la bailleresse a requis du juge de paix l'expulsion du locataire
des locaux sis au chemin des Pépinières 7, à Renens.
Le juge de paix a considéré que la résiliation du bail était justifiée pour
le motif que le locataire ne s'était pas acquitté des arriérés de loyer dans le délai
de trente jours qui lui avait été imparti.
B.
Par acte daté du 3 septembre 2010, déposé le 7 septembre 2010 par porteur au greffe du
juge de paix, G.________ a recouru contre cette ordonnance, concluant implicitement à sa réforme,
en ce sens qu’il n’est pas expulsé.
L’intimée n'a pas procédé en deuxième instance.
En droit
:
1.
a)
L'art.
23 al. 1 LPEBL (loi sur la procédure d'expulsion en matière de baux à loyer et à
ferme; RSV 221.305) ouvre un recours en nullité au Tribunal cantonal : a) lorsque le juge était
incompétent ou s'est déclaré à tort incompétent; b) pour absence d'assignation
régulière; c) pour violation des règles essentielles de la procédure lorsque l'informalité
est de nature à influer sur le prononcé. Selon l'al. 2 LPEBL, il y a également recours
au Tribunal cantonal pour déni de justice, celui-ci pouvant aboutir soit à la réforme
soit à l'annulation de la décision attaquée (JT 2004 III 43 c. 1a).
Toutefois, l'art. 23 LPEBL, qui confère un pouvoir d'examen limité à la Chambre des recours,
ne saurait s'appliquer lorsque la validité du congé a été contestée en vertu
de l'art. 274g al. 1 let. a CO. En pareil cas, la Chambre des recours, pour répondre aux exigences
du droit fédéral, doit disposer d'un libre pouvoir d'examen du droit fédéral (JT
2008 III 12; JT 2004 III 79; Guignard in Ducret et alii, Procédures spéciales vaudoises, n.
4 ad art. 23 LPEBL, p. 212).
En l'espèce, le recourant n’a pas contesté le congé devant la commission de conciliation.
La Chambre des recours dispose donc d’un pouvoir d’examen en droit limité à l’arbitraire
(Guignard, op. cit., n. 3 ad art. 23 LPEBL, p. 210; Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise,
3
ème
éd., 2002, n. 4 i.f. et 5 ad art. 356 CPC, pp. 537-538 et les réf. citées).
b)
D'un point de vue factuel, la cour de céans dispose d'un pouvoir d'examen défini par l'art.
457 CPC (applicable en vertu du renvoi de l'art. 29 LPEBL) de telle sorte qu'elle doit admettre comme
constants les faits constatés par le jugement, sauf contradiction avec les pièces du dossier
et sous réserve du complètement sur la base de celui-ci (art. 457 al. 1 CPC; JT 1993 III 88
c. 3).
En l'espèce, l'état
de fait de l'ordonnance, qui a été complété, est conforme aux pièces du dossier.
c)
Le recours, interjeté en temps utile, par une partie qui y a intérêt, comporte une conclusion
implicite en réforme. Contrairement à ce que prescrit l’art. 24 LPEBL, l’acte de
recours n’est pas motivé. Toutefois, on comprend, de l’annexe qui y est jointe (lettre
du 3 septembre 2010 à la gérance Bernard Nicod SA), que le recourant conteste son expulsion,
estimant être à jour avec les loyers arriérés depuis le 30 juillet 2010. Le recours
est ainsi formellement recevable
2.
L’art. 257d CO prévoit
que, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter
d’un terme, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier
qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai
est de 30 jours au moins pour les baux d’habitations (al. 1). Faute de paiement dans le délai
fixé, le bailleur peut résilier les baux d’habitations, moyennant un délai de congé
minimum de 30 jours pour la fin d’un mois (al. 2).
Comme l’admet le recourant lui-même dans la lettre à la gérance Bernard Nicod SA
précitée, il est « à jour » depuis le 30 juillet 2010. Or, la lettre de mise
en demeure de la bailleresse du 1
er
avril 2010 lui fixait un délai de 30 jours, conformément à l’art. 257d al. 1 CO,
pour s’acquitter des loyers arriérés, par 3'400 francs, ainsi qu’un « supplément
de chauffage ouvert », par 228 fr. 30, auxquels s’ajoutaient des "intérêts
de retard et une participation aux frais d’intervention", par 399 fr. 10. Il n'est pas établi
que l'arriéré ait été payé dans le délai comminatoire.
A cet égard, on doit vérifier si le contenu de cet avis comminatoire est conforme aux réquisits
de la jurisprudence, dans la mesure où celui-ci comporte, outre les arriérés de loyer,
d’autres postes, tels que supplément de chauffage ouvert, intérêts moratoires et
dommages-intérêts. En effet, le bailleur n’est habilité à résilier le
contrat que pour des arriérés de loyer, les intérêts qui leur sont liés et les
frais accessoires échus (cf. Lachat, Le bail à loyer, 2008, ch. 2.1.3, p. 664). Or, le supplément
de chauffage réclamé n’est pas documenté et le poste « intérêts de
retard et participation aux frais d’intervention » ne permet pas de distinguer le montant
afférent à chacune de ces prétentions. Il s’ensuit que le montant réclamé
est supérieur de près de 15% aux loyers arriérés.
Dans un arrêt du 18 janvier 2006 n° 89, au c. 3, la Chambre des recours a jugé inefficace
le congé qui reposait sur une mise en demeure portant sur un montant disproportionné par rapport
au loyer effectivement dû (du simple au double). La Chambre des recours a motivé cette solution
par le fait que le locataire "moyen" qui reçoit une telle mise en demeure est non seulement
incapable de faire la part des choses mais est d'emblée dissuadé de payer quoi que ce soit
d'un montant exagéré dont il ne dispose peut-être pas. Le bailleur contraint ainsi le
locataire à adopter une attitude vraisemblablement différente de celle qu'il aurait eue si
la mise en demeure avait porté sur le montant exact; l'on peut attendre d'un bailleur, représenté
la plupart du temps par un professionnel de l'immobilier, de procéder correctement. Dans un arrêt
ultérieur du 23 février 2006 n° 131, la Chambre des recours a retenu qu'une différence
de 11,5% entre le montant réclamé dans la sommation et celui effectivement dû n'entraînait
pas l'inefficacité du congé. Dans un autre arrêt du 7 février 2008 n° 59, elle
a estimé qu'il n'était pas arbitraire de considérer qu'une sommation portant sur un montant
dépassant de 50% le loyer effectivement dû n'entraînait pas l'inefficacité du congé.
Enfin, dans un arrêt récent du 3 septembre 2010 n° 457/I, elle a jugé qu’une
interprétation restrictive de la solution adoptée dans l'arrêt du 18 janvier 2006 s’imposait
et qu’il y avait lieu dans ce contexte de confirmer l'arrêt du 7 février 2008 qui considère
qu'une sommation réclamant au locataire un montant de 50% supérieur à celui qui est effectivement
dû ne rend pas le congé inefficace mais constitue un comportement pouvant rendre ledit congé
abusif au sens des art. 271 ss CO, ce qui oblige le locataire à le contester dans le délai
de l'art. 273 al. 1 CO sous peine de forclusion.
En l'espèce, à supposer que l’on considère le montant total réclamé par
la bailleresse dans son avis comminatoire comme disproportionné, le recourant n'a pas contesté
le congé litigieux auprès de la commission de conciliation dans le délai de l'art. 273
al. 1 CO. Il ne se prévaut pas non plus d’une irrégularité à ce sujet dans
le présent recours. Le montant réclamé n’ayant pas été acquitté en
totalité dans le délai fixé, force est de constater que la résiliation du bail ne
souffre d’aucune irrégularité.
C’est dès lors sans arbitraire que le premier juge a ordonné l’expulsion du recourant
et sa décision doit être confirmée.
3.
En conclusion, le recours doit être rejeté
et l'ordonnance confirmée.
Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à 300 francs.
Par
ces motifs,
la
Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant
à huis clos,
prononce
:
I.
Le recours est rejeté.
II.
L'ordonnance est confirmée.
III.
Les frais de deuxième instance du recourant G.________ sont arrêtés à 300 fr. (trois
cents francs).
IV.
L'arrêt motivé est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
8 novembre 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
‑
M. G.________,
‑
M. Daniel Schwab (pour V.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est de 3'628 francs 30.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF.
Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit
du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève
une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant
le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100
al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
M. le Juge de paix du district de l'Ouest lausannois.
La greffière :