vd_findinfo · HC / 2019 / 404 · 2019-05-03 · fr

BAIL À LOYER, DEMEURE DU DÉBITEUR, RÉSILIATION ABUSIVE, EXPULSION DE LOCATAIRE, CAS CLAIR | 257d CO, 271 al. 1 CO, 257 al. 1 CPC (CH)

Vaud Tribunal cantonal Cour d'appel civile 03.05.2019 HC / 2019 / 404

TRIBUNAL
CANTONAL
JL18.042417-181955
244
cour
d’appel CIVILE
_____________________________
Arrêt du
3 mai 2019
___________________
Composition
:               M.
Abrecht
,
président
Mmes
Merkli et Crittin Dayen, juges
Greffière
:              Mme
Logoz
*****
Art.
257d, 271 al. 1 CO ; 257 al. 1 et 3 CPC
Statuant sur l’appel interjeté par
L.________SA
,
à [...], intimée, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 22 novembre 2018 par
la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois dans la cause divisant l’appelante d’avec
V.________SA
,
à [...], requérante, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
En fait :
A.
Par ordonnance du 22 novembre 2018, adressée pour notification aux parties le lendemain, la Juge
de paix du district de l’Ouest lausannois a ordonné à L.________SA de quitter et rendre
libres pour le vendredi 28 décembre 2018 à midi les locaux occupés dans l’immeuble
sis [...] (restaurant + local chauffage + deux places de parc intérieures + 12 places de parc extérieures)
(I), a dit qu’à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux,
l’huissier de paix était chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder
à l’exécution forcée de la décision sur requête de la partie bailleresse
avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II), a ordonné aux agents de la force publique
de concourir à l’exécution forcée de la décision s’ils en étaient
requis par l’huissier de paix (III), a arrêté les frais judiciaires à 360 fr. et
les a compensés avec l’avance de frais de la partie bailleresse (IV), a mis les frais à
la charge de la partie locataire (V), a dit qu’en conséquence L.________SA rembourserait à
V.________SA son avance de frais de 360 fr. et lui verserait la somme de 700 fr. à titre de défraiement
de son représentant professionnel (VI) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions
(VII).
En droit, le premier juge a retenu que pour réclamer le paiement de 9'000 fr. représentant
le solde du loyer du mois de juin 2018, la partie bailleresse avait fait notifier à la partie locataire
une lettre recommandée renfermant aussi la signification qu’à défaut de paiement
dans les trente jours, le bail serait résilié, que faute de paiement dans le délai imparti,
la bailleresse avait signifié à la locataire, par avis du 13 août 2018, qu’elle
résiliait le bail pour le 30 août 2018 (recte : 30 septembre 2018), que ce congé
était donc valable et que le cas était clair au sens de l’art. 257 CPC (Code de procédure
civile du 19 décembre 2008 ; RS 272), de sorte qu’il y avait lieu de faire droit à
la requête de la bailleresse tendant à ce que la locataire soit expulsée des locaux en
cause.
B.
Par acte du 9 décembre 2018, L.________SA
a fait appel de cette ordonnance, en concluant à son annulation, subsidiairement à ce que le
délai d’expulsion soit fixé au 30 juin 2019, plus subsidiairement à ce que ce délai
soit fixé au 31 mars 2019. Elle a produit un lot de pièces.
Le 25 janvier 2019, l’appelante a versé l’avance de frais requise à hauteur de
400 francs.
Dans sa réponse du 18 février 2019, V.________SA a conclu, avec dépens tant de première
que de seconde instance, au rejet de l’appel et à la confirmation de l’ordonnance entreprise,
un nouveau délai de départ devant être immédiatement imparti par la juge de paix
à l’appelante.
C.
La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l’ordonnance complétée
par les pièces du dossier :
1. a)
V.________SA est une société anonyme inscrite au Registre du commerce depuis le [...] 1988.
Son siège social se situe à [...]. Elle a pour but toutes opérations immobilières
ou commerciales, en particulier la gestion immobilière ou commerciale à l’exception des
opérations prohibées par la LFAIE (loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par
des personnes à l'étranger du 16 décembre 1983 ; RS 211.412.41). [...] et [...] sont
respectivement administrateur directeur et administrateur de cette société, avec signature
individuelle.
L.________SA est une société anonyme inscrite au Registre du commerce depuis le [...] 2017.
Son siège se trouve à [...]. Elle a pour but l’exploitation de restaurants et toutes
prestations dans le domaine de la restauration. [...] et [...] sont respectivement administrateur président
et administratrice de cette société, avec signature individuelle.
b)
Le 29 mai 2017, V.________SA, en qualité de bailleresse, et L.________SA, en qualité de locataire,
ont conclu un contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux portant sur un café-restaurant
de 100 places environ, une terrasse de 100 places, deux places de parcs intérieures et douze places
de parc extérieures, sis [...], à [...]. Le contrat, conclu pour une durée initiale de
dix ans, commençait le 1
er
juillet 2017. Le loyer mensuel net se montait à 9'000 fr., TVA (8%) par 720 fr. en sus, soit un
loyer mensuel total de 9'720 francs. A la suite de la baisse du taux de la TVA à 7.7% dès le
1
er
janvier 2018, le loyer mensuel total a été porté à 9'693 fr. à compter de cette
date.
c)
Le contrat a été cosigné par la société D.________SA, société anonyme
dont le siège se trouve à [...] (VS), qui se portait caution solidaire du paiement du montant
du loyer et des charges, à hauteur de dix annuités, à savoir 1'166'400 francs.
2.
Par courrier recommandé du 12 juin 2018, V.________SA a mis en demeure L.________SA de régler
le montant de 9'060 fr. (soit 9'693 fr. à titre de loyer du mois de juin 2018, dont à déduire
le versement de 693 fr. effectué par la locataire le 12 juin 2018, plus 60 fr. à titre de frais
de rappel).
Ce courrier
renfermait aussi la
signification qu'à défaut de paiement dans les trente jours, le bail serait résilié
avec un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois en application de l’art. 257d CO (Code
des obligations du 30 mars 1911 ;
RS 220).
Ce courrier a été distribué le 14 juin 2018.
3.
Le 19 juillet 2018, L.________SA a acquitté le loyer faisant l’objet de la mise en demeure
du 12 juin 2018.
4.
Par courrier recommandé du 13 août 2018, V.________SA a notifié à L.________SA, au
moyen de la formule officielle, la résiliation du bail à loyer pour le 30 septembre 2018.
Ce courrier a été distribué le lendemain.
5.
Le 3 octobre 2018, V.________SA a adressé à la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois
une requête dans la procédure applicable aux cas clairs, en la forme sommaire (art. 257 CPC).
Par courrier recommandé du 26 octobre 2018, la juge de paix a notifié cette requête à
L.________SA et l’a citée à comparaître à l’audience du 22 novembre 2018,
en précisant que si elle ne comparaissait pas, il pourrait être statué sur la base du
dossier. Un délai au 14 novembre 2018 lui a été fixé pour indiquer ses moyens de
preuve.
L’intimée L.________SA ne s’est pas présentée à l’audience du 22
novembre 2018.
En droit
:
1.
1.1
L’appel est ouvert contre les décisions
finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions
devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al.
2 CPC).
Lorsque le litige porte uniquement sur la question de savoir si les conditions d’une expulsion
selon la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard
causé par le recours à la procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la
durée à six mois (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1).
Lorsque la décision attaquée a été rendue en procédure sommaire, comme c’est
le cas dans la procédure en cas clair (art. 248 let. b CPC), le délai d’appel est
de dix jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 314 al. 1
CPC). Le délai d’appel est respecté lorsque l’appel est acheminé en temps
utile auprès de l’autorité précédente ; celle-ci doit le transmettre sans
délai à l’autorité de deuxième instance (ATF 140 III 636 consid. 3.6).
1.2
En l’espèce, compte tenu du loyer mensuel de 9'693 fr., la valeur litigieuse, calculée
selon les principes énoncés ci-dessus, est sans conteste supérieure à 10'000 fr.,
si bien que c’est la voie de l’appel qui est ouverte (art. 308
al.
2 CPC).
Dans sa réponse, l’intimée allègue que l’établissement a été
fermé par ordre de la Police du commerce dès le 11 janvier 2019. Pour autant que démontrées,
ces circonstances sont cependant sans incidence sur l’intérêt digne de protection (art.
59 al. 2 let. a CPC) de l’appelante à obtenir la réforme de la décision attaquée,
eu égard à la procédure d’expulsion dont elle fait l’objet et aux effets de
l’expulsion.
En conséquence, l’appel, interjeté en temps utile, est recevable.
2
.
2.1
L’appel peut être formé
pour violation du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC).
Cela
étant, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure
sommaire pour cas clairs
(art. 257 CPC)
impose au juge d’appel d’évaluer les faits sur la base des preuves déjà appréciées
par le premier juge saisi ; la production de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles
qui sont visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_312/2013 du
17
octobre 2013 consid. 3.2). Il sera loisible à la partie d'introduire, si elle s'y croit fondée,
une nouvelle requête devant le même juge, sur la base des nova (TF 4A_420/2012 du 7 novembre
2012 consid. 5, SJ 2013 I 129).
2.2
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont
pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient être invoqués
ou produits devant la première instance, bien que la partie qui s’en prévaut ait fait
preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient
à l’appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l’appel
doit indiquer spécialement les faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons
qui les rendent admissibles selon lui (JdT 2011 III 43 et les réf. citées).
2.3
En l’espèce, l’appelante
produit un lot de pièces qui sont toutes nouvelles, hormis l’extrait du Registre du commerce
de la société V.________SA et le bail à loyer portant sur les locaux litigieux, déjà
versés au dossier de la cause.
On peut se demander si la jurisprudence qui prohibe
la production de pièces nouvelles citée ci-dessus (consid. 2.2) vaut également lorsque
les
novas
sont produites par le locataire qui entend contester l’existence d’un cas clair. La
ratio
de cette jurisprudence est en effet qu’il est loisible à la partie, si elle s’y croit
fondée, d’introduire une nouvelle requête devant le même juge de paix sur la base
des novas (TF 4A_420/2012 déjà cité, SJ 2013 I 129), ce qui ne vaut évidemment pas
pour le locataire expulsé en cas clair. La question peut cependant rester ouverte, dès lors
que l’appelante, qui n’a pas procédé en première instance, n’indique
pas pour quels motifs les pièces nouvelles, toutes antérieures au dépôt de la requête
d’expulsion, n’ont pas été produites devant le premier juge, alors même que
l’appelante avait connaissance de cette procédure, puisque cette requête lui a été
dûment notifiée et qu’elle a régulièrement été citée à
comparaître. L’explication de l’appelante selon laquelle « la lettre de la
convocation de la Justice de Paix à l’audience du 22 novembre 2018, s’est égarée
car nous attendions un courrier de la Commission de conciliation » n’apparaît guère
convaincante et ne suffit en tout cas pas à retenir qu’elle n’aurait pas eu connaissance
de la procédure d’expulsion. Les pièces nouvelles sont en conséquence irrecevables.
2.4
L’appelante requiert que la Cour de céans
instruise la question de savoir si la Commission de conciliation a été informée de la
procédure d’expulsion introduite devant la Juge de paix. Cette question est cependant sans
incidence sur la résolution du présent litige, de sorte que la mesure d’instruction requise
sera rejetée.
3.
3.1
L’appelante reproche au premier juge d’avoir
admis l’existence d’un cas clair. Elle fait valoir qu’elle a déposé le 10
septembre 2018 une requête en annulation du congé auprès de l’autorité de conciliation,
au motif que le congé contreviendrait aux règles de la bonne foi. Selon l’appelante,
la demeure du locataire ne constituerait qu’un prétexte pour résilier le contrat de bail.
L’intimée, qui entendrait vendre l’immeuble litigieux, souhaiterait en réalité
obtenir la radiation du bail en faveur de l’appelante inscrit au Registre foncier sur cet immeuble
ainsi que celle du droit d’emption inscrit sur ce même immeuble en faveur de D.________SA.
Elle se prévaut à cet égard du fait que l’intimée a attendu un mois entre l’échéance
du délai comminatoire, le 14 juillet 2018, et la notification du congé, le 13 août 2018
pour le 30 septembre 2018, ce qui démontrerait qu’elle n’avait pas l’intention
de résilier le contrat de bail pour retard dans le paiement du loyer durant le délai comminatoire.
De surcroît, elle relève que si le loyer impayé a certes été réglé
le 19 juillet 2018 après l’échéance du délai comminatoire, le versement n’est
intervenu qu’avec quatre jours ouvrables de retard. A l’appui de sa démonstration, l’appelante
invoque également d’autres faits, fondés sur des moyens de preuve nouveaux, qui s’avèrent
irrecevables (cf. consid. 2.3
supra
).
On s’en tiendra donc, pour l’examen du présent appel, à l’état de fait
ressortant du dossier de première instance.
3.2
3.2.1
Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après
la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires
échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à
défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de trente jours
au moins pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux (al. 1). Faute de paiement dans ce délai,
le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation ou de
locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum
de trente jours pour la fin du mois (al. 2). La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait
pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu
par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques
de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai
de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l'arriéré avait
finalement été payé (TF, arrêt du 27 février 1997, in Cahiers du bail [CdB]
3/97
pp. 65 ss).
3.2.2
Selon l'art. 257 al. 1 CPC, le juge admet l'application
de la procédure sommaire lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être
immédiatement prouvé (let. a) et que la situation juridique est claire (let. b). Lorsque l'une
ou l'autre de ces deux conditions n'est pas remplie, le juge doit, en vertu de
l'art.
257 al. 3 CPC, déclarer la requête irrecevable.
Le cas n'est pas clair, et la procédure sommaire ne peut donc pas aboutir, lorsqu'en fait ou en
droit, la partie défenderesse oppose à l'action des objections ou exceptions motivées
sur lesquelles le juge n'est pas en mesure de statuer incontinent. L'échec de la procédure
sommaire ne suppose pas que la partie défenderesse rende vraisemblable l'inexistence, l'inexigibilité
ou l'extinction de la prétention élevée contre elle ; il suffit que les moyens de cette
partie soient aptes à entraîner le rejet de l'action, qu'ils n'apparaissent pas d'emblée
inconsistants et qu'ils ne se prêtent pas à un examen en procédure sommaire (ATF 138 III
620 consid. 5 ; TF 4A_417/2015 du 15 octobre 2015 consid. 4). En outre, le cas n'est clair que si les
conclusions de la partie requérante peuvent être admises dans leur intégralité ;
même s'il n'existe que contre une partie d'entre elles seulement des moyens de défense qui
n'apparaissent pas d'emblée inconsistants et qui ne se prêtent pas à un examen sommaire,
la requête en protection d'un cas clair est toute entière irrecevable (cf. ATF 141 III 23 consid.
3.3).
3.2.3
La procédure de protection dans les cas clairs
est soumise à la procédure sommaire des art. 248 ss CPC, plus particulièrement aux art.
252 à 256 CPC. La maxime des débats est applicable (art. 55 al. 1 CPC), sauf dans les deux
cas prévus par l'art. 255 CPC (lequel est réservé par l'art. 55 al. 2 CPC), qui ne sont
pas pertinents en l'espèce. Dans l'application de la maxime des débats, il y a toutefois lieu
de tenir compte des spécificités de la procédure de protection dans les cas clairs, ainsi
que de l'articulation des voies de droit (ATF 144 III 462 consid. 3.2 ; TF 4A_218/2017 du 14 juillet
2017 consid. 3.1).
En première instance, la requête doit en règle générale être formée
par écrit (art. 252 al. 2 CPC). Dans la procédure en cas clairs, la réponse devrait aussi,
en dérogation à l'art. 253 CPC, être formulée par écrit ; si, exceptionnellement,
la partie défenderesse ne dépose pas de réponse écrite et communique oralement sa
réponse à l'audience, le juge de première instance doit au moins protocoler les conclusions,
contestations, objections et exceptions que cette partie fait valoir, afin qu'il puisse être établi
qu'elle a été entendue (art. 235 al. 1 let. d et al. 2 CPC par analogie). Lorsque la partie
défenderesse ne comparaît pas à l'audience, le juge doit, sous réserve de l'art.
153 al. 2 CPC (administration des preuves d’office lorsqu’il existe des motifs sérieux
de douter de la véracité d’un fait non contesté), statuer sur la base des actes
du demandeur et du dossier (art. 234 CPC par analogie ; ATF 144 III 462 précité consid. 3.2.1 ;
TF 4A_218/2017 précité consid. 3.1.1).
3.2.4
Ces principes de procédure sont valables
de manière générale pour la procédure de protection dans les cas clairs. Ils sont
également applicables lorsque la requête tend à obtenir l’expulsion de locataires
ou de fermiers. Selon la jurisprudence, la requête d'expulsion en cas clair est recevable même
lorsque le locataire a contesté la validité du congé et que la procédure en contestation
est encore pendante. Le juge saisi en cas clair peut statuer à titre préjudiciel sur la validité
du congé, sans devoir surseoir à statuer jusqu'à droit connu sur la procédure en
contestation de la validité du congé (ATF 144 III 462 précité consid. 3.2.1 ;
ATF 141 III 262 consid. 3 ; cf. Bohnet, Procédure en annulation du congé et cas clair
en expulsion, Newsletter Bail.ch septembre 2015). L’action en expulsion pour défaut de paiement
du loyer au sens de l’art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens
de l’art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs, présuppose que
le bail ait valablement pris fin, puisque l’extinction du bail est une condition du droit à
la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Le tribunal doit donc
trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle
ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne
de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d
ou 282 CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question
préjudicielle (ATF 141 III 262 consid. 3.2 in fine ; ATF 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine).
Cela vaut donc pour tous les cas où un bail a pris fin en raison d’un congé signifié
par le bailleur, y compris en dehors du champ d’application de
l’art.
257d CO (TF 4A_551/2016 du 3 novembre 2016 consid. 7). L’introduction par le locataire d’une
requête de conciliation n’exclut nullement que le bailleur, de son côté, dépose
une requête en cas clair devant le juge de l’expulsion, à savoir le juge de paix, sans
conciliation préalable (art. 198 let. a CPC), l’obligation de saisir l’autorité
de conciliation selon l’art. 273c al. 1 CO valant pour tous les litiges, sauf en cas d’expulsion
du locataire consécutive à une résiliation extraordinaire de bail. Dans un tel cas, la
commission de conciliation saisie par le locataire ne doit pas se dessaisir formellement de la cause,
comme le prévoyait l’ancien art. 274g al. 3 CO aujourd’hui abrogé, mais doit la
suspendre jusqu’à droit connu sur la requête d’expulsion (CACI 10 juillet 2012/325).
Cela étant, dans les contestations de droit du bail relatives à la protection contre les congés,
soumises à la procédure simplifiée, les faits doivent être établis d'office
dans le cadre de la maxime inquisitoire sociale (art. 243 al. 2 let. c et 247 al. 2 let. a CPC).
Afin que le but de la protection de la partie faible poursuivi par ces dispositions ne soit pas détourné
par la protection en cas clair, normalement soumise à la maxime des débats, celle-ci ne doit
être accordée que s’il n’existe aucun doute sur le caractère complet de l’état
de fait, qu’en particulier le juge n’avait pas à exercer son devoir d’interpellation,
et que, sur cette base, le congé apparaît clairement justifié (TF 4A_440/2016 du 24 octobre
2016 consid. 5.2.2).
3.2.4
Le congé extraordinaire de l'art. 257d CO
peut être annulé en application de l'art. 271 al. 1 CO s'il apparaît qu'il consacre une
attitude contraire à la bonne foi (ATF 121 II 31 consid. 4). La notion doit être interprétée
très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le
loyer à l'échéance. L'annulation entre en considération notamment dans les cas suivants :
le bailleur a réclamé au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement
supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas certain du montant effectivement
dû ; ou encore, l'arriéré est insignifiant, ou a été réglé très
peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était
jusque-là toujours acquitté du loyer à temps ; ou enfin, le bailleur ne résilie
le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai (ATF 140 III 591 consid.
1 et les réf. citées).
3.3
En l’espèce, l’appelante a fait
défaut à l’audience de première instance, à laquelle elle avait pourtant été
dûment convoquée. Elle allègue que la convocation à cette audience se serait égarée
car elle attendait un courrier de la Commission de conciliation. L’explication, confuse, n’apparaît
guère convaincante et l’appelante ne démontre pas qu’elle n’aurait pas réceptionné
la citation à comparaître, qui n’a du reste pas été retournée à la
Juge de paix. L’appelante soutient également que la Commission de conciliation, déjà
saisie, aurait dû l’informer le cas échéant de la suspension de la procédure,
ce qui lui aurait permis de se présenter à l’audience de la Juge de paix le 22 novembre
2018. L’argument tombe cependant à faux, le fait que l’appelante ait contesté le
congé devant l’autorité de conciliation ne la dispensant pas de répondre à
la convocation du juge de l’expulsion. On ne voit pas au demeurant ce qui aurait empêché
l’appelante de se déterminer sur la requête d’expulsion. Rien ne l’empêchait
en particulier d’informer le premier juge, conformément aux règles de la bonne foi en
procédure, de la contestation du congé déposée auprès de l’autorité
de conciliation. L’appelante ayant fait défaut devant le premier juge, celui-ci devait dès
lors, conformément à l’art. 234 al. 1 CPC par analogie, statuer sur la base des actes
de la demanderesse. Or il ne résultait pas des faits qui lui étaient soumis que le congé
avait été contesté devant la Commission de conciliation. Le premier juge n’avait
dès lors pas à faire application de l’art. 153
al.
2 CPC, la maxime des débats s’appliquant dans toute sa rigueur, puisqu’il lui incombait
uniquement de contrôler si les conditions d’une résiliation du bail selon l’art.
257d CO étaient réalisées et non de contrôler si les conditions d’une résiliation
du bail selon l’art. 271 al. 1 CO étaient réalisées.
Cela étant, c’est à juste titre que le premier juge a retenu, sous l’angle de la
demeure du locataire, que le cas pouvait être considéré comme clair en ce qui concerne
la situation de fait, le délai comminatoire venant à échéance le 14 juillet 2018
et le loyer impayé ayant été versé le 19 juillet 2018, soit avec cinq jours de retard.
L’appelante admet du reste avoir réglé ce loyer après l’échéance
du délai comminatoire, en raison de problèmes de liquidités. L’état de fait
déterminant pour statuer sur l’expulsion était complet et ne laissait pas subsister le
moindre doute quant au caractère fondé de la prétention de l’intimée. En outre,
les effets juridiques de cette situation de fait s’imposaient clairement au premier juge au vu
des pièces au dossier, la demeure du locataire justifiant le congé donné en application
de
l’art. 257d CO. Le premier juge
n’ayant pas à examiner – comme on l’a vu plus haut – la validité du
congé au regard de l’art. 271 al. 1 CO, on ne saurait lui faire grief de ne pas s’être
penché sur la question de savoir si l’inaction de la bailleresse, qui a résilié
le contrat le 13 août 2018, soit un mois après l’échéance du délai comminatoire
et 25 jours après le paiement opéré par la locataire, pouvait être comprise comme
une renonciation à résilier le bail, susceptible de justifier une annulation de la résiliation.
Au demeurant, peu importe que le paiement ne soit intervenu qu’avec quelques jours de retard, le
fait que le loyer soit demeuré impayé à l’échéance du délai comminatoire
suffisant à exposer le locataire aux conséquences juridiques de l'art. 257d al. 2 CO, à
savoir la résiliation du contrat de bail.
C’est donc à juste titre que le premier juge a considéré, sur la base des faits
qui lui étaient soumis par la bailleresse – et que la locataire ne saurait compléter
en appel –, que les conditions pour admettre la réalisation d’un cas clair étaient
réunies en l’espèce.
4.
4.1
L’appel doit donc être rejeté
et l’ordonnance confirmée.
Le délai de libération des locaux étant échu du fait de l'effet suspensif de l'appel
(art. 315 al. 1 CPC), il convient de renvoyer la cause au premier juge pour qu'il fixe à l’appelante
un nouveau délai pour libérer les locaux litigieux.
4.2
Les frais judiciaires de deuxième instance,
arrêtés à 400 fr. (art. 62 al. 3 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre
2010 ; BLV 270.11.5), seront mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al.
1 CPC).
Vu le sort de l’appel, l’intimée a droit à de pleins dépens de deuxième
instance, qui seront arrêtés à 450 fr. (art. 12 TDC [tarif des dépens en matière
civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.6])
Par
ces motifs,
la
Cour d’appel civile
prononce
:
I.
L’appel est rejeté.
II.
L’ordonnance est confirmée.
III.
La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois pour qu’elle
fixe à L.________SA un nouveau délai pour libérer les locaux occupés dans l’immeuble
sis [...] (restaurant + local chauffage + deux places de parc intérieures + 12 places de parc extérieures).
IV.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr. (quatre cents francs),
sont mis à la charge de l’appelante L.________SA.
V.
L’appelante L.________SA doit verser à l’intimée V.________SA un montant de 450
fr. (quatre cent cinquante francs) à titre de dépens de deuxième instance.
VI.
L’arrêt est exécutoire.
Le
président :               La greffière
:
Du
Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est
notifié à :
‑
L.________SA,
‑
M. Julien Greub, agent d’affaires breveté (pour V.________SA),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
‑
Mme la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal
fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral –
RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss
LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la
valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et
de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation
ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces
recours
doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent
la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :